1、前言针对五里牌项目干休所地产项目投标策划，我们集团领导非常重视，特派专员驻场进行专案研究分析。针对市场调查、项目定位、品牌推广、方案设计、租售策略等内容进行了分析研究，凭借我们多年在全国的地产统筹操盘经验，整合全国强大的商业地产资源，特别针对“专业市场、生活购物中心、餐饮娱乐、商业配套”等功能整合，为贵公司打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体的长沙首席体验一站式未来生活主题复合地产项目。现将我司项目投标思路提交如下：本项目需解决的核心问题如何确定项目差异化主题定位？如何在经营规划与项目定位上做到开创性？如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？如何在营销阶段2、，灵活运用“返租回报”来推进销进程？如何确保市场价值、商业价值、住宅价值的有机复合？如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？如何引进最适合的主力商家和品牌商家？如何打造集市场地产、商业地产、物流地产、文化地产、商务地产、住宅地产于一体的复合型地产？如何实现项目利润最大化的投资开发？如何解决商业垂直交通问题？市场综合分析和项目定位的投标思路长沙未来城我们三明国际针对本项目市场研究的核心内容1、市场回顾和市场预测分析；2、长沙房地产各大板块分析；3、长沙及五里牌区房地产开发分析。长沙未来城长沙市场回顾 长沙房地产开发完成投资额自1999年以来，以平均增长率为43的速度持续增长。房地产开发投资的强3、劲增长，尤其是住宅市场的增长，表明投资者看好长沙房地产市场发展，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。 长沙房地产开发施工面积逐年增长，2001年后呈现快速增长趋势，2004年施工面积总量达到1572.9万平方米。但目前住宅市场中，经济适用房所占比例还比较大，对长沙整体房地产市场化及价格的拉升起到了制约作用。近三年长沙市施工面积持续强势增长显示出长沙房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年长沙房地产市场的供应总量将持续增长。 长沙市场回顾长沙市房地产开发竣工面积近两年增幅较大，1998年后长沙房地产开发竣工面积平均增长率为48.2，2004年竣工面积达到1130万平方米，同比增长87.8。以上数据表明长沙房地产市场商品房供应量逐年大幅增加，尤其是住宅市场，未来面临较大的销售压力。 长沙市场回顾 长沙市商品房销售均价在2001年与2002年之间，出现停滞不增。在2002年后，市场供求矛盾发生变化