1、广州专业市场现状与发展趋势研究策划部2014年10月赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 1PART 1PART 1PART 1PART 2PART 2PART 2PART 2PART 3PART 3PART 3PART 3专业市场概述专业市场概述广州市场概览广州市场概览广州重点行业及广州重点行业及商圈研究商圈研究Contents Contents 目录目录 流花服装商圈环市路鞋业商圈桂花岗皮具商圈石井商圈黄埔大道家具建材商圈专业市场定义广州专业市场类型广州专业市场商圈分布广州专业市场发展特征广州专业市场发展研判广州专业市场发展汇总2、PART 4PART 4PART 4PART 4红星项目发展专红星项目发展专业市场定位思考业市场定位思考服装、鞋业、皮具定位思考家具建材定位思考专业市场开发核心问题总结专业市场概述什么是专业市场专业市场是指某总或相关联多种类别商品汇集在一起的经营场所具体分为三总大类：专业市场批发性专业市场零售性专业市场批零结合专业市场广州概述专业市场定义广州专业市场概览批发专业市场批发专业市场传统的纯批发行业有特殊目标客户群，并且对厂库、传统的纯批发行业有特殊目标客户群，并且对厂库、物流、人流要求高，但租值相对高，需要在指定商圈物流、人流要求高，但租值相对高，需要在指定商圈内经营。内经营。代表市场盈富五金皮料3、第一城批发性专业市场是指经营的方式以批发为主的专业市场专业市场概览专业市场类型零售性专业市场零售性专业市场零售专业市场，对于物业档次、规模有一定要求，经零售专业市场，对于物业档次、规模有一定要求，经营种类为某个或多种专业相关联的业态，可上楼经营，营种类为某个或多种专业相关联的业态，可上楼经营，对商圈依赖程度不大，但租值较低对商圈依赖程度不大，但租值较低代表市场红星美凯龙零售性专业市场是指经营的方式以零售为主的专业市场。专业市场概览专业市场类型批零结合专业市场批零结合专业市场零批专业市场，对于物业、规模、地理位置有较高要零批专业市场，对于物业、规模、地理位置有较高要求，以多元化，全方位经营为核心4、，可上楼经营，并求，以多元化，全方位经营为核心，可上楼经营，并且租值最高。且租值最高。代表市场白马服装城随着市场竞争加大，市场需要寻求多元化发展，便出现了批零结合的专业市场，由于经营方式灵活，所以被越来越多的专业市场采用专业市场概览专业市场类型专业市场发展背景专业市场发展背景广州专业市场发展迅速，主要经历了自发形广州专业市场发展迅速，主要经历了自发形成性、集中式经营性、多元化经营三个阶段成性、集中式经营性、多元化经营三个阶段西湖路灯光夜市西湖路灯光夜市流花皮草市场O2O国际皮具城70-90年代90年代-至今u专业经营者自发地汇集u经营杂乱、毫无管理u安全隐患大u政府难以监管u拥有专门的建筑u良5、好的规划u商户集中经营，u专门的管理人员及管理组织u整体规划，组织形式，u注重经营环境u交易规范，商务运营到位u多元化发展，业态结合形成互补u融入电子商务，线上线下双结合专业市场概览专业市场特征专业市场发展慨况专业市场发展慨况辐射范围广、集群发展速度快、区域高度集辐射范围广、集群发展速度快、区域高度集中、业态种类齐全、租金价值高中、业态种类齐全、租金价值高区域专业市场已发展相当成熟，且形成规模效应，商家可辐射到全国各地及全球地区；业态发展主要集中在同一商圈内，形成集中式经营发展；业态总类繁多，基本需求的产品均能在广州采购；成熟商圈内，专业市场一铺难求，甚至需要付出高额费用才能获得商铺。广州专业6、市场以集中式发展为主，并且同类产业集中在特定区域，结合各个交易会、产品展会，形成多种商业网点，从单一的全省范围辐射范围，演变为现时的全球辐射范围，有赖于业态配搭齐全及上游、下游相互结合专业市场概览专业市场特征专业市场发展机遇专业市场发展机遇城市城市经济迅速发展经济迅速发展、交通配套提升、城市发展空间、交通配套提升、城市发展空间扩大现扩大现代物流业起到互补作用代物流业起到互补作用、科技进步发挥推动科技进步发挥推动作用作用 广州保持快速发展增长的趋势各项城市配套得到进一步完善，为大中型专业市场奠定了坚实的发展基础。交通状况明显改善交通状况明显改善：l以内环、环城高速公路、二环高速公 路、三环高速公7、路为基本架构l内向外放射的35条高速l45条快速路区域性主干道l全省与周边省（区）连接的高速和公 路网建设完善。城市扩展明显加速：城市扩展明显加速：l市区面积从原有的1000多平方公里增加 到7000平方公里l发展南拓、北优、东进、西联。l中心城区用地结构进行调整、优化。产 业开始逐步迁出中心城区l中圈层和外圈层获得发展专业市场的良 好机遇物流市场改善：物流市场改善：l物流配送手段等在专业市场广泛运用l加快了商品流通，经济效益明显提高l销售和仓储场所分离，l仓储规模减少，营业面积增加l业态成熟，成本减低科技进步带来优势：科技进步带来优势：l专业市场对信息技术的进应用l电子商务将得到进一步发展l8、传统交易手段向现代化交易l建立平台开展网上交易l市场功能、管理的信息化专业市场概览专业市场研判专业市场发展趋势专业市场发展趋势从无序到有序、提高经营档、市场专业化打到从无序到有序、提高经营档、市场专业化打到品牌效应、与物流配送融合、结合电子信息技品牌效应、与物流配送融合、结合电子信息技术。术。根据广州市商业网点发展规划(20032012年)对大中型批发市场的专项规划，广州市原则上内环路以内市中心区不再新建批发市场，市中心区内原有条件差、配套设施不齐的批发市场将通过功能转换、向外迁移等方式进行调整改造主题主题内容内容管理管理u 市场的层次结构将更为合理u管理进一步提高，秩序明显好转u具有较强商贸9、展示能力转移转移u中心城区地价的不断上升 u专业市场配套难以满足u大中型专业市场转向配套完善地区档次档次u专业市场规模扩大同时专业、特色化提升u提升市场档次，脱掉以往低附加值模式u注重品牌效应、打造品牌价值配套配套u 专业市场与物流配送融合u通过第三方物流来保证货物随着交易流转u 专业市场为物流配送提供业务科技科技u 运用电子信息技术u 改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式专业市场概览专业市场研判专业市场概览小结广州专业市场分类广州专业市场分类广州专业市场可以分为工业品专业市场、农产品专业广州专业市场可以分为工业品专业市场、农产品专业市场和综合类专业市场（既经营工业品又经营农产品）市场10、和综合类专业市场（既经营工业品又经营农产品）三三大大类型。类型。工业品专业市场工业品综合或其他服装建材家居家具皮革皮具及鞋业电器 汽车、摩托及配件电子、电脑玩具精品布匹毛线及服装辅料文化、体育用品食品古玩、玉器、工艺品塑料制品钟表、眼镜纸张、印材通讯器材农产品专业市场综合市场农副综合或其他蔬菜花鸟鱼艺果品禽畜 粮油水产品海鲜干货茶叶竹木专业市场概览专业市场简介专业市场区域分布集中在越秀、白云、天河、荔湾专业市场区域分布集中在越秀、白云、天河、荔湾等区，发展极其成熟，集群式发展、规模大，品类等区，发展极其成熟，集群式发展、规模大，品类全，形成产业链全，形成产业链广州大道南市场群：酒店用品、汽车汽11、配、纺织品和鞋业黄沙-南岸市场群：水产、建材、文具流花火车站市场群：服装、鞋类海印电器市场群天河电脑市场群梓元岗皮具市场群、机场路化妆品市场集群解放路及一德路、万福路市场群：运动鞋，玩具精品，海味中大市场群：布料轻纺广州主要批发业态分布图广州主要批发业态分布图增槎路服装、摩配、农产品批发市场集群十三行市场群：服装、电子产品广州专业商圈分布广州专业商圈分布恒福路-永福路汽配市场集群沙河服装市场集群华林玉器市场集群中山建材、八童装市场群专业市场概览专业市场简介广州重点行业及商圈研究广州流花路服装专业市场商圈研究天马服装城白马服装城第一大道服装城新大地服装城世贸服装城金祥服装城锦都服装城壹马服装城汇12、美服装城磐美服装城万通服装城精都服装城金宝服装城桃花江服装城站西服装城金顺服装城金象服装城凯荣都服装城友谊裤都长江服装城康乐牛仔城广州国际服装展贸中心 流花服装城流花皮草城商圈概况商圈概况火车站流花商圈共有火车站流花商圈共有3030多家大中型服装批发市场，多家大中型服装批发市场，经营面积超经营面积超100100万平方米，交易额占全国三分之万平方米，交易额占全国三分之一，有中国第一商圈之誉。一，有中国第一商圈之誉。商圈情况商圈概览市场特点市场特点市场脏乱差，物流导致交通堵塞、配套不足、市场脏乱差，物流导致交通堵塞、配套不足、租金高企，中、高端业态可并存。租金高企，中、高端业态可并存。商圈情况商圈13、概览市场经营特点市场经营特点市场成熟、市场自然细化、小型项目打造特色经营、商市场成熟、市场自然细化、小型项目打造特色经营、商圈边缘项目以体量打入市场圈边缘项目以体量打入市场天马服装城白马服装城第一大道服装城世贸服装城汇美服装城广州国际服装展贸中心 汇美服装城，主打造广州韩服第一城世贸服装城，巨大体量，共35万打造服装品牌500强基地第一大道，多品种类型经营国际服装展贸中心，以体量打入市场，共15万，多种类经营，打造全国服装展贸发布中心白马服装城，打造品牌加盟展示中心、品牌孵化中心、网络服装批发、天马服装城，主营男、女休闲服饰商圈情况商圈概览经营特点经营特点商圈经营品类齐全众多，但休闲服装、占居14、绝对龙头地商圈经营品类齐全众多，但休闲服装、占居绝对龙头地位，未来一段时间难以发生实质变化。位，未来一段时间难以发生实质变化。区域商场经营品类统计资料来源：专业市场网站五大主要经营品类时尚服装商务服装休闲服装内衣牛仔商圈情况商圈概览出租情况出租情况物业出售经营权为主，租金价格分化严重，核心地段及物业出售经营权为主，租金价格分化严重，核心地段及项目一铺难求。项目一铺难求。市场名称市场名称出租方式出租方式首层租金首层租金进场费进场费合同期合同期备注备注白马服装城租赁1500无五年为2013年前开发商实收一手租金及进场费，目前少有一手商铺房租。除世贸服装城出售产权外，其他项目租金按月或季度交，进场费15、一次性收取。红棉服装城出售经营权130030000五年汇美服装城出售经营权110026000五年天马服装城出售经营权100026000五年壹马服装城出售经营权90026000五年第一大道出售经营权75023000五年世贸服装城出售经营权380售价7-16万8-15年广州国际服装展贸城出售经营权300无五年友谊裤都租赁2803500五年商圈龙头，目前二手租金二手租金3000-50003000-5000元元/。顶手费。顶手费180-800180-800万万不等商圈核心地段，目前二手租二手租金金1500-30001500-3000元元/。顶手费。顶手费50-30050-300万万不等商圈边缘地段，较16、新项目，前期以租赁为主，上有大量一手在租。商圈情况商圈概览基本资料是当前国内交投最活跃的服装品牌加盟平台。整个商场10层高，商场面积3.5万多，另有配套餐饮。项目定位中国服装品牌展示批发中心经营档次中高档项目配套网络电商平台，电子银行、新品发布中心、餐饮服务进驻企业RICHINI、JANDS、ADO、龙狮服装、阿加尼服饰、小犀牛服饰、LARCHY等1000多个品牌服饰经营状况出售经营权，统一经营、管理商铺面积8-40租金首层1500-2000元/月、二层800-1600元/月，转让费50-800万项目地址广州市越秀区越秀区站南路16号品牌商户最多、发布展示与一体、经营最好的服装专品牌商户最多、17、发布展示与一体、经营最好的服装专业市场业市场 白马服装城白马服装城商圈情况重点项目多样化经营的服装展示批发平台多样化经营的服装展示批发平台 白马服装城白马服装城五大功能体系订单批发订单批发零售零售新品发布新品发布品牌加盟品牌加盟OEM委托加工委托加工商圈情况重点项目复合优势成就项目地位位置：位置：广州市越秀区越秀区站南路，邻近火车站及旧交易会场，处于商圈的中心点。环境：环境：开创集中式商业，配套齐全，相对商圈原有大部分民居及临建改造而来，环境更加优越，吸引众多实力商户及品牌企业进驻功能：功能：区别于商圈原有相对单一交易模式，五大功能体系，满足不同商户需求定位：定位：打造商圈首个品牌展贸批发于一18、体的星级市场，符合区域商户经营升级需求。管理：管理：定期与广交会有效对接，把握市场发展，打造电商平台，同时，运营管理团队的长久稳定。累积：累积：经过23年的历史沉淀，累计了大批忠实采购商同时培养了一众知名品牌。优越的位置和环境、完善的配套、多年的经营积累、优越的位置和环境、完善的配套、多年的经营积累、科学的运营管理体系，铸造商圈龙头地位。科学的运营管理体系，铸造商圈龙头地位。白马服装城白马服装城商圈情况重点项目区域最新、规模最大、横跨三大服装商圈、唯一独立区域最新、规模最大、横跨三大服装商圈、唯一独立产权的服装品牌展贸平台产权的服装品牌展贸平台世贸服装城世贸服装城商圈情况重点项目基本资料广州世19、贸服装城位于广州流花服装商圈，站南路白马服装商贸大厦对面，壹马服装广场旁边，是流花商圈的核心位置，总建积达：35万，另配有大型停车场、物流中心、餐饮、住宿项目定位世界服装第一地产经营档次中高档项目配套新品发布中心、产品设计展示中心、物流中心、餐饮、采购商信息发布中心、产品发布专区，酒店、办公、1000多停车位、住宿服务和综合服务经营状况目前在租，首层60%出租率、负一层45%二层30%、其余约20%出租率，大量商户仅把档口装修摆板，并没安排人员销售商铺面积10-80租金首层7-16万/，8-15年经营权，首层租金约：380元/项目地址广州市荔湾区站南路88号世贸服装城世贸服装城多功能、齐配套、20、解决商圈内停车难的老大问题，多功能、齐配套、解决商圈内停车难的老大问题，与香港服装协会结合打造服装第一品牌地产与香港服装协会结合打造服装第一品牌地产商圈情况重点项目体验式批发市场体验式批发市场各类型配套宣传支持，定期组织服装发布活动3万物流、仓储，1000个停车位、办公、酒店、餐饮香港服装协会香港服装协会时尚休闲建时尚休闲建筑风格，规筑风格，规划布局合理划布局合理世贸服装城世贸服装城核心商圈、硬件最好的商场，规模大，功能配套核心商圈、硬件最好的商场，规模大，功能配套齐全，受内、外因素影响，前景担忧。齐全，受内、外因素影响，前景担忧。商圈情况重点项目横跨流花、站西、火车站三大服装商圈区域最高档次21、的物业硬件仓储物流车位配套齐全35万航母 级 容 量，经营总类齐全管理营运团队不稳定，开业至今已更换多次优势优势劣势劣势45%出租出租率率PK炒铺家过多，实际经 营 户 少，招商难度加大商圈出现饱和，圈内层项目有部分商铺空置发展商急于回笼资金，并未考虑买家情况面临问题面临问题受到内忧外患影响，商圈发展面临着严峻的问题受到内忧外患影响，商圈发展面临着严峻的问题与挑战与挑战商圈情况发展研判克隆成群 区域限制违章临建大品牌流失内内 忧忧商圈规模的不断扩大，初期缺乏规划、空间限制大、配套设施缺乏环境差、隐患大、交通拥堵，拆与不拆长期挣扎过程中的矛盾，极大影响商圈的发展中低档品牌共营，恶劣的环境、缺乏的22、配套及高额的成本使得高端品牌缺失市场发展过快商圈核心地段的项目均有出现空置情况，同时新增约50万的市场：世贸服装城、FTC，占整个商圈面积的45%，即使两个项目有较高的起步点，但整体招商不如理想，证明行业商圈已出现饱和带来了市场的繁荣，为众多商户和市场的生存之本，难以割舍。面多越来越严厉的监管备显无奈搬移 外外 患患经济影响受到金融风暴、人民币汇率的影响，外贸业务不断萎缩，同时租金不断上涨等等因素，导致区内商户纷纷调整经营策略，甚至搬移商圈服装商圈发展预判服装商圈发展预判核心商圈龙头集中，短期内商圈不会迁移，同时核心商圈龙头集中，短期内商圈不会迁移，同时告别低端流动式销售，形成品牌，从形象、经23、营告别低端流动式销售，形成品牌，从形象、经营定位上将会继续提升定位上将会继续提升商圈情况发展研判单一的销售模式发展至多元化产业链发展至多元化产业链克隆产业集中地发展至品牌汇聚中心发展至品牌汇聚中心凌乱的商业环境发展至体验消费理念发展至体验消费理念传统的营销模式发展至线上电商营销发展至线上电商营销品牌加盟、品牌孵化、新品发布、展贸一体打造服装批发电商平台由普通的销售商场发展至购物MALL形成自主品牌，告别低端市场广州环市西路鞋业专业市场商圈研究商圈分布商圈分布鞋业类在环市西一带发展具有相当的规模，鞋业类在环市西一带发展具有相当的规模，2020多多个专业市场规模庞大、配套齐全，生意红火，占中个专业24、市场规模庞大、配套齐全，生意红火，占中国鞋业出口额达国鞋业出口额达1/31/3之多之多新其路鞋业广场步云天地富力国际鞋业商贸中心广州鞋业广场财富天地新大陆鞋业广场合富鞋材广场天伦鞋材广场新豪畔鞋材广场荔珊天富鞋城华丽宫大厦宇宙服装鞋业鞋业广场西城鞋业广场欧陆鞋业广场天和鞋城万国鞋城欧陆鞋城商圈情况商圈概览行业概况行业概况广东鞋业生产占全国生产总量的广东鞋业生产占全国生产总量的50%,50%,是世界最大是世界最大的成品鞋生产基地，尤其以广州环市西一带为主，的成品鞋生产基地，尤其以广州环市西一带为主，生意异常火爆，商圈内商铺进驻率高配套齐全生意异常火爆，商圈内商铺进驻率高配套齐全广州的鞋业专业市场25、。在广州环市西路、站西路、广园路一带汇聚了一批有规模上档次的鞋业专业市场，市场出租率较高，客户来自国内外，从一个侧面反映了广东鞋业的繁荣。在发展前期，不少商铺则以翻版，A货为起家点，但经过多年的发展，不少商家已形成自己的品牌，并成功打入中高端市场广东鞋类产业集中在东南部沿海城市广东、福建、浙江、山东；其占我国鞋产品出口八成以上，以广东为首率先形成生产基地、树立自身品牌价值商圈情况商圈概览商圈概况商圈概况集群式经营，交通网络完善、地域优势、市场细集群式经营，交通网络完善、地域优势、市场细化形成生产链、鞋材行业有迁移迹象化形成生产链、鞋材行业有迁移迹象商圈情况商圈概览鞋厂鞋材设计样板等零售商加盟商26、强大的上游产业支撑强大的上游产业支撑巨量的下游采购需求巨量的下游采购需求数以万计的商家汇聚数以万计的商家汇聚配套服务行业聚集配套服务行业聚集物流、工商、金融、财税、报关、电子商务商圈概况商圈概况商圈情况商圈概览商圈发展成熟，经营有赖多元化配套及订单形成细化、组商圈发展成熟，经营有赖多元化配套及订单形成细化、组合能力合能力贸易采购商二级批发商桥梁桥梁桥梁桥梁辅辅助助经营特点经营特点脏乱差，中、高端业态可并存、对面积要求区脏乱差，中、高端业态可并存、对面积要求区别大、克隆情况严重别大、克隆情况严重商圈情况商圈概览鞋业市场发展历鞋业市场发展历自发临建、集中入室经营、展贸一体多元化经营、形自发临建、集27、中入室经营、展贸一体多元化经营、形成品牌效应成品牌效应阶段年代物业市场特征代表项目第一阶段80年代后期90年代初临建商铺或由其他建筑物改建商铺“大都市鞋城”第二阶段90年代中期纯商业性质的物业以商厦的形式诞生“广州国际鞋业广场”第三阶段2000年后1.盛行返租回报策略2.以主力商家进驻带 动商铺销售3.商铺带租约发售“环球国际商贸中心-步云天地”环市西路鞋业市场的形成主要原因大至可以归纳为下面四点：环市西路鞋业市场的形成主要原因大至可以归纳为下面四点：地段地段人流物流优势明显依托旧广交会、广州火车站、省市汽车站、白云机场、货运站及地 铁完善的商业及交通网络，成为专业市场首选之地。配套配套商城规28、划配套完善，经营品种、门类齐全极大地方便了商家和采购商。市场市场商场高进驻率吸引大量商家及经营户，两者互为依托形成眼球、聚焦效应。政府政府政府政策扶持。商圈情况商圈概览经营特点经营特点商圈经营品类众多形成商业链，目前经营成品鞋与鞋材商圈经营品类众多形成商业链，目前经营成品鞋与鞋材辅料比例约辅料比例约6:46:4，未来估计成品鞋会继续扩大。，未来估计成品鞋会继续扩大。区域商场经营品类统计资料来源：专业市场网站五大主要经营品类休闲鞋皮鞋鞋材五金童鞋商圈情况商圈概览出租情况出租情况商圈情况商圈概览物业租赁为主，租金价格分化较大，核心项目一铺难物业租赁为主，租金价格分化较大，核心项目一铺难求。求。市场29、名称市场名称出租方式出租方式首层租金首层租金进场费进场费合同期合同期备注备注步云天地步云天地租赁11007000三五年为2011年前开发商实收一手租金及进场费，目前少有一手商铺房租。租金按月交，进场费一次性或分3个月收取。广州国际鞋业广场广州国际鞋业广场租赁9005500三年天和鞋城天和鞋城租赁450三年胜其路鞋业光市场胜其路鞋业光市场租赁5003000五年欧陆鞋业市场欧陆鞋业市场租赁7503500三年西域鞋材市场西域鞋材市场租赁6502000五年天富鞋业市场天富鞋业市场租赁600三年天富荔珊鞋业市场天富荔珊鞋业市场租赁500三年天伦鞋材市场天伦鞋材市场租赁6501500五年新大陆鞋业广场新大30、陆鞋业广场租赁380五年新濠畔鞋材市场新濠畔鞋材市场租赁358三年站西天富鞋材广场站西天富鞋材广场租赁5001000三年宇宙鞋城宇宙鞋城租赁150一二年财富广场财富广场租赁280一三年商圈龙头，目前二手租金二手租金2500-50002500-5000元元/。顶手费。顶手费4040万万-150-150万万不等商圈核心地段，目前二手租二手租金金1000-25001000-2500元元/。顶手费。顶手费2525万万-80-80万万不等商圈边缘地段，较新项目，前期租赁为主，上有大量一手在租。基本资料是当前国内交投最活跃的鞋业贸易平台。整个中心商场共十层，商场面积4万多，前瞻的规划，合理的定位，依托商圈31、特点，培育了一批国内知名的鞋业品牌。项目定位集鞋业批发、贸易展示、环球采购、旅游观光为一体经营档次中高档、品牌展示项目配套展示中心、物流中心、客户服务中心、管家服务中心、消防安全监控系统、演播系统、通讯及网络商务平台经营状况只租不售，统一经营、管理商铺面积8-40租金首层1500-2000元/月、二层800-1300元/月，转让费30-300万项目地址广州市站西路26号商圈情况重点项目填充商圈稀缺高档物业市场，集展贸发布于一体、品填充商圈稀缺高档物业市场，集展贸发布于一体、品牌档次最高，经营最好的鞋业专业市场牌档次最高，经营最好的鞋业专业市场 步云天地步云天地多功能，多元化经营，与电商平台组合32、，建成步云天多功能，多元化经营，与电商平台组合，建成步云天地网上批发城，实现地网上批发城，实现O2OO2O、C2CC2C多种交易模式多种交易模式步云天地步云天地自建网络交易平台自建网络交易平台订单批发OEM加工品牌加盟贸易出口4+14+1经营模式经营模式商圈情况重点项目商圈情况重点项目步云天地步云天地跟随市场发展需求，多元化经营，提升经营环境，形跟随市场发展需求，多元化经营，提升经营环境，形成品牌效应成品牌效应步云天地天地的成功，可以看为以下步云天地天地的成功，可以看为以下4 4点：点：4+1多元化经营模式跟随市场，打造商圈稀缺板块通过改善经营环境来提高产品的经营档次发开市场空白点，形成品牌效33、应步云步云天地天地商圈情况重点项目区内最大规模，定位最高的鞋业展贸平台区内最大规模，定位最高的鞋业展贸平台财富天地财富天地基本资料目前区域内规模最大，起步点最高的鞋业批发展贸市场，总面积26万，拥有较好的规模，一级的硬件的超大型鞋业皮具主题商城，并提供先进的物流配送、金融服务、餐饮娱乐等配套服务，五体一位，全方位升级传统专业市场。项目定位集展商品展示、贸易办公、产品发布、信息发布于一体经营档次中高档品牌展展示研发中心项目配套2.6万多功能广场、大型停车场、物流配送中心、展示中心、商务中心、银行金融中心、餐饮、电子商务平台、意大利鞋履制造商协经营状况只租不售，统一经营、管理商铺面积40-120租34、金2012年8月开始招商，目前出租率仅有：55%首层350400元/月、二层280320元/月项目地址荔湾区西湾路150号多元化功能组合，全方位升级版的批发市场多元化功能组合，全方位升级版的批发市场财富天地财富天地多元化展贸办公品牌代理品牌孵化产品发布物流配送商圈情况重点项目双线交易商圈情况重点项目商圈边缘，体量庞大、扩张过快，前景未明商圈边缘，体量庞大、扩张过快，前景未明财富天地财富天地复合因素造成项目尴尬局面位置：西湾路以西，距离环市西商圈有位置：西湾路以西，距离环市西商圈有400400米距离，米距离，周边并无形成鞋业商业氛围周边并无形成鞋业商业氛围。行情：商圈内部分成熟市场均出现空置商铺35、，该项行情：商圈内部分成熟市场均出现空置商铺，该项目新增目新增2626万，等于区域鞋业商面积约万，等于区域鞋业商面积约13%13%，增容，增容过大同时，行业并未出现突破性的发展过大同时，行业并未出现突破性的发展饱和：偏离商圈，容量急剧加大，核心地段项目逐饱和：偏离商圈，容量急剧加大，核心地段项目逐渐出现档口空置，行业饱和明显。商场目前依靠其渐出现档口空置，行业饱和明显。商场目前依靠其它区域拆迁机会才能进一步突破它区域拆迁机会才能进一步突破市场：受到金融暴风、退税政策、国际环境等等的市场：受到金融暴风、退税政策、国际环境等等的影响下，鞋业出口量出现明显的制约，呈现行业急影响下，鞋业出口量出现明显36、的制约，呈现行业急速发展的时期终结速发展的时期终结管理：商场分别分包给四间公司，进行招租营运，管理：商场分别分包给四间公司，进行招租营运，市场整体管理难以统一市场整体管理难以统一商商圈圈u市场受到地区空间的局限，其它 地区鞋业开始发展u周边凌乱，对其整体形象带来负 面影响，降低了其整体价值u商圈边缘出现较高起步点的大型 项目：财富广场共：26万，但 市场反应较差，市场出现饱和u由传统的实体收到电商冲击严重，分流了大量到实体店采购的客商u 受到政府对翻版的打压，大量从事克隆商户只能选择到打击较弱的区域继续经营面临问题面临问题区域空间有限难有发展，市场形象较差，行业发展过剩，饱区域空间有限难有发展37、，市场形象较差，行业发展过剩，饱和加剧，电商冲击严重特殊商户撤离，和加剧，电商冲击严重特殊商户撤离，商圈情况发展研判鞋业商圈发展趋势鞋业商圈发展趋势龙头汇聚，地域优势，多年历史沉淀，短期内商圈不会迁移，龙头汇聚，地域优势，多年历史沉淀，短期内商圈不会迁移，同时告别单一经营模式，新建市场将对形象、经营档次、经同时告别单一经营模式，新建市场将对形象、经营档次、经营模式有一定的提升营模式有一定的提升单一的批发中心单一的批发中心发展至多元化产业链发展至多元化产业链克隆产业集中地克隆产业集中地发展至品牌汇聚中心发展至品牌汇聚中心凌乱的商业环境凌乱的商业环境发展至体验消费理念发展至体验消费理念传统的营销模38、式传统的营销模式发展至线上电商营销发展至线上电商营销商圈情况发展研判品牌加盟、品牌孵化、新品发布、展贸一体打造鞋业批发电商平台线上、线下相互结合注重经营环境，通过物业档次提产品升经营形成自主品牌，告别传统低端市场广州桂花岗皮具专业市场商圈研究皮料批发市场集群皮料批发市场集群商圈概况商圈概况商圈位于越秀与白云区交接处，毗邻火车站、汽车站。目前商圈内聚集了近30个大小皮具专业市场，云集了国内外5000多个皮具品牌，涵盖20多种品类，日出口百万只。主要沿梓元岗路、解放北路及三元里大道分布。与西面皮料市场形成互补。商圈情况商圈概览中港皮具城中港皮具城越丽皮具城越丽皮具城天奕皮具城天奕皮具城白云世界皮具39、贸易中心一期白云世界皮具贸易中心一期白云世界皮具贸易中心二期白云世界皮具贸易中心二期金桂皮具城金桂皮具城O2OO2O国际皮国际皮具城具城O2OO2O国际皮国际皮具城具城金淘商贸大厦金淘商贸大厦金亿皮具广场金亿皮具广场祥茂皮具城祥茂皮具城祥茂皮具城祥茂皮具城中港中港祥天皮具城祥天皮具城亿森皮具城亿森皮具城森嘉皮具城森嘉皮具城盛亿皮具城盛亿皮具城森嘉皮具城森嘉皮具城桂花楼皮具城桂花楼皮具城中澳皮具城中澳皮具城森茂皮具城森茂皮具城柏丽皮具城柏丽皮具城天泓皮具城天泓皮具城千色皮具城千色皮具城三亿皮具城三亿皮具城银元、亿发皮具城银元、亿发皮具城新汇豪皮具城新汇豪皮具城新东豪皮具城新东豪皮具城3030多家40、市场聚集，近多家市场聚集，近4040万总经营面积，年交易量万总经营面积，年交易量400400亿元，近亿元，近4 4万从业人员，全球皮具批发第一商圈。万从业人员，全球皮具批发第一商圈。安兴皮具城安兴皮具城梓元综合市场梓元综合市场润暖皮具城润暖皮具城发展历程发展历程商圈情况商圈概览临建、民居自发形成，不断扩张升级，形象、档次不断临建、民居自发形成，不断扩张升级，形象、档次不断提升，市场功能不断完善。提升，市场功能不断完善。上世纪80年代，特殊的历史时期，商圈在区域内民居、临建等基础上自发形成。楼下商铺、楼上居住，形象和档次较差。三现交易模式，市场繁荣。上世纪末及本世纪初集中式市场兴起，商圈档次和功41、能不断提升，影响力不断扩大。形象和档次不断提升，品牌意识不断增强。展贸功能日益突出。品牌意识不断增强，电商兴起，新型皮具商业综合体出现。形象更佳、功能及配套更全，展电商、设计、研发、餐饮等配套以一体。实体批发与电商结合，线上线下一体化。经营特点经营特点商圈情况商圈概览商圈发展成熟，市场自然形成细分，核心地段大型项目商圈发展成熟，市场自然形成细分，核心地段大型项目也太齐全，边缘地段、小型项目以及新开发项目主打特也太齐全，边缘地段、小型项目以及新开发项目主打特色化经营。色化经营。新汇豪皮具商贸城：主营男包、旅行箱包等O2O国际皮具城：主打自建电商平台、品牌总部功能三亿皮具城：主营钱包、皮带千色皮具42、城千色皮具广场：主营女包、网络批发天奕皮具城：打造网络皮具批发城，针对网上批发金桂网络皮具城：打造网络皮具批发城，针对网上批发白云世界、桂花楼皮具城等：多品类经营经营特点经营特点商圈情况商圈概览商圈经营品类。但时尚女包占居绝对龙头地位，未来一商圈经营品类。但时尚女包占居绝对龙头地位，未来一段时间难以发生实质变化。段时间难以发生实质变化。区域商场经营品类统计资料来源：专业市场网站六大主要经营品类旅行箱包男包时尚女包小皮件腰带书包及电脑包出租情况出租情况商圈情况商圈概览物业租赁为主，租金价格分化严重，核心地段及项目一物业租赁为主，租金价格分化严重，核心地段及项目一铺难求。铺难求。市场名称出租方式出43、租方式首层租金首层租金进场费进场费合同期合同期备注备注白云世界一期租赁约14003000三年为2012年前开发商实收一手租金及进场费，目前少有一手商铺房租。租金按月或季度交，进场费一次性收取。白云世界二期租赁约5005000三年桂花楼皮具城租赁五年圣嘉皮具城租赁7502000五年亿森皮具城租赁730五年金亿皮具城租赁6701000四年新东豪皮具城租赁1000三年新汇豪皮具城租赁550500四年亿发、三亿租赁6002500三年安兴皮具城租赁450（负一层）四年中澳皮具城租赁6001000三年柏丽皮具城租赁三年中港租赁600十年盛亿皮具城租赁550500三年越丽皮具城租赁/销售3800三年在租一手44、实际租金O2O皮具城租赁550七年商圈龙头，目前二手租金二手租金3000-50003000-5000元元/。顶手费。顶手费180-300180-300万万不等商圈核心地段，目前二手租二手租金金1000-30001000-3000元元/。顶手费。顶手费50-20050-200万万不等商圈边缘地段，较新项目，前期销售返租为主，上有少量一手在租。基本资料是当前国内交投最活跃的皮具贸易平台。整个中心商场共四层，商场面积4万多，另有配套餐厅1742平方米，银行647平方米，商务写字楼124套。项目定位世界皮具贸易中心经营档次中高档项目配套价格信息及数据中心、设计展示中心、物流中心、客户服务中心以及先进的45、消防安全监控系统、演播系统、通讯及网络商务平台，加上银行网点、餐饮服务和综合服务(提供工商、税务咨询代理等一条龙服务)进驻企业集世界各地皮具、箱包精品于一堂，吸引了包括VGOAL、YSL、MONTAGUT、Crocodile、GCHAOFAN、路易卡迪、古川琦、曼琪、雅伦莱、开拓者、意大利华伦天奴、蝴蝶花、登喜路、麦克尔高尔夫、欧派、菲仕曼、华伦雅尼、巴比莉、亿奴斯、安娜威欧丽、啄木鸟、阿特斯蒂、寇氏、托斯苛、都宝路、米亚罗欣、仙朗、意大利大卫等1000多个品牌皮具企业 经营状况只租不售，统一经营、管理商铺面积8-40租金首层1400元/月、二层900-1200元/月，转让费50-300万项目46、地址广州市机场路与解放北路交界处的金桂园D区商圈情况重点项目商圈面积最大、档口最多、经营最好的皮具专业市场商圈面积最大、档口最多、经营最好的皮具专业市场 白云世界皮具贸易中心白云世界皮具贸易中心商圈情况重点项目多样化经营的世界级皮具贸易平台多样化经营的世界级皮具贸易平台 白云世界皮具贸易中心白云世界皮具贸易中心五大功能体系订单批发订单批发来样加工来样加工代理经营代理经营散户批零散户批零OEM委托加工委托加工商圈情况重点项目多维因素成就项目地位位置：位置：位于解放北路，针对梓元岗路，公交直达，到达商圈核心第一站，同时拥有良好的展示面。环境：环境：开业时全新业集中式商业，配套齐全，相对商圈原有大部47、分民居及临建改造而来，环境更加优越，吸引众多实力商户及品牌企业进驻功能：功能：区别于商圈原有相对单一交易模式，五大功能体系，满足不同商户需求，最大限度拓展客源配套：配套：办公、商务、营销推广、生活等全方位的软硬件配套体系，营商环境更佳。管理：管理：告别单纯商铺租赁角色，定位市场运营商，商户经营指导、定期多渠道宣传、广交会有效对接等。同时，运营管理团队的长久稳定。规模：规模：近4万面积，商铺约1500间，写字楼120多套，规模首屈一指。优越的位置和环境、完善的配套、科学的运营管理体优越的位置和环境、完善的配套、科学的运营管理体系，铸造商圈龙头地位。系，铸造商圈龙头地位。白云世界皮具贸易中心白云世48、界皮具贸易中心商圈情况重点项目区域最新、单体经营面积最大皮具城品展贸平台区域最新、单体经营面积最大皮具城品展贸平台 基本资料广东粤侨企业总公司打造，三元里地铁上盖，总建筑面积5.24万，激战毛、电商、研发、设计、总部办公、餐饮、酒店与一体的皮具城品展贸平台。项目定位皮具品牌、电商总部基地经营档次中高档项目配套价格信息及数据中心、设计展示中心、物流中心、客户服务中心以及先进的消防安全监控系统、演播系统、通讯及网络商务平台，加上银行网点、餐饮服务和综合服务(提供工商、税务咨询代理等一条龙服务)进驻企业电商高端会所、采购商信息发布中心、电商培训中心、产品发布专区、，酒店、餐饮、办公、400多停车位等49、经营状况目前在租，首期推出负一层-二层共计400多间商铺，已租超过50%商铺面积8-40租金首层4-6万/，签约5年，送两年，共计7年，约450-700元/月项目地址三元里大道（地铁2号线A1出口）O2OO2O国际皮具城国际皮具城商圈情况重点项目多功能、齐配套的实体商业，与电商平台结合，打多功能、齐配套的实体商业，与电商平台结合，打造皮具造皮具“云商城云商城”O2OO2O国际皮具城国际皮具城十六十六-十九十九层层自留用物业自留用物业十三十三-十五十五层层精品酒店精品酒店七七-十二层十二层总部办公总部办公五、六层五、六层餐饮餐饮四层四层皮具电商会皮具电商会所所二、三层二、三层时尚男女包时尚男女包50、一层一层时尚女包时尚女包负一层负一层五金、钱包、五金、钱包、皮带、箱包、皮带、箱包、饰品、背包饰品、背包自建网络交易平台自建网络交易平台自建网络交易平台自建网络交易平台线下企线下企业入驻业入驻技术、流量技术、流量资源支持资源支持首个皮具行业的垂直电商平台首个皮具行业的垂直电商平台 商圈情况发展研判商圈发展并非高枕无忧，未来将面临着内忧外患种种商圈发展并非高枕无忧，未来将面临着内忧外患种种挑战。挑战。面临的问题面临的问题被A货绑架的无奈 区域的先天不足临建的历史之伤大牌缺失的尴尬内内 忧忧商圈规模的不断扩大，缺乏综合规划、用地狭小、配套设施缺乏、品牌整体推广缺位等环境差、隐患大、交通拥堵，拆与不51、拆长期挣扎过程中的矛盾，极大影响商圈的发展中低档品牌集中，环境及高额的成本使得高端品牌缺失，万里马、卡丹路、康奈、嬉皮士、啄木鸟、鳄鱼恤、登喜路、骆驼等品牌从这里成长起来，最终离开的戏码不断上演同质化经营严重 同质化比较严重，市场定位不清晰、细分不明，高、中、低档商品混杂，市场没有形成合力，缺营造皮具业大市场的经营氛围带来了市场的繁荣，为众多商户和市场的生存之本，难以割舍。面多越来越严厉的监管备显无奈外外 患患其他大型市场的冲击狮岭总规划市场面积近70万、海宁已经发展第五期，总面积近百万、浙江平湖规划40万，本商圈规模优势终究不再。街面随处可见的A货商家已经成为商圈一景商圈情况发展研判商圈经历52、过飞速膨胀发展阶段，短期内整体格局难以商圈经历过飞速膨胀发展阶段，短期内整体格局难以发生改变，资源继续向商圈核心及龙头项目集中，局发生改变，资源继续向商圈核心及龙头项目集中，局部调整升级持续。部调整升级持续。发展趋势预判发展趋势预判白云世界一期、二期，一路之隔，经营冰火两重天白云世界一期越丽皮具城，300米直线距离，租金相差30倍以上商圈边缘地带，交通、物业等条件极佳，但最终经营无以为继无奈转型。大都会皮具城百壮国际皮具城时畅皮料五金城商圈核心购销两旺，资源高度集中广州火车站专业市场商圈小结火车站商圈小结火车站商圈小结商圈的发展成功主要依赖先天、后天因素复合相互形商圈的发展成功主要依赖先天、后53、天因素复合相互形成，但每个行业核心优势亦有所不一，短期内难以出成，但每个行业核心优势亦有所不一，短期内难以出现商圈转移现商圈转移商圈情况商圈小结广州石井专业市场商圈研究市场分布市场分布p区域专业市场已发展相当成熟，且形成规模效应，商家可辐射到全国各地及非洲、中东、俄罗斯、印度、马来西亚、越南、泰国等地区；p商圈主要集中在方圆2公里范围之内，已有各类型批发市场10多个，商圈总商业面积超过100万，各类商户超过20000个。锦东服装城锦东服装城广大服装商贸广大服装商贸城（在建）城（在建）国大鞋业城国大鞋业城庆丰纺织服装庆丰纺织服装城城银马男装城银马男装城（锦东）（锦东）广大鞋业商贸广大鞋业商贸城城54、广大领汇服装广大领汇服装城城广大服装商广大服装商贸城贸城国大男装城国大男装城国大服装城国大服装城国大童装城国大童装城商圈情况商圈概览发展较为成熟且已形成规模效应，已经成为全国最大的中低端服装及尾货服装批发商圈。广大服装商广大服装商贸城贸城银马：银马：开发银马男装城以及银马电子商务产业基地商圈情况商圈概览市场现状市场现状商圈内已经形成广大独大，同时与锦东、庆丰、银马、国大等相互渗透合作，形成区域垄断。广大广大商圈内最早开发的龙头之一，目前旗下拥有广大服装商贸城、广大鞋业商贸城、广大领汇服装城等大型专业市场庆丰：庆丰：商圈内早期开发的龙头之一，目前旗下拥有庆丰纺织城、庆丰服装城等大型市场锦东：锦东55、：拥有号称全国最大尾货服装批发市场的锦东服装城国大：国大：较晚进入本项圈，多以小型项目为主，目前已经开发国大服装城、国大男装城、国大童装城、国大鞋业城等其它：其它：盟佳童装世界等三家同为福建籍投资商开发三家同为福建籍投资商开发锦东、银马相互持有股份锦东、银马相互持有股份庆丰、国大投资庆丰、国大投资商均出自广大，商均出自广大，相互之间关系紧相互之间关系紧密密业态特点业态特点商圈市场经营业态已经走向细分，涵盖服装、童装、男装、鞋业皮具、布匹等不同类型，形成规模。商圈情况商圈概览外贸服装外贸服装鞋业鞋业童装童装男装、布匹男装、布匹出租情况出租情况商圈情况商圈概览物业租赁为主，核心商圈租金分化明显，核56、心地段及项物业租赁为主，核心商圈租金分化明显，核心地段及项目一铺难求。目一铺难求。市场名称市场名称出租方式出租方式首层租金首层租金进场费进场费合同期合同期备注备注广大服装贸易租赁1606000五年为2013-2014年前开发商实收一手租金及进场费，租金按月或季度交，进场费一次性收取。庆丰纺织服装城租赁1405600五年国大鞋业商贸城租赁约1305600五年广州锦东国际服装商贸城租赁753500五年国大童装城租赁55（二层）-五年银马男装城租赁703000三年商圈龙头，目前二手租二手租金金200-800200-800元元/。顶手。顶手费费30-6030-60不等商圈核心地段，目前二二手租金手租金57、150-1000150-1000元元/。顶手费顶手费20-3020-30万万不等商较新项目，前期租为主，尚有一定量一手在租。随着火车站商圈鞋类商户的外迁，带动本商圈租金较以往已大幅提升，核心地段有随着火车站商圈鞋类商户的外迁，带动本商圈租金较以往已大幅提升，核心地段有价有市，边缘地段有价无市。价有市，边缘地段有价无市。商圈情况商圈概览商圈经历了飞速膨胀发展阶段，短期内整体将继续以服装、商圈经历了飞速膨胀发展阶段，短期内整体将继续以服装、鞋业、皮具发展为主，并逐步细化，但鞋业、皮具市场发鞋业、皮具发展为主，并逐步细化，但鞋业、皮具市场发展受一定限制，布匹商圈逐渐退出市场。展受一定限制，布匹商圈逐58、渐退出市场。发展趋势预判发展趋势预判u广州第四大服装批发商圈“石井服装批发商圈”正迅速崛起；u由尾货市场转向展贸式经营，u商圈内内龙头成立商圈联盟实现企业共赢，有望促进石井商圈服装类批发市场发展。u中心城区鞋类批发市场近年来频频出现打假，部分商家外迁搬至石井商圈继续经营，促使鞋类行业短期内快速发展；u但由于打假持续进行，导致石井商圈鞋类批发市场出现经营风险、压力大的现象。u石井商圈皮具类批发市场体量较小，仅作为仓储之用以及尾货销售；u商圈承接中心城区A货、翻版的销售市场，走低档趋势；u但皮具类与鞋类有着相似的经营风险与压力，因此石井商圈皮具类批发市场难以迅速发展。u石井商圈布匹类批发市场近年来59、市场规模逐步缩小，发展迟缓，退出趋势渐现。石井商圈小结石井商圈小结商圈的发展成功主要是形成自身定位，同时不断吸纳商圈的发展成功主要是形成自身定位，同时不断吸纳火车站商圈外溢商户以及多种因素复合而成，商圈核火车站商圈外溢商户以及多种因素复合而成，商圈核心正在缓慢往外发展心正在缓慢往外发展商圈情况商圈小结商圈核心优势在于：成为火车站商户迁移户的转阵点，形成多元化市场细分，局部实现产业结构广州黄埔大道家具建材专业市场商圈研究商圈分布商圈分布10多个大型市场，多个大型市场，1500多个品牌与装饰材料市场形多个品牌与装饰材料市场形成互补成互补马会家居美林家博会吉盛伟邦琶洲店红星美凯龙高德美居中心居然之家60、商圈情况商圈概览高德汇越和国际商圈位于黄埔大道以东一带延生至琶洲、黄村目前商圈内聚集了近10个大型市场，云集了国内外1500多个品牌，涵盖10多种品类主要沿东圃、车陂扩散分分布大量装饰材料市场形成互补。东宏建材城盈富建材城正建建材城东方国际建材东鹏家居建材中心金海马家具天盈广场商圈情况商圈概览临建、自发形成不断整合升级，形象、档次不断提升，临建、自发形成不断整合升级，形象、档次不断提升，市场功能不断完善。市场功能不断完善。80年代初期，特殊的历史时期，商圈在区域内民居、临建、等基础上自发形成。楼下商铺、楼上居住，形象和档次较差。三现交易模式，市场混乱。90年代末至本世纪初集中式市场兴起，商圈档61、次和功能有较大的提升，影响力不断扩大。形象和档次提升，品牌意识增强。属于临建基础，面临拆除危机品牌意识不断增强，新型家居建材商城综合体出现,一站式采购成受众。形象更佳、功能及配套更全，集体验、设计、电商、餐饮等配套以一体。实体零售与电商结合，线上线下一体化。发展历程发展历程基础材料安装公司设计零售商加盟商强大的上游行业支撑强大的上游行业支撑大量的下游采购需求大量的下游采购需求配套服务行业聚集配套服务行业聚集物流、工商、电子商务零售客户工程施工方桥梁桥梁桥梁桥梁辅辅助助商圈成熟有赖于由单一经营模式，转化为上、下游商圈成熟有赖于由单一经营模式，转化为上、下游支持互补支持互补商圈情况商圈概览国内外知62、名品国内外知名品牌商牌商从设计、基础材料、装修材料、施工、家居成品，均能在商圈内完成从设计、基础材料、装修材料、施工、家居成品，均能在商圈内完成经营特点经营特点商圈发展成熟，市场同质化严重，大型项目齐全，商圈发展成熟，市场同质化严重，大型项目齐全，小型项目以专项品业态为主小型项目以专项品业态为主商圈情况商圈概览商圈内大型项目主要以中高档进口、国产家居建材经营为主，同质化严重，小于3万的小型项目则以单一业态定位为主高德美居珠江新城：6万定位为中高档国产、进口家居、建材越和国际：1.6万定位为中档国产门窗、地板吉盛伟邦：18万定位为中高档国产、进口家居、建材马会家居：10万定位为中高档国产、进口家63、居、建材经营特点经营特点商圈情况商圈概览商圈经营品类众多，目前以陶瓷、卫浴占居第一商圈经营品类众多，目前以陶瓷、卫浴占居第一十二种十二种经营品类经营品类卫浴地板陶瓷睡房门窗客厅红木设计办公涂料墙纸经营特点经营特点商圈依赖少，易产生恶性竞争、项目过分最求规模，商圈依赖少，易产生恶性竞争、项目过分最求规模，中低端市场经营困难中低端市场经营困难商圈情况商圈概览u市场主要依赖周边地区发展，受周边开发楼盘、商业数量影响u家具建材市场同质化严重，过分集中经营易产生恶性竞争u一般大型卖场通常为5万，目前家具建材市场大多超8万u受到限购影响，中低端市场由于缺少品牌支持，已出现出经营困局行业特点行业特点租金价值64、低、物业要求高、环境影响小、要求面租金价值低、物业要求高、环境影响小、要求面积大积大业态情况行业概览行业特点行业特点档次定位与经营环境成正比档次定位与经营环境成正比商圈情况商圈概览中高档市场中高档市场环境舒适环境舒适中底档市场中底档市场脏、乱、差脏、乱、差行业特点行业特点对区域住宅、商业开发依赖重、可楼上经营、仓储对区域住宅、商业开发依赖重、可楼上经营、仓储物流要求高，低、高档次不可并全、物流要求高，低、高档次不可并全、业态情况行业概览行业特点行业特点物业全为租赁，租金价格有一定落差，龙头项目空置率低。市场名称市场名称出租方式出租方式首层租金首层租金出租率出租率合同期合同期备注备注马会家居租赁65、23098%二年为2013年开发商实收一手租金，租金按月度交。吉盛伟邦租赁22595%三年红星美凯龙租赁20085%二年高德美居租赁22080%三年美林家博会租赁15040%三年天盈广场租赁13050%三年越和国际租赁13555%二年金海马租赁175100%二年部分自营龙头项目，目前顶手费顶手费40-20040-200万万不等商圈情况商圈概览租赁情况租赁情况基本资料建筑面积约为10万平方米，共两层，分家具、建材馆，位于珠江新城花城大道东赛马场，地处黄埔大道家居商圈腹地，地铁站旁。优越的位置、成熟的商圈以及依赖周边拥有众多大型高端楼盘支持，成为广州当前家具建材市场经营最好的项目。项目定位中高档，66、家具、建材展示中心经营档次中高档项目配套大型停车场、活动中庭、通讯平台、商场WIFI、休闲餐饮COFFEE、网上团购互动进驻企业集世界各地顶级品牌:美国：爱蒙、舒达，德国：美得丽、汉斯格雅，英国：邓禄普，日本：TOTO，西班牙：乐家、宝路莎，意大利：G.E.T，瑞典柏丽等经营状况只租不售，统一经营、管理商铺面积80300租金首层230元、二层租金200元项目地址广州珠江新城花城大道东 广州赛马场商圈情况重点项目核心地段、品牌最齐，经营最好的家具建材市场核心地段、品牌最齐，经营最好的家具建材市场 马会家居马会家居商圈情况重点项目五大组合，实现全方位五大组合，实现全方位361服务、配套齐全服务、配67、套齐全五大组合一站式到位五大组合一站式到位品牌展示品牌展示装潢设计装潢设计线上、线下线上、线下实景营销实景营销休闲餐饮休闲餐饮地铁出口旁、地铁出口旁、500多个停车位、近多个停车位、近1万仓库、珠江新城于黄埔大道核心点万仓库、珠江新城于黄埔大道核心点马会家居马会家居商圈情况重点项目品牌展示：品牌展示：5000多个国内外一线品牌旗舰展示中心实景销售：实景销售：销售手法已由传统的展示产品，升级为终端效果销售，即：把场景装修至日常居住场所，使消费者能体现真实效果设计装潢：设计装潢：项目二层拥有多家国内知名设计公司，并与场内商户保持良好合作关系线上线下：线上线下：商场牵头组织各大品牌商进行促销活动，并68、与第三方电商品台合作推广，达到线上线下结合营销。休闲娱乐：休闲娱乐：场内配有COFFEE厅、西点屋以及每个小中庭的儿童娱乐设施，可不同消费者的需求配套齐全：配套齐全：2000多功能中庭、500多个停车位、近1万仓库、特价专区品牌汇聚、配套完善、科学的运营管理体系，一品牌汇聚、配套完善、科学的运营管理体系，一站式服务铸造商圈龙头地位。站式服务铸造商圈龙头地位。项项目目的的成成功功全全赖赖于于由于卖场属于临建性质，在现时赛马场地块已开始开发的背景下，其经营相当不稳定，随时面临拆迁由于卖场属于临建性质，在现时赛马场地块已开始开发的背景下，其经营相当不稳定，随时面临拆迁的威胁。的威胁。马会家居马会家居69、商圈情况重点项目区域最新、种类最齐、自建电商平台的家具建材中心区域最新、种类最齐、自建电商平台的家具建材中心 基本资料广东美林集团打造，三溪站地铁上盖，总建筑面积9万共四层，集家具建材、绿化园林、花鸟鱼艺、饰品设计于一体的休闲体验MALL项目定位新生活电子MALL经营档次中档偏高项目配套美林商城电商平台、美林旗下各大楼盘业主数据库、商务社区中心、综合服务(提供工商、税务咨询代理等一条龙服务)进驻企业安泰、AQ、人人爱家居、博洛尼、东鹏、大自然、法坚尼、新中原集团等知名国内品牌经营状况目前在租，出租率约40%商铺面积80300租金首层：160元、二层100元、三层：60元、四层：28项目地址黄埔70、大道东663号美林家博会美林家博会商圈情况重点项目业态总类齐全、实体与电商双户结合、打造美林商城业态总类齐全、实体与电商双户结合、打造美林商城家具家具建材建材立体立体体验体验馆馆饰品饰品花鸟花鸟鱼艺鱼艺园林园林绿化绿化技术、流量资技术、流量资源推广展示线源推广展示线上支持上支持自建网络交易平台自建网络交易平台6大家装大家装板块线板块线下企业下企业美林商城家装行业首个商场自建网络商城消费者消费者平台平台商商 户户平台平台美林家博会美林家博会商圈情况重点项目商圈内规模最小、经营时间最长的中档建材中心商圈内规模最小、经营时间最长的中档建材中心越和国际越和国际基本资料建筑面积约为1.6万平方米，共一层71、（地下室），地处员村山顶，天一庄原停车场改变用途而成，由于经营面积过小，因此业态缺失严重。项目定位中档，建材展示中心经营档次中底档项目配套小型免费停车场、商场WIFI、休闲COFFEE厅、进驻企业TOTO、科勒、美标、西门子、大师漆经营状况只租不售，统一经营、管理商铺面积80180租金140元/项目地址 广州市天河区员村山顶街，家乐福楼下商圈情况重点项目商场的高速发展，全因区域两大建材市场拆迁，使其商场的高速发展，全因区域两大建材市场拆迁，使其成为黄埔大道版块内唯一经营中高档建材的入室商场成为黄埔大道版块内唯一经营中高档建材的入室商场越和国际越和国际拆迁项目喜龙建材城美居中心举措与项目公司合作72、共同开发该项目，利用其客户资源及惯性，把喜龙建材城，内优质商户吸纳，短期内完成30%出租率巧妙利用区域内唯一中高档同类型经营场地，结合租赁政策上半年免租的支持，把美居中心的租户吸纳，完成剩余相关招商商圈情况重点项目低、高档次项目影响，缺乏科学的营运同时，规模限低、高档次项目影响，缺乏科学的营运同时，规模限制总类，区域内同类大型卖场出现，导致品牌流失，制总类，区域内同类大型卖场出现，导致品牌流失，无奈降租，专项经营无奈降租，专项经营越和国际越和国际急于完成招商，低、高档次商户同时引进，相互影响商户引进不合理营运管理不到位抄板严重，管理方默认允许，低端商户打价格，高端商户大量流规模有限，种类少收到73、规模局限，场内每业态仅有34个商户经营，选择性少同类大型卖场出现商场自己多种问题，结合马会家居出现，短期内吸纳了商场内80%的一线品牌同类大型卖场出现马会家居出现，明确的档次定位，吸引了商场大量的优质商户降租、专项专营由于大量商户流失，因此无奈下，降低租赁条件，大量引进低档门窗商户进行填位目前场内的商户大多为中低档次，并无形成品牌，实力较差，对档铺装修并无过多投入，容易撤场，同时抗风险性低，所以商场出现经营苦难的尴尬局面商圈情况发展研判商圈发展受到重重阻滞商圈发展受到重重阻滞区域住宅发展饱和行业对商圈依赖性小临建、改型复合问题复合问题家居建材零售市场，较为特别，需求点为区域内的规划与发展而并非74、集聚集商圈目前商圈内部分市场存在被拆或改营，风险全因大部分家具建材市场均为大包租与临建性质同质化严重，无论从业态分布、还是经商品牌大致商户，同一品牌，商圈内各大卖场均有展点随处可见同质化严重 商圈处于广州东部，黄埔大道于珠江新城一带，周边楼盘发展成熟，区域可开发空间有限，相反新城区地块充足，机会显著其它因素其它因素房地产打压，限购广州房地产受到国家强力打压，对于下游行业的家具建材同样受到极大困扰，不少中低端市场，由于缺乏品牌支撑，导致经营困境面临的问题面临的问题商圈情况发展研判体验式营销、智能化、定制风暴、品牌组合经营体验式营销、智能化、定制风暴、品牌组合经营行业发展趋势行业发展趋势家具建材生75、活体验馆以实体方式展现产品，通过听、看、触、摸等感官的新型营销手法智能化通过软件支持，智能显示各产品的效果全屋定制根据消费者的设计要求来制造的消费者的专属产品，经营不再单一品牌组合关联类型品牌组合，共同促销推广，如：瓷砖、卫浴，墙纸、地毯商圈情况发展研判商圈已经告别飞速膨胀发展阶段，将继续保持中高端经营档次，随商圈已经告别飞速膨胀发展阶段，将继续保持中高端经营档次，随着其它区域发展成熟，家具发展将逐步萎缩，整体格局将以建材发着其它区域发展成熟，家具发展将逐步萎缩，整体格局将以建材发展为主，业态经营种类进一步丰富展为主，业态经营种类进一步丰富发展趋势发展趋势越和国际，由于缺少品牌商，大多为个体户76、，抗风险性低。虽然与马会家居直线距离500米但经营状况天渊之别除了经营家居建材业态外，还引进家饰、园林、花鸟鱼艺等配套业态，形成互补，使市场更具吸引力，竞争力家具商铺需要面积较大，受到租金高企、政府限购影响大量商户撤场营运方无奈增大建材面积中高端家居建材市场开始往北、西部延生发展黄埔大道商圈小结黄埔大道商圈小结商圈的发展成功主要依赖先天、后天因素复合相商圈的发展成功主要依赖先天、后天因素复合相互形成，但收到外部因素影响，发展逐步放慢互形成，但收到外部因素影响，发展逐步放慢商圈情况商圈小结商圈核心优势在于：把握业态空白点的同时依靠周边大规模发展，迅速形成自身品牌，形成规模效应，并不断提升形象、经77、营档次，打造广州第一家中高端具建材商圈红星项目发展专业市场定位思考商圈情况服装、鞋业、皮具定位思考小型经销商大型经销商翻版（A货）商品牌代理商品牌代理商品牌运营商品牌运营商生产厂商生产厂商受政府监控力度影响大，逐客而商，稳定性较差注重项目商圈的同时，有自身的经营思路和渠道，稳定性较好项目具备部分条开发条件,但同时也有一定的限制具备条件具备条件限制条件限制条件u区域商圈带动u便捷的交通枢纽u物业的灵活规划u齐全完备的硬件设施u位于商圈边缘u周边并无形成商业氛围u规模有限u行业呈现下坡趋势u户稳定性弱u缺少行业资源本案区域内服装批、皮具、鞋业发商户以低端服装为主，客户稳定性弱，对物业档次要求不高，78、单纯依赖物业品质的升级难以从现有市场中脱颖而出，并且项目位于商圈边缘，整体规模以及行业资源有所尴尬，若借助本区域资源较难支撑项目发展。商圈情况家具建材定位思考项目具备较多的开发条件,但行业租值较低、营运成本高具备条件具备条件限制条件限制条件u良好的区域发展前景u物业规模u便捷交通枢纽u完善的公共交通u功能配套u住宅发展阻力重重u政府对上游产业打压u租值较低u营运要求高开发专业市场核心问题思考专业市场相对过剩、专业市场细分基本完成专业市场相对过剩、专业市场细分基本完成专业市场功能基本完善、专业市场业态多元冲击专业市场功能基本完善、专业市场业态多元冲击轰轰烈烈的投资、大张旗鼓的招商、轰轰烈烈的投资79、大张旗鼓的招商、门可罗雀的经营、关门转型的收场门可罗雀的经营、关门转型的收场核心商圈、核心地段，商圈扩张时期取得成功取得成功非中心区、非核心商圈、非行业背景市场繁华并不代表商圈内所有市场都能有良好的发展空间开发专业市场核心问题思考广州国际服装展贸中心l位置：位于广州市荔湾流花路117号l规模：15万l时间：2012年7月正式开业l现状：商场冷清，开业率底l分析：1、受到金融风暴影响及电商冲击行业整体处于收缩情况2、项目位于处在商圈的边上，位置比较尴尬3、流花商圈目前已趋饱和，商圈内部成熟市场均有空铺出现大都会皮具城 l位置：广州市三元里大道268号l规模：5.6万l时间：2009年8月正式开80、业l现状：经营困难，三次专变经营业态，目前正在招商中l分析：1、位于商圈边缘2、经营行业处于下坡阶段3、营运管理不到位五湖四海水产交易市场l位置：位于广州番禺区洛溪新城北环路88号l规模：40万l时间：2010年2月正式开业l现状：经营水产面积仅有1万，无奈转营l分析：1、地理位置尴尬，公共交通不便2、主力商圈仍然为黄沙市场，商圈未能有效转移3、规模过大，产业配套缺乏近年来开发的大型专业市场仅有少数获得成功各市场失败案例主因：处于商圈边缘、行业呈现萎缩趋势、饱和、营运管理缺失等。综合上述种种问题反映了：专业市场已告别急速发展。专业市场已告别急速发展。结合市场启示结合市场启示通过对上述各商圈专业市场分析，均出现不同程度下滑、饱和、过剩，而且成熟商圈专业市场细分基本完成，短时间内难以迁移。而本案地块位于商圈边缘，周边暂无成熟行业背景，依赖自身规模形成商圈，需要较长培育时间。总结：项目具备部分专业市场开发条件，可是市场发展已告别急速膨胀时期，总结：项目具备部分专业市场开发条件，可是市场发展已告别急速膨胀时期，所以从策划角度分析，开发存在较大的风险所以从策划角度分析，开发存在较大的风险总结本项目地块具备了：区域良好的规划与发展前景、完善的交通枢纽、便捷的公共交通、可塑性等开发专业市场的先天条件，但真的适合开发吗？注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！