专题简介：
易居中国谨呈2011.8.8 正合奇胜 中交地产东疆项目定位报告 前言 滨海新区，作为国家级开发区已绉进入高速发展阶段； 房地产行业癿竞争穸前激烈，供庒量非常巨大！ 东疆港作为北斱国际航运中心癿核心功能区，优势独特； 本案作为中交地产在天津癿扛鼎乊作，对品牌来讲意义非凡！ 如何能够在激烈癿市场竞争不严苛癿政策环境下脱颖耄出？ 我们必须在产品定位阶段就超越竞争对手！ 研究万科，产品以正合攻其弱点，营销以奇胜突破绅节， 先住宅，后公建，滚劢开发，将品牌、土地不产品癿价值兯同推向高峰！ 报告脉络 【解东疆】整盘基调定位1 三盛嶺海项目定位及物业发展报告 2012年10月 项目理解 第 一 篇 単觅中心 觃划总建筑面积22万，打造北中国 癿会议之城，形成“北嶺海，南単鳌 ”癿会议、论坛产业格尿。 五星级酒应 觃划宠房数500多套癿五星级酒应， 超五星级级标准，打造最高等级酒应 。 釐牉教育链 6个小学3个中学，逐渐完善癿教育配 套。 高级商业匙 包吨办公、商业等。打造水岸主题商 业，根据主题丌同，分商务会展、生 态屁住、旅游度假三大功能，形成精 品街、海鲜美食街、红酒坊以及休闲 娱乐基地等各类风情商业体系 温泉度假配套 采用“温泉+庩复中心”癿组合斱式阳江市主力商业综合体概况分析 关俊超 阳江市商业分布 新达城 沃尔玛 新东门 百利广场 大润发 天润广场 新都汇 迪卡侬 东汇城 盈信广场 8万 8.9 2万 10万 6万 4万 16万 3万 8.5万 8万 商业分析 1 目前阳江市商业总体量已达 75 万平斱米。 按照目前阳江市匙常驻人口数约 180 万计算，人均商业面积为 0.42 比例 已经呈现人均商业面积过剩的现象。 2 市场竞争 市匙商业体竞争过大，商圈内 1 公里商业体过于密集 人民广场 1 公里商圈内 百利广场、新东门、天润广场、迪卡侬 4间商场 北湖公园 1 公里商圈内 君怡沃尔玛、新达城 2间商场 鸳鸯湖阳江市主力商业综合体概况分析 关俊超 阳江市商业分布 新达城沃尔玛新东门百利广场大润发天润广场新都汇迪卡侬东汇城盈信广场 8万8.92万10万6万4万16万3万8.5万8万 商业分析 1目前阳江市商业总体量已达 75 万平方米。 按照目前阳江市区常驻人口数约 180 万计算，人均商业面积为 0.42 比例 已经呈现人均商业面积过剩的现象。 2市场竞争 市区商业体竞争过大，商圈内 1 公里商业体过于密集 人民广场 1 公里商圈内 百利广场、新东门、天润广场、迪卡侬 4间商场 北湖公园 1 公里商圈内 君怡沃尔玛、新达城 2间商场 鸳鸯湖公园 1公里商圈内 盈信呈辉滨海酒文化产业园呈辉滨海酒文化产业园 项目整体定位研究报告项目整体定位研究报告 汇报思路汇报思路 宏观市场分析 Part. 2 项目理解 Part. 1 针对性市场分析 Part. 3 1.1 区域属性 1.2 项目属性 经典案例借鉴 Part. 4 定位初判 Part. 5 塘沽海洋高新技术开发区成立于塘沽海洋高新技术开发区成立于19921992年年6 6月月，， 19951995 年年1 1月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园 区范围区范围，，晋升为国家级晋升为国家级，，是我国迄今为止唯一的国家级海是呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告房地产智库 汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.31.1区域属性1.2项目属性经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5房地产智库 塘沽海洋高新技术开发区成立于塘沽海洋高新技术开发区成立于19921992年年6 6月，月，19951995年年1 1月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国大连红星滨海社区项目发展大连红星滨海社区项目发展 战略与定位报告终稿汇报战略与定位报告终稿汇报 本次汇报主要内容本次汇报主要内容 中期汇报主要战略结论回顾 客户定位深化 本项目价值体系构建与物业发展建议 住宅产品价值构建 园林景观价值构建 滨海生态价值构建 智能化设施价值构建 商业与配套价值构建 服务与权益价值构建 品牌价值构建 中期汇报主要结论回顾中期汇报主要结论回顾 打造具备国际水准的一流大型滨海居住区打造具备国际水准的一流大型滨海居住区 建立全国品牌和影响力建立全国品牌和影响力 在开发周期在开发周期68年内1 本期风云楼盘：本期风云楼盘： 天津天津滨海国际公寓滨海国际公寓 项目定位报告项目定位报告 锋华地产锋华地产06年精心策划年精心策划 2 经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的 整体定位已成稿整体定位已成稿，我司通过，我司通过直观且精简直观且精简的表现形式向的表现形式向 贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务 求为下一阶段的顾问工作求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！ 序序 语：语： 呈辉滨海酒文化产业园呈辉滨海酒文化产业园项目整体定位研究报告项目整体定位研究报告汇报思路汇报思路宏观市场分析Part.2项目理解Part.1针对性市场分析Part.31.1区域属性1.2项目属性经典案例借鉴Part.4定位初判Part.5塘沽海洋高新技术开发区成立于塘沽海洋高新技术开发区成立于19921992年年6 6月，月，19951995年年1 1月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园月经国家科委代国务院批准列入天津新技术产业园区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海区范围，晋升为国家级，是我国迄今为止唯一的国家级海洋高新技术开发区开创以中式养生为主题的滨海度假产业新模式 引领徐闻滨海旅游的跨越发展 湛江徐闻白沙湾项目发展战略及整体定位 本报告是严格保密的。 项目研究的工作阶段划分 项目发展战略与整体定位 （中期汇报） 报告修改与终期汇报 （终稿汇报） 市场调研阶段 2014/08/262014/09/302014/08/182014/ u与客户进行首次沟通 u项目地块现场查勘 u区域宏观经济背景研究 u房地产市场调研 u旅游产业研究 u政府人员访谈 u专业人士访谈 u消费者访谈 u市调成果沟通 u整体定位与发展战略中期汇报 u项目界定及客户目标分析 u市场简析与问题结构化分析 u核心问题的 1 铜鼓岭：铜鼓岭：国际顶级滨海休闲度假目的地国际顶级滨海休闲度假目的地 -海南铜鼓岭项目发展战略与整体定位海南铜鼓岭项目发展战略与整体定位 2 前言：前言：国际顶级滨海度假高地国际顶级滨海度假高地权力与地位的象权力与地位的象 征，生活与品味的诠释，已成为当代人的追求征，生活与品味的诠释，已成为当代人的追求 迪拜、尼斯、戛纳、迈阿密、黄金海岸已成为高端人群向往的新生活。 它们它们凭借山地山地、内湖内湖、海湾海湾等独特资源以及顶级运动、国际宴会等设施，成为国际高 端富豪群体交流、休闲度假、观光旅游、居住的选盐田市场小结盐田市场小结 片区楼盘主要集中在沙头角和梅沙两个组团，五个项 目的销量就占到片区销量的80以上； 盐田区住宅开发量及销售量均偏小； 楼盘多以山海景观为资源，定位为中高档楼盘。 走进大梅沙走进大梅沙 西部景区：海上田园、光明农场，以自然田园风光为主；西部景区：海上田园、光明农场，以自然田园风光为主； 南部蛇口景区：海上世界、步行广场、风情酒吧街，以独有的海上风情休闲观光为主；南部蛇口景区：海上世界、步行广场、风情酒吧街，以独有的海上风情休闲观光为主； 中部华侨城景区：世界之窗、欢乐谷、民俗文化村前期研究技术路线与框架（一） 1.项目发展模 式研究及战略 愿景构建篇 审视区域的战略性区位与核心问题破解 1 探寻全新的滨海可持续发展模式 2 本项目以和谐模式发展的时机已经具备 3 国际化视野下的项目愿景及功能/ 形象定位 4 五大因素支撑下的卓然战略地位 实现项目规划定位的策略思考 破题：国际化视野下的全新审视 相关借鉴滨海度假区选取标准及发展历程 国际滨海旅游度假区发展模式审视及案例借鉴 从城市发展的维度看模式导入可行性 从潜在客群的维度看模式导入可行性 从空间圈层的维度看模式导入可行性 项目六大构建原则 国际化视XXXX滨海城商业广场项目滨海城商业广场项目 市场定位简案市场定位简案 2 项目概况 地理位置：地理位置：规划建设中的海滨 大道和新和大道交汇处 建筑面积：建筑面积：28,763平方米 其中：其中： 商业：商业：14,218平方米（13层） 公寓：公寓：14,545平方米（59层， 370间房） 海滨大道 宝安大道 新和大道 本案 项目全景图 XX街道办交通示意图街道办交通示意图 3 XX关键词 酒店酒店 交通交通 房地产房地产 汽车汽车 四星级标准酒店四星级标准酒店 东星永汉酒店开东星永汉酒店开 业；银座国际等业；银座国际等 三星级以上标准三星级以上标 1 珍珠海岸珍珠海岸夏宫项目夏宫项目 整体定位整体定位 本报告是严格保密的。 2 在项目开展过程中，项目组成员进行了大量的数据收集与分在项目开展过程中，项目组成员进行了大量的数据收集与分 析研究析研究 进行的调查进行的调查 进行的访谈进行的访谈 进行的研究进行的研究 参考的数据参考的数据 项目及其周边实地调研 与踏勘 香水湾住宅和酒店市场 调查 清水湾住宅和酒店市场 调查 亚龙湾住宅和酒店市场 调查 海棠湾住宅和酒店市场 调查 土福湾住宅和酒店市场 调查 陵水县招商局 清水湾雅居乐策划经理 永泰红勘香水湾策划经 理 富力湾
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