1、TOUCHSTONCONSULTANT2008年长沙振业浪琴湾项目市场定位深化报告TOUCHSTONCONSULTANT本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对会上提出的几个核心点问题进行深化补充。汇报的目的着重于对各个关注点的重点突破，以期使项目定位更加深入、完善。TOUCHSTONCONSULTANT上次汇报的要点回顾上次汇报的要点回顾TOUCHSTONCONSULTANT通过上一轮的汇报通过上一轮的汇报,我司重点探讨了如下几个问题我司重点探讨了如下几个问题:Q1:本项目市场空间及运作是否安全的问题本项目市场空间及运作是否安全的问题;Q2:本项目地块收益的问题本项目地块收益的问题;Q3:本项2、目开发策略的问题本项目开发策略的问题;Q4:本项目物业组合及产品定位的问题本项目物业组合及产品定位的问题;Q5:本项目物业发展规划及启动期的问题。本项目物业发展规划及启动期的问题。TOUCHSTONCONSULTANT上一轮汇报的几个核心意见：上一轮汇报的几个核心意见：A1：龙王港路、高新路对本项目启动形成巨大制约，：龙王港路、高新路对本项目启动形成巨大制约，必须加强和政府的沟通和引导；必须加强和政府的沟通和引导；A：对产品要有较高要求，入市绝对不能中低或者：对产品要有较高要求，入市绝对不能中低或者中端产品；中端产品；A：对产品必须进行差异化的市场定位。：对产品必须进行差异化的市场定位。TOU3、CHSTONCONSULTANT本次汇报重点是解决上次汇报中需要深化的几个点问题本次汇报重点是解决上次汇报中需要深化的几个点问题本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目项目SWOTSWOT综述综述 项目开发模式回顾项目开发模式回顾 项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目竞争环境回顾项4、目竞争环境回顾TOUCHSTONCONSULTANT1、自然山景资源是长沙众多山景高端物业中资源 最为丰富的项目 项目直面岳麓山，是岳麓山公园峰顶城市视野的第一线，而项目本身亦有丰 富的坡地和原生植被，与山景资源形成了鲜明的“对景关系”。相对与麓南板 块的高端项目，拥有更加明显的山景资源优势，未来山景资源占有率更高；2、未来水景资源长沙一江一河、四湖物业迅猛起 步后的又一代表性水景资源项目 项目南面临规划中的5000亩梅溪湖，虽然湖目前尚未形成。但在长沙“依托 于湘江的华盛新外滩”、“依托松雅湖的碧桂园威尼斯城”、“依托于月湖的藏 珑”等项目成功开发后，可以预见，未来本项目的水景资源价值，将拥5、有一 定的验证基础和发展空间，而梅溪湖的规模和“后来居上”整体规划优势，也 必将有形强化项目的价值认知；3、千亩规模在长沙千亩规模大盘中开发条件更为 优越 项目占地约902亩，虽然在规模上与长沙其他千亩大盘相比没有更多优势可 言，但从其地段讲，相对星沙的鹏基、恒基，望城的和黄、玫瑰园，城南的 汀湘、阳光100、中信等，地段更贴近于中心区域，生活氛围更为成熟，开 发基础更为优越。（一）项目具备（一）项目具备6大优势（大优势（S）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/优势优势TOUCHSTONCONSULTANT（一）项目具备（一）项目具备6大优势（大优势（S6、）4、交通升级龙王港路等，在改善项目交通环境的 同时，也将影响着项目地处河西的置业格局 项目北临枫林路，通过湘江一桥连接市中心，未来还有龙王港路连接二、三 环线，交通十分便捷。其中，龙王港路修通后直接与金星大道接壤，与新市 政府将形成无阻碍对接；并跨二环路与三环路相接，未来是长沙对外交通的 重要干线；同时，延二环线向南，跨麓山南路直通大学城，将成为继阳光 100后，大学城客户近距置业的首选区域。从以上因素讲，龙王港路在改善 项目交通环境的同时，也必将影响到项目地处河西的置业格局与关系，使 项目成为“东政府、西三环、北麓谷、南学城”的“核心”地段物业；5、文化资源学府文化与高新领域的交融 项目处7、于岳麓山下，承接岳麓书院千年学府的文化气息，周边学府高校众 多，文化氛围浓厚。加上北面麓谷高新科技人才聚集的特征，呈现出一定的 文化内涵；6、品牌优势长沙八大上市地产开发企业中的一匹 黑马 振业是深圳的上市地产公司（股票代码000006），有很大的品牌影响力，且在深圳有成功开发大盘的操作经验。作为地产的几个龙头股之一，在全国 范围内的广大股民中，认知度较高。而在长沙目前初露锋芒，与其他高端物 业开发商相比，将被无形中例如地产“第一梯队“。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/优势优势TOUCHSTONCONSULTANT1、项目地块不成熟 项目地块周边为低8、档次民房,形象档次较差。地块内现状为山地、水 塘、农民居住地等，地块还没有完全经过 “三通一平”，是一块半生 地，前期改造费用较大；2、项目周边配套比较缺乏 项目周围一公里范围内，高档次的配套设施缺乏，生活成熟度不足；3、地块形状不规则 项目地块形状不规则,并被分割成几个部分，不利于整体规划。（二）项目开发存在三大劣势（二）项目开发存在三大劣势（W）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/劣势劣势TOUCHSTONCONSULTANT1、长株潭城市群战略，为本项目客户圈层扩张带来机会 中部的崛起，长株潭一体化，促使长沙的城市吸附力将稳步增强，对长沙吸引外 来9、人口置业（主要为湖南籍在广东省、福建省发展人士），将起到非常有力的推 动作用，同时，对本项目客户圈层的扩张奠定基础；2、长沙市政府重点建设河西新城，为项目开发环境的改 善带来机会 长沙市政府“十一五”期间重点开发河西新城，项目所在区域将得到飞速发展。虽 然政府的实施步骤上预计相对缓慢，但其发展前景仍在存在，对项目而言，由于 是大盘开发，对项目后期开发而言仍然是一种环境改善的机会；3、河西房地产供销两旺的局面，为项目定位档次的提 升、产品差异化打造带来机会 河西房地产业在近2年已得到飞速发展，河西房地产市场供销两旺。在这一背景 前提下，一方面预示着河西将成为长沙未来人居密度相对较高的居住区域，大10、量 多次置业群体将快速在这个区域产生，为项目定位档次的提升创造机会；另一方 面，随着物业形态的丰富与竞争加强，该区域对居住形态的差异化需求也将愈发 强烈，为产品差异化打造带来机会；（三）项目具有（三）项目具有4大发展机会点（大发展机会点（O）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/机会机会TOUCHSTONCONSULTANT4、麓谷高新科技园的发展，大学城的建设将使项目周边 高素质置业人群的稳定增长，为项目营销带来机会。根据规划，麓谷高新产业园全区总人口将达到15万人，将聚集800家高新技术企 业，其中包括多家世界500强企业，而项目南侧3分钟车程为长沙“11、大学城”，规划 大学教职工群体将达到5万人，这两类群体的日益增加与成熟，预示本项目周边 未来高素质置业群体将稳定增长，而根据市调报告可知，接近半数的被访者 均对项目片区规划保持乐观态度，这些要素为项目早期的营销创造了机会。（三）项目具有（三）项目具有4大发展机会点（大发展机会点（O）项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/机会机会TOUCHSTONCONSULTANT（四）项目开发存在（四）项目开发存在3大威胁（大威胁（T）1、国家新的房地产政策影响难以预估 2006年5月29日，九部委十五条细则出台，提出“90平方米、70%”标准。根据 长沙市“十一五”住12、宅发展规划纲要，本项目地块所在属于二类用地，建60%的 90平方米以下的套型，市场竞争压力很大。而长沙本地政府在执行国家政策力 度存在一定变数，将对项目开发所面临的竞争局面存在潜在威胁。2、梅溪湖、关键道路建设进度无法确定 梅溪湖、龙王港路、高新路、雷锋西大道的建设进度没有明确的期限，项目启 动时，梅溪湖景观资源无法形成，龙王港也无法通车，给项目开发造成一定影 响；3、开发周期长，后期政策无法预估 由于项目开发周期长达8-10年，2008年、2009年国家将会抑制大户型高端产品 的开发与消费，造成开发风险较大。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/威胁威胁13、TOUCHSTONCONSULTANT综合优劣势分析来看项目:山水价值潜力巨大，规模品牌特色突出山水价值潜力巨大，规模品牌特色突出交通文化优势天成，地块环境不足明显交通文化优势天成，地块环境不足明显城市区域引力日强，定位差异机会显著城市区域引力日强，定位差异机会显著政策执行难以预估，道路建设仍需加强政策执行难以预估，道路建设仍需加强项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/综述综述1、项目将有可能成为长沙城市第一大湖的滨湖第一名盘2、项目将有可能成为大长沙高精尖“知富阶层”最具代表性的第一生 活圈层；3、项目有可能成为长沙同时拥有山水自然生态资源第一盘。项目未14、来高端物业的“3A节能”住宅标准将可能成为长沙唯一。1、长沙四大湖景（藏珑月湖、同升湖山庄同升湖、碧桂园威尼斯城松雅湖）高端物业之一。2、长沙千亩规模高端大盘之一.项目的第一项目的第一项目的唯一项目的唯一项目的之一项目的之一TOUCHSTONCONSULTANT项目已具备的四大卖点要素项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/本项目本项目SWOTSWOT分析分析/综述综述景观资源景观资源专署区域专署区域独特规模独特规模上善品牌上善品牌自然山景自然山景对景岳麓山，岳麓山城市视野的第一线未来水景未来水景长沙城市水岸住区，国际湾区作品内景内景1.8容积率下的低密度住区景观与中心园景交通交通5分钟次城市中15、心生活圈区位区位麓谷南岸、岳麓湾畔，国际生活尺度规模规模长沙区位最优千亩大盘文化文化长沙学府文化与高新科技文化的交融上市公司上市公司长沙房地产开发第一梯队开发经验开发经验深圳振业城对新技术的运用与其影响力名山名湖，富人住区名山名湖，富人住区国际视野，平台生活国际视野，平台生活文化名盘，上流作品文化名盘，上流作品大家风范，城市珍藏大家风范，城市珍藏TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目项目SWOTSWOT综述综述 项目开发模式回顾项目开发模式回顾 项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目竞争环境回顾项目竞争环境回顾TOUCHSTONCONSULTANT16、项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区推出量的竞争片区推出量的竞争项项目名称目名称物物业类业类型型占地面占地面积积（万）（万）建筑面建筑面积积（万）（万）容容积积率率预计预计均价（元均价（元/）预计预计推推盘时间盘时间沁园春御院小高层、高层10303.0300007.3水木兰庭多层4.67102.2240006.12南山苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4银谷北津城多层7121.7200006.12新雅园多层1.11.91.79230006.12西山汇景别墅、洋房、高层8162300007.4星语林汀湘十里独立、联排、双拼55350.6735017、007.1岳麓山公馆别墅42.5420.000.39800007.4中麓园别墅4.243.750.88400006.12麓山翰林苑小高层36.82.38260006.12通程凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5双盈卧龙湾别墅、洋房、小高层18.67281.5280007.5新地东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4盛大西城天下高层2.6793.4280007.5合合计计403.89403.89535.45535.45J1河西未来存在500万平米左右的推出量，而目前年消化量为100万平米左右项目处于未来新推楼盘竞争激烈的阶段TOUCHSTONCONSULT18、ANTJ2河西目前高端物业的竞争集中在TH、洋房层面项目目前处于高端物业竞争加剧的阶段独立独立别别墅墅联联排排别别墅墅花园洋房花园洋房/多多层层小高小高层层/高高层层住宅住宅河西板块合计355套2388套4659套8269套河西比例2.27%15.24%29.73%52.77%全市套数1445套3951套12985套56314套占全市比例占全市比例24.57%24.57%60.44%60.44%35.88%35.88%14.68%14.68%30003500元物业整体消化平稳3500元以上目前推出量相对不大，但由于推出时期的滞后性，整体消化率并不高项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境19、回顾竞争环境回顾/片区物业类型的竞争片区物业类型的竞争TOUCHSTONCONSULTANTJ3未来两年仍是河西低密度物业集中放量的阶段未来两年河西片区高端大盘项目推出统计未来两年河西片区高端大盘项目推出统计预计推出量平均容积率市场特征平均均价20062006年年34.4534.45万万1.721.72中高档楼盘，以中高档楼盘，以多层低密度物业为主多层低密度物业为主，产品同质化产品同质化250025003000300020072007年年6565万万1.141.14产品两极分化：产品两极分化：低容积率的豪宅产品低容积率的豪宅产品与大盘的后续产品较多与大盘的后续产品较多300030003500320、50020082008年年3232万万1.461.46大盘的后续产品较多大盘的后续产品较多3500350050005000按长沙大盘年推售量约在8万平米左右浮动进行估算。20062006年年20072007年年20082008年年高高中中低低项目处于未来高端物业竞争相对平缓的时期价格线价格线容积率容积率推出量推出量项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区推出时机的竞争片区推出时机的竞争TOUCHSTONCONSULTANTn容积率在1.5以上的推出量约占推出总量的约40%。n容积率小于1.5的推出量约占未来推出总量的约60%。n可见，以小高、高层为主物业竞争形态，将21、和以洋房和别墅为主的物业形态将在河西市场平分秋色，但中低密度物业竞争面更大。n河西大量规模性大盘的中低密度物业开发，将有利于提升片区的物业档次，但同时亦预示本项目的中高端产品面临着巨大的竞争压力。0 0R1R155.855.8万万239.9239.9万万91.7591.75万万R R2 21.51.5R2R2J4河西未来高容积率与低容积率物业将平分秋色1 1R1.5R1.5384384万万R1.5R1.5项目将处于未来容积率竞争的浪尖上项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区容积率的竞争片区容积率的竞争TOUCHSTONCONSULTANT项项目名称目名称物物业类业22、类型型占地面占地面积积（万）（万）建筑面建筑面积积（万）（万）容容积积率率预计预计均价（元均价（元/）预计预计推推盘时盘时间间长沙玫瑰园二期高层、独立66.71001.5350007.9蔚蓝海岸二期小高层、洋房35441.6450007.4阳光100二期小高层、联排65.96961.5350007.4南山苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4新地东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4通程凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5项项目目拟拟开开发发分期分期总总建筑面建筑面积积一期推一期推出量出量二期推二期推出量出量开盘时间开盘时间一期消一期消23、化率化率一期消一期消化月份化月份月均消化月均消化量量长沙玫瑰园四期100万4万06.1050%30.7蔚蓝海岸三期50万6万 06.7100%61阳光100四期126万16万22万04.10100%161.3南山苏迪亚诺-33万-新地东方明珠-70万-通程凯盛园-260万-J5本项目主要竞争项目目前仍存在价格竞争的迹象，但消化速度基本保持平稳预期未来本项目月均消化率可处于0.5-1万平米左右项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区直接竞争项目片区直接竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度324、季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度1季度季度2季度季度3季度季度4季度季度20062007200820092010通程凯盛园通程凯盛园/260万平米万平米/r1.5/别墅、多层、小高层别墅、多层、小高层/2800元元/平米平米蔚蓝海岸蔚蓝海岸/50万平米万平米/r=1.6/小高层、洋房小高层、洋房/4500万元万元/平米平米长沙玫瑰园长沙玫瑰园/100万平米万平米/r1.8/小高层、别墅小高层、别墅/3500元元/平米平米南南山山苏苏迪迪亚亚诺诺/33万万平平米米/r=1/别别墅墅、洋洋房房、小小高层高层/3000元元/平米平米未来两年可形成直接竞争的项目推售时间安排阳25、光阳光100/126万平米万平米/r=1.5/小高层、别墅小高层、别墅/3500万元万元/平米平米J5本项目直接竞争项目将在07年陆续推出。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/片区直接竞争项目片区直接竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称板块板块容积率容积率物业组合物业组合威尼斯城星沙板块独立、联排、洋房和记黄埔河西板块别墅岳麓山公馆河西板块0.39别墅汀湘十里河西板块0.67独立、联排比华利山新南城板块0.72独立、联排、叠加、洋房阆峰云墅新南城板块0.53独立美洲故事新南城板块0.36别墅、公寓托斯卡纳新南城板块0.72联排、洋房水印山城26、星沙板块0.3独立、联排藏珑金鹰城板块1.5别墅、小高层、高层早安星城星沙板块1.38联排、洋房、小高层J6本项目将面临全市众多低密度物业的竞争。项目1.8的容积率在未来高端物业竞争中不占优势项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/潜在竞争项目潜在竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT复合型物业的规模性大盘、集中放量将是未来几年长沙房地产市场的主要特征，“大盘竞争”成为市场的的主角。同期和本项目存在竞争关系的大盘众多。而08年上半年将可能是长沙别墅类物业的集中放量期，是长沙真正意义上的别墅年。J7本项目将面临全市众多低密度物业的竞争。本项目必需寻求开发策略的突破27、项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/竞争环境回顾竞争环境回顾/潜在竞争项目潜在竞争项目TOUCHSTONCONSULTANT项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目项目SWOTSWOT综述综述 项目开发模式回顾项目开发模式回顾 项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略 项目竞争环境回顾项目竞争环境回顾TOUCHSTONCONSULTANT根据上次汇报内容，长沙未来3-5年处在中高端大盘井喷式井喷式供应阶段。在这种情况下，结合SWOT综述，回顾项目竞争环境，我司认为，虽然本项目具备一定的优势和开发、营销机会，但如果仅从现有条件出发，依托环境基础和市政规划进度来面对竞争、拟订本项目发展战略，将难以28、本项目确保的成功启动，也无法创造项目足够的溢价能力。TOUCHSTONCONSULTANT由此，本着“基于市场，高于市场”的原则审视本项目的出路，借鉴深、广大盘的成功开发模式，我司坚持认为，本项目的开发模式应为主题主题+积累积累 复合开发模式复合开发模式项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾项目开发模式回顾立足王者风范，立足王者风范，挑战更多可能挑战更多可能TOUCHSTONCONSULTANT四大可借鉴开发模式开发开发模式模式实力扩张型实力扩张型积累发展模式积累发展模式主题整合模式主题整合模式品牌连锁模式品牌连锁模式特征特征走复合地产之路走精品路线和专业路线以湾区等为主题进行29、专业开发由品牌领先到产品领先强势品牌带动的规模化生产和规模化营销营造社区文化，倡导品质化生活模式形象鲜明，不可复制性强形象鲜明，不可复制性强低成本开发思路产品成熟、配套完善产品独有性强产品独有性强走相对低价市场路线长期发展，品牌积淀资源整合及战略联盟资源整合及战略联盟集束式营销推广路线一体化的企业运作模式借鉴借鉴广东碧桂园深圳蔚蓝海岸、广州祈福新村、雅居乐等深圳华侨城波托菲诺、奥林匹克花园、中山雅居乐 万科四季花城、广州奥林匹克花园借鉴因素借鉴因素通过数年的发展，并通过数年的发展，并配以完善的配套资源配以完善的配套资源如学校等来取得市场如学校等来取得市场的认可。期限长，可的认可。期限长，可以借30、鉴此种开发模式以借鉴此种开发模式的优点的优点需要以独特的、不可复需要以独特的、不可复制主题资源来出击市场，制主题资源来出击市场，本项目有充足的山景及本项目有充足的山景及50005000亩规模的湖景，可亩规模的湖景，可以形成主题。以形成主题。振业城品牌在深圳和全振业城品牌在深圳和全国都已有相当高的知名国都已有相当高的知名度，并已形成一定开发度，并已形成一定开发经验积累。但尚未形成经验积累。但尚未形成成熟开发模式，本项目成熟开发模式，本项目可以适度进行品牌延可以适度进行品牌延伸。伸。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾项目开发模式回顾TOUCHSTONCONSULTANT以“体现31、国际化视野的山水资源价值”为主题，充分利用区域发展特征，名山、名湖等资源条件，联手政府，共同打造具有高素质、高收入人群“聚合效应”的国际化名盘主题主题积累积累配套先行，以新的城市道路为导向，借助政府建立新的区域形象，走造城路线，培育专署、特色的“国际化教育”等住区文化，并形成滚动式发展项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾项目开发模式回顾TOUCHSTONCONSULTANT本着上述原则，我司建议本项目采取如下市场攻击点战略体系联合造城联合办学联动开发特色立市三联一特体系项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点TOUCHSTONCONSULTANT联合32、造城联合搭台，企业唱戏，借助联合搭台，企业唱戏，借助政府政府进行区域价值的重塑。进行区域价值的重塑。联合造路：加强政府引导，联合政府打通龙王港路，建立离市区5分钟“泛中心生活圈”。联合造城：1、联合政府和媒体对区域价值进行重新定义：岳麓湾岳麓湾中南唯一国际湾区。2、同时为政府补充道具，例如：联合政府在项目内进行首席涉外酒店开发等。联合造湖：利用政府，以倡导者的形象，共同打造“中南唯一国际湾区”区域形象，捐资建造梅溪湖。同时设法建立项目专署的VIP观光码头或漫行栈道等，并以项目命名部分景点。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合造城联合造城TOUCHSTONCO33、NSULTANT联合办学以教育为主题，建设国际化视野的以教育为主题，建设国际化视野的教育教育特色社区特色社区名校联办：全国甚至全球招标，引入顶级名校，通过和名校联合办学、和政府联合办学的思路，建立中南地区首屈一指拥有有国际化视野教育特色条件的社区。（考虑到本项目的目标客户年龄特征，以及对项目的增值能力，建议主要针对中学进行）。委培教育：联合国际化的高等教育机构，进行委托培养，打造中南地区首屈一指的业主小孩境外大学直通车服务社区。建议香港大学，以及利用酒店、会所等建立MBA研习基地。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合办学联合办学TOUCHSTONCONSUL34、TANT联合开发合纵连横，加强合纵连横，加强资源整合资源整合，强化品牌互动。，强化品牌互动。湖南振业与深振业的开发联动：在一、二期首先开辟“湖南籍深振业业主”的置业通道，吸引高素质湖南籍深振业业主的加盟，并以此作为项目部分定向开发的基础。目标客户定向开发：1、选择河西区域内的中联重科、远大空调、中南大学等单位，进行定向开发诸如“振业中联特区”。2、选择长沙范围内的诸如广电传媒，进行定向开发“振业传媒特区”。区域地产品牌联动：通过媒体资源渠道，联合其他地产品牌，打造梅溪湖专署特区价值，共同“造市”。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合开发联合开发TOUCHST35、ONCONSULTANT特色立市走差异化特色路线，以差异化策略营造市场亮点走差异化特色路线，以差异化策略营造市场亮点产品：鲜明的产品结构、产品的差异化设计等。服务：国际化“终端式”物管服务。人文：独特的专署社区的“符号”和“文化”体系。营销：必须站在城市运营的高度来思考规划，思考营销，以文化营销建立项目的高度。项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略/项目市场攻击点项目市场攻击点/联合营销联合营销TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主36、力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT 河西代表性高端项目客户构成回顾河西代表性高端项目客户构成回顾 本本项目目标客户诠释项目目标客户诠释 本本项目主力客户市场容量分析项目主力客户市场容量分析项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析TOUCHSTONCONSULTANTD1河西代表高端项目成交客户多以城市的知识型富裕阶层为主（即三种类型）。公务员公务员教师教师医生医生中小企业主、中小企业主、私营业主私营业主企业高管、企业高管、白领白领高级高级技术技术人员人员其他其他蔚蓝海岸15%637、201226美林银谷1087351815长房西郡252020阳光1006%352.2%152022%麓山别墅3020152510%长沙玫瑰园228.7%4.9%14.6%37%13%从河西最具代表性的中高端项目客户职业来看，置业人群主要以企事业单位高管、私营业主、大学教授、公务员等主要通过知识、技术创造财富的智力型阶层。且这一阶层在各项目中所占的比例相对接近。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/代表性高端项目成交客户回顾代表性高端项目成交客户回顾资料来源：销售现场统计资料TOUCHSTONCONSULTANTD2项目市调显示，河西置业群体亦呈现出明显的智慧型阶层特征。从本项目市调38、报告来看，接受调查的置业人群主要以商贸企业单位高管、高等自由职业者、文卫事业单位、政府公务员等主要通过知识、技术创造财富的智力型阶层。且这一阶层在各项目中所占比例占总比例的近80%。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/市调客户回顾市调客户回顾TOUCHSTONCONSULTANT长沙玫瑰园一期卓越蔚蓝海岸阳光100二期从河西最具代表性的中高端项目已成交客户分析来看，项目成交客户覆盖整个长沙市区，甚至覆盖到周边地市、省份。且所占比例大多接近。资料来源：同致行研发部市场数据库D3河西中高端项目成交客户已经不局限于岳麓区范畴，且覆盖河西河东及省外客户。项目主力客户及其容量分析项目主力客39、户及其容量分析/代表性高端项目成交客户回顾代表性高端项目成交客户回顾TOUCHSTONCONSULTANTD4同致行观察研究显示，长沙高端物业置业群体均呈现明显的知识型富裕特征，并且其来源外地占30%。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/市调客户回顾市调客户回顾资料来源：同致行研发部市场数据库长沙公务员阶层是稳定的置业群体，但其在高端物业购房群体中始终保持一定隐性外来私营业主，长沙高校教师、企业高管是不容小觑的高端物业购房群体TOUCHSTONCONSULTANT项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释综合以上分析，目前长沙典型在售高40、端项目客户（或成交客户）主要由私营业主、企业高管、公务员、高等自由职业者、大学教师及医生等“知识型富裕阶层”（简称“知富阶层”）构成，比例已经占到了60以上，且呈现出明显地跨区域置业特征。本项目作为高端项目，我司认为，长沙知富阶层必将是本项目主力客户群体。TOUCHSTONCONSULTANT一级圈层本案本案二级圈层 三级圈层主力客户：来源于整个长沙市及周边知富阶层重要客户：河西本地的原住民和企事业单位的普通白领等。边缘客户周边地市及省外客户河西河西本地本地长沙市长沙市客户客户周边地周边地市客户市客户省外省外客户客户项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标41、客户诠释M1本项目客户圈层TOUCHSTONCONSULTANT圈层圈层客户客户类型类型价格敏感价格敏感度度预计预计比例比例 客户需求描述客户需求描述需求户型需求户型一级一级圈层圈层主力客户5050主要为多次置业，通过知识致富，对生活品质和档次很重视。注重生活的氛围和身份的价值感别墅、洋房、小高、中高大户型的三房、四房二级二级圈层圈层重要客户2525一次和二次置业，注重生活的品质和追求，对项目价值很重视，追求较高的性价比多为中高、小高三级三级圈层圈层边缘客户2525多次置业，注重区域价值和档次、形象，同时对于项目的便捷性有要求别墅、洋房、小高、中高项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分42、析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M2本项目客户圈层比例TOUCHSTONCONSULTANT综合以上分析,本项目的主力目标客户是以长沙为主导、年龄30-45岁之间的知富阶层。“知富阶层”被业界誉为“五高人群”。知富阶层知富阶层高智商高收入高消费高素质高品味项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性 G1:五高特征TOUCHSTONCONSULTANT略显张扬但大多不愿露富注重身份希望家是温馨的地方而非带来压力的“成功居所”价值习惯身份规范情感知富阶层知富阶层高品味的生活环境未来发展潜力大 带来新的生活理念与周边楼盘相比投资升值43、眼见为实。购房希望一次性到位喜欢房内空间上有层次感讲究文化品味，高素质群体聚居，凸显精英身份和尊贵感面子安全环境品味与内涵项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性 G2:置业取向TOUCHSTONCONSULTANT目前一个明显趋势：长沙二目前一个明显趋势：长沙二环线周边范围置业热环线周边范围置业热产品产品差异差异驱赶驱赶价格驱赶价格驱赶自然自然资源资源驱赶驱赶知富阶层们开始对城市中心区与自身品位日益不对称的房价感到不满，而加速走向城市次中心的置业。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠44、释M3 各圈层共性 G3:价值取向TOUCHSTONCONSULTANT城东片区、南城融城区、金鹰城片区、河西区域构成长沙四大置业热点，对知富阶层形成分流。城市中间郊区高中低城市关系定位档次3000元/3500元/北城片区北城片区金鹰城片区金鹰城片区城南热点区城南热点区城市中心区城市中心区星沙片区星沙片区城东片区城东片区滨江片区滨江片区项目所在区域项目所在区域4500元/河西区域河西区域项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性 G4:区域取向TOUCHSTONCONSULTANT在各大热点区域相比，资源稀缺是项目最大优势，因此本项目45、的将更受追求生活品质和环境的知富阶层青睐。升值潜力升值潜力成熟成熟配套配套资源稀缺资源稀缺市场关注度市场关注度片区形象片区形象城市距离城市距离金鹰城热点区城东热点片区城南热点区本项目区域资源稀缺资源稀缺档次和氛围档次和氛围城市距离城市距离市场前景市场前景项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释本项目目标客户诠释M3 各圈层共性 G5:区域取向对比知富阶层主要看中项目片区的是片区形象、升值潜力和稀缺资源TOUCHSTONCONSULTANT 河西代表性高端项目客户构成回顾河西代表性高端项目客户构成回顾 本本项目目标客户诠释项目目标客户诠释 本本项目主力客户市场容量分析46、项目主力客户市场容量分析项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析TOUCHSTONCONSULTANT项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量职业分布职业分布数量（人）数量（人）数据来源数据来源推算模型推算模型私营业主23500长沙市工商联高校副教授以上职称及院士9530主要高等院校网站介绍企业高管6000长沙统计信息网：建筑业、房地产业、批发贸易业、高新技术50强企业；工业、餐饮业20强以每家企业25名高管计算记者、编辑及以上职称,主持等娱乐传媒人士5000-科级及以上公务员4413各区政府网站执业或执业助理医师12100长沙统计47、局：长沙市2005年国民经济和社会发展统计公报财富隐性阶层X合计合计6054360543X XR1长沙知富阶层数量及行业分布根据知富阶层定义，按照职业特征，对目前长沙私营业主、高校副教授及以上职称等主要行业从业人数进行调查。TOUCHSTONCONSULTANTR2长沙高端项目销售套数(典型项目合计)独立别墅独立别墅联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房蔚蓝海岸30260香格里麓山别墅83320长沙玫瑰园一期5水云间505圣爵菲斯1843幸福里720威尼斯城20854195托斯卡纳2913樱之谷175绿城桂花城176中城丽景香山200合计合计32132111761176844844总计总计2341248、341根据同致行市场数据反映来看，20052006年，长沙典型高端项目成交套数统计如下：项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量TOUCHSTONCONSULTANT行业分布行业分布比例比例数据来源数据来源私营业主30同致行观察高校副教授以上职称及院士14企业高管19记者、编辑及以上职称12科级及以上公务员15执业或执业助理医师10财富隐性阶层X合计合计100%100%R3长沙中高端项目成交客户构成比例(典型项目合计)根据同致行对长沙高端项目成交客户中知富阶层各行业所占比例的统计，预计本项目知富阶层各行业所占比例为：项目主力客户及其容量分析49、项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量TOUCHSTONCONSULTANTR4本项目知富阶层市场容量判定根据上述论述，可知，本项目知富阶层市场容量将至少为：其中，本次长沙知富阶层中尚未统计律师、IT等高收入群体，因此，本项目知富阶层市场容量相当可观。项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量本项目主力客户市场容量（60543X）23416059138X（人）（人）TOUCHSTONCONSULTANT市场未来的空间很大。而谁是市场最终的王者，关键在于谁先快速出手抢占知富阶层这个份额！TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇50、汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT 本项目市场定位本项目市场定位 本本项目产品差异化定位项目产品差异化定位 本本项目配套差异化定位项目配套差异化定位项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位名山名湖，富人51、住区名山名湖，富人住区国际视野，平台生活国际视野，平台生活文化名盘，上流作品文化名盘，上流作品大家风范，城市珍藏大家风范，城市珍藏项目具备国际化高度知富阶层的专署性项目客户圈层比例项目客户圈层比例知富阶层的五高特征知富阶层的五高特征知富阶层的置业取向知富阶层的置业取向知富阶层的价值取向知富阶层的价值取向知富阶层的区域取向知富阶层的区域取向知富阶层的市场容量知富阶层的市场容量联合造城联合造城联合办学联合办学联动开发联动开发特色立市特色立市三联一特市场攻击战略我们有责任打造长沙特例的高端项目TOUCHSTONCONSULTANT国际湾区国际湾区 知富知富HOUSE LIVE国际湾区：岳麓湾畔，国际52、视野，湾畔居所与时代和世界而同步。国际湾区：岳麓湾畔，国际视野，湾畔居所与时代和世界而同步。知富知富:在此泛指中南地区所有通过头脑或知识创造财富的特定群体在此泛指中南地区所有通过头脑或知识创造财富的特定群体。大学。大学城的建设，本土中联重科等企业的国际化发展，诺基亚、摩托罗拉等国城的建设，本土中联重科等企业的国际化发展，诺基亚、摩托罗拉等国际型企业的签约入住，这里将成为大量院士、大学教授、海归、医生、际型企业的签约入住，这里将成为大量院士、大学教授、海归、医生、高管、演艺传媒人士等知富阶层的聚集地高管、演艺传媒人士等知富阶层的聚集地。知富知富HOUSE LIVEHOUSE LIVE：一个有着浓53、郁文化和品位生活氛围特色的：一个有着浓郁文化和品位生活氛围特色的专属性、专属性、高高档次的代表性大型豪宅区。档次的代表性大型豪宅区。本项目市场定位项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT以打造国际湾区的姿态为长沙“造城”从深圳到长沙，站在国际化平台的振业，将实现新的跨越，振业浪琴湾项目不可能是简单的移植和拷贝。今天的长沙正在走向世界，而振业的胸怀和使命正是：湾区是国际的，是世界的，是富有品位和档次的。湾区是时代知富阶层最为理想的归宿湾区是时代知富阶层最为理想的归宿项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目54、市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT美国洛杉矶临湾地带最有名美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区，这里方圆十多公的富人区，这里方圆十多公里的居住区，是美国顶级知里的居住区，是美国顶级知名人物居住的地方，也是世名人物居住的地方，也是世界闻名的景点之一。界闻名的景点之一。湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 美国国际湾区比华利山项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 澳大利亚国际湾区Noosa湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位澳55、大利亚布里斯班附近著澳大利亚布里斯班附近著名的湾区旅游小镇，意思名的湾区旅游小镇，意思为为“天堂天堂”。NoosaNoosa湾区代湾区代表了世界真正意义的海岸表了世界真正意义的海岸豪宅，所有的建筑都依海豪宅，所有的建筑都依海而建，其住宅最低价格为而建，其住宅最低价格为每套每套200200万澳元。万澳元。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 新西兰国际湾区霍克湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位新西兰霍克湾面临浩瀚的太新西兰霍克湾面临浩瀚的太平洋，这里有平洋，这里有双子城双子城之称之称的内皮尔和哈斯丁斯，现代的内皮尔和56、哈斯丁斯，现代的的ARTDECO建筑风格享誉建筑风格享誉全球，又有主题式的城市生全球，又有主题式的城市生活方式之称。活方式之称。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 马来西亚国际湾区BurauBurau湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位马来西亚马来西亚Burau湾，以天成海湾，以天成海湾与富人运动湾与富人运动De-tai海湾高尔海湾高尔夫俱乐部，举世闻名。昂贵夫俱乐部，举世闻名。昂贵的游艇俱乐部和高尔夫俱乐的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部使得这里成为世界富人度部使得这里成为世界富人度假、休闲的天堂。假、休闲的天堂。TOU57、CHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 香港国际湾区浅 水 湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位浅水湾就如澳大利亚的黄金浅水湾就如澳大利亚的黄金海岸，是中国香港最高尚的海岸，是中国香港最高尚的住宅区之一，浅水湾四周都住宅区之一，浅水湾四周都是建筑华丽的豪宅，浪漫的是建筑华丽的豪宅，浪漫的茶座，高级餐厅，泳滩水清茶座，高级餐厅，泳滩水清沙幼，沿岸海堤是幽静的小沙幼，沿岸海堤是幽静的小径，居住环境一流。径，居住环境一流。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 深圳国际湾区红树湾项目定位体系及差异化58、打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位深圳深圳红树湾位于深圳湾红树湾位于深圳湾填海区，北邻华侨城主题填海区，北邻华侨城主题公园，西临深圳湾。滨海公园，西临深圳湾。滨海大道、沙河东路及白石洲大道、沙河东路及白石洲路，交通便捷，配套齐全，路，交通便捷，配套齐全，如今已成为深圳公认的豪如今已成为深圳公认的豪宅区。宅区。TOUCHSTONCONSULTANT湾区是时代知富阶层最为理想的归宿 东部国际湾区青 岛 湾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位青岛湾区位于青岛市区西青岛湾区位于青岛市区西南部，西起团岛湾，东至南部，西起团岛湾，东至小青岛59、，北接青岛老市区小青岛，北接青岛老市区中心，南连胶州湾口，是中心，南连胶州湾口，是以天然海湾，是青岛最典以天然海湾，是青岛最典型的富人区。型的富人区。TOUCHSTONCONSULTANT美国，澳大利亚，日本，新西兰，美国，澳大利亚，日本，新西兰，马来西亚，香港，深圳，青岛马来西亚，香港，深圳，青岛振业再造中南国际湾区2008，长沙，长沙项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANTTOUCHSTONCONSULTANT国际湾区物业价值特征国际湾区物业价值特征城市化生态居住城市化生态居住生活方式化居住生活方式化居住典型性城市60、生活地理标志典型性城市生活地理标志高附加值的居住形态高附加值的居住形态既能享受丰富的生态资源又能既能享受丰富的生态资源又能充分接受现代城市的服务。充分接受现代城市的服务。相对原生态的资源、开阔的海资源相对原生态的资源、开阔的海资源景观、坐拥现代都市，处幽静之远，景观、坐拥现代都市，处幽静之远，又居又居“庙堂庙堂”之上之上。决定一座城市的地理走向，在城市决定一座城市的地理走向，在城市丰富的景观资源和生活资源中，它丰富的景观资源和生活资源中，它总能很轻而易举地成为有效识别总能很轻而易举地成为有效识别。因为独特，所以很容易形成稀缺；因因为独特，所以很容易形成稀缺；因为稀缺，所有很容易形成公共情结为稀61、缺，所有很容易形成公共情结。项目所具备资源与自身条件项目所具备资源与自身条件千年文脉千年文脉岳麓山岳麓山5000亩梅溪湖。靠近二环线，位亩梅溪湖。靠近二环线，位于河西新城。于河西新城。岳麓山脚，岳麓山脚，5000亩梅溪湖、原生亩梅溪湖、原生态坡地具有不可复制的稀缺性，态坡地具有不可复制的稀缺性，因为稀缺所以具备很高的附加值。因为稀缺所以具备很高的附加值。岳麓山一直是长沙的标志，加上岳麓山一直是长沙的标志，加上5000亩梅溪湖将成为长沙典型性亩梅溪湖将成为长沙典型性城市生活地理标志。城市生活地理标志。岳麓山、原生坡地等原生态资源，岳麓山、原生坡地等原生态资源，开阔的湖景景观，坐拥河西新城开阔的湖62、景景观，坐拥河西新城成熟城市配套服务的现代城市生成熟城市配套服务的现代城市生态居住生活方式。态居住生活方式。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位项目具备项目具备开发开发“国国际湾区物际湾区物业业”的必的必要条件要条件TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位借鉴 青岛国际湾区豪宅鲁能领秀城湾区是时代知富阶层最为理想的归宿项目位置项目位置拥有资源拥有资源占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率产品类型产品类型市南区青岛市东海东路1号 石老人国家级旅游度假区、1.7公里原生海岸线63、 1100亩 126万 1.73 多层、小高层、高层、别墅 TOUCHSTONCONSULTANT青岛鲁能领秀城由鲁能置业青岛安嘉房地产开发有限公司投资，由鲁能仲盛置业（青岛）有限公司开发建设，项目占地1100亩，总建筑面积约126万，位于青岛市崂山区与市南区结合部、石老人国家级旅游度假区内，背依浮山，面向黄海，独占都市中心1.7公里原生海岸线。青岛鲁能领秀城集纳全球众多知名建筑规划设计大师的智慧结晶，以高绿化、低密度的组团式集约布局打造与自然、城市完美交融的中国国际海岸人文社区，一线海景，二线山景，以其独特的魅力创造一种媲美世界的港湾生活模式。青岛鲁能领秀城是青岛中心城区最后一个大规模海景资64、源项目，其物业形态涵盖低层高品质住宅、小高层和高层等多种物业形态，预计开发时间3-5年，项目已于2006年4月26日正式开工奠基，预计将在2007年正式开始销售。作为青岛市城区历史上最大规模的旧村改造项目，它的建成将以国际都市新地标、青岛城市新名片的智尊身份在北中国昂然屹立！领秀城在整体设计上十分注重空间的方正实用与有效利用率，为使用者提供了建立于实用之上，有品位的居住空间。以成熟的三房、四房户型为项目主力户型，依山面海，通风良好，底层大堂，户户专梯，品质高贵。从小区入口，经过中心景观，下沉庭院、架空景观首层到入户大堂等多层次绿化系统。改造后的麦岛将建设高层住宅和多层、别墅式建筑，绿化面积4565、以上，其中安置区可安置居民近3000户。整个项目将在3年内建成。整片区域将建设四个景观休闲中心区：中部是以休闲商业及城市广场绿地为主要内容的社区人文主中心区，构成整个地块的大景观；东西两区域和安置区规划三个供居民休憩、健身的室外活动景观副中心，体现自然、绿色主题，服务于各区域。整个布局透山透海，形成三横六纵共九条主要视觉通廊，宽达上百米的楼间距，将真正实现景观的最大化。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位地理位置：青岛市东海东路1号 开发商：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司 总建筑面积:1260000平方米 物业类型：别墅、多层、小高层、高层 容积率：1.66、73绿化率：47.01%开发周期:3期 开工时间:2006-4-26TOUCHSTONCONSULTANT中南知富阶层与文化富人呼唤一个属于自己阶层专署的湾区项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT1.我们不仅在长沙、中南，而是能够代表中南区域的未来。为什么？因为我们是见证长沙发展、拥有长沙最稀缺的名山名湖的生态资源的第一大盘，超级大盘，只有我们敢称自己是国际湾区；2.我们不是湖南“土财主、暴发户、灰色收入阶层”的栖息地，尽管我们将来的客户很大成分会是这些人；我们希望为长沙乃至湖南人建立这样一种标高认识你不一定有非常高67、的学历，但住在这里，你将成为有文化的人物（或者与高学历的文化富豪为邻），你将加盟“知富阶层”，同样有品位，同样在高人一等的生活；3.我们是长沙知富阶层人士的“置业终结者”，如果说长沙其他项目代表着一个时代，是长沙及其他配套行业白领的温馨家园，那么，我们将代表另一个时代，一个全新的时代，这个时代在长沙2008年的纷争中将有足够分量的话事权。因为，它决不仅仅是属于长沙的，甚至是中南地区唯一的；我们对我们对项目市场定位项目市场定位的几点理解的几点理解项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT形象分区形象分区总裁府总裁府CEOC68、EO官邸官邸海归海归house townhouse town金领公馆金领公馆物业类型独立别墅、联排别墅独立、联排别墅、洋房洋房、小高层洋房、小高层、中高层总裁府CEO官邸海归HOUSE TOWN金领公馆国际商街内湖水会所大型商业酒店国际学校项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位S1项目市场定位：规划观项目市场定位：规划观幼儿园TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位领导者领导者垄断资源，再造价格巅峰垄断资源，再造价格巅峰不易重复的产品设计不易重复的产品设计卖点卓越，一枝独秀卖点卓69、越，一枝独秀追随者追随者跟踪成熟市场，封锁客户跟踪成熟市场，封锁客户以势压人，杀伤战术以势压人，杀伤战术迎合市场主流需求的卖点迎合市场主流需求的卖点补缺者补缺者建立新的客户渠道建立新的客户渠道瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创立产品稀缺性创立产品稀缺性挑战者挑战者垄断客户，打造专署垄断客户，打造专署强调新的豪宅居住标准强调新的豪宅居住标准建立产品的显著特色建立产品的显著特色再次定义长沙豪宅标准再次定义长沙豪宅标准重新建立豪宅居住价值重新建立豪宅居住价值部分适应市场现状的产品结构部分适应市场现状的产品结构开辟区域物业发展新视野开辟区域物业发展新视野S2项目市场定位：产品观项目市场定位：产品观TOUCHS70、TONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位领导者领导者垄断资源，再造价格颠峰垄断资源，再造价格颠峰 不易重复的产品设计不易重复的产品设计 卖点卓越，一帜独秀卖点卓越，一帜独秀S2项目市场定位：产品观项目市场定位：产品观物业类型物业类型户型户型面积区面积区间间占该物占该物业比例业比例预计预计套数套数总面积总面积领导特征领导特征独栋别墅独栋别墅楼王800-100015%19001、总价5000万1亿；2、超豪流水别墅；3、超大私家园林;4、私家电梯；5、全屋智能化设备；6、无阻山水全景楼后600-80020%214001、总价1500万71、3000万；2、超豪纯木别墅；3、超大私家泳池;4、全屋豪装；5、无阻山水全景TOWNHOUSETOWNHOUSE大联排、双拼280-30025%45126001、低容积率；2、超大前后花园；3、智能化设计；4、2层半客厅中空；5、半地下车库双车位；6、山、水或内湖一线景观；7、TH中总价中最高洋房洋房四房（一层）160-18020%100160001、超大花园；2、超大地下储藏室；3、4.5米层高；4、地面车库；5、洋房中单价最高小小/中高层中高层五房（顶层复式）165-1755%150247501、一梯一户；2、2层半设计；3、超大山水景观露台及入户花园；4、小/中高层中总价中最高再次定义72、长沙豪宅标准再次定义长沙豪宅标准TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位S2项目市场定位：产品观项目市场定位：产品观物业类型物业类型户型户型面积区面积区间间占该物占该物业比例业比例预计预计套数套数总面积总面积挑战特征挑战特征独栋别墅独栋别墅小独栋300-40035%724501、院士、富裕海归、文艺名流；2、三错层设计；3、2层客厅中空设计；4、临水或中央组团园林;5、中央节能系统；6、国际化高品位装修。TOWNHOUSETOWNHOUSE中联排250-28050%96240001、湘籍成功人士、商务名流、大学教授、深73、振业城业主；2、低容积率；3、超大前花园；4、地面双车位；4、多功能房；5、2层半客厅中空设计；6、中央节能系统。洋房洋房复式（顶层）180-20015%70126001、企业CEO、私营业主、主任医师；2、SKY-HOUSE退台空中别墅设计；3、超大山景露台；4、2层客厅中空设计；5、太阳能等家用节能系统。小小/中高层中高层四房150-16018%7001050001、企业CEO、大型企事业单位高管、公务员、高收入自由职业者等两代居；2、跃式户型；3、两代居公共入户花园空间；4、超大山水景观阳台或空中庭院。挑战者挑战者重新建立豪宅居住价值重新建立豪宅居住价值垄断客户，打造专署垄断客户，打造专74、署强调新的豪宅居住标准强调新的豪宅居住标准建立产品的显著特色建立产品的显著特色TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位S2项目市场定位：产品观项目市场定位：产品观物业类型物业类型户型户型面积区面积区间间占该物占该物业比例业比例预计预计套数套数总面积总面积追随特征追随特征独栋别墅独栋别墅标准独栋500-60030%422001、私营业主等；2、标准二层设计；3、客厅中空；4、大面积花园;5、地面车库双车位；6、中央节能系统；7、大面积地下储藏室。TOWNHOUSETOWNHOUSE小联排200-22025%601320075、1、私营业主、高级公务员、深振业业主投资客等；2、标准三层设计；3、室内天井采光；4、大面积前花园；5、地面子母车位；6、大面积地下储藏室。洋房洋房三房125-13530%200260001、长沙金领、私营业主、医师、教授、深振业业主等；2、多功能房及阳光房设计；3、退台设计、4、大面积景观露台或入户花园。中等四房145-15535%18027000小小/中高层中高层二房75-8513%1000800001、麓谷高薪阶层、高收入原住民、企事业单位高级白领、影视传媒人士、自由职业者等；2、入户花园空间；3、错层阳台；4、景观阳台；5、客厅、主、次卧全南向。三房120-135 25%120015376、000追随者追随者部分适应市场现状的产品结构部分适应市场现状的产品结构跟踪成熟市场，封锁客户跟踪成熟市场，封锁客户以势压人，杀伤战术以势压人，杀伤战术迎合市场主流需求的卖点迎合市场主流需求的卖点TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位S2项目市场定位：产品观项目市场定位：产品观物业类型物业类型户型户型面积区面积区间间占该物占该物业比例业比例预计预计套数套数总面积总面积补缺特征补缺特征小小/中高层中高层小二房65-7512%1000700001、外籍长期在湘工作人士、企业高收入技术人员、艺术届高收入阶层、私营医院医师、学77、院博士等；2、1+1、2+1房（书房、儿童房）概念设计；3、部分精装修；4、错层阳台、凸窗等。小三房80-90 25%90078300小三房100-110 15%800840001、外籍长期在湘工作人士、企业高收入技术人员、艺术届中高收入阶层、私营医院医师、学院博士等；2、保姆房、健身房等多功能房设计；3、入户花园；4、错层阳台、凸窗等。补缺者补缺者建立新的客户渠道建立新的客户渠道瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创立产品稀缺性创立产品稀缺性开辟区域物业发展新视野开辟区域物业发展新视野TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位S278、项目市场定位：产品观项目市场定位：产品观领导者领导者追随者追随者补缺者补缺者挑战者挑战者项目产品定位差异化可实现60%左右总面积：总面积：5565055650占物业比例：占物业比例：8%8%总面积：总面积：144050144050占物业比例：占物业比例：20%20%总面积：总面积：301400301400占物业比例：占物业比例：41%41%总面积：总面积：232300232300占物业比例：占物业比例：31%31%独栋别墅楼王、楼后；TOWNHOUSE大联排、双拼；洋房四房（一层）；小/中高层五房（顶层复式）独栋别墅小独栋；TOWNHOUSE中联排；洋房顶层复式；小/中高层四房两代居独栋别墅标79、准独栋；TOWNHOUSE小联排；洋房二、三层三房、四房；小/中高层标准二房、三房小/中高层小二房、小三房TOUCHSTONCONSULTANT建筑形态建筑形态户型户型户型面积区间户型面积区间计算面积计算面积套数套数面积面积分项配比分项配比面积比例面积比例独栋别墅独栋别墅独立别墅独立别墅别墅楼王别墅楼王800800-1000-10009009001 190090012.95%12.95%0.12%0.12%别墅楼后别墅楼后600600-800-8007007002 21400140020.14%20.14%0.19%0.19%标准独栋标准独栋500500600600 5505504 4220080、220031.65%31.65%0.30%0.30%小独栋小独栋3003004004003503507 72450245035.25%35.25%0.33%0.33%合计合计141469506950100.00%100.00%0.95%0.95%联排联排/双拼双拼联排联排/双拼别墅双拼别墅大联排、双拼大联排、双拼280280 10 102802804545126001260025.30%25.30%1.72%1.72%中联排中联排250250 10 102502509696240002400048.19%48.19%3.27%3.27%小联排小联排220220 10 10 220220606081、132001320026.51%26.51%1.80%1.80%合计合计2012014980049800100.00%100.00%6.79%6.79%洋房洋房三房三房三房三房1301305 5 130130200200260002600031.86%31.86%3.55%3.55%四房四房中四房中四房1501505 5 150150180180270002700033.09%33.09%3.68%3.68%大四房大四房1601605 5 160160100100160001600019.61%19.61%2.18%2.18%五房五房(复式复式)五房五房1801805 5 180180707082、126001260015.44%15.44%1.72%1.72%合计合计5505508160081600100.00%100.00%11.13%11.13%小高层小高层/中高层中高层二房二房小二房小二房70705 5 707010001000700007000011.76%11.76%9.54%9.54%中二房中二房80805 5 808010001000800008000013.44%13.44%10.91%10.91%小计小计2000 2000 150000 150000 25.21%25.21%20.45%20.45%三房三房三房三房A-87A-87338787900 900 7830083、 78300 24.83%24.83%10.68%10.68%三房三房B-105B-1055 5 105105800800840008400014.12%14.12%11.45%11.45%三房三房C-120C-1205 5(70+50(70+50拼接拼接)120120600600720007200012.10%12.10%9.82%9.82%三房三房D-135D-1355 5(80+55(80+55拼接拼接)135135600600810008100013.61%13.61%11.04%11.04%小计小计2900 2900 315300 315300 52.99%52.99%42.99%484、2.99%四房四房四房四房1501505 5（80+7080+70拼接）拼接）15015070070010500010500017.65%17.65%14.32%14.32%小计小计70070010500010500017.65%17.65%14.32%14.32%顶层复式顶层复式复式复式1651651010(两层打通）两层打通）16516515015024750247504.16%4.16%3.37%3.37%合计合计5750 5750 595050 595050 100.00%100.00%81.14%81.14%住宅总合计住宅总合计733400 733400 100.00%100.00%85、公建及配套公建及配套121217121217汇总汇总6515 6515 854617 854617 TOUCHSTONCONSULTANT检验长沙市场60-100万元小高、高层等复式类物业是滞销价格区间总价60-100万元小高、高层等复式类物业滞销价格区间万元小高、高层等复式类物业滞销价格区间25-60万元150-300万元2004-2002004-200年的市场供应年的市场供应（数据来源：同致行顾问研究中心）25万元以下100-150万元3001500万元300万元以上的资源竞争层多层、小高、中高、洋房别墅类物业多种物业相互分流价格段根据同致行研发部对长沙市场不同类型物业的跟踪研究发现，以总86、价作为物业划分的标准，60万以下主要为洋房和小高、高层、多层类物业消化状况良好；100万以上以联排、独栋物业价值在100万-300万之间的消化良好。而在60-80万的小高、高层类物业（主要是顶层复式）消化缓慢。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT物业类型物业类型主力面积区间主力面积区间(平米平米)总价区间总价区间(万元万元)独立别墅独立别墅300-600300-600210-420210-420联排别墅联排别墅220-280220-280110-150110-150洋房洋房130-180130-18052-725287、-72小小/中高中高70-16570-16522-5222-52本项目定位，不同物业之间总价区间分明，且处在长沙客户可承受的合理需求区间范围内。小高中高总价控制在52万以内，不存在60-80万的滞销产品。检验本项目市场定位已充分规避60-100万滞销区间项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位TOUCHSTONCONSULTANT项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位本项目市场定位S3项目市场定位：形象观项目市场定位：形象观一个好项目名可以节省30%的广告费项目案名回顾岳麓湾振业城命名备选：岳麓湾振业岳麓湾【国际湾区 知富 HOU88、SE LIVE】TOUCHSTONCONSULTANT岳麓湾振业城 国际湾区 知富HOUSE LIVE 岳麓湾振业城TOUCHSTONCONSULTANT岳麓湾振业城TOUCHSTONCONSULTANT 本项目市场定位本项目市场定位 本本项目产品差异化定位项目产品差异化定位 本本项目配套差异化定位项目配套差异化定位项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位TOUCHSTONCONSULTANT物业形态物业形态主要需求面积（）主要需求面积（）住宅品质重要指标住宅品质重要指标户型创新需求户型创新需求辅助功89、能需求辅助功能需求独立别墅250-400生态景观资源、高科技生态环保技术露台、内庭院、大面积泳池独立多功能房，独立的储藏室、壁橱B1市场调研客户需求点回顾市场调研客户需求点回顾根据市场调研报告调研来看，主要需求面积集中在250-400之间.对于户型创新和辅助功能设计上对露台、内庭院、和泳池有较高要求。但是，对于别墅的价值构成要素的评价中多数置业者选择了生态景观资源，可见景观资源对于别墅价值起着至为重要的作用。多次置业者对高端要物业素重要性评价资料来源：多次置业者调查项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅TOUCHSTONCONSULTA90、NT容积容积率率层层数数客客厅厅层层高高景观资源景观资源私家泳池私家泳池花园面积花园面积户型面积户型面积户型创新户型创新设计设计交楼标交楼标准准地下车地下车位位配置配置绿城青竹园0.252/高尔夫、山景、青竹湖无50030003601000/庭院精装修、房子毛坯1：1保利阆峰云墅0.53/自然山地无300800350550/毛坯1：2威尼斯城0.43客厅挑高原生态湖景资源、私家庭院精装修无2001322182582双套房、多套房设计精装修双车库配置，1：1长沙玫瑰园0.42无挑高5万人工湖无2003005001012多套房设计、中空旋转景观梯毛坯1：1从市场调研及我司长期跟踪的市场现状来看，长91、沙有代表性的的独立别墅容积率相对控制在0.4-0.5之间，住宅层数主要是两层和三层，多无客厅挑高设计。在车位设计上多集中在单个和双车位设计。B2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅TOUCHSTONCONSULTANT项目项目地上面积地上面积地下面积地下面积单价（元单价（元/）总价（万元）总价（万元）项目卖点项目卖点威尼斯城威尼斯城一期一期578-58005800335-336l紧邻松雅湖l品牌l精装修63303676840396长沙玫瑰长沙玫瑰园一期园一期504-524179-181600030292、-314l5万平米人工湖580583222-224348-349633/784218/334379/4701012418607汀湘十里汀湘十里一期一期39141554-705800226-240l中式风情l自然水系景观433-43483-84251466-47191-93270-273保利阆峰保利阆峰云墅一期云墅一期3506500203l原生态山景400460232-266550319目前，独立别墅开始逐渐成为市场热点产品；目前，长沙独立别墅可分为经济型别墅和舒适型别墅两类。主流型别墅面积集中在500-600 之之间。间。地上建筑面积350，地下 建筑面积大小不一。B2典型项目比较点回顾典型项93、目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅TOUCHSTONCONSULTANT独立别墅产品的发力点：大量稀缺资源的占有、独享和内外部的独特设计大量稀缺资源的占有、独享和内外部的独特设计 1、山景、水景，稀缺的自然资源2、独特的位置，大面积土地的占有3、彰显身份的、独一无二的标志4、内部功能布局的独特拥有和享受B3独立别墅发力点独立别墅发力点项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅TOUCHSTONCONSULTANT领导者领导者挑战者挑战者追随者追随者物业类型豪华别墅小独94、栋别墅标准独栋容积率0.20.410.35单套面积800-1300m2450-600m2700-850m2地上面积600-1000m2300-400m2500-600m2地下面积200-300m2150-200m2200-250m2花园面积1000-2000m2400-600m2600-800m2层数2层2.5层2或2.5层客厅层高6m5.6m5.6m车库及车位数地面车库双车位地面车库双车位半地下车库双车位卧室数量5-6个4个4-5个首层功能空间客厅、餐厅、客房、厨房、公共卫生间、车库、工人房客厅、餐厅、家庭室、西橱、中橱、公用卫生间、车库客厅、餐厅、客房、中橱、公用卫生间、车库二层功能空间主95、卧区、次卧区、家庭厅次卧区、家庭室次卧区、家庭室三层功能空间主卧区主卧区地下室功能空间家庭影院、健身室、酒吧、酒窖、储藏间、操作区、棋牌室工人房、家庭影院、设备间、工人房、家庭影院、设备间、储藏室、洗衣房等、储藏室、洗衣房等、工人房、棋牌室、健身室、酒窖、设备间、操作区等B4独立别墅设计要点建议独立别墅设计要点建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅TOUCHSTONCONSULTANT亮点一：长沙首席流水别墅楼王B5独立别墅设计差异点建议独立别墅设计差异点建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化96、定位/独立别墅独立别墅n依据一：长沙消费者具有好奇性、追求新颖事物、讲究面子的消费特征。n依据二：根据对典型项目成交客户的调研，消费者愿意为高品质新颖的产品支付溢价。意义：有利于利用经典诠释经典，以差异化的产品树立市场绝对的领导者地位。n依据三：流水别墅是世界知名的经典别墅，其号召力巨大。TOUCHSTONCONSULTANT亮点二：长沙首席木结构别墅楼后n依据一：根据同致行对长沙长沙别墅类物业的跟踪调查，长沙市场当前的主要结构为砖混结构，木结构别墅在长沙几乎没有出现。n依据二：长沙消费者具有好奇性、追求新颖事物、讲究面子的消费特征。n依据三：根据对典型项目成交客户的调研，消费者愿意为高品质新97、颖的产品支付溢价。意义：有利于进行市场的区隔，以差异化的产品建立市场的标杆。B5独立别墅设计差异点建议独立别墅设计差异点建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅TOUCHSTONCONSULTANT亮点三：私家泳池n依据一：长沙别墅类物业多以开放型泳池为主，而对私家泳池的出现较少；n依据二：根据市场调研报告受访者的运动爱好呈多样性，运动/活动爱好广泛，游泳普遍受欢迎。意义：独栋别墅私家泳池的打造有利于本项目在市场中形成差异化，提升别墅的档次，形成本项目的竞争力。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化98、定位/独立别墅独立别墅B5独立别墅设计差异点建议独立别墅设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT亮点四：双层挑高，三错层创新三错层创新 上海:独墅逸致n依据一：根据市场调研报告，长沙当前的小独栋别墅多为2-3层，且多无挑高设计；n依据二：根据市场调研报告已成交客户的调查，购买独栋别墅的主要驱动因素是尊贵感的彰显，且对挑高有需求愿望。意义：保证空间的错落，极大地提升尊贵和气派的空间享受。不但能够填补市场该类别墅空间相对空缺，且能迎合置业者的喜好。n依据三：类似产品在其他城市是畅销型产品，得到过市场的检验，且有相对较为成熟的方案借鉴。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产99、品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅B5独立别墅设计差异点建议独立别墅设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT独立别独立别墅带私墅带私家电梯家电梯案例：广州和黄珊瑚湾畔独立别墅亮点五：私家电梯私家电梯n依据一：根据市场调研报告，长沙当前的市场别墅中还没有配备私家电梯的项目，尚是市场的一个空白点。n依据一：根据市场调研报告调研，置业者对别墅类物业追求生活的品质和档次，并愿意为此支付溢价，对价格不敏感。意义：打造市场的差异化产品，并以此来形成市场的亮点、冲击市场。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/独立别墅独立别墅B5独立别墅设计差异100、点建议独立别墅设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT物业形态物业形态主要需求面积主要需求面积（）（）住宅品质重要住宅品质重要指标指标户型创新需求户型创新需求辅助功能需求辅助功能需求联排别墅180-280生态景观资源、高科技生态环保技术露台、内庭院独立多功能房，独立的储藏室、壁橱多次置业者对高端要物业素重要性评价住宅辅助功能的重要性评价 根据客户的市场调研来看,对于联排的需求方面,面积方面主要集中在180-280 之间,要求具有良好的生态景观资源和高科技生态环保技术,辅助功能的需求方面主要集中体现在独立多功能房、独立储藏室等的设计。L1市场调研客户需求点回顾市场调研客户需求点回顾项101、目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/联排别墅联排别墅TOUCHSTONCONSULTANT容积率容积率层数层数客厅层高客厅层高园林特色园林特色花园面积花园面积（）（）户型面积户型面积（）（）户型创户型创新设计新设计交楼交楼标准标准威尼斯城0.84无挑高原生态湖景资源、私家庭院精装修110456228299三套房设计精装修汀湘十里0.73无挑高靳江水系分割成7个组团，千湖岛特色70258331双套房设计毛坯蔚蓝海岸0.73无挑高西班牙特色园林70220 300/毛坯水云间0.92-3客厅二层层高高尔夫、水系无240-410双车位车库、地下娱乐室毛坯根据调102、研来看，长沙市场典型性的联排项目，容积率多集中在0.7-08，客厅多数项目没有挑高设计，花园面积大小一般集中在60-90之间，其中以威尼斯城的花园最大，并在市场中很受欢迎。结合需求点调研，联排别墅可以考虑在户型挑高和花园面积方面寻求差异化。在户型创新方面也可以考虑作一些突破性的设计。L2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/联排别墅联排别墅TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称地上面积地上面积地下面积地下面积单价（元单价（元/）总价（万元）总价（万元）威尼斯城一期211-2240430090-9626103、90115汀湘十里一期258-26958365094-98282-28358102-103311113蔚蓝海岸一期220-300180-2205500121-165托斯卡纳一期300605000150310121155315121157地上建筑面积250左右的联排别墅，是长沙市场上长久以来客户认可的面积区间；基本满足居住空间要求，舒适度较高；该面积区间的别墅产品在长沙市场能实现120-180万元/套以内的总价范围。L2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/联排别墅联排别墅TOUCHSTONCONSULTANT联排别墅104、产品的发力点：居住的使用感受居住的使用感受给足不同于一般普通住宅的别墅型生活感受 1、室内空间2、室外庭院感受3、室内外交流4、组团布局5、完美的物业管理服务6、气派，良好的私密性7、足够的花园和活动设施8、社区配套有品位、实用、周全 联排别墅产品的发力点：建筑内部的使用价值建筑内部的使用价值细节入微，精致实用 1、庭院面积大小2、中西厨房是否均有3、彰显别墅特质的功能空间，如客 厅、主卧的面积尺寸，客厅是否 有挑空，主卧室是否有落地窗。4、赠送的地下室面积大小5、车位数量的考虑 项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/联排别墅联排别墅L3联排别墅发力点105、联排别墅发力点TOUCHSTONCONSULTANT领导者领导者挑战者挑战者追随者追随者物业类型大联排双拼别墅中联排别墅小联排别墅容积率0.600.700.83单套面积390-470m2340-410m2300-360m2地上面积270-290m2240-260m2220-240m2地下面积120-180m2100-150m280-120m2花园面积150-200m2100-150m280-120m2层数地上2.5层+地下1层地上3层+地下1层地上3层+地下1层客厅层高5m4.5m4.5m车库及车位数半地下车库双车位地面车库双车位地面车库子母车位卧室数量4-5个4-5个5-6个首层功能空间客厅106、餐厅、厨房、公共卫生间、工人房客厅、餐厅、家庭室、厨房、公用卫生间、车库客厅、餐厅、厨房、次卧室、公用卫生间、车库二层功能空间次卧区、家庭室次卧区、家庭室次卧区、家庭室三层功能空间主卧区主卧区主卧区地下室功能空间家庭影院、健身室、棋牌室家庭影院、工人房家庭影院、棋牌室、工人房L4联排别墅规划设计要点建议联排别墅规划设计要点建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/联排别墅联排别墅TOUCHSTONCONSULTANT亮点一：超大前后花园超大花园超大花园超大花园超大花园n依据一：根据同致行对市场的跟踪，长沙多数别墅花园面积较小，少有亮点；n依据二：根据107、市场调研报告对客户需求的调查和典型项目客户的调查反映，置业者注重追求生活品质和生活的情趣，渴望拥有尊贵的感觉；意义：从大的社区方面给予置业者良好氛围的同时，从户型创新的方面给予置业者良好的享受，拉开和其他同类型产品的品质差距。n依据三：本项目定位为知富阶层，注重生活的品位和档次追求，且年龄多集中在30-45岁之间。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/联排别墅联排别墅L5联排别墅设计差异点建议联排别墅设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT物业形态物业形态主要需求面积主要需求面积（）（）住宅品质重要指住宅品质重要指标标户型创新需求户型创新需108、求辅助功能需辅助功能需求求花园洋房120-150客厅、餐厅自然采光入户花园、露台独立多功能房，独立的储藏室、壁橱从市场调研报告的客户需求来看，花园洋房主要的需求面积集中在120-150，对客厅、餐厅自然采光成为其非常重要的一个要求。同时，对于提升项目品质的入户花园和露台设计仍在客户的重要需求内容，辅助功能需求方面独立多功能房和储藏室的设计备受关注。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房Y1市场调研客户需求点回顾市场调研客户需求点回顾TOUCHSTONCONSULTANT容积容积率率层数层数客厅层客厅层高高园林特色园林特色花园面积花园面积109、户型面户型面积积户型创新户型创新设计设计交楼交楼标准标准蔚蓝海岸1.441有挑高成年树种植栽/120180全景露台、地下室设计毛坯威尼斯城1.446无挑高/088170/精装修绿城桂花城1.241无挑高成年树种植栽/90180毛坯根据市场调研，从长沙典型性的洋房类物业来看，洋房类物业层数上多为4-5层设计，容积率 在1.2-1.4之间，户型创新方面相对不足。结合客户的需求点，本项目在洋房的差异化打造方面可以考虑在在户型创新等方面作一定的文章。Y2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房TOUCHSTON110、CONSULTANT项目项目地上面积地上面积地下面积地下面积单价（元单价（元/）总价（万总价（万元）元）项目卖点项目卖点威尼斯城一期88-890320028l紧邻松雅湖l品牌l精装修90-95028-30122-127039-40152-158048-50174-187055-59蔚蓝海岸一期120-1300350042-45l紧邻市府l卓越品牌l退台、阳光房设计130-1406245-49140-15047-6149-52150-1607452-56绿城桂花城一期90-1140420031-39l江南园林l绿城品牌139-147048-51174060目前，长沙花园洋房面积区间较大，但主要集111、中在120150平米；长沙花园洋房所能实现的单价保持在3000元/以上，总价区间同样保持在40-60万元区间内。Y2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房TOUCHSTONCONSULTANT洋房产品的发力点：振业品牌，洋房居所，别墅享受振业品牌，洋房居所，别墅享受 1、品牌文化的张扬。2、大社区，可触摸的体验。3、尊贵的身份。Y3花园洋房发力点花园洋房发力点项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房TOUCHSTONCONSULTANT领导者领导112、者挑战者挑战者追随者追随者洋房户型大四房(首层)五房(四-五层复式)三房、中四房(三-二层户型面积155-165 m2175-185m2130m2、150m2花园面积60-100 m2无无地下室面积40m2无无露台面积无30m220m2入户花园无30m220m2层高4.5m3m3m车位私家车位地面停车地面/车库停车户型创新1、超大地下储藏室；2、4.5米层高；3、地面车库；1、SKY-HOUSE空中别墅设计；2、超大山景露台；3、2层客厅中空设计；4、太阳能等家用节能系统1、多功能房及阳光房设计；2、退台设计;3、大面积景观露台或入户花园。Y4花园洋房设计要点建议花园洋房设计要点建议项目定位体113、系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房注注:花园洋房亦可考虑花园洋房亦可考虑6-8层带电梯纯复式形式层带电梯纯复式形式TOUCHSTONCONSULTANT亮点一：退台洋房n依据一：根据同致行对长沙市场的跟踪研究，长沙市场当前的洋房类产品一般为5-6层,一般没有采用退台设计,在售市场上只有卓越蔚蓝海岸采用了退台设计并且受到了长沙高端消费者的喜爱。n依据二：根据市场调研报告对客户需求的调查和典型项目客户的调查反映，置业者注重追求生活品质和生活的情趣，渴望有尊贵的感觉。意义：从大的社区方面给予置业者良好氛围的同时，从户型创新的方面给予置业者良好的享受114、，视野、景观效果比普通洋房好。n依据三：本项目定位为知富阶层，注重生活的品位和档次追求，且年龄多集中在30-45岁之间。Y5花园洋房设计差异点建议花园洋房设计差异点建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房TOUCHSTONCONSULTANT多层洋房带电梯多层洋房带电梯主仆入户分离主仆入户分离超大入户空中花园超大入户空中花园超大主人卫生间超大主人卫生间独立工人独立工人房房亮点二：洋房带电梯设计和主仆入户分离n依据一：根据同致行对长沙市场的跟踪研究，长沙市场当前的洋房类产品一般为5层且不带电梯；在入户门的处理上基本为单入户门，由此看该户115、型创新上的设计相对是市场稀缺；n依据二：根据市场调研报告对客户需求的调查和典型项目客户的调查反映，置业者注重追求生活品质和生活的情趣，渴望有尊贵的感觉。意义：从大的社区方面给予置业者良好氛围的同时，从户型创新的方面给予置业者良好的享受，拉开和其他同类型产品的品质差距。n依据三：本项目定位为知富阶层，注重生活的品位和档次追求，且年龄多集中在30-45岁之间。Y5花园洋房设计差异点建议花园洋房设计差异点建议项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/花园洋房花园洋房TOUCHSTONCONSULTANT物业形态物业形态主要需求面积主要需求面积（）（）住宅品质重要116、指住宅品质重要指标标户型创新需求户型创新需求辅助功能需求辅助功能需求小高层/高层住宅100-140客厅、餐厅自然采光入户花园、露台、复式、落地窗、观景阳台独立多功能房，独立的储藏室、壁橱根据市场调研报告，对多次置业者、河西客户抽样调查以及典型成交客户调研分析，购买小高类客户主要需求面积集中在100-140 之间，对户型创新方面关注入户花园、露台、复式等增值性的户型设计，同时对辅助功能方面对独立多功能房等有需求。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X1市场调研客户需求点回顾市场调研客户需求点回顾TOUCHSTONCONSULTANT容积117、率容积率层高层高园林特色园林特色户型户型面积面积户型创新设计户型创新设计交楼标准交楼标准长沙玫瑰园2.63米5万人工湖110180/毛坯湘麓国际2.612.9米小区内部8000人工湖83160/毛坯美林银谷（住宅部分）3.62.9米/801705.8米挑高大露台、31亲情户型、空中TOWNHOUSE毛坯阳光1001.52.9米/70260SOHO小户型毛坯根据市场调研，河西市场当前典型性的小高/中高层的中高端项目层高多在2.9米以上，交楼标准以毛坯房为主。户型创新方面已经开始着重于项目附加价值增值点的设计，例如美林银谷的挑高大露台、空中TOWNHOUSE等在市场中形成了不错的反响。结合需求点，118、本项目小高中高户型方面的才差异化应该考虑在户型创新方面出亮点。X2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高TOUCHSTONCONSULTANT小高层小高层/高层产品线市场现状高层产品线市场现状项目项目地上面积地上面积单价单价（元（元/）总价（万元）总价（万元）项目卖点项目卖点阳光10060300018l教育资源l建筑品质l品牌lSOHO小户型116-14034-42149-15844-4719458长沙玫瑰园一期110-120260028-31l5万平米人工湖120-13031-33140-15036119、-39150-16039-41170-18044-46美林银谷130-140350045-49l江南园林l绿城品牌160-17056-5918564片区内小高层/高层主流面积区间集中在110-140平米；片区内单价主要在2600元/平米以上，总价多在30-45万不等，但从片区来看，总价60万元/套成为片区内总价上限；X2典型项目比较点回顾典型项目比较点回顾项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高TOUCHSTONCONSULTANT小高层/中高层产品的发力点：低总价环境低总价环境 1、合理的单价和总价控制。2、各种相应周全的配套、组团式布120、局的建筑、中心园林建设打造。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X3小高小高/中高发力点中高发力点TOUCHSTONCONSULTANT领导者领导者挑战者挑战者追随者追随者补缺者补缺者户型复式四房中二房三房C三房D小二房三房A三房B户型面积（）160-170145-15575-85115-125130-14065-7584-90100-110客厅开间（m)4.54.53.94.24.53.63.94.2主卧面积（）252515182013.213.215入户花园30 20 无10 15无无无空间布局形式复式错层平层错层错层平层平层平层121、户型创新双套房一梯一户、下沉式入户花园一梯二户一梯二户、下沉式入户花园一梯一户、下沉式入户花园一梯二户一梯二户一梯二户项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X4小高小高/中高设计要点建议中高设计要点建议TOUCHSTONCONSULTANT亮点一：空中走廊空中走廊n依据一：根据同致行对市场的跟踪，小高/中高层产品拥有大阳台、大凸窗等设计的户型比较受欢迎。而空中走廊式的户型和双进门设计设计在长沙不多见。n依据二：根据对客户市场调研，能够体现生活品质和档次的户型设计颇受喜爱。意义：极大限度地提高项目的档次和附加价值，从而与竞争对手相比具备更122、多优势。入户花园和露台喜好n依据三：改善居住条件用房成为未来35年内购房的最主要因素 项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X5小高中高设计差异点建议小高中高设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT亮点二：湾区的270度景观空间270度景观阳台（理由、意义同一）项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X5小高中高小高中高设计差异点建议设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT说明：说明：“一梯两户一梯两户”、“一梯一户一梯一户”设计：设计：利用楼梯，令一梯四户123、变“两户”，一梯两户变“一梯一户”设计，从而提升楼宇的居住品质亮点三：零干扰生活空间（理由、意义同一）项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X5小高中高设计差异点建议小高中高设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT亮点四：空中大观园（理由、意义同一）项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X5小高中高设计差异点建议小高中高设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT恒温恒湿的科技养生居所 采用欧洲先进建筑物理技术，通过恒温天棚辐射系统、恒湿型全新风系统、外墙优化124、系统、外遮阳及窗优化系统、屋面优化系统、厨房及地漏优化系统、中央除尘优化系统、智能化电梯系统以及水处理优化系统等10套物理系统来完成对室内环境高舒适度、低能耗地控制。亮点五：恒温恒湿的科技养生居所项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位产品差异化定位/小高中高小高中高X5小高中高设计差异点建议小高中高设计差异点建议TOUCHSTONCONSULTANT 本项目市场定位本项目市场定位 本本项目产品差异化定位项目产品差异化定位 本本项目配套差异化定位项目配套差异化定位项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名125、称商业面积商业面积业态特色业态特色蔚蓝海岸45156中西餐厅、商场、超市等汀湘十里2.8万餐饮、超市、医疗、美容、民俗商业步行街小吃、杂耍、民间工艺品、戏台等长沙玫瑰园5万规划之中威尼斯城不详超市、餐厅、特色商业、银行、便利店、品牌专卖店等阳光100不详银行、医院、药店、超市、餐饮根据市场调研对客户的调查，绝大部分对满足日常生活的医疗保健、购物场所、农贸市场餐饮场所等配套需求较高，对比典型项目的商业业态规划也基本集中于满足日常生活的商业性配套。根据本项目定位及所处的区域位置，本项目商业定位为内向性商业为主，外向性商业为辅的高档次特色社区型商业。在规划上采用以商业街和集中式商业相结合的形式。典型126、项目的商业规划典型项目的商业规划资料来源：市场调研报告置业者社区配套需求调研置业者社区配套需求调研项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/商业商业P1商业商业TOUCHSTONCONSULTANT商业商业街建议沿高新路两侧布置商业街，主要考虑社区配套商业，同时兼顾部分外来消费者。配套内容配套内容建议面积（）建议面积（）银行150餐饮500快餐店150邮政100医疗中心100酒吧、茶坊500美容美发250精品专卖店300宠物店100便利店200小型家电150干洗店80冲印店60音像店60合计合计约约27002700E项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差127、异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/商业商业TOUCHSTONCONSULTANT商业集中式商业集中式商业建议临枫林路西侧地块，既兼顾社区配套，又可作为社区的形象展示面。配套内容配套内容建议面积（）建议面积（）大型超市6000主力店及街铺12000餐饮1200休闲娱乐区800合计合计约约2000020000商业配套的关键点是为居民提供便利、周全的服务，以此聚集人气，提高经营效益。F项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/商业商业TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称数量数量（个）（个）经营项目经营项目会所定位面面积积汀湘十里4美容、医128、疗、羽毛球、健身房、棋牌室等运动+休闲30000绿城桂花城1咖啡馆、中西餐厅、活动室、客房、老年活动室等休闲3000长沙玫瑰园1不详-/威尼斯城1娱乐康体等设施运动/蔚蓝海岸1乒乓球馆、羽毛球室、咖啡馆、多功能室、阅览室、桌球室、恒温游泳池、棋牌室、健身房等运动+休闲/阳光1001健身房等运动/典型项目的会所规划典型项目的会所规划置业者社区配套需求调研置业者社区配套需求调研从置业者对于会所配套的功能要求来看，对会所的休闲、运动等都有不同程度的需求，其中休闲类需求相对运动需求更为重要。从市场典型项目的会所功能设置来看，多为运动型会所，兼顾休闲功能。综合本项目的市场定位和目标客户分析，我司建议将本129、项目会所定位为高档次高档次的文化特色休闲运动会所。的文化特色休闲运动会所。项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/会所会所P2会所会所TOUCHSTONCONSULTANT休闲运动会所：根据我司客户调研的相关结论，建议在会所中设置：健身室、棋牌室、图书室等，是配套中使用率最高的设施。这类设施充分满足了社区居民的健身、运动需求。面积：约3000平米A会所俱乐部式休闲运动会所项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/会所会所TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称面积面积设置情况设置情况特色特色同升湖山庄8130、万平米幼儿园分大、中、小班；初中、高中部；出国留学预科班艺术、双语、计算机教学，特聘外教长沙玫瑰园1.5万平米幼儿园、小学、中学一体不详威尼斯城不详幼儿园、小学教育品牌连锁体系，省一级标准中英文学校，24小时封闭管理，进行教学区、运动区、生活区分区规划管理蔚蓝海岸幼儿园：2500平米小学：8348平米幼儿园、小学引进长沙知名学校联合办学汀湘十里不详幼儿园、中学不详阳光100不详幼儿园、中学与知名教育机构合办长沙市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例硬性要求本项目在配套上必须包含中小学及幼儿园。从典型项目的学校设置来看，当前，长沙的大盘项目学校设置主要是中学、小学、幼儿园。经营形式采取和名校或者知131、名教育机构联办的形式。结合市场调研，本项目周边缺乏有实力的品牌幼儿园和学校，我们可以借鉴长沙大盘办学的特色，引入名校，在经营定位上形成特色。故我司建议以中学为突破口。采取联合政府、政企联办的方式。将学校定位为：中南一流的综合型特色教育基地（委培中南一流的综合型特色教育基地（委培+直通车服务）。直通车服务）。典型项目的学校设置典型项目的学校设置项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/学校学校P3学校学校TOUCHSTONCONSULTANT学校中学部、小学部按照长沙市中小学办学标准的有关规定，本项目应设置中学24个班、每班60人，建筑面积为42000平米；132、小学30个班，每班40人.建筑面积为17017平米。D项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/学校学校TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称面积面积档次档次功能功能同升湖山庄不详五星级酒店商务、休闲娱乐汀湘十里2万不详不详长沙玫瑰园2.1万五星级商务酒店商务威尼斯城300余间客房白金五星级商务、休闲、美食、康乐、度假从市场调研的可类比项目来看，目前，长沙有一定影响力的高端大盘，都建有酒店。酒店定位为主要定位为商务性的五星级酒店。从本项目所处的位置来看，梅溪湖一带紧邻岳麓山，将成为未来的旅游、休闲的重要区域。而项目所在区域周边即长沙的高新区133、之一，未来将发展成为集电子、软件、科技信息等为一体的麓谷生态科技新城。从市场现状来看，酒店相对较少，高档次酒店尤其缺乏，区域内酒店经营良好，故本项目具备开发酒店的市场条件。从本项目的市场定位出发，结合项目的区域属性，建议将本项目酒店定位为：产权式商务酒店典型项目的酒店设置典型项目的酒店设置项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化打造/配套差异化定位配套差异化定位/酒店酒店P4酒店酒店TOUCHSTONCONSULTANT产权式商务酒店 产权式商务酒店是提升项目形象高度的重要窗口，同时还可为业主、游客及商务人士提供相关服务。面积：约30000平米C项目定位体系及差异化打造项目定位体系及差异化134、打造/配套差异化定位配套差异化定位/酒店酒店TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT项目市场启动策略 开发条件假设及思路研判开发条件假设及思路研判 项目市场启动策略项目市场启动策略TOUCHSTONCONSULTANT假设一假设一:A、高新路可以进行调整；B、梅溪湖3年内景观可以完全实现，即135、20072009年之间，景观 效果能够基本展现。枫林三路雷锋西大道雷锋西大道调整前高新路龙王港路5000亩梅溪湖项目市场启动策略项目市场启动策略/开发条件假设开发条件假设TOUCHSTONCONSULTANT枫林三路雷锋西大道雷锋西大道先形成邻街会所，并沿会所北侧利用低洼地块建设内湖，使会所成为双湖水会所，作为永久性销售中心。围绕双湖水会所向北打造项目启动区，主要物业形态以临水小独栋、TH、洋房为主，形成项目王者风范。高新路、龙王港路、会所、内湖景观等使项目启动区达到玉带环腰的效果。5000亩梅溪湖K1玉带环腰，高端问世，制造巅峰玉带环腰，高端问世，制造巅峰销售中心销售中心会所首先拉通龙王港路136、与高新路，形成良好的道路环境，引导多条到达项目的车、人行路线。内湖内湖项目市场启动策略项目市场启动策略/启动策略启动策略启动区启动区TOUCHSTONCONSULTANT枫林三路雷锋西大道雷锋西大道首先拉通龙王港路与高新路，形成良好的道路环境，引导多条到达项目的车、人行路线。先形成邻街滨湖会所，作为永久性销售中心，同时，沿会所向北建立一条形象围墙，形成视觉冲击点。利用项目西侧原生坡地，沿高新路开发项目启动区，与会所形成对景。主要物业形态以TH、洋房为主，作出示范单位，形成项目南向湖景最佳展示效果。高新路、龙王港路、会所、湖景、山景等使项目启动区达到玉带缠腰的效果。5000亩梅溪湖K2玉带缠腰，137、景观问世，颠覆传统玉带缠腰，景观问世，颠覆传统启动区启动区TH、洋、洋房物业示范单位房物业示范单位启动区启动区销售中心销售中心会所项目市场启动策略项目市场启动策略/启动策略启动策略TOUCHSTONCONSULTANT假设二:A、高新路不可以进行调整；B、梅溪湖3-5年内景观可能无法实现。枫林三路雷锋西大道雷锋西大道3-5年内无景观高新路不调整项目市场启动策略项目市场启动策略/开发条件假设开发条件假设TOUCHSTONCONSULTANT枫林三路雷锋西大道雷锋西大道3-5年内无景观高新路不调整首先拉通龙王港路与高新路，形成良好的道路环境，引导多条到达项目的车、人行路线。首先在项目东侧原生坡地最138、高点打造项目别墅楼王，作为示范单位及售楼处，并沿南向坡地开辟登高曲径，以制造神秘效果。而后沿项目中央低洼地带打造内湖，并沿内湖向北开发启动区，物业形态为TH、洋房、小独栋为主而后沿启动区向南布置绿化，作为项目会所、别墅发展用地。K3楼王问鼎，内景先行，制造悬念楼王问鼎，内景先行，制造悬念别墅楼王别墅楼王售楼处售楼处登高曲径登高曲径启动区启动区内湖内湖会所、别会所、别墅用地墅用地项目市场启动策略项目市场启动策略/启动策略启动策略TOUCHSTONCONSULTANT假设四:A、高新路、龙王港路均无法修建不可以进行调整。枫林三路雷锋西大道雷锋西大道3-5年内无景观高新路不调整项目市场启动策略项目市139、场启动策略/开发条件假设开发条件假设TOUCHSTONCONSULTANT枫林三路雷锋西大道5000亩梅溪湖龙王港路雷锋西大道示范商业街示范商业街临时绿化停车临时绿化停车带，未来集中带，未来集中式商业式商业临时绿化广场临时绿化广场及售楼处，未及售楼处，未来高层用地来高层用地首先拉通一段高新路，形成良好的道路环境，与枫林路路况形成明显区别。高新路两侧作为项目启动区，预留北部地块，形成广场聚集人气，并围绕高新路打造项目启动区的商业街区和视觉节点。以此形成示范商业街，借助北部地块广场的人气带动启动区商业的价值。同时自东向西逐步拉通龙王港路，自北往南拉通高新路，与启动区后二期开发接轨。高新路外部环高新140、路外部环境视觉节点境视觉节点K4预留空间，以防变化，平稳开发预留空间，以防变化，平稳开发项目市场启动策略项目市场启动策略/开发条件假设开发条件假设TOUCHSTONCONSULTANT方案方案启动必备条件启动必备条件主要价值点主要价值点主要不足点主要不足点假假设设一一方案一1、龙王港路、高新路的修通和改善；2、梅溪湖如期建设；1、快速建立项目市场定位的高度，形成领导者形象；2、快速展示项目形象价值；3、有利于辐射更广泛的客户群体。1、前期投入大（会所、内湖等）；2、对梅溪湖依赖性较强。方案二1、龙王港路、高新路的修通和改善；2、梅溪湖如期建设；3、梅溪湖景观在开发销售期能够实现。1、对梅溪湖形141、成最快速和有效的利用，最直接展示项目景观资源；2、快速展示项目产品价值。3、有利于形成市场充分关注1、前期投入较大（会所）；2、对梅溪湖的实施进度依赖性非常强；假假设设二二方案三1、龙王港路、高新路的修通；2、别墅楼王的成功建设与使用1、充分利用别墅漏网，有利于项目高档次市场地位的建立；2、不依赖梅溪湖的建设；3、有利项目价格标高的建立；1、前期投入较大（内湖、绿化等）；2、销售组织有一定难度。假假设设四四方案四1、拉通一段高新路1、前期投入小；2、不依赖梅溪湖的建设；3、对龙王港路的修建依赖性小。1、项目入市档次较低；2、项目后期开发价值提升有一定影响。K1K4 方案比较方案比较项目市场启动142、策略项目市场启动策略/启动策略启动策略TOUCHSTONCONSULTANT项目市场启动策略项目市场启动策略/启动策略启动策略启动区产品组合建议启动区产品组合建议物业类型物业类型产品特征产品特征市场定位市场定位容积率容积率单套面积单套面积套数套数面积合计面积合计启动面积比启动面积比别墅小独栋挑战者0.41 35072450100.00%楼王、楼后领导者0.20 900190039.13%TH大联排、双拼领导者0.60 28030840066.67%小联排跟随者0.83 22030660050.00%洋房一层领导者1.216036576036.00%二层跟随者15036540020.00%三层1143、6036468018.00%顶层（复式）挑战者18036648051.43%小高层二房补缺者2.2705035005.00%三房追随者135901215015.00%四房挑战者150801200011.43%会所4000合计43272320为有可能不作为启动产品TOUCHSTONCONSULTANT小高层小高层70-150花园洋房花园洋房130-180 联排别墅联排别墅220-280大量产品产品推出，通过控制地上面积实现限制总价的目的，塑造和提升项目整体的高档居住形象建立市场价值；通过控制洋房产品面积的划分，验证并积累各层次客户，为后续开发产品提供依据。挑战者、追随者、补缺者产品同期推出，以挑144、战者产品建立市场档次，同时利用追随者产品来适应市场规避市场风险；用补缺者产品来试探市场为后期产品定位与开发奠定市场基础。以小独栋做为市场挑战者形象推出，不跟市场主流，抓住市场眼球以垄断客户制造专署，建立产品特色，树立项目形象；以领导者的别墅楼后，制造长沙别墅价格颠峰，形成项目知名度。项目市场启动策略项目市场启动策略/启动策略启动策略各产品在启动区的作用各产品在启动区的作用联排别墅的领导者、挑战者、追随者三种市场定位产品同期推出，一方面适应市场，一方面迅速占领市场标高、创造市场价值，奠定项目高端形象。独立别墅独立别墅300-700TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇汇报报的的基基本本145、框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT根据长沙市9070政策细则，本项目90平米以下户型需占住宅总面积的60以上。据此推算，本项目需要控制在90平米以下的住房建筑面积为440040平米。基于本项目市场地位、定位与应销方面考虑，如果按照政策要求打造产品，则势必对本项目的市场定位形成一定冲突，同时制约项目档次提升，也存在市场风险；针对这一矛盾，我司应对思路是146、：必然考虑户型拼接，但需尽量压低和控制拼接户型的比例。一方面可通过补缺性的二房（705）、三房（873）以实现90平米以下户型比例。另一方面，在设计上主要对小高/中高拼接户型作必要的潜伏设计，适当改变90平米以下过多的局面；而洋房、别墅类产品不宜作拼接考虑。项目项目90709070思考思考/政策要求政策要求TOUCHSTONCONSULTANT结合产品配比，我司建议考虑的方式为：小、中高层三房C：120平米左右采用70的二房一厅与50的一房一厅拼接；三房D：135平米左右采用用80的二房二厅与55一房一厅拼接；四房：150平米左右采用80的二房二厅与70的二房一厅拼接；复式：采用上下两层打通的147、方式组合。项目项目90709070思考思考/同致行建议同致行建议TOUCHSTONCONSULTANT建筑形态建筑形态户型户型户型面积区间户型面积区间计算面计算面积积套数套数面积面积分项配比分项配比占住宅面积占住宅面积比例比例独栋别墅独栋别墅独立别墅独立别墅别墅楼王别墅楼王800800-1000-10009009001 190090012.95%12.95%0.12%0.12%别墅楼后别墅楼后600600-800-8007007002 21400140020.14%20.14%0.19%0.19%标准独栋标准独栋500500600600 5505504 42200220031.65%31.65148、%0.30%0.30%小独栋小独栋3003004004003503507 72450245035.25%35.25%0.33%0.33%合计合计141469506950100.00%100.00%0.95%0.95%联排联排/双拼双拼联排联排/双拼别墅双拼别墅大联排、双拼大联排、双拼280280 10 102802804545126001260025.30%25.30%1.72%1.72%中联排中联排250250 10 102502509696240002400048.19%48.19%3.27%3.27%小联排小联排220220 10 10 2202206060132001320026.51149、%26.51%1.80%1.80%合计合计2012014980049800100.00%100.00%6.79%6.79%洋房洋房三房三房三房三房1301305 5 130130200200260002600031.86%31.86%3.55%3.55%四房四房中四房中四房1501505 5 150150180180270002700033.09%33.09%3.68%3.68%大四房大四房1601605 5 160160100100160001600019.61%19.61%2.18%2.18%五房五房(复式复式)五房五房1801805 5 1801807070126001260015.44150、%15.44%1.72%1.72%合计合计5505508160081600100.00%100.00%11.13%11.13%小高层小高层/中高层中高层二房二房小二房小二房70705 5 707010001000700007000011.76%11.76%9.54%9.54%中二房中二房80805 5 808010001000800008000013.44%13.44%10.91%10.91%小计小计2000 2000 150000 150000 25.21%25.21%20.45%20.45%三房三房三房三房A-87A-87338787900 900 78300 78300 24.83%24151、.83%10.68%10.68%三房三房B-105B-1055 5 105105800800840008400014.12%14.12%11.45%11.45%三房三房C-120C-1205 5(70+50(70+50拼接拼接)120120600600720007200012.10%12.10%9.82%9.82%三房三房D-135D-1355 5(80+55(80+55拼接拼接)135135600600810008100013.61%13.61%11.04%11.04%小计小计2900 2900 315300 315300 52.99%52.99%42.99%42.99%四房四房四房四房15152、01505 5（80+7080+70拼接）拼接）15015070070010500010500017.65%17.65%14.32%14.32%小计小计70070010500010500017.65%17.65%14.32%14.32%顶层复式顶层复式复式复式1651651010(两层打通）两层打通）16516515015024750247504.16%4.16%3.37%3.37%合计合计5750 5750 595050 595050 100.00%100.00%81.14%81.14%住宅总合计住宅总合计733400 733400 100.00%100.00%公建及配套公建及配套12121153、7121217汇总汇总6515 6515 854617 854617 TOUCHSTONCONSULTANT建筑形态建筑形态户型户型户型面积区间户型面积区间计算面计算面积积套数套数面积面积分项配比分项配比占住宅面积占住宅面积比例比例独栋别墅独栋别墅独立别墅独立别墅别墅楼王800-1000900190012.95%0.12%别墅楼后600-8007002140020.14%0.19%标准独栋500600 5504220031.65%0.30%小独栋3004003507245035.25%0.33%合计146950100.00%0.95%联排联排/双拼双拼联排联排/双拼别墅双拼别墅大联排、双拼28154、0 10280451260025.30%1.72%中联排250 10250962400048.19%3.27%小联排220 10 220601320026.51%1.80%合计20149800100.00%6.79%洋房洋房三房三房三房1305 1302002600031.86%3.55%四房四房中四房1505 1501802700033.09%3.68%大四房1605 1601001600019.61%2.18%五房五房(复式复式)五房1805 180701260015.44%1.72%合计55081600100.00%11.13%小高小高/中高中高一房一房一房505 508 4001.20155、%0.05%一房555 556003300098.80%4.50%小计60833400100.00%4.55%二房二房小二房705 701708 11956036.42%16.30%中二房805 80245019600059.70%26.72%大二房855 85150127503.88%1.74%小计4158 328310 100.00%44.77%三房三房三房A-875 879007830033.56%10.68%三房B-1055 1058008400036.00%11.45%三房C-1205 120592 71040 30.44%9.69%小计2292 233340 100.00%31.8156、2%合计7058 595050 81.14%住宅总合计住宅总合计733400 100.00%公建及配套公建及配套121217121217汇总汇总7823 7823 854617 854617 项目总套数项目总套数项目总套数项目总套数拼接户型套数拼接户型套数拼接户型套数拼接户型套数拼接户型占总套数比例拼接户型占总套数比例拼接户型占总套数比例拼接户型占总套数比例6515651565156515145814581458145822.38%22.38%22.38%22.38%TOUCHSTONCONSULTANT深圳通过报批案例深圳通过报批案例深圳首个通过报批的项目龙岗镇锦龙名苑（锦峰公园1.46）项157、目户型拼接后3房2厅2卫114-126,4房2厅2卫150锦峰公园1.46位置：龙岗街道办碧新路与八仙路交汇处。占地面积：25000建筑面积：36500住宅面积：32589商业面积：2100容积率：1.46覆盖率：26%绿地率：48%总户数：412户车位数：245辆项目项目90709070思考思考/借鉴案例借鉴案例TOUCHSTONCONSULTANT本本次次汇汇报报的的基基本本框框架架项目市场攻击点战略项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目主力客户及其容量分析项目项目90709070思考思考项目规158、划要点建议项目规划要点建议TOUCHSTONCONSULTANT序号序号建筑形式建筑形式容积率容积率用地比例用地比例用地面积（用地面积（）建筑面积（建筑面积（）建筑面积比例建筑面积比例1独立别墅0.35.00%23714.107114.230.83%2联排别墅0.715.00%71142.3049799.615.83%3花园洋房1.214.34%68012.0481614.459.55%4小高层2.222.00%104342.04229552.526.86%5中高层3.522.00%104342.04365197.142.74%6商业1.04.85%23000.00230002.69%7酒店3159、.02.11%10000.00300003.51%8中学1.08.86%42000.00420004.92%9小学1.03.59%17017.00170171.99%10幼儿园1.00.99%470032000.37%11公建1.01.27%6000.0060000.70%项目规划要点建议项目规划要点建议/规划总则规划总则项目规划指标回顾TOUCHSTONCONSULTANT规划总则以打造富人区形象为准绳，以国际湾区的思想、眼光思考规划以高起点、高眼光、高档次、高品质和差异化为目标，整体规划上切合本项目市场定位，建议：项目规划要点建议项目规划要点建议/规划总则规划总则TOUCHSTONCONS160、ULTANT从点出发，分别向、三个方向，轴线地块低、两轴线地块高，形成一个由南往北依次增高的一个中间高两边低的地形。综合考虑景观、朝向、地势等因素，建议物业布局可以由南往北进行不同类型物业、高低错落有致的布置，充分挖掘梅溪湖湖景价值。并从建筑设计上充分考虑湾区概念，营造出湾区湖畔生活的概念。EBACB1由一个节点出发，向多个组团焦点渗透项目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议项目规划必然以梅溪湖为基准线TOUCHSTONCONSULTANT中高、小高、洋房中高、小高、洋房洋房、联排洋房、联排小高、中高、洋房小高、中高、洋房独栋、联排独栋、联排中高、小高、中高、小高、酒店酒店学校学校项161、目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议B2由南向北打造住宅多层次的天际线中高、小高中高、小高TOUCHSTONCONSULTANT建议在小区南北两个形象主入口，南侧临龙王港路，依托于会所环境，打造项目王者形象；北侧临枫林路，依托于酒店环境，打造项目国际化的气质；并在高新路、雷锋西大道设置三个社区主入口。项目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议B3在社区设立南北两个形象入口及三个主入口枫林三路雷锋西大道5000亩梅溪湖龙王港路雷锋西大道小区形象入口小区主入口小区形象入口小区主入口会所商业酒店学校幼儿园小区主入口TOUCHSTONCONSULTANT1、确立长沙城市豪宅新标准，162、营造低密度、湖景、山居的湾区物业的高尚生活环境。2、最大化利用梅溪湖、原生山体的资源，使建筑与景观、住宅与山体、梅溪湖形成统一体；3、建筑高度适度错落，整体形成被高南低的态势，保证充分挖掘山、湖景资源，使城市天际线具有强烈的韵律感；4、注重地形的利用与塑造，因地制宜，设置契合的场地功能。5、项目整体品质要求符合“长沙豪宅别墅”的居住档次，同时明确针对买家为“城市知富阶层”的功能需求；6、项目内部避免出现自身的干扰，保证各住宅单位视野、景观“开阔无遮挡”；7、尽可能照顾南北朝向，对于地块西向日晒和四周道路的噪音干扰，需要通过户型设计、环境设计弥补此劣势；8、保证规划的空间效率、环境质量、及各建筑163、单元的均好性。9、总平面布置应合理地使用土地，建筑物总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制住宅的间距；10、总平面设计应尽量做到人车分流，交通路线明确、流畅且互不干扰，动、静交通组织合理；11、临湖优先布置独立别墅，其次为联排别墅，花园洋房主要临高新路利用西面山体布置形成坡地洋房，小高层、高层位于靠枫林路地块北面部分。12、会所设计需要结合前期售楼的功能要求，同时保证后期使用的品质（具体方案可随后深化）。13、可以考虑将梅溪湖水系部分引入项目地块，增加项目的亲水面积，使住宅单位能够充分享受梅溪湖带来的生态环境、自然环境。项目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议B4总平建164、议TOUCHSTONCONSULTANT1、本项目主要独立别墅、联排别墅、花园洋房、小高层和中高层住宅。2、独立别墅：主要层数为2层。每户保证一个车库，顶层有平台花园，空中也可以考虑设花园。3、联排别墅：主要层为为3层，联排别墅设私家花园及屋顶花园，可设独立车库，充分考虑其形式的多样性，利用双拼、三拼或叠加等形式丰富联排别墅类型，形成不同的市场亮点4、花园洋房：采用“4+1”形式，底层设私家花园，顶层设屋顶花园，底层及顶层可考虑复式户型。5、小高层住宅：主要层数为11层，底层架空，可尝试跃层、半跃层、复式、错层等多种户型的不同变化，以户型的变化丰富建筑空间及立面效果。6、中高层住宅：主要层数为165、16层，部分可考虑18层，底层架空，可尝试跃层、半跃层、复式、错层等多种户型的不同变化，以户型的变化丰富建筑空间及立面效果。住宅标准层层高3.0米，首层高度可根据户型设计需要适当增加。7、外立面原则上丰富、精致，注意细节，材料处理精到，色彩适当鲜明，不同的组团应有相应的差别，在统一的前提下，增强各组团的个性与可识别性，讲究趣味性与生活气息。8、相同的户型亦可以考虑不同的立面效果，立面色彩、构件形式、屋顶形式、屋顶色彩、材料变化均属于差别变化范畴。9、立面材料以面砖和涂料为主。10、立面富于变化，窗套、栏杆、连梁、门斗、台阶、阳台、空调板及护拦等在不影响使用功能的前提下应有适当的变化，满足合理性166、新奇性与趣味性。11、处理好低层、多层与小高层、中高层的关系，既符合各自的特点，又是一个统一的整体。项目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议B5建筑建议TOUCHSTONCONSULTANT项目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议B6结构建议1、住宅平面套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间等基本空间齐备，起居室、餐厅、厨房空间配置紧密协调，公共与私密空间分区，避免互相干扰，尽可能考虑到入户过渡空间，交通顺畅便捷。2、住宅平面套内主要功能空间分配、形状合理，无过大或过小现象。3、户内交通线路便捷，应节约交通面积。4、在可能的情况下考虑住宅的可改造性，即除主要功能房间外167、（如厨房、卫生间等），在满足结构经济合理性条件下，应考虑房间可由业主自由灵活分隔。5、在平面布置上，各栋及各户型合理规划设计，尽可能体现“均好性”，避免销售难点，在此基础上，优先满足较大户型的朝向和景观要求。6、要求所有房间与厨房、厕所直接对外采光。7、所有卧室厅房窗户考虑采用大面积低台凸窗或落地玻璃窗。视设计可能，主卧室和客厅可考虑采用270转角大凸窗或弧形落地玻璃窗；8、空调外机位暗设于凸窗之下，检修与搬运方便。9、每户均设有生活观景阳台和服务阳台，其中生活观景阳台净宽不小于1.5M宽。10、客厅、卧室方正敞亮，平面经济、功能组织合理，要求住宅使用率高；11、户型布局尽量考虑各单位对小区内168、部景观的利用。12、户型设计尽量无梁无柱，从而增加市场灵活度；13、尽量提高物业实用率，注重凸窗的利用，各房间内合理通过凸窗或落 地凸窗的设计来增强房间的实用性，做到户户拥有大面积的凸窗、落地凸窗或大面积的观景阳台；14、室内做到功能分区明确：动静分区、干湿分区、洁污分区等；并且充分考虑私密性的要求，真正体现的“以人为本”的设计理念。15、户型种类要多样化，多设计一些卖点，如大露台、入户花园、错层露台、小跃式、小错层、落地凸窗、可拆卸凸窗等。16、抗震烈度按七度设防。17、严格设计过程的成本控制，对砼及钢筋含量要有严格的指标控制。18、人民防空地下室。TOUCHSTONCONSULTANT1、169、充分利用梅溪湖、岳麓山等周边景观资源以及地块内山体，内外景观相结合。2、小区入口，应明确体现环境概念，有明显的标识景观，使人从入口即可联想整个小区内部风格。3、小区道路人车分流，车行路边设与车行完全隔离的绿化人行路。道路讲究对景、步移景异。4、绿化设计可分级考虑：小区中心，应设计集中绿地，作为社区中心，以特色景观与小区配套相结合，以南北向为宜，有充足的阳光，更易为人亲近和使用；组团中心，应有各具特色的组团景观，形成鲜明的识别性，对老人和孩子有吸引力；住宅周边，应设计宅前绿地，独立别墅、联排住宅区应为业主预留“自留地”，供业主自己创造；可考虑通过退台、错层形成一定的立体绿化。5、小区内可细分不同170、主题的组团，环境中包含休闲园区，纯绿化区，文娱场所，儿童游戏场及运动场所，提高可参与性。6、景观体系丰富，有层次，讲究变化。绿化设计应有坡地草坪，低矮花木，高大乔木及墙面绿化等多种层次，局部点缀建筑小品。条件许可下尽量提高小区的绿化覆盖率。7、景观与建筑有机结合，内外空间积极互动，避免相互间的损害。8、岗亭位置应结合规划景观设计。室外地面设停车位时，应考虑遮蔽措施。9、规划中要考虑物业管理专业要求。项目规划要点建议项目规划要点建议/布局建议布局建议B7景观建议TOUCHSTONCONSULTANT关于本项目进行酒店物业开发的分析附件TOUCHSTONCONSULTANT本项目开发酒店的可行性分171、析本项目进行酒店开发的目的及价值回顾结论区位解析市场分析TOUCHSTONCONSULTANT本项目进行酒店规划的目的及价值回顾开发酒店的主要目的开发酒店的主要目的开发酒店的价值贡献开发酒店的价值贡献1 1、提升项目的档次和形象；、提升项目的档次和形象；2 2、作为项目周边及内部配套、作为项目周边及内部配套不足的有效补充；不足的有效补充；3 3、规避项目中不利进行住宅、规避项目中不利进行住宅规划的地块。规划的地块。1 1、有利于提高项目的竞争力，同时提高物业、有利于提高项目的竞争力，同时提高物业的溢价能力；的溢价能力；2 2、减轻会所中不便于规划的高成本项目，压、减轻会所中不便于规划的高成本项172、目，压缩成本；缩成本；3 3、酒店类型物业本身有比住宅更高的获利能、酒店类型物业本身有比住宅更高的获利能力，增加项目的总收益。力，增加项目的总收益。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/目的及价值回顾目的及价值回顾TOUCHSTONCONSULTANT本项目开发酒店的可行性分析关于酒店开发分析关于酒店开发分析/可行性分析可行性分析TOUCHSTONCONSULTANT星马新城星马新城市市中中心心河西新城河西新城麓谷生态科技新城麓谷生态科技新城本案本案本项目所在区域将是长沙未来科技、旅游、文化的麓谷生态科技新城腹地，未来的城市“泛中心”。岳麓区将发展成为长沙未来高新科技、教育、文化、旅游、居住一体的173、河西新城，规划人口80万。龙王港路的拉通将使本项目区域离市区主体仅5分钟车程，项目具备进行酒店开发的地缘价值。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/可行性分析可行性分析TOUCHSTONCONSULTANT项目处在麓谷高新区之内，项目所在位置距离市政府3-5分钟车程，距离岳麓山风景区3-5分钟车程，靠近梅溪湖风光带，区域未来政务、商务、休闲、旅游等将给区域酒店开发带来广阔的空间。本项目本项目梅溪湖梅溪湖大学城大学城麓谷高新区麓谷高新区岳麓山岳麓山市府市府本项目所在区域具有发展酒店的优越条件和良好外部空间。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/可行性分析可行性分析TOUCHSTONCONSULTANT市174、场分析长沙酒店业分析关于酒店开发分析关于酒店开发分析/市场分析市场分析TOUCHSTONCONSULTANT长沙酒店业发展供需两旺，发展态势良好。当前长沙的酒店数量、规模及经营业绩位居全国第五，在内陆城市中处于绝对领先地位。绝大部分三星级酒店实现赢利，四星级、五星级酒店年收入超亿元占4家，平均行业利润率30%左右，高出全国平均水平。星级星级星级星级数量数量数量数量三星50四星10准四星10五星6准五星6关于酒店开发分析关于酒店开发分析/市场分析市场分析资料来源：长沙市酒店市场分布竞争态势分析报告 TOUCHSTONCONSULTANT长沙市部分五星级、四星级酒店分布图长沙市部分五星级、四星级酒175、店分布图长沙星级酒店主要分布在城市CBD、五一大道、芙蓉路、韶山路沿线，分布集中，竞争激烈。而河西区域酒店上档次的四星、五星级别酒店极少。数字表明，长沙河东五星级酒店实现的利润，已经占到全市所有酒店总利润的90%以上。河东市场趋向饱和，而周边区域存在较大空间。长沙上档次星级酒店绝大部分集中在河东区域，发展良好。而河西区域高档次酒店相对匮乏。TOUCHSTONCONSULTANT高速增长的长沙经济、城市化的迅猛推进，势必带动未来商务、商业、旅游等对酒店的需求，使长沙酒店业空间巨大。长沙历年来的GDP保持了两位数的高增长率，城市化率连年高达40%以上。长沙与外界的联系将更加紧密。从近三年长沙旅游产176、业的增长数据来看，长沙的旅游市场非常乐观。在中部崛起、泛珠三角合作以及融城战略的推进等众多利好的合力下，长沙市场酒店业发展空间巨大。长沙旅游总收入长沙旅游总收入（亿元）（亿元）同比增长同比增长200413817.60%2005209.6751%.932006222.595.80%资料来源：长沙市旅游局 TOUCHSTONCONSULTANT市场分析长沙产权式酒店分析关于酒店开发分析关于酒店开发分析/市场分析市场分析TOUCHSTONCONSULTANT2004年，长沙开始了产权式酒店的开发，当时的国中星城、时代帝景销售火暴，拉开了长沙产权式酒店开发的序幕。随后，华雅房地产引入华天酒店管理集团开177、发的华雅华天大酒店进入了长沙产权式酒店开发的高潮。2006年，芙蓉国豪廷国际大酒店、中银华天大酒店、大成华天大酒店、融程国际、国贸大酒店次第登场。2006年，产权式酒店进入发展快速通道。长沙产权式酒店市场发展迅速，保持了健康平稳的态势。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/市场分析市场分析TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积（万（万）主力户型主力户型价格（元价格（元/）总套数总套数销售状况销售状况华雅华天大酒店/2.85万50608000518100芙蓉国豪庭大酒店/4万556580001000032080%中银华天大酒店/3万3060100001178、200050050%大成华天大酒店2.1万2.63万4852预计700040085%关于酒店开发分析关于酒店开发分析/市场分析市场分析长沙高档次的产权式酒店，市场反响强烈，消化良好。从表来看，长沙产权式酒店体量多在2.5-4万之间，且均为高档次的四星级、五星级酒店。销售情况良好，并实现了较高的售价。TOUCHSTONCONSULTANT产权式酒店华雅华天大酒店华雅华天大酒店外观华雅华天大酒店大堂华雅华天大酒店配套华雅华天大酒店客房关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT地理位置地理位置地理位置地理位置长沙市火星大道88号经营公司经营公司经营公司经179、营公司华天集团客房数客房数客房数客房数558入住率入住率入住率入住率8080开业时间开业时间开业时间开业时间06.1星级星级星级星级5配套配套配套配套高尔夫练习场、实打场、英式酒吧、演艺中心、KTV包房、桑拿、足底按摩、游泳池、健身房、台球室、乒乓球室、美容美发、棋牌室等房型房型房型房型门市价门市价门市价门市价前台价前台价前台价前台价早餐早餐早餐早餐高级单/双人间￥1,076￥560含双人西早商务单/双间￥1,676￥838含双人西早豪华套￥2,160￥1,080含双人西早商务套￥2,536￥1,380含双人西早部长套￥3,408￥2,708含西早主席套￥6,516￥5,108含西早豪华单/双180、单￥1,376￥658含双人西早高级套间￥1,960￥980含双份西早总统套房￥55,356￥44,208含西早华雅华天大酒店基本情况华雅华天大酒店客房报价关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积主力户型主力户型主力户型主力户型销售均价元销售均价元销售均价元销售均价元/层数层数层数层数销售率销售率销售率销售率销售周期销售周期销售周期销售周期华雅华天大酒店2.85万50608000191006个月定位：超豪华五星级生态酒店 投资回报：年回报率8.5，10年后由华雅回购，签合同一次性返还181、两年回报额，一年10-12天免费居住权利。华雅华天大酒店项目分析关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT总体分析：n从经营情况来看，华雅华天入住率高达80%，足以说明长沙产权式酒店市场 环境较好，具有较高的发展前景；n从销售周期及销售价格来看，由于华雅华天大酒店产权式销售采用抵押担保的方式，开发商保留了几层客房与餐饮、娱乐、休闲等用房的物业进行抵押担保的方式降低购买客户的风险，不但实现了较高的售价，而且达到了快速的销售效果；n从购买客户来看，华雅华天主要由高桥、万家丽等大型专业市场私营业主以及市中心区经商人士，公务员、部分外地人士构成，其中，据所182、了解的情况来看，外地客户占到了较大比重。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT产权式酒店时代帝景大酒店时代帝景大酒店外观时代帝景大酒店大堂时代帝景大酒店客房关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT地理位置地理位置地理位置地理位置金星大道与桐梓坡路交汇处经营公司经营公司经营公司经营公司香港康年酒店管理集团客房数客房数客房数客房数248入住率入住率入住率入住率75开业时间开业时间开业时间开业时间05年10月星级星级星级星级4配套配套配套配套康乐中心、健身房、桑拿蒸汽浴、中医推拿按摩服务、棋牌室等 房型183、房型门市价门市价前台现付价前台现付价宽带宽带床型床型豪华双床间RMB688 RMB308双早 免费 双床 豪华大床间RMB688 RMB308双早 免费 大床时代帝景大酒店基本情况时代帝景大酒店客房报价关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT项目名称项目名称项目名称项目名称建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积主力户型主力户型主力户型主力户型销售均价元销售均价元销售均价元销售均价元/层数层数层数层数销售率销售率销售率销售率销售周期销售周期销售周期销售周期时代帝景3.131万5060500016951年左右定位：河西首家四星级酒店 投资回报：年回报率9，184、一年10-12天免费居住权利 时代帝景大酒店项目分析关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT总体分析：n从经营情况来看，时代帝景大酒店作为长沙早期的采取产权出售来经营的酒店，早期销售情况良好。n从销售周期及销售价格来看，作为早期产权式酒店，时代帝景销售价格并不高，相对于后期产权式酒店来说，其销售周期较长，这主要是由于早期市场不够成熟的原因；n从购买客户来看，政府公务员占据了较大比重，此外，高新技术区中大型企业高管及河东大型专业市场私营业主也占到一部分比例。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT长沙185、开发酒店作为项目配套成功案例同升湖通程山庄大酒店同升湖通程山庄大酒店外观同升湖通程山庄大酒店大堂同升湖通程山庄大酒店客房关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT地理位置地理位置地理位置地理位置长沙市同升湖畔经营公司经营公司经营公司经营公司长沙通程实业集团客房数客房数客房数客房数300入住率入住率入住率入住率80开业时间开业时间开业时间开业时间03.12.8星级星级星级星级5配套配套配套配套多功能宴会厅、会议厅、网球场、乒乓球室、桌球室、天然游泳池、垂钓馆、健身中心等健康运动项目设施，以及桑拿中心、KTV、电游、棋艺中心等 房间型号房间型号房间型号186、房间型号门市价门市价门市价门市价平时预订参考价平时预订参考价平时预订参考价平时预订参考价周末预订参考价周末预订参考价周末预订参考价周末预订参考价是否送早餐是否送早餐是否送早餐是否送早餐备注备注备注备注山景标准房758358358送2份双床房山景豪华房758388388送2份双床房湖景豪华房898458458送2份山景豪华套1248638638送2份大床房湖景豪华套房1368698698送2份大床房同升湖通程山庄大酒店基本情况同升湖通程山庄大酒店客房报价关于酒店开发分析关于酒店开发分析/案例分析案例分析TOUCHSTONCONSULTANT高档次酒店的规划，已经成为长沙中高端项目形象和品质的重要187、要素。项目名称项目名称面积面积档次档次功能功能同升湖山庄不详五星级酒店商务、休闲娱乐汀湘十里2万不详不详长沙玫瑰园2.1万五星级商务酒店商务威尼斯城300余间客房白金五星级商务、休闲、美食、康乐、度假关于酒店开发分析关于酒店开发分析/市场分析市场分析TOUCHSTONCONSULTANT基于以上分析，同致行认为，长沙酒店业整体发展态势良好，而本项目所处的区域位置优越，未来的酒店需求潜力巨大。因此，本项目进行酒店开发，存在市场空间。在具体操作上可以采取产权式酒店形式产权式酒店形式或者寻寻找到品牌酒店公司买家找到品牌酒店公司买家。从开发酒店对本项目的价值贡献，以及长沙中高端项目的规划情况来看，我司认为进行酒店物业的开发有其必要性必要性和可操作性。可操作性。关于酒店开发分析关于酒店开发分析/结论结论TOUCHSTONCONSULTANT项目形象回顾岳麓湾振业城【国际湾区 知富 HOUSE LIVE】TOUCHSTONCONSULTANT岳麓湾振业城 国际湾区 知富HOUSE LIVE 岳麓湾振业城TOUCHSTONCONSULTANT汇报到此结束，期待与振汇报到此结束，期待与振业地产共同分享成功！业地产共同分享成功！