1、桥梁&价值BRIDGE&VALUE1金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街金正茂商贸城汉正街金正茂商贸城项目定位报告项目定位报告2009.09E-HOUSE CHINA易居中国谨呈：武汉徐东房地产开发有限公司谨呈：武汉徐东房地产开发有限公司桥梁&价值BRIDGE&VALUE2金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告引言引言“百年商业老街换新颜百年商业老街换新颜”武汉市政府斥资武汉市政府斥资200200亿元打造百年汉正街亿元打造百年汉正街桥梁&价值BRIDGE&VALUE3金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目需要解决的问题项目需要解决的问题汉正街更新换代产2、品如何打造汉正街更新换代产品如何打造商业美誉度、市场口碑商业美誉度、市场口碑成功销售后，降低后期运营过程中的问题成功销售后，降低后期运营过程中的问题如何通过硬件和软件上的打造肩负改造汉正街新产品的责任？如何通过硬件和软件上的打造肩负改造汉正街新产品的责任？如何通过一期的成功运作为项目二期带来最大价值提升？如何通过一期的成功运作为项目二期带来最大价值提升？激烈的市场如何赢得客户，赢得客户口碑？激烈的市场如何赢得客户，赢得客户口碑？桥梁&价值BRIDGE&VALUE4金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告报告总体思路报告总体思路项目本体分析项目本体分析区域市场分析区域市场分析业态分布建议3、业态分布建议销售及营销运营策略建议销售及营销运营策略建议项目定位项目定位桥梁&价值BRIDGE&VALUE5金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告PART 1项目本体分析项目本体分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE6金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告区位价值区位价值项目位于汉正街核心商业中心腹项目位于汉正街核心商业中心腹地，汉正街与大夹街之间，紧邻地，汉正街与大夹街之间，紧邻多福路，是汉正街商业区最为多福路，是汉正街商业区最为核核心地段心地段，区位优势明显。，区位优势明显。中山大道中山大道汉正街汉正街大夹街大夹街利利济济北北路路多多福福路路友友谊谊南南路路本案本案沿河4、大道沿河大道汉正街商业区二二期期桥梁&价值BRIDGE&VALUE7金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目四至项目四至东：小巷东：小巷（政府规划区域）（政府规划区域）南：汉正街南：汉正街西：汉正中心商城西：汉正中心商城北：大夹街北：大夹街周边情况比较混乱，汉正街典型的周边情况比较混乱，汉正街典型的脏乱差区域，通达性有待提高。脏乱差区域，通达性有待提高。桥梁&价值BRIDGE&VALUE8金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目技术参数分析项目技术参数分析基本参数基本参数规划净用地面积规划净用地面积1858518585平方米平方米建筑占地面积建筑占地面积13045.815、3045.8总建筑面积总建筑面积150895.23150895.23商业面积商业面积84166.0384166.03住宅面积住宅面积66729.2066729.20地下一层建筑面积地下一层建筑面积15613.2915613.29地下二层建筑面积地下二层建筑面积15613.2915613.29容积率容积率8.128.12建筑密度建筑密度70%70%停车位停车位384384辆辆作为一个商住结合的综合性项目作为一个商住结合的综合性项目超过超过10万商业规划，大规模的商万商业规划，大规模的商业体量、自身的配套设施，有潜业体量、自身的配套设施，有潜力成为汉正街主力商业综合体的力成为汉正街主力商业综合体的6、引领者引领者。桥梁&价值BRIDGE&VALUE9金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目周边环境分析项目周边环境分析道路狭窄，交通不便；道路狭窄，交通不便；脏、乱、差；脏、乱、差；违章占道、停车问题严重。违章占道、停车问题严重。传统汉正街典型状况传统汉正街典型状况桥梁&价值BRIDGE&VALUE10金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告道路四通八达，交通便捷道路四通八达，交通便捷利利济济南南路路码码正正石石巷巷多多路路福福宝宝庆庆街街正正友友谊谊南南路路沿沿河河大大道道汉汉正正街街夹夹大大街街堤堤长长街街大大道道中中山山本案本案路网丰富，交通便捷路网丰富，交通便捷但是7、大多道路并不宽但是大多道路并不宽敞，白天人流较大，敞，白天人流较大，物流一般在晚间开始物流一般在晚间开始活动。活动。桥梁&价值BRIDGE&VALUE11金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 本项目临街面道路十分狭本项目临街面道路十分狭窄，南面的汉正街的临街面，窄，南面的汉正街的临街面，道路为双车道，交通状况略道路为双车道，交通状况略好，可达性较差。好，可达性较差。大夹街路宽仅为大夹街路宽仅为3-53-5米左右，难以行车米左右，难以行车占道严重，可达性较差占道严重，可达性较差仅仅为为三三米米宽宽小小巷巷仅仅为为三三米米宽宽小小巷巷桥梁&价值BRIDGE&VALUE12金正茂商贸城项8、目定位报告金正茂商贸城项目定位报告产品价值产品价值规划规划商商业业内内街街两栋商业内携商两栋商业内携商业内街四周均可业内街四周均可进入卖场，一楼进入卖场，一楼商业价值的最大商业价值的最大化得到充分体现。化得到充分体现。桥梁&价值BRIDGE&VALUE13金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告产品价值产品价值硬件硬件超高空间，提高商户使用率超高空间，提高商户使用率双循环人流动线，宽敞走道双循环人流动线，宽敞走道底层全开发式经营模式底层全开发式经营模式多部手扶电梯、垂直客货梯、观光电梯多部手扶电梯、垂直客货梯、观光电梯中央空调系统、地下物流中心货车直达中央空调系统、地下物流中心货车直达9、汉正街新一代商贸市场，比肩高档零售商场汉正街新一代商贸市场，比肩高档零售商场桥梁&价值BRIDGE&VALUE14金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告区域未来规划价值区域未来规划价值项目项目一期一期项目项目二期二期在武汉政府对汉正街整体规划中，金正在武汉政府对汉正街整体规划中，金正茂项目所在的一期的中芬片和二期所在茂项目所在的一期的中芬片和二期所在的九如片将会是整个商业中心打造的核的九如片将会是整个商业中心打造的核心区域，也是心区域，也是启动区域启动区域。承载着黄金商圈改造的使命与责任！承载着黄金商圈改造的使命与责任！桥梁&价值BRIDGE&VALUE15金正茂商贸城项目定位报告金10、正茂商贸城项目定位报告产品价值产品价值配套配套作为全国知名的小商品市场，作为全国知名的小商品市场，武汉最为核心的商业中心之一的汉正街，武汉最为核心的商业中心之一的汉正街，配套的配套的极度不完善极度不完善是一直困扰和阻碍区域发展的瓶颈。是一直困扰和阻碍区域发展的瓶颈。本案周边除了交通便利之外，其配套匮乏，热闹的市场本案周边除了交通便利之外，其配套匮乏，热闹的市场并没有具备便捷的配套设施并没有具备便捷的配套设施在激烈的市场竞争中，作为肩负汉正街整体改造的首个项目，配套的完善与提升对于项目在激烈的市场竞争中，作为肩负汉正街整体改造的首个项目，配套的完善与提升对于项目的整体推售有占据举足轻重的地位。的11、整体推售有占据举足轻重的地位。桥梁&价值BRIDGE&VALUE16金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告整盘价值研判整盘价值研判占据核心区位；占据核心区位；项目所在区域为大夹街与多幅路交汇处，是汉正街传统的服装批发集散地，商业氛围较为理想；项目所在区域为大夹街与多幅路交汇处，是汉正街传统的服装批发集散地，商业氛围较为理想；大规模综合性商业体；大规模综合性商业体；硬件设施区域一流；硬件设施区域一流；周边目前所邻道路均为较窄商业小巷，细部交通不理想，需要进行适度改造；周边目前所邻道路均为较窄商业小巷，细部交通不理想，需要进行适度改造；汉正街整体改造启动带来的无限机遇；汉正街整体改造启动12、带来的无限机遇；核心商圈改造的首个项目备受关注。核心商圈改造的首个项目备受关注。具备打造汉正街旗舰型商业综合体的潜质具备打造汉正街旗舰型商业综合体的潜质桥梁&价值BRIDGE&VALUE17金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目所在区域商业环境分析项目所在区域商业环境分析 周边为服装集中批发，周边为服装集中批发，商业氛围较浓，是汉正街商圈核心的服装批发区域。商业氛围较浓，是汉正街商圈核心的服装批发区域。服装批发一条街服装批发一条街服装零售服装零售/仓库仓库服装零售服装零售服装批发市场服装批发市场服装批发服装批发第一大道（零售第一大道（零售/批发）批发）本案本案桥梁&价值BRIDG13、E&VALUE18金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 周边众多小型商业门面形成周边众多小型商业门面形成“服装一条街服装一条街”；紧邻几个大型的商业：第一大道、中心商城、汉正街品牌服饰批发广场。紧邻几个大型的商业：第一大道、中心商城、汉正街品牌服饰批发广场。项目所在区域商业环境分析项目所在区域商业环境分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE19金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目所在区域商业环境分析小结项目所在区域商业环境分析小结本项目紧邻大夹街、汉正街和多福路交接处，商业氛围浓厚；本项目紧邻大夹街、汉正街和多福路交接处，商业氛围浓厚；周边的集中商业发展较好；周边的集14、中商业发展较好；市场对于本项目地段的认可；市场对于本项目地段的认可；周边脏乱差、配套不足问题严重；周边脏乱差、配套不足问题严重；除批发零售外，周边聚集小型手工作坊及仓库；除批发零售外，周边聚集小型手工作坊及仓库；交通的通达性较差。交通的通达性较差。桥梁&价值BRIDGE&VALUE20金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告PART 2区域市场分析区域市场分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE21金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街历史汉正街历史 汉正街，即古汉口之正街，她南临汉水，东接长江，是一个具有530多年历史的水陆商埠，凭借优良便捷的水运条件，明末清初，汉正街15、便呈现出“十里帆樯依市立，万家灯火彻宵明”的商贸繁荣景观。1978年以前，由于战乱和政权更替，汉正街已几经盛衰。1978年改革开放后，汉正街市场又复生机，发展至今，已从不足400米的街市发展成为跨越硚口、江汉两个区域的综合性商贸区。凭借优良便捷水运条件，形成传凭借优良便捷水运条件，形成传统浓厚商业氛围统浓厚商业氛围 桥梁&价值BRIDGE&VALUE22金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街现状分析汉正街现状分析 在政府政策推动下，汉正街市场凭借其传统的商业氛围、“九省通衢”的廉价水运条件和武汉在全国特殊的地理位置，由改革初期不足400米的街市，发展成年销售额过百亿，上缴利税过16、亿元的综合性大市场。汉正街市场成为引南接北，承东启西汉正街市场成为引南接北，承东启西“买买全国、卖全国全国、卖全国”的国家级批发市场，被誉为的国家级批发市场，被誉为“天下第一街天下第一街”。汉正街在全国小商品市场中占有汉正街在全国小商品市场中占有举足轻重的地位举足轻重的地位桥梁&价值BRIDGE&VALUE23金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街现状分析汉正街现状分析低档伪劣商品集散地低档伪劣商品集散地交通不便交通不便购物环境差购物环境差卫生条件差卫生条件差本地市场形象不高本地市场形象不高一个一个商住混杂的大型批发市场商住混杂的大型批发市场 汉正街位于汉水与长江交汇的北岸，主17、体市场范围西起武胜路、向东延伸至大兴路，南滨汉水沿河大道，北至长堤街，由汉正街、大夹街、新安街、全新街、九如巷、永宁巷等诸多街巷组成。（友谊南路至民族路段称东汉正街）主街汉正街两旁连通上百条里巷，呈蜈蚣形布局。地域总面积约3平方公里，营业面积约54万m2，由近60个室内卖场和15条街巷市场组成。共有商户1.8万余户，形成了服装、鞋类、皮具等12个专业市场。同时，汉正街有居民2万多户，是一个商住混杂的大型综合市场。桥梁&价值BRIDGE&VALUE24金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 特色商业旅游街：多福路第一大道 小商品展销区：汉正街西南片 服装展示区：汉正街东北片 会展商务区18、：汉正街东南片 综合配套服务区：汉正街西北片 滨水魅力展示区：汉江北岸沿线机遇机遇200200亿元改造汉正街拟建亿元改造汉正街拟建6 6大功能区大功能区汉正街现状分析汉正街现状分析 桥梁&价值BRIDGE&VALUE25金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告历史悠久历史悠久 汉正街是一个具有530多年历史的水陆商埠，是个举世闻名的 小商品市场。市场规模大市场规模大 占地1.67平方公里,成为中部地区最大的小商品批发市场。幅射范围广幅射范围广 商品幅射全国29个省、自治区和直辖市的570多个县（市）。涉列商品繁多涉列商品繁多 1.6万余种商品，促进各行业发展，带动整个区域经济发展。汉正19、街现状分析小结汉正街现状分析小结桥梁&价值BRIDGE&VALUE26金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告市场人口繁杂市场人口繁杂 聚集人口主要来至江渐地区、广汕地区，参杂全国其它地区县市人口。文化水平不高文化水平不高 市场内经商人口80%以上只有初中文化水平。道路狭窄，成为交通瓶颈道路狭窄，成为交通瓶颈 除沿江大道和多福路外，汉正街内的小街巷经常交通拥堵。汉正街现状分析小结汉正街现状分析小结桥梁&价值BRIDGE&VALUE27金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 汉正街商业布局汉正街商业布局桥梁&价值BRIDGE&VALUE28金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项20、目定位报告28鞋业市场鞋业市场服装市场服装市场电器市场电器市场床上用品市场床上用品市场箱包市场箱包市场礼品市场礼品市场文体用品市场文体用品市场副食品市场副食品市场布匹市场布匹市场轻纺辅料市场轻纺辅料市场本项目本项目汉正街行业市场分布汉正街行业市场分布桥梁&价值BRIDGE&VALUE29金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告行业商户数单位面积总面积从业人数服装1100030m23300060000鞋类80015 m2120003600箱包70015 m2110003000家电50050 m2250003000塑料40025 m2100001800文体50040 m216000220021、工艺礼品50040 m2200002000电子40015 m2600001800日用化工50020 m2100002200副食80020 m216003200纺织、辅料120055 m26600005400小商品80010 m280003200合计1.8万3053万9.14万经营户分布一览表经营户分布一览表 汉正街共有经营户约汉正街共有经营户约1.81.8万户，营业面积万户，营业面积约约5353万万m m2 2，从业人员（不包括，从业人员（不包括 “扁担扁担”等）等）约约9 9万多人。服装、鞋类、纺织、家电、塑万多人。服装、鞋类、纺织、家电、塑料、皮具等行业经营状况较好，有经营户料、皮具等行业22、经营状况较好，有经营户1360013600户，销售额占市场销售总额的户，销售额占市场销售总额的80%80%以上。以上。服装经营户服装经营户1100011000户，占市场销户，占市场销售额近售额近50%50%，是汉正街市场销售，是汉正街市场销售量最大的主导销售商品量最大的主导销售商品桥梁&价值BRIDGE&VALUE30金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街服装市场布局汉正街服装市场布局种种 类类分分 布布 区区 域域中高档男装 广货巷、中心商城三四楼、万商白马商厦八九楼中档男装 多福商城大夹街临街铺面，九如巷低档男装 国体商城沿多福路、中心商城沿汉正街、大夹街小部份、汉正街小商23、品市场一楼，万商白马商厦一楼中档时装女装 万商白马商厦二七楼低档女装 万商白马商厦一楼中低档女装 大夹街、全新街、长堤街（部分）、万商白马一楼低档女装 汉正街小商品市场二三楼，国体商厦一楼、中心商场一楼汉产中低档女装 大夹街服装批发市场内衣及女用品 中心商城二楼、源强针织内衣市场童装及婴儿用品 长虹商场一楼、多福市场一楼、威凯大厦地下室、晴川桥童装市场体育用品服装 国体商场二三楼 服装经营区主要集中在友谊南路片区和多福路片区。拥有中心商城、老三镇服装大楼，万商白马服装交易大楼等大型服装经营室内市场。桥梁&价值BRIDGE&VALUE31金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告品牌商城品24、牌商城中心商城中心商城第一大道第一大道国体商城国体商城金正茂一期金正茂一期金正茂二期金正茂二期老鼠街老鼠街大夹街服大夹街服装批发市场装批发市场汉正街服装市场布局汉正街服装市场布局多福路片区多福路片区友谊南路片区友谊南路片区桥梁&价值BRIDGE&VALUE32金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目名称经营业态租售情况租期商铺结构单铺面积体量户数经营情况代表品牌大夹街服装批发市场服装批发主市场，号称武汉及华中地区最大的服装集散地租金：105-500元/月多为一年一签，由业主出租。已售。业主出租，多为1年为1-4楼独立结构。2-3楼为仓库，办公区域，1楼为门面。公共区域有顶棚门面大小25、为20左右，全套房屋为80左右总建面：15.1万，总占地4.3万，营业面积：6.4万，商家800多户共分5期建筑，分别于97年，00年，02年分期投入运营。05年进行了市场翻新。经营火爆物业费：3.8元/月威龙服饰、千姿百态服饰、经纬时装等流通巷服装批发市场牛仔、休闲装、布匹、窗帘等批发市场租金：150-300元/月业主出租，租期灵活为市场型商业，1楼为服装批发，2楼为布艺批发，3楼为窗帘市场门面为10-30左右由恒发服装批发市场、精品城批发市场、伙伴服装批发市场、盛源商都批发市场、小夹街批发市场、顺发牛仔批发市场组成的近30000的以服装类产品为主的批发市场主要以批发为主，经营时间从早上5点26、至下午3点半。3.8元/月物业管理费。各类厂家直销：青岛第六印染厂、上海饶丰针织、宏盛布业等汉正街服装市场之汉正街服装市场之友谊南路片区友谊南路片区桥梁&价值BRIDGE&VALUE33金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目名称经营业态租金售价（二手房数据）铺型体量硬件设施内部经营情况物业情况万商白马商城1楼：低档男女装、水吧2-6楼：精品女装7-9楼：精品男装、休闲运动装、展示店1楼租金：700元/月2楼租金：800元/月3楼租金：400元/月4-5楼租金：250元/月6楼租金：200元/月7-9楼租金：80元/月1楼：无2楼：无3楼50000-55000元/4楼：40000-27、45000元/5楼30000-35000元/6楼：15000-20000元/7-9楼：10000-15000元/基本铺型为40，可以根据需要进行合并或分割。分割最小铺为转角铺面，面积约5，正常铺位分割最小为15-20。于1993年开始建设，1996年初通过验收并投入使用。占地12000，总建面：8万 ，商 户 约1000户左右。大厦内配有三十部电梯，其中大型室内中庭手扶梯十八部，观光手扶梯二部，垂直观光客梯两部，垂直客梯六部，大型载货梯三部；双回路供电及配套发电设备，全楼安装进口中央空调及自动喷淋消防控制设备，部分楼层设有安全监控系统；并有5，000平方米大型室外广场，110个停车位；另备有约28、6，000平方米大型仓储配货中心；其顶高68米的塔楼是东汉正街的标志性建筑。1楼将于今年10月重新装修并划分业态。观光扶梯全部处于关闭状态。2楼以上部分生意较好。5楼以上部分主要以展示、批发为主物业费13元/月，商场设有网站，可提供网上购物汉正街品牌服饰批发广场B2层停车场B1层童装1F精品男装2-3F品牌女装4-5F品牌男装-1楼租金100元/月1楼卖断给小业主。目前租金500元/月2楼租金：300元/月3楼租金：250元/月4楼租金：200元/月5楼租金：100元/月-1楼为3年合同，3年内租金不涨1楼：已售2楼：已售目前市场上无同类产品销售转让信息基本铺型为：30-60于2007年8月开29、始营业。营业面积约12万广场为武汉目前硬件配套设施、装潢水品最高的服装批发市场。-1楼为3年长租约。1-2楼为销售门面已经全部销售。3-5楼每年6-7月间为换约期。合同一年一签。由于是新批发市场，广场内商家生意还不错。物业费6元/月，每户有单独电表。广场设有工商办事处，可代办商家的注册。目前已经全部满租。汉正街服装市场之汉正街服装市场之多福路片区多福路片区桥梁&价值BRIDGE&VALUE34金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目名称经营业态租金 售价（二手房数据）铺型体量硬件设施内部经营情况物业情况汉正街中心商城1F各式服装批发1F外侧 布匹、服装批发2-3F女装批发1楼租金：30、300-800元/月2楼租金：200-250元/月3楼租金：100-150元/月4楼装修中1年1签1楼已售2楼为整体出租后分租3-4楼为统一招商1楼3-52楼5-103楼10-15总建面15万，其中商业部分6万 。1997年开始营业中心商城较为老旧。但由于营业时间长，所以生意很好。通常每年6-7月间换约。生意较好。内部装潢陈旧。经营服装品牌性差。多为厂家货在此处的批发。物业管理费10元/月。4楼现在装修中汉正街第一大道金座、银座、红宝石座经营男、女装；钻石座、翡翠座经营布艺租金80120/，今年8月开始招租的金座、银座泛一层及一层商铺租价200-300元/月。销售价格：50000元/20-4031、总建面：80万，总 套 数3000套-老三镇服装城1F服装批发租金为600-1000元/月无3-15约3000老旧，道路狭窄。生意较好，经营者多为回迁户。无物业管理费。且税收等方面有优惠条件金昌轻纺城布匹、轻纺、辅料批发市场1楼500-600元/月2楼100-200元/月无基本铺型153.6万老旧。经营情况良好，所有铺面满租。为湖北最大的轻纺市场。物业费较低，单铺6元/月汉正街服装市场之汉正街服装市场之多福路片区多福路片区桥梁&价值BRIDGE&VALUE35金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街服装市场分析小结汉正街服装市场分析小结区域内商铺面积段主要在区域内商铺面积段主要在32、10301030之间，多福路区域商铺面积偏小集中在之间，多福路区域商铺面积偏小集中在515515;区域内商铺售价区域内商铺售价,目前市场上惟一公开发售的是汉正街第一大道其均价为目前市场上惟一公开发售的是汉正街第一大道其均价为5000050000元元/,其余商铺售其余商铺售 价据二手房数据显示商铺售价均在价据二手房数据显示商铺售价均在5000550050005500元元/之间之间;区域内商铺租赁价格主要在：区域内商铺租赁价格主要在：500800500800元元/;区域内商铺销售形式均是采取租售结合的方式区域内商铺销售形式均是采取租售结合的方式;区域内商铺经营情况区域内商铺经营情况,均是批零兼营均33、是批零兼营,但是品牌混杂但是品牌混杂,无序管理。无序管理。桥梁&价值BRIDGE&VALUE36金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告典型案例分析典型案例分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE37金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 结合本项目地域、规模及开发预期等，我们需选择目前汉正街片区对本项目有借鉴意义的同类型商业项目进行分析，以从中得到借鉴,具体遴选原则为：选择汉正街片区内之代表性项目；选择汉正街片区内之代表性项目；具有一定规模和产品品质、且在目前汉正街及武汉市具有一定规模和产品品质、且在目前汉正街及武汉市 场有较好的市场口碑及影响力；场有较好的市场口碑及影响力；34、在商业经营上较为成熟，同时在规模、档次、目标客在商业经营上较为成熟，同时在规模、档次、目标客 户人群、价格等方面与本项目有相关借鉴作用。户人群、价格等方面与本项目有相关借鉴作用。典型案例遴选原则典型案例遴选原则桥梁&价值BRIDGE&VALUE38金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告典型案例概况分析典型案例概况分析我们选择了对本项目有重点研究价值的商业项我们选择了对本项目有重点研究价值的商业项目共目共4个，依次为：个，依次为：汉正街品牌服饰批发市场汉正街品牌服饰批发市场汉正街第一大道汉正街第一大道白马商城白马商城中心商城中心商城中心中心商城商城汉正汉正街第街第一大一大道道品牌品牌服35、饰服饰批发批发广场广场白马白马商城商城桥梁&价值BRIDGE&VALUE39金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街品牌服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场项目名称项目名称汉正街品牌服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场发展商发展商武汉大陆桥投资开发有限公司武汉大陆桥投资开发有限公司项目地址项目地址多福路多福路项目占地项目占地103103亩亩目前开发目前开发3030余亩余亩总层数总层数七层（地上七层（地上5 5层）层）总建面总建面2525万万 （一期（一期5 5万方）万方）开盘时间开盘时间20052005年年1111月月1818日日价格价格18000180005400054000元元/36、总投资总投资2525亿亿桥梁&价值BRIDGE&VALUE40金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告经营业态：经营业态：地下-2层停车场；地下-1层仓库、童装区；地上2、3层女装区；地上1、4层男装区；5层综合楼；同时设有服装贸易中心、服装设计中心、会议展览中心、信息中心、商务办公中心、会议展览中心、经营管理中心、营销推广中心、教育培训中心、物流配送中心、仓储中心、餐馆中心、娱乐休闲中心。主力户型：主力户型：30-60 /间销售形式：销售形式：租售结合；1、2层为产权式商铺所购商铺，三年内不得转售转租转让；3、4、5层按建筑面积对外招商。汉正街品牌服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场桥37、梁&价值BRIDGE&VALUE41金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告客户来源：客户来源：购置客户主要以自主经营型为主。购置客户主要以自主经营型为主。开发商拥有部分客户资源。开发商拥有部分客户资源。部分客户为其从外地招商进驻。部分客户为其从外地招商进驻。销售人员通过外调吸引一部分客户进驻。销售人员通过外调吸引一部分客户进驻。汉正街品牌服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场桥梁&价值BRIDGE&VALUE42金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告销售价格：销售价格：1800054000元/租赁价格：租赁价格：-1楼租金100元/月1楼卖断给小业主。目前租金500元/月2楼租38、金：300元/月3楼租金：250元/月4楼租金：200元/月5楼租金：100元/月租约三年一签，且三年内不得转租转让。租约三年一签，且三年内不得转租转让。汉正街品牌服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场桥梁&价值BRIDGE&VALUE43金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目点评：项目点评：优势：优势：处汉正街中心，地理位置优越；处汉正街中心，地理位置优越；商业氛围浓烈，拥有成熟的产业环境；商业氛围浓烈，拥有成熟的产业环境；开发商实力，对引进先进品牌具有。开发商实力，对引进先进品牌具有。劣势劣势 ：项目宣传力度不强、形象包装不到位项目宣传力度不强、形象包装不到位汉正街品牌服饰批发广39、场汉正街品牌服饰批发广场桥梁&价值BRIDGE&VALUE44金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告开发商背景：开发商背景：20022002年年3 3月，甘肃大陆桥投资开发有限公司投资开发兰州东部品牌服饰批发广月，甘肃大陆桥投资开发有限公司投资开发兰州东部品牌服饰批发广场，从开工建设到开业，历时仅场，从开工建设到开业，历时仅8 8个月，商户入驻率个月，商户入驻率100%100%。20032003年，广场全面开业的第一年，就在非典肆虐的环境下，创造了年，广场全面开业的第一年，就在非典肆虐的环境下，创造了95%95%以上商以上商户获利的奇迹。户获利的奇迹。0404年年3 3月甘肃大陆桥投40、资开发有限公司在汉注资月甘肃大陆桥投资开发有限公司在汉注资20002000万元成立武汉大陆桥投资万元成立武汉大陆桥投资开发有限公司。开发有限公司。汉正街品牌批发市场也是继成功开发了兰州东部品牌服饰批发广场后，大陆汉正街品牌批发市场也是继成功开发了兰州东部品牌服饰批发广场后，大陆桥公司南下连锁经营的又一重大举措。桥公司南下连锁经营的又一重大举措。汉正街品牌服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场桥梁&价值BRIDGE&VALUE45金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉正街第一大道汉正街第一大道汉正街第一大道汉正街第一大道项目名称汉正街第一大道（一期）发展商武汉龙腾置业项目地址桥口区汉正正41、街489号项目占地424亩目前开发6栋（107亩）总套数3000套总建面80万 m2开盘时间2005年11月18日价格2000050000元/m2销售情况招租100%装修情况简装投资12亿桥梁&价值BRIDGE&VALUE46金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告区域区域经营品经营品种种楼面楼面地址地址业态划分业态划分银座男装一拖二临汉正街、多福路知名品牌男装旗舰店泛首层品牌西服、西裤、品牌衬衣首层品牌休闲二、三层品牌代理金座女装一拖二临大水巷高档面料临汉水街、汉正街、多福路知名品牌女装旗舰店泛首层、首层精品、休闲女装二、三层沪、杭品牌女装红宝石座皮具箱包首层-四层皮具箱包蓝宝石座女42、装一拖二临汉水街、多福路、板厂街汉派知名品牌女装旗舰店泛首层、首层汉派精品、休闲女装二、三层汉派品牌女装钻石座、翡翠座一层餐饮美食、保健休闲、日、韩服装；品牌服饰折扣店；CEPA服装；第一大道业态划分第一大道业态划分经营业态：经营业态：金座、银座、红宝石座经营男、女装；钻石座、翡翠座经营各种鞋类。销售形式：销售形式：六个街区所有商铺1层可售，24层只租不售；其中金座、银座、红宝石座12层为复式结构，面积按一层计算；金座、银座、红宝石座不包租，蓝宝石座3年返租5年包租，回报率7%，钻石座、翡翠座总价超过100万包租5年。桥梁&价值BRIDGE&VALUE47金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项43、目定位报告白马商城白马商城项目名称万商白马发展商武汉商业城有限公司项目地址武汉市集家嘴路口 项目占地12000层高9层总户数1000余户总建面8万 开业时间96年租金100500元/招租情况招租100%停车位110个桥梁&价值BRIDGE&VALUE48金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告经营业态：经营业态：1层为精品服装大世界，26层为精品女装批发中心，79层为男装、休闲装专营区。销售形式销售形式：租售结合白马商城白马商城桥梁&价值BRIDGE&VALUE49金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告白马商城经营历程白马商城经营历程19921992年年1212月月8 8日武44、汉商业城有限公司成立；日武汉商业城有限公司成立；19961996年年1 1月华中万商广场工程完工；月华中万商广场工程完工；20002000年年8 8月，万商白马市场顶着月，万商白马市场顶着“把高档写字楼当破烂把高档写字楼当破烂甩甩”的指责，以的指责，以8 8元每元每m2m2起租，而当时汉正街商铺的月起租，而当时汉正街商铺的月租金最低为租金最低为200200元每元每m2m2。当年年底，万商广场的八楼铺。当年年底，万商广场的八楼铺位就全部满租；位就全部满租；20012001年年9 9月月1515日万商白马服装交易中心正式开业；日万商白马服装交易中心正式开业；20022002年年9 9月万商白马市场45、二楼服装招商成功；月万商白马市场二楼服装招商成功；20022002年至年至20032003年万商广场七、九楼销售一空；年万商广场七、九楼销售一空；经过经过1010余年的发展余年的发展,万商广场成为华中地区首家品牌服万商广场成为华中地区首家品牌服装商品展卖中心。装商品展卖中心。桥梁&价值BRIDGE&VALUE50金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告中心商城中心商城项目名称中心商城发展商武汉桥建集团有限公司项目地址武汉市汉正街多福路2号 项目占地12000层高4层（商业）总户数1000余户总建面4万 开业时间97年10月18日销售均价2万元/招租情况招租100%停车位110个桥梁&价46、值BRIDGE&VALUE51金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告中心商城中心商城经营业态：经营业态：12层为品牌女装；34层为品牌男装。销售形式：销售形式：租售结合。桥梁&价值BRIDGE&VALUE52金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 1997 1997年年1010月月1818日汉正街中心商城正式开业；日汉正街中心商城正式开业；19971997年年20022002年历经六年发展后成为汉正街地区规模最年历经六年发展后成为汉正街地区规模最 大的服装批发商城；大的服装批发商城；20022002年年2 2月份从新装修开张月份从新装修开张,发展成品牌服饰总汇发展成品牌服饰47、总汇.其中一其中一 楼为批发市场楼为批发市场,二楼为品牌女装市场、三、四楼为品牌二楼为品牌女装市场、三、四楼为品牌 男装市场男装市场,采取写字楼经营模式，集服装展示、商务洽采取写字楼经营模式，集服装展示、商务洽 谈、仓储存放于一体，是适应商业新业态的大型服饰批谈、仓储存放于一体，是适应商业新业态的大型服饰批 发零售市场。发零售市场。中心商城经营历程中心商城经营历程桥梁&价值BRIDGE&VALUE53金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告区域市场分析小结区域市场分析小结规模大、辐射强、涉列范围广；规模大、辐射强、涉列范围广；商业氛围浓厚；商业氛围浓厚；脏、乱、差结症尚未消除；脏、乱、48、差结症尚未消除；服装市场占据汉正街核心区位；服装市场占据汉正街核心区位；市场品牌混杂，无序管理；市场品牌混杂，无序管理；无论租户或者业主，多以自营为主。无论租户或者业主，多以自营为主。汉正街缺乏独树一帜的专业卖场引领片区汉正街缺乏独树一帜的专业卖场引领片区桥梁&价值BRIDGE&VALUE54金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告PART 3项目定位项目定位桥梁&价值BRIDGE&VALUE55金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告通过对市场的摸底、本项目自身的情况分析，通过对市场的摸底、本项目自身的情况分析，我们有理由相信金正茂商城将会是新汉正街我们有理由相信金正茂商城将49、会是新汉正街最具规模最具规模，最具现代化最具现代化的专业卖场。的专业卖场。桥梁&价值BRIDGE&VALUE56金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目定位呼之欲出，项目定位呼之欲出，但是我们还有一个关键问题尚未解决，但是我们还有一个关键问题尚未解决，金正茂将打造什么样的专业卖场才能引领汉正街的全面性改造？金正茂将打造什么样的专业卖场才能引领汉正街的全面性改造？桥梁&价值BRIDGE&VALUE57金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告市场：市场繁茂，交易量大，潜力巨大，前景广阔市场：市场繁茂，交易量大，潜力巨大，前景广阔竞案：布局混乱、管理较差，运营模式落后，竞争力较差50、竞案：布局混乱、管理较差，运营模式落后，竞争力较差产品：新一代专业市场规划与打造，高档商场规划布局产品：新一代专业市场规划与打造，高档商场规划布局整体特点：整体特点：汉正街缺乏特色，同质化竞争，缺乏标杆汉正街缺乏特色，同质化竞争，缺乏标杆市场情况回顾市场情况回顾桥梁&价值BRIDGE&VALUE58金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告品牌商城品牌商城中心商城中心商城第一大道第一大道国体商城国体商城金正茂一期金正茂一期金正茂二期金正茂二期老鼠街老鼠街大夹街服大夹街服装批发市场装批发市场 项目所处的项目所处的汉正街服装卖场的中心汉正街服装卖场的中心虽虽然竞争激烈，但是尚未有绝对引领的专51、业然竞争激烈，但是尚未有绝对引领的专业卖场，对于金正茂来说，一个全新的服装卖场，对于金正茂来说，一个全新的服装商贸城的规划理念是一个机会，金正茂有商贸城的规划理念是一个机会，金正茂有机会和有能力在这个片区树立标杆、抢占机会和有能力在这个片区树立标杆、抢占市场。市场。项目周边情况回顾项目周边情况回顾桥梁&价值BRIDGE&VALUE59金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目产品情况回顾项目产品情况回顾占据核心区位；占据核心区位；大规模综合性商业体；大规模综合性商业体；硬件设施区域一流；硬件设施区域一流；新一代全开放式综合型商业卖场新一代全开放式综合型商业卖场桥梁&价值BRIDGE&52、VALUE60金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告500500年汉正街，第三代全临街旺铺年汉正街，第三代全临街旺铺产品定位产品定位 本项目肩负着汉正街改造的历史使命的同时，以第三代的商业规本项目肩负着汉正街改造的历史使命的同时，以第三代的商业规划模式，引领区域商业更新换代产品的潜力巨大，火爆的商业氛围前划模式，引领区域商业更新换代产品的潜力巨大，火爆的商业氛围前景可期。景可期。桥梁&价值BRIDGE&VALUE61金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告金正茂占据着天时金正茂占据着天时 地利地利 人和人和项目发展方向项目发展方向天时：政府投资天时：政府投资200200亿元对53、汉正街进行整体性改造亿元对汉正街进行整体性改造地利：项目占据绝佳地段，以地利：项目占据绝佳地段，以服装市场服装市场为主的商业氛围浓厚为主的商业氛围浓厚人和：汉正街人流量最大、最密集的区域人和：汉正街人流量最大、最密集的区域桥梁&价值BRIDGE&VALUE62金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目发展方向项目发展方向金正茂商贸城项目发展方向：金正茂商贸城项目发展方向：以服装专业市场为主，以服装专业市场为主，复合型、现代化、专业市场引领片区，复合型、现代化、专业市场引领片区，打造以高档百货商场管理与服务为蓝本的服装批发市场，打造以高档百货商场管理与服务为蓝本的服装批发市场，扛起汉正54、街区域改造大旗，树立区域内标杆的品牌型服装批发市场。扛起汉正街区域改造大旗，树立区域内标杆的品牌型服装批发市场。桥梁&价值BRIDGE&VALUE63金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目项目SWOTSWOT分析分析该地段商业氛围浓厚；该地段商业氛围浓厚；地处大夹街、汉正街与多福路交汇处，传统服装批发集散地优势；地处大夹街、汉正街与多福路交汇处，传统服装批发集散地优势；距离城市主干道较近，交通大环境优势；距离城市主干道较近，交通大环境优势；产品规划在区域内的前瞻性，产品对比其他卖场的优越性。产品规划在区域内的前瞻性，产品对比其他卖场的优越性。p 优势：优势：p 机会：机会：政府决55、心：投资政府决心：投资200亿元对汉正街的全面改造亿元对汉正街的全面改造汉正街商贸旅游区规划发展机会；汉正街商贸旅游区规划发展机会；大量开发商集中开发，区域首个在政府改造下的项目。大量开发商集中开发，区域首个在政府改造下的项目。桥梁&价值BRIDGE&VALUE64金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目项目SWOTSWOT分析分析不邻城市主干道，昭示性不强；不邻城市主干道，昭示性不强；周边区域脏、乱、差，整体展示性较差；周边区域脏、乱、差，整体展示性较差；交通问题严重；交通问题严重；周边片区拆迁改造对环境的影响。周边片区拆迁改造对环境的影响。p 劣势：劣势：p威胁：威胁：汉正街市56、场改造未来商业供应量大幅增加，存在供应过剩的风险；汉正街市场改造未来商业供应量大幅增加，存在供应过剩的风险；招商及后期管理带来的风险；招商及后期管理带来的风险；投资客户过多，商业氛围难以形成造成的风险；投资客户过多，商业氛围难以形成造成的风险；大规模区域改造周期过长。大规模区域改造周期过长。桥梁&价值BRIDGE&VALUE65金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告综上所述：综上所述：金正茂商贸城是汉正街整体改造过程中金正茂商贸城是汉正街整体改造过程中一个典型、一个标杆、一面旗帜、一座里程碑一个典型、一个标杆、一面旗帜、一座里程碑桥梁&价值BRIDGE&VALUE66金正茂商贸城项目57、定位报告金正茂商贸城项目定位报告发展商开发理念发展商开发理念作为引领汉正街整体改造的第一个项目，作为引领汉正街整体改造的第一个项目，规模超过规模超过10万方的金正茂商贸城，是发展商对汉正街商圈万方的金正茂商贸城，是发展商对汉正街商圈更新换代的时代产物更新换代的时代产物打造全新商业模式、大规模的城市改造，我们的发展商是：打造全新商业模式、大规模的城市改造，我们的发展商是：汉正街核心区里最大的综合商业运营商汉正街核心区里最大的综合商业运营商发展商打造的是：发展商打造的是：新汉正街旗舰商业综合体新汉正街旗舰商业综合体桥梁&价值BRIDGE&VALUE67金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报58、告项目定位随即而出？项目定位随即而出？不，谁是客户我们不得不提！不，谁是客户我们不得不提！桥梁&价值BRIDGE&VALUE68金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目标客群分析目标客群分析金正茂目标客户金正茂目标客户业主（未来商铺店主、经营者）业主（未来商铺店主、经营者）消费者（金正茂未来主力消费群）消费者（金正茂未来主力消费群）桥梁&价值BRIDGE&VALUE69金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 所有市调的对象中所有市调的对象中,年龄在年龄在31-4031-40岁的占岁的占55%,55%,其次是其次是41-5041-50岁占岁占25%,3025%,30岁以下的占59、岁以下的占17%,17%,由此可知由此可知,汉正街的老板年龄集中在汉正街的老板年龄集中在30-5030-50岁岁,中年人居多。中年人居多。目标客群分析目标客群分析商铺业主商铺业主业主年纪结构分析业主年纪结构分析数据来源：易居市场调查桥梁&价值BRIDGE&VALUE70金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目标客群分析目标客群分析商铺业主商铺业主数据来源：易居市场调查目标客户籍贯分析目标客户籍贯分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE71金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目标客群分析目标客群分析商铺业主商铺业主 被访谈对象被访谈对象61%61%不愿意透露经营年限不愿意透露60、经营年限,经营经营1-51-5年的占年的占23%,23%,其次是其次是5-105-10年年,占占10%10%。目标客户经营年限分析目标客户经营年限分析数据来源：易居市场调查桥梁&价值BRIDGE&VALUE72金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 所有访谈客户中所有访谈客户中,认为汉正街发展前景很好的占认为汉正街发展前景很好的占8%,8%,较好的占较好的占37%,37%,一般的占一般的占30%,30%,证明他们证明他们大多大多数对汉正街的发展还是比较乐观。数对汉正街的发展还是比较乐观。目标客群分析目标客群分析商铺业主商铺业主目标客户对汉正街前景分析目标客户对汉正街前景分析数据来源：61、易居市场调查桥梁&价值BRIDGE&VALUE73金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告如果继续做生意如果继续做生意,将投入多少钱购买商铺将投入多少钱购买商铺?所有访谈客户中所有访谈客户中,考虑买铺的占考虑买铺的占53%,53%,愿意投资金额在愿意投资金额在5050150150万之间不等万之间不等,主要还是主要还是5050100100万万的中小型商铺。的中小型商铺。目标客群分析目标客群分析商铺业主商铺业主数据来源：易居市场调查桥梁&价值BRIDGE&VALUE74金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目标客群分析小结目标客群分析小结商铺业主商铺业主经营者、投资者对市场发展前62、景看好；经营者、投资者对市场发展前景看好；大多数经营者、投资者愿意再拓展经营网点；大多数经营者、投资者愿意再拓展经营网点；经营者普遍经营时间较长，有一定经济实力；经营者普遍经营时间较长，有一定经济实力；大多数经营者以品牌代理商为主。大多数经营者以品牌代理商为主。桥梁&价值BRIDGE&VALUE75金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目定位（针对业主）项目定位（针对业主）品牌服饰大本营品牌服饰大本营 以品牌服饰集中的现代化规模型市场吸引区域内厂家、代理商家进入卖场，以全部品牌以品牌服饰集中的现代化规模型市场吸引区域内厂家、代理商家进入卖场，以全部品牌服饰的集中营，提升项目整体形象63、与品质，打造区域内最为集中和高档次的品牌服装大本营。服饰的集中营，提升项目整体形象与品质，打造区域内最为集中和高档次的品牌服装大本营。结合目标客群：结合目标客群：桥梁&价值BRIDGE&VALUE76金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目标客群分析目标客群分析消费者消费者消费者人群分析消费者人群分析湖北省内周边县市区域代理商湖北省内周边县市区域代理商全国其他各省市区域批发商贩全国其他各省市区域批发商贩省内以及武汉市零售散货客户省内以及武汉市零售散货客户省内以及武汉市区域批发商贩省内以及武汉市区域批发商贩批发客户批发客户零售客户零售客户桥梁&价值BRIDGE&VALUE77金正茂商贸64、城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目标客群分析目标客群分析消费者消费者消费者去汉正街的目的是，消费者去汉正街的目的是，打货、订货、批发、购物、寻找商机；打货、订货、批发、购物、寻找商机；他们需要一个产品相对集中的专业化卖场；他们需要一个产品相对集中的专业化卖场；他们需要一个环境相对高档的、品质感强的卖场；他们需要一个环境相对高档的、品质感强的卖场；他们需要在购物的同时带来舒适氛围、环境、服务；他们需要在购物的同时带来舒适氛围、环境、服务；他们需要便利的配套满足商务谈判、休息、就餐等活动空间；他们需要便利的配套满足商务谈判、休息、就餐等活动空间；他们需要便捷物流运输通道、信誉度高的诚信商家，65、物美价廉的产品供给；他们需要便捷物流运输通道、信誉度高的诚信商家，物美价廉的产品供给；整体而言：整体而言：消费者也希望在批发市场中享受到一站式、专业化、品牌集中的高品质购物场所消费者也希望在批发市场中享受到一站式、专业化、品牌集中的高品质购物场所桥梁&价值BRIDGE&VALUE78金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目营业定位项目营业定位品牌服饰大都汇品牌服饰大都汇结合目标客群：结合目标客群：品牌服饰是本项目的营业方向，同时项目具备的全新商业模式、规范化的管理、丰富的品牌服饰是本项目的营业方向，同时项目具备的全新商业模式、规范化的管理、丰富的配套、便利的物流通路，整合在一起，使66、本项目成为一个不折不扣的都汇。这一全新的商业配套、便利的物流通路，整合在一起，使本项目成为一个不折不扣的都汇。这一全新的商业模式将会是汉正街核心区内商务汇集的中心。模式将会是汉正街核心区内商务汇集的中心。桥梁&价值BRIDGE&VALUE79金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目广告语项目广告语中心中的中心中心中的中心桥梁&价值BRIDGE&VALUE80金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告PART 4业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE81金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告如何把有利的机会转变为市场的引领者如何把有利的机会转变为市67、场的引领者汉正街更新换代产品的打造汉正街更新换代产品的打造商业美誉度、市场口碑建立商业美誉度、市场口碑建立成功销售后，降低后期运营过程中的问题成功销售后，降低后期运营过程中的问题一期成功销售（运营）对二期项目的提升一期成功销售（运营）对二期项目的提升业态分布、未来管理模式业态分布、未来管理模式和营销推广的品牌落地和营销推广的品牌落地将会是金正茂成功与否的关键将会是金正茂成功与否的关键桥梁&价值BRIDGE&VALUE82金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告 金正茂商贸城，雄踞汉正街绝版核心旺地，集金正茂商贸城，雄踞汉正街绝版核心旺地，集批发、零售、展示批发、零售、展示为一为一体的现68、代服饰批发体的现代服饰批发mallmall，肩负改造汉正街商业业态的历史使命，打造全新，肩负改造汉正街商业业态的历史使命，打造全新的的概念化概念化的新一代服装交易平台。的新一代服装交易平台。对于业态的规划上，我们本着以对于业态的规划上，我们本着以品牌为核心、服务为主导品牌为核心、服务为主导，以核心的，以核心的品牌力品牌力和丰和丰富的综合配套富的综合配套赢得市场的赢得市场的关注度关注度和和推崇度推崇度，以提升项目的，以提升项目的美誉美誉度度，为二期的，为二期的溢价溢价提供有力保证。提供有力保证。桥梁&价值BRIDGE&VALUE83金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告业态分布建议业态69、分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE84金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告业态分布策略：业态分布策略：业态分布建议业态分布建议重软件，轻硬件重软件，轻硬件 金正茂商贸城在规划上、硬件配置上足以引领片区商业，而在汉正街金正茂商贸城在规划上、硬件配置上足以引领片区商业，而在汉正街市场，最为欠缺的是软件服务的提升与改善，所以在常规的服装卖场打造市场，最为欠缺的是软件服务的提升与改善，所以在常规的服装卖场打造的同时，我们需要提升在软性服务功能上的提升。引进餐饮、商务、洽谈、的同时，我们需要提升在软性服务功能上的提升。引进餐饮、商务、洽谈、休闲等场所，全面提升卖场服务功能。休闲等场所70、，全面提升卖场服务功能。桥梁&价值BRIDGE&VALUE85金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告尊荣精品馆精品展示馆运动休闲馆青春休闲馆汉派流行馆餐饮休闲馆尊荣精品馆精品展示馆运动休闲馆青春休闲馆汉派流行馆儿童天地业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE86金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告F5F4F3F2F1B1楼楼层层分分布布儿童服装、儿童鞋帽、婴儿用品、儿童服装、儿童鞋帽、婴儿用品、中式快餐、中西餐厅、零时货物寄存处中式快餐、中西餐厅、零时货物寄存处汉派流行装、汉派成熟女装、汉派汉派流行装、汉派成熟女装、汉派针织汉派中年服饰、汉派内衣针织汉派71、中年服饰、汉派内衣青春休闲服饰、流行前卫服饰、服青春休闲服饰、流行前卫服饰、服装配饰、少女服饰、淑女装、内衣装配饰、少女服饰、淑女装、内衣精品男士正装、高级休闲装、品牌精品男士正装、高级休闲装、品牌展示中心展示中心品牌服饰营运部、品牌展示中心品牌服饰营运部、品牌展示中心运动休闲装、运动装、品牌展示中运动休闲装、运动装、品牌展示中心心女士为主、男士为辅女士为主、男士为辅男士为主、女士为辅男士为主、女士为辅品品牌牌层层次次由由低低向向高高铺铺面面大大小小由由小小至至大大辅助亮化辅助亮化业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE87金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告餐饮72、休闲馆儿童天地餐饮：新加坡美食广场、一茶一坐等休闲：家富富侨、天沐沐足等童装：Babie、米奇、巴拉巴拉、史努比、缤果等业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE88金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告汉派流行馆汉派服装：太和、红人、猫人、冰川、三禾等业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE89金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告青春休闲馆青春休闲：诺曼琦、阿依莲、卡梵蒂妮、温妮卓影、依尚秀、依歌、纳纹等业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE90金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告运动休闲馆运动休闲：公鸡73、百事、雨腾、雷洛巴斯雷克森等业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE91金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告精品展示馆精品服饰：九牧王、与狼共舞、漆牌、凯尔斯顿法国鳄鱼、江南布衣、未知未觉、浪漫一身等业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE92金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告尊荣精品馆高级服饰：帕拉蒂、花雨伞、啄木鸟、布莱希尔顿、花花公子等业态分布建议业态分布建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE93金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告业态分布建议业态分布建议我司建议：我司建议：在在6F6F的商住转换层中，除了安置必74、要设备外，增设部分仓库，以提供部分品牌商家租。的商住转换层中，除了安置必要设备外，增设部分仓库，以提供部分品牌商家租。桥梁&价值BRIDGE&VALUE94金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告PART 5销售及营销运营策略建议销售及营销运营策略建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE95金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目推广销售总策略项目推广销售总策略品牌基调阶段发展营销联动 招商先行营销造势 持续热销整合为营 一蹴而就项目核心竞争力全面凸显项目核心竞争力全面凸显为二期项目奠定基础为二期项目奠定基础桥梁&价值BRIDGE&VALUE96金正茂商贸城项目定位报告金正茂75、商贸城项目定位报告营销模块营销模块通过优秀的营销整合推广思路完成我们的预期通过优秀的营销整合推广思路完成我们的预期易居商业操盘7S7S模型模型战略战略架构架构执行方式执行方式品牌基调品牌基调人员安排人员安排技术公关技术公关统一化思路统一化思路桥梁&价值BRIDGE&VALUE97金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告项目定位认知项目定位认知项目开发目标项目开发目标经济经济(业绩业绩)非经济非经济(品牌品牌)重要目标喊概念喊概念(透透)抓定位抓定位(准准)重在前期先名品先名品/后品牌后品牌业绩支撑品牌业绩支撑品牌首要目标重在中期定位与概念互动定位与概念互动品牌推动业绩品牌推动业绩捕捉客76、户捕捉客户提升产品提升产品树立形象树立形象制定价格制定价格项目营销体系项目营销体系先投资先投资/后经营后经营先本地先本地/后外地后外地先模式先模式/后主题后主题先规模先规模/后业态后业态先招商先招商/后销售后销售先地段先地段/后规划后规划先品牌先品牌/后业态后业态先人气先人气/后标杆后标杆先中入先中入/后高引后高引先门槛先门槛/后回报后回报先速度先速度/后利润后利润核心营销战略核心营销战略远景前置远景前置(提前描述利好提前描述利好)逐步扩张逐步扩张(紧跟形象兑现紧跟形象兑现)中开高走中开高走(预留价格空间预留价格空间)标杆价值标杆价值标杆形象标杆形象步步为营步步为营(价值价格同步价值价格同步)77、核心营销战略核心营销战略桥梁&价值BRIDGE&VALUE98金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告核心营销战略核心营销战略远景前置远景前置(提前描述利好提前描述利好)逐步扩张逐步扩张(紧跟形象兑现紧跟形象兑现)中开高走中开高走(预留价格空间预留价格空间)步步为营步步为营(价值价格同步价值价格同步)推广策略推广策略销售策略销售策略诉求要点诉求要点 把握政策趋势把握政策趋势 彰显先天地势彰显先天地势 强化品牌优势强化品牌优势 保持高端标杆路线保持高端标杆路线 突出高性价比升值突出高性价比升值 强化全程经营管理强化全程经营管理活动要点活动要点定价要点定价要点促销要点促销要点媒介要点媒介要78、点推盘要点推盘要点模式必然性模式必然性地段唯一性地段唯一性业态完整性业态完整性回报升值性回报升值性主题软文预热主题软文预热形象价值兼顾形象价值兼顾枢纽全线封杀枢纽全线封杀点式媒体轰炸点式媒体轰炸高峰论坛造势高峰论坛造势品牌签约造市品牌签约造市渠道推荐吸筹渠道推荐吸筹噱头炒作开盘噱头炒作开盘两端保持标杆两端保持标杆中部中铺持平中部中铺持平品牌商户中恒品牌商户中恒中开稳步高升中开稳步高升连续快进快出连续快进快出首批中大为主首批中大为主控小铺推大铺控小铺推大铺客层逐期升级客层逐期升级潮式波次引导潮式波次引导保价位放明折保价位放明折节点定向激励节点定向激励核心营销战略核心营销战略桥梁&价值BRIDGE79、&VALUE99金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告销售建议销售建议Sales proposals桥梁&价值BRIDGE&VALUE100金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告目前市场上的商铺持有人目前市场上的商铺持有人部分投资者部分投资者项目发展商项目发展商商铺集中持有性造成商铺商铺集中持有性造成商铺难求发展商对商铺的自持发展商对商铺的自持业主对商铺的自营，造成商铺难求业主对商铺的自营，造成商铺难求主要表现在以下两个方面：主要表现在以下两个方面：武汉商业武汉商业“潜规则潜规则”高转让费转售商铺水涨船高转售商铺水涨船高高价位汉正街商铺交易市场基本情况汉正街商铺交易市场基本80、情况桥梁&价值BRIDGE&VALUE101金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告商铺交易调查：商铺交易调查：万商白马万商白马3F3F：20302030 业主购买总价：业主购买总价：110180110180万万 转让销售总价：转让销售总价：150210150210万万中心商城中心商城3F3F：15201520 业主购买总价：业主购买总价：8013080130万万 转让销售总价：转让销售总价：105150105150万万品牌广场品牌广场3F3F：20402040 业主购买总价：业主购买总价：110240110240万万 转让销售总价：转让销售总价：145300145300万万第一大道银81、座（公开发售）：第一大道银座（公开发售）：20402040 购买总价：购买总价：110260110260万万溢价幅度：30%45%如此高溢价、高总价造成购买者首期投入如此高溢价、高总价造成购买者首期投入严重负担严重负担而且这些绝非而且这些绝非优质商铺汉正街商铺交易市场基本情况汉正街商铺交易市场基本情况桥梁&价值BRIDGE&VALUE102金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告如此低地理条件、高费用造成首期投入严重负担严重负担而且这些仅仅获得了而且这些仅仅获得了承租权万商白马万商白马3F3F：20302030 转让费用：转让费用：10201020万万中心商城中心商城3F3F：152082、1520 转让费用：转让费用：818818万万大夹街商铺：大夹街商铺：815815 转让费用：转让费用：10151015万万多福路商铺：多福路商铺：12201220 转让费用：转让费用：15251525万万商铺租赁调查：商铺租赁调查：615月经营利润汉正街商铺交易市场基本情况汉正街商铺交易市场基本情况桥梁&价值BRIDGE&VALUE103金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告通过市场分析我们发现：通过市场分析我们发现：40%租赁经营者60%投资经营者承受高额租赁费用，经营具备严重压力，通过自身经营寻求发展承受高额租赁费用，经营具备严重压力，通过自身经营寻求发展自有物业，自负盈亏，经83、营压力偏小、资金充裕自有物业，自负盈亏，经营压力偏小、资金充裕汉正街商铺交易市场基本情况汉正街商铺交易市场基本情况桥梁&价值BRIDGE&VALUE104金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告购买价值大于承租价值购买价值大于承租价值即：买铺不如租铺即：买铺不如租铺汉正街商铺交易市场基本情况小结汉正街商铺交易市场基本情况小结通过市场我们认为汉正街的商铺通过市场我们认为汉正街的商铺桥梁&价值BRIDGE&VALUE105金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告销售建议销售建议招商先行招商先行-将项目整体的10%面积用于前期招商目标目标-通过招商引进项目核心主力店面渠道渠道-主动拜84、访、各大商会、商业公司资源、历史拜访客户通过市场效应放大的方式，将主力品牌率先入驻的消息推入市场。通过市场效应放大的方式，将主力品牌率先入驻的消息推入市场。销售策略核心：销售策略核心：以销售为主，承租为辅以销售为主，承租为辅招商先行、营造氛围、以点带面招商先行、营造氛围、以点带面桥梁&价值BRIDGE&VALUE106金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告销售建议销售建议销售阶段划分：销售阶段划分：工作重点：工作重点：工作重点：工作重点：以知名品牌服装代理商为主要目标客群以知名品牌服装代理商为主要目标客群以知名品牌服装代理商为主要目标客群以知名品牌服装代理商为主要目标客群以大面积建店85、要求品牌商为重要客群以大面积建店要求品牌商为重要客群以大面积建店要求品牌商为重要客群以大面积建店要求品牌商为重要客群协助销售以联动的方式推广商铺销售协助销售以联动的方式推广商铺销售协助销售以联动的方式推广商铺销售协助销售以联动的方式推广商铺销售招商招商高调亮相、营造氛围，提升价值高调亮相、营造氛围，提升价值噱头噱头销售销售中开高引、拉网营销、大量蓄客、持续热销中开高引、拉网营销、大量蓄客、持续热销重点重点通过形象的建立与一期的成功销售的炒作为二期项目溢价奠定条件通过形象的建立与一期的成功销售的炒作为二期项目溢价奠定条件桥梁&价值BRIDGE&VALUE107金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城86、项目定位报告销售建议销售建议招商公司直招招商公司直招-通过明确目标品牌，由招商公司直接在项目前期阶段完通过明确目标品牌，由招商公司直接在项目前期阶段完 成主力品牌招商工作成主力品牌招商工作 通过主动拜访邀约重要商会或主力意向品牌商家，推出少量商铺，提供优惠条件，通过现场推介的模式引发商业氛围效应，现场签约。目的：目的：营造良好的商业氛围，蓄势大量投资经营客群，为后期销售奠定基础。阶段一：招商推介会桥梁&价值BRIDGE&VALUE108金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告销售建议销售建议 通过举行重要品牌上进驻签约会的方式，进一步提升项目价值，同时邀约大量商家参与，营造良性氛围，制87、造“羊群效应”目的：目的：炒热项目整体外围舆论，进一步为项目公开开盘提供有力客群保证。阶段二：品牌签约会桥梁&价值BRIDGE&VALUE109金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告阶段三：直销：直销：深入服装企业集中地（福建晋江、广州虎门、浙江温州、义乌）与当地企业展开项目推荐会活动深入服装企业集中地（福建晋江、广州虎门、浙江温州、义乌）与当地企业展开项目推荐会活动团购：团购：与在汉主要商会接洽，展开项目团购、引入知名品牌。与在汉主要商会接洽，展开项目团购、引入知名品牌。资源客户：资源客户：利用政府、企业、媒体相关渠道的关系拓展，积累客户资源。利用政府、企业、媒体相关渠道的关系拓展88、，积累客户资源。地源性客户：地源性客户：汉正街商圈内品牌代理商、重点商户、投资客、散户集中地规模性挖掘。汉正街商圈内品牌代理商、重点商户、投资客、散户集中地规模性挖掘。大规模蓄客营销全面铺开营销全面铺开-通过渠道通过渠道+现场现场+外围外围+媒介全方位低成本覆盖媒介全方位低成本覆盖销售建议销售建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE110金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告阶段四：火爆开盘 通过前期大量蓄水之势，乘势开盘，将片通过前期大量蓄水之势，乘势开盘，将片区客群集中释放，取得彻底市场轰动，并保证区客群集中释放，取得彻底市场轰动，并保证持续热销，同时保证销售清盘，周期简短，步持续89、热销，同时保证销售清盘，周期简短，步步为营、一蹴而就。步为营、一蹴而就。目的：制造市场效应，确保持续热销，拉短销目的：制造市场效应，确保持续热销，拉短销售周期。售周期。桥梁&价值BRIDGE&VALUE111金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告运营建议运营建议Operation of the proposed桥梁&价值BRIDGE&VALUE112金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城作为汉正街新一代服装卖场的代表，金正茂商贸城作为汉正街新一代服装卖场的代表，硬件的完美、软件的升级只是在产品力上的一个升级，硬件的完美、软件的升级只是在产品力上的一个升级，对于汉90、正街第三代服装交易市场的代表，运营上的提升与突破，对于汉正街第三代服装交易市场的代表，运营上的提升与突破，利于在销售后市场顺利进入正轨的同时，以一期成功运作的口碑带动二期的销售和溢价。利于在销售后市场顺利进入正轨的同时，以一期成功运作的口碑带动二期的销售和溢价。运营建议运营建议金正茂商贸城需要全新的金正茂商贸城需要全新的运营模式运营模式完成汉正街全新服装交易市场的全面升级完成汉正街全新服装交易市场的全面升级桥梁&价值BRIDGE&VALUE113金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告运营建议运营建议商场的运营方式运行服装批发市场商场的运营方式运行服装批发市场比肩高档百货商场，运营能力91、的全面提升，引领汉正街比肩高档百货商场，运营能力的全面提升，引领汉正街规范化的运行规范化的运行集中化的管理集中化的管理统一化的形象统一化的形象集合所以商家力量为一体集合所以商家力量为一体桥梁&价值BRIDGE&VALUE114金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告运营建议运营建议金正茂商铺联合会成立金正茂商铺联合会成立 将商贸城内商铺业主组织起来，共同商议未来市场发展方向，制定发展战略将商贸城内商铺业主组织起来，共同商议未来市场发展方向，制定发展战略以合理化、公平化、集体化、统一化的运作方式完善对整体商铺的综合管理。以合理化、公平化、集体化、统一化的运作方式完善对整体商铺的综合管理。92、桥梁&价值BRIDGE&VALUE115金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告运营建议运营建议整体宣传：对金正茂项目整体宣传与推广，同时推出金正茂打折促销例刊。整体宣传：对金正茂项目整体宣传与推广，同时推出金正茂打折促销例刊。整体包装：各种节日、店庆等节点性阶段集中对卖场进行氛围包装。整体包装：各种节日、店庆等节点性阶段集中对卖场进行氛围包装。整体促销：节点性活动促销，组织商家规模化、组织化进行打折促销活动。整体促销：节点性活动促销，组织商家规模化、组织化进行打折促销活动。整体管理：卖场公共设施、公共区域的整体管理，提升卖场环境。整体管理：卖场公共设施、公共区域的整体管理，提升卖场环93、境。桥梁&价值BRIDGE&VALUE116金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告包装推广建议包装推广建议桥梁&价值BRIDGE&VALUE117金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告产品包装建议产品包装建议定点封杀定点封杀区域覆盖区域覆盖渠道贯穿渠道贯穿氛围营造氛围营造包装策略：包装策略：桥梁&价值BRIDGE&VALUE118金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告产品包装建议产品包装建议-售楼部外部售楼部外部金正贸商贸城金正贸商贸城售楼咨询电话：售楼咨询电话：售楼咨询电话：售楼咨询电话：027-00000000027-00000000027-00000000094、27-00000000售楼部外部包装售楼部外部包装位置：在售楼部上制作广告招牌位置：在售楼部上制作广告招牌要求：要求：设计简约设计简约 昭示性强昭示性强桥梁&价值BRIDGE&VALUE119金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告产品包装建议产品包装建议-售楼部内部售楼部内部售楼部内部布局分区售楼部内部布局分区安排模型讲解区、销售洽谈区、商务洽谈区、证照展示安排模型讲解区、销售洽谈区、商务洽谈区、证照展示墙、销售后台及财务区（财务独立办公）墙、销售后台及财务区（财务独立办公）要求：要求：使用面积高于使用面积高于400 功能区块明显功能区块明显 部分区块私密性良好部分区块私密性良好桥梁95、&价值BRIDGE&VALUE120金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告产品包装建议产品包装建议-售楼部内部售楼部内部售楼部内部氛围营造售楼部内部氛围营造道具：吊旗、展板等道具：吊旗、展板等要求：要求：充分体现新型商业体充分体现新型商业体 的特性的特性 烘托项目调性烘托项目调性 提升项目价值提升项目价值桥梁&价值BRIDGE&VALUE121金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略高密度、低成本硬性媒介与软性推广高密度、低成本硬性媒介与软性推广重要街道牌坊重要道路道旗现场围墙硬硬性性媒媒介介报广信息发布报纸软文炒作短信区域投放宣传单软软性性投投放放阶96、段性定期投放阶段性定期投放高密度、大量次、大范围高密度、大量次、大范围整合联动营销整合联动营销桥梁&价值BRIDGE&VALUE122金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告硬硬 性性 媒媒 介介桥梁&价值BRIDGE&VALUE123金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略项目口导示客户项目口导示客户重要街道牌坊广告（强制视觉）重要街道牌坊广告（强制视觉）平面广告平面广告平面广告平面广告桥梁&价值BRIDGE&VALUE124金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略平平面面广广告告金金正正贸贸商商贸贸城城平平面面广广告告97、金金正正贸贸商商贸贸城城平平面面广广告告金金正正贸贸商商贸贸城城平平面面广广告告金金正正贸贸商商贸贸城城平平面面广广告告金金正正贸贸商商贸贸城城重要街道道旗广告重要街道道旗广告 在汉正街主要街道有计划的推出道旗广在汉正街主要街道有计划的推出道旗广告，加深客户认知面告，加深客户认知面要求：要求：设计简洁大方设计简洁大方昭示性强昭示性强营造性、整体性强烈营造性、整体性强烈桥梁&价值BRIDGE&VALUE125金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告软软 性性 媒媒 介介桥梁&价值BRIDGE&VALUE126金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略500598、00年老汉正街，今起走向新型商业发展之路年老汉正街，今起走向新型商业发展之路承接旧区改造，缔造新型商业承接旧区改造，缔造新型商业金正茂的崛起，亟望中心的中心金正茂的崛起，亟望中心的中心汉正街的机遇，蓄势待发汉正街的机遇，蓄势待发软文炒作软文炒作新商业体将给汉正街带来什么？新商业体将给汉正街带来什么？汉正街今起改变汉正街今起改变桥梁&价值BRIDGE&VALUE127金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略政府名义：政府名义：加快汉正街建设步伐，改善商业环境汉正街商业品质有待提升汉正街商业模式需要大胆创新商家名义：商家名义：汉正街不堪重负，山寨品牌冲击市场品牌发展99、是未来必走之路（创业者自述）汉正街商业体有待升级换代媒体名义：媒体名义：政府改造汉正街的首个商业体新型商业体崛起的历史交替金正茂PK老式商业，未来探路专家名义：专家名义：汉正街新型商业体是提升价值的体现汉正街未来发展的方向汉正街的发展-金正茂孕育而生要加速建设、大胆创新要加速建设、大胆创新商家对老汉正街不满商家对老汉正街不满汉正街的商业转折点汉正街的商业转折点金正茂走在了发展的路上金正茂走在了发展的路上桥梁&价值BRIDGE&VALUE128金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略金正茂的崛起，亟望中心的中心汉正街的机遇，蓄势待发汉正街的机遇，蓄势待发金正茂的崛100、起，亟望中心的中心金正茂的崛起，亟望中心的中心汉正街的机遇，蓄势待发汉正街的机遇，蓄势待发效效果果展展示示桥梁&价值BRIDGE&VALUE129金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告广告推广策略广告推广策略金正茂商贸城盛世登场，汉正街核心地段，10万平米服装综合大都汇，邀您一起见证商业变革，未来汉正街首席黄金旺铺，邀您共同铸就财富之路。欢迎致电：027-0000000效效果果展展示示桥梁&价值BRIDGE&VALUE130金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告区域市场情况区域市场情况商业氛围浓厚、商业布局分散、管理滞后商业氛围浓厚、商业布局分散、管理滞后产品定位产品定位5101、00500年汉正街，第三代全临街旺铺年汉正街，第三代全临街旺铺项目定位（业主）项目定位（业主）品牌服饰大本营品牌服饰大本营项目定位（消费者）项目定位（消费者）品牌服饰大都汇品牌服饰大都汇主题形象语主题形象语中心中的中心中心中的中心销售策略销售策略招商先行、以点带面、集中爆发招商先行、以点带面、集中爆发运营策略运营策略商场的运营方式运行服装批发市场商场的运营方式运行服装批发市场报告回顾报告回顾桥梁&价值BRIDGE&VALUE131易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式附件：易居（中国）简介桥梁&价值BRIDGE&VALUE132易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中102、国）武汉公司项目操作方式易居中国发展定位易居中国是中国目前最大的房地产流通服务机构在房地产流通服务的多个高增长领域向用户提供一个拥有完整解决方案的资源平台A leading full-service provider of real estate services in China桥梁&价值BRIDGE&VALUE133易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国发展历程2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年公司成立进入上海营销代理市场进入上海代理行业三甲全面进入上海营销代理市场完成公司改制成为中国房地产营销企业第103、一名组建集团，成立三大区域总部成为上海代理行业第一名建立5大区域总部，形成易居中国产业链引入国际资本，启用易居中国品牌启动全国战略海外成立易居(中国)控股公司启用金丰易居房屋销售品牌“2007中国房地产策划代理百强-综合实力TOP10第一名”；“最佳综合服务机构”2008福布斯中国潜力企业；纽交所上市美国东部时间2007年8月8日上午9时30分，随着易居中国周忻总裁敲响了纽约证券交易所(NYSE)的开市钟声，易居(中国)控股有限公司(纽交所交易代码：EJ)亮出了18.12美元的开盘价，成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。桥梁&价值BRIDGE&VALUE134易居（中国）武汉公司项目操104、作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国行业殊荣桥梁&价值BRIDGE&VALUE135易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国运作版块构架易居中国决策咨询营销代理房屋经纪广告设计易居基金兰博广告房产基金作为目前中国最大的房地产流通服务企业，“易居中国”凭借敏锐的市场远见、前瞻的自主研发以及永续提升的服务水平，构筑起一个以现代信息技术为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、广告设计、基金管理为核心业务，全面覆盖中国各大、中型城市的房地产流通服务体系，在不断完善和丰富中国房地产流通领域服务概念的同时，也通过实践完成对中国房地产流通服务行业的建构。桥梁&价值B105、RIDGE&VALUE136易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国战略布局桥梁&价值BRIDGE&VALUE137易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国核心竞争力拥有行业内独一无二的自主型技术研发和专业培训体系拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院-易居房产研究院拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统-“CRIC”拥有中国房地产流通服务行业最大的客户资料数据库-“易居会”置业客户数据库并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统拥有国内首创的房地产代理销售案场无线局106、域网全电脑销控管理SCS系统形成完善的内部运营监控体系2004年12月，上海房屋销售（集团）有限公司得到国际权威认证机构BSI（英国标准协会）和国内权威认证机构CQC（中国质量认证中心）专家群的共同认证。获得了两家公司颁发的ISO9001：2000质量管理体系认证证书，并在2005年、2006年持续通过了监督审核。易居中国拥有完善健全的内部运营监控体系，该体系涵盖了项目运营、财务管理、企业法务、人力资源、物品管理等诸多方面。桥梁&价值BRIDGE&VALUE138易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司简介桥梁&价值BRIDGE&VALUE139易居107、（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运作架构常务副总经理：施国全副总经理：胡广鹏王攀总经理：袁玮成总经理室销售管理部策划部中介部商业部行政人事部财务部恒大华府恒大城恒大金碧天下恒大绿洲新华西*美林公馆天下红公馆融侨锦城爱家国际华城水印桃源08经典澳门银座万科魅力之城万科西半岛统建锦绣江南项目事业一、二部原易居臣信商业部易居投资商业部项目事业三、四部中环国际商业华润中央公园东合官湖郡统建同安家园原易居臣信住宅部泰跃金河东湖高新襄樊创业园桥梁&价值BRIDGE&VALUE140易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司代108、理项目分布图东合官湖郡华润中央公园统建锦绣江南统建同安家园桥梁&价值BRIDGE&VALUE141易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司臣信门店分布图桥梁&价值BRIDGE&VALUE142易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运营商业项目锦江国际城（财富88商业街）地理位置：武昌区临江大道55号占地面积：60015.45总建筑面积：142699.6容积率：2.38招商面积：约7000招商情况：08年4月-09年1月1日，全部招商完毕财富88商业街引进商家包括：家富富侨、金海豹自助餐厅、简朴寨、碧涧春茶坊、渝鱼109、轩餐厅等桥梁&价值BRIDGE&VALUE143易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运营商业项目汉飞滨江商业项目底层2000招商面积08年10月-09年1月1日，全部招商完毕引进商家包括：斯柯达汽车专卖店、北大青鸟、雀友麻将、大金空调专卖等项目地址：徐东大街与宏盛路交汇处占地面积：6400总建筑面积：48230容积率：7.03商业面积：约2000桥梁&价值BRIDGE&VALUE144易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运营商业项目中环滨江丽景商业4000招商面积09年1月1日-09年4月，全部销售完毕销售110、对象：大浪淘沙洗浴会所等地理位置：新生路，近友谊大道占地面积：7656总建筑面积：19948容积率：2.61招商面积：约4000桥梁&价值BRIDGE&VALUE145易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运营项目（住宅）项目名称项目概况服务起止时间销售面积销售状况销售均价汉飞青年城进入武汉首个风暴营销项目，创多项楼市第一，是小户型项目的标杆。2003.091036300100%售磬平层3800复式5200大智公寓升级版小户型2004.060821000100%售磬4200中环新天地首创LOFT概念的酒店式公寓小户型项目，几无广告的类风暴营销。2004111、.1005.0630081100%售磬平层4200复式5200汉飞滨江国际徐东板块首席滨江MINI豪宅，汉飞青年城的成功升级版。2005.0106.0538000100%售磬5100汉飞精英青年城小户型精装修2005.0606.0611491.9100%售磬4500嘉景花园开盘一个月实现完销2005.089149.3100%售磬3800武昌城市公园中南后花园市心名盘，城市紧凑中户型住宅的代表作。2005.08118047100%售磬4500锦江国际城武昌滨江第一盘，开盘当天热销183套，保留房源竞拍引领高端楼市。2005.09142699100%售磬8500执行完成项目桥梁&价值BRIDGE&112、VALUE146易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运营项目（住宅）正在运作项目建设单位项目名称建设规模工作周期（年-年）恒大地产恒大华府47万平方米2007-至今恒大地产恒大绿洲76万平方米2007-至今恒大地产金碧天下90万平方米2007-至今恒大地产恒大城80万平方米2007-至今万科地产万科魅力之城40万平方米2007-至今万科地产万科西半岛26万平方米2006-至今地产集团统建同安家园70万平方米2009-至今地产集团统建锦绣江南30万平方米2008-至今长源地产新华西美林公馆32万平方米2006-至今华润地产华润中央公园43万平方米200113、9-至今桥梁&价值BRIDGE&VALUE147易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司运营项目（住宅）正在运作项目建设单位项目名称建设规模工作周期（年-年）融侨地产融侨锦城23万平方米2006-至今天下置业天下国际4.5万平方米2007-至今皇家集团08经典13万平方米2007-至今铭源投资中南国际城10万平方米2007-至今桥建集团水印桃源30万平方米2008-至今天伦地产我的寓所6万平方米2007-至今杭开集团万全城10万平方米2008-至今东合置业东合官湖郡15万平方米2009-至今泰跃地产泰跃金河30万平方米2008-至今阳光100阳光一百70114、万平方米2009-至今东湖高新襄樊产业园40万平方米2008-至今桥梁&价值BRIDGE&VALUE148易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司项目运营方法全面通过项目与外围联动,在案场配置中直接设置外围联动组,通过门店的区域分布及配合产生全面撒网的格局,以易居置业会为载体,通过完善的客户服务模式,产生内部联动,客户资源全面共享,突破传统销售过程中的单盘打市场的销售形式强调全面突破,点状突围。矩阵式拉网营销项目案场A组B组外围联动组签约组门店门店桥梁&价值BRIDGE&VALUE149易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居115、中国武汉公司项目运营方法易居的客户模型：直销、团购、企业客户、资源客户、自然来访客户、被动来访客户、主动来访客户渠道+现场+外围+媒介全方位低成本覆盖易居客户模型直销客户团购客户企业客户自然来访被动来访主动来访渠道现场外围媒介桥梁&价值BRIDGE&VALUE150易居（中国）武汉公司项目操作方式易居（中国）武汉公司项目操作方式易居中国武汉公司项目运营方法通过对项目的研究，突出项目主通路，通过其他方式的补充完成项目营销以点带面,突围式营销一般性项目的操作方法桥梁&价值BRIDGE&VALUE151金正茂商贸城项目定位报告金正茂商贸城项目定位报告桥梁&价值BRIDGE&VALUEThe end,thanks!