1、牡丹江项目定位建议书 华夏顺泽投资集团北京区域公司华夏顺泽投资集团北京区域公司 2012年10月10日 目录目录 牡丹江项目规划概念方案 牡丹江项目销售评估报告 牡丹江项目经济评估报告 牡丹江项目工程评估报告 PART.1PART.1牡丹江项目规划概念方案牡丹江项目规划概念方案 项目占地面积120948,总建筑面积105000,容积率0.87。其中沿街商铺41800、内街商铺62400、综合办公楼800 。规划概念方案规划概念方案 人流分析人流分析 根据牡丹江购物人群的消费习惯，由于冬季较长（5个月），习惯在地下和封闭的商场内购物，所以重新规划封闭式大厅和连廊，可以达到足不出户，可以随心而欲达2、到每个商户。经营人员：销售铺位约有1518户，按每户2-3人办公人员计算，经营办公人员大约为3000-4500人。购物人流：服装鞋帽小商品农贸：30-50人/小时 汽配五金建材：3-8人/小时 内部空间规划内部空间规划 根据建筑经济的原则，同时考虑经营者的需求，一层层高：5.5米，二层层高4.2米。一层可以增加一夹层，作为办公或其他空间，使其房屋面积增大一倍，附加值倍增，有利于销售。交通流线图交通流线图 综合办公楼面积规划综合办公楼面积规划 综合办公楼：800平米 物业管理：200平米（前期可以作为营销中心和办公使用）超市：100平米 餐饮食堂：500平米（主要满足经营户和就业人员的午餐需求）3、东北亚国际商贸城东北亚国际商贸城 夜间增加激光束，增强项夜间增加激光束，增强项目夜间效果（红星处）目夜间效果（红星处）双面立柱，高度双面立柱，高度3030米，米，6 6 18M18M，单面，单面面积面积108108平米，沿平米，沿201201连接线方向布置，连接线方向布置，出城进城车辆均可辐射，实际高度取决出城进城车辆均可辐射，实际高度取决于规划路与连接线之间绿化带的遮挡高于规划路与连接线之间绿化带的遮挡高度，如果超过度，如果超过4040米，建设高炮不是很经米，建设高炮不是很经济，并且有一定台风风险。济，并且有一定台风风险。高炮广告高炮广告+夜间亮化夜间亮化 PART.2PART.2牡丹江项目4、销售评估报告牡丹江项目销售评估报告 B C A 宏观经济分析宏观经济分析 政策动态分析政策动态分析 小结小结 宏观经济政策分析宏观经济政策分析 批发和零售业等消费性批发和零售业等消费性GDPGDP增长平稳，房地产行业增长放缓。增长平稳，房地产行业增长放缓。行业行业GDPGDP分析分析 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000 8000000 9000000 10000000 2011年牡丹江各行业年牡丹江各行业GDP分布图分布图 指指 标标 1 1-1212月月 增长增长%地区生产总值 93480889348088 155、.1 第一产业 1560897 8.5 第二产业 3864244 19.8 工业 3443933 21.2 建筑业 420311 9.3 第三产业 3922947 13.4 交通运输、仓储和邮政业 441785 3.8 批发和零售业 1344989 13.0 住宿和餐饮业 182956 12.1 金融业 140864 8.5 房地产业 326068 2.6 营利性服务业 554082 15.0 非营利性服务业 932203 24.1 市区市区GDPGDP占全市的占全市的28.9%28.9%，四个县（市），四个县（市）GDPGDP增速均超过全市平均水平。增速均超过全市平均水平。地区地区GDPGD6、P分析分析 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 7000000 8000000 9000000 10000000 2011年牡丹江各县市年牡丹江各县市GDP分布图分布图 地区生产总值地区生产总值 1 1-1212月月 增长增长%全 市 9348088 15.1 市 区 2706640 12.4 东 安 区 167187 16.4 阳 明 区 512056 16.4 爱 民 区 185141 15.5 西 安 区 190985 17.2 东 宁 县 1128947 17.7 林 口 县 718363 10.1 绥芬河市 9168167、 12.0 海 林 市 1318648 18.7 宁 安 市 1290524 16.4 穆 棱 市 1268150 20.1 20102010年对外贸易出口主要商品年对外贸易出口主要商品 -50 0 50 100 150 200 250 0.00 50000.00 100000.00 150000.00 200000.00 250000.00 2008年 2009年 2010年 2010年增长率（%）牡丹江外贸出口 20102010年对外贸易出口主要商品年对外贸易出口主要商品 黑龙江省牡丹江市2010年对外出口总额达到40.29亿美元，其中织物制服装类出口金额达到织物制服装类出口金额达到7.18、87.18亿美元，占到出口总亿美元，占到出口总额额17.82%17.82%，位居首位，机电类次居第二，达到，位居首位，机电类次居第二，达到6.396.39亿美元，占到总额的亿美元，占到总额的15.86%15.86%。牡丹江市09年出口总额锐减，10年开始稳步上升，11年。对外出口主要产品 2008年(万美元)2009年(万美元)2009年增长率（%）2010年(万美元)2010年增长率（%）轮胎 1185.00 1185.00 -72.8 1185.00-6 伞 1241.00 1241.00 -41.9 1241.00 35 汽车零件 1580.00 1580.00 -47.9 1580.09、0 83.9 塑料编织袋 1797.00 1797.00 -27.9 1797.00 90.5 钢铁板材 1817.00 1817.00 -33.2 1817.00 70.1 织物制袜子 2385.00 2385.00 -5.7 2385.00 12.6 照明 2538.00 2538.00 -94.6 2538.00 79.1 帽类 3128.00 3128.00 56.6 3128.00 91.2 玻璃制品 3541.00 3541.00 -85.3 3541.00 69.1 装饰用木制品 4844.00 4844.00 -21.3 4844.00 44.5 高新技术产品 7693.00 10、7693.00 -72.4 7693.00 237.6 家具 9161.00 9161.00 -83.6 9161.00 17.5 塑料制品 21355.00 21355.00 -85.1 21355.00 39.6 旅行用品及箱包 31451.00 31451.00 -50.8 31451.00 129.7 鞋靴零件 44420.00 44420.00 31.3 44420.00 87.2 鞋 44575.00 44575.00 -25.2 44575.00 37.2 农副产品 54706.00 54706.00 -33.3 54706.00 78.7 机电产品 63928.00 6392811、.00 -73.6 63928.00 80.2 织物制服装 71810.00 71810.00 -75.6 71810.00 51.6 牡丹江外贸出口 20102010年对外贸易进口主要商品年对外贸易进口主要商品 -100.0 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 0.0 50000.0 100000.0 150000.0 200000.0 250000.0 2008金额（万美元）2009金额（万美元）2010金额（万美元）增长率（%）牡丹江外贸进口 20102010年对外贸易进口主要商品年对外贸易进口主要商品 2010年对外贸易进口总额达到49.7412、36亿美元，其中原油、成品油类进口金额总和达到原油、成品油类进口金额总和达到29.731729.7317亿美元，占到进口总额亿美元，占到进口总额59.77%59.77%，位居首位，原木总额次居第二，位居首位，原木总额次居第二，5.45235.4523亿美元，占进口总额亿美元，占进口总额10%10%，化学制品类，达到，化学制品类，达到4.63094.6309亿美元，占进口总额亿美元，占进口总额9.6%9.6%，排到第三，排到第三。进口以重工、化工、原油、机械类产品为主，出口持续稳步增长。对外进口主要产品 2008年金额（万美元）2009年金额（万美元）增长率（%）2010年金额（万美元）增长率（13、%）乳胶 64.4 180.8 181.0 315.0 74.2 焊接机器及零件 58.9 143.8 144.0 319.0 121.9 废钢 747.6 466.5 -37.6 397.0 -14.9 钢铁板材 7478.1 269.2 -96.4 522.0 93.9 农副产品 682.6 757.0 10.9 592.0 -21.8 金属加工机床 975.3 570.6 -41.5 756.0 32.5 煤 210.9 1394.4 561.2 1188.0 -14.8 聚酯 318.0 617.5 94.2 1703.0 175.8 牛皮纸 1248.9 2193.1 75.6 2014、22.0 -7.8 制造纸及机械 45.4 352.0 674.9 2064.0 486.3 聚乙烯 2055.1 3707.4 80.4 3307.0 -10.8 橡胶 11330.0 7103.9 -37.3 6358.0 -10.5 纸浆 20052.0 15099.1 -24.7 13861.0 -8.2 锯材 4273.9 9026.4 111.2 17746.0 96.6 铁矿砂 6273.5 19617.2 212.7 26699.0 36.1 氯化钾 53587.2 15379.5 -71.3 39956.0 159.8 原木 97244.4 52025.8 -46.5 54515、23.0 4.8 成品油 24826.8 43024.8 73.3 104163.0 142.1 原油 76484.8 83291.9 8.9 193154.0 131.9 牡丹江外贸进口 其他 29%市区 4%绥芬河 67%牡丹江牡丹江2010年进出口总额占比年进出口总额占比 其他 2%市区 4%绥芬河 94%牡丹江牡丹江2010年进口总额占比年进口总额占比 其他 62%市区 4%绥芬河 34%牡丹江牡丹江2010年出口总额占比年出口总额占比 07年进出口总额 07年出口额 07年进口额 08年进出口总额 08年出口额 08年进口额 09年进出口总额 09年出口额 09年进口额 10年进出口16、总额 10年出口额 10年进口额 全市 763537 476522 286722 1000234 657601 342633 524006 250796 273210 900393 402957 497436 市区 38788 22091 10769 74591 56929 17662 25163 13456 11707 35035 17018 18017 绥芬河 462526 222322 240776 582784 285907 296877 350883 101694 249190 605337 138341 466990 07年进出口总额 07年出口额 07年进口额 08年进出口总额 17、08年出口额 08年进口额 09年进出口总额 09年出口额 09年进口额 10年进出口总额 10年出口额 10年进口额 全市 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%市区 5%5%4%7%9%5%5%5%4%4%4%4%绥芬河 61%47%84%58%43%87%67%41%91%67%34%94%绥芬河绥芬河20102010年出口总额仅占全市年出口总额仅占全市34%34%，进口总额占比全市，进口总额占比全市94%94%牡丹江外贸进出口分析 绥芬河进出口总额占全市的绥芬河进出口总额占全市的67.2%67.2%，20112011年全市进出口18、增长较同期增长年全市进出口增长较同期增长放缓。放缓。进出口总额分析进出口总额分析 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2011年进出口总额统计年进出口总额统计 进出口总额进出口总额 （万美元）1 1-1212月月 增长增长%全 市 1042256 15.8 市 区 40205 14.8 县市小计 1002051 15.8 东 宁 县 255031 15.5 林 口 县 2238 39.8 绥芬河市 700495 15.7 海 林 市 14464 15.8 宁 安 市 13633 15.8 穆 棱 市 16190 21.4 城镇消费品交易额19、占全市的城镇消费品交易额占全市的84%84%，乡村增速略高于城镇。，乡村增速略高于城镇。消费品交易额分析消费品交易额分析 84%16%2011年年消费品消费品交易额统计交易额统计 1.城镇 2.乡村 指指 标标 1 1-1212月月 增长增长%社会消费品零售总额 3131028 18.2 按销售单位所在地分 1.城镇 2628303 18.0 2.乡村 502725 18.8 批发和零售业、房地产、社会服务业企业综合生产经营景气指数偏高。批发和零售业、房地产、社会服务业企业综合生产经营景气指数偏高。景气指数分析景气指数分析 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.020、 140.0 160.0 2011企业综合生产经营景气指数企业综合生产经营景气指数(%)指指 标标 1 1-1212月月 (%)(%)比上季度比上季度 增增(减减)点点 全市企业综合生产经全市企业综合生产经营景气指数营景气指数 119.9 -8.4 工业 109.6 4.1 建筑业 112.5 -12.5 交通运输、仓储及邮电通信业 100.0 -50.0 批发和零售业 145.0 -7.7 房地产业 142.9 5.4 社会服务业 150.0 -50.0 信息传输、计算机服务和软件 100.0 住宿和餐饮业 100.0 -33.3 工业企业综合生产经工业企业综合生产经营景气指数营景气指数 121、09.6 4.1 采矿业 100.0 0.0 制造业 107.4 1.1 电力、煤气及水的生产供应业 122.2 22.2 批发零售贸易消费性企业家信心指数偏高，房地产最低。批发零售贸易消费性企业家信心指数偏高，房地产最低。企业家信心指数分析企业家信心指数分析 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 2011年企业家信心指数年企业家信心指数(%)指指 标标 1 1-1212月月 (%)(%)比上期比上期 增增(减减)点点 工业企业景气指数工业企业景气指数 109.6 4.1 生产成本 66.0 -5.8 产品订货 95.8 20.5 产品销售 107.1 19.9 劳22、动力需求 107.0 4.6 固定资产投资 110.2 1.7 原材料及能源购进价格 53.1 5.2 原材料及能源供应 119.1 12.1 企业家信心指数企业家信心指数 120.6 0.5 工业 104.5 3.2 建筑业 125.0 12.5 交通运输、仓储及邮电通信业 75.0 -25.0 批发零售贸易餐饮业 152.6 10.5 房地产业 100.0 -37.5 社会服务业 200.0 0.0 信息传输、计算机服务和软件 100.0 0.0 住宿和餐饮业 120.0 -30.0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 人均GDP（人民币元）12396.42857 23、15017.85714 17896.42857 21550 27892.85714 33385.71429 增产率 21%19%20%29%20%0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 0.35 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 人均人均GDP总额近年走势总额近年走势 2006 2007 2008 2009 2010 2011 GDP(人民币亿元)347.1 420.5 501.1 603.4 781 934.8 增产率 21%19%20%29%20%21%19%20%29%20%0 0.05 0.1 0.15 24、0.2 0.25 0.3 0.35 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 GDP总额今年走势总额今年走势 人均GDP一直呈上升趋势，增长率近年也控制在15%-30%上下，经济势头稳步增长，整体经济市场环境良好，20112011年年GDPGDP总量总量934.8934.8亿，全国排名亿，全国排名162162，人均，人均GDPGDP达达33400.9533400.95人民币人民币，全国排名全国排名146146，达到国家平均水准。宏观经济数据 2006 2007 2008 2009 2010 2011 人均可支配收入（元）8035 9252 1074225、 11549 12806 14515 增产率 15%16%8%11%13%0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 0.16 0.18 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 牡丹江市城镇居住人口人均可支配收入 人均可支配收入每年稳健增长，增长率自09年后呈上扬增长态势 2011年城镇居住人口人均可支配收入达到1451514515元元人民币，同比增长13.3%2011年牡丹江市农民在全省同级城市中率先实现人均收入过万元大关，农民人均纯收入达到1119811198元元人民币，同比增长19.6%，连续9年领跑全省。226、011年城镇居民人均消费性支出达到1200512005元元人民币，同比增长12.5%人均可支配收入 2006 2007 2008 2009 2010 2011 房地产开发完成投资（亿元）12.3 18.5 34.8 45.3 63.7 79.9 增产率 50%88%30%41%25%0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 房地产开发完成投资房地产开发完成投资 房地产开发投资额从2006年12.3亿元增长到2011年的79.9亿元，近6年增长550%牡丹江房地产市场处于高速发展阶段牡丹江房地产市场处27、于高速发展阶段 房地产投资 2006 2007 2008 2009 2010 2011 全市房屋施工面积（万平方米）539.8 567.3 358.3 446.9 640 1126.3 新开工面积（万平方米）198.9 220.2 232.1 235.9 320 600.9 新开工面积增长率 11%5%2%36%88%0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1 0 200 400 600 800 1000 1200 牡丹江全市施工面积与新开工面积牡丹江全市施工面积与新开工面积 全市房屋施工面积2008年有所减少之后一直持续增长，增长率也成上升态势，2011年28、增长率已经达到76%新开工面积已由2006年198.9万平米水平快速增长到2011年已经达到600.9600.9万万平米 20112011年的牡丹江房地产市场供应增长较大年的牡丹江房地产市场供应增长较大 施工面积与新开工面积 198.9 220.2 232.1 235.9 320 600.9 176 206.3 172.8 182.5 252 443.6 22.9 13.9 59.3 53.4 68 157.3 11%5%2%36%88%17%-16%6%38%76%-39%327%-10%27%131%-1-0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 0 100 200 300 29、400 500 600 700 2006 2007 2008 2009 2010 2011 新开工面积（万平方米）住宅新开工面积（万平方米）商业新开工面积（万平方米）新开工面积增产率 住宅新开工面积增产率 商业新开工面积增产率 2011年新开工面积增长迅猛，其中住宅占到全年整体的74%，商业占到新开工面积的26%新开工面积 2006 2007 2008 2009 2010 2011 全市房屋施工面积（万平方米）539.8 567.3 358.3 446.9 640 1126.3 商品房销售建筑面积（万平方米）60.9 105.3 96.9 163.4 248 233.2 0 200 400 630、00 800 1000 1200 全市房屋施工面积与商品房销售面积全市房屋施工面积与商品房销售面积 总量对比：近六年房屋施工面积总量对比：近六年房屋施工面积36763676万平米，远大于六年商品房销售面积之和万平米，远大于六年商品房销售面积之和907907万平米万平米 增速对比：增速对比：20112011年商品房销售面积比上年略有下降年商品房销售面积比上年略有下降6%6%，而同期施工面积却同比增长，而同期施工面积却同比增长近近76%76%显然房地产供应结构出现失衡，市区按显然房地产供应结构出现失衡，市区按100100万人口计算，全部消化将超过万人口计算，全部消化将超过全国城市人均住房面积全国城31、市人均住房面积3030平米的标准平米的标准 施工面积与销售面积 2006 2007 2008 2009 2010 2011 商品房销售建筑面积（万平方米）60.9 105.3 96.9 163.4 248 233.2 商品房销售额（亿元）9.6 19 20.4 43.4 81.1 80.4 60.9 105.3 96.9 163.4 248 233.2 0 50 100 150 200 250 300 商品房销售面积与销售额商品房销售面积与销售额 对应统计数据，计算出房地产年均销售价格 1576 1804 2105 2656 3270 3448 26%5%0 0.05 0.1 0.15 0.232、 0.25 0.3 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 历年销售均价历年销售均价 均价 增长速度 2009年房地产销售价格增长率最高为26%，2011年价格增长率仅为5%市场目前需求不足，供应不断扩大市场目前需求不足，供应不断扩大 预计未来房地产销售价格的持续上预计未来房地产销售价格的持续上涨将结束涨将结束 销售面积与销售额 消费市场形势分析消费市场形势分析 1 1、批发零售业主力地位不变。、批发零售业主力地位不变。批发零售业作为消费品市场的主导力量，是拉动社会消费品零售总额增33、长的主要因素。前三季度，全市批发零售业实现零售额188.1亿元，比上年增长17.8%，占零售额比重为84.0%，拉动零售额上涨15.0个百分点。2 2、餐饮业稳步扩大。、餐饮业稳步扩大。生活水平的不断提高，使外出就餐成为平民百姓日常消费，加上各类公务、商务、婚庆、升学、生日等因素的促进，使餐饮消费市场空间扩大，为餐饮业的消费升级带来了积极影响。前三季度全市餐饮业实现零售额30.3亿元，比上年增长19.0%，增速居四个行业之首，占零售总额比重为13.5%，拉动零售额上涨2.5个百分点。3 3、乡村快于城镇。、乡村快于城镇。前三季度城镇实现社会消费品零售总额190.0亿元，比上年同期增长17.8%34、，占零售额比重为84.8%，城镇市场仍是拉动社会消费品零售总额增长的主导力量。随着农村居民收入的增长、生活水平的提高、农村市场环境和流通环节的逐步改善，增强了农村居民的消费能力和消费意愿，乡村市场日趋活跃。前三季度乡村实现社会消费品零售总额为34.0亿元，增长18.8%，高出城镇增速1.0个百分点。4 4、限上单位增势强劲。、限上单位增势强劲。百货大楼、新玛特、广汇家电等大中型零售企业适时调整商品结构和经营策略，不断提高自身服务质量，以市场为导向，积极拓宽消费领域，有力地提升了居民的消费水平。全市限额以上贸易单位实现零售54.8亿元，比上年同期增长41.5%，快于全市零售额增幅23.5个百分点35、。占社会消费品零售总额的比重为26.1%，比上年同期提高了4.3个百分点。5 5、居民消费档次提升，刚性消费平稳增长。居民消费档次提升，刚性消费平稳增长。一是金银珠宝销售火爆。受传统习俗及国际黄金市场影响，金银珠宝类的投资保值商品销售保持高速增长。限额以上批发零售业金银珠宝类零售额增长37.6%；二是娱乐型、享受型消费显著增长。限额以上批发零售业中，体育、娱乐用品类零售额增长41.5%；文化办公用品类零售额增长50.6%；三是刚性消费平稳增长。限额以上批发零售业中，粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额增长23.0%；服装、鞋帽、针纺织品类增长54.0%。2011年前三季度，牡丹江市消费品市场实现36、社会消费品零售总额224.0亿元，比上年增长18.0%，增幅全省排名第一,总量排名第四。2012年一季度，全市批发和零售业销售总额增速同比增长达26.5%。在消费品市场日益活跃的带动下，一季度全市第三产业增加值达108.6亿元，同比增长9.2%，对全市GDP的拉动为5.6个百分点，对全市GDP的贡献达48.6%。总投资总投资328328亿将阳明新城打造成牡丹江外滩亿将阳明新城打造成牡丹江外滩；阳明新城规划占地27平方公里，计划投资328亿，需要5-10年时间完成建设。阳明新城建成后，可以安置5.8万人就业，GDP实现250亿/年，税收达到40亿。新城内规划“一区两城”三大板块，即铁岭滨水新区、37、国际商贸城、现代产业城。本项目在铁岭滨水新区内。该项目已于今年7月18日开工建设。附简介：阳明新城建设在铁岭镇和磨刀石镇之间，由西到东一次为铁岭河滨水新区、国际商贸城和现代产业城。其中，铁岭滨水新区占地11.8平方公里，凭借位于牡丹江右岸的地利，利用沿江景观，发挥中、俄、韩、朝四国经济文化交融的地缘优势，建设一条牡丹江外滩经济带。主要建设“一带、一心、一轴、三区”，即以沿江景观大道、南山休闲生态公园为主体的城市观光带；以金融、星级酒店、特色商业街区、文化休闲为一体的金融服务中心；以爱河为主线的城市景观轴，建设城市精英社区、现代民生社区、生态宜居社区，汇聚人流、物流、信息流，建成集金融、文化、商38、业物流于一体的新城区。国际商贸城，占地4.2平方公里，以义乌模式为蓝本，充分利用牡丹江市的沿边优势，依托现代产业城的生产、服务及绥芬河保税区的政策优势，打造以中、俄经贸为核心的交易及服务平台。主要包括小商品批发、精品农业产品交易、高新技术产品及技术交易、先进装备及机械交易等，以良好的平台促进牡丹江绿色农产品加工、高新技术产业、先进装备制造业的发展与产业升级。商贸城主要以俄罗斯市场为目标，积极引进俄罗斯企业，建设为俄罗斯企业进入中国市场（包括销售和采购等）的综合性服务平台。牡丹江国际商贸城将建成以体现中俄文化为内涵，集商贸、商务、会展、住宅、仓储、休闲、旅游、娱乐等多功能于一体的国际综合贸易区。39、现代产业城，占地11平方公里，她是阳明新城的核心，以承接浙江等发达地区产业转移为主攻方向，以对俄进出口商品加工为核心，以高新技术、先进设备制造为重点，建设功能齐全、环境优美的新型工业之城。经贸动态利好 1 1、牡丹江人均、牡丹江人均GDPGDP增长迅速，尤其农民可支配收入破万，而拉动农增长迅速，尤其农民可支配收入破万，而拉动农民经济增长的主要是有机食用菌、有机果蔬和特色养殖。民经济增长的主要是有机食用菌、有机果蔬和特色养殖。2 2、批发和零售业等消费性、批发和零售业等消费性GDPGDP增长平稳，房地产行业增长放缓；批增长平稳，房地产行业增长放缓；批发零售贸易消费性企业家信心指数偏高，房地产最低40、。发零售贸易消费性企业家信心指数偏高，房地产最低。3 3、城镇消费品交易额占全市的、城镇消费品交易额占全市的84%84%，乡村增速略高于城镇。，乡村增速略高于城镇。4 4、进口有所增加，而出口有所减少。整体外贸增长放缓。、进口有所增加，而出口有所减少。整体外贸增长放缓。5 5、房地产市场随着新开工面积的突增，存在大量未消化的存量房；售、房地产市场随着新开工面积的突增，存在大量未消化的存量房；售价增长放缓。价增长放缓。6 6、阳明新城的开工建设对本项目有突出区域的重要性，聚集未来消费、阳明新城的开工建设对本项目有突出区域的重要性，聚集未来消费人群有一定的利好。人群有一定的利好。宏观经济小结 B 41、C A 市场容量分析市场容量分析 东北特色研究东北特色研究 项目业态综合定位项目业态综合定位 业态定位分析业态定位分析 通过计算，市场容量方面，通过计算，市场容量方面，汽车配件、五金建材、服装批发、超市汽车配件、五金建材、服装批发、超市分列前几位。分列前几位。零售业态 数据指标 零售额 营业 单位 人均消费支出 商圈潜在人群 有效消费人群 总产出值 区域现有经营面积 面积 产出 单位 亿元 万m2 万元/m2 元/人 万人 万人 亿元 万m2 汽车配件 1.20 0.70 1.71 44.61 269 147 0.66 0.70 IRS 17142.86 汽车零售 16.80 10.80 1.42、56 624.54 269 147 9.18 10.80 IRS 15555.56 消费可支撑面积 五金建材 1.90 1.20 1.58 70.63 269 147 1.04 1.20 IRS 15833.33 服装批发 138.20 102.00 1.35 5137.55 269 147 75.52 102.00 IRS 13549.02 消费可支撑面积 超市 4.00 2.10 1.90 148.70 269 147 2.19 2.10 IRS 19047.62 休闲娱乐 2.30 2.00 1.15 85.50 269 147 1.26 2.00 IRS 11500.00 酒店 3.443、6 3.80 0.91 128.62 269 147 1.89 3.80 IRS 9105.26 核心业态市场容量测算指标 业态IRS零售饱和指数IRSC（RERF）C：商业圈内的潜在顾客数目 RE：商圈内消费者人均零售支出 RF：商圈内商店的营业面积 市场容量分析市场容量分析 东北特色研究东北特色研究 有机食用菌有机食用菌 有机种植方面有机种植方面 中草药及山货方面中草药及山货方面 1 1 2 2 3 3 6 6 4 4 5 5 有机种植有机种植 中草药及山货中草药及山货 有机特色养殖有机特色养殖 其它特色业态研究其它特色业态研究 小结小结 有机食用菌有机食用菌 牡丹江市积极做大有机使用菌、44、有机种植、特色养殖、绿色肉牛四大主导产业，这四大主导产业的比重占全市农业经济总收入的42%42%以上，其中有机食用菌产业占比重接近20%，有机食用菌连续以每年20%以上的速度递增，有机猴头菇、有机滑子蘑、有机黑木耳、有机双孢菇、有机白灵菇、有机姬松茸等骨干品种种植量领跑全国，其中有机黑木耳总产占全国的三分之一。现在牡丹江市每两年就举办一次全国性的“黑木耳节”，带动了相关特色农业的快速发展。牡丹江市被中国食用菌协会确认为全国食用菌的主产区，并被授予“中国食用菌之城”荣誉称号，东宁县被授予“中国黑木耳第一县”、海林市被授予“中国猴头菇之乡”、林口县被授予“全国食用菌优秀基地县”荣誉称号。截止20145、1年，全市已发展500万袋以上食用菌乡镇基地45个，百万袋以上专业村273个，食用菌鲜品产量突破120万吨，同比增长32%，是黑龙江省食用菌总产量的半壁江山，其中黑木耳产量达到104万吨，约占全国三分之一，超过国内绝大多数省级地区产量。食用菌总产值实现食用菌总产值实现45.145.1亿元，占亿元，占20112011年全年全市市GDPGDP（934.8934.8亿）的亿）的4.8%4.8%，拉动全市菌农人均收入，拉动全市菌农人均收入18001800多元，继续多元，继续位列全市农业四大主导产业之首。位列全市农业四大主导产业之首。牡丹江市的有机食用菌已出口到俄、日、韩等周边国家和地区，仅在俄罗斯就拥46、有20个有机食用菌批发大市场，其销量占据俄罗斯市场的两成以上。已占我国对俄食用菌出口的20.1%，成为国内食用菌对俄出口量最多的城市。牡丹江市在原来6处绿色食品生产基地的基础上，新建两处50万亩的国家级大型绿色食品原料生产基地，确保全市绿色有机食品认证面积累计达到360万亩，绿色食品加工量50万吨。牡丹江市获得绿色有机食品认证的耕地面积，已占到全市种植面积的38%，高于全省平均水平9个百分点，是全省比重最高的地市。2011年，全市绿色有机粮食总产量达114.47万吨，占全市粮食总产量的44.98%。全市绿色、有机认证产品总数达到161个，主要有机产品有水稻、小米、黑豆、玉米、黄豆、绿豆、蓝莓、47、鸡蛋、水稻、白菜、萝卜、豆角、黄瓜、苦苣、菜心、油菜、茄子、番茄、辣椒、芥蓝、木耳、山产品等，同比增长8.7%。其中产于宁安市渤海镇的响水大米和玄武湖镇的金田良珠大米是享誉国内外的绿色天然保健大米。目前，牡丹江市绿色有机食品企业加工产值达到牡丹江市绿色有机食品企业加工产值达到2525亿元，同比增亿元，同比增长长21.9%21.9%，农民人均来自绿色有机食品收入，农民人均来自绿色有机食品收入19201920元，同比增长元，同比增长20%20%。有机种植有机种植 牡丹江地区位于黑龙江南部，座落在张广才岭、老爷岭脚下，牡丹江流经全区。得天独厚的地理位置及蕴藏丰富的道地药材，使其成黑龙江省药材的主产地48、之一，2011年，约约80%80%左右的药材品种供不应求，产销两左右的药材品种供不应求，产销两旺，旺，90%90%左右的品种价格或上涨或坚挺或企稳，只有左右的品种价格或上涨或坚挺或企稳，只有10%10%的品种价格低的品种价格低迷。迷。产销的主要品种有：人参、西洋参、党参、黄芪、黄芩、苍术、赤芍、升麻、威灵仙、平川母、穿山龙、百合、白头翁、玉竹、贯众、刺五加、防风、柴胡、天南星、桔梗、北五味子、大力子、车前子、菟丝子、苍耳子、地肤子、锦灯笼、细辛淫羊藿、黄柏、白鲜皮、灵芝等。野生年产量：约为800-900吨左右。养殖年产量：500余种20余万吨；年蓄积山野菜80余种40万吨，其中蘑菇、木耳、松茸49、蕨菜、薇菜、刺老芽等被视为“山珍”、“天然无污染绿色食品”，畅销海内外；年蓄积山野果15种15万吨，主要有红松籽、榛子、山核桃、山葡萄、刺玫果等。中草药及山货中草药及山货 有机特色养殖有机特色养殖 牡丹江根据自身地理位置的特点，确立了“壮大肉牛产业，突出发展特色养殖业”的思路，在特色养殖方面做起了文章，先后建起了多个熊、鹿、驼鸟、笨鸡、山鸡、七彩山鸡、珍珠鸡、鹧鸪、狐、鹅、鸭、山猪、肉牛、肉猪、貂、貉子、鱼、天蚕、柞蚕、林蛙、蜂、水蛭、蚂蚁等多个绿色养殖基地。其中绿色肉牛养殖10万头，有机生猪养殖4万头，无公害生猪养殖44.55万头。2011年牡丹江市天蚕、柞蚕养殖业实现产值9000万元,总50、产量384万公斤，柞蚕放养量占全省50%，占据黑龙江省半壁江山。牡丹江先后建设了8个绿色有机食品加工大型园区，建成销售超10亿元的专营集贸市场3个。其中牡丹江双合中俄蔬菜果品批发市场销售额达到20亿元，是省内最大的对俄出口果品批发集散中心。扶植和联盟了一大批如红星实业集团、皓月集团、鑫鹏肉业有限公司、黒宝药业有限公司、中龙食品有限责任公司、三通绿色食品股份有限公司、响水米业、嘉峰绿色食品有限公司、渤海集团、正大集团、三精药业、森工集团、北味集团等知名企业。目前，牡丹江市已形成了域内联动、有形市场和网络平台并举，市场交易和物流配送等多功能并重的营销网络，绿色有机产品已覆盖了长三角、珠三角等经济发51、达地区以及部分中部地区大城市，及多个国家和地区，特色农业前景广阔，为牡丹江的经济发展做出了巨大贡献。其它特色业态方面其它特色业态方面 此外，我们对牡丹江及东北市场的金银珠宝、酒店业用品、婚庆用品、冰酒及土豆、烟叶、南瓜粉、蓝莓、玉米深加工等方面的相关产品进行了调研，虽然几种物态增速较快，但除玉米深加工的相关产品（牡丹江市共有玉米深加工企业11家，年玉米深加工设计能力69万吨，实际耗用玉米40万吨；主要产品有制药、饲料、酒精、淀粉）规模较大外，其它都存在着规模小、市场需求量少、商家定点采购等特点，且部分物态与我们的市场定位不符，所以，除玉米外其它物态均没做重点考虑。有机农贸调研分析有机农贸调研分52、析 1 1、销售渠道、销售渠道:牡丹江市以北京、上海两个绿色食品营销中心为重点，并且分别有当地开设分公司；此类产品已覆盖长三角、珠三角等经济发达地区以及部分中部地区大城市。2 2、销售方式：、销售方式：黑龙江牡丹江的东宁县，这里是最大的木耳养殖基地，家家户户都养殖木耳，经营方式主要以“公司+农户”的专业合作组织发展模式，完成了黑木耳由小作坊生产向工厂化生产；以此种模式经营的比例占到70%，养殖户有供定的收货公司，定向收购，其它部分为散户，不定向卖给市场或是自营销售方式。3 3、销售平台：、销售平台：随着国内市场营销进一步发展，牡丹江全年新建连锁专卖店4家，售卖产品达1000多种；建成销售超1053、亿元的专营集贸市场3个，绥阳黑木耳大市场销售总额达到60亿元，已成为全国最大的黑木耳批发集散中心，牡丹江双合中俄蔬菜果品批发市场销售额达到20亿元，是省内最大的对俄出口果品批发集散中心。目前，牡丹江市已形成了域内联动、有形市场和网络平台并举，市场交易和物流配送等多功能并重的营销网络；现多数商户已注册成立工贸公司，在全国26个城市形成客户群几十家，最远已销至重庆，并且调研到有些商户还在例如“京东商城、淘宝商城”开设网店，在北京、上海、广州等地都有仓储网店，配送及时。东北特色小结东北特色小结 根据对牡丹江及东北地区的初步调查，在国家大力倡导“三农”的大政策及目前牡丹江乃至东北地区有机农产品产值连年54、递增的大环境下，结合牡达园的规模效应，“同而不同、打特色牌”“同而不同、打特色牌”的路线，建议本案精品有机农产品主要业态如下：一是木耳、蘑菇等有机食用菌产品；二是有机水稻、玉米、大豆等粮食及相关副食品、油、酒、饲料、淀粉等；三是人参、灵芝等中草药、山货相关产品；四是毛皮、蜂蜜、制药等有机养殖及相关产品；招商销售主力客户群：招商销售主力客户群：红星实业集团、皓月集团、鑫鹏肉业有限公司、黒宝药业有限公司、中龙食品有限责任公司、三通绿色食品股份有限公司、响水米业、嘉峰绿色食品有限公司、渤海集团、正大集团、三精药业、森工集团、北味集团等知名企业。汽配市场调研分析汽配市场调研分析 1 1、牡丹江小汽车保55、有量调研：、牡丹江小汽车保有量调研：牡丹江市车辆截止2010年，保有量约为18.3万辆，比2001年增了60%左右,尤其是近几年来,车辆保有量上升趋势明显。2 2、汽贸经济增长分析：、汽贸经济增长分析：围绕新的经济增长及寻求新突破。阳明区紧紧抓住牡丹江市沿边开放先导区建设、绥芬河综合保税区建设的机遇，加快以汽贸、物流、市场体系建设为重点的现代服务业发展，使其逐步成为拉动全区经济发展新的增长点；全力打造黑龙江省东部汽贸城，全面提升汽贸产业的层级，拉长汽贸产业链条，使汽贸产业由以轿车销售为主体向重型车、特种车等多种车型销售拓展，由以整车销伪为主体向维修、配件、美容、装饰、二手车、信息服务等领域拓展56、，由以国内销售为主向俄罗斯等外贸领域拓展。目前，汇集光华街两侧的汽贸企业由原来的几十家发展到145户；今年1-8月，全区整车销售突破1万台，销售额近9亿元，增幅达到60%以上。汽贸产业税收由2006年的159万元发展到目前的2824万元，今年将突破3000万元，增收1599万元，同比增长172%，占全区财政收入的16%。充分发挥区位优势，整合资源，规范秩序，扩大规模，推进汽贸快速发展，拉动区域经济跨越发展。项目业态综合定位项目业态综合定位 服装、鞋服装、鞋帽、针纺织帽、针纺织品品（满足本（满足本区域功能缺区域功能缺失）失）汽配五金汽配五金 装饰建材、装饰建材、家具家具（陶瓷、门、木（陶瓷、门、57、木地板、壁纸、涂地板、壁纸、涂料、灯饰）料、灯饰）综合商服楼综合商服楼（物业管理、（物业管理、小型超市、快小型超市、快餐式餐饮）餐式餐饮）精品有机农贸精品有机农贸 （有机粮食、绿（有机粮食、绿色食品）、粮色食品）、粮油、中草药、山油、中草药、山货、干果、烟酒货、干果、烟酒茶茶（借势而发、（借势而发、同而不同）同而不同）小商品百货小商品百货 物流物流企业企业办公办公 待一期销售待一期销售情况再做精情况再做精准定位准定位 根据根据一期一期销售销售情情况，况，随时随时调整调整二期二期业态业态 以汽配五金、有机农贸、家具建材为核心 包含“汽配五金、车饰博览、精品农贸、装饰建材、服装鞋帽”等业种 涵盖“58、服务中心、旧车拍卖、汽车俱乐部”等软性搭建为支撑 并配套“餐饮办公、购物消费”等，形成一个集“硬件、软件”齐全的 一站式东北特色国际贸易集散中心。牡丹江 东北亚国际商贸城 项目产品定位“先开东区、后开西区”的分期分析：“先开东区、后开西区”的分期分析：1 1、从区位价值比较，西区靠近市区，临近爱河、从区位价值比较，西区靠近市区，临近爱河景观带，景观带，区位价值和商业展示价值区位价值和商业展示价值综合高于东综合高于东区；区；2 2、从销售角度上比较，先开东区，可以借牡达、从销售角度上比较，先开东区，可以借牡达之势，聚人气，之势，聚人气，预热市场预热市场，待二期开盘，西区，待二期开盘，西区价值提升59、，业态定位精准，价值提升，业态定位精准，售价实现溢价售价实现溢价，风，风险有效降低。险有效降低。分期销售建议 一期（东一期（东区）区）二期（西区）二期（西区）一期建筑面积：一期建筑面积：6240062400平米平米 二期建筑面积：二期建筑面积：4260042600平米平米 业态种类业态种类 调研铺面面调研铺面面积区间积区间 （平方米）（平方米）主力铺面面积区间主力铺面面积区间 （平方米）（平方米）临街底商 7-3000 3030-100100 建材家具类 40-200 6060-120120 五金机电类 30-210 3030-8080 汽配类 20-600 5050-150150 粮油农贸类60、 5-210 1010-2525 建议沿街商铺主力户型面积为建议沿街商铺主力户型面积为5050平米，内街大厅式商铺主力户型面积平米，内街大厅式商铺主力户型面积为为3535平米，小面积，低总价，有利于快速消化。平米，小面积，低总价，有利于快速消化。单元销售面积建议 商铺位置商铺位置 开间开间进深进深 主力铺面面积区主力铺面面积区间间 （平方米）（平方米）沿街商铺 4.29 4.212 8.412 4040 5050 100100 内街商铺 4.28.4 8.48.4 8.412.6 3535 7070 105105 业态种类业态种类 分区域单方售价（元分区域单方售价（元/平平方米）方米）单方售价61、单方售价 （元（元/平方平方米）米）租金反算租金反算法简述法简述 临街商铺 阳明区 5330 64006400 按公式商按公式商铺的总价铺的总价=月租金月租金*1212月月*1515年，除以年，除以商铺面积，商铺面积，得出单方得出单方售价。售价。西安区 9500 东安区 17100 五金机电类 东安区5600 56005600（租（租赁式经营）赁式经营）汽配类 阳明区 8150 86508650（产（产权式经营）权式经营）西安区 6870 东安区 10900 粮油农贸类 东安区25200 2520025200 销售单价初判：销售单价初判：外部商铺：外部商铺：一层临街售价：一层临街售价：800062、8000元元/m2/m2 一层内街售价：一层内街售价：60006000元元/m2/m2 二层售价：二层售价：40004000元元/m2/m2 内部商铺：内部商铺：一层临街售价：一层临街售价：60006000元元/m2/m2 一层厅内售价：一层厅内售价：40004000元元/m2/m2 二层售价：二层售价：30003000元元/m2/m2 售价初判 销售总价区间：销售总价区间：外部商铺：外部商铺：1616-4040万万 内部商铺：内部商铺：1212-2121万万 牡丹江商铺调研情况 地区地区 地址地址 面积面积()类别类别 价格及区价格及区间间 预计预计售价售价（元（元/m2）产权产权 租售情况63、租售情况 电话电话 全市全市 市区街道零星商铺 336000 商铺 4000-30000 个人 出售 不含大型市场 阳阳 明明 区区 阳明区 36610 商铺 4000-8000 个人 出售 大约523家 区政府对面 400 底商 8000元/月 3600 个人 出租 13089833108 大树花园 24 底商 917元/月 6878 个人 出租 15204533902 大树花园 43 底商 2000元/月 8372 个人 出租 13946339394 东七条路公园东门 80 底商 2800元/月 6300 个人 出租 13836351667 东光立交桥下 50 车库 1500元/月 54064、0 个人 出租 18249368866 大树花园旁 30 底商 800元/月 4800 个人 出租 15046314662 金河湾小区 90 底商 46万 5111 个人 出售 15246332030 检测中心东200米 91.12 底商 2917元/月 5762 个人 出租 13766669090 金河湾临中俄贸易园 121 底商 2500元/月 3719 个人 出租 13199365757 大树花园 89 底商 1666元/月 3369 个人 出租 13504833221 华威一区 40 底商 800元/月 3600 个人 出租 13946361850 区政府西旁 220 底商 6000元65、/月 4910 个人 出租 18246308880 大树花园裕民村 42.89 底商 32万元 7461 个人 出售 13946339394 西西 安安 区区 西六条路 20 底商 800元/月 7200 个人 出租 15146331563 东北亚地下精品屋 12 地下 1500元/月 22500 个人 出租 15845310855 残疾康复中心 70 底商 1700 元/月 4371 个人 出租 13514585481 景苑小区 55 底商 1500 元/月 4910 个人 出租 13694674535 区政府广场 17 地下 500元/月 5294 个人 出租 13604606727 西新66、安街 64 底商 100万元 15625 个人 出售 8830876 西七平安街 143 底商 121万元 8462 个人 出售 13845361641 西长安街 50 底商 38万元 7600 个人 出售 15945346286 东东 安安 区区 国贸 10 商铺 2300 元/月 41400 个人 出租 13674533341 国贸地下精品屋 7 地下 1500 元/月 38571 个人 出租 13614634710 国贸文化广场 12 商铺 3200 元/月 48000 个人 出租 13555402000 爱民街 200 底商 2400 元/月 2160 个人 出租 133545390967、9 新安街东五条 90 底商 200元/月 400 个人 出租 13514586653 东二条路 10 底商 900元/月 16200 个人 出租 6920599 东太平路华隆大厦 3000 5层 2300万元 7667 公司 出售 15046331812 牡丹街 75 底商 230万元 30667 个人 出售 15845315863 爱民街 40 商铺 20万元 5000 个人 出售 13089893050 北龙大市场对面 1200 地下 240万元 2000 个人 出售 13304836380 爱民步行街 73 商铺 48万元 6575 个人 出售 13836365788 纺织一路河东商场68、 155 底商 100.7万 6497 个人 出售 13351337276 物态物态 名称名称 经营范围经营范围 面积（）面积（）面积区间（）面积区间（）租售情况租售情况 备注备注 建材建材 117000 60-100 北晨建材城 陶瓷、卫浴、电器、五金、灯具等 15000 一层80-120二层50-80 共2层，共有150户，运营方式是出租 宝丰装饰材料城 卫浴、五金、小家电、装饰材料、灯具、橱柜、小五金、水暖等 26000 大厅15-40门面60-100 有大厅、门面及周围建材店组成。租金：100元/月，无空置房 人气最旺商铺 爱民装饰材料城 卫浴、灯具、陶瓷、家具、橱柜等 10000 669、0-150 有一层门面及5层楼组成，运营方式为出租 易佰装饰材料城 卫浴、陶瓷、橱柜、门、灯具、木地板等 12000 40-6 有地上门面房及地下商场组成，租金80元/月 北龙装饰材料城 卫浴、陶瓷、水暖、灯具、小五金、家具 5000 60-100 网上无信息 双合中俄陶瓷大市场 陶瓷、水暖 16000 80-200 一层简易房 政府有拆迁意向 连发装饰城 五金、陶瓷、油漆等 5000 60-80 网上无信息 浙中建材市场 家具、五金、油漆、卫浴、门、木地板等 28000 大厅40-200门面60 共2层，有大厅及门面组成，租金20-25元/月，现空置率估计在15%左右。开发商原计划分三期建170、0万平米，因效益不理想，后期停建 百货百货 51700 东安市场 服装、百货、鞋帽、副食、粮油、土特产 6700 摊位30-40左右 空置率估计在2%以下 东大批发城 服装、床上用品、工艺品、箱包、鞋帽、布匹、洗剂及化妆用品 15000 摊位20-40 空置率估计在2%以下，租金：80元/月 东大劝业场 服装、鞋帽、小商品、家电、洗剂用品、箱包等 20000 20-60 空置率估计在2%以下 宝丰购物广场 服装、百货、小家电 5000 15-60 网上无信息 东泰时装批发城 服装、百货、五金 5000 10-40 网上无信息 五金五金 机电机电 11600 五金机电城 五金、机电等 8000 71、40-100 有地下4000平方米的车库和库房 机电一条街 五金、机电 3600 80左右 价格见商铺调研 汽配汽配 11900 西平安街 卡车汽配 6400 80-150 价格见商铺调研 南市街 轿车汽配 4000 80-120 价格见商铺调研 京联汽配批发城 轿车汽配 1500 6231833 按市场规律考虑，商铺可以在8-12年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。经电话调研咨询，东大地下商城小商品经营户大约8-10年回本。不同的业态收益率有很大差别。售价合理性研究 租金与首付的对比分析：1、租金：经市场调研，仓储、农贸租金：30元/月；服装鞋72、帽、建材五金租金：80-120元/月，暂定本案平均租金：50元/月，按50平米一商铺计算，月租金为2500元/月，年租金为3万元。如果出租经营，首次入住需要交纳年租金和押金，所以，首次支出约为3.53.5万元万元。2、首付：按50平米计算，沿街一层商铺总价为40万，黑龙江地区商业首付比例50%，即2020万万，二层或内部商铺总价约为20万，首付1010万万。一期开发销售思路 由外向内：由外向内：根据有利销售的原则，建议从沿街商铺向内开发建设，服装鞋帽的体量又最大，建设周期和销售周期较长，而汽配、精品有机农贸的市场前景光明，分栋体量不大，有利于快速建设和销售，并且外部先建成后，可有利于提升外部形73、象，为后期开盘的服装鞋帽预热市场。20132013年一期用地年一期用地6511665116平米，开发建筑面积：平米，开发建筑面积：6240062400平米。平米。一期目标：快速回款一期目标：快速回款 二期开发销售思路 1和2的销售目标是快速回本；3和4的销售目标是实现溢价。20142014年二期用地年二期用地5583255832平米，开发建筑面积平米，开发建筑面积4260042600平米。平米。二期目标：在快速回款情况下，实现利润最大化二期目标：在快速回款情况下，实现利润最大化 牡丹江商业月去化调研 1、经调研，新盘的底商销售情况比较好，由于市场供给不足，市区底商处于供不应求状态，商业一开盘，74、去化较好，一般属于购买脱销状态。2、牡丹江二手房商铺交易量最近30天：成交17套，成交面积1815平米，成交均价7325元/平米；最近365天成交62套，月均成交：5套，成交面积6726平米，成交均价10287元/平米；因为市场供给不足，成交量不大，二手房近期成交比较活跃。信息来源：牡丹江房地产网（）城区 用途 房屋户型 总价(万元)面积(平方米)成交单价 发布时间 东安区 商铺 一室 239.8 406.72 5896 2012/8/19 东安区 商铺 一室 239.8 406.72 5896 2012/8/15 西安区 商铺 一室 75 50 15000 2012/8/25 西安区 商铺 75、一室 38 11 34545 2012/8/18 西安区 商铺 一室 45 32 14063 2012/8/13 西安区 商铺 一室 180 70 25714 2012/7/31 阳明区 商铺 一室 46 75 6133 2012/8/23 阳明区 商铺 一室 46 73 6301 2012/8/9 阳明区 商铺 一室 46 90 5111 2012/8/3 阳明区 商铺 二室二厅 46 89.59 5135 2012/8/2 阳明区 商铺 一室 30 43 6977 2012/8/2 阳明区 商铺 二室二厅 46 90 5111 2012/8/1 阳明区 商铺 二室二厅 46 90 511176、 2012/7/29 爱民区 商铺 二室二厅 49 96 5104 2012/8/12 爱民区 商铺 一室 42 82 5122 2012/8/12 爱民区 商铺 一室 55 55 10000 2012/8/22 爱民区 商铺 一室 60 55 10909 2012/7/29 城区城区 楼盘楼盘 预售证预售证 住宅价住宅价格格 非住宅价格非住宅价格 阳明区 御景园小区(牡)房预售证第382号 3236元/m2 8000元/m2 江南新区 帝景豪庭(牡)房预售证第385号 4809元/m2 21112元/m2 爱民区 牡师院北苑小区(牡)房预售证第383号 1918元/m2 3000元/m2 牡77、丹江新推盘信息牡丹江新推盘信息 阶段 阶段细分 时 间 销售条件 销售目标 市场预热期(2012.12 2013.7)接受咨询期 2012.12 2013.3 铺设户外广告、论坛活动，提前宣传造势 接受登记 排号认购期 2013.4 2013.7 临时卖场基本包装完毕、销售人员培训完毕进场，销售物料到位 促成认筹 销售10%市场热销期(2013.8 2015.2)汽配五 金、有机精品农贸 开盘期 2013.8-2013.9 模型、售楼处、VI系统、项目市场形象导入到位，五证“办理完毕；前期以大客户销售为主，争取引入主力店，不排除部分长租客户 销售15%，累计为25%强销期 2013.10 2078、14.7 凝聚前期销售人气、强化广告推广。规避春节等不利因素，利用节日返利等推广手段聚集销售人气 销售20%，累计为45%服装鞋帽小商品 开盘期 2014.5 2014.9 策划导向，强化广告，通过和五金汽配、有机农贸销售结合，聚集人气提升整个项目的形象品质。销售20%，累计为65%二次强销期 2014.102015.2 着重推广小铺位的低总价和升值潜力，及高性价比的形象，并捆绑五金汽配城销售，限时优惠，促进销售。销售20%，累计为85%尾盘销售期(2015.2 2015.5）持销期 2015.2 2015.5 老客户推荐，形成良好市场口碑；各类尾房特价促销 销售5%，累计为90%尾盘期 2079、15.5 交付前销售推广，以整体形象为主，配合以车位等 促销优惠。销售10%，累计为100%正式销售周期约：2年 备注：招商时间长、散户多，前期甚至须部分出租以维持运营和形象！一期销售计划 汽配行业协会进驻 本地投资客VIP认筹 招商大会 投资论坛 VIP客户、会员参观示范区 主力店/品牌店签约仪式 异地营销/网络营销启动 项目启动新闻发布会 第一批商铺解筹 开盘庆典/二批解筹 开业庆典/主力店入驻 第三批商铺解筹 形象导入期 销售引导期 开盘热销期 销售开盘前工作 广告推广语联想 PART.3PART.3牡丹江项目经济评估报告牡丹江项目经济评估报告 一期静态投资估算 序号 项目名称 建筑面积80、 单位 单价 合价(万元)备注 一 总成本 21821 1 土地成本 元/682.5 4444 1.1 土地出让金 65116 元/650 4232.54 1.2 契税5%65116 元/32.5 212 2 主体建安成本 62400 11268 2.1 沿街商铺 25000 元/1800 4500 2.2 内街商铺 36600 元/1800 6588 2.3 办公楼 800 元/2000 160 2.4 高炮 项 20 3 前期工程 62400 元/50 312 4 基础配套 65116 元/200 1302.32 开发成本小计（1+2+3+4）17326 5 政府觃费 62400 元/8581、 530 6 外委成本 62400 元/100 624 7 营销费用(收2%)568 8 财务费用(本10%)1733 9 管理费用(本3%)520 10 不可预见费(本3%)520 二 销售收入 28390 1 沿街商铺 25000 元/5500 13750 2 内街商铺 36600 元/4000 14640 3 办公楼 800 元/0 0 三 毛利润 6569 四 投资回报率 30%注：项目建设周期预计1年，销售单价为市场调研经验推算。二期静态投资估算 序号 项目名称 建筑面积 单位 单价 合价(万元)备注 一 总成本 16137 1 土地成本 元/682.5 3811 1.1 土地出让金82、 55832 元/650 3629 1.2 契税5%55832 元/32.5 181 2 主体建安成本 42600 7718 2.1 沿街商铺 16800 元/1800 3024 2.2 内街商铺 25800 元/1800 4644 2.3 大门 项 50 3 前期工程 42600 元/50 213 4 基础配套 55832 元/200 1117 开发成本小计（1+2+3+4）12858 5 政府觃费 42600 元/85 362 6 外委成本 42600 元/100 426 7 营销费用(收2%)434 8 财务费用(本10%)1286 9 管理费用(本3%)386 10 不可预见费(本3%83、)386 二 销售收入 21690 1 沿街商铺 16800 元/6000 10080 2 内街商铺 25800 元/4500 11610 三 毛利润 5553 四 投资回报率 34%注：项目建设周期预计1年，销售单价为市场调研经验推算。PART.4PART.4牡丹江项目工程评估报告牡丹江项目工程评估报告 前期工程建设评估 有机种植方面有机种植方面 中草药及山货方面中草药及山货方面 1 1 2 2 3 3 4 4 项目地情况分析概述项目地情况分析概述 项目建设分析项目建设分析 主要工程材料情况调查主要工程材料情况调查 建设工期排布建设工期排布 5 5 项目建设其它应控事项项目建设其它应控事项 84、1 1项目地情况分析概述项目地情况分析概述 项目地分析概述 1.地理位置、气候分区及建筑基本要求地理位置、气候分区及建筑基本要求 地理位置 牡丹江位于黑龙江省东南部牡丹江位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝鲜国合作的“金三角”腹地，拥有汉、蒙、满、回和朝鲜等十几个民族。其悠久历史,可上溯到唐代。境内的上京龙泉府遗址，就是满族人的发祥地，是唐代渤海国首府，被称为紫金城”。牡丹江市因牡丹江从市区穿过而得名，该市四面环山，中部平坦，是一天然盆地。地处中纬度，属于大陆气候和季风气候属于大陆气候和季风气候，因距日本海较近，受海洋性气候的受海洋性气候的影响影响，虽地处“北大荒”，却有塞外江南的美誉。气候区划85、 牡丹江属于牡丹江属于IcIc区区，建筑基本要求：满足冬季保温、防寒、防冻要求建筑基本要求：满足冬季保温、防寒、防冻要求-民用建筑设计通则GB50352-2005 附录A中国建筑气候区划图 Ic区冬季长78个月，1月平均气温-2216度；夏季长1个月左右；年冰雹日数为35d；年沙暴日数为年沙暴日数为5d5d左右左右；东部基本雪压偏高，为0.30.7Kpa；最大冻最大冻土深度为土深度为1.51.52.5m2.5m。-建筑气候区划标准GB50178-93 日照角度、时间 牡丹江地处北纬44.35度，东经129.36度，属于第I气候区。冬季日照率冬季日照率63%63%-室外气候参数表 牡丹江基本气候86、情况统计表（据1971-2000年资料统计）：1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 平均温度（）-17.3-12.5-3.1 6.9 13.9 19.0 22.3 21.0 14.2 5.7-4.8-14.0 平均最高温度（）-10.6-5.4 3.0 13.7 20.9 25.2 27.9 26.7 21.0 12.6 1.2-8.0 极端最高温度（）4.3 11.5 19.7 30.3 33.4 36.3 38.4 36.0 31.9 29.1 19.1 6.8 平均最低温度（）-22.7-18.5-9.3 0.4 7.3 13.6 17.6 16.87、4 8.7 0.0-9.7-18.8 极端最低温度（）-35.1-33.5-30.7-11.5-4.7 5.3 8.0 6.8-3.6-13.6-25.9-32.8 平均降水量（mm）4.7 5.5 10.5 25.6 53.8 90.6 121.4 108.9 59.7 35.2 13.2 7.9 降水天数（d）5.0 5.5 6.5 8.5 12.9 15.9 14.8 13.9 11.0 8.5 6.8 5.8 平均风速（m/s）2.1 2.4 3.0 3.3 3.0 2.3 2.0 2.0 2.0 2.5 2.6 2.1 根据牡丹江当地气候情况，工程施工期为每年的根据牡丹江当地气候情况88、，工程施工期为每年的3 3月月-1111月，最佳施工期为月，最佳施工期为每年的每年的4 4月月-1010月。月。项目地分析概述 2.地震烈度、地质、水文情况地震烈度、地质、水文情况 地震烈度 牡丹江（牡丹江（4 4 个市辖区）抗震设防烈度为个市辖区）抗震设防烈度为 6 6 度度-摘建筑抗震设计规范附录附录 A 我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组 工程地质 牡丹江市地质结构比较复杂，本项目场区地层：上层表土-黑褐色，有植物等杂土；中层粘土层-主要由粉质粘土构成；下层松散层-由卵石和圆砾构成。水文地质 牡丹江是一条洪水频发的河流，据有关资料记载，牡丹江流域于1896年、1989、09年、1914年、1932年、1943年、1956年、1957年、1960年、1964年、1991年均发生了较大洪水。牡丹江市城区的防洪特征水位：警戒水位235.20m，左岸堤防保证水位238.65m，右岸堤防保证水位237.92m。本项目本项目距牡丹江1000m，不在城区堤防保护范围内，处于洪泛区。处于洪泛区。项目地分析概述 项目地分析概述 3.3.黑龙江设计、施工类地方标准情况说明黑龙江设计、施工类地方标准情况说明 2012年8月7日22日黑龙江省建设厅组织黑龙江省太阳能热水系统技术规程及条文说明、黑龙江省地下水源热泵技术规程、黑龙江省污水源热泵技术规程的意见征求，标志着关于绿色能源利用90、黑龙江省才迈出第一步；公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则DB23/1269DB23/1269-20082008 无室下室时，室外地面以下外墙外保温层宜采用挤塑板，保温层厚度不得小于70MM，伸入室外地面以下不小于1.2M；首层地面热阻值为1.82.0，需在首层外墙2米以内的地面做保温。建筑、人防设计采用国标规范。经查建设管理部门网站，施工、验收类地方标准文件管理文件未上传，仍需后期进一步调查。2 2项目建设分析项目建设分析 项目建设分析 1.规划设计概述规划设计概述 指标表 按人防工程设计规范，本项目应配置约2000m2，可与政府部门商谈，本次规划设计中暂91、不考虑。项目设计拟采用框架结构，各商业建筑首层层高5.5米，预留业主购买后可自行加装阁楼的空间条件，二层层高4.2米。2.2.设计细节概述设计细节概述 结构体系 临街商业框架结构框架结构以8.4m*12m米以模数，估算结构柱尺寸600*600,梁尺寸350*800 内部商业框架结构以8.4m*8.4m，估算结构柱尺寸500*500，梁尺寸300*600。（类比翠屏湾会所，快速估算结构尺寸，并咨询华东结构设计师核对。）立面风格 本项目规划以简单、明快为主线，所有建筑为平屋面，局部中厅（走廊）有玻本项目规划以简单、明快为主线，所有建筑为平屋面，局部中厅（走廊）有玻璃顶，建筑外部为弹性涂料璃顶，建筑92、外部为弹性涂料；装修标准 临街商业为毛坯装修标准；公共部位及内部商业区为精装，临街商业为毛坯装修标准；公共部位及内部商业区为精装，即：即：地砖加涂料一次装修到位。工程配置标准 项目做外保温、塑钢节能门窗、集中供暖（分户计量）、室外箱式变压器做外保温、塑钢节能门窗、集中供暖（分户计量）、室外箱式变压器，首层首层临街商业给水入户（临街商业给水入户（ICIC智能卡表）智能卡表）、分户、分户ICIC电表。不配置管道燃气、电视、电话电表。不配置管道燃气、电视、电话系统。系统。项目建设分析 项目建设分析 3.3.项目防洪设计分析项目防洪设计分析 本项目周边现状道路为新建景观路和老201国道，项目临爱河，市93、政道路在设市政道路在设计时均已考虑了洪水问题，本项目竖向可参考项目周边的市政道路标高进行控计时均已考虑了洪水问题，本项目竖向可参考项目周边的市政道路标高进行控制。制。结合车辆、道路、出入口等条件，建议本项目室外场地设计标高比项目周边建议本项目室外场地设计标高比项目周边市政道路高市政道路高300300500mm500mm，项目正负零设计标高比周边市政道路高，项目正负零设计标高比周边市政道路高600600800mm800mm。根据场地情况及坡度方向，本项目本项目雨水雨水可可向南、西方向排布向南、西方向排布，排入南侧新建，排入南侧新建景观路市政雨水管中或西侧新建景观路市政雨水管中。景观路市政雨水管中94、或西侧新建景观路市政雨水管中。市政管网施工情况需实地调查。室外雨水的埋深考虑冻土深度，埋深不小于室外雨水的埋深考虑冻土深度，埋深不小于2 2米。米。建筑雨水立管设于室内公共部位。建筑雨水立管设于室内公共部位。项目建设分析 4.4.项目回填土分析项目回填土分析 名词释义 人工填土根据其组成和成因，可分为素填土、压实填土、杂填土、冲填土。素填土为由碎石土、砂土、粉土、粘性土等组成的填土。经过压实或夯实的素填土为压实填土。杂填土为含有建筑垃圾、工业废料、生活垃圾等杂物的填土。冲填土为由水力冲填泥砂形成的填土。-摘 地基基础设计规范 回填分析 根据场地现状，至现状路面平，本项目内最大回填高度约至现状路95、面平，本项目内最大回填高度约5 57 7米米。考虑项目距离爱河比较近，河滩土壤含水率较高，土壤情况受季节影响大土壤情况受季节影响大。如如冬季施工回填土或地基处理冬季施工回填土或地基处理，根据建筑工程冬季施工规程建筑工程冬季施工规程JGJ104JGJ104-9797规程则需注意需注意：冬季土方回填时，每层铺土厚度每层铺土厚度应比常温施工时减少减少20%20%30%30%。预留沉陷量预留沉陷量应比常温施工时增加；应比常温施工时增加；冬期填方施工应在填方前清除基底上的冰雪和保温材料，填方边坡的表层100CM以内，不得采用含有冻土块的土地填筑，整个填方上层部位应用未冻土或透水性好的土回填，其厚度应符合96、设计要求。冬期填方的高度不宜超过冬期填方的高度不宜超过 -建筑工程冬季施工规程JGJ104-97 通过对牡丹江气象资料的分析，保证施工质量，建议，保证施工质量，建议本项目大面积回填土施本项目大面积回填土施工阶段避开工阶段避开1212月月2 2月。月。压实填土地基承载力特征值，应根据现场原位测试（静载荷试验、动力触探、静力触探等）结果确定，从而最终确定基础设计。项目建设分析 项目建设分析 5.5.地基处理分析地基处理分析 冻土深度及基底控制 根据室外气象参数表室外气象参数表中明确牡丹江最大冻土地深度为牡丹江最大冻土地深度为191CM191CM，是黑龙江省最小，其余城市皆在200CM以上。北京市最97、大冻土深度为85CM（延庆115CM、密云69CM）。因此本项目建筑基础宜埋置在建筑基础宜埋置在2 2米以下；米以下；也可利用同一冻土层做为地基，但需要符合设计要求，在项目详细设计阶段做分析、类比。本阶段暂考虑基础持力层本阶段暂考虑基础持力层在冻土层以下，场地设计标高比周边市政道路高在冻土层以下，场地设计标高比周边市政道路高500mm500mm。根据场地现状根据场地现状，至现状路面平，场地最大回填深度约57米，回填至项目场地回填至项目场地设计标高，最大回填深度则为设计标高，最大回填深度则为5.55.57.5m7.5m，如回填至基础底部，则最大回填深度回填至基础底部，则最大回填深度应在应在3.598、3.55.55.5米。米。地基处理方案分析 项目场地回填深度大、面积大，土的压实性不易保证土的压实性不易保证，通过向北京勘察设计研究院资深地质专家咨询，从经济、工程施工从经济、工程施工、对周边建筑影响等角度，对周边建筑影响等角度，建议地基处理建议地基处理-素土回填后，可采用挤密法、换填法挤密法、换填法的方式进行地基处理。项目建设分析 挤密法：挤密法：素土素土回填至基底标高回填至基底标高（填填3.53.55.55.5米，压实系数米，压实系数0.90.90.930.93），利用利用碎石（或砂石、或碎石、粉煤灰）为原料原料，通过振动通过振动、冲击或水冲的方式成孔，将原料挤入回填土中，形成形成大直径的99、密实桩体密实桩体，从而使桩体与原土构构成了复合地基成了复合地基，增大了地基的整体刚度，提高地基承载力。处理后基础可采用独立柱基。处理后基础可采用独立柱基。换填法：换填法：素土素土回填至基底以下回填至基底以下1 1米米（填填2.52.54.54.5米米，压实系数，压实系数0.930.930.950.95），再回再回填填1 1米厚的米厚的三七灰土三七灰土或碎石或碎石，压实压实。处理后根据检测结果，基础可采用独立柱基、筏基基础可采用独立柱基、筏基。通过与成本合约部沟通、估算，采用换填法可节省投资通过与成本合约部沟通、估算，采用换填法可节省投资3050%3050%。占比较大。占比较大的是回填的是回填 100、土装卸、碾压费用。土装卸、碾压费用。项目建设分析 6.6.项目供暖分析项目供暖分析 热源方式 本项目采用集中供暖集中供暖，在物流园回迁楼项目北侧设有锅炉房回迁楼项目北侧设有锅炉房。本本项目内项目内需要需要配置二次加压设备配置二次加压设备，建筑物内部采用钢制、铝制散热器片。，建筑物内部采用钢制、铝制散热器片。采暖指标 经查暖通空调技术措施设计文件，商店（公建公建）项目采暖热指标推荐值按采暖热指标推荐值按5570w/m25570w/m2，此数据适用于东北地区。本项目本项目属高寒地区高寒地区且层高较大，前期估算时前期估算时应在推荐值的基础上放大放大些，可按按100 w/m2100 w/m2估算，估算101、，则本项目总热指标为本项目总热指标为1 1万万KWKW。-咨询暖通设计师 热计量及收费 与牡丹江当地图审机构询问，牡丹江当地公建皆采用集中供暖系统当地公建皆采用集中供暖系统，在暖通施工在暖通施工图中必须图中必须标明分户计量标明分户计量方式，公建项目方式，公建项目室内采用散热器、地板采暖二种方式，工程使用比例基本相当；当地住宅年采暖费用收费为3838元元/年平。年平。3 3主要工程材料调查情况主要工程材料调查情况 主要工程材料调查情况 1010-1414钢筋信息价钢筋信息价 单位：元/吨 日期 北京 哈尔滨 2012.01 4480.00 4633.22 2012.02 4380.00 4341102、.48 2012.03 4420.00 4341.48 2012.04 4460.00 4392.08 2012.05 4430.00 4392.08 2012.06 4290.00 4292.08 2012.07 4180.00 2012.08 3960.00 3800 4000 4200 4400 4600 4800 5000 10-14钢筋信息价 单位：元/吨 北京 10-14钢筋信息价 单位：元/吨 哈尔滨 工程主材工程主材-钢筋（类比钢筋（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信息哈尔滨工程造价信息）主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-水泥（类比水泥（类103、比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信息哈尔滨工程造价信息）P.SP.S-32.532.5水泥信息价水泥信息价 单位：元/t 日期 北京 哈尔滨（哈水）2012.01 500.00 430.67 2012.02 500.00 440.67 2012.03 500.00 455.67 2012.04 520.00 455.67 2012.05 520.00 455.67 2012.06 540.00 475.67 2012.07 330.00 2012.08 300.00 280 320 360 400 440 480 520 560 P.S-32.5水泥信息价 单位：104、元/t 北京 P.S-32.5水泥信息价 单位：元/t 哈尔滨（哈水）主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-商品砼（类比商品砼（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信息哈尔滨工程造价信息）C30C30普通商品砼信息价普通商品砼信息价 单位：元/m3 日期 北京 哈尔滨 2012.01 430.00 450.00 2012.02 430.00 450.00 2012.03 430.00 450.00 2012.04 460.00 440.00 2012.05 460.00 440.00 2012.06 460.00 400.00 2012.07 430.00 201105、2.08 430.00 390 400 410 420 430 440 450 460 470 C30普通商品砼信息价 单位：元/m3 北京 C30普通商品砼信息价 单位：元/m3 哈尔滨 主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-砂（类比哈尔滨、北京砂（类比哈尔滨、北京2012年造价信息价）年造价信息价）中砂信息价中砂信息价 单位：元/m3 日期 北京 哈尔滨 2012.01 67.00 39.46 2012.02 67.00 39.46 2012.03 67.00 39.46 2012.04 67.00 50.46 2012.05 67.00 50.46 2012.06 67.00 20.4106、6 2012.07 67.00 2012.08 67.00 10 20 30 40 50 60 70 80 中砂信息价中砂信息价 单位：单位：元元/m3 北京北京 中砂信息价中砂信息价 单位：单位：元元/m3 哈尔滨哈尔滨 主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-碎石（类比碎石（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信息哈尔滨工程造价信息）碎石信息价碎石信息价 单位：元/m3 日期 北京 哈尔滨（港务局）2012.01 59.00 60.10 2012.02 59.00 60.10 2012.03 59.00 60.10 2012.04 59.00 40.10 201107、2.05 59.00 40.10 2012.06 59.00 42.10 2012.07 59.00 2012.08 59.00 35.00 40.00 45.00 50.00 55.00 60.00 65.00 70.00 碎石信息价 单位：元/m3 北京 主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-空心砖（类比空心砖（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信息哈尔滨工程造价信息）240*240*115240*240*115粘土空心砖信息价粘土空心砖信息价 单位：元/块 日期 北京 哈尔滨 2012.01 1.25 2.20 2012.02 1.23 2.10 2012108、.03 1.23 1.90 2012.04 1.25 1.90 2012.05 1.25 1.90 2012.06 1.25 1.80 2012.07 1.25 2012.08 1.25 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2.20 2.40 240*240*115粘土空心砖信息价 单位：元/块 北京 240*240*115粘土空心砖信息价 单位：元/块 哈尔滨 主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-砼砌块（类比砼砌块（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信息哈尔滨工程造价信息）390*190*190390*190*190砼砌块信息价砼砌块109、信息价 单位：元/m3 日期 北京 哈尔滨 2012.01 348.00 305.70 2012.02 348.00 305.70 2012.03 348.00 285.70 2012.04 419.00 290.70 2012.05 419.00 290.70 2012.06 419.00 295.70 2012.07 419.00 2012.08 419.00 250 280 310 340 370 400 430 460 390*190*190砼砌块信息价 单位：元/m3 北京 390*190*190砼砌块信息价 单位：元/m3 哈尔滨 主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-岩棉保温（110、类比岩棉保温（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信哈尔滨工程造价信息息）岩棉板信息价岩棉板信息价 单位：元/m2 日期 北京（素板，容重80kg/m3）哈尔滨（铝箔矿渣棉板，容重80kg/m3）2012.01 480.00 2012.02 480.00 499.80 2012.03 480.00 499.80 2012.04 480.00 499.80 2012.05 480.00 499.80 2012.06 480.00 530.56 2012.07 480.00 2012.08 480.00 3800 4000 4200 4400 4600 4800 500111、0 10-14钢筋信息价 单位：元/吨 北京 10-14钢筋信息价 单位：元/吨 哈尔滨 挤塑板北京地区价格为480元/m3（B2级阻燃）；哈尔滨地区2012年第6期造价信息显示挤塑板价格为890.2元/m3。主要工程材料调查情况 工程主材工程主材-60系列塑钢窗（类比系列塑钢窗（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造哈尔滨工程造价信息价信息）塑钢窗信息价塑钢窗信息价 单位：元/m2 日期 北京 哈尔滨 2012.01 308.00 342.92 2012.02 308.00 342.92 2012.03 308.00 342.92 2012.04 308.00 342112、.92 2012.05 308.00 372.92 2012.06 308.00 372.92 2012.07 308.00 2012.08 308.00 280 300 320 340 360 380 400 塑钢窗信息价 单位：元/m2 北京 塑钢窗信息价 单位：元/m2 哈尔滨 主要工程材料调查情况 人工费人工费-建筑人工（类比建筑人工（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信哈尔滨工程造价信息息）建筑人工费信息价建筑人工费信息价 单位：元/工日 日期 北京 哈尔滨 2012.01 85.00 85.00 2012.02 85.00 90.00 2012.03 113、87.00 85.00 2012.04 89.00 90.00 2012.05 89.00 90.00 2012.06 89.00 95.00 2012.07 89.00 2012.08 89.00 80 85 90 95 100 建筑人工费信息价 单位：元/工日 北京 建筑人工费信息价 单位：元/工日 哈尔滨 主要工程材料调查情况 人工费人工费-安装人工（类比安装人工（类比2012年年北京工程造价信息北京工程造价信息、哈尔滨工程造价信哈尔滨工程造价信 息息）安装人工费信息价安装人工费信息价 单位：元/工日 日期 北京 哈尔滨 2012.01 70.00 120.00 2012.02 70.0114、0 120.00 2012.03 75.00 120.00 2012.04 80.00 130.00 2012.05 80.00 130.00 2012.06 80.00 135.00 2012.07 80.00 2012.08 80.00 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 安装人工费信息价 单位：元/工日 北京 安装人工费信息价 单位：元/工日 哈尔滨 4 4建设工期排布建设工期排布 建设工期排布 牡丹江项目工程施工进度计划（初步）牡丹江项目工程施工进度计划（初步）一、施工准备一、施工准备 注意各种检测穿插进行，注意加工订货周期，提前招标签订委托合同。注115、意各种检测穿插进行，注意加工订货周期，提前招标签订委托合同。序号 项目名称 工期（天）建议开始时间 完成时间 工程注意事项 1 回填素土、碾压 2012/11/20 东区至路平，西区至基底（或基底下一米）以基础形式要求为准，由政府实施，本公司监督 2 临水、临电、道路，进场准备（降水井）20 2013/3/10 2013/3/30 注意场地临边、场地内是否有市政管线、建筑物、构筑物，是否需要护坡。3 临建设施 30 2013/3/20 2013/4/20 临舍、加工区设在西区；东区为施工区 牡丹江项目工程施工进度计划（初步）牡丹江项目工程施工进度计划（初步）二、地基处理、主体及门窗二、地基处理116、主体及门窗 建设工期排布 注意各种检测穿插进行，注意加工订货周期，提前招标签订委托合同。注意各种检测穿插进行，注意加工订货周期，提前招标签订委托合同。序号 项目名称 工期（天）建议开始时间 完成时间 工程注意事项 4 地基处理（不考虑静载检测时间）30 2013/4/1 2013/4/30 西区回填深度略小，有部分天然地基可以使用，可采用换填方式做地基处理。5 地下基础施工（至正负零、槽心回填）30 2013/5/1 2013/6/1 考虑一期6栋楼同时开工，最长施工时间为30天。考虑雨季提前，做好防汛排水准备 6 首层主体结构（柱、梁、板）20 2013/6/2 2013/6/21 考虑一117、期6栋楼同时进入主体施工，最长施工时间。7 二层主体结构（柱、梁、板）20 2013/6/21 2013/7/5 考虑一期6栋楼同时进入主体施工，最长施工时间。8 二次结构砌筑（按标准间分隔）20 2013/7/6 2013/7/25 考虑一期6栋楼同时进入砌体施工，最长施工时间。9 内外墙抹灰 30 2013/7/16 2013/8/15 根据单体情况流水施工 10 外窗、幕墙安装 60 2013/7/16 2013/9/15 根据单体情况流水施工 建设工期排布 牡丹江项目工程施工进度计划（初步）牡丹江项目工程施工进度计划（初步）三、装修、验收三、装修、验收 注意各种检测穿插进行，注意加工订118、货周期，提前招标签订委托合同。注意各种检测穿插进行，注意加工订货周期，提前招标签订委托合同。序号 项目名称 工期（天）建议开始时间 完成时间 工程注意事项 11 外装修（保温、涂料、防水、屋面）50 2013/8/5 2013/9/25 根据单体情况流水施工 12 内装修 80 2013/8/5 2013/10/25 临市政路商业为毛坯房装修，内街型商业为精装 13 水电安装 2013/7/6 2013/10/25 施工贯穿砌筑、装修施工过程 14 室外道路、市政 60 2013/9/26 2013/11/25 外装完成后，进入市政接口、道路施工 15 竣工验收（含整改）50 2013/10/119、26 2013/12/16 交通验收、规划验收、消防验收、节能验收、环保验收、绿化验收、防雷验收、质监站监督四方验收、竣工备案 5 5工程建设其它应控事项工程建设其它应控事项 工程建设其它应控事项 应控事项应控事项 项目西侧新建景观路及路西侧路西侧的挡土墙挡土墙 因本项目采用大面积回填土，项目周边排水情况为回填地基土的不利因素之一，应防止爱河水位上涨浸泡本项目地基土，新建景观路西侧的挡土墙宜建设宜建设成为防防水型挡土墙（钢筋砼式）水型挡土墙（钢筋砼式）热源负荷情况 为保障本项目运行正常，总接入热负荷不应小于1万KW，根据供热管道长度、转弯情况，应有热损失预留量，建议总接入热负荷不小于1.1万KW1.2万KW。