1、东莞厚街专业市场调研分析报告目录 l第一部分：厚街城市综合情况分析l第二部分：项目基本情况调研及分析l第三部分：厚街专业市场调研及分析l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析l第五部分：厚街本地租金售价调研及分析l第六部分：项目总体定位建议及平面布局 l第一部分：厚街城市综合情况分析厚街城市基本情况调研 1、城市区位及行政规划城市区位：厚街位于珠江三角洲东岸，穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港，东倚大岭山，西南毗连沙田，西北与道滘、洪梅等隔河相望，是东莞西南部的核心重镇，区域中心位置突出。城市行政规划：厚街镇行政区划辖：厚街、珊美、宝屯、三屯、陈屋、赤岭、河田、寮厦、汀山、环岗、大迳2、新围、桥头、南五、新塘、涌口、双岗、溪头、沙塘、宝塘、下汴、白濠22个村委会和厚街1个居委会。2、人口规模厚街镇占整个东莞总人口数的5.33%，为东莞地区的人口大镇2011年，厚街镇总人口为43.97万，增长0.32%。2012年厚街镇总人口44.43万，增长1.05%，其中厚街镇户籍人口9.8万，外来常住人口34.2万。3、城市交通城市交通干道厚街镇道路网基础设施完善，广深高速公路（G15）、S256省道、港口大道、博览大道纵贯全境。城市客运系统厚街城市客运系统发达，拥有厚街汽车站及厚街汽车客运专线车站两个客运站，客运线路覆盖整个珠三角及湖南、江西地区。4、城市规划厚街镇提出了“一个战略、3、三个提升、五大板块”新的发展思路，力争通过高标准谋划、高起点建设，全力打造东莞城市副中心。一个战略，即：融入市区、连接虎门，打造城市副中心的发展战略。五大板块，即：创新发展板块、城市中心板块、会展板块、高铁经济板块、生态旅游板块。城市中心板块，以新行政文化中心片区、标志片区、世纪新城片区为载体，打造新的城市中心区。l第一部分：厚街城市综合情况分析厚街城市综合经济情况 1、地区生产总值（GDP)全镇G D P将要冲入3 0 0亿，进入东莞镇街第一方阵2011年厚街镇完成生产总值217.05亿元，增长13.12%。2012年厚街镇完成生产总值253.5亿元，增长16.8%。2012年厚街镇人均GD4、P达5.71万元，同比增长15.59%。2、工业情况2013年厚街全镇规模以上工业总产值751.7亿元，同比增长9.5%。家具产业：拥有家具企业近400家、家具专业市场10多个，从业人数超过10万。鞋业产业：拥有国际鞋业采购商超1000家，各类鞋企200多家，年产鞋量超3亿双，形成完善的制鞋产业链，具有较成熟的产业集群。电子产业：拥有电子机电类企业130多家，占外资企业总数22.85%。3、汽车保有量2013年，厚街镇城镇居民每百户汽车拥有量达到87辆，未来汽车配件、汽车用品消费基础潜力巨大。厚街目前汽车保有量指标大大高于国内平均水平，而同期国内城镇居民每百户汽车拥有量不到20辆，未来对汽修、5、汽配需求潜力巨大。4、房地产开发情况商品房成交情况2012年厚街镇全年商品住宅成交32.01万平米，成交套数为2961套。2013年厚街镇全年商品住宅成交34.01平米，成交套数为3212套。在售楼盘情况目前厚街镇在售楼盘众多，大盘开发云集，人口的增多和购房的需求量的增大促进了城市建设发展。l第二部分：项目基本情况调研及分析项目区位与地段 项目区位与地段项目区位：本案位于东莞市厚街镇厚街村，厚街村作为镇中心，雄踞镇内繁华的商业地段，同时也是高档商住小区的聚集地。项目地段：项目位于厚街镇与道滘结合处，毗邻港口大道和厚街大道城市主干道，区位交通优越。l第二部分：项目基本情况调研及分析项目周边道路及6、物流情况 1、项目道路交通情况项目地处东莞市厚街镇正北方位，项目北邻港口大道，南邻西环路，西靠厚街大道，东面紧挨“鹿港小镇”小区，交通发达 2、项目周边物流条荣兴货运市场为东莞厚街物流的集散地，荣兴货运市场位于东莞市厚街镇将军路北侧。市场分为ABC三个区，拥有档口80余间，占地两万多平方，物流线路达全国各地。3、项目与城市长短途客运系统、物流市场距离项目与城市长途客运系统距离厚街汽车站距离本项目约4公里，省内、省外班次均有。厚街汽车站客运专线距离本项目约2公里，主要经营广东省内班次。项目与物流市场距离荣兴货运市场为东莞厚街物流的集散地，距离本项目约3.8公里。l第二部分：项目基本情况调研及分析7、项目楼层建筑情况 项目建筑及楼层情况项目楼层及装修情况项目共分为前后2栋，第一栋规划为集中商业区，3层，单层层高约4.5米，总建筑面积约3600。有自动扶梯一部，无垂直电梯。第二栋规划为2层，单层层高约4米，共有89个商铺，一层45个，二层44个，主力铺位面积约85，总建筑面积约8600。有自动扶梯二部，无垂直电梯。项目建筑配套情况前后两栋之间只有一个连通通道，位于2层，长约10米，宽约5米。项目两栋建筑之间过道长约200米，宽约为10米，呈环形。l第二部分：项目基本情况调研及分析项目SWOT分析 项目SWOT分析项目优势交通条件优：项目位于两城市主干道，厚街大道及港口大道交汇处，交通便利，同8、时距离主要汽车站近。地理位置优：项目位于厚街镇与道滘镇结合处，未来商圈范围可以辐射两镇。配套设施完善：项目配备了较大广场及多个停车位，方便商家货车进出及装卸货。同时内部配备了消防设备，杜绝了消防隐患。项目劣势项目展示效果受影响：项目二楼铺位被走廊围墙遮挡部分，影响了二楼商铺的展示效果。项目商业氛围较差：项目地处厚街大道末端，周边民房、厂房居多，汽配、汽修经营户主要分布厚街大道两侧，没有形成较好的商业氛围。项目SWOT分析项目机会有良好车流人流：项目位于两城市主干道交汇处，且距离厚街汽车站不到两公里，将会给项目带来持续的车流及人流。项目定位竞争压力低：自发形成的街区存在无规划、无配套、无管理等问9、题，而较大型五金、汽配专业市场经营不理想，空置率高，对项目造成的竞争压力低。项目未来升值潜力大：项目处于政府规划的城市中心板块，未来地块价值、商业价值将会很大提升。项目威胁项目偏离城市核心商圈：项目距离城市核心商圈约有4公里距离，导致去项目人流量相对较少。周边公交系统不完善：项目周边仅一路公交班线，不利于客户到项目市场采购。未来项目应向政府提出申请，增设公交停靠点，为经营户和客户经营提供方便。l第三部分：厚街专业市场调研及分析厚街专业市场综合情况 1、厚街专业市场概况厚街商贸物流业较发达，除小商品市场规模小外，五金、建材、汽配均有规模较大的专业市场。厚街五金机电、汽配、建材虽有较为专业的市场，10、但均经营不理想，导致市场空置率高，人流量低，后期难以启动。厚街目前经营较好的市场，如小商品街、五金机电街，均为市场自发形成，且位置在厚街核心地段，具有较强竞争力。2、厚街专业市场总表 l第三部分：厚街专业市场调研及分析五金机电市场调研 1、厚街五金机电市场概况目前厚街没有成熟的五金专业市场，部分经营五金产品商户分布在东风路，而华南好景电线电缆城目前经营不成熟，空置率高。厚街五金机电市场一览表 2、东风路五金机电街调研（1）市场整体概况 2、东风路五金机电街调研（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 2、东风路五金机电街调研（3）五金机电市场上下游关系五金机电街商户：主要来自惠州11、河源等东莞周边地区，湖南地区以及厚街本地，除了少数几家有订做服务外，基本上以经销商为主 五金机电街上游货源：主要来自生产厂商（包括原产地厂商和东莞本地厂商）五金机电街的批发客户：主要来自厚街镇和挨近厚街的厂及私人加工作坊、小工厂，采购方式以电话订单和商家配送为主五金机电街的零售商户：主要来自厚街镇的私人采购，60%自驾车采购，40%以步行方式上门采购（4）租金水平调研 3、华南好景电线电缆城（1）市场整体概况 3、华南好景电线电缆城（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 3、华南好景电线电缆城（3）五金机电市场上下游关系华南好景电线电缆城商户主要来自东莞周边地区，湖南地区以及12、本地，除电线电缆有厂家直销点外，基本上以经销商为主华南好景电线电缆城上游货源主要来自生产厂商（包括原产地厂商和东莞本地厂商），部分来自广州、深圳等集散地市场华南好景电线电缆城的批发客户主要来自厚街镇和挨近厚街的厂及私人加工作坊、小工厂，采购方式以电话订单和商家配送为主，少量网上订购华南好景电线电缆城的零售商户主要来自厚街镇的私人采购，90%自驾车采购，10%打的或坐摩托车上门采购（4）租金水平调研 l第三部分：厚街专业市场调研及分析汽配市场调研 华伟四方汽车商贸园（1）市场整体概况 华伟四方汽车商贸园（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 华伟四方汽车商贸园（3）五金机电市场上13、下游关系商户来源：10%本地，90%为外地商户，主要为广东其他城市、福建等地少部分来自河南。商户性质：95%零售，5%批发。上游市场上游商户性质：90%来自厂家，主要来自广州，部分来自梅州、惠州、中山、湛江等地。客户地区：厚街镇汽配主要辐射范围以厚街镇、道教镇为主，虎门镇有部分客户，95%以上为零售。客户性质：批发下游客户主要是周边的零售店铺。批发客户采购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式；以电话采购物流配送为主。零售客户到达市场的交通方式:一般自驾车或搭乘镇上的摩的。（4）租金水平调研 l第三部分：厚街专业市场调研及分析小商品市场调研 1、厚街小商品市场概况厚街小商品市场缺失，已有的小14、商品批发主要聚集在新兴路小商品街，市场自发形成，经营规模偏小，市场杂乱。阳光商业城小商品经营占比低，以服装零售为主。厚街小商品市场一览表 2、新兴路小商品街调研（1）市场整体概况 2、新兴路小商品街调研（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 2、新兴路小商品街调研（3）市场上下游关系商户来源：45%为本地商户，55%以本地、汕尾、潮州、梅州等地商户为主，有少量来自湖南、湛江、汕尾等地的商户上游商户性质：约25%为厂家直供，主要来自广东广州；85%为代理商，上游厂商主要集中在广东广州。部分为广东深圳、东莞、宁波等地。客户地区：厚街镇主要辐射范围以厚街镇、道教镇为主周边镇有部分，815、0%为零售。20%为批发客户性质：批发下游客户主要是厚街镇及周边的零售店铺。批发客户采购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式；以电话采购物流配送为主。（4）租金水平调研 3、阳光商业城（1）市场整体概况 3、阳光商业城（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 3、阳光商业城（3）市场上下游关系商户来源：汕尾、潮州、梅州等地商户为主，有少量来自湖南、湛江、汕尾等地的商户上游商户性质：主要为代理商，上游厂商主要集中在广东广州。部分为广东深圳、东莞、宁波等地。客户地区：厚街镇主要辐射范围以厚街镇、道教镇为主周边镇有部分。客户性质：批发下游客户主要是厚街镇及周边的零售店铺。批发客户采16、购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式；以电话采购物流配送为主。（4）租金水平调研 l第三部分：厚街专业市场调研及分析建材市场调研 1、厚街建材市场概况厚街镇有两个较为专业的建材市场，厚沙家居装饰建材城和和兴家居装饰材料城，总规模约3.5万，经营品种相对齐全，但以经营陶瓷、卫浴为主，窗帘布艺、灯饰相关业态规模小，降低了项目未来经营窗帘布艺及灯饰压力。厚街建材市场一览表 2、厚街厚沙家居装饰建材城（1）市场整体概况 2、厚街厚沙家居装饰建材城（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 2、厚街厚沙家居装饰建材城（3）市场上下游关系商户来源：15%为本地商户，85%以广东其他地区、17、湖南等地商户为主，有少量来自江西的商户上游商户性质：约95%为厂家直供，主要来自广东佛山、顺德，少量的浙江福建；5%为代理商，上游厂商主要集中在广东佛山、顺德。浙江金华、永康。福建晋江等地。客户地区：厚街镇主要辐射范围以厚街镇、道教镇为主周边镇有部分，90%以上为零售。客户性质：批发下游客户主要是周边的零售店铺；零售客户基本以个人家装和装修公司为主，有少量的酒店装修。批发客户采购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式；以电话采购物流配送为主。（4）租金水平调研 3、和兴家居装饰材料城（1）市场整体概况 3、和兴家居装饰材料城（2）各经营品类面积及业态比例各经营品类面积及业态比例 3、和兴家居18、装饰材料城（3）市场上下游关系商户来源：以广东其他地区、湖南等地商户为主，有少量来自江西的商户上游商户性质：厂家直供，主要来自广东佛山、顺德，少量的浙江福建。客户地区：厚街镇主要辐射范围以厚街镇、道教镇为主周边镇有部分。客户性质：批发下游客户主要是周边的零售店铺；零售客户基本以个人家装和装修公司为主，有少量的酒店装修。批发客户采购方式:主要通过现场采购和电话采购两种方式；以电话采购物流配送为主。（4）租金水平调研 l第三部分：厚街专业市场调研及分析厚街主干道商业街业态及特征调研 1、莞太路商业街业态调研和特征莞太路主干道商业街业态：鞋材、鞋机、鞋机配件、五金模具、五金工具、汽车轮胎、汽车油品、19、汽车维修、汽车配件、办公文具、劳保用品、不锈钢管材、广告公司、物流公司。莞太路主干道商业街业态特征：1、莞太路属于城市快车道，业态以对人流量要求不高业态为主，如鞋机、五金机电。2、莞太路商业业态大多与东莞产业相关，如鞋机、鞋材、模具五金、工业润滑油。2、厚街大道商业街业态调研和特征（1）厚街大道商业街业态：五金机电：劳保安防、材料辅料、标准件、筛网、电线电缆、模具五金、小五金等；汽修汽配：汽车维修、汽车改装、汽车配件销售、汽车美容、汽车保养等；建材：玻璃、装饰材料、木业、门窗加工、基础建材（型材、板材）等；培训机构：早教中心、教育培训中心、艺术培训中心、驾校等；工程公司：办公展示一体化的工程公20、司；小型作坊：私人小型加工作坊。（2）商业街（厚街大道）业态特征分析城市外环主干道商业街五金机电和建材类商户（包括门窗加工、装修装饰等工程部或工程公司）一般对商铺装修要求不高，对人流量要求也不太高，但要求交通便利，能通货车为最佳；汽修汽配类商户一般所需商铺面积较大，要求交通便利且商铺门口空地较大；培训机构一般所设立的商户一般要求旁边有社区，常住人口多；城市外环主干道商业街因为租金、售价便宜的原因常会有少数私人小型加工作坊入驻；3、厚沙大道商业街业态调研和特征沿街业态：灯饰、五金、橱柜、厨具卫浴、艺术玻璃、天花吊顶、窗帘布艺、门、陶瓷、石材、地板、珠宝、装饰公司、鞋店、酒店。厚沙大道沿街业态特征21、：作为“厚沙家居装饰建材城”以及“和兴装饰建材城”的主干道，沿街的商户多以装饰建材店为主，并经营多年，形成了比较稳定的商圈。4、南环路商业街业态调研和特征南环路沿街业态调研：业态包括汽车修理、餐饮、酒店、娱乐业、加工厂等。厚沙大道沿街业态特征：1）南环路属城市外围道路，目前业态以休闲娱乐、餐饮为主。2）南环路偏离厚街商业中心，租金便宜，道路两侧出现了大铺位业态，如较大型的汽车维修厂和加工厂。l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析厚街相关业态商家进驻可行性概况 厚街相关商家进驻可行性概况据访谈，厚街本地五金机电、汽修汽配商家对项目比较感兴趣，从访谈结果看，也表现出一定的租赁进驻意向及自购自营22、意向，同时对项目观望人数也占到较大比值。建材市场的灯饰、窗帘商家也表示了对项目一定的进驻意向。小商品街及阳光商业城商家对项目进驻表现不强烈，大多持观望态度。l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析厚街大道商家进驻可行性分析 厚街大道商家进驻可行性1、租赁意向访谈分析：3家有租赁意向，22家无租赁意向，观望5家。有租赁意向原因：（占比10%）鹿港小镇位置较优异，交通方便，停车场停车装卸货方便。有些商户认为未来租金能接受，商户集中起来，形成规模后会虑租铺。面积比较合适，对项目一楼比较有兴趣。无租赁意向原因：（占比73%）有些商户目前跟业主已经签了几年租赁合同，搬迁成本高，老客户可能流失。别的地方23、已经租了几个铺位了，暂时不考虑，项目地位置较偏，商业氛围不浓。项目地租金可能与厚街大道沿街差不多，考虑到人流、成本等，过去不划算。店面离道路有一定距离，过往的车辆不容易看到店面招牌，较之一般街铺对生意影响比较大。观望原因：（占比17%）位置有些偏，价格合适的话可以考虑。现在商铺没有开盘，租金没有定下来。厚街大道商家进驻可行性自购自营访谈分析：3家有自购自营意向，5家持观望态度，22家无意向。有自购自营意向原因：（占比10%）价格合适，能够接受，有银行按揭的话会考虑买铺。位置较好，特别是卖场，展示性好，停车场对经营也非常有利。很多商户偏向于买一楼铺位，经营方便，如果价格合适，等开盘的时候可以看看24、。无自购自营意向原因：（占比73%）买铺投入太高，资金不够。有些商户认为价格适中，但鹿港小镇方向人流量少，商业氛围不浓。有些商户目前不想拓展经营，偏向于保持现状。虽然项目的交通比较好，但是去那边的车速普遍较大，停留时间短。持观望态度原因：（占比17%）鹿港小镇商业街相对来说人流一般，位置较偏，客户去那边麻烦，自身搬迁过去也需要成本，具体还需要看未来售价等。如果价格能够接受，且未来成行成市，可以了解下售价再决定。厚街大道商户对商铺要求：汽修、五金商户要求店铺内设有三厢电，同时建议广场路面改成水泥地面，撤掉收费闸机，扩宽两入口通道。l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析五金机电商家进驻可行性分25、析 1、厚街五金机电街商家进驻可行性租赁意向访谈分析：共访谈商户16家，观望4家，无意向12家。观望4家，占比25%：汇景项目没有开盘，价格未确定，等以后开盘了再做考虑租间店铺用于试探市场，如果经营状况良好就转移经营重心不愿意做市场开拓的先驱者，如果汇景市场经营好再做考虑无意向12家，占比75%：目前厚街的五金类商铺都集中在东风路，会有比较多的熟客上门东风路的人流量和车流量比较大，汇景项目远远不如租约未到期，比较满足于现状，进取意愿强。属于品牌代理店，一般不能随意搬迁，手续会比较麻烦 1、厚街五金机电街商家进驻可行性自购自营意向访谈分析：观望2家，无意向14家。观望2家，占比12.5%：没有开26、盘，等以后开盘了再做考虑租店铺做生意做了多年，不愿意再搬来搬去，要么就经营店铺不搬迁，要么就购铺自营 无意向14家，占比87.5%：目前厚街的五金类商铺都集中在东风路，会有比较多的熟客上门东风路的人流量和车流量比较大，而汇景项目的位置比较偏僻。店面新开不久，暂时无精力和能力另外开店购铺自营的风险比较大，经济实力有限 2、厚街华南好景电线电缆城商家进驻可行性（1）租赁意向：共访谈商户12家，观望3家，无意向9家。观望3家，占比25%：周边商业环境氛围差，交通、等物流配套差，有另找出路的打算对华南好景电线电缆城目前的经营状况不满，但真要搬迁则需要认真斟酌等开盘后看看，如果合适的话考虑租间店名铺试探27、一下市场无意向9家，占比75%：新店名刚开不久，目前没有搬迁或者另外开店名的打算虽然目前华南好景电线电缆城经营状况一般，但名气还是打出去了，一般电线电缆批发的商户都会到华南好景电线电缆城进货，去别的地方批发生意会少很多代理商，投资成本高，对仓库需要大，配套要求高。投入过大，没有回本，现在华南好景电线电缆城市场刚刚起步，经营状况刚有好转，目前没有搬迁的打算 2、厚街华南好景电线电缆城商家进驻可行性自购自营意向访谈分析：观望2家，无意向10家。观望2家，占比16.7%：先看看情况，不愿意像华南好景电线电缆城的生意一样半死不活购铺自营投资较大，需要认真斟酌没有开盘，等以后开盘了再做考虑无意向10家，28、占比83.3%：新店名刚开不久，目前没有搬迁或者另外开店名的打算经济实力不够，无力购买代理商，一般不随意搬迁投入过大，没有回本，现在华南好景电线电缆城市场刚刚起步，经营状况刚有好转，目前没有搬迁的打算 l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析汽配市场商家进驻可行性分析 四方汽车生活城商家进驻可行性租赁意向访谈分析：共访谈10家商户，2家商户有租赁意向，5家商户无租赁意向，3家商户观望。有租赁意向原因：（占比20%）鹿港小镇交通方便，车流量大。有些商户认为未来租金能接受，商户集中起来，形成规模后会虑租铺。对现在这个市场几年时间内不看好，车管所以后会入驻，等二手车汽车市场成熟了才有生意做，难以等29、八九年。无租赁意向原因：（占比50%）有些商户目前跟业主已经签了几年租赁合同，搬迁成本高，老客户可能流失。项目地位置较偏，商业氛围不浓。项目地租金可能与厚街大道沿街差不多，考虑到人流、成本等，过去不划算。观望原因：（占比30%）位置有些偏，价格合适的话可以考虑。现在商铺没有开盘，租金没有定下来。四方汽车生活城商家进驻可行性自购自营：4家持观望态度，6家无意向。无自购自营意向原因：（占比60%）买铺投入太高，需求的面积也较大，资金不够。有些商户认为价格适中，但鹿港小镇方向人流量少，商业氛围不浓。有些商户目前不想拓展经营，现在生意有点起色，偏向于保持现状。虽然项目的交通比较好，但是去那边的车速普遍30、较大，停留时间短。持观望态度原因：（占比40%）现在这个市场经营情况不怎么好，但相对于去年还是好了点，不会放弃现在的市场，也会留意新市场租金价格合适愿意考虑。商户对商铺要求：商户建议办理营业执照、修车证件等项目负责商能够提供服务，广场路面改成水泥地面，撤掉收费闸机，扩宽两入口通道。l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析小商品市场商家进驻可行性分析 1、小商品街商家进驻可行性租赁意向访谈：0家有租赁意向，7家无租赁意向，观望3家。无租赁意向原因：（占比70%）厚街副食品批发主要集中在新兴路，知名度高，搬迁成本大。在新兴路市场经营多年，有稳定的客户群，搬迁会遗失客户。有些商户表示最近几年生意越31、来越难做，新市场生意会更淡。有些商户认为项目位置偏，去那边人流量少，商业氛围不浓。观望原因：（占比30%）较认可项目定位，开盘时了解下租金售价。新兴路小商品市场租金偏贵，如果项目租金实惠会考虑。较为认可项目定位，厚街缺乏副食批发市场，如果有合适的铺位可以考虑。自购自营意向访谈：0家有自购自营意向，1家持观望态度，9家无意向。无自购自营意向原因：（占比90%）项目地位置偏，人口少，商业氛围淡。有些商户在虎门、东莞等其他地方已经买了商铺，暂不考虑。有些商户没有那么多资金，认为投资风险大。目前在新兴路的店铺位置较好，生意能过去，拓展意愿不强。观望原因：（占比10%）商户认为项目售价比较实惠，需要考察32、项目后决定。2、阳光商业城商家进驻可行性租赁意向访谈：0家有意向，8家无租赁意向，观望2家。无租赁意向原因：（占比80%）项目位置比较偏，交通人流等不如阳光商业城，生意难做项目规模偏小，二楼生意不好做，人流可能不愿到二楼。市场形势不好，目前小商品生意越来越难做，人都去网上购物了。观望原因：（占比20%）阳光商业城之前说要拆迁，很多商户搬出去了，如果有合适铺位可以考虑。等项目开盘后，新项目可以了解下租金售价情况。自购自营访谈分析：0家有自购自营意向，1家持观望态度，9家无意向。无自购自营意向原因：（占比90%）目前在阳光商业城租了两个铺位，暂不考虑拓展经营。购铺投资风险比较大，最近两年小商品服装33、生意难做，得慎重考虑。一楼铺位可能会考虑下，二楼由于可能经营问题暂不考虑。持观望态度原因：（占比10%）有些商户做生意年限较长，有经济实力，新项目开盘可以了解下租金售价情况。l第四部分：厚街相关业态商家进驻可行性分析建材市场商家进驻可行性分析 1、厚沙家居装饰材料城商家进驻可行性租赁意向访谈：2家有租赁意向，观望3家，8家无租赁意向。有租赁意向原因：（占比15%）鹿港小镇位置较优异，可以服务道窑的客户源。目前租用市场管理不当，想另寻商铺。有开分店的打算。无租赁意向原因：（占比62%）受本身资金，人手影响，暂无力开分店。已经经营了很久，有一些稳定的客户群，暂不考虑搬迁。觉得本项目位置较偏，人流量34、不够。项目已建成几年一直没有成型。观望原因：（占比23%）目前租金还未定。并无强烈需求，但可以看市场情况考虑。需要观察一段时间自购自营：1家有自购自营意向，3家持观望态度，9家无意向。有自购自营意向原因：（占比7%）如果价格合适，可以按揭的话考虑购买。也可以当作投资用。无自购自营意向原因：（占比70%）资金紧张，无力购买。鹿港小镇方向人流量少，人员停留率低。目前生意不错，并不愿意搬动持观望态度原因：（占比23%）目前市场前景不明朗，需观察一段时间。如果价格合适，市场有发展有机会可以考虑 2、和兴家居装饰城商家进驻可行性租赁意向访谈：0家有租赁意向，7家无租赁意向，观望4家。无租赁意向原因：（占35、比64%）项目地人气、人流都未形成。商户普遍与家装工程公司合作关系密切，在哪里做生意都是靠老客户，在哪里做生意影响不大，且这边也能接到虎门的生意。市场萎缩，汇景项目旁没有新建楼盘。家具大道上有新建的家居建材市场，招商结束不久。观望原因：（占比36%）具体需要看是否铺位合适，租金能够接受，开盘可以去了解下。看市场推广是否能够做大知名度。自购自营意向访谈：0家有自购自营意向，1家持观望态度，10家无意向。无自购自营意向原因：（占比91%）暂时没有购买铺位打算，资金不够。项目为商业街，不是建材市场，人流量不行，买铺风险大。位置偏了点，且周边又没有新建楼盘，生意可能不好做。现在做建材与家居的太多，且绝36、大多数都是做厚街本地生意，已呈现饱和状。观望原因：（占比9%）现在商铺没有开盘，租金售价都没有定下来。汇景项目在主道上，对能做大知名度不怀疑，坏处是难以聚集人流，能吸引多少客户还未知。l第五部分：厚街本地租金售价调研厚街商业街租金调研 1、厚街大道租金调研 2、莞太路大道租金调研 3、厚沙路租金调研 4、东风路路租金调研 l第五部分：厚街本地租金售价调研厚街新项目租金售价调研 1、世界鞋业总部基地项目概况：世界鞋业总部基地位于东莞市厚街镇高新技术科技园湖景大道旁，距广深高速厚街出口800米。该项目具有双首层开放式设计、架空层按照五星级酒店配套、众多中庭增强商铺采光通风性、大间距建筑格局可做展厅37、或版房四大特色，该项目总占地16万平方米，建筑面积48万平方米，共分A、B、C、D、E五大区，分三期开发，一期由7.5万的商业和2.5万的写字楼组成，目前处于建设招商中。地理位置：厚街镇高新技术科技园湖景大道旁项目规模：总占地16万平方米，建筑面积48万平方米，共分A、B、C、D、E五大区（分三期开发）目标业态：鞋/皮具/箱包楼 层：共16层（其中-2F为仓储配套和停车场，-1F至4F为商铺，5F至14F为写字楼）。层 高：5.5-6米铺 位 数：约870间开盘时间：2013年12月6日 1、世界鞋业总部基地经营定位及租金、售价：（以建筑面积计算）经营定位及租金、售价：（以建筑面积计算）1、世38、界鞋业总部基地管 理 费：写字楼6元/平方米*月，商铺8元/平方米*月销售、出租情况：销售约60%，出租40%。出售类型：散售出租类型：可分租优惠政策：A团购优惠：1间享额外9.9折、2-4间享9.85折、5-8间9.8折、9-12间9.75折、12-20间9.7折、21-30间9.65折、31间以上9.6折B租赁优惠：签5年免24个月(前4年各免5个月，后1年免4个月)签4年免18个月(前2年各免5个月，后2年免4个月)签3年免12个月(每年免4个月)C先租后买政策：在起租前谈好销售价格并支付押金（-1F押金15万，1F押金20万，2F-4F押金10万），3年内价格不变。若在3年内购买，押金39、可抵扣房款；若在规定时间内不够房者，押金无息退还。客户群体：商会，自购自营个体户，企事业单位高层，政府公务员硬件配套：精装交付（内墙环保漆刷白，地面铺高档瓷砖，安装豪华玻璃门），有中央空调、有线电视、宽带上网、市政供暖、市政供电、市政天然气，40多部电梯，每栋写字楼均有独立的电梯交通系统，其中32米的超长独立手扶电梯能在1分钟内将客人从1楼直接送到4楼，还配备了4台货梯和2台观光电梯。2、厚街千悦汇项目概况：千悦汇是由香港千彩国际名品集团、香港和悦餐饮集团、香港华信行等机构共同打造，此前已在广州、深圳进行多商业项目运营。千悦汇总建筑面积6156.55平方米，共377个铺位，为三层商业建筑，项目40、同时设计了万余平方米的广场及露台，为东莞名品批零一体基地。项目位置：厚街千悦汇位于康乐南路，厚街镇中心，是厚街最繁华的商业街。项目规模：总建筑面积：6600平方米楼层：3层层高：一层5米；二层4.5米；三层3.4米铺位数：约337间开盘时间：2014年8月 2、厚街千悦汇经营定位及租金、售价：（以建筑面积计算）经营定位及租金、售价：（以建筑面积计算）2、厚街千悦汇管理费：管理费包含在租金里面销售率：60%（二层由开发商持有）.销售单位状况：销售模式：项目采取直接销售的模式，带租约销售，委托招租,50年产权，购铺享95折优惠。投资客群体：千悦汇楼盘业主，企业老板（部分外资老板，如台湾、香港），少41、量政府公务员。项目招商及经营状况：一楼、二楼招商良好，出租率约80%，三楼定位为培训机构，还未招到。硬件配套：社区底商，电动扶梯、水、电。3、上凤林苑.幸福里项目概况：上凤林花苑幸福里分为住宅和商业两部分，住宅推广名为“虹桥幸福里”，商业推广名为虹桥新街市。幸福里是一个综合型的商住项目，占地1.42万，总建筑面积约4.38万，共有5栋，幸福里地下一层是车库，一至二层是商业，商业面积为1.3万。以农贸集市为主，有少量的社区商业。目前一层出租率95%，二层正在进行升级改造，尚未出租，正在招商中。地理位置：厚街镇石角路与惠民路交汇处。项目规模：项目总建筑面积：4.38万平米，其中商业面积约1.3万平42、方米楼层：2层层高：一层5.4米；二层6米铺位数：约300间经营定位：农贸集市为主，有少量的社区商业。开盘时间：2009年12月25日 3、上凤林苑.幸福里经营定位及租金、售价：（以建筑面积计算）经营定位及租金、售价：（以建筑面积计算）价格分布态势：从市场正门向市场后门方向，价格递减，市场正门处售价最高，一层目前售价为20000-25000元/平米。二层售价8000-10000元/平米。销售模式：项目采取直接销售的模式，由业主自行招租。投资客群体：自购自营个体户，企事业单位高层。项目招商及经营状况：一层经营良好，出租率达95%，二层目前正在进行升级改造，正在招商中。3、上凤林苑.幸福里管理费：43、管理费包含在租金里面销售率：60%（二层由开发商持有）.销售单位状况：销售模式：项目采取直接销售的模式，带租约销售，委托招租,50年产权，购铺享95折优惠。投资客群体：千悦汇楼盘业主，企业老板（部分外资老板，如台湾、香港），少量政府公务员。项目招商及经营状况：一楼、二楼招商良好，出租率约80%，三楼定位为培训机构，还未招到。硬件配套：社区底商，电动扶梯、水、电。l第六部分：项目总体定位建议及平面布局项目总体定位建议 1、项目总体定位建议1.五金机电业态从市场需求来看，2013年厚街全镇规模以上工业总产值751.7亿元，拥有包括世界500强企业三星集团、泰科等在内的外资企业1160多家，形成了以44、机电、鞋业、家具等为支柱的产业集群，五金机电市场消费潜力大。从项目区位来看，厚街大道及港口大道为城市主干道，项目周边交通区位优越，且紧挨加工制造企业，方便周边企业采购。从竞争角度来看，厚街华南好景电线电缆城经营不理想，而东风路五金机电街规模小，对项目竞争压力小。建议：建议本项目规划五金机电业态。1、项目总体定位建议2.汽配汽修业态从消费基础来看，2013年，厚街镇城镇居民每百户汽车拥有量达到87辆，而全国平均水平为19辆，强大的市场消费需求为汽配汽修行业奠定基础。从厚街商业氛围来看，厚街大道两侧分布较多汽配汽修经营户，项目可以延续已有商脉络。从竞争角度来看，四方汽配城经营较差，空置率高，竞争压45、力小。从商户访谈情况来看，对于本项目进驻意愿及期望反响较好。建议：本项目规划汽车、汽配汽修业态。1、项目总体定位建议3.建材（基础建材、灯饰、窗帘布艺）从项目区位及商业氛围来看，项目地适合做对人流量要求不高的业态，如基础建材、管材型材、门窗加工。从消费基础来看，厚街城市旧城改造，加上厚街商品房自身加速发展，将会带动对灯饰、窗帘布艺的需求。从经营模式来看，窗帘布艺总汇、灯饰总汇、基础建材不依赖于市场成行成市，商户经营自主拓展客户。建议：本项目规划基础建材、灯饰、窗帘布艺 l第六部分：项目总体定位建议及平面布局项目业态平面布局 2、项目总体平面布局街区一楼：五金机电、汽配汽修、门窗加工、基础建材、银行、超市二楼：窗帘布艺、灯饰、文体玩具、工程广告公司、培训机构、美容美发。卖场：一楼：轮胎、汽配、汽修旗舰店；二楼：灯饰、家具；三楼：大型餐饮。Thank you!