1、齐齐哈尔专业市场产品调研报告12014年9月目 录2123城市概况项目基本情况介绍市场调研4产品发展建议城市概况3齐齐哈尔概况齐齐哈尔市东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里。全市总面积42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里。齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，国家重要的工业基地、商品粮基地和畜牧业基地.黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。齐齐哈尔，别称鹤城、卜奎，是黑龙江省第二大城市，国家历史文化名城，黑龙江省西部地区政治、经2、济、科技、文化教育、医疗、商贸和交通的中心，辐射黑龙江省西部、吉林省西部以及内蒙古北部城市概况4行政区划与人口齐齐哈尔市下辖：7个市辖区，1个县级市，8个县。总人口536.7万人，其中市辖区人口158万人。齐齐哈尔市区人口及人口密度（2010）序号行政区划名称面积人口人口密度（平方公里）（万人）(人/平方公里)1龙沙区283361,2722建华区81293,5803铁锋区695334754昂昂溪区62391445富拉尔基区375266936碾子山区29082767梅里斯达斡尔族区19481787城市概况5城市经济发展情况齐齐哈尔GDP总量1245亿元，位居黑龙江省第三，属于黑龙江省第二阶梯，哈3、尔滨、大庆差距较大。人均GDP水平23197元，全省排名第12。哈尔滨大庆齐齐哈尔牡丹江绥化佳木斯鸡西双鸭山010002000300040005000600000.020.040.060.080.10.120.1412452013年黑龙江省各市GDPGDP（亿元）增速哈尔滨大庆齐齐哈尔牡丹江绥化佳木斯鸡西双鸭山02000040000600008000010000012000014000016000000.020.040.060.080.10.120.1448340.5423197.322013年黑龙江省各市人均年黑龙江省各市人均GDP人均GDP(元）增速城市概况6居民收入和消费水平齐齐哈尔204、13年人均可支配收入19064元，消费支出15178.6元，支出收入比例较2012增加9%;消费品零售总额544.7亿元，增速逐年放缓。20092010201120122013010020030040050060010.0%11.0%12.0%13.0%14.0%15.0%16.0%17.0%18.0%19.0%544.718.5%16.8%15.1%13.4%齐齐哈哈尔消消费品品零售零售总额总额（亿元)增速2009201020112012201320000160001200080004000017169.61906412140.215178.6齐齐哈哈尔可支配收入和消可支配收入和消费支出支出5、人均可支配收入人均消费支出城市概况7200920102011201220130%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%齐齐哈哈尔年度三年度三产结构走构走势变化化第一产业第二产业第三产业三产结构和支柱产业齐齐哈尔市以第二、第三产业为主，一产比例超过20,三产比例波动在40左右，三大支柱产业分别为装备制造、食品及化工。2013年三次产业结构为22.8：36.7：40.5，三大支柱产业，即装备制造、食品、化工三大产业，主要企业有：一重、北钢、齐化、齐轨道交通装备、齐重数控、齐二机床等。主要工业产品产量食品万吨162.9酒业万千升20.8钢铁万吨175.7数控金属切削机床台196、5金属轧制设备万吨10.2铁路货车辆10721水泥万吨698.1城市概况8城市规划城区用地发展方向中心城区以向南发展为主，适当发展东部；富拉尔基城区用地主要向北发展；昂昂溪城区用地向东南方向发展；碾子山城区用地向东、向南适当扩大；梅里斯城区用地向南发展。人口及建设用地规划近期2015年市区居住人口规划100万，远期2020年居住人口规划114万。近期2015年中心城区96.78平方公里，人均96.78平方米，远期2020年中心城区117.30平方公里，人均102.89平方米。城市主体向南城市概况9小结1.齐齐哈尔是黑目 录10123城市概况项目基本情况介绍市场调研4产品发展建议目 录111237、城市概况项目基本情况介绍市场调研4产品发展建议专业市场调研12专业市场分布图此次调研主要针对齐齐哈尔市五金建材及汽配专业市场，主要集中在城市南部，目前在售项目两个，未售项目一个，已运营项目四个。在售项目：万力皮革城中汇城欣豪凤凰城运营项目：建北市场南马路汽配五金交化市场民航路汽配街在运营在售未售专业市场调研13调研项目基本信息汇总项目名称业态类别总建建筑形式总户数百花园商场小商品、皮草、服饰、汽车用品75000平米左右9F展厅1500余户南马路汽配汽修汽配预估14000平米沿街底商300户左右民航路汽配汽修汽配预估13000平米沿街底商300户左右建北市场建材建材约50000平米条铺600多户8、建北市场五金五金机电约12000平米左右条路150户左右五交化市场五金机电约14000平米条路300户左右万力皮革城皮革皮草总23万平米4F展厅一期可售900多套，总1800左右。凤凰城建材、汽配、小商品建材区20万平米条铺+展厅N/A一、在售及未售项目调研14在售项目调研15在售及未售项目产品概况市场产品首层层高多集中在4.5-5米之间，面宽约4-4.5米，进深约10米，一拖二条铺面积以70-80平米为主，产品无地下室设计。项目产品形态主力面积（平米）楼层层高（米）面宽（米）进深（米）有无地下室采暖方式其他万力皮革城展厅50-70平米共四层，其中一二层对外销售5.4米4米左右10米左右无暖气9、内部主走廊宽16米，次走廊宽10米左右，一期十一开业欣豪凤凰城汽配城条铺60平米内部两层，外围三层1F：6米；2F：3米；3F：3.6米3.5-5米-无暖气8月17日汽配业态开盘，目前均价7000元/平米左右，前2年15%抵扣房款，后3年每年7.2%逐年返还。中汇城五金建材市场条铺70-80平米内部两层，外围三层1F：4.2米；2F：3.3米；3F：3.3米；4.2-4.5米10米左右无暖气1.5万抵3万，包租5年每天每平米返1元，折前报价7800元/平米左右，9月下旬推出50套特价房。在售项目调研16万力皮革城基本信息：产品业态：一期皮革城；二期规划业态为灯具建筑面积：总建筑面积21万平米左10、右；其中一期10万平米；二期规划11万平米左右产品形态：展厅建筑形态，共四层；1-2F对外销售，3-4F持有；层高：4.5m面宽及进深：面宽4米左右，进深约10米主力面积：50-70平米通道设置：主通道宽度为16米左右，次通道宽度10米左右；销售情况：销售情况：一期基本去化完毕，备案网显示已签和在签量62%左右销售价格：1F12000元/平米左右；2F10000元/平米左右；包租形式：包租10年，前3年24%，房款直接抵扣，后7年按1:9市场分成。二期：灯具城一期：建材城办公楼效果图售楼处在售项目调研17万力皮革城平面图1层平面图2层平面图在售项目调研18中汇城建材城基本信息：产品业态：一、二11、期均为五金建材建筑面积：共23.5万平米（其中一期12.6万平米；二期10.9万平米）产品形态：条铺建筑形态，内铺2层，外围3层；1F层高4.2米，2F层高3.3米，3F层高3.3米面宽及进深：面宽4.2-4.5米；进深约10米主力面积：70-80平米销售情况：销售情况：目前项目一期已售罄，预计今年9月份开业；由于一期五金机电推迟交房客户闹事、资金链问题，目前二期工地处于基本停工状态；销售价格：二期商铺销售报价为7800元/平米左右，剔除定金及包租优惠折后5600-5700元/平米左右。一期平面图一期内部实景图在售项目调研19中汇城建材城9月下旬特价房特价房套数：50套截至日期：2014年1012、月7日（国庆结束）具体优惠:1、全款95折2、5万抵8万3、5年包租6%-7%-8%-9%-10%共40个点优惠，若5年后房价低于成交价，开发商将按成交原价回购，包租饭店投资客无需返还。在售项目调研20中汇城建材城平面图中汇五金建材城一期平面图在售项目调研21欣豪凤凰城欣豪凤凰城业态规划图基本信息：产品业态：住宅、家居建材、汽配、小商品建筑面积：一期住宅66万平米；二期家居建材五金机电业态共20万平米左右；汽配业态总建12万平米左右；三期小商品业态体量未知汽配城产品形态：条铺建筑形态，内铺2层，外围3层；1F层高6米，2F层高3米，3F层高3.6米面宽及进深：面宽3.5-5米；主力面积：66平13、米销售情况：汽配业态8月17日已开盘，销售价格7000元/平米左右，包租5年，前2年共15%直接抵扣房款，后3年每年7.2%逐年返还。扣除包租和返租后，每平米价格约4850元。一期开盘当天共去化100余套，去化效果不理想；目前沿街的商铺仅剩两套，内部的商铺选择很多22在售项目调研欣豪凤凰城业态分布建材区小商品区汽配区23在售项目调研欣豪凤凰城销控板专业市场总结24小结二、已运营专业市场调研25运营市场调研26运营专业市场概况店铺多为单层，开间集中在3-5米左右，进深8-13米左右；五交化市场单层层高5-5.5米左右，民航路和龙南街汽修一条街层高集中在3.5-4米左右。项目产品形态单铺面积（平米14、）楼层层高（米）面宽（米）进深（米）有无地下室采暖方式其他建北五金建材市场条铺35-50平米一层3.1-3.2米4-5米9-10米无暖气市场老旧，缺乏管理，政府欲将市场整体搬迁至凤凰城建材市场中亿五金交电批发市场条铺50-73平米一层5.5米3.5米10米少数自挖地下室暖气因政府有意向该区域禁止经营五金类，不少商户已在中汇城购买五金类商铺民航路汽配街住宅底商、街铺100-110平米南侧地上两层或地上一层带地下室，北侧均为地上一层1F：3.6米；地下室：3.6米4米左右12-15米道路北侧带地下室面积与1F面积相同地暖经营户多希望商铺一层层高5.5-6米左右，带二层龙南街汽修街住宅底商、街铺3015、-60平米为主南马路南侧多数商铺为两层；北侧多为一层店面3.5-5米3-5米5-15米无暖气市区内最著名的小车汽修区域，经营效果良好运营市场调研27建北五金建材市场基本信息：产品业态：五金、建材市场规模：总经营面积约50000平米，店铺约600家左右产品形态：条铺建筑形态，单层设计；层高：3.1-3.2m面宽及进深：面宽4-5米，进深9-10米（后期商户在店铺后自搭建1-1.5米进深建筑）主力面积：单铺面积30-50平米经营情况：经营情况：建北五金建材市场是齐齐哈尔最著名的五金建材市场，但市场老旧，缺乏管理，政府欲将市场整体搬迁至凤凰城建材市场；经营效果较往年有所下降租赁价格：单铺年租金约6万16、，即约120元/平米*月。运营市场调研28中亿五金交电批发市场基本信息：产品业态：电机、汽配市场规模：6栋建筑，总经营面积约13000-14000平米产品形态：条铺建筑形态，单层设计；层高：5.5m面宽及进深：面宽3.5米，进深10米主力面积：单铺面积50-73平米地下室：少量商户自挖地下室经营情况：经营情况：因政府有意向该区域禁止经营五金类，不少商户已在中汇城购买五金类商铺；整体经营效果一般租赁价格：单铺年租金约5.5万，即约75元/平米*月。运营市场调研29民航路汽修街基本信息：产品业态：配件和汽车维修为主，辅助一些轮胎、电池及润滑油市场规模：民航路集中段大约在500米左右，南侧都为地上两17、层或地上一层带地下室。北侧基本都为一层店铺，总体民航路一带汽配规模大约在13000平米左右产品形态：住宅底商、街铺；层高：1F3.6m少量地下室层高3.6米面宽及进深：面宽约4米，进深约12-15米主力面积：100-110平米经营情况：经营情况：主要以大车维修及配件经营为主，目前经营效果良好，通过对商家了解多希望商铺一层层高5.5-6米左右，带二层；租赁价格：单铺年租金约7万，即约60元/平米*月。运营市场调研30龙南街汽修街基本信息：产品业态：属于自发形成汽修市场，乘用车维修为主，辅以汽车装潢、改装、美容等功能市场规模：总经营面积约13000-14000平米产品形态：住宅底商、街铺楼层：核心18、路段南马路南侧多数商铺为两层；北侧多为一层店面层高：3.5-5米面宽及进深：面宽约3-5米，进深约5-15米主力面积：30-60平米经营情况：经营情况：龙南街汽修街是目前齐齐哈尔修小车最著名的区域，整体经营效果较好；租赁价格：南马路南侧租金45元/平米*月；北侧约75元/平米*月。运营市场总结31小结目二、酒店式公寓市场调研32公寓市场调研33公寓项目分布图齐齐哈尔目前公寓项目较少，现仅万达广场和中汇城有公寓在售；整体市场对公寓产品认可度尚待提升；万达广场公寓产品销售9个月，月均去化15套，销售效果较差。中汇城万达广场项目名称标准层格局建筑面积（）面积区间（）层高推出套数已售套数去化率月均去化19、套数开盘时间销售周期（月）价格（元/）开发企业万达广场5梯16户4455040-703.181013216%152013/896000-9000（精装）万达集团中城国际公寓SOHO:2梯16户LOFT:2梯20户6400040-803.2和4.8-8000中汇城集团公寓个案分析34万达广场基本信息：建筑面积：总建面55.35万，其中公寓目前供应4.5万开盘时间：2013年8月SOHO供应：每层5梯16户，共810套，4.5万平米SOHO主力面积：47-70层高：3.1m主力卖点：万达品牌吸引销售信息：销售情况：项目2013年8约开盘，销售周期9个月，共去化132套，月均去化15套；去化率为1620、.3%销售均价：精装6000-9000元/（朝南价格偏高，北侧价格稍低）客群分析：置业目的多为投资客备注：成交数据来源于现场调研或备案网效果图售楼处公寓个案分析35中城国际公寓基本信息：建筑面积：总建面600万，其中公寓目前供应6.4万LOFT标准层格局：每层2梯16户LOFT主力面积：40-80层高：4.8m主力卖点：区域发展，层高销售信息：销售情况：网上宣传本项目已于今年4月份开盘，但现场销售人员了解，项目并未取得预售证，暂未开盘销售均价：均价8000元/左右效果图施工图公寓个案分析36中城国际公寓SOHO户型图47.78平米79.30平米公寓个案分析37中城国际公寓LOFT户型图73.68平米79.30平米一层户型图二层户型图一层户型图二层户型图