1、中国商业地产策划代理第一品牌沈阳于洪区项目调研定位初案五洲国际商业地产策划有限公司2011.15中国商业地产策划代理第一品牌地块位置桃仙机场启用后基本废弃沈阳到山海关秦皇岛到沈阳沈阳到营口（未正式通车）中国商业地产策划代理第一品牌目录目录第一部分：城市属性第一部分：城市属性第二部分：市场调研第二部分：市场调研第三部分：项目属性第三部分：项目属性第四部分：项目定位第四部分：项目定位第五部分：规划建议第五部分：规划建议中国商业地产策划代理第一品牌第一部分：城市属性第一部分：城市属性一、城市经济发展一、城市经济发展二、城市区位交通二、城市区位交通三、城市规划建设三、城市规划建设四、项目片区潜力四、项2、目片区潜力中国商业地产策划代理第一品牌经济发展指标一、城市经济发展沈阳大连哈尔滨长春50175158.13665.933292010年GDP产值对比GDP（亿元）沈阳大连哈尔滨长春2065.91639.81770.21286.72010年社会消费品零售总额对比全年社会消费品零售总额（亿元）GDPGDPGDPGDP总量排全国第十七位总量排全国第十七位，东北三省仅东北三省仅次大连市排名第二位次大连市排名第二位。截止2011年1-8月已经达了5720亿元。社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额全国排名第十二社会消费品零售总额全国排名第十二位位，东北三省排名第一东北三省排名第一，高于大3、连及哈尔滨426亿元和296亿元。GDP及社会消费品零售总额中国商业地产策划代理第一品牌经济发展指标一、城市经济发展三大产业比重及支柱产业2010年三次产业结构为4.6:50.7:44.7。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.8%、55.1%和43.1%。沈重工业非常发达，占有国民经济总值比例高，重工业占经济主导地位。沈重工业非常发达，占有国民经济总值比例高，重工业占经济主导地位。沈阳工业发展情况沈阳工业发展情况年份2008年2009年2010年2011年（1-8月）沈阳工业总产值（万元）65295162763709989601767676572362重工业总产值（万元）485274975664、3092771230475轻工业增加值（万元）167676651974007124787201备注：GDP是第一、二、三产业的年增加值。工业总产值工业成本工业增加值。工业增加值属于第二产业增加值。中国商业地产策划代理第一品牌经济发展指标一、城市经济发展人口及人均收入2010年末，全市总人口为81061718106171人，其中市区人口515.4515.4万万人，县（市）人口295295万万人人，于洪全区户籍人口311394311394人人，全区常住人口为625720625720人人；2010年城市居民人均可支配收入2054120541元元，增长11.2%；高于全国的19109元，不过基本持平。5、人均消费支出16961元，农民人均纯收入10022元，人均生活消费支出5388元，全民储蓄额达到了3394.93394.9亿元亿元(人均达到人均达到4000040000）。城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入（元）150001600017000180001900020000210002008年2009年2010年城镇居民人均可支配收入（元）中国商业地产策划代理第一品牌房地产完成投资开发总额远高于哈尔滨及长春市房地产完成投资开发总额远高于哈尔滨及长春市；商品房销售面积17471747万万，亦高于哈尔滨及长春市；非住宅商品房销售面积230230万万，总体房地产开发增长迅猛；总体房地产6、开发增长迅猛；经济发展指标一、城市经济发展房地产投资开发中国商业地产策划代理第一品牌二、城市区位交通区位沈阳处于东北三省龙头位置东北三省龙头位置。其属于东北亚经济区、东北经济区、环渤海经济圈三大经济圈北部的核心。国际层面中国商业地产策划代理第一品牌二、城市区位交通区位中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要的重工业基地之一。20102010年年4 4月月，沈阳经济区获沈阳经济区获国务院批准为国家新型工业化国务院批准为国家新型工业化综合配套改革试验区综合配套改革试验区，是中国是中国第八个国家综合配套改革试7、验第八个国家综合配套改革试验区区。距离大连市400公里东北概念中国商业地产策划代理第一品牌二、城市区位交通交通沈阳是全国最大的铁路交通沈阳是全国最大的铁路交通枢纽枢纽，5 5条干线在此交汇并连接条干线在此交汇并连接着着 8 8 条支线条支线，通往全国各地通往全国各地，是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。沈阳也是航空枢纽沈阳也是航空枢纽，东北最大的航空港一沈阳桃仙国东北最大的航空港一沈阳桃仙国际机场际机场，航线连接着航线连接着 5858 个国内个国内城市城市和韩国、日本、俄罗斯、泰国、美国、法国、澳大利亚、香港等国家和地区。概述中国商业地产策划代理第一品牌铁路沈阳是全国五大铁路枢纽之一。京哈、8、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。沈阳北站是我国特大型火车站。从沈阳始发的列车主要由沈阳北站开出。沈阳站与沈阳北站之间有多部公共汽车往返，换乘方便。民航桃仙国际机场是全国六大地区性枢纽机场之一，东北地区最大的航空港，拥有国内航线70余条，国际和地区航线40余条。通航城市：国内城市50余座，国际和地区城市30余座，从而形成覆盖东北亚地区的航线网络。中国商业地产策划代理第一品牌公路以沈阳为中心，辅助铁路运输，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。沈阳公路主枢纽的客运系统包括市中心区共七个客运站：客运总站、客运南9、站、客运西站、南塔客运站、五爱客货联运总站、浑河客货联运中心和辽宁快速客运站。海运沈阳临近环渤海五个大中型国际港口：大连港（2亿吨）、营口港（2亿吨）、锦州港（6千万吨）、丹东港（5千万吨）、盘锦港（5千万吨）。五大港口具备通往日韩、东南亚、欧美地区的航线。中国商业地产策划代理第一品牌整体规划三、城市规划建设发展目标强化沈阳经济区核心城市地位，增强对东北地区的引领、辐射和集散能力，建设具有全国性重要影响的国家中心城建设具有全国性重要影响的国家中心城市市，具有国际竞争力的先进装备制造业基地具有国际竞争力的先进装备制造业基地，加快向经济开放、文化包容的东北亚国际性城市迈进。城市性质辽宁省省会及沈阳10、经济区核心城市辽宁省省会及沈阳经济区核心城市、国家先进装备制造业国家先进装备制造业基地基地、国家历史文化名城国家历史文化名城、国家中心城市国家中心城市。城市规模人口规模：规划规划20202020年：市域常住人口年：市域常住人口10601060万万，城镇人口城镇人口920920万万，城镇化水平达到城镇化水平达到8787%。中心城区城市人口中心城区城市人口680680万万。核心指标中国商业地产策划代理第一品牌整体规划三、城市规划建设沈阳城市规模一方面持续扩大，另一方面中心城区地价的抬升，人口和功能疏解的要求都直接推动部分要素向周边新城转移，其中尤以工业其中尤以工业、仓储仓储、商商贸贸、交通等功能的11、外移为先交通等功能的外移为先。于洪区定于洪区定位为统筹城乡发展示范区位为统筹城乡发展示范区。片区功能中国商业地产策划代理第一品牌整体规划三、城市规划建设北部浦河新城：道义经济区、虎石台经济区、农业高新区。东部大东区：欧盟经济东部大东区：欧盟经济开发区开发区、望花汽车产业望花汽车产业城城。南部浑南区：浑南经济南部浑南区：浑南经济技术开发区技术开发区、航空高技航空高技术产业基地术产业基地。沈西工业走廊：铁西产沈西工业走廊：铁西产业新城业新城、细河经济区细河经济区。沈阳大工业区：永安新沈阳大工业区：永安新城城、国际机床城国际机床城。地块位置产业分布中国商业地产策划代理第一品牌三、城市规划建设整体规划12、交通规划中国商业地产策划代理第一品牌沈阳西站沈阳北站沈阳站沈阳南站沈阳东站新南站京哈铁路、沈大铁路、沈吉铁路、秦沈客运专线、未来的哈大高铁。“东 北第一站”。京哈铁路、沈大铁路，此外由北京到莫斯科的国际铁路也经停沈阳站办理客运业务。是沈阳主要的铁路运输客运站。办理客运营业，联网售票；办理整车、零担、集装箱货物发到；办理整车货物乘运前保管京哈线、沈阳西线，是个货运站。沈阳新南站建成后，将是东北最大的铁路客运中心，衔接哈大、沈丹、京沈、秦沈客运专线及沈大、沈抚城际铁路。现有的南站将改称苏家屯站！中国商业地产策划代理第一品牌于洪规划四、片区发展潜力于洪区将按照区域空间结构安排和产业发展导向，科学构建13、“一带一带、两城两城、三三基地基地、五市镇五市镇”的区域空间发展布局。“一带”即蒲河生态发展带；“两城两城”即即丁香湖新城和永安新城；丁香湖新城和永安新城；“三基地三基地”即装即装备制造产业基地备制造产业基地、工业物流基地工业物流基地、现代农现代农业示范基地业示范基地；“五市镇”即平罗湾新市镇、马三家新市镇、蒲河温泉新市镇、光辉新市镇、九龙河新市镇。城市规划中国商业地产策划代理第一品牌于洪规划四、片区发展潜力按照“沈阳市的装备制造及配套产业基地和区域市场物流中心”产业发展定位，永安新城形成永安新城形成“二四六二四六”的总体产业布的总体产业布局：二个中心即新城中心区局：二个中心即新城中心区、副中14、心区；四大现代服务业组团副中心区；四大现代服务业组团即永安站即永安站、科技岛科技岛、市场区市场区、物流园；六大装备制造业及配套物流园；六大装备制造业及配套产业组团：特种专用数控机床产业园产业组团：特种专用数控机床产业园、建材机械园建材机械园、工业基础工业基础件产业园件产业园、环保能源设备配套产业园环保能源设备配套产业园、电力设备配套产业园和电力设备配套产业园和电气设备配套产业园电气设备配套产业园。地块位置产业规划(永安新城）中国商业地产策划代理第一品牌项目所在区域项目所在区域“永安国际物永安国际物流港流港”，即即“沈阳国际物流港沈阳国际物流港”以中铁沈阳集装箱中心站项目为以中铁沈阳集装箱中心站15、项目为龙头龙头，以服务沈西工业走廊建设以服务沈西工业走廊建设和装备制造业发展为目标和装备制造业发展为目标，重点重点发展铁路集装箱物流发展铁路集装箱物流、第三方物第三方物流流、保税物流保税物流、工业原料及产成工业原料及产成品专业要素市场品专业要素市场，打造成覆盖沈打造成覆盖沈阳经济区阳经济区、东北地区最大东北地区最大、连接连接国内各地国内各地、辐射东北亚的物流港辐射东北亚的物流港。到到20152015年年，力争建成区面积达到力争建成区面积达到5 5平方公里平方公里，物流业增加值物流业增加值6060亿元亿元，引进物流业企业引进物流业企业200200家家。于洪规划四、片区发展潜力产业规划（国际物流港16、）中国商业地产策划代理第一品牌城市属性结论：城市属性结论：1 1、城市地位：城市地位：全国重点建设城市，中心城市发展目标，东北核心城市，2013年全运会后有可能会成为直辖城市；2 2、市场需求：市场需求：沈阳作为东北工业重镇、经济重镇，市场需求的广度（辐射半径非常大）和深度（城市发展快和居民储蓄高）都非一般城市可比拟，作为重点城市，城市化进程迅猛，带动相关上下游产业的高速发展；3 3、区位价值：、区位价值：大城市格局雏形已现，（四环在建）沈阳重点打造的永安新城、丁香湖新城将为片区内的国际物流港发展提供非常好的区位优势；4 4、物流基础：物流基础：沈阳辐射周边交通网络的进一步升级建设，附近东北内17、陆唯一的铁路集装箱中心站，物流港基地内铁路、公路四通八达，直达沈西工业走廊、机场、渤海湾港口群、沈阳各城市片区等等，为项目的物流提供了非常好的基础条件。中国商业地产策划代理第一品牌第一部分第一部分城市属性城市属性第二部分第二部分市场调研市场调研第三部分第三部分项目属性项目属性第四部分第四部分项目定位（一项目定位（一期）期）第五部分第五部分规划建议规划建议中国商业地产策划代理第一品牌第二部分、市场调研第二部分、市场调研一、市场总体分布二、具体市场调研（一）、五金机电市场（二）、建材配套市场（三）、家居家具市场（四）、汽车配件市场（五）、其他典型市场（六）、新增专业市场中国商业地产策划代理第一品牌18、中国商业地产策划代理第一品牌分布一、市场总体分布市场个数建材（个）五金机电（个）汽配（个）家具家居（个）其他（个）合计（个）一环44181532一二环间65571134二三环间82-3-13三环外3-1-4合计（个）212111116 6191926268383环线市场分布个数：一环内市场个数环线市场分布个数：一环内市场个数3232个个，一环与二环之间市场个数一环与二环之间市场个数3434个个，二环二环三环之间市场个数三环之间市场个数1313个个，三环外市场个数三环外市场个数4 4个个。各业态市场总个数：沈阳主要规模专业市场总共各业态市场总个数：沈阳主要规模专业市场总共8383个个，其中建材类19、其中建材类2020个个，五金机五金机电类电类4 4个个，汽配类汽配类8 8个个，家具家居类家具家居类2121个个，其他类其他类3030个个。环线业态中国商业地产策划代理第一品牌分布一、市场总体分布市场体量建材（万）五金机电（万）汽配（万）家具家居（万）其他（万）合计（万）一环9.59.2259.7672.69153.15一二环间16.8517.1445.568.950.9199.29二三环间80.411.726.1118.2三环外30.8434.8合计（）137.5538.0447.5158.76123.59505.44环线业态环线市场分布体量：一环内市场体量环线市场分布体量：一环内市场体量120、53153.1515万万，一环与二环之间市场体量一环与二环之间市场体量199199.2929万万，二环三环之间市场体量二环三环之间市场体量118118.2 2万万，三环外市场体量三环外市场体量3434.8 8万万。各业态市场总体量：沈阳专业市场总建筑体量约各业态市场总体量：沈阳专业市场总建筑体量约505505.4444万万，其中建材类总体量其中建材类总体量137137.5555万万，五金机电类总体量五金机电类总体量3838.0404万万，汽配类总体量汽配类总体量4747.5 5万万，家具家居类家具家居类总体量总体量158158.7676万万，其他类总体量其他类总体量123123.5959万万。21、(备注：以上面积均按项目建筑面积计算！)中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌项目名称项目名称经营商户经营商户数数实际经营建筑面积（万实际经营建筑面积（万）零售批发零售批发建筑形态建筑形态五金机电类东北五金机电城115911.6批发为主展厅+街铺东北水暖市场2260.95批发为主街铺南湖五金工具交易中心6552.3批发为主展厅+街铺沈阳五金机电城（和平区）5332.3批发为主展厅中国家具城一期(五金)2500.8批发零售展厅西瓦窑建材市场（五金机电园）5044.36零售（工地）展厅合合 计计3327332722.3122.31五金衍生（不锈钢）旧东北不锈钢市场960.3批发兼22、零售街铺高官不锈钢市场360.3零售街铺北方不锈钢市场160.12零售（工地）街铺合合 计计1481480.720.72五金衍生（炊具酒店用品等）金秋实炊具城380.3批发为主展厅南塔电子（酒店用品）市场1001批发为主展厅富祺顺友炊具酒店市场681.3批发为主展厅炊具交易中心1200.84批发为主展厅合合 计计3263263.443.44总合计总合计3801380126.4726.47五金机电二、具体市场调研汇总中国商业地产策划代理第一品牌汇美易家家居汇美易家家居7 7万万精品五金批发中心精品五金批发中心精品五金批发中心精品五金批发中心五金机电二、具体市场调研东北机电五金城中国商业地产策划代23、理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌五金机电二、具体市场调研沈阳五金机电城中国商业地产策划代理第一品牌沈阳五金机电城地址和平区民主路77号开业（成立）时间2005.08 建筑形式展厅共7层（1-3F经营，5-6F仓库）基本情况总建筑面积3.8万经营建筑面积2.3万空置面积无零售批发批 发 为主商户总数533家仓储面积1.5万各业态面积比例（%）五金工具33%；日用五金47%；其他业态20%销售价格（元/）或租金（元/月）出售：2004年购买均价：12000元/左右，仓库在楼上4300元/；出租：一层160-200元/月，二层80-100元/月，三层35-50元/月24、（所有租金按照实际使用面积计算）市场点评处于沈阳市中心位置（太原街商圈），由沈阳火车站五金市场及临街老市场（街铺）搬迁过来，吸引了正泰集团、德力西集团、人民集团、天正集团、施耐德、松下电工、永康电动工具、金机电品牌强势进驻。市场经营目前很好；但由于项目所在区位问题：停车、交通、仓储问题已经开始显现。周边零售商业兴起（万达广场、温州城等等），专业市场向外迁移趋势明显（包括同一区域的温州城食品市场就因为租金及停车等等问题，商户整体有意向要求外迁），因此该类市场从主观来讲搬迁意向不大，但是从城市发展来看，今后市场发展瓶颈不可避免；商户访谈访谈了典型商户13组：该市场65-75%左右是外地人，其中以浙25、江、江苏商户居多，一些大经营户虽对市场未来发展有些担忧，但总体来看由于该市场大部分为业主自己持有的市场，因此目前对于对外拓开店反响不强烈！由于其目前依靠优越地理位置经营相对较好，因此对于洪项目更是认为太过偏远（二环以内可以考虑，三环根本不合适）；中国商业地产策划代理第一品牌南湖五金工具交易中心五金机电二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌南湖五金工具交易中心地址沈阳市和平区文化路44号开业（成立）时间街铺2006.11，展厅已经营20年左右建筑形式展厅（1-2F经营5-7F仓库）、街铺（一拖三）基本情况总建筑面积（可经营面积）5.1万（2.3万）经营建筑面积2.3万（展厅2.06+街铺026、.24）空置面积无零售批发批发为主商户总数655家仓储面积展厅仓库：2.32万街铺辅营：0.48万各业态面积比例（%）一、二楼电动工具45%，五金配件45%，机电设备10%；三、四楼以图书批发为主销售价格（元/）或租金（元/月）出租：一层250-300元/月，二层100-180元/月（租金均按照实际经营面积计算)市场点评东北三省最老最成熟的五金电动工具市场，市场成熟、人流量大，生意也比较好。现在在交通、停车、仓储等等方面的问题已经非常突出。客户或经营户本身停车位都没有，非常拥挤与混乱。商户访谈访谈17位典型商户，外地商户占80%，多来自长三角（江苏、浙江）等，市场内多为厂家直销、或者区域总代的27、展示交易点。因为市场本身的存在的问题（20多年的老市场，市场破旧、外部环境制约、停车区域都没有），导致市场经营户比较浮动，再加上高额的租金和仓储配套奇缺；因此合适的市场一旦入市，经营户普遍反映都是愿意去拓展开店的，但也普遍反映对“于洪区域”的担心，进驻于洪项目意向不强！中国商业地产策划代理第一品牌东北水暖城五金机电二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌东北水暖城地址东陵区高官台街35号（二环边上）开业（成立）时间十年左右建筑形式街铺（一拖二）基本情况总建筑面积（可经营面积）2万（1万)经营建筑面积0.95万空置面积500零售批发批发零售商户总数238户（空置12户）仓储面积1万(辅营）各28、业态面积比例（%）一层：水暖设备72%，五金配件28%销售价格（元/）或租金（元/月）出租：80-100元/月（租金按照底层经营面积计算）市场点评位于北二环边上，市场破旧，属于2002年的老市场，与东北五金机电市场（水暖阀门区外）一东一西构成沈阳最大、经营最好的水暖专业市场。商户访谈访谈了10位典型商户，本地商户与外地商户各占50%左右，基本都是厂家直销或总代理，虽市场已经老化，但目前商户对该市场满意度较高（由于地处二环边上，考虑二环高架道路修整完毕后，交通还算便利，且水暖市场数量少比较集中，生意较为好做，因此该市场的经营户搬迁拓展意向不强，除非因为市场老化强制性有拆迁。否则市场很难整合，在访29、谈中也了解到经营户对于“于洪项目”位置认为太偏，很难经营起来。中国商业地产策划代理第一品牌西窑建材市场五金机电二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌西窑建材市场地址鸭绿江街开业（成立）时间西窑建材市场成立于2006年，钢材商户逐渐入驻。2007年10月五金机电园开业建筑形式单位面积：72（前货场）+72（后门店，两层）=144基本情况总建筑面积（可经营面积）28万（21.45万）经营建筑面积五金园4.34万钢材市场16.3万空置面积0.76零售批发零售（工地）商户总数钢材市场130家；五金园584家（空置80家）仓储面积6.6万各业态面积比例（%）建材市场：钢材为主，含工字钢、槽钢、角钢30、中板、花纹板等各类钢材用料；五金园：五金40%（标准件、劳保五金、脚手架、轴承、车轮、小型管业、钢丝绳），机电40%（电动工具、电线电缆、电器等）；油漆涂料10%；保温材料及其它10%。销售价格（元/）或租金（元/月）钢材区：12元月，五金机电区：16-20元月（按使用面积计算)市场点评钢材区经营状况较好。五金机电市场成立时间已经有多年，目前该市场五金机电市场基本是从滑翔五金拿货，部分从厂家拿货，以零售和供应工地需求为主。商户访谈访谈了13位典型商家，其中钢材商家4户，五金机电商家9户，钢材经营商家对拓展经营意向弱，但对市场投资购铺较为关注。五金机电商户对新的市场是有相当的兴趣的，由于目前西31、窑市场钢材影响力远大于五金机电，因此五金机电部分已经沦为“配角”，现状和未来经营前景都不太乐观，经营困境导致人心浮动，因此，商户普遍反映只要有更好的市场同时租金又不高能承受的话，大部分经营户迁移的意愿是很明确的。但经营户也谈到对于“于洪项目”认为比较偏远，现在进驻意向不强，比较担心。中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城一期五金机电二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城一期地址铁西区景星街南八马路开业（成立）时间1992年建筑形式展厅（4层）基本情况总建筑面积3.2万经营建筑面积0.8万空置面积-零售批发批发零售商户总数250家仓储面积-各业态面积比例（%）一层主要经营板材（少32、量）、地板、木线、木方、玻璃、铝型材、橱柜等；二层主要经营五金、电动工具、工艺美术用品等；三层主要经营厨具、家电、陶瓷、洁具、面料、地毯、床上用品等；四层主要经营灯饰等，销售价格（元/）或租金（元/月）一层250元/月；二层190-210元/；三层140-160元/四层100-120元/（租金均按照实际经营面积计算）市场点评东北三省最大最老的建材、家居、五金等综合式的一站式商城，至今已有20年左右的历史，人气旺，租金高，体量大，但停车和仓储目前问题比较大，基本已经把市场周边的道路全部占用，导致交通拥挤不堪。商户访谈访谈了6位典型商户，由于中国家具城的特殊地位，典型的核心市场和龙头市场，一般进驻33、此类市场的商户对地段及市场成熟度尤为敏感，商户不会轻易更换一个经营地点，而多数商户更不会考虑选择偏远位置。大多数经营户因为经营多年甚至自己都开设了工厂或直接是一些品牌的辽宁总代理、东北总代理，虽然店面很小，但只是展示，当做“业内地位的名片”作用。中国商业地产策划代理第一品牌五金机电市场总结：五金机电市场总结：拓展空间受限：拓展空间受限：五金机电市场占据城市核心或具有成熟市场基础的地段（一环内或靠近一环）。目前市场周边没有空间可以提供市场升级换代、或扩大规模的发展平台；形象差环境乱：形象差环境乱：现有的五金机电市场都是时间比较长的老一代市场，建筑形式上以老式的展厅居多，内部规划的经营动线受制于建34、筑形式显得很不合理，同时物业也比较破旧（外立面形象），不符合沈阳城市建设的形象要求；仓储配套不全：仓储配套不全：五金机电市场经营使用过程中由于物业空间的限制，仓储只能往高楼层搁置，仓储空间实际使用效率和功能受限；交通物流制约：交通物流制约：目前沈阳的私车拥有量非常惊人，且发展迅猛，市区交通承载压力与日俱增，根据规划未来几年内沈阳二环以内将禁止大型物流车辆的驶入，这样对于二环以内的专业市场将带来非常大的震动，一些对大型物流依赖较大的业态市场，逐步外迁成为必然选择；高额租金压力：高额租金压力：五金机电市场总体自营户比例不高（除沈阳五金机电市场外），平均租金达到150元/月左右（按实际使用面积），商35、户承租压力非常大。核心观点：目前沈阳的五金机电市场尚未整合核心观点：目前沈阳的五金机电市场尚未整合，集中区域已经与城市发展日渐相悖集中区域已经与城市发展日渐相悖，此类市场商户总此类市场商户总体上有较强的意愿体上有较强的意愿，但对于但对于“于洪项目于洪项目”目前反映出的问题是太偏目前反映出的问题是太偏，不会考虑进驻不会考虑进驻！因此本项目启动因此本项目启动需要合理引导需要合理引导，尤其是针对外地客商尤其是针对外地客商（大户大户）的重点攻关工作的重点攻关工作。中国商业地产策划代理第一品牌旧东北不锈钢市场五金机电衍生二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌旧东北不锈钢市场地址东北大马路沿街开业（36、成立）时间1993年左右建筑形式街铺（1层）基本情况总建筑面积约0.8万经营建筑面积0.5万空置面积0.3万零售批发批发兼零售商户总数96家仓储面积-各业态面积比例（%）不锈钢、管材100%销售价格（元/）或租金（元/月）40-60元/月（租金按照实际经营面积计算）市场点评属于沈阳最老的不锈钢市场（沿街市场），原来商户总数近两百家，由于拆迁及交通停车等等因素影响，部分商户已经开始在新市场拓展开店（主要是高官和北方）。商户访谈访谈8位典型商户，外地商户占55%左右，本地商户占45%左右，很多商户已经在“新北方不锈钢市场”及“高官不锈钢市场”租赁或购买铺位，属于“老市场”、“新市场”双重保险的经营37、思路，对于我于洪项目觉得位置太偏，且由于已经购买或租赁新市场铺位，目前没有兴趣另行考虑，据商户反映整个沈阳约400来家商户（其它的比较分散在各区的一些街道和综合性市场里）。中国商业地产策划代理第一品牌沈阳高官不锈钢交易中心五金机电衍生二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳高官不锈钢交易中心地址沈河区高官台街32号开业（成立）时间2011年05月建筑形式街铺（一拖二），单层面积90（6x15m）基本情况总建筑面积（可经营面积）6.2万（2.25万）经营建筑面积0.3万空置面积1.95 万零售批发零售批发商户总数226（空置190）仓储面积仓储1.7万+辅营2.25万各业态面积比例（%）38、不锈钢60%、管件20%、机电20%(按挂牌率计算）销售价格（元/）或租金（元/月）纯出租:租金60元月（按底层经营面积计算）市场点评60%左右商户从旧东北不锈钢市场迁移过来，目前市场开门率尚低，显得比较冷清。市场配套比较完善，有专门的储存、加工区等区域。商户访谈市场是东北水暖城的老板投资开发的，对外只出租不售，很多经营户由于市场未整体成功运营，不乐意在此营业，店面已经出现亏本转租，之前经营户租赁主要还是出于仓储需要才在这里租赁店铺，市场有两个大的仓库区（有吊机和围挡），该市场商户与老东北商户重合度很高，外拓意向无；中国商业地产策划代理第一品牌北方不锈钢市场（新市场）五金机电衍生二、具体市场调39、研中国商业地产策划代理第一品牌北方不锈钢市场（新市场）地址于洪区微山湖街65号开业（成立）时间已经交付了五、六年左右，商户陆续开业建筑形式街铺（一拖三）单层73（5.4x13.5）基本情况总建筑面积（可经营面积）5.5万（1.67万）经营面积0.12万空置面积1.55万零售批发零售批发商户总数112（挂牌96户，实际开门16户）仓储面积0.5万各业态面积比例（%）不锈钢、五金阀门90%；外墙装饰、门窗玻璃10%（按挂牌率来看）销售价格（元/）或租金（元/月）出售：当初销售价格3000元（2004年）租金：25-30元/月市场点评该市场相对高官市场要偏远，靠近张士灯具城，人流不多。市场2004年40、已经卖掉产权，不锈钢经营户自己购买的占比65%左右，市场入住率（挂牌）已经达到85%左右，但多以办公为主，现场交易少，门面开门率较低，市场显得很冷清。商户访谈访谈6位典型商户，反映较多商户都是大东区老东北不锈钢市场搬迁过来，自购物业，抢占市场，挂牌率高。当初市场开发时：由于是产权商铺和集中经营的新市场理念导致很多商户担心这里以后真的做旺。所以基本上都在这里投资购买了商铺，挂着店招，但实际经营者甚少，经营户还是在原先的场所经营或在地段较好的市场租铺经营（比较分散）。北方不锈钢市场还有二期开发规划。中国商业地产策划代理第一品牌不锈钢市场总结：不锈钢市场总结：1 1、市场体量有限：、市场体量有限：沈41、阳专营不锈钢市场总体三个市场“老东北”、“高官”、“北方”，而且经营的实际体量也不大，真正的经营户仅400余户；2 2、市场整合过度、市场整合过度:两个新市场已经形成，且后续还有二期产品入市，现有交付经营一期中经营户的重叠性非常严重，部分商户在市区继续租铺经营，另外在新市场租铺或买铺作为仓储和办公，从访谈的经营户总体来看不锈钢市场目前在二环附近经营尚且比较困难，对于三环附近经营的排斥感很强，该类市场的经营需求与供应已经出现不平衡；核心观点：目前不锈钢市场，经营户实际经营需求与新市场供应量之间已经不平衡，整核心观点：目前不锈钢市场，经营户实际经营需求与新市场供应量之间已经不平衡，整合空间不大。合42、空间不大。中国商业地产策划代理第一品牌炊具交易中心五金机电衍生二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌炊具交易中心地址十三纬路39号开业（成立）时间2007年（重新装修开业）建筑形式展厅（五层）、商住裙楼基本情况总建筑面积2.1万经营面积0.84万空置面积零售批发批发商户总数120家仓储面积各业态面积比例（%）炊具、酒店用品100%销售价格（元/）或租金（元/月）一楼：250/月（单铺使用面积较小，仅40-50平方米/套居多）1-2层不卖，大概07年左右3楼仓库卖价7000-8000元/月（3、4、5层目前几个大户买下后在重新搞酒店用品超市）市场点评沈阳最大也是最成熟的炊具、酒店用品市场，43、市场辐射东三省。市场形成已有多年（07年之前是平房形式），展厅规模一般，还有很多没有铺位的商户沿着周边开了很多沿街店铺（商住裙楼），形成较好的氛围，生意较好。商户访谈30%左右浙江商户，30%左右江西商户，30%左右是本地的，其他地方商户10%。多数商户就拓展经营意向都较为明显，由于市场的经营空间限制，很多经营户只有很小面积的展示空间，对增加经营面积需求很大，同时在外都租赁了很大的仓储空间。根据访谈的近10位商户来看，基本对新市场都有一定意向，同时对“于洪项目”区位有所担心。中国商业地产策划代理第一品牌金秋实炊具城五金机电衍生二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌金秋实炊具城（及对面东北44、炊具）地址十三纬路开业（成立）时间2004年建筑形式展厅（2层）基本情况总建筑面积2万经营面积1.3万空置面积零售批发批发商户总数238家仓储面积各业态面积比例（%）各式餐具、厨房用品50%；厨房设备、制冷设备、酒店用品、清洁用品、饮料设备等大中型设备50%销售价格（元/）或租金（元/月）一层：180-200元月，二层100-150元月市场点评住宅底商形成的老式商场，两个老市场内部动线很差，由于炊具市场较为集中，形成了一定的品牌知名度，经营状况良好商户访谈金秋实市场在重新整修期，对面东北炊具市场较老的展厅式市场，访谈了8位商户，由于经营户对目前市场破旧及租金方面的一些客观问题认识比较清晰，因此45、对集中大规模市场有兴趣，经营户抱团集中扩大经营规模等等需求较为明显。本市场自身无仓储，主要靠外租。中国商业地产策划代理第一品牌富祺顺友炊具酒店市场五金机电衍生二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌富祺顺友炊具酒店市场地址沈和区文萃路福祺顺友好酒店用品市场开业（成立）时间2008年建筑形式展厅（6层）基本情况总建筑面积4.1万经营建筑面积1.3空置面积-零售批发批发商户总数68家仓储面积仓库2.8各业态面积比例（%）酒店用品占55%、厨房设备、食品机械、金银餐具等占45%销售价格（元/）或租金（元/月）一楼60元月左右，二楼40元月，仓库26元月（按实际经营面积计算）市场点评营业已有三年，46、由以前的日杂百货市场改造成现在的酒店用品市场，由于沈阳、东北酒店行业发展迅速，炊具交易中心、老东北金秋实等等经营业绩好，因此此市场也开始定位成炊具市场，市场经营场地只有一二层，三至六层全部用为仓储。商户访谈访谈了8位典型商户，整体上考虑如果能有市场将炊具中心、金秋实老东北市场全部整合在一起，能与这些老炊具人（大户）在一起经营对其改善经营业绩等等皆有好处，因此对大型市场和拓展开店是比较感兴趣的，之前已有五洲城招商人员过来招商。中国商业地产策划代理第一品牌南塔电子（酒店用品）市场五金机电衍生二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌南塔电子（酒店用品）市场地址沈河区万柳塘路51号开业（成立）时间47、2008年1月建筑形式展厅（3层）基本情况总建筑面积3万经营面积1万空置面积零售批发批发商户总数100户仓储面积各业态面积比例（%）炊具、酒店用品32%；电子数码、家电35%；LED、汽车音响、灯饰、安防器材25%；其它8%销售价格（元/）或租金（元/月）一楼：南塔酒店用品市场：35-45元月（仅一层）市场点评A、B、C、D、F五个区域的划分。二三楼为部分电子、家电市场。南塔酒店用品市场：江西商户占40%左右，浙江和山东商户50%左右，本地商户10%左右，档次比较低，经营一般；该市场也是较为新的市场，也是在考虑到炊具市场的总体发展空间后，才在市场里开辟出该类业态经营区域。商户访谈根据对该市场商48、户的访谈，由于该市场为传统的老式展厅结构，格局换乱，动线不合理，物业档次较低，整体经营较为一般，且与上部的电子市场合并使用经营更显不匹配，因此，该市场商户如果出现新的市场，且炊具交易中心大户能够入住，则此类市场整合完全具备条件。中国商业地产策划代理第一品牌炊具市场总结：炊具市场总结：1 1、核心市场明显：、核心市场明显：沈阳最好、经营最成熟、大户最集中的就是在炊具交易中心和老东北和金秋实几个市场，在这些市场周边也形成了很多的沿街商铺经营区域；2 2、拓展空间受限：、拓展空间受限：炊具市场占据城市核心。目前市场周边没有空间可以提供市场发展；（周边基本都是城市发展的干道）3 3、仓储配套不全：、仓49、储配套不全：经营使用过程中由于使用空间的限制，仓储只能往高楼层搁置，仓储空间受限且使用不便；（炊具市场的仓储要求很高，而市场无法提供，因此现有经营户主要靠外租解决）4 4、交通物流受限：、交通物流受限：目前沈阳的私车拥有量非常惊人，且发展迅猛，市区交通承载压力与日俱增，根据规划未来几年内沈阳二环以内将禁止大型物流车辆的驶入，这样对于二环以内的专业市场将带来非常大的震动，一些对大型物流依赖较大的业态市场，逐步外迁成为必然选择；（与五金机电雷同）5 5、高额租金压力：、高额租金压力：从调研来看，炊具市场总体基本是靠租赁，平均租金达到200元/月（按实际使用面积）左右，商户承租压力非常大经营稳定性也50、很差；（与五金机电雷同）6 6、辐射东北三省：、辐射东北三省：沈阳炊具市场辐射半径大，整个东三省，因此对新市场选择因素中，对大交通物流配套、集中仓储比较看重（从现有市场的周边货站路线图可以看出基本能辐射整个东三省）。核心观点：沈阳的炊具市场发展空间非常大，除上述几个市场外，在每个市场的周边也核心观点：沈阳的炊具市场发展空间非常大，除上述几个市场外，在每个市场的周边也溢出效应形成了很多的沿街性经营场所，同时炊具市场目前新增市场处于空白，若合理溢出效应形成了很多的沿街性经营场所，同时炊具市场目前新增市场处于空白，若合理引导，利用这类老市场存在的客观问题，具备一定得整合空间（前提要突破现有经营户引导51、，利用这类老市场存在的客观问题，具备一定得整合空间（前提要突破现有经营户对传统老市场的依赖）对传统老市场的依赖）中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌项目名称项目名称经营商户数经营商户数实际经营面积（万）实际经营面积（万）零售批发零售批发建筑形态建筑形态东北陶瓷城1874.31批发兼零售展厅+街铺沈阳陶瓷大世界2327.4零售展厅沈阳中南建材陶瓷城2001.2批发零售，仓储为主街铺+仓储新北方装饰建材城4693零售为主展厅中国家具城油漆涂料市场2801.6批发为主室内街铺东北装饰城7004.34批发零售展厅金龙装潢材料城3261.3零售展厅中国家具城一期(建材)4502.4批52、发零售展厅中国家具城精品橱柜馆1011.4零售展厅永强装饰材料市场1800.9零售展厅华德丽五金建材批发市场990.8零售为主，批发为辅钢结构展厅金山装饰材料市场1760.94零售为主，批发为辅展厅望花木材市场1615批发(工地）货场+简易棚沈阳国际木材交易中心722.4批发钢结构大棚中盟建材市场692.6批发和工地钢结构货场式沈阳国际闽南石材城3004批发零售钢棚货场式红旗台石材城47633.6批发零售前店后仓西窑建材市场（钢材市场）13016.3零售工地为主前店后仓张士灯具城2256.26批发零售展厅十里河灯饰城2146.2零售展厅兴顺灯具城1192.1零售展厅合计46084608108.53、05108.05汇总建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌汇总建材市场二、具体市场调研业态商户数（户）实际经营面积（万）陶瓷类61961912.9112.91中国家具城油漆涂料市场2802801.61.6综合类建材市场3339333912.8412.84木材市场2452459.89.8石材市场69669645.645.6灯具城55855814.5614.56中国商业地产策划代理第一品牌东北陶瓷城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌沈阳陶瓷大世界建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳陶瓷大世界地址大东区东望街23号开业（54、成立）时间2007年10月建筑形式展厅（3层）基本情况总建筑面积8万经营面积7.4万空置面积0.6万零售批发零售为主商户总数250家（空置18家）仓储面积-各业态面积比例（%）卫浴35%，陶瓷30%，灯饰10%，橱柜10%，家具15%销售价格（元/）或租金（元/月）一楼90-110元月；二楼50-65元月；三楼30-35元月；（租金按照实际经营面积计算）市场点评前身是沈阳新型建材城，后2006年经过改造升级变成陶瓷大世界。市场以零售为主，与东北陶瓷城一起形成建材市场的互补。中高端产品档次，整体生意较好，三层空置率25%左右。商户访谈访谈了8位典型商户（店长），商户对就目前生意状况满意度一般，对55、该市场认同度也蛮高（主要是商场有持续的经营管理活动支持）。该市场基本为精品，基本以展示为主，展厅形象也较好，经营户对于入住新市场意向度基本无（由于是店长不是老板，因此访谈主要针对其对于洪的专业意见，普遍认为项目目前有点偏，不适合进驻）。中国商业地产策划代理第一品牌沈阳中南陶瓷城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳中南建材陶瓷城地址辉山农业高新技术开发区富阳路2号，距离沈哈高速王家沟收费站出口开业（成立）时间2011.06建筑形式交易区：一拖二（单位面积112、223）仓库区：钢结构仓库，单位面积2048，2560，6000等基本情况总建筑面积（可经营面积）10.5万（2.456、万）实际经营面积1.2万空置面积1.2万零售批发批发为主，仓储为主商户总数280（空置80户）仓储面积5.7万各业态面积比例（%）陶瓷30%、洁具35%、水泵12%、阀门10%、水暖8%、五金5%销售价格（元/）或租金（元/月）出售：5000元（目前销售价格1+2层）出租：门面10-15元月；仓库10元月（租金按照实际经营面积计算）市场点评闽南商会在沈阳投资运作的项目，旨在满足建材仓储需要。市场以仓储和办公为主，逐步成为东北陶瓷城商户使用的仓储基地之一。仓储区域满租，市场整体运作良好。商户访谈由于市场较新，访谈了多位商户，仓储商户大多为福建人，商户在东北陶瓷城及东北装饰城多有其品牌直营或代理销57、售点。商户更关注物流的便利性，从营口港或者大连港卸货，目前主要靠陆路运输到该市场。总体来看由于刚入住新市场，基本无拓展意愿。中国商业地产策划代理第一品牌新北方装饰建材城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌新北方装饰建材城地址铁西区齐贤街北四路(沈阳油漆市场西侧)开业（成立）时间20079建筑形式展厅（地上3层，地下1层）基本情况总建筑面积4.4万经营面积3万空置面积-零售批发零售为主商户总数469家仓储面积地下仓库0.6万：停车场0.8万各业态面积比例（%）陶瓷地板（板材）30%，洁具卫浴25%，灯饰照明32%，家用五金8%销售价格（元/）或租金（元/月）一层85-90元月，二58、层40-50元月，三层30元月（租金按照实际经营面积计算）市场点评隶属于中国家具城商圈，挂牌也是以中国家具城命名，与油漆城、陶林居一起形成了家具城大商圈的“分支”。由于商场管理较好，经营形象好，客户认可度也较高，生意较好。商户访谈访谈了11户典型商家，由于该市场区位优越、市场经营较好，商户对于于洪区新建专业市场存在一定的抵制意味，商户认为沈阳的相关市场已经很多，商户生意竞争加剧。特别是考虑到零售客户购买建材不会去于洪那么偏的地方，因此，基本不会考虑到“于洪项目”；中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城油漆涂料市场建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城油漆涂料市场地址铁西59、区兴顺街14号开业（成立）时间2004.01建筑形式室内街铺（1层）基本情况总建筑面积1.6万经营面积1.6万空置面积-零售批发批发商户总数280户仓储面积-各业态面积比例（%）油漆涂料90%，太阳能热水器10%销售价格（元/）或租金（元/月）出租：120-140元月（租金按照实际经营面积计算）市场点评本市场是中国家具城的一部分，整合了家具城涂料油漆部分，知名度高，品牌成熟，因此拿的店面位置都较大，直接经营和仓储了，客户基本以零售为辅，以直接向下发货居多；本市场是东北最大的涂料油漆市场，影响力巨大，其它无专业的油漆市场，只有在五金建材市场中含有一部分而已！展厅式内街铺设计（街铺之间穹顶式挑高盖60、顶），华润、紫荆花、立邦、多乐士等众多国内外知名品牌汇聚于此，整体生意好。商户访谈访谈了9户典型商家，沈阳的一些油漆大户都在此设点批发（上游市场），辐射其他小市场。商户对于外拓的意向很弱。对于“于洪项目”更无兴趣。中国商业地产策划代理第一品牌东北装饰城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌东北装饰城地址东陵区长青街76号开业（成立）时间1993年建筑形式展厅（三个）及连廊式街区（两层）基本情况总建筑面积（可经营面积）6.6万(4.34）经营面积4.34万空置面积-零售批发零售及批发各占一半商户总数700家仓储面积-各业态面积比例（%）街区经营区：卫浴陶瓷涂料40%，五金厨柜20%61、，铝合金板材门业25%，布艺窗帘墙纸10%，其他5%展厅区：家具展厅70%家具，30%家居；综合展厅陶瓷卫浴地板45%，家居灯饰30%，水暖五金15%，其他10%销售价格（元/）或租金（元/月）一层：30元/月/；二层为24元/月/市场点评市场成立早，知名度较高，以低端产品经营为主导的市场，符合当地大众化消费，整体生意较好，展厅生意好于街铺。商户访谈该市场以本地商户为主，占比70%左右。访谈了15户商家，商户对该市场地段都较为认可。商户大多对目前建材家居行情不容乐观，生意利润空间进一步受挤压，基本无拓展意向，而对“我项目”也表现出一定的排斥情绪。中国商业地产策划代理第一品牌金龙装潢材料城+中一62、家俱广场建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌金龙装潢材料城+中一家俱广场地址沈阳市皇姑区长江南街168号-169号开业（成立）时间开业已有十多年建筑形式展厅（2层）基本情况总建筑面积金龙：1.3万中一：2.2万经营面积金龙：1.3万中一：2.2万空置面积-零售批发零售为主商户总数（金龙）326户（中一）180户仓储面积-各业态面积比例（%）金龙：地板板材30%，洁具及其五金配件30%，家具及灯饰灯具30%，窗帘及其它10%中一：装饰材料40%，家具60%销售价格（元/）或租金（元/月）一层80元月，二层60元月（按实际使用面积计算）市场点评住宅裙楼市场，位于皇姑区较为热闹地段，63、商场无空置面积，主要面对城区居住人群（区域市场），生意较好。商户访谈访谈了7组点西瓜商户，据反映该市场以本地商户为主，占比75%左右，此市场主要针对区域市场，零售为主。业态较少，基本没有什么品牌。由以前的沿街作坊发展而来。对于于洪拓展意向较弱。中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城一期建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城一期地址铁西区景星街南八马路开业（成立）时间1992年建筑形式展厅（4层）基本情况总建筑面积3.2万实际经营面积2.4万空置面积-零售批发批发零售商户总数450家仓储面积-各业态面积比例（%）板材、木业30%，五金家电20%，卫浴洁具17%，灯饰照明264、0%，布艺壁纸8%，其它5%一层主要经营板材、地板、木线、木方、玻璃、铝型材等；二层主要经营五金、电动工具、工艺美术用品等；三层主要经营厨具、家电、陶瓷、洁具、面料、地毯、床上用品等；四层主要经营灯饰等，销售价格（元/）或租金（元/月）出租：一层100-120元/月，二层190-210元/月,三层140-160元/月,四层100-120元/月（租金均按照实际经营面积计算）市场点评东北三省最大最老的建材、家居、五金等综合式的一站式商城，至今已有20年左右的历史，人气旺，租金高，体量大，但停车和仓储目前问题比较大。商户访谈访谈了6位商户，商户对地段及市场成熟度尤为敏感，商户不会轻易更换一个经营地点65、，而多数商户更不会考虑选择偏远位置。中国家具城一期，建材、小五金、家饰、电器等业态种类丰富，是东北三省的主要批发基地。大多数经营户有自己的厂或者是一些品牌的总代理，虽然店面很小，但只是展示作用。发货的渠道是直接自己的厂(张士开发区很多此类厂家）或者是一些总代理的大仓库直接发出，发往辽宁以及周边省市。中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城橱柜门业精品城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城橱柜门业精品城地址景新街开业（成立）时间2005年建筑形式展厅（5层）基本情况总建筑面积1.8万（裙楼上写字楼面积2.5万）经营面积1.4万空置面积0.4万零售批发零售为主商户总数13066、家（空置29家）仓储面积-各业态面积比例（%）门业45%，橱柜45%，家居10%销售价格（元/）或租金（元/月）出租：一层120-160元/月，二层60-100元/月（租金均按照实际经营面积计算）市场点评中城大厦一至五层，其整体划分为东西两区，经营门业橱柜为主（利润相对较高，生存能力强）。该项目经营业态定位较为明晰，专做门业及橱柜，总体经营状况一般。由于东西两区动线混乱，垂直交通系统极差，三四层基本上无人流，生意较差。商户访谈访谈了7位商家，商户普遍认为该市场人流不足（特别是三四层商户反映较为强烈），如果有更好的商场，他们会考虑选择搬迁，但在市场地段上肯定要选择成熟位置、要比目前的市场更好。对67、于进驻于洪基本不考虑。中国商业地产策划代理第一品牌永强装饰材料市场建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌永强装饰材料市场地址皇姑区怒江北街，白山路二环线旁开业（成立）时间2005年建筑形式展厅（板材区为一层，装饰材料区为两层）基本情况总建筑面积1.5万经营面积板材区(16户）：0.2万装饰区：0.7万空置面积-零售批发零售商户总数180家仓储面积-各业态面积比例（%）橱柜10%、玻璃石材15%、地板10%、陶瓷10%、水暖管件10%、门业15%、家具15%、五金机电5%、布艺5%、灯具5%销售价格（元/）或租金（元/月）装饰区一层：70-80元月(按实际使用面积计算）市场点评目前68、是皇姑区（区域性）最大的综合性的装饰装修材料市场，主要经营装修，装饰材料以及五金家俱等。项目周边住宅小区密集，住宅地产发展较好，生意也较好。商户访谈访谈了12组商户，了解到该市场成立的缘由是因区域性住宅市场的发展，大多数对于于洪区域不认可，拓展意向较弱。中国商业地产策划代理第一品牌华德丽五金建材批发市场建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌华德丽五金建材批发市场地址大东区观泉路70号开业（成立）时间2011.05建筑形式两栋钢结构展厅和外围2层建筑商业基本情况总建筑面积（可经营面积）1.8万（1.1万）经营面积0.8万空置面积0.3万零售批发零售为主商户总数128户（空置29户）69、仓储面积0.7万各业态面积比例（%）板材木方铝合金55%，水暖管件20%，陶瓷卫浴保温材料10%，电动工具五金涂料10%，其他5%销售价格（元/）或租金（元/月）展厅平均：18-25元月（按实际使用面积算）市场点评区域市场，二环边上新建市场，开业时间短，入住率为85%左右，但处于市场培育期，知名度低，生意较为冷清。商户访谈访谈了6组商户，考虑到租金因素，较多商户从东贸装饰材料交易中心迁移过来，零散商户对该市场地段信心度不足，普遍认为外环市场尚需一定的培育时间。六组商户中有5组认为“我项目”发展专业市场的条件未成熟。中国商业地产策划代理第一品牌金山装饰材料市场建材市场二、具体市场调研中国商业地产70、策划代理第一品牌金山装饰材料市场地址皇姑区陵园街39号开业（成立）时间1995年建筑形式展厅（5层）基本情况总建筑面积（可经营面积）1.05万经营面积0.94万空置面积0.11万零售批发零售为主批发为辅商户总数200家（24家空置）仓储面积-各业态面积比例（%）家具40%、门业地板20%、板材水暖20%、灯具五金20%销售价格（元/）或租金（元/月）出租：一层60-86元月（地板为主），二层：55-65元月（门为主），三层：50-60元月（家用五金为主），四层、五层：20-30元月（家具和家居）市场点评位置依靠金山钢材市场，金山钢材市场知名度较高，而金山装饰材料市场知名度较低，主要面对的客户人71、群为周边居住人群。商场单层面积约2000，垂直交通条件差。除了一楼及四五楼家具家居楼层生意较好之外，中间楼层生意较差。商户访谈访谈了5户商家，商户对目前生意信心不足，更无拓展意向。中国商业地产策划代理第一品牌望花木材市场建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌望花木材市场地址沈阳市大东区望花南街39号开业（成立）时间1998年建筑形式开发货场式，自行搭建简易棚基本情况总建筑面积5万经营面积5万空置面积-零售批发批发和工地商户总数161家仓储面积-各业态面积比例（%）木材、板材100%销售价格（元/）或租金（元/月）出租：8-10元/月，出租场地为主（按使用面积来计算）市场点评原沈阳72、竹木中心批发市场，经营各类建筑及装饰用木材、装饰材料、地板和建筑模板。特殊规格可订货加工。市场交通通达能力低，形象差，内场混乱。之前一千多家木材企业，现在搬迁之后只剩下200来家。商户访谈访谈了8位商户，区域规划为汽车产业区，一直传言市场要拆迁，另外市场交通通达性差，很多商户生意相对之前差很多，而新兴市场兴建，因此商户逐渐迁移。目前主要分散到鸭绿江街、“中盟建材”、“国际木材交易中心”、“朱尔屯”等地方了。该市场目前在经营商户都是中小商户，商户对租金非常敏感。其对外环市场疑虑较多，特别是沈阳国际木材交易中心项目经营窘境对商户影响很大，导致其对外环市场信心不足，同时其又很难承受附近的市场较高租金73、，因此我项目如未来合理引导，条件符合，小部分进驻是有可能的。中国商业地产策划代理第一品牌沈阳国际木材交易中心建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳国际木材交易中心地址石虎台北大街123号开业（成立）时间2010年5月建筑形式钢结构大棚基本情况总建筑面积目前7.3万（规划面积132万，一期建设占地面积32万）经营面积经营面积2.4万；加工区1.4万空置面积1万零售批发批发商户总数 开店的仅100余家仓储面积2.5万各业态面积比例（%）木材板材100%销售价格（元/）或租金（元/月）主力租金10元月（只租不售，无产权）市场点评地段较偏，已经超出了四环，一期为国际木材市场交易，目前74、市场交易量不大。进驻商户包含进口木材经营加工、大宗原木批发、家具类用材、木皮及坯料生产加工。商户访谈这个市场95%都是福建人，大部分都是望花市场搬过来的。整个市场规模很大，但是入住率很低，开业一年时间，由于市场广告宣传力度较弱，整体经营状况偏差。商户外拓的意向基本没有，而对于偏远位置也比较排斥。由市场方处了解，其也在等待望花等市场拆迁然后加以整合利用。这个市场按经营户自己的内部观点，当初中盟等市场如果不兴建（中盟的位置要好很多），则国际木材交易中心的运作会比现在好很多，就是因为中盟等市场的兴建，将木材板材的一些大经营户全部吸收掉，导致本市场总体失败。中国商业地产策划代理第一品牌中盟建材市场建材75、市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中盟建材市场地址沈阳于洪区鸭绿江北街172号开业（成立）时间2010年初建筑形式钢结构货场式（300/户左右）基本情况总建筑面积2.6万经营面积2.6万空置面积-零售批发批发和工地商户总数75家仓储面积-各业态面积比例（%）木材板材100%销售价格（元/）或租金（元/月）租金：20-29元月（单位面积为350左右）市场点评2010年新建的市场，福建人开发，由以前的钢材市场改成现在的木材市场，整体规划良好，进驻率100%，目前所有木材市场中经营状况最好的一个，该市场无加工区。商户访谈访谈7位商户，该市场福建商户占比95%。此市场开发者凭借良好的人脉76、关系，以及福建商会的支持才得以运作起来，大部分商户从望花木材市场搬过来的。商户的主要的进货渠道主要是从天津、东北、俄罗斯等。主要供货以辽宁为主东北三省的工地。市场虽然不大，但集中了沈阳木材的大商户，市场影响力较大，此市场整合难度较大，福建商户的整体性搬迁整合无法预估。中国商业地产策划代理第一品牌沈阳国际闽南石材城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳国际闽南石材城地址高薪技术开发区佳阳路2号（紧邻沈哈高速王家沟出口、沈吉高速，是沈阳的北出口）开业（成立）时间2007年8月建筑形式钢棚货场式（从40-120平米不等，每个门市赠50-170平米不等的场地)基本情况总建筑面积10万77、(总占地800亩)经营面积4万空置面积-零售批发批发为主商户总数300家仓储面积-各业态面积比例（%）石材100%销售价格（元/）或租金（元/月）8元/平月(先期入驻可享受一定程度优惠政策)市场点评集石材加工、销售、仓储于一体的大型综合性市场，目前已发展成为中国北方最大的石材销售集散地之一。市场分三期开发：一期占地300亩，二期占地200亩，三期占地300亩。商户访谈访谈了4位典型商户，了解到该市场90%为福建人，商户对商会开发项目比较认可，虽然有经营扩张能力，但目前对新市场都无拓展意向（特别石材市场目前已经接近饱和，红旗台市场和闽南市场已经成为市场的标杆）。中国商业地产策划代理第一品牌红旗台78、石材城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌红旗台石材城地址于洪区东平湖街，距离本案约2.5公里开业（成立）时间2006.8建筑形式街铺+钢结构货场基本情况总建筑面积40万经营面积33.6万空置面积零售批发批发为主商户总数476户仓储面积前店后仓各业态面积比例（%）石材100%销售价格（元/）或租金（元/月）交易区：15-20元月租场地自建钢结构租金6-8元月市场点评政府重点打造项目，是东北地区最大的石材集散地及批发、零售场所。该市场集仓储、加工、安装、物流配送和售后服务功能于一体。但该市场最大的弊端是内部大货车的掉头等等较为不便。此市场进货基本从福建直接海运到营口港然后从营口直79、接汽运到本市场较多；商户访谈访问10个商户，该市场80%为福建商户，由于市场成立时间早，知名度较高，政府重点支持打造项目，是目前于洪市场开发方面的形象标杆，一般专业市场认识到于洪就是通过这个红旗台市场，所以市场的经营效益也较好，商户对经营拓展意向不强。中国商业地产策划代理第一品牌张士灯具城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌十里河灯饰城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌十里河灯饰城地址沈新东路27号开业（成立）时间2010年05月28日建筑形式展厅（A馆4层、B馆2层）基本情况总建筑面积8万经营面积6.2万空置面积0.2万零售批发零80、售及批发各占一半商户总数214家仓储面积-各业态面积比例（%）工程照明50%、商业照明12%、家居照明10%、景观照明28%销售价格（元/）或租金（元/月）一层60元/月，二层30-40元/月，三层以上租金较低（按实际使用面积计算）市场点评属于连锁灯具城（北京十里河灯饰），装修高档，环境优越，商户访谈访谈了10位商户，商户就市场运作模式较为肯定。源于较好的经营管理及服务理念，该市场进驻沈阳以来口碑较好，下一步十里河灯饰还将进驻长春和哈尔滨。访谈商户中对“我项目”最为关系的问题为交通，多数认为于洪区位置偏远了。大约有40%-50%的老板是张士灯具城的老板，因此拓展于洪项目兴趣不大；中国商业地产策81、划代理第一品牌兴顺灯具城建材市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌兴顺灯具城地址铁西区兴顺街开业（成立）时间2008年09月建筑形式展厅（地上5层、地下1层）基本情况总建筑面积4万经营面积2.1万（办公0.7万）空置面积0.8万零售批发零售商户总数189家（空置70家）仓储面积-各业态面积比例（%）各式家居照明、灯饰58%；路灯展示、工程灯具批发17%；齐家建材15%；办公10%销售价格（元/）或租金（元/月）一层60-70元/月，二层30-40元/月，三层20-25元/月。市场点评兴顺灯具城处在中国家具城商圈，由温州开发商开发。十里河灯饰城开业以来，该市场客户被分流，除了沿街部分生82、意较好之外，其他区位经营状况一般，高楼层四、五层空置率高。商户访谈访谈了6位商户，主要的经营户为温州和广东，大约占90%左右。品牌商户在十里河、张士都有他们的总店，基本以张士和十里河经营户意见为准，对于拓展于洪市场目前无明确意向。中国商业地产策划代理第一品牌建材市场总结：建材市场总结：建材市场逐步外迁明显：建材市场逐步外迁明显：目前建材市场主要集中在城市二环边上及铁西家具城专业商圈内，石材、木材等承租能力差、占地大的业态市场已经往三环及四环附近扩张，随着城市建成区扩大，区域规划发展迅速，部分市场（如东北陶瓷城、望花木材市场等）继续往外迁移的可能性极高。建材市场业态细分明显：建材市场业态细分明显83、：沈阳有专门涂料市场、陶瓷市场、木材市场、石材市场、灯具灯饰市场等等，此类市场的形成往往经过几轮的整合调整，将单一业种组合成独立市场，辐射半径相应扩大涉及整个东三省，针对细分业态的专业市场，整合难度较高；核心市场地位不可撼动：核心市场地位不可撼动：中国家具城为核心的商圈（各业态市场）市场形象好、品牌知名度高，靠自身市场发展去整合难度非常大，借助外力才具备一定可能；“中国家具城”作为核心市场，辐射整个东三省，经营效益非常好，但在建材类逐步深入到周边二三线城市后，市场细分和就近消费成为主流，家具城的生意也开始难做。（家具城的高额租金、家具城的欠配套等等因素，已经使市场很多经营户外拓开店，但是作为核84、心市场，其市场影响力还是很大，市场地位不会受影响，更多品牌商户的“品牌展示”和“经营名片”还在中国家具城，但是真正交易发生场所，则逐步随城市发展，逐步外迁）区域市场发展填补需求：区域市场发展填补需求：如华德丽、永强装饰材料市场等等一批市场发展，以本片区零售型商户为主，纷纷弥补区域发展需求；同时由于核心市场的高额租金，城市的扩大，也导致市场分布的均衡性；各片区必然有建材发展的外拓需求；中国商业地产策划代理第一品牌核心观点核心观点:整个建材市场整个建材市场，除了东北陶瓷城因配套仓储的拆迁除了东北陶瓷城因配套仓储的拆迁，经营户普遍躁动外经营户普遍躁动外，其他场所基本稳其他场所基本稳定定，对于于洪总体85、上来看拓展基本都不是很强对于于洪总体上来看拓展基本都不是很强，主要就是商家对于洪的发展还停留在之前主要就是商家对于洪的发展还停留在之前观念上观念上，于洪作为一个滞后发展区域于洪作为一个滞后发展区域，地处三环地处三环，位置较偏位置较偏，国际物流港远景规划目前还国际物流港远景规划目前还处于概念研究深化阶段处于概念研究深化阶段，急需实际行动来展示片区发展潜力；急需实际行动来展示片区发展潜力；同时我们也可以看出同时我们也可以看出，目前沈阳建材市场在有核心市场基础上目前沈阳建材市场在有核心市场基础上，伴随城市发展逐步往外发伴随城市发展逐步往外发展展，满足各区域发展之需求满足各区域发展之需求，这点从目前整86、个市场发展布局来看非常清晰这点从目前整个市场发展布局来看非常清晰，因此伴随丁香因此伴随丁香湖等等片区的大力开发兴建湖等等片区的大力开发兴建，填补区域空白的市场出现成为必然填补区域空白的市场出现成为必然，因此因此，从这个观点来看从这个观点来看，区域型的建材市场是可以肯定的；区域型的建材市场是可以肯定的；中国商业地产策划代理第一品牌分布家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳家具家居类市场体量一览表沈阳家具家居类市场体量一览表1 1项目名称项目名称经营商户数经营商户数实际经营面积（万）实际经营面积（万）零售批发零售批发建筑形态建筑形态香江家居mall55418零售展厅丽家世界13887、2.3零售展厅陶林居2335.66零售展厅中国家具城二期5022.8零售展厅中国家具城三期（维华家具城）8094.3零售展厅中国家具城橱柜门业精品城1011.4零售展厅领秀家居1453.2零售展厅中一家俱广场1802.2零售展厅合计2482248239.8639.86汇总家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳品牌连锁市场体量一览表沈阳品牌连锁市场体量一览表2 2项目名称（连锁点一览）实际经营面积总建筑面积（万）（万）红星美凯龙北二路店1120红星美凯龙龙之梦店12.7525红星美凯龙浑南泛亚店1120居然之家皇姑店4.48居然之家亿丰店23.55.3居然之家大东店2.865.88、2宜家家居沈阳商场5.5310.6东方家园保工店1.22东方家园德增店0.420.7东方家园明华店0.480.8东方家园大明湖店2.14百利家居文化路店3.16百利家居国际馆2.24百利家居太原街店1.453合计81.9981.99114.6114.6中国商业地产策划代理第一品牌香江家居mall家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌香江家居mall地址保工南街2号开业（成立）时间2009年11月21日建筑形式展厅（4层）基本情况总建筑面积20万经营面积18万空置面积2万零售批发零售商户总数554家仓储面积-各业态面积比例（%）环保建材装饰(橱柜、门、地板、窗帘等)25%，各式生活89、家居、实木家居及办公家具65%，钟表及装饰10%销售价格（元/）或租金（元/月）一层100-120元/月，二层60-70元/月，三层以上30元/月以下市场点评香江家居MALL处在中国家具城商圈边缘，原名“香江家具装饰材料光彩大市场”，2009年升级扩张重新开张，是集建材、家具、家饰于一体的大型家居广场。商户访谈访谈6位商户，经营商户认为该市场生意不如中国家具城核心位置，生意不好做，如果沈阳有发展潜力的经营地点，部分商户会考虑迁移。但目前于洪项目不属于此类商户意向地段，因此不会考虑；中国商业地产策划代理第一品牌丽家世界家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌丽家世界地址建设中路52号90、开业（成立）时间2009年左右建筑形式展厅（与华润超市混营）基本情况总建筑面积2.4万经营面积2.3万空置面积0.1万零售批发零售为主商户总数145家（空置7家）仓储面积-各业态面积比例（%）家居家具55%，华润超市35%，其它10%销售价格（元/）或租金（元/月）一层70-80元/月，二层40-55元/月市场点评该市场与超市混合经营，以厂家直销的噱头吸引消费者，厂家多以小作坊厂家为主，档次偏低端。商户访谈访谈了3位商户，商户对于洪区普遍的反映是比较偏远，如果市场成熟，会考虑拓展或者迁移经营场所。目前情况下不会考虑于洪项目；中国商业地产策划代理第一品牌陶林居家居家具二、具体市场调研中国商业地产91、策划代理第一品牌陶林居地址沈阳市铁西区兴顺街7号（属于中国家具城商圈）开业（成立）时间2010年3月建筑形式展厅（3层）基本情况总建筑面积6.26万经营面积5.66万空置面积0.6万零售批发零售商户总数263户（空30户）仓储面积-各业态面积比例（%）陶瓷25%，洁具卫浴32%，家具32%，橱柜10%销售价格（元/）或租金（元/月）一楼外街100元/月；展厅一层80-90元/月；二层40元/月左右；三层以上30元/月以下(按实际实用面积计算）市场点评商场装修高档，一楼陶瓷品牌的店面装修奢华，作为形象展示店，知名品牌科勒、安华等进驻。二三楼生意一般，但经营较为稳定，市场商户更换率较低。商户访谈访92、谈了5位商户，商户对中国家具城依赖程度高（是中国家居城延伸市场），拓展意向不够明显。目前于洪项目没有机会介入。中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城二期家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城二期地址铁西区景星街南八马路开业（成立）时间1995 年建筑形式展厅（5层）基本情况总建筑面积3万经营面积2.8万空置面积-零售批发零售为主商户总数350家仓储面积-各业态面积比例（%）家具沙发70%，床上用品及卧室系列30%销售价格（元/）或租金（元/月）租金形式：3年一缴，一层140-180元/月二层100-120元/月三层80-100元/月（租金均按照实际使用面积计算）市场点评93、一层：沙发、藤艺、钢木家具，二层：桌椅、茶几、柜类、办公家具，三层：板式家具、实木家具、儿童套房、组合柜、床垫、床，四层：板式家具、实木家具、组合柜、古典家具、桌椅，五层：红木家具、古典家具、卧房系列、餐厅系列、沙发。商品品牌复杂，以经营中偏低档产品为主。商户访谈访谈了4位商户，了解到该市场有70%左右为本地商户，就本地商户而言，其拓展意识较弱，拓展思想保守。经营效益较好，老客户已经知道这个市场，所以这些经营户一般在外另行拓店，但是不会放弃此处经营场所。中国家具城是沈阳老家居建材类人的发源地，这个地段就是现在转让一个档口都得上百万左右。对于于洪区，认为位置过于偏远，暂时不会考虑。中国商业地产策94、划代理第一品牌中国家具城三期（维华家具城）家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国家具城三期（维华家具城）地址铁西区景星街南八马路开业（成立）时间1999年3月建筑形式展厅（主体5层，地上四层，地下二层）基本情况总建筑面积8万经营面积4.3万空置面积0.3万零售批发零售为主商户总数865家（空置56家）仓储面积库房停车场1.9万各业态面积比例（%）家具家居70%，地板木业20%，五金橱柜窗帘10%销售价格（元/）或租金（元/月）一层150-190元/月二层120-140元/月三层80元/月（租金均按照实际使用面积计算）市场点评该市场经营家具家居为主，经营产品档次相对家具城二期高95、，与二期形成错位经营，经营状况较好。（一层除周边门市房外，主营地产低档家具、地板、铝型材、不锈钢材、五金材料、油漆、粘合剂、门、木线等装饰装修材料。二层主营办公家具、餐桌椅、低档沙发、电视柜、茶几等1.2米以下中低档民用家具。三层主营中档家具系列、地毯、装饰面料、工艺美术。四层主营中高档家具系列、沙发。）商户访谈访谈9户商家，据了解该市场有60%左右为外地商户，多数商户认为该市场形成的商圈影响力最大，新建一个新市场难以撼动家具城地位。因此不会考虑外迁或拓展到于洪；中国商业地产策划代理第一品牌领秀家居家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌领秀家居地址铁西区兴顺街167号（铁西九路）96、开业（成立）时间2005年10月建筑形式展厅（地下一层，地上四层）基本情况总建筑面积5.5万经营面积3.2万空置面积零售批发零售为主商户总数145家仓储面积各业态面积比例（%）家具家居80%、布艺饰品10%、其它配套10%销售价格（元/）或租金（元/月）一楼：170-230元/月二楼：130-140元月（按实际使用面积计算）市场点评中国家具城四期，主要经营中高档的家具家居，环境高雅，该市场家居经营产品（品牌）档次最高，主要的品牌有皇朝、顾家工艺、宏发等，是以前市场的基础上升级。目前沈阳缺少高端品牌商场，该商场是为数不多的一个，整体经营状况良好。商户访谈访谈了10位商户，品牌商户对地段的选择条件97、较高，多数高端品牌商户或知名度较高商户目前不会考虑于洪区开店。中国商业地产策划代理第一品牌地址铁西区北二东路35号(新华街口)建筑面积20万开业时间2008年6月27日主要经营种类-1F木门、布艺、壁纸、五金、吊顶、进口电器；1F洁具、水槽、沙发；2F瓷砖、楼梯、石材、沙发、艺术玻璃、软床、金属家具；3F地板、现代板式家具、儿童家具；4F橱柜、移门、现代板式家具。在营商家数量413家备注规模大，沈阳市的大品牌代理几乎都在里面设有专柜，商场布局优，但人气不足，据消费者反应，觉得物品太贵，价格难以承受。红星美凯龙北二路店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址大东区滂江街22号建筑98、面积25万平米开业时间2010年9月30日主要经营种类洁具、沙发、软床、金属家具、橱柜、现代板式家具等租金3.7元/m/天备注红星美凯龙龙之梦商场被业内誉为东北家具建材1号店，总建筑面积达到25万平方米，为东北最大的家具建材综合Mall，商场地处东中街核心商圈，占尽地理和交通优势，是发力辽沈家居市场的一枝独秀。商场内2000个品牌，5000种款式、800家旗舰店。红星美凯龙龙之梦店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址浑南大道上，浑河堡，东侧是沃尔玛-浑南泛亚店。建筑面积近20万平米开业时间预计2012年初在营商家数量招商中（未开业）备注项目占地73亩，总投资达7亿元，目前正99、在招商中。红星美凯龙浑南泛亚店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址黄河南大街38号建筑面积8万平方米开业时间2006年11月18日主要经营种类一层是五金涂料超市和陶瓷洁具类商品；二层主要经营瓷砖、地板、楼梯等商品；三层现代家具；四层汇集了众多国内外顶尖的软体沙发、床具和儿童家具品牌；五层以古典家具为主体；六层是装饰材料的品牌专卖店，主要经营厨卫电器、壁纸壁布、家居饰品等；七层集合了国内数家著名的家装公司。备注提供家居设计、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”购物服务，是集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型综合家居建材主题购物中心。居然之家皇姑店100、家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址浑南新区金卡路16号（奥体中心正对面）建筑面积5.3万平方米开业时间2010年5月22日主要经营种类地下一层主营软床、儿童家具、窗饰；一层主营国际顶级家具；二层主营沙发；三层主营现代家具；四层主营红木、实木家具；五、六层主营欧美古典风格家具。备注拥有40000平方米的超大停车场，靠近桃仙国际机场和地铁出口，项目包括地下一层共有七层。居然之家亿丰店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址东北大马路398号建筑面积5.2万平米开业时间09年11月22日主要经营种类中高端家居产品，1F洁具、瓷砖、石材、五金涂料超市；2F软体家具101、地板、壁纸、窗帘布艺；3F板式家具、实木家具、古典家具、儿童家具；4F橱柜、门窗、楼梯、吊顶、家装、艺术玻璃、厨卫电器。备注占地面积3万多平方米，紧邻东二环路和东北大马路，二环地区幅射沈北新区，大东区，东陵区，沈阳到铁岭、沈阳到抚顺，以及棋盘山延线别墅区，辐射范围广。居然之家大东店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址兴华北街20号（兴华北街与北二路交汇处）建筑面积10.6万平方米开业时间2010年5月20日主要经营种类主要包括坐椅沙发系列、办公用品、卧室系列、厨房系列、照明系列、纺织品、炊具系列、房屋储藏系列、儿童产品系列等。备注商场分四层，其中地下一层和地上一层为免费停102、车场，设有2600个泊车位；二层为顾客自行提货区和收银区；三层为家居用品区和样板间展示区。商场停车位2060个，销售家具和家居用品将达9000种。宜家家居沈阳商场家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址沈阳市铁西区保工北街9号营业面积12000平米开业时间2000年10月15日主要经营种类木材、地板、瓷砖、壁纸、涂刷工具、厨卫洁具、橱柜、油漆、窗饰布艺等。备注沈阳保工店是东方家园在全国建立的第2家门店，东北地区的第1家门店，它坐落于铁西区保工北街9号，距南面九路家具建材市场仅1公里。东方家园保工店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址沈阳市大东区德增街28号营103、业面积7000平米开业时间2003年6月18日主要经营种类地下一层经营木材、吊顶材料、各式门窗等商品，地上一层经营地板、瓷砖、厨卫洁具、橱柜等商品，地上二层经营油漆涂料、电工电料、灯具灯饰、五金工具、水暖器材、窗饰布艺、家居园艺等商品。备注德增店为东方家园建材连锁店中的精品店，商店有地上两层、地下一层，经营面积共计7000平米。东方家园德增店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址沈阳市皇姑区黄河北大街84号（与松山路交汇处）营业面积8000平米开业时间2003年4月20日开业主要经营种类木方板材、基础建材、墙地面覆盖材料、油漆涂料、五金工具、管件电器、电工电料、园艺饰品、灯具104、灯饰和厨卫洁具，总计10大部类近5万种家装建材商品。备注明华店是东方家园在沈阳地区创建的第三家建材家居连锁门店。东方家园明华店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址沈阳市铁西新区沈辽路388号建筑面积4万平方米开业时间2004年8月28日主要经营种类木材、地板、瓷砖、厨卫洁具、橱柜、油漆、窗饰布艺等备注建材、家居、家具、家装”四位一体商业模式，是东方家园在沈阳的第四家店，总投资为1.2亿人民币，建筑面积达4万平方米，是目前沈阳地区规模最大的专业市场，同时也是东方家园“建材、家居、家具、家装”四位一体商业模式展示最完全的门店，其商品品类多达5万种。东方家园大明湖店家居家具二、具105、体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址文化路81号建筑面积6万平米开业时间2003年10月主要经营种类中高档品牌家居、现代板式家具、欧式古典家具、新古典家具、中式实木家具、各式沙发、儿童家具、家居饰品、窗帘、地毯等。备注文化路店地处城际枢纽要地，辐射范围已经扩大到省内沈城周边地区。百利家居文化路店5楼国际馆辽沈地区最专业古典家具卖场。该馆成立于2005年11月，其中囊括了中式古典家具、中式红木家具、欧式新古典家具、美式古典家具、英美乡村家具、英式雅各宾家具、法式古典家具等各种专业古典风格家具。是迄今为止辽沈地区最专业的古典家具卖场之一。欧亚达百利家居文化路店家居家具二、具体市场调研中国商业106、地产策划代理第一品牌地址南京北街268号建筑面积40000多平米开业时间2008年主要经营种类中高档品牌家居、现代板式家具、欧式古典家具、新古典家具、中式实木家具、各式沙发、儿童家具、家居饰品、窗帘、地毯等。备注是经营中高档家具和家居用品为主的大型精品家居广场，定位为中高档消费群体，众多国际知名家具品牌入驻其中。欧亚达百利家居国际馆家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址南一马路91号建筑面积30000平米开业时间2000年主要经营种类中高档品牌家居、现代板式家具、欧式古典家具、新古典家具、中式实木家具、各式沙发、儿童家具、家居饰品、窗帘、地毯等。备注位于沈城商圈钻石地界，总投107、资1.8亿，是经营中高档家具和家居用品为主的大型精品家居广场。欧亚达百利家居太原街店家居家具二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌家居家具市场总结：家居家具市场总结：核心市场地位不可撼动：核心市场地位不可撼动：家居家具市场有半数集中在中国家具城商圈，另外品牌连锁家居卖场分布在城市较为核心地段及发展方向上（如欧亚达百利家居占据核心地段，红星美凯龙及居然之家占据浑南新城城市发展制高点），总体布局上主要还是集中在二环以内，二环到三环之间都很少，三环外没有任何拓店；也说明了家具家居类市场主要还是零售渠道需要较为成熟周边环境和消费市场，中国家具城商圈与品牌连锁卖场形成了内外结合布局形态；连锁品牌卖108、场瓜分市场：连锁品牌卖场瓜分市场：家居家具市场业态细分也较为明显，老市场在多年发展过程中细分愈显明显化，如家具城二期专营中低端家具，三期专营中低端家居，橱柜门业精品城专营橱柜及门业类。近两年来知名品牌连锁家居（红星美凯龙、居然之家）商家入驻加快，品牌商家主要看重省会城市的发展潜力和辐射空间；片区无法支持家居市场：片区无法支持家居市场：目前于洪区还没有家居家具市场进驻开业（目前金马凯旋家居CBD项目已意向进驻），区域位置也相对郊区化，据商户访谈，约90%以上的家居家具商户对本区域不“感冒”，不熟悉也不看好于洪发展（历来都是比较发展缓慢的区域）。未来发展机会值得期待：未来发展机会值得期待：目前于洪109、区城市建设步伐加快，新城及商贸物流发展已经进入正轨，片区发展潜力巨大，区域消费需求日益显现，同时从目前品牌家居家具连锁卖场发展速度来看，未来拓展到三环的时间跨度不会很长，因此，预测未来三环附近的“于洪项目”引进品牌卖场还是具备可能性的；中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌项目名称项目名称经营商户数经营商户数实际经营面积（万）实际经营面积（万）零售批发零售批发建筑形态建筑形态荣富汽配用品城3141.1零售兼批发展厅西部汽配城8323.6批发为主展厅沈阳东北汽配市场一期5923.85批发零售街铺瑞盛国际汽配城2421.7批发零售街铺国瑞汽配城4122.2批发为主街铺东北汽配商贸110、中心5213.4零售兼批发展厅望花汽配物流450.1展厅东北摩托车配件市场1801.3零售兼批发展厅合计3138313817.2517.25汇总汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌荣富汽配用品城汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌荣富汽配用品城地址铁西区北二东路17号开业（成立）时间2007年05月建筑形式展厅（3层）基本情况总建筑面积2万经营面积1.1万空置面积-零售批发零售批发各占一半左右商户总数314家仓储面积0.9万各业态面积比例（%）汽车饰品、汽车配件、汽配精品100%销售价格（元/）或租金（元/月）售价：一层：2.3万元左右，二层：1.7万元左右（2111、007年价格）租金：一层120-160元月；二层100-130元月；三层60-80元月管理费：10元月（按实际使用面积计算）市场点评占据铁西中心位置，沈阳比较高档的汽车配件精品城，主要经营内置车配件为主，生意较好。市场无仓储空间配套，多数商户在经营区及过道堆满货物，安全隐患高。商场配套有较为充足的停车位，众多消费者更趋向于到该市场消费。商户访谈访谈了7位商户，商户对在经营市场较为满意。且目前汽配市场较多，商户对新的汽配市场比较反感，尤其对外环偏远汽配市场而言，商户根本无任何拓展意愿。中国商业地产策划代理第一品牌西部汽配城汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌西部汽配城地址沈阳市铁112、西区肇工街188号开业（成立）时间2003年建筑形式展厅式建筑，两栋4层，两栋3层基本情况总建筑面积8万经营面积3.6万 空置面积0.35万零售批发批发为主商户总数912家（80家空置）仓储面积仓库3.3万各业态面积比例（%）汽车内置装饰品25%，汽车零部件28%，电动工具20%，汽护用品、装饰贴膜12%，其他15%销售价格（元/）或租金（元/月）一层120-160元月，二层50-60元月（按实用面积计算）市场点评西部汽配市场以小配件为主，市场知名度较高，展厅式档口，市场相对老旧，停车极为不便，但生意异常火爆。大部分多年前出售为私人产权，管理极其混乱。商户访谈访谈了11位商户。该市场较多商户从113、南京路搬过来，原因为南京路汽配市场失火事件（南京路市场经营户基本转移到：西部、荣富、东北汽贸三个市场，而目前该市场也存在管理混乱、安全隐患大，部分商户心有余悸，有对市场管理方面的诉求，但谈不上搬出目前成熟的市场。二环以内新建市场如国瑞、瑞京等等可选余地相当大尚且没有满场经营，对于三环靠近的新市场，商户存在一定的排斥情绪。本市场仓库方面主要在外租居多。对于于洪项目，商户觉得项目比较偏远，不考虑去，本市场后面又有新一期在建，市场供应很大，整合空间不大。中国商业地产策划代理第一品牌沈阳东北汽配市场一期汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌瑞盛国际汽车城汽配市114、场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌瑞盛国际汽配城地址铁西区北二西路26号开业（成立）时间2008年10月建筑形式一拖三80%，一拖四20%基本情况总建筑面积（可经营面积）10万（3.2万）经营面积1.7万空置面积1.5万零售批发批发为主商户总数456户（空置214户）仓储面积辅营6.6万各业态面积比例（%）大件汽配35%，普通汽配50%，汽车饰品15%销售价格（元/）或租金（元/月）50-60元/月（按底层实际实用面积计算）市场点评市场成立时间不久，但已经慢慢成熟，位置不错，处于政府重点打造的铁西区北二西路汽车核心产业带上，市场具有较大的发展空间。商户访谈自营客占55%左右，商户普115、遍反映这几年汽配新兴市场较多，虽然生意较为稳定，但行情却不如前几年，拓展开店的意向度不强。中国商业地产策划代理第一品牌国瑞汽车城汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌国瑞汽配城地址沈阳市大东区东北大马路398号(二环西侧)开业（成立）时间2008年8月试营业建筑形式一拖三（单层50，4.2x12m）基本情况总建筑面积（可经营面积）14万（一期）（4.6万）经营面积2.2万空置面积2.4万零售批发兼有商户总数862户（空置450）（48栋）仓储面积辅营9.2万各业态面积比例（%）大件零配件20%，小零部件80%销售价格（元/）或租金（元/月）销售均价：7000元/一拖三（2008年116、前）租金：45-50元/月（按底层实用面积计算）市场点评2008年开业，整个市场并没有预期那样做起来。独立的产权铺，批发和零售都有。有一些是其他汽配城受到宣传以及产权商铺的影响而过来购买商铺。不过，做的不好，空置大半，在经营的商户生意也很糟糕。好多商户对市场的前景很茫然。通过对其招商经理的沟通，表现出来的情况也很不乐观，对于零售他门自己都没有信心，只能做做批发（客源稳定）才能维持。还有考虑到沈阳正在修二环高架，国瑞汽配城受此影响导致目前交通条件很差，本来就属于培育中的市场，这些因素让这个市场变的更艰难。（国瑞市场打造的大背景就是大东区重点发展汽车产业）商户访谈访谈了7位商户，商户对该市场信心都117、不足，只有批发商户生存能力较强，目前二环在修路更是阻碍市场的成长。目前商户对“于洪项目”都不看好，整合基本无可能。（国瑞市场的整体运作很失败，基本靠经营户自己的渠道维持经营）中国商业地产策划代理第一品牌东北汽配商贸中心汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌东北汽配商贸中心地址胜利大街与南八马路交汇处开业（成立）时间2010年初开业。其中，美车驿站2011年4月试营业，2011年6月正式开业建筑形式共六层（地下一层，地上一至三层经营，四、五层仓储）基本情况总建筑面积5.8万商场与2.6万智能写字间经营面积3万（其中地下室美车驿站约0.4万）空置面积0.5118、万零售批发 批发为主商户总数 597户（空置76户）仓储面积1.8万各业态面积比例（%）以汽车美容、饰品类为主。汽车配件（刹车盘、三滤、机油等）25%，汽车用品（香水、坐垫、脚垫等车饰）30%，汽车用品（导航、音响等电子类）40%，其它5%销售价格（元/）或租金（元/月）租金：租金一楼60-80/月二楼40-55/月三楼10-20/月（按实用面积计算）售价：一楼9500/二楼 8000/三楼6500/四、五仓库4500/市场点评该市场处于铁西区中心，位置较好，由政府下属机构打造，也是因为南京路市场的火灾，政府出面打造该市场，作为安置因火灾而无经营场所的原南京路市场的经营户的一部分场所。因此，虽119、开业时间不久，尚处于培育期，但总体生意尚可。市场属于商场式建筑，入住率高，目前已经达到92%左右的入住率。另外目前该市场已经出现了“汽配超市”，即美车驿站超市，全国唯一一家卖场化经营的汽车产业超市，该超市的模式非常新颖，吸引了爱车一族的自行一站式采购。商户访谈访谈了12位商户，对沈阳新建另外一个汽配市场表示担忧，毕竟新建市场较多。另外商户的拓展意向也不强，多数商家刚进驻该项目，市场已经开始慢慢发展起来，要扎实投入到本店的生意中去，不会考虑再拓展。一二楼基本已售完，三楼大部分还在售。基本不存在整合空间。（南京路市场的消失救活了西部、荣福市场，新增了本市场）中国商业地产策划代理第一品牌望花汽配物流120、汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌望花汽配物流地址大东区北大营街79号望花汽配物流中心开业（成立）时间2006年建筑形式街铺及钢结构大棚物流区基本情况总建筑面积0.7万（占地220亩，部分为兴建）经营面积0.1万空置面积0.05万零售批发-商户总数45仓储面积10万各业态面积比例（%）以物流产业为主，有零散配套的汽配销售销售价格（元/）或租金（元/月）大棚：15-20元/月汽配门面：30-35元/月市场点评处在望花汽车产业园内，市场以汽配物流及配套仓储为主（大东区以汽车为主导产业）。商户访谈少量的汽配商户依托汽车物流市场做生意，但目前该类商户组建搬迁至集中经营的市场，较多商户121、已经搬至国瑞汽配城。中国商业地产策划代理第一品牌东北摩托车配件市场汽配市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌东北摩托车配件市场地址沈河区文萃路开业（成立）时间成立时间：10年左右建筑形式一拖二和一拖三各占50%基本情况总建筑面积(可经营面积)2.4万（1.3万）经营面积1.3万空置面积-零售批发批发为主商户总数180户仓储面积1.1万辅营各业态面积比例（%）汽摩配零部件80%，汽摩配大部件20%销售价格（元/）或租金（元/月）30-40元/月(按底层面积计算）市场点评沈阳唯一的摩托车配件市场，市场破旧，目前城市禁摩，另外由于气候的因素，摩托车产业需求下降，市场发展形势不容乐观。商户访122、谈沈阳禁摩等因素，生意不好；商户基本上不愿意外迁，经营拓展能力也弱小。中国商业地产策划代理第一品牌汽配市场总结：汽配市场总结：汽配市场需求巨大：汽配市场需求巨大：沈阳汽车保有量高，多年来汽配市场发展较好，近年沈阳每天新办机动车牌照大约600至700个。小车配件及重型车、专门车辆配件市场在沈阳都有较大的发展空间；新建汽配市场较多：新建汽配市场较多：市场分布主要以大东区及铁西区为主，地段稍偏（二环以内）的汽配市场（如国瑞汽配城）发展状况就不太理想，市场对区域的依赖程度较高。目前发展状况较好的市场基本以原有市场为基础（东北国际、瑞京、西部吉高等等）无此条件的很难生存；空置率高客户重叠：空置率高客户重123、叠：以国瑞、瑞盛等等为主的市场，目前的市场空置率是很高的，说明整体供应已经远大于市场实际需求，国瑞很多购买商铺客户基本都是东北汽配和瑞盛经营户，整合空间不大；汽配市场自营较多：汽配市场自营较多：目前除了西部汽配等老的市场租赁产权较多外，其它市场基本都是产权销售自营户居多，经营相对会稳定，这样整合的难度相对更大。中国商业地产策划代理第一品牌核心观点：核心观点：沈阳目前的汽配市场还是以老市场为基础，在老市场的附近利用其成熟的经营氛围，逐步的展沈阳目前的汽配市场还是以老市场为基础，在老市场的附近利用其成熟的经营氛围，逐步的展开拓展，开发了很多新一代的汽配市场开拓展，开发了很多新一代的汽配市场(瑞京、124、东北国际、吉高等），另外在政府大规划热点背瑞京、东北国际、吉高等），另外在政府大规划热点背景下也开发了集中式的汽配市场（国瑞），以上这些相对成熟市场景下也开发了集中式的汽配市场（国瑞），以上这些相对成熟市场,目前的市场运作相对困难，目前的市场运作相对困难，自身整合已经非常严重，新市场进入门槛已经很高，不适合冒失进入！自身整合已经非常严重，新市场进入门槛已经很高，不适合冒失进入！中国商业地产策划代理第一品牌温州城（温州食品城、温州服装城）大西电子市场百脑汇诚大国际数码广场维用电子市场东软电脑城赛博电子数码城赛博数码广场（国美入住）华强电子广场中国鞋城沈阳国际鞋城润达鞋业广场步阳国际鞋业广场五爱服125、装城五爱小商品城五爱东、南、西区五爱针织城五爱国际美博交易中心五爱布艺箱包鞋帽城小商品大世界地块位置分布其它市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌汇总沈阳其他类市场体量一览表沈阳其他类市场体量一览表1 1项目名称项目名称经营商户数经营商户数建筑面积（万）建筑面积（万）零售批发零售批发建筑形态建筑形态电子数码类电子数码类大西电子市场6781.25以批发为主,兼零售展厅诚大国际数码广场1402.56零售展厅百脑汇4802零售展厅维用电子市场500.06零售展厅东软电脑城6373.7零售展厅赛博电子数码城3780.7零售展厅赛博数码广场（国美入住）1070.375零售展厅华强电子广场260126、2.5零售展厅合计合计2730273013.14513.145其它市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌沈阳其他类市场体量一览表沈阳其他类市场体量一览表2 2项目名称项目名称经营商户数经营商户数建筑面积（万）建筑面积（万）零售批发零售批发建筑形态建筑形态小商品类小商品类温州城（温州食品城）10344批发为主展厅温州城（温州服装城）8862.4批发零售展厅小商品大世界4581.9批发为主展厅东北日杂市场17802以批发为主,兼零售展厅沈阳南塔鞋城7.8批发为主展厅中国鞋城7.8批发为主展厅沈阳国际鞋城9.36批发为主展厅金马鞋城3批发零售展厅润达鞋城4批发零售展厅步阳鞋城5批发零售展厅127、五爱东区10.5批发为主展厅五爱服装城10.7批发为主展厅五爱小商品城11批发为主展厅五爱国际商贸大厦16批发为主展厅五爱美博国际交易中心10批发为主展厅五爱南区1批发为主展厅五爱西区针纺城5.25批发为主展厅合计合计111.71111.71中国商业地产策划代理第一品牌大西电子市场其它市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌大西电子市场地址沈阳市沈河区太清宫街90甲开业（成立）时间1996年建筑形式共两层，展厅基本情况总建筑面积2万（含楼层写字楼、地下车库）经营面积1.25万空置面积-零售批发以批发为主,兼零售商户总数678家仓储面积-各业态面积比例（%）五金电器30%、电子数码35%128、厨卫及灯饰15%、音响20%销售价格（元/）或租金（元/月）一层260-280元月，二层180-200元月，三层220元月，四层80-100元月市场点评该市场靠近怀远门地铁站，人流量大，经营状况较好。商户访谈已经产权销售，市场生意较好，30%为外地商户，70%为本地商户。整合难度大。中国商业地产策划代理第一品牌温州城（温州食品城、温州服装城）其它市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌温州城（温州食品城、温州服装城）地址和平区民族南街68号甲1(近南二马路)开业（成立）时间2010年11月建筑形式食品城7层（地下一层，地上六层）服装城6层基本情况总建筑面积一期商业9.8万经营面积食品129、城：4万服装城:2.4万空置面积食品城：0.2万服装城:0.15万零售批发批发商户总数食品城：1088家（空置54家）服装城:941家（空置55家）仓储面积地下仓库及停车2.7万各业态面积比例（%）食品城:干调、干海产20%；小食品、干果、糖30%；茶、茶具20%；参茸20%；其它：10%。服装城:鞋、箱包20%；女装40%；玩具、饰品20%；床品、布艺20%销售价格（元/）或租金（元/月）售价：均价22000元/（2008年价格）租金：一层100-110元/月，二层50-70元/月市场点评是百年城集团以太原街和南二商圈为基础开发的一个项目。开业一年左右，项目依托区位优势，人流多，生意相对较好130、。B区B1层为干调、干水产；一层为水调、酒水、罐头；二层为小食品、糖；三层为小食品、干果；四层为茶叶；五层为参茸；六、七层为食品精品。A区一层为鞋帽、箱包；二、三层为服装、服饰；四层为时尚小百；五层为床品、布艺；六层为布料、毛料、辅料；七层为餐饮。商户访谈访谈了6位商户，商家认可该地段才选择该市场，而该市场恰恰适合食品类及服装类经营。虽该市场有租金和物流的问题，但是对“于洪项目”观点是目前不适合运作类似业态。中国商业地产策划代理第一品牌小商品大世界其它市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌小商品大世界地址大东区东顺城街19号（中街商圈内）开业（成立）时间1993年建筑形式展厅（地上4131、层，地下1层）基本情况总建筑面积1.9万经营面积1.9万空置面积-零售批发批发为主兼零售商户总数458户仓储面积-各业态面积比例（%）食品类30%，小百货类40%，小家电类10%，其它10%销售价格（元/）或租金（元/月）负一层租金230元月（按照实际使用面积计算）市场点评经营的商品有洗涤、化妆、日用小家电、土杂、玩具、文具、体育用品、毛巾、床上用品、箱包、塑料制品、工艺品、照像器材、相册、钟表、眼镜、日用百货等十八类。商户访谈小商品类业态生意较好，食品类业态生意一般，食品城外地商户和本地商户各占50%左右。该市场商户除了沈阳热闹商圈位置之外，不考虑其他地段，目前该业态也不适合“我项目”。更何132、况还有项目附近的中豪存在。中国商业地产策划代理第一品牌东北日杂市场其它市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌东北日杂市场地址东陵区文化东路天坛一街16号开业（成立）时间1993年12月建筑形式共计5层，地下1层为精品区，地上4层展厅基本情况总建筑面积2.5万经营面积2万空置面积零售批发批发为主零售为辅商户总数1780多户仓储面积停车场1.2万各业态面积比例（%）市场主要经营日用杂品50%、五金电料40%、其他10%销售价格（元/）或租金（元/月）一层：220-270元月（按实际使用面积计算）市场点评楼层之间设有台阶式步梯，还有6宽的旋转式坡道，进出货物方便，步入顶层通畅性高，市场经营133、状况好。商户访谈地段属于南塔鞋城商圈，五金电科商户对该市场认可度较高，而商户都为本地商户，拓展经营意识较弱。中国商业地产策划代理第一品牌其它市场总结：其它市场总结：其他专业市场以小商品市场、电子数码市场、鞋城、服装城等等为主。该类专业市场分布在老城区较为中心位置，其中小商品、鞋城、电子数码市场集群经营明显，已经自己形成了专业性强、影响力大、辐射范围广的特色商圈，此类市场没有外力推动基本不可撼动；根据市场发展环境分析，当前“我项目”不适合发展小商品、服装、食品、电子数码等需要较大人流支撑的专业市场业态。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌汇总新兴专134、业市场二、具体市场调研项目名称项目名称项目商业业态项目商业业态五洲城建材装饰、家具家居、五金机电、汽车汽配、奥特莱斯、服装轻纺、体育健康用品、酒店设备用品等沈阳嘉泰工业装备博览城五金机电、装备制造业瑞京时代汽配广场汽配吉高西部汽配（三期）汽配沈阳国际汽车城汽配高力汽车博览园汽车用品城、汽配城、汽车文化公园、4S店等庞大汽车文化广场汽车销售区、汽车文化主题、二手车交易市场等亿丰东北五金建材品牌中心建材、五金沈阳国际纺织服装城服装、针织品、皮革制品等沈阳国际特种机床装备城以机电设备产业研发生产为主中国商业地产策划代理第一品牌五洲城新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌投资商：沈阳135、珩生投资股份有限公司（湖北珩生投资集团与上海智富企业发展集团联合开发）发展商：五洲城建材广场有限公司运营商：沈阳五洲城商业经营管理有限公司湖北珩生投资（集团）有限公司：是由民族企业家张化冰先生所创立的大型实业（集团）有限公司，现有注册资本13亿元。公司涉足房地产开发、商业地产运营、国际国内贸易、实业投资、文化传媒、医疗健康、新型工业化、农业产业化等多个领域。2011年，预计实现销售收入350亿。珩生开发的中国武汉汉口北是全球最大的商贸物流市场集群，规划占地面积5.6平方公里，建成后市场建筑总面积3000万方。上海智富企业发展（集团）有限公司：一家多元化经营于一体的集团性民营企业。集团业务包括五136、大板块房地产板块、建筑业板块、贸易与加工板块、商业运营板块、投融资板块。现有全资、控股、参股企业十多家。智富集团在上海极具商业价值的地段建造总建筑面积达140万平方米规模的商业综合体项目智富名品城，该项目是集住宅、商业、酒店、办公、会展、产业地产于一体的超大型地标性新城。五洲城新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌海运：距营口港142公里、大连港300公里空运：距沈阳桃仙机场仅5公里公路：靠沈营，四环快速道在五洲城内通过铁路：距离沈阳南站客货枢纽5公里，有哈大、京沈、沈丹客运专线瞬间贯穿东三省。另外南站配套有货运偏组站地铁：城市轨道4号线、8号线，距沈阳奥体中心13公里中国商137、业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌一期五洲城建材展贸中心:建筑面积：57万平方米，建有A、B、C三个馆，每个馆分上下四层。其中，A馆17 万平方米，国际名品馆、中华精品展示贸易中心；B馆16 万平方米，好美家建材、品牌建材装饰展示展贸馆；C馆14万平方米，新型建材、低碳、节能展示展贸中心。配套建设：酒店、办公、综合管理、营销总部、餐饮娱乐、仓储、交通等各项配套设施。展厅形态：一层层高6米，二层至四层层高5.2米。停车场将规划成为东北最大的屋顶停车场。设立自动扶梯188部、货运电梯30部、观光电梯18部。规划主出入口24个。建设动态：2010年5月18日开工建设，2010年10月138、31日结构封顶，2011年1月首期招商。招商运作：通过与行业协会、产地政府、生产商、经营商的联合，举办多次五洲城建材展贸中心推介会、高峰论坛。先后与中国五金建材协会、辽宁省家具协会、中山市照明电器行业协会、古镇镇商会、世界照明时报、广东佛山陶瓷、卫浴生产基地、地板协会等众多建材企业、标杆企业有进行招商接洽。中国商业地产策划代理第一品牌销售情况：2012年初预计开售，初步价格为9500/，购买者必须达到200以上才可以自营（好美家部分）目前针对的是B展厅。主力商户：五洲城建材展贸中心B馆为五洲城好美家建材展贸中心（已签定入驻），建筑面积16万平方米。将以购物中心的环境打造建材MALL,整体建筑规139、划为四层八区。C馆给了广东佛山的陶瓷卫浴企业来招商运作；A馆目前在跟宜家在谈，有可能交付给宜家；中国商业地产策划代理第一品牌竞争要素分析开发实力强，强强联合，品牌影响力大；处在城市发展方向上，交通发达，具有航空及高铁南站便捷交通资源，与辽东半岛经济区对接最为便利；项目规模超大，功能完善，业态完整，有充足的物流仓储空间；项目已经进入了市场，先入为主的掌握了部分投资客及经营商家资源；整个项目规划上“特征”显示整体项目设计上的一些不合理性，项目的规划上属于“空虚”、“齐全”、“粗放”阶段，规划上有点偏向街区式的零售商业模式，不太符合专业市场的实际需求，因此该项目一开始进入市场定位的合理性、成功与否，140、有可能会对其后期开发是否持续都会产生影响。五洲品牌抢先使用中国商业地产策划代理第一品牌项目地址项目地址：沈阳沈辽路以北，规划路以南，浑河十六街以西，浑河十八号街以东。项目简介项目简介：总占地 88万平方米，规划面积200万平方米。立足沈阳铁西装备制造聚集区，面向东三省，辐射东北亚，成为一个集产品展示、设备租赁、物联网、现代物流等服务业。交易、设计、金融、物流、服务、信息交流、综合配套等诸多功能为一体，为装备制造业提供全面服务中国北方最大的装备制造业配套服务交易基地。功能布局分为总部会展区、研发设计区和展示交易区等三大功能分区，重点引进和发展总部经济、金融业、产品展示、技术交流交易、工业设计。项141、目进度：项目进度：平整土地、内部道路施工中沈阳嘉泰工业装备博览城新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌竞争要素分析模式上完全与“五洲国际工业博览城”类似；处于目前沈阳工业聚集区，周边沈西铁路（货运为主 沈阳到营口）从其方位经过（大致有10公里左右有站台）规模超大，功能完善，业态完整，有充足的物流仓储空间，从硬件上看，就目前而言该项目具有一定的对比优势，但若我项目所在国际物流港整体启动，则区位价值对比嘉泰应该有一定优势；地块属于净地状况，开发节奏上可以灵活把控，我项目很难与之进行比较；浙江投资商，从其规划来看，对市场运作和项目营销推广等等具体实施手法上比较清楚，我项目在软件方面142、很难获得额外竞争优势；五洲模式抢先运用中国商业地产策划代理第一品牌地址:沈阳铁西区北二西路26号甲36-8 基本情况建筑面积7万售价（元）一层14000，二层9000，三层6000（单位面积20-50）招商政策商铺散卖，业主自行招商开业时间2012年商铺总数1000余个业态分类主要汽车配件、汽车饰品项目简介市场内共配有现代化观光电梯、扶梯、客梯 20 余 部，并设有挑高21米、面积1500余平的共享大厅，硬件设施在沈阳升级。项目单纯产权出售，无返祖或委托经营管理，类似荣富汽车城。项目推广力度小，项目销售状况一般。瑞京时代汽配广场新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址:沈阳143、西部汽配城一期西侧基本情况建筑面积3万售价（元）一层档口15000元/，二层10000元/招商政策业主自行招商开业时间未定商铺总数（家）360户业态分类主要汽车配件项目简介主要是10-14平米的小档口，部分是沿街70和160平米的沿街商铺项目单纯产权出售，无返租或委托经营管理，目前销售情况一般吉高西部汽配（三期）新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址:沈阳市于洪区昆山西路与白山路（西二环）交汇处基本情况建筑面积200万方售价9500/招商政策业主自行招商开业时间2012年商铺总数（家）680户业态分类主要汽车大小车配件项目简介项目占地面积约96万平方米，规划总建筑面积约2144、00万平方米。项目分期开发建设，首期汽车配件交易区和部分住宅区约18万平方米，其中市场交易区建筑面积12万。集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示中心、汽车美容快修中心、仓储物流中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体.商铺一层5.6米，二三层3.2米（单层面积46左右，单套面积137、144、159等，一拖三或者一拖四销售，据了解，销售大概一半左右。）沈阳国际汽车城新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌项目地址项目地址：沈阳沈抚新城沈抚大道以北，滨河路以南项目简介项目简介：总占地 5 平方公里，江苏高力集团拟出资兴建东北最大的汽车博览园，将囊括145、东北地区最大的国际汽车用品城、国际汽配城、国际汽车文化公园、60 个 4S 国际名车店及大型汽车博物馆、汽车展览馆、国际物流仓储区、汽车快修服务城、汽车置换交易城、研发培训中心、国际商务中心五星级酒店等九大组团以及配套的房地产，总建筑面积 1000 万，其中，汽车博览园建筑面积 300 万，配套住宅面积 700 万。项目进度：项目进度：住宅及规划区景观建设正在施工住宅及规划区景观建设正在施工高力汽车博览园新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌项目地址项目地址：沈阳庞大汽车文化广场项目位于铁西区沈辽西路宝马项目以东，沈西汽车产业带上项目简介项目简介：占地50余万平米，该项目涵盖146、乘用汽车销售区、汽车展览馆、汽车文化公园、汽车文化商城、汽车销售服务中心、汽车俱乐部、汽车培训学校、总部基地、二手车交易市场以及星级酒店、立体停车楼、公寓住宅等配套设施为一体的全国首创的汽车文化产业模式的超大型综合体。项目进度项目进度：平整土地庞大集团简介庞大集团简介：庞大汽贸集团股份有限公司成立于2003年，是以汽车销售服务为主业的大型汽车营销企业，注册资金9.086亿元，2009年排名中国企业500强第238位，名列中国服务业企业500强第77位。庞大汽车文化广场新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址:抚顺经济开发区沈抚路69（沈抚新城）基本情况建筑形态街铺（敞开式连147、廊）售价价格一层：13000、三层8500招商政策返租销售，返祖10年，前5年40%7%8%8%8%9%开业时间2012年商铺总数（家）2800户业态分类建材品牌中心、精品住宅、购物中心、写字楼和五星级酒店项目简介总占地面积1200亩，800亩作为商业及住宅开发，400亩作为仓储物流基地。规划总建筑面积200万平方米。融合五金建材品牌中心、精品住宅、购物中心、写字楼和五星级酒店多种物业形态于一体。主力户型30-60平米的小商铺,共20幢，140户/幢业态，：引进十里河灯饰、居然之家、乐购超市等等大商业；交易区（一楼 陶瓷卫浴地砖）（二楼吊顶 五金等）亿丰东北五金建材品牌中心新增专业市场二、具体148、市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址:铁西北一中路19号（北一路与景星街交汇处）基本情况建筑面积规划138万售价2008年起售，目前在售3-4层均价10000元/左右招商政策业主自行招商五层公司持有统一在招商中开业时间2010 年8月商铺总数（家）7500户左右 业态分类服装、针织品、皮革制品等项目简介总占地面积36万，规划建筑面积达138万，其中一期建筑面积55.2万，其中交易区24万。市场内设“沈阳国际服装“沈阳国际皮革城”“沈阳国际纺织城”三大一级专业交易市场，以批零男女服装、童装、毛呢箱包、鞋类及原辅材料为主。目前一二层已售完，三四层刚开始销售，由于一二层经营不佳，目前销售一般。标149、准的无厘头市场“零售缺乏人气，无法满足销售”，“批发竞争不过五爱市场，吸引不了客商”，市场无法良性运转，完全依靠万达广场兴建，通过万达潜在带来的升值想象空间来吸引投资客户；沈阳国际纺织服装城新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌地址:沈胡快速干道西200米基本情况建筑形态挑高钢结构大棚售价3000元/招商政策业主自主招商（只售不租）入驻情况已建成厂房45栋，入驻企业16家商铺总数（家）已有30户左右业态分类技术研发、企业孵化、装备制造、商贸物流、展览展示、商住一体化项目简介规划面积3.54平方公里，其中工业用地面积1.67平方公里。规划整机生产、功能部件生产、配套机械加工三个150、功能区，建设标准化厂房120万平方米，引进企业200家单体厂房、独栋厂房面积分别为1700、3000以上，配备专门的办公区，未来规划还有专门的配套生活区，整个项目周期10年。2015年力争产值实现200亿元，综合产出达到1000亿元。此园区的兴建，对于机电装备产业的发展将有一定的提升作用；沈阳国际特种机床装备城新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌项目名称项目商业业态规划开发总建筑面积首期开发商业面积销售情况招商情况五洲城建材装饰、家具家居、五金机电、汽车汽配、奥特莱斯、服装轻纺、体育健康用品、酒店设备用品等800万56万（建材装饰）价格未定，不过市场追捧度高据说龙头建材家居151、商户已经有部分协议进驻，另外B馆已有品牌连锁商户签约入驻沈阳嘉泰工业装备博览城五金机电200万未知未动工未实施瑞京时代汽配广场主要汽车配件、汽车饰品7万7万，展厅均价约1万元每平方，销售状况一般自营客占比20%左右吉高西部汽配（三期）汽配3万3万，展厅销售率60%左右自行招商，自营客为30%左右沈阳国际汽车城汽配12万12万，街铺销售率为50%左右自行招商，自营客为35%左右高力汽车博览园汽车用品城、汽配城、汽车文化公园、4S店等300万未知-具备汽车产业专业市场运作丰富经验和雄厚资源庞大汽车文化广场汽车销售区、汽车文化主题、二手车交易市场等占地50万，建筑面积未知未知-在汽车销售流通环节，具152、有无可比拟的优势，上市企业，资金实力雄厚亿丰东北五金建材品牌中心建材商业建筑面积约30万即将开盘引进十里河灯饰 居然之家 乐购超市等等大商业沈阳国际纺织服装城服装、针织品、皮革制品等138万24万预计已经销售55%招商入驻率30%总结新增专业市场二、具体市场调研中国商业地产策划代理第一品牌1、新增市场类型：现有新增市场主要集中在五金机电市场、汽车配件市场、建材家居类市场；2、新增市场区域：现有新增市场主要集中在外区域（三环以外），说明市场发展趋势明显；3、新增市场特征：五金机电市场方面，目前主要是针对工业聚集区（浑南、铁西）这些工业布局核心区开发建设；汽车配件市场方面，主要是结合现有的市场成熟153、区域，在进行一定规模的衍生升级发展，同时在外环区域大项目基本都是处于圈地运动和自身上下游产业衔接去操作；建材家居类市场，由于沈阳此类市场发展规模和影响力基本稳定，因此，建材类市场的发展主要源于填补市场空白的模式在发展；中国商业地产策划代理第一品牌核心观点：核心观点：根据我们对目前新增市场的分析和说明，我们认为在我项目未来推向市场过程中，综合考虑“市场规模”、“市场形象”、“产品方式”、“可发展业态”等等诸多关键要素来看，对我于洪项目能形成较大制约和冲击的是“五洲城”项目、“沈阳嘉泰工业装备城”项目。中国商业地产策划代理第一品牌第一部分城市属性第二部分市场调研第三部分第三部分项目属性项目属性第四154、部分项目定位（一期）第五部分规划建议中国商业地产策划代理第一品牌第三部分、项目属性第三部分、项目属性一、项目地块分析二、发展条件分析中国商业地产策划代理第一品牌一、项目地块区位与交通项目本体本案304国道秦沈铁路沈山铁路沈阳西站于洪全胜机场中国商业地产策划代理第一品牌304国道，项目唯一展示面内部支线，基本无展示面内部无路，无展示面一、项目地块交通与展示面中国商业地产策划代理第一品牌位置：地块南靠沈哈高速公路，东靠沈山铁路线，北临秦沈铁路，西为304国道。地形：东西进深接近2KM，南北长接近1KM。地势相对平坦，但是在东南角有小湖泊。地块内部现状：地块内部有市胶带四厂、市亚通汽车塑料厂、市捷峰155、纸品厂、宏飞精细化工厂、程三家子村、沙厂、物流企业、菌类种植户等。拆迁户数量均较多，具有一定的拆迁难度。一、项目地块地块环境中国商业地产策划代理第一品牌红点视角东南东北西侧位 置：地 块 东 南 部 分（地形较为复杂部分）地块内部现状：地块东南部部分，靠近东面有一个灌溉渠和沈山铁路，属于国家工程，不能改动。在西侧有村庄和一个小湖泊，湖泊目前为沙场，在作业，施工需要回填。一、项目地块内部节点视角中国商业地产策划代理第一品牌灌溉渠、铁路需要退线村庄拆迁、湖泊回填大面积的百虫草等种植户大棚需要协商拆迁纸品厂、物流站等需要协商拆迁沿304国道的这部分住宅不属于地块，不涉及拆迁一、项目地块限制条件中国商156、业地产策划代理第一品牌五洲项目一期用地图（黄线框内，毛地约五洲项目一期用地图（黄线框内，毛地约500500亩）亩）一、项目地块一期用地（政府提供）1中国商业地产策划代理第一品牌一、项目地块一期用地（政府提供）2五洲项目一期用地图（黄线框内，毛地约五洲项目一期用地图（黄线框内，毛地约714714亩）亩）中国商业地产策划代理第一品牌二、发展条件分析片区专业市场集群发展国际工业品博览城：53.8公顷。南至304国道，西至秦沈铁路，东至三环。进出口商品展销中心：47.5公顷。北至朝乡大道，南至304国道，西至至于洪产业大道，东至秦沈铁路。国际小商品城：101.9公顷。北至304国道，南至永安大道，西至157、秦沈铁路，东至三环。中豪国际商贸城：122.5公顷。北至304国道，南至永安大道，西至于洪产业大道，东至秦沈铁路。农副产品市场：65.3公顷。北至朝乡大道，南至大兴大道，西至四环，东至河道。中国商业地产策划代理第一品牌项目名称项目进展中豪东北亚国际商贸城项目已签订框架协议，并确定了项目一期启动地块面积和范围。正在拆迁。卓尔城项目目已签订框架协议和补充协议。已完成项目公司的注册和税务登记，企业在10月中旬完成摘牌,正在拆迁。机械基础零部件产业园项目B区18栋厂房全部开工建设，完成厂房钢结构安装共计16栋，预计前18栋厂房主体钢结构全部完工，外挂办公楼同步施工中；A区拟开工7栋，其余由于土地问题未158、能开工；C区正在进行设计。江苏润恒物流园项目已签订框架协议、补充协议和融资协议。目前，企业已成立沈阳分公司，完成营业执照注册和税务登记等手续。项目功能分区和效果图设计已完成，正在进行建筑设计及施工图设计。一期用地整理和用地报批工作已开始进行，正在拆迁。华润-百世现代轻工物流园项目已签署框架协议。中国沈阳国际特种机床装备城项目二期项目于6月28日开工建设，7月28日预售，有14家企业签订认购协议（二期共建设39栋标准化厂房）。浙江电力电气工业园完成一期厂房和基础设施建设，已有9家企业入驻，正在进行收尾工作和设备安装，拟于年底投产。二期计划摆放浙江商会电力电气企业15家。申通电子物流科技产业园项目159、已签署框架和补充协议，相关部门正在准备项目一期用地供地指标。沈阳核电火电设备产业集群项目区政府已确定项目选址，近期签订正式协议。永辉东北交易物流中心项目已签署框架和补充协议，企业正在办理工商注册手续。相关部门正在准备项目一期用地供地指标，预计年底可挂牌。浙江传化物流基地项目已签署框架协议，近期签订补充协议，相关部门正在准备项目一期用地供地指标。中国商业地产策划代理第一品牌S.W.O.T优势劣势机会威胁靠近三环，处在于沈西、秦沈、沈山铁路交汇区域。东北内陆唯一的铁路集装箱中心站，不具备同业竞争。片区专业市场物流基地集群效应。区域现状路网格局较为混乱，通达性差。项目展示面小，进深长，商业受限，规划160、设计难度大。区域不成熟，经营户认可度低。市、区两级政府政策关注项目。沈阳城市建设快速推进（2013年10月全运会，全运会后有可能变身直辖市），众多二环内市场外迁不可避免；丁香湖新城和永安新城崛起，区域自身形象改善且建材类直接消费需求显现；国际物流港及专业市场集群规划发展滞后、不可控制，目前项目显孤立。沈阳其他区域各类业态专业市场纷纷启动，且在市场各项关键指标上非常强势。本地块自身包含诸多拆迁内容，不可预测性，导致开发进度上难以把控。二、发展条件分析SWOT中国商业地产策划代理第一品牌第一部分城市属性第二部分市场调研第三部分项目属性第四部分第四部分项目定位（一期）项目定位（一期）第五部分规划建议161、中国商业地产策划代理第一品牌第四部分、项目定位（一期）第四部分、项目定位（一期）一、业态定位判研二、整体定位概述中国商业地产策划代理第一品牌业态类别业态类别市场现状市场现状商户访谈商户访谈地块环境分析地块环境分析综合可行指数综合可行指数（最高指数为五（最高指数为五星）星）五金机电工业基础好，需求量大现有市场老化，尚未整合商家经济实力强，有拓展意愿，对于洪目前不认同物流配套条件优越，仓储空间充足建材家居城市建设快，需求量大，核心市场稳定，区域市场空白商家普遍对于洪区域不认同，对红旗台石材市场较为熟悉两新城规划发展迅速，本项目有机会发展区域型建材市场汽配现有老市场较为成熟，新市场供应量大，日趋饱和162、商家不认同于洪区域且拓展意向不高酒店用品炊具市场酒店餐饮行业持续良性发展，沈阳辐射整个东三省，需求量大，现有市场老化，且不能满足市场扩容需求商户拓展意向较为强烈，也购买力也很强，对仓储物流等等有很高要求依托较好的物流配套，本项目适合发展酒店用品炊具市场小商品、电子数码、服装市场五爱等市场核心地位，无可撼动由于业态经营需求，不适合到外环区域，目前多数此类业态商家只认城市中心地段一、业态定位判研可行性中国商业地产策划代理第一品牌先期重点发展主力业态主力业态定为五金机电！主力业态定为五金机电！五金机电业态发展正值时机，快速进入，率先抢占市场再次发展建材市场发展五金机电业态同时也重点抢占酒店用品市场建163、材市场满足区域消费需求辅助（补充）发展家居家具市场需要区域成熟来支撑，因此后续发展一、业态定位判研启动策略中国商业地产策划代理第一品牌五金机电市场五金机电市场建筑类别建筑类别业态细分业态细分实际经营建实际经营建筑面积（万筑面积（万）可行可行性性东北五金机电市场(滑翔）钢材大厅1F：主营钢材、管材、板材1.42五金大厅（机床机电大厅）1F：泵业、园林器具、电动工具、锯片、建筑五金、仪器仪表、量具刃具、起重设备、机电产品等2.22F：卡子、轴承、电动工具、标准件、五金电料2.23F：劳保用品、办公用品、小家电等2.2水暖大厅1F：大型机床、零配件、发点机组、带锯床大型机械、水暖器材等办事处12F：164、陶瓷、卫浴、阀门、散热器配件1水暖交易区水暖设备、磨具磨料；管材类、阀门、标准件等等1.3沈阳五金机电城（和平区）展厅1F：电动工具、机械设备、水泵阀门0.762-3F:高低压电器、五金工具、电工电料、电线电缆、建筑电器仪表、标准件、橡胶制品1.53南湖五金工具交易中心大厅1F：电动工具、机电设备、电动工具1.032F:手动工具、量具、刃具、磨具、小五金、水暖、电器电料、仪表、五金精品1.03街铺电线电缆、水泵、电动工具均有0.24东北水暖城街铺阀门、管业、地暖、锅炉、水表、标准间等0.95西瓦窑建材市场（五金机电园）街铺标准件、劳保五金、脚手架、轴承、车轮、小型管业、钢丝绳；电动工具、电线电165、缆、电器等油漆涂料；保温材料及其它4.36中国家具城（五金）展厅2F:五金电料区、电料电动工具区、门业五金壁纸区0.822.0222.0212.0612.06一、业态定位判研体量测算中国商业地产策划代理第一品牌五金机电衍生市场五金机电衍生市场建筑类别建筑类别业态细分业态细分实际经营建筑面实际经营建筑面积（万）积（万）可行性可行性旧东北不锈钢市场街铺不锈钢板材、剪板、折弯等相关不锈钢各项交易0.5沈阳高官不锈钢市场街铺不锈钢板材、剪板、折弯等相关不锈钢各项交易0.3北方不锈钢市场街铺不锈钢板材、剪板、折弯等相关不锈钢各项交易0.12炊具交易中心展厅1-2F：中西厨房设备、炊具机械、食品包装机械、166、宾馆酒店用品、自助餐用品、陶瓷玻璃器皿、制冷保险设备、不锈钢制品、咖啡设备以及器皿、精品刀具、炉具配件、清洁设备以及用品0.843-5F厨具超市（经营相关清洗、配件、酒店用品等相关物品）1.26金秋实炊具城展厅1F:各式餐具、厨房用品；0.152F:厨房设备、制冷设备、酒店用品、清洁用品、饮料设备等大中型设备0.15富祺顺友酒店用品市场老式展厅1F：酒店用品、家用瓷器用品0.652F：宾馆酒店用品、陶瓷玻璃器皿、零散一些厨房设备0.65南塔电子市场（酒店用品以及电子用品)展厅1F：厨房设备、清洁设备、咖啡器皿、客房用品、客房布草、炊事机械、食品机械12-3F：电子数码类产品27.627.623167、.443.44中国商业地产策划代理第一品牌建材市场建材市场建筑类别建筑类别业态细分业态细分实际经营建筑面积（实际经营建筑面积（万）万）东北陶瓷城街铺陶瓷、卫浴、洁具、石材、橱柜等1.1展厅陶瓷、卫浴、洁具，日用五金、水暖五金等等（基本以一层为主）3.21沈阳陶瓷大世界展厅1F:瓷砖2.82F：卫浴、洁具、地板木门、灯饰2.83F：卫浴、洁具、配件、烟机、灶具、热水器1.8沈阳中南建材陶瓷城街铺（+钢结构仓库）陶瓷、洁具、水暖、卫浴以及小部分日用五金1.2新北方装饰建材城展厅1F:墙砖、地砖、马赛克、板材、木线、木方、五金、地板、吊顶材料12F:洁具、卫浴、花洒、龙头、浴室柜、五金商场13F:灯168、具批发商场（复古灯、欧式灯、工程灯等等）1中国家具城油漆涂料市场街铺式展厅主营油漆：多乐士、立邦、华润等1.6东北装饰城展厅1F:陶瓷、洁具卫浴、门业、地板楼梯、橱柜、五金、烟机、炉具、壁纸、布艺、地毯0.352F:套房家具、板式家具、软体家具、儿童家具、实木家具、沙发系列0.353F：红木家具0.354-5F:家装体验馆0.35连廊街铺石材、橱柜、木业等等2.94金龙装潢材料城展厅1F：洁具、五金、板材0.652F:家具、地毯、壁纸、灯具0.65永强装饰材料展厅0.9中国商业地产策划代理第一品牌华德丽五金建材批发市场街铺板材、陶瓷、洁具、工具、水暖、电料、电器、钢材、铝材、炉具、壁纸等全业态169、0.8金山装饰材料市场展厅1F:木板、木业为主0.192F:门业为主0.193F：日用五金、水暖为主0.194-5F：家具家居0.37望花木材市场钢结构大棚建筑板材、日常板材、园林等板材5沈阳国际木材交易中心钢结构大棚（新）板材、烘干条、建筑用材、小径原木、仓储、加工区2.4中盟建材市场钢结构大棚建筑板材、园林园艺木艺2.6沈阳国际闽南石材城建筑石材、精品石材等4红旗台石材城建筑石材、精品石材等33.6西窑建材市场（钢材市场）钢材为主，含工字钢、槽钢、角钢、中板、花纹板等各类钢材用料16.3张士灯具城展厅1F:民用灯、工程灯具1.772F：民用灯、工程灯具1.773F：红木家具、精品灯具1.7170、6展馆精品灯具旗舰店0.64户外展示区大型路灯0.32十里河灯具城展厅1-3F:民用灯（工程灯、开关、筒灯、厨卫灯、吊顶灯等等）6.2兴顺灯具展厅负1层：家居灯饰批发、光源超市、户外照明展示、厂矿灯具0.421F：世界顶级行业照明、家居照明旗舰店2F:现代时尚风格吊顶、前沿品牌0.423F:欧美风格古典灯饰、豪华水晶灯经典名饰0.424F：LED光电展示中心、光纤舞台灯光、霓虹广告灯饰、专业亮化工程用灯0.425F：厂商办公区、照明设计中心等等0.42中国家具城（建材）展厅1F：经营板材、地板、木线、木方、玻璃、铝型材等；0.83F：厨具、家电、陶瓷、洁具、面料、地毯、床上用品等0.84F：主171、要经营各种灯饰0.8106.65106.65中国商业地产策划代理第一品牌二、整体定位概述1、市场方向：市调分析总结了可发展的业态方向；2、开发规模：通过可发展市场的总体量计算和合理预测确定开发的规模；3、难点问题：针对可发展业态经营户普遍反映的区域不成熟问题？如何进行化解，使可发展业态经营户成为现实的客户？我们选择了：我们选择了：1 1、借助政府、媒体、物流港同行，大家一起猛炒区域价值和潜、借助政府、媒体、物流港同行，大家一起猛炒区域价值和潜力，各自发展独立业态，形成共赢局面！力，各自发展独立业态，形成共赢局面！2 2、综合衡量我项目体量，一旦分散无法形成合力与主要竞争项、综合衡量我项目体量，172、一旦分散无法形成合力与主要竞争项目对抗，适合以区域价值和市场专业化来争取客户认同，一目对抗，适合以区域价值和市场专业化来争取客户认同，一期以沈阳最大工业博览城形象入市！后续发展其他业态。期以沈阳最大工业博览城形象入市！后续发展其他业态。原则分析中国商业地产策划代理第一品牌东北亚东北亚五洲国际工业博览城五洲国际工业博览城世界五金机电航母城东北亚五金机电一级批发总部，一站式工业品博览中心集“国际展贸、产品交易、会议展览、国际物流配套、顶级商务办公、国际物联网、一级产业服务”等功能复合型商贸综合体！二、整体定位概述备注说明：根据访谈总结，东北区域（沈阳）经营户（投资客）较为喜好“口号”性宣传，营销策173、略中，需要拔高市场形象；同时沈阳区域人投资相对而言趋于保守，在我项目定位上产品总价要更合理的把控，否则纯投资对于目前三环附近的“于洪”来讲可挖掘空间很小；定位说明中国商业地产策划代理第一品牌第一部分城市属性第二部分市场调研第三部分项目属性第四部分项目定位（一期）第五部分第五部分规划建议规划建议中国商业地产策划代理第一品牌第五部分、规划建议第五部分、规划建议一、布局建议二、建筑形态建议中国商业地产策划代理第一品牌一期次推建材配套配套住宅住宅仓储物流仓储物流一期主推五金机电一、布局建议布局一路网建设先行，需要路网建设先行，需要政府完成政府完成1酒店炊具2精品汽配3精品建材4家居家具中国商业地产策划174、代理第一品牌配套配套住宅住宅仓储物流仓储物流一、布局建议布局二路网建设先行，需要路网建设先行，需要政府完成政府完成中国商业地产策划代理第一品牌沈阳项目初步设计建议类型明细占地建筑面积说明备注商业一期500亩-与政府协商一期用地计划，需要拆迁二期500亩-与政府协商二期用地计划，需要拆迁住宅-300亩520260-做足2.6容积率，沿四边做成两层底商工业-400亩-按用地指标为仓储配套商业部分展厅-432000四个展厅标准层：180米*150米四个展厅，每个展厅地面四层，地下一层交易区-514700展厅底层面积按建筑密度推算（1000*667*55%-27000*4-1500）*2结合考虑到销售175、总价和招商难度，做成两层连铺地标办公-20000五洲大厦的裙房底层面积按1500计算，建筑面积按20000平方米计算按地标效应去设计，成为项目的精神堡垒塔楼公寓-367300商业地块容积率2.0做足，1000*667*2.0-展厅-交易区按布局建议第一选择和第二先选择合理分布一、布局建议指标分布中国商业地产策划代理第一品牌二、建筑形态建议设计要点提示1、交易区：（1）布局图上的主要通道全部为政府配套实施（路幅宽度需要尽量与政府争取放大）（2）内部通道宽度：“东西”向中轴部分主通道16米，其他部分12米，南北向次通道9米；（3）面宽3.6米，进深8米；（4）层高一层6米，二层6米；2、展厅区：（176、1）柱间距8.4米*8.4米；（2）设采光中庭；（3）层数5层，地下一层，地上四层，地下作为配套停车和设备用房；（4）一层层高6米，二、三、四层高5.5米，地下一层层高3.8米；（5）内部主通道3.4米。中国商业地产策划代理第一品牌二、建筑形态建议案例一：沈阳中国家具城油漆涂料市场中国商业地产策划代理第一品牌二、建筑形态建议案例二：蓬莱博展国际商贸城中国商业地产策划代理第一品牌附件：中国商业地产策划代理第一品牌零售商业及住宅市场零售商业地址：地址：一环线内侧，大东矿山机械厂中捷友谊厂原址。南至大东路，北至珠林桥、东西快速干道，东至东边城街，西至滂江街。所属商圈：所属商圈：中街商圈。规模组成：规177、模组成：占地面积55.7万m，建筑面积430万m，其中商业建筑面积190万；涵盖购物中心、大型家居建材中心、大型数码广场、大型室内游乐中心、大型专业卖场、豪华星级酒店、超高层办公楼、高级商务中心、商务公寓、高档居住区、国内首家大型室内公交枢纽、室内长途客运总站、超大型停车场等多诸多业态。定位功能：定位功能：沈阳的特色城中之城，仅次于法国凯旋门的国际化综合体，辐射整个东北乃至东北亚广大区域。主要品牌：主要品牌：红星美凯龙、雅仕百货、国美电器、辛巴达主题城堡、汤姆熊等。龙之梦亚太城中国商业地产策划代理第一品牌零售商业及住宅市场零售商业中粮大悦城地址：地址：项目位于大东区东中街沃尔玛旁，沈阳最繁华的178、商业街中街步行街的东端，西起东顺城街，东至小什字街。所属商圈：所属商圈：中街商圈规模：规模：占地面积73000m，建筑面积550000m；沈阳大悦城 由A、B、C、D四馆和沃尔玛超市构成，是以国际化的大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的大型城市商业综合体。功能：功能：集住宅、商业（购物、餐饮、娱乐、文化、休闲）、公寓为一体进驻主要品牌：进驻主要品牌：星巴克、屈臣氏、星美国际影城、DHC、苹果、BOSS、BCBG、Calvin Klein、ZARA、H&M、SONY等。中国商业地产策划代理第一品牌地址：地址：沈河区中街路83号所属商圈：所属179、商圈：中街商圈规模：规模：总楼面面积达109300 m，汇聚300多个国际和国内时尚品牌，拥有时尚服饰、休闲娱乐、美容及化妆品和优质食府等类别。功能：功能：集休闲、娱乐、时尚、购物、餐饮于一体进驻主要品牌：进驻主要品牌：欧米茄、第一夫人、Dior、FANCL、BOSS、杰克琼斯、李维斯、佰草集、釜山料理、KFC等。零售商业及住宅市场零售商业皇城恒隆广场中国商业地产策划代理第一品牌地址：地址：和平区青年大街288号（文艺路与青年大街交界，原辽宁省体育馆）规模：规模：总占地面积约8.05万m，总建筑面积60万m；整个项目用地为矩形，南北长约375米，东西长约235米，其中场地东北角为市政绿地。东至180、青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路（与省工业展览馆相邻）、北至文艺路。进驻主要品牌：进驻主要品牌：泰国Central百货、韩国美嘉欢乐影城（MEGABOX CINEPLEX）、Ole超市、冰纷万象滑冰场、NOVO、香港太兴、江南厨子等进驻。零售商业及住宅市场零售商业华润万象城中国商业地产策划代理第一品牌地址：地址：铁西沈辽中路与兴华南街交汇处（沈阳工业大学原址）所属商圈：所属商圈：九路规模：规模：建筑面积90万m；沈阳铁西万达广场配比住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓6大城市机能。功能：功能：集住宅、休闲、娱乐、购物于一体进驻主要品牌：进驻主要品牌：万千百货、汉拿山、屈臣氏、KFC、OLA181、Y等备注：万达新天地总建筑面积34.7万m，位于和平太原南街16号18号，已经开业；铁西北一路万达广场建筑面积29万，2012年开业；浑南奥体万达广场40万，2013年5月开业。零售商业及住宅市场零售商业铁西万达广场中国商业地产策划代理第一品牌零售商业及住宅市场住宅市场项目名称地址/距离本项目距离物业构成建筑规模主力户型销售价格当前销售情况西湖俪景于洪区重工街北一路公铁桥西行600米/紧靠五洲项目多层均价、高层建筑面积24万三室两厅一卫133多层均价6000元/；高层均价5300元/每月售出80套左右世代书香于洪56中学北侧(304国道与东平湖街交汇处)/距离五洲项目1公里多层建筑面积15万1182、20 均价4000元/（已售罄）每月销售60套左右华润橡树湾于洪白山路180-196号/距离五洲项目10公里高层、洋房、别墅建筑面积100万高层面积78-175；洋房面积为150-260；别墅面积为315、272高层均价5500-6000元/；洋房均价10000元/每月销售70套左右中海城于洪区西江街与白山路交汇处（原荷兰村）/距离五洲项目12公里精工小户、景观高层、多层280万面积区间是47-91 、88-150 、120-170均价5200元/；景观高层，均价5600元/；多层均价7000元/每月销售55套左右保利上林湾三期沈阳市白山路172号/距离五洲项目11公里高层、多层总建筑面积58183、万，其中上林湾三期建筑面积15万二室两厅一卫75、80、81；三室两厅一卫99高层均价5800元/；多层均价8500元/每月销售40套左右景星花园铁西北一中路19号（北一路与齐贤街交汇处）/距离项目9公里高层建筑面积19万二室两厅一卫90；三室两厅一卫125高层均价7300元/列表中国商业地产策划代理第一品牌零售商业及住宅市场住宅市场综述 于洪区房地产开发量大，统计2010年全年房地产开发投资额为121亿元，其中其中商品住宅投资额为98亿元，增长21.7%，房屋施工面积998.4万，增长39.6%，房屋竣工面积48.5万，未来地产施工建设持续进行。知名开发商如万科、华润、中海、保利等纷纷入驻丁香湖新城，开发大体量宜居社区。当前区域高层住宅销售价格为5200-5800元/左右，多层住宅销售价格为8500-10000元/左右。丁香湖新城住宅销售状况良好，目前平均每个月每个项目销售套数为40-70套之间。中国商业地产策划代理第一品牌 谢谢