1、源自：源自：WWW.MM858.COM海量资源免费下载海量资源免费下载3/1/2011项目策划定位报告项目策划定位报告“滨海国际滨海国际盈滨一品盈滨一品”国际旅游度假区国际旅游度假区说说说说 明明明明在海南国际旅游岛的省会海口市近郊，唯一能与坎昆岛、佛罗里达州等国际旅游岛相媲美的盈滨半岛开创一个世纪独享双海湾双海景双生态双文化双岛居 顶级海生活配套的:滨海国际滨海国际.盈滨一品国际旅游度假区盈滨一品国际旅游度假区纲纲 要要市场分析市场分析项目策划定位项目策划定位项目营销策划项目营销策划第一篇：市场分析第一篇：市场分析1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|投资环境投资环境投资环境投资2、环境海南岛概况中国唯一的热带岛屿、最大岛屿群（含西沙、南沙）集热带和亚热带海洋性气候于一身中国海洋面积最大的省份（占据全国2/3的海洋面积）拥有1584.8公里海岸线中国最大的经济特区、唯一的特区省份 建立国际旅游岛后发展更为强势1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|投资环境投资环境投资环境投资环境盈滨半岛概况自然：自然：地处海口风光秀美的西海岸西端，整个半岛面积约6.5平方公里，三面环海，形似弯月，拥有内外海、双海滩、蓝天、银沙、白浪、阳光、温泉、绿椰、新鲜空气，实属大自然的完美佳作。人文：人文：以佛教文化为背景，整合永庆寺悠久的历史、美丽的热带滨海风光、水上运动项目，形成盈滨半3、岛旅游度假区人间福地的整体形象，使其成为国内外游客心目中的养生度假胜地。居住在这样一个中式古典文化氛围很浓的环境当中，沐浴着浓厚的佛教文化气息，感受椰风海韵的魅力，心情自然无比惬意。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|投资环境投资环境投资环境投资环境盈滨“五最”l盈滨半岛作为海南最早开发的区域，具备了丰厚的开发基础和区域认 知基础。l盈滨半岛是海南最具文化的区域之一，永庆寺、盈滨龙水节家喻户晓。l盈滨半岛拥有海南最美丽的海湾之一，地形、地貌类似世界著名的海 岛旅游胜地坎昆岛，内海、外海、半岛，世所罕见。l盈滨半岛是海南规划最完美的区域之一，世界旅游组织专家在海南旅 游总体发展规划4、中，称其可与美国的佛罗里达州相媲美，拥有海口市 新政务中心、国家级海口综合保税区等。l盈滨半岛目前拥有涉外西海岸温泉酒店、国家足球训练基地、月亮湾 高尔夫等各项配套，发展基础良好。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|投资环境投资环境投资环境投资环境规划建设海口城区的距离规划目标规划目标 根据澄迈县老城片区城市总体规划，盈滨旅游度假区是老城片区“三轴、五区”的空间布局结构的组成之一，是海口西海岸旅游度假区的重要组成部分。西海岸的开发，将带动盈滨半岛向着休闲、旅游度假、高级居住、水上运动等为主的综合性滨海休闲旅游度假区发展。海口城区的距离海口城区的距离 2009年10月30日，全长55、.26公里的滨海西路二期动工，北起粤海铁路桥，南通盈滨二路，2011年竣工。这条路连接着盈滨半岛和西海岸新区。盈滨半岛离海口近了。盈滨半岛到底定位是“海口后花园”还是“半小时生活圈”，今明年这里将是海口城区的距离。随着滨海西路的建设开通，盈滨半岛到海口国贸中心区仅17公里的距离，15分钟的车程，到西海岸新区南片区仅5分钟，就近享有海南最好的城市配套，加上一流的海滨资源，盈滨半岛必将成为大海口度假圈的首席度假湾区。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|市场状况市场状况市场状况市场状况海南旅游市场发展状况 海南省以其独具海岛风情和中国唯一的热带生态风光，已发展成为国内外宾客最向往的旅游6、度假目的地。旅游业已成为海南省的龙头支柱产业，2020年内建成中国旅游强省和亚洲一流、世界著名的旅游胜地。海南省经过20年的发展,旅游接待规模已从1988年的118.55万人次上升到2009年的2250.33万人次，增长近20倍，其中，接待国内旅游者2195.18万人次。2009年旅游总收入211.72亿元，比上年增长10.1%，其中，国内旅游收入192.82亿元。2010年海南省共接待过夜国内外游客2587.34万人次，同比增长14.89%，其中接待过夜入境游客66.31万人次，同比增长20.24%；实现旅游总收入257.63亿元，同比增长21.68%。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分7、析市场分析|市场状况市场状况市场状况市场状况 2010年海南完成房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%，同比涨幅全国第一;商品住宅完成投资417.11亿，同比增长59.3%。其中：12月，海南完成房地产开发投资60.19亿元，环比上涨44.0%;商品住宅完成投资52.75亿元，环比上涨36.5%;2010年，海南商品房销售面积854.73万平方米,销售面积增速52.3%,商品房销售额746.61亿元,销售额增速112.4%。其中：12月，海南商品房销售面积113.8万平方米，环比上涨98.1%;商品房销售额94.04亿元，环比上涨116.7%。2010年全年海南房地产销售价格为878、35元/平方米;2010年，海南海口、三亚房价同比涨幅领跑全国。自去年4月份出台以来，国家对房地产信贷、限购等调控政策陆续出台，房地产市场，尤其是投资市场已得到一定抑制，市场量已在大幅萎缩，但房价仍高企不下，由于国内CPI持续高增长，通货膨胀预期加大，房价还有上涨台头的趋势，国家已进入调控第三阶段，国家已出台更严厉的房地产调控政策，限购政策蔓延、多次加息和即出台房产税。国家房地产调控将会持续到明年。不仅房地产的投资需求和改善性需求将受到极大抑制，刚性需求由于购房成本加大也会受到一定程度的抑制，市场将进一步萎缩，市场销售形势更加严峻，竞争更激烈。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|9、市场状况市场状况市场状况市场状况别墅豪宅市场发展趋势 海南别墅豪宅市场主要是针对中高端人群，不属于一般住宅产品，更主要是伴随商务应酬、经贸文化社交的休闲度假物业，受国家调控政策的影响相对较小。别墅豪宅产品在市场中的卖点构成：别墅豪宅产品在市场中的卖点构成：基本卖点基本卖点优美健康的生态环境；（环境卖点）舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）完善成熟的配套设施；（配套卖点）快捷便利的立体交通；（交通卖点）特别卖点特别卖点崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠10、卖点）人脑加电脑，多重保安（物管卖点）明智的投资，超值的回报（投资卖点）1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|市场状况市场状况市场状况市场状况海口周边别墅豪宅市场发展趋势别墅消费金字塔结构别墅消费金字塔结构 就供应面来看，目前别墅物业市场已呈现出“客户层面大、购房动机广”的格局。别墅购房族正在发生质的变化。客户层面扩大客户层面扩大 前几年，对别墅物业发生兴趣的，大多来自本地私营企业老板，如今不少岛外人士及高收入白领阶层也开始放弃市中心地段物业，把目光投向市郊的别墅，这是客户层面的变化。追求时尚生活追求时尚生活 一些已经拥有市中心公寓住宅的人，在经济条件允许的情况下，也开始追求“5+11、2”的现代时尚生活。购房动机丰富购房动机丰富 原先的投资型、度假型的购买人士居多，而目前，商务休闲生活类动机开始占上风。不少购房者较多追求由于较大建筑面积带来的居室宽敞、空间丰富、功能齐全和不可多得的私家花园，在海口人居郊区化观念逐步形成的背景下，商务休闲生活类别墅的追求者比例迅速上升。值得关注的特别客层值得关注的特别客层 值得注意的是，在海口别墅楼宇的购房者中，国外华侨和外省市人士在增加，他们都把市郊地段的低密度住宅，尤其是别墅物业作为重要的选购对象。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|市场状况市场状况市场状况市场状况海口别墅豪宅产品设计趋势规划：规划：采用点状、流线型的布局形12、式。别墅的绿化重点抛弃了中心围合的景观控制 论，以散点布置，确保一户一景的绿化配比。户型：户型：户型科学合理、款式多样，结构较为简易，独立别墅主力面积控制在250，联体别墅主力面积控制在200，主流结构为一楼是公共空间，二楼为私人生活空间。使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。配套：配套：双车位（主人车位+访客车位）老年居室和太太书房 中央空调 地下家庭影视娱乐厅 智能型热水供应器 SPA建材：建材：门窗采用环保型隔热桥氟碳烤漆工艺 室内管道全部铜管铺设 红外线防盗和瓦斯报警 紧急呼叫系统 1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|前景展望前景展望前景展望前景展望别墅市场的远景前瞻 13、别墅市场以其单位价格高、购买人群特殊而有别于一般的商品房，这样的购买群体首先购买力非常强，且付款方式多为全款，在选择上也更注重资源的稀缺性、项目的品味与区位景观条件。这样的消费人群构成使得新政策对别墅项目的影响不会像一般住宅那样显著。海口的别墅市场在未来很长一段时间内都将平稳发展，不会受房地产调控新政策的过多影响。发展方向也会秉持着高端、优质、品味、卓越的方向继续前行。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析u海蓝福源1区桃花涧开发商海南盈滨岛置业有限公司项目地址海口老成经济开发区盈滨半岛建筑类型独栋&联排别墅项目售价起家18900 均价20000销售14、情况待定1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析u海蓝福源1区项目基本信息总占地面积267272平方米总用地面积91198平方米容积率0.34%建筑密度16.9%绿化率57%户型选择从170平方到310平方不等的8种户型可供选择项目简介 项目地处半岛腹地，禁拥双海，独享20公里海岸线和9公里长的沙滩半岛，每户均配有温泉SPA浴池，部分户型配备私家泳池。“湛蓝的岁月，金色的沙滩，与海零距离，开启海边的南加州生活。”1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析u博亚龙湾开发商海南博亚房地产开发有限公司项目地址海口老成经15、济开发区盈滨半岛建筑类型多层花园洋房&别墅项目售价均价 洋房11000 别墅 26000销售情况待定1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析u博亚龙湾项目基本信息总占地面积66000平方米总建筑面积29700平方米容积率0.45%绿化率40%户数和车位情况总户数187户 车位数120个 车位配比1：1规划特色 “生长的细胞，细胞组成结构”的总体布局概念，各组团依势自然展开，与用地边界的自然环境有机结合 传承东南亚建筑文化特征，做到“围而不合，分而不离，隔而不断”项目简介 博亚龙湾位于老城盈滨半岛入口处，距海口15公里，面临浩瀚南海，风平浪缓，水洁沙白，16、海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析u富力盈溪谷开发商富力地产项目地址海口市西海岸新区粤海大道与南海大道交汇处建筑类型花园洋房&联排别墅&独栋别墅项目售价销售情况1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析u富力盈溪谷项目信息总占地面积452000平方米总用地面积171000平方米容积率0.38%建筑密度12%绿化率55%户型选择花园洋房有90/120/140平米三种 别墅以220-250平米为主项目简介 地处城市主干道粤海大道与南海大道交汇处，东临西海岸新城市发展中17、心，西联海口火车站、盈滨半岛，滨海休闲及国际度假酒店群立，富人区聚居地段，尽享海口未来中心繁华。富力盈溪谷在舒享西海岸美丽景致的同时，离尘不离城的卓越区位，让你30分钟轻松到达国贸都市繁华核心所在，随意切换都市繁华与生活宁静。u汇总分析 从这几个有代表性的个案我们发现，基本上海南的别墅项目楼盘均主打海景、休闲、奢华牌，走高端旅游度假房产。针对人群也主要是岛外成功人士或本地高端人士，将别墅这一享受型高消费奢侈品和海南迷人的热带岛屿风情有机的结合到一起，为少部分人打造属于他们自己的尊贵生活。别墅项目的趋势也更加高端化，低密度化和奢华化，这就要求本项目在稀缺性和项目文化底蕴上及高档配套设施上要更加出18、众，才能在这片奢靡之风中吹起属于自己的悠然惬意 滨海国际.盈滨一品嫣然登场1:1:1:1:市场分析市场分析市场分析市场分析|竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析第二篇：项目策划定位第二篇：项目策划定位2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析u区位与交通o盈滨半岛地区地处海南岛北部海岸，位于海口市马村(老城)组团北端。北望琼州海峡，距海口市中心区约20km，距老城镇约5km。东接盈滨旅游度假区,距粤海通道海口火车站约4km，距美兰机场约40km（上绕城高速公路），西侧、北侧直达琼州海峡。o目前从海口市中心通往地块的道路：滨海大19、道-秀英大道南海大道西线快速干道，均为城市主干道，道路通达性好。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析规划用地北临东水港南岸，内海湾岸线长约15.5公里，充足的岸线提供了良好的海景资源，尤其是盈滨半岛，形如月牙，三面环海，岸线曲折而优美。岸线资源丰富：盈滨半岛岸线资源丰富：盈滨半岛2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析盈滨半岛具有丰富的热带海景资源，拥有独特的内外海环境，紧连海口西海岸。温泉与地下水温泉与地下水 规划区内地下水第二承压含水层厚620、0m，单孔出水量大于100m3h，储量丰富，水质优良，可做饮用水源；地下300m处为优质矿泉水。规划用地处于海口西海岸的滨海温泉带上，温热矿水位于琼北承压水盆地第五至七含水层中，深埋在750-850m左右，水量丰富，单井涌水量可达50m3/h以上，水温40-45，属含氡、硅的氟型医疗热矿水，经日本专家检测为世界级“美人泉”。开发温泉主题度假旅游有相当的基础。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析海湾条件海湾21、条件 内海湾水宽100900米，长约6.2km，水深13米，涨潮时达25米。具有较好的海水交换能力。避风条件良好，海岸稳定而且构成丰富。不仅可满足中小型游艇航行要求，而且局部稍加浚深，即可满足大型游艇进港（吃水4米左右）。是建设游艇港和开辟海上游船活动的上选之地。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析人文背景人文背景 内海湾南岸现状有东水港村、文大村、东水村、上吉村、美宁村等农村居民点，其居民主要从事渔业和水产养殖业，少量从事农业耕种。其中东水港村最大，现有居民2500人，加上流动人口总人口约3000人左右。其余各村人22、口规模均不超过700人。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析生物多样性生物多样性植物群落植物群落q乔木种类和植株数量较少，分布不均匀；q林相不整齐，高矮不一；q滨海沙生植物较多，盐生植物明显；q红树林面积较大，植物种类较丰富，但分布不连续，多成散生状态。q内海湾有美伦河注入，两岸形成较大面积的河滩浸地，成为红树林的重要繁衍地，沿岸具有建立生态海湾的条件。q 南岸土壤适宜丰富的本土热带植物生长与培植，有条件形成良好的热带雨林生态环境。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源23、分析项目资源分析项目资源分析生物多样性生物多样性植物群落植物群落红树林湿地生态资源红树林湿地生态资源2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析有利现状景观条件有利现状景观条件有利现状景观条件有利现状景观条件规划范围内除了拥有良好的海岸、植被条件以外，现状已存在几处较好的景观点，主要有古屋、湿地园、外海岸广阔而优美的海景视野以及内海湾西岸优良的视线走廊。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析内海的使用内海的使用 内海湾水域宽100900米，长6.2公24、里左右，水深13米，涨潮时达25米。具有较好的海水交换能力。90%水域达到二类海水水质标准。规划范围内内海岸线长约15.5公里，蜿蜒曲折，变化丰富。但现有使用却是低效而且破坏性的：如围塘养殖不仅凌乱切割了海面，沿岸沙滩破坏，红树林被铲除，而且大量深入海面的堤坝影响了海水和流沙的运动规律。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源分析项目资源综合评价项目资源综合评价 盈滨半岛旅游度假区三面环海，沙白细软无泥，海水碧蓝纯净，还有独特的地下温泉，盈滨岛旅游度假区位于海口市总体规划中的马村(老城)工业组团和长流组团之间的月牙形盈滨岛上25、,南距老城镇约5公里,东距海口市区约24公里。盈滨岛旅游度假区的风景资源主要有阳光,大海,沙滩,自然风景优美.海域水清浪平,无污染,砂质细而洁白,沙滩坡度为2%-3%。是海口周边最具国际度假养生旅游开发的半岛，并连通海口西海岸旅游度假区，地形与墨西哥的坎昆类似，世界旅游组织在海南省旅游总体规划中，盈滨半岛依托省会城市，可发展成为与佛罗里达洲相媲美的综合旅游区。现已初步发展成为海南旅游的新热点。但开发起点普遍不高，急需发挥盈滨半岛的诸多优势，配套开发高档旅游度假设施。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析26、盈滨半岛盈滨半岛西海岸滨海西海岸滨海度假区度假区海甸岛海甸岛东海岸东海岸海口及周边别墅豪宅区域图海口及周边别墅豪宅区域图2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势（Strength)u宽阔的内海海洋资源，优良的游艇避风港湾资源u双海湾完美的远近结合的海景景观u红树林湿地热带生态资源u老城古镇石屋文化遗产u周边已建成诸多中高档旅游度假设施，已形成庞大的中高档旅游度假市场u高端人士奢华运动休闲娱乐设施的配套u区位远景优势2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目项目项目项目SWO27、TSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析u劣势（Weakness)临岸村庄的脏乱差环境和拆迁安置，影响项目高品质的建设附近渔港渔船的停放对内海及海岸、岸滩的环境造成污染u隔海避离盈滨半岛旅游度假区，位置偏远，周边配套稀少2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析机会（Opportunity）u海南国际旅游岛高端旅游度假设施的建设加快u滨海西路二期年内的竣工，盈滨半岛与海口市行政中心区仅5分钟车程u盈滨半岛的规划，东线轻轨、综合保税区、跨海大桥（海底隧道）选址u海南国际旅游岛的发展带来大批的高端旅游客源市场28、u滨海集团及合作伙伴雄厚的资金实力威胁（Threat）u周边类比别墅楼盘的竞争u当前市场需求的不稳定形势u政府宏观调控的未知性变化对海南房地产的影响2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位 项目地块位于盈滨半岛的内海南岸，内海湾有美伦河注入，两岸形成较大面积的河滩浸地，成为红树林的重要繁衍地，沿岸具有建立生态海湾的条件。南岸植物茂密成林，品质丰富，土壤适宜丰富的本土热带植物生长与培植，有条件形成良好的热带雨林生态环境。地块内还具有千年遗留下来的古石屋群，滨海温泉资源水量丰富，水质高，具有顶级生态旅游度假区开发的诸多条件。29、项目将借助盈滨半岛旅游发展已形成的市场优势，充分发挥项目所具有丰富的红树林湿地、热带生态资源、内海海岸海洋资源、石屋民居文化资源和滨海温泉资源价值，规划建设一个以红树林湿地、热带生态为环境，以热带海洋休闲娱乐文化、石屋古村风情文化为主题，配套顶级海洋海景酒店、国际游艇俱乐部、飞行俱乐部、地中海海洋俱乐部等顶级休闲运到娱乐设施的高端国际度假旅游区。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目目标项目目标项目目标项目目标l配套顶级运动休闲娱乐度假设施，打造成针对顶级人士配套定制的国际旅游度假区。l以高档海洋、热带生态、古镇文化旅游带动项目的发展。l实现项目高档旅游地产-别30、墅豪宅的可持续发展。l通过高性价比的创新产品，创建滨海集团在海南的奢华高品牌价值。l实现合理的利润回报，不追求最高利润回报。l控制项目成本。l为管理层提供别墅福利。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位u滨海国际滨海国际.盈滨一品盈滨一品u双海湾、双海景、双岛居、双海湾、双海景、双岛居、u顶级海生活配套的国际旅游度假区顶级海生活配套的国际旅游度假区顶级海生活全配套顶级海生活全配套欧式风格别墅豪宅欧式风格别墅豪宅东南亚海岛湿地风情园林东南亚海岛湿地风情园林2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|31、项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位定位思路以唯一来支撑品质的奢华以唯一来支撑品质的奢华 全新概念的双生态双文化双岛居生活姿态，在资源环境基本无差别化的竞争市场，摒弃多数别墅豪宅项目以品质打造奢华的老套概念，我们除了拥有品质，还拥有全海南唯一的天然红树林湿地+热带生态雨林环境，老城石屋古文化+热带海洋休闲娱乐文化，天然红树林半岛+人工形成的海洋娱乐岛双岛居双海湾一线海景资源。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位定位思路双岛居概念诠释：双岛居概念诠释：本案位于拥有内海、外海双海湾之称的海口盈滨半岛的避风内海32、南岸，配套游艇、水上飞机等顶级运动娱乐工具设施，连接内外海湾；项目拥有内海一线海景视野，并与外海琼州海峡仅不到1公里距离，除了拥有天然形成的红树林半岛生活外，还在内海中央配套地中海海洋俱乐部等顶级娱乐会所设施，使本案即刻拥有另一人工形成的内岛居生活，我们称之为双岛豪居生活。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位定位思路1从资源价值看：本项目有二大稀缺资源价值产品形态稀缺价值产品形态稀缺价值 做为本项目最大特色双生态双文化双海湾双海景双岛居，并针对顶级人士配套定制的欧式风格的别墅豪宅使得本项目成为了琼北及海南滨海豪宅市场33、的空白产品地块环境稀缺价值地块环境稀缺价值 盈滨半岛，海口近郊唯一一座超十多余平方公里的半岛，崛起西海岸龙头，坐享内外双海湾和红树林湿地与热带森林双生态环境，配备高端旅游度假设施连接高端人士双海湾双岛居的顶级奢华生活。盈滨半岛优势:东线轻轨、琼北综合保税区、港口区、跨海大桥。天时地利，盈滨半岛作为海口“东优西拓”的制高点之一，已成为海口西海岸崛起的龙头，滨海国际.盈滨一品的悄然起航必将带来盈滨半岛作为国际旅游度假区的品位提升。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位定位思路2从开发理念看：在社会稀缺资源中开发的奢华海洋岛34、居生活的别墅豪宅产品的特性（客户价值）从唯一说奢华从唯一说奢华：目前海南别墅豪宅市场，无不在说奢华，我们也遵循高端人士的奢华心理，不仅在品质上，更在稀缺和唯一上：营造一流的海洋、海岸和红树林湿地、热带生态环境，配套顶级运动休闲娱乐设施，连接双海湾双岛居生活，从无垠大海中的岛居生活，再回到海中央的生态内岛居生活，在任何时候都能随时享有的双岛居生活，此奢华，多少人能拥有？从稀缺说奢华：从稀缺说奢华：稀缺的避风内海湾，稀缺的红树林湿地热带生态雨林环境，稀缺的从远到近的双海景双岛居双海岸资源，稀缺的游艇、水上飞机、地中海海上俱乐部等与国际接轨的顶级运动娱乐设施，多少人能拥有？以无胜有，剔除别墅豪宅一些35、共有的虚无光环，立志创造一个具有差异化的独享的好产品。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位3定位思路从旅游地产行业发展看：商务休闲度假功能兼具的豪宅在国际旅游岛的市场与生命力？如果本项目能成为海南别墅豪宅项目奢华的典例，对滨海国际.盈滨一品的品牌在海南的口碑的营造及形象的树立将起到历史性的典故作用，为滨海集团接下来在海南的其他项目奠定良好的口碑基础及形象品质；从长远角度来看，如果我们能从一开始，就坚持用自己对别墅豪宅的独特理解来构筑成功顶级阶层的生活居所，而不去跟随风潮，照搬各种风格，专功别墅建筑及其对应消费群体的研36、究，先以别墅豪宅立足于旅游休闲地产业，再转向其他类型的建筑，以全新的理念去获取利益，这不正是滨海国际品牌的发展理念吗？其实，所有这些都是我们眼中的准备。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局 地块拥有宽阔的天然避风港湾和稀缺的红树林湿地、热带生态资源，通过海上顶级运动休闲娱乐设施的配套，带动地块成为整个盈滨半岛唯一独享双海湾双海景双生态双文化双岛居的顶级海生活配套的国际旅游度假区的开发。滨海国际滨海国际.盈滨一品国际旅游度假区规划区域范围盈滨一品国际旅游度假区规划区域范围 项目总体由一个国际海洋中心酒店37、三个主入口三条旅游线（文化生态观光旅游、运动娱乐旅游和顶级度假旅游）、四大主题景区（老城石屋古文化风情、红树林湿地、热带森林、热带海洋）、四大运动娱乐俱乐部（游艇、水上飞行、海洋运动、地中海娱乐）、六大主题度假区和十四大功能项目组成。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局 三大主入口，三条旅游线路西南主入口：西南主入口：老城石屋古文化广场 南主入口：南主入口：国际海洋娱乐文38、化广场西南主入口：西南主入口：温泉SPA水世界广场2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局项目功能规划布局三条旅游线路n文化生态观光旅游线：老城石屋古文化村热带生态森林公园-红树林湿地公园坐游艇永庆寺文化旅游区西海岸旅游乘飞机空中观览盈滨半岛老城开发区西海岸。n运动娱乐旅游线：国际海洋奢华俱乐部森林探险乐园红树林湿地迷宫鸟趣园地中海娱乐俱部海上垂钓游艇运动水上飞行运动海上运动。n度假旅游线路：国际康复度假酒店热带森林SPA养生度假水庄游艇俱乐部度假会所红树林湿地度假区飞行俱乐部度假会所老城石屋古文化风情度假小镇。2:2:39、2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目总经济指标项目总经济指标项目总经济指标项目总经济指标序序号号项目名称项目名称用地名称用地名称用地面积用地面积(亩亩)净容积率净容积率建筑面积（）建筑面积（）1红树林湿地公园滩涂地200-3002热带森林生态公园林地200湿地和森林SPA度假区的环境3老城石屋古文化村农村集体用地1501.515万4石屋古文化风情度假小镇住宅用地3501.535万5国际海洋康复酒店酒店用地1500.810万6热带森林SPA养生度假水庄二类居住用地306.4170.815万7飞行俱乐部及花园会所旅游用地2500.89万8游艇俱乐部及会所旅游用地2500.40、89万9红树林湿地度假区林地1500.88万10地中海海洋俱乐部填海地1001.510万11国际水上飞行港滩涂填铺10012国际游艇港码头500200个泊位合计2370（含滩涂、海域）0.715110万2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容1）、红树林湿地热带生态休闲公园红树林湿地热带生态休闲公园 红树林浅滩红树林浅滩 将恢复和保护美仑河与内海汇合处现有的红树林植被，并展示海南特有的古老的卵生植物红树林和与其共生的滩涂海洋生物的露天景观池，其主要展示内容有：数百根盘根错节的红树林处理，其内设有低矮而曲折的人行通道。树根41、部有约0.2-0.5米的深度不等的淡、海水混合水，水量约300吨。红树林一侧，水深约1米，设有约10米长，0.8米高的亚克力墙，水内有许多与红树林共生的海产。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容1）、红树林湿地热带生态休闲公园红树林湿地热带生态休闲公园 海洋植物园：海洋植物园：在红树林附近水深1米的水池内集中展示五彩缤纷的海洋藻类和 数十种海洋植物生态。珍稀海鸟园：珍稀海鸟园：利用场地茂密的热带雨林中放养游禽、涉禽、走禽、飞禽、攀禽和鸣禽等鸟类。主要展示南中国海特有的海鸟。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目42、策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容红树林湿地热带生态公园红树林湿地热带生态公园 以场地的热带红树林湿地为环境和背景，以热带鸟生物链生态展示为主题和特色，以科普教育为文化内涵和品牌，以湿地湖畔休闲度假为突破口和卖点。集热带湿地鸟类生物体验式观赏、参与性表演活动、生物生态科普教育和休闲度假为一体的湿地鸟生态文化旅游景区。创造一个走进自然、感受自然、回归自然，人与动物、植物共生共融、鸟语花香的世外桃源世界。热带生物生态环境总的可划分为4个基本的自然景观形态，即热带林地、湿地沼泽、旷野草原和湖泊，其中入口生物生态景观走廊、热带鸟王国和湿地湖面鸟类生物生态形态活动为集43、中展示，其他作为鸟生物生存及娱乐、休闲、度假的环境分散布置。1）、红树林湿地热带生态休闲公园红树林湿地热带生态休闲公园 2）、红树林湿地生态一品花园度假区红树林湿地生态一品花园度假区2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容 绕红树林湿地热带生态公园周围配套设置颇具热带生态特色的休闲度假设施。具体有孔雀庄、鸳鸯岛、凤凰林、鹦鹉寨、棕榈部落村等独具海南特色的农家小院，配备海岛乡土风情的度假设施。占地约150亩，度假设施建筑面积8万。鸳鸯岛鸳鸯岛：其利用滩涂半岛提供情侣的休闲度假场所，设置爱情广场、银河相会桥、比翼双飞林、婚礼44、天堂、世外伊甸园、新婚蜜月岛、婚庆蜜月岛、牛郎织女厅、鸟语花香果园等设施。孔雀庄孔雀庄：营造一种孔雀鸟生长生育的自然生态环境，设置人与孔雀相融乐的农家大院，游客在享受田园式的农家休闲生活同时可观赏孔雀生态景观，并与孔雀情趣对话。凤凰林凤凰林：设置以凤凰生态林下的农家山村，游客可享受自然的山林农家生活，又可欣赏凤凰鸟动人的风情，与其同乐。鹦鹉寨鹦鹉寨：数十只鹦鹉萦绕在茂密的农家山寨，鸣声、笑声、欢呼声鸟语花香，鹦哥燕舞、鹦鹉学舌，游客可享受寨主的特别服务，还可欣赏鹦哥燕子的飞舞与鸣歌，与鹦鹉群对歌逗趣，其乐无穷。棕榈部落村棕榈部落村：设置海岛乡村风情的村落。按海岛乡村的原朴风格，在热带雨林环境中45、设置竹木结构的乡土别墅，按海岛风土人情布置房间设施，以绘画、雕塑、歌舞等形式展示和表现海岛乡土文化风情，并提供度假游客的风情接待服务。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容3）、老城石屋古文化风情村和旅游度假风情小镇老城石屋古文化风情村和旅游度假风情小镇 老城石屋古文化风情村：将保留和修缮一部分完整的石屋民居建筑，将其改造成具有老城古镇石屋文化风情的观光度假村。四星级度假酒店标准，占地约150亩，石屋建筑的度假设施建筑面积15万。老城石屋古文化旅游风情小镇：石屋古文化旅游风情小镇：将建设具有老城石屋古文化风情的度假小镇46、，占地约350亩，含石屋古文化建筑风情的度假公寓约35万。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容 酒店占地150亩，客房面积5万，其他设施面积5万（其中：国际会议中心5000 ,顶级康复医疗设施1万），温泉游泳SPA池约2万。以海洋为风情景色，以康复疗养为特色，各建筑表现海洋生态建筑符号（如海马、海龙、海星等），酒店大堂、餐饮、娱乐、康乐等设施表现海洋水族等景观，室内装饰体现海洋历史文化氛围。海滨景观酒店由三层热带海洋风格的多栋生态建筑群构成，体现海洋生态自然特色，配最豪华的酒店客房600间及餐饮、娱乐、康乐、运动、会47、议设施，客房由总统套房、商务套房、家庭套房、官邸套房及泰式套房、日式套房、欧式套房等组成。4 4）、国际海洋康复大酒店）、国际海洋康复大酒店4 4）、国际海洋康复大酒店）、国际海洋康复大酒店2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容 自然别致、具有浓郁热带海洋风情的接待大堂：自然别致、具有浓郁热带海洋风情的接待大堂：接待大堂总面积约2500，为酒店客人提供一个室内充满热带海洋环境氛围和高档次、相当周全的服务。大厅中心圆柱子，将由亚克力玻璃镶成一个直径约4米高5米的热带水族厢，箱内布置一些假山、珊瑚礁展示丰富多彩的活体珊瑚和48、五光十色的热带观赏鱼景观（放养热带鱼数十种）。两侧设一水池面积约50，水深约1.5米，池正立面有十个直径1米的亚克力弦窗的鳐鱼池，池内养鹰鳐、平头鳐、犁头鳐等10余个品种。大厅四周将不停地放映内容为热带海底风光的3600C环幕电影作为背景。大堂总台背景为热带海洋风光的大壁画，与中心圆柱及两侧的“热带水族世界”、“海底风光”影片等融合为一体。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容4 4）、国际海洋康复大酒店）、国际海洋康复大酒店海洋风情餐厅：海洋风情餐厅：建筑面积约1000，在面街的玻璃墙一侧设直径约20米，水深度约6米49、，水面积约290，海水量1600吨的水池，展示深海鱼百态，池内养有大型苏湄、石斑等深海鱼30余种近千条，水中有大群黑色的小鳗鲶在快速游动，池底石穴中栖息有粗大鳗鲡等。各餐桌将布置各种五彩缤纷的热带观赏水族。并主要提供海鲜美味佳肴。其他设施的海洋风情：其他大型娱乐、康乐设施，均可装饰为不同的海底风光，放映展示海底风光和“海底二万里”、海上丝绸之路等故事的环幕影片。客房室内可装饰为反映海洋文化发展的壁画、挂画及海洋生物标本等。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容 利用南岸热带植物生长的环境和已形成的热带植物种类，培植一个50、浓郁的热带雨林生态度假环境，并配套温泉SPA养生度假别墅设施。如：多成分、多疗效的浸泡温泉和多个SPA水疗医术，配置多个理疗室（包括按摩和触摸疗法、面部护理、身体护理）、美容院、普拉提、有氧芭蕾、瑜伽工作室，咖啡厅、温泉精品店（提供温泉用品、服装、礼品等），健康美食等，并建立以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统、营养配餐养生构成的养生服务综合系统。水疗中心有一个玻璃壁，涵盖标准游泳池周围的林地，包含水力按摩池，干湿桑拿房，健身室等。5 5）、热带生态森林公园及森林）、热带生态森林公园及森林SPASPA养生水庄养生水庄 占地约306.4151、7亩，针对高端人士定向订制的养生度假木屋，100-150栋度假木屋，配套温泉SPA养生及其他康体疗养设施，总建筑面积约15万。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容6 6）、）、盈滨国际游艇港及游艇俱乐部盈滨国际游艇港及游艇俱乐部 盈滨国际游艇港：盈滨国际游艇港：在盈滨半岛内海湾设置可提供300个游艇泊位的游艇港，栈桥式码头；选择水深不低于2M且沙岸平缓处。游艇停靠方式：首尾系缆绳方式靠泊。游艇航道：内海入河口东狭窄海域（宽度约200米）为游艇进入港湾的必经航道。干船坞：每组游艇码头均需配置300个以上的艇库位。提供游52、艇无污染加油与充水充电、船坞工具维修库、灯塔与导航站等设施：设两处水电加油站，提供游艇的燃油、润滑油供应和充水充电；设两处游艇工具维修站，含游艇发动机、安全保护器材及其他零件和维修工具库，提供游艇的检查和维修服务；设带有旋转式灯具10米多高的灯塔和导航站（由红绿色交替变换闪光灯标）。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容6 6）、）、盈滨国际游艇港及游艇俱乐部盈滨国际游艇港及游艇俱乐部 提供各种规格的贵族游艇及配套的设施：摩托艇，可提供3人的海上高速运动，拖带滑水板、香蕉船、滑水圈等器具娱乐；17英尺半、21英尺半（653、.35米）、23英尺半（7.16米）、30英尺游艇为小型豪华游艇，提供情侣、家庭、朋友集会和商务应酬之用，内有驾驶台、一至四间卧室、卫生间、客厅和有微波炉等设备的厨房等设施；30至40英尺的游艇为中型游艇，配有卧室、客厅、厨房、卫生间及简易酒吧、娱乐设施，带摩托艇和滑水等器具，提供人数多的家庭和小团体（如董事会）出海兜风、钓鱼、游泳和其他商务会务活动；40-60英尺的大型游艇为观光旅游游艇，可提供团队海上观光休闲旅游和公司高级商务社交活动之用。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容6 6）、）、盈滨国际游艇港及游艇俱乐54、部盈滨国际游艇港及游艇俱乐部 游艇俱乐部会馆设施：游艇俱乐部会馆设施：为海岛风情的景观式建 筑，面积约1万，内设展示大厅（公布俱乐 部活动信息和电脑会员档案库，并与各游艇 俱乐部联网）、咖啡厅、贵宾休息室、管理 办公室（含会员销售与管理部）、设备与工 具房及餐饮、娱乐、康乐等特色活动设施。与国际游艇俱乐部会员联网：与国际游艇俱乐部会员联网：如台北石门游艇 俱乐部、屏东后壁湖游艇俱乐部、泰国普吉 岛Royal游艇俱乐部及新加坡、日本、意大利、西班牙、法兰西、英格兰、夏威夷、西萨摩 亚、新西兰、温哥华、拉斯维加斯、西雅图 等100余家俱乐部会员网络。提供游艇驾驶培训等服务：提供游艇驾驶培训等服务：55、设游艇驾驶教练室、训练海域。会员特色服务：会员特色服务：面向国际游艇俱乐部会员和著 名成功人士（大财团、富豪及影视体育界、企业界明星）提供一个高品位、高水准的 游艇文化休闲空间，为会员提供最周到的 新型商务、名人活动和海上游乐娱乐及休 闲度假服务，将名流交往、商界交流与高 尚的文化休闲度假活动融为一体，为名人 及成就人士紧张的商务活动创造一个轻松 自如的休闲环境和文化氛围。为会员提供 专用游艇及码头停靠泊位、各种健康顾问 等专门服务。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容7 7）、）、水上水上飞行港及飞行俱乐部飞行港及56、飞行俱乐部 在内海湾滩涂处设置水陆飞行港，引进国外产（如美国雷克公司）的水陆两栖飞机，为本度假区配套的顶级运动娱乐设施，并开展航空旅游观光，可使游客从空中、陆地、水上观赏盈滨半岛、西海岸及海南宝岛的风光，还可以全新的角度、全新的视角提供空中影视风光片的拍摄。俱乐部会馆为国内外航空俱乐部会员提供半封闭式的水上飞机空中娱乐、表演、培训和航空旅游等特色服务。建筑面积1万。水上飞行俱乐部包括水、陆起降机场，训练场地，维修场地，指挥塔、宣传教育设施、配套服务及度假设施设备等。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容8 8）、地中海57、海洋俱乐部）、地中海海洋俱乐部 使用海域约100亩围堰而成，建筑面积约10万。俱乐部主体设置在内海湾中心，形状如巨大的海星，建筑构造为众多风帆连接而成，为国际游艇会员封闭的特色娱乐活动场所。建筑为2-3层框架。主要设置针对国际游艇俱乐部会员及其他高端人士配套的五星级客房、餐饮、娱乐、康乐等设施，主要针对国外中高级游艇会员及国外一些大财团、超级富豪、著名明星实行封闭式管理的特色休闲娱乐活动场所。海星酒店四周将设置具有浓郁海洋风情的海底植物园，提供极其优越的绿化生态环境，并设各功能的温泉浴池、网球场、水中吧、各种海岸休闲亭、观海平台、海滨风味餐厅等设施，提供各种国际游艇俱乐部会员配套的休闲娱乐服务58、。设置大型宴会厅、各式风格的风情餐厅、大型娱乐厅、桑拿按摩中心、美容美发及健身中心、商务中心、多功能会议厅、康乐运动室（桌球、乒乓球、台球、保龄球等）、KTV舞厅、夜总会等。2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容9 9）、游艇、飞行俱乐部）、游艇、飞行俱乐部一品花园豪宅一品花园豪宅 分别针对游艇港俱乐部、飞行俱乐部会员等高端人士定制的度假花园豪宅。各占地约150亩，建筑面积约8万，含200幢海景别墅豪宅。别墅豪宅拟采用纯正的欧洲古典建筑式样，多国风格荟萃，分别有英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、意大利托斯卡尼式、意大利59、佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。其结构、室内布置均与建筑的设计风格保持一致，以显现出华美而优雅的气质。在窗户造型、罗马柱设计、抑或是建筑内部石质扶手的肌理等各细节设计上，体现豪宅品质。装饰柱为实心石柱。9 9）、游艇、飞行俱乐部）、游艇、飞行俱乐部一品花园豪宅设计建议一品花园豪宅设计建议2:2:2:2:项目策划定位项目策划定位项目策划定位项目策划定位|项目功能内容项目功能内容项目功能内容项目功能内容 一楼为下沉式私家院落和半地下层，半地下层，可用作书房、茶室、客房等,也可和客厅及入户门厅一起/形成半围合的首层私家花园 二层以上有三分之一左右空中花园或60、阁楼。第三篇：营销策划初步建议第三篇：营销策划初步建议3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|总体推广战略总体推广战略总体推广战略总体推广战略营销目标我们的目标只有一个目标：目标：形象与品牌的树立。通过对本项目的成功开发，奠定发展商在市场中的形象，以品牌形象为重心，实现利润与品牌双赢，为以后更大的地产市场埋下伏笔。项目战略分析发展优势，抢占机会发展优势，抢占机会借助本案奢华度假区豪宅高水平的开发，跻身海南房地产第一阵营。发挥优势，克服劣势发挥优势，克服劣势利用发展商雄厚资金源，调整并强化产品细节，将劣势转为优势；利用机会，转化威胁利用机会，转化威胁对未61、来本地的发展前景加大宣传，消除客户区位心理。对售楼处、现场的布置加强包装，给客户直接的产品印象，促进客户对项目产品的信心。减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁品牌逐步塑造，运用项目实景消除客户疑虑。3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|总体推广战略总体推广战略总体推广战略总体推广战略总体战略树立形象市场引导诚信建立产品倾述销售突破3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|总体推广战略总体推广战略总体推广战略总体推广战略形象树立体现差异、塑造产品特质、树立项目形象、引发客户的价值归属与认同案名推广推广主题企划宣传62、SP活动户外广告现场包装NP软硬广告定向宣传方法形象树立途径3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|总体推广战略总体推广战略总体推广战略总体推广战略市场引导市场引导途径途径SP活动媒体售楼处包装户外形象展板DM夹邮工地围墙、灯箱路旗3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|总体推广战略总体推广战略总体推广战略总体推广战略诚信建立诚信建立与加强售楼处现场包装发展商背景强调销售人员表现工地现场表现媒体形象包装产品价值体现3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|总体推广战略总体63、推广战略总体推广战略总体推广战略产品倾述LOGO、VI专业设计灯箱看板KT板沙盘、单体模型楼书物业展示智能化展示样板房展示工地现场专业讲解项目战略思考战略思路一：项目可持续发展战略思路二：滨海国际品牌的建立战略思路三：盈滨一品海南第一豪宅整合资源 协同作战 实施品牌工程3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|项目战略思考项目战略思考项目战略思考项目战略思考3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行营销推广四大战略体验营销事件营销品牌营销口碑营销3:3:3:3:营销策64、划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行战略一：品牌营销战略一：品牌营销以滨海国际品牌+盈滨一品项目品牌+国际团队以项目第一豪宅的强势品牌带动滨海集团形象的确立，迅速形成品牌优势，完成市场的有效区隔。品牌策略品牌策略品牌形象定位：品牌核心竞争力：集团实力、国际视野与管理、国际团队（专业，经验、技术、人才）我们建议，滨海国际品牌形象为：新理念生态别墅引领者品牌推广品牌推广品牌知名度建立-企业品牌项目品牌品牌美誉度打造-项目开发理念，品质呈现品牌忠诚度如何执行？现场强化企业集团的实力，开发理念；通过软文媒体加大企业品牌宣传。3:365、:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行战略二：事件营销战略二：事件营销区域价值创造盈滨半岛独享的双海湾双海景双生态双文化双岛居顶级海生活配套的别墅豪宅。让每一次的营销售活动，都成为具有新闻炒作点的事件；让项目的推广过程中，充满了新闻点，被不断地关注。3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行依托地块资源，打造盈滨半岛唯一、奢华别墅豪宅区依托地块资源，打造盈滨半岛唯一、奢华别墅豪宅区利用现有资源，如双海湾、双海景、红树林湿地66、热带生态、温泉养生、双文化、海生活顶级运动娱乐配套、五星级酒店、高档别墅区等高附加价值，定位于为游艇、飞行俱乐部会员、国际著名大企业、大集团或跨国公司高层主管、白领阶层等客户而建造、价值稀有的富人顶级人士专属聚集地。城市占位，创造价值城市占位，创造价值城市高度拉高，脱离区域本土形象。通过城市线、未来城市进程、政府规划版图挖掘区位价值；以世界、中国海南、海口三个层级基础，突出项目区域价值、规划价值、体验及情感价值；始终贯穿顶级海生活配套的顶级别墅、双岛居生活姿态，结合充满古典文化的欧式元素的建筑风格,以此主线构建项目核心价值体系。事件营销“世界级世界级”规划，集合世界富人区精髓规划，集合世界富人67、区精髓从欧美与东南亚豪宅片区甄选精华范本，将世界豪宅片区、海上城邦、水系园林、岛居生活、海景特色融为一体，倡导一种国际化贵族名流生活理念。片区印象炒作片区印象炒作联合政府、国内外专家学者、开发商、合作者等进行区域共同炒作；通过新闻宣导，进行软性炒作；在本区举办国际活动；举办“盈滨半岛顶级海生活运动娱乐”等论坛。事件营销3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行战略三：情景体验式营68、销战略三：情景体验式营销实景呈现、配套先行现场实景体验顶级海生活岛居度假生活提前感受我们可以在样板间制作岛居生活实景，让客户体现感受岛居生活，增加客户购买意愿。奢华生活方式的体验社区活动，情境生活开展游艇、飞行等顶级运动娱乐体验与训练，利用会所、园林，举办一系列的社区活动，让业主真实感受到实实在在的顶级海生活岛居度假休闲生活氛围。3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行战略四：口碑营销战略四：口碑营销葡萄藤营销，制造串联效应后期利用已购客户，鼓励客户主动地进行口碑传播，并且直接的实施客户带客户计划。3:369、:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行口碑营销客户经营策略传递效应，制造口碑u利用滨海集团本身，内部自我宣传，结合各类行业协会、政府领头人，建立话语权联盟，利用其影响力及口碑传播效应进行客户吸引。u老客户带新客户，老客户将本项目良好口碑传递给新客户。3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行推广战略部署锁定岛外目标市场岛外热点城市积极、深入、实效地大打“稀缺牌”、大打“环境牌”、“文化牌”，紧扣“顶级海生活、滨海别墅豪宅稀70、缺性”和“海南热带生态的自然资源、地块的红树林湿地热带生态和海洋娱乐文化与老城石屋文化风情”五大有利因素，突出产品品质，彰显项目的升值空间。坚定岛外销售的主导思想，把本项目营销主战场设在以北京、上海、深圳为中心，辐射中国北部、东部、南部的岛外广袤市场。重点拓展的目标城市锁定为北京、上海、河北、四川、山东、西安、重庆、广州、深圳等热点地区。推广战略部署追踪主力目标客群岛外经济或思想上最富有的人我们的主力目标客群是上述目标城市中塔尖阶层的各界精英，包括政府官员、国企高管、外企金领、外籍驻华人士、私营企业家、艺术家、学者等等，我们当然欢迎海南本地成功人士。近年来来琼购房的客户主要置业目的为度假、养老71、投资，绝大部分属于二次置业或多次置业。因此，针对目标客群的置业目的通过各种营销手段有的放矢追踪我们的目标客群，在项目整个营销过程中显得尤为重要。3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行3:3:3:3:营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议营销策划初步建议|各项策略执行各项策略执行各项策略执行各项策略执行推广战略部署建立岛外直销、岛内坐销、岛内外分销中介的营网体系在上述目标城市中“以点带面、开源建网”，岛外以点建网、岛内以网截流，把营销触角直接、间接伸到岛外各目标城市的塔尖阶层。长期持续性的整合一切岛内外营销资源，形成庞大的营销网络体系，确保项目顺利销售,并为后续项目源源不断地输送客源。滨海集团策划部滨海集团策划部滨海集团策划部滨海集团策划部