1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。成都双流创意产业园项目成都双流创意产业园项目整体定位及发展战略整体定位及发展战略谨呈:XXX置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问顾问有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.82008.8世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。2?项目关键词：项目关键词：创意产业园名义取地，如何变性为住宅用途?项目推荐点：项目推荐点：国内外创意产业园成功案例研究；创意产业筛选模型；如何通过规划、功能设计、建筑和外立面以及营销推广等措施来规避工2、业用地性质?项目组成员：项目组成员：项目经理：周博项目组成员：李琼桦、周兆霞、潘苑兰世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。3项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保3、密的。4项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。5成都为中国西部城市的经济中心、活力中心，成都为中国西部城市的经济中心、活力中心，其大都市建设已初现雏形其大都市建4、设已初现雏形1 1长三角城市群2 2珠三角城市群3 3京津冀城市群4 4山东半岛城市群5 5辽中南城市群6 6川渝城市群川渝城市群7 7中原城市群8 8海峡西岸城市群9 9湘中城市群1010关中城市群1111长江中游城市群1212哈大齐城市群1313滇中城市群1414淮南城市群1515黔中城市群1616北部湾城市群1717环鄱城市群1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群经济群排名经济群排名城市地位城市地位科技、金融、商贸、文化教育制造业、工业5、交通枢纽?成都市是中国西部重要中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽，国家历史文化名城和旅游中心城市。?成都经济持续稳定增长，与西南区域其他省会城市间经济发展差距日益拉大。经济总量虽然落后于重庆，但是从经济增长速度以及人均从经济增长速度以及人均GDPGDP水平来讲，领先于西南水平来讲，领先于西南乃至整个西部的省会城市，乃至整个西部的省会城市，是中国西部城市的经济中心。是中国西部城市的经济中心。01000200030004000成都1870.82185.7237127503324.4昆明812942.141062.31203.141393.7贵阳380.92443.63525.6、62603696.4西宁144.83174.74206.27281.61343.092003年2004年2005年2006年2007年GDPGDP比较（亿元）比较（亿元）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。6成都市正由单中心向多中心发展，项目所在片区成都市正由单中心向多中心发展，项目所在片区在城市发展方向在城市发展方向上上，规划规划为区为区域型域型现现代服务基代服务基地地金牛区依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。金牛区依托会展、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区。青羊区城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历7、史文化名城的重要区域。青羊区城市中心商务区，是生活居住、教育、旅游等协调发展的综合性城区，是体现成都历史文化名城的重要区域。武侯区以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。武侯区以科教文化、高新科技产业、商贸和居住为主的综合性城区。高新区最具现代气息的地方高新区将成为成都市重点发展的现代化综合城市新区，以高新技术产业为主导，聚集了部分电子信息电子信息企业，信息、商务、教育等公共服务设施充足，基础设施高水平配套的综合性城区。高新区最具现代气息的地方高新区将成为成都市重点发展的现代化综合城市新区，以高新技术产业为主导，聚集了部分电子信息电子信息企业，信息、商务、教育等公共服务设施充足，8、基础设施高水平配套的综合性城区。成华区集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区成华区集居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区锦江区建设为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。锦江区建设为成都市的中心商务区和西部一流的商贸繁华区。华阳华阳：主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区正正兴兴：2006年替补为成都市14个优先发展重点镇之一，正处于快速发展通道上，规划以现代农业和服务业为主，项目位于双流南湖总部基地与创意产业综合发展区华阳华阳：主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区正正兴兴：2006年替补为成都市9、14个优先发展重点镇之一，正处于快速发展通道上，规划以现代农业和服务业为主，项目位于双流南湖总部基地与创意产业综合发展区新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金冶金、建、建材材、重型机械机械设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城新都主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金冶金、建、建材材、重型机械机械设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城双流主城区西南部分中心，以医医药药、电气机械机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区双流主城区西南部分中心，以医医药药、电气机械机10、械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区龙泉主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区郫县主城区西北部分中心，以高高新技术新技术产业产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地郫县主城区西北部分中心，以高高新技术新技术产业产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江主城区西部分中心，以食品食品、印刷印刷、高新高新产业产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成11、教育科研、休闲旅游为主的城市新区温江主城区西部分中心，以食品食品、印刷印刷、高新高新产业产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区城市城市规划规划成都市城市发展战略是向东向南发展，南部将建立一个新的城市中心?城东、城西整体定位为以居住为主的板块属性，重点发展城东，控制向西发展?城北大商贸、大物流板快?城南城南规划规划为城市为城市新新中心，定位为中心，定位为行政办公行政办公中心、中心、创创新研新研发中心、区发中心、区域总域总部部基基地、现地、现代服务基代服务基地、地、宜居宜居人人文住文住区区世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。7成都的成都的第三第三产业发展12、水平产业发展水平突出突出，主导主导产业发展产业发展潜潜力力强劲强劲?成都的第二产业和第三产业对GDP的贡献最大，成都的第三产业将有很大作为，第三产业将成为成都经济奋力爬坡的第三产业将成为成都经济奋力爬坡的一大一大“引擎引擎”。2006年成都市第三产业产值为1343亿元，占GDP的比例达到48.8%。?支柱产业为食品（含烟草）、医药、电子信息和机械（含食品（含烟草）、医药、电子信息和机械（含汽车），汽车），工业已形成电子、机械、食品、冶金、化工、纺织、建材、制鞋、家具制造等为主的综合工业体系，成为中国重要的综合性工业基地城市，特别是电子信息、机械（含汽车、电子信息、机械（含汽车、航空航天）、医药13、食品（含烟草）、冶金建材，以及石油航空航天）、医药、食品（含烟草）、冶金建材，以及石油化工化工六大产业，聚集了一大批境内外知名企业，形成了较为完整的产业链条，上下游相关产业配套逐渐成熟，并且拥有数量众多的训练有素的产业工人，为成都的相关产业发展奠定了良好的基础。成都市成都市历年三历年三大产业产大产业产 值和值和增长增长率率0200400600800100012001400160020022003200420052006-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）一产增长率二产增长率三产增长14、率资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网产业产业研究研究20062006 年成都与一线城市第三产业占年成都与一线城市第三产业占GDPGDP 比重的比较比重的比较50.55%70.01%46.72%57.73%48.84%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%上海北京深圳广州成都20072007 年西部主要城市第三产业产值及占比重年西部主要城市第三产业产值及占比重126006218106331073302000400060008000100001200014000成都重庆昆明西安世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。8目目15、前住宅供应仍然前住宅供应仍然以城区为以城区为主主，但未但未来来居住郊居住郊区区化化是大是大势势所所趋趋?从土地供应出让情况看，郊区已经成为成都市主要的开发区域?目前二三环还是住宅供应和成交的主要区域；三环外位居第二，今年上半年三环外交易量近120万平方米，占到总交易量的37%。交易比重与供应比重基本持平?城东在持续了“东调”、沙河改造、热电厂关闭等建设东部新城改造之后，大量土地得到开发，供应量日益增长，占全市33%，超越城南、城西成为开发的核心区域；地震过后处于安全考虑，也更偏往东南置业各环域商品住宅交易各环域商品住宅交易 比比内一环,1%一二环,13%二三环,46%三环外,37%内环内,3%16、各环供应占各环供应占 比比内环内1%一二环15%内一环2%二三环43%三环外39%城市城市房房地产地产成都市成都市 0808年上半年各年上半年各 方位方位 住宅供应住宅供应东北,5%东南,5%西北,4%西南,4%市中心（二环内）,3%15%9%东,33%南,23%0808年上半年各年上半年各 方位方位住宅住宅成成交交东29%东北4%东南3%西南4%中4%西北3%西24%南20%北9%77.52%77.66%郊区比例22.48%22.34%城区比例11586.51153郊区14946.25197合计面积（亩）宗数08年上半年土地用途供应总量世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。9成都为成都为17、典型典型的的消费型消费型城市，城市，居民消费结构居民消费结构正正面临升级之面临升级之机机，由，由温饱型消费温饱型消费向向追求品质追求品质、追求享受追求享受的的小小康康型消费型消费转变转变?2007年全年实现了社会消费品零售总额1357.2亿元，增长17.5%，为1998年以来的最快速度?2007年成都市人均消费性支出达11703元，居西部主要城市之首?消费结构升级已成为推动消费增长的最大动力，住房、娱乐、服务等发展型、享受型消费有较大的增长。?2007年1-11月成都市住宿和餐饮业实现零售额226.3亿元，同比增长18.3%117036874705889979642103022.70%13.618、0%7.20%6.80%27.50%1.10%020004000600080001000012000140002002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均消费性支出（元）增长率20072007年年西部西部主主要要城市人均城市人均 消费消费性支性支出出（元（元人）人）11703101838707.0010876.0002000400060008000100001200014000成都重庆昆明贵阳资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网成都成都 历年历年 社社会会消费品消费品 零售零售 总总额额及及占占GDPG19、DP 的比的比 重重709.511357.23324.41155.261005.88880.76775.12750237120311705148917.50%40.83%14.85%14.21%13.63%9.24%13.07%47.66%45.51%43.36%42.43%42.00%05001000150020002500300035002002200320042005200620070.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%社会消费品零售总额（亿元）GDP(亿元)增长率占GDP比重成都市成都市历年历年人均人均消费消费性支性支出出人人口口消费和消费和20、支支出出34.50%9.49%6.52%5.93%17.73%13.42%10.07%2.34%食品衣着家庭设备及服务医疗保健交通通讯娱乐教育文化服务居住杂项商品20072007年年成都市成都市居民消费结构居民消费结构世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。10通过对通过对成都城市成都城市空间空间发展现发展现状与状与规划规划叠合叠合比较比较分分析析，以，以下下三三个个趋势趋势将对本将对本项目的发展产项目的发展产生深远影响生深远影响趋势趋势一一成都市主导产业已具有较好的产业基础；但本项目距离最近的产业园（天府软件园）10KM，距离空港产业群更有19KM，因此本项目依托区域产业发展有一定的困难趋21、势趋势二二土地供应向郊区发展，城东城南为郊区主流供应区域趋势三趋势三消费者的消费结构升级城市的产业发展城市的产业发展带带来来了一了一定定机机会，会，但但本本项目的项目的依依托托基基础薄弱础薄弱城市的南向城市的南向扩张扩张和住宅郊和住宅郊区区化化的的趋势趋势降低了本降低了本项项目的区目的区域域抗性抗性产生的影响一：产生的影响二：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。11高新高新区发展向南推区发展向南推进进，大，大源源组组团与团与华阳华阳片区片区处处于于起步起步发展发展期期，本本项目所在片区项目所在片区尚尚未未开开发发天府天府大大道道站南组团站南组团站南组团站南组团南部新区核心区南部新区核心区22、南部新区核心区南部新区核心区占地：占地：15.6平方公里（2004年启动）功能：功能：站前交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园区（组团内主要分为城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区等几个功能组团）大源组团大源组团大源组团大源组团区域总部基地区域总部基地区域总部基地区域总部基地占地：占地：15平方公里（2005年启动）功能：功能：区域总部基地、创新研究中心、会展商务及高档居住区（片区由三个工业区与一个居住区组成）新园组团新园组团新园组团新园组团航空港外崛起的新区航空港外崛起的新区航空港外崛起的新区航空港外崛起的23、新区占地：占地：6.8平方公里（2003年启动）功能：功能：高新工业区（片区由两大工业区与三大居住片区组成）起步区组团起步区组团起步区组团起步区组团高新区腾高新区腾飞飞的基的基础础高新区腾高新区腾飞飞的基的基础础占地：占地：6.33平方公里（1996年启动）功能：功能：成熟居住区（片区由高新区开发最早的工业区及三个居住片区组成）华阳片华阳片区区华阳片华阳片区区占地：占地：27平方公里功能：功能：高新技术产业集中地、生活居住、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游等（华阳区6千亩地划入大源组团，作综合用地）高新南区目前常住人口约20-30万，其中站南组团拥有17万人口，政府搬迁后，片区居住人口预计可达到24、70-80万，就业人口达到60多万。区区域域组组团团国国国国际际际际化化化化CBDCBD中中中中心心心心区区区区CLDCLD正正兴兴镇镇正正兴兴镇镇世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。12站站南组南组团与团与大大源源组组团团仍仍有有大大量土量土地地可可供出供出让让，商务商务办公办公、商商业、业、住宅住宅市市场场在在未未来来3 3年年内内均均面临面临激烈竞争激烈竞争7 77 77 73 3比比例例1001001001001101104040占地占地面积面积(万万平米平米)已出让土已出让土地地可出让土可出让土地地17417450050015961596720720总建总建面面(万平米万平米)25、7 7353525251515比比例例100100500500380380240240占地占地面积面积(万万平米平米)总建总建面面(万平万平米米)大源组团大源组团174174100100462462120120综合综合科研科研住宅住宅商服商服3003008 81201204704701010160160商服商服1414比比例例220220占地占地面积面积(万万平米平米)已出让土已出让土地地可出让土可出让土地地12901290总建总建面面(万平米万平米)3030比比例例480480占地占地面积面积(万万平米平米)总建总建面面(万平万平米米)站南组团站南组团660660住宅住宅?附注：根据出让土地26、经济指标，取商服用地R=3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1?附注：根据出让土地经济指标，取住宅用地R=3，商服用地R=2.5站南组团的土地已出让大多数，目前的可出让土地主要是住宅用地，约为300万平米大源组团的土地出让量相对较少，商服、科研、住宅等各类属性的土地均有大量剩余，约为870万平米区区域域土土地地利用利用?未来两年，区域竞争相对比较激烈，其中，商业供应量约为未来两年，区域竞争相对比较激烈，其中，商业供应量约为6565-8585万平米，商务万平米，商务(包括包括写字楼、公寓及酒店写字楼、公寓及酒店)供应量约为供应量约为285285-305305万平米，住宅供应量约为万平米，住宅供应27、量约为500500万平米，竞争比万平米，竞争比较激烈；较激烈；?按照政府的规划（按照政府的规划（3 3-4 4年内完成所有土地的出让年内完成所有土地的出让）进行预测，未出让土地的未来供给市）进行预测，未出让土地的未来供给市场竞争非常激烈，其中商业供应量约为场竞争非常激烈，其中商业供应量约为165165-240240万平米，商务万平米，商务(包括写字楼、公寓及酒店包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为供应量约为910910-990990万平米，住宅供应量约为万平米，住宅供应量约为20302030万平米。万平米。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。13片区在成都市片区在成都市民民中的中的认知认知28、度度很低很低，但未但未来来周边周边规划规划有有较多的较多的高高档次配套档次配套配套配套建设建设消费消费者态者态度度投资投资建设建设?体育公园、学校等配套的建设基本与本项目同时启动?现阶段片区尚无物业开发建设?地块因距离市区较远，本区域受高新南区的辐射自然进程慢，区域尚未发展，周边没有配套?与站南版块、大源版块、华阳版块相比，区域规划的配套高档?城区人们对高新南区的发展前景看好，知道南延线，但基本上很少有人知道正兴镇，对片区认知程度很低区区域域认知认知度度地地块块天府美天府美食食嘉嘉年华年华：占地1500亩，市级重点项目，也是双流县目前投资规模最大的项目，成都传媒集团投资56亿元拟打造全球最大的29、美食主体公园。0808年年5 5月签署投资协议月签署投资协议南南湖湖总总部经济创意产业区部经济创意产业区：规划占地约3平方公里，麓山国际开发商万华集团07年取地，尚尚未未动工动工体体育育公公园项目园项目：占地198亩，与运动休闲为主，先建设绿地，已已拿拿地，地，预计预计年年底动工底动工现现代代农农业业观光观光园园：占地5000亩，打造类似于“五朵金花”的观光农业项目，尚处尚处于于土土地流地流转转阶段阶段尚未拆迁的两个厂房：正在停产，政府承诺9、10月搬迁骨科骨科医医院：占地50亩，处于挂牌挂牌出出让让阶段阶段，建成后将是三级甲等骨科医院天天光科光科技技外包软件外包软件产业项目产业项目：位于项目30、正南边，占地140亩，与本与本项目项目同时取同时取地地牛津牛津国国际际学校学校：占地300亩，包括小学和初中，预计今年动工，明明年年招招生生成都成都工工业业职职业业技术技术学学院院：占地550亩，正在确确定定指标指标中商商会大会大厦五星厦五星级级酒酒店店：正在正在洽谈洽谈中锦江锦江成成仁路仁路南南湖湖大大道道空空地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。14地地块块交交通通交交通通便便利利，地，地块块临临两条两条交交通通主主干干道道，距距地地铁铁1 1号线末端号线末端站站广广都都站站5KM5KM，距距机机场场路程路程19KM19KM规划路公正路双流双流机机场场地地铁铁：距离成都地铁1号线华31、阳广都站约5km航运航运：与机场距19km，双华路、新双华路和公正路直达河运河运：以休闲旅游为主的成都港正在建设中，建成后正兴镇成为通往黄龙溪古镇的一颗明珠公公路路：成仁路、公正路以及规划主干道，其中成仁路和规划路均紧邻地块地地块块西西侧侧成成仁路仁路：国：国道道，双向，双向4 4车车道道，正在正在进进行行景观改造工程景观改造工程与与成成仁路隔路相望仁路隔路相望的的锦江锦江规划主干道处在招标阶段，预计年底开工南南延线末端延线末端地地块块世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。15地地块资源块资源地地块与府块与府河河一一路相隔路相隔，内内部部坡坡地地有有3030米米高高差差，有一有一定定原原生32、态资源生态资源?外部资源：与600多米府河仅有一路之隔，府河水质很好，基本没有污染，正在打造休闲旅游黄金水道?内部资源：地块有众多坡地，植被茂盛，原生态资源较好，能听见鸟鸣声；同时地块内还有排水沟、简陋的农民房、尚未搬迁的厂房?内部现有部分农民房，积极配合拆迁地块西侧的成仁路和锦江尚未拆迁的厂房破旧的农民房地块有充满坡地、高差地块内的排水沟地块内竹林密布地块东南侧有在种农田地块植被茂盛，原生态资源较好地地块块世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。16地地块周边块周边现现状状人人气不足气不足，基基本本上上没没有配有配套套，处处于于尚尚未未开开发发状态状态地地块块西西边边即即将要将要搬迁搬迁的33、的厂厂房房北北边边坡坡地地地地块块西南西南边边是是农田农田和民房和民房西西侧侧临临锦江锦江和和成成仁路仁路目前地块周边虽然紧邻成仁路和锦江，但其余大多是农田和荒地，人气严重不足，缺乏配套，处于尚未开发的状态世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。17项目项目资源资源盘盘点点小结小结1 1、交交通通条件便条件便利利周边未来交通便利，和成都市区联系紧密，通过南延线到达成都中心区21km，到三环路13km；规划主干道紧邻项目东侧，使片区交通更为便利2 2、大片区发展、大片区发展前前景看好景看好处于城市的发展方向上，紧邻人们认知度较高的高新区3 3、自自然环然环境良好境良好区域内原生态资源较好，植被34、状况较好；4 4、未未来片区来片区配套配套高高端端区域内未来配套齐全且以高档为主，休闲农业将得到一定的发展，为区域开发打下良好的基础1 1、交交通通条件便条件便利利周边未来交通便利，和成都市区联系紧密，通过南延线到达成都中心区21km，到三环路13km；规划主干道紧邻项目东侧，使片区交通更为便利2 2、大片区发展、大片区发展前前景看好景看好处于城市的发展方向上，紧邻人们认知度较高的高新区3 3、自自然环然环境良好境良好区域内原生态资源较好，植被状况较好；4 4、未未来片区来片区配套配套高高端端区域内未来配套齐全且以高档为主，休闲农业将得到一定的发展，为区域开发打下良好的基础1 1、郊郊区区陌陌35、生生区区域域：地处城市远郊，片区尚未开发，认知度低；高新区内尚有大量的土地供应，使项目近3年内难以借势发展2 2、片区、片区内内人人口口以以农农业人业人口口为为主主；3 3、片区、片区内内无相无相关产业关产业基基础础4 4、非非强势强势自自然然资源资源：地块资源和区域内其他地块相比没有明显优势；地块内有30米的坡地高差；5 5、项目、项目规规模模中中等等300亩中等规模项目1 1、郊郊区区陌陌生生区区域域：地处城市远郊，片区尚未开发，认知度低；高新区内尚有大量的土地供应，使项目近3年内难以借势发展2 2、片区、片区内内人人口口以以农农业人业人口口为为主主；3 3、片区、片区内内无相无相关产业关36、产业基基础础4 4、非非强势强势自自然然资源资源：地块资源和区域内其他地块相比没有明显优势；地块内有30米的坡地高差；5 5、项目、项目规规模模中中等等300亩中等规模项目项目项目优优势势条件条件相相对弱对弱势势因素因素世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。18项目的项目的限制限制条件条件?商业占地与住宅占地比为70%：30%，商业部分容积率不小于1.5，住宅容积率不高于1.8?后续的700亩地预留到09年9月，不一定跟本地块连接?项目今年10月份要马上动工，明年4-5月份开始预售，开发商要求尽快回现，优先选择销售?启动资金3-4亿元?机场限高要求：总体建筑限高174米，建筑主体不超过1537、0米?临成仁路设置商业建筑，且建筑高度不小于24米?绿化率30%地地块块限制限制开开发发商商要要求求规划规划要要求求世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。19项目项目属属性性界界定定二二线线省会省会城市城市陌陌生生区区域域，以，以城市城市陌陌生生区区域域，以，以“创意产创意产创意产创意产业业业业”为为主主题题，有一有一定定非非强势强势自自然然资源资源、中、中等等规规模模为为主主题题，有一有一定定非非强势强势自自然然资源资源、中、中等等规规模模项目项目二线省会城市陌生区域二线省会城市陌生区域二线省会城市陌生区域以“创意产业”为主题以以“创意产业创意产业”为主题为主题有一定的非强势自然资源有一38、定的非强势自然资源有一定的非强势自然资源中等规模中等规模中等规模世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。20主要问题项目发展目项目发展目标标分析分析政政府对府对该该项目的项目的看看法法?希望通过打造创意产业，带动区域的发展。?项目要是做成了纯住宅，对镇里的发展没有促进作用，就没有什么意义了，所以给了这么高的容积率。?这就是个房地产项目，政府不会多加参与。成都双流县正兴镇 苏镇长开开发发商商短短期期目目标标开开发发商商长长期期目目标标?项目开发周期为2-3年，希望快速回笼资金，物业尽量全部销售?实现项目利润的最大化?把300亩地做好，进行有前瞻性的定位和规划，增加后续拿700亩地的筹码?为区域39、的发展做出贡献，实现与政府的双赢?树立开发商的品牌影响力世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。21世联世联通过通过S-C-QS-C-Q结构结构来来分析分析核核心心问题问题R1非非期期望望结结果果?非期望结果一：项目虽然得到政府的认可，但是沉淀大量资金，投资回收期很长，使开发商面临很高的风险?非期望结果二：项目不能提升区域的形象和价值，客户认知度和接受度差，政府对本项目评价较低，影响后续700亩拿地R2期期望望结结果果?期望结果：项目能实现利润的最大化，较快地收回投资，降低开发风险；同时还能为完善区域功能、提升区域形象、促进区域发展做出贡献，获得政府的认同和支持?在以“创意产业”为主题的条件40、下，本项目如何既符合开在以“创意产业”为主题的条件下，本项目如何既符合开发商快速回现和利润最大化的目标，又实现与政府的双赢？发商快速回现和利润最大化的目标，又实现与政府的双赢？项目的核心问题项目的核心问题世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。22项目项目面临面临的市的市场场机机会会一、创意产业发展的大势如何？一、创意产业发展的大势如何？一、创意产业发展的大势如何？一、创意产业发展的大势如何？二、创意产业之于本项目意味着什么？二、创意产业之于本项目意味着什么？二、创意产业之于本项目意味着什么？二、创意产业之于本项目意味着什么？世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。23项目界定与问题结构化41、分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。24纵纵观观全球全球，创意产业的发展为，创意产业的发展为世界世界带带来来了了巨巨大大的经济的经济效益效益，形成，形成了一了一股股创意经济创意经42、济浪潮浪潮?创意产业：是指那些依靠个人创意、技能和天才，通过挖掘和开发智力财产以创造财富和就业机会的经济活动。?世界发达国家的文化创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的。?创意产业已成为国民经济重要组成部分，其产值增长率和就业增长率均高于GDP增长率和国民就业增长率。?全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以5的速度递增。?创意产业还有效推动产业结构升级。例如，英国经济依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，实现从制造型向创意服务型的转变；日本动漫艺术已成为日本第二大支柱产业。10.4583.734024681012澳大利亚新西兰英国创意产业产值增长率GDP增长率19943、6-2005创意产业产值平均增长率加拿大安大略省创意产业就业水平与国民平均水平比较3%8%18%20%7%0%5%10%15%20%25%中国英国日本美国全球文化创意产业占GDP比例英国和伦敦文化创意人均产值伦敦英国创意产业国民平均就业世界层面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。25中国中国属属创意产业创意产业后后势势看看涨涨型型国国家家，发展创，发展创意产业的意产业的潜潜力力巨巨大大?文化文化储备丰富储备丰富：我国拥有几千年的文化资源，是创意产业的内涵。?市市场场需需求求旺盛旺盛：文化消费市场的增长非常显著，2007年需求量达6600亿元。?创意产业经济创意产业经济总总量扩量扩大：大：44、2006年我国文化产业实现增加值5123亿元，增长17.1，高出GDP增长速度6.4%，高出第三产业增长速度6.85，对GDP增长的贡献率为3.41。?创意产业人员增多创意产业人员增多：2006年创意产业从业人员1132万人，比2004年增加136万人，占全部从业人员的比重为1.48。四种类型国家创意竞争力矩阵领先领先型型LeaderLeader创意指数很高，拥有强势的创意竞争力，属于领先地位的国家，如芬兰、瑞典、丹麦、美国。后后势势看看涨涨型型Up and comingUp and coming虽然创意指标分数仍低，但是有很高的创意成长率，其地位正提升之中，如爱尔兰、中国。走走下下坡坡型型L45、osing groundLosing ground这些国家拥有较高的欧元创意指数，但是无法维持其竞争优势，如德国、英国。落后落后型型laggardslaggards这类型的创意指数较低，其难以在创意世代竞争，如意大利、法国。资料来源：Richard Florida and Irene Tinagli（2004）?欧元创意创意矩阵矩阵，可比较X轴欧元创意指标与Y轴欧元创意趋势指标，使我们在四个象限中清楚定位四种创意矩阵类型的国家。中国层面爱尔兰葡萄牙希腊意大利西班牙澳大利亚法国英国德国丹麦美国瑞典新西兰芬兰领先领先型型后后势势看看涨涨型型落后落后型型走走下下坡坡型型中国世世 联联 平平 台台本报46、告是严格保密的。26中国创意产业中国创意产业100100强强调查显示调查显示，在中国由，在中国由“制“制造造立立国国”向向“创意创意强强国国”转变转变的大的大趋势趋势下下，创意产业已成为，创意产业已成为我我国国的的朝朝阳阳产业产业资料来源：中国创意产业100强调查9.4711.8611.3889101112132003200420052006创意企业平均利润率变动情况平均每创意企业合同金额变动情况(万元)14%1%11%25%3%1%17%4%21%3%广告会展设计服务艺术品艺术与文物交易软件、网络及计算机服务影视广播旅游、休闲娱乐文化艺术新闻出版其他创意企业类型百分比?国国内内创意产业创意产47、业销销售售收入收入大大幅攀幅攀升升，文化文化产业产业收入收入占占GDP3%GDP3%。?民族创意产业从无到有，利润率高速增长，达10%以上。?居民消费结构已经从“温饱型”向“小康型”过渡。百姓的创造性消费需求被逐渐激活。?企业核心竞争力和知识产权意识不断增强。?软件、计算机服务与设计服务成为创意产业主流中国层面2410.694221.185242.2975.10%24.20%010002000300040005000600020042005200600.10.20.30.40.50.60.70.8销售收入增长率销售收入及增长率（万元）4.785.827.4528%21.80%34567820048、4200520060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%品牌个数增长率平均每创意企业品牌拥有数及增长率此2653.353170.654756.319.50%50%200030004000500020042005200600.10.20.30.40.50.6合同金额增长率世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。27成都所在成都所在板板块块以发展以发展网络网络动动漫游戏漫游戏等等创意创意产业为产业为主主我国已初步形成六大创意产业集群?首都创意产业集群：已经形成文艺演出、广播影视、古玩艺术品交易等优势行业?长三角创意产业集群：工业设计、室内装饰设计、广告策49、划等行业迅速发展?珠三角创意产业集群：广告、影视、印刷、动漫、等行业走在国内前列?滇海创意产业集群：影视、服装等行业比较有特色?川陕创意产业集群：网络动漫游戏产业等?中部创意产业集群：以湖南长沙为代表，其电视广播产业已形成独特的创意产业链首都创意产业集群以北京为代表长三角创意产业集群以上海、苏州、杭州、南京为代表珠三角创意产业集群以深圳、广州为代表滇海创意产业集群以昆明、丽江、三亚为代表川陕创意产业集群以重庆、成都、西安为代表中部创意产业集群以长沙代表世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。28成都为中国创意产业发展的成都为中国创意产业发展的第第二二梯队梯队城市城市?创意型企业的法人单位数?50、创意企业的就业人数?创意企业地资产总额?创意企业的全年营业收入?全市创意产业产值?全市创意产业产值增长速度?全市创意产业对经济的贡献率资料来源：2007年中国创意产业发展报告创意产业发展评价指标重点发展的创意产业城市集团工业设计、建筑设计、软件、传媒会展重庆第三集团影视传媒业、艺术培训、出版发行、动漫、会展业青岛电视广播长沙动漫和网络游戏、出版发行、工艺美术、会展广告、影视制作苏州游戏动漫、媒体传播、广告出版、建筑设计西安影视、服装昆明研发、艺术设计、会展大连工业设计、咨询策划、软件服务、文化展演和动漫制作天津建筑设计、广播影视、工艺美术、软件、动漫南京数字娱乐、产品研发、艺术创作成都成都文化51、艺术、影视传媒、信息服务、设计服务和咨询策划杭州动漫、网络游戏、创意设计、数字视听深圳软件、动漫、工业设计广州第二集团研发设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划上海文艺演出、出版发行、影视、动漫、会展和古玩艺术品交易北京第一集团成都层面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。29成都成都高高速增长的经济速增长的经济态态势势与与浓厚浓厚的的休闲娱乐氛围休闲娱乐氛围为其为其进一步进一步发展创意产业发展创意产业提提供供了了坚实坚实的的基基础础条件条件?成都经济保持高速发展?创意离不开文化的积淀，而成都是一个拥有独特休闲文化资源的历史文化名城，一个正在营销国际化“休闲之都”的城市。?成都第三产业发展迅速52、，创意产业贡献巨大。1663.21870.82185.7237127503324.415.30%14%13.50%13.60%13.00%13.10%050010001500200025003000350020022003200420052006200711.50%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%GDP(亿元)增长率成都层面14536164541930722139251712652712.60%14.70%17.30%13.20%11.80%13.70%05000100001500020000250003000020022003253、0042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均GDP(元)增长率7658629961584.9134375747.70%51%50.60%49.00%31.90%48.90%0200400600800100012001400160018002002200320042005200620070%10%20%30%40%50%60%第三产业产值(亿元)第三产业/GDP5北海4湛江3昆明2成都1杭州名次城市成都历年GDP及增长率成都历年人均GDP及增长率成都历年第三产业及占GDP比重2007 首届中国休闲产业经济论坛”揭晓了首届“中国十大休闲城市”，成都以第54、二名的成绩入选数据来源：成都市统计年鉴和统计公报“培育发展文化创意产业，推进文化创意产业园区建设，支持文化产品和服务出口。”成都市2007年市政府工作报告世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。30目目前前成都创意产业成都创意产业仍仍处处于于自自发发阶段阶段，若若成都经济水平成都经济水平继继续保持近续保持近年年来的增长来的增长态态势势，预计预计20102010年高年高科科技技等等创意产创意产业业将将成为成为拉拉动动城市经济增长的城市经济增长的动动力产业力产业?成都的文化创意产业仍然处于点状分布形态，创意资源较为分散，完整的产业力量还远未形成。?成都市创意产业与北京、上海、深圳等先进地区尚有差55、距，但增长速度快，发展潜力大。?目前成都创意产业产值约占GDP4%。?成都人们对文化创意的需求已进入快速增长的阶段。成都层面5000-10000美元制造加工传统服务业科技创新创意产业创意产业高技术产业服务产业1000-5000美元人均人均GDP拉拉动动经济经济增长的增长的动动力产业力产业成都：成都：2007年年人均人均GDP 3634美美元元65.877.7491.03020406080100200420052006成都创意产业产成都创意产业产值值（亿元）（亿元）大于1000美元大于3000美元大于5000美元快速启动快速增长井喷人均人均GDP文化文化创意创意消费消费需需求求阶段阶段成都近6年56、人均GDP年均增长率为13.8%，如果成都经济继续保持这样的增长态势53563634人均GDP20102007年份成都：成都：2007年年人均人均GDP 3634美美元元世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。31成都创意产业成都创意产业主主要要由由文化文化传媒传媒、数字网络数字网络、时时尚尚消费消费、咨询策咨询策划划等等四四大大类类组成组成?时尚消费类实现收入25.93亿元，比重仅次于文化传媒类各行业，充分体现了成都市的消费型城市的特征和休闲的文化氛围?作为创意产业的重要组成部分，数字网络类行业共实现收入13.7亿元。?书、报、刊出版业占整个创意产业总收入的21.1。?会展文化服务业以成都57、国际会议展览中心为代表，占创意产业总收入的2.53。成都层面资料来源：四川省商务厅时尚消费类,31.29%数字网络类,15.80%咨询策划类,18.27%文化传媒类,34.64%创意产业四大类别概况33.20%46.80%59.90%9.80%7.30%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%数字网络广告业会展业广播电视电影服务业出版发行与版权服务2005年部分创意行业收入增长速度?现状：数字娱乐业、产品研发、人才培训、出版发行和版权服务、设计服务、广播、电视、广告业、室内娱乐活动成为成都创意产业的主体内容，占整个创意产业增加值的80.8。58、?规划：积极发展新闻出版、广播电视、文博演艺、文化旅游和数字娱乐等重点优势文化产业。成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中对创意产业的规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。32?高新技术企业1000家，高新技术产值平均增长率以高于GDP年均增速1.5倍的速度递增。?2010年目标：科技创新体系形成，使成都成为国家重要的科学技术研究开发与高科技产业化基地、西部科技创新示范基地。成都是中国和国际生物医学材料和工程的一个研究开发中心，拥有一批专业性国家和省重点研究中心到2010年，力争推出具有自主知识产权的关键技术50项，创新药物5-10个生物医药软硬件研发光电设备IBM、微软、赛门59、铁克、华为、甲骨文、诺基亚、阿尔卡特等知名IT研发企业落户成都，将形成研发集群效应市“十一五”规划明确提出，到2010年初步形成成都光电产业集群发展态势，实现年销售收入超过150亿元的目标成都双流聚集了十几家重点光电子企业，力争建成中国“西部光谷”航空领域建成我国首家空天高技术产业基地和中国一航成都航空仪表公司，成都将成为我国新航空领域重要的研发生产基地成都R&D投入达65亿元，占GDP比重3%，专利授权数每年2000件以上，每10万人拥有的有效专利数达20件，居全国前列产产品研品研发：成都发：成都拥拥有有各各类类研研发发机构机构27002700多多个，是个，是我我国中西部地区国中西部地区重要60、重要的的高高科科技研技研发中心发中心成都层面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。33数字娱乐数字娱乐业：成都的业：成都的数字娱乐数字娱乐市市场场占占全全国国10%10%，整体，整体排名排名居居全全国国第三第三，已成为国，已成为国内内领先的领先的数字娱乐数字娱乐之之都都?2006年，成都市数字娱乐相关企业超过60家，从业人员约1.5万人，实现销售收入超过10亿元。?规划2012年，数字娱乐企业数达到400余家成都层面资料来源：成都数字娱乐产业报告进驻知名数字娱乐企业成都市数字娱乐产业重点发展领域?网络游戏领域?成都市网络游戏爱好者超过100万人?承担了2项国家级网络游戏相关项目和课题?2061、06年的网络游戏达10款，共创造产值约10亿元?手机游戏领域?2006年，手机游戏领域创造产值超过1.2亿元?手机增值服务和开发商20多家，规模在整个中西部地区首屈一指?动漫产业领域?四川是全国第二个国家动漫游戏产业振兴基地。?几千年历史文化的积淀，为动漫提供了素材，成果天下掉下个猪八戒、巴布熊猫等?电子竞技领域?组建了多家电子竞技俱乐部，如天府网城、美国GGL、四川国腾?视频游戏领域?创办了“微软游戏技术平台”，将吸引众多顶级游戏开发商进驻成都?数字音乐领域?中国移动在成都建设全国首个无线音乐基地?2006年，移动音乐业务营收超过100亿元?打造两个中心：打造中国数字娱乐研发制作运营中心和娱62、乐消费体验交易中心?实施四个一百工程：1、孵化100家从事数字娱乐的企业和工作室；2、研制100个以民族文化为内涵的具有自主知识产权的数字娱乐产品；3、实现100亿元以上产业经济收入；4、培养100名以上数字娱乐精英人才成都数字娱乐产业发展规划世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。34人人才培训才培训：成都的：成都的培训培训业至业至今今仍未仍未形成形成品品牌牌和规和规模模效效应应，但但发展发展空间空间巨巨大，大，语言培训语言培训和和IT IT培训培训是是重要重要组成部组成部分分?截至2007年年初，不包括由劳动和社会保障部门审批和管理的技能培训机构，成都市有教育类培训机构686所?语言培训63、IT技能培训、少儿教育是成都市人才培训的三大支柱，占整个培训市场的份额的70%93723033661113学校数量IT IT认认证证语言培训语言培训学校学校机构机构营营销培训销培训才才艺健身艺健身职职业业技技能能培训类培训类型型成都层面未来到年内，中国教育培训市场的潜在规模达亿元人民币，培训教育连锁品牌店铺增长率每年约为年中国教育与培训业研究咨询报告49466787356734214432208267276769295135校校舍舍面面积积（mm2 2）占占地（地（mm2 2）兼任教师兼任教师（人）（人）教教职工职工数数（人）（人）结结业人业人数数（人）（人）招招生生人人数数（人）（人）在在64、校校生生数数（人）（人）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。35设设计计服务服务：成都的设：成都的设计计产业产业近近年年来发展较来发展较快快，但但整体整体设设计计水平在水平在全全国国仍仍位于中位于中等等地位，地位，有有待待进一步进一步加加强强成都层面?成都设计行业发展迅速，年增长率约为30%。?成都科拉尼中国工业设计基地的建设将大大提高城市工业设计水平?2007年成都集成电路设计基地内的集成电路设计企业产值达到7亿元，预计到2010年，成都市IC设计企业将突破100家，比2005年增长100%?由于设计师之间很少互相交流，各自封闭，导致成都的整体设计水平，在全国看，只谈得上二流成都著名设65、计公司时尚设计设设计计服务服务平面设计工业设计建筑设计广告设计软件设计培育发展文化创意设计产业，推进文化创意设计产业园区建设成都市2007年市政府工作报告世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。36文化文化传媒传媒：成都是中国：成都是中国文化文化传媒传媒产业的产业的重要重要力力量量，新新闻闻出出版版占主占主要要部部分分，未未来来直接直接售售卖卖“媒“媒体体知知识识”将将成为成为传传媒媒业业利利润润主主流流?成都传媒业总收入占据了成都市文化产业收入的1/3。?2006年新闻出版业占文化主体产业75.2%?广播、电视中，电视服务是主要成份。2004年我市电视制作及相关服务实现收入9.35亿元。成66、都层面独特创意加工复制批量销售延伸开发以独特方式，把特定时代大众心中渴望但未明确表达的思想和情感集中而强烈的表现出来把独特创意加工生产成可以无数次复制的大众化产品通过各种批发和销售网络，将商品转化为利润文化创意商品的核心价值在文化创意内涵，因消费者的欣赏和参与而被注入新的生命。如热门电视剧再开发出书籍，游戏软件等等。创意创意时时代代的的传媒传媒产业产业产业产业链链在未来的传媒产业发展中，利润主要来源于将报纸资讯转化为新闻出版，将电视节目与广播节目制成光碟未未来来主主流流2010年，使成都市发展成为辐射西部、走向全国、面向世界的西部新闻出版业战略高地。成都市新闻出版产业“十一五”规划世世 联联 67、平平 台台本报告是严格保密的。37?在成都，当代艺术创作欣欣向荣，包括绘画、书法、摄影、雕塑、音乐创作。?目前，成都画廊共有100多家。?成都涌现出一些“新潮”的艺术品交易模式，如艺术品拍卖、租赁、网络交易。?政府规划打造音乐街，使成都成为“中国西部音乐硅谷”，形成音乐创作、音乐培训、文艺演出、乐器销售完整产业链?成都地区的艺术区和艺术家越来越多，但本土画廊不够实力、本土市场仍处萌芽状态，未形成完整产业链，且现有创作场所物业品质不高成都层面城市氛围成都历史底蕴艺术生根发芽提供了沃土成都人对所有优秀艺术兼容并包所有的艺术门类，在成都都有顶尖力量存在在大多数城市，当代艺术或自发形成或是由政府引导不68、少成都企业家不断投入到当代艺术画廊着本土当代艺术发展成都当代艺术家们是全国最活跃的当代艺术群体之一，他们频繁参与海内外各种艺术交流，无形中提升了成都当代艺术的整体知名度第三届成都双年展上，单日观展市民人数突破2万人。市民对当代艺术的认可度越来越高，当代艺术已融入他们的生活中。企业家助推活跃的艺术家市民广泛参与艺艺术术创创作作：成都：成都拥拥有有发展发展当当代代艺艺术术的的优优势势条件条件，但但因因缺缺乏完乏完整的产业整的产业链致使链致使“艺艺术术市市场场不不在成都在成都”，且且现现有有的创的创作作场场所所不不能满能满足足艺艺术术家家对对高品质环高品质环境境的的需需求求成都成就当代艺术的优势条件69、全球范围内，在金融、股票、房地产等热门的投资项目中，艺术投资的风险最小，以年增长在30%以上的高回报，居各类投资首位。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。38管理管理咨询咨询：成都：成都咨询咨询业目业目前前处处于初于初级级发展发展阶段阶段，随着随着咨咨询询公公司思想司思想观观念念的的转变转变和各行和各行业市业市场场渗透渗透率率的的提提高高，未未来来咨询咨询业的地位业的地位将将会会有有所所提提高高?管理咨询业在国内逐步兴起，年平均增长率9.36%?成都管理咨询行业经历了十数年的发展，已经有了相当的规模，咨询公司数量近千家?从市场规模、公司规模，市场认知程度、客户满意度等各个方面看该行业都还70、处于起步阶段?许多咨询公司没有把自己真正的定位于服务业，开发针对特定企业特殊需求的管理咨询服务产品。成都层面4.10%18.10%30.40%42.70%50.90%49.90%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%199920002001200220032004我我国国管理管理咨询咨询行行业的市业的市场场渗透渗透率率资料来源：新华信正略钧策调研、成都普莱特企业管理咨询有限公司调查机械设备14%行业相对规模电子石化金属非金属批发零售纺织服装电力煤气房地产食品饮料信息技术农业交通运输医药80%70%60%50%40%30%20%10%0%0%2%4%671、%8%10%12%成成熟客户熟客户群群核核心心客户客户群群萌芽客户萌芽客户群群潜潜力力客户客户群群市场渗透率不同不同行行业的市业的市场场渗透渗透率和率和相相对对规规模模一般萌芽客户群较弱潜力客户群较强核心客户群强成熟客户群对咨询行业的依赖性客户群世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。39会展业：国会展业：国内内经经贸贸活活动动的的加加强强、西部大、西部大开开发发和和成渝经济成渝经济的的快快速发展，速发展，使使成都会展业成都会展业得到得到了了长长足足发展，发展，但但会展多会展多由由政政府府主导主导，市，市场场化化程程度度低低，且且无无品品牌牌效效应应?会展业具有强大的经济集聚和扩散效应，对配72、套和交通要求严格。?预计2010年成都会展业产值超过20亿元，糖酒会具有一定的影响力。?“打造西部会展之都，建设一流会展城市”是成都的战略目标?会展业几乎成为了政府的“内部经济”成都层面成都发展会展业的优势经济优势明显，对外开放程度高?成都经济增长率一直保持在13%左右?成都对外开放程度高，与国际知名城市有着广泛的经济合作优越的办展环境?成都现有展馆面积达到20多万平方米，居西部首位、全国前五位。?住宿餐饮业发达，2007年末全市有旅行社258家地理位置优越，交通、通讯发达?成都年货运能力居全国第六，双流国际机场是全国七大航空港之一。?成都邮电通信迅猛发展，是全国九大邮政通信一级处理中心之一。73、丰富的生态环境，深厚的文化底蕴?成都现有人文景观172处?深厚的巴蜀文化、酒文化、茶文化、饮食文化和休闲理念160174210260789.68119%21%24%14%21%14%050100150200250300200420052006200700.050.10.150.20.250.3展会活动个数展会产值（亿元）活动个数增长率产值增长率成都历年展会活动情况世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。40影影视视娱乐娱乐：成都的：成都的影影视视业目业目前前还还处处于于低低迷迷状状态态，没没有有明明显显的的优优势势?纵观成都的影视产业，就没有明显的特长和优势。?2007年，成都影视公司规模都74、不大，最大的注册资金也就在300万元，从业务范畴上看，这些本土影视类企业大多还处于承包某一部分的制作这样的“技术”层面，能够有实力从策划、拍摄、制作、发行一条龙做完的企业还很少。?成都缺乏有战略眼光的企业家、投资人。相关的营销推广机制也缺乏整合的观念，单打独斗的方式不利于形成产业集群。打造影视基地的条件本项目规模场景配套丰富的人文景观、历史古迹，各类旅游资源本项目无明显自然资源和人文景观产业链较好的占地面积需达到上千亩，横店影视基地4963亩，小型基地仅需200亩本项目占地面积300亩周边酒店，宾馆，餐馆、夜总会、桑拿中心、演艺中心、健身中心等设施齐全本项目周边缺乏完善的配套设施将基地建设纳入75、整个影视生产产业链成都尚不具备完备的影视产业要素，上下游环节没有有效的整合成都层面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。41距离市中心16km距离双流机场19km成都市区外环路三环路二环路双流项目金金融融业：成都业：成都金金融融业发展业发展态态势势良好良好，未未来来规划规划形成形成两两个个金金融聚集融聚集区区金融企业一般选址于城市的核心区域，而本项目位于城市远郊4477.563935485.33771.53240.823.10%21.40%22.50%18.70%16.40%010002000300040005000600070002003年 2004年 2005年 2006年 2007年76、0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%金融机构各项存款余额（亿元）增长率?成都金融市场近年来实现了快速发展，金融幅射力大为增强，2006年成都金融机构累计签发汇票1131.4亿元，占四川省的78.3%?到2010年，成都市金融业实现增加值200亿元左右，年均增长12%，占全市地区生产总值的5%。?约3000亩，集银行、保险、证券三位一体的后台服务中心，将建成西部最大金融后台服务中心，现在民生银行、汇丰银行等20余家金融机构正积极与其洽谈之中。?金金融后台服务中融后台服务中心心?总投资额高达126.5亿元，将以“西部金融中心”的规划定位，会有超过150万平方米的甲级77、写字楼上市，此外还有共近800亩的存量土地和拆迁改造用地?东东大大街街金金融融总部基地总部基地竞争环境距双流县城27公里成都市成都市历年金历年金融融机构机构存款余存款余额额成都层面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。42产产品研品研发、发、数字娱乐数字娱乐、文化文化传媒传媒为成都为成都具具有有比较比较优优势势的产的产业，发展业，发展前前景看好景看好，对对区位区位条件条件要要求求不不高高；其其他他创意产业创意产业与与国国内内其其它它城市城市相相比，比，尚尚未未形成形成优优势势（1/21/2）客户客户分析分析客户客户分析分析成都是中国传媒业的重要力量，未来成都将大力发展新闻出版业锦江工业园以78、新闻出版为主，后续还将有大体量物业推出，要打造西部印务基地，竞争巨大与园区其他产业关联不大1000-2000平米，印刷厂房要求3000-5000平米无特殊要求，最好能给印刷工厂的设立留有厂房专业的物管，最好能有针对报业的专业服务3500元/平米交通便利，方便印品运输小型报社对区位没有硬性要求，但最好市中心，杂志社、广播、电视要求市中心文化传媒300-500平方米1000平方米面面积积整体设计水平不高，行业股景气竞争程度一般，没有形成聚集区为其他相关企业提供设计服务，完善产业链优先选择独栋要求不高，具备网线则行，郊区园区要打造景观资源不超过5000元/平方米对交通要求高、通车方便产品、建筑设计对79、区位要求不高，但广告、平面等设计要求在核心区域成都金融业发展迅速，到2010年占GDP5%将建设金融后台服务中心和东大街金融总部基地，竞争巨大为园区员工提供配套服务无特别要求无特殊要求市场价，由总行决定交通便利，去市中心方便前台核心业务部门要求市中心或高新区，后台职能服务部门以及外包公司对区域要求不限制，如银行信用卡营销中心设计服务金融业行行业发展业发展状状况况竞争竞争园区园区自自身身需需求求产产品品园区园区环环境境、配套配套价格价格交交通通环环境境区位区位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。43产产品研品研发、发、数字娱乐数字娱乐、文化文化传媒传媒为成都为成都具具有有比较比较优优势势的80、产的产业，发展业，发展前前景看好景看好，对对区位区位条件条件要要求求不不高高；其其他他创意产业创意产业与与国国内内其其它它城市城市相相比，比，尚尚未未形成形成优优势势（2/22/2）处于稳健发展期成都高新孵化园和天府软件园有数字娱乐办公楼，但体量较小，远不能满足成都市场数字娱乐化行业对办公需求的增长产值非常大，利于增加园区产值1000-3000平米视公司规模、独栋最好宿舍、商务宾馆、健身房、餐厅，有一定产业氛围2560元/平米月交通便利对区位要求不高数字娱乐业1000平米左右1000-2000平米（视规模而定）面面积积处于发展期竞争程度一般，市中心区分布较多利于为园区其他企业提供咨询服务，满足81、企业需要无要求有咖啡厅、商务宾馆，有相关产业入驻30-80元/平米月对交通要求较高市中心处于稳健发展期，国内大型培训机构相继进入竞争激烈，但只是学校间，无聚集区为园区企业和员工提供专业的职业培训或业余培训，完善产业链，丰富员工业余生活无要求周边环境不要太乱，有稳定充足的培训生源25-50元/平米月交通便捷市区咨询顾问人才培训行行业发展业发展状状况况竞争竞争园区园区自自身身需需求求产产品品园区园区环环境境、配套配套价格价格交交通通环环境境区位区位客户客户分析分析客户客户分析分析世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。44成都创意产业现成都创意产业现状状总结总结?国内创意产业整体发展态势良好，发82、展速度高于其他产业?成都位于创意产业发展的第二梯队城市，现正处在启动期，预计2010年后进入快速发展期?成都消费者对创意产业的消费需求已进入快速发展期在创意产业的发展在创意产业的发展上上，成都，成都面临面临着着巨巨大的大的机机遇遇。但但是，成都是，成都城市的城市的机机会是会是否也否也是是本本项目的项目的机机会会呢？呢？世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。45项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项83、目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。46基基于本项目于本项目的的特征特征，我们我们重重点研究了国内点研究了国内外城市外城市郊郊区区型创意型创意产业园的成产业园的成功功案例案例，寻求创意寻求创意产业园的产业园的发展规律发展规律德国慕尼黑宝马中心11?城市远郊区城市远郊区?成功运营成功运营日产技术中心22?德国慕尼黑宝马中心?日产技术中心?首尔数字媒体城?东京杉并动画产业中心?澳洲昆士兰CIP84、?谢菲尔德CIQ?葛兰湖岛文化艺术园?香港数码港?南京创意东8区?上海张江文化科技产业?北京798?中关村石景园区?杭州之江文化创意园?西湖创意谷?初步研究案例重点研究案例首尔数字媒体城33东京杉并动画产业中心44澳洲昆士兰CIP55香港数码港66上海张江文化科技创意产业基地77世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。47经经过案例我们发现郊过案例我们发现郊区新建区新建创意创意产业园主要产业园主要有单有单一一企企业业型型、独立独立主主题型题型和和复合型复合型三三种模式种模式?核心核心特征特征?园区只有一个企业，全部园区为该企业自建自用?园区的发展与企业的壮大同步?单单一一企企业业型型?独立独85、立主主题型题型?具有强大的带动作用?强大产业链?产业集群效应?复合型复合型?园区内同时发展多个产业，形成集聚效应?除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，提升区域活力?典型案例典型案例?慕尼黑宝马中心?神奈川日产技术中心?首尔数字媒体城?加拿大BC省动画产业园?百老汇戏剧产业园?英国伯明翰珠宝中心?瑞士比尔“表谷”?东京杉并动画产业中心?香港数码港?英国利物浦泰特创意社区?澳大利亚昆士兰CIP?英国谢菲尔德产业园区?加拿大温哥华葛兰湖岛?英国克勒肯维尔创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。48?区区位位：宝马中心位于慕尼黑北郊，位于奥林匹克公园旁边，环境优美86、，交通便利?基基础指标础指标：总建筑面积3535万德国慕尼黑宝马中德国慕尼黑宝马中心心是在豪华是在豪华汽车汽车竞争日益竞争日益激烈激烈的的背景下背景下，耗巨资打造耗巨资打造的的竞争竞争工工具具独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例德德国国慕尼黑宝马慕尼黑宝马中心中心德德国国慕尼黑宝马慕尼黑宝马中心中心宝马中心修建背景：宝马中心修建背景：宝马中心修建背景：宝马中心修建背景：德国豪华汽车竞争激烈，因此各大厂商纷纷自建投巨资建造博物馆、体验中心和现代化工厂，更深层细向车迷阐述自己的品牌理念和文化底蕴大众98年在德累斯顿耗资1.8亿美元兴建了著名的玻璃工厂于、奔驰87、新建的博物馆也于06年正式开放；保时捷在斯图加特建造的博物馆也于08年落成07年10月前宝马只有一栋造型独特的宝马公司总部大楼，使得宝马在过去的2年里在竞争中处于劣势，为了在竞争中赢得主动，宝马耗资5 5亿亿欧元欧元修建了集研发、销售等多功能的宝马中心世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。49?宝马中心拥有设计研发人员8500余人，不仅成为宝马自由展示产品的空间，更是慕尼黑的必游之地。?整个产业区包括：宝马宝马大大厦厦：宝马总部办公所在地宝马宝马博物馆博物馆：宝马历史和产品重要的展示场所宝马宝马体验体验中中心：心：总建筑面积达7.3万平米，集销售和体验为一体的展示中心。宝马研发中宝马研发中88、心：心：约有7000多工程师、模型人员，计算机专业技术人员，在这里为宝马汽车和未来技术从事研发工作。宝马宝马回收回收中中心：心：拆借每一个环节进行数据累计工作，为新车研发作准备。德国慕尼黑宝马中德国慕尼黑宝马中心心集办公集办公、研发研发、展展示示和和销销售售于于一一体体，拥拥有有设计设计研发研发人员人员85008500余人余人形成形成集集研研发、展发、展示示、销销售售、办公办公为为一一体的大体的大型基型基地地形成形成集集研研发、展发、展示示、销销售售、办公办公为为一一体的大体的大型基型基地地独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例德德国国慕尼黑宝马慕尼黑宝马89、中心中心德德国国慕尼黑宝马慕尼黑宝马中心中心宝马大厦宝马博物馆宝马体验中心世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。50宝马中宝马中心的心的标标志性志性建建筑筑、史上最史上最大的大的体验体验中中心心体体现出现出品品牌牌的的魅魅力和力和强强大的大的号召号召力力?宝马体验中心内部有车辆交付专区以及悬空的客户休闲吧，可可以以俯瞰俯瞰整个整个区域和区域和宝马宝马总部，总部，客户客户在在提提车车时时都都会会经经历历一一种特种特别别的的感受感受，体验体验BMWBMW品品牌牌的的魅魅力和力和强强大大的的号召号召力力。宝马宝马体体验验中心中心宝马宝马体体验验中心中心宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志性建筑，90、诠释了BMW品牌的飞机螺旋桨形象德德国国慕尼黑宝马慕尼黑宝马中心中心德德国国慕尼黑宝马慕尼黑宝马中心中心独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。51日日产产技术技术中中心的心的诞生旨诞生旨在在为为日日产产不同不同研发研发团团队搭队搭建建畅畅通交流通交流和和通通力力协作协作的的平台平台，以，以期期创造出创造出最佳最佳的的研发研发效效能能?项目项目区区位位：位于神奈川县厚木市边缘?规模规模：总占地面积116万、7000多研发人员独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例日日产产技术技术中91、心中心日日产产技术技术中心中心日产技术中心通过科学的研发体系、合理的企业发展模式确立了日产在全球的技术领先地位。?科科学学的的研发研发体系体系日产的研发体制建立在以日产技术中心为核心，基础研究、产品开发及试车等三大环节为架构的基础之上，以其销售额5%高投入的作为研发费用，累累积积成成其他其他业业者无者无与与匹敌匹敌的的研发研发潜潜能能。?合合理理的的发展模式发展模式通过不断研发设计富有吸引力的新产品，维持其超强的竞争力，也提高了企业获利力，然后再以更多的投入到再研发的人才及设施，使得日产成为世界十大汽车公司之一。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。52日日产产技术技术中中心心耗耗时时5092、50多多年，与年，与企企业一业一同同发展发展壮壮大，大，形形成成日日产汽车产汽车研发研发系统系统的的“神神经经中中枢枢”2020世世纪纪5050、6060年代年代技术技术中心中心前前身身2020世世纪纪8080年代年代技术技术中心建中心建立立9090年代年代 至至今今技术技术中心发展中心发展20092009年年以以后后技术技术中心中心完善完善?一九五八年成立日产中中央央研究研究所所，是日产技术中心的前身，进行“未来车”应用技的基础研究。?将东京的车车辆设计辆设计部与横滨的零零组组件设计件设计部，合并组成崭新的日产技术中心(NTC)。?质量控制质量控制中中心心、技术开发中心、工程中心相继建成，致93、力于开拓创新工作方式、营造创新环境和推动数字化进程?日产全球总部，日产横滨引擎工厂、日产追浜制造工厂和日产先进科技中心，不断完善技术中心独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例日日产产技术技术中心中心日日产产技术技术中心中心?历程：从1958年中央研究所建立，到2009年包括日产全球总部、日产横滨引擎工厂、日产追浜制造工厂、日产技术中心和日产先进科技中心全部落户神奈川县厚木市世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。53日日产产技术技术中中心心花费花费20002000亿日亿日元元以以上上，形形成成研研发发、检验检验和和质量保障体系质量保障体系?日产现场质量中94、心：耗资9亿日元，占地4400平方米，入驻员工近210人?日产新设计中心总部：占地4.2万平方米，费时6年建设?绿色高级技术中心：将耗资7.5亿美元，拥有2000多名员?日产先进科技中心（NATC）：耗资900亿日元之巨，入驻员工超过2000人日日产产技术技术中心中心日日产产技术技术中心中心独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例?发展现发展现状状：经过50多年的发展与完善，日产科技中心已经建立了一套完善的日产研发、检验、保障体系，是日产汽车研发系统的“神经中枢”。?园区包括：质量控制质量控制中中心心技术技术开开发中发中心心工工程程中中心心先进先进科科技技中95、中心心世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。54模模式式1 1单单一一企企业业型型成成功功KPIKPI体体系系适适用用条条件件关关键键特特征征必须由一家研发投入巨大、需要大量研发人员的企业自行开发需要巨额投资，完全持有生态环境较好、交通便利区域周边有预留土地，保证10年后因企业发展有足够空间扩大园区规模通常所需面积20万以上，开发周期10年以上园区只有一个企业，全部园区为该企业自建自用形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地园区的发展与企业的壮大同步打造城市地标级建筑，充分展示了企业精神和文化，起到良好的展示和宣传作用为企业的不同研发团队搭建畅通交流和通力协作的平台，以期创造出最佳的研发96、效能对区位的依赖度很低世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。55首尔数字媒首尔数字媒体体城总建城总建面面5656万平米万平米，以，以传媒娱乐传媒娱乐为主为主题题，集集合研发合研发、生生产、产、销售销售、培训等培训等，形形成成数字媒数字媒体体完完整整的产业的产业链链体系体系?区区位位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。?简介简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万，预计将创造27万个工作机会，每年120亿的收入。?目标目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的合作；媒体研究和业务中心。?功能：功能：包含IT商务、97、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。?主要产业：主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育动画制作、音乐和远程教育。?数字媒数字媒体体城的主要城的主要设设施施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例首尔首尔数字媒数字媒体城体城首尔首尔数字媒数字媒体城体城IT商务商业居住研发酒店会展体体验验中心中心IT艺艺术公术公园园媒媒体体广广场场展展示示中心中心修建背景：修建背景：修建背景：修建背景：进入21世纪知识信息时代以98、来，各国都为抢先发展具有具有高高附加附加值值的信息的信息通通信信技术技术产业产业而展开着激烈的竞争。很多国家都认识到了数字多媒体产业的战略价值。首尔市为了吸引全球先进的信息媒体企业，扶持新生的风险企业，提出了建设具备最新宽带设备的数字多媒体城。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。56市市政府政府的的开开发发、推广推广以及以及首尔首尔的区的区位位优势优势促使媒促使媒体体城能城能够够有有效效地地整整合合区域区域资资源，成为源，成为其其成功成功运营运营的的最最关键因素关键因素独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例首尔首尔数字媒数字媒体城体城首尔首尔数字媒数99、字媒体城体城项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执行土地开发和基础设施的建设?政府的大力投资建设先建设先进进的的通通讯讯网络网络，给予给予大大量量的的激激励励机机制制和政和政策策支支持持?具具有有良好良好的的相相关产业关产业基基础础：具有成熟的IT环境，拥有强大的产业技术人员，2001年韩国拥有4000万高级技术人员，且该行业的从业人员受到政府的支持?优优越越的区位的区位条件条件：位于首都，距金浦机场和仁川国际机场各10分钟和 30分钟车程，与43个大城市仅有3小时的飞行时间，所有城市的人口达100万首尔市政府文化竞100、争力总部投资推广部投资政策部投资工程部DMC规划部DMC管理部DMC组织架构总规总规形成形成招招商商土土地地供应和供应和初初期期建设建设全全部建设部建设完完成成启启动动设设施施和和入入住住企企业所业所需需设设施施建设建设开发进程DMC成成功功因素因素世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。57东东京杉并动画京杉并动画产业产业中中心：心：动漫动漫产业产业积积聚聚地，地，形形成成了了一一个个相对稳相对稳定定成成熟熟的的制作制作、宣传宣传与与销售销售网络网络，产，产生生良好良好的经济的经济效效益益和和社社会会效效益益1995199919951999年年起步期起步期2000200320002003年101、年快快速发展速发展20032003年年至至今今鼎鼎盛盛期期2003-2004年日本动漫市场销售额达3739亿日元日本拥有430多家动漫制作公司，其中有71家位于杉并区。广义的动漫产业在GDP的份额已经超过10%，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业截至2007年3月4日，杉并动画博物馆累计入场人数突破10万人2000年，杉并区发表卡通森林杉并构想，开始实施日本第一个卡通产业扶持政策。2001年4月，该区成功举办了“2001杉并卡通节”，两天内吸引13000人前来活动。龙珠，在美国和东南亚等国家和地区掀起了日本卡通热潮成为英国雇佣就业人口的第一大产业逐步建立完整的创意产业财务支持系统日本确立102、了21世纪的文文化化立国立国方略方略，开始大力扶持文化产业由由于于泡沫泡沫经济的经济的崩溃崩溃，传传统统产业产业逐渐衰落逐渐衰落，以，以影影像像，游戏游戏，音乐音乐为主为主文文化化创意创意产业产业发展发展迅速迅速，不仅扩大国内外市场份额，同时带动国内相关产业的发展。在组织管理、人才培养、资金支持等有关方面逐步加强机制建设；;?东京杉并区位于东京西郊，以文化博物馆为核心，聚集日本17%的动漫产业。?中心的主要设施：文文化化交流交流类类：杉并文化博物馆/购物中心/商务酒店/生态公园餐饮餐饮：高档餐饮街创意创意办公办公：宫崎骏制作室/传媒策划公司/高档画廊/艺术工作室/广告公司金金融融：投资机构/银103、行休闲娱乐休闲娱乐：动漫影剧院/娱乐中心/玩具城日本东京杉并区卡通产业聚集园区已成为日本广义动漫产业发展的一个缩影独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例东京杉并东京杉并动动画画产业中心产业中心东京杉并东京杉并动动画画产业中心产业中心世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。58政府政府在规在规划划、展展览览、人人才培养方才培养方面面提提供供了了大大量量的的支支持持，加速加速了了杉并动画杉并动画产业产业中中心的成心的成型型独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例东京杉并东京杉并动动画画产业中心产业中心东京杉并东京杉并动动画104、画产业中心产业中心政府的支持1234承担了东京杉并区的杉并动画博物馆的运营等活动筹办事宜为了发展杉并区从而带动日本动画产业的发展，政府进进行行了了以以杉并杉并区区博物馆博物馆为中心为中心的城市的城市规划规划。吸引了周边很多动动画画工作室的创作基地和漫画艺术家的进驻为了带动杉并区的动画产业发展，2003年8月，政府举举办办了了多多届届漫漫画节画节。2003年8月的展览中，约36000个团体参加了活动，参观人数达到46万日本东京都杉并区为了实现杉并动画产业中心人材培养的目的，将杉并动画博物馆博物馆内内的设的设施施和机械材和机械材料料无无偿偿提提供供动动画画制制作作人员人员使使用用，一切收益损失由政105、府承担。日日本本动动画画协协会的活会的活动动支支持持政政府府的的规划规划政政府府举举办办会展的会展的带带动动杉并杉并区区政政府府的人的人才培才培养养世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。59模模式式2 2独独立立主主题题型型成成功功KPIKPI体体系系适适用用条条件件关关键键特特征征必须由政府强势主导，行业内的巨型龙头企业牵头适用于城市的主导产业或优势产业产业处于生命周期的起步期或发展期政府给予大量的政策支持生态环境较好、交通便利区域通常所需面积50万以上，开发周期8年以上园区内企业为一个专业产业服务，产业链完善形成集研发、生产、展示、销售、培训等为一体的大型基地园区依托当地的资源优势，首106、先打造产业链中的某个环节，达到一定规模时往产业链两端延伸服务产业园人群的商业、居住等生活配套完善世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。60昆士兰昆士兰创意产业园区，创意产业园区，交交通通便便利利，融教融教育育、研研究究、商商业、业、居住和文化居住和文化设设施施于于一一体体?区位：区位：昆士兰创意产业园区（Creative Industries Precinct-CIP）坐落于奇云角都市村，位于布里斯本（澳大利亚昆士兰州的首府）中央商务区的西边，离布里斯本市中心3公里?启启用用时时间间：2001年开始筹建，于2004年5月正式启用?开开发发面面积积：总共16公顷?投资额投资额：4亿澳元?投资107、者投资者政政府府、学校学校、企企业业昆士兰州政府昆士兰科技大学La Boite 专业戏剧演出公司昆士兰科技大学园区单位昆士兰Kelvin Grove 都市村庄布里斯本奇云角都市村中央商务区独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例澳洲昆士兰澳洲昆士兰CIPCIP澳洲昆士兰澳洲昆士兰CIPCIP世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。61CIPCIP是是澳澳大大利亚促进利亚促进创意创意产业产业发展发展的重要的重要战略举措战略举措，也也是是第一第一个个由政府由政府与与教育教育界共界共同同为为发展创意发展创意产业产业而而合合作作的的项目项目?昆士兰昆士兰科科大的大108、的视觉艺视觉艺术术和和音乐音乐学学院颇院颇具具盛盛名名，2000年该校决定以既有优势为基础，加上创意元素，整合散布于不同校区的相关科系，发展创意产业学院?昆士兰州昆士兰州政府政府规规划划了了“智慧之智慧之州州”，生物科技、创意、高端服务业为发展的三大重点，政府为相关项目提供资金和政策的支持独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例澳洲昆士兰澳洲昆士兰CIPCIP澳洲昆士兰澳洲昆士兰CIPCIP世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。62开开发发历历程程2001年基基础础设设施施先先行行：建设支撑创意工作的最最先先进进的的数字数字设设备备，包括大型电视摄影棚、109、展览馆、剧院、服装工作室更更多的多的政政府资源府资源注注入入：澳大利亚新西兰互动设计中心是一个股份有限公司，它的部分资金来源于联邦教育部。该公司有一个超过80人的由理论界、产业界研究人员和研究生组成的团队，ACID研究团队的工作通过新的产业以及和大学的合作关系成了整个澳洲乃至国际上的重要力量。经营领域主要有游戏开发、数字艺术、表演和视觉艺术、设计、电影、电视和多媒体。发展发展政政府府规划规划的的重重点产点产业业：昆士兰科技大学创意产业学院最先发展的是健康及生物医学创新研究所，为“智慧之州”规划的重点发展领域，不仅从事研究教学，而且是该区居民的健康中心在产业在产业内内具具有影响有影响力的力的研究110、研究中心中心入入驻驻：国国家家研究研究理理事事会创会创意产业意产业研究研究中心中心、创意产业与创新研究院建立，由QUT牵头，联合其他大学组成2004年年5月月CIP正式启用正式启用La Boite 专业演出公司（昆士兰州昆士兰州第第二二大大剧剧院院公公司司）、Cognitia 工作室、Maynard Imaging公司，Cueball 创意公司，Aeroplane Heaven公司，Those Guys公司，The Post Lounge公司，Coalface Communications等众多公司和机构入驻创意产业创意产业事事业中心业中心蓬勃蓬勃发展，发展，配套配套设设施施不不断断完善完善：111、继续建设写字楼、牛津公园公寓、昆士兰创意产业学会、体育馆、学生宿舍等2001年7月2005年依托依托迈克迈克尔尔波波特特及其及其他他学学者者关于产业群关于产业群集集的的论述论述，向，向政政府府和和租租户户推推销销园区园区理念理念和和价价值值独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例澳洲昆士兰澳洲昆士兰CIPCIP澳洲昆士兰澳洲昆士兰CIPCIP在在CIPCIP的的发展过发展过程程中中，产业群，产业群聚聚理理论论起起了了主主导导作作用用，不不断向断向主要主要的的投投资资者者（包括包括政府政府和和租租户户）推推销销园区园区理理念念和和价价值值世世 联联 平平 台台112、本报告是严格保密的。63香香港港数数码码港总建港总建面面5353万平米万平米，以信息，以信息科科技技、信息、信息服务服务及及多多媒媒体体创创作作为主为主题题，其其成功成功因素因素主要主要有有政政策导向策导向政政策导向策导向、市、市场需场需求求、国国际际化化管管理理、市、市场需场需求求、国国际际化化管管理理水水平平、资资源源共享共享机机制制水水平平、资资源源共享共享机机制制等等?规模规模：占地360360亩亩（2424万万），总建面约53万，于1999年9月动工，主体工程于2004年分期落成。?预计发展成熟后，香港政府可获得119119亿亿元元的的盈盈利利。?集合了94家从事信息科技应用、信息服113、务及多媒体内容创作的公司，推动香港信息产业和创意产业发展。?数码港主要设施：甲甲级级写写字字楼楼 数数码码媒媒体中心体中心 资资讯讯资源资源中心中心 会会议议及展及展览览中心中心 零售零售及及娱乐娱乐中心中心 星星级级酒店酒店 高级住宅高级住宅独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例香港香港数数码港码港香港香港数数码港码港物物业业构构成：成：物物业业构构成：成：4 4幢办公楼幢办公楼 1 1个商场个商场 1 1个五星酒店个五星酒店(艾美艾美酒店酒店)住宅（可容住宅（可容28002800人）人）成功关键因素：成功关键因素：成功关键因素：成功关键因素：政政策策导114、导向向政政府府希希望望发展发展资资讯讯科科技技，促促使使香港香港快快速从速从19971997年金年金融融风暴风暴中中复复原原市市场场需需求求香港企业对于资讯科技的需求日益增长国国际际化化管理管理水平水平资源资源共共享机享机制制与内地企业进行人员、信息、业务的相互的交流与沟通区位：区位：坐落于香港岛西侧的钢线湾，距离中环约20分钟车程世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。64数数码码港港除除住宅住宅外外均均由由特特区区政府政府全全资资拥拥有有，耗资耗资2020亿亿美美元元，分分四四期期开开发发，其其次序依次次序依次为为办公办公楼楼、商商场场和和酒店酒店、住宅住宅独独立立主主题题型型案例案例单115、单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例香港香港数数码港码港香港香港数数码港码港2002-2002-20032003年年2 2月月，第I、II期办公物业启用20042004年年年年初初，商场、酒店、第III期办公物业启用20042004年年年年底底，第IV期办公物业启用2004220042007007年年，第I-V期住宅启用办公物业商场、酒店住宅办公物业商场、酒店住宅办公物业商场、酒店住宅办公物业商场、酒店住宅物物业业开开发发次次序序物物业业开开发发次次序序艾艾美美酒店酒店商商场场住宅住宅数数码码第第1 1座座20022002年年1111月月办公办公（15.500m15.500m2 2）116、数数码港码港第第2 2座座20022002年年4 4月月办公办公（18.000m18.000m2 2）数数码港码港第第3 3座座20022002年年8 8月月至至20042004年年年年初初办公办公（53.600m53.600m2 2）数数码港码港第第4 4座座20042004年年年年底底办公办公（7.000m7.000m2 2）住宅住宅部部分分20042004年年-20072007年年商商场场20042004年年年年初初零售零售（27.000m27.000m2 2）数数码港艾码港艾美美酒店酒店20042004年年年年初初酒店酒店（173173个个房房间间）办公办公1 1办公办公2 2酒店酒店117、商商场场办公办公3 3办公办公4 4住宅住宅办公办公楼楼世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。65数数码码港港拥拥有有4 4座写座写字字楼楼，总，总面积面积为为1010万平万平方方米米，其其在在外外型型、材材料料、装饰装饰方方面面极极具特具特色色，档次颇档次颇高，高，耗耗费费巨资巨资?户外电梯之上的流线雨檐，在满足遮风挡雨功能的同时，将生硬的建筑轮廓都统一柔和起来。?第一座写字楼在外立面采用不同颜色材料和细节上的变化，形成视觉上错位。?在传统的玻璃幕墙外，融入了别致的细节线型元素，与造型呼应的同时，也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来。?在坡面造型外，使用不同的材料，增加了几何孔洞，丰富了立面118、效果。独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例香港香港数数码港码港香港香港数数码港码港不同颜色！不同造型！不同朝向！不同材质！不同世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。66数数码码港腾港腾出了出了大大量量土土地地来来营营造造高高规规格格共享共享空空间间，为，为科科技技工工作者作者创造了创造了良好良好的的环境环境?写字楼前阔绰的广场，绿树成荫，提供给科技工作者充分的休憩放松空间；?在如此舒适的草坪上，可爱的洋娃娃，在水景旁，玩性正浓；?露天广场上超大电子屏幕，将科技元素的运用发挥到极致。?草坪、水景小品，甚至连金发碧眼的洋娃娃也在这玩得不亦乐乎。独独立立主119、主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例香港香港数数码港码港香港香港数数码港码港世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。67张江张江文文化化科科技技创意创意产业基地产业基地已已经成为经成为国内国内最最具具活活力和力和创创新能力的产业基地新能力的产业基地之之一一?区区位位：位于浦东新区张江高科技园内，距离浦东机场21公里，虹桥机场25公里。?规模规模：占地30万?启启动动时时间间：2004年8月?运运作作模式模式：由上海张江集团联合上海文新报业共同组建的“上海张江文化科技创意产业发展有限公司”承担基地的开发建设和运作管理。张江张江集集团主要团主要负责张江负责张江高高科120、科技技园的园的开开发发和建和建设设，张江张江高高科科技技园为园为国国家级家级开开发发区区。?园区产业园区产业定定位位：动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等。?入驻入驻企企业：业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE、矽幻科技、创新科技、盛大网络，第九城市公司以及SJS公司等164家企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币陆家嘴独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地第第一一圈圈层层第第二二圈层圈121、层第三第三圈层圈层?园区在上海隶属于第三圈层创意产业区?园区属于国家级文化创意基地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。68整个整个基地以基地以低密度低密度产业产业聚聚集集区为主，成为区为主，成为动漫动漫、网游网游、影影视视后后期制作期制作及及设计设计类类创意创意产业产业滋滋生生的的土土壤壤?二二期期基地：基地：位于张江园区川杨河以南区域，规划面积20万平方米，主要用于企业孵化园区、研发办公场地及艺术类院校建设，是基地建设的重点区域，计划建设成为环境优美、设施一流、具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业区域。07年底动工。?一一期期基地：基地：规划面积为10万，为低密度产业集聚区，主要依托软件122、园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。自从04年8月挂牌以来引进了以美国EA、法国威望迪集团、今日动画、韩国NC SOFT、兰雪数码等为代表的200多家企业，并与温哥华电影学院、韩国恩平文化交流集团达成了战略合作独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。69园区园区内内构构建建技术性公技术性公共共服务平台服务平台和和投投融资融资公公共共服务平台服务平台，123、政府政府给给予予大大量量的的资资金和金和政政策策支持推动支持推动产业和产业产业和产业链链的的形形成成成立于2006年12月31日，上海张江集团与上海文新报业共同出资5000万元设立成立于2006年8月，基地联合沪上影视后期制作龙头企业上海永尊文化传播有限公司共同投资成立于2005年12月，由新区新区科科委委出资出资10001000万万、张江集团、电影学院分别出资200万共同设立投资主体作为基地投融资服务功能主体，为创意产业基地发展提供融资担保、奉献投资和产业基金三位一体的投融资平台。为中小企业及个人提供节目拍摄、编辑、后期制作、栏目包装等方面的技术支持设备租赁、委托开发（项目孵化）以及专业培训124、，服务动漫产业功能投融资公共服务平台技术性公共服务平台作为资金的运营及管理公司的上海东方惠金文化产业投资有限公司同时成立由上海永尊文化传播有限公司联合基地共同打造汇聚市场营销部、产业服务部、财务及行政部，涵盖研发、制作、培训、创意策划四个中心内容上海东方惠金文化产业投资基金影视后期制作公共服务平台动漫研发公共服务平台独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。70园区园区内内构构建建中中小小文文化化企企业业孵孵125、化化培育培育机机制制与与平台平台，精精心心孵孵化化游游戏戏、动漫等动漫等新新兴兴文文化产业，化产业，还还为为企企业业提提供供“零零”租租金的金的办公办公场场所所?张江文化创意孵化器自2005年底开始筹建，目前进驻企业有16家，从开始就借鉴以色列模式采用了以服务换股份的创新孵化模式。?基地将以基地公司为主体，固化所换股份，依托投融资平台强化项目评估筛选、跟踪孵化及引导投资等功能，解决基地可支配资源有限的困境?面积近6万平方米的创意大厦，以近乎于“零零”租租金金的低廉价格为50多家文化创意企业提供办公场所独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合合型型案例案例上上海海张张江江文126、化文化科科技技创意产业创意产业基基地地上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。71浦浦东东新区新区政府政府在在各各方方面面的大力的大力支持推动支持推动张江张江文文化化科科技技创创业产业基地的业产业基地的快快速速成成长长?基地基地政政策策聚聚焦焦：浦浦东东新区政府设立了1.21.2亿亿元人元人民币民币的的专专项项扶扶持持基金基金。并对注册地、经营地在上海浦东新区，给予一定的财政补贴；对引进上海浦东新区重大文化产业项目的新区文化中介企业和文化经纪人给予40%-50%的财政补贴；对经认定的文化中介企业，可享受社会中介服务企业的扶持政策等。?土127、土地地规规划划：对列入上海浦东新区文化设施发展规划的文化项目，在出让方面给予优惠。?人人才才引引进进：对影视、娱乐、出版、演艺、会展等各个文化领域中做出贡献的人才实施奖励；对在文化领域中取得突出成绩的文化人才，推荐申报“国家有突出贡献的中青年专家”称号和“政府特殊津贴”；做出重大贡献的文化人才，列入“上海浦东新区开发建设杰出人才”评选范围；鼓励在张江文化科技创意产业基地创办企业，可允许其占有企业资产的40%等。?服务平台服务平台：成立文化科技创意产业联合领导小组；对注册在张江文化科技创意产业基地，按有关规定予以财政补贴、使用费补贴等独独立立主主题题型型案例案例单单一一企企业业型型案例案例复复合128、合型型案例案例上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地上上海海张张江江文化文化科科技技创意产业创意产业基基地地2005年浦东新区人民政府相继出台了浦东新区扶持文化发展的若干意见（试行）、上海市文化科技创意产业基地文化科技创意企业（机构）认定办法（试行）和浦东新区张江文化科技创意产业发展基金管理办法（试行），专门为基地解决各类问题世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。72模模式式3 3产业产业复复合合型型成成功功KPIKPI体体系系适适用用条条件件关关键键特特征征适用于具有发展潜力、对区位条件要求不高的产业知名企业或机构先行入驻生态环境较好、交通便利区域政府推动，并建设促进产129、业发展的公共设施配套办公办公物物业业基基本本由由政政府府或或企企业业持持有有园区内企业分布于具有一定关联或相似特征的多个产业研发为主，同时具有交流空间、展示、培训等园区内同时发展多个产业，相互交流和影响，形成集聚效应除生产类产业外，园区内有小规模的消费类产业，带来一定消费人群，保证园区的活力具有一定的商业、居住等配套大大量量的的办公办公物物业，业，低低价价出出租租，用用于于孵孵化小型化小型创业创业企企业业世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。73与与国国内内外外郊郊区创意产业园成区创意产业园成功功的的因素因素相相比比照照，本本项目项目不不具具备备发展创意产业园的发展创意产业园的条件条件创意130、产业园创意产业园成成功功KPIKPI本本项目项目开发主体优惠政策资金政府或设立专项资金、或直接参与园区平台建设、或给予强力的政策支持本项目享受“533”优惠政策，相比之下并不具有竞争力开发周期一般是由政府或者巨型企业主导，大量办公物业由政府或企业持有本项目是和华伟业的第一个项目，目前还没有大量持有物业的需求和条件打造成规模、高效率的创意产业园需要投入巨大的资金，而且后续园区平台建设更需要大量资金支持连续高额的资金投入给开发商带来巨大的资金压力，这与开发商实现资金快速滚动的目标相违背创意产业园开发周期比较长，要形成规模效应一般需要10年以上开发商希望尽快回现世世 联联 平平 台台本报告是严格保密131、的。74项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。75蓝顶蓝顶艺艺术术中心以中心以旧旧厂厂房房改造改造而而来，由来，由低低租租金金驱驱动动、名家名家发发起起形成形成132、艺艺术术设设计计中心，中心，规规模模小小，环环境境和和配套配套均较均较差差?区位区位：成都武侯区簇桥太平寺机场迎宾大道天艺村后面?成成因因：03年由以周春芽为代表的知名画家集资租用旧厂房而形成，鼎盛时期有50多名艺术家进驻，形成浓厚的艺术氛围，是目前成都当代艺术中心?规规模模：建筑面积约6000平米，分为A-E5个区，全部为单层的LOFT，挑高68米。租租金金8 8元元/平平米米月月，全部出租完毕?周边环境、配套都非常差，内部有一些绿化，环境一般，这也是知名画家搬迁的主要原因?艺术家在此聚集的原因主要是：一、有成名大腕发起，已经具有了一定的规模，很容易引起画商和收藏家的注意；二、租金便宜破旧的133、厂房破落的周边环境挑高6-8米的loft发发起起人人之之一周一周春春芽芽蓝顶艺术中心成立5年来，形成了浓厚的艺术氛围，经常举办各种展览规规模模受受限限、破旧破旧的的厂厂房和环房和环境境以及不不完善完善的的配套配套，使得知名画家转移创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。76浓浓园园新新建建7070余余幢幢LOFTLOFT建建筑筑，以，以名家入名家入驻驻和和低低租租金金吸引吸引艺艺术术创创作作者者，成为成都目，成为成都目前前最最大大规规模模的的艺艺术术创创作作基基地地?位位置置：武侯区武侯大道新苗段深居村?出出租租&大大师师自自建建相相结结合合的的开开发发模模式式：04年底134、“村长”蒋林买地修建艺术基地出租给艺术创作者，同时也有程丛林为代表的、自行修建的“大师区”；租租金金10121012元元/平平米米月月?规规模模：占地158亩，共有建筑70余幢，多为两层LOFT为主?客户：共有160多个艺术家聚集，其中九成是油画创作者，有少量的雕塑、动漫、影视创作者。现在还有少量工作室可以出租?环环境优境优美美但但配套配套缺乏缺乏：绿地植物达占地面积的90%，环境幽静，空气清新，但配套除了茶室之外比较缺主体：两层loft交流、展览的场所茶室优美的环境创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。77三三圣乡打圣乡打造造数数栋栋商住商住一一体的体的楼宇楼宇和和农135、农房房以以低低价格价格提提供供给给知知名名画画家家，欲打欲打造造当当代代艺艺术基术基地，地，但但实实际转际转化化为为艺艺术术家家的的休闲休闲度度假假之之地地?区位：锦江区三圣街道办事处，位于4A级旅游风景区，离市区7公里?规模：面积16.31平方公里，包含6个涉农社区?政府支持：画画意意村村以以10001000元元/的的价格价格吸引吸引名名画画家入家入住住。荷塘月色花乡农居东篱菊园江家菜地幸福梅林五五朵朵金金花花花乡花乡农农居居江江家家菜菜地地幸福梅林幸福梅林东篱菊东篱菊园园荷塘荷塘月月色色?江家菜地有雕塑数百尊?40多位川内知名的雕塑家在这里设立工作室或博物馆?“四川雕塑家作品年度展”在这里136、举行?已在景区玻璃房建成照相机博物馆?摄摄影影基基地地处处于于空空置置状态状态?万福画意村：25栋2层楼宇，层高3.3米，邀请知名画家入住和工作，售价30万?虎镖行艺术馆：书画展览和交易中心?许燎原现代艺术博物馆江家菜地东篱菊园荷塘月色创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。78政政策策支支持持：1、费用补贴：入驻的人员及公司仅需支付基本的物业管理及水电费，其他费用均由政府补贴2、税收减免：入驻的公司及人员还可享受创业、税收上的多项优惠政策，以及高新区为园区内软件从业人员所提供的各专项优惠政策3、专项扶持：每年度末经专家评审，对入驻成长良好、卓有成效的创业企业和个人，政府137、将提供专项的资金扶持4、提供风险投资：对成长良好的入驻项目，还有机会获得由成都高新投资集团旗下的专业投资公司进行风险投资的机会天府天府软件软件园园专专为为软件软件产业产业量量身身度度造造，依托依托政政策策优优势势、规规划划优优势势全全面面对对外招外招商商，吸引吸引软件软件信息信息类类企企业业入入驻驻?规规模模：天府软件园地处成都市副中心南侧，规划用地1500亩，目前有52个企业进驻?分期分期：一期建筑面积约23万平方米，容积率1.05，二期66万平米，容积率1.62，三期23万平米，容积率3.84?产业：产业：科技研发、创新孵化、中试及小型生产，软件外包、数字娱乐、集成电路设计、行业软件?客户138、客户：东软、SAP和甲骨文、海辉软件、诺基亚、埃森哲、IBM、SAP、赛门铁克、微软、NEC、智乐、新加坡电信、台塑网 等?配套配套：健身中心、餐厅、医务室、会议厅、酒店、公寓?租租金金水平：水平：50元/月健身中心医务室餐厅公交车站酒店、酒店公寓地铁出口银行职工公寓麦当劳国际性会议餐厅商务中心创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。79高新高新孵孵化园为化园为全全国国最最大的大的孵孵化园，以化园，以软软件件研研发发和和数字娱乐数字娱乐产业为主，产业为主，配套配套不不完完善善?规规模模：位于成都市城南中心，总建筑面积22万平方米，在孵企业212家，2003年10月启用?客139、户客户：盛大、金山、腾讯、智乐等知名IT企业?配套配套：2栋公寓，2个餐厅，园区配套及周边配套缺乏，远远不能满足企业需求?出出租租率率：80-90%?数字娱乐数字娱乐软件软件园部园部分分：在3到5年内，将引进100家游戏开发商、100家信息内容提供商，形成100亿元的产业规模60%20%20%生物制药软件、信息安全、数字娱乐其它行行业业构构成成优点：园区配套优惠政策、产业集群效应、区位优势、政府规划缺点：配套不完善、交通不便利创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。80红红星路星路3535号号为为旧旧厂厂房房改改建项目，建项目，依托依托区区域域的的文化文化传媒传媒产业产业140、基基础础，凭借凭借区位区位和和优优惠惠条件条件吸引吸引客户客户商务办公商务办公项目项目配套配套公公共共空间空间包括设计学院、成都制造、艺术广场、创意沙龙、创意文化书屋绘画、摄影、独立音乐、设计、艺术、服饰、电影、动漫等10多个工作室或实验室MOMA艺术酒店、艺术主题餐厅充充满满工工业业文文明明沧沧桑桑气气息息的的印刷印刷厂厂充充满满创意的创意的“倒倒金金字字塔塔”建建筑筑?开发主体优势：政府主导，高资金投入，高规格设计和规划，必将增强项目的吸引力?区位优势：红红星路星路是成都乃是成都乃至西南地区至西南地区著著名名的的传媒传媒大大街街，创意氛围浓厚?品牌优势：获得“2007中国最具投资潜力创意园141、区”大奖，有利于项目知名度的开拓?劣势：规模偏小三大规划功能创意产业园创意产业园?区位区位：地处市中心繁华街区的红星路一段35号，原成都君印厂（原成都军区印刷厂）厂址，紧邻锦江工业园?开开发发模模式式：成都市政府主导下创建的成都首个文化创意产业园，它由锦江区政府策划包装，成都文创投资发展有限公司具体实施，邀请德国知名设计院设计?荣誉荣誉：荣获“2007中国最具投资潜力创意园区”大奖?规规模模：三栋钢筋混凝土结构旧厂房，建建面面建建面面约约约约1.51.51.51.5万万平方平方米米万万平方平方米米?进进程程：07.10动工，预计08年9月入驻?面面积积区区间间：600-1100平米的大空间为主142、以及50-100平米的小面积区间?租租赁赁价格价格：只只租租不不售售，5050元元/月月?消化消化速度速度：07年底开始出租，现剩下30%左右未出租，大空间所剩不多?优惠条件：头三年地税返还80%?客户客户：缤科蓝牙通信传媒、蓝色飞扬，丙火广告、见地广告、革新设计世世 联联 平平 台台81非遗公园非遗公园国际艺术城占地国际艺术城占地800800亩，是一个集城市森林公亩，是一个集城市森林公园、国际演展中心、国际画廊街、国际创意设计中心、园、国际演展中心、国际画廊街、国际创意设计中心、国际艺术家园国际艺术家园为为一体的国际性创意一体的国际性创意文文化产业园区化产业园区?区位：位于成都非物质文化遗产143、国家公园欧洲一条街。交通便利、生态资源丰富，占地800亩，今年开工?政府支持：金牛区政府表示为了繁荣成都的文化创意产业将将对艺术城给予大力支持?产业：建筑设计、景观设计、动漫设计、游戏设计、时装设计、广告设计、工业设计、拍卖行、艺术培训等。?规划：文化艺术创作基地、艺术交流基地、文化创意产品市场化基地、文化大师居住乐园几大第第一一阶段阶段第第二二阶段阶段第三第三阶段阶段?园区的整体规划定位以及建筑与景观布局设计、各种室内设计?招商宣传造势活动?按照整体布局与设计规划完成各大功能区的主体工程建设?完成一批具有国际领先地位及示范效应的文化产业项目入驻?多种形式的招商与交流活动第第四四阶段阶段?招商144、入驻的基础上，通过各种文化艺术交流活动，进一步强化产业园的优势地位。同时吸引更多企业入驻建设国建设国际际文化文化产业产业示示范范基基地地创建创建永永不不落落幕幕的的非非遗遗节节构构建中国建中国一一流流文文化化产业产业示示范范基基地地建设阶段建设内容阶段主题巩固巩固国国际际文化文化产业产业示示范范基基地地创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。82国国内内郊郊区、区、民民营营投资投资的创意产业园的创意产业园艺术创作、画廊油画临摹及上下游产业影视节目制作、动漫、文化艺术和出版软件产品的研发和制作主导主导产业产业定定额低额低税税收收，改善环境，建设建设油油画画市市场场初期租租金145、金1010元元/平平米米/月月，已经汇集了100多家油画公司，1000多家画廊和8000多名画师香港画香港画家家黄黄江江来到大芬，将油画产业带入大芬，带动更多企业入驻，后政府给予支持龙岗区布吉镇，处于深圳关外占地4万深圳大芬油画村第第二二集集团团第第一一集集团团占地3.5万占地344344万万占地30万规规模模北北京京市市“十十一一五五”规规划划将大兴区定位于新媒体发展基地，享受享受部部分分中关中关村村的的政政策策支持，产业联盟、开放实验室、创业投资、信用担保等产业投融资等方面的政策支持到2007年底，基地内共有入驻企业59家星光影视集团牵头开发，它为区内龙头龙头企企业业，有30年历史，先后和146、全国近5000家电视台和艺术团体建立了20余年的业务关系大兴区魏善庄，区内有北大软件与微电子学院、北京印刷学院、北京实用技术学校等院校，培养动漫设计高端人人才才的的基基地地，星光集团、中央电视台北普陀影视基地等一一大大批龙批龙头头企企业均在大业均在大兴兴北京国家新媒体产业基地文化产业的政策初期租租金金1212元元/平平米米/月月，美国DI设计公司率先入驻，一批充满热情的艺术家和设计师相继进入民间投资（个人）拱墅区北郊，周围有多家艺艺术术院校院校杭州LOFT49近近乎乎于于“零零”租租金金，政府投资提供设设备备租租赁赁，融融资资优优惠惠出租，一期引进了以美国EA、法国威望迪集团、今日动画、韩国N147、C SOFT、兰雪数码等为代表的200多家企业上海张江集团联合上海文新报业，上海张江集团为张江高科技园的开发主体位于张江高科技园内，该园区已已有有发展成发展成熟熟的的软件软件产业产业上海张江文化创意产业园政政府支府支持持租租售状售状况况投资投资主主体体背背景景区位、产业区位、产业基基础础创意产业园创意产业园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。83国国内内郊郊区、区、民民营营投资投资的创意产业园的创意产业园听觉产业及上下游产业链影视制作及上下游企业展览、设计、艺术创作、科研生生产、产、研发、设计、电子、婚纱摄影基地、艺术工作室设计、艺术创作、传媒、影视园区产业园区产业第第二二集集团团占地3148、3万平米占占地地365365万万平平米米建面11万平方米建面6.37万平米占地8万平米规规模模政政府府设设立立专专项项引引导导资资金金，广广告告给予给予补贴补贴，对对基基础础租租金金给予给予补贴补贴：奖奖励共励共享技享技术术租赁，45元/平米.月，餐饮租金：75-105元/平米.月晨光集团投资位于南京晨光集团公司北区，距夫子庙1.2公里，北临秦淮河，与中华门城堡隔河相望，昭昭示示性性强强南京晨光1865可获市、区政府提供的财财税减免税减免、办公办公补助补助、专专项项基金基金奖奖励励措施租赁，17-2017-20元元/平平米米.月月，经经营营状状况况不不佳佳南京垠坤投资实业有限公司投资投资500149、05000万万元元打打造造原长安汽车制造厂改造，东东南大南大学学建建筑筑学院学院的实践基地南京幕府三工园萧山区政府每年安排2000万元资金专项用于引导文化创意产业的发展租赁，前三年9 9元元月月.平平米米，短几个月内，已有杭州深湾数码科技有限公司、浙江联合影视有限公司、众视文化传媒机构、杭州佳合舞台设备有限公司等数十家企业与园区签约宋宋城城集集团团，是中国，是中国最最大的大的民民营营旅旅游游投资投资集集团团紧邻规划水体面积达7.3平方公里的萧山母亲湖“湘湖”，湘湘湖湖跨跨湖湖桥遗桥遗址址，地，地铁铁一一号线号线的的起起点点站站，昭昭示示性性强强，杭州世界休闲博览会的主要场馆改造杭州湘湖文化创意150、园为安徽省“861计划”项目之一“中华音库”、“声交所”软件、听众传媒、声音文件粘贴软件、网络音名软件、基音卡、听觉商标、手机动画库、博音馆等合肥全球音谷文化创意产业园有限公司，是中华音库创始人英波先生从事听觉听觉研究研究1515年年，创办的公司，联合美美国国华华纳纳合肥高新高新区，已发展较为区，已发展较为成成熟熟；音谷依托于研究研究成成果果领先领先世界世界、合肥声学信息技术密集的优势安徽全球音谷文化产业园浙江省政府给予一系列政策支持，包括可享受国务院办公厅发布的关于文化体制改革试点的各项优惠政策32家影视行业公司入驻园区横店集团、香港东方娱乐等企业投资，均为业业内内具具有影响有影响力的力的企151、企业业东阳市为我国建筑之乡、工艺美术之乡；自94年起横店集团已在已在此此建建起起1313家家影影视视拍拍摄摄基基地地浙江东阳横店影视产业试验区政政府支府支持持租租售状售状况况投资投资主主体体背背景景区位、产业区位、产业基基础础创意产业创意产业园园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。84发展发展真真正意正意义义上上的创意产业园的创意产业园跟跟本本项目的目项目的目标标不不符符，我我们们要要放眼放眼整个整个郊郊区区办公办公市市场场开开发发商商目目标标：?以以销销售售为为主主?3年年内开内开发发完完毕毕包包括括国国内内所所有有的的案例案例总结总结：?普遍普遍以以持持有有为为主主?需需要要较长的较152、长的培培育育期期真真正意正意义义上上的创意产业园的创意产业园?放眼放眼郊郊区区办公办公市市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。85项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本153、报告是严格保密的。86成都成都郊郊区区办公办公项目项目主主要分要分布布在在三环三环与与外外环之环之间间，以，以总总部部基基地为地为主主要要表表现形现形式式，优优势势日日渐渐突出突出目前在售的郊区写字楼：?1、青羊工业总部基地2、空港总部公园?3、武侯科技园：惠谷4、金牛高科：西城国际?5、锦江工业园6、特拉科斯国际广场?7、IP科技中心8、德润苑总部基地?9、鑫泰新总部经济园区南延线末端15243成仁路本项目6789成都成都郊郊区区办公办公项目项目主主要要特征特征：?表现形式：总部基地?产品特征：以独栋为主，部分有多层、小高层等，为低密度写字楼密集区?价格特征：相对CBD具有很强的价格优势，普154、遍为4800-8000元/，租金水平为35-50元/月。?客户特征：中小型企业的办公总部、成长型企业总部、国有实力企业总部、高科技研发类企业等世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。87青羊青羊工工业业总总部部基基地为成都地为成都开开发发最最早早的的总总部部基基地，地，也也是是最最具具产产品品优优势势的的郊郊区区办公办公项目项目,目目前前一二期一二期销销售售完完毕毕，三三期期销销售售近近半半?区位区位：为青羊区工业集中发展区的核心，日月大道以北，三环路与外环之间，距一环10公里、双流机场12分钟车程。?规规模模：占地933亩，总建面69万，是目前成都市区规模最大的总部基地?用用地地性性质质：155、50年产权工业用地，可以划分成独立小产权?进进程程：04年底奠基建设，是西部起步最早的的总部基地，一二期已经实现100%100%销销售售，共进驻企业7676家家，08年3 月三期开盘销售，现在已经销售近半?优优惠惠条件条件：政企合作的开发模式给予项目优厚的条件。前三年返还税收60%，一次性付款享受9.8折的优惠。三环二环一环10km10km日日月月大大道道与与区区域域中心中心青羊青羊新新区区一一路路之之隔隔日日月月大大道道一期一期已已入入驻驻二期二期年年底底入入驻驻三三期期正在正在销销售售时时尚尚青青年年城城总总部部基基地地平均8000平米/月，年均10万平米销售完毕销售完毕消化速度4800元156、/平米4500元/平米价格1600-2000平米/栋1500-2000平米/栋2000-3000平米/栋面积区间进程规模08年3月开始，已售60%07年7月07年11月，3个多月销售完毕05年3月07年6月98亩，约13万平米，共34栋，R=2142亩，近30栋，约14万R=1.5195亩，22栋，约11.2万，R=0.9三期二期一期世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。88青羊青羊工工业业总总部部基基地地率率先先提提供供生态生态型型全全独独栋栋式企式企业业总总部部办办公公区区域域，实实现现了对了对传传统统写写字字楼楼办公办公模模式式的的颠覆颠覆，搭搭建建了了企企业业快快速发展的速发展的全157、全新新平平台台?产产品品产产品品：青羊率先推出生态生态型型全全独独生态生态型型全全独独栋栋办公办公楼楼栋栋办公办公楼楼，使得客户拥有独立的建筑单体、办公空间、大堂、露台等，即“一个企业，一栋建筑，一种标志”，满足客户改善办公环境和提高形象的要求，受到客户的推崇?实实景景展展示示先先行行实实景景展展示示先先行行：一期刚开始招商时还不能展示实景，导致招商不理想；06年5月开放实景之后很快扭转了被动局面。后面二、三期青羊都充分利用实景展示加大招商的筹码。总总部部基基地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。89政政企企合合作作的的开开发发模模式给式给入入住住青羊青羊工工业业总总部部基基地的地的企158、企业业提提供供了了丰厚丰厚的的优优惠惠条件条件，吸引吸引了了四四川省川省工工业业百百强强企企业的业的入入驻驻总总部部基基地地?客户客户：入入驻驻企企业以业以四四川省川省工工业业百百强强企企业为业为主主，产业，产业分分散散。对客户的行业没有限制，但要求入驻企业每年创造税收不少于1000元/平米，现在入驻 企业76家，主要是四川本土企业，行业比较分散，主要以工业百强企业为主。代表企业有四川置信凯德实业、葛洲坝机电建设集团、招商银行信用卡中心、明瑞电子、四方瑞邦测控等。?政政企企合合作作有利有利于整于整合合各各方方资源资源：由青羊区国投公司、成都置信集团以及四川合信公司三方强强联手，以政企合作的形式159、，在更高层面上实现了政府、企业和社会各方利益的整合，是城乡统筹的试验工程在资金、信用、远景规划和税收支持上具有优势。?优优惠惠政政策策：享受税收减免、贴息鼓励政策、企业法定代表人奖励、吸引人才奖励和其它优惠政策。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。90完善完善的的配套配套英英国国风风情情小小镇镇，青羊青羊工工业园区业园区返返迁迁房房，环环境优境优美美、配套配套完善完善，租租户户主主要要是园区是园区进进驻驻企企业员业员工工，出出租租率率达达到到100%100%?建建筑筑面面积积：建建筑筑面面积积：15万平方米?总总户户数数：总总户户数数：1000余户?配套配套：配套配套：设置农贸市场、大型160、购物商场、商务会所等完善的生活配套设施。?项目项目特征特征：项目项目特征特征：为完成青羊工业集中发展区拆迁安置而修建了英国风情小镇式居住区，营造了一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的异国风情居住地。园区园区进进驻驻公公司司员员工工占绝大多数客户特征客户特征均均价价：约4400元/平米租租金金：1房450元/月，2房600-800元/月，3房1000元/月一期全部出租率达100%，二期正在火 热登记中价格特征价格特征主打英伦建筑风情，仿英国小镇形式，以多多层层和小高和小高层层为主，并辅以商业街区。产产品品特征特征总总部部基基地地英国风情小镇世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。91良161、好良好的区位的区位条件条件、优优厚厚的的政政策策支支持持、高品质高品质低低价格价格的产的产品品、完善完善的的配套配套是是青羊青羊总总部部基基地成地成功功的关键的关键因素因素总总部部基基地地优优厚厚的的政政策策支支持持：政企合作的模式，给予入驻企业享受税收减免、贴息鼓励政策、企业法定代表人奖励、吸引人才奖励和其它优惠政策优优厚厚的的政政策策支支持持高品质高品质低低价格价格完善完善的的配套配套：商务配套、充足的居住配套、农贸市场、大型购物商场等完善的生活配套设施解决了进驻园区企业和员工的后顾之忧，提升项目性价比完善完善的的配套配套蓝湾商务会所时尚青年城英国风情小镇高品质高品质产产品品：率先推出生态162、型全独栋办公楼，满足客户改善办公环境和提高形象的要求，受到客户的推崇；同时景观先行，展示项目品质，全面打消顾客疑虑优美的园林良好良好的区位的区位条件条件：距离一环约10公里，能够实现市区与郊区的自由转换良好良好的区位的区位条件条件世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。92空空港港总总部部公公园为园为品品牌牌开开发发商商蓝蓝光光在西在西航航港港核核心区推心区推出出的的集集总总部部办公办公、商商业业和居住和居住为为一一体的体的5A5A国国际际商务商务城城?区位区位：成都国际航空港核心区，雄踞国际城南，拥有高新技术产业、教育科研产业、物流产业、创意研发产业、金融、通讯等形成的完整产业链。?规规模163、模：总占地700余亩，包括商务办公楼、现代商业和国际公寓等物业，其中拟建总部办公60万?土土地地性性质质：40年商业用地?开开发发商商：成都知名开发商蓝光住宅住宅圣圣菲菲Town城城总总部部办公办公一期一期待待建建商商业业配套配套待待建建办公办公区区进进程程体体量量尚未开发07.12开盘，现销售完92%08.6.2开盘，月销售6000/月10万8万60万商商业业居住居住办公办公距距机机场场2.5km2.5km机机场场高高速速空空港港经济经济圈圈大大学学城城高新高新南区南区新行政新行政中中心心绕绕城城高高速速三环三环人人民民南南路路至市区至市区 1010分分钟钟车程车程总总部部基基地地总体体量一164、览世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。93住宅住宅先先行行，办公办公产产品品采采取取多元多元化化策策略，略，一期一期以以花花园园实实景景展展示示、现、现房房销销售售为为主主，市，市场场接接受受程程度较度较高高?产产品品：产产品品：独栋、双拼和集中式办公相结合?配套配套：配套配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态?开开发发进进程程：开开发发进进程程：07年12月率先推出住宅圣菲Town 城，现已销售92%；08年6月推出总部办公?优优惠惠条件条件：优优惠惠条件条件：享受双流县统一的“533”优惠政策，赠送楼顶广告牌?售售价价：售售价价：独栋均价：￥8165、000/；双拼、集中式均价：￥6500/?消化消化速度：速度：消化消化速度：速度：6000/月?客户客户：客户客户：计划引进总部、研发机构、采购中心及总装基地?停停车车系系统统：停停车车系系统统：地面停车和集中停车相结合?独栋、双拼和集中式办公楼相结合的产品类型，使得客户可选择性较大，同时通过集中式写字楼可以提高容积率，但是面积区间也较大，这将带来一定风险独独栋栋双双拼拼双拼56%集中式24%独栋，20%2600-33002600-3300平平米米1100-21001100-2100 平平米米400-600400-600平平米米/层层总总部部基基地地集集中中式式办公办公世世 联联 平平 台台本166、报告是严格保密的。94便便利利的的交交通通、政政府府政政策策支支持持、产业、产业基基础础、高品质高品质产产品和品和完善完善的的配套配套是是空空港港总总部部基基地地去去化化速度较速度较快快的关键的关键因素因素空空港港总总部部公公园园INTERNATIONAL BUSINESS PARKINTERNATIONAL BUSINESS PARK5A5A国国际际商务商务城城总总部部基基地地?便便利利的的交交通通条件条件：是具备西部唯一集航空、铁路、公路为一体的立体互通式网络优势，能够实现市区与郊区的自由转换?政政府府政政策策支支持持：享有投资奖励、税收优惠、金融扶持等多种政府优惠政策。进驻的企业总部或分167、支机构有条件享受“533”财政扶持政策?高品质高品质产产品品：知名开发商蓝光开发，将独栋作为主要建筑形态，更有利于进驻企业展示自己的企业形象，并聘请世界级物业服务公司第一太平戴维斯和品牌实力运营商为进驻企业提供统一运营管理顾问服务。?完善完善的的配套配套：聚合总部商务、豪华酒店、现代商业、顶级会所、国际公寓、休闲公园等多元形态，为入驻企业提供完善配套?产业产业基基础础：大型空港带动了仓储、运输、中转、配送、包装、流通加工等航空物流业的发展世世 联联 平平 台台95总总部部办公办公是是锦江工锦江工业园区业园区内内的的主主要要组成部组成部分分，约约占占园区园区的的23%23%，供应供应量量大，产大168、，产品品以以高高层层为为主主，目，目前前销销售售缓慢缓慢?区位区位：地处成都锦江琉璃乡，距二环路2公里，初步规划控制面积1238亩?产业产业：以现现代印务代印务为为主导主导产业产业，部分烟草烟草、生生物物制制药药、电子信息电子信息等产业?锦江工业园享有政策优势，分散给多家企业投资建设，企业自建总部大厦，除自用一部分外，还留有部分对外出售?财财政政大力大力支支持持：纳税额在50万以上企业享受地税前三年返还80%、60%、30%；国税头三年80%、后两年50%返还的优惠政策；同时三年相应的房租补贴石胜石胜路路三环三环路路成成仁路仁路沿沿线线印务印务产业园产业园1 1期期12381238亩亩规划规划169、中中印务印务产业园产业园2 2期期2725.52725.5亩亩总总部部基基地地中冶自用、地质勘察研究院A区27层、B区和C区31层，融办公和星级酒店于一体6000元建面9万目前正在销售A区2、中冶成工大厦（在售）川石油和化工商会、石化会员企业1栋11层的板式写字楼，1100平米/层5200建面2.2万预计9月销售3、四川石化商务总部大厦待定待定起价3100元，均价3300元价格价格100米以下，24层裙楼+塔楼5栋独栋、7栋6层、3栋12层、2栋规划中的高层6栋独栋，2栋9层板式写字楼产产品品无限制建面7万因为公司原因推迟销售，预计明年才能开盘4、火炬动力港期（即将销售）专业服务公司为主，形成170、了建筑设计为主客户构成占地60亩建面6万05.8开盘、06.3入住，已售完，每月售8500平1、火炬动力港期（售完）5、创意成都大厦（在建）名名称称全世界创意产业500强以及全国中小创意企业二期超过16万一期08.6月动工，预计2010年末入驻；之后再建二期客户客户体体量量进进程程4532世世 联联 平平 台台96锦江工锦江工业园在产业业园在产业基基础础、优优惠惠条件条件上上具具有有优优势势，但但价格价格、交交通通以及以及配套配套严严重影响重影响项目的项目的销销售售产业产业优优势势：园区形成了鲜明的产业特色，正在打造现代印务产业基地，形成了印务产业集群知知名名企企业业带带动动：园区内进驻了川报171、博瑞、中国五冶等知名企业，可以带动上下游企业进驻优优惠惠条件条件：相比其他产业园具有较大的优惠条件，同时还有三年租房补贴独独栋栋较较少少：产品主要以小高层、高层产品为主，在成都市区写字楼过剩的情况下不具有竞争力交交通通便便利利程程度度不不够够：虽然在三环边上，但是交通特别是公共交通不便影响员工生活周边配套周边配套不足不足：缺乏居住、商业等配套价格价格较较高高：在5500-6000元左右，价格偏高优优势势优优势势劣劣势势劣劣势势总总部部基基地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。97慧谷慧谷拥拥有有明明显显的的价格价格优优势和势和区位区位优优势势，吸引吸引价格价格敏感敏感性性的中的中小小172、企企业，业，销销售售情情况况良好良好1 1栋栋2 2栋栋3 3栋栋4 4栋栋5 5栋栋6 6栋栋?高层较好销，很多企业就是冲着价格来的，再加上区位优势也很明显；?低密度产品不太好卖，主要是价格太高了。销售人员访谈总总部部基基地地?区位：区位：离市中心最近，10分钟车程，交通便利，紧邻主干道，距离未来轨道枢纽站1公里?规规模模：占地16176平米，建面4.9万平米，容积率2.8，规模较小?客户客户：对行业没有限制，但必须无污染、能控制噪音?价格价格：高高层层43804380元元/起起，层层差差4040元元；联排联排5888-65005888-6500元元?销销售售速度：速度：7000平米/月?优173、优惠惠条件条件：享受武候区的“前两年免税、三、四、五年返还80%、50%和20%”的优惠条件，一次性付款享受3个点的折扣世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。98金金牛牛高高科科西城国西城国际际以以联排联排、叠叠拼拼等等形形式式吸引吸引企企业业总总部、部、研研发发企企业，业，但规但规模模较较小小、配套配套不足不足，开开盘盘一月一月仅仅销销售售30003000?良好良好的区位的区位：位于金牛高科技产业园（西区）羊西线蜀西路，紧邻中海国际社区、名车走廊和金牛高科管委会，周边由英特尔、摩托罗拉、大唐电信等形成了总部经济的国际氛围。?规规模模：项目总占地约为26.6亩，建面56184，分为2期进行174、开发，现在一期正在销售?价格价格：均价6000元?产产品品：联排、叠拼，面积区间为600-1400平米?优优惠惠政政策策：年纳税额在50、100、200万以上前三年的返还区实得部分的60%、70%和90%三环三环路路金金牛牛大大道道羊羊西西线线蜀蜀西西路路外外环环迎宾迎宾大大道道中海国际社区摩托罗拉金牛科技园区管委会名车走廊区位条件良好，交通便利，周边有浓厚的总部经济氛围，配套也比较齐全；优惠政策非常有竞争力建面只有5万，规模太小，没有独栋产品，内部配套不足名车走廊中海国际社区总总部部基基地地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。99总总部部基基地市地市场场总结总结：两两类类总总部部基基地175、均地均有有较较好好的的去去化化速速度，度，但面临但面临的的客户客户群群完完全全不同不同。远远郊型郊型项目的项目的客户客户主主要要是是大大企企业业或或成长中的成长中的实实力力型型企企业业总总部部基基地地6000-800/月6000/月去划速度5000元/5500-6000元/销售价格便利的交通/一定的产业基础/优厚的政策支持/高品质产品/完善的配套与市区相比低廉的价格/便利的交通成功的关键因素大企业或成长中实力型企业中小企业客户规模较大，能够依靠自身形成商务氛围和完善配套规模偏小，规模偏小，依靠周边商务氛围和配套，产品存在价格瓶颈特征独栋、联排等低密度产品为主高层、小高层为主物业类型外环以外三环176、与外环之间，临近三环区位远郊型总部基地近郊型总部基地?成都总部基地按离市区的远近分为两类：?近郊型总部基地?远郊型总部基地世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。100远远郊型总郊型总部部基基地地客户客户的的敏感敏感性性因素因素：区位：区位 产产品品 优优惠惠政政策策 配套配套 价格价格总总部部基基地地敏敏感感度度因素因素12345地地理理位位置置和和交通交通开开发商发商品品牌牌产业基产业基础础产品产品优优惠惠政政策策园区园区配套配套价格价格社社区区服务服务青羊总部基地空港总部基地鑫泰新总部经济园区远远郊型郊型总部基地总部基地客户客户敏敏感性感性因素因素远远郊型郊型总部基地总部基地客户客户敏177、敏感性感性因素因素描述描述描述描述?区位要好，交通必须便利。这样既能享受到郊区办公的生态，又不至于完全隔绝。?园区的形象要好。这样企业形象大幅度提升，客户对企业的信任度也会提高，自然经营业绩成倍增长。青羊总部基地瑞邦测控公司刘总?区位要好，环境也要好。过去公司招人困难，原因是位置太差，企业形象严重破坏。青羊总部基地驰达公司张总?配套也十分重要。配套好，就是帮企业留住人才。?空港不仅地理位置好，而且给予了企业比较优厚的政策，这对我们降低企业成本非常重要。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。101本本项目项目存存在在打打造造远远郊型办公郊型办公项目的项目的基基础础，但面但面临临较大的市较大的178、市场场风风险险本本项目项目交交通通便便利利，但但距距离离市区较市区较远远，目，目前前区区域域陌陌生生，难难以以实实现现企企业在市业在市区区和郊和郊区区之之间间的的自自由由转转换换，削削弱弱客户客户基基础础本本项目的项目的开开发发商商资资金金实实力力雄雄厚厚，能能够够在产在产品和品和园区园区配套配套上上实实现现突突破破，与与现现有有项目形成较项目形成较强强的的竞争竞争力力从目从目前前看看，本本项目在项目在政政策策上上难难以形成以形成竞争竞争优优势势；未未来来优优惠惠政政策策的的获获取取具具有有不确不确定定性性本本项目由于地项目由于地价价成成本本较较低低，有有条件条件具具备备一一定的定的价格价格优179、优势势，但但难难以成为以成为核核心心吸引吸引点点从区位条件看：从产品和园区配套看：从优惠政策来看：从价格来看：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。102开开发发郊郊区区办公办公物物业业风风险险较大，较大，价价值值实实现度现度不不高高，本本项目是项目是否否有有更更好好的发展方向的发展方向？开开发发商商目目标标：?项目项目开开发发周期周期为为2-3年年，希希望望快快速速回笼回笼资资金金，物物业业尽尽量量全全部部销销售售?实实现项目现项目利利润润的的最最大大化化远远郊型商务办公郊型商务办公市市场场：?以以独独栋栋产产品品为为主主?价价值值实实现度现度不不高高?项目所在区项目所在区域域并并无无办180、公办公物物业业开开发，发，面临面临较大的较大的不不可可预预知知风风险险?放眼放眼郊郊区区住宅住宅市市场场，寻找寻找更更优优的的物物业业类类型型世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。103项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位181、制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。104成都形成成都形成了了以城区为中心、以城区为中心、郊郊区区环环绕绕的的三三大大圈层圈层的发展的发展格格局局，以双流为，以双流为代代表表的的第第二二圈层圈层是是主主要要发展区发展区域域第第一一圈层圈层主城区：成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、高新区，各区发展较为成熟，土地供应日趋减少，主战场在二三环之间第第二二圈层圈层双流、华阳、温江、郫县、新都、龙泉这些传统的城市近郊区域，由于发展较早，其内部依托资源、交通等元素，已形成各自的板块格局。都江堰情况的特殊性（既依托自然、人文资源）发力较早第三第三圈层圈层?新津、蒲江、金182、堂等城市远郊区域。由于其发展较晚，土地储备充足，政府统一规划作用较强第一圈层第二圈层第三圈层温江新津华阳双流龙泉金堂都江堰郫县新都第三圈层蒲江大邑崇州邛崃彭州青白江第一圈层第二圈层?从08年上半年土地供应看，双流、新都和都江堰成交土地面积名列各郊县前三名，龙泉、郫县和温江交易面积均在500亩以上。可见第二圈层仍将是未来几年成都房地产开发的主要区域世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。105第第二二圈层圈层主主要分要分为都为都江江堰堰、温温江江、郫县郫县、空空港港新新区、区、牧牧马马山山、华阳和华阳和龙龙泉七泉七大大板板块块，主主要要以以别墅别墅等等低低密密度度物物业业为为主主?城区板块：以183、高层产品为主，辅以小高层和多层产品?郊区板块：郊区板块：以以别墅别墅产产品品为为主主，部，部分分多多层层、小高小高层层产产品品等等光光华华大大道道板板块块新新城南会展城南会展板板块块空空港港新新区区板板块块川川师师板板块块华阳华阳板板块块牧牧马马山山板板块块温温江江板板块块龙龙泉泉板板块块城南城南板板块块建设建设路路板板块块沙沙河河源源板板块块驷驷马马桥桥板板块块都都江江堰堰板板块块郫县郫县板板块块世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。106受受地地震震影响影响，城，城东东、城南、城南需需求求量量上升上升，市，市场重场重心心逐逐渐渐转转移移到到东东、南、南两两个方向个方向?受地震影响，被访184、者在都江堰及青城山的购房意愿下降了一半以上?郫县、温江以及城西的购房意愿都发生在地震后都出现了降低。一点没有受到影响的城西出现这样的变化，再一次表明市场对购房者短时间内心理影响的作用。?距离地震区域更加近的区域，成为有些人不愿意在此居住的原因。这个状况给龙泉，南城的房地产带来难得的市场机会。?从郊县商品房成交套数来看，地震后双流县的成交套数及成交面积均处于较高水平，成交量较低的区县集中在城区西北部。050100150200250300350崇州大邑金堂彭 州青白江 双流温江新都郫县05000100001500020000250003000035000成交套数成交面积市市场场趋势趋势世世 联联 185、平平 台台本报告是严格保密的。107政政府支府支持持:“蓉蓉十十条条”鼓鼓励励各各种种社社会力会力量量参参与与成都成都房房地产建设，地产建设，更更在在金金融融、税税收收等等方方面面给予给予政政策策扶扶持持，并并首首次对次对购购房房实实施施财财政政补贴补贴，无无疑疑为为震震后后的成都的成都楼楼市市注注入入一一针针强强心心剂剂6 6月月1515日日，成都市，成都市政政府签府签发发了了成都市人成都市人民政民政府府办公办公厅厅关关于于促促进进房房地产业地产业恢恢复复发展发展扶扶持持居民居民安安居居置置业的意业的意见见一一、鼓鼓励励社社会力会力量量参参与与灾灾后后重重建建二二、加加大大金金融融支支持持服186、务服务力度力度三三、依依法落实法落实各各项项税税收收扶扶持持政政策策四四、鼓鼓励励建设项目建设项目按按期开期开工工五五、加加大大住房住房保保障障力度力度六六、降低降低公公积积金金贷贷款首款首付付比比例例七七、实实施施购购房房财财政政补贴补贴八八、鼓鼓励励盘盘活活利用利用已已出出让让地地块块九九、简简化化审审批批，放放宽维修宽维修资资金金使使用用范范围围十十、提提高高审审批批时时效效、强化政务服务强化政务服务按按招招、拍拍、挂挂方方式式出出让让的经的经营营性用性用地，在地，在20092009年年5 5月月3131日日前前，房房地产地产开开发发企企业业按按期开期开工工的，的，报报建建费费在在166187、.5166.5元元/平方平方米米征征收收标标准准的的基基础础上上减免减免4848元元/平方平方米米。经国。经国土资源土资源部部门审门审核核同同意，意，房房地产地产开开发发企企业业申请申请延延期期不不超超过过半年半年开开工工的，的，报报建建费费减免减免3636元元/平方平方米米；房房地产地产开开发发企企业业申请申请延延期期不不超超过过1 1年年开开工工的，的，报报建建费费减免减免2424元元/平方平方米米。在经。在经批批准准的的延延长长期内期内不不作作为为闲闲置置土土地。地。市市场场趋势趋势世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。108受受地地震震影响影响，成都，成都别墅别墅供应供应的的主主力188、力板板块块受受影响影响较较大，大，未未来来供应供应量量大大减减，别墅别墅产产品品稀稀缺缺性性凸凸现现2005-2008别墅推售图5900462040005703010002000300040005000600070002005年2006年2007年2008年套2008推售量0500100015002000250030002008推售量20050080313002700200浣花溪华阳牧马山温江青城山龙泉注：数据来源为媒体资料和个盘统计?从板块来看，主要集中在都江堰和温江，从圈层看，主要集中在外圈层（都江堰和其他区域）?由于地震之后都江堰别墅市场受到强烈影响，未来别墅推售量会迅速降低?未来供应量189、的缩小必然带来了未来别墅产品的稀缺市市场场趋势趋势世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。109市市场场特征特征：低低密密度产度产品品需需求求量量上升上升，低低密密度市度市场场整体整体走走好好?高层电梯遭受市场冷遇。被访者18层以上的电梯住宅购买意愿，从地震前的27.07%下降到地震后的6.77%，下降了七成以上。市场供应又主要是这类产品。在地震阴影消除之前的这段时间里，造成供需失横。?地震后，上门到访客户对多层和小高层产品需求增加明显，而对高层电梯需求量明显减少，消费者对多层较抗震、较安全的观念表现明显，而对高层电梯的抗性比较明显。价格适当，产品品质高的多层、小高层住宅会逐渐受市场喜好，销190、售情况稍好。?虽然客户对高层电梯抗性有所减小，但是客户对楼层的需求依然集中在7楼以下，需求20层以上产品的客户量只有7%左右（图14）。从统计两周数据看，低层产品需求量不断增加，多层产品需求有所下降，高楼层抗性依然较重，且有一定增加趋势。市市场场趋势趋势普普通通多多层层小高小高层层18层层以以下下电电梯梯 18层层以以上电上电梯梯别墅别墅1-31-3层层4-74-7层层7-117-11层层11-1811-18层层18-3018-30层层3030层层以以上上世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。110从市从市场场发展发展趋势趋势来来看看：低低密密度市度市场场面临面临良好良好机机遇遇，特特别别191、是是东东、南、南两两个方向个方向政府支持:宏观政策积极引导和支持是目前成都房地产市场的强心剂低密度产品交易量上升，客户认可和接受度提高城东、城南交易量上升，市场重心逐渐转移到东、南两个方向市市场场趋势趋势世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。111各各个个板板块块的的低低密密度产度产品品市市场场销销售状售状况况如何如何？低低密密度市度市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。112东东南片区的南片区的龙龙泉泉、华阳和华阳和牧牧马马山山整体整体行行情情走走高高（1/21/2）?整体来看，5.12震后，位于西北片区的都江堰、郫县和温江板块短期内前景趋淡，而位于东南片区的龙泉、华阳和牧马山192、则整体行情走高。别墅别墅板板块块地地震震后后的的变变化趋势化趋势销销售售价格价格客户客户上上门门量量成成交交量量浣花溪板块联排17000-18000，独栋：定做都江堰板块联排5000-10000，独栋10000-20000项目基本停滞几乎无成交郫县板块联排4000-7000，独栋6000-10000少量上升少量上升温江板块联排11000-13000，独栋：17000以上少量上升少量上升龙泉板块联排5000-7000，独栋：8000-10000呈明显上升态势呈明显上升态势华阳板块联排12000-14000，独栋：500万-1700万/套呈明显上升态势呈明显上升态势牧马山板块价格：错拼7000-1193、0000，独栋：10000-20000呈明显上升态势呈少量上升低低密密度市度市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。113东东南片区的南片区的龙龙泉泉、华阳和华阳和牧牧马马山山整体整体行行情情走走高高（2/22/2）龙龙泉泉板板块块国国一一澳乡澳乡项目二期185套别墅，还剩10套左右。地震后上门量上升了，地震前从去年10月到今年三月只卖了一套，为联排产品。从四月尤其是地震后，卖了26套，其中4套独栋、22套联排，价格一直在涨。华阳华阳板板块块雅雅居居乐乐联排是165的卖完了，只有188，203的，独栋价格500万以上，高的1000多万，联排两三百万的样子。四联体150多万。独栋有一半左194、右，单价在2万多，联排1万多。小独栋、联排跟四联体都卖得比较好。华阳华阳板板块块三三利利宅宅院院我们占地246亩，378套房子，现在还剩30来套。这个项目很少做广告，销得也比较好。联排均价1.2万，独栋1.7-2万。联排和独栋的销售情况都不错低低密密度市度市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。114总总价价(万万)20010001000成成交交项目项目牧山丽景独栋麓山国际独栋中航云岭独栋半山卫城错拼萨尔茨堡独栋三利宅院白云渡联排三利宅院白云渡独栋蔚蓝卡地亚联排雅居乐花园联排雅居乐花园独栋仁和春天大道联排蓝光香碧歌联排香颐丽都独栋中粮御岭湾独栋国一澳乡独栋国一澳乡联排盛世中华联排花样年195、大溪谷独栋从从近近期期成成交交情情况况来来看看，高高中中低低端端别墅别墅项目的项目的销销售售情情况况均较均较好好低低密密度市度市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。115独独栋栋面面积积呈逐呈逐渐减渐减小小的的趋势趋势，180-280180-280平平米米的的独独栋栋，180-250180-250平方平方米米的的联排联排是是销销售售市市场场主主流流180-280180-280平平米米的的户户型型较为较为畅畅销销雅雅居居乐乐花花园：园：200多平米的独栋卖得比较好三三利利宅宅院院：大部分人群还是考虑220-280这个面积国国一一澳乡澳乡：联排在180-300销售最好的是180平米的。1196、80-280平米的别墅户型销售较好项目项目名名称称物物业业类类型型面面积积区区间间（）价格价格中航云岭独栋353-1399559-3200万半山卫城独栋218-369200-400万麓山国际社区独栋360-458900-1700万雅居乐花园独栋188-468500-1000多万鹭湖宫独栋800多1400万龙湖长桥郡独栋400-1000500-2000万牧山丽景独栋175-481200-600万项目项目名名称称物物业业类类型型面面积积区（区（）价格价格三利宅院白云渡联排260-359均价12000元/蔚蓝卡地亚联排241-380均价12000元/雅居乐花园联排165-203总价200-300万蓝197、光香碧歌庄园联排282-352均价11000元/国一澳乡联排180-3105500-6500元/盛世中华联排180-218均价6900元/低低密密度市度市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。116震后位于西北片区板块项目短期内前景趋淡，而位于东南片区板块项目整体行情走高总价低、面积较小的联排、独栋产品，市场接受度都很高，其中180-280的别墅产品销售最好高中低端别墅项目的销售情况及客户来源均有增加，来源较为稳定从从别墅别墅销销售售情情况况来来看看：总总价价合合理理的的独独栋栋、联排联排的市的市场场接接受受度及度及销销售售情情况况均均好好，高高中中低低端端客户客户都都有有稳稳定的定的198、客户客户来来源源低低密密度市度市场场世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。117华阳华阳板板块块：在成都都市：在成都都市融融合合的的快快速发展速发展下下，将将承承接接浣浣花花溪溪成为成为新新的的顶顶级级城市城市别墅别墅区区区区域域市市场场华阳华阳板板块块：未未来城市来城市高高端端别墅别墅板板块块，供应供应稀稀缺缺龙龙泉泉板板块块：平平民民路线路线，中中低低端端别墅别墅供应供应区区浣浣花花溪溪/城南：城南：淡淡出出市市场场视视线线的的绝绝版版牧牧马马山山板板块块：稀稀缺缺度较度较高高，但但人人文文资源一资源一般般新新都都板板块块：未未来中来中低低端端别墅别墅主主力力供供应应区区温温江江板板块199、块：中中高高端端别墅别墅主主力力供应供应区区都都江江堰堰：高高档档休闲休闲度度假养假养老老别墅别墅区区?资源状况资源：城市配套、高尔夫规划：成都市政府南移，地铁一号线的建成，将使该区域形成新的行政商业中心配套/交通：新益州公园、极地海洋世界市场推量：08年市场总体推量500套?客户特征：主要以自住和居家度假客户为主，养老客户较少，有一定投资客户.来源上较广泛，主要为成都客户，部分省外、港台客户?产品特征：以独栋和联排为主，少量叠拼，独栋主流在370-500之间，联排在270-340之间.?主要项目：麓山国际社区、雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、三利宅院白云渡世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。1200、18产产品面品面积积和和类类型型：以：以独独栋栋和和联排联排为为主主，少少量叠量叠拼拼，独独栋栋主主流在流在300-500m300-500m2 2之之间间，联排联排在在270-340m270-340m2 2之之间间区区域域市市场场蔚蓝卡地亚三利宅院雅居乐100200300400麓山国际总总体体产品产品面积面积区区间间联联排排独独栋栋叠拼叠拼客户对风水需求比较高,独栋要四平八稳。大部分人群还是考虑220-280这个面积段。独独栋栋情情节节的人的人很很多，多，但但是是实实际际上上会会考虑考虑本本身身实实力力，以及独栋值不值这个价格，本地人资金实力比较强的也很多，买独栋的还是考虑整个项目的品质.三利201、宅院白云渡销售代表世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。119产产品品价格价格和和类类型型：叠叠拼拼主主流流价格价格区区间间在在90009000元元/，联排联排主主流流区区间间在在11000-1300011000-13000元元/，独独栋栋主主流在流在25000-3000025000-30000元元/区区域域市市场场联联排排独独栋栋22000叠拼叠拼总总体体各各类类型型产品产品价格价格区区间间雅居雅居乐乐麓山麓山国国际际三三利利宅宅院院蔚蓝卡蔚蓝卡地地亚亚10000160001300019000单单价价2500030000165平方米的联排卖完了，单价在1万多，目前只有188平方米，203202、平方米两种户型，独栋剩余有一半左右，单价在2万多，联排跟四联体都卖得比较好。雅居乐销售代表独栋、类别墅、洋房面积190-820，独栋900多到1700多万，叠拼在200万到300万为主。麓山国际社区销售代表世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。120销销售售情情况况：片区：片区内低内低密密度产度产品品市市场场接接受受程程度较度较高高，走走量量迅迅速速区区域域市市场场-震震后后客户客户上上门门量量-共4套，开盘卖完12000240-380双拼蔚蔚蓝蓝卡卡地地亚亚-还未销售12000210-230叠拼-46栋，开盘卖完22000300-400独栋4500-8000750090-160多层麓麓山203、山国国际际社社区区400015000200联排4560-722012000240-380联排1600-320025000200-400独栋雅雅居居乐乐花花园园1800-210016000300-350双拼河河畔畔新新世界世界震震后后成成交交量量消化消化速度速度（平（平米米）均均价价（元（元/平平米米）面面积积区区间间（平（平米米）物物业业类类型型楼楼盘盘?片区已经片区已经树树立立了了中中高高档低档低密密度片区形度片区形象象?地地震震后后，低低密密度产度产品受品受市市场场青青睐睐，而而且且片区地片区地处处城市发展方向城市发展方向上上，因因此此，以，以麓麓山山国国际社际社区、区、蔚蔚蓝蓝卡卡地地亚204、亚、雅雅居居乐乐花花园园等等在在震震后后上上门门量量和和成成交交量量都都有有明明显显上升上升，同时同时实实现现价格价格较较高高世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。121从市场趋势来看：震后市场重心逐渐转移到东、南两个方向；低密度产品交易量上升，客户认可和接受度提高从客户与销售来看：总价合理的独栋、联排的市场接受度及销售情况均很好，具备稳定的客户来源从区域市场来看：区域为未来城市高端别墅板块，产品以独栋、联排等低密度产品为主，低密度产品客户对区域认可高成都郊区低密度住宅产品的市场实现度非常好世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。122?低低密密度度住宅住宅产产品品将将比比商务办公商务办205、公产产品品实实现现更更高高的的利利润润，且且风风险险更更低低远远郊型商务办公郊型商务办公市市场场：?商务办公商务办公产产品品市市场场实实现度现度存存在在一一定定难难度度?办公办公产产品品价价值值实实现度较现度较差差，为为住宅住宅产产品品的的一一半半左右左右?产产品品去去化化速度较速度较慢慢，存存在在一一定定障障碍碍?客户客户区区域域认可认可度度低低?市市场场风风险险较大较大郊郊区区型型低低密密度度住宅住宅市市场场：?产产品品市市场场实实现度现度好好?产产品品价价值值实实现度现度高高?产产品品去去化化速度速度快快，变变现现能能力力强强?客户客户区区域域认可认可度度高高?市市场场风风险险较较小小世206、世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。123项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究实施策略详解实施策略详解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。124与本与本项目项目类类似似案例案例成成功功规规律律研究研究案例案例选择选择标标准准案例案例名207、名称称案例案例借借鉴鉴点点2.2.自在香山自在香山自在香山自在香山1.1.中邦中邦中邦中邦mohomoho 非住宅用地性质非住宅用地性质非住宅用地性质非住宅用地性质 通过开发以居住或通过开发以居住或通过开发以居住或通过开发以居住或弹性功能为主的物业弹性功能为主的物业弹性功能为主的物业弹性功能为主的物业实现销售实现销售实现销售实现销售 项目销售情况良好项目销售情况良好项目销售情况良好项目销售情况良好 功能构成功能构成功能构成功能构成 配套设施配套设施配套设施配套设施 产品设计产品设计产品设计产品设计 营销推广营销推广营销推广营销推广3.3.创智坊创智坊创智坊创智坊世世 联联 平平 台台本报告是严208、格保密的。125中中邦邦mohomoho以以高新技术高新技术、设、设计计创意产业为创意产业为主导主导产业的产业的工工业地产项目，业地产项目，集集现现代代建建筑筑modernmodern，住宅住宅househouse，办公办公officeoffice三三者者为为一一体体项目项目基基本本信息信息区位：区位：上海浦东金桥出口加工区南区规规模模：占地92588平方米物物业形业形式式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成容容积积率率：0.6户户型型：300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米商务别墅区商务别墅区商务会所商务会所中邦置业集团投资开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJoh209、nson设计公司规划设计案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。126在在上上海海大力发展创意产业的的大力发展创意产业的的背背景景下下，中，中邦邦MOHOMOHO对对外外宣宣称称其定位是成为南其定位是成为南金金桥桥地区的地区的企企业会所，业会所，但但实实质上质上其其打打造造的是的是宜商宜居宜商宜居的的弹弹性性产产品品开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我我们只们只要要从从功能功能上上支支撑撑办公和办公和居住居住需需求求就就可可以以了了（例例如如户户型型中中用用玻璃墙玻璃墙实实现现弹弹性性），至于），至于最最210、后后哪哪种种多，多，纯纯属属市市场场引引导行导行为为。-中邦moho销售经理回答关于项目初始功能定位问题浦浦东东金金桥桥出出口口加加工工区南区区南区区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升中中邦邦MOHO案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 211、台台本报告是严格保密的。127中中邦邦mohomoho在在外外立立面面的的表表现现上上，采采用用公公建建化化外外立立面面风风格格，利用利用玻璃玻璃、石石材材两两种种不同不同材质材质，形成，形成错错层层的的百百变空间变空间自然石材：?简洁与质感?沉重和轻质?脆弱与坚实动感玻璃：?基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在?用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。?用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。?用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。案例案例中中邦邦moho世世 联联 212、平平 台台本报告是严格保密的。128空间空间设设计计上上利用利用几几何何学学中中周周长长相同相同正方形正方形面面积积最最大的大的原原理理，塑塑造造高高效效的的商务商务空间空间，同时同时为为了了满满足足居住居住需需求求注注重重生生活活空间空间的的利用利用，并并且且附送附送大大量量面面积积创造“立方-城”概念出发点：?利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间?户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合?创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。?采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵213、向分割。案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。129商务商务酒店酒店式式会所会所依托依托清清代代儒儒商商陶陶长长青青的的住宅住宅，通过通过完善完善的的配套配套设设施施、配套配套服务和服务和安安全全系系统统，大大，大大提提升商务升商务接待接待、餐饮餐饮、娱乐娱乐功能功能的的品品味味和和档次档次?规模：6500平方米?基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化”的酒店式会所配套设施：?网络视频会议厅?多媒体影视厅?商务套房?室内游泳池?健身中心?中西式餐厅?钢琴吧、红酒吧、雪茄吧配套服务：?企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务安214、全系统：?门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。130建建筑筑用用料料上上十十分分讲讲究究，电电力、力、通通讯讯、有有线线电电视视、布布线等线等基基础资源配套础资源配套齐齐备备且且质质量很量很高高?供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW建材配套亮点?通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用?有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统?综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可?宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统?外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙案例案例中中215、邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。131销销售售结结果显示果显示：功能功能弹弹性性、价格价格优优势和势和完善完善的的配套配套成为成为中中邦邦mohomoho实实现现100%100%销销售售的的三三个个主主要要原原因因，另另外外，跟跟风风效效应应也也是在是在销销售售中中值值得得注注意的意的一一个个因素因素0100020003000400050006000700080009000100002006年4月2006年8月 2006年10月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%房价（元/平方米）已售套数百分比百分比趋势线房房价价、销销售售情情况况时时间间效216、果效果图图效果图解析：?4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。?8月份房价下调至6500元，情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右?10月份价格回升至7600元，消化尾盘效果效果原原因因分析分析?客户对本项目产品是十分认可的，很多考虑用来居住，也有用来作为办公的。?开盘初期，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。?调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势?最终销217、售结果实现当年100%完全销售-中邦moho销售经理分析销售情况的原因案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。132功能功能比比例例：中：中邦邦mohomoho客户客户主主要要是是附附近近的的一一些些高高科科技技企企业，业，主主体体功能功能实实际际是是办公居住办公居住混混合合，但但从从开开发发商商角角度度最最重要重要的是的是提提供供功能功能支支撑撑7%71%22%中中邦邦mohomoho功能功能比比例例图图?单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。?办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位中中邦邦moho销销售售经经理理做做客户客218、户解解析析?老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；?公司白领加班较晚，就直接睡在这里了过夜人群?小的企业一般把这里当作总部，?较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所客户对项目定位主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有客户来源绝大多数都是单位买，个人买的很少客户属性内容角度案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。133中中邦邦mohomoho案例案例借借鉴鉴总结总结?加工区内办公需求、居住具有均有，而且还有二者的混合需求?园区特殊的背景，看不出未来居住功能和办公功能哪种升值潜力更大，有一定的系统性风险?项目在外立面、户型设计上均考虑满足办公219、居住的双重需求，从而降低项目系统性风险加工区特定的背景决定我们要重点研究区内企业的需求情况，而不是更大的范围来进行初始定位初初始始定位定位开始价格较高，销售情况不好；价格降低后，销售效果转好工业用地取地成本低，价格不宜过高，则竞争优势会凸显价格价格通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感综合配套是实现高质量办公功能、居住功能的重要因素，必须给与重视综综合合配套配套降价后销售节奏开始较缓，后期跟风220、效应“凸显”?供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW?宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统?有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统?综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可?利用“立方城”概念，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积露台，阳光室。?采用“跨越”策略，实现每个单元的最佳朝向?户型采用裂层设计，田字结构，运用“玻璃墙”做隔断，实现户型弹性，满足各类客户的不同面积需要顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，在产品设计和产品组合上都颇有创新以投资数百万修缮清代历史建筑“陶家宅”为依托，荣获联合国科教文组织亚太地区老建筑保护奖，221、并正在申报上海市文物保护单位。中中邦邦mohomoho做做法法工业用地做办公、居住型物业，市场现存情况不多，所以客户容易观望，跟风效应较为明显。销销售售节节奏奏高质量的基础设施有利于提升项目的价值，增强项目吸引力基基础础设设施施外力面上要区分于传统的住宅和办公楼，且要实现办公、居住功能的弹性转换产产品品设设计计工业用地实现办公、居住功能物业，规划报批难度大，必须有政策扶持，所以规划报批必须存在有利于政府或区域发展的“说法”。规划规划报报批批背背景景说说明明角角度度案例案例中中邦邦moho世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。134北北京京自自在在香香山山，5050年年产产权权的的低低密密度222、度办公办公物物业，目业，目前前已经已经跻跻身身于于北北京京高高档档别墅别墅第第一一梯队梯队项目项目基基本本信息信息区位：区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角规规模模：占地面积20万，总建筑面积约12.8万土土地地使使用用年年限限：50年物物业形业形式式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套用用地地性性质质：工业用地，产权50年容容积积率率：一期容积率0.67绿绿化化覆覆盖盖率率：30%户户型型：一期户型270-350，二期户型面积260-2000层层高高：3.2米，部分挑高5.6米售售价价：均价30000元/，与周边别墅价格相差无几设设计计：由非常建筑、TOSHIKOMO223、RIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑设计公司担纲设计案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。135产产品品策策略略建建筑筑设设计计：以：以干干净净利利落落的的线条线条，塑塑造造项目项目公公建建化化立立体体感感觉觉；同时；同时大大量量运运用用玻璃玻璃幕幕墙墙、现、现代代建建筑筑构构件件，满满足足办公办公的的商务商务需需求求?自在香山讲究纯净的建筑空间和体量。建筑形式纯净，局部处理干净利落，整体线条清楚。?在规整的结构体系中，通过蒙太奇的虚实凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。?自在香山表面材料采用大地色系搭配极富手工触224、感的面砖，以绿色的自然景物衬托，力求建筑本身与周边环境的和谐关系。案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。136产产品品策策略略建建筑筑设设计计：以：以柔柔和和落落地地窗窗、半半虚虚实实的的露露台台空空间间以及以及虚虚的的私私家家与与公公共共园园林林，打打造造舒舒适适居住环居住环境境，满满足足居住居住需需求求案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。137产产品品策策略略户户型型设设计计：秉秉承承“形形随随机机能能”的设的设计计理理念念，创，创造造功能功能弹弹性性格格局局，一期一期户户型型以以270-350270-350为为主主，并并通过通过大225、大量量的的赠送赠送来来满满足足居住居住需需求求填填土土花花园园户户型型设设计计：?大开间、方正、南北通透?户型易分割和组合，具备弹性?地下室首层设计，达到双重花园效果赠送赠送面面积积：?地下室全赠送，面积达到110左右?双露台?内凹阳台花花园园案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。138产产品品策策略略户户型型设设计计：四四个个“越越界”界”，将远处将远处的的山山景景、近近处处的的自自然然造景造景和和绿绿景景融融为为一一体，体，广广纳纳绿绿色色，创，创造造宜宜人人环环境境?露台：从露台上环视四方，远观颐和园佛香阁、玉泉山的玉峰塔、香山的香炉峰、八大处的五处和七处等名226、景。?双首层，超高使用率：地形高低落差规划，首层化地下室、采光通风，引景入内。?双花园，放大领域：围合式建筑形式组团，最大程度引入自然造景和绿意，创造出圈属领域的精装共享花园与专属花园双重绿地。?大开间、多面采景采光：大面宽、三面采光、视野开阔，拥有南北通透空间，大度广纳香山景致。案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。139配套配套：星星级级式式酒店酒店会所会所高高端端配套配套，将将“办公办公、社社交交、商务商务、休闲休闲、生生活活”五五合一合一完完美美共共融融?自在香山售楼部位于旱河路与闵庄路交叉口，项目入口处。?此建筑物早期作为自在香山的售楼部，未来将作为自在香227、山园区星级式酒店会所配套对外开放，对外宣称未来将打造使馆级的Club。案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。140营营销销推推广广：频繁频繁的推的推广广活活动动，努努力力淡淡化化项目项目商务商务写写字字楼楼的的用用地地性性质质，树树立立项目项目高高端端别墅别墅的形的形象象?举办的一系列活动：?形形象树象树立立活活动动：?举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙?与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙?“京京西西何何夕夕高高端端住宅住宅引引领西部领西部宜居宜居生生活活”论论坛坛。?楼楼盘盘促促销销活活动动：?5月园林绽放之际欧美同228、学会会员莅临选购均有惊喜优惠?6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动?客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。?销销售售员员引引导导：?2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采用这种办法来建别墅。案例案例自自在在香香山山世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。141销销售售结结果果：一期一期0606年年年年底底开开盘盘，销销售售率率83.2%83.2%，回笼回笼资资金金约约5.25.2亿元亿元；二期二期0808年年初初开开盘盘，由于，由于户户型型偏偏大，大，价格价格较较高高，目，目前前销销售售率率为为11.7%11.7229、%1套10套月月均均销销售售套套数数8套104套销销售套售套数数11.7%300-500930-155031000二期二期83.6%270-350495-59517000一期一期销销售售率率面面积积区区间间总总价价（万万元元/）均均价价（元（元/）效果效果原原因因分析分析?一期整体销售还是不错的，市场口碑也很好。以个人名义购买的客户占总成交客户的50%以上。?二期户型较大，价格也几乎为一期的2倍，导致总价过高。同时项目必须采用一次性付款的方式，缩减了客户群。?国家出台的宏观调控政策也影响了项目的销售进展。-北京自在香山销售人员访谈一二期一二期销销售售情情况况对对比比案例案例自自在在香香山山世世230、 联联 平平 台台本报告是严格保密的。142?区区位位：上海市杨浦区，离市中心40分钟车程。?规模规模：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米?开开发发主主体体：由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发?周边周边状状况况：周边办公全部是租用，且无在售新楼盘?土土地地性质性质：综合用地，50年产权上上海海创创智智天地天地集集创创业，业，生生活活，交流交流，休闲娱乐休闲娱乐于于一一体体，是是众众多多企企业业激发激发灵灵感感火火花花，补充知识补充知识能能量量的的创意创意产业园产业园高高科科技研技研发发中心中心住宅住宅、办公办公、零售零售、休闲休闲、娱乐娱乐设设施施 集集于于一一体体智智能能化办公231、化办公楼楼及及各各种种商商业业服务服务设设施施各各类休闲类休闲体体育育设设施施创创智坊智坊创创智智天天地地科科技技园园创创智智天天地地广广场场2万出租，其余全部出售50万平方米弹性办公、住宅、商铺创智坊10万平方米8万平方米建筑面积办公：住宅：弹性物业：商业=25%：36%：36%：3%产业园功能比出租办公、商铺创智天地广场出租纯甲级办公创智天地科技园租售物业类型案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。143创创智智坊坊为为创创智智天地一天地一期物期物业，业，规规划划建建筑筑面积面积5050万平米万平米，办公办公住宅住宅比比例例约约为为1 1：1 1，其其中可商可住中可商232、可住办公物办公物业业是是其其一大一大亮亮点点?位位置置：紧邻大学区?规模规模：建筑面积50万平方米?容容积积率率：2.4?功能比功能比例例：办公：住宅=50%：50%?售售价价：办公物业2.1万元/平方米，住宅2.3万元/平方米，从开盘到现在，价格变化不大?物物业业管管理费理费：办公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月?销售销售情况情况：已推出12万平方米，一期于2006年10月开盘，现只剩一套157平米的住宅和20套办公物业?物物业业类类型型：多层、小高层?精装精装修修、现现房房销售销售办公办公住宅住宅案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。144外外立面233、立面：创创智智坊坊全全为为多多层层和和小小高高层层物物业，业，是是不同不同国国际际大大师师的的创意创意杰杰作作，通通过过颜颜色色跳跃跳跃，线，线条明条明快快的外的外立面立面风风格格，彰显彰显公公建建形形象象?材质：瓷砖和涂料?电梯：2部奥的斯?大堂：4.5米层高，20平米左右，档次一般?空调：分体式空调硬硬件件设设施施弹性办公物业档次一般，通过鲜艳、跳跃的外立面突出项目的形象，提高项目品质感案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。145户户型型设计设计：户户型型方方正正，南，南北北通通透透，通通过过厨房厨房、卫卫生生间间和空和空中中花花园园赠送实赠送实现现功能功能弹弹性性234、，房房型型设计设计将将居居住住与与办公办公合合为一为一体体办公办公区区间间卫卫生间生间会会议议室室空空中中花花园园厨厨房房卧室卧室可可改改成成客客厅厅可可改改成成卧卧房房和和书书房房空空中中花花园园赠送赠送阳阳台台燃燃气气灶灶、厨厨房房、饭饭厅厅居住居住设设施施：松下燃气灶，能率热水器、吸油烟机，整套厨房星盆，坐便器、台盆，西门子洗衣机、冰箱办公办公设设施施：日立空调，实木地板等，电梯等候厅墙面有镜面装饰，过道及走廊均为冷色玻化石，每户装有可视呼叫系统案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。146户户型型设计设计：创创智智坊坊办公物办公物业业面积面积区区间间较较小小，13235、0-160130-160平平米米占占60%60%，部，部分楼分楼层层设设有有LOFTLOFT产品产品挑挑高高客客厅厅，4.8米米层层高高案例案例创创智坊智坊15%25%60%70-130平方米130-160平方米160-206平方米办公办公物物业业面面积积区区间间世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。147完完善配套善配套：创创智智天地天地内内部部拥拥有特有特色色商商业业街街和和江江湾湾体体育育中中心心两两大大配套配套，未未来还来还将将有有会所会所和和五星五星级酒店级酒店形形式式面面积积&面面积积区区间间销销售售模模式式客户客户以特色商业街的形式出现，分布在办公楼底层和大学路沿线商业面积共236、20000多平米，面积区间为20-200平米，可以自由组合只租不售，租金为150-200元/平米，根据地段、面积区间来调节价格，一般租约为3年进进程程大约1.4万为餐饮，另外5000-6000平米为零售业态，面向社区服务，餐饮和零售分开一期已经开始营业了（主要是餐饮），剩下的在装修特特色色商商业业街街，沿沿路路分分布布，主主要要为为餐饮餐饮和和零售零售业业态态，只只租租不不售售江江湾湾体体育育中中心心：“远东第一体育场”可容纳40000人，内有体育馆、游泳馆、室外球场区、足球场四大部分，曾经举行过众多世界级体育盛会及大型演唱会，在国内享有盛名，08年刚进行修缮重新开张。创智天地拥有体育中心的使237、用权，内部人员享受7折优惠，享受便利的休闲健身享受?会所正在建设：7000平米会所正在建设，预计明年底建成，专对小区业主开放，内有健身和游泳等功能?五星级酒店待建：规划有五星级酒店，预计两年内建设在建在建和未和未建建配套配套享享有有盛名盛名的的综综合性场合性场馆馆，重重新新装装修修开开放放，一站一站式式休闲休闲健身健身案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。148营营销销：创创智智坊坊在在宣传宣传上上以以住宅住宅产品为主，产品为主，办公物办公物业业强强调调loftloft概概念念，并并将将创意创意的主的主题题贯穿贯穿于于整个整个推推售售节奏节奏中中，充充分分展展示示了了产238、产业园的业园的创意创意氛围氛围2006年10月4日创智坊1A区样板房盛大公开2006.10.4-2006.10.7 创意嘉年华闪亮登场高炮上模特手捧笔记本2006年11月4日创智坊1A区公开发售，推出133套，住宅办公各占一半2007年11月4日创智坊2A区公开发售，推出106套，开盘当日销售率即超过902007年12月8日创智坊1B开盘，办公56%，住宅44%创意与成就从互动的火花中诞生创意与成就从互动的火花中诞生2008年1月2B推售，办公40%，住宅60%住宅与办公比例约为1：1，各600套左右案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。149创意创意氛围氛围的的营营造239、造弹弹性性物物业的业的打打造造与与校校区区紧邻紧邻参照硅谷的规划，与大学校区、科技园区完美融合，丰富的人文资源，强大的创意和学术知识氛围，使其成为广阔创业空间的社区外外立面立面设计设计由曾参与规划设计美国“硅谷”的美国SOM公司担任总体规划外立面融入各种鲜艳的色彩，设计简约，彰显现代、跳跃的气息营营销销活活动动以住宅宣传为主，办公强调LOFT概念举办各种创意活动来营造创意的氛围，吸引周边年轻人和创业人士入住可商可住可商可住的的配套配套办公物业除了具有办公功能，而且还设有厨房、卫生间、天然气管道、热水器等居住配套，从功能上满足可商可住的要求可可转换转换的的户户型型户型紧凑，面积控制在70-200240、平米，主力户型在114-150之间办公物业的户型与纯住宅的户型基本一样灵灵活活的的价格价格以低于住宅2000元的价格吸引客户与住宅近乎相同的物业管理费大大降低客户的成本总体而言，办公物业的入住成本比住宅更低总总结结：艺艺术术创意创意氛围氛围的的营营造造及及弹弹性性功能功能物物业的业的打造打造使使得得创创智智坊既坊既有创意有创意产业园的产业园的气气质质又又能能实实现现办公办公和和居居住住的的自自由由转换转换案例案例创创智坊智坊世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。150案例案例规规律律总结总结与与借借鉴鉴案例案例总结总结规划规划规划规划功能功能功能功能建建筑筑建建筑筑硬硬件件和和配套配套硬硬241、件件和和配套配套营营销销推推广广营营销销推推广广价格价格价格价格既既保保证证各各组组团团的的相相对对独独立立，又又体现体现各各功能功能的的融融合合既既保保证证各各组组团团的的相相对对独独立立，又又体现体现各各功能功能的的融融合合保持保持弹弹性性，在设，在设计计上上保保证证产产品宜商宜住品宜商宜住保持保持弹弹性性，在设，在设计计上上保保证证产产品宜商宜住品宜商宜住立立面面体现体现公公建建化化特特点，以点，以富富有有创意创意和和视视觉觉冲击冲击力力的建的建筑筑造造型型吸引吸引眼眼球球，同时同时注注重与重与环环境境的的融融合合立立面面体现体现公公建建化化特特点，以点，以富富有有创意创意和和视视觉觉冲242、击冲击力力的建的建筑筑造造型型吸引吸引眼眼球球，同时同时注注重与重与环环境境的的融融合合既既有有为为商务商务功能功能服务服务的，的，也也有有完善完善的的居住居住配套配套；提提升商务升商务接待接待、餐饮餐饮、娱乐娱乐功能功能的的品品味味和和档次档次；完善完善水、水、电电、通通讯讯网络网络、电电视视、综综合合布布线等线等基基础础设设施施建设建设既既有有为为商务商务功能功能服务服务的，的，也也有有完善完善的的居住居住配套配套；提提升商务升商务接待接待、餐饮餐饮、娱乐娱乐功能功能的的品品味味和和档次档次；完善完善水、水、电电、通通讯讯网络网络、电电视视、综综合合布布线等线等基基础础设设施施建设建设立立243、足足住宅住宅产产品品，以，以商务商务气气质质提提升升项目整体形项目整体形象象；把握把握营营销销节节奏奏，加加大大早早期期营营销销推推广广的的投投入入立立足足住宅住宅产产品品，以，以商务商务气气质质提提升升项目整体形项目整体形象象；把握把握营营销销节节奏奏，加加大大早早期期营营销销推推广广的的投投入入保持保持相相对对于于周边周边同同类类住宅住宅产产品品的的优优势势保持保持相相对对于于周边周边同同类类住宅住宅产产品品的的优优势势类类似似案例案例借借鉴鉴类类似似案例案例借借鉴鉴世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。151项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意244、产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。152整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定整体定位整体定位客户客户定位定位产产品品定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。153项目的发展战略项目的发展战略必须必须从从企企业目业目245、标标和和市市场场风风险险出出发发企企业目业目标标?利润最大化?降低开发风险?提高资金利用率?郊区办公物业面临较大的市场风险，此外还需要耗费大量的财力和时间精心培育?郊区住宅物业可以实现较高的价值，同时市场风险很小发展战略发展战略郊郊区区办公办公市市场场郊郊区区住宅住宅市市场场?控控制制商务办公商务办公物物业业比比例例?尽尽量量提提高住宅高住宅物物业业比比例例?通过通过弹弹性性功能功能的产的产品品设设计计降低降低风风险险?合合理理的的开开发发次次序序和和开开发发节节奏奏保保证证项目项目顺顺利利实实现现滚滚动动开开发发世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。154大成都首席松散型复合创意社区 商246、务商务具备高科技企业研发办公商务功能，高新产业园区具备高科技企业研发办公商务功能，高新产业园区 松松散散型型生态花园、怡人的工作环境和生活空间生态花园、怡人的工作环境和生活空间 复复合社合社区区舒适舒适居居住功能的住功能的可可实现实现世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。155以以实实现现土土地地价价值值最最大大化化为为原原则则，顺顺应应整体产业发展整体产业发展环环境境和和城市发展城市发展趋势趋势以产以产品品空间空间弹弹性性设设计计满满足足政政府要府要求求，保保留留功能功能调调整的整的空间空间本本项目项目面面向向政政府府的形的形象象定位为定位为复复合合功能功能的的商务公商务公园（园（Bus247、iness Park）物物业设业设计计兼兼顾顾居住和办公居住和办公功能功能在在近近期期加加强居住强居住功能功能，并并发发挥挥生态社生态社区区和和坡坡地地特特色色产产品品的的优优势势在在远期远期集集合合各各方方面面有利要有利要素素，兼兼顾顾创意产业园区、创意产业园区、企企业业总总部部基基地、地、研研发中心发中心等等多方多方面面的的商务商务功能功能本本项目项目面面向向政政府府的形的形象象定位为定位为复复合合功能功能的的商务公商务公园（园（Business Park）物物业设业设计计兼兼顾顾居住和办公居住和办公功能功能在在近近期期加加强居住强居住功能功能，并并发发挥挥生态社生态社区区和和坡坡地地特特248、色色产产品品的的优优势势在在远期远期集集合合各各方方面面有利要有利要素素，兼兼顾顾创意产业园区、创意产业园区、企企业业总总部部基基地、地、研研发中心发中心等等多方多方面面的的商务商务功能功能适宜居住的复合产品适宜居住的复合产品生态型人文社区生态型人文社区具有坡地特色的品质产品具有坡地特色的品质产品项目核心竞争力项目核心竞争力127世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。156本本项目项目打打造造新型商务新型商务花花园关键园关键要要素素KPIKPI新新型型Business Park功能功能配套配套完完备备入入驻驻产业产业具具有有模模糊糊性性营营造造创意人创意人文文社社区区氛围氛围物物业业具具有249、很有很强强弹弹性性注注重生态资源重生态资源?在建筑设计上，兼顾住宅和办公物业的双重功能，亦商亦住?具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司?新型商务花园内不再具有明确的产业聚集划分，所有产业的智力型环节都可以在此发展?研发、展示和智力服务业在此集聚?具备非常完善的居住及其他相关配套功能?发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足?建立可以提供足够内部交流空间的综合社区?在园区整体规划和建筑物设计上，新型商务花园更加注重人与自然的和谐。?注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛?250、建立自己独有的人文社区特色世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。157本本项目项目规划规划目目标标的的最最终终实实现：现：一一方方面面是是通过通过住宅住宅先先行行降降低开低开发发风风险险；另另一一方方面面是是利用利用弹弹性性物物业业顺顺应未应未来来动动态态发发展的展的环环境境最最终终实实现现规划规划目目标标?新型Business park?理想的整体商务环境和居住环境?高品质，超出市场水平的物业设计生态生态型型人人文社文社区区入驻入驻产业具产业具有模糊性有模糊性可调节可调节的物业产的物业产品品可变换可变换的功能空间的功能空间具具有坡地特色有坡地特色的的品质品质产产品品适适宜居宜居住的住的复251、复合产合产品品?功能可替换，并随时间调整1.规划功能和理念符合城市发展趋势和产业发展趋势2.最终的整体规划符合创业产业园的开发方向3.3.包包括括物物业设业设计计在在内内的整体的整体规划规划满满足足目目标标客户客户群的市群的市场场需需求求世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。158整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定整体定位整体定位客户客户定位定位产产品品定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。159住宅住宅客户客户定位定位被被动动郊郊区区化化被被动动郊郊区区化化被被动动郊郊区区化化主主动动郊郊区区化化主主动动郊郊区区化化主主动动郊郊区区化化普普通通工工薪薪阶阶层层普普通252、通工工薪薪阶阶层层被高房价逼出来的，经济实力较弱，以满足居住需求为主被环境吸引出来的，经济实力较强，需求多元化成都成都郊郊区发展的区发展的动动因因成都成都郊郊区发展的区发展的动动因因?成都人向成都人向外外走走的的天性天性：成都是中国私家车保有量高居全国第三；?休闲休闲的的生生活活节节奏奏：对于成都人来说，开车两三小时吃饭，开车一个小时通勤不是难以接受；?市区市区环环境境的的恶恶化化：堵车、污染、高房价导致郊区置业成为趋势。?在目前市场客户由原先的投资、投机、刚性等3类客户渐变为只剩刚性自住需求一类，客户群种类缩小顶顶级级富富豪豪顶顶级级富富豪豪上上中产中产阶阶层层上上中产中产阶阶层层周边周边城253、市城市富富裕裕阶阶层层周边周边城市城市富富裕裕阶阶层层普普通通中产中产阶阶层层普普通通中产中产阶阶层层养养老老型型客户客户养养老老型型客户客户资源占有型客户别墅生活驱动型客户别墅梦想驱动型客户省会城市向往型客户养老驱动型客户世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。160富富豪豪阶阶层层富富豪豪阶阶层层?购购买买力：力：500万及以上；强调拥有城市稀缺居住资源；?居住居住状状况况：已完成多次高品质置业；职业目的是休闲和度假；?置置业业特征特征：对价格最不敏感，关注对象主要是资源型独栋。目目前前顶顶级级别墅别墅集集中在中在麓麓山山国国际际、高高山山流水、中流水、中航航云岭云岭，其，其价格价格都在254、都在900900万万以以上上对强势资源的占有欲望导致顶级富豪目前难以对无品牌、非强势资源的项目产生兴趣；麓山国际中航云岭户型面积价格区间主要客户独栋，360-458叠拼215-238独栋900-1700万成都及西南地区企业主，公务员等麓山国际户型面积价格区间主要客户独栋，353-139912000-26000元/；本地的客户，外地客户也很多，比例6：4中航云岭富富豪豪阶阶层层购购买买力力最最强强，强强调调对对强势强势资源资源的的占占有有，现，现状状主主要分要分布布在在华阳华阳及及原原来的都来的都江江堰堰板板块块世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。161上上中产中产上上中产中产?购购买买力255、：力：200-200-400万左右；?居住居住状状况况：在市区已经完成首次或多次置业；?置置业业特征特征：希望远离老城的嘈杂和喧嚣，强调低密度产品形式，关注对象主要是独栋和联排。市市场场上上有有大大量量追求追求“前前庭庭后后院院、半半亩亩地地一间一间房房”别墅别墅生生活的活的高高端端消费消费者者，这这部部分分客户客户始始终终在市在市场场上面上面寻找寻找替替代代产产品品，联排联排、双、双拼拼等等，关，关注注片区的整体形片区的整体形象象。较高的产品体验要求，有别于老城的生活理念，产品偏高端，注重身份需求蔚蓝卡地亚雅居乐花园雅居乐花园户型面积价格区间主要客户独栋188-468；联排165-203独栋256、500-1000多万；联排200-300万成都、外地的都有，广州，达州，新疆等。蔚蓝卡地亚户型面积价格区间主要客户联排2401-380均价12000元/商人从政的和部队里的。也有一些业内人士，部分开发商和承建商。上上中产中产客户客户关关注注家家人，人，看看中中社社区区配套配套，向，向往往能能跟跟家家人人一起一起游戏游戏，共共享享天天伦伦的的生生活方活方式式世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。162普普通通中产中产普普通通中产中产?购购买买力：力：150万以上；?居住居住状状况况：在市区已经完成首次或多次置业；?置置业业特征特征：容易接受先进的生活理念，但更愿意为实质性的利益买单有有限限的257、的财财富富在多在多种种消费消费中平中平衡衡，使他使他们们更更加加关关注注性性价价比比；容容易易接接受受先先进进的的生生活活理念理念，但但更更愿愿意为意为实实质质性性的的利利益益买买单。单。价格敏感的“别墅追梦者”总是高端住宅需求数量上的主流。?强调对别墅生活的追求，价格敏感度也比较高；?意向社区层次偏中档，追求高舒适及实用的产品；?关注对象为普通独栋、联排和叠加中粮御岭湾香碧歌庄园中粮御岭湾户型面积价格区间主要客户独栋268-410均价9800元/成都客户为主。龙泉的客户很少。香碧歌庄园户型面积价格区间主要客户联排282-352均价11000元/，总价265-400万/套户都是成都本地的，不少258、是追随蓝光品牌以及性价比的客户中产中产别墅别墅追追梦梦者者，渴渴望望资源资源占占有有但但资资金金有有限限，对对别别墅墅的的追求追求是其是其置置业的关键心业的关键心理理动动因因世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。163周边周边城市城市富富裕裕阶阶层层周边周边城市城市富富裕裕阶阶层层?购买力：经济实力跨度比较广；?居住状况：周边城市；?置业特征：对城市配套关注，购买物业离散度高，注重在市场上的口碑，属于跟随型客户。追求追求省会中心城市的省会中心城市的居住居住配配套套和和城市城市里里的的休闲休闲生生活活选择面广、购买的不确定性强；购买决定带有跟随性质，追捧市场口碑较好的物业。?强调城市生活的便259、利，其他关注点依次为教育配套设施、城市环境；?对户型没有特殊要求，意向产品形式多元化。紫檀山仁和春天户型面积价格区间主要客户联排325双拼199联排均价7500元/，双拼均价11000-12000元/成都西、南方向的私营企业主、高级白领、公务员及仁和集团贵宾会员周边周边城市城市富富裕裕阶阶层层追求追求成都城市成都城市配套配套和和城城里里的的休闲休闲生生活，活，追追捧捧口口碑碑较较好好的的物物业，关业，关注注教教育育配套配套仁和春天世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。164养养老老型型客户客户养养老老型型客户客户?购买力：150万以下?居住状况：在市区内有物业，为退休养老、子女为老人购房；260、?置业特征：价格敏感，对配套，自然环境要求较高看看重重区区域域良好良好的的自自然然生态生态环环境；境；方方便便、安安全全、低低总总价价是关键是关键因素因素；重重视视社社区区生生活的活的便便利利、和和睦睦与与闲闲适适养老为主要置业原因，价格承受能力上限在50万左右，主要强调产品对于养老用途的满足?不仅需要养老场所，同时希望拥有低密度、田园牧歌式的生活环境；价格承受能力不高；?关注社区环境、配套设施；?意向产品以类别墅、洋房为主。盛世中华户型面积价格区间主要客户叠加180-2185500-14000元/，均价6900元/客户主要是成都过来的养老客户为主养养老老型型客户客户以以养养老老为为用用途途，261、关，关注注社社区区环环境境、市、市政政配配套套设设施施，价格价格承承受受能能力较力较低低盛世中华世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。165地地震震对二对二级级城市、省城市、省外外客户客户影响影响特特别别明明显显，震震后后低低密密度产度产品品客户客户来来源源以成都以成都本本地地客户客户为为主主?由于数据收集于各区域楼盘，到访客户购房意向已有一定倾向性，同时地震对整个成都市的影响相对一致，因此，地震前后意向购房区域并未发生较大的变化。?地震前3-4月，二级城市成交比例达到22.5%，地震后样本楼盘二级城市来访比例只有1%；地震前3-4月，省外成交比例达到11.1%，地震后样本楼盘省外来访比例262、只有2.8%。?基此可见，地震对二级城市、省外客户影响特别明显，客户数量下降明显。由于目前处于抗震救灾关键时期，可以理解二级城市、都江堰等郊县客户下降属于短期变化，后续家园重建及灾后救助等政策执行，二级城市、都江堰等郊县客户存在增加可能，而外地客户由于对地震的恐惧短期恢复可能性不大；客户客户构构成成量量的的变变化化销销售售代代表表访访谈谈：半山卫城销售代表：过来看的基本上都是成都市区的客户，目前还没有外省市客户上门。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。166客户客户上上门门量量增增加加，地，地震震加加速速了了别墅别墅客户客户的的购购买买意意愿愿，但但城中城中购购买买高高层层豪豪宅宅的的顶263、顶级级财财富富阶阶层并层并不不是是别墅别墅类类产产品品的的客户客户群群张张小小姐姐，中，中航航云岭云岭置置业业顾顾问问地地震震后后来来访访量量还还多多一一些些，地震后别墅安全性就体现出优势，这个月成交两套，都是600多万。上门的客户来源震震前前与与震震后后基基本本没没有很有很大大改改变变，成都市区的为主，甘孜阿坝西昌的客户明显在增加。主要关注房屋安全性。目前是准现房状态。很短时间市场就会恢复。我们项目的客户来源比较广泛，主要的还是成都成都本本地的地的客户客户，外地客户也很多，比例大概为6：4的样子。客户类型上以做生意的大老板、企业老总还有跨国公司的高管为主李李小小姐姐，麓麓山山国国际社际社区区264、置置业业顾顾问问地震后来看的客户客户多多了了，但客户客户组成组成基基本本没没有变有变化化，其实买得起别墅的还是那拨人，只是加快了他们的购买欲望，因为他们觉得别墅安全，现在购买的客户越来越多。赵赵小小姐姐，雅雅居居乐乐花花园园置置业业顾顾问问地震对我们项目一点影响都没有，地地震震后后来的来的客户客户比比震震前前还还多，多，很很多是多是老老客户客户。现在有客户决定把市内的高层卖了来买底层的别墅。樊樊小小姐姐，首首座置座置业业顾顾问问首座均价在1.3万左右，130平方米的产品价格在160万左右。客户主要是外地的，香港上海台湾等地在成都有有商务商务活活动动的人群的人群。客户最关注的是地段，品质，第三才265、是配套。畅销户型是大套二和大套三，基本上在这里买房的客户都不不是是当当第第一一居居所，所，主主要用要用来方来方便便上上班班以及以及商务商务会会谈谈。别墅楼盘客户来源情况别墅楼盘客户来源情况刘刘小小姐姐，鹭岛鹭岛国国际社际社区区置置业业顾顾问问客户第一是看看重重地地段段，要求各方面比较方方便便，第二是看环环境境。户型不是最重要，安安全全是首位的。成都是3500年的历史城市，成都是平原，不在地震带上。现在每一个成都人最关心的就是地震。目前的客户很多都是在郊郊区区别墅别墅搬搬过过来来，我们270方平层精装房，总总价价在在390390多多万万，相当于在郊外买别墅。顶级高层客户来源情况顶级高层客户来源情266、况世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。167震震前前震震后后成成交交客户客户数数量量无明无明显显变变化化，震震后后客户客户来来源源更更为为广广泛泛，中，中上上层层阶阶级级逐逐步步加加入入进进来来名名称称物物业业类类型型面面积积区区间间（）总总价价区区间间（万万）客户客户来来源源萨萨尔尔茨堡茨堡独栋249357260450主要客户是成都市区来的投资加自主型客户，地震后基本没有投资客户双拼错拼中中航航云岭云岭独栋353-13994601570客户来源比较广泛，主要还是成都本地的客户，地震后甘孜阿坝西昌的客户明显在增加，外地客户以公司高层为主半半山山卫卫城城独栋219-229200-400成都267、以及省内的客户都有，成都本地的多一些，外省的少359-369错拼165-188半山卫半山卫城城现在上门的客户很难看出层次，成都这边就这样，开奥拓的说不定就比开奥迪的更有钱，不过感觉地地震震后后来来到到客户客户范围范围比以比以前宽前宽了了许许多多，以，以前前基基本本都都是是老板老板和一和一些些公公司司的的老老总，总，现在现在就就有有些些有有钱钱的成都的成都人人来来询问询问。他们这些人实力不是特别雄厚，一般过来就问下小小户户的（的（错错拼拼、联联排），排），一般心里有个总价坎。萨萨尔尔茨堡茨堡上门咨询客户基本上还还是是以以前前来来过过的的，新新增增客户客户很少很少，很多人过来看看地震后牧马山的情况268、是什么样子的，基本上都关心两个问题，第一就是震后房子的情况，第二就是价格有没有变化。一期剩的两栋联联排排前几天有人定了一一套套，政府部门的人，以父母名义买的，具体情况也不大好透露。成都成都高高端端客户客户的的消费消费需需求求逐逐步步的的到满到满足足，有有钱钱人的人的财财富游戏富游戏在在豪豪宅宅投投放放很很大大程程度度上上得到满得到满足足，中，中上上产产阶阶层层的的需需求未受求未受到到充充分重分重视视世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。168震震后后低低密密度产度产品品以以刚刚性性需需求求为为主主，对对建建筑筑质质量量及及抗抗震震要要求求提提高高，首首次次置置业业客户客户比比例例下降下降，269、改改善善型居住型居住需需求求的比的比例例增增加加?震后首置客户的比例下降，改善型居住的客户比例增加了10%。80%以上的客户以自住的刚性需求为主?目前为止，地震并没有在短时期内出现大量新增购房群体（已经出现，但量比较小），但客户对建筑质量、抗震设计等要求提高了?地震后，客户群体短期表现看，投资客户比例明显下降，对房产的保值性持怀疑态度，同时出现部分旧房客户加快换房步伐；客户客户购购房房原原因因购购房房关关注注主要主要因素因素世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。169震震后后溢溢出出的的改改善善型型客户客户已成为目已成为目前前低低密密度产度产品品的的主主力力客户客户，其，其价格价格承承受受270、能能力较力较弱弱，更更关关注注面面积积较较小小、总总价价较较低低的产的产品品龙龙泉泉板板块块国国一一澳乡澳乡项目二期185套别墅，还剩10套左右。独栋面积289-309，销售最好的是180平米的联排。地震后上门量上升了，地震前从去年10月到今年三月只卖了一套，为联排产品。从四月尤其是地震后，卖了26套，其中4套独栋、22套联排，价格一直在涨。华阳华阳板板块块三三利利宅宅院院我们占地246亩，378套房子，现在还剩30来套。这个项目很少做广告，销得也比较好。联排均价1.2万，独栋1.7-2万。联排和独栋的销售情况都不错，联排总价较低而且产品设计比较好，所以销售情况好一些温温江江板板块块清清溪溪玫271、瑰玫瑰园园联排销售非常好，一期均价8800左右现在一万左右，3期我们的产品将全是联排，其实双拼的品质比较高，花园赠送面积都在100平以上。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。17050万左右经济实力跨度比较广150万以上200-400万最高购购买买力力强强调调养养老老用用途途，其他关注点依次为社区环境、配套设施强调生生活的活的便便利利，其他关注点依次为城市环境、教育配套设施强调别墅别墅生生活形活形式式，其他关注点依次为产品形式、品质、社区配套强调产产品品形形式式，其他关注点依次为社区环境、配套设施、升值空间等强调资源资源，其他关注点依次为产品设计、配套设施、项目升值前景置置业关业关注注点272、点养养老老型型 客客户户周边周边城市城市富富裕裕阶阶层层普普通通中 产中 产阶阶层层中中上上产产 阶阶层层顶顶级级富富豪豪客户客户客户客户分分类类特征特征描描述述产产品品形形式式资源资源占占有有型型客户客户典型的财富阶层，追求对资源的占有，购买别墅作为收藏品，彰显财富身份资源型独栋别墅别墅生生活活驱驱动动型型客客户户家家庭庭型型特别关注家人，看中社区配套，向往能跟家人一起游戏，共享天伦的生活方式独栋、联排社社交型交型与朋友周末聚会的场所，可以到周边游山玩水，也可以在屋子里看电影、打牌度过一天别墅别墅梦梦想想驱驱动动型型客户客户追求与现有居所截然不同的别墅院落生活，但总价承受能力有限，多数为首次273、别墅置业普通独栋、联排、叠加省会城市向省会城市向往往型型客户客户成都生活便利，居住质量的向往，关注配套、交通等问题类别墅、洋房养养老老驱驱动动型型客户客户看重区域良好的自然生态环境产品形式多元住宅住宅客户客户定位定位核核心心客户客户核核心心客户客户重要重要客户客户重要重要客户客户边边缘缘客户客户边边缘缘客户客户世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。171商务商务客户客户定位定位?根据根据市市场场调查调查和和客户客户访访谈谈，现，现有远有远郊郊办公办公的的客户客户主主要分要分以以下下四四种种：创业创业期期小型小型企企业业垄垄断断企企业业世界世界500500强强企企业业成成熟熟期期中中型型企企274、业业快快速发展速发展期期小型小型企企业业成成熟熟期期大大型型企企业业目目标标客户客户目目标标客户客户四川本土大中型成熟实力企业本本项目项目商务商务客户客户定位为定位为主主要要集集中在以中在以下下行行业：业：能能源源、电子电子、信息信息、交交通通世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。172整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定整体定位整体定位客户客户定位定位产产品品定位定位总总体产体产品品策策略略住宅住宅产产品品策策略略世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。173商务商务独独栋栋小体量小体量开开阔阔空间空间自由分割自由分割小独栋外型，内部无阻隔无分间，保持大开间形态，可自由分割形形275、象象标标杆杆产产品品，极极品品生态生态商务商务建建筑筑世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。174主主力力回回现产现产品品，宜商宜居宜商宜居，可分可合可分可合多多功能功能联排联排世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。175联排联排住宅住宅在在控控制制面面积积的的条件条件下通过下通过创创新新提提升升舒舒适适度度世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。176丰富丰富产品线、产品线、提提升升容容积积率率，满足满足市市场场多元多元化化叠叠拼拼住宅住宅世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。177多多层层创意创意工工作作室室过过渡渡类类产产品品，满满足足客户客户多元多元化化选择选择，品质品质276、的的再再延延展展相对独立自由分割方正结构相对独立自由分割方正结构世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。178高高层层公公寓寓拔拔高高容容积积率率，树树立立区区域域标标志志，打打造造项目形项目形象象世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。179产品策略可调节的弹性物业可变换的功能空间紧扣市场脉搏的住宅产品世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。180整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定整体定位整体定位客户客户定位定位产产品品定位定位总总体产体产品品策策略略住宅住宅产产品品策策略略世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。181在在同同一一板板块块中，中，总总价价较较低低的的联排联277、排产产品品销销售售速速度度明明显显比比总总价价较较高高的的独独栋栋产产品品快快项目物业类型面积区间价格销售速度麓山国际社区独栋360-458总价900-1700万一般叠拼215-238总价200-300万最快雅居乐花园独栋188-468总价500-100万余50%联排165-203总价200-300万余10%鹭湖宫独栋800总价1400万左右余70%叠拼200-280总价200-300万余30%华华阳阳、温温江江、龙龙泉泉畅畅销销产产品品分分析析项目项目物物业业类类型型面面积积区区间间价格价格销销售售测算测算销销售售速度速度蔚蓝卡地亚联排240-380均价12000元/半年售出138套23套/278、月(07年11月开盘)中粮御岭湾独栋268-410均价9800元/，折后8900元/开盘一个月12套12套/月(08年6月开盘)国一澳乡联排180-3105500-6500元/之间一个月22套22套/月(地震后成交)萨尔茨堡独栋249-357均价12000元/一个月两套2套/月(地震后成交)半山卫城独栋218-369均价18000元/七个月销售30套左右4.3套/月(07年10月开盘)蓝光香碧歌庄园联排282-352均价11000元/一个月27套27套/月(地震后开盘)联排的销售速度在联排的销售速度在22套套/月以上，独栋销售速度在月以上，独栋销售速度在5套套/月以下，速度快的在月以下，速度快279、的在10套套/月左右月左右世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。182华阳华阳南南延线延线片区片区内内普普通通住宅住宅中多中多层层、小高小高层层和高和高层物层物业均业均有有出出现，现，但但市市场场存存在在一一定的定的抗性抗性12435华阳广场1、宏信南樾2、河畔新世界3、雅居乐花园4、麓山国际社区5、心怡紫晶城6、双华麓港?离本项目最近的南延线末端片区面市的产品包括别墅、多层、小高层和高层，形成了齐全的物业类型?片区已经成为认知度较高的别墅板块，以麓山国际、蔚蓝卡地亚和雅居乐花园为代表，产品涵盖了独栋、联排、双拼和叠拼?普通住宅产品为补充性产品，往往出现在品质较好的大盘中。通过前期低密度产280、品的高端形象拉动后期普通住宅的销售，但市场存在一定抗性。南南延线延线麓麓山山大大道道/700410099-152高层心心怡紫晶怡紫晶城城90-1204500750090-160小高层90-1305000750090-160多层麓麓山山国国际际社社区区70-1202000500050-190小高层雅雅居居乐乐花花园园180-19014005800140-240小高层河河畔畔新新世界世界/800470090-130高层宏宏信信南南樾樾畅畅销销面面积积（平（平米米）消化消化速度速度（平（平米米）均均价价（元（元/平平米米）面面积积区区间间（平（平米米）物物业业类类型型楼楼盘盘6世世 联联 平平 台台281、本报告是严格保密的。183单位单位面面积积上上看看，相相对对于多于多层层、小高小高层层和高和高层层，联排联排能能够获够获得得较较高高的的利利润润33451110446036408100方案二多层（容积率1.8左右）0.3001000400058929900方案三小高层（容积率2.2左右）0.0533924净利润1701308所得税7005232利润总额133001968开发成本140007200销售收入方案二高层（容积率2.8左右）方案一联排（容积率0.8左右）单位平米独栋和联排利润粗算?经济测算前提：?物业销售价格：联排0.9万/；多层售价4500元/；小高层售价4500元/；高层售价400282、0元/?物业建安成本：联排单位面积建安成本：1500元/；多层单位面积建安成本：1400元/；小高层单位面积建安成本：2000元/；高层单位面积建安成本：3000元/；?各种税费按照成都市场一般标准进行取值世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。184通过通过单位单位面面积积的的利利润润粗算粗算，单位，单位面面积积联排联排获获得得的的净净利利润润高高于于独独栋栋?经济测算前提：?物业销售价格：独栋1.2万/，联排0.9万/?物业建安成本：独栋、联排单位面积建安成本：1500元/?各种税费按照成都市场一般标准进行取值39242790净利润1308930所得税52323720利润总额196810283、80开发成本72004800销售收入方案二联排（容积率0.8左右）方案一独栋（容积率0.4左右）（以上测算不考虑土地成本）单位单位土土地地面面积积（平（平米米）独独栋栋和和联排联排利利润润粗算粗算（单位：元）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。185180-280180-280改改善善型型需需求求以以联排联排产产品品为为主主，辅辅以以少少量量的创的创新新叠叠拼拼的产的产品品组组合合，更更能能实实现项目的整体目现项目的整体目标标震震后后东东南南两两方向的方向的低低密密度市度市场场看好看好，总总价价合合理理的的联排联排产产品品销销售状售状况况都都不不错错，客户客户以以刚刚性性改改善善型型需需284、求求为为主主联排销联排销售售速度速度胜胜于于独独栋栋，多，多层层、小高小高层层、高高层层市市场场存存在在一一定的定的抗性抗性联排联排客户客户基基础础大于大于独独栋栋、多、多层层、小高小高层层及及高高层层联排联排优优于于独独栋栋、多、多层层、小高小高层层及及高高层层产产品品从市场实现度来看：从销售速度来看：从客户来源来看：从利润率及抗风险能力来看：世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。186项目界定与问题结构化分析项目界定与问题结构化分析成都创意产业发展研究成都创意产业发展研究创意产业园成功案例研究创意产业园成功案例研究成都及国内其他创意产业园研究成都及国内其他创意产业园研究成都郊区住宅市场285、研究成都郊区住宅市场研究与本项目类似案例成功规律研究与本项目类似案例成功规律研究实施策略详解实施策略详解方案的经济性评价与建议方案的经济性评价与建议成都郊区办公市场研究成都郊区办公市场研究整体发展战略与定位制定整体发展战略与定位制定世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。187Part.Part.地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规划建建议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计286、建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。188Part.Part.地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规划建建议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面287、造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。189地地块进块进入入性分析性分析项目项目仅少仅少量量临临街街面面，进进入入性性条件条件一一般般?距离1号线地铁终点站5KM?距离双流机场路程19KM?距离市中心天府广场21KM成仁路，双向4车道临288、临街街面面临临街街面面135m135m临临街街面面临临街街面面200m200m内内部部规划规划路路内内部部规划规划路路规划主规划主干干道道规划主规划主干干道道地地块内道块内道路路现现状状地地块内道块内道路路现现状状注注：目：目前前区区域域内道内道路路规划规划有有所所改改变变，但但最最新新的的规划结规划结果果尚尚未出未出台台，因因此此，本本方方案案依依旧旧按按照照原原有道有道路路规划规划给给出出建建议议世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。190整体地整体地貌貌分析分析地地块内块内部地形地部地形地貌貌复复杂杂，有有若若干干小小山山包包，地，地块块最最高高点点与与洼洼地地高高差差3535米米，289、地，地块块植被植被覆覆盖盖较较好好，为，为规划规划设设计计提提供供了一了一定的定的想想象象空间空间26米米高高差差的的坡坡地地标高（米）基本情况编号470-473其他位置461地块最低位置4、5480地块较高位置3495地块最高位置2483地块较高位置1地地块内有块内有少少量量水水沟沟，无观无观赏赏价价值值地地块内块内仅仅有有少少量量农农民住民住宅宅，农农民民积积极极配合配合拆拆迁迁世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。191规划规划中地中地块周边块周边项目项目体体育育公公园园体体育育公公园园体体育育公公园园骨科骨科医医院院骨科骨科骨科骨科医医院院医医院院南南湖湖总总部经济部经济创意产业区290、创意产业区南南湖湖总总部经济部经济南南湖湖总总部经济部经济创意产业区创意产业区创意产业区创意产业区美美食食嘉嘉年华年华美美食食嘉嘉年华年华美美食食嘉嘉年华年华牛津牛津国国际际学校学校牛津牛津国国际际学校学校牛津牛津国国际际学校学校天天光科光科技技外包软件外包软件项目项目天天光科光科技技天天光科光科技技外包软件外包软件外包软件外包软件项目项目项目项目府府河河成成仁仁路路世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。192地地块块的的规划规划限制限制条件条件?规划建设净用地面积300亩?商业用地比例不小于70%，容积率不小于1.5，建筑密度不小于50%?居住用地比例不大于30%，容积率不大于1.8，建291、筑密度不大于30%?建筑高度航空限高174米（绝对海拔高度672米），建筑主体高度限高150米?临临成成仁路仁路设设置置商商业建业建筑筑，且且高高度度不不小小于于2424米米成成仁仁路路规规划划路路规规划划路路规规划划路路世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。193地地块块划划分分A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A7A7A8A8A10A10A11A11A6A6A9A9?地块划分的方法：对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块的土地资源价值?网格划分的原则：地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正?划分参考?参考地块周边及地块内道路现状?沿街面长度?参考自然地292、貌地势?参考周边景观及未来物业402.667A1230015352716151837353071510亩数2012.3331.81.0711.22.462.3320.4710.67面积(万)合计A13A11A10A9A8A7A6A5A4A3A2A1地块A12A12A13A13世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。194A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A7A7A8A8A10A10A11A11A12A12A6A6A9A9各各地地块块价价值值解解析析毗临土地未出让一般东向缓坡12临骨科医院一般缓坡13私密性好一般北向缓坡6临规划的主干道一般地势平坦7进入性良好，临内部规划路一般西南向缓坡293、11私密性良好良好平地为主，少量西向缓坡10临地块内部规划路一般北向陡坡，地块最低点所在5私密性好较佳西北向缓坡4临规划主干道，昭示性好一般平地3临规划路，进入性良好，临天光科技外包软件项目一般平地9临成仁路，进入性良好，临天光项目，商业价值较高，必须建商业建筑，建筑高度不小于24米良好平地，面向府河8私密性好一般北向缓坡2私密性好较佳西向缓坡地，面向府河、体育公园，有少量水沟1其他其他特征特征景观景观评价评价地地块属块属性性A13A13世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。195基基于于景观景观、进进入入性性、地形地、地形地貌貌、临临街街面面、周边周边规规划划物物业业等等状状况况对对地地294、块块的的价价值值评评价价A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A7A7A8A8A10A10A11A11A12A12 地地块块价价值值级级区：区：居住居住价价值值较较高高区区域域独立性和私密性好，植被覆盖较好，部分处于南坡地形，还有部分能远眺河景 地地块块价价值值级级区：区：商务商务价价值值较较高高区区域域临城市主干道，昭示性和可进入性都很好，地势平坦，部分有较好的河景资源A6A6A9A9A13A13 地地块块价价值值 级级区：区：地势复杂，周边规划有医院、餐饮等设施，对地块价值有负面影响 地地块块价价值值级级区：区：临规划道路，昭示性和可进入性较好 地地块块价价值值级级区：区：商务商务价价值295、值较较高高区区域域临城市主干道，昭示性、可进入性较好，地势平坦，部分有较好的河景资源 地地块块价价值值级级区：区：独立性和私密性较好，但位于北坡或者有可能受到外部环境影响世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。196总总体体功能功能分分区区A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5A7A7A8A8A10A10A11A11A12A12A6A6A9A9A13A13弹性配套物业商务办公居住世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。197Part.Part.地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规296、划建建议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。198整体整体规划规划建建议议功能功能布布局局北北南南多层工作室联排（弹性）配套物业公寓（弹性）商务别墅住宅297、4 快捷酒店40 高层公寓（弹性）115 联排（弹性）90 住宅(联排+少量叠拼)15 多层创意工作室24 商务别墅10 创意商业街区2 会所（售楼处）占占地（地（亩亩）产产品品世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。199整体整体规划规划建建议议功能功能布布局局功能功能布局说明布局说明：入口处昭示性较强，人流量最大，将创意商业街区设置于此，此外，商业会所（售楼处）与入口广场直接接壤，便于对外经营，最大化商业价值，不干扰社区内部为满足规划要求，将多层创意同时入口地块与内部的别墅区距离较近，便于营销展示创意商业街区之外，项目地块中心位置还设有商业配套和核心集中景观区北北南南多层工作室联排（弹性298、）配套物业公寓（弹性）商务别墅住宅主主入入口口商务会所（售楼处）快捷酒店创意商业街区世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。200内内部园部园林林景观景观规划规划入入口口景观广景观广场场，主主景观景观轴轴、组、组团团中心中心广广场场三结三结合合，支支撑撑产产品品价价值值体体系系?入口景观广场，带状公共绿化主景观轴、组团中心广场三结合入口广场彰显气势、展示品质，聚集人气便于商业销售和会所经营以入口景观广场和组团中心广场为核心，联系景观主轴带，实现公共空间半私密空间私密空间的分级层次，建立生活意向各组团中心广场即提供商务交流的场所，又可提升社区的公共参与性，为居住商务的关键融合点?充分利用地势资299、源打造坡地园林景观北北南南多层工作室联排（弹性）配套物业公寓（弹性）商务别墅住宅入口景观节点核心景观广场组团中心广场组团中心广场入口景观节点入口景观节点景观主轴带入口景观节点世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。201整体整体规划规划建建议议通过道通过道路路绿绿化化、建、建筑筑围围合合形成组形成组团团布布局局，形，形成中心成中心广广场场，融融合合居住居住、商务商务、花花园园功能功能?围围合合布布局局，实现组团与开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合；中心广场凸显商务交流空间?地块的规划和交通设计强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合?每个独立的企业都可以很方便300、地自成一个体系，享有自己的室外景观空间。通过场地内部的车行路所形成的主路网可以非常方便地到达每个建筑。?分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出公园的感觉世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。202Part.Part.地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规划建建议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发301、展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。203物物业发展业发展原原则则与要与要点点功能复功能复合合生态生态人人文文坡坡地地特特色色 住宅住宅、办公办公功能复功能复合合，突出居住突出居住适适宜宜性性 自自然然资源资源的的充充分利用分利用，以，以生态生态人人文型文型园园林打林打造造绿绿色色优优质商务质商务空间空间的的同时同时，充充分分体现体现居住居住意向意向 坡坡地地302、形地地形资源用资源用足足，充充分分体现产体现产品品的的特特色色品质品质 产产品品性性价价比比高高、体现、体现适适用用、实实用用特特点点产产品品均均好好世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。204依依据据定位的定位的物物业发展业发展重重点点和和对对策策中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化围合布局，强调组团与开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合规划社区环境体现自然野趣的主题设置城市生活元素，公共空间，建立人文特色入户花园、内庭院、屋顶花园等，强化室内绿化空间外立面注重与生态绿化的结合人人文文生态生态先进完备的商务服务系统完善的生活服务配套入口广场、各组团中心园林绿化充分提供商303、务沟通、居住参与场所可分可合的弹性功能空间；同时突出住宅适宜性户型基本面满足的基层上提升舒适度赠送面积提升性价比，弥补项目在用地性质上的天然缺陷中高层立面体现一定的公建性个性化、特色性弹弹性性物物业，业，商商务务花花园园宜居宜居性性利用坡地天然高差营造社区空间丰富感社区环境与地形地貌紧密结合，坡地空间的充分利用坡坡地地特特色色配套设施户型设计立面造型定位定位世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。205基基于整体定位的设于整体定位的设计原计原则则?公公建建外外立立面面符符合合政政府要府要求求，利利于于规划规划报报批批通过通过1世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。206?空间可空间可自自304、由由分分隔隔可可以以将将办公办公与与住宅住宅空间空间的的相相互互弹弹性转性转换换2基基于整体定位的设于整体定位的设计原计原则则世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。207?低低密密度度物物业业应应注注意意空间空间的的可可拆拆分分利用利用3?高高层物层物业业空间空间应应注注意意空间可空间可拼拼合合利用利用基基于整体定位的设于整体定位的设计原计原则则弹弹性性物物业业注注重重满满足足居住居住功能功能中中邦邦moho户户型型设设计计世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。208满足交通坡度要求满足交通坡度要求构筑景观构筑景观主主轴线轴线坡地形坡地形态的态的艺术艺术化化表达表达与与地形结地形结合，305、利合，利用坡地地势用坡地地势高高差打差打造充满造充满空间空间趣味性趣味性的园的园林林?坡坡地的地的艺艺术化术化处处理理九九曲曲花花街街，连连接艺接艺术术会所会所与配套与配套区、区、坡坡地地别墅别墅区，区，充充分分打打造造艺艺术术氛围氛围4基基于整体定位的设于整体定位的设计原计原则则世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。209?对对于整体地形的于整体地形的利用利用创创造造和和谐谐坡坡地地景观景观，营营造造社社区区空间空间丰富丰富感感4基基于整体定位的设于整体定位的设计原计原则则世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。210Part.Part.地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布306、局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规划建建议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。211世联307、世联模模型型：大：大规规模模项目项目启启动模动模式式矩阵矩阵从经从经验验和规和规律律中中得到得到启启示示，制制定定适适合本合本项目的项目的开开发发策策略略研究研究了了众众多的成多的成功案例功案例的的启启动动策策略，略，我我们们发现在发现在分期开分期开发的项目中，发的项目中，根据根据不不同同资源状资源状况况和和市市场场环环境境，项目的，项目的启启动模动模式式和和产产品品的的选择选择都都有有所所不同不同从地从地块资源块资源和和区区域域成成熟熟度双度双因素因素综综合合界界定，定，得得出出启启动动区的区的策策略及产略及产品品路线路线的的相相对对位位置置图图，结结果果如如下下：地块环境资源区域成熟度成成308、熟熟区区域域，地，地块块环环境境资源资源差差非非成成熟熟区区域域，地，地块块环环境境资源资源差差成成熟熟区区域域，地，地块块环环境境资源资源佳佳2134非非成成熟熟区区域域，地，地块块环环境境资源资源佳佳成成熟熟优 良优 良世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。212本本项目项目属属于大于大规规模模项目项目启启动模动模式式第第二二象象限限非非成成熟熟区区域域土土地地资源资源环环境境佳佳非非成成熟熟区区域域项目所在片区配套不足，缺乏人气客户对于本区域认知度不高，存在较强的陌生感地地块周边块周边自自然环然环境境较较佳佳项目周边生态环境较佳，访谈客户对认为本片区资源环境条件不错世世 联联 平平 309、台台本报告是严格保密的。213非非成成熟熟区区域域，地，地块块环环境境资源资源佳佳以以最最具具景观优景观优势势的地的地块块为为启启动动区，区，同时同时完善完善配套配套；高高端端项目项目启启动动，后后期期提提升升容容积积率率?项目项目背背景景具备较好的景观环境资源；位于相对陌生的区域，区域各项基础设施配套不完善；?项目项目启启动模动模式式以最具昭示性和景观优势的地块作为启动区，一举奠定项目市场形象；以极具商务形象和创意气质的产品打动政府通过打造创意商业街区，为区域提供配套，完善区域功能，弱化区域陌生感?后续后续开开发发通过项目品牌，逐步带动后期产品开发，在项目中期实现快速回现最后一期开发高层公寓310、和酒店，高形象对项目进行完美收尾世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。214项目项目分期开分期开发产发产品品比比例例和和开开发发时时序序?一期启动商业和会所，消除项目区域陌生感，弱化配套不足；少量纯商务产品（商务别墅、多层创意工作室）入市，检验市场，同时树立项目创意产业园的良好商务形象，为后期取地做铺垫；部分住宅产品入市，降低资金压力；?二期在前期形象树立的基础上，以住宅产品和弹性功能的联排产品实现快速回现?以弹性产品和商务产品为主，控制风险的同时提升项目商务功能?四期以高层公寓为主要入市产品，提升容积率；通过酒店进一步完善配套26000068000700008000042000分期规模8311、0008000快捷酒店900006000030000高层公寓（弹性）600002000040000联排（弹性）500004000010000住宅(联排+少量叠拼)200001000010000多层创意工作室200001000010000商务别墅1000010000创意商业街区20002000会所（售楼处）开发产品SUMSUM四四期期三三期期二期二期一期一期期期数数展展示示回回现现提提升升完善完善世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。215项目项目分期分期方方案案开开发发周期周期项目项目价价值值蓄蓄势势期期回回现现期期成成熟熟期期拓拓展展利利润润空间空间控控制制开开发发节节奏奏2007200312、82008200920092010开开始始自自我我滚滚动动预预热热区区域域飞飞跃跃期期联排住宅多层创意工作室商务别墅创意商业街区会所（售楼处）联排（弹性）住宅(联排+少量叠拼)高层公寓（弹性）联排（弹性）住宅(联排+少量叠拼)多层创意工作室商务别墅快捷酒店高层公寓（弹性）世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。216项目项目分期分期方方案案开开发发次次序序与与规规模模1234世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。217Part.Part.地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规划建建313、议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。218建建筑筑立立面面造造型型设设计计重重点点1立面需体立面需体现现一定一定公公建性建性，兼兼具具个性特色个性特色314、2外立面注重外立面注重与生态与生态绿绿化的化的结结合合3与与地形地貌紧密结地形地貌紧密结合，合，坡地坡地空间的空间的充分充分利利用用世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。219市市场场现现状状：房房地产发展水平较地产发展水平较低低，产，产品品设设计计以以实实用用为为主主，形，形象象无无特特色色、无无风风格格世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。220商务商务别墅别墅产产品品意向：意向：强强调调公公建建化化外外立立面面；风风格格各各异异，造造型型富富于创意于创意和和视视觉觉冲击冲击力力公公建建性性立立面面商务商务别墅别墅?在在外外立立面面的的表表现现上上，采采用用玻璃玻璃、石石材材两两种315、种不同不同材质材质，将将玻璃玻璃的的通通透透与与石石材材的的质质朴朴完完美美结结合合，在，在石石材材、玻璃玻璃的的穿插穿插更更迭迭中，形成中，形成错错层层的的百百变空间变空间?维维持持较为方正的较为方正的外外形，增形，增强公强公建建感感和商务和商务性性，便便于于报报批批通过通过世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。221?既考虑到彼此之间的对对比比，又在形式、色彩和材料的应用上不不失失和和谐谐；体量和形式力求人人性性化和化和亲亲近近感感，同时又融合到景观中去?外立面运用不同材质、虚实效果以及不同质感的对比；特别强调的入口处的立面和标识设计，给各个企业以品牌的感觉?锯齿型排布，退台以及雨棚的316、引入，强调建筑设计的雕塑化感觉?三层半层高，单体可联可分公公建建性性立立面面多多层层创意创意工工作作室室多多层层创意创意工工作作室室产产品品意向：个意向：个性性化化、特特色色化化的的建建筑筑形形态态，和和谐谐，力，力求求人人性性化和化和亲亲近近感感世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。222高高层层产产品品意向：现意向：现代代风风格格增大增大玻璃玻璃幕幕墙墙的的面面积积，公公建建性性外外立立面面；个个性性化化特特色色化化的建的建筑筑形形态态?本项目以创意产业园立意，产品形象以现代风格的公建化意向，利于报批?外形方正，多以大面积玻璃幕墙体现公建性?现代风格的立面与市场现有产品容易形成差异，凸317、显产品优势和品质?可采用凸形设计，增加采光面积公公建建性性立立面面高高层层世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。223建建筑筑外外立立面面注注重与生态重与生态绿绿地地有有机机融融合合，使使人心人心情情愉悦愉悦?每一栋建筑均有鲜明的建筑外形。建筑形态同生态绿地很好的融合，为工作和参观的人提供令人兴奋的环境与资源生态生态绿绿化化世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。224建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点?产品形式及组合：项目中各种住宅形式应尽量在体量和结构上应保持一定的协调性，本项目独栋（23）多层（461）高层（25-33层）产品线，在组组合合布布局局时时结结合合地形地形实实现现318、柔柔和和过过渡渡，减少群体形象中出现突兀之感。?高层公寓产品排布在地块东北角，形成围合。?要从整体造型角度考虑产品布置，注意整体造型协调一致。特别是将天际天际轮廓轮廓线线作作为项目形为项目形象象和和坡坡地地特特色色的的重要重要展展示示，而而主主动动加加以以设设计计营营建建，保证从城市干道上获得好的视觉感受。?立面风格以现现代公代公建建化化为为基基调调，可以加入适量简化的符号与元素，以增加整体形象的个性和特色。?立面选材中可以考虑包括一种质感强烈的石石材材，与部分涂料墙面和通透玻璃玻璃构成质感对比，同时体现强烈的自然倾向。世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。225Part.Part.地地块319、资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局地地块资源块资源价价值值评评价价和和物物业业布布局局Part.Part.规划规划建建议议规划规划建建议议Part.5Part.5建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点建建筑筑立立面面造造型型设设计计要要点点Part.6Part.6户户型型设设计计建建议议户户型型设设计计建建议议Part.3Part.3物物业发展业发展原原则则与要与要点点物物业发展业发展原原则则与要与要点点Part.4Part.4项目项目开开发方发方案案项目项目开开发方发方案案Part.7Part.7景观景观园园林林建建议议景观景观园园林林建建议议实实施施策策略略详详解解世世 联联320、 平平 台台本报告是严格保密的。226低低密密度度物物业业户户型面型面积积区区间间现现状分析状分析?低低密密度度物物业业供供给给以以独独栋栋、联排联排为为主主?主主力力户户型型：独独栋栋为为300-400平平米米左右左右；双双拼拼为为250-350平平米米左右左右；联排联排和和叠叠拼拼为为200-300平平米米左右左右；250-28012000万210-230叠拼麓麓山山国国际际社社区区总总价价（万万元）元）均均价价（元（元/平平米米）户户型面型面积积（mm2 2）产产品品类类型型项目项目名名称称480-56016000万300-350双拼660-88022000万300-400独栋河河畔畔新321、新世世界界30015000200联排500-100025000200-400独栋雅雅居居乐乐花花园园世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。227市市场场上上的的低低密密度产度产品品在在户户型型，景观景观设设计等计等各各项项指标指标上上可可提提升升空间空间较大较大市市场场现现状状世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。228市市场场现现有有小高小高层层以及以及高高层层产产品品户户型型特特点：点：户户型型设设计计传传统统，缺缺乏乏创创新新，赠送赠送方方式式简简单单?户户型型设设计计传传统统，缺乏缺乏创创新新，且且赠送赠送方方式式简简单单?整体设计水平相对较低，中规中矩但缺乏亮点；?部分产品功322、能布局不合理，影响其舒适度?赠送方式简单，仅限于阳台等，入户花园、露台等赠送手法没有出现。市市场场现现状状世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。229本本项目项目户户型型设设计计基基于于对对客户客户深深度度访访谈谈以及以及对对于于客户客户关关注注的产的产品品敏感敏感点点梳梳理理深深度度客户客户访访谈谈语语录录：客户客户敏敏感感点点产产品品赠送赠送、产、产品品舒舒适适度、度、精细精细化化；骨骨子子里里的的对对山山水水资源资源的的占占有有；喜欢内部大厅挑空的，赠送面积首选大庭院，其次是大露台别墅的占地面积，至少要5分地左右300米以上才像别墅，200多米像楼中楼层高2.8米，太低；最起码2.9323、米的层高别墅要独门独户，有前后庭院，300多平米别墅的客厅可以不用超过80平米客户敏感点总结：在访谈期间，客户提及率最高的关于户型的敏感点是对资源对资源的的占占有有、配套配套、赠送赠送面面积积需要两个车库，其中一个是入户的就可以世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。230根据根据产产品品现现状状提提出出产产品品设设计计的的指指导导思想思想借借鉴鉴国国内内先先进进产产品品设设计计，提提供供符符合合客户客户需需求求的创的创新新的的高品质高品质产产品品产产品品创创新新的的必必要性要性产产品品创创新新的的必必要性要性客户特征客户特征：客户的引导特性决定了项目产品要有强优势，要体现与众不同，适当创新324、是产品成功的关键；项目主流客户视野较广，接受新事物能力强，产品创新能迎合其需求市市场竞争场竞争：由于项目规模较大，在产品设计上应该具有一定的市场前瞻性，使之在开发过程中具有较强竞争力产产品品创创新新的的原原则则产产品品创创新新的的原原则则借借鉴鉴全全国先国先进进产产品品，适当适当创创新和新和优优化化，给客户给客户提提供前供前所所未未有有的产的产品品享受享受：根据本项目的市场定位以及实际的市场环境，在尊重当地居住习惯的前提下，提提高高空间空间弹弹性转性转换换的的可可能能性性，改改善户善户内空间内空间设设计计，增，增强居住强居住功能功能充分运用创新元素，增增加加产产品品功能功能，提提高高产产品品舒325、舒适适度，度，提提升升性性价价比，比，降低降低区区域域陌陌生生所所带带来的来的负负面面影响影响注重内外景观与户型的渗透关系，增加精神享受空间赠送赠送花花园、大园、大面面积积露露台台、半半地地下下室室等等，降低降低引引导导难难度，度，提提升升竞争竞争力力世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。231本本项目在产项目在产品品户户型型设设计计上上需需要要解解决决的关键的关键问题问题是是什么什么？对对户户型基型基本本格格局局的的把握把握和和尺尺度度要要求求?户户型型设设计计的的基基本本格格局局中中需需要对要对哪些哪些基基本本面面重重点关点关注注？弹弹性空间转性空间转换如何换如何在产在产品品体现体现?326、如何如何实实现产现产品品的的宜商宜住宜商宜住，满满足不同足不同类类型型客户客户各各种种需需求求？?如何如何设设计计弹弹性空间性空间，增，增强强户户型型的的舒舒适适性性？产产品品创创新新点的点的挖掘挖掘?如何如何利用利用创创新新点点各各格格物物业业类类型型的的价价值值体现体现最最大大化化？创意创意商商业业街街区的区的打打造造?如何如何打打造造一一条条充充满满趣趣味味的创意的创意商商业业街街，提提升升项目的活力项目的活力与与品品位，位，完善完善商商业业配套配套？世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。232本本项目在产项目在产品品户户型型设设计计上上需需要要解解决决的关键的关键问题问题是是什么什327、么？对对户户型基型基本本格格局局的的把握把握和和尺尺度度要要求求?户户型型设设计计的的基基本本格格局局中中需需要对要对哪些哪些基基本本面面重重点关点关注注？弹弹性空间转性空间转换如何换如何在产在产品品体现体现?如何如何实实现产现产品品的的宜商宜住宜商宜住，满满足不同足不同类类型型客户客户各各种种需需求求？?如何如何设设计计弹弹性空间性空间，增，增强强户户型型的的舒舒适适性性？产产品品创创新新点的点的挖掘挖掘?如何如何利用利用创创新新点点使使各各物物业业类类型型的的价价值值体现体现最最大大化化？创意创意商商业业街街区的区的打打造造?如何如何打打造造一一条条充充满满趣趣味味的创意的创意商商业业街街328、，提提升升项目的活力项目的活力与与品品位，位，完善完善商商业业配套配套？世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。233商务商务独独栋栋vsvs普普通通独独栋栋别墅别墅功能空间划分明确办公和居住可转换弹弹性空间性空间居家公建类型外外立立面面要求相对高要求高采采光光、通通风风绝对私密私密以显示尊贵私私密密性性特特性性前后花园前后花园花花园园功能功能结构结构配套配套指标指标产产权角权角度度独有等于、大于共享合理利用半公共空间公公共共空间空间少多车车位位低低容容积积率率产权独立产权独立设设施施私家大于公共私家大于公共花花园园独立独立产产权权不相邻不相邻相相临临单元单元独独栋栋别墅别墅商务商务独独栋栋329、要要素素弹弹性空间性空间商务商务独独栋栋世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。234虹虹桥桥商务商务别墅别墅的的户户型型设设计计巧妙巧妙的的解解决决了了入入口口，室室内空间内空间的的转转换换，卫卫生间生间，交交通通面面积积以及以及赠送赠送面面积积等等问题问题户户型型A:617A:617平平米米(地地下下室室面面积积164164平平米米)户户型型B612B612平平米米（地（地下下室室面面积积164164）别墅别墅入入口口预留接待停留空间，实用气派建筑结构为品字形交错，中间交错部位为楼梯以及交通空间，将别墅分割为两个面积较大的部分，客户可以将之按照用途进行分割，使使用用灵灵活活将将卫卫生间生330、间设设置置在在品品字字形形交交接接处处，一是不破坏整体建筑内部方正空间，二是卫生间，浴室的使用舒适度，采光，通风以及景观都得到较好的改善地地下下室室空间空间占到整体面积的1/3左右，赠送面积大玻璃玻璃幕幕墙墙在建筑上的应用面积较大弹弹性空间性空间商务商务独独栋栋入入口口入入口口整体整体结构结构整体整体结构结构卫卫生间生间卫卫生间生间玻璃玻璃幕幕墙墙玻璃玻璃幕幕墙墙世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。235北北京京自自在在香香山山的的户户型型设设计计以以简简洁洁现现代代的的公公建建外外立立面面为为主主，空间转空间转换换利用合利用合理理灵灵活，活，每每层层可分可分割割使使用用一一层层平平面面331、地地下下室室平平面面二二层层平平面面顶层顶层平平面面弹弹性空间性空间商务商务独独栋栋建建筑筑外外立立面面建建筑筑室室内空间内空间35m264.8m2去除凸窗和阳台，降低住宅的立面形象顶层大露台，在保证去住宅外立面形象同时满足生活功能建筑结构为L形，别墅分割为两个面积较大的部分，使使用用灵灵活活外外立立面面尽尽可可能能保持保持办公办公物物业的业的特征特征，以，以保保证证规划规划的的顺顺利利审审批批赠送赠送面面积积大：大：地下室空间以及顶层赠送大露台，占到整体面积的1/3左右玻璃玻璃幕幕墙墙在建筑上的应用面积较大，增加了室内采光3.2米的层高，在保证办公功能的同时，使得采光效果增强，提高了居住功能332、价值世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。236北北京京大大溪溪地地TOHOTOHO的的户户型型设设计计以大以大面面积积玻璃玻璃幕幕墙墙面面保持保持公公建建外外立立面面，同时同时采采用用室室外外阳阳台台来来保持保持居住居住的的舒舒适适感感弹弹性空间性空间商务商务联排联排大大框架框架结构结构，保持立保持立面面平整。平整。一一层层设设置置主出主出入入口口，彰彰显显形形象象。二二三三层层通过通过观景观景阳阳台达台达到到居住居住的的舒舒适适感感。玻璃玻璃幕幕墙墙在建在建筑筑上上的的应应用用面面积积较大，增较大，增加加室室内通内通透透性性和和整体整体公公建建化化感感。保持保持各各空间空间的的独独立立333、完完整整性性。地地下下室室平平面面一一层层平平面面二二层层平平面面三三层层平平面面世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。237成都成都慧谷慧谷的的户户型型设设计计应应用了用了大大量量的现的现代代建建筑筑元元素素，巧妙巧妙地设地设置置入入口口以以保保证证立立面面完完整整弹弹性空间性空间商务商务联排联排?完完整整玻璃玻璃幕幕墙墙?简简约约线条线条、大、大量量现现代代建建筑筑元元素素、建建筑筑构构件件的的运运用用，体现，体现出出建建筑筑的的公公建建化化感感?巧妙巧妙地设地设置置接待接待区，区，保持保持了了整体整体空间空间的的完完整整性性接待区完整玻璃幕墙世世 联联 平平 台台本报告是严格保密的。238北北京京ABPABP总总部部基基地大平地大平层层180180平平米自米自由由分分隔隔，成为，成为四四室室两两厅厅的的居住居住空间空间布布局局，可可以以办公办公可可以以居住居住，功能功能灵灵活活转