1、平邑商贸城项目市场调研及定位报告目 录第一部分 平邑城市综合概况及发展规划7一、平邑城市综合概况71、平邑县地理概况72、平邑县经济概况73、平邑县人口结构74、平邑县自然资源概况7二、平邑县交通环境调研分析81、平邑县大交通情况调研分析82、平邑县汽车客运情况调研9平邑县交通情况调研总结12三、平邑县城市规划及发展现状121、平邑城市发展走向122、平邑县城市总体规划（2004-2020）133、平邑县加快“一区两城一带”建设144、经济开发区现状14四 、项目自身及周边环境调研151、项目自身及周边环境调研152、项目周边现状状况分析173、平邑商贸物流现状17第二部分 平邑县商业地产调研2、18一、平邑县主要商业街调研181、浚河路商业街调研：182、莲花山路商业街调研203、蒙山路商业街调研（建材集中路段）234、板桥路（商圈过渡路段及建材集中路段）255、平邑县商业街调研总结：26二、平邑县商铺投资市场调研分析271、平邑县商铺投资回报率情况272、平邑商铺投资状况分析27第三部分：平邑县住宅市场调研28一、平邑县2010年在售楼盘调研281、万家福花园282、丰华苑303、三和家园334、文苑小区355、华林邑博园376、德诚花园397、祥和花园418、福泉家园439、明德花园45二、平邑住宅市场分析研究471、平邑住宅市场建筑形式调研分析：472、平邑住宅市场按户型面积供3、销情况分析：473、平邑住宅市场按价格供、销情况分析：484、平邑县在售住宅楼盘户型供销情况分析：48三、平邑住宅投资市场调研分析491、主要竞争楼盘投资客户群体分析：492、平邑投资群体分析总结：50第四部分 平邑县本地市场调研51一、平邑县各类专业市场、专业街、特定业态市场调研511、 建筑装饰材料类市场调研512、小商品类市场调研59二、平邑重点乡镇市场调研631、仲村镇调研632、丰阳镇调研663、地方镇调研69三、平邑县调研总结711、平邑市场规模及经营模式712、各业态铺位形式及价值规律723、各业态商户成分总结分析724、各类专业市场上下游渠道分析735、各业态经营配套平台调研4、分析746、各业态商户进驻意向分析74第五部分 平邑周边县市场调研75一、调研县城选取依据75二、泗水县市场调研751.泗水县住宅市场调研762.泗水县专业市场调研84三、费县市场调研901.费县住宅市场调研912.费县专业市场调研95四、平邑周边县调研总结1001、平邑周边县住宅市场分析研究1002、平邑周边县专业市场调研总结102第六部分、临沂专业市场调研107一、临沂市城市概况107二、临沂市专业市场调研1081、中国临沂豪德陶瓷建材城1082、临沂中国装饰板材市场1133、罗庄陶瓷商城1174、集成装饰市场1215、太阳能管件批发城1256、罗庄建材批发市场1277、临沂小商品城1325、8、临沂五金机电城138三、临沂市场调研总结1421、临沂市场规模及经营模式1422、各业态铺位形式及价值规律1433、各业态商户成分总结分析1444、各类专业市场上下游渠道分析1455、各业态经营配套平台调研分析1466、各业态商户进驻意向分析147第七部分 项目第一阶段调研总结148一、县级城市专业市场一般规律性总结1481、商户结构一般规律1482、商圈半径一般规律1483、上游渠道一般规律1484、下游渠道一般规律1485、经营平台一般规律1486、竞争关系一般规律149第八部分 项目定位149一、项目经营主题定位149二、项目经营定位SWOT分析1501、优势和机会分析（SO）1506、2、劣势与威胁分析（WT）151三、业态、经营品类、功能定位151四、项目商圈定位1551、核心商圈：1552、次级商圈155五、项目近期远期消费群定位155六、项目定位经营平台必要条件分析156第二部分：项目规划布局建议156一、业态初步布局建议：1561.业态布局的原则：1562.业态布局初步建议：157二、项目业态整体配比及面积规划方案（按使用率85%计算本项目各业态建筑面积）159 第一部分 平邑城市综合概况及发展规划一、平邑城市综合概况1、平邑县地理概况平邑县位于山东省临沂市沂蒙山区西南部。东邻费县,西连济宁泗水县,南与枣庄市接壤，北与蒙阴县、 新泰市交界。东西最大横距47.35公里7、,南北最大纵距66.75公里,总面积1824.97平方公里(折合273.75万亩)，是临沂市第三大县。2、平邑县经济概况GDP增长迅猛，2009年全年实现生产总值162.8亿元，同比增长13%平邑县经济发展迅猛，2009年全年实现生产总值162.8亿元，同比增长13%，地方财政收入3.71亿元，增长12.8%，临沂市排名第七。其中：第一产业实现增加值23.19亿元，第二产业实现增加值70.43亿元，第三产业实现增加值54.98亿元。人均生产总值16190元，比上年增加1296元。一、二、三产业结构为15.6 :47.4:37，第三产业占比提高0.5个百分点。被评为全国科技先进县、市级文明城市，8、平邑县正以强劲的发展势头，向经济强县迈进。3、平邑县人口结构户籍人口约105万，城市人口约20万，以农业人口为主平邑县辖16个乡、镇，738个行政村（居委会），总人口约105万人，其中城市人口约20万人，农业人口约85万，城市化进程较慢，相对临沂城市化比例40%还有较大的距离，要达到临沂市远期规划城市化比例55%，平邑县必将加大城市化步伐，同样对于住宅开发的刚性需求也越来越大。平邑县外来人口少，企业用工基本以当地人为主。4、平邑县自然资源概况平邑县矿产资源品种多、储量大。现已开发出黄金、石膏、花岗石、石灰石等26种矿产资源。主要有“三石一金”，已探明石膏储量27亿吨，花岗石23亿立方米，石灰石9、60亿吨，黄金40吨，均位居全省前列，被国家命名为“中国花岗石之乡” 、“中国石材之乡” 。另有特色产业金银花，年产400万公斤，占全国总产量的60%以上，被誉为“中国金银花之乡”。利用现有资源优势、市场网络等重要资源努力将部分资源型产业，培育加工贸易型产业，做大地方专业市场。契合临沂城市总体规划中促进平邑建材专业市场向国际化市场转型的战略布局。二、平邑县交通环境调研分析1、平邑县大交通情况调研分析兖（州）石（臼所）铁路、日（照）东（明）高速公路、327国道贯穿全境，东接京沪高速公路，西临京福高速公路，东（都）平(邑)铁路南北连接兖石铁路、津浦铁路。津浦铁路、京沪铁路近在咫尺；距济南机场18010、公里，临沂机场80公里，日照港180公里，连云港160公里，青岛港220公里。水路空交通网络发达。公路方面：327国道、日东高速公路、汶泗公路贯穿东西，新(泰)枣(庄)公路、平(邑)滕(州) 两条省道纵穿南北，境内干线公路网密集。形成发达的公路交通网，交通十分便利。日东高速公路是山东省“五纵四横一环”公路主框架的重要组成部分，是国道主干线京沪高速公路、京福高速公路和同三高速公路的重要连接线，是新亚欧大陆桥上一快捷方便的出海大通道。铁路方面：兖石铁路东西贯穿平邑全境，东平铁路南北衔接兖石铁路、津浦铁路，形成“两横一纵”。铁路交通网。兖石铁路是国家一级铁路，西起兖州(接轨站为程家庄站)，东到石臼所11、站。正线全长307.900公里，共有车站39 个。东平铁路连贯兖石和磁莱两条铁路线，与莱钢、新矿集团铁路专用线连接，是列入国家“十一五”计划的沿海港口物资疏散和西煤东运的重要基础设施。水路、航空方面：平邑距济南机场180公里，临沂机场80公里，日照港180公里，连云港160公里，青岛港220公里为平邑提供了通江达海、接港连外的水陆空主体交通环境。2、平邑县汽车客运情况调研 平邑县有2个汽车客运站：平邑汽车站、城乡汽车站，平邑汽车站位于浚河路与义化路交汇处；平邑城乡汽车站位于蒙阳路，莲花山西路交汇处往南100米处。1）平邑汽车站主要线路发车站终点站班次里程（公里）平邑淄博14171平邑郑州74312、3平邑济南5207平邑莱芜1121平邑枣庄1154平邑滨州1257平邑德州1304平邑威海1572平邑保定1551平邑青岛13542）平邑城乡汽车站主要线路发车站终点站发车频率里程（公里）平邑城乡汽车站蒙阴早班7:40 末班17:00 平均50分钟一班45平邑城乡汽车站滕州早班6:50 末班15:40 平均一小时一班平邑城乡汽车站临沂早班7:30 末班19:30 平均半小时一班82平邑城乡汽车站枣庄全天二班7:30和10:30154平邑城乡汽车站新泰全天二班10:00和15：00平邑城乡汽车站德州全天一班7：30304平邑城乡汽车站莱芜全天一班7：25121平邑城乡汽车站上海全天一班9:30平13、邑城乡汽车站兖州早班6:30 末班18:00 平均40分钟一班平邑城乡汽车站济南早班6:35 末班14:55 全天共八班207平邑城乡汽车站淄博早班5:35 末班17:30 平均半小时一班171平邑城乡汽车站武台平均每隔半小时左右一趟23平邑城乡汽车站明光寺平均每隔半小时左右一趟33平邑城乡汽车站蒙山平均每隔半小时左右一趟36平邑城乡汽车站羊城平均每隔半小时左右一趟23平邑城乡汽车站临涧平均每隔半小时左右一趟38平邑城乡汽车站天宝平均每隔半小时左右一趟49平邑城乡汽车站白彦平均每隔半小时左右一趟45平邑城乡汽车站黄坡平均每隔半小时左右一趟48平邑城乡汽车站昌里平均每隔半小时左右一趟49平邑城乡14、汽车站魏庄平均每隔半小时左右一趟48平邑城乡汽车站资邱平均每隔半小时左右一趟32平邑城乡汽车站岐山平均每隔半小时左右一趟22平邑县长途汽车发车班次较多的主要集中在淄博、郑州、济南、兖州、滕州等比较发达的省会城市、地级市等，通往长三角班次较少。其中通往临沂市境内县市临沂、蒙阴、费县等每天一小时一班，平邑县下辖乡镇每隔半小时1班，发车频率较高，平邑县乡镇、行政村通车率100%。整体客运交通比较发达。3）平邑县公交情况调研分析平邑县目前没有公交车线路，主要交通工具为三轮摩托车，城区居民出行多以摩托车代步，既方便又能顺利到达，周边乡镇居民到城区主要乘坐县镇中短途客运班线。平邑县积极探索推行“城乡公交一15、体化”客运模式，在县城内重要路段规划建设20条公交线路，进一步完善出行环境。规划在现有16条城乡客运线路的基础上，进一步优化调整，构筑起县城到各乡镇、重要旅游景点、乡镇与乡镇之间、乡镇与行政村之间的农村客运网络。横向以石都大道、莲花山路、浚河路、兴水路、朝阳路，纵向以蒙阳路、板桥路、蒙山大道、财源路、西环路为基本框架，规划建设20条公交线路。4）平邑火车客货运情况调研 平邑火车站主要是客运，是兖石铁路线上的三等车站，每天有4趟到达临沂，路程只需1个小时；有6趟到兖州，路程只需1个半小时左右。有4趟到达曲阜，路程只需50分钟。平邑火车时刻表车次车型发车地点发车时间到站到站时间发车时间终点站到达时16、间2149/2152普通列车日照19:00平邑21:4821:51郑州06:272150/2151普通列车郑州20:40平邑第2日04:5705:01日照07:564963/4966普通列车菏泽08:20平邑当天12:1212:15烟台20:174964/4965普通列车烟台07:13平邑当天15:2115:24菏泽19:25K51快速空调车北京22:25平邑第2日08:2208:27日照11:14K52快速空调车日照17:28平邑当天20:0120:03北京05:11N479普通空调车济南16:30平邑当天19:1419:16日照21:4N480普通空调车日照07:00平邑当天09:200917、:22济南12:25 平邑火车站货运情况：东平铁路连贯兖（州）石（臼所）和磁(窑)莱(芜)两条铁路线，与莱钢、新矿集团铁路专用线连接，是列入国家“十一五”计划的沿海港口物资疏散和西煤东运的重要基础设施。东平铁路线路全长61公里，为国家II级单线电气化铁路，北起磁莱线东都站，南接兖石线平邑站，全线设有东牛家庄、放城、汶南、仲村等4个车站。东平铁路开通后，作为山东省“四纵四横”铁路框架的重要组成部分，沿线及辐射区域内的交通运输条件大为改善，莱芜钢铁集团和新汶矿业集团等大型企业生产所需的原材料和产品可以直接经东平铁路到达日照港，比绕道京沪线缩短运输距离约150公里，每年可以节省巨额的运输费用和大量的18、运输时间，同时可充分发挥日照港的煤炭、矿石专用码头的吞吐能力和对腹地的辐射作用，带动沿线地方经济社会的发展。平邑县交通情况调研总结1) 长途汽车客运辐射范围窄，目前主要线路仍集中在山东一些重点地级市，且发车频率有限，虽有列车能到达北京、上海、郑州等省会、一线城市，也只是一天一趟、两天一趟，说明平邑县与山东省以外省市联系较少，未来本市场上游将较少涉及产地采购；2) 平邑短途汽车主要到达周边县以及下辖乡镇，发车频率较高，且能到达下辖乡镇各个行政村，境内交通覆盖率达到100%，县内交通路网较为发达，未来项目目标群体将集中在下辖乡镇和邻近周边县镇；3) 平邑县境内拥有两条线路：兖石铁路、东平铁路，兖石19、铁路东西横跨平邑县城，东平铁路连接津浦铁路。虽然拥有两条铁路的交通优势，但目前平邑县火车站作为国家三级站点，几乎没有初始站，且发车频率少，途径站点也仅限于山东省境内，交通大环境欠缺。三、平邑县城市规划及发展现状平邑县的工业企业大部分是资源性企业，平邑县委、县政府立足这一实际，确立了经济开发区、国际石材城、中国罐头城、石膏工业带“一区两城一带”的工业发展布局，对拉动工业经济发展起了带动支撑作用。平邑经济开发区是平邑县工业载体“一区两城一带”的重中之重，是省级经济开发区，县域工业大项目大多集中于此。平邑县按照特色化、专业化、集群化的发展思路，不断创新机制，完善配套，提升“一区两城一带”的产业聚集效20、应和承载辐射能力，出台关于加快全县工业经济发展的实施意见，鼓励和支持大企业集团和产业集群向园区集中。 1、平邑城市发展走向平邑城区东西均有山脉或者河流阻隔，北面是兖石铁路，南面是日东高速公路，南面地域广阔、土地平整，物流运输方便快捷，未来城市必将向南发展，向南发展不但有大片平整的土地可以利用，城市扩展的空间大，而且可以向临沂城市总体规划中的主商圈靠拢。2、平邑县城市总体规划（2004-2020）1) 依据规划确定的第二产业的结构调整和升级，发展新兴产业集群，构筑特色产业链，由资源型产业发展成资源带动型复合多元性制造业的策略，实施“两城一区一带”的产业经济发展战略。2) 蒙山旅游的保护与开发：将21、平邑县旅游融入省域大旅游框架中，构建旅游发展格局，推动平邑县第三产业快速发展。 3) 县城的建设发展，主要有四个方面： 强抓城市基础设施建设，全面提升和完善城市功能，增强凝聚力和辐射力。 为优化县城的人居环境，首先启动了“一山两带”的规划建设，即总体规划确定的“西山”和“四带”中的浚河绿化景观带和兴水河绿化景观带。 新区建设：即总体规划确定的近期重点发展区域城南新区。现正由临沂市规划设计院编制该区约7平方公里的控制性详细规划和其中约2平方公里的城市次中心修建性详细规划。 旧城改造：初步确定的两个试点区域的修建性详细规划正由临沂市规划设计院编制中。3、平邑县加快“一区两城一带”建设平邑县按照特色22、化、专业化、集群化的发展思路，不断创新机制，完善配套，提升“一区两城一带”的产业聚集效应和承载辐射能力，出台关于加快全县工业经济发展的实施意见，鼓励和支持大企业集团和产业集群向园区集中。4、经济开发区现状 去年以来，平邑经济开发区认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕打造“经济新区、工业新区、城市新区”的总体发展思路，全面加强经济、政治、文化、社会、生态文明和党的建设，经济社会呈现出又好又快发展的局面。据了解，自开展深入学习实践科学发展观活动以来，平邑经济开发区推动了经济、基础设施、民生工程等各项建设有条不紊的进行。1) 在经济建设方面，2009年，全区实现固定资产投资18亿元，规模以上工业企业总产23、值65亿元，规模以上工业增加值20亿元，实现销售总收入86亿元，利税8亿元。全年共有签约和在谈项目21个，计划总投资25亿元。其中过亿元的大项目8个。已经签约在建的项目有11个。2) 在基础设施建设方面，对银花路西段进行了全面的提升改造，建设了国际石材城石都大道西延道路工程，对创业路、朝阳路等路段进行提升改造。大力开展创建国家园林县城和城乡环境综合整治活动，全面创造了良好的基础环境。3) 在民生工程建设方面，积极建设新型居民样板小区和社区配套如齐鲁医院、县人民医院、浚河文体广场等，为居民打造了宜人的滨水休闲空间和日照清新的健身运动场所。四 、项目自身及周边环境调研1、项目自身及周边环境调研1)24、 项目地理位置平邑商贸城项目地处平邑县经济开发区中部核心区域，东临建设路，西至城市主干道板桥路，南靠金花路，北抵银花路。（红色区域为项目地块）2) 项目地块规划项目规划用地22.76公顷，商贸城一期用地12.36公顷，二期用地10.4公顷。项目一期建筑总面积185433平方米。其中住宅总建筑面积71360平方米，纯商业总建筑面积73330平方米，住宅底商建筑面积12800平方米，配套建筑面积27673平方米；二期建筑面积97020平方米。其中商业建筑面积84220平方米，配套建筑面积12800平方米。 项目一期地块技术指标一览表： 各指标项指标规划净用地面积108804规划总建筑面积1854325、3商铺总建筑面积73330高层住宅总建筑面积41650多层住宅总建筑面积29980配套总建筑面积27673住宅总户数532容积率1.5住宅绿化率38%建筑密度43.9% 项目二期技术指标各指标项指标规划总用地面积104090规划总建筑面积97020商铺总建筑面积84220配套建筑面积12800容积率0.93绿化率5%建筑密度40.5%3) 项目四周现状项目地势平整，东靠城市主干道板桥路，与平邑县人民医院隔路相望；西面是规划建设路延长线，目前是空地；北面是低矮的居民房，建筑老旧；南面是天目化工有限公司。东南200米处是汇源食品有限公司和天宝化工有限公司。项目地块四至实景图片：项目地东侧实景图项目26、地南侧实景图项目地西侧实景图项目地北侧实景图2、项目周边现状状况分析1) 项目周边道路现状及与项目的关系道路与项目的距离道路设计备注创业路在项目地块内双向四车道规划横穿项目地块，东至沿河公园，西至西环路，是通往曲阜的主要干道板桥路项目地块西边道路双向六车道连接老城区与经济开发区的城市主干道2) 项目周边商业情况项目地处平邑县经济开发区，周边仅有厂房和住宅小区，一所县人民医院，商业氛围为零。项目地距离县城中心约2公里，随着平邑城市向南发展的大方向的确立，未来有较大的升值空间。3、平邑商贸物流现状自省交通部门发出通知把平邑县列入交通物流试点区域起。平邑县到目前已构建起较为完善的县级分拨中心、乡镇物27、流节点、行政村物流点三级物流基础设施网络体系。加强了物流公共信息服务平台建设，以信息化提升农村交通物流发展水平。第二部分 平邑县商业地产调研一、平邑县主要商业街调研1、浚河路商业街调研：浚河路东交迎宾路蒙阳路，西连西环路，是平邑市最繁华的一条商业老街。以其与板桥路交汇处为中心，向周边500M辐射区内属于老的核心商业区，集中了一些品牌店，如联想电脑、波司登服饰、NIKE专卖店等，还有银河大厦、泰沂购物中心、联华商厦、润民服装商场等大型商业中心，同时也囊括了汤姆胜客等大型餐饮连锁，经营形式以临街商铺为主。 浚河路各经营业态商户数量统计分析：浚河路主要经营业态商户数量统计表：业态店数比例%代表性品牌28、餐饮8719.8汤姆胜客、财源八号等服装5713波司登、杉杉、NIKE等手机、数码439.8无知名品牌副食337.5副食装饰建材296.6无知名品牌汽摩配件286.4本田、华晨等美容美发245.5无知名品牌五金276.2无知名品牌家电225格力、美的等药店225仁和堂、君安堂等鞋153.4意尔康皮鞋、蜘蛛王等床上用品20.4水星家纺等日用日化143.2雅芳等日杂百货40.8无知名品牌工艺品122.7无知名品牌针织用品91.8无知名品牌影楼91.8米兰国际、巴黎春天眼镜71.6精益眼镜妇婴用品30.7无知名品牌珠宝20.4老凤祥合计449100业态商户数量比例饼图由各经营业态商户数量比例图可以了29、解到，浚河路主要经营服装、手机数码、五金建材等，餐饮和社区服务配套比较完善。 租金水平分布状况：该商业街单位租金水平分布参差不齐，大致标准可分三段：第一段：浚河路以东 3854元/月第二段：浚河路正中，以银河大厦为核心 6984元/月第三段：浚河路以西 3252元/月浚河路商业街平均单位租金约为：56元/月名称区位套内面积（）年租金单位月租金昌盛五金浚河路以东80500001F：40元/月2F：12元/月安生电子器材核 心22300001F：84元/月2F：26元/月XX水暖五金浚河路以西30150001F：32元/月2F：10元/月因为没有整体规划，大部分是自发形成的商业，导致该商业街两端与30、中间租金差距较鲜明，主要商业集中在浚河路中段，租金也最高，而浚河路西路段由于属于新开发地段，商业氛围较弱，租金水平较低；浚河路东路段由于临近城郊，人流也越渐稀少，经营业态凌乱，配套不完善等因素，租金最低只有10元/月。有效整合沿街零散商铺做成专业、科学的市场势在必行。2、莲花山路商业街调研莲花山路东西连接蒙阳路和西环路，位于浚河路以北，是平邑县最繁华的商业街道之一。经过长期的发展，形成了以银座购物广场为中心，沿东西双向约500米的临街商业。其中有莲花山商城、银座购物广场、国艳服饰城、双虎家私平邑生活馆等几个中大型商业中心，其他经营业态主要有副食、装饰建材、日用日化、服装、鞋包等，品牌、专营店较31、少。 莲花山路主要经营业态商户数量统计分析：莲花山路主要经营业态商户数量统计表业态店数比例代表性品牌餐饮4521/副食4019天池酒行美容美发2914魅颜坊装饰建材178/服装157/药店105/日用日化94/鞋63/手机、数码84/五金31鑫铭五金电料床上用品31/汽摩配件52/工艺品52/家电52/妇婴用品42/针织用品21/影楼84/合计214100/业态商户数量比例饼图： 由业态商户数量比例饼图可以看出，莲花山路主要经营餐饮、副食、美容美发、装饰建材、服装等业态。 租金水平分布状况：该商业街单位租金水平分布参差不齐，大致标准可分三段：第一段：莲花山路以东：2835元/月第二段：莲花山路32、正中，以银座购物广场为核心 3753元/月第三段：莲花山路以西：2533元/月莲花山路商业街平均租金约为：35元/月名称区位套内面积（）年租金单位月租金XX太阳能莲花山路以东40210001F：34元/月2F：10元/月爱迪达斯服装核 心36290001F：51元/月2F：15元/月平邑曾子超市莲花山路以西72300001F：27元/月2F：8元/月莲花山路商业街由于在浚河路商业街之后才形成，所以从商业街的规划、格局、管理、环境较之浚河路而言都比较好，而且商业街核心区的莲花山商城、银座购物广场、国艳服饰城、双虎家私平邑生活馆4个中大型商业中心档次在平邑县属中高档，核心区的莲花山公园及公园广场更33、为商业街起到了积聚人气的作用。从整个商业街来看，部分相同业态依托老商业市场集中经营，说明部分相同或相邻业态以专业市场的形式统一经营有一定的市场认可度，也增加了平邑商贸城的项目可行性。3、蒙山路商业街调研（建材集中路段）蒙山路南北走向与金花路、莲花山路交界，是平邑县建材行业比较集中的一条街，商户都是通过近五年的时间自发聚集并形成的建材一条街，经营商户100家左右，其中五金建材经营商户61家。但由于没有统一的规划管理，各业态散乱经营，严重影响下游客户前来采购，而且临街商业缺乏仓储、物流等完善的商业配套，导致市场内生意一般，无法形成规模。 蒙山路主要经营业态商户数量统计分析：蒙山路主要经营业态商户数34、量统计业态店数比例代表性品牌建材5151%大自然地板、新瓷卫浴等餐饮1515%/副食55%/休闲娱乐88%/五金1010%/诊所药店66%/数码通讯55%/业态商户数量比例饼图：从业态商户数量比例可以看出，经营建材、五金的商户占绝大部分。说明随着市场需求的扩大，经营建材的商户自发扎堆一起经营，意识到只有规模化，才能在建材行业形成较强的竞争力。但由于整条街没有统一规划，各业态经营散乱，导致客户前来采购不方便；没有完善的仓储、物流配套功能，商户进出货渠道复杂，辐射商圈小，严重影响了市场的发展，目前生意状况一般。 租金水平分布状况：该商业街单位租金水平差异不大，大致标准可分三段：第一段：蒙山路以南 35、2730元/月第二段：蒙山路正中，以华联为核心 2427元/月第三段：蒙山路以西 2932元/月蒙山路商业街平均租金约为：28元/月名称区位套内面积（）年租金单位月租金瑞达卫浴蒙山路以南35160001F：29元/月2F：9元/月豹王地板蒙山路中断48200001F：26元/月2F：7元/月台湾门业蒙山路以北55260001F：30元/月2F：9元/月蒙山路地段较偏，商业氛围不浓，主要经营的建材、五金业态杂乱分布，市场呈现脏乱差等现象，普遍价格偏低，而且价格区间不大，比较平均。4、板桥路（商圈过渡路段及建材集中路段）板桥路北至火车站，南至金花路，是连接老城区与经济开发区的一条城市主干道。主要经36、营建材、广告装饰、餐饮、服装等业态，商业氛围较弱，但因为是连接经济开发区的主要通道，在未来重点开发经济园区的背景下，将会引来大量的经营户在此驻足。 板桥路主要经营业态商户数量统计分析：板桥路主要经营业态商户数量统计业态店数比例代表性品牌建材4642%立邦漆、德尔地板等广告装饰1514%光明广告等餐饮1312%/五金44%/数码通讯87%/服装1615%/鞋87%意尔康等业态商户数量比例饼图：从上表可以看出，装饰建材仍然占据主要部分，和蒙山路一样，都属于自发形成的建材行业聚集地。随着城市向南发展，潜在的建材需求量的增大，板桥路这条连接经济开发区的城市主干道势必会成为经营户重点关注的对象，。 租金37、水平板桥路平均租金约为：46元/月名 称区 位套内面积（）年租金单位月租金曙光照明板桥路北段50180001F：23元/月2F：7元/月意尔康鞋店板桥路中段1001500001F：96元/月2F：29元/月德尔地板板桥路南端60190001F：20元/月2F：6元/月由于北段开发较早，商业氛围老化，南段又才开发不久，商业氛围比较缺乏，因此租金价格比较接近也比较低；但中段由于与浚河路中心段交汇，属于黄金铺位，价格也比较高。5、平邑县商业街调研总结：平邑县主要的商业街集中在莲花山路、板桥路及浚河路上。主要经营服装、装饰建材、副食、日用日化等。浚河路是平邑县的城市主干道，也是平邑县最繁华的一条商业街38、，拥有银河大厦、泰沂购物中心、联华商厦、乐购等中、大型商业中心及NIKE、劲霸、李宁等品牌服装店，但由于建筑老旧，配套缺乏，整体规划不协调，无法满足快速的商业发展；而莲花山路商圈，作为一个较新的商业街，拥有莲花山商城、银座购物广场、国艳服饰城、双虎家私平邑生活馆等中、大型商业中心，不论是中、大型商业中心的数量还是从建筑格局、经营业态的分布以及商业配套而言都更加符合平邑县加快发展步伐、构建和谐生活的理念；板桥路连接浚河路与莲花山路，很流畅的进行了新老商圈的过渡，同时该路段经营业态补充了浚河路与莲花山路缺乏的一些家装用品空白，但仍然存在商业格局的不合理，部分建筑的老旧的缺陷。平邑县临街店铺普遍为两39、层建筑（一楼商铺、二楼商住），商铺的租金均价在3655元/月之间（均按套内面积计算），其中边缘地段租金较低在1525元/月左右，核心区租金最高可达到80元/月。二、平邑县商铺投资市场调研分析1、平邑县商铺投资回报率情况平邑本地未发现有带回报的商业项目，通过调研了解到蒙山路一栋二层面积294平方经营陶瓷地板的店面售价约100万，租金仅4万，折算回报率约4%；兴水路一个面积约80平方米的经营富家灯饰的店面售价约40万，租金2.2万，折算回报率约5.5%。综合平邑本地调研情况，了解到，目前平邑临街商业年回报率在4%-5.5%之间。未来项目制定销售政策时可以以返祖的形式给予客户一定的回报，降低其购铺成40、本，并且可以解决产权和经营权分离的问题，达到统一经营管理，更容易把市场做旺。商户姓名联系方式经营业态售价租金孙海青陶瓷地板二层共100万，折算后一层售价约： 4762元/4万王杰灯饰40万，单价约：5000元/2.2万2、平邑商铺投资状况分析平邑的商铺投资客户群体主要有以下几类：客户分类客户特征及投资取向平邑本地生意人平邑本地生意人多根据自己的生意需要选择合适自己经营的商铺进行投资。学校、企事业单位员工教师、银行职工等，具有比较高的稳定收入。对开发热点区域比较关注，受财力限制，投资的商铺要求面积小总值低。平邑本地公务员收入稳定且灰色收入多，生活有保障，资金富足，有一定投资观念。因为有内部消息，41、对政府开发热点区域比较关注，对投资前期回报没有太高的要求。平邑外出务工人员事业取得一定的成功，有充足的闲散资金，受一些发达地区商铺投资理念的影响，对商铺投资有一定的认识。比较关注商业经营及租金回报。矿主生活稳定，有房有车，并有一定闲散资金，投资经验不足，主要考虑售价及市场规模，比较喜欢跟风。第三部分：平邑县住宅市场调研一、平邑县2010年在售楼盘调研1、万家福花园项目位置：蒙山大道与银花路交汇处开发商：山东润民商城有限公司交房期：2011年年初交房标准：毛胚销售阶段：三期销售地段与环境该项目地处城南开发区，依山而建，现阶段而言地段较偏，周边整体环境较差，商业配套缺乏。商业配套：蒙山大道、银花路42、路沿街商业教育配套： 无医疗配套： 县人民医院行政配套： 平邑法院文化娱乐：无规模与规划总占地面积：100000总建筑面积：120000容积率：1.2总户数：未知开发周期：四期绿化率：暂时未知土地产权年限：70年物业情况：三期8栋多层建筑房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比三室一厅一卫99-10517424万元62%三室两厅两卫120-1358430万元30%四室两厅两卫1501234万元4%205以上12/4%车库储物间14-36/3万元/销售价格目前均价：2300元/（预计）车库/储物间：价格1200元/物业管理费：0.35元均价水平43、：目前处于平邑县中等偏下水平，但随着城南开发区的崛起，具有一定的升值空间。楼层差价： 多层：1、6楼：1796元/、1816元/；2、5楼：2256元/、2276元；3、4楼：2756元/、2776元/。销售状况销售率：89%销售助力：价格便宜，投资门槛低，具有一定的升值空间，小区内部环境还不错。销售抗性：地段太偏，周边的商业配套缺乏，生活不便。2、丰华苑项目位置：蒙山大道与朝阳路交汇处开发商：临沭雷华房地产开发有限公司平邑分公司交房期：2011-10交房标准：毛胚地段与环境该项目位于平邑县西南地区，蒙山大道与朝阳路交汇处，项目周边为农用地，比较荒凉，正对面是一家沥青厂，对环境有一定的影响。商44、业配套： 朝阳路、蒙山大道沿街商业、教育配套： 平邑县实验中学医疗配套： 平邑医院规模与规划总占地面积：81538总建筑面积：106000（其中公用面积4000，居住建筑面积102000）容积率：1.3总户数：920户绿化率：35.8%土地产权年限：70年物业情况：多层33栋，得房率92%房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比三室一厅一卫957226万元26%三室两厅一卫1022428万元9%1118430万元30%1357237万元26%四室两厅两卫1742448万元9%车库/杂物间1334/销售价格开盘均价：2737元/目前均价：27345、7元/车库/杂物间：价格1970元/物业管理费：多层0.36元/均价水平：平邑县中等略微偏高水平楼层差价： 多层：共6层，1、4楼：2720元/；2、3楼：2910元/；5楼：2460元/；6楼：2530元/平米（复式送阁楼） 销售状况销售率：84%去化特征：由于该楼盘5、6楼两层单价较低，且6楼送阁楼，故5、6楼销售情况最为良好，依附平邑县实验中学的教育配套，同时作为老城区与新区的衔接点，受到客户的青睐。销售抗性：项目周边的整体环境有待改善，而对面的沥青厂更是对居住环境造成了很大的影响。3、三和家园项目位置：兴水路文化路口和板桥路口中间开发商：临沂市信诚房地产开发有限公司交房期：2011-546、交房标准：毛胚地段与环境该项目位于兴水路、板桥路、文化路、浚河路四路合围地块，县城中心地段，周边商业配套齐全。商业配套： 兴水路、板桥路、文化路、浚河路沿街商业、教育配套： 平邑县一中医疗配套： 平邑医院规模与规划总占地面积：9000总建筑面积：11500，其中住宅建筑面积9920。容积率：1.28总户数：72户绿化率：未知土地产权年限：70年物业情况：多层2栋房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比两室一厅一卫1032426万元33%三室两厅一卫1334833万67%车库/杂物间22-36/5万/销售价格目前均价：2480元/车库/杂物间：47、价格1980元/物业管理费：多层0.3元/均价水平：平邑县中等水平住宅楼层差价： 多层： 1号楼：共6层，1、4楼 2580元/；2、3楼 2680元/；5楼 2380元/；6楼 1980元/；2号楼：共5层，1、2楼为底商（2层一起卖）4600元/；35楼价格与1号楼一样。 销售状况销售率：97%去化特征：地段位于县城中心地段，且价格不高，周边商业配套齐全，生活便利。销售抗性：暂时没有发现什么抗性问题，可能唯一的抗性是项目体量太小，可供选择户型有限。4、文苑小区项目位置：蒙山大道与浚河路交汇区开发商：平邑县鸿祥置业交房期：2011-11交房标准：毛胚销售阶段：一期销售（现阶段准备推出2号楼）48、地段与环境该项目位于蒙山大道与浚河路交汇区，一线连通城内各大区域，县政府、财政局、教育局、房产局、招商局、邮政局、交通局、电信大楼等机关单位聚集于此；银行、大型超市、集贸市场、中医院、周边配套一应俱全；双语幼儿园、实验小学、西城小学、第一中学、第二中学、赛博中学等学府林立；文化广场、建设广场、莲花山公园，休闲健身近在咫尺。商业配套： 浚河路、蒙山大道、莲花山路沿街商业教育配套： 实验小学、西城小学、一中、二中等医疗配套： 中医院、行政配套： 县政府、财政局、教育局、房产局、招商局、邮政局、交通局、电信大楼等文化娱乐：文化广场、建设广场、莲花山公园规模与规划总占地面积：333500总建筑面积：349、1928.43容积率：1.5总户数：72户开发周期：5年绿化率：30%土地产权年限：70年物业情况：现阶段仅4栋6层多层建筑。房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比三室两厅一卫1056不对外售卖15%三室两厅两卫1422437万元70%四室两厅两卫158641万元15%车库储物间17-26/4万元/销售价格目前均价：2600元/车库/储物间：价格2000元/物业管理费：未定均价水平：目前处于平邑县中等水平，但由于地段原因，故性价比很高，有一定的升值空间。楼层差价： 多层：1、4楼：预计2800元/；2、3楼：预计2900元/平米；5楼：预计50、2400元/平米；6楼（阁楼，无产权）：预计1800元/平米销售状况销售率：100%销售助力：随着交通路网不断完善、周边生活娱乐、购物休闲、教育医疗各种生活配套应有尽有。居住于此，生活便捷性得到充足保障，而且因为地段因素，具备一定的升值潜力。销售抗性：由于项目属于旧城改造，现阶段的四栋多层建筑被老旧民房所包围，环境较差。5、华林邑博园项目位置：西环路赛博中学高中部对面开发商： 华林房地产开发有限公司交房期：2011年年底交房标准：毛胚销售阶段：未开盘地段与环境该项目位于西环路赛博中学对面，属于西城新区，相比城南新区而言，配套更加完善，距离莲花山路商业街及浚河路商业街不远。商业配套： 浚河路、莲51、花山路沿街商业教育配套： 赛博初中、赛博小学；行政配套： 检察院、人民法院、公安局、地税局等规模与规划总占地面积：55419.84总建筑面积：161252，地上建筑面积132990容积率：2.4总户数：1100开发周期：分二期开发绿化率：35%土地产权年限：70年物业情况：项目规划建设2栋高层，现阶段仅4栋11层小高层建筑。房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比两室一厅一卫89不详/三室两厅两卫110-132不详/车位地上及地下1000左右/销售价格目前均价：3000元/（预计）车库/储物间：价格2000元/物业管理费：0.35均价水平：目52、前处于平邑县中高等水平，但项目内部绿化较好，风格特别，有一定的档次。楼层差价：销售状况销售率：0销售助力：项目品质较高，在整个平邑有很强的市场竞争力，同时西城区近年来的发展有目共睹，随着明德花园商业项目的启动，日后周边配套将更加完善，生活更便捷。6、德诚花园项目位置：迎宾大道与益寿路交汇处开发商：平邑宝业房地产开发有限公司交房期：2011-5交房标准：毛胚地段与环境迎宾大道与益寿录交汇处，周边均为临街建材商业，地段较偏。商业配套： 迎宾大道、益寿路及蒙阳路临街商铺教育配套： 双语学校、实验中学、职业中专医疗配套： 县人民医院规模与规划总占地面积：13300总建筑面积：11000容积率：1.3253、总户数：96户绿化率：未知土地产权年限：70年物业情况：多层2栋房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比三室两厅一卫104.698422万87.5%106.11222万12.5%销售价格目前均价：2086元/物业管理费：多层0.3元/均价水平：平邑县中低等水平住宅楼层差价： 多层：1F，2180元/；2、3F，2280元/；4F，2168元/；5F，1920元/；6F，1690元/ 销售状况销售率：93%去化特征：由于价格低，且从未来城南的发展远景来看，有一定的地段价值。销售抗性：现阶段周边的商业配套缺乏，地段太偏。购房人群分析：刚需人群约占54、95%，周边乡镇客户群体占到60%，而其中以教师、打工返乡者居多。7、祥和花园项目位置：莲花山路西首路开发商：莲花山建设有限公司交房期：2011-7交房标准：毛胚地段与环境该项目地处城西北片区，随着政府部门的迁入，将带动整个片区的发展。商业配套：西环路、莲花山路临街商铺规模与规划总占地面积：28460总建筑面积：42690容积率：1.5总户数：354户绿化率：未知土地产权年限：70年物业情况：多层2栋房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比三室一厅一卫95-1006025万元17%三室两厅两卫110-12014430万元41%四室两厅两卫1355、515035万元42%车库储物间14-36/3万元/销售价格目前均价：2588元/车库/储物间：2000元/（车库）；1400元/（储藏室）物业管理费：未定均价水平：平邑县中等水平住宅楼层差价： 多层：1F：2760元/；2、3F ：2880元/；4F：2680元/；5F：2290元/；6F：2040元/销售状况销售率：94%去化特征：部分政府单位的迁入，带动片区的未来发展及规划。且在片区来看，价格不高。销售抗性：地段太偏，周边的商业配套不完善。购房人群分析：刚需人群约占95%，投资性购房占5%；周边乡镇客户群体占到70%，其他为本地客户；从职业上看，其中以周边个体户、拆迁户及务工返乡者居多。56、8、福泉家园项目位置：莲花山路西首路开发商：莲花山建设有限公司 交房期：2011年5月交房标准：毛胚地段与环境该项目地处城西北片区，随着政府部门的迁入，将带动整个片区的发展。商业配套：西环路、莲花山路临街商铺规模与规划总占地面积：44078总建筑面积：61710容积率：1.4总户数：264户绿化率：30%土地产权年限：70年物业情况： 8栋6层多层建筑房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比三室一厅一卫95-1003625万元14%三室两厅两卫120-1352430万元9%四室两厅两卫135-14511435万元43%/145以上90/34%57、车库储物间14-36/3万元/销售价格目前均价：2693元/车库/储物间：1900元/（车库）；1400元/（储藏室）物业管理费：未定均价水平：目前处于平邑县中等略高水平楼层差价： 多层：2、3、6楼：2780元/（6楼送阁楼）；1楼：2660元/； 4楼：2580元/；5楼：2580元销售状况销售率：90%销售助力：部分政府单位的迁入，带动片区的未来发展及规划。销售抗性：地段太偏，周边的商业配套不完善。购房人群分析：刚需人群约占90%，投资性购房约占10%；周边乡镇客户群体占到60%，县城购房人群只占40%左右；购房人群以个体户、企、事业单位职工、拆迁户为主。9、明德花园项目位置：西环一路以58、西，兴水河以北，二干渠以东。开发商：山东冠鲁房地产开发有限公司交房期：2012年-1月交房标准：毛胚地段与环境小区环境优雅，东临西环一路景观大道，赛博中学，南靠规划建设的沿河公园，北有规划中的大型中央广场和绿地，即将建设的西山公园尽在咫尺。商业配套：蒙山大道沿街商业教育配套：赛博高中、赛博中学、山师大附小。医疗配套： 平邑医院、明德花园小区门诊部规模与规划总占地面积：明德花园总占地面积260亩，约173500总建筑面积：200000容积率：1.2总户数：1500套（多层900套、高层600套）绿化率：35%土地产权年限：70年物业情况：多层南区12栋，北区3栋，得房率约87%，小高层2栋，得房59、率约82%，17层高层5栋，得房率约80%。房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。明德花园在售房源情况： 明德花园多层已经销售完毕，销售率近100%，只剩下39号楼5层的1间，目前售价：2560元/，目前推出的主要有4栋17层的高层，2栋11层的小高层。在售小高层、高层户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比二室两厅一卫1006028万元10.45%三室两厅一卫11816033万元27.87%12924036万元41.81%1328037万元13.94%四房两厅两卫1603448万元5.92%车库/杂物间10/销售价格开盘均价：多层开盘均价：1800元/；小高层开盘均价：285060、元/；高层开盘均价：2950元/目前均价：多层均价：2600元/；小高层均价：2850元/；高层均价：2950元/车库/杂物间：价格1600元/物业管理费：多层0.35元/月，小高层、高层0.9元/月高层电梯费：5层以下0.9元/月，5层以上1元/月均价水平：平邑县略微偏高水平楼层差价： 多层：共6层，1、4楼：2720元/；2、3楼：2910元/；5楼：2460元/；6楼：2530元/平米（复式送阁楼） 小高层：11层，一层售价2760，到10层每层递增30元/，第10层3070元/，11层2960元/ 高层：17层，17楼售价为3110元/；16楼售价为3280元/；15；楼售价为325061、元/；14楼售价为3220元/。（每栋楼的下层比上层的售价便宜30元/）；一层售价2740元/。销售状况销售率：多层销售周期近三年，销售率近100%；小高层推出时间一个月，销售率20%；高层推出一个月，销售率30%；主要原因有：小高层A座户型面积为100平方米，两房两厅一卫，面积较小，不适合平邑居住习惯；高层分阶段推出，销售周期短，最近推出的高层仅销售完一层街铺，住宅尚未卖出一间。去化特征：本地居民偏好120-130平方米的三室两厅一卫的户型，而明德花园此户型的比例最高，销售情况也最好。另外在多层中，由于该楼盘4、5楼两层单价较低，且5楼送阁楼，故5、6楼销售情况最为良好。明德花园依附赛博高中62、赛博中学、山师大附小的教育配套，方便乡下居民考虑子女上学购房，而且小区环境较好、档次高，受到客户的青睐。销售抗性：小区周边的住宅配套还不完善、地处较偏地段，业主消费购物不方便。二、平邑住宅市场分析研究1、平邑住宅市场建筑形式调研分析：平邑本地在售住宅楼盘均为普通多层住宅，且销售情况均在85%以上，说明本地比较偏好普通多层住宅建筑形式。另外，未开盘的华林邑博园有规划小高层、高层建筑，受关注率不高，主要原因可能是是平邑本地的居住习惯有关，另外小高层建筑成本高，得房率低，购房门槛相对较高，因此，未来本项目应以普通多层为主。2、平邑住宅市场按户型面积供、销情况分析：户型面积总体供应量（）总体销售量（63、）存量（）合计销售率95-10536040.033439.02601.093%106-12010597.09234.01363.087%121-13526772.024386.02386.091%136-1448532.07864.0668.092%144以上7584.05652.01932.075%从上表统计分析来看，户型面积总体供应量比例较高的分别为95-105、120-135，其中95-105户型面积有18200供应量来自万福花园楼盘，万家福花园地处城南开发区，蒙山大道往高速路口方向，地段偏僻，周边无餐饮、休闲等配套设施，为了达到更好的销售率，项目必须降低住宅总价值，因此价格偏低，且户型64、面积较小，但此类户型面积作为三房设计，整体感觉会很拥挤。从销售情况来看，121-135的户型面积同样能达到91%以上的销售率，表示此户型面积比较受平邑本地人的欢迎。所以建议本项目主要户型面积可以考虑121-135，另外再补充95-120的两房、三房户型，来满足收入水平较低或者下辖乡镇的部分购房群体。3、平邑住宅市场按价格供、销情况分析：均价总体供应量（）总体销售量（）存量（）合计销售率20002300元/110001023077093%23002500元/129920116422.413497.690%25002800元/102000856801632084%由上表可以看出，本地住宅市场情况比65、较乐观，销售率均在84%以上，可能是因为本地住宅供应量小，市场刚性需求大。价值在23002500元/的总体供应量最大，且销售率较好，20002300元/元/的住宅虽然销售率最高，但其总体供应量小，而价值26002800元/的住宅仅次于价值23002500元/的，但销售率低6个百分点，有一定价格抗性，建议未来本项目住宅一期售价在24002800元/之间，销售风险低，且价值可以最大化。4、平邑县在售住宅楼盘户型供销情况分析： 户型总体供应量（套）总体销售量（套）存量（套）销售率两室一厅一卫2423196%三室一厅一卫2462153187%三室两厅一卫3242863888%三室两厅两卫847598966、%四室两厅两卫48311765%从上表统计分析来看，在售住宅楼盘户型总体供应量比例较大的有三室一厅一卫、三室两厅两卫，且整体销售率高达87.5%，三室两厅两卫、四室两厅两卫、两室一厅一卫三种户型总体供应量比较小，除四室两厅两卫销售率较低外，其他两种户型整体销售率也在90%左右，说明平邑本地住宅市场偏好三室的户型，可能原因为本地购房多以购房置业为主，一般家有二老，主要考虑三房居多。未来本项目可以主要考虑三房户型，此类房型实用性较大，且价格相对四房较低，比较适合返乡置业人员和下辖乡镇人群购买。三、平邑住宅投资市场调研分析1、主要竞争楼盘投资客户群体分析：万家福花园客户区域：周边乡镇客户占60%，县67、城客户占40%。职业特征：平邑本地的公务员、教师、企事业单位员工约占70%，其余为个体户、打工返乡置业者。年龄层次：3050岁购房用途：自住占95%以上，少部分投资。临近县政府，平邑法院，地处蒙上路与银花路交界，没有社区配套，位置较偏，但因价格较低，购房门槛低，比较受下辖乡镇人欢迎。丰华苑客户区域：周边乡镇客户约占70%,其余为县城客户。职业特征：平邑本地的公务员、医生、教师、打工返乡置业者、企事业单位职员占80%左右，个体户、厂矿管理层、矿工人员约占20%。年龄层次：2545岁购房用途：自住占95%以上，少量投资。城区与经济开发区的衔接处，毗邻实验小学，依附实验小学的配套，生活便利，教育资源68、丰富，方便子女上学。三和家园客户区域：周边镇客户约占到40%，剩余为县城客户。职业特征：项目周边个体户、企事业单位职员、公务员、经商个体户占到近七成，厂矿管理层、打工返乡置业者约占三成。年龄层次：3055岁购房用途：基本用来自住。地处城区中心地段，周边生活配套相对比较完善，且价格适中，方便就近工作、生活。 德诚花园客户区域：周边镇客户约占到80%，剩余为县城客户。职业特征：以企事业单位职员、教师、厂矿职工、打工返乡置业者为主。年龄层次：2545岁购房用途：基本是自居。周边有平邑职业中学和平邑中学，方便就近工作或子女就近上学。明德花园客户区域：周边镇客户约占到70%，其余为县城客户。职业特征：以69、企事业单位职员、个体户、打工返乡置业者为主。年龄层次：2845岁购房用途：以自居为主，少量投资。楼盘靠近赛博中学、高中，项目内规划有花园、绿水，且处老城区，离市中心不远，非常适合居住。2、平邑投资群体分析总结：年龄结构购房者的年龄结构一般在2550岁之间，以中年购房者为主。置业目的平邑县90%以上购房者以居住为主，投资客极少；改善居住条件；乡镇购房者为方便子女上学；购置婚房。区域特征平邑县城楼盘的主要客户群体以本地人为主，约占95%，外地投资客不到5%；其中，平邑各镇客群约占60%，县城客户群约占40%。职业特征购房者主要以本地公务员、企事业职工、教师、个体经营者、矿主、私营企业主、部分厂矿员70、工等为主。第四部分 平邑县本地市场调研一、平邑县各类专业市场、专业街、特定业态市场调研 平邑县的专业市场相对比较落后，专业市场为数不多，而且市场经营规模小、档次低，以零售为主，基本满足平邑本地的日常消费需求。市场调研范围一览表市场调研类别名称地址/范围建筑装饰材料无市场蒙阳路、板桥路小商品类人民商场浚河路与板桥路交汇处1、 建筑装饰材料类市场调研1）蒙阳路该条路是平邑县建材经营户自发聚集形成的一条以经营板材、门业、陶瓷、卫浴等建材为主的街道。都是以街铺的形式经营，没有统一的业态规划，杂乱的排列，配套也不是很完善。道路地址：蒙山大道道路规模：大概集中了有60家左右经营建材的商户建筑形式：住宅底商71、，街铺经营。项目图片： 通道宽度：临街马路宽15米主力铺位面积：24，开间3m，进深8m，层高4.5米。铺位及商户数量：铺位122间，商户58家。市场配套：市场配套主要是依托现有的市政配套，无专门的配套规划。主要配套有餐饮、宾馆等。没有专门的停车场，道路两边可以临时停放车辆；多数商户将二楼、三楼作为住宅或者仓库商铺租金（按实际使用面积计算）：租金均价30元/平方米/月管理费：无税费：开发票即收5个点的税，不开则省市场业态统计： 各业态经营商户、营业面积统计类别商户数量/户商铺数量/间经营面积/厨具37120卫浴洁具511210水暖五金56130竹木地板920540陶瓷地砖35150家居布艺2472、70太阳能2480门窗46240管材45120油漆涂料68300吊顶 2 5 60板材512400钢铝材 4 6 100共计58992520市场业态统计比例饼图： 由经营业态比例饼图可以看出，蒙山路主要经营业态为地板、油漆涂料、水暖五金、陶瓷地砖等，其他经营业态有门窗、太阳能、吊顶等，缺少楼梯、木线、灯饰等业态。商户、商品结构及经营模式：商户来源：建筑装饰材料经营户以平邑本地人为主，其中平邑本地人约占99%，费县、临沂等异地商户约占1%。商户结构单一，基数小，规模小。商户结构：代理商占5%，经销商占95%。商品结构： 以经营中低端产品为主，在该街道中一线品牌约占20%（如：大自然地板、金德管业73、新瓷卫浴、立邦漆等），中低端品牌约占80%。经营模式： 以零售为主，90%商户为零售，10%商户偶尔有做工程订单（装修公司下订单）。市场上、下游渠道分析： 上游渠道：商户上游货源约有46%来自厂家（直接上门或电话订货，由厂家负责发货）；约54%来自临沂市的建材市场（罗庄建材市场）上游货物采购途径：分销商主要通过电话订购，由厂家或临沂总代理发货或者送货上门；经销商主要通过客运汽车或自己开车到临沂市进货，货物自己找车运送或者选择找货运公司托运。上游货物到达市场的途径：厂家送货上门或总代理送货上门约占10%左右；厂家或者总代理通过物流公司托运送货上门约占80%；个体自采商户自行运输或找物流公司托运74、的约占10%； 下游渠道：下游市场主要是面对平邑县城及乡镇的终端客户（装修公司、家庭、工程公司等），产品基本能辐射到全县及下辖乡镇。下游市场采购途径：上门采购的约占90%，通过电话订购的约占10%；货物到达下游市场途径：五金、灯饰、涂料、布艺等易带商品客户都会选择自行带走；门窗、楼梯、地砖、地板、陶瓷卫浴等类产品商家会送货上门或者客户自行找车运送。进驻意向：通过对街道8家建材类经营商户进行访谈，其中3家表示有进驻意向；5家持观望态度；没有明确表示反感的商户。进驻意向统计表进驻意向有意向观望数量35比例48%52%有意向原因：第一、 县城及周边县没有一个专业的建材市场，零散的商户很难把品牌做大做75、强，因此专业市场的形成利于扩大其生意的辐射范围第二、 项目地处板桥路，在经济开发区内且临近国道具备一定的交通物流优势，认可市场周边政府规划，目前经济开发区是新的开发热点,平邑县内有不少的房地产项目正在开发，对建材、装饰材料的需求较大；第三、 新市场在配套方面、广告推广和统一管理方面具有一定的优势，希望新市场能有效地对本地的建材行业进行整合优化，把尽量多的实力商户集中起来形成规模和辐射力，吸引更多的客户上门前来采购；第四、 有政府的高度重视和利好政策的支持，相信能进一步地加快开发速度。观望的原因：第一、由于现在项目还没建好，也没有出台具体的租金售价，商户普遍表示需要了解清楚基本的项目情况、推广计76、划、后期的经营管理和相关的优惠政策等后再做考虑；第二、到时要看其他商户的反应情况，如果能引导更多的实力商户进驻，自然会有不少商户跟着进驻；第三、没有在专业市场做过，不知道具体的经营方式及风险的大小。第四、新市场需要一定的培育周期，不知道要要培育多久，心里没底。道路调研总结1、经营业态分析：街道以经营木板门业、卫浴洁具、厨具、太阳能热水器、陶瓷地砖、水暖五金、壁纸、油漆涂料等家庭装修基本材料为主。受当地经济的制约，市场所经营品类又以中低端为主，且品类比较少。2、经营状况分析：道路沿街商户将近5年的自发扎堆形成了以建材经营为主的局面，市场知名度比较高，辐射范围主要包括平邑县及下属乡镇，目前平邑县新77、的经济开发区房地产开发火热，建材、装饰材料需求量大，大部分商户经营状况良好。3、存在的问题：1) 没有统一的业态规划，经营比较混乱；2) 没有形成市，无管理，缺乏统一的宣传推广，市场知名度不高，商品辐射范围小；3) 配套不完善，无法更好的吸引消费群体前来采购。4、商户对项目的看法及建议：从访谈情况来看，本地有90%的商户对项目持看好和观望的态度，说明商户比较关注本地的新建的大型建材类市场。平邑近年的房地产开发迅猛，建筑装饰材料需求旺盛，商户对经营建筑装饰材料有信心。商户对市场的建议主要集中在几个方面：第一，规模要大，能在周边城市形成一定的影响力，拓展商圈辐射范围，同时引进一部分实力商家进驻；第78、二，要有经营分区，各种品类划定指定区域经营；第三，配套完善，市场要有仓库、物流、车站等主要的经营配套；第四，要投入大量的广告宣传推广，打开市场的知名度（县城里的口碑效应更实际，传达效果更好）；第五，招商政策要优惠、争取政府在市场培育阶段给予的各项税收、税费优惠政策。2）板桥路调研 板桥路依托浚河路核心地段强大的消费群体，逐步发展成为一条以广告制作、建材装饰经营为主的街道。街道两旁都是以街铺形式独立经营。市场地址：板桥路建筑模式：住宅底商，街铺经营主力铺位面积：2.510=25，层高3米市场配套：地处商业中心地段，因此配套比较齐全租金：平均2.6万/年（28元/月）税费：国、地税每月1000元左79、右管理费：无管理费3）经营业态统计类别商户数量/户商铺数量/间经营面积/地板614380卫浴洁具36160门业46150钢、铝型材58200涂料、油漆48180陶瓷、瓷砖37180板材37190家居布艺612320吊顶2380总计36651840各经营业态商户数量比例饼图：商户、商品结构及经营模式：商户来源：商户几乎为平邑本地及下辖乡镇居民商户结构：以品牌经销为主，约占商户数量的70%，约20%为个零售商经营，约10%为代理商经营模式：零售兼批发市场上下游渠道分析： 上游渠道：货源主要来自品牌厂家（去厂家订货），零售商户会选择到临沂市拿货。上游货物采购途径：主要是通过电话下订单，由厂家直接发货80、。上游货物到达市场的途径：厂家送货上门或通过托运公司托运。 下游渠道：主要辐射平邑县区消费群体及周边乡镇。消费者采购途径：通过汽车、摩托车、自行车等交通工具自行上门采购货物到达下游市场途径：商家送货上门，消费者自己带走（价格可以适当便宜一点）调研总结经营状况：地处人流活跃的地方，产品基本以中高档品牌为主。近年随着建材市场的需求增大，也促使该路段的经营户扩大经营面积及品种，丰富了消费者的采购面，同时还会联合厂家做一些宣传促销，增加了一定的市场竞争力。目前该路段的商户经营状况都比较理想。商户意向：和蒙山路的广大商户一样，都希望县城内能有一个大型的专业的建材市场，这样能更好的集中商户发挥最大的品牌效81、应，使行业的辐射范围更广。存在问题：购物环境差：街道虽靠近城区中心，但占道经营的小作坊、小商贩、菜贩子等随处可见，使整条街更显杂乱。3）石材市场调研平邑县是国家命名的“中国花岗石之乡”、“中国石材之乡”，山东省三大石材集散地之一和中国江北最大的进口石材加工基地。经过20多年的发展，平邑县石材产业经历了起步、发展、市场培育和平稳增长四个阶段，逐步走出了一条依托当地石材资源起步、整合优势资源发展、提升区域品牌跨越的路子，石材产业已具备了做大做强的条件。特别是近年来平邑县大力实施“工业强县”战略，通过政府引导和扶持，石材产业链条不断拉长，产品的科技含量和附加值不断提高，石材产业规模化、集约化程度正在82、逐步形成，产业区域品牌优势不断提升，已成长为全国名优石材加工、贸易和荒料集散基地，是全省三大石材集散地之一和江北最大的经营进口石材基地。目前，全县现已探明花岗石储量约23亿立方米，拥有较大规模花岗石矿山73处，年开采及引进荒料20万立方米，工商注册石材经营加工企业近450家，规模及外向型企业12家，大小石材经营户达900余家，其中，平邑镇300多家，经济开发区290多家（沂蒙石材市场200家），临涧镇32家，郑城、流域、卞桥、白彦、柏林等乡镇近200家。年加工销售板材3000万平方米，其中进口板材300多万平方米，产品远销美、日、韩、德、阿联酋以及我国香港、台湾等100多个国家和地区。石材加工83、从业人员达5万多人，石材经营网点遍布全国乃至世界各地，年创产值30多亿元。石材业已逐步成为平邑县的重要产业和推动全县经济增长的有力支撑点。存在问题 缺乏统一的协调管理组织。一是石材加工企业过多过乱，竞争无序。调查发现，有的石材企业行业诚信度差，为了提高产品价格，用染料涂抹板材，增加亮度，损害了石材加工行业的声誉。有的见利忘义，以次冲好，通过不正当手段随意给客户倒换劣质板材。有的企业不顾商业道德，随意泄漏商业秘密，竞相压低销售价格，恶意竞争、无序竞争非常严重，造成整个行业的利润直线下降。二是企业和经营户在建厂选址上受土地、电力供应等方面的制约，建厂分散，难以形成规模效应。三是协会作用发挥不到位。84、1995年组织成立的“石材工业协会”运转力度差，现已名存实亡，基本上没有开展实质性的工作。协会作用没有发挥到位。不少业户提出，有很多大项目不敢接，原因是依靠自己的生产能力无法在规定的时间内交货，如果由协会统一调度，完全有能力获得订单。 国际石材城建设缓慢，载体优势不明显。一是市场建设还相对滞后，市场集散功能还不突出，难以发挥商品集散地的作用。建于1995年的沂蒙石材市场，占地面积少，市场设施较差，销售空间狭小，经营户以销售板材的小企业为主，小客户多，大订单少，竞争力差。二是国际石材城建设缓慢，“一条龙”式的市场尚未真正建立起来，既无成规模的荒料市场，也无石材机械、磨料、磨具交易市场和石材养护材85、料市场。2006年规划建设的国际石材城，总共7平方公里，以新327国道为界，东部3平方公里仅仅利用一小部分，目前只有3家企业真正入城，旧327国道小企业、粗加工企业多，需要进一步整合提升；新327国道以西4平方公里目前为基本农田用地，企业暂时无法入驻。同时，石材城水、电、道路等基础设施建设还没到位，没有出台具体的优惠政策，企业入园的积极性不高，石材城的石材集聚作用还没有发挥出来。2、 小商品类市场调研1）人民商场市场概况：人民商城位于现在浚河路商圈的中心地段。是平邑县比较早的商城，内部两旁临街店面，中间是露天街区经营，比较破旧，经营环境脏乱差。市场地址：浚河路与板桥路交汇处市场规模：建筑面积约86、20000平方米，商业面积约13000平方米建筑格式：住宅底商，街铺经营项目图片： 通道宽度：主通道3米（占道经营严重，通道只剩2米）主力铺位面积：两边街铺为25平方米，开间3.5m，进深7m，层高3.5 m。中间露天蓬铺为10平方米，开间3 m，进深3.5 m，层高2.5 m。拐角钢骨架结构铺为6平方米，开间3 m，进深2 m，层高2 m。铺位及商户数量：铺位620间，商户456家。市场配套：地处市中心，除了无专门的停车场，其他配套都很齐全。铺位租金：主通道平均45元/平米/月，次通道平均约20元/平米/月管理费：无税费：无 市场各业态经营商户、经营面积统计类别商户数量商铺数量经营面积服装287、553609000婚庆用品3850600工艺品1422240副食2836420鞋包30481200床上用品2380干货1214220文具2030380日化913300小商品3638300空铺1212320共计45662613060 各业态经营面积比例图 由上图可以看出，人民商场主要经营业态为服装、婚庆用品，日杂百货、文体用品等，其他经营业态如工艺品、日化、干货等品类较少。商户、商品结构及经营模式商户来源：以平邑本地为主。商户结构：个体户商品结构：低档产品经营模式：零售为主，少量的带批发市场上下游渠道分析 上游渠道主要来自临沂各大批发市场。上游货物采购途径 自己坐车去临沂采购。上游货物达到市场途88、径 自己通过客车带货回来，大批量则通过物流公司托运。 下游渠道平邑县城中低端消费群体，及周边乡镇消费者。下游市场采购途径 消费者主要通过摩托车、自行车等交通工具到达市场货物到达下游市场的途径 消费者自己带走，无需送货。进驻意向：通过对市场9家不同业态的经营商户进行访谈，其中1家表示有进驻意向，3家表示观望，有5家表示暂无意向。以下就商户的进驻意向进行详细的分析：进驻意向统计表进驻意向有意向观望无意向数量135比例11%33%56%有意向原因：第一、 对现在的老市场脏乱差现象非常不满，市场臭味较大；第二、 市场的配套设施差，经营环境差只适合做一些低档产品，利润很低，中高 档高利润产品不适合在这里89、经营；第三、 商户认为这种传统的老市场终究是要被新市场所替代；第四、现在市场的生意不好；第五、认为新市场能改变他们所反映的这些现象。观望的原因：第一、新市场周边人气较差，经济开发区是新建的，各种商业配套还没跟上。而老市场虽然无规划管理，但地段带来的人气也是新市场无法达到的。第二、对于新市场需要一个较长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少；第三、由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定；第四、对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。无意向原因：第一、平邑县现今综合的百货商场发展的比较好，商品种类比较齐全，基本能满足全县人民的消费能力，再加上零星分布的零售90、店面，百货及小商品市场已基本饱和。第二、新市场的培育周期很长。第三、虽然老市场的环境差，但是目前的知名度还是很可以，在这里经营风险小；第四、项目的位置太偏，没有人气很难做的起来。市场调研总结1、经营业态分析：市场以经营服装、鞋包、为主，副食、小商品、婚庆用品和工艺饰品为辅。2、经营状况分析：市场经过约12年的经营，前期依仗好的地理位置发展迅速，但后期没有抓住市场经济改制的步伐，与时代发展脱轨，目前市场已经比较衰败，经营环境恶劣，无规划管理，经营状况一般。3、存在的问题：1) 经营混乱，产品档次低利润小，商户经营普遍比较困难，2) 受产品档次和规模的影响，市场的辐射范围小，辐射人群消费能力差。391、) 无统一业态规划，无经营管理。4、商户对市场的看法平邑人口市场有限，建那么大的市场很难做。如果做批发的话现在平邑的服装类根本就没有批发，更是难上加难。项目的位置很偏，要做旺需要很长的时间，不知道以后会经营成什么样子。二、平邑重点乡镇市场调研1、仲村镇调研仲村介绍：仲村是一代圣贤孔子的得意门生仲由的故里，是历史上的文明古镇之一。地处临沂市平邑县西北部，临沂、济宁、泰安三市交界，总面积118平方公里，总人口8.2万人。被临沂市委、市政府授予“招商引资工作先进单位”、“发展民营经济先进乡镇”，被县委、县政府授予“三个文明建设先进单位”、“经济发展先进单位”、“平安平邑建设先进乡镇”、“招商引资一等92、奖”等。近年来，形成了棉纺手套、纸箱包装、生物制品、机械制造、畜产品加工、果品蔬菜加工、矿产品加工、五香煎饼、家俱制造及植物油加工等十大骨干行业。1) 仲村镇商业概况 仲村镇的商业主要集中在上图所示的一条街道，业态涵盖了，小商品、服装鞋包、农机农具、籽种、汽摩配件、手机数码、眼镜、小家私、装饰建材、家电等商品。2) 铺位形式及租金情况商铺主要是沿街的民宅或民宅底商，铺位大小不一，主力铺有：3m7m，3m8m，3.5m6m，大部分商铺是自有自营性质，少量铺位的平均租金在20-24元/月左右。3) 业态统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/妇婴用品49220汽摩配件1233690服装1739193、176日用百货614392鞋包915315手机数码616340家用电器920540副食719400药店415320礼品工艺品2370日化用品813280灯饰照明411345装饰建材817410针织用品57150小五金725600文体用品35120窗帘布艺 4 7150家具 3 8260共计1182766778各业态所占比例分析：4) 上下游渠道分析 上游渠道：副食品类：主要是平邑地区或临沂地区的经销商直接送货上门；服装鞋包类：主要在临沂专业市场进货，另外有一部分是服装订做的店；小五金类：主要是临沂的专业市场进货；家用电器类：主要临沂代理发货上门；装饰建材类：主要是型材、铝材等基础建材，基本上全94、部都是临沂采购；灯饰照明类：主要是临沂地区的代理直接送货上门；汽摩配件类：其中包含电动自行车，小件配件为临沂专业市场发货，另外部 分整件为临沂代理发货。 下游渠道： 商品主要是零售，辐射仲村镇上的居民及周边农村居民。节假日和农闲时间前来采购的人就比较多，居民采购一般都是通过摩托车、自行车、私家车等交通工具自行上门采购。另外仲村每个月2日-27日每隔5天有集市，会有非常大的人流进行买卖。5) 进驻意向及采购意向由于商家从未听说过有关项目的一些信息，而且大部分是都是自家物业，因此对进驻项目基本没有意向；在采购意向方面个别商户表示，如果市场建起来之后，由于距离较近，如果在商品的价格方面和商业服务上和95、临沂或者其他地方相差不大可以考虑到项目采购。6）投资意向 由于现阶段项目售价及商铺面积规划暂未出台，所以商户对于单价及总价不了解，但85%的商户表示如果闲钱足够，可以考虑做投资。调研总结： 近年来，全镇人民干事创业，开拓进取，工业企业、民营经济发展迅速，使得当地人民的经济收入、人均可支配资金大大增强，所以该地区很多人会选择在平邑买房，在仲村工作，另外如果手中闲钱足够也大多有投资欲望。 由于平邑没有批发类的市场，大部分商户选择到临沂进货，极少数也会选择到江浙一带的原产地进货。2、丰阳镇调研丰阳镇介绍：丰阳镇位于平邑县城西南12公里处，总面积91.6平方公里，辖44个行政村，共4.2万人，耕地面积96、4.2万亩。丰阳镇地理位置优越，交通条件十分便利，是平邑、泗水、邹城三县市交界处的商贸重镇，距日东高速公路出入口14公里，省道平滕公路纵贯南北，县道铜红路横穿东西，“村村通”公路工程全面完成，区位优势得天独厚。6) 丰阳镇商业概况丰阳镇的商业主要集中在省道上，业态涵盖了：小商品、服装鞋包、五金机电、肥料、电动车、电脑、家电、小家私、装饰建材等商品。7) 铺位形式及租金情况商铺主要是沿街的民宅底商，铺位大小不一，主力铺有：3m8m，3m10m都是两层。一部分商铺是自有自营性质，其余铺位的平均租金在6元/平方米/月左右。8) 业态统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/婴幼儿用品24120电动、97、摩托车920600服装鞋包1326780影楼38240日杂日用百货816480日化用品37210民俗用品36180药店、诊所410300太阳能24120数码通讯1118500家电718540副食1125750小五金510300家俱37200装饰建材36180电脑24120空铺8240共计891975860各业态所占比例分析：9) 上下游渠道分析（距离县城12公里，20分钟左右的车程） 上游渠道：副食品类：主要是县城的经销商送货上门或自己去县城各经销商拿货；服装鞋包类：90%的服装去临沂进货，10%左右直接去县城的经销商拿货；鞋60%上临沂进货，40%左右在县城拿摩托车、电动车类：县城的代理商或98、经销商进货；五金机电、建材类：基本都是直接去县城进货日化、日杂百货类：都是去县城各经销商进货；家电、家具类：都是经销商，有县里的代理商或经销商直接发货过来 下游渠道： 商品基本是零售，辐射丰阳镇上的居民及周边农村居民。节假日和农闲时间前来采购的人就比较多，居民采购一般都是通过摩托车、自行车、公交车等交通工具自行上门采购。或者来镇上直接坐小巴（4元钱）去县城采购10) 进驻意向及采购意向、投资意向：由于商家从未听说过有关项目的一些信息，而且都是以零售为主，因此对进驻项目基本没有意向，再不就是说等项目建好后再去看看；在采购意向方面个别商户表示，如果市场建起来之后，商品的价格方面比临沂或者其他地方有99、优势可以考虑到项目采购；在买房或投资意向方面，基本都不考虑，因为价格和镇、乡差别太大，难以承受。3、地方镇调研地方镇介绍：地方镇地处鲁南经济带中心，区位优势明显，兖日铁路、327国道横贯东西，距日东高速、京沪高速公路仅10公里，距日照港150公里，距临沂飞机场50公里，交通十分便利。全镇辖82个行政村，6.6万人，境域面积132平方公里。地方镇先后被评为“全国千名知名乡镇”、“全国重点镇”、“中国罐头第一镇”、“省级中心镇”、“全省小城镇建设示范镇”、“全市发展民营经济明星乡镇”、“全市招商引资先进单位”，连续多年被县委、县政府授予“三个文明建设先进单位”。 2007年全镇完成地区生产总值12100、.4亿元，同比增长26；全社会固定资产投入6亿元，增长30；财政税收1800万元，增长33；农民人均纯收入5312元，增长16；实际利用外资1.8亿元，增长36.4；出口创汇6500万美元,增长48。地方镇商业概况地方镇的商业主要业态有五金水暖、服装、超市、餐饮、美容美发等。1) 铺位形式及租金情况商铺主要是临街的住宅底商，主力铺面积在20平方米，一般开间3-4米，进深5-7米，大部分商铺是自有自营性质，其余铺位的平均租金10元/平方米月。2) 业态统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/家具726780汽配汽修11351050服装、鞋691380百货25391092制衣2480五金电器12101、351050美容美发612240餐饮1132740床上用品49220精品、饰品、工艺品4480婴幼儿用品2260共计902076772各业态所占面积比例分析：3) 上下游渠道 上游渠道：家居类：地方镇本地厂家。服装、鞋：80%在临沂市区批发市场进货，20%加盟商由厂家通过货代公司进行配送。百货：80%由市区商品总代理配送、20%为本地厂家生产。通过电话订购，由上游商户发货；五金电器类：80%到临沂采购，20%为其他地方。通过电话订购，由上游商户发货；精品、饰品、工艺品：大部分商户都在临沂进货。 下游渠道： 商品主要是零售，只有地方镇及周边农村的消费者来采购，一般都是通过摩托车、电瓶车等交通工具102、自行上门采购。4) 进驻意向及采购意向商户对项目还不了解，商户都表示基本不可能前来进驻。因为地方镇离市区临沂近，进货方便。商户采购都是在临沂市区的各批发专业市场。调研总结： 地方镇商业发展一般，经营品种太零散，市场的消费需求不大，基本只限于居民的日用消费。 临沂的专业市场较多较大，该镇的商户大部分都去临沂市区的专业市场进货。而且地方镇离临沂市区50公里，平邑县城离市区80多公里。所以很多商户都不考虑进驻平邑或到项目地采购，很多因素原因商户所售的产品只要满足地方镇的市场就可以了；不打算扩大自己的产品市场。 地方镇有2家大型的购物超市，3家服装商场；该镇的商圈在327国道两边的商铺，人口不多、消费103、能力有限，经营居民的日用消费品为主。三、平邑县调研总结1、平邑市场规模及经营模式业态总体规模（经营面积）/经营模式建筑装饰材料12040（莲花山路、浚河路、猛阳路、板桥路、蒙山路统计商户201家，因建材商户有较多零散分布于各城市干道，另有一部分装饰公司也经营建筑装饰材料，估计此类经营户约有100户，合计301家，按每户经营面积40计算，约12040）95%零售，5%有做工程订单小商品13060零售，兼少量批发销售总计17420总结分析： 经营规模：平邑现有市场的经营规模较小，比较大的小商品市场也只有13000平方米，像建筑装饰材料这样的县级城市占比重较大的市场规模也只有4400平方米左右，根本104、无法满足本地的市场需求，说明本地有较大部分客户选择直接从临沂、淄博等地采购，导致本地市场生意机会流失，因此急需整合本地市场形成较大规模的商贸城扩大经营规模，来满足平邑市场需求，方便平邑人民的生活。 经营模式：平邑各业态的经营模式主要以零售为主，主要是因为商圈辐射范围小，所面对的客户以城区和周边乡镇为主；虽然含有少量的批发，但这种批发的均属于小型零售类商家临时补货或者小型订单生意。2、各业态铺位形式及价值规律业态铺位形式价值规律（租金）建筑装饰材料街铺均价30元/平方米月小商品街铺主通道均价45元/平方米月，次通道30元/平方米月总结分析： 铺位形式：建筑装饰材料类经营铺位形式主要是以临城市交通105、干道的街铺，小商品类主要以市场内街铺。建材类由于没有统一的规划，业态零散经营，无法形成规模，导致生意机会减少；小商品类虽然是规划市场，但没有明确的经营分区，业态经营混乱，且各业态经营规模比例不协调，甚至有部分业态缺失，不能满足下游一站式采购。目前平邑县各类专业市场建筑形式老化，配套不完善等问题严重，这都极大的影响了市场的生意机会。 价值规律：由于平邑县目前的各类市场还处于自发形成的初级阶段，在建筑规划、业态规划、经营配套、经营管理等方面还严重不足，导致各业态市场的知名度低，商圈辐射范围小，从而制约了市场的发展空间和商业价值的发掘空间。3、各业态商户成分总结分析业态商户来源商户结构建筑装饰材料平106、邑本地80%，下辖乡镇20%代理商20%，经销商80%，小商品平邑本地70%，下辖乡镇30%经销商总结分析： 商户来源：由于平邑县的商贸业发展落后，商业经营仅限于满足当地的消费需求，市场空间小，因此商户主要以本地人为主。 商户成份：1. 市场商户成分主要以经销商为主，主要是因为商户多是直接面对下游终端消费者，极少能继续发展下游经销商；2. 平邑本地经营商户资金不充足，且因为没有成规模的市场做后盾，难以完成代理品牌的销售任务。4、各类专业市场上下游渠道分析u 各业态上游渠道分析：业态上游渠道上游采购途径建筑装饰材料60%来自临沂地区，约30%来自淄博、济南等地厂家（地板、地砖等），约10%来自浙107、江、江苏地区厂家（防盗门）80%厂家送货上门或总代理送货上门 ；20%厂家或者总代理物流送货小商品绝大多数来自临沂40%自行搭长途客车携带，或者就近找货运公司进行托运；60%电话订货，货运公司托运总结分析： 上游渠道：平邑市场上游市场主要是其所在地级市临沂，其次是离平邑较近的地级市淄博、济南等和原产地（浙江、上海、江苏）。 上游采购途径：原产地产品和大件不易携带的产品到达平邑的途径主要是依靠公路物流公司运输，因此良好的交通和发达的物流运输网络对市场经营非常重要。u 各业态下游渠道分析业态下游渠道建筑装饰材料主要是面对平阳县城及乡镇的终端客户（装修公司、家庭、工程公司等），其中70%能辐射到平邑108、本地；只有30%来自下辖乡镇。小商品主要是面向平邑本地及下辖乡镇的终端客户。总结分析： 下游市场从调研情况来看，目前平邑的市场商圈辐射范围仅限于平邑县城区及周边乡镇，主要是因为专业市场规模小、经营落后，无法形成更大的影响力。 下游采购途径：平邑下游市场消费者主要通过摩托车和公共汽车等交通工具到达市场进行采购，要求市场所在区位必须有通达的交通路网和完善的公共交通配套。5、各业态经营配套平台调研分析业态经营配套平台分析建筑装饰材料市场建筑老化，没有完善的商业配套（仓储、物流、餐饮、银行等）。目前经营状况一般。小商品市场地处城区中心地带，配套完善，但没有明确经营分区，市场混乱经营；市场建筑形式较差，109、人流动线单一，且市场年代久远，已经老化。目前经营状况一般。总结分析：1、由于平邑县城现有建筑装饰材料类经营场所基本都是沿城市街道自发形成的市场内，没有专门的配套规划，缺失了停车场、仓库、物流等重要的经营配套，制约了市场的发展，小商品类市场由于建筑时间长，没有统一布局，经营混乱，无法满足下游采购要求，导致市场生意机会减少；2、市场缺乏统一的经营管理和广告推广，导致市场的知名度低，商圈辐射范围小，生意机会有限，市场难以做大做强。6、各业态商户进驻意向分析业态访谈数量/户有意向观望无意向建筑装饰材料2631%65%4%在未携带项目任何相关资料的情况下，对各业态商户的进驻意向进行了初步了解得到，建筑装110、饰材料类市场由于没有统一规划，商户零散经营，市场竞争力小，且经营环境差，没有良好的商贸物流、仓储等配套，对新兴的规模大、配套齐全、规划完善的市场表现比较大的兴趣；小商品类市场经营商户大部分满足目前的生意现状，也有些商户因为自己小本经营，没有足够资金去等新市场培育和认为新市场地理位置偏僻，人气不足等原因表示不会进驻市场。第五部分 平邑周边县市场调研一、调研县城选取依据费县、泗水县分别距离平邑仅45.1公里和41.6公里，是距离平邑县最近的两个县城，且由327国道、日东高速公路和兖石铁路衔接在一起，车程27分钟即到，交通十分便利。城市面积（平方公里）人口（万）经济平邑县182510509年GDP总111、值162.8亿元费县189410009年GDP总值192.2亿元泗水县10706209年GDP总值89.33亿元由上表可以看出，费县、泗水县面积、人口、经济比例与平邑县相当，分别为17.4:1:1.55；18.94:1:19.22；17.8:1:14.9。可作为本平邑县市场横向比较参考。二、泗水县市场调研城市概括：泗水县位于山东省中南部。东临沂蒙与大海相连，西邻孔子故里曲阜，南峙孟子家乡邹城，北临五岳之尊泰山。泗水是泗河文化的发祥地，历史悠久。近几年来，泗水作为山东省改革开放试点县，大力实施外向带动战略，全县经济建设和社会事业得到了长足发展。已成为工业门类齐全，基础设施完善，交通发达，经济辐射112、力较强的新兴现代化城市。全县总面积1118平方公里，辖13处乡镇 （街道），592个行政村。人口结构： 09年底，全县人口近62万，其中农业人口46万，非农业人口16万经济发展：据城镇居民抽样调查统计，2009年城镇居民人均可支配收入为10713元，比上年增长3.7。据农村居民抽样调查统计，2009年农民人均纯收入为4791元。区位交通：境内交通便利。日菏铁路、327国道、日菏高速公路横贯东西，034省道纵穿南北，东连日照海港，西接京福高速公路、济宁机场，形成立体交通网络。全县公路长度664.5公里，其中国道、省道90公里。1. 泗水县住宅市场调研1） 滨河水苑项目位置：泗水青年路济河畔开发商113、：济宁市宏兴房地产开发有限公司开盘日期：2010-02交房期：2011-05交房标准：毛坯房销售阶段：三期销售，二期在售21、22、23号楼地段与环境该项目滨河而立，周边有公园、学校、医院、餐饮、酒店、娱乐等完善的配套，离城中心和汽车站不到500米，交通便利。商业配套： 临街商业，无大型商业配套教育配套： 泗水实验小学、实验中学、济河中心小学、子路中学医疗配套： 县医院住宅项目： 金域中央（未开盘）行政配套： 无文化娱乐： KTV规模与规划总占地面积：16763.82总建筑面积：31928.43容积率：1.905总户数：230户开发周期：计划分4期。绿化率：40.3%土地产权年限：70年物业情114、况：现阶段普通多层24栋，得房率87%；小高层2栋11层，80%。房型结构平面格局：一梯两户户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价（万）配比三室两厅一卫127723025%111722525%1181082838%四室两厅两卫156363613%商铺45-608017销售价格开盘均价：1900元/目前均价：住宅：2200元/，商业：3158元/物业管理费：多层0.45元/；小高层0.6元/均价水平：目前在售楼盘中价格偏低楼层差价： 多层：一层2090元/；顶层2058元/；三层2520元/；层差价：70200元/销售状况销售率：88%去化特征：该楼盘地段优越且相对价格偏低，周边有公园、学115、校、水域等环境，非常适宜居住，且普遍为三房户型，为泗水人所青睐。销售抗性：目前泗水房地产开发量大，新城住宅楼盘开发令人眼花缭乱，老城虽然配套齐全，但道路狭窄，拥挤，不像新城整洁、宽敞，很多人把眼光投放到新城楼盘中。2） 恒兴家园项目位置：南起济河路、北至文化路、西邻中兴路。开发商：邹城市恒城房产开发有限公司开盘日期：2008-9交房期：2010-12-31交房标准：毛坯房销售阶段：尾房销售。地段与环境位于泗水县城新旧城区的纽带地区，是泗水县城未来的中心地段。商业配套： 无教育配套： 无医疗配套： 无住宅项目： 金泉广场行政配套： 国土局、邮政局文化娱乐： 无规模与规划总占地面积：64363总建116、筑面积：100000容积率：1.55总户数：786户开发周期：三期开发绿化率：31.2%土地产权年限：70年物业情况：普通多层，得房率86%；小高层1栋11层，得房率80%。房型结构平面格局：一梯两户户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价（万）配比两室两厅一卫9554227%107.448246%三室两厅一卫87.860188%122.92402531%126.472042826%149.648316%132.231322817%销售价格开盘均价：1800元/目前均价：2570元/物业管理费：多层0.45元/；小高层0.6元/均价水平：目前泗水住宅售价中等楼盘楼层差价： 多层：一层220117、0元/；顶层2400元/；三层2710元/；层差价：70200元/ 小高层：共11F，价格普遍比多层低，均价2400元/，层差价：70元/销售状况销售率：97%去化特征：该楼盘推出时正值新城开发初始阶段，且地处新旧城衔接点，楼盘升值潜力大。销售抗性：新城目前房产开发体量大，新兴楼盘较多，且本项目目前剩余房源大多在小高层位置较差地段，销售难度大。3） 金域中央 金域中央，自身商业面积28万平方米，涵盖购物中心、大型超市、义务商贸城、休闲美食街、精品步行街等多种商业功能，项目周边有华联超市、财富广场、大富豪购物中心等大型商业，地处泗水县老城区中心地段。项目位置：北靠泗水城市主干道济河路、南至青年路118、东临泗河路、西抵人民路，占据老城中心地段。开发商：山东恒瑞房产有限公司策划代理：济南恒丰地产策划机构开盘日期：2011年2月交房期：一期交房2012年6月交房标准：毛坯房销售阶段：一期临街商铺、住宅诚意登记，2010年12月11日开始认筹。认筹金卡享受2000抵10000，钻石卡2万抵4万。开盘当天购房两套以上需有亲属一起排队购房，签订购房合同时更名。地段与环境位于泗水老城区中心地段，周边学校、汽车站、购物中心、酒店住宿、休闲娱乐、银行、农贸市场等配套设施完善。商业配套： 华联超市、财富广场、大富豪购物中心教育配套： 泗水实验小学、实验中学医疗配套： 县中医院、人名医院住宅项目： 滨河水苑行119、政配套： 劳动局交通配套： 泗水汽车站规模与规划总占地面积：279124 总建筑面积：800000，其中住宅约400000，商业277178。容积率：2.92、1.88、2.6、2.12、2.49总户数：一期推出住宅198户、商铺40-50间开发周期：五期开发，一期住宅及底下商业，二期购物中心、三期商贸城绿化率：25.4%、30.1%、25.3%、32.6%、36.8%土地产权年限：住宅70年物业情况：一期普通多层4栋，得房率86%。房型结构平面格局：一梯三户户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价（万）配比三室两厅一卫116.546633%103.966633%三室两厅两卫122.576120、633%销售价格开盘均价：预计3000元/目前均价：未开盘物业管理费：多层0.3元/；小高层0.5元/均价水平：目前泗水住宅售价较高楼盘楼层差价：无相关信息销售状况销售率：未销售4） 龙城知春项目位置：泗水县中兴路以东、圣德路以西、青年路以南、泉源路以北。开发商：九巨龙房地产开发集团有限公司开盘日期：2008-01-01交房期：一期交房时间2009-01-01，二期已封顶交房标准：毛坯房销售阶段：三期销售，一期已入住，二期销售进行中地段与环境龙城知春位于泗水新城区，周边配套设施缺乏，项目规划建设龙城幼儿园、小学、龙城中学、城市公园等。商业配套： 无教育配套：龙城幼儿园、小学、中学医疗配套： 无121、住宅项目： 三发舜和家园行政配套： 泗水公路局、地税局文化娱乐：无规模与规划总占地面积：450000总建筑面积：600000，公共设施配套200000容积率：1.33总户数：230户开发周期：三期销售绿化率：34.1%土地产权年限：70年物业情况：普通多层，得房率88%房型结构平面格局：一梯两户户型结构统计表（一期）户型结构面积()户数(套)总价（万）配比一室一厅一卫55721336%两室两厅一卫75132174%66120148%三室两厅一卫85372217%1204742723%1222522730%1251802816%销售价格开盘均价：1580元/目前均价：2560元/物业管理费：多层122、0.25元/均价水平：目前在售楼盘中价格中等楼层差价： 多层：一层2290元/；顶层2322元/；三层2760元/；层差价：70200元/销售状况销售率：96%去化特征：配套建设有4万平米滨河景观，环境清幽；政府支持力度较大，周边有政府规划建设的13万平方米的休闲主题公园，临近政府办公、教育直管的幼儿园、小学、中学方便子女上学。销售抗性：目前泗水房地产开发量大，新城住宅楼盘开发令人眼花缭乱，购房人群可选择性较大，而项目地理位置相对处于新城区较偏区域，升值空间较小。2. 泗水县专业市场调研1） 泗水县建材零售市场 泗水县没有专业的建材市场，多数建材零售商都是自发集中在泉源大道两侧、中兴路两侧以及123、瞬和家园沿街商铺。（目前该地区是全县的一个房地产开发的热点地区，建材的需求量比较大，因此广大经销商都聚集此地）主要经营地板、涂料油漆、陶瓷卫浴、厨具橱柜、水暖五金、门业、照明灯饰、布艺、钢铝型材等1. 市场基本资料具体地址：泉源大道两侧、中兴路北段以及瞬和家园临街商铺市场规模：总计大概230间铺面，商户120户，经营面积5600建筑形式：住宅底商，街铺经营实景图片： 主力铺位面积：开间：3.56=21 ，进深： 48=32主要配套：在327国道上，两旁有银行、餐饮、公交站、大超市公共交通：有1、2、3路公交车经过2. 相关费用街道商铺租金税费情况（按实际使用面积计算）：费用类别区间均价租金16124、19元/平方米17.5元/平方米月税费按行业标准收取0管理费003各业态商户、经营面积统计类别商户数量/户商铺数量/间经营面积/地板22521250涂料油漆1523480陶瓷卫浴1126650厨具橱柜922580水暖五金2030700门业612360照明灯饰1022520布艺410300钢铝型材2333760合计1202305600业态经营商户数量比例饼图： 由各经营业态商户数量比例饼图可以看出，泗水县建材装饰材料类主要经营地砖、卫浴洁具、水暖五金、灯饰等为主，主要是因为泗水新城开发体量大，所以经营品类以室内装饰材料为主。4商户、商品结构及经营模式商户来源：95%为泗水县本地人，5%为邻近县人125、商户结构：代理商占10%，经销商占90%，商品结构：主要经营地板、涂料油漆、陶瓷卫浴、水暖五金、钢铝型材等建材装饰品。经营模式：以零售为主，80%为零售商，20%商户批发加零售（主要是与装饰公司合作）5市场上下游渠道分析上游渠道：县城70%的商户的货源都来自临沂市的各建材批发市场（主要以中低端产品为主），20%的商户的货源来自济南市的各建材批发市场，约10%的商户的货源选择就近原则（曲阜、济宁都有专业的建材市场）。上游采购途径：代理商有85%是厂家物流发货，15%直接送货上门。经销商主要通过电话订购，由临沂和山东其他附近省市总代理委托物流公司或直接送货上门（主要包括卫浴洁具、油漆涂料、灯饰、陶126、瓷等）；个体户主要通过电话订货或者自行上门采购，主要通过客运汽车或自己开车到临沂各大建材市场采购，货物自行运送或者选择找物流公司托运。上游货物到达市场的途径：送货上门约占25%左右，通过物流公司运送的约占75%；下游渠道：下游市场主要是面对泗水县区及乡镇的终端客户（装修公司、家庭、工程公司等）下游市场采购途径：上门采购的约占90%，通过电话订购的约占10%；上门采购客户所选择的交通工具中，约占10%左右是开汽车上门，30%通过开摩托车上门，60%通过搭乘城区公交、乡镇班线或的士等交通工具上门采购。货物到达下游市场途径：五金、灯饰、涂料、布艺等易带商品客户都会选择自行带走；门窗、地砖、地板、陶瓷127、卫浴等类产品商家会送货上门或者客户自行找车运送。2） 泗水商贸城泗水商贸城于1995年修建并投入使用至今，逐渐自发形成了以经营小商品、服装鞋包、家居布艺等相对集中的批发、零售市场。是泗水目前唯一一个具有少量批发经营的市场。1、市场基本资料市场地址：泉源大道与光明路的交汇处。市场规模：共18栋两层建筑，经营面积7500平米，商户数量205户。建筑形式：住宅底商，街铺经营。项目图片： 主力铺位面积：3米6米。通道宽度：通道马路宽5米。（占道经营严重，实宽3米）市场配套：餐饮、公交车站，马路对面有银行公共交通：有1、2、3路公交站点。2、相关费用市场商铺租金税费情况（按实际使用面积计算）：费用类别区128、间均价租金1430元/平方米22元/平方米月税费00管理费003、各业态经营商户、营业面积、配套统计各业态商户、经营面积统计类别商户数量/户商铺数量/间经营面积/服装40921780鞋包1324450床上用品2552900布艺2044820日杂百货45901700文体用品1830600小五金1426510日化820340空铺2222400合计2054007500各业态经营面积比例图 由上图可以看出该市场主要经营日杂百货和服装、床上用品等为主，其次为小五金、日化、鞋包、布艺等。4、商户、商品结构及经营模式商户来源：商户100%为泗水本地人。商户结构：基本上都是个体零售商商品结构：市场内商品主要有129、日杂百货、服装、床上用品、布艺加工、小五金等。产品多以中低档为主。经营模式：以零售为主，95%商户为零售，5%商户批发+零售（文具、日化）5、市场上下游渠道分析上游渠道：市场商户上游货源约有90%来自临沂，像日杂百货、文体用品、布匹、服装、鞋包等都来自临沂各商品批发市场；约10%来自曲阜、济宁（小五金配件、服装、鞋）上游货物采购途径：服装、鞋包、床上用品等季节性强，款式变化快的产品，商户都会选择自己到上游市场进行采购；其他类小商品，在商家与上游市场建立了长期联系之后通过电话订货，但也会经常上门采购新产品。上游货物到达市场的途径：商户自行去上游市场采购一般通过长途客车携带，或者就近找货运公司进行130、托运；电话订货基本是通过货运公司托运，少数上游市场商家会定期派货车到县市乡镇主动为商户补货。下游渠道：下游市场主要是面向泗水县区及乡镇。下游市场采购途径消费者主要通过公交车、摩托车、自行车等交通工具到市场采购。下面的乡镇熟客也能通过电话订购，由批发户直接送货。货物到达下游市场的途径 零售、小批量批发补货基本都是消费者自行带走。三、费县市场调研城市概括：费县位于山东省东南部，北依蒙山，与蒙阴县、沂南县相连；南靠抱犊崮，和临沂市兰山区、苍山县毗邻；东与兰山区接壤；西和平邑县搭界。东距临沂市40公里，距连云港、日照港100公里，距青岛港200公里。人口结构： 2008年底，费县总人口为100万人，农131、业人口84万人，非农业人口16万人。 经济发展：现有规模以上工业企业172家，年利税过千万元的企业10家，初步形成了以纺织服装、木业建材、医药化工、机械制造为支柱的工业体系。骨干企业主要有新时代药业、中植油脂、银光化工、正义纺织、温和酒业、光华纸业、大洋机械等21家。区位交通：京沪高速与日东高速公路在境内交汇，327国道、017省道、文泗公路横穿东西，沂蒙公路、沂邳公路、兴郝公路纵贯南北，兖石铁路与全国铁路网相连，实现了县乡道路和乡村道路柏油化。1. 费县住宅市场调研1) 阳光上城项目位置：费县建设路与沂蒙路交汇处开发商：雷华地产/史丹利集团交房期：2010年底交房交房标准：毛胚销售阶段：四期132、认筹（办理会员卡，1万抵1万5，按照卡号顺序选房）地段与环境该项目地处城西外拓区，整个片区总共规划户数6000户左右，共容纳人口约2万4，已初步形成居住区规模，但缺乏临街配套商业。商业配套：建设路、沂蒙路临街零售商业、项目内超市教育配套： 项目内配套幼儿园医疗配套：项目内诊所规模与规划总占地面积：56711总建筑面积：78000容积率：1.37开发周期：四期绿化率：34%土地产权年限：70年物业情况：三期共6栋6层多层（售罄）、四期共4栋6层多层（未开盘）房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透。户型结构统计表（三期）已售罄户型结构面积()户数(套)总价配比三室一厅一卫90-1057221万133、元35%三室两厅两卫110-12012024万元59%四室两厅两卫120-1301226万元6%车库储物间14-36/5万元/户型结构统计表（四期未开盘）户型结构面积()户数(套)总价配比两室一厅一卫90以下1220万元6%三室一厅一卫90-1057223万元38%三室两厅一卫105-1208426万元44%120-1301829万元9%四室两厅两卫141622万元3%销售价格目前均价：2132元/（三期）；2332元/（四期预计）车库/储物间：价格1500元/物业管理费：0.35元楼层差价： （三期）多层：1、4楼：2166元/；2、3楼：2266元/；5楼：2066元/；6楼：1666元/134、。 （四期）多层：四期价格比三期高200元/左右（预计）。销售状况销售率：100%（三期）；未开盘（四期）销售助力：价格便宜，投资门槛低，而随着费县的东治西拓，城西居住区的形成，具有一定的升值空间，小区内部环境还不错。销售抗性：现阶段地段略偏，周边的商业配套缺乏，生活不便。客户群体构成：购房群体中，95%为刚需人群，其中周边乡镇人群约70%，其他为县城人群，从职业来看，项目周边个体户、企、事业单位职工约占85%，打工返乡者、拆迁户、公务员约15%。2) 山水绿城北区（未开盘）项目位置：南外环与钟山路交汇处开发商：山东银光天宏房地产开发有限公司交房期：2012.6交房标准：毛胚地段与环境该项目位135、于费县南外环与钟山路交汇处，项目对面有一个成熟的住宅区，周边的商业配套较齐全，且项目本身配有临街商铺。商业配套： 南外环、钟山路沿街商业、项目本身沿街商铺规模与规划总占地面积：47000总建筑面积：79000（其中公用面积4000，居住建筑面积102000）容积率：1.7总户数：253户绿化率：30%土地产权年限：70年物业情况：6层多层4栋，11层小高层3栋房型结构平面格局：一梯两户，纯板式南北通透（多层）；一梯四户（高层2栋）；一梯三户（高层1栋）户型结构统计表户型结构面积()户数(套)总价配比两室一厅一卫83-1008825万元26%三室两厅一卫100-1106928万元9%三房两厅两卫136、110-1209630万元30%储物间17-35/2万元销售价格开盘均价：2700元/车库/杂物间：价格1500元/物业管理费：暂无均价水平：费县中高等水平楼层差价： 多层：5楼2700元/左右（小高层）；2、3楼2500元/左右（多层）临街商铺：东边，平层5600-6000元/；南边，4200-4500元/（共3层）销售状况销售率：现阶段项目未开盘，但预订率约为65%。销售抗性：价格略高，小高层建筑的市场接受率较低。2. 费县专业市场调研1、费县建材零售街调研费县的城市建设及东治西拓的城市发展战略规划在未来1-3年内，整个建材的市场需求量将达到一个高潮。而位于费县县城中心西北部的唯一一个老的137、专业建材市场因缺乏科学管理和规划、且由于费县近年来的地产开发量不大，加上临沂专业建材市场的商圈辐射，已经退出市场的舞台，预计在县城中心西南部将建成一个新的集建材、农贸、小商品一体的专业市场，而县城唯一的一个约1万方（含内街商铺）的菜市场也将整体搬迁进驻，目前该市场还处于拆迁阶段，预计明年6月后开始动工建设。而目前费县的建材经营户主要以零售个体经营集中在县城南环路、西环路南段两条路段上。总营业面积约为7000，主要经营业态有卫浴洁具、水暖五金、地板、涂料、门业、灯饰、石材、吊顶、家具、陶瓷、电器、布艺、橱柜、玻璃等。1） 道路基本资料道路地址：南环路及西环路南段道路规模：大概集中了有150家左右138、经营建材的商户建筑形式：住宅底商，街铺经营。项目图片： 通道宽度：临街马路宽13米主力铺位面积：24，开间3m，进深8m，层高4.5米。市场配套：市场配套主要是依托现有的市政配套，无专门的配套规划。主要配套有餐饮、宾馆等。没有专门的停车场，道路两边可以临时停放车辆；多数商户将二楼、三楼作为住宅或者仓库2） 相关费用 南环路主力商铺平均单位租金为16元/月。 由于南环路中段有山水绿城住宅项目，故整条路段的租金价格由东西两侧向中路段逐渐递增，价格区间为1020元/月。区位套内面积年租金单位月租金南环路东路段487000元/年12元/月南环路中段368000元/年19元/月南环路西路段486400元139、/年11元/月 西环路主力平均单位租金为17元/月。 由于西环路南路段与建设路路口有阳光上城等住宅项目，且随着县城西拓规划，未来此片区将成为容纳6000户、2万4千人的居住区，所以西环路南路段的整体价格难向北逐渐递增，价格区间为1123元/月。区位套内面积年租金单位月租金西环路南段（南）547800元/年12元/月西环路南段（中）366000元/年14元/月西环路南段（北）368000元/年19元/月 各业态商户、经营面积统计类别商户数量/户经营面积/卫浴洁具3144水暖五金301440地板7336涂料10480门业281344吊顶148石材148灯饰9432家具296陶瓷19912电器146140、72厨卫13624玻璃4192布艺5240合计1467008 各业态经营面积比例图3) 商户、商品结构及经营模式商户来源：建筑装饰材料经营户以费县本地人为主，其中费县本地人约占95%，异地商户（淄博、临沂、东北等）约占5%。商户结构单一，基数小，规模小。商户结构：代理商占5%，经销商占95%。商品结构： 以经营中低端产品为主，在该街道中一线品牌约占10%（如：大自然地板、金德管业、新瓷卫浴、立邦漆等），中低端品牌约占90%。经营模式： 以零售为主，90%商户为零售，10%商户偶尔有做工程订单（装修公司下订单）。4) 市场上、下游渠道分析 上游渠道：商户上游货源约有40%来自厂家（直接上门或电话141、订货，由厂家负责发货）；约60%来自临沂市的建材市场（罗庄建材市场）上游货物采购途径：经销商主要通过电话订购，由厂家或临沂总代理发货或者送货上门；个体户主要通过客运汽车或自己开车到临沂市进货，货物自己找车运送或者选择找货运公司托运。上游货物到达市场的途径：厂家送货上门或总代理送货上门约占10%左右；厂家或者总代理通过物流公司托运送货上门约占75%；个体工商户自行运输或找物流公司托运的约占15%； 下游渠道：下游市场主要是面对费县县城及乡镇的终端客户（装修公司、家庭、工程公司等），产品基本能辐射到全县及下辖乡镇。下游市场采购途径：上门采购的约占85%，通过电话订购的约占15%；货物到达下游市场途142、径：五金、灯饰、涂料、布艺等易带商品客户都会选择自行带走；门窗、楼梯、地砖、地板、陶瓷卫浴等类产品商家会送货上门或者客户自行找车运送。5) 进驻意向：通过对街道7家建材类经营商户进行访谈，其中3家表示有进驻意向；4家持观望态度；没有明确表示反感的商户。进驻意向统计表进驻意向有意向观望数量34比例43%57%有意向原因： 县城及周边县没有一个专业的建材市场，零散的商户很难把品牌做大做强，因此专业市场的形成利于扩大其生意的辐射范围 由于近年来费县房地产开发量较低，导致费县建材行业的市场需求量不多；临沂专业市场的商圈辐射覆盖费县，导致从临沂购买建材含运费价格还比当地购买价格低。 新市场在配套方面、广143、告推广和统一管理方面具有一定的优势，希望新市场能有效地对本地的建材行业进行整合优化，把尽量多的实力商户集中起来形成规模和辐射力，吸引更多的客户上门前来采购； 有政府的高度重视和利好政策的支持，相信能进一步地加快开发速度。观望的原因： 由于现在项目还没建好，也没有出台具体的租金售价，商户普遍表示需要了解清楚基本的项目情况、推广计划、后期的经营管理和相关的优惠政策等后再做考虑； 到时要看其他商户的反应情况，如果能引导更多的实力商户进驻，自然会有不少商户跟着进驻； 没有在专业市场做过，不知道具体的经营方式及风险的大小。 新市场需要一定的培育周期，不知道要要培育多久，心里没底。四、平邑周边县调研总结1144、平邑周边县住宅市场分析研究1住宅市场建筑形式调研分析：平邑周边县在售住宅楼盘普遍为多层住宅，且销售情况均在95%以上，销售时间1年以内，说明周边县比较偏好普通多层住宅建筑形式。目前在售楼盘中有恒兴家园、滨河水苑两个楼盘有推出1-2栋小高层建筑，销售率70%左右，由于推出少，说明小高层在费县、泗水县的整体销售情况不是很好。主要是因为小高层建筑成本高，得房率低，购房门槛相对较高，而且管理费也相对较高，很多购房者更愿意选择普通多层。2住宅市场按户型面积供、销情况分析：户型面积总体供应量（）总体销售量（）存量（）合计销售率95以下5866851264740496%96-11030421.230139145、.6281.699%111-125160356148065.841229092.5%126-14452398.2450003.3239595.5%144以上12796.812581.376215.42498%从上表统计分析来看，各种户型面积的销售率均非常好，而户型面积总体供应量比例较高的为110-125，其次是95以下、126-144的，其中95以下的户型面积只存在于龙城知春这个楼盘，它周边规划有龙城公园、滨河，绿化率高，且临近政府直管的龙城幼儿园、小学、中学，环境清幽，适宜居住，最重要的是方便子女上学，因此此楼盘规划有较多90以下的户型来满足下辖乡镇的农民为了女子读书购买或者县城外出务工人员146、购买用来养老等等。另外，由于泗水县旧城改造，很多拆迁户也加入了购房一族，此类人群比较偏好三房、四房价值较高的户型，因此一些楼盘也规划一定比例的126-144的户型。3住宅市场按价格供、销情况分析：均价总体供应量（）总体销售量（）存量（）合计销售率2000-2300元/21624216240100%2300-2500元/3549631236.54259.588%25002700元/258978.24249573.649401.696.3%由上表可以看出，均价在25002700元/的总体供应量最大，占调研楼盘总供应量中的81.9%，且销售率达到96.3%，此类价格的住房主要集中在新城区地理位置较优147、越，配套设施比较完善的中心地段。随着泗水旧城改造工程的启动，越来越多的项目落户新城区，新城区住宅的升值潜力比较大，所以价格从08年的15001600元/一路涨到现在的25002700元/。由其他未开盘的楼盘了解到，位于泗水老城中心地段，平均价格预计将达到3000元/以上。同样有旧城改造计划的平邑县，落户其中经济开发区的平邑商贸城，作为政府重点招商引资项目的住宅的升值空间也一定很大，未来可以以比平邑本地住宅市场价格偏低的价格入市，然后逐步拔高。4平邑周边县在售住宅楼盘户型供销情况分析： 户型总体供应量（套）总体销售量（套）存量（套）销售率一室一厅一卫72621086%两室两厅一卫35430252148、85%三室一厅一卫72720100%三室两厅一卫196018778395.8%三室两厅两卫1201200100%四室两厅两卫4843589.6%从上表统计分析来看，在售住宅楼盘户型总体供应量比例较大的主要有三室两厅两卫，占调研楼盘中总供应量的74.6%，且整体销售率高达95.8%；其次是两室两厅一卫，占比13.5%，销售率85%；一室一厅一卫、三室一厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫、三种户型总体供应量比较小。说明平邑周边县比较偏好三室两厅一卫的户型，主要原因有目前购房人群年龄主要集中在2635岁之间，这类人群大多有二老，有孩子或即将有小孩，因此比较偏好三房。另外，县级城市居民比较讲究实用，没149、有过多的考虑享受，普遍认为一卫比两卫实用，而且减少了住房面积，降低了购房成本。2、平邑周边县专业市场调研总结1各类专业市场规模及经营状况分析业态总体规模（）经营模式建筑装饰材料泗水县泉源大道、中兴路及周边道路5600以零售为主，80%为零售商，20%商户批发加零售（主要是与装饰公司合作，如地板、五金等）费县城南环路、西环路南7008小商品泗水商贸城7500以零售为主，95%商户为零售，5%商户批发+零售（文具、日化）总结分析： 总体规模：据表内数据显示，一般县级市的建材、小商品类业态经营规模较小，均小于10000平方米，主要因为大部分下游商户或居民直接跳过县级采购。未来本项目必须节流此部分客源150、，因为项目体量较多，在业态规划上，可能要增添较多其他业态补充经营。 经营模式：泗水县、费县经营模式主要以零售为主，部分下辖乡镇临时补货的小量批发。2专业市场建筑形式及价值规律分析业态铺位形式价值规律（租金）建筑装饰材料泗水县泉源大道、中兴路及周边道路住宅底商租金：16-19元/月费县城南环路、西环路南住宅底商12-19元/月小商品泗水商贸城住宅底商内铺:14元/月街铺：30元/月总结分析： 铺位形式：泗水、费县建筑装饰材料类没有形成专业市场，均为自发形成的临街住宅底下商业，经营混乱，主要服务社区家装工程使用。泗水县小商品类也主要是住宅底商的铺位形式，主要是市场生意机会小，经营规模不大，无法达到151、二层以上经营。 价值规律：从上表可以看出，泗水与费县经营建筑装饰材料类及小商品类租金在12-30元/月之间。而经营建筑装饰材料类的商铺租金在12-19元/月，小商品类临街店面租金可以达到30元/月，主要因为建材类经营面积需求较大，导致铺位租金不高。3各专业市场商户结构分析业态商户来源商户结构建筑装饰材料泗水县泉源大道、中兴路及周边道路95%为泗水县本地人，5%为邻近县人代理商占10%，经销商占90%费县城南环路、西环路南建筑装饰材料经营户以费县本地人为主，其中费县本地人约占95%，异地商户（淄博、临沂、东北等）约占5%代理商占5%，经销商占95%小商品泗水商贸城商本地人100%经销商总结分析：152、 商户来源1. 建筑装饰材料类经营户部分来自周边县，主要是此类商户在本地购买房产或者发现本地建材需求量大，生意机会多。2. 小商品类经营商户主要是泗水本地人，主要是因为市场规模小，主要辐射县城周边居民和下辖乡镇少量补货，外来经营成本高，收益小。 商户结构 1. 泗水县、费县建筑装饰类经营户代理商少于10%，其余均为经销商。2. 小商品类均为经销商4各专业市场上下游渠道分析 上游渠道业态上游渠道上游货物到达途径建筑装饰材料费县临街建材商户上游货源约有40%来自厂家（直接上门或电话订货，由厂家负责发货）；约60%来自临沂市的建材市场（罗庄建材市场）厂家送货上门或总代理送货上门约占10%左右；厂家或153、者总代理通过物流公司托运送货上门约占75%；个体自采商户自行运输或找物流公司托运的约占15%。泗水县临街建材70%货源都来自临沂市的各建材批发市场（主要以中低端产品为主），20%的商户的货源来自济南市的各建材批发市场，约10%的商户的货源选择就近原则（曲阜、济宁都有专业的建材市场）。送货上门约占25%左右，通过物流公司运送的约占75%；小商品泗水商贸城市场商户上游货源约有90%来自临沂，像日杂百货、文体用品、布匹、服装、鞋包等都来自临沂各商品批发市场；约10%来自曲阜、济宁（小五金配件、服装、鞋）服装、鞋包、床上用品等季节性强，款式变化快的产品，商户都会选择自己到上游市场进行采购；其他类小商品154、，在商家与上游市场建立了长期联系之后通过电话订货，但也会经常上门采购新产品。总结分析： 上游渠道从上表可以看出，泗水县、费县的建材类商品大部分来自临沂各大建材市场，少量就近原则在周边县市小专业市场进货，像泗水县商户有时会在曲阜、济宁进货。其他也有部分来自淄博、济南厂家等。 上游货物到达途径建材类商户主要为自己上门采购，然后联系物流发货，约占80%，电话订购，厂家或代理商、经销商送货上门的约占20%。小商品类商户一般选择自行前往市场乘汽车自行取回像服装、针织等，约占70%。少部分也有和上游商家建立联系，采用电话订购，上游商户送货上门。 下游渠道业态下游渠道下游市场采购途径建筑装饰材料泗水县泉源大155、道、中兴路及周边道路游市场主要是面对县城及乡镇的终端客户（装修公司、家庭、工程公司等），产品基本能辐射到全县及下辖乡镇。主要通过搭乘城区客运、公交、乡镇班线或的士等交通工具上门采购。费县城南环路、西环路南小商品泗水商贸城下游市场主要是面向泗水县周边区域，少量乡镇前来补货。10%为摩托车、自行车上门采购，其余均步行上门采购。总结分析： 下游渠道1 建筑装饰材料主要辐射周边小区家庭装修使用，少量代理县代理能辐射到下辖乡镇，约占10%。2 小商品类主要辐射泗水县本地，少量下辖乡镇补货 下游市场采购途径 1. 上门采购客户中，主要通过乘坐公交车、城乡巴士等交通工具上门；2. 上门采购客户来市场时需要市156、场有公交站台、停车场等市场配套，所以此类市场配套对市场的重要性是不言而喻的。5各专业市场经营平台分析专业类别现有配套不足配套经营管理情况建筑装饰材料类无专门配套，仅为周边一般的社区配套物流、仓储、银行等专业市场配套分散经营，无统一管理，无法形成竞争力 小商品类公交车站、银行、餐饮、美容美发等无停车场，无物流配套等 市场混乱经营总结分析： 配套情况泗水县、费县现有市场没有完善的商业配套，常常缺失一些对市场经营影响较大硬件设施，如停车场、仓储、物流中心、银行、休闲娱乐、餐饮等。 经营管理情况无统一经营管理，甚至不设立管理处，任其自流。6.各业态商户进驻意向分析业态访谈数量/户有意向观望无意向建筑装157、饰材料泗水县40%25%75%费县475%25%0%1、 泗水县大部分商户为泗水本地人，经营时间短，大部分在小区建成以后才入行，经营商品主要辐射小区及周边人群家装购买，对去外地经营不感兴趣，约占75%，个别商户也表示如果市场规划好，招商比较成功，可以考虑。有些商户表示如果市场价格和质量都合临沂差不多，可以考虑到市场进货。2、 费县经营建筑装饰材料类商户多集中在原老市场周边，很多商户经营时间较长，又考虑扩大经营，因老市场已经拆掉，表示如果项目租金政策优惠，而且市场生意机会较大，可以考虑进驻市场，但也有表示对平邑不了解，担心市场难以成市，持观望态度。第六部分、临沂专业市场调研一、临沂市城市概况城市158、概括：临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。城市定位：具有国际知名度的现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、红色旅游城、鲁南制造业基地和区域性金融中心行政区划：临沂市现辖兰山、罗庄、河东、北城新区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区、临沂临港产业区7区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，人口1142万人。经济发展：临沂工业已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄159、金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地，是连接南北重要的物流城、商贸城。 商业发达，全市有各类专业市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。 现在仅次于浙江义乌，居全国第二，有“南义乌，北临沂”之称。 2009年临沂全年实现生产总值(GDP)2110 . 18 亿元，增长13 . 4% 。2008年临沂位居中国城市投资吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新发布的城市竞争力蓝皮书中，临沂位居2008年160、中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，在中国商业联合会主办的中国市场大会暨中国商品市场30年成就展览会上，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东唯一获此殊荣的城市。临沂商城进入第五代市场。区位交通：临沂地理位置优越，交通便利。是鲁、苏的交通要道。 铁路方面：新亚欧大陆桥新菏兖日铁路（中国能源大通道）、晋中南大能力铁路（中国能源大通道）、胶新铁路（中国沿海大通道）、枣临铁路、东平铁路、坪岚铁路在临沂交汇。 公路方面：京沪高速、日东高速、长深高速、枣临岚高速、临沂城区4环绕城高速等多条高速遍布临沂各地。国道205、206、327等国道以及多条省道连接临沂各地。161、 机场方面：临沂机场始建于1958年，是当时山东省最早也是唯一的民用机场。现在为山东5大民用机场之一。1980年12月停航。1994年临沂市委、市政府自筹资金2.2亿元扩建临沂机场，并于1998年12月通过国家验收，恢复通航。 2010年机场新航站楼启用。 二、临沂市专业市场调研调研范围市场名称建筑装饰材料临沂中国装饰板材市场、罗庄陶瓷商城、集成装饰市场、太阳能管件批发市场、罗庄建材批发市场、中国临沂豪德陶瓷建材城小商品临沂小商品城五金机电临沂五金机电城1、中国临沂豪德陶瓷建材城1.市场基本情况中国临沂豪德陶瓷建材城，由临沂市罗庄区政府与香港豪德集团携手共同打造，是中国北方最大的陶瓷建材批零集162、散地。该项目坐落于临沂市罗庄区蒙山大道与化武路交汇处，总投资约30亿元人民币，总占地约2200亩，规划建筑面积约150万平方米；其中一期豪德陶瓷建材装饰城，投资约6亿元人民币，规划建筑面积约22万平方米，占地309亩，建有近2000套独立产权式黄金旺铺，内设大型的电子网络交易中心、产品展示中心、安全监控中心、大型仓储园区、现代物流配送中心以及周边公交车站等专业配套设施，建成后将成为中国北方最大的陶瓷建材装饰批零集散地。市场地址：临沂市罗庄区蒙山大道与化武路交汇处市场规模：占地330亩，建筑面积约22万平方米开业时间：2010年9月建筑形式： 商住一体内街形式市场图片：市场正大门实景图市场经营现163、状实景图市场经营现状实景图市场主通道实景图通道宽度： 主通道20 m、次通道15 m主力铺面积：48 开间6m*进深8m层高：3m商户数量和铺位数量：南区：经营商户923个，铺位1680间（空置率20%）。项目配套：大型停车场二处，周边有银行、公交。2.相关费用租金：300元/年物业费：0.2元/月经营费：1.5万/间地税：120元/月 国税120元/月售价：均价4500元/（1-3层共90） 3.市场业态统计：市场各业态经营商户、营业面积统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/平米陶瓷42085020400卫浴431313144洁具28421088木业产品30521248五金水暖74741164、776门业23461104油漆涂料36701680其他30791896共计684134432336备注：其他含少量五金锁具、家居家私、灯饰、天花吊顶等各业态商户数量比例饼图：4.商户、商品结构及经营模式商户来源：商户都来自临沂周边市县，临沂本地商户占80%，外地商户占20%。商户结构：90%为个体经销商，10%为个体经营户，经销产品业态以陶瓷为主。商品结构：基本包含陶瓷占62%、其他业态占38%。经营模式：市场的产品以零售批发为主，市场经营商户约684家，市场里面90%的商户是以零售批发经营为主。1) 市场上、下游渠道分析上游渠道：市场的商品产地以临沂本地、淄博占50%、广东占30%、其他省份165、占20%。上游货物采购途径：市场里面的产品以展销为主，商户与上游市场已经建立了长期联系之后通过电话订货。上游货物到达市场的途径：电话订货或在产品生产厂家那下单，大部分通过货运公司托运。下游渠道：下游市场主要是面向临沂市区及山东省市县。下游市场采购途径：新客户上门采购，老客户直接通过电话下单。货物到达下游市场的途径：零售以商户自行提货为主占20%，批发基本都是通过货代公司配送到客户手中占80%。5.进驻意向：通过对市场10家不同业态的经营商户进行访谈，其中1家表示有进驻意向，4家表示观望，有5家表示暂无意向。以下就商户的进驻意向进行详细的分析：进驻意向统计表进驻意向有意向观望无意向数量046比例166、040%60%观望的原因： 新市场刚建立担心人气不够，对新市场能不能经营起来表示怀疑；害怕前期没有生意； 对于新市场需要一个较长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少； 由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定。 对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。无意向原因： 考虑整体搬过去新市场风险太大，如果去开分店自己的人手和资金实力不够； 目前的知名度还是很高，位置优越，在这里经营风险小； 对平邑经商环境不熟悉，消费能力有限。市场调研总结1、经营业态分析：临沂豪德陶瓷建材装饰城经营产品有建陶、卫浴、洁具、日用陶瓷、木业产品、PVC管材、五金、水暖、油漆涂料、167、玻璃、安全门、铝合金等陶瓷建材装饰类产品。市场在2010年开业，50%商户在装修店铺，进场经营的商户占30%，还有20%商铺在空置当中。2、经营状况分析：市场人流较少，知名度较低、商户数量较少。 3、存在的问题： 市场里面物流、宾馆、物流等各项配套设施不完善。 市场没专业的商管公司，80%商铺都属于商户自己投资。2、临沂中国装饰板材市场1.市场基本情况中国装饰板材城位于双岭路以南、大山路以北、临西十一路以东、临西十路以西，距京沪高速公路临北出口三千米，占地450亩，建筑面积约20万平方米，现有经营商户816家，经营面积约90000平方米。主营经营进口和国产板材、五金、油漆、灯饰、家居建材等。市168、场因其庞大的规模和巨大的吞吐量，被誉为“天下第一”市场，截至2009年已连续8年被中国商业联合会、国家统计局贸易外经统计司评为“全国百强木材交易市场第一名”。市场地址：双岭路以南、大山路以北、临西十一路以东、临西十路以西，距京沪高速公路临北出口三千米市场规模：占地450亩，约30万平方米开业时间：2001年建筑形式：框架结构、钢架结构，街铺、内街铺市场图片：市场正大门实景图市场经营现状实景图市场板材大棚结构经营实景图市场停车场配套通道宽度： 主通道20 m、次通道15 m主力铺面积：150。开间进深：15m10 m层高：住宅底商一层4.5m，大棚结构5.8m商户数量和铺位数量：经营商户816个169、，铺位1800间。项目配套：大型停车场四处，周边有银行、餐饮、宾馆、工商所等。2.相关费用租金：90%的商户都缴纳2万元经营费（只收管理费跟物业费），10%商户属于租凭商户，街铺经营租金（含管理费）：3070元/月，大棚经营租金（含管理费）：1525元/月。管理费用：3元/月/ 物业费：0.4元/月/税费：国税600元/月、地税600元/月3.市场业态统计：市场各业态经营商户、营业面积统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/平米进口和国产板材400125562750龙骨601005000木地板43502500灯饰67804000五金锁具961155750油漆涂料801206000家居7080170、4000共计816180090000各业态商户数量比例饼图：4.商户、商品结构及经营模式商户来源：商户都来自临沂周边市县，临沂本地商户占80%，外地商户占20%。商户结构：90%为个体经销商，10%为厂家驻点经销，经销产品业态以板材、五金锁业为主。商品结构：基本包含板材类占59%、五金类占9%、油漆类占8%、灯饰类占7%、家居建材类占13%，产品以中高档为主。经营模式：市场的产品以批发为主，市场经营商户约1800家， 建材市场里面90%的商户是以批发经营为主。2) 市场上、下游渠道分析上游渠道：板材市场的商品产地以山东临沂占40%、浙江占40%、广东占20%。上游货物采购途径：板材市场里面的产171、品以展销为主，商户与上游市场已经建立了长期联系之后通过电话订货。上游货物到达市场的途径：电话订货或在产品地区总代理那下单通过货运公司托运占60%，商家组织车辆拉货40%。下游渠道：下游市场主要是面向临沂市区及市县，产品还辐射到江苏、安徽、河南、河北、四川、广东等地区。下游市场采购途径：新客户上门采购，老客户直接通过电话下单。货物到达下游市场的途径：零售以商户自行提货为主占20%，批发基本都是通过货代公司配送到客户手中占80%。5.进驻意向：通过对市场10家不同业态的经营商户进行访谈，其中1家表示有进驻意向，4家表示观望，有5家表示暂无意向。以下就商户的进驻意向进行详细的分析：进驻意向统计表进驻172、意向有意向观望无意向数量145比例10%40%50%有意向原因： 临沂装饰板材城，各业态商户众多，竞争比较大，商户希望扩大产品市场，抢占市场份额； 对平邑市场相对比较了解，有几个客户在平邑。观望的原因： 新市场刚建立担心人气不够，对新市场能不能经营起来表示怀疑；害怕前期没有生意； 对于新市场需要一个较长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少； 由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定。 对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。无意向原因： 考虑整体搬过去新市场风险太大，如果去开分店自己的人手和资金实力不够； 目前的知名度还是很高，位置优越，在这里经营风险173、小； 对平邑经商环境不熟悉，人口不多、交通不方便、及消费能力有限。市场调研总结1、经营业态分析：主要经营各种规格的板材、五金、油漆、灯饰。陶瓷业态种类比较齐全，市场开业时间较长，知名度高、而且知名品牌较多。2、经营状况分析：双岭路以南、大山路以北、临西十一路以东、临西十路以西，距京沪高速公路临北出口三千米，市场在临沂的知名度较高，目前经营状况较好。3、存在的问题： 市场地处偏僻地段，没有到达板材市场的公交线路。 市场业态比较混乱，没有科学的业态规划。3、罗庄陶瓷商城市场概况：罗庄陶瓷商城位于罗庄罗四路与罗六路交界处，由于形成年代最早，被称为“江北第一陶瓷批发城”。罗庄陶瓷商城中商户所代理的品牌174、大都以淄博或是临沂本地砖为主，价位低一直是批发的主打优势。近年由于新市场的不断崛起，加上自身市场缺乏较好的规划管理导致竞争力下降。据一些经销商反应作为批发为主的市场，现在的生意虽然不能和以往几年相比，但就目前的大环境下，每天在市场内见到一些各地的货车总会让人心里有些慰藉。 1、市场基本资料市场地址：临沂市罗庄区罗四路与罗六路交汇处。市场规模：占地面积约5万平米，现有经营商户292家，总经营面积约2万平米。建筑形式：框架结构。住宅底商，内街铺为主，临街商铺为辅市场图片： 市场正门实景图市场内经营实景图市场内经营实景图市场西区石材加工实景图市场仓储配套市场停车场配套主力铺位面积：42。开间进深：7175、m6m层高：一层层高：3.5m，二层：3m通道宽度：主通道10m，次通道7m；临街道路15m市场配套：市场周边有发往江苏、河南、安徽等地的物流公司10多个，因市场位于罗庄区主干道，餐饮、住宿、休闲娱乐配套齐全，并配有5000平方米的仓储配套和5000平方米的中心停车广场。公共交通：周边有61、62、69、37等8路公交车通过2、相关费用市场商铺租金税费情况（按实际使用面积计算）：租金：村大队改建商铺租金约1520元/月，市场内住宅底商二层租金4080元/月（已装修）。大棚仓库租金约：20元/年管理费：1000元/年税费：国税地税共2000元/年售价：90年一间21平方米左右店面加楼上住宅2-3176、万元，60年产权；现在30|40万元40年产权。折算得售价约750010000元/3、市场业态经营商户、营业面积统计 各业态商户、及经营面积统计业态商户数量/户商铺数量/间经营面积/日用瓷841265040瓷砖16828212120工艺瓷 26 481920琉璃瓦 14 22900合计 292 47819980 各业态商户数量比例饼图：4、商户、商品结构及经营模式商户来源：70%商户为临沂本地人，20%来自泰安、淄博、济宁等山东其他县市，10%来自江苏、安徽等地。 商户结构：40%为代理商，60%为经销商。商品结构：产品主要是以销售临沂本地砖和淄博陶瓷为主，产品集中于中低档。经营模式： 批发，177、含少量周边居民零售采购，约占5%。5、上下游渠道分析 上游渠道：主要来自淄博和临沂本地厂家，占70%，其他来自江苏、山东、山西、江西等地厂家，约占30%上游货物采购途径 电话订货，厂家通过物流发货，占70%，自己开车托运的约占30%如加工厂在临沂的。上游货物到达市场的途径：厂家送货上门约占10%左右，多数通过物流公司运送，约占90%左右 下游渠道主要辐射山东地区各市县，约占80%，约20%可辐射到江苏北部、安徽北部等地。下游市场采购途径：若是批发，90%的商户电话订购，然后市场经营户联系物流发货，另外会有部分采购量较少的商户会自己上门采购自己寻找物流运回。零售客户以周边居民采购为主，较多客户坐178、公车前往选货，然后要求送货上门，少数商户会自己开三轮、货车等取回。6、商户进驻意向分析：通过针对8家不同业态经营商户进行意向访谈得：没有明确有意向进驻市场的商户；有4家持观望态度，占50%；4家表示基本无意向，占50%。进驻意向有意向观望无意向数量044比例050%50% 观望的原因： 市场还没建，不了解具体的情况，等建好了再看 商户主要以批发经营为主，可以考虑去下面县城发展代理经销商，但由于不熟悉具体的市场环境，能不能做起来心里没有底 无意向原因： 县城市场太小，不利于扩大经营。 临沂市作为全国型的商品集散地，有强大的物流运输体系作为其发展的强大后盾，而县城的物流条件不能与其相比 现在生意不179、是很好做，投资风险大，新市场要做起来要较长的培育周期，前几年基本都是在守市场，部分商户也表示暂时没能力也没精力去开新店4、集成装饰市场市场概况：市场位于蒙山大道（原临西五路）与解放路交汇处，南邻水暖市场,西连华强洁具市场，东接装饰城,装饰木制品市场，市场占地面积约40000平方米，现有经营户423家，经营面积近23000平方米。市场一层全采用钢架结构，主要经营内墙涂料，整体厨房、橱柜、集成吊顶、移门、木门、木地板等，是专业型、多功能的大型装饰材料综合批发市场。市场周边交通区域优势明显，东邻长途汽车站，西靠火车站货运处，北邻大型货运配载市场，并且周边公交线路多达20多条。市场周边设有工商管理、税180、务代办、经济合同仲裁、航空售票、银行邮政、餐饮住宿、信息联网、运输装卸、安全保卫、市场消防等服务机构。 1、市场基本资料市场地址：临沂市兰山区解放路。南邻水暖市场,西连华强洁具市场，东接装饰城,装饰木制品市场。市场规模：占地面积约4.5万平米，现有有经营商户423家，总经营面积约近23000平米。建筑形式：钢架结构，内街铺市场图片： 市场正门实景图市场建筑格局实景图市场内装饰材料区经营实景图市场板材区经营实景图主力铺位面积：49。开间进深：7m7m层高：4.5m通道宽度：主通道10m，次通道7m；临街道路30m市场配套：市场周边设有临沂商业银行、建设银行等银行配套，因为位于兰山较繁华的解放路，181、周边住宿、餐饮、娱乐休闲等配套完善，但缺乏仓储、公共交通：周边有1、2、3、4、6、7、61、62、68、69等18路公交车通过2、相关费用市场商铺租金税费情况（按实际使用面积计算）：租金（含管理费）：市场租金统一按60元/月收取税费：国税地税4001100元/月，按地段不同收取，地段好税费高。售价：市场只租不售3、市场业态经营商户、营业面积统计 各业态商户、及经营面积统计业态商户数量/户商铺数量/间经营面积/地板1052305500门861443600油漆涂料43902150天花吊顶1836900厨房橱柜531624080家居装饰品16521280梳妆镜918450五金锁具541112700182、楼梯615360灯饰21451100壁纸1220600合计42392322720各业态商户经营面积比例饼图：4、商户、商品结构及经营模式商户来源：70%商户为临沂本地人，30%来自江西、湖北、浙江等其他地区 商户结构：60%为代理商，40%为经销商商品结构：市场主要经营门、地板、五金锁具等业态，属于中高档商品。经营模式： 批零兼营，代理品牌的商户主要批发到下面市县级代理，少量针对市区居民零售采购。5、上下游渠道分析 上游渠道：主要来自江苏、山东、浙江、河南、河北等地厂家，约占80%，部分来自临沂本地厂家如移门、镜子、涂料等。上游货物采购途径 厂家送货为主，部分经销商自己前往厂家看货然后寻找物流183、托运。上游货物到达市场的途径：厂家送货上门约占80%左右；通过物流公司运送，约占20%左右 下游渠道主要有辐射临沂本地居民及下辖县镇市场，占60%，部分可以辐射到临沂周边县市，像一些省代理和品牌经销商（如佳德集成吊顶）。下游市场采购途径：若是批发，90%的商户电话订购，然后市场经营户联系物流发货，另外会有部分采购量较少的商户会自己上门采购自己寻找物流运回。零售客户以周边居民采购为主，较多客户坐公车前往选货，然后要求送货上门，少数商户会自己开三轮、货车等取回。5、太阳能管件批发城市场概况：市场位于蒙山大道，坐落在蒙山大道与解放路交汇处南100米处。占地面积近16000平方米，现有经营商户256家184、，总经营面积约8080平方米。市场05年开业，是原汽车配件市场重新定位而成，是临沂市唯一一个允许以太阳能市场命名的经营太阳能品类的市场。市场批发为主，兼少量临沂市内居民家装零售采购。 1、市场基本资料市场地址：临沂市兰山区蒙山大道，兰山五金机电设备广场正对面，兰山五金工具市场隔壁。市场规模：占地面积约16000平米，经营面积约6800平米。建筑形式：主要为内街铺形式市场图片： 市场正门实景图市场内经营实景图主力铺位面积：30。开间进深：6m5m层高：4.5m通道宽度：主通道10m，次通道7m市场配套：市场地理位置优越，周边餐饮、银行、住宿、休闲娱乐等各种配套齐全。市场内缺少停车场、仓储等配套功185、能。公共交通：周边有1、2、3、4、6、7、61、62、68、69等10几路公交车通过2、相关费用市场商铺租金税费情况（按实际使用面积计算）：租金（含管理费）：1420元/月，其中平房租金较高1820元/月，二层住宅底商的临街店面租金按两层面积收取约1416元/月。税费：3000元/年售价：市场为村大队旧房改造而成，不出售产权3、市场业态经营商户、营业面积统计 各业态商户、及经营面积统计业态商户数量/户商铺数量/间经营面积/太阳能及其配件2044286480管材521001600合计25652880804、商户、商品结构及经营模式商户来源：70%商户为临沂本地人，30%来自江苏、海宁、泰安、浙186、江等其他地区 商户结构： 20%为代理商，80%为经销商，其中有30%左右的经销商自己加工组装产品，自己在本地注册品牌。商品结构：市场主要经营太阳能及其配件和管材经营模式： 批发为主，兼少量市区居民零售采购，约占10%。5、上下游渠道分析 上游渠道：主要来自江苏、山东、浙江、河南等地厂家，约占70%，部分来自临沂本地组装加工生产。上游货物采购途径 电话订货，物流发货为主，占60%，加工厂在临沂的则自己开车托运，约占30%，另有约10%来自厂家送货上门。上游货物到达市场的途径：厂家送货上门约占40%左右，多数通过物流公司运送，约占60%左右 下游渠道主要有辐射山东地区县市约占70%，约30%可辐187、射到江苏、安徽、河南、山西等地。下游市场采购途径：若是批发，90%的商户电话订购，然后市场经营户联系物流发货，另外会有部分采购量较少的商户会自己上门采购自己寻找物流运回。零售客户以周边居民采购为主，较多客户坐公车前往选货，然后要求送货上门，少数商户会自己开三轮、货车等取回。6、罗庄建材批发市场1.市场基本情况山东省临沂市罗庄建材批发市场坐落于中国新兴瓷都罗庄区。西靠新206国道，北邻临沂高新技术开发区，并直通京沪高速公路罗庄出口，南接206国道苍山段至京沪高速公路苍山出口。市场占地面积460亩，设有经营摊位1180个，仓库460间。拥有两处6400平方米的大型停车场，并设有专门的管理服务中心，188、治安警区，保安分队，银行，饭店宾馆等。于2001年11月奠基，同年12月份投标兴建，2002年9月9日正式开始营业，现入住商家870户，主要经营地板砖、内外墙砖、仿古琉璃瓦、卫生洁具及水暖管件、装饰材料等，年销售额已达5亿元。市场地址：位于山东省临沂市罗庄区朱陈社区，北靠临沂高新技术开发区，西邻新206国道市场规模：占地460亩，约30万平方米建筑形式：框架结构，内街铺市场图片：市场大门实景图片市场经营现状实景图片市场商铺内部结构图市场金融配套市场仓储配套市场物流配套通道宽度： 主通道15米、次通道12米主力铺面积：75。开间进深：5m15m层高：5.8m商户数量和铺位数量：经营商户约870个189、，铺位1180间。项目配套：大型停车场两处，周边有银行、保险、餐饮、住宿、物流公司30余家等。2.相关费用租金：铺位租金：2055元/月，其中租金较高的主要集中在市场主街道且装修较好的商铺；仓库租金：3060元/年；临街道路仓储租金80100元/月。售价：商铺只出售使用权，市场02年时，一般商户2万元可以获得20年的使用权，原罗庄老市场商户迁入可以享受1万元获得20年使用权的的优惠。管理费：1500元/年税费：地税1200元/年，国税1200元/年3.市场业态统计： 市场各业态经营商户、营业面积统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/平米地板砖57872454300内外墙砖122264198190、00卫生洁具43503750仿古琉璃瓦67806000建筑材料产品及配件60624650共计870118088500各业态商户经营面积比例饼图：4.商户、商品结构及经营模式商户来源：商户大部分都来自临沂约占80%，其余有来自淄博及周边市县。商户结构：90%为经销商，10%为单个或多个品牌的代理商，经销产品业态以陶瓷地板砖为主。商品结构：主要经营地板砖、内外墙砖，基本包含了陶瓷产品中所有的品类，产品以中低档为主。经营模式：批发为主，兼少量本地客户零售采购市场上、下游渠道分析上游渠道：主要来自山东淄博和临沂本地，如内外墙砖、壁画等，其他有来自江西高安、四川峡江、广东潮州、佛山等。上游货物采购途径：191、建材市场里面的产品以展销为主，商户与上游市场已经建立了长期联系之后通过电话订货，然后厂家发货或者联系物流公司发货。上游货物到达市场的途径：电话订货或在产品地区总经销商那下单通过货运公司托运，及商家组织车辆拉货。下游渠道：下游市场主要是辐射到江苏、安徽、河南、河北等市县，部分小批量销往临沂市区及乡镇。下游市场采购途径： 新客户上门采购，老客户直接通过电话下单。 零售部分消费者主要通过小型货车、三轮车等交通工具到市场采购。货物到达下游市场的途径：大部分商户电话订货，市场经营户联系物流发货。少部分下游商户前来看货，然后自己找物流发货或者自己开车托运。5.进驻意向：通过对市场12家不同业态的经营商户进192、行访谈，其中2家表示有进驻意向，4家表示观望，有6家表示暂无意向。以下就商户的进驻意向进行详细的分析：进驻意向统计表进驻意向有意向观望无意向数量246比例17%33%50% 有意向原因： 开业有8年的的临沂罗庄建材市场，商户众多，竞争比较大，商户希望扩大产品市场，抢占市场份额； 市场前期定位只适合做一些中低档产品，利润很低，高档高利润产品不适合在这里经营。 商户认为新市场会有科学的商业管理、业态众多、一站式采购，人气会相对较旺。 平邑还没有一个完善、业态规划合理、较大型的建材市场。 观望的原因： 新市场刚建立担心人气不够，对新市场能不能经营起来表示怀疑；害怕前期没有生意； 对于新市场需要一个较193、长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少； 由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定。 对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。 无意向原因： 考虑整体搬过去新市场风险太大，如果去开分店自己的人手和资金实力不够； 虽然老市场的环境差，但是目前的知名度还是很高，位置优越，在这里经营风险小； 对平邑经商环境不熟悉，人口不多、交通不方便、及消费能力有限。市场调研总结1、经营业态分析：主要经营各种规格的地板砖、内外墙砖，卫生洁具，仿古琉璃瓦、建筑材料等产品及配件。陶瓷业态种类比较齐全，市场开业时间较长。但是品类相对单一、消费者想选择比较出名陶瓷品牌的余地小，产品194、的档次属于中低档水平。2、经营状况分析：市场经过8年的经营，位置靠206国道，交通便利。形成了很好的物流中转运输气氛，市场在临沂的知名度较高，目前经营状况良好。3、存在的问题：1) 市场规模大、主要是以批发为主，产品杂乱，消费者对产品质量持怀疑态度；2) 产品档次低、质量差利润薄，商户素质和经营水平低。7、临沂小商品城1.市场基本情况中国临沂小商品城占地350亩，建筑面积22万平方米，总投资5亿元，容纳经营户2600户。其中商铺17万平方米，分为文体、纸张、化妆品、小商品四个区域，容纳客户1400户；大卖场5万平方米，共3层，一层经营办公用品、文化用品、体育用品、喜庆用品、洗涤用品、化妆用品、195、纸张及纸制品类等，二层经营饰品、工艺品、小电器、小五金等百货类商品，三层经营年画、字画、装饰画、日历台历、图片、期刊、美容美发用品工具等，容纳商户户1200户。北区市场以洗涤用品、化妆用品为主。临沂小商品城经营商铺与大卖场的有机结合，为客户经营和消费者采购提供了极大的便利条件，也为市场向现代化经营模式过渡及快速繁荣奠定了基础。市场地址：临沂市兰山区聚才路与琅琊王路交汇处市场规模：占地550亩，建筑面积约39万平方米（南区350亩，建筑面积22万平方米。北区：200亩，建筑面积17万平方米）开业时间：南区2007年，北区2010年9月建筑形式： 商住一体邻街形式：（南区下面店铺楼上仓库，商管公司196、规定不允许住人。北区（建筑规划1层、2层店铺，3层楼）市场图片：南区市场正大门实景图南区市场经营现状实景图南区市场卖场经营实景图南区市场停车场配套临沂小商品城北区市场实景图临沂小商品城北区市场实景图通道宽度： 主通道20 m、次通道15 m主力铺面积：南区:卖场街铺：12 开间4m*进深3m 内街商铺：40 开间3m*进深4.5m 北区：内街商铺：40 开间5m*进深8m 层高：南区：卖场街铺：3m 内街商铺：3m北区：内街商铺：一层3.6m，二层3m商户数量和铺位数量：南区：经营商户2400个，铺位2600间。北区：经营商户1080个，铺位1600间项目配套：大型停车场四处，周边有银行、餐饮197、宾馆、工商行政管理等。2.相关费用租金：南区：卖场商铺租金： 60120元/月卖场设施维护费：1842元/月 内街商铺租金：120元/月北区：卖场商铺租金：60元/月 经营权800/平米（经营权合同到市场拆迁为止） 内街商铺租金：80元/月售价：南区市场整栋售价4800元/，共3层约166（已售完）；北区市场售价5600元/，共2层约90（已售完）。折算得一层商铺售价约9000-10000元/物业管理费：1.5元/税费：地税：774元/月，国税750元/月3.市场业态统计：市场各业态经营商户、营业面积统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/平米文化用品75684333720体育用品8649198、2136840喜庆用品31031012400纸张及纸制品类32032012800饰品1201204800工艺品84843360洗涤用品760130052000小电器73732920玩具1201566240珠宝玉器73732920共计34804200155200各业态商户数量比例饼图：4.商户、商品结构及经营模式商户来源：商户都来自临沂周边市县，临沂本地商户占80%，外地商户占20%。商户结构：90%为个体经销商，10%为厂家驻点经销，经销产品业态以文体、日化用品、饰品为主。商品结构：基本包含文体用品占49%、洗涤用品占22%、其他占29%。经营模式：市场的产品以批发为主，市场经营商户约3480199、家， 小商品市场里面90%的商户是以批发经营为主。3) 市场上、下游渠道分析上游渠道：小商品市场的商品产地以浙江占60%、广东占20%、其他省份占20%。上游货物采购途径：小商品市场里面的产品以货架展销为主，商户与上游市场已经建立了长期联系之后通过电话订货。上游货物到达市场的途径：电话订货或在产品生产厂家那下单，大部分商家通过货运公司托运。下游渠道：下游市场主要是面向临沂市区及山东省市县，产品还辐射到江苏、安徽、河南、河北等地区。下游市场采购途径：新客户上门采购，老客户直接通过电话下单。货物到达下游市场的途径：零售以商户自行提货为主占20%，批发基本都是通过货代公司配送到客户手中占80%。5.200、进驻意向：通过对市场10家不同业态的经营商户进行访谈，其中1家表示有进驻意向，4家表示观望，有5家表示暂无意向。以下就商户的进驻意向进行详细的分析：进驻意向统计表进驻意向有意向观望无意向数量154比例10%50%40%有意向原因： 商户希望扩大产品市场，抢占市场份额、对平邑的市场还是看好； 有客户在平邑，方便客户采购：观望的原因： 新市场刚建立担心人气不够，对新市场能不能经营起来表示怀疑；害怕前期没有生意； 对于新市场需要一个较长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少； 由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定。 对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。201、无意向原因： 考虑整体搬过去新市场风险太大，如果去开分店自己的人手和资金实力不够； 目前的知名度还是很高，位置优越，在这里经营风险小； 对平邑经商环境不熟悉，消费能力有限。市场调研总结1、经营业态分析：主要经营文体、纸张、化妆品、小商品饰品四个区域。文体及洗涤用品业态种类比较齐全，市场开业时间较长，知名度高、而且知名品牌较多。2、经营状况分析：商户经营的气氛很好，交通便利。人车流较多，是山东小商品输出的主要市场。3、存在的问题： 南区市场业态比较混乱，没有科学的业态规划。 北区市场商业管理公司不负责招商，只负责物业管理。业主可自己经营，也对外租凭。 市场内厕所、垃圾桶等公共服务配套还不完善。8202、临沂五金机电城1.市场基本情况临沂市五金机电城是由临沂香江商城开发有限公司与大陆集团合作在政府规划的新商贸物流园区内兴建的。市场已形成“电线、电缆、电力设施、高中低压电器”、手动工具、“电动工具、机电设备、磨具、钻具”，“水泵、空气泵、植保器械”，“水暖五金”，“工程机械及配件”五大专业经营区。市场地址：山东临沂市通达路与聚才路交汇处150米北侧。市场规模：占地面积800亩，首期独立商铺700余套。开业时间：2005年12月建筑形式： 1、2层连体市场图片：市场正大门实景图市场经营现状实景图市场经营实景图临街商铺经营实景图通道宽度： 主通道20 m、次通道15 m主力铺面积：3m8m（开间进203、深）层高：4m商户数量和铺位数量：市场五金机电业态，总商铺数量有170家，经营户137户项目配套：周边有银行、餐饮、宾馆、公交等。2.相关费用租金：临街的铺位：36，16元/；内街铺位：24，7.5-12元/；内街路口铺位：24，14-15元/平均租金：12元/物业管理费：1.5元/税费：国税为500元/月、地税为500元/月。 3.市场业态统计：五金机电市场各业态经营商户、营业面积统计类别商户数量/户商铺数量/个经营面积/平米五金机械821202900五金工具2231780电工电料1525720标准件1834850共计1372105250各业态商户数量比例饼图：4.商户、商品结构及经营模式商204、户来源：商户都来自临沂周边市县，临沂本地商户占70%，外地商户如广东、浙江等商户占30%。商户结构：90%为个体经销商，10%为厂家驻点经销，经销产品业态以五金机电为主。商品结构：市场内业态五金机电所占比例为60%、其他五金材料占40%。经营模式：市场的产品以批发为主，市场经营商户约137家，市场里面90%的商户是以批发经营为主。4) 市场上、下游渠道分析上游渠道：市场的商品产地以青岛、济南、滕州、临沂占80%、其他省份占20%。上游货物采购途径：商户与上游市场已经建立了长期联系之后通过电话订货。上游货物到达市场的途径：电话订货或在产品生产厂家那下单，80%商家通过货运公司托运，20%属厂家直205、接上门补货。下游渠道：下游市场主要是面向临沂市区及山东省市县，产品还辐射到江苏、安徽等地区。下游市场采购途径：新客户上门采购，老客户直接通过电话下单。货物到达下游市场的途径：零售以商户自行提货为主占40%，批发基本都是通过货代公司或叫三轮车直接拉货送到客户手中占60%。5.进驻意向：通过对市场10家不同业态的经营商户进行访谈，其中1家表示有进驻意向，4家表示观望，有5家表示暂无意向。以下就商户的进驻意向进行详细的分析：进驻意向统计表进驻意向有意向观望无意向数量154比例10%50%40%有意向原因： 商户希望扩大产品市场，抢占市场份额、对平邑的市场还是看好； 商户是平邑人，对平邑市场较了解。观206、望的原因： 新市场刚建立担心人气不够，对新市场能不能经营起来表示怀疑；害怕前期没有生意； 对于新市场需要一个较长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少； 由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定。 对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。无意向原因： 考虑整体搬过去新市场风险太大，如果去开分店自己的人手和资金实力不够； 目前的知名度还是很高，位置优越，在这里经营风险小； 对平邑经商环境不熟悉，消费能力有限。市场调研总结1、经营业态分析：主要经营五金机电等相关行业产品及配件，2、经营状况分析：商户经营的气氛很好，交通便利，属市区繁华路段，公交线路很多，四通207、八达。 3、存在的问题： 是早期自发形成的市场，没有统一的业态规划。 市场洗手间、垃圾桶等公共设施配套不够完善。三、临沂市场调研总结1、临沂市场规模及经营模式业态总体规模/经营模式建筑装饰材料临沂豪德陶瓷建材城32336零售，兼少量批发，约占10%临沂中国装饰板材市场90000批发罗庄陶瓷商城20000批发为主，兼少量本地居民零售采购集成装饰市场23000零售，兼少量批发，约占10%太阳能管件批发市场8080批发，兼少量本地居民零售采购罗庄建材批发市场88500批发，兼少量本地居民零售采购小商品类临沂小商品城155200除少量零售如健身器材、台球桌等外均为批发五金类临沂五金机电城5250批发为208、主，兼少量本地居民零售采购总结分析： 总体规模：据表内数据显示，建筑装饰材料类中以板材、建筑材料类专业市场经营面积最大约90000平方米，其次是单业态陶瓷建筑材料经营面积约20000平方米和集成装饰材料类23000平方米，最后是太阳能管件类专业市场8080平方米。说明临沂建筑装饰材料类市场已经形成规模，一个市场无法承载整个建筑装饰材料品类一起经营，因此形成了各类专业市场分散的布局。也从另一方面证明，随着经济发展所带动的城市建设迅猛，与建材相关的建筑业市场需求旺盛。 经营模式：建筑装饰材料类中板材、太阳能以及二、三线品牌的陶瓷一般以批发经营为主，而卫浴洁具、集成装饰材料类和一线品牌的陶瓷主要以零209、售为主；小商品类除少量零售如健身器材、台球桌等外均为批发；五金类主要以批发为主，兼少量本地居民零售采购2、各业态铺位形式及价值规律业态铺位形式价值规律（租金）建筑装饰材料内街铺租金均价：40元/月，销售均价：9000元/（折算成一层价格）小商品内街铺租金均价：90元/月；销售均价11500元/五金内街铺租金均价：12元/月总结分析： 铺位形式临沂各类专业市场大部分以内街铺的形式存在，其中建材类、五金一般只有一层经营，少量二层住宅底下商业；小商品类中有以卖场内街铺的形式存在。主要原因有建材类对承重要求较高，一般不在二层以上经营，而五金因展示面不好，也不适合在二层以上或者卖场内经营。 价值规律1.210、 临沂市成熟的建筑装饰材料市场租金一般在40元/月左右，小商品类一般在90元/月左右，五金类一般在12元/月左右；而临沂建筑装饰材料类销售均价在9000元/左右，小商品类销售均价在11500元/左右。主要因建材类经营面积较大。五金类之所以较低是因为市场由原村大队改建而成，没有统一规划、市场内没有物流、仓储等配套功能，相对租金较低。2. 从表格可以看出来各业态的租金从高到底依次是：小商品类、建筑装饰材料类、五金类。3. 老市场缺少必要的市场配套和专业的市场管理，以致市场的知名度偏低，限制了市场的发展，对租金产生一定的影响。3、各业态商户成分总结分析业态商户来源商户结构建筑装饰材料临沂地区商户70211、%，山东其他县市、河南、江西、江苏等地约占30%厂家10%，代理商20%，经销商70%，小商品临沂地区商户80%，山东其他县市、浙江、安徽等地约占20%约30%为厂家直销，40%为代理商，30%为经销商五金临沂地区商户约占70%，其他地区商户如广东、浙江等商户占30%。90%为个体经销商，10%为厂家直销总结分析： 商户来源70%商户来自临沂本地，20%来自周边县市，10%来自河南、河北、江西、广东等地；例如河南、河北地区商户以五金、农机为主，江西、广东等地商户经营陶瓷，由于此类业态在河南、河北、江西、广东等地区属于产地，产品销往全国，故来此拓展客源。 商户结构 1市场内约10%厂家，20%临212、沂代理，70%经销商，可以看出，临沂市场厂家、代理商占比还是比较小，市场未来仍有较大发展空间。2临沂本地市场目标辐射安徽、河南、江苏、山西等周边省乃至全国，而代理品牌容易被限制销售区域，而很多小商品类、建筑装饰材料类、五金类的产地不在临沂本地，考虑到成本，厂家进驻较少。因此临沂本地专业市场多以经销商为主。4、各类专业市场上下游渠道分析u 各业态上游渠道分析：业态上游渠道上游采购途径建筑装饰材料60%来自临沂地区，约30%来自淄博、济南等地厂家（地板、地砖等），约10%来自浙江、江苏地区厂家（防盗门）80%厂家送货上门或总代理送货上门 ；20%厂家或者总代理物流送货小商品约有60%来自浙江厂家，213、20%来自广东厂家，其他省份（江苏、福建）约有20%。厂家发货，物流托运五金市场的商品以青岛、济南、滕州、临沂约占80%，其他省份占20%厂家送货上门约占20%，物流托运约占80%总结分析： 上游渠道1. 临沂本地建筑装饰材料类、五金类、小商品类产品均来自各原产地（厂家）；2. 建筑装饰材料中陶瓷品类产地主要集中在广东佛山、潮州，四川峡江，江西高安、景德镇，山东淄博，临沂本地等；小商品类比较集中在浙江、广东等地；五金类比较集中在河南、河北、山东本地。 上游货物到达途径1. 目前市场上游货物到达主要途径是通过物流发货，可见物流类配套对市场十分重要，是建立供货商和采购商之间关系的重要桥梁。2. 绝214、大多数商品使用物流拖托运，约占80%，像小商品类多以物流托运；约20%由厂家发货上门，如一线品牌陶瓷、板材等厂家自己有专门的货运、如五金机电类较大件的物品由于考虑成本和安全的原因不需要专门委托物流公司托运。u 各业态下游渠道分析业态下游渠道建筑装饰材料主要辐射山东及下辖乡镇、河南、安徽、山西、江苏等地小商品主要辐射到山东、江苏、安徽、河南、河北、山西等地区。五金主要是面向临沂市区及山东省市县，产品还辐射到江苏、安徽等地区。总结分析： 下游渠道1、 据该表格数据得知，临沂已经具备商贸物流集散地市场的实力，市场内商品可以辐射到长江以北大部分省市，目前主要集中在山东、河南、安徽、江苏、山西等地，结合215、临沂的交通物流条件，随着市场的日益壮大，辐射区域将会继续扩大。2、 由于临沂市场的辐射区域已经非常大， 作为临沂下辖县的市场辐射区域必将受到限制，只能辐射县城及下辖乡镇，如果市场交通、物流配套完善，品质、价格都比较合适可以适当辐射到周边县。5、各业态经营配套平台调研分析业态经营配套平台分析建筑装饰材料市场内规划有大型停车场、完善的物流、交通、仓储，市场周边有金融、餐饮、休闲娱乐等配套，配套齐全。小商品市场内大型停车场四处，物流、仓储配套齐全，市场周边配有银行、餐饮、住宿、休闲娱乐、工商管理等服务配套。五金市场唯一临沂兰山区比较繁华的解放路，周边交通、行政、餐饮、休闲娱乐、住宿等配套齐全。市场未216、规划停车场、仓储等配套总结分析： 配套情况从上表可以看出，作为一个目标辐射山东及周边省市乃至全国的专业市场需要完善的商业配套，如大型的停车场、完善的物流、交通、仓储配套，同时还必须拥有金融、餐饮住宿等服务配套，才能做大做强。6、各业态商户进驻意向分析业态访谈数量/户有意向观望无意向建筑装饰材料407.5%40%52.5%小商品类1010%50%40%五金机电类1010%50%40%合计608.4%43.3%48.3% 从上表可以看出，对进驻本市场表示有一定意向的商户约占8.4%，持观望态度的约占43.3%，基本无意向的约占48.3%。主要原因有： 有意向原因： 商户希望扩大产品市场，抢占市场份217、额、对平邑的市场比较看好； 有客户在平邑，在平邑设立展示点方便客户采购： 观望的原因： 新市场刚建立担心人气不够，对新市场能不能经营起来表示怀疑；害怕前期没有生意； 对于新市场需要一个较长的培育周期，怕新市场培育期太长，发展商给的优惠措施少； 由于现在还没有具体的租金，需要了解租金情况和优惠政策后再做决定。 对后期整个市场的经营管理和推广计划还不了解。 无意向原因： 考虑整体搬过去新市场风险太大，如果去开分店自己的人手和资金实力不够； 目前经营的市场知名度还是很高，而且位置优越，比较满足目前的经营现状； 对平邑经商环境不熟悉，去一个新的环境需要较长的适应期。 平邑属于县级城市，未来商圈半径小，218、而且本地消费能力有限，生意机会小。第七部分 项目第一阶段调研总结一、县级城市专业市场一般规律性总结1、商户结构一般规律1) 商户结构主要以本地经销商为主，个别为临沂总代理在平邑设点经营；2) 产品直接面对本地及下辖乡镇采购。2、商圈半径一般规律一般县级城市商圈半径主要以辐射本地及下辖乡镇为主，同时在县级城市下游采购方面呈现：下辖乡镇采购直接越过县级城市，至地级或省会城市采购的特点，在县级城市就近采购的，多以少量批发或补货采购为主。另外在县城至周边县镇交通路网非常发达，而市场物流配套齐全的情况下可以辐射到周边县。3、上游渠道一般规律一般县级城市上游渠道主要以周边地级或省会城市为主，少量涉及原产地219、采购。4、下游渠道一般规律1) 零售类主要是面对本地城区及乡镇的终端消费者；2) 批发类主要是城区及乡镇零售类商户的临时补货性质和一些工程订单采购。3) 少数业态的个别品类通过商户自己的营销渠道能辐射到周边城市和边界乡镇，如本地的石材。5、经营平台一般规律1) 市场配套：自发形成的老市场一般都位于城市繁华地段，基本不存在市场配套，缺乏专门的交通、物流、仓储、大型停车场库、金融、餐饮、住宿等配套等辅助市场运营的完整配套；2) 经营管理：基本不存在经营管理，所谓的管理仅是物业管理形式，对市场的实际经营、发展没有帮助。6、竞争关系一般规律一般县级城市专业市场主要面临与老市场的竞争，而老市场一般都属于220、自发形成市场，地位位置相对比较优越，甚至位于商业繁华地段；在与老市场的竞争方面，新市场主要通过交通、规模、市场规划、市场配套等优势，吸引更多实力商户进驻，与老市场形成竞争。第八部分 项目定位一、项目经营主题定位立足平邑本地，辐射周边县及其下辖乡镇的批发一站式采购商贸中心定位说明：本项目主要立足于平邑本地，但是从项目未来招商和商铺销售的角度，需要确立将项目的定位和商圈半径扩大到周边县镇的概念。项目名称：山东省平邑商贸城30万平米鲁南批发一站式采购商贸中心平邑，兖（州）石（臼所）铁路、日（照）东（明）高速公路、327国道贯穿全境，东接京沪高速公路、京沪铁路，西临京福高速公路；东（都）平(邑)铁路南221、北连接兖石铁路、津浦铁路，形成南北联通发达的交通路网。目前在平邑除了建筑装饰材料景观多年发展，自发形成了马路市场外，其他业态基本以零散分布的市场形式存在，可以说还没有一个真正意义上的专业市场。结合我司市场研究，县级市专业市场升级改造呈现出两种形式，一种为有产业基础独立形成的单业态为主要经营品类的专业化市场，另一种是拥有得天独厚的交通区位优势形成商贸物流中心，使各地商品在此聚集集中发散，各种品类统一经营的综合性的专业大市场。结合平邑本地市场情况，可以看出平邑既拥有建材产业，同时商贸物流发展态势良好，但平邑作为一个县级城市，要单业态专业化市场势必难以在短时间成熟壮大，而如果我们能在这种专业市场商业222、资源少、消费能力有限的情况下，走产业化的单业态为主，补充其他类业态统一经营，不但可以将各种专业市场商业资源整合利用，壮大市场规模，同时可满足消费者的一站式采购需求，以达到各业态之间消费者资源共享。二、项目经营定位SWOT分析1、优势和机会分析（SO） 项目地段优势明显项目地处平邑县经济开发区中心区域，距离县城商圈核心区域仅2公里左右，东靠城市主干道板桥路，南靠327国道，与日东高速入口仅1公里左右车程，交通便利，地理位置优越。且从平邑城市发展方向来看，未来城市中心将会向南扩张，这对于坐落在平邑县城往南区域的本项目来说不失为一个利好。 交通优势使平邑具备了将商贸物流业做大做强的基础兖（州）石（臼223、所）铁路、327国道、日东高速公路、汶泗公路横贯东西，省道新（泰）枣（庄）、平（邑）滕（州）公路和东平铁路连接南北，津浦铁路、京沪铁路近在咫尺，特别是日东高速公路是山东省“五纵四横一环”公路主框架的重要组成部分，是国道主干线京沪高速公路、京福高速公路和同三高速公路的重要连接线，是新亚欧大陆桥上一快捷方便的出海大通道。发达的交通区位优势为平邑商贸物流业发展奠定了腾飞的基础，必将使平邑成为临沂西北的部地区新兴的交通枢纽城市。 存在较强的消费基础平邑拥有105万人口，城区人口约20万，2007年社会消费品零售总额达39.8亿元，增长16。2009年更达到47.8亿，增长21%。未来本市场将涵盖建筑装224、饰材料、五金机电、家具家居、小商品、服装鞋包、汽车摩托车及配件等七大业态的综合性大市场，基本覆盖到了居民日常消费的主要内容，即使未来项目只获得平邑10%的消费份额，年营业额也达5个亿。 整合资源、优化组合、打造临沂西北部地区综合大市场航母平邑目前还未有一个专业的批发市场，除建筑装饰材料、小商品等已经形成一个相对集中的马路市场外，其他业态仍是零散分布于城市的各个区域。现有建筑陈旧、经营混乱，产品种类单一，配套设施缺乏，无统一管理无法满足平邑本地的零售和批发需求，阻碍了商贸流通业的发展，市场亟待整合、升级改造。本项目作为一个区域性综合大市场，将整合平邑现有商业资源，统筹规划、合理布局打造临沂西北部225、地区综合大市场航母。2、劣势与威胁分析（WT） 周边人气不足，商业氛围不浓，零售商业部分招商难度较大市场位于经济开发区，城市往南发展的路线仅到达朝阳路以北区域，离项目有一定距离的商业盲点，周边人气匮乏，商业氛围几乎为零，对零售经营占比重较大的业态经营压力非常大。要想在短时间内将项目经营起来需要投入大量的人力财力，同时需要政府的优惠政策进行扶持。 周边商业配套缺失，对市场招商和经营非常不利市场周边仅有几处住宅小区临街和县人民医院前马路边上一些搭帐篷的餐饮配套，几乎不存在任何完整的商业配套。作为一个面向平邑和周边地区的综合大市场，对行政中心、仓储、物流、交通等配套要求极高，市场未来需要规划一定比例226、仓储物流中心，并且需要建设完成市场西面板桥路上的公交、短途车站临时站点，这对覆盖下辖乡镇的生意机会有很大的帮助，如果项目启动招商和销售时，相关配套尚未落实，将会影响项目的整体推出。 本地商户资源总量不足，招商存在较大压力本地现有市场规模普遍较小，商户数量有限，如建筑装饰类商户仅200余户，其他业态也同样体量偏小，同时商户经营规模小不具备批发能力，市场未来招商存在一定的压力。 距离临沂太近，将会受到临沂市场带来的竞争压力平邑距离临沂市仅108公里，火车车程1小时，汽车车程不到两小时，平邑下辖乡镇经商户往往会跳过平邑县城市场直接到临沂各大专业市场采购，要在短时间内改变下游商户的采购习惯将会是一个艰227、巨的任务。三、业态、经营品类、功能定位（一）、业态定位建筑装饰材料+家具家居+小商品+服装鞋包+五金机电+汽车、摩托车及配件（二）、各业态经营品种定位1、建筑装饰材料业态品种细分厨具电器厨具消毒柜、洗碗机、换气扇、电烤箱等橱柜上柜、底柜、作业台、刷洗台等电器电饭煲、淋浴器、热水器、浴霸、太阳能热水器卫浴洁具卫浴洁具浴缸、蹲厕 、便斗、冲淋房等水暖五金水暖五金浴缸水箱配件、面盆配件、毛巾架、浴帘杆等五金配件膨胀螺栓、螺丝、捆绑物、螺帽螺杆等竹木地板竹木地板实木地板、复合地板、强化复合地板、竹地板陶瓷类陶瓷内外墙砖、日用瓷、酒店用品、腰线、楼梯踏步、壁画等室内装饰类门窗实木门、防火门、防盗门、铁拉228、门等吊顶PVC扣板、铝塑扣板、矿棉板材料等楼梯木质楼梯、铁艺楼梯等涂料墙纸类油漆涂料PVC扣板、铝塑扣板、矿棉板材料等壁纸壁纸、窗花纸、木纹纸、装饰纸等灯饰灯饰花灯、异开时灯、电子件、台灯、护眼灯等材料类板材装饰板、装饰面板、宝丽板、三聚氢氨板等钢铝材角钢、铝管材等石材文化石、大理石、花岗岩等水泥防水材料玻璃彩绘玻璃、 雕刻玻璃，镶嵌玻璃、 磨砂玻璃瓦片管材PVC管、钢管等2、小商品工艺品钟表电子表、手表陶瓷品艺术(陈列)陶瓷等花艺干花、花瓶相框画框相框、画框文物古玩字画、古董等珠宝玉器珠宝、玉器玻璃制品水晶球、玻璃杯等水族鱼缸、水草等饰品服装配饰手机链、领带、丝巾、围巾、帽子、手套等首饰、头229、饰胸花、发夹、太阳镜等小五金电器附件开关、插座、灯泡等工具类电钻、螺丝刀、扳手、钳子等五金配件螺丝、钉子等家庭防护锁电器日用小电器电话、吹风筒、小电扇等厨用电器电饭锅、电磁炉等家电类电视、DVD机、音响等玩具毛绒玩具公仔、布娃娃等电动玩具四驱车、遥控车、遥控飞机等塑料玩具模仿玩具、卡通模型文体用品体育用品球类、拍类、健身器材、其他办公文具文件夹、文件袋、订书机等学生文具本子、笔、小黑板、笔盒等日用日化家居清洁用品家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等）个人清洁用品洗发水、沐浴露、牙膏、牙刷等纸品纸巾、尿布、妇女卫生用品化妆品美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等）日杂百货厨房230、用具杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、筷子等）清规用具衣架、衣刷、烫衣板等清洁用具拖把、垃圾桶、盆桶、门垫浴室用具镜子、梳子、沐浴球、挂钩等雨具雨衣、雨伞一次性用品一次性杯子、塑料袋等针织品床上用品被子、枕头、席子、蚊帐等窗帘布艺窗帘、电器套等布艺制品等内衣文胸、内裤睡衣睡衣毛巾毛巾袜子袜子妇婴用品婴儿服装、鞋、尿不湿、孕妇装、奶瓶等劳保用品安全帽、口罩、手套、安全带、工作服等等喜庆用品灯笼、中国结、对联、请柬、香烛等3、服装鞋包服装男装、女装、运动休闲装、中老年装、童装等鞋皮鞋、运动鞋、休闲鞋、布鞋等箱包拉杆箱、皮包、公文包、休闲包、书包等4、五金机电类别机械设备通用机械、轻工机231、械、焊割设备、泵类、阀类以及各种部件、配件、零件等建筑五金建筑机械、五金；水暖器材、钢钉、钢丝、扣件电工电器电力设备、电工器材、开关电器、电线电缆、电热设备、仪器、仪表、开关柜、电工专用绝缘器材等五金工具电动工具、 气动工具、手动工具、液压工具、磨具、量具、刃具等；标准件紧固件、键、销、垫、轴承、钢丝绳、卡头、扣件、紧线扣、弹簧、齿、槽、链、滑轮、联结件、密封件等；材料类有色金属、不锈钢制品、塑料制品农机类农机、农具整件、配件5、汽车、摩托车及配件汽车家用汽车、农用汽车、工程车俩摩托车两轮摩托、三轮摩托电动车两轮电动车、三轮电动车汽配类发动机、转向、制动、电器仪表配件等摩配类发动机、车身、排气232、管、制动配件等6、家具家居家居装饰梳妆镜、梳妆台、壁画等家俬类床垫、沙发、红木家具等办公家具办公桌椅、餐桌等四、项目商圈定位1、核心商圈：平邑本地城区及下辖乡镇105万人口消费市场2、次级商圈 毗邻平邑的周边县市（蒙阴、枣庄兰亭区、费县、泗水县）的乡镇（如泉林、苗馆、泗水、朱四、东郭、城头镇等地靠近平邑的乡镇）。在市场顺利度过初期的培育，随着市场业态的不断丰富、规模的不断扩大，实力商户大批量进驻，商品有较强的竞争力的情况下，市场将会获得较高的认同度和影响力，同时在平邑与周边县城交通配套方面建立了紧密联系的基础上，市场商圈辐射范围存在扩大到周边县城的可能。五、项目近期远期消费群定位批发类： 1)233、 近期批发一站式：平邑城区及现有市场商圈辐射范围内的下辖乡镇各类零售店铺以及政府单位、企事业单位等批量专项采购；2) 中长期批发一站式：随着项目长途交通系统的完善，市场知名度的提升，平邑以及与其接界的泉林、苗馆、朱四等周边县下辖乡镇各类零售店铺及政府单位、企事业单位批量专项采购；零售类：平邑城区及下辖采购需求。六、项目定位经营平台必要条件分析1、公交、短途汽车临时站点必要性： 这个是支撑本项目的最重要条件，通过公交枢纽和短途交通系统，能方便快捷的将平邑本地及下辖乡镇和周边县市、乡镇的采购者、消费者送达市场，方便商户配货送货。2、仓储配套必要性：针对不同业态对仓库的功能和面积的要求，（建材类对仓234、库面积和层高类的要求，油漆、涂料对消防的要求，农副产品类对专业冷库的要求等），规划配套仓库，满足商户经营需求。3、物流配送必要性：保证市场上下游之间货物流动的快速便捷。第九部分：项目规划布局建议一、业态初步布局建议：1. 业态布局的原则：& 商品附加值高的业态安排在项目地块展示面、交通较好的位置；附加值较低的安排在地块较偏的位置。& 综合考虑项目周边配套设施，如：公交站点、城市主干道等& 业态互补性较强的安排在同一个区域。& 消费频率较高、能够给项目带来人气的业态安排在地块较好的位置。& 展示面不好的业态安排在市场较偏的位置。& 承重系数要求高的业态安排在一层。& 业态与配套布局合理性原则。2235、. 业态布局初步建议：建议市场一层业态分布平面图：建议市场二层业态分布平面图业态分布说明： 亮绿色区域：建筑装饰材料区 红色区域：家具家居区 紫色区域：小商品区 灰色区域：服装鞋包区 蓝色区域：五金机电区 黄色区域：汽摩及其配件区分析第一：建筑装饰材料市场（30000平米）通过市场前期的市场调研统计数据发现，目前平邑县建筑装饰材料类（除石材）商户300余家，按每个商户经营面积40计算约12040左右，而平邑县是国家命名的“中国花岗石之乡”、“中国石材之乡”，山东省三大石材集散地之一和中国江北最大的进口石材加工基地，现有工商注册石材经营加工企业近450家，规模及外向型企业12家，大小石材经营户达236、900余家，石材市场潜力巨大；通过此阶段调研发现，目前平邑周边县泗水、费县均进行着大规模的房地产开发，建材需求量急剧上升，近连年建筑装饰材料经营市场新增规模均达到5000平方米以上，考虑到平邑未来房地产开发体量的增大，结合未来材料类招商难度考虑，建议未来本项目规划30000的建筑装饰材料区。第二：家居、家具类：（10000平米）从各县级城市家居、家具类市场统计来看，目前县级城市家居、家具市场经营规模普遍较小，而在平邑浚河路、兴水路、莲花山路等路段已出现了以卖场形式经营的家具广场、街道市场，市场总规模约10000平方米。充分显示平邑现有的家具、家居市场存在较大的消费基础；同时家居、家具市场作为软237、装饰材料，可与建材硬装修材料形成互补。未来项目家具家居市场要在规模上形成压倒优势才能在与老市场的竞争中脱颖而出。经综合考评，项目家居、家具经营面积至少需在10000平方米以上，才能与现有市场形成竞争。第三：小商品市场（12000平米）我司研究数据中，一般县级城市的小商品市场经营规模约10000-15000，才能满足一般县级城市的本地居民零售采购、各类企事业单位的专项采购及下辖乡镇的经营户批发采购。考虑到在平邑本地暂没有一个专业的小商品批发市场存在，市场需要达到一定的规模才能与现有老市场形成竞争。因此建议未来项目一期规划小商品类区域经营面积：12000平方米； 第四：服装鞋包类（2600平米）一238、般县级城市服装鞋包类市场经营规模约：2000-3000平米，项目位于经济开发区，周边人气不足，项目未来服装鞋包类目标主要为下辖乡镇经销商小批量采购，市场主要为低档产品为主，考虑到满足下游商户对商品较强的选择性的情况，未来项目此区域的经营面积建议规划：2600平方米。第五：五金机电市场（6000平米）目前平邑五金机电类经营户分布比较零散，散街重复经营现象严重，但平邑作为临沂城市规划布局的“南北轴线”的经济重镇，随着企业的进驻、经济开发区的开发，五金机电具有一定消费市场，综合考评市场情况，项目五金机电市场经营规模初步预计约：6000平米。第六：汽配、汽修及汽车、摩托车销售：（2300平米）一般县级239、城市很少有专业的汽配市场，平邑县目前整体经济实力不强，本地汽车保有量较低，导致汽车配件的需求量不大，下游采购群体也基本以汽修店为主，因此，综合考评项目规划汽配、摩配规模约：1000平方米；电动车、摩托车、汽车销售，考虑平邑城市人均可支配收入较低，以摩托车、电动车销售为主，建议规划1300平方米；通过综合比较考评，对项目汽配、汽修及汽车、摩托车市场经营面积规划约为：2300平米。规模量化总结：通过以上对各市场规模量化，最终得出，项目定位综合大市场整体经营面积约：62900平方米二、项目业态整体配比及面积规划方案（按使用率85%计算本项目各业态建筑面积）业 态经营面积/折算成建筑面积/建筑装饰材料3000034884服装鞋包区26003023小商品区1200013953家具、家居市场1000011628五金机电60006977汽配、汽修及汽车、摩托车销售23002674合计6290073140备注：以上商业部分为平邑商贸城一期综合大市场初步规模规划（建筑面积约：73330平方米）。