1、中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌温州市瑞安项目定位研究定位研究五洲国际商业地产策划有限公司五洲国际商业地产策划有限公司2013.32013.3中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌前言 考虑到瑞安五洲国际项目目前的实际进度和现需解决的核心问题，本次工作开展以项目总体定位方向为主要汇报内容，以满足项目前期设计方案的需要，项目的业态划分和营销策略需进一步深入市场分析后做出专题报告！中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌目录目录第一部分：城市宏观分析第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第三2、部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌一、城市区位和交通解读：瑞安的交通始终是制约瑞安城市扩散性发展的重要障碍，瑞安作为温州模式的发源地，未能形成义乌类型世界性的商贸中心，交通问题是不可回避的问题；瑞安地处浙江东南沿海，是浙江重要的现代工贸城市、历史文化名城和温州大都市区南翼中心城市。瑞安是国务院确定的首批14个沿海经济开放区之一，全市陆域面积1271平方公里，海域面积3037平方公里，辖5个镇10个街道，总人口142.47万人。瑞安交通便捷，区位优势明显。具有高铁、高速3、国道、省道、航运等综合交通优势，温州机场近在咫尺，温福铁路、甬台温高速公路、104国道穿境而过，龙丽温高速公路，区位优势凸显。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌二、城市地位p历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的1/51/5，拥有七大，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富p工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、4、针织、工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都中国汽摩配之都”、“中国包装机械城中国包装机械城”等等1111张张国字号工业金名片。国字号工业金名片。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌二、城市发展经济基础解读：瑞安为温州市的一个县级市，2011年其GDP排名温州市第三，实现地区生产总值521.7亿元。其GDP增长率为14.1%，较2010年增长速度所减慢。2011年温州市各区域GDP对比解读：全年实现社会消费品零售总额5、217.89亿元，增长18.1%；位居温州首位，在整个浙江排名第五。城市城市鹿城鹿城乐清乐清瑞安瑞安龙安龙安瓯海瓯海苍南苍南永嘉永嘉平阳平阳文成文成泰顺泰顺GDP万元63612155714921521706840708983161237294920523740152324608477533464442中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌解读：2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。三、城市发展产业基础 2011年全市生产总值521.71亿元，按可比价格计算，比上年增长96、.2%，低于温州平均水平0.3个百分点。其中第一产业增加值17.96亿元，比上年增长3.7%；第二产业增加值263.39亿元，比上年增长8.4%；第三产业增加值240.36亿元，比上年增长10.5%。按户籍人口计算，我市人均生产总值43445元，折合6726美元。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌四、城市居民投资基础解读：2011年末户籍总人口142.47万人，与同属温州的乐清接近，为地级市绍兴的近50%；居民可支配收入，瑞安高于对比城市，与直辖市相比，仅低于上海；瑞安与典型浙江百强县核心指标对比2012瑞安市瑞安市绍兴市绍兴市乐清市乐清市2011年人口（万人）142.47、7440138.932011年GDP（万元）5217068329123005714900GDP增长率9.2%10.5%10.2%社会零售总额217.89亿元1006.75亿元197.76亿元居民可支配收入389883136837920三产比例3.4：50.5：46.15.256.038.83.3:60.6:36.1商品房销售面积11.39万平方米497.39万平方米20.02万平方米中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌五、城市投资建设基础从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；房地产占固定资产比例达房地产占固定资产比例达38、5.635.6，高于浙江省平均水平。，高于浙江省平均水平。来源：以上数据来自瑞安统计信息网来源：以上数据来自瑞安统计信息网乐清乐清 苍南苍南 温州温州 瑞安瑞安 永嘉永嘉 泰顺泰顺 文成文成 浙江省浙江省固定资产投固定资产投资（亿元）资（亿元）140.65140.6590.6390.63930.28930.28139.62139.6260.2660.2616.8916.8914.4114.411248812488房地产开发房地产开发投资（亿元）投资（亿元）49.6649.6626.4926.49271.09271.0939.2339.2313.5213.523.63.62.712.7130309、3030房地产开发房地产开发投资占比投资占比 35.30%35.30%29.20%29.20%29.10%29.10%35.60%35.60%22.40%22.40%21.30%21.30%18.90%18.90%24.26%24.26%中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌六、商品房销售价格基础从历年的商品房去化看，从历年的商品房去化看，瑞安商品房市场销售态势强劲，瑞安商品房市场销售态势强劲，20102010年价格上升幅度较大年价格上升幅度较大,今年恢复到今年恢复到0909年年水平。水平。说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局中国商业地10、产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌是爽是爽结论结论1 1成成结论结论2 2结论结论3 3瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商文化尤为显著。商文化尤为显著。城市概况小结城市概况小结瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础，房价经过前期的调整已经基本平稳。础，房价经过前期的调整已经基本平稳。虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产业的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑，业的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑，11、受调控影响，目前房价已经回落到受调控影响，目前房价已经回落到0909年水平。年水平。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌目录目录第一部分：城市宏观分析第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌一、温州城市规划瑞安中等城市瑞安中等城市瑞安中等城市由城关和塘下两个片区组成。在产业发展方向上强化高技术产业和第三产业的发展。第二产业要逐步由劳动密集型向技术密集型、资本密集型12、转移，依靠飞云江的港口条件，建设具有较强实力的区域性工业基地，成为带动飞云江流域发展的龙头。瑞安的城市性质确定为浙南沿海对外开放的重要工贸、港口城市。瑞安市城市人口发展到约36万人。规划远期2020年瑞安市和塘下连成一体，纳入温州都市区，是组成温州都市区的瑞云片区，片区的城市人口将发展到70万人左右。温州市城镇体系规划以市域东部沿海交通线为主发展轴；沿瓯江、飞云江、鳌江为次发展轴；以省道仙清线、分泰线为第三发展轴。主发展轴联通温州市区、乐清、瑞安、龙港鳌江四个城镇密集区，其轴线带动整个区域发展；二、三级发展轴则通过水运，公路交通带动内陆山区的社会、经济和城镇发展中国商业地产策划代理第一品牌中国13、商业地产策划代理第一品牌一、温州城市规划中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌二、瑞安城市规划规划中心城区远景形成“一心两岸三片多点”的空间结构：“一心”：一个与大城市规模档次相对应的城市新中心区；“两岸”：城市跨越飞云江南北两岸发展；“三片”：北部组团、中部组团和南部组团；“多点”：城市在沿袭既有各镇的社会结构基础上发展。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌二、瑞安城市规划北进为城市居住生活区的发展方向，北进为城市居住生活区的发展方向，项目所处的站前区域将成为未来城市中心的重要部分。项目所处的站前区域将成为未来城市中心的重要部分。瑞瑞祥祥新新区区东扩东扩14、北进北进南移南移老城区老城区飞飞江江本案本案城市的主要发展为城市的主要发展为“北进、东扩、北进、东扩、南移南移”p城市居住生活区主要向北发展，城市居住生活区主要向北发展，目前北进的安阳新区已经发展成目前北进的安阳新区已经发展成熟，瑞祥新区的发展已经开始，熟，瑞祥新区的发展已经开始，并会成为未来的城市中心。并会成为未来的城市中心。p东面主要是经济技术开发区，东面主要是经济技术开发区，东扩主要是工业的东扩；东扩主要是工业的东扩；p向南需跨越飞云江，飞云江南向南需跨越飞云江，飞云江南面地形狭长，城市发展受地形的面地形狭长，城市发展受地形的限制及行政区划的影响，主要依限制及行政区划的影响，主要依托火车15、站形成站前商贸物流区。托火车站形成站前商贸物流区。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌二、瑞安城市规划本案本案中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌是爽是爽结论结论1 1成成结论结论2 2瑞安作为温州经济较好的区域之一，在未来温州的城市发展中占据瑞安作为温州经济较好的区域之一，在未来温州的城市发展中占据重要的地位，为浙南沿海对外开放的重要的地位，为浙南沿海对外开放的重要工贸、港口城市。城市概况小结城市概况小结项目所处片区属于规划中的飞云南片区，毗邻火车站，为浙项目所处片区属于规划中的飞云南片区，毗邻火车站，为浙南闽北重要的交通物流枢纽，具备发展商贸物流得天16、独厚的南闽北重要的交通物流枢纽，具备发展商贸物流得天独厚的条件；条件；中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌目录目录第一部分：城市宏观分析第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌一、总体市场分布 仲容路建材仲容路建材汽配汽配瑞安商城瑞安商城解放路五金解放路五金解读：瑞安的专业市场以瑞安商城为龙头，零售类专业市场较为发达，目前五金、建材、家居、汽配等专业市场还处于自发17、形成阶段，以小规模市场和临街街铺为主，多数为民房，无统一规划市场。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：瑞安装饰城市场名称：瑞安装饰城地址：瑞祥大道地址：瑞祥大道调查时间：调查时间：1.291.29调查员：吴植学调查员：吴植学基本情况基本情况 开业时间开业时间20082008主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明中等中等零18、售零售交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层4 430302020装饰材料装饰材料 40-6040-6050%50%10001000多一多一年年二层二层三层三层四层四层仓储仓储市场规模有限,约5000平米，多数以日常家居装修为主，生意一般，目前有19、部分空置，希望有规模性市场出现装饰建材中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：塘下装潢材料市场市场名称：塘下装潢材料市场地址：地址：调查时间：调查时间：1.281.28调查员：吴植学调查员：吴植学基本情况基本情况 开业时间开业时间20022002年年主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)无无地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明中等中等零售零售 交易区交易区（业20、态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置）空置套数套数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层3 325-3025-30陶瓷卫浴陶瓷卫浴20-3020-30二层二层3 3500500灯饰家具灯饰家具1010三层三层3 3500500家具家具6 6四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述市场位于塘下中心地段，经营面积月21、5000平米，规模较小，品牌度较低，主要满足塘下居民的日常需要装饰建材中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：瑞安商城家居广场市场名称：瑞安商城家居广场地址：地址：调查时间：调查时间：1.291.29调查员：朱明杭调查员：朱明杭基本情况基本情况 开业时间开业时间主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)地理位置地理位置次纬三路与次纬三路与5656省道交叉口省道交叉口经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬22、件配套说明硬件配套说明中等中等零售零售展厅展厅1 1区区分类分类按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层4 4500050002626家具。灯家具。灯饰饰20-3020-30100%100%二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述属于政府合作工程，目前只租赁不对外销售，五23、年一签，无产权，项目位于项目南面，主要经营业态以家具和灯饰为主，约30000平米装饰建材中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：解放东路商城大道市场名称：解放东路商城大道地址：地址：调查时间：调查时间：1.291.29调查员：吴植学调查员：吴植学基本情况基本情况 开业时间开业时间主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)无无地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交24、易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明中低档中低档零售零售交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层2.52.530-4030-40150150五金五金40-6040-60100%100%二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场25、描述描述市场属于自发形成的老市场，为瑞安五金交易的集中区域，道路狭窄，交通不便，以租赁为主，如有合适的区域并有品牌商家带头，商户进驻我市场的意向想躲较高，目前经营面积约5000平米五金机电中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：邵宅钢材市场市场名称：邵宅钢材市场地址：站前路地址：站前路调查时间：调查时间：2013.01.282013.01.28调查员：朱明杭调查员：朱明杭基本情况基本情况 开业时间开业时间约约20022002主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述26、经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明偏低偏低零售零售无无交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层3 33030100100钢材。五钢材。五金金内27、部不租。内部不租。外部外部80-80-9090100%100%门面门面3030平平方。带前方。带前面空地。面空地。3 3万左右万左右一间一间二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述沿街属于住宅底层商铺。市场内部大棚类型。无固定面积。市场比较杂乱，经营面积约8000平米五金机电中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌五金机电 专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：塘下刀量具五金市场市场名称：塘下刀量具五金市场地址：塘下大道地址：塘下大道调查时间：调查时间：1.281.28调查员：吴植学调查员：吴植学基本情况基本情况 开业时间开业时间十年前十年前主力28、品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)品牌相对齐全品牌相对齐全地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明中低档中低档零售。批发为主零售。批发为主交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方29、式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层2.62.63030200200五金五金40-6040-60100%100%二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述属自发形成，为多年的老市场，对新兴市场和非市场人员有较大的排斥心理，多数为村民自建房，无统一规划，经营面积约10000平米中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌五金机电专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：瑞安市机电市场市场名称：瑞安市机电市场地址：官进村新进路地址：官进村新进路1.281.28调查员：吴植学调查员：吴植学基本情况基本情况30、 开业时间开业时间未开业未开业主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明偏低偏低零售。批发为主零售。批发为主民房民房交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）31、市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层3 330305 516-2516-25二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述属民房改造，临街1层，面处于招商阶段，经营面积约5000平米中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：阳光北路沿街商铺市场名称：阳光北路沿街商铺地址：阳光北路地址：阳光北路调查时间：调查时间：2013.1.292013.1.29调查员：朱立康调查员：朱立康基本情况基本情况开业时间开业时间主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几32、态描述几类类)无无地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明偏低偏低零售零售交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如可目前销售价格（如可售）售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）及（返租或不返租）及物业费、政策支持物业费、政33、策支持一层一层3 350501515汽配汽配60-7060-7090%90%二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述为临街街铺经营，多数为村民自建房产汽车配件中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌汽车配件专业市场调查信息汇总表专业市场调查信息汇总表市场名称：瑞祥大道市场名称：瑞祥大道地址：地址：调查时间：调查时间：1.291.29调查员：吴植学调查员：吴植学基本情况基本情况 开业时间开业时间主力品牌主力品牌（可按业（可按业态描述几态描述几类类)地理位置地理位置经营总体经营总体情况描述情况描述经营总体档次评价经营总体档次评价市场辐射市场辐射区域区域零售或批发为主34、零售或批发为主年交易额（万元）年交易额（万元）硬件配套说明硬件配套说明零售零售交易区交易区（业态分（业态分区区1 1）按建筑形按建筑形态分态分层高层高单层面积单层面积实际经营实际经营户数户数经营大类经营大类别别纯经营店铺月租（元纯经营店铺月租（元/平方月）平方月）界定范围界定范围入驻率（入驻率（%）空置套）空置套数数目前销售价格（如目前销售价格（如可售）可售）市场经营管理方式市场经营管理方式（返租或不返租）（返租或不返租）及物业费、政策支及物业费、政策支持持一层一层3 350508080汽配汽配40-6040-60二层二层三层三层四层四层仓储仓储区域市场区域市场描述描述属于临街经营，多数为住户35、自己房产，总经营面积约5000平米中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌市场总结市场名称市场名称经营业态经营业态经营面积经营面积瑞安商城服装、针织品、日用小百、家电等十三业态120000瑞安装饰城家居建材5000塘下装饰材料市场家居建材5000新瑞安商城家居、灯饰30000仲容路沿街建材（陶瓷卫浴）5000汽摩配市场汽摩配件15000塘下刀量具五金市场五金机电10000瑞安五金机电市场五金5000解放路临街五金5000瑞祥路、阳光北路临街汽配8000其他沿街家居卖场36、家居约20000平米解读：瑞安目前的专业市场成规模的除了约12万平米的瑞安商城外，五金机电约20000-30000平米，家居建材接近70000平米，汽车配件以临街经营为主约23000平米。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌是爽是爽结论结论1 1成成结论结论2 2结论结论3 3瑞安商城是与义乌小商品城齐名的商业市场，目前老城区的瑞安商城是与义乌小商品城齐名的商业市场，目前老城区的市场经营已经陷入瓶颈，除零售外的业态逐步在往飞云江南市场经营已经陷入瓶颈，除零售外的业态逐步在往飞云江南岸迁移（项目对面）。岸迁移（项目对面）。城市概况小结城市概况小结瑞安目前尚不存在统一规划的建材37、五金、汽配等专业大型瑞安目前尚不存在统一规划的建材、五金、汽配等专业大型市场，多数以临街和自发形成的经营市场为主，瑞安市场迫市场，多数以临街和自发形成的经营市场为主，瑞安市场迫切需要统一运营市场的出现。切需要统一运营市场的出现。瑞安传统产业形成的塑料、胶鞋、汽摩配等专业市场随着产瑞安传统产业形成的塑料、胶鞋、汽摩配等专业市场随着产业的升级转移已经不复往日的辉煌；业的升级转移已经不复往日的辉煌；中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌目录目录第一部分：城市宏观分析第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第三部分：专业市场调研第四部38、分：商贸机会业态第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌核心观点：、瑞安建材装饰材料零售市场基本处于二次整合阶段，目前存在自发形成的小型经营聚集区、临街经营散户，尚未形成较为集中的经营场所，在此基础上，随着需求的逐步扩大，瑞安建材的经营户和消费者都需要有个综合性的市场来满足日益提升的需求；家居家具批发市场，主要是已自发形成的独栋展厅为主分散形成的一些经营网点，这些网点品牌单一；但是此类业态进驻，需要考虑到项目整体形象的提升和整合？！需引进类似红星美凯龙、月星家居、居然之家等等类似品牌卖场来介入，抢占市场制高点；由39、于瑞安商城在瑞安零售专业市场的一家独大，其优越的地理位置和历史优势，因此瑞安商场长期存在承担了“服装”、“小商品”类的相当比例的市场份额，因此发展此类物业难度相对艰难；一、市场业态综述五金批发市场，主要是塘下和解放路两个集中区域，以便利的交通条件和产业的就近需求为生存基础，因如此类业态的困难是改变此类经营户的经营习惯，需要行内龙头业主的带动，五金业态可做为项目的补充；中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌根据前面分析，总体上瑞安商贸业态属于比较初级阶段需要升级换代，重整整个商贸物流行业机会众多，作为五洲国际瑞安项目，在宏观环境相对有利情况下，如何选择最能够匹配我项目一期销售、40、招商需求，同时又能满足整体项目功能定位和后续发展要求的最有效、最佳的业态选择或组合是我们从瑞安主流市场分析后才能判定的；细分业态市场现状综合判定2五金机电 传统街区 交通不便跟进业态皮革皮草无 暂不考虑小商品城零售批发 市场稳固 暂不考虑1建材装饰多点布局 规模有限首选业态 1家居家具 零散经营 急需升级首选业态石材市场无暂不考虑3汽车配件自发形成 临街经营 二次跟进业态二、市场业态机会中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌 从市场商贸业态自身发展状况来看，“建材装饰材料”、“家居家具”、“五金机电”、“汽车配件”为目前最为可行的业态选择方向；由于上述业态目前经营面积受到市场41、建筑形态限制，因此，实际招商时，上述业态可以根据实际需求进行调整；中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌目录目录第一部分：城市宏观分析第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位第五部分：项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌一、项目本体分析中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌消费群消费群竞争竞争产业产业市场市场项目定位项目定位项目定位项目定位业态定位业态定位市场定位市场定位功能组合功能组合需求需42、求客群定位客群定位档次定位档次定位二、项目总体定位逻辑 已经分析完成中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌 项目核心商贸交易功能将主力发展：家居家具、建材装饰材料（管材型材）、五金机电（刀量具）等几大主力消费品业态，集“产品交易、物流配套、商务办公、精品公寓、网上交易、产业服务”等功能复合型商贸城，打造瑞安市一级生产生活消费品批发市场集群，满足人民一站式采购需求！二、项目总体定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌首期商品交易区：第一批：建材装饰材料 第二批：五金机电首期大型展厅区：高端建材家居卖场 （红星美凯龙）三、项目首期定位中国商业地产策划代理第一品43、牌中国商业地产策划代理第一品牌主案名：五洲国际商贸城 主定位语：瑞安一站式商贸批发总站三、项目市场定位中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌附：瑞安产品设计策略技术指标要求技术指标要求-商业部分净用地面积约商业部分净用地面积约154.47亩。亩。-用地容积率用地容积率2.3。-建筑密度：建筑密度：55%-建筑高度不限。建议交易区商业不超过两层，临街局部可做六建筑高度不限。建议交易区商业不超过两层，临街局部可做六层层;展厅部分四层。展厅部分四层。-绿地率控制绿地率控制10%，但设计应充分考虑景观需求。，但设计应充分考虑景观44、需求。中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌附：瑞安产品设计策略由于产品规划方向基本确定，现只针对产品设计细节建议：交易区部分：交易区部分：街铺按二层设计，商业形式为一托二（一、二层楼用楼板分开，室内楼梯上下）；建筑尺度控制标准为开间 3.6 米，进深8 米；楼层层高：一层高度6m，二层高度3.6m；内部通道宽度控制：主通道16 米，其他部分12 米，垂直方向通道10 米街铺内部道路需充分考虑机动车、摩托车及自行车的摆放要求，并考虑车流流线的通畅性要求；展厅区部分（具体按照红星美凯龙要求）：展厅区部分（具体按照红星美凯龙要求）：考虑到展厅需配置地下停车库，因此建议展厅建筑柱网：以8.4*8.4 米为准；展厅按四层设计（另含一层地下室），单一展厅根据地形状况控制面积；展厅楼层层高：一层层高5.4 米，二、三、四层高5.2 米；地下室层高应考虑地下停车设置要求（满足地下停 车指标）中国商业地产策划代理第一品牌中国商业地产策划代理第一品牌汇报完毕 谢谢