1、中国商业地产风生水起又鱼龙混杂中国商业地产风生水起又鱼龙混杂我们在极其复杂的产业链中寻找规律我们在极其复杂的产业链中寻找规律然后抽丝剥茧循循善诱地向客户传递信心然后抽丝剥茧循循善诱地向客户传递信心我们重视的不是户型、园林或促销方案我们重视的不是户型、园林或促销方案我们思考的是消费趋势、商业运营与资产增值我们思考的是消费趋势、商业运营与资产增值“高谈阔论高谈阔论”是必须的是必须的但但“一个萝卜一个坑一个萝卜一个坑”才是立命之本才是立命之本我们是森拓普我们是森拓普/我们可能是中原集团最低调的团队我们可能是中原集团最低调的团队我们蛰伏于地王大厦我们蛰伏于地王大厦4848楼藐视浮云楼藐视浮云我们存在的2、唯一理由是我们存在的唯一理由是成为中国商业地产顾问领域标杆企业成为中国商业地产顾问领域标杆企业一如一如“中原中原”之于地产代理之于地产代理我们无法用几个通宵就完成一份负责任的策划案我们无法用几个通宵就完成一份负责任的策划案因为我们的项目从白纸到成功的周期通常是以因为我们的项目从白纸到成功的周期通常是以N N年计年计于是您即将看到的是我们一再精简后的参赛报告于是您即将看到的是我们一再精简后的参赛报告而这，仅仅是我们工作的开始而这，仅仅是我们工作的开始写在前面我们面对的不仅仅是一块待开发的土地我们面对的不仅仅是一块待开发的土地我们思考的范畴也不仅仅局限于房地产我们思考的范畴也不仅仅局限于房地产我们3、面对的是这样一座城市我们面对的是这样一座城市文化底蕴绵延千年文化底蕴绵延千年 现代商业初露锋芒现代商业初露锋芒我们期待的是这样一个项目我们期待的是这样一个项目文化与商业结合文化与商业结合 现代与传统交融现代与传统交融文化需要传承，所以不能媚俗文化需要传承，所以不能媚俗商业需要盈利，所以不能妄想商业需要盈利，所以不能妄想商业是核心，文化是灵魂，艺术是展示核心表现灵魂的桥梁。商业是核心，文化是灵魂，艺术是展示核心表现灵魂的桥梁。南昌八大山人文化产业园南昌八大山人文化产业园关于城市复兴与商业实践。关于城市复兴与商业实践。森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司南昌八大山人文化产业园南昌八大山人文化产业园14、#1#地块规划定位报告地块规划定位报告策划部中原集团成员 Member of Centaline Group世博会世博会 汇集人类文明之大成，是全世界的人们灵感和思想的展示区，参展者向世界各国展示当代的文化、科技和产业上正面影响各种生活范畴的成果；1851年至今，已经先后举办过40届。前前 言言人类创造的无形资产的价值总有一天会超越我们所拥有的物质数据的价值，创意经济现在每天创造220亿美元的产值，并以5%的速度递增。世界创意文化产业之父约翰霍金斯创意经济未来城市间的竞争是城市文化、资源、科技的梳理和整合将是城市核心竞争力的主要部分上海世博会已吸引200个国家和45个国际组织确认参加，预计705、00万人次的参观者；世博会7月份以来，每天的客流量达到了35-48万人，截至第69日，累计参观人数2429万人。世博会促进了旅游文化产业的发展，推动上海产业结构的调整，对GDP的贡献效应和后续经济效应，以及上海的知名度提高和区域辐射效应等。上海世博会江西馆以“生态”为切入点，讲述江西绚丽的生态风光、厚重的文化积淀、强烈的科学追求、崭新的发展景象。上海世博会除了世界各地的建筑、文化、风俗、工艺展示之外，大量运用了科技的元素、互动式的体验，使得游客趋之若鹜。文化的、科技的、互动的文化的、科技的、互动的 、体验的、体验的 上海世博会上海世博会业态规划布局业态规划布局CONTENTSCONTENTS文6、化产业发展态势南昌文化产业经济文化产业发展状况青云谱 八大山人文化商业案例情况专题商业分析启示项目基本经济指标项目基本经济指标项目基础条件分析项目基础条件分析项目商业属性分析项目商业属性分析定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议项目价值分析项目价值分析宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位八大山人文化产业园规划功能：1#八大山人主题会所2#墨香街3#八大山人艺术中心4#国际雕塑艺术馆5#普贤寺6#民俗风情街7#文化艺术庄园8#文化长廊9#演艺中心、画苑10#梅湖风景带11#雕塑博览园发展方向：提升昌南的形象地位，打造成为全省乃7、至全国及国际性的文化旅游品牌。功能定位：景区规划强调功能的多样和综合，集旅游、休闲、观光，及文化产业、特色购物、特色居住、养生、娱乐等功能于一体。文化产业园概况总占地面积：202公顷总建筑面积：48.54万八大山人产业园在城市的地位八大山人梅：占地3000亩是以古代艺术文化带动的、是南昌市和青云谱区的重点支持文化产业项目，包括江西文化大市场和江西文化创意园等红谷滩文化产业园：占地2600亩包括军事文化博览园、印刷产业园、国家动漫及网游产业基地、南昌文化创意产业四大园区曹雪芹祖籍文化大观园：250亩位于南昌县，包括曹雪芹祖籍纪念馆、曹雪芹祖籍明清馆、曹雪芹文化交流中心、江南大观园、水上游乐园五个8、项目。八大山人产业园红谷滩文化产业园曹雪芹祖籍文化大观园江西省艺术中心江西省艺术中心：占地150亩西省十一五计划的江西省艺术中心由剧院、综合排练场、美术馆、音乐厅、电影城、演员公寓（酒店）六大功能组成，建筑面积60000余平米。八大山人产业园整体区域处于南郊，是以掘历史文化底蕴，弘扬民族传统文化的大型产业园。八大山人文化产业园效益经济效益预估：经济效益预估：社会效益预估：社会效益预估：文化产业园正式运营后游客接待量将达到60万人次以上，预计2012年门票收入3000万元，文化产业产业销售收入将达到10亿元，经济效益显著；以及对弘扬传统文化，提高南昌文化软实力，带动当地经济奖发挥重要贡献。八大山9、人梅湖景区项目建成后集文化、旅游、娱乐、休闲、购物、美食于一体，必将成为游客度假的大景区、市民休闲的大观园，对于弘扬文化具有重要意义，也将是青云谱区、南昌市文化产业繁荣发展的新纪元。地块基本指标项目1#地块位于八大山人文化产业园的商业商务区，是整个文化产业园区的龙头位置；三重最：地段最佳、景观最丰富、商业价值最显著。1#地块数据指标占地面积：约5万容积率：1.11.2总建筑面积：约6万地块属性：文化商业既定功能：书画酒店、文化会所地块现状u地块内部尚未平整，500米临街面，展示效果强，800米滨水景观带，自然资源丰富：u八大山人文化产业园处于开发前期，八大山人艺术馆各项工程进行中，公园暂时观光10、人口少；u八大雅苑酒店/餐饮/娱乐项目2018年合约到期，隔断了地块的动线和联动。地块内部公园内部八大雅苑酒店区八大雅苑餐饮娱乐区地块拥有良好的昭示性及景观资源，依托于八大山人文化主题公园，未来前景看好。地块四至北面：临昌南大道，青云谱南北新老片区的交界处南面：梅湖及景观大道，其他未开发的文化地块及万科地块西面：迎宾大道及梅湖东面：与八大山人主题公园相连1#地块：地块位于南昌青云谱八大山人文化产业园区，整体旅游文化价值较高，但周边目前处于开发早期及主题公园的人气暂时缺乏交通便利性昌南大道迎宾大道南莲路项目位于南昌的南大门，片区目前处于开发的初期阶段，居住人口及旅游人口缺乏；但可通过快捷的交通吸11、引青云谱老区及市区的客户来此消费。地块自然因素综合分析扬长：在原有的旅游及文化产业基础上再丰富及创新出新的业态将良好的自然景观引入项目发展迎合城市消费群体的业态优势：浓郁的文化氛围及旅游资源良好的景观资源地块内水系发达处于南大门，城市扩张的热点区域避短：通过设立充裕的停车位吸有车一族通过项目自身功能的完善使其成为周边居住群体经常性的消费场所强调部分业态的私密性，迎合中高收入群体的偏好劣势：交通条件不通达配套不完善居住氛围尚未完全成熟公路、铁路噪音影响项目社会价值对于市民对于市民对于企业对于企业对于政府对于政府政绩体现代表文化立市的重点项目资源整合、整体提升文化商业领域开拓者，提升集团实力新的地12、产开发模式，未来扩张的战略武器开放式的、生态的休闲目的地南昌城市精英的聚集地，身份的象征新文化休闲商业标杆新体验建筑城市标杆新商业模式营运标杆地块商业价值八大山人产业园1#地块承载历史文化复古建筑风格独特建筑风格8万平米体量标杆影响力 人文标杆人文标杆八大山人纪念馆道教文化民间传说等 建筑标杆建筑标杆仿古建筑群开放式湖景街区商业城市综合体标杆业态标杆业态酒店、艺术展馆酒店、艺术展馆人文活动人文活动商务接待、文化论坛商务接待、文化论坛文化展示文化展示艺术画廊艺术画廊策略点策略点2 2文化产业园的亮点文化产业园的亮点代言城市文化旅游品牌代言城市文化旅游品牌树立南昌城市新地标树立南昌城市新地标策略点13、策略点1 1打造人文历史展、打造人文历史展、自然景观游憩区、自然景观游憩区、文化休闲目的地文化休闲目的地策略点策略点3 3标杆影响力解析文化园入口文化园入口仿古建筑风格示意仿古建筑风格示意仿古建筑风格示意仿古建筑风格示意八大山人纪念活动八大山人纪念活动2010.07|Page 19因素现象业态取向景观因素八大山人文化沉淀；主题公园、乐园及梅湖景观；地块800米水系发达，都市休闲长廊；适于发展的功能业态：文化产业园的延展业态，如艺术品展销、餐饮、娱乐等；文化主题会所、星级酒店；养生馆等交通因素北面为主干道，交通条件通达及展示性北面：利于发展吸引人流的零售、餐饮、娱乐、文化工艺品展销业态；南面：适14、宜开发私密性较强的养生、酒店等高端业态。周边配套因素片区处于开发前期；离青云谱老区近适于发展餐饮、娱乐等目的性业态地块特征与业态取向：商业属性：文化休闲商业项目文化及滨水资源丰富：梅湖800米水景，八大山人、仿古建筑，与文化主题公园互为一体文化休闲商业餐饮娱乐业态业态类型功能作用商家示意体验消费：愉快而短暂的体验；主要为娱乐设施吸引广泛的消费者细分市场扩大了项目的辐射半径提高了市场渗透率星级连锁酒店影剧院文化艺术展厅夜总会/KTV游戏厅（室内娱乐城、电玩、球类、棋牌等）运动设施（如俱乐部、攀岩）现场表演厅实际消费：现场消费食品；主要为餐饮设施延长顾客逗留时间提高顾客的重游率支撑日间和晚间的消费15、咖啡酒吧宴会餐饮特色主题餐饮异国餐饮商业属性：文化休闲主题商业商业娱乐化：餐饮、娱乐业态比重突出；零售业态弱化典型案例：上海新天地、成都宽窄巷、苏州李公徥、南京1912、新加坡克拉码头等文化休闲商业业态示意业态规划布局业态规划布局CONTENTSCONTENTS文化产业发展态势文化产业发展态势南昌文化产业经济南昌文化产业经济文化产业发展状况文化产业发展状况青云谱青云谱 八大山人八大山人文化商业案例情况专题商业分析启示项目基本经济指标项目基础条件分析项目商业属性分析定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议项目基础分析项目基础分析宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究16、专题商业研究商业整体定位商业整体定位创意文化产业新经济：创意文化产业新经济：中国经济新形象中国经济新形象 文化产业成经济领域新宠，以文化为内核，以产业为载体，成为文化产业成经济领域新宠，以文化为内核，以产业为载体，成为国家战略性产业国家战略性产业2009年7月22日，我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划由国务院常务会议审议通过。这是继钢铁、汽车、纺织等十大产业振兴规划后出台的又一个重要的产业振兴规划，标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业。国家将重点推进的文化产业包括：文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等。文化产业振兴规划将极大地鼓舞对整个17、文化产业的发展。文化部文化产业振兴规划2009年，中国文化产业市场规模约为8000亿元人民币。其中，城乡居民家庭文化娱乐用品及服务支出约6076亿元，政府公共财政文化消费支出1096亿元，文化产品和服务出口约为700亿元。教育消费、新媒体消费、旅游消费、演出市场和电影市场消费成为2009年中国居民文化消费四大热点。其中，演出和电影市场成为文化消费的新亮点。总体来讲，2009年比2008年的总产值7630亿元增长了5%。中国社科院2010年文化蓝皮书文化产业发展概况2009年文化经济指标深圳成都合肥南昌定位或荣誉联合国教科文组织授予“设计之都”中国文化创意产业的鼎立之城中部地区有影响力的文化城市18、南昌的重要支柱产业，区域文化中心城市典型项目文博会、华侨城创意产业园、南海意库、田面设计之都宽窄巷、锦里、成都中国丝绸文化产业创意园淮河路文化商业步行街、全球音谷文化创意产业园江西慧谷红谷创意产业园一期、八大山人文化产业园文化产业总值580亿元占GDP的7%380.82亿元占GDP的8.5%100亿占GDP的5%约10亿占GDP的0.45%年增长率20%18%30%20%带动效应经济发展结构发生重大变化，第三产业已经超过了70%成都文化产业已逐渐形成优势产业和产业集群。朝阳产业，正成为合肥市新的经济增长点使文化产业真正成为新的经济增长点文化产业提升城市知名度，及优化产业结构，促进经济增长文化产19、业提升地块及周边区域的价值提升南昌文化产业处于早期开发阶段，未来产业产值及比重都有很大提升潜力国家十一五规划把文化产业作为调整经济结构的重要举措，从中央到地方出台了一系列鼓励文化产业发展的政策措施。北京、上海、浙江、广东、云南、重庆、四川等诸多省、市提出建设文化大省、文化强省的目标，规划中都提出文化产业要高于GDP的增长速度，各地文化商业项目方兴未艾。文化商业发展现状国内典型文化商业项目示意图：国内典型文化商业项目示意图：l北京平安大道文化街北京平安大道文化街l上海福州路文化街上海福州路文化街l南京夫子庙南京夫子庙l成都锦里成都锦里l厦门五缘湾商业街厦门五缘湾商业街l天津古文化街天津古文化街l20、昆明南屏街昆明南屏街l江苏周庄文化街江苏周庄文化街l苏州李公堤商业街苏州李公堤商业街l西安大唐不夜城西安大唐不夜城l文殊院文殊院上海：创意产业腾飞据统计在2004年到2009年期间，上海创意产业增加值由493亿元增至1149亿元，占到2009年全市GDP的7.7%。而2009年全年上海创意产业总产出达到3900亿元，已成为上海经济社会发展的重要新兴产业。代表项目：上海新天地、滨江创意产业园、梅地亚1895创意产业园等北京：活力无限的文化创意产业2009年全年实现产业增加值1497.7亿元，占GDP比重为12.6%，现价增速达11.2%。文化创意产业作为首都经济新的增长点，展现了良好的发展基础和21、巨大的发展潜力，已经成为首都经济增长的支柱产业。代表项目：798艺术创意街区、三里屯、国家新媒体产业基地等杭州：文化创意产业成为经济发展新引擎2009年杭州市文化创意产业实现增加值666亿元，其增速比全市GDP增速高出8.6个百分点，高于全市服务业增加值增速3.8个百分点，一举超越商贸物流业、金融服务业。代表项目：西湖天地、A8艺术公社等全国文化创意产业如火如荼遍地开发，每个城市都有代表性的文化商业项目目的类型名称核心元素典型代表理由旅游休闲以古建筑群为核心，以旅游观光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、丽江古城项目所处的安阳市旅游人口少，消费带动少不足以支撑本项目。以古建22、筑群旅游，带动古玩字画及地方特色（餐饮、手工等）发展的文化街古建筑古玩字画/地方特色天津古文化街、南京夫子庙、西安书院门、江苏周庄文化街商品经营以古玩字画、书籍文具等文化商品为核心，以商品经营为目的的文化街古玩字画/书籍文具等文化用品广州文德路、上海福州路文化街、香港摩罗街、北京琉璃厂本项目周边已有以经营古玩字画用品的街铺，但经营状况普遍不好。以仿古或地方风格建筑为特色，以传统商业经营为核心的文化街仿古建筑传统商业杭州清河坊街大多数仿古商业街经营效果不佳。现代零售以局部古建筑元素的现代运用为表，现代商品经营为主要内容局部复古建筑+现代商业昆明南屏街、广州北京路、苏州观前街政府要求新建建筑必须保23、留明清风格，项目处于核心商圈以原有古建筑为核心，现代商业为实体原有古建筑+现代商业合肥淮海路步行街政府要求新建建筑必须保留明清风格文化商业发展现状文化商业根据其建筑特色及经营内容等，大体可以分为3大类，即：文化商业价值解析文化商业成为地块核心价值的体现，带动周边物业的价值提升；发展趋势：主题文化公园或历史文化+商业的开发模式，强化文化的影响力；业态主题休闲娱乐化，突出餐饮及艺术品两大主要业态。建筑单一化，建筑不能契合目标商家的物业需求；目标消费群体单一，重点针对游客没有结合城市消费；导入的商业文化元素单一，古建筑之外缺乏更多动感的、科技的元素来吸引消费者。利弊产业经济发展重点发展目标发掘和整合24、南昌文化资源，打造和谐南昌、人文南昌、创意南昌、魅力南昌，加快培育一批在国内外有一定影响的龙头骨干文化企业，努力把南昌建设成为中部地区有影响的文化资源聚集中心、文化产品生产流通中心、新型文化业态培育中心、文化旅游休闲度假中心和创意设计中心。文化系统文化产业产值每年增长20%，到2015年文化产业总产值达到25亿元，2020年达到50亿元，基本形成以创意和内容生产为核心、龙头企业为带动、产业基地为骨干,结构合理、整体协调和持续发展的文化产业格局。1、电影放映业。提高影院的规模和档次，到2012年每个县区都有电影城。2、文博展览和文化旅游业。3、艺术教育培训业。4、文化娱乐休闲业。成为文化产业的支25、柱行业，到2015年南昌文化娱乐休闲业总产值达到10亿元，2020年力争突破20亿元。5、音像制品发行业。6、数字动漫业。7、文化用品业。8、文化信息产业。9、文物鉴定与艺术品交易。南昌文化产业经济顺应历史潮流，南昌实施“文化大市、文化强市”战略，提高文化旅游对经济社会发展的影响力和带动力。南昌文化产业重点项目文化产业重点项目曹雪芹祖籍文化大观园小平小道旅游开发八大山人文化产业园红谷滩文化产业园1234青云谱区文化广播旅游局依托八大山人浓厚书画文化氛围与梅湖景区的人气，建设古玩字画一条街和梅湖景区。占地6.1亩纪念性景区,包括小平劳动纪念馆区、小平小道、小平铜像，旅游产品开发等。纪念性景区外围26、占地面积120.8亩的小平小道二期工程。建曹雪芹祖籍文化大观园，总规划面积250亩，包括“曹雪芹祖籍纪念馆”、“曹雪芹祖籍明清馆”、“曹雪芹文化交流中心”、“江南大观园”、“水上游乐园”五个项目。近期规划建设以下五大项目：1）江西文化大市场，建设规模12万平米，定位为中部地区最有影响力的文化综合贸易中心，2）南昌世界军事文化博览园，3）占地面积500亩的江西印刷产业园，4）南昌国家动漫及网游产业基地，5）南昌文化创意产业园。红谷滩文化产业园八大山人梅湖文化产业园曹雪芹祖籍文化大观园小平小道旅游开发政府不遗余力加强文化产业发展结构调整和布局，培育文化产业新的增长点。南昌旅游经济南昌各项旅游指标纵27、向比较南昌各项旅游指标纵向比较 2007年 2008年 2009年 国内旅游收入及增长率国内旅游收入及增长率 64.78亿元，21.1%72.49亿元，11.9%83.69亿元，13.1%接待国内游客量及增长率接待国内游客量及增长率 936.59万人次，13%1052.21万人次，12.3%1227.2万人次，16.6%旅游创汇及增长率旅游创汇及增长率 0.26亿美元 0.3亿美元，17.0%0.32亿美元，6.0%接待入境游客量及增长率接待入境游客量及增长率 8.91万人次，18.6%9.72万人次，9.1%10.4万人次，7.1%星级宾馆星级宾馆/饭店数量饭店数量 47家 52家 51家 28、旅行社数量旅行社数量 153家 158家 156家 20092009年各旅游指标横向比较年各旅游指标横向比较 南昌 合肥 长沙 旅游总收入籍增长率旅游总收入籍增长率 86亿元，13.1%172.88亿元，30.5%355.76亿元，18.5%旅游收入占旅游收入占GDPGDP比重比重 0.0470.0820.095接待国内外游客量接待国内外游客量 国内游客1237.2万人次 1731万人次，27.7%3894万人次 南昌旅游经济发展速度快于宏观经济，与周边城市相比较，比重及总量仍具很大发展空间；南昌突出红色摇篮、绿色家园主题，落实旅游发展规划，挖掘文化底蕴，重点发展旅游经济。青云谱区宏观经济江陵29、汽车江陵汽车洪都航空工业集团洪都航空工业集团昌南物流中心昌南物流中心2009年各项经济指标 青云谱 南昌市 地区生产总值及增长率 142亿元，14%1837.50亿元，13.1%产业结构 0.5：65.5：34 6.0：55.4：38.6 社会消费品零售总额及增长率 42.07亿元，31.39%634.43亿元，20.0%其中，批发零售额及增长率 39.66亿元，32.1%581.10亿元，20.1%其中，住宿餐饮额及增长率 2.41 亿元，20.62%52.25 亿元，17.8%青云谱经济以工业为主导，第三产业年增长速度位居首位达到31%，餐饮娱乐业发展潜力巨大。片区发展目标：工业强区，文化30、发展示范区、城市繁荣副中心青云谱区整体规划片区发展措施：“北引、东拓、南接、西优、中突”和构筑“五大经济板块”项目所在的青云谱区将成为南昌投资和开发热土；加快建设旅游名区，象湖、梅湖和八大山人纪念馆为主的旅游经济板块，将把旅游业开拓和培育成青云谱区域的新兴产业。业态规划布局业态规划布局CONTENTSCONTENTS文化产业发展态势南昌文化产业经济文化产业发展状况青云谱 八大山人文化商业案例情况文化商业案例情况专题商业分析启示专题商业分析启示项目基本经济指标项目基础条件分析项目商业属性分析定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议项目基础分析项目基础分析宏观市场背31、景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位项目拥有良好的历史文化及景观资源，成为旅游人群休闲娱乐场所；业态中娱乐、餐饮比重突出；建筑富有特色；商业需要大量外部客群来支撑，辐射氛围广。典型案例选取案例选取特征案例选取类型中心区文化商业项目市郊文化商业项目主题公园带动文化商业项目成都锦里宽窄巷子杭州西湖天地常州淹城深圳东部华侨城徐州汉街案例名称案例示意成都锦里地理位置：成都市武侯祠东侧开业时间：2004.11.1总街长：340m平均街宽：3-4m（最宽为6m）项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，被称为“成都版清明上河图”。经营理念：体验式32、休闲式、互动式的旅游方式，都市休闲族的精神驿站，是体验时尚休闲的魅力街区。招商数量30多家操作模式只租不售租金策略按经营类别收取（保障传统手工艺）消费定位中青年、旅游人士业态规划餐饮（四川特色饮食一条街）、古玩字画、蜀绣、漆器、竹编、民间手工艺品、旅游纪念品、演展等经营区域酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区四部分商业街经营特色老街、青石板路老街、青石板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客栈客栈建筑风格整个建筑系明清时代的建筑风格，青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体。锦里休闲街主要通过武侯祠博物馆(三国遗迹博物馆)33、带动，文化突出，现代与历史的呼应三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化民俗服装秀表演、皮影民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜表演、西洋镜 现代酒吧文化现代酒吧文化打更人打更人捏泥人捏泥人剪纸剪纸张飞牛肉张飞牛肉街区文化酒吧既有画家、建筑师、服装师交流的场所，也有驴友、摄友、车友的主题酒吧，还汇集了不同风格的水吧和餐吧，每晚8点以后，锦里酒吧的上座率普遍达到80%以上。武侯祠博物馆武侯祠博物馆成都的旅游经济带动了商业发展，特别是与旅游结合的商业项目，锦里为其中之一世界旅游组织专家RobertCleverdon、ErikHolm-Petersen考察锦里 巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参34、观了锦里旅游与商业成都锦里商业街成功的关键因素在成都大旅游经济的背景下，恰当的嫁接了古文化借助于历史文化景点武侯祠博物馆，吸引大量人流体验式、休闲式、互动式的经营方式增强了商业活动业态很好地契合了商圈环境及旅游人群的消费需求成都宽窄巷子开业时间：2008年6月14日；商业规模：宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。规划控制面积479亩，其中核心保护区108亩。客户定位：兼顾高端游客和外籍游客以及本地一些消费者的需求；商业定位：特色的历史文化街区，具有满足游客旅游的市场、街区的新奇感以及城市居民消费的购物中心体验感；宽窄巷子是一张有着悠久历35、史的成都名片，触摸到历史痕迹，体味到成都最原汁原味的休闲生活方式。走进这里，就走进了最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅；档次定位市民化游客统计数据：文旅集团打造的宽窄巷子历史文化保护区截止2009年5月底，累计接待游客867万人次。成都宽窄巷子业态：包括中餐/私房菜、西餐/特色餐饮、茶咖啡、零售（工艺品）、城市客栈等。对于大都市和旅游城市，城市核心地段的文化和商业价值可以很好的去结合，借助旅游资源和游客人流量，提升地块综合价值和商业道德文化亲和力；中部地区的主要城市，八大山人项目在建筑环境上可以借鉴，在主题商业可以主动的营造；读城读区域运营启示本项目借鉴房地产开发区域开发36、区别于一般的单纯商业改造，相应的其对商业的投入，无论资金和招商运营，都能对项目的成功有很好的支持；借鉴商业先期开发带动周边价值的开发模式，同时考虑自身价值最大化的同时，考虑如何更好的对项目整体带来实质性的形象提升；读人文情节建筑主题环境的运用，将会凸现项目的特色和竞争力；可以更好的发掘古建（徽派建筑）特色；读功能业态中高档市民化中档游客、本地居民和竞争下的需求成都宽窄巷子项目概况：主要投资商：香港瑞安集团项目地址：位于杭州西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于涌金池畔。项目总建筑面积：西湖天地占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平方米。项目定位：依托于西湖，具有国际水37、平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。项目典型商家：西湖翡翠花园酒家、杭州茶酒年代、哈根达斯、星巴克、PH7创意手工银饰西湖天地文化元素提升城市旅游文化价值印象西湖：由杭州市委市政府、浙江播广电视集团及浙江凯恩集团共同组建的“印象西湖文化发展有限公司”打造的一台大型山水实景演出。由著名导演张艺谋及其团队联手打造的山水实景演出。自2007年3-4月公演。印象西湖以西湖浓厚的历史人文和秀丽的自然风光为创作源泉，深入挖掘杭州的古老民间传说、神话（白蛇传），将西湖人文历史的代表性元素得以重现，同时借助高科技手法再造西湖雨，从一个侧面反映雨中西湖和西湖之雨的自然神韵，提升杭州的旅游文化价值。功能38、业态及商家统计业态商家统计数量比例连锁咖啡、西餐COSTA咖啡、星巴克、牙买加咖啡、哈根达斯、一茶一坐、奥斯咖啡、640%中式餐饮西湖翡翠花园酒家、茶酒年代原创私房菜、伊家鲜、云水酒家427%异国餐饮湖碟东南亚餐厅、比萨巴萨、华缤霓意大利餐厅320%古建筑及其他涌金楼、西湖专卖等213%小计15100%业态以餐饮突出，主要为咖啡、西餐、异国餐饮及特色餐饮，并有少量零售。COSTACOSTA咖啡咖啡西湖翡翠花园酒家西湖翡翠花园酒家云水酒家云水酒家部分商家示意星巴克咖啡星巴克咖啡规划特色以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式。商家分布商业布局散点式分布相对39、独立的建筑类型，商业密度较低，借助古迹、主题雕塑、园林绿化融入自然景观中。规划特色及商业分布分析人文元素：涌金楼人文元素：长寿图生态主入口公共空间：导视外摆本项目借鉴总体而言，需要发掘自然景观优势，更好的营造亲湖的概念及打造园林景观的休憩氛围，同时利用外摆、通透的玻璃房、主题雕塑广场及导视系统等多种公共空间利用和开发营造休憩的氛围。建筑依托湖景及园林及原有古建筑，低密度园林式开发理念，注重和景区及西湖景区休闲氛围的结合。营造临湖与观湖相结合，从横交错，相联系而又独立，营造曲径通幽的园林景观感受；业态结合面向游客的特点，业态以中小型餐饮、咖啡西餐为主，有针对性的引进中西餐饮业态；充分挖掘文化、湖40、景资源案例小结：案例特色项目名称成都锦里宽窄巷子杭州西湖天地地理位置成都市武侯祠东侧成都市西湖风景区南山路商业规模约8000平米-三条商业街及街区间四合院10多家商家近1万平米文化景观武侯祠博物馆、古建遗迹古遗迹文化保留区西湖、古建商业定位巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街老成都名片、新都市会客厅；具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标业态特征地方特色餐饮、酒吧酒吧娱乐区、酒店、特色旅游工艺品特色餐饮、西餐咖啡、茶、酒吧、工艺品、客栈等中西连锁餐饮品牌成功因素借助于历史文化景点武侯祠博物馆，吸引大量人流体验式、休闲式、互动式的经营方式增强了商业活动业态很好地契合了商圈环境及41、旅游人群的消费需求保留并修葺古建，挖掘文化价值倡导休闲文化低密度园林原则打造，建筑与景观一体化；目标消费群体针对旅游人口及城市居民中心区文化商业案例分析启示：八大山人项目是以历史文化带动的商业，保留古建风格，与案例相比有可取之处：项目属性：项目作为文化商业，深入挖掘、放大文化的影响力，创造消费需求；目标消费群体：挖掘旅游客群消费；业态特色：商业娱乐化，突出餐饮、娱乐业态；建筑风格：尊重古建风格，即要保证整体格调又要满足商家建筑要求。东部华侨城项目概况：主要投资商：华侨城集团项目地址：位于深圳大梅沙项目总面积：占地9平方公里，投资额35亿项目定位：国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育42、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。项目典型商家：茵特拉根酒店及酒店群、4D影院、120米天幕、大侠谷天街（主要包括红酒商业街、地下酒窖体验区、海布伦宫、湖畔美食长廊、海菲德湖等）三项战略性突破生态旅游内涵的突破华侨城人利用得天独厚的自然资源，人工化方法充分美化和精化的原生态型景观，还有用现代科技手段、文化活动等，打造全新的“生态旅游”。从城市中心向郊区地带突破距城市核心商圈一小时，东部华侨城从产品设计、区域规划上都充分考虑与地处城市外围的特定空间，形成良性互动关系，建造非都市型的休闲类旅游产品。从观光旅游向休闲度假突破东部华侨城根据现代社会旅游业、休闲业等新兴产业的发展趋势43、和特点，尤其是休闲旅游的要素特征，突出了项目的特色和优势。东部华侨城大梅沙开发成果利用自然资源、文化表演、科技元素成功打造了郊区休闲度假中心。科技元素：有效整合声光电、广场系统、景观、建筑等多资源综合开发，强调景观之外科技的吸引力。茵特拉根茵特拉根，以瑞士文化为主体的超豪华五星级酒店，酒店拥有豪华客房308间，酒店主楼、池畔别墅、联排别墅、商业街公寓、总统堡别墅等各类建筑交相辉映，并且设计独具匠心，艺术元素渗透各个角落。主题酒店群酒店群：因特拉根瑞士艺术五星级酒店、房车酒店、大华兴寺菩提宾舍、瀑布酒店、火车旅馆等大华兴寺菩提宾舍大华兴寺菩提宾舍房车酒店房车酒店形成旅游功能和居住功能的混合布局，44、即建设集旅游、度假、文化教育相关的特色商业以及高档居住为一体的综合社区。开发特色以主题公园带动，由旅游文化+地产开发为特色等，逐步完善集旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、购物、居住的多功能综合项目。东部华侨城天麓本项目借鉴总体而言，发掘自然景观优势还需科技等更多的元素来吸引人流；配套的酒店艺术、特色明显，与项目整体定位契合；商业业态以餐饮为主，并注重养生概念，还有互动DIY的节目吸引客流。建筑依托湖景及自然景观，低密度园林式开发理念，建筑与景观融为一体；业态结合面向游客的特点，业态以特色餐饮、咖啡西餐为主，也有部分旅游零售商业充分挖掘文化、湖景资源案例小结案例特色地理位置：徐州沛县商业规模：南北长45、约700米，东西长约500米，呈十字形分布，商业面积约5万平方米（不含酒店）代表商家：酒店：约2万平米，汉源宾馆零售：占比约70%，真维斯、美特斯邦威、森马、以纯、依米奴、唐狮、中国移动等；娱乐：占比约20%，金碧辉煌、富侨足浴、钱柜KTV、英皇KTV、工艺品：占比约10%，汉仁源古玩、阳光字画、商业特点：仿古建筑特色商业街，紧邻歌风台、高祖原庙，旅游文化特征明显。发展现状：汉街商业步行街为政府规划的集特色餐饮、休闲娱乐、旅游文化为一体的商业步行街，但商家形态较为单一，东西向街道以服装为主，南北向街道以文化娱乐为主。缺陷：店面形象与建筑风格不符，正门远离商业区，因此除靠近汉城路入口处的数家品牌46、服装专卖店可以吸引一定人流外，其他区域均经营惨淡，空置率约2030%。徐州汉街商业步行街美美特特斯斯邦邦威威真真维维斯斯唐唐狮狮月丫船月丫船KTVKTV中国移动中国移动浪莎专卖浪莎专卖汉仁源古玩汉仁源古玩奇宝斋艺术馆奇宝斋艺术馆尚品数码尚品数码嘉朋大盆菜嘉朋大盆菜KTVKTVKTVKTV汉源宾馆汉源宾馆汉城公园汉城公园富侨富侨金金碧碧辉辉煌煌俱俱乐乐部部歌风台、汉高祖原庙歌风台、汉高祖原庙徐州汉街商业步行街汉城公园位于沛城中心，总占地989亩，建筑面积1.5万平米，是一座集古典建筑精华与现代造园艺术为一体的综合性公园。其中汉宫区是汉城公园的主景区，占地面积3.5万平方米，主要由汉魂宫、汉阙、望47、楼、长廊、东西配殿、仙人承露台、沛宫及侧殿等仿汉建筑群组成。徐州汉街商业步行街沛县汉源宾馆（四星级）位于沛县汤沐西路，汉城公园西侧，二至四层结构，建筑面积30000平方米，拥有各种客房248套。是集住宿、餐饮、娱乐为一体的综合性园林式宾馆。徐州汉街商业步行街典型商家本项目借鉴总体而言，建筑与汉代风格一致，成为项目最大的特色；配套的酒店利用文化及景观资源打造成当地最具影响力的星级酒店；商业业态规划欠缺，定位以传统零售为主，导致与相邻的汉阳路商业街直接竞争；KTV业态布置在主大门，由于为夜间消费业态致使该区域商业氛围冷清。建筑依托汉文化、古建及湖景，打造仿古建筑商业一条街；业态主要面向城市人群消费48、，业态以传统服装零售为主，也有部分娱乐及工艺品等业态充分挖掘文化、湖景资源徐州汉街案例小结案例特色项目名称深圳东部华侨城徐州汉街商业街地理位置深圳盐田区三洲田徐州沛县商业规模酒店群+天街等酒店（3万平）+汉街（5万平）文化景观主题公园、自然景观、科技动感乐园汉文化公园、汉高祖原庙等商业定位都市休闲度假区城市零售商业步行街业态特征酒窖、美食长廊、西餐、概念餐饮等服装零售为主+KTV+工艺品成功因素发掘自然景观优势及科技等更多的元素来吸引人流；配套的酒店艺术、特色明显，与项目整体定位契合；商业业态以餐饮为主，并注重养生概念，还有互动DIY的节目吸引客流。整体经营状况一般发挥了建筑文化优势，古建商业49、建筑吸引客流但业态规划不尽合理，如城市客群定位导致与其他商业竞争激烈；主出入口的娱乐业态阻断了日间消费主题公园带的文化商业案例分析启示：八大山人项目以文化主题公园带动，自然景观资源丰富，与案例相比有可取之处：项目属性：作为文化主题公园带动商业，充分发挥历史文化的聚客能力目标消费群体：必先把握园区旅游消费，再兼顾城市消费的需求；业态特色：引入养生、科技等领先概念；建筑风格：尊重古建风格，引入现代商业元素，即要保证整体格调又要满足商家建筑要求。郊区文化商业案例:常州淹城项目位置：常州武进区中心区武宜路主题定位：淹城春秋乐园全球首家春秋文化主题梦幻乐园项目概况：旅游区占地约6000亩，分为六大版块：50、淹城春秋园、春秋淹城古国遗址、春秋文化休闲区、淹城野生动物世界、淹城仿古商业街区、春秋文化旅游地产区。目前已完成淹城遗址公园的保护规划、文化商业街和野生动物园的建设并已对外开放。商业业态：特色商业街由美食街、文化街、中医街组成，总建筑面积约4.5万平米。附近配套：淹城外城往南为野生动物世界所在地，占地2000亩，拥有两百多种近万只动物，至目前为止，还是江苏省唯一一家超大规模的野生动物园。淹城美食街得到武进区政府大力扶持，对于部分重点扶持商家免除三年租金，给予房价的百分之三的房租补贴。目前美食街共有经营企业二十余家，囊括了武进地区的十大招牌菜，八大特色菜以及周边地区的特色菜肴。目前美食街消费群以51、本地人为主，游客为辅，人气相对要好。美食街停车较为方便，停放的车辆以中低档轿车居多。序号商家名称序号商家名称1西太湖美食馆9郑陆炮羊肉馆2常州麻糕店10泰村鱼圆土菜馆3焦溪二花脸菜馆11多宝农家菜4太湖三白馆12春晖阁5寨桥老鹅馆13旺阁渔村6戴溪青鱼馆14春秋茶楼7芙蓉鲜螺馆15武进名仁土特产8湟里红星牛肉馆美食街主要商家常州淹城美食街项目特征234目前淹城的商业配套带有浓郁的历史文化特色，注重地域文化的弘扬，满足游客的旅游消费需求。尚在建设中的春秋文化园与主题公园将结合游乐设施与水幕电影，游乐色彩浓厚。淹城的商业配套以满足游客旅游消费需求为主，旅游消费力不足的前提下没有兼顾城市人群消费。目52、前景区吸引的游客数量较少，武进博物馆日常接待人数400-500人，长假期间日均1万人左右；淹城遗址年接待人数12万左右。旅游人群以周边城市居民为主，周边县市人群为辅。从目前来看，项目宣传好知名度不高，淹城所吸引的旅游人数较少，能够为项目商业部分的带来的旅游人群有限。淹城为春秋古城池遗址，三城三河，水护城池，建筑为纯粹的春秋仿古建筑，虽然风格统一但缺乏变化，容易出现审美疲劳。纯粹的复古建筑并不一定适合各种商家的物业需求，缺乏现代元素，缺乏互动元素，虽然古朴但是沉闷。1消费者功能定位业态选择目前淹城的商业配套以本土特色餐饮、洗浴、中医养生、文化艺术品专卖、洗浴为主；后期策划以游乐业态为主。淹城的餐53、饮业态建议以休闲餐饮为主，餐饮区在政府的大力扶植之下，经营勉强较好。建筑特色常州淹城特征及启示：三类文化商业案例启示：商业规律：文化主题商业已成为目前商业的发展趋势之一，依托于历史文化和自然景观，开发休闲娱乐为导向的业态城市背景：片区文化：项目启示：南昌时拥有3000年的国家历史文化名城、红色革命根据地，文化大市，文化强市战略，促进文化旅游产业文化商业可行性青云谱加快文化旅游经济板块开发，八大山人文化号召力强，将八大山人产业园打造成文化发展示范区地块文化商业开发借助良好的政策环境，植入历史文化，开发适合旅游特色和周边消费特性的文化商业业态规划布局业态规划布局CONTENTSCONTENTS文化54、产业发展态势南昌文化产业经济文化产业发展状况青云谱 八大山人文化商业案例情况专题商业分析启示项目基本经济指标项目基础条件分析项目商业属性分析定位思路整理定位思路整理整体商业概念整体商业概念项目功能定位项目功能定位业态规划理念业态细分组合建筑规划建议项目基础分析项目基础分析宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位项目PEST分析政策因素经济因素市委市政府出台台关于推动社会主义文化大发展大繁荣把南昌建设成为文化大市、文化强市的决定中，对促进和支持创意产业的发展有明确的要求青云谱区高度重视文化产业的发展，提出了建设“文化发展示范区”的发展定位，重点规划打造八大山人梅湖55、景区文化旅游项目文化产业成为南昌的重要支柱产业，2009年文化产业总值约10亿元占GDP的0.45%，年增长率为20%，使文化产业真正成为新的经济增长点文化系统文化产业产值到2015年达到25亿元，2020年达到50亿元，其中文化娱乐休闲业成为文化产业的支柱行业，到2015年南昌文化娱乐休闲业总产值达到10亿元，2020年力争突破20亿元。市政府及区政府大力推进文化产业发展；文化产业将以数倍于GDP的增幅增长。项目PEST分析社会因素技术因素上海世博会是创意产业集中展现，南昌及全国各地快速发展创意文化产业顺应了历史潮流；健康、低碳、绿色、休闲、养身是城市最时髦的语言，更是其永恒的追求，生态文化56、旅游商业项目正好满足了这样的潮流市场典型案例启示：八大山人具备发展文化商业的条件，地块开发植入历史文化，开发适合旅游特色和周边消费特性的文化商业的文化商业业态娱乐化，突出了餐饮、娱乐、艺术业态特色，本项目位于郊区缺乏流动人口，除业态特色化之外，更需引入养生、科技等领先概念来吸引消费群体。业文化产业成为当前的发展热点；成功案例启示项目发展文化商业必须业态娱乐化S-优势O-机会W-劣势T-挑战南昌未来多个在旅游文化项目相继入市，客群北分流，竞争激烈，抢占资源；直接面对红谷滩、青云谱老区餐饮区或大型品牌餐饮的竞争项目地块之间的被已有物业隔断，导致目前关联性不强，难以形成规模优势；主题公园及片区尚处于57、前期开发阶段，目前游客及居住人口相当稀少；未来地铁与项目相距较远，公共交通带来的偶得客流少本项目为文化主题公园带动的商业项目，其它功能区及未来60万的游客将带动商业的发展；拥有梅湖一线水景，约800米长滨水资源，城市规划中的文化旅游、商业服务区本项目在商业建筑规模上具备一定优势，具备打造文化休闲商业中心的物业条件市场空白：区域特色/高端餐饮与酒吧等主题街区欠缺城市南扩与昌南北进的交界处，地产开发与投资的热点区域，具备良好预期南昌对文化旅游商业的支持力度及文化产业经济的快速发展项目SWOT分析城市环境总结：1、政府实施“文化大市、文化强市”战略，提高文化旅游对经济社会发展的影响力和带动力，文化旅58、游产业发展迅速；2、八大山人文化产业园将开发出文化发展示范区、城市繁荣副中心典型案例研究：1、案例商业部分依托历史文化或主题公园来带动；2、业态注重餐饮、娱乐比重，但由于目标群体消费力的差异使得业态在档次、品牌方面存在不同；3、建筑运营仿古元素，与自然和谐统一城市环境启示：把握城市重点开发文化旅游产业的发展趋势，依托主题公园的带动，前瞻性地考虑满足整个园区的消费需求项目条件分析：、人文、自然资源丰富，滨水商业特征现状、与青云谱老区、市区交通便捷案例研究启示：目标消费群体：兼顾旅游客群消费与城市居民消费；业态特色：商业娱乐化，突出餐饮、娱乐业态，考虑引入养生、科技等领先概念；建筑风格：尊重古建风59、格，引入现代商业元素项目分析启示：业态规划须突出休闲、文化两大特色；必须在满足园区的消费基础上兼顾城市消费定位思路整理解决之道：1、项目定位主题化、特色化，让建筑特色成为商业的主力店之一，截流片区外流消费者，吸引周边居民消费。2、艺术文化与商业业态相结合，养生与科技理念引入，增加休闲娱乐聚客业态，力求客流稳定平衡。3、提炼项目概念主题与特色，加强项目吸引客流亮点的打造，加大市场推广中的知晓度传播。项目现在面临的最大问题？1、项目所处八大山人文化产业园及周边开发周期长不成熟，人流少2、市区多个在建的文化产业园及餐饮娱乐项目分流商家或消费群体目标客户类型比例基本情况描述需求业态文化艺术工作者、游客60、注重品质化休闲品位的中高端商务差旅人群50%有品位爱好文化艺术、旅游度假、注重居住和办公环境社交之餐饮、休闲娱乐消费城市文化体验、感受酒店或居住、文化工艺品、观光及体验娱乐、商务正餐、快餐西餐料理、酒吧特色纪念品兜售城市中高消费人群、城市商务写字楼办公人群、35%南昌市高收入高品位的消费群体、市区及青云谱企业、商务区人群休闲消费娱乐消费社交消费影院、健身培训品牌时尚购物（一站式休闲娱乐购物中心体验）区域高档社区住户、周边原著居民15%万科地块及其他地块开发、原著高收入居民家庭消费综合服务需求消费便捷消费Spa、美容美发等个人护理服务、娱乐目标客户群需求分析目标消费群体：中高端品质化、休闲娱乐61、综合化、家庭休憩便捷化生态的亲水的艺术的餐饮娱乐目的地定位思路：强化八大山人艺术文化、梅湖亲水自然景观资源的原生态稀缺特点，打造生态滨水栈道及生态广场，让商业和生态湖区融为一体；区别于南昌已有的餐饮娱乐项目，响应文化立市号召，引进国际影音和项目独有的艺术符号，打造代言南昌的城市绿色、低碳、艺术的餐饮娱乐目的地街区；亲湖的、自然的，郊区休闲度假生活；慢节奏、格调的，让居家生活更写意！倡导都市文化艺术生活。项目商业发展策略建议：创造标杆效应！打造商业地标！123标杆商家标杆商家标杆建筑标杆建筑标杆业态标杆业态ll符合市场导向又富有前瞻性，针对中高端客群就概念符合市场导向又富有前瞻性，针对中高端客群62、就概念餐饮、特色餐饮、私人会所，及餐饮、特色餐饮、私人会所，及SPASPA、养生度假中心、养生度假中心等业态展开研究，华中地区首创业态；等业态展开研究，华中地区首创业态；ll针对目标业态引入国际国内知名品牌，开设国内首家针对目标业态引入国际国内知名品牌，开设国内首家店或形象店；店或形象店；ll充分利用项目的昭示性，借用八大山人艺术文化，打充分利用项目的昭示性，借用八大山人艺术文化，打造建筑文化标杆造建筑文化标杆MuseumPark（博物馆公园式商业）都市文化休闲目的地南昌首席古建商业街生态示范文化街区都市文化主题商业新标杆，满足人文消费需求南昌南大门标杆商业项目，引领城市新型消费方式的Life63、Style商业街综合性的、组团化的、国际化的、永不落幕的艺术街区整体形象及商业概念：项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目街区效果图项目街区效果图Museum博物馆式商业Park公园式商业南昌唯一公园式新生代休闲商业突破传统的封闭式商业形态，更加开放建筑元素：主题公园、湖景、街区、广场、古建倡导慢生活格调，远离嚣喧的城市八大山人纪念馆及文化公园的带动艺术、文化元素广泛运用于商业艺术餐饮、创意市集、复古建筑倡导品位生活、格调商业MuseumPark不只是商业，更多的是倡导格调的、慢节奏的LifeStyle。Museum博物馆式商业Park公园式商业南昌唯一公园式新生代休闲商业突破传统的封闭式商业形态，更加开放64、建筑元素：主题公园、湖景、街区、广场、古建倡导慢生活，远离嚣喧的城市八大山人纪念馆及文化公园的带动艺术、文化元素广泛运用于商业艺术餐饮、创意市集、徽派建筑倡导品位生活、格调商业MuseumPark不只是商业，更多的是倡导格调的、慢节奏的LifeStyle。艺术长廊示意图休闲商业街示意图商业经营特点：感受南昌都市文化内涵与休憩度假的时尚领地借助文化公园、艺术品展示、亲湖栈桥及影音新体验，吸引都市高端商务人群及家庭人群，打造亲近自然的都市现代人文地标，永不落幕的艺术体验；借助绿色生态街区建筑打造，创造主题低碳商业；打造具有城市特色的艺术餐厅和养生度假商业，营造城市商业理念新标杆；开创一站式餐饮娱乐65、目的地，让城市商务和居家生活再添新元素。商业概念阐述Park公园式商业公园式：项目规模体量较大，大型广场和公共部分，景观、园林、小品、休憩场所的打造，公园式主题为消费者营造了轻松休闲的生活氛围和情趣；LifeStyle强调的新生活方式，南昌唯一公园式新生代休闲商业，突破传统封闭式商业形态更加开放，倡导慢生活，公园式商业契合了LifeStyle的内涵。极富个性的优越自然环境独特的建筑形式更多开放的公共空间LIFESTYLE商业强调都市休闲的业态定位及组合目标客户类型比例基本情况描述需求业态文化艺术工作者、游客、注重品质化休闲品位的中高端商务差旅人群50%有品位爱好文化艺术、旅游度假、注重居住和办66、公环境社交之餐饮、休闲娱乐消费城市文化体验、感受酒店或居住、文化工艺品、观光及体验娱乐、商务正餐、快餐西餐料理、酒吧特色纪念品兜售城市中高消费人群、城市商务写字楼办公人群、35%南昌市高收入高品位的消费群体、市区及青云谱企业、商务区人群休闲消费娱乐消费社交消费影院、健身培训品牌时尚购物（一站式休闲娱乐购物中心体验）区域高档社区住户、周边原著居民15%万科地块及其他地块开发、原著高收入居民家庭消费综合服务需求消费便捷消费Spa、美容美发等个人护理服务、娱乐目标客户群需求分析目标客户群需求分析目标消费群体：中高端品质化、休闲娱乐综合化、家庭休憩便捷化定位借助文化休闲主题公园带动，打造倾向文化艺术、67、休闲度假的目的地游逛式商业中心。零售购物零售购物休闲、餐饮休闲、餐饮综合性综合性专业化专业化天虹商场天虹商场红星美凯龙红星美凯龙万盛百货万盛百货赣江新天地赣江新天地情情感感需需求求情情感感需需求求功功能能需需求求功功能能需需求求八大山人八大山人1#1#项目项目项目功能定位赛博数码城赛博数码城紫金城紫金城2010.07|Page 86功能定位业态筛选奥特莱斯特价场奥特莱斯特价场影院影院个人综合服务个人综合服务娱乐娱乐家电家电时尚青春零售时尚青春零售超市超市/百货百货餐饮大世界餐饮大世界皮包皮具皮包皮具鞋鞋酒吧、西酒吧、西餐、咖啡餐、咖啡大型餐饮大型餐饮KTVKTV、夜总会、夜总会、足浴等足浴等综68、合消费者需求、项目竞争策略商业元素及城市购物中心功能形成有特色的功能模块组合文化风情餐饮街文化风情餐饮街综合服务：特色零售综合服务：特色零售（艺术品、高尔夫）（艺术品、高尔夫）项目功能定位影院影院酒店酒店酒店酒店艺术酒店、会所艺术酒店、会所影院影院影视娱乐不夜城影视娱乐不夜城养生馆养生馆商务接待商务接待会谈会谈艺术酒店及会所：引进五星级艺术酒店或设计型酒店，满足旅游及商务需求；并打造高端艺术会所或企业会所，成为城市特定高端人群的专属领地；文化风情美食街：引入国内外艺术/概念餐饮品牌，并涵盖宴会餐饮、异国餐饮、西餐咖啡、高端茶馆、民族风味连锁餐饮等，并融入养生馆、高端SPA、健身及婚纱摄影等业态69、，体现生态品质商业新地标；影视娱乐不夜城：引进国际领先IMAX影院、电视电台演播厅、酒吧、KTV、夜总会及室内娱乐城等。三大功能组合：艺术酒店及会所+影视娱乐不夜城+文化风情美食街等功能组合分析商业概念艺术酒店及会馆文化风情美食街影视娱乐不夜城概念阐述商务接待及度假居住文化交流艺术品消费游客聚集的、艺术品位的、现代与古代文化的融合，把握电影电视的发展趋势，打造文化娱乐体验新天地业态延展艺术酒店或设计型酒店艺术会馆或企业会所西餐、咖啡高端餐饮、概念餐饮养生馆SPA健身等特色影院及电视演播厅、明星产品展售酒吧夜总会、KTV室内乐园等价值贡献文化产业园商务配套；高端人群专属领地主题业态和功能区域文化70、概念深化、吸引商业客流运营方式订单式统一招商统一招商或订单式神话般的养生度假圣地神话般的养生度假圣地日不落的国际不夜城日不落的国际不夜城特色风情美食街特色风情美食街国际影视文化中心国际影视文化中心世界文化旅游之窗世界文化旅游之窗文化艺术交流平台文化艺术交流平台民族的就是世界的，南昌八大山人文化街民族的就是世界的，南昌八大山人文化街项目经营理念项目经营理念主题概念的突破：MuseumPark综合性提升竞争力。突破普通项目纯粹的餐饮娱乐街或零售商业街的主题概念；首倡MuseumPark概念，打造都市文化休闲目的地商业，集艺术、餐饮、娱乐、商务、旅游的等功能为一体；品牌特色化、国际化。引进最具文化特71、色的及首次进入南昌的国际国内知名品牌，强化品牌的市场号召力；后期经营推广，扩大知名度与美誉度，永不落幕的艺术街区商业价值的突破：短中长期收益兼顾突破普通项目单一的赢利模式，实现“短、中、长期”收益兼顾：短期销售回款租售结合，销售部分物业回款以确保持续开发经营长期赢利项目可实现长期经营，有盈利保障资产永久增值通过1#地块经营提升整个3000亩产业园及周边地块的开发用地整体价值。CONTENTSCONTENTS文化产业发展态势南昌文化产业经济文化产业发展状况青云谱 八大山人文化商业案例情况专题商业分析启示项目基本经济指标项目基础条件分析项目商业属性分析定位思路整理整体商业概念项目功能定位业态规划理72、念业态规划理念业态细分组合业态细分组合建筑规划建议建筑规划建议项目基础分析项目基础分析宏观市场背景宏观市场背景专题商业研究专题商业研究商业整体定位商业整体定位业态规划布局业态规划布局一条艺术长廊：文化艺术定期展销长廊一条星光大道：影视、电视、电台明星大道及纪念品两大广场：狂欢广场与文化广场三大主题功能：五星级艺术酒店及艺术会所、影视娱乐不夜城、文化风情美食街整体规划理念规划理念：一条艺术长廊，一条星光大道，两大广场，三大主题功能整体规划布局示意结合商业分布特点，最大限度利用项目资源，使人流动线合理最大化，动静分区，按组团分主题，突出区域协作的同时，如安排聚人气的商业在临湖及内街区，带动项目整体73、的商业价值。临街主干道昭示性强，开发美食街及少量娱乐主导的特色零售；挖掘临湖价值将湖水引入项目内部，增强景观，开发更具目的性的影视娱乐不夜城、与美食街动静结合；项目东南侧临近文化产业园主大门及湖区，适宜开发酒店及艺术会所，与主题公园相融合。街区整体规划成为一个聚集五星级酒店、艺术、餐饮、娱乐、养生度假于一体的文化休闲街区。人车流动线布局示意人车流动线布局示意车流动线：布局理念两点一线，即集中停放在左右侧的大型停车场车流动线：布局理念两点一线，即集中停放在左右侧的大型停车场/地下停车场，及沿街的停车位地下停车场，及沿街的停车位人流动线：布局理念两横三纵，梅湖及内湖两条横向轴线，两大主入口及停车场74、的三条纵向动线人流动线：布局理念两横三纵，梅湖及内湖两条横向轴线，两大主入口及停车场的三条纵向动线建筑规划布局示意整体风格：仿古建筑，徽派风格建筑布局：临街相对设置相对集中的商业街区（2-3层），聚集人气；临湖为独栋商业，定位为个性主题主力商家。建筑规划布局示意图建筑规划布局示意图1 1示意图示意图2 2三大主题功能区体量业态商家示意建筑规划艺术酒店及会所2万平米艺术酒店或设计型酒店、艺术会所或企业会所因特拉根艺术酒店、艺术会所、君顶领袖会、兰CLUB、多层建筑+独栋建筑文化风情美食街2.5万平米艺术餐饮、概念餐饮、异国餐饮、西餐、咖啡、高端宴会餐饮、及婚纱摄影基地、养生馆、SPA、美容、健身75、及特色零售等Lost迷食餐厅、高文安艺术餐厅MyNoodle、尚Hair美发、金钱豹、小南国、鑫泰泰国餐厅、顶级SPA瑞士VALMONT、琉璃时光、丽池会所、梅菲尔养生驻颜私人会所、中航健身等2-3层古建商业街+独栋建筑影视娱乐不夜城1.5万平米MAX影院、电视电台小型演播厅、相关明星用品及纪念品展、I酒吧街、夜总会、KTV、室内乐园等APEX或嘉禾影院、明星纪念品展、苏荷酒吧、本色、纯K、钱柜、好乐迪、富侨等独栋建筑合计约6万平米仿古建筑及现代元素业态组合策略注：以上目标商家定位仅为示意，代表项目未来引进商家的经营档次及发展方向；并且未来将根据商家注：以上目标商家定位仅为示意，代表项目未来引76、进商家的经营档次及发展方向；并且未来将根据商家访谈采取订单式开发，建筑结构可能存在微调。访谈采取订单式开发，建筑结构可能存在微调。艺术酒店：极具艺术与品位、五星级设计型酒店酒店为整个文化产业园的核心项目；服务于产业园与城市高端商务消费；著名设计师的经典创作；知名管理公司国际化管理；为会所和Spa、餐饮带来高消费客户。板块1：艺术酒店及会所会所：城中最私密与华贵社交舞台针对更高端人群，设置距离壁垒和价格壁垒，城市资本家专属领地；强调私密与华贵，是富豪聚集、政府和企业家接待的总部基地；城中独一无二的CityClub会所云集精英；总裁会议岛是全市最高端的专业会务场所；订单式开发降低市场风险。酒店及艺77、术会所开发模式文化旅游地产订单开发模式开发思路1、打造高端会议渡假中心+艺术品展销中心2、高端商务度假区，五星级酒店、会展中心、商务会所。体量控制总体量在2万平米左右星级酒店或设计型酒店：星级酒店或设计型酒店：案例：黄山轩辕国际大酒店案例：黄山轩辕国际大酒店是黄山旅游发展股份有限公司投资的一家高星级酒店，位于黄山景区西大门，酒店的建筑风格是典型的庭院式徽派建筑结构酒店的建筑风格是典型的庭院式徽派建筑结构，占地66亩共有267间各类套房。设计型酒店酒店之“独特”：特色酒店主要区域的设计与常规酒店有明显区别：公共区域：夸张奇特的、令人惊喜的设计较多地运用于公共区域；客房区：注重在人性化设计和实用性78、设计方面有令人意想不到的创新；成为城市的“文化标志”之一！案例：深圳视界风尚酒店深圳视界风尚酒店做为中国首家真正意义上的设计艺术型酒店，将哲学、艺术、绘画、音乐、电影、摄影等诸多时尚元素通过设计的融合将传统与现代、含蓄与激情完美的融为一体。酒店约1万平米拥有108间别具一格、艺术感极具震撼力的豪华客房，并独特的概念餐吧以及SPA水疗中心，并有独特的私人管家服务等。艺术会所或私人高端会所：艺术会所：艺术收藏家、艺术消费者、企业和协会团体的会所俱乐部案例分析：月光爱涛艺术会所基本概况：会所由江苏爱涛投资发展有限公司（文化艺术上市公司）与南京五星级状元楼酒店为响应苏州工业园区建设精神文明，在金鸡湖畔79、倾力打造的顶级滨水休闲艺术会所。经营面积：1500平米目标群体：艺术收藏家、高端艺术消费者功能布局：一楼有艺术精品展示区、酒吧区和茶艺区；二楼由古玩厅、字画厅、紫砂厅、刺绣厅、玉器厅等多个风格特异的主题宴会包间组成。案例：京城高端艺术会所-大都会馆投资单位：由京城收藏界的资深藏家和团体发起成立会员条件：热衷中国古代艺术品收藏、鉴赏、学术研究和文物保护事业；具有一定的鉴赏水平、鉴定能力和一定数量的藏品；在行业内有较高声誉和信誉的个人和团体。会所功能：位于北京天雅古玩城，旨在为广大藏家会员搭建更广阔的交流平台，组织会员参观考察，举办讲座、培训、鉴定、鉴赏及交易会等活动。国内高端私人会所方兴未艾：杨80、澜联手中粮集团开设国际高端会所俱乐部私人会所：君顶领袖会会所定位：全球顶级高端私人俱乐部开发单位：“中粮集团”与“阳光媒体集团”首期会员：包括查尔斯王子基金会、比尔盖茨基金会、安德鲁王子、席琳迪翁等，首批共40位；会员总数：500位至尊会员扩张计划：现在俱乐部的主会所在山东蓬莱南王山谷占地12平方公里的中粮君顶酒庄会所；成都的“中国会所”加盟，北京/上海/成都大型联盟会所都将于2010年开业；2012年底前，通过联盟与自建在15个城市建立会所，形成全国顶级会所网络。会费：入会53万元，每年交纳的年费还会根据时间和当年的情况有变化；会所服务：特别主题的社交活动及服务，艺术品收藏及展示，高尔夫球场81、会员卡，个人酒窖、葡萄酒庄园、个性化红酒及由古巴大师定制的雪茄等酒店及艺术会所酒店及艺术会所高端私人/企业会所经营模式：u客户群体：只限于位于“金字塔尖”的人群。u经营理念：只为最高端的人群提供最高端的服务，从而获得超乎寻常的收益。u会所制：通常不对非会员开放。要想进入这个特殊场所，必须具备两个条件：巨额的财富和高尚的社会地位。u会员招幕方式：会员邀请制，即通过原有会员的介绍并通过理事会审查才能批准入会。u核心价值：拥有一个非常高端的会员团体，并由此形成了一个能量巨大的交际圈，可以为其带来许多商业机会。物业要求：u承租面积：小型的500-1000平米中型的1000-3000平米大型的5000平82、米以上u承租租金：合作运营，扣点盈利板块2：文化风情街文化创意餐饮市集文化是餐饮最显著的特色；不仅仅是餐饮，更多的艺术享受，体验真正的休闲文化；目标满足创意产业园为项目带来消费群体及城市中高端的小覅；艺术展销、私人展览馆等文化设施丰富项目的文化特质；成为城市中产阶级休闲娱乐的首选之处；聚集众多外埠特色商家区域功能：民族文化概念餐饮，世界饮食文化，包括异国餐饮餐吧、料理、概念餐饮、中餐等规划建议：建筑面积约25000平方米，二至三层建筑，物业规划在临昌南大道；单层层高不低于5米，1F为6米或以上，按餐饮行业需求配置相应的配套；业态单店面积数量建议楼层主力中餐30004000平方米2家三层次主力中83、餐10001500平方米3-5家二层异国餐饮200500平方米5-7家一层特色餐饮200500平方米8-10家一、二层西餐咖啡5001500平方米2-3家一、二层SPA400500平方米1-2家三层健身400500平方米1家三层其他旅游超市+配套若干一合计25000平方米业态组合建议：文化风情美食街术术符符 号号艺艺美食街商家特性：艺术品展示+书吧+咖啡+茶艺经营理念：以世界各地文化为背景，发扬中国文化，为追求品味、个性的人士提供专业休闲服务商家示意：香港品牌高文安Mycoffee商家特性：无国界菜+艺术品展示+酒窖经营理念：专门收藏艺术品的餐厅，强调风格，无视潮流，特立独行，分享对品质的热爱84、，示范生活商家示意：LSD迷食餐厅餐饮商家由艺术家经营，餐厅集餐饮、艺术展览与销售、工作室于一体，当顾客在餐厅享受美食时还可以看到艺术家们工作的场景，当然也可以购买心仪的艺术品。美食街餐饮设计由四方面构成：餐饮环境设计菜谱服务方式设计娱乐活动设计在招商方面，目标商家需要在这四个方面上体现出时尚文化的餐饮品牌引入各种概念餐厅主题店，充分烘托商业氛围，同时为商务客户提供服务案例：苏浙汇、小南国、湘鄂情、俏江南、金钱豹、十号公馆化化符符 号号文文美食街紫苑茶馆不仅仅是喝茶致力于传统文化、民间艺术及手工艺的发掘和交流，在一大批艺术家、学者、相关机构中拥有相当的知名度和美誉度，旗下的紫苑茶馆现有六家分店85、，风格古朴、典雅，环境清幽，成为各路风流人物聚首、开展各种活动的佳选。现紫苑茶馆已成功入驻北京故宫。公司的另一项重要业务是民间手工艺品、古典家私和其它人文家居饰品的挖掘、整理，以现代设计理念加以改造并推向市场。公司是中国工艺美术学会旅游工艺品专业委员会的发起成员之一，与国内外专业人士和一些强势媒体有着广泛联系及良好的合作。精品展示馆：陶瓷、石雕、木雕、泥塑、家具等化化符符 号号文文特色：古建博物馆、滨水业态：餐饮、酒吧，及旅游购物建筑：古今结合婚纱摄影基地案例香港赤柱：赤柱美利楼原位于中银大厦，一砖一瓦搬迁至赤柱，是香港硕果仅存的古欧陆维多利亚式建筑物。楼里拥有1家博物馆和多家高端餐饮；但最有86、特色的成为众多青年拍摄婚纱摄影的基地。美利楼沿线餐饮酒吧街沿线餐饮酒吧街美食街其他业态术术符符 号号艺艺美食街其他业态养生度假中心：兴起中的新型商业形态，体现人们对品质生活的追求服务内容：由养生、美容、医学、心理、护理、水疗、身订，制养生驻颜计划等服务客群：全年接待24位名媛，一天只接待4位顾客，下午两位，晚上两位会所会费：年会费50万，南京会员24名拓展选择：英国贵族品牌梅菲尔国内第一站在南京(2010年),计划往周边城市拓展u梅菲尔养生驻颜私人会所u世界抗衰老医学会医学会概况：1992年，高德曼博士和科莱兹博士创立了抗衰老医学，医学专家会员发展成为目前遍布全球110个国家,拥有55,00087、以上的医学专家及科学家的知名机构。市场背景：中国是世界老年人口最多的国家，人口老龄化状态严重；人民收入提高，养生意识增强，世界抗衰老医学会中国于2006年成立服务内容：疾病早期诊断及VTIP体检；预防保健；专家方案；讲座、展览、会员发展等合作形式：WA抗衰老健康度假村、WA国际高端医院、产品公司等香港晨曦新概念食补养生吧该公司启动第一期百店工程，目前在全国各地拥有33家直营店和加盟店；经营内容包括生产、保健专卖及养生炖品等。美食街其他业态SPA：国内连锁SPA、国际顶级SPA抢占市场，未来拓展意向强烈梦圆皇宫SPA，诞生于深圳，正往全国扩展，连锁化国际化进程加快梦圆皇宫简介：于2000年3月正88、式成立，是国内首居一指的专业SPA美容会所。经营包括：SPA管理咨询、职业培训学校、梦旗下SPA品牌GoldBo-tree菩提岛SPA为一体的美容连锁集团。梦圆皇宫SPA美容健身会所(群星店)：面积：3000平米客群：名媛明星，包括钢琴王子、青春之星、明日之星、世界小姐，影视明星、以及政界和商界的杰出女性功能：汇集世界各国SPA风情的美容水疗、健身休闲的会所，并设有中国首家高温瑜伽馆。拥有达12个功能区，近30间风情独特的SPA护理间，800个护理项目以及15个以上的抗衰老项目拓展：目前在深圳（凤凰大厦店、波托菲诺店、群星店）、北京（世贸天阶店）、上海等城市快速扩展。欧洲顶级SPA会所品牌“瑞89、士VALMONT”首次进驻中国位置：2010年1月VALMONT特选在深圳市核心商圈新地标京基百纳空间开设首家顶级会所拓展：遍及瑞士、法国、美国、意大利、加拿大、俄罗斯、新加坡、韩国、泰国等国家，2010年迈开深圳市场及重点城市的拓展步伐。美食街其他业态美食街其他业态板块3：影视娱乐不夜城都市娱乐的聚焦点是一个公众开放区域，由一些激动人心的室外内小街和独栋建筑组成；有独特的水景景观；业态以IMAX影院、电视电台演播厅、酒吧、KTV、夜总会娱乐休闲为主；可以体味到都市生活的各种乐趣；成为城市中产阶级休闲娱乐的首选之处；聚集众多国际国内的特色商家商家影视传媒基地功能介绍电视电台集小型演播中心、会议90、室、餐饮于一体，面积约500-1000平方米；国际影城1个IMAX厅，10-12个小厅，面积为3000-5000平方米选秀大赛明星见面会注：与电视台合作举办比赛，聚集人气。引进具备电影制作、发行、播放的集团，可开展明星见面会，其他活动等影视娱乐不夜城影视娱乐不夜城引入南昌首家大型IMAX影院建议:与大型的影视娱乐公司合作，利用其发行影片及签约明星，举办活动，吸引人气；引入IMAX打破传统的2维图像，带给人们全新的视觉感受；辐射范围广，抢占市场先机。IMAX影院/面积3000-5000平米，层高15米左右。电影成为中国未来20年最具活力的产业；影视集团的影视制作、院线开发、衍生产品及文化中心的建91、设等等是休闲经济的特点。2005年，南昌全市的票房收入仅为400万元，而2008年却飚升至3100万元，票房猛增的原因便在于高档影院的进驻。引入星光大道区域功能现代影视文化中心，人流主通道、休闲聚集区规划建议将休闲氛围与名人展示区（各界名星包括影视明星及著名电视主持人等的手印展和雕像展）相结合，打造休闲文化大道；星光大道宽在30-40m，营造休闲氛围。星光大道两侧首层商铺相对较为独立，以影视文化、影音店、明星纪念品等业态为主，单铺面积在200-500平米之间借鉴案例香港星光大道：明星手印长廊、李小龙纪念品商店、以及星巴克等澳门威尼斯人曼联旗舰店：三层约1600平米，经营产品包括赛季最新球衣及足92、球装备、个人化的主场及作客球衣、专为足球训练而设的服饰及配件，以及俱乐部品牌的足球和纪念品等等。当中，曼联俱乐部的时装系列更包括首度于港澳地区登场的童装及婴儿服饰；另外，足球世界搜罗Nike于全球赞助球队的专有产品及限量版纪念品。香港星光大道香港星光大道 1 1明星手印明星手印香港星光大道香港星光大道 2 2引入星光大道澳门威尼斯人澳门威尼斯人曼联旗舰店曼联旗舰店 1 1曼联旗舰店曼联旗舰店 2 2 开发模式与国际国内影城，影业公司，演艺公司，电广传媒合作，共同开发极具特色的文化旅游产品。开发思路打造一流的动感影视体验之城1参照好莱坞环球影城模式，建立以动漫、科幻、特技电影体验为主题的影视文化93、城。组织各类电影主题游项目，对游客开放布景景区，同期体验电影电视拍摄过程，实现与明星的零距离接触。2举办自己的电影节，音乐节3与影视机构、知名音乐人合作，打响一部关于八大山人的歌舞剧、电影4创建自己的文化旅游电视频道，或与科教频道合作，在其栏目中长期制作投入八大山人文化产业园的冠名节目影视文化传媒基地开发模式阿凡达与张家界阿凡达与张家界张家界的知名度与旅客量提高张家界的知名度与旅客量提高横店影视文化城横店影视文化城娱乐不夜城区域功能：室内游乐园、夜总会、KTV、酒吧、沐足等休闲娱乐业态；规划建议：独栋建筑，因其目的性消费、私密性强，规划在临水一侧；酒吧业态沿活力广场布置，与美食街形成互动；业态94、规划面积数量建议楼层游乐园10003000平米1家独栋夜总会30005000平米1家KTV20003000平米1-2家酒吧30005000平米若干家沐足或其它20003000平米1-2家不夜城示意图娱乐不夜城国际最先进的主题乐园互动体验主题乐园：儿童亲子角色扮演星期8小镇，国内首家儿童角色扮演建议:与国际知名主题乐园合作，开创儿童乐园的旅游城市特色游乐地，用孩子牵引全家娱乐零售消费。娱乐不夜城借鉴：p多种风格集于一身，适合不同人群，不同需要p特色的装修设计p跨行业的互动（时装表演、艺术盛事、高级聚会等）案例：苏荷旗下纯K夜总会纯K派对品牌作为健康体验式娱乐划时代的创领者,颠覆传统的K歌娱乐模式95、,成为继传统KTV产业之后之时尚符号。通过全新娱乐技术及资源系统整合,透过全方位人性化的行动及技术装置,提供高质量视听、音乐、美食、派对策划等丰富服务,让人们感受实时行动化的体验及全娱乐感官时尚,纯K派对不但为城市生活缔造全新娱乐模式,亦帮助人们与他们息息相关的人和事紧密相联使人与人沟通更快乐,生活更精彩。娱乐不夜城类型单店面积代表商家演艺吧500200088、乐巢、清吧100300酷客、三度、苏格酒吧+西餐300500天蓬、福卡奇诺特色啤酒吧200300福卡奇诺旗下韩国品牌酒吧街：结合旅游及商务消费特点，打造集大型演艺吧、啤酒吧及餐吧的等，引进具有新鲜感和号召力的商家组合类型。开发模式采用订96、单式或统一招商引入国际、国内成熟娱乐品牌，搭台唱戏，营造人气，引发轰动。开发思路引入世界各国知名娱乐项目及主题表演，打造不夜城概念目前国际国内的一些影视集团已出现除了开发大型影城之外，已出现综合打造影视文化及娱乐不夜城的趋势。娱乐不夜城APEX（EntertainmentProp娱乐房地产信托投资公司）：Investmentswillbeuniqueprogramandassemblyofkeyentertainmentelements.我们投资的项目计划包含独特的设计和各项娱乐元素的有机组合。Utilizationofinternational,regional,andlocaloperat97、orrelationships:运用已经建立的国际、区域和地方的合作关系：MultiplexCinema多厅影院Food&Beverage餐饮Bar&Club酒吧俱乐部EntertainmentRetail娱乐相关的零售业Otherspecialty其他娱乐休闲元素建筑规划布局示意整体风格：徽派建筑建筑布局：院落式徽派街区商业，一般为3层，院落式布局；临湖的影视娱乐不夜城为独栋商业，满足个性主题主力商家的物业要求。建筑规划布局示意图1院落式街区效果图示意图特征：徽派院落街区引水入街区建筑规划布局示意规划平面图示意:八大山人文化产业园1#鸟瞰图二期开发示意图整体建筑风格徽派建筑商业街区一期主入口98、效果图示意图示意图整体建筑风格特色室内步行街效果图徽派建筑商业街区街区示意图街区示意图整体建筑风格沿湖步行街效果图停车位：按每百平米商业一个停车位的需求，本项目约40000多平方米（五星级酒店20000平米其停车位单独核算），停车位数量约为400个；停车位兼顾旅游大巴；由于项目为旅游休闲商业，在保证地面休闲广场的前提下，建议适当增加地下停车位停车位规划生态停车场生态停车场地下停车场地下停车场水幕电影：提升项目知名度，聚集人气1#地块：地块具备良好的水景资源电影特性：水幕电影是通过高压水泵和特制水幕发生器，将水自上而下高速喷出，雾化后形成银幕，由专用放映机将特制的录影带投射在银幕而形成。水幕尺寸99、：高达15-20余m，宽30-50m，也有案例水幕宽达70-110m。其他规划建议其他规划建议室内街区设置艺术长廊，与各艺术学院或画家合作，举行艺术展览及销售，并定期更换。艺术商业项目案例：K11艺术购物中心位于香港尖沙咀核心地段河内道18号，全球首个艺术购物中心，艺术长廊在商场四层的店铺之间，展示艺术作品，让顾客分享艺术，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起。科技联姻前沿科技，运用最新互动技术（如互动投影、3D影音等）展现项目人文与时尚之美，超越传统感官享受，气质卓尔不群。其他建议项目室内商业街可设置互动投影等吸引顾客生态充分延展梅湖作为城市绿洲的生态内涵，积极展现本项目从建筑形态到运营100、模式的低碳先锋姿态。其他建议南昌同类文化项目比较分析项目名称八大山人文化产业园赣江新天地区位青云谱红谷滩商业体量1#地块8万平米（产业园202公顷）10万平米主题定位江西旅游文化休闲目的地鼎级食尚娱乐港目标客群游客、城市消费群体游客、商务群体商业功能酒店、艺术馆、餐饮、娱乐、养生中心酒店、餐饮、娱乐业态组成艺术展销、度假养生、餐饮娱乐、酒店、餐饮、娱乐、婚纱摄影历史文化八大山人等、水景水景建筑特色古今穿插欧式建筑风格商业分布集中式街区、独栋商业独栋商业八大山人文化产业园项目南昌最具投资价值和发展潜力的文化项目，在整体规模、主题带动、建筑风格、功能构成、业态品类等方面由于南昌现有或规划中的文化项101、目。注：其他规划的文化商业项目如滕王阁改造项目、青山湖区文化传媒中心、红谷滩江西文化产业园等。八大山人文化产业园项目发展远景：1#商业项目成为整个文化产业园的亮点带动文化产业园及周边地块的价值提升城市繁荣副中心、经济增长新引擎全省乃至全国的文化休闲商业示范基地，城市名片1#地块THANK YOU！森拓普商业地产顾问（深圳）有限公司CentaPro Commercial Property Consultants(Shenzhen)Limited中原集团成员中原集团成员 Member of Centaline GroupMember of Centaline Group策划部2010年12月136