1、|序序|PREFACEPREFACE2013年，仙桃楼市呈现百家争鸣的格局，在整体楼市政策缩紧的情况下，商业地产异军突起，如何抢占商业第一高地？各大项目纷纷亮出自己的杀手锏，竞争将越发激烈。知己知彼，百战不殆！看透市场方可为项目找准营销方向！目目 录录 仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴 项目本体分析及定位|项目基本概况|项目SWOT分析|项目目标客群锁定|项目形象定位 项目阶段推广|项目推广节点划分|项目阶段推广建议 项目广告设计|基础VI系统解读|阶段推广物料示意 铺面划分建议|铺面划分总纲|铺面2、划分参考 后记仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴仙桃被誉为“江汉明珠”、“鄂中宝地”、是武汉城市圈西翼中心城市，中国黄鳝之都、世界无纺布基地、亚洲体操之乡、世界冠军的摇篮。同时，也是中国民间文化艺术之乡、湖北花鼓戏之乡，国家级非物质文化遗产荆州花鼓戏、沔阳雕花剪纸、沔阳皮影戏。认识仙桃地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型3、为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流运输业发展。仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好4、的自然资源优势、生态优势、区位优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市发展轴城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉5、市的投资人群到此置业或投资，而这种吸引力的大小将而这种吸引力的大小将直接取决于各城市的发展前景及其与武汉直接取决于各城市的发展前景及其与武汉市紧密程度。市紧密程度。8+18+1城市圈城市圈武汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。70KM武汉仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉6、平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。仙桃城市发展概述：城市南拓发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。工业园区城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区7、和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。本案仙桃城市发展概述：城南片区发展迅猛发展，政府对区域前景较为重视，区域交通体系逐步得以完善。城市发展方向：规划期内重点向南，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。城市形态：规划城市形态为轴向带动、片区发展的多中心城市。规划以南北走向的袁士路、汉江路纺织大道、锦瑞路、钱沟路、何李路、叶王路、和平路为依托，穿越或跨越高速公路向南发展，城市形态表现为片区状发展，城市内部道路形态以网格状为主。省委书记罗清泉视察南城新区 省委副书记杨松视察南城新区 市委书记刘新池视察南城新区建8、设 仙桃市第一人民医院仙桃城市发展概述：城南片区众多政府、企事业单位纷纷入驻，医疗、城南片区众多政府、企事业单位纷纷入驻，医疗、教育、文化、体育、商业综合体等一应俱全。教育、文化、体育、商业综合体等一应俱全。仙桃市博物馆仙桃市新政府大楼仙桃市一中1)人均GDP快速增长 2012年达到31210元。位列全省县市第一，随着城市经济的快速发展，消费者对固定资产投资兴趣日益加大。2)居民可支配收入及消费支出快速上升 随着收入水平的不断提高，居民的消费水平增强，对生活的要求也将逐渐提升。仙桃经济发展状况：仙桃经济发展状况：近年，仙桃经济增长迅速，仙桃人均消费日益提近年，仙桃经济增长迅速，仙桃人均消费日益9、提高，生活水平不断提升。高，生活水平不断提升。注：以上数据来源仙桃政府官网（我司整理）城市南移，适度往东扩张，经济开发区工业园区及南区新城建设已经初具规模，随着市政等配套工程的逐步兴建和完善，仙桃市的“龙头”效应已经初步呈现，新时代发展契机给仙桃带来了腾飞的潜力，同时也为仙桃发展注入了蓬勃的发展生机；u 随着政府对城镇化发展的推行下，仙桃城市化进程发展进一步加速，其房地产市场有着较为广阔的上升空间；u 诸多房地产项目的开发建设，也使得仙桃的各项商业、交通、生活等配套设施进一步完善。城市发展研究结论：城市发展研究结论：城市南移，打造南部新城，区域交通不断完善，城市南移，打造南部新城，区域交通不断10、完善，本案商业价值日益凸显。本案商业价值日益凸显。仙桃汽车保有量发展迅猛，近年已经突破辆，汽车产业发展迎来新机仙桃汽车保有量发展迅猛，近年已经突破辆，汽车产业发展迎来新机遇。遇。从交管部门获悉，我市2000年末只有汽车2万辆左右，而到2012年6月份，全市当年上牌照的大小车辆就有4836多辆。一是仙桃市加大了基本建设的投入，公路、铁路、新农村建设等诸多项目的启动与加速，拉动了内需，购买小型工程自卸车的明显增多；二是部分外出打工者回乡购厢式小货车跑运输，拉农副产品的增多；三是农村公路的改善，农民买摩托车的大幅上升；四是城市居民家庭购私家车热正在兴起。无论是上牌数量，还是销售数量都保持着两位数的增11、长速度，由此可见汽车市场的巨大潜力。仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴国务院颁布国务院颁布“新国五条新国五条”，限购政策不松懈、扩大房产税试点、保护刚性限购政策不松懈、扩大房产税试点、保护刚性依旧是商品房产市场发展趋势，商业地产依旧不受限制。依旧是商品房产市场发展趋势，商业地产依旧不受限制。解读：限购政策不松懈、并通过扩大房产税试点、对房价目标进行限制干预，核心依旧保护刚性需求客户，商业地产依旧未干涉。2010年：“国十一条”“国十条”“929新政”相继出台；2011年：“新国八条”出台。调控手段12、也从差别化信贷、增加保障房供给等，逐步上升到限购、限贷和限价；2013年：国务院总理温家宝2月20日召开国务院常务会议，颁布新国五条“。（一）完善稳定房价工作责任制。（二）坚决抑制投机投资性购房。（三）增加普通商品住房及用地供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。（五）加强市场监管。新政改变了大部分开发商的市场预期，但基于国情、中国的经济制度及结构、中国房地产市场的特殊性等，开发商们并没有产生恐慌，在项目运营、公司运营等方面积极调整，时下在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在受到热捧，绿地、华润等企业相继成立商业地产运营公司。从大势的研判中我们可发现：n政策的内容逐步从原则性的、13、指导性向执行性的、操作性强的方面推进。n未来一段时间，出台更多政策的可能性很小了。n市场开始进入政策的消化期和深度博弈期。n圆周率认为短时间内商业地产市场不会遭遇调控，若有个别区域出现泡沫现象，对商业地产的管控将有可能加强，但对像仙桃等三四线城市而言，政策影响很小。n开发公司资金链对销售回款的要求会更高，一次性付款将得到更大的优惠幅度。地产政策解读小结地产政策解读小结仙桃房产市场发展日益完善，仙桃房产市场发展日益完善，板块竞争格局激烈，尤其以城南片区、南板块竞争格局激烈，尤其以城南片区、南城新区最为凸显，但新城板块追捧热度最高。城新区最为凸显，但新城板块追捧热度最高。城西北片老城区城市南扩南城14、新区城南片区城西南片城东片区2013年第一季度，仙桃城区共销售房源3445套（同比2012年增长95.63%），面积379151.48（同比2012年增长113.03%），均价3184.78元/（同比2012年略微下降1.78%）。其中住宅销售3255套，销售面积356263.74，均价 2989.09元/；非住宅销售190套数，销售面积22887.74，均价6230.88元/。从销售情况来看，城南版块的住宅销售量占总比例癿42%，其次是城西版块占总比癿24%，老城区占22%，城东最少，仅为12%。政府的规划划和大力开发，使城南广受购房者癿喜爱，大家都看好城南的发展潜力。第一季度销售情况分析：15、第一季度销售情况分析：受春节返乡潮的影响，仙桃第一季度销售情况受春节返乡潮的影响，仙桃第一季度销售情况较好，整体城南板块销售情况尤佳。较好，整体城南板块销售情况尤佳。4 月，全市商品房供应16459 套，约174.85 万方，其中：住宅供应12990套，占比78.92%，供应面积为136.68 万方，占比78.17%；商业供应2040 套，占比12.39%，供应面积为23.98 万，占比13.72%；车库供应303 套，占比1.84%，供应面积为1.07 万方，占比0.61%。从结转/新增情况看，结转供应占4 月市场整供应的73.92%，新增供应占比26.08%。存量物业占市场主导，当前市场商16、业整体供应量较为饱和，商业竞争格局日益凸显，挖掘投资客是商业运营的重点。第一季度供应量情况分析：第一季度供应量情况分析：市场住宅供应量依旧占主导，占总货量供应市场住宅供应量依旧占主导，占总货量供应的的78%78%，随着众多商业项目的入市，商业竞争慢慢凸显。，随着众多商业项目的入市，商业竞争慢慢凸显。仙桃住宅市场分析：仙桃住宅市场分析：区域住宅市场群雄割据，楼市竞争白热化，未来供应区域住宅市场群雄割据，楼市竞争白热化，未来供应量将达近量将达近400400方的供应量，市场供应量已过度饱和。方的供应量，市场供应量已过度饱和。仙桃六大居住区：仙桃六大居住区：老城区、城南片区、城东片区、西北片区、西南片17、区、南城新区 其中南城市场竞争压力尤为突出。城西北片区预计未来还将有17万平方上市老城区预计未来还将有29万平方上市城东片区预计未来还将有55万平方米上市城南片区预计未来还将有32万平方上市南城新区预计未来还将有150万平方上市城西南片区预计未来还将有91万平方上市仙桃市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）老城区老城区土地日趋稀缺，土地价格攀升，带动房价上涨，开发商向新城区转移；引进卫星城居住观念，区域功能得到升级从被动郊区化到新城市化在市政规划下，随着市政建设的逐步完善，仙桃的房地产开发风生水起，发展热度越来越高。城市扩张周边地域新城区仙桃城市房产市场解读仙桃城市房产市场解读18、n 随着仙桃楼市政策的具体实施，众多购置者更趋理性，促使仙桃各楼盘向品质化发展的步伐加快；n 随着仙的经济发展及城市化进程加快，人们对居住提出了更高要求，客户对区域板块发展及整体规划配套要求更高，加上仙桃南城过度开发，住宅市场竞争压力日益凸显；n 据统计未来2-3年内会有272万方的推盘量，按每年正常销售60万方测算，不考虑后期新增土地供应量，现有的供应量可保证仙桃4.53年的销售周期。而且，随着众多品牌开发商进驻，市场的竞争会变得更加激烈。仙桃住宅市场观察结论仙桃住宅市场观察结论25仙桃商业圈概述：仙桃商业圈概述：城市南移、形成多个商圈并存格局，南城商圈格局与城市南移、形成多个商圈并存格局，19、南城商圈格局与发展处于初步阶段，市场培育期较长。发展处于初步阶段，市场培育期较长。以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为标识的仙桃老商圈以正在新建的元泰步行街、豪布斯卡、现代森林国际等大型住宅区为起点新城行政商务圈仙桃经过近几年的飞速发展，由原来以银泰百货商业广场、好邻居购物中心为整个城市的商业中心扩张至南城新型商圈。目前元泰步行街、豪布斯卡等新商业体的出现，逐步形成了两大百货商业圈，同时通过汉江路，仙南大道进行连接，使仙桃商业呈现“哑铃”状，使城市形成南北呼应，东西同步发展的商业格局。区域商业发展特征仙桃商业发展阶段是处于商业业态不断丰富，市场不断细分不同人群的中级阶段；国内省内一线中大型超市20、综合农贸小百货市场、传统商业街、新型商业体等多形态，多层次并存的状态，难以提升城市商业整体品味；整体商业布局仍以街区商业为主，除老城区板块已形成的商业中心外，其他版块尚未形成真正意义的核心商业中心。城南新城的规划利好，多个大型商业体的集中开发，将形成“双圈”格局。商业整体装修风格和层次较低，商业面貌比较陈旧；商业多以单店独户的形式经营为主，且沿街“一”字排开，经营灵活性较好，但人车混行，缺乏完善的商业配套功能。仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴仙桃商业项目分布图仙桃商业项目分布图汉宜高速黄金大道21、仙桃大道纺织大道1362汉江路复州大道5丝宝路47891：文华豪布斯卡 2：新天地国际广场3：仙桃城市广场 4：仙桃世界城5：绿地华庭（对面）6：元泰新世界步行街 7：现代森林国际城 8：欧亚达家具广场9：翔球家具广场项目名称区位商业形态总规模（万）当前推出面积（）均价（元/）销售情况文华豪布斯卡城南新城综合体、家具娱乐休闲78一期40-50一楼1400二楼8500三楼6000一期已售月均售30套新天地国际广场城南板块娱乐休闲36新推未划分预估2万未认筹仙桃城市广场老城区百货、娱乐休闲5新推40-100一楼4-5万二楼3-4万已售，少量铺面仙桃世界城老城区百货、娱乐休闲4.2新推20-100预22、估4万9月认筹11月开盘绿地华庭（对面）城北板块汽车4S店60入驻3家租赁-持续租赁元泰新世界步行街城南新城步行街、百货、超市娱乐休闲、运动100一期20-100一楼1.5-2万二、三楼1.2-1.5万四楼1-1.2万五楼7000认筹中现代森林国际城城南新城零售、超市娱乐休闲60一期14万方40为主少量70-80一楼1.8万二楼1.2万以下未推盘欧亚达家具 广场城南新城家具专业市场-新推-在建翔球家具广场城南新城家具、建材市场-新推-在建区域商业楼盘信息汇总区域商业楼盘信息汇总占地面积231660规模78万方，其中商业面积36.5万方，8万方家具市场，项目地址仙桃城南新区，沔州大道中段容积率323、.1绿化率15%商铺面积区间40-160销售价格一楼1400、二楼8500、三楼6000开盘时间1期于12年10月开盘销售情况一期开盘销售150余套商铺，后期月均去化30套左右。购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户文华文华 豪布斯卡豪布斯卡一期商业铺面面积划分区间保持在商业铺面面积划分区间保持在4040160160平米之间，平米之间，单铺销售总价控制在单铺销售总价控制在30305050万之间，首付款保持在万之间，首付款保持在15152525万，从销售情况来看，万，从销售情况来看，位置较好，总价较位置较好，总价较低的铺面去化情况较为理想。低的铺面去化情况较为理想。文华文华 豪布斯24、卡豪布斯卡营销策略及销售情况分析营销策略及销售情况分析营销策略：项目对外宣传“先招商后销售”的形式，提升项目在市场的公信力、客户对项目的认可度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以商业布局为噱头，通过拉高价格，提升投资回报力，压缩项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，同步招商、从而达到销售目的。客群分析：铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、电影下乡及项目现场包装等推广手段。占地面积33169规模25、11.7万方，其中商业面积5.6万方（家乐福2万方、苏宁5000-1万方），酒店2.1万方，住宅2.9万方项目地址仙桃黄金大道与宏达路交汇处 容积率5.5绿化率35%商铺面积区间未划分销售价格预计2万开盘时间未定销售情况未开盘，未认筹购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户新天地国际广场新天地国际广场家乐福和苏宁电器的入场已经占据了商业部分的一半，家乐福在整个二楼及二楼以上，苏宁在一楼内街再加上一些品牌店铺的入驻，可供销售的自营店铺仅为一楼临街铺子。销售方式：长期返租,返租年限：5-10年（有待开发商确定）回报率：6-10%（有待开发商确定）10年返租回报率调查如下：年限第1年第226、3年第45年第68年第910年回报率6%7%8%9%10%新天地国际广场项目情况概述新天地国际广场项目情况概述新天地国际广场新天地国际广场营销策略及销售情况分析营销策略及销售情况分析营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经27、济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。占地面积6564.62规模5万方（其中商业2万方，共五层，仅销售一楼和二楼商铺）项目地址仙桃市大新路56号容积率6.95绿化率/商铺面积区间40-100销售价格均价4万开盘时间2012.9.28销售情况仅剩几套商铺未销售购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户仙桃城市广场仙桃城市广场5层楼共2万方商业，但只销售一楼和二楼，一楼整楼和二楼内部的商铺集中在20-30之间，总价在80-120万左右，二楼临街窗口有28、少量大面积商铺，总价在200万以上。销售总面积不到1万方，销售9个月剩10个商铺，皆为小面积商铺。从整体来看位置好的商铺销售情况好，小面积供应量大未销售完全，大面积的小供应量反而销售完全，主要由于大面积商铺较少。一楼二楼销售方式：长期返租 年限：3年 回报率：6%3年返租回报率调查如下：年限第1年第2年第3年回报率6%6%6%小体量商业，且又只销售一楼和二楼，销售总面积不到1万方，销售9个月剩少量商铺。仙桃城市广场仙桃城市广场 营销策略及销售情况分析营销策略及销售情况分析营销策略：项目对外宣传“家乐福、苏宁电器入驻”，以长期返租的形式，提升项目在市场的投资热度，从而拉动项目销售，从项目实质情况29、来看，以已入驻成形的大型商业入驻，通过长期返租的形式，压缩客户投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：借助入驻大型成功商业体来保障投资收益，增加对其的投资热度，促进商铺销售目的。客群分析：处于新老城区交界处，预计的铺面总价不高，项目投资客户面较大，主要集中在仙桃城南新区客户及周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户。推广形式：户外造势、商家入驻活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、网络及项目现场包装等推广手段。占地面积11988.39规模4.2万方（地上六层加上地下一层，地上六层每层6000方，地下一层为7000方）项目地址仙桃市大新路30、容积率5.5绿化率/商铺面积区间20-100销售价格均价4万左右开盘时间2013年9月开始认筹，11月开盘购买客群武汉市汉正街投资客，仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户综合体综合体仙桃世界城仙桃世界城仙桃世界城仙桃世界城 营销策略及销售情况分析营销策略及销售情况分析营销策略：项目地段位于繁华的大新路的后段，招商上突出银泰仙桃商城，借助与其同在一地段，来往人流共同性，拉升项目价值，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，利用成熟的地段与市场，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：利用成熟的地段与市场优势，无需担心招商，通过控制招商质量，从而达到销售目的。31、客群分析：效果最好的是在武汉汉正街派发传单，针对的是在汉正街做生意的投资客，和仙桃本地和周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、派单、及项目现场包装等推广手段。占地面积350644规模100万方（其中商业10万方，一期五层商业加上地下一层共7.5万方，后期是酒店底商2.5万方）项目地址仙桃市玉沙大道8号容积率3.58绿化率34.5%商铺面积区间20-100销售价格均价：一楼1.5万-2万；二至三楼1.2万-1.5万；四楼1万-1.2万；五楼7000开盘时间未开盘，认筹中购买客群仙桃市城北老城区新置业人群、周边投资客户元泰元泰 新世界步行街新世界步行街商业铺面面积划分区间保持在20100平米之间，但32、是铺子多为20-30平米左右和50平米左右的商铺，购买大面积为几个相连铺子打通，且可以认多个筹。元泰新世界步行街招商和管理为湖北思锐代理，其典型项目为武汉光谷步行街，西班牙风情街。销售方式：短期返租 年限：3-5年 回报率：6-8%3-5年返租回报率调查如下：年限第3年第4年第5年回报率6%7%8%元泰元泰 新世界步行街新世界步行街元泰元泰 新新世界步行街世界步行街 营销策略及销售情况分析营销策略及销售情况分析营销策略：项目负责招商及后期运营的是思锐，思锐招商上利用自己成熟的武汉光谷步行街资源进行招商，通过已招商户对项目价值拉升，从而拉动项目销售，从项目实质情况来看，以优秀商户入驻，后期统一运33、营管理品牌，配以短期返租减小项目投资风险，从而吸引区域投资客户对项目的认可度。实质：营造投资热度，招商先行、统一运营管理，从而达到销售目的。客群分析：铺面种类较多，每层均价也有差异，总价可选择性高，项目投资客户面较全面，主要集中在仙桃城北老城区投资及二次置业人群，仙桃白领及以上阶层，还有周边乡镇投资客。推广形式：户外造势、活动推升区域知名度及促销、不定期组织推介活动、短信、派单、及项目现场包装等推广手段。占地面积172162规模60万方（其中商业14万方，一期只2万方，且还未推出）项目地址仙桃市南城新区仙汉路与朝阳路交汇处容积率3.5绿化率35%商铺面积区间一期40，转角面积稍大70-80销售34、价格一楼1.8万，二楼1.2万以下开盘时间未开盘，未认筹购买客群仙桃市内居住人群、周边乡镇、江汉平原投资客户（本楼盘走得路线较高端）现代现代 森林国际城森林国际城一期二期三期商业铺面面积划分区间保持在商业铺面面积划分区间保持在4040平米左右，平米左右，总价在总价在50-8050-80万。万。现代现代 森林国森林国际城与元泰际城与元泰 新世界步行街运营管理同为湖北思锐代理，但其招商为另一家新世界步行街运营管理同为湖北思锐代理，但其招商为另一家代理机构。代理机构。销售方式：长期返租 年限：10年 回报率：6-8%10年返租回报率调查如下：年限第1-3年第47年第810年回报率6%7%8%现代现代35、 森林国际城森林国际城现代现代 森林国际城森林国际城 营销策略及销售情况分析营销策略及销售情况分析营销策略：项目走高端盘路线，现阶段重点销售住宅，再来做商业部分商业招商滞后，招商方向与政策不明。通过了解，招商滞后是等待新政府搬迁，及新客运站的搬迁，现在销售只是以价换取少量销售回笼部分资金，所以销售不积极，在宣传方面略好于销售，利润增长点在二期，三期的大体量商业，二期，三期开发同步于新市政中心的建立，后期拉升价格。实质：销售招商滞后，等待后期区域价值飙升，再创造利润增长点。客群分析：主要集中在仙桃彭场镇等周边经济情况较好乡镇及仙桃本地投资客，部分江汉平原及周边市投资客户推广形式：户外造势、活动推36、升区域知名度、短信、派单、及项目现场包装等推广手段。区域商业地产特征总结区域商业地产特征总结 仙桃未来商业供应量较大，本项目后期面临市场风险相对较大；仙桃市商业分部两块（城南新城、老城），近年逐步向城南发展，新城价格明显比老城价格要低，差不多每平米少10000元，近两年仙桃商业地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十万平方米的大型综合体。销售价格增长较快，销售情况良好。从以上数据可以看出，仙桃市如今的大部分商业销售价格在1-2楼在3-4万元/左右，3-5层售价略低。商业操作思路上多采用返租形式，带租约销售，包租年限在5-10年左右37、，年投资回报，多采取分层次递增的形式，以年投资回报率6%-10%之间；铺面划分采取虚拟产权的形式，面积多在20-40平米之间，总价控制在20-40万之间。投资客户占主导。区域市场对本项目的利好借鉴区域市场对本项目的利好借鉴铺面划分区间30120平米（以20-30平为主）铺面划分均留通道，保证公摊面积不超过40%承受总价总价20万40万操盘思路较为类似，招商先行，采取带租约销售；包租多为5-10年，年投资回报率在6%-8%之间；投资客是区域主力购铺客户；市场去化量在10万方左右，以第一季度去化2万方反推仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃38、周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴汉宜高速黄金大道仙桃大道汉江路纺织大道复州大道何李路123456789丝宝路仙桃汽车市场分布：仙桃汽车市场分布：仙桃汽车市场分布较为零散，主要集中在城西片仙桃汽车市场分布较为零散，主要集中在城西片区，沿街店铺较多，集中市场较少。区，沿街店铺较多，集中市场较少。说明：全市约30家一手车经营网点多以经销商和厂家直营店为主。仅4家汽车4S店（福特、雪铁龙、昌河）且坐落分散。编号地段经营业态租金价格（元/月）面积（）说明1兰霸兰整车销售、汽车展厅大车维修、汽车配件汽修：11-12整车：24-27单个店铺40-50经营商需求面积90-300平米2德政院汽车展厅28-39、35单个店铺60-80德政园属于区域最新的整车市场整体商业氛围好3干河路与桃源大道交汇路口汽修、汽配汽车美容装饰18-21单个店铺40-45分简易工棚和私人住宅底商，价格差别不大4丝宝路4S店汽修：10整车：15售后1000展厅10003个新建4S店，甲方代建钢结构5汉江路二手车市场18-21单个店铺35-40分简易工棚和私人住宅底商，价格差别不大6仙源大道汽配、摩配25-26单个店铺40-45临街底商，两层结构7昌升路汽修、汽车美容装饰21-25单个店铺40-45分简易工棚和私人住宅底商，价格差别不大8致富路重型机械车、农机市场-专业农机市场9纺织大道大车维修汽修：11-12整车：24-2740、单个店铺35-40前场庭院较大，达到15米，基础配套设施差仙桃汽车市场分布：仙桃汽车市场分布：仙桃汽车市场分布较为零散，主要集中在城西片仙桃汽车市场分布较为零散，主要集中在城西片区，沿街店铺较多，集中市场较少。区，沿街店铺较多，集中市场较少。市场现状：市场现状：区域板块汽车市场经营严重不规范、占道经营现象突出，区域板块汽车市场经营严重不规范、占道经营现象突出，整体形象档次偏低，缺乏专业管理。整体形象档次偏低，缺乏专业管理。临街私房临街铺面汽车美容二手车交易客户访谈客户访谈德政院丰田展示店德政院丰田展示店基本概况：店铺总面积约320平米，由四档单层面积约80平米的社区底商打通经营，汽车展示区占141、60平米，汽车维修区约占160平米，由于商铺为上下两层布局，二层基本闲置，作为员工休息区。目前店铺租金在30元/平米月，考虑到租约到期，户主提高租金的压力，经销商考虑重新寻地经营。访谈描述：店铺经理对本项目比较了解，比较关心租赁价格、同时对项目的市场信心比较担忧，中途多次询问其它品牌汽车是否入驻。也在综合权衡绿地板块的市场。市场信心不足关注租赁及招商政策客户访谈客户访谈兰霸兰三环瑞通展示店兰霸兰三环瑞通展示店基本概况：店铺总面积约230平米，由四档单层面积50多平米的集群市场打通经营，整体以汽车展示为主，展示区后面是停车大院，形成“前厅后院”的格局市场，商铺仅一层，办公区位于后院搭建的板房内。42、目前店铺租金在22元/平米月，该店是仙桃较为有影响力的店面，销售情况较好，考虑到形象改造，目前，经销商正考虑购地或租地自建专业标准的4S销售展厅。访谈描述：店铺经理对本项目比较关注，前期也与公司领导约谈过，其想购地自行经营，与本项目营销模式不符，先考虑在绿地对面空地租地建店自营。购地自主经营对项目是否卖地较为在意区域汽车市场特征总结区域汽车市场特征总结从仙桃汽车市场分析来看，主要有以下几个方面的特征：1、经营不规范，沿街乱停乱放，占道经营，严重影响市容市貌；2、经营规模小，车辆品种较为单一，不能集多个品牌于一体，不能满足快速发展的汽车环境；3、汽车销售点分布散乱，店面狭小简陋，不利于管理；4、43、多数区域内客户选择外地购车，税收流失严重。从经营户或经销商经营要求来看：1、对整车销售的大经销商而言，他们比较关注项目是否可以卖地或租赁地皮自主建设经营，同时，比较关注后期市场氛围的形成状况；2、对于小型自营业主而言，他们比较关注招商政策及市场信心，部分实力较强的客户对销售价格比较关注；3、对于汽车配件、美容装饰、汽车维修、二手车等自营户而言，他们比极关注市场氛围和销售价格。缺乏专业、规范的专业市场关注收益空间，对成本控制较大仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴天门陆宇汽车大市场（一期）天门陆宇汽车44、大市场（一期）4S店汽车展厅、维修车间办公服务区商务中心占地面积项目总占地面积125.3亩，一期约69亩（约46000平米），分三期开发规模16000平米，由6个汽车4S店，4个汽车展厅，6个维修车间，6个办公服务区，拟建一个商务中心组成项目地址天门小板镇工业园三乡路旁容积率0.35绿化率15%商铺面积区间40-45销售价格5377元/4S店入驻时间 2013-2-4销售情况目前已经入驻商家有神龙品牌汽车4S店购买客群天门市内经营户、经销商及周边投资客目前6个汽车4S店已建成由公司股东持有经营，在售的是一期汽配用品、美容保养综合楼，目前共销售28套商铺，总计5000平米。销售策略：不包租，自买45、自营。一、二层连买，三层单买。现行优惠：认筹期间一万抵三万。优惠后一、二楼均价4000元左右，三楼均价2000元左右。销售评估：6个汽车4S店由公司股东自我持有,经营品牌已确定（现代、大众、神龙、三菱、长安、本田）其中神龙以于9月份试营业，招商难度不大。前期认筹70%，元旦期间开盘，因体量较小资金压力不大，主打价格优势吸引投资、自主经营群体。天门陆宇汽车大市场（一期）天门陆宇汽车大市场（一期）市场较小，满足天门当地需求，缺乏高端品牌汽车潜江天驰汽车城潜江天驰汽车城4S店汽车饰品展示汽车展示商务中心占地面积项目总占地面积94.8亩约46000平米），分三期开发规模项目由8个汽车4S店，4个汽车展46、厅，2个汽车饰品展示中心，1个车友休闲广场和一个商务中心组成项目地址潜阳西路39号容积率1.2绿化率7.5%商铺面积区间30-40，转角面积稍大销售价格未定价，不低于1万元/销售情况二期认筹中（招商已完成），即将开盘，2万抵3万购买客群潜江市内经营户、经销商及周边投资客目前8个汽车4S店已建成，现在售一期2个汽车饰品展示中心，经营范围扩大到汽配用品、美容保养综合楼。共销售40套商铺，共计3940.8平米。销售策略：两年包租，每年返还5%，不充抵房款。由物业管理公司每年按年返还。一、二层连买，暂时无促销优惠，一、二楼均价5888元左右。销售评估：8个汽车4S店由公司股东持有经营，品牌已招租完成（47、丰田、雪佛兰、别克、东风日产、东风悦达起亚、东风风神、本田）其中雪佛兰、别克、东风日产以于9月份试营业，招商难度不大。前期销售80%，8月期间开盘，一楼层高5.6米可分割2层，二楼层高3米。宣传口号买两层送一层。但其销售区域经营类型与旁边专业市场重合，后期销售有一定难度。一期销售较好，市场氛围已初步形成，销售压力大。潜江天驰汽车城潜江天驰汽车城潜江嘉业汽配城潜江嘉业汽配城占地面积项目总占地面积约30219.6平米规模约57888平米项目地址潜江市客运站那个站西100米容积率1.9绿化率7%商铺面积区间内铺47-50,街铺在100-120之间销售价格7000-10000元/销售情况2012年9月48、认筹,每日优惠300元（认筹金10000元）12月开盘购买客群潜江市内经营户、经销商及周边投资客潜江嘉业汽配城潜江嘉业汽配城内铺47-50,街铺在100-120之间临街内铺项目一期开发约25亩。项目分三期开发，项目由2栋临街商铺，10栋汽配、维修、美容集群内街铺组成。目前一期6栋内街商铺与今年4月份开始认筹，12月底开盘。共销售126套商铺，共计18900平米。销售策略：三年包租，每年返还10%，充抵首付款，三层连买。现行优惠：认筹期间一万抵三万，每日增值300元，优惠后均价4700元左右。销售评估：产品地位与旁边天驰汽车城有部分产品重合，对比销售时机较晚。从认筹前期到开盘期，均无实际招商工作49、，虽有项目主体定位但无可持续经营模式，很难打动投资购买意愿。预计前期认筹40%左右，项目地块狭小间距过窄，一楼层高4.8米，二、三楼层高3米。后期销售有一定难度。与天驰项目重叠，整体运营不佳，以汽配销售为主。潜江嘉业汽配城潜江嘉业汽配城占地面积项目总占地面积约56752平米规模总建筑面积81167，汽车展示区20436，汽车维修区10500，汽车美容区6720，商务酒店34961.3项目地址洪湖新堤大道和丰收渠路交汇处容积率1.43绿化率25%建筑密度35.3%销售价格租赁15元/平米月车位数480个施工情况目前围墙已围，预计9月份完工，10月份开业，但供目前情况来看，很难达到计划效果。洪湖柏50、枝汽车城洪湖柏枝汽车城汽车展示区商务酒店汽车美容区汽车维修区洪湖汽车销售店多存在私房底楼，市场规范程度低荆门宜洋汽车后市场荆门宜洋汽车后市场占地面积项目总占地面积175亩 规模建筑面积16万方，规划为七大功能区。标准4S店、1.3万方、整车销售区2万方、汽车维修区1.6万方、汽配销售区1.8万方、综合商务区4.3万方，旧车销售中心与生活配套区5万方。项目地址荆门市高新区兴隆大道迎春大道交汇处 容积率1.53绿化率23%商铺面积区间21-100主推30-50销售价格一楼均价1万元/销售情况招商基本完成，部分商户已入驻，三期开盘一段时间项目说明12年包租，前3年租金一步到位，年投资回报8.5%荆门51、宜洋汽车后市场荆门宜洋汽车后市场 面积区间在20-50平米之间，采取“0”公摊销售，但价格较高，实质将公摊面积通过核算后，计入售价中，销售套内使用面积。销售价格在10000-12000元/平米之间，总价在20-50万之间。武汉汽车公园一期武汉汽车公园一期占地面积项目总占地700亩，一期开发140亩（约93333平米），整个项目分三期开发规模约100000平米，一期由9个汽车4S店，1个高档汽车展厅组成，二期定位汽车体验区由华中地区唯一一个2.5公里长场地赛道、越野赛道、试驾中心、汽车影院等组成，三期定位汽车配套商业由维修中心、汽车酒店、汽车公寓、汽配用品市场组成。项目地址江夏大道邬树村 容积率52、1.0绿化率5%销售价格均价15000元/平方米 店铺面积20-95项目概况见下P武汉汽车公园一期武汉汽车公园一期区域划分明确，确定租赁板块，销售板块目前9个汽车4S店已建成投入使用，由开发商与品牌经销商定向合作开发。现在售的是高档汽车展厅共销售300套商铺，共计15000平米。2010年3月开盘。销售策略：20年包租，第一年返租6%，第2-7年返租7%，第8-20年返租8%，铺面划分20-95面积不大，每年底返还租金。均价10000元左右。销售评估：主力店招商成功，9个汽车4S店（宝马、雷克萨斯、奔驰、斯巴鲁、雷诺、Jeep克莱斯勒、韩国现代、菲亚特、捷豹路虎）陆续营业，因定向合作开发前期土53、地资金压力不大。现在售15000高档汽车展厅，销售周期已近3年预计销售85%。铺面划分不大（总价优势）包租周期长是最大销售优势。但高档汽车展厅现在还处于招商阶段，对返祖方式的有效性疑虑、投资者对汽车展厅的营运模式、盈利模式认知匮乏，接受度不高是项目的最大抗性。市场定位、汽车品牌均较为高端，以汽车展销为主。武汉汽车公园一期武汉汽车公园一期区域周边汽车市场总结区域周边汽车市场总结 周边区块汽车市场规模都不大，除武汉中心板块外；品牌4S店先行，作为市场切入点，提升项目整体形象。实际销售产品多为23层产业配套物业，主要经营范围以汽车配件用品、美容、保养为主。门面皆为街铺上下连买，面积在100平米左右。54、销售产品多采取包租形式，这是由商业地产投资特性决定。新市场培育期大致为35年，期间实际租金水平较低，租售比小于投资预期。开发商为降低销售门槛，打消投资者心理预期顾虑，多采用23年返祖形式促销。后续经营交为商业管理公司或物业公司管理，以实现开发企业快速回笼资金。项目规划多以销售、办证、零部件用品、维修等一站式汽车购物为主要卖点。多期开发，回笼一部分资金，根据项目实际销售情况整合定位下期开发布局。招商先行，前期引进主力4S店拉动整体招商氛围，以招商优势作为销售助力。仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴轿55、车专修园区汽配城一、二期汽车美容用品园区n占地面积410亩，其中一、二期汽配市场及仓储用地200亩（目前一期已建成），未来将建成集汽配交易、车辆美容修理、仓储物流于一体的现代化综合专业汽配市场。n规划布局整齐有序，分区明确，且预留未来发展用地；道路系统及停车体系结合良好，方便快捷。n开发策略先行启动车辆常用零配件及养护用品，同时结合“五年回购”等优惠政策、汽配交易会迅速聚集人气；远期将依托1500亩蓝海（武宿）国际物流港规划的山西后市场基地的多元化完善汽车服务配套体系打造太原最大的综合汽配商贸基地 汽配城总体效果图示意 汽配城局部平面示意案例一：蓝海国际汽配城依托规划中的山西汽车后市场基地蓝海56、国际物流港的全面配套，打造现代化一站式综合性专业汽配市场。可借鉴点项目简介n区位：位于太原武宿新城区域，太榆同城中心位置n占地：27.3万平米（410亩）n建面：35万平米n容积率：1.28n是一个集汽配、汽修、仓储、物流、信息于一体的国际化汽配交易大型专业批发市场，是山西省重点招商引资项目、中部地区最先进的汽配贸易流通平台和汽配产品集散基地。项目简介蓝海国际汽配城依托规划中的山西汽车后市场基地蓝海国际物流港的全面配套，打造现代化一站式综合性专业汽配市场功能分区n汽配商贸区n轿车专修区n汽车美容用品园区轿车专修园区汽车美容用品园区汽配商贸区 汽配城局部平面示意 汽配城功能分区示意工程机械一条街57、底盘系列一条街底盘系列一条街8m10m10m店铺店铺店铺店铺2.5m5m5m5m8m5m 沿街店面 三种商铺户型项目借鉴n太原现有市场无较好规划的汽配、汽修园区，皆布局混乱n园区分区明确，以汽配商贸区为核心，居中布置，汽配商贸以竖排行列式布局，规整有序，方便车辆进出通用件一条街微配一条街机油一条街店铺店铺店铺蓝海国际汽配城是太原目前汽配、汽修市场中规划布局最规整合理的汽车园区|项目基本概况|项目SWOT分析|项目目标客群锁定|项目形象定位项目本体分析从地块位置来看，地块处在城南新区西部，属于仙桃发展的核心带，地块未来升值价值较佳，地块紧临汉宜高速，物流交通运输较为方便，规划的整体环境及配套较为58、齐全。地块基本信息概况地块基本信息概况地块区位地块区位123433地块环境：地块环境：地块东面临豪布斯卡，周边市政配套完善，但为形成整体地块东面临豪布斯卡，周边市政配套完善，但为形成整体氛围，紧邻洪南大道，对外昭示性较强，交通便利。氛围，紧邻洪南大道，对外昭示性较强，交通便利。项目地块东面与豪布斯卡隔路相望，周边地势平坦，区域内以原住居民为主，对外昭示性和吸纳性较强。整体商业氛围和环境有待提升和改善。21地块人车流通分析：地块人车流通分析：地块所处的仙洪公路车流量较大，人流量很少，地块所处的仙洪公路车流量较大，人流量很少，项目昭示性较强，应充分提升现场营销氛围的包装项目昭示性较强，应充分提升现59、场营销氛围的包装车流量：35-40辆/min人流量：3人/min车流量：35-40辆/min人流量：3人/min站点公交线路公交路线铁匠湾1路白庙-龙峰桥-中南桥-六化桥-新里仁口-棉纺厂-职业学院-杜柳收费站-电信广场-中百仓储-客运总站-仙洪菜场-公汽公司-东桥-城乡渠-商城东门-文化宫-逢春花园7路健鼎电子-文化豪布斯卡-铁匠湾村委会-纺织园区-旺旺食品厂-清水湾-仙桃职院-杜柳收费站-联通公司-农家小院-电信大楼-交警一中队-黄金大道-明珠酒店-市客运总站-天下时代广场-市公交总公司宿舍-步行街(北)-城乡渠-商城东门-市文化宫-逢春花园-轮船码头-渔网市场-仙源学校仙桃仙洪，汉宜可直60、接上高速通往华中各地，并可走省道通达江汉平原各地地块紧邻仙洪大道，1路、7路公交站处在项目门口，通往仙桃城区，出行较为便捷，处于汉宜高速路口，并可以直达通往洪湖，潜江等地，交通网络较为完善。交通情况：交通情况：地块周边现有地块周边现有2 2路公交直达，均通往城区，出行较为便捷，路公交直达，均通往城区，出行较为便捷，并处在高速路口，物流运输便捷。并处在高速路口，物流运输便捷。项目分析总结项目分析总结从上述分析中可见，从本体属性上看，本项目呈现如下基本特征：1、从地段属性看，项目处于仙桃城南发展区，发展潜力巨大，紧邻仙洪大道、仙南大道，交通便利，对外昭示性强，未来发展较理想；2、从商业价值看，周边61、当前分布有当地居民私房，以广水市内本地居民为主，城南整体商业氛围尚未形成，市场培育期较长，项目属于长期投资物业，投资价值的挖掘尤为重要；3、从市场属性上看，区域内商业供应量较大，区域未来竞争激烈，项目应在提升产品整体性价比，从而提高竞争力；4、从项目属性上看，37万多方的体量，在区域属于大型规模，地块较为规整，适宜及时开发。地段城南城市发展重点地块规模大开发周期长，属长线投资体地块周边商业氛围尚未形成，竞争压力大地块基本经济指标：地块基本经济指标：地块分地块分AA、B B地块，地块，AA地块为一期开发用地，主要以地块为一期开发用地，主要以汽车商业用地为主，汽车商业用地为主，B B地块为配套居住62、地块。地块为配套居住地块。83项目项目2#2#、3#3#结构分析（结构分析（1F1F部分）部分）建面：3039.8，层高：6米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过一部扶梯和一部升降电梯及3个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，便于商铺的组合和利用。层高设计，满足汽车展厅空间需要，并利于商业内部空气流通，带临时库房设计。结构劣势：主入口不临主干道，展示面偏弱；内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，公摊较大。汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯电梯项目项目2#2#、3#3#结构分析（结构分析（3F3F部分）部分）汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯电63、梯建面：2001.4，层高：5.4米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过一部扶梯和一部升降电梯及3个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，便于商铺的组合和利用。带中空设置，并利于商业内部空气流通，易于形成展示空间的开阔、品质性。结构劣势：内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，公摊较大。项目项目2#2#、3#3#结构分析（结构分析（3F3F部分）部分）电梯楼梯楼梯楼梯电梯建面：3083.6，层高：4.5米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过一部扶梯和一部升降电梯及3个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，64、便于商铺的组合和利用。四周带落地窗设计，视野开阔，通风，采光效果较好。结构劣势：无汽车电梯，使用功能偏窄，易于办公；内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，公摊较大。项目项目7#7#结构分析（结构分析（-1F-1F部分）部分）建面：14936.76，层高：6米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过4部汽车电梯及11个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，便于商铺的组合和利用。分区明确，适合作为仓储物流使用结构劣势：主入口不临主干道，展示面偏弱；内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，65、公摊较大。汽车电梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯汽车电梯车通道车通道汽车电梯汽车电梯项目项目7#7#结构分析（结构分析（1F1F部分）部分）建面：14498.43，层高：6米；结构优势：垂直、平行人流动线明确，垂直人流动线通过6部升降电梯及11个步梯组合而成。柱网结构合理，8-12米柱距，便于商铺的组合和利用。层高设计，满足汽车展厅空间需要，并利于商业内部空气流通，带临时库房设计。结构劣势：主入口不临主干道，展示面偏弱；内部分割墙体较多，不利于分割，建议内部尽量不砌墙，但保留相关管道；三楼梯设置，分割后，公摊较大。汽车电梯楼梯电梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯电梯汽车电66、梯主入口主入口主入口主入口车通道车通道中空建面：14627.16，层高：6米；结构优势：二楼中庭把商铺人流动线贯穿一气，考虑二楼商业经营人流的均好性。建筑物四个角落设置步行梯，能够牵引人流上达二楼，满足消费客群垂直移动的便利，同时中庭四个角也设置步梯方便人流上行。采用大面积玻璃窗设计，加速空气对流，优化二楼经营及购物环境。结构劣势：主入口一楼部分因考虑大型配送车的通行，导致二楼动线弯曲，不利于人流通行和商业经营。单层面积偏大，东西开间较大，很难兼顾边缘商家的经营状况。项目项目7#7#结构分析（结构分析（2F2F部分）部分）汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯电梯汽车电梯楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯中空67、物业格局适合功能分析：物业格局适合功能分析：2 2、3 3号楼展示效果最佳，号楼展示效果最佳，7 7号楼功能多样，可号楼功能多样，可多业态经营，形成类多业态经营，形成类4S4S展示一体服务。展示一体服务。楼栋楼层面积（）特点说明适合功能2#1层3039.8层高较高、空间开阔整车展示，接待销售2层2001.4带汽车电梯，视野开阔整车展示，接待销售3层3083.6不带汽车电梯，层高受限办公，培训、保险办理3#1层3039.8层高较高、空间开阔整车展示，接待销售2层2001.4带汽车电梯，视野开阔整车展示，接待销售3层3083.6不带汽车电梯，层高受限办公，培训、保险办理7#-1层14936.76地68、下室，采光较差仓储物流1层14498.43中空天井，空间开阔展示、销售，维修2层14627.16中空天井，空间开阔展示、销售，维修90核心客户重要客户游离客户偶得客户自营业主、个体生意人、外地经商者、企事业单位管理层，城市精英阶层工作510年的企事业单位员工、政府公务员、公司白领、投资客30岁以上中高收入层，外来生意人，单位普通员工，其他其他各镇居民，30岁以下中高收入层，其他仙桃及其周边城镇中高端客群客户定位客户定位客户分类置业驱动力购铺关注点特征与本项目契合度自营业主地段+盈利目标升值潜力看重风水，关注投资回报，对服务要求较高，看重面子经济实力雄厚，注重物业升值潜力，对价格十分敏感 个体生69、意人信赖度升值潜力物业价值、升值有一定积蓄，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大 企事业单位管理层价格升值潜力便利、可靠、价格、升值潜力有一定积蓄，部分灰色收入群体在内，中等经济实力，对价格及区域发展较敏感 本地外出商人价格发展稳定、价格、升值潜力经济实力一般，对收益，升值潜力关注 客户定位客户定位（客群细分）（客群细分）自营业主、个体生意人和企事单位管理层、本地外出商人是本项目的核心客户自营客户自营客户投资客户投资客户编号客户来源占比客群细化1区域内客户项目周边60%经销商个体经营户仙桃市内投资客户企事业单位20%企业、政府领导层上班族高级白领城市扩张，拆迁户2周边乡镇客户周边投资客20%乡70、镇移民客户彭场、张沟等乡镇投资客户本项目客户锁定本项目客户锁定项目客户构成以仙桃市内自营客户、个体经销商，投资客内为核心，以企事业单位领导层、高级白领为主力；细分为如下八类：本项目客户描述本项目客户描述来源区域：地缘性客户80%，辐射性客户20%；目标客户：周边汽车相关行业经销商、个体经营户，企事业单位中高管、公务员、从商的投资客户为主，乡镇移民及投资客为辅。年龄特征：30-45岁之间为主客户特征：收入稳定，对汽车行业较熟悉，对区域投资价值认可购房特征：他们购买物业的主要目的是作为固定资产投资，为生活提供保障，购买支付能力根据资金现状不同，差别很大，多数投资客支付能力在30-70万元之间，同时71、，对投资的商铺的收益及铺面的发展升值较为关注。地块地块SWOTSWOT推导战略推导战略SWOT优势-Strength劣势-Weak地块规整，利于开发交通较为方便地块升值潜力较大区域发展前景好，政府规划力度大区域缺乏规范专业市场，市场机遇好政府部门进驻项目，促使项目项目中途停工，市场形象不好；前期未合理制定营销计划，面临产品与市场不吻合的尴尬；板块商业氛围尚未形成；区域高端品牌汽车有限，部分在城北租赁修建4S店。机会-OpportunitySO战略发挥优势，抢占机会WO战略利用机会，克服劣势政府对城南板块的发展仙桃汽车产业的迅猛发展，为项目带来机遇区域尚无专业汽车市场8+1城市圈对地块的发展带来72、机遇利用政府规划前景、交通等方面优势打造区域内专业品质名片，充分吸引区域内专业经销商、把握区域内的发展契机，结合政府利好性，重新树立市场信心，并向客户描绘区域发展的远景，打消客户的抗性威胁-ThreatenST战略发挥优势，转化威胁WT战略减少劣势，避免威胁周边市专业市场的建立对项目客户有分流区域内商业地产的崛起，对项目投资客户的二次分流充分认识项目自身价值，结合市场情况，针对性营销，抢夺现金流，抢占市场份额加强对区域价值的引导，提升区域形象，树立项目市场形象，挖掘项目价值体系95竞争策略竞争策略策略一：抢占时间，抢占市场份额的市场策略；策略二：产品领先、形象领先的竞争策略，做华中专业汽车市场73、的标杆；策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略。不利有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁交互分析市场环境内在特质地块地块SWOTSWOT推导战略：推导战略：利用利用SWOTSWOT的交互分析来挖掘竞争策略的交互分析来挖掘竞争策略96竞争策略客观性主动式被动式主观性 1 4 2 3产品服务人文环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然环境环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋；人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志；服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素；产品：典型的单一项目成功要素和74、高价楼盘的充分条件。通过核心竞争力距阵我们很容易选择得出我项目的价值点：最大利用现有的地段优势以市场空缺的专业市场产品主动出击获得市场追捧。地块地块SWOTSWOT推导战略：推导战略：利用利用“核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵”来发掘项目的价值点来发掘项目的价值点97综合评估综合评估 项目价值（核心竞争力）的综合评估市、区两级政府重点项目，优惠政策，市场操作空间巨大城南发展核心地块，绝版地理位置，发展潜力巨大，多个商业综合体入驻区域，新城指日可待城南众多住宅社区的日益形成熟并快速发展，这里即将成为仙桃的最大新商圈。完美结构，大开间、短进深，合理业态布局和品类互补，享受一站式购齐的完美空间前景广阔，75、周边商业项目带动日渐增多的人气、商业前景无可限量政府支持地利天成人气如虹丽质天生潜力无限98思路一：辐射仙桃市的汽车专业市场思路二：跨区域辐射的汽车专业市场其他思路项目属性界定项目属性界定通常思路？991、仙桃地处武汉西部城市圈，有“江汉明珠”的美誉打造武汉西部城市圈唯一的集整车销售、展示、维修、咨询等打造武汉西部城市圈唯一的集整车销售、展示、维修、咨询等综合性批发零售于一体的现代化新型商业物业。综合性批发零售于一体的现代化新型商业物业。本项目总体发展方向2、项目地处仙桃新商圈豪布斯卡、欧亚达等大型综合体腹地项目属性界定项目属性界定3、三面临路，交通便捷，人气旺盛4、汽车市场/省际城市汽车物流76、的转移承接区5、车批零兼营的第四代汽车市场6、独立的商业和高端住宅的产品组合100项目属性界定:武汉西部城市圈，新商圈核心，政府重点扶持的最大规模汽车综合体武汉西部汽车综合体最大规模项目属性界定：项目属性界定：武汉西部城市圈，新商圈核心，政府重点扶持，高投资价值武汉西部城市圈，新商圈核心，政府重点扶持，高投资价值未来高成长区域，最大规模的汽车综合体项目未来高成长区域，最大规模的汽车综合体项目新商圈核心我们选择 领导者+挑战者 作为竞争模式，通过产品有不可重复性的方法建造汽车市场样板工程，同时也以挑战者实现利润最大化。领导者垄断价格产品有不可重复性过河拆桥追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格77、战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者市场定位市场定位以规划或产品的首创和创新点定位 以项目的目标客户定位 优势组合定位 以一种生活方式定位 以行业或片区的引领者定位 以文化形象定位 以地段的特征定位 通过产品特征或顾客利益点定位 形象定位的切入点 规划及产品：强调项目汽车市场的专业性，综合性、规范性标准优势组合：集整车销售（含机械车、汽车等多样车型）、售后服务、汽配市场、二手车交易、商务酒店等综合于一体生活方式：倡导体验式车文化生活方式片区引领者：华中首78、席汽车市场集散地。市场定位切入点市场定位切入点项目定位思考（价值点梳理）：区域价值+外部资源嫁接+项目价值项目价值点外部资源嫁接项目价值周边配套资源等齐全交通便捷，物流运输方便政府对项目的大力扶持市场唯一的专业汽车市场项目产品规划的前瞻性汽车一体化综合服务性强区域价值地处城南新区发展核心政府对板块规划利好举措对专业汽车市场的需求政府职责部门入驻项目在结合项目价值点与购买客群的特征下，本项目在定位及宣传推广上应该放大、加强板块价值及项目产品专业度的炒作，将项目提升到一个新的高度。定位思考定位思考是市场上最全面市场，应该突出是市场上最全面市场，应该突出项目的唯一性项目的唯一性项目市场形象不佳，应从79、项目市场形象不佳，应从提升产品形象提升产品形象做文章做文章定位不应过于空泛，定位不应过于空泛，应贴切市场应贴切市场稳重谋利稳重谋利找准区域客户特性，依托找准区域客户特性，依托客户需求客户需求找准市场定位找准市场定位定位定位市场占位市场占位华中最全的汽车市场示范区|项目推广节点划分|项目阶段推广建议|基础VI系统解读|阶段推广物料示意项目阶段推广项目推广计划项目推广计划启承转合销售排期推广节奏5月6月7月8月1月12月9月10月11月第一步第二步第三步形象导入期形象导入期产品入市期产品入市期销售促销期销售促销期循环推广，品质一层层拔高进入新一期产品推介，入市销售推广策略结合项目现状及营销要求，建80、议本项目在宣传推广上应遵循以下几点：1、应精准营销推广，直接目标客群，避免信息流失浪费，控制成本；2、以仙桃为中心，辐射江汉平原、武汉等城市，挖掘客户；3、推广媒体推广分布上，采取综合组合，重点投放；4、推广节奏控制上，采取集中推广，形象导入直接过渡产品销售；109推广策略媒体推广/公关活动/行销推广/渠道推广1、广告推广 2、公关活动推广 3、行销推广4、渠道推广集中蓄势期（5月8月）1、报纸：仙桃日报、仙桃周刊，入市对市场发出声音；2、电视：在仙桃电视台选择开机广告或收视率高的频道进行字幕广告、15秒广告、标签广告、专题报道。3、网络：制作项目网站，建立网络交易平台，并在汉江房产网、汉江热81、线等热点房产网发布广告信息。4、DM：根据不同时期制作DM宣传单页，针对市场密集区，针对性进行地毯式投放。5、营销活动：配合政府多层次组织招商，签约活动6、道旗：项目售楼部入口处设置形象道旗。7、三维动画：制作光碟全城派发活动现场循环播放（建立广告效果测评体系）110户外：户外：1路、7路公交车车身广告市区跨街户外、高速入口户外、汉宜高速路段户外（出武汉、入仙桃醒目位置）邻县、市城区中心发布大牌户外广告（潜江/洪湖/天门/荆州）目标客群：投资者和自营者均有可能。短信：短信：每一阶段项目进展预告，优惠信息等。预计：0.05元/条，每次发布20万条信息。目标客群：月通讯消费值在100元以上的+车价82、在10万以上的客户。网络：网络：与专业网站联系，建立“网上交易平台”，设计项目网站。在汉江房产网、汉江热线网免费发布信息。目标客群：投资者和自营者均有可能。推广策略媒体推广/公关活动/行销推广/渠道推广1 1、广告推广、广告推广 2 2、公关活动推广、公关活动推广 3 3、行销推广、行销推广4 4、渠道推广、渠道推广1、公关营销2、事件营销3、任务营销4、共生营销5、会展营销6、行销与关系营销（建立广告效果测评体系）动机营销是以客户消费的方式来支持某个社区或某项非营利活动。换言之，就是以公关之名行促销之实。动机营销被广泛采用的主要原因，是企业发现动机营销刺激销售所需成本比传统营销少，因为动机营83、销提供了一个心理上的回馈，有别于一般营销，因此能够杀出重围，引起大众注意。推广策略媒体推广/公关活动/行销推广/渠道推广112公关营销一“仙桃形象大使”活动活动目的：促进销售，同时提高公司和项目品牌的知名度、美誉度，可谓“一箭三雕”。活动性质：公关营销公关（表象）和促销（实质）活动主题：新仙桃，新形象活动口号：我为仙桃代言建好华中汽车交易大市场，建设新仙桃基本做法：6月9月之间，认筹“华中汽车交易大市场”的投资者或自营户，都有可能被选为“仙桃形象大使”；首批“仙桃形象大使”共计5名，在开业之日，由市有关领导抽签开奖；“仙桃形象大使”的职责是在一言一行中推广仙桃的整体形象，宣传仙桃的投资环境，享84、有直接向市领导机构反映情况的特权；坚持开“仙桃形象宣传车”。宣传车的两侧分别印有“建好华中汽车交易大市场，建设新仙桃”和“我是新仙桃人”字样，前面印有仙桃市标志，后面印华中汽车交易大市场标志；每位“仙桃形象大使”享有华中汽车交易大市场提供的工作专车一辆（价值5万元），由公证处公证，一月内过户，但只能是仙桃市内牌照，同时只能在仙桃市内转让；“仙桃形象大使”由市有关部门颁发证件，随时可以检查和制止影响仙桃形象和投资环境的行为；在活动公布至揭晓期间，五辆工作专车每天停放在售楼部门前，扎上大红花，并在旁边树立一快标示牌：“仙桃形象大使专车”。推广策略媒体推广/公关活动/行销推广/渠道推广“华中汽车交易85、大市场品牌商家签约仪式”活动目的：促进招商和市场启动，同时提高公司和项目品牌的知名度、美誉度。活动性质：公关营销公关（表象）和促销（实质）活动主题：华中汽车交易大市场品牌商家签约仪式基本做法：项目售楼部开发期间，通过各大媒体造势宣传项目品牌形象，同步邀请武汉地区高端汽车经销商入驻项目（以4S店切入），通过政府公信力，在天诚酒店召开大型商家签约仪式，并邀请仙桃及江汉平原行业人士参加，活动期间释放项目招商信息和销售信息。并邀请各大新闻媒体大肆宣传造势，邀请湖北卫视，仙桃电视台，荆州电视台等多家电视台同步直播。公关营销二推广策略媒体推广/公关活动/行销推广/渠道推广1141 1、广告推广、广告推广 86、2 2、公关活动推广、公关活动推广 3 3、行销推广、行销推广4 4、渠道推广、渠道推广 1、指针对如政府部门、行政单位、企事业单位等，主要以拜访的方式展开，通过有诱惑力的高回报吸纳客户认筹，并赠送优惠金卡等 2、以老带新的关系营销，建立“老带新”促销奖励政策。3、10套以上制定团购奖励政策。（建立广告效果测评体系）渠道营销，通过对特殊渠道和政府行政、事业部门的拜访，促使更大的成交量。推广策略媒体推广/公关活动/行销推广/渠道推广推广策略推广策略媒体组合媒体组合为为更更全全面面的的网网罗罗客客户户资资源源，在在确确定定项项目目推推广广思思路路的的前前提提下下，通通过过最最优优化化的的媒媒体体组87、组合合，根根据据我我司司对对区区域域推推广广媒媒体体的的调调研研，建建议议夹夹夹报报报（江江江汉汉汉平平平原原原地地地区区区）、户户户外外外（汉汉汉宜宜宜高高高速速速路路路口口口、江江江汉汉汉平平平原原原各各各市市市镇镇镇入入入口口口）、营营营销销销活活活动动动（武武武汉汉汉、江江江汉汉汉平平平原原原地地地区区区）、电电电视视视开开开机机机或或或文文文字字字飞飞飞播播播、围围围墙墙墙、派派派单单单等等为为主主，应应作作为为项项目目媒媒体体推推广广主主力力，同同时时借借助助其其它它媒媒介介网网罗罗边边缘缘性性客客群群，针针对对项项目目核核心心客客群群做做到到精精精准准准推推推广广广营营营销销销。88、保证客户流失量最少。保证客户流失量最少。华中汽车交易大市华中汽车交易大市场场仙桃仙桃日报日报夹报户外公交公交车身车身的士的士广告广告短信短信活动电视开机、文字飞播围墙等派单客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户客户户外户外建议在高速路段竖立户外广告牌，提高项目知名度户外户外 建议在下仙桃高速路口与入高速路口竖立户外广告牌，从而树立项目形象。主干道封锁：入口指示牌主干道封锁：入口指示牌 建议在入高速路口、项目纺织大道竖立项目指示牌，从而树立项目形象，提高项目昭示性市内户外广告市内户外广告 市内跨街广告位市内体育广场核心位置汉江路Y路口汉江大桥建议根据情况在汉江大桥、市内核心89、地段跨街广告等位置竖立醒目广告位（根据情况选择）现场围墙现场围墙 建议项目现场围墙重新更新，根据现场实际情况，建议适当加大现场包装，如（道旗等）阶段执行计划阶段执行计划第一阶段：形象树立期第一阶段：形象树立期第二阶段：客户积累期第二阶段：客户积累期第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期5月-6月第四阶段：持销期第四阶段：持销期营销推广目的：快速树立项目的形象高度，提升地缘性客户对区域价值的认可，积累客源。宣传推广：1、户外广告牌、招商活动、报纸、现场围墙、DM派单、项目指示牌等；2、现场场积客：形象海报、手册，启动形象大使活动3、线上广告出街：户外、报纸、网站。销售培训：项目销售百问，述盘词90、培训、接待流程、礼仪培训。现场配合：营销中心包装，现场围墙、现场包装、导示牌安装到位。第二阶段：客户积累期第二阶段：客户积累期第一阶段：形象树立期第一阶段：形象树立期第二阶段：客户积累期第二阶段：客户积累期第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期7月-9月第四阶段：持销期第四阶段：持销期营销推广目的：强化片区规划利好、诉求项目形象及价值点、提升客户对项目的认可度。不定期组织相关活动对前期意向客户进行维系。宣传推广：1、不定期组织下乡巡演活动，启动“0”元创业活动；2、现场积客：产品楼书、海报、单张；3、线上、线下广告（活动）出街：户外、报纸、短信、派单等。销售培训：客户问题答疑、认筹客户疏理。91、现场配合：工程进度加快，形象外墙尽快展示。路演活动时间：周末活动目的：借助重要假日，在仙桃、乡镇中心闹市位置，不定期组织一定的路演活动，网络客源，为项目集聚必要人气。优惠方式：登记者可享受开盘当天额外优惠。活动内容：派单并对项目做详细介绍项目全套资料发放现场抽奖活动媒体配合：报纸软文、网络、短信群发“仙桃形象大使”启动活动时间：6月中旬（时间暂定)活动目的：为项目认筹积累客源，同时，将项目全城造势，推高项目知名度，启动“仙桃形象大使”我为仙桃代言活动。活动地点：营销中心和仙桃电视台联合举办（暂定）邀请对象：前期意向客户、潜在客户、周边零散客户及全城居民。活动内容：仙桃电视台现场电视直播、湖北电92、视台、楚天都是报报道 现场决出名次并抽奖活动 项目产品说明解析优惠方式：登记参与者给予购铺优惠活动，现场抽奖；认筹活动活动时间：8月中旬（具体待定）活动目的：正式进行诚意登记（认筹）活动。邀请对象：公司领导、前期登记客户，媒体记者优惠方式：先认筹先选铺，认筹金20000元抵50000注：具体视项目优惠政策执行情况而定；前期参加活动客户额外给予相关优惠。活动内容：商家签约仪式、诚意登记（认筹）启动第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期第一阶段：形象树立期第一阶段：形象树立期第二阶段：客户积累期第二阶段：客户积累期第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期第四阶段：持销期第四阶段：持销期营销推广目93、的：产品搭配入市，集中解筹，邀请所有认筹客户到访。通过现场人气，促进项目的销售，提升现场信心。宣传推广：1、现场积客：产品海报、现场围墙更新；2、线上广告出街：户外、报纸、夹报、海报、单张、电视台等。销售培训：客户跟踪技巧培训、现杀技巧培训、认筹未认购客户疏理分析、现场配合：认筹期间包装及开盘前包装。9月中旬开盘活动活动时间：9月中旬（待定）活动目的：集中解筹，以现场人气最大化的提升解筹率活动地点：项目现场邀请对象：前期认筹客户、潜在客户优惠方式：认筹顺序决定选铺顺序具体优惠根据情况确定客源维系：认筹未认购客户除保留认筹优惠外，享受新铺加推的优先选铺权第四阶段：持销期第四阶段：持销期第一阶段：94、形象树立期第一阶段：形象树立期第二阶段：客户积累期第二阶段：客户积累期第三阶段：开盘强销期第三阶段：开盘强销期10月-汽配市场开盘第四阶段：持销期第四阶段：持销期营销推广目的：通过前期项目产品的加推，开展老带新等相关活动，进一步为项目热销提供支撑，并组织通过月末抽奖和业主答谢活动，促进项目的签约和客户维系工作。宣传推广：1、现场积客：营销活动；2、线上广告出街：户外、派单、短信、电视文字飞播。销售培训：销售人员一对一沟通、客户电话邀约技巧培训、销售技巧强化培训、营销活动说辞培训。营销费用预算（暂定）营销费用预算（暂定）销售面积：20578平方米预计销售总收入：2.7亿推广总费用：约540万取费95、2%按房地产推广的一般规律，地产项目的推广费用一般为销售总额的2%-3%，而普遍商业产品，推广费用2%-2.5%不等。考虑本项目在形象包装和推广的力度，以及结合项目自身的销售和区域市场特征的要求（价格以6000元/均价计算），我项目组建议推广费用以2%为宜（2、3、7号楼为节点）。营销费用投放计划表营销费用投放计划表（初案）（初案）媒体分类媒体分类比例（比例（%）报广2户外（一年）20车体（一年）2电视开机广告6网络2短信1营销物料（印刷礼品日常费用）13现场展示（围墙，售楼部工地包装）10宣传车8派单/夹报8营销活动18公交站台（一年)3的士广告2其他5总计100%说明：以上推广费用部分媒体96、为一年费用，具体媒体投放分布，根据项目推售情况调整（主要集中在6-10月份）。营销费用投放安排营销费用投放安排（初案）（初案）一期2#、3#、7#5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 二期（汽配）储客储客开盘开盘持销持销储客储客开盘开盘持销持销营销强度营销投入比例55%价格曲线1一期房源逐步提价，逼定客户2二期提价营销投入比例20%营销投入比例30%一张简图（贯穿项目整体推广）一张简图（贯穿项目整体推广）2、3、7号楼推广期汽配市场推广期2013年华中汽车交易大市场整体推盘货量整盘入市推广 项目形象宣传期华中辐射圈专业客户专业客户投资客投资客经销商经销商项目整97、体形象推广项目整体形象推广(整盘整盘-对谁说对谁说)专业客户关注：项目发展前景，综合评估实力投资客户关注：投资回报率，投资价值及信心经营客户关注：市场集中度，收益评估及前景投机客户关注：短期获利，关注升值与市场热度项目整体形象推广项目整体形象推广(整盘整盘-对谁说对谁说)推广方向推广方向专业度的姿态面世凸显升值价值及利好市场前景武汉西华中汽车交易大市场典范市场区湖北武汉项目整体形象推广项目整体形象推广(对武汉客户讲对武汉客户讲)华中汽车交易大市场 为改变仙桃而来项目整体形象推广项目整体形象推广(对仙桃客户说对仙桃客户说)华中汽车交易大市场华中汽车交易大市场 华中首席汽车一站式平台华中首席汽车一98、站式平台湖北湖北 仙桃仙桃项目整体形象推广项目整体形象推广(对江汉平原客户喊对江汉平原客户喊)叩问市场给出答案引爆价值汽车市场典范示范区提供炒作支持高调亮相-武汉，江汉平原等地武汉，江汉平原等地刺疼江汉平原、仙桃江汉平原、仙桃吸引关注答专业价值答规模价值答定位价值落实产品深化形象丰满价值推广方向推广方向愿景诱导卖铺招商经营广告2 2、3 3、7 7号楼阶段简略号楼阶段简略|铺面划分总纲|铺面划分建议铺面划分建议铺面划分总纲铺面划分总纲1、铺面面积尽量控制在20-50平米，总价控制在1530万；2、尽量减少公共面积，减少公摊，提高实际使用面积；3、铺面划分应该符合消防、规划要求，避免不必要的问题99、；4、内部部分墙体和公共部分建议不修建，以免影响铺面划分。2#2#、3#3#一层（初案）一层（初案）预留3米宽通道，通道预留尽量靠近柱网，降低空间浪费开间：1m 进深：28.5m面积约：30平米开间：2m 进深：16.5m面积约：33平米开间：2m 进深：16m面积约：32平米开间：2m 进深：12m面积约：24平米2#2#、3#3#二层（初案）二层（初案）预留3米宽通道，通道保持与电梯相通开间：2m 进深：18.4m面积约：36.8平米开间：1m 进深：22m面积约：22平米2#2#、3#3#三层（初案）三层（初案）开间：2m 进深：16m面积约：32平米预留3米宽通道，通道保持与电梯相通开100、间：2m 进深：16.5m面积约：33平米开间：2m 进深：16.5m面积约：33平米开间：2m 进深：12m面积约：24平米7#7#一层（方案一）一层（方案一）开间：2m 进深：15m面积约：30平米开间：1m 进深：16.5m面积约：16.5平米预留3米宽通道，通道保持与电梯相通开间：1m 进深：27m面积约：27平米7#7#二层（方案一）二层（方案一）预留3米宽通道，通道保持与电梯相通开间：2m 进深：15m面积约：30平米开间：1m 进深：16.5m面积约：16.5平米开间：1m 进深：27m面积约：27平米7#7#一层（方案二）一层（方案二）开间：1m 进深：37.5m面积约：37.101、5平米开间：1m 进深：27m面积约：27平米预留3米宽通道，通道保持与电梯相通7#7#二层（方案二）二层（方案二）开间：1m 进深：37.5m面积约：37.5平米开间：1m 进深：27m面积约：27平米预留3米宽通道，通道保持与电梯相通后记现场工程配合（建议）现场工程配合（建议）建议营销中心左侧围墙拆除，并将项目现在工程主入口及中心广场根据规划要求修建平直，并营造、包装销售氛围，提升项目形象，同时，便于项目开展现场活动，如：周周开展车展或高端汽车试驾活动，为项目集聚人气。从策划营销方案的制定、执行、监督、效果评估，到对营销策划的调整、再执行，我司都配备资深策划营销专案小组，实行每一个环节的全程跟进服务，确保每一个环节都能保持对市场反馈的高度灵敏性，保障项目营销策划由始至终良性运作，以实现全程操盘销售业绩的最优化，使得发展商以最合理的成本,获得最佳的收益。后期本司将根据项目具体进展进度，推盘节奏及具体营销活动等提出详细活动方案。保证项目系统、快速、高效的营销。