1、非海第一万科三亚项目前期策略报告万科三亚项目前期策略报告天启天启&开启机构海南公司开启机构海南公司20102010年年3 3月月本案开发课题设定本案开发课题设定一、面对变幻莫测的三亚市场，如何规避开发风险？三、当万科遇上三亚，如何为万科探索全新盈利模式？二、面对非海资源，如何实现“非海追海”以及 “非海第一”？壹壹 如何规避市场风险？如何规避市场风险？风险关键词20092009年货币政策年货币政策20102010年货币政策年货币政策政策基调扩张适度收紧政策表现全年新增贷款9.59万亿1月13上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率02、.5个百分点20092009年房产政策年房产政策20102010年房产政策年房产政策政策基调救市抑制房地产价格过快上涨 政策表现降息、利率7折、税费减免 购地首付从20%提高到50%；个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二套房首付调提高至40%；北京率先出台11条楼市调控政策，遏制房价过快上涨；天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣2010年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧政策层面政策层面政策的不确定性，带来项目操作风险的加大政策的不确定性，带来项目操作风险的加大 供应层面供应层面 供大于求是未来几年海南市场的主旋律供大于求是未来几年海南市场的主旋3、律旅游岛概念落地，海南5个一线湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。铜鼓岭国际生态旅游区铜鼓岭国际生态旅游区华隆集团（华隆集团（13.313.3平方公里，核心区平方公里，核心区8.38.3平方公里）平方公里）博鳌亚洲论坛特别规划区博鳌亚洲论坛特别规划区中信集团（中信集团（122122平方公里，核心区平方公里，核心区1010平方公里）平方公里）神州半岛神州半岛中信泰富（中信泰富（38.438.4平方公里）平方公里）石梅湾石梅湾华润集团（华润集团（1212平方公里）平方公里）清水湾清水湾雅居乐集团（雅居乐集4、团（1500015000亩）亩）海棠湾海棠湾（98.698.6平方公里）平方公里）三亚湾新城三亚湾新城鲁能集团（鲁能集团（6.86.8平方公里）平方公里）香水湾香水湾富力（富力湾富力（富力湾25002500亩）亩）龙沐湾龙沐湾江苏国信（江苏国信（3434平方公里，平方公里，核心区核心区15.315.3平方公里）平方公里）棋子湾棋子湾江苏雨润（江苏雨润（4646平方公里）平方公里）盈滨半岛盈滨半岛鲁能集团（鲁能集团（1650016500亩）亩）791791工程（观澜高尔夫）工程（观澜高尔夫）香港骏豪集团（香港骏豪集团（5400054000亩）亩）大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大大宗旅游5、地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大（1 1月月11-111-1月月2020日）日）（1 1月月11-111-1月月3131日）日）（2 2月月11-211-2月月2020日）日）（2 2月月21-221-2月月2828日）日）（1 1月月1-11-1月月1010日）日）（2 2月月1-21-2月月1010日）日）春节前春节前春节后春节后20102010年春节前后三亚市场量价走势年春节前后三亚市场量价走势数据来源：三亚房协数据来源：三亚房协需求层面需求层面春节市场凸显春节市场凸显“滞涨滞涨”现象，成交量下滑与成交价格上涨同时并存现象，成交量下滑与成交价格上涨同时并存三亚地区三亚地区2 2月份销售6、价格环比月份销售价格环比1 1月均有上涨（万元月均有上涨（万元/平米）平米）凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2010年1月5.5（5号楼）6.5（4号楼）5.55.23.5(蓄水价)1.5（高层）3.32.52010年2月8.7（3号楼）6.57.54.6-4.9（开盘价）2.7（高层）3.8-43.3三亚地区三亚地区2 2月份销售率环比月份销售率环比1 1月降幅较高月降幅较高凤凰岛国际公馆海居半山半岛凤凰水城南岸金中海蓝钻山屿湖2010年1月700套（4、5号 楼开盘即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3号楼，3月日至10日销售77、0余套）10套21套150余套（3月1日至10日销售130套60余套）75套10套15套经历了经历了1 1月份的量价飚升之后，月份的量价飚升之后，2 2月份各指标个案在价格上虽然仍维持在高位，月份各指标个案在价格上虽然仍维持在高位，但销售量普遍出现了大幅下滑但销售量普遍出现了大幅下滑数据来源：海南开启市场跟踪数据库数据来源：海南开启市场跟踪数据库三亚市场指标个案表现三亚市场指标个案表现核心判断核心判断成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨投机性需求带动的价格疯涨将告一段落投机性需求带动的价格疯涨将告一段落概念层面概念层面 狂炒之后的支点缺失，当概念热度8、下降，短期内无实质建设推进导致的价值缺失风险1 1、琼州海峡跨海大桥申报立项，争取、琼州海峡跨海大桥申报立项，争取20202020年通车年通车由交通运输部铁道部和广东海南共同出资1400多亿，争取2012年开建，2020年通车，该桥为我国在琼州海峡兴建的首座公铁两用跨海大桥。工程日前已正式向国家发改委申请立项，首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。跨海大桥分上下两层，铁路桥设计时速为160公里，公路桥设计时速为100公里。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟。2 2、环岛铁路预计、环岛铁路预计20102010年底建成通车年底建成通车 目前在建的海南东环铁路总投资202亿元9、人民币，是海南历史上投资最多的基础工程，预计2010年底建成通车。东环铁路自现在的海口火车站起，由北向南依次经过海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水县、三亚市，至现在的三亚火车站，并与海南西线铁路相连接，建成后将形成真正意义的环岛铁路。国际旅游岛的后续实质型投资推进国际旅游岛的后续实质型投资推进回到问题：风险哪里？经济政策因素经济政策因素房地产政策因素房地产政策因素新增货币量减少，加息预新增货币量减少，加息预期增加期增加观望，置业门槛提高观望，置业门槛提高概念热度下降、短期实质概念热度下降、短期实质建设跟进不力建设跟进不力价格高点支撑不足，趋势价格高点支撑不足，趋势不明朗，引发观望不明朗，引发10、观望短期供应量喷发短期供应量喷发供需失衡供需失衡避险保值式购买力下降避险保值式购买力下降购买力压缩购买力压缩购买力压缩购买力压缩购买力不足购买力不足购买力不足是未来海南市场的最大风险购买力不足是未来海南市场的最大风险规避关键词抢夺现有有效购买力抢夺现有有效购买力开拓新的购买力开拓新的购买力足够购买力足够购买力（一）、如何确保本案持有足够购买力？（二）现有的客群中，我们应该吃哪块？根据根据“财富实力财富实力”与与“时间闲暇时间闲暇”两个指标进行交叉，海南两个指标进行交叉，海南“房客房客”细分如下细分如下有钱无闲有钱无闲 收藏稀缺隐私客 商务馈赠型客户有钱有闲有钱有闲 国外性价比型度假客户 国内传11、统产业豪客“无无”钱有闲钱有闲 高寒地带候鸟性客户（1）客群锁定类型一：收藏稀缺隐私客类型一：收藏稀缺隐私客构成公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖（其中前两者占绝对比例）年龄分布较广，不具统计意义置业占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速 购买量不定，带有一定的财产转移性质使用不定11有钱无闲的顶级客户有钱无闲的顶级客户类型二：商务馈赠型客户类型二：商务馈赠型客户构成北方能源型企业主居多，年龄35-45岁事业处于上升期置业 购买物业用以赠送客户，进行公关一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名使用转赠；连同购买，组团度假11有钱无闲的高端客户有钱无闲的高端客户类12、型二：国内传统产业豪客类型二：国内传统产业豪客构成江浙华南等地实业及贸易客，由于经营环境恶化，或者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费年龄50岁左右置业开始有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，不一定追求一线海景使用多频短时度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或亲朋为消费单位 海滩亲水活动、海鲜饮食、景点闲逛，包车出行较多22有钱有闲的中高端客户有钱有闲的中高端客户类型：高寒地带候鸟性客户类型：高寒地带候鸟性客户构成北方高寒地区的过冬物业年龄40-65岁置业二线海景或者非海景，价格面敏感性使用1.2-2个月 日常购物、医疗保健、交通出行等城市配套3“3“无无”钱有闲的中端客户钱有闲13、的中端客户结合项目条件、以及客户需求结合项目条件、以及客户需求重点针对：度假保值型中高端国内传统产业豪客重点针对：度假保值型中高端国内传统产业豪客候鸟型中端客户候鸟型中端客户（2）怎么抢？）怎么抢？开发战略开发战略一把刀切蛋糕多还是双刀齐下多？一把刀切蛋糕多还是双刀齐下多？双刀齐下双刀齐下战略：大盘做小战略：大盘做小双品牌战略双品牌战略=迅速立势迅速立势战术：多元覆盖战术：多元覆盖扩大客群扩大客群=高低通吃高低通吃开发战略开发战略1 1：品牌组合：品牌组合1 1、A A、B B地块同时启动迅速确立万科在海南的江湖地位地块同时启动迅速确立万科在海南的江湖地位2 2、双刀并举抢占份额：、双刀并举抢14、占份额：A A地块吃中高端度假保值客、地块吃中高端度假保值客、B B地块吃中端候鸟客地块吃中端候鸟客多元覆盖多元覆盖 产品类多元产品类多元 产品面积多元产品面积多元高低挤压高低挤压 产品类单价挤压产品类单价挤压 产品面积总价挤压产品面积总价挤压开发战略开发战略2 2：多元产品组合：多元产品组合（二）我们要开拓哪块新客群？策略前思考旅游模式发展趋势旅游模式发展趋势上岛的旅游动机决定消费人群上岛的旅游动机决定消费人群旅游目的变化趋势产生的客群趋势旅游目的变化趋势产生的客群趋势三亚处于变而未变之际三亚处于变而未变之际旅游模式大势研判旅游模式大势研判国内商务客每年以国内商务客每年以8-10%8-10%15、速度增加速度增加观光度假观光度假商务休闲商务休闲（1）未来哪种人群会越来越多？）未来哪种人群会越来越多？海南将以旅游产业群和现代服务产业群为核心构建产业体系，重点发展：会展业、高端商贸业、商务服务业；三亚城市发展规划2：大力发展邮轮经济、游艇经济和会展经济 三亚城市发展规划5：精心培育高端客源市场，实施“大企业、大航线、大团队”战略 海口重点发展为全国高尔夫产业基地、三亚重点发展为全国游艇业基地 随着会展经济、商贸经济、邮轮经济以及全国游艇业、高尔夫产业基地的逐步推进与随着会展经济、商贸经济、邮轮经济以及全国游艇业、高尔夫产业基地的逐步推进与实现，将吸引越来越多的商贸、展览、学术交流等商务活动16、落地海南。实现，将吸引越来越多的商贸、展览、学术交流等商务活动落地海南。商务客将成为三亚最值钱的客户，不管是置业还是消费，他们的汇聚人气决定了价值商务客将成为三亚最值钱的客户，不管是置业还是消费，他们的汇聚人气决定了价值 观光度假观光度假商务休闲商务休闲变化外因：经济发展趋势成为外部拉力变化外因：经济发展趋势成为外部拉力国际旅游岛政策促使海南整体向产业阶段转移，商务活动趋向频繁瑞吉酒店费尔蒙七星级酒店丽兹卡尔顿p 填海成岛，凤凰岛等建筑奇观的兴起p 瑞吉顶级别墅，将创造中国豪宅最高价，让亚龙湾重新想象p 红树林酒店：世界最大的酒店群p 丽兹卡尔顿：国内最奢华的酒店p 崖城创意新城开发p“国家海17、岸”海棠湾：超星级酒店群启动凤凰岛变化基础：变化基础：“高端滨海度假休闲高端滨海度假休闲”的高端取向的高端取向，“群湾聚集效应群湾聚集效应”，“迪拜化迪拜化”的发的发展模式将展模式将能够吸附更多更高端的消费群体。能够吸附更多更高端的消费群体。商务休闲人群将成为海南上岛游客的重要构成部分商务休闲人群将成为海南上岛游客的重要构成部分随着旅游岛的建设与产业化进程的推进随着旅游岛的建设与产业化进程的推进（2）如何开发商务休闲人群？）如何开发商务休闲人群？开发战略开发战略关键问题：为什么来我这里不去别的地方？关键问题：为什么来我这里不去别的地方？人有我优、人无我有人有我优、人无我有别人都有什么？别人都有18、什么？突破口在哪里？突破口在哪里？（A）从海南房地产开发模式现状谈起）从海南房地产开发模式现状谈起 纯资源房地产开发模式：三亚湾海居纯资源房地产开发模式：三亚湾海居资源资源+配套房地产开发模式：半山半岛配套房地产开发模式：半山半岛无资源做配套开发模式：鲁能三亚湾新城无资源做配套开发模式：鲁能三亚湾新城市场现有典型案例开发模式研究市场现有典型案例开发模式研究案例链接：案例链接：三亚湾海居三亚湾海居纯资源房地产开发模式纯资源房地产开发模式项目整体追求海资源的最大化实现价值提升，配套呈现出明显的住宅化开发开发三亚鹿回头旅游区开发有限公司 区位区位三亚市小东海鹿回头半岛规模规模占地2066亩，容积率119、.73，绿化率45%，共分五期开发产品产品高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 配套配套小区内有洲际酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等，临近配套有悦榕山庄酒店、洲际酒店六星级亚洲旗舰店、鹿回头高尔夫球场，以及夏日百货、大东海美食一条街、银行等销售销售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客户客户北京、上海客户占90%占据双湾资源，更以配套占据双湾资源，更以配套升级资源，增建豪华商业街、国际潜水基升级资源，增建豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等度假设施，形成对价值的极致化挖掘地、游艇会等度假设施，形成对价值的极致化挖掘1 1期期2 2期期3 3期期4 4期期案例链接：案例链接：半山半岛半山半岛20、资源资源+配套房地产开发模式配套房地产开发模式无资源做配套房地产开发模式无资源做配套房地产开发模式项目无海，通过高尔夫球场、游艇港、商业娱乐三大休闲引擎实现项目项目无海，通过高尔夫球场、游艇港、商业娱乐三大休闲引擎实现项目的价值提升的价值提升游艇港湾板块游艇港湾板块GOLFGOLF板块板块商业、娱乐板块商业、娱乐板块游艇码头游艇码头综合住宅区区综合住宅区区综合住宅区综合住宅区高尔夫高尔夫练习场练习场综合住宅区（规划综合住宅区（规划中）中）综合住宅区（规划中）综合住宅区（规划中）会所会所会所会所会所会所标准高尔夫球场标准高尔夫球场商业区商业区综合住宅区综合住宅区综合综合住宅区住宅区游艇游艇学院学21、院酒店式酒店式公寓公寓湖泊湖泊综合住宅区综合住宅区案例链接：案例链接：三亚湾新城三亚湾新城美丽美丽MALLMALL美丽美丽1 1区区2 2期别墅期别墅资源阶段资源阶段 度假配套阶段度假配套阶段为抢夺客源，提高售价品牌开发商已经逐步自发进入丰富度假配套阶段案例启示案例启示当海不多的时候当海不多的时候竞争趋势梳理竞争趋势梳理当海多的时候当海多的时候海是吸引点海是吸引点海海+度假配套是吸度假配套是吸引点引点当海当海+度假配套多度假配套多的时候的时候下一个吸引点在下一个吸引点在？1 1、当海、高尔夫、商业街、游艇会泛滥，不足以为项目带来足够消费、当海、高尔夫、商业街、游艇会泛滥，不足以为项目带来足够消22、费力的时候，度假区如何生存？力的时候，度假区如何生存？继续开发新的度假设施？继续开发新的度假设施？很快就会被复制，最终还是掉进不断玩噱头创新度假玩法的循环很快就会被复制，最终还是掉进不断玩噱头创新度假玩法的循环有没有只属于自己别人无法复制的核心竞争力？有没有只属于自己别人无法复制的核心竞争力？有必要搞清楚的两个问题有必要搞清楚的两个问题2 2、当一段时期内有度假旅游需求的客源有限，而抢饭吃的旅游、当一段时期内有度假旅游需求的客源有限，而抢饭吃的旅游区又太多的时候怎么办？区又太多的时候怎么办？除了通过抓游客吃饭，在度假区能否通过其他行业找到收入除了通过抓游客吃饭，在度假区能否通过其他行业找到收入23、度假区只有通过多行业经营，不单纯依靠旅游业产生收入来源，度假区只有通过多行业经营，不单纯依靠旅游业产生收入来源，才能确保在竞争中立于不败才能确保在竞争中立于不败回到问题回到问题1 1：什么行业不容易被复制？：什么行业不容易被复制？属于自己的优势产业属于自己的优势产业度假度假产业产业+跨界跨界优势产业优势产业未来战略制高点未来战略制高点旅游地产取胜关键点旅游地产取胜关键点产业产业复合旅游地复合旅游地产产市场好的时候可以带来旅游业以外的多点收入，以及带来新买家市场好的时候可以带来旅游业以外的多点收入，以及带来新买家优势优势市场不好的时候可以通过该产业获得收入，确保生存市场不好的时候可以通过该产业获24、得收入，确保生存【案例链接案例链接】美国美国希尔顿岛案例希尔顿岛案例产业嫁接成功经验借鉴产业嫁接成功经验借鉴Hilton Head Island:Hilton Head Island:美国第一个整体生态规划的度假目的地，美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；发展成功的旅游休闲大区域；n面积：面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）；n区位：区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛；n交通：交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大25、桥共同形成区域环路SEA PINESSHIPYARDPLMETTO DOUNSPORT YROYALPLMETTO HALLHILTON HEAD PIANTATIONWINDMILL HARBORSPANISH WELLSWEXFORDLONG COVEINDIGO RUNSOUTH CAROLINAHILTON HEAD ISLANDn美国第一个整体生态规划的度假目的地，美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔依靠高尔夫产业带动夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；，发展成功的旅游休闲大区域；n这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的地，26、每年超过地，每年超过250250万游客被吸引来岛；万游客被吸引来岛；案例链接案例链接 主导产业引动模式主导产业引动模式希尔顿岛项目希尔顿岛项目Hilton Head IslandHilton Head Island被誉为美国的被誉为美国的高尔夫球岛高尔夫球岛，拥有世界上最著名的，拥有世界上最著名的2424个经典高尔个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源n地位：地位：从1961年岛内第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛赢得“高尔夫球岛”的美誉；n依靠高尔夫带动区域旅游开发：依靠高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具威望的岛上有高27、尔夫领域极具威望的PGAPGA美巡赛美巡赛固定球场，固定球场，PGAPGA对海岛开发对海岛开发有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从50005000人迅速超过十万人，首个经典高尔夫大赛通过电视传人迅速超过十万人，首个经典高尔夫大赛通过电视传播到了播到了5 5万人的家庭，同年超过万人的家庭，同年超过2525万游客来到希尔顿岛；万游客来到希尔顿岛；n区域球场密集：区域球场密集：岛上高尔夫球场有岛上高尔夫球场有2424个，加上周边离岛的球场超过了个，加上周边离岛的球场超过了4040个，固定的球员在个，固定的球员在250250万人左右万人左右PGAPGA：美国28、高尔夫职业巡回赛。PGA是目前世界上运营规模最大、运营最为成功的高尔夫巡回赛成功关键要素之一：高尔夫球场成功关键要素之一：高尔夫球场成功关键要素之一：高尔夫球场成功关键要素之一：高尔夫球场成为高尔夫领域极具威望的成为高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛美巡赛固定球场固定球场可借鉴的成功开发关键因素可借鉴的成功开发关键因素成为产业领域成为产业领域权威权威性活动的固定场所性活动的固定场所打造产业领域打造产业领域权威权威性活动性活动（B）商务休闲客群开发战略就可以就可以实现实现商商务产业务产业嫁接度假嫁接度假产业产业通通过过商商务务休休闲闲旅游地旅游地产产的开的开发战发战略来略来实实现现吸收商吸收商务务29、休休闲闲客群客群只要能打造一个商只要能打造一个商务领务领域的域的权权威活威活动动规避风险的开发战略规避风险的开发战略双地块同时启动，实现双品牌、双地块同时启动，实现双品牌、多元化产品覆盖抢占份额多元化产品覆盖抢占份额抢夺度假保值客、候鸟客群抢夺度假保值客、候鸟客群商务产业嫁接度假产业，打造商务产业嫁接度假产业，打造商务休闲房地产开发模式商务休闲房地产开发模式开拓商务客群开拓商务客群A A地块地块B B地块地块稳固度假保值豪客群稳固度假保值豪客群开拓商务客群开拓商务客群稳固候鸟中端客群稳固候鸟中端客群兼吃度假保值豪客漏兼吃度假保值豪客漏网鱼网鱼 贰贰“非海物业非海物业”如何借势三亚追价如何借势三30、亚追价“海物业海物业”？一一 策略前思考策略前思考从本质看课题从本质看课题核心策略：核心策略：本案应当把平移海景客作为主力的溢价来源本案应当把平移海景客作为主力的溢价来源追价即抢客追价即抢客追海即追单价追海即追单价 一一 竞争坐标确定及基地条件分析竞争坐标确定及基地条件分析11竞争坐标确定竞争坐标确定三亚湾一线海景盘特征三亚湾一线海景盘特征时代海岸时代海岸半山半岛四期半山半岛四期东和中央海岸东和中央海岸凤凰岛凤凰岛金中海蓝钻金中海蓝钻海阔天空海阔天空鲁能三亚湾新城鲁能三亚湾新城兰海美丽新海岸三组团兰海美丽新海岸三组团海居海居国光滨海花园国光滨海花园国际公馆国际公馆凤凰水城凤凰水城一线海景盘：一31、线海景盘：65000-87000元元/平米平米二线海景盘：二线海景盘：35000-40000元元/平米平米非海景楼盘：非海景楼盘：24000-28000元元/平米平米三亚湾三亚湾大东海大东海鹿回头半岛鹿回头半岛小东海小东海产品品类分析产品品类分析项目名称项目名称资源资源容积率容积率主力产品主力产品当前售价当前售价半山半岛双湾海景1.73高层公寓46000-49000凤凰岛一线海景1.73高层公寓87000海居一线海景1.20高层公寓75000国际公馆一线海景1.50高层公寓65000东和中央海岸一线海景3.60高层公寓待定时代海岸二景海景+河景1.50小高层公寓33000财富海湾公馆一线海景132、.10小高层公寓、别墅48000金中海蓝钻二线海景2.0高层公寓38000克拉码头一线海景1.49小高层公寓39000一线海景主要以高层公寓为主力一线海景主要以高层公寓为主力 户型供需结构分析户型供需结构分析 通过对上述竞争案例的分析，统计了已推盘销售或认购的1房至3房共2772套户型，其中：A、2房户型占到了供应比例的54%、去化比例的52%，是区域的绝对主力户型B、1房户型占到了供应比例的41%、去化比例的38%，是区域的次主力户型C、3房户型占到了供应比例的12%、去化比例的11%，是比例相对较低的户型D、4房户型只到了供应比例的7.5%、去化比例的9%，是比例相对最低的户型主力供给：凤33、凰岛主力供给：凤凰岛主力给给：半山半岛四期主力给给：半山半岛四期高层公寓中供需两旺的主力产品为两房、一房户型高层公寓中供需两旺的主力产品为两房、一房户型三亚市区价格环境分析三亚市区价格环境分析资源类型一线海景盘二线海景盘非海景盘当前裸房裸房价格筑仓（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力户型面积（平米）一房两房三房一房两房三房一房两房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同户型主力总价（万）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-134、56176-234220-286价格环境分析价格环境分析一线海景主力户型：目前单价在一线海景主力户型：目前单价在6-7万之间，万之间，一房总价在一房总价在300-500万万两房总价两房总价500-800万万平移目标客群：平移目标客群：接受单价接受单价6-7万，总价在万，总价在300-500万的海景一房客群万的海景一房客群以及总价在以及总价在500-800万的海景两房客群万的海景两房客群竞争坐标锁定竞争坐标锁定有什么有什么 没什么没什么地理条件分析地理条件分析人文条件分析人文条件分析22基地条件分析基地条件分析落笔山落笔山海南大学三亚学院海南大学三亚学院季节性水库季节性水库B地块地块A地块地块135、1概念阶段的落笔洞风景区度假区概念阶段的落笔洞风景区度假区2A2A地块内有海拔地块内有海拔200-300200-300米的山岭，米的山岭，14001400亩，亩，0.50.5容积率容积率3B3B地块为丘陵地带，地块为丘陵地带，0.90.9容积率容积率4 A4 A地块紧邻季节性水库，约地块紧邻季节性水库，约5 5万平米万平米地理条件地理条件:资料链接：落笔洞遗址资料链接：落笔洞遗址11万科万科中国房地产行业领袖，引领产业理念与产品走势中国房地产行业领袖，引领产业理念与产品走势2 2 海南大学三亚学院海南大学三亚学院人文条件人文条件:一块拥有景点潜质、有山水资源的较大别墅用地一块拥有景点潜质、有山36、水资源的较大别墅用地地块定性地块定性摆脱非海劣势，为三亚提供一种离开的海的可能性摆脱非海劣势，为三亚提供一种离开的海的可能性 落笔洞遗址落笔洞遗址 +山水属性山水属性 +0.5+0.5容积率容积率 +地产与教育产业地产与教育产业规划上具备丰富的想像力和特色化空间规划上具备丰富的想像力和特色化空间 具备以产品类平移一线海景公寓客的机遇具备以产品类平移一线海景公寓客的机遇具备文脉和景点价值支撑具备文脉和景点价值支撑具备产业嫁接条件具备产业嫁接条件地块价值剖析地块价值剖析 二二 打造平移海景客的等值理由打造平移海景客的等值理由从价格构成要素看追海方向从价格构成要素看追海方向总价总价300-5003037、0-500万能买到什么万能买到什么总价总价500-800500-800万能买到什么万能买到什么海景盘海景盘本案本案海景盘海景盘本案本案产品品类产品品类公寓一房公寓一房特色特色别墅别墅公寓两房公寓两房特色特色别墅别墅产品面积产品面积50-7050-70平米平米送面积送面积80-12080-120平米平米送面积送面积产品产品使用方式使用方式只能看海只能看海景观景观+只能看海只能看海景观景观+资源资源一线海景一线海景山水山水+一线海景一线海景山水山水+配套配套高尔夫、游艇会、商高尔夫、游艇会、商业街、潜水基地业街、潜水基地等度假设施等度假设施特色特色配套配套高尔夫、游艇会、商高尔夫、游艇会、商业街、38、潜水基地业街、潜水基地等度假设施等度假设施特色特色配套配套身份感身份感同档次人群同档次人群人群人群同档次人群同档次人群人群人群？策略提示策略提示跳出跳出/消灭资源级差消灭资源级差以产品类型和山水资源互补以产品类型和山水资源互补建立平行于一线海景公寓的价值底盘建立平行于一线海景公寓的价值底盘核心课题核心课题1 1由于竞争单价与总价已经锁定，所以面积区间已经锁定由于竞争单价与总价已经锁定，所以面积区间已经锁定70-120平米小别墅能否在本案落地？平米小别墅能否在本案落地？70-120平米小别墅有没有市场？平米小别墅有没有市场？一一70-12070-120平米小别墅可行性论证平米小别墅可行性论证【案39、例链接案例链接】东和东和福湾福湾成功案例借鉴成功案例借鉴1 12号楼5号楼A区B区东和福湾东和福湾该项目地处东海岸线土福湾区，容积率容积率0.50.5，主要产品有5幢6-10层的海景公寓和非海景单单层层SPASPA泳池别墅泳池别墅组成，面积在，面积在68-14068-140平米平米楼栋楼栋公寓公寓非海景单层别墅非海景单层别墅开盘时间2008.2销售价格41000元/平米（带软硬装3000元）0909年年9 9月尾盘月尾盘4500045000元元/平米平米（带软硬装（带软硬装50005000元）元）户型面积42-13068-7568-75、120120、137137总售套数2、5号楼：600余套40、A A、B B区总量：区总量：450450余套，已售余套，已售300300多套，剩余最后一期多套，剩余最后一期销售情况：销售情况：0808年年2 2月开盘，别墅开盘价格月开盘，别墅开盘价格15000-1800015000-18000元元/平米，平米，0909年年9 9月别墅已月别墅已基本售罄，尾盘价格升至基本售罄，尾盘价格升至4500045000元元/平米平米别墅仅余B区最后一期，约120套重点研究对象：重点研究对象：80平米、平米、120平米、平米、140平米左右单层联排别墅平米左右单层联排别墅68-75平米120平米137平米68-75平米一房特色2：凉亭式开放客厅特色3：卧室直出泳池特色41、1：卧室露天浴缸户型特色：凉亭式开放客厅户型特色：卧室或者客厅直接出泳池园林特色：以度假酒店园林手法做环境，度假感强烈园林特色：以度假酒店园林手法做环境，度假感强烈1小面积单层别墅有量有价，表现在08年市场低迷的时期依然获 得良好的量价指标，同样是非海景别墅在09年9月的已经获得概念疯 炒后的价格；20.5容积率做单层小别墅可行；3度假酒店式的环境手法获得强烈的度假感与品质感；福湾案例的启示福湾案例的启示资源资源 类型类型项目名项目名称称地理位地理位置置建筑类建筑类型型户型户型 面积面积强销期强销期单价单价强销期强销期总价总价装修标装修标准准推盘套推盘套数数销售套销售套数数备注备注非海景东和富42、湾土福湾区单层联排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129售罄120432-4801481481375489393公主郡亚龙湾区单层独栋88-9045000396-405毛坯3838售罄双层独栋324-385310001000-11946464西山渡亚龙湾区独栋别墅253-650600001518-3900装修5050在售叠拼别墅180-22055000990-12105651迷你别墅83700005811111别墅楼王70375000527311 整体需求：整体需求：20092009年大三亚小别墅基本呈现高量高价的现象年大三亚小别墅基本呈现高量高价的现43、象2 2 大三亚湾区小别墅供应大三亚湾区小别墅供应3 3富力湾富力湾香水湾香水湾1号号雅居乐清水湾雅居乐清水湾三亚湾三亚湾大东海大东海亚龙湾亚龙湾清水湾清水湾 土福湾土福湾海棠湾海棠湾香水湾香水湾日月湾日月湾石梅湾石梅湾博鳌博鳌东和富湾东和富湾半山半岛半山半岛一线海景别墅与非海景别墅一线海景别墅与非海景别墅西山渡西山渡公主郡公主郡三大湾区别墅产品供应特征三大湾区别墅产品供应特征 一线海景别墅分析一线海景别墅分析 资源上：紧邻海滩，在住所能直接目视大海或出门便是海滩类型上：独栋面积上：主力是370-900平米以上的大户型，但不同楼盘的户型面积差异较大单价上：7-10万/平米总价上：2500-8044、002500-8000万万/套套资源 类型项目名称地理位置建筑类型户型面积单价总价装修 标准推盘 套数销售 套数备注一线 海景富力湾香水湾区D1区沙滩独栋367700002570-37105000121253031香水湾1号香水湾区一线独栋3701000003700-68001000088其中4栋为准一线68043清水湾瀚海银滩二期别墅清水湾区一线独栋900900008100-12600毛坯117140053 一线海景别墅主要集中在一线海景别墅主要集中在370-900370-900平米区间平米区间 非海景别墅分析非海景别墅分析传统别墅传统别墅 资源上：相邻海滩，但海滩有一定距离，无法在住所直视45、海滩类型上：独栋/双拼别墅面积上：主力300-650平米单价上：3-6万/平米总价上：主力总价主力总价730-1200730-1200万万/套套资源 类型项目名称地理位置建筑类型户型 面积单价总价装修标准推盘套数销售套数备注非海景清水湾星河传说别墅组团清水湾欧式独栋108-30030000324-90030006060泰式独栋210-32935000735-11505850公主郡亚龙湾区独栋别墅324-385310001000-1194毛坯6464西山渡亚龙湾区独栋别墅253-650600001518-3900装修5030属于认购半山半岛双湾别墅小东湾双拼别墅21943000950装修793含46、下沉层面积约335平米 非海景别墅主要集中在非海景别墅主要集中在300-650300-650平米区间平米区间1别墅供应绝大部分为为传统产品2一线海景别墅面积主要在370-900平米区间，非海景别墅主要在300-650平米区间；三大湾区别墅供应特点小结：小别墅属于市场空缺三大湾区别墅供应特点小结：小别墅属于市场空缺小别墅在海南市场销售潜力巨大，本案应当把小别墅在海南市场销售潜力巨大，本案应当把70-12070-120平米的平米的小别墅作为主力产品瞄准本案主力目标客群之一：中高端度小别墅作为主力产品瞄准本案主力目标客群之一：中高端度假保值型豪客，以获取溢价主力空间假保值型豪客，以获取溢价主力空间单47、层小别墅是市场的空白点：单层小别墅是市场的空白点：大三亚湾区与非湾区物业基本只有福大三亚湾区与非湾区物业基本只有福 湾在供应，仅有湾在供应，仅有120120套左右的库存；套左右的库存；核心课题核心课题2 2本案不可避免存在要通过公寓、洋房来找回容积率，其他本案不可避免存在要通过公寓、洋房来找回容积率，其他产品做什？产品做什？客户需求客户需求 产品匹配产品匹配竞争环境分析竞争环境分析候鸟型中端客候鸟型中端客商务休闲客商务休闲客其他度假客户其他度假客户 商务休闲客户需求分析商务休闲客户需求分析特征度假与商务招待的两重动机参考往往以五星级酒店作为价值参考系关注资源类型和配套服务，项目本身的知名度尤其48、重要。项目知名度超越品牌 知名度=关注点排序关注点排序 大尺度的景观占有 奢适的空间感受 酒店化的配套设施 3房的基本功能配置 拎包入住的便利性，对装修的偏好并不一 定强调度假性，而是追求厚重的品质感 能够提供定制服务以便招待客户 样本数：14份1 1针对性研究：目标客户需求访谈针对性研究：目标客户需求访谈针对商务休闲客针对商务休闲客建议在主力小别墅之外少量添加目前建议在主力小别墅之外少量添加目前大三亚主力供需的传统别墅大三亚主力供需的传统别墅面积设定：面积设定：300-400300-400平米平米/三房三房 候鸟型终端客候鸟型终端客特征养老性质参考非海景项目关注总价，综合配套 =关注点排序关49、注点排序 对“气候”的要求大于“亲海”源于开发商品牌提供对产品的交付信心 能为养老提供不同的医疗服务配套 2房的基本功能配置 样本数：23份1 1针对性研究：目标客户需求访谈针对性研究：目标客户需求访谈 度假保值中高端客群中的家庭化分时度假客度假保值中高端客群中的家庭化分时度假客特征经济收益与度假享受兼顾的灵活置业参考偏向以五星级酒店作为价值参考系关注不单纯追求海景最大化，典型俄度假保值型 =关注点排序 对“近海”的要求大于“亲海”提供类似分时度假的返租服务 源于合理性价比的中远期升值保证 酒店化的服务配置 2房的基本功能配置 拎包入住的便利性，对装修偏好轻 松而有主题的度假性 提供周边旅游设50、施的打包服务样本数：21份1 1针对性研究：目标客户需求访谈针对性研究：目标客户需求访谈公寓洋房市场供应特征公寓洋房市场供应特征东和中央海岸东和中央海岸凤凰岛凤凰岛海阔天空海阔天空海居海居国际公馆国际公馆一线海景盘一线海景盘三亚湾三亚湾大东海大东海鹿回头半岛鹿回头半岛小东海小东海三亚湾：一线海景盘洋房三亚湾：一线海景盘洋房 面积特征面积特征一房一房一房主力面积在50-80平米之间两房两房两房主力面积在120-170平米之间三房三房三房主力面积在150-180平米之间 户型配比特征户型配比特征主力为一房和两房主力为一房和两房 全产品线特征，但不同的楼盘根据景观特性和单价特性，主力户型的配比有所差51、异，如国际公馆的侧向看海房源主力户型米56-65平米的一房，而预计高单价销售的凤凰岛项目为控制总价适度放小户型面积，主力房50-80平米的一房和90-109平米的一房一厅户型，总体而言主力户为一房总体而言主力户为一房和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小时代海岸时代海岸半山半岛三期半山半岛三期金中海蓝钻金中海蓝钻国光滨海花园国光滨海花园二线海景盘：二线海景盘：17000-25000元元/平米平米大东海大东海鹿回头半岛鹿回头半岛小东海小东海 面积特征面积特征一房一房一房主力面积在40-70平米之间两房两房两房主力面积在80-120平米之间三房三房三房主力面积在152、20-130平米之间三亚湾：二线海景盘洋房三亚湾：二线海景盘洋房 户型配比特征户型配比特征 半山半岛三期两房是主力户型，三房约占25%，时代海岸（金域四期）一房和两房各占44%，三房占12%面积特征面积特征一房一房一房主力面积在48-60平米之间两房两房两房主力面积在89-125平米之间三房三房三房主力面积在125-150平米之间三亚湾：非海景盘洋房三亚湾：非海景盘洋房鲁能三亚湾新城洋房配比鲁能三亚湾新城洋房配比1 1三亚湾洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主；2 2一房面积主要在40-70平米之间、两房面积主要在80-120平米之间 三亚湾洋房市场供应特点小结三亚湾洋房市场供应特点小结首批253、2栋共664户，有一梯两户、一梯三户、一梯四户和一梯六户四种类型，面积从80.63-208.93不等，其中两房两厅共448户，面积从80.63-121.98，三房两厅共216户，面积从118.72-207.3。蔚蓝海岸组团清水湾：洋房组团清水湾：洋房组团星海传说组团（星海传说组团（1 1月月5 5日开盘）日开盘）清水湾：最新一期组团洋房产品清水湾：最新一期组团洋房产品清水湾：来访客户需求（准确信息）清水湾：来访客户需求（准确信息）1 1清水湾洋房产品供应绝大部分以两房为主；2 2两房面积主要在80-120平米之间2清水湾来访、来电客户需求面积主要在90平米以下以及90-110平米 两个区间 清54、水湾洋房供应特点小结清水湾洋房供应特点小结2号楼5号楼A区B区D区楼栋楼栋公寓公寓开盘时间2008.2销售价格41000元/平米（带软硬装3000元）户型面积42-130平米总售套数2、5号楼：600余套C区E区 土福湾洋房供应特点（重点研究项目，稍后详述）土福湾洋房供应特点（重点研究项目，稍后详述）东和福湾东和福湾该项目地处东海岸线土福湾区，海棠湾相邻，主要产品有5幢6-10层的海景公寓和休闲度假的单层SPA泳池别墅组成，容积率容积率0.50.51公寓、洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主；2一房面积主要在40-70两房面积主要在80-120平米之间；三大湾区公寓、洋房供应特点小结三大湾区公55、寓、洋房供应特点小结针对候鸟型及其余度假客群的产品面积及品类建议针对候鸟型及其余度假客群的产品面积及品类建议1、公寓主力产品面积为、公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房；平米区间的单间、一房；2、洋房面积区间为洋房面积区间为80-120平米的两房、三房平米的两房、三房项目的产品以单层别墅与酒店公寓、洋房为主力产品项目的产品以单层别墅与酒店公寓、洋房为主力产品跳跃配置跳跃配置300-400平米的传统别墅平米的传统别墅总体产品面积及品类建议总体产品面积及品类建议1、单层别墅主力面积区间为、单层别墅主力面积区间为80-120平米的一房、两房；平米的一房、两房；2、酒店公寓主力产品面积为、56、酒店公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房；平米区间的单间、一房；3、洋房主力产品在、洋房主力产品在80-120平米两房、三房平米两房、三房核心课题核心课题3 3如何跳出如何跳出/消灭资源级差，以产品类消灭资源级差，以产品类型和山水资源互补综合提拉产品力？型和山水资源互补综合提拉产品力？一一 如何让项目的资源变得值钱？如何让项目的资源变得值钱？二二 如何打造充满特色又富有度假情调的别墅？如何打造充满特色又富有度假情调的别墅？三三 如何增加产品的附加值？如何增加产品的附加值？四四如何打造特色度假配套？如何打造特色度假配套？五五如何吸收商务人群落地提高项目身份感？如何吸收商务人群落地提高57、项目身份感？五大问题五大问题项目定位客户导向的项目开发定位整合周边资源，打造有度假酒店情境感的整合周边资源，打造有度假酒店情境感的“山水商务度假社区山水商务度假社区”为客群全员提供不同主题化的休闲体验为客群全员提供不同主题化的休闲体验三亚度假三亚度假BRD BRD 商务度假休闲中心商务度假休闲中心产品力提升总体策略产品力提升总体策略核心度假资源（RESOURCES)强调度假元素植入的产品（PRODUCTS）共享度假配套（SERVICES）旅游旅游+核心度假资源（核心度假资源（RESOURCESRESOURCES）A A地块核心资源打造地块核心资源打造1 1 一一 特色引擎设计特色引擎设计让项目58、变成景点让项目变成景点石器时代洞穴遗址是项目最大特色，怎么用这石器时代洞穴遗址是项目最大特色，怎么用这条线将山、水库串成特色引擎呢？条线将山、水库串成特色引擎呢？联合当地旅游局合作开发落笔山石器时代洞穴遗址前提条件前提条件（1）特色酒店）特色酒店石器时代的洞穴酒店石器时代的洞穴酒店创造与众不同的度假酒店模式利用山体坡面，创造特殊价值利用山体坡面，创造特殊价值利用山体坡面，创造特殊价值利用山体坡面，创造特殊价值备注：上海Boutique兴起 2002年10月，上海88新天地开业 2006年10月，壹号码头开业2007年3月，浪漫地中海开业 2007年5月，首席公馆开业 2007年6月，璞邸精品酒59、店开业所谓精品酒店（所谓精品酒店（Boutique HotelBoutique Hotel）具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店兴起于1990年代的欧洲，以提供尊贵、奢华、私密及独特的个性化居住和服务。这个概念源于欧洲，最近几年才被引入中国起源于法语的Boutique，原意是指专卖时髦服饰的精品小店精品酒店是独特产品和专属氛围的体验经济在饭店业的体现在特色酒店附近引入在特色酒店附近引入Boutique HotelBoutique Hotel，提升价值，提升价值（2）针对商务客群引进精品酒店群：6星级精品商务度假酒店浪漫地中海（浪漫地中海（La60、pis Casa Boutique Hotel Lapis Casa Boutique Hotel）p开业时间：2007年3月p客房数：18p特色：20世纪80年代建筑。地中海风情的整体空间设计，室内装饰呈不同风格，酒店陈列众多老上海古董家具，如果客人喜欢，室内陈设都可购买。p在空间设计上所极力营造的氛围，浪漫的拱形、绚丽的色彩和不修边幅的线条 p十八个房间风格各异，比如有维多利亚式、亚洲风、老上海p每个房间都有考究的手工精制装饰，并配以古董和仿古家具。p“Everything in hotel for sale.”二二 优势产业嫁接，打造三亚优势产业嫁接，打造三亚“博鳌论坛博鳌论坛”吸收商务61、客群落地吸收商务客群落地 度假度假+产业产业“+”+”之研究之研究 两大优势产业的嫁接：万科住宅地产业、两大优势产业的嫁接：万科住宅地产业、三亚学院旅游教育业三亚学院旅游教育业打造产业领域权威性活动实现产业嫁接打造产业领域权威性活动实现产业嫁接万科万科住宅房地产业领军企业住宅房地产业领军企业 产业链条产业链条 房地产开发、规划设计、建筑工程、装饰设计、集群家居供应房地产开发、规划设计、建筑工程、装饰设计、集群家居供应 面临问题面临问题 需要设计一个活动把各大产业真正链接起来，而且要具有权威性需要设计一个活动把各大产业真正链接起来，而且要具有权威性万科集团利益点万科集团利益点这种经营模式一旦成功62、，就可以开创万科的一种新开发模式，这种经营模式一旦成功，就可以开创万科的一种新开发模式，可以在全国任何的旅游区复制，例如：丽江、黄山、张家界可以在全国任何的旅游区复制，例如：丽江、黄山、张家界 设想设想“绿色住宅产业中国基金会绿色住宅产业中国基金会”1、由万科牵头，联合中国房协成立一个旨在推动中国绿色住宅产业发展的基金会；2、基金会专职推动及宣传推广开发理念、规划设计、建筑及材料、装饰设计、装修材料、家居集群供应等产业链条行业在绿色环保方面的技术创新、技术应用、新材料应用；3、基金会定期组织链条产业专题论坛，探讨、交流、传播最新绿色环保理念、技术、材料应用等；4、年终举办“促进中国绿色住宅产业63、发展贡献奖”，对链条产业领域中促进绿色环保事业有突出贡献的企业、个人予以颁发奖金；打造中国绿色住宅产业的诺贝尔奖打造中国绿色住宅产业的诺贝尔奖（1 1）“博鳌论坛博鳌论坛”模式模式三亚学院三亚学院旅游教育产业旅游教育产业 产业链条产业链条 石器时代黎族土著文化研究、民俗文化研究孵化旅游产品、旅游产品石器时代黎族土著文化研究、民俗文化研究孵化旅游产品、旅游产品规划设计、国际教育文化交流、国际旅游教育业学术交流规划设计、国际教育文化交流、国际旅游教育业学术交流 、三亚大讲堂、三亚大讲堂 面临问题面临问题 需要为三亚学院设计一个学术交流机制、打造一张学术名片需要为三亚学院设计一个学术交流机制、打造一64、张学术名片 三亚学院利益点三亚学院利益点 获得学术研究课题与学术成果，提高大学全国排名，获得更多获得学术研究课题与学术成果，提高大学全国排名，获得更多招生机会招生机会 设想设想“三亚学院落笔论坛三亚学院落笔论坛”类似博鳌经济论坛类似博鳌经济论坛1、推动三亚学院联合三亚旅游局成立“国际旅游岛战略三亚学院促进会”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游产品专题、海南旅游产品规划设计专题；2、联合国际旅游教育权威机构定期举办“国际旅游业发展趋势”、“国际旅游教育业发展趋势”的国际性论坛；3、建立著名国际旅游学院学生互换交流机制；4、建立与俄、日、韩等直航国家定期举办国际教育文化交流机制“三亚学院落笔论坛三65、亚学院落笔论坛”世界世界级级的建筑的建筑艺术艺术 在小区主入口附近，建筑红线与用地红线之间的边缘打造建筑艺术家的游牧工作室，定期邀请世界著名建筑大师设计建造创意化临时单体建筑，进行阶段性的艺术创作，形成人文盛世世界级的建筑艺术盛会世界级的建筑艺术盛会（2 2）“建筑艺术世博会建筑艺术世博会”模式模式打造三张产业权威性商务品牌落地本案，最打造三张产业权威性商务品牌落地本案，最终成为商务客群的朝圣地终成为商务客群的朝圣地共享度假配套（共享度假配套（SERVICESSERVICES）为全员提供不同的服务配套为全员提供不同的服务配套城市商业功能+复合配套功能+休闲功能+个性服务功能2 2【休闲功能休闲66、功能】1：山顶树上会所：山顶树上会所具有石器时代文化特具有石器时代文化特色的山顶树上会所色的山顶树上会所在山顶建造临建树屋会所与树上在山顶建造临建树屋会所与树上在山顶建造临建树屋会所与树上在山顶建造临建树屋会所与树上餐厅，采用缆车接送（所有地点餐厅，采用缆车接送（所有地点餐厅，采用缆车接送（所有地点餐厅，采用缆车接送（所有地点均为示意）均为示意）均为示意）均为示意）三亚之眼山顶摩天轮酒吧（打造视觉上的山景地标）三亚之眼山顶摩天轮酒吧（打造视觉上的山景地标）在山顶建造巨型摩天轮，并设计成空中酒吧，形成三亚的休闲新地标，提供夜赏三亚的排他性竞争力【休闲功能休闲功能】2 2资料链接：伦敦之眼资料链接67、：伦敦之眼-环绕洞穴酒店建设具有石器时代文化特色的情景商业街，提供城市化的配套，例如餐饮、mini电影、健身、水疗、便利店、净菜社、洗衣店、银行等生活配套-引入奢侈品牌专卖店 城市商业功能城市商业功能 石器时代文化风情街（环绕洞穴酒店形成特色商业街）石器时代文化风情街（环绕洞穴酒店形成特色商业街）针对以家庭为消费对象的细分设施，我们提供社区内GPS定位（以手持PDA为载体），以方便不同家庭成员能随时找到对方家庭成员个性服务对应男性/一家之主私人酒窖及酿制坊/SPA女性/家庭主妇VIP美容整形预约服务/私人服装定制服务儿童MINI俱乐部（儿童活动营）做面包、学海钓、高尔夫培训、做T恤等 个性服务68、功能个性服务功能 强调度假元素植入的产品系统强调度假元素植入的产品系统（products products）3 3 山景创造山景创造 产品的山居体验产品的山居体验 酒店情景酒店情景 泛酒店整体设计泛酒店整体设计 优质度假户型优质度假户型 泳池泳池+spa+spa+超豪华装修超豪华装修建立酒店化度假价值系统的产品力打造建立酒店化度假价值系统的产品力打造营造强烈的山居体验，立面风格强调原生态核心景区泛酒店情景设计，强化度假感受强化度假元素植入的户型设计 关键一关键一 空间放大，大赠送空间放大，大赠送-离散式设计，各个功能空间相对独立，-低层架空，大赠送面积，同时强化大尺度空间 关键二关键二 非生活69、非生活-大泳池，多功能空间设置-体现资源极致化原则针对商务休闲客针对商务休闲客商务会馆别墅商务会馆别墅面积设定：面积设定：300-400300-400平米平米/四房四房设计方向：离散式设计，确保大占地设计方向：离散式设计，确保大占地针对国内传统产业豪客针对国内传统产业豪客单层别墅单层别墅面积设定：面积设定：70-8070-80平米一房平米一房,120,120平米两房平米两房设计方向：内置家庭泳池和泡池，展现度假功能元素设计方向：内置家庭泳池和泡池，展现度假功能元素 关键一关键一 空间秩序空间秩序-大尺度开发式功能空间设计，形成流动的空间秩序，体现度假的随意性-相对私密的两房，做到各个家庭成员可70、分可合的度假生活 关键二关键二 家庭空间家庭空间-以家庭泳池为核心，引入温泉泡池，展现度假功能元素-庭园设置凉亭，安排SPA功能140140平米单层双拼别墅平米单层双拼别墅户户型参数型参数设计设计户户型型A A建筑面建筑面积积占地面占地面积积庭院面庭院面积积游泳池面游泳池面积积面面积积（平方米）（平方米）14014038838820820842429090平米单层四拼别墅平米单层四拼别墅户户型参数型参数户户型型B B建筑面建筑面积积占地面占地面积积庭院面庭院面积积游泳池面游泳池面积积面面积积（平方米）（平方米）90902402401251253535针对家庭化分时度假客针对家庭化分时度假客度假71、公寓度假公寓面积设定：面积设定：50-6050-60平米单间，平米单间，8080平米两房平米两房设计方向：灵活经济的度假生活设计方向：灵活经济的度假生活 关键一关键一 空间无隔离空间无隔离-提前考虑结构，尽量取消室内隔挡，形成一个大的整体开放空间-各种功能组合设计在一个大的开放空间中-采用软隔离，两房户型确保一个双床卧室 关键二关键二 大尺度多功能阳台大尺度多功能阳台-使室内空间与阳台情趣化连接-阳台按照客厅来设计，可以看电视、上网、泡澡、健身、甚至睡觉 叁叁 赢利模式升级策略赢利模式升级策略“加法加法”战略：核心产品自持经营战略：核心产品自持经营策略核心策略核心1 1个性化与资源结合个性化与72、资源结合特色酒店核心引擎特色酒店核心引擎契合海南国际旅游岛规划和旅游业升趋势引发的酒店需求升级契合海南国际旅游岛规划和旅游业升趋势引发的酒店需求升级针对企业上下游产业形成的会务活动，带动延伸消费需求针对企业上下游产业形成的会务活动，带动延伸消费需求非海资源背景下，不与传统酒店去竞争，而是以特色化道路取胜非海资源背景下，不与传统酒店去竞争，而是以特色化道路取胜案例链接案例链接亚龙湾鸟巢酒店概况亚龙湾鸟巢酒店概况开开业时间业时间2009-09房房间间数量数量142套酒店酒店类类型型别墅地址地址围凤岭、飞龙岭、龙头岭、双龙岭、青梅岭和亚龙山等组成，总面积1506公顷，主峰亚龙山（即红霞岭）海拔45073、米酒店酒店总总面面积积总面积1506公顷入住率入住率淡季60%旺季100%酒店山酒店山洞穴酒店洞穴酒店创造与众不同的度假酒店模式创造与众不同的度假酒店模式利用山体坡面，创造特殊价值利用山体坡面，创造特殊价值利用山体坡面，创造特殊价值利用山体坡面，创造特殊价值浪漫地中海（浪漫地中海（Lapis Casa Boutique Hotel Lapis Casa Boutique Hotel）p开业时间：2007年3月p客房数：18p特色：20世纪80年代建筑。地中海风情的整体空间设计，室内装饰呈不同风格，酒店陈列众多老上海古董家具，如果客人喜欢，室内陈设都可购买。p在空间设计上所极力营造的氛围，浪漫的74、拱形、绚丽的色彩和不修边幅的线条 p十八个房间风格各异，比如有维多利亚式、亚洲风、老上海p每个房间都有考究的手工精制装饰，并配以古董和仿古家具。p“Everything in hotel for sale.”精品酒店精品酒店策略核心策略核心2 2提升项目影响力提升项目影响力产业嫁接项目产业嫁接项目扩大消费客源渠道，实现多支点营业收入扩大消费客源渠道，实现多支点营业收入设立设立“绿色住宅产业中国基金会绿色住宅产业中国基金会”类似中国住宅产业的诺贝尔奖类似中国住宅产业的诺贝尔奖1、由万科牵头，联合中国房协成立一个旨在推动中国绿色住宅产业发展的基金会；2、基金会专职推动及宣传推广开发理念、规划设计、75、建筑及材料、装饰设计、装修材料、家居集群供应等产业链条行业在绿色环保方面的技术创新、技术应用、新材料应用；3、基金会定期组织链条产业专题论坛，探讨、交流、传播最新绿色环保理念、技术、材料应用等；4、年终举办“促进中国绿色住宅产业发展贡献奖”，对链条产业领域中促进绿色环保事业有突出贡献的企业、个人予以颁发奖金；这种经营模式一旦成功，就可以开创万科的一种新开发模式，可以在全国任何这种经营模式一旦成功，就可以开创万科的一种新开发模式，可以在全国任何的旅游区复制，例如：丽江、黄山、张家界的旅游区复制，例如：丽江、黄山、张家界策略落地结合万科上下游产业链策略落地结合万科上下游产业链策略落地结合三亚学院资源策略落地结合三亚学院资源设立设立“三亚学院落笔论坛三亚学院落笔论坛”不同于博鳌经济论坛，落笔论坛的主旨是在学术及文化领域的交流不同于博鳌经济论坛，落笔论坛的主旨是在学术及文化领域的交流1、推动三亚学院联合三亚旅游局成立“国际旅游岛战略三亚学院促进会”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游产品专题、海南旅游产品规划设计专题；2、联合国际旅游教育权威机构定期举办“国际旅游业发展趋势”、“国际旅游教育业发展趋势”的国际性论坛；3、建立著名国际旅游学院学生互换交流机制；4、建立与俄、日、韩等直航国家定期举办国际教育文化交流机制THE ENDTHE END谢谢聆听谢谢聆听