1、长沙火车北站项目长沙火车北站项目 前期市场调研及定位报告前期市场调研及定位报告 2013年6月 CB Richard Ellis|Page 2 项目定位思路项目定位思路 长沙宏观经济分析长沙宏观经济分析 项目基地分析项目基地分析 商业市场商业市场 市场分析市场分析 物业分析物业分析 区域发展分析区域发展分析 写字楼市场写字楼市场 酒店市场酒店市场 公寓市场公寓市场 定位参考定位参考 商家访谈商家访谈 需求调研需求调研 案例借鉴案例借鉴 发展策略发展策略 项目整体定位项目整体定位 体量建议体量建议 布局建议布局建议 开发时序开发时序 定位细化定位细化 商业商业 写字楼写字楼 酒店酒店 公寓公寓 2、财务测算财务测算 土地成本假设土地成本假设 开发成本测算开发成本测算 收益测算收益测算 住宅市场住宅市场 住宅住宅 CB Richard Ellis|Page 3 市场分析市场分析 PART1 1.1 宏观分析分析宏观分析分析 1.2 区域发展分析 1.3 项目基地分析 CB Richard Ellis|Page 4 城市交通 城市交通 据政府规划，长沙市城区内将修建12条地铁线，长株潭“35”城市群将修建长达1200公里的城际铁路。届时长沙市城区内交通时间将缩短至40分钟，长株潭城际交通时间只需30分钟。据政府规划，长沙市城区内将修建12条地铁线，长株潭“35”城市群将修建长达1200公里的3、城际铁路。届时长沙市城区内交通时间将缩短至40分钟，长株潭城际交通时间只需30分钟。长沙轨道交通规划，将于2020年之前建成轨道交通1-6号线主体工程，而至2030年总共将建设10条线路和2条支线路，包括4条市区骨干线、6条市区补充线、2条市域快线，总长456公里。南北方向布局的一号线沿芙蓉路穿过老城区，并将老城区与北部金霞组团和南部暮云组团连接。预计2014年12月开通。南北方向布局的一号线沿芙蓉路穿过老城区，并将老城区与北部金霞组团和南部暮云组团连接。预计2014年12月开通。东西方向布局的二号线将河西与河东相连，并将武广高铁和黄花机场的乘客引向中心城区。预计2013年10月开通。CB R4、ichard Ellis|Page 5 与中部其他五省省会相比，长沙2012年GDP总量及增幅均位列第二，人均GDP绝对值仍居首位，增幅位列第三，落后于第一的武汉和第二的合肥。与中部其他五省省会相比，长沙2012年GDP总量及增幅均位列第二，人均GDP绝对值仍居首位，增幅位列第三，落后于第一的武汉和第二的合肥。8,004 6,400 5,547 4,146 3,001 2,311 11.40%13.00%12.00%13.60%12.50%10.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%01,0002,0003,0004,0005,5、0006,0007,0008,0009,000武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 太原 20122012年中部六省省会城市年中部六省省会城市GDPGDP总量及总量及增幅增幅对比对比 GDP总量（亿元）增幅 89,903 58,715 55,186 79,878 63,328 54,440 12.10%11.60%13.16%15.69%9.60%9.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%020,00040,00060,00080,000100,000长沙 南昌 合肥 武汉 郑州 太原 20122012年中部六省省会城市年中6、部六省省会城市人均人均GDPGDP及增幅对比及增幅对比 人均GDP（元）增幅 地区生产总值 地区生产总值 CB Richard Ellis|Page 6 长沙市固定资产投资自2007年以来持续增长，房地产和制造业占较大比例；与其他五省省会相比，长沙2012年的固定资产投资总额位居第二，增幅倒数第二、仅高于武汉。长沙市固定资产投资自2007年以来持续增长，房地产和制造业占较大比例；与其他五省省会相比，长沙2012年的固定资产投资总额位居第二，增幅倒数第二、仅高于武汉。1,445 1,873 2,442 3,193 3,510 4,012 33.00%29.00%30.00%30.70%25.107、%20.30%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500200720082009201020112012长沙长沙市市历年固定资产投资历年固定资产投资总总额额及及增幅增幅 固定资产投资总额（亿元）增幅 4,012 2,623 4,001 5,031 3,670 1,321 20.30%31.00%23.70%20.00%22.10%28.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%01,0002,0003,8、0004,0005,0006,000长沙 南昌 合肥 武汉 郑州 太原 20122012年中部六省省会固定资产投资总额及增幅对比年中部六省省会固定资产投资总额及增幅对比 固定资产投资总额（亿元）增幅 固定资产投资 固定资产投资 CB Richard Ellis|Page 7 三大产业比重 三大产业比重 长沙第二、三产业一直均衡发展，2010年工业步伐开始加快；与中部其他五省省会相比，长沙产业结构有待进一步优化。长沙第二、三产业一直均衡发展，2010年工业步伐开始加快；与中部其他五省省会相比，长沙产业结构有待进一步优化。6.0%6.0%6.0%6.0%5.0%5.0%4.0%4.0%4.0%4.9、0%4.0%4.0%45.0%45.0%52.0%52.0%51.0%51.0%54.0%54.0%56.0%56.0%56.0%56.0%49.0%49.0%42.0%42.0%45.0%45.0%42.0%42.0%40.0%40.0%40.0%40.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200720082009201020112012长沙长沙市市历年三大历年三大产业产业比重比重 第三产业 第二产业 第一产业 4.3%4.3%4.9%4.9%5.5%5.5%3.8%3.8%2.6%2.6%1.6%1.6%56.1%56.1%57.9%57.9%55.3%5510、.3%48.3%48.3%57.8%57.8%44.8%44.8%39.6%39.6%37.2%37.2%39.2%39.2%47.9%47.9%39.6%39.6%53.6%53.6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%长沙 南昌 合肥 武汉 郑州 太原 20122012年中部六省省会年中部六省省会三三大大产业产业比重对比比重对比 第三产业 第二产业 第一产业 CB Richard Ellis|Page 8 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 长沙市社会消费品零售总额持续增长，但2008年开始，由于限额以上批发零售业零售额的增速大幅回落，导致增幅放缓；与其他11、五省省会城市相比，2012年总额和增幅均位列第二，增幅高于武汉。长沙市社会消费品零售总额持续增长，但2008年开始，由于限额以上批发零售业零售额的增速大幅回落，导致增幅放缓；与其他五省省会城市相比，2012年总额和增幅均位列第二，增幅高于武汉。1,037 1,274 1,525 1,812 2,126 2,510 19.70%22.80%19.70%18.83%17.32%18.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05001,0001,5002,0002,5003,000200720082009201020112012长沙长沙市市历年社会消费品零售总额及历12、年社会消费品零售总额及增幅增幅 社会消费品零售总额（亿元）增幅 2,510 1,117 1,294 3,432 2,290 1,130 18.00%18.40%16.70%16.00%15.20%16.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01,0002,0003,0004,000长沙 南昌 合肥 武汉 郑州 太原 20122012年中部六省省会城市年中部六省省会城市 社会消费品零售总额及增幅对比社会消费品零售总额及增幅对比 社会消费品零售总额（亿元）增幅 CB Richard Ellis|Page 9 人均可支配收入 人均可支配收入 长沙市人均可支配收入在经历经济危机13、影响后，增幅逐渐恢复到2008年之前水平；与其他中部五省省会相比，2012年人均可支配收入和增幅均位列第一，与武汉相比，居民消费力具有微弱优势。长沙市人均可支配收入在经历经济危机影响后，增幅逐渐恢复到2008年之前水平；与其他中部五省省会相比，2012年人均可支配收入和增幅均位列第一，与武汉相比，居民消费力具有微弱优势。16,153 18,282 20,864 23,347 26,451 30,288 16.00%13.20%14.10%11.30%13.30%14.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%05,00014、10,00015,00020,00025,00030,00035,000200720082009201020112012长沙长沙市市历年人均可支配收入及历年人均可支配收入及增幅增幅 人均可支配收入（元）增幅 30,288 20,741 25,434 27,061 24,246 22,587 14.50%13.50%13.20%14.00%12.20%12.20%11.00%11.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000长沙 南昌 合肥 武汉 郑州 太原 201215、2012年中部六省省会城市年中部六省省会城市 人均可支配收入及增幅对比人均可支配收入及增幅对比 人均可支配收入（元）增幅 CB Richard Ellis|Page 10 时时 间间 政策内容政策内容 2011年3月 长沙出台“落地政策”，长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知，对长株潭户籍家庭、长沙市辖五区已拥有一套住房的家庭，限购一套限购一套90平方米（含）以下新建商品住房；平方米（含）以下新建商品住房；2011年4月 湖南省出台湖南省商品房销售明码标价实施细则，要求商品房经营者必须在开盘前一次性公开全部销售房源；商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标16、价明码标价，实行“一套一标一套一标”；2011年5月 湖南省出台关于加强房地产市场调控工作的通知，实行差别化的房地产税收与信贷政策差别化的房地产税收与信贷政策，暂停第三套商品房贷款；暂停第三套商品房贷款；2013年 新建商品住房价格增幅必须控制在城镇居民人均可支配收入增幅（扣除CPI影响）以下，保持基本稳定；湖南省和长沙市政策 房地产政策 房地产政策 长沙对房地产市场的政策调控较为温和，仅对90平米以下的住宅（70年产权房）限购。长沙对房地产市场的政策调控较为温和，仅对90平米以下的住宅（70年产权房）限购。中央政策 2010 2011 国五条 国十条 国十一 国八条 房产税试点 1-6月央行17、6次上调存款准备金率 12月下调存款准备金0.5个百分点 2012 下调存贷款基准利率0.25%国土资源部严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地 2013 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 加强市场监管 国务院：扩大房产税试点范围，可能今年在在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点 国五条 CB Richard Ellis|Page 11 1914 2412 3270 4225 6169 6687 7671 7884.58 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%01,0002,18、0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00020052006200720082009201020112012长沙市商品房施工面积（长沙市商品房施工面积（2005-2012年）年）施工面积 增长率 7884.58 6863 8319.73 00.020.040.060.080.10.120.140.160.180.201,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000长沙 武汉 南昌 长沙与邻近省会城市商品房施工面积情况比较长沙与邻近省会城市商品房施工面积情况比较（2012年）年）施工面积 增长率 商品房施工面积 商品房施工19、面积 2005年以来，长沙商品房施工面积持续上升，受政策调控影响大；2005年以来，长沙商品房施工面积持续上升，受政策调控影响大；2012年，长沙商品房施工面积和增幅均超过武汉，与南昌也相差不远。2012年，长沙商品房施工面积和增幅均超过武汉，与南昌也相差不远。CB Richard Ellis|Page 12 515 547 700 751 1315 1393 1452 1821.05 537 742 985 950 1407 1680 1500 1527 02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002005200620072008200920102020、112012长沙市商品房竣工面积及销售面积（长沙市商品房竣工面积及销售面积（2005-2012年）年）竣工面积 商品房销售面积 商品房竣工和销售面积 商品房竣工和销售面积 长沙2011年以前，每年销售面积大于竣工面积，商品房吸纳速度较快；2012年商品房集中供应，导致销售面积小于竣工面积，去化情况较差。长沙2011年以前，每年销售面积大于竣工面积，商品房吸纳速度较快；2012年商品房集中供应，导致销售面积小于竣工面积，去化情况较差。CB Richard Ellis|Page 13 2005-2012年间，长沙商品房销售均价持续增长，但增长率波动较大；2008-2009年受全球经济危机影响增长率21、大幅下降，2010年后增长率恢复，2012年由于国家房地产调控政策，增长率增速有所放缓；2012年，长沙商品房单价低于武汉，高于南昌，大致在6100元/平米。长沙商品房每年销售均价逐年上升，但总体低于武汉。长沙商品房每年销售均价逐年上升，但总体低于武汉。2164 2644 3421 3558 3648 4418 5416 6100 0%5%10%15%20%25%30%35%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,00020052006200720082009201020112012长沙市商品房销售均价及增长率长沙市商品房销售均价及增长率（2005-2012年）年）销22、售单价 增长率 6100 6346 5903 5,6005,7005,8005,9006,0006,1006,2006,3006,400长沙 武汉 南昌 长沙与邻近省会城市商品房销售均价比较长沙与邻近省会城市商品房销售均价比较（2012年）年）销售单价 商品房销售均价及增长率 商品房销售均价及增长率 CB Richard Ellis|Page 14 宏观分析小结 宏观分析小结 “长株潭一体化”成为目前长沙城市发展的重要推动力；“长株潭一体化”成为目前长沙城市发展的重要推动力；“望城区”纳入长沙市“望城区”纳入长沙市主城区后，城市的北部主城区后，城市的北部发展进一步加快；发展进一步加快；交通整体23、规划完善，着眼于“3+5城市群”的布局将很好带动长沙市本身的发展；交通整体规划完善，着眼于“3+5城市群”的布局将很好带动长沙市本身的发展；城市发展 宏观经济 城市发展 宏观经济 长沙整体经济在中部六省省会中一直名列前茅；长沙整体经济在中部六省省会中一直名列前茅；2012年人均GDP和居民可支配收入位列中部第一，居民消费力优势显现；2012年人均GDP和居民可支配收入位列中部第一，居民消费力优势显现；政府正积极部署长沙市工业发展，进一步完善产业结构；长沙目前利用外资程度较低，还有很大提升空间；政府正积极部署长沙市工业发展，进一步完善产业结构；长沙目前利用外资程度较低，还有很大提升空间；房地产发24、展 房地产发展 长沙房地产开发近年来持续增长，但是增幅波动较大，受政策影响明显；长沙房地产开发近年来持续增长，但是增幅波动较大，受政策影响明显；目前房产开发仍以住宅为主，房价增幅低于武汉，上升空间明显。目前房产开发仍以住宅为主，房价增幅低于武汉，上升空间明显。CB Richard Ellis|Page 15 市场分析市场分析 PART1 1.1 宏观分析分析 1.2 区域发展分析区域发展分析 1.3 项目基地分析 CB Richard Ellis|Page 16 开福区-宏观经济 开福区-宏观经济 开福区近年来地区生产总值增幅仅次于岳麓区，且第三产业增幅位列五区之首，去年开福区第三产业对地区经25、济增长的贡献率达到 开福区近年来地区生产总值增幅仅次于岳麓区，且第三产业增幅位列五区之首，去年开福区第三产业对地区经济增长的贡献率达到80.8%。项目位于第三产业聚集区。项目位于第三产业聚集区。101.5%106.3%148.1%110.1%77.7%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%160.0%芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 20082008年年-20122012年年 长沙五区生产总值增幅情况长沙五区生产总值增幅情况 芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 96.9%102.2%77.5%118.0%110.5%0.0%20.0%4026、.0%60.0%80.0%100.0%120.0%140.0%芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 20082008年年-20122012年年 长沙五区第三产业产值增幅情况长沙五区第三产业产值增幅情况 芙蓉区 天心区 岳麓区 开福区 雨花区 0.2%19.4%80.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%第一产业 第二产业 第三产业 20122012年年 开福区三大产业开福区三大产业 对经济增长的贡献率比较对经济增长的贡献率比较 第一产业 第二产业 第三产业 数据来源：开福区公众信息网 数据来源：开福区公众信息网 CB Richa27、rd Ellis|Page 17 开福区-开发布局 开福区-开发布局 以一江两河为界，开福区被分割成三个不同区域，区政府“十二五规划”为其确定了不同发展战略。以一江两河为界，开福区被分割成三个不同区域，区政府“十二五规划”为其确定了不同发展战略。长沙市开福区城市开发布局 长沙市开福区城市开发布局 南城板块南城板块 旧城提升区 旧城提升区 新旧城连接区 新旧城连接区 新城拓展区 新城拓展区 开福区 政府 开福区 政府 旧城提升区：浏阳河以南、五一路以北、湘江以东，优化开发、促进城市功能再造、提升城区价值；新旧城连接区：浏阳河与捞刀河之间，引导和承接城市功能北移，重点开发；新城拓展区：捞刀河以北金28、霞片区，加快发展现代物流、服务外包等生产性服务业和都市工业，促进产业向北聚集；本项目位于“旧城提升区”，是开福本项目位于“旧城提升区”，是开福区发展最为成熟的区域。区发展最为成熟的区域。资料来源：开福区“十二五”规划纲要 资料来源：开福区“十二五”规划纲要 CB Richard Ellis|Page 18 开福区-功能分区 开福区-功能分区 开福区在有序推进城市开发过程中，形成了九个重点开发建设组团，定位各不相同。开福区在有序推进城市开发过程中，形成了九个重点开发建设组团，定位各不相同。长沙市开福区城市功能分区 长沙市开福区城市功能分区 1 2 4 3 5 6 7 8 6 1-黄兴北路滨江高档29、商务组团 2-芙蓉北路两厢金融商务组团：加快金融机构集聚，重点发展金融商务楼宇和城市高端服务业；3-福元新城行政服务组团 4-金鹰文化城文化产业组团：重点发展文化创意、影视传媒、商务会展；5-苏托垸生态新城组团：注重与生态环境协调；6-沙坪白霞新型工业组团：重点发展制造业；7-金霞物流港铁联运组团：重点发展普通物流、保税物流、城市配送和物流专业服务；8-青竹湖服务外包组团：重点发展现代服务外包；9-捞刀河东北片生态经济组团：以沙坪、汉回、成功村等城乡一体化建设示范点为核心，以观光、休闲为主要功能，重点发展生态农业、农业观光休闲旅游业；本项目位于“芙蓉北路两厢金融商务组团”，以发展城市高端服务业30、和金融业为主。本项目位于“芙蓉北路两厢金融商务组团”，以发展城市高端服务业和金融业为主。9 资料来源：开福区“十二五”规划纲要 资料来源：开福区“十二五”规划纲要 CB Richard Ellis|Page 19 区域内重要项目 区域内重要项目 1-新河三角洲项目 新河三角洲开发建设总投资约120亿元，是长沙目前旧城改造史上规模最大、投资最多的项目。整个片区的功能定位为：以商务办公、高档居住、文化休闲为主的城市滨水区。人口规模规划人口规模8.34万，较现状增加了6.98万，城市建设用地96.47公顷。2-黄兴北路棚改项目 项目位于长沙城区开福区南部，与芙蓉中路平行，南至营盘路、西于沿江风光带北31、延相交，北至潘家坪路。项目可用地面积800亩。3-金融生态区项目 规划中的长沙金融生态区总面积1828亩，建筑面积300万平方米，将打造集办公、会议、购物、文娱、餐饮、居住等功能于一体的复合型国际化城市样板。4-蔡锷北路棚改项目 蔡锷中路两厢棚改项目东起蔡锷中路、西至黄兴路、南临五一大道、北达中山路。总占地面积约173亩，净用地面积约140亩。1 2 3 4 CB Richard Ellis|Page 20 新河三角洲 新河三角洲整体主要由“北辰三角洲”和“两馆一厅”项目组成，今后是居民文化休闲的聚集地，酒店、购物中心、住宅底商-主题商业、写字楼配套齐全，定位高端，浏阳风光带和湘江风光带在此交32、汇，未来将吸引大量游客未来将吸引大量游客。黄兴北路棚改区 目前湘江大道湘雅路以南一带，已基本建成高档住宅区，以大户型为主，商业主要以底商形式存在，万达项目是其商业中心地，定位高端；湘雅路以北一带为未拆迁的棚户区和老住宅区，商业集中在开福寺路两厢商业集中在开福寺路两厢，以宗教文化相关商业为主，是市级旅游点，政府有相应升级规划。五一商圈-芙蓉路CBD 蔡锷路两厢为棚改区，蔡锷北路与湘雅路交汇处商业氛围良好，形成了低端的小商品街形成了低端的小商品街（受湘雅医院和医学院影响），今后可依附于泊富国际广场继续发展今后可依附于泊富国际广场继续发展。中山路以南区域是五一商圈和芙蓉CBD，以写字楼和酒店为主，五33、一商圈是长沙市最重要的商圈。区域内部分析一 区域内部分析一 新河三角洲 新河三角洲 黄兴路棚改区 黄兴路棚改区 芙蓉中路沿线 芙蓉中路沿线 五一商圈 芙蓉CBD 五一商圈 芙蓉CBD 火车站商圈 韶山路CBD 火车站商圈 韶山路CBD 四方坪居住区 四方坪居住区 伍家岭居住区 伍家岭居住区 文化休闲区 文化休闲区 CB Richard Ellis|Page 21 区域内部分析二 区域内部分析二 新河三角洲 新河三角洲 黄兴路棚改区 黄兴路棚改区 芙蓉中路沿线 芙蓉中路沿线 火车站商圈 韶山路CBD 火车站商圈 韶山路CBD 四方坪居住区 四方坪居住区 伍家岭居住区 伍家岭居住区 文化休闲区 文34、化休闲区 四方坪居住区 以新建楼盘为主，道路宽敞、硬件设施较新，国防科大位于此区，该区缺乏优质商业项目该区缺乏优质商业项目。伍家岭居住区 德雅路以北、东风路沿线是原大型国有企业居民区：王家珑、蒋家垅、五家岭社区道路狭窄、硬件设施破旧，有多处闲置用地，商业氛围一般，未形成任何商业区，商业以满足周边居民生活为主，超市成为商业辐射中心超市成为商业辐射中心。文化休闲区 德雅路以南、东风路沿线是以“湖南省博物馆”“烈士公园”“湖南省体育场”为代表的市级文化休闲区，游客众多、消费需求旺盛；游客众多、消费需求旺盛；烈士公园西门有家润多购物广场，定位偏低、业态单一，定位偏低、业态单一，餐饮分布在沿街店铺，目前35、以满足周边居民消费为主，体育馆路沿线为体育商品临街商铺；烈士公园东门一带分布了中高档住宅楼盘，步步高购物广场周边商业氛围浓郁；步步高购物广场周边商业氛围浓郁；烈士公园南门临省委等机关部门，酒店物业众多，没有集中商业供应。五一商圈 芙蓉CBD 五一商圈 芙蓉CBD CB Richard Ellis|Page 22 区域内部分析三 区域内部分析三 新河三角洲 新河三角洲 黄兴路棚改区 黄兴路棚改区 芙蓉中路沿线 芙蓉中路沿线 火车站商圈 韶山路CBD 火车站商圈 韶山路CBD 四方坪居住区 四方坪居住区 伍家岭居住区 伍家岭居住区 文化休闲区 文化休闲区 芙蓉中路沿线：“金融生态区”规划使本区前景36、明确，目前商业点在德雅路以南和开福寺路附近，本项目刚好位于两地中间；该区商业氛围浓郁，但缺乏优质集中式商业，目前餐饮和娱乐集中在几个大楼盘附近，酒店定位偏低，小旅社和快捷酒店较多。火车站商圈-韶山路CBD：该区域流动人口多，写字楼、酒店物业较多，商业档次偏低。目前商业集中在北部，并且有进一步向北发展的趋势。综上所述，本项目所在“芙蓉中路沿线”即“金融生态区”,第一步应该吸引东面三区消费，第二步吸引东南部。新河三角洲将成为最重要的竞争对手。综上所述，本项目所在“芙蓉中路沿线”即“金融生态区”,第一步应该吸引东面三区消费，第二步吸引东南部。新河三角洲将成为最重要的竞争对手。五一商圈 芙蓉CBD 五37、一商圈 芙蓉CBD CB Richard Ellis|Page 23 市场分析市场分析 PART1 1.1 宏观分析分析 1.2 区域发展分析 1.3 项目基地分析项目基地分析 CB Richard Ellis|Page 24 项目概况 项目概况 地块编号 用地性质 面积（平方米）容积率 绿地率 建筑限高(米)B-06-01 C2R2(7:3)10,000.20 9.0 20%200 B-06-03 C2R2(7:3)10,241.68 9.0 20%220 B-07-01 C2R2(7:3)9,087.72 9.0 20%300 B-07-03 C2R2(7:3)13,504.42 9.0 38、20%300 B-07-04 G1 4,451.26/80%/B-01-08 C2R2(7:3)15,828.64 9.0 25%180 B-01-09 G1 10,108.95/80%/B-01-10 C2R2(7:3)7,737.47 9.0 25%180 CB Richard Ellis|Page 25 基地周边现状基地周边现状 基地西面主要是商业用地，以写字楼为主，东面主要是住宅，以老居住区为主。待开发土地较多。基地西面主要是商业用地，以写字楼为主，东面主要是住宅，以老居住区为主。待开发土地较多。9 1 2 3 4 5 6 7 8 公共用地 住宅用地 商业用地 基地 1-唐家巷 1-唐39、家巷 2-新时代广场 2-新时代广场 3-基地东入口 4-基地南入口 5-公园西郡 3-基地东入口 4-基地南入口 5-公园西郡 家润多超市 家润多超市 湖南省体育场湖南省体育场 长沙之芯 长沙之芯 湘雅医院 湘雅医院 华尔街中心 华尔街中心 绿 地 项 目 绿 地 项 目 沿街底商 沿街底商 锦绣华天 锦绣华天 天健 商业 天健 商业 岁宝 岁宝 百货 百货 华创华创国际国际广 广 省博物馆省博物馆 烈士烈士 公园公园 1 2 5 3 4 6 7 8 9 6-华尔街中心 7-基地北地块 8-双鹤大厦 9-基地东面小巷 6-华尔街中心 7-基地北地块 8-双鹤大厦 9-基地东面小巷 CB Ri40、chard Ellis|Page 26 基地交通分析基地交通分析 基地目前交通几乎完全依赖于芙蓉路，东面交通被截断，严重影响辐射力。未来基地西面和南面将是外部客流的主入口，东风路与黄兴路的扩建将极大改变基地交通条件。基地目前交通几乎完全依赖于芙蓉路，东面交通被截断，严重影响辐射力。未来基地西面和南面将是外部客流的主入口，东风路与黄兴路的扩建将极大改变基地交通条件。芙蓉路：基地唯一直接毗邻的城市主干道，沿线分布芙蓉中路商务区、金融生态区、北辰三角洲、湘江世纪城。因此基地西面是重要客流入口。德雅路：基地南面德雅路顺利通车后，将极大提升辐射力，西连湘江大道，东可直达四方坪区域，将顺利引入北城客流。东41、风路：南北连接三一大道和体育馆路，是基地东面重要道路，然而基地尚未与东风路连接，需要重点规划。体育馆路、开福寺路、潘家坪路、精英路：辅助性道路，目前对引入客流帮助不大，黄兴北路扩展完成后，其作用将大大提升。公交站点 地铁出口 道路级别道路级别 道路名道路名 区域次干路 开福寺路、潘家坪路、精英路 区域主干道 东风路、体育馆路、德雅路 城市主干道 芙蓉路 芙蓉路 德雅路 精英路 东风路 潘家坪路 开福寺路 体育馆路 CB Richard Ellis|Page 27 基地地块分析基地地块分析 基地地块形状规则，北面三地块和南面五地块的交通条件有所差异，可将之作为两个组团考虑，合理布局。基地地块形状42、规则，北面三地块和南面五地块的交通条件有所差异，可将之作为两个组团考虑，合理布局。Plot-1、Plot-2、Plot-3私密性较好，中间一块为绿地，景观资源好，地块规则，适合布置写字楼或住宅产品。总体临街面达300米，底商可考虑出售。Plot-4和Plot-6临芙蓉路，并且正对地下通道出口，可考虑将这两地块西面作为项目主要展示面，布置主力店或酒店物业。Plot-5和Plot-7远离主干道，并且与金融区绿轴相接，可考虑布置广场，将之作为项目客流的聚集地，周边布置目的性业态（餐饮或娱乐）。Plot-7和Plot-8的南面可整体考虑，利用绿地优势，布置特色、生态商业，作为项目次入口。公交站点 地铁43、出口 地下通道出口 Plot-1 Plot-1 Plot-2 Plot-2 Plot-3 Plot-3 1公里 500米 Plot-4 Plot-5 Plot-6 Plot-7 Plot-8 Plot-4 Plot-5 Plot-6 Plot-7 Plot-8 300米 500米 200米 CB Richard Ellis|Page 28 周边现有主要住宅周边现有主要住宅 编号 企业 编号 企业 1 动力公司宿舍 2 友谊社区 3 面粉厂宿舍 4 伍家岭社区 5 凯雪集团小区 6 北桥新村 7 枫林小区 8 天健芙蓉盛世 9 建鸿达公寓 10 金隆小区 11 国庆新村 12 紫荆花园 13 福44、兴阁 14 刘家冲社区 15 东风一村 16 中国银行东风分行宿舍 17 幸福桥 18 鸿福园 19 福圣园 20 群芳小区 21 粮食局宿舍 22 二轻宿舍 23 雅泰花园 24 凯乐国际 25 金色屋顶 26 香江锦城 27 富湘园 28 聚福园 29 江景名府 30 开福区联运公司宿舍 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 45、55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 88 89 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 90 91 92 93 93 94 95 96 97 98 99 100 住宅 CB Richard Ellis|Page 29 编号 企业 编号 企业 31 湘雅小区 32 油铺街小区 33 湘江宾馆宿舍 34 名富公寓 35 福鑫楼 36 锦绣华天 37 佳欣苑 38 王家珑社区 39 南天花园 40 东风路税务局宿舍 41 东风路法院宿舍 42 招标局宿舍 43 地税局四局宿舍 446、4 开福区兴业银行宿舍 45 汇城花园 46 四季花城 47 公园九号 48 湘城小区 49 湖南省体育局宿舍 50 愉景花园 51 华盛新外滩 52 大地金墅 53 西园北里 54 金汇公寓 55 群力里小区 56 建设银行宿舍 57 泊富国际小区 58 省农业厅 59 雅居阁 60 新华出版社住宅 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 547、3 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 88 89 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 90 91 92 93 93 94 95 96 97 98 99 100 周边现有主要住宅周边现有主要住宅 住宅 CB Richard Ellis|Page 30 编号 企业 编号 企业 61 长沙是人大常委会家属区 62 展览馆社区 63 湖南省国防科公办机关院 64 省化工厅宿舍 65 上城金都 66 宏金花园 67 铂宫 68 长宝1667 69 万达公馆 70 农垦局宿48、舍 71 壹号公馆 72 芙蓉路社区 73 中环大厦 74 湖南省委住宿区 75 监狱管理局宿舍 76 湖南统计局宿舍 77 长沙勘测设计院宿舍 78 常青树老年公寓 79 省公安厅宿舍 80 华龙公馆 81 丽臣社区 82 邮电工程局宿舍 83 湘江涂料公司宿舍 84 丝矛冲工商宿舍 85 德雅苑 86 公路局宿舍 87 振湘小区 88 五一中央领御 89 排水厂宿舍 90 滨湖嘉园 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 49、39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 88 89 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 90 91 92 93 93 94 95 96 97 98 99 100 周边现有主要住宅周边现有主要住宅 住宅 CB Richard Ellis|Page 31 编号 企业 编号 企业 91 国土局宿舍 92 金霞花府 93 向阳湖社区 94 王府花园 95 梦泽园 96 雍景园 97 公园50、十一号 98 蓉园 99 三湘大院 100 华联花园、湘绣研究员宿舍大院 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 88 89 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 90 9151、 92 93 93 94 95 96 97 98 99 100 周边现有主要住宅周边现有主要住宅 住宅 基地东面住宅规模大，社区发展成熟，居民消费需求旺盛。基地北面和东北面为老住宅区，推测有一定改善性住房需求。基地东面住宅规模大，社区发展成熟，居民消费需求旺盛。基地北面和东北面为老住宅区，推测有一定改善性住房需求。CB Richard Ellis|Page 32 周边优质企业列表周边优质企业列表 编号 企业 编号 企业 1 长沙市第五制水厂 2 长沙市动力公司 3 长沙市水利投资置业发展有限公司 4 途易旅行网 5 六建联兴施工公司 6 省糖酒副食品总公司 7 长沙县商业总公司 8 湖南省粮食52、局 9 梦洁家纺 10 三湘都市报 11 湖南石油化工建设公司 12 长沙荣丰纸业有限公司 13 中国人民财产保险公司湖南省分公司 14 开福城市建设投资公司 15 九芝堂 16 湖南省生物药品公司 17 中国平安财产保险长沙分公司 18 湖南安邦制药有限公司 19 湖南省永康生物制药公司 20 中国中铁隧道集团 21 塑料四厂 22 富兴集团 23 中国人寿保险有限公司 24 湖南职工国际旅行社总部 25 湖南开福教育产业公司 26 湘联船舶交易公司 27 中国华融资产管理公司 28 中青旅国际旅行社 29 锦绣实业发展有限公司 30 华融证券 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1153、 12 13 13 14 15 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 49 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 65 66 64 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 企业 CB Richard Ellis|Page 33 编号 企业 编号 企业 31 牛耳教育 32 湖南省农垦局 33 育才保险有限公司 34 湖南省文化艺术54、产业集团 35 百圆裤业 36 方正期货有限公司 37 湖南中创环保有限公司 38 长沙联运物流有限公司 39 中国人寿保险有限公司 40 湖南省体育产业开发中心 41 湖南日报 42 中国平安财产保险湖南分公司 43 国联期货 44 湖南文化旅行社 45 湖南出版集团 46 奥林巴斯长沙销售中心 47 途牛旅行网 48 湖南高速运输股份有限公司 49 长沙市建设工程集团公司 50 湖南省电信实业集团公司 51 湖南经济报社 52 湖南省物资产业集团总公司 53 中国有色金属工业长沙勘察设计院 54 新华书店长沙分公司 55 湖南邮政速递公司 56 国泰君安证券公司湖南分公司 57 长沙铁路国55、际旅行社 58 芙蓉人力资源市场 59 友谊阿波罗商业公司 60 龙骧旅行社 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 13 14 15 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 49 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 65 66 64 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 周边优质企业列表周边优质企业列表 企56、业 CB Richard Ellis|Page 34 编号 企业 编号 企业 61 长沙长电运输有限公司 62 湖南汽车城金杯汽车有限公司 63 湖南省酒业公司 64 长沙科晟实业有限公司 65 长沙市建设综合开发公司 66 沪昆铁路客运专线湖南公司 67 湖南省电影发行放映中心 68 湖南省印刷物资公司 69 湖南省文化物资公司 70 湖南省省委大院 71 湖南科技报社 72 湖南省科学器材进出口公司 73 湘江歌声杂志社 74 湖南迅邦置业有限公司 75 湖南省粮油食品进出口集团公司 76 外贸进出口公司 77 湖南融创投资顾问公司 78 湖南少年儿童出版社 79 中联地产 80 华夏人寿57、保险公司湖南分公司 81 芙蓉城市建设投资公司 82 中国移动集团湖南省分公司 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 13 14 15 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 49 48 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 65 66 64 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 周边优质企业列表周边优质企业列表 82 58、企业 企业多集中在基地南面-芙蓉CBD附近，北面和西面企业办公条件差，特别缺乏停车位。企业多集中在基地南面-芙蓉CBD附近，北面和西面企业办公条件差，特别缺乏停车位。CB Richard Ellis|Page 35 基地周边公共设施基地周边公共设施 编号 公共设施 编号 公共设施 编号 公共设施 编号 公共设施 1 长沙德福医院 17 长沙市中医学会 2 开福区妇幼保健所 18 爱思特口腔医院 3 南方医院 19 解放军163医院烧伤整形医院 4 长沙市按摩医院 20 长沙东方男科医院 5 第八卫生院分院 21 湖南省交通医院 6 湖南家辉遗传专科医院 22 湖南省军区机关医院 7 湘雅医院 59、23 长沙思诺口腔医院 8 仁爱妇产医院 24 永州现代女子医院 9 长沙市第二医院 25 黑石渡医院 10 湖南省听力言语康复研究院 26 国防科大医院 11 湖南省妇幼保健院 27 骨科按摩医院 12 湖南省体育专科医院 28 长江医院 13 贝诺医院 29 楚雅医院 14 长沙市第一医院 30 协雅医疗美容医院 15 湖南省中医院 31 长沙市第七医院 16 星雅医疗整形美容医院 32 长沙市第八医院 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 23 24 25 26 27 28 29 30 30 31 医院 基60、地直接与湘雅医学院相对，背靠烈士公园，南邻湖南省体育场，流动人口供给量大。基地直接与湘雅医学院相对，背靠烈士公园，南邻湖南省体育场，流动人口供给量大。CB Richard Ellis|Page 36 基地周边公共设施基地周边公共设施 编号 公共设施 编号 公共设施 编号 公共设施 编号 公共设施 1 紫凤体育公园 14 芙蓉中路邮政所 2 湘雅路邮政所 15 湖南省儿童图书馆 3 学宫街邮政所 16 小吴门邮政所 4 北正街社区篮球场 17 中天邮政所 5 坡子街邮政所 18 长沙市博物馆 6 长沙动物园 19 湖南省展览馆 7 国防科大体育场 20 育英游泳池 8 东风路邮政所 21 长铁游61、泳中心 9 烈士公园 22 五一东路邮政所 10 湖南省人民体育场 23 晓园公园 11 东风广场足球场 24 长沙市邮政局 12 开元博物馆 25 湖南省湘绣博物馆 13 科学技术博物馆 26 小海豚游泳俱乐部 休闲设施 邮政 文化设施 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 基地直接与湘雅医学院相对，背靠烈 基地直接与湘雅医学院相对，背靠烈士公园，南邻湖南省体育场，流动人口供给量大。士公园，南邻湖南省体育场，流动人口供给量大。CB Richard Ellis|Page 37 基地周边教育资源基62、地周边教育资源 编号 教育资源 编号 教育资源 编号 教育资源 编号 教育资源 1 紫凤小学 31 华瑞软件学院 2 湖南省厨师学校 32 雅思长沙分校 3 伍家岭小学 33 牛耳教育 4 国庆小学 34 花城小学 5 建湘小学 35 鹏程驾校 6 四方坪二小 36 民主西街小学 7 会计培训学校 37 长沙英达外国语学校 8 中国人民解放军国防科技大学 38 长沙财经职业中专 9 长沙工程兵学院 39 长沙师范专科附属小学 10 长沙市幼师职业中专 40 湘雅医学院 11 长沙市经贸职业中专 41 长沙市音皇艺术培训学校 12 湖南社会科学专修学院 42 长沙老年大学 13 长沙市第七中学 63、43 长沙市一中 14 中国传媒大学远程教育学院 44 八一路小学 15 新概念外国语学校 45 长沙市第六中学 16 湖南成才电脑培训中心 46 长沙新东方学校 17 湖南电大直属分校 47 湖南省直机关行政学院 18 铁路职业中专学校 48 湖南老干部大学 19 开福区老干部大学 49 东方艺术学校 20 麻园岭小学 50 湖南东方红职业学校 21 长沙市林海职业培训学校 51 燕山小学 22 新竹小学 52 大同小学 23 三角塘小学 53 湖南省委党校函授学院 24 湖南城建职业技术学院 继续教育学院 54 美度学校 25 明德中学 55 楚材进修学校 26 新风街小学 56 威娜美容64、学校 27 阳光新青年职业培训学校 57 第二外国语培训学校 28 河南科技大学-湖南函授站 58 英泰移动通信学院 29 昂立外国语学校 59 四维培训学校 30 燕莎芭蕾舞学校 60 时代英才教育培训学校 1 2 3 4 5 6 7 8 小学 中学 成人教育 高等院校 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 51 53 54 55 56 57 58 59 60 CB Richa65、rd Ellis|Page 38 区域分析小结 区域分析小结 项目位于开福区的“旧城提升区”，人口供应和商业氛围都很不错。项目位于开福区的“旧城提升区”，人口供应和商业氛围都很不错。该区域重要项目很多，该区域重要项目很多，“金融生态区”的政策“金融生态区”的政策红利程度将直接影响本项目发展前景。红利程度将直接影响本项目发展前景。“新河三角洲”将成为最大竞争对手。“新河三角洲”将成为最大竞争对手。区域特征 基地特征 区域特征 基地特征 基地北地块和南地块应区别对待，以发挥最大价值。基地北地块和南地块应区别对待，以发挥最大价值。基地东面交通将直接影基地东面交通将直接影响项目辐射力，黄兴路响项目辐射66、力，黄兴路拉通将同时给项目和“新河三角洲”带来新机遇。拉通将同时给项目和“新河三角洲”带来新机遇。应该利用德雅路和地铁出口优势，寻找突破点。应该利用德雅路和地铁出口优势，寻找突破点。市场机会 市场机会 综上所述，本项目所在区域已经具备发展条件（政策、人口、商业氛围）。综上所述，本项目所在区域已经具备发展条件（政策、人口、商业氛围）。项目本身面临来自“金融项目本身面临来自“金融生态区”内部和外部的激生态区”内部和外部的激烈竞争。烈竞争。必须首先将伍家岭、四方坪居住区和烈士公园文化休闲区发展成为项目主要客群来源地。必须首先将伍家岭、四方坪居住区和烈士公园文化休闲区发展成为项目主要客群来源地。CB 67、Richard Ellis|Page 39 各物业市场分析各物业市场分析 PART2 2.1 商业市场分析商业市场分析 2.2 写字楼市场分析 2.3 公寓市场分析 2.4 酒店市场分析 2.5 住宅市场分析 CB Richard Ellis|Page 40 阶段 起步阶段 突破阶段 发展阶段 提升阶段 阶段 起步阶段 突破阶段 发展阶段 提升阶段 时间 时间 1990年前 1990年-2000年 2001年-至今 2013年后 商业业态 商圈发展 商业业态 商圈发展 商业网点主要分布在是五一广场与黄兴路步行街；以国营百货商店为主；商业网点扩散至东塘、伍家岭及火车站等地 国营百货商店依然占主要68、地位；1998年日资百货平和堂进入长沙市场，长沙优质商业市场突破了单一国营化情况；商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，尤其是五一广场商圈竞争加剧；优质商业扎堆五一广场商圈展开剧烈竞争 悦方 ID Mall和乐和城购物中心开业使长沙的商业产品更多元化；以华远金外滩和开福万达广场为代表的商业将进一步拉升长沙商业档次 黎托、大托、高桥商圈将进一步发展 代表项目 代表项目 1981年友谊商店开业 东塘百货、友谊商店、阿波罗、中山百货、晓园百货 王府井百货、悦方IDMALL、乐和城 长沙国金中心、开福万达广场、中信城市广场 长沙商业发展历程长沙商业发展历程 长沙商业从90年代起步至今，经历了国营百货-外69、资百货-购物广场-商业综合体的商业形态的逐渐演变。长沙商业从90年代起步至今，经历了国营百货-外资百货-购物广场-商业综合体的商业形态的逐渐演变。CB Richard Ellis|Page 41 商圈类型商圈类型 编号 名称 编号 名称 市级 1 五一广场商圈 成熟区级 2 东塘商圈 3 火车站商圈 4 溁湾镇商圈 5 伍家岭商圈 新兴次 区级 6 红星商圈 7 高桥商圈 8 黎托商圈 9 大托商圈 1 4 2 3 5 9 6 7 8 长沙市目前商圈共计9个，其中1个市级商圈，4个区级商圈及4个新兴次区级商圈；长沙重要商圈分布 长沙重要商圈分布 长沙市以五一商圈为核心商圈，形成以一个市级商圈，70、多个区域商圈共存的商业格局；长沙市以五一商圈为核心商圈，形成以一个市级商圈，多个区域商圈共存的商业格局；CB Richard Ellis|Page 42 商圈 五一广场商圈 东塘商圈 火车站商圈 河西商圈 伍家岭商圈 发展历程 发展方向 商圈 五一广场商圈 东塘商圈 火车站商圈 河西商圈 伍家岭商圈 发展历程 发展方向 五一商圈为长沙市零售商业的绝对核心，租金水平、人流量、营业额均为长沙最高；以百货、商业街形式为主；近两年先后涌现了乐和城、悦方ID MALL两个购物中心项目。万达、华远等项目等一批中高端大型购物中心项目，将进一步提高商圈档次与品质；商圈发展成熟，人流汇聚，以辐射城南以及雨花亭区71、域为主；沿韶山路布局，以百货形态为主，集合了友阿、平和堂、通程长沙本地最强的三家商业运营商；商圈随着火车站的发展而形成，历史悠久，人流汇聚；整个商圈布局分散，沿五一大道分布，临近火车站区域商业档次整体偏低；商圈中友谊商店为长沙市最高档商业之一，国际知名品牌汇聚；同时临近五一广场，发展空间有限，地位逐渐下降。河西区域目前整体零售氛围，至奥克斯商业广场开业，商业逐步成形；滨江新城、溁湾镇、大河西交通枢纽（梅溪湖）以上三个区域将成为新兴区域商圈。商圈形成较早，但发展迟缓，目前热点主要集中在北部浏阳河与湘江交汇区域；岁宝百货为区域内最早开业的百货，定位中档；未来随着1号线的开发建设，以及区域内住宅大盘72、的建成，商圈内沿地铁以及临湘江区域将有进一步发展。优质商业建筑面积 优质商业建筑面积 37.7万平米 16.5万平米 15.6万平米 32.7万平方米 5.8平米 交通条件 交通条件 交通拥堵，流量大，通达性好 交通拥堵，流量大，通达性好 交通拥堵，流量大，通达性好 通达性好 交通较通畅，流量大，通达性好 商业定位 商业定位 中高档/高档 中档 中档 中档 中低档 消费群体 消费群体 长沙市乃至湖南省二三线城市的消费者 长沙中心城区居民，城南居民 周边区域居民、火车站集散客流 河西居民、大学城师生 城北居民 长沙重要商圈特征长沙重要商圈特征 长沙五大成熟商圈以五一商圈为核心向外辐射，形成从低端73、到高端，从商业街到购物中心，发展较为成熟。长沙五大成熟商圈以五一商圈为核心向外辐射，形成从低端到高端，从商业街到购物中心，发展较为成熟。CB Richard Ellis|Page 43 商圈 红星商圈 高桥商圈 黎托商圈 大托商圈 发展历程 发展方向 商圈 红星商圈 高桥商圈 黎托商圈 大托商圈 发展历程 发展方向 以家居建材专业市场、物流工业园、省府板块的发展为契机发展起来的商圈；区域作为未来长株潭城市群核心区域。以高桥大市场为基础发展起来的商圈；目前以芙蓉区政府和雨花区政府、沿万家丽路发展趋势明显；随着高铁站的运营以及地铁2号线的建设，商圈自东向西拓展趋势明显；以长株潭一体化为发展契机，依74、托友阿奥特莱斯而形成商圈雏形，规划中的商圈；优质商业 项目体量（现有）优质商业 项目体量（现有）7.9万方 14万方 12万方 交通条件 交通条件 交通便利，靠近汽车南站 交通便利，距离市中心较近 交通较便利，通达性较好 离市中心较远，目前交通不便 商业定位 商业定位 中低档 中低档 中低档 中档 消费群体 消费群体 城南居民，商贸市场带来的消费人群 以周边居民为主，商贸市场带来的消费人群 武广新城周边居民 城南居民 长沙重要商圈特征长沙重要商圈特征 红星、高桥、黎托、大托商圈均属于长沙市新兴商圈，以周边居民为主要消费对象，中低档次为主，对比市中心成熟商圈竞争力较弱；红星、高桥、黎托、大托商圈75、均属于长沙市新兴商圈，以周边居民为主要消费对象，中低档次为主，对比市中心成熟商圈竞争力较弱；CB Richard Ellis|Page 44 长沙现有优质商业体分布长沙现有优质商业体分布 编号编号 百货项目 百货项目 编号编号 百货项目 百货项目 1 美美百货 11 友阿百货 2 平和堂（五一店）12 麓山通程商业广场 3 新世界百货 13 岁宝百货 4 春天百货 14 芙蓉天虹百货 5 王府井百货 15 红星通程商业广场 6 平和堂（东塘店）16 步步高生活广场 7 金色家族 17 平和堂（奥克斯店）8 友谊商城 18 湘府百货 9 友谊商店 10 阿波罗商业广场 编号编号 购物中心项目购物76、中心项目 编号编号 购物中心项目购物中心项目 1 上河国际商业广场 5 乐和城 2 嘉斯茂购物广场 6 奥克斯购物广场 3 世纪金源购物中心 7 凯德广场 4 悦方ID Mall 编号编号 商业街项目商业街项目 编号编号 商业街项目商业街项目 1 湘江风情带 5 太平街历史文化街 2 黄兴路商业街 6 鸿铭商业街 3 坡子街民俗美食街 7 友阿奥特莱斯 4 解放西路酒吧街 百货 购物中心 商业街 12 13 14 15 1 2 1 16 3 17 18 6 1 5 2 3 4 5 6 7 8 10 9 11 3 5 2 4 6 4 7 7 长沙现有优质商业供应集中于五一商圈和东塘商圈；长沙现有77、优质商业供应集中于五一商圈和东塘商圈；CB Richard Ellis|Page 45 长沙现有优质商业体信息长沙现有优质商业体信息 商圈 项目名称 开业 时间（年）营业 面积(平方米)档次 楼层 五一 商圈 商圈 项目名称 开业 时间（年）营业 面积(平方米)档次 楼层 五一 商圈 美美百货 2008 6,000 高档 B1-2F 乐和城 2011 76,000 中高 B1-5F 新世界百货 2006 35,000 中高 B1-6F 平和堂（五一店）1998 51,800 中高 B1-7F 友阿春天 2000 22,000 中档 1F-5F 王府井百货 2004 66,000 中高 B1-178、0F 悦方ID Mall 2012 120,000 中高 B1-5F 东塘 商圈 东塘 商圈 平和堂（东塘店）2007 50,000 中高 B2-6F 金色家族 1999 15,000 高档 B1-5F 友谊商城 1995 24,000 中档 B1-5F 凯德广场 2005 76,000 中档 B1-4F 火车站 商圈 火车站 商圈 友谊商店 1981 60,000 高档 1F-7F 阿波罗商业广场 1998 60,000 中档 1F-4F 友阿百货 2007 36,000 中档 1F-4F 河西 商圈 河西 商圈 麓山通程商业广场 2001 50,000 中档 B1-5F 奥克斯广场 20179、3 150,000 中档 B2-3F 平和堂（奥克斯店）2013 47,000 中高档 B2-6F 步步高生活广场 2011 80,000 中档 B1-10F 商圈商圈 项目名称 开业 时间（年）营业面积(平方米)档次 楼层 伍家岭 商圈 项目名称 开业 时间（年）营业面积(平方米)档次 楼层 伍家岭 商圈 岁宝百货 2009 18,000 中档 1F-4F 世纪金源购物中心 2011 40,000 中档 B2-4F 红星 商圈 红星 商圈 芙蓉天虹 2008 30,000 中档 1F-4F 湘府百货 2007 9,000 中低 1F-2F 红星通程商业广场 2010 40,000 中档 B180、-4F 星沙 商圈 星沙 商圈 通程商业广场 星沙店 2004 40,000 中档 1F 步步高百货星沙店 2008 15,000 中低 1F-3F 高桥 商圈 高桥 商圈 上河国际商业广场 2009 140,000 中档 B1-4F 大托 商圈 大托 商圈 友阿奥特莱斯 2011 120,000 中档 1F-2F 商业街 商业街 湘江风光带 2004-中高档 1,100米 黄兴路步行街 2002 250,000 中低档 2,200米 坡子街民俗美食街 2005 80,000 中档 425米 解放西路酒吧街 2005-中高档 600米 太平街历史文化街 2007 30,000 中档 375米 81、鸿铭商业街 2003 60,000 中档 550米 CB Richard Ellis|Page 46 3.5 11.6 3.6 15.8 4.9 31.6 12 19.7 48.6 52.1 63.7 67.3 83.1 88.0 119.6 131.6 20062007200820092010201120122013新增供给(万平米)市场存量(万平米)长沙优质商业市场供给量 26%4%11%23%12%6%10%8%五一广场商圈 伍家岭商圈 火车站商圈 溁湾镇商圈 东塘商圈 红星商圈 高桥商圈 大托商圈 2013长沙优质商业市场各商圈占比 长沙优质商业供应情况长沙优质商业供应情况 长沙市优质82、商业物业供给逐年增加，截至2013年Q1累计供应131.6万平米，目前存量为2006年的2.7倍；河东板块分布区域大多集中在五一广场商圈占比达26%；长沙整体商业市场发展迅速，至2011年达到顶峰，近7年增长率为24%，伍家岭商圈占比较少发展滞后；长沙整体商业市场发展迅速，至2011年达到顶峰，近7年增长率为24%，伍家岭商圈占比较少发展滞后；注：体量测算为商业营业面积 CB Richard Ellis|Page 47 长沙未来优质商业分布长沙未来优质商业分布 长沙商业重心将逐步由核心商圈向南北以及河西转移，并将成为未来城市商业发展的长沙商业重心将逐步由核心商圈向南北以及河西转移，并将成为未来83、城市商业发展的主要方向。主要方向。2 1 3 4 6 7 编号编号 项目名称 项目名称 1 华远金外滩 2 开福万达广场 3 长沙国金中心 4 泊富国际广场 5 华创国际广场 6 北辰商业中心 7 绿地中心 8 第六都 9 芒果天地 10 外国 11 保利国际广场 12 紫御江山 13 欧亚达国际广场 14 华晨世纪广场 15 喜盈门范城 16 运达中央广场 17 万科环保村 18 龙之梦商业中心 19 武广新城绿地集团项目 20 嘉斯茂购物广场 21 新城新世界 编号编号 项目名称 项目名称 22 渔人码头 23 世茂铂翠湾 24 绿地中央广场 25 达美D6区 26 罗马商业广场 27 弘84、德好莱城 28 骑龙商业广场 29 河西交通枢纽综合体 30 方兴国际广场 31 德思勤城市广场 32 文景领秀 33 长沙奥林匹克花园 34 裕天国际商汇 35 华悦城 36 岳泰理想城 37 绿地公馆 38 云海湾 39 鑫远城市广场 40 天城国际中心 41 中信城市广场 42 中信风情商业街 5 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 19 20 21 18 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 注：选取集中商业体量在30,000 以上项目 CB Richard Ellis|Page85、 48 长沙未来优质商业信息长沙未来优质商业信息 商圈商圈 项目名称 项目名称 商业体量商业体量 预计 类型 预计 类型（平方米）（平方米）供应年份供应年份 五一商五一商圈圈 华远华中心 140,000 2015 购物中心 开福万达广场 250,000 2013 商业街、购物中心 长沙国金中心 250,000 2017 购物中心 伍家岭伍家岭 泊富国际广场 100,000 2014 购物中心 华创国际广场 80,000 2016 购物中心 绿地中心 30,000 2016 购物中心 北辰商业中心 140,000 2016 购物中心 东塘商东塘商圈圈 第六都 50,000 2017 集中商业 芒86、果天地 30,000 2014 商业街 外国 30,000 2014 集中商业 保利国际广场 30,000 2016 购物中心 紫御江山 50,000 2014 商业街 河西商河西商圈圈 渔人码头 72,000 2015 商业街 世茂铂翠湾 25,000 2014 商业街、集中商业 绿地中央广场 50,000 2014 购物中心 达美D6区 60,000 2016 商业街 罗马商业广场 45,000 2013 商业街 弘德好莱城 120,000 N/A 购物中心 骑龙商业广场 120,000 2015 商业街 河西交通枢纽综合体 450,000 2015 购物中心 方兴国际广场 100,00087、 2016 购物中心 商圈商圈 项目名称 项目名称 商业体量商业体量 预计 类型 预计 类型（平方米）（平方米）供应年份 供应年份 高桥商高桥商圈 圈 新城新世界 30,000 2014 集中商业 华晨世纪广场 60,000 2013 购物中心 欧亚达国际广场 60,000 2017 家居广场 黎托商黎托商圈 圈 喜盈门范城 230,000 2013 商业街、购物中心 运达中央广场 100,000 2015 购物中心 万科环保村 100,000 N/A 购物中心 龙之梦商业中心 N/A N/A 购物中心 武广新城绿地集团项目 N/A N/A 购物中心 嘉斯茂购物广场 200,000 2015 88、购物中心 红星商红星商圈 圈 德思勤城市广场 230,000 2015 购物中心、商业街 文景领秀 30,000 2017 集中商业 长沙奥林匹克花园 150,000 2018 购物中心 裕天国际商汇 80,000 2017 购物中心 华悦城 150,000 2017 购物中心、商业街 岳泰理想城 30,000 2016 集中商业 绿地公馆 50,000 2016 购物中心 云海湾 30,000 2018 集中商业 鑫远城市广场 60,000 2017 购物中心 天城国际中心 50,000 2017 集中商业 大托商大托商圈 圈 中信城市广场 120,000 2015 购物中心 中信风情商业街89、 27,000 2014 商业街 CB Richard Ellis|Page 49 58.5 34.2 109.2 52.0 73.0 18.0 131.6 190.1 224.3 333.5 385.5 458.5 201320142015201620172018新增供给(万平米)市场存量(万平米)长沙优质商业市场未来供给量 未来长沙优质商业市场各商圈占比 18%19%23%10%17%5%4%4%五一广场商圈 河西商圈 红星商圈 伍家岭商圈 黎托商圈 东塘商圈 高桥商圈 大托商圈 预计未来优质商业供应情况预计未来优质商业供应情况 未来长沙优质商业发展较快，未来6年市场新增供应344.9万方90、，是现有供应的2.6倍，年均供应57万方，增长率为43%；本项目所在伍家岭商圈未来优质商业体供应量为35万方占整体比例的10%，占比较小；预计未来优质商业供应将继续完善核心商圈，并开始向红星、河西、黎托拓展，其次为伍家岭商圈。预计未来优质商业供应将继续完善核心商圈，并开始向红星、河西、黎托拓展，其次为伍家岭商圈。注：体量测算为商业营业面积 CB Richard Ellis|Page 50 长沙市整体商业供应以五一商圈为核心，同时新兴区域型商圈发展迅速；现有商业体类型以百货为主，并开始出现购物中心形态，存在较大发展潜力；长沙市整体商业供应以五一商圈为核心，同时新兴区域型商圈发展迅速；现有商业体类91、型以百货为主，并开始出现购物中心形态，存在较大发展潜力；长沙未来商业供应在完善核心区商业业态、档次的同时，开始由中心区向外 发展，且向河西和城南发展的趋势明显；长沙未来商业供应在完善核心区商业业态、档次的同时，开始由中心区向外 发展，且向河西和城南发展的趋势明显；商业现状商业现状 未来发展未来发展 长沙商业宏观市场总结 长沙商业宏观市场总结 CB Richard Ellis|Page 51 商业市场研究说明商业市场研究说明 区域市场范围界定标准：区域市场范围界定标准：五一商圈、火车站商圈、伍家岭商圈;区域商圈中规模在2万平方米以上的集中商业项目；商业内容融括具备专业管理、运营能力的百货、购物中92、心；区域商业研究范围 区域商业研究范围 本案本案 悦方悦方idmall 乐和城乐和城 平和堂平和堂 CB Richard Ellis|Page 52 区域优质商业分布集中于五一商圈，以百货形态为主，项目周边商业供应较为分散；区域优质商业分布集中于五一商圈，以百货形态为主，项目周边商业供应较为分散；区域商业分布 区域商业分布 编号编号 百货项目百货项目 编号编号 商业项目 商业项目 1 岁宝百货 6 平和堂（五一店）2 美美百货 7 新世界百货 3 友谊商店 8 阿波罗商业广场 4 友阿春天 9 友阿百货 5 王府井百货 编号编号 购物中心项目购物中心项目 编号编号 购物中心项目购物中心项目 193、 乐和城 2 悦方IDmall 本案本案 1 2 3 4 5 6 7 8 百货 购物中心 1 2 9 CB Richard Ellis|Page 53 商圈 项目名称 开业时间 建筑面积（）档次 商业类型 商圈 项目名称 开业时间 建筑面积（）档次 商业类型 五一 商圈 五一 商圈 美美百货 2008 6,000 高档 百货类 乐和城 2011 76,000 中高 购物中心 新世界百货 2006 35,000 中高 百货类 平和堂（五一店）1998 51,800 中高 友阿春天 2000 22,000 中档 王府井百货 2004 66,000 中高 悦方ID Mall 2012 120,00094、 中高 购物中心 伍家岭商圈 伍家岭商圈 岁宝百货 2009 18,000 中低档 百货类 火车火车站 商圈 站 商圈 友谊商店 1981 60,000 高档 百货类 阿波罗商业广场 1998 60,000 中档 友阿百货 2007 36,000 中档 区域商业项目列表 区域商业项目列表 区域内优质商业供应以五一商圈为主，多为百货类，档次中高端，同时开始出现购物中心形态；区域内优质商业供应以五一商圈为主，多为百货类，档次中高端，同时开始出现购物中心形态；本案周边商业供应两级分化，有国际品牌高档百货，同时存在中低档的百货业态；本案周边商业供应两级分化，有国际品牌高档百货，同时存在中低档的百货业态95、；CB Richard Ellis|Page 54 区域商业现状格局 区域商业现状格局 嘉城地块 嘉城地块 中部 中部 金融生态城规划区域，城市建设启动中；商业以沿街底商为主；北面 北面 以岁宝百货为代表的伍家岭商圈，百货体量较小，档次、业态均较低 四方坪住宅集中开发，初步成形，商业以底商为主；东面 东面 东面为规划精英生活区，尚未启动建设；存在部分新建住宅，较为成熟，商业以底商为主；南面 南面 五一市级商圈，档次覆盖从低端到高端；业态种类齐全，是全客层的集中消费中心；火车站商圈以档次中低端百货为主，区域成熟；西面 西面 西侧为沿江高端物业区，以初步形成；商业仍以底商为主，尚未形成集中商业；区96、域商业发展以南面成熟商圈为主，覆盖群体较广、业态较全，其他方位以初步形成成熟社区，但商业仍以社区底商、中低端百货为主，有较大发展空间；区域商业发展以南面成熟商圈为主，覆盖群体较广、业态较全，其他方位以初步形成成熟社区，但商业仍以社区底商、中低端百货为主，有较大发展空间；本案本案 伍家岭商圈 伍家岭商圈 五一商圈 五一商圈 火车站商圈 火车站商圈 沿江 高档 物业 开发 沿江 高档 物业 开发 住宅 成熟 区域 住宅 成熟 区域 住宅底商 住宅底商 CB Richard Ellis|Page 55 区域商业供应表现 区域商业供应表现 至2006年开始，优质商业项目如百联东方广场、王府井、新世界、97、春天百货等扎堆进驻五一板块，由于商业体量规模相对较少，商业吸纳量基本可以保持平衡；百联东方广场由于地段、业态组合以及规模原因经营状况较差，空置较高于2010年进行调整；2011年开始乐和城、悦方idmall相继开业，迅速提升商业规模；悦方idmall由于对品牌度的要求，存在部分空置；截至2013区域优质商业累计供应55万平米，且集中于五一商圈，伍家岭商圈比例较小；69%28%3%五一商圈 火车站商圈 伍家岭商圈 区域优质商业市场各商圈占比 区域优质商业市场各商圈占比 注：体量标注为集中型商业供应 资料来源：世邦魏理仕 区域优质商业供需趋势区域优质商业供需趋势020,00040,00060,0098、080,000100,000120,000140,00020062007200820092010201120122013平方米新增供应量新增吸纳量区域优质商业供应于2006年百货扎推进驻，并逐步放缓开始出现调整，向购物中心偏移，2011年起购物中心开始迅猛发展；区域优质商业供应于2006年百货扎推进驻，并逐步放缓开始出现调整，向购物中心偏移，2011年起购物中心开始迅猛发展；CB Richard Ellis|Page 56 区域商业运营表现 区域商业运营表现 资料来源：世邦魏理仕 百货业竞争激烈，同质化现象严重，仅部分百货营业额能保持较高水平；百货业竞争激烈，同质化现象严重，仅部分百货营业额能99、保持较高水平；序号 项目名称 所在商圈 开业 时间 营业面积(平方米)档次 楼层 扣点 2009年营业额(亿元)坪效(元/平方米天)序号 项目名称 所在商圈 开业 时间 营业面积(平方米)档次 楼层 扣点 2009年营业额(亿元)坪效(元/平方米天)1 美美百货 五一广场 2008 6,000 高档 B1-2F 10-24%2.2 100 2 新世界百货 五一广场 2006 35,000 高档 B1-6F 12-26%3.1 24.3 3 平和堂（五一店）五一广场 1998 51,800 中高档 B1-7F 7-28%14 74.0 4 春天百货 五一广场 2000 22,000 中低档 1F100、-5F 12-24%3.0 37.4 5 王府井百货 五一广场 2004 66,000 中高档 B1-10F 10-27%10.2 42.3 6 平和堂（东塘店）东塘 2007 50,000 中高档 B2-6F 12-28%6.3 34.5 7 金色家族 东塘 1999 15,000 高档 B1-5F 12-24%0.9 16.4 8 友谊商城 东塘 1995 24,000 中档 1F-5F 15-26%4.8 54.8 9 友谊商店 火车站 1981 60,000 高档 1F-7F 10-28%7.1 32.4 10 阿波罗商业广场 火车站 1998 60,000 中档 1F-4F 15-2101、6%4.6 21.0 11 家润多百货 火车站 2007 36,000 中档 1F-4F 16-23%1.9 14.5 12 岁宝百货 伍家岭 2009 18,000 中档 1F-4F 16-24%-13 芙蓉天虹 红星 2008 36,000 中档 1F-4F 12-26%1.1 8.4 14 麓山通程商业广场 溁湾镇 2001 50,000 中档 B1-5F 7-26%2.5 13.7 15 通程商业广场星沙店 星沙 2004 40,000 中档 B1 7-28%0.3 2.1 16 红星通程商业广场 红星 2010 40,000 中档 B1-5F 12-26%-均值 19.5%33.0 102、均值 19.5%33.0 CB Richard Ellis|Page 57 区域商业入住率水平 区域商业入住率水平 100%100%100%98%95%100%90%97%100%100%100%0%25%50%75%100%美美百货 乐和城 新世界百货 平和堂（五一店）友阿春天 王府井百货 悦方ID Mall 岁宝百货 友谊商店 阿波罗商业广场 友阿百货 五一商圈 五一商圈 伍家岭商圈 伍家岭商圈 火车站商圈 火车站商圈 五一商圈为成熟核心商圈，百货同质化现象较为严重，部分开始业态调整如友阿春天；悦方idmall为新兴购物中心人流以及营业额成长较快，当对品牌度以及租金有较高的要求，存在部分空103、置；伍家岭商圈岁宝百货中低端定位，档次、品牌较差，存在部分空置；火车站商圈以中档百货为主，较为成熟，空置率较低；区域优质商业入住率水平 区域优质商业入住率水平 资料来源：世邦魏理仕 悦方idmall高空置的情况，坚持高租金表明区域消费需求强劲，购物中心认同度较高；同时高租金将影响品牌进驻速度；悦方idmall高空置的情况，坚持高租金表明区域消费需求强劲，购物中心认同度较高；同时高租金将影响品牌进驻速度；CB Richard Ellis|Page 58 资料来源：世邦魏理仕 区域优质商业项目业态组成 区域优质商业项目业态组成 0%20%40%60%80%100%美美百货 乐和城 新世界百货 平和104、堂（五一店）友阿春天 王府井百货 悦方ID Mall 岁宝百货 友谊商店 阿波罗商业广场 友阿百货 零售 儿童 餐饮 超市 休闲娱乐 区域商业业态分布 区域商业业态分布 五一商圈业态以零售为主占70-80%，随着购物中心的出现餐饮、娱乐、儿童的比例开始增加；伍家岭商圈业态偏社区型百货，超市、儿童比重较大；火车站商圈百货以零售为主；区域业态以传统零售为主，同时餐饮、娱乐、儿童业态有增加趋势；区域业态以传统零售为主，同时餐饮、娱乐、儿童业态有增加趋势；五一商圈 五一商圈 伍家岭商圈 伍家岭商圈 火车站商圈 火车站商圈 CB Richard Ellis|Page 59 区域商业品牌特征 区域商业品牌105、特征 零售类商业品牌，国际快时尚品牌为主力店，悦方idmall更偏向时尚品牌，大规模主力店较少，盈利空间较大；乐和城则以众多快时尚品牌聚集人气，带动其他业态，单店销售相对悦方idmall较弱；购物中心餐饮品牌上悦方idmall以大品牌知名连锁特色餐饮为主，品类丰富；乐和城餐饮品牌度上较弱，偏重年青客群；区域娱乐业态悦方涉及面较广，品牌度较好，人气较旺；乐和城以本地知名品牌为主；悦方idmall定位年青客群，儿童业态涉及较少；乐和城以儿童涉及娱乐、零售、教育覆盖客群较广；资料来源：世邦魏理仕 国际快时尚品牌零售带动性较强，但品牌数量较多将会影响购物中心其他品牌销售；国际快时尚品牌零售带动性较强，106、但品牌数量较多将会影响购物中心其他品牌销售；餐饮娱乐品牌连锁化发展将是必然趋势，同时需要个别知名店带动；餐饮娱乐品牌连锁化发展将是必然趋势，同时需要个别知名店带动；以儿童业态为核心的家庭消费发展滞后，存在市场空白点；以儿童业态为核心的家庭消费发展滞后，存在市场空白点；国内一线 国内一线 流行品牌 流行品牌 国际大众 流行品牌 国际中端 流行品牌 国际大众 流行品牌 国际中端 流行品牌 零售类零售类 快餐及餐饮类快餐及餐饮类 休闲娱乐类休闲娱乐类 泰子椰 泰子椰 知名连锁 国际一线 流行品牌 国际一线 流行品牌 大众流行 本地知名 中档 中高档 悦方idmall 乐和城 悦方idmall 乐和城107、 JACK&JONES JACK&JONES 儿童类儿童类 星美国际影城 星美国际影城 中档 中高档 Ochirly JNBY H&M 优衣库 mango ONLY MUJI GUESS Page one 权金城 黄记煌 乐高 玩具“反”斗城 Ochirly JNBY H&M 优衣库 mango ONLY MUJI GUESS Page one 权金城 黄记煌 乐高 玩具“反”斗城 区域优质商业品牌档次分布图 区域优质商业品牌档次分布图 国际时尚 流行品牌 国际时尚 流行品牌 H&M Zara PULL&BEAR 优衣库 C&A、丝芙兰 俏江南 H&M Zara PULL&BEAR 优衣库 C108、&A、丝芙兰 俏江南 悦方idmall 乐和城 悦方idmall 乐和城 泰子椰 豆捞坊 大渔铁板烧 泰子椰 豆捞坊 大渔铁板烧 芒果博纳国际 芒果博纳国际 本地 悦方idmall 乐和城 悦方idmall 乐和城 星际传奇 新麦克KTV 星际传奇 新麦克KTV 喜悦滑冰场 喜悦滑冰场 悦方idmall 乐和城 悦方idmall 乐和城 摩登宝贝 摩登宝贝 CB Richard Ellis|Page 60 区域商业物业产品以及品质分析 区域商业物业产品以及品质分析 悦方idmall 悦方idmall 乐和城 乐和城 外部特征亮点共性：外部特征亮点共性：玻璃幕墙结构通透，能有效体现内部商业氛围，109、提升进入性；Led屏，吸引客户眼球，提升关注度；夜间灯光效果，能有效凸显项目，提升项目昭示性；长沙购物中心物业发展起步，但较本地百货业态有明显的产品、空间体验优势；长沙购物中心物业发展起步，但较本地百货业态有明显的产品、空间体验优势；内部特征亮点共性：内部特征亮点共性：较宽的走道以及层高，相比百货有明显的空间舒适度；中庭设置，错层设计，空间体验感较强；内部装饰风格与其定位统一，体现时尚、个性感；CB Richard Ellis|Page 61 区域商业未来项目分布 区域商业未来项目分布 伴随金融生态城的发展，区域商业未来供应将围绕五一商圈，并沿芙蓉北路向北偏伴随金融生态城的发展，区域商业未来供110、应将围绕五一商圈，并沿芙蓉北路向北偏移；移；编号 项目名称 编号 项目名称 1 北辰商业中心 2 华创国际广场 3 泊富国际广场 4 绿地中心 5 开福万达广场 6 华远华中心 7 长沙国金中心 本案本案 未来供应商业体未来供应商业体 7 1 2 3 4 5 6 CB Richard Ellis|Page 62 区域商业未来项目列表 区域商业未来项目列表 资料来源：世邦魏理仕 区域未来商业体供应以购物中心形态为主，且多为中高档购物中心，同时奢侈品中心定位3-4个占近半数，未来高档市场将竞争异常激烈,而中档市场存在市场空白；区域未来商业体供应以购物中心形态为主，且多为中高档购物中心，同时奢侈品中111、心定位3-4个占近半数，未来高档市场将竞争异常激烈,而中档市场存在市场空白；序号 项目名称 预计集中商业体量（平方米）预计供应时间 商业类型 定位方向 序号 项目名称 预计集中商业体量（平方米）预计供应时间 商业类型 定位方向 1 北辰商业中心 140,000 2016 购物中心、商业街 奢侈品购物中心、滨江休闲街 2 华创国际广场 80,000 2016 购物中心 奢侈品购物中心 3 泊富国际广场 100,000 2014 购物中心、商业街 欧洲二线名品百货 4 绿地中心 30,000 2016 购物中心 中高档购物中心 5 开福万达广场 250,000 2013 购物中心、商业街 中高档购112、物中心 6 华远华中心 140,000 2015 购物中心 奢侈品购物中心 7 长沙国金中心 250,000 2017 购物中心 高档购物中心 CB Richard Ellis|Page 63 区域商业未来供应表现 区域商业未来供应表现 25.0 10.0 14.0 25.0 25.0 55.1 80.1 90.1 104.1 129.1 20132014201520162017新增供给(万平米)市场存量(万平米)区域优质商业市场未来供给量 区域优质商业市场未来供给量 65%21%14%五一商圈 伍家岭商圈 三角洲板块 未来区域优质商业发展至2013年开始稳步提升，未来5年市场新增供应99万方113、，是现有存量的近2倍，平均每年新增约19.8万方，增长率为36%；供应量主要集中于五一商圈，在完善五一商圈的同时并向北延伸；注：体量标注为集中型商业供应 资料来源：世邦魏理仕 区域商业发展迅速，未来平均每年供应为19.8万方，并将与2013年左右相继面市；区域商业发展迅速，未来平均每年供应为19.8万方，并将与2013年左右相继面市；区域优质商业市场未来各商圈占比 区域优质商业市场未来各商圈占比 CB Richard Ellis|Page 64 本案本案 区域商业商圈发展格局 区域商业商圈发展格局 趋势一：趋势一：五一商圈，伴随商业开发的推进，将进一步完善，由原有中高档百货，向具备更高规格、高114、档次、以及奢侈品的城市商业核心转变；趋势二：趋势二：以五一商圈为基础，在金融生态城助推下，向北延伸，并于本案附近扎堆，将形成以本案为核心的金融城商圈并向北沿芙蓉北路继续延伸；区域商业发展，将以完善五一商圈并向北偏移，形成以本案为核心的芙蓉北路商业带的发展态势；区域商业发展，将以完善五一商圈并向北偏移，形成以本案为核心的芙蓉北路商业带的发展态势；红星商圈 红星商圈 五一商圈 五一商圈 CB Richard Ellis|Page 65 乐和城概况 乐和城概况 典型项目分析 典型项目分析 位置 位置 长沙市芙蓉区黄兴中路188号 所属商圈 所属商圈 五一商圈 交通条件 交通条件 连接轨道交通2号线、115、五一广场 建筑面积 建筑面积 200,000平米 营业面积 营业面积 76,000平米 层数 层数 地上五层、地下一层 开业时间 开业时间 2011年 商业定位 商业定位 中高档购物中心 店铺面积 店铺面积 150-300平米 客户定位 客户定位 市区白领、年青群体 一层租金水平 一层租金水平 450元/平米/月 经营管理 经营管理 百联集团 CB Richard Ellis|Page 66 乐和城发展历程 乐和城发展历程 典型项目分析 典型项目分析 百联集团租凭物业 经营百联东方购物广场（长沙顶级的精品MALL）2010年11月 2011年4月开业 宣布“百联东方广场”更名为“乐和城”乐和城116、开业 Zara、C&A、H&M众多国际快时尚进驻 2006年 2008年 百联集团6.1亿元收购百联东方购物广场物业 2008年美美百货开业 友谊商店AB座升级改造完成 亿万豪剑桥8.3亿收购联东方购物广场60%股份 2009年 区域高端客群需求支撑不足，经营惨淡 地段交通人气支撑相对五一大道南侧较弱人气不足 体量过大高端定位品牌支撑不足 市场竞争压力冲击，后劲不足 定位主流年青、家庭客户 快众多国际时尚品牌支撑吸引人气 高端市场风险性较高，竞争激烈，定位主流消费人群，以及众多国际快时尚品牌的人气带动是项目成功的关键；高端市场风险性较高，竞争激烈，定位主流消费人群，以及众多国际快时尚品牌的人气117、带动是项目成功的关键；CB Richard Ellis|Page 67 乐和城内部设置 乐和城内部设置 典型项目分析 典型项目分析 品牌数量 品牌数量 约200个 入住率 入住率 100%单层面积 单层面积 约13,000平米 动线设计 动线设计 单动线设置，无分支动线，店铺可达性较好，内部设置东方商夏百货店，内部为环形动线，分支动线较少，可达性较强；垂直交通 垂直交通 5组手扶梯，2组直达电梯，楼层可达性较强；停车位 停车位 约300个 消费环境 消费环境 层高5-6m，走道宽度4-6m，购物舒适度较高；设施中庭错层挑高，增加视觉空间感；百货入口处，造型明显，能有效吸引人群注意；与地下停车场118、连接处设置宽敞、明亮的电梯大堂，地下引导性细节较为注重；购物中心主力店，店铺面积较大，装修精致品质感较高；CB Richard Ellis|Page 68 一、二层引入众多快时尚品牌，提升形象并带动人气，并通过百货增加品牌的齐全度；一、二层引入众多快时尚品牌，提升形象并带动人气，并通过百货增加品牌的齐全度；乐和城业态分布 乐和城业态分布 典型项目分析 典型项目分析 楼层 业态 代表品牌 楼层 业态 代表品牌 F1 国际潮流 东方商厦、ZARA、H&M、PULL&BEAR、BERSHKA、C&A、丝芙兰、亮视点、星巴克、MANGO、孚马、肯德基 F2 国际潮流 东方商厦、淑女屋、好俪姿、PULL119、&BEAR、BERSHKA、C&A、H&M、ESPRIT、TEENIE WEENIE、PRICH、ZARA、MURUA、热风 F3 青春运动 品味休闲 东方商厦、杰克琼斯、gxg.jeans、DICKIES、GXG、PLORY、西遇、LEE、厚竹烤肉、F4 亲子空间 时尚生活 摩登宝贝、生态家、乐扣乐扣、幻城数码、创艺宝贝、天才宝贝、玩具“反”斗城、你好漂亮乐和养生会所、新麦克ktv F5 吃香喝辣 影视天地 川味香锅、权金城、黄记煌、芒果博纳国际影城、泰子椰、美国优格坊 B1 便利生活 快乐美食 东方商厦、贝贝熊、屈臣氏、快乐造型、一伍一拾、味千拉面、美食区、肯德基 55%25%12%8%零120、售 餐饮 娱乐 儿童 业态比例图 业态比例图 CB Richard Ellis|Page 69 乐和城业态分布 乐和城业态分布 典型项目分析 典型项目分析 CB Richard Ellis|Page 70 乐和城小结 乐和城小结 典型项目分析 典型项目分析 优点 优点 区位位于五一广场商圈，黄兴路沿线，交通便利，可及性强；各业态均有高号召力租户作为支撑，且诸多品牌均为进入长沙市场首店；L型平面布局，单动线围绕中庭，商铺可视性好，利用率高；缺点 缺点 零售商业体量略小，在未来激烈市场竞争中竞争力有限。餐饮、娱乐、服务类业态店铺数量偏少。项目点评 项目点评 购物中心形态与传统百货区分度明显，营造良121、好的购物体验性，市场认可度较高；主力店的设置能有效提升项目形象以及该楼层的业态属性；零售品牌数量较少，可通过百货主力店增加品类的齐全度；CB Richard Ellis|Page 71 悦方IDmall概况 悦方IDmall概况 典型项目分析 典型项目分析 位置 位置 坡子街216号 所属商圈 所属商圈 五一商圈 交通条件 交通条件 连接轨道交通1号线、五一广场 建筑面积 建筑面积 120,000平米 营业面积 营业面积 120,000平米 层数 层数 地上五层、地下二层 开业时间 开业时间 2011年 商业定位 商业定位 长沙最大的国际购物中心 店铺面积 店铺面积 150-300平米 客户定122、位 客户定位 市区白领、年青群体 租金水平 租金水平 150元/平米/月（5层）经营管理 经营管理 香港中信资本控股有限公司 CB Richard Ellis|Page 72 悦方IDmall内部设置 悦方IDmall内部设置 典型项目分析 典型项目分析 品牌数量 品牌数量 约200个 入住率 入住率 90%单层面积 单层面积 约20,000平米 动线设计 动线设计 单动线设置，无分支动线，店铺可达性较好，一层被道路划分，人流略有阻隔；垂直交通 垂直交通 7组手扶梯，4组直达电梯，楼层可达性较强；停车位 停车位 约700个 消费环境 消费环境 层高5-6m，走道宽度4-6m，购物舒适度较高；入123、口、中庭、扶梯设置挑高空间，空间体验感较强；装饰空间通过幕墙、小品、灯光等元素体现时尚、潮流感；CB Richard Ellis|Page 73 目标客群以年青时尚群体为主，业态比例以时尚服饰品牌为主，儿童、餐饮比例较少，目标客群以年青时尚群体为主，业态比例以时尚服饰品牌为主，儿童、餐饮比例较少，且存在较大空置，主要原因项目追求品牌知名度以及高租金，致使招商滞后；且存在较大空置，主要原因项目追求品牌知名度以及高租金，致使招商滞后；悦方IDmall业态分布 悦方IDmall业态分布 典型项目分析 典型项目分析 楼层 业态 代表品牌 楼层 业态 代表品牌 F1 国际名品、化妆品、钟表珠宝 Novo124、优衣库、H&M Mango、chocoolate、无印良品、miss sixty、G-star、B+ab、enzo、亨得利、周大福、木九十、苹果、面包新语、Costa F2 名品服饰、潮流精品、休闲餐厅 Novo、优衣库、H&M Page one、JNBY、SELECTED、MODA、TOM TAILOR、OOXOO、PH7、GUESS、THE shoes bar、咖啡之翼、许留山 F3 时尚服饰、运动休闲、潮流地带 星际传奇 芬狄诗、爱美丽、哇咔、jack Jones、only、lily、a02、mind bridge、XOXO、crocs、德莎化妆品、便所主题餐厅 F4 真冰场、美食广场125、数码专区 喜悦滑冰场 热风、西遇、jeep、Nike、adidas、puma、乐高、豆捞坊、重庆小天鹅、渔寿司、大渔铁板烧、禾绿寿司、斗牛士、伊兹美甲、F5 五星影院、主题餐厅 星美国际影城 俏江南、猫屎咖啡、乐会港式餐厅、泰子椰、义竹烤肉 B1 高端超市、家居生活、文化馆 Hishop精品超市 招财猫、卡西欧、千色店、KFC、屈臣氏、宝岛眼睛、乐扣乐扣、必胜客、太平洋咖啡、DQ、快乐柠檬 66%16%17%1%零售 餐饮 娱乐 儿童 业态比例图 业态比例图 CB Richard Ellis|Page 74 悦方IDmall业态分布 悦方IDmall业态分布 典型项目分析 典型项目分析 B1126、 F1 F2 F3 F4 F5 新美电影院 hishop H&M MUJI NOVO UNIQLO NOVO UNIQLO H&M 星际传奇 喜悦滑冰场 俏江南 每一层均有主力店铺支撑，且品牌度较高，项目地段优势较好主力店布局以中端为主，提升客户的进入性；每一层均有主力店铺支撑，且品牌度较高，项目地段优势较好主力店布局以中端为主，提升客户的进入性；CB Richard Ellis|Page 75 悦方IDmall空置的缘由 悦方IDmall空置的缘由 典型项目分析 典型项目分析 好品牌带旺商场，好商场做高租金，好品牌承受高租金，形成良性的商业循环；好品牌带旺商场，好商场做高租金，好品牌承受高租127、金，形成良性的商业循环；高租金 高租金 让利于主力店，保证核心零售业态的稳让利于主力店，保证核心零售业态的稳定，后期谋求利润；定，后期谋求利润；引入主力店H&M、NOVO、MUJI、优衣库、星际传奇、喜悦滑冰场、星美国际影城、hishop精品超市、俏江南多数为首次进驻长沙；1层3层服饰类零售入驻率100%，保证核心业态稳定；中信资本招商负责人：我们首先要看商家中信资本招商负责人：我们首先要看商家品牌的知名度，只有好的品牌才能带旺商品牌的知名度，只有好的品牌才能带旺商场；场；Mango、chocoolate、miss sixty、G-star、B+ab、enzo、许留山从-1层到5层引入品牌可以128、看出悦方idmall对品牌的要求；高品牌要求 高品牌要求 CB Richard Ellis|Page 76 悦方IDmall小结 悦方IDmall小结 典型项目分析 典型项目分析 优点 优点 区位位于五一广场商圈，坡子街，核心地段，交通便利，可达性强；每一层均有品牌度较高的主力进行业态、人气支撑；总体业态品牌度较高，对人气的吸引具有明显带动作用；项目立面、内部装饰风格，具有较强的体验性，个性独特；缺点 缺点 餐饮、儿童类比例较少；追求品牌度以及高租金的前提下，使得招商难度较大，存在较大空置；项目点评 项目点评 较高的品牌度是购物中心旺场的必备条件之一；项目客群定位较为细分，以时尚、潮流服饰为主129、，儿童比例较少；购物中心形态与传统百货区分度明显，营造良好的购物体验性，市场认可度较高；CB Richard Ellis|Page 77 泊富国际广场概况 泊富国际广场概况 典型项目分析 典型项目分析 位置 位置 开福区芙蓉北路564号 所属商圈 所属商圈 伍家领商圈 交通条件 交通条件 临芙蓉路，临近轨道1号线 建筑面积 建筑面积 300,000平米 商业面积 商业面积 100,000平米 层数 层数 地上四层、地下三层 开业时间 开业时间 预计2014年 商业定位 商业定位 中高档购物中心、商业街 店铺面积 店铺面积 50-100平米 客户定位 客户定位 芙蓉路金融城中高端客户 主力店 主130、力店 娃欧百货、韩国CGV电影 配套设施 配套设施 芙蓉路CBD、金融城核心 经营管理 经营管理 湖南泊富地产发展有限公司、娃哈哈集团 CB Richard Ellis|Page 78 购物中心定位：欧洲二线名品百货 娃哈哈集团看中区域金融商业主轴优势，未来存在众多高段消费客户。整体购买临芙蓉路段4层底商，打造WAOW欧洲名品直营，定位中高端路线；布局3大绿化休闲、1个屋顶花园；商业街定位：双首层创意商业街 通过缓坡形成垂直高差，形成双首层商业街；通过整体销售、商业街布置实现现金回流，并保证商业体运营的完整性；通过整体销售、商业街布置实现现金回流，并保证商业体运营的完整性；泊富国际广场商业规划131、 泊富国际广场商业规划 典型项目分析 典型项目分析 购物中心定位：欧洲二线名品百货 建筑面积：约6万平方米 层数：地上4层，地下3层 业态组合：欧洲二线服饰 WAOW百货 购物中心定位：双首层创意商业街 建筑面积：约4万平方米 层数：地上3层，地下2层 业态组合：超市、餐饮、电影、社区服务 泊富商业街 CB Richard Ellis|Page 79 名品主力百货、大型国际化电影院、精品超市、母婴主力商家，能有效提升客户信心；名品主力百货、大型国际化电影院、精品超市、母婴主力商家，能有效提升客户信心；泊富国际广场入驻主力商家 泊富国际广场入驻主力商家 典型项目分析 典型项目分析 4,0000W132、AOW百货 6,100平米韩国CGV影院 地下14,000平米华润精品超市 二层咿呀母婴店 主力商家入驻意向原因：看好区域芙蓉中路CBD、金融城发展，能集聚众多高端人群；主力商家入驻意向原因：看好区域芙蓉中路CBD、金融城发展，能集聚众多高端人群；CB Richard Ellis|Page 80 泊富国际广场娃欧商场进驻 泊富国际广场娃欧商场进驻 典型项目分析 典型项目分析 商业整体销售是在开发商回现要求、商业运营经营不足的有效方案之一，同时能有效提升其他物业价值，保证商业运营的完整性；商业整体销售是在开发商回现要求、商业运营经营不足的有效方案之一，同时能有效提升其他物业价值，保证商业运营的完133、整性；为什么泊富要整体出售商业 为什么泊富要整体出售商业 为快速回现，为集团提供现金流，为后续那地开发做准备；开发商本身没有商业运营的经验，商业开发存在风险与难度；娃哈哈集团为寻找物业扩展商业，为上市提供资本支撑，提升公司市值；泊富为市中心内唯一即将交付物业，是商业扩展的机会；为什么娃欧会选择泊富 为什么娃欧会选择泊富 娃哈哈集团商谈前后约2年时间，内部物业规划均参考娃哈哈集团意见；除娃哈哈集团外，协信集团也是买方谈判方之一，商家对区域认可度较高；娃哈哈集团原计划收购10万方商业，但由于资金压力，改为3.7万方；娃哈哈集团5亿元收购3.7万方物业，均价13000元/平米，规划为欧洲二线名品百货134、；交易过程 交易过程 CB Richard Ellis|Page 81 泊富国际广场小结 泊富国际广场小结 典型项目分析 典型项目分析 优点 优点 金融生态城首个商业项目，地段优越，政府等多方面支持力度较大；商业整售，资金链压力较小，同时引入知名商业，能有效形成商业氛围，并提升投资客户信心；主力店基本确定，项目信心基础较强；缺点 缺点 商业街部分为直接销售，后期商业运营形成良好的商业氛围有一定难度；项目点评 项目点评 强大的主力店支撑对投资客户信心提升有明显作用；商业整售，能减少资金链压力较小，能有效形成商业氛围；CB Richard Ellis|Page 82 典型项目分析 典型项目分析 九135、龙仓长沙国际金融中心由两座塔楼组成：452米的1号塔楼(主楼，93层)，和315米的塔楼（65层）。主要用途为写字楼和酒店。地下商场在地下一层与地铁五一广场站连接，项目整体地下室5层。九龙仓项目 九龙仓项目 长沙国际金融中心长沙国际金融中心 成都国际金融中心成都国际金融中心 CB Richard Ellis|Page 83 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 84 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 85 典型项目分析 典型项目分析 九136、龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 86 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 87 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 88 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 89 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 90 典型项目分析 典型项137、目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 91 典型项目分析 典型项目分析 九龙仓项目-成都国金 九龙仓项目-成都国金 CB Richard Ellis|Page 92 区域商业以五一商圈为核心，以百货发展逐步放缓开始出现调整，2011购物中心崛起开始迅猛发展；区域商业以五一商圈为核心，以百货发展逐步放缓开始出现调整，2011购物中心崛起开始迅猛发展；现状现状 需求需求 购物中心的发展带动餐饮、娱乐业态的偏重；同时品牌度、主题性、体验性均有较大的提升，较收市场认可；购物中心的发展带动餐饮、娱乐业态的偏重；同时品牌度、主题性、体验性均有较大的138、提升，较收市场认可；未来未来 区域未来以完善五一商圈并向北偏移，形成以本案为核心的芙蓉北路商业带的发展态势；区域未来以完善五一商圈并向北偏移，形成以本案为核心的芙蓉北路商业带的发展态势；未来多数购物中心定位中高档，中档存在市场空白；未来多数购物中心定位中高档，中档存在市场空白；区域商业市场总结 区域商业市场总结 CB Richard Ellis|Page 93 研究范围 商业体量在20,000平方米以上商业在售项目；选取范围融括具备专业管理、运营能力的百货、商业街、购物中心，大规模裙楼底商项目；研究说明研究说明 区域在售商业研究范围 区域在售商业研究范围 本案本案 泊富国际广场泊富国际广场 万139、达广场万达广场 CB Richard Ellis|Page 94 本案本案 区域在售商业分布 区域在售商业分布 区域内项目有限，在售商业现有供应较少，但随着金融生态城的开发，在售商业有沿芙蓉北路集中扎推的趋势；区域内项目有限，在售商业现有供应较少，但随着金融生态城的开发，在售商业有沿芙蓉北路集中扎推的趋势；编号 在售商业项目名称 编号 在售商业项目名称 1 泊富国际广场 2 开福万达广场 未来在售商业项目 在售商业项目 2 1 编号 未来供应项目名称 编号 未来供应项目名称 1 华创城市广场 1 CB Richard Ellis|Page 95 项目项目 所属板块所属板块 开发商开发商 供应时140、间供应时间 物业类型物业类型 楼层楼层 项目规模（平方米）项目规模（平方米）在售商业体量（平方米）在售商业体量（平方米）一层售价（元一层售价（元/平方米）平方米）阶段阶段 泊富城市广场 金融城板块 泊富地产 2012 商业街-1F-3F 286,113 36,000 60,000-70,000 剩余约40%开福万达广场 五一板块 天心实业 2010 商业街 1F-2F 1,000,000 23,000 40,000-50,000 售罄 华创城市广场 金融城板块 兴汝城 2013 购物中心 沿街、1F-2F销售 3-4F（自持）300,000 26,000-筹备 区域在售商业供应情况 区域在售商141、业供应情况 区域以综合体开放式商业街销售为主，并逐渐开始出现购物中心内铺销售；区域以综合体开放式商业街销售为主，并逐渐开始出现购物中心内铺销售；CB Richard Ellis|Page 96 注：体量标注为集中型商业供应 区域在售商业供需趋势区域在售商业供需趋势05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002010201120122013平方米新增供应量吸纳量区域在售商业供应表现 区域在售商业供应表现 在售商业供应较少，年平均商业销售量为28,333平米；近期商业吸纳量以泊富国际广场商业销售为主，项目分批推出但整体销售情况一般；资料来源：世邦142、魏理仕 区域在售市场整体供应较少，存在市场空白点，但尚未出现供不应求局面，商铺投资氛围不浓，应谨慎对待；区域在售市场整体供应较少，存在市场空白点，但尚未出现供不应求局面，商铺投资氛围不浓，应谨慎对待；CB Richard Ellis|Page 97 区域在售商业商铺划分特征 区域在售商业商铺划分特征 项目项目 一层售价（元一层售价（元/平方米）平方米）商铺划分商铺划分 主力面积段主力面积段（平米）（平米）开盘去化开盘去化 泊富城市广场 60,000-70,000-1-3F分层独立走道，单铺销售 30-80 40%开福万达广场 40,000-50,000 1-2F，2层套铺销售 100-150 143、100%华创城市广场-1-2F分层独立走道，单铺销售-万达为什么套卖 万达为什么套卖 现象：现象：万达金街部分2010年12月推出，以集团内部关系客户购买，且多为外地长期投资万达客户，本地客户购买到的几率较少；因为有强大的内部资源为基础，所以敢以2层整体套卖；整体面积约150平米，控制总价门槛；现象：现象：泊富2012年12月第一次商铺开盘，去化约40%；目标客户为中小投资客户，总价承受能力有限，应尽可能控制面积、控制总价；为什么泊富、华创分层单卖 为什么泊富、华创分层单卖 区域商铺划分为控制总价，以分层单铺销售为主，套铺销售存在一定风险；区域商铺划分为控制总价，以分层单铺销售为主，套铺销售存144、在一定风险；CB Richard Ellis|Page 98 1F 户型面户型面积 积 套数套数 比例比例 销售销售 去化去化 总价 总价 30平米以下 3 6%170 30-50 16 30%4 25%250 50-80 22 42%10 45%300-400 80-100 3 6%500 100-150 2 4%590 150-200 1 2%760 200以上 6 11%3 50%1600 总计 53 17 32%套数套数 比例比例 销售销售 去化 总价 去化 总价 6 15%6 80 23 59%22 96%80-120 4 10%4 100%130-140 1 3%1 100%220145、 2 5%260 3 8%2 67%1800 39 35 90%2F 套数套数 比例比例 销售销售 去化去化 总价总价 1 20%190 4 80%1 1100 5 1 20%3F 户型面户型面积 积 套数套数 比例比例 销售销售 去化去化 总价 总价 30平米以下 4 3%2 50%200 30-50 16 11%9 56%200-300 50-80 57 39%28 49%250-350 80-100 18 12%2 11%370 100-150 23 16%3 13%1000 150-200 12 8%0%1000 200以上 15 10%0%1400 总计 145 44 30%-1F 146、套数套数 比例比例 销售销售 去化去化 总价总价 5 6%2 40%150 15 17%4 27%200 23 27%8 35%250 11 13%2 18%250 19 22%3 16%330 3 3%380 10 12%600 86 19 22%-2F 区域在售商业销售特征 区域在售商业销售特征 区域主力成交面积为50以下，其次为50-80平米，成交总价主力范围200-250万，250万以上去化率较低，存在销售难度；区域主力成交面积为50以下，其次为50-80平米，成交总价主力范围200-250万，250万以上去化率较低，存在销售难度；户型面积户型面积 套数套数 比例比例 销售 去化率 3147、0平米以下 18 5%10 56%30-50 70 22%39 56%50-80 106 32%50 47%80-100 33 10%5 15%100-150 47 15%6 13%150-200 16 5%0 0%200以上 38 11%6 16%总计 328 100%116 35%整体供应比例 泊富国际广场泊富国际广场 CB Richard Ellis|Page 99 区域在售商业销售方式特征 区域在售商业销售方式特征 销售方式上以短期固定回报，帮助客户渡过培育期，配合主力店提升信心的销售方式，销售较为顺利；直接销售以及长期返租销售市场认可度较低；销售方式上以短期固定回报，帮助客户渡过培育148、期，配合主力店提升信心的销售方式，销售较为顺利；直接销售以及长期返租销售市场认可度较低；12年12月25日 加推2层31套 去化90%12月 5月 12年12月 开盘体量：-1、1层西231套 开盘去化：40%12年5月25日 加推-2层30套 开盘去化50%销售方式;直接销售；直接销售；现象：现象：商业认筹客户较多，为保证商业迅速回款以直接销售形式第一次开盘，开盘去化40%，未达预定预期；销售方式：销售方式：15年118%返租销售；15年118%返租销售；现象：现象：为保证商业运营销售，以及快速销售，销售方式改变为15年118%，推出-2层30套，开盘去化50%，去化一般；返租时限太长，有部149、分客户认为15年整体收益偏低，存在销售阻力；返租时限太长，有部分客户认为15年整体收益偏低，存在销售阻力；销售方式;3年6%返租销售；3年6%返租销售；现象：现象：2层为本地孕婴主力店咿呀整体入驻，但前期租金较低，为保证客户前期利益，最后以3年6%返租销售；开盘在返租以及主力店的推在返租以及主力店的推动下基本售罄动下基本售罄；泊富推售节奏及结果分析泊富推售节奏及结果分析 高总价致使投资门槛较高；同时商铺多为内铺，前景不明朗，没有采用有效的返租销售方式作为运营支撑；泊富商业销售滞后原因：泊富商业销售滞后原因：CB Richard Ellis|Page 100 泊富国际广场客户分析 泊富国际广场客150、户分析 15%55%20%10%25-35岁 35-45岁 45-55岁 55岁以上 客户年龄比例 客户年龄比例 10%90%自营 投资 置业目的 置业目的 20%50%30%首次置业 二次置业 二次以上置业 35%65%企事业单位高管 生意人 65%15%20%路过 老带新 媒体 客户渠道 客户类型 客户渠道 客户类型 45%25%30%区域周边 区域外 外地 区域划分 置业次数 区域划分 置业次数 区域在售商业客户特征 区域在售商业客户特征 商业投资客户以区域周边企业事业以及生意人、个体为主，其次为区域外及部分外地投资客户；商业投资客户以区域周边企业事业以及生意人、个体为主，其次为区域外及151、部分外地投资客户；CB Richard Ellis|Page 101 泊富国际广场概况 泊富国际广场概况 典型项目分析 典型项目分析 位置 位置 开福区芙蓉北路564号 物业类型 物业类型 购物中心、商业街、公寓、写字楼 所属商圈 所属商圈 伍家领商圈 建筑面积 建筑面积 300,000平米 商业体量 商业体量 30,000平米 层数 层数 地上3层、地下2层 开业时间 开业时间 预计2014年 商业定位 商业定位 家庭生活商业街 主力店 主力店 娃欧百货、韩国CGV电影 配套设施 配套设施 芙蓉路CBD、金融城核心 经营管理 经营管理 湖南泊富地产发展有限公司、娃哈哈集团 CB Richar152、d Ellis|Page 102 泊富国际广场商业街规划 泊富国际广场商业街规划 典型项目分析 典型项目分析 业态规划：业态规划：-2F：超市、美食广场-1F：男女潮流服饰 1F：品牌旗舰、男女精品服饰 2、3F：儿童天地 商业街部分直接销售，-1、1F直接销售，对后期整体招商存在较大难度，后期风险性较大；商业街部分直接销售，-1、1F直接销售，对后期整体招商存在较大难度，后期风险性较大；CB Richard Ellis|Page 103 泊富国际广场推售情况 泊富国际广场推售情况 典型项目分析 典型项目分析 12年12月25日 加推2层31套 去化90%12月 5月 12年12月 开盘体量：153、-1、1层西231套 开盘去化：40%类型 类型 商业街 开盘时间 开盘时间 2012年12月 主力户型 主力户型 主力面积30-80平米；商铺总量 商铺总量 3.6万方 去化速度 去化速度 15套/月 去化率 去化率 约60%价格 价格-2层：30,000元/平米-1层：35,000-50,000元/平米 1层：60,000-70,000元/平米 2层：30,000元/平米 租售形式 租售形式 第一期，直接销售，招商协助 第二期：-1、-2层返租销售，15年118%；客户类型 客户类型 区域中小投资客 客户阻力 客户阻力 内铺人流量较弱，信心较低，投资门槛较高；12年5月25日 加推-2层3154、0套 去化50%户型面积户型面积 套数套数 比例比例 30平米以下 18 5%30-50 70 22%50-80 106 32%80-100 33 10%100-150 47 15%150-200 16 5%200以上 38 11%总计 328 100%商铺前期直接销售，存在阻力，后期销售模式改为15年返租销售；商铺前期直接销售，存在阻力，后期销售模式改为15年返租销售；CB Richard Ellis|Page 104 开福万达广场概况 开福万达广场概况 典型项目分析 典型项目分析 位置 位置 开福区中山西路与湘江中路交汇处 物业类型 物业类型 购物中心、商业街、公寓、写字楼、住宅 所属商圈155、 所属商圈 五一商圈 建筑面积 建筑面积 1,000,000平米 商业街体量 商业街体量 23,000平米 层数 层数 地上2层 开业时间 开业时间 预计2013年8月 商业定位 商业定位 潮流服饰、家庭生活 主力店 主力店 万千百货、威斯汀酒店、万达电影院、大歌星KTV、大玩家 等 配套设施 配套设施 黄兴路步行街、橘子洲头、岳麓山、湘江、青少年宫、湖南大学、湖南师范大学、第四医院、中医医院、鸿业皮肤病医院、口腔医院等 经营管理 经营管理 万达集团 CB Richard Ellis|Page 105 金街的布置，主要为整个项目实现现金回流，保证后期运营开发；金街的布置，主要为整个项目实现现金156、回流，保证后期运营开发；开福万达广场商业规划 开福万达广场商业规划 典型项目分析 典型项目分析 C 区区 A 区区 B 区区 A地块为住宅用地，为46层3梯2户精装豪宅；C区由原有的住宅改为写字楼群；D地块为甲级写字楼用地，约3.9万平米（地上部分）超高层豪华办公楼一座 B地块为两栋写字楼，一栋酒店，一条室内商业街，建筑面积32.8万方（地上部分），由万千百货、威斯汀酒店、万达电影院、大歌星KTV、大玩家、商业写字楼以及商业步行街组成 CB Richard Ellis|Page 106 金街部分，多数为集团关系客户、全国老客户内部销售为主，本地客户较难买到；金街部分，多数为集团关系客户、全国老157、客户内部销售为主，本地客户较难买到；开福万达广场商业街特征 开福万达广场商业街特征 典型项目分析 典型项目分析 类型 类型 室外商业街 开盘时间 开盘时间 2010年12月 分期情况 分期情况 首期2010年12月：约150套，开盘售罄 主力户型 主力户型 主力面积100-150平米；（2层套卖）商铺总量 商铺总量 2.3万方 去化速度 去化速度 23,000平米/月 去化率 去化率 100%价格 价格 40,000-50,000万元/平米 租售形式 租售形式 直接销售，招商协助 客户类型 客户类型 集团关系客户、全国老客户购买 客户阻力 客户阻力 无明显销售压力 80%20%外地客户 本地客158、户 客户区域划分 客户区域划分 旺销原因：万达商铺稀缺，底商总体量较少约5万方；大部分商业持有，能有效提升客户信心；CB Richard Ellis|Page 107 区域在售商业现有供应较少，以商业街销售为主，但尚未出现供不应求局面，应谨慎对待；区域在售商业现有供应较少，以商业街销售为主，但尚未出现供不应求局面，应谨慎对待；现状现状 需求需求 以单铺销售为主，面积段为30-80平米，总价在250万以内去化较为顺利；以单铺销售为主，面积段为30-80平米，总价在250万以内去化较为顺利；客户为地缘性投资客户认同短期的返租销售模式同时需要主力客户为地缘性投资客户认同短期的返租销售模式同时需要主力159、商家提升投资信心；商家提升投资信心；未来未来 未来在售商业供应仍较少，但有集中于芙蓉北路扎堆开发的趋势；未来在售商业供应仍较少，但有集中于芙蓉北路扎堆开发的趋势；区域在售商业市场总结 区域在售商业市场总结 CB Richard Ellis|Page 108 各物业市场分析各物业市场分析 PART2 2.1 商业市场分析 2.2 写字楼市场分析写字楼市场分析 2.3 公寓市场分析 2.4 酒店市场分析 2.5 住宅市场分析 CB Richard Ellis|Page 109 类别类别 甲级办公楼甲级办公楼 乙级办公楼乙级办公楼 产权 单一产权，只租不售 散售 位置 主要办公商务区的中心位置 主要160、办公商务区或新兴商务区 交通可及性 距离公共交通较近（5-10分钟步行距离）距离公共交通较近（10-20分钟步行距离）可视性 在主要商业区域，可视性较佳 在主要商业区域，可视性较佳 楼龄 不超过10年 不超过20年 建筑体量 办公楼部分建筑面积不小于15,000平方米 办公楼部分建筑面积不小于15,000平方米 标准层面积 不小于1,300平方米 不小于1,000平方米 得房率 不小于70%不小于65%楼层净高 楼层净高不低于2.7米 楼层净高不低于2.4米 架空地板 有架空地板 无架空地板 建筑外观 达到国内较高水平的建筑外观和材质 良好品质建筑外观和材质 建筑内部 大堂至少两层挑高，净高不161、低于5米，达到国内较高水平的内部装修及公共区域 大堂至少两层挑高，净高不低于5米；良好的内部装修及公共区域 空调系统 中央空调：VAV、或多管风机盘管系统 倾向中央空调：VAV、或多管风机盘管系统 物业管理 知名物业管理公司 独立物业管理公司 电梯配置 充足，优于全市平均水平 全市平均水平 停车位配置 充足，优于全市平均水平 全市平均水平 租户档次 优质内外资、大面积租户 租户整体形象较好 长沙写字楼等级界定标准 长沙写字楼等级界定标准 基于长沙市写字楼市场的发展阶段和特点，CBRE采用下列17项标准来对长沙写字楼的基于长沙市写字楼市场的发展阶段和特点，CBRE采用下列17项标准来对长沙写字楼162、的等级进行评定，满足其中14项的可定义为长沙甲级写字楼；等级进行评定，满足其中14项的可定义为长沙甲级写字楼；长沙写字楼市场概况长沙写字楼市场概况 CB Richard Ellis|Page 110 过渡阶段过渡阶段 起步阶段起步阶段 逐步成长逐步成长 快速发展快速发展 长沙写字楼市场概况长沙写字楼市场概况 酒店办公，点式分散酒店办公，点式分散 商务区沿主干道纵深发展商务区沿主干道纵深发展 纯商务办公楼出现纯商务办公楼出现 城市综合体办公楼涌现城市综合体办公楼涌现 通程国际大酒 华天大酒店 亚大时代大厦 第一道 运达国际广场 中天广场 开福万达广场 绿地中央广场 1998年 2002年 200163、2年 2005年 2007年 2008年 2013年 2014年 长沙写字楼发展阶段研判 长沙写字楼发展阶段研判 长沙写字楼市场相对其它二线城市的写字楼市场发展仍较滞后；长沙写字楼市场已进入快速发展的阶段；长沙写字楼市场相对其它二线城市的写字楼市场发展仍较滞后；长沙写字楼市场已进入快速发展的阶段；CB Richard Ellis|Page 111 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙现有优质写字楼分布特点长沙现有优质写字楼分布特点 甲级写字楼甲级写字楼 乙级写字楼乙级写字楼 1 2 3 4 5 6 7 1 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 2164、2 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 2 3 长沙优质写字楼主要集中分布在河东的五一广场和芙蓉中路区域，而河西现有优质写字长沙优质写字楼主要集中分布在河东的五一广场和芙蓉中路区域，而河西现有优质写字楼则主要分布在长沙市政府周边和麓谷区域内；楼则主要分布在长沙市政府周边和麓谷区域内；CB Richard Ellis|Page 112 编号编号 项目名称 项目名称 预计等级 预计等级 竣工年份 竣工年份 商务区 商务区 办公楼建筑面（）办公楼建筑面（）1 顺天国际财富中心 甲级 2003 老城区 28165、,600 2 运达国际广场 甲级 2007 老城区 33,280 3 中天广场 甲级 2008 老城区 47,480 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙现有优质写字楼列表长沙现有优质写字楼列表 顺天国际财富中心顺天国际财富中心 运达国际广场 中天广场运达国际广场 中天广场 CB Richard Ellis|Page 113 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙现有优质写字楼现有供应分析长沙现有优质写字楼现有供应分析 1998年 1999年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年166、 2000年 1998-2012年长沙优质写字楼供应量走势图年长沙优质写字楼供应量走势图 平方米 1998-2004年长沙写字楼市场处于起步阶段，年均优质写字楼供应量较小；1998-2004年长沙写字楼市场处于起步阶段，年均优质写字楼供应量较小；2005-2009年长沙写字楼市场处于成长期，年均优质写字楼供应量达到150,911平方米；2005-2009年长沙写字楼市场处于成长期，年均优质写字楼供应量达到150,911平方米；2010-2012年年均优质写字楼供应量已达333,110平方米；2010-2012年年均优质写字楼供应量已达333,110平方米；CB Richard Ellis|Pa167、ge 114 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙现有优质写字楼现有供应结构分析长沙现有优质写字楼现有供应结构分析 甲级 109,360 8%乙级 1,205,811 92%现有供应结构现有供应结构-按等级按等级 老城区 798,668 61%省府板块 271,831 21%河西 78,962 6%武广新城 165,710 12%现有供应结构现有供应结构-按研究区域分按研究区域分 甲级写字楼总建筑面积109,360平方米，占总供应量的8%，比例相对较低；乙级办公楼达供应面积达1,205,811平方米，占比92%；从市场分布情况上看，以五一大道、芙蓉路、韶山路为核心的老城区在目前的长沙高品168、质写字楼的集中区域，共占整体的写字楼供应量的61%；目前长沙优质写字楼供应中，以乙级写字楼为主，甲级写字楼发展较缓慢；目前长沙优质写字楼供应中，以乙级写字楼为主，甲级写字楼发展较缓慢；目前长沙已供应的优质写字楼主要集中在老城区的五一大道、芙蓉路和韶山路沿线；目前长沙已供应的优质写字楼主要集中在老城区的五一大道、芙蓉路和韶山路沿线；CB Richard Ellis|Page 115 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙写字楼租户企业属性分析长沙写字楼租户企业属性分析 30%23%28%35%4%26%30%51%35%2%9%5%3%13%6%0%10%20%30%40%50%60%70%169、80%90%100%乙级 甲级 整体 长沙 湖南 国内 亚太 欧美 长沙优质写字楼市场租赁企业主要以国内企业为主，外资企业较少；长沙优质写字楼市场租赁企业主要以国内企业为主，外资企业较少；长沙本地企业更倾向于成本相对较低的乙级写字楼，而国内企业更多选择甲级写字楼；长沙本地企业更倾向于成本相对较低的乙级写字楼，而国内企业更多选择甲级写字楼；从入驻企业的属性上来看，长沙以内资企业为主，占比接近90%，其中长沙和湖南省内企业超过一半，外资企业仅占全部使用面积的11%；单纯从甲级办公楼来看，国内企业使用面积最大，如金融业和房地产业，同时外资企业占比超过20%，体现出较高的聚集度；乙级办公楼中，租户以本170、地企业为主；CB Richard Ellis|Page 116 长沙、湖南本地企业代表：长沙、湖南本地企业代表：国内企业代表：国内企业代表：外资企业代表：外资企业代表：长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙写字楼市场主要企业代表长沙写字楼市场主要企业代表 长沙、湖南本地企业代表：长沙迪诺制药、三鑫科技、湖南中钢投资有限公司；国内企业代表：四川信托有限公司、海格电气、中石化、万达信息等；外资企业代表：东芝、三星、和记黄埔等；长沙、湖南本地企业代表：长沙迪诺制药、三鑫科技、湖南中钢投资有限公司；国内企业代表：四川信托有限公司、海格电气、中石化、万达信息等；外资企业代表：东芝、三星、和记黄埔等；171、CB Richard Ellis|Page 117 12%41%22%15%12%14%18%15%17%2%6%3%19%11%16%12%6%10%22%9%18%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%乙级 甲级 整体 金融业 房地产 制造业 运输及物流 信息和高新技术 贸易业 专业服务业 从入住企业的行业上来看，长沙市场表现地较为平均，金融、专业服务业、制造业、信息和高新技术、贸易业均是长沙市办公楼的主力租户；单纯从甲级办公楼来看，金融类企业使用面积超过40%，体现出该行业对形象的要求和非常强的支付能力，比如中信银行在亚大时代广场、招商银行在中天广场都购买和租172、用着多个楼层；乙级办公楼中专业服务业的比例最高，体现出该行业旺盛的使用需求和较低的支付能力，代表性案例有湘域中央商务楼；长沙写字楼租户行业属性分析长沙写字楼租户行业属性分析 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙优质写字楼市场内主要租户行业为金融业、制造业、信息和高新技术业和专业服务业；长沙甲级写字楼市场租赁行业多以金融业为主，而乙级写字楼市场租赁各行业占比相对较为长沙优质写字楼市场内主要租户行业为金融业、制造业、信息和高新技术业和专业服务业；长沙甲级写字楼市场租赁行业多以金融业为主，而乙级写字楼市场租赁各行业占比相对较为均衡；均衡；CB Richard Ellis|Page 118 等级173、 市场指标 2007 2008 2009 2010 2011 2012 甲级办公楼 租金（元/平方米/天）等级 市场指标 2007 2008 2009 2010 2011 2012 甲级办公楼 租金（元/平方米/天）2.2 2.5 2.9 3.0 3.2 3.6 年增幅 年增幅 N/A 12%16%6%7%13%乙级办公楼 租金（元/平方米/天）乙级办公楼 租金（元/平方米/天）1.5 1.6 1.7 1.8 1.8 2.1 年增幅 年增幅 N/A 7%6%6%7%7.5%优质办公楼租金优质办公楼租金（元（元/平方米平方米/天）天）通程国际大酒店 4.5 运达国际广场 4.5 中天广场 3.8174、 亚大时代大厦 2.8 2007-2012年长沙写字楼租金价格走势图年长沙写字楼租金价格走势图 元元/平方米平方米/天天 年份年份 长沙写字楼市场租金分析长沙写字楼市场租金分析 长沙写字楼市场分析长沙写字楼市场分析 长沙甲级写字楼租金约3-3.5元/平方米/天，而乙级写字楼租金约1.5-1.8元/平方米/天；长沙甲级写字楼租金约3-3.5元/平方米/天，而乙级写字楼租金约1.5-1.8元/平方米/天；长沙优质写字楼市场租金，年增幅基本可以稳定在7%-10%；长沙优质写字楼市场租金，年增幅基本可以稳定在7%-10%；CB Richard Ellis|Page 119 甲级写字楼甲级写字楼 乙级写175、字楼乙级写字楼 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 17 19 20 21 22 23 24 25 26 27 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 长沙未来优质写字楼市场分析长沙未来优质写字楼市场分析 长沙未来优质写字楼供应分布长沙未来优质写字楼供应分布 长沙未来优质写字楼供应主要分布在五一大道和芙蓉中路区域，其中甲级写字楼供应体量至少达2,101,600平方米；长沙未来优质写字楼供应主要分布在五一大道和芙蓉中路区域，其中甲级写字楼供应体量至少达2,101,600平方米；CB Richard Ellis|Page 1176、20 编号编号 项目名称 项目名称 预计等级 预计等级 竣工年份 竣工年份 商务区 商务区 办公楼建筑面积（）办公楼建筑面积（）1 泊富国际广场 甲级 2013 老城区 100,000 2 华尔街中心 甲级 2013 老城区 58,000 3 世茂大厦 甲级 2014 河西 66,000 4 开福万达广场 甲级 2014 老城区 400,000 5 外国 甲级 2014 老城区 40,000 6 湖南日报传媒大厦 甲级 2015 老城区 102,500 7 德思勤城市广场写字楼 甲级 2015 天心区 110,000 8 北辰三角洲 甲级 2015 老城区 100,000 9 绿地中心 甲级 177、2015 老城区 110,000 10 长沙国际中心1号楼 甲级 2016 老城区 100,700-德思勤城市广场写字楼 甲级 2016 天心区 110,000 11 华悦城 甲级 2016 天心区 150,000-北辰三角洲 甲级 2016 老城区 100,000 12 华创国际广场 甲级 2016 老城区 120,000 13 复地崑玉国际 甲级 2016 老城区 N/A 14 世茂肇家坪地块 甲级 2017 老城区 134,400-德思勤城市广场写字楼 甲级 2017 天心区 110,000 15 华远华中心 甲级 2017 老城区 80,000 -德思勤城市广场写字楼 甲级 2018 178、天心区 110,000 长沙未来优质写字楼供应列表长沙未来优质写字楼供应列表 长沙未来优质写字楼市场分析长沙未来优质写字楼市场分析 CB Richard Ellis|Page 121 编号编号 项目名称 项目名称 预计等级 预计等级 竣工年份 竣工年份 商务区 商务区 办公楼建筑面积（）办公楼建筑面积（）1 顺天国际金融中心南楼 乙级 2013 老城区 27,200-顺天国际金融中心北楼 乙级 2013 老城区 25,500 2 喜盈门范城 乙级 2013 武广新城 30,000 3 绿地中央广场紫峰A座 乙级 2013 河西 48,000 4 长沙国际企业中心 乙级 2013 天心区 130179、,000 5 建发汇金国际 乙级 2013 武广新城 25,000 6 运达中央广场 乙级 2014 武广新城 55,420 7 湖南文化大厦二期 乙级 2014 老城区 24,000 8 奥克斯广场3号楼 乙级 2014 河西 26,000-绿地中央广场紫峰B座 乙级 2014 河西 48,000 9 中信新城 乙级 2014 天心区 17,000 10 中顺太和广场 乙级 2014 天心区 45,000 11 中欣国际 乙级 2014 天心区 33,600 12 长沙国际中心2号楼 乙级 2015 老城区 60,800 13 泰贞国际金融中心 乙级 2015 老城区 64,800 14 河180、西交通枢纽办公楼 乙级 2015 河西 40,000 15 湘天置地广场 乙级 2015 天心区 39,700 16 天城国际 乙级 2015 天心区 N/A 17 新城荣域 乙级 2015 天心区 46,000 18 岳泰 理想城 乙级 2015 天心区 N/A 19 华创国际广场 乙级 2015 老城区 68,000 20 天健壹平方英里 乙级 2015 老城区 N/A 21 保利国际广场 乙级 2016 老城区 60,000 22 兰亭玥岛 乙级 2016 天心区 10,000 23 克拉美丽山庄 乙级 2016 天心区 N/A 24 绿地公馆 乙级 2016 天心区 N/A 25 龙之181、梦城市广场 乙级 2018 武广新城 80,000 26 新华都万家城 乙级 2018 武广新城 90,000 27 奥林匹克花园 贡院 乙级 2018 天心区 N/A 长沙未来优质写字楼供应列表长沙未来优质写字楼供应列表 长沙未来优质写字楼市场分析长沙未来优质写字楼市场分析 CB Richard Ellis|Page 122 对比对比 单位：平方米 截至2018年，长沙市未来新优质写字楼可确定供应量约（在建和筹建规划项目）为3,195,620平方米，其中甲级办公楼供应量为2,101,600平方米，占比约66%，其余1,094,020平方米为乙级品质的办公楼，占比34%；甲级写字楼供应量有明显182、提升，长沙写字楼市场正逐步向更加成熟和更加专业化的方向发展；甲级 2,101,600 66%乙级 1,094,020 34%未来可确定新增供应结构未来可确定新增供应结构按等级按等级 甲级 109,360 8%乙级 1,205,811 92%现有供应结构现有供应结构-按等级按等级 长沙未来优质写字楼市场整体等级分析长沙未来优质写字楼市场整体等级分析 长沙未来优质写字楼市场分析长沙未来优质写字楼市场分析 2012-2018年，未来长沙优质写字楼市场新增供应中，甲级写字楼供应呈放量趋势，甲级写字楼市场占比明显高于现有份额；2012-2018年，未来长沙优质写字楼市场新增供应中，甲级写字楼供应呈放量趋183、势，甲级写字楼市场占比明显高于现有份额；CB Richard Ellis|Page 123 老城区 1,751,900 55%天心区 911,000 29%武广新城 280,420 9%河西 228,000 7%210,700 464,000 506,100 380,700 214,400 55,000 55,420 170,000 130,000 95,600 195,700 270,000 110,000 110,000 48,000 140,000 40,000 0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000201320184、142015201620172018河西 天心区 武广新城 老城区 未来可确定新增供应结构未来可确定新增供应结构-按研究区域分按研究区域分 长沙未来优质写字楼市场整体结构分析长沙未来优质写字楼市场整体结构分析 长沙未来优质写字楼市场分析长沙未来优质写字楼市场分析 2012-2018年，长沙优质写字楼供应集中区域，主要以老城区和天心区为主，两区域供应体量共占整体的84%；2012-2018年，长沙优质写字楼供应集中区域，主要以老城区和天心区为主，两区域供应体量共占整体的84%；老城区写字楼供应时间则主要集中在2014-2016年期间；老城区写字楼供应时间则主要集中在2014-2016年期间；CB185、 Richard Ellis|Page 124 长沙未来写字楼市场发展格局研判长沙未来写字楼市场发展格局研判 长沙市未来将会形成多个独立的金融商贸区的市场格局，而五一大道和芙蓉中路片区作为长沙传统金融商贸核心区，其城市地位无法取代；长沙市未来将会形成多个独立的金融商贸区的市场格局，而五一大道和芙蓉中路片区作为长沙传统金融商贸核心区，其城市地位无法取代；长沙写字楼市场分析小结长沙写字楼市场分析小结 滨江新城片区滨江新城片区 天心区政务区天心区政务区 五一大道、芙蓉中路片区五一大道、芙蓉中路片区 雨花区政务区雨花区政务区 CB Richard Ellis|Page 125 长沙写字楼市场分析小结长186、沙写字楼市场分析小结 写字楼市场供应特点写字楼市场供应特点 写字楼产品市场表现写字楼产品市场表现 长沙现有优质写字楼供应主要以乙级写字楼为主，整体发展水平较低端，写字楼主要分布在老城区内如五一大道、芙蓉路、韶山路沿线；长沙优质写字楼市场租赁情况，以长沙、湖南本地中小型企业为主，外资企业目前进驻数量较少；租赁企业类型则主要为金融业、贸易行业为主；写字楼市场发展空间写字楼市场发展空间 长沙写字楼市场正处于快速发展期，未来将有更多优质写字楼供应；未来写字楼将面临一定时期的空置率上升阶段；CB Richard Ellis|Page 126 区域内写字楼市场分析区域内写字楼市场分析 区域内现有优质写字楼187、研究范围设定区域内现有优质写字楼研究范围设定 本案本案 项目核心研究范围设定为北至三一大道，南至人民中路，西至湘江中路，东至东二环区域内的优质写字楼产品；项目核心研究范围设定为北至三一大道，南至人民中路，西至湘江中路，东至东二环区域内的优质写字楼产品；本项目位于开福区的的芙蓉中路上；为了更好的对区域内写字楼市场进行分析研究，项目核心研究范围设定为，以本案为核心的2.5公里范围内的优质写字楼产品；三一大道三一大道 人民中路人民中路 东二环东二环 湘江中路湘江中路 CB Richard Ellis|Page 127 6 2 3 4 5 1 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17188、 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 区域内现有优质写字楼分布特点区域内现有优质写字楼分布特点 区域内写字楼市场分析区域内写字楼市场分析 甲级写字楼甲级写字楼 乙级写字楼乙级写字楼 区域内优质写字楼分布较为聚集，主要集中分布在五一大道和芙蓉中路沿线；区域内优质写字楼分布较为聚集，主要集中分布在五一大道和芙蓉中路沿线；CB Richard Ellis|Page 128 区域内写字楼市场分析区域内写字楼市场分析 区域内现有优质写字楼列表区域内现有优质写字楼列表 编号编号 项目名称 项目名称 预计等级 预计等级 竣工年份 竣工年份 办公楼建筑面（）办公楼建筑面（）1 通程国际189、大酒店 乙级 1998 18,460 2 平和堂商贸大厦 乙级 1998 31,500 3 湖南新闻大厦 乙级 2000 17,100 4 银华大酒店 乙级 2000 18,850 5 亚大时代大厦 乙级 2002 24,150 6 湖南文化大厦 乙级 2002 32,040 7 新世纪大厦 乙级 2002 25,000 8 神龙大酒店 乙级 2004 16,800 9 湖南信息大厦 乙级 2004 15,000 10 第一大道 乙级 2005 28,000 11 中隆国际大厦 乙级 2005 40,040 12 湘域中央商务大厦 乙级 2006 36,400 13 嘉顿新天地 乙级 2007190、 12,480 14 湖南供销大厦 乙级 2007 90,000 15 三王丽都大厦 乙级 2007 30,000 16 定王大厦 乙级 2007 53,870 17 中扬大厦 乙级 2007 15,000 18 弘林国际 乙级 2008 25,500 19 汇富中心办公楼 乙级 2008 26,120 20 泰阳商厦 乙级 2008 12,000 21 联合商厦 乙级 2008 35,980 22 华美欧大厦 乙级 2008 35,000 23 同发大厦 乙级 2008 25,000 24 凯华大厦 乙级 2008 25,000 25 顺天国际财富中心 甲级 2003 28,600 26 运191、达国际广场 甲级 2007 33,280 27 中天广场 甲级 2008 47,480 CB Richard Ellis|Page 129 区域内现有写字楼发展现状分析区域内现有写字楼发展现状分析 区域内写字楼市场分析区域内写字楼市场分析 区域内现有写字楼市场产权，基本以小产权制为主区域内现有写字楼市场产权，基本以小产权制为主 区域内现有写字楼主要以乙级写字楼为主，甲级写字楼供应量较小区域内现有写字楼主要以乙级写字楼为主，甲级写字楼供应量较小 区域内属于长沙传统金融、商贸的集散地，其商贸、商务氛围较为浓厚，因此区域内写字楼市场出租率较高，均稳定在区域内属于长沙传统金融、商贸的集散地，其商贸、商192、务氛围较为浓厚，因此区域内写字楼市场出租率较高，均稳定在90%以上以上 区域内现有写字楼楼龄均较老，其楼宇竣工年限主要集中在区域内现有写字楼楼龄均较老，其楼宇竣工年限主要集中在2005-2008年，楼宇建造标准及其硬件设施已较落后年，楼宇建造标准及其硬件设施已较落后 CB Richard Ellis|Page 130 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写字楼个案分析 中天广场中天广场项目概况项目概况 项目名称:中天广场 地址:五一大道766号 竣工年份:2008年 建筑面积:47,480平方米 建筑层数:26层 层高:3.6米 主力户型面积:200-400 平方米 平均租金:3.5元/平方米/193、天 物业管理费:3.4元/平方米/月（中央空调另外收费）停车位数量:668个 出租率:90%备注:中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水 CB Richard Ellis|Page 131 写字楼大堂挑高处理写字楼大堂挑高处理 电梯井中置电梯井中置 写字楼导视系统写字楼导视系统 宽敞的电梯前室宽敞的电梯前室 中天广场中天广场硬件标准硬件标准 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写字楼个案分析 CB Richard Ellis|Page 132 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写字楼个案分析 金融投资公司 37%进出口及贸易类 18%房地产公司 18%外资或国内大型企业 9%咨询194、培训类 9%工业机械电器类 9%入驻企业类型占比入驻企业类型占比 中天广场中天广场入住企业类型入住企业类型 入驻企业以大型企业为主，行业类型以金融、贸易行业为主；入驻企业以大型企业为主，行业类型以金融、贸易行业为主；编号编号 入驻企业名单入驻企业名单 1 招商银行股份有限公司长沙分公司 2 国信证券股份有限公司 3 湖南临远投资有限公司 4 长沙星起航教育咨询有限公司 5 湖南白云商贸有限公司 6 长沙中海集装箱运输有限公司 7 长沙利璞置业有限责任公司 8 湖南省天力石业发展有限公司 9 湖南天翔房地产有限公司 10 中天建设集团有限公司湖南分公司 CB Richard Ellis|Page195、 133 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写字楼个案分析 运达国际广场运达国际广场项目概况项目概况 项目名称:运达国际广场 地址:开福区芙蓉中路一段478号 竣工年份:2007 建筑面积:33,280平方米 建筑层数:30层 层高:3.6米 主力户型面积:200-250平方米 平均租金:4元/平方米/天 物业管理费:4元/平方米/月 停车位数量:502个 出租率:95%备注:中央空调、三菱电梯、5A智能安全防护系统 CB Richard Ellis|Page 134 室内物业条件室内物业条件 精装电梯间精装电梯间 运达国际广场运达国际广场硬件标准硬件标准 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写196、字楼个案分析 CB Richard Ellis|Page 135 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写字楼个案分析 金融 35%投资/咨询 23%贸易/物流 12%电子/科技 9%装饰/装修 7%机电/设备 6%广告/文化 4%建材/矿产 4%入驻企业类型占比入驻企业类型占比 运达国际广场运达国际广场入住企业类型入住企业类型 入驻企业以大型企业为主，行业类型以金融、投资/咨询行业为主；入驻企业以大型企业为主，行业类型以金融、投资/咨询行业为主；编号编号 入驻企业名单入驻企业名单 1 大有期货有限公司 2 上海浦东发展银行长沙分行 3 中粮地产 4 湖南华辰信息科技有限公司 5 深圳市居众装饰设197、计工程有限公司湖南分公司 6 湖南合和投资有限公司 7 长沙水清木华物业管理有限公司 8 湖南德迪科技有限公司 9 湖南春华投资有限公司 10 长沙量化资产管理有限公司 CB Richard Ellis|Page 136 区域内典型写字楼个案分析区域内典型写字楼个案分析 区域内典型写字楼个案分析小结区域内典型写字楼个案分析小结 区域内现有优质写字楼入驻企业类型，主要以省内企业为主，其次是省外企业，而外资企或国内大型企业占比较少；区域内现有优质写字楼入驻企业类型，主要以省内企业为主，其次是省外企业，而外资企或国内大型企业占比较少；区域内现有优质写字楼入驻企业行业细分，主要以金融/保险业、咨询培训198、类、信息科技类三大行业为主，同时商贸物流、房地产、工业机械制造业类型企业也占据一定比例；区域内现有优质写字楼入驻企业行业细分，主要以金融/保险业、咨询培训类、信息科技类三大行业为主，同时商贸物流、房地产、工业机械制造业类型企业也占据一定比例；区域内现有优质写字楼租金水平基本为2-3元/平方米/天，部分楼宇可达3-4元/平方米/天，而写字楼物业管理费基本为2.5-3.5元/平方米/月（不含中央空调）；区域内现有优质写字楼租金水平基本为2-3元/平方米/天，部分楼宇可达3-4元/平方米/天，而写字楼物业管理费基本为2.5-3.5元/平方米/月（不含中央空调）；CB Richard Ellis|Pa199、ge 137 区域内未来写字楼供应分析区域内未来写字楼供应分析 10 1 甲级写字楼甲级写字楼 乙级写字楼乙级写字楼 区域内未来供应写字楼分布特点区域内未来供应写字楼分布特点 区域内未来供应写字楼分布主要集中在湘江中路和芙蓉中路沿线；区域内未来供应写字楼分布主要集中在湘江中路和芙蓉中路沿线；2 3 4 5 6 7 8 9 本案本案 CB Richard Ellis|Page 138 区域内未来写字楼供应分析区域内未来写字楼供应分析 区域内未来供应写字楼列表区域内未来供应写字楼列表 编号编号 项目名称项目名称 预计等级 预计等级 竣工年份 竣工年份 办公楼建筑面积（）办公楼建筑面积（）1 泊富国200、际广场 甲级 2013 100,000 2 开福万达广场 甲级 2014 400,000 3 北辰三角洲 甲级 2015 100,000-北辰三角洲 甲级 2016 100,000 4 华尔街中心 甲级 2013 58,000 5 绿地中心 甲级 2015 110,000 6 华远华中心 甲级 2017 80,000 7 华创国际广场 乙级 2015 68,000-华创国际广场 甲级 2016 120,000 8 复地崑玉国际 甲级 2016 N/A 9 外国 甲级 2014 40,000 10 天健壹平方英里 乙级 2015 N/A 区域内未来供应写字楼项目总体量至少约1,176,000平方201、米，其中写字楼等级主要以长沙甲级写字楼为主；区域内未来供应写字楼项目总体量至少约1,176,000平方米，其中写字楼等级主要以长沙甲级写字楼为主；CB Richard Ellis|Page 139 区域内未来写字楼供应分析区域内未来写字楼供应分析 区域内未来写字楼供应重点项目区域内未来写字楼供应重点项目 北辰三角洲北辰三角洲 开福万达广场开福万达广场 长沙开福万达广场是一线临江的城市大型综合体项目，其业态包括大型商业中心、商业步行街、高级酒店、商务酒店、写字楼、精装豪宅等，其中写字楼体量达约400,000平方米；其中写字楼体量达约400,000平方米；北辰三角洲项目的开发建设作为长沙市“城市运202、营”的一个重要组成部分，将集合超高层商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店等地标性建筑，其中写字楼体量约其中写字楼体量约200,000平方米；平方米；区域内未来写字楼供应体量，主要集中在开福万达广场和北辰三角洲两项目内，而其余存在写字楼供应的项目写字楼体量主要集中在5-10万方左右；区域内未来写字楼供应体量，主要集中在开福万达广场和北辰三角洲两项目内，而其余存在写字楼供应的项目写字楼体量主要集中在5-10万方左右；CB Richard Ellis|Page 140 区域内未来写字楼供应分析区域内未来写字楼供应分析 区域未来写字楼市场发展格局区域未来写字楼市场发展格局 本案本案 湘江203、中路沿线 芙蓉中路沿线 湘江中路沿线，其未来发展方向仍主要以高端住宅开发为主，区域内会存在一定体量的写字楼供应，但区域商务氛围中短期内仍需要较长时间进行培育；芙蓉中路沿线，属于长沙传统的金融商务聚集区，区域内先天具有较好的商务氛围，加至区域内未来供应写字楼项目数量较多且较为聚集，将进一步增强区域金融商务的城市核心地位；湘江中路沿线未来发展方向仍以中高端住宅为主，此区域金融商务氛围仍需较长的培育期；芙蓉中路沿线未来供应写字楼项目数量较多且较为聚集，将进一步增强区域金融商务的城市核心地位；湘江中路沿线未来发展方向仍以中高端住宅为主，此区域金融商务氛围仍需较长的培育期；芙蓉中路沿线未来供应写字楼项目204、数量较多且较为聚集，将进一步增强区域金融商务的城市核心地位；CB Richard Ellis|Page 141 项目名称项目名称 2013年年 2014年年 2015年年 2016年年 2017年年 2018年年 2019年年 2020年年 泊富国际广场 持销期 开福万达广场 持销期 北辰三角洲 预售 持销期 华尔街中心 持销期 绿地中心 预售 持销期 华远华中心 预售 持销期 华创国际广场 预售 持销期 复地崑玉国际 预售 持销期 外国 预售 持销期 天健壹平方英里 预售 持销期 预计交付时间 密集供应：销售集中期在密集供应：销售集中期在2014-2015两年，供应交付最为集中时间在两年，供205、应交付最为集中时间在2015-2016年；年；交叉竞争：由于区域内写字楼产品供应体量大，预计各项目消化周期将延长，会出现新增与历史供应同期竞争的局面；交叉竞争：由于区域内写字楼产品供应体量大，预计各项目消化周期将延长，会出现新增与历史供应同期竞争的局面；区域内未来写字楼供应分析区域内未来写字楼供应分析 区域未来写字楼市场竞争分析区域未来写字楼市场竞争分析 CB Richard Ellis|Page 142 区域内写字楼销售市场分析区域内写字楼销售市场分析 区域内现销售型写字楼分析区域内现销售型写字楼分析 序号 项目名称 开盘时间 写字楼体量（）楼栋数量 单层面积（）层数 销售单价（元/）交付时206、间 序号 项目名称 开盘时间 写字楼体量（）楼栋数量 单层面积（）层数 销售单价（元/）交付时间 1 开福万达广场 2012.5 400,000 5 2,000 48 18,000 2014 2 北辰三角洲 2013.6 200,000 3 1,100-1,700 46 16,000-17,500 2015 3 华尔街中心 2012.8 58,000 1 1,200 38 17,000 2013 4 泊富国际广场 2012.9 100,000 1 2,000 49 18,000 2013 开福万达广场 开福万达广场 北辰三角洲 华尔街中心 北辰三角洲 华尔街中心 泊富国际广场 泊富国际广场 目207、前区域内在售写字楼项目较少，仅开福万达广场、北辰三角洲、华尔街中心、泊富国际广场等项目，目前区域内写字楼价格主要集中16,000-18,000元/平方米；目前区域内在售写字楼项目较少，仅开福万达广场、北辰三角洲、华尔街中心、泊富国际广场等项目，目前区域内写字楼价格主要集中16,000-18,000元/平方米；CB Richard Ellis|Page 143 泊富国际广场项目概况 泊富国际广场项目概况 项目定位 项目定位 中高档城市综合体 物业形态 物业形态 商业街、百货、写字楼、酒店式公寓 所属商圈 所属商圈 伍家领商圈 位置 位置 开福区芙蓉路564号(芙蓉路与湘春路交汇处)交通条件 交通208、条件 临芙蓉路，临近轨道1号线 建筑面积 建筑面积 300,000平方米 商业面积 商业面积 字楼：100,000平方米 公寓：50,000平方米 层数 层数 写字楼49层，公寓43层 车位 车位 约1,500个 竣工时间 竣工时间 写字楼预计2013年12月 目前售价 目前售价 写字楼均价18,000元/平方米 备注 备注 公寓产品预计2013年下半年推出 区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 144 泊富国际广场项目总体规划 泊富国际广场项目总体规划 10万平方米 甲级写字楼 10万平方米 甲级写字楼 5万平方米 酒店式公寓 209、5万平方米 酒店式公寓 10万平方米 零售娱乐中心 10万平方米 零售娱乐中心 5万平方米万平方米 情景商业街情景商业街 项目总建面约30万平方米，将打造一座集高端商务办公、商业运营、顶级公寓于一体的国际化综合体地标项目；项目总建面约30万平方米，将打造一座集高端商务办公、商业运营、顶级公寓于一体的国际化综合体地标项目；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 145 泊富国际广场写字楼产品分析 泊富国际广场写字楼产品分析 高层区（40-49F）中层区（25-33F）低层区（10-23F）配套区（6-9F）避难层避难层39F 避难层避210、难层24F 避难层避难层9F 入户大堂入户大堂1-4F 项目写字楼楼高228米，产品整体细分为四个功能分区，对外销售部分仅低层区和中层区，高层区为泊富集团自己持有；项目写字楼楼高228米，产品整体细分为四个功能分区，对外销售部分仅低层区和中层区，高层区为泊富集团自己持有；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 146 泊富国际广场写字楼平面布局分析 泊富国际广场写字楼平面布局分析 高层区 户数：8户 面积段：250-600 销售模式：整层销售 中层区 户数：9户 面积段：140-600 销售模式：半层或整层销售 底层区 户数：32户211、 面积段：140-350 销售模式：散卖 项目单层面积2,000，不同层区的产品面积段略有不同且销售模式也存在一定差异；低层区产品面积段为140-350可零散销售，而中高层区产品面积段为140-260，仅只能以半层或整层形式销售；项目单层面积2,000，不同层区的产品面积段略有不同且销售模式也存在一定差异；低层区产品面积段为140-350可零散销售，而中高层区产品面积段为140-260，仅只能以半层或整层形式销售；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 147 项目项目 规格规格 标准层高/过道宽度 4米/2.2-2.5米 玻璃幕墙212、 双层LOW-E中空玻璃幕墙 电梯 芬兰通力电梯（6米/秒）车位 1,500个 大堂 16米挑高，1,000平方米 中央空调系统 三菱重工VRV中央空调 电梯间 豪华精装标准 卫生间 豪华精装标准 绿色办公 10,000平方米的屋顶花园 电力双重保障 三回路供电系统 通讯系统 千兆位信息网络系统 物业管理 熊谷物业 泊富国际广场写字楼产品标准 泊富国际广场写字楼产品标准 区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 148 泊富国际广场写字楼销售情况分析 泊富国际广场写字楼销售情况分析 2012.9 2012.10 2012.11 201213、2.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 17,000 18,000 19,000 20,000 时间 元/平方米 已售 70%未售 30%目前整体销售情况目前整体销售情况 项目写字楼产品，自2012年9月推出市场，开盘均价约18,000元/平方米；截止到2013年6月，项目整体写字楼产品，已销售约70%，剩余产品主要分布在中层区和低层区；大部分购买者，主要以半层或整层形式购买，而散户购买的客户整体占比相对较少；项目写字楼产品市场表现平平，目前已去化约70%，现销售均价约18,000元/，基本与开盘时价格保持一致，售价涨幅较小；项目写字楼产品214、购买者，主要以半层或整层形式进行购买，散户购买率较少，也正因为如此其写字楼产品销售谈判期较长，导致项目持销期较长；项目写字楼产品市场表现平平，目前已去化约70%，现销售均价约18,000元/，基本与开盘时价格保持一致，售价涨幅较小；项目写字楼产品购买者，主要以半层或整层形式进行购买，散户购买率较少，也正因为如此其写字楼产品销售谈判期较长，导致项目持销期较长；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 写字楼首次开盘，开盘当天去化30%8月20日写字楼100-2000加推，同步商铺认筹 写字楼年底促销，150-500，全款9.9折 商铺开始销售3万起，写字楼持续销售 公寓开始认筹，215、样板房即将开发，写字楼和商铺持续销售 CB Richard Ellis|Page 149 泊富国际广场写字楼客源分析 泊富国际广场写字楼客源分析 企事业单位,45%集团关系户,30%长株潭投资客,15%长沙本地投资客,10%已进驻企业代表 自购一层 自购十层 自购半层 自购一层 自购一层 受项目产品定位及其销售方式的影响，项目购买群体多以大客户为主即泊富集团关系户或较有实力的企事业单位或外资企业；目前写字楼已进驻企业代表，主要以金融保险业和房地产相关行业为主；受项目产品定位及其销售方式的影响，项目购买群体多以大客户为主即泊富集团关系户或较有实力的企事业单位或外资企业；目前写字楼已进驻企业代表，216、主要以金融保险业和房地产相关行业为主；购买客户分类 区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 150 泊富国际广场项目小结 泊富国际广场项目小结 项目借鉴点 项目借鉴点 项目整体定位高端，其物业建造标准较高，符合未来高端商用物业的建造标准；项目自身商务配套设施较为齐全，能够满足未来高端商务客群的使用需求；整层或散售的销售模式，可有效把控项目写字楼物业后期运营的整体品质，同时也较利于引进如外资或国内知名品牌企业的进驻，以提升项目写字楼整体市场形象及其站位；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard E217、llis|Page 151 华尔街中心项目概况 华尔街中心项目概况 项目定位 项目定位 项目是长沙金融城首发之作，力求通过5A级写字楼建造标准，成为长沙现代写字楼的创新商务标杆 物业形态 物业形态 写字楼、裙楼底商 所属商圈 所属商圈 伍家领商圈 位置 位置 芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角 交通条件 交通条件 临芙蓉路，临近轨道1号线 建筑面积 建筑面积 58,000平方米 商业面积 商业面积 写字楼：43,200平方米 其他：14,800平方米 层数 层数 38层 车位 车位 300个 竣工时间 竣工时间 2013.12 目前售价 目前售价 17,000元/平方米 备注 备注 预计2013年下218、半年推出高区楼层产品 区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 152 华尔街中心写字楼产品分析 华尔街中心写字楼产品分析 高层区（31-38F）中层区（21-30F）低层区（10-20F）配套区（3F餐厅、4F多功能会议室）入户大堂入户大堂/裙楼底商裙楼底商1-2F 项目写字楼楼高158米，产品整体细分为四个功能分区，目前对外销售部分以低层区和中层区为主，销售形式为零散销售，而中高层区预计2013年下半年销售；项目写字楼楼高158米，产品整体细分为四个功能分区，目前对外销售部分以低层区和中层区为主，销售形式为零散销售，而中高层区预计219、2013年下半年销售；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 153 华尔街中心写字楼平面布局分析 华尔街中心写字楼平面布局分析 单层面积：1,200平方米 中低层区面积段：70-150平方米 中高层区面积段：200-250 销售模式：中低层区零散销售，中高层半层或整层出售；项目标准层面积约1,200，采用三角形式布局，写字楼平面中部为电梯井和安全通道，整体楼宇动线成“回字型”；中低层区面积段为70-150平方米，中高层区面积段为200-250平方米；项目标准层面积约1,200，采用三角形式布局，写字楼平面中部为电梯井和安全通道，整220、体楼宇动线成“回字型”；中低层区面积段为70-150平方米，中高层区面积段为200-250平方米；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 154 项目项目 规格规格 标准层高/过道宽度 4米/1.28-2米 玻璃幕墙 双层LOW-E中空玻璃幕墙 电梯 国际知名品牌原装进口高速电梯 车位 300个 大堂 300平方米 中央空调系统 VRV中央空调 电梯间 豪华精装标准 卫生间 豪华精装标准 电力双重保障 三回路供电系统 通讯系统 千兆位信息网络系统 物业管理 DTZ戴德梁行长沙公司 其它 网络地板、多功能会议厅 华尔街中心写字楼产品标221、准 华尔街中心写字楼产品标准 区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 155 华尔街中心写字楼销售情况分析 华尔街中心写字楼销售情况分析 2012.9 2012.10 2012.11 2012.12 2013.1 2013.2 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 17,000 18,000 19,000 20,000 时间 元/平方米 已售 60%未售 40%目前整体销售情况目前整体销售情况 项目写字楼产品，自2012年8月推出市场，开盘均价约16,000元/平方米；截止到2013年6月，项目整体中低层区域写字楼222、产品，已基本售完，剩余产品主要分布在中高层区；受推售模式的影响，前期推售产品，大部分购买者，主要为中小型投资客户；项目整体产品面积段适中以100-200平方米产品为主，项目入市价格较低均价16,000元/，主要针对中小类型投资客，市场表现较好，推售产品整体去化速度较快；2013年下半年，推售重点转向中高层区域产品，其目标客群也有中小投资客，转向大客户，并推出购半层或整层总价优惠100万的促销活动；项目整体产品面积段适中以100-200平方米产品为主，项目入市价格较低均价16,000元/，主要针对中小类型投资客，市场表现较好，推售产品整体去化速度较快；2013年下半年，推售重点转向中高层区域产品223、，其目标客群也有中小投资客，转向大客户，并推出购半层或整层总价优惠100万的促销活动；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 2012.8月写字楼开盘，销售价格约16,000元/，产品面积段150-250 年底促销，低层区150起，最低15,800元/主推21层写字楼，全款9.8折 中高层开始储客，对外销售，半层或整层出售，总价优惠100万，低区起价16,300元/CB Richard Ellis|Page 156 华尔街中心项目小结 华尔街中心项目小结 项目借鉴点 项目借鉴点 项目是长沙金融城首发之作，面试期较早，通过较高的物业定位及其建造标准，成功的抓住了市场先机，项目首224、批推售产品整体市场表现较好；项目自身商务配套设施较为齐全，配备有多功能会议室和员工餐厅区域，符合未来商务办公客户的需求；项目产品面积段控制适中，以100-200的户型为主力产品，较适合中小型企业的办公需求，同时在平面布局时，也考虑到的灵活组合的需要；采取零散销售的模式，可有效增大项目目标客群的辐射面，同时也较符合中小型客户的投资需求，也正因为如此项目首期推售产品的去化速度较快；区域内在售写字楼典型案例分析区域内在售写字楼典型案例分析 CB Richard Ellis|Page 157 区域内写字楼市场分析小结区域内写字楼市场分析小结 写字楼市场供应特点写字楼市场供应特点 写字楼产品市场表现写字225、楼产品市场表现 区域内现有写字楼分布主要集中在湘江中路和芙蓉中路沿；未来区域内供应写字楼体量较大且建造的等级标准均为长沙甲级写字楼；现区域内已供应写字楼项目较多且较为集中，但整体楼宇的楼龄及建造标准较老化，整体物业条件相对较为落后；现区域内写字楼市场租金水平稳定在2-4元/平方米/天，进驻企业类型主要为金融/保险业、咨询培训类、信息科技类三大行业为主；写字楼市场发展空间写字楼市场发展空间 区域内未来3-5年，是写字楼市场快速发展的阶段；未来区域内写字楼整体供应体量较大，且定位均以中高端为主，未来区域内写字楼市场存在一定的竞争压力；CB Richard Ellis|Page 158 各物业市场分226、析各物业市场分析 PART2 2.1 商业市场分析 2.2 写字楼市场分析 2.3 公寓市场分析公寓市场分析 2.4 酒店市场分析 2.5 住宅市场分析 CB Richard Ellis|Page 159 住宅投资严控 住宅投资严控 长沙规定在市区（市辖五区）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。商227、业投资价值显现 商业投资价值显现 在房地产调控中未涉及商业领域，对购房套数、商业贷款首付及利率均为覆盖，此种不限购、不限贷的属性，为投资客户找到资金避险及升值的去处；此种不限购、不限贷的属性，为投资客户找到资金避险及升值的去处；公寓类产品多数位于大型商圈或综合体之上，交通、配套等优势明显，整体面积段偏小，总价较低，同时，商住的性质能有效提升后期投资收益，具有较高的保值、增值的投资价值，备受市场追捧；商住的性质能有效提升后期投资收益，具有较高的保值、增值的投资价值，备受市场追捧；公寓产品为新兴产品，处于初期阶段，但发展速度迅猛，多数依托商圈及大型综合体存在，投资价值较佳的公寓项目不多，存在较大的228、发展空间 投资价值较佳的公寓项目不多，存在较大的发展空间 政策层面 政策层面 低门槛高价值，受热捧 低门槛高价值，受热捧 优质公寓项目供应紧缺 优质公寓项目供应紧缺 市场机会 市场机会 长沙公寓市场概况长沙公寓市场概况 长沙公寓市场发展分析 长沙公寓市场发展分析 长沙市由于限购令，商业产权公寓存在较大的市场机会；长沙市由于限购令，商业产权公寓存在较大的市场机会；CB Richard Ellis|Page 160 目前长沙公寓项目主要集中在长沙的芙蓉区与天心区区域；目前长沙公寓项目主要集中在长沙的芙蓉区与天心区区域；注：上述样本为注：上述样本为2011年年2013年主要供应项目年主要供应项目 项229、目名称项目名称 1 勤诚达 新界 27 泉昇同福大厦 2 星语林公寓 阿普阿布 28 先锋东外滩 3 江湾 纯水岸 29 恒大金都 4 才子佳苑 30 西子花苑 5 天健壹平方米 31 湘域城邦 6 香江锦园 32 沙发公寓 7 少帅府 33 沁园春御院 8 枫麓园 34 像素大厦 9 长房白沙湾花园 35 涉外国际公馆 10 东岸城邦时代中心 36 万博汇 11 西子花苑 37 保利国际广场 12 汇达大厦 38 将爱公寓 13 东塘瑞府 39 金域华府 14 外国 40 华悦城 15 建发 汇金国际 41 万象美域 16 阳光锦城 42 德思勤城市广场 17 万博汇名邸 43 中信凯旋蓝岸230、 18 万科环球村 44 博林金谷 19 波士堂 45 绿地公馆 20 月亮湾 46 万芙锦城 21 恒大华府 47 剑桥名门 22 兰卡威国际 48 长安郡 23 潇湘国际 49 嘉斯茂广场 24 铂宫 50 明城国际中心 25 东宸公寓 51 蓝湾国际广场 26 壹号公馆 52 长房时代城 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 31 30 32 33 34 36 35 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 在售项目 49 50 51 52 长沙231、公寓市场供应分析长沙公寓市场供应分析 长沙现有公寓市场分布特征分析 长沙现有公寓市场分布特征分析 CB Richard Ellis|Page 161 编号编号 项目名称 项目名称 编号编号 项目名称 项目名称 1 华远华中心 22 勤诚达雅阁国际 2 开福万达广场 23 沙发公寓 3 绿地中心 24 绿地中央广场 4 泊富国际广场 25 富兴火车北站项目 5 华创国际广场 26 罗马商业广场 6 北辰商业中心 27 河西交通枢纽综合体 7 芙蓉国豪廷广场 28 德思勤城市广场 8 凯通国际城 29 奥林匹克花园 9 芒果天地 30 裕天国际商汇中心 10 外国 31 绿地公馆 11 保利国际广232、场 32 鑫远城市广场 12 城市优盘 33 天城国际中心 13 欧亚达国际广场 34 中信城市广场 14 华晨世纪广场 35 鑫远和城 15 喜盈门范城 36 中建芙蓉家园 16 运达中央广场 37 天天向上 17 融科香山国际 38 长城雅苑 18 潇湘奥林匹克花园 39 长沙欧洲城 19 武广新城绿地集团项目 40 兴汝金城 20 嘉斯茂购物广场 41 金房奥斯卡 21 保利林语中心 2 1 3 4 6 7 5 9 10 11 12 13 14 15 16 19 20 21 18 24 25 26 27 30 28 32 29 30 35 36 31 38 32 33 34 8 12 1233、7 21 22 23 35 36 37 38 39 40 41 长沙公寓市场供应分析长沙公寓市场供应分析 长沙未来供应公寓市场分布特征分析 长沙未来供应公寓市场分布特征分析 未来公寓项目主要集中在大型城市综合体中，发展趋势逐渐从市中心向周边区域扩散；未来公寓项目主要集中在大型城市综合体中，发展趋势逐渐从市中心向周边区域扩散；CB Richard Ellis|Page 162 从项目体量上看：从项目体量上看：出于销售、租赁风险考虑，公寓产品体量多数均较小，主要集中在25,00035,000平方米左右；从产品户型面积上看：从产品户型面积上看：市场供应单套户型面积多为3060平方米，一房为主，两房为234、辅，这部分占到市场供应的80，主要以控制面积，降低投资门槛；9%18%34%18%21%项目规模分布个数情况项目规模分布个数情况 10,000-15,00015,000-25,00025,000-35,00035,000-50,00050,000以上 20%35%25%12%3%3%2%0%项目户型面积分布情况项目户型面积分布情况 30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100以上 长沙公寓市场产品分析长沙公寓市场产品分析 长沙公寓市场产品分析 长沙公寓市场产品分析 长沙现有公寓项目体量普遍较小，主力户型集中在30-60平方米之间；长沙现有公寓项目体量普遍较小，235、主力户型集中在30-60平方米之间；CB Richard Ellis|Page 163 从产品装修情况上看：从产品装修情况上看：现有公寓产品以精装修项目为主；从产品户型面积上看：从产品户型面积上看：市场供应公寓产品总价区间主要分布在30-60万，占到总比例的58%，总价在30万以下的产品占比为18%；18%33%25%9%8%3%2%1%1%总价区间总价区间 30万以下 30-40万 40-50万 50-60万 60-70万 70-80万 80-90万 90-100万 100万以上 57%39%4%装修情况装修情况 精装修 毛坯 精装修/毛坯 公寓项目以精装修产品为主，总价区间在30-60万之236、间；公寓项目以精装修产品为主，总价区间在30-60万之间；长沙公寓市场产品分析长沙公寓市场产品分析 长沙公寓市场产品分析 长沙公寓市场产品分析 CB Richard Ellis|Page 164 公寓产品定位会影响到项目后期销售及运营，应充分考虑目标客户群体市场需求，有针对型制定产品类型挖掘客户需求；公寓产品定位会影响到项目后期销售及运营，应充分考虑目标客户群体市场需求，有针对型制定产品类型挖掘客户需求；项目名称 客户属性 选择项目特征 项目名称 客户属性 选择项目特征 投资型客户 30-50岁、法人、白领、公务员、拆迁户 在周边规划发展较好，具有升值潜力；商业、配套环境较好；低投资门槛；偏好237、高性价比产品；自住型客户 白领、普通职员、养老退休 偏好高性价比产品；总价低；办公需求客户 40-50岁，企业法人 在周边规划发展较好，具有升值潜力；商业、配套环境较好；公寓多数为商住两用，综合多个公寓项目调查：购买客户上，以投资型客户、自住型客户为主导、及少量纯办公需求客户；公寓多数为商住两用，综合多个公寓项目调查：购买客户上，以投资型客户、自住型客户为主导、及少量纯办公需求客户；长沙公寓市场客户分析长沙公寓市场客户分析 长沙公寓市场购买客户分析 长沙公寓市场购买客户分析 CB Richard Ellis|Page 165 历史 历史 长沙目前在售公寓项目超过50个，主要集中在长沙中心地区，238、以芙蓉区与天心区居多；市场供应户型面积多为30-60平方米的一房为主、两房为辅；市场供应产品总价区间主要分布在30-60万，占到总比例的58%，其中总价30万以内的产品占18%；精装修产品为主，精装修产品主要功能在于提升产品去化速度；商住两用，投资型与自住型客户兼顾，有少量纯办公需求客户；未来 未来 未来公寓项目主要集中在大型城市综合体中，受新政影响未来商业用地性质的40年产权的公寓产品供应量将增加；长沙公寓市场分析小结长沙公寓市场分析小结 长沙公寓市场分析小结 长沙公寓市场分析小结 CB Richard Ellis|Page 166 区域内公寓市场分析区域内公寓市场分析 区域内在售公寓项目分239、布区域内在售公寓项目分布 本案本案 目前区域内在售公寓项目较少且较为分散，主要沿五一大道和东风路沿线零星分布；目前区域内在售公寓项目较少且较为分散，主要沿五一大道和东风路沿线零星分布；在售公寓项目在售公寓项目 1 2 3 4 5 6 CB Richard Ellis|Page 167 序号序号 项目名称 开发商 建筑面积（平方米）主力户型(平方米)梯户比 产权 项目名称 开发商 建筑面积（平方米）主力户型(平方米)梯户比 产权 1 壹号公馆 长沙市华联房地产开发有限公司 32,814 43-57 4T21 70年 2 江与城 长沙泰宝实业开发有限公司 47,556 40-55 4T22 70年240、 3 东宸19公馆 湖南宏宇宙投资有限责任公司 64,280 43-51 4T18 70年 4 东怡外国 湖南东怡置业投资有限公司 112,328 45-65 3T14 70年 5 观园 湖南星达房地产有限公司 50,000 55-65 10T38 70年 6 鸥波港湾 湖南广升房地产开发有限公司 45,980 50-70 N/A 70年 区域内在售公寓产品供应情况分析区域内在售公寓产品供应情况分析 区域内公寓市场分析区域内公寓市场分析 目前区域内在售公寓项目均为70年产权性质，其产品面积段集中在45-60平方米；目前区域内在售公寓项目均为70年产权性质，其产品面积段集中在45-60平方米；C241、B Richard Ellis|Page 168 序号序号 项目名称 项目名称 成交均价（元/平方米）成交均价（元/平方米）装修情况 精装修标准 开盘时间 销售率 装修情况 精装修标准 开盘时间 销售率 1 壹号公馆 17,000-18,000 精装修 1,500-2,000 2011年 90%2 江与城 8,500-9,000 毛坯 N/A 2012年6月 90%3 东宸19公馆 9,000-10,000 毛坯 N/A 2012年 90%4 东怡外国 9,000-11,000 毛坯 N/A 2013年 70%5 观园 8,500-9,000 毛坯 N/A 2012年 85%6 鸥波港湾 15242、,000-16,000 毛坯/精装修 1,000-1,500 预计2013年7月 预售 区域内在售公寓产品供应情况分析区域内在售公寓产品供应情况分析 区域内公寓市场分析区域内公寓市场分析 目前区域内在售公寓项目销售率均达到80%以上，公寓产品交付标准以毛坯房为主，其销售价格在9,000-11,000元/，精装修型公寓项目，其销售价格在15,000-18,000元/，精装修标准在1,500-2,000元/；目前区域内在售公寓项目销售率均达到80%以上，公寓产品交付标准以毛坯房为主，其销售价格在9,000-11,000元/，精装修型公寓项目，其销售价格在15,000-18,000元/，精装修标准在243、1,500-2,000元/；CB Richard Ellis|Page 169 区域内公寓市场分析区域内公寓市场分析 区域内在售公寓产品去化情况分析区域内在售公寓产品去化情况分析 项目 30-40 41-50 51-60 61-70 70以上 壹号公馆 54 394 28-112 户型占比 9%67%5%-19%去化率 100%95%90%-70%江与城-248 31 403-户型占比-36%5%59%-去化率-100%90%85%-东宸19公馆 32 288 256-户型占比 6%50%44%-去化率 100%95%83%-东怡外国 206 288 123 123 82 户型占比 25%35244、%15%15%10%去化率 90%70%70%60%35%观园 221 387 277 166 55 户型占比 20%35%25%15%5%去化率 100%90%85%70%40%目前区域内在售公寓项目主要以30-50的小户型产品市场表现较好，而51-70的户型产品受总价的影响，整体市场表现一般，而70以上的户型产品市场抗性较大去化速度较慢；目前区域内在售公寓项目主要以30-50的小户型产品市场表现较好，而51-70的户型产品受总价的影响，整体市场表现一般，而70以上的户型产品市场抗性较大去化速度较慢；CB Richard Ellis|Page 170 区域内公寓市场分析区域内公寓市场分析 区245、域内在售公寓产品去化情况分析区域内在售公寓产品去化情况分析 套/月 29 51 29 96 52 17,000 9,000 9,500 10,000 9,000 02040608010012002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000壹号公馆 江与城 东宸19公馆 东怡外国 观园 月均去化套数 销售价格 元/平方米 各项目月均去化速度各项目月均去化速度 壹号公馆壹号公馆 卖点：位于五一商圈，占据城市核心商业资源，精装修交付 劣势：总价过高劣势：总价过高 江与城江与城 卖点：一线江景资源，城市核心地段 劣势：产品面积段偏大劣势：产品面积246、段偏大 东宸东宸19公馆公馆 卖点：占据城市核心资源，周边配套齐全 劣势：周边环境较差劣势：周边环境较差 东怡外国东怡外国 卖点：紧邻地铁站和过江隧道，占据城市地段资源 劣势：周边生活配套资源相对较差劣势：周边生活配套资源相对较差 观园观园 卖点：占据城市核心资源，周边配套齐全 劣势：产品面积段便大劣势：产品面积段便大 公寓产品基本上是作为各项目快速资金回笼的销售型物业所用，目前在售公寓项目月均去化速度基本可稳定在30-40套/月，各别项目月均去化速度可达96套/月；公寓产品基本上是作为各项目快速资金回笼的销售型物业所用，目前在售公寓项目月均去化速度基本可稳定在30-40套/月，各别项目月均去247、化速度可达96套/月；CB Richard Ellis|Page 171 区域内公寓市场分析区域内公寓市场分析 区域内在售公寓产品特质分析区域内在售公寓产品特质分析 江与城：一室一厅 43 壹号公馆：一室一厅 39 东怡外国：一室一厅 54 区域内在售公寓产品，主要为一室一厅产品为主，大多户型产品设计上并未配置有独立的阳台空间，同时均采用开放式厨房设计，产品设计创新性较差；区域内在售公寓产品，主要为一室一厅产品为主，大多户型产品设计上并未配置有独立的阳台空间，同时均采用开放式厨房设计，产品设计创新性较差；CB Richard Ellis|Page 172 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分248、析 东怡外国东怡外国项目概况项目概况 位置 位置 天心区南湖路与书院路交汇处西南角 交通条件 交通条件 项目临近地铁四号线和南湖路过江隧道 建筑面积 建筑面积 112,328平方米 层数 层数 30层 容积率 容积率 6.98 面积区间 面积区间 55-65平米 公寓定位 公寓定位 时尚居所 客户定位 客户定位 时尚青年客群，及看好区域发展潜力的投资客 配套设施 配套设施 商业广场、高级会所 开发商 开发商 湖南东怡置业投资有限公司 CB Richard Ellis|Page 173 A座：定位为商务公寓 32层，5T22户 C座：SOHO公寓 32层，5T13户 B座：SOHO公寓 32层，249、5T18户 东怡外国东怡外国项目规划项目规划 1-5F为购物商场 6F为转换层，设计有空中花园 项目亮点：项目亮点：小型城市综合体定位，具有较齐全的商业和生活配套；产品立面设计采用不规则处理方式，现代时尚感较强；转换层及屋顶均设置为空中花园，增强后期居住舒适度；项目整体建筑风格鲜明，现代时尚气息较浓厚，符合当下年轻时尚客群的审美观念；项目整体建筑风格鲜明，现代时尚气息较浓厚，符合当下年轻时尚客群的审美观念；在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 CB Richard Ellis|Page 174 东怡外国东怡外国销售情况销售情况 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 2013年3月 B号250、楼公寓开盘销售 均价9,600元/开盘去化率80%12月 5月 2012年12月 B号楼公寓：开始对外认筹 认筹优惠：2万抵5万 2013年5月 B号楼去化率达95%C号楼加推，均价1,1000元/3月 项目 项目 30-40 41-50 51-60 61-70 70以上以上 东怡外国 206 288 123 123 82 户型占比 25%35%15%15%10%去化率 90%70%70%60%35%项目主力产品面积段为30-50，总价区间控制在25-45万以内，市场接受度较高；项目主力产品面积段为30-50，总价区间控制在25-45万以内，市场接受度较高；CB Richard Ellis|P251、age 175 东怡外国东怡外国平面布局平面布局 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 产品平面均采用“长方形”式布局，电梯核心筒和安全通道中置，有效降低公摊系数；产品平面均采用“长方形”式布局，电梯核心筒和安全通道中置，有效降低公摊系数；CB Richard Ellis|Page 176 东怡外国东怡外国产品分析产品分析 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 建筑面积：42 建筑面积：42 建筑面积：62 建筑面积：62 产品设计较为创新，室内功能空间及布局设置较为合理，具有较高的使用舒适性；产品设计较为创新，室内功能空间及布局设置较为合理，具有较高的使用舒适性；CB Richard252、 Ellis|Page 177 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 东怡外国东怡外国购买客户分析购买客户分析 自用 办公,9%自用 居住,16%自住兼投资,31%投资 短期溢价出售,5%投资 长线持有出租,39%客户购买目的客户购买目的 东怡外国项目成交客户主要为首次或二次置业者，他们购买此项目的因素主要是认可东怡外国项目成交客户主要为首次或二次置业者，他们购买此项目的因素主要是认可其地段价值和户型产品设计。而对于购买目的，多数购买者是用于自住兼投资，投资其地段价值和户型产品设计。而对于购买目的，多数购买者是用于自住兼投资，投资收益方式，主要是靠后期房屋租赁及物业升值为主；收益方式，主要253、是靠后期房屋租赁及物业升值为主；CB Richard Ellis|Page 178 东怡外国东怡外国购买客户分析购买客户分析 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 东怡外国项目成交客户主要以个体户和企事业单位员工为主，客户年龄结构以26-35岁的中青年置业群体为主，他们的家庭结构主要为三口之家；东怡外国项目成交客户主要以个体户和企事业单位员工为主，客户年龄结构以26-35岁的中青年置业群体为主，他们的家庭结构主要为三口之家；CB Richard Ellis|Page 179 天心区客户分布：天心区客户分布：主要分布在项目周边的南湖路、书院路附近及芙蓉路沿线区域；雨花区客户分布：雨花区客户分254、布：主要分布在东塘及东塘周边区域；省内城市客户分布：省内城市客户分布：以邵阳投资客户为主，另岳阳、怀化等地也有少量客户分布；东怡外国东怡外国购买客户分析购买客户分析 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 东怡外国项目成交客户分布主要以区域周边投资客为主，同时省内其他城市区域客户也有一定占比，主要集中在邵阳、岳阳、怀化等地；东怡外国项目成交客户分布主要以区域周边投资客为主，同时省内其他城市区域客户也有一定占比，主要集中在邵阳、岳阳、怀化等地；CB Richard Ellis|Page 180 项目启示 项目启示 公寓产品面积段不适宜过大，应控制在30-50以内，从而有效控制总价，降低投资门槛255、。总价在30-50万以内的公寓产品市场接受度较高；公寓户型产品设计上，应更加注重其内部功能空间的布局，通过创新手段如飘窗空间的延展与利用，来增强产品附加值；公寓购买客群，其主要目的以投资兼自住为住，同时大多数购买客户的投资收益方式为后期物业租赁和物业自身升值为主；公寓产品由于先天具备投资门槛较低的优势，因此其客群覆盖面较广，除长沙本地投资客外，长沙周边城市的投资客户也占有一定比例；东怡外国东怡外国分析小结分析小结 公寓项目案例分析小结公寓项目案例分析小结 CB Richard Ellis|Page 181 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 壹号公馆壹号公馆项目概况项目概况 位置 位置 256、长沙市芙蓉区南阳街 交通条件 交通条件 临近规划中的地铁1、2号线站点 建筑面积 建筑面积 32,814平方米 层数 层数 32层 容积率 容积率 8.0 面积区间 面积区间 43-57平方米 公寓定位 公寓定位 行政公馆 客户定位 客户定位 中高端投资客群及商务客群 配套设施 配套设施 1-3F为项目配套商业 开发商 开发商 长沙市华联房地产开发有限公司 CB Richard Ellis|Page 182 壹号公馆壹号公馆销售情况销售情况 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 2012年年初，整体销售率为60%，销售均价14,000元/平方米，一次性付款0.96折 2011年 5月 20257、11年1-2月，精装公寓正式对外销售，开盘销售率约30%销售均价13,000元/平方米 2013年6月，整体销售率达90%，销售均价17,000元/，对外总价60万起的优惠活动 3月 由于同期销售价格远高于市场均价，加至产品面积段较大的缘故，其市场表现一直较差，截止至2013年6月，销售率才达到90%；由于同期销售价格远高于市场均价，加至产品面积段较大的缘故，其市场表现一直较差，截止至2013年6月，销售率才达到90%；元元/平方米平方米 房地产销售价格走势图房地产销售价格走势图 7,000 8,000 8,500 9,000 0 13,000 14,000 17,000 0.002,000.258、004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0014,000.0016,000.0018,000.002010201120122013开福区 壹号公馆 项目 项目 30-40 41-50 51-60 61-70 70以上以上 壹号公馆 54 394 28-112 户型占比 9%67%5%-19%去化率 100%95%90%-70%CB Richard Ellis|Page 183 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 壹号公馆壹号公馆平面布局平面布局 整体平面布局采用4T21户设计，梯户比较高为1:5，其居住舒适度较低；整体平面布局采用4T21户设计259、，梯户比较高为1:5，其居住舒适度较低；楼层平面示意图楼层平面示意图 CB Richard Ellis|Page 184 壹号公馆壹号公馆产品分析产品分析 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 建筑面积：39 建筑面积：45 建筑面积：39 建筑面积：45 户型设计缺乏创新，室内布局使用舒适性较差，也是项目整体市场表现较差的主要原因之一；户型设计缺乏创新，室内布局使用舒适性较差，也是项目整体市场表现较差的主要原因之一；建筑面积：57 建筑面积：57 CB Richard Ellis|Page 185 卫生间装修标准 项目 卫生间装修标准 项目 装修标准 瓷砖 瓷砖 国际一线品牌 厨房用品 260、厨房用品 国际一线品牌 马桶、洗手盆 马桶、洗手盆 科勒 龙头、花洒 龙头、花洒 汉斯格雅 天花 天花 西门子 灯 灯 国际一线品牌 浴霸 浴霸 国内一线品牌 卧室装修标准 项目 卧室装修标准 项目 装修标准 空调 空调 特灵中央空调 电视机 电视机 LG 42寸 吊顶 吊顶 灯具 灯具 地板 地板 圣像 衣柜 衣柜 鞋柜 鞋柜 壹号公馆壹号公馆精装修标准精装修标准 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 精装修标准为1,500-2,000元/平方米，主要装修部位为厨卫，同时还配送有日常家用电器如中央空调和电视机；精装修标准为1,500-2,000元/平方米，主要装修部位为厨卫，同时还配送有261、日常家用电器如中央空调和电视机；CB Richard Ellis|Page 186 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 壹号公馆壹号公馆购买客户分析购买客户分析 壹号公馆项目成交客户多数为外省客户，其原因是此类客户对价格的敏感度远低于长壹号公馆项目成交客户多数为外省客户，其原因是此类客户对价格的敏感度远低于长沙本地人，同时对物业投资的观念也有所不同，多数购买者的成交因素为认可产品地沙本地人，同时对物业投资的观念也有所不同，多数购买者的成交因素为认可产品地段价值、域发展规划、产品升值潜力，其购买用途主要为投资兼自住；段价值、域发展规划、产品升值潜力，其购买用途主要为投资兼自住；地段,14%262、周边配套,11%区域规划,15%升值潜力,24%交通便利,9%户型设计,7%精装修,12%开发商品牌,8%成交因素成交因素 项目周边,35%区域外,22%外省区域,43%客户来源区域客户来源区域 自用 办公,5%自用 居住,20%自住兼投资,45%投资 短期溢价出售,10%投资 长线持有出租,20%客户购买目的客户购买目的 CB Richard Ellis|Page 187 项目启示 项目启示 精装修对于公寓产品的溢价能力有限，市场接受度并不太高；公寓产品在总价上限因合理的控制在60万以内，从而有效降低投资门槛，以增强其产品市场竞争力；由于长沙公寓市场仍处于发展阶段，因此公寓产品的市场定位，应263、基于长沙本地市场需求，不应采取过激进方式进行处理；壹号公馆壹号公馆分析小结分析小结 公寓项目案例分析小结公寓项目案例分析小结 CB Richard Ellis|Page 188 区域内未来供应公寓项目分布区域内未来供应公寓项目分布 本案本案 区域未来供应的公寓项目主要集中在芙蓉中路沿线区域；区域未来供应的公寓项目主要集中在芙蓉中路沿线区域；未来供应公寓项目未来供应公寓项目 1 区域内公寓市场未来供应分析区域内公寓市场未来供应分析 3 4 2 CB Richard Ellis|Page 189 序号序号 项目名称 开发商 项目名称 开发商 公寓体量（）公寓体量（）楼栋数 层数 楼栋数 层数 预计264、开盘时间预计开盘时间 产权 产权 1 泊富国际广场 湖南泊富地产发展有限公司 50,000 1 43 2014 40年 2 北辰三角洲 长沙北辰房地产开发有限公司 45,000 2 32-40 2014 40年 3 绿地中心 湖南绿地金融城置业有限公司 100,000 2 25 2014 40年 4 华远华中心 华远地产 2 32-35 2015 40年 区域内未来供应公寓产品供应情况分析区域内未来供应公寓产品供应情况分析 受长沙新政“限小不限大”的影响，区域未来供应公寓项目主要以40年产权的公寓产品为主，其主要供应时间为2014-2015年；由于大多数开发商将公寓产品主要定义为“回笼资金”和265、“去化多余商业面积”的物业产品，因此各项目公寓产品体量均不太大，主要集中在5-10万方左右；受长沙新政“限小不限大”的影响，区域未来供应公寓项目主要以40年产权的公寓产品为主，其主要供应时间为2014-2015年；由于大多数开发商将公寓产品主要定义为“回笼资金”和“去化多余商业面积”的物业产品，因此各项目公寓产品体量均不太大，主要集中在5-10万方左右；区域内公寓市场未来供应分析区域内公寓市场未来供应分析 CB Richard Ellis|Page 190 序号序号 项目名称 单层面积 主力户型()梯户比 装修标准 项目名称 单层面积 主力户型()梯户比 装修标准 主题定位主题定位 1 泊富国266、际广场 1,200 30-50 6T21 精装修（2,000-3,000元/）行政公馆 2 北辰三角洲 30-50 毛坯 3 绿地中心 1,900 35-55 4T25 精装修/毛坯 4 华远华中心 35-55 区域内未来供应公寓产品供应情况分析区域内未来供应公寓产品供应情况分析 区域内公寓市场未来供应分析区域内公寓市场未来供应分析 区域未来供应公寓产品标准，精装修/毛坯均有，面积段主要集中在30-50平方米；区域未来供应公寓产品标准，精装修/毛坯均有，面积段主要集中在30-50平方米；CB Richard Ellis|Page 191 泊富国际广场项目概况 泊富国际广场项目概况 项目定位 项267、目定位 中高档城市综合体 物业形态 物业形态 商业街、百货、写字楼、酒店式公寓 所属商圈 所属商圈 伍家领商圈 位置 位置 开福区芙蓉路564号(芙蓉路与湘春路交汇处)交通条件 交通条件 临芙蓉路，临近轨道1号线 建筑面积 建筑面积 300,000平方米 商业面积 商业面积 字楼：100,000平方米 公寓：50,000平方米 层数 层数 写字楼49层，公寓43层 车位 车位 约1,500个 竣工时间 竣工时间 写字楼预计2013年12月 目前售价 目前售价 写字楼均价18,000元/平方米 备注 备注 公寓产品预计2013年下半年推出 区域内公寓市场未来供应分析区域内公寓市场未来供应分析 C268、B Richard Ellis|Page 192 未来供应公寓项目案例分析未来供应公寓项目案例分析 泊富国际广场公寓产品分析 泊富国际广场公寓产品分析 楼层平面示意图楼层平面示意图 整体楼层布局成“长方形”结构，进深面较长，平面布局为6T21户，产品面积段以35-50平方米的小户型产品为主，受建筑结构的影响，整体户型进深面较长，平面动线布置较合理；整体楼层布局成“长方形”结构，进深面较长，平面布局为6T21户，产品面积段以35-50平方米的小户型产品为主，受建筑结构的影响，整体户型进深面较长，平面动线布置较合理；小户型小户型 小户型小户型 小户型小户型 小户型小户型 小户型小户型 23.4米米269、 45.8米米 CB Richard Ellis|Page 193 卫生间装修标准 卫生间装修标准 项目 项目 装修标准 瓷砖 瓷砖 国际一线品牌 厨房用品 厨房用品 西门子 马桶、洗手盆 马桶、洗手盆 杜拉维特 龙头、花洒 龙头、花洒 高仪 天花 天花 灯 灯 浴霸 浴霸 国际一线品牌 卧室装修标准 卧室装修标准 项目 项目 装修标准 空调 空调 三菱 电视机 电视机 夏普 吊顶 吊顶 灯具 灯具 地板 地板 实木复合地板 衣柜 衣柜 鞋柜 鞋柜 泊富国际广场泊富国际广场精装修标准精装修标准 在售公寓项目案例分析在售公寓项目案例分析 精装修标准为2,000-3,000元/平方米，所用品牌均为270、国际一线品牌，装修标准相对较高；精装修标准为2,000-3,000元/平方米，所用品牌均为国际一线品牌，装修标准相对较高；CB Richard Ellis|Page 194 泊富国际广场客户情况分析 泊富国际广场客户情况分析 未来供应公寓项目案例分析未来供应公寓项目案例分析 项目周边,75%区域外,20%外省区域,5%来访客户来源区域来访客户来源区域 20-30,5%31-40,39%41-50,48%51及以上,8%来访客户年龄结构来访客户年龄结构 自用 办公,5%自用 居住,10%自住兼投资,55%投资 短期溢价出售,5%投资 长线持有出租,25%来访客户购买目的来访客户购买目的 由于项目271、目前公寓产品仍处于蓄客阶段，并未做大势推广，因此公寓产品来访意向客户，主要以地缘性客户为主，客户年龄段集中在31-50岁，置业以私营业主或企事业单位的中高管理层为主，他们的购买目的主要以纯投资为主，少数客户则作为临时居所所用；由于项目目前公寓产品仍处于蓄客阶段，并未做大势推广，因此公寓产品来访意向客户，主要以地缘性客户为主，客户年龄段集中在31-50岁，置业以私营业主或企事业单位的中高管理层为主，他们的购买目的主要以纯投资为主，少数客户则作为临时居所所用；CB Richard Ellis|Page 195 泊富国际广场客户情况分析 泊富国际广场客户情况分析 未来供应公寓项目案例分析未来供应公寓272、项目案例分析 来访客户,150 有效来访客户,50 蓄客户情况蓄客户情况 51%27%20%2%13,000-15,000元/16,000-18,000元/19,000-20,000元/20,000以上元/目前公寓蓄客，主要依靠自然上访为主，截止到6月16日，公寓来访客户约200组，其中有效来访约50组；目前公寓蓄客，主要依靠自然上访为主，截止到6月16日，公寓来访客户约200组，其中有效来访约50组；目前公寓蓄客对外报价为20,000-25,000元/，但有效来访客户的心理承受价格主要目前公寓蓄客对外报价为20,000-25,000元/，但有效来访客户的心理承受价格主要集中在13,000-1273、5,000元/；集中在13,000-15,000元/；CB Richard Ellis|Page 196 购买目的：购买目的：用于固定资产投资；购买动机：购买动机：抵御通货膨胀；选择泊富的原因：选择泊富的原因：40年产权不限购，可以购买个小户型，若总价不高不可以承受，同时精装修交付，便于日后使用，较省心省事；购买理由：购买理由：对区域规划比较了解，知道此区域将成为未来长沙的核心金融区，看好此区域的未来发展，同时也比较认可泊富公寓产品的行政公馆定位和高端品质感；心理价位：心理价位：14,000-16,000元/；客户描摹客户描摹 泊富国际广场投资客户代表分析 泊富国际广场投资客户代表分析 未来供274、应公寓项目案例分析未来供应公寓项目案例分析 何女士 45岁 湘雅医院副教授 张先生 46岁 国有企业主任 陈总 38岁 私营业主 刘总 43岁 私营业主 购买目的：购买目的：用于固定资产投资；购买动机：购买动机：抵御通货膨胀；选择泊富的原因：选择泊富的原因：项目离我上班的位置很近，同时项目整体定位比较高端，又离规划中的金融区较近，升值潜力比较大；购买理由：购买理由：40年产权的不限购，可以作为固定资产投资，并且泊富品牌实力及口碑比较认可，同时产品是精装修交付，后期使用较方便；心理价位：心理价位：15,000-17,000元/；购买目的：购买目的：投资兼自住；购买动机：购买动机：临时居所；选择泊275、富的原因：选择泊富的原因：40年产权不限购，区域未来规划利好，具有较高的投资价值；购买理由：购买理由：项目整体品质感较高端，个人比较喜欢这种酒店行政公寓的定位，并且后期可以直接拎包入住，比较省事；心理价位：心理价位：16,000-18,000元/；购买目的：购买目的：投资兼自住；购买动机：购买动机：临时居所；选择泊富的原因：选择泊富的原因：40年产权不限购，整体定位高端，符合个人的价值观；购买理由：购买理由：比较认可泊富的品牌价值，同时也较喜欢这种酒店行政公寓的定位，后期可以把这当作常朋友聚会的地方；心理价位：心理价位：16,000-17,000元/；CB Richard Ellis|Page276、 197 汇丰 老总 维耶拉 芙蓉路 泊富国际广场高端客户代表分析 泊富国际广场高端客户代表分析 未来供应公寓项目案例分析未来供应公寓项目案例分析 汇丰银行长沙分公司行长（已基本确定购买意向）汇丰银行长沙分公司行长（已基本确定购买意向）购买目的：购买目的：作为长沙的临时居所；购买动机：购买动机：后期会常驻长沙，需要个临时居所，长沙并不作为自己的第一居所城市；选择泊富原因：选择泊富原因：公司办公地点后期就在泊富的写字楼内，上班比较方便；购买理由：购买理由：后期公司会为自己，在长沙的五星级酒店租赁个套房作为自己的临时居所所用，其费用大概每月在3-5万元，但本人不太喜欢常住酒店缺乏家的感觉，因此考虑277、购买一套公寓后返祖给公司，以作为自己的临时居所所用；索尔维耶拉酒店股东成员（目前正处于谈判阶段）索尔维耶拉酒店股东成员（目前正处于谈判阶段）购买目的：购买目的：后期持有经营；购买动机：购买动机：长沙店面扩展所需，因此考虑购买类似公寓产品进行酒店运营；选择泊富原因：选择泊富原因：项目地段好，临近未来的商务核心区，同时整体项目定位高端，符合公司酒店品牌整体形象要求；购买理由：购买理由：作为公司的战略发展需要，目前需购买实体物业进行资产投资，同时也可以作为公司旗下酒店品牌扩展需求；CB Richard Ellis|Page 198 项目启示 项目启示 较创新的产品定位，及较高的装修标准，能够让项目脱278、颖而出，提升项目市场关注度及传播度，对于项目营销工作有较大的帮助；精装修可以为项目提升一定的市场竞争力，但在溢价能力上较为有限，主要是由于目前长沙公寓市场仍属于起步阶段，其客户投资理念还无法与一线城市进行比拟；目前长沙公寓市场投资客的心理价位上限，主要集中在单价13,000-15,000元/，其购买目的仍以纯投资为主；泊富国际广场泊富国际广场分析小结分析小结 公寓项目案例分析小结公寓项目案例分析小结 CB Richard Ellis|Page 199 未来公寓市场供应特点未来公寓市场供应特点 公寓产品市场表现公寓产品市场表现 受新政的影响，未来公寓市场主要以40年产权性质的为主；区域未来公寓供279、应分布主要集中在芙蓉路沿线；公寓产品主要以30-55为市场主流；精装修对于公寓产品的溢价能力较为有限，但可以较大的提升其产品去化速度；目前区域内公寓投资客户的心理价位主要为13,000-15,000元/；未来公寓市场发展趋势未来公寓市场发展趋势 区域内未来公寓产品，主要会出现在城市综合体内；公寓产品的定位主要是用于开发商资金回笼及消化项目多余商业面积指标；区域内未来公寓市场小结区域内未来公寓市场小结 CB Richard Ellis|Page 200 各物业市场分析各物业市场分析 PART2 2.1 商业市场分析 2.2 写字楼市场分析 2.3 公寓市场分析 2.4 酒店市场分析酒店市场分析 280、2.5 住宅市场分析 CB Richard Ellis|Page 201 研究范围：长沙市区，不包含长沙县（星沙县）及下属乡镇。研究对象：长沙市区开业的、在建的以及规划中的优质酒店，包括全部4星级及4星级以上的优质酒店，不含招待所、疗养院（政府机关及军队内部使用）、经济型酒店。已开业酒店除旅游局正式评定的4星及以上酒店外，报告还研究了部分尚未评星但硬件标准符合星级酒店标准且携程价五星级酒店标准间在500元/间/天以上，四星级酒店标准间在350元/间/天以上的优质酒店。本次研究时间截止至2013年05月31日，该时间点后开业的酒店将作为未来供应进行研究。长沙运达喜来登酒店 长沙皇冠假日饭店 长沙281、芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店 研究范围研究范围 CB Richard Ellis|Page 202 8 序号 四星标准酒店 序号 四星标准酒店 1 顺天黄金海岸大酒店 2 茉莉花国际酒店 3 时代帝景大酒店 4 枫林宾馆 5 华悦大酒店 6 大成国际酒店 7 君逸康年大酒店 8 天玺大酒店 9 金源大酒店 10 和一国际大酒店 11 大华宾馆 12 五华宾馆 13 和一大酒店 14 君逸山水酒店 15 芙蓉华天酒店 16 海程大酒店 17 富丽华大酒店 18 紫东阁华天大酒店 19 鑫都大酒店 20 西雅国际大酒店 四星标准酒店分布四星标准酒店分布 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11282、 12 13 14 15 16 17 18 19 20 CB Richard Ellis|Page 203 8 序号 五星标准酒店 序号 五星标准酒店 1 普瑞温泉大酒店 2 世纪金源大酒店 3 万达文华酒店 4 长沙皇冠假日酒店 5 运达喜来登酒店 6 潇湘华天酒店 7 小天鹅戴斯酒店 8 芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店 9 湖南佳程大酒店 10 神农大酒店 11 华天大酒店 12 中国城戴斯酒店 13 通程国际大酒店 14 湘府国际大酒店 15 华雅国际大酒店 16 湖南柏郡大酒店 17 立达人酒店 18 鑫远白天鹅酒店 19 豪布斯卡大酒店 20 融城花园酒店 五星标准酒店分布五星标准酒店分283、布 1 2 3 4 5 6 7 9 8 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 CB Richard Ellis|Page 204 序号 五星标准酒店 序号 五星标准酒店 21 金房国际大酒店 22 长沙碧桂园凤凰酒店 23 圣爵菲斯大酒店 24 明城国际大酒店 25 同升湖通程山庄酒店 五星标准酒店分布五星标准酒店分布 1 2 3 4 5 6 7 9 8 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 长沙高星级酒店多集中 长沙高星级酒店多集中于市中心。于市中心。五星标准酒店开始向中心城区284、外扩散，南城发展最快，休闲主题类酒店多以五星级为主。五星标准酒店开始向中心城区外扩散，南城发展最快，休闲主题类酒店多以五星级为主。四星标准酒店仍然集中在中心城区，发展速度远不如五星标准酒店。四星标准酒店仍然集中在中心城区，发展速度远不如五星标准酒店。CB Richard Ellis|Page 205 分布情况分析分布情况分析 15%10%35%25%15%0%长沙市四星标准酒店分布长沙市四星标准酒店分布 岳麓区 城北区域 五一商圈-芙蓉CBD 火车站商圈-韶山路CBD 城南区域 其他区域 0%4%32%12%32%20%长沙市五星标准酒店分布长沙市五星标准酒店分布 岳麓区 城北区域 五一商圈-285、芙蓉CBD 火车站商圈-韶山路CBD 城南区域 其他区域 五一商圈和芙蓉CBD区域是长沙市高星级酒店聚集地，城北高星级酒店最少。五一商圈和芙蓉CBD区域是长沙市高星级酒店聚集地，城北高星级酒店最少。南城区域的五星标准酒店发展迅速，但是四星标准酒店较少。南城区域的五星标准酒店发展迅速，但是四星标准酒店较少。岳麓区和城北区域都有较大发展空间。岳麓区和城北区域都有较大发展空间。CB Richard Ellis|Page 206 编号 四星标准酒店名称 开业时间 客房数 编号 四星标准酒店名称 开业时间 客房数 编号 四星标准酒店名称 开业时间 客房数 编号 四星标准酒店名称 开业时间 客房数 1 顺286、天黄金海岸大酒店 2006 150 11 大华宾馆 2009 259 2 茉莉花国际酒店 2007 261 12 五华宾馆 2002 229 3 时代帝景大酒店 2005（2011）248 13 和一大酒店 2003（2005）300 4 枫林宾馆 1981（2007）280 14 君逸山水酒店 2005 145 5 华悦大酒店 2001（2011）210 15 芙蓉华天酒店 1984（2003）309 6 大成国际酒店 2008 368 16 海程大酒店 2003（2010）114 7 君逸康年大酒店 2003 262 17 富丽华大酒店 1994（2009）256 8 天玺大酒店 2003287、 216 18 紫东阁华天大酒店 1998（2008）393 9 金源大酒店 1999（2011）495 19 鑫都大酒店 2001 218 10 和一国际大酒店 2001（2010）347 20 西雅国际大酒店 2011 261 括号表示重新装修时间 四星标准酒店列表四星标准酒店列表 CB Richard Ellis|Page 207 编号 五星标准酒店名称 开业时间 客房数 编号 五星标准酒店名称 开业 编号 五星标准酒店名称 开业时间 客房数 编号 五星标准酒店名称 开业 时间 时间 客房数 客房数 1 普瑞温泉大酒店 2003 268 14 湘府国际大酒店 2011 219 2 世纪金288、源大酒店 2010 539 15 华雅国际大酒店 2006 868 3 万达文华酒店 2012 425 16 湖南柏郡大酒店 2010 115 4 长沙皇冠假日酒店 2007 437 17 立达人酒店 2011 120 5 运达喜来登酒店 2007 344 18 鑫远白天鹅酒店 2012 264 6 潇湘华天酒店 2007 563 19 豪布斯卡大酒店 2010 208 7 小天鹅戴斯酒店 2010 238 20 融城花园酒店 2011 450 8 芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店 2009 316 21 金房国际大酒店 2011 208 9 湖南佳程大酒店 1999 238 22 长沙碧桂园凤凰酒289、店 2007 343 10 神农大酒店 1997（2008）343 23 圣爵菲斯大酒店 2001 225 11 华天大酒店 1988（2006）692 24 明城国际大酒店 2007 395 12 中国城戴斯酒店 2013 275 25 同升湖通程山庄酒店 2003 300 13 通程国际大酒店 1998 450 括号表示重新装修时间 五星标准酒店列表五星标准酒店列表 CB Richard Ellis|Page 208 截止至2013年5月长沙共有五星标准酒店25家，四星标准级酒店20家，供应客房共14,164间，自2005年以来客房供应的复合增长率为8.1%。2006年起，长沙五星级酒店快290、速增长，2007年后，国际品牌五星级酒店开始进入长沙市场，目前长沙共五家国际品牌五星级酒店，即长沙运达喜来登酒店、皇冠假日酒店、长沙芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店、长沙小天鹅戴斯酒店、中国城戴斯酒店。起步阶段四星级酒店占主导 国内五星酒店快速发展 国际五星级酒店开始进入，五星级酒店加速发展 0.74 0.74 0.64 0.88 1.33 1.21 1.21 1.48 1.39 1.39 0%60%120%180%04,0008,00012,00016,000四星 国内五星 国际五星 五星/四星 单位：间 供应分析供应分析 长沙市高星级酒店发展迅速，高端化趋势明显，国际五星酒店加快进驻速度。长沙市291、高星级酒店发展迅速，高端化趋势明显，国际五星酒店加快进驻速度。CB Richard Ellis|Page 209 长沙高星级酒店价格档次差别较大，国际品牌价格增长较快。长沙高星级酒店价格档次差别较大，国际品牌价格增长较快。-5%0%5%10%15%20%03006009001,2001,50020052006200720082009201020112012长沙高星级酒店市场动态价格走势（长沙高星级酒店市场动态价格走势（2005-2012）国际五星 国内五星 四星 国际五星涨幅 国内五星涨幅 四星涨幅 2013年，长沙高星级酒店价格差异较为明显，国际五星、国内五星、四星酒店均价分别为774、51292、7和365元/间/天，国际五星级酒店价格比国内五星与国内四星高出38%和112%。长沙国内五星与四星酒店，2005-2009年价格平稳增长，年均增长率为2-3%；2010年起价格增长幅度小幅上扬为4-6%，主要受我国中部城市崛起的战略和近年长沙旅游人数的持续上涨影响。国际五星级酒店价格涨幅高于国内酒店，除2010年外均保持较高的增长率在5%以上。单位：元/间/天 价格分析价格分析 CB Richard Ellis|Page 210 价格分析价格分析 393 318 365 376 358 365 050100150200250300350400450长沙市四星标准酒店价格长沙市四星标准酒店价格293、 单位：元单位：元 岳麓区 城北区域 五一商圈-芙蓉CBD 火车站商圈-韶山路CBD 城南区域 0 498 734 508 460 571 0100200300400500600700800长沙市五星标准酒店价格长沙市五星标准酒店价格 单位：元单位：元 岳麓区 城北区域 五一商圈-芙蓉CBD 火车站商圈-韶山路CBD 城南区域 长沙高星级酒店价格在不同区域的均价相差较大，五星标准酒店均价最高的在五一商圈和芙蓉CBD 长沙高星级酒店价格在不同区域的均价相差较大，五星标准酒店均价最高的在五一商圈和芙蓉CBD区域，比长沙市均价高出28.3%。城北区域由于酒店数量少，四星和五星标准酒店价格都低于长沙市294、区域，比长沙市均价高出28.3%。城北区域由于酒店数量少，四星和五星标准酒店价格都低于长沙市平均价格，而新兴城南板块因刚起步导致价格偏低。平均价格，而新兴城南板块因刚起步导致价格偏低。CB Richard Ellis|Page 211 国际五星 国际五星 门市价门市价 携程价携程价 协议价协议价 携程折扣携程折扣 协议折扣协议折扣 折扣差折扣差距距 运达喜来登酒店 2,188 1,389 850 37%61%25%皇冠假日酒店 1,300 929 628 29%52%23%长沙小天鹅戴斯酒店 1,088 678 568 38%48%10%温德姆至尊豪廷大酒店 2,288 1,338 800 4295、2%65%24%加权平均加权平均 35%59%21%国内五星 国内五星 门市价门市价 携程价携程价 协议价协议价 携程折扣携程折扣 协议折扣协议折扣 折扣差折扣差距距 湖南佳程酒店 979 358 328 63%66%3%通程国际大酒店 788 618 499 22%37%15%湖南华天大酒店 1,248 568 398 54%68%14%湖南华雅国际大酒店 658 590 550 10%16%6%长沙神农大酒店 880 558 518 37%41%5%潇湘华天大酒店 1,088 738 588 32%46%14%长沙豪布斯卡酒店*1,388 698 558 48%58%10%长沙世纪金源大饭296、店*1,788 618 498 65%72%7%长沙融程花园酒店*1,388 638 598 54%57%3%长沙立达人酒店*1,988 628 460 68%77%8%加权平均加权平均 42%50%9%国内四星 国内四星 门市价门市价 携程价携程价 协议价协议价 携程折扣携程折扣 协议折扣协议折扣 折扣差折扣差距距 君逸康年大酒店 780 418 338 46%57%10%时代帝景大酒店 688 408 368 41%47%6%君逸山水大酒店 780 398 348 49%55%6%芙蓉华天大酒店 518 318 268 39%48%10%紫东阁华天大酒店 718 308 268 57%63297、%6%富丽华大酒店 688 448 388 35%44%9%湖南茉莉花国际酒店 758 458 428 40%44%4%长沙大成国际大酒店 688 368 308 47%55%9%加权平均加权平均 41%47%7%7%携程折扣：国际五星级酒店携程折扣在30-40%，国内五星和四星酒店折扣在40-50%，国内五星和四星酒店给予携程用户的折扣更高。协议折扣：国际五星级酒店协议折扣一般在60%，国内五星和四星酒店折扣在50%，国际五星酒店给予协议客户的折扣更高。二者折扣差异：国际五星级酒店折扣差距在21%，大于国内五星和四星酒店的7%-9%，国际五星级酒店更希望吸引协议客户。0%20%40%60%8298、0%100%携程折扣 协议折扣 折扣差异 长沙高星级酒店静态价格分析（长沙高星级酒店静态价格分析（2012年）年）国际五星 国内五星 本土四星 折扣分析折扣分析 长沙高星级酒店企业协议价折扣平均达50%，携程折扣最大的是本地五星标准酒店。长沙高星级酒店企业协议价折扣平均达50%，携程折扣最大的是本地五星标准酒店。CB Richard Ellis|Page 212 长沙高星级酒店整体入住率高，稳步攀升，国际五星和国内四星级酒店入住率高于国内五星级酒店。长沙高星级酒店整体入住率高，稳步攀升，国际五星和国内四星级酒店入住率高于国内五星级酒店。0%20%40%60%80%100%20052006200299、720082009201020112012Q3长沙高星级酒店历史入住率长沙高星级酒店历史入住率 国际五星 国内五星 国内四星 长沙市优质酒店平均入住率稳定攀升；国际五星级酒店经历市场培育期逐渐成熟，入住率由2007年25%增长至2011年71.6%，与国内四星的入住率基本持平；国内五星级酒店入住率走势基本与国内四星一致，但略低于国内四星，2012年国内五星与国内四星分别为66.7%和72.6；业内人士预计2013年入住率将稍低于2012年。入住率分析入住率分析 CB Richard Ellis|Page 213 长沙高星级酒店市场9-11月为旺季，2、3、7、8月为淡季；国际五星级酒店受淡旺季300、影响较大，本地四星级酒店受影响最小。长沙高星级酒店市场9-11月为旺季，2、3、7、8月为淡季；国际五星级酒店受淡旺季影响较大，本地四星级酒店受影响最小。0%20%40%60%80%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年年长沙高星级酒店淡旺季入住率分析长沙高星级酒店淡旺季入住率分析 国际五星 本土五星 本土四星 淡季 旺季 长沙高星级酒店市场的淡季一般为2、3、7、8月份，旺季基本为9-11月，有大量会议在这一时段举行；国际五星在淡旺季差异上较为明显，因商务客源占比较大；本地五星与本地四星淡旺季差异相对较小，尤其是本地四星在7-8月入住301、率下降并不明显，主要由于本地酒店客源中有相当一部分为旅游团体客源，而7-8月长沙旅游市场表现较好，弥补了商务客源的减少。入住率分析入住率分析 CB Richard Ellis|Page 214 四星标准酒店中，目前盈利水平较高的酒店为装修精致、硬件设施完好、配套齐全、交通方便、定价较高的酒店。受“八项规定”影响，国内五星级酒店总体经营情况比国际五星级要差。四星标准酒店中，目前盈利水平较高的酒店为装修精致、硬件设施完好、配套齐全、交通方便、定价较高的酒店。受“八项规定”影响，国内五星级酒店总体经营情况比国际五星级要差。国内四星 渗透率 价格指数 REVPAR指数 国内四星 渗透率 价格指数 RE302、VPAR指数 顺天黄金海岸大酒店 1.03 0.90 0.93 君逸康年大酒店 1.17 1.15 1.34 天玺大酒店 1.17 0.93 1.08 时代帝景大酒店 0.96 1.12 1.08 五华酒店 1.03 1.01 1.04 湖南金源大酒店 1.10 1.04 1.14 君逸山水大酒店 0.99 1.12 1.12 芙蓉华天大酒店 1.03 0.84 0.90 和一大酒店 0.90 0.76 0.68 鑫都大酒店 0.90 0.73 0.66 紫东阁华天大酒店 1.03 0.84 0.88 富丽华大酒店 1.10 1.31 1.46 海程大酒店 0.99 1.04 1.04 湖南枫303、林宾馆 0.90 1.09 0.98 长沙和一国际大酒店 0.90 0.82 0.73 湖南华悦大酒店 1.11 0.84 0.95 湖南大华宾馆 0.90 0.90 0.81 湖南茉莉花国际酒店 1.03 1.25 1.30 长沙大成国际大酒店 0.80 1.01 0.82 经营情况分析经营情况分析 国际五星 国际五星 渗透率渗透率 价格指数价格指数 REVPAR指数REVPAR指数 运达喜来登酒店 1.23 1.36 1.60 芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店 1.08 1.21 1.24 中国城戴斯酒店 1.08 0.68 0.69 国内五星 国内五星 渗透率渗透率 价格指数价格指数 REVP304、AR指数REVPAR指数 湖南佳程酒店 1.05 0.60 0.63 通程国际大酒店 1.12 1.04 1.17 湖南华天大酒店 1.12 0.96 1.08 圣爵菲斯大酒店 0.97 1.04 1.02 湖南华雅国际大酒店 1.05 1.00 1.05 普瑞温泉酒店 0.97 0.96 0.94 长沙神农大酒店 1.05 0.94 0.99 同升湖通程山庄酒店 0.97 0.84 0.82 明城国际大酒店 0.97 0.82 0.80 潇湘华天大酒店 0.97 1.25 1.21 长沙世纪金源大饭店 0.90 1.04 0.94 长沙融程花园酒店 0.82 1.08 0.89 长沙立达人酒305、店 0.75 1.06 0.80 CB Richard Ellis|Page 215 类型类型 需求来源 对应酒店类型及原因 需求来源 对应酒店类型及原因 高端高端 商务商务 国际性企业、全国性企业以及当地知名企业的商务来往 5星级酒店；国际客源通常选择国际品牌，较看重酒店档次；中端中端 商务商务 国内企业及长沙企业商务来往 4星级酒店；对价格比较敏；当地当地 休闲休闲 本地及周边居民休闲娱乐活动 4星级酒店；看重KTV 等休闲娱乐设施；文化文化 娱乐娱乐 湖南卫视、世界之窗等文化娱乐活动 离演艺场所较近的高星级酒店；看重私密性，基本选择国际五星；会展会展 会议会议 国内及国际大型会议包括政府306、和企业两方面 看重酒店会议设施、酒店设施等方面，政府通常选择国内酒店；旅游旅游 需求需求 旅游地中转的游客 4星级酒店；看重交通的便捷性；市场特征分析市场特征分析 价格承受力 需求稳定性 价格承受力 需求稳定性 高端商务 需求 高端商务 需求 旅游需求 旅游需求 会展会议(包括政府和商务需求)会展会议(包括政府和商务需求)文化娱乐 活动 文化娱乐 活动 中端商务需求 中端商务需求 当地休闲 当地休闲 CB Richard Ellis|Page 216 长沙高星级酒店整体以商务会议客源为主，国际五星级酒店商务客比例最高，国内五星和国内四星酒店有较大比例的旅游和政府需求。长沙高星级酒店整体以商务会307、议客源为主，国际五星级酒店商务客比例最高，国内五星和国内四星酒店有较大比例的旅游和政府需求。长沙高星级酒店基本均以商务会议客源为主，其次为旅游需求，这两项主要客源约占到总客源的约80%。国际五星酒店，基本以商务会议客源为主达到73%，大幅超过国内五星和国内四星。政府需求基本选择国内酒店，如通程、华天等老牌国内酒店政府需求占比达到40-50%，在国内酒店中政府需求平均占比达到8-11%，而国际五星酒店基本没有来自政府的客源。17%73%1%4%5%旅游度假 商务会议 政府 文化娱乐 其他散客 国际五星级酒店客源分析国际五星级酒店客源分析 27%55%11%1%6%旅游度假 商务会议 政府 文化娱308、乐 其他散客 国内五星级酒店客源分析国内五星级酒店客源分析 市场特征分析市场特征分析 CB Richard Ellis|Page 217 项目规模 标准间大小 套房比例 酒店管理公司 硬件设施 配套设施 建筑外观 项目规模 标准间大小 套房比例 酒店管理公司 硬件设施 配套设施 建筑外观 五星 五星 规模较大，平均客房389间（其中国际五星平均拥有334间，国内五星平均拥有404间）30-35 平方米 8-10%左右 以国内品牌为主，但国际品牌近年来呈加速增长趋势 电梯：国际品牌，充足；层高：在2.8-3.0米之间；装修：五星级酒店硬件设施好于四星级酒店，国际五星级酒店装修好于国内酒店；中西餐309、厅、宴会厅、室内游泳池、健身房、KTV、精品屋、商务会所等；外观多为石材、玻璃幕墙等 四星 四星 规模普遍较小，平均房间数228间 18-25 平方米 4-6%左右 全部为国内酒店管理品牌 电梯：多数酒店采用国内或长沙本地电梯品牌，酒店电梯数量较少；层高：约2.8米左右；装修：隔音较差，硬件设施较差，装修品质一般；中餐厅、KTV、棋牌室、桑拿、精品店、健身房、美容美发；大理石和玻璃幕墙，但是设计风格较传统，硬件较陈旧。长沙五星级酒店平均拥有客房398间，四星级酒店平均拥有客房228间，四五星级酒店规模差距明显；与一线城市相比，长沙五星级酒店规模也处于领先地位（五星级酒店规模：上海333间、北京310、330间、深圳340间）。五星级标间面积比四星级略大，套房比例略高。国际五星级酒店在层高、电梯配备及装修方面均优于国内五星和国内四星级酒店；配套设施方面，五星级酒店的无柱宴会厅、室内游泳池、自助西餐厅等均为多数四星级酒店所不具备的。酒店物业特征分析酒店物业特征分析 长沙市四、五星标准酒店平均规模相差较大，五星标准酒店规模领先于市场。然而，四、五星标准酒店客房面积相差不大，差异更多体现在服务、硬件、配套等方面。长沙市四、五星标准酒店平均规模相差较大，五星标准酒店规模领先于市场。然而，四、五星标准酒店客房面积相差不大，差异更多体现在服务、硬件、配套等方面。CB Richard Ellis|Page311、 218 国际五星酒店平均拥有会议室更多，单位房间会议面积更大；不过国内五星酒店最大的会议室面积要比国际五星酒店大，在举办大型会议上有优势。国际五星酒店平均拥有会议室更多，单位房间会议面积更大；不过国内五星酒店最大的会议室面积要比国际五星酒店大，在举办大型会议上有优势。国际五星酒店平均会议室个数10.5个，平均单位房间会议面积6.65平方米，平均会议最大容量为492人。国内五星酒店平均会议室个数8.6个，平均单位房间会议面积5.10平方米，平均会议最大容量为1,055人。国内四星酒店平均会议室个数7.19个，平均单位房间会议面积373平方米，平均会议最大容量为373人。酒店物业特征分析酒店物业312、特征分析 6 13 10 7.19 3.14 3.13 3.28 3.83 250 500 330 373 04008001,2001,60005101520君逸康年 金源 茉莉花国际 平均 会议室个数 单位房间会议面积 会议最大容量 10.5 5.81 7.49 5.04 7.59 6.65 660 588 220 500 492 04008001,2001,6000510152012 8 11 8.6 2.21 4.00 14.40 5.10 600 1,000 1,500 1,055 04008001,2001,60005101520通程国际 华天(总店)世纪金源 平均 国际五星级酒店会313、议室情况 国内五星级酒店会议室情况 国内四星级酒店会议室情况 单位：个/平方米 单位：人 CB Richard Ellis|Page 219 编号编号 酒店品牌酒店品牌 所属项目所属项目 所属区域所属区域 1 恩瑞万豪 西湖文化公园 大学城 2 希尔顿 世贸滨江项目 滨江新城 3 洲际大酒店 北辰三角洲 城北板块 4 索菲特酒店 华创国际广场 城北板块 5 未知 绿地项目 城北板块 6 万豪 复地昆玉 五一商圈 7 君悦酒店 华远华中心 五一商圈 8 JW万豪 保利国际广场 南湖新城 9 未知 泰贞项目 五一商圈 10 马可孛罗 国金中心 五一商圈 11 凯宾斯基 顺天财富中心 东塘商圈 12314、 威斯汀 第六都 东塘商圈 13 W酒店 运达中央广场 武广片区 14 瑞吉酒店 运达中央广场 武广片区 15 豪生大酒店 华晨世纪广场 武广片区 16 费尔蒙酒店 德思勤城市广场 武广片区 17 凯悦酒店 德思勤城市广场 武广片区 18 铂尔曼酒店 华悦城 城南板块 19 未知 中信新城 滨江新城 20 雅阁大酒店 勤诚达新界 望城区 21 绿岛明珠大酒店-滨江新城 22 万怡酒店 中顺太和广场 城南板块 23 柏宁酒店-洋湖片区 未来高星级酒店供应未来高星级酒店供应 22 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 23 22 21315、 CB Richard Ellis|Page 220 编号 酒店品牌 所属项目 所属区域 预定开业时间 套数 编号 酒店品牌 所属项目 所属区域 预定开业时间 套数 1 恩瑞万豪 西湖文化公园 大学城 2016 400 2 希尔顿 世贸滨江项目 滨江新城 2016 300 3 洲际大酒店 北辰三角洲 城北板块 2016 400 4 索菲特酒店 华创国际广场 城北板块 2017 350 5 未知 绿地项目 城北板块 2017 300 6 万豪酒店 复地昆玉 五一商圈 2015 240 7 君悦酒店 华远华中心 五一商圈 2015 360 8 JW万豪 保利国际广场 南湖新城 2014 400 9316、 未知 泰贞项目 五一商圈 2016 400 10 马可孛罗 国金中心 五一商圈 2017 400 11 凯宾斯基 顺天财富中心 东塘商圈 2014 395 12 威斯汀 第六都 东塘商圈 2015 400 13 W酒店 运达中央广场 武广片区 2014 400 14 瑞吉酒店 运达中央广场 武广片区 2013 350 15 豪生大酒店 华晨世纪广场 武广片区 2013 240 16 费尔蒙酒店 德思勤城市广场 武广片区 2015 300 17 凯悦酒店 德思勤城市广场 武广片区 2015 480 18 铂尔曼酒店 华悦城 城南板块 2017 400 19 未知 中信新城 滨江新城 2014 317、400 20 雅阁大酒店 勤诚达新界 望城区 2013 370 21 绿岛明珠大酒店 -滨江新城 2015 600 22 万怡酒店 中顺太和广场 城南板块 2015 240 23 柏宁酒店 -洋湖片区 2016 650 共计 8,775 共计 8,775 未来高星级酒店供应未来高星级酒店供应 CB Richard Ellis|Page 221 未来高星级酒店供应未来高星级酒店供应 未来几年内，高星级酒店供应将更多集中在2015年；区域对比来看，客房供应数量从大到小排列，依次是河西区域、武广片区、五一商圈、南城和北城板块、东塘商圈。总共23家酒店，有13家分布在二环以内，未来中心城区竞争激烈。未318、来几年内，高星级酒店供应将更多集中在2015年；区域对比来看，客房供应数量从大到小排列，依次是河西区域、武广片区、五一商圈、南城和北城板块、东塘商圈。总共23家酒店，有13家分布在二环以内，未来中心城区竞争激烈。960 1,595 2,620 2,150 1,450 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 长沙市未来高星级酒店供应长沙市未来高星级酒店供应 单位：间单位：间 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 31%16%20%9%12%12%长沙市未来高星级酒店供应长沙市未来高星级酒店供应 区域比例区域比例 河西 五一商圈 武广片区 东塘商圈 南城板319、块 北城板块 CB Richard Ellis|Page 222 酒店管理集团酒店管理集团 旗下主要酒店品牌旗下主要酒店品牌 档次档次 进驻情况进驻情况 希尔顿酒店集团(Hilton Hotels Corporation)华尔道夫 超豪华 未进入 康拉德 超豪华 未进入 希尔顿 豪华 已签约（2016年）逸林 高档 未进入 希尔顿花园酒店 中档 未进入 雅高酒店集团(Accor Hotels)索菲特 超豪华 已签约（2017年）铂尔曼 豪华 已签约（2017年）诺富特 中档 未进入 美爵 中档 未进入 美居 中低档 未进入 洲际国际酒店集团(Intercontinental Hotels Gr320、oup)洲际 超豪华 已签约（2016年）皇冠假日 高档 已开业（2007年）英迪格 高档 未进入 假日 中档 未进入 国际品牌入驻情况国际品牌入驻情况 目前已经有3家国际酒店管理集团进驻长沙，4个品牌已开业（1个豪华品牌、2个高档品牌、1个中档品牌）；未来将有4家新的管理集团进驻（希尔顿、雅高、万豪、凯悦），包括6个超豪华、5个豪华、1个高档、1个中高档品牌，共13个新品牌进驻。目前已经有3家国际酒店管理集团进驻长沙，4个品牌已开业（1个豪华品牌、2个高档品牌、1个中档品牌）；未来将有4家新的管理集团进驻（希尔顿、雅高、万豪、凯悦），包括6个超豪华、5个豪华、1个高档、1个中高档品牌，共13321、个新品牌进驻。CB Richard Ellis|Page 223 酒店管理集团酒店管理集团 旗下主要酒店品牌旗下主要酒店品牌 档次档次 进驻情况进驻情况 喜达屋国际酒店集团(Starwood Hotels&Resorts Worldwide)瑞吉酒店 超豪华 在建（2013年）W酒店 超豪华 在建（2014年）豪华精选 超豪华 未进入 威斯汀 豪华 已签约（2015年）艾美酒店 豪华 未进入 喜来登 豪华 已开业（2007年）福朋 高档 未进入 雅乐轩 中档 未进入 源宿 中档 未进入 温德姆酒店集团(Wyndham Hotel Group)温德姆酒店 高档 已开业（2009年）华美达 中高档322、 未进入 豪生 中高档 在建（2013年）戴斯 中档 已开业（2010年）喜达屋和洲际是最先进驻长沙的国际酒店管理集团；未来喜达屋进驻品牌将达到4个，温德姆和万豪将各自达到3个，洲际、凯悦、雅高各两个。喜达屋和洲际是最先进驻长沙的国际酒店管理集团；未来喜达屋进驻品牌将达到4个，温德姆和万豪将各自达到3个，洲际、凯悦、雅高各两个。国际品牌入驻情况国际品牌入驻情况 CB Richard Ellis|Page 224 酒店管理集团酒店管理集团 旗下主要酒店品牌旗下主要酒店品牌 档次档次 进驻情况进驻情况 万豪国际酒店集团(Marriott International,Inc.Hotels)丽兹卡尔顿323、 超豪华 未进入 J.W万豪 超豪华 已签约（2014年）万豪 豪华 已签约（2015年）万丽 高档 未进入 万怡 中档 已签约（2015年）凯悦酒店集团(Hyatt International)柏悦 超豪华 未进入 君悦 超豪华 已签约（2015年）凯悦 豪华 已签约（2015年）香格里拉酒店集团(Shangri-la Hotels Group)香格里拉酒店 超豪华 未进入 商贸饭店 中档 未进入 最佳西方酒店管理集团(Best Western International)最佳西方 中高档 未进入 届时长沙国际酒店品牌中，将有6个超豪华、6个豪华、3个高档、1个中高档、1个中档品牌；由此可见324、，未来长沙豪华酒店将面临激烈竞争，相对的，中档国际品牌将成为稀有物。届时长沙国际酒店品牌中，将有6个超豪华、6个豪华、3个高档、1个中高档、1个中档品牌；由此可见，未来长沙豪华酒店将面临激烈竞争，相对的，中档国际品牌将成为稀有物。国际品牌入驻情况国际品牌入驻情况 CB Richard Ellis|Page 225 小结 小结 整体市场高端化趋势明显，五星级酒店扩张速度快于四星。国际管理集团争相入驻，以旗下豪华级品牌为主，未来竞争激烈。整体市场高端化趋势明显，五星级酒店扩张速度快于四星。国际管理集团争相入驻，以旗下豪华级品牌为主，未来竞争激烈。河西板块、武广板块、市中心成为未来集中供应区域。河西325、板块、武广板块、市中心成为未来集中供应区域。2015年将达到客房新增供应的高点。2015年将达到客房新增供应的高点。市场特征 经营情况 市场特征 经营情况 受“八项规定”的影响，目前定位于商务客群的国际五星酒店经营情况好于国内五星；国内四星酒店因为性价比高，吸引了更高比例的政府客群。受“八项规定”的影响，目前定位于商务客群的国际五星酒店经营情况好于国内五星；国内四星酒店因为性价比高，吸引了更高比例的政府客群。长沙酒店入住率稳步提升，国际五星酒店价格增长最快。长沙酒店入住率稳步提升，国际五星酒店价格增长最快。市场机会 市场机会 城北区域未来供应相对较少，目前四星和五星标准酒店均价都低于长沙整体市326、场，有一定发展空间。城北区域未来供应相对较少，目前四星和五星标准酒店均价都低于长沙整体市场，有一定发展空间。未来中档国际品牌供应量小，优质四星和国际中档品牌酒店将有更好的市场机会。未来中档国际品牌供应量小，优质四星和国际中档品牌酒店将有更好的市场机会。CB Richard Ellis|Page 226 研究范围：基地周边3KM范围；研究对象：区域内已开业的、在建的以及规划中的优质酒店，包括全部4星级及4星级以上的优质酒店，不含招待所、疗养院（政府机关及军队内部使用）、经济型酒店；已开业酒店除旅游局正式评定的4星及以上酒店外，报告还研究了部分尚未评星但硬件标准符合星级酒店标准且携程价五星级酒店标327、准间在500元/间/天以上，四星级酒店标准间在350元/间/天以上的优质酒店；本次研究时间截止至2013年5月31日，该时间点后开业的酒店将作为未来供应进行研究。长沙皇冠假日饭店 长沙芙蓉国温德姆至尊豪廷大酒店 长沙运达喜来登酒店 研究范围研究范围 CB Richard Ellis|Page 227 概况 概况 编号 酒店名称 编号 酒店名称 编号 酒店名称 编号 酒店名称 1 万达文华酒店 9 通程国际大酒店 2 长沙皇冠假日酒店 10 中国城戴斯酒店 3 大成国际大酒店 11 芙蓉华天酒店 4 长沙运达喜来登酒店 12 海程大酒店 5 潇湘华天大酒店 13 富丽华大酒店 6 小天鹅戴斯大酒328、店 14 紫东阁华天大酒店 7 长沙芙蓉国豪廷大酒店 15 君逸山水大酒店 8 华天大酒店 16 华悦大酒店 1 万达文华酒店 9 通程国际大酒店 2 长沙皇冠假日酒店 10 中国城戴斯酒店 3 大成国际大酒店 11 芙蓉华天酒店 4 长沙运达喜来登酒店 12 海程大酒店 5 潇湘华天大酒店 13 富丽华大酒店 6 小天鹅戴斯大酒店 14 紫东阁华天大酒店 7 长沙芙蓉国豪廷大酒店 15 君逸山水大酒店 8 华天大酒店 16 华悦大酒店 区域高星级酒店主要分布在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路沿线的商务和政务区。目前客房总数16家，占整个长沙市高星级酒店市场的35%；客房总数5545间，占整体市329、场的40%；说明该区域为酒店集中区、并且酒店规模偏大。区域内高星级酒店的挂牌率达94%，说明该区为酒店业成熟区，市场认可度高。以营盘路为界，区域内高星级酒店除一家外全部集中在南面；本案所在区域暂时为高星级酒店空白区。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 本本 案案 16 CB Richard Ellis|Page 228 供应分析 供应分析 2007年之前以四星标准供应为主，2007年开始主要供应五星标准酒店，高端化趋势明显。2007年之前以四星标准供应为主，2007年开始主要供应五星标准酒店，高端化趋势明显。目前五星级标准酒店客房数占到总客房数的67.57%330、。目前五星级标准酒店客房数占到总客房数的67.57%。编号 酒店名称 供应时间 客房数 编号 酒店名称 供应时间 客房数 编号 酒店名称 供应时间 客房数 编号 酒店名称 供应时间 客房数 1 万达文华酒店 2012 425 9 通程国际大酒店 1998 450 2 长沙皇冠假日酒店 2007 437 10 中国城戴斯酒店 2013 275 3 大成国际大酒店 2008 368 11 芙蓉华天酒店 1984（2004）309 4 长沙运达喜来登酒店 2007 344 12 海程大酒店 2003（2010）114 5 潇湘华天大酒店 2007 563 13 富丽华大酒店 1994（2009）25331、6 6 小天鹅戴斯大酒店 2010 238 14 紫东阁华天大酒店 1998（2008）393 7 长沙芙蓉国豪廷大酒店 2009 316 15 君逸山水大酒店 2005 145 8 华天大酒店 1988（2006）692 16 华悦大酒店 2001（2011）210 1 万达文华酒店 2012 425 9 通程国际大酒店 1998 450 2 长沙皇冠假日酒店 2007 437 10 中国城戴斯酒店 2013 275 3 大成国际大酒店 2008 368 11 芙蓉华天酒店 1984（2004）309 4 长沙运达喜来登酒店 2007 344 12 海程大酒店 2003（2010）114 5332、 潇湘华天大酒店 2007 563 13 富丽华大酒店 1994（2009）256 6 小天鹅戴斯大酒店 2010 238 14 紫东阁华天大酒店 1998（2008）393 7 长沙芙蓉国豪廷大酒店 2009 316 15 君逸山水大酒店 2005 145 8 华天大酒店 1988（2006）692 16 华悦大酒店 2001（2011）210 5.58%0.00%4.63%7.10%3.79%2.06%2.62%0.00%6.65%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%12.50%0.00%8.13%0.00%0.00%0.00%24.28%0.00%5.71%4.30%7.6333、8%4.97%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%1984198819941998200120032005200720082009201020122013区域高星级酒店区域高星级酒店-历年供应客房数比例历年供应客房数比例 四星标准 五星标准 CB Richard Ellis|Page 229 价格分析 价格分析 308 478 308 308 378 408 368 499 499 738 908 999 888 578 999 499 020040060080010001200区域高星级酒店价格对比（携程价）区域高星级酒店价格对比（携程价）区域内高星级酒店目前均价572元/间/天，比长沙市整体市场均价477元/间/天，高出20%；区域内五星标准酒店目前均价734元/间/天，比长沙市五星市场均价571元/间/天，高出29%；区域内四星标准酒店目前