1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。龙城科技科教城三期产业园项目龙城科技科教城三期产业园项目整体定位及发展战略汇报整体定位及发展战略汇报版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.5谨呈：常州长江龙城科技有限公司 龙城科教城三期肩负着常州工业园下一发龙城科教城三期肩负着常州工业园下一发展阶段增长极的使命展阶段增长极的使命位于城市发展方向上（南翼）,同时处于大学城与武进高新区辐射的核心区域区位区位区域带动力区域带动力具有创新能力的主导产业，2、能够自力更生增长，并带动腹地产业发展有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能与上海等周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下、沟通城乡关系的作用核心城市联系度核心城市联系度“增长极增长极”就是一个带动周边就是一个带动周边区域经济增长的城市中心，它不区域经济增长的城市中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。达区域。资料来源：城市功能理论佩鲁增长极选择模型 增长极增长极项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分第一阶段（中期）第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略项目整体定位与3、发展战略第一阶段（终期）提交终稿2008/04/062008/05/20第二阶段启动区策略及物业发展建议工作工作最终成果最终成果区域（常州、武进及周边区域）宏观经济背景研究区域产业研究、房地产市场调研政府官员、专家及贵司中高层领导项目的优劣势分析和价值判断项目定位研究成功案例借鉴提交整体报告（终稿）根据客户建议深化研究，完善报告前期工作项目市场定位与发展战略产业选择方向与案例研究工业地产用地比例分配与案例研究宏观经济测算分区物业组合物业发展建议启动区策略在过去的一个月里，世联专案组针对项目涉在过去的一个月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作及不同的层面进行了如下调研与研4、究工作工作内容工作内容工作内容工作内容项目本体项目本体项目本体项目本体经济产业发展经济产业发展经济产业发展经济产业发展产业集群产业集群产业集群产业集群收集的数据收集的数据收集的数据收集的数据l项目用地现状l项目用地范围内的经济人口状况l常州及武进宏观经济相关数据l区域发展现状相关数据l区域产业相关数据l常州及武进区总体规划l世界成功工业园区相关数据l国内高科技产业园发展现状相关数据l长三角经济发展相关数据进行的访谈进行的访谈进行的访谈进行的访谈l龙城科技项目负责人l武进区科教城管委会l政府相关部门：常州市国土局、常州市建设局、经贸委、科技局、外经贸、高新区管委会l专业人士：鼎蓝工程负责人、南大5、化工院院长l工业园区招商管理人员：新北高新区、武进高新区 l世联内部产业研究专家进行的分析进行的分析进行的分析进行的分析u用地现状分析u区域经济人口分析u用地资源及交通分析u可利用土地分析l区域发展现状分析l区域宏观经济背景分析l城市经济以及产业构成分析l区域产业链条分析l区域规划分析l区域宏观经济背景分析l区域经济以及产业构成分析l区域产业链条分析l区域产业发展规划分析工业园研究案例工业园研究案例苏州工业园,中国东莞松山湖，中国昆山工业园,中国固安工业区，中国硅谷,美国台湾新竹工业园，中国裕廊工业园,新加坡中关村,中国工业阳光城,英国索菲亚科学园，法国浙江大唐工业园,中国大田区工业园，日本斯6、图加特工业园，德国孙耿工业园，中国萨洛索工业园，意大利班加罗尔软件园，印度长崎工业园，日本并有针对性地研究了众多国内外成功工业园案例并有针对性地研究了众多国内外成功工业园案例我们的一切研究都必须以现实条件为基础，我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以政府和企业共同目标为导向以政府和企业共同目标为导向长三角长三角前提前提政府形象政府形象p打造常州科教城国际化先进制造技术创新基地常州科教城国际化先进制造技术创新基地（江苏新西伯利亚高科技合作中心），成为常州城市名片，常州城市名片，带动区域价值提升和发展。目的目的企业盈利企业盈利p多期滚动开发的资金平衡和土地价值升值资金平衡和土地价值升值。p与市政7、府要求步调一致的情况下，项目如何做到经济利经济利益最大益最大。我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）u品牌目标：品牌目标：打造常州市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌；u利润目标利润目标：在保证政府目标前提下追求利润最大化；u战略目标：战略目标：通过本项目拉动整个科教城片区价值，为后期项目运作塑造增值空间。S我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）u品牌：品牌：有一定的品牌基础与政府背景；u经验：经验：有一定开发经验，没有工业用地项目的操作经验；u区域8、：区域：未来规划利好，但没有具体的时间节点，区域价值未被认知；u项目：项目：远郊大规模，拥有高等职业教育资源，但市政生活配套不足，周边环境一般。核心问题是什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：条件，世联认为项目应该解决的核心问题是：项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确：案例中找到启发，因此我们必须明确：本项目如何占位未来？本项9、目如何占位未来？如何促进常州产业链的升级及延伸？如何促进常州产业链的升级及延伸？uQ1:Q1:在武进区规划的背景下，区域未来价值如何？uQ2:Q2:基于一期大学城及二期研究所的教育科研资源，本项目的产业如何向高附加值产业升级，使其差异化的产业选择能够成为园区产业新的亮点和经济增长点？uQ3:Q3:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现区域土地价值增值？框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算区域价值定位区域价值定位项10、目资源盘点项目资源盘点区域价值。项目属性界定项目属性界定对本项目自身的审视对本项目自身的审视1项目所处的常州位于苏锡常都市圈中，是一个具项目所处的常州位于苏锡常都市圈中，是一个具有先进制造业基础支撑的三线城市有先进制造业基础支撑的三线城市p2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%.p常州与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市圈,为长三角四大都市圈之一,整体经济发展活跃.p常州为经济较发达的三线新兴工业城市,以机械、机械、冶金、化工、纺织工业为冶金、化工、纺织工业为主体主体，并进一步向这些产业集聚11、，合计占全市产业构成的3/4以上。机械38%冶金化工16%纺织14%电子7%服装5%建材3%常州工业主要产业构成常州工业主要产业构成城市层级城市层级南京都市圈南京都市圈上海都市圈上海都市圈锡常泰都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈常州近年来人均常州近年来人均GDPGDP以及增长情况以及增长情况p常州的GDP规模远远落后于无锡和苏州。p常州在利用外资上,略少于无锡,但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多,处于绝对领先的地位。p苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大,主导产业还是以第二产以第二产业为主导业为主导,占到60%左右的比例。p其中常州的第二产业产值远远落后于无锡和常州。但是好的趋势12、是:第一第二产业所占比重都处于下降的状态,其中第三产业在小幅缓缓上升,上升速度苏州苏州 无锡无锡 常州常州.从从GDPGDP规模、利用外资情况及主导产业的产值等方面规模、利用外资情况及主导产业的产值等方面看看,常州都落后于无锡常州都落后于无锡,并且与苏州有很大的差距并且与苏州有很大的差距,处于处于苏锡常都市圈的末端位置苏锡常都市圈的末端位置2007年苏锡常利用外资情况年苏锡常利用外资情况城市城市协议注册外资协议注册外资(亿美元亿美元)实际利用外实际利用外资资(亿美元亿美元)常州常州44.0144.0118.3518.35无锡无锡54.4754.4727.7227.72苏州苏州185.2185.13、273.873.820072007年苏锡常都市圈产业结构情况年苏锡常都市圈产业结构情况城市层级城市层级项目地处武进区，是常州经济最发达的新城区，处项目地处武进区，是常州经济最发达的新城区，处于常州城市发展的主方向上，属于城市金南翼于常州城市发展的主方向上，属于城市金南翼p常州市坚持“优化中心、优化中心、拓展南北、完善东西、重拓展南北、完善东西、重点向南点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设。p武进区是著名的“苏南模式”的发源地，现已成为常州市的“金南翼金南翼”，整体GDP达到全市GDP的1/3以上。p武进属全国经济最发达十强县，是常州经济最发达的辖区，行政上虽属常州，经济上与常州既14、紧密联系又相对独立。p武进GDP连年增长，且占常州GDP份额连年提高武进同常州市武进同常州市GDPGDP比较比较区域层级区域层级武进同常州全市的人均武进同常州全市的人均GDPGDP比较比较武进曾是著名的“苏南模式”的发源地，是长三角最有经济活力的腹地之一浙江浙江杭州杭州无无锡锡南南京京苏苏州州镇镇江江武进武进沪宁高沪宁高速速沪杭高沪杭高速速上上海海杭宁高杭宁高速速湖湖州州提升提升中心中心拓展南北新北区新北区武进区武进区项目南临武进高新区，西接大学城（科教城一期），项目南临武进高新区，西接大学城（科教城一期），有丰富的科教和高科技产业资源，同时紧邻有丰富的科教和高科技产业资源，同时紧邻3123115、2国道南国道南移段移段,交通通达性好交通通达性好p地块位于大学城东侧，常武中路旁,毗邻主干道，交通便利，距市中心30分钟车程p武进高新技术开发区园区规划达100平方公里,拥有高科技产业资源的大规模的综合功能的工业园区。p科教城一期大学城,由六所高等职业院校组成，在校师生超过7万人,年均毕业学生2万人。p科教城二期主要以中科院、东南大学研究所为主p紧邻312国道南移段，便于通往上海、南京等省会城市；本项目本项目312312国道南移段国道南移段武进高新技术产业开发区 大学城（科教城一期）上海上海方向方向南京南京方向方向区政府区域层级区域层级淹城淹城遗址遗址毗邻老城区地带常州大学城武进区政府湖塘中心16、区本项目武进高新产业开发区牛塘工业园区办公楼高压线一期一期大学城大学城常常武武中中路路鸣新路鸣新路科教城科教城二期二期科教城科教城三期三期塥湖路塥湖路湖湖塘塘河河农田农田信息职业技术学院科教大楼交叉路口农田地块层级地块层级地块形状规整，西边临河，内部有高压线通过，现状为地块形状规整，西边临河，内部有高压线通过，现状为农房及较大面积农田，地势平坦，周边配套设施匮乏农房及较大面积农田，地势平坦，周边配套设施匮乏n地块指标地块指标三期地块1898亩容积率：1.5建筑密度：39.52%项目属性项目属性对本项目的价值点界定对本项目的价值点界定城市层级城市层级产业发达的三线城市区域层级区域层级处于城市发展17、的主方向地块地块层级层级项目规模项目规模常州市武进区较大规模周边配套周边配套周边生活配套设施匮乏交通状况交通状况便利的陆路交通系统周边资源周边资源教育资源、高科技产业地形地貌地形地貌良好地势，开阔空间v三线城市三线城市v城市发展方向上城市发展方向上v拥有教育及高科技产拥有教育及高科技产业资源的业资源的v大规模的大规模的v产业园区运作项目产业园区运作项目位于三线城市，处于城市发展上位于三线城市，处于城市发展上,拥有教育以及高拥有教育以及高科技产业资源的科技产业资源的大规模的大规模的产业园区运作项目产业园区运作项目项目属性界定项目属性界定区域价值。区域发展方向区域发展方向对区域核心价值点的挖掘对区18、域核心价值点的挖掘228依托城市化的推动、产业的集聚、人才的充备、市场的依托城市化的推动、产业的集聚、人才的充备、市场的活跃及配套的完善，武进将成为对接常州主城，且最具活跃及配套的完善，武进将成为对接常州主城，且最具现实及潜力的都市副中心现实及潜力的都市副中心武进处常州城市的发展方向上，未来要建成以旅游休闲、生态居住、高等教育、高新技术为主要功能的南部新城区规划规划产业产业人人 口口土地土地随着武进产业结构的不断优化及与人口的良性互动发展，武进最终将形成类梯形的高素质人口结构目前整个常州市区商品房供应量大，房价上升慢，但是随着政府对土地供应的控制，以及房价本身较低，未来会有较大的上涨空间武进经19、济总量占常州比重大，水平高，以高新区为龙头的二产发展迅速，私营经济发达，产业驱动能力强快速公交、大学城、以及大型商业配套的开发建设，加速了武进的城市化进程配套配套武进功能解构武进功能解构在武进未来的城市功能布局中，项目所处的大学城片在武进未来的城市功能布局中，项目所处的大学城片区处于新城都市核心以及高新区的区处于新城都市核心以及高新区的夹层地带夹层地带，项目片，项目片区发展取向多变区发展取向多变u一城一城：u武进中心城区u二区二区：u武进高新区u外向型农业综合开发区u五片区五片区：u东北城镇发展片区u东部发展片区u环太湖旅游度假片区u西北发展片区u及东南发展片区武进十一五发展规划形成了武进十一20、五发展规划形成了“一城二区五片一城二区五片”的发展格的发展格局局1中心城区一城一城承担着武进行政、文化、商贸、高尚居住及其他服务平台的功能2武进高新区外向农业开发区二区二区高新区是常州产业两翼之一，武进区产业发展的基础平台农业开发区是武进壮大现代农业的平台3东北发展片区东部发展片区环太湖片区西北发展片区西南发展片区东北片区人文自然景观资源优秀，旅游、居住及部分产业功能（横山桥、郑陆、焦溪、芙蓉）东部片区工业基础雄厚，承担工业绵延带（横林、洛阳）环太湖区域以及西太湖区域生态环境优秀，承担休闲度假及高尚居住功能西北发展片区承担工业及物流功能五片区五片区项目片区发展意向项目片区发展意向大学城大学城武21、进高新区武进高新区外向农业外向农业开发区开发区东北东北片区片区东部东部片区片区环太湖环太湖片区片区西南西南片区片区西北西北片区片区中心区中心区大学城大学城武进高新区武进高新区外向农业外向农业开发区开发区东北东北片区片区东部东部片区片区环太湖环太湖片区片区西南西南片区片区西北西北片区片区老城区老城区城市化动力极城市化动力极产业化动力极产业化动力极项目片区发展项目片区发展项目片区的发展取向主要受两个动力极的影响：来自于项目片区的发展取向主要受两个动力极的影响：来自于老城区及武进中心区的老城区及武进中心区的城市化动力极城市化动力极以及来自于以武进以及来自于以武进高新区为核心的高新区为核心的U U型产22、业带的动力极型产业带的动力极影响影响项目片区发展意向项目片区发展意向中心区中心区城市化动力极：城市化动力极：常州正在常州正在拓展强化核心，扩展两翼拓展强化核心，扩展两翼的发展格局，在基础设施、交通体系及城市配套设施的发展格局，在基础设施、交通体系及城市配套设施上积极投入，上积极投入，城市化水平快速提升城市化水平快速提升老城核心老城核心p从江苏省城市化水平的梯队来看，常州处于第二梯队，落后落后于苏州无锡，潜力巨于苏州无锡，潜力巨大大p常州的城市化水平从0202年年开始迅速发展，突出表现为城市固定固定资产投资增长迅猛资产投资增长迅猛p城市BRT快捷交通系快捷交通系统、行政中心搬迁以统、行政中心搬迁23、以及房地产开发等及房地产开发等正迅速的推进常州的城市化，其进程正方兴未进程正方兴未艾艾南京-无锡-苏州常州-镇江扬州-南通-泰州徐州-盐城-连云港江苏省城市化水平等级分布江苏省城市化水平等级分布60%以上50%60%之间50%60%之间40%50%之间影响一影响一城市化动力极：城市化动力极：武进区作为常州城市化扩展的主战武进区作为常州城市化扩展的主战场发展相对较晚，正着力于打造核心都市功能，发展场发展相对较晚，正着力于打造核心都市功能，发展速度快，提升空间大速度快，提升空间大p武进新城战略武进新城战略：通过建设新城区来增强区域的综合竞争力p实实 现现 路路 径径：完善城市功能，提升城市形象p目24、目 标标 诉诉 求求：2010年，16.6平方公里城市核心区基本建成强化城市路网建设强化城市路网建设强化基础设施建设强化基础设施建设强化商贸项目建设强化商贸项目建设强化城市亮点建设强化城市亮点建设新时代广场、新城市广场、泰富百货城、4S汽车城、又一城购物中心、常州世贸中心、花园商业街以公园和公共绿地建设为重点武进新天地、淹城森林公园、滆湖生态休闲城以及市政绿地自来水、供电、供气、污水处理等基础设施推动莱蒙城、御城、新城公馆等居住配套建成中心城区“八纵八横”路网骨架，构筑中心城区城市轮廓建设新客运中心，和新区通主次干道淹城森林公园武进新天地武进交通规划图影响一影响一产业化动力极：项目周边分布着以25、武进高新区为核心产业化动力极：项目周边分布着以武进高新区为核心的工业走廊带，产业制造力量强大，三次产业发育相的工业走廊带，产业制造力量强大，三次产业发育相对落后，产业提升动力不足对落后，产业提升动力不足横林镇横林镇洛阳镇洛阳镇横林地板，行业企业横林地板，行业企业400 400 多家，年设计产能超过了多家，年设计产能超过了1.51.5亿平方米亿平方米洛阳镇，常州市十强工洛阳镇，常州市十强工业县，拥有新科电子、业县，拥有新科电子、新亚电机等规模企业新亚电机等规模企业8989家家武进高新区武进高新区0707年实现产值年实现产值300300亿，高新技术产业实力亿，高新技术产业实力强劲，各项指标向国家级26、开强劲，各项指标向国家级开发区看齐发区看齐常州都市型农业基地，生态常州都市型农业基地，生态环境优越，环境优越，0101年实现业务收年实现业务收入入2.52.5亿元亿元工业走廊带工业走廊带高新技高新技术开发区术开发区外向型农业外向型农业综合开发区综合开发区p2005年武进区一产、二产及三产的结构对比为:4.39：68.38：27.23，三次三次产业发育不足产业发育不足p武进区的二次产业虽然力量强大，但仍集中在低价值低价值的制造环节的制造环节，高新区主要吸引制造业务的转移p缺乏有力的平台支撑产业的进一步提升影响二影响二区域价值定位：区域价值定位：城市化动力极城市化动力极产业化动力极产业化动力极常州27、的城市化进程正方兴未艾，城市扩展迅速武进是城市化主战场，城市核心功能尚不完备武进正着力打造都市核心功能，软硬件环境正快速成熟项目周边分布强大产业带，产业力量集中在生产制造环节产业提升的力量不足常州及武进经济结构中三产发育不足，三产对产业带动不足基于项目周边的产业基础，主动站位，融入武进都市基于项目周边的产业基础，主动站位，融入武进都市核心，承担都市教育研发功能区角色核心，承担都市教育研发功能区角色本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行28、阐述项目经济测算项目经济测算区域价值定位区域价值定位项目资源盘点项目资源盘点项目资源盘点。寻求本项目现有及潜在寻求本项目现有及潜在的价值的价值本报告是严格保密的。从宏观层面来看，长三角交通体系的一体化将使常州与从宏观层面来看，长三角交通体系的一体化将使常州与核心城市的联系更紧密，从微观层面讲，常州内部交通核心城市的联系更紧密，从微观层面讲，常州内部交通体系的完善将使得项目具备便捷的通达性体系的完善将使得项目具备便捷的通达性150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁铁路沪宁高速公路沪宁高速公路京沪高铁京沪高铁城际轻轨城际轻轨l重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等29、，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。l常州地处南京和上海中间点，一体化的交通体系使得常州成为联系两大都市圈的节点城市NS 武进区武进区WE1、3号线纵连南北号线纵连南北2、4号线横贯东西号线横贯东西市民广市民广场场淹城淹城大学城大学城l武进中心区与常州老城区相连接的多条快速路和主干道路已经建成或正在建设和衔接改造中l根据常州轨道交通规划，远期贯穿城市南北的1、3号线将项目所在区域跟城市的发展更紧密联系起来l计划在年底完工的BRT一号线，在项目周边直接设立站点区位资源分析区位资源分析作为苏南模式的发源地之30、一，常州具备强大的产业基础，作为苏南模式的发源地之一，常州具备强大的产业基础，同时通过积极引进外资，常州的经济开发度大为提升同时通过积极引进外资，常州的经济开发度大为提升产业资源分析产业资源分析u至2005年底，全市共拥有各类工业企业3.93.9万万家，规模以上工业企业达35933593家企业，外商和港澳台商投资企业607607家，职工总数16.116.1万u常州是中国乡镇工业发源地之一。乡镇工业产值占全部工业产值的69.9%69.9%u进入90年代常州积极引入外资，05年外资企业外资企业产值产值占常州总产值的22%22%常州市历年外贸依存度常州市历年外贸依存度（单位；（单位；%）苏南模式苏南31、模式强大的农村工业产值强大的农村工业产值（单位：亿元）（单位：亿元）六所高职院校承担了人才培养的职能，同时还引入六所高职院校承担了人才培养的职能，同时还引入了中科院及南大等具备较高创新能力的研发机构了中科院及南大等具备较高创新能力的研发机构p常州大学城是全国第一个以高等职业教育显著特色的综合性大学城，占地面积13.2平方公里p现有六所高校进驻，在校师生超过7万人，年均毕业学生2万人p目标：“高等职业教育的基地，一个开放型、国际化的教育园区，一个高文化的现代文明社区。”常州大学城教育研发资源盘点教育研发资源盘点本项目诞生于政府合作项目，开发实体具备雄本项目诞生于政府合作项目，开发实体具备雄厚的政32、府背景，属于政府重点支持项目厚的政府背景，属于政府重点支持项目政策背景资源政策背景资源中国常州中国常州俄罗斯新西伯利亚俄罗斯新西伯利亚合作合作2007年7月，江苏省赵克志副省长率团访问俄罗斯，并举办了“江苏省新西伯利亚州科技经贸合作洽谈会”，并根据江苏省科技厅的建议，在常州成立“江苏江苏新西伯利亚新西伯利亚州高科技合作及产业化基州高科技合作及产业化基地地”，本项目政府合作背景下的产物u常投集团常投集团u武进区政武进区政府府长江龙城科技长江龙城科技有限公司有限公司项目开发主体项目开发主体具备雄厚的国资背景，具备雄厚的国资背景，政府公关能力强，能够政府公关能力强，能够为项目争取更多的政府为项目争取33、更多的政府资源支持资源支持本报告是严格保密的。项目使命项目使命 领一个城市的产业之先，承担常州领一个城市的产业之先，承担常州产业升级的驱动器产业升级的驱动器本报告是严格保密的。培育新型产业培育新型产业1完善产业链完善产业链2 提升现有产业核心竞争力提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能满足办公、居住、商服等功能4市场预期市场预期功能需求功能需求根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级向来实现常州产业升级展示、物流等后端展示、物流等后端研发研发配套配套孵化器孵化器前端产业后端产业前端产业辅助产业本34、报告是严格保密的。那么，我们的思考点：在四种功能需求下，本项目在市场预期发展背景及自身条件下，现阶段可承担哪些功能，未来具备承担哪些功能的潜力？本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算项目机会分析项目机会分析项目竞争分析项目竞争分析产业研究产业研究项目机会分析。站在未来看现在站在未来看现在1。国内外案例下的。国内外案例下的KPI体系体系2。项目适配性分析。项目适配性分析本报告是严格保密的。培育新型产业培育新型35、产业1完善产业链完善产业链2 提升现有产业核心竞争力提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能满足办公、居住、商服等功能4市场预期市场预期功能需求功能需求孵化器孵化器根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级向来实现常州产业升级展示、物流等后端展示、物流等后端研发研发配套配套前端产业后端产业前端产业辅助产业1。国内外案例下的。国内外案例下的KPI体系体系英国剑桥科技园英国剑桥科技园索非亚高科技园区索非亚高科技园区索非亚高科技园区索非亚高科技园区以研究和创新驱动以研究和创新驱动的法国园区发展的典范，是的36、法国园区发展的典范，是欧洲三大著名高科技园之一欧洲三大著名高科技园之一u区位：区位：位于阿尔卑斯-滨海省，即法国尼斯和科达苏尔附近，距著名的戛纳电影城和格拉斯香水之都格拉斯香水之都十几公里之遥，该区域缺该区域缺乏工业基础，旅游业是其乏工业基础，旅游业是其支柱产业支柱产业u交通：交通：高速公路从区边缘穿过，距法国第二大的尼斯国际机场16公里u规模：规模：占地23002300公顷 u性质：性质：国际性的高科技园区，吸纳了1100多个企业，技术人员来自世界50多个国家，以研究和创新为主以研究和创新为主的园区的园区法国索非亚科技园区索菲亚高科园通过大量的培养中小科技企业成功索菲亚高科园通过大量的培养中37、小科技企业成功的实现了的实现了从外部驱动型向内部驱动型从外部驱动型向内部驱动型发展模式的发展模式的转变转变阶段阶段特征特征关键关键举措举措关键关键产业产业阶段阶段成果成果阶段阶段初创阶段初创阶段发展阶段发展阶段成熟阶段成熟阶段地区环境优势依靠拉菲特个人影响吸引外部企业入驻，依靠外力外力驱动发展驱动发展采取园区的国际营销策略；发展的第一个高峰；教育和科研的发展和支持；外力向内力的转变过程中小企业快速成长中小企业快速成长；科研人员数量大增；国内科研机构主导园区创新；内部驱动型成长模式成立“经济利益集团”，进行土土地及基础设施开发，成立尼斯大地及基础设施开发，成立尼斯大学学巴黎大学、电信学校等大量的38、教育及私营科研机构进驻制定支持中小企业策略，召开制定支持中小企业策略，召开首届风险投资基金大首届风险投资基金大计算机、微电子和信息等产业为主计算机、为电子和信息为主；航空和电讯研究的发展计算机、为电子和信息为主；航空和电讯研究；制药、生物和化学；能源中心等科研人员从零增长到500多人；企业数量扩大到200多家，IBM,DEC建立研发中心科研人员增长到12000多人；企业数400多家；包括法国航空公司、德国汉沙公司等四个航空公司的研究试验中心入驻 来自60多个国家和地区的1 300多家企业和30 000多名科研人员；年创税收总额超过30亿欧元1969-19771977-19961996至今至今发39、展历程发展历程良好的区位优势良好的区位优势以及在此基础上所作的以及在此基础上所作的营销以及关键营销以及关键设施的改善设施的改善是索非亚高科园在发展初期得以成功关键是索非亚高科园在发展初期得以成功关键v多元化和包容性的文化传统，著名的国际电影城 嘎纳旅游度假胜地旅游度假胜地 v 发达的旅游业，美丽的滨海旅游城市 尼斯v位于法国东南部世界闻名的休闲地带“蓝色海岸”完备基础设施完备基础设施v发达旅游业带来住房、交通通讯等基础设施良好多元包容文化多元包容文化l国际化区域国际化区域国际化的区域使得索菲亚具备吸引外部企业及资金的可能国际化的区域使得索菲亚具备吸引外部企业及资金的可能营销发力营销发力对海外特40、别是对美国企业大力进行营销推广活动关键设施改善关键设施改善法国电信公司的电讯节点设施,增加了区域比较优势结果影响结果影响IBM、德州仪器、汤姆森公司、德州仪器、汤姆森公司、Amadeus，Accenture等等大公司以及国立立巴黎矿业学院索菲亚分校、尼斯大公司以及国立立巴黎矿业学院索菲亚分校、尼斯大学、国立信息化与自动化研究院大学、国立信息化与自动化研究院(INRIA)等进驻等进驻成功因素成功因素大力扶持幼苗企业扶持本土创新性企业使得索非亚大力扶持幼苗企业扶持本土创新性企业使得索非亚园区迎来了发展的另一个高峰，实现外驱向内驱转园区迎来了发展的另一个高峰，实现外驱向内驱转变变外驱型向内驱型的转变41、外驱型向内驱型的转变部分外国跨国公司政策引导国内外大公司及研究机构资金支持其他本地中小企业企业或高校剥离出来的新生企业区位优势产业聚集转变背景转变背景：外驱的发展模式比较脆弱，信息沟通发生在外企分支机构和区域外总部之间，创新不依赖本地企业及网络，受经济环境及企业策略影响较大转变前提转变前提：外驱发展阶段形成的产业聚集产业聚集是基础资金支持资金支持u非政府组织u人才培养u政府培训人才培养巴黎矿业学校、尼斯地区商会、电信学校、法国石油研究院、国家科研中心、计算机科学研究所及欧洲技术研究所非政府组织经理俱乐部”和“波斯协会”等提供中介服务平台政府培训“都市计划项目”和“推广培训项目”对创业者和新生企42、业进行相关培训资金支持1997年召开了首届风险资金大会，同时成立了省投资公年召开了首届风险资金大会，同时成立了省投资公司司,引入英、美、德及新加坡风险基金，占到引入英、美、德及新加坡风险基金，占到50%，同时，同时鼓励个人资金为本的风投鼓励个人资金为本的风投成功因素成功因素索菲亚园区在产业聚集上比较聚焦，集中于索菲亚园区在产业聚集上比较聚焦，集中于三大产业而尤以信息通信为核心，主导产业三大产业而尤以信息通信为核心，主导产业突出突出信息长途电信一电子（ITE）制药、生物、化学中心（PCB）规模较小的能源中心索非亚园区主导产业索非亚园区主导产业索非亚园区产业构成索非亚园区产业构成信息通信类产业占据43、重要地位，企业数占园区高新技术企业总数的80%有300多家著名IT公司的地区总部设在这里，聚集了50多个国家的1.6万多名工程师是法国电子信息产业发展的基地主导产业主导产业法国索非亚高科技园法国索非亚高科技园-驱动园区成功的核心价驱动园区成功的核心价值值价值价值1 1：良好的区域环境：良好的区域环境v 良好的交通，基础设施，环境优美价值价值2：政府主导驱动，政策引导、资金支持和公共服务的提供：政府主导驱动，政策引导、资金支持和公共服务的提供v 权力分治法律，巴黎的大批高等教育和科研机构的迁入；v 政府资金的支持，召开风险资金大会；v 法国电信投资建立的以光纤技术为基础的通讯网络和著名的CICA44、(国际先进通讯中心)项目；v“经理俱乐部”，“波斯协会“电信谷协会”；v 各类培训活动，由SAEMSACA组织管理的“都市计划项目”和蓝色海岸发展组织管理的“推广培训项目”价值价值3：创新和研发主导，高附加值产业的发展：创新和研发主导，高附加值产业的发展v 法国重要的信息通信基地，300多家知名IT公司研发中心价值价值4：人才的本地培养和国际交流相结合：人才的本地培养和国际交流相结合v 尼斯大学硕博士的培养，来自世界50多个国家的技术人才价值价值5 5：中小企业的培育，提升区域内生增长力量：中小企业的培育，提升区域内生增长力量v 人材苗圃、企业孵化器等的运作，中小企业快速发展核心价值点核心价值45、点英国剑桥科技园英国剑桥科技园-世界上公认的最重要的世界上公认的最重要的技术中心之一技术中心之一 剑桥科技园区u区位：区位：位于风景秀丽的剑桥镇，著名的康河横贯其间，距离伦敦90公里u交通：交通：距伦等四大机场约1个小时车程，直达伦敦、伯明翰等的火车和伦顿专线巴士u规模：规模：140英亩（近65公顷）u性质：性质：剑桥大学引导的集研发和生产的高科技企业聚集区英国剑桥科技园英国剑桥科技园成功将剑桥成功将剑桥研发价值最大化研发价值最大化，并不断，并不断催生新催生新企业诞生企业诞生引导企业聚集引导企业聚集阶段阶段特征特征关键关键举措举措阶段阶段问题问题1960-19701960-1970年代年代1946、70197019801980年代年代1970197019901990年代年代阶段阶段成果成果阶段阶段起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段发展高峰阶段发展高峰阶段高峰受挫回升阶段高峰受挫回升阶段剑桥大学驱动科技和产剑桥大学驱动科技和产业之间的关联业之间的关联剑桥大学整合资源全方位扶持科技和产业转换大规模的企业聚集开始呈现适应新环境调整阶段从大学实验室衍生10家技术企业，剑桥大学设立高科技园区成立沃夫森产业联络办公室，吸引银行和房地产企业入驻完善硬件配套同时为入驻创业企业提供全方位服务政府推动剑桥与英国东南部的联盟扩大辐射剑桥市政府对工业态度消极；研究成果转化速度慢发展缓慢，依托学校吸引尖端技术的企业47、，配套不完善中小企业规模不大，产销受阻；缺乏利益刺激剑桥地区10%-15%的高技术公司聚集园中；大公司设立分公司一批高科技企业衍生，英国一些跨国公司分支机构进驻外部公司大量进驻、外部公司大量进驻、创业企业增多，大量创业企业增多，大量中小企业云集中小企业云集外部环境使得企业外部环境使得企业优胜劣汰，剩余企优胜劣汰，剩余企业竞争力增强业竞争力增强1970197019901990年代年代发展历程发展历程剑桥商务园在企业孵化方面方式多样但核心剑桥商务园在企业孵化方面方式多样但核心注重发挥自身核心优势以及搭建完善的服务注重发挥自身核心优势以及搭建完善的服务平台平台剑桥大学具有雄厚的科研实力，在生物科技、48、通信、无线科技生物科技、通信、无线科技及电子信息技术及电子信息技术研究方面享誉世界世界医学和化学诺贝尔奖得主20%出自剑桥区域剑桥大学雄厚的科研实力是剑桥商务园产身的直接原因剑桥大学微软研究实验室 日立剑桥等诺基亚、甲骨文、日立、施乐、微软、东芝等激光扫描公司、西普数据公司、分光小系统公司等剑桥商务区一半以上的高科技企业与剑桥大学有联系企业孵化企业孵化成立沃夫森产业联络办公室成立沃夫森产业联络办公室成立圣三一中心成立圣三一中心协调产业界和学院关系，提供技术咨询、市场分析、牵线搭桥到代拟具体的合作条款等全方位服务提供会务场所、用餐设施，帮助企业发展高技术、开拓市场、提供多种多样的咨询服务校企人员49、互动校企人员互动联合培养本科生及研究生，教员和产业界专家互动培训等资金支持资金支持引入各类风险投资公司及提供研究资金支持孵化过程孵化过程重点发力在剑桥大学的优势研发领域，做到重点发力在剑桥大学的优势研发领域，做到研究资源价值最大化研究资源价值最大化生物技术生物技术生物技术区域产业区域产业3G移动电话技术信息通信电讯高技术工程化学制药园区初期园区初期航空航天电子通信激光计算机医药化学医药化学计算机软硬件无线技术咨询业科学仪器纳米技术航空航天园区现在园区现在航空航天生物技术生物技术：除美国以外最大的生物技术机构公司群维康基金会、欧洲生物信息学研究、巴布拉汉姆及英国医疗研究委员会等信息通讯技术信息通50、讯技术：3G移动通信技术及无线技术等3G Labs、Accelrys、Incyte，Intel等航空航天技术航空航天技术：高技术工程高技术工程：电子信息技术电子信息技术：如纳米技术、计算机软硬件技术诺基亚、甲骨文、日立、施乐、微软研究资源价值最大化过程剑桥的优势研发领域剑桥的优势研发领域产业集聚产业集聚剑桥商务园在企业的孵化方面的成功取决于剑桥商务园在企业的孵化方面的成功取决于五个方面的关键因素五个方面的关键因素极具吸引力极具吸引力的地方环境的地方环境硬件基础完善硬件基础完善，交通便利，通讯发达、电力充足配套设施完善配套设施完善，娱乐、休闲、居住、生态环境都很优越设施信息共享，设施信息共享，与51、大学关系密切并可做到设施共享完善的市场完善的市场经济体系经济体系园区政府建立由传统金融机构、风险资金市场和证券市场传统金融机构、风险资金市场和证券市场组成的完善的市场经济体系高质量和稳定高质量和稳定的人才保证的人才保证剑桥大学作为世界一流的大学为园区输送了一流的人才 政府的优惠政府的优惠政策政策园区政府提供资金、税收、法律资金、税收、法律等方面的优惠政策成立“创新产业特别工作小组”，负责创新产业链开发与27家银行联合推出的“小企业贷款担保计划”英国政府计算机辅助设计中心曾进行长期资助医学研究理事会50年代就对生物技术研究提供资金资助剑桥精神剑桥精神倡导特殊的创业精神和独特的人文氛围12345p52、奠定了70年代中期开始的与计算机辅助设计有关的小企业崛起的基础p剑桥地区生物技术企业的迅速发展成功因素成功因素案例案例总结总结优越的地理区位优越的地理区位较高的同类企业聚集度较高的同类企业聚集度KPI完善的生活配套设施完善的生活配套设施具有研究水准较高的大学或公共机构具有研究水准较高的大学或公共机构成功打造孵化功能的核心价值体系成功打造孵化功能的核心价值体系完善的配套服务体系尤其资金平台完善的配套服务体系尤其资金平台2。项目适配性分析。项目适配性分析结合资源条件分析，本项目缺乏突出的优势资源打造结合资源条件分析，本项目缺乏突出的优势资源打造孵化中心功能，但具备潜在的可能孵化中心功能，但具备潜在53、的可能总结总结本项目本项目适配性适配性KPIKPI优越的地理区位优越的地理区位宏观看，区域交通体系一体化使得常州成为中心节点城市微观看，常州轨道交通及交通体系完善使得本项目具备良好通达性完善的居住生活配套完善的居住生活配套目前项目周边缺乏高品质的生活配套设施但未来可以打造这部分设施较高的产业聚集度较高的产业聚集度取决于项目产业定位及后期的招商效果具有研究水准较高的大学或具有研究水准较高的大学或公共机构公共机构大学城六所大学研究创新能力较弱，难以成为创新核心动力源未来外国高素质研发机构入驻承担创新核心完善的配套服务体系完善的配套服务体系目前园区缺乏完善的孵化的平台支撑体系，尤其体现在关键的融资平54、台未来可通过招商等方式搭建平台体系培育新型产业培育新型产业1完善产业链完善产业链2 提升现有产业核心竞争力提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能满足办公、居住、商服等功能4市场预期市场预期功能需求功能需求展示、物流等后端展示、物流等后端根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级的目标向来实现常州产业升级的目标孵化器孵化器研发研发配套配套前端产业后端产业前端产业辅助产业本报告是严格保密的。1。国内外案例下的。国内外案例下的KPI体系体系苏州国际汽车城苏州国际汽车城昆山花桥国际商务区昆山花桥国际商务区55、第三意大利第三意大利本报告是严格保密的。案例选取标准：案例选取标准：我们试图通过案例研究，总结出产业链后端的我们试图通过案例研究，总结出产业链后端的展示、物流等功能的核心价值点展示、物流等功能的核心价值点p第一类案例第一类案例：与常州面临的产业环境相似，正处于产业调整的过程中借鉴点：寻找产业调整升级的方向选择寻找产业调整升级的方向选择p第二类案例：第二类案例：由落后产业形态成功进化为高级产业形态 借鉴点：产业调整升级的关键举措产业调整升级的关键举措u昆山花桥国际商务区u苏州国际汽车城u第三意大利本报告是严格保密的。以吸引外部制造业为经济驱动的昆山模式在成就昆山中以吸引外部制造业为经济驱动的昆山56、模式在成就昆山中国经济百强县之首的巨大荣誉的同时，也开始面临着发国经济百强县之首的巨大荣誉的同时，也开始面临着发展的桎梏展的桎梏昆山的经济产值构成比例图昆山的经济产值构成比例图昆山的产业结构构成比例图昆山的产业结构构成比例图从20042007年，昆山连续4年年位居中国百强县市综合实力排名首位，首位，06年年GDP达到达到932亿亿昆山模式：昆山模式：基于昆山的便捷区位，通过低价的土地政策及相关的税收优惠等吸引外部制造基于昆山的便捷区位，通过低价的土地政策及相关的税收优惠等吸引外部制造产业进驻，驱动经济发展，定位于一个生产制造基地产业进驻，驱动经济发展，定位于一个生产制造基地效果效果障碍障碍p土57、地资源稀缺土地资源稀缺：昆山全市土地资源在138.2万亩，未开发土地只有0.55万亩，从01年开始昆山就开始探索集约利用土地p产业附加值低产业附加值低：昆山吸纳的主要是二次产业的制造环节，在产业链条中附加值低，规模大但质量低p成本压力成本压力：随着土地稀缺其价格高企，人力资源成本提升，对于微利的制造业务提出了更高的压力p产业候鸟效应产业候鸟效应：制造业务有候鸟效应，追求更低的制造成本，昆山面临行业效应p区域竞争：区域竞争：昆山其他低成本制造区域的竞争外资驱动的外向型经济发展模式外资驱动的外向型经济发展模式二产驱动的经济发展架构二产驱动的经济发展架构昆山模式昆山模式本报告是严格保密的。在昆山模式58、进一步延续所面临的障碍中最核心的在昆山模式进一步延续所面临的障碍中最核心的源自于源自于土地的硬约束土地的硬约束及及产业的候鸟效应产业的候鸟效应昆山土地资源利用状况（单位：万亩）企业投资强度：企业投资强度：从“5432”调整到“6543”配套用地限度：配套用地限度：工业用地容积率不低于0.6，建 筑系数不低于30%地上建筑高度：地上建筑高度：鼓励企业向空中发展土地开发进度：土地开发进度：监控土地开发进程村庄整理深度：村庄整理深度：对农村土地的整理储备产业转移梯度：产业转移梯度：对农村土地的整理储备盘活存量力度：盘活存量力度：对农村土地的整理储备土地市场透明度：土地市场透明度：对农村土地的整理储备59、集约利用集约利用土地八个度土地八个度2345世界产业转移的候鸟效应世界产业转移的候鸟效应1800年代后期年代后期美国工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移21850年代和年代和60年代年代战后日本把自己建设成为一个低成本的制造基地31870年代后期和年代后期和80年代年代日本逐渐成为一个全球重量级发达国家其邻近的韩国成为低成本制造中心41980年代后期年代后期低成本的制造基地快速的向东南业和台湾转移41990年代年代中国的经济改革和巨大的市场使得中国成为一个巨大的低成本制造基地昆山模式昆山模式本报告是严格保密的。为克服原有模式带来的问题，昆山着意在为克服原有模式带来的问题，昆山着意在60、产业价值链后产业价值链后端发力端发力，以打造产业配套服务平台，以打造产业配套服务平台昆山花桥国际商务昆山花桥国际商务城城延长产业链延长产业链，来提升昆山的产业竞争力，来提升昆山的产业竞争力u区位概况区位概况：地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城u园区定位园区定位：江苏省唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区u发展使命发展使命：按照“融入上海、面向世界、服务江苏”的总定位，肩负昆山产业结构调整、提升昆山产业竞争力，扩大昆山经济辐射力的重任昆山花桥国际商务城25km昆山国家级开发区上海国际汽车城本报告是严格保密的。其产业链延伸的方向集中在其产业61、链延伸的方向集中在展示营销、物流及企展示营销、物流及企业总部基地上业总部基地上，从功能上形成三大业态聚集带，从功能上形成三大业态聚集带p现代物流现代物流：延伸昆山出口加工区物流保税叠加功能，为制造业务提供展示展览、国际采购、流通中转及居住、商业等配套服务p区域总部基地区域总部基地；吸引制造企业地区总部、研发中心、服务中心、营销中心、培训中心和咨询公司落户p服务外包服务外包：承接国内外企业IT、客户服务、结算中心等后台服务功能花桥国际商务城产业提升方向：花桥国际商务城产业提升方向：展示营销、物流展示营销、物流企业总部基地企业总部基地本报告是严格保密的。目前花桥国际商务城已经启动了涉及目前花桥国际62、商务城已经启动了涉及企业展示交易、物企业展示交易、物流仓储、总部办公等流仓储、总部办公等一系列重大项目，并取得良好的招一系列重大项目，并取得良好的招商效果及社会影响商效果及社会影响中国国际展示中心（CIPC）项目概况项目概况：规划占地1500亩，建筑面积160万m2，其中展馆约100万m2，配套服务面积60万m2建筑设计建筑设计：蜂巢式结构，园区标志性建筑之一运营模式运营模式：临时展览与常年展贸相结合，电子网上交易与实物展贸相结合，进口商品展贸与出口商品展贸相结合招商效果招商效果：美国商会、德国中小企业联合会、美国最大的展览服务公司Freeman及近百名企业预定展馆并签署相关的合作协议商务城集63、聚了东方海外、亚太广场、天天国际、中宇集团、绿地家世界等30多个较具规模的现代服务业项目，投资规模200亿今年引进了NSK、建滔集团等10多家企业总部和天天国际、宝湾国际物流中心、迪卡侬等项目并与法国凯捷公司和大连软件园、张江信源、中金数据等知名服务外包投资商进行深入洽谈开发效果开发效果本报告是严格保密的。苏州国际汽车城广泛的在产业链后端发力打造具备复合苏州国际汽车城广泛的在产业链后端发力打造具备复合功能的汽车商贸区，提升苏州高新区的产业结构功能的汽车商贸区，提升苏州高新区的产业结构p地理区位地理区位：位于苏州高新区内，紧临沪宁高速公路和312国道，距火车站5公里，南依高新区最大的住宅区和枫桥64、商业区，北靠高新区工业区p项目概况项目概况：一期1200亩，二期规划2000亩p项目使命项目使命：致力于打造一个集研发、生产、销售、服务、会展、汽车文化于一体的汽车商贸区p功能定位功能定位：一城为中心苏州高新区居住区及枫居住区及枫桥商业区桥商业区工业区工业区产业配套中心服务中心区域销售中心零部件集散中心居住中心国际汽车城国际汽车城车辆管理单位、检测中心、二手车市场、汽车技术学校会展中心、汽车品牌俱乐部宾馆、餐饮、商业、休闲设施苏州国际会展中心类似案例类似案例本报告是严格保密的。花桥国际商务城发展存在四个方面的关键支撑因素：区花桥国际商务城发展存在四个方面的关键支撑因素：区位交通优势、产业支撑优65、势、政策成本优势以及综合服位交通优势、产业支撑优势、政策成本优势以及综合服务优势务优势1区位交通优势区位交通优势2产业支撑优势产业支撑优势34政策成本优势政策成本优势综合服务优势综合服务优势距昆山市中心16km，上海市中心20km，地理位置优越距离虹桥、浦东机场距离80km以内，沪宁高速、312国道及同三高速在此交汇铁路有沪宁线、京沪高铁以及上海轨道11号线昆山制造业基础强大，外资投资项目在5000个以上昆山民营经济发达，有民营企业18000家昆山周边的长三角区域也具备强大的产业支撑享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策江苏省政府已同意在资金、土地、税收等方面给予商务城最大的支持采取“66、一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持一是专业化服务平台是专业化服务平台：会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、咨询公司等各类中介服务机构二是公共技术服务和信息服务平台是公共技术服务和信息服务平台：研发测试及各类法规服务三是人力资源平台三是人力资源平台：安博实训基地以及大学签署人才培养机制支撑因素总结支撑因素总结本报告是严格保密的。第三意大利是第三意大利是意大利中小企业的摇篮意大利中小企业的摇篮，是意大利经，是意大利经济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界济发展的典范和代表，在传统制品行业享誉世界米兰都灵热那亚皮亚琴察乌迪内蒙特别鲁那卡尔皮帕尔马萨斯索罗摩德纳博洛尼亚卡拉67、拉普拉托马萨阿雷佐意大利的经济版图明显的呈现出三段式的结构：发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部发达的北部，欣欣向荣的中部及落后的南部意大利被誉为中小企业王国，在制造业企业总数中，中小企业占99998787意大利中小企业竞争力强，在国际市场上享有盛名的意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶意大利皮革、服装、玻璃、家具、卫生陶瓷、大理石、鞋类等瓷、大理石、鞋类等，绝大多数是中小企业生产的而第三意大利第三意大利是中小企业最为集中及活跃的区域第一意大利大企业主导第二意大利农业经济主导第三意大利中小企业主导第三意大利第三意大利本报告是严格保密的。第三意大利通过发展传统行业实现了农业经济向第三意大利通过68、发展传统行业实现了农业经济向工业经济的转变，并建立了强大的产业竞争力工业经济的转变，并建立了强大的产业竞争力背景背景产业产业状态状态产业产业人口人口19501950年代之前年代之前1950195019701970年代年代1970197019901990年代年代典型典型案例案例阶段阶段农业时期的非正式经济和弹性专农业时期的非正式经济和弹性专业化的萌芽时期业化的萌芽时期灵活专业化和经济大发展时期灵活专业化和经济大发展时期新技术的应用和年代的新技术的应用和年代的企业大型化时期企业大型化时期农民拥有自己的土地，有余力进行自发的工商业活动，自发性的自发性的家庭工业出现如纺织等家庭工业出现如纺织等政府鼓励69、中小企业发展，大量同类企业出现并聚集，出现专业化的企业聚集区企业大型化一体化，并通过信息技术改造生产设备，研研发设计企业大量出现发设计企业大量出现散户分散经营，联合销售企业协作，产业纵向一体化向重视研发设计转变向重视研发设计转变艾米利亚艾米利亚罗马涅大区罗马涅大区意大利服装聚集地意大利服装聚集地发展历程发展历程本报告是严格保密的。第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，第三意大利的成功在于通过产业聚集贯通了整个产业链，从低附加值的制造环节向高附加的研发设计以及展示物从低附加值的制造环节向高附加的研发设计以及展示物流转变流转变企业N企业2企业3企业5企业4企业1企业N企业2企业3企业570、企业4企业1核心企业企业N企业2企业3企业5企业4企业1核心企业大量同类性质的中小企业在地理空间上聚集由于集中度高，企业之间的知识可以快速的传递，同时竞争也促使企业寻求创新及差异化竞争促使企业出现分化，大企业和小企业之间发展出分散化和专业化分散化和专业化大企业主导产业上的一体大企业主导产业上的一体化，企业之间分工出现化，企业之间分工出现企业间的分工进一步深化许多专门为其他公司提供产品产品设计、销售咨询的服务公司设计、销售咨询的服务公司最终形成关联紧密地企业聚最终形成关联紧密地企业聚集带集带制造研发营销123集群所在地集群所在地地名地名生产生产领域领域企业企业数数蒙特别鲁那运动鞋701萨斯索罗瓷71、砖220普拉托纺织服装11850卡拉拉大理石1200比耶拉纺织服装2300卡尔皮纺织服装2630佩扎罗家具1000帕尔马火腿215产产业业集集聚聚形形态态产产业业微微笑笑曲曲线线高附加值高附加值低附加值成功因素成功因素本报告是严格保密的。第三意大利构筑了完善的产业价值链后端服务体第三意大利构筑了完善的产业价值链后端服务体系，提升了意大利在传统制品行业的竞争力系，提升了意大利在传统制品行业的竞争力销售联合体销售联合体融资担保联融资担保联合体合体联合采购合联合采购合作社作社教育培训机构教育培训机构各类行业协各类行业协会会展示推广服务展示推广服务政策咨询政策咨询产品检测产品检测公共研发平台公共研发平72、台中介机构（法律、中介机构（法律、咨询、财务等）咨询、财务等）其他其他风险投资风险投资第三意大利产业区服务平台第三意大利产业区服务平台骨干陶瓷企业（约骨干陶瓷企业（约200家）家）配套企业配套企业中介顾问公司中介顾问公司行业协会行业协会政府机构政府机构模具、釉料、包装材料、仓储、运输以及设备制造等工厂管理、物料管理、财务、广告、营销等大宗采购、各类会展、国际市场调查、人才培训、财务法律咨询水、电、路、信息、通信、兴办大学、研究院、职业培训及资料库意大利萨斯索罗的生产意大利萨斯索罗的生产销售销售服务网络服务网络p萨斯索罗是意大利著名的瓷砖小镇，其产量占全球的30%，高档瓷砖展到65%p行业协会在73、萨斯索罗地位重要，行业协会负责赞助技术赞助技术研究机构、收集散布信息、开拓市场、提升基础设施及与研究机构、收集散布信息、开拓市场、提升基础设施及与政府对接等政府对接等p行业协会有自己的研究院、博物馆、产品推广中心行业协会有自己的研究院、博物馆、产品推广中心案例案例总结总结便捷的交通区位便捷的交通区位政策的有利支撑政策的有利支撑KPI周边须具备强大的产业支撑周边须具备强大的产业支撑开放的经济形态开放的经济形态成功打造展示、物流等功能的核心价值体系成功打造展示、物流等功能的核心价值体系本报告是严格保密的。2。项目适配性分析。项目适配性分析从市场现状看，常州从市场现状看，常州现代服务业及生产服务业发74、育不足现代服务业及生产服务业发育不足，对产业的拉升及壮大作用有限，在政府层面对此问题的对产业的拉升及壮大作用有限，在政府层面对此问题的认知已有所转变认知已有所转变市场现状市场现状苏锡常产业结构比较（苏锡常产业结构比较（2006年）年）苏锡常普遍存在着第三产业发育不足第三产业发育不足的状况，低于区域平均值无锡提出产业融合的理念，以制造业为主拉长产业链，带动生产服务业的发展苏州也在大力发展生产服务业，如研发、营销、会计、保险、会展及物流等，提升产业档次及竞争力同时苏州鼓励外企、民资发展现代服务业如金融、商贸、物流、房地产、信息服务等常州第三产常州第三产业主体结构业主体结构交通运输信息服务业金融保险75、房地产业旅游业零售业p常州的第三产业集中在5大传统行业，内部结构比较结构比较单一单一，并且缺乏缺乏和制造业的联动制造业的联动p对制造业有极大关联的会展、金融服务、会展、中介会展、金融服务、会展、中介服务、物流服务、物流等发育严重滞后滞后，对第二产业发展造成制约p常州十一五发展规划提出常州“双轮驱动双轮驱动”战略，一战略，一手抓制造业，一手抓现代服务业手抓制造业，一手抓现代服务业访谈结果显示，常州未来对访谈结果显示，常州未来对以公共研发服务平台、培训以公共研发服务平台、培训及企业展示中心及企业展示中心为核心的生产性服务需求较大，但缺乏为核心的生产性服务需求较大，但缺乏有力载体承接这部分需求有力载76、体承接这部分需求市场需求市场需求p公共研发服务平台公共研发服务平台主要提供科技数据服务、仪器设施的共享、专业技术咨科技数据服务、仪器设施的共享、专业技术咨询、联合攻关、委托研究及技术转移询、联合攻关、委托研究及技术转移等功能，提升中小企业竞争公共研发平台培训中心看中的是周边大学城及南大、中科院的入驻，我们在硬件上可与大学城共享，硬件上可与大学城共享，如打印机、实训中心如打印机、实训中心等我们对目前现有图书检索系统较满意，毕竟需求不是很大常州市鼎蓝工程塑料有限公司企业展示中心我们的培训培训现都在金坛，如果附近有培训平台培训平台，对我们有很大的吸引力吸引力常州市鼎蓝工程塑料有限公司园区吸引的外资企77、业非常重视培训外资企业非常重视培训，但目前都是由企业自身完成，园区缺乏这种共享性的培训设施，无法做到资源共享常州城北开发区 瓦姆 项目管理 张志凌企业展示中心企业展示中心在常州目前尚未出现，园区企业迎接重要客户多是通过协议的五星级酒店完成，如果开发企业会所将很有潜力常州城北开发区 多放在酒店，目前没有考虑建企业会所，看以后的发展及价格因素，会有所考虑，但没有迫切需求，据我所知，武进开发区里有些企业这方面需求较常州市鼎蓝工程塑料有限公司本项目具备打造以企业公共研发服务平台、培训及企业本项目具备打造以企业公共研发服务平台、培训及企业展示中心为核心的产业链后端集约平台的条件，提升常展示中心为核心的产78、业链后端集约平台的条件，提升常州产业竞争力州产业竞争力总结总结本项目本项目适配性适配性KPIKPI便捷的区位便捷的区位宏观看，区域交通体系一体化使得常州成为中心节点城市微观看，常州轨道交通及交通体系完善使得本项目具备良好通达性周边强大的产业支撑周边强大的产业支撑常州苏南模式发源地之一，产业基础雄厚政策的有利支撑政策的有利支撑属省政府重大工程，政府支持力度高开放的经济形态开放的经济形态常州对外开放度提高，外贸依存度在50%左右市场分析市场分析政府推进“双轮驱动”的产业调整策略，大力推进现代服务业的发展从需求层次看，企业对培训中心、企业总部及公共研发平台等的需求较强烈培育新型产业培育新型产业1完善79、产业链完善产业链2 提升现有产业核心竞争力提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能满足办公、居住、商服等功能4市场预期市场预期功能需求功能需求研发研发根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级的目标向来实现常州产业升级的目标孵化器孵化器展示、物流等后端展示、物流等后端配套配套前端产业后端产业前端产业辅助产业1。国内外案例下的。国内外案例下的KPI体系体系大连软件园大连软件园日本筑波科学城日本筑波科学城台湾新竹工业园台湾新竹工业园通过对四个因素进行分析通过对四个因素进行分析,我们可以得出适宜我们可以得80、出适宜常州地区发展的潜在研发机会常州地区发展的潜在研发机会1234城市综合竞争力城市综合竞争力教育科研资源教育科研资源龙头企业带动龙头企业带动本土产业力量本土产业力量以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心聚集城市的核心驱动力研发中心聚集城市的核心驱动力价值价值1 1：强大战略平台的支撑：强大战略平台的支撑v上海是中国最具竞争力的城市：2005年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告NO.3，上海的城市综合竞争力居中国内地第一位城市城市综合竞争力综合竞争力排名排名综合综合GDPGDP增长增长排名排名综合收入水平综合收入水平排名排名上海0.8368510.781、39450.710262深圳0.7375121111广州0.5394930.8055620.593533北京0.5324340.58448190.521524杭州0.5176650.7003770.465957宁波0.507760.6610490.469796苏州0.455870.65459100.3669213无锡0.4425180.6829980.3295719厦门0.4378990.61269160.448428天津0.42653100.64564130.2950824资料来源：倪鹏飞主编2005年城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告NO.3，北京，社会科学文献出版社，2005v上海是公82、认的世界第六大都市圈：在上海都市圈的14个城市中，上海GDP位列全国第一，随着经济圈内区域经济合作的加强，专业化分工进一步深化，上海作为总部资源密集的中心城市和江浙一代作为加工制造资源密集的腹地之间的“总部-加工基地”功能分工逐步形成。长三角地区区域经济一体化是上海走向世界经济中心舞台的坚实支撑1-城市综合竞争力城市综合竞争力v上海是中国面向世界的经济中心城市，经济实力不断增强价值价值2 2：内外窗口效应：内外窗口效应v上海日益完善的商务投资环境吸引了众多国际银行和跨国企业的投资，成为国内外资本投资的首选地年度19981999200020012002截至2002全国实际投资454627540383、187140714814687759527428644796597上海实际投资3601602836653160144291594272293609367比 重7.927.047.769.158.108.24全国合同外资5210205412230262379526199455827683382805981 上海合同外资5845514103706364387373478959718107277比 重11.229.9510.2010.6610.839.79以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心聚集城市的核心驱动力发中心聚集城市的核心驱动力1-城市综合竞争力84、城市综合竞争力v上海有全国最发达的进出口贸易，2004年，进出口贸易总额1600.26亿美元，实现42.4%的高速增长，已连续13年保持两位数增长，比重已超过全国外贸总额的1/4以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心聚集城市的核心驱动力发中心聚集城市的核心驱动力资料来源：中国统计年鉴，上海统计年鉴价值价值3 3：“海纳百川海纳百川”的人才优势的人才优势v上海全日制普通本科高等学校数量已达30所仅次于北京（56所），占全国重点高校的25%，500个博士点的规模占到全国的1/3，先天具有技术优势，科技资源丰富，研发人员众多，研发实力雄厚v上海在对高素质人85、力资源所提供的优惠条件上远远胜过其他城市，一方面，上海对于跨国公司的研发人员、高层管理人员来说很容易取得上海户口，并长期享受个人所得税返税等优惠政策，从而为其在上海生活提供便利；另一方面，对于外籍人士所获得的子女教育费、语言培训费、伙食费、搬迁费等补贴可在收入所得税上提供特别优惠的减免政策。1-城市综合竞争力城市综合竞争力价值价值4 4：良好的商务配套环境：良好的商务配套环境v上海作为商业之都，其金融区与商务区均在浦东，经营活动开展十分便利。v上海已成功获得一些重大国际活动的主办权，如世界F1赛车锦标赛、2007年特奥会和2010年的世博会。所有的外资企业都希望能为建设2010年世博会需要的基86、础设施出力。v上海具备优越的地理位置，距东京、美国、香港的直线距离比其他城市近，又是天然港口城市，且城市气候、社会、人文、经济等已成为外国人在中国的首选之地。v长三角拥有完整的产业链，企业密集，配套成本低，且上海外资银行达69家，融资手段灵活。v出口成本上，上海有两座大型机场，且上海港的货物吞吐量和集装箱吞吐量为国内之首，同时港口与保税区结合，“港区联动”，出口方便且可获得退税。价值价值5 5：政府优惠政策：政府优惠政策v2004年1月，上海市政府宣布开放内部文件，允许地方政府直接处理涉及外企公司事宜，改善了不稳定、不透明的商业环境，犹显政府部门的灵活度及高效整合能力。v2005年4月商业特许87、经营管理办法出台后，上海经贸委与工商局又及时联合发文，对外贸从事特许经营进行规范管理，两个部门之间对此配合默契。v根据上海市鼓励外国跨国公司设立地区总部暂行规定若干实施意见，鼓励跨国公司地区总部在沪设立出口采购中心，投资性公司作为地区总部获得出口经营权，其出口货物可享受退税政策。v建设用地等方面，减免土地转让金及相关税收，并由政府出资建设企业办公场所，以鼓励地区总部的设立。同时还提供专门的企业用地，将地区总部所属各企业集中一处生产经营，促进了企业的整合。以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研以上海为例，总结出跨国巨头地区总部、研发中心聚集城市的核心驱动力发中心聚集城市的核心驱动力1-城市综合竞88、争力城市综合竞争力我们试图通过案例研究，总结出以教育、科我们试图通过案例研究，总结出以教育、科研为研发聚集因素的核心价值点研为研发聚集因素的核心价值点2-教育科研资源教育科研资源案例选取的适用条件案例选取的适用条件：深厚的科技基础拥有良好的大学资源充满活力的城市或区域以研发为主体功能园区成功案例成功案例：u日本筑波科学城日本筑波科学城日本筑波科学城日本最大的科学研究中心日本最大的科学研究中心位置位置l位于日本国东京都东北，茨城县西南部，筑波市中心l总面积约为28400公顷交通交通l距东京都中心约60公里，距成田国际机场约40公里 性质性质l完全由中央政府资助，以基础科研为主的国家级研究中心l从89、事高能物理、生命科学、材料科学以及化工、机械、电子、气象和环境等多学科的综合性基础研究 机构机构l主要机构115家，包括1所大学，4个国家实验室，18家独立服务机构，7个公共组织和85家私人公司人员人员l总人口14万，研究人员12多人，外籍研究人员4105人，5684人获得博士学位规划规划l成为集工业、教育、政府研究机构于一体的、日本最大的R&D中心l成为国际学术研究交流的核心城市之一l成为日本基础研究与技术开发的中心，制订日本的技术标准l通过博览会、科学周等活动以不同形式对外传播科学成果基本概况基本概况距离Ibaraki省会Mito市50公里距东京成田国际机场40公里距东京约60公里政府指导90、开发型政府指导开发型完全由政府出资建立的科完全由政府出资建立的科技城技城日本政府日本政府日本政府颁布开发立法成立开发联络调整机构整体城市规划提供资金开发联络机构开发联络机构购买城市建设用地进行基础设施建设开发商开发商开发商开发商筑波大学筑波大学进行基础科研国家级研究中心为国家工业的发展提供科学技术支持和储备为各个研究机构输送人才产学研一体化组织结构组织结构发展历程发展历程基础建设期基础建设期城市整治期城市整治期成熟发展期成熟发展期1963-19801980-19891990至今内阁通过了建设决议；购买建设土地；制订筑波科学城建设法 筑波市世界博览会会场的建设，环境的整治和基础设施的建设偏重科技91、研发；城市功能不完善，城市知名度低综合完善的城市功能的科学新城，科技卫星城向中心城的转变成为地区中心城市和世界性科技基地43 个国家教育研究机构入驻 中心交通枢纽、宾馆、筑波中心大厦、科技馆、商业街等设施 人口少，吸引人口能力弱1985年总人口达14万多，本科生8500，硕士2500文化、教育、国际交流、管理、交通、商业等的复合功能的开发 轨道交通、高速公路；国际会议中心和研究员宿舍等人口增多，目前达20多。主要是科研人员及其家属，服务人员关键关键举措举措阶段阶段配套配套发展发展房价房价阶段阶段特征特征人口人口情况情况日本筑波科学城日本筑波科学城以基础研究为主，历经以基础研究为主，历经404092、年的发展，实现国家科技发展目标年的发展，实现国家科技发展目标日本筑波科学城日本筑波科学城依赖于核心科研机构驱动依赖于核心科研机构驱动的具备复合功能的生态型技术创新中心的具备复合功能的生态型技术创新中心n以国家实验室为主的基础研究，兼顾生活形态市区中部为服务和商业中心；北部为文教、科研区；南部为理工研究区，其中电子技术综合研究所是全国研究开发电子技术的最大基地西北部为建筑研究区；西南部为生物、农业研究区。功能规划功能规划配套居住区配套居住区研究教育区研究教育区服务配套区服务配套区日本筑波科学城区域核心价值支撑点日本筑波科学城区域核心价值支撑点价值价值1 1：政府的统一规划，资金和法律的支撑：政府93、的统一规划，资金和法律的支撑v完全由中央政府资助；v1970年出台的筑波研究学园城市建设法；v1971年制定的筑波研究学园城市建设计划大纲；v1983年颁布的高技术工业聚集地区开发促进法 核心价值核心价值价值价值2 2：以高等教育和基础科学研究为基础，吸引国家级重要研究：以高等教育和基础科学研究为基础，吸引国家级重要研究机构机构v新兴的综合性国立大学筑波大学城；v200多家的私人研究机构和服务公司；v 全国30%的国家研究机构和40%的科研人员，比如日本高能物理研究机构、日本农林水产省(MAFF)等；价值价值3 3：中心城区功能完善的综合性配套设施中心城区功能完善的综合性配套设施v轨道交通和高94、速公路；v国际会议中心、商业街、宾馆、科技楼日本筑波科学城区域核心价值支撑点日本筑波科学城区域核心价值支撑点核心价值核心价值 价值价值4 4：大学与研究机构之间的良性互动：大学与研究机构之间的良性互动v 筑波大学置于科学城的中心，带动相关人才的培养；v 引进国外的科研人才价值价值5 5：科学研究的快速发展和成果的有效传播：科学研究的快速发展和成果的有效传播v2003年，筑波科学城全部科研机构共申请专利3069项，获得注册专利1007项；v2003年筑波科学城的总产值约为7000多亿日元；v3位科学家获得诺贝尔化学奖；v通过博览会、科学周等活动以不同形式对外传播科学成果。案例总结案例总结以教育、95、科研为研发聚集因素的以教育、科研为研发聚集因素的核心价值体系核心价值体系政府的大力支持政府的大力支持以高等教育和科学研究资源为基础以高等教育和科学研究资源为基础功能完善的综合性配套设施功能完善的综合性配套设施大学与研究机构之间的良性互动大学与研究机构之间的良性互动科学研究的快速发展和成果的有效传播科学研究的快速发展和成果的有效传播KPI2-教育科研资源教育科研资源以大连软件园为例，大连软件园是以亿达集以大连软件园为例，大连软件园是以亿达集团为主导的，采用团为主导的，采用“官助民办官助民办”的园区开发的园区开发体制体制3-龙头企业带动龙头企业带动p区位：区位：位于大连市西南部星海湾畔；p占地规模96、：占地规模：一期占地面积3平方公里左右，累计投资约55亿元，已建成产业、教育和配套设施120多万平方米；二期可用地面积8.6平方公里左右，规划建筑面积400多万平方米，总投资150亿人民币。p入园企业：入园企业：截至07年3月，大连软件园入园企业数量364家，外资企业所占比例为43%，其中日资企业所占比例为27%。包括GE、IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、NCR、甲骨文等在内的世界500强企业已达29家。p园区性质：园区性质：成为国内最具国际化特色的、产学研一体的、以对日业务为主的专业化软件园区和最具规模的BPO产业基地,并建设形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区97、。n亿达集团亿达集团大连本地市场领先开发商领先开发商，开发经验丰富，实力雄厚，拥有30多个成员企业，集房地产开发、建筑装修、组合机床制造、大连软件园综合开发和管理，软件信息业服务平台建设及软件人才教育培训等多种产业为一体。n房地产业房地产业是亿达集团的主导产业主导产业，房地产开发一级资质和出国施工资质，在大连市住宅开发市场的占有率达到10以上，开发能力及市场占有率在大连市排名三甲之列，拥有八家具有房地产开发资质的子公司。n基本概况基本概况南区南区北北区区亿达公司构架亿达公司构架亿达集团涵盖设计、开发、施工以及物业全价值链业亿达集团涵盖设计、开发、施工以及物业全价值链业 务，项目开发公司主要为软98、件园公司与亿达投资公司务，项目开发公司主要为软件园公司与亿达投资公司亿亿达达房房地地产产业业务务体体系系软件园开发软件园开发宅语原、东方圣荷西、康派、学清园（国际新城）投资公司投资公司亿达房地产唯美品格、林语家话、亿达世纪城、亿达学苑、亿达新世界富华房地产兰亭山水、富华山庄、杰特公寓圣北房地产蓝湾、青云映山、青云林海、青云58街亿达美加第五郡北京亿达圣元中心沈阳亿达唯美品格四川亿兴置业上善栖u营销、设计、开发、施工、物业管理全面覆盖的发展体系亿达集团除了两条地产开发业务线外，还拥有施工一级资质的工程公司、国家二级资质的物业管理公司、营销公司、设计院等子公司。u“软件+地产”的运作模式大连软件园99、住宅开发；沈阳高新科技产业园区的唯美品格；成都高新园区的上善栖。u精品项目的复制在沈阳名声大噪的唯美品格被复制到亿达世纪城三期唯美品格。软件园软件园大事大事亿达亿达举措举措98年软件园开始建设，东软集团第一个进驻园区；大连软件园被国家科技部确定为“国家火炬计划软件产业基地”；大连软件园成为“大连市创建软件产业国际化示范城市”的核心项目。亿达集团成立大连软件园股份有限公司，负责软件园的开发建设和经营管理；东北第一座智能化小高层项目-亿达广场竣工；与东软集团合资创建大连东软信息技术学院，同东软集团的战略合作初步形成；高档智能化小高层住宅-亿达新世界建成。大连软件园被国家计委和信息产业部确定为首批十100、大“国家软件产业基地”；GE、埃森哲、松下等8家世界500强企业进驻大连软件园；大连软件园被批准为“国家软件出口基地”并列为振兴东北老工业基地重点项目；大连软件园二期旅顺南路软件产业带开工。大连软件园提出“建设中国IT外包中心”的发展战略;大连软件园腾飞发展有限公司成立，大连软件园腾飞园区项目启动；软件园二期旅顺南路软件产业带的规划建设和招商；大连软件园荣获国家火炬计划软件产业基地先进管理单位；中国农业银行以20亿的综合授信共同投资软件园开发建设。整合亿达房地产业，成立亿达投资有限公司，建立房地产业专业经营管理平台。确定新标识和品牌核心价值，统一各公司和项目品牌识别，强化了亿达地产的强势品牌地101、位和市场影响力；与新加坡腾飞集团联手投资2亿美元大连旅顺南路软件产业带，打造35公顷的信息科技园区；各房地产项目（唯美品格、青云映山、林语家话、康派、青云58街、CITY ONE）顺利开发开始获利；携手摩根大通银行、香港瑞安集团共同建设北方最高档五A级写字楼希望大厦。与高新园区科技发展中心共同投资大连动漫游产业基地。初创期初创期发展期发展期提升期提升期发展历程发展历程高科技产业起步历经高科技产业起步历经8 8年成功打造年成功打造产业新城产业新城19981998年年-2000-2000年年2001-20042001-2004年年20052005年年-今今发展历程发展历程大学城科技园将作为高校科技102、成果转化与高新技术企业孵化的基地、技术创新的基地、创新创业人才聚集和培养的基地及产学研结合的示范基地；科技园科技园实现科技转化实现科技转化提供研发支持提供研发支持在校师生和校外科技人员都可以带着科技成果或创新项目到大学城科技园办企业，依靠大学的技术和智力支持，把科技成果或创新项目转变为现实生产力或成熟的商品推向市场。大学城大学城大学园区的引进与科技园形成相互促进的良性循环链，促进区域大学园区的引进与科技园形成相互促进的良性循环链，促进区域研发能力和科技成果转化研发能力和科技成果转化从软件园的定位需求出发，引入了大连东软信息从软件园的定位需求出发，引入了大连东软信息学院，促进学研和产业互动学院，103、促进学研和产业互动重大举措重大举措p一期规划为“四区一园”，即软件及教育产业区、信息服务产业区、商务区、生活区和森林公园；p目前大连软件园已发展成为国内最具国际化特色的、产学研一体的、以对日业务为主的专业化软件园区和最具规模的BPO产业基地,并建设形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。配套功能区配套功能区大学教育区大学教育区住宅区住宅区住宅区住宅区商务区商务区软件产业区软件产业区信息产业区信息产业区森林公园森林公园功能体系功能体系一期以一期以“四区一园四区一园”主体功能，形成主体功能，形成完善的功能体系完善的功能体系功能体系功能体系大学城大学城综合配套区综合配套区软件园区软件园区104、大连软件园二期功能布局图大连软件园二期功能布局图三大核心功能三大核心功能功能体系功能体系软件园二期项目也将遵循科技园功能软件园二期项目也将遵循科技园功能布局的规律，实施三功能块规划组合布局的规律，实施三功能块规划组合功能体系功能体系p针对软件开发的特殊要求，产业园区所有的写字楼均接入高速网络；p同时，根据不同的企业类型，提供不同规模的办公空间，且可以实现自由组合，方便空间的自由拆分。高速网络接入高速网络接入p建筑总面积41525平方米。中央空调FCU系统。中国网通语音及网络通讯服务，综合布线超5类UTP线缆进户，100Mbps多模光纤接口。双回路供电。中央监控系统。102个室内车位国际软件服务105、中心国际软件服务中心 软硬件配套软硬件配套产业园区根据软件行业的特点及企产业园区根据软件行业的特点及企业规模的差异化，设计建筑和办公环境业规模的差异化，设计建筑和办公环境软硬件配套软硬件配套3-龙头企业带动龙头企业带动案例总结案例总结以龙头企业带动为研发聚集因素的以龙头企业带动为研发聚集因素的核心价值体系核心价值体系以企业为主导，以企业为主导，“官助民办官助民办”的开发体制的开发体制大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链完善的功能体系完善的功能体系差异化的软硬件配套差异化的软硬件配套KPI企业雄厚的背景足以吸引大型企业研发机构的入驻企业雄厚的背景足以吸106、引大型企业研发机构的入驻以新竹科学园区为例，成立前周边已形成高科技产品以新竹科学园区为例，成立前周边已形成高科技产品的出口加工区，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成的出口加工区，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成以以ICIC产业为主导的产业集群产业为主导的产业集群新竹科学园区产业区产业区住宅区住宅区配套配套服务区服务区拆迁还建区拆迁还建区拆迁还建区拆迁还建区产业类产业类IC产业产业电脑及电脑及周边周边通讯通讯光电光电精密精密机械机械生物生物科技科技合计合计绝对值绝对值百分比百分比家数12340%5157511119312就业人数5851860%1336367531617384371296363实收107、资本额(亿新台币)625470%99430797727318590新竹成立前在台北地新竹成立前在台北地区已经形成了高科技产区已经形成了高科技产品的出口加工区。品的出口加工区。新竹科学园已开发规模6.03平方公里功能分区：工业区、教育科研区、商业区、住宅区、园林区。数据来源：新竹科学园区2001年年鉴4-本土产业力量本土产业力量新竹科学园区发展历程新竹科学园区发展历程19601960s s19701970s s19801980s s19901990s s20002000s s大规模基建，制定优惠政策阶段大规模基建，制定优惠政策阶段高科技标准化生产主导阶高科技标准化生产主导阶段段研发与生产评分秋色108、阶段研发与生产评分秋色阶段力图研发活动为主力图研发活动为主的阶段的阶段活动主体活动的主体是政府，只有少数企业或科研机构进驻园区企业数量增长迅速；跨国公司和外国资本投资占很大比重民间资本开始大举进入园区。政府不再是唯一先进技术资源的代理者与主要资本引导者民营企业开始外移其制造中心，对外进行投资园区建设政府一方面投入大量资金于园区公共基础设施建设另一方面积极颁布一系列优惠政策园区的基础设施初具规模；园区的研发总经费基本上处于一个数量少、增长慢的时期园区创业环境有了很大的改善，政府支持大量研发经费，部分研发项目也取得了巨大成功；园区土地、厂房已经达到饱和状态 企业为尽早让园区成长起来，园区管理部门对109、入区厂商审核与管理比较宽松，所以开始几年入驻园区的部分企业并不是真正意义上的高科技公司核心高科技产业形成核心高科技产业形成；90年代，微电子关联产业集中了大量资本与劳动力，成为区域制造业中的占绝对优势的主力，其它工业部门步入衰退跨国公司影响力在削弱，其对台策略改变，不再以寻求廉价劳动力与相关优惠政策为主，而是重点寻求与当地技术合作、加强本地化进程等。园区内已成熟的技术与资金也开始输出国外，进行各种跨国联盟合作研发产品、探索软件开发和服务说明进驻员工增加带动家庭消费与住宅需求，刺激了该区域房地产和三产的发展96年，园区国内专利数为226件，国外专利数为0；99年园区国内外专利数合计为2536件，110、这表明园区的自主创新能力日益增强土地稀缺，只能建高层住宅；房价过高；租金高出周边同类房屋50%外资企业绝对主导的外资企业绝对主导的OEM封装基地封装基地外资企业主导的封装外资企业主导的封装、制造基地，民营、制造基地，民营开始自主创业开始自主创业民营企业主导，出现了龙民营企业主导，出现了龙头民营企业，外资企业逐头民营企业，外资企业逐渐淡出渐淡出民营企业开始民营企业开始外迁到其制造外迁到其制造基地基地产业链核心制造环节产业链核心制造环节的研发成功为后期产的研发成功为后期产业发力，贯通整个产业发力，贯通整个产业链打下了坚实的基业链打下了坚实的基础础政府制定政策吸引海政府制定政策吸引海外归国人员外归国111、人员政府严格控制外资企业制政府严格控制外资企业制造基地在园区内的比重，造基地在园区内的比重，鼓励外资的研发中心在此鼓励外资的研发中心在此设厂设厂发展历程发展历程新竹科学园区采用新竹科学园区采用“引进消化出口引进消化出口”的发展模式，的发展模式，是台湾从是台湾从“代工基地代工基地”向向“自主创新自主创新”转变的重要标转变的重要标志志19601970199020001980萌芽期萌芽期技术引进期技术引进期技术自立及扩散期技术自立及扩散期自主创新期自主创新期新竹之前台湾成功创办了高雄、楠梓、台中三个高科技产品加工出口区，并经过了进口替代和出口导向阶段。70年代爆发两次国际石油危机，使台湾的外向型经济112、（重化工业）受到冲击，迫使台湾当局调整产业结构，促进产业升级促进产业升级，发展技术密集型的高技术产业。1973年成立工研院。1976年筹划科学工业园写入台湾六年经济发展计划。1978年国科会正式主管园区业务。1980年12月新竹科学园区正式成立。88年台湾的资本市场兴起后，风险投资事业有了蓬勃发展。59年台湾当局颁布了长期发展科学计划纲领台湾经济发展水平曲线依靠优良的投依靠优良的投资环境和研究资环境和研究环境，将国外环境，将国外先进技术转化先进技术转化为本岛的技术为本岛的技术带动产业向高带动产业向高技术转化，其技术转化，其产品主要供出产品主要供出口，以实现外口，以实现外汇平衡汇平衡资金、技术、113、资金、技术、人才从外国引人才从外国引进进发展模式发展模式新竹工业区发展阶段图新竹工业区发展阶段图目前处于围绕硬目前处于围绕硬件展开的基于制造业链条的工业开发件展开的基于制造业链条的工业开发工业形态工业形态客厅即工厂，住工混合形态大规模、标准化生产基于制造业链条的工业开发高科技产品研发与管理结合商业文化机能与都市功能互补单一化单一化多元化多元化竞竞争争程程度度高高低低（农业经济）（农业经济）（工业经济）（工业经济）（服务经济）（服务经济）（体验经济）（体验经济）低附加值加工、低附加值加工、代工生产代工生产高附加值零件制高附加值零件制造服务（研发与造服务（研发与管理）管理）高附加值高科技高附加值高114、科技管理服务管理服务70-85年85-95年2000年至今资料来源：世联模型发展阶段图发展阶段图政府作为新竹创新建设的主导力量，不断致力构建及政府作为新竹创新建设的主导力量，不断致力构建及完善创新体系，带头办研发，推动完善创新体系，带头办研发，推动“产官研产官研”结合结合提供公共资源和优惠政策提供公共资源和优惠政策鼓励、支持和资助创新活动鼓励、支持和资助创新活动税务/资金合格总部免征所得税；高科技、制造业、技术服务企业可5年免税；战略性的产业，其利润的20免税，其余以10征收提供低息贷款政府入股高科技及研发项目可达49土地提供完备的厂房并廉价出租人才大力培养研发人才，研究人员年均增长近10产业115、鼓励发展积体电路、电脑及周边、通讯、光电、精密机械等6大高科技产业研发研发质检设备在2年内加速折旧；研发或培训支出占投资30的可抵扣所得税鼓励创新台湾政府长期以来一直奉行支持多种成分进入任何技术开发的政策，坚持鼓励新的竞争者，以对现有企业产生压力。政府研发目前台湾政府投入的研发资金，占研究机构和高等学校科研经费的86。历年来园区研发费用占营业额的比例约为57。企业研发96年工研院的研究经费10亿美元，其中1/3来自与园区企业间和约关系和联合开发项目。海外研发机构台湾一流的高科技公司都在硅谷设有积极活动的研究实验室或设计公司，据统计园区已有64家厂商在海外（主要是硅谷）设立据点或研究机构。当局研116、究所、大学当局研究所、大学和私人高技术公司和私人高技术公司在当局统管下的在当局统管下的“三角模式三角模式”优惠政策优惠政策先进的研发和教育培训，以及建立跨国的社会和先进的研发和教育培训，以及建立跨国的社会和技术的联系是新竹纳入全球技术网络的重要因素技术的联系是新竹纳入全球技术网络的重要因素u80年代，每年最多有200名工程师和科学家回到台湾。90年代中期每年约有1000人回来。u70年代在美学习的工程师有10回到台湾，到98年已经有30以上回到台湾。园区内部公司之间的非正式协作跨越公司边界的集体学习垂直分工体系工程师社区的形成硅谷与新竹之间联系是由个人投资者与企业家之间、中小企业与大公司部门之117、间正式的和非正式的协作所构成政府出台政策刺激“大脑水渠”的倒流组建政府的高级顾问集团、资助工程研讨会、创办创业资本产业、邀请中美高级金融家在台湾创立创业基金（台湾拥有仅次于硅谷的全球最大最有活力的创业资本产业）；新竹科技工业园区HSIP的建立（海外回流人员的增长和园区发展有正向关联性）80年建立之初，一直没有“起飞”，直到当局给予广泛的财政方面的刺激政策、为回归者提供稀缺的高级住宅和全岛唯一的中美学校。在垂直分工体系中厂商间协调在垂直分工体系中厂商间协调整合的主要机制是工程师社区整合的主要机制是工程师社区的形成，跨公司的非正式协作的形成，跨公司的非正式协作以及流动的劳动力市场以及流动的劳动力市118、场研发培训研发培训70年80年90年2001年86年95年外资投资比重从外资投资比重从7070年代的年代的100%100%降到降到20012001年的年的7%7%新竹园区成立至今一直坚持严格的产业审核制度新竹园区成立至今一直坚持严格的产业审核制度u新竹园区因为不符合技术创新的要求，可以将摩托罗拉的生产制造中心拒之门外。产业政策产业政策1.台湾政府则是严格审核，先通过标准再进入园区；且如果投资计划实施后，厂商未能按要求经营，管理局要求整改或者迁出园区。2.就整体产业而言，对于进驻园区的产业等级要求较高。首先，园区内的土地只租不卖，以保证园区管理局对园区厂商管理的主动权。产业选择的产业选择的四原则119、四原则1首先必须符合技术创新的要求。2两大、两高、两低原则（市场潜力大、产业关联效果大、高技术、高附加值、低污染、低能源密度）。3必须有一定的投资强度。4必须符合产业规划。新竹科技园外资投资比重变化趋势图数据来源：新竹科学工业园区20周年纪念专刊2002年政府引导政府引导依靠吸引人才回流，新竹工业园逐步形成了自主依靠吸引人才回流，新竹工业园逐步形成了自主创新体系，回归人员创业占工业园总企业的近创新体系，回归人员创业占工业园总企业的近5050数据来源：新竹科学园区管理局回归人员创业占总企回归人员创业占总企业的近业的近50。73的创业资金来自的创业资金来自岛内投资。岛内投资。创业资金来源构成创业资120、金来源构成创业主体性质创业主体性质人才引进人才引进新竹实现新竹实现OEMOEM基地到自主创新基地的升级，依赖的是基地到自主创新基地的升级，依赖的是坚实的产业基础（坚实的产业基础（OEMOEM的生产模式）和其贯通的产业的生产模式）和其贯通的产业链链设备晶圆布局设计工具化学品导线架测试光罩设计制造封装化学品导线架测试光罩设计制造封装光罩设计制造封装设计制造封装制造封装封装1960s1970s1980s1990s2000s数据来源：新竹科学工业园区20周年纪念专刊2000年，世联研究归国人员自主创业在产归国人员自主创业在产业链里切入的是核心的业链里切入的是核心的设计和制造环节；并经设计和制造环节；并121、经过过10年的发展在年的发展在90年年代中期掌握设计的核心代中期掌握设计的核心技术及制造的核心工艺技术及制造的核心工艺外资企业外资企业外资企业为主外资企业为主归国人员介入归国人员介入民营企业为主民营企业为主外资企业淡出外资企业淡出民营企业民营企业由民营掌握核心技术由民营掌握核心技术的企业带动其关联环的企业带动其关联环节的民营企业创业，节的民营企业创业，从而打通整个产业链从而打通整个产业链产业升级产业升级本报告是严格保密的。4-本土产业力量本土产业力量案例总结案例总结以本土产业力量为研发聚集因素的以本土产业力量为研发聚集因素的核心价值体系核心价值体系产业链贯通的关键时间节点产业链贯通的关键时间节122、点本土高层次人力资源的支撑本土高层次人力资源的支撑KPI政府适度的支持及引导政府适度的支持及引导28实现研发功能的四大关键因素及其对应的核实现研发功能的四大关键因素及其对应的核心驱动力心驱动力p实现研发功能的四大四大关键因素1城市综合竞争力城市综合竞争力2案例案例小结小结教育科研资源教育科研资源3龙头企业带动龙头企业带动4本土产业力量本土产业力量v强大战略平台的支撑强大战略平台的支撑v内外窗口效应内外窗口效应v“海纳百川海纳百川”的人才优势的人才优势v良好的商务配套环境良好的商务配套环境v政府优惠政策政府优惠政策v政府的大力支持政府的大力支持v以高等教育和科学研究资源为基础以高等教育和科学研究123、资源为基础v功能完善的综合性配套设施功能完善的综合性配套设施v大学与研究机构之间的良性互动大学与研究机构之间的良性互动v科学研究的快速发展和成果的有效传播科学研究的快速发展和成果的有效传播v以企业为主导，以企业为主导，“官助民办官助民办”的开发体制的开发体制v企业雄厚的背景足以吸引大型企业研发机构的入驻企业雄厚的背景足以吸引大型企业研发机构的入驻v大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链v完善的功能体系完善的功能体系v差异化的软硬件配套差异化的软硬件配套v产业链贯通的关键时间节点产业链贯通的关键时间节点v政府适度的支持及引导政府适度的支持及引导v本土高层124、次人力资源的支撑本土高层次人力资源的支撑p核心驱动力以上海为例以筑波科学城为例以大连软件园为例以新竹工业园为例2。项目适配性分析。项目适配性分析从城市综合竞争力来看：从城市综合竞争力来看：常州处于中国第二梯级城市，目前从经济实力、常州处于中国第二梯级城市，目前从经济实力、人力资源、配套建设等方面都不足以成为本项目研发的核心因素人力资源、配套建设等方面都不足以成为本项目研发的核心因素顶级城市顶级城市一级城市：一级城市：区域中心城市区域中心城市一级城市：一级城市：区域重点城市区域重点城市二级城市：二级城市：区域中心城市区域中心城市二级城市：二级城市：区域重点城市区域重点城市三级城市：三级城市：区域125、中心城市区域中心城市三级城市：三级城市：区域重点城市区域重点城市上海、北京上海、北京广州、深圳广州、深圳杭州杭州 青岛青岛 成都成都 南京南京 大连大连 重庆重庆 天津天津 沈阳沈阳 武汉武汉东莞东莞 苏州苏州 济南济南 宁波宁波 无锡无锡 唐山唐山 佛山佛山 烟台烟台 厦门厦门 石家庄石家庄 哈尔滨哈尔滨 昆明昆明长沙长沙 长春长春 合肥合肥 郑州郑州 南昌南昌 西安西安 绍兴绍兴 常州常州 福州福州 淄博淄博 潍坊潍坊 中山中山 泉州泉州 扬州扬州 洛阳洛阳 嘉兴嘉兴 大庆大庆 威海威海 泰州泰州 鞍山鞍山 南通南通贵阳贵阳 南宁南宁 珠海珠海 舟山舟山 湖州湖州 漳州漳州 湖谭湖谭 营口126、营口 惠州惠州株洲株洲 北海北海 德阳德阳 镇江镇江 廊坊廊坊 秦皇岛秦皇岛 钦州钦州同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市城市综合竞争力差异综合竞争力差异；注：第一次筛选排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市从教育科研资源上：从教育科研资源上：常州大学城不具备研发技术能力的人才，难以常州大学城不具备研发技术能力的人才，难以与科研机构形成良性的互动，亦不足以成为本项目研发的核心因素与科研机构形成良性的互动，亦不足以成为本项目研发的核心127、因素大学城大学城江苏工业学院江苏工业学院常州信息职常州信息职业技术学院业技术学院常州工程职常州工程职业技术学院业技术学院常州纺织服装常州纺织服装职业技术学院职业技术学院常州轻工职常州轻工职业技术学院业技术学院常州机电职常州机电职业技术学院业技术学院v仅一所本科院校，缺乏真正的高素质人才，难以与研发机构形成良性互动仅一所本科院校，缺乏真正的高素质人才，难以与研发机构形成良性互动资源优势：资源优势：n集6所高等职业技术院校于一身n以发达制造业基地为依托存在问题：存在问题：n缺乏高素质人才，科研实力薄弱n综合配套不足，难以吸引高科技人才v政府主导的，拥有适宜科学研究和高等教育的资金、人才、交通及生态128、资源政府主导的，拥有适宜科学研究和高等教育的资金、人才、交通及生态资源筑波大学筑波大学科教城一期科教城一期（常（常州大学城）州大学城）vs核心优势：核心优势：n政府为实现高水平的研究和教育建立的一个基地，师资力量雄厚n吸引了众多国家级研究中心，为各个研究机构输送人才n为国家工业的发展提供科学技术支持和储备从龙头企业带动上：从龙头企业带动上：本项目重点发力因素本项目重点发力因素依托政府支持，引进新西依托政府支持，引进新西伯利亚州大型高科技企业，凭借项目一、二期资源，打造成伯利亚州大型高科技企业，凭借项目一、二期资源，打造成国际化研发机国际化研发机构集聚区构集聚区中俄科技园与常州中俄科技园与常州市129、科教城签署共建市科教城签署共建园区合作协议园区合作协议 常州市与俄罗斯科学部新常州市与俄罗斯科学部新西伯利亚分院签署合作协西伯利亚分院签署合作协议书议书 n龙头企业龙头企业n常常州州科科教教城城n政府政府三方三方共赢共赢新西伯利亚科技园是惟一由俄罗斯总统签署命令成立的科学技术园区。距新西伯利亚市中心28公里，占地面积1370公顷，小城中不仅有现代化的科研机构、工业企业，而且有十分完善的生活、文化设施。西伯利亚分院现有60多个研究机构，其研究范围涉及到物理、数学、工程学、化学、生物科学、地球科学、人文科学和经济学等领域。2005年9月，原省委书记李源潮率江苏省代表团首次访问新西伯利亚州，并提出了130、“对有价值的俄罗斯研究机构要加强一对一紧盯工作”的重要指示。2006年9月，梁保华省长和来访的新西伯利亚州托洛孔斯基州长签署了江苏省与俄罗斯联邦新西伯利亚州关于发展经贸、科技和文化合作的协议。2007年7月2日至7日，江苏省赵克志常务副省长率团访问了俄罗斯，并在新西伯利亚州成功举办了“江苏省新西伯利亚州科技经贸合作洽谈会”，在新西伯利亚企业界和科技界产生了广泛影响和获得了较好的成果。科教城一期大学城科教城二期科研所，如中科院研究所、南京大学研究所等从本土产业力量上：从本土产业力量上：类比于台湾新竹工业园区，常州工业园区目前处于类比于台湾新竹工业园区，常州工业园区目前处于“高高科技标准化生产主导131、阶段科技标准化生产主导阶段”向向“研发与生产评分秋色阶段研发与生产评分秋色阶段”过渡阶段，未来具备过渡阶段，未来具备打造以本土产业力量为核心因素的研发功能打造以本土产业力量为核心因素的研发功能外资企业外资企业外资企业为主外资企业为主归国人员介入归国人员介入民营企业为主民营企业为主外资企业淡出外资企业淡出民营企业民营企业19601960s s19701970s s19801980s s19901990s s20002000s s大规模基建，制定优惠政策阶段大规模基建，制定优惠政策阶段高科技标准化生产主导阶段高科技标准化生产主导阶段研发与生产评分秋色阶段研发与生产评分秋色阶段力图研发活动为主的阶段132、力图研发活动为主的阶段活活动动主主体体园园区区建建设设企企业业以台湾新竹为例：以台湾新竹为例：政府一方面投入大量资金于园区公共基础设施建设另一方面积极颁布一系列优惠政策园区的基础设施初具规模；园区的研发总经费基本上处于一个数量少、增长慢的时期园区创业环境有了很大的改善，政府支持大量研发经费，部分研发项目也取得了巨大成功；园区土地、厂房已经达到饱和状态产业链核心制造环节的研发成功为后期产业发力，贯通整个产业链打下了坚实的基础政府制定政策吸引海外归国人员政府严格控制外资企业制造基地在园区内的比重，鼓励外资的研发中心在此设厂研发产品、探索软件开发和服务28本项目研发重点发力因素本项目研发重点发力因素133、以龙头企业带动；以龙头企业带动；潜在发力因素潜在发力因素以本土产业力量带动以本土产业力量带动p实现研发功能的四大四大关键因素1城市综合竞争力城市综合竞争力2总结总结教育科研资源教育科研资源3龙头企业带动龙头企业带动4本土产业力量本土产业力量v强大战略平台的支撑强大战略平台的支撑v内外窗口效应内外窗口效应v“海纳百川海纳百川”的人才优势的人才优势v良好的商务配套环境良好的商务配套环境v政府优惠政策政府优惠政策v政府的大力支持政府的大力支持v以高等教育和科学研究资源为基础以高等教育和科学研究资源为基础v功能完善的综合性配套设施功能完善的综合性配套设施v大学与研究机构之间的良性互动大学与研究机构之间134、的良性互动v科学研究的快速发展和成果的有效传播科学研究的快速发展和成果的有效传播v以企业为主导，以企业为主导，“官助民办官助民办”的开发体制的开发体制v企业雄厚的背景足以吸引大型企业研发机构的入驻企业雄厚的背景足以吸引大型企业研发机构的入驻v大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链大学园区与科技园形成相互促进的良性循环链v完善的功能体系完善的功能体系v差异化的软硬件配套差异化的软硬件配套v产业链贯通的关键时间节点产业链贯通的关键时间节点v政府适度的支持及引导政府适度的支持及引导v本土高层次人力资源的支撑本土高层次人力资源的支撑p核心驱动力以上海为例以筑波科学城为例以大连软件园为例以新竹工业园为135、例常州处于中国第二梯级城市，目前从经济实力、常州处于中国第二梯级城市，目前从经济实力、人力资源、配套建设等方面都不足以成为本项人力资源、配套建设等方面都不足以成为本项目研发的核心因素目研发的核心因素常州大学城不具备研发技术能力的人才，难以常州大学城不具备研发技术能力的人才，难以与科研机构形成良性的互动，亦不足以成为本与科研机构形成良性的互动，亦不足以成为本项目研发的核心因素项目研发的核心因素本项目重点发力因素本项目重点发力因素依托政府支持，引进依托政府支持，引进新西伯利亚州大型高科技企业，凭借项目一、新西伯利亚州大型高科技企业，凭借项目一、二期资源，打造成国际化研发机构集聚区二期资源，打造成国136、际化研发机构集聚区类比于台湾新竹工业园区，常州工业园区目前类比于台湾新竹工业园区，常州工业园区目前处于处于“高科技标准化生产主导阶段高科技标准化生产主导阶段”向向“研发研发与生产评分秋色阶段与生产评分秋色阶段”过渡阶段，未来具备打过渡阶段，未来具备打造以本土产业力量为核心因素的研发功能造以本土产业力量为核心因素的研发功能培育新型产业培育新型产业1完善产业链完善产业链2 提升现有产业核心竞争力提升现有产业核心竞争力3满足办公、居住、商服等功能满足办公、居住、商服等功能4市场预期市场预期功能需求功能需求配套配套根据世联经验和项目现有条件，本项目未来主要有四个发展方根据世联经验和项目现有条件，本项目137、未来主要有四个发展方向来实现常州产业升级的目标向来实现常州产业升级的目标孵化器孵化器展示、物流等后端展示、物流等后端研发研发前端产业后端产业前端产业辅助产业1。配套居住配套居住别墅市场别墅市场公寓市场公寓市场从近年常州住宅市场发展趋势看，总体上是一个从近年常州住宅市场发展趋势看，总体上是一个供需基本平衡的情况，销售面积和价格都在稳步供需基本平衡的情况，销售面积和价格都在稳步增长增长商品房销售/竣工面积200520062007常州市区0.911.131.008 p由于常州房地产市场一直相对封闭，且价格一直处在长三角的低谷，受宏观政策影响不大。p从06年开始，除了本地大开发商外，一些外地实力开发商138、开始涉足常州市场，如世茂、香港路劲等。p从2005年到2007年的统计数据来看，常州房地产市场已经走上“健康、平稳”之路，价格涨幅趋于合理。常州市区近年住宅供求情况（万常州市区近年住宅供求情况（万m2）异常基本正常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系常州市区住宅价格情况（元常州市区住宅价格情况（元/m2）1-配套居住配套居住常州房地产市场是一个区域封闭的市场，呈现新北、常州房地产市场是一个区域封闭的市场，呈现新北、老城区和武进三个板块，从客户情况看，有明显的区老城区和武进三个板块，从客户情况看，有明显的区域139、性置业习惯，价格也呈梯度分布域性置业习惯，价格也呈梯度分布武进区武进区老城区老城区新北区新北区均价：均价：3300-7800元/m2特征：特征：常州主要的产业园区集中地带客户：客户：拆迁户、周围产业人群、工业园区高层白领、公务员均价：均价：4000-10000元/m2特征：特征：常州城市核心地带，各类配套完善客户：客户：主要是城区的换房客均价：均价：3000-5000元/m2特征：特征：常州未来城市副中心客户：客户：民营企业主、乡镇私营老板为主、换房客房地产板块房地产板块常州中心城区常州中心城区，房地产开发成熟地带，近期市场供应充，房地产开发成熟地带，近期市场供应充足，以城区客户为主，价格处在140、常州市第一梯队。足，以城区客户为主，价格处在常州市第一梯队。p区域特征：区域特征：包括钟楼区、天宁区、戚墅堰区，商业、交通、教育等各类配套完善,区域成熟度高p开发情况：开发情况：区域内开发项目较集中，短期内供应较充足，随着土地供应的减少，未来房地产增量有限。p物业类型：物业类型：高层为主p价格情况：价格情况：目前属于常州的价格顶端，但相比周边城市仍有上升空间，个别精装修房价格达到10000元/m2以上中央花园中意宝第新城翡翠湾新城玉龙湾铭筑高地天润园嘉城尚座国泰新都光华世家老城区市场总体特征老城区市场总体特征项目项目规模规模物业类型物业类型均价均价客户来源客户来源置业驱动因素置业驱动因素后续推141、量后续推量 中央花园占地20万m2，总建面50万m2高层、独栋别墅高层均价5400-5800元/m2市区为主，其他占到5%中央地段，价格相对较低10几栋高层，后期别墅正在规划天润园占地120亩，总建面20万m2高层一期高层5500元/m2常州本地占50%，上海、南京、无锡都有价格、投资潜力6栋高层新城翡翠湾 总建面3万m2，500户左右高层、小高层均价6000元/m2本地为主，上海、浙江的占5%创新型户型后期少量约50户中意宝地占地9万m2，总建面28万m2小高层、高层5700元/m2以本地换房客为主，部分钟楼区乡镇个体户全太阳能社区，配套，运河支流后期10万m2新城玉龙湾占地11万m2，总建142、面23万m2多层、小高层、高层，以高层为主4150元/m2以天宁区客户为主，也有新北区来的年轻白领，少量武进投资客 价格、地段、环境后期四栋高层，约6万m2p楼盘特征：楼盘特征：以高层公寓项目为主p客户：客户：以老城区客户为主，少量外来投资客p价格：价格：价格分布范围4000-10000元/m2左右p驱动力：驱动力：城市中心、交通、教育、商业配套齐全城市中心、交通、教育、商业配套齐全常州行政新区常州行政新区，房地产开发新兴地带，市场供应，房地产开发新兴地带，市场供应量大，以本地客户为主，价格处在常州市第二梯量大，以本地客户为主，价格处在常州市第二梯队。队。p区域特征：区域特征：以行政中心和产业143、中心发展起来，属于新兴发展区域p开发情况：开发情况：区域内开发项目较多，供应量大p物业类型：物业类型：以高层为主，配有少量花园洋房和别墅p价格情况：价格情况：区位不同价格相差较大，越往北价格越低，越往南靠近政务新区价格越高常州奥林匹克花园九州花园凤凰名城世茂香槟湖华亭苑香树湾别墅金桂公寓新北区市场总体特征新北区市场总体特征项目项目规模规模物业类型物业类型均价均价客户来源客户来源置业驱动因置业驱动因素素后续推量后续推量 世茂香槟湖占地90万m2，总建面150万m2高层、别墅、写字楼、商铺高层均价5000元/m2，别墅10000-12000元/m2新北区私营业主、周边工业园高层白领占75%，市区客144、户占20%，外地占5%世茂品牌，楼盘品质、档次一期高层剩余余5万平方左右，别墅剩余73套九州花园占地450亩，总建面80万m2高层、花园洋房、别墅一期高层3800元/m2，花园洋房5000元/m2周边客户价格二期公寓和联排，三期高层、四期酒店凤凰名城占地12.93万m2，总建面32万m2高层、小高层、酒店式公寓高层3600元/m2，小高层3300-3900元/m2，附近拆迁户、周边产业人群价格、得房率部分高层香树湾和院（别墅）占地580亩，共600多套别墅欧式风格别墅双拼6000-8000元/m2，独栋10000元/m2，新北区私营业主，外地占30%品质、环境一期交付100套，后期还有500 145、套p楼盘特征：楼盘特征：以高层公寓项目为主，部分花园洋房和别墅，物业形态较为丰富p客户：客户：主要客户是新北私营业主，产业园区高级白领、公务员、投资客p价格：价格：价格范围较广，公寓4000-4500元/m2左右，别墅6000-12000元/m2p驱动力：驱动力：市政府北迁，工业园区拆迁，支撑新北区房地产市场的成长市政府北迁，工业园区拆迁，支撑新北区房地产市场的成长根据根据0505年土地成交量，中心城区土地明显下降，而年土地成交量，中心城区土地明显下降，而武进区则上升明显，土地供应量大是造成房价上涨武进区则上升明显，土地供应量大是造成房价上涨缓慢的主要原因缓慢的主要原因p市区土地出让面积比去年146、同期下降24.20 p从各区域土地成交所占的比重来看，与去年同期相比，中心城区下降明显，而武进区则上升明显，新北区供应量位居其次p中心城区特别是新北区地价的提升对整体地价起了较大的拉动作用，新北区的地价已经超过了市中心城区88%24%67%24%53%74%8%150%武进区土地供应量巨大，造成该区域竞争十分激烈，房价上升缓慢武进区土地供应量巨大，造成该区域竞争十分激烈，房价上升缓慢中心城区和新北区土地供应减小但价格上升相对明显中心城区和新北区土地供应减小但价格上升相对明显武进区市场总体特征武进区市场总体特征武进是常州副中心区域，房地产开发热点核心地带，市武进是常州副中心区域，房地产开发热点核147、心地带，市场供应量大，客户以武进本地为主，价格处在常州第三场供应量大，客户以武进本地为主，价格处在常州第三梯队梯队2007年市区住宅销售情况（万年市区住宅销售情况（万m2）p2007年武进蝉联了常州市区供应总量第一的位置，总供应量突破170万，占市区总量近三成，新增供应占比较上年上升5.26个百分点 p2007年武进住宅均价为3543元/m2，为全市最低，同比增长9.1%。2007年上半年商品住宅供应量年上半年商品住宅供应量2007年市区七个区域的商品住宅成交均价年市区七个区域的商品住宅成交均价 10.813.846.62541.6237.6858.6962.12010203040506070148、城中城东城南城西城北新北武进武进区市场总体特征武进区市场总体特征常州是一个区域封闭的房地产市场，客户有明显的区域置业常州是一个区域封闭的房地产市场，客户有明显的区域置业习惯，武进是常州的房地产开发重点区域，集中了常州高品习惯，武进是常州的房地产开发重点区域，集中了常州高品质、大规模的开发项目，价格位于第三梯队，上升空间巨大质、大规模的开发项目，价格位于第三梯队，上升空间巨大新北区略显供过于求，老城区需求旺盛，供应有限，武进区集中了几个大盘项目，是常州未来房地产开是常州未来房地产开发的热点发的热点，供需两旺供需情况供需情况以老城区为中心辐射新北和武进板块，老城区价格最高，新北和武进分别为二、三梯149、度，武进处在常武进处在常州城市发展方向上州城市发展方向上，未来价格有较大上升空间上升空间以常州本地客户为主，区域置业习惯明显，总的消费群体呈现哑铃形，高低层次两极分化比较明显高低层次两极分化比较明显，中间层次的消费群体数量比较少，以武进区位代表l类型：以高层、小高层为主，同质化同质化情况严重，部分高品质项目在向武进转移高品质项目在向武进转移l户型：两极化比较明显两极化比较明显，缺乏面积适中户型产品结构产品结构客户需求客户需求板块特征板块特征受政策影响，常州公寓价格近期上涨缓慢，2007年涨幅为5%，但由于房价本身较低，未来上涨空间未来上涨空间巨大巨大价格趋势价格趋势常州常州房地产总结房地产总结150、武进区市场潜力武进区市场潜力武进处在常州城市发展方向上，城市化进程不断加速，房地产开发正处在上升期，价格上升空间大武进区以中心区为核心，辐射湖塘和大学城片区，板武进区以中心区为核心，辐射湖塘和大学城片区，板块特征明显，房地产价格也呈现梯度分布，项目所属块特征明显，房地产价格也呈现梯度分布，项目所属大学城板块，目前开发项目少，价格也位于区域最低大学城板块，目前开发项目少，价格也位于区域最低端端湖塘片区：湖塘片区：武进北部和常州市区接壤，发展较早，成熟度高，处于平稳期，但受到城区和武进中心区的双重挤压，均价维持在3700-4000元/平方左右；代表楼盘：四季新城区政府中心区：区政府中心区：依托武进151、区政府周边的完善的配套设施体系，成为上升潜力区，集中数个近百万方的大规模楼盘，吸引武进大多数购房者的目光；大型项目价格集中在4000-4500元/平米左右，规模较小的项目均价在3500-3700元/平米之间；代表楼盘：新城南都、御城、来蒙城大学城片区：大学城片区：本区置业以投资性强为特点，直接面向大学城，所开发产品以30-60平米的小户型为主，均价在3200-3600元/平米之间，区域内租赁市场十分活跃。代表楼盘：学府名门、名仕佳园湖塘湖塘中心区中心区大学城大学城均价均价3700-4000元元/m2左右左右均价均价35004500元元/m2左右左右均价均价32003600元元/m2左右左右本项152、目地块本项目地块武进武进公寓市场分析公寓市场分析武进区内部各片区分别形成竞争优势，区政武进区内部各片区分别形成竞争优势，区政府所在的中心区是竞争的高地和焦点府所在的中心区是竞争的高地和焦点湖塘片区湖塘片区区政府中心片区区政府中心片区大学城片区大学城片区片区特征武进老城区，配套齐全，房地产起步早，目前受市区和武进中心区价格挤压，处于价格的第二梯度配套较差，但是未来新城区，有区政府资源带来高规格的市政配套，品牌开发商聚集，多大盘规模投资型，部分刚性需求市场，有大学城各学校支撑，有简单商业配套，租赁市场活跃楼盘特征小高层为主，产品无主题，同质化小高层为主，产品相对品质较高，创新丰富，新都市主义的开发153、模式小户型产品为主，有部分创新，主打投资价值片区竞争力生活配套生活配套区域未来品牌区域未来品牌产品产品价格优势投资价格优势投资产品产品价格区间3700-40003700-4000元/3500450035004500元/m23200360032003600元/m2客户来源湖塘镇及周边乡镇，城南拆迁定向客户湖塘镇及周边乡镇高校教师及投资客户代表楼盘四季新城莱蒙城名仕家园同本项目的竞争分析成熟的区域，居住氛围强未来区域中心地位，大规模品牌开发紧邻大学城，租赁市场活跃，主打投资价值，有商贸配套武进武进公寓市场分析公寓市场分析片区间竞争分析片区间竞争分析武进老城区，开发较早，有完善的交通体系和配套设施，154、武进老城区，开发较早，有完善的交通体系和配套设施，但片区缺乏规划，产品品质低，价格处在武进第二梯队但片区缺乏规划，产品品质低，价格处在武进第二梯队p片区特征：片区特征：武进老城区，配套齐全，房地产起步早，目前受市区和武进中心区价格挤压，处于价格的第二梯度p开发情况：开发情况：品牌开发商聚集，区域内开发项目较多，多大盘规模，供应量大p物业类型：物业类型：以高层为主，配有少量花园洋房和别墅p价格情况：价格情况：大盘项目价格较高，新城长岛伟业臻品聚湖半岛新城长岛华都馨苑四季新城武进武进公寓市场分析公寓市场分析湖塘片区特征分析湖塘片区特征分析项目项目规模规模物业类型物业类型均价均价客户来源客户来源置业155、驱动因素置业驱动因素后续推量后续推量 四季新城金典占地1.7万m2，总建面4.8万m2高层均价3700元/m湖塘镇原有居民，城区拆迁户价格中天名园占地12万平m2，总建面23万平m2小高层、高层、联排、叠加公寓3300-4000元/m2别墅5000-5500元/m2市区拆迁户，湖塘价格、配套伟业臻品 占地2万平m2，总建面7万平m2小高层4400元/m2湖塘换房客，配套、环境少量剩余华都馨苑占地5万平m2，总建面9.4万平m2小高层、多层、高层3300-3700元/m2湖塘区投资客价格、配套p楼盘特征：楼盘特征：小高层为主，产品无主题，同质化p客户：客户：湖塘镇及周边乡镇，城南拆迁定向客户p价156、格：价格：价格分布范围3700-4000元/m2左右p驱动力：驱动力：生活配套生活配套+生活氛围生活氛围中心片区中心片区武进行政中心，规划有完善的交通体系武进行政中心，规划有完善的交通体系和配套设施，有三个大型开发项目，供应量大，品质和配套设施，有三个大型开发项目，供应量大，品质高，价格处在武进第一梯队高，价格处在武进第一梯队p片区特征：片区特征：目前配套较差，但是未来新城区，有区政府资源带来高规格的市政配套p开发情况：开发情况：品牌开发商聚集，区域内开发项目较多，多大盘规模，供应量大p物业类型：物业类型：以高层为主，配有少量花园洋房和别墅p价格情况：价格情况：大盘项目价格较高，泰富城阳湖名城157、新城南郡御城天隽峰莱蒙城武进武进公寓市场分析公寓市场分析中心片区特征分析中心片区特征分析项目项目规模规模物业类型物业类型均价均价客户来源客户来源置业驱动因素置业驱动因素后续推量后续推量 御城占地47万m2，总建面92万m2高层、小高层、别墅公寓均价4850元/m 武进公务员，私营业主环境、品质约70万m2，包括23栋别墅新城南都占地45万m2，总建面88万m2高层小高层、多层、，别墅公寓均价4200元/m 武进公务员，私营业主价格来蒙城占地26万m2，总建面103万m2高层均价4800元/m 武进公务员处在行政中心地带高层500套，别墅140套天隽峰占地12万m2，总建面40万m2高层均价48158、00-5300元/m 武进私营业主和高校老师区域未来的升值潜力，商业配套6栋34层高层约15万m2 市场机会研究 居住办公商业p楼盘特征：楼盘特征：高层为主，产品相对品质较高，新都市主义的开发模式p客户：客户：湖塘镇及周边乡镇私营业主，公务员，高校老师 p价格：价格：价格分布范围4000-5300元/m2左右p驱动力：驱动力：区域未来品牌产品区域未来品牌产品大学城片区大学城片区武进后开发区域，目前配套不足，开武进后开发区域，目前配套不足，开发项目少，供应量小，价格处在武进第三梯队发项目少，供应量小，价格处在武进第三梯队p片区特征片区特征：处在武进的发展方向上，存在拆迁区，有潜在未满足的客户p开159、发情况：开发情况：项目较少，基本都是小型开发项目p物业类型：物业类型：以小高层为主，主打小户型p价格情况：价格情况：价格相差不大，近期推出的楼盘大多在3600元/m2香江康桥名仕嘉案学府名门丰乐尚都武进武进公寓市场分析公寓市场分析大学城片区特征分析大学城片区特征分析项目项目规模规模物业类型物业类型均价均价客户来源客户来源置业驱动因素置业驱动因素后续推量后续推量 学府名门总建面2万m2，高层、酒店式公寓均价3500元/m 武进区拆迁户、投资者价格、区域未来、小户型名士佳园占地4.8万m2，总建面10万m2高层、小高层均价3300元/m 武进拆迁户、投资者价格、区域未来香江康桥总建面4万m2小高层160、均价3600元/m 投资客价格、投资潜力丰乐尚都占地5.7万m2，总建面8.4万m2小高层均价3600元/m 武进拆迁户、投资者价格、户型、区域未来p楼盘特征：楼盘特征：小户型产品为主，有部分创新，主打投资价值p客户：客户：高校教师及投资客户p价格：价格：价格分布范围3200-3600元/m2左右p驱动力：驱动力：价格优势投资产品价格优势投资产品武进公寓市场属于封闭性市场，供需两旺，以中武进公寓市场属于封闭性市场，供需两旺，以中低档次为主，缺乏高档次产品，价格有较大上升低档次为主，缺乏高档次产品，价格有较大上升空间空间武进是常州房地产开发的热点区域，相比新北区更能吸引老城区外溢客户，未来需求旺161、盛，价格会有未来需求旺盛，价格会有较大上升空间较大上升空间供需情况供需情况l武进城市以南向发展为主，房地产开发板块特征明显，以武进中心区为核心辐射湖塘和大学城片区，本项目位于城市发展方向上本项目位于城市发展方向上l本项目所处武进大学城片区价格处在常州各区域的最低水平，未来上升空间不可估量未来上升空间不可估量以本地客户为主，项目所处大学城片区有一定刚性客户需求没有得到满足l类型：以高层为主，l档次：以中低档次为主流以中低档次为主流，市场缺乏高档产品l户型：集中在 ，缺乏多样性产品结构产品结构客户需求客户需求板块特征板块特征武进公寓价格一直处在常州最低端，而大学城片区分别落后于武进中心区和湖塘片区162、，处在武进房地产的价格最低端价格梯度价格梯度武进武进公寓市场总结公寓市场总结本项目发力点本项目发力点凭借区位、科研等资源优势，打造高档次、多样化的差异产品，弥补市场空白，引领市场需求常州市别墅供应主要集中在武进区，近期供应较常州市别墅供应主要集中在武进区，近期供应较大，销售情况一般，但价格上涨较快大，销售情况一般，但价格上涨较快别墅产品的区域分析别墅产品的区域分析p常州的别墅基本集中在城市的南北两侧，目前武进有个项目，新北有个别墅 项目，城东和城西分别只有一个别墅项目；p从常州别墅市场年的推量来看，总体供应量不大，销售速度一般；p从别墅的供应量看，下半年将有较大体量的别墅推出，但就别墅产品而言163、，随着国家对别墅用地的控制实施，今后的供应将日趋紧缺 p2007年常州市区别墅均价6627.88元/，同比上涨22.94，涨幅居市区商品房之首在售别墅项目分布：在售别墅项目分布：目前常州别墅项目供应量（套）：目前常州别墅项目供应量（套）：2007年常州市区商品房价格变化情况：年常州市区商品房价格变化情况：别墅市场分析别墅市场分析从区域分布看，武进有滆湖、太湖和城区三个板块。从从区域分布看，武进有滆湖、太湖和城区三个板块。从资源驱动看，滆湖、太湖板块以资源驱动为主，走第二资源驱动看，滆湖、太湖板块以资源驱动为主，走第二居所，城区板块以城市配套为驱动，走第一居所居所，城区板块以城市配套为驱动，走第164、一居所武进板块在售别墅项目主要分布在：p滆湖片区：如新城湖畔春秋、天安别墅等；p武进城区：如新城公馆、御城、莱蒙城等城市住宅区域中的别墅；p太湖湾片区：目前在售项目只有太湖湾度假村，但此区域均有别墅规划用地。未来此区域会成为主要的别墅区。九洲豪庭苑新城公馆御城项目地块项目地块中天名园天安别墅新城.湖畔春秋太湖湾度假村滆滆湖湖滆湖片区滆湖片区太太湖湖湾湾片片区区武进城区武进城区莱蒙城湖滨嘉园新城长岛武进别墅市场分析武进别墅市场分析本项目区域具有完善的城市配套优势本项目区域具有完善的城市配套优势从供应结构看，武进别墅以联排为主，独栋稀缺，从供应结构看，武进别墅以联排为主，独栋稀缺，欧式风格占多数，165、去化相对较好，比较受客户欢欧式风格占多数，去化相对较好，比较受客户欢迎迎产品类型供应量（套）去化量（套）独栋164117联排592317叠加9880楼盘名建筑风格销售情况早期别墅（0405年）新城湖畔春秋现代中式风格50%天安别墅欧式风格欧式风格70%中天名园现代风格80%第二代别墅（06年）太湖湾度假村（一期）现代风格100%新城公馆西班牙式风格西班牙式风格70%新一代别墅（07年）新城长岛中式风格50%九洲豪廷苑东南亚风格东南亚风格92.3%（预定）御城欧式风格欧式风格40%（预定）区域近年来的各类别墅的供求关系区域近年来的各类别墅的供求关系独栋具有稀缺性，供应量有限，去化相对较好区域内别166、墅的风格区域内别墅的风格p早期别墅以现代中式和现代风格占多数，逐渐出现欧式风格p目前别墅以欧式风格为主，相对销售情况较好，容易受客户接受武进别墅市场分析武进别墅市场分析从供应面积看，从供应面积看，武进区的别墅供应面积相对奢侈，武进区的别墅供应面积相对奢侈，缺乏面积较小、总价较低的别墅产品缺乏面积较小、总价较低的别墅产品物业类型楼盘面积区间价格独栋九洲豪廷苑490530 m2起价270万/套户型面积为户型面积为320530m320530m2 2总价在总价在30010003001000万万御城400m225000元/m2（预计）新城公馆500m2左右起价175万/套新城湖畔春秋400m2左右600167、0-7000元/m2天安别墅320-360m2均价300万联排（双拼）新城湖畔春秋310m2均价170万户型面积在户型面积在254350m254350m2 2总价在总价在137260137260万万新城公馆350m26000-7500元/m2中天名园254m25400元/m2太湖湾度假村160-190m27000元/m2（本批已售完）新城长岛340m25600元/m2叠加中天名园180/200m25200-5500元/m2户型面积在户型面积在180350m180350m2 2总价总价100260100260万万御城250/350m27500元/m2（预计）武进别墅市场分析武进别墅市场分析从后期168、推量看，别墅后期供应以资源型别墅为主，供从后期推量看，别墅后期供应以资源型别墅为主，供应量不断加大，随着别墅用地不断减少，城市别墅供应量不断加大，随着别墅用地不断减少，城市别墅供应将逐渐稀缺应将逐渐稀缺楼盘后期市场余量天安别墅80000平米新城湖畔春秋23000平米太湖湾度假村31510平米九洲豪廷苑46栋御城23栋新城公馆40000平米莱蒙城140套中天名园40000平米新城长岛全部已推合计244510平米123456789 滆湖和武进太湖湾的生态景观资源成就了这两个区域成为资源性别墅聚集区武进别墅市场分析武进别墅市场分析板块特征明显，资源性别墅后期推量大，城市别墅将板块特征明显，资源性别墅169、后期推量大，城市别墅将逐渐稀缺，价格上升空间巨大，本项目具备区位优势，逐渐稀缺，价格上升空间巨大，本项目具备区位优势，可重点在低总价、可重点在低总价、小面积独栋和联排上发力小面积独栋和联排上发力武进是常州的别墅集中带，目前供应相对较大，城市别墅将逐渐稀缺城市别墅将逐渐稀缺供需情况供需情况太湖和滆湖片区以资源为依托，多为第二居所，武进城中区内城市别墅，分布在几个大盘项目中，多为第一居所别墅供应以联排为主，但独栋稀缺，存在低存在低总价、小面积的独栋和联排别墅需求总价、小面积的独栋和联排别墅需求市场接受的主流别墅产品为独栋和联排，整体档次一般，存在同质化情况存在同质化情况产品结构产品结构客户需求客户170、需求板块特征板块特征从2007年的价格趋势看，别墅价格涨幅在所有商品房中是最大，达到23%，未来上升空未来上升空间巨大间巨大价格梯度价格梯度别墅市场总结别墅市场总结本项目机会点本项目机会点凭借稀缺资源优势，弥补高档小独栋和紧凑面积联排的市场供应空缺2。配套办公配套办公写字楼市场写字楼市场常州的写字楼供给主要集中在三个板块区域，从供给常州的写字楼供给主要集中在三个板块区域，从供给类型看，基本为依托于城市资源的类型看，基本为依托于城市资源的CBDCBD型办公楼，郊型办公楼，郊区生态办公楼极少区生态办公楼极少12 43765常州老城区写字楼主要集中在延陵路，依托核心成熟商业圈，发展较早，相对成熟。嘉171、宏世纪大厦嘉业国贸广场常信大厦（投资广场）九州环宇武进为常州的经济活力区，正在承接老城区的商业转移，并且走的是国际化、品牌化的路线，努力打造常州另一高端核心商务区，常州世贸中心财富广场新北区缺乏商业氛围，写字楼也较少，主要分布在行政中心周边。府琛商务广场2-配套办公配套办公项目项目规模规模租售情况租售情况租售价格租售价格客户来源客户来源嘉业国贸广场38层，单层面积在1200 m2，双层地下停车场，200多个车位出租率约为70%，仍有3-4层朝北办公间在售租金1.5元/m2天，价8000-9100元/m2，管理费5.5元/m2月贸易公司、文化传播公司、房地产公司、报业公司等嘉宏世纪大厦29层，每172、层约1500 m2，可租可售，出租率约90%租金 0.95元/m2天，售价7000元/m2左右，房地产、证券、信息科技、咨询、物流、电子、设计公司常信大厦28层，每层使用面积约16间50 m2=800 m2目前只租不售，出租率为80%租金约2.7元/m2天，管理费8元/m2月必胜客、建设银行、阿里巴巴、平安保险、电子、纺织等九州环宇24层，每层1500-1600 m2，600个车位 只租不售，出租率约60%租金为1.2-1.5元/m2天，管理费4.3元/m2月 天宁区政府、装饰设计、外贸（纺织、轻工）、房地产府琛商务广场18层，每层约1600m2出租率70%租金0.7-1.0元/m2策划、信息173、外贸、物流等常州世贸中心双塔，27层，总建面13.5万m2，每层1460m2处于出售阶段，去化率65%均价8600元/m2，管理费约5元/m2月 会计、律师事务所，机械设备、产品设计、电子、纺织外贸、医药化工等 财富广场26层，1300m2/层 已售完均价8000元/m2本地建筑、外贸、装饰、装璜和园林公司 老城区老城区新北区新北区武进区武进区p老城区老城区发展最成熟认知度最高的办公区域，供应集中，竞争激烈，出租率较高，客户以商业服务类企业为主p新北区新北区新兴办公区域，供应量小，比较分散，后期多分布在大型住宅项目内，出租率相对较低，p新北区新北区未来常州的高端商务办公区域，供应比较集中，起174、步晚，品质高，目前大多处在销售阶段从需求现状看，常州雄厚的产业基础并未有效的带动从需求现状看，常州雄厚的产业基础并未有效的带动常州办公楼市场的发展，主要是由于产业链比较低端常州办公楼市场的发展，主要是由于产业链比较低端所致所致常州市规模以上工业产值情况（亿元）常州市规模以上工业产值情况（亿元）各类工业产值情况（亿元）各类工业产值情况（亿元）p常州目前工业集中在机械制造和冶金环节，基本没有对办公的需求，外商投资企业也主要集中在产业链低端，缺乏对办公需求较大的产业链前后端产业p常州工业企业以乡镇和私营企业为主，他们处于发展初期，集中在制造生产环节，而且生产管理方式落后，基本没有对集中式办公的需求常175、州市主要类型工业产值情况（亿元）常州市主要类型工业产值情况（亿元）需求现状需求现状但从未来发展趋势看，随着常州产业结构的调整及产但从未来发展趋势看，随着常州产业结构的调整及产业发展战略的实施，常州的产业优势将成为写字楼市业发展战略的实施，常州的产业优势将成为写字楼市场发展的动力场发展的动力p常州正在努力“推动产业结构从一般加工业为主向高高端制造业端制造业和现代服务业现代服务业为主转变，增长动力从投资驱动向创新驱动创新驱动为主转变”。p在六大高新技术产业中，新材料、电气机械设备及器材制造业、电子及通讯设备制造业集聚度相对较高p常州提出重点发展装备制造业、电子信息、新能源及环保、新材料、生物医药五176、大产业常州从事常州从事R&D人员数（人）人员数（人）常州常州R&D经费支出（万元）经费支出（万元）2007年，全市规模以上高新技术企业达到1473家，比上年增长167家；全年完成产值1831.5亿元，比2006年增长30.3%；高新技术产值占规模以上工业总产值的比重达43.1%，比上年提高了2.8个百分点未来趋势未来趋势从相关的案例实践来看，产业升级引发的相关办从相关的案例实践来看，产业升级引发的相关办公需求主要集中于郊区的生态型办公楼物业公需求主要集中于郊区的生态型办公楼物业中邦中邦MOHO作为工业地产项目，作为工业地产项目，顺应上海大力促动创意顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势产业的发展177、的趋势，定位成为南金桥地区的企业会所，定位成为南金桥地区的企业会所p案例：中邦MOHO区位：区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：规模：占地92588平方米物业形式：物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容积率：容积率：0.6户型：户型：300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米商务别墅区商务别墅区商务会所商务会所金桥出口加工区，规划面积20平方公里，已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。中邦中邦mohomoho功能比例图功能比例图u中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，u单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯178、办公比例大于单纯居住比例。u办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位案例借鉴案例借鉴常州企业现多处于产业链的低端，对集中办公的需求常州企业现多处于产业链的低端，对集中办公的需求不大，不大，CBDCBD写字楼市场总体供过于求，未来随着产业写字楼市场总体供过于求，未来随着产业升级，工业园区生态型办公物业存在潜在需求空间升级，工业园区生态型办公物业存在潜在需求空间依托城市资源，集中在成熟商业地带，整体呈现供整体呈现供过于求过于求供需现状供需现状常州当前产业结构以制造业为主，客户主要以贸易、客户主要以贸易、物流服务型企业为主物流服务型企业为主客户需求客户需求产业结构调整升级，特别是高新产业179、和研发机构的积聚，会加大对郊区生态型办公物业的需求加大对郊区生态型办公物业的需求未来趋势未来趋势写字楼市场总结写字楼市场总结3。配套商服配套商服武进区目前商业配套少、档次低，以满足当地居民、武进区目前商业配套少、档次低，以满足当地居民、学生和外来人口为主，缺乏高档次休闲娱乐场所学生和外来人口为主，缺乏高档次休闲娱乐场所我们在附近纺织厂上班，在这里租的房子，这里吃住还比较便宜 某纺织厂职工学校旁边只有一些小饭馆，周末出去吃饭有时候得排队 大学城学生这里根本就没有什么上档次的休闲娱乐场所，我们和客户往来比较多，每次都是把他们拉到市里去，我们都是舍得消费的，就是没有合适的场所 某私营业主3-配套商服180、配套商服总结总结常州配套需求分析常州配套需求分析本项目机会点本项目机会点配套居住配套居住n武进形势武进形势：未来开发重点；价格第三梯队，存在上升空间；n公寓市场：公寓市场：武进公寓市场属于封闭性市场，供需两旺，以中低档次为主，缺乏高档次产品，价格有较大上升空间n别墅市场：别墅市场：资源性别墅后期推量大，城市别墅将逐渐稀缺，缺乏低总价、小面积的高档产品，价格上升空间巨大配套办公配套办公配套商服配套商服n商业配套：商业配套：少、档次低，以满足当地居民、学生和外来人口为主，缺乏高档次休闲娱乐场所n立足大势，凭借区位、科研、立足大势，凭借区位、科研、稀缺等资源，打造高品质、差稀缺等资源，打造高品质、差181、异化产品异化产品n写字楼市场：写字楼市场：集中办公的需求不大；CBD写字楼市场总体供过于求；工业园区生态型办公物业存在潜在需求空间无论从配套居住、办公还是商服市场现状来看，目前常州无论从配套居住、办公还是商服市场现状来看，目前常州缺乏高档产品，本项目可凭借资源优势，打造高品质、差缺乏高档产品，本项目可凭借资源优势，打造高品质、差异化产品，弥补市场空白异化产品，弥补市场空白n打造高档、生态型办公楼物打造高档、生态型办公楼物业，满足未来常州产业升级业，满足未来常州产业升级需求需求n营造高档次休闲娱乐场所，营造高档次休闲娱乐场所，弥补市场空白弥补市场空白项目机会分析总结：项目机会分析总结：孵化器功能182、孵化器功能1展示、物流等功能展示、物流等功能2研发功能研发功能3配套功能配套功能4p优越的地理区位p完善的居住生活配套p较高的产业聚集度p具有研究水准较高的大学或公共机构p完善的配套服务体系p便捷的区位p周边强大的产业支撑p政策的有利支撑p开放的经济形态p城市综合竞争力p教育科研资源p龙头企业带动p本土产业力量p常州房地产市场分析目前缺乏突出的优势资源打造孵目前缺乏突出的优势资源打造孵化中心功能，但具备潜在的可能化中心功能，但具备潜在的可能打造以培训、公共研发服务平台打造以培训、公共研发服务平台及企业展示中心的产业链后端集及企业展示中心的产业链后端集约平台，提升常州产业竞争力约平台，提升常州产183、业竞争力以龙头企业带动为重点发力因素；以龙头企业带动为重点发力因素；以本土产业力量带动为潜在发力以本土产业力量带动为潜在发力因素因素凭借资源优势，打造高品质、差凭借资源优势，打造高品质、差异化产品，弥补市场空白异化产品，弥补市场空白产业升级的驱动器产业升级的驱动器项目前景和机会项目前景和机会价值价值/因素因素/市场市场本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算项目机会分析项目机会分析项目竞争分析项目竞争分析产业184、研究产业研究项目竞争分析。项目竞争优势项目竞争优势找准发展的空间找准发展的空间区域外区域外A。常州高新技术开发区。常州高新技术开发区区域内区域内C。天安数码城。天安数码城区域内区域内B。武进高新技术开发区。武进高新技术开发区常州国家高新技术产业开发区常州国家高新技术产业开发区由由6 6个已具个已具规模的工业园区组成，以加工制造为主规模的工业园区组成，以加工制造为主竞争分析竞争分析A常州滨江产业园常州滨江产业园常州环保产业园常州环保产业园常州出口加工区常州出口加工区常州电子科技产业园常州电子科技产业园常州软件园常州软件园常州空港工业园常州空港工业园338338省道省道京京杭杭高高速速铁铁路路京沪185、高速铁路京沪高速铁路沿江铁路沿江铁路京沪铁路京沪铁路常州机场常州机场名称名称规模规模交通交通主导产业主导产业滨江产滨江产业园业园规划34.5平方公里 长江黄金水道、常州港、沪宁高速公路、338省道重化工、钢铁制造、新材料、港口物流环保产环保产业园业园规划10平方公里南距沪宁高速6公里、北距常州长江港口6公里、西距常州机场20公里节水和水处理、大气污染治理、环境咨询和检测、废弃物处理、节能和绿色能源产业、资源综合利用和其他清洁生产产业出口加出口加工区工区规划3平方公里距上海、南京机场160和120公里，常州长江港8公里，常州机场15公里，京沪铁路常州站8公里电子信息、机电一体化、新材料电子科电子186、科技产业技产业园园规划8.92平方公里距沪宁高速2公里，常州长江港8公里，常州民航机场20公里集成电路、光电、电脑及配套设备、精密机械与微机电、通讯产业、研发产业软件园软件园1.5平方公里北距沪宁高速1公里，常州长江港16公里、常州民航机场15公里软件信息为主空港工空港工业园业园规划8.6平方公里距常州港口20公里、民航机场1公里机械、冶金、电子、纺织、服装、生物化工、新型建材为主资料来源：常州市国家高新技术开发区投资指南常州国家高新技术产业开发区常州国家高新技术产业开发区发展历程发展历程萌芽期萌芽期1992-19942002-至今至今规模规模关键关键举措举措阶段阶段配套配套取得取得成效成效1187、994-2001产业聚集期产业聚集期快速发展及扩散期快速发展及扩散期5.63平方公里 115.88平方公里 439.16平方公里 标志建筑基础设施国际著名大企业、大公司相继落户，规划形成“一城四带”高标准建设了软件研发中心、留学生创业园、“三药”研发中心和大学科技园等专业孵化器 宾馆、写字楼、公寓、别墅、旅游休闲设施 华联吉买盛、信特超市连锁店及家居、建材、服装、机电、农机、汽车等10大专业市场简单配套自发形成建成国家一类开放口岸长江常州港形成“五纵七横”城市道路主框架 依托原料及物依托原料及物流优势聚集上流优势聚集上中下游产业，中下游产业，产业园区雏形产业园区雏形已基本形成。已基本形成。依靠188、优良的资依靠优良的资环境和研究环环境和研究环境，吸引外资、境，吸引外资、技术、人才技术、人才成为常州市最大、成为常州市最大、最富活力的经济最富活力的经济增长点和最大的增长点和最大的高新技术辐射源高新技术辐射源和产业基地和产业基地发展历程发展历程常州国家高新技术产业开发区常州国家高新技术产业开发区区域价值的区域价值的核心驱动力核心驱动力价值价值1 1：大规模的开发量，是高新区最终成为西安高价值区的前提：大规模的开发量，是高新区最终成为西安高价值区的前提占地规模企业数量员工数量住宅需求配套需求外来需求全全市市高高价价值值区区价值价值2 2：良好的区位优势和人文环境：良好的区位优势和人文环境v拥有常189、州境内的全部长江岸线资源，已建成国家一类开放口岸长江常州港 v拥有河海大学常州校区、常州工学院、建东学院等三所高校，公办民营常州国际学校教学成绩斐然，浓厚的人文气氛吸引了大量区域内外置业者价值价值3 3：外向型经济态势强劲，外向型经济态势强劲，高新产业扩大和升级带来高收入人群高新产业扩大和升级带来高收入人群v园区高新企业数量的不断增大，人员结构的高层次和高收入是高新区房地产市场的有力支撑高新区核心区现状图v已有46家世界500强大企业、大公司相继落户，如日本的小松、普利斯通、三菱电机，美国的德州仪器、通用、亚什兰、伟创力，意大利雷迪斯，德国莱尼，韩国现代，台湾光阳、东森媒体、台光科技、上扬光电190、等。核心驱动力核心驱动力常州国家高新技术产业开发区常州国家高新技术产业开发区区域价值的区域价值的核心驱动力核心驱动力价值价值4 4：齐备、优质和领先的配套：齐备、优质和领先的配套v教育：区内共有4所高校、5所中学、32所小学、5所中心幼儿园，并建有国际学校v商业：华联吉买盛超市、高新区商业街、信特超市连锁店等一批商业项目，并建有家居、建材、服装、机电、农机、汽车等10大专业市场。v金融：中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、建设银行、中心银行、中国人民保险公司等金融机构v宾馆和酒店：香格里拉富都商贸酒店、金陵江南大饭店及多家日本、韩国料理店等v旅游、娱乐：中华恐龙园、高尔夫球场和练习场等价值191、价值5 5：投资优惠政策：投资优惠政策除享有的两免，三至五年减半的企业所得税及其他税收优惠政策外，园区内提供：办事程序减化（企业先做事，后办手续）大项目有专业的服务团队。这样免去了企业进入园区的繁琐程序，可以说已经在很大程度上方便了企业。常州国家高新技术开发区 招商服务处 赵文君 核心驱动力核心驱动力教育科研资源、自然生态资源、研发基地常州国家高新技术开发区常州国家高新技术开发区核心优势核心优势未来趋势未来趋势n区位优势区位优势：区内有常州海关、常州长江港、沪宁高速公路、周边有京沪铁路、京杭大运河等便利的物流及交通n教育科研资源：教育科研资源：科教城一期（大学城）：集常州6所高等职业技术院校于192、一身科教成二期:以南京大学、中科院等研究所为主体n自然生态资源自然生态资源：滆湖、淹城及淹城森林公园n常州最大的加工制造基地常州最大的加工制造基地：拥有山水资源、豪华地段n研发基地：研发基地：发挥对产业发展的“发动机效应”，打造国际化先进制造技术研发创新基地，实现产学研一体化本项目本项目本项目可本项目可利用教育科研、自然生态资源优势，以打造研发基利用教育科研、自然生态资源优势，以打造研发基地地弥补常州国家高新技术开发区功能缺失弥补常州国家高新技术开发区功能缺失28与与A A：常州国家高新技术开发区的竞争：常州国家高新技术开发区的竞争武进高新技术产业开发区武进高新技术产业开发区打造以高新科技打造193、以高新科技为导向，依托生态园区、集商住为一体的产业新为导向，依托生态园区、集商住为一体的产业新城城 竞争分析竞争分析B武进高新技术产业开发区位于常州武进大学城南端，总规划100100平方公里平方公里，目前已建成区约12.412.4平方公里平方公里，人口约7 7万人万人，初步形成了以电子信息、新材料、机械制造为主的产业集群，约400400多家多家内外资企业。1 12 23 34 4交通：交通：规划：规划：产业：产业：地位：地位：距上海、南京国际机场分别为160和110公里距常州长江港30公里距常州机场25公里距京沪铁路常州战站15公里距规划中的沪宁高铁20公里经过十多年的建设和发展，目前已经形成194、五大产业发展方向先进装备制造业：博世力士乐等电子信息：新科数字等新能源：东君光能等新材料：金海塑业等生物医药：中科院上海药物研究所常州研发中心等常州省级以上开发区常州省级以上开发区20062006年业务总收入（亿元）年业务总收入（亿元）科教城机械装备电子信息汽车零部件物流湖滨商贸区常泰高速沿江高速武进高新技术产业开发区武进高新技术产业开发区发展历程发展历程初步发展常规技术阶段初步发展常规技术阶段1996-2002年年2003-至今至今核心核心举措举措阶段阶段特征特征关键关键成果成果规模扩张产业升级阶段规模扩张产业升级阶段 规划3.4平方公里 规划100平方公里 作为城区的工业板块，主要致力于武195、进北区开发建设 2003年启动南区开发战略，实施“高新技术为先导，先进制造业为主体，现代服务业相配套”的战略，全面掀起新一轮园区建设热潮2003年实现业务收入138亿元03年-06年每年业务总收入递增100亿元七年累计批准入园企业259家，其中外资81家，批准投资总额105亿元，2002年业务总收入44.6亿元发展发展背景背景1995年武进作为国家星火技术密集区和江苏省沿江火炬带，行政级别由县升市，掀开城市发展新篇章江苏省提出加快沿江开发和常州市“一体两翼”特大城市发展规划的要求发展历程发展历程武进高新技术产业开发区武进高新技术产业开发区区域价值的核心区域价值的核心驱动力驱动力价值价值1 1：196、充足的空间规划优势：充足的空间规划优势价值价值2 2：科教城的人才优势：科教城的人才优势价值价值3 3：便利的交通优势：便利的交通优势v武进地处经济发达的长江三角洲城镇密集带，v人才资源和创新环境不足v产业发展以机械、纺织、化工等科技含量较低的产业为主导v地方企业转型速度慢，大型企业的研发能力还很薄弱v科技成果和技术转让率低，使得高新技术产业发展存在许多基础性问题v武进区紧邻科教成现有六所职业高等院校，年均毕业学生超过2万人v科教城及实讯基地成为高新技术企业高级技术工人的摇篮，可提供劳务预备制度培训，特殊工种培训，企业职工再培训等全方位的培训体系v办学特色：能根据园区企业需求，为企业定向培养各197、类实用型熟练型科技人才v园区总规划面积100平方公里，由原苏州工业园区总规划师担纲设计，整体规划以科学、人性为主旨v科学：科学：功能布局合理，园区规划有电子科技板块，汽车零部件板块，物流仓储板块，中心商贸板块以及居住休闲板块，道路规划科学，客户分流便捷，路网层次分明v人性：人性：提供以人为本的功能服务，按功能配套各类设施，设有中央商务区，保证生活便利核心驱动力核心驱动力武进高新技术产业开发区武进高新技术产业开发区区域价值的核心区域价值的核心驱动力驱动力价值价值4 4：西太湖的生态优势：西太湖的生态优势v缺乏科研和开发机构v人才资源和创新环境不足v产业发展以机械、纺织、化工等科技含量较低的产业为198、主导v地方企业转型速度慢，大型企业的研发能力还很薄弱v科技成果和技术转让率低，使得高新技术产业发展存在许多基础性问题存在的不足存在的不足价值价值5 5：亲商服务优势：亲商服务优势p快捷的一站式审批服务v社会服务承诺制v周到的投资咨询服务v政府定期走访企业v项目审批代办借鉴国际经济发展和公共管理方面的经验，着力打造“高效、透明、公平、规范”的服务型政府，提供全过程、全方位的优质服务p优惠政策v增值税：税率17%，三年内将返还企业缴纳增值税额的10%v所得税：从获利年度起，前两年免征企业所得税，第三至五年减半征收v符合要求的进口设备免税，采购国产设备抵扣增值税，外商独资免征综合规费v春秋淹城遗址、199、森林公园、面积 150 平方公里的西太湖，风景怡人。竺山湖度假村、天目湖高尔夫俱乐部等，是旅游休闲的极佳场所 v规划整齐和错落有致的各类小区为外商和各类人士提供幽雅恬静的居所。v以邻里中心为主体的服务网络配套大型商业设施，为居民生活消费提供全方位配套，将商业、文化、娱乐、保健等功能融于一体 核心驱动力核心驱动力孵化中心；展示、物流平台武进高新技术开发区武进高新技术开发区核心优势核心优势未来趋势未来趋势n产业优势产业优势：园区已经初步形成了以电子信息、新材料、机械制造为主的产业集群n规模优势规模优势：园区规划100平方公里，可以充分满足企业的各期用地要求n产业新城产业新城：建成具有国际竞争力的高200、科技工业园区和现代化、园林化国际化新城区n孵化中心；展示、物流平台：孵化中心；展示、物流平台：发挥对产业发展的“发动机效应”，打造国际化先进制造技术研发创新基地和展示中心，实现研产展链条完整化本项目本项目本项目可利用武进高新技术开发区的产业优势，本项目可利用武进高新技术开发区的产业优势，以打造孵化中心；以打造孵化中心；展示、物流平台展示、物流平台弥补武进高新技术开发区的功能缺失弥补武进高新技术开发区的功能缺失28与与B B：武进高新技术开发区的竞合：武进高新技术开发区的竞合历经近十年的转型操作，深圳天安数码城通过产业历经近十年的转型操作，深圳天安数码城通过产业+地产的方式，以连锁化方式开发运作201、了一系列的科技地产的方式，以连锁化方式开发运作了一系列的科技园区，成为专业的园区，成为专业的民营科技园运营商民营科技园运营商u1999年深圳天安数码城有限公司的前身安工业开发有限公司正式转型科技园区的开发u深圳车庙工业园区是天安数码城转型操作的首个项目，其成功开发奠定了数码城后续连锁运营开发模式u天安数码城目前已形成了连锁开发全国布局的态势深圳天安数码城深圳龙岗天安数码城广州.番愚节能科技园南海.天安数码城东莞.水濂山数码城常州天安数码城昆明天安数码城重庆天安数码城天津天安数码城天安数码城关键特征（天安数码城关键特征（KFS）：）：连锁复制连锁复制标准化标准化跨区域布局跨区域布局全国化全国化主202、体角色复合主体角色复合开发开发+运营运营定位清晰定位清晰科技化科技化竞争分析竞争分析C天安数码城成功关键因素（天安数码城成功关键因素（KFSKFS）Restructuring framework 1 5 4 3 2 精准的定位精准的定位产品标准化产品标准化资源整合能力资源整合能力客户资源客户资源灵活开发模式灵活开发模式天安数码城成功的首要因素得益其精准的客天安数码城成功的首要因素得益其精准的客户定位，即户定位，即服务于中小型的民营科技企业服务于中小型的民营科技企业大型科技企业及外资企业中小型民营科技企业天天安安数数码码城城政政府府主主导导园园区区l深圳车庙天安数码城深圳车庙天安数码城园区现有的203、企业，行业遍及电子、通讯、生物科技和软件，90是民营企业是民营企业l2007年11月龙岗天安数码城首栋科技产业大厦首栋科技产业大厦推出120套单元，吸引了400多家中小民营高科技企业多家中小民营高科技企业“粉丝”群追捧天安数码城实现重要科技企业聚集制成要素天安数码城实现重要科技企业聚集制成要素u产业支撑产业支撑无论车庙、东莞、常州等都是项目周边具有强大民营产业基础天安数码城会对入驻的企业进行行业背景及规模筛选，保证园区企业的匀质极纯粹，增强引力u产业筛选产业筛选u服务配套服务配套充分考虑中小科技企业经营运作实际，搭建软硬件环境，以优惠价格吸引科技企业入驻u聚集效应聚集效应科技企业聚集效应吸引更204、多中小科技进驻KFS1-精准的定位精准的定位天安数码城通过标准化产品体系的打造，减天安数码城通过标准化产品体系的打造，减少运营管理成本并实现规模效应少运营管理成本并实现规模效应12345深圳车庙天安数码城41高尔夫花园白领公寓产业厂房创业基地创新科技大楼数码时代办公楼u深圳车庙天安数码城包含5 5大功能体系：u居住功能居住功能 针对区域客户的高尚住宅高尚住宅及产业工人的白领公寓白领公寓；u办公功能办公功能提供企业领袖办公场所；u产业基地产业基地高科技企业生产厂房；u研究中心研究中心高科技企业集中的研发场所；u创业基地创业基地高科技人员及中小企业创业场所；天安数码城标准化两个层面天安数码城标准化205、两个层面功能体系标准化功能体系标准化科技发展、产业基地、科技成果转换、优良环境、高尚住宅五位一体建筑体系标准化建筑体系标准化针对企业需求在建筑承重、管线预留、通信预留等做到标准化集约利用资源集约利用资源有效控制成本有效控制成本降低异地扩张风险降低异地扩张风险利于规模运营利于规模运营KFS2-产品标准化产品标准化天安数码城通过整合政府、战略合作机构、相关的下天安数码城通过整合政府、战略合作机构、相关的下游商户以及服务机构共同搭建起了一个适合中小科技游商户以及服务机构共同搭建起了一个适合中小科技企业发展的平台企业发展的平台天安数码城有限公司办公物业配套物业创业物业研发物业道路体系厂房居住物业中介服206、务通讯服务商业配套培训服务交流服务政策优惠金融服务政府机构下游商家外部专家战略合作机构战略合作机构中国科学院清华大学中国电信网通香港新鸿基相关银行硬件体系软件体系房产开发战略合作提供软性服务体系招商、合作、引入软性支撑天安数码城平台天安数码城平台资源互动图资源互动图u策略策略：通过与大型机构建立战略合作关系战略合作关系降低后期营运招商风险u表现表现1 1：与中国电信中国电信建立战略合作框架，保证园区带宽速度领先u表现表现2 2：与金融机构金融机构合作，深圳天安数码城云集9家银行，金融服务极为便捷u表现表现3 3：与清华大学合清华大学合作成立公司负责园区信息化及产权转让交易u表现表现4 4：与香207、港新鸿基香港新鸿基合作园区企业的上市、融资及风投等服务u.KFS3-资源整合能力资源整合能力通过房地产投资入股、销售及租赁等，天安数码城建通过房地产投资入股、销售及租赁等，天安数码城建立了灵活的开发营运模式，提升了招商效果，多样化立了灵活的开发营运模式，提升了招商效果，多样化了企业的盈利点了企业的盈利点p天安数码城开发模式特征：天安数码城开发模式特征：住宅物业住宅物业办公物业办公物业工业物业工业物业配套商配套商业物业业物业提升区域价值形象完善区域配套，提升项目价值价值利润实现中心聚集人气Feature1多物业价值的联动多物业价值的联动：住宅、办公、商业及工业等不同的物业承担不同的价值公用，不同208、物业价值互相促进Feature2利润实现方式多样利润实现方式多样：销售物业、租赁物业以及投资性收益多种利润实现方式的组合Feature3产业与地产融合产业与地产融合：房地产物业作价入股扶持潜在优势科技企业，在壮大招商优势同时实现资产处置方式的多变Feature4客户资源嫁接客户资源嫁接：通过产业和地产的融合建立起和科技企业的持续稳定关系，为跨区域扩张积累潜在客户资源多物业价值联动图多物业价值联动图产业地产融合图产业地产融合图天安数码城天安数码城潜在优势科技企业潜在优势科技企业作价入股持有经持有经营物业营物业持有经营收益回报股权转让收益KFS4-客户资源客户资源与科技企业的紧密联姻以及连锁化开发209、形成的规模品与科技企业的紧密联姻以及连锁化开发形成的规模品牌优势使得天安数码城在客户资源的积累方面存在较牌优势使得天安数码城在客户资源的积累方面存在较为典型的优势为典型的优势l我们目前有1500-20001500-2000家家的优质客户资源。我们和很多很优秀的客户建立了战略合作关系战略合作关系，基于我们在全国的发展战略全国的发展战略和他们的全国发展战略，大家可以互补合作，企业可以节省选址的精力，同时又帮我们解决新开发项目客户新开发项目客户资源资源的问题l天安数码城的核心竞争力核心竞争力主要是不断壮大的客户群体不断壮大的客户群体深圳龙岗天安数码城有限公司常务副总经理天安数码城典型的客户资源：天安210、数码城典型的客户资源：银行资源创投资源基金资源商业资源研究机构资源股东背景资源其他资源天安每年要接待二三十批国内外基金考察团深圳天安数码城一向以深圳入驻银行最多的社区自豪天安与丹桂轩、肯德基、七十一店等知名商业机构建立合作关系与新鸿基金融集团、东方富海等金融服务集团有股权关联KFS5-灵活开发模式灵活开发模式常州天安数码科技城将继续延续天安在操作类似常州天安数码科技城将继续延续天安在操作类似项目经验，打造的是一个功能复合化的科技园区项目经验，打造的是一个功能复合化的科技园区u基本概况：基本概况：u占地面积：占地面积：430亩（住宅174亩，工业256亩）u建筑面积建筑面积：约100万平方米（住211、宅41.4万，工业58.6万）u建设周期建设周期：约5年功能体系常州天安数码城常州天安数码城 客户资源开发模式战略合作资源盈利方式产品体系模式嫁接模式嫁接常州天安数码城未来将发发展常州天安数码城未来将发发展成为一个集高尚居住、生态办成为一个集高尚居住、生态办公、休闲配套、科技研发及产公、休闲配套、科技研发及产业制造的大型邻里社区业制造的大型邻里社区未来发展定位未来发展定位产业定位差异化、产品差异化通过对天安数码城未来的发展定位分析表明其是本项目发展的最大竞通过对天安数码城未来的发展定位分析表明其是本项目发展的最大竞争对手，其竞争优势比较明显，本项目需在争对手，其竞争优势比较明显，本项目需在产业212、定位差异化及产品差产业定位差异化及产品差异化方面实现发力异化方面实现发力28与与CC：天安数码城的竞争：天安数码城的竞争天安数码城天安数码城本项目本项目Part1：整体定位：整体定位产业定位模糊，笼统地中小科技企业为主要客户寻求清晰的产业化定位Part2：客户资源：客户资源具备众多优质的战略合作客户，优势明显缺乏相应的客户积累，客户资源相对不足产品体系打造弹性空间大，后续机会空间较多Part3：产品打造：产品打造产品基本形成体系化，目标客户群相对固定Part4：整合能力：整合能力Part5：周边资源：周边资源科教城资源属于外部可利用资源与科教城联系更紧密，互动性格功能强Part6：机会资源：机213、会资源政府主导型较弱，支撑力度不及本项目政府支持力度较高，会有相关资源支撑与众多的相关机构建立合作关系，整合能力强首次开发类似项目，合作资源缺乏积累竞争分析总结：竞争分析总结：n常州高新技术开发区常州高新技术开发区n武进高新技术开发区武进高新技术开发区n天安数码城天安数码城l功能差异化功能差异化凭借自身凭借自身教育教育教育教育科研及生态资源科研及生态资源科研及生态资源科研及生态资源，利用武进高新技术利用武进高新技术开发区的开发区的产业优势产业优势产业优势产业优势，抓住市场机会，抓住市场机会，构建构建研发基地、展示平台和孵化中研发基地、展示平台和孵化中研发基地、展示平台和孵化中研发基地、展示平台214、和孵化中心等心等心等心等，弥补常州工业园区功能缺失弥补常州工业园区功能缺失l产业清晰化产业清晰化制定清晰的产制定清晰的产制定清晰的产制定清晰的产业定位业定位业定位业定位，赢得本项目与天安数码城的，赢得本项目与天安数码城的竞争竞争本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算项目情景分析项目情景分析项目竞争分析项目竞争分析产业研究产业研究大量的国内外案例揭示，园区在聚集产业上存在大量的国内外案例揭示，园区在聚集产业上215、存在三种模式，并且其主导产业通常不超过三种模式，并且其主导产业通常不超过4 4类类研发资源驱动产业集聚研发资源驱动产业集聚高等院校知名研发机构优势研发资源优势研发资源产业方向1产业方向2产业方向3模式一模式一产业转移驱动产业集聚产业转移驱动产业集聚模式二模式二本土产业驱动产业集聚本土产业驱动产业集聚模式三模式三产业转移本土产业典型案例典型案例：剑桥商务园产业聚集特征：产业聚集特征：优势研发资源的取向决定产业聚集的方向典型案例典型案例：苏州工业园产业聚集特征产业聚集特征：吸引的外部龙头产业决定园区产业聚集方向典型案例典型案例：台湾新竹科技园产业聚集特征产业聚集特征：本土的产业优势决定着产业聚集的216、方向核心企业核心企业配套企业配套企业转化产业研究的思路产业研究的思路：基于产业链升级及延伸的：基于产业链升级及延伸的顺势决策理论顺势决策理论产业定位方式依据定位方式风险度强势决策地区领导基于经验、资源与价值取向（偏好）确定产业发展方向从无到有高顺势决策区域经济发展理论及研究产业发展规律基于产业升级与产业链延伸的思路从弱到强低顺势决策方式顺势决策方式又称RDMS流程分析法：指产品在到达消费者之前要经过研研发、设计、制造、销售发、设计、制造、销售的过程，顺势决策就是基于延长产业链延长产业链条条思路寻找产业升级突破口产业研究技术思路产业研究技术思路产业研究思路产业研究思路1产业转移产业转移模式研究模217、式研究2本土产业本土产业模式研究模式研究3研发资源研发资源模式研究模式研究潜在转移产业本土产业基础研发关联产业产业发展战略产业发展战略目标产业目标产业RDMS分析中国长期来是中国长期来是FDIFDI进入亚太的理想区域，其核进入亚太的理想区域，其核心的利用方向集中在制造业心的利用方向集中在制造业1-产业转移模式产业转移模式2000年中国利用外资行业分布情况年中国利用外资行业分布情况2004年中国利用外资行业分布情况年中国利用外资行业分布情况从93年期，中国连续多年引入外资居发展中国家首位外资带来的产业转移成就了中国“世界工厂”的称号近年近年FDIFDI主要集中在长三角，在外资带动下长三角形成了以218、二产为主要集中在长三角，在外资带动下长三角形成了以二产为核心驱动的经济发展格局，尤其是制造业核心驱动的经济发展格局，尤其是制造业三产三产 比例比例2000年2001年2002年2003年一产二产三产一产二产三产一产二产三产一产二产三产上海1.847.550.71.747.650.71.647.451.01.550.148.4苏州5.956.537.65.256.838.04.458.237.42.763.334.1无锡4.056.939.14.055.240.83.654.941.52.857.539.7南京5.448.446.25.147.547.44.847.347.94.151.144.219、8常州7.556.136.47.056.636.46.556.736.85.257.737.1杭州7.551.341.27.150.642.36.450.643.06.051.942.1南通17.648.134.316.848.534.715.949.434.713.851.434.8宁波8.156.035.97.654.837.67.055.237.86.356.037.7绍兴10.558.830.79.858.132.18.658.133.37.659.233.2嘉兴11.255.333.510.555.234.38.757.234.18.059.332.7扬州13.349.037.713220、.348.738.012.648.838.610.851.437.8泰州16.347.236.515.247.936.914.249.536.312.551.835.7镇江7.155.437.56.755.338.06.255.838.05.157.237.7湖州15.252.132.713.153.933.012.254.133.711.353.335.4舟山28.732.139.226.134.139.822.536.541.019.241.339.52005-2007FDI投资区位选择投资区位选择从常州在长三角区域所处的城市圈层看，常州有可能承接来自上海、从常州在长三角区域所处的城市圈层221、看，常州有可能承接来自上海、苏州、无锡、宁波、南京及杭州等区域优势产业的转移苏州、无锡、宁波、南京及杭州等区域优势产业的转移上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍兴核核 心心对外窗口对外窗口 第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移222、出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。上海的石油化工、精细化工、生物及医药工业比重最上海的石油223、化工、精细化工、生物及医药工业比重最高，信息产品制造、生物医药、新材料等高，信息产品制造、生物医药、新材料等Hi-TechHi-Tech发发展迅速，资本密集和技术密集型产业比较优势显著展迅速，资本密集和技术密集型产业比较优势显著石油化工及精细化工生物医药 微电子造船及港口设备光电子及新材料机电设备及车辆精品钢材航天工业食品及其他产业背景分析产业背景分析上海上海纺织和普通机械制造仍是江苏地区的支柱产业，南京、无纺织和普通机械制造仍是江苏地区的支柱产业，南京、无锡及苏州三地在电子通信、精密机械及化工等快速扩展，锡及苏州三地在电子通信、精密机械及化工等快速扩展，产业结构正从重工业化向高加工度化和技术224、知识密集化转产业结构正从重工业化向高加工度化和技术知识密集化转变变石化工业钢铁工业电子信息生物医药精密机械电子产品精细化工精密机械新材料汽配产业高档家电纺织机服装加工产业背景分析产业背景分析南京南京无锡无锡苏州苏州浙江地区的工业优势主要还是集中在纺织、电力、电浙江地区的工业优势主要还是集中在纺织、电力、电气制造、服装和普通机械等劳动力密集型产业上，宁气制造、服装和普通机械等劳动力密集型产业上，宁波、杭州在重化装备制造、汽车等具有一定优势波、杭州在重化装备制造、汽车等具有一定优势通信设备 软件生物制药装备制造业化工行业服装及纤维制品家用电器临港工业汽车及配套业输变电设备产业背景分析产业背景分析宁225、波宁波杭州杭州通过产业的集中度以及附加值两个维度判断分析，通过产业的集中度以及附加值两个维度判断分析，第四象限产业是本项目潜在产业机会点第四象限产业是本项目潜在产业机会点附加值高集中度高微电子航天工业石化工业服装纺织及纤维日常家电钢铁工业食品及饮料生物医药新材料软件汽车及配套电子产业精细化工精密机械通信设备集成电路造船工业其他轻工业集中度/附加值（低）IIIIII IV第一象限的产业的形成多与特定的影响因素有关，如地理位置、产业政策等相关，转移度低转移度低第二象限产业进入门槛极高，只有区域领先城市才能具备，转移度也较低转移度也较低第三象限产业门槛低、竞争激烈，对产业提升效果有限，转移度高转移度226、高第四象限产业由于具备较高第四象限产业由于具备较高的附加值，同时相对分散，的附加值，同时相对分散，因此是最有可能转移的产业因此是最有可能转移的产业潜在产业选择潜在产业选择常州市典型的二产驱动的工业型城市，机械制造以及常州市典型的二产驱动的工业型城市，机械制造以及纺织是常州主导产业，化工以及信息产业发展较快纺织是常州主导产业，化工以及信息产业发展较快u常州产业以机械、纺织服装工业机械、纺织服装工业为主体，其规模以上企业数量占全市规模以上企业总数的40.22%和19.1%；2-本土产业模式本土产业模式常州在装备制造业方面基础雄厚，在专用机械、交通设常州在装备制造业方面基础雄厚，在专用机械、交通设备227、以及电气设备等聚集了一批有影响力的企业，竞争力备以及电气设备等聚集了一批有影响力的企业，竞争力较强较强2006年常州机械业产值及规模企业个数年常州机械业产值及规模企业个数工程机械制造工程机械制造农业机械制造农业机械制造输变电设备制造输变电设备制造仅次于徐州中国第二大工程机械基地涌现了常林集团、小松机械等知名企业围绕工程机械已形成较完备的产业链十一五期间将向重型、液电一体化发展在农业机械方面居国内领先地位拥有“常柴”、“常发”、“东风”、“正昌”件中国驰名商标基本形成完备的产业配套链条电力变压器、电线电缆、高低压控制柜在国内具备较大影响力拥有华鹏、东芝等大型企业十一五将发展超高压、大容量变压器轨228、道交通产业轨道交通产业基础装备及关键零部件基础装备及关键零部件发展迅速，在配件制造、牵引技术、内饰部件等技术日益成熟建立和庞巴迪、GE、阿尔斯通等联系常州轨道车辆牵引传动工程技术研究中心冶金设备、数控机床、纺织机械以及相关配套的关键零部件生产领域同和纺织机械、纺兴精密机械等骨干企业机械制造业机械制造业作为传统优势产业，常州已形成了以湖塘纺织城作为传统优势产业，常州已形成了以湖塘纺织城为核心行业链完整的纺织工业体系，发展成熟为核心行业链完整的纺织工业体系，发展成熟湖塘镇湖塘镇是常州纺织产业的集中聚集区，纺织经济占全镇济总量的75%常州的纺织工业链条完善，实现了纺、织、染、服装行业链纺、织、染、服229、装行业链的一体化贯通总投资18亿的湖塘纺织城是集产品交易、研发、展示功能于一产品交易、研发、展示功能于一体体的专业大市场纺织纺织常州已建立起以软件及动漫为核心的信息产业格局常州已建立起以软件及动漫为核心的信息产业格局，但受配套环境及人才影响，发展缓慢竞争力不足，但受配套环境及人才影响，发展缓慢竞争力不足u软件园软件园是常州发展信息产业的主要载体主要载体，有近九九成成软件企业落户于常州软件园，06年软件园销售收入1616亿u动漫产业规模小，产业链存在断层，主要集中在后期制作环节制作环节2006年几大软件园去产值比较（单位：亿元）年几大软件园去产值比较（单位：亿元）动漫产业和软件产业对人的素质要求230、很高，而常州无论是从城市软硬件环境还是人才培养上都无法满足相关的诉求，发展起来比较困难东南大学院长信息产业信息产业常州在化工产业方面具备较雄厚的基础，体常州在化工产业方面具备较雄厚的基础，体现在生物医药、精细化工及医疗器械现在生物医药、精细化工及医疗器械2006年常州化工行业构成及规模企业数量基本形成了生物化工、医药、精细化工、高分子复合材料、化工机械生物化工、医药、精细化工、高分子复合材料、化工机械等配套协调发展的生产体系拥有独立的科研开发和工程设计单位科研开发和工程设计单位6 6家，国家级重点高新技术企业重点高新技术企业6 6家；省级高新技术企业省级高新技术企业3030家；省级工程技术中心231、省级工程技术中心4 4家拥有医疗器械企业医疗器械企业114114家，其中一类产品371只，拥有康辉医疗、朗生医疗、康辉医疗、朗生医疗、常州医疗器材常州医疗器材总厂等一批骨干企业化工产业化工产业未来常州将构筑五大主导产业为支撑的产业发展格局，未来常州将构筑五大主导产业为支撑的产业发展格局，其中新能源、新材料及环保产业等未来着重发力其中新能源、新材料及环保产业等未来着重发力u根据规划，常州将要围绕常州的先进装备制造业、电子信息产业、新材料、先进装备制造业、电子信息产业、新材料、生物医药产业、新能源和环保产业生物医药产业、新能源和环保产业五大重点产业，争取培育出10-1510-15个百亿个百亿以上的232、产品群新材料及环保产业新材料及环保产业新能源产业新能源产业领域领域：集中在塑料及制品、新型建材、玻璃钢制品、稀土材料、反光材料企业企业：新湖石化、华源蕾迪斯、安德利公司、江南百兴集团、巨力塑料等一批有影响力企业规划规划：十一五期间将在高分子材料、合金材料等一些领域发力领域领域：太阳能光伏产业、风力发电设备制造以及太阳能光热综合利用、生物燃料等方面企业企业：天合光能有限公司、汪苏现代通讯光缆有限公司及州轨道车辆牵引传动工程技术研究中心规划规划：十一五期间将重点发展太阳能光伏产业及兆瓦级风力发电机组产业规划产业规划根据常州本土产业的集中度及附加值分析，第二根据常州本土产业的集中度及附加值分析，第二233、及第四象限产业是本项目潜在产业机会点及第四象限产业是本项目潜在产业机会点第一象限纺织已通过纺织城第一象限纺织已通过纺织城实现产业聚集，不是本项目实现产业聚集，不是本项目产业选择对象产业选择对象第三象限产业聚集度太低，第三象限产业聚集度太低，且已存在发展载体，成为本且已存在发展载体，成为本项目产业机会点小项目产业机会点小第二和第四象限产业链条较第二和第四象限产业链条较完整，聚集度较高，成为本完整，聚集度较高，成为本项目产业机会点高项目产业机会点高附加值高集中度高纺织产业工程机械制造集中度/附加值（低）IIIIII IV农业机械制造输变电设备制造轨道交通产业新能源及环保新材料产业其他产业信息及动漫234、关键零部件生产本土产业机会点本土产业机会点中国科学院以及南京大学等研究性机构入驻科教城对中国科学院以及南京大学等研究性机构入驻科教城对相关的制造行业、化工行业的集聚会有一定的作用相关的制造行业、化工行业的集聚会有一定的作用3-研发资源模式研发资源模式目前大学城的六所高职院校六所高职院校在研究创新能力上不足以吸引相关的企业中科院先进制造技术中心以及南京大学将会吸引一部分企业聚集，但目前效果不明显目前效果不明显从受益行业受益行业看，主要是基于常州本土优势产业如制造和化工等制造和化工等未来常州主要以新材料、再生能源、轨道交通、机械制造、医药化工等产业为主，引入我们的目的也就是促进常州产业壮大南京大学235、化工院 陈院长我们看中中科院和南大在化工方面的研究实力，才入驻这里常州市鼎蓝工程塑料 周道红结合对三种产业聚集模式的分析，针对本项目结合对三种产业聚集模式的分析，针对本项目的实际，我们得出本项目的的实际，我们得出本项目的产业发展战略产业发展战略产业转移带产业转移带来产业机会来产业机会本土产业带本土产业带来产业机会来产业机会研究资源带研究资源带来产业机会来产业机会生物医药新材料软件汽车及配套电子产业精细化工精密机械工程机械制造农业机械制造输变电设备制造轨道交通产业新能源及环保新材料产业常州传统制造、化工等行业受益常州传统制造、化工等行业受益基于常州本土强大的产业基础，充基于常州本土强大的产业基础236、，充分把握长三角产业转移以及利用科分把握长三角产业转移以及利用科教城研发资源，提升常州教城研发资源，提升常州核心主导核心主导产业产业实力同时实力同时有选择聚焦新产业有选择聚焦新产业模式一模式一模式二模式二模式三模式三化工原料及制品工程机械农业机械轨道交通新能源及环保设别化工原料及制品生物医药新材料产业发展战略产业发展战略专用机械产业链条相对完整，但前端研发设计能力有进专用机械产业链条相对完整，但前端研发设计能力有进一步提升空间；轨交设备发展迅速，在关键零部件制造一步提升空间；轨交设备发展迅速，在关键零部件制造及整车装配空间大及整车装配空间大工程机械农业机械轨道交通新材料新能源化工原料及制品研发237、研发设计设计制造制造销售销售部件制造半成品加工成品装配产品原材料关键部件一般部件RDMS流程流程工程机械工程机械农用机械农用机械轨道交通装备轨道交通装备RDMS分析分析工程机械农业机械轨道交通新材料新能源化工原料及制品研发研发设计设计制造制造销售销售部件制造半成品加工成品装配产品原材料关键部件一般部件RDMS流程流程化学原料及制成品化学原料及制成品常州以化学为核心的新材料及制成品产业基础雄厚，产常州以化学为核心的新材料及制成品产业基础雄厚，产业链较为完备，发展空间大，而生物医药及非化学新材业链较为完备，发展空间大，而生物医药及非化学新材料产业基础一般料产业基础一般生物医药生物医药非化学新材料非238、化学新材料RDMS分析分析工程机械农业机械轨道交通新能源及环保设备化工原料及制品研发研发设计设计制造制造销售销售部件制造半成品加工成品装配产品原材料关键部件一般部件RDMS流程流程新能源及环保新能源及环保常州以光伏产业为核心的新能源利用发展较为迅速，初常州以光伏产业为核心的新能源利用发展较为迅速，初步形成较为完整的产业链条，未来发展空间较大步形成较为完整的产业链条，未来发展空间较大RDMS分析分析以以专用机械及轨道交通专用机械及轨道交通为核心，积极发展以化学为基础为核心，积极发展以化学为基础的的新材料产业新材料产业及光伏为代表的及光伏为代表的新能源产业新能源产业u核心产业核心产业u主导产业主导239、产业u外围产业外围产业低低高高产业链条完整性产业链条完整性工程机械产业农业机械产业化学新材料及制品光伏新能源轨道交通产业汽车零配件生物医药其他相关产业市场规模和增长潜力对当地GDP贡献能力风险的可控性吸引力吸引力产业链条在区域内是否完整？是否具备一定的研发设计能力是否具备一定具有领导性的行业企业？目标产业目标产业本报告是严格保密的。项目发展战略：项目发展战略：产业研究产业研究项目竞争分析项目竞争分析项目发展机会分析项目发展机会分析l项目具备打造成常州产业提升驱动器的条件，在研发、孵化、研发、孵化、展示培训以及弥补区展示培训以及弥补区域居住配套域居住配套方面存在发展空间l在功能上与常州国家产业园240、及武进产业园存在差异；在产业产业定位定位上与天安数码城存在差异空间l常州专用机械产业机械产业及化学原料及制品产及化学原料及制品产业业基础雄厚，轨道设轨道设备及新能源备及新能源发展较快，同时这些产业符合区符合区域产业转移趋势域产业转移趋势充分把握常州充分把握常州城市化契机城市化契机，立足科教城，立足科教城弥补城市教育及研弥补城市教育及研发功能不足发功能不足，承担常州产业提升的驱动器，打造，承担常州产业提升的驱动器，打造产业定位清产业定位清晰、功能完善晰、功能完善的国际化高科技园区的国际化高科技园区本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Pa241、rt.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算项目形象定位项目形象定位项目功能定位项目功能定位本报告是严格保密的。产业巅峰，智慧高地产业巅峰，智慧高地常州国际生态创新示范区常州国际生态创新示范区本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算项目形象定位项目形象定位项目功能定位项目功能定位本报告是严格保密的。土地价值评估对于政府和开发商242、的双重意义土地价值评估对于政府和开发商的双重意义p政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地政府可以全面科学的管理土地，合理的利用城镇的土地p为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供决策依据为政府相关部门制定土地利用规划、计划以及有偿使用土地提供决策依据现状的梳理，定位土地的开发价值现状的梳理，定位土地的开发价值p明确土地的优势资源并进行放大，明确土地的劣势并寻求解决之道p明确土地开发的限制条件，确定土地的开发方向潜在的评估，预测土地的潜在价值潜在的评估，预测土地的潜在价值p待开发的土地在城市总体规划中的空间位置，区域周边未来的基础设施配套p区域周边的产业规划和布局，产业243、的递延发展及由此引发的人口的变迁规划附加，价值的提升潜力规划附加，价值的提升潜力p合理的规划带来的软价值的提升，对历史文脉及珍稀物种的保护，对地形地貌特征的合理利用政府政府开发商开发商地块土地价值评估地块土地价值评估本报告是严格保密的。土地分等定级的原理及方法土地分等定级的原理及方法p马克思地租理论级差地租的存在是土地级差存在的客观基础p马克思区位论区位论说明了城市地域经济活动的分布规律p阿伦索的竟标理论是分类定级全域覆盖评价的基础原理原理方法方法p土地分类定级p土地综合定级土地综合定级土地综合定级综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下244、评定区位差别的。地块土地价值评估地块土地价值评估本报告是严格保密的。地块价值深入分析地块价值深入分析项目规划所遵循的先决项目规划所遵循的先决条件和可挖掘的有利资源条件和可挖掘的有利资源A1A2A3CB湖湖塘塘河河滆湖路滆湖路鸣新路鸣新路夏夏城城路路高压线高压线地块属性地块属性总体评价总体评价内部资源内部资源开发难度开发难度其他特征其他特征A1A1平地临干道和水系、靠近城市中心，地块昭示性好农房，田地地势平，难度低噪声A2A2平地临两条主干道，交通特别便利农房，田地，高压线有高压线，难度中噪声A3A3平地，部分低洼靠近主干道，地块进入性好农房，田地，高压线有高压线，难度中视野好B B平地，地块中245、心，与四周通达性好农房，田地地势平，难度低地块显示性好CC平地临湖塘河，景观资源好农房，田地地势平，难度低私密性较好地块土地价值评估地块土地价值评估本报告是严格保密的。地块资源评价总结地块资源评价总结CA2BA2A3CA2BA2A3各地块价值各地块价值差异性不大差异性不大，C C地块综合价值最大地块综合价值最大A1A2A3CB湖湖塘塘河河滆湖路滆湖路鸣新路鸣新路夏夏城城路路高压线高压线待开发区域武进高新产业区安置房建设区一期大学城和二期住宅区p地块东侧地块东侧：正在建设安置房p地块南侧：地块南侧：靠近武进高新产业区，适合建设 研发孵化区，方便成果转化p地块西侧地块西侧：紧临科教城、期，有绝佳的246、水系资源，生活氛围浓厚，易于建造高档次居住社区p地块北侧：地块北侧：属于待开发区，目前地块已经平整完毕 地块土地价值评估地块土地价值评估价值分区原则价值分区原则权重权重A1A1A2A2A3A3B BCC昭示性10%108688进入性10%109768内部资源15%85588外部景观30%844510商业价值15%8771010私密性20%644810价值实现8.25.55.17.49.3价值排序价值排序2 24 45 53 31 1精英之城精英之城居住区居住区国际、活力、多元高尚居住营造国际化多元化高品质的活力之都吸引中高收入、高素质的城市精英。创新天地创新天地服务区服务区科技、动力、创新、国247、际交流创造科技神话，展示新产品、新创意、新理念的场所记载科教城三期自主创新足迹产业引擎产业引擎产业区产业区财富、效益、生产力 先进研发创新基地吸引大中型企业、研发机构入驻。精英之城精英之城产业引擎产业引擎产业引擎产业引擎产业引擎产业引擎创新天地创新天地我们建议科教城三期整体规划为三大功能区域我们建议科教城三期整体规划为三大功能区域功能布局功能布局本报告是严格保密的。借鉴大连软件园、新竹科学园和漕河泾开发区借鉴大连软件园、新竹科学园和漕河泾开发区成功案例指导本项目功能空间的用地分配成功案例指导本项目功能空间的用地分配产业区产业区园区配园区配套套住宅区住宅区产业配产业配套套服务区服务区军军事事拆迁248、拆迁还建还建住宅住宅区区大学教育区大学教育区住宅区住宅区住宅区住宅区商务区商务区软件产软件产业区业区信息产业区信息产业区森林公园森林公园产业区产业区产业区产业区服务区服务区产产业业区区本报告是严格保密的。借鉴天安数码城和河南国家大学科技园的研发和孵借鉴天安数码城和河南国家大学科技园的研发和孵化用地比例化用地比例,确定两者的占地比例约为确定两者的占地比例约为111112345深圳福田天安数码城41高尔夫花园白领公寓产业厂房创业基地创新科技广场数码时代办公楼深圳福田天安数码城建设用地深圳福田天安数码城建设用地3030万万m2m2 ，建筑面积，建筑面积50.850.8万万m2m2，其中：，其中：p研249、发区研发区（创新科技广场、期、天安数码时代办公楼）用地10.3万m2，占占36.3%36.3%p孵化区孵化区（包括天安科技创业园和六栋厂房）用地9.6万m2，占占30%30%p生活区生活区（高尔夫花园高档住宅区）用地8.4万m2，占占33.7%33.7%公共服务区公共服务区集中绿地集中绿地研发区研发区公共服务区公共服务区产业区产业区孵化区孵化区河南国家大学科技园河南国家大学科技园一期建设用地河南国家大学科技园一期建设用地2828万万m2 m2，建筑面积，建筑面积50.850.8万万m2m2p研发区：用地5.6万m2，占占20%20%p孵化区：用地5.56万m2，占占20%20%p产业区：用地6250、.4万m2，占占23%23%p公共服务区：用地5.5万m2，20%20%用地配比用地配比本报告是严格保密的。根据成功工业园空间布局的基本原则，结合项目产根据成功工业园空间布局的基本原则，结合项目产业定位及主要功能划分，建议本项目用地比例如下业定位及主要功能划分，建议本项目用地比例如下p参考以上案例，本项目的初步功能布局为：产业区：40%；服务区：27%；生活区：33%p项目核心产业为：专用机械及轨道设备、光电新材料、化工原料研发（生物制药），根据常州（武进）相关产业的发产业的发展趋势和需求展趋势和需求，确定研发区和孵化区的用地比例p根据产业区的体量和功能要体量和功能要求求，确定商业服务和展示平251、台的用地比例p根据项目开发资金平衡资金平衡要求，以及通过预计未来园区人口园区人口，判断生活配套区的体量p结合世联地产的相关研究经研究经验验确定研发区孵化区产业区（产业区（40%）商服区展示平台服务区（服务区（27%）生活区生活区所有功所有功能项目能项目合计合计20%20%10%17%33%100%用地配比用地配比本报告是严格保密的。结合本项目产业定位及功能布局，我们分结合本项目产业定位及功能布局，我们分为五大业态集聚带为五大业态集聚带化工原料研发化工原料研发（含生物制药）（含生物制药）产业区产业区专用设备及轨专用设备及轨道设备产业区道设备产业区光电新材料光电新材料产业区产业区居住生活区居住生活252、区公共展示、公共展示、服务平台区服务平台区功能分区功能分区区域的区域的“接待台接待台”n利用区域的昭示性，构建产业发展的高地，领一个城利用区域的昭示性，构建产业发展的高地，领一个城市的产业之先市的产业之先n利用标志性建筑标识区域，利用标志性建筑标识区域，见证一座城市的历史见证一座城市的历史【核心动力引擎核心动力引擎产业区产业区】Mechanical&Orbital spaceValue:打造华东区域最具实力的专用机械及轨道交打造华东区域最具实力的专用机械及轨道交通设备研发创新基地通设备研发创新基地Chemistry spaceValue:打造华东区域实力突出，优势明显的以化学打造华东区域实力突253、出，优势明显的以化学为基础的材料及制品研发创新基地为基础的材料及制品研发创新基地Energy spaceValue:打造华东区域以光伏为核心的新能源产业研打造华东区域以光伏为核心的新能源产业研发创新聚集带，引导常州未来产业升级发创新聚集带，引导常州未来产业升级【创新公共平台创新公共平台服务区服务区】l每一栋建筑均有鲜明的建筑外形。建筑形态同生态绿地很好的融合，让服务对象有别致的体验l核心展示区：打造DIS系统，展示、培训大楼，标志性建筑，培训中心，形成鲜明的区域定位l提供弹性的办公空间，可自由拆拼和组合，方便开展各类培训活动【精英活力之城精英活力之城生活区生活区】l在地块西南部兴建一个为园区企254、在地块西南部兴建一个为园区企业家和科研人员打造的高尚居住区业家和科研人员打造的高尚居住区l临近科教城二期住宅区，生活氛临近科教城二期住宅区，生活氛围浓厚；拥有湖塘河景观资源，环围浓厚；拥有湖塘河景观资源，环境好；远离主干道，保证私密性境好；远离主干道，保证私密性l主要物业：滨水小独栋别墅、联主要物业：滨水小独栋别墅、联排别墅、高层公寓，整个区域档次排别墅、高层公寓，整个区域档次最高的居住物业全部坐落于此处，最高的居住物业全部坐落于此处，环境好，品质高环境好，品质高展示时尚展示时尚个性个性n产业居住配套产业居住配套Staff Gardenl 配套居住用地，作为产业居住配套居住用地，作为产业居住配255、套区解决企业住房问题配套区解决企业住房问题 l人性化的居住环境人性化的居住环境n酒店公寓酒店公寓 L2 MANOR Leadership&Lifestylel 在区域打造专门为创新型企业家及在区域打造专门为创新型企业家及时尚人士的高尚居住区时尚人士的高尚居住区l档次最高的居住物业坐落于此处档次最高的居住物业坐落于此处l 国际化的配套设施国际化的配套设施Loftn年轻人的乐活社区年轻人的乐活社区 YOHO TOWNJoy of Livingp居住乐活社区居住乐活社区展示时尚展示时尚个性个性p生态开放型一站体验式生态开放型一站体验式 Mall ParkMall Park Opened ecolog256、ical one-stop Mall ParkShopping Malll 科技时尚是这里的主题，科技元素的内涵、外延刺激感知系统：激情、乐趣、进取、创新本报告是严格保密的。框架项目使命分析项目使命分析项目发展战略项目发展战略Part.1Part.2Part.3项目整体定位项目整体定位Part.4本次报告从以下四个方面进行阐述本次报告从以下四个方面进行阐述项目经济测算项目经济测算本报告是严格保密的。市政、公市政、公建基础设建基础设施建设七施建设七通一平通一平运营运营管理管理房产投房产投资资营销营销销售销售施工施工管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目规项目规划定位划定位开发开发招商招商土257、地出土地出让让/转让转让土地土地融资融资土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营拆迁拆迁安置安置向土地所有人收购土地向土地所有人收购土地拆迁和安置拆迁和安置把土地出售把土地出售/转让给房地产开发商或驻商转让给房地产开发商或驻商u商业模式商业模式房地产开房地产开发商发商代理商代理商/中中介机构介机构运营管理运营管理商商进行宣传及进行宣传及谈判等工作谈判等工作以吸引产业以吸引产业投资商投资商/驻驻商来进行土商来进行土地开发地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售把所建房地产等项目出售/出租给驻商出租给驻商进行宣传及谈判等进行宣传及谈判258、等工作以吸引驻商来工作以吸引驻商来购买购买/租用已开发的租用已开发的房产等项目房产等项目负责日常的运营、负责日常的运营、维修及其它管理维修及其它管理土地一级土地一级运营运营帮助产帮助产业投资业投资商商/驻商驻商规划总规划总体及单体及单一项目一项目帮助产帮助产业投资业投资商商/驻商驻商建设总建设总体或单体或单一项目一项目盈利点盈利点经营土地经营土地增值收益增值收益招商招商佣金佣金房产开房产开发收益发收益物业经营、物业经营、管理收益管理收益从房地产开发价值链的角度看，本项目存在着从房地产开发价值链的角度看，本项目存在着多样化的盈利组合点多样化的盈利组合点房产投房产投资收益资收益盈利模式盈利模式本报259、告是严格保密的。从物业价值实现看，从物业价值实现看，居住物业及办公物业居住物业及办公物业是利润实现的是利润实现的核心支撑；核心支撑；厂方及公共平台厂方及公共平台是实现产业目标的核心物业是实现产业目标的核心物业支撑，双方存在价值的联动支撑，双方存在价值的联动企业利润目标实现企业利润目标实现政府产业目标实现政府产业目标实现住宅物业及写字楼物业是高住宅物业及写字楼物业是高价值实现物业，价值实现方式价值实现物业，价值实现方式以销售为主，部分办公考虑持以销售为主，部分办公考虑持有或者作为投资入股产业有或者作为投资入股产业厂房物业以及公共平台物业厂房物业以及公共平台物业是吸引产业集聚，实现产业提是吸引产业260、集聚，实现产业提升目标的核心物业升目标的核心物业其主要通过吸引产业集聚提其主要通过吸引产业集聚提升利润实现物业的价值升利润实现物业的价值通过出租或者投资部分实现通过出租或者投资部分实现利润价值利润价值价值提升价值提升物业价值点物业价值点本报告是严格保密的。项目总占地项目总占地18981898亩，综合容积率亩，综合容积率1.51.5，总，总建筑面积建筑面积1,898,9491,898,949平米平米分区方案分区方案功能分区功能分区占地比占地比占地面积占地面积（亩）（亩）容积率容积率建筑面积（）建筑面积（）假设假设出租部分出租部分出售部分出售部分产业区产业区研发集聚区研发集聚区20%20%380 261、380 1.80 1.80 455747.8 455747.8 50%出租，50%出售写字楼(高层，含地标建筑)136724.3 136724.3 花园商务办公楼(独栋)18229.9 18229.9 多层式办公楼72919.6 72919.6 孵化区孵化区20%20%380 380 1.20 1.20 303831.8 303831.8 集约式办公楼(多层)45574.8 45574.8 50%出租，50%出售厂房（多层）/212682.3 100%出售服务区服务区展示物流平台展示物流平台10%10%323 323 1.50 1.50 322821.3 322821.3 100%出租（多层）262、322821.3/商服区商服区17%17%190 190 1.50 1.50 189894.9189894.9（多层）189894.9/生活区生活区高档住宅区高档住宅区30%30%570 570 1.50 1.50 570254.4 570254.4 100%出售高层/456203.5 小独栋/13686.1 联排/100364.8 配套商业配套商业3%3%56 56 1.50 1.50 56398.8 56398.8 社区商业/56398.8 本报告是严格保密的。分区开发进度分区开发进度分区分区计算期（半年）计算期（半年）20082008年年20092009年年20102010年年20112263、011年年20122012年年产业区产业区建设建设销售销售租赁租赁服务区服务区建设建设租赁租赁生活区生活区建设建设销售销售本报告是严格保密的。关于成本的假设关于成本的假设1.1.前期投入前期投入1.1 地价=40万/亩*1898亩=75,920万元，一次性付清测算假设测算假设2.2.物业成本假设物业成本假设 物业类型物业类型0808年建筑单价（元年建筑单价（元/平米）平米）写字楼4350花园式商务办公楼2350多层式办公楼2150集约式办公楼2350厂房1850展示大楼1850商服区1850高层1650小独栋2100联排1500社区商业1000本报告是严格保密的。关于销售实现价格的假设关于销售264、实现价格的假设假设：假设：1.鉴于对未来常州房地产市场的良好预期，房地产价格也保持快速增长。假设本项目销售价格保持5/半年以上的增长速度。2.销售实现均价每年递增，且不同产品递增幅度有所不同.高端产品考虑到市场稀缺性，增涨幅度大于中端产品；3.各种物业基础订价根据目前市场价格结合区域成熟度拟定；4.销售价格体系参考目前市场价格进行测算，销售率按100%销售计算物业类型物业类型0808年上半年销售价格（元年上半年销售价格（元/平米）平米）半年增幅半年增幅写字楼80005%花园式商务办公楼90006%多层式办公楼50006%集约式办公楼60006%厂房30006%高层36008%小独栋100008265、%联排80008%社区商业85006%测算假设测算假设本报告是严格保密的。关于写字办公楼、商业经营收入假设关于写字办公楼、商业经营收入假设租赁部分租赁部分写字楼写字楼花园式商务办公楼花园式商务办公楼 多层式办公楼多层式办公楼集约式办公楼集约式办公楼展示大楼展示大楼商服区商服区月租金（元/平米）27.030.025.025.025.025.0建面（）136,724.318,229.972,919.645,574.8322,821.3189,894.91、经营性收入含产业区部分写字楼、办公楼及服务区的物业租赁收入，租金参照常州现有高新技术开发区，2010年开始出租，随着区域 的发展租金呈上升趋势，266、假设半年增长约3 测算假设测算假设2、考虑到综合用地50年的年限，故将2012年后50-4.5=45.5年的租金收入折算到2012年末的现值，计算公式=a/r*1-1/(1+r)n，其中：a年末租金收入 r实际折现率 n项目经济寿命期本报告是严格保密的。1.1.房地产销售税费房地产销售税费 1.1 按预售收入的25预计净利润征企业所得税 1.2按预售收入的0.6计征水利基金 1.3 按预售收入的1.5%计征交易税2.2.房地产经营税费房地产经营税费 2.1 营业税按租金的5计 2.2 教育附加按营业税的3计 2.3 城市建设维护税按营业税的7计 2.4 印花税按租金的0.1计 2.5 房产税按267、照租金的12计征 2.6 房屋租赁管理费用按租金的2计征 2.7 维修费用按照建造成本的0.4计 2.8 代理、营销费用按租金的1.5计 3.3.土地增值税只计销售收入部分，按预售收入的土地增值税只计销售收入部分，按预售收入的1 1预征预征关于税费的假设关于税费的假设测算假设测算假设本报告是严格保密的。测算结果测算结果序序号号项目名称项目名称数量数量()单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注1 1地价地价75,920 75,920 2 2前期费前期费18,98918,9892.1勘察测量费1,898,949 10.00 1,8992.2规划设计费1,898,949 40.00 7,5268、962.3水电增容费1,898,949 20.00 3,7982.4三通一平1,898,949 10.00 1,8992.5其他筹建开办1,898,949 20.00 3,7983 3建筑安装工程费建筑安装工程费1,898,949 1,898,949 413,335413,3354 4管理费用管理费用5,0825,082=(1+2+3)1%5 5其他费用其他费用15,24715,247=(1+2+3)3%6 6不可预见费不可预见费13,12213,122=(2+3+4)3%7 7合计合计(不含地价不含地价)465,776465,776单价按计容积率面积分摊测算8 8开发成本合计开发成本合计54269、1,696541,696测算结果一：项目总开发成本估算表测算结果一：项目总开发成本估算表本报告是严格保密的。测算结果测算结果测算结果二：项目总投资估算表测算结果二：项目总投资估算表序号序号项目名称项目名称总额（万元）总额（万元）单价单价(元元/m2)/m2)占总投资比例占总投资比例1 1地 价75,920 399.80 12.84%2 2前期工程费18,989 100.00 3.21%3 3建安工程413,335 2176.65 69.90%4 4管理费5,082 26.76 0.86%5 5不可预见费13,122 69.10 2.22%6 6其他费用15,247 80.29 2.58%7 7270、财务费用24,336 128.16 4.12%8 8销售费用25,332 133.40 4.28%9 9合 计591,365 3,114 100.00%备注：单价为按计总建筑面积分摊计算的单价本报告是严格保密的。测算结果三：利润表（测算结果三：利润表（2008-20122008-2012年）年）测算结果测算结果序号序号项项 目目金额金额(万元万元)1 1房地产销售收入844,413 2 2经营性收入260,469 3 3总经营成本（开发成本及经营、销售成本）742,580 4 4利润总额362,302 5 5所得税90,576 6 6净利润271,727 7 7成本利润率(税后)36.59%8271、 8内部收益率25.64%9 9动态回收周期(年)4.47 计算说明：计算说明：自有资金按自有资金按16亿（不含地价）计，银亿（不含地价）计，银行贷款行贷款7.8亿亿地价于地价于2008年上半年一次性付清年上半年一次性付清开发周期为开发周期为5年，以半年为单位计算年，以半年为单位计算销售期销售期本报告是严格保密的。测算结果测算结果测算结果四：动态测算现金流量表测算结果四：动态测算现金流量表计算指标计算指标财务内部收益率财务内部收益率25.64%财务净现值（财务净现值（I=3.9%）144004.62动态投资回收期动态投资回收期4.47基准收益率基准收益率I8.0%实际折现率实际折现率3.9%本272、报告是严格保密的。测算结果五：敏感性分析测算结果五：敏感性分析测算结果测算结果因素变化情况因素变化情况部分指标变化部分指标变化敏感性分析结果敏感性分析结果租售收入租售收入（万元）（万元）总投资总投资（万元）（万元）税后利润税后利润（万元）（万元）税后成本税后成本利润率利润率财务净现值财务净现值（万元）（万元）内部内部收益率收益率动态投资动态投资回收期（年）回收期（年）基本方案基本方案 844,413 844,413 541,696 541,696 279,098 279,098 38.1%38.1%149,965 149,965 26.5%26.5%4.474.47销售收入变化销售收入下降销售273、收入下降10%10%759,972 541,696 231,877 32.6%111,696 21.4%4.61变动率变动率-10.00%0.00%-16.92%-14.41%-25.52%-19.15%3.13%销售收入上升销售收入上升10%10%928,855 541,696 311,576 40.3%176,314 30.0%4.26变动率变动率10.00%0.00%11.64%5.70%17.57%13.57%-4.70%工程成本变化工程成本增加工程成本增加10%10%844,413 541,696 205,885 24.8%83,212 16.9%4.75变动率变动率0.00%0.0274、0%-26.23%-34.90%-44.51%-36.08%6.26%工程成本减少工程成本减少10%10%844,413 541,696 323,217 48.0%192,264 34.5%4.00变动率变动率0.00%0.00%15.81%25.92%28.21%30.53%-10.51%本报告是严格保密的。项目目标项目目标常州产业提升常州产业提升盈利资金平衡盈利资金平衡政府企业核心问题核心问题Q1Q2Q3在武进区规划的背景下区域未来价值如何?基于项目资源，如何实现产业的升级?如何设置主营业务功能来实现区域土地价值增值？项目发展项目发展使命分析使命分析区域价值定位区域价值定位项目价值挖掘项目275、价值挖掘产业升级驱动器产业升级驱动器Q1发展战略发展战略项目机会分析项目机会分析竞争对手分析竞争对手分析产业发展研究产业发展研究产业升级实现路产业升级实现路径分析径分析Q2确立项目发展的确立项目发展的主导产业主导产业Q3整体定位整体定位经济测算经济测算形象定位形象定位功能定位功能定位报告回顾报告回顾常州国际生态创常州国际生态创新示范区新示范区附件附件高科技产业发展趋势高科技产业发展趋势本报告是严格保密的。中国代表性制药基地分布中国代表性制药基地分布北京北京上海上海广州广州北京生物医药基地北京生物医药基地位于北京市大兴区南部，是中关村科技园区的重要组成部分，总体规划面积28平方公里，一期产业用地276、9.67平方公里。张江高科生物医药科技产业基地张江高科生物医药科技产业基地上海张江高科技园区规划面积25平方公里。基地目前累计引进生物医药项目300余个，初步形成了产业群体、研究开发、孵化创新、教育培训、专业服务、风险投资六个模块组成的良好的创新创业氛围和人才培养-科学研究-技术开发-中试孵化-规模生产-营销物流的现代生物医药创新体系。广州国际生物岛广州国际生物岛位于广州东南部珠江主航道和次航道交汇处的官洲岛上。用地面积1.8平方公里。深圳生物医药产业深圳生物医药产业目前深圳已拥有与世界先进水平同步的基因技术产品。全国批准生产的基因工程药物品种共有16个，其中13个品种在深圳生产并投放市场，显277、示深圳的生物工程产业化的发展在国内已处于领先地位。基因工程干扰素、基因工程乙肝疫苗等一批高科技新产品，抢占了全国大部分市场深圳深圳医药产业医药产业本报告是严格保密的。我国生物制药产业机会与挑战并存我国生物制药产业机会与挑战并存优势优势StrengthStrength劣势劣势WeaknessWeakness机会机会OpportunityOpportunity威胁威胁ThreatThreatn生物技术研究处于世界领先水平n政府扶植、发展高科技生物制药产业n计算机产业可支持未来的生物信息处理需要n产业结构不完整、产业政策及相关服务体系尚不完善，国内药厂无新药开发能力n行销、专利等相关人才不足n缺乏具278、前瞻性的领导人n资金来源不易；药物法规与医疗政策不健全n人口数量增长、人口结构呈老龄化趋势、保健意识的增强等因素使药物的需求增加n市场开放，利于全球范围内整合资源n相关疾病研究的突破n国内中小企业居多，合并不易，导致市场混乱、无序竞争 n跨国公司的进入，使市场竞争更加激烈n研发投入增加，生产成本日益增加中国生物制药产业中国生物制药产业SWOTSWOT分析分析医药产业医药产业新材料产业分类新材料产业分类主要领域主要领域代表材料代表材料电子信息材料 半导体微电子材料（如单晶硅）、光电子材料（如激光晶体）、电子陶瓷材料（如介质陶瓷、热敏陶瓷）、磁性材料（如钕铁硼永磁材料）、光纤通信材料、数据存储材料279、（如磁存储、光盘存储）、压电晶体与薄膜材料、绿色电池材料（如贮氢材料、锂离子嵌入材料）新能源材料镍氢电池材料（如储氢电极合金材料）、锂离子电池材料（如嵌锂碳负极、LiCoO2正极）、燃料电池材料、太阳能电池材料（如Si半导体材料）、反应堆核能材料（如铀、氘、氚）纳米材料 纳米组装材料（如碳纳米管）、高性能纳米结构材料（如纳米陶瓷）、纳米涂层材料、纳米电子器件（如单电子晶体管、纳米激光器、纳米开关）复合材料 结构复合材料（如聚合物基复合材料、金属基复合材料、陶瓷基复合材料、碳基复合材料和水泥基复合材料）、功能复合材料主要领域主要领域代表材料代表材料生态环境材料 环境相容材料（如纯天然材料）、仿生280、物材料（如人工骨、人工器脏）、绿色包装材料（如绿色包装袋、包装容器）、生态建材（如无毒装饰材料）、环境降解材料（如生物降解塑料）、环境工程材料生物医用材料 医用金属材料、医用高分子材料、生物陶瓷材料、生物医学复合材料 智能材料 压电材料、形状记忆材料、光导纤维、电（磁）流变液、磁致伸缩材料和智能高分子材料高性能结构材料 新型金属材料、高性能结构陶瓷材料、高分子材料 新型功能材料 高温超导材料、磁性材料、金刚石薄膜、功能高分子材料 化工新材料 机氟材料、有机硅材料、高性能纤维、纳米化工材料、无机功能材料 新型建筑材料 新型墙体材料、化学建材、新型保温隔热材料、建筑装饰装修材料先进陶瓷材料 陶瓷绝281、缘材料、陶瓷基板材料、陶瓷封装材料、电容器陶瓷、压电陶瓷、铁氧体磁性材料 新材料新材料 新材料新材料新材料产业特点新材料产业特点u高风险、高收益 u覆盖范围广、关联度小 u投资与技术高度密集 从风险的角度看，首先，由于应用领域的进步，对新材料的技术要求进一步提高，研发风险提高；其次，新材料品种多，大批量产品相对较少，由于工艺集成度加大，生产流程缩短，知识转化为技术和产品的效率提高，存在行业风险；第三，由于高新技术发展迅猛，新材料本身更新换代速度加快，生命周期缩短，产品风险加大。从收益的角度看，与其他传统行业的上市公司相比，新材料上市公司业绩优良。新材料种类纷繁，涉及多个不同的行业，不仅有市场一282、度热衷的纳米材料、磁性材料等产品，还有与能源结合紧密的新型能源材料，与信息产业紧密结合的光通讯材料，更有聚氨酯、氯化聚乙烯、有机氟材料等传统的高分子材料。而生产这些产品的公司分处不同的行业，无论是设备，生产技术，还是销售市场都存在较大的差异。可以说并不存在共同的市场基础，关联性较差，各公司的个性要强于整个“行业”的共性。技术密集是指新材料在研制和制造过程中技术的多样性、边缘性和综合性。新材料行业涉及自然科学和工程技术，多学科交叉渗透，知识和技术高度密集。投资密集是指研究开发和生产新材料产品要求有一定的投资强度。新材料行业的放大技术复杂，行业装备一次性投入大，尤其是在工程化研究以及建立规模经济生283、产线时，更要求比较大的投资。新材料新材料新材料产业同信息技术、生物技术一起成为二十一新材料产业同信息技术、生物技术一起成为二十一世纪最重要和最具发展潜力的领域，成为发达国家世纪最重要和最具发展潜力的领域，成为发达国家的发展热点的发展热点 n美国政府在1991年和1995年的国家关键技术报告中均将新材料列为重点项目并位居首位；1993年开始把研发费用纳入国家预算。n日本政府把开发新材料列为国家的第二大目标，认为新材料技术是推动21世纪创新和社会繁荣的力量，提出以新材料为基础，促进其它高新技术产业发展，从而巩固其经济大国的地位。n德国分析了世界技术发展态势，提出21世纪的9大重点领域，首选就是新材284、料，在总共80个课题中，属于新材料的占到24个；在研发经费方面，政府出资占到总数的56，约2.7亿美元。新材料新材料本报告是严格保密的。我国新材料产业发展概况我国新材料产业发展概况l目前我国新材料产业主要分布在北京、上海、浙江、江苏、广东、西安、山东等地，工业产品品种接近5000个，平均利润率（税前）为2030，每年创造经济效益6090亿元。l我国半导体材料行业的企业规模小、技术相对落后、深加工能力低，设备引进一直受到国外制约，制约了行业竞争力的提高。l我国是稀土材料资源大国但不是产业大国，由于存在重复建设、地方保护等问题，造成国内外市场严重过剩，价格下降。l我国的纳米材料的科学研究在世界上并285、不落后，但在产业化方面却是障碍多多，真正形成产品的多是初级产品，盈利更是不多。l磁性材料方面我国具有一定的规模和技术优势，走出了具有特色的产业化道路；而在能源材料方面基本保持与国际同步。北京北京上海上海陕西陕西山东山东江苏江苏浙江浙江广东广东 新材料新材料本报告是严格保密的。新材料产业同信息技术、生物技术一起成为二十新材料产业同信息技术、生物技术一起成为二十一世纪最重要和最具发展潜力的领域，成为发达一世纪最重要和最具发展潜力的领域，成为发达国家的发展热点国家的发展热点 ，我国新材料产业市场前景巨大，我国新材料产业市场前景巨大l美国政府在1991年和1995年的国家关键技术报告中均将新材料列为重286、点项目并位居首位；1993年开始把研发费用纳入国家预算。l日本政府把开发新材料列为国家的第二大目标，认为新材料技术是推动21世纪创新和社会繁荣的力量，提出以新材料为基础，促进其它高新技术产业发展，从而巩固其经济大国的地位。l德国分析了世界技术发展态势，提出21世纪的9大重点领域，首选就是新材料，在总共80个课题中，属于新材料的占到24个；在研发经费方面，政府出资占到总数的56，约2.7亿美元。新材料新材料l对新材料的巨大需求主要来自国家支柱产业、高新技术产业和现代国防，例如民用飞机、汽车、高速列车等先进交通运输领域，信息与通信技术领域，以及能源领域等。l到2010年我国结构新材料的社会总需求将287、逾1000亿元人民币。l到2010年，国际光电子产品的总产值将达2000亿美元，我国所占的市场份额约为10%，即我国光电子产品的年总产值将达到2000亿元人民币。l2010年全球钕铁硼永磁材料的产量将达14.6万吨，产值达83亿美元，其中我国的产量将达5.4万吨，产值达31亿美元，相关器件产值达100亿-150亿美元，相关产业产值达150亿-300亿美元。p国外新材料产业发展国外新材料产业发展p我国新材料产业发展我国新材料产业发展本报告是严格保密的。世界每桶原油价格（美元）世界能源问题：世界能源问题：u从2004年开始，世界石油价格一路攀升，直接后果是影响了世界经济的恢复性增长，也反映出世界能288、源消费结构的不合理。u在过去的50年世界经济主要依赖石油，天然气和煤炭等化石能源，而交通运输的动力燃料几乎都依赖石油。但从长远来看，全球石油的平稳供应只能维持40年u采取能源多元化，实现能源的可持续发展，已是全球共识世界能源发展趋势：世界能源发展趋势：u核能中国，日本和印度将是未来几年核电站发展速度最快的国家u生物制燃料和氢能将是替代石油重要战略选择u风能u太阳能世界能源价格的暴涨和世界能源价格的暴涨和京都协议书京都协议书的生效使的生效使得采取能源多元化，实现能源的可持续发展成为得采取能源多元化，实现能源的可持续发展成为全球共识全球共识 中国的能源消费构成在2004年中国因价格上涨因素多支出了289、80多亿美元，GDP损失了0.7个百分点中国能源发展目标中国能源发展目标：我国未来能源政策是以维持煤炭为主体，电器为中心，油气和新能源全面发展的一次能源结构，优化二次能源结构，特别是提高煤炭利用率和清洁率。中国的能源消费存在的问题：中国的能源消费存在的问题：与世界一次能源构成不同的是我国以煤为主，煤的高效、洁净利用难度大，使用过程中已对人类的生存环境带来严重的污染。我国石油消费对外依存度高为60%我国单位GDP的资源消耗高于世界平均值过分依赖单一能源供给中国新能源发展趋势中国新能源发展趋势：新能源：核能，氢能可再生资源：水能，风能，太阳能等新能源产业新能源产业“能源危机能源危机”及环境保护是我290、国必须面对的问题，从可持续发展的及环境保护是我国必须面对的问题，从可持续发展的角度出发，国家和江苏省纷纷制定政策促进新能源产业和市场发展，角度出发，国家和江苏省纷纷制定政策促进新能源产业和市场发展，新能源产业符合国家新能源产业符合国家“十一五十一五”规划的产业发展方向规划的产业发展方向“十一五”规划中，国家进一步提出，构筑稳定、经济、清洁的能源供应体系，加快发展风能、太阳能、生物质能等可再生能源。2006 年起正式实施的可再生能源法，将可再生能源列为能源发展的优先领域，鼓励和支持可再生能源并网发电，对列入国家可再生能源产业发展指导目录的项目予以贷款和税收的优惠政策，为可再生能源的发展提供了法律291、保障。国务院批准可再生能源中长期发展规划重点对水电、风电、太阳能和生物质能等4个领域给出了明确发展目标。国家国家江苏省江苏省新能源产业新能源产业出台江苏省能源产业科技示范工程2005-2007年实施方案，并在筹划太阳能发电“一千个屋顶计划”。“十一五”规划中提出调整能源结构，积极开发利用天然气、核能、水能、风能、太阳能、地热能、生物质能等清洁能源和可再生能源。超前培育战略性产业，积极发展带动增长方式转变、代表未来发展方向的生物能源、新型环保等产业。2006年3月，江苏省设立了三个科技成果转化专项资金，排在首位的就是“太阳能级多晶硅料制备的关键技术开发及规模产业化”，并由政府买单研发费用。面向“292、十一五”将加大薄膜电池、多晶硅提纯、太阳塔式热发电等重大技术的开发，使我省成为产业链完整的具有国际影响的太阳能综合利用的产品研发制造基地。新能源产业新能源产业新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，在国家相关政策的扶持下，未来最有可能成为获得较快发在国家相关政策的扶持下，未来最有可能成为获得较快发展的新产业展的新产业分类 I 分类 II 投入商业运行的程度 可再生 能源 水能 产业化程度高，非常成熟 风能 我国风电装机增长迅速，04 年新增装机较03 年增长101%。根据国家提出的风电发展中长期规划，2010 年实现风力发电累计装机容293、量400 万千瓦，到2020 年，实现风电装机达2000 万千瓦，较目前增长39.5 倍，平均年复合增长率达27.76%。按风电装机每千瓦8000 元计算，至2010 年风电设备市场需求规模达240 亿元，至2020年市场需求规模达1520 亿元。未来十年，风电装机将保持年均20以上的增长率。太阳能 发改委计划未来五年我国将投入100 亿元利用太阳能资源，并提出到2010 年我国太阳能光伏发电总容量将达450MW，2020 年达到1000MW，光伏产业将以每年20%30%的增长速度发展。垃圾发电 处于商业投入建设期，但因产业链很不成熟，配套跟不上，盈利较差且不稳定 沼气 未投入商业运行，项目建294、设由国家及地方财政补贴。应用在农村，自给自用，规模小。污水回用 具有一定规模，很大程度上依靠地方财政支持 地热能利用 拥有地热资源的地区已较多开发，多依靠政府补贴 海洋能利用 我国尚处于试验阶段 秸杆 刚开始开发，04 年首个秸秆发电厂在河北建立 生物燃油 我国大多数地区处于研制阶段，05 年底鄂尔多斯生物燃油项目刚通过立项审批 乙醇 目前燃料乙醇企业均依靠政府补贴盈利，国家每年对四家燃料乙醇生产企业的补贴额超过20 亿元，2005-2008 年国家对乙醇企业的补贴逐年递减。热泵 少部分地区正在小规模推广 分布式 能源 楼宇热电 尚处于试验及方案设计阶段 区域热电 尚处于试验及方案设计阶段 燃295、料电池 基本处于开发与研制阶段 新能源产业新能源产业本报告是严格保密的。光电子产业市场潜力巨大，国家已将光通信光电子产业市场潜力巨大，国家已将光通信和光存储两项立为重中之重和光存储两项立为重中之重 世界光电子产业各分项市场值统计世界光电子产业各分项市场值统计 单位：百万美元产品/年1998年1999年2000年2003年市场值市场值增长率%市场值增长率%市场值增长率%光电组件121171336110.31477310.62048511.5光电显示器165711964518.62234213.73282413.7光电输出入265602997812.9308923.1337073.0光存储2714296、73165316.6345399.1407565.8光通信321763838919.34614029.27874420.0激光及其它光电应用7834864110.3953810.4123249.0合计12240414166915.715822411.721884011.5全球光电子产业飞速发展，市场潜力巨大，1998年至2003年，世界光电子产业各分项产值连年增长，特别是光储存和光通信的发展最为迅猛中国光电子产业市场需求变化中国光电子产业市场需求变化光通信超大容量、高速率和全光网方向发展超大容量DWDM的全光网络将成为主要的发展趋势光显示向真彩色、高分辨率、高清晰度、大屏幕和平面化方向发展光存297、储采用更多地新技术和新材料开发出新一代高密度、高速光存储技术和系统光输出入向多功能、高速化、低成本方向发展光电器件小型化、高可靠性、多功能、模块化和集成化激光技术向全固化、超短波长、微加工和高可靠性等方向发展激光技术与其它学科的融合以及应用领域范围不断扩大光电子产业正呈现出新的发展趋势光电子产业正呈现出新的发展趋势光电子产业光电子产业本报告是严格保密的。光电子产业市场分布光电子产业市场分布No.1长春长春中国光都中国光都由于航天、军事的应用和汽车产业的发展，形成了完整的产业链No.3北京北京传统与现传统与现代的铆和点代的铆和点借助地域和人才优势极力拓展市场No.2武汉光谷武汉光谷九省九省通衢通298、衢 区域中心区域中心 武汉是中国激光设备的核心地带，占有全国激光市场的半壁江山No.5长江三角洲长江三角洲资资本、技术、市场本、技术、市场 借助地域，资金优势拓展国际市场No.4中西省份中西省份后起后起之秀之秀 市场热点市场热点 整合原有军工、航天等重工业配套和科研设施，走向了市场化运做之路No.6珠江三角洲珠江三角洲得风气之得风气之先先 做市场新贵做市场新贵 台湾商人带来了设备和管理，香港商人带来了资金和市场，发达的外贸有推动的发展光电子产业光电子产业2006 2006 年年可再生能源法可再生能源法规定推算，到规定推算，到20102010年我国光年我国光伏产业复合增长率将达到伏产业复合增长率299、将达到3838，中国市场将快速启动，中国市场将快速启动我国还有大约28000个无电村庄和大约700万无电户，仅农村和边远地区的潜在市场就达到3000MW。2004年2010年65MW65MW450MW450MW2020年1000MW1000MW我国光伏系统未来发展趋势我国光伏系统未来发展趋势我国光伏市场份额我国光伏市场份额国内市场对光伏系统的需求：国内市场对光伏系统的需求：1996年国家计委提出的给2300万尚未使用电的居民送电到家，即所谓的“光明工程”，重点是新疆、内蒙、甘肃、青海和西藏地区。2002年国家发改委提出的城镇送电工程以及在西部农村建立3000个太阳能电站项目。国家西部开发战略计300、划为西部城镇安装太阳能电站。2008年北京奥运会、2010年上海世博会等大型绿色照明工程深圳、上海、北京、无锡等城市的绿色照明工程。资料来源：可再生能源协会光电子产业光电子产业全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业目前面临原料短缺的困境，优势还是在成本方面，原料、目前面临原料短缺的困境，优势还是在成本方面，原料、设备和产品两头在外设备和产品两头在外电池组件硅料硅锭硅片电池片产业链产业链主要工艺主要工艺将石英通过提纯和精练加工成晶体硅将晶体硅熔铸成锭再切成片将硅片通过半导体加工工艺变成电池将电池连接并封装成组件特点特点技术含量非常高，301、生产集中度高，议价能力高美日德几乎控制了全球100的硅料和73的硅锭、硅片生产。中国国内硅原料生产匮乏，目前只有峨眉山半导体厂、四川新光硅业、洛阳中硅厂三家企业能够生产多晶硅，无法满足国内电池产能的需要。进入壁垒较低日本在电池生产上占全球52的份额。中国企业还是国外企业的代加工厂，如国内最大的无锡尚德和天威英利都为德国Solarworld代加工电池。中国市场硅料需求和产量预测中国市场硅料需求和产量预测中国市场硅料和电池组件价格对比中国市场硅料和电池组件价格对比晶体硅电池的成本构成晶体硅电池的成本构成资料来源：可再生能源协会光电子产业光电子产业江苏省光伏电池产能占全国江苏省光伏电池产能占全国5050以上，生产以上，生产规模和技术发展在全国规模和技术发展在全国“领先一步领先一步”我国光伏产业链产能分布及预测我国光伏产业链产能分布及预测光电子产业光电子产业谢谢大家！谢谢大家！世联地产龙城科技科教城三期项目小组世联地产龙城科技科教城三期项目小组版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.5本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。