1、1长沙西湖文化园项目长沙西湖文化园项目发展战略及整体定位报告发展战略及整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。2推荐背景说明：推荐背景说明：黄绿、詹宇超、王莉项目组成员2009年7月2009年9月操作时间1、城市名片型项目的研究思路：围绕项目资源特点，从城市发展趋势研判项目发展方向2、政府型客户服务要点：研究清楚城市的特征和发展趋势3、技术沉淀：城市生态资源开发模式总结报告推荐点城市名片、城市生2、态资源、滨水公共空间、城市文化项目关键词世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。3项目背景项目背景?市委市政府高度重视，要求今年启动文化园建设，明年对市民开放；?长沙城投项目公司成立；?阡陌公司、吉佳公司、省建筑设计院成立联合设计体；?7月初，世联项目组进场，开始项目的调查和研究工作；?经过密集调研和开会讨论，形成了初步的报告成果。?本报告主要解决的问题包括：1 1、项目的发展方向和整体定位、项目的发展方向和整体定位2 2、项目各类型物业的功能定位、项目各类型物业的功能定位3 3、项目各类型物业的体量和规划排布建议、项目各类型物业的体量和规划排布建议4 4、项目经济测算、项目经济测算世联工作3、世联工作世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。4报告大纲和各部分内容提要报告大纲和各部分内容提要第一章第一章项目概况项目概况第二章第二章第三章第三章第四章第四章第五章第五章城市资源与文化城市资源与文化发展战略和整体定位发展战略和整体定位功能分区和物业建议功能分区和物业建议经济测算经济测算项目的背景、基本情况，及世联对项目目标的初步理解；通过对城市生态资源的开发模式研究，给出项目的开发模式建议；结合长沙的城市文化特点和区域属性，给出项目的整体定位和发展方向；结合地块属性和长沙市场特征，给出项目的物业类型、体量建议以及初步的功能分区建议；立足于市场，对各物业的投入成本和盈利能力进行评估，给出项4、目的整体效益评价第六章第六章运营及招商建议运营及招商建议结合项目背景，给出项目的运营模式和招商建议世世 联联 平平 台台Chapter 1-项目概况项目的背景、基本情况，及世联对项目目标的初步理解；世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。6项目占地1796亩，位于长沙大河西先导区的核心地段项目占地1796亩，位于长沙大河西先导区的核心地段?项目位于长沙市岳麓区，总占地1796亩；?项目处于大河西先导区的核心地段，交通便捷：距市政府、岳麓区政府约7分钟车程，距河西荣湾镇商圈约5分钟车程，距河东核心区约15分钟车程。市政府市政府岳麓山岳麓山五一五一商圈商圈荣湾荣湾镇镇7min15min5min世5、世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。7项目南面为岳麓山，其余方位以住宅小区为主（部分城中村）项目南面为岳麓山，其余方位以住宅小区为主（部分城中村）?项目和龙王港仅一堤之隔；项目东北角为王陵公园，西北面、北面主要为住宅小区（包括成熟小区和城中村），南面为岳麓山，东面为望月湖小区；?北侧为双向四车道的咸嘉湖路，西侧为双向八车道的金星大道、南侧为双向六车道的枫林一路。楼盘：共和世家在建楼盘楼盘：西山汇景王陵公园住宅小区龙头山望月湖小区世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。8项目内部现为鱼塘和部分临时建筑，拥有湖面面积约1600亩项目内部现为鱼塘和部分临时建筑，拥有湖面面积约1600亩?项目地6、块湖面面积约1600亩，现状为鱼塘，湖面被田埂切割，有部分临时建筑。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。9政府对本项目的指导意见政府对本项目的指导意见“打造城市西城市西客厅客厅和城市城市名片名片的建设目标”“资产产权不进入市场实现资资金平衡金平衡的运作目标”“明年向市民开放的工作目标”三大目三大目标标“政府主导、规划先行、市场运作、资金平衡”“按公园建设、但又不是传统意义上的公园”。建建设原则设原则规划定位规划定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。10世联对项目目标的理解世联对项目目标的理解在在长沙长沙两两型型社会社会建建设中率设中率先先启动启动，成成为为新新长沙的展长沙的展示平7、台示平台、新新城市的城市的创意平台创意平台、新生活新生活的的休闲平台休闲平台城市城市标杆标杆：从城市角度代言城市，展示长沙形象区区域增值域增值：从区域角度带动河西发展，促进区域增值市市民接受民接受：从市民角度，尽量成为人性化的公共开放空间，深受市民欢迎市市场场运作：运作：政府主导，市场化运作，项目自身实现资金平衡，不成为财政负担世世 联联 平平 台台1 1、如何利用好如何利用好项目的城市项目的城市生态生态资源资源价值？价值？2 2、如何把如何把项目的项目的开开发和城市的文化发和城市的文化特点结合起来？特点结合起来？要达成项目目标，需要解决两大核心问题：要达成项目目标，需要解决两大核心问题：世世8、 联联 平平 台台Chapter 2-城市资源与文化通过对城市生态资源的开发模式研究，给出项目的开发模式建议；世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。13城市生态资源的开发经历三个发展阶段：粗放型开发模式、居住城市生态资源的开发经历三个发展阶段：粗放型开发模式、居住型开发模式和城市型综合开发模式型开发模式和城市型综合开发模式第一代：粗放型开发第一代：粗放型开发 模式模式实现形式：简单游憩设施实现形式：简单游憩设施 城市生态资源的最初级利用 功能形态单一，对城市和区域增值作用微弱 人群单一，满足基本休闲需求 市场实现性较低，社会效益不明显第二代：居住型开发第二代：居住型开发 模式模式实现形式：9、游憩设施、住宅、社区实现形式：游憩设施、住宅、社区型餐饮型餐饮 城市生态资源稀缺性显现，利用程度加大，功能增加 对区域增值强烈，但对城市增值较弱 人群增多但以居住者为主，追求居住生活品质 市场实现性提高，但社会效益不广泛 生态价值、城市价值和文化价值结合，功能和形态多元化 对区域和城市增值效应显著，成为城市象征符号 人群多样，更多满足高端人士需求，形成特色圈层 市场实现高，社会效应良好第三代：城市型第三代：城市型综合开发模综合开发模式式实现形式：多样的城市型载实现形式：多样的城市型载体，综合的休闲元素体，综合的休闲元素世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。14 第一代粗放型开发模式第一代粗10、放型开发模式：以开放性公园为主要形式，功能单一、人以开放性公园为主要形式，功能单一、人群单一，对区域和城市的增值效果微弱，无法达到市场化运作。群单一，对区域和城市的增值效果微弱，无法达到市场化运作。区区域增值域增值?没有与周边城市资源充分结合，对所在区域增值作用微弱?对城市基本没有增值作用，无助于树立城市形象功能业功能业态态人群参人群参与与?功能上的单一造成参与人群小众，设施上的简陋造成人群层次低化、消费力低市市场实现场实现?设施的开发没有与城市价值整合，初级粗放式的资源利用，导致市场实现性度不高?内部以简单初级的游憩观光设施为主，功能和内部业态较为单一世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的11、。15 案例深圳荔枝公案例深圳荔枝公园园 未能充分挖掘城市生态价值，仅以单一观光未能充分挖掘城市生态价值，仅以单一观光游玩功能为主，造成层次较低，无法实现对城市持续增值。游玩功能为主，造成层次较低，无法实现对城市持续增值。?荔枝公园位于深圳传统办公中心与城市干道荔枝公园位于深圳传统办公中心与城市干道交汇处，区位优势显著，城市价值高交汇处，区位优势显著，城市价值高深深南大南大道道荔枝公荔枝公园园商商务办公务办公红岭路红岭路?公园内部设施以简单观光游览为主，城市生态资源公园内部设施以简单观光游览为主，城市生态资源利用初级利用初级住宅住宅主主要要设设施施：人工湖、盆景园、观赏古典庭园和盆景荔枝楼、游12、泳池、驼峰桥、球场、餐厅、亭台楼阁等?人群单一，层次低：老人、民工、流浪汉人群单一，层次低：老人、民工、流浪汉 主主要要人群人群：老人晨练、夜晚市民散步免费进入，门槛低，成为民工、流浪者聚集地区?商业开发量小、层次低档，经营状况不景气商业开发量小、层次低档，经营状况不景气主主要经营：要经营：出售花卉、鱼虫鸟类、宠物等世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。16 第二代居住型开发模式第二代居住型开发模式 城市生态价值与住宅开发结合，对区域城市生态价值与住宅开发结合，对区域有一定增值效果；但私有化功能决定了对城市辐射范围有限。有一定增值效果；但私有化功能决定了对城市辐射范围有限。区区域增值域增值13、?生态价值与一定的城市功能结合，极大地提升了区域价值?但单一居住功能变相的将城市公共生态资源私有化功能业功能业态态?内部功能趋于多元，游乐、运动、文化休闲为主，但仍未能摆脱传统公园业态?配套少量商业，仅作为辅助服务设施人群参人群参与与?参与者多以周边居住人群和少量周边地区一日游游客，未能辐射至整个城市市市场实现场实现?常规公园经营模式，内部游乐设施作为主要收入来源，盈利渠道单一世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。17 案例北京朝阳公案例北京朝阳公园园 生态与居住结合极大的提升了区域价值，但生态与居住结合极大的提升了区域价值，但公共生态资源变相私家化，难以成为代言城市的名片公共生态资源变相14、私家化，难以成为代言城市的名片?公园内部以游乐休闲为主，配合少量商业，偶尔举办公园内部以游乐休闲为主，配合少量商业，偶尔举办节庆文化活动节庆文化活动朝阳公朝阳公园园东东四四环环?朝阳公园是北京市四环以内最大的城市公园朝阳公园是北京市四环以内最大的城市公园，规划总面积为，规划总面积为288.7288.7公顷公顷生态生态观光观光休闲休闲游憩游憩奥奥运沙运沙滩滩排排球球游乐游乐+体体育育餐饮餐饮商业商业内部景内部景点点：生态景观：中央首长植树林、将军林、国际友谊林等游乐设施：水上游览区、南门景区、勇敢者天地游乐园文化休闲：欧陆风韵、绿茵欢歌、生命之源、艺术广场等节庆节庆活动活动：朝阳国际风情节9 915、号号公公寓寓皇石国际皇石国际维维多多利利亚亚公公寓寓天安豪天安豪园园棕榈泉国际棕榈泉国际公公寓寓公公园大园大道道观观湖湖国际国际?生态资源极大的提升了区域价值，但周生态资源极大的提升了区域价值，但周 边边大量大量高高档档住住宅宅开发，开发，将将公园生态资源公园生态资源围围合合变相私家变相私家化化2003年以来，朝阳公园周边共涌现出2020多多个个高高档房档房地地产产项目项目2002年，朝阳公园周边的8成以上多为80008000元元/平平方方米米以以上上的偏高档项目朝阳公园所在片区已经成为公认的城市城市豪豪宅片宅片区区周边开发楼盘世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。18 第三代城市型综合开16、发模式第三代城市型综合开发模式 生态价值、城市价值、文化价值三者结合；功生态价值、城市价值、文化价值三者结合；功能多元化，人群多样化；不仅成为时尚地标，更成为城市象征符号；是本地能多元化，人群多样化；不仅成为时尚地标，更成为城市象征符号；是本地人休闲娱乐的首选，外地人的旅游目的地，对城市有持续增值效应。人休闲娱乐的首选，外地人的旅游目的地，对城市有持续增值效应。城市城市增值增值?区域增值极其显著?代言城市形象，提升城市品位，引领城市休闲文化发展方向功能业功能业态态?功能复合，食、住、游、娱、购多种功能集合?多元业态，购物mall、街铺、酒店、公寓、办公于一体人群参人群参与与?参与人群多元，但具17、有鲜明的圈层特征?本地人休闲娱乐的首选，外地人的旅游目的地市市场实现场实现?现代商业为主体，具有高的市场实现度?能够展示区域形象和城市形象，社会效益良好世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。19 案例案例杭州杭州西湖西湖 新西湖依托深厚的文化底蕴和稀缺的生态场地，新西湖依托深厚的文化底蕴和稀缺的生态场地，以现代都市时尚元素为载体，盘活城市文化价值和生态价值以现代都市时尚元素为载体，盘活城市文化价值和生态价值?深厚的文化底蕴深厚的文化底蕴杭州是我国八大古都之一世界著名的风景游览胜地西湖处处有胜景，西湖十景最著名浓妆淡抹总相宜，为多位文人骚客描绘?稀缺稀缺的的生态生态环环境境国家5A级风景名胜18、区西湖西湖现现代代都都市市休休闲闲区区生态价值生态价值+文化文化价值价值+城市城市价值价值西湖本体西湖本体资源资源现代都现代都市市时尚元素时尚元素?现现代代商业商业品牌品牌餐饮餐饮：中餐、西餐、茶馆、酒吧如西湖天地品牌购品牌购物：物：国际一线品牌街区，如西湖国民名品街时时尚娱尚娱乐乐：电影院、音乐厅，如奥斯卡电影大世界高高档酒店档酒店：高星级酒店，如凯悦酒店等以以现代时尚元素现代时尚元素为为载体载体，盘盘活活西湖传统西湖传统文化资源文化资源与与生态资源，生态资源，塑造出全新现代塑造出全新现代的的西湖形象西湖形象世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。20 案例案例杭州杭州西湖西湖 利用生态元19、素与商业元素、传统文化与现代时尚利用生态元素与商业元素、传统文化与现代时尚文化之间的冲突，营造出具有强体验感的、功能复合的城市地标文化之间的冲突，营造出具有强体验感的、功能复合的城市地标城市城市地标地标生态生态元素元素商业商业元素元素传统传统文化文化时尚时尚文化文化湖湖光光山山色色山色：湖边绿色生态资源湖光：西湖水体资源吃吃、住住、游游、娱娱、购购多元多元商业商业元素元素：餐饮、酒店、购物、休闲娱乐典典型型代代表表：西湖国际名品街、西湖天地西湖文化，西湖文化，古典韵味古典韵味传统传统休闲休闲文化文化：中式餐厅、传统茶馆仿古仿古建建筑筑：青砖碧瓦、苏州园林外外来来文化，文化，时时尚潮流尚潮流 时20、时尚品牌尚品牌文化文化：米兰、巴黎时装名品，阿玛尼、普拉达；造型设计，美术画廊，名车展示 都都市市休闲休闲文化文化：快餐，星巴克咖啡、味千拉面、棒约翰领导新消费领导新消费、新方向新方向的的现代都现代都市商市商圈和旅圈和旅游游圈圈餐饮购物餐饮购物、娱娱乐休闲、乐休闲、居住居住办公办公于于一一体体冲突冲突冲突冲突世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。21 案例案例杭州杭州西湖西湖 时尚潮流的多元功能与业态，使新西湖成为引领时尚潮流的多元功能与业态，使新西湖成为引领新生活方式的旗帜，由此形成特征鲜明的人群圈层新生活方式的旗帜，由此形成特征鲜明的人群圈层时尚购物时尚购物品牌餐饮品牌餐饮高高档档接待21、接待西湖西湖国际国际名名品街品街西湖西湖天天地地星级酒店凯悦星级酒店凯悦?时尚时尚的、的、现代现代的、的、潮潮流的流的都都市市元素激元素激发了发了西湖西湖文化的文化的新新活活力力，使西湖使西湖区域区域成成为一为一种精神追求种精神追求，引领时尚引领时尚生活生活方方式式的的旗帜旗帜?都都市市功能与承载形式功能与承载形式，建立起建立起一一种高种高端端、品质感品质感的的氛围氛围，特别对高端特别对高端人群人群形成强烈吸引形成强烈吸引，人群，人群圈圈层化层化明显明显商商务务人人士士白领白领人人士士时尚时尚人人士士高高级办公级办公国贸国贸中中心心世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。22 案例案例杭州杭22、州西湖西湖 以西湖天地项目为例，体现了生态、文化与商业结合的经营以西湖天地项目为例，体现了生态、文化与商业结合的经营模式，使西湖不再独有风景，也加入到现代城市发展中来，发挥自身潜力模式，使西湖不再独有风景，也加入到现代城市发展中来，发挥自身潜力商业项目西湖商业项目西湖天天地：地：区位：区位：西湖南岸的涌金池畔占地：占地：3万平方米工工程进度程进度：而目前仅为第一期工程，名曰：园林篇文化文化+商业商业=文化资源的文化资源的合理利用合理利用、挖掘挖掘生态生态+?文化主题：文化主题：在原老年公园的基础上重新改造，如钻进树丛的石板小径、路边静卧的古井台、石磨盘，可以产生对历史的遐想。?建筑形态：建筑形23、态：大胆采用玻璃、空调等现代的元素与杭州的园林、建筑结合，不但延续了杭州的建筑特色，还达到了四季可用的目的。?商业与文化结合：商业与文化结合：使西湖不再独有风景，她发掘了自身潜力，也一起加入到现代化的城市发展中来。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。23 案例案例杭州杭州西湖西湖 新西湖为杭州带来了社会效益、经济效益及环境效益，杭州政新西湖为杭州带来了社会效益、经济效益及环境效益，杭州政府借用西湖新一轮资源整合时机，推动了整个城市的建设，是以点带面的典府借用西湖新一轮资源整合时机，推动了整个城市的建设，是以点带面的典型案例型案例西湖之于杭州西湖之于杭州社社会效益会效益?杭州政府借西湖改造24、，推动“共建共享生活品质之城”大讨论，最终收获了良好的社会社会效效益益经经济效益济效益?杭州政府借“新西湖”品牌，推出“西博会”、“中华名湖西湖秀”等附加品牌，在各种领域发挥“新西湖”的品牌号召力，推进杭州的发展，获得很好的经济经济效效益益环环境效益境效益?杭州政府借西湖整治之机，也辅以杭州市环境改善，使环境改善工作更好的推进，获得良好的环环境境效效应应世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。24启示一：要达成目标，本项目应采用综合开发模式，形成多功能启示一：要达成目标，本项目应采用综合开发模式，形成多功能复合型的城市公共空间复合型的城市公共空间功能功能复复合合型型都都市市休闲休闲功能功能复25、复合合型型都都市市休闲休闲体体系系体体系系1 1 2 2 2 2 4 4 5 5 食食：特特色色餐饮餐饮，品牌品牌餐餐厅厅、茶肆茶肆住住：品牌品牌酒店酒店、高高档档公公寓寓娱娱：时尚娱时尚娱乐设乐设施，施，酒吧酒吧游：游：生态观光、生态观光、都都市市体体验验购购：多多元元化商业，化商业，名名品品购物购物街街、购物购物中心中心在在城市城市中心中心区域，区域，只有打只有打造造满足多满足多种种人群人群需需求求的、的、多多功能功能复复合的休闲合的休闲场所场所，才才能形成能形成持续持续的的吸引力和吸引力和生生命命力力世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。25 其其他他案例案例 北京后海商业业态丰富，26、提供观光旅游、餐饮、购物、休闲等多种北京后海商业业态丰富，提供观光旅游、餐饮、购物、休闲等多种功能，既成为了北京的城市标签，又充分挖掘了区域的商业价值功能，既成为了北京的城市标签，又充分挖掘了区域的商业价值?北京后海是北京城内的古老人工湖，拥有深厚的文化底蕴?后海业态和物业类型十分丰富，包括众多的文化古迹、小吃一条街、酒吧一条街以及各类休闲、购物商业。?后海的文化遗址有：有恭亲王府、醇亲王府、宋庆龄故居、郭沫若故居。寺庙林立，素有“九庵一庙”之称。?食乐共享，形成了老北京传统小吃以及中华老字号一条街。西海岸边的鱼生、茶道、船餐，让食与乐调和。酒吧一条街：突出恬时休闲的主题，营造古典、雅静的意境27、和大隐于市的氛围世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。26 其其他他案例案例-澳澳大大利利亚亚南南岸岸公公园：园：以休闲生活为主题，打造集餐以休闲生活为主题，打造集餐饮、文化、娱乐、特色市场等多种功能为一体的城市空间，成为饮、文化、娱乐、特色市场等多种功能为一体的城市空间，成为澳大利亚最好的市内公园澳大利亚最好的市内公园?空间结构上，南岸公园以一种亲和的态势完全向城市开放，城市与公园相互融合；?“科技时代的休闲生活休闲生活”为主题的世博会场地，包括了餐饮、文化、娱乐、特色市场等丰富的内容。?南岸公园成为全市居民最重要的户外活动场所，并且已成为外国游客的旅游景点；?带动了南岸地区的持续发展，28、已成为全市文化中心；?完善了城市功能结构，成为复合式的公园。?南岸公园位于布里斯本河岸南岸，占地16公顷，是1988年澳洲举办世博会的旧址，现经重建后被誉为澳大利亚最好的市内公园，在此可一览整个布里斯本市。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。27东东部部华侨华侨城城：深圳市政府2003-2006年度重大建设项目，通过：深圳市政府2003-2006年度重大建设项目，通过“旅游+地产”的开发模式进行“旅游+地产”的开发模式进行生态生态资源的资源的综合开综合开发发?位于深圳市东部黄金海岸大梅沙、三洲田片区，投资30亿元，占地近9平方公里；超大型、复合型和互动型的全方位生态体验旅游区?借助滨海山29、地型自然空间，通过自然、生态、科普、体验等先进开发理念。以“让都市人回归自然”为宗旨，在山海间规划了一系列文化文化主主题题的的旅旅游游项目：三项目：三谷谷、三、三镇镇、三、三街街、三部、三部落落，使使生态生态资源资源得得到到合理合理永永续续利用利用，人人与与自自然然和和谐谐共处共处?引领生活新方式亲近自然、拥有健康、热爱生活、快乐人生；?距离市区20分钟?紧邻盐坝、横坪、机荷、广深、深莞、深惠、深汕、盐排高速，区域交通便捷?2小时车程范围内可辐射深、港、澳、莞及珠三角各城市世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。28东部华侨城：通过打造具有浓郁特色的小镇文化与生态相结合，东部华侨城：通过打造30、具有浓郁特色的小镇文化与生态相结合，并通过茵特拉根酒店、大剧院结合，突出项目的文化主题。并通过茵特拉根酒店、大剧院结合，突出项目的文化主题。?占地2平方公里?海拔约300米，包括茵特拉根、茶翁古镇、三洲茶园和艺术花园4个游览区?融合了东西方小镇的文化风情、茶禅文化的特色、岭南茶田和湿地花海?传统的婉约与现代的时尚交相辉映，生态环保和人文景点有机结合“三谷、三镇、三部落”的开发突出项目文化主题，通过房地产开发与持有性经营物业来实现项目收益平衡。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。29启示二：生态价值、城市价值、文化价值三者结合是成功开发的启示二：生态价值、城市价值、文化价值三者结合是成功开31、发的关键。生态、城市价值是基础，文化价值是灵魂。关键。生态、城市价值是基础，文化价值是灵魂。?文化价值文化价值?生态价值生态价值?城市价值城市价值成功开发关键成功开发关键依托区域原有的城市生态依托区域原有的城市生态资源，充分挖掘其价值资源，充分挖掘其价值传承固有的文化底传承固有的文化底蕴，加入现代城市文蕴，加入现代城市文化化利用区位优势，顺应城市未利用区位优势，顺应城市未来发展方向，以现代都市硬质来发展方向，以现代都市硬质元素为载体元素为载体通过通过城市价值，城市价值，挖掘挖掘和和整整合生合生态价值态价值和和文化价值，文化价值，三者三者形成形成合合力力，促促成成区域区域成功成功开发开发世世 联32、联 平平 台台本报告是严格保密的。30 反反面面案例案例 昆明滇池拥有很好的生态价值和文化底蕴，但交通不昆明滇池拥有很好的生态价值和文化底蕴，但交通不便，城市价值缺失，难以成为现代昆明的代表便，城市价值缺失，难以成为现代昆明的代表?距离城市主城区过远，形成非非城市的城市的隔绝隔绝感感，城市，城市属属性性薄薄弱弱?城市自身没有向滇池方向发展，造成滇池滇池区区域域城市城市价值价值缺缺失失，生态生态、文化和城市、文化和城市无法充无法充分整分整合合，只能作为度假景区存在，不能成为现代昆明的代表2020公公里里生态价值生态价值文化价值文化价值城市价值城市价值现代现代昆昆明代明代表表滇池滇池资源资源生态生33、态资源资源强强势势生态生态资源资源与与周边周边山山体、体、林林地资源地资源形成形成湖湖光光山山色色“高原江南”，云南省最大湖泊，国家级旅游度假区之一文化资源文化资源云云南文化南文化摇篮摇篮，历历史史古古迹众迹众多多白鱼口、郑和故里、盘龙古寺、官渡金刚塔、石器时代的遗址、大观楼公园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。31 反反面面案例案例 厦门鼓浪屿既有很好的城市区位、人文历史和生态价值，但缺乏与厦门鼓浪屿既有很好的城市区位、人文历史和生态价值，但缺乏与现代城市文化精神的融合，最终也只是城市中的旅游景区现代城市文化精神的融合，最终也只是城市中的旅游景区?鼓浪屿拥有丰厚的历史文化和旖旎的海岛34、风光?但是，鼓浪屿资源再开发以以保护保护为为重重的的旅旅游游开开发发思思路路，偏向原始生态环境和历史风貌的保护。没没有有充充分分利用利用自身自身资源资源优势优势，结合现结合现代代城市城市时时尚尚文化文化元元素素，实现资源价值的深耕与再利用?由于再开发仍为旧有文化片段的延续，没没有有植植入入时时尚尚新新文化，文化，缺缺乏乏创新创新与整与整合合，因此没有活力行行政中政中心心商业商业中中心心鼓浪屿鼓浪屿鼓浪屿鼓浪屿生态生态资源与资源与历历史史文化资源文化资源丰富丰富生态生态资源资源海海、岛岛、树树、岩岩、沙，、沙，旖旎旖旎的的海岛海岛风风光光国家重点风景名胜区，日光岩、菽庄花园、皓月园均为厦门名景文35、化资源文化资源中中西方文化西方文化碰撞碰撞、交汇交汇中中国国传统传统文化文化：郑成功，摩崖石刻，民俗（中秋博饼、南音、木偶艺术、闽南茶道）西方西西方西洋洋文化文化：殖民文化、基督教文化设设施施休休闲闲程程度度休闲休闲需求需求日光岩菽庄花园钢琴博物观皓月园大德浴场lowlowhighhighhighhigh目目前前鼓浪屿鼓浪屿的的开开发发集集中在中在满满足足观光观光、游游览览低层次低层次需求需求，都都市型市型休闲设休闲设施施开开发发缺缺乏乏世世 联联 平平 台台文化是城市的文化，文化是城市的文化，本本项目项目的的定位也必然要站在长沙定位也必然要站在长沙城市的城市的角度思角度思考考文化的文化的意义36、意义和和价值价值。启示启示一一要要达达成成目目标标，本本项目项目应应采采用用城市型城市型综合开综合开发发模式模式，形成形成多多功功能能复复合合型的城市型的城市公共公共空空间间启示二启示二生态价值生态价值、城市、城市价值价值、文化、文化价值价值三三者者结合结合是是成成功功开开发的发的关键关键。生态生态、城市、城市价值价值是是基础基础，文化，文化价值价值是是灵魂灵魂。城市生态资源的三种开发模式给我们的启示城市生态资源的三种开发模式给我们的启示世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。33长沙具有悠久的文化历史，岳麓文化对中国影响巨大。特别是长沙具有悠久的文化历史，岳麓文化对中国影响巨大。特别是近三37、十年文化的发展史，就是长沙城市的发展史近三十年文化的发展史，就是长沙城市的发展史80808080年年代代年年代代歌厅文化一枝独秀长歌厅文化空前繁荣湖南广电大胆改革电视湘军初具影响力提出“以文立市”、“文化带动”的城市发展战略文化产业成为长沙支柱产业90909090年年代代年年代代2000200020002000年年年年-今今今今文化文化产产业业媒体传播文博会展文教体育文化娱乐出版发行文化旅游“长沙经济的发展推动了文化产业的发展，而文化产业的发展又使长沙这座城市在发展过程中能够充满活力、创新、对外的影响力与诱惑力以及整个城市的竞争力。”世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。34第一阶段：1938、80-1989，第一阶段：1980-1989，歌歌厅厅文化文化一枝独秀一枝独秀-改革初期的歌厅文化-改革初期的歌厅文化不仅影响到市民生活，也成为中国的一个文化现象。不仅影响到市民生活，也成为中国的一个文化现象。?长沙歌厅最早出现在1988年，在此之前，爱热闹的长沙人去的是说书的茶座，后来转成音乐茶座，这是歌厅的雏形。?1988年，长沙出现了两家真正意义上的歌厅航空、蝴蝶。两家歌厅甫一出现，立刻火爆起来，晚上9点钟的演出，7点半就没票了。“当时几十万的投资，两个月就能收回来。”世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。35第二阶段：1990-1999，第二阶段：1990-1999，电视湘军电视湘39、军在歌厅文化的繁荣中初露锋在歌厅文化的繁荣中初露锋芒，并开始形成全国的影响力与文化品牌。芒，并开始形成全国的影响力与文化品牌。19901990年年19991999年年19951995年年19971997年年19981998年年19931993年年歌歌厅厅文文化化影影视视、动动漫漫文文化化长沙居然出现了150家歌厅，市场极为繁荣长沙红岛演艺中心成就长沙歌厅行业的“行业标准”，集歌舞、小品、相声等为一体的综合性的文艺演出形式形成市场与政府的双重作用下，长沙歌厅走到了第一个高潮2000年，以歌厅为主的长沙市文娱演艺业实现总产值19.8亿元?歌歌厅厅空空前繁荣前繁荣?长沙长沙歌歌厅模式形成厅模式形成?40、歌歌厅厅发展发展达到高达到高潮潮湖南经济电视台成立幸运3721的综艺节目创下湖南40%收视奇迹电视湘军奇兵快乐大本营叫响全国长沙歌厅的名星和名节目，纷纷走上电视、走向全国魏文彬升任湖南广电厅厅长，制定出湖南广电“12341”的完整改革发展思路?湖南湖南广电改革广电改革?湖南经湖南经视视成成立立?娱娱乐节乐节目目崭露头角崭露头角电广传媒作为中华传媒第一股在深圳证券交易所上市国产动画进入发展的低谷期湖南三辰卡通集团虽已开始制作“蓝猫”，但受大势的影响并无多大的收益?动动漫萌芽漫萌芽发展发展世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。36第三阶段：2000-2009，文化的第三阶段：2000-200941、，文化的产产业化发展业化发展，并形成相对成熟的，并形成相对成熟的文化支柱产业。文化支柱产业。在2000年9月召开的长沙市第十次党代会上，长沙市委市政府首次提出了发展文化产业的战略思考，并将文化产业确定为长沙的支柱性产业。?2000年之前，长沙发展的是文化事业，2000年之后，长沙发展的是文化产业2000年之前，长沙发展的是文化事业，2000年之后，长沙发展的是文化产业2001年9月，长沙在全国率先召开全市发展文化产业工作会议，出台了长沙市文化产业发展规划纲要，明确提出将“媒体传播、文化旅游、出版发行、文博会展、文教体育、文化娱乐”作为长沙着重发展的六大文化支柱产业，长沙文化产业开始走出歌厅一枝42、独大的局面长沙还出台了中共长沙市委、市人民政府关于加快发展文化产业的意见、长沙市人民政府关于加快文化事业和文化产业发展若干政策的意见、长沙市“十五”期间文化产业发展规划纲要实施方案等一系列政策，各文化主管部门也制订了相应的发展规划，为文化产业的跨越式发展提供了良好的政策环境文化产业迅速发展文化产业迅速发展在政策利好的推动下，长沙市文化产业获得了巨大的发展。2002年长沙市文化产业总产值达到248.8亿元，从业人员超过17万人。动动漫漫产产业业叫响全叫响全国国2002年，三辰公司的蓝猫在经过数年的经营后迎来了其发展的井喷期。三辰公司的一位员工说：“2002年，我们开通了蓝猫声讯电话，电话一天都没43、断过，小朋友都想跟蓝猫说话。他们把自己的奖状、零食寄给蓝猫，收到的信件一麻袋一麻袋的。”湖南湖南广电广电开开速速发展发展2002年，湖南广电进行第二轮改革，这次改革的主旨就是整合。把3个同质同构的频道合并。同时成立广告经营管理中心和节目营销中心。2003年，湖南广电总收入翻了一番，达到6.4亿元，湖南广电进入新一轮的快速发展期。歌歌厅厅文化文化升升级级田汉大剧院以迎合更多的外来观众为主，服务全面，节目中西结合，以大型歌舞为主。规模化和国际化是剧院模式的主要特点。田汉大剧院每天演出不断，1400个座位的剧场日平均保持着90%以上的上座率，年营业额达5000万元世世 联联 平平 台台本报告是严格保44、密的。37第四个十年，长沙文化将向何处去？-第四个十年，长沙文化将向何处去？-创意创意文化城市文化城市成为长沙成为长沙下一个十年的必然方向。下一个十年的必然方向。?如果说2006年以前，文化产业只是部分改变着长沙的话，那么在2006年以后，从文化产业中萌芽的创意将可能改变整个长沙的发展方向。?2006年初，长沙市第二份文化产业发展规划长沙市文化发展“十一五”规划纲要正式发布“创意长沙”开始成为继“文化长沙”、“山水洲城”之后长沙城市发展的新方向。?文化文化长沙长沙?山水洲山水洲城城?创意长沙创意长沙 在新周刊评选的“中国创意城市榜”中，长沙长沙仅位列仅位列北京、北京、上海上海、广广州州、深深圳45、等圳等四大城市四大城市之之后后，并在点评中说到“长沙的创意城市特色有着独特的地位”。资料来源：新周刊“创意经济作为一种现代经济的新形式，不仅孕育着现代城市的思维模式，而且需要用现代城市发展的理念来运作和管理。这就必将给长沙市政府的工作理念与运作方式带来很大的转变。”“创意创意经经济在长沙济在长沙的发的发展展不不仅仅能能改改变变长沙长沙现现有有的城市经的城市经济济与与生活生活方方式式，而且还而且还将将改改变变长沙长沙城市的发城市的发展展状态，状态，将将长沙长沙从从工业工业型型城市的发城市的发展展阶段推阶段推向向创意创意型型城市城市。”资料来源：决策世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。38创46、意城市一方面需要有良好的文化产业基础，另一方面，创意文创意城市一方面需要有良好的文化产业基础，另一方面，创意文化应渗透到城市生活、工作中的方方面面，切实的改变城市气质化应渗透到城市生活、工作中的方方面面，切实的改变城市气质资料来源：联合国教科文组织?联合国全球创意城市网络，是联合国教科文组织于2004年创立的项目，旨在把以创意以创意和文化作为经和文化作为经济发展济发展最最主主要要元素元素的各的各个个城市联城市联结起来形成结起来形成一一个个网络网络。?在这个网络的平台上，成员城市相互交流经验、互相支持，帮助网络内各城市的政府和企业扩大国内和国际市场上多元文化产品的推广。?加入该网络的城市被分别授47、予7种称号：“文文学学之都之都”、“电影电影之都之都”、“音音乐乐之都之都”、“设设计计之都之都”、“媒媒体体艺术艺术之都之都”、“民民间间艺术艺术之都之都”和和“烹饪美食烹饪美食之都之都”。创意创意城市城市创意创意城市城市?不同称号的创意城市具体评选标准各不相同，但在两个方面是相同的：1、创意创意城市城市必须必须具具备良备良好好的文化的文化产产业业基础基础;2、城市的城市的创意创意、文化、文化不不能能仅仅停留停留在在产产业业阶阶段，段，而而应应当渗透当渗透到到城市城市生活中生活中的各方面，的各方面，改改变变城市的城市的气质气质。?全球创意城市网络是全球创意产业领域最高级别的非政府组织，在促进48、文化多样性和创意产业发展方面，已经在全球范围内具有很高的影响力。它与世界上著名的国际创意产业协会有密切的联系，有庞大的专家顾问队伍，与创意城市及其官员建立了经常性机制化的联系。加入这个网络，获得其中一个称号，就等于迈上了该领域国际合作与交流最权威和便捷的平台。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。39长沙对文化产业的政策扶植，引领全国，但在“城市文化和人民长沙对文化产业的政策扶植，引领全国，但在“城市文化和人民生活”的结合方面有待提升。未来发展需要“文化根植于生活”生活”的结合方面有待提升。未来发展需要“文化根植于生活”结合对一线城市的研究，我们认为，长沙的城市文化需要实现三个转变结合对一49、线城市的研究，我们认为，长沙的城市文化需要实现三个转变结合对一线城市的研究，我们认为，长沙的城市文化需要实现三个转变结合对一线城市的研究，我们认为，长沙的城市文化需要实现三个转变?长沙对文化产业的扶植和规划在全国具有绝对前瞻性长沙对文化产业的扶植和规划在全国具有绝对前瞻性19931993年年20012001年年20032003年年早在1993年，湖南广电开始文化产业化改革2001年，长沙市文化产业发展规划纲要出台，成成为为全全国国第一第一个个文化文化产产业发展规划业发展规划2003年，党的十六届三中全会上，中央才正式提出文化产业化?朝朝着着创意创意城市的发展方向，目城市的发展方向，目前前长沙城50、市文化长沙城市文化缺缺乏乏展展示示空空间间，同同时时和和人人民生活民生活的的结合结合方方式有式有待待提提升升?敢敢为为人人先，先，广电改革广电改革?第一第一个个文化文化产产业发展规划业发展规划?视角视角领领先先全全国国酒吧喧闹潇湘文化园雨花创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。40转转变变一一：从“单一的大众娱乐文化”向“多元的圈层文化”转变：从“单一的大众娱乐文化”向“多元的圈层文化”转变代表案例：深圳 华侨城代表案例：深圳 华侨城?深圳华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理的新一代大型主题乐园，国家首批4A级旅游景区。?作为深圳51、的城市休闲名片，华侨城的休闲娱乐人群形成了典型的圈层化特征。文化休闲娱乐设施相应圈层世界之窗等四大主题公园市民大众深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店华侨城高尔夫俱乐部企业商务活动、财富人群休闲何香凝美术馆、华夏艺术中心华侨城雕塑走廊文化艺术爱好者和从业人员华侨城创意文化园文化创意产业办公人群?城市的城市的娱娱乐乐文化文化从从大大众众化、化、平民平民化为化为主主的方的方式式，分化，分化出出各各种种不不同同的的圈圈层人群层人群，如如大大众众人群人群娱娱乐乐文化，文化，财财富富人群人群娱娱乐乐文化、文化、企企业商业商务务休闲休闲文化文化等等方方式式。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。52、41转转变变二：二：从“城市型休闲文化”向“城市生态复合型休闲文化”从“城市型休闲文化”向“城市生态复合型休闲文化”转变转变代表案例：西湖天地代表案例：西湖天地?将将传统传统休闲休闲文化与文化与现现代代都都市文化市文化结合结合，城市，城市价值价值与与生态价值结合生态价值结合，使都使都市市休闲休闲文化文化焕焕发发出出新新的的活活力力，形成形成良良好好的的社会社会效效益益、经济、经济效效益益和和环环境境效效益益。?位于西湖南岸的涌金池畔，占地3万平方米，而目前仅为第一期工程，园林篇。?一期建筑都是杭州浙派民居，设计师将现代元素与传统建筑美结合，既保留了粉墙黛瓦、雕梁画栋，又采用大面积的落地玻璃窗来53、传递窗外美景。?老建筑的内部。云集了世界知名的咖啡馆、会所、餐厅、娱乐场所和商铺。?是城市生态复合型休闲文化实践的典范世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。42转转变变三：三：从“封闭、独立的创意文化园区”向“开放、生态的创从“封闭、独立的创意文化园区”向“开放、生态的创意街区”转变意街区”转变?文化创意产业在北京、上海、深圳等一线城市表现出办公环境生态特色化、创作展示一体化的趋势。?办公人群：文化、创意产业从业人员?办公方式：生态写字楼、创意LOFT?典型案例：北京、深圳华侨城、背景：背景：2004年，深圳华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换。目前已经转变为，具有54、后工业时代特色的新型工作、生活空间，为先锋艺术家、文化人、设计师提供一个创意工作场所，使其成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、餐饮酒吧的聚集地。案例：华侨城生态办公案例：华侨城生态办公?文化创意产业作为特殊的智力密集型行业，需要从业者有旺盛的创作激情和创作灵感。而优美生态环境往往能够给人感性的启发?生态与文化创意产业的搭配能够营造浓郁的艺术文化氛围，同时形成良好的展示空间，两者形成良性互动?因此，生态文化创意类办公特别适合和生态结合世世 联联 平平 台台长沙文化四十年长沙文化四十年特征歌厅文化一枝独秀歌厅文化走向巅峰，电视湘军初露锋芒长沙文化走进创意时代，55、文化影响生活、创意改变生活第一第一阶阶段段 1980-19891980-1989第二第二阶阶段段 1990-19991990-1999第三第三阶阶段段 2000-20092000-2009第四第四阶阶段段 20102010以以后后产业化硕果累累，形成文化支柱产业从从“单单一的大一的大众众娱娱乐乐文化文化”向向“多元多元的的圈圈层层文化文化”转转变变从从“城市型城市型休闲休闲文化文化”向向“城市城市生态生态复复合合型型休闲休闲文化文化”转转变变从从“封闭封闭、独独立立的的创意创意文化园区文化园区”向向“开放开放、生态生态的的创意创意街街区区”转转变变第四第四阶阶段段20102010以以后后放眼放56、眼长沙长沙，什么样什么样的区域的区域适适合合承载承载长沙长沙文化的发文化的发展展趋趋势势？世世 联联 平平 台台Chapter 3-整体定位和发展战略结合长沙的城市文化特点和区域属性，给出项目的整体定位和发展方向；世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。45河东经济发达，商业繁荣，是老长沙的象征，体现着长沙现有的河东经济发达，商业繁荣，是老长沙的象征，体现着长沙现有的大众娱乐文化和城市休闲文化，但生态价值较为缺乏大众娱乐文化和城市休闲文化，但生态价值较为缺乏和平堂黄兴步行街三王街太平街河河东东河河西西世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。46过去的河西，发展滞后，是长沙人观念中的传统文化57、旅游景区、过去的河西，发展滞后，是长沙人观念中的传统文化旅游景区、教学园区，有着深厚的文化底蕴和生态资源教学园区，有着深厚的文化底蕴和生态资源河河西西河河东东岳麓书院岳麓山景区中南大学湖南大学世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。47现在的河西，在长沙西拓的过程中，快速城市化，成为长沙城市现在的河西，在长沙西拓的过程中，快速城市化，成为长沙城市发展的重要组成部分发展的重要组成部分?30年河东年河东，30年河年河西西。城市城市向西向西看看?2001年长沙市政府西迁至岳麓区，从此拉开长沙跨江发展的序幕?在行政强力驱动下，河西地区城市化进程不断加快，城市意向渐浓长沙主城区长沙主城区长沙大河西先导58、区长沙大河西先导区主城区岳麓主城区麓南区39904500-48003500-4000?2008年1季度长沙市房地产市场部分板块房价度对比（单位：元/平米）房地产价格的上升与投资开发关注度的高涨意味着河西地区近年来快速的发展资料来源：2008年06月26日，搜房网，关注大河西先导区 长沙市民理性置业新焦点打造先导区、建设大河西，是长沙优化空间布局、提升整体实力的战略选择湖南省委常委、长沙市委书记陈润儿长长株潭株潭一体化一体化世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。48未来的河西，随着河西先导区的开发建设，河西既拥有岳麓传统文化的积淀、未来的河西，随着河西先导区的开发建设，河西既拥有岳麓传统文化59、的积淀、优质的山水生态资源，又将形成发达的城市交通体系，注入现代都市文化的优质的山水生态资源，又将形成发达的城市交通体系，注入现代都市文化的新鲜血液，成为长沙发展新的动力。新鲜血液，成为长沙发展新的动力。?未来河西的发展必将文化、生态、都市三者结合?传承长沙传统文脉，具备良好自然山水空间，同时充满现代都市时尚元素?成为长沙现代都市城市的新窗口未未来来河西河西传承岳麓传统文化传承岳麓传统文化拥有良好的自然山拥有良好的自然山水资源水资源充满现代时尚都市充满现代时尚都市元素元素世世 联联 平平 台台49河西：河西：?森森林林城市城市河河东东：?城市城市森森林林河西、河东两种不同的城市形态，将承载长沙60、城市文化河西、河东两种不同的城市形态，将承载长沙城市文化的两种不同形象的两种不同形象关键关键词词：新新长沙长沙、亲亲和和、生态、生态、时尚时尚、多多元元文化内文化内涵涵：城市：城市未来未来的文化的文化关键关键词词：传统传统长沙长沙、紧凑紧凑、硬硬质质、财富财富、大、大众众文化内文化内涵涵：城市：城市现现在在的文化的文化世世 联联 平平 台台50因此，河西在都市化过程中肩因此，河西在都市化过程中肩负负的的历史使命历史使命开启创意开启创意长沙的文化长沙的文化新时新时代代本本项目项目在在河西河西扮演怎扮演怎样样的的角角色色？生态的、生态的、历史历史的、的、时尚时尚的、的、商务商务的、的、精英精英的、61、大的、大众众的，的，多元复多元复合的文化合的文化元素元素将将共共同同构构成成创意创意长沙文化长沙文化体系体系世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。51项目位于大河西先导区核心地段，是河西开发的重点区域项目位于大河西先导区核心地段，是河西开发的重点区域?向西发展，是长沙市两个主要的城市发展方向之一；?长沙市政府于2001年搬迁到岳麓区，拉开了河西大发展的序幕；?项目距离河东不足20分钟车程，是河西发展的桥头堡和先导区；?经过多年的发展，市府板块、金星大道住宅大量开发，城市意向渐浓；关键词关键词：城市：城市价值价值世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。52大量交通基建建设，将使项目成为城市62、的重要交通节点，成为对大量交通基建建设，将使项目成为城市的重要交通节点，成为对外展示形象的城市西客厅外展示形象的城市西客厅?项目西侧为双向八车道的金星大道、南侧为双向六车道的枫林一路。这两条路是河西最重要的交通通道。?未来，项目北侧的咸嘉湖路将进行扩建。项目东北方向规划有江底隧道，北部规划有通向市政府的双塘路；南侧枫林一路规划有地铁二号线站点；东侧的滨湖路正在动工修建。?大量的交通基建建设，将大大缩短城市的空间距离，将进一步凸现城市价值，并使项目成为对外展示形象的城市名片和城市西客厅。关键词关键词：交通节点交通节点、城市、城市客厅客厅双双塘塘路路滨滨湖湖路路过过江江隧隧道道地地铁铁二二号号线站63、线站点点世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。53项目同时拥有山、湖、文化资源，具有不可复制的唯一性项目同时拥有山、湖、文化资源，具有不可复制的唯一性?项目位于千年名山岳麓山山脚，是岳麓山风景区的重要组成部分；?湖水面积一千多亩，和岳麓山遥相呼应，构成一幅隽美的水墨山水画；?“西文东市”，千年学府岳麓书院，以及大量高校，使岳麓区拥有浓厚的文化氛围；?项目的资源，具有不可复制的唯一性。关键词关键词：山山湖资源、长沙文湖资源、长沙文脉脉学府湖湖山山学学府府世世 联联 平平 台台三三大价值的大价值的复复合，合，使使项目项目完完全能全能够够承承担担起起展示展示创意长沙创意长沙新新文化文化的的历史责64、任历史责任世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。55项目整体发展战略：项目整体发展战略：以以城市城市价值价值、生态价值生态价值为为基础基础，融融入入长沙长沙现现代代文化文化元元项目整体发展战略：以城市价值、生态价值为基础，融入长沙现代文化元项目整体发展战略：以城市价值、生态价值为基础，融入长沙现代文化元素素，建，建立立新新一一代代复复合合型型公共公共空空间间模式模式，打打造造创意创意长沙的文化展长沙的文化展示平台示平台素，建立新一代复合型公共空间模式，打造创意长沙的文化展示平台素，建立新一代复合型公共空间模式，打造创意长沙的文化展示平台城市名片城市名片/长沙新选择长沙新选择/河西驱动点河西65、驱动点依托依托项目的城市项目的城市价值价值和和生态价值生态价值，融融入入创意创意长沙的文化长沙的文化元素。元素。从从单单一功能向一功能向复复合合型的型的多元多元功能功能转转变变，商业、文化、，商业、文化、绿绿地、湖面地、湖面等等有有机机结合结合；街街铺铺、MallMall、酒店酒店、产产业业等融等融合合互互动动；打打造造外外来来游游客客必必到到的城市景的城市景点点、本本地市地市民民常常来来的的休闲休闲去去处。处。“纯“纯生态生态价值”价值”“都市、生态都市、生态和和文化的结合文化的结合”“公园绿“公园绿地地”“复“复合型都市文化合型都市文化展展示示区区”世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的66、。56项目项目定位定位：项目定位：项目定位：中中国国中国中国创意创意城市的城市的创意城市的创意城市的文化文化标标杆杆文化标杆文化标杆；中中部部六省六省的的中部六省的中部六省的文化文化都都心心文化都心文化都心；大大长沙长沙的城市的城市大长沙的城市大长沙的城市名名片片名片名片；创意长沙创意长沙创意长沙创意长沙新文化示范区新文化示范区新文化示范区新文化示范区世世 联联 平平 台台功能二：功能二：升级升级文化文化消费消费提供大众娱乐文化的新体验提供大众娱乐文化的新体验功能三：功能三：引导引导文化文化方向方向打造时尚、商务文化的交流平台打造时尚、商务文化的交流平台便捷的城市交通，和生态资源结合的特色商业67、，使项目成为属于便捷的城市交通，和生态资源结合的特色商业，使项目成为属于广大市民和外地游客的休闲娱乐新场所，广大市民和外地游客的休闲娱乐新场所，满足不同圈层人群（如企业、高端人群）的商务交流和休闲娱乐满足不同圈层人群（如企业、高端人群）的商务交流和休闲娱乐需求需求功能一：功能一：展展现文化现文化特色特色展现长沙最有特色的文化元素展现长沙最有特色的文化元素把最具有长沙特色的文化元素和文化符号，在区域集中展示把最具有长沙特色的文化元素和文化符号，在区域集中展示世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。58展展现现文化文化特特色色123市市场分场分析析发发展展策略策略发发展展目标目标发发展展目标目标68、通过本项目发展长沙特色文化创意产业，展示长沙文化成绩和特色问题解决问题解决问题解决问题解决作为大河西先导区的一部分，本区域应该发展何种产业？这些产业应该采用何种策略来实现？结结论总论总结结结结论总论总结结以影视娱乐、动漫作为主导产业，发展产业链前端和中端领域，为长沙影视、动漫产业提供展示平台，以此带动相关配套产业的发展，促进长沙创意产业升级升级文化升级文化消费消费引导引导文化文化方向方向世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。59 发展发展策策略略 庞大的市场和产业基础、优良的发展条件为创意产业发展提供了庞大的市场和产业基础、优良的发展条件为创意产业发展提供了机会，本项目着重结合长沙传媒影视69、动漫设计、图书出版打造创意展示窗机会，本项目着重结合长沙传媒影视、动漫设计、图书出版打造创意展示窗口、交流平台口、交流平台创意产业创意产业存存在在目目标标市市场场长沙是中部第一消费城市，是华中地区重要的中心城市；长沙人的娱乐创新精神在中国有口皆碑，拥有庞大的创意产业消费群体良良好好的发展的发展基础基础长沙是楚汉文化发源地，著名的历史文化名城，具有深厚的文化底蕴；长沙是文化发展定位“文化名城、休闲之都、创意中心”，各类创意学院众多，创意人才资源丰富区区域域优优美美的的生态生态环环境境作为岳麓山三级风景区，区域拥有独一无二的山水生态环境，而优美的自然环境是创意企业选址的重要关注点便便捷捷的的通通70、勤勤方方式式区域离城市中心仅15分钟车程，待未来开通的地铁2号线和江底隧道，使区域至中心城的交通极为便捷，能迅速传递创意信息数字数字影视影视数字数字影视影视影视制作视频制作广告设计影视美术设计音乐制作动动漫漫设设计计动动漫漫设设计计动漫展示动漫设计图书图书出出版版图书图书出出版版图书交易图书文化交流世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。60123市市场分场分析析发发展展策略策略发发展展目标目标发发展展目标目标通过本项目打造特色娱乐休闲场所，提升长沙大众休闲品质，增强休闲文化的体验感问题解决问题解决问题解决问题解决长沙大众娱乐的特点是什么？有何问题？针对这些问题应采用何种策略来解决？结结论总71、论总结结结结论总论总结结延续长沙大众娱乐元素酒吧、餐饮、演艺文化，借助生态元素与商业元素间的冲突，岳麓文化与时尚现代文化间的冲突，打造强烈对比、时尚体验的新娱乐环境，为大众娱乐休闲提供新体验展展现现文化文化特特色色升级文化升级文化消费消费引导引导文化文化方向方向世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。61 发展发展策策略略 本项目将长沙河东现有的大众休闲文化，与河西的自本项目将长沙河东现有的大众休闲文化，与河西的自然生态、岳麓人文环境结合，展现全新的大众休闲方式然生态、岳麓人文环境结合，展现全新的大众休闲方式将自身已有的文化和现代都市文化结合，实现休闲文化的传承与创新意识到都市生态的稀缺性，72、将都市休闲活动与城市生态结合，形成全新的城市休闲开发模式城市价值城市价值生态价值生态价值文化价值文化价值城市城市价值价值、生态价值生态价值、文化、文化价值结合价值结合，形成形成1+1+11+1+13 3效效应应北京后海上海新天地杭州西湖天地大大河河西西先先导导区区岳麓岳麓区区核核心心岳麓岳麓山山体体资源资源咸嘉咸嘉湖湖水水体体资源资源岳麓岳麓文化文化现代时尚现代时尚文化文化长沙长沙大大众众娱娱乐文化乐文化长沙长沙特特色色文化文化酒酒吧吧餐饮餐饮演演艺艺世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。62123市市场分场分析析发发展展策略策略发发展展目标目标发发展展目标目标通过发展商务休闲文化，提升长73、沙商务文化品质；发展高档时尚商业，丰富长沙商业元素问题解决问题解决问题解决问题解决长沙的消费特征如何，在本区域应该采用何种商业迎合这种消费特征？长沙目前的商务文化如何，本项目应采用怎样的商务文化打造策略？结结论总论总结结结结论总论总结结迎合长沙奢侈消费特征，通过名品百货等高端商业业态满足旺盛需求，同时树立区域品质标签；通过商务会所、五星级酒店高档商务设施，弥补长沙商务文化缺失展展现现文化文化特特色色升级文化升级文化消费消费引导引导文化文化方向方向世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。63 发展发展策策略略 本项目顺应长沙现代都市发展策略，通过五星级酒店、名品商业等本项目顺应长沙现代都市发展74、策略，通过五星级酒店、名品商业等形式，创造时尚文化高地和商务休闲交流空间形式，创造时尚文化高地和商务休闲交流空间?都市商务休闲文化的出现，是现代都市发展的必然趋势，也是本项目所承载的历史责任?集中体验都市时尚、商务休闲，成为引领长沙都市休闲文化的新标杆名名品品汇汇集集五五星级星级酒店酒店时时尚尚、商、商务务休闲休闲文化文化时时尚尚、商、商务务休闲休闲文化文化多多种种人群人群显著显著圈圈层层化化企企业商业商务人群务人群引领引领时时尚尚文化文化提提升升商商务务休闲休闲氛氛围围时时尚尚白白领领高高端端人群人群商商务务休闲休闲会会所所人群人群圈圈层层化化人群人群圈圈层层化化商商务务、娱娱乐乐、休闲休闲75、需求需求多元多元需求满足需求满足世世 联联 平平 台台City Polar-创意城市 文化磁极创意城市 文化磁极整整体体形形象象定定位位 长沙，长沙，创意新创意新文化示文化示范区范区 长沙，长沙，创意新创意新文化示文化示范区范区长沙，长沙，创意新创意新文化示文化示范区范区?依托城市、山水资源，浓缩长沙依托城市、山水资源，浓缩长沙文化精华，成为长沙最具有吸引文化精华，成为长沙最具有吸引力的创意磁极力的创意磁极?依托城市、山水资源，浓缩长沙依托城市、山水资源，浓缩长沙文化精华，成为长沙最具有吸引文化精华，成为长沙最具有吸引力的创意磁极力的创意磁极世世 联联 平平 台台CHANGSHACHINACi76、ty Polar时尚人士时尚人士的的购物新场所购物新场所名品荟萃时尚前卫潮流先锋世世 联联 平平 台台CHANGSHACHINACity Polar商务人士商务人士的的交流新平台交流新平台精英文化高贵品质顶级享受世世 联联 平平 台台CHANGSHACHINACity Polar长沙市长沙市民民的的娱乐新选择娱乐新选择流光溢活力之源娱乐天堂世世 联联 平平 台台CHANGSHACHINACity Polar外外地地游客游客的的旅游新去处旅游新去处全新长沙视野非凡文化盛宴世世 联联 平平 台台69 中中国国创意创意城市的城市的中中国国创意创意城市的城市的文化文化标标杆杆文化文化标标杆杆中中部部六77、省六省的的中中部部六省六省的的文化文化都都心心文化文化都都心心大大长沙长沙的城市的城市大大长沙长沙的城市的城市名名片片名名片片看看长沙长沙必必看看，玩玩长沙长沙必必玩；玩；长沙长沙人人必去必去，外外地地人人必必来来！世世 联联 平平 台台Chapter 4-功能分区及物业建议结合地块属性和长沙市场特征，给出项目的物业类型、体量建议以及初步的功能分区建议；世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。71基于西湖文化园区域自身资源条件、整体定位和市场策略分基于西湖文化园区域自身资源条件、整体定位和市场策略分析，构架特色鲜明的都市文化示范体系析，构架特色鲜明的都市文化示范体系规划布局原则规划布局原则规78、划布规划布局局原则原则?生态生态保护保护，商业活动、，商业活动、产产业活动、休闲活动业活动、休闲活动布局均布局均以不以不破坏破坏原有原有自自然然生生态为态为首首?自自然然景观景观保保持持，建建筑筑物物采采用用集集中中式式布局布局，形成形成自自然然景观景观与与城市景观城市景观相相融融合合?动动静静分分离离，商业区，商业区与与文化文化产产业区业区分分别别采采用用集集合合式式分分布布，功能功能划划分分明明确确?因因地地制宜制宜，商业业态，商业业态和和产产业单业单元元分分别别根据根据地地块自身综块自身综合合条件条件合合理布局理布局 功能功能分分区区 世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。72 本本79、体资源分体资源分析析 本本项目项目北北接接市市府府，南，南依依岳麓山岳麓山风风景区，西景区，西临临龙王港龙王港，外外围围资资源源丰富丰富；外外部部交交通通条件条件优优越越，交交通通要要冲冲。因因此此功能分区功能分区应应充充分分考虑考虑与与周边周边环环境境的的融融合合双双塘塘路路滨滨湖湖路路过过江江隧隧道道 功能功能分分区区 枫林路咸家湖路龙龙王王港港岳麓山岳麓山自自然然风风景区景区岳麓山岳麓山自自然然风风景区景区长沙市长沙市政府政府长沙市长沙市政府政府金星路市政道路双塘路，规划建设市政道路，双向四车道咸嘉湖路，规划改造城市主干道，双向八车道金星路，已建城市主干道，双向六车道枫林路，已建城市次干80、道滨湖路，在建等等级级道路道路王陵王陵公公园园王陵王陵公公园园地地铁铁二二号号线站线站点点 地地块块北北部资源：部资源：市市政府政府、龙王龙王港港、王陵王陵公公园园 北部临近市府，城市感强烈，因此北部功能应与城市环境和谐，同时整合利用龙王港和王陵公园的生态资源 地地块块南部资源：南部资源：岳麓山岳麓山风风景区景区 南部功能应与岳麓山自然风景区统一，物业布局应尽量不破坏自然风景界面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。73根据地块自身资源条件与周边环境，以水面为界，形成主体差异根据地块自身资源条件与周边环境，以水面为界，形成主体差异化、功能合理的南北两大景观界面化、功能合理的南北两大景观界面81、 功能功能分分区区 岳麓山岳麓山自自然然风风景区，景区，山山水水风风光光秀秀丽丽岳麓山自然风景区，山水风光秀丽岳麓山自然风景区，山水风光秀丽城市城市意意向向浓浓厚厚城市意向浓厚城市意向浓厚动区动区欢欢乐乐海海洋洋：城市景观城市景观界界面面静静区区生态生态水水岸岸：自自然山水然山水景观景观界界面面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。74结合结合四大四大交交通通节节点特点特征征，综合综合考虑考虑三大功能三大功能模模块块的的空空间间布布局局节节点点三三节节点点二二节节点点一一节节点点四四节节点点三，区三，区域域城市城市感强感强，昭昭示示性高性高周边已经开发大量高层住宅，高楼林立的城市氛围浓厚同82、时与西侧城市空间联系紧密功能布局应与本区域城市感相结合节节点点二，与市二，与市府府相相通通，展，展示示效果效果好好直通市府，与市府共同构成一条景观廊道，具有极强昭示性市府要求本景观轴通透，不要建筑过高建筑物形成遮挡节节点点一，一，连连接接河河东东，进进入感入感最最强强本节点是联系河东地区的要冲，进入感最高为了不遮挡西侧王陵公园，不放高强度物业，注重区域形象展示节节点点二，二，生态生态感强感强，地，地下下空空间间价值价值大大要充分利用地铁站点形成的地下铁空间价值不能排布过高、过多物业，破坏岳麓山景观景观景观轴线轴线 功能功能分分区区 世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。75结合四大节点形成83、五大功能分区：先锋文化示范区，影视文化示范区，新大结合四大节点形成五大功能分区：先锋文化示范区，影视文化示范区，新大众休闲文化示范区，时尚商务文化示范区，山水生态文化示范区众休闲文化示范区，时尚商务文化示范区，山水生态文化示范区时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区岳麓岳麓SOHO山山水水生态生态文化文化示示范范区区岳麓岳麓文化文化策策源源地地新新大大众众休闲休闲文化文化示示范范区区岳麓岳麓新新天天地地影视影视文化文化示示范范区区百百老老汇汇先先锋锋文化文化示示范范区区创意创意潮潮流流前线前线 功能功能分分区区 世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。76 先先锋锋文化文化示示范范区区 创意潮84、流前线创意潮流前线：将时尚文化与大众生活结合，展示长沙动漫：将时尚文化与大众生活结合，展示长沙动漫等创意文化，成为年轻人的专属先锋文化领地，推动长沙创意文化发展等创意文化，成为年轻人的专属先锋文化领地，推动长沙创意文化发展?创意文化展示平台，大众参创意文化展示平台，大众参与性强，年轻人汇集与性强，年轻人汇集?通过打造特色的、有吸引力的商业集群，成为展示长沙动漫文化的平台，形成时尚潮流文化与普通大众生活的融合，弥补长沙创意文化缺乏展示的缺失?功能建议：功能建议：?时时尚尚先先锋锋文化展文化展示示、交交易易、体、体验验?影视影视、动动漫漫等等创意创意办公办公西湖文化园区西湖文化园区域域功能分区功能85、分区图图 功能功能分分区区1/51/5时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区岳麓岳麓SOHOSOHO山山水水生态生态文化文化示示范范区区文化文化策策源地源地新新大大众众休闲休闲文化文化示示范范区区岳麓新岳麓新天天地地影视影视文化文化示示范范区区百老百老汇汇先先锋锋文化文化示示范范区区创意创意潮流潮流前前线线世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。77 生态生态办公办公 创意大厦创意大厦：作为先锋文化示范区和影视文化示范区的共有部分，生：作为先锋文化示范区和影视文化示范区的共有部分，生态办公主要引入影视、动漫、平面设计等前端设计环节创意企业，为创意人士态办公主要引入影视、动漫、平面设计等前端设计86、环节创意企业，为创意人士提供办公空间，提升创意文化品位提供办公空间，提升创意文化品位?项目项目诠释诠释：结合长沙自主创新能力，引入创意企业业，打造文化创意产业高地?功能诠释功能诠释：用植物装饰的生态外力墙面，构成标示；围绕影视媒体、动漫设计、平面设计、室内设计等，发展教育、培训、办公、展示等相关产业，延伸产业链条，形成集合创意产业集群布布局局示意示意：?规规模模：建面4万平米，高层建筑，部分作为动漫创意产业集合单元与本区域动漫文化mall结合；部分主要引入影视产业，与影视文化示范区形成整体项目项目建建议议世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。78 动动漫漫文化文化mallmall活力先锋活87、力先锋：别致前卫的建筑外立面，以动漫文化为主题，强调：别致前卫的建筑外立面，以动漫文化为主题，强调参与性，复合娱乐体验、展示、交易多种功能，成为动漫时尚发烧友的乐活参与性，复合娱乐体验、展示、交易多种功能，成为动漫时尚发烧友的乐活天堂，普通大众体验动漫文化的快乐营地天堂，普通大众体验动漫文化的快乐营地?项目项目诠释诠释：结合滨水特色展示长沙动漫文化的生命力，将时尚前卫的动漫文化和普通百姓的休闲生活结合，为动漫产业中端的展示、交易、体验提供平台，推动长沙动漫产业和动漫文化的发展?功能诠释功能诠释：分为互动体验区、展示区和活动区，集合电玩巴士、反斗乐园、cosplay王国、3D影视体验、网游体验、88、休闲区等多个单元，是一个具有极强感染力的参与空间项目项目建建议议布布局局示意示意：?规规模模：建面0.5万平米反反斗斗乐乐园园反反斗斗乐乐园园电电玩玩巴士巴士电电玩玩巴士巴士特特色外色外立立面面特特色外色外立立面面CosplayCosplayCosplayCosplay王王国国王王国国世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。79 动动漫漫文化文化mallmall互动演播室互动演播室：打破刻板的、脱离大众的广播节目录制方式，到：打破刻板的、脱离大众的广播节目录制方式，到大众生活中去，成为吸引眼球的亮点、市民热议的话题大众生活中去，成为吸引眼球的亮点、市民热议的话题项目项目建建议议布局示意：布局89、示意：?项目项目诠释诠释：将广播节目录制和大众生活结合，增加节目的互动性和影响力，同时对区域形成吸引亮点，展现全新的时尚理念?功能诠释功能诠释：广播节目录制，现场采访世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。80 创意创意文化文化街街 创意街市创意街市：以商业街区形式销售和展示各种创意产品，吸引长沙：以商业街区形式销售和展示各种创意产品，吸引长沙本地和外地追求时尚、前卫、个性的先锋人群，展示长沙创意文化本地和外地追求时尚、前卫、个性的先锋人群，展示长沙创意文化?项目项目诠释诠释：将创意文化与商业结合，形成特色展示空间；特色街区与活力广场共同形成热闹、前卫的活力区?功能诠释功能诠释：以零售商铺为90、主，配合少量创意培训机构，有现场创意互动活动。主要销售手工制作、个性家居、个性服饰、艺术绘画等创意产品。街市定期召集湖滨创意集市，成为创意街区的标志性活动，扩大区域在长沙动漫文化领域的影响力，吸引更多普通大众参与体验项目项目建建议议布布局局示意示意：?规规模模：建面0.5万平米布布艺艺手手工工制制品品布布艺艺手手工工制制品品现场现场绘画绘画展展示示现场现场绘画绘画展展示示现场现场涂鸦涂鸦展展示示现场现场涂鸦涂鸦展展示示世世 联联 平平 台台81生态生态办公办公动动漫漫文化文化mallmall创意创意文化文化街街?景景观节观节点点1 1：fashion fashion 广广场场 先先锋锋文化文化91、示示范范区区 创意创意潮流潮流前前线线功能功能分分区区1/51/5区位区位示示意意创意创意大大厦厦创意街创意街市市活活力力先锋先锋世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。82 影视影视文化文化示示范范区区 百老汇百老汇：将影视文化融入大众生活，集中展示：将影视文化融入大众生活，集中展示长沙影视文化形象，成为记录影视文化的标签长沙影视文化形象，成为记录影视文化的标签 功能功能分分区区2/52/5?展示长沙影视文化，影视主题展示长沙影视文化，影视主题体验，大众休闲旅游卖点体验，大众休闲旅游卖点?展示长沙杰出的影视文化成绩，通过结合大众生活的休闲娱乐载体，强化民众参与性，成为长沙影视文化的展示窗口92、和体验乐园?功能建议：功能建议：?影视影视文化展文化展示示?影视影视文化文化互互动动体体验验?影视影视主主题题休闲休闲西湖文化园区西湖文化园区域域功能分区功能分区图图时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区岳麓岳麓SOHOSOHO山山水水生态生态文化文化示示范范区区文化文化策策源地源地新新大大众众休闲休闲文化文化示示范范区区岳麓新岳麓新天天地地影视影视文化文化示示范范区区百老百老汇汇先先锋锋文化文化示示范范区区创意创意潮流潮流前前线线世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。83 城市城市购购物物 麓湖奥特莱斯：麓湖奥特莱斯：汇聚众多国际品牌，打造特色滨水购汇聚众多国际品牌，打造特色滨水购物环境，93、丰富长沙商业文化，成为市民一站式购物新选择物环境，丰富长沙商业文化，成为市民一站式购物新选择?项目项目诠释诠释：利用区位优势，打造差异化购物环境高性价比奢侈品牌云集、购物休闲餐饮于一体。结合湖水建设特色滨水场所，形成新型一站式购物体验，补充完善长沙高端商业体系?功能诠释功能诠释：满足长沙中高端消费者对奢侈品牌的追求。成为岳麓区首要综合购物中心，同时辐射整个长沙，成为市民品牌消费的综合购物广场项目项目建建议议布布局局示意示意：?规规模：模：建面万平米，建筑单体世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。84 滨水滨水商业商业街街 City WalkCity Walk：围绕影视文化主题，打造富有特色94、的：围绕影视文化主题，打造富有特色的店铺外立面和强吸引力的亮点景观，展示时尚滨水休闲商业形象店铺外立面和强吸引力的亮点景观，展示时尚滨水休闲商业形象?项目项目诠释诠释：跃动的亲水景观、特色张扬的街铺外立面、绝对吸引的时尚LED天幕景观的，共同构成强烈吸引力；而业态丰富的零售商铺强化区域的商业功能，满足购物休闲需求?功能诠释功能诠释：集合服装专卖、眼镜店、饰品等零售商业形态，辅以特色景观小品装饰，形成良好的展示意向布布局局示意示意：?规规模：模：建面6万平米项目项目建建议议LEDLEDLEDLED天天幕幕天天幕幕特特色外色外立立面面特特色外色外立立面面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。895、5 时时尚尚秀秀场场基基地地 我型我show我型我show：依托生态山水资源，搭建特色外：依托生态山水资源，搭建特色外景，引入湖南卫视知名娱乐节目，成为长沙户外娱乐秀场先锋地景，引入湖南卫视知名娱乐节目，成为长沙户外娱乐秀场先锋地?功能诠释功能诠释：简单的舞台、游乐体验设施布景，给自然山水增加了现代气息，为湖南卫视诸多选秀节目提供了更为富有吸引力的外景场所。同时对岳麓山、西湖文化园品牌，均能起到良好宣传作用布布局局示意示意：?规规模：模：建面0.2万平米?项目项目诠释诠释：酒香不怕巷子深的年代，已经过去。利用现代传媒手段挖掘自然风景区价值，宣传形象同时赢得良好收益项目项目建建议议世世 联联 平96、平 台台本报告是严格保密的。86 景景观观步步道道 星光大道星光大道：标志雕像、明星签名、红遍全国的电视剧：标志雕像、明星签名、红遍全国的电视剧集，记录长沙影视文化辉煌集，记录长沙影视文化辉煌项目项目建建议议布局示意：布局示意：?规规模：模：长500米?项目项目诠释诠释：展示长沙影视文化所取得的骄人成绩，模仿香港星光大道，成为长沙文化现代新地表标?功能诠释功能诠释：借助亲水空间独特吸引力，设置标志性的雕像、雕塑以及地上明星签名，成为长沙本地人休闲场所，外地人必去的现代文化名片?标标杆杆案例：案例：香港星光大道世世 联联 平平 台台87影视影视文化文化示示范范区区百老百老汇汇功能功能分分区区2/97、52/5区位区位示示意意商业商业街街outletsoutlets生态生态办公办公秀秀场场基基地地?景景观观步步道道：星星光光大大道道?景景观节观节点点2 2：滨水滨水假日假日广广场场水水面面麓麓湖湖奥奥特特莱斯莱斯City Walk创意创意大大厦厦我我型型我我show世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。88 山山水水生态生态文化文化示示范范区区 岳麓文化策源地岳麓文化策源地：保护自然山水生态资源，传承岳：保护自然山水生态资源，传承岳麓文化，突出生态文化体验，成为岳麓文化策源先锋麓文化，突出生态文化体验，成为岳麓文化策源先锋西湖文化园区域功能分区图西湖文化园区域功能分区图?生态价值生态价值98、与与岳麓岳麓文化文化结合结合，大大众众体体验验生态生态文化文化?配合岳麓山生态环境，围绕岳麓文化主题，建筑文化景观步道、特色书城，传承岳麓教育文化，形成文化休闲氛围浓郁、主题鲜明的文化品味区功能功能分分区区3/53/5时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区岳麓岳麓SOHOSOHO山山水水生态生态文化文化示示范范区区岳麓岳麓文化文化策策源地源地新新大大众众休闲休闲文化文化示示范范区区岳麓新岳麓新天天地地影视影视文化文化示示范范区区百老百老汇汇先先锋锋文化文化示示范范区区创意创意潮流潮流前前线线?功能建议：功能建议：?岳麓岳麓文化展文化展示示?生态生态文化体文化体验验世世 联联 平平 台台本报告是严99、格保密的。89 生态生态湖心湖心岛岛 白鹭源白鹭源：在湖心人造独立岛屿，通过绿化引入飞鸟：在湖心人造独立岛屿，通过绿化引入飞鸟，成为区域的标识，展现岳麓生态人文和谐共生的画卷，成为区域的标识，展现岳麓生态人文和谐共生的画卷?项目项目诠释诠释：在湖中心打造一个独立的小岛（占地面积1-2亩），在岛上种上大树，使之成为飞鸟聚集的生态场所，展现项目的生态性、体现人与自然的和谐共处。?功能诠释功能诠释：成为区域的地标，具有旅游观光功能布布局局示意示意：?规规模：模：1-2亩世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。90 地地上上山山水水景景观观 麓湖景观道麓湖景观道：依托原生态资源，通过建筑滨水步道和装100、饰小：依托原生态资源，通过建筑滨水步道和装饰小品，形成和谐统一的自然山水景观界面，展现宁静致远的岳麓文化品，形成和谐统一的自然山水景观界面，展现宁静致远的岳麓文化项目项目建建议议布局示意：布局示意：?项目项目诠释诠释：岳麓文化源远流长，依托南岸自然山水资源，形成与自然和谐融洽的观景步行道，传承岳麓文化，提升岳麓文化氛围?功能诠释功能诠释：成为大众日常休闲的场所。步道内设有观景平台、特色雕塑小品、休憩长凳、以及散落的古玩字画小店铺，共同构成具有文化感的景观步道。?规规模：模：长约2公里世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。91 地地下下书书城城 岳麓书城1/3岳麓书城1/3：结合地铁站点利用101、地下空间，引入知名书城品牌；：结合地铁站点利用地下空间，引入知名书城品牌；以图书销售为核心，配合演讲、座谈与展览等延伸阅读活动；形成河西城市以图书销售为核心，配合演讲、座谈与展览等延伸阅读活动；形成河西城市文化生活中心、新文化地标文化生活中心、新文化地标?项目项目诠释诠释：文化科教是岳麓区重要定位之一。但目前河西地区尚无大型书城，而书城是市民文化生活的重要组成，能够很好的提升区域文化品位，营造文化氛围，如台湾诚品书城已经成为一种文化精神标签?功能诠释功能诠释：结合地铁站形成的地下空间，以引入台湾或长沙本土知名书城品牌，成为主要面向岳麓，辐射河西的重要图书城。其中，结合部分图书书吧、书会、论坛、102、图书签售、图书推荐等活动?标标杆杆案例：案例：台湾诚品书城店布布局局示意示意：项目项目建建议议?规规模：模：约0.7万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。92 品牌品牌书书城城 岳麓书城2/3岳麓书城2/3：地地下下书书城城以图书销售功能为主，设置特色水族景以图书销售功能为主，设置特色水族景观，营造水下感觉，形成书城体验亮点；观，营造水下感觉，形成书城体验亮点；地地上上书书城城以书吧、休闲功能为主，以书吧、休闲功能为主，采用透明外立面，使书城内涵、外观与周边山水景观相互呼应采用透明外立面，使书城内涵、外观与周边山水景观相互呼应地下空间书城地面建建筑筑形形态态剖剖面面示意示意书书城地城103、地下下空空间间：图书销售为主，辅助多功能会议厅等设施，成为文化吸引地书书城地城地上上空空间间：以阅读休闲功能为主，通过特色建筑形式，玻璃外立面，营造出宁静雅致情调，形成山水、书香交融的文化氛围图书销售亮点：名品书店阅读文化交流亮点：通透外立面地上空间世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。93 品牌品牌书书城城 岳麓书城3/3岳麓书城3/3：书城地上部分外围设置商铺，作为半：书城地上部分外围设置商铺，作为半开放休闲空间，具有功能实用性强、景观展示效果好的双重作用开放休闲空间，具有功能实用性强、景观展示效果好的双重作用地下空间地面建建筑筑形形态态剖剖面面示意示意建建筑筑形形态态投影投影示意示意104、 书书城城外外围围半半开放开放空空间间：排布休闲餐饮中西餐厅、咖啡馆、花店、特色家具饰品店等精致、小巧、秀雅的店铺，与书城气质和谐统一，共同形成隐秘于山水之中的文化休闲意境书城半开放空间开放空间观景面N NS S区位示意世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。94 书书城城外外围围空空间间 水文化景观水文化景观：结合文化主题，通过变通方式打造：结合文化主题，通过变通方式打造特色水下景观，形成吸引亮点特色水下景观，形成吸引亮点?由于湖水水质混浊，并不适合打造水下景观?但考虑到水下景观能够为本项目增色，因此可以采用变通方式打造特色水下景观方方式式一：一：地下空间，采用热带水族鱼缸形式装饰地下空间105、，营造水底感觉地下空间，采用热带水族鱼缸形式装饰地下空间，营造水底感觉方方式式二：二：地上空间，采用底部透明形式打造透明泳池或景观水池，营造水底感觉地上空间，采用底部透明形式打造透明泳池或景观水池，营造水底感觉架空层架空层架空层架空层泳池地面层建建筑筑形形态态剖剖面面示意示意世世 联联 平平 台台95功能功能分分区区3/53/5 山山水水生态生态文化文化示示范范区区 岳麓岳麓文化文化策策源地源地区位区位示示意意?地地上上山山水水景景观观：麓麓湖景湖景观道观道?地地下下书书城城：岳麓岳麓书书城城?生态生态湖心湖心岛岛：白白鹭鹭源源世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。96 新新大大众众休闲休106、闲文化文化示示范范区区 岳麓新天地岳麓新天地：利用滨水景观元素与时尚休闲文化元：利用滨水景观元素与时尚休闲文化元素的冲突感，引领集生态特色、时尚都市、潮流文化于一体的新长沙大众休素的冲突感，引领集生态特色、时尚都市、潮流文化于一体的新长沙大众休闲文化潮流闲文化潮流功能功能分分区区4/54/5?提升长沙大众休闲文化，面提升长沙大众休闲文化，面向全体长沙市民向全体长沙市民?借助利用湖水自然资源与时尚文化间的冲突，打造滨水特色商业休闲街区，形成动感、时尚、繁华的现代大众都市休闲文化形象，提升大众休闲文化品位?功能建议：功能建议：?滨水滨水休闲休闲：酒吧、餐饮?都都市市购购物物：购物公园?休闲休闲文化107、展文化展示示西湖文化园区西湖文化园区域域功能分区功能分区图图时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区岳麓岳麓SOHOSOHO山山水水生态生态文化文化示示范范区区文化文化策策源地源地新新大大众众休闲休闲文化文化示示范范区区岳麓新岳麓新天天地地影视影视文化文化示示范范区区百老百老汇汇先先锋锋文化文化示示范范区区创意创意潮流潮流前前线线世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。97 酒酒吧吧文化文化街街 岳麓后海岳麓后海：借助滨水生态环境与动感氛围间的冲突，：借助滨水生态环境与动感氛围间的冲突，打造仿古建筑与现代时尚元素融合的长沙酒吧文化新天地打造仿古建筑与现代时尚元素融合的长沙酒吧文化新天地?项目项目108、诠释诠释：利用水景的特色，仿古建筑的场所感，以及酒吧的休闲文化，共同形成富有格调的、怡静的、时尚的休闲文化空间?功能诠释功能诠释：首先，仿古建筑、滨水景观、时尚酒吧文化共同形成展示空间，展现长沙城市形象；其次，景观主题街区成为目的地型特色餐饮，完善城市旅游功能；最后，古今冲突感强烈的酒吧场所，满足公众休闲娱乐需求，成为市民交流、放松空间?案例标案例标杆杆：上海新天地项目项目建建议议?规规模：模：建面5万平米布布局局示意示意：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。98 都都市市购购物物 购物公园购物公园：特色的建筑形态围合出小型广场，内部综合演艺剧院、：特色的建筑形态围合出小型广场，内部综合109、演艺剧院、百货、超市等设施，与奥特莱斯业态互补，构成丰富多元的城市商业氛围百货、超市等设施，与奥特莱斯业态互补，构成丰富多元的城市商业氛围?项目项目诠释诠释：综合性百货业态，与奥特莱斯形互补，强化商业功能，构成丰富多元的城市商业氛围，满足多种商业购物需求?功能诠释功能诠释：集合地下超市、服装、化妆品、家电、演艺剧院、KTV等娱乐设施的现代综合购物业态，满足新区市民购物需求项目项目建建议议布布局局示意示意：?规规模：模：建面4万平米，含演艺剧院演演艺艺剧院剧院演演艺艺剧院剧院围围合合露露天天广广场场围围合合露露天天广广场场时时尚尚百百货货时时尚尚百百货货世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。110、99 特特色色餐饮餐饮街街 麓湖美食坊：麓湖美食坊：滨水环境与特色美食结合，展示湘菜文化，具有强滨水环境与特色美食结合，展示湘菜文化，具有强烈的休闲体验感，成为长沙人的饕餮胜地，外地人的首选美食目的地烈的休闲体验感，成为长沙人的饕餮胜地，外地人的首选美食目的地?项目项目诠释诠释：传承湘菜文化，定位中高端消费兼顾大众，通过湘菜文化小品装饰，打造主题景观美食街?功能诠释功能诠释：通过现代手段全新包装长沙湘菜文化，对内成为长沙人的美食天堂，对外成为游客的首选就餐目的地，成为现代长沙城市形象项目项目建建议议?规规模模：建面6万平米布布局局示意示意：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。100 特特111、色色客客栈栈 视界风尚视界风尚：通过概念化的创意设计，赋予每个房间个：通过概念化的创意设计，赋予每个房间个性化的主题，形成多样风尚元素汇集的岳麓文化新空间性化的主题，形成多样风尚元素汇集的岳麓文化新空间?规规模模：建面2万平米布布局局示意示意：?项目项目诠释诠释：拥有客房100套，有60种不同的设计风格。酒店的每一间房，都会让人耳目一新，超乎人们的想像，所有房间的集合，可以说是一个室内设计和当代艺术的大展?酒店将科技、艺术、绘画、音乐、DV、摄影、时装等诸多时尚元素通过设计融合起来体现出时尚变化的城市特色世世 联联 平平 台台101 新新大大众众文化文化示示范范区区 岳麓新岳麓新天天地地功能功112、能分分区区4/54/5区位区位示示意意购购物物中中心心酒酒吧吧文化文化街街特特色色饮饮食食街街岳麓后岳麓后海海购物购物公园公园麓麓山山美美食食坊坊特特色色客客栈栈视视界界风风尚尚世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。102 时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区 岳麓SOHO岳麓SOHO：接待、休闲、购物、展示多：接待、休闲、购物、展示多种功能复合，面向高端圈层人群，是都市时尚文化的高地种功能复合，面向高端圈层人群，是都市时尚文化的高地?展示现代商务休闲文化，弥展示现代商务休闲文化，弥补长沙休闲文化缺失补长沙休闲文化缺失?结合滨水特色，面向高端人群，打造具有强私密性，多种功能复合（接待、休闲113、购物、展示），引领场长沙时尚都市文化?功能建议：功能建议：?生态接生态接待待：五星级酒店、会议?高高端端休闲休闲：商务休闲会所?品牌品牌体体验验：名品百货西湖文化园区西湖文化园区域域功能分区功能分区图图功能功能分分区区5/55/5时时尚尚商商务务文化文化示示范范区区岳麓岳麓SOHOSOHO山山水水生态生态文化文化示示范范区区文化文化策策源地源地新新大大众众休闲休闲文化文化示示范范区区岳麓新岳麓新天天地地影视影视文化文化示示范范区区百老百老汇汇先先锋锋文化文化示示范范区区创意创意潮流潮流前前线线世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。103 生态接生态接待待 麓湖大酒店麓湖大酒店：富有滨水休114、闲特色的建筑与自然景观相互呼应，满足：富有滨水休闲特色的建筑与自然景观相互呼应，满足会议、旅游、商务人士需求，完善片区城市服务功能，树立区域品质标杆会议、旅游、商务人士需求，完善片区城市服务功能，树立区域品质标杆?项目项目诠释诠释：星级品质树立高端形象。借助山水之势建筑富有特色的高层建筑单体。内部设施丰富，多功能会议厅、高级宴会厅、高级会所一应俱全，为片区提供便利的会议、商务、旅游居住和休闲场所项目项目建建议议布布局局示意示意：?规规模：模：五星级，建面4万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。104 商商务务休闲会休闲会所所 麓湖1号麓湖1号：以休闲功能为主，营造强私密感的时：以休闲115、功能为主，营造强私密感的时尚休闲空间，满足高端消费群体商务、交流、放松需求尚休闲空间，满足高端消费群体商务、交流、放松需求项目项目建建议议?项目项目诠释诠释：满足面向高端人群的休闲需求，格调私密、静谧、高雅、时尚，是高端人群商务洽谈、休闲聚会、品茗用餐的知名场所?功能诠释功能诠释：内部设有高档餐饮，如品牌中西餐厅、茶肆、咖啡厅，康体健身设施，如SPA、健身会等?标标杆杆案例：案例：北京乙十六号商务会所布布局局示意示意：?规规模：模：建面0.5万平米世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。105 品牌品牌体体验验mallmall百汇国际百汇国际：服装、电子、化妆品等高端时尚品牌：服装、电子、化116、妆品等高端时尚品牌云集，零售与展示功能结合，是长沙现代时尚文化的风向标云集，零售与展示功能结合，是长沙现代时尚文化的风向标项目项目建建议议?项目项目诠释诠释：汇聚服装、电子科技、汽车多种产品，均为国际知名品牌，体现现代都市文化，强调品牌体验，成为引领长沙国际时尚走向?功能诠释功能诠释：购物中心形式，百货零售与品牌展示结合，以服装、化妆品、皮具、饰品、电子产品为主?标标杆杆案例：案例：青岛海信广场布布局局示意示意：?规规模：模：建面2万平米世世 联联 平平 台台106五五星级酒店星级酒店商商务务休闲会休闲会所所品牌品牌体体验验mall?景景观节观节点点3 3：渔渔人人码码头头麓麓湖湖大大酒店酒店117、百汇国百汇国际际麓麓湖湖1 1号号 时时尚尚商商务务休闲休闲文化文化示示范范区区 岳麓新岳麓新天天地地功能功能分分区区5/55/5区位区位示示意意世世 联联 平平 台台107 功能分区功能分区总总图图 地地上上山山水水景景观观：麓麓湖景湖景观道观道五五星级星级酒店酒店商商务务休闲休闲会会所所品牌品牌体体验验mallmall?景景观节观节点点3 3：渔渔人人码码头头商业商业街街outletsoutlets生态生态办公办公景景观观步步道道生态生态办公办公动动漫漫文化文化mallmall?地地下下书书城城：岳麓岳麓书书城城麓麓湖湖大大酒店酒店百汇国百汇国际际麓麓湖湖1 1号号岳麓后岳麓后海海购物购物118、公园公园麓麓湖湖美美食食坊坊麓麓湖湖奥奥特特莱斯莱斯City Walk创意创意大大厦厦创意街创意街市市活活力力先锋先锋我我型型我我SHOW酒酒吧吧文文化化街街特特色色饮饮食食街街秀秀场场基基地地?景景观节观节点点2 2：滨水滨水假日假日广广场场水水面面创意创意文化文化街街?景景观节观节点点1 1：fashion fashion 广广场场购购物物中中心心特特色色客客栈栈视视界界风风尚尚?生态生态湖心湖心岛岛：白白鹭鹭源源世世 联联 平平 台台108 一一个窗口个窗口：长沙创意长沙创意文化的文化的展示展示窗口窗口 二二条轴线条轴线：北部城市北部城市欢欢乐乐水水岸岸景观景观轴轴，南南部生态文化景观部119、生态文化景观轴轴 三三大大功能功能：展展现现文化文化特特色色、升级文化、升级文化消费消费、引导引导文化文化方向方向 四大四大创创新新：水水下下商业、商业、水水岸岸休闲、文化商休闲、文化商务务、创意创意生活生活 五五大大亮点亮点：动动漫漫文化文化mallmall、星星光大光大道道、特特色色购物购物中心中心与品牌与品牌体体验验mallmall、地地下书下书城城“创意长沙”文化工程-“12345”计划世世 联联 平平 台台109一个窗口西湖文化园成为“长沙创意文化”的展示窗口东东部部华侨华侨城：展城：展示示海海洋洋型型异异域生态域生态文化文化世世 联联 平平 台台110二条轴线北部“欢乐海洋”景观轴120、，南部“生态文化”景观轴北部城市北部城市欢欢乐乐海海洋洋景观景观轴轴南南部生态文化部生态文化景观景观轴轴世世 联联 平平 台台111三大功能展现文化特色、升级文化消费、引导文化方向升级升级文化文化消费消费提供提供大大众娱乐众娱乐文化的文化的新体验新体验引导引导文化文化方向方向打造时尚打造时尚、商务商务文化的文化的交流平台交流平台展展现文化现文化特色特色展展现长沙现长沙最有特色最有特色的文化的文化元素元素世世 联联 平平 台台112四大创新水下商业 水岸休闲文化商务 创意生活水下商业水下商业水岸水岸休闲休闲创意创意生生活活文化文化商务商务世世 联联 平平 台台113五大亮点动漫文化mall、星光121、大道、特色购物中心、品牌体验mall、地下书城星星光光大大道道动动漫漫文文化化mallmall?地地下下书书城城：岳麓岳麓书书城城水水面面围围合式合式购购物物中中心心品牌品牌体体验验mallmall动动漫漫文化文化mallmall，展，展示示长沙长沙未未来来全全新创意新创意文化文化星星光光大大道道，展，展示示长沙长沙影视影视文化文化特特色购色购物物中中心，心，创创造造长沙大长沙大众众娱娱乐乐文化文化新新体体验验品牌品牌体体验验mallmall，丰富丰富长沙长沙时时尚尚文化文化地地下下书书城，城，传传承承长沙长沙岳麓岳麓传统传统文化文化世世 联联 平平 台台Chapter 5-经济测算立足于市场122、，对各物业的投入成本和盈利能力进行评估，给出项目的整体效益评价世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。115经济评价分析思路经济评价分析思路112233不不同土同土地地开发开发思思路下路下的的方方案评案评价价不不同土同土地地开发开发思思路下路下的的方方案评案评价价推推荐荐方方案案的的改改进进建建议议推推荐荐方方案案的的改改进进建建议议经营经营性性物物业业回回现能力现能力评估评估经营经营性性物物业业回回现能力现能力评估评估世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。116五星级酒店前期建设成本高，第五星级酒店前期建设成本高，第1515年仅收回投资年仅收回投资32%32%，对项目整，对项目整体体1123、515年的回现要求产生负面影响年的回现要求产生负面影响0.32 0.32 0.28 0.24 0.20 自平衡系数自平衡系数-28029.4-29748.9-31362.5-32876.8-41040.0 动态累计净现金流动态累计净现金流1719.5 1613.6 1514.3 1421.1-41040.0 动态净现金流量动态净现金流量-1838.7-1951.5-2057.4-2156.7-2692.2 财务成本财务成本-28029.4-29748.9-31362.5-32876.8-41040.0 年末累计现金年末累计现金3671.0 3671.0 3671.0 3671.0 年净收益年净124、收益41040.0 年资金投入年资金投入20242024（第（第1515年）年）20232023（第（第1414年）年）20222022（第（第1313年）年）20212021（第（第1212年）年）20102010（第（第1 1年）年）五星级酒店五星级酒店?分别测算各类物业的动态现金流量，通过自自平衡平衡系系数数评价各物业收回自身投资的能力（*在某一时点，自平衡系数为1时，恰好收回投资，大于1时，对项目回现有正向贡献，小于1时，对项目回现有负面影响）收回投收回投资资32%单位：万元世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。117水下酒店年净收益仅略高于其前期投入产生的财务成本，建设水下酒店年125、净收益仅略高于其前期投入产生的财务成本，建设成本回收缓慢，第成本回收缓慢，第1515年仅收回投资的年仅收回投资的1.4%1.4%0.014 0.014 0.005-0.003-0.011 自平衡系数自平衡系数-13490.92969-13609.90023-13721.54676-13826.32016-13680动态累计净现金流动态累计净现金流118.9705448111.6465323104.773397498.32338348-13680动态净现金流量动态净现金流量-885.0049874-885.0049874-892.8094552-900.1334677-907.0066026-8126、97.408财务成本财务成本-13490.92969-13609.90023-13721.54676-13826.32016-13680年末累计现金年末累计现金1011.781011.781011.781011.781011.78年净收益年净收益13680年资金投入年资金投入20242024（第（第1515年）年）20232023（第（第1414年）年）20222022（第（第1313年）年）20212021（第（第1212年）年）20102010（第（第1 1年）年）自平衡系数在自平衡系数在0左右左右徘徊徘徊，说明说明年年净收益仅略高于年财务成本净收益仅略高于年财务成本世世 联联 平平 台台127、本报告是严格保密的。118商业街回现速度最快，第商业街回现速度最快，第1212年基本收回前期投入，第年基本收回前期投入，第1515年累计年累计现金流达现金流达4 4个亿，对项目个亿，对项目1515年回现目标做出巨大贡献年回现目标做出巨大贡献1.79 1.79 1.50 1.25 1.03 1.03 自平衡系数自平衡系数40413.9705525833.3151212920.215331522.990954-51300动态累计净现金流动态累计净现金流14580.6554312913.0997911397.2243710020.57019-51300动态净现金流量动态净现金流量2651.15646128、81694.665472847.566125599.90820658-3365.28财务成本财务成本40413.9705525833.3151212920.215331522.990954-51300年末累计现金年末累计现金12885.9899612065.5336711297.3161710578.01139年净收益年净收益51300年资金投入年资金投入20242024（第（第1515年）年）20232023（第（第1414年）年）20222022（第（第1313年）年）20212021（第（第1212年）年）20102010（第（第1 1年）年）前期投入前期投入已已经收回经收回世世 联联 129、平平 台台本报告是严格保密的。119集中商业回现速度略逊于商业街，第集中商业回现速度略逊于商业街，第1212年收回前期投入，第年收回前期投入，第1515年累计现金流达年累计现金流达2.92.9亿，对项目亿，对项目1515年回现目标有正面作用年回现目标有正面作用1.59 1.59 1.37 1.18 1.001.00自平衡系数自平衡系数29040.6028318528.060478916.805787143.9525719-49447.5动态累计净现金流动态累计净现金流10512.542369611.2546848772.8532157993.251-49447.5动态净现金流量动态净现金流量1130、905.0635461215.440767584.94245969.443288715-3243.756财务成本财务成本29040.6028318528.060478916.805787143.9525719-49447.5年末累计现金年末累计现金9297.1015919026.3122248763.4099268508.164977年净收益年净收益49447.5年资金投入年资金投入20242024（第（第1515年）年）20232023（第（第1414年）年）20222022（第（第1313年）年）20212021（第（第1212年）年）20102010（第（第1 1年）年）前期投入前期投入131、已已经收回经收回世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。120办公物业的自平衡系数持续为负，说明年净收益尚不足填补年财务成本，更办公物业的自平衡系数持续为负，说明年净收益尚不足填补年财务成本，更无法收回前期的建设投入，对项目整体无法收回前期的建设投入，对项目整体1515年回现目标产生负面影响年回现目标产生负面影响-0.20-0.20-0.19-0.18-0.18 自平衡系数自平衡系数-16349.309-16271.37866-16180.0388-16076.47194-13680动态累计净现金流动态累计净现金流-77.93033779-91.33985694-103.5668645-11132、4.6911578-13680动态净现金流量动态净现金流量-1072.51467-1072.51467-1067.40244-1061.410545-1054.616559-897.408财务成本财务成本-16349.309-16271.37866-16180.0388-16076.47194-13680年末累计现金年末累计现金989.4721022989.4721022970.0706884951.0496945932.4016613年净收益年净收益13680年资金投入年资金投入20242024（第（第1515年）年）20232023（第（第1414年）年）20222022（第（第1313年133、）年）20212021（第（第1212年）年）20102010（第（第1 1年）年）自平衡系数自平衡系数为为负，负，说明说明年净年净收益收益不足以填补不足以填补财务成本财务成本世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。121小结：对项目小结：对项目1515年回现目标产生正面影响的物业为商业街和集中商业，产生年回现目标产生正面影响的物业为商业街和集中商业，产生负面影响的物业为五星级酒店、水下酒店和办公物业负面影响的物业为五星级酒店、水下酒店和办公物业生态办公生态办公水下酒店水下酒店集中式集中式商商业业商商业街业街五星级酒店五星级酒店物业类型物业类型-0.20-0.20-16349.3-0.18-134、0.18-16076.513680136800.010.01-13490.9-0.01-0.01-13826.313680136801.591.5929040.61.001.0014449447.549447.51.791.79404141.031.03152351300513000.320.32-28029.40.200.20-32876.84104041040*自平衡系数自平衡系数累计净累计净值值*自平衡系数自平衡系数累计净累计净值值20242024年（第年（第1515年）年）20212021年（第年（第1212年）年）开发开发投入（投入（万万）?商业街和集中商业大约在第12年即收回自身投135、资，在第15年对项目的整体回现有较大贡献；?五星级酒店、水下酒店和办公物业在第15年仍无法收回自身投资，延缓了项目整体的回现进度。故取消五星级酒店、办公物业，增加商业街和集中商业。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。122112233不不同土同土地地开发开发思思路下路下的的方方案评案评价价不不同土同土地地开发开发思思路下路下的的方方案评案评价价推推荐荐方方案案的的改改进进建建议议推推荐荐方方案案的的改改进进建建议议经营经营性性物物业业回回现能力现能力评估评估经营经营性性物物业业回回现能力现能力评估评估世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。123思路一：三块住宅用地采用二级开发方式，对136、项目累计现金流思路一：三块住宅用地采用二级开发方式，对项目累计现金流支持可达支持可达9.79.7亿元亿元-2624财务成本（财务成本（万元万元）97428.247697428.247637110.847637110.84761639.02381639.0238-40000动态累计净现金流（动态累计净现金流（万元万元）60317.435471.823841639.0238-40000动态净现金流量（动态净现金流量（万元万元）97428.247637110.84761639.0238-40000年末累计现金（年末累计现金（万元万元）60317.460317.469108.6年净收益（年净收益（万元137、万元）24845.576224845.576240000年资金投入（年资金投入（万元万元）8791.2别墅销售别墅销售面面积积（平（平米米）109668109668109668高高层销售层销售面面积积（平（平米米）20132013201220122011201120102010?别墅开发用地44亩，高层开发用地247亩?假定别墅用地容积率0.3，每平米售价10000元，造价2000元，其他费用占销售收入的18.6%；高层用地容积率2.0，每平米售价5500，造价1600，其他费用占销售收入的18.6%住宅二住宅二级级开发总开发总投入投入约约8.9亿亿，银行贷款亿银行贷款亿，2011年年即可还清138、贷款即可还清贷款，2012年年起起，住宅住宅项目的回项目的回笼笼资金资金可可投入投入西湖文化园西湖文化园项目项目。动态现金流量动态现金流量表如表如下：下：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。124方案一：根据定位，为确保项目的市场可实现性，宜采用多种方案一：根据定位，为确保项目的市场可实现性，宜采用多种物业复合的组合方案（开发物业面积物业复合的组合方案（开发物业面积38.738.7万，投资万，投资29.329.3亿）亿）342003水下商业136801水下酒店总总投入投入293803.5293803.5*总总建建筑筑面面积积46.746.7总总计计10000龙王港治理60000湖面整治公139、公园园治理治理200008地下通道、停车场其其他他136803办公49447.59.5集中式商业5130018商业街410404酒店商商业类业类估估计计总总投入（投入（万元万元）建建筑筑面面积积（万万平平米米）物业类型物业类型秀场0.2456*总总建建筑筑面面积积46.746.7万万（含含开开发物业面发物业面积积38.738.7万万、地、地下下通通道道面面积积8 8万万）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。125在以住宅回现支持项目的情况下，综合性物业的组合开发，在以住宅回现支持项目的情况下，综合性物业的组合开发，1515年可以收回全部投资年可以收回全部投资世世 联联 平平 台台本报告是140、严格保密的。126方案二：为追求最快回现速度，取消五星级酒店和办公物业，方案二：为追求最快回现速度，取消五星级酒店和办公物业，增加商业街和集中商业（开发物业面积增加商业街和集中商业（开发物业面积38.238.2万，投资万，投资26.826.8亿）亿）200008地下通道、停车场342003水下商业136801水下酒店总总投入投入268206268206*总总建建筑筑面面积积46.246.2总总计计10000龙王港治理60000湖面整治公公园园治理治理4560.2秀场其其他他00办公7287014集中式商业5700020商业街00酒店商商业类业类估估计计总总投入（投入（万元万元）建建筑筑面面积积141、（万万平平米米）物业类型物业类型*总总建建筑筑面面积积46.246.2万万（含含开开发物业面发物业面积积38.238.2万万、地、地下下通通道道面面积积8 8万万）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。127在以住宅回现支持项目的情况下，采用理论上最快的物业组合在以住宅回现支持项目的情况下，采用理论上最快的物业组合进行开发，进行开发，1313年可回现年可回现世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。128思路二：三块用地采用直接出让方式，对项目的现金流支持可思路二：三块用地采用直接出让方式，对项目的现金流支持可达达7.37.3亿元（亿元（20102010年即可兑现）年即可兑现）?可出让土地142、共计291亩；?根据周边区域房价水平给予适当溢价，反算合适的地价为250万亩；则土地出让收益291亩250万亩7275072750万万元元?土地出让资金于土地出让资金于20102010年年即可回现；即可回现；世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。129方案三：开发物业面积方案三：开发物业面积38.738.7万，投资万，投资29.329.3亿（物业组合同方案一）亿（物业组合同方案一）342003水下商业136801水下酒店总总投入投入293803.5293803.5*总总建建筑筑面面积积46.746.7总总计计10000龙王港治理60000湖面整治公公园园治理治理200008地下通道、停车场143、其其他他136803办公49447.59.5集中式商业5130018商业街410404酒店商商业类业类估估计计总总投入（投入（万元万元）建建筑筑面面积积（万万平平米米）物业类型物业类型秀场0.2456世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。130在以土地一次性出让支持项目的情况下，综合性物业的组合开在以土地一次性出让支持项目的情况下，综合性物业的组合开发，发，1616年可以收回全部投资年可以收回全部投资世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。131200008地下通道、停车场342003水下商业136801水下酒店总总投投入入268206268206*总总建建筑筑面面积积46.246.2总144、总计计10000龙王港治理60000湖面整治公公园园治治理理4560.2秀场其其他他00办公7287014集中式商业5700020商业街00酒店商业类商业类估估计计总总投投入入（万万元元）建建筑筑面面积（积（万万平平米米）物业类型物业类型*总总建建筑筑面面积积46.246.2万万（含含开开发物业面发物业面积积38.238.2万万、地、地下下通通道道面面积积8 8万万）方方案案四四：开发物业开发物业面面积积38.238.2万万，投资，投资26.826.8亿亿（物业物业组合同组合同方方案案二二）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。132在以土地一次性出让支持项目的情况下，采用理论上最快的物在145、以土地一次性出让支持项目的情况下，采用理论上最快的物业组合进行开发，业组合进行开发，1414年可回现年可回现世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。133综合考虑项目定位、市场可实现性和回现时间要求，推荐采用综合考虑项目定位、市场可实现性和回现时间要求，推荐采用方方案一案一思思路路一：三一：三块块住宅用住宅用地地采采用用二二级级开开发方发方式式思思路路二：三二：三块块住宅用住宅用地地采采用用直直接接出出让让方方式式方方案案一：一：综合综合物物业业开开发方发方案案方方案案二：二：最最快快回回现现物业物业开开发方发方案案1515年年回回现现1313年年回回现现1616年年回回现现1414年年回回146、现现方方案案三：三：综合综合物物业业开开发方发方案案方方案案四：四：最最快快回回现现物业物业开开发方发方案案世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。134112233不不同土同土地地开发开发思思路下路下的的方方案评案评价价不不同土同土地地开发开发思思路下路下的的方方案评案评价价推推荐荐方方案案的的改改进进建建议议推推荐荐方方案案的的改改进进建建议议经营经营性性物物业业回回现能力现能力评估评估经营经营性性物物业业回回现能力现能力评估评估世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。135对方案一的关键参数进行敏感性分析对方案一的关键参数进行敏感性分析项目整体回现时间缩短为项目整体回现时间缩短为14147、14年年项目整体回现时间缩短为项目整体回现时间缩短为1414年年项目整体回现时间仍需项目整体回现时间仍需1515年年项目整体项目整体回回现时现时间间缩短缩短为为1313年年1 12 23 34 4年年租租金金净收净收益益增增加加10%10%住宅住宅售售价价提提高高10%10%水水下下商业商业售售价价提提高高10%10%住宅住宅容容积率积率从从2.02.0提提至至2.52.5分分别别调调整方整方案案一的一的几几个个关键关键参参数数，从而从而观观察察各各对对项目整体项目整体回回现时现时间间的的影响影响，结结论论如如下下：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。136方案改进建议：提高住宅用地的容148、积率至方案改进建议：提高住宅用地的容积率至2.52.5无无论论是是进进一一步步提提高高租租金金水水平平10%10%，还还是是提提升升可可售售物业的市物业的市场场售售价价10%10%，难难度度都是都是比比较较大的大的；相相比比之之下下，提，提升升住宅住宅容容积率积率难难度度相相对对较较小小；由由于于住宅用住宅用地为地为零零低低价价，容，容积率积率的提的提升升对住宅对住宅项目项目利利润润的的提提升升作作用用影响巨影响巨大，大，从而影响从而影响到到整整个个项目的项目的回回现现周周期期；结结论论：建议提：建议提高高住宅用住宅用地容地容积率积率至至2.52.5，从而从而使使项目的项目的整体整体开开发发有149、有更更大的大的回旋回旋余余地地。世世 联联 平平 台台Chapter 6-运营及招商建议结合项目背景，给出项目的运营模式和招商建议世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。138项目持有经营性物业面积约项目持有经营性物业面积约35.735.7万平米，其中酒店万平米，其中酒店5 5万平米，商万平米，商业街业街18.218.2万平米，集中商业万平米，集中商业9.59.5万平米，写字楼万平米，写字楼3 3万平米万平米18.2合计合计0.5活力先锋（动漫文化mall）办公（创意大厦）办公（创意大厦）我型我show（秀场基地）麓湖1号（商务休闲会所）岳麓书城（地下书城）创意街市（创意文化街）City w150、alk（商业街）岳麓后海（酒吧文化街）麓湖美食坊（特色餐饮街）商业街类商业街类物业类型物业类型39.5合计合计0.54购物公园（城市购物）0.22百汇国际（品牌体验MALL）5.55合计合计51水下特色酒店35.735.7万万平平米米总总建建筑筑面面积积0.53奥特莱斯0.5集中式商业集中式商业64麓湖大酒店（五星级酒店）酒店类酒店类建建筑筑面面积（积（万万平平米米）建建筑筑面面积（积（万万平平米米）物业类型物业类型*经营经营性性物业物业总总建建筑筑面面积积35.735.7万万（开（开发物业发物业总总建建筑筑面面积积38.738.7万万，扣除扣除地地下下商业商业销售销售3 3万万）世世 联联 151、平平 台台本报告是严格保密的。139五星级酒店五星级酒店、水下酒店建水下酒店建议议采用采用委托管理模委托管理模式式带带资资管管理理委委托托管管理理特特许许经营经营联联销销经营经营顾问咨询顾问咨询1 12 23 34 45 5酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。优优点点：优点在于将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。缺缺点点：目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理服务，不愿介入酒店的产权投资。酒店酒店业业主把主把酒店酒店交交给给专专业的业的酒店酒店管管理理公公司司管管理理，管管理理公公司收取司收取一定的一定的管管理理费费用用。优优点点：如如果果业业主本主152、本身身并并不具不具备备管管理理酒店酒店的的先先进进经经验验以以及及其其他他资资源源储储备备，那么那么专专业的业的管管理理公公司司将将帮帮助助他他实实现现这些这些并带并带来来良良好好效效益益。缺缺点点：对对酒店酒店经营经营管管理理的的控控制制大大大大降降低低，且管且管理理费费用用较高。较高。酒店业主自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。优优点点：利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力，提高自己的销售能力缺缺点点：酒店业主必须具备较专业的酒店管理水平，且自身品牌难以发展。酒店店完全由业主来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。优153、优点点：选择加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，且可以保持相当的独立性。缺缺点点：对酒店业主的经营管理水平能力要求很高。酒店管理公司仅仅派咨询顾问或管理副手协助酒店筹建开业、日常管理,并按所提供的顾问服务内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。优优点点：费用相对委托管理低廉缺缺点点：对酒店业主专业要求较高酒店一般有如下五种运营管理模式：?高档酒店对经营的专业性要求很高，为确保项目的区域形象，建议开发商采用委托管理模式。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。140购物公园、奥特莱斯、品牌体验购物公园、奥特莱斯、品牌体验MALLMALL和动漫和动漫MALLMALL均建议采154、用均建议采用委托管理模式委托管理模式带带资资管管理理委委托托管管理理联联合合管管理理自自主主管管理理顾问咨询顾问咨询1 12 23 34 45 5专业管理公司参股购物中心，成为联合投资者。优优点点：优点在于将管理公司和购物中心捆绑到一起，管理商作为公司股东全面参与项目运作。缺缺点点：项目须对管理公司有足够吸引力，实际操作难度较大，。业业主把主把购购物物中中心的招心的招商、商、日日常常运营运营交交给给专专业的业的管管理理公公司管司管理理，管管理理公公司收取司收取一定的一定的管管理理费费用用。优优点点：如如果果业业主本主本身身并并不具不具备备管管理理购购物物中中心的先心的先进进经经验验以以及及其其155、他他资源资源储储备备，那么那么专专业的业的管管理理公公司司将将帮帮助助他他实现实现这些这些并带并带来来良良好好效效益益。缺缺点点：对对购购物物中中心经心经营营管管理理的的控控制制降降低低，且管且管理理费费用用较高。较高。业主和管理公司共同投资建立新的管理公司。优优点点：充分利用专业管理公司的商业运营管理经验缺缺点点：业主必须具备一定的商业运营经验，不能完全依赖专业管理公司。由业主自己进行招商管理，以及后续的日常物业管理工作。优优点点：赚取投资开发利润和经营管理利润。缺缺点点：对业主的经营管理专业化水平要求很高。专业管理公司派咨询顾问或管理副手协助购物中心筹建开业、日常管理,并按所提供的顾问服务156、内容与管理咨询形式进行收费的管理方式。优优点点：费用相对委托管理低廉缺缺点点：管理团队仍由业主搭建，对业主专业要求较高集中商业一般有如下五种运营管理模式：?项目的集中商业均为购物中心，业态多元复合，对商业的运营有很高的专业要求。为确保项目的区域形象，建议开发商采用委托管理模式。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。141商业街、生态写字楼建议采用顾问咨询管理模式商业街、生态写字楼建议采用顾问咨询管理模式委托管理委托管理业主把商业的招商运营全权委托给专业管理公司优优点点：不需要业主参与专业团队搭建，坐享利润分成；缺缺点点：委托管理费用较高，业主对物业控制力削弱自自主主管管理理业主全程负责项目157、的招商、后续经营管理工作优优点点：对项目把控性强，减少额外的管理委托费用缺缺点点：对业主的招商资源和专业管理能力要求很高顾问咨询顾问咨询业主聘请外脑顾问，参与项目的招商和后续经营管理，主要项目团队仍由业主方搭建优优点点：管理费用较低，对项目把控性好缺缺点点：需要业主方具备初步的招商及运营管理能力商业街、写字楼一般有如下三种运营管理方式：?相对于酒店和购物中心来说，对商业街操作的专业性要求相对较低，故建议项目商业街和写字楼的操作采用顾问咨询模式，开发商成立自主品牌的项目公司，同时聘请专业公司作为顾问。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。142 招商招商原则原则 政府、业主、商家的利益是相互158、依存的，成功开业、持续政府、业主、商家的利益是相互依存的，成功开业、持续经营是各方共同的根本利益所在经营是各方共同的根本利益所在招招商商策略策略招商招商顺顺序序原则原则：主力店和品牌店能带动街区商业全面升值，具有聚客能力，会影响商业氛围形成，加快招商进程。核心主力店先行，辅助店随后的原则；吸引人气较多业态先行，零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。控控制制进进驻驻业业态态业业种种原则原则：核心主力店决定了商业街的品牌形象，整体业态业种的构成决定了商业的兴衰。西湖文化园招商必须控制进入的商业须复合整体文化氛围和商业档次定位。招商先招商先行行原则原则：在项目开始建设前就进行招商，签订主题商业合同或159、达成合作意向。国外商业运作中很多是主力店招商完成80后才去进行建设，解决建成后不能成功招商的问题，且充分考虑日后商业经营问题。统统一招商一招商管管理原则理原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场规划指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业服务等等。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。143 招商招商步步骤骤 主力店的成功引入，对西湖文化园的发展至关重要，应该主力店的成功引入，对西湖文化园的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现按科学系统的方法加以实现招招商商策略策略主主160、要要工工作作对对潜潜在主在主力店力店商商家家进行进行分分析析与与综合综合排排序序制制定招商方定招商方案案及及沟沟通通文文件件进行进行初初步步沟沟通通，谈谈判判并并达达成成协协议议?列出西湖文化园各功能区潜在主力店商家?对潜在主力店商家按一定的筛选标准进行综合分析?综合分析结果进行优先排序?根据每一潜在主力店商家的特点，明确西湖文化园的价值定位?制定有关西湖文化园的市场宣传和介绍文件?制定针对每一特定潜在主力店商家的招商方案及沟通文件?与部分潜在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿?谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商方案?确定最终协议主主要要成成果果?综合分析结果获得的西湖文化园潜在主力店161、商家的优先顺序名单?西湖文化园市场宣传介绍文件?针对每一特定潜在主力店商家的招商引资文件?分阶段地引进各类商家入驻西湖文化园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。144 招商招商步步骤骤1/31/3首先应通过对潜在主力店商家在发展战略、关键技能、文化相融及沟首先应通过对潜在主力店商家在发展战略、关键技能、文化相融及沟通渠道等方面的分析，进行排序通渠道等方面的分析，进行排序通过综合分析，对潜在主力店商家进行综合排序，并根据排序结果，制定招商方案，建立街区发展蓝图关键分析内容关键分析内容?该商家的发展历史是怎样的？?该商家未来发展战略是什么？?该商家在同行竞争和市场中的地位如何？?该商家对西湖162、文化园的发展影响如何？发展战略发展战略分析原则分析原则?该商家的品牌效应如何？?该商家的管理技能/水平如何？?该商家以往的经营成功记录如何？关键关键技技能能?该主力店是否符合西湖文化园的整体定位？?该主力店是否满足西湖文化园业态定位？文化文化相相融融?西湖文化园与其是否有便捷的沟通渠道？沟沟通通渠渠道道世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。145 招商招商步步骤骤2/32/3制定潜在主力店招商文件的第一步：描述西湖文化园制定潜在主力店招商文件的第一步：描述西湖文化园的整体定位及发展目标的整体定位及发展目标西湖文化园将成为长沙市的重要文化中心河西地区商业的核心长沙具有现代都市文化与历史文化文163、化结合的需求西湖西湖文化园文化园历历史史文化文化?河西先导区、岳麓山风景名胜对游客、市民具有强大吸引力黄黄金金区位区位?新区核心，紧邻长沙市政府，与五一商圈遥遥相对，客流量大交交通便通便利利?枫林路、金星大道、地铁站点，三条主干道环绕，通达性好品品位位需求需求?普通大众、城市白领、中产阶层、游客等对有品位的现代都市购物、休闲娱乐、餐饮有需求世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。146 招商招商步步骤骤2/32/3制定潜在主力店招商文件第二步：阐述西湖文化园对制定潜在主力店招商文件第二步：阐述西湖文化园对潜在主力店商家的价值定位潜在主力店商家的价值定位?主力店的价值主力店的价值卓越的品牌强大164、的商业发展动力文化品位众多的就业机会客户吸引力?西湖文化园的价值西湖文化园的价值优越的市场环境独具吸引力的历史文化氛围客流量大消费水平高政府的优惠政策支持便利的交通环境世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。147 招商招商步步骤骤2/32/3制定潜在主力店招商文件第三步：利用财务模型演示制定潜在主力店招商文件第三步：利用财务模型演示业务发展蓝图业务发展蓝图举例说明客客流流量量（万万人人）2.43.14.15.36.9?月月营业营业额额（万万元元）3646.860.879.1102.8133.7?黄兴路：日日均均8万万人；人；?高峰近40万人。黄兴路开街后可吸引五一商圈30的客流量，每年30165、的客流量增长?按吸引街区1客流量，人均消费50元世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。148 招商招商步步骤骤3/33/3在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在在制定招商方案及文件的基础上，应根据重点对潜在主力店商家展开接触与谈判主力店商家展开接触与谈判时时间间接接触触、沟沟通通调调整招商整招商优优先先顺顺序序深深入入谈谈判判修修改改招商方招商方案案达达成成协协议议主主要工作要工作决决策策者者辅辅助助人人员员依据所确定的潜在主力店的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人进行初步联系和接触 阐述西湖文化园对主力店的价值定位 听取主力店商家的要求和条件西湖文化园商业管理部门负责人166、专业商业招商业务负责人根据初步接触结果调整原定目标主力店的优先顺序调整和细化必要的政府政策确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员西湖文化园商业管理部门负责人专业商业招商业务负责人与目标主力店商家进行协商、会谈 明确双方的责任和义务 确定具体的财务安排条款 制定项目的具体时间安排 西湖文化园商业管理部门负责人 或指定谈判人员商业招商业务负责人根据会谈情况修改、调整招商方案和文件进行新一轮谈判制定合作意向书西湖文化园商业管理部门负责人或指定谈判人员商业招商业务负责人就关键进驻商的进驻方式、条件、利益分配等达成具体协议由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议签署正式文件西湖文化园商业管理部167、门负责人重大项目参考专业顾问机构有关律师、会计师、公证人、商业招商业务负责人34周数周数月14周1周世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。149 招商招商对对象象1/21/2本项目的成功，取决于各功能分区中核心驱动型本项目的成功，取决于各功能分区中核心驱动型商业的成败商业的成败招招商商策略策略西湖西湖文化园主文化园主力力商业商业体体系系?先锋文化示范区：先锋文化示范区：本区域以动动漫漫文化文化mall为主，在它的带动下，形成以创意为主题的商业文化氛围?影视文化示范区：影视文化示范区：本区域以滨水滨水特特色色商业商业街街为主，与广场、星光大道、秀场基地形成影视主题的商业文化氛围?新大众休闲文168、化示范区：新大众休闲文化示范区：本区域以特特色购色购物物中中心心为核心，带动下周边餐饮商业，形成大众休闲娱乐商业氛围?山水生态文化示范区：山水生态文化示范区：本区域以品牌品牌书书城城为主，形成岳麓文化商业氛围?时尚商务文化示范区：时尚商务文化示范区：本区域以品牌品牌体体验验mall为核心，形成都市时尚、高端品质的时尚商业文化氛围世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。150 招商招商对对象象2/22/2 各功能分区中核心驱动型商业招商对象建议各功能分区中核心驱动型商业招商对象建议招招商商策略策略酒吧：SOHO酒吧、卡布雷登酒吧、其他清吧餐厅：潇湘酒家、百年长沙主题餐厅、金牛角王、咖啡之翼、必169、胜客、肯德基、棒约翰茶肆：星巴克、相思岛茶艺馆、天润福茶艺馆酒吧、餐饮街台湾诚品、弘道品牌书城3、山水生态文化示范区3、山水生态文化示范区国美、苏宁、顺电、丰泽滨水特色商业街2、影视文化示范区2、影视文化示范区高岛屋、西武、巴黎春天品牌体验mall5、时尚商务文化示范区5、时尚商务文化示范区百货：新世界、百盛、太平洋百货超市：JUSCO、沃尔玛、华润万家演艺中心：琴岛、欧阳胖胖特色购物中心4、新大众休闲文化示范区4、新大众休闲文化示范区玩具反斗城动漫文化mall1、先锋文化示范区1、先锋文化示范区主主力店力店招商招商对对象象商业项目商业项目功能分区功能分区世世 联联 平平 台台本报告是严格保密170、的。151由于项目操作难度大，世联建议城投可考虑与具有丰富商业开由于项目操作难度大，世联建议城投可考虑与具有丰富商业开发经验的企业进行发经验的企业进行项目整体的项目整体的战战略略合合作作，确保项目成功开发，确保项目成功开发?本项目除了集中式购物、酒店等设施采用委托经营方式外，剩余商业街均采用自营。考虑到体量较大，对于尚无商业开发经验的城投，操作运营仍存在一定难度，可能面临巨大的风险?因此，建议与商业开发公司战略合作，资源整合，互惠互利，实现区域成功开发?推荐企业：香港太古、华润、新鸿基、和记黄埔等商业地产开发商战略战略合合作作城城投投企企业业?优势优势：拥有土地资源和政策优势，能够整合政府资源171、?需求需求缺乏商业项目实操经验，特别在招商、管理运营方面经验欠缺在融资方面存在一定难度?优势优势：拥有丰富的商业地产操作经验，带来丰富的管理经验，确保项目成功机率可以带资合作，减少城投融资压力?需求需求缺乏本地政治资源和项目资源资源整资源整合合，互互惠惠互互利利世世 联联 平平 台台附件测算假设及测算基础数据世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。153?1.本测算不考虑造价的波动，以目前长沙市场平均造价为基准?2.本测算不考虑项目的折旧、重新装修以及改建的费用；?3.本测算不考虑项目公司的前期管理费用和前期顾问设计费用；?4.公园建设费用共7亿元，年管养维护费用2200万元（其中1000万172、元为水下建筑维护）；?5.银行贷款20亿元，年财务成本为6.56%，其余资金可由项目周边的三块商住用地筹集；?6.项目的经营管理成本依据各种经营方式的市场平均管理水平，分别以固定比例给出；?7.项目经营性收益是参考了目前长沙市场整体租金表现，并预估本项目在区域初步成熟时可实现的租金水平得来。测算测算前前提提世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。154 测算测算数数据据 五星级酒店建筑面积约为五星级酒店建筑面积约为4 4万平米，总投资万平米，总投资4.14.1亿亿10%517.1与房费收入比列休闲娱乐50%2585.5餐饮、会务、商场收入，以及与房费收入比列4432320060070%517173、1.04平均总收入平均房价平均出租率客房8273.7年总收入0 03671.43671.42012-20292012-2029年年递增比率递增比率20122012年净收益年净收益2068.42068.4营业费用（占总收入25%）年管理提成1654.78792533.8管理费用（占总收入20%）营业税（娱乐收入20%，餐饮住宿5%）年运营费用34240270450540900044104041040万万平均客房数平均单间面积/平工程管理费用（3%）单方不可预见费（5%）前期工程费用（6%）单方造价合计/元建筑面积/万平酒店开发成本成本成本合合计计世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。155 174、测算测算数数据据 水下酒店建筑面积水下酒店建筑面积1 1万平米，总投资约万平米，总投资约1.41.4亿亿年年总总收入收入收益收益成本成本合合计计酒店开发成本酒店开发成本/万万建筑面积建筑面积/万平万平平均单方造价平均单方造价/元元前期工程费用（前期工程费用（6%6%）13680136801 11200012000360360年运营费用年运营费用营业税（娱乐收入营业税（娱乐收入20%20%，餐饮住宿，餐饮住宿5%5%）管理费用（占总收入管理费用（占总收入20%20%）客房数客房数1195.741195.74312.7312.7883.0883.0120年管理提成年管理提成营业费用（占总收入营业费175、用（占总收入25%25%）735.84735.84735.84735.84年净收益（税后）年净收益（税后）2012-2029年递增比率1011.781011.7802943.362943.36客房客房平均出租率平均出租率平均房价平均房价平均总收入平均总收入1839.670%70%6006001839.6餐饮餐饮、会会务务、商商场场收入，收入，及及与与房房费费收入收入比比列列919.850%50%休闲休闲娱乐娱乐收入收入及及与与房房费费收入收入比比列列183.9610%10%世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。156 测算测算数数据据 地面商业街（含影视、创意、餐饮、酒吧等）总建筑地面商业176、街（含影视、创意、餐饮、酒吧等）总建筑面积约为面积约为1818万平米，总投资万平米，总投资5.135.13亿亿5070%7560平均租金元/平米平均出租率租金总收入423.36907.21330.56营业税（租金收入5.6%）房产税（租金收入12%）税费6.8%6.8%5851.445851.442012-20292012-2029年年递增比率递增比率20122012年净收益年净收益378378年总收入5%年经营管理费用751251502500185130051300工程管理费用（3%）不可预见费（5%）前期工程费用（6%）单方造价合计/元建筑面积/万平开发成本/万成本成本合合计计世世 联联 177、平平 台台本报告是严格保密的。157 测算测算数数据据 集中式商业集中式商业(购物购物mallmall、动漫、动漫mallmall等）总建筑面积约等）总建筑面积约为为9.59.5万平米，总投资万平米，总投资4.94.9亿亿47500500022%10450总营业额/万坪效（元/平/年）占总营业额比列租金总收入585.212541839.2营业税（租金收入5.6%）房产税（租金收入12%）税费3%3%6520.86520.82012-20292012-2029年年递增比率递增比率20122012年净收益年净收益20902090年总收入20%年经营管理费用13530027045009.549447178、.549447.5工程管理费用（3%）不可预见费（5%）前期工程费用（6%）单方造价合计/元平均建筑面积/万平开发成本/万成本成本合合计计世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。158 测算测算数数据据 生态办公物业总建筑面积约为生态办公物业总建筑面积约为3 3万平米，总投资约为万平米，总投资约为1.41.4亿亿3070%756平均租金元/平米平均出租率租金总收入42.33690.72133.056营业税（租金收入5.6%）房产税（租金收入12%）税费2%2%585.144585.1442012-20292012-2029年年递增比率递增比率20122012年净收益年净收益37.837.8年179、总收入5%年经营管理费用120200240400031368013680工程管理费用（3%）不可预见费（5%）前期工程费用（6%）单方造价合计/元建筑面积/万平写字楼开发成本/万成本成本合合计计世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。159 测算测算数数据据 水下商业建筑面积约水下商业建筑面积约3 3万平米，总投资万平米，总投资3.43.4亿亿选择选择二二：物业物业一一次性次性销售销售选择选择一：一：物业持有物业持有租赁租赁10070%2520平均租金元/平米平均出租率租金总收入141.12 302.4443.52营业税（租金收入5.6%）房产税（租金收入12%）税费5%5%1572.481180、572.482012-20292012-2029年年递增比率递增比率20122012年净收益年净收益15000150004500045000210210商铺售价（元/平米）销售销售收入收入年总收入5%年经营管理费用3005006001000033420034200工程管理费用（3%）不可预见费（5%）前期工程费用（6%）单方造价合计/元建筑面积/万平开发成本/万成本成本合合计计世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。160 测算测算数数据据 4 4万平米水下商业建议除酒店（万平米水下商业建议除酒店（1 1万平米）外全部出万平米）外全部出售，回现资金售，回现资金4.54.5亿元亿元?由于水下商业产权可出售，为缓解前期的财务压力，建议采用一次性销售的方式回笼资金。假定水下商业租金水平为100元/平米/月，年投资回报率8%商铺销售价格100128%15000元平米水下商业销售收益15000元平米3万平米4500045000万万元元?水下商业的销售于2011年即可回笼资金。世世 联联 平平 台台161THE ENDTHE ENDTHE ENDTHE END世世 联联 平平 台台