1、中南商贸物流城可行性报告 2 Contents 报告目录 壹：项目背景 贰：丏业市场研究 叁：项目定位 3 项目发展背景研究 基地条件基地条件 城市背景 区域背景 4 项目地块：项目地块：项目位于长沙开福区金霞经济开发区高岭组团，中清路以西，京广铁路移动，北二环线以北，北三环线以南区域内，项目总用地面积约7780亩，其中一期1083亩，二期1746亩，三期4951亩。交通：交通：项目周边交通，北面是北三环线、南面是北二环线，东面是中清路，西面是芙蓉北路；目前只有已经开通的兴联路贯穿项目一二期，其余大多为乡村道.项目位于长沙市城市北端项目位于长沙市城市北端开福区金霞经济开发区内开福区金霞经济开发2、区内 项目位置项目位置 霞霞凝凝 港港 5 多条城市主干道环绕项目地块，捞刀河路、中青路与城市多条城市主干道环绕项目地块，捞刀河路、中青路与城市二环线、绕城高速连接；由南北主干道芙蓉北路、中青路二环线、绕城高速连接；由南北主干道芙蓉北路、中青路可直达主城区；地块西侧为京广货运铁路站可直达主城区；地块西侧为京广货运铁路站 项目三期项目三期 项目二期项目二期 项目一期项目一期 项目交通项目交通 6 项目配套项目配套 铁路00万吨综合货场；霞凝港：拥有8个千吨级泊位，我国内河一流现代化港口。金霞保税物流中心：中部首批、湖南惟一的保税物流中心。目前已建成6栋仓库及总面积4.5万平方米的堆场。长沙火车北3、站：新址启动开工，长沙货运新站主体工程一期的500万吨货运中心站场计划两年建成。项目周边拥有优质物流配套资源，距离霞凝港项目周边拥有优质物流配套资源，距离霞凝港7 7公里，距公里，距离物流中心离物流中心5 5公里，且紧邻未来火车货运站公里，且紧邻未来火车货运站 7 项目项目一期一期 一期启动前提条件：一期启动前提条件：目前，一期用地可通过两座立交桥（二环线秀峰立交桥，中岭立交桥）到达，绕道芙蓉北路或者中青路，再转兴联路进入地块，需多走3-5公里。政府已经规划的捞刀河路贯穿一期地块，该道路为南北走向，向北连接长沙绕城高速出口（规划未建），向南连接二环线捞刀河立交桥(内部命名)目前已有规划，但是暂4、时未开始建设，以上道路设施的建设对项目通达性有着至关重要的影响。从招商局了解到，捞刀河立交桥(内部命名)、捞刀河路暂无建设计划。道路建设模式、进度可双方协商确定。项目现状项目现状 项目后期需政府配合提升项目交通条件，周边交通等市政项目后期需政府配合提升项目交通条件，周边交通等市政配套设施有待完善配套设施有待完善 8 项目项目二期二期 地势地势：地块与道路标高落差较大。其中，一期地块与二环线垂直距离不少于10米。不过项目内部地势基本平坦，现状多为农田、村居等。拆迁量拆迁量：据了解二期拆迁量较大，三期次之，一期最小。大部分为2-4层农民房。另有少量仓库厂房，如一期用地范围内的猴王茶叶加工厂，昊华石5、油化工供销总公司等。项目现状项目现状 项目地块内部基本平坦，不过后期拆迁量比较大项目地块内部基本平坦，不过后期拆迁量比较大 9 经济指标经济指标 综合经济指标综合经济指标 规划用地面积 5186692.6（合7780亩）建筑占地面积 2151083.5 建筑总面积 12985122 其中 专业市场 6652422 综合商业 3271454 办公及酒店 993600 物流及仓储 1347008 居住及配套 720638 建筑密度 0.41 容积率 2.5 停车位 52294个 绿化率 10.3%超大型综合物流商贸集散中心用地超大型综合物流商贸集散中心用地 10 项目项目所在所在区域定位区域定位为6、长沙北大门、货运枢纽、商贸物流市为长沙北大门、货运枢纽、商贸物流市场场集群，将集群，将建设为长沙新的大交通、大物流枢纽。建设为长沙新的大交通、大物流枢纽。为推进长株潭“两型社会”改革建设和“3+5”城市群建设发展，按照“交通先行、物流依托”的规律，项目所在区域板块建设长沙新的大交通、大物流枢纽具有很强的必要性和现实需求。区域定位 长沙北大门长沙北大门 货运枢纽货运枢纽 商贸物流市场集群商贸物流市场集群 区域规划区域规划 11 地块发展条件综合评价地块发展条件综合评价 交通条件：拥有发展商贸物流必须的优质货运交通配套交通条件：拥有发展商贸物流必须的优质货运交通配套可快速辐射周可快速辐射周边边507、0公里半径公里半径 物理条件：地块内部平坦、但有一定拆迁难度物理条件：地块内部平坦、但有一定拆迁难度 经济指标：经济指标：7780亩规划用地，具备了打造大型综合商贸物流的基础要素亩规划用地，具备了打造大型综合商贸物流的基础要素 地理位置：城市北部开发区，距离主城区仅地理位置：城市北部开发区，距离主城区仅10分钟车程分钟车程 从项目立地条件来看，项目初步具备可行性，具体事实上是否可行，且从项目立地条件来看，项目初步具备可行性，具体事实上是否可行，且该如何定位规划，我们将通过城市及市场研究解答该如何定位规划，我们将通过城市及市场研究解答 12 项目发展背景研究 基地条件 城市背景城市背景 区域背景8、 13 湖南湖南地处中部地区的核心区位，是沿海经济圈后花园，产地处中部地区的核心区位，是沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域，是中部地区发展的排头兵业转移的承接区域，是中部地区发展的排头兵 湖南靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，湖南在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有无可比拟的优势。长沙 珠三角经济圈 长三角经济圈 中部六省 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长9、沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 湖南地位湖南地位 14 建设建设国家级城市群实验区，长株潭两型社会城市群将成为国家级城市群实验区，长株潭两型社会城市群将成为中部崛起的重要发力点之一中部崛起的重要发力点之一 07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区 长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路 当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等 武汉城市圈：以武汉为中心，包武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝10、感、咸宁、鄂括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等州、潜江、天门、仙桃等8 8个城市个城市 长株潭城市群：以长沙为中心，长株潭城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭包括株洲、湘潭2 2个城市个城市 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 湖南发展湖南发展 15 长沙历史3000多年，被称为“屈贾之乡”、“楚汉名城”2012实现GDP6399.91亿元，位居全国26个省会城市第七位 长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。长沙市总面积11819.5平方千米（即1.18万平方千米），长沙市总人口689.5万11、人；其中长沙市区面积969平方公里，长沙市区人口313.3万2011年。长沙城市概述长沙城市概述 长沙，别称“星城”,享有“中国工程机械之都”美誉。是华中地区主要的中心城市及经济中心之一。长沙有文字可考的历史3000多年，因屈原和贾谊的影响而被称为“屈贾之乡”。长沙又称“楚汉名城”，马王堆汉墓和走马楼简牍等重要文物的出土反映其深厚的楚文化以及湖湘文化底蕴，位于岳麓山下的岳麓书院为湖南文化教育的象征。长沙历史沿革长沙历史沿革 2010年长沙市实现地区生产总值达4547.06亿元，同比增长15.5%，人均GDP超过1.1万美元，比2005年增长 1.87倍。在全国省会城市中稳居第7位，GDP百强城12、市排名中第18位。长沙拥有三个国家级开发区：长沙经济技术开发区（位于长沙县），长沙高新产业开发区（位于长沙市高新区）和宁乡经济技术开发区(位于宁乡县)。长沙经济情况长沙经济情况 长沙的中等基础教育在湖南省内甚至全国都有较高知名度。湖南师大附中、长沙市一中、长郡中学、雅礼中学有长沙四大名校之称，每年考入清华、北大人数约120人。更有百年名校明德中学周南中学。其师资配备、教学设施和教育质量等都处于领先水平。拥有毛泽东、朱镕基、任弼时、周立波、陈赓、黄兴、陈果夫等著名校友。长沙文化资源长沙文化资源 长沙城市面貌长沙城市面貌 长沙卫星地图长沙卫星地图 明代长沙古城明代长沙古城 长沙经济技术开发区长沙经13、济技术开发区 贺龙体育场贺龙体育场 中南大学中南大学 杜甫江阁杜甫江阁 橘子洲头橘子洲头 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 长沙概况长沙概况 16 长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。长沙中心 以配套与14、城市环境为核心竞争力 向心力的产生向心力的产生 湘潭、株洲产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 长沙地位：长沙作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的发展潜力及吸引力将进一步提升 长沙地位长沙地位 17 城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市融城扩城，带来长沙发展的大飞跃 2012年，长沙人均GDP超过1.45万美元，在全国省会城市中稳居第7位,促进城市的扩展和发展！长沙城市扩张长沙城市扩张 长株潭融城长株潭融城 45.00%50.00%55.00%60.00%65.15、00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城市化水平高速增长期城市化水平高速增长期 GDPGDP高速增强带来强劲支持高速增强带来强劲支持 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 长沙发展长沙发展 18 长沙市城市总体规划长沙市城市总体规划(2003(2003-2020)(20102020)(2010年修订年修订)根据总体规划，规划区范围由原来的总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城区1200平方公里；将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发16、区)纳入规划区范围。在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里，中心城区将承载629万人口。长沙规划：长沙扩容，构建千万级人口的大都市，规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方公里，中心城区将承载629万人口 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 长沙规划长沙规划 19 城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段 长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发17、展的动力源，将拉动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多核化发展第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成第三阶段：都市群形成 长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成 在全国看湖南在全国看湖南 在湖南看长沙在湖南看长沙 在长沙看长沙在长沙看长沙 长沙发展趋势长沙发展趋势 20 武广贯通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线贯通 高档次物业 地铁效果图 地铁修建 在全国看湖南 在湖南看长沙 在长沙看长沙 长沙新城 长沙发展趋势长沙发展趋势 21 长沙城市发展研究小结：经济发展方18、面：经济发展方面：长沙将会成为中部区域经济发展的引擎长沙将会成为中部区域经济发展的引擎 城市发展方面：城市发展方面：长沙将进入城市全面升级扩容的阶段长沙将进入城市全面升级扩容的阶段 房地产发展方面：房地产发展方面：长沙房地产业将会迎来新的历史发展机遇长沙房地产业将会迎来新的历史发展机遇 1 1 2 2 3 3 长沙城市发展将会迎来新的历史契机。长沙城市发展将会迎来新的历史契机。22 丏业市场研究 家居建材市场家居建材市场 小商品市场 五金机电市场 副食品、农贸市场 汽配市场 23 主要分布在马王堆、红星、三湘南湖、高桥四大专业市场主要分布在马王堆、红星、三湘南湖、高桥四大专业市场 24 项目名19、称项目名称 地址地址 项目名称项目名称 地址地址 美凯龙家居建材广场 雨花区韶山南路 万家丽家居建材广场 雨花区万家丽路与荷花路交界处 井湾子家居广场 雨花区韶山南路，井湾子路口 欧亚达家居广场 雨花区万家丽路和人民东路交汇处 广大环球家具广场 芙蓉区汽车西站往北200米 好百年家居 雨花区万家丽路与荷花路交界处 宝马国际家具广场 雨花区韶山南路 三湘大市场 远大路109号 玖一家居广场 雨花区韶南路(红星国际会展中心附近)安居乐园家居建材超市 岳麓区银杉路 南湖家居卖场 芙蓉区南湖大市场内(靠近火车站)广大环球家居建材馆(岳麓区馆)汽车北站向北200米 家居卖场主要大部分集中在雨花区,其次是20、芙蓉区,再就是岳麓区,开福区和天心区家居卖场几乎空白,主要以小型独立式商铺为主。主要卖场分布主要卖场分布 25 项目名称项目名称 租金状况租金状况 美凯龙家居建材广场 家居馆首层120-140元/平米；二层：100-120元/平米；三层：80-100元/平米。建材馆首层120-130元/平米；三层：110-120元/平米；三层：100-110元/平米 万家丽家居建材广场 首层180-230元/平米；二层160-200元/平米；三层：140-170元/平米；四层：120-140元/平米；五楼130-150元/平米 井湾子国际家具广场 旧馆首层:120-160元/平米;二层:60-100元/平米;21、三层50-80元/平米；四层:40-60元/平米;新馆首层:120-160元/平米;二层为100-130元/平米;三楼为80-100元/平米，四楼为60-80元/平米 欧亚达家居广场 首层120-160元/平米，二层为80-130元/平米，三层为60-100元/平米，四楼、五楼为50-80元/平米 好百年家居 普遍集中在80-110元/平米 安居乐园家居建材广场 负一层：45元/平方米 首层:75元/平方米 二层:72元/平方米；三层:64元/平方米 四层:46元/平方米 五层:30元/平方米 广大环球家具 报价首层140元/平米;二层:100元/平米；实际租金一楼80-140元/平米、二楼622、0-80元/平米 租金情况租金情况 长沙家居建材卖场租金基本稳定，商业布点基本完全市场长沙家居建材卖场租金基本稳定，商业布点基本完全市场成熟度较高成熟度较高但是城北尚属空白但是城北尚属空白 26 重点卖场分析重点卖场分析 长沙马王堆陶瓷建材长沙马王堆陶瓷建材市场市场概况概况 概况：概况：马王堆陶瓷建材市场位于长沙市芙蓉区的核心商圈远大一路与马王堆路交汇口，与马王堆汽车汽配大市场、马王堆服装城、马王堆蔬菜批发市场、万家丽家居建材市场等形成了马王堆市场群。马王堆陶瓷建材市场占地500亩，建筑面积32万，商业经营面积为15万,住宅及其它配套设施17万。市场内拥有三纵五横的道路网。与长沙主干道东二环相23、交。市场周边有4个公交站台，数十条公交线路途径本市场，区位优势得天独厚，距长沙火车站仅1公里路程，离汽车东站不到2公里，交通便利，路网发达。27 建筑形式 底商骑楼街区 铺位形式 单层街区铺（建材区）底商街区铺（陶瓷、厨卫洁具区.板材）总规模 约30万 商户数 约600户 铺位数 约1000个 楼层及单层面积 陶瓷、厨卫洁具区：双层 建材、管材、布艺、石材区：单层 各楼层使用率 一楼：80%二楼：90%以上 出租率 100%出入口 8个主出入口（人、车都可以通行）20个次出入口 交易模式 批发零售 市场性质 批零兼营 商圈半径及客户构成 全省的总代。旗舰店为主 市场整体经营状况分析 市场整体经24、营状况较好，没有要出租或出售的商铺，主要原因如下：1.市场交通便利，网路四通八达，毗邻长沙火车站及汽车东站，物流便捷。2.经过十多年年的不断发展，周边配套完善，3.周边有多个批发市场，商业氛围浓厚。4.市场规模大，商家为一二线的建材总代为主，辐射力较强容易形成市场。长沙马王堆陶瓷建材长沙马王堆陶瓷建材市场市场概况概况 重点卖场分析重点卖场分析 28 长沙马王堆陶瓷建材长沙马王堆陶瓷建材市场市场租金分析租金分析 楼层楼层 租金均价（元租金均价（元/月）月）低 中 高高 1楼楼 50-70 70-100 100-160 2楼楼 30-40 40-60 60-80 楼层楼层 位置位置 开间、进深开间25、进深 月租金月租金（元（元/月）月）单位租金单位租金（元（元/月）月）转让费转让费 备注备注 1 较差市场西北角 3.6M*5M 900 50 约3万元 以 经 营 面 积以 经 营 面 积计算计算 1 中等，主通道中段 4M*7.5M 4000 133 约10万元 1 较好，主通较好，主通道入口道入口 7.2M*7.2M 7800 160 不确定不确定 租金缴纳方式：年缴、半年缴为主；合同期限：2年一签；物业管理费：一楼 2元/月 二楼 1元/月 空调费：无中央空调，无空调费；供热：无供热系统，无供热费用；重点卖场分析重点卖场分析 29 长沙马王堆陶瓷建材长沙马王堆陶瓷建材市场市场市场配套26、市场配套 长途客运配套 汽车东站、长湘潭汽车站、长沙火车站 公交配套 1.马王堆医院站 2.马王堆汽配大市场站 3.马王堆站 4.马王堆医院南站 仓库配套 市场内无仓库，原有的仓库现已拆除，目前为火星小学工地（商铺二楼多数为仓库，少数商户仓库在市场住宅楼内）工商税务 工商管理 银行 中国建设银行、中国农业银行、中国银行、芙蓉农村合作银行 物流配套 市场内：有1家物流公司，主要经营广州长沙线路（面积：约110）市场外：有1家物流全国各地都有业务（面积：约400）停车场 市场规定车位：500个（面积：约6660）；停车位租金：白天免费、晚上10元一晚、200元/月 卸货区 无（由于市场主次通道较宽27、，商户可以直接在商铺门前装卸货）餐饮 10家主要以快餐店为主，面积：约500）酒店 30个主要以小型旅馆为主 重点卖场分析重点卖场分析 30 长沙马王堆陶瓷建材长沙马王堆陶瓷建材市场市场总结总结 马王堆陶瓷建材市场马王堆陶瓷建材市场经过经过1111年年的经营，的经营，市场整体经营状况市场整体经营状况较好，客流量稳定较好，客流量稳定，市场内一铺难求，市场内一铺难求。市场市场目前已经改变了原先的业态分区，目前已经改变了原先的业态分区，现在市场业态分区现在市场业态分区较混乱，无明显业态分区较混乱，无明显业态分区。市场市场整体配套完善整体配套完善。但是现在无法满足客户的仓储需求，。但是现在无法满足客户28、的仓储需求，也正在面临货车无法进市场的局面。也正在面临货车无法进市场的局面。市场已经形成较大的规模，目前所属的物业为安置房，搬市场已经形成较大的规模，目前所属的物业为安置房，搬迁难度较大。迁难度较大。重点卖场分析重点卖场分析 31 长沙市万家丽家居建材广场长沙市万家丽家居建材广场概况概况 概况：概况：万家丽家居建材广场位于长沙市芙蓉区万家丽路，建筑面积近60000,近400家品牌商户。业业态：态：市场为6层单体建筑大卖场，主要经营陶瓷、洁具、木板、门、墙纸、五金、布艺、橱柜、楼梯、厨卫电器、灯饰、吊顶、家具等。重点卖场分析重点卖场分析 32 长沙市万家丽家居建材广场长沙市万家丽家居建材广场概况29、概况 建筑形式 大卖场 铺位形式 商场内部铺位 总规模 建筑面积59000 商户数 379户 铺位数 约400个 楼层及单层面积 共六层 单层面积10000 主次通道 主通道：3.6M 次通道：2.5M 层高 3.4M（吊顶后）各楼层使用率 100%（按使用面积出租）出租率 100%中庭与垂直交通 首层入口处设有大堂，商场每层有四条扶手电梯，两台升降货梯，8个踏步楼梯 出入口 1个主出入口，位于万家丽路上；2个次出入口，分别位于万家丽路上和荷花路上 交易模式 门窗、橱柜以订货为主，五金类以现货交易为主，墙纸类订单较多 市场性质 批零兼营 商圈半径及客户构成 90%为长沙本地 10%为其它地方 30、市场整体经营状况分析 万家丽家居建材广场经营状况良好，入驻率100%，也是长沙建材采购的首选之地，主要原因有以下几点：1.品牌意识强，做品牌市场，品牌商户（对商户能力严格把关）；2.售后服务好，有质量保证；3.推广力度大，影响力大。重点卖场分析重点卖场分析 33 长沙市万家丽家居建材广场长沙市万家丽家居建材广场租金分析租金分析 租金缴纳方式：按季度缴纳；合同期限及增幅：租期2年，根据市场经营状况递增，增幅为10%；优惠政策：无优惠政策，入场需要缴纳1000/元/入场装修费；物业管理费：包含在租金内；空调费：10元/月；供热：10元/月；楼层楼层 租金均价租金均价(元元/月）月）1 20024031、 2 190220 3 170200 4 160180 5 150170 楼层楼层 位置位置 开间、进深开间、进深 月租金月租金（元（元/月）月）单位租金单位租金（元（元/月）月）转让费转让费 4楼楼 次通道中间位置 8M*12M 17000 177 无，市场内严禁无，市场内严禁私自转让私自转让 1楼楼 主通道拐角主通道拐角处处 20M*15M 63000 210 无，市场内严禁无，市场内严禁私自转让私自转让 备注：市场内业态分区严格，价格差距小；备注：市场内业态分区严格，价格差距小；重点卖场分析重点卖场分析 34 长沙市万家丽家居建材广场长沙市万家丽家居建材广场市场配套市场配套 长途客运配套32、 汽车东站、长株潭汽车站、长沙火车站 公交配套 万家丽广场站 仓库配套 市场内无仓库，部分商户在附近租有仓库，商户主要是展贸和订单 工商税务 无工商税务，银行 交通银行 物流配套 市场内无物流配套，大部分商户送货到附近的货运站 停车场 建材广场周围、面积9000、车位数286个 卸货区 为市场周围的停车场 餐饮 市场内无餐饮 酒店 市场内无酒店 售后服务 客户发现商品有质量问题，经专业人士鉴定确认后，售后服务部可以先行赔付。重点卖场分析重点卖场分析 35 长沙市万家丽家居建材广场长沙市万家丽家居建材广场总结总结 万家丽家居建材广场作为全国最大的室内招商制（独立收银的摊万家丽家居建材广场作为全国33、最大的室内招商制（独立收银的摊位制）市场，该市场在家居建材类市场中十分典型，经营状况良位制）市场，该市场在家居建材类市场中十分典型，经营状况良好好。商场商场对入驻商户严格把关，注重整体的包装宣传和售后服务，形对入驻商户严格把关，注重整体的包装宣传和售后服务，形象树立较好，受到了部分长沙本地代理商和品牌厂家的青睐象树立较好，受到了部分长沙本地代理商和品牌厂家的青睐。市场市场内无主力铺位，摊位大小不一，从室内装修上，各品牌装修内无主力铺位，摊位大小不一，从室内装修上，各品牌装修风格不一，显示出装饰材料的多样性和特色性；从购物环境上，风格不一，显示出装饰材料的多样性和特色性；从购物环境上，比建材超市34、中的拥挤的货架形式，显得宽敞舒适；商品档次上，比建材超市中的拥挤的货架形式，显得宽敞舒适；商品档次上，主要侧重于中高档商品。主要侧重于中高档商品。重点卖场分析重点卖场分析 36 三湘南湖大市场三湘南湖大市场 三湘南湖大三湘南湖大市场（三湘市场（三湘石材城石材城）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：主要供货本地以及邻近区县，有部分搬迁意愿。业态业态 石材、雕塑 商户数量商户数量 110户 营业面积营业面积 30-50 租金租金 60-85元/月 搬迁意向搬迁意向 现没有具体意向表明。此类商家属于建材行业中小户，对于整个建材行业的影响较小，商家组成部分主要是湖南本地人为主。市场方是三湘大市场，35、之前有传言拆迁，先没有具体的意向。37 三湘南湖大市场三湘南湖大市场 三湘南湖大三湘南湖大市场（三湘市场（三湘石材城石材城）现场照片现场照片 38 红星大市场（建材批发大市场）红星大市场（建材批发大市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：由于离市区远，红星市场的生意抢不过离市区近的专业市场。另外由于长沙经常堵车，对处于市郊的专业市场不利。业态业态 门窗、油漆、陶瓷、地板 商户数量商户数量 100户 营业面积营业面积 50-100 租金租金 50-130/月 搬迁意向搬迁意向 暂无 现在红星建材市场有两个区域，A区现在面临拆迁，100户左右。商家多为本地人，租金为50元左右，现在目前生意较36、好，产品多为中低端的五金和板材为主，现在商家主要是就近找门面继续经营。重点卖场分析重点卖场分析 39 红星大市场（建材批发大市场）红星大市场（建材批发大市场）现场照片现场照片 重点卖场分析重点卖场分析 40 红星大市场（建材交易中心）红星大市场（建材交易中心）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：建材交易中心是比较新的市场，场内卫生好，周边主要为居民楼，租金也可接收。大部分商户搬迁意愿不强。业态业态 卫浴设备、地板、陶瓷、橱柜 商户数量商户数量 450户 营业面积营业面积 20-40 租金租金 60-100元/月 搬迁意向搬迁意向 访问商户30户，其中有意搬迁：12户，无意搬迁：18户 访谈37、商户数：30家 商户访谈纪录 店铺：惠王卫浴 受访者：张先生 地址：红星建材交易中心20栋11号 我们的产品从外地厂家迚口，客户大部分来自长沙本地，我们也可向外地供货。目前的建材交易中心还比较令我满意，不过这边里市区较进，如果新市场有便利的交通、合理的租金，我们会考虑搬迁。重点卖场分析重点卖场分析 41 红星大市场（建材交易中心）红星大市场（建材交易中心）现场照片现场照片 重点卖场分析重点卖场分析 42 红星大市场（建材大市场）红星大市场（建材大市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：生意不好做，一方面由于房地产低迷导致建材交易量下降；另一方面由于红星市场处于市郊，交通位置差，配套设施很38、落后。业态业态 板材、木料、油漆、陶瓷 商户数量商户数量 200户 营业面积营业面积 50-100 租金租金 60-130元/月 搬迁意向搬迁意向 访问商户30户，其中有意搬迁：20户，无意搬迁：10户 有商家200户左右，现在目前生意比较清淡，主要是小区的底商为主，租金为60130左右，主要经营卫浴及板材涂料，陶瓷较少。没有搬迁的意向。重点卖场分析重点卖场分析 43 红星大市场（建材大市场）红星大市场（建材大市场）现场照片现场照片 重点卖场分析重点卖场分析 44 建材家居市场总结建材家居市场总结 市场经营状态普遍较好，随长沙住宅市场的快速发展，建材家居市场发展潜力较大。目前市区内大多建材家居39、类卖场面临物流采购及送货较难，市场需要一个具备良好物流条件的超大型卖场出现。新兴家居建材集中市场以红星为代表，但由于其市政配套不完善等因素，导致经营情况并不好，为本案提供了很好的契机 建材家居类市场存在市场机会，建议为项目选择业态之一 45 丏业市场研究 家居建材市场 小商品市场小商品市场 五金机电市场 副食品、农贸市场 汽配市场 46 市场名称 层数 经营面积 租金 商户数量 高桥酒店用品市场 二层 20-100 180-360 1100 高桥轻纺市场 一层 20-80 120-200 300 高桥儿童用品市场 一层 10-40 40-80 150 高桥文体用品市场 一层 20-40 90-40、210 400 高桥商贸市场 三层 40-80 90-210 150 高桥美容美发市场 两层 20-40 120-210 120 高桥日化百货市场 一层 10-30 130-210 900 高桥电脑玩具城 四层 10-60 120-140 250 三湘专业音响城 单层 20 100-125 100 三湘专业音响城 单层 20 100-125 100 涟源百货城 两层 20 100-150 360 小商品市场分布小商品市场分布 小商品市场主要集中在高桥及三项南湖两大老牌市场小商品市场主要集中在高桥及三项南湖两大老牌市场 47 高桥大高桥大市场（高桥酒店用品市场）市场（高桥酒店用品市场）租金及经营41、情况租金及经营情况 市场反馈：两层商铺，一层门店，二层住宿或仓库。整体搬迁意愿不强。业态业态 陶瓷、服装、酒店服务、玻璃、客房用品、布草等 商户数量商户数量 1100户 营业面积营业面积 20-100 租金租金 180-360元/月（转让费20万）搬迁意向搬迁意向 目前没有意向 现在是长沙主要的酒店用品批发市场，交通便利，主要面向湖南各县市的批发零售，生意较好。但是现在整体市场管理比较落后，经营场所设施比较落后，不能满足现在商贸业所需。高桥酒店用品市场高桥酒店用品市场 48 高桥大高桥大市场（高桥酒店用品市场）市场（高桥酒店用品市场）现场照片现场照片 高桥酒店用品市场高桥酒店用品市场 49 高42、桥大高桥大市场（高桥轻纺市场）市场（高桥轻纺市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：一层商铺，客户多，搬迁意愿不强。业态业态 床上用品，日用轻纺类产品 商户数量商户数量 300户 营业面积营业面积 20-80 租金租金 120-200元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向影响 此类市场受政策及城市规划影响，属于待拆迁市场。市场设施落后，规划混乱，不能满足现代商贸业所需。高桥轻纺市场高桥轻纺市场 50 高桥大高桥大市场（高桥儿童用品城）市场（高桥儿童用品城）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：一层商铺，包括门店和划线，搬迁意愿不强。业态业态 儿童服装 商户数量商户数量 150户 营业面积43、营业面积 20-80 租金租金 120-200元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向，未来将搬迁 此类市场受政策及城市规划影响，属于待拆迁市场。市场设施落后，规划混乱，不能满足现代商贸业所需 高桥儿童用品城高桥儿童用品城 51 高桥大高桥大市场（高桥儿童用品城）市场（高桥儿童用品城）现场照片现场照片 高桥儿童用品城高桥儿童用品城 52 高桥大高桥大市场（高桥文体用品市场）市场（高桥文体用品市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：一层商铺，自隔二层仓库，搬迁意愿不强。业态业态 办公用品，日常生活用品、体育用品等 商户数量商户数量 400户 营业面积营业面积 20-40 租金租金 90-21044、元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向，未来将搬迁 此类市场受政策及城市规划影响，属于待拆迁市场。市场设施落后，规划混乱，不能满足现代商贸业所需 高桥文体用品市场高桥文体用品市场 53 高桥大高桥大市场（高桥文体用品市场）市场（高桥文体用品市场）现场照片现场照片 高桥文体用品市场高桥文体用品市场 54 高桥大高桥大市场（高桥现代商贸城）市场（高桥现代商贸城）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：在整个高桥大市场里属于高档专业市场，类似于商场百货，租售情况一般。业态业态 服饰、箱包、休闲餐饮等 商户数量商户数量 150户 营业面积营业面积 40-80 租金租金 90-210元/月 搬迁意向搬迁意45、向 受政策导向，未来将搬迁 此类市场受政策及城市规划影响，属于待拆迁市场。市场设施落后，规划混乱，不能满足现代商贸业所需。高桥现代商贸城高桥现代商贸城 55 高桥大高桥大市场（高桥现代商贸城）市场（高桥现代商贸城）现场照片现场照片 高桥现代商贸城高桥现代商贸城 56 高桥大高桥大市场（高桥日化百货市场）市场（高桥日化百货市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：一层门店，2-5层住宅。货物主要为当地厂家直销，销售以长沙当地为主。未来两到三年内将会改建升级。业态业态 日用品、化妆品、不锈钢制品、轻纺制品等 商户数量商户数量 900户 营业面积营业面积 10-30 租金租金 130-210元/46、月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向，未来将搬迁 此类市场受政策及城市规划影响，属于待拆迁市场。市场设施落后，规划混乱，不能满足现代商贸业所需。高桥日化百货市场高桥日化百货市场 57 高桥大高桥大市场（高桥日化百货市场）市场（高桥日化百货市场）现场照片现场照片 高桥日化百货市场高桥日化百货市场 58 三三湘专业音响城湘专业音响城 三湘南湖大市场（专业音响城）三湘南湖大市场（专业音响城）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：可向外地供货、商户搬迁意愿不强。业态业态 音响设备 商户数量商户数量 100户 营业面积营业面积 15-40 租金租金 100-120元/月 搬迁意向搬迁意向 受城市规划及政策47、导向 该市场地处繁华地段，属于老牌知名专业市场，生意较好。受政策导向，有拆迁迹象。59 三湘三湘专业音响城专业音响城 三湘南湖大市场（专业音响城）三湘南湖大市场（专业音响城）现场照片现场照片 60 小商品市场总结小商品市场总结 目前长沙小商品集中市场主要位于高桥以及三湘南湖两大老牌专业市场。高桥大市场人气足，且自身拥有物流中心，商户普遍搬迁意愿不强，经营状况比较好。租金相对处于长沙高位，并且转让费基本都要20万左右。政府目前拆迁高桥大市场的规划，对于项目引进小商品业态是一个良好契机；61 丏业市场研究 家居建材市场 小商品市场 五金机电市场五金机电市场 副食品、农贸市场 汽配市场 62 三三湘48、五金机电市场湘五金机电市场 五金五金机电机电市场市场A A区区租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：可向全国供货、商户搬迁意愿不强。业态业态 五金、机电、电料 商户数量商户数量 五金机电300户 营业面积营业面积 70-80 租金租金 140-155元/月 搬迁意向搬迁意向 受政府规划及政策导向（两年前已有拆迁传言）三湘的五金机电属于长沙知名首选专业市场，商家实力较强且不满足于现在经营状况。受政策导向，有拆迁迹象。可以作为本案重点客户来源地。63 三三湘五金机电市场湘五金机电市场 五金五金机电机电市场市场A A区区现场照片现场照片 64 三三湘五金水暖机电湘五金水暖机电市场市场 五金五金水暖49、机电水暖机电市场市场B B区区租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：商户分布密集、场内道路狭窄、交通不便。业态业态 五金、机电、供暖设备 商户数量商户数量 500户 营业面积营业面积 20-40 租金租金 60-90元/月 搬迁意向搬迁意向 访问商户50户，其中有意搬迁：31户，无意搬迁：19户 内部商户密集，道路狭窄，交通不便，无仓储空间。受政策导向，有拆迁迹象。可以作为本案重点客户来源地。65 三三湘五金水暖机电湘五金水暖机电市场市场 五金五金水暖机电水暖机电市场市场B B区区现场照片现场照片 66 五金机电市场总结五金机电市场总结 五金机电市场基本集中在三湘南湖大市场。市场经营状况较好50、，但存在场地老旧，商家过密，交通拥堵的问题。虽然场地状况不佳，但名气响，经营好，商家主动搬迁意愿幵不强烈；67 丏业市场研究 家居建材市场 小商品市场 五金机电市场 副食品、农贸市场副食品、农贸市场 汽配市场 68 副食农贸市场分布副食农贸市场分布 市场名称市场名称 层数层数 经营面积经营面积 租金租金 元元/月月 商户商户数量数量 户户 高桥茶叶市场 两层 20-40 100-150 150 高桥酒水食品市场 两层 15-40 90-150 800 高桥副食品市场 一层 15-30 90-150 500 高桥保健食品市场 两层 30-60 90-150 120 高桥药材市场 两层 10-2051、 90-150 130 红星糖酒批发城 两层 50-70 30-42 300 红星水果批发市场 单层 50-70 45-75 200 红星蔬菜批发大市场 单层 50-70 48-50 300 马王堆蔬菜市场 单层 20 10-12 50户 副食市场主要集中在高桥大市场，同时也是长沙最有名气副食市场主要集中在高桥大市场，同时也是长沙最有名气批发集中地；另外农贸以红星市场为主批发集中地；另外农贸以红星市场为主 69 红星大市场（水果批发市场）红星大市场（水果批发市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：水果大部分来自外地（海南、新疆等地），可向全国供货。普遍反映该市场租金高，场内环境差，且该市52、场三年拆除，绝大部分商户搬迁新市场意愿强烈。业态业态 水果批发 商户数量商户数量 200户 营业面积营业面积 50-70 租金租金 45-75元/月 搬迁意向搬迁意向 经营较差，搬迁意向高 区域市政交通配套较差，且在城市副中心，不能满足商户所需。受政策导向，三年内要拆迁 红星水果批发市场红星水果批发市场 70 红星大市场（水果批发市场）红星大市场（水果批发市场）现场照片现场照片 红星水果批发市场红星水果批发市场 71 红星大市场红星大市场（红星糖果批収市场）（红星糖果批収市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：市场整体档次较低，且内部业态混乱，关联商户较少。业态业态 婚庆喜糖、酒、窗饰、53、礼品、五金、汽配 商户数量商户数量 300户 营业面积营业面积 50-70 租金租金 40-42元/月 搬迁意向搬迁意向 经营较差，搬迁意向高 区域市政交通配套较差，且在城市副中心，不能满足商户所需。内部规划杂乱，形象较差，关联商户少。受政策导向，三年内要拆迁。红星糖果批収市场红星糖果批収市场 72 红星大市场红星大市场（红星糖果批収市场）（红星糖果批収市场）现场照片现场照片 红星糖果批収市场红星糖果批収市场 73 高桥大高桥大市场（高桥茶叶市场）市场（高桥茶叶市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：两层商铺，一层门店，二层住宿或仓库。茶叶主要来源于福建各大茶厂，湖南特色茶叶采购自茶叶产54、地。业态业态 茶叶 商户数量商户数量 150户 营业面积营业面积 20-40 租金租金 100-150元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向 茶叶主要来自福建，茶叶在长沙本地比较有市场。也有部分外地客户前来批发。目前的市场租金较高，转让费很高（一间50的店，转让费10-15万）。受政策导向，拆迁可能较大。高桥高桥茶叶市场茶叶市场 74 高桥大高桥大市场（高桥茶叶市场）市场（高桥茶叶市场）现场照片现场照片 高桥茶叶市场高桥茶叶市场 75 高桥大高桥大市场（高桥酒水食品市场）市场（高桥酒水食品市场）租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：两层商铺，一层门店，二层住宿或仓库总体搬迁意愿不强。业态业态 55、烟酒、糖果、零食等 商户数量商户数量 800户 营业面积营业面积 15-40 租金租金 100-150元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向 主要为长沙本地客户批发。受政策导向，拆迁可能较大。高桥酒水食品市场高桥酒水食品市场 76 高桥大高桥大市场（高桥酒水食品市场）市场（高桥酒水食品市场）现场照片现场照片 高桥酒水食品市场高桥酒水食品市场 77 五金机电市场总结五金机电市场总结 副食品及农贸市场饱和度较高，基本已经能够满足市区需要。高桥副食品商家普遍经营状况较好，主要搬迁意愿很低。客户主要为长沙本地客户，流通范围主要在市区范围内。鉴于本项目为郊区，客户更愿意就近采购，同时结合市场以及政策因素，56、不建议规划农贸副食业态；78 丏业市场研究 家居建材市场 小商品市场 五金机电市场 副食品、农贸市场 汽汽配市场配市场 79 市场名称市场名称 层数层数 经营面积经营面积 租金租金 元元/月月 商户商户数量数量 户户 高桥汽配城 两层 15-30 70-90 800 马王堆汽配大市场 单层 40 80-100 300 三湘汽配用品 单层 30-50 90-115 150 汽配市场分布汽配市场分布 长沙汽配市场最大为高桥以及马王堆两大汽配市场长沙汽配市场最大为高桥以及马王堆两大汽配市场 80 三三湘汽配用品城湘汽配用品城 三湘南湖大三湘南湖大市场（汽配用品城）市场（汽配用品城）租金及经营情况租金57、及经营情况 市场反馈：不以本地市场为主，搬迁意愿不强。业态业态 汽车零配件、汽车美容、汽车日用品、汽配保养用品 商户数量商户数量 150户 营业面积营业面积 30-50 租金租金 90-115元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向 主要为汽配批发业务本地及外地批发都有。商户实力较强。受政策导向，拆迁可能性较大。81 三三湘汽配用品城湘汽配用品城 三湘南湖大三湘南湖大市场（汽配用品城）市场（汽配用品城）现场照片现场照片 82 马王堆汽配市场马王堆汽配市场 马王堆汽配市场马王堆汽配市场租金及经营情况租金及经营情况 市场反馈：市场管理较差、配套落后，新老市场混合经营，普遍有搬迁意愿。业态业态 汽车音响58、轮胎、配件 商户数量商户数量 300户 营业面积营业面积 40 租金租金 80-100元/月 搬迁意向搬迁意向 受政策导向 市场布局杂乱，市场管理差，租金较高。经营主要为个体消费，批发业务少，商家实力较弱。83 马王堆汽配市场马王堆汽配市场 马王堆汽配市场马王堆汽配市场现场照片现场照片 84 汽配市场总结汽配市场总结 主要分布在为高桥以及马王堆两大汽配市场 其中马王堆汽配市场布局杂乱、市场管理较差、租金高，商户搬迁意愿强但是这部分商户主要针对个人业务，与本案关联性并不强。三湘、高桥汽配城以批发业务为主，且主要针对外地客户 经营状况较好，批发生意主要针对外地客户，本案便利的对外交通以及租金等优59、势，具备吸引这部分商户的要素 85 项目运营前提需保证市政配套完善项目运营前提需保证市政配套完善 大多专业市场基本处于市场范围，项目较为老旧、市内货大多专业市场基本处于市场范围，项目较为老旧、市内货运的限制给商户带来麻烦，与本案提供了契机运的限制给商户带来麻烦，与本案提供了契机 唯一的在运营市郊项目红星大市场，配套完善程度跟不上，唯一的在运营市郊项目红星大市场，配套完善程度跟不上，导致市场商户经营普遍比较困难导致市场商户经营普遍比较困难 面临市场竞争严峻面临市场竞争严峻 红星大市场尚未饱和红星大市场尚未饱和 高桥、三湘等老牌市场商户忠诚度较高，需项目拥有足够高桥、三湘等老牌市场商户忠诚度较高，60、需项目拥有足够的政策、环境、配套优势，才能吸引这部分商户的政策、环境、配套优势，才能吸引这部分商户 面临面临湾田国际建材总部基地的直接竞争，项目重合度较高湾田国际建材总部基地的直接竞争，项目重合度较高 专业市场分析总结专业市场分析总结 项目发展机遇与挑战并存项目发展机遇与挑战并存 机遇 挑战 86 项目定位 87 竞争项目竞争项目 湾田国际建材总部基地湾田国际建材总部基地距离项目最近，同样位于城北距离项目最近，同样位于城北金霞开发区，项目定位为中南地区特大专业市场集群金霞开发区，项目定位为中南地区特大专业市场集群。目标客户：陶瓷卫浴、灯饰、板材、五金水暖、油漆涂料、化工、物流等产业群体 项目区61、位：芙蓉北路丁字镇及湖南最大物流基地金霞物流园区域 项目开发：总投资300亿，分三期进行建设。目前一期开发中，占地约925亩，总建筑面积112万平方米 物业类别：公寓,写字楼,商铺 占地面积：5000亩 建筑面积：500万平方米 容积率：1.86 绿化率：20.1%停车位：6000个 项目均价：10000元/平米 优惠：认筹1万抵2万 湾田国际建材总部湾田国际建材总部基地基地 本案本案 88 与本案距离近，且规模及物业类型相似度高；与本案距离近，且规模及物业类型相似度高；项目首期开项目首期开盘推出陶瓷卫浴区，面积盘推出陶瓷卫浴区，面积4040-800800，现在已为品牌陶瓷设，现在已为品牌陶瓷62、设置旗舰店置旗舰店 竞争项目竞争项目 89 专业市场政策导向专业市场政策导向 （1）、发展空间较大的业态 近三年内市政府将重点引导特色突出，经营档次较高的专业店、专业街市；加强社区商业网点建设；通过35年努力，完成市场农贸市场超市改造。（2）、有条件适度发展的业态 大型超市，限在湘江大道以东，东中环以西，丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区建设100亩以上的大型批发市场，原则上原则上不能建城市中心区（即二环线以内），已经建设的将要逐步搬迁不能建城市中心区（即二环线以内），已经建设的将要逐步搬迁；属于同一经营类型的市场，必须与邻近同类市场相距5公里以上；汽车交易市场应根据市场需求有序发展。（63、3）、需要调整的业态大型百货店 （4）、市区暂市区暂不宜发展的市场不宜发展的市场 ：鉴于：鉴于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜市场完全可湖南钢材大市场、马王堆蔬菜市场完全可以满足目前市场供求需要，为继续支持这些已培育成熟的大市场的稳定发展，市以满足目前市场供求需要，为继续支持这些已培育成熟的大市场的稳定发展，市政府政府3 3年内暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场年内暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食和粮食大市场。大市场。（5）、有计划地发展长沙物流配送中心。市区暂市区暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食大不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食大市场；市场；市区内专业市场逐步搬迁市区内专业市64、场逐步搬迁 90 优势（strengths）劣势（weaknesses）机遇(opportunities)威胁（threats）城市位置优越，具备辐射周边城市的要素 项目处于长沙北大门，规划发展为长沙物流商贸枢纽；交通枢纽区，通达性高，能辐射周边500公里；地块规模大，丐相对平整，利于整体规划 公司具有良好的市场口碑，与品牌美誉度。目前周边配套不够完善，交通不够便利；区域相对较为陌生，客户认可度低，前期需要培养客户认知。政府规划将市内丏业市场往市郊迁移，丐项目所谓区域为丏业市场主要承接地。周边水运、陆运、铁路、空运配套完善，具备成为物流商贸枢纽的前提要素；目前市场成熟市场较为老旧、商户密集，交通不便 政府对于市区内货车运输限时段。项目紧邻的湾田国际建材总部基地规模同样很大，丐业态等规划与本案相似度较高，未来同质化竞争节烈。SWOTSWOT分析分析 91 由项目本体分析、SWOT分析得出：项目适合打造辐射全省甚至中西部的 大型综合性商贸物流基地 项目整体定位项目整体定位 92 项目业态定位项目业态定位 结合目前长沙地域环境、丏业市场和高租金高转让费状况、城市规划、客户来源及贩买力因素得出：项目一期业态规划在充分考虑市场的前提下，丐尽量与湾田国际建材总部基地形成错位竞争，故建议一期业态为：大型家居建材MALL+五金机电+汽配城