1、万科 梅溪湖项目营销策划方案长沙置业通投资咨询有限公司2014.3.1赢商网8 月福利活动：上传1 份，可马上免币下载1 份；上传3 份，可下载V I P 资料。活动时间：2 0 1 4 年8 月1 1 日9 月1 0 日h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/z t/f o u r y e a r s/#注：本活动每月各不同，请添加Q Q：2 1 0 4 2 2 3 6 4 0 了解当月活动（添加后可享受每日优质免币资料和2 币资料实时推送）所 有 的 精 彩，都 在 极 限 的 高 度所 有 的 精 彩，都 在 极 限 的 高 度2014房地产营销策划2、大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】精彩的生命，在极限的高处。这是王石生命在高处的人生感悟。其实，项目如人，每一个都是鲜活的个体。他们有的亲切，有的高贵。有的只卖房子不说其他，有的超越人生贩卖世界，有的高贵绝伦令人神往，也有的天马行空腾云驾雾。有的唯性价比步步亲民，也有的过于保守贴地而行。2014房地产营销策划大全【唯一客服】QQ：1053527879【免费更新】房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒】我们想要站稳高处，享受最高附加值的快意，就要尽可能实现最高等级的价值构建，项目如何立足巅峰之地，再现经典传奇。我是谁？我在哪里？3、我要到哪里去？古希腊哲学家柏拉图的最深邃的拷问于此，我们展开探索，延展，找到我们的登顶之路我是谁？万 科万 科是一个传 奇传 奇故事在 长 沙万 科万 科在长 沙 的 发 展 历 程在长 沙 的 发 展 历 程万科，在长沙预见湖湘文化的价值湘江系成为承载万科建筑美学与湖湘文化相融合的经典作品今天，万科着眼梅溪湖我 们 将 再 现 传 奇第一批：一期A标 5栋可售面积：4.9万平方米货值：4.4亿开工：13年12月开盘：14年9月竣工：15年11月/16年5月交付：15年12月/16年6月第二批：一期B标 4栋可售面积：4.1万平方米货值：3.7亿开工：13年12月开盘：14年11月竣工：15年4、11月/16年5月交付：15年12月/16年6月梅溪湖项目住宅户型配比表户型类型类总户数户数比类总面积面积比梅溪湖项目住宅户型配比表户型类型类总户数户数比类总面积面积比三房两厅两卫110119048.18%13090044.09%四房两厅两卫13560024.29%8100027.28%四房两厅两卫12568027.53%8500028.63%合计2470100.00%296900100.00%梅溪湖项目以舒适三房及舒适四房为主，占梅溪湖项目以舒适三房及舒适四房为主，占76%；紧凑四房占；紧凑四房占24%我在哪里？中铁梅溪青秀金茂悦佳兆业中建梅溪湖中心达美旭辉御府好好莱莱城城合能华盛梅溪湖壹号5、金茂梅溪湖骑龙晟通梅溪湖国际广场万科财财信信运运达达实实业业在售项目在售项目待售项目待售项目湖区北岸板块湖区南岸板块本案本案项目位于梅溪湖国际新城湖区南岸板块中部地段，是长沙规划大河西宏伟蓝图三大热点区域之一，2013年梅溪湖板块成为长沙城市发展聚焦点。株洲市区湘潭市区长沙主城区长沙大河西先导区长沙未来看河西，河西未来看梅溪湖金星北板块滨江板块市府板块麓谷板块梅溪湖板块麓南板块（洋湖垸板块）金星北板块核心资源：生态环境好；物业形态：住宅、低密度物业；代表项目：时代倾城、钰龙天下、东方明珠、翡翠华庭、乾源国际广场、龙湖湘风原著等；板块特征：板块发展支撑因素较少，整体配套不完善，吸纳力小；市场均价6、：5200元/平米。麓谷板块核心资源：优势产业支撑；物业形态：住宅；代表项目：长房时代城、保利麓谷林语；板块特征：以产业发展为核心，配套缺乏，分布较零散，以园区职工刚需为主；市场均价：6200元/平米。梅溪湖板块核心资源：金融中心、梅溪湖景观、地铁交通；物业形态：住宅、低密度物业、商务、商业；代表项目：中建梅溪湖壹号、达美项目、金茂梅溪湖、合能璞丽、和泓梅溪四季等；板块特征：规划起点高，政府与企业投入力度大，发展速度快，资源条件好，是未来的城市中心；市场均价：8000元/平米。滨江板块核心资源：湘江江景，区位优势；物业形态：商业、商务、住宅；代表项目：世茂铂翠湾、奥克斯广场、滨江金鼎、保利西海7、岸、渔人码头；板块特征：资源及地缘条件好，拆迁体量大，无项目引领，发展缓慢市场均价：7000元/平米。市府板块核心资源：行政中心，路网完善；物业形态：住宅；代表项目：永祺西京、西山汇景；板块特征：以政策支持为导向，路网建设完善，缺乏领导项目，发展速度较慢；市场均价：7000元/平米。洋湖垸板块核心资源：生态环境、湿地公园；物业形态：住宅、低密度物业；代表项目：中海国际社区、阳光100、中建麓山和苑、万科白鹭郡、洋湖时代等；板块特征：生态环境好，片区相对独立，可借势因素较少；市场均价：6800元/平米。目的地路程目前车程2013年后车程五一广场8.4公里25分钟16分钟市政府5.6公里12分钟/8、汽车西站2.7公里6分钟/本项目至长沙代表性区域的距离梅溪湖新城交通配套本案 地铁2号线将穿越梅溪湖板块，共设置4站点，也是最先实现地铁覆盖的规划热点板块。梅溪湖新城内有梅溪湖大道、映日路两条主干道，环绕整个片区，外围有枫林路及西二环接壤。交通路网的快速实现，有利于片区规划的发展和成型。交通资源名称级别地铁2号线长沙东西轨道地铁大动脉梅溪湖大道片区内主干道映日路片区内主干道枫林路城市主干道西二环城市主干道梅溪湖新城自然配套 自然资源极为丰富，罕有自然资源：一湖、两山、三公园。一湖：3000亩梅溪湖，已于2012年6月完成湖泊蓄水，全省最大的城市湖泊。两山：岳麓山、象鼻山，36公里岳麓山，国家59、A级旅游区。三公园：4360亩桃花岭自然保护区、396亩梅岭公园、41亩麓松公园。教育资源名称资质长郡中学省内最好公立中学岳麓区实验小学重点小学博才小学重点小学师大附中重点中学梅溪湖新城教育配套 梅溪湖新城拟建10所小学7所中学，教育资源丰富，同时17所中小学在片区内合理布局。梅溪湖新城商业配套 梅溪湖新城内部CBD商务区囊括超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、大型SHOPPINGMALL，商业配套非常完善。周边紧邻的河西传统西站商圈，商业配套也较完善，随着外围东方红商业广场、罗马商业广场、华润万家的建设，板块商业资源更加丰富。我们在一个正在快速发展的新型国际大都市，我们在一个正在快速发展10、的新型国际大都市，我要哪里去？万科万科梅溪湖项目我们该如何设定方向？在确定方向之前，我们需要准确认识项目占位在确定方向之前，我们需要准确认识项目占位不论从同比还是环比角度，望城区、开福区和天心区三区都更趋平稳。相对于岳麓区和雨花区热点板块的政府支持，这三个区域楼市更趋市场化，需求正平稳理性释放。而芙蓉区以内六区中传统的中心城区的姿态，拥有发展成熟的房地产市场，新增供应有限，成交量缓慢振荡上扬，因去年成交量基数小，2013年同比涨幅达42%，涨幅最大。长沙市内六区新建商品住宅各区成交面积（2011-2013）长沙市整体成交均价理性振荡攀升，上涨空间有限2013年全年内六区住宅网签均价6453元/11、平米，较去年上涨492元/、8.25%。今年一、二季度房价先涨后跌走势逆转，三四季度波动上扬。经过了一年的蛰伏，2013年一季度房价的预期以看涨为主流，长沙房地产市场整体供给充足，客户各层次需求结构合理，国家宏观调控政策对于本地的影响较小，价格持续攀升。2013年长沙市房地产市场总结2013年长沙市房地产市场总结长沙市区域均价 分异明显，热点拉动2013年各区住宅价格均有不同程度上涨。岳麓区今年以来均价一直保持在6000元/之上，为同比涨幅最大区域，梅溪湖、洋湖垸及滨江新城三大热点板块项目相继入市成为拉升片区整体房价主因，作为成交量最大区域，岳麓区价格对内六区整体价格作用明显。2013年长沙市12、房地产市场总结1、成交整体稳中有升持续向好2013年全年整体呈现出前热后稳的态势，6月份以前，开盘次数，推量和成交量均延续去年行情，达到全年高位，但进入下半年后，各项指标均回落走稳，其一，在于自2012年下半年以来的火爆成交持续消耗积压客户；其二，上市项目增多，客户选择面更广，客量相对不足成为各项目的营销难题，买卖至双方更趋理性。2、内六区成交平稳岳麓市场持续火热各区成交稳定，除望城区成交率低于50%外，其余各区均在50%以上，总体来看成交情况良好；3、价格梯队化主诉刚需2013年开盘成交按价格分，呈现三梯队分化现象，年开盘成交按价格分，呈现三梯队分化现象，其中6000-7000元/平米为主流13、价位段；6000元/平米以下则为第二梯队；7000元/平米以上为第三梯队；主流价位段由于推量巨大，项目之间竞争激烈，整体成交率较低，而5000-6000元/平米的低价段紧靠主流，依靠价格优势，成交率将近六成，而8000元/平米的产品基本为改善型，受政策及价格本身因素影响较小，所以在有优质产品供应的情况下，自然成交率最高。一级竞品：南岸中建梅溪湖壹号、金茂梅溪湖北岸和泓梅溪四季、中建梅溪湖中心、金茂悦、晟通牡丹舸、中铁梅西青秀二级竞品：佳兆业云鼎梅溪湖（南岸）、金茂梅溪湖国际广场（北岸）梅溪湖区域总体划分为南岸（本案所在区域）和北岸市场，其中南岸项目主要竞争项目为金茂梅溪湖和佳兆业云顶梅溪湖。随14、着2013年下半年振业城、金茂悦、中铁梅溪青秀及佳兆业项目的入市，整个梅溪湖竞争升级，全面进入白热化的竞争格局。2014年上半年北岸新增项目合能璞丽及惠天然梅岭国际的入市也将北岸带入混战的市场格局。就南岸市场而言，市场竞争相对较北岸宽松，未来随着，运达、财信项目的入市，竞争将日益激烈。中铁梅溪青秀金茂悦佳兆业中建梅溪湖中心达美旭辉御府好莱城合能华盛梅溪湖壹号金茂梅溪湖骑龙晟通梅溪湖国际广场万科财信运达实业在售项目待售项目湖区北岸板块湖区南岸板块本案2012-6；2013-2楼面价2018/3000建面70万方/R=3.7；6.32012-7办公楼面价1214建面39.74/R=2.3-3中铁梅15、溪青秀2012-10-16中铁建地块：楼面价2000建面56.98万方/R=3.82012-7-31、10-16楼面价2000建面28万方/R=3.5金茂悦2012-7楼面价2214商住用地 建面37.9万方R=3.1、3.5、2.62012-9-5楼面价2100-2800建面33.34/R=3-3.5金茂佳兆业2012-10达美：楼面价2300建面6.85万方/R=42012-12科研亚瑞：楼面价1209建面3.82万方/R=3.2中建信和2012-12楼面价2274建面72.7万方/R=4达美2012年前成交地块2012年成交地块2013年成交地块旭辉御府2011-5楼面价1500建面2816、万方/R=3万科金色家园好莱城合能华盛梅溪湖壹号金茂梅溪湖2011-9楼面价2800建面40万方/R=2.3；3骑龙晟通2013-1 楼面价2787建面80.29万方/R=52013-1 科研楼面价1527建面13.04万方/R=1.72012-9楼面价2050建面26万方/R=3.5梅溪湖国际广场2013-5 科研楼面价1600建面3.94/R=1万科2013-7楼面价3090建面29.69万方/R=2.5步步高2013-6 楼面价1800建面39.6万方/R=2泰禹2013-8 科研泰禹：楼面价3835建面2.24万方/R 2.0财信2013-8财信：楼面价2334建面16.9万方/R=K17、-06-12.2；K-06-21.02013-10 楼面价3000建面4.5万方/R 3.52013-10 楼面价3711建面10.8万方/R 6.3运达实业2013-10 楼面价3200建面14.32万方R 1.0-3.4片区内土地出让、成交速度加快，未来片区内商住产品放量将持续加大。万科梅溪湖万科梅溪湖区域市场板块格局项目区域情况货量盘点：梅溪湖区域2014年进入销售期项目已有17个，将新增项目6个，2014年推货量将达约209万。板块项目未来总供应量（）14年供应万方面积区间（）价格（元/）已入市和泓梅溪四季2347201576129720010000金茂梅溪湖892210139221518、800015000金茂悦365221189314178009400合能璞丽259359157911965808000旭辉御府12280069213065007000惠天然梅岭国际230029149512869008000达美项目170000146517068009500振业城85000081303101100025000中铁梅溪青秀518960217712265008500佳兆业云顶梅溪湖3500001494141780010000中建梅溪湖壹号54000022771448000011000未入市财信项目1700006晟通A城462536890180新达美2600006120180中建梅溪湖中19、心60000013运达项目1500008万科项目3100008合计区域竞品分析中建梅溪湖中心概况万科梅溪湖万科梅溪湖中建梅溪湖中心是梅溪湖片区首席地铁上盖临湖综合体。占据近千米核心湖岸线，独享最稀缺的临湖独栋商业、南向户户观湖资源，共享梅溪湖片区文化、教育等最顶级配套。开发商中建信和地产有限公司项目位置麓云路与梅溪湖路交汇处东南角占地面积300亩建筑面积800000物业类型综合体代理公司协兴、易居房地产代理物业公司中建物业入市时间预计2014年5月一期楼王两梯两户，273，每户带泳池设计一期产品有13栋超高层住宅组成二期二期产品由8栋超高层住宅组成三期三期有240米写字楼组成，另一栋为行政公寓20、二期临湖商业独栋共18栋总体规划中建梅溪湖中心主要涵括21栋超高层，15栋临湖商业、一栋240米地标写字楼，住宅全部为100米以上超高层，2014年推货15万方，预计售价在900011000元/。户型配比一览表户型类比套数各类型面积套数比例类型面积比例90平米4303870014.10%10%95平米8127714026.70%20%125平米5667075018.618.30%140平米6349066220.823.50%160平米288460809.511.90%180平米240432007.911.20%260平米76197602.55.10%合计3046386292区域竞品分析中建梅溪21、湖中心产品配比优势：半赠送大景观阳台，视野开阔，尽揽窗外美景；半赠送厨房景观阳台，可改造为收纳间，凭添一份精致；完美储物间加半赠送空中花园只为您的空间设计理念盛装；87区域竞品分析中建梅溪湖中心户型分析优势：2+1房创新灵动户型，精巧实用；全赠送双飘窗设计，奢适主次卧室；完美储物间加半赠送空中花园只为您的空间设计理念盛装；89优势：明厨明卫，只为精致生活锦上添花；灵动三房户型，高赠送面积，生活随心而变；双卧室南向飘窗设计，从容享受阳光与美景；95优势：三开间朝南外加南向宽景阳台，采光通风极佳；奢华南向主卧室，配备独立衣帽间，精致卫生间及南向飘窗设计；125优势：三开间朝南，加宽景阳台，采光通风22、极佳；半赠送入户花园设计，让精致生活从入门开始；140区域竞品分析中建梅溪湖中心户型分析区域竞品分析佳兆业云顶梅溪湖概况3#31层121m238层141m2108m2141m2108m2121m25#121m2108m2121m21#2#14层24层141m2108m2141m2220m2220m2220m2220m2在售未售售罄6#130m2270m2140m27#9#8#12#11#140m2270m2110m211#、12#均为200以上大户型开发商佳兆业集团占地面积10.66万平米建筑面积43.86平米容积率3.3绿化率37%代理公司世联、中原第页区域竞品分析佳兆业云顶梅溪湖产品结构（23、一期）户型面积套数比例三房两厅105-11013428.4%三房两厅120-12515833.5%四房两厅139-14012025.4%四房两厅220-2306012.7%合计-472100%第 38 页启动时间2014年1月1日2014年1月1日认筹楼栋1#、2#各半边（220和141）1#、2#各半边（220和141）认筹方式除1#外，团购1.5万减5万；楼王（1#）5万抵10万除1#外，团购1.5万减5万；楼王（1#）5万抵10万本周认筹量6张6张累计认筹量35张35张预计价格10000元/起10000元/起预计开盘时间2月底2月底在售楼栋3#、5#3#、5#在售产品108、1212+124、户型；1413+1户型；102-256复式；220户型108、1212+1户型；1413+1户型；102-256复式；220户型首次开盘时间2013年12月15日2013年12月15日当前折扣体系一次性95折、按揭98折一次性95折、按揭98折本周来访量7878本周成交量认购2套认购2套本周成交均价9500元/9500元/累计成交量168套168套区域竞品分析佳兆业云顶梅溪湖推售情况第 39 页140122区域竞品分析佳兆业云顶梅溪湖热销户型分析优势：灵动“3+1”户型，空中花园可做卧室、书房；入户玄关设计；餐客厅一体，大气舒适；客厅带景观阳台，远眺梅溪湖景观；优势灵动“2+1”户型，空中花园25、可做卧室、书房；入户玄关设计；客厅开间4.1米，宽敞大气，且客餐厅均带阳台；区域竞品分析晟通牡丹舸概况开发商湖南晟通置业有限公司占地面积约10.05万建筑面积约63.25万容积率4.64绿化率40%开盘时间20142014年9 9月142142188优势：超大入户花园，南向阔景阳台；2+1轩敞可可变空间，缔造优越的无限可能；餐客厅一体，大气舒适；客厅带景观阳台，远眺梅溪湖景观；优势：格局方正大气；主卧带衣帽间卫生间、私人豪华定制；南北双阳台，无遮挡山湖美景；独立书房设计；优势：客厅阔连南向阳台；2+1轩敞可可变空间；双南向卧室设计，独立厨房餐厅；区域竞品分析晟通牡丹舸户型分析竞争市场小结：1、26、2013年下半年北岸竞争升级，区域内进入白热化状态；2、2014年南岸财信、佳兆业等项目将继续增加竞争压力，市场环境恶化；3、北岸价格战打响，南岸同质化项目分流客群，项目面临双重竞争压力。现状1：宏观政策趋稳，未来短时间内不会有大的变动；现状2：相比宏观全国楼市，长沙楼市相对利好，岳麓区跟随大市，发展态势良好；现状3：区域内外竞争压力加剧，本案面临双重竞争威胁。启示1:区域外竞争借势区域发展，明确区域价值，与区域内其他项目一起对区域进行炒作（借势、竞合）；启示2区域内竞争继续高占位策略，深入挖掘项目价值点，高站位的同时，与区域内其他项目进行区隔，避免陷入价格战（高占位、区隔）。启示：区域竞品分27、析区域市场竞争分析市场给我们的启示：市场给我们的启示：梅溪湖一线湖景开发也已基本定型，众多楼盘多以高、大、上为主要基调引领片区销售排行，二线湖景附庸风雅难以脱颖而出，逐渐走入销售困局；梅溪湖一线湖景开发也已基本定型，众多楼盘多以高、大、上为主要基调引领片区销售排行，二线湖景附庸风雅难以脱颖而出，逐渐走入销售困局；本案处于二线湖景地段，如何脱困牢笼将成为万科入主梅溪湖首要攻克的难题。本案处于二线湖景地段，如何脱困牢笼将成为万科入主梅溪湖首要攻克的难题。突破梅溪湖我们必须要完成三个条件突破梅溪湖我们必须要完成三个条件条件一：准确而具有差异性的定位（项目定位）条件二：一群特属的客户群（客户定位）条件28、三：完善的营销推广体系（营销推广）赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/3C定位法则Case项目条件Customer客户敏感点Competition市场竞争项目本体特征：万科一线品牌实力、片区国际化发展趋势、产品延续湘江系传奇、山藏、水绕、名校、传家最佳宜居的城市生活住区客户特征：认同品牌、稀缺资源、生活便利性市场现状和竞争：对万科精装房的信赖、精装房填补区域市场空白、中高端住宅绝对领跑者、高值的性价比项目整体定位梅溪湖 生活艺术 住区梅溪湖：本案坐拥梅溪湖繁华与便利，29、强调项目区域位置。生活艺术：本案延续湘江系产品特点，并融合万科文化着力打造绿色低碳住宅，在热点区域实现服务大众群众，这本身就是艺术。住区：强调项目以人本人的刚需、刚改、多改的产品特性。形象定位我的品牌制造了传奇将改变区域竞争延续传奇故事客户信赖对于传奇的向往现站在即将创造传奇之地我就是传奇傲然的发声：走过纽约、伦敦、巴黎、米兰、悉尼、东京、香港流连第五大道、香榭大道、银座、班霍夫大街触手可及的繁华拥簇时尚活力的流光溢彩正如我在梅溪湖国际新城畅想都市繁华给你一切所想这，是一种生活态度这里，是我家时尚/繁华缔造传奇经典悉尼港海边踩自行车，沐浴海风盛情巴黎街头小歇喝咖啡，感受浪漫情调放慢脚步慢生活，演绎生活的精彩正如我漫步梅溪湖畔，亦或正畅汗淋漓登山自行山水从容之间乐趣无间有我这，是一种生活态度这里，是我家休闲/乐趣体验传奇生活陶醉于朗朗书声，成就下一代梦想首创联合配套，体验不一样的便捷生活方式品味生活不是质量与水平力求完美才是最高境界享受品质，只是我生活的一部分书香绕梁只隔一扇窗这里，我看到传奇这，是一种生活态度这里，是我家教育/配套共享创造传奇梦想赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/