1、产业地产培训系列一产业地产培训系列一产业地产培训系列一产业地产培训系列一产业园市调攻略产业园市调攻略产业园市调攻略产业园市调攻略咨询与研究发展中心咨询与研究发展中心咨询与研究发展中心咨询与研究发展中心2011.052011.052011.052011.05相关案例分享相关案例分享相关案例分享相关案例分享产业园市调准备产业园市调准备产业园市调准备产业园市调准备筛选市调对象，确定内容筛选市调对象，确定内容筛选市调对象，确定内容筛选市调对象，确定内容市调执行市调执行市调执行市调执行报告内容报告内容报告内容报告内容.引引引引子子子子.“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必2、殆。”孙子兵法谋攻篇无论是产业地产、办公地产、还是商业、住宅地产，市调的目的无非是想了解市场、竞争者的策略。知己知彼、百战不殆市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：引引引引子子子子.主要的区别主要的区别主要的区别主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：关注因素关注因素?园区定位园区定位园区定位园区定位?开发策略开发策略开发策略开发策略?产业定位产业定位产业定位产业定位?启动策略启动策略启动策略启动策略?资金投入状况资金投入状况资金投入状况资金投入状况解决：?园区应该承担的功能?园区定位的格调产业是园区利润的主要来源和依托。解决功能模块功能配3、比方案规划等解决启动次序体量如何启动等问题引引引引子子子子.产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别相对应的产相对应的产相对应的产相对应的产业园市调更业园市调更业园市调更业园市调更加关注如下加关注如下加关注如下加关注如下8 8 8 8方面内容。方面内容。方面内容。方面内容。产业园市调重点关注因素产业园市调重点关注因素产业功能分类产业功能分类企业入驻状况企业入驻状况产品特征产品特征规划特征规划特征功能布局及配比功能布局及配比优惠政策优惠政策园区背景等园区背景等引引引引子子子子.产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调4、与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别?因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。?当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。?这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。市调对象市调对象市调对象市调对象引引引引子子子子.产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别产业园市调与其他项目市调的区别?无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计5、划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。?市调计划通常需要包含以下内容：?市调目的市调目的市调目的市调目的?市调范围市调范围市调范围市调范围?市调对象市调对象市调对象市调对象?市调主要内容市调主要内容市调主要内容市调主要内容?市调时间市调时间市调时间市调时间?负责区域划分负责区域划分负责区域划分负责区域划分?市调资料的整理市调资料的整理市调资料的整理市调资料的整理?市调资料讨论、反馈市调资料讨论、反馈市调资料讨论、反馈市调资料讨论、反馈?补充市调补充市调补充市调补充市调市调准备市调准备市调准备市调准备制定市调计划制定市调计划制定市调计划制定市调计划?通常情6、况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。做到有的放矢，降低市调压力和辛苦做到有的放矢，降低市调压力和辛苦做到有的放矢，降低市调压力和辛苦做到有的放矢，降低市调压力和辛苦市调准备市调准备市调准备市调准备制定市调计划制定市调计划制定市调计划制定市调计划?去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。?在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中7、区域，一般是集中在不同的几个区域。最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。郑东新区经济技术开发区马寨食品工业园马寨食品工业园科技物流园科技物流园海马汽车工业园海马汽车工业园医药物流产业园医药物流产业园电子信息产业园电子信息产业园日产汽车工业园日产汽车工业园装备制造工业园装备制造工业园河南科技园河南科技园大河工业园大河工业园郑州包装印刷产业园郑州包装印刷产业园郑州信息创意产业园郑州信息创意产业园生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）威科姆国际生态软件园威科姆国际生态软件园国家大学科技园东区国家大学科技园东区国家大学科技园西区国家大学科技园西区光伏产业园光8、伏产业园新材料产业园新材料产业园固态照明产业园固态照明产业园中部软件园中部软件园生物医药产业园生物医药产业园光机电产业园光机电产业园保税物流产业园保税物流产业园郑州高新区郑州高新区郑州高新区郑州高新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区市调执行市调执行市调执行市调执行筛选园区发展方向筛选园区发展方向筛选园区发展方向筛选园区发展方向?其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？?除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。?而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园9、区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。一般首先一般首先一般首先一般首先/重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延伸，是其他园区。伸，是其他园区。伸，是其他园区。伸，是其他园区。市调执行市调执行市调执行市调执行筛选园区发展方向筛选园区发展方向筛选园区发展方向筛选园区发展方向根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态根据市调目的，确定需要园区市10、调的物业形态根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。配套功能。配套功能。配套功能。市调执行市调执行市调执行市调执行确定市调物业形态确定市调物业形态确定市调物业形态确定市调物业形态?在做园区市调之前必须要做园区区位分析市调执行市调执行市调执行市调执行园区区位园区区位园区区位园区区位要求做出，园区机能图要求做出，11、园区机能图要求做出，园区机能图要求做出，园区机能图?其次介绍园区的经济指标：?占地占地?建筑面积建筑面积?容积率容积率?绿化率绿化率?建筑密度建筑密度?开盘时间开盘时间?去化率去化率?售价/租金等售价/租金等?项目地址：广富林路4855弄近鼎源路?项目四至：东临东升港南到文翔路西至鼎源路北到广富临路?交通配套：A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线?周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。A30A30大业领12、地大业领地大学城站松江新城站大学城站松江新城站市调执行市调执行市调执行市调执行园区区位园区区位园区区位园区区位?项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩?建筑面积：60余万M2，一期总建20万M2?面积段：一期13004000M2?总套数：57栋，88个单元?容积率：1.3?绿化率：40%广富林路鼎盛路文翔路主要入口一期一期次要入口市调执行市调执行市调执行市调执行园区区位园区区位园区区位园区区位?来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。?最好要有园区全称的图片最好要有园区全称的图片市调执行市调执行市调执行市调执行园区入口园区入口园区入口园区入口?由于规划方案13、及办公面积办公面积办公面积办公面积的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的：外立面外立面建筑风格建筑风格单体体量单体体量标准层面积标准层面积分割大小分割大小标准层高标准层高大堂层高大堂层高大堂设计大堂设计空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等）空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等）有无装修、装修成本有无装修、装修成本1111装修部位装修部位1212单体的平面图单体的平面图1313租赁价格租赁价格1414售价售价市调执行市调执行市调执行市调执行办公楼办公楼办公楼办公楼必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图必须14、有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图?办公楼外立面示意图：?立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是现代建筑风格现代建筑风格现代建筑风格现代建筑风格面砖+真石漆面砖+真石漆涂料+玻璃幕墙涂料+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙+铝板面砖+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙+铝板石材+玻璃幕墙+涂料石材+玻璃幕墙+涂料市调执行市调执行市调执行市调执行办公楼办公楼办公楼办公楼总部楼总部楼A楼型B楼型B、C楼型A楼型B楼型B、C楼型市调执行市调执行市调执15、行市调执行外立面展示图片外立面展示图片外立面展示图片外立面展示图片A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层?大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。?细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。?建筑面积1250-1550平方米，4-5层。?顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间。市调执行市调执行市调执16、行市调执行单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层?B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。?大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求;?而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。?B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。?大楼顶层和底层局部架空的空间，成为17、室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。?入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。市调执行市调执行市调执行市调执行单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层?C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。?大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。?从组团拼接组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。?无论是以玻璃凸窗户为18、主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.市调执行市调执行市调执行市调执行单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征?D:建筑面积4200平方米，9层。?大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。?在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。?屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。?立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层市调执行市调执行市调执行市调执行单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征单19、体体量及特征六大类产品，形态丰富六大类产品，形态丰富独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800-45004F风车型风车型65044F展示型展示型2800-50004F弧线型弧线型3600-65004F产品类型产品类型1 12 23 34 45 56 6市调执行市调执行市调执行市调执行单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征立面外观采用多样化的几何体块形体外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配立面外观采用多样化的几何体块形体外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配弧线型弧线型3600-65004F独栋型独栋型13020、04F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800-45004F风车型风车型65044F展示型展示型2800-50004F市调执行市调执行市调执行市调执行单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征单体体量及特征33233233233241329独栋型1621621621624646弧线型95145110160951451101604400600展示型2132132132134850围合型1631631631634650风车型1个/220方3.23.54.51621621621624646双拼型财富兴园车位配比车位配比标准层层高标准层层高底层层高底层层高标准层面积标准层面积21、底层面积底层面积层数层数单体建筑面积单体建筑面积产品形态产品形态项目名称项目名称必须有的信息必须有的信息市调执行市调执行市调执行市调执行单体体量及特征列表单体体量及特征列表单体体量及特征列表单体体量及特征列表?对于园区的商业商业商业商业，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容?商业业态商业业态?商业体量商业体量?商业在园区的位置商业在园区的位置?商业布局特征商业布局特征?商业面宽商业面宽?商业进深商业进深?商业售价商业售价?商业租赁价格商业租赁价格?商业的其他特征商业的其他特征市调执行市调执行市调执行市调执行商业配套商业配套商业配套商业配套卖新公路主入口次入口商务配套22、区高尔夫练习场、网球场及篮球场商务配套区高尔夫练习场、网球场及篮球场泗砖南路?对于园区的住宅（如果园区有相关住宅配套），住宅（如果园区有相关住宅配套），住宅（如果园区有相关住宅配套），住宅（如果园区有相关住宅配套），我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容?住宅的体量住宅的体量?住宅的位置住宅的位置?住宅的布局特征住宅的布局特征?住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等）住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等）?住宅的售价等住宅的售价等?住宅的定位住宅的定位可以多贴一些图片可以多贴一些图片可以多贴一些图片可以多贴一些图片市调执行市调执行市调执行市调执行配套住宅配套住23、宅配套住宅配套住宅?另外，园区的车位车位车位车位/车库车库车库车库也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息：?车位的位置车位的位置?车位的数量车位的数量?车库的入口车库的入口?车库内有无景观资源车库内有无景观资源?车库的其他特征车库的其他特征要求：要求：要求：要求：这些信息除车位数量这些信息除车位数量这些信息除车位数量这些信息除车位数量“以外，均以外，均以外，均以外，均需在规划图上标出，并用图片说明需在规划图上标出，并用图片说明需在规划图上标出，并用图片说明需在规划图上标出，并用图片说明市调执行市调执行市调执行市调执行车库车24、库车库车库泖亭路都会路嘉金高速路主入口次入口地下车库出入口地下车库出入口?车位共400多个，其中地下70多个?车位价格：8万/个?每户保证3个车位市调执行市调执行市调执行市调执行车库车库车库车库中国庭院与西方开放式街区结合中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。总部基地绿化景观效果图总部基地绿化景观实景图市调执行市调执行市调执行市调执行景观及景观节点景观及景观节点景观及景观节点景观及景观节点?对于规划方案规划方案规25、划方案规划方案，市调园区的规划方案平面图是必须要提供的，必须要提供的，必须要提供的，必须要提供的，如果有立面效果图更好。?产品排布方式（兵营式，围合式、组团式等）产品排布方式（兵营式，围合式、组团式等）?栋距栋距?商业布局商业布局?住宅布局住宅布局?各种物业之间的区隔各种物业之间的区隔?园区入口特征园区入口特征?景观特征景观特征?景观节点景观节点?停车位的设计停车位的设计?车库特征等车库特征等市调执行市调执行市调执行市调执行规划方案规划方案规划方案规划方案商业商业商业商业餐厅餐厅餐厅餐厅住宅住宅住宅住宅孵化孵化孵化孵化器器器器?要求：要求：要求：要求：能贴出一张园区的规划方案图，标明住宅、商业26、办公等物业的位置及体量。市调执行市调执行市调执行市调执行规划方案规划方案规划方案规划方案?面向海内外成长型企业，提供研发办公、产品展示、联络接待等功能的园林式现代商务企业集聚区，项目建成后可入驻200余户企业。?总体规划采用花园式办公理念，建筑的排布呈半围合形式，在中心勾勒出一个集中绿地。?建筑形态：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型等。?功能分区：企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区?园区配套：国际会展中心、酒店、酒店式公寓、员工餐厅、咖啡厅、便利超市以及休闲馆所。生活配套区员工中心仓储物流区办公研发区商务配套区写字楼酒店、国际会展中心生活配套区员工中心仓储物流区办公27、研发区商务配套区写字楼酒店、国际会展中心中心景观区组团景观入口景观区中心景观区组团景观入口景观区岛形环状半围合布局，功能分区清晰岛形环状半围合布局，功能分区清晰市调执行市调执行市调执行市调执行规划方案规划方案规划方案规划方案商务管理中心商务管理中心C区 9F8FA区 5F4FB区 7F6FC区 9F8FA区 5F4FB区 7F6F写字楼写字楼中心绿地中心绿地天然水系天然水系?产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。?没有进行明确的产业分类。?一期88栋双拼和独栋建筑。?政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。?服务配套：餐厅、食堂、综28、合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。市调执行市调执行市调执行市调执行规划方案规划方案规划方案规划方案?园区的开发物业次序开发物业次序开发物业次序开发物业次序及相关体量也是我们关注的重点之一。对于这方面的市调，我们需要了解市调对象的以下内容：?启动时间启动时间启动时间启动时间?各期开发物业种类及次序各期开发物业种类及次序各期开发物业种类及次序各期开发物业种类及次序?各期开发物业体量各期开发物业体量各期开发物业体量各期开发物业体量?面对的客群面对的客群?运用的营销手段运用的29、营销手段?运用的相关优惠政策运用的相关优惠政策市调执行市调执行市调执行市调执行开发次序开发次序开发次序开发次序园区从业人口职位构成园区从业人口学历构成园区目前从业人口园区产值开发计划等园区发展规划园区产业定位园区形象定位园区发展企业入驻率各行业比例主要从事行业入驻企业数量约年开发体量已建面积占地/建筑面积区位产业发展园区概况园区名称市调执行市调执行市调执行市调执行?市调时我们需要重点了解以下内容，（以园区涉及物业是住宅、办公及商业为例）目前的建筑面积入驻比例物业费用租金或价格租或售及比例建筑面积目前的建筑面积入驻比例物业费用租金或价格租或售及比例总体规划建面目前的建面入驻比例物业费用租金或价格30、租或售及比例总规划建筑面积配套住宅或公寓商业部分办公产品园区名称市调执行市调执行市调执行市调执行产业园开发策略市调案例一产业园开发策略市调案例一产业园开发策略市调案例一产业园开发策略市调案例一以上收集的资料整理在一起就可以形成一个初步的市调报告了以上收集的资料整理在一起就可以形成一个初步的市调报告了以上收集的资料整理在一起就可以形成一个初步的市调报告了以上收集的资料整理在一起就可以形成一个初步的市调报告了?项目地址：广富林路4855弄近鼎源路?项目四至：东临东升港南到文翔路西至鼎源路北到广富临路?交通配套：A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线?周边环境：毗邻台积电和上海金31、陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。?大业领地大业领地区位交通区位交通A30A30大业领地大业领地大学城站松江新城站大学城站松江新城站开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结产品特点产品特点项目概况项目概况个案详解个案详解技术指标技术指标?项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩?建筑面积：60余万M2，一期总建20万M2?面积段：一期13004000M2?总套数：57栋，88个单元?容积率：1.3?绿化率：40%广富林路鼎盛路文翔路32、主要入口一期一期次要入口?大业领地大业领地开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结产品特点产品特点项目概况项目概况个案详解个案详解规划布局规划布局商务管理中心商务管理中心C区 9F8FA区 5F4FB区 7F6FC区 9F8FA区 5F4FB区 7F6F写字楼写字楼中心绿地中心绿地天然水系天然水系?产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。?没有进行明确的产业分类。?一期88栋双拼和独栋建筑。?政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。?服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。用自身配套功能来弥补周边配套33、的缺失，并且提供政府一站式服务。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解产品细节首期户型&参数产品细节首期户型&参数16806B313464A118967B414595A221928C116736B12079单体建筑面积单体建筑面积25119C27B2单体建筑面积单体建筑面积建筑层数建筑层数户型类别户型类别建筑层数建筑层数户型类别户型类别?D型：9层独栋，建筑面积3886M2，每层453M2。?首层层高3.9；标准层层高3.3。户型面积基本在1000M户型面积基34、本在1000M2 2以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层?大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。?细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。35、?建筑面积1250-1550平方米，4-5层。?顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间。开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层?B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。?大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求;?而局部半透 的磨36、砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。?B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。?大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。?入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层?C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。?大楼左右两37、个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。?从组团拼接组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。?无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解?D:建筑面积4200平方米，9层。?大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。?在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。?屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。?立面上运38、 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解总部楼总部楼A楼型B楼型B、C楼型A楼型B楼型B、C楼型开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解中国庭院与西方开放式街区结合中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局单元式总部楼与公建区商务楼围合39、布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。总部基地绿化景观效果图总部基地绿化景观实景图开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解个案详解产品细节配套车位产品细节配套车位?车位配比：约1个/140160M2，相当于1：10?A区每栋地下有4个私家车位，车位售价：10万/个；部分地上停车位产品细节绿化产品细节绿化?注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性。?中央绿地，组团绿化，景观小品。开发政策开发政策销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点?大业领地大业领地个案详解40、个案详解开发商背景开发商背景房地产开发经营，企业管理咨询，物业管理。经营范围经营范围三级资质等级资质等级星月集团与松江工业园区共同打造本项目，赢得了很多政府资源，松江工业区管委会等政府部门的入驻5,000.0万民营上海星月建设发展有限公司背景背景注册资金注册资金企业性质企业性质名称名称政府优惠政策政府优惠政策?入驻企业的优惠政策与松江工业区的政策相同。?为入驻企业提供一站式服务，松江区政府还给予一系列优惠措施，在地税方面根据企业的行业性质有50%-75%优惠。销售情况销售情况要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点开发政策开发政策?大业领地大业领地个案详解个案详解销售方式销售方式?双拼41、采取整栋销售方式，9层的独栋建筑可以进行分层销售；作为存量房网上交易，承诺20天内到交易中心办理完产证。销售价格销售价格?双拼：57005900元/平米?独栋：略高于5000元/平米?物业管理费：3.8元/平米月去化情况去化情况?一期去化率70%开发政策开发政策要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点销售情况销售情况?大业领地大业领地个案详解个案详解主要客户主要客户开发政策开发政策要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点销售情况销售情况?大业领地大业领地个案详解个案详解主要客户主要客户开发政策开发政策要点小结要点小结项目概况项目概况产品特点产品特点销售情况销售情况?大业领地大业42、领地个案详解个案详解产业园方案规划建议二产业园方案规划建议二产业园方案规划建议二产业园方案规划建议二最后，我们通过一个园区方案的简单介绍，进一步了解市调信息的作用最后，我们通过一个园区方案的简单介绍，进一步了解市调信息的作用最后，我们通过一个园区方案的简单介绍，进一步了解市调信息的作用最后，我们通过一个园区方案的简单介绍，进一步了解市调信息的作用?产品定位产品定位产品定位产品定位规 划规 划总平图&经济技术指标2.01容积率131180地下建筑面积38%20160其他总部办公190000高层办公经济技术指标经济技术指标绿化率70920其中66500富士康总部347580计算容积率建筑面积17243、780占地面积数量单位项目数量单位项目展示中心公寓式酒店高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公富士康总部推荐方案推荐方案物业体量及配比物业体量及配比物业体量及配比物业体量及配比?产品定位产品定位产品定位产品定位户型配比户型配比孵化、初创、小型企业190000100-200高层独体260920111建面合计中型企业432031440双拼小型企业36005720小型企业72008900中型企业1400072000初创、小型企业或中型企业（组团）1980044450初创、小型企业或中型企业（组团）2200044500联体企业备注企业备注面积面积套数套数单位单位面积段面积段物业类型物业类型市44、场市调数据作为方案相关建议的重要支撑！市场市调数据作为方案相关建议的重要支撑！注：建面与户型配比不计入富士康预留用地注：建面与户型配比不计入富士康预留用地推荐方案推荐方案展示中心公寓式酒店高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公富士康总部?产品定位产品定位产品定位产品定位?富士康总部与展示中心分别位于项目主入口与次入口处，为项目两侧增加人气。?公寓式酒店部分展示中心主体融合，共同成为项目展示面。?运动会所位于展示空间的顶层，与酒店部分紧密结合，同时服务酒店客户与园区客户?通过道路形成地块内组团区划道路形成地块内组团区划推荐方案推荐方案市场市调数据作为方案相关建议的重要支市场市调数据作为45、方案相关建议的重要支撑！撑！物业分布物业分布丰富的外立面底层挑高商业配套及特征建议商业配套及特征建议?产品定位产品定位产品定位产品定位展示中心公寓式酒店高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公富士康总部推荐方案推荐方案?产品定位产品定位产品定位产品定位展示中心公寓式酒店高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公高层办公富士康总部公寓式酒店公寓式酒店?产权式酒店，可售后连同会所委托酒店管理公司经营管理。风格化设计特色酒吧推荐方案推荐方案?产品定位产品定位产品定位产品定位地下车库地下车库?高层、低层有各自的地下车库，彼此没有相互干扰。?组团整体开挖，除建筑基底投影部分可考虑仓库与车库功能。?指示标识应清晰、醒目的前提下考虑将功能性与艺术性相结合。推荐方案推荐方案