1、关于“专业市场项目”选址工作土地市场调查报告一、 区域综述1、XX市简介XX省位于长江中游南部,东接江西，西靠重庆、贵州，南邻广东、广西，北交湖北，总面积21.18万平方公里，人口约7135万。XX市总面积11819.5平方公里（即1.18万平方公里），其中XX市城区面积1938平方公里，建成区面积约为342平方公里；XX市总人口709.1万人，其中户籍人口651万人（2010年），XX城区常住人口约410万(2011年)。XX市辖六区二县一市：XX市区（XX区、XX区、XX区、XX区、XX区、XX区）及XX县、XX县、XX市；总共辖82个街道、95个镇、14个乡。XX市统计局发布数据显示，22、013年XX市实现地区生产总值7153.13亿元，比上年增加753.22亿元，总量突破7000亿元大关，同比增长12.0%。从增速看，全市地区生产总值增速分别高于全国、全省平均水平4.3和1.9个百分点，继续稳居全省第一。2、 发展展望根据XX市城市总体规划(20032020)（2014年版）,XX市规划区范围由上版总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，将XX市内五区、XX县全县域、XX县全县域、XX东部新城和XX县县城（包括金洲开发区）纳入了规划区范围。在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。都市区是城市建设和重大基础设施的主要集中区，其范围在上一版总体规划的基础3、上，增加了XX县的XX镇、XX镇、XX乡和XX乡等四个乡镇，总面积由1450平方公里调整为1930平方公里。从城市发展大趋势来看，提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江发展轴，“两带”分别指北部发展带（串联了XX县城、XX县城及一大批国家、省级经济技术开发区等）和南部发展带（串联XX机场、XX高铁南站、省政府、大学城、XX垸总部基地等）。从发展片区来看，提出了“一主两次六组团”的城市空间结构。在上一版总体规划“一主、两次、四组团”的基础上，重新划定了界限，并增加了黄榔高铁组团和XX空港组团。从城市中心来看，明确提出了多中心的概念。除了河东CBD外，还规划了河西CBD、XX副中心、雷锋湖-XX4、副中心，以及多个组团级中心，其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。着眼于整个城市的区域交通地位大转型和构建国家级交通枢纽是本轮城市总体规划修改的重要内容。提出了由XX国际机场、XX高铁南站、XX火车站、金桥城际铁路站、XX货运枢纽组成的五大综合交通枢纽，优化了铁路、公路、水运、轨道、城市道路等五大综合交通网络。从交通体系来看：航空方面，根据经民航总局批准的XX机场总体规划，规划了机场向东发展的空间，并在机场周边安排了基础设施对接和临空经济发展的空间；铁路方面，落实了武广高铁、沪昆高铁、“3+5”城际铁路等重大铁路设施的站线空间位置，规划预留了长渝和至海峡西岸的铁路大通道；公共交通方面继续构建5、以轨道交通为骨干，常规公交为主体的公共交通体系。轨道线网做了较大修改，规划了与城市空间拓展相匹配的“米“字型构架，2020年规划地铁线路6条，总长约230公里；道路方面，重点强化了快速路网和跨湘江的过江通道。提出了与区域高速公路对接的“五纵五横”快速路网骨架，湘江过江通道除已建和在建的10个外，还规划预留了10个。综合看来，XX市各方面发展均处于XX省乃至全国发展增速的第一梯队，各方面发展素质均衡，快速向国内一线城市靠拢。因此投资管理部预测，未来几年，XX市商业地产业将会得到更快速的发展。3、产业布局发展规划分析l 构建“二三五二”新型产业体系 规划：XX将构建“二三五二”新型产业体系，形成文6、化产业和工程机械产业两大优势强化产业，延伸产业链，使其成为未来XX产业发展的核心支柱。解读：XX确定了未来“二三五二”新型产业体系框架。增强文化产业和工程机械产业两大传统优势产业的核心竞争力；同时全力支持金融商务服务、休闲消费服务和研发科教服务三大服务性产业发展，给予政策扶持；重点发展新能源汽车产业、新能源及节能环保产业、新材料产业、环保型生物医药产业、先进电子信息网络产业等新兴两型产业；巩固商贸物流产业、现代农业、先进制造产业的基础支撑地位。l 形成北部和南部两条发展廊规划：未来XX城市空间格局将沿多条成长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构，其中两带为7、北部发展廊带和南部发展廊带。解读：XX未来将规划三个工业发展区和两个特色工业基地。其中XX高新区积极发展工程机械、新材料、新能源、电子信息及生物医药产业；XX经开区重点发展工程机械、汽车及零部件、电子信息等主导产业；金霞经开区积极发展现代物流和机械、汽车及零部件等先进制造业、新能源及节能环保产业等工业。另外形成新能源汽车基地和临空制造业基地。l “退二进三”走生态发展之路规划：总规中关于城市主体规划，将强化综合服务功能，“退二进三”，改善环境质量，完善基础设施，建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”。解读：XX未来产业发展8、战略包括产业一体化分工战略，立足比较优势和竞争优势的产业特色战略和品牌战略，以循环经济为重点的生态文明战略，工业化与城市化协同发展战略。XX未来的产业布局大趋势是，服务业向中心城区集聚，工业向郊县集中。4、结论1.XX专业市场发展已经处在从第二代向第三代转型的阶段，现正从城市核心圈向外围迁移，为城市周边地区专业市场发展提供机遇； 2.随着XX市城市提及改造建设工作的加快，XX市城郊结合地区未来将迎来发展的高速增长期； 3.未来城北、城西将成为XX特色产业发展的核心区； 二、 投资区域调查情况分析此次调查区域包括XX区、XX区、XX区、XX区、XX区、XX区XX六大主城区及榔梨镇、XX镇、XX镇9、暮云镇、XX镇等与XX接壤开发区。我项目组根据调研情况筛选出具有可行性的几大区域进行介绍，情况如下：1、 XX县XX镇1. 综述XX镇位于XX市北部，镇域面积160平方公里，总人口5万人。在XX市的位置：是省会XX市的近郊，基本实现了交通设施与省会的对接。与国家级开发区“XX经济技术开发区”一河之隔，即将融为一体，已进入XX市市区规划。在XX省的位置：地处XX省中北部，是XX省核心经济圈长株潭地区的北大门。是长株潭地区向北与长江三角洲连接的的交通要冲。在中国的位置：地处中国中部地区的核心位置，襟泛珠江经济圈而带长江经济区，控赣西而引蜀东。正是连接沿海和西部地区的纽带。2. 交通状况107国道10、京珠高速公路南北贯，并在XX镇南部毛塘和北部青山铺地段分别设有出口。XX市绕城高速（三环线）东西横贯XX镇，并在毛塘地段与107国道、京珠高速交汇互通。XX市的主干道XX北延至XX镇。XX镇距XX火车站15公里，通过XX市三环线、二环线与其连接，车程15分钟，距XX国际机场18公里，通过京珠高速（107国道）和长永高速（机场高速）与其连接，车程12分钟，距湘江最大货运码头XX新港20公里，通过XX市绕城高速（三环线）与其连接，车程15分钟。100吨以下船只可通过捞刀河从水上直达XX镇。3. 产业导向据网上查阅得知，除国家法律及产业政策禁止的行业外，XX工业小区对投资项目不限产业、不限规模、不11、限经营方式，并重点鼓励和支持客商投资工业（现代物流、工程机械、现代制造、环保地板产业，电子信息、新型材料、生物工程、印刷产业等）；序号项目名称规划用地规模计划总投资额开发商项目介绍1XX国际建材城约320亩不详XXXX国际建材城有限公司 项目规划方案还在设计当中，发改委等前期手续也在跟进，目前正进行前期土地拆迁工作；已累计投资6000万元。2恒广国际物流园1272亩9.7亿XX恒广国际物流发展有限公司 项目一期已完成规划、发改委等前期审批手续，取得用地批复，并于今年1月完成土地摘牌，拆迁工作基本完成；项目已累计完成投资2亿元。4. 周边项目介绍5. 调查情况（1） XX县国土资源局、土地信息储12、备中心、XX县规划局方面，近期XX县暂未有适合兴建“专业市场”的土地供应，主要以出让开发区纯商业用地（商业服务方向）、商住用地、纯工业用地（工业建厂方向）、纯住宅用地为主。尤其是XX镇，仅有六块市场用地，虽然都暂未摘牌，但操作企业都已获得立项批文，或者与政府签订投资意向协议。（2） XX县招商局方面，因目前已经有包括：XX国际建材城、恒广物流园、新马王堆蔬菜批发市场、XX家电物流中心等多个市场项目启动，且建设开发指标、土地开发指标均已饱和，所以县里暂时不愿意透露更多，有关引进这更多“专业市场”的招商计划。6. 总结（1）总结：XX县目前是XX市城市“提质改造主城区、大力推进棚改工程、发展两型社13、会建设综合配套改革试验区、城镇化建设扩张”工作任务的主战场与承接区，XX镇作为XX县“北物流南市场”战略发展规划中物流园区建设的重镇，不论从硬件或是软件上来说，对“专业市场”项目的发展都是有利条件。但由于商业地产持续火爆，各类社会资本进驻，土地开发市场环境竞争加剧，加之土地资源的稀缺性，政府对产业业态发展的严格控制，所以导致我项目不单只是开发土地的获取难度增加，市场准入也成为一个需要下功夫攻关的重要工作。2、XX区乌山镇1. 综述近年来，乌山利用独特的区位优势，抢抓机遇，乘势而上，展现了工业、农业齐头并进的良好局面。一是工业经济发展来势喜人。乌山镇坚持 “生态建园、创业富民”理念，立足“集聚机14、械制造加工中小企业，建设经开区工业配套产业园”的发展定位，不断提升园区综合配套，打造了一个前景广阔、承载能力强的一流园区。创业园区成立4年来，已累计投入8000多万元实施路网、管网等基础设施建设。通过精心招商选资，引进项目21个。目前已有黑金刚、联力实业等项目投产达效，初具规模，产生了巨大的经济效益和社会效益。2. 交通状况 乌山镇位于XX西北，XX县城以西，紧邻县经开区，规划建设面积2.5平方公里。境内交通运输便捷：普瑞大道、北横线贯南北，黄桥大道、京珠西线纵跨东西，形成“井”字型交通枢纽；乌高大道、金星大道、黄乌大道、市场铁路穿境而过，与长常高速、319国道互通，距省会XX仅20分钟车程，15、经普瑞大道上京珠西线仅3分钟车程。3. 周边项目介绍序号项目名称规划用地规模计划总投资额开发商项目介绍1金桥国际商贸城11000亩600亿XX百家汇投资有限公司一期工程已完成土地摘牌、前期报建等手续，场内正进行土地平整以及部分主体工程建设。2高星（钢铁）物流园4600亩53亿XX高星物流园发展有限公司 已完成一期土地摘牌，进入开工建设阶段 3奥特莱斯购物公园500亩12亿XX裕田奥特莱斯置业有限公司一期建设进行中4明发商业广场428亩不详明发集团(XX)房地产开发有限公司一期建设进行中5红星美凯龙家居建材城372亩20亿红星美凯龙集团一期建设进行中4. 调查情况（1） XX县招商局方面：因为X16、X区目前已有金桥国际、XX国际这个集仓储、加工、物流、商贸于一体的大型专业型市场项目，且XX区致力打造成大XX西部的生态宜居新城，对涉及环境污染的项目持谨慎态度，所以对于我公司想开发同类型的市场予以了拒绝。（暂未查到政府是否与开发商有类似于“项目唯一性”方面的协议）（2） XX县国土资源局、规划局方面：因为金桥、XX的关系，全年有关类型土地开发指标均已被占用，暂无开发建设及土地供应指标。（3） 乌山镇政府方面：该镇主要以引进小型工业项目为主，鉴于我项目投资规模较大，对于我公司项目还是同意引进，但目前乌山镇控规中没有该类用地，所以还需到县里申报，且申报周期较长，需要一至两年，土地价格中商业用地约17、120万/亩。5. 总结（1） 总结：金桥国际、XX国际、XX国际三大项目不谋而合的同时落地无疑体现出该地区发展“专业市场项目”得天独厚的优势，XX市政府也将这三个项目做为“XX旧城区提质改造，专业市场外迁”指定的承接单位，对该区域进行重点打造。无疑将来这里将会成主导XX、影响XX、辐射全国的华中地区最大的商贸物流集散中心。但也是由于这些项目的落地，使XX市专业市场的竞争加剧，更大的资本，更精细的规划设计与业态定位、更周全的经营规划成为影响项目发展要素中的关键因素。同时，政府方面也暂定对该地区同类项目的引进与供地。3、 XX区XX镇1. 综述中国十大石材基地之一的XX市XX区XX镇，紧临XX市18、XX区，距XX市政府驻地17公里，镇域面积91.2平方公里，人口4.7万，是XX省重点示范镇。XX镇工业园区发展已初具规模，规划面积从3平方公里发展到30平方公里。至今，已引进物流、房产、工业制造加工、高校教育等各类项目34个。2. 交通状况与XX区接壤，沿湘江12公里，新镇距三环线入口仅3.2公里，离新港深水码头2公里，隔南北货运火车站新址2公里；省道长湘公路南北贯通，规划中的四环线东西穿越，电厂专用铁路贯穿全境；拟建的湘江航电枢纽工程东部在镇范围之内。3. 投资导向以专业特色型、产业带动型、高新科技型为主体，鼓励三资企业、高新技术企、绿色环保企业等入园，包括：仓储物流、机械加工制造、房地产19、市场、石材加工、休闲旅游、各类工业原料的仓储等。4. 周边项目介绍序号项目名称规划用地规模计划总投资额开发商项目介绍1XX国际商贸城7294亩500亿XX香江商贸物流城开发有限公司近期完成土地摘牌工作，进入项目建设前期准备阶段。2XX国际5000 亩60亿XXXX集团完成一期工程工程建设，目前正在全力招商。5. 调查情况（1）XX镇政府方面，因为已经有同类型石材加工项目的缘故，故不再引进同类型项目。土地方面，根据目前XX镇控规图显示，已经没有适合专业市场项目开发的土地。6. 总结（1） 总结：XX镇因本身具备大理石资源，所以周边已有多家石材开采、加工企业，加之XX市对金霞开发区的打造，间接提升该地区的开发价值，由于XX国际的进驻，我项目如选址于此，将不利于我项目的发展。三、 总结 本次调查，对XX市中心5大主城区及周边接壤开发区的招商及土地出让情况进行全面调查，但未能找到很合适于项目兴建的投资地段.