1、同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚1郑州信息创意产业园郑州信息创意产业园前期定位报告前期定位报告2011/022011/02同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚2前前 言言工作思路工作思路：通过本项目区位环境通过本项目区位环境、技术指标技术指标，让我们认识到让我们认识到项目未来发展最直接的影响项目未来发展最直接的影响。项目本位分析项目本位分析城市城市/城市宏观分析城市宏观分析通过城市区位通过城市区位、城市宏观数据分析城市宏观数据分析，城市规划发城市规划发展分析展分析，为项目未来发展提供为项目未来发展提供最基本的数据支撑最基本的数据支2、撑。通过对区域属性分析为项目未来发展提供通过对区域属性分析为项目未来发展提供有力的有力的产品细分定位依据产品细分定位依据。园区发展规模园区发展规模综合以上分析综合以上分析，对项目未来对项目未来发展的产品细分进行初步研发展的产品细分进行初步研判判，得出住宅产品得出住宅产品、商业产商业产品未来发展的方向品未来发展的方向。园区各功能配比园区各功能配比通过案例借鉴以及项目研通过案例借鉴以及项目研判对本项目进行各方面详判对本项目进行各方面详细的定位细的定位。国内外成熟产业园案例借鉴国内外成熟产业园案例借鉴区域发展分析区域发展分析项目开发策略项目开发策略结合本项目的产业定位结合本项目的产业定位、功能定位对3、项目发展功能定位对项目发展规划提出建议规划提出建议，并展示园区发展蓝图并展示园区发展蓝图通过对国内外产业园案例的分析通过对国内外产业园案例的分析、可借鉴点的诠释以可借鉴点的诠释以及项目亮点的详细解剖及项目亮点的详细解剖，了解成功园区的开发思路了解成功园区的开发思路，并相对应的借用于本项目的发展规模确定及物业配比并相对应的借用于本项目的发展规模确定及物业配比建议建议产业发展的特征及定位产业发展的特征及定位规划建议规划建议生态特色生态特色、酒店会议酒店会议、标志性建筑等议题标志性建筑等议题特色功能业态探讨特色功能业态探讨同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚3 3PAR4、T 1 PART 1 城市背景城市背景pp城市规划城市规划pp经济状况经济状况pp产业特征产业特征pp人口特征人口特征同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚中原地区郑州崛起，惠济蓄势待发同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚5郑州立体交通网络打造国家综合交通枢纽，惠济渐进入体系中同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚6郑州经济发展迅速，但水平居中，三产将是未来发展动力同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚7中西部电子信息业成长迅速，成为郑州调整产业结构的有利契机同策咨询同策咨询 专业5、至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚8郑州高端人才供应成长迅速，有利于高新技术产业的发展同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚9城市背景总结城市层面角色认知：惠济区将承担郑州产业升级发展的重要平台同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚1010PART 2 PART 2 区域背景区域背景pp区域概况区域概况pp产业特征产业特征pp开发建设现状开发建设现状pp区域背景小结区域背景小结同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚11惠济区位优势显著，生态、科技成为发展基调同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l6、 l 服务至诚服务至诚12惠济区云集丰富的生态、文化、教育资源同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚13区域背景小结：高档文化生态社区多元消费群落公共服务体系中原经济新引擎多种产业融合带地处中原核心北据黄河生态产业文化旅游产业现代服务业高新技术产业中原经济区核心北临黄河北移东扩战略资源丰富区位优势产业特征城市功能资源优势多种资源的交集地沿黄生态资源文化资源周边产业资源大学城教育资源区域层面角色认知：生态科技产业的核心承载区信息创意产业园信息创意产业园作为惠济区作为惠济区生态科技产业的核心承载区的首发力量，将引领区域的发展，担负着调整郑州产业结构，带动中原经济区发展的7、重任！同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚1414PART 3 PART 3 战略定位战略定位pp发展路径发展路径pp发展战略发展战略pp目标定位目标定位pp形象定位形象定位同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚低碳生态发展示范产业发展服务满足郑州空间拓展与产业发展需求的功能角色诉求惠济区创意产业园生态区发展战略的再次跃升郑州层面角色认知：城市北部产业升级发展平台惠济区层面角色认知：低碳生态高科技产业内涵强化的核心承载区中原经济区发展示范从实现项目目标价值出发，从产业发展、低碳发展示范、中原经济区发展示范三方面进行战略选择本项目三重目标8、价值同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚发展战略发展战略发展战略发展战略低碳生态发展示范战略人才发展人才发展人才发展人才发展服务战略服务战略服务战略服务战略品牌合作发展品牌合作发展品牌合作发展品牌合作发展战略战略战略战略p十大低碳要素p低碳发展示范规划原则p人才培养p知识创造p人才服务p产业导入策略p国际化服务功能策略p低碳生态建设发展战略三大方向：人才发展服务战略、低碳生态发展示范战略、品牌合作发展战略同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚人才培养以高端知识人群为核心的服务体系国际化社区多元消费群落公共服务体系旅游度假区知识创造人才服9、务发挥高端知识人群要素的集聚效应知识人群孵化与培育以知识为核心的高端产业要素聚集与再孵化平台职业教育生产技术再研发技术孵化及试验技术交易、专利服务中介、商务服务语言教育高等教育特色教育从人才培养、知识创造、人才服务三方面进行人才发展服务战略从人才培养、知识创造、人才服务三方面进行人才发展服务战略同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚功能设施生态要素开发模式社区建设经济活力能源供需建筑设计交通体系环境模式土地利用要素结构1、环境模式:原生环境的修复优化和持续再生2、土地利用：预置土地资源的时间发展弹性3、交通体系：引导理性出行模式和服务效能最大化4、功能设施：建构集中10、和混合布局的结构模式5、建筑设计：低能耗和生态安全的地域性建筑6、资源供需：建立清洁资源供应链和简约消费机制7、生态要素：促进多物种共生的场域体系8、社区建设：降低建设和运行过程的系统排放9、经济活力：鼓励发展多元化非官方（民间）经济10、开发模式：引导分期和分区的动态平衡规划原则十大低碳要素低碳生态发展示范战略实施原则低碳生态发展示范战略实施原则同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚产业导入策产业导入策略略低碳生态低碳生态导入策略导入策略国际化服务国际化服务功能策略功能策略123品牌合作发展战略品牌合作发展战略从产业导入、国际化服务功能、低碳生态建设三方面实施品牌11、合作发展从产业导入、国际化服务功能、低碳生态建设三方面实施品牌合作发展战略战略同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚产业导入策略产业导入策略上海浦东软件园上海浦东软件园企业实力：上海浦东软件园，世界级软件产业创新社区，是上海浦东软件园是国家软件产业基地、国家软件出口基地。产业转移：入驻园区的企业主要是软件研发、软件外包、芯片设计等，园区目前处于产业扩散期。62%24%7%7%0%10%20%30%40%50%60%70%软件研发软件研发软件外包软件外包芯片设计芯片设计其他其他产业集聚产业扩散企业集聚n截止2009年12月底，软件园注册企业1140家，入园企业308家12、，园区从业人员2.1万人，2009年实现经营总收入达198亿元，软件出口3.8亿美元，上缴税收14亿元n上海浦东软件园园区企业如今已拥有近千种软件产品与服务，包括芯片设计、金融信息、移动通信、信息安全、企业管理、电子政务等各个方面。n园区已经形成了企业集聚和产业集聚，处于产业扩散阶段。n扩散领域主要是离上海1小时交通城市/区域。产业集聚同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚国际化服务功能策略国际化服务功能策略在委托管理时，充分考虑业主的成本控制，向业主推荐既有国际性概念，又对国情了解的设计师，力争高效率，低成本运作，而不是只顾维护自身品牌形象，一味地指定或推荐外籍设13、计师而不考虑业主的营运成本。通过“豪生”专属的中央国际订房系统，为酒店提供客源支持。每年豪生国际酒店集团专属的中央订房网络产生的订房数超过400 万次，为豪生的加盟酒店提供约25%的客源，品牌效应能使加盟酒店的平均房价上升5-10%。豪生酒店国际集团现状：豪生国际酒店集团，是一家具有 85 年历史，在全球22 个国家拥有500 余家连锁酒店网的国际酒店管理公司；豪生酒店管理在引进国外酒店业的先进经验与国内酒店管理优势相结合，将酒店推向国际市场，纳入国际销售网络。比如在合作方式上比其它管理公司更加灵活，因地制宜。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚低碳生态发展体系低14、碳生态发展体系导入策略导入策略p 美国能源基金会于 1999 1999 年在北京设立了办事处。办事处主要由中方人员组成。p 中国可持续能源项目的拨款和活动主要集中在下列 6 6 个领域：低碳发展之路、交通、建筑、工业、电力、可再生能源p 自成立以来，已投资 5000 5000 多万美元，其中包括 380 380 笔拨款。在 19 19 个省份开展了 80 80 多个政策制定和实施项目。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚发展目标定位郑州城市北部产业升级服务平台首席低碳发展模式引领示范区国际化服务风尚标地以人才发展服务为区域产业及功能发展核心，以国际化和低碳化为区域15、形象特色以人才发展服务为区域产业及功能发展核心，以国际化和低碳化为区域形象特色同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚形象定位形象定位最佳城市实践区最佳城市实践区低碳生态科技城低碳生态科技城同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚25城市的发展在过去是分散的，新的活力往往体现在各个独立的新区和产业城中我们不仅是一个产业园我们更是科技之城生态之城发展之城未来之城同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚26郑州未来的发展定位是中原地区大都市在历史的深厚积淀中去展示发展中的经济活力依靠我们临黄区位优势及惠济区的生态发展战略16、定位我们应代表城市成为未来郑州城市发展中最体现开放、创新、生态这一城市发展先进理念的最佳实践区同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚27作为未来中原大都市的城市最佳实践区本案的发展理念活力、创新、生态同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚3大标准“城市最佳实践区”标准设定体系12项原则44项内容056335116260215841968205633591183chenchudelijun同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚“活力”标准先进交通系统城市活动的开放化充满不凡创意的标志化公建充满活力的国际城市，城市17、每个部分都有独特的吸引力同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚活力充满创意、具有艺术气息的公建，成为城市的标志建筑，营造别具风格的城市品位标志化公建城市活动的开放化先进交通系统实现方式方式1：市政设施消防站、警察局等方式2：公共设施社区图书馆、社区体育馆、文化中心等方式3：基础设施公交车站、公共厕所等德国维特拉消防站芝加哥Lavezzorio社区中心Guarana Antarctica公交站同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚标志化公建城市活动的开放化先进交通系统维特拉消防站德国维特拉公司消防站出于一位女性建筑师之手，出生于伊拉克的扎哈18、哈迪德。整座建筑仿佛是一只纸折的飞镖，充满了倾斜的几何线条，自由的节奏令人紧张得喘不过气来，墙面倾斜、屋顶跳动着晃动的曲线，或规则，或扭曲，而细部则呈现女性的柔美感。纽约Staten岛第121警察局Rafeal Vinoly事务所设计的Staten岛第121警察局。这座近4.9万平方英尺的建筑将得到LEED银级认证。警察局的工作区和关押牢房分别放在两个不同的部分：长长的不锈钢拱形结构和单层灰色砖石结构。市政设施活力实现方式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚标志化公建城市活动的开放化先进交通系统芝加哥Lavezzorio社区中心德国齐默恩社区中心公共设施活力实现方19、式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚Guarana Antarctica公交站日本的草莓公交站摩洛哥公交站基础设施只占一个车的位置的车型自行车停车位:既可以保护树也可以供行人休息的树椅活力实现方式标志化公建城市活动的开放化先进交通系统同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚以高科技产业为发展核心的区域开发中，经历了三个层次，我们推崇产业、配套、休闲融合在区域中，真正的可持续城市化是生活、工作和娱乐之间的合作无间标志化公建城市活动的开放化先进交通系统张江高科北区产业与配套分离苏州工业园围绕金鸡湖不断提升配套的比例，成为新的CBD本项目发展20、初即产业、居住、配套相互融合、互为表里第一层次第二层次第三层次活力实现方式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚提倡城市生活的开放化，从空间和时间两个纬度展开，进行城市布局和相关功能的预先考虑方式1：道路规划具备举办各种以城市为背景的比赛和活动方式2：利用广场组织社区，广场体现城市的、开放的的社区空间，增加社会成员的联系方式3：丰富多彩的夜间活动的风貌，摆脱产业城的夜间空城现象房车赛自行车赛庆典狂欢标志化公建城市活动的开放化先进交通系统活力实现方式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚易于进行各种比赛、活动的道路系统适合举行房车赛的公共道21、路举行城市马拉松和城市自行车比赛节日巡游花车活动标志化公建城市活动的开放化先进交通系统活力实现方式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚多层次的开放空间，增加社会 成员联系不断间插的城市小广场开放的虚拟空间BLOG/BBS/微博/Facebook因广场组织其他功能组团标志化公建城市活动的开放化先进交通系统活力实现方式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚24小时充满活力，丰富多彩的夜间嘉年华充满小吃和新奇玩意的夜市、商街节日庆典、主题嘉年华活动标志化公建城市活动的开放化先进交通系统活力实现方式同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l 22、l 服务至诚服务至诚实现舒适、便利、快捷的出行体验方式1：内部交通鼓励环保、生态、便捷的交通方式方式2：外部交通与2号线地铁站对接，解决出行问题方式3：交通容量预留道路设计考虑为了未来容纳区域内有轨电车电瓶车有轨电车郑州轨道交通规划活力实现方式标志化公建城市活动的开放化先进交通系统同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚鼓励环保、生态、低能耗的内部交通方式低能耗的新能源公交车自行车租借点：鼓励步行和自行车，既减少污染，又有益健康适宜社区运行的电瓶车贯穿区域内部的有轨电车系统活力实现方式标志化公建城市活动的开放化先进交通系统同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l 23、l 服务至诚服务至诚，“生态”标准生态宜居已成为城市发展中的国际化评价标准，结合项目本身条件进行演绎及创新合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚生态构建联系紧密的多功能社区内容合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证致力于建设功能平衡的多样化社区，赋予其产业、教育、医疗、商业等功能，甚至为居民提供就业机会。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚社区及公共配套保持合理的距离更多业主以步行作为出行首选，降低私家车的使用频率。生态内容合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态24、保护与认证同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚低碳活动实践合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证提倡环保，定期举办相关活动，将“低碳生活，节能减排“理念真正普及到社区每一个成员。生态内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证生态智能化系统外墙保温系统高性能玻璃门窗建筑围护结构系统太阳能辐射的控制与改善内遮阳设施外遮阳设施高舒适度、低能耗的室内环境控制系统太阳能生态热水系统辐射采暖制冷系统加置换式健康新风系统地板辐射采暖系统降低噪声技术系统浮筑楼板卫生间后排水生态内容同25、策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚据初步估算，世博园5000平方米的生态绿墙可实现年滞尘量870吨、年固碳量3175吨、年减排二氧化碳量96吨及夏季节省空调电12.5万度，成为一个不折不扣的园区“绿肺”。植物墙能忍受零下10度的严寒到零上40度的酷暑3个月内达到5000平方米垂直绿化覆盖效果能适应世博会期间长达1个月梅雨天气合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证生态内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚雨（污）水循环利用世博成都案例馆展示的是收集园区雨(污)水的有效处理。园区里所有生活污水通过管道汇集，流入厌氧沉淀池26、处理，然后经由物理水流雕塑吸纳，在自然落差中冲气暴氧，进入人工湿地植物床，植物床放有过滤作用的大小碎石，种植了芦苇、香蒲、伞草、美人蕉等根系特别发达的湿地植物，经吸收净化，一股清水徐徐流出。合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证生态内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚保持原有肌理，尊重本身地貌合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证根据地块本身地质条件与水系走向进行合理规划，保持土地原有肌理，注重水系的自然型水边环境的建设，水中生物系统治理水环境生态内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚美国能源基金27、会可持续发展项目合作与地方政府合作，在全国范围推行可持续城市的活动，在规划阶段参与、互动，帮助项目制定绿色规划标准合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证生态内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚LEED美国建筑环保认证LEED评分标准由以下五大系统组成：选址与建筑环境、节水、能源和大气污染、材料和资源、室内环境质量。该评估体主要涵盖新建建筑、既有建筑、商业装修、建筑结构、住宅、商业开发等方面的LEED认证。位于深圳大梅沙的万科中心已经申请美国绿色建筑协会颁布的LEED白金级标准认证330米，国贸大厦（即国贸三期主楼）创造了北京第一高楼的新纪录，同28、时也获得了LEED金级认证。合理的位置与联系低碳邻里社区构建建筑科技生态保护与认证生态内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚，“创新”标准特色教育体系城区运营体系化创造文化传统河洛文化是延续两千年的王都文化，传承精髓并创造传统同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚创新创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.内容发掘中华五千年文化，用现代艺术表现形式传承古典文化精髓并创造传统。古城颂炎黄在此创造并见证着五千年华夏变迁汉霸二王在此马上逐鹿，平定中原；纪信墓彰显着千古忠魂；古城激荡着着千年文明同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l29、 服务至诚服务至诚前卫的文化交流空间三亚-半山半岛海上音乐厅/音乐馆：半山半岛音乐厅被誉为国际建筑设计大师安藤忠雄最完整的一个建筑设计作品，流畅完美的传达出艺术家对作品的定义：这是世界了解中国的“世界之门”，天才的作品、纯粹的姿态，震撼的感染。古老文明与现代建筑艺术的激烈碰撞创新创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚普兰尼特谷（Planit Valley）l大脑：中央处理器使用传感器网络来收集数据，该传感器网络同人的神经系统类似，可以控制整个城市的能源生产、水处理和废物处理。l肾脏：植物净水系统通过植物构成的“肾脏”来处理30、自己的水资源，并且将利用可再生能源。l眼睛：照相机找到丢失的小孩Living PlanIT希望同软件公司一起合作研发出这套系统，然后将其配备在计算机终端或智能手机上，居民也可以使用该系统发现公园的所在。l胃部：废物回收率高达80%一些厌氧消化池、生物质反应器就如同城市的“胃部”一样，将垃圾变为生物燃料、肥料或者工业用品。创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.创新内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚普兰尼特谷（Planit Valley）一座全新的智能低碳生态城市普兰尼特谷(PlanIT Valley)将于2015年在葡萄牙北部耸立。打造生态城的灵感源自人的组31、织系统，整个城市将像人一样拥有“大脑”、“神经”、“眼睛”、“肺”、“胃”和“肾脏”。创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.创新内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚IBM智慧地球利用物联、互联和智能化能力的新一代解决方案，将数字技术应用到物理系统中去，并利用所有产生的数据提高生活的空间，效率与质量。创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.创新内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚智能卡广泛应用世博香港馆的参展方案，旨在透过介绍香港广泛使用的智能卡系统，以展示香港如何采用创新的方式，改善效率及促进香港境内及与世界各地之间的内通外32、连，并同时使城中数百万市民的都市生活更方便、更有效率 这正好是城市，让生活更美好的最佳例子。展览将会透过展示香港市民日常的都市生活，介绍智能卡在香港使用的各项付款及非付款用途，让参观人士感受香港多姿多采、高效率的大都会生活。创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.创新内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚VI体系导引体系配套体系服务体系公约体系档案体系创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.创新内容同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚全程式的教育系统教育为产业提供源源不断的人力支持，教育解决城市内的各层次需求，提供从幼儿园到高中的全33、程式国际化教育创新内容创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚教育社区化在城市规划之初就考虑城区未来成为学校和家庭的课外活动空间创新内容创造文化传统城区运营体系化特色教育体系.同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚6161PART 4 PART 4 项目开发策略项目开发策略pp案例借鉴案例借鉴pp物业体量物业体量pp配套现状扫描配套现状扫描pp各类物业功能定位各类物业功能定位pp开发策略总结开发策略总结同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚62为了分析高科技园区建设经验和发34、展规律，选取成功园区，选取以下比较因素，作为对比分析的指标：为了体现园区的综合发展速度，我们赋予各指标不同的权重，根据数据参考及经验判断，分别赋予入住企业0.3，从业人员0.2，产值0.5的权重。l成熟园区的完善配套l成熟园区的核心竞争力可比案例本项目l成熟园区的发展经验印度班加罗尔都柏林国际金融服务中（IFSC）苏州工业园大连软件园武汉光谷西安浐灞杭州国际软件园案例借鉴分析方法同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚63政策支持后发优势积累自发演化发展所有的园区开始都是政策扶持的产物强有力的政策支持和产业导向是外包服务产业发展的核心基础找到自身园区的核心优势全力打造35、自身优势后期依靠自身优势的塑造进行发展依靠良好的配套措施和前期积累的优势产生对相关产业的聚集效应，实现自发演化发展成熟高科技园区均会经过政策支持为支撑的培育阶段发展过程相似同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚64阶段阶段政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段入住企业入住企业增长率增长率从业人数从业人数增长率增长率产值增产值增长率长率复合增长复合增长率率印度班加罗尔1992-1996（4年）1997-2001（4年）2001-至今58.92%18.92%77.83%60.38%60.38%都柏林1987-1996（9年）1936、97-2002（5年）2003-至今10.2%27.5%63.8%48.5%48.5%苏州工业园1999-2001（3年）2001-2006（5年）2006-至今31%50%83%60.8%60.8%大连软件园1998-2001（3年）2001-2004（3年）2005-至今25.74%54.45%63.28%50.25%50.25%武汉光谷2001-2006（5年）2006-2009（3年）2009-至今11.90%10.02%33.43%22.31%22.31%杭州国际软件园1997-2001（3年）2001-2005（4年）2005-至今43%48.64%59.2%52.23%52.2337、%成熟的科技产业园区塑造后发优势的时间基本在35年左右一般园区，政策扶持阶段为3-4年，后发优势塑造阶段为3-5年。园区在创建3-4年后基本开始自发演化阶段。从国内外的案例分析来看，从建立到成熟，园区的复合增长率基本上保持在50%以上。而园区的产值增长速度基本保持在60%左右，从业人数的增加平均约为40%左右。经过3-5年培育期，4-5年的发展期，复合增长率在40%-60%之间。园区发展阶段相似同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚65除必要研发办公物业外，配备一定量商业和住宅是必备的科技产业园区业态分类功能办公专业办公产业园区的办公需求其他办公政府相关职能办公机构38、，大量的中介机构，为园区企业提供便利支持商业配套生活及商业配套满足园区内工作人员的商业需求及生活娱乐需求教育配套学校配套及培训机构为园区的发展提供充足的人才资源，满足员工发展专业技能的需求居住酒店满足园区内工作人员的居住需求以及商务需求公寓成熟的产业园区基本上形成一个简单的社区生活圈，包括办公、居住、商业等基本功能，并且大部分科技产业园区还含有教育功能，为园区的发展持续提供智力支持。园区功能相似同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚66综合国外成熟产业园的物业开发比例，本项目物业配比定为4：5：1由国外成熟园区的各物业体量比例可看出，产业：居住：商业约为4：5：1，39、国内产业园由于在物业配比上住宅、商业的比例较低，已显现出其弊端，如张江高科被称之为“睡城”。郑州信息创意产业园目前为项目的启动阶段，需要大量的商业配套，如果酒店、会议中心的开发。因此，综合国外成熟产业园的物业开发比例，本项目物业配比定为4：5：1。国外成熟园区物业配比相似大连软件园1998年中关村软件园2000年东大软件园1997年南昌金庐软件园1998年美国伊沙奎园区2002年美国硅谷1971年产业区111 111居住区30.10.621.251.2商业区00.2 0.2 10.25产业园区各物业比例关系同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚67郑州高新区年末从业40、人员数按目前10%的增长速度，至2014达到16.27万人。此时预计信息创意产业园运作之初可以分流高新区当年增长的从业人员50%，即8100人。国内高科技园区从业人口平均增长速度大约在50%左右。保守估计信息创意园区的平均年增长速度为40%，则到园区成熟时人口将达到19.45万人，而园区需求体量为730万方。按本案建议容积率，占地约12400亩。目前郑州高新技术产业人均产值约为88.8万元。保守估计，信息创意产业园发展阶段产值为50万元/人，产业园发展成熟时，即2022年底产值将达到972.5亿元。注：需求总体量按各物业开发比例计算，其中产业办公需求体量以国际标准人均面积15平米计算。信息创意41、产业园需求量发展测算2010201120122013201420152016201720182019202020212022高新区从业人员（万人）11.1112.22 13.44 14.79 16.27 园区从业人员数（万人）0.81 19.45 园区需求总体量（万方）30.50 729.55 信息创意产业园需求量发展测算同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚园区周边商业、居住、商务等多种配套尚不能满足需求目前信息创意产业园周边主要依靠文化路上部分沿街商铺来满足在园企业日常需求，但商业类别单一，且以经营中低档餐饮、日常用品店面居多，店面陈旧，不能承担园区中高档商务、42、娱乐需求。商业：多集中在文化路上，店铺陈旧，以沿街小商铺为主，主要满足日常生活需要。无中市场档生活配套。住宅、商务：临近项目的黄河迎宾馆，但对区域发展未形成明显的带动作用；产业园周边在建住宅项目档次不高。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚融酒店、大型会议中心、写字楼、商业、居住多种业态为一体的大型城市综合体，一座功能完善的生态科技新城 酒店：依托惠济区的生态资源优势，满足行政、商务需求，为园区、惠济区提供配套，推动惠济区城市功能的完善；大型会议中心：满足行政、商务会议需求，为惠济区对外形象宣传、产业招商等活动提供国际化、现代化的平台；写字楼：满足高科技企业办公需43、求，筑巢引凤，吸引高科技企业进驻；商业：综合商业配套，丰富园区功能，同时为整个惠济区提供商业服务，推动城市功能完善，提高园区吸引力；居住：完善居住配套，满足园区工作人员的居住需求以及区域内客户的需求，实现居住、工作、消费一站式、一城化。各类物业功能定位同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚酒店同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚大型会议中心同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚写字楼同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚配套商业同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务44、至诚服务至诚74居住配套同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚7575PART 5PART 5启动区规划建议启动区规划建议pp区域现状分析区域现状分析pp用地条件解析用地条件解析pp现有规划方案分析（关于整体开发现有规划方案分析（关于整体开发规模的设想）规模的设想）pp物业功能组合建议（产业、居住及物业功能组合建议（产业、居住及其他辅助功能）其他辅助功能）同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚76区域现状分析规划区隔东风渠与惠济行政中心区相连，向北经黄河风景名胜区抵达黄河；东望花园口镇；向南与金水、中原片区相望。从区域发展背景来看，本园区45、的发展具有得天独厚的区域发展条件，同时也对区域的发展有重要意义。首先，基地位于沿黄产业带的中部，即发展核心区域，按照沿黄产业带的发展布局规划，是未来的创新文化产业区，园区的产业发展与区域整体定位相一致；其次，园区位于郑州惠济区，其信息创意产业主题有助于突出惠济区的生态特色；所以，在惠济区发展信息和创意产业具有很好的支撑和基础。另外，基地周边相关教育资源丰富，主要学校和教育科研机构有：郑州艺术学院、郑州师范学院、广播电视学院等众多院校，为打造创意产业基地提供了很好的环境基础和人才储备。花园口镇中原区、金水区同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚77用地条件分析规划区总46、用地面积为168.05公顷。现状规划区内用地条件简单，建成度低，现状用地除部分村镇建设用地和少量工业用地外，大部分为耕地、菜地等农用地。规划区现状地势较平坦，整体地势北高南低，海拔高度为89.6-92.5米之间，区内现状自然生态环境良好，西侧有东风渠穿过。规划区内现有木马、东赵两个自然村，其中，木马村城中村改造考虑在本园区内安排规划用地，集中、就近解决村民安置需求。规划区内建筑以一、二层的村民住宅为主，主要分布在木马城中村，另有少量分布在规划区东北角，初步估算拆迁建筑面积约为15万平方米。规划区周边东西向主要道路有大河路和开元路，南北向主要道路有文化路，其中，大河路为规划中的城市外环快速路，文47、化路是郑州市东西向主干道，开元路是惠济区南北向主干道。规划区内有贾三公路以及乡间小路，整体路面状况较差；另外，规划区内东南角有一支线铁路穿过。序号序号用地性质用地性质面积面积（公顷公顷）比例比例（%）1村镇建设用地18.5411.03 2小学用地0.690.41 3村镇企业用地0.880.52 4二类工业用地2.211.32 5交通设施用地0.290.17 6铁路用地1.220.73 7道路用地6.824.06 8农林种植地135.0280.35 9河流水域2.381.42 10总计168.05100现状用地汇总表同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚国际会议休闲中48、心选址建议将国际会议休闲中心规划在园区的中心，即环湖路、木马路内的湖心岛中心区域。缩小中心湖域面积；湖心岛土地性质变公共绿地为商业办公用地；环湖的5块独立的商务办公地块与湖心岛整体统一起来，共同组成国内一流的水上特色国际会议休闲中心、五星级酒店；国际会议休闲中心要突出休闲特色，文化品味，增加文化、展示功能，如水秀引入。增加国际会议休闲中心的多媒体、高科技配套及生态环保特色，与黄河迎宾馆形成差异化和互补。国际会议休闲中心同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚用地调整建议1.变更C6地块土地性质，变更为居住用地，增加居住用地面积，使居住与商务办公达到1:1合理比例，避免49、出现上海张江高科技园区“睡城”的负面效应，使之成为产业、生活协调发展的综合性新城。2.调整湖边东侧集中绿地为建设用地调整为居住用地“睡城”（sleeperstown），也称为“卧城”，主要指大城市周边的大型社区或居民点，这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，人口虽大量入住，但也就是局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。调整方案思路调整为建设用地同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚路网改造建议通过降低园区道路的宽度和密度，有效减小园区道路占地面积，适当提高土地利用率，扩大组团面积，在保证项目综合品50、质和路网结构的前提下，简化一些密度过高的路网规划。路网改造变园区北部道路“六纵四横为四纵三横”，如可变新兴路、环湖北路、木马路内的分散区域为一个组团，可通过减少道路来实现：取消创意北街的路网规划；取消创境北街的路网规划；取消创智路的路网规划；调整方案思路同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚绿化用地建议通过降低园区道路的宽度和密度，有效减小园区道路占地面积，适当提高土地利用率，扩大组团面积，在保证项目综合品质和路网结构的前提下，简化一些密度过高的路网规划。路网改造变园区北部道路“六纵四横为四纵三横”，如可变新兴路、环湖北路、木马路内的分散区域为一个组团，可通过减少道51、路来实现：取消创意北街的路网规划；取消创境北街的路网规划；取消创智路的路网规划；调整方案思路同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚82全新方案思路方案一 规划理念以横向东西轴为发展主轴，布置大型集中商业配套：1、园区建设东西、南北两条中轴线。以南北轴把园区分为居住和产业两个区块。2、东西主轴轴布置园区主要的大型配套，如酒店、会议中心、会所、集中商业等，有机连接居住和产业功能；南北轴设计一条特色商业街，使居住和产业部分即动静分离、又有机结合。3、在风景较好的东风渠生态景观河道和“智慧眼”景观湖之间建设高档居住配套；4、沿城市主干道文化路布置商务办公功能，以利于展示产业52、园形象。5、正对黄河迎宾馆的东部中间位置设计五星级现代化酒店，以与黄河迎宾馆形成形象对比和功能互补。6、在园区核心位置“智慧眼”北面布置大型会议中心，与酒店相映生辉，同时可在会议之余享受湖光美景。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚方案一规划示意图商务办公商务办公商务办公科教研发科教研发科教研发招商中心科教研发企业会所学校医院科教研发科教研发住宅住宅住宅住宅企业会所商业会议中心酒店商业景观轴全新方案思路综合容积率：1.85建面（万方）研发产业14.90 商务办公48.85住宅66.69 商业10.20酒店及会议4.00 合计144.64同策咨询同策咨询 专业至上专53、业至上l l l l 服务至诚服务至诚84序号序号用地性质用地性质面积面积比例比例（%）（公顷公顷）1居住用地28.0819.08%2普教设施用地2.972.02%3商务办公混合用地25.7117.47%4医疗卫生用地3.512.39%5研发产业兼容用地16.0210.89%6商业2.861.94%7酒店会议5.673.85%8铁路用地1.050.71%9路网绿化61.0541.49%10供应设施用地0.240.16%11合计：城市建设用地147.16 100.00%12水域和其他用地6.6913总计：总用地153.85方案一规划用地汇总表全新方案思路同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l 54、l l 服务至诚服务至诚85全新方案思路方案二 规划理念以“智慧眼”核心，纵向南北轴为发展主轴，布置以商务办公、酒店、会议中心等标志性建筑：1、沿南北主轴线布置商务办公，作为园区形象的主要展示大道；以商务办公为分界线，分割住宅和科教办公区域，东西方向上形成三个明确的功能分区。2、在风景较好的东风渠生态景观河道和“智慧眼”景观湖之间建设高档居住配套；3、沿“智慧眼”景观湖布置酒店、会议中心等园区核心建筑，可在会议之余享受湖光美景。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚方案二规划示意图全新方案思路综合容积率：2.49建面（万方）研发产业34.76 商务办公59.02 住55、宅83.56 商业13.12 酒店及会议4.00合计194.47 商务办公科教研发科教研发科教研发科教研发商务办公招商中心商务办公会议中心学校医院商务办公商务办公住宅住宅酒店商业景观轴商务办公会议中心企业会所住宅商业住宅同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚87序号序号用地性质用地性质面积面积比例比例（%）（公顷公顷）1居住用地25.1317.08%2普教设施用地2.972.02%3商务办公混合用地20.7114.07%4医疗卫生用地3.512.39%5研发产业兼容用地24.9216.93%6商业2.251.53%7酒店会议53.40%8铁路用地1.050.71%956、路网绿化61.3841.71%10供应设施用地0.240.16%11合计：城市建设用地147.16100.00%12水域和其他用地6.6913总计：总用地153.85方案二规划用地汇总表全新方案思路同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚8888PART 6PART 6项目发展亮点项目发展亮点pp生态特色生态特色pp酒店会议酒店会议pp标志性建筑等议题标志性建筑等议题同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚89打造“智慧眼”生态湖景观建议保留湖的规划沿湖可布置高档的酒店及会议中心，例如金鸡湖周边；沿湖的企业总部价值更高；也是本项目体现生态概念57、的一大亮点。参考案例：金鸡湖（苏州工业园）金鸡湖是苏州工业园区的重要组成部分。随着苏州工业园区的开发建设金鸡湖逐渐被开发为度假村。1997年世界知名设计公司美国易道公司为金鸡湖做整体规划。如今是金鸡湖已成为市民和中外游客度假休闲的现代水天堂，成为苏州园林之外一个新的知名景观，也成为了展现苏州现代城市风貌的一个窗口。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚90打造“智慧眼”生态湖景观金鸡湖景观欣赏同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚酒店会议功能体系服务功能设施商务会议水疗中心商务宴请私属VIP客房多功能厅VIP商务厅观景休憩室专属酒店套房专58、属会所星级酒店中餐厅西餐厅大型宴会厅电影放映厅书斋养生课堂特色商业会员专属通道企业会馆打造国际化高端商务服务体系打造国际化高端商务服务体系商务休闲主题康体养生主题商务娱乐钢琴酒吧茶道馆私人酒窖VIP包房保健美容中心活力运动会所生活娱乐日式水疗温泉养生泰式理疗健康体检美容美发茶艺馆运动专卖店素食中心素食馆健康食道课堂中医保健养生特色：融于自然、水疗、素食、运动商务特色：融于自然、专属服务、完善配套室内游泳池室内网球馆室内golf壁球室斯诺克有氧健身房园区酒店会议功能体系建设整合酒店、会议配套功能形成体系化服务同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚酒店会议功能体系会议中59、心多功能厅VIP商务厅会议休憩室观景台设置要点：专业会议中心的多功能厅承办大型宴会、会议。为园区企业设立专属的独立小型会议厅。休息区设置于会议中心面向景观湖，会议之余，临窗观湖，休闲与商务一体呈现。多个容纳50-200人不同规模的多功能厅，举办商务会议或商务宴会远程会议和同声传译系统会议视频系统秘书和翻译服务文件中心园区酒店会议功能体系建设同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚室内golf一线观湖游泳池室内运动室内游泳池室内网球馆室内golf壁球室斯诺克有氧健身房运动名品专卖店酒店会议功能体系运动会所园区酒店会议功能体系建设同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l 60、l l 服务至诚服务至诚日式水疗专区日式水疗专区温泉养生专区泰式理疗康体专区健康体检服务美容美发沙龙儿童游戏室茶艺室康体、水疗、保健美容美发沙龙泰式理疗康体专区设置要点：养生中心配置小型休息会谈及儿童宠物管理区，完善服务内容。养生中心也可以通过品牌合作引进特色康体项目，吸引品牌专属客户。酒店会议功能体系水疗中心保健美容中心园区酒店会议功能体系建设同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚秦汉故地，混搭拼贴，表意东方的中式餐厅光怪陆离的印度餐厅古堡田园风的欧式餐厅素食主义 文化性 艺术性 冲击力设置要点：鲜明差异化文化主题个性化的装修风格：跨界、混搭与原味冲撞而并存凸显中61、式素食主义文化，倡导健康饮食养生特色休闲配套商务宴请素食中心园区酒店会议功能体系建设同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚钢琴酒吧VIP包房电影放映厅书斋钢琴酒吧私人酒窖茶道馆贵宾影院VIP包房书斋私人酒窖雪茄吧设置要点：会员共享的酒吧、阅览室，搭建商务之外的圈层交流平台。专属性打造包房-会客室-私人酒窖-雪茄吧-阅览室-影音厅娱乐设施豪华套房服务，为特别会员提供专属性多功能综合服务。配套休闲体系商务娱乐生活娱乐园区酒店会议功能体系建设同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚97标志性建筑标志性建筑充满创意、具有艺术气息的公建，成为城市的标62、志建筑，营造别具风格的城市品位。实现方式市政设施消防站、警察局等方式2：方式2：方式3：方式3：基础设施公交车站、公共厕所等公共设施社区图书馆、社区体育馆、文化中心等方式1：方式1：本项目宜采取：首先在项目的商业办公区，个别占据优势位置的写字楼可以适当拔高，定位高档，并作特别设计，进而成为区域性的标志。同策咨询同策咨询 专业至上专业至上l l l l 服务至诚服务至诚981.中原崛起，河南振兴，郑州市快速发展，产业结构亟待升级，惠济区蓄势待发。2.2.信息创意产业园作为惠济区信息创意产业园作为惠济区生态科技产业的核心承载区的首发力量，将引领区域的发展，生态科技产业的核心承载区的首发力量，将引领63、区域的发展，担负着调整郑州产业结构，带动中原经济区发展的重任。担负着调整郑州产业结构，带动中原经济区发展的重任。3.3.我们的发展目标是形成城市北部产业升级服务平台、首席低碳发展模式引领示范区、国际化服我们的发展目标是形成城市北部产业升级服务平台、首席低碳发展模式引领示范区、国际化服务风尚标地。务风尚标地。4.4.我们要抓住郑州城市能级提升的机遇，做产业、居住、休闲融为一体，以我们要抓住郑州城市能级提升的机遇，做产业、居住、休闲融为一体，以“开放、生态、创新开放、生态、创新”为发展理念的最佳城市实践区。为发展理念的最佳城市实践区。5.5.在现有高新区产业发展的基础上，到在现有高新区产业发展的基础上，到20222022年预计拥有产业人口近年预计拥有产业人口近2020万人，形成产值万人，形成产值972972亿，这亿，这个规模下需要整体物业面积达个规模下需要整体物业面积达730730万方，占地约万方，占地约1.21.2万亩万亩6.6.本次汇报主要解决项目规模及主要规划理念，产业细分定位将在后期工作继续进行。本次汇报主要解决项目规模及主要规划理念，产业细分定位将在后期工作继续进行。