1、安徽甲地池州站前区项目产品定位报告工作内容工作内容p地块考察p政府部门访谈p收集基础资料p典型项目调研p专业人士访谈p客户访谈接案-2.20 2.18-2.252.26第一阶段第一阶段 市场调研第二阶段第二阶段报告撰写公司评审第三阶段第三阶段中期沟通p确定研究思路p撰写项目主体报告p公司评审p修改调整工作内容工作内容工作内容工作内容p汇报p反馈调整本份报告蓝风所做的工作本份报告蓝风所做的工作实现甲地企业利润期望实现甲地企业利润期望目标目标 1 1目标目标 2 2快进快出，快速回笼快进快出，快速回笼资金资金开发具有竞争力产品开发具有竞争力产品实现热销实现热销目标目标 3 3目标目标 4 4打造专2、业地产商的品打造专业地产商的品牌形象牌形象我们的目标我们的目标以怎样的物业组合，实现收益最大化？以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？怎样能够实现低风险快速操作？怎样能够实现低风险快速操作？以市场为导向，以客户需求为出发点！以市场为导向，以客户需求为出发点！我们对核心问题的界定我们对核心问题的界定我们理解的甲地我们理解的甲地筑造池州新城市生活蓝图筑造池州新城市生活蓝图走实业化路线的实力派投资商走实业化路线的实力派投资商项目定位及推广销售项目定位及推广销售n地块研究地块研究n市场环境扫描市场环境扫描n市场定位市场定位n客户定位客户定位n项目概念定位项目概念定位n产品定位产品定位n景观定3、位景观定位n推广销售建议推广销售建议基本经济指标基本经济指标我们理解的项目我们理解的项目用地性质：商服用地用地面积：约6.2公顷容积率：2.0建筑密度苏：小于40%绿地率：35%配套公厕、垃圾中转站和停车场地建筑物退让道路红线不少于10米地块四至地块四至我们理解的项目我们理解的项目东：以经五路为界，紧邻地块为商业用地，经营未定西：以经四路为界，紧邻高速公路管理处南：以纬六路为界，紧邻上海城和三帝摩尔已引进的不少于2万方的国美电器连锁北：以纬四路为界，紧邻苏润17万方住宅我们理解的项目我们理解的项目地块周边环境地块周边环境豪丰家居城豪丰家居城百汇广场百汇广场义乌小商品城义乌小商品城上海城上海城国4、际汽车城国际汽车城碧桂园碧桂园本案本案本案本案联华联华世纪广场世纪广场（国美）（国美）徽商城徽商城火车站火车站汽车站汽车站项目优劣势分析项目优劣势分析我们理解的项目我们理解的项目优势：优势：高起点的城市规划专业性极强的区域定位规划中完善的交通网脉地形条件较好，适宜规划劣势：劣势：各项目入市时间集中，竞争压力大规划中的新区人气不旺地块处于商贸区和居住区的中心，区位优势相对来说略逊于上海城等项目机会点：机会点：全市经济增加较快，城市化进程在加强，居民整体购买力在增强高起点的城市规划将给项目带来巨大的发展空间未来交通枢纽的形成给商贸物流区的有利支撑威胁点：威胁点：经营业态齐全，给我项目经营定位带来一5、定挑战从周边城市类似区域发展的经验来看，区域成熟还需要一定时日政策环境的不确定性我们理解的市场环境我们理解的市场环境池州商业业态组成池州商业业态组成餐饮餐饮娱乐娱乐商业街商业街超市超市业态业态酒店酒店旅馆旅馆百货百货商店商店专业专业批发批发市场市场业态业态组成组成最繁华的商业街：杏村西街池州商业业态组成中的“最”字辈最成气候的百货商店：东方购物中心最具旅游地产概念的商业形态：酒店旅馆最成规模的专业批发市场：台州大市场百货百货商店商店我们理解的市场环境我们理解的市场环境杏村西街杏村西街东方购物中心东方购物中心台州大市场台州大市场百荷商业街百荷商业街我们理解的市场环境我们理解的市场环境专业市场集中6、专业市场集中态势的形成态势的形成商业环境商业环境氛围不强，但氛围不强，但具备发展前景具备发展前景全市商业环境全市商业环境商业管理和商业管理和运营需要加强运营需要加强典型案例研究典型案例研究u总建面：155万方u容积率：1u销售状况：目前一二三期已销售完毕，四期已推房源销售接近尾声u启动时间：98年安庆光彩大市场安庆光彩大市场一期一期建筑形态：连家店模式户型：两层结构，商办两用。商铺一层深7.9米，高4米，二层深8.9米，高3米面积：62.9263.09 二期二期建筑形态：连家店模式户型：两层半结构，商办两用。商铺深8米，一层高3.8米，二层高3米，三层高2.2米面积：106.71138.74 7、三期三期建筑形态：连家店模式户型：三层半结构，商办两用。商铺深8米或9米，一层高3.9米，二、三层高3米，四层高2.6米面积：122.66171.92 四期四期建筑形态：连家店模式户型：三层半结构，商办两用。商铺深8米或9米，一层高3.9米，二、三层高3米，四层高2.6米面积：约150 典型案例研究典型案例研究安庆光彩大市场安庆光彩大市场典型案例研究典型案例研究该项目与安庆的地理位置关系该项目与安庆的地理位置关系和我项目商业地块与池州地理位置关系非常接近和我项目商业地块与池州地理位置关系非常接近该项目早期的开发背景该项目早期的开发背景和池州较为类似和池州较为类似项目作为典型参考案例的理由：安庆8、光彩大市场安庆光彩大市场典型案例研究典型案例研究连家店的建筑形态项目前期成功引进部分浙商经营户，成功进行了市场前期培育分期开发，入市价格较低，后期通过产品的提档升级和经营业态的拓展和延伸来提升价格项目项目借鉴点借鉴点安庆光彩大市场安庆光彩大市场u总建筑面积：总建筑面积：21万方u业态布局：业态布局：糖酒百货区、精品建材区）、机电区、五金区。u物业类型：物业类型：连家店模式，总共4层，1-2层组合；3-4层组合u层高：层高：一层4.5米、二层3.5米，三层4.5米、四层3.5米。u开间：开间：8米u进深：进深：8-12米u启动时间：启动时间：2002年典型案例研究典型案例研究铜陵大市场铜陵大市场9、典型案例研究典型案例研究该项目与安庆的地理位置关系该项目与安庆的地理位置关系和我项目商业地块与池州地理位置关系非常接近和我项目商业地块与池州地理位置关系非常接近项目作为典型参考案例的理由：铜陵大市场铜陵大市场典型案例研究典型案例研究项目前期成功引进部分浙商经营户，保证人气产品立足中高端商业建筑形态项目利用地块高差优势做出双首层建筑概念，凸现亮点项目项目成功点成功点铜陵大市场铜陵大市场市场定位市场定位项目可打造成为：以满足日常需求的以满足日常需求的专业市场为主要业态的综合商贸群专业市场为主要业态的综合商贸群客户定位客户定位目标客群描述：目标客群描述：他们具备一定经济实力，有一定积蓄；他们具备商业10、头脑，曾经尝过商铺投资获益的甜头；他们看重项目的性价比，希望物超所值；他们为项目自身的氛围和定位的独特性吸引而来；他们看好站前区的未来发展前景；目标客群区域来源：目标客群区域来源：以浙江商团为主力的外地经营户本地经营户周边县镇的商铺投资户具备战略眼光的新城市商业投资人具备战略眼光的新城市商业投资人客户定位客户定位项目定位思考原点项目定位思考原点零售业态零售业态可行性可行性人口支撑力度不够主城区大型零售业的饱和商贸物流业和零售业定位上的冲突区域已有零售业态规划零售业态不可行零售业态不可行业态排除！业态排除！新区零售业养成周期较长项目定位思考原点项目定位思考原点商贸业态商贸业态排除排除家具家装仓储11、型超市物流中心小商品百货汽配五金汽车交易业态规划上应与市场已有业态有适当错位，尽量减少市场运营风险走专业商贸市场是项目主要运作方向站前区产业经济圈人群，池州火车站和汽车站流动人群的娱乐餐饮消费也可作为规划业态池州旅游产业发展前景良好，酒店宾馆可做为补充规划业态池州市民购买电器基本以外地为主，如铜陵和安庆，电器连锁具备发展空间考虑点：考虑点：u提升性原则：提升性原则：通过引进主力店来提升项目的整体形象u个性化原则：个性化原则：寻找市场空白点，走差异化经营方向u效益优先原则：效益优先原则：实现控制总价、快速销售项目定位原则项目定位原则项目概念定位项目概念定位池州首席绿色全生活系列国际商贸专业城专业12、商贸城专业商贸城休闲娱乐美食一条街休闲娱乐美食一条街酒店式公寓酒店式公寓主力店主力店项目概念定位项目概念定位中国旺铺，一手机会中国旺铺，一手机会全球绿色全生活系列甲地国际商贸城震撼登场1212亿，你想分杯羹吗？亿，你想分杯羹吗？全球绿色全生活系列甲地国际商贸城，震撼登场2 2亿个食品产业，你占多少？亿个食品产业，你占多少？1010亿个食品品牌，你排第几？亿个食品品牌，你排第几？100100万个食品分销代理商，你靠什么？万个食品分销代理商，你靠什么？全球绿色全生活系列甲地国际商贸城，震撼登场进驻甲地=品牌升级依托苏宁=连锁扩张项目概念定位项目概念定位飞跃提升商业品味飞跃提升商业品味升华一个城市的13、商业气质甲地国际商贸城，大气、内敛、实力立志演绎城市梦想引领商业潮流纵横天地之间文化孕育商业生命文化孕育商业生命孕育一个城市的文化精神创造一种全新的商业形态新时代商业平台甲地国际商贸城完美出世生活分享商业价值生活分享商业价值肯德基、世纪联华、国美世界著名商业大鳄纷至沓来你，究竟还在等什么？项目经营定位项目经营定位一片覆盖面一片覆盖面专业商贸城立足本土、走产业化道路一个至高点一个至高点引入旗舰主力店提升商业整体形象一条特色线一条特色线休闲美食一条街走特色化道路绿色全生活系列国际商贸城绿色全生活系列国际商贸城业态分区：业态分区：糖烟酒土特区日用品区家饰区涵盖面较广，以满足居民基本生活需求为主，存在14、持续性市场需求以品牌化商贸专业市场格局面世衍生业态：衍生业态：主力店休闲餐饮娱乐一条街服务型酒店式公寓项目经营定位项目经营定位项目经营定位项目经营定位主力店主力店+专业商贸城专业商贸城+娱乐休闲美食一条街娱乐休闲美食一条街+服务型酒店式公寓服务型酒店式公寓u主力店：引进苏宁电器或五星电器，和国美电器形成良性竞争格局，共同形成站前区电器连锁市场氛围；u专业商贸城：业态可转化性较强，建筑形态上具备灵活性，市场风险较小，可规划为软家居饰品专业批发市场或妇幼生活用品专业批发市场，后期有向家庭式旅馆、娱乐餐饮等服务型业态顺利转化的可能性；u娱乐休闲美食一条街：主要规划为产业经济圈便民服务功能；u服务型酒15、店式公寓：规划挑高产品，可办公可居住，且有向酒店转化的可能性；专业商贸城和休闲娱乐美食一条街的建筑形态相同，均为联家店模式，但建筑外立面和排布方式应尽量寻求变化专业商贸城：专业商贸城：8 8万方万方休闲娱乐美食一条街：休闲娱乐美食一条街：1 1万方万方酒店式公寓：酒店式公寓：2 2万方万方主力店：主力店：1 1万方万方产品布局建议产品布局建议2 2万方酒店式公寓、主力店示意万方酒店式公寓、主力店示意 主力店设置在酒店式公寓裙楼，主力店设置在酒店式公寓裙楼，规划规划3-43-4层，每层约层，每层约30003000，承担，承担1000010000，酒店式公寓每层约，酒店式公寓每层约1000100016、，承担承担2 2万万。产品布局建议产品布局建议2 2万方酒店式公寓、主力店示意万方酒店式公寓、主力店示意裙楼部分尽量减少弧度以图有效控制成本裙楼单层体量3000方左右，塔楼单层体量1000方左右，塔楼单层面积的控制容易布置出能够直接采光的户型产品布局建议产品布局建议2 2万方酒店式公寓、主力店示意万方酒店式公寓、主力店示意产品布局建议产品布局建议2 2万方酒店式公寓平面示意万方酒店式公寓平面示意 建议按照右图格局布置，户型设置在边上，中间设置设备用房，以使每一户均能直接采光通风产品布局建议产品布局建议2 2万方酒店式公寓立面示意万方酒店式公寓立面示意产品布局建议产品布局建议1 1万方主力店布局17、示意万方主力店布局示意产品布局建议产品布局建议8 8万方专业商贸城示意万方专业商贸城示意 专业商贸城承担专业商贸城承担8 8万，统一规万，统一规划为划为3-43-4层，一层挑高设计，开间层，一层挑高设计，开间4-4-6 6米，进深米，进深10-1210-12米，单层面积控制米，单层面积控制在在6060以内以内产品布局建议产品布局建议8 8万方专业商贸城示意万方专业商贸城示意产品布局建议产品布局建议8 8万方专业商贸城平面图示意万方专业商贸城平面图示意产品布局建议产品布局建议1 1万方休闲娱乐美食一条街方案示意万方休闲娱乐美食一条街方案示意产品布局建议产品布局建议连家店模式连家店模式设计沿轴线分18、隔的4-6米开间带内楼梯的3-4层商业用房一楼：商品展示区二楼：办公区或仓储区三楼：居住区四楼：居住区带大阳台u建议理由：n 成功案例的借鉴n业态规划通融性较强n销售和实际使用非常灵活建筑形态建议建筑形态建议一楼：商品展示区二楼：办公区或仓储区，格局基本和一楼保持一致三四楼：居住区框架结构开间4-6米进深8-12米一层做挑高上图是两间打通后格局3-4楼预留好水电、卫生间不做区隔上图卫生间位置可适当移至四角位置户型格局建议户型格局建议景观设计建议景观设计建议商业生态化商业生态化思考点：提升项目品质实现商业价值最大化体现商业的领先性和个性化和项目的国际概念相契合在项目四至布置花坛、树木在单体建筑边19、摆放植物小品景观设计建议景观设计建议商业生态化商业生态化思考点：提升项目品质实现商业价值最大化体现商业的领先性和个性化和项目的国际概念相契合入口处广场、内部通道处摆放成品建筑小品布置在内部通道的休闲伞和休闲桌椅项目销售周期及目标实现项目销售周期及目标实现销售周期第一年第二年第三年合计总销面积专业市场3万专业市场4万美食街万酒店式公寓3万专业市场1.4万12.4万预完成时间2009.3-2010.22010.3-2011.22011.3-2012.23年预公开时间2009年3月/均价3600元/4300元/4700元/4200元销售金额1.05亿元2.15亿元2.0万元约5.2亿元项目推广步骤项20、目推广步骤物业类别专业市场专业市场专业市场专业市场美食街专业市场美食街专业市场酒店式公寓主力店酒店式公寓波次1波次2波次3波次4波次5波次6波次7波次8波次体量1万1.5万1.5万2万2万1.4万1.5万1.5万分量专业市场1万专业市场1.5万专业市场1.5万专业市场:1.5万美食街:0.5万专业市场:1.5万美食街:0.5万专业市场:1.4万酒店式公寓0.5万主力店1万酒店式公寓1.5万房源推广计划房源推广计划项目推广步骤项目推广步骤商业首次开盘商业首次开盘商业准备期商业准备期1、摸索市场，了解客户购房习性2、研究对手，知彼；3、项目探索，知己；4、规范销讲，加强说介；5、做好业务培训工作；21、商业潜度蓄水商业潜度蓄水深度蓄水深度蓄水1、建立完善的客户资料，挖掘潜在客户群；2、产品深入说介，逐步使其喜爱；3、保持与客户的联系，跟踪报道项目情况；商业商业初步锁定初步锁定1、了解客户需求2、梳理客户意向房源，作出分流工作；房源推广计划房源推广计划第第1波波1万方万方08/1109/3/709/209/108/12项目推广步骤项目推广步骤房源推广计划房源推广计划第第2波波1.5万方万方09/7/18第二次开盘第二次开盘蓄水客户梳理蓄水客户梳理1、对余房进行再次说介，使其购买；2、再次介绍新房源并锁定意向位置；3、告知后续购房事项，针对1期未购房客户进行一次内部认购；4、深度解析专业市场前景22、。09/6深度锁定深度锁定1、缴纳一定数额的意向金、获取选房顺序号；2、初步锁定意向房源；3、举行SP活动，制造轰动效应。09/5商业商业09/4余房去化余房去化1、整合房源做快速去化2、办理客户按揭工作，迅速回笼资金；3、总结前期工作、合理安排后期工作重点。地块先后启动关系地块先后启动关系优点：可相互借势宣传，形成聚合效应目标客户有重合的可能性缺点：前期投入资金大一定程度上无法集中优势办大事同时启动商业先行住宅与商业启动关系住宅先行优点：区域内最先上市商品住宅项目，容易形成聚焦点；能够实现快速回笼资金的目的缺点：前期投入资金量相对较大优点：与其它竞争项目形成相互照应；优先分割商业有限资源缺点：竞争激烈，客户分流情况较为明显；难以在短期内迅速回笼资金商业蓄水周期长于住宅，资金回笼时间长根据池州市未来一段时间内房地产走势、区域竞争态势以及开发企业自身状况我们认为住宅先启动住宅先启动要求参标设计院具备商业规划和商业设计的能力和经验商业地块能够根据地势的高差做出部分双首层建筑补充建议补充建议谢谢聆听！谢谢聆听！