1、呈辉滨海酒文化产业园呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告项目整体定位研究报告汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.31.1区域属性1.2项目属性经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5塘沽海洋高新技术开发区成立于塘沽海洋高新技术开发区成立于19921992年年6 6月，月，19951995年年1 1月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区，现规划面积洋高新技术开发区，现规划面积42、4.544.5平方公里。平方公里。海洋高新区海洋高新区区位交通区位交通轨道交通：津秦高铁滨海站(滨海新区主枢纽站）公路交通：唐津高速、西外环、西中环、京津塘高速、京津高速、庐山道（连接开发区东西区）、津滨高速等。连接天津市区与滨海新区的三条高速中，有两条直通海洋连接天津市区与滨海新区的三条高速中，有两条直通海洋高新区；驱车高新区；驱车2020分钟即可抵达天津机场、天津港、东疆港分钟即可抵达天津机场、天津港、东疆港等重要海空港口，经由京津高速等重要海空港口，经由京津高速1 1小时即可直抵北京。小时即可直抵北京。地区地区路程（直线车程）路程（直线车程）车程车程天津中心城区30公里40分钟塘沽2公里3、5分钟滨海国际机场15公里20分钟天津港15公里20分钟北京100公里60分钟海洋高新区海洋高新区发展阶段发展阶段18个重点项目正式开建，拓展进入全线施工状个重点项目正式开建，拓展进入全线施工状态，环境建设基本完成，园区新形象初露峥嵘态，环境建设基本完成，园区新形象初露峥嵘奥特莱斯、黄金珠宝基地、海洋科技商务园、奥特莱斯、黄金珠宝基地、海洋科技商务园、中海油服研发基地等重点项目基本竣工，扩展中海油服研发基地等重点项目基本竣工，扩展区建设完成区建设完成60%，园区实现高水平升级，园区实现高水平升级扩展区建设全部完成，规划目标全部实现，建扩展区建设全部完成，规划目标全部实现，建设成为滨海新区副经济4、中心和生态新园区设成为滨海新区副经济中心和生态新园区201120132015海洋高新区目前重点建设(已开工和即将开工)项目共计18项，累计投资约500亿元，总建筑面积570万平方米，建成后可实现年产值2000多亿元，税收100亿元。在“十二五”期间，将投入建设资金800亿元，实现在建、竣工面积820万平方米，20层以上高楼达到120座，实现产值2800亿元，税收200亿元，新增就业人口18万，整体绿化覆盖率达到40%以上，建设成为滨海新区副经济中心和生态宜居产业园区。目前该板块属初级发展阶段，“十二五”期间，海洋目前该板块属初级发展阶段，“十二五”期间，海洋高新区将成为滨海新区经济副中心及生态5、产业园区。高新区将成为滨海新区经济副中心及生态产业园区。中海油科技研发中心以中海油天津研发产业基地项目专业的科技研发中心卓尔华北商品交易中心围绕卓尔华北商品交易中心项目建设新一代信息技术产业基地中国智造创意产业中心围绕中国智造e谷项目建设展示酒文化风情建设展示酒文化风情中国北方黄金珠宝文化中心依托北方黄金珠宝基地项目汇集各类企业总部、研发销售中心IT高科技产业中心依托信息安全产业园呈辉滨海酒业文化交易中心以滨海酒文化产业园项目为中心呈辉滨海酒业文化交易中心以滨海酒文化产业园项目为中心奥特莱斯、红星美凯龙、燕莎新型商业中心依托奥特莱斯名品直销店海洋科技商务总部中心依托海洋科技商务园项目加快提升城6、市服务功能配套的国际化交易市场现代环车站商业商务中心增值型生产性服务业发展中国北方黄金珠宝文化中心京秦高铁滨海站于2011年底建成，年客流量达到850万人次现代商业旅游景区现代商业旅游中心发挥京秦高铁滨海站人流优势、金海湖景观优势建设模式建设模式十大产业中心功能各异，形成互补之势，为居民提供十大产业中心功能各异，形成互补之势，为居民提供从工作到生活的全程服务，为企业提供从生产到研发从工作到生活的全程服务，为企业提供从生产到研发的全程产业链保障。的全程产业链保障。典型产业展示典型产业展示中海油服中海油服中海油服投资建设的核心产业园区，先期投资约为35亿元，设备装备部分投资约为185亿元，是中海油7、服海上油田开采装备制造基地项目的基本建设部分。该基地位于塘沽海洋高新区扩展区，总占地面积达62.18万平方米，计划在三年内建成集管理、科研、数据、海上采油装备制造于一体的现代化海上油田开采装备制造中心。区域引进大量高科技企业，其中包括中海油服、海洋科技商区域引进大量高科技企业，其中包括中海油服、海洋科技商务圈等，交通的改善和企业的入驻，将吸引大量中高收入群务圈等，交通的改善和企业的入驻，将吸引大量中高收入群体在区域内置业。体在区域内置业。海洋科技商务圈海洋科技商务圈项目预计总投资约26亿元。主要建设科技研发、企业区域总部、商务和配套、顶级五星级酒店、商业和国际公寓，作为项目的产业综合服务配套区8、，分三期开发建设，预计2011年底竣工。天津北方黄金珠宝园天津北方黄金珠宝园项目预计总投资90亿元，总占地面积约157万平方米，建成后基地将成为中国北方黄金合租包设计研发、加工制造、展示交易、物流配送、会议展览、信息集成等多功能于一体，辐射“三北”地区的黄金珠宝首饰集散地。开发现状开发现状2010-2011年海洋高新技术开发区共成交20宗经营性土地，其中18宗为商业用地，2宗综合用地；共成交土地面积100万方主要物业类型为商业、写字楼、综合体为主海洋高新区作为滨海新区的经济副中心，土地出让面海洋高新区作为滨海新区的经济副中心，土地出让面积适中，开发力度逐渐加大，在建项目以商业和写字积适中，开发9、力度逐渐加大，在建项目以商业和写字楼产品为主楼产品为主典型项目典型项目开发商：天津博海缘置业投资有限公司占地面积：230000平方米建筑面积：480000平方米容积率：1.9绿化率：32%物业类别：写字楼建筑类别：独栋办公户数：6500户车位：充足（地上、地下）滨海国际企业大道滨海国际企业大道区域小结区域小结地理位置地理位置位于塘沽区东北侧，开发区不塘沽区交汇之地。发展阶段发展阶段现阶段处于待开发状态，由于政府政策支持，区域市场未来状况将得到极大改善，市场认知度也将大幅提升，升值前景大。配套资源配套资源区域内拥有金海湖水系资源，生态景观较好，但生活配套不成熟，交通通达性差，居住氛围不浓郁。物业10、类型物业类型写字楼、商业级综合体为主要物业形态，也包含部分公寓及住宅未来供应未来供应未来供应量较大，多以大型综合体为主客户认知客户认知高端客群位置，丏多为投资型客户，以外来人口为主典型楼盘典型楼盘滨海国际企业大道海洋高新技术开发区定位较高，且拥有自然生态资源海洋高新技术开发区定位较高，且拥有自然生态资源优势，但现阶段整体环境与滨海中心板块仍存在一定优势，但现阶段整体环境与滨海中心板块仍存在一定差距。差距。汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.31.1区域属性1.2项目属性经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5项目区位项目区位工业区工业区住宅区11、住宅区规划用规划用地地津秦高铁滨海站津秦高铁滨海站海洋高新区边界线海洋高新区边界线规划用地规划用地京津塘高速公路京津塘高速公路市市区区中新生态城中新生态城北向距本方案用地不到北向距本方案用地不到800800米是津秦高铁滨海站。津秦铁路客运专米是津秦高铁滨海站。津秦铁路客运专线北连秦沈客运专线，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速线北连秦沈客运专线，西连京津城际铁路，南接在建的京沪高速铁路，建成后可以形成贯通东北与华北、华东、中南地区快速客铁路，建成后可以形成贯通东北与华北、华东、中南地区快速客运通道。建成后的滨海站，将不仅仅是一个交通枢纽，它会成为运通道。建成后的滨海站，将不仅仅是一个交通枢纽12、，它会成为集交通、商务、酒店会议等高端服务业的聚集地，与本方案用地集交通、商务、酒店会议等高端服务业的聚集地，与本方案用地相互辉映。相互辉映。位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区，与市区位于滨海新区海洋高新区，紧邻滨海核心区，与市区相距约相距约2828公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合公里；依托特色酒文化产业打造大规模综合体项目体项目项目四至项目四至津秦高铁滨海站庐山道快速路海源西路金海湖云山路滨宇道东侧在建项目地块内部用地北侧为庐山道快速路，南侧为京津塘高速公路，西侧为用地北侧为庐山道快速路，南侧为京津塘高速公路，西侧为津秦高铁，东侧为海缘西路，东北方向紧靠金海湖。用地东津秦高铁，东侧13、为海缘西路，东北方向紧靠金海湖。用地东侧为在健项目侧为在健项目“滨海国际企业大道滨海国际企业大道”云山道，海德路云山道，海德路,贯穿贯穿规划用地。规划用地。地块地块用地面积用地面积（）（）建筑面建筑面积（）积（）基底面基底面积（）积（）建筑密建筑密度（度（%）容积率容积率限高限高A A地块地块135272.06192914.349214.67 0.36 1.4315m、24m、80mB B地块地块53149.11 75100.14 15811.38 0.30 1.4180mC C地块地块40654.79 168678.815811.38 0.354.15200mD D地块地块59559.93 14、170889.924304.30 0.41 2.87100mE E地块地块42605.19 106107.817024.510.40 2.4980mF F地块地块52961.88 116223.515623.76 0.30 2.1980mG G地块地块73414.31 144557.215784.080.22 1.9760mH H地块地块55431.98 109135.212654.28 0.23 1.9760mI I地块地块98383.07 139423.532105.50 0.33 1.4280m总计总计611432.32 12230301967480.32 2.00B BC CD DE 15、EI IH HG GF F项目经济指标项目经济指标总用地面积总用地面积6161万，总建面万，总建面122122万，容积率为万，容积率为2 2，分，分七期开发七期开发,其中其中C C地块限高为地块限高为200200米以下米以下项目规划项目规划1 1休闲水岸：休闲水岸：精品酒店、酒店式公寓、高端零售、民俗街坊、高端餐饮、酒吧茶室、游船码头、酒文化园、酒博物馆、五大主题窖藏2 2 酒类商贸园：酒类商贸园：仓储物流调配、流通企业驻地、酒类交易市场3 3 商务会展区：商务会展区：城市综合体、商务办公、会议酒店、会展中心、培训中心4 4 版权经济区：版权经济区：购物中心、SOHO社区、配套商业5 5 产业16、孵化基地：产业孵化基地：商务办公、商务公寓6 6 企业总部基地：企业总部基地：总部基地、设计研发、鉴定中心7 7 居住配套区：居住配套区：多层住宅、高层住宅、配套商业项目分为七大功能区，将打造成海洋高新区项目分为七大功能区，将打造成海洋高新区内大型综合体项目内大型综合体项目用地附近公共交通833路道路交通道路交通规划用地滨宇道尚未修建目前公共交通尚不完善目前公共交通尚不完善,便捷性较差便捷性较差,内部交通部分道内部交通部分道路已修建完成路已修建完成,但主要道路交汇点尚未开启通达性较差但主要道路交汇点尚未开启通达性较差海源西路与庐山道交接尚未开通云山道与海德路路交接处尚未开通津秦高铁修建中金海湖17、金海湖金海湖位于扩展区云山道西侧，占地面积约为70公顷，湖面积50公顷，绿化景观工程面积20公顷。金海湖岸金海湖岸项目景观项目景观河滨公园河滨公园金海湖未来区域规划侧重于生态、休闲、娱乐、度假金海湖未来区域规划侧重于生态、休闲、娱乐、度假功能，营造一种新的滨湖度假生活方式和气氛功能，营造一种新的滨湖度假生活方式和气氛未来打造为休闲水岸未来打造为休闲水岸包括精品酒店酒店式公寓高端零售民俗街坊高端餐饮酒吧茶室游船码头酒文化园酒博物馆五大主题窖藏金海湖简介金海湖简介地处滨海新区重点打造海洋高新区内区位大规模、中等容积率、大型综合体项目地块项目东北方向为面积为70公顷金海湖资源目前便捷性、通达性较差未18、来津秦高铁的建成，庐山道快速路全面通车，将形成完善的交通体系交通本项目是海洋高新区内大型综合体项目，依托于金海湖景观资源，具备天然的高端素质滨海新区重点打造滨海新区重点打造大规模大规模 综合体综合体 紧邻紧邻金海湖金海湖 高铁滨海站高铁滨海站项目关键词本体小结本体小结汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.32.1城市发展现状2.2新区发展现状2.3政策解读2.4市场表现经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5环渤海经济圈环渤海经济圈环渤海经济圈区位优越，正在成为世界城市环渤海经济圈区位优越，正在成为世界城市区域，为天津的发展提供了良好机遇区域，19、为天津的发展提供了良好机遇环渤海经济圈位于中国沿太平洋西岸的北部，包括北京、天津两大直辖市及河北、辽宁和山东三省的广大地区;土地面积5218.77 万公顷，占全国的6%现已形成京津冀、山东半岛和辽中南三大城市群集中了全国最大的钢铁和石油工业，钢产量、原油加工量、汽车产量分别占全国总量的40%、31%和35%环渤海经济圈环渤海经济圈天津处于东北亚经济圈中心地带，是中国与天津处于东北亚经济圈中心地带，是中国与东北亚区域合作的前沿阵地东北亚区域合作的前沿阵地环渤海经济圈作为我国经济发展的新增长极，经济一体化发展的步伐不断加快。要求作为区域经济发展先决条件的交通加快发展；要求正在逐步建设成为国际港口城20、市和北方经济中心的天津进一步强化与环渤海经济圈各主要城市、产业之间建立紧密的交通联系。2222一轴、两带、三区“一轴”“一轴”“两带”“两带”“三区”“三区”“武清新城-中心城区-滨海新区核心区”构成的城市发展主轴城市发展主轴“宁河-汉沽新城-滨海新区核心区-大港新城”构成的东部滨海发东部滨海发展带展带“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带西部城镇发展带蓟县山地生态环境建设保护区“七里海-大黄堡洼”湿地“团泊洼水库-北大港水库”湿地22通过“十二五”规划确定了“双城双港、相通过“十二五”规划确定了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略向拓展、一轴两带、南北21、生态”的总体战略天津城市规划天津城市规划通过“双城”通过“双城”“双港”战略，加快滨海新区核心区建“双港”战略，加快滨海新区核心区建设，与实现市域空间组织主体由“主副中心”向“双设，与实现市域空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换提升，构成新的城市格局中心”结构转换提升，构成新的城市格局 相向拓展是指双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向。通过双城及双港相向拓展，引导城市轴向组团式发展形成老区支持新区率先发展、新区带动老区加快发展。天津城市规划天津城市规划24中心城扩大，规模不经济，效率低主城，副城，新城（卫星城）分化被动郊区化被动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向22、中心聚集城市中心规模经济，涵盖了商务商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重阶段划分阶段划分人均GDP1000美元解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求。追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加。都市群都市群都市绵延区多城互动大都市化大都市化城市多级化城市多级化城市化城市化主动郊区化主动郊区化1000美元人均GDP3000美元3000美元人均GDP23、10000美元城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征城市发展模型城市发展模型天津城市发展正处于天津城市发展正处于“大都市化”的发展“大都市化”的发展阶段，并逐步向“都市群”过度。阶段，并逐步向“都市群”过度。2520102010-20112011年全国前十大城市年全国前十大城市GDPGDP比较比较20112011年天津年天津GDPGDP已上升至全国第四位已上升至全国第四位2011年，天津市GDP由2010年的9,225亿元上涨至10,737亿元，增速全国第一，赶超了深圳市；紧随一线城市上海、北京、广州，排在全国第四位。单位:亿元城市经济发展城市经济发展天津市第二产业领先于其他24、一线城市，第三产业近几天津市第二产业领先于其他一线城市，第三产业近几年呈持续上涨态势，天津正处于显著的上升型成长期年呈持续上涨态势，天津正处于显著的上升型成长期年份年份第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业200520051%1%47.40%47.40%51.60%51.60%200620060.90%0.90%47%47%52.10%52.10%200720070.80%0.80%44.60%44.60%54.60%54.60%200820080.80%0.80%43.20%43.20%56.00%56.00%200920090.70%0.70%39.90%39.90%59.40%25、59.40%201020100.70%0.70%42.00%42.00%57.30%57.30%深圳市深圳市上海市上海市北京市北京市天津市天津市年份年份第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业200520050.2%0.2%52.4%52.4%47.4%47.4%200620060.2%0.2%53.1%53.1%46.7%46.7%200720070.1%0.1%50.9%50.9%49.0%49.0%200820080.1%0.1%48.9%48.9%51.0%51.0%200920090.1%0.1%46.7%46.7%53.2%53.2%201020100.1%0.1%47.626、%47.6%52.4%52.4%年份年份第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业200520051.3%1.3%29.1%29.1%69.7%69.7%200620061.1%1.1%27.0%27.0%71.9%71.9%200720071.0%1.0%25.5%25.5%73.5%73.5%200820081.0%1.0%23.6%23.6%75.4%75.4%200920091.0%1.0%23.5%23.5%75.5%75.5%201020100.9%0.9%24.0%24.0%75.1%75.1%年份年份第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业200520052.9027、%2.90%54.60%54.60%42.50%42.50%200620062.30%2.30%55.10%55.10%42.60%42.60%200720072.10%2.10%55.10%55.10%42.80%42.80%200820081.80%1.80%55.20%55.20%43%43%200920091.70%1.70%53%53%45.30%45.30%201020101.60%1.60%52.40%52.40%46%46%产业结构产业结构新的城市格局的形成，将在发展第二产业的新的城市格局的形成，将在发展第二产业的同时带动第三产业更快更好的发展同时带动第三产业更快更好的发展双城28、中心城区发展现代服务业，传承历史文脉，提升城市功能和品质。滨海新区核心区通过集聚先进生产要素，实现城市功能的跨越，成为服务和带动区域发展的新的经济增长极。产业结构优化产业结构优化升级发展第三升级发展第三产业。产业。产业结构产业结构28天津市城市人口结构变化示意图北方经济中心、国际港口北方经济中心、国际港口城市城市白领阶层：白领阶层：高新技术产业及金融、信息、咨询等现代服务业带来高收入的白领阶层、中产阶级私营业主：私营业主：商贸物流、私营经济蓬勃发展产生的私营业主国外从业人员：国外从业人员：国际化发展导入的外企高管及技术人员都市发展带来的财富人群流动都市发展带来的财富人群流动劳动密集型的重工业城29、市劳动密集型的重工业城市低收入阶层：低收入阶层：低端产业工人占绝对主导中高收入人群：中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主人口结构人口结构随着城市功能定位的转变，城市人口结构发随着城市功能定位的转变，城市人口结构发生变化，中产阶级逐渐扩大生变化，中产阶级逐渐扩大2920052005-20102010年天津社会消费品零售总额年天津社会消费品零售总额及年增长率走势图及年增长率走势图天津中间阶层的扩大，使得传统的消费观念逐渐被替代，外来知名品牌争相入驻，新兴天津中间阶层的扩大，使得传统的消费观念逐渐被替代，外来知名品牌争相入驻，新兴消费受到亲睐消费受到亲睐20052005-20102010年天津30、人均可支配收入年天津人均可支配收入及年增长率走势图及年增长率走势图消费结构消费结构随着天津经济发展及环渤海经济中心的实现，城市消随着天津经济发展及环渤海经济中心的实现，城市消费能力日益增强，中高端消费市场份额逐渐增加费能力日益增强，中高端消费市场份额逐渐增加天津城市性质城市规划人口结构转变产业结构调整机遇环渤海经济中心、国际港口城市、北方经济中心、生态城市环中心城区和滨海新区的双核心城区规划人口结构的转变将为房地产市场带来旺盛的生存型及改善型需求新兴消费受追捧，天津将大力发展第三产业，实现天津城市定位小结小结汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.331、2.1城市发展现状2.2新区发展现状2.3政策解读2.4市场表现经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5322006年4月26日，国务院常务会议批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，继上海浦东新区，天津成为我国第二个综合配套改革试点区。天津滨海新区中国经济新的增长极33滨海新区区域位置示意滨海新区区域位置示意图图滨海新区行政范围：滨海新区行政范围：包括塘沽、汉沽、大港三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区三个功能区以及东丽区、津南区的部分区域，陆域总面积约为2270平方公里滨海新区地理位置：滨海新区地理位置：核心区距离天津中心城区仅40公里，距离北京仅170公里，紧紧依托北32、京、天津两大直紧紧依托北京、天津两大直辖市辖市地理位置地理位置区位交通区位交通京津公路京津公路京津城京津城际铁路际铁路京山铁路京山铁路京津塘高京津塘高速二线速二线京津塘京津塘高速高速京九铁路京九铁路京蓟铁路京蓟铁路京沈高速京沈高速京福公路京福公路京沪高速京沪高速京保高速京保高速大秦铁路大秦铁路京唐津高速京唐津高速京津公路京津公路京津城京津城际铁路际铁路京山铁路京山铁路京津塘高京津塘高速二线速二线京津塘京津塘高速高速京九铁路京九铁路京蓟铁路京蓟铁路京沈高速京沈高速京福公路京福公路京沪高速京沪高速京保高速京保高速大秦铁路大秦铁路京唐津高速京唐津高速对外：海陆空三维一体立体交通网络对外：海陆空三维一33、体立体交通网络;对内：对内：1 1环环1111射射5 5横横5 5纵纵公路:形成10条对外运输通道铁路:加快多条客运专线车站建设空、港:重点建设码头航道和机场二期扩建2010年3月，滨海新区已确定“1环11射5横5纵”交通路网整体规划布局，将力争用3年左右的时间，全面实现畅达滨海的大交通体系建设目标。35滨海新区将依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区环渤海环渤海京津冀北34、京津冀北天津市天津市市区市区滨海新滨海新区区环渤海经济圈环渤海经济圈国家级战略部署，现代制造业和研发转化基国家级战略部署，现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心地、北方国际航运中心和国际物流中心功能定位功能定位36一轴：一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技“高新技术产业发展轴”术产业发展轴”一带：一带：沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”“海洋经济发展带”三个城区：三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居宜居海滨新城海滨新城一轴、一带、三个城区一轴、一带、三个城区空间布局空间布局37滨海35、新区“九个功能区”与“双港”滨海新区“九个功能区”与“双港”九个功能区：九个功能区：先进制造业产业区滨海高新技术产业园区南港工业区滨海中心商务商业区海港物流区临空产业区滨海旅游区临港工业区中新天津生态城两个港口：两个港口：天津港北港区天津港北港区天津港南港区天津港南港区天津港是我国沿海的重要枢纽，是京津冀现代化综合交通网络的重要节点和对外贸易的主要口岸，是华北、西北地区能源物资和原材料运输的主要中转港，是北方地区的集装箱干线港和发展现代物流的重要港口空间布局空间布局九个功能区、两个港口九个功能区、两个港口经济发展经济发展重大项目的数量及投资规模不断扩大，滨海重大项目的数量及投资规模不断扩大，滨36、海产业结构逐步迈向高端产业结构逐步迈向高端2009年，新区5000万元以上产业项目有375个，总投资5182亿元。2010年，新区共安排投资5000万元以上项目571个，总投资7800亿。年内要确保新一代运载火箭、直升机总成基地、西飞机翼组装等280个项目竣工投产；造修船基地、太原重工、千万亿次高性能计算机、中俄大炼油等200个项目加快建设；新引进1000万美元以上项目200个，5000万美元以上项目100个，储备项目达到500个。20112011年，新区总投资年，新区总投资100100亿元以上的项目亿元以上的项目1919个，个，1010亿元至亿元至100100亿元的项目亿元的项目22522537、个，个，1 1至至1010亿亿元的项目元的项目511511个，个，1 1亿元以下的项目亿元以下的项目170170个个。招商引资招商引资投资企业包括联合利华、道达尔、蒂森克虏伯、洛克菲勒资本项目、新加坡吉宝船务中心、与美国林肯艺术中心、英皇集团、托马斯.李、国际能源集团、香港鸿富锦公司(富士康)、美国惠普公司数据中心设计业务项目、铁狮门项目、太原重工总部项目、中船重工北方总部等、中建一局集团华北建设有限公司等海洋高新区注册企业已达2000多家，并投资3亿建设了创新创业园，目前，已形成了四大产业为主的产业群，且产业的发展规模和聚集效应正不断扩大滨海滨海旅游旅游区区临港工临港工业区业区南港工南港工业38、区业区生生态态城城中心中心渔港渔港核心核心区区于家于家堡响堡响螺湾螺湾生活生活区区北塘片北塘片区区东疆东疆保税保税港区港区总部经总部经济区济区轻纺轻纺园园在滨海新区落户的世界在滨海新区落户的世界500500强企业已经达到强企业已经达到106106家，投资项目达家，投资项目达256256个，招商力度逐年加大个，招商力度逐年加大滨海新区人口构成滨海新区人口构成滨海新区人口规模展望滨海新区人口规模展望人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新人口的增长和人口文化素质的提升为滨海新区的发展提供了契机和动力区的发展提供了契机和动力滨海新区统计局日前公布2010年第六次全国普查主要数据，数据显示，滨海新区常住39、人口为2482065人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1188989人相比，十年共增加1293076人，增长108.75%。滨海新区外来流动人口每年以30%的速度递增,目前已超过100万人滨海新区2020年人口将达550万人，较2008年增加350万人口，平均每年增加26.6万人。滨海新区2020年人口密度将由2008年的889人/平方公里，涨到2249人/平方公里。滨海新区2020年从人口规模上达到深圳特区和浦东新区的规模水平人口结构人口结构41滨海新区区位优势明显滨海新区区位优势明显 开发滨海新区腹地辽阔，是亚欧大陆桥最近的东部起点滨海新区经济持续高速发展滨海新区经济持续高40、速发展 作为天津市城市副中心，滨海新区承担着天津商务、金融、贸易、航运中心等经济职能，在天津经济地位日趋重要，经济正处于持续快速的发展阶段滨海新区政策优势突出滨海新区政策优势突出 开发开放政策鼓励着北京、河北等省市企业迁入滨海新区，带动产业发展。同时，良好的工业基础、优良的港口等多项因素促使滨海新区成北方新兴制造业和贸易中心41滨海新区整体情况小结滨海新区整体情况小结汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.32.1城市发展现状2.2新区发展现状2.3政策解读2.4市场表现经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5限购政策分析限购政策分析限购扩大，从41、一线到二线限购扩大，从一线到二线 再到部分三线，再到部分三线，调控持续加码调控持续加码二一年九月二一年九月北京、青岛二一一年一月二一一年一月深圳、上海、厦门、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连等几乎所有一二线城市以及如金华无锡等部分三线城市都出台或加强了限购措施二一一年十月二一一年十月二一年四月二一年四月北京、青岛全国已有48个城市实行限购政策由于房价在08年银根宽松政策刺激下，从一线城市上涨蔓延到二线城市以及部分三线城市。政府一直是跟着市场的节奏出政策。因此部分涨幅较大、房价较高三线城市限购顺理成章。乃至未来若是其他三线城市出现不合理涨幅，政府还是会对其采取限购措施。房产税42、改革试房产税改革试点年底或增点年底或增20122012年房产税年房产税接棒限购接棒限购“20112011年年10001000万套保障房必万套保障房必须完成”须完成”深入推进平台深入推进平台贷款风险防控贷款风险防控并进一步加强并进一步加强房地产信贷风房地产信贷风险防控险防控保持宏观经济政保持宏观经济政策的连续性和稳策的连续性和稳定性，调整经济定性，调整经济结构和管理通胀结构和管理通胀预期三者关系预期三者关系保障房保障房行业政策预判行业政策预判信贷信贷20122012年将继续加强限购政策实施力度和保障年将继续加强限购政策实施力度和保障房供应，明年仍是一个调控年房供应，明年仍是一个调控年限购限购房产43、税房产税2011.2.9，央行加息，一年期存贷款基准利率上调0.25%0.25%。2011.4.5，央行年内二次加息，一年期存贷款基准利率上调0.25%，一年期存款利率达3.25%，贷款利率达6.31%6.31%。加息存款准备金率2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011.1.20中小金融机构存款准备金率由15%上调至15.5%15.5%2011.2.24中小金融机构存款准备金率由15.5%上调至16%16%2011.3.25中小金融机构存款准备金率由16%上调至16.5%16.5%2011.4.21中小金融机构存款准备金率由16.5%上调至17%17%2011.5.18中小金融44、机构存款准备金率由17%上调至17.5%17.5%2011.6.20中小金融机构存款准备金率由17.5%上调至18%18%全国通胀现象已得到初步控制，未来较长一段全国通胀现象已得到初步控制，未来较长一段时间内将会采取稳健的、适度放宽的货币政策时间内将会采取稳健的、适度放宽的货币政策货币政策的转向表明房地产调控体系已开始松动，政策的调整虽可能改变市场的预期，但开发商的资金压力以及限购限贷政策下购买力萎缩的现状短期难以改变，现阶段，房地产市场仍处于下行态势。2011年四季度2011.12.5，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为21%21%2011.45、7.7金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.250.25个百分点货币政策动态货币政策动态限购限贷调控力度限购限贷调控力度成交价格成交价格央行下调存款准备金率央行下调存款准备金率0.50.5个百分点个百分点全国全国4848个城市实行限购政策，首套房贷取消个城市实行限购政策，首套房贷取消7 7折利率优惠折利率优惠20122012年预计下调存款准备金率年预计下调存款准备金率2%2%全国主要城市的房地产成交量已经出现了全面萎缩的形势；12月第一周，全国35个重点城市中，13个城市房屋成交量同比跌幅超过50%2010年下半年-2011年温和调控温和调控价格趋于平稳价格趋于平稳2012年-2015年从政46、策转向来看，预计预计20122012年存款准备金率和存贷款利率将呈下行趋势；年存款准备金率和存贷款利率将呈下行趋势；随着货币政策的逐渐放宽、稳定，直至随着货币政策的逐渐放宽、稳定，直至20152015年，房地产年，房地产市场或进入稳健的运营阶段市场或进入稳健的运营阶段北京、广州等地楼市的首套房贷利率现北京、广州等地楼市的首套房贷利率现9 9折优惠折优惠20122012年存款准备金率预计将有年存款准备金率预计将有2 2-4 4次下调次下调货币政策预判货币政策预判银行贷款银行贷款海外债海外债房地产信托房地产信托基金基金私募私募民间高利贷民间高利贷六个维度的债务将一一六个维度的债务将一一引爆，部分房47、企将被迫引爆，部分房企将被迫清算、破产、重组清算、破产、重组目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，行业需直面资金快速回笼问题。时宜，行业需直面资金快速回笼问题。资产债务资产债务民间借贷：民间借贷：过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。政府债务、银行抵押贷款、政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。信托：48、信托：2011年上半年发行4万亿，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；房地产基金：房地产基金：目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。私募债：私募债：在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。行业债务将在行业债务将在20122012年逐步到期，年逐步到期，20132013年房地产业将面临年房地产业将面临资金重组，行业内部资金链的调整预示着资金重组，行业内部资金链的调整预示着20122012-20132013年发年发展商将持续跑量展商将持续跑量2049、112011年，天津市计划新建保障性住年，天津市计划新建保障性住房房15601560万平方米、万平方米、2323万套万套。达到十二。达到十二五规划总量的五规划总量的46%46%。其中，公共租赁。其中，公共租赁住房住房1010万套，经济适用住房万套，经济适用住房3.83.8万套，万套，限价商品住房限价商品住房5.25.2万套，示范小城镇万套，示范小城镇安置用房安置用房4 4万套。万套。截止截止20112011年年1010月份天津市累计开工月份天津市累计开工保障性住房保障性住房16001600万平方米、万平方米、23.8723.87万万套套，提前一个月超额完成，提前一个月超额完成2323万套的责万50、套的责任目标。新增三种补贴任目标。新增三种补贴7 7万户，累计万户，累计享受补贴的家庭达到享受补贴的家庭达到14.514.5万户。万户。保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，并分流商品房部分的有效需求，对普通场的刚性需求，并分流商品房部分的有效需求，对普通住宅的量价关系将形成新一轮冲击住宅的量价关系将形成新一轮冲击保障房建设保障房建设200720082009201020112012限购限贷房产税？金融危机保障房建设保障房差别化信贷税收健全市场调控政策限购到期限购到期.首套房贷有放缓迹象首套房贷有放缓迹象.房产税是否会成为下51、一个调控政策？信贷房产税解读房产税解读调控政策频频出台，房产税或将是最终的调调控政策频频出台，房产税或将是最终的调控手段控手段房产税房产税的改革实施的改革实施 有利于房地产市场稳定，预计有利于房地产市场稳定，预计20122012年会扩大试点范围，部分重点城市将率先实行年会扩大试点范围，部分重点城市将率先实行“十二五”期间将重点推出房地产税的全面实施，做为未来地方上的主要税务来源，无论楼市走势如无论楼市走势如何，国税总局都会坚决推何，国税总局都会坚决推出房产税出房产税。征收对象是指20112011年年1 1月月2828日起日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二52、手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推53、进房产税的实施紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施目前上海和重庆已经开始进行房产税的试点下一阶段房产税解读房产税解读20122012低谷期低谷期20132013调整期调整期20142014复苏期复苏期20152015-20162016繁繁荣期荣期经历经历3 3-5 5年的健康成长阶段以后，年的健康成长阶段以后，20152015年将实年将实现房地产的再繁荣时期现房地产的再繁荣时期行业预期行业预期货币政策货币政策保障房政策保障房政策房产税政策房产税政策限购政策限购政策“前紧后松”，货币政策有调向可能调控色彩减弱，政策回归回归常态政策适度宽松，资金流动性增强48个城市继续限购保障房市54、场份额过半，商品房受到冲击大规模保障房即将入市，潜在供应量大继上海、重庆后，试点增加部分三线城市退出限购进一步扩大试点，并取得初步成效。个人购房信息系统建立，限购被其他调控政策取代。房产税全面出台利好政策相继出台，实质性优惠刺激购房需求市场份额减少，成交量平稳合理控制投资购买，调控力度较为温和政策微调、房政策微调、房价下行、成交价下行、成交回暖回暖调控力度不减调控力度不减楼市陷入低谷楼市陷入低谷政策转向政策转向 楼市楼市进入繁荣期进入繁荣期房地产市场呈房地产市场呈向好态势向好态势保障房价格不再是决定购买因素，优势减弱全面退出资产债务资产债务5万亿债务到期行业直面资金快速回笼问题，还款压力大增现55、金流加大，行业资金充裕债务基本还清货币政策限购保障房房产税挑战货币政策有所放宽，部分银行显基准利率，但市场短期难以回暖购房信息系统逐步建成，48个城市继续限购，抑制投资需求大规模保障房即将入市，潜在供应量大，分流了部分刚需客户继上海、重庆后，试点进一步扩大汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.32.1城市发展现状2.2新区发展现状2.3政策解读2.4市场表现经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5新政出台后，天津市场商品房成交量明显下新政出台后，天津市场商品房成交量明显下降，整体市场呈现明显地供大于求的态势降，整体市场呈现明显地供大于求的态势房56、地产市场房地产市场2011年天津市商品房供应量环比有所增加新政出台后，商品房成交量大幅下滑全市商品房成交均价在波动中逐步上升房地产市场房地产市场受低迷市场影响，公寓市场呈现供大于求的受低迷市场影响，公寓市场呈现供大于求的态势，自新政出台后，成交均价持续走低态势，自新政出台后，成交均价持续走低在2010年-2011年间，具有“非住宅”属性的公寓由于不受“限购”、“限贷”政策的约束，在满足购买力不足的婚房等刚性需求的同时，更是得到了投资性需求的广泛关注。2011年6月后公寓市场愈发供大于求，存量同步放大，更加偏向“买方市场”的供求关系以及楼市的整体气候，也强烈地影响着公寓市场的成交转化全年市内六区57、公寓成交量占到全市的45%，成为引领市场的绝对主力，阳光晶典、君临天下、富力中心和瑞景名郡等项目的公寓成交同时发力7070平米以下户型公寓去化较快，市内六区公平米以下户型公寓去化较快，市内六区公寓产品市场需求较大寓产品市场需求较大房地产市场房地产市场天津市写字楼成交均价、供求比波段式上涨，供应量天津市写字楼成交均价、供求比波段式上涨，供应量及成交量逐年提升；成交均价逐年上升，销售表现良及成交量逐年提升；成交均价逐年上升，销售表现良好好自2007年天津市写字楼市场新增供应集中推出并呈逐年增涨趋势2011年天津写字楼市场基本被市内六区与滨海新区两个区域共同划分价格快速上升，市内六区领价格快速上升，58、市内六区领涨。涨。随着写字楼成交量的不断增长，写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-12月，天津主城区甲级写字楼价格均出现明显上涨。房地产市场房地产市场十年间，商业产品成交价格呈现逐年递增的趋势2011年市场供应逐月大幅增加，前三季度成交均价呈现波段式上涨，九月过后，成交均价逐月递增，呈明显上升趋势2011年天津商业市场中远郊区县成交最为活跃，其中尤以武清、宝坻贡献较为突出。此外，市内六区以及滨海新区成交也占有一定比重商业产品成交量持续走高，成交价格逐年增商业产品成交量持续走高，成交价格逐年增加，以远郊、市区成交量最大加，以远郊、市区成交量最大房地产市场房地产市场土地成交结构土地成交结构综合59、类用地占比自综合类用地占比自0808年来成下降趋势，但随着开发商对年来成下降趋势，但随着开发商对商业地产开发比重的增加，其成交活跃度或将提高商业地产开发比重的增加，其成交活跃度或将提高居住类用地成交面积自08年以来以每年约10%的占比速度增长,综合类用地大幅下降市场需求明显，对于住宅类产品的需求加大，同时配套商业写字楼的需求也同步增长，顺应了城市发展的步伐。小结 受低迷市场影响，公寓市场呈现供大于求的态势，成交均价自新政出台后，成交均价持续走低公寓市场 天津市写字楼供应量及成交量逐年增加，销售状况良好写字楼市场 商业产品成交价格逐年增加，以远郊、市区成交量最大商业市场天津市写字楼及商业商场供天60、津市写字楼及商业商场供应量及成交量逐年增加，量应量及成交量逐年增加，量价走势较好，公寓市场呈现价走势较好，公寓市场呈现供大于求的态势，成交均价供大于求的态势，成交均价持续走低持续走低汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.33.1土地成交分析3.2片区竞争分析3.3公寓市场3.4商业市场3.5酒店市场经典案例借鉴Part.4定位初判Part.53.6写字楼市场滨海新区滨海新区土地出让分析土地出让分析2009-2011年滨海新区共出让土地2748.9万平方米。2009 年和2010年出让土地面积基本持平，2010年环比仅缩减9%；相对09和10年，2061、11年土地出让量严重萎缩，共计404.8万平方米，环比下降了64%。塘沽、汉沽板块土地出让量相对较大，三年共出让土地1831.7万平方米，约占总量的66.7%。滨海新区土地放量多集中在滨海新区土地放量多集中在0909和和1010年，年，1111年土地供应量年土地供应量环比下降较多；塘沽和汉沽土地供应占较大份额，是土环比下降较多；塘沽和汉沽土地供应占较大份额，是土地供应的主力板块地供应的主力板块滨海新区以综合类用地供应量最大，占比滨海新区以综合类用地供应量最大，占比56.21%56.21%；住宅类用地供应量占总量的；住宅类用地供应量占总量的17.36%17.36%2009年-2011年土地供应量62、主要来自综合类用地，面积达到了1558万平方米，占土地总供应量的56.21%；其次是商业用地，面积为711.2万平方米，占比25.66%；住宅类用地占比17.36%；其他性质用地占比不到1%。滨海新区滨海新区土地出让分析土地出让分析2009-2011年滨海新区共成交土地2460万平方米，以09年成交量最高，总计1245.8万平米，2010和2011年受宏观政策调控影响，成交量呈逐年递减态势，2011年共成交515.4万平方米，环比下降26%。塘沽板块成交态势平稳，三年来波动不大，成交量仅次于汉沽；开发区与滨海旅游区成交量相对较少，其中，开发区仅成交16.7万平方米。在经历了在经历了20092063、09年土地集中成交后，年土地集中成交后，20102010、20112011年成交年成交放缓，放缓，20112011年的土地成交面积为三年来最低值年的土地成交面积为三年来最低值滨海新区滨海新区土地成交分析土地成交分析2009年-2011年综合类用地成交最为活跃，面积达到了1515.7万平方米，占土地总供应量的62%；其次是商业用地，面积为509.4万平方米，占比21%，住宅类用地占比12%，其他性质用地占比仅为5%。滨海新区综合类用地成交面积最多，占总量的滨海新区综合类用地成交面积最多，占总量的62%62%，其，其次是商业和住宅类用地，占比分别为次是商业和住宅类用地，占比分别为21%21%、1264、%12%滨海新区滨海新区土地成交分析土地成交分析汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.33.1土地成交分析3.2片区竞争分析3.3公寓市场3.4商业市场3.5酒店市场经典案例借鉴Part.4定位初判Part.53.6写字楼市场板块板块特征特征新河板块具有老城区的成熟配套，地段优势突出，中低端产品居住区上北板块上北生态区居于天津中心城区到滨海新区的黄金轴线上，传统认可度较低，放量较多，吸纳能力较强紫云板块在售均为中高密度项目，现已都处于尾盘期，板块未来潜在供应较低开发区板块新型城区，滨海新区核心，城市形象认可度高，外地人多，投资价值明显，房地产发展水65、平相对较高响螺湾于家堡板块滨海新区中心商业商务区的起步区，将建设成为集商业、金融、办公和商务服务为一体的国际化综合商务区。中新生态城政府重点打造的国家级生态宜居新城范本，供应量较大，物业类型丰富胡家园板块属于国家规划西部新城范围内，城区外围，高速沿线，片区内房龄较老，未来规划普通住宅海洋高新区属于全国惟一的国家级海洋高新技术开发区，生态产业园区，累计注册企业2178家板块特征分析板块特征分析根据政府规划，塘沽区各板块发展方向各有不同，其中海根据政府规划，塘沽区各板块发展方向各有不同，其中海洋高新区、响螺湾、于家堡主要以商业商务为主；而其余洋高新区、响螺湾、于家堡主要以商业商务为主；而其余板块多66、以生态宜居为主板块多以生态宜居为主上北板块上北板块北塘板块北塘板块中新生态城中新生态城板块板块开发区板块开发区板块新河板块新河板块胡家园胡家园老城里老城里紫云板块紫云板块响螺湾板块响螺湾板块于家堡于家堡海洋高新区海洋高新区中新生态城：国家级生态新城北塘：传统旅游业支撑的城市外扩新城东疆港：海资源支撑的复合型功能区于家堡响螺湾：国家级战略，商务综合板块开发区：原始高端居住区老城、紫云、新河、胡家园：原始传统住区上北：新兴居住区海洋高新区：全国惟一的国家级海洋高新技术开发区生态城生态城东疆港东疆港北塘北塘上北上北开发区开发区于家堡于家堡响螺湾响螺湾紫云紫云老城老城宜居向北，宜居向北，商务居中，资源67、向东！商务居中，资源向东！工业向南工业向南核心区需求向外挤压，新兴板块四面开花，形成北部核心区需求向外挤压，新兴板块四面开花，形成北部宜居、中间商务、南部工业的城市格局，西部属于热宜居、中间商务、南部工业的城市格局，西部属于热点区域非热点板块点区域非热点板块新河新河胡家园胡家园板块特征分析板块特征分析海洋高新区海洋高新区从各板块内在售项目来看，胡家园、新河、上北集中从各板块内在售项目来看，胡家园、新河、上北集中了多数中低端产品，海洋高新区、响螺湾于家堡区域了多数中低端产品，海洋高新区、响螺湾于家堡区域以综合体为主，开发区则聚集了大量高端产品。以综合体为主，开发区则聚集了大量高端产品。贻锦台贻成68、豪庭心源家园橙堡国际城名仕华庭乐活源爱尚公寓四季风情板块内有成熟配套，多为中端产品-物业类型：高层、洋房、别墅-代表项目：贻锦台、国际城板块属老城区，内有成熟配套，多为中低端产品-物业类型：小高层、高层-代表项目：名仕华庭、四季风情东海云天富贵嘉园滨海智谛山弘泽城金海岸明珠湾泰达时尚旺角东壹区万科柏翠园万科海港城万通华府滨海藏锦伴景方园万科锦庐嘉铭红树湾首玺世茂湿地公元Park Tower景杉远雄兰苑阿亚拉雅境荣馨园宝龙国际中心旷世国际滨海国泰大厦中惠熙元广场海昌中心王相大厦润德汇板块为国家重点打造的生态宜居城，多为中高端项目，生态环境优势强-物业类型：小高层、高层为主-代表项目：世茂湿地公元69、远雄兰苑板块发展潜力巨大，集中了大量高端项目，产品类型丰富-物业类型：小高层、高层洋房、别墅-代表项目：万科柏翠园、弘泽城、万通华府板块内项目均为尾盘项目，未来供应量低，周边配套成熟-物业类型：小高层、高层-代表项目：东海云天滨海新区CBD核心区，政府重点打造工程，产品多以商业商务投资为主-物业类型：酒店式公寓、综合体-代表项目：宝龙国际中心、中惠熙元广场上北板块上北板块新河板块新河板块中新生态城中新生态城开发区板块开发区板块紫云板块紫云板块响螺湾、响螺湾、于家堡于家堡金银塔胡家园胡家园板块板块板块项目分布板块项目分布滨海新区经济副中心，生态产业园区-物业类型：写字楼、公寓、综合体-代表项目70、：滨海国际企业大道海洋高新区海洋高新区滨海国际企滨海国际企业大道业大道项目名称项目名称客户客户地域地域购买目的购买目的胡家园板块塘沽客户为主占60%左右，开发区、新港均有，外地客户在10%左右改善刚需型客户为主，少量投资客群及蓝印客户上北板块上北客户为主占约30%，老城区客户约占50%，开发区及其他地区客户占20%改善、刚性需求、婚房均有，看重价格较为便宜新河板块塘沽老城区占约80%，10%新港、开发区及芦台、宁河等地客户，10%外地客户首次改善需求约占50%，刚性需求约占30%，部分价格挤压外溢需求开发区板块开发区客户为主，少量老塘沽区客户，10%外地客改善型客户占绝大部分，少量部分外地投资71、客中新生态城汉沽区，塘沽区以及市内六区为主，有部分外地客看重周边未来发展，投资客和部分刚需型客户响螺湾板块开发区客户占60%，塘沽区客户占30%，其余为外地投资客投资客为主，小部分改善型客户海洋高新区开发区客户占50%外地投资客占30%其余为塘沽客户主要是投资客群，其中外地客户过半板块客群分析板块客群分析从客户来源可以看出，海洋高新区、响螺湾和从客户来源可以看出，海洋高新区、响螺湾和中新生态城均以投资客群为主中新生态城均以投资客群为主板块板块多层多层小高层小高层高层高层洋房洋房别墅别墅公寓、办公公寓、办公胡家园板块远洋城远洋城远洋城新河板块南益名士华庭四季风情隆盛乐活源爱尚公寓、四季风情南益名72、士华庭隆盛乐活源上北板块融科贻锦台贻成豪庭首创国际城融科贻锦台贻成豪庭、心源家园橙堡首创国际城（已售罄）贻成豪庭紫云板块东海云天东海云天富贵嘉园伴景方园开发区板块万科海港城滨海智谛山东壹区天保金海岸明珠湾万科海港城万科柏翠园泰达时尚旺角弘泽城、万通华府东壹区、滨海智谛山弘泽城津滨藏锦天房天和园万科海港城响螺湾+于家堡天津极地海洋生活城宝龙国际中心旷世国际、金银塔海昌中心、润德汇中惠熙元广场滨海国泰大厦中新生态城世茂湿地公元Park Tower 景杉嘉铭红树湾阿亚拉雅境季景华庭、首玺宜和美林Park Tower 景杉嘉铭红树湾荣馨园、首玺阿亚拉雅境天房天和园远雄澜苑海洋高新区滨海国际企业大道海洋73、高新区现阶段物业形态较少，在售项目为办公产海洋高新区现阶段物业形态较少，在售项目为办公产品，以多层为主；响螺湾、中新生态城板块的物业形品，以多层为主；响螺湾、中新生态城板块的物业形态基本相同态基本相同塘沽地区物业形态主要以小高层、高层为主，部分板块物业形态比较单一开发区板块的物业形态最为丰富，高层产品相对较多响螺湾、于家堡因所处位置为未来商业商务区，因此物业形态主要为公寓及综合体板块物业形态对比板块物业形态对比板块客群分析板块客群分析交通发展扩大了项目的购买客群，增强了项目的购买力，新兴板块内的客群以塘沽和外地置业人群为主，海洋高新区、中新生态城、响螺湾板块竞争较为激烈。从客户分流来看，海洋高74、新区投资性置业为从客户分流来看，海洋高新区投资性置业为主，而中新生态城、响螺湾将分流我们的部主，而中新生态城、响螺湾将分流我们的部分客户分客户开发区开发区老城老城紫云紫云上北上北胡家园胡家园响螺湾响螺湾+于家堡于家堡+中新生态城中新生态城新河新河地块成熟度地块成熟度成熟板块成熟板块海洋高新区海洋高新区板块板块客户认知客户认知物业类型物业类型单价单价（元（元/）总价总价（元（元/）供销比供销比客群客群竞争关系竞争关系胡家园胡家园认知度低高层、多层876881871246.34%中低端首改刚需新河新河认知度低高层、小高、多层1040894096644.28%中低端首改刚需上北上北认知度低高层、小高75、多层951590656650.47%中低端首改刚需紫云紫云认知度高高层、小高1080097308279.95%中端首改刚需开发区开发区认知度高高层、小高、别墅14481136345643.46%高端客群和投资客中新生态城中新生态城认知度高高层、小高10649120974665.42%投资客为主响螺湾响螺湾+于于家堡家堡认知度低写字楼、公寓投资客为主海洋高新区海洋高新区认知度低高层、多层5583（新）1580062083942.94%投资客为主各板块分析各板块分析根据各板块的物业类型、客群及物业价格，我们分析根据各板块的物业类型、客群及物业价格，我们分析出海洋高新区未来的主要竞争板块为中新生态76、城和响出海洋高新区未来的主要竞争板块为中新生态城和响螺湾、于家堡螺湾、于家堡中新生态城中新生态城中新生态城：品牌开发商项目聚集，板块关注度高，中新生态城：品牌开发商项目聚集，板块关注度高，板块辐射能力强，未来供应量大。板块辐射能力强，未来供应量大。地理位置地理位置毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区45公里，距北京150公里发展阶段发展阶段板块发展潜力巨大，政府重点打造生态宜居中心，集教育、医疗、文化、体育、社区、养老6个方面民心工程的打造，将为城内居民创造绿色宜居的生活环境配套资源配套资源中高端生活配套，交通动线丰富，通达性好。现阶段周边配套77、严重短缺，都处于打造过程中，短期内难以实现物业类型物业类型以高层、小高层为主，产品均采用环保建材，性价比高未来供应未来供应板块内开发规模巨大，未来普通住宅开发供应量较大客户认知客户认知客户认知度高，现阶段多以投资为主典型楼盘典型楼盘丐茂湿地公元 远雄阑苑 万通新新家园中新生态城是中新生态城是20072007年年1111月月1818日，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署日，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署中华人民共和国政府与新加坡共中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议。并于。并于2078、082008年年9 9月月2828日项目开工奠基。日项目开工奠基。中新天津生态城，是全球第一个以量化指标做限定型标准的生态城市，是中国第一个低碳环保示范区，第一个国际化合作的居住型生态城。生态城的目标是在未来20年内，运用生态解决方案，打造一个占地约31.23平方公里，可容纳大约35万人口、11万户家庭的大型生态城市。世界上第一个国家之间合作世界上第一个国家之间合作开发的生态花园新城开发的生态花园新城滨海新区中新生态城国家级生态宜居新城范本国家级生态宜居新城范本中新生态城中新生态城天津市区天津市区开发区开发区距天津市区45KM生态城距开发区15KM塘沽塘沽汉沽汉沽大港大港位于滨海新区范围内，毗79、邻天津经济技术开发区、天位于滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，有良好的城市和产业依托，津港、海滨休闲旅游区，有良好的城市和产业依托，具备建设生态城的优越条件具备建设生态城的优越条件中新天津生态城位于中国国家发展的重要的战略区域天津滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区45公里，距北京150公里，距唐山50公里，距滨海新区核心区15公里，距天津滨海国际机场40公里，距天津港20公里，距曹妃甸工业区30公里。中新天津生态城东临滨海新区中央大道，西至蓟运河，南接蓟运河，北至津汉快速路，交通便利，能源供应保障80、条件较好，是为滨海新区功能区配套服务的重要生活城区。区域位置区域位置京津唐城际铁路和津汉公路平行，它在生态城东北部2公里设有车站,方便了生态城和北京、天津市区以及唐山之间的联系。天津至秦皇岛的津秦高速铁路，在汉沽设有车站，距生态城项目约4公里，预计2010年建成。铁路交通铁路交通生态城公路交通设施完善，与中心城区和滨海新区核心区交通联系便捷。目前主要干道为汉北公路、海滨大道；规划津汉快速公路和中央大道。海滨大道高速位于生态城东侧，是贯穿滨海新区并与河北省相连通的主要干道，向北通往唐山曹妃甸工业区。京京津二线高速路从生态城南侧穿过，进一步加强生态城与中心城区、滨海新区的交通联系。公路交通公路交通81、天津至滨海新区的轻轨线贯穿了生态城南北，它是滨海新区轻轨的延长线。沿轻轨线，设置有三个公交一级枢纽、五个普通轨道站点。便捷的内部交通网络将使生态城社区业主步行500米内即可到达社区中心，3公里以内可以到达城区内各轻轨站点，满足人们各种出行所需。轨道交通轨道交通中新生态城内规划有铁路、公路、轨道交通，设施完中新生态城内规划有铁路、公路、轨道交通，设施完善，与中心城区和滨海新区核心区交通联系便捷，向善，与中心城区和滨海新区核心区交通联系便捷，向外辐射范围广外辐射范围广中新生中新生态城态城区域交通区域交通中新天津生态城运用生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区和科学管理的规划理念，聚合国际先进的生态82、环保、节能技术，造就自然、和谐、宜居的生活环境，致力于建设经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约的生态城市。全面贯彻循环经济理念，推进清洁生产，优化能源结构，大力促进清洁能源、可再生资源和能源的利用，加强科技创新能力，优化产业结构，实现经济高效循环。提倡绿色健康的生活方式和消费模式，逐步形成有特色的生态文化；建设基础设施功能完善、管理机制健全的生态人居系统；注重与周边区域在自然环境、社会文化、经济及政策的协调，实现区域协调与融合。起步起步区区将生态优先、以人为本、新型产业、绿色交通为主要将生态优先、以人为本、新型产业、绿色交通为主要特点，建设成为有吸引力的、高生活品质的生态宜居特点，建设成为83、有吸引力的、高生活品质的生态宜居城市，城市，中新生态城起步区为第一阶段中新生态城起步区为第一阶段区域规划区域规划一岛一岛 是指绿色生态核心区。三水三水 是指营城水库，蓟运河故道和蓟运河。六廊六廊 是指以绿色核心区为中心，通向外界的六条生态廊道。在空间布局方面，生态城形成“一轴、在空间布局方面，生态城形成“一轴、三心、四片”的格局。三心、四片”的格局。从景观方面，形成从景观方面，形成“一岛、三水、“一岛、三水、六廊”的生态景观布局。六廊”的生态景观布局。一轴一轴 是指贯穿生态城南北“S”型的生态谷，长约12公里，宽100米。沿线由绿化廊道与绿化建筑围合成开敞空间，是生态城发展的主轴。三心三心 指84、位于生态城中的城市主中心和南北分布的城市次中心，是生态城的核心部份。四片四片 分别是指南部综合片区、中部综合片区、北部综合片区、东北综合片区，是集居住、产业、商业、休闲、生态为一体的综合片区。“一轴、三心、四片”的格局，“一轴、三心、四片”的格局，“一岛、三“一岛、三水、六廊”的生态景观布局水、六廊”的生态景观布局景观资源景观资源目前，中国传媒大学国际动画学院、读者集团、引力传媒、美星影视、华漫兄弟、金蛋网等一大批动漫、影视和科技研发企业已经和动漫园完成签约。北部的生态产业园北部的生态产业园 主要为生态城企业提供办公和生产用房，功能包括产品制作、企业办公等。占地121.6公顷，建面182.4万85、。2010年3月开工，18万的标准厂房和15万订制厂房建设工作，主体工程2010年完成。中部的动漫产业园中部的动漫产业园 是国家级动漫产业综合示范园区，功能包括动漫创意、标准认证、交易展示、教育培训、生活配套等。占地1平方公里，建面77.1万，2009年9月开工，于2010年9月竣工。南部的生态科技园南部的生态科技园 主要为生态城企业提供办公和科技发明用房。功能包括行政管理、商务办公、科技研发、产品展示等。占地26.6公顷，建面41.4万平方米，共17栋房屋，2010年3月开工，其中4，5，6，9，10号楼2010年底竣工。生态城产业园位置生态城产业园位置动漫产业园鸟瞰效果图动漫产业园鸟瞰效果86、图中新生态城的产业主要包含北部的生态产业园、中新生态城的产业主要包含北部的生态产业园、中部的动漫产业园、南部的生态科技园中部的动漫产业园、南部的生态科技园产业导入产业导入世茂湿世茂湿地公元地公元远远雄雄兰兰苑苑吉吉宝宝万通万通+天房天房嘉嘉铭铭阿亚拉阿亚拉三星三星公屋公屋万科万科长长盛盛老年公寓老年公寓医院医院双威双威滨海家园滨海家园中新生态城起步区包含了国内、国外诸多知名的地产发中新生态城起步区包含了国内、国外诸多知名的地产发展商，为本地区目前外资发展商最为聚集的区域，板块展商，为本地区目前外资发展商最为聚集的区域，板块价值凸显，未来一到二年的供应量将超过价值凸显，未来一到二年的供应量将超过87、400400万方万方项目项目项目总体情况项目总体情况开发商开发商占地面积占地面积总体建面总体建面单位数单位数（万）（万）（万）（万）嘉铭红树湾北京嘉铭5.3810.7920万通生态城新家园万通地产7.8212.721040世茂湿地公元世茂集团1461311880吉宝季景华庭新加坡吉宝35.4705000万科锦庐万科地产912.61096菲律宾阿亚拉Ayala Land,Inc.9.78151100多韩国三星韩国三星5.497.28瑞海名苑天房集团7.8312.721040长盛项目长盛地产6.3210.12900滨海家园生态城城投公司7.7313.911250景杉日本三井不动产4036900兰苑88、台湾远雄50.6181.88943合计413.93约1.5万项目分布项目分布总建面68万平米，8-17层精装高层住宅产品，约5000户一期在售为高层住宅产品，均价11000元/项目未来规划配套含10万平米大型集中商业，办公写字楼及星级酒店，具体规划未定目前物业管理公司为戴德梁行，物业费3.9元/代表项目代表项目季景华庭季景华庭新加坡吉宝打造新加坡吉宝打造6868万平米住宅项目，配套商业与写字万平米住宅项目，配套商业与写字楼楼2525万平米，具体规划暂未确定，一期住宅均价万平米，具体规划暂未确定，一期住宅均价1100011000元元/左右左右住宅Shopping mall写字楼及酒店（未定）台湾89、远雄集团打造的大规模生态住宅项目，近期销售台湾远雄集团打造的大规模生态住宅项目，近期销售受新政影响极大，未来商业地块上市时间未定，且受受新政影响极大，未来商业地块上市时间未定，且受地块位置限制较大，辐射范围较小地块位置限制较大，辐射范围较小远雄兰苑远雄兰苑台湾远雄集团140万方大规模项目，项目以住宅产品为主，绿化率高达50%一期为小高层住宅产品，均价12000元/项目内部含学校、医院、超市、集中商业等配套设施规划商业地块先期分两期打造共计10万方建面左右商业地块主要业态为集中商业、风情商业街、五星级酒店、文化休闲广场等，无写字楼，停车位约3600个商业地块被住宅地块包围，辐射范围受影响较大特色90、精品台湾岛精致酒店主题餐厅影城运河水街动漫广场时尚家庭中心一期主体为台湾岛、婚庆文化广场与家庭休闲中心，包括餐饮、影城、会所、博物馆、风情街、KTV、温室公园等二期主体为时尚家庭中心，主要意向打造为包括购物中心、儿童寓教中心、个人护理、家居旗舰店、茶馆等休闲购物中心酒店未来经营管理方式未定远雄兰苑远雄兰苑商业业态丰富，包括集中商业、风情街、广场等，主商业业态丰富，包括集中商业、风情街、广场等，主要打造方向为休闲购物娱乐为主的商业中心要打造方向为休闲购物娱乐为主的商业中心广广场场家庭休闲中心家庭休闲中心时尚家庭中心时尚家庭中心动漫园动漫园项目规划占地面积约1平方公里。建设预计总投资35亿。建设周91、期三年.总共9个地块，分别由建投公司、动漫园公司、市政景观公司、能源公司投资。在产业发展目标上，有成熟品牌的授权商，创意产业投资商，有发展潜力的自主创意种子项目及生产商，把产业链的前端、高端技术设备做成中国第一，世界一流，形成中国的动漫品牌和品牌旗舰企业。动漫产业主题大规模综合体项目，国家级产业示范园动漫产业主题大规模综合体项目，国家级产业示范园区，目前由多个公司分割操作区，目前由多个公司分割操作高档公寓及办高档公寓及办公区公区高档公寓及办高档公寓及办公区公区智能衍生品区智能衍生品区智能衍生品区智能衍生品区传媒大学传媒大学高档公寓及办高档公寓及办公区公区希尔顿酒店希尔顿酒店天津大学动漫天津大学92、动漫天兴研发中心天兴研发中心主楼门户区主楼门户区主楼门户区主楼门户区园区内业态主要为写字楼。12栋单体办公楼分别位于动漫园3号、6号、7号用地内。总建筑面积为117500平方米。已有读者、华漫兄弟、传媒大学、世茂集团、锦江之星等产业资源的引入。另有动漫人才培育学校、天津大学天兴动漫研发中心以及中央电视台少儿频道等陆续进驻。动漫产业园动漫产业园项目以商务办公功能为主，写字楼及公寓为项目以商务办公功能为主，写字楼及公寓为主要业态，未来计划引进希尔顿酒店主要业态，未来计划引进希尔顿酒店响螺湾板块分析响螺湾板块分析响螺湾板块：滨海新区标志性新兴商务区，定位高响螺湾板块：滨海新区标志性新兴商务区，定位高93、端，板块客群以投资和产业导入外来客户为主，产端，板块客群以投资和产业导入外来客户为主，产品供应量大。品供应量大。地理位置地理位置位于海河下游入海口处，不于家堡一河之隔，为滨海新区未来CBD区域发展阶段发展阶段作为滨海新区中心商业商务区的起步区响螺湾已于本月11日开始正式建设。他将成为一个集生态的、宜居的、发达的滨海新区CBD。配套资源配套资源政府重点打造区域，商业商务配套齐全，紧邻于家堡金融区及海河沿岸，景观规划力度较大物业类型物业类型写字楼、公寓为产品营销重点，也包含部分商业及综合体未来供应未来供应开盘时间集中，供应量大客户认知客户认知客户层次多样化，多为投资型客户典型楼盘典型楼盘宝龙国际中94、心 旷丐国际 中惠熙园响螺湾商务区位于海河南岸，与塘沽外滩公园隔河相望，商务区占地面积1.1平方公里，总建筑面积367万平方米，投资单位35家，投资建设38个项目，项目占地面积62.46万平方米，总投资约300亿元。加快响螺湾和于家堡中心商务区建设位列滨海新区“十大战役”第二位。响螺湾商务区重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，主要功能是商务办公、宾馆酒店、公寓、商业等。响螺湾未来将打造成国际化综合商务区响螺湾未来将打造成国际化综合商务区响螺湾响螺湾地理位置地理位置响螺湾位于中国国家发展的重要的战略区域天津滨海新区范围内，位于塘沽区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，东侧95、和北侧临河线约2.8公里；其四至界限为：东：海河岸线；南：万顺道；西:河南路；北：海河岸线响螺湾距离开发区6公里，保税区10公里，塘沽中心3公里，市区40公里，天津滨海国际机场35公里。响螺湾响螺湾中新生中新生态城态城市区市区开发区开发区6公里公里机场机场位于滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、于位于滨海新区范围内，毗邻天津经济技术开发区、于家堡、海河岸线，先天地理位置极其优越家堡、海河岸线，先天地理位置极其优越，具备建立，具备建立国际化综合商务区的条件国际化综合商务区的条件区域规划区域规划天津塘沽响螺湾商务区，全面启动建设，该项目总投资将达232亿元。商务区将建成全长8.9公里的9条道路96、。已签订项目38个，共建设50多座大楼，总建筑面积万平方 米，目前一期规划最高塔楼将达320米。塘沽区计划在这里建设外省市商务区，成为滨海新区中心商务商 业区的重要组成部分，建设和经营高档写字楼。由政府制定优惠政策，吸引外省市政府、中 央大企业集团投资，在滨海新区建办事机构、集团总部、研发中心、物流中心和结算中心 等。响螺湾商务区整体规划响螺湾商务区整体规划高端规划为区域带高端规划为区域带来良好的升值潜力和可持续健康发展的能力来良好的升值潜力和可持续健康发展的能力响螺湾商务区响螺湾商务区生态居住区生态居住区公园娱乐休闲公园娱乐休闲综合景观区综合景观区月亮岛月亮岛响螺湾综合生活服务区响螺湾综合生97、活服务区东侧沿河海岸线：2.8公里规划占地面积：2.7平方公里四至：东至海河、南至浦东道、西至河南路、北至海河规划结构规划结构“一心”“一心”：月亮岛休闲娱乐中心“二带”“二带”：沿河生态景观带迎宾大道绿化景观带“三片区”“三片区”：响螺湾商务区响螺湾公园娱乐休闲综合景观区生态居住区响螺湾景观规划为“一心、二带、三片区”响螺湾景观规划为“一心、二带、三片区”景观规划景观规划发展历程发展历程响螺湾建响螺湾建设情况设情况2007年响螺湾商务区的基础路网基本建成。2008年底响螺湾商务区等重点功能区的详细规划、行动规划和城市导则完成。2009年7月响螺湾商务区通往天津市区的首条快速路天津大道工程建设98、启动。2009年8月滨海新区正式打响包括响螺湾建设在内的“十大战役十大战役”。2009年9月连接响螺湾商务区和于家堡金融区的海河开启桥试开启成功。2010年6月响锣湾商务区的配套设施基本完成，景观彩带岛和内河建成。2010年10月中国最大的极地海洋世界天津极地海洋世界天津极地海洋世界落成并对游人开放。2011年底响螺湾商务区初步建成，外省市商务楼、商业商务展示中心等重大项目投入使用20082008年底响螺湾地区详细规划完成后，截止到年底响螺湾地区详细规划完成后，截止到20112011年年底取得飞速发展，预计底取得飞速发展，预计20122012年中心商务商业区形象将年中心商务商业区形象将基本呈现99、基本呈现深福保金唐大厦旷世国际浙商大厦中钢大厦未知项目未知项目中华文化馆深圳和利丰富力摩根中航技八闽大厦陕西大厦王相大厦云滨大厦海纳国际河南大厦天齐国际广场国泰大厦中船重工大厦盘锦和兴大厦中海外大连丰盈大厦华贸中心滨海国贸大厦江西大厦鑫城大厦东方新世纪广场温州大厦中国商会大厦燕赵大厦邯郸大厦比克大厦碧桂园德域大厦辽宁会馆大厦海昌大厦环渤海国际中心内蒙古大厦今年年底或明年上市项目今年上市项目明年或后年上市项目由于规划打造方向的确定，响螺湾以综合体由于规划打造方向的确定，响螺湾以综合体项目为为主项目为为主项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万）（万）楼层楼层产品形式产品形式恒富大厦恒富大厦7.47.100、42626写字楼写字楼温州大厦温州大厦151524/2924/29酒店式公寓、五星酒店式公寓、五星级酒店、写字楼、级酒店、写字楼、商务配套商务配套比克大厦比克大厦12123737写字楼写字楼/商业商业/公寓公寓中惠熙元中惠熙元大厦大厦303041/5241/52星级酒店、写字楼、星级酒店、写字楼、酒店式公寓、商业酒店式公寓、商业环渤海国环渤海国际金融大际金融大厦厦10.710.73535写字楼、商业写字楼、商业内蒙古奈内蒙古奈伦大厦伦大厦15154545酒店、公寓、写字酒店、公寓、写字楼楼滨海华贸滨海华贸中心中心10.210.24444酒店式公寓、写字酒店式公寓、写字楼、楼、LOFTLOFT、101、商业、商业滨海国泰滨海国泰大厦大厦15.815.83737写字楼、商业、酒写字楼、商业、酒店式公寓店式公寓滨海国贸滨海国贸中心中心9.29.24141甲级写字楼、商业、甲级写字楼、商业、会所、行政会馆会所、行政会馆项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万）（万）楼层楼层产品形式产品形式云滨大厦云滨大厦9.79.73838写字楼、酒店式公写字楼、酒店式公寓、商业寓、商业燕赵大厦燕赵大厦3232100100写字楼、酒店、商写字楼、酒店、商业业王相大厦王相大厦5 53434写字楼、商业写字楼、商业河南大厦河南大厦7.67.63030写字楼写字楼/酒店式公寓酒店式公寓/商业商业丰盈大厦丰盈大厦16.316102、.328/5828/58写字楼、酒店式公写字楼、酒店式公寓、商业寓、商业和兴大厦和兴大厦8.28.23737写字楼、酒店式公写字楼、酒店式公寓、商业寓、商业东方新世东方新世纪广场纪广场383830/3130/31甲级写字楼、商业、甲级写字楼、商业、公寓、行政会馆公寓、行政会馆金唐大厦金唐大厦15.815.825/4625/46写字楼写字楼/商业商业/酒店酒店/公寓公寓海纳国际海纳国际大厦大厦11.711.74545酒店式公寓、写字酒店式公寓、写字楼、商业楼、商业项目分布项目分布响螺湾客户演变过程响螺湾客户演变过程市区滨海外阜滨海市区在项目启动的初期，客户主力还是滨海投资客，另外有少量的持续关注103、滨海的市区及外地投资客户外阜随着项目影响力的扩大，在继续深挖当地客户的同时，外埠和市区客户开始大量进入项目在项目价值不断扩张的持销期，外地客户大量涌入，同时带动本地客户及市区客户的进入滨海本地客户为主外部客户占据主流中惠熙元广客户演变客户演变于家堡板块分析于家堡板块分析滨海新区中心商务区，在售项目少，产品以酒店式公滨海新区中心商务区，在售项目少，产品以酒店式公寓为主，定位高端，后期供应量不大，板块客群多为寓为主，定位高端，后期供应量不大，板块客群多为投资性需求。投资性需求。地理位置地理位置于家堡金融区距北京170公里，2011年京津城际高速铁路于家堡站京津城际高速铁路开通后，到北京只需45分钟104、发展阶段发展阶段一共分四期建设，是滨海重点规划板块，发展较迅速，基础设施有待完善配套资源配套资源标志性建筑“双塔”，解放路商业区内重点街区，大型商业设施、主题公园逐步完成建设。基本形成了生活居住区、港口服务区基本形成。物业类型物业类型板块内住宅项目以高端定位，以酒店式公寓为主，多有商业配套未来供应未来供应在售项目数量少，相对滨海其他板块而言，供应量丌大客户认知客户认知多为投资性需求，板块商务功能性较强典型楼盘典型楼盘宝龙国际中心于家堡规划总用地面积4.64平方公里，总建筑面积950万平方米，含120个地块起步区占地面积1平方公里，总建筑面积300万平方米，共35个地块。于家堡于家堡位于滨海新区105、中心商务区核心地带，共分四期建位于滨海新区中心商务区核心地带，共分四期建设设,未来于家堡将成为世界上最大的金融区未来于家堡将成为世界上最大的金融区中心商务区中心商务区 于家堡金融区于家堡金融区发展阶段发展阶段纽约举行纽约举行“于家堡之夜于家堡之夜”推介会，向北美地区推介会，向北美地区金融机构、知名企业和社会团体展示于家堡金金融机构、知名企业和社会团体展示于家堡金融区项目。融区项目。九龙海逸君绰酒店举行九龙海逸君绰酒店举行“于家堡之夜于家堡之夜”香港路香港路演推介会，向香港地区的金融机构、知名企业演推介会，向香港地区的金融机构、知名企业和社会团体展示于家堡金融区项目。和社会团体展示于家堡金融区项106、目。2010年年3月月19日日2010年年3月月25日日2009.12.262009.12.26日，滨海新区于家堡金融区起步区一期工程“日，滨海新区于家堡金融区起步区一期工程“9+3”9+3”项目正式开工建设，并签署了项目正式开工建设，并签署了9 9个新个新的投资项目。的投资项目。总投资额约150亿元，包括：船舶产业投资基金、天津股权交易所、成城国际控股有限公司、宝龙集团发展有限公司、厦门建发集团有限公司、一德期货经纪有限公司、尚邦租赁有限公司、力勤投资有限公司、青岛海协信托投资有限公司，合作项目涉及金融租赁、基金投资、期货以及地产开发等多个领域。目前，9 9家企业投资项目均已在于家堡金融区起107、步区一期地块内选址家企业投资项目均已在于家堡金融区起步区一期地块内选址。20092009年启动的于家堡金融区工程，其定位是“与中国北方年启动的于家堡金融区工程，其定位是“与中国北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”，经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”，并预计三年全面开工、五年初具规模、十年基本建成并预计三年全面开工、五年初具规模、十年基本建成板块建设板块建设2009年初开工建设的起步区主要建设项目包括：京津城际于家堡枢纽车站、行政服务中心超白金五星级酒店、酒店会议中心、以及9栋国际甲级5A写字楼等开工建设的起步区一期工程包括“9+3”12个地块项目，总占地面积约为2108、6.3万平方米，总建筑面积176万平方米，其中地上部分建筑面积127万平方米，地下部分建筑面积49万平方米。按照工程进度，2012年底，“9+3”项目将基本竣工。规划功能规划功能金融办公金融办公（万平方米）（万平方米）公寓公寓（万平方米）（万平方米）酒店酒店/商业商业（万平方米）（万平方米）公共设施公共设施（万平方米）（万平方米）总开发面积总开发面积（万平方米）（万平方米）建设占地面积建设占地面积（平方公里）（平方公里）规划用地面积规划用地面积（平方公里）（平方公里）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）520190145959503.864.64构成比构成比55%20%15%10%目前，起109、步区目前，起步区3535个项目中，已开工个项目中，已开工1212个项目，年底前将个项目，年底前将有有2323座楼宇破土动工。座楼宇破土动工。1010年后，这里将建成年后，这里将建成120120个市场会个市场会展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目起起步步区区项目位于塘沽区新港路老湾道(新华路立交桥南侧)初步规划总建筑面积40万平方米（含地下建筑面积），总体容积率达13.5%，绿化绿为5%项目现精装公寓均价20000元/平米物业公司：第一太平戴维斯代表项目代表项目宝龙国际中心宝龙国际中心项目投资额超过项目投资额超过4040亿，是宝龙地产进军环110、渤海经济圈亿，是宝龙地产进军环渤海经济圈的首个商业地产项目，也是滨海新区金融起步区首个的首个商业地产项目，也是滨海新区金融起步区首个开工建设项目的开工建设项目的高端城市综合体高端城市综合体。超星级精装酒店式公寓43层均价2万5A写字楼59层超星级精装酒店式公寓31层顶级会所大型购物中心 主题餐饮娱乐豪华影院宝龙国际中心宝龙国际中心2栋精装酒店式公寓，分别为43、31层到顶5A超高层甲级写字楼59层到顶，10.7万平方米项目后期将建设顶级会所：大型购物中心，主题餐饮娱乐、豪华影院天津宝龙国际中心业态丰富，拟建成综合城市商业中天津宝龙国际中心业态丰富，拟建成综合城市商业中心、甲级写字楼、五星级酒店111、及高档服务式公寓。心、甲级写字楼、五星级酒店及高档服务式公寓。住宅类版块：主要集中在老城区，新兴版块在塘沽区的东、住宅类版块：主要集中在老城区，新兴版块在塘沽区的东、北、西三个方向；其中胡家园、新河板块定位中低端产品，北、西三个方向；其中胡家园、新河板块定位中低端产品，其他板块以高端产品为主，部分项目主推精装户型，均价高其他板块以高端产品为主，部分项目主推精装户型，均价高开发区开发区老城老城紫云紫云上北上北胡家园胡家园中新生态中新生态城城新河新河地块成熟度地块成熟度开发区：相对高端社区紫云：成熟版块上北：新兴热点版块新河：发展阶段胡家园：起步期中新生态城：改善宜居型版块各板块分析各板块分析塘沽112、市场整体存量塘沽市场整体存量152.1152.1万方万方，除紫云板块外，除紫云板块外，去化速度均较慢，未来竞争激烈去化速度均较慢，未来竞争激烈住宅供求分析住宅供求分析除紫云板块外，其他板块供应量均较大，未来竞争依旧激烈新兴板块中，中新生态城去化速度为几个板块中最高滨海核心区整体客群结构受新政限购影响严重，去化速度普遍偏低万平米各板块各板块20112011年供求关系年供求关系数据来源：富思博得住宅价格分析住宅价格分析开发区板块依托政府规划及产业发展，成交均价维持开发区板块依托政府规划及产业发展，成交均价维持在一个较高的水平，上北、新河板块与胡家园板块物在一个较高的水平，上北、新河板块与胡家园板块113、物业价格上相差无几业价格上相差无几数据来源：福斯博德胡家园板块现只依托远洋城一个项目，成交均价及总价在各板块间均为最低上北、新河、紫云及中新生态城整体均价相差不多开发区因区位属性，物业价格持续维持较高的价位住宅销售状况住宅销售状况塘沽整体市场以两室户型为主力销售户型上北、新河、胡家园一室户型销售较多开发区及中新生态城集中了较多的三室以上户型成交量整体区域放量以中新生态城、上北、开发区整体区域放量以中新生态城、上北、开发区为主，主要集中在两房产品为主，主要集中在两房产品板块竞争小结板块竞争小结胡家园上北新河紫云开发区中新生态城于家堡响螺湾竞争级别高高低低板块内多为中低端住宅项目未来存量巨大，去化114、速度较慢存量产品线多集中在两室与本案竞争级别较低与本案竞争级别较低滨海新区高端项目集中区域物业类型中商业、综合体项目占比较大与本案形成直接竞争与本案形成直接竞争汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.33.1土地成交分析3.2片区竞争分析3.3公寓市场3.4商业市场3.5酒店市场经典案例借鉴Part.4定位初判Part.53.6写字楼市场名称名称开盘时间开盘时间建筑面积建筑面积总户数总户数面积区间（面积区间（)装修标准装修标准销售均价销售均价销售情况销售情况滨海时代大厦2008.9.203.966630-602000130002010年售罄万丽国际公115、寓2008.11.9228841-811500-2000150002010年售罄德圣公馆2008.10.255.727540-12018001350090%瑞湾国际公馆2009.9.264.959969-20425001500092%滨海浙商大厦2008.12.214.585630-148150085622009年售罄旷世国际2010.3227247-1633000-40001610095%滨海华贸中心2010.4.62.650444.47-73.532000108522010年售罄国泰大厦2011.1.83.760341-12430001200020%中惠熙元广场2011.11当期0.9当期116、13230-904000150006%宝龙国际中心2011.11当期4.3当期57250-1603500154007%王相大厦N/A1.941055-134N/AN/AN/A天齐国际广场N/A250040-120N/AN/AN/A公寓项目滨海新区公寓类产品详情滨海新区公寓类产品详情项目分布滨海时代大厦滨海时代大厦万丽国际公寓万丽国际公寓德圣公馆德圣公馆瑞湾国际公馆瑞湾国际公馆浙商大厦浙商大厦旷世国际旷世国际滨海华贸中心滨海华贸中心国泰大厦国泰大厦中惠熙元广场中惠熙元广场宝龙国际宝龙国际王相大厦王相大厦中惠熙元广场中惠熙元广场天齐国际天齐国际滨海新区公寓类产品主要集中在于家堡、响螺滨海新区公寓类117、产品主要集中在于家堡、响螺湾板块，少量分布在其他板块商业密集地带湾板块，少量分布在其他板块商业密集地带销售走势02000400060008000100001200014000160000500010000150002000025000300003500009Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q1成交量成交均价滨海酒店式公寓市场销售走势滨海酒店式公寓市场销售走势滨海新区酒店式公寓价格尚未稳定。滨海新区酒店式公寓价格尚未稳定。20112011年下半年伴随年下半年伴随宝龙国际中心、中惠熙元广宝龙国际中心、中惠熙元广场等项目入场等项目入市，118、市场价格趋于稳定，并逐步提升。市，市场价格趋于稳定，并逐步提升。20112011年年1111月响螺湾酒店式公寓项目成交价格在月响螺湾酒店式公寓项目成交价格在1500015000元元/左右。左右。依据市场及房地产内各物业间发展的相互影响判断，依据市场及房地产内各物业间发展的相互影响判断，20122012年酒店式公寓市场环境仍旧保持平稳年酒店式公寓市场环境仍旧保持平稳滨海新区由于受到新政影响公寓类产品整体滨海新区由于受到新政影响公寓类产品整体成交量不高，价格相比成交量不高，价格相比1010年有所下降年有所下降旷世国际项目通过提升品质，得到大量外地客旷世国际项目通过提升品质，得到大量外地客户认可，开119、始扭转响螺湾纯低总价吸引意向户认可，开始扭转响螺湾纯低总价吸引意向A A座：座：写字楼已全部售罄，成交价格在写字楼已全部售罄，成交价格在1300013000元元/平米左右，底商也已售罄平米左右，底商也已售罄 客户多为大型国企、私企总部，国家电网购买客户多为大型国企、私企总部，国家电网购买6 6层，开发商渠道客户很多。层，开发商渠道客户很多。B B座：座：酒店式公寓酒店式公寓4.64.6日内部认购，共日内部认购，共272272套，消化一半以上，价格套，消化一半以上，价格1650016500元元/平米，主平米，主力总价力总价100110100110万，精装修万，精装修40004000元元/平米，平120、米，7 7月消化月消化1010套左右，目前主要剩余套左右，目前主要剩余6767平米左右户型；平米左右户型；SOHOSOHO写字楼共写字楼共180180套，价格套，价格1350013500元元/平米，主要剩余平米，主要剩余120120平米户型平米户型 酒店式公寓与写字楼共余酒店式公寓与写字楼共余4040-5050套左右，客户大部分为投资客，新政前以外地套左右，客户大部分为投资客，新政前以外地投资客为主，占投资客为主，占70%70%，主要来自北京、内蒙、河北、东北、安徽等，主要来自北京、内蒙、河北、东北、安徽等；新政后以；新政后以塘沽、开发区投资客户为主。塘沽、开发区投资客户为主。18万综合体开发121、商渠道促成办公产品售罄投资需求消费低总价公寓产品外埠投资逐渐增多典型案例典型案例旷世国际旷世国际旷世国际产品分析：以旷世国际产品分析：以6767小户型产品为主小户型产品为主/少量少量9898平米以上产品平米以上产品公寓产品配比表公寓产品配比表以67平米左右产品为主（主要余房），少量98平米以上产品（已售完）面积()套数套数比面积面积比474015%18809%676717617665%65%117921179259%59%98.01249%2352.2412%101.3683%810.884%106.5583%852.44%118.3483%946.725%162.9583%1303.67%合122、计272100%19937.84100%旷世国际旷世国际客户分析：外地成熟投资客唱主角旷世国际客户分析：外地成熟投资客唱主角，主要受产品品质及小户型产品的吸引，主要受产品品质及小户型产品的吸引客户构成：塘沽、开发区投资客户占比30%，其余均为外地投资客，以北京、内蒙古、东北、安徽、河北客户为主，其中北京客户约占50%（开发商关系客户约占北京客户的50%）客户关注：1、小户型产品受到客户青睐，客户更关注50-70平米产品，大户型产品主要以北京、内蒙较有实力客户购买；2、客户看重产品品质，项目的高品质吸引了大量成熟的、具有城际视野的投资客；-旷世国际销售代表访谈旷世国际旷世国际公寓市场公寓市场在售123、个案成交分析在售个案成交分析已推售公寓产品基本售罄，多为中小户型产品，已推售公寓产品基本售罄，多为中小户型产品，5050-7070平米以下小户型较畅销，成交均价约为平米以下小户型较畅销，成交均价约为1460014600元元/09年12月开盘，公寓产品基本售罄成交均价约14600元/平米推售产品面积段较为丰富，成交以70以下小户型为主旷世国际50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米供应量783.513050.26710.164159.79128.351140.65成交量783.510200.21621.393029.31128.35814.75124、存量2712.7588.771029.12325.9去化比100%78.00%88%73%100%71%100%78.00%88%73%100%71%0%20%40%60%80%100%120%02000400060008000100001200014000旷世国际公寓供求关系旷世国际公寓供求关系50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米成交量1715672915成交均价1457114752134631478214699148601457114752134631478214699148601250013000135001400014500150125、00020406080100120140160180旷世国际旷世国际公寓个面积段量价比公寓个面积段量价比公寓产品以小户型，低总价产品为主要销售对象，且公寓产品以小户型，低总价产品为主要销售对象，且成交单价相对较低，未来产品去化速度较快成交单价相对较低，未来产品去化速度较快目前工具存量为仅为54套，月均去化11套150万以下产品成交量为196套，均价为14673/平米旷世国际50-100万100-150万150-200万200-250万套数11581136均价143071503914914151611430715039149141516113800140001420014400146001480126、0150001520015400020406080100120140旷世国际旷世国际公寓各总价段成交量价公寓各总价段成交量价50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米存量04111002月均去化0.898.210.371.530.050.260.898.210.371.530.050.26024681001020304050旷世国际旷世国际公寓各面积段去化进度公寓各面积段去化进度宝龙国际宝龙国际公寓类产品供应量达139424.79，成交量为3480.03，仅去化24%5070供应量最大，7090供应量最低，其余基本相同公寓类产品其中5070成交127、52套、7090成交3套、90120成交4套其余均无成交50-70平米70-90平米90-120平米144-180平米250-300平米400-500平米供应量40833.71682.410942.7612600.997637.7610447.84成交量2875.27210.3394.46000存量37958.431472.110548.312600.997637.7610447.84去化比7%13%4%0%007%7%13%13%4%4%0%2%4%6%8%10%12%14%050001000015000200002500030000350004000045000供求关系供求关系供应量成交量128、存量去化比50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上成交量052340000000成交均价15496151571544815496151571544814900150001510015200153001540015500156000102030405060成交量成交均价各面积段量价比各面积段量价比宝龙国际公寓类产品供应面积较大，去化比较低；宝龙国际公寓类产品供应面积较大，去化比较低；50507070成交最高，其余面积段产品均处滞销状态成交最高，其余面积段产品均129、处滞销状态宝龙国际公寓产品未来存量较大，以公寓产品未来存量较大，以7070以下为主，其次为以下为主，其次为9090180180存量将近存量将近300300套，去化速度较慢；总价在套，去化速度较慢；总价在5050100100万之间产品最为畅销万之间产品最为畅销未来存量达到1261套，月均去化仅20套其中5070存量最大，达到811套，月均去化17.3套总价段在50100万产品最为畅销，共成交51套，其余总价段产品基本处于滞销状态各面积段去化进度各面积段去化进度各总价段成交量价各总价段成交量价50-100万100-150万150-200万成交套数5153成交均价155131503115625155130、13150311562514700148001490015000151001520015300154001550015600157000102030405060成交套数成交均价50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上套数18811391581312128293329套/月017.311.3000000018811391581312128293329017.311.300000000246810121416182001002003004005006007008131、00900套数套/月50以下50-7070-9090-120120-144180-250成交量911000成交均价159181584115841000159181584115841000020004000600080001000012000140001600018000012345678910成交量成交均价中惠熙元50以下50-7070-9090-120120-144180-250供应量305751609384081843254247成交量3735272000存量302021604083361843254247去化比1.20%0.30%0.80%0.00%0.00%0.00%1.20%0.30132、%0.80%0.00%0.00%0.00%0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%05000100001500020000250003000035000供应量成交量存量去化比供求关系供求关系20112011年年1111月开盘，推售产品均为公寓产品，月开盘，推售产品均为公寓产品，7070平米以平米以下小户型为主，销售状况极不理想，月均去化仅下小户型为主，销售状况极不理想，月均去化仅2.3%2.3%；5050以下下户型最为畅销以下下户型最为畅销各面积段量价比各面积段量价比中惠熙元公寓类产品供应量达57420，成交量为496，成交均价15899/，去化比仅为2133、.3%50以下供应量最大，5090为辅公寓类产品其中50以下成交9套、5090成交2套，其余均无成交中惠熙元目前存量较大，月均去化目前存量较大，月均去化2.752.75套，剩余产品去化周期套，剩余产品去化周期较长；总房款在较长；总房款在100100万以下的产品最为畅销，七月均万以下的产品最为畅销，七月均处于滞销状态处于滞销状态50以下50-7070-9090-120120-144180-250存量6742931051821月/套2.250.250.250002.250.250.2500000.511.522.50100200300400500600700800存量月/套50万以下50-100万134、100-150万套数371均价125081700815841125081700815841020004000600080001000012000140001600018000012345678套数均价各总价段成交量价各总价段成交量价各面积段去化进度各面积段去化进度未来存量达到1093套，月均去化不到3套其中5070存量最大，达到674套，月均去化2.25套总价段在50100万产品最为畅销，共成交7套，其余总价段产品基本处于滞销状态滨海国泰大厦20112011年年1 1月开盘，公寓产品中月开盘，公寓产品中5050以下小户型产品为以下小户型产品为主且较为畅销，其余户型销售速度极慢，总体成交情主且较135、为畅销，其余户型销售速度极慢，总体成交情况不理想，未来存量约况不理想，未来存量约3.23.2万平米万平米滨海国泰大厦推售公寓面积总计约37000产品以50以下小户型为主，供应量约23000平米，辅以部分120以下户型成交产品集中在50平米以下小户型，成交面积约5200平米，其余产品滞销现象严重成交均价约11400元/左右50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米供应量23635.752206.831537.029594.64496.24成交量5180.0553.710189.90存量18455.72153.121537.029404.74496.24去化比22%136、2.40%0%2%0%0%5%10%15%20%25%0500010000150002000025000滨海国泰大厦公寓供求关系滨海国泰大厦公寓供求关系50平米以下50-70平米90-120平米成交量11212成交均价1117911096119081060010800110001120011400116001180012000020406080100120滨海国泰大厦公寓量价关系滨海国泰大厦公寓量价关系月均去化月均去化9 9套，未来持销期仍然较长，存量以套，未来持销期仍然较长，存量以5050平米平米以下小户型为主，以下小户型为主，100100万以下低总价产品较为畅销万以下低总价产品较为畅销50137、以下小户型产品月均去化9套，其余产品滞销现象严重未来存量以100万以下低总价产品为主，且高总价产品成交单价较高滨海国泰大厦50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米存量3973818914月均去化90.0800.170012345678910050100150200250300350400450滨海国泰大厦公寓去化情况滨海国泰大厦公寓去化情况50万以下50-100万100-150万套数42712均价1078711396119081020010400106001080011000112001140011600118001200001020304050607080滨138、海国泰大厦公寓总价段分布滨海国泰大厦公寓总价段分布公寓产品公寓产品50以下50-7070-9090-120120-144144-180180-250供应量5170.455576.922510.655147.143551.711630.41730.16成交量5074.275576.922510.655178.393566.161644.47736.35存量2000000去化比98%100%100%100%100%100%100%98%100%100%100%100%100%100%97%98%98%99%99%100%100%101%0100020003000400050006000供求关系供求139、关系供应量成交量存量去化比50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米成交套数112101304928104成交均价109941053099549168942184238594109941053099549168942184238594020004000600080001000012000020406080100120成交量价关系成交量价关系成交套数成交均价因项目2008年开盘，所以，除50平米以下户型有2套存量外，其余产品均已售罄。70平米以下、90-120平米户型为项目主力产品70平米以下户型成交量和成交均价要高于其他户型1140、44平米以上大户型成交量少，成交均价相对较低公寓产品基本售罄，其中，小户型成交量要明显高于公寓产品基本售罄，其中，小户型成交量要明显高于144平米以上大户型平米以上大户型公寓产品公寓产品50万以下50-100万100-150万150-200万成交套数722064610成交均价96221019696619053962296221019610196966196619053905384008600880090009200940096009800100001020010400050100150200250总价总价段成交量价段成交量价成交套数成交均价50以下50-7070-9090-120120-144141、144-180180-250存量2000000去化比98%100%100%100%100%100%100%98%98%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%97%98%98%99%99%100%100%101%00.511.522.5各面积段去各面积段去化进度化进度存量去化比项目仅50平米以下户型有存量，其余户型去化率为100%总价段50-100万户型成交套数最多，共计206套总价段为150-200万户型仅成交10套总价在总价在100100万以下的户型成交量最高万以下的户型成交量最高滨海酒店式公寓市场未来供应将主要集中在响螺湾商滨海酒店142、式公寓市场未来供应将主要集中在响螺湾商务区和于家堡金融区两个板块，务区和于家堡金融区两个板块，总供应量将达到总供应量将达到332332万平米万平米区域区域定位定位酒店式公寓总量酒店式公寓总量于家堡世界金融中心190 万平米响螺湾外省市及中央企业驻滨海新区办事机构和商务娱乐设施的聚集区域142 万平米未来供应金银塔金银塔167982长和国际100716 天津极地海洋生活馆50000碧桂园德域大厦141925绿城蓝色海岸绿城蓝色海岸210000海昌中心25705润德汇78500公寓市场 滨海新区公寓类产品主要集中在于家堡、响螺湾板块内，其余少量分布在开发区等繁华商圈范围内总体情况 由于受到新政影响143、，目前滨海新区公寓类产品成交量价受到较大影响，整体成交量偏低销售现状 未来滨海新区公寓类产品主要集中早于家堡、响螺湾板块，体量较大、品质普遍较高未来供应未来滨海新区公寓类产品主要集中早于家堡、响螺湾板块，体量较大、品质普遍较高，区域内同质化竞争激烈汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.33.1土地成交分析3.2片区竞争分析3.3公寓市场3.4商业市场3.5酒店市场经典案例借鉴Part.4定位初判Part.53.6写字楼市场商业市场滨海新区目前有解放路商圈、洋货商圈和泰达开发区商圈，随着滨海新区中心商务区的逐渐形成，预计3年后将会逐渐形成响螺湾和于家144、堡商圈，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米。目前滨海新区商业主要分布在解放路商圈、目前滨海新区商业主要分布在解放路商圈、洋货商圈、泰达开发区商圈洋货商圈、泰达开发区商圈于家堡于家堡响螺湾响螺湾现有商圈未来商圈中低端综合商业为主中低端综合商业为主中低端专业市场为主中低端专业市场为主小规模中高端综合商业小规模中高端综合商业滨海核心区主要商圈现有商业滨海核心区主要商圈现有商业洋货商业区洋货商业区解放路商业区解放路商业区开发区商业开发区商业序序号号项目名称项目名称类型类型档次档次建筑面建筑面积（积（）1金元宝商厦百货中高档600002长虹商场与业市场中低档150003大洋百货百货中低档1145、30004滨海购物广场与业市场中低档150005贻城时代金街与业市场中低档200006滨海商场百货低档150007中原新百广场购物中心中档170008巨川金海岸商业街中档445009金元宝东方广场百货中高档3600010巨川太阳城商业街中低档2000011贻城综合大厦与业市场中低档1500012八方园明商业街中档4500013外滩乐购大卖场中档15000序序号号项目名称项目名称类型类型档次档次建筑面建筑面积（积（）1美家装饰城与业市场中低档300002巨川家饰广场与业市场中档100003华润万家大卖场中档120004金洋新天地家居与业市场中档180005洋货市场与业市场中低档1570006巨川146、唐人街商业街中低档1500007易买得秀谷购物中心中档48000序序号号项目名称项目名称类型类型档次档次建筑面积建筑面积（）1友谊名都百货高档800002鸿泰仟佰汇购物中心中档660003翠亨广场餐饮街中档318004财富星座商业街中档约200005开发区乐购及周边大卖场中档500006永旺购物中心中高档1000007泰达时尚广场酒吧街休闲类中高档15000商圈内项目商商圈圈名称名称代表项目代表项目商圈总商圈总建筑面建筑面积积(万平万平米米)建筑面建筑面积租金积租金范围范围(元元/天天/平方米平方米)扣点扣点出租出租率率档次档次定位定位解放解放路路商圈商圈金元宝商厦中原百货东方广场20.35-147、1020-25%90%中高档偏中洋货洋货商商圈圈易买得秀谷巨川唐人街洋货市场新洋家具城31.65-10-95%中档泰达泰达核心核心商圈商圈友谊名都鸿泰千百汇财富星座37.63-728%80%中高档解放路商圈也称为金街，是塘沽地区的发展最早、规模最大、最成熟的商圈，以百货、超市、电器、鞋业等专业店和品牌专卖店为主；洋货商圈则是由最早进行进出口贸易交易的市场逐渐发展形成的，由于周边有大量的居民社区存在，除了旅游为主的目的性消费以外，还形成了以超市、家电、家居为主的生活型消费形态；泰达开发区商圈则是伴随着经济技术开发区内大量企业的入驻，以及大量中高档住宅的开发，区域内形成特定的中高端消费人群，先后形148、成了以友谊名都、太平洋百货和市民广场为代表的中档偏高的消费场所；商业市场滨海新区几大商圈中解放路商圈发展最早、滨海新区几大商圈中解放路商圈发展最早、规模最大、最为成熟规模最大、最为成熟现有及未来规划商圈滨海新区近年来百货总营业面积不断增加，滨海新区近年来百货总营业面积不断增加，各大新兴商圈逐步形成各大新兴商圈逐步形成开发区北部商圈开发区北部商圈生态城商业生态城商业北塘商业等北塘商业等洋货外滩商圈洋货外滩商圈洋货市场乐购金街海洋高新商圈海洋高新商圈燕莎燕莎黄金珠宝基地等黄金珠宝基地等开发区核心商圈开发区核心商圈一至三大街商业群永旺会展中心响螺湾响螺湾于家堡等新兴商圈于家堡等新兴商圈响螺湾于家堡商149、圈响螺湾于家堡商圈现有商圈未来商圈00.050.10.150.20.2501234562005200620072008200920102011滨海核心区商业市场租金滨海核心区商业市场租金一层租金租金涨幅滨海商业市场租金平均水平逐年上升2011年市场平均租金为5-6元/.天，年平均增长率达到15%左右，高于市场平均标准滨海经营性商业市场的投资潜力巨大商业租金滨海新区商业市场租金水平逐年上升，未来滨海新区商业市场租金水平逐年上升，未来仍具备较大发展潜力仍具备较大发展潜力金元宝商厦金元宝商厦位于中塘沽区核心地段，周位于中塘沽区核心地段，周边交通便利，人流聚集边交通便利，人流聚集项目项目指标指标净用地150、面积5230平方米总建筑面积3.3万平方米车位N/A物业类型商业商业形态大型开放式购物中心商业业态商务休闲、潮流零售、时尚品味、娱乐文化、生活服务 金元宝商厦，位于滨海新区最核心商圈解放路商圈，地段优势明显；周边公交线路多达18条，交通便利，人流量大。代表项目金元宝商厦集休闲购物、文化艺术为一体，金元宝商厦集休闲购物、文化艺术为一体，倡导体验型的商业模式倡导体验型的商业模式金元宝商厦分为-1F烟酒食品、1F精品百货、2F少女、淑女饰品、3F女士儿童用品、4F男士用品、5F运动休闲、6F家具家饰金元宝将目光锁定在赋予消费文化在整个购物中心，以及新商业元素的运用，将“金元宝”作为整体品牌培育和延展151、。金元宝商厦永旺梦乐城，位于滨海新区开发区时尚东路29号；周边公交线路6条，交通便利，人流量大；永旺梦乐城为日本大型百货商场，部分日本品牌为首次进入滨海新区。项目项目指标指标总建筑面积10万平方米车位3000个（免费）物业类型商业商业形态大型开放式购物中心商业业态商务休闲、潮流零售、时尚品味、娱乐文化、生活服务永旺梦乐城永旺梦乐城为日本大型百货，首次进驻天永旺梦乐城为日本大型百货，首次进驻天津，在滨海新区影响力较大津，在滨海新区影响力较大永旺梦乐城1 1、2 2层为品牌专卖店与餐饮中心，层为品牌专卖店与餐饮中心，3 3层层为为CGVCGV影城影城永旺梦乐城将目光锁定在赋予消费文化在整个购物中心152、，以及新商业元素的运用，在滨海新区形成较大影响餐饮影城超市服装永旺梦乐城美发永旺梦乐城集休闲购物、餐饮娱乐、文化艺术美容美永旺梦乐城集休闲购物、餐饮娱乐、文化艺术美容美发、生活服务为一体，倡导开放式、体验型的商业模发、生活服务为一体，倡导开放式、体验型的商业模式式20112012201320145453712113020泰达空港于家堡响螺湾东疆湾海洋高新区滨海旅游区舞台国际时尚品牌城东疆港商业项目月亮岛购物中心宝龙购物中心伊势丹百货燕莎商城湖南友谊奥特莱斯宝龙欧洲公园滨海第一城泰达开发区商圈则是伴随着经济技术开发区内大量企业的入驻，以及大量中高档住宅的开发，区域内形成特定的中高端消费人群，先后153、形成了以友谊名都、太平洋百货和市民广场为代表的中档偏高的消费场所。于家堡及响螺湾商圈尚处于规划阶段，预计到2012年初步形成，中高档次为主，预计总建筑面积将超过100万平方米。空港经济区滨海第一城为零售餐饮娱乐休闲度假综合体，总体体量较大。未来供应未来几年内集中供应出现在，海洋高新区与未来几年内集中供应出现在，海洋高新区与空港经济区内空港经济区内泰达泰达MSDMSD是目前滨海商务区的代表之一，也是建设进度最快的项目，目前已有部分投入使用，相应的商业配套也已经开业；响螺湾、于家堡响螺湾、于家堡商业项目以服务区域商务办公为目标，将全面提升滨海市场商务配套商业的整体水平；海洋高新区黄金珠宝基地商业海154、洋高新区黄金珠宝基地商业定位高端，配合燕莎百货及星级酒店项目，未来将成为滨海高端商业的代表之一；天碱商业天碱商业以其优越的区位条件及自身的商业规模效应，将成为滨海成熟商业区拓展的首选本区域未来商业规划档次优于其他区域，但本区域未来商业规划档次优于其他区域，但发展力度落后于其他板块发展力度落后于其他板块未来商业项目未来商业项目项目名称项目名称商业部分商业部分建筑面积建筑面积所在商所在商圈圈预计开预计开业时间业时间商业档商业档次定位次定位预计租预计租金单价金单价主力主力店店开发开发/运运营商营商泰达MSD商业（ABC及拓展区）147000开发区商圈2011-2013中高档20伊势丹泰达发展响螺湾商155、业700000老城区商圈外围2013中高档于家堡商业600000老城区商圈外围2013高档燕莎奥特莱斯燕莎、黄金珠宝基地海洋高薪商圈高档天碱地块商业综合体1000000其他商圈2015中档滨海建设东疆港区商业综合体118000旅游类商业为主天津港集团北塘古镇100000北京凤凰城集团邮轮母港商业项目天津港集团未来供应商业市场商业市场在售个案成交分析在售个案成交分析144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上供应量3501.031070.31672.632452.992224.75542.08成交量2356.050524.141466.156、95868.8542.08存量1144.981070.31148.49986.041355.950去化比67%0%31%60%39%100%0%20%40%60%80%100%120%05001000150020002500300035004000滨海国泰大厦商业供求关系滨海国泰大厦商业供求关系144-180平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上套数142421均价1739216501204591981029980050001000015000200002500030000350000246810121416滨海国泰大厦商业量价关系滨海国泰大厦商业量价关系商业157、去化近半数面积，其中以商业去化近半数面积，其中以114114-180180平米为主较为平米为主较为畅销，未来存量约畅销，未来存量约57005700滨海国泰大厦推售商业约11500产品以114-180平米为主，供应量约3500平米，辅以部分300-500平米户型商业产品总体去化情况较好，180-250区间产品目前处于滞销状况成交均价约18000元/滨海国泰大厦月均去化约为月均去化约为86.9286.92平米，未来供应多为平米，未来供应多为300300万以下产万以下产品，产品线仍较为丰富品，产品线仍较为丰富商业产品相交其他产品类型销售状况良好，月均去化面积约86.92平米左右未来存量中主力产品总价158、多集中在300万以下，且高总价产品单价较高滨海国泰大厦250-300万300-400万400-500万500-800万800万以上套数122234均价173461765716501171002538405000100001500020000250003000002468101214滨海国泰大厦商业总价段分布滨海国泰大厦商业总价段分布144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米存量面积1144.981070.31148.49986.041355.95月均去化196.3043.7122.272.40501001502002500200400600800159、1000120014001600滨海国泰大厦商业去化情况滨海国泰大厦商业去化情况旷世国际旷世国际商业产品2009年12月开盘成交均价25000元/左右成交户型以500平米以上为主，成交面积14092.39平米商业产品以商业产品以500500平米以上户型为主，项目销售状况良平米以上户型为主，项目销售状况良好，成交均价为好，成交均价为2500025000元元/70-90平米90-120平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上供应量78.5210.86320.76621.611440.62 3682.112705.7 13662.9160、3成交量78.5115.03320.76621.61875.222051.42867.559162.3存量095.8300565.41630.69 1838.15 4500.63去化比100%55%100%100%61%56%32%67%100%55%100%100%61%56%32%67%0%20%40%60%80%100%120%0200040006000800010000120001400016000旷世国际商业供求关系旷世国际商业供求关系70-90平米90-120平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上套数112336161、211均价23809236012561721251270582710325787280662380923601256172125127058271032578728066050001000015000200002500030000024681012旷世国际旷世国际商业各面积段量价比商业各面积段量价比旷世国际成交户型以500以上为主，月均去化2348平米推售产品以800万以上高总价产品为主，成交量19套，成交均价27989/平米商业产品目前推售户型以总价商业产品目前推售户型以总价800800万以上的产品为万以上的产品为主，主，500500以上户型较为畅销，销售情况良好以上户型较为畅销，销售情况良162、好150-200万250-300万300-400万400-500万500-800万800万以上套数1123319均价23809236012092723757237122798923809236012092723757237122798905000100001500020000250003000005101520旷世国际旷世国际商业各总价段成交量价商业各总价段成交量价70-90平米90-120平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上存量面积095.8300565.41630.69 1838.15 4500.63月均去化1319.163、1753.46103.6145.87341.9144.591527.051319.1753.46103.6145.87341.9144.591527.050200400600800100012001400160018000500100015002000250030003500400045005000旷世国际旷世国际商业面积段去化进度商业面积段去化进度 滨海地区超市、百货、电器城、以及大型商业项目等主要集中分布于三大核心商圈之内，各商圈的主题性和消费梯次较为分明，充分结合辐射区域的人群构成和消费习惯总体情况 金元宝商厦是这里百货发展的源头，虽然历史较为悠久，依旧在消费市场主导地位；永旺等大型新兴164、百货带动滨海新区新兴商圈逐步升级完善经营现状 滨海各新兴区域区域伴随着规划方案的一步步实施，大量的商业物业供应也将相继涌现未来供应现阶段滨海新区仍以传统三大商圈为主但整体商业升级趋势明显，本区域与响螺湾等新兴区域未来将涌现大批商业物业，竞争格局将进一步复杂化商业市场汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.33.1土地成交分析3.2片区竞争分析3.3公寓市场3.4商业市场3.5酒店市场经典案例借鉴Part.4定位初判Part.53.6写字楼市场3家3家根据滨海新区功能规划及市场自发调节等因素影响，滨海新区各区域形成不尽相同的功能及特色，从而形成不同的酒165、店分布情况及特色。供应量方面，滨海新区70%70%的高的高档酒店集中在开发区档酒店集中在开发区，15%集中在老城区，另外15%分布在其他区域内，由此可以看出，随着开发区市场经济的加速发展，也带动酒店行业的快速发展起来。市场分析随着滨海新区市场经济、商业商务及旅游业蓬勃随着滨海新区市场经济、商业商务及旅游业蓬勃发展，高档酒店市场也渐渐进入良性发展阶段发展，高档酒店市场也渐渐进入良性发展阶段这里所指的高档酒店包括四星级（包括准四星级）和五星级（包括准五星级）酒店。开发区及周边区域内五星级酒店占总数的38%，四星级酒店占总数的62%开发区及周边区域内只有喜来登酒店一家国际品牌五星级酒店。滨海高新区周166、边目前无五星级酒店截至截至20122012年年1 1月，开发区及周边区域共有月，开发区及周边区域共有6 6家挂牌五星家挂牌五星级酒店，级酒店，1010家挂牌四星级酒店，家挂牌四星级酒店，客房总数客房总数42424242间，间，主主要分布开发区第二及第三大街要分布开发区第二及第三大街分布状况0100200300400500600喜来登酒店滨海假日酒店万丽泰达酒店泰达国际酒店瑞湾酒店银珠酒店房间数量五星级酒店客房数量以五星级酒店客房数量以200200-400400间为主，四星级间为主，四星级酒店客房数量以酒店客房数量以150150-260260间为主间为主开发区及周边区域5星级酒店平均客房数324167、间/店，4星级酒店平均客房数230间/店；开发区仅万丽泰达酒店一家5星级酒店客房数在500间以上；开发区4星级（挂牌）酒店客房数在350间以上的仅有胜利宾馆和格林园酒店2家。五星级酒店房间数五星级酒店房间数四星级酒店房间数四星级酒店房间数注：数据调研时间为2012年1月市场现状0100200300400500依兰国际酒店滨海建国大酒店美华大酒店胜利宾馆巨川国际商务酒店白云宾馆泰达中心滨海东方商务酒店惠中酒店格林园酒店房间数量大部分五星级酒店建设时间不长，内部装修大部分五星级酒店建设时间不长，内部装修多以简约为主多以简约为主银珠酒店泰达国际酒店喜来登酒店瑞湾酒店注：数据调研时间为2011年9月名168、称名称开业时间开业时间装修水平装修水平喜来登酒店2010年11月外立面裙楼以石材干挂，内部装修欧式简约风格滨海假日酒店2006年外立面玻璃幕墙装饰，整体为帆船形状，内部装修为现代简约风格万丽泰达酒店2003年外立面玻璃幕墙装饰，内部大堂装修以欧式简约为主泰达国际酒店2004年花园式酒店，浅黄色的哥特式主建筑配以东方园林景观瑞湾酒店2005年外立面玻璃幕墙装修，客房内部装修已呈现老旧趋势银珠酒店2007年是以艺术为主题的特色酒店，整体建筑装修风格简约、前卫酒店现状注：数据调研时间为2012年1月，入住价格未包括总统套房价格名称名称房间数房间数年平均入住率年平均入住率入住价格入住价格（￥）（￥）喜169、来登酒店32570%1098-2888滨海假日酒店24780%495-2680万丽泰达酒店54390%997-2088泰达国际酒店39860%638-1700瑞湾酒店30660%498-1338银珠酒店12570%598-1280泰达国际酒店万丽泰达酒店滨海假日酒店开发区5星级酒店的淡旺季不明显，主要旅游季节（4-5月，9-10月）、政务会议（年初年末）均为入住旺季，期间平均入住率达72%；目前5星级酒店的年平均入住率在72%左右，喜来登酒店属国际品牌的五星级酒店，入住房间打破千元。经营状况五星级酒店普遍入住率一般，无明显淡旺季，总体经五星级酒店普遍入住率一般，无明显淡旺季，总体经营情况良好，170、其中开发区酒店入住率高于其他区域营情况良好，其中开发区酒店入住率高于其他区域五星级酒店客户主要分为三类：游客、公五星级酒店客户主要分为三类：游客、公务人员和商务客户务人员和商务客户喜来登。万里泰达会议较多，带来大量商务客户，对会议室规模及配置等较为关注；瑞湾、银珠旅游客户较多，主要关注交通便捷性；注：数据调研时间为2012年1月客户情况0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%喜来登滨海假日万丽泰达泰达国际瑞湾酒店银珠酒店游客商务人员公务人员未来规划的大量酒店仍以商务服务为主，休闲度假酒未来规划的大量酒店仍以商务服务为主，休闲度假酒店较少，尤其以度假为主题的特色酒店存在171、市场机会店较少，尤其以度假为主题的特色酒店存在市场机会项目名称项目名称酒店规划酒店规划依托资源依托资源市场定位市场定位档次档次东疆港酒店东疆港酒店1家，拥有636套豪华客房，2套270至尊海景总统套房，4座带VIP私家泳池的独立入户的酒店别墅。海景、自身打造的游艇会、人工沙滩资源顶级财富人群休闲度假类五星级酒店北塘五星级北塘五星级酒店酒店6家，其中5家定位于会议主题，至少1家为休闲主题交通牵引，北塘人文资源及历史沉淀未定中新生态城中新生态城五星级酒店五星级酒店3家，动漫园地块酒店计划引进希尔顿，远雄及吉宝项目酒店细节未定中新生态城起步区起步区往来商旅、参观人群高端配套中式四合院式五星级酒店航母172、主题公航母主题公园五星级酒园五星级酒店店1家，国内首家军事特色酒店基辅号旅游资源航母主题公园休闲旅游客户五星级响螺湾、于响螺湾、于家堡酒店家堡酒店15家以上，如原碧桂园五星级酒店滨海中央商务区中央商务区商务人群中高端未来供应天津万丽泰达酒店天津万丽泰达酒店坐落于开发区第二大坐落于开发区第二大街，是滨海新区在经营中五星级酒店之首街，是滨海新区在经营中五星级酒店之首酒店名称天津万丽泰达酒店星级5星级商务酒店特色所有的客房装饰设计独具特色，都可俯瞰美丽的市容街景和绿草如茵的高尔夫球场位置天津滨海新区经济技术开发区第二大街29号酒店管理公司天津滨海泰达酒店开发有限公司入住率90%餐饮配套万丽咖啡厅、万173、丽轩中餐厅、行政酒廊会议配套会议中心面积15660平方米，分为大宴会厅、演艺厅、展览馆及14个会议厅娱乐配套健身室、桑拿浴室、高尔夫球场交通距天津滨海国际机场 30.3公里距天津站 42公里，距天津港 8.2公里距海河外滩公园 2.4公里，距天津会展中心1.5公里房间数543间（共17层）房间套数及面积包括13间标准套房、26间行政套房和1间总统套房，平均面积33平方米整体装修风格外立面为玻璃幕墙，装修风格为简欧风格注：数据调研时间为2012年1月典型案例酒店名称天津滨海喜来登酒店星级5星级商务酒店特色拥有滨海新区五星级酒店中第一家意大利式餐厅，提供纯正的意大利美食位置天津滨海新区第二大街与新174、城西路交口处酒店管理公司喜达屋酒店管理集团入住率70%餐饮配套中餐厅，西餐厅，意大利餐厅，限时送餐服务会议配套超过1500平方米的会议及宴会设施，包含700平方米的无柱式大宴会厅和8个多功能厅娱乐配套健身室,桑拿浴室,室内游泳池,SPA,儿童乐园，大堂吧交通区位距离津滨轻轨市民广场站约1公里，步行约15分钟；距离塘沽火车站约6.7公里，乘坐出租车约15分钟；距离天津滨海国际机场约45公里，乘坐出租车约50分钟；房间数325间（共23层）房间套数及面积套房20套（总统套房260平方米）整体装修风格酒店将现代、乐观和特色设计元素融为一体天津滨海喜来登酒店天津滨海喜来登酒店滨海新区唯一一家国际品牌滨175、海新区唯一一家国际品牌五星级酒店，五星级酒店，20102010年年1111月开业，经营时间较短月开业，经营时间较短注：数据调研时间为2012年1月典型案例天津滨海假日酒店天津滨海假日酒店位于开发区第三大街泰达商业位于开发区第三大街泰达商业区内，是泰达市民广场的亮点组成部分，高端商务型区内，是泰达市民广场的亮点组成部分，高端商务型酒店酒店酒店名称天津滨海假日酒店星级5星级商务酒店特色作为泰达市民广场的亮点组成部分，酒店拥有商务、娱乐、餐饮、购物等全方位的便利位置天津 经济技术开发区第一大街86号酒店管理公司假日酒店管理集团入住率80%餐饮配套亮点大堂酒廊、第一大道咖啡厅、采蝶轩中餐厅、巴西烧烤餐176、厅、寿司吧、热情22酒廊会议配套一个700平方米的大宴会厅、11个会议室（从32平方米到196平方米不等）娱乐配套棋牌室、健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、SPA 交通区位距离市中心46公里，距离 泰达火车站 3公里，距离 机场 38公里房间数247间（22层）装修风格酒店外观呈玻璃金字塔形，装修现代时尚注：数据调研时间为2011年9月典型案例 开发区及周边区域现有6家五星级酒店，10家四星级酒店，其中酒店分布主要集中在第二及第三大街总体情况 五星级酒店总体经营情况良好，无明显淡旺季经营现状 已知新增五星级酒店达8家，其中高新区占3家未来供应未来在滨海新区范围内星级酒店项目较多，且多数均以177、会议商务功能为主，区域内同质化竞争激烈，资源度假型酒店存在一定市场机会小结汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.33.1土地成交分析3.2片区竞争分析3.3公寓市场3.4商业市场3.5酒店市场经典案例借鉴Part.4定位初判Part.53.6写字楼市场发展历程发展历程类型类型分布分布代表项目代表项目备注备注早期的写字楼早期的写字楼原管委会所在地即第一大街，洞庭路沿线天津发展大厦九洲大厦建设大厦中钢大厦中建大厦等这些写字楼随着开发区行政中心，经济中心的转移，失去了区位优势，而且从自身硬件来讲也相对于落后于时代要求，如智能化配置缺乏，阳光环保性能落后，178、房型布局技术性较差，配套设施不完备，客户群体分散，档次差异大，不能形成产业协同，但由于较低的价位及早期购买客户资产的牵制，仍占领一定的市场。早期的别墅办公早期的别墅办公主要集中在第二大街和第三大街沿线，分布分散阳光花园格林园翠园雅园恬园等公司入区时间较长，资产多为购置，上述产品有其各自的品牌定位和细分市场，故而可以形成全面竞争的局面。乙级写字楼乙级写字楼第二，第三大街，分布分散银座大厦豪威大厦泰达新天地明珠园等一般处于较好地段，配套设施齐全，而且价格也处于中低档，因此一些中小型企业为其关注。较高档的甲级写字较高档的甲级写字楼楼第三大街滨海金融街泰达MSD广场现在的滨海金融街已经形成了以银行、证179、券、保险为核心，涵盖贸易、物流、咨询、律师、会计师等金融衍生行业的泛金融产业园区，为金融、贸易及与之相关的配套服务企业提供了更好的发展空间。高档的酒店是办公高档的酒店是办公间间集中在第三大街和黄海路沿线泰达中心酒店泰达会馆大地中心等以其24小时办公及酒店式星级服务取胜于市场，虽价格不菲，但由于优质的服务功能吸引一批客户入住办公。普通住宅办公普通住宅办公企业普通处于规模小，起步阶段，对于整体市场影响较小塘沽写字楼主要集中在开发区，早期写字楼由于自身硬塘沽写字楼主要集中在开发区，早期写字楼由于自身硬件的相对落后及开发区行政中心的转移以逐渐失去优势，件的相对落后及开发区行政中心的转移以逐渐失去优势，180、高档写字楼凭借着优质的服务吸引到更多的企业进驻高档写字楼凭借着优质的服务吸引到更多的企业进驻区域区域项目名称项目名称推出面积推出面积塘沽区中惠熙元广场2381.99塘沽区王相大厦31700.74塘沽区润德汇1553.39塘沽区绿岛公寓32202.4塘沽区金银塔12699.19塘沽区建投领海13748.1塘沽区建投领海290920.69塘沽区建投领海65436.27塘沽区和兴大厦24953.73塘沽区东方名邸22511.95塘沽区滨海国泰大厦47465.68塘沽区滨海国贸中心43535.99塘沽区宝龙国际中心71377.59空港经济区空港商务园22046.52空港经济区YOHO湾2429.46汉181、沽区滨海阳光72595.53滨海高新区名爵汇13970.76滨海高新区海泰渤龙天地71750.152011年滨海新区推出办公产品91.7万平米，主要以塘沽区以及空港经济区为主，占到了滨海新区新增总量的75%。从区域上看空港经济区成交量占到了滨海新区的71%，主要依靠优越的优惠政策等条件提升了区域成交量。占到滨海新区成交量五分之一的塘沽区，主要依靠响螺湾地区的成交提升了该区域的成交占比。成交分布成交分布20112011年塘沽区推出办公产品年塘沽区推出办公产品6666万平米，占滨海新区万平米，占滨海新区整体的整体的72%72%，但成交量只占，但成交量只占21%21%，滞销现象严重，滞销现象严重序号182、序号区域区域项目项目套数套数总面积(万平米)总面积(万平米)销售额(亿元)销售额(亿元)均价（元/平米）均价（元/平米）1空港经济区空港经济区空港商务园11414.4212.0683612塘沽区塘沽区滨海国际企业大道91.982.26114383塘沽区塘沽区旷丐大厦601.662.15129434空港经济区空港经济区空港国际贸易中心1771.851.4075765空港经济区空港经济区融和广场271.281.2497026空港经济区空港经济区凤凰墅170.881.13128517新产业园区新产业园区纽约公寓250.901.09121618空港经济区空港经济区YOHO湾2681.351.08800183、49空港经济区空港经济区远洋新干线290.940.991053010塘沽区塘沽区滨海华贸中心1080.880.931051611塘沽区塘沽区滨海国泰大厦400.780.891132812空港经济区空港经济区天保汇津广场401.020.76743613塘沽区塘沽区滨海国贸中心260.700.66936914新产业园区新产业园区顶佳金领地600.480.501046415开发区开发区津滨滨海国际450.300.441501216汉沽区汉沽区滨海阳光100.240.271095017空港经济区空港经济区空港国际中心570.390.22567918中新天津生态城中新天津生态城天和新乐汇110.180.184、201152119开发区开发区滨海金融街160.220.19865020塘沽区塘沽区瑞湾国际汇馆30.110.151384821塘沽区塘沽区建投领海10.100.131330022塘沽区塘沽区东海云天90.120.09738823新产业园区新产业园区力神广场70.060.071218624塘沽区塘沽区浙商大厦30.060.05803825大港区大港区凯旋苑10.010.0033912011年滨海新区各写字楼项目成交金额排名2011年滨海新区各写字楼项目成交金额排名排名分布及趋势排名分布及趋势0200040006000800010000120001400016000010000200003000185、04000050000滨海写字楼市场销售走势滨海写字楼市场销售走势成交面积成交均价滨海写字楼市场自新政出台后成交量下降；预计12年1月写字楼均价将持续走低；20112011年写字楼成交前年写字楼成交前1010名中，塘沽区成交面积名中，塘沽区成交面积4.524.52万平米，占前万平米，占前1010名中整体面积的名中整体面积的17%17%；排名；排名1111-2525名名中，塘沽区成交中，塘沽区成交1.871.87万平米，占万平米，占39%39%其成交客户多以金融、贸易以及投资型企业为主。受写字楼项目定位影响，区内写字楼标准层面积较小，主要集中在800-1200平方米之间。而成交面积中100平米以186、下产品占到了区域成交的37%，其次为100-200平米之间产品，占到了总量的26%。塘沽区成交分析塘沽区成交分析目前塘沽区在售写字楼项目主要分布在响螺湾商务区目前塘沽区在售写字楼项目主要分布在响螺湾商务区域内，客户多为投资型企业，成交面积段集中在域内，客户多为投资型企业，成交面积段集中在100100平米左右平米左右分布及租售分布及租售滨海新区的优质写字楼物业市场主要集中在开发区，响螺湾地区。国家5A级写字楼滨海金融街一期入住率达100%，二期达到90%左右；从客户构成看，滨海金融街集中了较多金融保险或物流的天津本土及外资企业，而开发区整体写字楼客户多集中在贸易、物流、服务咨询和建筑类中小型公司187、，如国家电网、山西煤炭。金光集团等。开发区开发区优质写字楼主要集中在开发区及响螺湾，主优质写字楼主要集中在开发区及响螺湾，主要客群以贸易、物流和建筑类公司为主要客群以贸易、物流和建筑类公司为主分布及租售编号编号名称名称入驻时间入驻时间租金租金（元（元/天天/平米）平米）售价售价（元（元/平米）平米）入住率入住率（%）总建筑面积（万总建筑面积（万平方米）平方米）1 1豪威大厦豪威大厦19981.716000901.52 2国信大厦国信大厦20041.614000902.313 3银座大厦银座大厦20053.017000903.334 4泰达新天地泰达新天地20052.015,000982.35 188、5滨海金融街滨海金融街（一、二期）（一、二期）2005（一期）2006（二期）3.43.912000130001009013.46 6财富星座财富星座20053.119000902.227 7滨海发展大厦滨海发展大厦20063N/A753.898 8天津国际贸易与航运服务天津国际贸易与航运服务区区2 2号楼号楼20072.612000802.269 9MEME商业写字楼商业写字楼20081.812,000801.321010滨海国际中心滨海国际中心20092.0130007091111滨海浙商大厦滨海浙商大厦2010N/A12000954.61212汇航国际汇航国际20091.61200065189、6.81313旷世国际旷世国际2010N/A16000N/A3.6写字楼均价在人民币写字楼均价在人民币12,00012,000-17,00017,000元元/之间；平均之间；平均租金为人民币租金为人民币2 2-3.93.9元元/天天/，标准层面积普遍较小，标准层面积普遍较小，集中在，集中在800800-12001200 之间之间未来供应分布天津港东疆港区天津港东疆港区未来写字楼供应90万平米滨海旅游区滨海旅游区未来写字楼供应480万平米于家堡金融区于家堡金融区未来写字楼供应507万平米大沽宜居生态区大沽宜居生态区未来写字楼供应107万平米响螺湾商务区响螺湾商务区未来写字楼供应189万平米海洋高190、新区海洋高新区未来写字楼供应120万平米空港经济区空港经济区未来写字楼供应300万平米中新生态城中新生态城未来写字楼供应561万平米写字楼未来供应主要集中在中新生态城、于家堡金融写字楼未来供应主要集中在中新生态城、于家堡金融区及滨海旅游区内，随着滨海新区的逐步发展，吸引区及滨海旅游区内，随着滨海新区的逐步发展，吸引的外商投资逐步增加，写字楼发展前景比较广阔的外商投资逐步增加，写字楼发展前景比较广阔未来滨海新区将以中心商务商业区建设为契机，着力发展国际金融、国际贸易、会展经济、总部经济等现代服务业，这将提高第三产业比例，增加对写字楼的需求；中央商务区写字楼主要集中在响螺湾、于家堡区域和泰达CBD191、区域；其中于家堡金融区规划面积3.86平方公里，规划总建筑面积950万平方米，主要功能是会展、现代/传统金融、教育培训、商业商住等，计划时间为5-10年开发建设。响螺湾商务区规划面积1.71平方公里，拟建55个项目的高档商务区，30栋高层写字楼，以外省市驻滨海办事机构、高档写字楼、高科技研发中心、集团总部为主。这两个区域的写字楼体量都较大区域区域供应面积供应面积（万平米）（万平米）办公角色定位办公角色定位于家堡金融区507金融体系和全国金融改革创新基地响螺湾商务区189省市及中央企业办事机构及配套服务设施滨海旅游区480以游艇、高尔夫等为主题，面向东北亚的企业总部与旅游产品、海洋高新、动漫相关192、的企业天津港东疆港90以为航运、物流、金融、商贸为主的金融商务、贸易咨询等机构以及总部基地海洋高新区120以高新技术产业、教育技术培训、总部经济研发为主空港经济区300航空产业特色的现代制造业和高新技术产业研发和总部经济未来供应未来滨海新区及周边区域内写字楼供应将达到未来滨海新区及周边区域内写字楼供应将达到16861686万万平方米平方米，由于各区域的属性差异，未来将分别承载不，由于各区域的属性差异，未来将分别承载不同的办公人群同的办公人群泰达泰达MSD物业概况硬件设施经典案例经典案例硬件设施硬件设施车位地上均为临时停车位，地下超过2000个车位费暂定1000元/月/个电梯品牌OTIS外立面幕193、墙样板间C区已落成，均为实体单位物业概况物业概况完工日期2013年办公楼层数19-33层总面积（平米）134万平米出租率85%租金4.6-5.5元/平米/月物业管理费24元/平/月发展商天津泰达发展有限公司物业管理公司第一太平以金融街至市民广场为纵轴，以百米绿带南以金融街至市民广场为纵轴，以百米绿带南北两侧为横轴，呈十字形展开北两侧为横轴，呈十字形展开区块分析区块分析建筑面积(万平方米)交付时间134134万万平方米核心区写字楼总面积约42万平方米AB区写字楼302011年12月C区写字楼122010年12月拓展区写字楼总面积约39万平方米（不含E区）F区写字楼11F2012年初G区写字楼92194、012年底H区写字楼72012年底I区写字楼122013年商业配套总面积约约15.615.6万平方米万平方米(其中其中E E区区:0.6:0.6万平方米）万平方米）C区裙房2.7/4F2010年AB区集中商业7/4F2011年拓展区商业街5/2F2012-2013年交付地下空间及停车面积约3030万万平方米泰达MSD甲级商务聚集区，分9个区块建设；多种复合业态，多个经营层次；预计在2013年全部交付项目西侧有8个成熟高端社区，东侧为万通华府、弘泽制造、万科柏翠园高端住宅，北侧为管委会、档案馆、海关、泰达医院、心血管病医院、金融街等，距离轻轨市民广场站300米。配套成熟、大型企业总部集中、金融机195、构林立。集合日本、德国、英国等各地著名设计师设集合日本、德国、英国等各地著名设计师设计而成，是区域内顶级商务综合体计而成，是区域内顶级商务综合体5A5A写字楼标准配置，共分为写字楼标准配置，共分为A A-I I，8 8个区域个区域超大平层面积，吸引国内外知名企业进驻超大平层面积，吸引国内外知名企业进驻A A、B B区占地面积区占地面积5.38万平米总建筑面积总建筑面积约50万平米地上部分地上部分34.5万平米办公办公约30万平米商业商业约7万平米塔楼标准层面积塔楼标准层面积3400平米、2350平米项目概括项目概括C C区占地面积区占地面积1.3万平米总建筑面积总建筑面积16万平米地上部分地上196、部分14万平米办公办公12万平米商业商业2万平米塔楼标准层面积塔楼标准层面积1400平米E E-I I区占地面积区占地面积10万平米总建筑面积总建筑面积68万平米地上部分地上部分50万平米办公办公44万平米商业商业5万平米露台露台1万平米塔楼标准层面积塔楼标准层面积1600/2200/3000平米单栋体量单栋体量1万、3万、4万、6万经典案例经典案例滨海金融街滨海金融街坐落于开发区的南北主轴线上拥有绝佳的地坐落于开发区的南北主轴线上拥有绝佳的地理位置，地处泰达理位置，地处泰达CBDCBD核心商务区，位于天津经济技术开核心商务区，位于天津经济技术开发区第三大街以北，新城东路以西，新城西路以东发区197、第三大街以北，新城东路以西，新城西路以东交交通：通：距北京140公里，距市中心45公里，距天津新港和天津港保税区10公里，距天津滨海国际机场和空港经济区38公里，紧邻轻轨车站、津滨高速、京津塘高速。配套设施配套设施文化体育：文化体育：泰丰公园学校教育：学校教育：泰达一幼、泰达一小、泰达一中、南开大学泰达学院周边医院：周边医院：泰达国际心血管病医院、泰达医院综合商场：综合商场：市民文化广场、永莲商场（乐购）、鸿泰仟佰汇、友谊名都、人人乐超市其他配套：其他配套：翠亨广场、开发区管委会、泰达图书馆、海关大楼滨滨海金融街海金融街项目概况项目概况地址地址泰达第三大街北侧开发商开发商东区：津滨发展公司；西198、区：建设集团滨海分公司完工日期完工日期2005（一期）；2006（二期）物业管理物业管理东区：津滨联合物业公司；西区：深圳市长城物业管理股份有限公司总楼层数总楼层数11层的玻璃楼单体,6层辅楼,3层的小玻璃会所总建筑面积总建筑面积43万平方米,写字楼建筑面积83,298平方米占地面积占地面积11万平方米标准层建筑面标准层建筑面积积1,200平米层高层高首层6米，标准层4米净高净高首层4.5米，标准层2.7米电梯电梯AB座3部，C座2部，其中各有1部为消防梯电梯品牌电梯品牌Otis空调系统空调系统2管制空调新风量新风量30m3/人小时数据服务数据服务ISDN、DDN、中继线、光纤停车位数量停车位199、数量地下387个出租率出租率一期100%，二期90%外檐外檐玻璃幕墙滨海金融街滨海金融街滨海金融街滨海金融街滨海金融街二期由滨海金融街二期由6 6、7 7、8 8号楼组成号楼组成由法国由法国AREPAREP建筑公司设计建筑公司设计区域内顶级商务综合体区域内顶级商务综合体5A5A写字楼标准配置写字楼标准配置超大平层面积超大平层面积占地面积占地面积1.46万平米总建筑面积总建筑面积45030.64平米地上部分地上部分1.46万平米地下部分地下部分8306.64平米一层商铺一层商铺层高6米 净高4.5米二层以上写字间二层以上写字间层高4米 净高2.7米户型配比户型配比从200-2000平米均可支持二200、期商业金融区二期商业金融区滨海金融街借鉴曼哈顿滨海金融街借鉴曼哈顿CBDCBD的理念设计，拉近世界和滨的理念设计，拉近世界和滨海新区之间的距离，超前实现信息全球化战略海新区之间的距离，超前实现信息全球化战略滨海金融街的入驻企业基本由金融、石油、通信三大核心产业客户构成，中国银行、中国工商银行、农业银行等大型国有银行，香港汇丰银行、韩国新韩银行、东京三菱银行等外资金融机构，以及渤海银行、民生银行、兴业银行、天津银行、东信恒安保险经纪等金融机构相继进入，金融业集聚效应日益显著。其他产业如：中国移动、中国电信、中石油、康菲石油、韩国等为代表的全球知名企业的纷纷进驻。滨海金融街滨海金融街金融街主要以金201、融保险类企业为主，面积需求金融街主要以金融保险类企业为主，面积需求集中在集中在299299平米以下、平米以下、50050010001000平米两档平米两档金融街入驻企业需求面积图6%14%31%15%34%2000平米以上10001999平米500-999300-499299平米以下面积需求以299平米以下为主，占到总数量的1/3多；而2000平米以上的需求则较少，主要为一些大型机构需求，占总比例的6%。金融类企业最多，基本符合界融街的定位，占总比例的60%。；排在第二位的是大型国有企业30%；滨海金融街金融机构60%大型国有企业（基础建设、采矿、能源等）30%中小企业（贸易、物流等）10%客202、户分析客户分析金融街入驻企业以天津本地企业为主，金融金融街入驻企业以天津本地企业为主，金融保险行业平均办公面积达到保险行业平均办公面积达到931931平米平米金融街入驻企业来源分析77%9%14%本地外地国外34545693151325581537564320902004006008001000服务咨询建筑房产金融保险贸易物流设计科研网络科技制造其他金融街入驻企业行业平均面积图表中反映出本地企业为主，达到77%；其次是国外企业，占总比例的14%；金融保险类企业平均办公面积到达931平米，排在第一位；名列第二、第三位的是设计科研、制造业；客户分析客户分析经典案例经典案例滨海浙商大厦滨海浙商大厦坐203、落于响螺湾中心商务商业区内，东临坐落于响螺湾中心商务商业区内，东临规划路、南临万顺路、西临迎宾大道、北临坨场南道，规划路、南临万顺路、西临迎宾大道、北临坨场南道，素有滨海素有滨海CBDCBD第一盘之称第一盘之称配套设施配套设施学校教育：学校教育：滨海职业学院、外国语学校、塘沽师范学校周边医院：周边医院：塘沽医院综合商场：综合商场：金元宝商场、乐购超市、华润超市、东方商厦、中原百货、友谊名都等滨海浙商大厦位于滨海CBD核心，立体交通枢纽，挑战商务效率极限。坐落塘沽区海河以南，河南路以东的塘沽响螺湾商务区内。东面至规划路；南面至横康路；西面至迎宾大道；北面至坨场南道。扼守三大配套工程交汇处，便捷交204、通掌控商务效率直通双向4车道的海河开启桥直达项目，连起海河两岸，贯通南岸响螺湾与北岸商贸街，相承于家堡，实现滨海CBD对外交通与内部交通的有序分流；承接迎宾道、坨场南道，两条双向6车道，承载起区域的四通八达滨海浙商大厦滨海浙商大厦地址地址天津滨海响螺湾商务区迎宾大道1988号开发商开发商滨海浙商投资控股有限公司项目种类项目种类酒店式公寓、商业、写字楼综合体组成组成滨海浙商大厦由26层的写字楼和30层的公寓的两座塔楼构成，由裙楼相连；完工日期完工日期2010年6月物业管理物业管理第一太平戴维斯物业管理费物业管理费3.5元/平方米/天装修标准装修标准写字楼：分为精装作室和毛坯写字楼；公寓：精装总建205、筑面积总建筑面积约13万平米其中写字楼部分占4.54万平米开盘时间开盘时间2008年12月户型面积户型面积写字楼：50-367；公寓：30-98成交均价成交均价（元（元/平方米）平方米）写字楼：（精）8,230（毛）7,840；公寓：8,620绿化率绿化率30%容积率容积率7建筑设计建筑设计ZPLUS法国普瑞思建筑规划公司景观设计景观设计加拿大班申设计师事务所滨滨海海浙商大厦项目概况浙商大厦项目概况精装工作室精装工作室楼层楼层4-10层面积区间面积区间58-367平方米交房标准交房标准精装成交均价成交均价8,230元/平方米电梯电梯16部客梯5A5A写字楼部分写字楼部分楼层楼层11-26层面积206、区间面积区间118-240平方米交房标准交房标准毛坯成交均价成交均价7,840元/平方米电梯电梯13部客梯写字楼总体情况写字楼总体情况写字楼层高3.3米，目前写字楼部分总体销售约50%滨海浙商大厦滨海浙商大厦项目写字楼分为精装工作室和项目写字楼分为精装工作室和5A5A写字楼两部分写字楼两部分营业面积营业面积13,000平方米面积区间面积区间600-1,000平方米，1层2层捆绑销售销售报价销售报价住宅：8,600元/平方米写字楼：8,000-9,000元/平方米商业：22,000元/平方米销售情况销售情况目前一期已经售馨，二期预计明年初开盘配套设施配套设施含约3000平方米的浙商会所位于滨海浙207、商大厦裙楼三层，会所内部设有会议厅、中西餐厅、SPA、透天花园。物业租售物业租售情况和情况和项目商业业态分布项目商业业态分布建筑面积建筑面积13,000平方米面积区间面积区间94-928平方米售价售价一带二层均价人民币2.2万元/平方米配套设施配套设施含约3000平方米的浙商会所位于滨海浙商大厦裙楼三层，会所内部设有会议厅、中西餐厅、SPA、透天花园。租售情况商业业态滨海浙商大厦滨海浙商大厦写字楼市场写字楼市场在售个案成交分析在售个案成交分析写字楼产品以写字楼产品以150150以下小尺度产品去化率较高，其以下小尺度产品去化率较高，其余产品去化率较低，总体销售状况不佳，未来存量约余产品去化率较低208、，总体销售状况不佳，未来存量约6.46.4万平米万平米滨海国泰大厦推售写字楼面积约72600，以出售方式为主推售产品以300-400为主，其供应量约30000平米小尺度户型去化较快成交均价约11000元/左右，其中250-300户型均价较高滨海国泰大厦120-144平米180-250平米250-300平米300-400平米供应量18179.5912106.5412348.2629961.14成交量3305.711097.031178.162403.26存量14873.8811009.5111170.127557.88去化比18%9%9.50%8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18209、%20%05000100001500020000250003000035000滨海国泰大厦写字楼供求关系滨海国泰大厦写字楼供求关系120-144平米180-250平米250-300平米300-400平米平米数3305.711097.031178.162403.26均价109961098312333114111000010500110001150012000125000500100015002000250030003500滨海国泰大厦写字楼量价关系滨海国泰大厦写字楼量价关系月均去化月均去化166.35166.35平米左右，未来供应产品以平米左右，未来供应产品以120120-144144平米为主，210、总价区间在平米为主，总价区间在150150-200200万之间万之间写字楼产品均处于滞销状态，月均去化仅166.35平米左右未来存量以200万以下产品为主，同时300-400万产品仍有较大存量滨海国泰大厦100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万套数9153212均价1047011290105861156711715980010000102001040010600108001100011200114001160011800120000246810121416滨海国泰大厦写字楼总价段分布滨海国泰大厦写字楼总价段分布120-144平米180-250平米250-211、300平米300-400平米存量面积14873.8811009.5111170.127557.88月均去化275.591.498.2200.3050100150200250300050001000015000200002500030000滨海国泰大厦写字楼去化情况滨海国泰大厦写字楼去化情况写字楼产品主力面积段较大，滞销积压现象明显，成写字楼产品主力面积段较大，滞销积压现象明显，成交均价约交均价约1300013000元元/09年12月开盘，写字楼产品目前剩余较多，销售情况一般成交均价约13000元/，单价低产品去化较快推售产品面积段多为250以上户型，主力面积段去化率远低于小户型产品旷世国际70212、-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上供应量1210.65 1995.1210615.312206.08 4035.8423551.5141663.4713101.811086.16成交量887.81 1293.88 6302.53 1618.36 2377.4 8250.76 8640.19 7426.77 543.08存量322.84701.24 3803.82 587.72 1658.4413262.5924883.445241.11 543.08去化比73%65%59%73%5213、9%35%21%57%50%73%65%59%73%59%35%21%57%50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%050001000015000200002500030000350004000045000旷世国际写字楼供求关系旷世国际写字楼供求关系70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上成交量11114711103025171成交均价133091319612305121001313412719128061308912000133091319612305121001214、31341271912806130891200011000115001200012500130001350005101520253035404550旷世国际旷世国际写字楼各面积段量价比写字楼各面积段量价比写字楼产品以低总价产品更为畅销，未来存量多为大写字楼产品以低总价产品更为畅销，未来存量多为大尺度、高总价产品尺度、高总价产品目前存量为5万平米，月均去化面积约2200平米左右以150-200万销售较快，共售出66套，成交均价27989/平米旷世国际100-150万150-200万250-300万300-400万400-500万500-800万套数14661421822均价12880124171215、200012761128071305712880124171200012761128071305711400116001180012000122001240012600128001300013200010203040506070旷世国际旷世国际写字楼各总价段成交量价写字楼各总价段成交量价70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-300平米300-400平米400-500平米500平米以上存量面积322.84 701.24 3803.82 587.72 1658.4413262.59 24883.445241.11 543.08月均去化52.22216、76.11370.7395.2139.85 485.34 508.25 436.8731.9552.2276.11370.7395.2139.85485.34508.25436.8731.950100200300400500600050001000015000200002500030000旷世国际旷世国际写字楼面积段去化进度写字楼面积段去化进度写字楼产品写字楼产品250-300300-400500以上成交量222成交均价1160011600116001160011600116001160011600116000200040006000800010000120001400000.511.522.217、5成交量价关系成交量价关系成交量成交均价500平米以上大户型成交量最高，但供应量远多于其他户型，因此去化率不高400平米以下户型去化率为50%各户型成交套数、成交均价相同写字楼产品供应量充足，且不存在严重滞销户型写字楼产品供应量充足，且不存在严重滞销户型写字楼产品写字楼产品300-400万500-800万成交套数42成交均价11600116000200040006000800010000120001400000.511.522.533.544.5各总价段成交量价各总价段成交量价成交套数成交均价250-300300-400500以上存量223月/套0.060.060.0600.010.020.0218、30.040.050.060.0700.511.522.533.5各面积段去化进度各面积段去化进度存量月/套项目各面积户型月均去化量相同整体存量少，500平米以上户型存量最大，共计3套总价段为300-400万户型共成交4套，500-800万户型成交2套总价段为总价段为300-400万户型成交量最高万户型成交量最高随着塘沽区整体的发展，各种配套设施建设已渐入佳境；随着塘沽区整体的发展，各种配套设施建设已渐入佳境；但相应各种成本也呈上涨趋势，传统区域发展受到一定的限制，高端产但相应各种成本也呈上涨趋势，传统区域发展受到一定的限制，高端产品将会集中在新兴商务区域内，且体量巨大，同质化严重。品将会集中219、在新兴商务区域内，且体量巨大，同质化严重。滨海新区办公企业现阶段以本地企业为主，但随着招商引资的持续进行，滨海新区办公企业现阶段以本地企业为主，但随着招商引资的持续进行，在未来几年内，外资企业的进入也将持续增加。在未来几年内，外资企业的进入也将持续增加。大面积的入驻企业主要集中在金融保险、建筑房产、贸易、设计科研行业大面积的入驻企业主要集中在金融保险、建筑房产、贸易、设计科研行业。服务咨询和物流企业数量比重较大，但是单个企业所需面积较小。服务咨询和物流企业数量比重较大，但是单个企业所需面积较小。随着中央随着中央CBDCBD的建设以及响螺湾、于家堡等区域项目陆续上市，未来写字楼供的建设以及响螺湾220、于家堡等区域项目陆续上市，未来写字楼供应尤其是甲级写字楼将迅速提高，区域相对集中，供应量巨大，产品品质有应尤其是甲级写字楼将迅速提高，区域相对集中，供应量巨大，产品品质有所提高，市场竞争激烈。所提高，市场竞争激烈。总结一总结一总结二总结二总结三总结三写字楼市场小结写字楼市场小结竞争市场小结竞争市场小结 于家堡、响螺湾、中新生态城均处于发展的起步阶段，未来规划均以高端商务、生态人居为主，这些将成为我们的主要竞争区域区域竞争趋势 随着滨海新区的整体发展，高端产品将会集中在新兴商务区域内，潜在供应量巨大，产品同质化严重，未来竞争激烈写字楼市场 未来滨海新区内酒店项目较多，且以会议商务为主，竞争激烈221、酒店市场 伴随着于家堡及响螺湾地区建设的完善，大量商业物业也将逐步涌现出来，同时，现存商业圈均较为陈旧，这也为未来商业的发展提供了空间商业市场随着滨海新区的经济建随着滨海新区的经济建设的逐渐成熟，以高端设的逐渐成熟，以高端商务、生态人居为主的商务、生态人居为主的于家堡、响螺湾、及中于家堡、响螺湾、及中新生态城部分地区将成新生态城部分地区将成为我们的主要竞争区为我们的主要竞争区域，这些区域均以综合域，这些区域均以综合体项目为主，潜在供应体项目为主，潜在供应量巨大，同质化现象严量巨大，同质化现象严重，未来竞争较为激烈重，未来竞争较为激烈汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针222、对性市场分析Part.3经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5案例借鉴原则：案例借鉴原则：香港数码港香港数码港VS贝沙湾贝沙湾交通便捷交通便捷1234区位价值相似区位价值相似建筑面积、整体容积率与本项目相似建筑面积、整体容积率与本项目相似拥有景观资源拥有景观资源香港数码港香港数码港VS贝沙湾贝沙湾集城市、交通、资源、条件于一身，地块集城市、交通、资源、条件于一身，地块的天然价值如何兑现的天然价值如何兑现海洋高新区虽然可见，但自身还有待成熟海洋高新区虽然可见，但自身还有待成熟背后广大的区域规划有多少可以依靠背后广大的区域规划有多少可以依靠项目如何有效嫁接区域远景，兑现区位价值？项目如何有效223、嫁接区域远景，兑现区位价值？数码港数码港机场机场九龙九龙中环中环生态区生态区2525分钟车程分钟车程2525分钟车程分钟车程区位：薄扶林生态公园将地区位：薄扶林生态公园将地块与中心区阻隔块与中心区阻隔景观：三面临海，一面背山景观：三面临海，一面背山700700米海岸线米海岸线交通：目前未有地铁通过，交通：目前未有地铁通过，距中心区车程距中心区车程1515分钟距机场车分钟距机场车程程3535分钟分钟完整性：寸土寸金的香港中完整性：寸土寸金的香港中环非填海区的完整土地环非填海区的完整土地产业：单纯的加工贸易为主产业：单纯的加工贸易为主 世界进入激动人心的互连网时代世界进入激动人心的互连网时代 香港224、地产市场的复苏香港地产市场的复苏 弥补香港城市功能的缺失弥补香港城市功能的缺失 成为香港经济转型的平台成为香港经济转型的平台发展机会发展机会区域条件区域条件区位属性：区位属性：香港数码港位于港岛南区西海岸钢线湾，薄扶林生态区将中环与之阻香港数码港位于港岛南区西海岸钢线湾，薄扶林生态区将中环与之阻隔，使其自成一隅，区域认知度低隔，使其自成一隅，区域认知度低19992003年年2004年年提出数提出数码港概码港概念念首两栋写字楼建成贝沙湾1期、2期贝沙湾4期、5期贝沙湾6期贝沙湾贝沙湾三四栋写楼建成商场建成酒店建成贝沙湾3期关键举措关键举措2005年年良好的地理位置，城市发展的大时代促成了概念的提225、出概念的提出2007年年2008区域概念带来了大量人流，同时住宅开发提高区域品质住宅区的开发进一步带来了人流进入，商业随之进一步发展住宅启动住宅启动商务发展商务发展数码港数码港商业发展商业发展住宅发展住宅发展住宅发展住宅发展功能转换功能转换以科技开始，到非科技繁荣以科技开始，到非科技繁荣从数码港开始，到豪宅区延续从数码港开始，到豪宅区延续价值突破：价值突破：进行进行区域价值区域价值重塑重塑、有力结合有力结合高科技高科技产业产业与房地产，数码港的发展突破与房地产，数码港的发展突破了其自身价值了其自身价值挖掘区域禀赋挖掘区域禀赋确立区域价值确立区域价值主力业态主力业态最先兑现最先兑现相关公建相关公226、建配套兑现配套兑现强化区域禀赋强化区域禀赋销售型物业入市销售型物业入市价值得到巨大拉升价值得到巨大拉升实现从特殊产业实现从特殊产业到豪宅区的到豪宅区的完美转身完美转身2003年数码港一二期住宅贝沙湾1204个单位全部售罄，套现高达97.65亿港元亿港元;到2005年，共卖出接近2000套，总销售回款达到221亿港元亿港元;2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅居住人气居住人气微软香港公司微软香港公司于2002年进驻数码港,租用数码港第一期工程中的三层写字楼;2003年,美国通用、美国通用、IBM、惠普、惠普及雅虎及雅虎等跨国公司成为主要租户;进驻的56家企业中,一半是海外公司;2005年超过45间227、间本地游戏及电影动画企业;目前汇聚过百家过百家本地和海外资讯科技公司以及过万名专业人才商务人气商务人气客源主要为到访数码港的科技企业管理人员以及周末到此度假的本地家庭。酒店日房租10002000元，年入住率8285酒店人气酒店人气2003年启用时零售商铺全部租出;2004年 一所数码娱乐中心一家戏院、一家银行、多家食肆商业人气商业人气商业人气商业人气312酒店酒店176个房间商场商场22000平米甲级写字楼甲级写字楼112100平米；容纳超过100家公司住宅区住宅区2800个单位业态互补：业态互补：在项目不同发展阶段不同业态功能互补，早期以公建聚敛人气，成熟后在项目不同发展阶段不同业态功能互补228、，早期以公建聚敛人气，成熟后启动住宅产品，公建进入持续经营期启动住宅产品，公建进入持续经营期毗邻主干道，集城市、交通、资源条件于毗邻主干道，集城市、交通、资源条件于一身，地块的天然价值如何兑现一身，地块的天然价值如何兑现海洋高新区虽然可见，但自身还有待成熟海洋高新区虽然可见，但自身还有待成熟背后广大的区域规划有多少可以依靠背后广大的区域规划有多少可以依靠案例启示案例启示依托区域禀赋，重塑区域价值依托区域禀赋，重塑区域价值以公建配套最先启动，聚敛人气，形成区域价值认知以公建配套最先启动，聚敛人气，形成区域价值认知业态互补，成熟期推出销售型物业，拉升项目价值业态互补，成熟期推出销售型物业，拉升项目229、价值海洋高新区龙头区位毗邻滨海核心区域，具备充足的文化积淀未来交通规划利好，便捷，昭示性良好距离滨海核心4km，10分钟自由切换尺度城市休闲旅游宜居新加坡-吉宝湾旅游休闲、宜居的价值需要如何兑现？项目地址：位于吉宝位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳背倚花芭山，毗邻佳丽比园丽比园项目类型：公寓公寓土地期限：9999年地契年地契建筑面积：193193，400400平方米平方米容积率：2.3 2.3 物业类型：3 3栋栋4141层、层、3 3栋栋2424层玻璃高楼，层玻璃高楼，1111栋高栋高6 6至至8 8层的公寓层的公寓楼。楼。单位数目：1129 1129 户户稀缺资230、源：整幅地段：整幅地段的海岸线长达的海岸线长达750750米米策划及代理：世邦魏世邦魏理仕及理仕及DTZDTZ戴德梁行为戴德梁行为在香港及全球的市场在香港及全球的市场策划及销售代理策划及销售代理Reflections at Keppel BayKeppel码头一期二期基础概况：吉宝湾项目由码头改建而成，占地30公顷，计划容纳2800个住宅单位，共两期；二期由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成开发商：“没有建筑“没有建筑理念的建筑理念的建筑不过是一堆不过是一堆空洞的混凝空洞的混凝土。我们需土。我们需建筑师：“高楼的垂直线和低层别墅的水平线，在海水和蓝天的映照下，交织成一种完整与和谐的状态。此231、外，每一层楼的景观都不一样，绝无重复，让每个住户都能感受到自己与众不同。”在reflections，你可以享有离市区最近却最幽静、拥有750米海岸线的一线海滨生活；你可以仅花五分钟车程即可到达新加坡最繁华的CBD和商业区；你可以免费10年加盟顶级海滨俱乐部，充分享有吉宝湾一切资源。工作娱乐生活项目定位：打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海湾居生活方式Marian Bay750米海岸线圣淘沙高尔夫俱乐部圣淘沙度假村资源及配套的私享：拥有拥有750米的海岸线，业主私享；，业主私享；将将Marian Bay当成自己的当成自己的“大操场大操场”；高尔夫俱乐部；滨海俱乐部；交通便利，有地铁站，交通便232、利，有地铁站，仅5分钟车程即到市区CBD和商业区；靠近新加坡史上最大的购物娱乐中心靠近新加坡史上最大的购物娱乐中心怡丰城，未来设施还包括圣淘，未来设施还包括圣淘沙综合娱乐城。沙综合娱乐城。产品体系大师手笔，亚洲首各项目大师手笔，亚洲首各项目新加坡发展特色规模最大的顶级豪宅单位，横跨新加坡发展特色规模最大的顶级豪宅单位，横跨13301330平方米，并附平方米，并附带带11001100平方米的内置空中花园；平方米的内置空中花园；项目的特色还包括有著名的建筑师的签名、使用钢和钛的合金材料项目的特色还包括有著名的建筑师的签名、使用钢和钛的合金材料来反映现代意识、分体式建筑和错综纵横线以及反映自然环境的233、曲来反映现代意识、分体式建筑和错综纵横线以及反映自然环境的曲线。线。全方位观海体系建立，满足业主从任何角度体验海全方位观海体系建立，满足业主从任何角度体验海raffle place 商业街Marina at Keppel Bay圣淘沙度假村Reflections at Keppel Bay项目卖点：“滨海湾居像中国长城一样被标上了世界地图”成为新加坡城市名片充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。会所拥有健身房、露天阳台、蒸会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、汽室、缓步跑道、2 2个网球场、个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴烧烤亭、儿童泳池、露天按234、摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，公共体育长廊等，会所充分人性化，会所充分人性化，不仅有专门的不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。11232456537991081网球场2反射池3按摩浴缸4会所5泳池6儿童泳池7健身房8健身房9烧烤亭10儿童游憩区会所儿童游憩区配套亮点：充分利用楼隙空间，设10个主题，拥有1万平方米的反射池（相当于8个奥林匹克游泳池的规模），打造滨海特色Marian Bay750米海岸线圣淘沙高尔夫俱乐部圣淘沙度假村20072007235、年初，一条全长年初，一条全长245245米的绳缆大桥完工，把吉宝岛与本岛联系起米的绳缆大桥完工，把吉宝岛与本岛联系起来。来。除了豪华住宅单位，吉宝岛上也将兴建一个滨海俱乐部。除了豪华住宅单位，吉宝岛上也将兴建一个滨海俱乐部。这个耗资超这个耗资超过过1515，000000万元建造的俱乐部预计在万元建造的俱乐部预计在20072007年第四季完工，到时将能停年第四季完工，到时将能停泊泊 7575艘长度介于艘长度介于6 66060米的船只。米的船只。吉宝集团透露，吉宝湾的所有住宅业主都能自动成为该滨海俱乐部的吉宝集团透露，吉宝湾的所有住宅业主都能自动成为该滨海俱乐部的会员，不但拥有十年的免费会员资格，236、并且还豁免五年的会员费。公会员，不但拥有十年的免费会员资格，并且还豁免五年的会员费。公开招收会员活动预料在明年初正式展开，收费还没有最后确定。开招收会员活动预料在明年初正式展开，收费还没有最后确定。吉宝湾对岸的升涛湾吉宝湾对岸的升涛湾ONE15ONE15游艇中心俱乐部已于去年游艇中心俱乐部已于去年4 4月开始招收会月开始招收会员，截至员，截至0606年年7 7月，已经吸引月，已经吸引10001000人入会，其中人入会，其中6565是新加坡人。这是新加坡人。这个可停泊个可停泊204204艘船的俱乐部预计在艘船的俱乐部预计在0707年第一季完成第一期工程，会费年第一季完成第一期工程，会费已在一年内237、调高三次，由最初已在一年内调高三次，由最初2388823888元，上月调高到元，上月调高到3088830888元。元。吉宝湾滨海俱乐部内的设施还包括会员俱乐部会所、美食餐厅、吉宝湾滨海俱乐部内的设施还包括会员俱乐部会所、美食餐厅、spaspa和租船服务，此外，它也会与吉宝集团持有股份的峇淡岛和租船服务，此外，它也会与吉宝集团持有股份的峇淡岛Nongsa Nongsa PointPoint滨海俱乐部挂钩。滨海俱乐部挂钩。raffle place 商业街计划2007年底建成的滨海俱乐部整合湾区资源：750m海岸线、滨海俱乐部、Marian Bay、圣淘沙高尔夫俱乐部、圣淘沙度假村，形成完整的湾区生238、活配套体系业主免费10年的超豪华游艇俱乐部会员资格度假胜地圣淘沙度假村权益高尔夫球场权益仅5分钟车程即到市区CBD和新加坡顶级商业区亚洲新富人生活理念建筑大师地标性创意外立面，成为城市名片在卧室、客厅、洗手间、厨房一线私享海景专属顶级物业服务，提供全方位的服务需求750米海岸线成为独自享受的“大操场”花园社区充分人性化，会所设10个主题核心理念KPI(关键指标系统)拥抱大海，私享湾区尊贵享受，绿色奢华顶级服务，便利生活开发理念：吉宝湾迎合了亚洲富人追求私享、注重专属、追求效率的新生活理念城市休闲旅游宜居案例启示借景借景尊享尊享服务服务发挥产品力，有力嫁发挥产品力，有力嫁接海岸资源接海岸资源游艇239、会、高尔夫成为游艇会、高尔夫成为度假标配度假标配全方位的服务需求解全方位的服务需求解决方案决方案代言城市新阶层精致生活理念，滨水休闲新名片海洋高新区龙头区位毗邻滨海核心区域，具备充足的文化积淀未来交通规划利好，便捷，昭示性良好距离滨海核心4km，10分钟自由切换尺度海南富力湾本项目规模较大，相对陌生区域大规模项目的成功启动及发出的市场声音很重要多元业态相互间有价值影响的关系多元业态组合的大盘项目开发商如何保证项目的成功启动？大规模超低建筑密度休闲度假海景住宅居住群项目位置：陵水香水湾旅游度假区；资源条件：4.2公里私属海岸、3公里沙滩岸线，2500亩原生山海，小进深200-1000米占地面积2240、500亩，建筑面积40万平米，整体容积率约0.24 物业类型：低密度别墅、五星级酒店、配套商业、休闲设施营销亮点：生活方式的营造白浪长滩日落余辉礁 石 与 海 的 对 话海南富力湾游艇码头300亩贵族游艇港、1万平米游艇俱乐部、230个海南最大的游艇泊位万豪度假酒店5万平米，约450间客房带码头别墅群沙滩别墅群1.7万平米商业中心/售楼处，含1万平米风情商业街、5500平米休闲运动会馆+1千迷你背包旅馆精品酒店2万平米，约150间客房，55间别墅雨林别墅区+沙滩别墅区五星级酒店2.5万平米，约220间客房酒店式海景住宅山体别墅群小高层、联排别墅北区中区南区整体规划：各区虽产品形式类似，但力图打241、造不同卖点游艇区特色配套区山景区大规模特色配套：3家五星级酒店配置+1.7万平米特色商业配套+海岸游艇沙滩配置9.5万平米3大五星级酒店配套1.7万平米特色商业街区配套300亩贵族游艇港、1万平米游艇俱乐部开发模式：三大组团4-5年分期开发，首期以商业和海景酒店式公寓同时启动，待商业成型后推出别墅产品，提升了别墅溢价中区中区作为一期先期启动，其中一期占地面积约320000平方米，该基地南北长约1000米，东西平均宽度约500米，约0.38容积率，呈带状分布。一期产品：1.7万平米风情商业街区约3.2万平米酒店式公寓（66-146平米）；约7.3万平米联排+独栋别墅（TH:188-250m2；独242、栋：250-530m2）。启动方式（项目时间表）：2008年12月公寓产品先期销售，以较低价开盘引起市场关注，开盘均价6500元/平米；商业街广泛招商，至2009年5月商业基本呈现2009年5月主力别墅产品入市，价格拉升至14000元/平米资源最好的沙滩别墅后期销售，价格拉升至28000元/平米。增值因素：内外全精装修+私属感受+超大面宽+特色商业内 外 全 精 装 修 交 房室外私家游泳池室外私家三重庭院方正户型；南向超大面宽：-6.5平米客厅面宽；-5平米卧室面宽特色中心商业街：-青年旅馆、美食商业街、休闲会所、医疗会所营销发力：富力湾的生活方式，世界的生活方向！白浪长滩这里的海水，澄澈得243、能洗涤心灵；这里的沙滩，细软得能让身心驻留漫无尽头的细白沙滩，让人迷失在现实与梦境中。在如此壮阔的大海面前，人生的波折也只是印在海滩上的足迹而已日落余辉渔民的号角在落日中渐渐远去，只有船与海的故事还在延续。金色的阳光留恋这大海不舍离去，明天又是另一番风景。每一次日落都是一次自然的交替，淡淡的感动油然而生。我在这里守望已过亿万年，看沧海桑田，看世事变迁。-守望石的亿年梦礁石与海的对话礁石的坚硬与海浪的澎湃是一幅永远也画不完的画交织亿万年的情感，没有永远，只有永恒。礁石对海浪说：我在这里，我为你守侯一生，只为你片刻的停留。案例启示整体公建配套体量较大的项目，开发商操作模式：为提升项目价值，前期启动244、一定规模的配套，同时配有一定规模的现金流销售型产品，增加现金流入。配套兑现后，高价值物业推出实现溢价整体统领的时尚生活方式的营造本项目占地规模较大，相对陌生区域大规模项目的成功启动及发出的市场声音很重要多元业态相互间有价值影响的关系案例启示小结案例启示小结依托区域禀赋，重塑区域价值依托区域禀赋，重塑区域价值以公建配套最先启动，聚敛人气，形成区域价值认知以公建配套最先启动，聚敛人气，形成区域价值认知业态互补，成熟期推出销售型物业，拉升项目价值业态互补，成熟期推出销售型物业，拉升项目价值为提升项目价值，前期启动一定规模的配套，同时配有一定规模的现金流销售为提升项目价值，前期启动一定规模的配套，同时245、配有一定规模的现金流销售型产品，增加现金流入。型产品，增加现金流入。配套兑现后，高价值物业推出实现溢价配套兑现后，高价值物业推出实现溢价整体统领的时尚生活方式的营造整体统领的时尚生活方式的营造借景：发挥产品力，有力嫁接海岸资源借景：发挥产品力，有力嫁接海岸资源尊享：游艇会、高尔夫成为度假标配尊享：游艇会、高尔夫成为度假标配服务：全方位的服务需求解决方案服务：全方位的服务需求解决方案区域区域景观景观规模规模汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.3经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5项目整体定位源于核心价值的提炼，核心价值项目整体定位源于核心价246、值的提炼，核心价值源于本体条件、市场大势及客户三方面的综合源于本体条件、市场大势及客户三方面的综合本项目是海洋高新区内大型产业综合体项目；依托于金海湖景观资源，具备天然的高端素质；未来津秦高铁的建成，庐山道快速路全面通车，将形成完善的交通体系由于项目为新区非核心位置项目，其主要核心价值在于区域价值与产品价值基于市场基于自身基于客户滨海新区的高档酒店主要集中在开发区及老城区范围内，经营状况良好；开发区范围内在经营高档写字楼项目只有泰达MSD，未来写字楼项目供应主要集中在于家堡响螺湾区域内，供应量较大，但企业进驻率较低，经营状况并不理想；商业方面，滨海新区现只有开发区的友谊名都业态以高档消费品为主247、，经营状况一般；其他商业项目业态形式丰富，以中低档为主，经营状况良好。随着滨海新区的高速建设，区域价值的逐步体现，将吸引大量本地及外来投资客的进入投资通过对项目核心价值的梳理，项目整体定位通过对项目核心价值的梳理，项目整体定位于国际酒文化风情小镇于国际酒文化风情小镇整体定位国际酒文化风情小镇国际酒文化风情小镇海洋高新区引擎项目海洋高新区引擎项目集商业、办公、度假于一体的酒文化集商业、办公、度假于一体的酒文化风情小镇风情小镇天津正在成为面向全球的国际化大都市全国级新区未来新的商务副中心地标建筑湖面景观文化产业整体形象定位天津的骄傲天津的骄傲海洋高新区的发展引擎海洋高新区的发展引擎面向国际面向国际复合高端复合高端立足天津立足天津面向东北亚面向东北亚酒文化风情小镇酒文化风情小镇我们因城市而绽放我们因城市而绽放城市因我们而精彩城市因我们而精彩住宅形象定位写字楼形象定位CBD纯生态商务办公集群当漫步在彩云之上时穿过重重绿色一泓秋水天际城市就那么在眼前一一浮现酒店形象定位国际五星级酒店国际五星级酒店酒店or公园？穿越时空纽约、伦敦、巴黎、迪拜酒店的世界世界的酒店国际复合中高端商业国际复合中高端商业超区域城市消费中心超区域城市消费中心多业态复合商业多业态复合商业一站式购物天堂一站式购物天堂体验流光溢彩，缤纷绚烂享受购物乐趣，酣畅淋漓商业形象定位