1、前前 言言针对五里牌项目干休所地产项目投标策划，我们集团领导针对五里牌项目干休所地产项目投标策划，我们集团领导非常重视，特派专员驻场进行专案研究分析。针对市场调查、非常重视，特派专员驻场进行专案研究分析。针对市场调查、项目定位、品牌推广、方案设计、租售策略等内容进行了分析项目定位、品牌推广、方案设计、租售策略等内容进行了分析研究，凭借我们多年在全国的地产统筹操盘经验，整合全国强研究，凭借我们多年在全国的地产统筹操盘经验，整合全国强大的商业地产资源，特别针对大的商业地产资源，特别针对 “专业市场、生活购物中心、专业市场、生活购物中心、餐饮娱乐、商业配套餐饮娱乐、商业配套”等功能整合，为贵公司打造2、等功能整合，为贵公司打造集集市场地产、市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体于一体的的长沙长沙首席体验一站式未来生活主题复合地产项目首席体验一站式未来生活主题复合地产项目。现将我司项目投标思路提交如下：现将我司项目投标思路提交如下：本项目需解决的核心问题本项目需解决的核心问题如何确定项目差异化主题定位？如何确定项目差异化主题定位？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在营销阶段，灵活运用如何在3、营销阶段，灵活运用“返租回报返租回报”来推进销来推进销进进程？程？如何确保市场价值、商业价值、住宅价值的有机复如何确保市场价值、商业价值、住宅价值的有机复合？合？如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何解决商业垂直交通问题？如何解决商业4、垂直交通问题？市场综合分析和项目定位的投标思路市场综合分析和项目定位的投标思路长沙长沙未来城未来城我们三明国际针对本项目我们三明国际针对本项目市场研究市场研究的核心内容的核心内容1 1、市场回顾和市场预测分析；、市场回顾和市场预测分析；2 2、长沙房地产各大板块分析；、长沙房地产各大板块分析；3 3、长沙及五里牌区房地产开发分析。、长沙及五里牌区房地产开发分析。长沙长沙未来城未来城长沙市场回顾长沙市场回顾 长沙房地产开发完成投资额自长沙房地产开发完成投资额自19991999年以来，以平均增长率为年以来，以平均增长率为4343的速度持续增长。房地产开发投资的的速度持续增长。房地产开发投资的强劲增5、长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。强的信心。长沙房地产开发施工面积逐年增长，长沙房地产开发施工面积逐年增长，20012001年后呈现快速增长趋势，年后呈现快速增长趋势，20042004年施工面积总量达到年施工面积总量达到1572.91572.9万万平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。6、近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。房地产市场的供应总量将持续增长。长沙市场回顾长沙市场回顾长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，19981998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.248.2，20042004年竣年竣工面积达到工面积达到11301130万平方米，同比增长万平方米，同比增长87.887.8。以上数据表明长沙房地产市场商品7、房供应量逐年大幅增加，尤其是。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。住宅市场，未来面临较大的销售压力。长沙市场回顾长沙市场回顾 长沙市商品房销售均价在长沙市商品房销售均价在20012001年与年与20022002年之间，出现停滞不增。在年之间，出现停滞不增。在20022002年后，市场供求矛盾发生变化，导致年后，市场供求矛盾发生变化，导致20032003年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到年前商品房销售均价增长幅度较大，增长率达到2525，摆脱了，摆脱了20022002年以前的弱势形态。年以前的弱势形态。20042004年，商品房交易8、依然保持年，商品房交易依然保持了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为了强劲上升的势头，市场需求旺盛。长沙商品房的销售均价为27382738元元/平方米，比平方米，比20032003年上扬年上扬15%15%。受国家宏观调控政。受国家宏观调控政策的影响，策的影响，20042004上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格上半年商品房市场供应总量受到了一定程度的压缩，商品房销售量大于商品房竣工量，加之建材价格的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，的上涨，导致长沙市商品房价格也出现上扬。因此，20052005年年底长沙商品房销售价格9、直线上扬到年年底长沙商品房销售价格直线上扬到32603260元元/平方米左右。平方米左右。长沙市场回顾长沙市场回顾 从从2001200120042004年长沙商品房投资额、施工面积及竣工面积来看供给量逐年增长，但年长沙商品房投资额、施工面积及竣工面积来看供给量逐年增长，但增长速度放慢，而增长速度放慢，而20052005年呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从年呈下降趋势，表明长沙商品房供应进入市场调整期。但从0404年开始供求关系已经逐渐转变，到了年开始供求关系已经逐渐转变，到了20052005年已经出现供给小于需求，年已经出现供给小于需求，表明长沙房地产表明长沙房地产还在继续的升10、温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而调整，说还在继续的升温，市场的消化力还很强。而且供给和需求随着市场的调节而调整，说明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。明长沙市房地产业总体呈现积极、健康、稳健的发展态势。从长沙近从长沙近5 5年来的商品房均价统计表可以得出：长沙年来的商品房均价统计表可以得出：长沙20022002年的均价年的均价20072007元元/m/m2 2，20032003年为年为24502450元元/m/m2 2，20042004年为年为27362736元元/m/m2 2。长沙的商品房价格平稳增长，到。长沙的商品房价格平稳增长，到20052005年为11、年为32603260元元/m/m2 2，由此得出，由此得出长沙的商品房价格随着长沙经济增长和长沙人民可支配收入的增加而长沙的商品房价格随着长沙经济增长和长沙人民可支配收入的增加而稳定、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。稳定、持续、健康的增长，形成健康的、火热的房地产市场。发达国家绝大多数城市发展都经历了发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化城市化”及及“逆城市化逆城市化”的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城的两种过程，中国也不可能避免地在这两种过程中反复交替。城市房地产开发中的市房地产开发中的“郊居化郊居化”及及“新城市主义新城市主义”思想此起彼伏。思想此起12、彼伏。从长沙市现阶段的城市发展来看，城市空间呈现多中心化的发从长沙市现阶段的城市发展来看，城市空间呈现多中心化的发展格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。展格局，卫星城区可能是未来长沙市扩张的必要途径。1、城市空间多中心化、城市空间多中心化未来长沙房地产市场预测分析未来长沙房地产市场预测分析随着长沙市土地资源的集约经营，未来随着长沙市土地资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是城市生活的基本单元将是“社区社区”，“社区社区”的居住、商业、办公、教育等设施将会越的居住、商业、办公、教育等设施将会越来越成熟，来越成熟，“社区社区”的理念也将会深入人心，的理念也将会深入人心，中国过去中国过13、去“大院大院”的生活方式将被抛弃。长的生活方式将被抛弃。长沙市沙市“社区社区”包括：现有的科教新村、咸嘉包括：现有的科教新村、咸嘉新村；即将形成的麓谷开发区、市政府八方新村；即将形成的麓谷开发区、市政府八方小区等小区等。2、城市生活社区化城市生活社区化 长沙市政府将在土地开发及其他空间长沙市政府将在土地开发及其他空间资源的经营中从粗放型开发相集约型开资源的经营中从粗放型开发相集约型开发转化，从关心量的扩大到关心质的提发转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重政府政绩到注重城市经营的高，从注重政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的建14、设都将在认真考虑投入与产共设施的建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施。出效益的前提下予以实施。3、城市资源集约化、城市资源集约化 预计预计20062006年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受年受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手15、中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。4、开发增速减缓，土地资源优化配置开发增速减缓，土地资源优化配置长沙经济水平的进一步提高，导致居住长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有购房需求旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型住需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型房需求和城市房屋拆迁所产生的被动型需求。据测算，长沙市住房需求每年在需求。据测算，长沙市住房需求每年在416、00400万平方米以上。其中前两种是主体，万平方米以上。其中前两种是主体，同时，由于土地、建材价格上涨，住宅同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。需求和成本将促使房价继续上涨。5、市场需求旺盛，房价稳中有升市场需求旺盛，房价稳中有升按照国家新的金融政策，从按照国家新的金融政策，从20042004年开始，房地产年开始，房地产开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈开发项目贷款门槛大幅度提高，其监管措施也愈发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响发严格，这种信贷紧缩给房地产企业带来的影响将在将在20017、52005年开始更多显现，一些资金实力薄弱的年开始更多显现，一些资金实力薄弱的本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而本土企业将面临被市场淘汰或被兼并的局面，而这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演这也必将导致长沙市房地产市场格局的新一轮演变。开发商要想在激烈的竞争中立于不败之地，变。开发商要想在激烈的竞争中立于不败之地，必须：增加专业品质、加强融资渠道、走精品楼必须：增加专业品质、加强融资渠道、走精品楼盘开发路线、推进产品创新等。盘开发路线、推进产品创新等。6、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战、金融信贷紧缩，开发商企业面临新的挑战长沙房地产各大板块住宅市场分析长沙房地产各大板块住宅18、市场分析区域区域中心市区板块中心市区板块芙蓉区政府板块芙蓉区政府板块火车站板块火车站板块新省政府板块新省政府板块雨花区政府板块雨花区政府板块区域区域范围范围芙蓉中路、韶芙蓉中路、韶山北路山北路人民东路人民东路火车站附近火车站附近新省政府一带新省政府一带万家丽路以东万家丽路以东产品产品小高层、高层小高层、高层多层、小高、高多层、小高、高层层小高层、高层小高层、高层多层、小高层多层、小高层多层、公寓、别墅多层、公寓、别墅价格价格（元（元/M2）3200-45302800-37002500-30002380-33002000-3200市市场场综综述述1.地地段段繁繁华华，外外部部配配套套相相当当成成19、熟。熟。2.交通便利。交通便利。3.区区域域价价格格较较高高，容积率高。容积率高。1.工业比较发达。工业比较发达。2.交通较便利。交通较便利。3.楼盘各有特色。楼盘各有特色。1.地段优势明显。地段优势明显。2.交交通通发发达达、商商业配套好。业配套好。3.供供应应量量较较少少，具具有有稀稀缺缺性性，容积率高。容积率高。1新新省省政政府府发发展的优势。展的优势。2红红星星大大市市场场的商业辐射大。的商业辐射大。3.商商业业扩扩展展重重点点区域之一。区域之一。1.目目前前市市民民认认可可度度不不太高。太高。2.配套设施不完善。配套设施不完善。3.随随着着新新火火车车站站动动工工，未来发展潜力大。未20、来发展潜力大。长沙芙蓉区政府板块状况分析长沙芙蓉区政府板块状况分析 该板块西是火车站商圈，北有马王堆该板块西是火车站商圈，北有马王堆商圈，东靠长沙高新技术产业开发区隆平商圈，东靠长沙高新技术产业开发区隆平高科技园，南临长沙体育新城。加上长沙高科技园，南临长沙体育新城。加上长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内附近，拥有心等交通、信息枢纽驻于区内附近，拥有得天独厚的区位优势，因而引来了各大型得天独厚的区位优势，因而引来了各大型开发商进入，开发几个各有特色，档次较开发商进入，开发几个各有特色，档次较高优秀楼盘，该区域的商品房小区由于地21、高优秀楼盘，该区域的商品房小区由于地价便宜，拆迁成本低等因素，普遍都是规价便宜，拆迁成本低等因素，普遍都是规模比较大，户型面积偏大。模比较大，户型面积偏大。长沙火车站板块状况分析 该板块以火车站为中心，多个大该板块以火车站为中心，多个大型专业批发商圈围绕四周，如金苹果型专业批发商圈围绕四周，如金苹果大市场、三湘南湖大市场、解放东路大市场、三湘南湖大市场、解放东路数码街、万家丽广场等。该板块开发数码街、万家丽广场等。该板块开发的住宅由于地价及拆迁成本、配套设的住宅由于地价及拆迁成本、配套设施成本的高企而造成了商品房小区容施成本的高企而造成了商品房小区容积率较高、以高层及小高层为主，而积率较高、以22、高层及小高层为主，而且多以单体塔楼为主，最下面的几层且多以单体塔楼为主，最下面的几层都规划成商业设施，楼盘以小面积户都规划成商业设施，楼盘以小面积户型为主力。型为主力。长沙雨花区板块状况分析长沙雨花区板块状况分析 雨花区治、芙蓉区治分别东迁，数十个房地产项目的风起云涌，雨花区治、芙蓉区治分别东迁，数十个房地产项目的风起云涌，“省门第一路省门第一路”机场高速公路等三纵八横的城市交通骨干网络初具规机场高速公路等三纵八横的城市交通骨干网络初具规模，黄花航空港、武广高速铁路长沙站等交通设施的全面对接，有效模，黄花航空港、武广高速铁路长沙站等交通设施的全面对接，有效地促成东南城区新的政治、经济、文化、交23、通中心形成。地促成东南城区新的政治、经济、文化、交通中心形成。根据雨花区规划，高桥新商圈将以万家丽路为新商圈产业中轴线，根据雨花区规划，高桥新商圈将以万家丽路为新商圈产业中轴线，以两厢现代商业项目为依托，以购物中心、规模品牌房产、商务酒店、以两厢现代商业项目为依托，以购物中心、规模品牌房产、商务酒店、专卖连锁、文化娱乐等五大产业为培育重点，建设新兴现代区域商业专卖连锁、文化娱乐等五大产业为培育重点，建设新兴现代区域商业中心。中心。长沙开福区板块状况分析长沙开福区板块状况分析 该板块是以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市该板块是以城区道路拓改、棚户区改造、房地产开发为重点的城市发展24、新区。逐步完善的基础设施，使开福区已呈现出现代化大都市的轮发展新区。逐步完善的基础设施，使开福区已呈现出现代化大都市的轮廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹廓；以松桂园、中山亭、四方坪为代表的中心商务区日益繁荣，以青竹湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全湖高尔夫球场、深水港码头、新火车北站为依托的青竹湖外商城建设全面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速。面启动，带动着工商业发展和城建开发的全面提速。长沙岳麓区板块状况分析长沙岳麓区板块状况分析 该板块加大城市建设力该板块加大城市建设力度，几年来，该区城建投资度，几年来，该区城建投资规模达25、规模达100100多亿元，年城市建多亿元，年城市建设投资额均在设投资额均在4040亿元以上；亿元以上；拆除房屋面积拆除房屋面积150150多万平方米；多万平方米；新修新修2020余条道路，新建各种余条道路，新建各种住宅住宅130130多万平方米。投资推多万平方米。投资推动使该区面貌日新月异，经动使该区面貌日新月异，经济发展一再攀高。仅去年，济发展一再攀高。仅去年，该区社会固定资产投资该区社会固定资产投资68.568.5亿元，增长亿元，增长35.9%35.9%。长沙各片区房地产开发分析开发完成投资比较长沙各片区房地产开发分析开发完成投资比较 从各区（县）房地产完成投资的比例上看，望城县通过招商引26、资引从各区（县）房地产完成投资的比例上看，望城县通过招商引资引进了几个大型的房地产开发项目，其开发投资增幅远大于其他各区（县）进了几个大型的房地产开发项目，其开发投资增幅远大于其他各区（县），与去年同期相比，增长，与去年同期相比，增长143.95%143.95%，长沙县投资同比增长，长沙县投资同比增长56.69%56.69%，增幅位，增幅位居第二，浏阳市投资同比增长居第二，浏阳市投资同比增长54.9254.92，增幅位居第三。，增幅位居第三。长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积比较长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积比较 城市五区中，雨花区施工面积城市五区中，雨花区施工面积443.53443.27、53万平方米，多于其他四区，占万平方米，多于其他四区，占总施工面积的总施工面积的21.54%21.54%；四县（市）中长沙县施工面积；四县（市）中长沙县施工面积260.75260.75万平方米，万平方米，多于其他县多于其他县(市市)，占总施工面积，占总施工面积12.67%12.67%。长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积比较长沙各片区房地产开发分析房屋施工面积比较住宅类雨花区施工面积最大，为住宅类雨花区施工面积最大，为303.18303.18万平方米，占住宅类总施工面积的万平方米，占住宅类总施工面积的20.0120.01；办公楼类雨花区施工面积最大，为办公楼类雨花区施工面积最大，为22.73228、2.73万平方米，占办公楼类总施工面积的万平方米，占办公楼类总施工面积的25.1925.19；商业营业用房类雨花区施工面积最大，为商业营业用房类雨花区施工面积最大，为67.1467.14万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的28.8228.82，其次为芙蓉区，其次为芙蓉区49.2849.28万平方米，占商业营业类总施工面积的万平方米，占商业营业类总施工面积的21.1521.15；其它用房类雨花区施工面积最大，为其它用房类雨花区施工面积最大，为50.4850.48万平方米，占其它用房施工面积的万平方米，占其它用房施工面积的22.9322.93。长沙各片区房地产开发分29、析竣工面积比较长沙各片区房地产开发分析竣工面积比较住宅类雨花区竣工面积最大，为住宅类雨花区竣工面积最大，为88.1万平方米，占住宅类总竣工面积的万平方米，占住宅类总竣工面积的18.75；办公楼类芙蓉区竣工面积最大，为办公楼类芙蓉区竣工面积最大，为8.54万平方米，占办公楼类总竣工面积的万平方米，占办公楼类总竣工面积的34.72；商业营业用房类雨花区竣工面积最大，为商业营业用房类雨花区竣工面积最大，为18.19万平方米，占商业营业类总竣工面积的万平方米，占商业营业类总竣工面积的27.04；其它类岳麓区竣工面积最大，为其它类岳麓区竣工面积最大，为22.06万平方米，占其它类总竣工面积的万平方米，占30、其它类总竣工面积的34.24。长沙各片区房地产开发分析开工面积比较长沙各片区房地产开发分析开工面积比较住宅类雨花区新开工面积最大，为住宅类雨花区新开工面积最大，为166.02万平方米，占住宅类新开工面积的万平方米，占住宅类新开工面积的21.16；办公楼类雨花区新开工面积最大，为办公楼类雨花区新开工面积最大，为15.17万平方米，占办公楼类新开工面积的万平方米，占办公楼类新开工面积的38.39；商业营业用房类长沙县新开工面积最大，为商业营业用房类长沙县新开工面积最大，为14.87万平方米，占商业营业类新开工面积的万平方米，占商业营业类新开工面积的17.73；其它用房以雨花区新开工面积最大，其它用31、房以雨花区新开工面积最大，26.06万平方米，占其它用房新开工面积的万平方米，占其它用房新开工面积的24.95。长沙各片区房地产开发分析销售面积比较长沙各片区房地产开发分析销售面积比较住宅类天心区现房销售面积最大，为住宅类天心区现房销售面积最大，为42.18万平方米，占住宅类现房销售面积的万平方米，占住宅类现房销售面积的27.87；办公楼类芙蓉区销售面积最大，为办公楼类芙蓉区销售面积最大，为3.46万平方米，占办公楼类现房销售面积的万平方米，占办公楼类现房销售面积的45.05；商业营业用房类雨花区销售面积最大，为商业营业用房类雨花区销售面积最大，为19.22万平方米，占商业营业类现房销售面积的32、万平方米，占商业营业类现房销售面积的48.46；其它用房类天心区销售面积为其它用房类天心区销售面积为1.39万平方米，占其它类现房销售面积的万平方米，占其它类现房销售面积的25.09。长沙各片区房地产开发分析预售面积比较长沙各片区房地产开发分析预售面积比较住宅类芙蓉区预售面积最大，为住宅类芙蓉区预售面积最大，为97.47万平方米，占住宅类预售面积的万平方米，占住宅类预售面积的20.79；办公楼类芙蓉区和开福区预售面积最大，均为办公楼类芙蓉区和开福区预售面积最大，均为3.6万平方米，各占办公楼类预售面积的万平方米，各占办公楼类预售面积的38.18；商业营业用房类雨花区预售面积最大，为商业营业用房33、类雨花区预售面积最大，为10.11万平方米，占商业营业类预售面积的万平方米，占商业营业类预售面积的38.15；其它用房类芙蓉区预售面积最大，为其它用房类芙蓉区预售面积最大，为0.93万平方米，占其它类预售面积的万平方米，占其它类预售面积的39.91。2005年底各类型房屋空置面积分析年底各类型房屋空置面积分析1 1、各类房屋空置情况分析、各类房屋空置情况分析 住宅空置比例下降，而商业营业用房空置比例上升。至住宅空置比例下降，而商业营业用房空置比例上升。至20052005年年1212月底商品房空置面积为月底商品房空置面积为131.16131.16万平方米。其中：住宅万平方米。其中：住宅空置面积为34、空置面积为50.0650.06万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的38.17%38.17%，而上年，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的同期住宅空置面积占总空置面积的47.07%47.07%；办公楼空置面积为；办公楼空置面积为10.2510.25万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的7.81%7.81%；商业营业用房空置面；商业营业用房空置面积为积为46.8646.86万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的35.73%35.73%，而上年同期商，而上年同期商业营业用房空置面积只占总空置面积的业营业用房空置面积只占总空置面积的22.3%22.3%；其他用房空置；其35、他用房空置面积为面积为24.0124.01万平方米，占总空置面积的万平方米，占总空置面积的18.31%18.31%。2005年底各类型房屋空置面积分析年底各类型房屋空置面积分析2005年底各类型房屋空置面积分析年底各类型房屋空置面积分析2005年底各类型房屋空置面积分析年底各类型房屋空置面积分析2 2、住宅各种户型空置情况分析、住宅各种户型空置情况分析 在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积60m60m2 2以下以下的户型其空置面积占其竣工面积的的户型其空置面积占其竣工面积的1.29%1.29%，单套面积在，单套面积在60m60m2 280m80m2 2的36、户型其空置面积占其竣工面积的的户型其空置面积占其竣工面积的1.95%1.95%，单套面积在，单套面积在80m80m2 2100m100m2 2的户型其空置面积占其竣工面积的的户型其空置面积占其竣工面积的3.73%3.73%，单套面，单套面积在积在100m100m2 2120m120m2 2的户型其空置面积占其竣工面积的的户型其空置面积占其竣工面积的3.57%3.57%，单套面积在单套面积在120m120m2 2150m150m2 2的户型其空置面积占其竣工面积的的户型其空置面积占其竣工面积的4.16%4.16%，单套面积，单套面积150m150m2 2以上的户型其空置面积占其竣工面积以上的户型37、其空置面积占其竣工面积的的13.15%13.15%。占总空置面积的。占总空置面积的22.3%22.3%2005年底各类型房屋空置面积分析年底各类型房屋空置面积分析2005年底各类型房屋空置面积分析年底各类型房屋空置面积分析3 3、住宅空置情况按价格分析、住宅空置情况按价格分析 在目前未全部销售完毕的楼盘中，单价在在目前未全部销售完毕的楼盘中，单价在22002200元元/平平方米以下的空置面积占其竣工面积的方米以下的空置面积占其竣工面积的4.924.92，单价在，单价在22002200（含）（含）-2800-2800元元/平方米的空置面积占其竣工面积的平方米的空置面积占其竣工面积的8.128.138、2，单价在单价在28002800（含）（含）-3400-3400元元/平方米的空置面积占其竣工面积平方米的空置面积占其竣工面积的的7.737.73，单价在，单价在34003400元元/平方米（含）的空置面积占其竣工平方米（含）的空置面积占其竣工面积的面积的13.6113.61。第二部分第二部分项目前期投资可行性分析项目前期投资可行性分析项目用地周边环境调查一、位置一、位置长沙长沙未来城未来城位于长沙上东的核心位置位于长沙上东的核心位置,地处长沙地处长沙市车站北路，紧邻火车站，交通四通八达，到机场、市车站北路，紧邻火车站，交通四通八达，到机场、京珠高速十分便利；西与友谊、阿波罗两大商场接京珠高速39、十分便利；西与友谊、阿波罗两大商场接壤，东边坐拥长沙最大规模的专业市场群落壤，东边坐拥长沙最大规模的专业市场群落(三湘南三湘南湖大市场湖大市场),),这一特殊的地理优势使其具备了巨大的升这一特殊的地理优势使其具备了巨大的升值潜力。值潜力。二、火车站商圈二、火车站商圈与长沙与长沙未来城比邻的未来城比邻的长沙火车站作为全省最大的铁路客运站，日中转人流量达数万余人。在长沙火车站作为全省最大的铁路客运站，日中转人流量达数万余人。在得天独厚的交通优势下，这里形成了长沙最早的商圈之一，也成为长沙惟一的口岸经济圈。此地的得天独厚的交通优势下，这里形成了长沙最早的商圈之一，也成为长沙惟一的口岸经济圈。此地的晓40、园百货大楼与友谊、阿波罗、中山路百货大楼、东塘百货大楼等一同享有晓园百货大楼与友谊、阿波罗、中山路百货大楼、东塘百货大楼等一同享有“长沙商界五虎长沙商界五虎”之称。之称。浓厚的商业氛围带来了巨大的市场潜力。浓厚的商业氛围带来了巨大的市场潜力。长沙长沙未来城未来城周围的商业网点包括陶瓷、建材、汽配、服装、家贸、食品、家具、周围的商业网点包括陶瓷、建材、汽配、服装、家贸、食品、家具、百货等数十个专业化大市场，如高桥大市场、友谊汽配大市场、高桥建材市场、万百货等数十个专业化大市场，如高桥大市场、友谊汽配大市场、高桥建材市场、万家丽建材市场、马王堆商贸城、马王堆建材市场、马王堆陶瓷新城、马王堆蔬菜批家41、丽建材市场、马王堆商贸城、马王堆建材市场、马王堆陶瓷新城、马王堆蔬菜批发大市场、马王堆汽贸大市场、三湘南湖大市场等。可以说，这里已初具发大市场、马王堆汽贸大市场、三湘南湖大市场等。可以说，这里已初具 东市东市 之之繁荣景象。繁荣景象。地块交通条件调查地块交通条件调查长沙长沙未来城未来城位于长沙市车站北路，离火车站只有位于长沙市车站北路，离火车站只有200200米米,距机场仅距机场仅2020分钟车程。南分钟车程。南临八一路，东接一环线，北连晚报大道，交通位置得天独厚。此外，十多条公交路线，临八一路，东接一环线，北连晚报大道，交通位置得天独厚。此外，十多条公交路线，周边完善的市政配套，三湘南湖市场42、成熟商业环境，以及大型超市提供的生活便利，周边完善的市政配套，三湘南湖市场成熟商业环境，以及大型超市提供的生活便利，更是周边项目所无法比拟的。更是周边项目所无法比拟的。周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查 长沙长沙未来城未来城地处城市中心繁华地段，距长沙火车站不过地处城市中心繁华地段，距长沙火车站不过200200米，是米，是省市党、政、省市党、政、军各大机关聚集的地段，军各大机关聚集的地段，与友谊、阿波罗两大商场接壤与友谊、阿波罗两大商场接壤,与家润多超市、三湘南湖大市与家润多超市、三湘南湖大市场、旺德府相临，场、旺德府相临，富丽华大酒店、紫金龙大酒店、芙蓉宾馆、华信宾馆、晓园大酒店富丽华43、大酒店、紫金龙大酒店、芙蓉宾馆、华信宾馆、晓园大酒店等等环绕四周。环绕四周。可谓云集了建材、五金机电、灯饰、布艺、石材、陶玻、装修设计、仓可谓云集了建材、五金机电、灯饰、布艺、石材、陶玻、装修设计、仓储、餐饮、银行、运输、金融结算等各行业配套，历来被视为商贾重地。储、餐饮、银行、运输、金融结算等各行业配套，历来被视为商贾重地。区域经济分析区域经济分析一、一、2005年长沙市场内经济状况分析：年长沙市场内经济状况分析：1 1、综综 合合：2005年经济总量继续保持快速增长的势头。据初步核算，全年长年经济总量继续保持快速增长的势头。据初步核算，全年长沙市生产总值沙市生产总值(GDP)为为1519.44、90亿元，按可比价格计算，同比增长亿元，按可比价格计算，同比增长14.9%，增幅比全国快，增幅比全国快5.0个百分点，比全省快个百分点，比全省快3.3个百分点。在个百分点。在GDP中，第一产业实现增加值中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长亿元，同比增长6.9%；第二产业实现；第二产业实现增加值增加值655.27亿元，同比增长亿元，同比增长18.5%，其中工业实现增加值，其中工业实现增加值469.28亿亿元，同比增长元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长亿元，同比增长13.0%。2 2、工业和建筑业、工业和建筑业工业化进程继续加快。工45、业化进程继续加快。2005年完成全部工业总产值年完成全部工业总产值1300.62亿元，亿元，同比增长同比增长27.3%，其中规模以上工业企业完成工业总产值，其中规模以上工业企业完成工业总产值955.13亿元，亿元，同比增长同比增长28.1%；规模以下工业企业完成工业总产值；规模以下工业企业完成工业总产值345.49亿元，同比亿元，同比增长增长15.2%。建筑业生产经营稳步增长。建筑业生产经营稳步增长。全年全市具有建筑业资质的独立核算企全年全市具有建筑业资质的独立核算企业完成建筑业总产值业完成建筑业总产值550亿元，同比增长亿元，同比增长25.6%；实现利税总额；实现利税总额19亿元，亿元，同比46、增长同比增长25.0%；房屋竣工面积；房屋竣工面积2140万平方米，同比增长万平方米，同比增长16.0%；房屋；房屋建筑竣工率为建筑竣工率为39.0%。3 3、国内贸易：、国内贸易：消费品市场稳步增长。消费品市场稳步增长。2005年全市实现社会消费品零售总额年全市实现社会消费品零售总额743.43亿元，同比增长亿元，同比增长16.1%，剔除物价因素实际增长，剔除物价因素实际增长14.2%。按行。按行业分，批发零售贸易业零售额为业分，批发零售贸易业零售额为626.72亿元，同比增长亿元，同比增长14.8%；餐饮；餐饮业零售额为业零售额为109.78亿元，同比增长亿元，同比增长23.2%；其他行业47、零售额为；其他行业零售额为6.92亿亿元，同比增长元，同比增长25.1%。商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年。商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年亿元以上市场亿元以上市场30家，实现商品成交额家，实现商品成交额422.86亿元，同比增长亿元，同比增长43.4%。4、房地产：、房地产：（1 1）、房地产开发投资增幅较大）、房地产开发投资增幅较大2005年，在城镇固定资产投资中，房地产开发投资年，在城镇固定资产投资中，房地产开发投资256.35亿元，同比增长亿元，同比增长46.04%，所占比重为所占比重为29.08%，继继续保持较大增速续保持较大增速；更新改造投资；更新改造投资123.848、7亿元，同比增长亿元，同比增长30.65%，所占比重为所占比重为14.1%。商品房销售面积为商品房销售面积为536.99万平方米，同比增长万平方米，同比增长14.13%；住宅销售额为；住宅销售额为88.41亿元，亿元，同比增长同比增长9.00%。（2 2）、商品房批准预售面积同步增长，商业、写）、商品房批准预售面积同步增长，商业、写 字楼建设量上升字楼建设量上升 20052005年长沙市共有年长沙市共有584.19584.19万平方米万平方米商品房批准预售，同比增长商品房批准预售，同比增长29.94%29.94%。其中其中,批准住宅预售面积批准住宅预售面积459.84459.84万平方米万平方49、米,同比增长同比增长27.14%;27.14%;批准办公用房预批准办公用房预售面积售面积31.7831.78万平方米万平方米,同比增长同比增长48.16%;48.16%;批准商业用房预售面积批准商业用房预售面积86.3686.36万平方万平方米米,同比增长同比增长137.58%137.58%。（3 3）、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅平稳）、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅平稳2005年，全市共成交商品房年，全市共成交商品房56755套，比去年同期增长套，比去年同期增长46.76%；成交面积；成交面积639.02万平方米，比去年同期增长万平方米，比去年同期增长41.94%；成交金额成交金50、额169.79亿元，比去年同期增长亿元，比去年同期增长71.20%，增幅较大，增，增幅较大，增速加快。我市商品房的销售均价为速加快。我市商品房的销售均价为3030元元/平方米平方米，同比上涨，同比上涨10.67%。其中商品住房销售均价为。其中商品住房销售均价为2539元元/平方米平方米，同比增长，同比增长6.20%。商品房消费需求巨大，价格涨幅平稳。商品房消费需求巨大，价格涨幅平稳。20052005年长沙商品房成交面积及套数年长沙商品房成交面积及套数2005年长沙商品房均价走势图：年长沙商品房均价走势图：（4 4）、）、20062006年长沙房地产发展趋势展望年长沙房地产发展趋势展望A A、大51、长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级、大长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台，长沙东区迎来升级换代的时机。台，长沙东区迎来升级换代的时机。B B、市场需求继续坚挺，房地产发展前景广阔、市场需求继续坚挺，房地产发展前景广阔根据根据2003至至2020年长沙总体规划纲要年长沙总体规划纲要，长沙的城市规模将达到，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，万人，外来人口的购房比例为外52、来人口的购房比例为15%（据统计局数据），按（据统计局数据），按3人人/户，每户住房面积户，每户住房面积100平方米计算，平方米计算，每年将增加每年将增加30万平方米住房需求；万平方米住房需求；2000年至年至2005年长沙市人均年长沙市人均居住面积从居住面积从18.6平方米增长至平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点；房产的保值、增值、投资功善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。能也将促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，预计长沙综合以53、上需求，预计长沙2006年商品房年商品房有效需求在有效需求在500万平方米以上，万平方米以上，房地产发展前景广阔。房地产发展前景广阔。5、人口、人民生活和社会保障、人口、人民生活和社会保障城乡居民生活水平继续稳步提高，居民收入呈快速增长的势头。城乡居民生活水平继续稳步提高，居民收入呈快速增长的势头。全年城市居民人均可支配收入全年城市居民人均可支配收入12434元元，同比增加，同比增加1413元，同比增长元，同比增长12.8%，增幅同比提升，增幅同比提升1.8个百分点，剔除物价因素，城市居民收入实个百分点，剔除物价因素，城市居民收入实际增长际增长10.7%。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均54、工薪收入。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入8815元，同比增长元，同比增长9.2%；经营净收入；经营净收入1109元，增长元，增长1.79倍；转移性倍；转移性收入收入3007元，同比增长元，同比增长42.4%。城市居民人均消费性支出。城市居民人均消费性支出9660元元，同，同比增加比增加628元，同比增长元，同比增长7.0%。二、二、2005年芙蓉市场内经济状况分析：年芙蓉市场内经济状况分析：1 1、综合：、综合：2005年全年芙蓉区生产总值（）为年全年芙蓉区生产总值（）为231.5亿元亿元，按可比价，按可比价格计算，同比增长格计算，同比增长15.2%，增幅比全省快，增幅比全省快55、3.6个百分点，比全市快个百分点，比全市快0.3个百分点。在个百分点。在GDP中，第一产业实现增加值中，第一产业实现增加值1.7亿元亿元，同比增长，同比增长-2.3%；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值37.8亿元亿元，同比增长，同比增长27.4%，其中工业实现增，其中工业实现增加值加值19.6亿元，同比增长亿元，同比增长26.8%；第三产业实现增加值；第三产业实现增加值192.0亿元亿元，同，同比增长比增长13.3%。2 2、工业和建筑业、工业和建筑业工业经济快速发展。2005年完成全部工业总产值57.0亿元，同比增长39.2，实现工业增加值19.6亿元，同比增长26.8。建筑业平稳发展56、。全年全区实现建筑业增加值18.24亿元，同比增长28.2%。本年总承包和专业承包建筑业企业完成施工面积为772.7万平方米，竣工面积达321.3万平方米，全员劳动生产率为13.54万元/人。3 3、国内贸易：、国内贸易：商品市场持续活跃。商品市场持续活跃。2005年，全区实现年，全区实现社会消费品社会消费品零售总额零售总额165.2亿元亿元，同比增长，同比增长16.2%。按行业分，批发。按行业分，批发零售贸易业零售额为零售贸易业零售额为138.4亿元，同比增长亿元，同比增长15.1；餐饮；餐饮业零售额为业零售额为24.5亿元，同比增长亿元，同比增长23.1；其他行业消费品；其他行业消费品零售57、额为零售额为2.3亿元，同比增长亿元，同比增长18.1。大型商品市场购销。大型商品市场购销两旺，全年销售收入过两旺，全年销售收入过5000万元的专业市场万元的专业市场9家，实现商家，实现商品成交额品成交额193.8亿元。亿元。4 4、房地产：、房地产：（1 1）、开发投资增额较大）、开发投资增额较大芙蓉区全年完成房地产投资芙蓉区全年完成房地产投资31.2亿元亿元，所占比重为所占比重为42.7%，同比增长同比增长10.76%。商品房销。商品房销售面积为售面积为75.22万平方米，万平方米，同比增长同比增长1.35%；住宅销售额为住宅销售额为15.76亿元。亿元。（2 2）、市场需求旺盛）、市场需58、求旺盛全区的商品房销售依然保持着旺盛的销售势头，全年共销售商品房全区的商品房销售依然保持着旺盛的销售势头，全年共销售商品房147万平万平方米，同比增长高达方米，同比增长高达120%；实现住宅销售额；实现住宅销售额25.97亿元，同比增长亿元，同比增长132%。芙蓉区商品房住宅均价走势芙蓉区商品房住宅均价走势5、人口、人民生活和社会保障、人口、人民生活和社会保障城乡居民生活水平不断提高。城市居民人均城乡居民生活水平不断提高。城市居民人均总收入总收入13933元元，其中城市居民人均工薪收入，其中城市居民人均工薪收入9424元；经营净收入元；经营净收入862元；财产性收入元；财产性收入411元；元；59、转移性收入转移性收入3236元。全年城市居民元。全年城市居民人均可支配收人均可支配收入为入为12967元，增长元，增长17.7%。城市居民人均消费性城市居民人均消费性支出支出10407.72元。元。分析结论：分析结论：1、区域经济蓬勃发展，人口密集，交通便利，消费力强。、区域经济蓬勃发展，人口密集，交通便利，消费力强。2、区域房地产市场需求旺盛，发展前景广阔。、区域房地产市场需求旺盛，发展前景广阔。3、临近火车站，、临近火车站，口岸经济口岸经济带来巨大拉动力。带来巨大拉动力。4、集集“购物、休闲、娱乐购物、休闲、娱乐”于一体配套齐全的高档住宅十于一体配套齐全的高档住宅十分稀缺分稀缺，成为市场追60、捧的焦点，蕴含无限商机。，成为市场追捧的焦点，蕴含无限商机。第三部分第三部分项目整体定位项目整体定位2、明确竞争优势、明确竞争优势地段优势：地段优势：靠近火车站，同时项目辐射区内消费靠近火车站，同时项目辐射区内消费人群素质较高，消费能力强。人群素质较高，消费能力强。业态的优势：业态的优势：即市场对接的优势，利用周边已有即市场对接的优势，利用周边已有成熟的专业市场，快速启动商业市场各业态，同成熟的专业市场，快速启动商业市场各业态，同时也减少招商难度。时也减少招商难度。定位组合的优势：定位组合的优势：由于项目的先天位置，决定了由于项目的先天位置，决定了无论在房地产产品的定位，还是在商业市场业态无论61、在房地产产品的定位，还是在商业市场业态分布上，经营及销售的风险都会大大降低。分布上，经营及销售的风险都会大大降低。3、项目发展目标、项目发展目标 第一阶段第一阶段筹备期筹备期长沙商业新模式的形象工程！长沙商业新模式的形象工程！长沙商业新模式的民心工程！长沙商业新模式的民心工程！长沙商业投资财富的新风向！长沙商业投资财富的新风向！长沙市民休闲购物的首选去处！长沙市民休闲购物的首选去处！长沙商业地产开发的新里程碑！长沙商业地产开发的新里程碑！项目发展目标项目发展目标 第二阶段第二阶段营销期营销期项目精确定位和功能定位项目精确定位和功能定位项目营销策划与推广包装项目营销策划与推广包装项目招商策略与组62、织实施项目招商策略与组织实施项目销售策略与组织实施项目销售策略与组织实施项目发展目标项目发展目标 第三阶段第三阶段经营期经营期项目开业筹备与开业策划项目开业筹备与开业策划项目经营规划与物业管理项目经营规划与物业管理项目交接项目工作，结束单个项目的合作项目交接项目工作，结束单个项目的合作4、未来生活购物中心（未来生活购物中心（组团一）组团一）根据区域现状和商业发展的综合需求，我司对项目定位如下：根据区域现状和商业发展的综合需求，我司对项目定位如下：形象定位：形象定位：长沙首席体验一站式未来生活购物街区长沙首席体验一站式未来生活购物街区主题定位：主题定位：在体验中购物，在购物中体验！在体验中购物，63、在购物中体验！总体定位：总体定位：集休闲购物、餐饮娱乐、生活超市、商务办公及地下停车场于一集休闲购物、餐饮娱乐、生活超市、商务办公及地下停车场于一体的体验式乐园体的体验式乐园主题形象定位主题形象定位长沙首席体验一站式未来生活购物街区长沙首席体验一站式未来生活购物街区湖南长沙 项目功能定位项目功能定位商业地产：商业价值高、功能全、商业业态复合程度高，商业地产：商业价值高、功能全、商业业态复合程度高，可以使消费者满足体验消费的需要。可以使消费者满足体验消费的需要。文化地产：通过情景塑造，打造文化特色，形成推广的强文化地产：通过情景塑造，打造文化特色，形成推广的强势。势。娱乐地产：开设比如娱乐地产：64、开设比如KTVKTV、酒巴街、健身康体等。、酒巴街、健身康体等。商务地产：商务地产：SOHOSOHO公寓、多功能会议室等。公寓、多功能会议室等。整体功能体系划分整体功能体系划分 整体功能整体功能体系划分体系划分交易交易体系体系文化文化体系体系由专卖店、名店城、大型超市、大型百货、男女品牌店等组成，充分体现项目经营主题。通过建立情景特色，打造文化地产特色，形成推广上的强势。开设KTV、餐饮天地等。SOHO领地、多功能会议厅等娱乐娱乐体系体系商务商务体系体系楼层楼层分区分区业态业态广场广场公共场所公共场所未来生活主题广场（车站北路）、酒店生活广场（后面）未来生活主题广场（车站北路）、酒店生活广场（65、后面）香港百佳超市香港百佳超市蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟蔬菜水果、熟食海鲜、日杂用品、食品烟、酒、医药、男女休闲服饰、酒、医药、男女休闲服饰、皮帽鞋、儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶皮帽鞋、儿童用品、家私、床上用品、洗涤用品、文化用品、陶瓷等等。瓷等等。负二层负二层停车场停车场品牌服饰、珠宝眼镜、名牌钟表、品牌服饰、珠宝眼镜、名牌钟表、化妆品、名牌女装、化妆品、名牌女装、2-32-3层层太平洋百货太平洋百货精品服饰、男女休闲服饰、彩妆、皮帽鞋、儿童用品、家私、床上用品、精品服饰、男女休闲服饰、彩妆、皮帽鞋、儿童用品、家私、床上用品、文化用品、家电、数码产品文化用品、家66、电、数码产品1 1层层未来名店城未来名店城负一层负一层组团一未来城购物中心基本功能以酒店用品为主体的大型物流地产项目以酒店用品为主体的大型物流地产项目本项目集酒店用品销售、展览、采购、信本项目集酒店用品销售、展览、采购、信息、物流和服务功能为一体，包含酒店用息、物流和服务功能为一体，包含酒店用品专业市场、星级酒店多种产品，形成由品专业市场、星级酒店多种产品，形成由交易体系、物流体系和配套体系三大体系交易体系、物流体系和配套体系三大体系构成的结构完整的大型复合商业构成的结构完整的大型复合商业MALL。5、未来城酒店用品交易中心（组团二）未来城酒店用品交易中心（组团二）业态业态功能功能一一层层、二67、二层业态层业态陶瓷餐具陶瓷餐具玻璃器皿玻璃器皿机械机械设备设备五金五金类类小商品小商品三三层层业态业态客房用品客房用品布草服装布草服装宜家家居宜家家居组团二-基本业态功能酒店用品概念及分类酒店用品概念及分类酒店餐具系列酒店餐具系列陶瓷餐具骨质瓷餐具不锈钢餐具镀金（银）餐具餐饮设备系列餐饮设备系列厨房炊事机械洗碗机械金属制品自助餐设备酒店客房用品酒店客房用品客房一次性用品床上用品布草制品保险箱酒店大堂系列酒店大堂系列酒水车行李车雨伞架世界钟清洁设备系列清洁设备系列各种清洁机械洗衣房设备整烫设备清洗用品设备酒店家具系列酒店家具系列宴会家具餐厅家具客房家具客房家私酒店专用电器酒店专用电器专用彩电专68、用冰箱吹风机大屏幕显示器酒店服饰系列酒店服饰系列酒店制服酒店饰品职业装其它6、项目定位、项目定位长沙长沙未来城未来城长沙首席高档酒店用品专业市场与未来长沙首席高档酒店用品专业市场与未来生活购物中心为主题的大型复合街区生活购物中心为主题的大型复合街区MALLMALL 住宅、公寓、酒店用品专业市场、品牌超市（如住宅、公寓、酒店用品专业市场、品牌超市（如百佳超市）、洋快餐（如百佳超市）、洋快餐（如KFCKFC）、大型百货广场）、大型百货广场（太平洋百货）、特色餐饮娱乐休闲中心等复合（太平洋百货）、特色餐饮娱乐休闲中心等复合一体化的首席城市中心广场。一体化的首席城市中心广场。7、项目市场定位、项目市场69、定位推导依据因素：专业市场与购物中心的复合街铺的形式来衔接。7.1专业市场定位依据专业市场定位依据大长沙的中心辐射力，辐射中南地区。火车站为物流载体，是专业批发市场的黄金承载方式。南湖市场为龙头，将成为湖南长沙的专业大市场集中地。对于长沙专业市场的稀缺性方面，考察五金、灯饰的批发市场很大，可以对接复合南湖市场互补，组建酒店用品市场。7.2购物中心定位依据购物中心定位依据周边人口达到50万人众。而且还有芙蓉苑等高等社区若干，市场急缺类似购物中心。火车站人口集散中心需要购物市场。南湖市场的继续扩大，将成为专业市场的需要。7.3项目复合要求项目复合要求（1）商业价值高于住宅价值，二者复合使商业价值最70、大化，也就使得项目价值最大化。（2）二者都能得到市场的认可，且相互并无客户冲突，人气上可以相互补充。（3）室内街区商铺的形式可以将二者互为统一。室内街区既可以满足专业市场的单个店铺的装修和展示要求，又可以满意人流物流的流通便利。室内街区也可以满足购物中心步行街式单一品牌展示的名店城的要求。二者以阳光天井隔离，既有一定隔离又能保持统一 街区街区MALL 8、国际潮流的街区、国际潮流的街区MALL步行街步行街休闲餐饮休闲餐饮文化广场文化广场游乐设施游乐设施各类专卖店各类专卖店百货和超市卖场百货和超市卖场8.1街区街区MALL优点优点StreetMall-购物林荫道购物林荫道提供给顾客闲庭信步、不用71、经受雨雪风霜之苦的购物乐趣；StreetMall-“中央休憩式商业街区中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业业态，属于一种复合型商业业态继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心之后兴起的最新业态；StreetMall-集提供一站式休闲、一站式服务、一站式欢乐集提供一站式休闲、一站式服务、一站式欢乐通过设置百货和超市卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮来覆盖各个层次、不同类型的顾客；StreetMall-独立品牌旗舰地独立品牌旗舰地独有的骑楼结构，让每个品牌都成为独立的展示厅9、楼盘命名与释义、楼盘命名与释义(见后)长沙长沙未来城未来城10、招商策略、招商策略策略一：引进龙72、头商家给项目注入商业卖点，带动二策略一：引进龙头商家给项目注入商业卖点，带动二级主力店及其它品牌商家。级主力店及其它品牌商家。策略二：根据不同商铺的特点进行定点招商，以广告策略二：根据不同商铺的特点进行定点招商，以广告推广辅助招商。推广辅助招商。策略三：整合商业资源，进行短时间的快速招商。策略三：整合商业资源，进行短时间的快速招商。策略四：用优良、完整的商业经营管理系统，促进商策略四：用优良、完整的商业经营管理系统，促进商家的经营信心。家的经营信心。策略五：以优惠政策吸引龙头商家，推动其它商家的策略五：以优惠政策吸引龙头商家，推动其它商家的招商。招商。项目卖点认识：项目卖点认识：1、长沙核心商73、圈，未来发展更耀眼；长沙核心商圈，未来发展更耀眼；2 2、现代化商业项目，商业新地标；、现代化商业项目，商业新地标；3 3、交通网络完善，四通八达；、交通网络完善，四通八达；4 4、人口密集，收入高、素质高，人气旺盛、人口密集，收入高、素质高，人气旺盛、消费旺盛；消费旺盛；5 5、都市创业投资计划；、都市创业投资计划；11、销售策略、销售策略6 6、最佳商业购物环境；、最佳商业购物环境；7 7、建筑风格体现现代化的外立面设计及个性化、建筑风格体现现代化的外立面设计及个性化 室内布局；室内布局；8 8、传统文化情景主题特色商场；、传统文化情景主题特色商场；9 9、异域风情购物世界；、异域风情购物74、世界；1010、大型超市或百货进驻，信心保证，经营零风、大型超市或百货进驻，信心保证，经营零风 险；险；1111、国际、国内名牌商家争先进驻。、国际、国内名牌商家争先进驻。第四部分第四部分项目经济指标分析项目经济指标分析1、地块（、地块（SWOT）分析）分析优势分析优势分析地段的优势：地段的优势：项目位于长沙市车站北路旁，该地段商业配套成熟且有专业市场相邻；火车站的优势：火车站的优势：人流、物流、货流聚散灵活，项目的商业价值较高；区域人口优势：区域人口优势：项目所在区域附近已开发了相当多的成熟的高档住宅小区，消费能力极强；南湖市场的优势：南湖市场的优势：项目背后紧邻三湘南湖大市场和装饰建材超市75、，本项目的商业市场部分是该区域专业市场的延伸。劣势分析劣势分析项目周边建筑由于时间久远，整体形态及结构不佳；项目周边建筑由于时间久远，整体形态及结构不佳；项目地块呈三角型，商业市场面积利用难度较高。项目地块呈三角型，商业市场面积利用难度较高。机会分析机会分析大长沙的扩张：大长沙的扩张：大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘的大显身手提供了绝佳的机遇；专业市场的扩大：专业市场的扩大：承接成熟的专业市场态势，发展崭新的酒店用76、品市场；市场稀缺等：市场稀缺等：利用项目先进性，在2006年以“品质住宅”建设为契机，提高住宅质量，同时改善小区环境、物管等综合配套，为老百姓提供物美价廉的居所。威胁分析威胁分析商业氛围不够成熟商业氛围不够成熟;百货超市的同区域竞争百货超市的同区域竞争2、项目经济指标模拟、项目经济指标模拟经济参数经济参数经济指标经济指标理由理由规划总面积2.9301万模拟容积率6.0容积率过高不易获得规划报批，具体指标要依据根据开发商的申报要求，这里按照最大化的容积率计算模拟建筑密度50%建筑密度过高不易获得规划报批，具体指标要依据根据开发商的申报要求，这里按照最大化的容积率计算绿地率30%绿地率高于30%是77、项目开发的最低要求根据以上模拟指标进行推断：建筑总面积2.9301万6.0=17.5万（其中不包括地下面积不计入建筑面积）建筑基底面积2.9301万50%=1.465万（需要考虑红线退位等因素）根据对项目的综合分析，我们认为，本项目商业层级可达到3-4层左右考虑到负一楼整层将引进品牌生活超市（如百佳超市）其考虑到负一楼整层将引进品牌生活超市（如百佳超市）其经营面积为：经营面积为：地下部分商业面积地下部分商业面积=基底面积基底面积1.4651.465万万A、如果群楼为如果群楼为3F，则项目整体商业面积为：，则项目整体商业面积为：项目整体商业面积项目整体商业面积=地下部分商业面积地下部分商业面积+78、地上部分商业面积地上部分商业面积 =1.465=1.465万万+1.465+1.465万万/层层3 3层层 =5.86=5.86万万B、如果群楼为如果群楼为4F，则项目整体商业面积为：，则项目整体商业面积为：项目整体商业面积项目整体商业面积=地下部分商业面积地下部分商业面积+地上部分商业面积地上部分商业面积 =1.465=1.465万万+1.465+1.465万万/层层4 4层层 =7.325=7.325万万（面积偏大，风险较大）（面积偏大，风险较大）三明建议：三明建议：项目群楼部分楼层定为项目群楼部分楼层定为3 3层层，项目整体商业面项目整体商业面积为积为5.865.86万方万方（包括负一层79、面积）（包括负一层面积）根据以上数据进行分析，我们可以得到：根据以上数据进行分析，我们可以得到：剩余建筑面积剩余建筑面积=规划建筑总面积规划建筑总面积-地上商业建筑面积地上商业建筑面积 =17.5=17.5万万-4.395-4.395万万 =13.105=13.105万万市场定位上可以选择市场定位上可以选择“未来国际公寓、未来国际公寓、SOHOSOHO公寓、未来生活购公寓、未来生活购物中心、酒店用品交易博览中心物中心、酒店用品交易博览中心”等多种方式，根据专业市场等多种方式，根据专业市场研究分析判断，三明国际建议：研究分析判断，三明国际建议：采用采用“未来国际公寓、未来国际公寓、SOHO公寓、80、未来生活购物中心、酒店用品交易博公寓、未来生活购物中心、酒店用品交易博览中心览中心”多种复合形态定位多种复合形态定位（具体规划设计可以根据项目用地的排列）（具体规划设计可以根据项目用地的排列）项项目建筑指目建筑指标标计计量量单单位位数数值值备备注注规划总面积万平方米2.9301总建筑面积万平方米20.43计算容积率建筑面积万平方米17.5 不计算容积率建筑面积万平方米2.93两层地下层商业面积万平方米5.86住宅面积万平方米11.64停车场面积万平方米1.465容积率6根据规划要求绿地率%30%根据规划要求总建筑密度%50%根据规划要求经济指标小结经济指标小结3、首期成本的模拟、首期成本的模拟81、 项目总成本主要包括土地成本、前期工程费、项目总成本主要包括土地成本、前期工程费、基础设施费、建安成本、公共配设施配套费用、基础设施费、建安成本、公共配设施配套费用、开发间接费、管理费用、销售费用、营销费、推开发间接费、管理费用、销售费用、营销费、推广费用，房地产税收等。而其中土地成本、建安广费用，房地产税收等。而其中土地成本、建安成本、总配套费用成本、总配套费用(前期工程费用、基础设施费、前期工程费用、基础设施费、公共设施配套费用、开发间接费公共设施配套费用、开发间接费)三项约占总成本三项约占总成本的的8080左右。左右。4、项目收益部分模拟、项目收益部分模拟负一层收益分析负一层收益分析项目82、收益来源于销售和招商。根据项目的项目收益来源于销售和招商。根据项目的实际状况，我们认为，本项目的负一楼建实际状况，我们认为，本项目的负一楼建议引进百佳超市，可以为项目增加一个强议引进百佳超市，可以为项目增加一个强大客户吸引点，可以用大客户带动其他小大客户吸引点，可以用大客户带动其他小商家的进驻。所以建议整体招商，不做销商家的进驻。所以建议整体招商，不做销售。售。4.2负二层收益分析负二楼建议整层做项目配套车位，根据市场负二楼建议整层做项目配套车位，根据市场常规以及产权问题，一般不做销售，按月常规以及产权问题，一般不做销售，按月按年租赁制与临时停车收费结合。由于该按年租赁制与临时停车收费结合。由83、于该项收益很难计算，这里预计项收益很难计算，这里预计400个停车位，个停车位，按照平均每月按照平均每月500元元/位计算位计算。4.3商业一楼收益分析商业一楼，无论是购物中心还是专业市场，商业一楼，无论是购物中心还是专业市场，街道式的商铺最易唤起大众投资者购铺热街道式的商铺最易唤起大众投资者购铺热潮，所以，根据我们的要求商业一楼整体潮，所以，根据我们的要求商业一楼整体销售。带租约销售，所以实际工作还将对销售。带租约销售，所以实际工作还将对该铺位商业招商。该铺位商业招商。根据第六部分价格分析，其销售价格预计根据第六部分价格分析，其销售价格预计可达可达(待定待定)元元/4.4商业二楼收益分析商业二84、楼，在大众投资者心目中其市场价商业二楼，在大众投资者心目中其市场价值不及一楼价值的值不及一楼价值的60%，我们将根据开发，我们将根据开发资金回笼要求，以及开发商对项目利益的资金回笼要求，以及开发商对项目利益的要求再做决定。要求再做决定。我们建议采用户外电梯，并通过二楼设置我们建议采用户外电梯，并通过二楼设置主力百货广场的入口，将人气吸引到项目主力百货广场的入口，将人气吸引到项目二楼，基本上可以将二楼的商业价值提升二楼，基本上可以将二楼的商业价值提升到同比一楼。到同比一楼。4.5商业二楼收益分析专业市场一侧，也采用户外电梯的方式，将人流专业市场一侧，也采用户外电梯的方式，将人流直接导引导二楼，二85、楼的销售与否将根据市场对直接导引导二楼，二楼的销售与否将根据市场对二楼的接受程度，以及开发商对资金回笼的要求二楼的接受程度，以及开发商对资金回笼的要求来决定。这里建议专业市场二楼予以销售。来决定。这里建议专业市场二楼予以销售。根据价格分析，其销售价格预计可达根据价格分析，其销售价格预计可达(待定待定)元元/购物中心百货公司入口部分约购物中心百货公司入口部分约20002000，预计按照，预计按照4040元元/整体打包给百货公司。整体打包给百货公司。购物中心，其它部分（下一部分将对业态进行分购物中心，其它部分（下一部分将对业态进行分析），由于分临出租，预计可按照析），由于分临出租，预计可按照70786、0元元/出租出租。4.6商业三楼收益分析商业三楼，购物中心部分建议整体报告给百货公司运营。商业三楼，购物中心部分建议整体报告给百货公司运营。专业市场三楼，考虑到专业市场的商业导引很难上升到三专业市场三楼，考虑到专业市场的商业导引很难上升到三楼，所以我们建议将专业市场三楼做餐饮娱乐等配套性设楼，所以我们建议将专业市场三楼做餐饮娱乐等配套性设置。同时三楼也很难吸引大众投资者购买（心理价值也不置。同时三楼也很难吸引大众投资者购买（心理价值也不够），所以我们建议主要予以招商。够），所以我们建议主要予以招商。购物中心百货公司，预计按照购物中心百货公司，预计按照40元元/整体打包给百货公整体打包给百货公司87、。司。专业市场部分，根据多年招商经验，预计可按照专业市场部分，根据多年招商经验，预计可按照60元元/出租。出租。公寓、写字楼复合酒店等建筑业态部分，该类物业是市场公寓、写字楼复合酒店等建筑业态部分，该类物业是市场销售的主体，全部予以出售。根据下列第六部分的分析，销售的主体，全部予以出售。根据下列第六部分的分析，该类物业销售价格为该类物业销售价格为(待定待定)元元/。收益方式收益方式建筑面建筑面积积市市场预测单场预测单价价总总价价备备注注住宅部分销售商业三楼购物中心招商40元/招商20年商业三楼专业市场招商60元/招商20年商业二楼百货进口招商40元/招商20年商业二楼购物中心招商70元/招商288、0年商业二楼专业市场销售商业一楼购物中心销售商业一楼专业市场销售负一楼（超市）招商40元/招商20年负二楼（停车库）招商400个500元/位月按40年计算合计项目收益模拟分析结论第六部分第六部分前期产品价格意向及策略前期产品价格意向及策略1、定价策略如前所述项目收益主要有，住宅部分整体销售达到项目销如前所述项目收益主要有，住宅部分整体销售达到项目销售收益要求；对于商业部分，我们希望引进售收益要求；对于商业部分，我们希望引进百佳超市、太平洋百佳超市、太平洋百货百货广场等主力商业旗舰。其作用之一，主力品牌商家可以为广场等主力商业旗舰。其作用之一，主力品牌商家可以为项目吸引人气；作用之二，大商家带旺89、整个项目的商业部分；项目吸引人气；作用之二，大商家带旺整个项目的商业部分；作用之三，大商家入住抬升其它商业部分价值，建议销售。作用之三，大商家入住抬升其它商业部分价值，建议销售。住宅部分价格策略：市场竞争比较策略（市场竞争价值最大策略）住宅部分价格策略：市场竞争比较策略（市场竞争价值最大策略）商业部分价格策略：项目收益反推价格策略（市场收益最大策略）商业部分价格策略：项目收益反推价格策略（市场收益最大策略）2、定价方法、定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润高价位能够提高单位利90、润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。是所有投资人最关心的事情。采用以下三种定价方法：采用以下三种定价方法：n成本加成定价法成本加成定价法n竞争价格定价法竞争价格定价法n顾客感受定价法顾客感受定价法n加权点数定价法加权点数定价法2.1成本加成定价法 将将产产品的成本品的成本(含税金含税金)加上加上预预期利期利润润即即为为房地房地产产价格价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根91、据的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测测算或核算算或核算的成本加上一定比例的利的成本加上一定比例的利润润率确定的。例如：某一率确定的。例如：某一项项目的目的总总成本成本为为15000万元，万元，预预期利期利润润20%,则总则总售价售价为为18000万元，万元，再将此再将此18000万元分配至每一万元分配至每一单单位的房地位的房地产产商品商品,即得到即得到单单位面位面积积平均售价，再根据每一平均售价，再根据每一单单元房地元房地产产的楼的楼层层，朝向。，朝向。室内装室内装饰饰情况确定房地情况确定房地产产售价。售价。成本加成成本加成订订价价虽较简单虽较简单，理，理论论依据充分，但依据充分，但这92、这种方法种方法本身考本身考虑虑市市场对场对价格的接受能力不价格的接受能力不够够，实际实际定价定价时时，在此，在此基基础础上仍必上仍必须须考考虑虑市市场场行情及行情及竞竞争激烈与否，才能定出合争激烈与否，才能定出合理的价格，在市理的价格，在市场竞场竞争激烈的情况下，争激烈的情况下，这这种定价方法所做种定价方法所做的定价可能缺乏的定价可能缺乏竞竞争力。争力。2.2竞争价格定价法 竞竞争价格定价法从市争价格定价法从市场竞场竞争的角度来定价，市争的角度来定价，市场竞场竞争争是一种是一种综综合合实实力的力的竞竞争，但其中价格的争，但其中价格的竞竞争始争始终终是市是市场竞场竞争的重要要素，特争的重要要素，93、特别别是房地是房地产产商品商品这样这样高价格的高价格的产产品，即品，即使你的定价比使你的定价比竞竞争者的价格高出不多，但作争者的价格高出不多，但作为顾为顾客是特客是特别别关心的，由于房地关心的，由于房地产产商品的不可移商品的不可移动动性，性，竞竞争主要考争主要考虑虑相相近近产产品或附近区域的品或附近区域的竞竞争情况争情况,因此，所因此，所谓竞谓竞争价格定价法争价格定价法主要依据相近主要依据相近产产品或附近区域品或附近区域竞竞争状况而确定争状况而确定经营经营房地房地产产的价格。在的价格。在竞竞争激烈争激烈时时，若条件相当的两宗房地，若条件相当的两宗房地产产，定价，定价较较高的，一般高的，一般难难94、以以为顾为顾客所接受。要比客所接受。要比竞竞争者推出价格争者推出价格较较高的房地高的房地产产，通常，通常应应具有公司信誉良好，用材具有公司信誉良好，用材较较高高级级，具，具有独特的有独特的设计设计等等优势优势。竞竞争价格定价法通常是在市争价格定价法通常是在市场竞场竞争争较为较为激烈激烈时应时应当考当考虑虑的一种方法，在此种方法下，的一种方法，在此种方法下，,开开发经营发经营者者获获取取较较高利高利润润的途径就是必的途径就是必须须着眼于降低开着眼于降低开发经营发经营成本。成本。2.3顾客感受定价法顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言。他实际这种方法的理论基础实际上是效用95、理论。对购房者而言。他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本，造价等问题。他上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本，造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高,购房者购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的基于享受良好的售后服务和今后物业96、管理的考虑或是为了体现自己的实力，身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发实力，身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里任。为什么在同一个城市里,物质条件物质条件(如交通，绿化，生活服务设施如交通，绿化，生活服务设施等硬条件等硬条件)相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客虽然较低，销售却冷冷清清，重要97、的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以定量计算，所以,尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱,若超过顾客若超98、过顾客所能忍受的价位所能忍受的价位,销售反而不利了。销售反而不利了。2.4加权点数定价法加权点数定价法预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法前述的竞争价格定价法,分析拟推出经营房地产每分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积，朝向，视平方米单价的合理行情，再根据面积，朝向，视野，楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并野，楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价据以对不同房屋进行定价,称为加权点数定价法。称为加权点数定价法。楼层，朝向及面积等因素对价格的影响受消费习楼层，朝向及面积等因素对价格的影响受消费99、习惯，心理经济条件，社会风俗等多种因素制约，惯，心理经济条件，社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。当根据调查研究的情况而确定。3、价格策略、价格策略(一一)价格折扣与折价格折扣与折让让策略策略1.现现金折扣金折扣.购买购买者如能及者如能及时时付付现现或提早付或提早付现现,公司公司则给则给予予现现金折扣金折扣.房地房地产销产销售中售中,一次性付款可以一次性付款可以给给予予优优惠就是惠就是这这种种策略的具体表策略的具体表现现.这这种策略可增加种策略可增加买买方在付款方式上方在付款方式上选择选择的的灵100、活性灵活性,同同时卖时卖方可降低方可降低发发生呆生呆账账的的风险风险.2.数量折扣数量折扣.顾顾客大量客大量购买时购买时,则则予以价格上的予以价格上的优优待待.这这是公司是公司薄利多薄利多销销原原则则的体的体现现,可以可以缩缩短短销销售周期售周期,降低投降低投资资利息和利息和经营经营成本成本,及早收回投及早收回投资资.但房屋价格高但房屋价格高,金金额额巨大巨大,而且每人而且每人所需有限所需有限,公司不可能以鼓励大量公司不可能以鼓励大量购买购买然后然后给给予折扣的形式予折扣的形式来来销销售售,因此因此,这这里的里的数量数量则则需要慎重确定需要慎重确定.更多数量甚至更多数量甚至整幢大楼的整幢大楼的101、购买虽购买虽然不多然不多见见(有有时时会出会出现现机构机构购买购买的情况的情况),但一旦如此但一旦如此,通常可以通通常可以通过谈过谈判判获获得更高的折扣得更高的折扣.(二二)单一价格与变动价格策略单一价格与变动价格策略单一价格即不二价单一价格即不二价,无论谁来购买都是同无论谁来购买都是同样价格样价格.若有折扣若有折扣,优惠优惠,赠品赠品,则对每一顾客则对每一顾客皆一视同仁皆一视同仁.变动价格则对每一顾客的成交价皆有所变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异差异.这主要来自买卖双方的讨价还价这主要来自买卖双方的讨价还价,或者或者买方与卖方的特殊关系造成买方与卖方的特殊关系造成.房屋价格能达房屋价格102、能达到不二价的公司很少到不二价的公司很少,一般几乎都是一般几乎都是变动价变动价格格,尽管有时这种变动从单位价格来看可能尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高并不高,但从总价来看但从总价来看,情况就不一样了情况就不一样了使少数产品以非常廉价的姿态出现使少数产品以非常廉价的姿态出现,来吸引来吸引消费者购买消费者购买.所谓所谓特价品特价品在房屋营销中往在房屋营销中往往只有一户或少数几户往只有一户或少数几户,即所谓即所谓广告户广告户,如如广告中常见的所谓广告中常见的所谓起价起价元元.(三三)特价品特价品定价策略定价策略传统的心理定价策略亦称奇数定价传统的心理定价策略亦称奇数定价.根据心理学家根据心理103、学家对消费者购买心理之研究调查对消费者购买心理之研究调查,同一件产品当标价同一件产品当标价49元时元时,不但销量远大于标价不但销量远大于标价50元的产品元的产品,甚至还甚至还比标价比标价48元的销路还要好元的销路还要好.这种策略也可能用于房这种策略也可能用于房地产定价地产定价.现代心理定价还有其他一些新的表现现代心理定价还有其他一些新的表现,如如吉祥数字吉祥数字,吉祥门牌号定价策略吉祥门牌号定价策略,像每平方米像每平方米1998元这类定价元这类定价.(四四)心理定价策略心理定价策略(五五)非价格竞争策略非价格竞争策略价格竞争是市场竞争的基本策略价格竞争是市场竞争的基本策略,但在房地但在房地产营104、销中产营销中,也有在竞争中突破价格竞争而自也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略主定价的策略,如在相邻同档次的项目中如在相邻同档次的项目中,一一方不通过价格调整方不通过价格调整,而通过提供比竞争者更而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况优惠的其他条件来竞争的情况,如提供良好如提供良好的后期物业管理的后期物业管理,较低的物业管理费等来吸较低的物业管理费等来吸引顾客引顾客.4、商铺定价拟定回报周期、商铺定价拟定回报周期回报率与委托经营年限的确定回报率与委托经营年限的确定回报率8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%回收年/年12.511.110.09.18.3售价年租金月105、租金年租金月租金年租金月租金年租金月租金年租金月租金3000240.020.0270.022.5300.025.0330.027.5360.030.030.04000320.026.7360.030.030.0400.033.333.3440.036.736.7480.040.050005000400.0400.033.333.3450.0450.037.537.5500.0500.041.741.7550.0550.045.845.8600.0600.050.050.060006000480.0480.040.040.0540.0540.045.045.0600.0600.050.050.0106、660.0660.055.055.0720.0720.060.060.07000560.046.7630.052.5700.058.3770.064.2840.070.08000640.053.3720.060.0800.066.7880.073.3960.080.0 从上表从上表回报率与租金年限表回报率与租金年限表可见回报率高，回收期可见回报率高，回收期就短，相应出租的租金就高。根据市场调查确定项目的目标就短，相应出租的租金就高。根据市场调查确定项目的目标价格大约可定为：价格大约可定为：5000-60005000-6000元元/；市场可以接受的租金；市场可以接受的租金30-4030-40元。107、查询上表，一般为回报率元。查询上表，一般为回报率8%8%，回收期，回收期12.512.5年的比年的比较符合项目的要求。较符合项目的要求。8%8%的市场回报率，在产权式商铺中处于中等地位。作为投资客户，肯定希的市场回报率，在产权式商铺中处于中等地位。作为投资客户，肯定希望能够得到投资收益，所以建议延长委托经营年限，给客户以稳定回报收益。可望能够得到投资收益，所以建议延长委托经营年限，给客户以稳定回报收益。可建议延长建议延长1515年，与委托经营的商户承租期相一致。年，与委托经营的商户承租期相一致。鉴于本项目二、三楼商铺难度较大，鉴于本项目二、三楼商铺难度较大，8%8%回报率吸引力一般。为此，我们建议回报率吸引力一般。为此，我们建议回报率可以略高，以回报率可以略高，以10%10%回报率吸引客户踊跃投资。回报率吸引客户踊跃投资。经营模式建议：回报率为经营模式建议：回报率为8-10%，委托经营期为，委托经营期为15年。年。结合该表以及长沙商业项目定价比较分析，我们可以建议商业部分的价格为结合该表以及长沙商业项目定价比较分析，我们可以建议商业部分的价格为(待定待定)元元/