1、合肥市专业市场综合调研报告 家具建材类市场为重点 2012年9月 合肥市专业市场综合调研 家具建材类市场为重点前言华东（国际）建材中心 以130万方恢弘体量的超大型建材专业综合批发市场的规模在安徽合肥地区可谓屈指可数！安徽腾辉投资集团有限公司凭借多年的开发经验和实力，将再一次在这片热土上重现辉煌！我司作为商业项目策划的受托方的倍感责任之重大。经过我司对安徽合肥城市商业市场的深入调研以及安徽腾辉商业运营管理有限公司的大力配合，凭借我们多年对大型专业集群商业地产操作的经验和理解，相信本案所阐述的观点和理念会给华东（国际）建材中心的商业项目指明一个基本的发展方向和开发调整策略。我们非常荣幸成为这个商2、业地产项目的一名参与者，“交换一个苹果，各得一个苹果，交换一个思想，各得两个思想”，我们愿意用智慧为这片热土描绘出一幅美丽的蓝图！调研时间、目的、方法调研时间: 针对华东（国际）建材中心商业项目的策划调研工作，我司于2012年8月初及2012年9月20份对项目进行相关的调研考察工作；调研方法：资料搜集法、现场考察法、访谈、头脑风暴等；资料收集：合肥城市发展规划、城市总体规划、商业网点发展规划；合肥城市2009、2010、2011年统计年鉴；现场调研：项目地块现场调研；合肥城市各类商业物业现场调研； 专业访谈：合肥市专业市场经营商家访谈；合肥市专业市场行业人士访谈；调研目的: 根据目前区域的宏观3、环境，区域的微观状况，结合本项目的实际情况，以及在地产及商业方面的实际操作经验，对项目的开发策划方案进行多次讨论，对方案的可行性进行评估及项目风险投资评估分析,并提出相应的项目定位及开发建议。希望此次的研究工作，为下一阶段项目的开发区块决策、市场营销、招商策略及规划设计等提供依据和支持。 目 录一、合肥城市综合情况调研41.0城市概况42.0城市经济与产业63.0城市规划114.0总结23二合肥城市商业基本情况及房地产调研241.0合肥城市商业调研242.0合肥城市房地产调研33三、合肥家居建材类专业市场综合调查381.0合肥建材家居类市场分布及概况382.0合肥建材家居发展及特征403.0家4、居类调研分析454.0建材类625.0酒店用品类756.0茶叶类847.0专业市场横向比较89四、项目分析901.0项目总体分析902.0项目3地块分析96五、项目定位几点思考97一、合肥城市综合情况调研1.0城市概况合肥，安徽省省会，古称庐州，位于安徽中部，长江淮河之间、巢湖之滨, 素有“江南之首，中原之喉”、“淮右襟喉，江南唇齿”之称。通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，安徽第一大城市，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市。合肥是长三角城市经济协调会成员城市，长江中下游重要的中心城5、市之一。城市性质 合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。城市职能 （1）全省政治、经济、文化中心。 （2）全国科研教育中心。 （3）制造业基地、高新技术中心、现代服务中心。 （4）国际性旅游会展、商贸物流和金融中心。 城市排名： 中国十大科研城市自然出版指数2011中国报告评选出中国十大科研城市依次是北京、上海、合肥、香港、南京、武汉、厦门、杭州、深圳和西安。中国10大最具发展潜力城市中国社会科学院发布的2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告显示，合肥在294个城市中综合排名第25位，是最具潜力的二线城市之一，同时在6、“商业文化竞争力”的单项竞争中名列第9名。2010年被评为中国未来10年最具潜力的城市之一。合肥金融中心指数排名第9位。区划及人口：全市总面积11408.48平方公里（其中巢湖水面面积 769.5平方公里），市区总面积838.52 平方公里，建成区面积 360 平方公里。2011年末公安部门户籍登记人口706.13万人，比上年增加4.13万人，其中农业人口446.27万人，非农业人口259.86万人；市区户籍人口218.34万人。全市常住人口752万人，其中市区常住人口355万人。全年人口出生率为10.8，死亡率为5.97，自然增长率为4.83。(数据来源：2011年合肥市国民经济和社会发展统7、计公报)。合肥市辖：庐阳区、瑶海区、蜀山区、包河区、巢湖市、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、巢湖经济开发区市级管理权限。市辖区：庐阳区 面积139.32 平方千米，人口 60.92 万。瑶海区 面积229.53 平方千米，人口 90.28 万。蜀山区 面积246.83 平方千米，人口 102.23 万。包河区 面积340 平方千米(其中巢湖水面74平方千米)人口81.77万。管辖市县：巢湖市 面积2082平方千米，人口 89 万。肥东县 面积2276平方千米，(巢湖水面60平方千米)常住人口110.9 万。肥西县 面积2068、1平方千米(巢湖水面100平方千米)，常住人口88.9万。长丰县 面积1938平方千米，常住人口 78.99 万。 庐江县 面积 2348平方千米，总人口 120 万人。 2.0城市经济与产业2.1城市经济全市2011年生产总值（GDP）3636.61亿元、增长16%，按常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元；规模以上工业企业完成工业总产值5597.97亿元，实现增加值1489.65亿元、增长23.5%；财政收入达到623.8亿元、增长22.7%，其中，地方财政收入达到338.5亿元、增长21.1%，完成全社会固定资产投资3377亿元、增长26.8%；实现社会消9、费品零售总额1111亿元、增长19%；城镇居民人均可支配收入达到22000元、农民人均纯收入超过7700元，分别增长15.5%、16%以上。2.2城市产业2.2.1城市三大产业比重2012年合肥三次产业结构调整为5.7：55.1：39.2 ，其中工业增加值占GDP的比重为42.9%，比上年提高1.8个百分点。而且在三大产业中，工业是增长速度最快的产业， 合肥是个典型的工业化城市。2.2.2城市产业规划电子信息产业：重点发展新型显示、智能家电、集成电路、软件、信息服务和物联网，打造中国（合肥）国家级新型平板显示产业基地，提升合滁芜信息家电产业带，建设合肥语音产业基地，形成一批电子元器件产业园区。10、节能环保产业：重点发展节能环保装备、节能产品，促进资源综合利用和循环利用，建设芜湖节能环保和绿色照明产业基地、滁马铜池绿色照明产业带，发展合肥水泥成套设备和环保设备。新能源产业：重点发展光伏、生物质能源、洁净煤、核电和风电，适度建设抽水蓄能电站，建设一批国家级绿色能源县。建设一批光伏及生物质能等新能源基地。生物产业：重点发展生物制药、现代中药、生物育种等产业，做大做强蚌埠生物产业基地、亳州现代中药产业基地、芜湖生物医药产业基地、合肥生物医药产业基地。高端装备制造产业：重点发展数字化、柔性化及系统集成的重大基础装备，工业领域重大成套技术装备，新型基础零部件，全面优化装备集成协作配套体系，提升合肥11、工程机械及工业机器人、两淮煤机装备、沿江船舶、芜湖大型铸锻件、马鞍山冶金装备等装备制造基地。新材料产业：重点发展高性能金属材料、硅基材料、膜材料、纳米材料、碳纤维材料、新型显示材料、稀土永磁材料、复合材料及特种材料等，培育和打造铜陵铜基新材料产业基地、马鞍山高性能铁基新材料产业基地、滁州硅基新材料产业基地、安庆化工新材料产业基地、池州高分子聚合材料产业基地、黄山新型包装材料产业基地。新能源汽车：重点发展纯电动汽车、混合动力汽车，加快发展动力电池、高性能电机、电控系统，打造合肥、芜湖新能源汽车产业基地，促进新能源汽车整车产业化。公共安全产业：重点发展通讯安全、生产安全、食品安全、信息和交通安全、12、矿山安全等产业，促进量子通信技术产业化，建成具有重大战略意义的信息安全堡垒，打造合肥公共安全产业基地。3.0城市规划3.1总体规划合肥市政府对合肥商业未来主要发展规划：141 城市发展框架 合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出打造“141”城市发展框架：即大力改造核心主城区，并在老城区的东、西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态型、现代化的滨湖新区。合肥市总体城市发展战略：东拓、南进、西缓、北抑南进新城区在312国道南侧依托老城区相对独立发展，建设完整经济技术开发区和桃花工业区。城市主要发展方向向巢湖拓展。将中心城区调整为合肥市巢湖区。东拓沿长江路向东经肥东县13、城拓展到高速公路立交桥附近，建设完善新火车站综合试验区和龙岗工业区。西缓312国道北侧为未来城市第三翼伸展区，完善高新技术产业开发区和西郊游憩风景区。北抑西北为城市水源地，北为宁西铁路、对外交通站场、新机场选址区，用地潜力不大，限制发展，延伸建设完善双凤工业区。 规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。中心城区 ：范围区划： 滨湖新区、老城区和政务文化新区构成。功能定位： 打造丰富多样的城市特质文化空间，提升城市品位，形成高端服务集聚、综合承载能14、力强的现代化城区。老城区： 将建设一批特色街区，打造国内知名的商贸、商务、金融、文化中心。政务文化新区： 将打造功能先进行政商务文化体育和休闲居住中心。滨湖新区： 位于合肥主城区东南部，南依巢湖，规划总用地面积约190 平方公 里，核心功能是行政中心、金融商务、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地，综合居住新区。城市副中心：范围区划： 由东部、北部、西部、西南部四大组团构成。东部城市副中心： 以肥东县店埠镇为核心，涵盖合肥循环经济示范园、肥东经济开发区、撮镇镇、桥头集镇等区域。北部城市副中心： 以北部新城为核心涵盖双墩镇、双凤经济开发区等区域。 城市商业网点规划分布合肥市市区大型商业网点现状分布15、一览表类别单 位网点数用地面积建筑面积营业面积备 注个%m2%m2%m2%百货类合肥市市区32100230294100.0568554100.0397988其中老城区175310108143.927282448.0北 区/东 区882510421621440037.7西南区7222499710.98133014.3/新城区/工业品市场类合肥市市区32100284378100.01244080100/营业面积1000m2其中老城区39.41749406.214618011.8/北 区/东 区2062.5108475728.197220078.1/西南区928.1158408155.712570016、10.1/新城区/农贸市场类合肥市市区70100592896100.0453561100.0/其中老城区68.6276504.7188164.1/北 区71014355724.26695414.8/东 区1825.713885523.413957430.8/西南区355027683446.721621747.7/新城区45.760001.0120002.6/超市类合肥市市区710095000营业面积5000m2其中老城区114.311000北 区114.38000东 区114.316000西南区451.160000新城区/工业区规划重点发展“五个工业组团”。A、西部工业组团：以高新技术产业开发17、区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区等为主体，重点发展高新技术及相关产业。B、西南部工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园区、包河工业园区为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。C、北部工业组团：发展庐阳工业园区，重点发展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业，加强与长丰县双凤经济开发区相协调。D、东北工业组团：以瑶海经济开发区为主体，重点发展物流、服装、电缆、建材及相关配套产业。E、东部工业组团：发展肥东经济开发区（龙岗），重点发展家用电器及配套、化工、冶金、轻纺、食品及农副产品加工等产业。3.2城市商业规划布局3.2.1商业网点分级及布局一个市级中心、8个区级中心、18、25个社区中心一个市级商业中心:建筑面积80万平方米以上。以长江路为轴，东、西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的2平方公里范围。业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主；商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足够好的需求；还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务，满足消费者多层次、多方位消费需要。8个区级商业中心：区级商业中心建筑面积在10万平方米以上。用地面积控制在0.5平方公里左右。其主要功能是就近为区域内居民提供商业服务，分流市级商业中心部分职能，缓解老城区交通、环境压力。商业门类、品种较为齐全，以中高档为主：商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主19、；商业设施比较先进、购物环境较好；区级商业中心共规划8处。其分布为：A、根据城市近期建设规划和商业自身发展的需要，规划共布置8个区级商业中心:一类是城市近期建设规划所确定的城市副中心地区，有5个中心： 东区区级商业中心（花冲公园附近）； 北区区级商业中心（公交四保场附近）； 西南区区级商业中心（南七里站附近）； 西区区级商业中心（井岗镇附近）； 大学城区级商业中心；B、另一类是根据城市的发展趋势和城市功能需要增设的3个中心： 政务文化新区区级商业中心； 东南区区级商业中心（葛大店附近）； 新站区级商业中心。C、居住区级（社区）商业中心居住区级商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，服务人口约520、万人，以经营中低档的日常消费品为主。商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点，其经营规模应按照城市居住区规划设计规范标准执行。用地面积每千人600940平方米；建筑面积每千人700910平方米；营业面积不低于2万平方米。居住区级商业中心主要根据现有商业网点的发展水平和近期规划的居住用地布局情况而定，规划共有25处，其分布如下：庐阳区：共有4处： 亳州路居住区级商业中心。以现有亳州商城、庐阳区社区服务中心、钢铁大楼、亳州路菜市等为基础，逐步进行更新改造，适当发展专业、专卖店、餐饮等业态，在规模和服务品质上能不断适应形势的需要。 双岗居住区级商业中心。以现有商业设21、施为基础，适度扩大规模、提高服务品质。规划将五河路骑路菜市场迁至遣送站附近，荣事达大道以西一部分居民买菜分流到白水坝菜市。 杏林小区居住区级商业中心。以阜阳北路菜场为中心，结合合瓦路两侧的改造，周边再发展一定规模的超市，日用百货等商业服务设施。 四里河路东侧，森林城地区结合大杨镇的开发建设，配套居住区级商业中心。其它地区由市级商业中心、区级商业中心予以覆盖。瑶海区：共有6处 七里塘居住区级商业中心。位于七里塘镇、张洼路东侧，随着新站综合试验区的发展逐步配套建设。 三里街居住区级商业中心。位于临淮路两侧，可结合旧城改造逐步建立。 铜陵路居住区级商业中心。位于市第二人民医院东侧，狄港路与铜陵路之间22、。 站塘居住区级商业中心。位于旌德路北端，服务于长江东路以北、二环以外居民。 钢北居住区级商业中心。位于耐火材料厂附近，服务于长江东路以南、二环以外、淮南路以北居民。 化工厂居住区级商业中心。位于郎溪路南端东侧，服务于合裕路沿线的居民。包河区：共有7处 周谷堆居住区级商业中心。以周谷堆批发市场为依托，逐渐沿淝河路向南扩展，适度增加为本地居民服务的商业业态和服务功能。 九华山路居住区级商业中心。迁移马路菜市，修通九华山路，使之成为一条居住区级的商业街。 卫岗居住区级商业中心。以卫岗菜市、合家福卫岗连锁超市为依托，逐步健全功能。 曙光居住区级商业中心。以现有曙光商厦为依托，迁建改造现有金寨路菜市场23、（位于传染病院北侧），开通绩溪路，建成一条商业街。 姚公庙居住区级商业中心。位于金寨路东侧，祁门路两侧，主要服务于金寨路东侧一带的居民。 黄山公园东侧，可结合本地区的开发配套建设一居住区商业中心。 马鞍山南路居住区商业中心。可依托现有合家福超市，逐步完善配套建设，健全服务功能，满足这一地区居民迅速增加的需要。蜀山区：共有8处1）三里庵居住区级商业中心。位于西园新村北侧、长江路沿线。2) 高新区居住区级商业中心。位于长江西路南侧，现管委会的西侧。3) 西七里塘居住区级商业中心。以良辰商厦为基础，结合七里塘农贸市场等商业设施形成居住区商业中心。4) 昌河居住区级商业中心。位于312国道以南的高新技24、术产业开发区内。 5) 西城居住区级商业中心。位于潜山路西侧，结合合肥肉联厂的改造统一布点，并逐步向西站向延伸。6) 青阳北路居住区级商业中心。位于青阳北路，结合新规划安居苑北村配套建设。7) 莲花新村地区居住区商业中心。位于锦绣大道与莲花路交口的西北角。8) 乡村花园居住区级商业中心。位于经济开发区的始信路边，结合区内的乡村花园中布点的大型超市建设。3.2.2物流园区和专业市场规划3.2.2.1专业市场分类我市物流园区和专业市场的发展目标是：到2010年，物流和专业市场的成交额达1000亿元，实现商业增加值达90亿元左右，占整个商业增加值的60%左右。根据商品和市场的种类共分为九大类：类别 25、2010年批发或配送成交额(亿元) 1农副产品类 2002酒类 503烟草 1004医药保健品类 60 5钢材类 1006建材、家居、装饰类 200 7日用百货类 150 8汽车、摩托及配件类 50 9其它类 903.2.2.2物流园区规划规划原则“物流是物品从供应地向接收地的实体流动的过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬迁、包装、流通加工、配送、信息处理等功能有机结合来实现用户要求”。这是国家标准对物流的定义。物流业的发展对于降低商贸流通企业的成本，提高社会化生产协作水平，具有重大的经济和社会价值，发展物流与我市大力发展商贸流通业，建设区域中心城市和全省商品集散中心的经济社会发展战略目26、标是完全一致的。物流园区的规划布局综合考虑区域的综合交通条件、产业支撑、发展空间和对巨大的交通流量的承受能力等因素，重点在城市新区、城市周边和交通要道边布点。 依据便捷交通优势，重点在城市东北部地区发展，中心位于新站综合试验区内，是合肥市主要的物流园区，其优势是可组织公铁路联运，发展城际之间的大运量的物流；东南向肥东境内的徽商集团综合物流仓储基地辐射；北向与合肥北站物流园区连成一片，形成物流产业带。 满足大中型工业企业物流需要，在合肥经济技术开发区和高新技术开发区建设物流园区。经济技术开发区重点发展合肥康健物流工业园、中外运物流园，积极培育安泰和华泰物流业的发展；高新技术产业开发区建设合肥医药27、电子产品物流园区。3.2.2.3专业市场规划 农副产品类以周谷堆批发市场和肥西县苗木市场为重点发展对象，实现交易额达200亿元。规划在义兴城关镇新增土地1000亩，用于周谷堆批发市场的扩展。周谷堆批发市场将逐步由内向销售为主转为外向销售为主，成为区域性的农副产品批发市场。肥西县上派镇苗木种植已达1.7万亩，市场发育程度好，所产苗木已销往除台湾、西藏外的全国各地，规划将其苗木生产基地扩大到10万亩以上，进一步改善市场环境，构建全省苗木产业化的流通平台，形成在全国具有重要影响的苗木产供销一体化专业市场 酒类为促进皖酒的发展，弘扬皖酒文化，规划依托漕冲、长江、恒通市场发展酒类专业市场，逐步完善市场28、建设，规范市场行为，进一步提高市场经营规模和管理水平。规划酒类交易额达到50亿元。 钢材类徽商股份公司兴办的安徽省钢材市场已具有一定规模，年交易额已达60亿元。规划在省物资二库建设安徽省钢材中心批发市场、钢材仓储配送中心、宝钢钢材剪切加工基地三大项目，占地500亩，2010年现货交易额达到100亿元，中远期标准合约交易额达到1000亿元。 建材、装饰、家居以安徽红旗建材批发市场为主，其交易额已达10亿元。二期安徽红旗石材市场和建材物流配送中心，将形成合肥地区最大的石材加工专业市场。三期将开辟木线条、橱柜、五金组件、家饰饰品等生产加工和物流配送区，2010年交易额将达到50亿元，占全市同行业交易29、额的1/4。 日用百货日用百货类批发市场一直是各类专业市场中最活跃的部分，也是早期专业市场的典型代表，现该行业三大市场年交易额在6070亿元，2010年日用百货批发实现年交易额150亿元。 长江批发市场，新建长江批发市场物流配送中心，占地100亩，总建筑面积5万平方米，逐步将从传统的批发市场转型过渡为大型物流配送中心。 安徽大市场 在现有250亩成行成市基础上，发挥多年经营专业市场的管理优势，继续推动传统的日用百货、图书、家用电器、纺织服装、鞋等成熟专业，全面开展品牌提升和品牌延伸战略，力争通过现有5期建设和下一步相邻老体育训练基地450亩规划建设（安徽大市场国际商务园区项目），使市场经营商品30、结构和模式由主要从事中低档商品的区域批发逐步过渡到从事中高档商品的区域批发、高档商品的展示、展销业务以及相应商品的配送、加工等物流服务，同时又兼有旅游、金融、文化、商务等功能。规划建设中的安徽大市场国际商务园区项目，一期拟与香港贸发局合作开发国际服装和鞋类名牌、图书经营、体育产业化商品批发交易区；二期重点发展物流配套区和会所；三期建设产业电子交易区，力争在商品结构上突出发展国际名牌产品经营，将贸易代理、服务贸易、商品和引入电子交易和手卖交易形式。 汽车、摩托车及配件 安徽国际汽车城。位二环路东北角内侧，占地526亩，计划投资4.32亿元。它是集汽车销售及售后服务、汽车及汽车文化展示于一体的多元31、汽车市场，是安徽省和周边区域规模最大，功能最全的现代汽车市场。目前现代、悦达起亚、本田、奇瑞等汽车商已计划进入。 合肥汽配城。是安徽省规模最大的汽车售后服务专业市场，经营汽车配件种类上万种，辐射区域东到苏北、南至江西、西到湖北、河南等邻省，具有良好的发展潜力。到2010年汽车专业市场年交易额达50亿元。 烟草合肥烟草行业目前对供应链管理已处于领先水平，安泰物流公司已实施了全省烟草行业从辅料采购开始到产品生产、分拨、销售至用户全过程的经营管理活动。2002年实现物流配送量155万大箱（250条），今年预计达到180万大箱，物流配送额达110亿元，预计到2010年可继续维持百亿元交易规模。安泰物流32、公司应着力于全省城区物流配送网络建设，并利用其网络向第三方物流服务商转化。安泰物流园区规划布置于莲花路与紫云路交口处，占地100亩，拟投资2600万元。建成后，将具备对第三方的货物集散、配送、加工、包装、商品检验等功能。 医药、保健类根据合肥高新技术产业开发区内生物医药、电子工业企业多的特点，配套建设合肥市医药、保健类物流园区，以满足区内工商企业的物流需求。规划到2010年全市医药、保健类交易额由目前的30亿元上升到60亿元人民币。 其它应对我市物资、交通、商业系统的仓库、场地和铁路专用线进行资源整合、设施改造，建设一批现代化的仓储设施，以满足专业市场、工业园区、工商企业和社会团体等不同层次的33、物流需求。4.0总结A、从城市概况看，合肥科研实力雄厚，具有很强的发展潜力；B、从城市经济看，合肥工业占GDP比重很高，是典型的工业化城市，而且近几年经济发展十分迅猛；合肥在安徽经济的重要性将进一步凸显，城市的辐射能力进一步增强；C、从城市规划看，合肥“141”的城市格局，将向西、向南发展，项目所在的安徽省商贸物流开发区是东部组团重要组成部分。二合肥城市商业基本情况及房地产调研2.0合肥城市商业调研2.1城市主要商圈分布及特征纵观合肥大型商业，主要由以下商圈进行分布，主要有： A、市中心商圈 主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，聚集了34、合肥市场市价最高的门面房，商业包括了鼓楼、商之都、瑞景、金鹰国际、苏宁电器、五星电器、宏图三胞、百盛商场、三福百货等。所含大型商业物业仍主要采用百货的布局形式，以服装、电器等作为主要经营内容，功能较为单一，餐饮、娱乐及展示体验设施比例较少。B、新站商圈 该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态。前者以元一时代广场为商业中心，周边北京华联、沃尔玛、家乐福、百安居等零售业巨头聚集，形成了浓郁的商业氛围；后者以日常用品为主，是省内各地市的批发采购中心，如安徽大市场、长江批发市场、白马服装城、九龙珠、四季青等。C、三里庵商圈 该区域内的商业地产业态形式主要为高档写字35、楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消费指数较高，购买能力较强。如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。D、政务区商圈 该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的城市综合体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、万达广场、华润万象城等。E、北一环商圈该区域以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写字楼、金融办公、大型超市为主，如财富广场、汇丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。F、黄潜望商圈 该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为主，也是未来商业地产发展的36、潜力地段。如新华金融广场、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等。H、南七商圈以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗、锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七商圈在未来几年内将逐步发展。 I、马鞍山路商圈从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北高架初现规模，该处将吸引一定的人气。 另外还有部分商业地产较为集中的区域，如滨湖商圈、经开区明珠广场商圈等。老城区商圈商圈级别档次消费群体商业网点 百货超市家电批发市场四牌楼商圈市级中心商圈高档、中高档、中档综合性消费群体、包括普通居民消费群体、白领和高端消费群体淮河路步行街、百货大楼37、百大乐普生鼓楼商厦、百盛、金鹰、银泰、商之都、万达合家福、红府、世纪华联苏宁、国美、百大、宏图三胞国生 城隍庙 三孝口商圈区域性商圈（边缘化）中高档、中档周边居民、白领百大CBD合家福元一商圈区域商圈中高档、中档周边居民、白领元一时代广场、温莎国际广场沃尔玛、家乐福、北京华联国美、国生、五星宝业轻纺城、建材城、白马服装城新兴商圈马鞍山路商圈区域商圈中档周边居民、普通居民消费群体新都会、环球购物广场合家福、苏果、家乐福国美、苏宁周谷堆批发市场三里庵商圈区域商圈中高档、中档以城市中等收入家庭消费为主国购广场家乐福、苏果国美、苏宁南七商圈区域商圈中档周边居民商业大厦沃尔玛、乐购、北京华联国美2.238、商业地产发展特征A、国内知名零售品牌进驻B、商业地产成为持续开发热点、C、一体化SHOPPINGMALL及商业综合体物业成为商业地产开发热点。呈现规模大、业态全、档次高的特点。合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发39、热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。近几年开发项目列表项目名称商业面积地址商业组合信地广场建筑面积95万方，商业面积58万方临泉东路与铜陵路交叉口SHOPPINGMALL 、家居MALL（已开）、服装MALL 、星级酒店、高端商务写字楼和商业步行街组成深国投广场建筑面积7万方，商业面积3.5万方项目地址位于长丰路北端沃尔玛、购物中心、美食广场、影院及多层停车配套设施等是集购物休闲娱乐餐饮为一提的综合MALL明发商业40、广场建筑面积54万方、商业面积38万方合肥北二环与四里河路交汇处集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母松芝万象城建筑面积18万方、商业面积10万方合肥长江西路段与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议嘉茂购物广场建筑面积5万方、商业面积5万方长江西路是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；中环城建筑面积70万方北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型城市综合体，大润发已入驻；2.3合肥城市商业地产销售模式分析 以上分析的商业地产项目一般进行主41、题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；2.3.1典型购物中心类商业项目销售案例项目名称商铺形式销售模式注备安徽国际广场产权式商铺一层商铺价格25000-30000元/平方，三层商铺价格7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租 ，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC等42、；金色巴黎购物广场产权式商铺一层商铺价格25000元/平方，二层15000元/平方，三层9000元/平方，四层6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资回报率8%；项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主营服饰、婚庆、体育用品等；环球购物广场产权式商铺首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8% 三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；项目地址在马鞍山与一环43、路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平方米的夹层 综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，元一时代广场产权式商铺一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期续约，返租年投资回报率8%；项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；新天地国际广场产权式商铺一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、 首层总价较高项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30044、00平方米大唐国际广场二期商铺价18000-22000元/平方，返租10年返租率为10%，返租年投资回报率8%； 项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。万达广场街铺滨河酒吧街商铺售价为7万元/平方 ，商业步行街商铺价格一层7万元/平方，二层3万元/平方，整体均价4万元/平方 ，中央景观豪宅为1.3万元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物45、中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万方的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自持经营2.3.2专业市场销售模式案例项目名称商铺形式销售模式注备第六空间（圣大国际商业广场）产权式商铺（2层均价25000元/平米）10年返祖1-3年8%一次性扣除4-6年10%收益 按季度返还7-9年11%9-11年12%11年年底可120%回购实际成交单价17000元/平米（很高的价格）义乌小商品产权式商铺包租10年46、，原价150%回购前6年一次性抵扣40%，后4年按收益保底6%，超出部分1：9分成均价2万用世生活城产权式商铺包租10年，前三年一次性抵扣24%，后面7年10.35%外铺3万元(也返租商铺)均价9000-40000元合肥西南汽配城市场类商铺代租均价9000元乐客来商业广场市场类沿街（长江西路）包租5年，75-125元/平方返租；均价25000元ICAR市场类商铺包租3年，27%抵扣房款均价25000元-44000元浙商城市场类商铺一期为“商品交易中心”，商铺主力面积30-50，一层和二层层高均为5.4米，买一层得两层，三层层高3.9米。预计后年9月底10月份开盘。商业地产销售模式具体内容适用条47、件模式一：直接销售直接销售模式，代表万达广场街铺；位置较好的沿街商铺 或者大品牌开发商的内街铺；模式二：3-5年返租销售3-5年返租销售，年8%回报，一般直接在总价中一次扣除；位置较好的集中商业内产权式商铺位置一般的内街铺；模式三：8-11年返租销售8-11年返租销售，前三年总价中直接减掉；4-6年8%返还，；9-11年9-12%返还（按年或者季度返还），部分还有回购措施。位置一般后者现阶段还很不成熟的商业项目内产权式商铺；2.4分析总结：a、合肥市商业地产销售最主要以产权式销售与带租约销售为主；b、受调控的冲击，住宅市场一度低迷，越来越多的开发商开始将目标转移至商业，商业综合体这只队伍正在逐48、渐壮大，市场竞争日趋激烈，为提升产品差异化，不少商业综合体及专业市场开始在项目定位上下功夫。c、合肥人民的精神生活水平包括出行、交通、消费理念都有很大幅度的提升。在这么一个大前提下，合肥的商业地产也会向更精细、更讲究服务的方向发展。d、相对于其它省会城市，合肥目前商业地产发展相对滞后。通过一系列的房地产政策调控后，商业地产被推在了前列，商业地产也在快速的赶超。目前市场来看，基本上商业地产已经超越了住宅地产，对商业地产是一个机遇。e、商业地产项目不是卖的好了就是成功，现在很多商业地产的开发商只注重前期销售效益，而忽视了长期经营价值。因为追求快速收回投资和获取利润，忽视后期经营的重要性，导致商业地49、产陷入粗放经营的现状。f、合肥的，很难让投资者获得真正受益。g、随着合肥市场的发展和竞争日趋激烈，商业地产的商业在房地产开发领域属于比较初期的阶段，很多优秀管理理念包括发展规划没有很实在体现出来开发商不得不修炼内功，大浪淘沙之后，必然促进专业细化经营与综合服务水准的提升。3.0合肥城市房地产调研3.1、合肥房地产板块特征合肥房地产呈现：东贫、西富、南贵、北乱的区域形象；按照房地产发展划分为9大板块：中心板块、庐阳板块、瑶海新站板块、马鞍山路板块、黄潜望板块、高新区板块、政务区板块、经开区板块、滨湖新区等。中心板块：城市核心区、依托城市配套及城市地段价值，实现高价值，但后续地块供应严重不足。马鞍50、山路板块：城市发展自然延伸板块、配套成熟的中高端居住板块，未来发展影响逐步减少。黄潜望板块：高校林立，人文价值高，是合肥知名的高端居住区。日益成熟。后续地块供应有限，将以旧改为主。经开区板块：工业用地聚集，土地资源丰富，但成熟度不高，是未来中档居住板块。2.2、合肥房地产投资与土地市场发展状况关键词：投资规模大，增长速度快；土地成交面积高、土地出让金高位徘徊、每亩成交价上升对于合肥这种二、三线城市来说，房地产业是是拉动当地经济发展的重要产业之一，从近5年的投资额上看，政府对房地产业的支持力度较大。2.2、合肥房地产供求需求分析市场供应市场需求成交均价2007年-2011年房地产市场最热的是2051、08年，新增套数为92620套。新增面积最多的是2007年，新增面积1042.8万平方米，2007年-2009年新增面积呈持续下跌，2010年稍有回升。2007年-2010年住宅类商品房销售呈此起彼伏的状态，销售套数最多的是2009年，共成交108659套，销售面积达到1064.36。2011年住宅类商品房成交均价达到了6332元/平方米，基本和2010年持平。2012年上半年，由于政策影响，房地产仍处于低迷态势。部分区域呈现价格下降的态势，部分区域呈现价格上升的态势，高新区、政务区、经开区价格同比增长最快。各区域住宅成交价格一改近几年来逐年递增的趋势，部分区域呈现出了价格下降的态势；均价最低52、的区域为包河区和滨湖区， 差价接近1600元/平米， 但这主要是受到保障房和集资房上市的影响。 2.3合肥房地产发展及建材家居市场关系2.3.1合肥房地产发展短期房地产平稳发展2011年，国家出台房地产“限购”、“限贷“政策，房地产进入拐点；2010年伊始，国家出台了一系列房地产调控政策。先是宣布国企不得投资房地产业务，增加保障房和廉租房的建设，把火热的房产市场又重新打回了原型，合肥的楼市也在2010年中后期遭遇滑铁卢，销量大幅下降，市场又重新恢复到观望状态。进入2012年，6月份后一线城市房地产有一些回暖，但二三线城市依然处于低迷状态。长期房地产发展依然看好推动房地产发展的基本面依然没有变化53、，城市化、土地稀缺2.3.2房地产发展与建材需求关系需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，合肥市目前的城市人口约200万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。数字的差距意味着在近几年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按照800元/平米的标准计算，家居建材年均需要消费56亿元。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户120平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近10平方米，54、预预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。按照800元/平米的标准计算，家居建材总共需要消费240亿元。三、合肥家居建材类专业市场综合调查1.合肥建材家居类市场分布及概况1.1合肥建材家居类市场分布分布特征：分布在火车站附近及东二环路两侧，西二环两侧也有少量家居建材类专业卖场。1.2合肥建材家居市场概况自2008年以来，国内知名家居建材巨头相继入驻合肥。2008年10月，合肥首家红星美凯龙旗舰店信地红星美凯龙全球家居广场开业；2009年12月，第二家红星美凯龙旗舰店奠基仪式在政务区隆重举行；2010年3月，居然之家入驻合肥滨湖新区；另一专业投资经营中高档品牌家居连锁55、商场的国内家居品牌第六空间，2011年10月已在瑶海区盛大开业。目前火热在建的月星乐客来国际家居广场，也将于2012年春节后正式开业除外来的国内知名家居建材巨头外，合肥本土家居建材企业也在加速布局。目前，合肥市场上云集着诸如国邦望湖美家居大卖场、青阳路美家居、华邦伊赛特家居汇、凤凰城商业广场家居建材旗舰、红旗建材市场、五里庙建材大市场等一大批家居建材卖场或市场。此外，还有一些大型家居建材市场也在酝酿建设之中，如居然之家环宇店。目前，合肥家居建材市场数量整体已趋饱和：合肥目前有建材家居、五金机电类市场共31个，其中家居类17个，建材类11个。总体正处于被实力巨头重新洗牌的阶段，一批老牌的家居卖场56、及建材超市在这场“弱肉强食”中惨遭淘汰，如环宇家居、百安居合肥店、家饰佳装饰精品总汇、好美家建材超市然而，洗牌无论有多猛烈，淘汰的只是实力不强的企业，对于实力较强、社会认可度高、运营规范的企业而言，事实上这正是一种不可多得的发展机遇。合肥现有和在建的家居类市场/商场共计20个，总建筑面积约156.5万。整体租金价格参差不齐，最低的为环湖家居的18元/月，较高的有红星美凯龙租金达150元/月。 2.合肥建材家居发展及特征2.1建材家居类专业市场列表2.1.1家居类专业市场列表市场名称面积价格商户数量开业时间位置占地面积（亩）建筑面积（万）租金（元/月）售价（元/）家居类瑶海家具世界406.63057、-70/4491996东二环与包公大道交汇处中州家具新站店70550-120/2001998凤阳路和胜利路交叉口美家居（青阳路店）1005.550-100/2622003青阳路55号东方家园/350-100/1162003繁华大道258号明珠广场北金寨南路雅豪家具广场201（自营）/2004北二环与铜陵北路交叉口金太阳家具市场383.690-100/942004长江东路与铜陵路交叉口中州家具明珠店45350-90/1372006芙蓉路与金寨路交汇处环湖家具98818-40/1202007阜阳北路瑶海家具城231.628-50/912008瑶海区双七路亿丰家具城523.530-50/10420058、8瑶海区当涂路202号信地红星美凯龙1001480-150/4222008.10临泉路与铜陵北路交汇处新瑶海国际家具广场/330-100/2009当涂路202号居然之家滨湖店/870-90/2402010.4徽州大道与紫云路交叉口向东200米伊赛特家居汇1501055-75/1402010.10潜山路与望江西路交口往南200米居然之家环宇店/8.7/2202011长江东路628号合肥东莞家具城/3.5/1202011.9长江东路与郎溪路交汇处第六空间18040150-180/2212011.10东二环与裕溪路交口往东300米红星美凯龙政务区店/1660-90/2012南二环路与东流路交汇处天徽59、商业广场月星乐客来国际家居广场14022（商业17）/22000 24000/2012.5长江西路与红皖路交口合肥现有和在建的家居类市场/商场共计20个，总建筑面积约156.5万，已建成面积约77.8万，总经营户约2526家（含同一品牌的多家门店数量）。整体租金价格参差不齐，最低的为环湖家居的18元/月，较高的有红星美凯龙租金达150元/月。 2.1.2建材家居市场列表市场名称面积价格商户数量开业时间位置占地面积（亩）建筑面积（万）租金（元/月）售价（元/）建材类金三角建材商城43530-60/1501994徽州大道与望江路交叉口宝文装饰广场95435-45/5001997站西路与站前路交叉口60、红旗建材市场2101120-60/6861998安徽省合肥市合裕路939号安徽轻工商城/520-160/4002000濉溪东路北一环东方商城/8.430-50/2202000长江东大街与明光路交口五里庙装饰城2403513-506000850018002005合肥市二环路与巢湖南路金泰建材城60520-30/812006长江东路与通达路交口望湖美家居1001080-150/3762007蜀山区东流路与宿松楼交叉口凤凰城商业广场家具建材/520-70/2008长江西路与潜山北路交叉口北200米2.1.3茶叶类专业市场列表市场名称面积价格商户数量开业时间位置占地面积（亩）建筑面积（万）租金（元/月61、）售价（元/）茶叶类巢湖路茶叶市场/0.2130/1452000马鞍山路巢湖路段安徽茶城/130-110/2002011合肥火车站东侧江南茗茶城110135/3402011.8淠河路与潜山路交口2.1.4酒店用品类专业市场列表市场名称面积价格商户数量开业时间位置占地面积（亩）建筑面积（万）租金（元/月）售价（元/）酒店用品类安徽大市场酒店用品2502020-35/1002004.10临泉路与铜陵北路交叉路口义乌中国小商品城酒店用品19.59.575-80/2011长江东路与铜陵北路交口东南角2.2发展阶段特征第一阶段：起步发展期（2003年以前）改革开发后，合肥城市发展速度慢，伴随着自然需求，62、产生了部分专业的家居广场，这时期的代表就是瑶海家居世界。这时期的特点，就是A、产品档次低，环境差，以满足市民基本功能需求为主；B、市场竞争不激烈；C、街铺为主，卖场起步并逐步发展。第二阶段：快速发展期（2003-2008年） 自2003年及以后，合肥城市快速发展，特别城市化及城市内拆迁改造的兴起，合肥房地产市场迈入了快速发展的时期，产生了巨大的市场需求，这时期的特点是：A、市场需求旺盛，各卖场经营都较好；B、卖场迅速增加，呈现雨后春笋之势，市场有供小于求向供需平衡转化；C、市场趋于细分，高中低各档次呈现不同分级；D、以红星美凯龙未代表的国内一线家居建材经营商开始进驻合肥。第三阶段：发展调整期（63、2009年-）2008年，国际金融危机对世界经济产生了巨大影响，房地产市场斗转直下，对家居建材市场也产生了一系列冲击。4万亿投资后，房地产市场经历了短暂的疯狂，随着房地产“新政”政策的出台，房地产迈入拐点，直接影响着合肥房地产市场的形势。伴随着合肥融入长三角经济圈，合肥家居市场和国内一线城市接轨。这时期的主要特点有：A、高端品牌入驻合肥，传统市场筑城扩疆随着居然之家、伊赛特相继开业，再加上早前已开业的红星美凯龙，国内一线家居建材市场云集合肥，这势必将打破合肥家居建材行业的现状格局。高端市场的入驻，在带来国内国际一线家居建材品牌，提高合肥家居建材消费档次的同时，也将带来更为先进的管理经营理念和模64、式，竞争的同时也是带动。面对品牌市场的不断入驻，传统家居建材市场也不甘落后，筑城扩疆。先是传统市场五金机电城，华东国际建材城落成开业，又有五里庙市场和红旗建材市场的扩建改造。整个2010年合肥家居建材市场共新增新卖场4个，使合肥市场上的专业家居建材卖场数量突破了20个，并且，在未来2-3年内海陆续将会还有数个新市场入驻。B、市场供大于求，竞争加剧，同质化竞争严重卖方市场的快速扩大，2011年的合肥家居建材行业竞争变得尤为激烈。无论是新入驻的品牌综合类市场，还是经营多年的本土传统市场，又或是各个行业的品牌厂商和家装行业，为抢夺有限的市场资源，站稳脚跟，大家都把经营的重点放在营销上，于是出现了2065、10年合肥家居建材市场上你方唱罢我登场，围追堵截，你追我赶，拼投入，拼消耗的营销混战的错乱局面。据相关专业市场的数据统计，2011年合肥家居建材市场上各大卖场、团购网站、品牌厂商、家装公司等，营销投入在30万元以上的活动共计40余场，共投入营销费用约2000余万元，平均每月有3场大型的促销活动。当然，这些数据还不包括中等投入的营销活动。C、专业卖场、团购与家居体验馆三分天下近几年来，以安徽团购网为首的中介团购组织在合肥的家具建材行业掀起了一股强力旋风。团购活动的盛行主要取决于其时尚流行的组织形式、高频率的宣传、印象中的团购低价和高集中率的订单。所以很多消费者和品牌厂商乐此不彼，踊跃参加，相互推66、动，助推了团购的发展。楼市的惨淡，也严重影响了家装行业的发展，催生了家装行业的变革。在竞争同样惨烈的家装行业，可攫取的利润空间越来越来小。为寻找新的经济增长点，家装行业开始更加关注纵向性发展，涉足下游建材行业，形成购建材搞装修一条龙服务的经营模式，把原本两个分开的业态合二为一，形成一个新的经营模式。山水空间和华然家居体验馆的先后开业，这种业态更加引起了人们的关注，或许在未来的家装行业会引领一股变革的风潮。越来越多的家装公司涉足家居建材行业，会在一定程度上截流一部分中高端的消费群。3.家居类调研分析3.1重点案例介绍重点案例一：第六空间合肥第六空间大都会家居CBD坐落于合裕路高架与东二环交叉口，67、离合肥城市中心点10分钟车程，离合肥核心商业区（万达广场、古井金鹰、恒盛商业项目）仅5分钟车程。项目总体量达40万平米，含七大主题商场，数十个品牌旗舰店集群，产品涉及家具、灯饰、建材、软装等家居全系列。一期为单体12万平米的精品家具主题商场，拥有主题建材商场、灯具商场、总部写字楼、酒店以及公寓配套等， 2011年10月已开业。包括安徽最大的欧美家居主题馆凡尔赛宫（2万平米），省内最大的实木馆以及众多国际品牌进驻的国际馆，同时引入十几个强势家具品牌旗舰店。共分为6层，-1F为国际睡眠中心软装中心、1F为国际家具馆沙发广场、2F为现代板式儿童家具、3F为实木家具馆、4F为欧美新古典家具及臻品红木家68、具、5F为凡尔赛宫，共汇集了221个品牌。访谈：第六空间某店主，女，30岁左右，问：你们这个位置在市场里面比较偏，生意怎样？答：这边人气是不怎样好，每个月保本吧，主要是节假日搞活动生意会比较好点，其他时都是这样。问：你们这边价产品的价格比较高，来买家居的都是些什么人答：平时来这边的都是些开车过来的，具体做什么的不太清楚。项目名称第六空间地理位置东二环与裕溪路交口东300米开业时间2011年10月总建面积（万平米）12万租金价格（元/月）150-180元/月经营户数221出租率100%已出租交通状况6，9，28，106，139，147总体定位一站式家居采购中心功能分区规划6层，-1F为国际睡眠中69、心软装中心、1F为国际家具馆沙发广场、2F为现代板式儿童家具、3F为实木家具馆、4F为欧美新古典家具及臻品红木家具、5F为凡尔赛宫品牌分布负1F伊丽伯特、联邦梦斐斯、盖雷斯堡、爱依瑞斯、慕兰、思凯、路福、蕾丝、圆方园、富兰兹、科瓦、法诗曼、卡路福、朗乐福、丽星、美得丽、慕思凯奇、慕思3D、慕思歌蒂亚、洋逸、普博、伊丽百兰、金百利、大自然、皖宝、钟意莱、MPE、金可儿、PT国际软装、英伦美家、白壁无缝墙布、毅海水族、布道国际公馆、CBD、蒂娜布朗、海之梦水族、联邦宝达地毯、捷优地毯、鸿佳地毯、尚诚地毯1FVVSOFA、美得丽沙发、利沃、诺华、YESNO、工艺大师、意多、左右、米兰风情、爱意瑞斯、70、北欧U客、道图、大公馆、家融居、CGLacasa、尚观艳DESIGNERS GUILD、美克美家、莱克星顿、曲美、亚振、芙莱莎、NATUZZI、夏图、锐驰、MD、米诺、超舒适、诺曼尼斯、迪信、芝华仕、美好人生、罗兰德、罗尼诗、斯可馨、圣世年轮2F孔雀王、苏豪、顽皮狗鞋柜、西卡诺卡、韵之岛、小马天地、松果、多喜爱、至白小屋、喜梦宝、快乐驿站、简欧、皇朝、红苹果、杰克丹尼、A+家具、标卓、米兰国际、尚景、早晨、德尔曼、ID理想空间、玛格定制、舒曼、尚品宅配、诺承、壹美塞纳、CGLacasa、美克美家、莱克星顿、曲美、伊藤贝尔藤匠世家、FENDE、3F南丰、皇朝凤凰、榆家、戈码特、美人蕉、圣码克、智71、牌自然风尚、童话森林、欧美森、欧亚快线、亚萨、如意坊、西部牛仔、阅梨、花梨传奇、通利、田园一木、查理世家、裕丰、林海长青、百工、兰卡威、华日、华师傅、禾木轩、中山家私、海棠秋韵、上艺、光明、福晶木业、木世家、展华、野田家具、橡芯源、百仁堂、柏森、恒信华典、百强、名车名居、忆东方、高雅仕、阳光壹品、香柏年、柚尊4F闽行艺宝、爱洛家、圣世年轮、诺曼尼斯、雷森娜、香柏庭、卡拉其、唯美丽莎、比邻乡村、浪漫法兰西、罗奈琪、富贵花香、纽约故事、简欧斯诺克、缇香、蒂琴、艾美瑞、原木细语、长实北欧、天一美家、罗丹妮、品欧生活、双洋、振宇红木、韵韵红、雅格特、年年红、福万家、柏田、圣弗朗、愉悦玫瑰、拉菲德堡、572、F圣帝斯堡、大森、亿圣特伦、罗曼罗兰、特奥特恩莎舫、诺曼尼斯、英记华府、亚振、法兰蒂卡、欧美佳、新白宫、华美法罗、奥克维尔、瑞庭凯撒、玛润奇、美神、圣斯克、融峰码诺、丽兹皇庭、皇室传承、千代阿玛尼、欧宜风、法兰芬蒂、金凯莎、金娜丽莎、圣涛阁、大明帕尔玛、哥伦威尔项目优点1、项目规模大，档次高，硬件软件条件好。2、主力品牌商家聚集度多，具有一定的品牌效应。3、聘请杭州“第六空间”运营团队管理，有保障。4、开发商实力强，在本地有一定影响力。劣势1、项目地段位置较偏，人流量不足。2、新项目，市场成熟度不够。3、周边缺乏新的住宅项目。评价项目品牌聚集度高，硬件条件好，主力商家入驻多，具有一定品牌影响力73、，但由于位置较偏，刚开业，市场认知度还不够，加之项目定位高端，总体表现还需要时间考研。重点案例二：信地红星美凯龙项目名称信地红星美凯龙地理位置临泉路与铜陵北路交叉口开业时间2011年10月总建面积（平米）120000平方租金价格（元/月）红星美凯龙统一招商经营户数出租率(%)100%交通状况111、124、705、149、127、9、159、705停车位（个）1000软硬件设施18部手扶梯、2部观光梯总体定位一站式家居采购中心功能分区规划-1F、瓷砖、石材、地板：（62个展位空3）1F、家具、软床、卫浴、鞋柜、音响（92个展位）2F、沙发、壁纸、窗帘、橱柜、电器(110)。3F、现代、韩式家居74、，木制品，五金，室内门窗，楼梯（96）4F、实木、红木、松柏木5F、办公、欧式家居，灯饰。品牌分布负1F-1F、瓷砖、石材、地板：（62个展位空3）立豪、鄂通、道格拉斯、家家美、红蜘蛛、艾丽格、裕森、华图、金意、非凡铭佳、木王、国雅、琥珀、格林德斯、大卫、大国、正格、领尚、欧家、嘉俊、撒米特、L&D、樵东、蒙娜丽莎、金舵、顺辉、长谷、特高特、路易摩登、特地、美生雅素丽、磊富马赛克、冠珠、必美、德尔、皇马、富林、巴洛克、世友、国林、徐家、久盛、森工、金桥、富得利、泛美、家诚、得高、菲林格尔、诺贝尔、马可波罗、蜜蜂、斯米克、冠军、圣象、升达、安信、大自然。1F1F、家具、软床、卫浴、鞋柜、音响（975、2个展位）龙翔、斯林百兰、爱尔百兰、罗曼家日、依思蒙沙、环湖、香奈儿、美得丽、美神、千羽居、锐图、朗乐福美梦思、荷比、黑格玛、眠之堡、康比特、一家喜、艾力斯特、慕思、CCK、皖宝、CBD、慕思凯奇、MPE、席乐顿、小贝壳、大自然、喜临门法诗曼、伊丽百兰、益卡思、芙莱莎、邓绿普、CAV、快乐驿站、新一派、纯真岁月、哥伦比亚、多喜爱、我爱我家、爱多酷、至白小屋、沃克、七彩、小虎、科亿康、小蜜蜂、朗意博登、尚高、藤匠世家、杜拉维特、汉斯格雅、欧金、德恩石尚、威麦、德立、浪登、松霖、中陶、睿派、贝拉维斯、瑝瑪、多芬、凯尔斯特、维可陶、东鹏、法标、鹰卫浴、席玛、中宇、吉事多、恒洁、惠达、阿波罗、浪鲸、威76、达、箭牌、科勤、TOTO、普乐美、依奈、雅立、朗斯、盼盼、贝特、帝王、高第、九牧、摩恩、美标、安华、亚星、碧洁。精品软装馆：家居饰品、水族鱼馆、装饰画、钟表（50空10）。明豪、舍图、蓝棋空间、简约、中邦、空间艺术堂、露斐、宝艺斋、格至、匠心坊、梦幻钟行、大千世界、乐巢、简爱、唐宁街、天天、恐龙、尚诚、联邦宝达、亮点、多彩、海之梦、五福、画龙、景图、紫金衫富润德斯2F2F、沙发、壁纸、窗帘、橱柜、电器(110)；米亚、米卡多、瑞丽、美日居、大红鹰、雅舍、丹尼诗、美天来、鑫彩、爱亿、摩曼、佰仕、朗饰、艾仕、欧雅、绿森林、茹苑、罗马瑞达、瑞宝、安美、别丽美特、美家美户、普田、光芒、火王、美大、万和77、百丽、擎天、鑫雅、森歌、箭牌、欧卡罗、美信达、贺喜、厨之宝、韩丽、美佳、施华洛、摩地纳、红泰、欧曼、菲迪克尔、利豪、红星、依兰格斯、瑶海、自由格调、顾家、芝华士、诺亚、致雅风雅情、KBH沃家、格调、康耐登、德胜布兰卡、艾尚、格莱美、腾川布老虎、金皇后、爱舍、优丽雅特、风格2000、明成、恒隆、方太、佳德弗兰卡、奥普三洋、AO、樱花、老板、万家乐、帅康、德意、帕布洛、欧林、开来、方太、惠尔邦、欧克欧、德贝、欧派、海尔、百V、蓝谷、志邦、康洁、西泊、左右、蝶衣斓、米兰、澳美世家、C&C、德尔、麦斯、斯蒂罗兰、索尔、3F3F、现代、韩式家居，木制品，五金，室内门窗，楼梯（96）迪美斯、九品、曲美、78、好太太、海福乐、顶固、EKF、好尚好、高威特、美心、锦疆开开、家诚、美心蒙迪、宇步、易品、盼盼、佩高、恒源、楷模、宏宝源、法狮龙、宝兰、卡特、今顶、卡铂、奥普、奥威、左尚明舍、启朗、富尔凯、比尔、客来福、班尔奇、好莱客、欧瑞、瑞家、海家海明威、浪漫庄园、澳玛、安比时尚、温莎情缘、意风、鼎美、格兰林、嘉斯勃A+B、华力世家、和谐之星、奥立克、木槿之恋、文超、可蒙迪、皇朝、纯美地中海、圣斯克印象、艾茉莉、藤苑、红苹果、挪亚家、纽约至尊、东方百盛、优美家、时代领驭、OODLife、瑞丽宜家雅百宝、梦天、德雅高尼、尚品本色、TATA、尚佰、骏豪、阳毅、汇豪、壹品、容声、品格、华鹤、圣象合雅、豪利、东威79、利、索菲亚、4F4F、实木、红木、松柏木好风景、弗沃德澳洲福特、凤凰佳美、源木、南洋胡氏、阿克苏、美典卡芬迪、曲美艺树空间、摩迪卡、贵人缘圆尚嘉缘、颐品堂、柏家居、赛比、原木地带、香丽榭、友联为家、年年红、连天红、泰森、明清居、皇友、艺唐、超凡、童话森林乌金木、赵氏、百强、澳洲森林、北欧艺家、曲富塞维利亚、皇家木匠、威森格仕、北京晓月、列维士、金富迪、恒信华典、瑞格瑞琪、石愿、西邻彼岸、青岛一木、中国概念、华典木坊、大公馆、华日、伊和源、喜梦宝、沃克、三兄弟、双叶、伊丽莎白、光明、珠峰、信庭轩、巨桑、中韵世加、澳美森、恒友、莫霞悦木、5F5F、办公、欧式家居，灯饰。奈米美式生活馆、圣世年轮-玫80、瑰香邸、亚振、卡芬达、广达、皇朝、富豪、华彩、永光希莉娜、千和、阳光一号、欧普、永光、雷尼司、鸿雁、悦斯莱特、飞利浦、TCL欧帅、西蒙、好人家、格艺玫瑰、戈麦斯、名灯世家、罗梵迪洛、皇家、阳光夏威夷、飞拉利、宝源欧迪宝、金富雅亨利美家、标致、国森豪美思美克斯顿、中至信、大风范、金富丽、橄榄树、米尼斯、雷克蒙顿、美加华庭、特奥特、项目优点1、项目品牌优势明显；2、项目位置较好，建筑外观及购物环境好；3、作为国内知名家居连锁企业，品牌聚集度高，高中低各档次各品类齐全，实现了一站式家居购物；4、专业有经验的管理团队运作，保障项目后续经营的持续性；5、项目周边新住宅项目较多，对未来项目发展有帮助。6、81、新地安徽大市场对项目人气有促进作用。项目缺点1、项目各方面比较均衡，无明显劣势；总评本市项目是红星美凯龙在合肥的第一个项目，也是体验型“商场家居“诠释最好的项目，是合肥现阶段最成功的家居类商业项目之一。地点：信地红星美凯龙某店主，女，30岁，安徽人，主营：实木家俱问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样？那类产品比较好卖？答：A：现在是生意淡季，但相比其他的同类市场生意而言要好一些。B：好卖的产品还是以一些家居类的产品比较好卖。问：这边的市场管理怎么样？平时有没有组织一些促销活动？答：A：市场的管理比较到位，毕竟是品牌连锁家居企业。B：一般节假日都会有举行一些促销活动；问：请问您对这个市82、场有何看法？答：A：还比较满意，软硬件还比较到位。B：运营管理部门一般都会对整个市场环境做一些针对性的调整。重点案例三：金太阳国际家具广场项目名称金太阳国际家具广场地理位置长江东路号开业时间2004营业面积32000租金价格（元/月）首层 72元-90元/月 二层：60元-80元/月经营户数出租率(%)100%交通状况135路 15路 2路 302路 7路停车位（个）150总体定位一站式家具广场软硬件设施2部扶手电梯、中央空调、购物休闲区功能分区规划1楼分三个区，二楼分三个区品牌分布1F（A)欧的、罗富帝斯、贵人缘、欧美家具，塞纳风情、美威、香悦、诺森、墨客、新宏基、蘭卡威、品智、沃缇，诺森183、F(B）艾芙迪，恒友，实木，榜样沿品，金揪林，光明，御景源，吴木匠，维也纳，巨桑，尊典，美迪1F(C)月亮庄园、汉撒、柏木坊、超凡、汉森家具、爱凡香柏木、伊春家具、印象家、路易让娜、凯达美家、美格登、华丰、洛卡伊,爱蒂思，雅格，丽滋凰庭，柏图，实木2F(A)蓝邦，福晶，郑氏，鼎美，雅景轩，顾家，纳厝尔，雅舍，变色龙，木牛，华藤轩，贵人缘，盛邦，中艺红日 ，2F(B) 康居，阳光林森，纽约故事，一休哥，简一派，海鸥沙发，宝狮龙，羽诺，美安娜，亨特，宝莱佳，阳光2F(C)佳典红森，新明红木，家家品客，东阳韦邦红木，优尔酷，艾青居，杜克公爵，瑞森，雅尼尔，龙翔，永昌项目优点1、项目成熟度高，市场口碑84、好，积累了一批固定客户群体；2、项目采用“U”型通道，各商铺均好型较好；缺点1、项目时间较旧（开业8年），内部环境较陈旧；2、项目外立面较陈旧，昭示性不好；总评本项目是合肥本地较成功的家居项目，定位中高档，业主自持物业，经过长时间运营，市场成熟度高，市场口碑也较好，总体表现可圈可点，具有一定代表性。访谈一：李小姐（金太阳家具广场某营业员。女，50岁，合肥人）地点：金太阳家具广场经典语录：A：2011年入驻，无锡商家，之前在第六空间，那里不好做，所以过来了。这个市场规模略小，但成交量比较好。C：在市场布局上，软装只有一条“U”通道，每进来十个客户，至少会有三个到店客户。D：市场较成熟，知名度较高85、，很多本市消费者前来购买，回头客较多，口碑较好。E：关于促销活动，假日正常都有的，比较多。访谈二：李锐（金太阳家居广场招商经理）经典语录：a、今年上半年以来，家居行业生意不好做，我们是自己的物业，所以下调项目24元/月；b、去年以来，通货膨胀比较厉害，厂家成本也比较高，但是家居行业售价没有增加，厂家利润比较薄。c、这个项目（金太阳家居）市场口碑较好，有一批固定的客户群，如果商家代理的品牌还不错，还是可以做的。案例四：瑶海家具大市场瑶海家具城位于合肥市北二环路中段,成立于1996年，占地 40亩，总建筑面积达3万。市场形态为集贸市场，经营户数有449户，经营模式主要为出租，出租价格在80150元86、/月。历经十多年发展，服务由简单的收取租金的房东型和物业管理型向服务+辅导的综合服务型转化。项目名称瑶海家具大市场地理位置东二环路与北二环路口开业时间1996总建面积（平米）66000租金价格（元/月）5865元/注：租金半年一付，每方租金少3元，一年一付，每方租金少6元，租金包管理费及相关费用)交通状况12/157/40/301停车位（个）（100个停车位）总体定位中低档，瑶海区辐射全市软硬件设施2部手扶电梯功能分区规划两层建筑，(注：租金半年一付，每方租金少3元，一年一付，每方租金少6元，租金包物业管理费及相关费用)品牌分布经营业态经营业态品类一期一楼家俱展示厅二期一楼家俱展示厅三期一楼家87、俱展示厅一期二楼客厅，沙发二期二楼办公家俱三期二楼办公家俱项目优点1、项目位置比较好；2、定位中低档、多经营本地家居产品，没有什么品牌，适合本地工薪阶层需求；3、市场知名度高，具有较好的市场口碑；项目缺点1、建筑外观、内环境差，内部交通导视差；2、经营管理差，发展缺乏持续性；总评本项目1996年开业，是合肥早期具有代表性的居家项目，但随着人民收入的提高，这种低档无品牌、无完善经营管理，内外部环境差，交通人流不通畅的项目必将面临被淘汰的危险。访谈一：某店主，男，32岁，安徽人，主营：客厅、套房地点：瑶海家具世界问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样？那类产品比较好卖？答: A：店里产品主88、要针对工薪阶层消费者，在价格上比高档商场略便宜。B：生意还好做， 但现阶段处于行业淡季，目前来消费的客人较少。C：现在店里软体类比较畅销，如沙发、床上用品等，其次是客厅、卧室家具。问：市场消费群体以及特征？答：A：主要以本地消费者居多，多为本市工薪阶层；其中，以中年人较多，他们所注重的首先是价格和质量，然后在考虑颜色等。也有少部分年轻人前来消费，以80后为主，对家具的颜色、外形有一定的联系。B：还有就是和家装公司合作，以价格提点的方式合作。问：这边的市场管理怎么样？平时有没有组织一些促销活动？答：A：市场发展较成熟，在管理上大多商家已达成一些俗定约成的规则。B：市场管理人员在工作上比较松散。C89、：平时除节假日有小型的促销活动外，无其他组织促销。问：请问您对这个市场有何看法？答：A：希望市场能提供部分家具市场信息。B：提高市场管理工作细节。（注重经营管理）访谈二：李师傅，出租车司机经典语录：A、一般自己打家居，可以针对自己需求做，其他的就去瑶海买个沙发就可以了；B、买建材就去红旗市场，老市场，品质还不错；C、华东建材中心这里太远了，我平时都比较少跑这里；3.2普通家居项目案例一：伊赛特家居汇项目名称伊赛特家居汇地理位置潜山路跟望江西路交口往南200米占地面积（亩）2010年总建面积（平米）总建筑近10万平米停车位（个）（1000停车位）出租率(%)85%交通状况129/8/124/1190、1/136/166/18总体定位中高档，蜀山区辐射全市软硬件设施2部观光梯、24部手扶梯功能分区规划主题家居购物广场，分三个区，4层商铺-F1品牌分布主要品牌：金茂达、法郎仕、罗丹尼、宝源秀利、欧迪堡、格艺、卡芭尼、艾莉、兆森约克、萨芬戴、福满堂、卡萨、威廉小镇、喜梦宝、柚尊、瑞格瑞琪、北欧森林、和木居、美墅福邸、洛克维克、澳铠、卡拉其、前进、易郡美家、名流、巴山夜蜀、南洋森林、华伟、诺家、一品柏家、99。项目优点1、项目建筑规划比较好，购物休闲一体，建筑外观较好，内部购物环境好。2、周边住宅项目比较多，接近市场。3、项目位置还不错；项目缺点1、招商不足，内部空置率较多；总评是合肥西区较好的家91、居项目；西区城市发展好、消费能力强，是一个很具有发展潜力的项目。案例二：居然之家项目名称居然之家地理位置环宇店开业时间2011年总建面积（平米）8.7万平米租金价格（元/月）一楼主力商铺90-120，二楼：75-80元/平方米月经营户数220个出租率(%)100%交通状况2/7/115/123/124/130/135/147/154/159/163/302路至铜陵北路站下总体定位一站式家居采购中心，辐射全市，营业面积：5.4万平米软硬件设施总服务台、退换中心、手扶梯、小型舞台、资料架、休息区。功能分区规划5F、-1F，销售价格（均价）：1F：3.3万、2F：2.4万、3-5F：1.5万。商场分92、上下两层，一层为装饰材料馆，二层为家具家饰馆，每层分4个区，即A、B、C、D区。品牌分布1F洁具、瓷砖、橱柜、地板、木门、衣帽间、厨电、吊顶、楼梯、塑料门窗、窗帘、壁纸、地毯、灯具、饰品、家装公司、丽屋五金漆料超市：洁具：中宇、高仪、朗邦、朗斯、美标、科勒、法恩莎、圣托玛斯、尚高、乐谷、久福、欧联、康纳、特陶、英士利、吉美、柏川、九牧、宏浪、申鹭达、惠达、唐彩、索弗伦。瓷砖：精艺瓷、诺贝尔、马可波罗、道格拉斯、金意陶、东鹏、格力。橱柜：志邦、丽虹、威法、科勒、佳橱维思、澳博迪、创新、大自然、安泊。地板：柏尔、家诚、得高、圣象、扬子、明成、裕森、生泰、卢森、欧人、升达、天格、琥珀、汉邦、古树林。93、衣帽间：史丹利、科莱诺、佳洁斯、尼尔诺、好莱客、顶固。厨电：格力、德意、海尔、瑞联、老板、樱花、法格、A0史密斯、方太、万和。吊顶：天饰龙、奇力、阳霸、英耐特、派高、马可堡罗、古尼拉斯、使耐可。木门：松岩、星星、益圆、龙鼎、TATA、东明、一统。饰品：格力、欧伊宜家、华代古典、 唯林画廊、博雅水族、青雅钟行、佳亿景观、津美、尚美嘉。塑钢门窗：天翔、天驰美佳、维卡。壁纸：氧宜多、柔然、新科、玛堡、龙冉、蓝山、索弗仑、皇朝德美。地毯：荣辉。灯具：松下、欧普。家装公司：今朝、蓝海方舟。窗帘：香港美不美、皇朝德美、名流、雅豪、欧泊莱。楼梯：巨铠、茗品。丽屋五金涂料超市：多乐士、菲时特、华艺灯具、空间大94、师、立邦、施耐德、西蒙开关、博世、欧普照明、奥普、西蒙电气、Heittch。2F板式家具、沙发、床具、实木家具、红木家具、鞋柜、儿童家具、藤器家具、欧美家具：板式家具：澳玛、优越OOD、安比、东方百盛、联邦、迪诺雅、提香、爱迪思、斯普丽、鼎高、玛诺、皇朝板式、意风、罗曼蒂克、卧王、强力、怡品源、尤伦斯、小憨豆、雅宝、亚美特、健威、欧木轩、意多。沙发：爱依瑞斯、道和、华意空间、宝玛仕、芝华仕、顾家工艺、雅阁斯丹、吉斯沙发、VV康宝、天堂鸟、麦仕、斯卡诺、斯蒂罗兰、欧嘉璐尼、非同、尤伦斯。欧美家具：金富丽、香奈尔、英伦华庄、富士家具、青岛一木、卡梅尔、拉斐贵族、圣蒂斯堡、卡瑞奇、木槿之恋、美格登、95、PF。床具：克雷斯蒂、丽星、吉斯软床、CBD、斯林百兰、锐图、大自然、喜临门、金佰利、康蒙、慕斯凯奇、蕾丝、皇朝软床、皖宝、龙翔、环湖、百兰、雅露斯。实木家具：永豪轩、华日、盛世鸿雅、天坛、柏森、双叶、赖氏、腾迪、木雅居、江南宜家、誉承堂、祥华坊、大连华丰、聚丰、香东源、天津正大、凯旋、一品木阁、金斧家具、美轮、皇家木匠、华源轩。红木家具：深发红木。鞋柜 ：小憨豆、顽皮狗。儿童家具：我爱我家、亨特、梦幻年华、松堡王国、星星索。藤器家具：小藤匠、藤王府。办公家具：宝昇办公、昊丰、中原办公、高远办公。总评优点：1、连锁品牌，有一定品牌知名度； 2、居然之家建材超市很有特点，品类全、价格低； 3、项96、目地段位置较好；缺点：1、内部交通组织不好，感觉空旷无人气、有死角。 2、内部空置率比较高；总评：是这几年合肥具有一定代表性的项目，总体表现良好。在未来市场中具有一席之地。案例三：中州家居项目名称中州家居地理位置明珠店开业时间1998年总建面积（平米）5万平方米租金价格（元/月）租金：1F 43-66元/月 2F 20-25元/月 经营户数卖场式出租率(%)100%交通状况11路 139路 1路 226路 701路 801路停车位（个）150个停车位总体定位中低档卖场式家居广场功能分区规划2层建筑，大卖场式品牌分布FF无品牌，首层为大卖场和红木家具（泰森红木），大卖场以沙发、家用客厅、餐厅家具97、为主，2F二层以窗帘布艺和家用家具为主；总评该项目形成时间较早，内部经营环境属于属于大卖场形态，经营档次较低和受到合肥市近年来不断新开增加的建材家居市场的冲击，加之内部管理较差，该项目现在营业状况较差。案例四：新瑶海国际家具广场项目名称新瑶海国际家具广场地理位置当涂路202号开业时间2009年总建面积（平米）总建筑30000租金价格（元/月）一层：60-100元/ 二层：45-50 三层：30-40物业管理费空调6元/ 无管理费交通状况145,157,145，127，145，157，35，40，157，40，681 停车位（个）（200个停车位）总体定位中高档，瑶海区辐射全市及周边县城，软硬件98、设施观光电梯、双向手扶电梯、专用货运电梯、中央空调功能分区规划3层商铺品牌分布1F软体、沙发、床垫、软床。（32）雅家、京鑫、巴布、宜庭、金利莱斯、金隆、迪洛美思、缘怡、自由格调、爱尔百兰、奥妮帝斯、威尔思力、热度、环湖、奥妮、徽豪、美罗斯丹、思兰蒂、皖宝、纳伊、梦芭蕾、绝艺一派、喜洋洋、荣辉、鸥诗曼、富利来、欧特斯、金迪思丹、上岛咖啡。2F套房、红木家具、餐桌。韩宫、华伟、百富、兴源、致木、长乐、金诚、亿名、华松木屋、远达、轩意、世纪精品、品茗都市、顺发、创益、时代领驭、富德来、森顿、桃宏、长春滕、浪漫人生、新感觉、变色龙、鼎洋、景上、贝卡罗、纬度经点、博文、博兴居、家州岛、威创、浪度、宝马99、龙威、派尼尔、澳比斯、华坤、骏源、鑫汉邦、原林、凯俊。3F办公、酒店、宾馆家具（32）龙宝、金龙业、旭日、博宇、华瑞、恒业、迪佳、麦尚、常胜、华辉、鸿业、迪欧、海鸿、虹桥、锦丰、雷奥、东港、佳美佳、富邦、永睿、乐宇轩。项目优点1、外立面昭示性不够，购物环境还不错；2、周边新建住宅区较多，接近购买力；3、合肥老品牌，具有一定市场认知度，是瑶海家居的升级版；项目缺点1、周边小区入住率不够，人气不足；总评新瑶海家具广场瑶海家居广场的升级版，具有一定的市场知名度，总体表现尚可。案例五：东方家园项目名称东方家园地理位置繁华大道258号明珠广场北金寨南路与芙蓉路交叉口开业时间2003年总建面积（平米）总100、建筑3万平方米租金价格（元/月）租金：50-100元/月（大门口位置约100元/月）经营户数出租率(%)100%交通状况126、148、149、150、226、230、235和901停车位（个）100个总体定位中低档，经济开发区，2层商铺，营业面积：50-200/间软硬件设施2部手扶梯功能分区规划商场内型，一楼家居，二楼部分办公品牌分布1F家居饰品、地板、木门百富兴源、大自然、天缭、林中国、居士美、华帝凯伦、美仑美奂、奈菲、时尚、欧诗漫、尊品典雅、列维士、艾迪瑞斯、欧格利、麒美轩、天涯丽珠、万普家居、丽华、圣皇、伯爵仕家、鸿润、宝马、富佰、匠心坊。2F办公、精品家居万好、祥和、乐其、松香源、双101、青、馨和、布卡斯、古荆阁、柏韵堂、东方木歌、奥特兄妹、北京博岚、上海浦田、欧典森林、华大、名克天尼、金荔轩、华安居、弗士丹、福宝家私、钜泰办公、阳光明珠、皇朝、装饰镜、洪天、鸿润、天涯明珠、家美佳、掌上明珠、得宝、锦庆、有家有爱、浪千、居士美、林中阁等。总评该市场形成时间较早，大卖场形式，外观形态不够时尚，内部环境氛围不足；主要经营多以整体套房家具（实木家居），其他家居建材为辅，定位中低档；经营总体不错。案例六：亿丰家居（从上月开始停业，进行重新定位）项目名称亿丰家居地理位置当涂路202号汽车东站南300米开业时间07年底08年初总建面积（平米）总建筑35000平方米租金价格（元/月）1楼：4102、0元/平方 2楼：30元/ 平方 3楼:25元 / 平方 物业管理费1.5元/交通状况6、106、132、146、152路花溪新村下停车位（个）（70停车位）总体定位中低档，瑶海区辐射全市软硬件设施手扶梯1部功能分区规划3层商场，一楼沙发、床上用品，二楼套房、家具、红木，三楼办公、家具品牌分布1F沙发、床上用品奥兰芬、佳富轩、达可爱尔、环湖精品、吉祥百年、嘉宝莉漆、蒂尔贝斯、雨歌画廊、变色龙、前进、瑶海生活馆、兰舟、广鑫、艾帝瑞斯、品悦、空间博士、欧诗曼、骏越、感性空间、宏宝莱、雅飞、桃宏、依罗斯丹、北葵园、韩美风情、广东尚品。2F套房、家具、红木鑫帮、鸿运、鑫泰、亚华、大茗、豪兴、中豪、金鹏103、杰、创格、恒旺、玉华、玉元、邦尼、欣虹、奥菲、汇虹、佳美、中菽、国森、申晖3F办公、家具方舟、艾维家、阳光明珠、传博、宝马、福宝、木林鑫、徽派、家可、奥普、晖博、鸿运、新天地总评项目经营低档，生意不好，难以为继。重新定位包装，向高档家居发展。3.3家居市场整体特征3.3.1行业总体特征3.3.2租金特征市场名称租金（元/月）售价（元/）家居类瑶海家具世界30-70/中州家具新站店50-120/美家居（青阳路店）50-100/东方家园50-100/雅豪家具广场（自营）/金太阳家具市场90/中州家具明珠店50-90/环湖家具18-40/望湖美家居80-150/瑶海家具城28-50/亿丰家具城30-104、50/凤凰城家居广场50-60/信地红星美凯龙80-150/新瑶海国际家具广场30-100/居然之家滨湖店70-90/伊赛特家居汇55-75/居然之家环宇店/合肥东莞家具城/第六空间150-180/红星美凯龙政务区店60-90/月星乐客来国际家居广场/22000 240003.3.3行业特征及前景 4、建材类4.1重点项目案例一：望湖美家居建材市场项目名称望湖美家居地理位置蜀山区东流路与宿松楼交叉口开业时间2002年末总建面积（平米）总建筑十万平方米租金价格（元/月）租金：50-100元/月经营户数 400出租率(%)100%交通状况1、16、152、163、157、117、135停车位（个）105、（800个停车位）总体定位中高档，包河区辐射全市软硬件设施手扶电梯6部功能分区规划主商体为三层建筑（含负一层） 对面商体为单层建筑品牌分布1F瓷砖（10）欧神诺陶瓷 、 特地陶瓷 、 LD瓷砖、劳克卫浴、 宏宇陶瓷、 蒙娜丽莎、 马可波罗瓷砖 、 新中源陶瓷 、诺贝尔、 道格拉斯瓷砖 。卫浴（25）尚高卫浴、中宇卫浴、益高卫浴、箭牌卫浴 、维可陶卫浴 、恒洁卫浴 、鹰卫浴 、航标卫浴 、 eurodeco卫浴 、蓝梦卫浴 、 可乐印象卫浴、格威特洁具、帝芬尼卫浴、泰旗卫浴、圣西罗卫浴、toto卫浴、曼记卫浴、千家乐官方旗舰店、希尔曼卫浴、合肥陶一郎瓷砖、欧派卫浴、惠达卫浴、美加华卫浴 、法恩莎106、L&d陶瓷。 厨房（25）荣事达橱柜、伊斯航派厨柜、雅丽家厨柜、美橙瓷固橱柜、美佳厨柜、东正科、德意厨房电器、丽虹橱柜 、月兔橱柜、鑫雅厨柜、科勒卫浴、樱花卫厨、合肥樱花整体橱柜、合肥美菱整体橱柜、圣格兰迪厨柜、 迪凯诺橱柜、科洛堡、金牌厨柜、欧派橱柜、博洛尼、西泊橱房、志邦橱柜、蓝谷智能厨房、创新橱柜 、保洁橱柜 。地板 （23）兔宝宝地板、世友地板、欧家地板、家诚地板、木王地板、大自然地板、明牌地板、生活家巴洛克地板、大国地板、富得利地板、安信地板、国雅地板、德尔地板、欧龙地板、迪蒙得地板、徐家地板、同兴竹地板、久盛地板、非凡铭佳地板、书香门地、菲林格尔、金桥地板、原枫地板、喜临门地板。107、 门窗（20）诺维家移门衣柜、舒森木门、双虎木门、世友木门、客来福、思壮门窗、欧家木门、天蓝蓝家装、明亮安格隐形防护网、合肥景尚窗业、富朗木门、老树房门、瑞丽宜家雅百宝、盼盼木门、合室家木门、尚品本色木门、壹品木门、豪雅徽韵、顶间室内门。 墙纸(9)意大利米兰壁纸、Bonny/博艺、佰仕墙纸、窝窝墙纸、浪漫屋家居旗舰店、旗航壁纸、纸尚美学、北京美舍雅筑建筑装饰、鑫彩艺术涂装。 家具(20)德尔曼衣柜、宜家康、莱茵家具、茉莉花香韩式家具、康耐登寝具、维多利亚移门衣柜、冠群家俱、顾家工艺、冠达星家具、德家家具、曲美家具、喜梦宝、全友家私、穗宝床垫、合肥蜗居家具、合肥名邦家具 、合肥科来诺衣柜、鼎象108、家具、依思蒙沙、半日家具、缤迪、龙翔家私。 家饰(60)宜家代购、千可易、大自然瑞依丽、阿超灯饰、家和沙发、 miz家居、彻贝儿家居、七色花创意家居、吖家家居专营店、优沃旗舰店、精灵美舍、馨如梦家纺、富安娜家居、长相知家纺、上海馨夜纺织品、菲曼家纺、每日一拍、上海芬拿贸易有限公司、金针百烁专卖店、浅米阳光家居旗舰店、夜家居旗舰店、上海通羿国际商贸有限公司、卡丽奇家居专营店、田园生活旗舰店、童欣家居旗舰店、花开木木旗舰店、 迪鸥手工玩具、沁苑家居旗舰店、好宜购家居旗舰店、艾瑞壁纸、景鼎家居旗舰店、艾邦照明灯、艾婷家居专营店、上海优品贸易有限公司、一朵家居旗舰店、卓尔家居旗舰店、二毛家居专营店、罗109、莱家纺、 兰羊羊羽绒家纺、合肥美惠地毯、福瑞壁纸、九鼎布艺、瑞宝壁纸、双虎家私、金鹏、贝勒、 雅仕居布艺、好太太、光印灯饰、枫情灯饰、世源照明、上海奥朵家饰用品有限公司、伟仕特灯行、雷士照明、美的照明。2F项目优点1、市场位于主干道边上，停车方便，内部环境较好；2、A,B二幢产品分类明显，产品种类全（门、瓷砖都做得不错）；3、项目统一运营，统一管理，促销活动较多；项目缺点1、项目周边人气不足。总评该项目外观时尚大气，主商体内环境氛围不错，经营的主力商家品牌众多，属于合肥市为数不多以经营中高档的建材专业商场；访谈:王小姐（经营户，女，30多岁）地点：望湖美家居问：我打算在这边租一个商铺，想问下这110、里生意怎样，你觉得市场管理的好不好？A：入驻一年左右，成交量平时一般，节假日较好。B：经销商在合肥经营几家店铺。消费者多为市民自家装修，也有部分装修公司合作。案例二：宝文装饰广场项目名称宝文装饰广场地理位置站西路与站前路交叉口开业时间07年底08年初 总建面积（万平米）商业约40000左右租金价格（元/月）40-70/月 物业管理费2.5元/经营户数约 200出租率(%)95%以上交通状况111、149、10、139、682、163、159、114、12、21停车位（个）（80个停车位）总体定位中低档建材一站式广场软硬件设施无功能分区规划无规划，二层街铺主要商家建材：（28）安诺、金景、至和、111、神龙、三山、恒盛、日丰、潜山、世纪缘、飞翔、兴祥、山前、金海、锦昌、中原、华利、金日、汇通、康利、中顺、日鹏、金德、鸿飞、世纪、金鼎、鹏飞、鑫荣、卓高。软装：（13）北台、优利欧、君雅、悠然、皇家、帝罗、艾菲尔、贵之谷、金至尊、馨居、丽雅、雄德、欧雅。木质：（31）富绅、盼盼、木韵、美菱、华夏杰、合室、米拉之家、圣王、金波、福娃、彩蝶、福尼亚、海都、步阳、晨希、岳华、奥斯顿、好美家、大红鹰、海尔、华美、红森林、千年舟、肯地亚、帅迪、福贵、来V、腾飞、福尔沃、申王、莱洛厨卫：（17）利群、水韵、九剑、诺贝尔、马可波罗、莎尔丹、英王世家、金铭士、东鹏、亿邦、凯迪克、樱花、奥克玛、家和、裕达、九牧王112、优势1、项目位置好，城市核心区；2、项目内部规划及交通人流导视及通道很有特点，石材做的相对较好；3、项目老市场，市场口碑不错；劣势1、项目产品档次低，内外部招牌指示较乱；2、项目缺乏统一运营管理；评价项目是合肥老的建材市场，市场口碑还不错，总体可圈可点；但缺乏统一经营管理将严重制约着项目的持续发展。访谈:某店主，女，36岁，安徽人，主营：软体沙发地点：宝文装饰市场问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样？那类产品比较好卖？答： A：生意还好，因为是老市场，生意比较稳定，不过；现在比以前生意稍差一点。B：销售较好产品一般为家居建材类，如：地板、瓷砖、板材等家装之类的产品。问：市场消费群体以113、及特征？答：A：因为是老市场，来这边消费的都是周边的市民，但也会有一些周边县市乡镇人群前来购买，问：这边的市场管理怎么样？平时有没有组织一些促销活动？答：A：市场没什么管理，也没有促销活动。因为是老市场，来此消费的客户都是习惯消费。问：请问您对这个市场有何看法？答：A：租金相对同类档次市场差不多，因为生意都还好做，基本也没什么要求。案例三：红旗建材市场项目名称红旗建材市场位置安徽省合肥市合裕路939号 占地面积（亩）250亩总建面积（万平米）20万平方米租金价格（元/月）1F：60元左右，2F：45-50元，3F：35-45F元，4F：30元左右开业时间1998年经营户数1000多户出租率95114、%交通状况139、152、147路等。总体定位经营品类：中、低档品牌功能分区规划A,B幢6层加地下一层，后面为二层商业业态划分陶瓷城、卫浴城、木地板城、木门城、灯饰城、板材城、五金城、窗帘城、油漆城、吊顶城、壁纸城、橱柜城、管材管件城、水暖城等。主要商家地板：宏鹏、美竹、名牌、老树林、亿祥阳光、好美家、百丰、联丰、富客来、新貌、瑞澄、春红、大自然、红高粱、红星、圣卡、汇绿、欧朗、高牌、天科丰润、欧象、宇华、金牌、丽车、康辉、千禧、绿家、豪威富、中舒、安信、木王、圣象、润扬、欧顿恩邦、生活家巴洛克、欧象、大友、大图、肯帝亚、裕森、原枫、凯鸿、菲林格尔、健康、国林、上臣、东生、琥珀、凯诚、老爷车、115、威德斯尔、福美来、合丽、圣保罗等。灯具：嘉美、万事利、辉煌、中意、金鹏、吉星、馨怡、宇迪等。木地板：艾弗林、家诚、康辉、威诺斯、领尚、新貌、裕森、木王、宇华、申王、巴洛克、家诚、国林、安信 、中舒、琥珀、大自然等。市场优点1、 老项目，市场比较成熟，市场口碑较好；2、 产品种类比较齐全，主要以中低档为主，3、 周边第六空间主要是中高档家居，可以相辅相成市场缺点二幢楼里面实木地板与灯俱区域生意一般，人流量少市场总结此市场相对来说，经营与运营还是不错的，消费群体主要是合肥东部消费者。访谈：某店主，男，主营灯具，三十岁地点：红旗市场问：老板，刚才生意做好了吗，我刚才这边看了一圈，感觉有些店是关 了答116、：这边还好吧，来这边这个楼层的，都买灯具的问：这边生意还好吧答：生意还好，节假日生意好点，平时有些客户问，你觉的这个市场怎样，平时活动多不多答：现在这边也在搞活动，我们这个楼上生意一般，后面市场可能会好点吧。4.2普通建材市场案例一：金三角建材市场项目名称金三角建材商城地理位置徽州大道与望江路交叉口开业时间1994年营业面积（万平米）28700租金价格（元/月）30-50元/月(路边商铺50元/月）合约一年经营户数出租率100%已出租交通状况133路145路158路41路(200停车位）总体定位合肥中低档建材中心功能分区规划1区：两层 2区：单层 3区：4层 （分别为独立建筑）主要商家业态：陶117、瓷、地板、橱柜、窗帘布艺雅美布艺、和俊、立美、大森林、兔宝宝、彩虹间、美橙瓷固橱柜、贝亚克地板、鑫王地板、非凡铭佳地板、琥珀地板、康辉地板、澳森地板、欧俊地板陶瓷：强辉、永利安、佳汇、盛发、金朝阳、卓远、顺辉、诺贝雨、钻石、陶城、埃美柯、九牧王、鹰辉、佳美、威迪思、恒福、莱特、马可波罗、美家、摩恩。馨家、经典、天丽、海燕、马赛克、玖盛、阿波罗、牧野、金利高、兆峰、好爱家、春天、负离子、金典、领誉、凯迪克、安诺管、伟星、新秀庭、华鹏、金龙门、ARROW、木王地板、好太太、吉事多、安吉美、美标、新美、罗芬、辉煌、瓦伦蒂诺、唐彩、瑞达、红树林、冠珠、辉达等。优势1、项目商价的价格比较便宜，类型比较全118、，档次较低；2、交通比较便利劣势1、没有统一的管理，统一的运营，招商没有配套服务2、项目的大环境与内部环境比较差评价该项目形成时间较早，产品定位较低档，建筑形态外观老化无时尚感，经营产品无主力品牌及商家，主要针对一些低端消费群体客户的需求；管理环境较差。案例二：安徽轻工商城项目名称安徽轻工商城地理位置濉溪东路北一环总建面积（万平米）50000平方开业时间2000年租金价格（元/月）1F 80-160元/ 2F 40-60元/ 3F 30-40元/ 4F 15-20元/经营户数400出租率100%已出租交通状况10/705/114/12/129/21/22/7/145/127/121（100个停119、车位总体定位大型的五金、灯具和窗帘批发市场 功能分区规划总共12号楼， 一楼线材、五金、消防器材；二楼为名品灯具，三四楼是省内最大规模的中高档窗帘布艺大市场及部分办公展示电子商务及现代物流等，楼为五金机电市场；主要商家灯具：星豪、欧普、明辉、宏业、TCL、金得利、华丽、金燕、星源、宝丽华、宝第、信久、亮A、新星、永光、易得、普天照、绿色、得普、旭辉、万家、源亚、金鼎、中一、阳光、欧朗、华欣、枫叶、海信、大丰、兴源科技、爱迪尔、奥普、鸿辉、明辉、振鑫、爱迪、鼎冠、中广、帝豪、超亮、年代、宏业、千丽、华金、金桥、杰宇、宏光、旭阳、煌室、求新窗帘、布艺：纤佳美、新感觉、新世纪、钱江、燕子、一品帘、芙120、蓉、双成、红太阳、生活空间、辉煌、双子鱼、人人佳、一帘幽梦、罗曼居、上海、亮点、民生、华强、上海精品、艺瑞、千百度、彩云间、成旭、雅尚、蓝月亮、雅士居、金苹果、皖美、安美、风之云、桦景、安徽大染坊蓝翔、小蚂蚁、春之韵、鑫盛、永吉、美帘居、嘉城、利群、国泰、织达、卓雅优点1，项目地理位置比较好，周边商业氛围有些。有地上和地下两个停车市场，保证了车辆的停放和疏通。 2，该项目经过多年的沉淀，已经形成其一定的消费习惯，生意状况较好，经营品类也比较齐全3，项目布局合理，五金，窗帘，灯俱格局明显；劣势该项目建筑形态，软硬件设施较简陋，消费环境较差；评价此项目主要是中低档五金，灯俱，窗帘的批发，做为一个老121、市场，周边相对成熟，配套也不错，市场成型。案例三：凤凰城商业广场家具建材项目名称凤凰城商业广场家具建材地理位置1. 长江西路与潜山北路交叉口北200米开业时间2008年10月总建面积（平米）总建筑5万平米租金价格（元/月）首层55-70元/月 二楼40-50元/月 三楼20-30元/月 物业管理费3元/月出租率(%)90%交通状况24路 124路 232路 232长线 502路 801停车位（个）（150个停车位）总体定位中高档，蜀山区辐射全市，铺位经营面积：约60-300平方（建筑面积计算）软硬件设施中央空调、手扶电梯（12部）、观光电梯（2部）、货梯、智能电子显示屏功能分区规划共7层：地下122、2层（负二层停车场约500个车位）；地面5层；品牌分布负1F陶瓷、墙地砖、马赛克1F卫浴、五金2F橱柜、吊顶、厨房电器3F地板、楼梯、家具4F木门、移门、衣帽间、定制家具、壁纸5F灯饰、窗帘、软装品牌主要品牌：志帮橱柜、圣象地板、帅康整体厨房、三雄极光照明、安华卫浴、荣事达集成厨房格调生活、国林地板、箭牌卫浴瓷砖、美佳橱柜、欧派橱柜衣柜、卡泊尼、蒙娜丽莎瓷砖、华艺灯饰、欧路莎卫浴、樱花整体厨房、容声集成吊顶、正泰电工等其它品牌：名门五金、卫欧卫浴、九牧王卫浴、奥娜卫浴、夏龙卫浴、东鹏卫浴项目优点1、新兴市场 ，软硬将条件较好，建材加家居，市场氛围还可以；2、项目位置还不错，紧邻城市主干道，周边123、是城市新区，较成熟；项目缺点1、地下一层经营较差；总评该项目经营业态较齐全，购物环境及硬件设施不错，但人气一般；案例四：五里庙装饰城项目名称五里庙装饰城位置合肥市二环路与巢湖南路占地面积（亩）1200总建面积（万平米）96万平方米租金价格（元/月）主力商铺45元/平方月开业时间2005年经营户数500多户出租率100%交通状况109、122、133、137、152、161路总体定位一站式建材家居专业市场功能分区规划30栋独立商铺主要商家钢材：宝航不锈钢、广源不锈钢、金利不锈钢等板材：金富豪木业、顺发木业、茂盛木业、汇丰木业、森源木业、阳光木板、泸森木业、河北金秋木业、北方木业、十里山木业、康源124、之家木业、江苏林源木业、龙杰木业、永星木业、国家木业等。型材：龙发装饰材料、上海吉祥铝塑、金奥铝塑、雄鹰扣板、广州凯林型材、伟昌铝材、奥发铝材、雄鹰铝材、龙盛铝材、强峰铝业、华新装饰、鑫奥达铝材、华文铝塑、新飞集成吊顶、胜马装饰、盛天建材、金盈建材、国安建材等。五金：华鼎五金、鑫宝隆配件等。油漆：立邦漆、华润漆、装饰家漆、三鹰漆、百川漆、宏英漆等。木地板：宏达地板、达木地板、静电地板、 康家地板、晨旺地板、风情岛地板、上海宝阁地板等。窗帘布艺：开降窗帘、文源窗帘等。橱柜移门：万科橱柜等。家具：胜宇家具、降明家具等。市场优点1、城东综合性大市场，覆盖了建材家居几乎所有细分业种，市场比较成熟。2、125、老市场，市场口碑好，人流量大，商家经营较好，满足了工薪阶层中低档消费需求。市场缺点1、主要是购物环境比较陈旧，内部交通及招牌指示较差；2、项目是综合性大市场，分摊位经营，在经营管理上乏善可陈；总 结该项目是合肥东最大规模的建材综合型市场，商户品类很多，满足了普通消费这的需求，是合肥知名的建材市场。案例五：金泰建材城项目名称金泰建材城地理位置长江东路与通达路交口占地面积（亩）60亩总建面积（万平米）5万租金价格（元/月）25000元/年（2层）开业时间2006年经营户数81出租率100%已出租交通状况38.39.37.159（50个车位）总体定位中低档建材一站式广场功能分区规划2层商铺，主要一楼126、营业，对开型主要商家灯饰：（8）西屋、亮A、福龙、欧龙、欧普、辉煌、华宇、希雅厨卫：（16）花样、超越、奥普、海日丰、九牧、爱家、中宇、维达、莹瑞、马克波罗、梦缘、福龙、美的、思美、健伟、尚享美木质：(26)金福龙、万道红、中圣、家乐、圣力、欧像、福湘、三星、晨旺、欧派克、 亿缘、美凡迪威、尚品、樱花、金鸿、鑫典、双林、欧派克、索亚、长盛 安美、圣卡、久洲、欧朗、凯鑫、偶像建材：(24)三棵树、美凡、锦城、日丰管、伟星、平润、富丽莎、凯鑫、杰美克、鼎力、盛鸿、金澳迪、金德、胜卡、立邦、金德、新力信、明隆、慧万家、 惠邦、晓霞、东方、乐田、新世纪优点1，项目地理位置还是不错的，老市场，经营还可以127、；劣势1，市场是沿街商铺，规模较小；2，经营产品较低档；3、内外部环境较差；评价项目是小型的建材专业市场，2层对开商铺，商家基本租满，总体经营还不错。案例六：东方商城项目名称 东方商城位置长江东大街与明光路交口（明光路48号）开业时间2000总建面积（万平米）8.4万平方米租金价格（元/月）一楼：50元/ 平米。 2楼：33元/平米。沿街8000元/月经营户数221出租率100%已出租交通状况乘坐123路154路155路 119路11路226路302路 106路119路11路139路145路154路302路6路 139路145路7路902 （150个停车位）总体定位中低档建材市场功能分区规划无128、规划，一楼以木制品等为主，其中二楼以灯具与窗帘为主主要商家灯具：（46）金鹏、雷士、朗宝、阿超、瑞展、煌室、海鑫、LED、蓝晶、雷克、中晨、金度、中海、品士、琪朗、伊家、光语、东方亮、伊阁、凯撒林、泰昌阳光、美灯都、永辉、TCL、万年红、奥星、三品、美的、万家、福仕、嘉美、环湖、飞利浦、斯洛华、奥日、现代、鸿雁、欧普、欧航、方克、攀红、泰力、前进、光气、华表、徽之光。软装：（38）名流、好居乐、瑞展、彩蝶坊、金雁、东辉、美居乐、新华、蓝翼、丽欣、瑞格、新江业、现代、双龙、美晨、蓝天、博洛尼、刘姐、新丽、升蓉、摩卡、美家、郁金香、布鲁斯特、优越、天成、红太阳、名流、富居、有业、安丽特、麦克瑞雅、129、百佳乐、吉祥、东方、新翔、有业、安利特、。木质：（25）金秋、红枫、顺达、江林、鑫海、千年红、福贵、红盛、吉祥、鸿达、盛达、名流门、美佳、橱柜、名豪、大国、樱奇、奥丽雅、双鹿、康辉、晶迪、法比亚、现代格林、美时、上好嘉华源。优点1、项目位置比较好，城市核心位置；2，市场经过十多年的发展，市场口碑较好；劣势1、内外部环境较差，没有统一经营管理，感觉较乱；评价东方商城为十多年的老市场，里面以低档为主，交通位置不错，总体经营较好。4.3建材市场整体特征4.3.1行业总体特征4.3.2租金特征市场名称租金（元/月）售价（元/）建材类金三角建材商城30-50/宝文装饰广场40-70 /红旗建材市场1F：130、60 2F：45-50元，3F：35-45 4F：30元左右/安徽轻工商城1F 80-160 2F 40-60 3F 30-40 4F 15-20/东方商城1F：50 2楼：33/五里庙装饰城主力商铺45元60008500金泰建材城20-30/凤凰城商业广场家具建材1F：55-70 2F：40-503F：20-30 /4.3.3发展前景 5、酒店用品类5.1区域划分及特征5.2重点项目（案例）制作专业市场分布图和一览表（内容包括：位置、规模、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价等）案例一：安徽大市场-酒店用品项目名称安徽大市场-酒店用品地理位置临泉路与铜陵北路交叉路口占地面积（亩）250亩总建131、面积（万平米）20万平方米租金价格（元/月）20元-35/平米开业时间2004年经营户数4000家出租率98%已出租交通状况114、21、233、124、127、128、130、143、33、9、12路公交车总体定位酒店用品：中、低档品牌，安徽大市场：综合性大市场功能分区规划一期、二期：一区：家用电器。二区：电子、针织、床上用品、太阳能。三区：家电。四区：百货。五区：五金、电工、电料。六区：小百货、窗帘、床上用品、玩具、箱包、花艺、书刊。七区：棉布、床上用品、书刊。三期：知名家电。四期：服装。五期：日用品主要商家酒店用品区（品牌）：（176家代理商）（3层）金佰利、永新、佳婷、长白居、苹果、欣132、安、骆驼、佳美、祥胜、昌盛、兆绿源、岳华、汇佳、鸿强、慧峰、梁氏、金珂、爱仕达、广邦、腾达、俊豪、节节高、宝文、金厨、金裕鸿达、名汇、恒发、志高、中华、含山、辉煌、乐美雅、秦卫、瑞琪、振业、金皖健、苏泊尔、彩雅、雅钰、华光、苏雅、和天下、华鑫、金云、冠福、天地、宏伟、皖丰。优 点1、地块位置位置好，交通便利；2、开业时间较久，覆盖业态业种齐全，市场成熟度高，市场口碑较好；3、酒店用品品类较全，辐射范围较广，在合肥的知名度较高；缺 点1、市场内业态划分较模糊，管理松散。2、内部人流及车流交通规划及导视较差，经常性塞车；3、内部环境较差，装修很差，门牌混乱，总体感觉档次低、环境较乱，总体形象不上档133、次；4、项目内部停车比较难；5、餐饮配套不足。 总 评安徽大市场是一个综合市场，酒店用品类在市场内已经成规模，主要以批发和零售为主，主要面向小餐馆、小型宾馆等低端客户，产品品类较全，但是档次低、环境乱，基本适应了先阶段合肥本地酒店用品的需求状况。是安徽省最重要的酒店用品专业市场。酒店用品区重点调研（4大类18个分项）业态分 类业态占比（%）店铺数量（家）类别用品明细酒店布草(81家)27.7%6家酒店制服酒店职业装、酒店保安服、迎宾服、厨房服、经理服、部长服、领班服、服务员服、地哩服、清洁工服、围裙、保洁服、睡衣、浴衣40家酒店床上用品床单、被罩、枕套、枕芯、被套、被芯、床笠、保护垫、垫被、床134、裙、床尾垫、抱枕、靠垫10家毛巾、浴巾方巾、面巾、浴巾、地巾、童巾、茶巾、沙滩巾5家餐厅布草台布、口布、台垫、椅套、椅裙、沙发套5家地毯毛毯宾馆地毯、房间地毯、防滑橡胶地毯15家窗帘、纱帘2.05%6家酒店劳保安全出口指示牌、洗手间标牌、严禁吸烟标牌、手电筒、胶手套、皮手套、水鞋、护栏带、路违墩客房用具(46家)15.7%5家客房电器酒店电话、酒店冰箱、电热水壶、空调、热水器、除湿加湿机、电吹风机、手消毒器、室内净化器、开发器、VOD视频点播器、空调通风、音响系统6家客房用品保险箱、保温壶（瓶）、防滑垫、服务指南、服务指南、电话使用说、住宿须知，送餐菜单 、电视节目表、价目表、宾客意见表，防火135、指南 、提示牌、挂牌 、洗衣单、酒水单、标示牌、纸巾盒、垃圾桶、木藤制品、美容镜、健康秤、手电筒、钥匙手牌、衣架、衣帽架、客房标示卡、广告牌、浴巾架、毛巾架、卫浴盒、纸巾盒、笔筒、小洋酒架、名片盒、鞋拔、客房文具（文具夹、文具架、信封、明信片、信纸、便笺、圆珠笔、铅笔、便笺夹）35家客房一次性用品牙刷、牙膏、香皂、拖鞋、洗发液、淋浴露、剃须用具、面巾纸、卫生纸、梳子、浴帽、一次性笔、鞋拔、马桶垫、火柴、纸杯大堂用品(10家)3.4%指示牌、服务用车、雨伞架、烟灰桶、垃圾桶、栏杆座、行李架、资料架、擦鞋机、座地灯箱、行李车、湿雨伞打包机、国际时间表、世界钟、手推车、电子房价牌、餐厨设备及用品(7136、5家)25.6%12家加热器蒸汽炉、电磁炉（灶）、燃气炒灶、电陶炉、光波炉、燃气炉、电热炉、煲汤炉、底汤灶、蒸柜、肠粉炉、煲仔炉、茶炉、大锅灶、炒炉、鼓风灶、海鲜蒸柜、开水器6家清洗、消毒设备消毒车、紫外线杀菌器、消毒烘干机、消毒机、洗碗机、消毒碗柜5家厨房机械封杯机、榨汁机、搅拌机、土豆去皮机、脱毛机、面条机、豆浆机、制冰机、油烟净化器、净水器、17家厨房用具点火枪、刀架、厨具架、开罐器、瓜刨、果刨、柠檬刨、姜丝刨、蒜蓉刨、芝士铲、鱼鳞刨、芝士刨、蛋糕铲、榨汁器、榨蒜器、开果芯器、雪糕匙、雪糕勺、水果匙、方铲、漏蛋铲、汤勺、意粉壳、介饼器、介饼刀、打蛋器、油勺、煲、锅、盆、水勺、饭勺、漏勺、137、蒸格、炒锅、蒸锅、汤锅、炖锅、煎锅、压力锅、搅拌碗、肉锤、砧板、菜板、厨房剪刀、平头铲、扇铲、漏铲、压蒜器、核桃钳、保鲜盒、食品盒、蛋糕盘、调味瓶、油瓶、食物夹、厨房秤、烤具（叉、夹、烧烤刷、烧烤网、碳铲）、刀具（厨师刀、雕刻刀、面包刀、家禽剪刀、牡蛎刀、肉叉、比萨摇刀、婚礼蛋糕刀、骨头刮污器、砍骨刀、剁肉刀、挂墙式插刀架、西红柿切片机、煎台刮铲、磁性刀架、磁力刀架条、比萨网格垫、刮铲、磨刀钢棍、奶油蛋糕抹刀、面包火腿肠切片刀、西式厨师刀、厨房刀、厨师雕刻刀、削皮器、削皮刀、刨皮刀、刨刀、切肉刀、比萨刀奶酪刀）、金刚石钻石磨刀棒磨刀棍磨刀器、磁铁刀架、面粉筛、煲垫、蛋糕模、饼干模、牛油盒、蒸笼138、倒计时器11家厨柜、架陈列柜、展示柜、熟食柜、保温柜、保温台、吊柜、工作柜、洗池、陈架、插盘架、层架、面包箱、碗盘架8家餐饮设备咖啡机、饮料机、饮水机、碎冰机、酒店湿巾机、冰淇淋机、食品包装机、自助餐炉、展示柜、冲泡器、酒水车、餐盘收集车、餐车、服务车、煮餐车、点心车、虹吸咖啡壶16家餐饮用品盘垫、杯垫、调味瓶、牙签盒、盐胡瓶、糖奶盅、托盘、蛋糕架、开水桶、保温瓶、食物罩、转盘、三脚铁架、烛台、开瓶器、切箔器、瓶塞、酒塞、倒酒器、量杯、调酒盘、拔塞器、冰桶、香槟桶、酒架、酒杯环、摇酒器、滤酒器、滤冰器、酒签、摇酒器、调酒器、冰夹、冰勺、披萨轮、蛋糕铲、芝士刀、西餐具（刀、叉、勺、匙）、筷子、139、筷子架、碗、盘、碟、盆、杯、壶、果盘、咖啡杯、咖啡壶、茶具、烟灰缸、饭盒、快餐盘访谈一：陶先生（男，大约50岁左右，安徽人，安徽大市场运营管理部门，对酒店用品品类很熟悉，行业专业人事）酒店语录：A、这个市场（酒店用品市场）是这2-3年才形成起来的，以前做家电、电器，这两年不好做，加之租金上涨，就都撤了，3年前大约只有3-5家，后来做的人越来越多。现在整体规模大概有130多家。这个市场是自发形成的。B、这里的酒店用品类商家都经营不错，基本都采用“批发+零售”的形式经营，多是合肥本地需求，少量外地客户。商品总体档次较低，但是走量快，市场需求大。现在买酒店用品的顺便买一些百货、卖百货的顺便买一些酒店140、用品。现在服装不好做了。C、酒店用品发展前景很好，承受租金较高，在我们市场，这样一个店面，1F、2F、3F加起来260平米，现在一年租金20万；等旁边路修通了，租金大道30万一年是没有问题的，计划明年继续扩大规模。D、高端酒店用品市场未来前景很好，但是我们市场做不了，一是硬件条件就这样，没有办法改变；而是没有铺位了，都满了，找铺位很难。访谈二：某酒店用品店主（男 28岁 江浙人 主营：酒店用品大堂用品）经典语录：A、这里做酒店用品的生意不错，基本都是江浙人来做的；B、这里档次都比较低，市场环境也比较乱。C、我这里是广州沙溪进货的。D、这个市场就做中低档的可以，高档的不好做。访谈三：某店主（男，141、25岁，安徽人，主营：鞋类产品）地点：信地安徽大市场问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样？那类产品比较好卖？答: A：这个市场在合肥是形成较早的老市场，市场成熟度高。B：我们主要是以做批发为主，零售为辅，同时兼做淘宝经营。C：这边的产品主要以消费类的小商品为主。问：这边的市场管理怎么样？平时有没有组织一些促销活动？答：A：市场基本没有什么管理，主要管理就是一些有关消防安全的监督管理。B：促销活动都是商家自己做，因为市场成熟度高，一般市场不统一做促销活动。问：请问您对这个市场有何看法？答：A：基本没有什么看法，生意还比较好做。B：市场的物流也比较给力，租金还算合理。案例二：义乌小商品城142、项目名称义乌中国小商品城地理位置长江东路与铜陵北路交口东南角占地面积（亩）19.5亩总建面积（平米）95163租金价格（元/月）75-80元/平方米月物业管理费（元/月）租金包含开业时间2011年经营户数约500个出租率(%)99%交通状况2、7、15、39、151、163、135、705路停车位（个）400个总体定位小商品集散地，酒店用品市场软硬件设施LED显示屏、24部手扶梯、小型舞台、资料架、休息区；商场内部有400中庭、2000广场。功能分区规划1F：家居、酒店用品、家饰、日用百货、床上用品、玩具。1F：玉石、手表、翡翠水晶、金属饰品、合金饰品、银饰、化妆品。2F：头饰、箱包、内衣、布143、饰、配件车饰、综合饰品。3F：树脂工艺、陶瓷、水晶、雕刻、干花、木雕、串珠、仿真植物、画框、十字绣、水族、摆件、丝网花。4F：礼品、装饰工艺、摆件、旅游用品、喜庆工艺、文体用品、水族。5F：家具、办公用品、窗帘。酒店用品经营品牌1F：酒店用品（12家）：旺发酒店用品有限公司（A0001-A0005、A0007、A0012-A0015）、唐山骨质瓷（C0086）.含山陶瓷小义乌酒店用品总汇（A0006、A0008-A0010）、上海美尔耐（A0011）、明鑫酒店用品（A0016-A0023）、兴源酒店（B0001-B0007、B0015）、皇家瓷业（B0008-B0014）、雅纺布草恒丰家具密胺144、餐具（B0020-B0024）、奕达酒店用品有限公司（B0025-B0043）、合肥雅丽洁卫生用品有限公司（B0089）、玉龙陶瓷（B0098）、鑫伟酒店用品（C0084）、项目优点1.项目位置较好，周边有多个专业市场2.市场运营中等，平时人流量比较多3，项目知名度在合肥不错项目缺点酒店用品没有专业的区域，只作为小商品部分业态，同时酒店用品这方面客流量相对市场来说要少。总评义乌小商品作为新兴的专业市场，品牌，运营相对来说比较成功，未来可能成为合肥小商品批发的集散地访谈一：商家店主，张小姐，25岁，天长人，主营：饰品地点：义乌小商品（类似艺展中心）问：我打算在这边生一个商铺，想问下这里生意怎样，145、你觉得市场管理的好不好？答：A、生意不好，打算撤场。B、招商部在商家入驻时过份夸张宣传，租金交6个月送6个月。访谈二：先生，（酒店用品店老板，主营中餐器皿）经典语录： A、在这里做生意，必须要有自己的渠道，不然光靠自然人流是不行的。B、纯酒店房间内的用品不好做，很多要现货，对款型也要求较高，回经常挤压，周转有问题，以前做这些，现在转做中餐器皿了，目前经营还可以。5.3酒店用品市场整体特征5.3.1行业总体特征5.3.2租金特征市场名称租金（元/月）售价（元/）酒店用品类安徽大市场酒店用品20-35/义乌中国小商品城酒店用品75-80/5.3.3发展前景A、需求推动 合肥酒店业发展推动酒店用品需146、求增长。 合肥酒店数量增长快 部分酒店需要进行更新改造，提升整体竞争力 合肥餐饮业推动酒店用品需求增长 经济快速发展，人民生活水品提高，餐饮业快速发展，餐饮业发展整体呈上升态势，零售额逐年增长 合肥在安徽总体经济比重加大，城市辐射力加强B、需求多元化 小餐馆、小宾馆的需求 星级酒店的需求 高端餐饮业、休闲娱乐业、商务休闲C、成功酒店用品市场具备四大特征 6、茶叶类6.1区域划分及特征制作专业市场分布图和一览表（内容包括：位置、规模、业态、辐射范围、消费对象、租金、售价等）6.2重点项目（案例）案例一：巢湖路茶叶市场项目名称巢湖路茶叶市场地理位置马鞍山路-巢湖路段总建面积（平米）二千多平方开业时147、间2000年租金价格（元/月）2600-3000元/间/月物业管理费（元/月）2.5/经营户数约145间出租率(%)100%交通状况106，111，11，118，119，122停车位（个）无总体定位专业茶业专业市场一条街功能分区规划中低档，批零兼营，全市批发辐射周边县城，市场对开商铺，面积约10平方-30平方，共有铺主要商家商家主要经营：安徽茶叶，福建茶叶茶叶品种：安溪铁观音，乌龙茶，黄山毛峰，太平猴魁，六安瓜片，西湖龙井，碧螺 春，祁门红茶、霍山黄芽 、铁观音、金寨翠眉 、白茶、皖韵齐山、大益茶等；优势1、地段位置好，市中心地段；2、“街铺”型老市场，十多年的发展，市场成熟稳定，茶业市场的商148、业氛围已形成，客户对市场认知度较高，市场口碑很好。劣势1、规模较小，传统街铺型市场，没有后续发展的空间；2、建筑外观较破旧；综评项目位于市中心地段，交通便利，商业体量不是太大，街铺”型老市场，十多年的发展，市场成熟稳定，茶业市场的商业氛围已形成，客户对市场认知度较高，是合肥最成熟的茶叶市场。访谈：某店主，女，25，合肥人，主营：福建茶地点：巢湖路茶叶市场问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样，市场管理得好不好？答：A：入驻了好几年了，市场内商家均为行业内老商家。B：来这边消费客户都是老客户，有批发的不少，C：店主为福建商家，自产自销。D：市场现在生意比较好，很稳定。案例二：安徽茶城项目149、名称安徽茶城地理位置合肥火车站东侧100米 占地面积占地10000平米建面：10000平米开业时间2011年租金价格（元/月）一楼：60-110元/ 2楼：30-50元/物业管理费（元/月）1.5元/经营户数200多出租率(%)90%交通状况114、119、127、129、134、143、147、149、152、153、159、233、705停车位（个）（20个停车位）总体定位中低档，瑶海区辐射全市及周边县城软硬件设施4部全自动扶手电梯功能分区规划3层商铺+住宅（6层）（负一空）茶叶品种黄山毛峰谢裕大、黄山毛峰茶叶集团、正诚茶业、溢泉茶行、仙品甘霖茶行、乾坤名茶、贤龙茶业、沁园春茶业、盛誉茗茶150、金山茶行、佳顺茗茶、徽茗茶庄、珍山名茶、齐山云雾茶业、金岛茗茶、振辉茶行、关山茶厂、嘉木茶庄、清香茶业、太平猴魁、祁门红茶、六安瓜片、霍山黄芽 、铁观音、金寨翠眉 、项目优点1、地段位置较好，紧邻火车站和客运中心。2、主要以安徽茶为主，总体经营较好。项目缺点1、 没有停车位。总评本项目是安徽茶细分市场，安徽茶做的不错，总体经营较好。是一个比较有特点的茶叶市场。地点：安徽茶城 某店主，女，50岁，黄山人 主营： 安徽茶问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样，你觉得市场管理的好不好？答：A：市场消费者多为游客。B：商家有自己的茶场，自产自销。C：市场规模比同类市场巢湖路茶叶市场大，生意没151、那边好。D：市场管理还好，若市场要是再发展几年会好点。案例三：江南茗茶城访谈：地点：江南茗茶城某店主，男，25岁，福建人，主营：福建茶系列问：我打算在这边租一个商铺，想问下这里生意怎样，你觉得市场管理的好不好？答：A：店主为福建商家，在合肥市有两家店铺。B：市场规模大，发展前景好。C：很多消费者都是自己开车过来，也做些批发。D：经营较轻松，对这边市场还是比较有信心的。项目名称江南茗茶城地理位置淠河路与潜山路交口占地面积（亩）110亩总建面积（平米）经营面积1万平米租金价格（元/月）均价35元/物业管理费（元/月）2.5元/开业时间2011年8月经营户数340家左右出租率(%)约85%交通状况快152、3/22/24/116/124/801/232公交车停车位（个）200个总体定位中高档 ，蜀山区辐射全市，安徽茶叶集散地功能分区规划2层联排独栋商铺（双开1托1）品牌分布2层主业商家：乾坤、皖春香、深山人家、六安瓜片、黄山毛峰、太平东流、参茶养生、齐云村、永力汇、金京、博杰、鑫源、天府、和韵堂、汇丰、绿地、金玉、德春、五洲、郁州、精典、江满园、好茗天、道言、岳西翠兰、霍山石斛、茶满园、神湖紫砂、茗缘、冠祥、鸿炜、新康、尤记、朝天山、云龙、富光盛、绿露、康信、上好、祥品、天方、寒露、香源、九鼎、壹湾、庐韵、闵恒、中韵、齐山、壹悦八道、真品、凯福堂、得胜、齐猴、天新、云山、悦雅集、韵雅、新美、金枝153、玉叶、南黎、天富、天祺、东府、安福、冬韵、怡清源、富豪、绿生、成兴、方道、赵家、光明、绿峰、真雅、天馨、梵净山、佳禾、太平猴魁、鼎辉、丽顺、铺西、万顺、迎宾、黄山毛峰、猴坑、仁发、茶巢、徽都、常青、八方春天、尤合、隆美、三运、馨茗、儒语项目优点1、市场规模最大，以批发为主加零售。2、业种全。市场茶叶品种较多，不仅包括皖茶，闽茶，浙茶等，还包括茶具。3、内部交通、内外部环境都很高，停车也很便利。项目缺点1、市场为新兴市场，现在还缺乏人气。总评该项目属于合肥市规模较大较全的综合型茶叶批发市场，业态及经营品类较为齐全，主要以黄山茶叶、福建茶叶、云南茶叶为主，辅以茶具、包装等相应的茶叶文化配套产品，据154、了解该项目即将开发二期项目，将不断完善和健全规模及配套；由于该项目属于今年新落成的项目，还需要一定的经营沉淀期和完善调整期，目前人气经营状况一般；6.3茶叶市场整体特征6.3.1茶叶市场整体特征 6.3.2租金特征市场名称租金（元/月）售价（元/）茶叶类巢湖路茶叶市场130/安徽茶城30-110/江南茗茶城35/7、专业市场横向比较名称租金（元/月）规模（万）市场需求特征行业前景家居新型成熟市场：90-150经营较好市场：50-90经营较差市场：30-50大型市场：10-20中型市场：5-8小型市场：1-31、接近购买力原则；2、地段位置较好；3、规模较大，“一体化”发展；4、软硬件好，专业运155、营公司；供大于求，竞争激烈；行业前景依然看好；建材新型成熟市场：70老市场：35大型市场8-10小型市场3-51、接近购买力原则；2、地段位置较好、规模较大，商品品类全；3、软硬件条件好，专业经营公司运营公司；发展前景依然看好注重渠道和分销酒店用品成熟市场70-95（1-3平均租金，实际更高）大型的8-10小型的2-41、交通便利，辐射能力强；2、规模大，商品品类全；3、软硬件条件好，专业经营公司运营公司；发展前景广阔市场起步阶段，还不成熟，发展空间巨大；茶叶成熟市场110-130市场初期25-40规模小2000-15000平米1、地段位置好；2、市场规模较小。伴随城市人口增长，市场需求增长较156、慢。通过4个行业横向比较，家居、建材、酒店用品专业市场都具有较好的市场发展机会。 从租金看：家居茶叶酒店用品建材从市场竞争看：家居建材茶叶酒店用品从发展前景看：酒店用品建材家居茶叶四、项目分析1、项目总体分析1.1项目概况项目概况：华东（国际）建材中心是由安徽腾辉集团投资兴建的，项目总占地1272亩，总建筑面积85平方米，总投资约14亿，项目位于合肥市合马路与东风大道交叉口，东邻合宁高速龙塘出入口500米，西接合裕路高架1500米，是合肥市“141城市战略规划”东部组团的核心物流区域，交通便利， 项目将打造成集商贸、物流、会展、仓储、加工、办公、休闲的新型建材交易市场。项目进展：其中：18万平157、米红星美凯龙（第八代国际家居建材MALL）正在建设，预计开业！四大经营区【装饰建材城、板材城、钢材城、石材城】，已经建成，部分开始运营。6万平米的腾辉酒店用品城，定位已经完成，进入招商及开工建设阶段。1.2项目四至项目南侧：中国石化加油站、华盛大运城项目北侧：待建地块项目东侧：东方早城项目东侧：晓波汽配1.3项目区位及交通华东（国际）建材中心项目区位：项目位于安徽省级商贸物流开发区安徽合肥商贸物流开发区核心区位，周边有裕隆农机大市场，中铁物资肥东钢铁贸易中心，安粮金属市场，合肥浙商城，永辉超市安徽物流中心，华东汽配城，合肥农产品物流园等等。是合肥市暨肥东县重点招商引资项目，已列入安徽省政府“8158、61”和合肥市“1346”行动重点建设项目，也是合肥市“141城市战略规划”东部组团的核心物流区域。区位总结：a.距离市中心距离远。本区域位于合肥市东侧，东二话外，紧靠环城高速。距离市中心12公里，距离较远。b.区域人少，缺乏商业氛围，尚处于开发初期。项目周边专业市场聚集，但基本处于发展初期，人流不足，缺乏商业氛围。项目周边居住区较少，区域人口严重不足。项目交通：项目东邻东风大道，往东500米即为合宁高速、合肥绕城高速龙塘出入口；南靠裕溪路，是通往巢湖及马鞍山等城市的重要通道；北依淮南路，西接裕溪路高架，和平路贯穿东西，天湖路畅通南北。裕溪路高架西起东一环，东至大兴镇镇政府，与现有的金寨路高架159、马鞍山路高架、长江西路高架通过“无红灯畅通一环工程”实现无缝链接。铜陵路高架也进入了建设阶段，阜阳北路高架即将投入建设，建成后也都将实现对接，届时将实现出城入城，城市东西南北全方位轻松快速达到。区域内的淮南铁路线及3000吨级的撮镇码头更是为本市场的交通及物流锦上添花。 公交：147、28路公交车可直接到达本项目。而且部分路段重合，公交覆盖范围很小。结论：a.项目处于合肥城市郊区位置，对外交通条件便利，但距离合肥市中心位置较远。车行便利。b. 但公交车数量少，覆盖范围小。1.4项目SWOT分析项目优点(strength)项目缺点(weakness)a. 规模巨大，利于形成规模效应；b. 主力160、店优势（18万平米红星美凯龙（第八代国际家居建材mall）c. 道路交通便利；d. 项目位于安徽合肥商贸物流开发区核心位置；a. 规模过大，操作难度大；b. 距离合肥市中心距离太远，公共交通覆盖范围小；c. 周边居住区少，人气不足、缺乏商业氛围；现有商铺经营困难大；d. 前期项目形象一般，未占领市场制高点；e. 铁路从中心穿过，不利于项目的完整性。项目机会(opportunity)项目威胁(threat)a.项目是省“861”重点项目，是市“1346”号重点工程，寻求政府政策支持及资源，拓展招商渠道，增强主力店招商能力。b.寻求外脑，选择事宜的市场机会，提高项目成功概率。c.重新整合包装，加强161、招商及运营能力，提升项目综合竞争力。a.家居建材市场项目多，规模大，竞争激烈；b.地产新政及金融危机影响，地产迈入拐点；2、项目3地块分析2.1项目3地块技术指标 A地块B地块C地块2.1.1地块基本参数A地块：90亩，占地4万平方米；B地块：50亩，占地33330平米；C地块：90亩，占地4万平方米；2.2地块商业价值分析按照“金角银边草肚皮”的商业规律；A地块，处于裕溪路和东方大道十字西北角，地块价值最优；B地块，紧邻东方大道，价值次之；C地块，在项目内侧，价值最差；地块价值排序A地块B地块C地块 五、项目定位几点思考核心目标保证项目经营的前提下项目三块地块的定位方向？几点思考：l 全盘考162、虑，从产业集群的思路去思考，走出合肥，寻求国内外最先进的理念和项目案例项目总占地约1272亩，总建筑面积约130万平米，这样的规模国内都比较少见，传统的定位方法不足以对这个项目进行充分的支撑。我们应该走出合肥，寻求国内外成功案例，从中找出规律，并结合合肥市场的发展特性，找出项目的总体发展方向，并给出这三块地的科学定位。l 准确把握项目发展的竞争战略A、 发现机会比市场营销更重要 初级市场到处充满了机会，不管是区域空白点还是消费者空白点都满地皆是。一个企业能够抢先激怒这个市场空白点，往往就能取得巨大的成功。B、 创造机会C、 差异化竞争 报告单位：深圳市众策纵横企业管理顾问有限公司 安徽华东（国际）建材中心项目组 2012/9/27