1、鞍山始峰商贸城项目定位沟通鞍山始峰商贸城项目定位沟通目目 录录城市规划城市规划城市规划城市规划项目本体项目本体项目本体项目本体 品牌战略品牌战略品牌战略品牌战略项目定位项目定位项目定位项目定位 商业简介商业简介商业简介商业简介返租方式返租方式返租方式返租方式项目本体项目本体项目本体介绍 项目位于立山区沙河镇胜利北街沿线，距离鞍山站前区域10公里，距离辽阳20公里，主要公交线路有64路、211路、11路A线、602路、604路本案非传统商圈做商业如何成功？非传统商圈做商业如何成功？1、交通的易达性2、定位高于需求3、独特的吸引力非传统商圈做商业成功要素城市规划城市规划城市发展规划西至：腾熬镇西至2、：腾熬镇区区北至：首北至：首山镇区山镇区南至：汤南至：汤岗子镇区岗子镇区东至：高新东至：高新技术产业区技术产业区“东控东控”高新区：打造高新技术产业“航母”。“西拓西拓”达道湾工业园区内，冶金、机械、建材、化工等行业和领域的大型现代化工业项目园区“北调北调”灵山工业园：主攻两大产业规划三大园区作为鞍钢产前、产中配套的企业承接地；“南进南进”汤岗新城规划面积185平方公里，功能定位为未来鞍山的行政中心区。开发方面围绕汤岗温泉城主题，吸引具有震撼力特别是超百亿元“大商住大商住”、“大旅游大旅游”城市综合体项目落户新城。鞍山市城区的外扩及老城区的改建，为鞍山市房地产市场发展提供了良好的契机规划城市轻3、轨“南通海城、北接辽阳”一、加快建设通海产业大道。鞍山的通海产业大道不只是一条，而是多条，使鞍山各方向物流都能以最便捷的方式通向海洋。二、规划建设鞍山轻轨铁路。南通海城，北接辽阳，最终与以沈阳为中心的城市群轻轨相接，成为城市区域间公共快线。三、规划鞍山环城高速公路。建设环城高速公路四、加强鞍山与相邻市主要道路的对接。实现鞍山在道路上与其他城市的全面融入，形成鞍山全开放、立体式、多功能、高效率的城市大交通网络。新区将按照科技文化旅游产业核心区乃至未来行政中心的目标来建设 申请将大屯、腾鳌、甘泉转为城区“城乡一体”再造一个鞍山 一、城南建30万人口新城区 二、鞍海营一体实现“南进”三、海台岫打造多4、个出海口 胜利路改造鞍山第一路 城市发展规划“一带”：大力开发滨水景观带，突出宜居宜商。万水河滨水经济带：以原南沙河大桥为中心，结合河道综合治理，对河道两岸的旧民宅和棚户区进行拆迁。重点推进团组式大型商住区建设，沿岸、沿街发展酒吧、茶吧、特色餐饮、文化娱乐等服务设施，配套建设公园、绿地和沿岸滨水景观带及各类亮化设施，形成市区北大门一道靓丽的滨河经济带。“一网”：强化推进社区流通服务网络建设，突出便民利民。社区便民服务网：结合城市规划和新区建设及棚户区改造，积极推进商住新区、农贸市场和社区服务中心“三位一体”便民服务网络建设，重点开发建设一批农贸市场、便民超市和社区服务中心，形成布局完善、功能齐5、备的新型社区流通服务体系。城市发展规划1、项目所临近的滨水景观带，随着品牌开发商的进驻，未来3-5年将形成成熟的居住区。2、项目所临的胜利路是连接鞍山、辽阳、海城的交通要道，目前已有5条公交线路连通项目至鞍山市中心。小结商业介绍商业介绍胜利路胜利路建国南路建国南路千山东路千山东路人民路人民路解放东路解放东路1、胜利路精品商业路 4、千山东路文化旅游产业路 2、建国南路商饮风情路 5、人民路家电五金路 3、千山西路、解放西路汽车产业路 6、解放东路新兴商业路 千山西路千山西路解放西路解放西路商业介绍六路1、胜利路精品商业路：全长9.1公里。重点发展高档购物中心、综合超市、精品专卖、餐饮娱乐、金融6、商务、邮电通讯、传媒创意等现代服务业和高层商住区。2、建国南路商饮风情路：全长5.6公里。沿路主要开发建设CBD商务设施和综合购物设施，中高档写字楼、商住楼，大中型文化娱乐设施，以及中高档酒店、酒吧、茶吧、KTV等餐饮娱乐设施。3、千山西路、解放西路汽车产业路：全长5.7公里。沿路主要开发建设大中型汽车销售服务区、品牌汽车店、汽车零配件及保养维修服务等设施。4、千山东路文化旅游产业路：全长10.2公里。重点发展大型主题公园、游乐园以及旅游观光、休闲度假、商居商住等精品文化旅游设施。5、人民路家电五金路：全长3.8公里。重点发展大中型购物中心、综合超市、家电五金机电品牌专卖店和专业店、宾馆酒店、7、高层商住区等服务设施。6、解放东路新兴商业路：全长4.9公里。重点发展大型中高档高层商住区，配套建设综合超市、便利店、专业店、餐饮娱乐等服务设施。商业介绍六路站前站前商圈商圈铁东湖南铁东湖南商圈商圈对炉对炉商圈商圈铁东铁东长大长大商圈商圈铁西永乐铁西永乐商圈商圈鞍山西站鞍山西站商圈商圈立山立山深沟寺深沟寺商圈商圈千山区中心区千山区中心区商圈商圈立山曙光立山曙光商圈商圈“九圈九圈”：加快提升一个城市中心商圈，发展完善八个副中心商圈，突出商贸集聚。商业介绍九圈 该商圈发展行政文化中心、中央商务区的功能定位，以铁东二道街、二一九路、文化街、青年街、五一路沿线为核心，通过改造开发，积极引进国内外知名企8、业和高端品牌，大力发展现代流通业态，推进经营结构调整，完善经营服务功能，提升综合服务能力，拓展经营服务领域，提高商贸集聚程度，充分体现现代都市繁荣繁华、特色各异的浓厚商业氛围，展现鞍山市现代商业发展水平和大都市形象。铁东二道街铁东二道街五一路五一路文化街文化街二一九路二一九路青年街青年街站前商圈湖南街湖南街绿化街绿化街新营路新营路 铁东湖南副中心商圈：以湖南街为轴线，北起绿化街，南至新营路，向东延伸至营城子新区，同时开发大石街、东工人街，主要发展综合购物、专卖店、餐饮店、邮电、金融、通讯等服务业。湖南商圈长大街长大街中华南路中华南路 铁东长大副中心商圈：以长大街为轴心，开发建设中华南路以西、长9、大街以南区域，形成居民购物、餐饮、娱乐为一体的商业圈，以适应中华南路南延和后峪地区拆迁改造需要。长大商圈 铁东对炉副中心商圈：结合健康街两侧拆迁改造，配套建设大型商业和文化基础设施，形成集购物、文化、餐饮、休闲为一体的商业新圈。健康街健康街对炉街对炉街对炉商圈 铁西永乐副中心商圈：以铁西永乐公园为核心，结合周边旧民宅和工矿企业搬迁改造，大力开发建设商业地产，重点发展购物、餐饮、文化娱乐、休闲等服务设施。鞍山西站副中心商圈：围绕规划新建的“哈大”高速铁路，结合二台子、达道湾地区运动迁改造，在北起人民路，南至鞍腾路，西起鞍山西站，东至铁西区的区域内，规划布局生活物流区和商住新区，充分依托正在规划新10、建的东北商贸城，打造成未来鞍山西部的新商圈。永永 乐乐 商商 圈圈永乐公园永乐公园人民路人民路鞍山客运西站鞍山客运西站鞍鞍 山山 西西 站站 商商 圈圈铁西商圈 立山深沟寺副中心商圈：充分利用深沟寺四区、六区和八区的闲置土地，推进健身广场东北角大型综合超市和深沟寺八区大型商住区的规划建设，以满足本区域居民日常生活需求。立山曙光副中心商圈：以曙光路与建国东路交汇处为节点，结合本区域整体拆迁改造，重点开发建设综合购物、餐饮娱乐、商务服务等服务设施。深深 沟沟 寺寺 商商 圈圈建国东路建国东路曙光路曙光路曙曙 光光 商商 圈圈立山商圈 千山区中心区副中心商圈：以建国南路与旧腾路东延交汇处为中心，按照11、居住生活区、物流区、杨柳河滨河绿化带、地区综合服务带、对外交通服务带“两区三带”布局，形成集行政、商居、物流、旅游等功能于一体的城南区域性新商圈，成为市区与鞍山新城区的重要节点。建国南路建国南路旧腾路东延部分旧腾路东延部分千山商圈主要商场名称位置基本情况主要入驻品牌1新玛特新玛特鞍山市铁东二道街（胜利广场店）离市政府大楼很近，二道街的尽头，品牌档次相对较高，业态较齐全，有超市生活馆，娱乐及餐饮设施有电影院、美食广场、电玩城。COACH、OMEGA、ROLEX、GIADA、SWARVSKI、MALCOMALCO2百盛百盛鞍山市铁东二道街是当地年轻人经常去逛的商场，商场共6层，品牌品种较全，但是业12、态较单一，主要以服饰为主，没有电影院、电玩、及餐饮等娱乐性设施。周生生、六福珠宝、千百度、金利来、RARONE、淑女屋、JNBY、艾格、史努比、VEROMODA、ONLY、自然元素、CK、lacoste3新世界百货新世界百货鞍山市铁东二道街与其他城市的新世界百货雷同，建筑面积约3.5万平方米，共9层，地下一层为美食广场；16层为钟表珠宝、男女服饰、童装童玩；7层为健身俱乐部；8层为瑞思英语G2000、千叶、COMELY、FBL、JUZUI、LUXMAN、Bernini、艾格、ES、Jeep4乐都汇乐都汇鞍山火车站西侧业态种类较齐全，但是品牌档次较一般，商场共6层，地下一层为停车场；1层为钟表珠13、宝、化妆品、鞋/皮具2-3层为乐购超市，部分为男女服饰，4层为童装童玩、家居数码；5层为美食汇、电影院、电玩金逸国际影城、肯德基、以纯、屈臣氏、ONLY、JACKJONES、艾格、劳士顿、达芙妮5四隆广场四隆广场鞍山市铁东二道街是当地四隆集团旗下的，是由商场及酒店构成，商场面积较大，地下1层，地上4层，业态品种较全，但是档次在鞍山市算中档老凤祥、K-BOXING、特百惠、巴图里、柒牌、卡佛连、皮尔卡丹、报喜鸟、6景子街景子街鞍山市铁东二道街也是四隆集团旗下的，在四隆广场之后建成，因为商场里由两天横向与两条竖向道路组成，像“井”字，所以谐音叫景子街。商场内业态档次较低，类似批发市场，但是人气很高14、大部分为不知名的品牌，如名流化妆品、靓衣坊精品服饰；而达芙妮、以纯这些品牌位于商场一层。商业介绍业态情况主要娱乐场所名称位置基本情况1219公园公园鞍山市铁东区二一九公园总面积为112.5公顷。全园分为水上浏览区、儿童游乐区、湖区等区域。其中由劳动湖、西湖、南湖等水上游览区部面积24公顷，湖上有大小岛屿5处，风格各异的桥、廊、亭、阁21处，位于湖中心的环翠岛建有长478米，面积741平方米的览月廊和绿廊。每年接待游人达300万人。2汤岗子温泉汤岗子温泉汤岗子镇温泉街1号汤岗子温泉是我国四大理疗康复中心之一，以其悠久的历史、得天独厚的自然景观和人文景观，融康复、理疗、旅游于一处而名扬四海，每年都15、吸引大批的海内外游客前来观光和疗养。3游哈堂儿童游哈堂儿童游乐场游乐场四隆广场4楼东北角在鞍山拥有两家店，旗舰店位于四隆广场的四楼，另外一家位于铁东区矿工路四隆花园泰纳隆超市2楼，四隆广场店最多可容纳100人，是专门为儿童设计的拥有国际专利的系统室内游戏设施，是第一家进驻鞍山的日本早教理念的儿童游乐场。主要餐饮名称位置基本情况1三宝三宝粥店：鞍山市站前二道街(鞍山经济台广告部对面)烧烤店：新一佳超市西50米现已经从三宝粥店、三宝晚茶、三宝麻辣烫、三宝烧烤、辽阳分店等扩展到六个分店，已成为鞍山独有的“餐饮”品牌。推荐菜:虾饺煎饺皮蛋瘦肉粥黑米八宝粥馅饼紫菜卷肥牛|牛肉盖饭|2加一妙厨加一妙厨辽宁16、省鞍山市九街口交通岗东北角鞍山加一妙厨成立于2003年，到目前为止已发展成为拥有五家店的规模化连锁酒店。加一妙厨咸鱼饼子店成立于2003年3月19日，以地道的海鲜家常菜为主，味适重口，贵在家常。2003年9月19日加一妙厨火锅店成立，1000平方米的专业四川火锅给钢城人民带来了全新的饮食理念。2006年9月19日成立了加一妙厨山水店，主要经营：大连海鲜、燕鲍翅为主，让您尽显华贵。商业介绍业态情况佳兆业广场、银光购物中心、兴隆大家庭、苏宁广场、龙之梦（3期）、香港金宝八号温泉公馆、奥特莱斯幸福城、万科城市综合体、娃哈哈现代城、中青旅会议中心、台湾京华城、方特欢乐谷、奥克斯广场、商业介绍筹建项目117、鞍山市中心传统商业日趋饱和且设施老化陈旧。2、新建商业多向外辐射，随着品牌开发商的进驻，大型项目的营业，鞍山即将迎来城市商业的全面升级。小结项目定位项目定位项目总体定位：项目总体定位：以主题商业为支撑的城市以主题商业为支撑的城市综合建筑群综合建筑群通过主题商业、特色公共部分元素的营造提升其附加值，实现通过主题商业、特色公共部分元素的营造提升其附加值，实现整体价值的提升与收益。整体价值的提升与收益。商业部分物业发展定位商业部分物业发展定位引领城市商业发展的大型引领城市商业发展的大型集中式商业集中式商业MALLMALL引领地位，集中式，大型，商业引领地位，集中式，大型，商业引领地位，集中式，大型18、，商业引领地位，集中式，大型，商业mallmallmallmallA区B区C区分区定位业态A区产权式商铺一层：鞋帽、饰品、化妆品二层：男装、女装、运动三层：箱包、婚庆用品四层：家居用品、床上用品B区主力店一层：大型超市、品牌餐饮二层：大型超市、精品店三层：品牌折扣店四层：咖啡吧、美容美体、健身C区休闲娱乐配套一层：室内公园二层：儿童乐园三层：电影院、电玩城四层：美食广场业态定位时尚旗舰时尚旗舰摩登前沿摩登前沿个性潮流个性潮流动力天地动力天地笼式足球笼式足球青春活力，街铺概念青春活力，街铺概念儿童动力加油站儿童动力加油站精彩周末精彩周末健康生活健康生活无处不在的餐饮无处不在的餐饮CoffeeDe19、sert&CakeCheese&Ice Cream Beers&WineBeers&WineTheme RestaurantTheme RestaurantFood CourtFood Court冰天雪地变成冰天雪地变成室内春天室内春天炎炎夏日变成炎炎夏日变成将购物变为将购物变为愉悦的享受愉悦的享受主题化概念主题化概念中庭的利用中庭的利用充满惊喜的动线充满惊喜的动线在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高；人性化设计人性化设计室内活动举办室内活动举办室外传播室外传播广告位的设计广告位的设计吸引眼球的亮点吸引眼球的亮点品牌战略品牌战略接触信息发生兴趣分20、析比较决定购买重复购买品牌知名度品牌认知度品牌美誉度品牌忠诚度区域价值产品价值购买价值生活价值【品牌进度模型】品牌的进度要实现对项目消化的有效支撑品牌目标：打造品牌的城市“影响力”品牌口号：与城市捆绑在一起品牌方式：系统解构品牌的城市价值政府关注媒体认可业主信赖城市追捧城市会客厅媒体亲友团业主拉拉队全民粉丝营品牌受众也在城市主题公关下，全面扩张全面散播全面布局城市影响力 政府认可 “城市会客厅”组织城市发展论坛，邀请领导参观考察；媒体认可 “媒体亲友团”与媒体合作，创立房地产专业版块；业主信赖 “业主拉拉队”升级会员机构，全面维护业主，加强客服中心；城市追捧 “全民粉丝营”承办城市仪式，打造城21、市文明。认同策略以项目的营销事件支撑品牌推广，尽可能的减少额外的营销费用投入多元化的品牌结构让受众以各种感官接收品牌信息严格的品牌管理和执行策略一策略二策略三策略四通过系统的执行，实现城市的认同：策略一 以项目的区域发展解读，支撑企业品牌责任、贡献；展会等大型活动，突出专业主题；利用项目媒体事件，炒作城市功能；放大业主、客户活动，提升品牌口碑。策略二品牌多元化：城市功能生活方式多元产品产品创新领先技术稀缺地段投资价值全国布局项目价值企业背景客户服务专业员工策略三品牌的传播可以通过人们的不同感官形成识别体验视觉听觉嗅觉触觉感觉标志品牌标志语固定版式图片的风格广播电视专属音乐案场气味示范区植被客户22、礼品客户物料短信客户服务专业员工城市公益策略四 制定了品牌表现系统，就要严格执行；品牌不仅仅是对外，内部管理也要有品牌的系统应用。推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 规范客户接待流程规范标准语言设定案场服务功能增加案场城市主题展示以项目体系带动品牌体系，以项目功能展示品牌功能策略执行推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 房交会，城市体验馆客户会员活动年终魅力庆典策略执行推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 老总专访，解读品牌口号媒体解读，城市表现大型公关活动客户欢庆魅23、力盛典策略执行推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 平面：报纸、杂志、户外，固定版式，固定品牌组合 网络：最后一帧画面，统一品牌画面 电视、LED、分众：最后定格画面，统一品牌画面 广播、短信：以固定年度传播口号结尾 软文：固定结构板块 策略执行推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 销售道具：销售夹、名片铭牌、丝巾、领带 客户通讯 办公用品 客户礼品 策略执行推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 案场：品牌墙、品牌角 导视：突出品牌LOGO 路旗：固定版式 围挡：固定位24、置做固定品牌画面 策略执行推广体系 业务体系 活动体系 公关体系 广告体系 物料体系 包装体系 内部体系 办公区域：固定标识系统 员工天地：固定版式 文件：固定文本格式、名头、落款 办公用品策略执行品牌是一项长期而细致的一项工作返租方式返租方式1 1、关系人：、关系人：发展商：开发公司经营单位：商业管理公司、可以自己注册投资者：购买各商铺的小业主租赁方：商铺经营者按揭银行：待定操作步骤2 2、操作步骤：、操作步骤：（1）发展商将“购物广场”全权委托给商业管理公司经营管理，具租赁权。双方签委托协议。（2）发展商将“购物广场”细分成各小独立产权单位，销售给各小业主。双方签房产买卖合同。（3）小业主25、和按揭银行签贷款协议。（4）小业主在与发展商签订买卖合同时，同时与经营单位签订租赁合同（十年）和一次性返回五年租金的补充协议。（5）经营单位把商铺租赁给经营者经营，双方签租赁合同。（6）15年内，由小业主向按揭银行交纳月供。（7）510期内，由经营单位直接将月租回报打入各小业主按揭银行帐户，月供不足部分由小业主补足。（8）十年期满，视情况决定是否由经营方继续经营。操作步骤五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。商铺买卖交月供办理按揭商铺租赁商铺租赁委托经营代交月供租金代交操作步骤 目的目的目的目的ll稳定的投资回报吸引投资客户；稳定的投资回报吸引投资客户；ll保持经26、营权统一，保证后期经营，繁荣市场。保持经营权统一，保证后期经营，繁荣市场。模式：模式：模式：模式：2 22 23 33 35 55 5（10101010年统一经营）年统一经营）年统一经营）年统一经营）ll22：前：前22年投资回报从房价中扣除年投资回报从房价中扣除:ll33：第：第3-53-5年投资回报每年支付；年投资回报每年支付；ll55：第：第6-106-10年投资回报业主与管理公司分成。年投资回报业主与管理公司分成。投资回报投资回报投资回报投资回报ll1-21-2年：年：8%8%年回报率年回报率ll3-53-5年：年：8%8%年回报率年回报率ll6-106-10年：经营管理公司与业主按年：经营管理公司与业主按1:91:9分成。分成。操作步骤