1、大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1第一章第一章 概述概述1.1 项目概况项目概况1.1.1 项目名称项目名称大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目。1.1.2 建设地点建设地点项目包含 3 个老旧小区改造，分别位于南沙区大岗镇和珠江街。1.1.3 项目项目性质性质改造项目。1.1.4 项目项目建设目标和任务建设目标和任务以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，贯彻落实广州市人民及府办公厅关于印发广州老旧小区改造工作实施方案的通知（穗府办函22、02133 号）要求，按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。1.1.5 项目项目建设内容与建筑规模建设内容与建筑规模项目包含大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造。改造总建筑面积约 22425，改造内容主要包括房屋建筑本体共用部分和小区公共部分。其中，房屋建筑本体共用部分重点改造建筑老旧楼栋门、更换楼道照明、粉刷修缮楼道、规范楼道三线、更换楼栋排水设施、维3、修化粪池、外墙维修等；小区公共部分主要改造提升小区公共空间、增设非机动车泊位、增设信息宣传栏等。具体建设内容及规模详见下表：大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司2表表 1.1-1项目总体建设内容与规模表项目总体建设内容与规模表序序号号项目名称项目名称建设内容及规模建设内容及规模1大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 5459，建筑面积约 8400。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施4、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、建筑户外构造构件、公用采光窗、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：消防通道、无障碍设施、小区道路、“三线整治”、照明设施、信息标识、小区公共空间、机动车泊位、信息宣传栏。2大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 11222，建筑面积约 5025。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、屋面防水、化粪池、外墙治理、建筑户外构造构件、公用采光窗、外立面整饰；小区公共部分：消防通道、无障碍设施、小5、区道路、监控设施、“三线整治”、照明设施、信息标识、信息宣传栏。3珠江街丽雅花园老旧小区改造项目项目改造内容主要包括建筑本体和小区公共部分，总改造用地面积约 4500，建筑面积约 9000。项目涉及工程建设内容包括，建筑本体公用部分：楼栋门、门禁系统、楼道照明、楼道修缮、楼栋“三线”、楼栋消防设施、楼栋排水设施、化粪池、外墙治理、公用采光窗、适老化设施、外立面整饰；小区公共部分：消防通道、室外消防设施、无障碍设施、人行安全设施、小区道路、地面铺装、监控设施、“三线整治”、雨污分流、照明设施、信息标识、小区绿化、小区公共空间、非机动车泊位、机动车泊位、信息宣传栏。各老旧小区具体建设内容及规模见下6、表。表表 1.1-2大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老号（单号）老旧小区改造旧小区改造项目内容与规模表项目内容与规模表序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注（一）基础类1楼栋门樘8更换不锈钢防盗门 4 樘，更换顶层楼梯间门更换不锈钢门 4 樘。2门禁系统个4.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明个32.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格290102mm。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨7、询有限公司3序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注4楼道修缮4.1扶手栏板粉刷510.004.2铺防滑耐磨梯面砖540.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.3墙面粉刷1440.00局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。4.4楼梯间墙面贴砖900.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”百米7.55基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc管等。6楼栋消防设施套32.00对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓。7楼栋排水设施米580.007.1更换破旧排水管米200.007.2增设 DN100PVC 雨水管米380.008屋面8、防水1530.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。9化粪池座4.00清疏化粪池一次。10外墙治理2000.00对本小区背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件11.1屋面开裂的女儿墙进行修补280.00本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.5m，直接进行涂刷翻新。12公用采光窗64.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。13适老化设施米500.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面9、一侧。14消防通道90.00背街面道路进行消防道路划线。15无障碍设施个4.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。16小区道路5400.00水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝土材料。17“三线”整治千米29.87基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司4序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注1外立面整饰4350.00沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆。2照明设施个4.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RG10、BW、DMX512）。3信息标识8400.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区沿街公园内增加更新特色标识 1 套。4小区公共空间400.00建筑一、二层间夹层公共空间进行全面改造。更换采光窗，地面重新铺砖，墙面重新贴砖，屋顶重新粉刷。4.1更换采光窗64.004.2地面重新铺砖400.004.3墙面重新贴砖400.004.4屋顶重新粉刷400.005机动车泊位2576.00小区沿街面道路进行停车车位热熔划线。6信息宣传栏个1.00增设公示宣传栏。表表 1.1-3大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）老号（双号）老旧小区改造旧小区改造项目内容与11、规模表项目内容与规模表序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注（一）基础类1楼栋门樘7.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统个7.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明个42.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格290102mm。4楼道修缮4.1扶手栏板粉刷310.004.2铺防滑耐磨梯面砖730.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.3墙面粉刷2000.00局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。4.4楼梯间墙面贴砖1200.0012、楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”百米7.55基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc管等。6楼栋消防设施套42.00对除消防主管以外的末端消防设施进行大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司5序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注更换，安装新的消火栓。7楼栋排水设施米750.007.1更换破旧排水管米250.007.2增设DN100PVC雨水管米500.008屋面防水1100.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。9化粪池座7.00清疏化粪池一次。10外墙治理1632.013、0对本小区背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件11.1对屋面开裂的女儿墙进行修补350.00本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.0m，直接进行涂刷翻新。11.2单元门口增设雨篷50.0012公用采光窗84.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。13消防通道120.00道路进行消防划线。14无障碍设施个7.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。15小区道路2037.00对改造范围的道路进行修复，破损较为严重的进行翻新。水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混14、凝土材料。16监控设施16.1监控摄像头台7.00监控摄像头，搭载 AI 算法。16.2管线铺设项1.00小区内智能化网络线缆布置16.3主机硬件套1.00小区内智能化网络设备、交换机、存储等等17“三线”整治千米30.15基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类1外立面整饰3006.00沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆。2照明设施个7.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识5025.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加更新特色标识 1 套。大15、岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司6序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注4信息宣传栏个1.00增设公示宣传栏。表表 1.1-4珠江街丽雅花园老珠江街丽雅花园老旧小区改造旧小区改造项目内容与规模表项目内容与规模表序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注（一）基础类1楼栋门樘6.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统个6.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明个42.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格2916、0102mm。4楼道修缮4.1铺防滑耐磨梯面砖2140.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.2墙面粉刷2200.00墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。4.3楼梯间墙面贴砖740.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”百米9.63基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc管等。6楼栋消防设施套36.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 2个干粉灭火器，2 个防烟面罩。7楼栋排水设施7.1更换破旧排水管米300.007.2增设 DN100PVC 雨水管米500.007.3雨水管口增加雨水簸箕套48.00雨水管口增加雨水簸箕，对雨水管口17、雨水进行消能。8化粪池座6.00清疏化粪池一次。9外墙治理8000.00墙面进行全面清洗。（局部根据需要可进行整治）10公用采光窗240.00新增采光窗，1.8mm 厚铝合金窗框，首选 70 系列，普通钢化玻璃11适老化设施米420.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。12消防通道60.00进行消防道路划线。13室外消防设施套6.00单元门口公共空间增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司7序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注18、罩。14无障碍设施个12.00单元门设置无障碍缓坡 6 处，小区入口台阶或公共区域增加无障碍缓坡 6 处。15人行安全设施491.00沿小区两侧建设 1.5 米宽慢行道路，铲除现有围墙和地面至土层，重做路面铺装透水混凝土。16小区道路1000.00进行道路热熔划线。17地面铺装17.1仿花岗岩560.00小区公共游憩空间地面采用仿花岗岩石材铺装。17.2透水混凝土800.00小区公共活动空间地面铺装改造成透水混凝土。18监控设施点8.00增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。19“三线”整治千米30.13基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。20雨污分流米100019、.00在红线范围内进行雨污分流改造，可选用 HDPE 双壁波纹管，管径选择 DN400为主，最终以勘察物探以及现场实际情况而定。（二）完善类1外立面整饰1.1涂漆410.00一楼立面翻新，铲除现有立面，结合景观及公共空间设计，重新涂漆。1.2增加墙绘90.00一楼墙面结合公共空间景观主体增加墙绘，墙绘主题结合施工图阶段现场实际情况进行设计。2照明设施个20.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识9000.00新增地名牌、门牌编号、地刻等，统一标识系统。建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加20、更新特色标识 2 套（地面亮点标识，地面增设铺装锈板，雕刻标志）。4小区绿化27.00植物填充，在荒废的硬质地面上加铺土层、植物等进行改造，灌木等。5小区公共空间批1.00公共空间改造，增设康乐老人活动及休憩设施等。6非机动车泊位105.00增建停车棚，主体采用钢结构，屋面可用 0.6 厚彩钢板。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司8序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注7机动车泊位585.00小区局部空间进行停车车位热熔划线。8信息宣传栏个1.00增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。1.1.621、 项目项目建设建设工工期期项目建设实施进度初步计划为 16 个月，即从 2022 年 10 月至 2024 年 1 月，其中施工期为 2023 年 8 月至 2023 年 12 月。1.1.7 项目项目投资规模投资规模及资金来源及资金来源本项目总投资估算为 1593.19 万元。其中：工程费用 1273.43 万元，工程建设其他费用 243.89 万元，预备费 75.87 万元。项目建设所需资金主要由区级财政资金保障，并积极争取中央、省、市财政资金支持，具体资金安排以政府投资年度计划为准。1.1.8 项目项目建设模式建设模式本项目为城市老旧小区改造，由广州市南沙区城市更新土地整备中心负责项目建22、设管理，初步考虑拟采用工程总承包（EPC）模式实施。1.1.9 主要技术经济指标主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表 1.1-2。表表 1.1-2项目主要技术经济指标表项目主要技术经济指标表序号序号项目项目单位单位指标指标大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老旧小区改造项目1用地面积5459.002建筑面积84003建筑栋数、层数栋、层1 栋、8 层4建筑年代年19965居民户数户112大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）老旧小区改造项目1用地面积112222建筑面积50253建筑栋数、层数栋、层4 栋、各 6 层4建筑年代年19965居民户数户67珠江街丽雅花园老旧小区改造项目1用地23、面积4500大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司92建筑面积90003建筑栋数、层数栋、层6 栋、各 7 层4建筑年代年20005居民户数户746建设期月167建设投资万元1593.197.1建安工程费万元1273.437.2工程建设其他费万元243.897.3预备费万元75.871.1.10 绩效目标绩效目标按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件和环境，营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。1.2 项目单位概况项目单位概况广州市南沙区城市更24、新土地整备中心，为南沙开发区管委会和南沙区人民政府共同管理的正处级公益一类事业单位，主要职责是负责编制城市更新土地整备专项规划、单元规划、年度计划等工作；拟定并组织实施城市更新土地整备项目的策划方案、收储方案、补偿方案等；组织开展城市更新土地整备项目前期调研、专题研究、技术审查等工作；开展城市更新土地整备专项资金筹集、风险防控等工作；指导、协调、协助监督各镇（街）及项目实施主体单位开展城市更新土地整备工作；组织开展城市更新土地整备基础数据调查核查、承担信息收集、档案、综合统计、数据分析等工作；配合开展城市更新项目标图建库动态调整等工作；完成管委会、区政府交办的其他任务。1.3 编制依据编制依据25、1可行性研究报告可行性研究报告编制要求参考依据编制要求参考依据（1）国家发展改革委关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知（发改投资规2023304 号）；（2）政府投资项目可行性研究报告编写参考大纲（2023 版）；（3）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325 号）；（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司102国家、广东省、国家、广东省、广州市、南沙区广州市、南沙区有关政策文件及规划依据有关政策文件及规划依据（1）中华人民共和国26、国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要；（2）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）；（3）中共中央办公厅 国务院办公厅印发 关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见；（4）住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）；（5）广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（6）广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）；（7）广东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）；（8）广州市城市总体规划（2017-2035）；（9）广州市国民经济和社会发展27、第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；（10）广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）；（11）广州市林业和园林局 关于印发广州市古树名木迁移管理办法的通知（穗林业园林规20201 号）；（12）广州市旧城更新改造规划纲要；（13）广州市老旧小区微改造设计导则；（14）广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新2018180 号）；（15）广州市住房和城乡建设局关于印发广州市“三线”整治工作实施方案 的通知（穗建环境20206 号）；（16）中共广州市委广州市人民政府关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见；（17）南沙区老旧小区改造（2028、212025 年）工作实施方案；（18）南沙新区自然资源规划与利用委员会主任委员会（广州市南沙区城大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司11市更新工作领导小组）会议纪要（2023 年第 1 次）。1.4 主要结论和建议主要结论和建议1.4.1 主要结论主要结论1.本项目符合相关政策和规划的要求，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措，也是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快城市可持续发展，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，增加社区竞争力的需要。项目建设是必要29、的。2.项目开展过程中已充分征求居民改造意愿和改造需求，项目无特殊技术要求，需采用的工程技术成熟、适用、可靠，项目实施是可行的。1.4.2 建议建议1.本项目改造涉及建筑屋顶、楼梯间、道路等部位，在施工过程中需要为施工单位准备充足的施工空间，同时居民和社区应为施工单位提供一定支持，因此镇街和居委会应在施工前沟通好权益人，对于涉及施工的公共空间私人物品，以及施工需要临时占用的私人空间做好预案和确认沟通，以免影响改造进度和改造质量。2.项目的实施涉及的利益方较多，应充分协调各方诉求，避免实施过程中产生重大社会矛盾和风险。3.部分改造项目没有公共物业，响应居民需求，在改造方案中增加了公共照明、门禁、30、监控等需要公共用电及公共管理的改造内容，在改造实施前，需要充分考虑运营阶段公共用电的需求和设施的维护管理的需求。建议成立业委会，推荐业主委员，负责设施和设备的日常管理。4.项目应及时和规划等相关部门对接，完善各项前期报批报建手续，确保项目顺利推进。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司12第二章第二章 项目建设项目建设背景和背景和必要性必要性2.1 项目项目建设背景建设背景2019 年 6 月，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。2019 年 12 月，中央经济工作会议再部署，要求做好城镇老旧小区改造工31、作。2020 年 4 月，国务院常务会议明确加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。2020 年 7 月，国务院办公厅印发关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，为老旧小区改造提供了政策依据。2022 年 9 月，住房和城乡建设部发布城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第五批）。2020 年 8 月，住建部等 13 个部门联合印发了关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见，以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住区建设补短板行动，提出到2025 年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明32、显改善，共建共治共享机制不断健全，全国地级及以上城市完整居住社区覆盖率显著提升。2023 年 3 月，第十四届全国人民代表大会第一次会议第二次全体会议后“部长通道”采访活动上，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹提出：城市更新是城镇化发展的必然过程，高质量发展是我们建设现代化国家的首要任务，城市更新就是推动城市高质量发展的重要手段。在老旧小区方面，重点抓住“楼道革命”“环境革命”“管理革命”三个方面的核心问题。2020 年 4 月，广东省住建厅印发了2020 年广东省城镇老旧小区改造工作推进方案，明确老旧小区改造工作目标、主要任务和实施保障措施。2020 年 5月，广东省住建厅出台广东省城镇老旧33、小区改造试点工作方案，明确“一六二一”试点工作任务和试点步骤。2021 年 2 月，广东省人民政府发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，提出 2021 年，全省开工改造不少于 1300 个城镇老旧小区，惠及 25 万户居民，到“十四五”期末，基本完成省2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2022 年初期，广东省城镇居住社区人居环境品质提升工作领导小组印发 广东省城镇老旧小区改造实施计划（20212025 年），在国家部署的基础上提高要求，将楼梯间加装扶手纳入大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司13基础类改造34、内容，指导各地对相关改造内容实行百姓“点单”，政府“买单”，发挥财政资金的主导作用，着力实现应改尽改。广州市人民政府于 2021 年 4 月正式印发广州市老旧小区改造工作实施方案，要求精准实施有序推进，至 2021 年 12 月完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建立老旧小区数据库；到 2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需要改造的老旧小区任务。南沙区人民政府于 2021 年制定了南沙区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案，明确了改造任务、改造计划和改造资金安排等，以保障南沙区老旧小区改造工作有序推进，确保按时保质完成任务。其中，区城市更新土地整备中35、心作为老旧小区改造统筹单位负责制定老旧小区改造年度实施计划，负责2020 年后开工项目的统筹协调，负责 2021 年后新立项项目实施方案的编制和审定。根据该实施方案，本次大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等3个老旧小区已纳入20212025年广州市南沙区城镇老旧小区项目改造计划。根据南沙区各镇街提交的城镇老旧小区改造申请表，区城市更新土地整备中心经详细研究，确定东涌镇东信园等10个老旧小区为2023年年度改造项目，目前东涌镇东信园等 10 个老旧小区改造项目实施方案已经区城市更新工作领导小组审议同意。本次 3 个老旧小区的用地现状均为国有城镇住宅用地，主要进行建筑本体和小区36、公共部分的改造，不涉及新增用地，也不涉及用地规划调整，根据相关政策要求，可申请免于办理用地预审等相关手续，且项目前期已进行了居民意见征询。为更好地推进南沙区老旧小区改造项目，按照基本建设程序，区城市更新土地整备中心委托XX咨询有限公司编制了 大岗镇环镇西路11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可行性研究报告。2.2 规划政策符合性规划政策符合性2.2.1 国家相关规划及政策国家相关规划及政策1中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远年远景目标纲要景目标纲要在第八篇“完善新型城镇化战略 提升城镇37、化发展质量”提出：要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司14优化和品质提升。按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构，统筹安排城市建设、产业发展、生态涵养、基础设施和公共服务。推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式，统筹地上地下空间利用，增加绿化节点和公共开敞空间，新建住宅推广街区制。推行城市设计和风貌管控，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针，加强新建高层建筑管控。加快推进城市更新加快推进城市更新，改造提升改造提升老旧小区老旧38、小区、老旧厂区老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造推进老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场、充电桩。2国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发办发202023 号）号）城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。一、总体要求一、总体要求（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、39、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。（二）基本原则。坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标；合理制定改造方案，体现小区特点，40、杜绝政绩工程、形象工程。坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司15力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。坚持保护优先，注重历史传承。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推41、动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。（三）工作目标。2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近700 万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。二、明确改造任务二、明确改造任务（一）明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区42、。（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类 3 类。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化43、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司16房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务44、设施。各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。（三）编制专项改造规划和计划。各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位、军45、队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。2.2.2 广东省相关规划及政策广东省相关规划及政策1广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和和2035年远景目标纲要年远景目标纲要在精准扩大有效投资方面提出，实施新一轮城市更新和老旧小区改造计划，提高住房保障水平。在提高城市发展品质方面提出，全面推进城镇老旧小区改造，力争到 2025年开工改造城镇老旧小区 9000 个以上，惠及居民 140 万户以上。2广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见见（粤府办粤府46、办20213 号号）为贯彻落实 国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号），更好发挥城镇老旧小区改造在推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展等方面的重要作用，满足人民群众美好生活需要，经省人民政府同意，提出如下实施意见：一、总体目标一、总体目标大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司17以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区居住条件和环境。2021 年，全省开工改造不少于 1347、00 个城镇老旧小区，惠及超过 25万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成 2005 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。二、明确改造任务二、明确改造任务（一（一）确定改造对象范围确定改造对象范围。各地结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围，重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要48、求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。（二（二）合理确定改造内容合理确定改造内容。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，主要分为基础类、完善类、提升类 3 类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、49、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司183.提升类。为丰富社区服务供50、给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。2.2.3 广州市及南沙区广州市及南沙区相关规划及政策相关规划及政策1广州广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要纲要坚持产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利，完善城市更新工作机制和“1+1+51、N”政策体系，开展城市有机更新行动，实现城市面貌大变化大提升。继续完善旧城镇、旧村庄、旧厂房“三旧”改造政策体系，采用“连片改造”和“微改造”相结合模式，推进成片规划、连片策划、有序实施，补齐公共服务设施短板，加快释放科技创新、总部经济、战略性新兴产业发展空间，提升城市面貌。促进白云国际机场等重要交通枢纽、重大功能平台、重点商圈及周边区域“三旧”改造，加快罗冲围等地区改造，推进 183 条城中村改造。以历史文化街区、老旧小区及传统商贸集聚区为重点，推进恩宁路、城市传统中轴线等人居环境工程，基本完成 395 个老旧小区微改造项目、27 个旧街区改造项目，有序推动旧楼加装电梯。实施 306 个旧厂52、房改造项目，推动旧工业厂区向特色园区和创新产业功能混合开发转型。2广州市老旧小区改造工作实施方案（广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函穗府办函202133 号号）一、工作目标一、工作目标新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。强化顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面摸查 2000 年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注入“新”活力。（一）精准施策有序推进。大岗53、镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司19第一阶段（2020 年 7 月2021 年 12 月），完成 2016 年摸查在册、纳入实施计划、目前正在推进的 323 个项目（484 个小区）的改造任务（见附件 1）；完成全市老旧小区助残设施改造；完成 2000 年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。第二阶段（2021 年 7 月2025 年 12 月），按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施54、项目，逐年推进。到 2025 年底，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。（二）创新改造机制体制。到 2021 年，进一步完善老旧小区改造的制度框架和工作机制，在项目审批、居民参与、用地管理、房屋管理、产业导入、金融支持和长效运营管理等方面形成一批政策制度。到 2022 年，建立完善成熟的老旧小区改造政策体系。二、实施内容二、实施内容（一）改造对象。老旧小区是指我市行政区内建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造 2000 年底前建成的老旧小区。（二）改造内容与标准。老旧小区改造内容分为基础类、完55、善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。2.完善类。满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括环境及配套设施改造建设等内容。如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施56、配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司20市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。4.统筹类。统筹各条块项目实施，聚力老旧小区改造，推进公共服务覆盖群众身边的“最后一公里”。一是市、区各职能部门相互联动，共同谋划，统筹各专业改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造；二是统筹完57、善社区基本公共服务设施，以社区为基本单元，以建设完整社区为导向，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。各内容对应职能部门共同谋划、同步推进实施。以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。三、实施路径三、实施路径（一）混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进有机更新。（二）企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各58、类资源，引入市场力量，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，引入企业或国企平台等市场化方式推进，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。（三）政府与社会投资组合实施。采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。四、资金筹措四、资金筹措已纳入 广州市老旧小区改造三年（20182020）行动计划（穗更新函 2018702 号）及历年市政府投资计划的项目，按原市、区出资比例继续执行；其他的项目改造资金由各区政府负责。建立改造资金由政府投资59、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。（一）政府财政资金。各区政府可采取以下四种方式筹集资金：大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司211.统筹“三旧”（旧村、旧厂、旧城）改造项目，在区级土地公开出让时，可将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施；也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。2.可结合“三旧”改造项目，按比例或一定额度从中提取老旧小区改造资金，统筹用于辖区内老旧小区改造。3.各区政府在每年土地出让金收益中，可提取 0.5%2%用于老旧小区改造专项资金60、，也可使用国有住房出售收入存量资金用于老旧小区改造。4.可申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行政府专项债筹集改造资金。市级财政每年安排专项经费，采取竞争性分配方式对各区老旧小区改造进行补贴。竞争性分配方案另行制定。（二）社会资本。区政府可成立区级城市更新公司或引入企业参与老旧小区改造，通过对既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效闲置用地等方式，合理调整使用功能，适当增加经营性功能，获得建设资金和后续管养资金，促进小区实现长效管养。鼓励原产权单位对房改房给予资金支持。（三）专业经营单位。引导专业经营单位履行社会责任，明确相关设施设备产权关系，出资参与小区改造中相关管线设施设备的61、改造提升。落实税费减免政策，专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。（四）居民出资。建立激励机制，引导居民出资，落实居民出资责任，健全群众参与机制。政府优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。居民可采取以下四种方式或其他方式出资参与改造：1.直接出资参与改造，居民通过集资对楼栋本体（如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等）进行修缮；也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。2.让渡小区公共收益（如户外广告、停车62、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。3.完善小区后续管养，小区改造前居民集资建立后续管养基金，并承诺引大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司22入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划。4.支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造，对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。3南沙区南沙区广州市南沙区、广州南沙开发区（自贸区南沙片区）国民经济广州市南沙区、广州南沙开发区（自贸区南沙片区）国民经济63、和社会发展第十四个五年规划和和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要年远景目标纲要在高标准提升城市品质方面提出要大力推进城市更新改造。按照“改造一批、清理一批、治理一批、健全一批”的思路，深化城市更新九项重点工作，将城市更新纳入国土空间规划“一张图”。健全城市更新改造体制机制和政策体系，创新规划调整、利益平衡、纠纷解决等政策，鼓励社会资本参与城市更新，优化完善公众参与机制，调动各方积极性。强化优质产业导入，打造一批城市更新标杆工程。创新征地拆迁机制，统筹解决安置房需求，确保完成重点片区、平台、项目征拆工作。积极推动“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造，推进老城区、老镇区、老商业64、街改造，推进老旧小区和棚户区改造，补齐短板设施。落实村庄分类规划，着力推进搬迁村搬迁撤并，城中村全面改造与微改造，严格管控城边村建设活动。加快实现“三园”转型，持续推进村级工业园整治提升、专业批发市场转型升级、物流园区疏解转型，强化工业区块划定与管理，提升土地利用效率。深化肉菜市场、农贸市场升级改造。强力推进“三乱”（违法建设、黑臭水体、“散乱污”场所）整治，消除安全隐患、改善人居环境。4南沙区老旧小区改造（南沙区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案年）工作实施方案南沙区人民政府于 2021 年制定了南沙区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案，明确了改造任务、改造计划和65、改造资金安排等，以保障南沙区老旧小区改造工作有序推进，确保按时保质完成任务。其中，经南沙各镇街摸查，南沙区尚有 2000 年底前建成的，符合是失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、具备改造意愿及改造条件的住宅小区共 95 个。在改造计划中明确，老旧小区底数实行动态摸查评估，2021-2025 年度计划实行动态调整。属地镇街应针对辖区居民改造意愿和实施条件进一步摸底评估，并进行可行性、合规性审查，提出项目计划调整和出入库意见，改造条件成熟的，由属地镇街向区城市更新土地整备中心申请纳入年度计划。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX66、咨询有限公司23老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。2.3 项目建设项目建设必要性必要性2.3.1 项目项目符合相关政策，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体符合相关政策，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措举措2020 年 7 月，国务院办公厅印发了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，提出大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便67、更舒心、更美好。到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成 2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021 年 2 月，广东省人民政府发布关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见，提出 2021 年，全省开工改造不少于 1300 个城镇老旧小区，惠及25 万户居民；到“十四五”期末，基本完成我省 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区任务。2021 年 4 月，广州市老旧小区改造工作实施方案，提出到 2025 年底，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。2021 年 5 月，南沙区广州市南沙区、广州南沙开发区（自贸区南沙片区）国民经济和社会发展第十四个五年规68、划和 2035 年远景目标纲要提出，在高标准提升城市品质方面提出要大力推进城市更新改造，推进老旧小区和棚户区改造，补齐短板设施，消除安全隐患，改善人居环境。2021 年 9 月，南沙区人民政府制定了南沙区老旧小区改造（20212025年）工作实施方案，提出按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件和环境，营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。2022 年广东省政府工作报告中提出，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新。研究出台在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的政策措施，推动69、各地完善城市更新配套措施，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司24新可持续模式。持续完善城镇老旧小区改造政策体制机制，开工改造 1000 个以上城镇老旧小区。强化海绵城市、韧性城市、智慧城市建设，积极争取中央预算内投资和专项债申报，加大对城镇老旧小区改造、城市内涝治理等城市基础设施支持力度。本项目采取维持原来建筑结构、强化安全防护措施等多种方式进行更新改造，完善民生设施，提升环境品质，改善人居环境，因此，本项目的建设是充分落实国家及省市区相关政策的需要。2.3.2 项目建设是项目建设是落实微70、改造式城市更新方式的探索实践落实微改造式城市更新方式的探索实践20 世纪 90 年代以来，随着经济快速发展，我国的城市也进入转型与快速扩张时期。许多历史底蕴浓厚的旧城进行了大规模的改造和拆迁，大面积的传统街区被迅速拆除，取而代之的是尺度巨大的新型街区。这种单纯以经济发展需求为导向的旧城改造方式破坏了富有历史意义的城市结构、城市意象和城市景观，忽视了城市环境的文化价值，并引发了一系列的社会公平、生态环境问题。上个世纪 90 代初期，以渐进式、小规模为依托的“有机更新”理论的提出，对具有文化及美学价值的历史街区的改造提供了有力的保护。但是我国大部分旧城区并不具有典型的历史及美学价值，它们的单体并不71、具有历史建筑的保存价值，且整体处于快速衰败的过程中，迫于城市土地利用的压力，不可避免要进行大规模的改造。粗放的房地产开发改造模式，使得我国城市土地不能集约而有效地利用，使城市蔓延和郊区化现象日益严重。对于如何既满足城市快速发展的要求即高容积率，又同时延续旧城的历史文化，急需探索新的旧城改造方式。2015 年 12 月 9 日，广州市城市更新局发布了城市更新 1+3 系列文件，即 广州市城市更新办法及其配套文件广州市旧村庄更新实施办法广州市旧厂房更新实施办法广州市旧城镇更新实施办法，并于 2016 年 1 月 1 日施行。广州市城市更新办法提出了城市更新方式包括全面改造和微改造方式，改变了过去以72、全面改造（）拆除重建）为主的改造方式，积极探索“微改造”模式，将其作为与全面改造并重的城市更新方式。城市更新方式包括全面改造和微改造方式：（）1）全面改造是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目，属历史文化名村、名城范围的，大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司25不适用全面改造；（）2）微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成73、区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。2018 年 10 月，习近平总书记视察广东时提出城市建设中要“多采用微改造这种绣花功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁”。2021 年 8 月，住建部发布了住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，进一步强化了采用“绣花”功夫对居住区等进行修补、织补式更新，保留老城区的格局和肌理。推动探索“微改造”式的更新方法和路径。2022 年广东省政府工作报告中提出，以绣花功夫、更多采用微改造方式推进城市更新。因此，本项目的建设也是推动城市更新微改造的一次重大实践。274、.3.3 本项目的建设有利于减少社区安全隐患，提升小区人居环境本项目的建设有利于减少社区安全隐患，提升小区人居环境，完善居民生，完善居民生活的需求活的需求南沙区城镇老旧小区，由于年代久远，存在外墙破损脱落、照明老旧缺失、消防老旧破损等问题，大大制约了片区的自身发展，不仅影响居民的幸福感和归属感，也对居民的生活造成了不便。对老旧小区建筑本体进行改造，改善居民生活环境，对有限的空间进行利用，为居民提供宜居的生活空间。一个环境优美的生活空间对于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着十分重要的作用。老旧小区改造除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，而且还可以协调社区内各方面的关系，化解不平75、衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境。根据前期摸查，本次大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等3 个老旧小区存在建筑外立面剥落、“三线”杂乱、消防设施破旧、屋顶漏雨、楼梯间无扶手和防护设施等问题或安全隐患（具体详见 3.1 章节）。因此，为进一步提升小区人居环境，本项目的建设尤为重要，急需通过城市更新来改善提升。本项目将通过外墙治理、更换照明设施、维修消防设施等措施进行微改造，以改善人居环境，重塑街区活力，实现干净、整洁、平安、有序的小区居住环境，提升老城区品质。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司26微76、改造工程坚持以人为本、节能环保、经济实用、公众参与的原则，对社区内道路、公共空间等设施进行微改造，采取包括疏通排水管网、改造社区围墙、改造社区道路及楼间破损甬路、整改完善人行安全设施、提升社区环境和休憩设施、加设路灯照明等措施，项目的建设适应自身发展的需要，且将一定程度上减少社区内安全隐患。本项目通过对现有公共服务设施、基础设施等的改造和增设，可提升社区景观、完善硬件设施，公共空间得到了美化提升，居民生活居住环境水平进一步提高。2.3.4 本项目的建设是增加社区竞争力的需要，是拉动城市经济的新增长点本项目的建设是增加社区竞争力的需要，是拉动城市经济的新增长点随着城市建设步伐的加快，环境优美、功77、能齐全、管理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受，已经成为城市建设和管理水平的重要窗口，相比之下老旧小区就显得黯然失色。一线城市新增土地资源接近临界点、需要进入存量资源开发的阶段；二线城市需要通过存量改造实现“差别化”发展。城市更新正成为国内城市化进程的新增长点。城市更新改造，实质是对建成区的城市空间形态和功能进行改善，是城市功能的升级换代，而不是一般意义的“把旧的东西用新的替代掉”。近年来，国内的一些主要城市，城市更新已经开始起步。北京、上海等一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段，把历史风貌保护和存78、量改造放在更加突出的位置。一线城市的老城区，增量空间基本没了，通过老城改造、升级、换代，新的资源投入，城市将获得二次发展的良机，城市功能在提质增效中得到拓展。从目前已完成改造并实行规范管理的小区情况看，目前都达到了整洁干净、亮化美化的要求，较好地融入了现代化城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保值增值，而且也为展示城市形象锦上添花。因此，在推进新区建设的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。通过老旧小区改造工作改善南沙老城区居住环境，加快老城区的基础设施、绿化、服务设施等方面的更新脚步，促进南沙区高质量发展与建设。增量型的发展阶段是将会是短期非常态化的，而存量型发展阶段是79、常态化的，以城镇老旧小区改造、市政基础设施和公共服务设施维护等工作为抓手，积极改大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司27造社区基础设施，加快存量空间提质增效，推动南沙区可持续发展。综上所述，项目符合相关政策和规划的要求，是落实国家到地方全面推动老旧小区改造的具体举措，也是落实微改造城市更新方式的重大实践，有利于进一步加快城市可持续发展，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，增加社区竞争力的需要。因此，项目建设是必要的。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个80、老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司28第三章第三章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模3.1 需求分析需求分析3.1.1 相关政策文件关于老旧小区改造的一般规定相关政策文件关于老旧小区改造的一般规定根据前文所述，广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）针对老旧小区的改造对象、改造内容与标准、实施路径和资金筹措已有相关规定。其中，明确重点改造 2000 年底前建成的老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。（具体详见前文 2.2.3 章节）。南沙区老旧小区改造（202120281、5 年）工作实施方案关于南沙区老旧小区的改造范围明确，老旧小区改造底数实行动态综合评估，结合居民改造意愿和实施条件予以动态增补。改造内容和 广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）一致。为更好推进老旧小区改造工作，2021 年 4 月，广州市住房和城乡建设局印发了广州市老旧小区改造内容及标准指引，对老旧小区的改造内容及标准进行了规定。具体如下：表表 3.1-1广州市老旧小区改造内容及标准指引广州市老旧小区改造内容及标准指引一览表一览表类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注基础类房屋建筑本体共用部分1楼栋门1）楼栋入口应普及安装楼栋门。2）楼栋入口铁制82、大门锈蚀时，应除锈并重新油漆（一底两面，颜色自选）；楼栋入口不锈钢大门应清洗刷亮。2门禁系统维修或安装门禁楼栋系统，可以根据实际情况安装智能化门禁系统。3楼道照明1）每层楼梯、走道、电梯间应有基本功能照明，满足社区夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。4楼道修缮楼道粉刷（墙体翻新）：此项包含粉刷楼道1）对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除，用清水淋湿纯水泥浆，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司29类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注和83、修复公共楼梯2）天花松散脱落的部分扫一遍纯水泥浆、满刮腻子两遍，面油无机涂料两遍。公共楼梯：1）宜采用原饰面材料或质感、色彩接近的防滑耐磨的面层材料修复楼梯踏步。2）修复踏步防滑条。3）栏板栏杆应满足防护高度及防攀爬要求。4）修复楼梯栏杆、栏板及扶手。5）楼梯扶手压顶、梯级松散批荡铲除，用清水淋湿，扫一遍纯水泥浆，干混抹灰砂浆修补，面刷原色水泥油；踢脚线宜贴亚光釉面砖。5楼栋“三线”1）弱电分离，具备条件的弱电进套盒，符合安全规范。2）执行光纤到户国家标准，除有线电视线路外，杜绝新建铜线通信网络，禁止二次布放。3）各类管线入管入盒，贴墙捆扎，颜色不同的线缆要分类捆扎，线缆上的标识设置方式、颜色84、尺寸统一。6楼栋消防设施1）按规范需设置室内消火栓系统的住宅建筑，应维修完善室内消火栓、消防供水管道、天面消防水箱、消防水池及消防供水设备等。2）更换楼栋内过期灭火器材，保持完好有效。7楼栋供水设施包括维修更换楼栋加压水泵、增设屋顶生活水池水箱。对加压泵等加压设施及公共上下供水立管进行改造，按民法典和广州市住宅项目配建户外供水设施移交供水单位管理维护办法 有关内容，设施由业主自行或委托相关专业公司管理，或按照 广州市住宅项目配建户外供水设施移交供水单位管理维护办法移交条件、标准移交供水企业维护管理。杜绝乱接乱建，确保水压达到国家标准，保障居民正常用水。二次供水提升改造屋顶生活水池水箱：1）修85、补、改造、在结构安全的前提下增设屋顶水池水箱，满足防水防漏要求及安全防护要求。2）满足供水需求及用水卫生要求。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司30类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注8楼栋排水设施包括维修、改造、增设雨水管和空调冷凝排水管。1）破损的室外雨立管全部更换为 UPVC管。2）更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装 UPVC 管。3）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的立面凹口部位内敷设。4）禁止阳台排水管接入雨水管系统。9屋面防水含烟道、上人孔、雨篷刚性防水。以居民意见调查表86、或检测报告为依据局部修补或整体更换1）屋顶防水改造应符合 屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范。2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防水材料应满足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标。3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体化设计。10化粪池清疏、维修、更换化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵塞部位，确保畅通、无渗漏。11电气设施包括用电保护接地设施、防雷接地设施。符合建筑电气工程施工质量验收规范及供电部门相关要求。12外墙治理对建筑外立面进行局部修补及清洗。1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补。2）外墙砖类、水刷石类立面清洗。基础类房屋建筑本体共用部分13建筑户87、外构造构件包括檐口、阳台栏板、入口挑檐、勒脚、散水、女儿墙等。1）户外构件维修应保证结构安全，安装牢固，满足防风、防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。3）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的飘篷等户外附加构件；规范整治飘篷建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC 胶板。4）上人屋面的女儿墙设计应满足民用建筑设计统一标准要求。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司31类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注14公用采光窗维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢88、窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。可开启外窗面积应满足建筑防烟排烟系统技术标准 的相关要求。15防盗网1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动员拆除或平建筑外立面重新安装。2）新装防盗网应当安装在窗扇外侧，并作活动式栏网或不少于一个可以供人员安全疏散的活动口（ImXlm）。3）新装防盗网不得设置在外走廊及其栏杆上，确需安全防护的，可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于 2mm 的隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏栅。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全，外形美观，颜色与建筑物外立面相协调；同一栋楼应采用相近的材料、色彩、样式。16一户一水表1）按自来水公司要求安装改造89、用户供水管和水表。2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。3）用户水表应选用智能水表。17一户一电表1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电表。2）设备更新：对社区内非标准一户一表计量装置及其相关设备（含接户线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面线、线管、线槽、软管和接地线等）进行改造更换。设备安装工艺应满足 广州地区电能计量装置典型设计、安装及验收实施细则 要求。基础类房屋建筑本体共用部分18管道燃气1）实现全覆盖：由区城管局统筹协调，街道支持配合，燃气集团等专业经营单位具体实施，对于符合管道燃气安装的，确保地管到楼栋，盘管到户前。2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑90、搭建骑压管道。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司32类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注3）增补为重点：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补重点，由街道会同区，依职责加强出租屋管控，按照“每户排查，逐户落实”的原则，加大宣传发动和工作力度，切实解决管道燃气“最后一米”问题，确保增补用户报装率达到100%。4）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例的相关要求，各负其责，定期安全检查，消除安全隐患，保证燃气管道安全。19适老化设施1）楼栋出入口有高差位91、置宜进行无障碍出入口改造，增设无障碍坡道。2）没有条件进行无障碍坡道改造或增设无障碍坡道的，宜增加可推行轮椅的坡道并加设栏杆扶手。3）台阶入口应增加栏杆或扶手。4）楼梯没有扶手的宜在墙面一侧增加扶手。小区公共部分20消防通道1）保证消防通道畅通。2）保证楼与楼之间、梯间消防通道通畅。3）清晰设置消防通道的标识。4）明确消防通道的管理责任。21室外消防设施1）维修完善主街巷消火栓：有条件的主街巷需设置市政消火栓，间距不应大于120m，其服务半径不应大于 150m，室外消火栓应采用地上式消火栓。2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要92、求。4）达到微型消防站建设标准的小区应建立微型消防站。22无障碍设施1）有台阶位置增加无障碍通道。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）完善小区盲道系统，清除盲道上障碍物，形成连贯的盲道系统。4）设置高差安全警示牌、无障碍通道标识等标志。23人行安全设施1）维修、更换破旧栏杆，保证栏杆安装牢固，满足防护高度及防攀爬要求。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司33类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注2）有高差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人车分流，步行区域、社区公共空间及康体活动区域边缘设置车止93、石。24小区道路1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、平整度以及舒适度。2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。25地面铺装1）对于只是面层开裂，道路基层、垫层质量较好的道路，可对其进行局部面层铲除，用原面层材料进行重新铺设，或者采用新材质对面层进行重新铺整。2）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗，优先选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境的景观统一性与协调性。3）室外非车行地面铺装（活动广场、人行道、停车场等）宜采用建筑废弃物综合利用产品。4）地面铺装材料应满足 广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材94、料选用指引（试行）。26垃圾分类分可回收物、有害垃圾、餐厨垃圾、其他垃圾。1）合理设置垃圾收运点，统一规范垃圾收运点围蔽设施建设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、摆放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净，周围整洁。4）垃圾收集点宜增设洗手池及照明设施。5）按照 广州市生活垃圾分类投放点设置指引 要求合理设置分类投放点，功能上满足“绿化、美化、亮化”，设计上与周边环境协调相匹配，并做好周边环境保洁。27排水管网（非雨污分流）1）残旧管网改造：对小区残旧排水管网进行改造，修复坍塌堵塞排水管道，提升排水能力。含更换管网井大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老95、旧小区改造项目可研XX咨询有限公司34类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注盖2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管网淤积，确保排水顺畅。3）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水口等设施，清理管网淤积。4）井盖表面标高应与路面标高齐平，保持路面平整。雨水口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污染。5）排水边沟要保证排水顺畅，保护措施完善，避免人员摔伤。6）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一。7）完善截污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规定，防止外溢横流。8）排水沟、排水管网的检查井、管沟、基层等宜采用建筑废弃物综合利用产品砌筑96、。28监控设施合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。29修缮围墙含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换围墙栏杆等。1）维修小区围墙，油漆更换围墙栏杆。2）小区围墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协调。3）通透性围墙宜结合绿化、照明等设计；实体墙体表面宜通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。4）承受荷载要求较低的景观墙、围墙、挡土墙宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。30三线整治1）以下情况“三线”原则上应下地：小区 5 米以上主要道路的架空线路；横跨 3米以上道路的架空线路；具备下地条件的其它架空线路。2）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造，采取桥架（槽盒或套管）、97、外墙敷设、钢绞线、线杆等方式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全隐患的室外悬挂式变压器和电力配电箱原则上要求移入建筑内；不能移入建筑内的，严格按照电力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司35类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注4）严重影响小区周边环境的室外交接箱及其它通信设施要求移入建筑内或移至小区隐蔽位置。5）同步清理废弃的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负载物。31雨污分流楼宇、小区共用排水设施。1）排水立管有雨污混接的，进行立管雨污分98、流改造。2）采用符合国家或地方现行有关标准规范要求的管材更换老旧污水管、排水管。3）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。4）雨污排水系统的检查井、管沟等宜采用建筑废弃物综合利用产品砌筑。5）暂不具备条件的也要做到污水收集排放有序，防止外溢横流。32供电设施1）更换老旧供配电线路及配电装置。2）维修小区变配电房，确保结构安全。3）满足小区现状及发展用电需求，增容或更换变压器，预留满足中期发展电缆敷设接口。33供水管网小区户外供水设施部分残旧供水管网更新。1）全面摸查小区供水管网现状，对残旧破损管网进行改造，达到供水管网无渗漏。2）生活给水系统的设计、施工等技术要求应改造符合用户生活给水系统设计99、施工及验收规范（DBJ440100/tl75-2013）等相关标准规范要求。完善类房屋建筑本体共用部分34遮阳篷同一临街面的遮阳篷应统一材质、样式，与周边环境协调，以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。35空调机位1）拆除或加固日久失修、存在安全隐患的空调机位等户外附加构件；规范整治室外空调机位安装。2）空调外机罩的设计应符合 广州市建筑立面空调外机罩整治导则。3）室外空调主机清洗。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司36类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注36外立面整饰遵循安全、美观节能环保，与周边建筑100、环境相协调的原则；位于历史城区内的小区，外墙整治应保持原有风貌特色，强化区域特色。根据建筑外立面检测报告对建筑外墙翻新。需依据检测报告做改造设计1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡：重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（颜色另定）。或贴陶瓷面砖。2）社区建筑色彩改造应参考 广州市城市色彩规划研究报告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的色彩风格。3）外墙饰面材料应采用节能、环保的建筑墙体饰面材料。整饰工程应综合考虑建筑材料、施工过程、后期使用等各方面的安全因素，包括现状外立面构件及附属物对改造过程和效果的影响，确保周边居民、施工人员等相关人员的人身和101、财产安全。37楼体绿化1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防渗要求及小气候条件进行屋顶绿化，不得影响建筑结构安全及屋面防排水。2）有条件的小区可以增设屋顶活动交流空间。3）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题。4）明确日常管理维护责任人。5）通过绿墙、挂花、窗台挂花等形式软化、美化、丰富建筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。6）屋顶花园、屋顶绿化种植池、蓄水层宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。38建筑节能改造在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下，对围护结构、用能用水设备和系统采取节能节水技术措施，以降低建筑运行能耗水耗。1）节能节水改造工作应在结构安全的前提下开展。完善类2）外窗节能改造102、优先采用窗扇改造措施，安装符合节能要求的窗扇，有条件的保留原窗框。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司37类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注3）供配电与照明系统应采用高效节能的产品和技术。鼓励创新，结合节能、节水措施，采用如太阳能、雨水收集等节能新技术。4）有条件的配套建设雨水利用和再生水利用设施。39加装电梯按广东省既有住宅增设电梯的指导意见 广州市既有住宅增设电梯办法及住建部相关要求进行建设。40信报箱1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。3）有条件的小区设置智能信报103、箱。小区公共部分41照明设施1）维修、更换室外照明灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。2）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜设在侧壁，应急照明要满足紧急情况下人流疏散的要求。3）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色、使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。42信息标识1）各街道、公服设施、楼栋编号及楼栋单元均有地名牌或门牌编号。2）标识、标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合，兼顾美观和功能性。3104、）标志的色彩、造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。4）对永久性公共空间的标识指示牌应避免维修，不应采用耐久性差的材料及制作方法。43公共晾晒设施1）结合小区集中绿化的空旷草坪、屋顶天面设置，避免占用公共活动空间。2）设置晾晒设施的屋顶天面应有相应防雷设施，并严格控制晾晒设施高度。3）晾晒设施应采用鲜明、显眼的颜色，避免出现儿童嬉闹碰撞的危险。4）应有较高的强度和抗侧推、抗风摆的特性，保证安全性。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司38类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注44小区105、绿化1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出通达性、观赏性和实用性特点。同时应采用开敞式设计，方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用本土、经济的物种，多设置精简、节约、易于管理的小景观。5）对小区内影响住户正常采光或公共安全的植物进行修剪或迁移。45小区公共空间1）有条件的小区增设口袋公园、宅间活动空间、小区广场、屋顶交流空间等公共空间。2）设置街角休闲空间，利用宅间（宅旁）、空地及边角地安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。3）宜利用场地现有建筑废弃物营造环保特色景观。46小区入口1）有条件的小区入口可人车分流进行一体106、化设计。2）提倡多样化、艺术化的入口标识设计以提高识别性，不建议随意采用仿古牌坊形式。3）对于有历史价值的入口牌坊应进行保护和修缮。47景观小品1）景观小品主题应与小区文化内涵和主题一致，在体量、尺度、材料、色彩和造型上保持整体感和协调感；应以贴近人为原则，不得尺度超长过大，不宜采用金属光泽的材料制作。2）景观设施应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。3）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施，宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。4）应满足行业标准、功能要求、安全性。48儿童娱乐设施1）维修原有儿童娱乐设施，达到安全使用要求。大岗镇环镇西路 11-107、17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司39类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注2）有条件的小区可以增加儿童娱乐设施。器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。49非机动车泊位1）维修车棚，保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防风、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施，确保完整、可用。3）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。4）安装自行车停放设施，合理划定共享单车停放点。5）有条件的小区设置室外电动自行车独立集中停放、充电区域。50机动车泊位1）合理选择场地配置机动车泊位108、，划定临时停车位。2）独立建设的停车场地应采用可渗水地面铺装，并进行绿化。3）有条件可增设或改建立体机械停车位。51拆除违法建设1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法建设，开辟公共开敞空间。2）按照我市户外广告设置规划进度，清拆违法户外广告，规范设置户外招牌。52充电桩含非机动车充电桩、电动汽车充电桩。有条件的小区结合停车泊位建设充电桩。充电桩选址应满足安全、防火规范的要求。53快递设施1）应便于居民使用及物件投递，应设置在架空层、广场边缘等位置；不应设于靠道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。54信息宣传栏1）设置 1 处或以上文化宣传廊；历史文化街区和历史风貌区109、最少设 1 处街区历史介绍的位置。2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨篷；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。提升类小区公共55公服设施1）物业用房可利用架空层或闲置空间设置。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司40类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注部分2）参考 广州市社区公共服务设施设置标准配置党群服务中心、长者饭堂、文化室、社区服务站、星光老人之家、家庭综合服务站、社110、区日间照料中心、健身场地等配套设施。其中康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷合理、维修原有体育器械，达到安全使用要求。新增器械选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料具有耐久性、环保性。56危房治理按照广州市房屋使用安全管理规定 相关规定执行。57急救设施有条件的小区内设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用的智能急救站。站内宜放置 AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包和小伤口处理包等小型急救用品。58智慧社区有条件的小区内、以信息化平台为依托，完善老旧社区公共服务体系为实体，产业集群为面，带动社区内的居民、组织及企业公共参与，资源共享，重塑充满生机及活力的智慧111、型老旧社区。硬件设施可选取人脸识别门禁、智慧路灯、智慧井盖、智慧消火栓、智慧安防、智能垃圾桶、智慧停车位等设施。59建设海绵城市在社区改造中贯彻海绵城市的设计理念，因地制宜采用立管断接、透水铺装、植草沟、下沉绿地、雨水花园、雨水蓄存回用设施等。1）推进海绵型道路与广场建设，在非机动车、人行道、广场等扩大使用透水铺装、线性排水沟和植草沟，合理导流雨水，提高道路与广场的透水性，减少积水情况；优先考虑结构性透水铺装，优先考虑生态停车位。2）有条件的小区通过断接雨水立管导流至新建的雨水花园、植草沟、下凹式绿地等海绵设施，消纳自身雨水、增强小区海绵体功能；雨水花园等调蓄设施应当为蓄滞周边区域雨水提供空间112、。3）海绵城市建设难度特别大的，可采用雨水桶和蓄水模块等调蓄设施提升调蓄大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司41类别类别类型类型序号序号建设项目建设项目建设标准建设标准备注备注空间。4）雨水花园、浅草沟宜采用建筑废弃物综合利用产品建造。后期管养60完善规范化物业管理通过居民议事完善社区治理体系，创新多元物业管养模式，按照居民意愿确定具体模式、服务内容、服务标准和收费标准。由属地镇（街）、社区居委会作为引入日常管养工作的组织者，物业管理委员会、业主委员会、社区议事会予以协助。对具备条件的老旧小区，由物业服务企业按照合同约定提供专业管113、理服务；对业主消费水平较低、共有部分营利能力较弱的，由业主大会、业主委员会组建日常管养服务队伍自行管理；鼓励采用“物业管理+城市管理”模式，拓展服务范围，增加营利渠道。（后续管理）统筹类统筹各部门条块项目实施的项目，聚力老旧小区改造；推进公共服务覆盖群众身边的“最后一公里”。对应相关职能部门，共同谋划、共享计划、同步实施。主要包括：基础类里的一户一水表、一户一电表、管道燃气、“三线”整治、雨污分流、小区道路、供电设施、供水管网、无障碍设施等；完善类里的遮阳篷、空调机位、绿化美化、建筑节能改造、加装电梯、机动车泊位、信报箱、拆除违章建筑、充电桩、快递设施等；提升类里的公服设施、危房治理、急救设施114、智慧社区等。本次项目老旧小区的改造内容及标准，以广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）、南沙区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案广州市老旧小区改造内容及标准指引为基础，结合各老旧小区现状存在问题和居民迫切诉求予以确定。3.1.2 项目现状基本情况项目现状基本情况1.大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）号（单号）项目位于南沙区环镇西路，属于大岗镇社区。建设范围共 1 栋楼，8 层。无小区外墙，与周围无明显界限，一层对外为底商，外部环境整体一般。建成年份：1996 年建筑面积：8400 建筑性质：住宅建筑（普通商品房）大岗镇环镇西路 11-17 115、号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司42建筑数量：1 个建筑层数：8 层单元数：4 个居民户数：112 户2.大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）号（双号）项目位于大岗镇社区。南侧临近豪岗大道，北侧临近环镇西街，交通较为便利。建成年份：1996 年建筑面积：5025 建筑性质：住宅建筑（普通商品房）建筑数量：4 个建筑层数：6 层单元数：7 个大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司43居民户数：67 户3.珠江街丽雅花园珠江街丽雅花园丽雅花园项目属于珠江街西新社区，东至新广六路南至116、空地西至丽景工棚北至珠江西三路。用地面积：4500 建筑面积：9000 建筑栋数：6 栋建筑层数：7 层建筑结构：钢筋混凝土建筑年代：2000 年小区性质：普通商品房单元数量：6 个居民户数：74 户大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司443.1.3 大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）号（单号）（一）基础类（一）基础类3.1.3.1 楼栋门及门禁系统现状楼栋门及门禁系统现状1、现状楼栋门为不锈钢门，但已严重损坏。单元门口缺乏雨棚。2、现状门锁锈蚀损坏、缺失，失去使用功能。楼栋门及门禁系统现状楼栋门及门禁系统现状3117、.1.3.2 建筑楼道现状建筑楼道现状（含楼道照明、楼道修缮、楼栋三线及楼梯间采光窗）（含楼道照明、楼道修缮、楼栋三线及楼梯间采光窗）大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司451、楼梯间窗户无玻璃，虽有栏杆，但下楼时如若俯冲力度太大，容易发生危险。2、楼道墙面污迹严重，部分楼道内墙面面层空鼓、剥落，墙面脱落情况较严重。楼梯间内墙面、扶手、踏步存在破损，需翻新整修。3、楼梯间照明灯泡为外接电线，楼道照明灯具老旧，甚至功能缺失。部分灯具较简易，存在安全隐患，较多灯具仍为老旧白炽灯，能耗高且照明亮度低，影响居民日常出行。4、楼道内电力线、118、电信线及有线电视线“三线”杂乱无章，且大部分位于人可触及区域，存在一定的安全隐患。5、楼梯间建筑公用采光窗破损或缺失，存在安全隐患，且导致雨天飘雨，楼道潮湿。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司46楼道内设施现状图楼道内设施现状图3.1.3.3 楼栋消防设施现状楼栋消防设施现状楼栋内有消防设施，消防水管可使用，但消防设施破旧，消防栓破损或缺失。楼栋消防楼栋消防设施现状图设施现状图3.1.3.4 楼栋楼栋排水设施排水设施及化粪池及化粪池现状现状1、现状排水立管老旧，部分管道破损漏水，污水沿墙面渗漏，导致墙面滋生青苔，部分管道处植物生119、长旺盛，威胁建筑结构安全。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司472、现状化粪池建设年代久，部分化粪池老旧破损，出现渗漏、淤积、雍水严重等现象，影响小区环境及居民日常生活。建筑排水建筑排水及化粪池及化粪池现状图现状图3.1.3.5 屋面现状屋面现状（含女儿墙）（含女儿墙）建筑屋面防水层破损，屋顶常有渗水、漏水现象。女儿墙存在开裂。屋面现状图屋面现状图大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司483.1.3.6 适老化设施适老化设施小区楼梯间为栏板形式，无扶手，影响老年人上下120、楼。3.1.3.7 建筑外墙现状建筑外墙现状建筑建设年代较久远，建筑外立面材质主要为马赛克，外墙面层脱落现象较严重。建筑外墙现状图建筑外墙现状图3.1.3.8 消防通道消防通道消防通道缺乏标识，不畅通。3.1.3.9 无障碍设施无障碍设施小区台阶及公共区域缺乏无障碍设施，影响老年人通行。3.1.3.10 小区道路小区道路小区道路主要以混凝土路面为主，目前道路、井盖已有部分破损。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司49小区道路小区道路现状图现状图3.1.3.11“三线三线”现状现状小区内公共“三线”横空穿插、凌乱，缺乏统一的规划规整121、，私自拉线情况严重，存在危险性。小区小区“三线三线”现状图现状图（二）完善类（二）完善类3.1.3.12 小区照明设施小区照明设施大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司50小区公共空间缺乏照明设施。3.1.3.13 信息标识信息标识楼栋门、小区门等区位缺少标识设施或残破。3.1.3.14 小区公共空间现状小区公共空间现状小区缺乏公共活动空间，一楼、二楼之间的夹层空间目前用于小区居民堆放杂物，现状较为凌乱，计划进行规整改造为居民公共空间。公共空间现状图公共空间现状图3.1.3.15 机动车停放现状机动车停放现状本项目机动车停放杂乱，现122、状无划线。3.1.3.16 信息宣传栏现状信息宣传栏现状项目宣传栏较少，主要在楼道出入口墙面进行信息公示，影响小区信息公示、宣传等工作。3.1.4 大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）号（双号）（一）基础类（一）基础类3.1.4.1 楼栋门及门禁系统现状楼栋门及门禁系统现状1、现状楼栋门为不锈钢门，但已严重损坏。2、现状门锁锈蚀损坏、缺失，失去使用功能。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司51楼栋门及门禁系统现状楼栋门及门禁系统现状3.1.4.2 建筑楼道现状建筑楼道现状（含楼道照明、楼道修缮、楼栋三线及楼梯间采光123、窗）（含楼道照明、楼道修缮、楼栋三线及楼梯间采光窗）1、楼梯间窗户无玻璃，虽有栏杆，但下楼时如若俯冲力度太大，容易发生危险。2、楼道墙面污迹严重，部分楼道内墙面面层空鼓、剥落，墙面脱落情况较严重。楼梯间内墙面、扶手、踏步存在破损，需翻新整修。3、楼梯间照明灯泡为外接电线，楼道照明灯具老旧，甚至功能缺失。部分灯具较简易，存在安全隐患，较多灯具仍为老旧白炽灯，能耗高且照明亮度低，影响居民日常出行。4、楼道内电力线、电信线及有线电视线“三线”杂乱无章，且大部分位于人可触及区域，存在一定的安全隐患。5、建筑公用采光窗破损或缺失，存在安全隐患，且导致雨天飘雨，楼道潮湿。大岗镇环镇西路 11-17 号（单124、号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司52楼道内设施现状图楼道内设施现状图3.1.4.3 楼栋消防设施现状楼栋消防设施现状楼栋内有消防设施，消防水管可使用，但消防设施破旧，消防栓破损或缺失。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司533.1.4.4 楼栋楼栋排水设施排水设施及化粪池及化粪池现状现状1、现状排水立管老旧，部分管道破损漏水，污水沿墙面渗漏，导致墙面滋生青苔，部分管道处植物生长旺盛，威胁建筑结构安全。2、现状化粪池建设年代久，部分化粪池老旧破损，出现渗漏、淤积、雍水严重等现象，影响小区环境及居民日125、常生活。建筑排水建筑排水及化粪池及化粪池现状图现状图3.1.4.5 屋面现状屋面现状（含女儿墙）（含女儿墙）建筑屋面防水层破损，屋顶常有渗水、漏水现象。女儿墙存在开裂。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司54屋面现状图屋面现状图3.1.4.6 建筑外墙现状建筑外墙现状建筑建设年代较久远，建筑外立面材质主要为马赛克，外墙面层脱落现象较严重。建筑外墙现状图建筑外墙现状图3.1.4.7 消防通道消防通道消防通道缺乏标识，不畅通。3.1.4.8 无障碍设施无障碍设施小区台阶及公共区域缺乏无障碍设施，影响老年人通行。3.1.4.9 小区道路126、小区道路小区道路主要以混凝土路面为主，目前道路、井盖已有部分破损。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司55小区道路小区道路现状图现状图3.1.4.10 监控设施现状监控设施现状现状监控设施较少，楼道出入口缺少监控，存在监控盲点和安全隐患。小区内无物业管理，没有智慧社区配套的管线信息系统、主机硬件和终端设备。3.1.4.11“三线三线”现状现状小区内公共“三线”横空穿插、凌乱，缺乏统一的规划规整，私自拉线情况严重，存在危险性。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司56小区127、小区“三线三线”现状图现状图（二）完善类（二）完善类3.1.4.12 小区照明设施小区照明设施小区公共空间缺乏照明设施。3.1.4.13 信息标识信息标识楼栋门、小区门等区位缺少标识设施或残破。3.1.4.14 信息宣传栏现状信息宣传栏现状项目宣传栏较少，主要在楼道出入口墙面进行信息公示，影响小区信息公示、宣传等工作。信息宣传现状信息宣传现状图图3.1.5 珠江街丽雅花园珠江街丽雅花园（一）基础类（一）基础类3.1.5.1 楼栋门及门禁系统现状楼栋门及门禁系统现状部分楼栋门生锈老化，缺少门禁。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司5128、7楼栋门及门禁系统现状楼栋门及门禁系统现状3.1.5.2 建筑楼道现状建筑楼道现状（含楼道照明、楼道修缮、楼栋三线等）（含楼道照明、楼道修缮、楼栋三线等）1、楼梯间建筑公用采光窗破损或缺失，存在安全隐患，且导致雨天飘雨，楼道潮湿。2、楼道墙面杂乱老旧，部分楼道内墙面面层空鼓、剥落，墙面脱落情况较严重。楼梯间内墙面、踏步存在破损，需翻新整修。3、楼梯间照明较多灯具仍为老旧白炽灯，能耗高且照明亮度低，影响居民日常出行。4、楼道内电力线、电信线及有线电视线“三线”杂乱无章，且大部分位于人可触及区域，存在一定的安全隐患。楼道内楼道内部分部分设施现状图设施现状图大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠129、江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司583.1.5.3 楼栋楼栋及室外及室外消防设施现状消防设施现状室内消防设施不健全，室外没有公共消防水源，没有公共消防配套设施。3.1.5.4 楼栋楼栋排水设施排水设施及化粪池及化粪池现状现状1、现状排水立管老旧，部分管道破损漏水，污水沿墙面渗漏，导致墙面滋生青苔。2、现状化粪池建设年代久，部分化粪池老旧破损，出现渗漏、淤积、雍水严重等现象，影响小区环境及居民日常生活。3.1.5.5 适老化设施适老化设施小区楼梯间为栏板形式，无扶手，影响老年人上下楼。3.1.5.6 建筑外墙现状建筑外墙现状建筑立面墙体残旧，阳台外墙脱落。建筑外墙现状图130、建筑外墙现状图3.1.5.7 消防通道消防通道消防通道缺乏标识，不畅通。3.1.5.8 无障碍设施及人行安全设施无障碍设施及人行安全设施小区台阶及公共区域缺乏无障碍设施，影响老年人通行。缺乏人行安全设施，大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司59存在危险。3.1.5.9 公用采光窗公用采光窗楼梯间公共无公共采光窗，窗台高度低，没有安全性。楼道公用采光窗现状楼道公用采光窗现状图图3.1.5.10 小区道路小区道路小区部分路面开裂，凹凸不平。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限131、公司60小区道路小区道路现状图现状图3.1.5.11 地面铺装现状地面铺装现状地面缺少铺装，非机动停车位没有统一区域。3.1.5.12 雨污分流雨污分流雨水管与污水管并用在一条管上。3.1.5.13 监控设施现状监控设施现状大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司61现状监控设施较少，小区东侧暂时未安装监控，楼道出入口缺少监控，存在监控盲点和安全隐患。3.1.5.14“三线三线”现状现状小区内公共“三线”横空穿插、凌乱，缺乏统一的规划规整，私自拉线情况严重，存在危险性。小区小区“三线三线”现状图现状图（二）完善类（二）完善类3.1.5132、.15 小区照明设施小区照明设施小区公共空间以市政道路照明为主，公共空间无照明设施。3.1.5.16 信息标识信息标识楼栋门、小区门等区位缺少标识设施或残破。3.1.5.17 小区小区绿化绿化小区内有 27 株树木，其中 12 株大树，但是目前树木根部均为硬质地面，对未来大树成长不利。3.1.5.18 小区公共空间小区公共空间小区公共空间利用绿地，缺少健身、休憩、交往设施。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司623.1.5.19 非机动车及机动车停放现状非机动车及机动车停放现状本项目非机动车乱停乱放。非机动车及机动车停车非机动车及133、机动车停车现状图现状图3.1.5.20 信息宣传栏现状信息宣传栏现状小区内缺少信息宣传栏。3.1.6 居民意愿调查居民意愿调查本项目按照广州市城市更新相关政策，广泛征求居民对微改造的需要。本项目采取摸查表、公示等多种形式广泛征询居民意见，并组织居民代表召开了意见征询会。意向征询汇总表及意见征询会现场照片见下。1.大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）号（单号）根据 2022 年 9 月份居民反馈调查问卷，反馈问卷居民 100%同意进行改造，改造意愿较为强烈。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司63居民意见征询会照片居134、民意见征询会照片大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司642.大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）号（双号）根据2022年9月份居民反馈调查问卷，反馈问卷的居民100%同意进行改造，改造意愿较为强烈。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司65居民意见征询会照片居民意见征询会照片大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司663.珠江街丽雅花园珠江街丽雅花园根据 2022 年 9 月份居民反馈调查问卷，135、反馈问卷居民改造意愿较为强烈。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司67居民意见征询会照片居民意见征询会照片3.1.7 改造需求改造需求本项目位于南沙区大岗镇、南沙街道，交通便利，基础设施较为完善，但项目存在建筑外墙面层破损脱落、楼道墙面破损、照明不足、“三线”杂乱等情况，一方面影响了居民生活的舒适度和幸福感，另一方面也影响到整个城市品质的提升和城市的可持续发展。为贯彻落实国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发202023 号）、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（省政府令第 279 号）和广东省人民政府办136、公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（粤府办20213 号）的工作部署，结合市委、市政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案精神，需要对小区范围内房屋建筑本体共用部分及小区公共部分进行改造，从而满足人民群众美好生活的需要。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司68本次大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区已纳入 20212025 年广州市南沙区城镇老旧小区项目改造计划。基于本项目民意调查、小区现状问题分析，本项目改造需求较为迫切。结合城137、市更新相关政策、文件的部署和安排，在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过对建筑本体共用部分进行外墙治理、楼道修复、消防维修等措施对小区进行改造，符合广州市老旧小区改造工作实施方案（穗府办函202133 号）、南沙区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案广州市老旧小区改造内容及标准指引等相关要求。本项目改造的需求如下表。表表 3.1-2改造需求表改造需求表序序号号建设项目建设项目现状问题现状问题改造需求改造需求一基础类1楼栋门楼栋门老旧破损，部分楼栋出入口缺失楼栋门更换或增设不锈钢楼栋门2门禁系统门禁系统损坏或缺失增设门禁系统3楼道照明楼道内部分灯具老旧，甚至功能缺失，线路老化，照明138、灯具亮度低，楼内白天昏暗，光线较差更换声控延时节能吸顶灯4楼道修缮楼道面层脱落、掉灰，扶手老旧破损，踏步老旧破损扶手栏板粉刷，铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋三线“三线”凌乱，缺乏统一的规划规整线路整理6楼栋消防设施楼栋消防设施老旧破损对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓。7楼栋排水设施排水管锈蚀破损，局部漏水更换楼栋老旧排水管，增设雨水管8屋面防水屋面防水层老化，局部出现漏水现象原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热139、层重做。9化粪池化粪池已老旧，出现淤清疏化粪池大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司69序序号号建设项目建设项目现状问题现状问题改造需求改造需求积雍水严重等现象10外墙治理外墙面层脏乱、局部空鼓脱落对外墙进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件女儿墙开裂对屋面开裂的女儿墙进行修补12公共采光窗现状建筑公用采光窗破损或缺失更换、新增公用采光窗13适老化设施楼栋出入口、楼梯间等缺乏适老化设施增设适老化设施14消防通道消防通道缺乏标识，不畅通疏通并划线15室外消防设施室外没有公共消140、防水源，没有公共消防配套设施增设相关消防设施16无障碍设施缺乏无障碍设施增设无障碍缓坡等无障碍设施17人行安全设施缺乏人行安全设施增设慢行道路等人行安全设施18小区道路部分路面破损较为严重对破损道路进行修复19地面铺装公共空间部分路面破损较为严重对破损路面进行重新铺装20监控设施监控设施不足增设监控设施21“三线”整治公共“三线”横空穿插、凌乱，缺乏统一的规划规整对凌乱“三线”进行规整22雨污分流雨水管与污水管并用在一条管上在红线范围内进行雨污分流改造二完善类1外立面整饰外立面破损且和周边环境不协调对外立面进行整饰，喷漆或增加墙绘等2照明设施小区公共空间缺乏照明设施增设照明设施3信息标识小区缺141、乏标识系统增设4小区绿化树木生长于硬质地面对现有绿化进行改造5小区公共空间缺少康乐设施等增设6非机动车泊位现状非机动车露天随意杂乱停放增设停车棚，集中停放7机动车泊位杂乱停放合理选择场地配置机动车泊位，划定临时停车位。8信息宣传栏信息宣传栏较少增设宣传栏大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司703.2 改造改造内容与规模内容与规模本项目改造内容从广州市老旧小区改造内容及标准指引中的 60 项改造要素中排查甄别，以涉及公共利益和大众安全、居民最迫切需求的内容为改造核心，同时注重提升公共空间环境，打造内涵丰富、各具特色的小区风貌，满足南142、沙区发展的城市形象等需要。因此，本项目依据现场走访、民意调查结果，考虑关乎基础民生最紧迫的改造需求，以及周边环境建筑现状和公共配套现状的特点，拟定改造建设内容。根据相关文件，通过以上阶段的意见征询，最终，大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老旧小区改造项目选取基础类项目 17 项，完善类项目 6 项。大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）老旧小区改造项目选取基础类项目 17 项，完善类项目4 项。珠江街丽雅花园老旧小区改造项目选取基础类项目 20 项，完善类项目 8项。各改造项均属于广州市老旧小区改造内容及标准指引文件规定的改造内容，其中部分项目由相关部门及相关社会组织以全程配合或协调沟通的143、方式参与改造建设。项目建设内容及规模见下表。表表 3.2-1大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老号（单号）老旧小区改造旧小区改造项目内容与规模表项目内容与规模表序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注（一）基础类1楼栋门樘8更换不锈钢防盗门 4 樘，更换顶层楼梯间门更换不锈钢门 4 樘。2门禁系统个4.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明个32.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格290102mm。4楼道修缮4.1扶手栏板粉刷510.004.2铺防144、滑耐磨梯面砖540.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.3墙面粉刷1440.00局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。4.4楼梯间墙面贴砖900.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”百米7.55基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc管等。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司71序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注6楼栋消防设施套32.00对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓。7楼栋排水设施米580.007.1更换破旧排水管米200.007.2增设 D145、N100PVC 雨水管米380.008屋面防水1530.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。9化粪池座4.00清疏化粪池一次。10外墙治理2000.00对本小区背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件11.1屋面开裂的女儿墙进行修补280.00本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.5m，直接进行涂刷翻新。12公用采光窗64.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。13适老化设施米500.00楼梯间增设适老化扶手，采用不146、锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。14消防通道90.00背街面道路进行消防道路划线。15无障碍设施个4.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。16小区道路5400.00水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝土材料。17“三线”整治千米29.87基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类1外立面整饰4350.00沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆。2照明设施个4.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识8400.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 147、套标识；小区沿街公园内增加更新特色标识 1 套。4小区公共空间400.00建筑一、二层间夹层公共空间进行全面改造。更换采光窗，地面重新铺砖，墙面重新贴砖，屋顶重新粉刷。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司72序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注4.1更换采光窗64.004.2地面重新铺砖400.004.3墙面重新贴砖400.004.4屋顶重新粉刷400.005机动车泊位2576.00小区沿街面道路进行停车车位热熔划线。6信息宣传栏个1.00增设公示宣传栏。表表 3.2-2大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）148、老号（双号）老旧小区改造旧小区改造项目内容与规模表项目内容与规模表序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注（一）基础类1楼栋门樘7.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统个7.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明个42.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格290102mm。4楼道修缮4.1扶手栏板粉刷310.004.2铺防滑耐磨梯面砖730.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.3墙面粉刷2000.00局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油149、无机涂料。4.4楼梯间墙面贴砖1200.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”百米7.55基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc管等。6楼栋消防设施套42.00对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓。7楼栋排水设施米750.007.1更换破旧排水管米250.007.2增设DN100PVC雨水管米500.008屋面防水1100.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。9化粪池座7.00清疏化粪池一次。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司73序号序号名称名称单位单150、位工程量工程量备注备注10外墙治理1632.00对本小区背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件11.1对屋面开裂的女儿墙进行修补350.00本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.0m，直接进行涂刷翻新。11.2单元门口增设雨篷50.0012公用采光窗84.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。13消防通道120.00道路进行消防划线。14无障碍设施个7.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。15小区道路2037.00对改造范围的道路进行修复，破损较为严重的进行翻新151、。水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝土材料。16监控设施16.1监控摄像头台7.00监控摄像头，搭载 AI 算法。16.2管线铺设项1.00小区内智能化网络线缆布置16.3主机硬件套1.00小区内智能化网络设备、交换机、存储等等17“三线”整治千米30.15基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类1外立面整饰3006.00沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆。2照明设施个7.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识5025.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 152、1 套标识；小区内增加更新特色标识 1 套。4信息宣传栏个1.00增设公示宣传栏。表表 3.2-3珠江街丽雅花园老珠江街丽雅花园老旧小区改造旧小区改造项目内容与规模表项目内容与规模表序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注（一）基础类1楼栋门樘6.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统个6.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司74序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注3楼道照明个42.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED灯和声控延时装置，采用冷白光 LED153、 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格290102mm。4楼道修缮4.1铺防滑耐磨梯面砖2140.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.2墙面粉刷2200.00墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。4.3楼梯间墙面贴砖740.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”百米9.63基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc管等。6楼栋消防设施套36.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 2个干粉灭火器，2 个防烟面罩。7楼栋排水设施7.1更换破旧排水管米300.007.2增设 DN100PVC 雨水管米500.007.3雨水管口增加雨水154、簸箕套48.00雨水管口增加雨水簸箕，对雨水管口雨水进行消能。8化粪池座6.00清疏化粪池一次。9外墙治理8000.00墙面进行全面清洗。（局部根据需要可进行整治）10公用采光窗240.00新增采光窗，1.8mm 厚铝合金窗框，首选 70 系列，普通钢化玻璃11适老化设施米420.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。12消防通道60.00进行消防道路划线。13室外消防设施套6.00单元门口公共空间增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面罩。14无障碍设施个12.00单元门设置无障碍缓坡 6 处，小区入口台阶或公共区域增加无障碍缓坡 155、6 处。15人行安全设施491.00沿小区两侧建设 1.5 米宽慢行道路，铲除现有围墙和地面至土层，重做路面铺装透水混凝土。16小区道路1000.00进行道路热熔划线。17地面铺装17.1仿花岗岩560.00小区公共游憩空间地面采用仿花岗岩石大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司75序号序号名称名称单位单位工程量工程量备注备注材铺装。17.2透水混凝土800.00小区公共活动空间地面铺装改造成透水混凝土。18监控设施点8.00增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。19“三线”整治千米30.13基础类改造，156、主要为线路整理和新建钢绞线。20雨污分流米1000.00在红线范围内进行雨污分流改造，可选用 HDPE 双壁波纹管，管径选择 DN400为主，最终以勘察物探以及现场实际情况而定。（二）完善类1外立面整饰1.1涂漆410.00一楼立面翻新，铲除现有立面，结合景观及公共空间设计，重新涂漆。1.2增加墙绘90.00一楼墙面结合公共空间景观主体增加墙绘，墙绘主题结合施工图阶段现场实际情况进行设计。2照明设施个20.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识9000.00新增地名牌、门牌编号、地刻等，统一标识系统。建筑单元入口、每层楼梯间增157、设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加更新特色标识 2 套（地面亮点标识，地面增设铺装锈板，雕刻标志）。4小区绿化27.00植物填充，在荒废的硬质地面上加铺土层、植物等进行改造，灌木等。5小区公共空间批1.00公共空间改造，增设康乐老人活动及休憩设施等。6非机动车泊位105.00增建停车棚，主体采用钢结构，屋面可用 0.6 厚彩钢板。7机动车泊位585.00小区局部空间进行停车车位热熔划线。8信息宣传栏个1.00增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。3.3 产出方案产出方案同前文所述，本次项目包含大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、大岗镇环镇西路 1158、6-28 号（双号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造，具体建设内容及大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司76规模详见表 3.2-1。项目的建设目标主要为按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境。根据项目的建设内容和建设目标，项目产出方案主要为项目建成后在正常运营年份内，消除老旧小区存在的安全隐患，改善老旧小区居民的居住条件和生活环境，保证投入的各项设施的正常使用。本次项目老旧小区的改造内容及标准，以广州市老旧小区改造工作实施方案159、（穗府办函202133 号）、南沙区老旧小区改造（20212025 年）工作实施方案广州市老旧小区改造内容及标准指引为基础，结合各老旧小区现状存在问题和居民迫切诉求予以确定，项目的建设内容、规模及产出是合理的。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司77第四章第四章 场址场址选址及要素保障选址及要素保障4.1 项目选址项目选址项目包含 3 个老旧小区改造，分别位于南沙区大岗镇和珠江街。其中，大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）毗邻，分别位于南沙区环镇西路南侧和北侧，属于大岗镇社区。大岗镇环镇西160、路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司78珠江街丽雅花园位于珠江街西新社区，东至新广六路南至空地西至丽景工棚北至珠江西三路。图图 4.1-1项目地理位置示意图项目地理位置示意图4.2 项目项目建设条件建设条件4.2.1 自然条件自然条件（1）地形、地貌、地质南沙区位于广东省广州市最南端，东与东莞市隔江相望，西与中山市、佛山市顺德区接壤，北以沙湾水道为界与广州市番禺区隔水相连，南濒珠江出海口伶仃洋，介于北纬 2226 2306，东经 11313 11343，总面积 803 平方公里。南沙区地形中间高、四周低。地貌类型有低山、丘陵、台地、平原和滩涂161、，其中低丘台地占总面积 47%，平原占 53%。区内最高点黄山鲁山海拔 295 米。地质基底由古生界变质岩系构成，最老的下古生界震旦系变质砂岩、板岩、片岩及硅质岩，分布在南沙街道塘坑村至南沙林场鸢鹅山一带；加里东期混合花岗岩分布在南沙街道深湾村；大面积基岩是燕山期细粒、中粒、粗粒黑云母花岗岩，分布在黄山鲁、大山乸山一带；中新生代断陷盆地沉积陆相砾岩、砂砾岩、大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司79砂岩及泥质粉砂岩，分布于大虎山和小虎山一带。地形中间高、四周低。地貌类型有低山、丘陵、台地、平原和海涂。（2）气象、气候南沙区属于南亚热162、带季风性海洋气候，温暖、多雨、湿润，夏长冬短，夏季时段超过六个月。四季气候可概括为，夏无酷热，冬无严寒，春常阴雨，秋高气爽。南沙区年平均气温 22.6，最冷月平均气温 14.3（）1 月），最热月平均气温 28.9（）7 月），历年极端最高气温 37.2，极端最低气温 2.2。雨量充沛，分布不均，雨量相对集中在汛期，年平均雨量 1673.1 毫米，其中 4 9 月降雨量 1354.9 毫米，占全年降水量的 81%。年平均相对湿度为 77%，最小相对湿度 9%。全年日照 1651.7 小时，年平均风速为 2.1 米/秒，最多风向东南偏南风。年蒸发量为 1670.8 毫米，年雷暴日数 72.2 天163、。夏秋常有热带气旋影响，平均每年约有 3 4 个。（3）水系、水文南沙区位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东面是珠江，南面是珠江入海口。境内共有 5 条主要水道：洪奇沥水道、蕉门水道、沙湾水道、凫洲水道、小虎沥水道；内河涌 116 条，总长 294.8 公里。本区地势由西向东略有降低，地表水基本上由北向南东汇入南海，地下水径流、排泄方式以水平为主，地下水主要还以靠大气降水补给或地表水横向部分水平方式补给。地下水的赋存状态为松散地层孔隙水和基岩裂隙水两大类。根据钻探资料和水文地质资料，本区地下水质一定程度上受潮水影响，属微咸水（）矿化度 13g/1）。（4）自然资源南沙164、区区域辽阔，位于珠江出海口，滩涂众多，土地资源丰富。主要矿产资源有花岗岩、红砂岩等。花岗岩主要分布在南沙街道、黄阁镇、大岗镇，红砂岩主要分布在黄阁镇、大岗镇。土特产有新垦莲藕、庙南粉葛、蕉门红番薯、横沥甜玉米、潭洲白蔗等，其中新垦莲藕、庙南粉葛获国家地理标志农产品保护。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司804.2.2 交通运输交通运输条件条件大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）和大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）毗邻，分别位于南沙区环镇西路南侧和北侧。周边 500M 左右范围有三处公交站点，分别为灵山市场、大岗园林宾馆路口165、大岗医院，无地铁站。珠江街丽雅花园周边有灵新大道；500M 范围内有 1 处公交站点，珠江街（灵新大道）站，公交线路 4 条。4.2.3 周边环境及配套现状周边环境及配套现状大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）和大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）周边教育设施：三处幼儿园、一处中学，其中中学位于直线距离 1KM 范围内。公园设施：周边有大岗公园及十八罗汉山森林公园，直线距离均小于 1KM。医疗设施：周边南沙区第六人民医院及多个药店，医院直线距离为 1KM。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司81珠江街丽雅花园周边教育设施：一166、处幼儿园、一处小学、一处中学，均位于直线距离 1KM 范围内。公园设施：周边有珠江公园，均位于直线距离 1KM 范围内。医疗设施：2KM 范围内有南沙区第一人民医院，1KM 范围内有几处药店。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司824.2.4 公用工程公用工程条件条件1.供配电系统：项目供电由附近电网引入，供小区全部用电。小区内没有公共用电电表的，从相关居民代表家中引出，作为公共用电。2.市政给水系统：项目给水由附近道路敷设的市政管网引入，供小区全部用水。3.市政排水系统：项目场地雨水和生活排水，最后排至附近道路市政排水管。4.电167、信系统：广州市是全国三大互联网交换中心之一，所在改造项目区域规划的电信系统可以满足项目微改造的需求。5.燃气系统：项目燃气由市政燃气管网供应，本项目改造内容不涉及燃气管道安装。4.2.5 施工条件施工条件1石料工程所需石料可在当地就近解决。2砂料砂料可在当地就近采购。3工程用水区内城市管网给水、水质较好，水源丰富，除生活用水外，也可作为工程用水。4钢材、木材、水泥、沥青等外购材料工程所用钢材、木材、水泥、沥青等外购材料可在广州本地或佛山、珠海等地采购，运送方便，通过各级道路运至工地。5运输条件工程所需石料、砂料、路基填料、工程用水、外购材料等，均可顺附近各级道路运往施工点，运输方式采用汽车运输168、。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司834.3 项目要素保障项目要素保障4.3.1 土地土地要素保障要素保障本次 3 个老旧小区用地现状均为国有城镇住宅用地，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，不涉及新增用地，也不涉及用地规划调整，根据相关政策要求，可申请免于办理用地预审等相关手续，项目土地要素有保障。4.3.2 资源环境要素保障资源环境要素保障1水资源承载能力项目本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，主要涉及施工用水，项目建成后不额外增加用水，项目地块周边给水管网较完善，能够满足项目的用水需求。2能源承载力项目本次主169、要进行建筑本体和小区公共部分的改造，主要涉及施工用电，项目建成后基本不额外增加用电。现状供电能力能满足项目的用电需求。3大气环境承载能力项目实施后，产生的各项大气污染物经治理后均可达标排放，对周边大气环境影响不大。4水环境承载力项目实施后，产生的污水按照污水排放的标准规定，严格执行污染治理措施，达到国家和地区现行排放标准，对所在地区的水环境质量不会造成影响。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司84第五章第五章 项目项目建设方案建设方案5.1 设计依据及原则设计依据及原则5.1.1 设计依据设计依据1中华人民共和国城乡规划法（201170、9 修正）；2中华人民共和国环境保护法（2015 年修正）；3中华人民共和国土地管理法（2020 年）；4广州市旧城更新改造规划纲要；5广州市城市更新办法（广州市人民政府令第 134 号）；6广州市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424 号）；7民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；8住宅建筑规范（GB50368-2005）；9住宅设计规范（GB50096-2011）；10城镇道路路面设计规范（CJJ1692012）；11抹灰砂浆技术规程（JGJ/T220-2010）；12无障碍设计规范（BG50763-2012）；13建筑给水排水设计标准（GB 50015-2019）（2171、009 年版）；14室外给水设计标准（GB 50013-2018）；15室外排水设计标准（GB 50014-2021）（2016 年版）；16城镇排水与污水处理条例（国务院令第 641 号）；17建筑设计防火规范（GB 50016-20142018 年版）；18民用建筑电气设计标准（GB 51348-2019）；19供配电系统设计规范（GB50052-2009）；20低压配电设计规范（GB50054-2011）；21电力工程电缆设计标准（GB 50217-2018）；22屋面工程技术规范（GB50345-2012）；23建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；24混凝土结构设计规范（GB172、 50010-20102015 年版）；大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司8525建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；26建筑抗震设计规范（GB 50011-20102016 年版）；27建筑结构可靠性设计统一标准（GB 50068-2018）；28建筑给水排水设计标准（）GB 50015-2019）；29民用建筑设计统一标准（）GB 50352-2019）；30砌体结构设计规范（GB50003-2011）；31广州市老旧小区微改造设计导则；32广州市老旧小区微改造场地设计指引；33广州市岭南特色建筑设计指引；34173、广州市历史文化名城保护条例（2020 年修正）；35广州市文物保护规定；36广州市城市更新办法；37广州市深入推进城市更新工作实施细则2019 年；38其他相关法律法规。5.1.2 设计原则设计原则1坚持以人为本的原则在设计公共活动设施、绿化景观时，以人体的舒适尺度为标准，充分考虑居民的日常生活习惯，营造宜人的社区生活环境。2坚持节能环保原则在保护原有绿化环境的基础上，增加绿化带，增加景观性，构架社区生态绿色走廊。提高绿化覆盖率，打造绿色生态社区。3坚持经济实用的原则充分利用所供改造的经费，遵循“实用、实惠、耐用”的原则，粗材精做，做到施工材料本地化、经济化。4坚持公众参与原则让公众有效参与到174、项目改造的各个阶段，倾听公众的意见，充分尊重公众意愿，保障公众利益。5坚持可持续发展原则充分重视对建设时序的研究，在保护整体发展与政策优先的前提下，认真研大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司86究每一阶段的优先项目与投资取向，促进整个地区的经济、环境和社会持续协调发展。6可施性原则充分考虑城市发展、用地现状、整饰条件以及资金筹集全方面因素，制订远期、近期实施方案，保证方案设计的实施；同时考虑维护和管理的便捷与经济性。5.1.3 改造目标改造目标民生：以涉及公共利益和人民福祉的项目板块为改造核心，在全市范围内普及老旧小区的基础性改造175、，体现对小区居民的基本关怀，保证社会发展的全面性与平衡性。实用：建立模块化、菜单式的项目选用体系，制订图文并茂、完善易用的设计导则，有效指导小区评估、方案设计、成果审查等改造工作中的各相关环节。特色：挖掘小区历史文化、自然环境等方面的个性特色资源，以“一区一景”为目标，在完成老旧小区基础性改造的前提下，进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。5.1.4 建设内容确定原则建设内容确定原则本项目更新投资安排要突出功能导向，突出实用，以公共部分，开敞空间以及市民最拥护最直接受惠的内容为主，简单实用不搞形象。本项目改造要求需符合规定性要求及引导性要求，规定性要求具体为满足基本安全、居民日常生活基本需求176、基本环卫要求、基本环保要求；对市容整洁程度有直接影响。根据改造意愿摸查情况汇总表并结合现场实际情况，选取广大群众反映的急需改造项目、大部分群众表示需要改造的项目作为本次改造工程的改造项目。5.2 大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老旧小区改造项目号（单号）老旧小区改造项目5.2.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标（1）宜居社区：解决居民最迫切的居住问题，通过楼栋、楼栋门的全面改善，提高居民日常出行的安全性。改善社区基础设施条件，使居民社区生活更具有获得感，幸福感、归属感。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公177、司87（2）安全社区：改造现有建筑立面贴砖经常脱落的问题，建设智慧安全系统，提高居民社区生活的安全性。（3）绿色社区：综合治理社区道路，消除路面坑洼破损等安全隐患，畅通消防、救护等生命通道。完善人行设施及无障碍设施，提升出行安全性。2.改造方向（1）良好的公共空间环境：项目临街存在大面积的连廊、体育设施等公共空间，虽不是小区的专用公共空间，但为小区居民提供了良好的生活休闲场所。因此小区急需改善建筑内部公共环境和消除安全隐患。（2）良好的生活环境氛围：加强生活性氛围营造，以居民的实际感受为第一位。基于公共空间的生活性氛围，加强小区与公共空间的环境互动，通过改造工作引导居民更好地利用生活环境进行各178、类活动。5.2.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼栋门：对老旧破损、功能缺失的楼栋门进行更换，拟采用不锈钢防盗门，按原有楼栋门尺寸制作安装，楼栋门尺寸为 2.8m3.0m，门体的颜色根据实际情况选择。安装楼栋门 4 个、顶层楼梯间门 4 个。（2）门禁系统：楼栋出入口改造后增设智能门禁系统。安装门禁系统 4 个，仅在单元门处安装设备的门禁系统，门禁系统具备人脸识别、密码开锁、磁卡开锁、手机远控的功能，不涉及入户设备。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司88（3）楼道照明：对老旧破损179、的照明设施进行更换，拟更换为声控延时节能吸顶灯，配置 12WLED 灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的PMMA 灯罩，灯具规格 290102mm，更换声控延时节能吸顶灯共 32 个。照明设计合理布线，既便于施工，又能减少线路长度；对楼道内的照明线路要归并整理。（4）楼道修缮：修缮主要是对小区楼道内的各项设施进行翻新，包括墙面贴砖、墙面粉刷、地面踏步贴砖、扶手和栏板粉刷。铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。楼梯间墙面 1 米高范围贴砖，铲除批荡，1 米以下粘贴瓷砖。大岗镇环镇西路 11-17 180、号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司89（5）楼栋三线：对楼道内电力线、电话线、有线电视线等“三线”杂乱现象进行有序梳理，对已报废的线路进行拆除，消除安全隐患。强弱电分离，弱电进套盒；电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，电力线新增 7840mPVC50X20线槽进行规整，楼道内弱电部分与楼栋外部弱电线路统一设计。通过楼道内“三线”规整，实现线路整合、资源共享；建立维护、巡线、清查机制。楼道“三线”改造前建议建设单位与电力公司、电信公司、有线电视公司以及其他单位协调沟通。本次进行楼内 PVC 线槽建设。主要为线路整理，包括打楼层洞 64 个，敷设PVC 管 181、7.55 百米，水平 PVC 线槽采用阻燃 100*50mm，垂直 PVC 管采用阻燃50mm。（6）楼道消防设施：对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓 32 个。拟采用 DN65 消火栓，铝合金水枪口径 19mm，衬胶水龙带长度25mm。应配置公称直径 65 有内衬里的消防水带，长度不宜超过 25.0m；消防软管卷盘应配置内径不小于19 的消防软管，其长度宜为 30.0m；轻便水龙应配置公称直径 25 有内衬里的消防水带，长度宜为 30.0m。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司90（7）楼栋排水设施：更换破旧182、的 UPVC 排水管，增设 DN100PVC 雨水管。（8）屋面防水：屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范，清理现状屋面杂物及隔热层，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重铺屋面防水层。参考做法为：810 厚地砖铺平拍实，缝宽 5 8，1：1水泥砂浆填缝；25 厚 1：4 干硬性水泥砂浆；满铺 0.5 厚聚乙烯薄膜一层；二层1.5 厚氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材；1.5 厚聚氨酯防水涂料；刷基层处理剂一遍；20 厚 1：2.5 水泥砂浆找平层；20 厚 1：8 水泥珍珠岩找 2%坡；干铺 60 厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（具体按照新防水规范提高层数）。（9）化粪池：对现状化粪池进183、行一次整体的疏通工作，共 4 个。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司91（10）外墙治理：清洗修补墙面，对本小区背街面建筑立面进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面铲除，做好局部防水，涂外墙漆。（11）建筑户外构造构建：修补女儿墙，本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.5m，直接进行涂刷翻新。户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用环保节能材料。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司92（12）公共采光窗：安装采光窗 32 个184、，改造后如可将窗户安装在栏杆内部，可更好地提高安全性，如只能原址改造，玻璃开窗的位置应保证在 1.2m 以上。采用节能玻璃铝合金窗，窗框及玻璃色彩应与立面设计协调，可开启外窗面积应满足建筑防烟排烟系统技术标准的相关要求。（13）适老化设施：安装适老化扶手，因楼梯净宽 1.5m 左右，故计划在栏板一侧合适高度加设扶手，采用不锈钢扶手，增加原栏杆高度。但施工中要考虑栏板上安装设施的可操作性，如有风险可在靠墙体一侧安装扶手，安装前要与两侧居民先进行沟通。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司93建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体185、公用部分（基础性）改造示意图 1建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 2大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司94建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 32.小区公共部分（基础性）小区公共部分（基础性）（1）消防通道：消防通道画线。此道路宽 5.0m，平时居民停车占用 2m 左右的宽度，剩下 3.0m 的宽度不满足消防通道的要求，故在此处划出 4.0m 的消防车道范围，避免占用消防车道停车。（2）无障碍设施：无障碍坡道 4 个。现状坡道修复，直线式坡道，坡面宽为186、 1.4m，坡度不大于 1:12。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司95（3）小区道路：进行路面修整，道路宽 5m，水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝土材料。小区公共部分（基础性）改造示意图小区公共部分（基础性）改造示意图（4）“三线”整治根据广州市住房和城乡建设局关于印发广州市“三线”整治工作实施方案的通知（穗建环境20206 号）、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新函2018180 号）、广州市住房和城乡建设局关于进一步优化“三线”整治公共路由建设方式的意见要求，整治范围内的电力线187、路遵循“规整为主、下地为辅”的总体要求，重点解决安全隐患问题。项目改造区域的“三线”主要以增设钢绞线，捆扎整治为主。小区“三线”整治技术标准：电力用户直配线预通信下户线、广电入户线交大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司96越时，其垂直距离不应小于下列数值：电力用户直配线在上方时为 0.6m；电力用户直配线在下方时为 0.3m；三种线进户时要明显分开；彻底废除已经弃用的废旧线杆。“三线”整治应注意与周围线路的衔接，捆扎线路按相关要求进行标识，符合广州城市规划的总体要求，综合考虑路径长度、施工方式、维修便利、其他管线及市政设施、与周围188、线路的衔接等问题，做到施工方便、统筹兼顾、经济合理、安全适用。公共空间“三线”：主要为线路整理和新建钢绞线。每栋楼外墙做 7/2.2mm镀锌钢绞线，进行光缆绑扎。包括线路绑扎整理 29.87 千米条，拆除杂乱皮缆345.60 百米条，整理盘留 11 处、光缆标志牌 92 处、整理标签 39 处，安装电力保护套管 6 百米，更换钢绞线 11.50 百米条。3.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）（1）外立面整饰：外墙翻新。对建筑背街面进行清洗，临街三面的外立面进行外墙翻新，沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆，采用原有墙面颜色的涂料进行喷涂，提高建筑形象。189、对首层街区的墙面、店招等进行整体改造，提高首层街区形象，提高活力。建筑本体公用部分（完善性）改造示意图建筑本体公用部分（完善性）改造示意图4.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）照明设施：安装 LED 照明设施 4 个。适当增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。室外照明灯具应大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司97具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。（2）信息标识：新增地名牌、门牌编号等，统一标190、识系统。建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识（含单元信息标识牌共 4 个、楼道信息标识牌共 32 个），小区沿街面公园内增加更新特色标识 1 套。（3）小区公共空间：建筑一、二层间夹层公共空间进行全面改造，可作居民活动室使用，在空间内安放桌椅等设施，为居民提供便民服务。进行墙面贴砖、屋顶粉刷、地面贴砖，安装采光窗。更换采光窗 32 个（64），地面重新铺砖，墙面重新贴砖，屋顶重新粉刷。小区公共空间改造示意图小区公共空间改造示意图（4）机动车泊位：机动车停车划线，小区沿街面道路进行停车车位热熔划线。道路宽度为 7m，在靠近河流公园一侧划出 2.5m 宽度的停车位。大岗191、镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司98（5）信息宣传栏：新增信息宣传栏 1 个。一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨篷；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。信息标识示意图信息标识示意图信息宣传栏示意图信息宣传栏示意图5.2.3 海绵城市专篇海绵城市专篇5.2.3.1 设计原则设计原则1、生态优先、自然循环生态优先、自然循环海绵城市开发建设过程中应着重保护河涌、湖泊、湿地、坑塘、沟渠等水生态敏感区，优先利用自然排水系统与低192、影响开发设施，实现雨水的自然积存、自然渗透、自然净化，努力实现城市水体的自然循环。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司992、人文和谐、以人为本人文和谐、以人为本宜通过低影响系统的开发使用，优化城市水循环。提升城市人居适宜度，充分体现海绵城市为居民生产和生活服务的功能。3、因地制宜、重点突出因地制宜、重点突出从小区实际出发在评价海绵城市建设条件的基础上，以问题为导向，解决老旧小区在改造过程中面临的水问题，以“排得安全、排得畅顺”为主，统筹“渗、滞、蓄、净、用”等措施。5.2.3.2 参考的规范及标准参考的规范及标准1、国务院办公厅193、关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；2、广东省人民政府关于加快推进城市基础设施建设的实施意见（粤府201556 号）；3、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）（住房城乡建设部 2014 年 10 月）；4、海绵城市建设工程材料技术标准（试行）（DB3502/Z5011-2016）；5、海绵城市建设工程施工与质量验收标准（试行）（DB3502/Z5010-2016）；6、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；7、海绵城市建设绩效评价与考核办法（试行）；8、广东省海绵城市建设管理与评价细则；9、广州市海绵城市建设管理办法；10、广州市建设项目海绵城194、市建设管控指标分类指引（试行）；11、广州市建设项目雨水径流控制指引；12、广州市海绵城市专项规划（2016-2030）；13、广州市海绵市建设技术指引及标准图集（试行）（2017 年）；14、广州市海绵城市规划设计导则低影响开发雨水系统构建（试行）（2017 年 11 月）；15、广州市海绵型道路建设技术指引（试用）；16、广州市房屋建筑工程海绵设施建设指引（）试行）；17、广州市海绵城市绿地建设指引修编；大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司10018、广州市水务工程项目海绵城市建设技术指引；19、海绵城市建设技术指南低影响开发195、雨水系统构建（试行）；20、其它相关的国家、行业地方技术规程、规范等。5.2.3.3 指标体系指标体系根据广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行），分为建筑与小区、公园与绿地、道路与广场三大类。表表5.2-1建筑与小区控制建筑与小区控制指标指标内容内容表表5.2-2公园与绿地控制公园与绿地控制指标指标内容内容大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司101表表5.2-3道路与广场控制道路与广场控制指标指标内容内容其中其中，对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制196、要求，对对于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1025.2.3.4 海绵城市建设措施海绵城市建设措施根据本小区现状情况分析，小区改造范围为独栋建筑，没有公共空间。小区屋面局部存在漏雨现象，需要重新做屋面防水，优化屋面排水。本项目结合无公共空间的实际情况，涉及海绵城市的改造措施主要包括地面雨水管口消能设计、屋面重做防水，优化排水沟等。5.3 大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）老旧小区改造项目号（双号）老旧小区改造项目197、5.3.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标（1）宜居社区：解决居民最迫切的居住问题，通过楼栋、楼栋门的全面改善，提高居民日常出行的安全性。改善社区基础设施条件，使居民社区生活更具有获得感，幸福感、归属感。（2）安全社区：改造现有建筑立面贴砖经常脱落的问题，建设智慧安全系大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司103统，提高居民社区生活的安全性。（3）绿色社区：综合治理社区道路，消除路面坑洼破损等安全隐患，畅通消防、救护等生命通道。完善人行设施及无障碍设施，提升出行安全性。2.改造方向（1）解决现状问题，改善迫切需求问题，提升小区198、居住环境，打造宜居社区。（2）联通数字平台，建设智慧安防、智慧监控，建设智慧充电设施，打造智慧社区典范。（3）消除安全隐患，提升居住品质。沿街部分结合街区景观进行互动设计，做到街区共享，空间延伸。5.3.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼栋门：对老旧破损、功能缺失的楼栋门进行更换，拟采用不锈钢防盗门，按原有楼栋门尺寸制作安装，楼栋门尺寸为 2.8m3.0m，门体的颜色根据实际情况选择，因单元门前空间较狭小，可选择透光程度较高的单元门增加空间采光。安装楼栋门 7 个。（2）门禁系统：安装门禁系统 7 个，仅在单元门处安装设备的门禁系统，门禁设施可199、满足人脸识别，手机远程开锁的功能，不涉及入户设备。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司104（3）楼道照明：对老旧破损的照明设施进行更换，拟更换为声控延时节能吸顶灯，配置 12WLED 灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的PMMA 灯罩，灯具规格 290102mm，安装楼道照明设施共 42 个。（4）楼道修缮：修缮主要是对小区楼道内的各项设施进行翻新，包括墙面贴砖、墙面粉刷、地面踏步贴砖、扶手和栏板粉刷。铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油200、无机涂料。楼梯间墙面 1 米高范围贴砖，铲除批荡，1 米以下粘贴瓷砖。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司105（5）楼栋三线：对楼道内电力线、电话线、有线电视线等“三线”杂乱现象进行有序梳理，对已报废的线路进行拆除，消除安全隐患。强弱电分离，弱电进套盒；电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，电力线新增 7840mPVC50X20线槽进行规整，楼道内弱电部分与楼栋外部弱电线路统一设计。通过楼道内“三线”规整，实现线路整合、资源共享；建立维护、巡线、清查机制。楼道“三线”改造前建议建设单位与电力公司、电信公司、有线电视公司以及其他单201、位协调沟通。本次进行楼内 PVC 线槽建设，主要为线路整理，包括打楼层洞 64 个，敷设PVC 管 7.55 百米，水平 PVC 线槽采用阻燃 100*50mm，垂直 PVC 管采用阻燃50mm。（6）楼道消防设施：对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓 42 个。拟采用 DN65 消火栓，铝合金水枪口径 19mm，衬胶水龙带长度25mm。应配置公称直径 65 有内衬里的消防水带，长度不宜超过 25.0m；消防软管卷盘应配置内径不小于19 的消防软管，其长度宜为 30.0m；轻便水龙应配置公称直径 25 有内衬里的消防水带，长度宜为 30.0m。大岗镇环镇西路 11-17 号（202、单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司106（7）楼栋排水设施：改造公共区域排水管道，更换住宅部分公共排水管道，包括更换 UPVC 排水管、增设 DN100PVC 雨水管，增加管径，提高排水能力。（8）屋面防水：屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工程质量验收规范，清理现状屋面杂物及隔热层，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层，重铺屋面防水层。参考做法为：810 厚地砖铺平拍实，缝宽 5 8，1：1水泥砂浆填缝；25 厚 1：4 干硬性水泥砂浆；满铺 0.5 厚聚乙烯薄膜一层；二层1.5 厚氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材；1.5 厚聚氨酯防水涂料；刷基层处理剂一遍；2203、0 厚 1：2.5 水泥砂浆找平层；20 厚 1：8 水泥珍珠岩找 2%坡；干铺 60 厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（具体按照新防水规范提高层数）。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司107（9）化粪池：对现状化粪池进行一次整体的疏通工作，共 7 个。（10）外墙治理：外墙立面清洗修缮，对本小区 16#、18#、20#、22#、24#、26#、28#楼背立面进行修补、全面清洗，老化严重、鼓包的墙面铲除，做好局部防水，涂外墙漆。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司108（1204、1）建筑户外构造构建：安装雨篷，建议安装铝合金支架，3mm 厚 PVC胶板。本小区 28#单元门处已有建筑构件作为单元门雨篷，不需要再进行安装，对 16#、18#、20#、22#、24#、26#单元门处雨篷进行更新安装；修补女儿墙，本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.0m，直接进行涂刷翻新。（12）公共采光窗：增加、更换破旧的公共采光窗共 42 个（84）。采用节能玻璃铝合金窗，窗框及玻璃色彩应与立面设计协调，可开启外窗面积应满足建筑防烟排烟系统技术标准的相关要求。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限205、公司109建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 1大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司110建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 22.小区公共部分（基础性）小区公共部分（基础性）（1）消防通道：消防通道画线，对小区公共空间陈旧地面进行重铺画线，画出消防车道范围，避免占用消防车道停车。（2）无障碍设施：无障碍坡道 7 个。对现状坡道进行修复，直线式坡道的坡面宽为 1.4m，坡度不大于 1:12。（3）小区道路：路面修整，对改造范围的道路进行修复，破损较为严重的206、进行翻新。水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝土材料。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司111（4）监控设施：监控设施共 7 台，单元入户每单元配置一套监控摄像头。另外，智慧社区可实现一体化，数据化、智能化管理，本项目作为智慧社区试点，联通数字平台，建设智慧安防、智慧监控，打造智慧社区典范。改造内容包括管线铺设、主机硬件和终端设备，管线铺设是在小区内布置智能化网络线缆；主机硬件是在小区内布设智能化网络设备、交换机、存储等，主要作用是信息接收和交换；设备终端是小区内的门禁系统和监控设备等，计算机系统设备设计架构和数字平台207、应用可参考下图：大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司112改造成智慧社区，可以依托互联设备搭建设备端和平台端互联的数据化应用多个使用场景，如智慧通行是在小区内实现无接触通行和防尾随出入，住户采用二维码或人脸识别的方式即可出入单元，无需携带门禁卡，还可以建立社区专属信息库，捕获人员出入动态，发现非授权人员跟随，自动尾随预警。还可以应用“数字社区打卡”为社区创造价值链接，打卡映射到线下社区，连点成线，连线成面，拼成社区数字打卡地图，小区居民可以随时随地进行打卡活动，协助政府和社区运营创造更多的人气和流量。大岗镇环镇西路 11-17 号208、（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司113大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司114消防通道画线示意图消防通道画线示意图无障碍设施示意图无障碍设施示意图（5）“三线”整治根据广州市住房和城乡建设局关于印发广州市“三线”整治工作实施方案的通知（穗建环境20206 号）、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新函2018180 号）、广州市住房和城乡建设局关于进一步优化“三线”整治公共路由建设方式的意见要求，整治范围内的电力线路遵循“规整为主、下地为辅”的总体要求，重点解决安209、全隐患问题。项目改造区域的“三线”主要以增设钢绞线，捆扎整治为主。小区“三线”整治技术标准：电力用户直配线预通信下户线、广电入户线交越时，其垂直距离不应小于下列数值：电力用户直配线在上方时为 0.6m；电力用户直配线在下方时为 0.3m；三种线进户时要明显分开；彻底废除已经弃用的废旧线杆。“三线”整治应注意与周围线路的衔接，捆扎线路按相关要求进行标识，符合广州城市规划的总体要求，综合考虑路径长度、施工方式、维修便利、其他管线及市政设施、与周围线路的衔接等问题，做到施工方便、统筹兼顾、经济合理、安全适用。公共空间“三线”：主要为线路整理和新建钢绞线。每栋楼外墙做 7/2.2mm镀锌钢绞线，进行光210、缆绑扎。包括线路绑扎整理 30.15 千米条，拆除杂乱皮缆403.20 百米条，整理盘留 16 处，整理光缆标志牌 84 处、整理标签 31 处，安装大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司115电力保护套管 5.00 百米，更换钢绞线 6.30 百米条。3.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）（1）外立面整饰：外墙翻新。对建筑临近环镇西路临街三面的外立面进行墙面修复翻新，铲除原有外墙至基层，重做抹灰砂浆，聚合物水泥砂浆防水层，刮腻子两道，喷涂外墙防水外墙漆，采用原有墙面颜色的涂料进行喷涂。对首层街区的墙面、店招等进行211、整体改造，提高首层街区形象，提高活力。建筑本体公用部分（完善性）改造示意图建筑本体公用部分（完善性）改造示意图4.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）照明设施：安装 LED 照明设施 7 个。适当增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。室外照明灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。（2）信息标识：新增地名牌、门牌编号等，统一标识系统。建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识（含单元信息标识牌共 7 个、楼道信息标识牌共 42 个），212、街道和公共设施特色标识 1 套。（3）信息宣传栏：新增公示宣传栏 1 个。一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨篷；还可预留电子信息端口，为将来实现大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司116电子信息提供条件。信息标识示意图信息标识示意图信息宣传栏示意图信息宣传栏示意图5.3.3 海绵城市建设措施海绵城市建设措施根据根据广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行试行）等文件要等文件要求求，213、对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制要求，对对于鼓励于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。根据本小区现状情况分析，小区改造范围为共 3 栋楼，每栋 6 层，小区没有公共空间，主要以建筑单体改造为主。小区屋面局部存在漏雨现象，部分雨水管老旧破损，需要重新做屋面防水，优化屋面排水，更换老旧雨水管。本项目结合无公共空间的实际情况，涉及海绵城市的改造措施要包括地面雨水管口消能设计、屋面重做防水，优化排水沟等。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小214、区改造项目可研XX咨询有限公司1175.4 珠江街丽雅花园老旧小区改造项目珠江街丽雅花园老旧小区改造项目5.4.1 总体改造思路总体改造思路1.改造目标（1）打造宜居建筑空间，保障居民的生活需求，增加绿化景观空间，打造康养型小区。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司118（2）解决老年人、青年人交往需求，提供幼儿活动空间，实现小区的全龄适宜性。（3）利用小区公共空间，打造绿色、活动、游憩等多功能复合的公园型空间。2.改造方向（1）解决基本需求，针对居民现有需求和要求整体改造小区现状问题。（2）提升小区整体形象，通过对小区公共空间进215、行整体形象提升，优化小区公共环境。（3）建设和谐社区，打造绿色健康型小区，提高小区幸福感。5.4.2 改造方案改造方案1.建筑本体公用部分（基础性）建筑本体公用部分（基础性）（1）楼栋门、门禁、楼道照明、无障碍设施：更换楼栋不锈钢防盗门 6 个，按原有楼栋门尺寸制作安装；增加门禁设施 6 个，仅在单元门处安装设备的门禁系统，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能，不涉及入户设备；更换门口及楼道照明灯具，楼栋门口照明选择太阳能 LED 灯 42 处，每层住户门口公共区域安装 LED 节能灯，更换声控延时节能吸顶灯，配置 12WLED 灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 P216、MMA 灯罩，灯具规格 290102mm；楼栋门处增加无障碍坡道 6个，直线式坡道，坡度不大于 1:12，方便老年人和残障人员的出入。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司119建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 1（2）楼栋三线：对楼道内电力线、电话线、有线电视线等“三线”杂乱现象进行有序梳理，对已报废的线路进行拆除，消除安全隐患。强弱电分离，弱电进套盒；电力、电信、电视线按规范要求入管入盒，电力线新增 7840mPVC50X20线槽进行规整，楼道内弱电部分与楼栋外部弱电线路统一设计。通过楼道217、内“三线”规整，实现线路整合、资源共享；建立维护、巡线、清查机制。楼道“三线”改造前建议建设单位与电力公司、电信公司、有线电视公司以及其他单位协调沟通。本次进行楼内 PVC 线槽建设，主要为线路整理，包括打楼层洞 68 个，敷设PVC 管 9.63 百米。水平 PVC 线槽采用阻燃 100*50mm，垂直 PVC 管采用阻燃50mm。（3）楼道修缮、楼栋消防设施、适老化设施：楼梯间墙体批荡铲除，重批干混抹灰砂浆，满刮腻子两遍，面油白色乳胶漆两遍，铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖，楼梯间墙体1 米以下张贴灰白色瓷砖；楼梯和墙面部分增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，方便老年人出入；218、每层增设消防箱，每套消防箱内有 2 个干粉灭火器、2 个防毒面罩。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司120建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 2（4）楼栋排水设施、化粪池：更换 UPVC 排水管，更新 DN100PVC 雨水管，雨水管口增加雨水簸箕，避免雨水管漏雨对建筑立面的影响；疏通化粪池6 个。（5）外墙治理：外墙整体清洗，对小区 6 栋建筑二楼及以上部位墙体，进行全面清洗，老化严重、鼓包的墙面铲除，做好局部防水，涂外墙漆。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个219、老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司121建筑本体公用部分（基础性）改造示意图建筑本体公用部分（基础性）改造示意图 3（6）公共采光窗：增加公共采光窗，采用 1.8mm 厚铝合金窗框，首选 70系列，普通钢化玻璃，窗框及玻璃色彩应与立面设计协调，可开启外窗面积应满足建筑防烟排烟系统技术标准的相关要求，提高楼道安全性。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1222.小区公共部分（基础性）小区公共部分（基础性）（1）室外消防措施：在每个单元门的进门口增加消防箱，共 6 套，作为公共空间区域的消防配套设施。每套灭火器设置铝合金箱，内有 4220、 个灭火器。（2）人行安全设施、小区道路：铲除凸起部分的路面，填平下沉部分路面，找平、平整小区路面，保障路面平整，不影响出行和小区排水顺畅。沿小区两侧建设 1.5 米宽慢行道路，铲除现有围墙和地面至土层，重做路面铺装透水混凝土，交通道路划线，停车车位热熔划线。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司123（3）地面铺装：人行活动空间铺设仿花岗岩透水砖、透水混凝土，透水砖与线性排水沟结合。小区公共游憩空间地面采用仿花岗岩石材铺装，小区公共活动空间地面铺装改造成透水混凝土。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老221、旧小区改造项目可研XX咨询有限公司124（4）监控设施；在小区北侧每栋建筑上安装快球摄像头 8 点，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备，实现道路与小区空间 360 度监控。（5）“三线”整治根据广州市住房和城乡建设局关于印发广州市“三线”整治工作实施方案大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司125的通知（穗建环境20206 号）、广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引（试行）（穗更新函2018180 号）、广州市住房和城乡建设局关于进一步优化“三线”整治公共路由建设方式的意见要求，整治范围内的电力线路遵循222、“规整为主、下地为辅”的总体要求，重点解决安全隐患问题。项目改造区域的“三线”主要以增设钢绞线，捆扎整治为主。小区“三线”整治技术标准：电力用户直配线预通信下户线、广电入户线交越时，其垂直距离不应小于下列数值：电力用户直配线在上方时为 0.6m；电力用户直配线在下方时为 0.3m；三种线进户时要明显分开；彻底废除已经弃用的废旧线杆。“三线”整治应注意与周围线路的衔接，捆扎线路按相关要求进行标识，符合广州城市规划的总体要求，综合考虑路径长度、施工方式、维修便利、其他管线及市政设施、与周围线路的衔接等问题，做到施工方便、统筹兼顾、经济合理、安全适用。公共空间“三线”：主要为线路整理和新建钢绞线。每223、栋楼外墙做 7/2.2mm镀锌钢绞线，进行光缆绑扎。包括线路绑扎整理 30.13 千米条，拆除杂乱皮缆176.40 百米条，整理盘留 10 处，整理光缆标志牌 69 处、整理标签 28 处，安装电力保护套管 4.00 百米、更换钢绞线 9.20 百米条。（6）雨污分流：雨水管与污水管现状并用在一条管上，将雨水管、污水管分开排放，增设雨水管、污水管，可选用 HDPE 双壁波纹管。3.建筑本体公用部分（完善性）建筑本体公用部分（完善性）大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司126（1）外立面整饰：结合公共空间提升改造，对一层建筑平面进行224、重新翻新，铲除现有立面，结合景观及公共空间设计，重新涂漆，粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡：重批干混抹灰砂浆、满刮腻子两遍，面油水溶性晴雨外墙漆一底二面（）颜色另定）。或贴陶瓷面砖。一楼墙面结合公共空间景观主体增加墙绘，墙绘主题结合施工图阶段现场实际情况进行设计，结合各公共空间的色彩，小品和文化氛围，采用不同色彩的涂漆，丰富公共空间活跃度。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司127外立面整饰改造示意图外立面整饰改造示意图4.小区公共部分（完善性）小区公共部分（完善性）（1）照明设施：在公共空间增设光伏照明，照明灯具的安225、装结合公共空间的景观设计。适当增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）20 个，5 个公共空间每个增设 4 个光伏照明灯。室外照明灯具应具备防水、防喷、防滴、抗风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷击，线路和设备都应采用安全措施。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司128照明设施照明设施示意图示意图（2）信息标识：更换或新增地名牌、门牌编号、地刻等，统一标识系统。建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加更新特色标识 2 套（地面亮点标226、识，地面增设铺装锈板，雕刻标志）。信息标识示意图信息标识示意图（3）小区绿化：小区内有 27 株树木，其中 12 株大树，结合小区公共空间树木，增设树池，提高树木根部的透水性，更有利于未来树木的养护。植物填充，在荒废的硬质地面上加铺土层、植物等进行改造，具体树池形式施工图设计阶段结合现场实际情况进行具体设计，树池建设过程中不对树木造成破坏，且有利于大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司129树木的养护。（4）小区公共空间设计、无障碍设施：公共空间改造，增设家具小品，包括树池座椅、儿童器材、健身器材、景观构筑物等，5 个小区公共空间改227、造成老人活动园、儿童活动园、青年交流园、全民健身园、全民阅读园，改造内容包括：小区周边透水性慢行健身道路、项目透水地面、生态树池座椅、老年人活动设施、儿童活动设施、居民健身设施、座椅和休憩设施、线性排水沟、仿花岗岩石材硬质铺装；小区入口增加无障碍坡道 6 个，直线式坡道，坡度不大于 1:12。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司130小区公共空间设计小区公共空间设计示意图示意图（5）机动车停车位、非机动车停车位、人行安全设施：小区内原有固定停车位为 22 个，现取消原有栅栏，把道路 7.5 米拓宽至 9 米，增加 17 个停车位，228、停车场车位热熔划线；保持现有一个垃圾分类点，并设置非机动车集中停车空间，增设遮阳棚，采用主体钢结构，屋面 0.6 厚彩钢板；结合整体规划，在小区内增加 1.5 米宽环形漫步道，结合周边市政道路，完全人车分流，人车分流通过道路的颜色进行区分，保障人行安全。（6）消防通道：小区围墙清理后，以四周市政道路作为消防通道，消防通道热熔划线，增加消防通道信息标识。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司131机动车停车位、人行安全设施、消防通道改造示意图机动车停车位、人行安全设施、消防通道改造示意图（7）信息宣传栏：结合小区现状垃圾分类点、充电桩229、空间，集中布置信息宣传栏一处。一般设置在小区入口或公共活动中心，高度不应大于 3.5m，颜色应与小区整体环境风格相协调，宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设置一定宽度的遮雨篷；还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息提供条件。5.4.3 海绵城市建设措施海绵城市建设措施根据根据广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引广州市建设项目海绵城市建设管控指标分类指引（试行试行）等文件要等文件要求求，对于建筑与小区微改造工程对于建筑与小区微改造工程，海绵城市约束性指标不做强制要求海绵城市约束性指标不做强制要求，对对于鼓励于鼓励性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做尽做。性要素，鼓励在方案中体现海绵要素，应做230、尽做。根据本小区现状情况分析，小区改造红线内无大面积绿地及景观种植植物。地面铺装主要以水泥硬质地面为主，地面透水性弱。现状地面存在局部积水点，对居民雨天日常出行带来不便。小区内 6 栋建筑屋面排水设施老旧，部分防水层损坏，局部存在积水点，造成漏雨。根据小区现状问题，计划通过老旧小区改造工程，重新做建筑屋面防水，更新防水层、重做屋面排水沟、分水线等，提高屋面雨水排水能力。通过公共空间的优化，提高硬质铺装的透水性，优化地面排水，并在此基础上通过景观设计，增加小区绿化。本项目结合实际情况，采用的海绵城市控制性要素包括屋面排水改造、建筑雨水立管排水口消能设计、透水铺装、线性排水沟、生态树池等。屋面排水231、设计：对建筑屋面重新做防水，根据屋面防水做法，重新梳理屋面排水沟，落水口等设施，保障屋面无积水点，屋面无漏雨点。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司132设置线性排水沟：降雨时，道路雨水重力流入线性排水沟调蓄后，超标雨水重力流入雨水管网，保障小区内公共空间无积水点。设置雨水簸箕：在小区建筑雨水管口设置雨水簸箕，起到消能作用，降低降雨对地面和建筑墙体的冲蚀。设置生态树池：结合现存的 12 株大树，建设生态水池，作为雨水调蓄设施，保障树木周边高透水性。设置透水地面：在小区内铺装选择透水混凝土，硬质地面透水率达到 60%以上。5.5 树232、木保护专篇树木保护专篇5.5.1 编制依据编制依据5.5.1.1 法律法规法律法规1中华人民共和国森林法（2019 年修订）；2中华人民共和国环境保护法（2014 年修订）；3城市绿化条例（2017 年修订）；4城市古树名木保护管理办法（2000 年实施）；5广东省城市绿化条例（2014 年修正）；6广州市历史文化名城保护条例（2020 年修正）；7广州市绿化条例（2022 年修订）。5.5.1.2 指导性文件指导性文件1国务院办公厅关于科学绿化的指导意见国发办202119号；2住房城乡建设部关于促进城市园林绿化事业健康发展的指导意见（建城2012166 号）；3关于在城乡建设中加强历史文化保233、护传承的意见（厅字 2021 36 号）；4住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（建科202163 号）；大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1335广东省人民政府办公厅关于科学绿化的实施意见（粤府办202148 号）；6广州市关于科学绿化的实施意见（穂办202111 号）；7广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）（穗办202112 号）；8广州市城市树木保护管理规定（试行）（穗林业园林规字20221号）。5.5.1.3 技术规范及指引技术规范及指引1园林绿化工程施工及验收规范（CJ234、J-82-2012）；2绿化植物废弃物处理和应用技术规程（GB/T 31755-2015）；3园林绿化工程项目规范（GB 55014-2021）；4森林资源术语（GB/T 26423-2010）；5古树名木鉴定规范（LY/T 2737-2016）；6古树名木普查技术规范（LY/T 2738-2016）；7园林植物保护技术规范（DB44/T 968-2011）；8园林绿地养护管理技术规范（B4401/T 6-2018）；9园林树木安全性评价技术规范（DB4401/T 17-2019）；10园林种植土（DB4401/T 36-2019）；11广州市树木修剪技术指引（试行）（2021.09）；12广235、州市城市道路绿化改造行道树处理技术指引（2020.03）；13广州市城市树木保护专章编制指引（2022.06）。5.5.2 编制原则编制原则5.5.2.1 树木分类基本定义树木分类基本定义依据广州市城市树木保护管理规定（试行）穗林业园林规字20221号文件，有关规定及定义：大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1341古树名木：古树，是指树龄在100年以上（含100年）的树木。名木，是指国内外稀有的以及具有历史价值和纪念意义及重要科研价值的树木。2古树后续资源：树龄在80年以上（含80年）不足100年的树木以及胸径380cm（含80236、cm）以上的树木；4大树：胸径在20cm以上（含20cm）80cm以下（不包含80cm）的树木；5其他：胸径在20cm以下（不含20cm）的树木。5.5.2.2 树木保护利用与迁改原则树木保护利用与迁改原则1科学绿化科学绿化是遵循自然规律和经济规律、保护修复自然生态系统、改善生态环境、维护生态安全的重要措施。坚持树木保护优先、分级分类，合理利用的指导思想，保护树木及其生境。古树名木，必须保留。古树后续资源胸径80cm以上的树木，应原址保留为主，应留尽留，最大限度保护。胸径在20cm以上（含20cm）以上，80cm以下（不包含80cm）的树木，确实需要迁移的树木，原则上在项目范围内100%回迁移237、植利用。无迁移利用价值树木，建议不做保留。2树木资源保护原则尊重城市发展规律，保护城市自然生态环境和历史文化风貌，科学推进城市绿化，优先选择就近迁移利用，减少砍伐移除，最大化发挥树木资源的再利用价值，防止树木资源的流失，保护树木资源，建设美丽宜居城市。3安全性原则城市树木处理应综合异常天气、周边建筑设施、群众安全等多方面指标考量树木的安全风险情况，考量的危及目标应包括建筑、公园、城市街道、人流、车辆及地下设施等。如施工作业对树木地下和周边地下管线、桥梁、隧道及其他市政基础设施安全性的影响，保障树木周边建筑物、桥梁、隧道基础稳定及地下管线的安全运行。4减少社会影响原则城市树木处理应避免在正常工作238、学习时段、交通高峰时段进行施工以及占用大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司135较大面积道路空间，减少施工对城市交通秩序和周边市民生活造成的负面影响，保障城市正常交通秩序和周边市民正常生活。5经济性原则城市树木处理应考量树木价值和处理方式的必要成本费用，采取经济合理的处理方式。6综合考量原则城市树木处理应从安全性、对社会秩序造成的影响、生态以及经济性等多方面综合考量，选择安全性高、对社会秩序影响低、经济合理的处理方式。5.5.3 树木资源调查树木资源调查1.调查范围本次树木保护调查范围为项目实施范围。大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 239、11-17 号（单号）航拍图号（单号）航拍图大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）航拍图号（双号）航拍图大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司136珠江街丽雅花园航拍图珠江街丽雅花园航拍图2.调查对象对本项目涉及的现有绿地、连片成林、树木资源进行调查。其中树木资源包括古树名木（树龄在 100 年以上的树木和珍贵稀有或具有历史价值、纪念意义、重要科研价值的树木）、古树后续资源（树龄在 80 年以上不足 100 年的树木或者胸径 80cm 以上的树木）、大树（胸径大于或等于 20cm 以上不足 80cm 的树木）以及其他树240、木（胸径小于 20cm 的树木）。调查项目范围内胸径 20cm（含）以上树木的基本信息（树种、科属、拉丁学名、地理位置）、生长状况（整体长势、株高、胸径/地径、冠幅、存在问题）、立地环境；胸径小于 20cm 的其他树木基本信息（树种、数量、科属、拉丁学名、地理位置、胸径/地径等）。3调查方法采用每木调查法。具体测量指标和方法如下：（1）树高：用激光测距测高仪在距离目标树木一定距离的地方分别瞄准树木基部和树顶测量，仪器将给出准确的树高，精确至 0.1m。（2）冠幅：用皮尺对树木东西、南北两个方向树冠长度进行测量，精确至0.1m。（3）胸径、地径：用胸径尺在树干 1.3m 处测量胸径（分枝点低于 241、1.3m 的树木，在靠近分支点处测量），测量后得到胸径值。部分树木分枝点较低或地上部分气根较多难以测量胸径，则用胸围尺在接近地面处（地面以上 20cm）测量地径，精准到 0.1m。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司137（4）位置：使用千寻位置 RTK 定位仪记录胸径20cm 树木以及其他树木的经纬度信息，精确至小数点后 4 位。（5）生长势分析：根据树木叶片、枝条和树干生长的正常或衰弱程度，判断树木长势属于正常株、衰弱株、濒危株、死亡株。（6）立地环境：根据立地土壤状况、硬质铺装程度、周边建筑情况、树干附近杂物堆放情况等分为三242、级：“良好”“一般”“较差”。（7）存在问题：对存在问题的大树以及其他树木进行记录，补充说明植株立地环境、生长势的有关情况，有无病虫害情况等。（8）拍摄照片：拍摄目标树木全景、立地环境、细节等照片。5.5.3.1 大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）号（单号）老旧小区改造项目老旧小区改造项目经初步调查，本项目大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）不涉及现有绿地，无城市树木、无古树名木及其后续资源。5.5.3.2 大岗镇环镇西路大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）号（双号）老旧小区改造项目老旧小区改造项目经初步调查，本项目大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）不涉及现有绿地，无243、城市树木、无古树名木及其后续资源。5.5.3.3 珠江街丽雅花园珠江街丽雅花园老旧小区改造项目老旧小区改造项目（1）资源状况分析）资源状况分析经初步调查，本项目范围内不涉及现有绿地，无连片成林分布，无古树名木分布，无古树后续资源。经统计，项目调查范围内，在珠江街丽雅花园小区内城市树木共计 27 株，树种共计 5 种。大树：小区范围内胸径 20cm 以上（含 20cm）的大树共 12 株，包括菠萝蜜、龙眼、芒果、苹婆 4 个树种。其他树木：其他树木 15 株，菠萝蜜、黄陂、龙眼三种常见城市绿化树种。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公244、司138表表 1大树种类及数量情况统计表大树种类及数量情况统计表表表 2其他树木数量情况统计表其他树木数量情况统计表（2）长势根据现场调查结果显示，项目范围内的 12 株大树，长势均为正常。（3）立地环境分析根据现场调查结果显示，项目范围内的 12 株大树，其中 5 株立地环境良好，比例为 41.67%；7 株立地环境较差，比例为 58.33%；立地环境一般的树木，主要是存在树下堆放垃圾和杂物、根部水泥覆盖、树干缠绕电线。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1395.5.4 既有树木保护及迁移方案既有树木保护及迁移方案珠江街丽雅花245、园涉及部分城市树木资源，项目调查范围内城市树木数量共计27 株，其中大树 12 株，其他树木 15 株，拟全部原址保护。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司140表表 3拟原址保护树木清单拟原址保护树木清单大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司141表表 4大树信息汇总表大树信息汇总表大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司142表表 5其他树木其他树木信息汇总表信息汇总表大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）246、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司143图图 1树木分布图树木分布图大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1445.5.5 树木保护措施树木保护措施1、施工前保护措施根据树木生长现状，按照广州市城市绿化树木养护管理规范采取必要的保护措施，维持 72 株原址保护树木的正常生长和景观效果。2、施工中保护措施原址保护的 72 株树木位置不属于施工作业范围，但施工中或许存在搭建施工脚手架及其他施工作业，因此施工前需要对原址保护的树木采取以下保护措施：（1）进行加固若需要针道路进行施工存在刨挖水泥道路，需对原址保护247、的树木采取加固措施，防止树木倒塌。支撑位置位于树体的 1/3-1/2 之间，高大乔木支撑采用 34m，8cm10cm 的木柱进行支撑保护。（2）适当修枝缩冠为避免施工期间对树木造成伤害，保持树木地下部分与地上部分的水分代谢平衡，减少树冠蒸腾，对现场树木进行适当树冠缩剪，截口应涂抹防腐剂，去叶1/21/3。涉及修剪枝条 5cm 以上的需先取得行政审批手续。根据树木生长情况，及时开展树冠清理、树冠疏枝，维护树木正常生长。大树附近保持通风采光良好，不应栽植缠绕树体的藤本植物，及时清除各种寄生植物，清除生长在树冠表层的覆盖性藤本植物。（3）养护管理根据原址保护树木树种、生长状况、习性等情况，制定树木养248、护管理计划，有效保持树木地上部分和地下部分水分平衡和营养充足。（4）建立档案建立树木登记卡，记录树木的名称、胸径、冠幅、习性、保护注意事项等，实行信息化管理；落实看护责任制度，安排专人看护，负责浇灌、施肥、病虫害防治等，每月定期对树木生长情况进行记录。如后续出现问题，需按照相关的处理方式进行处理，消除树木安全隐患，保护树木健康。（5）严禁树木周边堆放垃圾和易燃物资严禁将垃圾堆放在树木周围。树木周围不要堆放易燃易爆物资和使用明火或电焊作业，确需用火或电焊时必须采取防火措施；树周围清理干净，不堆杂物，大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公249、司145并且配备足够的灭火器材，防止火灾发生。（6）严禁树木周边堆放有害物资施工过程中对树木做好管理保护措施，严禁将带有腐蚀性或对树木有损害的物资堆放在树木周围；对使用有害液体产生有毒气体区域的树木进行重点观测，防止有害液体浸入树根土壤中，使土壤板结或直接伤害树根；防止有害气体对植物产生毒害作用；防止树木树根部地表周围被硬物或水泥浆等物质覆盖，造成地表水不能渗入土壤，影响树根对养分的吸收。3、完工后保护措施（1）养护管理定期对树木进行养护管理。根据土壤养分情况及树木健康状况，通过土壤施肥、树体输液等方式对树木进行养分补充。根据病虫害种类，定期喷洒针对性防治药剂；病虫害防治药剂应满足安全、环保、250、无毒的要求。（2）定期监测项目完工后 1 年内，对原址保护树木进行定期监测，包括病虫害情况、健康状况、安全状况、生长情况及保护措施有效性等，如出现树木健康受损、存在安全风险，需及时采取科学合理的措施进行抢救复壮。5.5.6 结论结论1、调查结果调查结果显示，项目范围无现有绿地、无连片成林、无古树名木、无古树后续资源。仅珠江丽雅花园存在城市树木资源。经统计，项目范围内树木数量共计 27 株，其中大树 12 株，其他树木 15 株（胸径20cm 的乔木），无挂牌古树名木和古树后续资源。树种共计 5 种，有菠萝蜜、龙眼、苹婆、芒果、黄皮五种树种，均为常见城市绿化树种。2、树木处理方式本项目不涉及城市251、树木迁移及砍伐，对所有城市树木资源进行原址保护。原址保护珠江街丽雅花园内大树 12 株，树种 4 种（菠萝蜜、龙眼、杧果、苹婆）；其他树木 15 株，树种 3 种（菠萝蜜、黄皮、龙眼）。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1465.6 历史文化风貌保护及防范大拆大建专篇历史文化风貌保护及防范大拆大建专篇本项目范围内不涉及历史文物或有保护价值的历史资源。项目以微改造为主，也不涉及大拆大建。5.7 建设管理方案建设管理方案5.7.1 建设建设组织模式和机构设置组织模式和机构设置本项目由广州市南沙区城市更新土地整备中心负责建设管理，初步252、考虑拟采用工程总承包（EPC）模式实施。1.广州市南沙区城市更新土地整备中心：作为区老旧小区改造统筹单位和项目建设业主，负责组织开展项目立项、实施方案编制和可研报批工作，按基本建设程序组织工程招投标、勘察设计、建设实施、竣工验收和概、预、结算评审等实施工作；编制年度计划，制定项目管理策划方案和总控计划，下达月、周实施计划；牵头申报中央、省、市补助资金，依法依规拨付工程款项；建立完善项目管理制度，配合市级年度综合评估。2.大岗镇人民政府、珠江街道办事处：负责组织共同缔造委员会日常管理。负责指导社区、物业开展民意征询、宣传发动工作，结合居民意愿、改造条件提出改造申请；负责引导社会资本与居民出资，组253、织项目实施方案公示和意见收集；负责纠纷调处、维稳协调，回应居民、商户等各方关切，及时妥善处理项目有关信访、“12345”“市长热线”等平台信息；负责引导居民建立长效管养机制，确定后续管养方式，维护改造成果。3.共同缔造委员会：原则上采用“一项目一会”，同社区连片项目采取“一社区一会”，围绕改造内容、实施时序、后续管养、历史文化挖掘利用等事项组织居民、物业、商户等相关方议事讨论，形成咨询意见建议；负责争取居民支持和配合，组织各项意见征集，向居民、商户等反馈解答关注问题；参与项目实施全过程监督，开展效果共评。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨254、询有限公司1475.7.2 项目项目建设工期建设工期项目建设实施进度初步计划为 16 个月，即从 2022 年 10 月至 2024 年 1 月，具体建设进度初步计划如下：1.前期工作阶段（2022 年 10 月-2023 年 7 月）：完成现场勘察、实施方案编制和审批、可行性研究报告编制和审批等工作；2.设计、施工招标阶段（2023 年 6 月-2023 年 7 月）：开展设计、施工图编制、施工招标工作；3.工程施工阶段（2023 年 8 月-2023 年 12 月）：进行工程施工，工期 5 个月；4.竣工验收阶段（2024 年 1 月）：完成场地的清理及竣工验收工作。5.7.3 项目招标方255、案项目招标方案根据 中华人民共和国招标投标法 中华人民共和国招标投标法实施条例必须招标的工程项目规定和广东省实施中华人民共和国招标投标法办法等有关规定，勘察、设计及监理等服务类公开招标起点金额为 100 万，施工为 400 万。本项目的勘察、设计、监理等未达到应招标的额度，不采用招标方式，大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司148施工采用公开招标方式进行。招标组织形式为委托招标，招标方式为公开招标。5.7-4项目招标基本情况表项目招标基本情况表招标内容招标内容招标范围招标范围招标组织招标组织形式形式招标方式招标方式不采不采用招用招256、标标方式方式招标招标估算估算金额金额（万元（万元）备备注注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标勘察12.73设计61.99监理36.66施工1273.43重要材料及主要设备含在工程费中其他情况说明：根据中华人民共和国招标投标法中华人民共和国招标投标法实施条例必须招标的工程项目规定和广东省实施中华人民共和国招标投标法办法等有关规定，勘察、设计及监理等服务类公开招标起点金额为 100 万，施工为 400 万。本项目的勘察、设计、监理等未达到应招标的额度。建设单位盖章年月大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小257、区改造项目可研XX咨询有限公司149第六章第六章 运营方案运营方案6.1 项目运营模式项目运营模式项目依程序组织竣工验收，按有关规定办理移交手续，项目改造后原则上由物业服务企业接收，如由业主自行管理的，由社区居民居委会接收。项目移交后由属地镇街（本项目为大岗镇人民政府和珠江街道办事处）负责组织社区居委、共同缔造委员会确定后续管养模式。难以确定管养服务单位的，由属地镇/街道结合辖区公共环卫保洁、城市安全管理、公共秩序维护等工作兼顾该小区的日常管养。具体操作按照广州市城市更新工作领导小组办公室关于印发广州市老旧小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）的通知（穗建环境2022120 号）执行。6.2258、 安全保障安全保障方案方案6.2.1 危害因素及危害程度分析危害因素及危害程度分析影响本项目建设劳动安全的因素主要是施工中使用的电器、机械设备等，有可能对人体造成触电及机械伤害，因此需采取必要的安全措施。1.火灾爆炸项目在建设过程中机械设备占很大比例，用电量用油量较大，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。2.高温烫伤项目在建设中多在室外施工作业，高温天气及设备长时间运转可能会有烫伤事故。3.触电在建设过程中，用电设备繁多，尤其是在“三线”整治过程中，应特别注意老化破损电线漏电及电线交叉、错接传电危害事故。若电气设备发生故障或电器安装不规范，缺少接地或接零，或接地接零损坏失效，或259、操作人员违章操作，也会发生触电伤害事故。4.机械危害在建设过程中有电机转动设备、切割设备、运输设备等，都会有机械伤害危大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司150险。安全操作规程不完善或操作人员没有严格按照操作规程进行操作，疏忽大意则有可能发生安全事故，对操作人员或其他人员造成人身伤害。5.噪音伤害施工机械装置中的各种机械、设备，有噪音伤害因素。上述危害因素一旦出现，均有可能导致人员伤亡、财产毁损等重大事故损失，必须严加防范。6.2.2 安全防范措施安全防范措施6.2.2.1 严格遵循相关规定严格遵循相关规定中华人民共和国劳动法和建260、设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（国家劳动部第 3 号令）规定，凡新建、改建、扩建工程项目，其劳动安全卫生设施必须符合下列规定：1.生产性建设工程项目（包括新建、扩建和技术改造项目，以下简称为工程项目）必须符合国家和省有关安全生产方面的法规、标准，工程项目中的劳动安全措施和设施，应与本工程同时设计、同时施工、同时投产使用（以下简称“三同时”）。2.设计单位在编制工程项目初步设计文件时，应严格执行现有的安全生产法规和技术标准，同时设计劳动安全防护措施。3.建设单位应对承担工程项目设计、施工的单位提出具体安全生产要求，提供必需的资料和条件，并对设计、施工过程中落实“三同时”情况进行检查督促。4.261、建设单位在项目竣工验收前，应通知有相应资质的检测检验机构进行检验与评价。6.2.2.2 采取切实可行的安全措施采取切实可行的安全措施认真贯彻建设部颁发的“一标五规范”，即 建筑队安全检查评分标准 施工现场临时用电安全技术规范建筑施工作业技术规范等的规定。1.施工现场出入口、施工便道交叉口等，提前设置警示牌，施工现场设置醒目的安全标志牌，保持正常的交通安全秩序。对作业人员进行定期安全教育，施工前做好施工安全交底。2.夜间施工保证作业面、便道足够照度，雨天采取必要的防滑措施。从事大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司151作业的人员必须262、穿好工作衣、工作鞋，并戴好安全帽和手套，特殊工种应持证上岗，并按有关规程进行操作。3.定期进行设备检查和安全用具检查和保养，对不符合要求的应进行整改，杜绝事故隐患。4.在有碍机械安全和人身健康场所作业时，机械设备应采取相应的安全措施；操作人员必须配合适用的安全防护用品；当使用机械设备与安全发生矛盾时，必须服从安全的要求。机械操作人员和配合作业人员，都必须按规定穿戴劳动保护用品；高空作业人员必须系安全带，不得穿拖鞋；严禁从高处往下投掷物件。5.现场临时用电拉线应符合有关规定，接好触电保护器，设专职电工进行日常管理、检修维护供电系统，机电设备必须有良好的接地。6.施工现场的孔洞，应加设盖板或临时栏263、杆，防止人、物坠落。7.施工现场的消防工作，应遵照国家有关法律法规开展消防安全工作。施工单位的负责人应全面负责施工现场的防火安全工作，履行中华人民共和国消防条例实施细则第十九条规定的九项主要职责。8.按照消防管理体系的需要，配备相应的专（兼）职管理、检查人员和消防器具，标记工程沿线的可用水源及消防安全设施点，配备气体灭火及防爆器具，在施工总平面布置中考虑消防通道，以便发生火灾时消防车可进入现场。9.严禁非电工作业人员私自乱拉、乱接电线。挪动电箱、电气设备时必须有且至少有一名电工在场。施工现场内的所有电气设备的金属外壳必须与专用保护零线连接。保护零线应单独敷设，不作他用。重复接地线应与保护零线相264、连接。与电气设备相连接的保护零线应为截面不小于 2.5mm2 的绝缘多股铜线。保护零线的统一标志为绿/黄双色线。任何情况下不准使用绿/黄双色线做负荷线。10.施工单位应采取保护措施，确保与建设工程毗邻的建筑物、构筑物安全和地下管线安全。11.密切关注水文、天气预报信息，提前做好应急方案与防范准备，把施工机械、人员撤至安全地域。项目部成立防台风、防汛领导小组及抢险队。办公生活区安设避雷杆，接地电阻10。6.2.2.3 消防措施方案消防措施方案1.现场要有明显的防火宣传标志；大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1522.施工现场要配备265、足够的消防器材并做到布局合理，经常维护、保养，采取防冻保温措施，保证消防器材灵敏有效；3.电工、焊工从事电气设备安装和电、气焊切割作业，要有操作证和用火证。动火前，要清除附近易燃物，配备看火人员和灭火用具。用火证当日有效。动火地点变换，要重新办理用火证手续；4.使用电气设备和易燃易爆物品，必须采取严格的防火措施，指定防火负责人，配备灭火器材，确保施工安全；5.施工材料的存放、保管，应符合防火安全要求。易燃易爆物品，应专库储存，分类单独存放，保持通风，用电符合防火规定；6.在施工程要坚持防火安全交底制度。特别是在进行电气焊、油漆粉刷或从事防水等危险作业时，要有具体防火要求。6.2.2.4 职业健266、康与卫生职业健康与卫生1.建设工程现场职业健康安全卫生的要求（1）施工现场必须建立环境卫生管理和检查制度，并应做好检查记录。（2）施工现场应配备常用药品及绷带、止血带、颈托、担架等急救器材。（3）施工企业应制定施工现场的公共卫生突发事件应急预案。2.建设工程现场职业健康安全卫生的措施施工现场作业人员发生法定传染病、食物中毒或急性职业中毒时，必须及时向施工现场所在地建设行政主管部门和有关部门报告。现场施工人员患有法定传染病时，应及时进行隔离6.3 绩效管理绩效管理方案方案本项目主要绩效目标为：贯彻落实广州市人民及府办公厅关于印发广州老旧小区改造工作实施方案的通知（穗府办函202133 号）要求，267、按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。具体绩效目标指标见下表。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司153表表 6.3-1项目绩效目标表项目绩效目标表项目主管部门（盖章）：项目名称大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目项目主管部门实施单位广州市南沙区城市更新土地整备中心项目属性基建工程类实施周期2022.10-2024.1资金来源268、总投入2023 年2024 年合计（万元）1593.191274.35318.64总体绩效目标按照高质量发展要求，开展城市修补，完善小区功能，大力改造提升城镇老旧小区、改善居民居住条件和环境。营造“干净、整洁、平安、有序”的城市环境，提升南沙新区城市品质，让更多老旧小区居民共享南沙新区建设成果。一级绩效指标二级绩效指标三级绩效指标（指标内容）指标值（带计量单位）指标解释产出指标数量指标计划完成工程量1）大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）老旧小区改造项目：总改造用地面积约 5459，建筑面积约 8400。2）大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）老旧小区改造项目：总改造用地面积约 11222269、，建筑面积约 5025。3）珠江街丽雅花园老旧小区改造项目：总改造用地面积约 4500，建筑面积约 9000 米。项目建设具体指标计算方法按实际发生数统计超规模、超标准比例0%质量指标项目施工质量目标100%竣工验收合格率大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司154项目的整体使用功能建筑物使用年限 50 年，设备 515 年。设计使用年限项目设备的先进性100%是否采用先进技术及设备时效指标工期进度执行率90%是否按申报计划执行每年投资计划完成率90%是否按申报计划执行按期开工率100%是否按申报计划执行按期完工率100%是否按申报270、计划执行预期使用年限建筑物使用年限 50 年，设备 515 年。设计使用年限成本指标建设期总投资1593.19以可研批复为准。项目概算控制数1593.19以概算批复为准。每年投资计划完成率90%是否按申报计划执行超投资比例0以可研批复投资为准。效益指标经济效益投资经济内部收益率无社会效益与方针政策、法律法规的符合性100%符合国务院办公厅印发了关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见广州市老旧小区改造工作实施方案和南沙区老旧小区改造（20212025年）工作实施方案，各阶段工作开展遵循国家、地市相关法律法规政策要求。对周边居民的影响95%项目的建设有助于消除小区安全隐患，提升小区人居环境、完271、善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，提高了居民出行大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司155的安全性、舒适性和便捷性，对居民的生活水平和生活质量会产生积极的影响。生态效益对周围环境的影响0%按照“三同时”的要求，遵循清洁生产的原则，结合节能减排精神和建设两型社会要求，全面落实项目各类污染物的治理设施及生态保护设施的建设工作，确保各类污染物达标排放，并合理安排工期及施工组织计划，则可以有效控制各类污染源及污染物对周围环境的影响，保护当地生态环境，不会对周围环境保护目标产生明显影响。空气质量优良率90%272、计算方法按实际发生数统计资源消耗量年耗电量约 4026.10kWh计算方法按实际发生数统计能源节约率5%是否按申报计划执行可持续影响工程正常使用年限50 年设计使用年限设施设备正常使用年限515 年设计使用年限对地方经济社会未来可持续发展的影响100%从长远看，项目沿线整体环境的改善将吸引更多的客源会，随着人居环境整治，投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。项目的建设对当地居民就业及收入的影响长远且积极。满意度指标受益对象受益群体满意度较满意采用社会调查形式，总分 100 分非常满意：90100 分较满意：8090 分大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧273、小区改造项目可研XX咨询有限公司156基本满意：7080 分不满意：69 分以下服务对象使用人员满意度较满意采用社会调查形式，总分 100 分非常满意：90100 分较满意：8090 分基本满意：7080 分不满意：69 分以下社会公众群众满意度较满意采用社会调查形式，总分 100 分非常满意：90100 分较满意：8090 分基本满意：7080 分不满意：69 分以下监督检查审计、督查、巡视等指出问题数量2 个部门项目负责人填表人财务联系人年月日联系方式联系方式大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司157第七章第七章 项目投融资与274、财务方案项目投融资与财务方案7.1 投资估算投资估算7.1.1 编制范围编制范围本投资估算的编制范围为项目的总投资费用，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等。工程建设其他费用主要包括建设单位管理费、工程监理费、建设项目前期工作咨询费、勘察设计费、工程保险费、招标代理服务费、检验监测费等。预备费用包括主要考虑基本预备费用。7.1.2 编制依据编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）；2、投资项目经济咨询评估指南（中国国际工程咨询公司）；3、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；4、全国市政工程投资估算指标（2007 年）275、；5、广东省建设工程计价通则（2018）；6、广东省市政工程综合定额（2018）；7、广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）；8、广东省园林绿化工程综合定额（2018）；9、广东省通用安装工程综合定额（2018）；10、部分工程费用参考本地区类似工程经济技术指标；11、工程取费有关文件及标准；12、委托方提供的其它有关资料。7.1.3 编制说明编制说明1、建设单位费：根据财政部2016504 号文的规定，按累进法计算。2、工程建设监理费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家发改委、建设部关大岗镇环镇西路 11-17 号（单号276、）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司158于印发 建设工程监理与相关服务收费管理规定 的通知（发改价格2007670号文）计算。3、实施方案编制费参照实际合同价计列（本批次 10 个老旧小区改造合同价118 万元）。4、招标代理费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534号）、国家计委招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980 号文计算。5、可行性研究报告编制费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价277、格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知计价格19991283 号文计算。6、工程设计费：包括编制项目初步设计文件、施工图设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号），参考国家计委及建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）计算。7、工程勘察费：按国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号）执行，参考国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发278、改价格2011534号）、国家计委及建设部关于发布 工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）计算。8、施工图技术审查费：按国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号文）执行。9、工程造价咨询服务费：参考粤价2011742 号文计取。10、检验试验费：按建安费用 2.0%计算。11、工程保险费：工程费用的 0.3%计取。12、基本预备费：按工程费用及工程建设其他费用之和的 5%计算。13、涨价预备费：根据计投资19991340 号文国家计委关于加强对基大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可279、研XX咨询有限公司159本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知中的规定执行，投资价格指数为零，取费为零。7.1.4 项目投资估算结果项目投资估算结果本项目总投资估算为 1593.19 万元。其中：工程费用 1273.43 万元，工程建设其他费用 243.89 万元，预备费 75.87 万元。项目投资估算表详见表 7.1-1。7.1.5 项目造价指标合理性分析项目造价指标合理性分析考虑本项目实际情况，本项目的造价指标参照豪景大厦等 5 个老旧小区改造项目、越秀区华乐街老旧小区微改造、2020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划等其他同类项目指标，并结合广州市南沙区政府投资项目估算280、指导指标（2021 年版）部分开项进行对比，其余开项参照相关市场价，单价合理。因此，本报告中提出的投资在合理范围内。具体详见表 7.1-2。7.1.6 资金资金筹措及筹措及年度投资计划年度投资计划项目需筹措资金1593.19万元，项目建设所需资金主要由区级财政资金保障，并积极争取中央、省、市财政资金支持，具体资金安排以政府投资年度计划为准。按照项目建设进度计划安排，初步资金使用计划详见表 7.1-3。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司160表表 7.1-1项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表序号序号费用名称费用名称估算价值（万元281、）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）一工程费用1273.430.001273.43大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）518.950.00518.95（一）基础类364.300.00364.301楼栋门4.804.80樘86000.00更换不锈钢防盗门 4 樘，更换顶层楼梯间门更换不锈钢门 4 樘。2门禁系统3.023.02个4.007540.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明0.640.64个32.00200.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WL282、ED 灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格 290102mm。4楼道修缮41.5841.584.1扶手栏板粉刷6.126.12510.00120.004.2铺防滑耐磨梯面砖8.108.10540.00150.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.3墙面粉刷12.9612.961440.0090.00局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2遍，油无机涂料。4.4楼梯间墙面贴砖14.4014.40900.00160.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”3.443.44百米7.554550.00基础类改造，包括线路整理、敷283、设 pvc 管等。6楼栋消防设施3.843.84套32.001200.00对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司161序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）7楼栋排水设施6.246.24米580.00107.597.1更换破旧排水管3.203.20米200.00160.007.2增设 DN100PVC 雨水管3.043.04米380.0080284、.008屋面防水91.8091.801530.00600.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做。9化粪池1.601.60座4.004000.00清疏化粪池一次。10外墙治理50.0050.002000.00250.00对本小区背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件4.624.6211.1屋面开裂的女儿墙进行修补4.624.62280.00165.00本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.5m，直接进行涂刷翻新。12公用采光窗3.523.5285、264.00550.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。13适老化设施7.507.50米500.00150.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。14消防通道0.270.2790.0030.00背街面道路进行消防道路划线。15无障碍设施0.800.80个4.002000.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。16小区道路124.20124.205400.00230.00水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝土材料。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司162序286、号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）17“三线”整治16.4316.43千米29.875500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类154.65154.651外立面整饰108.75108.754350.00250.00沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆。2照明设施0.280.28个4.00700.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识12.601287、2.608400.0015.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区沿街公园内增加更新特色标识 1 套。4小区公共空间19.8419.84400.00496.00建筑一、二层间夹层公共空间进行全面改造。更换采光窗，地面重新铺砖，墙面重新贴砖，屋顶重新粉刷。4.1更换采光窗3.843.8464.00600.004.2地面重新铺砖6.006.00400.00150.004.3墙面重新贴砖6.406.40400.00160.004.4屋顶重新粉刷3.603.60400.0090.005机动车泊位12.8812.882576.0050.00小区沿街面道路进行停车车位热288、熔划线。6信息宣传栏0.300.30个1.003000.00增设公示宣传栏。大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）383.750.00383.75（一）基础类300.270.00300.27大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司163序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）1楼栋门4.204.20樘7.006000.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统5.285.28个7.007540.00增加门禁设施289、，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明0.840.84个42.00200.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED 灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格 290102mm。4楼道修缮51.8751.874.1扶手栏板粉刷3.723.72310.00120.004.2铺防滑耐磨梯面砖10.9510.95730.00150.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，重铺防滑耐磨梯面砖。4.3墙面粉刷18.0018.002000.0090.00局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2遍，油无机涂料。4.4楼梯间墙面贴砖19.2019.20290、1200.00160.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。5楼栋“三线”3.443.44百米7.554550.00基础类改造，包括线路整理、敷设 pvc 管等。6楼栋消防设施5.045.04套42.001200.00对除消防主管以外的末端消防设施进行更换，安装新的消火栓。7楼栋排水设施8.008.00米750.00106.677.1更换破旧排水管4.004.00米250.00160.007.2增设 DN100PVC 雨水管4.004.00米500.0080.008屋面防水66.0066.001100.00600.00原有屋面漏水楼宇，现状屋面杂物及隔热层清理，铲除原屋面找平层、防水层、隔热层重做291、。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司164序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）9化粪池2.802.80座7.004000.00清疏化粪池一次。10外墙治理40.8040.801632.00250.00对本小区背街面建筑立面墙体进行修补，全面清洗，老化严重、鼓包的墙面进行局部铲除，做好局部防水，涂外墙漆。11建筑户外构造构件13.2813.2811.1对屋面开裂的女儿墙进行修补5.785.78292、350.00165.00本小区屋面为不上人屋面，故女儿墙高度不受限制，现状女儿墙高度约为 1.0m，直接进行涂刷翻新。11.2单元门口增设雨篷7.507.5050.001500.0012公用采光窗4.624.6284.00550.00增加、更换破旧的楼梯间公共采光窗，采用节能玻璃铝合金窗。13消防通道0.360.36120.0030.00道路进行消防划线。14无障碍设施1.401.40个7.002000.00小区台阶及公共区域增加无障碍缓坡。15小区道路46.8546.852037.00230.00对改造范围的道路进行修复，破损较为严重的进行翻新。水泥混凝土地面改造，重做地面至原标高，选用混凝293、土材料。16监控设施28.9128.9116.1监控摄像头3.503.50台7.005000.00监控摄像头，搭载 AI 算法。16.2管线铺设10.4110.41项1.00104100.00小区内智能化网络线缆布置16.3主机硬件15.0015.00套1.00150000.00小区内智能化网络设备、交换机、存储等等17“三线”整治16.5816.58千米30.155500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。（二）完善类83.4883.48大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司165序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）294、估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）1外立面整饰75.1575.153006.00250.00沿环镇西路三面的老化墙面铲除，重新挂网、批荡、防水、重新喷漆。2照明设施0.490.49个7.00700.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识7.547.545025.0015.00建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增加更新特色标识 1 套。4信息宣传栏0.300.30个1.003000.00增设295、公示宣传栏。珠江街丽雅花园370.730.00370.73（一）基础类326.340.00326.341楼栋门3.603.60樘6.006000.00更换不锈钢防盗门。2门禁系统4.524.52个6.007540.00增加门禁设施，门禁设施可满足人脸识别，手机远程开锁的功能。3楼道照明0.840.84个42.00200.00更换声控延时节能吸顶灯。配置 12WLED 灯和声控延时装置，采用冷白光 LED 光源与高透光率的 PMMA 灯罩，灯具规格 290102mm。4楼道修缮63.7463.744.1铺防滑耐磨梯面砖32.1032.102140.00150.00铲除松散的踏步批荡，修补防滑条，296、重铺防滑耐磨梯面砖。4.2墙面粉刷19.8019.802200.0090.00墙面粉刷，局部铲除批荡，重新批荡油漆，整体扇灰 2 遍，油无机涂料。4.3楼梯间墙面贴砖11.8411.84740.00160.00楼梯间墙面 1 米高范围贴砖。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司166序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）5楼栋“三线”4.384.38百米9.634550.00基础类改造，包括线路整297、理、敷设 pvc 管等。6楼栋消防设施1.441.44套36.00400.00每层楼增设消防箱，每套消防箱内有 2 个干粉灭火器，2 个防烟面罩。7楼栋排水设施8.908.907.1更换破旧排水管4.804.80米300.00160.007.2增设 DN100PVC 雨水管4.004.00米500.0080.007.3雨水管口增加雨水簸箕0.100.10套48.0020.00雨水管口增加雨水簸箕，对雨水管口雨水进行消能。8化粪池2.402.40座6.004000.00清疏化粪池一次。9外墙治理16.0016.008000.0020.00墙面进行全面清洗。（局部根据需要可进行整治）10公用采光窗298、13.2013.20240.00550.00新增采光窗，1.8mm 厚铝合金窗框，首选 70系列，普通钢化玻璃11适老化设施6.306.30米420.00150.00楼梯间增设适老化扶手，采用不锈钢扶手，根据需要设置在楼梯栏板一侧或墙面一侧。12消防通道0.300.3060.0050.00进行消防道路划线。13室外消防设施0.360.36套6.00600.00单元门口公共空间增设消防箱，每套消防箱内有 4 个干粉灭火器，4 个防烟面罩。14无障碍设施2.402.40个12.002000.00单元门设置无障碍缓坡 6 处，小区入口台阶或公共区域增加无障碍缓坡 6 处。15人行安全设施21.112299、1.11491.00430.00沿小区两侧建设 1.5 米宽慢行道路，铲除现有围墙和地面至土层，重做路面铺装透水混凝土。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司167序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）16小区道路5.005.001000.0050.00进行道路热熔划线。17地面铺装61.2861.2817.1仿花岗岩26.8826.88560.00480.00小区公共游憩空间地面采用仿花岗岩石材300、铺装。17.2透水混凝土34.4034.40800.00430.00小区公共活动空间地面铺装改造成透水混凝土。18监控设施4.004.00点8.005000.00增设监控设施，包括彩色摄像枪、少量快球、支杆、线、主控及显示设备。19“三线”整治16.5716.57千米30.135500.00基础类改造，主要为线路整理和新建钢绞线。20雨污分流90.0090.00米1000.00900.00在红线范围内进行雨污分流改造，可选用HDPE 双壁波纹管，管径选择 DN400 为主，最终以勘察物探以及现场实际情况而定。（二）完善类44.3944.391外立面整饰12.0512.051.1涂漆10.251301、0.25410.00250.00一楼立面翻新，铲除现有立面，结合景观及公共空间设计，重新涂漆。1.2增加墙绘1.801.8090.00200.00一楼墙面结合公共空间景观主体增加墙绘，墙绘主题结合施工图阶段现场实际情况进行设计。2照明设施1.401.40个20.00700.00增设路灯、景观灯，采用光伏 LED 高效节能灯具（无灯杆、50W、RGBW、DMX512）。3信息标识13.5013.509000.0015.00新增地名牌、门牌编号、地刻等，统一标识系统。建筑单元入口、每层楼梯间增设拉丝钛金门牌号、标识牌等 1 套标识；小区内增大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 302、3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司168序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）加更新特色标识 2 套（地面亮点标识，地面增设铺装锈板，雕刻标志）。4小区绿化0.810.8127.00300.00植物填充，在荒废的硬质地面上加铺土层、植物等进行改造，灌木等。5小区公共空间5.005.00批1.0050000.00公共空间改造，增设康乐老人活动及休憩设施等。6非机动车泊位8.408.40105.00800.00增建停车棚，主体采用钢结构，屋面可用 0.6303、厚彩钢板。7机动车泊位2.932.93585.0050.00小区局部空间进行停车车位热熔划线。8信息宣传栏0.300.30个1.003000.00增加可拆卸宣传栏（板）宣传版，提供宣传画报，公告等文件的张贴空间。二工程建设其他费243.89243.891建设管理费65.1365.131.1建设单位管理费28.4728.47财建2016504 号1.2工程建设监理费36.6636.66发改价格2007670 号2项目前期工作咨询费41.6241.622.1实施方案编制35.4035.40根据广州市住房和城乡建设局关于印发申请广州市级城镇老旧小区改造年度计划工作指引(试行)的通知（H2022042304、87），需开大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司169序号序号费用名称费用名称估算价值（万元）估算价值（万元）经济技术指标经济技术指标备注备注建筑安装建筑安装工程费工程费其他其他费用费用合计合计单位单位工程量工程量单价单价（元元）展实施方案编制，按照公开招标后的合同价分摊后计列2.2可行性研究报告编制6.226.22计价格19991283 号3工程勘察设计费79.6879.68计价格200210 号3.1工程勘察费12.7312.73计价格200210 号广东省建设工程概算编制办法（2014 年）3.2工程设计费61.9961.9305、9计价格200210 号3.3竣工图编制费4.964.96计价格200210 号广东省建设工程概算编制办法（2014 年）4工程造价咨询服务费15.8015.80粤价函2011742 号5工程保险费3.823.82建标2007164 号6招标代理服务费7.517.51计价格20021980 号6.1工程招标7.517.51计价格20021980 号7施工图技术审查费4.864.86发改价格2011534 号8检验监测费25.4725.47穗建造价201938 号第一、二部分费用合计1517.32三预备费75.8775.871基本预备费（一+二）*5%75.8775.87广东省建筑工程概算编制办306、法（2014 年）四项目建设总投资1273.43319.761593.19大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司170表表 7.1-2 造价合理性分析一览表造价合理性分析一览表序号费用名称经济技术指标区指导指标（2021 年版）同类项目指标备注单位工程量单价（元）指标下限指标上限参考项目指标一工程费用大岗镇环镇西路11-17 号（单号）（一）基础类1楼栋门樘86000.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目6000.002门禁系统个4.007540.00参考市场价3楼道照明个32.00200.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项307、目200.004楼道修缮4.1扶手栏板粉刷510.00120.00越秀区华乐街老旧小区微改造、2020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划100-1484.2铺防滑耐磨梯面砖540.00150.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目150.004.3墙面粉刷1440.0090.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目90.004.4楼梯间墙面贴砖900.00160.00参考楼道踏步面砖单价微调150.005楼栋“三线”百米7.554550.00参考市场价6楼栋消防设施套32.001200.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目1200.00大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅308、花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1717楼栋排水设施米580.00107.597.1更换破旧排水管米200.00160.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目160.007.2增设DN100PVC雨水管米380.0080.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目80.00适当考虑物价上涨8屋面防水1530.00600.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目500.00新防水规范要求提高，提高单价9化粪池座4.004000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目清疏并更换 8000 元/座、越秀区华乐街老旧小区微改造清疏 8000 元/座、2020 年广州市老旧小区微改造近期实309、施计划清疏 3500 元/座3500-800010外墙治理2000.00250.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划165-250考虑新防水规范要求提高，适当提高单价11建筑户外构造构件11.1屋面开裂的女儿墙进行修补280.00165.00参考市场价12公用采光窗64.00550.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 550、越秀区华乐街老旧小区微改造 600550-60013适老化设施米500.00150.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目（参考重做楼梯栏杆项）、越秀区华乐街老旧小区微改造-不锈钢栏杆400.00大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧310、小区改造项目可研XX咨询有限公司17214消防通道90.0030.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目50.0015无障碍设施个4.002000.00越秀区华乐街老旧小区微改造2000 元/处16小区道路5400.00230.0023029517“三线”整治千米29.875500.00参考市场价（二）完善类1外立面整饰4350.00250.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划165-250考虑新防水规范要求提高，适当提高单价2照明设施个4.00700.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划1000-12003信息标识8400.0015.00参考市场价4小区公共空间400.0311、0496.004.1更换采光窗64.00600.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 550、越秀区华乐街老旧小区微改造 600550-6004.2地面重新铺砖400.00150.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目150.004.3墙面重新贴砖400.00160.00参考楼道踏步面砖单价微调150.004.4屋顶重新粉刷400.0090.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目90.005机动车泊位2576.0050.00越秀区华乐街老旧小区微改造50.00大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1736信息宣传栏个1.00300312、0.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 2000 元/、越秀区华乐街老旧小区微改造4000元/2000-4000大岗镇环镇西路16-28 号（双号）（一）基础类1楼栋门樘7.006000.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目6000.002门禁系统个7.007540.00参考市场价3楼道照明个42.00200.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目200.004楼道修缮4.1扶手栏板粉刷310.00120.00越秀区华乐街老旧小区微改造、2020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划100-1484.2铺防滑耐磨梯面砖730.00150.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目150.00313、4.3墙面粉刷2000.0090.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目90.004.4楼梯间墙面贴砖1200.00160.00参考楼道踏步面砖单价微调150.005楼栋“三线”百米7.554550.00参考市场价6楼栋消防设施套42.001200.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目1200.007楼栋排水米750.00106.67大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司174设施7.1更换破旧排水管米250.00160.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目160.007.2增设DN100PVC雨水管米500.0080.0314、0南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目80.00适当考虑物价上涨8屋面防水1100.00600.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目500.00新防水规范要求提高，提高单价9化粪池座7.004000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目清疏并更换 8000 元/座、越秀区华乐街老旧小区微改造清疏 8000 元/座、2020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划清疏 3500 元/座3500-800010外墙治理1632.00250.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划165-250考虑新防水规范要求提高，适当提高单价11建筑户外构造构件11.1对屋面开裂的女儿墙进行修补350.00315、165.00参考市场价11.2单元门口增设雨篷50.001500.00参考市场价12公用采光窗84.00550.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 550、越秀区华乐街老旧小区微改造 600550-60013消防通道120.0030.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目50.00大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司17514无障碍设施个7.002000.00越秀区华乐街老旧小区微改造2000 元/处15小区道路2037.00230.0023029516监控设施16.1监控摄像头台7.005000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目5316、00016.2管线铺设项1.00104100.00参考市场价16.3主机硬件套1.00150000.00参考市场价17“三线”整治千米30.155500.00参考市场价（二）完善类1外立面整饰3006.00250.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划165-250考虑新防水规范要求提高，适当提高单价2照明设施个7.00700.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划1000-12003信息标识5025.0015.00参考市场价4信息宣传栏个1.003000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 2000 元/、越秀区华乐街老旧小区微改造4000元/2000-4000珠江街丽雅317、花园（一）基础类1楼栋门樘6.006000.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目6000.00大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1762门禁系统个6.007540.00参考市场价3楼道照明个42.00200.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目200.004楼道修缮4.1铺防滑耐磨梯面砖2140.00150.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目150.004.2墙面粉刷2200.0090.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目90.004.3楼梯间墙面贴砖740.00160.00参考楼道踏步面砖单价微调150.00318、5楼栋“三线”百米9.634550.00参考市场价6楼栋消防设施套36.00400.00越秀区华乐街老旧小区微改造、2020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划300适当考虑物价上涨因素7楼栋排水设施7.1更换破旧排水管米300.00160.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目160.007.2增设DN100PVC雨水管米500.0080.00南沙区豪景大厦等5个老旧小区改造项目80.007.3雨水管口增加雨水簸箕套48.0020.00参考市场价8化粪池座6.004000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目清疏并更换 8000 元/座、越秀区华乐街老旧小区微改造清疏 8000 元/座、20319、20 年广3500-8000大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司177州市老旧小区微改造近期实施计划清疏 3500 元/座9外墙治理8000.0020.00参考市场价10公用采光窗240.00550.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 550、越秀区华乐街老旧小区微改造 600550-60011适老化设施米420.00150.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目（参考重做楼梯栏杆项）、越秀区华乐街老旧小区微改造-不锈钢栏杆40012消防通道60.0050.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目50.0013室外消防设施套6.00600.320、00越秀区华乐街老旧小区微改造60014无障碍设施个12.002000.00越秀区华乐街老旧小区微改造2000 元/处15人行安全设施491.00430.00181.38（面层）+100（垫层）+45（底层）=326.38224.50（面层）+164（垫层）+65（底层）=453.50结构参考 15-20cm透水混凝土面层+10-20cm 水泥混凝土垫层+15-20cm 石屑底层16小区道路1000.0050.00越秀区华乐街老旧小区微改造5017地面铺装17.1仿花岗岩560.00480.00140+28+150+145=463150+32+170+155=507结构参考 5cm 仿花岗岩人321、行道砖+3cm水泥砂浆调平层+15cm 混凝土垫层大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司178+30cm 级配砂石垫层17.2透水混凝土800.00430.00181.38（面层）+100（垫层）+45（底层）=326.38224.50（面层）+164（垫层）+65（底层）=453.50结构参考 15-20cm透水混凝土面层+10-20cm 水泥混凝土垫层+15-20cm 石屑底层18监控设施点8.005000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目500019“三线”整治千米30.135500.00参考市场价20雨污分流米1000.0322、0900.00参考市场价（二）完善类1外立面整饰1.1涂漆410.00250.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划165-2501.2增加墙绘90.00200.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划6002照明设施个20.00700.002020 年广州市老旧小区微改造近期实施计划1000-12003信息标识9000.0015.00参考市场价4小区绿化27.00300.00越秀区华乐街老旧小区微改造4005小区公共空间批1.0050000.00参考市场价大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司1796非机动车泊位323、105.00800.00参考市场价7机动车泊位585.0050.00越秀区华乐街老旧小区微改造508信息宣传栏个1.003000.00豪景大厦等5个老旧小区改造项目 2000 元/、越秀区华乐街老旧小区微改造4000元/2000-4000大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司180表表 7.1-3项目投资计划表项目投资计划表单位：万元序号序号项项目目合计合计20202323 年年20202424 年年资金分年度使用计划80%20%1总投资1593.191274.55318.641.1建设投资1593.191274.55318.642324、资金筹措1593.191274.55318.647.2 财务分析财务分析项目包含大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，项目无任何经营收入，不具备采用“政府与社会投资组合实施”的条件，也无法引入社会资本建设运营，拟采取政府“保基本”的原则实施改造。该项目拟采用财政直接投资方式实施，资金来源主要为区统筹和市奖补资金。原则上，项目竣工验收移交后由属地镇街负责组织社区居委、共同缔造委员会确定后续管养模式。难以确定管养服务单位的，由属地镇/街道结合辖区公共环卫保洁、城市安全管理、公共325、秩序维护等工作兼顾该小区的日常管养。具体操作按照 广州市城市更新工作领导小组办公室关于印发广州市老旧小区改造项目引入日常管养参考指引（试行）的通知（穗建环境2022120 号）执行。本次三个老旧小区均没有公共物业，为响应居民需求，在改造方案中增加了公共照明、门禁、监控等需要公共用电及公共管理的改造内容，由于政府资金有限，且项目运营期内无任何经营收入，在项目后续运营管理阶段，相关设施的维护费用是项目改造完成后面临的一项资金难点。建议在共同缔造委员会的基础上成立业主委员会，由居民选取推荐业主委员，镇街进行委任，业主委员会负责本项目设备、设施的日常管理维护工作。同时，建议居民应积极参与到改造工作中，326、在改造实施阶段，充分了解改造的内容和改造的深度，并对后续运营需求做充分掌握，结合自身情况，能够对运维阶段的费用提供支持，保障本次改造实施的质量。另外，从开源节流角度考虑，可结合小区实际，考虑引入广告等设施，以增加一定的收入作为运营维护费用，并且居民大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司181在日常使用过程中，要注意对相关设施的爱护，尽可能减少相关维护工作的发生。大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司182第八章第八章 项目影响效果分析项目影响效果分析8.1 经济影响分析经327、济影响分析项目包含大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、大岗镇环镇西路 16-28 号（双号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造，本次主要进行建筑本体和小区公共部分的改造，项目无任何经营收入，以社会效益为主。8.2 社会影响分析社会影响分析8.2.1 社会影响分析社会影响分析项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。社会影响分析从以下几点进行分析：1.项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的建设有助于消除小区安全隐患，提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，提高了居民出行的安全性、舒适性和便328、捷性，对居民的生活水平和生活质量会产生积极的影响。但应指出的是，项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。2.项目对当地居民就业收入的影响短期看，项目在一定程度上增加了直接就业机会，如建筑、物流、建材、咨询设计等服务，提供了当地乃至外来务工人员就业机会。从长远看，项目沿线整体环境的改善将吸引更多的客源会，随着人居环境整治，投资环境改善，会给当地居民提供更多的就业机会。因此，项目的建设对当地居民就业及收入的影响长远且积极。3.对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及329、项目周围商家等的收入，项目建设实施带来人流，满足当地金融、商业、个体户等不同利益群体需要。提高当地的国民经济收入。4.对当地弱势群体利益的影响大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司183项目的建设，不会对项目所在地的老人、妇女、儿童、残疾人员等弱势群体产生不利影响，反而为弱势群体改善了居住环境，提供更好的休憩、娱乐场所，提高社会保障，从而对上述弱势群体产生直接或间接的正面影响。5.项目对所在地区文化、教育、卫生事业的影响项目的建设，对当地文化教育事业发展是一种有益的补充，有利于社会事业进步，同时，通过项目改善了人居环境，间接促进当地330、经济的发展。项目没有大的污染源，卫生方面没有大的负面影响。6.项目对所在地区少数民族风俗习惯和宗教的影响项目的建设不会对所在地区少数民族风俗习惯和宗教产生影响。7.项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，对改善当地基础设施以及提高社会服务容量、推进城市化进程有较好的影响。8.2.2 项目与所在地的互适性分析项目与所在地的互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接受程度分析详见下表。表表 8.2-1社会对项目的适331、应性和可社会对项目的适应性和可接受程度接受程度分析表分析表序序号号社会因社会因素素相关者相关者适应适应程度程度可能出现的问可能出现的问题题措施建议措施建议1不同利益相关者当地居民好局部施工点可能造成出行不便充分沟通，做好交通疏导工作，分道施工附近居民较好施工、运营期间产生噪音等环境污染问题文明施工、加强环境保护2当地组织机构镇街很好立项、资金与政府各部门协调好各项工作，解决落实资金来源项目建设管理机构好协调、管理、控制协调好相关部门工作，做好前期准备，落实施工进度具体实施单（设 计 监理、施工等）较好建设质量问题，建设周期过长严把质量安全关，加强各项工作的检查、监督和落实3当地技设计较好出现各332、种形式严格按照规范要求设计、大岗镇环镇西路 11-17 号（单号）、珠江街丽雅花园等 3 个老旧小区改造项目可研XX咨询有限公司184序序号号社会因社会因素素相关者相关者适应适应程度程度可能出现的问可能出现的问题题措施建议措施建议术文化条件的质量问题监理和施工监理较好施工较好建筑材料较好市政配套较好8.2.3 社会风险分析及对策建议社会风险分析及对策建议拟建投资项目的社会风险分析主要是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险的社会环境和条件。其中最主要的问题是：项目的建设过程及以后的运营可能对当地的自然环境333、造成一定的破坏和影响，带来一定程度的环境污染，如噪声、粉尘等。因此，建议严格执行本报告环保措施，加强施工控制及今后运营管理，尽量降低对环境的破坏和污染。8.2.4 社会评价结论社会评价结论从前面的分析可知，本项目的建设，有助于提升小区人居环境、完善公共空间，补齐配套短板，增强功能内涵，加强社区建设，重塑街区活力，为全面推广社区微改造工作提供示范作用，也是增加社区竞争力的需要。因此，项目的建设具有较好的社会效益。8.3 生态环境影响分析生态环境影响分析8.3.1 环境影响评价执行的环保质量标准及排放标准环境影响评价执行的环保质量标准及排放标准8.3.1.1 环境质量标准环境质量标准1地表水环境质量标准（GB3838-2002），类标准；2环境空气质量标准（GB3095-2012），二级标准；3声环境质量标准（GB3096-2008），2 类区、4a 类区标准。8.3.1.2 污染物排放标准污