1、2012年石家庄商业项目、专业市场和配套的调研报告关于2012年石家庄商业项目和专业市场调研报告二零一二年十一月20目 录第一章 前言 3第二章 石家庄商业现状 3第三章 商业市场发展及现状 3第四章 石家庄专业市场概述分析 5第五章 家具建材项的分析 6一. 建筑情况分析 6二. 装饰家居 7三. 建材10第六章 工业园和仓储物流11一.工业园 12二.仓储物流 13第七章 商业项目分析 15一. 租赁和售价15二. 融资项目15三. 市场分析17 前 言为了更加准确掌握市场行情，使公司在今后项目定位更贴近实际，拿出更好的建筑、设计和招商运营的方案，由招商部牵头，策划配合，从2012年10月2、8日至11月中旬，对石家庄专业市场、商业项目进行了摸底排查,走访了二手市场, 服装鞋帽箱包, 家居建材装饰, 钢材铝材石材,农副产品，汽车汽配, 日用百货, 数码, 圈书, 五金机电, 医药烟酒食品, 艺术古玩等近150多家专业市场和近50多家产业园物流中心。第二章 石家庄商业现状商业是城市的窗口， 每个城市都印刻着商业的足迹。如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后的六十年间，尤其是改革开放以来的商贸流通业发展历程中， 迅速发展的零售业为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的一重要组成部分。华北地3、区商贸流通格局的多层次互补性，从根本上解决了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸城市， 而是将商贸中心职能分解到不同重要商贸市形成各具特色的商贸流通中心。第三章 市场发展历程及现状一.商业市场发展阶段时间名称市场特征代表市场第一阶段上世纪8090年代基础发展期商品短缺，流通渠道单一国营商业、供销合作社、摊档式的小商品市场及农贸市场地摊式批发市场的初级形态。第二阶段上世纪90年代初期中后期升级发展期商品种类开始丰富，专业市场开始第一阶段的升级，并发挥主导作用摊档式大棚经营大厦式、小个体集中经营。90年代末出现以义乌、广州等为代表的市场集群第三阶段步入21世纪发展蜕变期4、商品多样化，并强调个性化，商品生命周期缩短新型营销渠道的渗透、品牌意识的觉醒促使专业市场重新定位，打造市场特色。二. 专业市场的演进第一代露天展示（农村集贸市场）第二代以路为市式批发市场第三代集中式批发市场第四代综合式批发市场第五代专业主题式批发市场第六代Shoppingmall式批发市场三. 石家庄市场现状石家庄专业市场处于升级改造的黄金时期,有最新六代市场也二三四五代市场,如以家具装饰建材行业为例建筑情况分析表建筑档次个数占总调研比例市场项目举例高端719.40%红星美凯龙、金门、金利来、怀特、米氏中端1850%燕山、佛山、居然丽家、平安低端1130.50%银白佛、美意家、明月装饰、乐惠家5、四.石家庄专业市场发展 随着商业与投资市场同步放大。在目前的石家庄旧城改造与拆违改造进行中，有相当大面积的临街商业被拆除，同时有大量商业投入市场，为目前商业与专业市场带来巨大的冲击，使商业办公和专业市场等市场的需求有所提升。同时也带来商业地产面临巨大的竞争挑战，大量的商业拆迁带来的必定是大量的商铺的需求，商业反而有重新走上市场前端的机会。市场蛋糕有了，抢夺的人也多了；仅就目前了解到抢夺的就不在少数，并且都是有备而来。南翟营的居然之家，正定国际小商品城勒泰中心南三条市场升级改造新华市场升级改造润德五金市场总结：随着商业繁荣发展,使石家庄的商业市场格局出现组团效应，各个区域都发展商业。第四章 石家6、庄专业市场分布概述一、石家庄家居建材、五金类商业市场主要集中在三个区域：和平建华附近、槐安路沿线、中华大街北二环附近。二、汽车贸易类和配件，主要集中在二环周边附近。三、石材类主要集中在古城东街沿线。四、南三条和新华老市场正在进行升级改造,批发仓储外迁相结合，打造批发市场繁华带，逐步由批发市场转化为展示订货中心， 实现由“大市场”向“强市场”的转变。五、工业园、产业园和科技园主要分布在开发区和新石北路附近。六、物流仓储主要分布在二环附近各主要进出口和车站附近，现在正开始有二环内向外转移。第五章 家具建材的分析一、建材市场情况分析因为近来随着房地产市场发展，家具建材市场迅速兴起，发展迅速在专业市场7、异军突起，值得注意。二、装饰家具1. 单体面积分析家具类大部门商场商铺以200平米300平米居多，较小面积和较大面积基本都在总商场户数的20%左右；建材类以100200平米居多。2. 层高分析4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）-4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。3. 车位分析通过调查发现：车位数与商户数比例在40%以下商场，车位显得较为紧缺，促销活动时车位更是捉襟见肘；例如：华业装饰城、珠光灯饰城、金门灯饰城。车位数比商户数比例在41%-70%的商场，车位基本能满足平时的需求，但在促销活动时显得不足。例如：红星美凯龙、居然丽家、红房子。4. 车位数8、与商户比例在71%-100%的基本能满足需求。100%以上可以满足需求。如：怀特陶瓷城、金门家具槐安品牌店。各商场商户个数与车位数比例表：市场名称车位商户车位配比市场名称车位商户车位配比阳光宜家15629538%米氏家居金马广场10075133%银白佛材料市场448949%红星美凯龙25041460%金门家具槐安店10090111%怀特装饰城21780027%燕山建材市场5011543%东明家具西二环店7012556%佛山陶瓷城3011227%红房子8315055%怀特家具城500223224%华业建材市场12050024%怀特陶瓷城21445476%跃进路装饰市场9016355%居然丽家149、027850%誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城5020225%米氏家具槐安店9011678%华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场6021927%金利来槐安店6513449%东明家具建华店8019341%和平路装饰材料市场15017486%明月家具大厦309033%明月装饰材料城8215852%金门灯饰城2510723%珠光灯饰城3010329%蓝天圣木广场5310351%5.经营业态分析商场的经营业态及其分布基本上都遵循行业内的规则，底层为建材、高层为家具，最高层为装饰公司或者布艺饰品和电器。因为石家庄卖场一般都是单卖家居或者建材，综合类卖场较少，大型的只有红星美凯龙一个。所以以红星美凯龙和几10、个经营较好的卖场作为案例。卖场名称类别-1F1F2F3F4F5F红星美凯龙建华店综合木门、瓷砖、地板、石材、吊顶、散热器、楼梯橱柜、卫浴儿童家具、软体家具、松木家具、板式家具实木家具、板式家具、欧美家具、红木家具欧美家具、实木家具、红木家具、定制衣帽间家装公司、壁纸、布艺、灯饰、饰品、艺术玻璃怀特家具城家具松木家具、软体家具、定制家具、艺术玻璃、布艺、饰品、实木家具、软体家具、板式家具板式家具、儿童家具、实木家具、现代家具、日式家具欧美家具、板式家具、实木家具办公家具、红木家具、酒店套房家具红房子建材瓷砖瓷砖橱柜、装修公司、卫浴木门、橱柜华业建材城建材卫浴、散热器、瓷砖、电器、水暖、五金装饰公11、司、橱柜、木门东明家具城建华店家具休闲时尚生活潮流馆、时尚休闲馆精品艺术馆，办公家居橱柜专区6.租金、售价分析中高档商场一层和沿街门脸租金在90元150元之间； 二层租金60元90元之间；高档商场一般一层租金在120-180之间。 家居建材租金情况一览表：项目名称租金情况项目名称租金情况东明槐安店地下：1.6一层：2.4二层：2.2三层：1.8元每平米每天华夏窗帘城50元-60元阳光宜家一层：60-70元每平米每月二三层较为便宜米氏家居金马广场一层80元，60-72元银白佛材料市场沿街35内部10-20元每月每平米红星美凯龙含15%公摊后：负一层90-95元，一层115-125元，二层105-12、110元，三层80-90元，四层55-60元，五层45-50元金门家具槐安店一层：75元二层：60-75元每平米每月乐惠家一层60-65元，二层55-60元，三层40元；燕山建材市场沿街：140-145二层：50市场内部：45-60元每平米每月东明家具西二环店60-90，销售额提千分之五佛山陶瓷城外围70-85 里围50-60元每平米每月红房子临街门脸140-150元；一层90-95，二层80-85，三层60-70，四层40-50怀特家具城不含公摊一层：96二层：93三层：72-78四层红木：53办公：59负一层：51-66元每平米每月公摊：单价的15%华业建材市场沿街门脸及一层入口80-8513、元，里面55-65元。怀特陶瓷城80-95元/平米家装公司60元/平米跃进路装饰市场临跃进路50元，内部30元。居然丽家商城：门口75元一二层40-45三层35-40，旁边窗帘20元美意家居城一层50元，二层39-45元。米氏家具槐安店租金80每月华北装饰城，阳光家居-北二环家居购物广场 60左右平安家具城一层：120元二层95-100元三层75元四五层创典居誉宏装饰材料市场，誉宏窗帘城25块钱，市场刚起步阶段金利来槐安店一层80-85元正定恒山市场恒山市场门脸为80-100元/月，临街11W年，里面为4-6万年家居市场便宜，第一年免10个月，第二年免6个月，第三年3个月，租金为30-40元，14、还有优惠。华夏灯饰城60-80东明东二环店地下36，一层60，二层54，三层48，四层36，五层六层未定和平路装饰材料市场沿街门脸一层：160元内部沿街：65元其余：30元左右明月家具大厦负一层85-90，1层105-115，二层95-100，三层84-90，四层75-80五层60-65，6层45-50明月装饰材料城主体一层二层：60元-65元，负一层20-25元。主体后面，临街为60元，家装第五排二层，为25元。红星美凯龙裕华店70元-105元（不含公摊）珠光灯饰城沿街为150元，内部为85元，三层仓储20元蓝天圣木广场65元-110元金门灯饰城一层、二层85元，三层22元，四层13-14元15、东明家具建华店70元-115元北宋路装饰材料市场临街50，内部20-25元。怀特装饰城80元-120元租金情况分析商场一层和沿街门脸租金在80元120元之间；二层租金60元80元之间；三层以上30元-50元之间三.建材1. 单体面积分析钢材市场租用形式分办公室和场地，可以灵活组合；铝型材面积在50左右；石材市场租用形式分办公室和场地。2. 建筑形式分析钢材和石材，以砖混平房为主，场地为普通沙石面；铝材是沿街门店二层市场为主。3. 车位分析钢材和石材市场没有明确停车为，其广阔货场可以满足行业需求停车；铝材市场道路宽阔各商铺门和道路旁可以停车。4. 租金、售价分析办公室和门帘阻击弩80元170元之16、间； 场地5元40元之间；。钢材石材和铝材市场租金情况一览表编号项目名称商户数办公租金场地租金1北二环钢材市场40016652必得钢材市场10080303博山钢材市场15504白佛钢材市场8040255石家庄北高营钢材市场3160406石材城507鑫顺石材石雕市场15031188北二环铝材市场15740209北环塑钢管材铝材市场100310铝塑市场114402011银白佛金属市场5060第六章 工业园和仓储物流一.工业园1. 建筑形式分析工业园建筑格局有公写字楼和生产车间组成，写字楼多以砖混和框架为主，车间厂房多钢结构。2. 区位分析工业园多分布在开发区和桥西区，同时在二环周边也分部些3. 租17、赁形式工业园一般是大公司企业自建自用，再有就是一些大的房地产公司承建，对外出售出租。工业园情况一览表编号项目名称商户数租金（元）售价（元）地址1强大工业园1自用自用珠江大道与天山大街2方大科技工业园10024无漓江道与天山大街交叉口西南角3方亿科技工业园未定无售：5000珠江大道（槐安路）与兴安大街交叉口西北角4格力工业园1自用自用珠江大道交通职业技术学院东校区南面5金刚科技工业园1自用自用经济开发区 黄山街以西6正定县科技工业园12正在建设正定县华安东路7东明工业园845无槐安路与煤机街交叉口路南8石药工业园1自用自用经济开发区扬子路与清源街交叉口东南角9卓达服装产业园9025无开发大街与创18、业路交叉口（湘江道与阿里山大街交叉口）10天山科技工业园10415无裕华区泰山街与湘江道交叉口以东11日中天创新科技园未定无4500天山大街与建华东路交叉口东南角12石家庄日报社文化产业园1自用自用黄河大道与秦岭大街西北角13河北出版集团文化产业园1自用自用天山大街与黄河大道交叉口东南方向14天山良村工业园2605年出售经济技术开发区赣江路与清源街交叉口15金石工业园8230无桥西区新石北路16振新工业园2830无西二环南路与新石北路交叉口东面17金梧桐文化产业园未定无售：7000新华路与西三环交叉口西北角18石家庄信息产业园16自用自用鹿泉市 高新技术产业开发区昌盛大街19仓安工业园505年19、以前出售红旗大街以西 汇丰路以北20农业科技园1自用自用胜利北街与翠屏东路交叉口（太平河公园）二物流仓储1. 现状车站和进出市区主要干道附近，专业市场和商业随着升级改造和批发仓储逐步外迁。2. 分析石家庄目前仓储物流还停留在起步阶段，以散户和连锁形式居多，商家从仓库出货很多用的是电动三轮，物流发展落后成为制约建设“华北重要商埠”进一步提高石家庄在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺重要组成的关键环。3. 租赁价格物流仓储一览表编号项目名称商户数租金（元）地址1河北中储物流中心（柳辛庄）1125元柳阳街与顺柳巷交叉口（胸科医院）2正定国际物流园15正定县燕赵北大街教场庄附近20、3宇翔物流1215汇通路（临近石家庄南站）4汇通物流3810汇通路（临近石家庄南站）5河北中储物流中心（东三教）1821桥东区东三教街与东平路交叉口6塔谈物流中心2015胜利南街与汇通路交叉口东南角7宇鑫物流115胜利南街与汇通路交叉口西北角8华鹰物流1816胜利南街与汇通路交叉口西北角9联诚物流园6015体育大街与古城东路交叉口东南角10三鑫物流园11013.88高营大街与长泰路交叉口西南角11源通物流园2540高营大街与长泰路交叉口西南角12国大医药物流园15045裕华区仓丰路与建通街交叉口13河北中储物流中心（石岗路）030中华北大街与聚新路交叉口14华北输送物流园22240石清路与南水21、北调交口15润丰物流园500125南二环东路与建设南大街交叉口西南16百营物流中心200030栾城县 窦妪工业区旁边17洋成家电物流园4815鹿泉市 G10718天宏物流园43040南石环路 石栾大桥东南角19东货场1722建设北大街141号20石家庄市货运中心11225桥东区胜利北街219号217420物流园20027胜利北街与义南路交叉口以南22工人街物流街1883桥东区工人街第七章 商业项目分析 一. 租赁和销售 （1）对外出租：对外出租的项目有卓达商贸广场、新万宝、冀源汽配和华北五金机电城，租金普遍不高，位置较好卓达商贸广场和新万宝租金也仅仅在80-90之间（卓达商贸广场按三层整租算，22、一层门脸150元/月），其他项目租金仅为21-25元。（2）出售：在售项目位置较好的售价达到20000-31000元/平米。如：石门不夜城21888-31888元，广安街中心线25500-28600元/平米。而众美凤凰城建华大街门脸为10000元/平米。二、融资项目 融资项目策略：A、出售返租，这类项目的年收益一般是8%，以后几年稍涨；B、纯粹融资，收益较高，年收益一般是16%左右。 融资项目除出售返租外，投资较少的一般没有担保（只有合同），金额较大的，以其房号或者股权为担保；融资项目一览表公司名称融资政策融资金额收益回报率回报方式期限投资保障产权销售类融资颐高房屋按套，11万左右一套前三年每23、年返8%，商场统一经营不能个体经营前三年签合同时一次性返还剩余30年产权证正定国际物流园综合楼8080元，一楼优惠2%，二楼优惠3%前三年8%每年，之后根据市场调动拥有个体商铺40年实体建筑石门不夜城21888元-31888元/平米前五年反总房款40%，分别每年6%、7%、8%、9%、10%预计10年收回成本40年实体商铺广安街中心线25500-28600元/平米前三年每年返8%，商场统一管理经营前三年返总房款的24%，一次性付款每平米优惠900元，按揭优惠400元40实体商铺卓达集团购房一次性付全款，6年返还购房款前三年可退出（不要房子）回报为第一年17.5%，第二年18%，第三年18%，满24、6年返完可办房产证70实体建筑新源发商贸城16000/-19000/，20万30万/套商铺前三年收益：8%；后二年保底：8%，高于8%的三七分，三给开发商交相关税费；其他政策：可自营，可返租产权证40实体商铺南二环汽配大市场1w 5w 10w16% 17% 18%产权证合同正定国际小商品市场商铺面积20平米80平米，最小投资12万，可提供50%银行按揭8% 收益前三年返租 ，5年回购产权证40年实体商铺秦通物流园商铺全款单价4500元，三年返租，为8%，8%，9%，10%，10%。，正在出售vip卡，为1W、2W,5W,10W张。库房1260元三年后可退还全部资金40合同使用权销售类融资舜地机25、构最低3W，以W为单位递增目前14%，6月份以后13%，30W以上房产抵押，回报16%投资期限为半年70合同茂丰集团（依琳山庄）1-4W，16%年回报，5-9W，17%年回报，10W以上18%年回报分季度返还，中间可推出，小于三个月没有收益，满3个月4%，6个月8%，9个月12%，一年16%投资期限为半年50合同富源商业广场2W起投，以W为单位递增，满20W，有房号抵押不满3月退出，无收益，三个月7%，6个月10%，9个月13%，一年16%投资期限为1年40合同河北花乡二手车交易市场1950/-2350/，17.5万21.1万/套商铺前一、二、三年收益分别为：8%、9%、10%可三年租金一次性26、返还冲抵房款；四、五年保底：10%，高于0%的五五分，五给开发商交相关费用；其他政策：条件允许可自营。5年以后可原价回购40合同冀源汽配市场7万-20万前三年回报8%、9%、10%一次性10合同AUT MAU 汽配基地未限20年使用权、前10年包租年月租金收益10%；10年后回购。明年五一营业。稳赚收益：按合同约定的收益高额回报。投资形式：只投入资金，不需自己经营管理。20合同凯元中盛房地产开发有限公司五万为单位，上不封顶，40万以上，房号做抵押16%-20%回报率可再谈，对外宣称继续钱，项目办下预售证后不再融资半年70实体房屋三商业市场分析1. 共性1) 商业中心成条状发展中国大多数城市商业27、中心区往往都是沿城市干道或道路交叉口形成最初的商业聚集形式，在平面形态上呈现交叉口商店型，带状干道商业街中，布局形态，石家庄商业中心繁华区域集中在中山路沿线一带，成条状发展状态，由于以中山路为轴展开，同时专业市场在二环周边附近开始逐渐形成。2) 中山路总体商业氛围被分段割裂 由于商业街事实上有着惊讶的极限，于是中山路繁华商业还可能全线贯通，目前事实上形成北国商圈和东购商圈，先天下商圈，中间一些地带形成了黄金地段中的空白区， 使得商业氛围出现分裂。3) 商业中心过于密集的集中在中山路城客流与顾客流的重叠，使得矛盾更加突出，加之政务中心文化广场，加剧了人流与车流的矛盾，缺少现代商业与现代汽车时代的停车场。2. 老的集贸市场1) 逐步由批发市场转化为展示订货中心， 实现由“大市场”向“强市场”的转变。2) 重点发展电子信息和纺织服装转化市场。3) 南三条小商品市场按照品牌化、专业化发展，做精做优文化、体育、针织及日化。3.仓储物流商场大都没有自己的库房，市区老市场升级改造，批发仓储开始外迁。二环外市场调研期间商户都希望库房和营业地点在一起，一则节省提货时间，二可节省运货费用。