1、【广州市琶洲专业市场】市场调查报告书戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司2006年11月6日(机密文件，请勿外泄)目录【广州市琶洲专业市场】市场调查报告书 目 录1 广州专业市场宏观情况研究11.1 专业市场21.1.1 专业市场概况21.1.2 专业市场开发条件及整体回报情况61.2.1 广州专业市场分类及特点71.2.2 广州知名专业市场典型个案161.2.3 广州专业市场发展前景362 广州专业市场租值及回报研究412.1 说明422.2 流花地区专业市场商圈分析422.2.1 市场概况422.2.2 市场特点462.2.3 经营特点472.2.4 租值及回报482.3 一德路专业市场商圈2、分析492.3.1 市场概况492.3.2 市场特点522.3.3 经营特点532.3.4 租值及回报542.3.5 小结542.4 总结553 琶洲专业市场开发前景研究563.1 区域概况573.1.1 海珠区规划概况573.2 琶洲市场背景分析613.2.1 琶洲概况综述613.2.2 琶洲经济发展概况633.2.3 琶洲区域发展定位643.2.4 琶洲规划空间结构653.2.5 琶州道路交通663.2.6 琶洲片区公共配套设施673.3 琶洲区域土地开发情况683.3.1 用地规划683.3.2 政府储备用地683.3.3 琶洲历年批地情况693.4 区域现有商业物业典型个案703.5 3、琶洲发展专业市场SWOT分析743.5.1 优势753.5.3 机会773.5.4 威胁783.5.5 小结793.6 琶洲专业市场发展方向定位803.6.1 专业市场区位要求803.6.2 地块特点813.6.3 发展方向定位813.7 琶洲专业市场开发前景843.7.1 专业市场发展势头843.7.2 区域经济支持843.7.3 广交会机遇853.7.4 机遇与成本风险规避85871 广州专业市场宏观情况研究广州专业市场宏观情况研究【广州市琶洲专业市场】市场调查报告1.1 专业市场1.1.1 专业市场概况1.1.1.1 专业市场概念专业市场是指某一小类或中类或大类商品汇集在一起的经营场所。4、专业市场实质上是商品流通过程中的一个流通环节，是众多同类或属性相似的商品在同一流通环节上的一个集合体。专业市场批发性专业市场零售性专业市场批零结合专业市场根据经营方式的不同，专业市场可分为批发性专业市场、零售性专业市场及批零结合的专业市场。批发性专业市场：批发性专业市场是指经营的方式以批发为主的专业市场。零售性专业市场：零售性专业市场是指经营的方式以零售为主的专业市场。批零结合专业市场：如果随着市场竞争日趋激烈，专业市场开始寻求多元化发展路线，出现了经营方式批零结合的专业市场，即同时具有批发零售经营方式的专业市场。由于批零结合专业市场经营方式灵活，被越来越多的专业市场采用。1.1.1.2 专业5、市场发展背景广州专业市场发展迅速，主要经历了三个阶段：20世纪70年代末自发性专业市场西湖路灯光夜市20世纪70年代末开始经济体制改革，随着经济体制改革进程的加快，商品流通量的迅速增长，商品专业经营者自发地汇集在一起形成了自发性的专业市场。早期批发市场的特点：自发形成，无明显的交易场所，无统一的管理组织，如广州西湖路灯光夜市（服装专业市场）。80、90年代专门的专业市场流花皮草时装商场80、90年代，专业市场主要是政府投资兴建，拥有专门的建筑、良好的规划、专门的管理人员及管理组织，并由专职人员提供劳务服务，如广州的流花皮草时装商场。90年代末21世纪初新型的专业市场山海城90年代末21世纪初，6、出现了由投资商、发展商开发的新型专业市场；该类专业市场在整体规划，经营面积，经营商家，组织形式，交易规范，辐射范围，市场管理商务运营等方面都有较大进步，如广州一德路的山海城。随着现代物流业与批发市场的融合、电子信息技术在批发市场中广泛使用，广州专业市场的地位一断得到巩固和提高。1.1.1.3 专业市场现状l 发展状况改革开放以前，广州市的专业市场中传统的国营三级站的批发组织结构体系占绝对支配地位，基本上没有专业市场这种市场形态。改革开放后，首先是办起了农贸集市，以后跟着开办各种商品专业市场。广州专业市场经历了从无到有、从小到大的过程，发展十分迅速。1983年，广州市出现了8个小型农副产品批发市7、场。1985年，广州出现了20个工业消费品批发市场。广州专业市场发展迅速，到2005年止，广州市拥有专业市场904个，总建筑面积约848万平方米，年销售总额达726.63亿元，占全市批发销售总额19%。年成交额超亿元的就有102个，年销售总额位居全国十大城市前列。数据来源：广州市商业网点发展规划（2003-2012）整理：戴德梁行l 辐射范围广州批发市场辐射范围越来越广，已从原来的周边局部地区转向更广阔的范围。不少批发市场不仅辐射到了国内各地，甚至辐射至港澳台、东南亚、中东、欧洲等地。l 交易额广州市大中型批发市场的交易额增长很快，年增长率超过10%，特别是90年代中期以来，交易额的年均增长率8、超过15%。2002年广州市年成交额超亿元的批发市场达50个。其中年交易额超过5亿元的市场有16个。广州专业市场宏观情况研究【广州市琶洲专业市场】市场调查报告书1.1.2 专业市场开发条件及整体回报情况开发条件选址要求规划设计要求配套设施要求细项 符合城市规划及城市发展政策； 交通便利，有利于组织交通，方便货物运输； 成本经济，有较为低廉、较大规划用地； 基础设施具有一定的规模，以利于降低市场建设成本； 结合历史基础、服务市场、商品来源和商品类型等因素统筹考虑。 具有前瞻性，要与有关城市总体规划、分区规划、重点建设项目规划相衔接； 合理确定市场规模，适当为市场预留发展用地； 结合市场经营商品特9、色、种类，合理确定专业市场室内外设计，安排好市场内部功能分区，保持各功能分区的有机联系； 结合外部环境，建筑设计与周边环境相协调； 规划设计与外部交通实现良好衔接，方便市场和城市交通运输。 根据专业市场规模容量、性质特点，合理确定配套设施建设的规模和档次； 根据市场特点，配备必要的设施设备，如消防设施、安全保卫设施、停车场地、空调设施、垂直交通设施等。整体回报专业市场回报受其位置、经营种类、场地成本（租金、售价）等因素影响，不同类型、不同位置专业市场的回报有一定的差别。整体回报：新开的专业市场：约在8-10%；历史悠久、经营情况良好的专业市场：约在12-15%；总体平均回报：约在10-15%。10、1.2.1广州专业市场分类及特点1.2.1.1专业市场行业结构状况 按行业划分，广州大中型专业市场可以分为工业品专业市场（包括生产资料和生活资料）、农产品专业市场（包括生产资料和生活资料）和综合类专业市场（既经营工业品又经营农产品）三种类型。 表22 广州专业市场行业统计一览表 一、工业品专业市场数量(个)二、农产品专业市场数量(个)工业品综合或其他45农副综合或其他30建材家居家具 38蔬菜13服装49花鸟鱼虫7皮革皮具及鞋业30果品6电器 21禽畜 13汽车、摩托及配件17粮油11电子、电脑27水产品6玩具精品18海鲜干货9布匹毛线及服装辅料12茶叶2文化、体育用品10竹木1食品5小计9911、古玩、玉器、工艺品10钟表、眼镜11三、综合市场数量(个)塑料制品2综合市场80纸张、印材3通讯器材2小计 306四、市场总数合计485数据来源：广州市大中型专业市场规划资料整理：戴德梁行站西路鞋业专业市场群广州大道南专业市场天河IT专业市场群流花服装专业市场群黄沙-南岸专业市场群海印电器专业市场群广州大道南专业市场群沙河专业市场群机场路-黄石路专业市场群梓元岗皮具专业市场群增槎路鞋业专业市场群一德路专业市场群1.2.1.2工业品专业市场 工业品专业市场是广州专业市场中的主力军，共有专业市场306个（见表22），占专业市场总数的63.31。工业品专业市场按拥有市场数量多少排名，排在前十位的专业12、市场类别为：排第一的是服装专业市场该类专业市场共有49个，占工业品专业市场总数的16.01，服装专业市场分布相对集中，主要分布在流花火车站站前路、沙河濂泉路。市场经营特点：l 便利的交通火车站、汽车站近在咫尺；物流运输发达，火车站和南方航空公司均在市场内设有货物托运办事处。l 固定消费群服装专业市场吸引了越来越多的直接消费者，这部分消费者主要为城市工薪阶层、学生、外来务工人员和流动人口，是处于消费阶层的中低部分。l 商厦式经营 服装市场竞相改造，这些“商厦式”的服装专业市场在硬件上几乎不亚于百货商场，但在软件环境方面还有相当大的差距。这些商厦式的专业市场仍采用摊位形式，往往缺乏试衣间，每逢节假13、日更是人满为患。l 专业化经营 发展规模快速化，一些专业市场从原来的地摊式经营逐渐转化为规模化、专业化经营，面对消费者也发生了质的转变，有的项目甚至成为全国服装的专业基地。l 品牌化经营 传统的专业市场走的是低价位的路线，以此求得销售量的提升。从目前来看，少数服装专业市场逐渐走上了品牌化的经营道路，创造出专业市场特有的品牌服装之路。“专营店的特色、零售店的规范、专业店的价格”是现时服装专业市场经营的发展模式。而在寻求新出路的广州服装专业市场中，以为市场注入设计理念、流行文化、品牌形象、经营理念等新元素，实现从销售低档“大路货”向品牌经营过渡者较多。排第二的是工业品综合及其它类专业市场该类专业市14、场有45个，占工业品专业市场总数的14.71。市场经营特点：l 市场地区分布不平衡。l 市场交易环境较杂乱，有待进一步改善。l 大部分市场商品仍以简单、初级、低档为主。l 市场关联度小，市场管理水平、信息化水平不高。排第三的是建材家居家具专业市场该类专业市场有38个，占工业品专业市场总数的12.42，建材家居家具专业市场分布较为分散，主要分布在荔湾、海珠、天河、白云、黄埔、芳村、番禺等区。市场经营特点：l 市场建设规模庞大、经营品类齐全，经营范围涉及建筑装饰材料、家具、家居用品等多个行业。l 配套完善、管理先进、信息化程度高。l 集品牌展览展示、专业交易中心、商务中心等多种业态形式于一体l 具15、有统一招商、统一规划、统一宣传、统一推广、统一服务、统一管理等优势。排第四的是皮革皮具及鞋业专业市场该类专业市场共有30个，占工业品专业市场总数的9.8,主要分布在白云区梓元岗、荔湾区站西路和花都区狮岭镇。市场经营特点：l 完善的交通成为新兴专业市场首选广州皮革皮具及鞋业专业市场的兴旺与交通有着密切的关系，濠畔街历史上的繁荣因玉带濠有舟楫之便而繁荣。面对国内外巨大市场，交通更成为鞋业专业市场选址的首要因素。站西路、广园西路、环市西路、梓元岗及花都区狮岭镇都依托在广州火车站、机场、货运站、地铁及新建起的花都机场，交通网络完善，成为专业市场的首选之地。 l 鞋材市场重心移至站西路一带站西路一带的发16、展已具有相当的规模，很多内地厂家以直销的价格优势和优质的服务赢得了客户青睐。站西路一带商城配套完善齐全，极大地方便了商家和采购商。商家纷纷把商铺迁移至站西路一带。 l 高进驻率体现市场繁荣目前珠三角已形成鞋业市场“前店后厂”模式，而这个店就是指广州的鞋业专业市场。在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场，市场出租率较高，客户来自国内外，从一个侧面反映了广东鞋业的繁荣。 l 皮革皮具及鞋材市场有专业细化的趋势如今市场有专业细化的趋势，部分专业市场以消费人群为对象，专攻一个种类，如万国童鞋城由以前的万国鞋业城演变而来，而蒂豪鞋业城则专攻女鞋。 l 商铺面积区别大。皮革17、皮具及鞋材专业市场由于经营需要，在经营面积上有一定的区别，如皮革皮具及鞋城铺主要是向客户展示成品，商铺面积不大，在10-15平方米左右；而鞋材商铺面积较大，在40-50平方米，有些新开专业市场还有仓库配置，如新濠畔袋料鞋材皮革五金配件批发市场。排第五的是电子与电脑专业市场该类专业市场共有27个，占工业品专业市场总数的8.82，主要分布在天河区体育东路、天河东路、岗顶一带、越秀区中山六路、荔湾区人民中路、东山区海印桥北、番禺区大石镇。市场经营特点：l 以电脑业营销为主体，新开设的大型专业商城集购物、休闲、娱乐、教育、饮食等于一体，以差异化经营手法定位项目，吸引不同的客户。l 产品展示集中，品种齐18、全，现时多以突出主业的交叉经营模式，满足现代人个性化消费，互为促进。排第六的是电器专业市场该类专业市场共有21个，占工业品专业市场总数的6.86，主要分布在东山区海印大桥北和荔湾区西场一带。市场经营特点：l 市场所处位置较好，跟其他行业专业市场汇集在一个区域，人流旺，且交通便利；l 突出专业市场，经营定位单一；l 二手专业市场则有低租金的优势。l “小式柜+专卖店”港式经营模式为现时的发展模式排第七的是玩具精品专业市场该类专业市场共有18个，占工业品专业市场总数的5.88，主要分布在荔湾区黄沙、越秀区解放南路、一德西路一带。市场经营特点：l 该类专业市场由于属于早期专业市场的发展，受到老城区交19、通、消防、环保、卫生、城市形象等因素的制约，区域专业市场难以升级发展；l 由于没有统一经营管理，经营上较混乱，为中低档。排第八的是汽车、摩托及配件专业市场该类专业市场共有17个，占工业品专业市场总数的5.56，其中汽车汽配专业市场主要分布在白云区、天河区、黄埔区和海珠区，摩托车专业市场主要分布在东山区较场西路、荔湾区中山八路和新虹街、白云区和从化市街口镇。市场经营特点：l 产品品质良莠不齐 进驻汽配市场的商家和厂家多，所以产品多，而且全，但产品质量良莠不齐。由于市场需求旺盛，有的商家为了牟取暴利，在产品品质方面以次充好，甚至生产假冒伪劣产品。l 产品价格混乱 由于产品质量良莠不齐，所以在价格方20、面相差也很大，价格混乱。 l 铺面档次不高 由于一些建筑是80年代的，还有一些是民房，非常不规范，店铺参差不奇。有的地方的店铺就只有在最里面有一张桌子，是办公的地方，周围坐着几个业务员，店头也不知道用了多久了，灰尘仆仆的。店面形象差。 l 管理混乱 一方面由于经营商家性质较多，有经销商、贸易公司、厂家驻点销售、私营企业等，进驻的人多且素质差异大，管理难道大。另一方面就是开发商投入的人力、物力、财力也不够，所以造成管理混乱。如在商铺里做饭、垃圾随意扔、货物堆到店铺外，店铺外就进行施工等，管理非常的困难。 l 产品辐射面广 辐射能力强，产品不但能辐射到全国各地，有些产品能销售到全球各地，如欧美、日21、韩、甚至一些非洲国家。 l 管理缺乏统一管理，存在以低价相互竞争 产品丰富、多而全，但质量良莠不齐；市场活跃，但管理混乱；辐射力强、行业的集散地，销量大，但砸货、窜货也经常发生；商铺高度集中，方便了商家和消费者，但存在以低价为竞争力来争取客户的情况。排第九的是布匹毛线及服装辅料专业市场该类专业市场共有12个，占工业品专业市场总数的3.92，市场分布集中度较高，主要分布在海珠区新港西路中段至广州大道南一带。市场经营特点：l 市场结构相似，经营管理水平低，形似集贸市场，不具备信息服务、展览服务等多元化功能，尚处于低水平经营状态。l 恶性竞争，很多档主为争夺客源，不惜以零利润保住客户。l 新开设的布22、匹批发市场呈现两大趋向：一是大型综合性市场逐步向功能配套、分类经营方向发展；二是中小市场向专业化、特色化方向发展。排第十的是钟表、眼镜专业市场该类专业市场共有11个，占工业品专业市场总数的3.59，主要分布在白云区站西路、越秀区环市西路一带。 市场经营特点：l 该类专业市场地理位置优越，靠近火车站、省汽车站，旁边还有服装市场、外贸市场等，周边已经形成了一个规模巨大的商业圈，人流密集、交通便利；l 大多数是广东的私企，而且大部分自行设厂生产；也有一些江浙、香港等地的厂商在此设点； l 基本上是现金交易；l 经营的产品范围广泛，涵盖了几乎所有高、中、低档产品，高至劳力士等的国际知名品牌，但以低档产23、品居多； l 一般采用小商铺“仓储+定单”的模式，摆样品，不用押成本。1.2.1.3农产品专业市场 农产品专业市场是广州最早兴起的专业市场，共有市场99个（见表22）。占专业市场总数的20.41。农产品专业市场按拥有市场数量多少排名，排在前五位的专业市场类别为：排第一的是农产品综合及其它类专业市场，共有30个，占农产品专业市场总数的30.3。排第二的是蔬菜市场专业市场及禽畜专业市场，各有13个，分别占农产品专业市场总数的13.13，其中蔬菜市场主要分布在白云、黄埔、芳村、番禺等区，禽畜专业市场主要分布在白云区增槎路、白云区嘉禾、花都区新华镇。排第四的是粮油专业市场，共有11个，占农产品专业市场24、总数的11.1, 主要分布在海珠区、白云区和天河区沙河一带。排第五的是海鲜干货专业市场，共有9个，占农产品市场总数的9.09，主要分布在越秀区一德路、海珠南路。 1.2.1.4 综合类专业市场 综合类专业市场由于混合经营，定位不专业，因此大多层次较低，竞争力不强。广州现有综合类的专业市场共80个，只占市场总数的16.49（见表22）。 1.2.2广州知名专业市场典型个案由于未能从淡旺季和时间周期上作出非常系统的调查分析的情况下，本调查小组以经过筛选后的重点市场作为突破点，在实际工作中采用了访谈法、观察法、二手资料法和问卷调查法，把市场调查的范围按较明显的地区性行业划分： 1.2.2.1广州的流25、花路服装专业市场群商圈概况：该商圈毗邻广州郊县长途汽车客运站，交通非常方便，是连接中国出口商品交易会、康乐时装世界和白马大厦等众多服装专业市场之间的唯一黄金通道，是全国各地服装客商在广州的主要集结地。广州白马服装市场经营类型：现货专业、零售中心，服 装品牌连锁加盟中心 经营档次：中高档服装市场 总建面积： 60,000平方米 项目规划：共10层，有4层商场，5 层写字楼，1层地下停车 场 实 用 率：50% 硬 件：中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网等 现代设施 配 套：附设时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、 快餐店等配套服务设施 项目售价： 1层东座外通道20026、多万；南面外通道200万；东座内通道80-90万；2层东座内通道80-100万，外通道50-70万；西座60万；北座外通道80万，内通道50万； 3层内通道100万；西区外通道30-40万；新区18-20万 销 售 率：旧区100 商铺租价： 负1层600元/平方米/月，1层1250元/平方米/月， 2层300-600元/平方米/月， 3层200-580元/平方米/月； 写字楼租价： 4层：480元/平方米/月， 5层：350元/平方米/月， 6层：320元/平方米/月， 7层：300元/平方米/月， 8层：280元/平方米/月。出 租 率：100% 管 理 费：50元/平方米/月 经营情况：27、良好广州天马服装市场经营类型：各类大小品牌服装,款 式新颖,专业,零售休 闲服装,毛衣,皮衣等 经营档次：中高档 占地面积：4,000多平方米 总建面积：近30,000平方米 项目规划：负1层3层为商铺， 铺位约1,000个；负1 层以男装批销为特色，首层则是国内外知名品牌营销汇聚之 地，2，3层经营各类男女休闲服装，毛衣，皮衣，职业系 列等流行服饰，48层为写字楼，作为各服装厂商的产品 展示 实 用 率：50% 硬 件：电梯手扶梯1组，负19层；观光梯2部；货梯1部 配 套：可托运一条龙服务 项目售价：只租不售 项目租价： 负1层：500元/平方米/月， 首 层：950元/平方米/月， 2 28、层：450元/平方米/月， 3 层：250元/平方米/月， 48层：180元/平方米/月。 出 租 率：99% 管 理 费：50元/平方米/月 经营情况：日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上，在广州 地区超亿元市场评比中排名第一广州地一大道经营类型：亚洲首席地下服装展 贸中心 经营档次：中高档 总建面积：55,000平方米 项目规划：2公里长，4米宽的 人行通道，分布着纯 使用面积达13-160平 米的商铺1200余家， 2层地下设计，24个出入口，时尚女人街、外贸休闲服装 街、商务休闲男装街、韩国服装街、靓仔休闲街、童装街、 内衣袜业七大街区 实 用 率：50% 配 套：银行、餐厅、29、商务、休闲等功能完善的配套设施 项目售价：均价45,000-50,000元/平方米 销 售 率：50 项目租价： 负1层：380元/平方米/月， 负2层：220元/平方米/月。 出 租 率：80% 管 理 费：20元/平方米/月 经营情况：良好1.2.2.2一德路片区专业市场群礼品/玩具/文具商圈概况：万菱广场所在的广州市一德路，“一德路、长堤、海珠广场、解放南”为中心的“世界级观光产业带”，是中国近代商业的发源地，传统与现代繁华的超大规模商品集散地和专业中心，目前雄霸中国礼品、玩具、文具、鞋业四大黄金产业龙头地位，集中了上述商品的12个大型专业市场，年成交额达百亿以上，几乎全国此类货源尽出于30、此，专业市场的龙头位置不可动摇。万菱广场经营类型：国内外玩具、礼品、文具、精品、家居饰品的采购中心，已成为该类商品专业交易的华南总部。 营业面积：40,000平方米 项目规划：楼高138.9米；产品面积规划有70 m以下、 70-100m、 100-130m、 130-150m、 150-200m； 功能分布： -4至-2层为地下停车场； -1至6层为玩具精品家居饰品专业市场,营业面积达4万平 方米； 7至8层为饮食天地； 9层为商务会所； 10层为精品、玩具、家居饰品会展中心； 11至17层为玩具、精品、家居饰品展示交易办公层； 18至24层为鞋业展示交易办公层， 26至37层为高级办公层 31、实 用 率：48% 配 套：紧邻地铁二号线海珠广场站，新机场快线、广州火车站、环城公路等交通干线亦近在咫尺，交通十分方便 项目售价：只租不售 项目租价： 首层：580元/平方米/月， 二层：320元/平方米/月， 三层：200元/平方米/月 出 租 率：95% 管 理 费：28元/平方米/月 国际玩具文具精品广场经营类型：主要经营各类玩具、文具和精美礼品 经营档次：高、中、低档 总建面积：25,000平方米 项目规划：共分四层，内有商铺1,200多家 项目售价：首层60,000元/平方米，二层35,000元/平方米 销 售 率：首层95，二层70 项目租价： 负1层300元/平方米， 首层5532、0元/平方米， 二层280元/平方米 出 租 率：95% 经营情况：目前华南地区规模最大、档次最高、配套最完善管理上层次的玩具文具专业专业市场，经营良好谊园文具专业市场总建面积：44,779平方米 项目规划：共23个市场、约2,038个摊档 实 用 率：48% 项目售价：只租不售 项目租价：800元/平方米/月 出 租 率：100% 管 理 费：125元/平方米/月 经营情况：良好 广州谊园文具玩具精品专业中心总建面积：30000平方米 项目规划： 项目共4层， 1-2层：专业城， 3-4层：AB馆为仓库，C馆为写字楼 实 用 率：48% 项目租价： 首层：600元/平方米/月， 二层：45033、元/平方米/月， 三层：300元/平方米/月 出 租 率：100% 管 理 费：125元/平方米/月 经营情况：较好海味专业市场商圈概况：一德路是传统的专业市场一条街，从早年的咸鱼水产交易市场发展至今天的大型海味干货专业市场，后来的玩具、文具、精品和副食品等专业市场也相继进驻，如今已拥有国际玩具城、中港城、亿安广场、德宝交易广场等大型商厦，并形成海中宝、山海城和国际玩具文具精品广场三足鼎立的局面。山海城经营类型：专业海味干果 经营档次：中高档 总建面积：15000平方米 项目规划：项目总建地下1层，地上6层 实 用 率：50% 项目售价：首层：均价为88,000元/平方米，二层：30,000元34、/平方米销 售 率：首层：90，二层：60 项目租价：首层：800900元/平方米/月 出 租 率：95% 管 理 费：28元/平方米/月 经营情况：良好 海中宝经营类型：专业海味干果 经营档次：中高档 项目规划：项目总建共4层 实 用 率：50% 项目售价：首层：70,000元/平方米，二层：28,000元/平方米 销 售 率：首层：95，二层：50 项目租价：首层：600元/平方米/月，二层：200元/平方米 出 租 率：90% 经营情况：良好 1.2.2.3站西路鞋业专业市场群商圈概况：广州市站西路鞋业商圈，崛起于上世纪90年代初、闻名海内外的广州站西路鞋业专业市场，迄今已建成大大小小鞋35、城10多个、经营户3000多个，成为目前全国最大的鞋业市场、中国鞋业市场龙头重镇、市场云集、蜚声国际。步云天地经营类型：鞋业专业、贸易、洽谈、展览、展示、环球采购 经营档次：中高档次 总建面积：50,000平方米 项目规划： 负2层：大型地下停车场， 负1层：商场， 首 层：主入口中空大堂、次入口大堂、银行、国际名鞋展 示厅、品牌鞋专卖店、概念店、鞋业精品廊； 2-3层：现代化鞋业专业市场、西餐咖啡厅、网吧、商务服 务中心； 4-10层：高级商务写字楼层、产品展示厅； 硬 件： 电梯：74部高级客货电梯、40部手扶电梯、3部观光电梯 装修：鞋业市场各商铺之间采用玻璃间隔、高级大理石地 面、冲孔36、不锈钢板天花、高级照明系统、名牌卫生洁具； 车位：200多个车位 配 套：多功能国际会议展览中心、小型展览厅、会议室、洽谈间 项目售价： 首层：100,000元/平方米， 二层：60,000元/平方米， 三 层：50,000元/平方米， 负1层：40,000元/平方米， 写字楼：28,000元/平方米 销 售 率：首2、3层为80，负1层为60 项目租价： 负1层：400元/平方米， 首 层：950元/平方米， 二 层：550元/平方米， 三 楼：450元/平方米 出 租 率：负1层40，2-3层100 广州欧陆鞋业城经营类型：国内外鞋类、皮革制品 经营档次：中高档次 占地面积：1500平方米37、 总建面积：3600平方米 项目规划：总179档 配 套： 内部配套：首层设中国银行，4楼附设餐饮 外部配套：距广州火车站、省、市客运站仅5分钟车程，距 广州新白云国际机场只需十分钟车程，地铁二号线到广州火 车站出口下车向西走15分钟即可到达 富力国际鞋业商贸中心经营类型：鞋业专业、商贸洽谈、展示展览、国际采购 、国际会议、商务办公 经营档次：中高档次 占地面积：1020平方米 总建面积：27000平方米 项目规划：楼高100米，室内2.32.5米的舒适购物通道，3.7米的层高空间，户型面积从16平方起，全层面积约1000平米，柱网开间 7.39米 实 用 率：60 硬 件： 电梯：广州日立：38、3部1,350KG高速电梯，2部1,600KG货梯，名厂手扶电梯共6台 空调：24小时独立控温、独立开关、独立计费的水源热泵式中央空调系统 网络接入：千兆光纤主干宽带、搭建高速远程商务平台 配 套：配套具有各大银行、食肆、邮政、货运、等一应俱全，匹配商家的高效营商环境 项目售价： 首层80,000元/平方米， 二层50,000元/平方米， 三层30,000元/平方米， 写字楼25,000元/平方米 销 售 率：80 项目租价：未定 管 理 费：16元/平方米/月 出 租 率：负1层40，2-3层100 备 注：2007年落成1.2.2.4中大布匹专业市场群商圈概况：中大布匹市场地处科技资源集中39、的新港路；靠东通往国际会展中心；往北，多架桥梁将海珠、东山、天河、黄埔等区相连；向南，与番禺相依；借助新港西路、东晓南路和广州大道与广州内环、环城高速相同，交通、物流十分便利。广州国际轻纺城经营类型：集交易、展示、办公、信息发布、会展等多种功能为一体，经营品种涵盖面料、辅料和家纺的大型现代化纺织品专业市场项目经营档次：国内单体建筑面积最大的室内纺织品专业市场 占地面积：1,020平方米 总建面积：逾300,000平方米 项目规划： 广州国际轻纺城共分A、B、C、D、E、F六大分区，商铺数量4,000多间，项目主体地下二层，地上七层，-2层：仓库，停车区，-1层：辅料交易广场，1、2层：面料交易40、中心，3层：精品面料交易中心，4层：家纺汇展中心，5、6层：商行式写字楼，7层：商行式写字楼及综合服务区 硬 件： 车位：1,000余个； 空调：独立控制中央空调； 供电：不间断供电； 电梯：电梯100余部，人行楼梯100余条；其中货梯，全场 集中配置12台货梯，其中8台载重5吨，便于重货运输。 配 套：内部配套：会议室、多功能展览厅、商务会所、技术交流中心、银行交通：地处新港西路和瑞康路的交界处，位于广州市海珠区路网交通最发达的区域，西邻东晓路，东邻广州大道， 紧靠40米瑞康路，北接新港西路，向南可连通逸景路、新滘南路，距离琶州国际会展中心、内环路和华南快速干线入口均仅需5分钟车程，交通条件41、极为便利。 项目售价：只租不售 项目租价： 负1层：500元/平方米/月； 首层：1,500-2,000元/平方米/月 管 理 费：25元/平方米/月 中大布匹市场经营类型：以个体商户为主的零散经营方式 经营档次：低档次 总建面积：300,000平方米 项目规划： 30个分场，10,000多个铺位，旧的铺位5,000个，广州国际轻纺城约4,000个铺位，市场周边及东晓路一带约1,000个铺位 经营情况：年成交额超过100亿元 辐射商圈：珠江三角洲 1.2.2.5清平路药材专业市场群商圈概况：清平路是目前全国17家拥有中药材专业牌照市场之一，也是现时南中国最大药材集散地。经过多年的发展，清平路与42、其附近周边区域形成了具有良好商业氛围、人气旺盛的清平药材专业市场商圈，商业发展大有可为。清平中药材专业市场（新）经营类型：中药材、中药饮片、中西成药、医疗器械、保健品等专业 经营档次：中高档次 占地面积：69,500平方米 总建面积：40,000平方米 项目规划：首层街铺有40多间，建筑面积在30平方米左右，层高为6.2米，还可做夹层，二层商铺面积则在1020平方米，层高也有5米共有9层，其中负12层为停车场，一、二层为中药材专业专业市场，目标是专营中高档珍贵药材和保健药材。三至五层，共13000平方米为中国医药集团与清平集团共同打造的“清平医药配送中心”，六至八层为医药专业展示式写字楼，九层43、为清平集团自用办公区 实 用 率：平均：50，首层部分商铺实用率达到52；首2层实用率基本在41以上 配 套：仓储设施 项目售价： 首层内铺：约70,000元/平方米， 二层商铺：约42,000元/平方米，三、四、五层业主自用 销 售 率：80 项目租价： 首层：600元/平方米/月，二层：300元/平方米/月 出 租 率：95 管 理 费：28元/平方米/月 经营情况：选择交易量在行业独占鳌头的专业市场，如清平药市30亿交易额占据全国25市场份额，每年15的市场增长率。 清平中药材专业市场（旧）经营类型：中药材、中药饮片、中西成药、医疗器械、保健品等专业 经营档次：中高档次 占地面积：3,544、00平方米 总建面积：12,155平方米 项目规划：项目共4层 实 用 率： 50 配 套：仓储设施 项目售价：只租不售 项目租价： 首层：600元/平方米/月， 二层：400元/平方米/月， 三层：256元/平方米/月， 四层：100元/平方米/月 出 租 率：90 管 理 费：28元/平方米/月 经营情况：良好1.2.2.6芳村茶叶专业市场群商圈概况：广州市芳村南方茶叶市场雄踞广州市芳村区商业、金融发达的芳村大道，紧邻芳村区政府，芳村大道为陆路交通大动脉与广佛高速公路相连；珠江隧道、鹤洞大桥贯通广州南北两岸；洞企石路与穗盐环城快速干线相通；石围塘火车站交汇京广、广深、广湛线；紧邻珠江河口，45、水路交通方便；贴近地铁一号线芳村站出口。四通八达的交通，既得都市繁华，又与珠江三角洲各地联系密切，交通网络完善。芳村南方茶叶汇总经营类型：全国最大的茶叶专业专业市场和集散地，还经营茶艺品 经营档次：中档次 占地面积：103,052平方米 总建面积：80,000平方米，商铺：60,000平方米 项目规划： 分南北两区，其中南区2层。一栋形似茶壶状的茶叶文化大楼将成为南方茶叶市场的主体建筑，场内有经营商户1589家。 南方茶叶市场划分为四大功能区：1、交易区；2、展销展示区；3、仓储物流区；4、观光旅游区 配 套：内部配套：茶商会所，茶叶检测中心，大型展示厅，观光步行街等 项目租价：100-20046、元/平方米/月。顶手费：10万元/间 出 租 率：90 经营情况：年交易额达到15亿元，一般芳村茶叶专业城经营类型：茶叶专业专业市场和集散地，还经营茶艺品 经营档次：中档次 占地面积：28,000平方米 总建面积：42,000平方米 项目规划： 共4层，首层、2层：经营零售专业，3层：茶艺厅，4层：酒楼 实 用 率：首层：68，二层：60，三层：72，四层：75 硬 件：电梯：14部（2部手扶梯、2部垂直电梯，2部货梯）； 消防系统：自动监控消防系统、防盗系统 配 套：商务服务中心、茶叶质检中心 项目售价：首层40,000元/平方米，2、3层只租不售，5年返租 销 售 率：50 项目租价： 首47、层：150-200元/平方米/月， 2层：100元/平方米/月， 3层：50元/平方米/月 出 租 率：70 管 理 费：3-4元/平方米/月 经营情况：一般1.2.2.7康王路玉器专业市场群商圈概况：作为荔湾区中轴线的康王路，是该区今年致力发展的四条商业带的“重中之重”，目前，已形成了康王商业城、新光城市广场为主体的现代商贸核心，上下九、荔湾广场、华林寺为主体的商贸旅游核心。而上个月进驻的全球零售连锁企业第二强的家乐福和昨日崛起的华林珠宝玉器城将为这里的商贸、旅游发展注入新动力，标志着康王路朝着“广州最大最强的商业经济发展轴”的目标又迈进了一步。华林珠宝玉器城经营档次：华南地区规模最大、档次48、最高的玉器交易，保证销售的玉器是A货 占地面积：32,000平方米 总建面积：130,000平方米 项目规划： 首、2层为珠宝玉器专业交易市场。其中，首层是高档品牌商号与柜台（米柜）个体商户之间的业态互补经营。2层是开敞式柜台。3、4层设有近百间展贸式写字楼。大厦设6个出入口 实 用 率：50 项目售价：首层：80,000元/平方米，二层：3,500元/平方米 销 售 率：80 项目租价：首层：700元/平方米/月，二层：250元/平方米 出 租 率：95 管 理 费：10元/平方米/月 经营情况：良好1.2.2.8酒店配套专业市场群商圈概况：华南快速干线番禺大桥沙溪出口处，紧接广州大道、迎宾49、路、京珠高速、105、107国道、地铁三号线出口，交通网络四通八达，随着邻近国际会展中心的启用，每年春秋两季的交易会，将为中国广州沙溪国际酒店用品城经销商提供出口贸易契机。广州沙溪国际酒店用品城经营类型：酒店用品及家居厨房用品零售商家的主要供货中心 占地面积：10多万平方米 项目规划：商铺达1,000余间 配 套：餐饮、物流 项目租价：50元/平方米/月 出 租 率：100 管 理 费： 200元/间/月（40平方米或以下商铺）， 220元/间/月（40平方米以上商铺） 经营情况：良好1.2.2.9汽配专业市场群广州湛隆广源汽配广场商圈概况：湛隆广源汽配广场位于广州市“四大”进入口之一的新广从50、公路路口，交通便利、货运方便，东连广深高速、广汕高速，西接广佛高速，南到环市路，内环路，北往新机场高速、广花路和广清路，毗邻广州火车站，省汽车总站、白云机场、广州交易会。 经营档次：面积最大，最具现代化，管理好 占地面积：30,000多平方米 配 套：大型停车场、现代化展厅、银行、工商、税务、餐饮、货运、商务中心； 项目售价：只租不售 项目租价：60-70元/平方米/月 管 理 费：5元/平方米/月 出 租 率：90 广州华南汽贸广场商圈概况：华南汽贸广场带旺了整个广州大道南车市，至今沿街的4s专卖店还在不断增加中。华南汽贸广场的二期工程正在扩建中，它将成为车市的巨无霸，而附近的南洲路也被市内51、一重量级汽车销售公司相中，要建立一个大型汽车交易市场。随着地铁三号线的开通，这一组团既可向北辐射市区，也可向南影响番禺、珠三角。 经营类型：华销售各类进口小汽车、国产小汽车、微型汽车、小型货车和专用货车为主，以及广州市内唯一一家合法经营二手汽车的交易市场经营档次：各种档次 占地面积：10万平方米 项目规划： 华南汽贸汽车市场主体分别由室外展场、室内展厅、旧机动车展场、四位一体厂区等部分组成。场内拥有60多家汽车销售服务公司 配 套：内部配套：工商、税务、刑侦等部门；还设有银行和保险公司等配套服务机构，设有新、旧机动车交易验证服务 项目售价：只租不售 出 租 率：100 经营情况：较好1.2.252、.9珠江新城建材专业市场群商圈概况：该区域由四条公路黄埔大道、猎德大道、花城大道、广州大道立体相交，构成一张交通网，到珠三角各城镇都十分便利。往北，到天河城附近，则有广州地铁一号线。区域内还有十几条公交线路往来其间，交通便利。美居中心经营类型：家具、建材、电器、家饰等产品为主的主题式商业专业市场 经营档次：中高档次 占地面积：13余万平方米 项目规划： 共分A、B、C、D、E五座。 A座四万平方米，主要经营家具、电器，几乎汇聚了全广州所有类型的家具，各种档次的均有，而以中高档为主。A座均于2000年底开始对外营业。 B座和C座占地面积为三万平方米，主要经营建材、装饰材料，其品种和档次也堪称广州53、之最。B座均于2000年底开始对外营业。C座则于2002年5月1日正式对外营业。 D座占地面积15,000平方米，原为广客隆家居城，后被美居中心收购，改为精品廊，主要经营高档灯饰、家具，于2002年7月1日重新对外营业。 美居中心E座，占地面积达43,000平方米的即美居中心车展中心，是广州市中心唯一一家配备环城试车道、规模最大的车展中心。已于2002年8月2日开始营业。 项目售价：只租不售 销 售 率：50 项目租价：首层100-200元/平方米/月 经营情况：良好1.2.2.10天河专业市场群商圈概况：天河区是跨国企业、高校及科研院所聚集的城区，商圈内约有250座商务写字楼、8万家企事业单54、位、120万的写字楼面积、300万消费人群，文化和商务办公氛围浓郁，随着珠江新城CBD的兴起，天河路地下商圈的打通以及不断扩大的人流聚集效应都将有助于各类专业市场的繁荣。 广州百脑汇电子资讯广场建筑面积：地上六层，约3.8万 业态组合：IT专业零售店及配套餐饮等 租金叫价：首层500-650 元/ 管 理 费：租金已包 硬 件：中央空调 经营客户：IT经营商及厂商等 经营方式：只租不售的方式，同时采用“一年一签”的短租模式。 经营现状：凭籍石牌周边浓厚的专业市场氛围，以及开业租金优惠措施，开业阶段招商已接近85% 交付时间： 2006年7月昊源3G数码世界建筑面积：地上四层，8,000 业态组55、合：电脑品牌专卖店、电脑超市及餐饮 租金叫价：首层10万元/ （对外销售） 硬 件：500个停车位 经营客户：香港、台湾乃至海外的IT商家 经营方式：商铺以售为主，是目前广州市内罕有的在售数码商场 经营现状：离传统IT商圈有一定距离，而且周边有不少在建或拟建项目，因此营商氛围有待改善。 交付时间：2006年7月谊园办公用品主题商场建筑面积：地上六层，地下一层；约2.9万 业态组合：办公文具、耗材的专业主题大卖场， 并配设物流、餐饮业种 租金叫价：首层550 元/ 管理费用：48元/月 硬 件：中央空调，约438个车位 经营客户：办公文具耗材品牌店 经营方式：以谊园办公用品为经营龙头，吸引品牌商56、户进驻，现场提供直销、终端采购、电子商务、品牌展示等服务，并掺合百货经营模式 经营现状：由于经营特色不明显，原新大新百货因经营状况不佳撤场，现由谊园负责招商。天汇城建筑面积：地下四层，约15万 业态组合：女士时装品牌店、加盟店、连锁店 租金叫价：负一层400 元/月 管理费用：租金已包 硬件配套：4,000平米的中庭展示空间 目标消费客户：以珠三角为核心的采购商、专业商乃至消费者 经营客户：全球时装品牌店、加盟店、连锁店 经营方式：“统一经营只租不售专业化经营“模式；前展+中店+后舱经营 经营现状：正在招商（规划中） 交付时间：2007年1.2.3广州专业市场发展前景1.2.3.1 专业市场面57、临的发展机遇 l 国民经济迅速发展 2005年，广州市地区生产总值（GDP）突破5000亿元大关，达5115.75亿元，比上年增长13.0%，超过“十五”计划预期目标（4880亿元）235.75亿元，综合经济实力迈上新的台阶。广州经济将保持快速增长的趋势，国民经济总量规模进一步扩大，为大中型专业市场奠定了坚实的发展基础。l 交通条件明显改善 大中型专业市场货运量大、人流量大、交易量大，因此，其选址、布局对交通条件要求很高。近年来，广州的道路建设很快，交通状况有了明显改善，地面交通格局日趋合理：以四级环路（包括内环、环城高速公路、二环高速公路、三环高速公路）为基本架构，由内向外放射的25条高速、58、快速路及45条区域性主干道组成方格网状加环形放射线的主骨架体系，而且全省与周边省（区）连接的高速和快速公路网也正在建设和完善。为了实现现代化商贸都市的目标，广州还将进一步加大对交通的投资力度，交通状况将进一步改善，将进一步加强对大中型专业市场的交通支持。 l 城市发展空间扩大 番禺市、花都市改为番禺区、花都区，市区面积从原有的1000多平方公里增加到7000平方公里。同时，广州城市发展进一步明确为南拓、北优、东进、西联。广州的城市空间结构、产业布局也随之开始发生相应变化。中心城区用地结构进行调整、优化。许多不适宜分布在中心城区的二、三产业开始逐步迁出中心城区。大中型专业市场占地面积大、商品运输59、量大且不直接面对广大消费者，没有规划在中心城区内，不少位于内圈层中心城区的专业市场开始向外迁移，中圈层和外圈层由此获得发展专业市场的良好机遇。 l 现代物流业起到互补作用 现代化的物流配送手段等在专业市场中得到广泛运用，起到良好的互补作用。不但扩大了交易额、加快了商品流通，也减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型专业市场物流和商流分离，销售和仓储场所分离，可以使大中型专业市场的用地规模大幅度减少，营业面积相应增加，选址将更加灵活，管理将更加科学，交易手段将更加多样化，交易效率将进一步提高。 l 科技进步发挥推动作用 以计算机技术、互联网技术迅速发展为核心的信息革命在近10年的60、时间深刻地改变了人类社会的面貌，对社会经济各层面都带来了非常巨大的影响。大中型专业市场的发展也开始广泛运用信息革命的成果，开展电子商务、在网上进行宣传、促销、通过互联网进行业务联系等等。随着广州大中型专业市场对信息技术的进一步应用，电子商务将得到进一步发展，建立网站开展网上交易将成为普遍，市场设施、功能、管理的信息化也将会全面推行。科技进步为传统专业市场向中高级专业市场转型发展以及由传统交易手段向现代化交易手段转变提供了技术支持。 现代工业技术的发展使大中型专业市场的设施设备提高很快，改善了市场的经营环境和购物环境，如中央空调、高级防火设施、新型保鲜、包装技术、机械化、自动化技术将会应用越来越61、广泛。高新技术产业的发展将进一步丰富商品种类，从而可能涌现一批新的商品专业市场。 l 地方政府高度重视 发展大中型专业市场受到政府的重视，虽然政府一般不再直接投资办市场，但在市场用地、市场规划、优惠政策等方面给予大力支持，有力地促进了大中型专业市场的发展，促其发挥更强大的辐射作用。 l 我国加入世贸产生积极效应 我国加入世贸，有利于专业市场资源的优化配置和生产效益的整体提高。广州的大中型专业市场将面临更加开放的市场环境，有利于学习国外市场建设、运营的先进技术、经验，改变传统的经营方式、经营思路及管理方式，促进优胜劣汰、结构调整、优化组合和提高市场效益，缩短与国际先进水平的差距，增强专业市场的竞62、争力。 1.2.3.2 专业市场面临的挑战 l 周边地区加快发展提出的挑战 近年来，广州周边地区如深圳、东莞、顺德、南海、中山、佛山等市都高度重视专业市场的发展，专业市场发展很快。 深圳市 大手笔规划发展专业市场，如工业品专业市场、海产品专业市场、农产品专业市场、物资专业市场、保税生产资料市场等，布吉农产品中心专业市场、笋岗专业市场园区等不仅规模大，而且规格高，在全国享有很高的知名度。物流中心对专业市场的发展起到重要的支撑作用。深圳政府提供倾斜的政策，将进一步促使专业市场加快发展。 东莞市 借助交通条件迅速改善的良机，以交通枢纽常平镇为重点区域，大力发展专业市场。如虎门服装专业市场的发展势头迅63、猛，直逼广州的服装专业市场。 佛山市 佛山市依托商品生产基地，大力发展各种产地型的大中型专业市场，石湾陶瓷建材市场在全国具有很高的知名度和竞争力。顺德乐从已建成全国最大的家俱市场，其中德富家居精品世界为全国最大的家居精品市场。顺德建设了被列为省龙头专业市场的新协力汽车交易市场，年交易额达到几十亿元。陈村花卉市场近年的规模和影响不断扩大，对广州花卉市场提出了强有力的挑战。南海近年来着力发展各种综合、水产品、农产品、建材专业市场，并特别注重市场信息化建设，市场档次较高。打造南海内衣市场，影响力越来越大，向全国最大的内衣市场迈进。 广州周边地区的大中型专业市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，64、由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的的竞争力，无疑对广州大中型专业市场的发展构成严峻的挑战。 l 我国加入世贸带来的挑战 我国加入世贸一方面带来机遇，另一方面也面临挑战。外资企业目前必须通过国内的专业企业销售其在国内生产的产品。加入WTO后，外资企业可削减分销过程中的中间环节，自行设立专业网络，缩短产品进入市场的时滞。这样对我国的专业市场将造成较大冲击。按入世的承诺，我国的零售业、分销业、专业业和各类市场将相继对外资开放，例如不迟于2001年1月1日，外国供应商可设立合资企业，专业所有进口国货物；不迟于2003年1月1日，外国供应商可专业书、报、杂志、药品、杀虫65、剂、覆盖薄膜；不迟于2005年1月1日，外国供应商可分销化肥、成品油、原油。大中型专业市场等领域的竞争将会更加激烈，一批规模小、发展水平低、没有特色的市场将不可避免地会逐步被淘汰。l 相关行业竞争加剧形成的挑战 近年来，西方传入我国的超市、连锁店、专卖店、大卖场、购物中心、仓储式商场等新型商业销售模式得到了迅猛的发展，国外商业巨头如家乐福、沃尔玛、好又多等近年来在国内大肆扩张，分店越开越多，由于其规模优势以及批零兼营的模式，可以直接从厂家进货，对专业市场造成了强烈的冲击。广州的专业市场需要重新调整自己的功能模式、经营方式、组织结构和空间布局，才能取得竞争的优势。 1.2.3.3 专业市场的发展66、趋势 未来广州专业市场的发展趋势主要显现以下特征： l 市场发展从无序到有序，从低级到高级未来市场的层次结构将更为合理，管理更为科学、有力，档次进一步提高，秩序明显好转，形成一批在国内外专业行业有举足轻重影响的、具有较强商贸旅游吸引力的大中型专业市场。 l 市场加速园区化、规模化、中高级化发展由于专业市场向城市外围发展和市场需求拉动，加上政府的有力引导，一批大型的专业市场园区将会崛起，专业市场规模将会进一步扩大。同时，专业市场向中高级方向发展，提升市场功能，注重品牌效应，加强规范管理，将大大改变传统专业市场的面貌。 l 市场专业化、特色化更为突出具有鲜明特色的专业专业市场竞争力较强，将得到迅速67、发展，专业市场专业化、特色化更为突出。在专业化、特色化的基础上做强做大，将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的专业市场。 l 市场空间布局向中、外圈层转移由于中心城区地价的不断上升和专业市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型专业市场由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线，市场的空间分布更为合理。 l 专业市场与物流配送相融合物流业已成为世界经济的“第三利润源”、新兴的朝阳产业。专业市场与物流配送进一步融合。一种形式是两者的复合，即在专业市场园区中复合物流配送，在物流园区中复合专业业务。另一种形式是两者的互补，即专业市场的商流与物流分离，通过68、第三方物流来保证货物随着交易流转。专业市场为物流配送提供业务，物流配送为专业市场提供服务。 l 市场广泛应用电子信息技术大中型专业市场的发展将适应当代科技的发展，将越来越多地运用电子信息技术，大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式，促使专业市场走信息化的发展道路。广州专业市场租值及回报研究【广州市琶洲专业市场】市场调查报告书2 广州专业市场租值及回报研究2.1 说明在进行专业市场租值及回报研究前，首先明确以下几个研究基础：A. 研究方法以点带面该部分租值及回报的研究主要采用典型例子推出整体平均水平的方法，对广州两个历史悠久、经营情况良好的专业市场及作分析，得出专业市场总体租值均价水平69、。B. 回报内涵正常市场条件下的首层税前租售回报这次报告研究的回报是指正常市场条件下的税前租售价格回报，而非专业市场开发建设投资回报。受商铺物业性质制约，其租售价值受楼层影响大、层价差幅大，通常首层物业价值可作为整体回报拟定的参考标准，因此，本部份主要研究专业市场首层的租值及回报。2.2 流花地区专业市场商圈分析2.2.1 市场概况以广州白马服装市场为核心的流花地区专业市场是广州规模最大的室内服装批发市场，位于站前路、站南路、人民北路一带的流花地区，占地面积约1.5万平方公里，范围包括白马商贸大厦、天马大厦、时装批发中心、红棉步步高时装广场、广州服装汇展中心、白马西郊商厦、金马皮革服装中心及170、4 间大型批发市场，一万二千多间商铺，室内经营面积达20万平方米，汇集服装经营商户一万多家，从业人员五万多，每天平均从该地区发往各地的服装达40多吨，日成交额达2亿人民币，年交易额逾百亿以上。这里既有广州、汕头、惠州、深圳、东莞、佛山、珠海、顺德、番禺等地的三资企业，也有香港、澳门、台湾的厂商。客商来自黑龙江、新疆、内蒙古、西藏等地的全国30个省市、自治区以及俄罗斯、东欧及东南亚国家和地区。流花地区服装专业市场在越秀区位置图80年代初，广州市高第街、西湖路、观绿路已成为全国重要的服装批发市场，培育了一大批服装经营者，80年代末90年代初，广州市政府下决心改变占道经营的状况，高第街、西湖路的服装71、个体户们纷纷寻找出路。1992年，广交会馆对面的好世界服装市场开业，它是流花地区第一家大型室内服装市场，后来更名为康乐市场。1992年底白马大厦竣工，决定开办现代化大型服装市场，从合理规划布局，到科学的管理和服务，“白马”率先在全国专业服装市场创造了一种“白马”模式和“白马”效应，这一带很快货如轮转。“白马”开业不久，红棉步步高、金马、金龙等市场如雨后春笋纷纷崛起。1995年流花市场的繁荣达到鼎盛时期，市场的繁荣同时也带动了当地餐饮、酒店、运输业的兴旺。流花地区服装专业市场成因：首先，位于服装生产基地区域内。广州是我国改革开放之后最早兴起的时装生产和销售的基地，也是国际服饰潮流的流行前线。流花72、地区乘着这一发展势头，日渐发展成为全国最大规模的时装批发集散地。其次,口岸物业、交通便利。流花服装专业市场邻近广州火车站、省汽车站，市郊县车站、白云机场、面向全国各地公路、铁路、航空客货运输交通十分便利，为批发性专业市场的发展提供了一个良好的平台。再次，交易会的利好。每年两届春秋交易会都在流花地区举行，从而带动了广州内地及国际的交往更为活跃，为该地区服装专业市场带来更广阔的客源。流花地区主要服装专业市场概况专业市场广州白马服装市场天马时装批发中心步步高时装广场规模建筑面积60,000平方米，共10层，其中，商场4层，写字楼5层，1层地下停车场。占地面积4,000，总建面积30,000。负1层373、层为商铺，铺位约1000个； 48层为写字楼，作为各服装厂商的产品展示。占地面积10,000，总建面积30,000。经营品种女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等品种齐全。男装、女装、休闲服装、毛衣、皮衣、职业系列等流行服饰。女装、男装、休闲服饰、内衣、针织品等市场类型批零结合批零结合批零结合经营方式租售并举只租不售只租不售经营状况良好良好良好出租率约100%约99%约99%经营管理统一管理，统一宣传统一管理统一管理流花地区主要服装专业市场分布图广州白马服装市场金祥大厦广安针毛织服装市场锦都服装批发城新大地服装城广控大厦步步高毛织广场流花皮草时装商场步步高时装广场天马时74、装批发中心流花地区专业市场2.2.2 市场特点2.2.2.1 经营品种经营品种十分齐全，女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服装应有尽有。并形成了多个具有特色的专业服装市场，如针织服装专业市场、牛仔服装专业市场、休闲服装专业市场、内衣袜专业市场等。牛仔服装专业市场内衣袜专业市场休闲服装专业市场针织服装专业市场流花地区服装专业市场2.2.2.2 辐射范围流花地区服装市场辐射范围辐射商圈：世界各地核心商圈：珠三角港澳台次级商圈：全国各地流花地区服装专业市场具有强大的市场辐射力，吸引了全国各地乃至东南亚、中东、东欧等国家大量的客商前来洽谈进货，商品交易的规模大、批量大，75、如白马服装批发市场年交易额达15亿元以上，是名副其实的全国性服装产专业市场。2.2.3 经营特点交通便利：火车站、省汽车站、流花车站、广州市汽车站近在咫尺；物流运输发达：火车站和南方航空公司均在市场内设有货物托运办事处；人流量大：由于服装批发市场就在广州市交通枢纽地带，在这一区域有巨大的人流，每天人流量数万人次；周边商业氛围好：流花地区分布着多个专业市场，成行成市、规模效应突出；交易方式灵活：服装市场贸易方式灵活，批零结合，以批发为主、零售为辅。经营方式：该地区专业市场多数统一经营管理，销售和租赁同时并存。对于一些历史悠久或由酒店改建而成的专业市场受产权限制多数只租不售（如新大地、步步高时装广76、场等）；一些由发展商投资开发兴建的专业市场多数采用租售并举的方式（如：广州白马服装市场、地一大道等）。2.2.4 租值及回报2.2.4.1 典型个案租售价格及回报专业市场广州白马服装天马时装批发中心红棉步步高时装广场售价（万元）1层：80-200多万；2层： 50-100多万；3层：30-40多万。只租不售只租不售租金（元月）负1层：600元/月；1层：1250元/月；2层：800元/月；3层：600元/月。负1层：500元/月；1层：950元/月；2层：450元/月；3层：250元/月。1层：1,000元/月；2层：700元/月；3层：500元/月。回报率（%）10-15%2.2.4.2 小77、结通过以上三个流花地区的典型个案，总结出该地区服装专业市场的租值及回报情况：l 租值范围： 该地区服装市场，根据租赁位置的不同，租值范围在200-800元/月之间； l 回报幅度：该地区专业市场回报率大约在10-15%之间，租金升幅在5%-10%之间。2.3 一德路专业市场商圈分析2.3.1 市场概况一德路专业市场在越秀区位置图一德路专业市场位于广州越秀区内、紧贴珠江边，东起海珠广场，西至人民路，全长约1200米。一德路极尽地利，得天独厚，面临珠江，水路交通便捷，从30年代起，这里便自发形成海味档。改革开放以来，越秀区政府充分利用这一有利条件，投资1000万元，建立了一德路综合市场，是广州市第78、一个街边摊档入室的综合市场，经营场地共有三层，首层经营干鲜菜类、海味咸鱼、冬姑发菜等；二楼经营干果、饮料副食、日用百货、文具玩具等；三楼是各店档仓库。一德路素以海味干货闻名，后来又崛起另一个角色玩具精品文具。广东是玩具制造业基地之一，特别在广东东莞地区，玩具生产企业达数千家，玩具类商品生产和消费的特点满足形成专业市场的条件，而且广州是华南的中心城市，对周边地区具有强大的辐射力，依托中心区域的优势，在广州的一德路形成了玩具产地专业市场，经营的玩具商品主要来自广东。在1000多米的专业街上，拥有多间商铺、多个大型室内批发市场：德宝交易广场、万菱广场、广州一德国际玩具文具精品广场、海中宝、山海城、海79、之星等。一德路主要专业市场概况专业市场玩具精品专业市场海味干货专业市场万菱广场国际玩具精品广场山海城海中宝规模营业面积超过40,000，-4至-2层为地下停车场；负1至6层为玩具精品家居饰品批发市场。营业面积25,000，内有商铺1,200多家，共分四层。营业面积24,000多，地下三层，地上五层。营业面积超过15,000平方米，拥有430多间商铺及5,000平方米的大型仓库，并配有大型地下车库供商家使用。经营品种主营玩具、礼品、文具、精品、家居饰品。主要经营各类玩具、文具和精美礼品。主营海味干货。负一层及首层主营海味干果、二层主营小食副食，三层玩具礼品批发。市场类型批零结合批零结合批零结合批80、零结合经营方式只租不售租售并举租售并举租售并举经营状况良好良好良好良好出租率约95%约95%约95%约90%经营管理统一经营管理统一经营管理统一经营管理统一经营管理一德路专业市场分布图万菱广场国际玩具精品广场德宝交易广场海之星海中宝山海城一德路专业市场2.3.2 市场特点2.3.2.1 经营品种一德路专业市场主要以经营海味干货、玩具精品为主：海味干货：上至鱼翅、鲍鱼，下至粉丝、莲子、支竹，应有尽有。玩具精品：包括精品文具、礼品纸品、喜庆用品等。2.3.2.2 辐射范围辐射商圈：世界各地核心商圈：珠三角港澳台次级商圈：全国各地一德路专业市场在广州乃至整个东南亚地区享有盛名，成为辐射全国各地、东南81、亚、中东地区等市场的玩具礼品、海味干货集散地。一德路专业市场辐射范围2.3.3 经营特点l 市场份额大一德路的商铺经营着广州70%的海味干货、玩具精品批发业务，尤其是春节前的一个月是海味市场的旺季，销售额占全年的3成。数据整理：戴德梁行l 自发形成一德路的海味干货批发一条街是自发形成的，而其影响力则是历代商家日积月累的经营成果。随着时代的变迁，一德路周围逐渐出现了一些新的大型建筑，专业市场也开始从室外经营移至室内经营，经营品种也从海味干货扩展至玩具精品行业。l 批零结合一德路的专业市场多数采用批零结合的经营方式，以适应日趋激烈市场竞争的需要，扩大市场份额。l 配套齐全历史悠久的一德路专业市场配82、套齐全，为该区域专业市场的发展提供了一个集物流、仓储、运输于一体的流通平台。l 经营方式一德路专业市场，大部分统一经营管理，销售与租赁并存。如万菱广场只租不售；国际玩具精品城、山海城、海中宝租售并举。2.3.4 租值及回报专业市场玩具精品专业市场海味干货专业市场万菱广场国际玩具文具精品广场山海城海中宝售价（万元）只租不售1层：60,000元/；2层：35,000元/。1层：88,000元/；2层：30,000元/。1层：70000元/；2层：28000元/。租金（元月）1层：580元/月；2层：320元/月；3层：200元/月。负1层：300元/；1层：550元/；2层：280元/。1层：8083、0900元/月1层：600元/月；2层：200元/。回报率（%）9%-10%10%-11%11%-12%9%-10%2.3.5 小结通过以上三个流花地区的典型个案，总结出该地区服装专业市场的租值及回报情况：l 租值范围：该地区服装市场，根据租赁位置的不同，租值范围在200-900元/月之间； l 回报幅度：该地区专业市场回报率大约在9-12%之间，租金升幅在5%-10%之间。2.4 总结通过对流花地区服装专业市场及一德路地区专业市场的研究，发现专业市场的租售价值及回报受以下因素制约影响：制约因素：l 位置l 成因l 辐射范围l 市场类型l 经营方式l 经营状况传统的专业市场一般依靠商品产地、交84、通等优势自发形成，由于经营情况良好、政策支持，不断的发展壮大、成行成市，形成规模聚集效应，使其辐射范围不断扩展，从广州市向珠三角发展，再由珠三角向港澳台、东南亚发展，甚至延伸至世界各地。由于规模、辐射力的日益发展，专业市场的租值、回报也呈逐年上升的趋势。专业市场一般兼有批发、零售，多数是租赁经营为主，也有投资专业市场自营的商户。经营情况良好的专业市场多数采用统一经营管理的管理方式。在租值及回报方面，专业市场的价值根据专业市场所在区域、位置、经营场地的实用率、销售价格、管理费、出租率的条件的不同而有所区别，一般首层租值在500-800元/左右，回报一般在8%-15%之间。琶洲专业市场开发前景研究85、【广州市琶洲专业市场】市场调查报告书3 琶洲专业市场开发前景研究3.1 区域概况3.1.1 海珠区规划概况根据海珠区总体规划，海珠区提出建设广州“南部商圈”、“信息之港”、“生态之岛”的都市理想，“东部创业，西部宜居”的发展模式。3.1.1.1 海珠区城市定位配合广州市城市建设总体发展概念规划提出的“南拓”策略，通过对发展机遇的分析，实现海珠区与其他区域合理的分工与协作。海珠区发展定位之一为：广州中心组团的重要组成部分，广州城市空间南拓的桥头堡，广州中心城市南部的生态岛、智慧岛、信息岛，面向21世纪的广州信息港。3.1.1.2 海珠区规划结构海珠区空间布局上提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制86、房产、完善配套”的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、江南西路合围地段构建海珠西部旧城中心；在广州新中轴线赤岗段形成海珠区东部新的城市中心。3.1.1.3 海珠区城市发展轴l 沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城中大布匹市场新城轴线琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西各功能区联系起来。l 沿广佛线发展轴：西部旧城工业大道板块广州大道南专业市场新客港新渔科技园生物岛，是海珠岛南岸各个重要组团的联系线。l 沿三号线发展轴：与广州市新城市中轴线重合，同时位于海珠区市桥“南部转移带”。该段各87、个功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。l 沿四号线发展轴：为广州市城市功能南拓轴，串连了一批新兴产业区，从广州科学城琶洲会展中心广州生物岛广州大学城南沙新城。3.1.1.4 海珠区商业布局根据广州市总体规划，海珠区在商业布局上，形成四大商业圈，六条商业街的结构形式。将构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。同时，构筑滨江西海珠异国风情街、江南大道北婚纱商业特色街、江南西时尚商业街、南华路、同福路传统骑楼商业街、宝业路美食一条街、新港西路科技文化用品商业街构筑六条主题商业街。88、3.1.1.5 海珠区商业发展规划根据海珠区商业发展规划，海珠区商业发展将重点发展依托珠江发展的滨江经济、依托地铁发展地铁经济、依托会展中心发展会展经济、依托广州大道发展广州大道南商业走廊：l 滨江经济：借助海珠区四面环水的独特自然条件，海珠区积极发展沿江休闲观光旅游和休闲商业服务业，开展具有地方特色的商业文化活动，将环岛路建设成为具有现代风情和岭南特色的商业文化大道；l 地铁经济：依托地铁二号线、三号线等线路，借助“地铁经济效应”，促进海珠区商业、房地产业新一轮发展。同时，以地铁为骨架，完善地铁沿线商业网点的布局规划，提升海珠区商业发展的档次，营造规范、有序的商业发展环境，加快形成现代化商业89、服务设施网络；l 会展经济：围绕琶洲国际会展中心构建商务中心区，大力发展商务办公、金融、酒店等服务业，利用会展品牌，加快新城市副中心功能区的形成，吸引高素质人才集聚，吸引跨国公司、大公司总部进驻，提高经济发展质量和地区知名度。3.2 琶洲市场背景分析3.2.1 琶洲概况综述琶洲地区位于广州市中心区东南部的琶洲岛，行政区属海珠区，北临珠江，与珠江新城隔江相望。琶洲岛东西长约8.5公里，南北宽约1公里，规划总用地面积10.47平方公里。琶洲是广州的南大门，向着南部最富经济活力的珠江三角洲地区敞开，处于广州市区与珠三角经济腹地的结合部，是广州番禺城市带的结合部，位于广州市未来发展中心区位和近期城市建90、设的重点区域。【土地资源】琶洲地区拥有充裕的土地资源，可征用土地多，近年新增征地多，现城市建设用地占总面积的68.02，非城市建设用地占31.98，全岛合计陆地占92.2，水域占7.8，用于城市建设、工业用地和居住用地占较大的比重，位于该区中部的广州会展中心用地面积70公顷。3.2.2 琶洲经济发展概况琶洲岛的功能配置和产业结构都是围绕着会展业为核心展开的，形成以会展博览、国际贸易、信息交流、会展设计、商务服务等相关产业联结的产业链。同时，发展岛内的文化娱乐、旅游休闲、咨询策划、交通运输等会展博览产业的衍生功能以及公共服务、居住生活等城市的基础性功能产业，并珠江从“城市副中心”地位走向“新城市91、中心”的地位，真正成为一个国际性的区域。l 核心产业会展经济广州国际会展中心，占地70万平方米，建筑面积50万平方米，是亚洲第一大展，国际第二展，建成后的会展中心将有8000个国际标准展位的展览厅和能满足3万人同时用餐的服务设施，不仅可以举办商品展览、如开会议、进行商务洽谈、还兼顾展示、演示、表演、宴会、新闻发布以及大型集会、庆典等功能。会展业具有强大的产业带动效应，不仅带来场租费、搭建费、广告费、运输费等直接收入，还能带动住宿、餐饮、通信、旅游、购物等相关产业收入。同时，会展产业能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流，对一个城市或地区的国民经济和社会进步产生巨大的影响和催化作用：3.2.92、3 琶洲区域发展定位广州市政府将琶洲地区的发展目标定位为：以广州国际会展博览中心的建设为契机和核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD(Recreational Business District)型，生态型的新城市中心组成部分。琶洲地区在区域上与天河地区、珠江新城、新城市中轴线构成的新城市中心区临近，在功能和定位上是城市中心的重要支持和补充。A区：居住、文化休闲综合区，以居住功能为主体另有啤酒文化区、滨水娱乐区、科技设计咨询等功能；B区：会展博览园区，除会展博览核心功能外，与之配套的辅助功能有国际会议中心、酒店、博物馆、金融服93、务、咨询服务、商务办公、国际传媒、信息网络、邮政通讯、医疗服务（含急救中心）、康乐服务、居住、公共交通中心等；C区：居住、高新技术产业综合园区，居住和高新技术产业平分秋色，居住主要是以原生态与人工园林为主，规划中新港东路以南以低密度住宅区。3.2.4 琶洲规划空间结构琶洲地区规划采取带状功能区滚动发展的空间模式，以合理的土地利用和空间资源配置为基础性手段，采用多元战略，形成点、线（轴）、面结合，双向循环与交流的空间结构体系和“环岛功能带功能轴功能组团”，即“一环、一轴、三区、六带、九组团”构成的三级结构，通过新港东路沿线主要发展轴带动三个相对独立的带状功能区，互相层叠、交融、渗透、良性互动、协94、同发展。全岛规划以低密度、低强度、低人口数开发为知道思想，尤其强调会展博览核心区生态型高品质空间环境的构建，同时注重泊江沿线景观视域的构建，形成中间疏、东西密、北面疏、南面密，总体上开发强度自西向东、自南向北呈减弱的趋势，空间开敞度则呈越邻水越开敞的趋势。3.2.5 琶州道路交通琶洲拥有目前华南地区最完善的国际交通规划，“四纵三横”加双地铁的复合式交通网络。地铁：地铁二号、四号线相交于琶洲地区，同时地铁三号线将于2006年年底全县贯通，届时从广州新机场到琶洲地区仅需要三十分钟。公路：新港东路贯穿琶洲东西，双向八车道，是连结琶洲和广州新新城市中心的重要通道；东环高速，连接东莞、深圳，30分钟左右95、；黄洲大桥，直达黄埔大道天河区政府；华南快速新干线，往新飞机场、番禺，1520分钟，华南快速新干线可连通京珠高速、广惠高速、广深高速、广汕高速及沿海高速等辐射全国各地；穗港码头：会展中心的珠江北岸建设了穗港直通码头，约一个小时可以直达香港。3.2.6 琶洲片区公共配套设施随着广州国际会展中心的建成并投入使用，琶洲岛商务配套设施日趋完善，首先解决区内的交通问题，在市政配套上实施“水陆”大交通路网建设，往北以黄洲大桥连接天河区，往东南端以四号线连接“大学城”，往南以华南干线连接南沙，往西以新港东路和地铁二号线连接广州老城区。另外还有东环高速公路连接东莞、深圳。同时，会展经济的发展刺激了一批写字楼、96、公寓、酒店物业的建设，例如已经建成并投入使用的中洲中心，即将投入使用的有保利国际广场、香格里拉大酒店，在建的项目还有琶洲跨国采购中心等物业。3.3 琶洲区域土地开发情况3.3.1 用地规划琶洲地区规划共分89个街区333个地块，其中A区有23个街区，87个地块；B区有38个街区，123个地块；C区有28个街区123个地块。3.3.2 政府储备用地琶洲地区政府储备用地主要位于规划的A区和B区，总用地面积525万平方米（包括会展中心、体育公园、周边道路用地）。琶洲政府储备用地中，可出让建筑面积146万平方米，其中，A区主要是居住、商务办公、商业等用地，B区主要是为会展中心服务的酒店、商务办公、贸易97、咨询用地。3.3.3 琶洲历年批地情况琶洲土地出让情况表地块编号用地性质成交时间用地技术指标受让方PZB11商务办公 (兼容金融保险)2003年3月建筑面积：138751m2用地面积：102789m2广州市环博展览有限公司PZB1501办公用地 2006年3月建筑面积：360000m2用地面积：113498m2保利集团办公用地 建筑面积：130000m2用地面积：20000m2广州中洲房地产开发公司办公用地 建筑面积：196000m2用地面积：57565m2保利集团PZB09酒店旅业用地用地面积：50000m2香格里拉集团3.4 区域现有商业物业典型个案保利国际广场保利国际广场坐落于广州市海珠98、区琶洲会展区域，临江面建，紧邻广州国际会议展览中心和香格里拉酒店，琶洲塔公园、体育公园、亲水公园三面环绕。项目总占地面积57,565平方米，总建筑面积196,000平方米，单层面积1800平方米，由两栋33层165米高、超长板式和东西裙楼围合而成，是会展中心旁规模最大、档次最高、配套最完善的国际商务社区。l 采用多项先进技术，引领未来商务办公潮流；l 国内首家地下送风空调系统；l 国内顶级建筑设计公司SOM公司；l 国际标准4.1米层高；l 首创20,000平方米中心园林、180度一线开阔江景；l 毗邻国家顶级酒店香格里拉亚洲旗舰店。入伙时间：2006年12月31日中洲中心中洲中心坐落于琶洲会99、展核心商圈内，东面有清代“羊城八景”之一的琶洲塔，南有永不开发、绿意绵延的万亩果园，更与东北面的琶洲国际会展中心机密相接。中洲中心总建筑面积为12.8万平方米，是集合展厅、写字楼、商务公寓等功能为一体的综合性建筑。写字楼以甲级智能化写字楼规划设计，视野开阔，放眼之处皆是景观，处处营造出人性化与健康的办公环境；商务公寓结构方正精致；44,000平方米的展厅，为商户提供了交易平台。特有的大型玻璃光棚式广场，设计新颖独特，处处采光良好，成为整个建筑的点睛之笔；规划设计的的地铁通道将直接接驳负一层商场，地铁通道内的人流可以直上地面或通过负二层停车场进入写字楼及公寓式写字楼，形成上下层连通。入伙时间：2100、005年12月广州香格里拉酒店地理位置：广州市海珠区新港东路投入使用：2007年1月建筑规模：总建筑面积20,924平方米，框架剪力墙结构，地上37层，地下二层，建筑总高度约为137.5米；建筑基底面积13,638平方米，地上面积83，164平方米，架空层956平方米，22层避难层1713平方米。琶洲香格里拉大酒店是香格里拉集团首次进入广州，作为旗舰店，是亚洲最大的香格里拉大酒店，酒店拥有730间豪华温馨的客房、套房及服务式公寓，客房面积均超过42平方米，其中包括26套服务式公寓、108套豪华阁客房及套房，另有65间套房，面积从87平方米至305平方米不等。为配合广州第100年广交会庆典，香格101、里拉饭店十月份投入使用，成为广州会展核心区中首个投入使用的五星级酒店。琶洲跨国采购中心地理位置：琶洲跨国采购中心位于广州国际会展中心东面，北面与保利国际广场和香格里拉就酒店为邻，南与中洲中心隔路相望。建筑规模：项目占地面积11万平方米，总建筑面积25万平方米，建成之后将是广州市“中国第一展”的广交会馆场之后的第二大展览物业。项目主要建筑物是展厅，分主展览馆和副展览馆两大部分，地面建筑面积17万平方米，地下规划有1000个车位的停车场。展馆分东西两翼：东翼18层约10.5万平方米，西翼大型展馆6.5万平方米负一层8万平方米，其中有4万平方米用作商务配套中心、物流区、餐饮、设备配套，还设有1000102、多个车位的地下停车场。入伙时间：2007年10月3.5 琶洲发展专业市场SWOT分析Sl 区域优势l 路网完善l 会展经济利好l 符合商业规划Wl 市政配套待完善l 缺乏营商底蕴l 开发成本较高Ol 可塑性强l 区域发展l 专业市场发态势良好l WTO利好Tl 同类项目竞争l 新型销售模式竞争l 回报风险琶洲发展专业市场SWOT十字分析图3.5.1 优势l 区域优势琶洲位于海珠区，在区域上与天河地区、珠江新城、新城市中轴线构成的新城市中心区临近；在功能和性质上是城市中心的重要支持和补充；在产业项目配置上，充分利用广州会展中心的带动作用，以国际会展业为龙头，在其周边合理的辐射范围内，规划布置与会103、展博览功能相匹配、相促进的产业项目，形成对广州市发展的辐射、扩散效应，是专业市场的发展的理想区位。l 路网完善琶洲拥有江海大道、华南快速干线、科韵路、新窖南路、东环高速五条南北向主干道，以及新港东路及环岛北路两条东西向道路，加上地铁二号线和四号线也在这里交汇，琶洲地区已经具备完善的对外交通条件，为专业市场发展提供了便利的交通、完善的路网。l 会展经济利好琶洲会展中心主体项目用地约70万平方米，其中建筑面积约50万平方米，包括展览厅、国际会议厅等；其核心区的配套项目有国际商务中心、新闻中心、金融中心、公园、博物馆及两家酒店。会展经济将带动周边地区的发展。借鉴广州交易会对流花地区服装专业市场的影响104、，可以预见琶洲会展经济效益将会为该地区的专业市场发展提供来自国内外的参展客源、扩大专业市场的辐射范围，迅速打开专业市场的知名度。l 商业规划利好根据广州市商业网点发展规划（2003-2012），广州专业市场将向中、外圈层转移。由于中心城区地价的不断上升和专业市场对停车、仓储设施要求高的特点，使得大中型批发市场由传统的城市中心区转向接近高速公路出入口的城市边缘地区、车站、码头和主要交通干道沿线。而琶洲正好处于广州市发展专业市场的中圈范围内，且琶洲良好的交通网络正好适应专业市场的发展。3.5.2 劣势l 市政配套待完善目前整个琶洲地区并没有全面发展起来，市政、环境配套尚待完善，但随着政府和众多发展105、商的一起投入，市政配套将日益完善。l 缺乏营商底蕴琶洲是广州一个新的发展区域，发展前景良好，但现时仍缺乏商业氛围，在这里开发专业市场与在专业市场成熟区域相比，营商底蕴需要培养、积淀。l 开发成本较高随着国际会展中心的启用，琶洲会展经济的发展，已经带动了附近的写字楼与住宅开发，目前许多地产商已对在此开发商用物业发生浓厚的兴趣，琶洲商业地块楼面地价已达到3000多元/；甚至的琶洲历史拍卖记录中，楼面地价曾突破6000多元/，已高于珠江新城的楼面地价。而专业市场规模较大，需要占用较多的土地，因此是否有充足的、价格较低廉的土地对专业市场的区位选择有重要的影响；而琶洲地价的上涨，提升了专业市场的开发成本106、，不利于专业市场的开发。3.5.3 机会l 可塑性强在琶洲开发专业市场，由于其新开发，可以进行科学、合理的规划，避免现在专业市场硬件设施、配套方面的不足，增加电子商务等新型的经营方式，为专业市场的发展打下良好的基础。l 区域发展随着琶洲会展中心二、三期工程的建成，区域内配套设施的不断完善，写字楼、商场、住宅项目的发展，将会为该地区带来专业市场所需的消费人流。l 专业市场发展态势良好通过调查，发现专业市场租值较高，回报较零售商场、写字楼等商用物业高；且专业市场生命力较其他商用物业强，只要选址合理、规模科学开发的成功率较高。因此，专业市场的开发风险相对低于开发其他商用物业。l WTO利好中国加入W107、TO有利于专业市场参与国际竞争，为专业市场的发展提供更广阔的市场空间，提高市场声誉。3.5.4 威胁l 同类项目竞争专业市场竞争空前激烈，近年来在广州周边地区也出现了许多专业市场，在全国各地专业市场建设力度也在加强，对广州专业市场发展构成很多的挑战；尤其在非成行成市的区域发展专业市场，更需要准确的市场分析、科学的规划、找准定位。l 新型销售模式竞争近年来，大卖场、仓储式超市等新型商业销售模式得到迅猛发展，吸引了大量客流；如商业巨头家乐福、百安居等近年来的扩张，其统一进货、统一经营、统一结算、统一品牌等先进理念对传统的专业市场形成了强大的冲击。专业市场需要不断调整自己的功能模式、结构和布局，以应108、对大卖场、仓储式超市的竞争。l 回报风险专业市场回报与其投入、租金、出租率、经营情况、供求、位置、自身软硬件、竞争环境等因素密切相关、存在一定的风险。因此，在开发专业市场时，应控制专业市场开发投资及经营风险、确保投资回报。 3.5.5 小结l 扬长避短:“S W”发挥区域位置、路网、会展经济优势，缩小营商底蕴的积累过程，迅速打开市场、积累经营商户及消费客源。l 把握机会应对挑战:“OT”通过对专业市场软硬件设施、配套进行合理规划，以适应市场需求，避免现有的专业市场软硬件设施的落后与不足，以应对同类专业市及卖场、超市的竞争，同时找准行业类型切入口，降低开发风险，保障投资回报。通过以上分析，在琶洲109、开发专业市场机遇与挑战并存，只要扬长避短、把握机会，琶洲发展专业市场的将有相当的发展前景。3.6 琶洲专业市场发展方向定位3.6.1 专业市场区位要求经营不同商品类型的专业市场有不同的区位要求：序号专业市场类型区位要求1建材家居、汽车城市郊区、边缘地带2服装、皮具鞋类、文具玩具精品、电子数码电脑、电器、布匹毛线服装辅料、钟表眼镜市区和靠近城市中心地带3农副产品、花卉产地附近4海鲜水产河港或相应的地区l 建材、汽车等运输量大、占地面积大、污染较重、以批发为主的专业市场一般布局在城市郊区、边缘地带。l 服装、皮具鞋类、文具玩具精品、电子数码电脑、电器、布匹毛线服装辅料、钟表眼镜等运输量、占地面积小110、无污染或污染不大、批发和零售并举的专业市场一般布局在市区和靠近城市中心地带。l 农副产品、花卉等运输量大、保鲜程度要求高的专业市场一般布局在产地附近。l 海鲜水产等对用水或其它条件有着特殊要求的专业市场一般布局在河港或相应的地区。3.6.2 地块特点琶洲规划为三大部分：中部为“新广交会”广州国际会展中心区，西部为居住组团，东部是寓居住、工业、休闲于一体的综合组团。中部会展区，除规划会展博览功能外，还有与之配套的国际会议中心、酒店、金融服务、咨询服务、商务办公、邮政通讯、公共交通等辅助功能。而PZB1301、1401地块在中部会展区，位于会展中心南面，与会展中心隔路（新港东路）呼应。该区域的规111、划功能为专业市场的发展提供了良好的配套基础。PZB1301、1401地块区位3.6.3 发展方向定位专业市场发展方向定位，应对专业市场选址要求、区域特点、地块位置等因素进行综合考虑，找出适应市场需求、具有竞争力的发展方向定位。根据研究分析，琶洲会展中心以南的地块PZB1301、1401开发专业市场的类型有以下几类定位方向可供开发参考：定位方向一：玩具精品文具服装考虑因素：l 该类专业市场主要选址于市区和靠近城市中心地带，地块位置与其相符；l 地块周边路网完善、交通较为便利，可满足该类专业市场的发展需求；l 玩具精品文具服装专业市场对营商底蕴要求较少，只有达到一定规模、形成规模效应，便可达到良好112、的经营、辐射效果。地块PZB1301建筑面积达到7万多平方米、地块PZB1401建筑面积达到9万多平方米，符合该类专业市场的规模要求，同时也弥补了地块缺乏营商底蕴的不足。l 随着琶洲经济建设发展，写字楼将逐渐增多，对文具办公用品的需求将有所增加，为发展文具专业市场提供了良好的市场基础。定位方向二： 酒店用品考虑因素：定位酒店用品专业市场主要是从寻找市场空白点的角度出发，目前广州市区内尚未有一个具规模的酒店用品专业市场。随着广州CEPA的实施、“泛珠三角”区域合作的启动、申亚成功、琶洲国际会展中心启用以及多条国际航线相继开通等利好消息的拉动，沉寂了多年的广州酒店业将迎来井喷爆发发展，将为酒店用品113、市场提供广阔的市场空间。例如广州沙溪国际酒店用品城自2003年开业以后，经营情况良，短短几年时间内，已成为国内外知名的酒店用品专业市场。地块正好位于琶洲区内、邻近珠江新城、天河商务区，拥有发展酒店用品专业市场的优越区位；同时作为连接广州与番禺的中间点，可衔接番禺沙溪酒店用品专业市场、迅速拓展市场空间。定位方向三：进出口外贸型专业市场结合有利地势，琶洲国际会展中心周边地块可借助会展中心、广会交的名气、人气，具有发展外贸类进出口专业市场的先天优势；借助广交会作为对外窗口，迅速打开外贸类专业市场的知名度，吸引广交会参展商、外贸企业在此设点、作为企业长期对外展示的窗口，同时也可以吸引广交会采购商前来参114、观、选购，为对外贸易企业、进出口贸易提供的信息发布、合作交流、商品展示交易的互动平台。因此，地块定位可考虑发展进出口外贸型的、玩具精品文具服装酒店用品等类别的专业市场。3.7 琶洲专业市场开发前景3.7.1 专业市场发展势头广东是世界最大的玩具、鞋业、皮具等产业生产基地；而广州作为广东的省会、区域经济中心，具有强劲的区域辐射力；借助产业基地的威力，为广州发展玩具、鞋业、皮具等专业市场，提供了良好的发展平台，形成或正在形成中国乃至全世界的“广州价格”。依托产业基地、区域经济中心优势，广州专业市场呈现了良好的发展势头。专业市场定位清晰、目标消费针对性强、经营者大多具有相应的专业背景，因此，专业市场115、的运营相对其他类型商用物业经营更稳定、投资更稳建、其投资回报率也相对要高一些（商铺平均回报率在6%-8%之间，写字楼平均回报率在7%-9%之间，专业市场平均回报率在10%-15%之间）。可见，开发专业市场与开发其他商用物业相比具有更强的生命力。3.7.2 区域经济支持近年来，随着广州国民经济的迅速发展，广州专业市场也得到相应的发展，年成交总额达数百亿元，呈现良好的发展势头。广州将大力构建功能完善、辐射全国、贯通国内外的专业市场体系，激活商贸中心功能，一系列的规划举措为广州专业市场的发展奠定了坚实的可持续发展基础。当前，“三年一中变”规划的实施，城市空间的拓展、交通的迅速发展以及加入WTO，为专116、业市场的发展、建设注入了新的活力。琶洲位于广州的东南部，比邻城市中轴、位置优越，随着交通路网、公共配套不断完善，将为该地区发展专业市场提供有力的支持。3.7.3 广交会机遇自1957年起至1978年，广交会是我国唯一的对外贸易窗口，至今仍是我国规模最大、层次最高、商品种类最全、到会客商最多、成交效果最好的综合性国际贸易盛会，直接促进了我国出口持续稳定发展，每年两届广交会可为广州带来60多亿元的收益。广交会最大的优势在于其名称“中国出口商品交易会”，来到广交会就可以找到中国大多数的出口商品。而国内知名企业也将参加广交会作为向海内外亮相、树立品牌的最佳场所。自95届广交会开始、广交会逐步迁址琶洲，117、琶洲国际会展中心的投入使用，引起了众多地产商对琶洲板块的关注；08年广交会将整体移师琶洲，届时琶洲地区的商业价值将进一步提升、显现出来。今年适逢“百届广交会”，国务院总理温家宝在出席开幕式暨庆祝大会时正式宣布，自第101届开始，广交会将更名为“中国进出口商品交易会”。由“中国出口商品交易会”更名为“中国进出口商品交易会”，一字之易，意义甚大，准确反映了今日中国外贸形势的变化和事实。而由“出口”到“进出口”，作为外资进入中国桥梁的琶洲，显然可以发挥更大的“地利、人和”作用。随着101届进出口商品交易会的到来，广州将吸引更多外资来穗设立办事处，构建“立足华南地区、辐射国内外”的对外贸易体系，为发展118、进出口外贸型专业市场提供广阔的市场前景及发展空间。3.7.4 机遇与成本风险规避在同类型专业市场、回报相对统一的情况下，回报与投入呈负相关，即投入越大回报越少，存在相当的成本风险。因此，投资开发专业市场时，合理的控制成本投入，找准市场切入点、进行准确的市场定位、把握机遇、规避风险，是成功开发专业市场的关键。结论：总之，乘着广州发展专业市场的良好势头、借助区域经济的支持，以及百届广交会的契机，在琶洲发展专业市场存在着机遇。与此同时，地价相对较高、缺乏营商底蕴、市场竞争激烈等不利因素的存在，也为专业市场开发的埋下了相当的风险挑战。但只要通过准确的市场研究、合理选址、并对专业市场进行科学规划、控制投资开发成本，使其规避现有专业市场软硬件、配套等发展瓶颈，用后天优势弥补先天不足，琶洲发展专业市场前景向好，具备发展条件及可持续经营空间。全文完2006年11月6 日