1、 项目策划报告 2012年6月 服务型产业链集群 华中创新科技产业园 2 目录目录 第一章 项目概况3 第二章 项目建设的必要性9 第三章 市场分析12 第四章 项目定位17 第五章 项目概念性规划22 第六章 园区招商33 第七章 园区运营 37 第八章 项目效益分析41 政府支持及相关事宜43 结语44 附：投资开发企业简介45 3 第一章 项目概况 一、项目策划报告编制的依据和范围 项目名称：华中创新科技产业园 项目投资单位：德成控股集团 项目建设地点：孝感市孝南区东山头 相关政策依据 为提炼项目的政策依据，有助于政府提供优惠政策和实际性的支持，本项目的政策依据，足以证明本项目的开发符合2、湖北省及孝感市的政策要求，并为以下政策的实施提供了适当的载体：国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）“十二五”加快生产性服务业发展的思路及政策措施研究 孝感市孝南区经济社会发展第十二个五年规划纲要（草案）二、项目背景 目前国家处于产业战略结构调整时期，大武汉中心城市跨越式发展在即。但由于武汉市产业分布不均衡，高科技及信息化产业集中于武汉城区，与其他周边区域传统产业脱节，不利于产业转型升级，也难以在传统产业及城市管理应用中发挥更大作用。因此以科技及信息为主导的创新型产业均衡布局，将是未来中部产业发展的前提。孝感市作为武汉城市圈副中心城市，现已逐步打造了纸业集群、现代森工、家具建材3、机械电子、纺织服装、医药食品为主导的六大支柱产业。根据国家十二五规划，产业发展以战略性新兴产业为先导，加快传统产业提档升级，推进先进制造业高端化发展。为此，德成控股集团拟利用多年产业化基础建设经验，整合国内及省市新型科技创新产业优势资源，在孝感市孝南区选址建设新一代创新科技产业园，拉动区域科技产业，促进传统产业升级，改善城市建设，加快区域经济发展。4 三、三、项目名称项目名称 华中 创新科技产业园 第一章 项目概况 园区提倡创新、创业、创造、创富理念，吸引具有激情和创新精神的企业家，共同发展；知识是第一生产力，打造园以科技、科学、科研为主导的核心竞争力；重点突出现代生产型服务业发展，结合各行4、业产业结构调整，升级换代。华中华中 德成研创企业特区德成研创企业特区 华中华中 德成创新产业基地德成创新产业基地 +5 四、“四、“生产型服务业”的背景生产型服务业”的背景 1 1、传统制造产业向生产性服务业转化、传统制造产业向生产性服务业转化 改革开放以来，制造业在我国迅猛发展，外贸出口领军全球成为世界的工厂；21世纪初，国内开始接受基于生产制造的全球化产业链模式，其中制造业属于附加值最低的产业，而产品设计、原料采购、仓储物流、订单处理、批发经营、终端零售这6大软环节则是附加值较高的产业。2005年以后，国内一线城市的生产性服务业逐步凸显，一些大型品牌企业建立了国际竞争力，并将低端的生产制造5、及能源开发，以投资和产业转移的形式向中西部乃至国外扩张。2 2、新兴的产业结构调整、新兴的产业结构调整 而随着2008年的全球金融危机，外贸出口受到沉重打击，部分制造业产能过剩的情况日益突出，世界经济发展方向变得不确定。我国相续出台了包括4万亿投资计划及十大产业振兴等一系列的经济刺激政策。而湖北省十二五规划纲要中更是强调了“以结构大调整作为经济发展的战略主线。切实转变经济发展方式，以结构大调整作为经济发展的战略主线。切实转变经济发展方式，着力推进产业结构优化升级；加快建设以高新技术产业为先导，先进制造业和现代服务业为支撑，现代着力推进产业结构优化升级；加快建设以高新技术产业为先导，先进制造业和6、现代服务业为支撑，现代都市农业相协调的现代产业体系。都市农业相协调的现代产业体系。”为此本项目将借鉴国内外正在实施变革中的产业结构调整模式，适应全球不断发展的产业经济方向，以创造性思维，更加积极主动地迎接新兴产业时代的到来。第一章 项目概况 6 五、“生产型服务业五、“生产型服务业”的涵义”的涵义 国外特别是发达国家正在逐步实施创新科技发展模式，是在原有以制造业为基础的传统加工模式上的升级，是一种经营理念上的更新，其主要思路是其产品不再取向于价廉物美，而是提倡以人为本的适应性功能，如苹果公司开发出Ipad平板电脑和Iphone手机颠覆了传统计算机和手机行业的概念，Facebook、新浪博客、腾7、讯家园等一系列网络社区的发展让虚拟与现实相结合，google基于位置的搜索引擎风靡全球，而IBM提出智慧的地球.如今这些新兴科技与信息正在内地广泛应用，谁走在前面，谁就赢得了先机！第一章 项目概况 基于传统项目制造型产业链模式 基于创新科技的服务型产业链模式 支持系统支持系统+决策系统决策系统=总部总部 仓储物流+订单处理仓储物流+订单处理=电子物流电子物流 生产制造生产制造=外包管理外包管理 批发零售批发零售=品牌营销品牌营销 原料采购原料采购=采购评估采购评估 产品研发产品研发=研发设计研发设计 售后服务售后服务=客户维护客户维护 7 六、德成控股武汉产业建设布局六、德成控股武汉产业建设布8、局 第一章 项目概况 汉口北华中企业城 华中企业城，坐落于汉口北市场群中心腹地，总规模近百万方，主要为加工型生产企业提供标准厂房，一期现已开发销售完毕。阳逻港华中国际产业园 项目位于阳逻经济开发区，占地3000亩，总规模300万方，主要为中小型临港制造类企业提供标准厂房及电子物流仓储基地，此项目正在建设中，预计引进500家以上的中小型企业入住。以市场为基础以市场为基础 以港口为基础以港口为基础 南武汉企业特区 位于白沙洲青菱都市工业园，占地2000亩，总规模500万方，打造南部武汉总部区，以6+1知识创新型产业为基础，主要为沌口经济开发区及、湖高新技术开发区以及上述制造类企业提供总部基地和对接9、国际的高端商务办公建筑。以总部为基础以总部为基础 8 第一章 项目概况 七、项目建设选址 初步经济指标：1号地块：德成研创企业特区 占地面积：362亩 综合容积率：2.5 建筑面积：58万平米 主要功能：企业总部、研发、产品展示交易区 总投资：12亿元 2号地块：德成创新产业基地 占地面积：2075亩 容积率：1.5 建筑面积：200万平米 主要功能：工业制造区 主导产业：新材料、生物医药、新能源、高端装备制造、新一代信息技术。总投资：30亿 1号地块号地块 2号地块号地块 9 第二章 项目建设的必要性 一、全球经济发展趋势下的国家战略发展的需要“高附加值的技术、管理、研发将成为未来的核心竞争10、力。“目前，世界经济已经逐步进入后国际金融危机时期，全球经济的低速增长、供求结构都将发生较大变化，贸易保护日趋增强，世界经济及贸易发展面临着更多不确定性。国家提出战略发展方向是加快转变经济发展方式，积极拉动内需，推动区域统筹协调发展，提高自主创新能力，产业结构优化升级以及增强对国际高端资源的配置能力。这些都将是我国经济、社会、政治、文化又一次深刻的变革，发展理念、发展方式、发展心态、发展机遇的把握都将发生变革，形成走向现代化的新起点。新型的科技产业迅猛推进，投放在知识创新领域的服务，富含高附加值的部分必然受到重视。技术、资金、管理等要素密集型服务必然形成产品增值的主要源泉，成为提高竞争力的关键11、所在。创新科技创新科技 蓝皮书蓝皮书 创新科技创新科技 蓝皮书蓝皮书 二、产业经济发展规律，产业价值链高效整合的需要 “产业链竞争的时代，最重要的是知识和创新，而非劳动成本。”现阶段，原材料上涨、新劳动合同法实施、出口市场紧缩等因素使得中国面临前所未有的危机。整个世界已经进入了一个全球产业链竞争的时代，而国内如果继续停留在产品制造以及企业竞争阶段，那将无法应对新一轮的经济转型。“创新科技”及服务型产业链模式的启动，不但能开辟一条崭新的知识创造价值之路，而且也会对传统制造业注入新的生机，在生产理念服务理念上走上一个新的台阶。10 第二章 项目建设的必要性 三、湖北承接产业转移的关键，提升产业价值12、链高端环节的需要 湖北地区以及武汉市的工业园区，仅简单承接了产业价值链中的生产制造环节，功能单一、区域分散、各自为政，导致产业价值链的断裂，特别是产业链高端的环节如研发、设计、营销传播等缺少配套，缺乏产业链集群的聚合能力，造成产业链的断层，企业存活率不高，难以形成集群效应。国家实施中部崛起战略以来，武汉被国务院定为中部中心城市、国家创新性试点城市、国家自主创新示范区，武汉1+8城市圈成为国家建设“两型”社会综合配套改革试验区，因此发展“创新科技”产业势在必行。产业转移将带来“鲶鱼效应”，本地企业面临市场竞争压力及转型升级，迫切需要“创新科技”产业的支持，从以前传统的加工制造走向更为高端的知识创13、新领域，逐渐完善产业链体系，锻造出区域核心竞争力，从而使武汉城市圈能够完成跨越式发展，成为真正意义上的中部中心城市。创新科技创新科技 蓝皮书蓝皮书 创新科技创新科技 蓝皮书蓝皮书 四、产城融合构建智力与生产融合的新兴产业形式的需要 武汉城市圈以国家自主创新示范区建设为突破口，全面建设国家创新性城市，进入创新驱动的发展轨道。但科技优势转化为现实生产力的效果不尽如人意，其症结在于缺乏智力与生产相融合的有效形式。武汉城市圈现有的生产型服务业规模小、能力弱、水平低、不集中，难以支撑创新驱动的发展需要，亟待突破科技转化滞后的瓶颈。为此我们认为应结合本项目的建设，大力开展全员参与的“创新科技”产业模式中来14、，通过建立面对市场的科技研发服务体系，重新配置有效资源，迅速提升区域产业的知识创新产业的发展水平。11 第二章 项目建设的必要性 五、构建产学研精深合作模式，提高自主创新能力的需求 产学研的主要目标是为了解决产业的关键、共性技术。通过产学研战略联盟发挥各自资源优势，分工协作完成技术创新。而本项目的建设即是产学研战略联盟的一种具体实施和有效形式。打造创新环境，有效联系企业、高效、科研机构及其他生产型服务业，针对市场需求，迅速建立反应机制，是未来中小型企业发展的出路。集团与武汉理工大学、华中科技大学建立产学研战略合作 创新科技创新科技 蓝皮书蓝皮书 创新科技创新科技 蓝皮书蓝皮书 六、结论：创新科15、技产业的建设，实现跨越式发展，势在必行 根据产业经济的发展规律和趋势，着眼于武汉1+8城市圈实施国家创新战略的全局，知识创兴型的产业经济发展模式必然要逐步外化，形成专业化、全球化、集群化，成为新兴战略性产业，最终实现高聚集的大发展，成为中部战略发展不可或缺的一环。我们将牢牢抓住历史机遇，迅速建设本项目，占领新型产业化的高地！以高附加值的知识创新产业为动力，形成产业促进的高效原动力；届时人才、资金、技术、资源都将源源不断地被先进产业模式所吸引；对大武汉中心城市的地位和功能产生飞速发展的作用。12 第三章 市场分析 我国随着交通及信息化的高速发展，各地域已经打破原来相对封闭的产业经济格局；制造、贸16、易及服务在各区域都呈交互式发展趋势，市场活力极大地促进了产业经济发展。但由于各区域存在着资源性差异，区域产业经济发展的竞争与合作同时存在，而地方保护主义虽然暂时保证了本地区的产业现状，但是从长远来看，阻碍了整体经济的发展。四小时城市圈的高铁时代来临 江海直达的大物流时代来临 全球价值链再分配的时代来临 一、全国产业经济的发展趋势 这意味着资金流、技术流、人才流、物资流变得比以前更加便利。机遇与挑战并存 光荣和梦想同在 13 第三章 市场分析 武汉外围的2小时城市圈已经形成，且各地市都有其主导产业，这些产业将会随着城市化的快速发展而逐渐增长规模，其迅猛发展的各项业务势必会融入到武汉主城区。在这种17、趋势下我们要利用本项目的区位核心优势，在更为广泛的格局下引导产业经济的集聚与融合。二、武汉8+1城市圈经济发展的趋势 14 就产业经济发展而言，沌口、光谷与东西湖吴家山三个国家级开发区在武汉三镇形成了鼎立之势。而汉南承接沌口汽车产业；孝感承接东西湖吴家山的食品加工物流产业；江夏承接光谷的光电子信息产业，这样就形成了以国家开发区为核心，向周边区域延伸的产业发展格局。值得一提的是武汉老工业区青山及阳逻依托武钢等大型企业结合深水集装箱码头，正在武汉的东部形成规模化的产业集聚；而花山及左岭并入东湖开发区，为东湖开发区产业规模化发展提供了东扩的有力保证。第三章 市场分析 三、武汉各板块产业经济情况 武汉18、市远城区主体经济结构已基本形成，而随着城市建设的发展，产业将逐步外扩，但均衡性并不相同，这就要求我们必须以服务为先导，特别是生产型服务业的培育，只有一个良好的环境和服务，产业升级及科技转化才有可能获得成功。那种以资源、政策换取税收的传统增长模式在未来将难以持续发展。四、产业外扩已成定局，综合服务为先导 15 孝南发展区是孝感市“两型社会”示范区中确定的六大重要板块之一，是孝感东南部与武汉完全对接的区域。位于孝感市城区南部，东临汉孝城际铁路，南临府河，西接澴河，北靠孝感城区老澴河，与主城区隔河相望，并与东城新区紧密相连，西南侧为城市生态绿地。根据孝感市“两型社会”示范区总体规划，该区是“孝感产业19、化的主要空间，将成为未来孝感城市化的主要地域”。总面积21.4平方公里的东山头地处府河南岸，107国道以东，与武汉东西湖毗邻，是武汉企业外迁以及外地企业进驻的首选，现有木地板产业、路桥钢模等产业。孝南区东山头地区是武汉西部发展的咽喉，随着孝硚高速的修建，东山头地区的交通优势越发明显。我们有理由相信，未来连接孝感和武汉城区的主要通道，是便利的生产加工和物流集散地，在此主要区域将会形成一个新的经济增长点。第三章 市场分析 五、孝南区及东山头发展趋势 东山头区域 16 六、结论：本项目建设具备多项优势，对孝感市及武汉地区产业发展具有战略意义 第三章 市场分析 项目区域交通便利：107国道、项目地穿过20、，距武汉市东西湖区仅20分钟车距。正在修建的孝硚高速将孝感市到武汉市区的距离更加缩短，项目区域在未来五年内将真正意义上的称为新型产业集聚区。当地政府全力支持：项目受到孝南区政府及东山头办事处的大力支持。市场合作广泛：本项目与香港、上海、广州、北京等多家产业地产投资服务机构合作，势必能产生更大的影响力。投资方实力雄厚：开发方德成控股拥有多年的产业地产开发经验，积累了雄厚的资金与经验。区域生产型服务业市场机遇：武汉西部产业的逐步聚集，其核心生产型服务业亟待建立。大武汉跨越式发展的机遇：武汉城市圈的跨越式发展将给孝南区带来更多的机会。大物流时代的机遇：作为中部枢纽，大武汉的产业集聚及物流分布将为本项21、目带来更多的物流贸易商机。17 借鉴上述园区招商运营模式，我们将采取总部服务为核心，中小型企业为先导结合大型企业转移的整体项目定位。突出引凤与筑巢同步进行的商企联合开发模式，在基础建设与服务配套的同时，大力开展产品定制与服务定制，打造一个共赢共发展的局面。国家重点项目发展模式国家重点项目发展模式 中小型企业集中升级模式中小型企业集中升级模式 大型企业产业转移模式大型企业产业转移模式 高科技创业孵化模式高科技创业孵化模式 总部经济发展模式总部经济发展模式 如如8080万吨乙烯工程万吨乙烯工程 如东湖开发区的富士康如东湖开发区的富士康PCPC生产基地生产基地 如吴家山开发区，汉口北市场群如吴家山开22、发区，汉口北市场群 如光谷及洪山系列孵化带如光谷及洪山系列孵化带 如沌口汽车总部、光谷的金融总部如沌口汽车总部、光谷的金融总部 一、现有产业园区定位模式 第四章 项目定位 18 第四章 项目定位 1、链式产业集群向产业网络化发展 产业经济的发展模式，已经从以前的生产制造业的产业链模式，演变成多功能服务模式的产业网络。产业集群到产业网络的演变，让地区性经济更加稳固，制造和服务功能的互补性更强，更有效的抗风险。2、打造产业网络化的中心节点 本项目在产业网络化的今天，要清晰明确地认识到自身的战略发展定位，在产业导向上与其和其他区域去竞争，不如发挥自身优势，打造产业网络化的中心节点，从而建立核心竞争力23、，在更为广泛的领域发挥作用。二、产业经济发展趋势 19 3、生产性服务业的发展使业务全流程外包成为可能 由于产业的不断升级演变，多条单产业链带动功能性的需求，缔造了更为广泛的生产性服务业的发展。如今，基于企业发展的大部分流程都可以用外包的形式而获得更为低廉的成本；但同时也存在着产品质量、劳动纠纷等诸多问题。4、打造以创新科技服务为核心的服务集群区 本项目将适应产业流程外包的时代的发展趋势，致力于外包服务集群的建设，并在服务功能和规划理念上给予足够的重视。二、产业经济发展趋势 第四章 项目定位 20 本项目提出“产业精细化管理”的“智能产业”理念，强调下一个时代以科技和信息为主导的创新产业发展趋24、势，利用德成控股现有覆盖全国的招商平台，结合国内各大知名院校、科技技术型企业以及生产服务型企业，通过广泛应用行业前沿科技及新一代技术，以大武汉中心城市发展为契机，促进产业格局转型发展，优化城市与产业融合，缓解环境资源矛盾，实现传统产业更新升级。三、项目理念 1、引进以新技术产业化为主导的相关产业，如生物工程和IT产业；2、促进高新技术改造传统产业形成新兴产业，如新材料产业，现代物流产业，新能源产业和现代装备制造业；3、拓展服务外包等新型产业化运作，如工业传媒、在职培训教育、集中售后服务外包等产业。第四章 项目定位 21 本项目以创新科技为核心，提倡知识创造价值，因此在本项目的主导产业方向上予以25、界定：1、新兴技术产业化为主导的产业：生物工程：包括医药研制、食品轻工、农牧渔业、生物能源、生物化工、环境保护等产业；IT产业：包括软件研发、网络工程、电子商务、物联网识别、自动工程等产业；2、高兴技术改造传统产业的新兴产业：新能源产业：包括太阳能，风能，生物质能，核能，氢能，地热能，小水电，化工能源等产业；新材料产业：包括电子信息材料、能源材料、纳米材料、复合材料、陶瓷材料、结构材料、只能材料等产业；现代物流产业：包括卫星定位、语音识别、射频识别、包装、运输、仓储、装卸、加工配送等产业；现代装备制造业：包括数控机床、柔性制造单元、计算机集成制造系统、工业机器人、集成电路等产业。3、拓展服务外26、包等新型产业化运作：工业传媒：包括工业信息、工业杂志、工业会展博览论坛、行业内部刊物等产业；在职培训教育：包括技术教育、行为教育、管理教育、素质教育等产业；集中售后服务外包：包括集中电话、集中维修中心、服务与销售客户维护等等产业。四、主导产业 第四章 项目定位 22 五、项目定位 本项目将遵循产业发展规律，以“服务型总部”结合“新兴产业加工基地”的模式，引进大中型高端企业总部或科研机构，同步搭建新兴产业及创新型产业服务平台，整合区域传统产业优势资源，提升区域经济发展速度，通过企业创新计划，打造高附加值的服务型科技产业集聚区，通过广泛合作本项目还将做到：1、华中信息化与工业化两化融合实验项目 227、“智能产业”精细化管理实验中心 3、新一代科技信息技术产业示范基地 4、中部新型产业研发加工区 5、承接新一代创新产业内地转移集中区 6、环武汉新型产业经济带重要组成部分 第四章 项目定位 23 第五章 项目概念性规划 1、规划原则 本项目将按照武汉市及孝南区总体规划的需求，满足地区的规范、标准和规定要求来进行规划。2、“服务型总部”结合“新兴产业加工基地”为了配合项目整体开发，基础建设及环境配套首当其冲，因此我们决定先在临近107国道的1号地块建设“服务型总部区”为入住企业的办公、生活、学习、科研提供优良的环境。同步根据入住企业的不同需求，在2号地块的定制区域，为入住企业建设合适生产加工的28、厂区。3、整体规划理念 所有建筑、景观、楼宇等空间及设施，我们都将秉承空间即服务的规划设计理念。不仅仅提供企业、公司、组织或个人以空间设施，更将提供信息、知识和创新的理念，以及创造、分享和快乐工作的思想：1）产城融合理念，要能吸引人才、留得住人才，为人居与产业发展提供优质保障；2）注重绿化景观，以公园式厂区与办公相结合，促进园区职员的身心健康；3）现代建筑理念配合个性化创意，在整个园区形成统一的品牌表示；4）以不同产业划分版块，集聚相关产业的结合性；5）合理配置自然资源、能源的应用，有效保障入园企业的生产需求。一、项目规划理念 24 第五章 项目概念性规划 二、项目规划平面 一号地块初步规划一29、号地块初步规划 25 第五章 项目概念性规划 二、项目规划平面 一号地块鸟瞰图一号地块鸟瞰图 26 第五章 项目概念性规划 二、项目规划平面 二号地块初步规划二号地块初步规划 27 第五章 项目概念性规划 二、项目规划平面 二号地块鸟瞰图二号地块鸟瞰图 28 第五章 项目概念性规划 三、项目功能分区 1 2 2 3 4 5 5 6 6 7 1 2 3 产品展示广场 临街楼宇科技 服务运营中心 4 企业独栋办公 5 多功能功企业楼 6 产品研发，中试车间 7 配套公寓，小型SOHO 一号地块功能分区一号地块功能分区 29 第五章 项目概念性规划 三、项目功能分区 E E地块地块 集中物流区集中物30、流区 新材料产业定制区新材料产业定制区 新能源产业定制区新能源产业定制区 高端装备制造定制高端装备制造定制集中配套区集中配套区 配套区会所配套区会所 新一代信息技术新一代信息技术 产业区产业区 宿舍倒班楼宿舍倒班楼 规 划 路 规 划 路 德德 成 成 中中 央央 企企 业业 大大 道道 德 成 1 0 1 大 道 四星级酒店四星级酒店 德成体育中心德成体育中心 生物医药产业定制区生物医药产业定制区 二号地块功能分区二号地块功能分区 30 第五章 项目概念性规划 四、项目交通分析 一号地块交通分析图一号地块交通分析图 31 第五章 项目概念性规划 四、项目交通分析 二号地块交通分析图二号地块交31、通分析图 32 第五章 项目概念性规划 五、项目实施计划 1、2012年 6月：签订项目投资协议，市政工程同步进行；7月8月：1号地块招牌挂摘牌；9月：项目1号地块奠基开工；10月：场地平整，桩基施工；11月：2号地块招牌挂摘牌；市政道路及拆迁完毕；12月：1号地块招商中心建成；2号地块奠基开工；2、2013年 1月3月：1号地块建设，同步招商；4月6月：完成一期主体施工；7月9月：完成一期建设，项目试运营；10月12月：1号地块完成配套建设，正式开园；3、2014年 1月3月：2号地块配套部份建成；4月6月：2号地块综合配套区试运营；7月9月：完成2号地块C区招商建设；10月：2号地块C区开32、园运营；1112月：2号地块D区开园运营；4、2015年 1月3月：完成2号地块E区开园运营建设招商；4月6月：2号地块E区开园运营；7月9月：2号地块F区开园运营；1012月：完成2号地块其他配套建设；2016年：全面开园 33 第五章 项目概念性规划 六、项目单体效果 单层厂房、多层厂房单层厂房、多层厂房 中央企业大道中央企业大道 多功能企业楼多功能企业楼 创业服务中心创业服务中心 34 第五章 项目概念性规划 六、项目单体效果 德成体育中心德成体育中心 星级酒店和商业区星级酒店和商业区 写字楼公寓写字楼公寓 招商中心招商中心 35 第五章 项目概念性规划 1、项目节能措施(1)建筑节能 33、在产业 业楼宇上，应满足夏热冬冷地区居民建筑节能设计标准JGJ75-2003，提高建筑围护结构的热工性能，提高采暖、空调能源利用效率，使空调采暖能耗比普通建筑物降低50%，其中围护结构和空调的节能贡献率约各占25%。(2)供电系统节能 选用节能照明灯具，降低电耗。空调采用高效节能型号。在线路主配电系统方面采用最合理、最优化的布线配电系统方案。功率因素补偿采用低压电容自动补偿装置，使功率因素负荷变化而自动补偿到0.9以上。(3)供水系统节能 采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应节水阀及节水型设备，并加强教育，增加企业 节水意识，养成节约用水的好习惯，一旦供水设备损坏应及时修复34、。本项目供水直接取自市政给水管网。(4)供暖系统节能 采用中央式地热系统提供供暖和供冷，中心控制 室在气温未达到30度以上允许开冷气，在4度以下允许启动暖气。七、节能及环境影响分析 36 第五章 项目概念性规划 2、项目 环境影响分析 为了保护人类赖以生存的环境，实施了可持续发展战略，历年来，我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本项目根据国家颁布的有关环保法规及省、市环保劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在施工期间和建成后必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。选用先进成熟可靠的处理设施、处理方法，确保项目在建35、设过程中和生产中把环境影响降到最低，达到国家指定的有关标准：（1）中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护条例（2）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会(87)国环字第002号文件建设项目环境保护设计规定（3）环境空气质量标准(GA30951996)（4）地表水环境质量标准(GA38382002)（5）城市区域环境噪声质量标准(GA309693)（6）污水综合排放标准(GA897896)七、节能及环境影响分析 37 第六章 园区招商 一、强大的招商运营机制 德成控股集团多年从事产业园区建设，建立有覆盖全国的的招商团队。1、三万企业级客户信息 德成控股集团经过多年的产业园区36、建设招商工作，现有全国范围内企业级信息3万余条，并与业绩良好有增长扩展需求的企业建立了长期合作关系，为本项目招商提供了信息保证。2、200多名专业招商客服人员 德成控股集团现有专职招商人员200余名，除在湖北武汉地区进行区域性招商以外，还在全国大部分城市建立有招商办事处和营销团队，为本项目招商引资提供了人力保证。3、20个办事处及战略合作单位 德成控股集团在上海、广州北京和各直辖市，分别设有办事处或联络机构，在沿海新兴城市与部分行业龙头单位建立有战略合作伙伴关系，这为本项目宣传及外地招商提供了商业保证。4、工业地产门户网络及专业产业研究谈判专家团队 德成控股集团为开展全方位立体化招商，特建立了37、“湖北工业地产门户网站”通过互联网与全国大部分经济开发区保持联系，为企业客户和园区提供了信息交流的平台。同时公司亦重视产业研究，特设立了专业的策划部门和专职商业谈判专家，为本项目提供了强大的专业化技术保证。38 第六章 园区招商 与各区域征服合作的大招商平台，即利用土地资源、税费政策以及贸易保护等行政干预能力，吸引大型龙头企业入驻，形成区域产业优势。二、四大招商平台 四大招商平台 NO4政府招商平台 NO1市场招商平台 利用市场化的手段，以项目开发为依托、区域经济发展为契机，大力开展市场化的招商引资、投资建设、开发运营，加快项目建设速度。利用德成控股的良好业务合作伙伴，吸引国内外企业到本项目投38、资。NO2国际招商平台 NO3资本招商平台 利用资本市场，扩大本项目招商引资的范围和影响力，通过资本运作来进行快速开发，使本项目走上一个新的台阶，也标志着本项目招商引资的创新。39 第六章 园区招商 积极组织参加 行业协会或区域经济研讨会等，利用展会活动在重点发展产业领域开展招商。四大支撑体系 NO4利用展会经济促进招商 NO1明星企业带动招商 利用德成控股的自身资源，通过引进国内外行业领军企业入驻，扩大园区的知名度，增强园区对国内外企业的聚集度。德成控股与全国产业资产代理及运营管理机构建立有战略合作关系，本项目将采取区域委托方式，在各地展开全面招商。NO2委托合作协助招商 NO3锁住产业链条39、重点招商 根据掌握的产业链条的各级企业，有针对性的实现异地招商。三、四大支撑体系 40 第六章 园区招商 结合本项目特色，通过长三角及沿海经济发达城市的集团办事处或联络单位，开展区域招商。四大执行体系 NO4现有办事处及联络单位 NO1行业协会 通过对全国各个行业协会的联系，充分利用各种协会的 资源 和 平台，实现对意向对象的渗透。立足高起点，充分利用各个国际性、全国性、区域性的渠道和媒体开展项目的推广。NO2推广立体化 NO3招商网络化 结合当前网络功能的完善，充分利用网络平台，实现项目信息的快速传播和招商的网络化。四、四大执行体系 41 第七章 园区运营 一、努力提高项目产业发展总量水平 40、加强园区规划的引导作用 谋求园区差异化发展特色 满足服务好入园企业的同时，更推出个性化服务体系，如联合担保机制，多方抵押贷款机制等，强调园区企业的联合经济运行的体制。大力培养和使用专业化建设与管理人才 加强园区基础设施建设 德成控股目前正在进行优化产业园定位、拟定项目概念规划、拟入驻企业的洽谈，沟通跟上海，深圳等区域商务交流和定期的参观的事宜，积极吸引经济发达地区的先进管理经验。二、切实畅通投、融资渠道 42 第七章 园区运营 从严把握园区项目准入条件 注意发挥优势龙头企业对产业发展的带动作用 提供优质服务 创新园区管理体制 结合本地块入住企业，制定入园企业的考核评审制度。实施一企一策的办法，41、针对不同的企业采育不同的管理和优惠政策。与园区政府共同建立公众监督机制，发挥人大、政协监督，行政检察、企业投诉中心和新闻舆论等各种途径的作用。对入园企业在园区的不同贡献设置奖励机制，形成良好的聚群效应。三、项目入园机制 43 服务内容：根据不同企业的规模和发展周期，我们将提供不同的服务内容 服务对象：中小科技型企业 中坚成长型企业 成熟总部型企业 服务模式：不采取传统的一站式服务模式，而是采取数字化跟踪模式，利用软件及网络对入住企业的需求进行主动跟踪。第七章 园区运营 四、项目整体服务体系 加大投资运营模式：以高成长企业的集团总部和研发机构为主要服务对象，通过产业服务与金融服务相结合的具有强大42、资本及资源整合能力的服务运营模式。该模式可以充分满足高成长企业对于空间、资金、管理、服务、合作等方面个性化需求，服务总部基地将成为一系列服务的提供者、组织者和管理者，形成新型服务链；具有更强的集群吸引力和产业链高效整合力。44 第七章 园区运营 五、项目商务服务体系 服务体系 企业俱乐部 提供高层次、非公开或非正式的企业活动场所。企业外交官 为每家入驻企业聘配长期“企业外交官”，实行一站式、“一条龙”服务；协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关事务。网络社区 建立企业交流平台。秘书室 为企业办理装修、申请设备、物业管理等服务。智能化体系 智能化大楼和停车管理、高信息交换平台、智能卡完成区域内43、所有交易。个性化服务 提供独立冠名权、客户定制产品等服务。服务设施 办公配套 商务中心、租赁中心。员工生活配套 餐饮、休闲、康体、娱乐、企业大巴。政策体系 税收优惠 对某类别企业入驻的税收优惠措施。无费区 严格控制和降低投资商务运作成本。交流平台 通过政府加强招商。一站通关 为入驻本项目企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，45 第八章 项目效益分析 一、项目经济效益分析 1、开发力度强大，投资利税较高 项目1号地块占地362亩，容积率2.5，建筑面积约58万平方米，预计投资额约为人民币12亿元；投资强度：330万元/亩 项目2号地块占地2075亩，44、容积率1.5，建筑面积约200万平方米，预计建设投资额约为人民币30亿元；入住企业投资强度达：220万元/亩 2、首批高增长入住企业确认，税收增长确保完成 预计1号地块正式动工，首期项目企业入驻当年即可为当地带来一亿元以上的税收收入（优惠政策实施前），往后将因本项目的不断建设飞速增长。项目整体建成运营后，综合税收将不低于20万/亩。3、服务配套全面，持续增长稳定 本项目的建成除吸引企业入住以外，还将会吸引许多配套服务机构，促进生产型服务业的发展；预计吸引高成长型企业500家以上，总部研发及服务机构200家以上，物流配套产业10-30家。4、金融服务融资上市 根据金融服务经验和周期预估，拟在5年45、之内于本项目入住企业扶持1-2家成为上市公司，推动项目整体发展。5、创投基金定向培育 后期将与孝南区联合成立的创投基金培育的目标企业签订配套条款，限定在项目地进行重点培育，并约定企业最终上市后，也将在基地内持续经营一定年限。46 第八章 项目效益分析 二、项目社会效益分析 1、增加就业 园区正式运营后，预测将提供35万个就业岗位。2、聚集总部企业 以项目招商的形式完成政府招商的工作，吸引更多的企业到孝南投资创业，形成良好的产业氛围，促进当地经济的发展，加快当地GDP的增长速度。3、循环经济 由于本项目招商引进的对象为企业总部,因此可以达到集约开发土地资源的目的，并充分利用区域内的城市配套设施，46、合理配置各类社会资源，促进当地发展升华到循环经济的高度。4、提升形象 通过电视媒体、平面媒体、户外广告、网络推广等各种形式进行宣传，打造项目形象，提升区域知名度。5、打造品牌 建设一流园区，利用园区合理的空间配置和顾问式服务来培养大批中坚企业并促进他们的发展，打造一个强势的区域企业品牌。6、促进创业 创业文化是人们在追求财富、创造价值、促进生产力发展过程中形成的行为规范、价值体系和心理意识，它主导人们对待创业的态度和行为方式。国内外的诸多事实表明：创业活动活跃的地区也是经济发展较快的地区，而造就“世界创业典范”奇迹的美国“硅谷文化”，其核心就是创业文化，因此借助本项目在区域内营造创业氛围，发展47、创业文化，将会间接的促进当地经济的发展。47 政府支持及相关事宜 为了推进项目建设和招商引资工作，恳请孝南区政府给予以下支持：1、成为孝感市的重点项目 根据本项目的规模以及先进性，希望能够成为孝感市的重点项目。2、项目地块的相关数据 提供项目地块的进排水系统、电、道路、市级工程的有关资料（包括标高、荷载、水文等），以利我司深入进行的详细规划设计。3、项目所在地村民拆迁安置 提供项目所在地及周边关联区域的社会和村庄的基本情况（包括待拆迁还建的区域、面积、户数等），政府部门对拆迁安置工作的总体要求，我公司可先行出资修建拆迁安置的还建楼。4、项目对应主干道的交通基础建设 希望改善项目2号地块的道路交48、通和外围交通网，修建该区域的主干道，打造招商引资环境。5、相关扶持政策的拟定和落实 明确园区建设的奖励补贴政策，减免有关费用、达到一定税收规模的入驻企业的奖励政策、引进高科技人才的鼓励政策等，便于开展招商引资工作。6、成立协调小组专班对接省市区相关部门 成立项目专班，协调工作，支持该项目进入省、市重大项目，争取进入国家级重点项目和示范园区。48 结 语 经过上述分析说明，本项目的开发建设对孝南区、东山头办事处乃至武汉城市群的产业转型升级，区域经济发展具有历史性重大意义。德成控股集团愿意以高度的社会责任感和企业发展的审慎态度，与市、区政府及办事处一同，将本项目打造成孝南区乃至武汉城市圈的创新科技49、产业集聚区!49 附：投资开发企业简介 50 地区地区 项目总投资项目总投资 项目数项目数 投资期投资期 已投资额已投资额 在建期在建期 备注备注 黄陂区 220亿 4个 5-7年 100亿 3年 市场、工业园、物流园、配套综合体、住宅 东西湖区 60亿 3个 5年 15亿 3年 市场、住宅、工业园 阳逻开发区 300亿 2个 6年 5.6亿 2年 工业园、旧城改造 武昌区 17亿 1个 3年 7亿 3年 超高层5A写字楼 汉南区 30亿 1个 6年 20亿 5年 城市综合体 汉阳区 30亿 1个 5年 15亿 2年 城市综合体 荆门市 16亿 1个 3年 3亿 1年 精品住宅 2011年地产、贸易和其他实现产值45亿，主营收入22.6亿，实现税利及社会贡献2.2亿 2012年德成控股集团在建项目投资概况年德成控股集团在建项目投资概况 说明：1、新洲阳逻港华中国际产业园如含基础建设投资部分，累计投资近5.6亿。2、集团2011年营收及利税额含钢铁贸易、旅游、物业和投资经营等，其经营和投资明细未列。51 德成控股旗下系列项目品牌德成控股旗下系列项目品牌 52