1、1本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-上上海海上上实实置置业业投投资资咨咨询询有有限限公公司司2 20 00 08 8年年1 11 1月月1 10 0日日湘湘 潭潭【国国 际际 商商 贸贸 城城】项项 目目 发发 展展 策策 划划 报报 告告2本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘2、录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-背景：背景：美国次贷越陷越深，国美国次贷越陷越深，国内市场紧缩不展，内市场紧缩不展，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自19981998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，有年以来销售面积和销售额同时下降的情况，有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境国内3、地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在国内地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在“不上市就上吊不上市就上吊”的困境者，被商业银行要求提前还贷的困境者，被商业银行要求提前还贷者，者，20072007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。在在锅里，还锅里，还是在水里？是在水里？当下，在国内地产市场这口当下，在国内地产4、市场这口“大锅里大锅里”，连，连“大鱼大鱼”们都在忙着求生，而们都在忙着求生，而 “小鱼小虾小鱼小虾”更是步履维艰。但更是步履维艰。但无论大鱼无论大鱼小鱼，似小鱼，似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的这堆旺的这堆旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食虾们永远都只有被烹食的命。只的命。只有在水里，鱼跟虾才能自在有在水里，鱼跟虾才能自在畅游畅游【引子引子】3本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对5、上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-整体汇报脉络壹壹宏观背景分析宏观背景分析贰贰房地产市场分析房地产市场分析叁叁各类型物业市场和案例分析各类型物业市场和案例分析肆肆国内外重要案例引荐国内外重要案例引荐伍伍项目定位项目定位陆陆产品建议产品建议柒柒小小 结结4本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-5886、99556 FAX-021-壹、宏观背景分析5本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1 1、湘潭市宏观环境分析、湘潭市宏观环境分析n湘潭城市概况湘潭城市概况n湘潭城市经济湘潭城市经济n湘潭人民生活湘潭人民生活6本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则7、可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-总体概况总体概况典型三线城市，城典型三线城市，城 市化进程较慢市化进程较慢名人故乡名人故乡确立确立“强工富市强工富市”的的 发展战略发展战略湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝，是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、陈赓、谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。两个世纪 以来，一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过40多年的时间，这座千年古 城已经成为中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开 放城市。为加速经8、济的发展，湘潭市确立了以开放带动推 进“强工富市”实施的发展战略，正以良好的投资环境展 示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资 兴办企业。湘潭整个地域面积是5016平方公里，城市化进程较慢，是 一个典型的三线城市。7本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省“金三角金9、三角”区域区域湘潭市与省会长沙和株洲相互间距 离40余公里，并呈“品”字状分 布，使这一地区成为湖南省交通、文化、科技、经济最发达的“金三 角”地区，也成为广大内陆地区发 展外向型经济，通往广州、上海等 沿海地区的重要通道之一。湘潭市下辖湘潭县、湘乡市、韶山 市和岳塘、雨湖两个城市区，总面 积5016平方公里，其中市区面积282 平方公里。8本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-588910、9556 FAX-021-市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制房市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制房地产发展速度地产发展速度湘潭市湘潭市市区土地面积市区土地面积282282平方公里平方公里总人口总人口292.7292.7万万市区常住人口市区常住人口7070万万市区流动人口市区流动人口1515万万由于人口基数小，增加较慢，且外来人口相对较少，房产开发量受到牵制。9本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路6111、9号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门 类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电 缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化 工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地 位。经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济 增长和结构升级的6 6大支柱产业：机电工业、冶金工业、化学工业、纺织工业、建材工业、汽车工业。随着市场经济的发展，各企业的经济管理体 制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。农村乡镇企业12、和城市个体私营经济也得到迅 猛发展。10本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-交通与通讯非常便利交通与通讯非常便利水路水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮；湘潭距岳阳 城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。公路公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿 越全境，北京至珠海的高速公路湘13、潭到长沙部分已完成。空港空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。铁路铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔 铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔 铁路的复线和电气化工程正在施工之中。通讯通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传 输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。11本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵14、创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1 1、湘潭市宏观环境分析、湘潭市宏观环境分析n湘潭城市概况湘潭城市概况n湘潭城市经济湘潭城市经济n湘潭人民生活湘潭人民生活12本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-GDP连续五年连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。以上增长，经济保持较快发展。07年GDP总量已达到523.1亿15、元，首次突破500亿元大关，07年较06年 上涨了22.2%，经济持续较快发展。13本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2007年湘潭全社会固定资产投资达年湘潭全社会固定资产投资达248.8亿元，增长亿元，增长18.5%。固定资产投资在调控中实现稳步增长。07年全社会固定资产投资达 248.8亿元，增长18.5%。其中城镇以上固定资产投资225.8亿元16、，增长19.4%。重点工程建设进展顺利，89个重点工程项目累计完成 投资128.2亿元。北二环西引线、富洲路拓宽、醴潭高速、湘江四 大桥等全线通车，板塘大道基本具备通车条件，交通得到大大改善。14本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-产业结构持续优化，第三产业比重突出，城市经济趋于活跃产业结构持续优化，第三产业比重突出，城市经济趋于活跃和繁荣和繁荣。湘潭17、市作为为工业城市，工业产值占生产总值较大比重，但是我们也可以 看到起产业结构在近几年来的不断调整优化，第一产业逐步降低比重，工 业产业比重则相对降低，趋于合理，而第三产业比重大幅提升。第三产业的繁荣代表了城市的消费水平和活跃程度，湘潭市的产业结构体 现了城市经济活力的高速发展，作为第三产业的龙头房地产业也相应 体现了很好的发展，第三产业对城市经济的带动日趋明显。15本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室18、TEL-021-58899556 FAX-021-消费市场日益活跃，消费结构加速升级消费市场日益活跃，消费结构加速升级。消费市场日益活跃。全年实现社会消费品零售总额153.2亿元，同比增长17.2%。按城乡市场分，城市消费品零售额97.1亿元，增长16.6%；县及县以下消费品零售 额56.1亿元，增长18.4%。按行业分，批发业实现销售额33.9亿元，增长16.3%；零售业实现销售额86.4亿元，增长16.6%；住宿和餐饮业实现零售额27.2亿元，增 长22.0%；其他行业实现零售额5.7亿元，增长11.0%。消费结构加速升级。限额以上批发零售贸易业中，汽车类零售额增长2.7倍，通信 器材类零19、售额增长1.2倍，家具类增长18.2%。16本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1 1、湘潭市宏观环境分析、湘潭市宏观环境分析n湘潭城市概况湘潭城市概况n湘潭城市经济湘潭城市经济n湘潭人民生活湘潭人民生活17本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则20、可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2007年人均年人均GDP接近接近2万元大关，较万元大关，较06年增长年增长32.4%，表明，表明房地产处于快速发展期房地产处于快速发展期。人均人均GDPGDP与房与房地产发展关系地产发展关系:800-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-800US$启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平稳发展期 减缓发展期减缓发展期18本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏21、给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-居民人均可支配收入快速提升，消费者购买能力持续加强居民人均可支配收入快速提升，消费者购买能力持续加强。湘潭城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在70%以上，消 费特征明显；近几年城市居民人均消费性支出与人均可支配收入稳步增长。居民生活 质量得到了明显的改善，同时相应地也刺激了居民的消费欲望，促进了 其对各类物品尤其是高价值商品和奢侈品的需求，如住房等消费。19本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用22、。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2 2、城市发展规划、城市发展规划n长株潭一体化规划长株潭一体化规划n湘潭整体规划湘潭整体规划n河东整体规划河东整体规划20本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室23、TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭长株潭“两型社会两型社会”一体化建设发展一体化建设发展2007年12月14日召开的全国发展和改革工作 会议决定，长株潭城市群经国务院批准，成 为“全国资源节约型和环境友好型社会全国资源节约型和环境友好型社会（简 称“两型社会”）建设综合配套改革试验 区”。在长株潭建设“两型社会”可以促进工业转 型，推动我们的产业结构调整和节能减排，改善人居环境，提升人们的生活品质。“长株潭”城市群获批国家级两型社会实验 区，对长株潭一体化的建设有着很大的推动 作用，同时将更加加快南城的土地市场的开 发，城市融城的进程将进一步体现，从而给 长沙楼市带来新的24、需求及竞争。21本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭长株潭“两型社会两型社会”一体化规划目标一体化规划目标2020年总城市人口为1000-1500万 人，GDP达到4542.8万元，人均GDP 约为4万元。长株潭城市群将成为我国中西部地 区具有综合优势和强大竞争力的主 要城市密集区之一。成为辐射与服务中南地区的经济引 擎之一。成为湖南省经济发展的25、核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生 态型的网状城市群。22本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2 2、城市发展规划、城市发展规划n长株潭一体化规划长株潭一体化规划n湘潭整体规划湘潭整体规划n河东整体规划河东整体规划23本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全26、部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-湘潭总体规划湘潭总体规划 湘潭市城市总体规划提出：将在建设富裕湘潭、将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美名片。一江：就是湘江城区段；两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的 历史文化风光带；三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中 心、齐白石文化艺术中心；四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石 公园27、；五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路 口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及 湘潭西大门的砂子岭广场；六道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝 绸路、吉安路。24本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-城镇化发展战略目标和分步实施的规划城镇化发展战略目标和分步实施的规划 市域总人口和城镇化水平市域总人口和城镇化水平 规划市域总人口202028、年为250350万人左右，城镇化水平达到52%左右，城镇人口达到150万人左右，其中中心城区人口达到90万人左右。城镇发展总体战略城镇发展总体战略 采取“政策引导、市场运作、梯级推进、产业兴镇”和“中心极化、结构优化、点轴增长、网络演进、促进市域城镇集约式、非均衡发展”的总体战略。城镇发展目标城镇发展目标 培育产业特色突出、竞争能力强、就业空间大的新型城镇经济体系；组建人口规模合理、等级有序、设施完善、生活居住环境良好的城镇结构体系；营造与长株潭城镇群接轨的开放式的城镇格局，建设城镇之间联系快捷通畅的开放型、生态化的区域交通网络体系。市域城镇等级结构市域城镇等级结构 规划建设成为生态园林式的现29、代化工业城市。湘潭市主城区按功能区划分为三大块：河东城区、河西城区、昭山开发区。河东城区：主要定位为政治、经济、文化中心区，主要定位为政治、经济、文化中心区，河西城区：主要定位为商贸中心区，并配套建设产学研基地和高新技术产业“孵化区”。昭山开发区：主要定位为休闲旅游会展中心区，力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心。25本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-0230、1-2 2、城市发展规划、城市发展规划n长株潭一体化规划长株潭一体化规划n湘潭整体规划湘潭整体规划n河东整体规划河东整体规划26本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-湘潭市中心东移河东新区将扩大到湘潭市中心东移河东新区将扩大到12平方公里平方公里目前，湘潭河东新区占地2.4平方公 里，主要分为行政中心、文化中心、商 贸中心和住宅小区四大部分。今后5年 将31、主要是根据长株潭城市群发展规划和 要求，突出“打造一个中心(中心区)，贯通一条环线(二环线)，构建一道景观(湘江景观道)”。在城市建设方面的投 入力争突破300亿元，重点抓一批带动 性、框架性、标志性的重大城市建设项 目，将河东新区拓展到12平方公里。目前境内有湘钢、湘机、湘缆、发电厂 等大、中型企业单位140多家。27本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-0232、1-河东组团功能规划河东组团功能规划“一区、一带、两城、三园一区、一带、两城、三园”河东组团：规划“一区（城市新中心区）、一带（湘江生态经济带）、两城（钢 城、电城）、三园（双马机电工业园、高新生物医药园和新材料工业园）”。湘江生态经济带河东部分：西起东坪船厂，东至湘黔铁路桥，南至东湖路，北临 湘江。全长4475米，平均面宽350米，总面积约169公顷。河东地段是城市的新城 区，规划为富有湘潭历史文化特色，集休闲、游览、娱乐、购物、居住和商业服 务的滨江胜地，是城市中心区景观轴的重要组成部分。河东地段开发总用地面积 2547亩，其中可开发利用的土地1981亩，建筑面积197万平方米。投资53033、0万美 元，目前湘潭城区两岸开发建设规划已经出台，正在做详规，且建设前期工作已 经展开，河东一大桥至三大桥段3.3公里长的河堤加高增厚及堤面改造工程已经开 工建设。计划整个项目分5-8年实施完成。28本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-本篇总结本篇总结 从湘潭市的宏观经济发展现状看，其绝对值相对全国平均水平仍显略低，但基 于其良好的工业支柱产业基础，近34、年来不断提速的经济发展态势是其尚未完全 开发的实力的最佳印证，可以预见，未来湘潭市的经济发展将持续保持高速，整体将呈现全面腾飞的局面。湘潭市交通便利，依据“融城”的需要以及轨道交通方案的实施，湘潭市交通 网线会继续完善和升级。长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题，未来湘潭与长沙、株洲会实现交 接，这将意味着未来长沙、湘潭、株洲城市建设将加快前进步伐，长株潭城市 一体化的建设使湘潭的经济实力和城市建设进一步加强。湘潭城市经济发展、人民生活的提高成为湘潭进入新发展阶段的基础，而长湘潭城市经济发展、人民生活的提高成为湘潭进入新发展阶段的基础，而长株潭一体化进程将不断实施和完成，现阶段特殊的有利条件35、为房地产行业发展带株潭一体化进程将不断实施和完成，现阶段特殊的有利条件为房地产行业发展带来新的契机。来新的契机。29本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-贰、房地产市场分析30本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵36、犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-n湘潭市房地产市场整体概况湘潭市房地产市场整体概况n长株潭房地产市场对比分析长株潭房地产市场对比分析31本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-湘潭房地产投资快速长，进入高速发展期。湘潭房地产投资快速长，进入高速发展期。2006年全市完成房地产开 发投资237、3.64亿元，同比增 长41%；2007年全市完成房地产开 发投资33.57亿元，同比增 长42%。湘潭房地产市场经历湘潭房地产市场经历两年沉寂两年沉寂，在三市融城加，在三市融城加快，河东新城区房地产开快，河东新城区房地产开发进入高峰期的带动下，发进入高峰期的带动下，终于迎来了高速增长期终于迎来了高速增长期。32本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-近三38、年房地产开发投资增长较快，商品房供小于求，市场需近三年房地产开发投资增长较快，商品房供小于求，市场需求旺盛。求旺盛。03-04年商品房竣工面积 与销售面积持平，但05-07年出现了竣工面积明显 小于销售面积的情况。07年房地产开发投资35.2 亿元，较06年增长49%。商品房竣工面积138.2万 平方米，增长47.9%；商 品房销售面积187.0万平 方米，增长12.4%；房地 产销售额33.6亿元，增长 35.4%。33本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识39、产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-销售价格增长较快，较销售价格增长较快，较2006年上涨年上涨12%。2007年全市商品住房 销售均价1745元/，与2006年相比，增加 12.07%，价格增长幅 度较快。34本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-土地放量保温，未来市场供应量保持平40、稳且相对充足。土地放量保温，未来市场供应量保持平稳且相对充足。2007年，湘潭市土地招拍挂 公75宗，成交195.165公 顷，成交额13.8亿元。2008 年计划放量200公顷，基本 与上年持平，有小幅上升，可以预见，未来湘潭市至少 3-5年内的房地产市场供应 量将保持平稳且相对充足。35本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-二手住房交易欠旺，但价格涨41、幅明显。二手住房交易欠旺，但价格涨幅明显。成交成交单单价（元价（元/）成交面成交面积积（万）（万）成交金成交金额额（万元）（万元）成交套数成交套数2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%743.44967.3730.12%24.4730.1733.52%181922918583.71%247230848.38%增量房174512.07%增量房187.0512.4%增量房33570025.35%增量房10193-2007年二手房成交套数3453套，其中二手住房成交套数3084套，成交面积30.17 万，成交金额29.85万元。与2042、06年相比，2007年虽然套数略有增加，但增加 幅度不大，相对于增量市场销售火爆形势，存量房交易市场显得冷清；由上表可以看出，2007年二手住房均价增加了223.93元/，2007年比2006年的 上涨幅度为30.12%，而商品住房上涨幅度为12.07%，二手住房的上涨幅度明显 高于商品住房。36本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-n湘潭市房地产市场整43、体概况湘潭市房地产市场整体概况n长株潭房地产市场对比分析长株潭房地产市场对比分析37本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-固定资产投资对比固定资产投资对比指标指标长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）同比增幅同比增幅（%）固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）同比增幅同比增幅（%）固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）同比增44、幅同比增幅（%）20042004668.0938.90%134.2817.20%130.3324.30%20052005881.4431.93%169.2122.01%160.6623.30%200620061089.8122.57%21024.10%203.226.50%200720071483.236.10%248.7825.80%288.742%从固定资产投资的年增长率走势来看，株州市大幅度增长，长沙由于基 数较大，仍保持36%左右的高增长率，投资力度和热度同样可见一斑。而 相对而言，湘潭市的绝对值和增长率均处于低位，落后于金三角的另外 两极。38本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。45、未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-房地产投资对比房地产投资对比指标指标长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）同比增长同比增长（%）房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）同比增长同比增长（%）房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）同比增长同比增长（%）20052005256.3546.04%16.734.36%32.526.50%200620063046、3.8618.53%23.641.30%44.436.50%20072007443.246.30%35.248.80%57.930.60%从统计数据中可看出，长株潭三市中，长沙市在基数远高于其他两个城 市的情况下，依然在2007年年房地产投资增幅最高，达到46.3%，可见其 房地产市场的供应量和活跃程度，而湘潭市基数最低的情况依然没有改 变，但增速较快，在2006和2007两年都居三城市之首，未来的发展潜力 值得期待，虽不可能达到长沙省会级大都市的程度，但超过株洲应有可 能。39本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使47、用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-房地产价格对比房地产价格对比指指标长沙市沙市湘潭市湘潭市株洲市株洲市均价均价增增长率率均价均价增增长率率均价均价增增长率率20072007年年3601元/20.77%1745元/12.07%2330元/23.282007年长沙市商品住房均价为3601/，相比2006年上涨20.77%；湘潭2007年全市商品住 房均价为1745元/，与2006年相比，增加12.07%，到2008年，均价达到了约1900元平 方米左右；株洲2007年48、全市商品住房均价为2330元/，同比增长23.28。由此可见，长沙和株洲的价格绝对值和涨幅都明显高于湘潭，逾20%，湘潭价格走势稍显缓慢。随着长株潭三市快速交通网的建立，长株潭一体化的加快导致异地置业增多，而三市中 由于湘潭房价最低，能吸引到更多的异地置业者，异地置业会进一步降低三市之间房价 差异，随着融城进程加快，由于湘潭市较低的价格水平将吸引长沙和株洲的客户来湘潭 置业投资，同时这些具有较强购买能力的需求注入将有效对湘潭市房地产价格起到拉升 作用。40本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容49、，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-本篇总结本篇总结城市的全面融入带来的更是房地产市场的互融促进，从供求的 绝对值上看，湘潭在长株潭三角中的地位绝对处于弱势，但是 从增长幅度看，湘潭正在以快于株洲和长沙的速度融合入长株 潭三角的房地产市场，低位所蕴含的发展空间将在加速融合的 过程中逐步得以释放和显现，未来3-5年，湘潭房地产市场将呈 现“量价双升”的快速追赶趋势。在三角中，长沙的地位不可撼动，其将一直作为火车头带动湘 潭和株洲的房地产市场跟随其发展，但作为湘潭和株洲而言，两个城市不论在规模50、人口、城市基础等各方面均十分相似，也极为类似，因此同在一个中心城市的带动下，产生现有的市 场差异如开发量和价格等方面均是暂时的阶段，未来3-5年将是 湘潭继续保持高于株洲的增长势头，逐步在市场热度和市场价 格上同步株洲甚至赶超株洲的过程。41本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-叁、各类型物业市场及案例分析42本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未51、经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-n住宅市场分析住宅市场分析n酒店市场分析酒店市场分析n商业市场分析商业市场分析43本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-0252、1-住宅市场格局住宅市场格局河西板块河西板块河东板块河东板块湘潭县板块湘潭县板块湘潭市主要以湘江为界分为三大区域：湘潭市主要以湘江为界分为三大区域：河西为老城市中心、现商业中心；河东为近年开发的新城区，是湘潭市 政治、经济、文化中心，未来有着巨 大的发展潜力；湘潭县易俗河，与湘潭市仅一桥之 隔，依靠较低的价格优势成为新兴的 发展区域。44本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899553、56 FAX-021-河西市场分析河西市场分析45本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-河西：城市原有的商业、人口中心，但土地供应稀少，区域河西：城市原有的商业、人口中心，但土地供应稀少，区域呈日渐衰落之势呈日渐衰落之势老市政府所在地；城市人口聚集区域；商业贸易中心，批发市场发达；土地资源稀缺，发展受到很大限制；区域发展趋势：区域发展趋势：随着市政府东迁54、，城市重心东移，河西呈衰落之势，主要往九华工业区方向发展。随着市政府东迁，城市重心东移，河西呈衰落之势，主要往九华工业区方向发展。46本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-片区内以中小型楼盘为主，产品多为低品质楼梯房。片区内以中小型楼盘为主，产品多为低品质楼梯房。项目名称项目名称均价（元均价（元/）销售进度销售进度主要配套主要配套主要竞争优势主要竞争优势55、城郊香樟园2000-2200尾房，仅1栋有少量高楼层房源小区会所区域成熟的配套，较低的价位新景家园30003200尾盘，第5期基本销售完毕幼儿园、会所、标准网球场园林景观、大社区、良好的区位城郊馨香园220023002007年6月18日开盘2路，103、104、115、105、6、9、24、107、17路，交通方便较低的价位；品牌效应大，选择性大；河西主要在售楼盘河西主要在售楼盘板块大部分为拆迁地块所建项目；板块内物业类型多以多层为主；板块内价格目前集中于2000元/平米左右；开发产品低品质楼梯房较多，本地小型开发商较多，整体开发水平 较低；板块内客户主要以区域内客户为主，主要由事业单位中高收56、入家庭、生意人、学校老师、医生等构成。47本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-河西板块代表楼盘：新景家园河西板块代表楼盘：新景家园项目概况：项目概况：新景家园位于湘江以西，三桥以南，由新景集团出资开发。项目占地325亩，总建筑面积30万平方米，分五期开发。项目于2004年启动，是湘潭早期开发大盘，在湘潭房地产发展扮演了很重要角色。目前项目开发已进入尾期57、，即第五期观天下团组，小高层江景房，共五栋，总建筑面积47000平方米，由平层、复式楼组成。营销情况：营销情况：新景家园从04年一期开盘，到08年江景电梯房的销售走过了四五个年头，其价格的变化从某种程度反映了湘潭市场价格变化，因此我们就其价格作重要分析。48本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-河西板块代表楼盘：新景家园河西板块代表楼盘：新景家园综合评价58、综合评价优势优势1.成熟社区：项目前四期房源已基本入住，生活氛围成熟。2.实景生活：小区园林绿化、物业管理都比较到位。3.口碑较好：房屋品质较好，大量业主入住带来了良好的口碑效用。4.户型优势：五期一线江景房小高层，复式设计、“31”亲情房设计，赢得不少消费者青睐。劣势劣势1.商业欠缺：325亩的大盘没有一定规模的商业规划，加上周边商业较欠缺，生活便利性一般。2.规划缺陷：前期多层规划比较呆板，欠缺变化，不少优秀景观资源没有充分利用。从上图可以看出自2004年项目入市以来，每年房价上涨基本维持在200-300元/平方米的增幅。价格稳步上升的过程，代表了湘潭这几年房价的变化，说明了湘潭房价正朝着59、积极健康，向上的发展，房价上涨的根基是比较牢靠的。项目在湘潭房产地位处在领军人物的位置，因此，增幅比例相对整体市场会高一些。项目五期电梯江景房当前推出两栋，均价达2700元/，价格较之前多层上了一个比较大的台阶，这与产品形式，建筑位置以及小区越来越成熟的居住氛围有很大关系。目前从这个价格定位的销售来看，市场反映依旧不错。从07年11月开盘，目前销售率在80左右。49本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室60、TEL-021-58899556 FAX-021-河东市场分析河东市场分析50本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-城市东移，河东将成为湘潭城市重心。城市东移，河东将成为湘潭城市重心。市政府搬迁至河东，城市开发 重点转移往河东区域，为未来 湘潭市城市中心；该板块在城市规划、区域环境、等方面明显优于河西老城区；有大量的可供开发土地，发展 潜力无限。河东为湘61、潭新建成区，湘潭市城市开发重心，湘潭市政治、经济、文化、科教、河东为湘潭新建成区，湘潭市城市开发重心，湘潭市政治、经济、文化、科教、商贸、交通、信息中心，未来的发展潜力巨大，集中商贸、交通、信息中心，未来的发展潜力巨大，集中80%80%以上的房地产开发。以上的房地产开发。51本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-外来开发商聚集，未来三年大盘开发放量，电梯62、房供应将会外来开发商聚集，未来三年大盘开发放量，电梯房供应将会出现井喷。出现井喷。盘龙名府盘龙名府建鑫城市广场建鑫城市广场金侨书香庭苑金侨书香庭苑金侨中央广场金侨中央广场金侨中央花园金侨中央花园帝景国际帝景国际国富新城国富新城裕丰新城国际裕丰新城国际东方名苑东方名苑纳帕溪谷纳帕溪谷中翰财富广场中翰财富广场鸿景山庄鸿景山庄岚园新城岚园新城莲城商业步行街莲城商业步行街湖湘家园湖湘家园春满江南春满江南馨钢花园馨钢花园城郊龙泊湾城郊龙泊湾锦绣华庭锦绣华庭霞光山庄二期霞光山庄二期湖湘林语湖湘林语金桂名城金桂名城建鑫城、东方名苑、纳帕溪谷等众多大 盘集中于河东，区 域大盘竞争时代开 始；河东开始大盘时 代63、，外来开发商聚 集，带来先进的开 发理念，河东房地 产将进入品质楼盘 时代。52本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项项目名称目名称用地用地规规模模物物业业形形态态项项目核心目核心优势优势比比较较湘银熙城纳帕溪谷320亩小高层和高层住宅、酒店、写字楼、公寓、集中商业、商业步行街1.城市核心区的居住和商业价值2.大型综合体的聚集效应3.东方红广场、大剧院64、的配套优势东方名苑545亩小高层和高层住宅、酒店、写字楼、集中商业、商业步行街1.城市核心区的居住和商业价值2.大型综合体的聚集效应3.东方红广场、大剧院的配套优势4.具有较长的商业沿街面，且位于十字路口建鑫城市广场220亩高层住宅住宅、公寓、写字楼、集中商业1.一期已树立较好的市场形象，形成知名度2、靠近中心区，作为中心区商业的延伸，且位于十字路口，有一定的商业价值书香庭院158亩小高层和多层住宅、集中商业、商业步行街1.金侨在湘潭具有的良好品牌和知名度2.湘潭首个文化社区理念馨钢花园420亩多层、沿街商业1.湘钢自身优质的客户资源2、大型纯居住社区，商业少，且临近城市中心区白石古莲城33665、亩小高层和多层、别墅、少量沿街商业1.白石公园优雅的景观环境2.丰富的人文资源，成熟的商业和生活配套户型面积较河西区域更大。有部分新开发小高层、高层住宅已开始 注意控制户型面积；主力客户：湘钢、机电等大型企业职工、公务员、事业单位职工、老师是购房的三大主要客户群。板块特征板块特征53本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-河东板块代表楼盘：东方名苑河东板块66、代表楼盘：东方名苑项目概况：项目概况：东方名苑位于河东大道与丝绸路交汇西南区域，由湘潭多凌华城置业有限公司开发。项目占地550亩，总建筑面积近800000平方米，属于城市中心区综合体项目，包含高档住宅、大型商业，以及商务办公等。项目一期为8-11层电梯房，总建筑面积150000平方米，容积率1.488。绿地率35.9。项目周边主要配套有，湘潭市政府、广电中心、市交警指挥中心、高新区火炬学校、市职院等。营销情况：营销情况：项目已开盘，目前客户积累情况较为理想。销售均价在3300元/。54本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘67、录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-河东板块代表楼盘：东方名苑河东板块代表楼盘：东方名苑综合评定综合评定优势：优势：1.规模优势：80万总建筑面积，湘潭当前第一大盘。2.地段优势：河东核心区位，交通发达，配套齐全。3.规划优势：大型城市中心综合体，既保障了环境也拥有完善配套。4.产品优势：高绿化、低容积率，新古典主义电梯小高层，产品优势明显。5.营销优势：品牌公司相互合作，标准严谨的操作模式，是未来销售重要保障。劣势：劣势：1.战线较长：湘潭消化能力平稳，销售68、周期相对较长，给大盘带来风险。2.规划方面：项目整体层次感一般，整体气势还可以加强，团组之间缺少变化，易造成审美疲劳。东方名苑是湘潭房地产目前开发水平最高代表之一，很好地吸收了外界产品优势，规划形式与产品品质走在市场最前沿，是当前市场的标杆之作。在推盘策略上，先将大型会所做出来，向市场展示其形象与实力，这种在湘潭尚算首家的做法，获得了消费者的极大认同！55本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-069、21-58899556 FAX-021-住宅市场小结住宅市场小结市场在售项目的分布及新开工项目的比例看，河东新城区无疑是当前 市场热点聚焦与竞争白热化的区域。湘潭市房地产住宅市场目前主要为满足有经济实力客户的“居住升级 型”需求，增加现代住宅必备的基础性功能。湘潭二次置业客户对创新户形接受程度较高，带景观的户型受到了市 场的追捧；良好生活氛围的营造和情趣、审美、生活舒适度的要求得 到更多客户的认同。高档定位的高层首个带精装修的中瀚财富广场出现拉开了湘潭房地 产市场物业多样化发展的序幕，项目定位的差异化也预示着市场细分 逐渐向成熟化发展。56本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置70、业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-n住宅市场分析住宅市场分析n酒店市场分析酒店市场分析n商业市场分析商业市场分析57本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-高星级酒71、店分布高星级酒店分布盘龙山庄大酒店盘龙山庄大酒店华都国际大酒店华都国际大酒店华宇国际大酒店华宇国际大酒店湘潭梦泽山庄湘潭梦泽山庄58本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-湖南华宇国际大酒店位于湘潭市河东 最核心、最繁华地段，地理位置十分 优越，交通极为便利。酒店总建筑面 积四万多平米，主楼十六层，有地面 及地下停车位近200个。典型个案简介华宇国际大酒店72、典型个案简介华宇国际大酒店拥有各类客房，1000多个餐位的中餐 厅，设有大堂吧、美食广场、豪华餐饮 包厢、KTV、桑拿、足浴、美容美发、棋牌、网络、商场、会议室、多功能厅 等，是集住宿、餐饮、娱乐、休闲、购 物、商务、培训等为一体的综合性大楼。59本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介华宇国际大酒店典型个案简介华宇国际大酒店价格价格房房 类门73、市价市价折扣价折扣价高级单人间808元388元标准双人间778元388元豪华双人间898元408元豪华休闲套房1498元688元豪华商务套房1988元888元豪华连通套房1888元788元60本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介华都国际大酒店典型个案简介华都国际大酒店湘潭华都国际大酒店是一个集餐饮、娱乐、住宿等多功能于一体的按四 星级标准打74、造的大型商务酒店，酒 店拥有各种类型、各种档次的客房 共268间，18栋商务别墅楼。酒店拥有20400人大小会议室8 个，另外还配有咖啡厅、棋牌室、夜总会、桑拿中心、美容中心、健 身中心等多项营业项目。61本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介华都国际大酒店典型个案简介华都国际大酒店价格价格房房 类门市价市价(元元)折扣价折扣价(元元)贵宾楼75、商务间778389A型标准间568284B型标准间458229C型标准间378189D型标准间288144豪华商务套间1788894A型套房1388694B型套房688344C型套房528264别墅六卧45482274别墅四卧28281414别墅三卧22181109别墅二卧160880462本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介湘潭梦泽山庄典76、型个案简介湘潭梦泽山庄湘潭梦泽山庄占地面积达八十余亩，由三栋 建筑物组成，坐落于湘潭市新城市中心的核 心地段，地理位置优越，市委、市政府等主 要行政机关大楼、城市广场、湘潭大剧院和 市民公园等环绕四周，驱车前往长沙黄花国 际机场亦只需四十分钟车程，交通十分便利。湘潭梦泽山庄拥有一百二十余间/套客 房及套房，其中百分之八十以上的房间 面积均超过了四十平方米。湘潭梦泽山庄拥有全城最具规模的会议 与宴会设施，包括可同时容纳三百余人 的故园宴会厅和一间可容纳一百五十余 人的国际会议中心，以及六间各种规格 之会议室等。63本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，77、不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介湘潭梦泽山庄典型个案简介湘潭梦泽山庄价格价格房房 类门市价市价(元元)折扣价折扣价(元元)高级客房768448豪华客房928548豪华单人客房928658行政客房1028948豪华套房13881318园景套房1608608行政套房19881288梦泽A套126887738梦泽B套108886538主席套房218881313864本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投78、资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介盘龙山庄大酒店典型个案简介盘龙山庄大酒店湘潭盘龙山庄大酒店大酒店占地150 亩，总建筑面积4.2万平方米，总投 资2.8亿元人民币。由主楼、贵宾楼、会议中心、康体中心（包括游泳池、网球场、垂钓中心）、茶艺楼、别 墅七个部分组成。会议中心一次可供300多人开会。游泳、射箭、乒乓球、桌球、棋 牌室、电游室、垂钓、网球、歌 厅、KTV包厢、桑拿等可供300多 人保健游79、玩。中、西餐厅、茶艺 楼可同时容纳734人餐饮。65本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介盘龙山庄大酒店典型个案简介盘龙山庄大酒店价格价格房房 类门市价市价(元元)折扣价折扣价(元元)高级客房688528豪华客房888558休闲客房1088818休闲套房15881188高级套房19881288豪华套房26881888总统套房15888111880、8高级别墅58884188豪华别墅288882088866本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-河东新区整体档次相对较高河东新区整体档次相对较高从目前湘潭市酒店市场的整体情况来看，河西老城区酒店档次相对较低，四星级标准及以上酒店多集中在河东新区。整体入住率较高整体入住率较高从湘潭市几个重点酒店的入住情况来看，基本都达到70%以上，整体呈现出较好的经营水平81、和发展态势。尚无国际品牌管理公司尚无国际品牌管理公司目前湘潭没有一个真正意义上的国际酒店品牌管理公司，只有梦泽山庄请了香港的一家管理公司，尚无形成行业的影响力。酒店市场小结酒店市场小结67本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-n住宅市场分析住宅市场分析n酒店市场分析酒店市场分析n商业市场分析商业市场分析68本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海82、上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业市场格局商业市场格局商圈等级商圈等级商圈形态商圈形态商圈特征商圈特征一级商圈一级商圈主核心商圈通常为城市核心区域，传统商业街区白金旺地，商业成熟度高、租金高.二级商圈二级商圈次级核心圈地处新区繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域。三级商圈三级商圈项目配套商业地处新兴小区的底商。69本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授83、权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商圈介绍商圈介绍1 1城市核心商圈城市核心商圈 区位：区位：白石步行街至基建营一带。主要商业业态：主要商业业态：Shopping Mall、步行 街、百货商场、超市。租金水平：租金水平：平均租金80元/月。优势：优势：位置优越，人流量大。商业氛 围成熟，业态丰富、商家聚集程度 高，品牌化程度高。劣势：劣势：单价高，投资额大，商家林 立，竞争激烈，市场空间小，对前期 定位及后期管理都要求严格。284、 2次级核心商圈次级核心商圈 区位：区位：建设路口周边。主要商业形态：主要商业形态：超市、批发专业市场、百货商场。租金水平：租金水平：平均租金65元/月。优势：优势：位置较佳，人流短距离有保障。商业氛围成长较快发展前景较好。单 价较低，投资额不高，有部分品牌主 力店。劣势：劣势：绝对消费力较低，对商业设施 的消化力不高，地域较远，管理不方 便。70本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-585、8899556 FAX-021-基本信息基本信息营业面积20000平方米层数4层主力店步步高超市、肯德基、品牌服饰等经营业态经营业态集百货、超市、餐饮、休闲于一体点点 评评地理位置较好，人气氛围较足；是目前湘潭市不论从品牌入驻还是商业经营等情况都比较好的百货商场，但业态分布还是较为混乱。B B区区A A区区B B区将完工区将完工步步高购物广场步步高购物广场楼层分布楼层分布1F黄金珠宝、化妆品、眼镜、皮鞋等2F女装，饰品、美容3F男装、运动服饰4F家居、文体、床品典型个案简介步步高购物广场典型个案简介步步高购物广场71本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授86、权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-区位区位规模规模定位定位运营运营投资性投资性推广推广关键因素关键因素区位运营规模位于城市核心地带，紧接城市主干道20000平方米整体情况较好，但业态分布较为混乱步步高购物广场营销关键模式分析步步高购物广场营销关键模式分析定位集百货、超市、餐饮、休闲于一体的现代化百货商场72本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报87、告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-典型个案简介莲城商业步行街典型个案简介莲城商业步行街基本信息基本信息营业面积300000平方米层数4层主力店步步高超市、麦当劳、苏宁电器、东之杰、品牌服饰等经营业态经营业态集超市、餐饮、电器于一体点点 评评地理位置较好，但人气氛围很差；相比于一旁的步步高购物广场，虽自身的产品品质以及规划布置都较好，但人流量及经营情况都较差。B B区区B B区将完工区将完工莲城商业步行街莲城商业步行街楼层分布楼层分布1F黄金珠宝、超市等2F超市等3F男装88、女装、运动休闲装4F儿童用品、工艺用品、化妆品、箱包、鞋类73本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-莲城商业步行街营销关键模式分析莲城商业步行街营销关键模式分析区位区位规模规模定位定位运营运营投资性投资性推广推广关键因素关键因素区位运营规模位于城市核心地带，紧接城市主干道300000平方米人流量及经营情况都较差定位集超市、餐饮、电器于一体的现代化百货商89、场74本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业市场小结商业市场小结雨湖区主核心商圈经改造升级仍将以白石附近为主，继续保 持商业市场领先地位，但同时老城区的商业价值也将更加集 中化和集约化，非核心商圈位置的商业价值难以得到相应的 快速提升。岳塘区次级核心商圈将伴随住宅开发强度的提高而快速成型 和成熟，商业成长迅速，租金成长较快，业态逐渐增多，更 多的商业90、项目将陆续上马，升值空间相对最大，同时也将面 临更大的商业竞争压力。湘潭市目前几大著名的商业项目虽然位处地理位置较好，但 经营业态都较为混乱，消费者档次也较低，以中低档的大众 化消费为主。75本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-市场总结市场总结开开发发内容内容市市场场依据依据开开发发要点要点酒店式公寓酒店式公寓湘潭房地湘潭房地产产市市场场开开发发供供应91、应量逐量逐渐扩渐扩大，整体开大，整体开发发效效应应开始逐开始逐渐显现渐显现，且价格走，且价格走势势呈呈较为稳较为稳定定的上的上涨态势涨态势，对对于本于本项项目后期目后期发发展以及价格推展以及价格推动动都有都有较较好整体影响好整体影响小高小高层层、高、高层层物物业业抗性减弱，抗性减弱，户户型面型面积积日日趋趋合合理理1.1.不是普通不是普通产产品的住宅，有一定特色的，包括品的住宅，有一定特色的，包括细节细节方面方面2.2.产产品既能被市品既能被市场场所接受，又能正确引所接受，又能正确引导导消消费费者，者，也具也具备产备产品自身的特点品自身的特点3.3.必必须须有足有足够够的停的停车车位、合理的交92、通位、合理的交通规规划及引划及引导导指指示；示；商商业业心心连连心与步步高整体档次相心与步步高整体档次相对较对较低，低，经营业态经营业态较为单较为单一。一。商商业业氛氛围围整体整体较较好，开好，开发难发难度相度相对较对较小。小。1.1.商商业业开开发应发应注重注重“配套主配套主题题”。商。商业业配套（如：配套（如：沃沃尔尔玛玛大大卖场卖场心心连连心百心百货货）用于服）用于服务务整个整个项项目目及周及周边边的日常需求。的日常需求。2.2.从从战战略高度考略高度考虑虑，引，引进进沃沃尔尔玛玛提升提升项项目整体形象。目整体形象。写字楼写字楼缺乏核心的商缺乏核心的商务务氛氛围围，且缺乏，且缺乏统统一的93、招商管理一的招商管理以及合理的概念布局，不以及合理的概念布局，不论论从整体从整体规规划划还还是品是品牌形象而已，都相牌形象而已，都相对较对较差，差，处处于初步的摸索于初步的摸索阶阶段。段。1.1.在项目整体开发的进程中，适时的关注写字楼的在项目整体开发的进程中，适时的关注写字楼的发展态势，推进写字楼的功能升级。发展态势，推进写字楼的功能升级。2.2.向商住型的功能靠拢，宜商宜住的功能格局。向商住型的功能靠拢，宜商宜住的功能格局。五星五星级级酒店酒店酒店整体的酒店整体的发发展展态势态势以及运以及运营营状况都表状况都表现现的十的十分良好，不分良好，不论论是酒店的房价以及入住率都在逐是酒店的房价以及94、入住率都在逐年提高；年提高；整个湘潭市缺乏一个整个湘潭市缺乏一个标标准化的、具有国准化的、具有国际际化影化影响力的五星响力的五星级级酒店支撑。酒店支撑。1.1.通通过过招商引招商引进进一个著名的酒店管理公司。一个著名的酒店管理公司。2.2.通通过过开开发发商与商与专业专业的酒店管理公司的整体打造，的酒店管理公司的整体打造，踢出高品踢出高品质质服服务务、具有、具有标标准化特色的五星准化特色的五星级级酒店，酒店，为为湘潭的整体城市地位提升一个高度。湘潭的整体城市地位提升一个高度。76本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使95、用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-肆、国内外重点案例引荐77本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1、上海大宁国际商业广场78本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第96、三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-一、项目基本概况一、项目基本概况 大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，是沪北地区首个以lifehub 生活中心为理念的大型购物休闲广场。大宁国际商业广场物业管理由国际知名的第一太平戴维斯物业顾问有限公司负责项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，后者并负责项目的开发、市务及营运管理。79本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第97、三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-二、项目基本指标二、项目基本指标占地面积占地面积55,000平方米酒店面积酒店面积30,000平方米总建筑面积总建筑面积250,000平方米办公楼面积办公楼面积40,000平方米建筑栋数建筑栋数15栋商业面积商业面积120,000平方米停车位停车位1,300个车库面积车库面积50,000平方米电梯电梯每栋均有至少2部设备房面积设备房面积10,000平方米25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组98、成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。80本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店及裙楼商业区停车场及休闲娱乐区办公及裙楼商业区特色餐饮及购物区三、项目规划布局及业态分布三、项目规划布局及业态分布 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。规划布局上采取了开放式商业步行99、内街的形式。建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。81本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店及裙楼商业区酒店及裙楼商业区:本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。大润发超市大润发超市喜来登100、大酒店喜来登大酒店1、酒店及裙楼商业区、酒店及裙楼商业区82本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-北楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：雍丰大酒店南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店83本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经101、上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-北楼标识北楼标识南楼标识南楼标识对比南北两幢楼之间的业态我们发现，在建筑上采用了联通的设计，在对比南北两幢楼之间的业态我们发现，在建筑上采用了联通的设计，在4 4、5 5两个楼层设置主题两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。84本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限102、公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-85本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-86本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何103、第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-87本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-88本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告104、的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-综 述本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。89本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全105、部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-停车及休闲娱乐区停车及休闲娱乐区:本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为：1-2F：sport100专卖3F：上影CGV影城。2、停车及休闲娱乐区、停车及休闲娱乐区90本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园106、C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-91本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-92本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-107、58899556 FAX-021-综 述本座位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在本案具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖，将商业价值不是很高的区域持有自营，也带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。可借鉴之处：商业价值不高的区域通过业态规划，实现持有自营，同时创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。93本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏108、给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-办公及裙楼商业区办公及裙楼商业区:本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。其业态规划有：1F：屈臣氏、时尚女装、男装2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰3F：个人护理、美容美发3、办公及裙楼商业区、办公及裙楼商业区94本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨109、询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-95本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-96本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏110、给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-97本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1F：特色快餐、其它品牌商业2F：家纺、特色家居用品3F：电脑城（宏图三胞）4F：游歌量贩KTV1F:数码产品、特色餐饮2111、F：影音器材、家电产品3F：影音器材、家电数码98本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-99本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556112、 FAX-021-100本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-101本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-102113、本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-综 述 从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展114、了商铺的临街面，提高了商业价值。可借鉴之处：1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。103本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-核心餐饮及购物区核心餐饮及购物区:本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。115、建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。4、核心餐饮及购物区、核心餐饮及购物区104本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮4F：休闲中心105本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司116、正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-106本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-107本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何117、第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1F：品牌服饰、特色餐饮等2F：中型特色餐饮3F：中型特色餐饮4F：男子SPA会所108本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-109本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用118、。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-110本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-综 述整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区；建筑设119、计上采用开放式商业内街的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内；1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营；2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。可借鉴之处：中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分；中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。111本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的120、知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-5、业态组合与分布、业态组合与分布零售零售业业餐餐饮业饮业酒店酒店休休闲娱乐业闲娱乐业非商非商业业用途用途112本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021- 平面布局平面布局街角主入口处，零售、餐饮业混搭搭配，其中以零售业为主要业态。沿街次入口处，主121、要排布中型餐饮业。内街区沿街，零售、餐饮业混搭搭配，不设置主要业态。广场中心，高度聚集餐饮业，形成广场内商圈。其他内纵深处，主要散布休闲娱乐等业态。纵纵向布局向布局1F采取remix混合布局，即 餐饮、零售业 混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。2F 各组团功能分区较明显，以广场中心为起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。3F 各组团功能与2F大致相似，也为三级梯度，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。4F 平面完整度较差，布局较混乱，122、大体布局意图是延续各建筑3F原有业态的延续 或设置低承受能力相关业态。5.1、业态布局说明、业态布局说明113本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-四、交通动线分析四、交通动线分析u 入口入口项目为开放式街区，共计入口10处，其中人行 入口8处，车型入口2处。人行主入口排布在人流密集处，即街角位置 及卖场位置。人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布车行123、入口集中在西侧，即人流最稀疏区。u 动线动线人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即 平均分割的“三纵六横”，中心广场区位置即 为中心纵 与 中心横 的交界处。车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面 积的25%，为沿靠停车场环绕走向。人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导。114本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创124、意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-115本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-116本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TE125、L-021-58899556 FAX-021-总结总结通过对大宁商业项目的详细调查研究，我们认为其成功之处主要在于：1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计；2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处；3、强大的招商与经营能力，在较短的时间内即形成了比较旺盛的人气；4、在产品细节设计上，充分关注细节，充分考虑到消费者的需要。可借鉴之处：1、业态规划明确，功能分区明显；2、组团产品设计，合理引导人流；3、招商工作到位，迅速积聚人气；4、细节体现关怀，充分考虑需求。不足之处：1、产品及业态还需调整（如写字楼、电器卖场 经营状况比较糟糕）117本报告严格保密。仅供发126、展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2、上海五角场万达商业广场118本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-1 1、项目概况、项目概况127、p区位：区位：项目位于上海新的市级商业副中心五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。p规模：规模：总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目，引入沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城等10家主力店。p规划设计：规划设计：广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。万达采用订单式的商业地产运作模式。p主要主力店情况：主要主力店情况：沃尔玛购物广场128、：靠近淞沪路和政通路，高四层，建筑面积约2.8万m2；巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万 m2；第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层，建筑面积约2.1万m2；万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；新华书店：靠近国宾路，在万达国际影城大楼二楼；和乐国际家居广场：政通路与国宾路口，高五层，建筑面积约3.3万m2；黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼。地下一层休闲购物广场：建筑面积四万余平方米，将引进国内外包括特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营。119本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨129、询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2 2、周边环境、周边环境江湾体育场江湾体育场东方商厦东方商厦百联又一城百联又一城大西洋百货大西洋百货万达国际广场万达国际广场创智天地创智天地 该区域的商业商务规模将达近百万平方米。目前已建有的上海万达商业广场、百联又一城购物中心、东方商厦和大西洋百货等商业商务设施已达60万平方米，其余商业商务配套正在规划进行中。另外，规划总量达40万平方米的地下空间已建成70%，四通八达。1130、20本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-3 3、物业形态、物业形态121本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-131、4 4、业态布局巴黎春天百货、业态布局巴黎春天百货1F1F：都会馆：都会馆黄金珠宝、化妆品、流行女鞋、眼镜、手表、面包新语2F2F：流行前沿馆：流行前沿馆品牌服饰旗舰店、时尚服饰、流行配饰3F3F：时尚淑女馆：时尚淑女馆流行女装、女士正装、手袋、女士内衣、伞袜帕帽配饰、美发、美甲4F4F：绅士品位馆：绅士品位馆男士正装、皮鞋、男士休闲服饰、男士内衣。旅行箱，真锅咖啡5F5F：运动休闲馆：运动休闲馆运动服饰用品、男士休闲服饰、味千拉面6F6F：儿童与家品馆：儿童与家品馆童装、玩具、文具、居家用品、小家电7F7F：品牌折扣店：品牌折扣店品牌折扣店、大型特卖促销，沈记靓汤122本报告严格保密。仅供发132、展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-4 4、业态布局第一食品、业态布局第一食品1F1F：生活时尚：生活时尚精品区(各国典藏名酒、各国特色美食)甜点区(面包、甜品)滋补区(同仁堂、胡庆余堂、台湾健康醋饮料)零食吧(干炒食品、蜜饯食品)2F2F：居家美食：居家美食美食区(刺身、烧烤、小笼)生鲜区(蔬果、肉类)居家商品(粮油、五谷杂粮)3F3F：休闲餐饮：休闲餐饮萨利亚披萨、新旺133、茶餐厅、斗牛士牛排、洋葱餐厅4F4F：商务餐饮：商务餐饮豆捞坊、西厢记、徐家私房菜5F5F：大型餐饮：大型餐饮蜀菜行家、权金城123本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-4 4、业态布局沃尔玛大卖场、业态布局沃尔玛大卖场 沃尔玛大卖场位于万达国际广场东南面体沃尔玛大卖场位于万达国际广场东南面体块的块的2 24 4层，总建筑面积层，总建筑面积2100021134、000平方米。平方米。2F2F：蔬菜、海鲜、水果、副食、冷冻食品、休闲食品3F3F：家居用品、厨具、家具、床上用品、手机、药品、保健品等4F4F：化妆品、个人护理品、服装服饰、珠宝钟表、鞋类、家电等124本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-4 4、业态布局和乐特力屋、业态布局和乐特力屋 台湾特力屋杨浦五角场店是一家大型的家居生活馆，是hola特力屋在上135、海开出的第三家大型卖场！特力屋单层面积达到4000多平方米，五层共2万多平方米的大型家居装饰城，囊括了大批国内外顶级家居品牌。卖场总共拥有拥有15大类1万5千多种商品。1F:1F:窗帘类、地板纺织、床上用品、毛巾类、卫浴、厨房用具、家用品类、饰品花艺2F-5F:2F-5F:家具、装饰125本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-4 4、业态布局宝大祥上海书136、城、业态布局宝大祥上海书城上海宝大祥青少年儿童购物中心，主要经 营儿童服装服饰和玩具等用品，位于万 达广场正北面的B1F-1F，总建筑面积 10000平方米，规划出靓衣馆、婴儿用品 馆、益智馆、运动馆、少女装馆、迪士 尼生活馆等六大功能区、上海书城经营面积1.1万平方米，经营各 类书籍以及音像制品。126本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-4 4、业态137、布局万达国际影城大歌星、业态布局万达国际影城大歌星KTVKTV上海万达国际影城占地7000平方米、设有 10个影厅，座位总数近2000余席，位于万 达广场三楼，是万达集团投资建造的五星 级标准的多厅影院。上海大歌星KTV为全国连锁的大型KTV，其 中总共有20余间豪华包房，精心打造VIP专 区。127本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-3、日本六本木综138、合体项目128本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-六本木山位于东京都港区六本 木，毗临新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道、青山、赤 坂的商业街，麻布、广尾的高档 住宅区。东京六本木新城是东京著名的购 物中心和旅游中心，该项目在 2003年4月开业，目前已经成为外 地游客到了东京必到的综合商业 设施.1 1、项目概况、项目概况129本报告严格保密。仅139、供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-地块面积：地块面积：11.66ha11.66ha占地面积：占地面积：89,400 89,400 建筑面积：建筑面积：759,100 759,100 住户数量：住户数量：837837户户停车位：停车位：2,7622,762个个(A街区)1.好莱坞美容广场地上11层地下3层；24800 (B街区)1六本木山森大厦地上54层地下6层；379140、500 2凯悦酒店地上11层地下1层；69000 (C街区)1.六本木山住宅楼A，BC，D地上43层地下1层(地上部二A栋6层B,C栋43层3榉树坡综合体 D栋18层)149800 地上7层地下3层；23700 2榉树坡台地地上6层地下层；6900 4朝日电视台 3寺院地上1层地下I层；500 地上8层地下3层；73700 (D街区)1.六本木山门楼地上15层地下2层；30800 2 2、项目经济指标、项目经济指标130本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产141、权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-3 3、总体设计规划特点、总体设计规划特点美国美国JERDEJERDE建筑事务所建筑事务所负责六本木购物中心 及公共空间设计，JERDEJERDE在购物中心设计中 非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变 化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客 的停留时间，实践证明是成功的。外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退 台的方式，与难波城有类似之处。露天广场 舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向 作用。内部中庭设计采用内部地面盆景绿化，且中 庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增加中庭空间的动142、态特征。中庭上空采用透 明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创 造出通透宜人的空间。由六本木新城前露天 广场和66广场作为公共活动空间，经常举办 营销及文化活动。131本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-4 4、交通体系和停车特点、交通体系和停车特点顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开 车前来，总体停车位2762辆，共计12个 停车场，方便顾客采用方便143、的地方就近停 车。六本木新城设有摩托车与自行车停车 位置，其中自行车免费。地铁直接连通六 本木新城B1F。132本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-5 5、动线布局、动线布局1F1F动线动线2F2F动线动线动线环绕森大厦组织动线环绕森大厦组织根据根据人流特点，设置四层营业通道人流特点，设置四层营业通道133本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上144、海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业设施商业设施 商业设施由山边。西街、榉树坡大道组成，商业构成为：零售：110区划，22000 餐饮：70区划12000（3200席）其它：30区划，4000 合计：220区划，38000 6 6、功能构成、功能构成文化设施文化设施 森艺术中心：六本木山综合开发项目作为”文化都心”象征的就是位于六本木山森大厦49层至顶层部的森艺术中心，由美术馆、展望台、会员俱145、乐部、会议论坛等组成 a.森美术馆(5154层)在这里，人们尽可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种各样的艺术形式。b.东京展望台(51层),海拔250m，可360眺望东京大都市。c.六本木山俱乐部(51层),这是一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各领域中喜爱文化艺术的人们，是一个对话交流，激发创造的场所。d.六本木山学院(47层),是针对所有年龄层次人的特殊教育学院。134本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路146、619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-6 6、功能构成、功能构成办公设施办公设施一、六本木山森大厦 作为六本木山的中心的超高层办公楼地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单层约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。二、好莱坞美容广场 好莱坞美容广场(以美容专科学校，公司办公为主体)1部分。裙房和地下部分与4层17区划的店铺街，机械式停车场相连。作为各个不同功能区域的缓冲联系空间和上下移动手段，设置了1处大的共享空间。一处是在地铁出入口，作为六本木山总入口，象倒过来的大礼帽，直径25m，高约30m，由不锈钢屋面和4147、8面体玻璃墙面构成的半室外空间，自动扶梯上下穿插。另一处是好莱坞美容广场的地下1层到地上3层由自动扶梯连结的反向椭圆锥体，裙房的外装修，主要采用石材贴面，通过连廊空间和六本木山整体相协调。住宅区住宅区 住宅楼共4栋，既有6层高的低层，也有43层高超高层。平面形式多样，甚至有以厨房为主体的设计。满足了从工作室到5个卧房，带全套家具等多种多样的选择。135本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021148、-58899556 FAX-021-伍、项目定位136本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项项 目目 解解 析析137本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TE149、L-021-58899556 FAX-021-区位分析：地处河东市中心位置，未来前景良好区位分析：地处河东市中心位置，未来前景良好本案本案本案位处湘潭河东市中心区域，地理位置良好；从本案所处位置来看，周边步步 高购物广场、莲城商业步行街已 开业，已形成一定的商业氛围，给本项目提供良好的市场保证；本案位于建设路与河东大道口，这两条道路都是城市主干道，建 设路是河东通向河西的最主要道 路。138本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号150、鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-地块分析：地块较为方正，可塑性较强地块分析：地块较为方正，可塑性较强地块方正，可塑性强，内部布 局上具有较大的发挥空间；地块直面城市主干道，地块形 象容易营造；目前项目内容还存在动拆迁问 题，这将使本项目在实施推进 上造成一定难度。139本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-地块151、现状及周边环境：人车动线较大，整体环境较好地块现状及周边环境：人车动线较大，整体环境较好北：北：城市干道建设路，直通河西老城区西：西：步步高电器等沿街商铺，商业业态整体较为混乱、档次较低。东：东：河东大道上的沿街商铺，档次较低；湖南理工技术学院距离本项目也仅一步之遥。南：南：步步高购物广场以及莲城商业步行街。140本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项152、目项目SWOT分析分析SWOTSWOTnStrengthsStrengths（优势）（优势）nWeaknessesWeaknesses（劣势）（劣势）nOpportunitiesOpportunities（机会）（机会）nThreatsThreats（威胁）（威胁）项目地处湘潭市河西新区中心位项目地处湘潭市河西新区中心位 置，地理位置相当优越。置，地理位置相当优越。项目地处建设路和河东大道口，交项目地处建设路和河东大道口，交 通极为便利。通极为便利。项目周边商业氛围已经形成，对于本项项目周边商业氛围已经形成，对于本项 目大体量的商业用地的推出提供了有利目大体量的商业用地的推出提供了有利 的市场153、保证。的市场保证。长株潭一体化带来巨大的市场机遇。长株潭一体化带来巨大的市场机遇。项目目前动拆迁还没完成，对于本项目目前动拆迁还没完成，对于本 项目推进造成一定阻碍。项目推进造成一定阻碍。步步高的两个商业项目已先于本项目步步高的两个商业项目已先于本项目 在区域内立足，品牌形象已深入人心。在区域内立足，品牌形象已深入人心。141本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX154、-021-项项 目目 整整 体体 定定 位位142本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目定位项目定位导言：在政府领导的密切关注和鼎力支持下，长株潭城市群的发展正日益加快步伐。以湘江为纽带，长株潭城市群将会从“生态湘江、文化湘江、产业湘江”的发展总略下执行明晰的发展举措。湘潭承接长株潭的整体发展态势，在构建两型社会改革示范区的过程中，正以环境良好、资源155、节约为主要策略，不断构建产业丰富并丰满的城市化发展举措。143本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-本公司将采用本公司将采用“一体、二合、四度一体、二合、四度”标准对本案的发展策标准对本案的发展策略作初步分析。略作初步分析。一体一体二合二合四度四度主体主体揉合揉合整合整合高度高度宽度宽度深度深度梯度梯度策略界定标准策略界定标准项目发展策略项目发展策略14156、4本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-核心问题一核心问题一：如何通过本项目的打造来展现心连心的品牌形象如何通过本项目的打造来展现心连心的品牌形象 并赢得企业发展效益？并赢得企业发展效益？核心问题二核心问题二：如何通过本项目的打造提升湘潭乃至整个长株潭如何通过本项目的打造提升湘潭乃至整个长株潭 板块的价值，并实现企业发展和城市发展综合效板块的价值，并实现157、企业发展和城市发展综合效 益最大化？益最大化？核心问题三核心问题三：如何借助心连心既有的品牌优势来打造本项目？如何借助心连心既有的品牌优势来打造本项目？本案的发展主体是心连心！本案的发展主体是心连心！地块主体地块主体项目发展策略项目发展策略145本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-一：通过本项目的打造，充分展现心连心的品牌形象并赢得企业一：通过本项目的158、打造，充分展现心连心的品牌形象并赢得企业 发展效益；发展效益；二：通过本项目的打造，全面提升湘潭乃至整个长株潭板块的区二：通过本项目的打造，全面提升湘潭乃至整个长株潭板块的区 域价值，并实现企业发展和城市发展综合效益的最大化；域价值，并实现企业发展和城市发展综合效益的最大化；三：借助心连心既有的品牌优势来打造本项目，站在巨人的肩膀三：借助心连心既有的品牌优势来打造本项目，站在巨人的肩膀 上，自然看得高，走得远！上，自然看得高，走得远！上述三个问题直接引出了第一组发展策略，也即项目发展的核心上述三个问题直接引出了第一组发展策略，也即项目发展的核心策略：策略：项目发展策略项目发展策略146本报告严159、格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-揉合：揉合：这是项目发展定位的基本策略，也即将项目发展的现有这是项目发展定位的基本策略，也即将项目发展的现有优势及资源充分予以揉合，以便支撑项目的质素。优势及资源充分予以揉合，以便支撑项目的质素。整合：整合：这是项目发展定位的高位策略，在充分揉合项目优势和这是项目发展定位的高位策略，在充分揉合项目优势和资源的基础之上进行深度160、提炼，以使项目定位能够脱离资源的基础之上进行深度提炼，以使项目定位能够脱离传统格局，并与竞争市场区别差异化。传统格局，并与竞争市场区别差异化。本案发展策略厘定的手段：揉合、整合本案发展策略厘定的手段：揉合、整合项目发展策略项目发展策略147本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-高度：定位的高度应当至少处于战略的层面，落实到本案，应当高度：定位的高度应当至161、少处于战略的层面，落实到本案，应当 放长远眼光于心连心品牌为长株潭整个城市群的发展添力放长远眼光于心连心品牌为长株潭整个城市群的发展添力 加油的高度定位项目；加油的高度定位项目；宽度：项目与微观区域的联动发展，也即衡量、比照区域产业与宽度：项目与微观区域的联动发展，也即衡量、比照区域产业与 消费人群定位项目发展方向；消费人群定位项目发展方向；深度：也即应当着力于项目产品的深耕细作，区别市场并领导市深度：也即应当着力于项目产品的深耕细作，区别市场并领导市 场方能制胜市场；场方能制胜市场；梯度：项目开发层次需梯次互补。梯度：项目开发层次需梯次互补。四度法则四度法则项目发展策略项目发展策略148本报162、告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-本案定位原则主要有以下几项：本案定位原则主要有以下几项：项目形象与城市形象相匹配原则；项目形象与城市形象相匹配原则；领导市场原则；领导市场原则；与竞争物业差异化原则；与竞争物业差异化原则；项目发展效益权衡社会效益和经济效益两方面原则；项目发展效益权衡社会效益和经济效益两方面原则；开发周期及资本回收期相对合理化原则；开发周163、期及资本回收期相对合理化原则；附加值原则。附加值原则。项目定位原则项目定位原则149本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-重要重要提点提点市场领导原则市场领导原则 Market Leader领到市场是立志成为区域的领军之座，并引领整个长株潭城市群的商业发展方向，成为产品与市场的领跑者。作为市场领导，首先需要在产品理念上成为强者，同时在品牌、服务上增强软性164、价值，要敢于创新，成为时尚的弄潮者。150本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-附加值原则附加值原则Value Added Strategy价格不是问题，价值才是最重要。对客户相比而言，价格的需求弹性，更多的取决于价值。提高价值，重要的是提高附加值。提高附加值，需要提高的是：品牌附加值；服务附加值；配套的附加值；重要重要提点提点151本报告严格保密。仅供165、发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-辐射整个长株潭城市辐射整个长株潭城市群的发展高度！群的发展高度！长株潭城市群经济一体化进程的不断加快，使得三个城市的经济联系日益紧密，城市居民生活的关联性也逐渐增强。在此情况下，三个城市原有的、独立的、零散的商业商圈已经无法满足长株潭整个城市群的消费需求。因此，作为地处湘潭核心区域的本案，在定位之处便须树立正确的高度，也就是：确定这一定166、位起点，是因为：确定这一定位起点，是因为：项目定位项目定位152本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目定位项目定位态度决定高度！态度决定高度！项目发展之初的定位姿态直接反映了发展商对于项目发展、以及项目发展对于整个城市乃至城市群商业商圈发展能够起到的助推作用大小的动力多少。而本案的发展态度便是将项目发展融入到城市乃至城市群发展中，通过项目发展带动区域167、商业发展，而且不只是限定于局部区域，本案的发展是着眼于带动整个长株潭区域商业商圈的发展！确定定位起点，是因为：确定定位起点，是因为：153本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目定位项目定位地段决定地位！地段决定地位！本案地处湘潭核心区位建设路与岚园路交叉口，地段优势区域无二！先天的优势决定了本案未及出生便已占据了湘潭乃至长株潭区域商业格局的重要战略地168、位！本案的优势地段决定了本案完全可以打造成区域市场的领导者！确定定位起点，是因为：确定定位起点，是因为：154本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目的价值根项目的价值根基有多深厚？基有多深厚？找到了项目发展的定位起点，那么本案有哪些优势找到了项目发展的定位起点，那么本案有哪些优势可以支撑项目的发展方向？也就是，可以支撑项目的发展方向？也就是，项目定位169、项目定位155本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-价价值值是什么决定项目的价值？VALUE湘潭核心商圈的黄金价值支撑长株潭城市群一体化加速发展的良好背景依托 现有建筑，具一定拆迁压力，地块临街展示效果优良，但展示面长度不够。区域实力企业：心连心集团12所处宏观区域如何？所处宏观区域如何？所处微观区位如何？所处微观区位如何？3地块建设条件如何？地块建设条170、件如何？4发展团队如何？发展团队如何？5项目发展意义如何？项目发展意义如何？对长株潭商业格局之发展意义重大156本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭一体化城市群快速发展长株潭一体化城市群快速发展湘潭核心黄金区位湘潭核心黄金区位实力企业心连心集团打造实力企业心连心集团打造地块建设条件优良地块建设条件优良项目定位项目定位价值根基价值根基辐射长株潭的辐171、射长株潭的大型综合项目大型综合项目发展环境支撑发展环境支撑发展区位支撑发展区位支撑主观实力支撑主观实力支撑发展基地支撑发展基地支撑157本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-本案的物业发展本案的物业发展方向有哪些？方向有哪些？厘清了项目发展的价值根基，那么本案有哪些物业厘清了项目发展的价值根基，那么本案有哪些物业类型可以发展？也就是，类型可以发展？也就是172、，项目定位项目定位本案的物业发展方向包括：本案的物业发展方向包括：158本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-基于前文市场环境的分析，本案可能的发展方向包括：基于前文市场环境的分析，本案可能的发展方向包括：写字楼写字楼商商 业业基于目前湘潭写字楼市场尚处于初步发展阶段，市场需求稀少，因此该物业类型不适宜发展大体量，可以给未来预留点发展空间，当市场相对成熟173、后再行入市。本案地处湘潭核心商圈，随着长株潭经济一体化的发展，未来长株潭商圈的发展也将呈现新的格局。在此情况下，本案商业物业的打造应当充分秉承宏观长株潭商圈的发展趋势，将视野放大，从百货零售、专业市场、休闲娱乐、餐饮等多重业态角度打造长株潭的商业新坐标。高星级酒店高星级酒店随着长株潭一体化经济的不断发展，以及红色旅游消费的逐年旺盛，未来高星级酒店的市场将值得期待。公公 寓寓公寓类物业是市场需求量最大的物业，但由于本案地处城市核心区位，较低档次的公寓物业与项目形象不相匹配，且与城市核心区位的形象也不相匹配，所以应适当拔高公寓物业的发展档次。158159本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经174、上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021- 商业商业长株潭商圈发展之必要长株潭商圈发展之必要商业发展需求项目发展的纳税资源市场需求型物业 公寓公寓立足于商务形象立足于商务形象 商务发展需求项目发展的纳税资源市场需求型物业市场抗风险性强物 业 发 展 方 向 酒店酒店立足于商务形象立足于商务形象切合市场需要与商业、公寓、写字楼组成中心价值链 写字楼写字楼立足于商务形象立足于商务形象与商业、公寓、酒店组成175、中心价值链复合体复合体160本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-综合市场环境分析和项目发展条件解析，本案定位为：辐射长株潭的辐射长株潭的商业酒店写字楼公寓商业酒店写字楼公寓 复合体复合体项目定位项目定位释义：辐射长株潭辐射长株潭：本案发展的辐射范围是整个长株潭城市群，而不仅限于湘潭本市；复合体复合体：本案发展体量较大，结合各种物业市场发展状况，本案只有176、分层次、分类型定位才能将满足各种市场需求，从使项目能够为整个长株潭市民服务。161本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项项 目目 商商 业业 物物 业业 定定 位位162本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。177、中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-综合各项分析，本案商业物业定位为：长株潭长株潭 时尚时尚 BLOCKBLOCK 商业航母商业航母商业物业定位商业物业定位163本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭长株潭 时尚时尚 BLOCKBLOCK商业航母商业航母释义：长株潭长株潭：本案发展的辐射178、范围是整个长株潭城市群，而不仅限于湘潭本市。这一方面是为了扩展项目的客户面，使得整个长株潭市民都能分享本案为其带来的各种消费体验；另一方面，这也是为了让项目发展给长株潭商业商圈的发展提供标本，为促进整个长株潭商圈发展添力加油。商业物业定位商业物业定位164本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭长株潭 时尚时尚 BLOCKBLOCK商业航母商业航母释179、义：时尚时尚BLOCKBLOCK：BLOCK商业模式的全新时尚演绎；BBusinessBBusiness（商业），即商业业态业种组合应当丰富、合理且互补；LLliefallowliefallow（休闲），即为客户带来的消费感受应当是休闲的，而 不是紧迫的；OOpenOOpen（开放），即建筑的形态和所营造的氛围应当是开放的，而不 是封闭的；C CCrowdCrowd（人群），即所吸引的目标客户应当是丰富的、足够量的；KKindKKind（亲和），即建筑的形态和所营造的氛围应当具有亲和力，而 不是生硬的，不是排斥客户的；演绎这一模式的核心理念是“时尚时尚”，无论是设计理念、设计风格，还是业态业种180、配比都应秉持这一基本宗旨。商业物业定位商业物业定位165本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭时尚长株潭时尚BLOCKBLOCK商业航母商业航母Crowd（人群：消费主体）Business（商业：消费载体）Liefallow（休闲：最终目的）kind（亲和：物业特质）Open（开放：物业特质）商业物业定位商业物业定位166本报告严格保密。仅供发展商181、内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-长株潭长株潭 时尚时尚 BLOCKBLOCK商业航母商业航母释义：商业航母商业航母：本案未来将会被打造成消费业态业种齐备、丰富之大型商业复合体。这是因为商业业态丰富能够极大降低项目发展风险，同时能够满足长株潭市民不同层次、不同品类的消费需求，从而极大丰富市民的物质和精神生活。这是基于这是基于本案取得社会效益和经济效益双赢的考虑！本案取得社会效182、益和经济效益双赢的考虑！商业物业定位商业物业定位167本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项项 目目 酒酒 店店 物物 业业 定定 位位168本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创183、意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位中国五星级酒店市场的特征一、房价特征：不同的城市，五星级酒店房价差异大，房价和经济发展水平正相关。经济发达的城市房价高。同一个城市，不同五星级酒店差价也很大。外资管理或者外资品牌的酒店房价，普遍高于内资管理或内资品牌的酒店。经济发展水平及城市地位决定五星级酒店市场需求，酒店数量决定供给，二者共同决定一个城市的房价。169本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。184、中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位中国五星级酒店市场的特征二、五星级酒店的投资效益及投资方式1、投资效益的主要来源酒店主要提供客房和餐饮服务，但是投资五星级酒店的收益来源，并不单纯地由酒店服务的主体客房和餐饮、会务等构成。其效益的来源是非常多样化的。主要有几个方面酒店自身的营运收入按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60左右，平衡点可以依据管理水平而浮动，但是实际上这个数字不一定准确。170本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权185、，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位中国五星级酒店市场的特征二、五星级酒店的投资效益及投资方式2）五星级品牌效应，带来衍生性收益。在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。可以迅速地获得市场认可。酒店采购中的高折扣一般来说，高星级酒店的房间数186、量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。向上、下游产业扩展，形成产业集群向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展形成产业集群。171本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位中国五星级酒店市场的特187、征二、五星级酒店的投资效益及投资方式2）五星级品牌效应，带来衍生性收益。管理扩张，向饭店管理集团发展五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。通过管理其它酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。土地储备的升值效益五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。172本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投188、资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位中国五星级酒店市场的特征二、五星级酒店的投资效益及投资方式2、投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有种模式：壹壹：投资者自己经营、管理酒店，与其它酒店产生关系饭店投资者同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(Independent Hotel)存在。这种单189、体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用这种方式。贰贰：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持，饭店完全由投资者来进行管理和营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。叁叁：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理。肆肆：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。伍伍：委托管理特许经营的双重运作，饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时，又和这家饭店联号签订一份特许经营协议。陆陆：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理。173本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置190、业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位世界十大酒店集团在华市场情况世界十大酒店集团在华市场情况洲际集团洲际集团在华排名第一，长三角和环渤海有37家，占54.4%，西南和珠三角也是重点布局的区域，占29%，而西部和北部不是战略点，新签约0，已开业的也只有3家。胜腾集团胜腾集团在华排名第二，重点在长三角，不重视环渤海、西南地区和中部地区的拓展。万豪集团万豪集团酒店数量在华排名第五，重点在191、长三角和环渤海区域，已营业的有20家，占在华数量的71%，非常重视长三角的同时，也加大了环渤海区域的拓展，基本放弃了中西部。174本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位世界十大酒店集团在华市场情况世界十大酒店集团在华市场情况雅高集团雅高集团看好内地快速增长的旅游市场，继续将索菲特品牌引入各主要城市，同时，在各地包括中西部大力发展经192、济型酒店。未来将增大拓展力度，特别是环渤海区域及西南地区，其投资策略为：提高索菲特数量，积极推广宜必思等经济酒店；管理输出高端酒店和投资经济酒店。希尔顿集团希尔顿集团1988年入华，目前在华运营8家酒店，主要分布在超大城市如北京、上海、重庆及旅游胜地三亚等。从明年起，该集团将进入在华快速扩张期。从明年至2012年，该集团将在北京、上海、贵阳、沈阳、重庆、太原、呼和浩特等城市陆续增设19家酒店。175本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路193、619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位世界十大酒店集团在华市场情况世界十大酒店集团在华市场情况卡尔森集团卡尔森集团入华较晚，有12家，另有新签约6家。目前在华重点进军MICE市场，主要引入品牌为丽晶和丽笙，与阳光100结成战略合作伙伴关系。凯悦集团凯悦集团入华20多年，目前已营业的仅8家。计划2008年达到16家。未来拓展重点放在既有经济基础又有旅游资源的二三线城市，如青岛、大连、厦门等。香格里拉集团香格里拉集团入华24年，开业仅24家。MICEMICE，即，即MeetingMeeting（会议）、（会议）、Incentiv194、eIncentive（激励）、（激励）、ConferenceConference（大型企业会议）、（大型企业会议）、ExhibitionExhibition（活动展览）的第一（活动展览）的第一个字母大写组成，是会奖旅游的个字母大写组成，是会奖旅游的英文缩写。英文缩写。176本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位世界十大酒店集团在华195、市场情况世界十大酒店集团在华市场情况最佳西方集团最佳西方集团主要采取特许经营的方式，在长三角最多，占39%，北部和西部未找到合作伙伴；正在改变在华策略，不再单纯以经济型酒店的传统形象出现。喜达屋集团喜达屋集团在华排名第四，共33家，长三角占36.4%。未来将把大部分精力放到珠三角和环渤海两大区域，提升幅度达到100%。新签约品牌仍以喜来登为主，艾美、瑞吉为辅，w饭店首次引入中国。177本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创196、意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位结合当地市场现状，本案酒店物业定位为：结合当地市场现状，本案酒店物业定位为：综合性综合性 五星级酒店五星级酒店释义：释义：综合性综合性：因湘潭旅业市场相对处于初步发展阶段，且商务往来人流量有限，会展类活动也不甚频繁，所以本案经营特色不适合单一定位，而应当将目标受众尽量放大；五星酒店五星酒店：本案酒店物业定位为五星酒店，是为了在湘潭乃至长株潭城市群形成高星级的市场形象和服务档次；本案的入市将进一步提升湘潭乃至长株潭旅游市场的消费服务层次。178本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资197、咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位本案酒店物业档次定位为：本案酒店物业档次定位为：档次相对较高的五星级酒店档次相对较高的五星级酒店释义：释义：依照国际五星级酒店的建设标准，客房造价一般在15万美元20万美元/间，国内一线城市豪华酒店的建设标准比这一标准还要高出30%40%。由于湘潭旅游市场相对处于初步发展阶段，市场价格有限，所以本案不适合采取高标准建设，应是超出当地市场现有五星酒店档次198、水平，且具有一定的超前性。179本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业定位酒店物业定位本案酒店管理品牌定位为：本案酒店管理品牌定位为：国际高星级酒店管理品牌国际高星级酒店管理品牌释义：释义：国内一线城市的高星级酒店市场已日趋饱和，随着竞争的日益加剧，越来越多的国际酒店品牌已经开始将拓展视野放到了国内二三线城市。本案不仅拥有长株潭一体化城市加速发展199、的宏观背景支撑，而且地处湘潭核心区位，主客观优势的支撑使得本案具备引进国际品牌的条件。本案着眼于引领长株潭消费时尚，并为长株潭城市一体化进程加油添力，而引进国际品牌不仅能够将国际先进理念引入，促进长株潭旅业成熟发展，而且也能极大提高项目的竞争力。180本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-旅游度假类群体；旅游度假类群体；政府接待类消费群体；政府接待类消费200、群体；企业招待类消费群体；企业招待类消费群体；参加会议、论坛类消费群体；参加会议、论坛类消费群体；参加文化交流类消费群体；参加文化交流类消费群体；参加学术研讨类消费群体；参加学术研讨类消费群体；参加培训学习类消费群体参加培训学习类消费群体；其他类消费群体。其他类消费群体。目标客户群体定位：目标客户群体定位：酒店物业定位酒店物业定位181本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-5889955201、6 FAX-021-项目写字楼物业定位项目写字楼物业定位182本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-结合产品品质，首先我们需要引导需求。结合产品品质，首先我们需要引导需求。定位之前，首先必须考虑客户的需求，定位之前，首先必须考虑客户的需求，前文所述，湘潭写字楼物业市场尚处于起步阶段，本案预期主要目标客户为自用者，而自用者最为注重的是产品品质。写字楼物业定202、位写字楼物业定位183本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-企业需求什么？企业需求什么？写字楼是企业发展的载体；写字楼是企业的名片；对于已经发展壮大的企业，他们需要一张高含金量的名片。写字楼物业定位写字楼物业定位184本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内203、容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-如何创造需求？如何创造需求？企业需要发展平台什么是“平台”标志区域标志好的高档的写字楼代表城市经济发展核心的区域标志写字楼物业定位写字楼物业定位185本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-创造需求的四大要素创造需204、求的四大要素区域区域 平台平台 品质品质 标志标志经济经济 跳板跳板 国际国际 标志标志演变写字楼物业定位写字楼物业定位186本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-重组四大要素，重新梳理、演绎重组四大要素，重新梳理、演绎CBD新经济核心将形成，是城市经济发展的“跳板”国际商贸城，开启长株潭“跳板经济”时代国际商贸城，企业发展的“跳板”“跳板经济”时代的标205、志标志国际品质写字楼物业定位写字楼物业定位187本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-原则之原则之一一一一：产品功能尽量复合产品功能尽量复合v混合产品，即商住楼，属于目前市场的主要产品；v客户的需求升级，对自身形象愈加关注，物业质素高低，能体现企业的形象与档次；v功能复合，产品的目标受众更为宽泛。写字楼物业定位写字楼物业定位定位原则定位原则188本报告严206、格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-原则之原则之二二二二：满足市场潜在需求：满足市场潜在需求写字楼物业定位写字楼物业定位原则之原则之三三三三：引领市场走向：引领市场走向原则之原则之四四四四：经济效益与社会收益平衡：经济效益与社会收益平衡定位原则定位原则189本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，207、不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021- 市场供应市场供应市场供应市场供应 市场需求市场需求市场需求市场需求社会效益社会效益社会效益社会效益能够提供纯粹办公空间的能够提供纯粹办公空间的商住写字楼商住写字楼写字楼物业定位写字楼物业定位物业定位物业定位释义：释义：释义：释义：能够提供纯粹办公空间能够提供纯粹办公空间能够提供纯粹办公空间能够提供纯粹办公空间：虽然目前湘潭写字楼市场尚处于起步阶段，但随着长株：虽然目前湘潭写字楼市场尚处于起步阶段，但随着长株潭经济的快208、速发展，未来写字楼需求将会不断提升，因此，本案写字楼物业应当具备潭经济的快速发展，未来写字楼需求将会不断提升，因此，本案写字楼物业应当具备一定弹性空间，待市场成熟后可以将物业使用功能单纯化；一定弹性空间，待市场成熟后可以将物业使用功能单纯化；商住型写字楼商住型写字楼商住型写字楼商住型写字楼：目前湘潭商住楼的需求市场相对较大，应当迎合这一需求。：目前湘潭商住楼的需求市场相对较大，应当迎合这一需求。190本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山209、路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-写字楼物业定位写字楼物业定位档次定位档次定位超出市场现有水平的超出市场现有水平的高性价比高性价比商住写字楼商住写字楼释义：释义：释义：释义：超出市场现有水平超出市场现有水平超出市场现有水平超出市场现有水平：本案着力于市场领导者的地位打造，因此，物业质素必须超出：本案着力于市场领导者的地位打造，因此，物业质素必须超出市场现有水平，无论是设计风格，还是建设材质，都需领导市场；市场现有水平，无论是设计风格，还是建设材质，都需领导市场；高性价比高性价比高性价比高性价比：本案不是要打造甲级写字楼的，而是要打造性价比高的210、商住写字楼。：本案不是要打造甲级写字楼的，而是要打造性价比高的商住写字楼。因为目前湘潭市场价格还相对较低，在此情况下，高性价比的物业不仅关系到投资效因为目前湘潭市场价格还相对较低，在此情况下，高性价比的物业不仅关系到投资效益如何，而且关系到客户对其接受度如何，这是物业竞争力的关键所在。益如何，而且关系到客户对其接受度如何，这是物业竞争力的关键所在。191本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-02211、1-58899556 FAX-021-形象定位形象定位长株潭经济圈长株潭经济圈 商务新贵商务新贵释义：v长株潭经济圈长株潭经济圈：本案定位为长株潭城市群的商务领军之座，整个长株潭都是辐射范围；v新贵新贵：“物以稀为贵”、这是引导目标客户将自身的形象予以提升。写字楼物业定位写字楼物业定位192本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-目标客户定位目标客户定位按212、行业类型分按企业性质分主要目标客户群主要目标客户群IT电子科技创新类专业服务类投资实业类商业贸易类金融类国营民营企业次要客户次要客户投资客写字楼物业定位写字楼物业定位193本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目公寓物业定位项目公寓物业定位194本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得213、摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-公寓物业定位公寓物业定位配套设施完善，提供星级酒店专业服配套设施完善，提供星级酒店专业服务，具有投资价值的酒店式公寓。务，具有投资价值的酒店式公寓。综合前文市场环境分析，本案公寓物业定位为：综合前文市场环境分析，本案公寓物业定位为：195本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国214、上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-公寓物业定位公寓物业定位物业档次定位物业档次定位本案定位为本案定位为高档酒店式公寓高档酒店式公寓，并在格调上拥有与众不同的尊并在格调上拥有与众不同的尊贵和品味，因为这是高端客户贵和品味，因为这是高端客户必须拥有的一种奢华。必须拥有的一种奢华。196本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899215、556 FAX-021-公寓物业定位公寓物业定位定位依据定位依据：随着湘潭市经济的逐步增长，政府将扩宽外资投资领域，已具有一定发展实力和规模的住宅客户对物业质素的要求越来越高。本案要具有较强的市场竞争力，就必须站在引领新经济时代商务潮流的高度，全力打造出能迎合时代发展的高档酒店公寓。从长远发展趋势看，随着湘潭市未来经济水平的发展，高档的酒店公寓因此拥有较大发展空间，本案应充分利用这一背景。高档的星级酒店公寓顺应时代发展趋势，能够满足新经济时代人们对物业形象和内部功能的要求；同时，能有别于其它高档住宅项目，能在市场上独树一帜。酒店公寓利润空间大，具有高投入高回报特点。一般在市场行情看涨时，高档公216、寓租金最先抬升，且增幅最大；而中高档公寓虽租售率会提高，但价格提升不大。参照近几年酒店式公寓的发展规律，高档酒店式公寓不仅是市场景气与否的风向标，而且在大市转好、复苏的情况下，酒店式公寓也是整个市场中最先起色的，符合高投资、高风险、高回报的市场规律。定位总结：酒店式公寓完善服务配备能够体现高标准的物业质酒店式公寓完善服务配备能够体现高标准的物业质 素，在湘潭塑造唯一的代表着尊贵象征的酒店式公寓素，在湘潭塑造唯一的代表着尊贵象征的酒店式公寓 整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。197本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有217、限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-公寓物业定位公寓物业定位形象主题定位形象主题定位 彰显身份的尊贵私享领域彰显身份的尊贵私享领域定位释义：定位释义：面对概念堆砌而成的当今房地产市场，对项目而言已不再是简单的寻找全新的概念赋予项目，乃是由项目内涵延伸出迎合项目的“灵魂”性的概念，此概念的提出必须源于项目自身的“特质”，必须有实际的可操作性，甚至能超出项目自身，指引项目的发展方向乃至贯穿其发展的始终。“身份、尊贵、私人218、享受”为其形象描述的四大核心点。198本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-公寓物业定位公寓物业定位目标客户群体定位目标客户群体定位“物以类聚，人已群分”说明了客户市场细分的必要性，在市场竞争激烈的态势下，“百万买宅，千万买邻”的意义更是强调了经过明确客户市场细分的物业给特定目标客户带来的购买诱因。针对本案的定位及其所在区域、规划设计，根据市场调研分析219、项目SWOT分析，上实认为锁定如下目标客户将有利于项目形象的营造：分布在片区及辐射片区的高层次消费者；分布在片区乃至全市、市区外的投资者；分布在湘潭市区内和周边地区的私人企业老板；分布在行政机关单位工作的公务员及大型实力企业金领。199本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-公寓物业定位公寓物业定位目标客群描述目标客群描述：分布在片区及辐射片区的高层次消220、费者。这类客户的价值取向是务实、关注自我感受和自我实现，懂得体验生活，更懂得如何享受生活，他们追求生活的品质和品味，站在时尚的前沿又不失高贵的气质，他们拥有令人羡慕的职业和工作，甚至拥有特殊的身份和地位。分布在片区乃至全市、市区外的投资者。这类客户对该项目有投资意向，投资心理具有多重性，多数投资者是将本案作为一种投资产品来购买，他们所看中的是高档酒店品牌和专业的经营管理为项目带来保值和增值。分布在湘潭市区或外来投资的私人企业老板，这类客户的投资心理同样具有多重性，喜欢理性地追求享乐，追求个性化享受。分布在行政机关单位工作的公务员。这类客户在市政府、行政机关单位工作，是社会的中坚阶层，工作相对稳221、定安逸、既拥有相对较高的收入同时又享受有社会福利保障和退休保险，有相当一部分公务员居住的都是单位集资房，再购房主要以投资为主，属于二次或者三次置业。分布在公司高层金领或外资企业白领。这类客户具备一定实力的公司决策层人士，不仅具有较强的消费能力，而且具有选择公司发展区域的决策权力。他们的需求特点是更乐于在固定的、相对不张扬、稳定的圈子内进行商务、社交和休闲活动，由于经济实力强大，他们对于消费环境具有相当高品质的要求，以彰显其社会地位和实力、品味，但又不希望过于引人注目。仍有将其作为接待客户的相关公司。200本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏222、给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目定位小结项目定位小结201本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-201达成基于我们有这样的条件我们要完成这样的目标目标目标项目项目条件条件 酒店酒店：地标型的高223、星级酒店地标型的高星级酒店 商业商业：长株潭中心级的、时尚长株潭中心级的、时尚BLOCK商商业街和国际零售超市业街和国际零售超市 公寓公寓：配备星级人性化服务的配备星级人性化服务的高品质、高高品质、高层次服务的酒店式公寓层次服务的酒店式公寓写字楼写字楼：现代化标准的、现代化标准的、科技型、生态型、科技型、生态型、节约型商住写字楼节约型商住写字楼市场有这样的机会市场规律市场规律物 业 发 展 定 位202本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨224、山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-陆、产品建议203本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目整体规划建议项目整体规划建议204本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识225、产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-B B2 2B B1 1B B1 1CC2 2CC1 1B B2 2B BA AB B2 2A1体块体块：商 业C2体块体块：酒 店酒店式公寓写字楼B1体块体块：商业C1体块体块：商 业B2体块体块：公 寓（预留结构，后期加建）B2体块体块：公 寓B2体块体块：公 寓整体规划示意整体规划示意205本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨226、山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-B B2 2B B1 1B B1 1CC2 2CC1 1B B2 2B BA AB B2 2A1体块体块：8000m2648000m2C2体块体块：2200m22452800m2B1体块体块：3300m2516500m2C1体块体块：4800m2628800m2B2体块体块：800m21411200m2B2体块体块：1000m21414000m2B2体块体块：800m21411200m2整体规划示意整体规划示意B1体块体块：1600m258000m2B1体块体块：2800m2514000m2206本报告严格227、保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-物业体量分析物业体量分析综合以上分析，初步建议体量安排如下：地下建筑面积：51,000m2 其中：商业部分:8,000m2 停车及设备用房：43,000m2 地上建筑面积：204,500m2；其中：商业部分：115,300m2；公寓部分：49,200m2；（含酒店式公寓）酒店部分：25,000m2；办公部分：15,000m2；228、总建筑面积：255,500m2 具体可根据设计安排做适当调整。207本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-A1体块体块：商 业一期建设范围一期建设范围A A208本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨229、山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-二期建设范围二期建设范围C2体块体块：酒 店酒店式公寓写字楼C1体块体块：商 业CC209本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-三期建设范围三期建设范围B体块体块：商业公寓B1体块体块：商业A A2 2B1B1B体块体块：商业公 寓210本报告严格保密。仅供发展商内部230、参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-四期建设范围四期建设范围B2体块体块：公寓A A2 2B2B2211本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021231、-商业物业产品建议商业物业产品建议212本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议本案商业物业体量较大，虽然地处湘潭核心区位，但若不在业态定位上层次丰富、错位互补，则很难充分挖掘商业价值。湘潭目前商业发展还处于初步阶段，城市核心区位的商业业态较为单一、品类也不甚齐全，品牌也是地方性品牌为主，加之市民消费观念尚有待提高。在此情况232、下，本案商业必须引进强势品牌商家，才本案商业必须引进强势品牌商家，才能消化体量，且对市场和客户产生强势的引导效应。能消化体量，且对市场和客户产生强势的引导效应。但是，引进强势品牌商家是把双刃剑，处理不好完但是，引进强势品牌商家是把双刃剑，处理不好完全有可能损害项目自身全有可能损害项目自身。213本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物233、业产品建议国际品牌零售商（沃尔玛）的负面效应：客流专属性极强，难以和其他商户分享，无论是主力店经营品种、价格定位、客户忠诚度具有市场独占性；其低价杀伤力更是周边店铺的极大威胁；一般选址的时候习惯向发展商多要面积，然后高价转租，以减低自身经营风险，这些外祖的物业会出现跟开发商手里剩下的商业面积争客的情况；其在建设规划的打造上有着诸多“霸道行径”，比如货流通道、展示面以外的墙体等，都可能损伤周边的商业。214本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海234、峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议本案引进国际品牌零售商（沃尔玛）的关系权衡：双方应当是双赢，但实际上，发展商在谈判姿态上处于弱势地位，所以只能尽力用策略性的技巧来规避自身可能发生的风险；沃尔玛对于物业选择的要求比较高，但不能将本案最好的物业全部给他，结合本案地势地貌，将负一层和一层的一部分给他；对于沃尔玛可能带来的负面效应的消减，比如背面走货通道如何包装等，可以通过错位经营，在其北面规划餐饮娱乐等对于建筑效果敏感度不大的业态。215本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正235、式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位业态定位岚岚 园园 路路临街面临街面如右图所示，本案临街面有建设路和岚园路（西侧规划中的道路因拆迁压力较大，暂不考虑），而岚园路临街面较窄，所以真正有价值的临街面在建设路上。建建设设路路B B2 2B B1 1B B1 1CC2 2CC1 1B B2 2B BA AB B2 2216本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限236、公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-B B2 2B B1 1B B1 1CC2 2CC1 1B B2 2B BA AB B2 2商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位业态定位价值轴线价值轴线可利可利用临用临街面街面无临无临街面街面可用可用临街面临街面临街面决定了商业价值的大小，也决定了业态的划分可能，因为不同业态对临街面的要求不同。217本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权237、，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位业态定位价值轴线价值轴线可利可利用临用临街面街面无临无临街面街面可用可用卖场百货卖场百货时尚购物时尚购物数码广场数码广场家居餐饮家居餐饮文化娱乐文化娱乐218本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路6238、19号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-A A体块：卖场购物中心体块：卖场购物中心n-11F：国际品牌卖场；n 26F，购物中心（以中档消费为主）。商业物业产品建议商业物业产品建议A A业态定位业态定位219本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-B1B1体块：电子数码广场体块：电子数码广场n 15F：电子数码广场239、商业物业产品建议商业物业产品建议A A2 2业态定位业态定位B1B1220本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-B1B1体块：家居餐饮体块：家居餐饮n 13F：家居生活广场n 45F：餐饮、休闲业态（如康体、健身等）商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位业态定位B1B1221本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授240、权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-B1B1体块：文化娱乐体块：文化娱乐n 1F：书城n 23F：影城n 45F：娱乐、休闲等业态，如KTV，电玩城等。商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位业态定位B1B1222本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业241、园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-C C体块：时尚购物体块：时尚购物n 13F：精品时尚购物n 46F：高档次品牌餐饮，及高档商务会所。商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位业态定位CC223本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位：业态定位：餐饮业态餐饮业态本案发展体量较大，且处于城242、市核心区域，所以餐饮业态的定位必须综合考虑周边各类人群的需求。本案有商业内街，商业街的特点是人群流动量大，但驻留时间短，因此适合快捷、方便、大众化的餐饮，这也是为什么王府井、西单上没有大规模中餐厅的原因。而简餐、咖啡店、面包房、小型特色餐饮更热衷于进入购物中心，因为可以借助其人流。本案有五星酒店、写字楼、酒店式公寓，未来商务人群比例会比较高，所以商务餐饮应是重中之重。商务餐饮（如顺峰、东海海鲜、俏江南等）的选址标准：1、商务氛围浓厚区域；2、面积之上1000平方米；3、装修档次豪华。商务餐饮很难进入购物中心，除非有单独的通道、电梯和交通组织，否则会影响商务的高档形象。西式快餐比较注重临街展示面243、，比如面爱面、赛百味、吉野家、肯德基等。224本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-业态定位：业态定位：餐饮业态餐饮业态商业物业产品建议商业物业产品建议高档品牌高档品牌餐饮餐饮商务餐饮商务餐饮中档次大中档次大型餐饮型餐饮购物中心购物中心内：简餐、内：简餐、咖啡店、咖啡店、面包房、面包房、小型特色小型特色餐饮餐饮西式快餐西式快餐沿一层临沿一层临街面布置街面244、布置购物中心一定要有一个大众中餐的组合、其面积要大于西餐和中餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为支撑，而且几家店应当拉开档次、实现差异化竞争。225本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位：业态定位：影城及休闲娱乐影城及休闲娱乐当下，大型商业体内的电影院已经脱离了单纯作为电影放映场所的功能，而成为全245、新的综合型消费体验场所。但目前国内现状是，电影院属于高消费行业，因此对客群经济承受力要求较高，且有鲜明的时间段，赢利点集中在周末，所以对停车场的要求及周边商业支持的要求较高。这就要求必须重视购物中心里各种业态的相融互补。也即通过影城延长客户停留时间、通过其他娱乐、休闲、零售业态加大客户的消费总额。226本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建246、议商业物业产品建议业态定位：服饰业态定位：服饰服饰是大型商业综合体内最为重要的支撑业态，且服饰品牌直接决定了商场的利润水平。本案商业档次定位有分层，所以服饰档次和业种也应根据物业不同位置、不同楼层予以差异化定位。高档次品牌服饰应设置于精品购物中；中低档次服饰应设置于购物中心内；品牌运动类、特色时尚类可设于一层内街。227本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-02247、1-业态定位：业态定位：服饰服饰商业物业产品建议商业物业产品建议高档品牌高档品牌运动类品牌、特色时尚类运动类品牌、特色时尚类购物中心购物中心内：中低内：中低档档228本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议业态定位：专业市场（数码业态定位：专业市场（数码/家居）家居）数码类和家居类零售商应当设置在商业价值相对较低的位置，因为248、光顾这些地方的顾客都是目标消费者，很少有人闲逛，不能产生随机消费，对其他店铺的贡献率低。在选择这两类专业市场所处物业的时候，还应当注意适当将其与其他业态相独立，既然对其他业态贡献率较低，那么首当其冲的是应当避免其在交通组织上、建筑风格上对其他业态产生影响。229本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议对于主力店营业面积较为深249、大的，在规划主动线上应留设主进出口，其两旁沿主动线高租金区域规设小面积展示空间的专卖店。从建筑形式来看，封闭式店铺是购物中心的主流选择，一层临街店铺朝外开门会使整个购物中心损失人气。商业街不能太宽，超过20米的街道，不管中间怎么设置，也只有单边商业，无法形成双边互动，商机等于损失了一半，一般1015米比较合理。商业楼层的价值必须均匀化，就是要让客户产生向上一层运动的可能，设置中庭，就是让客户从视线上能够在竖向尺度上相互沟通，尤其是向上延伸。商业规划设计要点商业规划设计要点230本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用250、本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议商业动线规划决定了项目的商业价值能否充分实现。本案内街区商业应强调平面动线的规划，包含节点和广场的设计、街道形式和尺度的控制，而购物中心的商业动线规划则要考虑平面游性及垂直顺畅衔接性等动线的考量、高楼层商业动线规划如何实现、业态安排和动线之间的关系，以及外部交通条件的利用等诸多方面。购物中心内的品牌专卖店配置的基本原则是将店面开于步行交通量大的主动线上，并使该动线集中且同时使其形成回路，给予顾客深刻印251、象，以利于顾客建立方向感及场所感。商业规划设计要点商业规划设计要点231本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-由于项目跨度较长，所以在将各种业态分割后又出现一个明显的问题，即单由于项目跨度较长，所以在将各种业态分割后又出现一个明显的问题，即单一线性的消费动线太长，南北长达一线性的消费动线太长，南北长达20200 0多米。这种狭长的线性布局，很容易多米。这252、种狭长的线性布局，很容易使得消费者产生购物疲劳（既有体力也有精神上的）。因此非常不利于在消使得消费者产生购物疲劳（既有体力也有精神上的）。因此非常不利于在消费动线远端的商业经营，也使商业街前后部分的商业价值相差较大。以下为费动线远端的商业经营，也使商业街前后部分的商业价值相差较大。以下为西方购物心理学对消费动线最大步行承受距离的分析数据。由数据可得出，西方购物心理学对消费动线最大步行承受距离的分析数据。由数据可得出，6060米以下的长度为线性商业街的最佳步行距离。米以下的长度为线性商业街的最佳步行距离。线性商业街的最佳步行设计距离线性商业街的最佳步行设计距离商业物业设计建议商业物业设计建议商业253、物业消费动线的最佳打造商业物业消费动线的最佳打造232本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-消费动线最佳步行距离设计分析表消费动线最佳步行距离设计分析表步行距离步行距离消费者的心理状态消费者的心理状态建筑设计和业态布局建筑设计和业态布局2525米米6060米米情绪高昂、充满期待和兴奋的最佳状态。情绪高昂、充满期待和兴奋的最佳状态。没有限制没有限制6060254、米米100100米米情绪保持、依靠耐性和兴趣继续维持的良好情绪保持、依靠耐性和兴趣继续维持的良好过程。过程。没有限制没有限制100100米米250250米米情绪减弱、兴趣与注意力都开始下降的惯性情绪减弱、兴趣与注意力都开始下降的惯性过程。过程。空间变化、环境变化。需要寻找空间变化、环境变化。需要寻找新的视觉刺激和心理兴奋点。新的视觉刺激和心理兴奋点。250250米以上米以上逐渐有烦躁和不安的情绪产生，容易中断消逐渐有烦躁和不安的情绪产生，容易中断消费过程。费过程。不仅需要外部环境的变化，还需不仅需要外部环境的变化，还需要内部功能和业态的调整。形成要内部功能和业态的调整。形成新的消费兴奋点。新的255、消费兴奋点。商业物业设计建议商业物业设计建议233本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-在项目中央广场的南北两侧，消费动线约为在项目中央广场的南北两侧，消费动线约为100100米。建议在每侧各增设一米。建议在每侧各增设一个功能节点。通过节点将每侧的商业均分为两段。每段的长度为个功能节点。通过节点将每侧的商业均分为两段。每段的长度为5 50 0米左右，米左256、右，正好是最佳的消费步行承受距离。正好是最佳的消费步行承受距离。功能节点的作用：功能节点的作用：即空间缓冲、功能衔接、业态调整与过渡。目的是营造变化、继续刺激和即空间缓冲、功能衔接、业态调整与过渡。目的是营造变化、继续刺激和提升消费。通过这样的设计，将使位于项目南北两侧远离中央广场部分的提升消费。通过这样的设计，将使位于项目南北两侧远离中央广场部分的商业价值得到极大地提升。通过商业价值的提升，最终目的是提高此部分商业价值得到极大地提升。通过商业价值的提升，最终目的是提高此部分的销售价格，增加招商的力度、获取整体更大的开发利润。同时也能创造的销售价格，增加招商的力度、获取整体更大的开发利润。同时257、也能创造出更理想的经营环境与消费购物环境。出更理想的经营环境与消费购物环境。建议采取三种解决方案建议采取三种解决方案1 1）增设功能节点，确保最佳步行距离）增设功能节点，确保最佳步行距离商业物业设计建议商业物业设计建议234本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-中央中央交通核交通核狭长的线性布局，容易使消费者产生狭长的线性布局，容易使消费者产生购物疲劳（258、既有体力也有精神上的）。购物疲劳（既有体力也有精神上的）。非常不利于在消费动线远端的商业经非常不利于在消费动线远端的商业经营，也使商业街前后部分的商业价值营，也使商业街前后部分的商业价值相差较大。相差较大。交通动线过长，将大大降低消费动线远端商业的价值交通动线过长，将大大降低消费动线远端商业的价值商业物业设计建议商业物业设计建议235本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556259、 FAX-021-中央中央交通核交通核在中央广场南北增设两个交通节点，将项目在中央广场南北增设两个交通节点，将项目整体分为四段，每段的步行距离都为最佳长整体分为四段，每段的步行距离都为最佳长度度5 50 0米左右。可结合不同商业分区、设计不米左右。可结合不同商业分区、设计不同的经营主题。打造最科学的商业经营环境同的经营主题。打造最科学的商业经营环境与最理想的消费与休闲环境。与最理想的消费与休闲环境。通过节点的设置，营造变化、继续刺激和提升消费。使位于项通过节点的设置，营造变化、继续刺激和提升消费。使位于项目南北两侧远离中央广场部分的商业价值得到极大地提升。同目南北两侧远离中央广场部分的商业价值260、得到极大地提升。同时还能起到空间缓冲、功能衔接、业态调整与过渡的作用。时还能起到空间缓冲、功能衔接、业态调整与过渡的作用。商业物业设计建议商业物业设计建议236本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-标志性的小广场标志性的小广场目的是打破单一的线性空间，营造空间变化和视觉刺激。目的是打破单一的线性空间，营造空间变化和视觉刺激。人性化的休憩设施和公共服务配套261、人性化的休憩设施和公共服务配套如休闲座椅、饮料点心铺、如休闲座椅、饮料点心铺、ATMATM取款机等等。目的是满足购物过程中的短暂取款机等等。目的是满足购物过程中的短暂停留和精力补充之用。停留和精力补充之用。主题性的雕塑或小品主题性的雕塑或小品可结合节点两侧不同商业区的不同经营主题进行巧妙设计。既能形成视觉可结合节点两侧不同商业区的不同经营主题进行巧妙设计。既能形成视觉兴奋点，又能起到功能指示和消费引导的作用。兴奋点，又能起到功能指示和消费引导的作用。功能节点的设计要素功能节点的设计要素商业物业设计建议商业物业设计建议237本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司262、正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-标志性的小广场标志性的小广场,打破单一的线性打破单一的线性空间，营造空间空间，营造空间变化和视觉刺激。变化和视觉刺激。商业物业设计建议商业物业设计建议238本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室T263、EL-021-58899556 FAX-021-人性化的休憩设施和公共服务配套人性化的休憩设施和公共服务配套,满足购物过程中消费者的短满足购物过程中消费者的短暂停留和精力补充之用。暂停留和精力补充之用。商业物业设计建议商业物业设计建议239本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-主题景观雕塑，主题景观雕塑，成为消费者的成为消费者的视觉兴奋点，视觉兴奋点，起264、到烘托商业起到烘托商业氛围，营造商氛围，营造商业特色的作用。业特色的作用。240本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业设计建议商业物业设计建议241本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路6265、19号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-曲折的形体变化，能在视觉上减少直线距离，增加商铺的展示曲折的形体变化，能在视觉上减少直线距离，增加商铺的展示面（沿直线布置只有一个展示面，采取折线布置有两个展示面）面（沿直线布置只有一个展示面，采取折线布置有两个展示面），同时还能使整体的商业环境更加生动、活跃、充满变化、情，同时还能使整体的商业环境更加生动、活跃、充满变化、情趣盎然。趣盎然。常规的直线型商业街布置常规的直线型商业街布置生动的折线型商业街布置生动的折线型商业街布置2 2）建筑形体采取曲折变化，打破呆板的直线形式。）建筑形体采取曲折变化，打破呆板的直266、线形式。建议采取三种解决方案建议采取三种解决方案商业物业设计建议商业物业设计建议242本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-建筑形体采用曲折的形体建筑形体采用曲折的形体变化，增加了商业环境的变化，增加了商业环境的生动性。生动性。商业物业设计建议商业物业设计建议243本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏267、给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-主要包括商业街两侧店面的建筑造型、装饰风格、立面色彩、采用材主要包括商业街两侧店面的建筑造型、装饰风格、立面色彩、采用材质等的变化。而环境设计的变化则可包括铺地材质和图案的变化、配质等的变化。而环境设计的变化则可包括铺地材质和图案的变化、配合不同商业区不同经营主题的环境小品的变化等等。共同作用是：强合不同商业区不同经营主题的环境小品的变化等等。共同作用是：强调功能的指示性与环境的可识别性，更好地完成节点的268、功能衔接与消调功能的指示性与环境的可识别性，更好地完成节点的功能衔接与消费引导作用，从而有助缓解客户的消费疲劳。费引导作用，从而有助缓解客户的消费疲劳。3 3）通过建筑造型风格与环境设计的变化缓解消费疲劳。）通过建筑造型风格与环境设计的变化缓解消费疲劳。建议采取三种解决方案建议采取三种解决方案商业物业设计建议商业物业设计建议244本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 F269、AX-021-铺地不同材质的交错变化，突出功能的指示性与环境铺地不同材质的交错变化，突出功能的指示性与环境的可识别性的可识别性商业物业设计建议商业物业设计建议245本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-铺地既可营造出浓厚铺地既可营造出浓厚的文化氛围，也可以的文化氛围，也可以起到起到“交通导视交通导视”、“消费引导消费引导”的作用。的作用。商业物业设计建议270、商业物业设计建议246本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议建建设设路路岚岚 园园 路路如右图所示，本案主入口位于建设路；项目南侧设置大卖场的主入口；酒店、公寓及写字楼的入口结合设计确定；为了保证内部商业的价值，车行只能沿项目边线（消防车除外）。交通组织交通组织 外部交通外部交通247本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用271、。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业物业产品建议商业物业产品建议建建设设路路岚岚 园园 路路交通组织交通组织 内部交通内部交通如右图所示，本案内部交通组织应考虑尽量将人流留住，然后有层次地引导其消费；本案的五大商业板块应当互动，而这须在交通组织上予以充分实现；五大商业板块的人流进出应当控制好。248本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄272、漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-店面设计店面设计通过色彩、风格的合理搭配，营造出商业街丰富多彩的形象，吸引消费者完成整个消费过程通过色彩、风格的合理搭配，营造出商业街丰富多彩的形象，吸引消费者完成整个消费过程商业示意图商业示意图商业物业产品建议商业物业产品建议249本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知273、识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业示意图商业示意图商业物业产品建议商业物业产品建议250本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-灯光系统灯光系统灯光照明对于吸引顾客、促进商品销售方面灯光照明对于吸引顾客、促进商品销售方面起着重要作用，同对于为顾客创造购货的环起着重要作用，同对于274、为顾客创造购货的环境，帮助顾客正确辩认商品也有着重要意义境，帮助顾客正确辩认商品也有着重要意义 。通过不同的灯光效果对功能进行分区。如，通过不同的灯光效果对功能进行分区。如，过道灯光不能太强烈，使进入商场的顾客产过道灯光不能太强烈，使进入商场的顾客产生一种心理舒适感生一种心理舒适感 ；商品展示区要通过有对；商品展示区要通过有对比性的灯光色彩，烘托出热烈的气氛。比性的灯光色彩，烘托出热烈的气氛。灯灯 光光251本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国275、上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-过道过道一般采用柔和的灯光，营造出舒适、温馨的氛围。店铺店铺需要强对比色突出出来，刺激消费。252本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-视觉识别系统及视觉识别系统及广告位建议广告位建议1、导示牌建议、导示牌建议把环境功能和把环境功能和形象工程融为形象工程融为一体276、，为消费一体，为消费者所需的物质者所需的物质和精神提供贴和精神提供贴切的服务。切的服务。253本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-2、户外广告位建议、户外广告位建议建议户外广告位设置在面向马路的建议户外广告位设置在面向马路的一面，一面，因为广因为广告位面向马路，容易被过往的车辆告位面向马路，容易被过往的车辆及人群看到，具有很强的可见性。及人群看到，具有277、很强的可见性。通过独特的外观设计，通过独特的外观设计，最大限度吸引眼球。最大限度吸引眼球。景区内的座椅，也可成为景区内的座椅，也可成为广告展示的空间。广告展示的空间。视觉识别系统及视觉识别系统及广告位建议广告位建议254本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-3、室内广告位建议、室内广告位建议（室内的柱子上）（墙壁上）（娱乐空间的室内隔断）室内广告位的设置278、应以室内广告位的设置应以不破坏整体室内环境为不破坏整体室内环境为原则。原则。视觉识别系统及视觉识别系统及广告位建议广告位建议255本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-3、室内广告位建议、室内广告位建议（楼梯间、电梯间广告）（楼梯间、电梯间广告）视觉识别系统及视觉识别系统及广告位建议广告位建议256本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业279、投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-通过不同风格、样式、色彩、材质造型的搭配，使整条商业街更具通过不同风格、样式、色彩、材质造型的搭配，使整条商业街更具吸引力，引导游客不断前行，为位置相对内闭的店铺来带人流。吸引力，引导游客不断前行，为位置相对内闭的店铺来带人流。4、店招、标示建议、店招、标示建议视觉识别系统及视觉识别系统及广告位建议广告位建议257本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投280、资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议258本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目规划原则项目规划原则v标志性原则 湘潭区域商务办281、公新贵形象v经济性原则 效益经济化v升级、跨越 体现中小企业拓展平台功能v商务性原则 体现项目商务功能v差异化原则 注重风险的平衡与分散写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议259本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目规划内容项目规划内容v特色设计v细节优化写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议260本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置282、业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目特色设计项目特色设计v生态空中花园生态空中花园安联大厦空中花园安联大厦空中花园l每个约40平方米l双塔共享 l每两层设置一个l开放式设计写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议261本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上283、海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目特色设计项目特色设计v商务外立面商务外立面l双层中空玻璃幕墙l简洁线条立面写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议262本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目特色设计项目特色设计v外立面色彩外立面色彩银灰色系 蓝色系蓝色蓝色蓝色蓝色商务气派，标志性强银灰色银灰284、色银灰色银灰色沉稳，成熟商务品位写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议263本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-项目特色设计项目特色设计v全面水景融入全面水景融入l广场“水”主题环境l大堂水景瀑布及水幕墙设置写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议264本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不285、得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-v 层高层高v 进深进深v 大堂大堂v 停车位配备停车位配备v 电梯配置电梯配置v 洗手间洗手间/厨房设置厨房设置v 空调通风设备空调通风设备物业细节优化建议物业细节优化建议写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议265本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫286、灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-v综合写字楼和商住楼的层高标准，本案合理的层高在3.4米左右。层高层高写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议v 合理的写字楼进深约为层高的3倍；v 建议进深设计超过1010米米，能实现有效利用。进深进深266本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-v大堂是物业形象的重要展示面，所以建议287、本案大堂采用高标准配置，即挑高两层，面积控制在标准层面积的三分之一左右。大堂大堂写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议停车位合理配备停车位合理配备v按总建筑面积与停车位比例 250：1计算。267本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-v建议配置标准为 3000m2:1，共约6部；v品牌配置标准：国际品牌；v电梯速度配置标准：1.5m/s；v轿厢配置标准：1288、618人。电梯配置建议电梯配置建议写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议268本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-v增加电梯内的移动通信信号覆盖，保证客户无间断通信；v电梯应有纠错选层及群控功能；v增加光感防误关门及报站等功能装置；v电梯轿箱内加强通气效果，并增加液晶显示屏；v轿箱内有闭路监视探头，有远端监视及对讲电话；电梯配置建议电梯配置建议写字楼物业289、产品建议写字楼物业产品建议269本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-v每单元采用独立洗手间。洗手间配置建议洗手间配置建议写字楼物业产品建议写字楼物业产品建议v建议本案采用分体空调或分户中央空调分体空调或分户中央空调，每个单元均设预留空调室外机安放装置并解决相应通风散热问题。空调通风设备建议空调通风设备建议厨房配置建议厨房配置建议v每单元预留厨房排烟道。290、270本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店物业产品建议酒店物业产品建议271本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-291、021-根据我司对于国际知名酒店管理公司了解和咨询后，发现大体量酒店根据我司对于国际知名酒店管理公司了解和咨询后，发现大体量酒店在经营管理和操作性上存在较大问题。如果本案酒店物业进行大体量在经营管理和操作性上存在较大问题。如果本案酒店物业进行大体量的开发，对于后期引进知名的酒店管理公司有很大困难。的开发，对于后期引进知名的酒店管理公司有很大困难。另外，目前市场尚无法承载大体量五星级酒店。另外，目前市场尚无法承载大体量五星级酒店。关于发展体量的问题关于发展体量的问题酒店物业设计建议酒店物业设计建议总体而言，本案酒店物业的开发体量适宜控制在总体而言，本案酒店物业的开发体量适宜控制在2 2.5.5万292、平方米左右。万平方米左右。272本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-客房客房数量数量房间面积（）房间面积（）单人房803545标准房1204050豪华大床房605060豪华双人房605565行政豪华套间4100180总统套房1200250合计合计3253251 16,0006,000客房设置客房设置酒店物业设计建议酒店物业设计建议273本报告严格保密。293、仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-公共设施公共设施数量数量面积（）面积（）餐厅21,200宴会厅21,000咖吧酒吧2800会议61,200公共健身娱乐1500桑拿水疗中心1800其他（大堂、商务服务、办公、购物等）/3,500合计合计/9,09,00000公共部分设置公共部分设置酒店物业设计建议酒店物业设计建议274本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海294、上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-客房示意图客房示意图酒店物业设计建议酒店物业设计建议275本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-大大堂堂酒店物业设计建议酒295、店物业设计建议276本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-餐餐厅厅酒店物业设计建议酒店物业设计建议277本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58296、899556 FAX-021-会议厅会议厅宴会厅宴会厅会会议议厅厅及及宴宴会会厅厅酒店物业设计建议酒店物业设计建议278本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-游泳池游泳池/康体康体酒店物业设计建议酒店物业设计建议279本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内297、容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店式公寓物业产品建议酒店式公寓物业产品建议280本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-户型建议户型建议 在户型面积上，应以目前湘潭市去化最快的在户型面积上，应以目前湘潭市去化最快的7070120120平方米平方298、米/套套为主为主,但考虑到部分高端客户的需求但考虑到部分高端客户的需求,适当增加适当增加140140平方米左右平方米左右/套的房间套的房间。在户型方面在户型方面,应尽量应尽量多设几个户型多设几个户型,以给投资者及未来承租人更多选择空以给投资者及未来承租人更多选择空间间,但但超小户型及一房的比例应适当控制超小户型及一房的比例应适当控制。户型户型面积（面积（）比例（比例（%）户型（户型（）面积面积比例（比例（%）超小型506010%3房10112025%1房617515%3房12114015%2房7610025%4房140以上10%本案酒店式公寓各房型面积及配比建议表本案酒店式公寓各房型面积及配比299、建议表酒店式公寓物业设计建议酒店式公寓物业设计建议281本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021- 酒店式公寓产品虽然出售酒店式公寓产品虽然出售,但除去部分自住型客户外但除去部分自住型客户外,一部分会回租交一部分会回租交由酒店管理公司统一经营管理由酒店管理公司统一经营管理,实际最终端的消费者绝大部分是商务人实际最终端的消费者绝大部分是商务人士士,因此产品可以300、考虑一部分为全精装修房。因此产品可以考虑一部分为全精装修房。具体装修标准建议为具体装修标准建议为6 600-00-8 80000元元/平方米平方米,具体材料建议具体材料建议选择品牌商家产品选择品牌商家产品。装修标准装修标准酒店式公寓物业设计建议酒店式公寓物业设计建议282本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-装修标准装修标准类别类别项项目目明明细细无无偿301、偿服服务务日常服日常服务务日常服日常服务务：2424小小时项时项目（目（电电梯、梯、热热水、防范水、防范监监控、物控、物业业服服务务）、）、4 4星星级卫视级卫视系系统统、家庭、家庭宽宽带带、代收公用事、代收公用事业费业费、保、保洁洁服服务务咨咨询询服服务务大堂大堂RECEPTIONRECEPTION、信息咨、信息咨询询（餐（餐饮饮、搬家、礼、搬家、礼仪仪、教育、社区商、教育、社区商务务、气象）、衣服送洗、气象）、衣服送洗、高档商高档商场场折扣信息、折扣信息、电视节电视节目目查询查询、生日提、生日提醒及礼物代醒及礼物代购购、代找保姆、代找保姆、组织联谊组织联谊、代、代订订牛奶牛奶/报报刊等刊等302、有有偿偿服服务务家政服家政服务务室内清室内清洁洁、搬家搬物、洗熨、花木养、搬家搬物、洗熨、花木养护护、插、插花装花装饰饰、宠宠物代养、物代养、车辆车辆清洗、家庭看清洗、家庭看护护、保管物品、家教、儿童托管、代保管物品、家教、儿童托管、代办办保保险险入入户维户维修修家家电电、煤气炉具、煤气炉具维维修、安装家庭用品、修、安装家庭用品、办办公公设备维设备维修、家庭修、家庭设设施安装、室内物施安装、室内物业业工程工程维维修修业业主特主特约约服服务务定期房定期房间间清清扫扫、建立家、建立家电设备电设备健康档案、建健康档案、建立家庭健康档案立家庭健康档案商商务务性服性服务务传传真、文字真、文字输输入、打印303、复印、代入、打印、复印、代订订机票机票/酒酒店、代店、代办办旅游旅游经营经营性服性服务务游泳、健身、餐游泳、健身、餐厅厅、酒吧、超市、酒吧、超市、书书屋、无屋、无水洗水洗车车、房屋代租售、洗衣房、房屋代租售、洗衣房金融服金融服务务金融金融讲讲座、投座、投资资理理财财指指导导等等宴会服宴会服务务代代请请家厨、家庭家厨、家庭订订餐餐其它服其它服务务其它需要的特殊服其它需要的特殊服务务酒店式公寓物业设计建议酒店式公寓物业设计建议283本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客304、户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-部位部位项项目明目明细细建建议标议标准准其他建其他建议议门门入入户门户门木木质质防盗防盗门门，国内品牌，国内品牌建建议议装装修修标标准准为为6 600008 80000元元/，全部，全部采用采用品牌品牌产产品品，并可明确告之消并可明确告之消费费者。者。内内门门特特质质木木质门质门，配高档五金件，配高档五金件大堂大堂地面地面防滑大理石防滑大理石墙墙面面抛光抛光砖砖、高、高级级壁灯壁灯天花板天花板轻钢龙轻钢龙骨石膏板吊骨石膏板吊顶顶、品牌、品牌环环保乳胶漆、灯保乳胶漆、灯饰饰对讲对讲305、系系统统彩色嵌入式可彩色嵌入式可视对讲视对讲机机电电梯梯主体主体三菱三菱电电梯或其他同档次品牌梯或其他同档次品牌电电梯梯地面地面防滑大理石防滑大理石墙墙面面石材、抛光石材、抛光砖砖、高、高级级壁灯壁灯天花板天花板轻钢龙轻钢龙骨石膏板吊骨石膏板吊顶顶、品牌、品牌环环保乳胶漆、灯保乳胶漆、灯饰饰主要部分主要部分门门及及门门套套优质优质木木门门地板地板实实木复合地板木复合地板地面地面/墙墙面面砖砖/踢脚踢脚线线/面板开关面板开关/锁锁及五金及五金国内品牌国内品牌起居室起居室地面地面实实木复合地板木复合地板墙墙面面品牌乳胶漆或壁品牌乳胶漆或壁纸纸顶顶棚棚局部吊局部吊顶顶，预预留灯位吸留灯位吸顶顶安装，306、品牌乳胶漆安装，品牌乳胶漆卫卫生生间间吊吊顶顶乳胶漆乳胶漆浴缸、座浴缸、座厕厕、面盆、面盆、龙头龙头、五金配件、五金配件、中档次品牌中档次品牌衣帽衣帽间间配整体衣柜配整体衣柜化化妆镜妆镜防防雾雾型型台面台面品牌瓷品牌瓷砖砖厨房：厨房：地面、地面、墙墙面面品牌瓷品牌瓷砖砖顶顶棚棚轻钢龙轻钢龙骨防水石膏板吊骨防水石膏板吊顶顶，刷防水乳胶漆，刷防水乳胶漆橱柜橱柜嵌入式橱柜，嵌入式橱柜，电电器器隐隐藏不外露藏不外露龙头龙头、五金配件、五金配件、国内品牌国内品牌家家电电灶具、抽油烟机、冰箱、烤箱、干衣机、洗衣机灶具、抽油烟机、冰箱、烤箱、干衣机、洗衣机国内品牌国内品牌284本报告严格保密。仅供发展商内部307、参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-酒店式公寓设计建议酒店式公寓设计建议285本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-室内室内效果效果示意示意308、图图酒店式公寓设计建议酒店式公寓设计建议286本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-室内效果示意图室内效果示意图287本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL309、-021-58899556 FAX-021-柒、小柒、小 结结288本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-小小 结结本案地处湘潭核心区位，在长株潭一体化进程的推动本案地处湘潭核心区位，在长株潭一体化进程的推动下，凭借本市近年来经济发展的良好势头，并承各级下，凭借本市近年来经济发展的良好势头，并承各级领导的关怀，本案若在市场发展的机会点中觅得发展领导的关怀310、，本案若在市场发展的机会点中觅得发展良机，采取各种物业类型互动、各种业态互补的策略，良机，采取各种物业类型互动、各种业态互补的策略，执行专业团队的合理分工，则本案的发展前景非常值执行专业团队的合理分工，则本案的发展前景非常值得期待！得期待！市场不缺乏机会，缺乏的是能够发现机会的眼和抓住市场不缺乏机会，缺乏的是能够发现机会的眼和抓住机会的手！机会的手！社会不缺乏对社会发展有责任心的企业，缺乏的是能社会不缺乏对社会发展有责任心的企业，缺乏的是能够将责任心放到企业发展实际举措中去的企业！够将责任心放到企业发展实际举措中去的企业！心连心集团不仅有责任心，而且能够切实将这份沉甸心连心集团不仅有责任心，而311、且能够切实将这份沉甸甸的责任心付之行动，让企业发展成为长株潭城市进甸的责任心付之行动，让企业发展成为长株潭城市进程的助推器！程的助推器！289本报告严格保密。仅供发展商内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222室TEL-021-58899556 FAX-021-THANKS For your attentionFor your attentionFor your attentionFor your attention上海上实置业投资咨询有限公司 2008年11月中国上海浦东新区峨山路619号鑫灵创意产业园C栋222-225室TEL-021-58899556FAX-021-58899926WWW