1、二七新城二七新城总总部部产业园产业园侯侯贾贾路路项项目目分分业态业态定位定位发发展展报报告告河南九问地产策划服务机构河南九问地产策划服务机构二零一一年八月二零一一年八月谨呈谨呈：河南煤化工集团龙城建设投资有限公司河南煤化工集团龙城建设投资有限公司报告框架报告框架项目本体分析酒店部分定位商业部分定位酒店市场现状及发展酒店市场发展方向研判酒店发展方向确定区域商业分析商业发展的参考郑州市城市发展商业发展方向确定定位总结商业格局及商圈分析商业发展方向对比分析写字楼部分定位郑州市写字楼市场分析写字楼定位城市篇城市篇城市篇城市篇郑郑州市城市州市城市发发展展郑郑州市城市州市城市发发展展郑州市发展郑州市发展城2、市特质城市特质郑州印象郑州印象：河南省省会河南省省会、中原经济区核心城市中原经济区核心城市、国家综合交通枢纽国家综合交通枢纽、中国首批确定的三个商贸试点城市之一中国首批确定的三个商贸试点城市之一。郑州市发展郑州市发展中原经济区中原经济区中原经济区以郑州为核心，以河南为主体，沿及河北、安徽、山东、山西，是沿海地区发展的重要支撑。中原经济区纳入国家战略中原经济区纳入国家战略，作为中原经济区的核心城市作为中原经济区的核心城市，郑州市迎来巨大的发展契机郑州市迎来巨大的发展契机，城市影响城市影响力必将进一步增加力必将进一步增加。郑州市发展郑州市发展城市与商贸城市与商贸郑州是中国商战的发源地。90年代初，3、以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。随着国际商家进入，原有的商业模式得到升级，以丹尼斯等为领航的新的购物中心成为郑州商业的中心。目前大型购物中心数量已经超过杭州西安等城市，位于国内前列。除零售业外，郑州凭借其地理优势成为南北方的重要物流中心。商都郑州商都郑州，一个一个“商商”字贯穿了郑州字贯穿了郑州3600年的历史年的历史，因商而兴也必将成为郑州是未来发展的一个主旋律因商而兴也必将成为郑州是未来发展的一个主旋律。郑州市发展郑州市发展扩大内需政策指导扩大内需政策指导国家及地方提出关于坚持扩大内需的经济发展战略国家及地方提出关于坚持扩大内需的经济发展战略，为商业为商业、贸易贸易、物流4、等产业发展提供了巨大物流等产业发展提供了巨大的政策指导和支持的政策指导和支持。中共中央、省委省政府已明确提出坚持扩大内需的发展战略；坚持扩大内需，发挥内需对于经济增长的拉动作用，是推动经济转型、发展的主要措施；郑州作为商城，在扩大内需战略发展过程中，理应成为中部地区发展的示范城市。郑州市发展郑州市发展城市人口增长城市人口增长郑州市2006-2010年城市常住人口增长表724.3735.6743.6752.186365070075080085090020062007200820092010城市人口(单位：万人）郑州市人口的快速增长为城市商业的发展带来巨大的潜在客群郑州市人口的快速增长为城市商业的5、发展带来巨大的潜在客群。2010年数据显示，郑州市人口突破800万，常住人口一度达到了863万。城市的发展吸引更多的人口涌入城市，而人口的增长又为城市的发展提供了巨大的支持。郑州市宏观经济郑州市宏观经济城市城市GDP郑州市2006-2010年GDP增长表2013.52486.73012.83308.54040.905001000150020002500300035004000450020062007200820092010GDP（单位：亿元）2006年至今年至今，郑州市城市经济发展稳定郑州市城市经济发展稳定，城市经济实力稳步提升城市经济实力稳步提升。2010年，郑州市GDP首次突破4000亿元6、人民币，位居国内各大城市第22位。郑州市宏观经济郑州市宏观经济人均可支配收入人均可支配收入郑州市2006-2010年人均可支配收入增长表10640121871573217175188970200040006000800010000120001400016000180002000020062007200820092010人均可支配收入（单位：元）人均可支配收入稳步提高人均可支配收入稳步提高，人们消费能力稳步增强人们消费能力稳步增强。2010年，郑州市人均可支配收入接近19000元，相对于2006年的10640元，增长了将近一倍。郑州市宏观经济郑州市宏观经济社会消费总额社会消费总额郑州市2006-7、2010年社会消费总额增长表822.29701206.21435167802004006008001000120014001600180020062007200820092010消费总额（单位：亿元）社会消费总额增长迅速社会消费总额增长迅速，城市商贸发展状况良好城市商贸发展状况良好。2010年，郑州市社会消费总额达到1678亿元，高出2006年的822.2亿元一倍之多。郑州市宏观经济郑州市宏观经济旅游产业发展旅游产业发展郑州市2006-2010年旅游业总产值增长表223.5285.8341.8399509010020030040050060020062007200820092010旅游业总产值8、（单位：亿元）郑州市旅游业发展稳步郑州市旅游业发展稳步，为城市酒店为城市酒店、商业的发展提供了丰富的潜在客源商业的发展提供了丰富的潜在客源。2010年，郑州是城市旅游产业总产值达到509亿元，相对于2009年的399亿元，增长率高达约25%。郑州市宏观经济郑州市宏观经济旅游人数旅游人数郑州市2006-2010年旅游人数增长表23482937.23552.84182.14847.9010002000300040005000600020062007200820092010旅游人数（单位：万人）近年来近年来，郑州市城市吸引力不断增强郑州市城市吸引力不断增强，到郑旅游人数连年攀升到郑旅游人数连年攀升。9、2006-2010年，郑州接待旅游人数保持了稳定的增长，2010达到4847.9万人次。郑州城市发展郑州城市发展总结总结城市发展城市发展城市商贸发展城市商贸发展因商兴市因商兴市人口增多人口增多人均消费力增强人均消费力增强接待外来人口增多接待外来人口增多中原经济区纳入国家战略中原经济区纳入国家战略，郑州市城市经济等各方面快速发展郑州市城市经济等各方面快速发展，人口迅速增长人口迅速增长、人均消费能力稳人均消费能力稳步增强步增强、接待外来人口稳定增加接待外来人口稳定增加，为城市商贸的发展为城市商贸的发展、以及郑州市以及郑州市“因商兴市因商兴市”的发展目标提供了的发展目标提供了强大的社会基础强大的社会10、基础。项项目篇目篇项项目篇目篇项项目本体分析目本体分析项项目本体分析目本体分析区域发展分析区域发展分析城市发展方向城市发展方向二七滨河新区的规划拉开了郑州市南向优化发展的序幕二七滨河新区的规划拉开了郑州市南向优化发展的序幕；二七滨河新区的发展也是增加郑州市向南辐射力的战略布局二七滨河新区的发展也是增加郑州市向南辐射力的战略布局。区域发展分析区域发展分析区域发展优势区域发展优势二七滨河新区的发展具备政策二七滨河新区的发展具备政策、区位区位、交通交通、生态生态、科技和产业等全方位的优势科技和产业等全方位的优势。区域发展分析区域发展分析二七区与二七新区二七区与二七新区u二七新区的发展是对二七区的一种11、补充二七新区的发展是对二七区的一种补充、一个提升和一次升华一个提升和一次升华。u二七新区应该是二七新区应该是“新二七新二七”。“极化二七优势，增强核心竞争”是二七新区的发展使命；二七新区的发展不是对二七区的代替，二七区的地位也是无可替代的；二七新区二七新区新二七新二七！项目本体分析项目本体分析项目概况项目概况区域位置区域位置区域：二七新城总部经济产业园项目四至：侯贾路以北，高铁南路（暂命名）以南，西一路（暂命名）以东，东三路（暂命名）以西。占地面积：42万平方米。总建筑面积：152万平方米。u二七新城核心区二七新城核心区u大学路沿线大学路沿线u区政府北侧区政府北侧u152万恢弘建筑规模万恢弘建12、筑规模项目本体分析项目本体分析区域特质区域特质侯贾路侯贾路西西一一路路大大学学路路东东二二路路东东三三路路高铁南路高铁南路区政府区政府大学路大学路发展轴发展轴行政行政发展核发展核项目项目u项目位于区政府北侧项目位于区政府北侧，横跨大学路两横跨大学路两侧侧，属于二七新城主导发展的核心区域属于二七新城主导发展的核心区域。项目本体分析项目本体分析项目规划概况项目规划概况A A-1 1A A-2 2A A-3 3-1 1A A-3 3-2 2A A-3 3-3 3A A-4 4A A-5 5公寓公寓公寓公寓办公办公办公办公办办公公商业内街商业内街项目整体大致分为5个地块，分别以居住、办公、公寓、商业内13、街等功能为主。项目各区域容积率较高，各区域容积率均在3.5以上，A-2地块容积率最高，达到6.2，项目整体以高层为主。项目的发展模式是以高层建项目的发展模式是以高层建筑为主筑为主、囊括居住囊括居住、商业商业、办公办公、公寓等多种功能的城公寓等多种功能的城市综合体市综合体。项目本体分析项目本体分析经济技术指标经济技术指标以高层建筑为主的以高层建筑为主的HOPSCA!二七新城主发展轴之上；二七新区行政核心区；项目本体分析项目本体分析项目发展的优势与劣势项目发展的优势与劣势区位优势区位优势大学路，区域交通主干道；侯贾路，二七新城行政主干道；交通优势交通优势152万方恢弘规模；居住、办公、商业、公寓等14、丰富的产品线；规模优势规模优势二七新区发展刚刚起步，区域发展还不够成熟；区域发展区域发展二七新区区域内配套匮乏，市政配套尚需要完善；区域配套区域配套项目本体分析项目本体分析项目发展的机遇与威胁项目发展的机遇与威胁郑州市城市发展已经步入快车道；城市发展城市发展二七新区规划理念如火如荼，已建立起强大的影响力；区域发展区域发展作为二七新区的行政核心区，必将成为二七新区发展的起步区域。发展趋势发展趋势中央政府市场调控政策不减弱，市场发展前景不确定性大。政策威胁政策威胁对于新城区而言，办公、商业、公寓等物业发展条件不够成熟，未知因素多。其他威胁其他威胁酒店篇酒店篇酒店篇酒店篇酒店市酒店市场现状场现状及及15、发发展展酒店市酒店市场现状场现状及及发发展展郑州市酒店市场郑州市酒店市场五星级数量五星级数量中部六省省会在经营五星级酒店数量对比表02468101214数量（个）4512666郑州太原武汉合肥长沙南昌郑州市在经营五星级酒店数量仅为4家，即使考虑到会展宾馆（万豪）、曼哈顿希尔顿、置地广场（艾美酒店）两家即将营业的五星级酒店，郑州五星级酒店数量也仅为6家，远远低于武汉已营业的12家，同时也低于太原、合肥、长沙、南昌，但但郑州GDP总量在中部城市中，除略低于武汉和长沙外，远高于其它城市。郑州市五星级酒店数量较少郑州市五星级酒店数量较少，高品质酒店缺失高品质酒店缺失，与中部其他城市相比与中部其他城市相16、比，高档次高档次、高品质酒店相高品质酒店相对不足对不足。中部六省2010年GDP0100020003000400050006000单位亿单位亿4040.91778.055515.762702.544502207郑州太原武汉合肥长沙南昌郑州市酒店市场郑州市酒店市场盈利能力盈利能力按照2010中国饭店业务统计报告中关于各星级酒店入住率的对比分析，不难发现：在过去的几年，国内四星级酒店的入住率相对于五星级、三星级酒店，基本上维持在一个相对较高的水平。国内国内、郑州各星级酒店入住率相差不大郑州各星级酒店入住率相差不大，四星级酒店略高四星级酒店略高。郑州市酒店市场郑州市酒店市场盈利能力盈利能力郑州星级酒17、店标准客房价格对比表02004006008001000120014001600郑州建国饭店（五星）郑州裕达国贸酒店（五星）中州皇冠假日酒店（五星）索菲特国际饭店（五星）郑州长城饭店（四星）郑州新华建国饭店（四星）价格（元）综合对比郑州市五星级酒店及部分四星级酒店客房价格及2010中国饭店业务统计报告中关于每间客房盈利能力的对比分析，可以发现，四星级酒店盈利能力介于五星级和三星级饭店之间。郑州市四星级酒店房间价格郑州市四星级酒店房间价格、单房间盈利能力稍低于五星级酒店单房间盈利能力稍低于五星级酒店，但高于三星级酒店但高于三星级酒店。郑州市酒店市场郑州市酒店市场酒店分布酒店分布郑州市五星级酒店分布18、较为集中郑州市五星级酒店分布较为集中，四星级酒店分布区域更广四星级酒店分布区域更广、适应能力更强适应能力更强。星级星级五星448834882288158813881288经典套房豪华套房行政客房商务客房豪华房自助早餐自助早餐：108元宾馆服务项目宾馆服务项目：滚梯/电梯 会议厅 商务中心 免费停车场 接机服务 外币兑换服务 商场 票务服务宾馆餐饮设施宾馆餐饮设施：中餐厅 西餐厅 酒吧宾馆娱乐与健身设施宾馆娱乐与健身设施：迪斯科舞厅 卡拉OK厅客房设施和服务客房设施和服务：国内长途电话 国际长途电话 中央空调 24小时热水 浴缸 独立淋浴间 吹风机 拖鞋 独立写字台 保险箱 电热水壶郑州市中原区19、中原中路220号行政套房价格价格配套配套酒店地址酒店地址356客房数客房数裕达国贸酒店名称酒店名称郑州市五星级酒店郑州市五星级酒店裕达国贸裕达国贸五星星级星级329828982398189816981398商务套房豪华套房索菲特会所客房商务客房豪华客房自助早餐自助早餐：110元宾馆服务项目宾馆服务项目：滚梯/电梯 会议厅 商务中心 免费停车场 穿梭机场班车 接机服务 商场 理发美容室 洗衣服务残疾人客房宾馆餐饮设施宾馆餐饮设施：中餐厅 西餐厅 酒吧 限时送餐服务宾馆娱乐与健身设施宾馆娱乐与健身设施：卡拉OK厅 棋牌室 桌球室 健身室室内游泳池 按摩室 桑拿浴室客房设施和服务客房设施和服务：国内20、长途电话 国际长途电话 中央空调 24小时热水 浴缸 独立淋浴间 吹风机 拖鞋 独立写字台 保险箱 电热水壶郑州市金水区城东路289号索菲特会所套房价格价格配套配套酒店地址酒店地址240客房数客房数索菲特国际饭店酒店名称酒店名称郑州市五星级酒店郑州市五星级酒店索菲特国际饭店索菲特国际饭店五星星级星级16881388138811881188豪华复式套房皇冠商务双人间皇冠商务单人间豪华单人间豪华双人间自助早餐自助早餐：205元宾馆服务项目宾馆服务项目：滚梯/电梯 会议厅 免费停车场 穿梭机场班车 接机服务 商场 外币兑换服务 洗衣服务 票务服务宾馆餐饮设施宾馆餐饮设施：中餐厅 西餐厅 咖啡厅 酒吧21、 限时送餐服务宾馆娱乐与健身设施宾馆娱乐与健身设施：桌球室 乒乓球室 健身室 网球场室内游泳池 按摩室 桑拿浴室客房设施和服务客房设施和服务：国内长途电话 国际长途电话 中央空调 24小时热水 浴缸 吹风机 拖鞋 独立写字台 保险箱电热水壶郑州市金水区金水路115号价格价格配套配套酒店地址酒店地址221客房数客房数中州皇冠假日酒店酒店名称酒店名称郑州市五星级酒店郑州市五星级酒店中州皇冠假日酒店中州皇冠假日酒店万豪国际集团于世界各地拥有多个酒店品牌，致力为每位旅客提供至臻完善的住宿服务，满足不同需求。由尊贵高雅的装潢、殷勤细意的服务、周全完善的设备以至丰富可口的美膳，全都应有尽有，定必让您享受一22、次称心旅程。踏进JW万豪酒店，自可体会更上一层的旅游住宿感受。优越地段、上乘佳肴、亲切服务令每位住客目眩神迷。酒店当中的悠闲气息，宁谧，纯朴，渗透着豪华瑰丽的况味，令您从此对尊贵享受有了新的定义。郑州会展宾馆大厦，38层至55层简介酒店地址筹建中筹建中郑州万豪酒店酒店名称郑州市五星级酒店郑州市五星级酒店万豪万豪（会展宾馆会展宾馆）希尔顿国际酒店集团(HI)，为总部设于英国的希尔顿集团公司旗下分支，拥有除美国外全球范围内“希尔顿”商标的使用权。希尔顿国际酒店集团经营管理着403间酒 店，包括261间希尔顿酒店，142间面向中端市场的“斯堪的克”酒店，以及与总部设在北美的希尔顿酒店管理公司合资经营23、的、分布在12个国家中的18间“康拉德”(亦称“港丽”)酒店。它与希尔顿酒店管理公司组合的全球营销联盟，令世界范围内双方旗下酒店总数超过了2700间，其中500多间酒店共同使用希尔顿的品牌。希尔顿国际酒店集团在全球80个国家内有着逾71000名雇员。郑州未来路与金水路交汇处曼哈顿广场二期简介酒店地址筹建中筹建中郑州希尔顿酒店酒店名称郑州市五星级酒店郑州市五星级酒店郑州希尔顿酒店郑州希尔顿酒店艾美酒店（Le Mridien），又被称为美丽殿酒店，是一家跨国的酒店品牌，原总部设于英国，属于喜达屋酒店及度假酒店国际集团。艾美酒店在全球50多个国家中有超过120个分店，主要设于欧洲、非洲、中亚、亚太地24、区和美国等地的热门旅游景点附近。以柬埔寨的吴哥窟艾美酒店为例，就是离吴哥窟最近的酒店。艾美酒店秉承欧洲优雅传统，融合当代文化，构建出富含精致人文气息、深邃内涵和激动人心的氛围，使每个身处其中的人都能尽享每一刻美好时光，于平淡无奇的日常生活之中发掘美妙事物。艾美酒店为宾客提供的不仅是一个新居所。从中，他们将发现了解事物的新方式郑州市中州大道与郑汴路交汇处建业置地广场简介酒店地址筹建中筹建中郑州艾美酒店酒店名称郑州市五星级酒店郑州市五星级酒店郑州艾美酒店郑州艾美酒店郑州市酒店市场分析郑州市酒店市场分析总结总结 郑州市高品质酒店（高档次酒店、高品味酒店）与同为中部城市的武汉相比，数量较少，明显无法匹25、配郑州市作为中原经济区核心城市的地位；郑州市各星级酒店入住率相当，但单房间盈利能力而言，星级越高，盈利能力越强；郑州市在营高档次酒店项目缺少特色，同质化竞争严重。郑州市五星级酒店多分布于政治、商务核心区，与五星级酒店相比，四星级酒店的适应能力更强；郑州市现有酒店市场在档次、特色、品味等方面需要进一步提高。酒店篇酒店篇酒店篇酒店篇酒店市酒店市场发场发展方向展方向研研判判酒店市酒店市场发场发展方向展方向研研判判酒店发展方向酒店发展方向项目酒店特质项目酒店特质酒店建筑规模酒店建筑规模：3万平方米万平方米，五星五星级酒店合理建筑规模在级酒店合理建筑规模在5万平方米万平方米；高度高度：10层层，与周边建26、筑相比与周边建筑相比，可见度一般可见度一般；交通交通：未紧邻区域主干道大学路未紧邻区域主干道大学路；大学路大学路u本案酒店在选址本案酒店在选址、产品规划产品规划、规模等方面不具备发展五星级酒店的条件规模等方面不具备发展五星级酒店的条件。交通限制交通限制规模限制规模限制可见度限制可见度限制发展高端酒店限制因素发展高端酒店限制因素：酒店发展方向酒店发展方向未来酒店项目未来酒店项目u从二七新区现有整体规划来看从二七新区现有整体规划来看，大学路沿线规划有大学路沿线规划有2家五星级酒店家五星级酒店，分别位于南北运河两侧分别位于南北运河两侧、大学路旁大学路旁。酒店发展方向酒店发展方向未来酒店项目未来酒店项27、目u绿地在青铜器公园北侧双塔绿地在青铜器公园北侧双塔（高高270米米、70层层）项目项目，有有1座规划有五星级酒店座规划有五星级酒店。酒店发展方向酒店发展方向未来酒店项目未来酒店项目u德润德润黄金海岸已引入首家黄金海岸已引入首家“六星级豪华酒店六星级豪华酒店”：德润置业已确定引入旋宫酒店德润置业已确定引入旋宫酒店。酒店发展方向酒店发展方向区域酒店发展区域酒店发展4家五星家五星级级及超五星及超五星级级酒店酒店二七新城规划已明晰的五星级酒店及超五星级酒店有4家绿地双塔项目，德润黄金海岸，南北运河、大学路旁2个；2家超五星级酒店已经明晰德润黄金海岸，绿地双塔作为二七新区的标志，超五星级酒店的规划基本28、可以确定；南北运河两侧2家五星级酒店，招商、开发等环节尚未明晰；二七新城高档酒店项目已经饱和。酒店发展方向酒店发展方向发展方向选择发展方向选择四星级酒店四星级酒店精品酒店精品酒店酒店发展方向酒店发展方向本项目位于二七新区行政核心区及城市主干道旁本项目位于二七新区行政核心区及城市主干道旁，优势明显优势明显，酒店定位不宜过低酒店定位不宜过低，但受到市场但受到市场、项目规划等条件限制项目规划等条件限制，酒店发展方向应着重考虑以下酒店发展方向应着重考虑以下2个方向个方向：四星级酒店和精品酒店四星级酒店和精品酒店。酒店发展方向酒店发展方向影响因素影响因素盈利能力盈利能力酒店发展方向影响因素酒店发展方向影29、响因素投资投资从以下从以下4种影响因素来分析项目酒店发展方向种影响因素来分析项目酒店发展方向：投资投资、盈利能力盈利能力、市场竞争和对项目整体的影响市场竞争和对项目整体的影响。项目影响项目影响市场竞争市场竞争投资原则酒店发展影响因素酒店发展影响因素投资投资酒店档次越高，酒店越强调特色，则投资越大；1相对于超五星级、五星级酒店和精品酒店，投资最小四星级酒店2强调特色，软件要求较高，投资较大精品酒店成本节约排名成本节约排名主要影响因素主要影响因素酒店档次酒店档次各星级酒店主要发展因素各星级酒店主要发展因素盈利能力酒店发展影响因素酒店发展影响因素盈利能力盈利能力普通四星级酒店市场竞争激烈，盈利能力受30、到影响，精品酒店强调特色，瞄准市场空缺，盈利能力较强。2城市四星级酒店众多，盈利能力一般四星级酒店1以特色取胜，盈利能力要高于普通四星级酒店精品酒店盈利能力排名盈利能力排名主要影响因素主要影响因素酒店档次酒店档次各星级酒店主要发展因素各星级酒店主要发展因素市场竞争酒店发展影响因素酒店发展影响因素市场竞争市场竞争郑州市目前还缺少真正意义上的精品酒店，市场基本处于空白，相对于普通四星级酒店，市场竞争力强。4数量众多，市场竞争程度较高四星级酒店3相对于五星级酒店，档次上不占优势，因此相对于五星级酒店，市场竞争力稍弱，但高于普通四星级酒店精品酒店2五星级酒店数量偏少，市场竞争程度较低五星级酒店1城市稀31、缺性明显，竞争力强，市场竞争程度低超五星级酒店区域匹配度排名区域匹配度排名主要影响因素主要影响因素酒店档次酒店档次各星级酒店主要发展因素各星级酒店主要发展因素项目影响酒店发展影响因素酒店发展影响因素项目影响项目影响裕达国贸底层商业成功引入lv，证明了高品质酒店对项目商业同样具有强大的带动作用。普通四星级酒店需引入品牌管理公司，具有品牌效应，影响力稍大于精品酒店。4档次一般，对项目品质无明显提升作用四星级酒店3酒店具有特色，但对项目整体品质的影响有限精品酒店区域匹配度排名区域匹配度排名主要影响因素主要影响因素酒店档次酒店档次各星级酒店主要发展因素各星级酒店主要发展因素对比原则：综合对比4项影响因32、素，赋予不同权重，针对各因素排名，排名分别为1、2，分别赋予5分、3分，将各发展方向得分相加，总得分最高者即最适宜项目发展的方向。酒店发展方向酒店发展方向发展方向对比发展方向对比100%20%30%30%20%权重4.23553精品酒店3.85335四星级酒店加权合计项目影响市场竞争度盈利能力投资发展方向项目酒店发展方向应首先考虑精品酒店项目酒店发展方向应首先考虑精品酒店，其次考虑四星级酒店其次考虑四星级酒店。酒店篇酒店篇酒店篇酒店篇酒店酒店发发展方向确定展方向确定酒店酒店发发展方向确定展方向确定精品酒店发展示意精品酒店发展示意精品酒店发展示意精品酒店发展示意精品酒店精品酒店概念概念精品酒店最33、初是指源于北美洲的私密、豪华或离奇的酒店环境，以提供独特、个性化的居住和服务水平作为自己与大型连锁酒店的区别。精品酒店的特点可以概括为三点：1、标新立异标新立异，引人注目引人注目：拥有一项或多项的特色，让精品酒店与其它类型的酒店相比卓尔不群；2、独一无二独一无二：有些精品酒店凭借其名气和地址，有些凭借其形式和功能，还有其凭借服务、室内装饰、建筑或设备，人们到此已经不但为过夜，对于客户来说，这是一种独一无二的经历和感受；3、精雕细琢精雕细琢：精品酒店一般规模不大，且多数注重私密，在服务方式和服务内容上精雕细琢，以细节凸显品质。精品酒店案例精品酒店案例上海上海URBN酒店酒店酒店特色酒店特色：中国34、传统文化与现代生活的融合中国传统文化与现代生活的融合。精品酒店案例精品酒店案例深圳茵特拉根酒店深圳茵特拉根酒店酒店特色酒店特色：湖景湖景、瑞士风情瑞士风情。精品酒店案例精品酒店案例深圳茵特拉根酒店深圳茵特拉根酒店精品酒店案例精品酒店案例深圳大华兴寺菩提宾舍深圳大华兴寺菩提宾舍酒店特色酒店特色：佛教特色佛教特色、禅意韵味禅意韵味。精品酒店案例精品酒店案例深圳大华兴寺菩提宾舍深圳大华兴寺菩提宾舍精品酒店精品酒店规划设计示意规划设计示意不同于五星级酒店的奢华不同于五星级酒店的奢华，强调品质强调品质精品酒店精品酒店规划设计示意规划设计示意摒弃千篇一律的装修风格摒弃千篇一律的装修风格，强调特色强调特色四35、星级酒店管理公司推荐四星级酒店管理公司推荐四星级酒店管理公司推荐四星级酒店管理公司推荐n n香港联邦酒店管理集团香港联邦酒店管理集团19981998成立于香港，现总部移居广东深圳，是一家提供以酒店（温成立于香港，现总部移居广东深圳，是一家提供以酒店（温泉）顾问、策划、管理、设计等服务的一体化酒店顾问机构。成立至今，曾多次获得世界泉）顾问、策划、管理、设计等服务的一体化酒店顾问机构。成立至今，曾多次获得世界饭店、世界饭店博鳌论坛大会组织的赞誉嘉奖。饭店、世界饭店博鳌论坛大会组织的赞誉嘉奖。20102010年获世界饭店颁发的年获世界饭店颁发的“十大最佳酒店十大最佳酒店顾问机构白金奖顾问机构白金奖”36、。n n香港联邦国际酒店管理公司由香港、深圳资深酒店专业人士组建，先人一步，演绎国际香港联邦国际酒店管理公司由香港、深圳资深酒店专业人士组建，先人一步，演绎国际管理新概念，现正以全新的管理模式进驻中国市场。管理新概念，现正以全新的管理模式进驻中国市场。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐香港联邦国际酒店香港联邦国际酒店n n香港联邦国际酒店管理公司立足深圳，面向全国的发展战略目标。目前已委托管理过的高星香港联邦国际酒店管理公司立足深圳，面向全国的发展战略目标。目前已委托管理过的高星级酒店：江门时代广场（五星）、湖南联邦国际酒店（四星）、齐齐哈尔贵宾楼酒店（四星级酒店：江门时代广场（五星）、湖南联邦37、国际酒店（四星）、齐齐哈尔贵宾楼酒店（四星）、深圳东方之珠大酒店（四星级）等十多家。）、深圳东方之珠大酒店（四星级）等十多家。n n郑州典型项目：中油花园酒店（顾问）。郑州典型项目：中油花园酒店（顾问）。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐香港联邦国际酒店香港联邦国际酒店香港联邦国际酒店香港联邦国际酒店外景效果外景效果香港联邦国际酒店香港联邦国际酒店内部装饰内部装饰香港联邦国际酒店香港联邦国际酒店内部装饰内部装饰n n开元酒店集团是中国最大的民营高星级连锁酒店集团，位列最具规模中国饭店集团第二开元酒店集团是中国最大的民营高星级连锁酒店集团，位列最具规模中国饭店集团第二名，同时根据世界酒店业权威杂志38、名，同时根据世界酒店业权威杂志HOTELSHOTELS在其官方网站上公布的全球酒店业在其官方网站上公布的全球酒店业20082008年度的年度的最新排名，开元酒店集团名列排行榜第最新排名，开元酒店集团名列排行榜第8383位，入选位，入选20082008年度全球酒店集团年度全球酒店集团100100强。身为强。身为“中国中国驰名商标驰名商标”的开元旗下拥有的开元旗下拥有“开元名都开元名都”（豪华商务酒店）、（豪华商务酒店）、“开元度假村开元度假村”（豪华度假（豪华度假村）、村）、“开元大酒店开元大酒店”（高档商务酒店）和（高档商务酒店）和“开元商务酒店开元商务酒店”四大产品系列。四大产品系列。n n39、目前，开元酒店集团已确立了新的一轮战略发展目标，即到目前，开元酒店集团已确立了新的一轮战略发展目标，即到20152015年末，开元酒店集团将投年末，开元酒店集团将投资和管理资和管理123123家以上四、五星级酒店及中高档商务酒店，进入世界酒店集团家以上四、五星级酒店及中高档商务酒店，进入世界酒店集团5050强。强。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐开元酒店集团开元酒店集团n n迄今为止，公司管理和签约的酒店有迄今为止，公司管理和签约的酒店有8080多家，客房总数逾多家，客房总数逾2.52.5万间，分布在北京、上海、杭万间，分布在北京、上海、杭州、南京、南昌、成都、昆明、长春、合肥、海口等直辖市和40、省会城市以及大连、宁波、宁州、南京、南昌、成都、昆明、长春、合肥、海口等直辖市和省会城市以及大连、宁波、宁海、象山、三亚、台州、绍兴、柯桥、诸暨、丽水、青田、浦江、舟山、千岛湖、徐州、开海、象山、三亚、台州、绍兴、柯桥、诸暨、丽水、青田、浦江、舟山、千岛湖、徐州、开封、枣庄、德清、常州、苏州、桐庐、涡阳、青海、新乡、温州、淮安、北海、金华、铜陵、封、枣庄、德清、常州、苏州、桐庐、涡阳、青海、新乡、温州、淮安、北海、金华、铜陵、郯城、普陀、三清山、攀枝花、泗阳、义乌、富阳、余杭、上虞、湖州、海城、漯河、普洱、郯城、普陀、三清山、攀枝花、泗阳、义乌、富阳、余杭、上虞、湖州、海城、漯河、普洱、滁州、41、安吉等重要商务和旅游城市。滁州、安吉等重要商务和旅游城市。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐开元酒店集团开元酒店集团开元酒店开元酒店外景效果外景效果开元酒店开元酒店外景效果外景效果开元酒店开元酒店内部装饰内部装饰n n粤海（国际）酒店管理集团有限公司是广东省政府在港窗口公司。粤海控股集团有限公司是粤海（国际）酒店管理集团有限公司是广东省政府在港窗口公司。粤海控股集团有限公司是目前广东省在境外规模最大的综合性企业集团，资产总额逾目前广东省在境外规模最大的综合性企业集团，资产总额逾413413亿港元，员工人数亿港元，员工人数1077010770人，属人，属下各级公司下各级公司5353家，其中家，其中42、4 4家为香港联合交易所上市公司。家为香港联合交易所上市公司。n n粤海（国际）酒店管理集团是粤海控股集团有限公司全资拥有的一家跨地域、国际化的酒店粤海（国际）酒店管理集团是粤海控股集团有限公司全资拥有的一家跨地域、国际化的酒店管理集团公司，拥有管理集团公司，拥有“粤海国际酒店粤海国际酒店”、“粤海酒店粤海酒店”和和“粤海商务快捷酒店粤海商务快捷酒店”三个品牌系三个品牌系列。列。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐粤海国际酒店粤海国际酒店n n公司所持有的酒店资产及受委托管理的酒店遍及巴黎、香港、澳门、珠江三角洲、长江公司所持有的酒店资产及受委托管理的酒店遍及巴黎、香港、澳门、珠江三角洲、长江三角43、洲、环渤海及其它地区等近三角洲、环渤海及其它地区等近2020个城市，目前经营管理酒店资产超过个城市，目前经营管理酒店资产超过8080亿港元，其中粤亿港元，其中粤海集团自有资产近海集团自有资产近3030亿港元。亿港元。n n其中，香港粤海酒店位于商业、购物、文化及娱乐集中之尖沙嘴区。珠海粤海酒店临近其中，香港粤海酒店位于商业、购物、文化及娱乐集中之尖沙嘴区。珠海粤海酒店临近珠海最繁华的商业步行街与珠海最浪漫的海滨情侣路，与澳门隔关相望。郑州粤海商务酒珠海最繁华的商业步行街与珠海最浪漫的海滨情侣路，与澳门隔关相望。郑州粤海商务酒店坐落于被称为郑州的店坐落于被称为郑州的“财富大道财富大道”、“中原华44、尔街中原华尔街”的行政金融区的行政金融区。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐粤海国际酒店粤海国际酒店粤海国际酒店粤海国际酒店外部效果外部效果粤海国际酒店粤海国际酒店内部装饰内部装饰n n中州国际集团核心产业为宾馆酒店业，集团培育的知名经济型连锁酒店品牌中州国际集团核心产业为宾馆酒店业，集团培育的知名经济型连锁酒店品牌“中州快捷中州快捷”是是河南第一家经济型酒店品牌，自河南第一家经济型酒店品牌，自20042004年第一家店开业至今，始终围绕市场、围绕客人需求，以年第一家店开业至今，始终围绕市场、围绕客人需求，以品牌建设为重心，以质量为第一，坚持创新发展，追求卓越，不断提升中州快捷品牌形象，努品牌建45、设为重心，以质量为第一，坚持创新发展，追求卓越，不断提升中州快捷品牌形象，努力成就业内专业典范。力成就业内专业典范。n n3 3年来，中州快捷稳步发展，在全国发展连锁店近年来，中州快捷稳步发展，在全国发展连锁店近3030家，客房家，客房40004000余间。先后荣获余间。先后荣获“河南经济河南经济最具发展力项目最具发展力项目”、“河南十佳快捷酒店河南十佳快捷酒店”等荣誉称号，等荣誉称号，20062006至至20072007年度连续两年进入年度连续两年进入“中国中国经济型酒店十强经济型酒店十强”，品牌影响力位居第四名。，品牌影响力位居第四名。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐中州国际酒店中州国际酒46、店n n中州国际酒店目前投资和管理酒店中州国际酒店目前投资和管理酒店7070余家，客房余家，客房1500015000多间，遍布河南、河北、江西、山西多间，遍布河南、河北、江西、山西、安徽、江苏六省、安徽、江苏六省2020多个地市，年营业收入近多个地市，年营业收入近1010亿元，年经济增速超亿元，年经济增速超30%30%，是中国中西部地区，是中国中西部地区规模最大、实力最强的综合性旅游企业集团。规模最大、实力最强的综合性旅游企业集团。n n酒店管理规模业已跻身国内前三强，全球酒店管理规模业已跻身国内前三强，全球100100强之林。旗下强之林。旗下“中州国际饭店中州国际饭店”、“中州度假中州度假酒47、店酒店”“”“中州商务酒店中州商务酒店”等等“中州中州”系酒店品牌已为业界知名品牌，并于系酒店品牌已为业界知名品牌，并于20042004年以来，连续年以来，连续三年获得三年获得“中国饭店业民族品牌先锋中国饭店业民族品牌先锋”称号，称号，20072007年又被评为年又被评为“中国最具规模的中国最具规模的3030家本土饭家本土饭店集团店集团”荣誉称号。荣誉称号。酒店管理公司推荐酒店管理公司推荐中州国际酒店中州国际酒店中州国际酒店中州国际酒店外景效果外景效果中州国际酒店中州国际酒店内部装修内部装修中州国际酒店中州国际酒店内部装饰内部装饰酒店发展方向酒店发展方向建设成本对比建设成本对比精品酒店及四星级48、酒店主要建设成本标准对比精品酒店及四星级酒店主要建设成本标准对比：在土地成本按照在土地成本按照500万万/亩亩、容积率为容积率为5.0的情况下的情况下，精品酒店单位成本约为精品酒店单位成本约为7500元元/平平，普通四星级酒店在精装普通四星级酒店在精装修方面要求稍低修方面要求稍低，总成本约为总成本约为7000元元/平平。项目若规划为精品酒店项目若规划为精品酒店，总成本约为总成本约为2.3亿元亿元，若规划为普通四星级酒店若规划为普通四星级酒店，总成本约为总成本约为2.1亿元亿元。精品酒店普通四星级酒店30000计量单位单位成本（元）万/亩15001500元/平100100元/平20002000元49、/平500500元/平2500250020002000总成本的3%198183总成本的3%198183总成本的6%396366总成本的3%198183759070152277021045项目建筑规模（平）对比项目土建工程总成本合计土地成本配套安装费精品酒店及普通四星级酒店建设成本对比前期费用精装修费用管理费用销售招商费用财务费用不可预见费用商商业业篇篇商商业业篇篇商商业业格局及商圈分析格局及商圈分析商商业业格局及商圈分析格局及商圈分析根据商圈理论根据商圈理论、商业网点性质和辐射范围商业网点性质和辐射范围，我市市区商业网点建设分为市级商业中心我市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业区域商业50、中心中心、社区商业三个层次社区商业三个层次。郑州商业规划郑州商业规划三级商业三级商业服务半径以200500米为宜，保证居民走出家门5分钟内能够到达。服务范围35平方公里，服务人口1015万人。是全市商业最繁华的地区，也是重要的城市旅游目的地。辐射范围辐射范围鼓励设置连锁超市、便利店、大众化餐饮店、药店、浴室、理发店、洗衣店、储蓄所、书报亭和维修回收点等；限制设置大型商业网点。社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社区商业中心以一个大型综合超市、一个大中型百货店和若干个专业店、专卖51、店及有一定规模的餐饮、服务网点为宜。区域商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集散地。区域商业中心功能齐全，购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、金融、邮电、商务等网点有机地集聚在一起。市级商业中心是指商业网点高度聚集，经营服务功能完善，服务对象以本区域以外消费者为主的城市商业中心区。市级商业中心功能功能定义定义商业等级商业等级摘自摘自2003-2020郑州市商业网点规划郑州市商业网点规划郑州市商业现状郑州市商业现状三大市级商业中心三大市级商业中心二七市级商业中心二七市级商业中心龙湖市级商业中心龙湖市级商业中心鼓励设置鼓励设置大型购物中心大型购物52、中心、主题商主题商厦厦、专业店专业店、专卖店专卖店、文化娱乐文化娱乐网点网点、餐饮网点和老字号商店餐饮网点和老字号商店碧沙市级商业中心碧沙市级商业中心（市政府所在地市政府所在地）鼓励设置现代化鼓励设置现代化大型购物中心大型购物中心、大型展览展示中心大型展览展示中心、百货店百货店、专专业店业店、专卖店专卖店、餐饮网点餐饮网点、文化文化娱乐网点娱乐网点鼓励设置专业店鼓励设置专业店、专卖店专卖店、文化文化娱乐网点娱乐网点、餐饮网点餐饮网点；限制设置限制设置仓储式商场仓储式商场、大型综合超市大型综合超市郑州市商业现状郑州市商业现状二七市级商业中心二七市级商业中心1235679印象城，营业面积，450053、0M2郑州百货，营业面积，20000M2北京华联，营业面积，50000M2正弘国际，营业面积：8000M2左右丹尼斯百货，营业面积：33500M2百盛，营业面积：50000M2金博大，营业面积，50000M2二七商圈是郑州市当之无愧的第一商圈二七商圈是郑州市当之无愧的第一商圈，云集了百盛云集了百盛、丹尼斯丹尼斯、北京华联北京华联、印象城印象城、大商新玛特大商新玛特（金博大金博大）店等一大批百货商场店等一大批百货商场。二七商业中心典型项目二七商业中心典型项目丹尼斯百货丹尼斯百货硬件设施市场定位品牌组合经营管理停车位规模经营模式商场名称约300多个营业楼层为地下一层，地上6层，总建筑面积约450054、0平方米，其中营业面积33500平方米。开放式与独立店铺相结合丹尼斯百货一组手扶电梯，四组垂直电梯，对于单层面积6000多平方米的商业来说，在交通组织上存在一定的问题，但3米宽的主通道、2.5米的次通道和明亮的灯光在一定程度上弥补了硬件上的不足。丹尼斯百货针对2540岁之间顾客，以公务员、白领及私营业主为主要消费群体；从产品定位来看，以中档产品为主，中高档为补充，产品的选择相对广泛，也成为众多品牌商家进入郑州市场的首选之地。从丹尼斯的品牌组合上看，主要以服饰为主，在不同楼层中穿插一些休闲餐饮，从人性化、多元化角度考虑，让顾客在购物同时得到休闲享受。丹尼斯百货能够郑州的龙头商业项目，这与其日常的55、经营管理有着密切的关系。台商管理的百货零售业在业界一直备受瞩目，从郑州其他的商业项目可以看到，商场门前的广场部分基本被用作停车和出租车所占用（如金博大、北京华联等），而丹尼斯百货门前的广场则在进行商户的推广促销活动。由此可以看到，对广场的利用不但可以聚集人气，同时对场内的品牌和商户的形象宣传也能起到积极的作用。保底扣点约25-28租金流行精品百货定位郑州市人民路2号位置二七商业中心典型项目二七商业中心典型项目丹尼斯百货丹尼斯百货六楼经营家居用品、小电器等，主要品牌有松下、宝祥、索尼、虎牌、飞利浦小家电、德国好运达、双立人、成家家居、利快、梦洁、SamSonite、馨亭、多样屋、松下、佳能、东芝56、三星、派克、德国博朗、伊莱克斯等五楼主要经营男装，主要品牌有庄子、CAMEL、美国马球、VASTO、尼诺里拉、Jeep、威可多、华伦天奴、皮尔卡丹、沙驰、蓝豹、乔顿、萨巴蒂尼、梵思诺、圣大保罗、布莱恩、Lacoste、法兰诗顿、Selon、庄吉、:)爵度、雅乐士、Cele、金利来、阿兰德龙、老人头等四楼经营女装、童装等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜尔思、红人、阁兰秀、阿玛施、柯玛、雅莹、蕾朵、贝儿尼尼、莱克思蔓、艾可儿、米奇妙、法米尼、凯莱、伊莲凡登、埃米雅文、依瑶、时尚小鱼、BK、常春藤、巴布豆、贝蒂、梦特娇、丽婴房、芭比、慕托丽、安姬奥、吉帝拉、奥菲欧、菲姿、美雪、鄂尔多斯羊绒、57、暖倍儿、ELLE、埃米雅文、丽儿宝、樱桃小丸子、雅迪斯、贝瑞、贝纳菲尔等三楼经营成熟女装等，主要品牌有慕诗、宝姿、贝尔尼尼、莱卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悦、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮尔、范怡文、黛安芬、迪可、柯罗芭、e+、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龙笛、黛安芬、欧迪芬、安莉芳、曼妮芬等二楼经营时尚少女装、饰品等，主要品牌有Cushow、EUE、洛卡小镇、花木马、季候风、耐克、VERO MODA、ONLY、艾格、a、Aznoa、B2、巧帛、艾衣人、Take-IT、G2000、La Pargay、COZZI、BETU、MORGAN、箱子58、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、马克华菲JEANS、CASIO等。一楼经营化妆品、皮鞋、珠宝精品等，主要品牌有迪奥、资生堂、羽西、SK-II、纪梵希、百丽、Aee、千百度、天美意、真美诗汤普葛罗、卡地亚、豪雅表、欧米茄、艾美、劳力士、万宝龙、梵姿珠宝、戴梦得珠宝、金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞麟、周大褔等。负一楼经营运动休闲系列，主要品牌有耐克、阿迪达斯、NIKE360、Kappa、匡威、rapido、锐步、彪马、美津浓、李宁、杰克琼斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、苹果、WRANGLER、GSTAR、真维斯、佐丹奴、卡丹路、哥伦比亚、探路者等主要59、品牌二七商业中心典型项目二七商业中心典型项目北京华联商厦北京华联商厦3F女装：皮尔卡丹 香港名莎 欧豹 古道 红迪丝 雪妮儿 帝儿 紫藤萝 比其 欧尼雅 欧伊妮 美雅高 威芸思姿TOMIMY、COCOON、FORRIA、SEE CHE、SHIMMER童装：海洋宝贝2F少女装：简 依迪菲 法国箱子 拉夏贝尔 衣恋 卡佛连 古川琦 史努比 雅图 百图 嘉乐琥珀 树一派 卡玛 艾哲 迪琦 威丝曼 伟伦时尚 丽菩 DISNEY、ONLY、EVRY MODA、ESPRIT AXARA、DAAC、JPR、QGen男女休闲装：真维斯 罗宾汉 佐丹奴 以纯 古琦川 JPR、LETS GO、ITISF45F运动60、休闲：耐克 阿迪达斯 百事 匡威 苗宝 迪亚多纳 科特曼 超继 生活无限 德尔惠 李宁 波特 爱乐乔丹 雷速 kappa、Lee、Texwood、Playboy 4F男装：乔治威顿 胜龙 法派 乔顿 金利来 布森 报喜鸟 维克多 度文 查理王 鳄鱼 马克丹顿 基尼垭 宝飞龙 杉杉 希伯莱 蓝威龙 卡丹斯兰 路易圣梦 金狐狸 苹果 毕加索 圣大保罗 梦特娇 鄂尔多斯 华伦天奴 皮特丹顿 弗仑萨 雅顿酷星 七匹狼 卡丹路 VIM皮具：圣罗兰 鳄鱼 圣大包 罗波 卡库 金利来 袋鼠1F化妆品：玉兰油 美宝莲钟表：瑞士绿琴 格林 名爵 精工 罗西尼 西铁城 东方天王 凡高 劳时特 瑞士诺贝尔珠宝：皮尔61、卡丹珠宝店 六福珠宝主题服饰百货、休闲美食广场、电动游戏中心约50000平方米百货北京华联商厦租金定位位置品牌行业组合扣点，根据品牌不同，约20%-30%，如在活动时,扣点数还要增加规模时尚大众百货经营模式郑州市民主路3号商场名称二七商业中心典型项目二七商业中心典型项目百盛百盛3F女装：艾丝 郎姿 疼。氏 陶玉梅 戚莹 柯罗蒂娜 柏迪 比其 梦依娜 应大 马天奴 梦雅高 BATAO、FOCALS、DINIES、LEISES、CARA、SFARORI NUOEN、LANDI2F女装：欧时力 零典 古班奇 米奇 阳光海岸 衣恋 潘蜜拉 艾哲 季候风 布衣坊 拉夏贝儿 太平鸟 达西摩 OLD&NEW62、TBJ、SPORT DA、miamia、TEESZA、ESPRIT、SUN：GREEN、OXWIL、KAJA、E。JOYOU、MAC&JAC、SOGO、SINO、CALFLAND、EATM（JEANS、WEEKEND）、MODA EATM、JUST4F男装：柏杰尼奥 杉杉 乔尼威顿 旗陇马 白鲨 鳄鱼 劲霸 路易奥迪 乔尼惠斯顿 威明 观奇洋服 恒源祥步云 威西尼 普顿 金巴顿 古力 落姿 篮旗 爱登堡 皮尔卡丹 苏格兰飞人 MRPDO、TONY（JEANS、WEAR）、FUOCOO、MOMANON、ARONLD PALMER、G-STAR、PASTEUR、FR、BOSSsuwen、UNIO63、NBOSS、PLAYBOY、REMPRE、CALLISTIC、BOGESENI、PROSEVER DUNI运动：PUMA、NICK、adidas、OZARIC、PLAYBOY、李宁、德尔惠、乔丹1F 化妆品：欧莱雅 清妃 郑明明 美宝莲 爱茉莉 H2O、OLAY、AQUA香水：BOSS、DIOR、PORTS、POLICE、范思哲精品百货、电影院约50000平方米百货百盛租金定位位置品牌行业组合23%-30%扣点规模时尚百货经营模式郑州市商城路、民主路交叉口商场名称二七商业中心典型项目二七商业中心典型项目正弘名店正弘名店5F女装：ARTE、PORTS、MORGAN、ECACA、MOISELLE、64、KIPLING、NEW YORKER、T.GUANI、ST.DRAGON、逸凡美甲4F女装：KLOVA、KOREANO、LANCY FROM25、ISSEYCHARMING(ONLY ONE)、DORANER、BERRY、SPORTS、JEFEN、ST.SANLI、I.LEY、MARISFROLG、KAISABER3F男装：ROMASTER、NABARRO、AMURS、BREM.L.FDLKK、LACOSTE、GACK NICKLAUS、JEZEQUEL、MUNSINGWEAR、WOLSEY、AIGLE、ANTON&NENY、BYFORD、TOMMY、PH、GUYLAROCHE、HUSH PU65、PPES、SAINT JACK2F男装：STONEFLY、S.T.DUPONT、ROBERTA DI 、CAMERINO、OSTRICH、S.D.SPONTINI、GIRS GIRS、DE LOUIS、RENOMA、MARCO DENTON、HE、PORTS、ALEX BRUNI、GVSLA、KALTENDIN6F女装：ZF、OUWEI、PHIDIAS、ELLASSAY、LEFT RIGHT、COMPELA、ZUCARO、VIE、ACR、VIP ROOM1F男装：NEW YOURK、AUTASON、HOGO.BOSS、DUNHILL、Gornia名表：ROLEX、OMEGA、雷达、TODOR 66、JTDUPONT、万宝龙约8000平方米百货正弘名店行业组合定位位置品牌国内外精品百货规模中高档百货经营模式商场名称 二七商业中心在郑州市的第一核心商圈的地位无法撼动；二七商业中心集中了百盛、金博大、印象城等多家百货商城及德化步行街、大上海步行街等多条商业街区，涵盖中高低端消费；二七商业中心内各百货商城所采用扣点的租金形式，扣点比例依据品种、品牌不同多为20-30%。区域的繁华仍无法弥补各消费场所所面临的问题，即竞争白热化，各百货商场定位趋同，多为中高端定位，各商场难以形成有效的差异化，区域竞争激烈；二七商圈历经长久的发展已经趋于成熟，高端消费场所缺失，二七商业中心主导了郑州市的消费，但却没能67、引领郑州市的消费，亟待升级。二七商业中心二七商业中心总结总结碧沙岗商业中心典型项目碧沙岗商业中心典型项目中原商贸城中原商贸城月销售额最高“哥弟”可达20万元左右,约占商场总销售额的1/5，其余品牌月销售不足5万元营业状况玉兰油欧珀莱SK-II 清妃羽西郑明明 高丝 兰蔻蝶妆 欧莱雅兰妮简爱 子菡 江南布衣 天恩 狐仙 哥弟李宁安踏主要品牌女装：30%，精品：8%，男装：15%，其他：47%行业组合48000平方米规模中低档定位百货经营模式嵩山路与建设西路交汇口位置中原商贸城商场名称碧沙岗商业中心典型项目碧沙岗商业中心典型项目裕达国贸裕达国贸2F：国际女装、箱包1F：国际名牌品种Samsonit68、e、LEO、BRAUN BOFFEL、GDLFRoberta di Camerino、FALLThe Espy、Wolford、Behy Barday、SPRINTSUMMERLOUIS VUITTON、DORMEUL、万宝龙、LONCCHAMP、FRAPRETE、GIVENCHY、MAXMARA、CERRUTI 1881、NEGILDO、MAXCO、MONDI、DAKS、Pau l&Shark、BURBERY、Ermenegildo Zegna品牌碧沙岗商业中心碧沙岗商业中心总结总结 碧沙岗商业中心定位于市级商业中心，但实际上主要服务于郑州市西区；郑州市西区作为郑州市传统城区，消费理念相对东69、部稍显落后，缺少大型知名连锁百货企业；中原商贸城采用的是租金的形式，与郑州市其他百货商城相比，管理上稍显落后，盈利水平也较低；由于受到核心辐射区内消费观念、消费水平等因素影响，决定了碧沙岗商业中心的消费当地只能停留在中档消费水平；裕达国贸作为郑州市首屈一指的五星级酒店，紧邻市政府，底层商业吸引了lv、杰西亚男装等国际知名品牌，裕达国贸开创了星级酒店、行政核心的高端商业开发模式，且效果良好。龙湖商业中心典型项目龙湖商业中心典型项目宝龙城市广场宝龙城市广场世界五百强生活卖场；国内知名连锁时尚百货；大型娱乐餐饮中心定位定位194951除餐饮经营良好之外，精品百货等商业经营状况欠佳。大型商超：大商生活70、广场；郑州奥特莱斯饮食广场：食全食美美食世界溜冰场：冠军溜冰场电器：苏宁电器娱乐：万花楼夜总会 四季温泉洗浴中心星公馆KTV影院：横店影城郑州市郑东新区农业东路与九如路交汇处西经营状况经营状况业态业态商业地址商业地址商业面积（）郑州宝龙城市广场商业名称商业名称龙湖商业中心龙湖商业中心总结总结 龙湖商业中心的发展相对缓慢，宝龙城市广场、丹尼斯七天地的经营状况差强人意；龙湖商业中心的发展并未达到其市级商业中心的定位要求；郑东新区商业氛围不成熟，传统商业吸引力小、辐射范围有限、区域内居民人口数量较少是龙湖商业中心经营所面临的三大问题；城市新区发展传统商业，无法与成熟市区形成有效区分、不具备明显的对比71、优势，因此，经营困难较大。龙湖商业中心的发展体现了在新区发展传统商业所面临的巨大风险。其他商圈其他商圈花园路商圈典型项目花园路商圈典型项目其他商圈其他商圈花园路商圈典型项目花园路商圈典型项目其他商圈其他商圈紫荆山路商圈典型项目紫荆山路商圈典型项目35500中高档精品百货一层：化妆品 首饰 鞋二层：女装三层：男装 运动品牌四层：韩国十元超市饮食：绿茵阁 必胜客 金汉斯 仟吉西饼紫荆山路与商城路交汇处裕鸿国际定位定位业态业态商业地址商业地址商业面积（）新世界百货郑州店商业名称商业名称其他商圈其他商圈西南区商业西南区商业54331.41大型购物中心；精品商业街大型商超：万千百货 沃尔玛电器：国美电器72、娱乐：大歌星KTV 大玩家电玩影院：万达院线郑州市中原区中原路与秦岭路交叉口西南角定位定位业态业态商业地址商业地址商业面积（）中原万达广场商业名称商业名称其他商圈其他商圈总结总结 城市的发展、城市框架的不断拉伸，郑州市商业发展逐渐呈现出遍地开花的趋势；花园路-紫荆山路依托便利的南北向交通，成为郑州市百货商场青睐的区域，大商新玛特总店、新世界百货纷纷入驻；中原万达、二七万达的相继入市，极大地推动了郑州市西南区的商业发展；郑州市新兴商圈的发展仍是以传统百货、中低档消费为主。郑州市商业发展郑州市商业发展发展趋势发展趋势二七商圈二七商圈火车站商圈火车站商圈龙湖商圈龙湖商圈碧沙岗商圈碧沙岗商圈金水路未来73、路金水路未来路商圈商圈二七万达二七万达升龙升龙国际中心国际中心康桥华城康桥华城中原万达中原万达亚星亚星财富广场财富广场早期郑州市商业主要是东西向发展早期郑州市商业主要是东西向发展，随着城市发展框架的拉伸随着城市发展框架的拉伸，花园路花园路、紫荆山路沿线商业的崛起以及中原万紫荆山路沿线商业的崛起以及中原万达达、二七万达二七万达、升龙国际中心等一大批大体量项目的相继开发升龙国际中心等一大批大体量项目的相继开发，西南板块商业正在强势崛起西南板块商业正在强势崛起。紫荆山商圈紫荆山商圈花园路农业路花园路农业路商圈商圈花园路口花园路口商圈商圈紫荆山路商城路紫荆山路商城路商圈商圈郑州市商业发展郑州市商业发展74、商业档次商业档次郑州市各成熟商场经营档次对比图郑州市各成熟商场经营档次对比图100%10%65%25%人民路丹尼斯人民路丹尼斯商场名称商场名称100%13%65%22%金博大金博大100%25%60%15%华联商厦华联商厦100%20%62%18%正道花园正道花园100%30%60%10%紫荆山百货紫荆山百货100%24%60%16%百盛百盛100%合计15%其他品牌57%国内知名品牌28%国际一线品牌大商新玛特总店大商新玛特总店品牌品牌占比占比郑州市各成熟商场经营档次现状郑州市各成熟商场经营档次现状：中高档竞争激烈中高档竞争激烈，高档消费分散高档消费分散，二七商圈与花园二七商圈与花园路紫荆山75、路沿线构成了郑州市中高档消费的主力区域路紫荆山路沿线构成了郑州市中高档消费的主力区域。商业格局及商圈分析商业格局及商圈分析总结总结 二七商圈毫无以为成为郑州市消费的主力区域，但其对于城市消费的引领作用需要进一步增强；郑州市商业发展呈现遍地开花的发展趋势，大盘云集的西南区，商业发展迅速；中高档消费竞争激烈，高端消费市场存在空缺，郑州市消费模式仍需升级；郑州市高端消费客群数量庞大，但郑州市本地高端消费无法在郑州得到满足，导致大量高端消费必须在外地实现；郑州市现有高端消费品牌数量少、消费场所较为分散；集中型的高端消费场所存在市场空白。商商业业篇篇商商业业篇篇区区域商域商业发业发展分析展分析区区域商域76、商业发业发展分析展分析城市商业容量城市商业容量商业发展趋势商业发展趋势商业物业的高售价、商业地产的高利润，推动了商业物业的大规模开发、入市；商业供应供过于求的局势自2007年开始，已经基本显现，房地产业近几年的发展，商业物业供过于求的局势更加明显，各级城市商业物业出租率开始连续下降；城市商业容量城市商业容量城市商业容量城市商业容量二线城市人均商业面积与城市商业饱度之间的关系二线城市人均商业面积与城市商业饱度之间的关系0.51.01.5供应不足供应不足供应合理供应合理供应过剩供应过剩严重过剩严重过剩单位单位：平平/人人郑州作为二线城市，合理的人均商业面积应为0.5-1.0平方米之间，行业内常用指77、数为0.7平方米，即城市合理的商业规模为700平方米/千人。若按照社区规划规模计算，则商业物业合理的规模应该占社区总规模的3-5%左右。区域商业供应区域商业供应商业规模与人口规模商业规模与人口规模二七新区规划居住人口25万，就业人口31万，总规划人口56万。1.51.0-1.50.5-1.084严重过剩56-84供应过剩28-56供应合理28供应不足56万所需商业规模所需商业规模（万平万平）商业饱和度商业饱和度区域人口区域人口二七新区共规划商业用地180.21公顷，用地规模约180万平方米，商业用地的大规模供应已经超出了二七新区的承受能力。二七新区所规划商业规模已严重超出了二七新区所规划人口所78、能承受的范围二七新区所规划商业规模已严重超出了二七新区所规划人口所能承受的范围。区域商业供应区域商业供应招商项目招商项目早在2011年3月底，总投资额达到1038亿元的11个项目签约进驻二七新城：签订正式协议：红星美凯龙家居广场；郑州投融资服务中心大楼；华中食品新城；郑州电信枢纽。签订框架协议：郑州首个六星级酒店；郑州中央商务区；锦艺食品城物流产业聚集区；金泰国际灯饰广场；王立砦连片开发项目；铭功路以西连片开发项目；河医东北角地块开发项目。从二七新城已确定项目可以看出，二七新城在以下三个方面的发展已经可以预见：商务商务（六星级酒店、中央商务区）、家居家居（红星美凯龙、金泰国际灯饰广场）和食品食79、品（华中食品新城、锦艺食品城物流产业聚集区）。区域商业供应区域商业供应红星美凯龙红星美凯龙（八代馆八代馆）德润黄金海岸德润黄金海岸投资20亿、体量达30万平方米的红星美凯龙第八代馆落户德润黄金海岸，并于6月奠基，无疑率先拉开了大学路、南三环区域家居发展的序幕。区域商业供应区域商业供应区域大盘区域大盘（在售在售）概况概况区域商业供应区域商业供应在售大盘商业体量分析在售大盘商业体量分析21020852817402945%商业面积（万）2254195710%2396281015%2548371420%175中原新中原新城城300德润德润黄金海岸黄金海岸40溪山御溪山御府府120升龙升龙国际中心国际中80、心185橄榄城橄榄城26鑫苑鑫苑现代城现代城500亚星盛亚星盛世世14776368规划建筑面积（万）合计合计（万万）二七万二七万达达金域上金域上郡郡项目名称项目名称区域内在售大盘总体量约为区域内在售大盘总体量约为15001500万万。在对金域上郡在对金域上郡、橄榄城和溪山御府项目商业保守估计占总体量橄榄城和溪山御府项目商业保守估计占总体量1010-15%15%的前提下的前提下，区域在售项目商业区域在售项目商业总体量约为总体量约为225225-239239万万。区域商业供应区域商业供应区域大盘概况区域大盘概况（待售待售）4127142701260泰宏国际城4530153001000正商城634581、83472总经园29915%27010%23310050（已确定）5%商业体量预估（万）850未知280规划建筑面积（万）3000750占地面积（亩）合计（万）百荣金源项目升龙城项目名称升龙城升龙城、正商城预计下半年入市正商城预计下半年入市，泰宏国际城入市时间未定泰宏国际城入市时间未定。升龙城规划商业升龙城规划商业5050万万，正商城正商城、泰宏国际城商业体量未公布泰宏国际城商业体量未公布，但按照项目商业体量占项目总但按照项目商业体量占项目总体量的体量的1010-15%15%计算计算，预计升龙城预计升龙城、正商城正商城、泰宏国际城泰宏国际城、百荣金源百荣金源、总经园各大盘商业体量合计总经园各大82、盘商业体量合计将超过将超过270270万万，达到达到270270-300300万万左右左右。区域商业供应区域商业供应商业总量预估商业总量预估通过对区域内大盘商业体量的调查和预估通过对区域内大盘商业体量的调查和预估，初步测算初步测算，区域内在售区域内在售、待售大盘商业总体量将达待售大盘商业总体量将达到到500500-540540万万。500500-540540万万的商业体量已经超过了区域人口所能够承载能力的商业体量已经超过了区域人口所能够承载能力，过量的商业无疑加剧了区域内未过量的商业无疑加剧了区域内未来几年商业经营层面的竞争来几年商业经营层面的竞争。按人均合理的商业供应按人均合理的商业供应0.83、70.7平方米计算平方米计算，但区域内大盘所规划商业就可以满足但区域内大盘所规划商业就可以满足710710万人口的需万人口的需求求，基本与郑州市现有总人口相当基本与郑州市现有总人口相当，即使按照即使按照1.51.5的人均商业上限标准计算的人均商业上限标准计算，商业所需人口也将达商业所需人口也将达到到330330万万，远远超过区域规划人口远远超过区域规划人口。西南板块商业供应严重供过于求的局势已经可以预见西南板块商业供应严重供过于求的局势已经可以预见。商商业业篇篇商商业业篇篇商商业发业发展的思考展的思考商商业发业发展的思考展的思考与区域其他商业的关系与区域其他商业的关系与区域其他商业的关系与区域84、其他商业的关系百荣金源项目商业百荣金源项目商业项目概况项目概况由世纪金源集团和百荣投资控股集团有限公司合资建设由世纪金源集团和百荣投资控股集团有限公司合资建设。项目占地约项目占地约30003000亩亩，总投资近总投资近300300亿元亿元，建设周期建设周期5 5年年。项项目以国际先进商业理念为依托目以国际先进商业理念为依托，打造集设计打造集设计、研发研发、生产生产、加工加工、物流批发以及终端销售于一体的第四代现代物流物流批发以及终端销售于一体的第四代现代物流商业中心以及国内首家以大型室内游乐场商业中心以及国内首家以大型室内游乐场、室内水上乐园室内水上乐园、时尚创意产业为特色营销基点的第五代城市85、商业体时尚创意产业为特色营销基点的第五代城市商业体。发展方向发展方向百荣金源项目商业百荣金源项目商业100万中原第一万中原第一mall商业功能商业功能：打造集设计、研发、生产、加工、物流批发以及终端销售于一体的第四代现代物流商业中心以及国内首家以大型室内游乐场、室内水上乐园、时尚创意产业为特色营销基点的第五代城市商业体。商业形态商业形态：100万平方米的商业体量，将当之无愧成为中原第一mall。发展方向发展方向：百荣金源项目将继续遵循北京世纪金源mall的发展道路，发展一站式shopping mall。发展方向参考发展方向参考北京金源北京金源Mall 金源金源Mall项目档案项目档案 占地面积86、：18.2万平方米建筑面积：87万平方米总投资额：40亿元人民币室内环境设计：美国SRSS公司项目地址：北京市海淀区远大路1号投资商：世纪金源集团百荣金源项目商业百荣金源项目商业金源金源MALL规划建筑面积从最初的规划建筑面积从最初的68万扩展到万扩展到87万平米万平米，其中一期总建筑面积为其中一期总建筑面积为55万平米万平米，地地上五层上五层、地下两层地下两层，东西横垮东西横垮600米米，南北跨度南北跨度120米米，堪称世界最大的商业单体建筑堪称世界最大的商业单体建筑。1万个停车位n3万平方米的屋顶花园n 4万平方米的娱乐设施n100余家主题餐厅n200余部电梯n300公里商圈辐射n800087、万潜在顾客n此外此外，金源金源MALL拥有国内第一家宠物托管健康监护所拥有国内第一家宠物托管健康监护所，还设有大型室内停车楼还设有大型室内停车楼，消费者可以消费者可以开车上楼开车上楼。入住金源入住金源MALL的还有销售进口及国产汽车的还有销售进口及国产汽车，并提供全方位多样性服务的并提供全方位多样性服务的“汽车大世汽车大世界界”、家居建材巨头家居建材巨头“居然之家居然之家”，“易出莲花超市易出莲花超市”，超五星级主题电影城超五星级主题电影城、高科技娱乐城高科技娱乐城、纸老纸老虎文化广场等虎文化广场等。新燕莎新燕莎MALL是金源是金源MALL最大的租户最大的租户，签约面积为签约面积为18.2万平88、米万平米。北京世纪金源北京世纪金源mall概况概况内部布局内部布局北京世纪金源北京世纪金源mall规划规划内部布局内部布局北京世纪金源北京世纪金源mall规划规划北京世纪金源北京世纪金源mall规划规划德润黄金海岸商业德润黄金海岸商业功能功能、业态业态85万平方米综合型区域商业中心万平方米综合型区域商业中心商业功能商业功能：德润黄金海岸共规划85万平方米商业配套，除红星美凯龙这一30万平方米超级主力店之外，更有时尚百货、大型超市、品牌服装、流行配饰、时尚皮具、家具电器、运动休闲、童装玩具、美容医疗等商业类型。商业形态商业形态：滨河商业风情街、多家购物卖场、大型商业中心及众多餐饮娱乐设施。德润黄89、金海岸商业德润黄金海岸商业商业性质商业性质旗舰商业旗舰商业区域核心区域核心生活主导生活主导中档为主中档为主旗舰商业旗舰商业：85万平方米的庞大规模万平方米的庞大规模，30万平方米的红星美凯龙旗舰店万平方米的红星美凯龙旗舰店；区域核心区域核心：占据了大学路占据了大学路、南三环的核心区域南三环的核心区域；生活主导生活主导：300万大社区的居住人口需求万大社区的居住人口需求，多家大卖场的规划已经显示出了商多家大卖场的规划已经显示出了商业规划对生活需求的尊重业规划对生活需求的尊重；中档为主中档为主：生活配套为主导就决定了项目商业整体定位为中档生活配套为主导就决定了项目商业整体定位为中档。商业发展思考商90、业发展思考本案与德润黄金海岸的对比本案与德润黄金海岸的对比u生活型配套为主；u周边大型居住社区集中；u区域内主要为生活居民；u85万平方米商业规模，30万平方米红星美凯龙旗舰店；u南三环、大学路交叉口，地铁6号线；u占据二七新区“大门”；u新老城区交汇处；u二七新区发展第一站；潜在需求潜在需求区域人群区域人群规模规模交通交通区域区域u综合了生活、商务等各种需求；u休闲娱乐需求更高端、更丰富；u临近二七新城中央商务区、政务区；u兼有商旅、办公与居民等各种人群；u40万平方米商业体量；u大学路延伸处；u新城主干道与行政主干道交汇处；u二七新区行政核心区；u二七新区发展起步区；本案与德润黄金海岸的对91、比关系本案与德润黄金海岸的对比关系：与黄金海岸相比与黄金海岸相比，本案在区位本案在区位、交通交通、规模等方面均不占优势规模等方面均不占优势；本案的优势主要体现在商务本案的优势主要体现在商务、办公办公、生活需求综合发展生活需求综合发展，相对于居住区为主的区域相对于居住区为主的区域，本案拥本案拥有更多的高品质有更多的高品质、高收入潜在客户和更丰富高收入潜在客户和更丰富、更高端的休闲更高端的休闲、娱乐需求娱乐需求。商业发展思考商业发展思考对比发展方向对比发展方向商业发展影响因素商业发展影响因素潜在需求潜在需求区域人群区域人群规模规模交通交通区域区域竞争竞争优势优势竞争竞争劣势劣势1.借势借势：家居大92、卖场等专业性商业形态追求集群效应，德润黄金海岸30万平方米红星美凯龙旗舰店为区域家居商业发展打下了基础；2.差异化差异化：客户的差异化、市场需求的差异化为项目商业规划的差异化提供了基础。u高端差异化：行政核心、商务核心提供了更多的高品质、高收入客户，通过高端实现差异化；u需求差异化：商务需求、办公需求与生活需求并重，通过对商务配套、办公配套的重视实现差异化；u业态差异化：休闲、娱乐性需求更丰富、更高端，通过购物、娱乐、休闲一体化购物实现差异化；商业发展法相商业发展法相发展方向初步设想发展方向初步设想商业发展方向初步设想商业发展方向初步设想借势借势差异化差异化家居专业集群家居专业集群档次差异化档93、次差异化需求差异化需求差异化业态差异化业态差异化基于本案与其他项目的基础条件对比和优劣势分析基于本案与其他项目的基础条件对比和优劣势分析：通过借势发展家居专业市场通过借势发展家居专业市场，通过档次通过档次、需求和业态实现差异化是项目发展的一个初步思路需求和业态实现差异化是项目发展的一个初步思路。商业发展法相商业发展法相发展问题及解决思路发展问题及解决思路面对区域内过量的商业规模和以百荣金源面对区域内过量的商业规模和以百荣金源、德润黄金海岸为代表的大型商业项目的竞争德润黄金海岸为代表的大型商业项目的竞争，本案商本案商业发展仍面临着诸多问题业发展仍面临着诸多问题：问题问题解决思路解决思路区域商业过94、量区域商业过量区域竞争激烈区域竞争激烈压缩商业体量，对新区项目而言，商业物业价值与其他物业相比溢价空间有限，且商业销售周期长，通过减少商业体量，牺牲少量利益以确保项目整体的顺利开发。发挥项目作为总经园、商务人士众多的优势，发展银行、证券等金融型配套，避开同质化竞争。依托核心区优势，发展高端商业，占领高端消费市场。现阶段，新区商业售价基本在10000-15000元/平，很难超过20000元/平，而新区写字楼若品质较高，则售价将突破15000元/平（绿地之窗16000元/平），压缩商业体量、发展高品质办公物业具有可行性。郑州市现有新区商业发展案例郑州市现有新区商业发展案例郑州市现有新区商业发展案例95、郑州市现有新区商业发展案例郑东新区商业郑东新区商业郑东新区商业郑东新区商业郑东新区商业郑东新区商业商业区域划分商业区域划分郑汴路商业带郑汴路商业带CBDCBD及及宝龙城市广场宝龙城市广场商圈商圈郑东新区商业可以概括为“一圈一带、一兴一衰”。一圈：CBD及宝龙城市广场商圈一带：郑汴路商业带；一兴：郑汴路商圈发展态势良好一衰：CBD及宝龙城市广场商圈发展举步维艰。通过探讨郑东新区商业发展通过探讨郑东新区商业发展“一兴一衰一兴一衰”的原因的原因，将为本项目商业将为本项目商业（二七新城二七新城、新区商业新区商业）提供参考提供参考。郑东新区商业郑东新区商业影响因素影响因素影响郑东新区商业发展影响郑东新区96、商业发展，决定了郑东新区两大商业聚集区截然不同的发展状况的因素主要包决定了郑东新区两大商业聚集区截然不同的发展状况的因素主要包括交通通达性括交通通达性，人流人流、客流客流，商业环境商业环境，商业定位及业态商业定位及业态，商业规模商业规模5 5个方面个方面：郑东新区商业发展郑东新区商业发展交通通达性交通通达性人流人流、客流客流商业定位及业态商业定位及业态商业规模商业规模商业环境商业环境郑东新区商业影响因素郑东新区商业影响因素综合对比综合对比u依托东建材，麦德龙、居然之家、红星美凯龙等多家聚集于此，形成集群，吸引力强；u规模小，区域吸引力弱；商业规模商业规模u郑汴路沿线多为家居、建材、仓储型超市，97、专业性强，与老城区商业相比，具有特色；u商业多为生活型配套，与老城区商业相比，缺少特色、缺少优势；商业定位及业态商业定位及业态u东建材影响力强大，对客户吸引力强；u郑汴路沿线不间断商业分布，推动郑汴路商业成功向东发展；uCBD商务氛围浓厚，商业氛围不足；u商业较为鼓励，缺少由老城区向本区域的有效过渡；商业环境商业环境u郑汴路轻松辐射中州大道以西市区；u目的性需求客户所占比重较大；u郑东新区入住率低，常住人口少；uCBD多为商务人士，消费需求弱，“人流多、客流少”；人流人流、客流客流u郑汴路交通状况较高；u郑汴路为东西向直线型城市主干道，通达性良好；u农业路西段交通拥堵，通畅性一般；u农业东路为98、非直线道路，通达性一般；u金水立交、黄河立交、中州大道快速路对交通的阻隔作用。交通通达性交通通达性郑汴路商业带郑汴路商业带CBDCBD及宝龙城市广场商圈及宝龙城市广场商圈对比项目对比项目商业发展思路商业发展思路项目特质项目特质商业规模商业规模商业定位及业态商业定位及业态商业环境商业环境人流人流、客流客流交通通达性交通通达性专业集群效应已经显现，大体量规模后期将陆续入市。兼顾商旅人群、办公人群和居民的不同需求，同时注重大学路沿线、项目北侧商业形成差异化；德润黄金海岸85万商业、30万红星美凯龙的规划，家居产业起点高，大学路沿线商业连续性强；商旅人流、办公人流、居民并重；直线性主干道大学路南北交通99、便利，通达性良好；商业发展影响因素商业发展影响因素本案具备郑汴路商圈在交通本案具备郑汴路商圈在交通、商业环境商业环境、商业规模方面的相似优势商业规模方面的相似优势，但其客群组成却具有但其客群组成却具有CBDCBD区域的客群特质区域的客群特质，在商业业态规划上应注重商旅需求在商业业态规划上应注重商旅需求、办公需求和居住需求的平衡办公需求和居住需求的平衡。商业发展思路商业发展思路商务办公需求商务办公需求写字楼客户的需求不同于居民生活需求写字楼客户的需求不同于居民生活需求，项目规划大体量的办公物业项目规划大体量的办公物业，直接决定了项目在进直接决定了项目在进行商业规划的时候行商业规划的时候，应将商务100、办公人员的需求放在一个突出的位置应将商务办公人员的需求放在一个突出的位置。商业发展思路商业发展思路发展启示发展启示CBDCBD及宝龙及宝龙城市广场商圈城市广场商圈郑汴路商业带郑汴路商业带新区商业若无法与成熟市区商业形成差异，则无法形成吸引力。非直线型交通、通达性一般的城市主干道不利于区域商业发展。区域内商业若不具备连贯性，则发展困难。专业化、特色化是新区商业形成差异化、建立吸引力的重要手段。通畅的直线型交通是区域汇聚人流、客流的基础。区域商业的连贯性是商业向外扩展的市场基础，集群效应对专业型商业而言至关重要。以通达性良好的直线型交通为前提以通达性良好的直线型交通为前提，新城商业是与之连接的成熟101、市区商业的延伸新城商业是与之连接的成熟市区商业的延伸，同时通过同时通过差异化建立吸引力差异化建立吸引力，是新城商业发展的主要途径是新城商业发展的主要途径。商商业业篇篇商商业业篇篇商商业发业发展模式展模式对对比比商商业发业发展模式展模式对对比比世界奢侈品协会2011官方报告显示，截至3月底，国内奢侈品市场消费占据全球份额的1/4，中国已经成为全球第二大奢侈品消费国。预计2012年，中国奢侈品市场消费将会达到146亿美元以上，超过日本成为全球第一大奢侈品消费国。2011年，中国人累计境外高端消费更是达到500亿美元左右。高端消费高端消费市场前景广阔市场前景广阔中国经济的持续快速增长中国经济的持续快102、速增长，催生出了一大批高端消费群体催生出了一大批高端消费群体，并在国际高端消费市场并在国际高端消费市场迅速占据重要位置迅速占据重要位置。自自2012年年，每年约每年约150亿美元的国内高端消费市场总额为市场消费提供了巨大的空亿美元的国内高端消费市场总额为市场消费提供了巨大的空缺缺，并还将继持续并还将继持续、快速增长快速增长。中国快速的城市化以及大城市以外地区的财富增长孕育了大量二三线城市奢侈品消费者。贝恩公司合伙人布鲁诺-兰纳指出“二三线城市的品牌认知度和消费意愿已接近上海、北京等一线城市消费者。消费金额几乎等同甚至超过一线城市同等收入的消费者。高端消费高端消费二三线城市高端消费崛起二三线城市103、高端消费崛起中国富裕阶层城市分布一线城市二三线城市及其它2010中国高端消费品消费群体类型比例33%67%已有消费者新增消费者二三线城市富裕阶层开始崛起并迅速成为高端消费品的主力客群二三线城市富裕阶层开始崛起并迅速成为高端消费品的主力客群，且发展迅猛且发展迅猛。100多个国际顶级品牌正在加速中国各地奢侈品市场的布局，专卖店总数已经达到上千家，除了北京、上海、广州等大城市，中西部城市的分店迅速增多。法国奢侈品牌路易-威登在中国的22个城市开了27家专卖店，其中包括长沙、西安、青岛、厦门、无锡、温州等二三线城市，宁波、杭州则云集了几乎所有的国际奢侈品大牌。美国顶级奢侈品牌拉夫-劳伦总裁罗格-法拉赫104、最近在一个奢侈品论坛上表示，中国许多二三线城市消费者需求正在释放，除了在一线城市增加投入，也必须在这些地方开辟新市场。高端消费高端消费高端品牌布局二三线城市高端品牌布局二三线城市国际高端品牌纷纷开始重视中国的高端消费客群国际高端品牌纷纷开始重视中国的高端消费客群。二三线城市高端消费理念开始觉醒并迅速发展二三线城市高端消费理念开始觉醒并迅速发展。高端消费品纷纷布局二三线城市高端消费品纷纷布局二三线城市，二三线城市高端消费品牌数量迅速增加二三线城市高端消费品牌数量迅速增加。河南省内高端消费只有20%在郑州，郑州市消费者的大部分奢靡品花费都在海内其他城市，其中到北京上海广州3地购物的郑州人占了近一半105、，郑州仅占三分之一不到。GUCCI等高端消费品进驻郑州并实现热销的局面证明了郑州市不缺少高端消费客群。郑州市高端消费郑州市高端消费市场空缺市场空缺郑州市不缺少高端消费客群郑州市不缺少高端消费客群，而是缺少高端消费场所而是缺少高端消费场所。郑州市高端消费郑州市高端消费市场需求及城市影响市场需求及城市影响“时尚达人”徐小姐说：“奢靡品在海内各个城市的价格水平相仿。假如郑州也能提供消费者所需产品，谁会愿意跑到上海或是香港购买呢。”u河南省现代企业管理研究院常务副院长宋功认为：从某种意义上说从某种意义上说，高端消费品牌的含金量与数高端消费品牌的含金量与数量量，就是评估一个城市综就是评估一个城市综合生合106、生产力产力、消费力消费力、综合竞争力的指标之一综合竞争力的指标之一。高端消费高端消费发展方向发展方向商业氛围稀薄商业氛围稀薄，交通不畅交通不畅基本开发完毕基本开发完毕，商业发展受挫商业发展受挫老城区老城区，居民居民消费理念落后消费理念落后成熟失去成熟失去，停车位等配套停车位等配套问题突出问题突出；商业成熟商业成熟，升级改造难度大升级改造难度大交通便利交通便利，大盘陆续开发大盘陆续开发，高品质消费人群将聚集于此高品质消费人群将聚集于此；商业起步晚商业起步晚，可塑造型大可塑造型大；新城区新城区，可打造完善配套可打造完善配套；u 相对于郑州市东、西、北、中各区域商业现状，南区依托便利的交通和区域的强107、势崛起，且具备起步晚、起步高的优势，发展高端消费、升级二七商圈具有显著优势。高端消费高端消费辐射能力辐射能力高端消费高端消费中档消费中档消费低档消费低档消费u 相对于中低档消费而言，高档消费辐射能力更强，辐射范围更广，覆盖人群更多，能够实现项目商业摆脱区域激烈的市场竞争。u 精品消费相对于传统型消费、专业型消费相对于普通生活型消费同样具有辐射能力强的特点。商家选址标准商家选址标准国际品牌百货国际品牌百货看好区域未来商业发展潜力对项目的看法因项目而异面积：30000-50000平楼层：B1-F4层高：4.5米（净高）楼网要求：8米面宽进深要求：不少于50米车位要求：200个以上其他技术要求：承重108、450公斤/平以上商业核心区，未来有商业发展潜力的地区合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点紫荆山路商城路店已开业目标消费者：20-45岁为主时尚、中高消费群体新世界百货国际品牌百货是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准国内品牌百货国内品牌百货现阶段人流量少，暂时持谨慎态度对项目的看法具体项目具体谈面积：30000-100000平楼层：F1-F4层高：4.5米（净高）楼网要求：8米车位要求：足够车位其他技术要求：承重450公斤/平以上商业核心区，人流量大，交通较为便利的区域。合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点人民店、109、花园路店、CBD步行街、二七商贸购物广场综合消费群体丹尼斯百货国内品牌百货是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准国内品牌百货国内品牌百货核心区域内人流量尚无法满足开店需求，但关注区域发展对项目的看法租赁/扣点租金：因项目而异扣点：税后5%租赁年限：15年面积：10000-30000平楼层：N/A层高：4.5米以上（净高）楼网要求：8米车位要求：足够车位其他技术要求：承重450公斤/平以上首选城市核心商业区，成熟社区型商圈，3千米内10-30万人，客流量大，交通便利。合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点花园路总店、紫荆山路店、建设110、路店、金博大店大众消费者大商新玛特国内品牌百货是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准国内品牌时装国内品牌时装未表示对项目的看法纯提成面积：1000-2000平区域商业核心、购物中心合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点郑州国贸店、印象城店对时装款式有着敏锐触觉的时尚追求者H&M快速时装（国际品牌）是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准国内品牌时装国内品牌时装还需要看项目发展，项目商业规划及定位对项目的看法纯提成（8-10%）面积：1000-2000平中高端购物中心合作模式合作模111、式物业条件物业条件选址要点选址要点郑州国贸店、印象城店家庭式综合消费C&A快速时装（国际品牌）是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准国际餐饮品牌国际餐饮品牌二七新区大型城市综合体，紧邻区政府，符合选址条件；企业是否进驻市场仍需做详细调查。对项目的看法租赁面积：500-1000平高端商业、办公核心区五星级酒店附近合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点无目标消费群：高端客单价：1000-2000元阿一鲍鱼国际餐饮是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准时尚餐饮时尚餐饮不做评价对项目的112、看法固定租金面积：350-600平（实用）约需200平外摆区域成熟商业中心，偏好购物中心，有良好室外景观合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点无目标客群：时尚休闲消费客单价：80-150元新元素中高档时尚餐饮是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准时尚餐饮时尚餐饮重点参考项目商业定位和规划对项目的看法固定租金面积：350-600平（实用）购物中心，成熟商业中心街铺合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点北京华联商厦店目标客群：时尚休闲消费客单价：30-50元仙踪林中档时尚餐饮是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品113、牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准美容纤体美容纤体一大批高品质消费人群（区域居住、办公）是发展的基础对项目的看法租赁租期5年免租期要求3个月面积：800-1000平楼层：私密性好成熟商圈，成熟高端商业项目，附近有中高档次住宅，有一定的中高收入阶层，交通便利，最好有停车场。合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点无目标客群：白领及中高收入者客单价：500-1000元玛花纤体美容纤体是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准娱乐娱乐物业条件最为重要对项目的看法租金+提成两者取高装修期+免租期面积：2000-5000平楼层：N/A，与114、商业主通道相连面宽：12米以上，独立垂直电梯供电：250-380kw层高：梁下净高不低于8米停车位：300个购物中心，大型社区中心，主要满足物业条件。合作模式合作模式物业条件物业条件选址要点选址要点已签约若干家目标客群：15-50岁客单价：30-40元金逸国际电影城电影院是否进驻郑州是否进驻郑州消费者特征消费者特征品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准苏宁电器苏宁电器独立、清晰的产权。物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场；设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）。位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利。其115、他要求其他要求物业要求物业要求选址要点选址要点双路供电，2200KV，双路供水，管径 主管100mm支管75mm省会城市核心商圈5000平以上、区域商圈4000平以上、大型社区3000平以上苏宁电器家电基础设施基础设施建筑规模建筑规模品牌品牌商家类型商家类型商家选址标准商家选址标准家居建材超市类家居建材超市类每300-350平米建筑面积配比1个停车位，以地上停车位为佳；保证主入口及出口最少各一个，并设置专门的货车出入口。约25米，一层层高8.5米以上，长以100150米、宽以75100米为最佳，柱网1010米以上；仓库称重1.5T，经营区承重500KG，一楼地面承重2500KG/平方米以建材市116、场聚集区为宜，交通便利，邻近城市主干道；主面临街，周围道路进出方便。停车系统停车系统物业要求物业要求选址要点选址要点双路供电，2200KV，双路供水，管径 主管100mm支管75mm30000以上略家居建材超市基础设施基础设施建筑规模建筑规模品牌品牌商家类型商家类型 相对于国内百货，国际品牌百货定位更高，选址会考虑区域的发展前景，国内百货品牌更强调区域内的人口数量。商家选址标准商家选址标准总结总结 中高档购物广场对于国内外各商业品牌的吸引力较大。商业定位越高档，对绝对人流量的要求就越低，对有效人流量（高品质客户）的要求就越高。电影院等娱乐商业更强调物业条件是否能够满足发展要求。商商业业篇篇商商117、业业篇篇商商业发业发展定位展定位商商业发业发展定位展定位商业发展方向商业发展方向参考依据参考依据区域特征区域特征郑州南向发展区，辐射新郑、新密、平顶山；城市新区，人口较少；区域配套不够完善；交通便利，新城政治核心区；区域发展区域发展二七新区发展起步区；郑州市西南区、航海路沿线、南三环周边开发升温，大批高品质人口将陆续迁入；龙湖别墅区高端客户云集；市场竞争市场竞争、项目特征项目特征商业体量庞大；中低档竞争激烈；日常生活配套竞争白热化；项目商业体量大，必须发展综合型消费；市场发展市场发展二七商圈核心作用需进一步增强，以更好引领郑州市消费模式升级；郑州市高端消费分散，亟待升级；商业发展方向商业发展方118、向高端高端、精品精品、专业市场专业市场商家选址条件商家选址条件中高档购物中心吸引力大；越高档越强调有效人流量；定位较为高端的国际百货品牌相对于国内品牌百货更能适应新区商业中心；商业发展方向商业发展方向发展方向建议发展方向建议以高端百货为核心以高端百货为核心，以商务配套为主体以商务配套为主体，以休闲以休闲、娱娱乐乐、餐饮和专业店为补充的区域商业中心餐饮和专业店为补充的区域商业中心以高端商业为核心，树立商业品质，综合发展中高档购物、特色餐饮、休闲、娱乐等中档商业，同时辅以家居专业店等专业化商业形态，打造二七新区的区域型商业中心。新二七新二七，中原第一生活圈中原第一生活圈定位总结定位总结整体定位整体119、定位新二七新二七：二七商圈作为郑州市第一商圈二七商圈作为郑州市第一商圈，地位牢固地位牢固，本项目的商业是对二本项目的商业是对二七商圈的补充和升级七商圈的补充和升级，是承接高端消费的集中区是承接高端消费的集中区；以郑州为主以郑州为主，以周边县市为补充以周边县市为补充，辐射整个中原地区辐射整个中原地区；第一生活圈第一生活圈：以高端树立品质以高端树立品质、以特色树立形象以特色树立形象，实现项目在区域竞争中实现项目在区域竞争中脱颖而出脱颖而出，辐射更广阔的市场范围辐射更广阔的市场范围。银行、证券、邮政等商务配套若干7.5银行、证券等金融配套6针对居民及办公人员的中档消费区110精品商业街4企业家会员制120、会所，海参馆等高端餐饮、高端休闲娱乐等14高端休闲餐饮娱乐区5巴黎春天、连卡佛百货、美美百货及奢侈品专卖店18.5高端主力店及奢侈品专卖店3沃尔玛、乐购或其他12.5超市2宜家、欧凯龙、乐华梅兰16家具大卖场1意向品牌意向品牌商业数量商业数量商业规模商业规模（万万）商业类型商业类型商业发展定位商业发展定位商业整体规划商业整体规划以高端商业为核心以高端商业为核心，以商务配套为主体的综合型商业中心以商务配套为主体的综合型商业中心商业发展定位商业发展定位商业规划商业规划规模规模：40094平平业态业态：高端休闲高端休闲、餐饮餐饮、娱乐区娱乐区（针对高端客户针对高端客户）规模规模：62199平平业态业121、态：1家家具大家家具大卖场卖场规模规模：83471平平业态业态：高端百货高端百货及奢侈品及奢侈品专营店专营店规模规模：25349平平业态业态：超市超市规模规模：35597平平业态业态：银银行行，证券证券，邮政等商务邮政等商务配套配套规模规模：101970平平业态业态：中档购物中档购物、休闲休闲、娱乐消费区娱乐消费区（针对居民针对居民、办公办公人员的中档消费人员的中档消费）规模规模：40000平平业态业态：银行银行，证证券券，邮政等商务配邮政等商务配套套高端百货品牌推荐高端百货品牌推荐高端百货品牌推荐高端百货品牌推荐百货品牌推荐百货品牌推荐巴黎春天巴黎春天n巴黎春天是世界顶级的时尚品和零售业集团122、，总部位于法国巴黎，旗下拥有多个全球连锁的高档同名卖场及奢侈品品牌。巴黎春天其标准名为：Pinault Printemps Redoute，简称PPR，为世界500强之一，2007年以23191.6百万美元的营业收入排列第296位。1991年，春天百货被PPR工业集团收购之后，从此分为美容、生活艺术、流行时尚、饰品和男装五大部门。n巴黎春天面向中高层消费者，提供婚纱摄影服务，集团有美容、生活艺术、流行时尚、饰品和男装五大部门。为消费者提供综合全面的服务。在大城市的繁华地段都有门店，方便想拍照的消费者前往。百货品牌推荐百货品牌推荐巴黎春天巴黎春天百货品牌推荐百货品牌推荐巴黎春天巴黎春天百货品牌推123、荐百货品牌推荐连卡佛百货连卡佛百货nLane Crawford 连卡佛 连卡佛是亚洲首屈一指的专门店，面向大中华地区销售品类繁多的设计师品牌Lane Crawford商品。连卡佛在香港和北京的专门店云集了来自世界各地的女装、男装、鞋类及配饰、内衣、珠宝、化妆品以及家居时尚用品，彰显独特品味。n连卡佛独特的产品定位、服务和环境是品牌的核心。各个专门店的装饰风格经常更新，不断推出获奖的视觉设计以及专门的艺术展览，置身其中，处处皆风景。与众不同的礼宾服务、专属的个人形象顾问以及化妆品礼宾服务，让您在连卡佛享受个性化的购物体验。n连卡佛被称为“亚洲首席时装名店”，其姐妹公司-香港俊思集团亦拥有诸如Ai124、gner、Emanuel Ungaro、D&G、BCBG等20余个知名品牌之香港、中国内地代理权。百货品牌推荐百货品牌推荐连卡佛百货连卡佛百货百货品牌推荐百货品牌推荐连卡佛百货连卡佛百货百货品牌推荐百货品牌推荐美美百货美美百货nMaison Mode 美美 于1994年由黄卿美女士创建。黄卿美女士同时亦是ImagineX俊思集团副总裁，Maison Mode美美总裁。开业至今，一直得到各世界级时尚品牌的支援和厚爱，现时美美已进驻中国内地多座城市，营运面积逾20万平米。n有“贵族商店”之称的美美百货经营：时装、皮具、家居、护肤品、香氛、珠宝、钟表等7大系列拥有品牌Agnesb、Aquascutu125、m、Armani Collezioni、AutaSon、Bally、BCBG Max Azria、BMW Lifestyle、Hugo Boss、Brics、Burberry、C.P.Company、Calvin Klein、Canali、Cartier、Celine、Cerruti 1881、Chlo、Coach、Coppelia、D&G、Daks、Diesel、Dior、.等400余个国际品牌。百货品牌推荐百货品牌推荐美美百货美美百货百货品牌推荐百货品牌推荐美美百货美美百货金融金融、证券等商务金融配套区证券等商务金融配套区金融金融、证券等商务金融配套区证券等商务金融配套区商务金融配套商务金126、融配套银行银行商务金融配套商务金融配套银行银行商务金融配套商务金融配套证券交易大厅证券交易大厅主力店品牌推荐主力店品牌推荐主力店品牌推荐主力店品牌推荐主力店品牌推荐主力店品牌推荐家乐福家乐福成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。此外，家乐福还在一些国家发展了便利店和会员制量贩店。2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在财富杂志编排的全球500强企业中排名第2127、2位。目前家乐福在郑州拥有3家店 北环店、花园店、金水店。主力店品牌推荐主力店品牌推荐家乐福家乐福主力店品牌推荐主力店品牌推荐家乐福家乐福主力店品牌推荐主力店品牌推荐乐购乐购乐购是以生产“康师傅”方便面闻名的台湾顶新国际集团于1997年创立的连锁超市品牌，2006年由英国最大的零售商Tesco控股经营，全名为“Tesco乐购”。截至2008年10月，Tesco乐购在华东、华北和华南三个区域拥有58家大卖场。1989年顶新国际集团（康师傅）在中国创立，1992年康师傅方便面在中国掀起一场饮食革命，进而晋身成为方便美食的代言人，至今已达21年，总投资超过14亿美金，于1997年转投资-乐购复合式商128、业经营集团。乐购购物中心以成功企业为基石，秉承回馈社会。乐购购物中心从上海开始，计划未来在全国都会城市设立50家连锁分店之连锁大卖场/购物中心系统（营业面积9000-25000平方米，销售品项逾25000种，）并计划建立物流中心、商流系统、电子商务等配套设施，成为厂商进入中国市场的最佳通路，提供全国消费者便捷的购物环境。主力店品牌推荐主力店品牌推荐乐购乐购主力店品牌推荐主力店品牌推荐乐购乐购精品商业街示意精品商业街示意精品商业街示意精品商业街示意精品商业街精品商业街发展示意发展示意精品商业街精品商业街发展示意发展示意精品商业街精品商业街发展示意发展示意专业店推荐专业店推荐专业店推荐专业店推荐专129、业消费推荐专业消费推荐宜家宜家专业消费推荐专业消费推荐欧凯龙欧凯龙专业消费推荐专业消费推荐乐华梅兰乐华梅兰其它商业补充其它商业补充其它商业补充其它商业补充特色消费示意特色消费示意中式餐饮中式餐饮特色消费示意特色消费示意特色餐饮特色餐饮特色消费示意特色消费示意特色餐饮特色餐饮特色消费示意特色消费示意咖啡馆咖啡馆特色消费示意特色消费示意休闲娱乐休闲娱乐特色消费示意特色消费示意休闲娱乐休闲娱乐特色消费示意特色消费示意水疗水疗、SPA特色消费示意特色消费示意运动休闲运动休闲特色消费示意特色消费示意电影院电影院写写字字楼楼篇篇写写字字楼楼篇篇郑郑州市州市写写字字楼楼市市场场分析分析郑郑州市州市写写字字楼130、楼市市场场分析分析写字楼发展背景写字楼发展背景宏观经济宏观经济（河南1）13%4000 亿元郑州22（广东4）10.3%4246.25亿元东莞21（河北1）13%4300 亿元唐山20（山东2）14.1%4358.46亿元烟台19（湖南1）15.5%4547.06亿元长沙18（江苏3）13.1%5010.36亿元南京17（辽宁2）14%5015 亿元沈阳16（浙江2）12.4%5125.82亿元宁波15（辽宁1）15.2%5150亿元大连14（四川1）15.0%5508.30亿元成都13（湖北1）14.7%5515.76亿元武汉12（广东3）14.0%5638.47亿元佛山11（山东1）12.131、9%5666.20亿元青岛10（江苏2）13.1%5758.00亿元无锡9（浙江1）12.0%5945.82亿元杭州8（渝）17.1%7894.24亿元重庆7（津）17.4%9108.83亿元天津6（江苏1）13.2%9168.91亿元苏州5广东212.0%9510.91亿元深圳市4广东113.0%10604.48亿元广州市3京10.2%13777.9亿元北京市2沪9.9%16872.42亿元上海市1所在省市及排名所在省市及排名增长率增长率GDPGDP名称名称排名排名p2010年，郑州市完成生产总值（GDP)4002.91亿元，位列全国大中城市第22位，增长率为13%。p城市经济的快速、稳定发132、展为写字楼的发展提供了基础。写字楼市场分析写字楼市场分析企业聚集企业聚集15.8272 43济 源 市30.61471 450驻马店市21.81092 238周 口 市22.81206 275信 阳 市31.1810 252商 丘 市28.41475 419南 阳 市14.1695 98三门峡市23.5719 169漯 河 市22.41313 294许 昌 市21.3704 150濮 阳 市271141 308焦 作 市34.11299 443新 乡 市22.3525 117鹤 壁 市221018 224安 阳 市13.61000 136平顶山市32.11819 584洛 阳 市27.5120133、7 332开 封 市23.52723 640郑 州 市25.220524 5172全省合计产业聚集区占省辖市规模以产业聚集区占省辖市规模以上工业单位数的比重上工业单位数的比重（%）全市规模以上工全市规模以上工业单位总数业单位总数（个个）产业聚集区规模以上产业聚集区规模以上工业单位个数工业单位个数（个个）省辖市省辖市p2010年，郑州市产业集聚区规模以上工业企业数量达到640家，郑州市规模以上工业企业数量共计超过2720家。p规模以上工业企业发展迅速，必将推动高端商务的迅速发展。写字楼市场分析写字楼市场分析高端高端铁路系统的不断铁路系统的不断发展发展中原经济区的快中原经济区的快速发展速发展各个新134、区的建设各个新区的建设发展发展郑州市发展郑州市发展p铁路系统的不断完善和发展、中原经济区的快速发展一级郑州市各个新区的开发建设将成为推动郑州市未来经济发展、城市发展的三大动力。p城市经济的发展又必将推动城市商务的进一步发展。写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼发展趋势写字楼发展趋势p近年来，郑州市写字楼市场发展快速，尤其是进入到2010年，市场投放量达到78.31万平方米，市场去化量达到92.58万平方米，销售价格更是上涨了3000元/平，达到8488.48元/平。写字楼市场分析写字楼市场分析政策环境政策环境限贷限贷限购限购限价限价p进入2009年底，为抑制房地产市场过热发展，政府开始出台一系列135、针对住宅市场的调控政策，以促使房地产市场的平稳发展。p密集的市场政策调控下，住宅市场投机、投资行为受到抑制，大批资金开始转向写字楼市场，写字楼售价节节攀升。写字楼市场分析写字楼市场分析市场发展市场发展p2010年前，郑州市写字楼市场平稳发展，售价较为稳定。p进入2010年下半年，由于大批资金的涌入，同时受到高端写字楼产品入市的推动，在售写字楼物业售价急速攀升。写字楼市场分析写字楼市场分析市场发展特点市场发展特点大批资金的涌入大批资金的涌入，为写字楼市场的发展提供了充足营养为写字楼市场的发展提供了充足营养；2010 年，郑州写字楼累计投放较去年同期增加了267.31%，写字楼累计成交较去年同期上136、升了50.54%，“新政”影响下，投资客户从青睐住宅投资转向商业和办公等非住宅投资，使非住宅市场的需求得到发展。高端写字楼开始入市高端写字楼开始入市，并推动整体市场的迅速发展并推动整体市场的迅速发展；千玺广场2010年6月开始销售，当时售价约为24000元/平，截止2011年5月底，售价达到约38000元/平，同期，郑州市在售写字楼成交均价达到14000元/平的高位。以千玺广场为代表的高端写字楼项目入市，推动写字楼售价迅速升高，同时对郑州市写字楼市场产品品质提出了更高的要求。成熟市区可开发写字楼项目已基本开发完毕成熟市区可开发写字楼项目已基本开发完毕，城市边缘区各版块开始升温城市边缘区各版块开137、始升温；郑州市三环以内规划大规模写字楼项目不现实。目前，CBD核心区60栋写字楼也已开发完成59栋。郑州城市市区和郑东新区写字楼项目开发已接近尾声，为其他区域写字楼项目提供了市场空间，其他版块开始升温，如中央政务区的永和国际广场、新东站版块的绿地之窗等。写字楼市场分析写字楼市场分析市场投放市场投放p受房地产市场政策调控影响，开发商对房地产市场发展前景持谨慎态度，进入2010年下半年，房地产市场整体投资有多减少，与之相一致，郑州市写字楼市场投放量减少。p一方面，市场大批资金开始涌入写字楼市场，另一方面，写字楼整体供应量却逐渐减少，在接下来的几个月内，很可能出现写字楼产品严重供不应求的市场局势。写138、字楼市场分析写字楼市场分析市场销售市场销售p2010-2011年，郑州市写字楼销售量逐渐增加，写字楼市场受到越来越多投资者的青睐。但受到2010年12月之后连续3个月的投放量基本为零的影响，且1、2月为传统淡季，进入2011年初，成交量有所下滑。写字楼市场分析写字楼市场分析市场售价市场售价p进入2010年下半年，郑州市写字楼项目售价迅速提高，由之前的6000-8000元/平的水平迅速攀升至10000元/平的水平，2011年2月受到以千玺广场为代表的部分高端项目影响，售价更是达到13989元/平的高位。写字楼市场分析写字楼市场分析分区域物业售价分区域物业售价p从各区域写字楼售价来看，进入2010139、年下半年，各区域写字楼售价都有明显的增长，但郑东新区、金水区市场发展水平要明显高于其他地区，郑东新区、金水区售价基本维持在10000元/平左右的水平，而其他地区则基本维持在6000-8000元/平的价位上。写字楼市场分析写字楼市场分析分区域物业投放分区域物业投放、销售量销售量p 2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场供应量中，有超过95%的供应量集中在郑东新区和金水区。p与市场投放情况相一致，写字楼市场销售情况中，郑东新区、金水区仍占据绝对性的主导地位，尤其是进入2011年，金水区、郑东新区在市场中的地位进一步增强，市场成交量高达郑州市整体成交量的97.8%。2010.2-2011.2，140、郑州市写字楼市场分区域投放量郑州市写字楼市场分区域投放量2010.2-2011.2，郑州市写字楼市场分区域销售量郑州市写字楼市场分区域销售量写字楼市场分析写字楼市场分析市场形势市场形势p通过对2010-2011年写字楼成交面积和成交价格的对比分析不难看出，进入2011年，市场呈现明显的“量跌价升”的发展态势，郑州写字楼市场供不应求的发展局势已经显现，对于一些纯写字楼项目而言，在政策调控下的2011年是项目入市的良好时机。写字楼市场分析写字楼市场分析市场总结市场总结p2009年成为郑州市写字楼市场发展的分水岭年成为郑州市写字楼市场发展的分水岭，郑州写字楼市场由过去的以商住房为主的发展模式郑州写字141、楼市场由过去的以商住房为主的发展模式转变为以纯写字楼产品为主的发展模式转变为以纯写字楼产品为主的发展模式，高品质写字楼产品逐渐受到市场的追捧成为市场主力高品质写字楼产品逐渐受到市场的追捧成为市场主力。p2010年成为郑州市写字楼市场快速发展年年成为郑州市写字楼市场快速发展年，楼市新政挤压大批资金由住宅市场流入写字楼市场楼市新政挤压大批资金由住宅市场流入写字楼市场，为写字楼市场的发展提供了充足的营养为写字楼市场的发展提供了充足的营养，写字楼产品售价迅速提高写字楼产品售价迅速提高，同时成熟市区项目开发接近尾同时成熟市区项目开发接近尾声声，城市边缘区开始升温城市边缘区开始升温。p2011-2012年142、很有可能成为郑州市纯写字楼项目发展的黄金时期年很有可能成为郑州市纯写字楼项目发展的黄金时期，从城市角度而言从城市角度而言，中原经济区纳中原经济区纳入国家战略入国家战略，郑州市正蓄势待发郑州市正蓄势待发，大批企业陆续涌入郑州大批企业陆续涌入郑州，从市场角度而言从市场角度而言，开发企业对市场持谨开发企业对市场持谨慎态度慎态度，投资节奏放缓投资节奏放缓，相当一批资金涌入写字楼市场的同时相当一批资金涌入写字楼市场的同时，写字楼产品市场投放量却在减少写字楼产品市场投放量却在减少，因此因此，对于纯写字楼项目而言对于纯写字楼项目而言，2011-2012年市场发展条件极为优越年市场发展条件极为优越。写字楼市场143、分析写字楼市场分析区域市场分析区域市场分析2010年郑州市各区域办公物业投放量年郑州市各区域办公物业投放量、销售量及销售价格销售量及销售价格2137.000.090.00惠济区3183.78 0.38 0.16 管城区5222.934178.258738.448697.32 销售价格（元/）1.691.8675.1513.67 销售面积（万）2.561.8554.7618.95 投放面积（万）二七区中原区郑东新区金水区项目(数据来源数据来源：郑州市房管局郑州市房管局)p2010年，郑州市写字楼市场整体投放量、销售量均不足100万平；p郑州市写字楼市场分化严重，市场投放量、市场销售量整体超过95144、%分布在金水区和郑东新区，而中原区、二七区、管城区和惠济区加起来年投放量和销售量均不足5万平；p售价方面，分化同样明显，金水区、郑东新区办公物业售价在8000平/元之上，而其他各区均在4000-5000元/平左右，惠济区由于物业性质问题，售价仅为2000元/平左右。5A级甲级写字楼，138米双塔建筑，周边配套齐全，为中原区地标性商业建筑。综合分析外语中学，郑州一中等众多中小学幼儿园；市中心医院，市七院，省直三院，等医院；酒店配套；大商超市。项目配套在售销售进度8900元销售均价甲级物业级别商业、写字楼物业形态10.2容积率352793建筑面积34538占地规模郑州元龙房地产开发有限公司开发商陇145、海路与桐柏路交叉口物业地址高层建筑类别建筑类别升龙金中环项目名称项目名称西南板块写字楼项目西南板块写字楼项目升龙金中环升龙金中环万达品牌号召力强大，万达广场配套齐全，soho办公优势明显综合分析中原工学院、河工大等大中小学校；银行；中原区政府、司法局、环保局等政府机构；华山医院，郑州中医院、市骨科医院等医院。项目配套在售销售进度Soho均价7500元销售均价-物业级别SOHO物业形态5.7容积率531000建筑面积92679占地规模郑州万达广场投资有限公司开发商中原区中原路与秦岭路交叉口西南角物业地址多层建筑类别建筑类别中原万达广场项目名称项目名称西南板块写字楼项目西南板块写字楼项目中原万达广146、场中原万达广场升龙联合广场扼守大学路交通门户，地铁1、5、6号线贯穿全市，大学路、航海路、BRT快速公交，全方位立体交通，畅达全城。综合分析沃尔玛，世纪联华，国美，古玩城；财政局，国税局，二七区委区政府法院；郑大、航院、二中、四十四中等。项目配套在售销售进度7000元销售均价甲级物业级别写字楼、住宅、商业街物业形态5.5容积率31807建筑面积5783占地规模郑州尚锦房地产开发有限公司开发商大学路与淮河路交叉口南200米物业地址高层建筑类别建筑类别升龙联合广场项目名称项目名称西南板块写字楼项目西南板块写字楼项目升龙联合广场升龙联合广场由南北两幢16层商务大厦和一条商业步行街组合而成。鼎盛时代是147、一座集商务办公、酒店餐饮、会务服务、健身娱乐为一体的高标准商务大厦。综合分析黄科大、航院、交通学院、卫校等；银行；迪欧咖啡、信阳菜馆等餐饮项目配套在售销售进度13000元销售均价甲级物业级别商业、写字楼物业形态4.5容积率26382建筑面积5857占地规模河南鼎盛置业有限公司开发商二七区航海路与大学路交汇处西500米路南物业地址高层建筑类别建筑类别鼎盛时代项目名称项目名称西南板块写字楼项目西南板块写字楼项目鼎盛时代鼎盛时代业态业态规模规模功能形态功能形态集聚效益集聚效益商务办公商务办公功能功能38栋栋，总建筑总建筑面积面积154万平方万平方米米高层高层、超高层总部写超高层总部写字楼字楼、甲级甲148、级5A写字楼写字楼、soho办公办公，吸引国内吸引国内外知名企业进驻外知名企业进驻辐射郑州都市区西辐射郑州都市区西南部的综合性商务南部的综合性商务基地基地商业服务商业服务功能功能总建筑面积总建筑面积63万平方米万平方米高端商业旗舰店高端商业旗舰店、大大型商业综合体以及一型商业综合体以及一系列国际一线品牌入系列国际一线品牌入驻驻辐射郑州都市区西辐射郑州都市区西南部的高端商业集南部的高端商业集群群行政文化行政文化功能功能用 地 面 积用 地 面 积 39亩亩，总建筑面总建筑面积积10万平方米万平方米行政服务中心行政服务中心、市市民活动中心民活动中心、青铜器青铜器公园以及商业休闲配公园以及商业休闲配149、套套二七新城行政文化二七新城行政文化中心中心二七新区写字楼项目二七新区写字楼项目总经园总经园写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼市场总结写字楼市场总结p城市的发展城市的发展、交通条件的改善交通条件的改善、住宅市场对于资金的反向挤压等因素将推动郑州市写字楼市场住宅市场对于资金的反向挤压等因素将推动郑州市写字楼市场在在2011-2012年的快速发展年的快速发展。p郑州市写字楼市场发展不均衡性显著郑州市写字楼市场发展不均衡性显著，郑东新区郑东新区、金水区市场投放量金水区市场投放量、销售量占到市场总量的销售量占到市场总量的95%以上以上，且售价较高且售价较高，达到达到8000元元/平以上平以上，平均售价150、高出其他地区至少平均售价高出其他地区至少3000元以上元以上，其他区域其他区域则发展水平较低则发展水平较低，2010年年均投放量年年均投放量、销售量均不足销售量均不足3万平万平。p二七新区位于郑州市西南板块二七新区位于郑州市西南板块，区域写字楼市场规模有限区域写字楼市场规模有限、项目较少项目较少，陇海路以南的二七区陇海路以南的二七区、中原区仅鼎盛时代中原区仅鼎盛时代、升龙联合广场升龙联合广场、升龙金中环三个知名写字楼项目升龙金中环三个知名写字楼项目，soho以万达广场为代表以万达广场为代表，品质较高品质较高、售价较高售价较高，将带动区域内写字楼将带动区域内写字楼、soho办公物业的发展办公物业151、的发展。p二七新区规划办公物业体量较大二七新区规划办公物业体量较大，甲级写字楼甲级写字楼、soho办公楼总面积达到办公楼总面积达到154万平万平，未来市场供应未来市场供应量巨大量巨大。写字楼市场分析写字楼市场分析写字楼发展趋势写字楼发展趋势p经济的快速发展是写字楼市场繁荣的基本保证经济的快速发展是写字楼市场繁荣的基本保证；p订单式开发已成为开发商青睐的开发模式订单式开发已成为开发商青睐的开发模式；p开发商或物业机构通过持有物业实现经营转型开发商或物业机构通过持有物业实现经营转型；p郑州写字楼停车问题日益突出郑州写字楼停车问题日益突出，正受到开发商关注正受到开发商关注。写写字字楼楼篇篇写写字字楼152、楼篇篇写写字字楼楼定位定位写写字字楼楼定位定位写字楼定位写字楼定位市场影响因素市场影响因素区域规划区域规划政策环境政策环境商务环境商务环境办公物业开发办公物业开发p办公物业的开发取决于区域商务环境办公物业的开发取决于区域商务环境，而决定商务环境的因素主要有两点而决定商务环境的因素主要有两点：区域规划和政策环区域规划和政策环境境，办公物业的开发离不开政府的大力推动办公物业的开发离不开政府的大力推动，需要政府制定并实施一系列相关的支持政策需要政府制定并实施一系列相关的支持政策。写字楼定位写字楼定位政策支持参考政策支持参考针对在郑东新区购买商品住宅和二手房的交易，给予契税、营业税、个人所得税的优惠或153、补贴，即收即补。个人购买商品住宅个人购买商品住宅的政策支持的政策支持免收23年企业所得税，按其形成地方政府财力部分给予40%补贴，按其办公用房的面积给予租金优惠一半或免租。高新技术企业的政高新技术企业的政策支持策支持2009.12.31前开业的商贸服务业企业，按其营业面积给予50元/平的补贴，补贴三年。2009.12.31前开业的蔬菜店、早餐店，给予基础装修、配套设施奖励。商服配套政策支持商服配套政策支持对竣工一年且入住率达到70%的写字楼的物业管理公司，三年内按其营业收入、利润总额形成新区财力部分给予60%补贴。物业管理公司的政物业管理公司的政策支持策支持对符合条件的金融机构，在其购买或租赁154、自用办公用房的，按办公用房面积分别给予500元/平方和10元/平方的现金补贴。其中，购房补贴为一次性，租房补贴时限为三年。金融机构的政策支金融机构的政策支持持凡属于郑东新区重点发展产业且符合相关条件的企业或外商投资企业，郑东新区按期增加值、营业收入及利润总额形成新区地方财力部分，对在CBD注册备案的企业或企业高管人员，五年内按季度给予40%到80%不等的补贴。重点发展产业重点发展产业内容项目项目p办公物业的发展离不开良好的政策环境，总部经济产业园的发展同样离不开政策的大力支持，二七新区可参考郑东新区相关支持政策：写字楼定位写字楼定位定位的问题与机遇定位的问题与机遇问题问题机遇机遇政策支撑政策支155、撑：二七新区现阶段缺少相关政策支撑，办公物业发展缺少强大的推动力。区域发展区域发展：继郑东新区核心区CBD之后，二七新区的发展迎来良好的契机。政策环境政策环境：住宅物业政策调控，大批资金融入写字楼市场，写字楼市场发展迅速。市场容量市场容量：二七新区所处西南板块写字楼市场容量有限，市场规模较小。前期发展前期发展：作为新区，配套不够完善，前期发展困难较大。市场竞争市场竞争：区域写字楼物业规模有限，后期不会产生较大的市场竞争。写字楼定位写字楼定位问题解决思路问题解决思路定位问题定位问题解决思路解决思路政策支持不足政策支持不足市场容量有限市场容量有限前期发展困难前期发展困难建议政府增加区域政策支持建议156、政府增加区域政策支持，同时推行招商活动同时推行招商活动利用住宅限购时机利用住宅限购时机，快速发展快速发展soho公寓等物业公寓等物业前期大力推行招商前期大力推行招商，进行定向型定制式开发进行定向型定制式开发商业发展方向商业发展方向发展方向建议发展方向建议总部写字楼总部写字楼+甲级写字楼甲级写字楼+soho三态合一的总部经济国际商务办公集群三态合一的总部经济国际商务办公集群以定制总部写字楼为核心和标志，进行项目前期市场预热，同时节约前期成本、降低市场风险，吸引大批相关企业入驻，以甲级写字楼和soho写字楼满足不同企业商务需求，吸引不同档次企业进驻，完善总经园功能。写字楼定位写字楼定位定制总部写字157、楼定制总部写字楼写字楼定位写字楼定位定制总部写字楼定制总部写字楼写字楼定位写字楼定位定制总部写字楼定制总部写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位甲级写字楼甲级写字楼写字楼定位写字楼定位SOHO办公办公写字楼定位写字楼定位SOHO办公办公写字楼定位写字楼定位SOHO办公办公写字楼定位写字楼定位SOHO办公办公写字楼定位写字楼定位SO158、HO办公办公写字楼定位写字楼定位SOHO办公办公总结总结篇篇总结总结篇篇开发开发建建议议开发开发建建议议先招商先招商开发建议开发建议开发原则开发原则后规划后规划招商先行具有以下优点：明确规划要求，便于为商家量身定做，避免后期出现问题；招商的过程也是对项目定位进一步明确和确认的过程，同时可根据实际招商效果及时调整项目定位；降低项目实际运作过程中的风险。建立在招商基础上的规划，针对性更强，直接满足后期入住商家等到经营要求，将项目的运作风险降到最低。开发建议开发建议开发模式开发模式定向开发定向开发联合开发联合开发根据目标客户、商户、意向进驻酒店管理公司等的具体需求，有针对性地进行前期沟通接洽，量身定159、做式的开发行为。定向开发，一定程度上实现了让后期管理者和运营者参与到前期规划中来，提高了物业对于市场的适应性，国贸中心大商新玛特总店、招银大厦都是定向开发的成功案例。为了实现项目的成功开发和运作，其余与合作伙伴采取联合的方式共同参与到项目的开发、设计、规划中来，实现双方相互协作，优势互补，一定程度上解决了企业在资金投入和在某些陌生领域能力不足的问题。开发建议开发建议租售策略租售策略分割销售分割销售自持出租自持出租租售结合租售结合常见租售策略常见租售策略企业战略要求企业战略要求商业形态商业形态商业业态商业业态商业物业常见的租售策略主要有三种：分割出售、自持出租和租售结合；决定商业物业采取何种租售160、策略的因素主要包括三个：企业战略需求、商业形态和商业业态。开发建议开发建议租售策略对比分析租售策略对比分析u短期收益与长期收益的平衡；u自持优质物业；u长期受益显著；u快速回笼资金；u短期收益明显；优势分析优势分析u商业规模大、商业业态丰富的项目多采用租售结合的方式；u企业需兼顾销售与招商，对企业能力要求高；租售结合租售结合u资金雄厚的大型企业可以自持物业；u适用于区域现阶段不成熟，但发展前景良好的项目；u适用于集中型、高端商业项目；u企业需进行招商；u对企业管理能力要求高，可能需要引入管理公司；u短期收益小，资金压力大；自持出租自持出租u适用于小型商业或底层商业等初级商业；u适合于对长期收益161、不在乎的中小企业；u适用于成熟市区，商业售价较高的项目；u失去管理权，后期商业管理堪忧；u无长期收益；分割出售分割出售结论结论劣势分析劣势分析租售策略租售策略项目规模大、业态多，最适宜采用租售结合的策略，以平衡企业短期收益与长期受益、项目前期收益与后期管理之间的关系。开发建议开发建议租售策略影响因素租售策略影响因素u百货公司、超市、大卖场多由企业自持，收取租金或提成；u商业街区、专卖店等商业形态绝大多数采用分割出售的形式。u现阶段，郑州市地下商业没有产权，原则上不可以进行分割出售，需由企业自持出租。u自持物业在所难免，但通过出售一部分物业实现企业短期收益是保证企业财务要求的主要途径。分析分析商162、业业态商业业态商业形态商业形态企业战略要求企业战略要求影响因素影响因素开发建议开发建议租售策略租售策略自持，或与商家进行联合开发自持3酒店8出售10精品商业街4自持出租7.5银行、证券等金融配套6出售4高端休闲餐饮娱乐区5少数情况下可出售，例如郑州新世界百货即由百货公司购买持有。自持出租8.5高端主力店及奢侈品专卖店3自持出租2.5超市2或与商家进行联合开发自持出租6家具大卖场1备注备注租售策略租售策略商业规模商业规模（万万）商业类型商业类型初步设想，项目约有14万平方米商业可以出售（含产权出售和使用权出售），专业店和酒店总建筑面积约为9万，若采用联合开发的模式，则不需要企业自持。原则上，项目百货商场、超市、地下商业街、汽车4s店等物业需要企业自持，但除去超市之外，其他物业均具有可出售的可能性。THANKS!