1、2本期风云楼盘：本期风云楼盘：本期风云楼盘：本期风云楼盘：天津滨海国际公寓项目定位报告天津滨海国际公寓项目定位报告天津天津天津天津滨海国际公寓滨海国际公寓滨海国际公寓滨海国际公寓项目定位报告项目定位报告项目定位报告项目定位报告锋华地产锋华地产06年精心策划年精心策划3经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的经过项目前期的多方多次的沟通与交流，项目的整体定位已成稿整体定位已成稿整体定位已成稿整体定位已成稿，我司通过，我司通过直观且精简直观且精简直观且精简直观且精简的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建议，务求为下一阶段的顾问工作的表现形式向贵司演绎我司关于滨海国际公寓项目定位的建2、议，务求为下一阶段的顾问工作奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！奠定良好的基础支持！序序序序 语：语：语：语：4项目定位报告提纲项目定位报告提纲一、项目发展原则；一、项目发展原则；一、项目发展原则；一、项目发展原则；二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块的发展方向；三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；四、市场环境对项目发展的机会；五、投资酒店式公寓的充足理由；五、投资酒店式公寓的充3、足理由；五、投资酒店式公寓的充足理由；五、投资酒店式公寓的充足理由；六、项目发展建议；六、项目发展建议；六、项目发展建议；六、项目发展建议；5一、项目发展原则一、项目发展原则一、项目发展原则一、项目发展原则?价值最大化原则价值最大化原则房产开发项目，尽量使项目地块、服务、品牌等价值最大程度的发挥；?现金流保障原则现金流保障原则房产项目开发资金链现金流务必得到充分的保障；?差异化原则差异化原则房产项目在产品打造、营销推广等层面实现差异化发展，最大程度的规避风险；?风险分解原则风险分解原则房产项目分期开发，采取灵活的开发模式及营销手段，最大程度分解风险；对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展4、原则：对于本项目的发展来说，基于以下四个基本的发展原则：6津津津津 塘塘塘塘 公公公公 路路路路塘塘沽沽区区塘塘沽沽区区本案本案河河河河北北北北路路路路塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图开发区开发区开发区开发区第一圈层：第一圈层：第一圈层：第一圈层：开发区开发区开发区开发区作为发展高档物业的角作为发展高档物业的角度切入，开发区具备经度切入，开发区具备经济产业支持，发展重点济产业支持，发展重点支持，支持，商贸氛围等整体商贸氛围等整体商贸氛围等整体商贸氛围等整体大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域大环境相当利好，区域综合优势及发展前景良综合优势及发展前景良综合优势及发5、展前景良综合优势及发展前景良好。好。好。好。第二圈层：第二圈层：第二圈层：第二圈层：塘沽区塘沽区塘沽区塘沽区塘沽区属于传统的城镇塘沽区属于传统的城镇区域，虽然具备商贸氛区域，虽然具备商贸氛围支持，但发展重点并围支持，但发展重点并不在此，商贸氛围等整不在此，商贸氛围等整体大环境的竞争力相对体大环境的竞争力相对处下风，处下风，区域综合优势区域综合优势区域综合优势区域综合优势并不明显。并不明显。并不明显。并不明显。因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境因此，切入项目长远发展而言，宏观大环境隶属于隶属于第二圈层板块。第二圈层板块。第二圈层板块。第二圈层板块。二、地块的发展方向二、地块的发展方向二、地块6、的发展方向二、地块的发展方向?项目所在圈层价值地位理解：项目所在圈层价值地位理解：7?项目区位理解：项目区位理解：?本案地块位于天津市塘沽区河北路与抚顺道交口的河北路与抚顺道交口的西南角西南角，临近津塘公路；?河北路与津塘公路是塘沽区的主要的交通干道交通干道；?塘沽区内以及通往天津市区的多条公交线路多条公交线路穿行四周；?是假日经济与日常消费的重要连接点重要连接点；本案本案津津津津 塘塘塘塘 公公公公 路路路路河河河河北北北北路路路路塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图塘沽区位图因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。因此，本项目在交通区位上具备一定的优势。因7、此，本项目在交通区位上具备一定的优势。8?项目宗地现状：项目宗地现状：?项目宗地原来具备一定的原有建筑，地势平坦，经营改造需要时间；项目宗地原来具备一定的原有建筑，地势平坦，经营改造需要时间；?现处于原有建筑拆除阶段；现处于原有建筑拆除阶段；?宗地空地临时设有地摊铺位在经营。宗地空地临时设有地摊铺位在经营。9?项目四至现状：项目四至现状：东面东面东面东面住宅小区住宅小区住宅小区住宅小区西边西边西边西边河北路河北路河北路河北路南面南面南面南面锦绣商城锦绣商城锦绣商城锦绣商城北面北面北面北面新洋世纪商厦；新洋世纪商厦；新洋世纪商厦；新洋世纪商厦；10?项目建筑指标（初定）：项目建筑指标（初定）：?8、总用地面积：15299.40平方米?总建筑面积：54386.21平方米?原有建筑面积：16045.21平方米?拟新建筑面积：38341.00平方米?拟新建地上建筑面积：34526.00平方米?拟新建地下建筑面积：2915.00平方米?拟新建建筑首层面积：2024.00平方米?拟新建建筑标准层面积：1016.00平方米1110.00平方米?新建商业建筑面积：2766.00平方米新建商业建筑面积：2766.00平方米?新建酒店建筑面积：31760.00平方米新建酒店建筑面积：31760.00平方米?建筑容积率：3.31建筑容积率：3.31?拟新建建筑层数：30层拟新建建筑层数：30层?拟新建建筑高9、度：95.00米?总停车位：105辆?地下停车位：50辆?地面停车位：55辆?酒店标准间：464套酒店标准间：464套11?项目项目SWOT分析：分析：优势优势Strength劣势劣势Weakness 机会机会Opportunity威胁威胁 Threat?先天大环境优势先天大环境优势项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势、交通优势资源优势、工业基础优势、体制创新优势；项目所在的大环境是滨海新区的发展区域内，拥有滨海新区大环境的的区位优势、交通优势资源优势、工业基础优势、体制创新优势；?项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围，聚集人气；10、项目临近洋货市场商圈，周边商业配套设施齐全具备相当的成熟的商业氛围，聚集人气；?项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站，项目位于主干道河北路中及轻轨洋货站，交通发达，距离开发区车程便交通发达，距离开发区车程便利利；?项目自身优势项目自身优势?项目具备项目具备高度优势（30层），高度优势（30层），为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标志性物业；为开发商全力打造，使之建设成为区域内的标志性物业；12优势优势Strength劣势劣势Weakness 机会机会Opportunity威胁威胁 Threat?项目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不稳定性造成市场风险的存在；项11、目自身设施及定位价值需要超常的凸现，这对开发商综合实力要求高，市场不稳定性造成市场风险的存在；?项目位于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；项目位于交通主干道旁，会对项目产生一定的噪音影响；?项目占地面积不大，没有明显的规模优势；项目占地面积不大，没有明显的规模优势；?项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，项目周边缺乏成熟、高档的酒店商旅氛围，洋货市场商圈整体经营档次相对低下，需要相当的力度发动市场，市场发动难度大；需要相当的力度发动市场，市场发动难度大；13优势优势Strength机会机会Opportunity威胁威胁 Threat劣势劣势Weakne12、ss?区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；区域整体经济发展看好，商旅酒店的市场平台扩大，将利于项目共合分享蛋糕；?区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，区域内具有高度优势、统一规划、高标准物管等特点的高品质酒店式物业是市场空白点这利于创造项目的市场唯一性，使本项目将有机会成为塘沽地区真正使本项目将有机会成为塘沽地区真正的名片标志物业；的名片标志物业；?同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达同时现有区域酒店经营情况良好，如胜利宾馆年均入住率达70%以上，这为项目发展酒店式物业提供可借13、鉴的参考；以上，这为项目发展酒店式物业提供可借鉴的参考；?区域市场内同类型的项目区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；巨川的快捷假日酒店即将面市，作为试水项目，也可对本项目的发展提供参考借鉴；?在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利性；在大环境交通上，轻轨和京津城际客运专线的建成，将大大提高项目的交通便利性；14优势优势Strength机会机会Opportunity威胁威胁 Threat劣势劣势Weakness?未来项目周边区域的用地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；未来项目周边区域的用14、地规划难以预测，未来项目将面临着同质竞争所带来的威胁；?开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，开发区高档的商旅酒店项目林立，作为酒店服务业的重要区域，市场认同度高，而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面而本项目所在的塘沽区市场认同度还比较模糊，使项目的发展面临比较高的市场风险；临比较高的市场风险；?区域市场内同类型的项目区域市场内同类型的项目巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发展也是一种协同竞争的关系。巨川的快捷假日酒店日后的经营对本项目的长足发展也是一种协同竞争的关系。?项目所在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；项目所15、在的第二圈层发展区域，整体竞争力相对开发区比较弱化；15?项目发展方向综合结论：项目发展方向综合结论：1、河北路主干道交通便捷；1、河北路主干道交通便捷；2、视野及景观效果良好；2、视野及景观效果良好；3、30层规划高度使项目整体展示性强；3、30层规划高度使项目整体展示性强；4、区内酒店业发展势态良好；4、区内酒店业发展势态良好；5、周边分布有旅游节点及特色购物场所；5、周边分布有旅游节点及特色购物场所；6、相邻的开发区商务活动频繁、外籍人士众多；6、相邻的开发区商务活动频繁、外籍人士众多；16项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握时机、实现差异化发展。项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握16、时机、实现差异化发展。项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向，项目地块适宜酒店物业发展方向，但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。但要把握时机、实现差异化发展。17三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示三、区域发展对项目定位的提示?项目区域投资促进概述：项目区域投资促进概述：类别类别数值数值同比增幅（同比增幅（%）新批外商及港澳台投资项目223 家-项目投资总额(含增资)42.63亿美元25.4%合同外资金额25.95亿美元35.5%实际使用外资金17、额12.85亿美元35.4%实现进出口总值254.38亿美元20.1%全球500强企业123家-累计批准外商及港澳台投资企业4067家-区域外资促进发展势头良好，区域发展动力及前景空区域外资促进发展势头良好，区域发展动力及前景空间广阔。间广阔。18近日，天津市审议通过了天津滨海新区未来15年城市总体规划，对滨海新区的城市定位、职能、空间布局等做出重大调整。新规划明确了滨海新区的定位：近日，天津市审议通过了天津滨海新区未来15年城市总体规划，对滨海新区的城市定位、职能、空间布局等做出重大调整。新规划明确了滨海新区的定位：?项目区域发展规划概述：项目区域发展规划概述：?立足天津、依托京冀、服务环渤18、海;立足天津、依托京冀、服务环渤海;?辐射辐射“三北三北”(东北、华北、西北)、面向东北亚;(东北、华北、西北)、面向东北亚;?努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。国际物流中心、宜居的生态城区。19?项目区域空间布局概述：项目区域空间布局概述：天津市已提出在滨海新区重点建设先进制造业产业区、高新技术产业区、空港物流区、海港物流区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、滨海休闲旅游区等七个产业功能区。天津市已提出在滨海新区重点建设先进制造业产业区、高新技术产业区、空港物流区、海港物流区19、滨海化工区、滨海中心商务商业区、滨海休闲旅游区等七个产业功能区。滨海新区总体空间布局为滨海新区总体空间布局为“T T”型结构：型结构：?沿京津塘高速公路和海河建设沿京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带海洋经济发展带”。?在在“轴轴”、“带带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。20?区域发展对项目定位的提示结论：区域发展对项目定位的提示结论：1、开发区逐渐由1、开发区逐渐由“制造中心20、制造中心”向向“制造+商务中心制造+商务中心”转变，转变，各种各种大型商务活动不断增加，对酒店的需求更加旺盛；大型商务活动不断增加，对酒店的需求更加旺盛；2、开发区也正由2、开发区也正由“工业基地工业基地”向向“时尚中心时尚中心”、“生活中心生活中心”转变，转变，越来越多的人选择在开发区生活，租赁型高档公寓越来越多的人选择在开发区生活，租赁型高档公寓需求增加；需求增加；3、滨海新区3、滨海新区外商投资呈增长势头外商投资呈增长势头，来该区域工作、生活的外籍人士也越来越多，来该区域工作、生活的外籍人士也越来越多，对高档公寓、酒店的需求不断增对高档公寓、酒店的需求不断增加。加。21发展酒店式公寓有强21、大的客源支持,发展潜力巨大。发展酒店式公寓有强大的客源支持,发展潜力巨大。发展酒店式公寓有强大的客源支持发展酒店式公寓有强大的客源支持发展酒店式公寓有强大的客源支持发展酒店式公寓有强大的客源支持,发展潜力巨大。发展潜力巨大。发展潜力巨大。发展潜力巨大。22四、市场环境对项目发展的机会四、市场环境对项目发展的机会四、市场环境对项目发展的机会四、市场环境对项目发展的机会?塘沽及开发区历年房产走势：塘沽及开发区历年房产走势：81.72.11014.6128.37.9146.510.30501001502002002年2003年2004年2005年塘沽、开发区历年商品房成交量走势塘沽、开发区历年商品房22、成交量走势商品房面积（万）酒店式公寓面积（万）酒店式公寓成交的市场空间比重在3%-7%之间。酒店式公寓成交的市场空间比重在3%-7%之间。23?塘沽及开发区住宅及租赁市场：塘沽及开发区住宅及租赁市场：区域区域普通住宅的租金普通住宅的租金政府指导价政府指导价开发区23元/月25元/月塘沽区18元/月19元/月区域区域普遍售价普遍售价主力面积主力面积住宅投资比例住宅投资比例开发区5000元/以上4000-4600元/90-18050-70%塘沽区70-11020%左右?租赁价格租赁价格?产品售价产品售价24?塘沽及开发区酒店经营及客户情况：塘沽及开发区酒店经营及客户情况：名称年均租房率常住客户比例23、美华大酒店30%10%泰达中心酒店70%30%泰达国际酒店75%以上35%泰达万丽酒店75%以上25%金帆酒店65%15%胜利宾馆70%25%区域酒店经营情况良好，常住客户比例占据一定的区域酒店经营情况良好，常住客户比例占据一定的市场空间。市场空间。25?塘沽及开发区酒店常住客户描述：塘沽及开发区酒店常住客户描述：经我司调查所得，在酒店的常住客户当中，经我司调查所得，在酒店的常住客户当中，外籍人士占到相当的比例，外籍人士占到相当的比例，外籍人士占到相当的比例，外籍人士占到相当的比例，他们大多数工作于开发区的外资企业他们大多数工作于开发区的外资企业他们大多数工作于开发区的外资企业他们大多数工作于24、开发区的外资企业，还有部分是合资企业的中方的中高管及私企业主等：，还有部分是合资企业的中方的中高管及私企业主等：外籍人士（70%）：外籍人士（70%）：?外资及合资的高层管理人员（含技术顾问，专家等）；外资及合资的高层管理人员（含技术顾问，专家等）；?外资及合资的中层管理人员；外资及合资的中层管理人员；?外资及合资的驻津领事馆人员；外资及合资的驻津领事馆人员；中方人士（30%）：中方人士（30%）：?合资、外资企业中的中方高层管理人士（含技术顾问、专家等）；合资、外资企业中的中方高层管理人士（含技术顾问、专家等）；?中资企业的高层管理人员；中资企业的高层管理人员；?私企业主等；私企业主等；因此25、，可以对常住客户群体的职业进行描述：因此，可以对常住客户群体的职业进行描述：26?市场环境对项目发展机会的结论市场环境对项目发展机会的结论1、开发区、塘沽区酒店式公寓在商品房市场中所占比例较少，1、开发区、塘沽区酒店式公寓在商品房市场中所占比例较少，发展空间较大；发展空间较大；2、开发区出租商品房普遍户型较大，服务水平较低，2、开发区出租商品房普遍户型较大，服务水平较低，而酒店而酒店公寓则有明显的竞争优势；公寓则有明显的竞争优势；3、在现有酒店公寓项目中，3、在现有酒店公寓项目中，外籍人士租赁的比例较高，而这外籍人士租赁的比例较高，而这一群体将会不断增加。一群体将会不断增加。27发展酒店物业具26、备市场空间，但要适当控制规模，降低风险，同时在价位、产品、服务等方面实现差异化，保持有利的竞争优势。发展酒店物业具备市场空间，但要适当控制规模，降低风险，同时在价位、产品、服务等方面实现差异化，保持有利的竞争优势。发展酒店物业具备市场空间，但要发展酒店物业具备市场空间，但要发展酒店物业具备市场空间，但要发展酒店物业具备市场空间，但要适当控制规模，降低风险，同时在适当控制规模，降低风险，同时在适当控制规模，降低风险，同时在适当控制规模，降低风险，同时在价位、产品、服务等方面实现差异价位、产品、服务等方面实现差异价位、产品、服务等方面实现差异价位、产品、服务等方面实现差异化，保持有利的竞争优势。化27、，保持有利的竞争优势。化，保持有利的竞争优势。化，保持有利的竞争优势。28五、投资酒店式公寓的充分理由五、投资酒店式公寓的充分理由五、投资酒店式公寓的充分理由五、投资酒店式公寓的充分理由目前泰达国际酒店暨会馆的长期租户包租使用面积26的房间，折合建筑面积约39，支付的租金水平为16000元/月，按建筑面积计算每平方米的租金为410元/月；目前泰达国际酒店暨会馆的长期租户包租使用面积26的房间，折合建筑面积约39，支付的租金水平为16000元/月，按建筑面积计算每平方米的租金为410元/月；在分析投资回报的情况，我们选择了目前区域市场上销售情况良好的泰达国际公寓作为案例分析：在分析投资回报的情况28、，我们选择了目前区域市场上销售情况良好的泰达国际公寓作为案例分析：?投资回报分析酒店经营投资回报分析酒店经营29月租金月租金410元/建筑面积建筑面积80假设平均出租率假设平均出租率70%月租金月租金22960元年租金年租金275520元运营费用（租金40%）运营费用（租金40%）110208元税前收益税前收益165312元售价售价11000元支付包租租金（总房款的8%）支付包租租金（总房款的8%）70400元包租租金占税前收益的比例包租租金占税前收益的比例43%酒店税前收益酒店税前收益94912元据此预测未来泰达国际公寓的收费标准如下：据此预测未来泰达国际公寓的收费标准如下：30?投资回报分29、析个人投资投资回报分析个人投资以北京金桥国际公寓为案例分析：以北京金桥国际公寓为案例分析：?包租固定回报：包租固定回报：销售价格销售价格面积面积包租回报率包租回报率年投资回报年投资回报9000元/60（一居室）每年8%43000元?不包租个人找房客回报（估计）：不包租个人找房客回报（估计）：房子折实价房子折实价年均出租率年均出租率成本总计成本总计年投资回报年投资回报600元/天70%50%76650元物业管理费4.5元/月年管理成本3240元年净回报率13.6%13.6%年净投资回报73410元31?投资酒店式公寓充分理由结论投资酒店式公寓充分理由结论1、投资回报高于住宅物业，投资价值高；1、30、投资回报高于住宅物业，投资价值高；2、物业的增值性能更强，增值空间更大；2、物业的增值性能更强，增值空间更大；3、物业收益稳定，投资风险度较小。3、物业收益稳定，投资风险度较小。32酒店式物业的投资吸引力很强，能快速回笼资金，但必须要对保持公寓在经营管理、服务、产品创新等方面上的竞争优势，维持其保值、增值的功能，实现物业长远的经济价值。酒店式物业的投资吸引力很强，能快速回笼资金，但必须要对保持公寓在经营管理、服务、产品创新等方面上的竞争优势，维持其保值、增值的功能，实现物业长远的经济价值。酒店式物业的投资吸引力很强，能快酒店式物业的投资吸引力很强，能快酒店式物业的投资吸引力很强，能快酒店式物业31、的投资吸引力很强，能快速回笼资金，但必须要对保持公寓在速回笼资金，但必须要对保持公寓在速回笼资金，但必须要对保持公寓在速回笼资金，但必须要对保持公寓在经营管理、服务、产品创新等方面上经营管理、服务、产品创新等方面上经营管理、服务、产品创新等方面上经营管理、服务、产品创新等方面上的竞争优势，维持其保值、增值的功的竞争优势，维持其保值、增值的功的竞争优势，维持其保值、增值的功的竞争优势，维持其保值、增值的功能，实现物业长远的经济价值。能，实现物业长远的经济价值。能，实现物业长远的经济价值。能，实现物业长远的经济价值。33六、项目发展建议六、项目发展建议六、项目发展建议六、项目发展建议?项目定位前的32、立足点阐述项目定位前的立足点阐述地块发展方向区域发展提示投资回报理由地块发展方向区域发展提示投资回报理由差异化酒店物业发展差异化酒店物业发展差异化酒店物业发展差异化酒店物业发展客源基础充分支持客源基础充分支持客源基础充分支持客源基础充分支持市场发展空间存在市场发展空间存在市场发展空间存在市场发展空间存在项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位项目总体定位市场环境市场环境机会机会产品增产品增值投资值投资吸引吸引产品增产品增值投资值投资吸引吸引34?项目总体定位项目总体定位确立了项目是建筑体的框架后，项目的定位将如何定度呢？包括塔楼部分以及商业裙楼两部分的定位塔楼定位塔楼定位塔33、楼定位塔楼定位商业裙楼定位商业裙楼定位项目整体定位项目整体定位35（一）项目塔楼定位（一）项目塔楼定位经过上述对项目的综合判断，结合当前对项目塔楼的定位来说，我司建议其总体定位在经过上述对项目的综合判断，结合当前对项目塔楼的定位来说，我司建议其总体定位在酒店式服务酒店式服务酒店式服务酒店式服务公寓公寓公寓公寓。酒店式服务公寓的概念酒店式服务公寓的概念：酒店式服务公寓式管理酒店式服务公寓式管理酒店式服务酒店式服务酒店式服务酒店式服务公寓式管理公寓式管理公寓式管理公寓式管理36?酒店式服务公寓是融合酒店设施与家庭酒店式服务公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于特色为一体的自住式34、单位，并提供低于酒店价格的长期住宅酒店价格的长期住宅。它主要的特点包括：较大的空间、配有设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。相对来说，酒店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。?主要针对居住市场中的较长期居民。虽居住市场中的较长期居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人，长期在外的经营长期出国的生意人，长期在外的经营管理者以及正在放长假的家庭。管理者以及正在放长假的家庭。37酒店式服务公寓：对于投资者而言是通过买断35、其产权来获取定期收益回报的投资工具；对于使用者而言是既可短期或者长既可短期或者长期租赁，而又兼享酒店式服务的居期租赁，而又兼享酒店式服务的居所。所。它通常集住宅、酒店、会所多功能于一体，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住户提重要的是向住户提供家庭式的居住布局、家居式的服供家庭式的居住布局、家居式的服务务，真正使租户实现宾至如归的感觉。38酒店式服务公寓的优势：酒店式服务公寓的优势：1.酒店式服务公寓通常是小户型的产品设计，投资门槛相对较低。2.酒店式服务公寓由于可以提供酒店式的物业服务，投资回报收益比普通公寓住宅要高。3.酒店式服务公寓的市场销售单价高于普通的住宅公寓，且销售周期较短36、，利于发展商资金回笼。4.酒店式服务公寓的业主们会为酒店带来无数的客源。5.酒店式公寓对经济不景气时期及突发事件比传统的酒店更具有承受力。39酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间及投资回报。区，才有广阔的发展空间及投资回报。酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务个性化服务。个性化有两方面的含义：?一是满足使用者的个性化需求满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需37、求；?二是项目本身也应是个性化的项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、楼型、装修装饰、环境、配套等配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素；40?项目塔楼定位综合建议项目塔楼定位综合建议对于项目产品定位的综合建议，我司按照以下的层面进行逐一的建议：对于项目产品定位的综合建议，我司按照以下的层面进行逐一的建议：1、项目经营档次建议；1、项目经营档次建议；2、项目经营规模建议；2、项目经营规模建议；3、项目包租与不包租比例建议；3、项目包租与不包租比例建议；4、项目户型配比建议；4、项目户型配比建议；5、项目建筑元38、素细则建议；5、项目建筑元素细则建议；411、项目经营档次建议、项目经营档次建议对于项目经营档次的建议，我司建议采用如下的标准：对于项目经营档次的建议，我司建议采用如下的标准：具体阐述为：具体阐述为：?具备具备四星级酒店的硬件标准四星级酒店的硬件标准；?提供提供五星级酒店的服务及物业管理五星级酒店的服务及物业管理；（提高项目性价比、附加值及竞争力的需要，也可在营销推广方面以此为亮点吸引市场）（提高项目性价比、附加值及竞争力的需要，也可在营销推广方面以此为亮点吸引市场）在此，请浏览一下四星级酒店的标准：在此，请浏览一下四星级酒店的标准：426.4 四星级6.4.1 饭店布局和功能划分合理，设施使39、用方便、安全。6.4.2 内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。6.4.3 指示用标志清晰、实用，公共信息图形符号符合GB/T10001.1和GB/T10001.2。6.4.4 有中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域通风良好。6.4.5 有与本星级相适应的计算机管理系统。6.4.6 有公共音响转播系统；背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。6.4.7 设施设备养护良好，无噪音，达到整洁、卫生和有效。6.4.8 各项管理制度健全，与饭店规模和星级一致。6.4.9 各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。6.4.10 能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。四星级40、酒店标准四星级酒店标准436.4.11 前厅a.面积宽敞，与接待能力相适应；b.气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足；c.有与饭店规模、星级相适应的总服务台；d.总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询和结帐服务；e.提供留言服务；f.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；g.提供信用卡结算服务；h.18小时提供外币兑换服务；i.提供饭店服务项目宣传品、客房价目表、中英文所在地交通图、所在地和全国主要旅游景点介绍、主要交通工具时刻表及相应报刊；j.24小时接受客房预订；k.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；l.设门卫应41、接员，18小时迎送客人；m.设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处；n.有管理人员24小时在岗值班；o.设大堂经理，18小时在岗服务；p.在非经营区设客人休息场所；q.提供代客预订和安排出租汽车服务；r.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供必要的服务。446.4.12 客房a.至少有40间(套)可供出租的客房；b.70%客房的面积(不含卫生间)不小于20平方米；c.装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或42、其他高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好；d.客房门能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明；e.有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘。水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水；f.有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话。并备有电43、话使用说明和所在地主要电话指南；g.提供国际互联网接入服务。并有使用说明；h.有彩色电视机，播放频道不少于16个，画面和音质良好。备有频道指示说明；播放内容应符合中国政府规定。i.有客人可以调控且音质良好的音响装置；j.有防噪音及隔音措施，效果良好；45k.有至少两种规格的电源插座，方便客人使用，并提供插座转换器；l.有内窗帘及外层遮光窗帘；m.有单人间；n.有套房；o.有至少3个开间的豪华套房；p.有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图、与住店客人相适应的报刊；q.客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消44、耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品；r.床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被衬等）及卫生间针织用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；s.提供开夜床服务，放置晚安致意品；t.24小时提供冷热饮用水及冰块，并免费提供茶叶或咖啡；u.客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；v.提供留言及叫醒服务；w.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；x.提供衣装干洗、湿洗、熨烫及缝补服务，可在24小时内交还客人。16小时提供加急服务；y.有送餐菜单和饮料单，24小时提供中西式送餐服务。送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于445、种，甜食品种不少于4种，有可挂置门外的送餐牌；z.提供擦鞋服务。466.4.13 餐厅及吧室a.有布局合理、装饰豪华的中餐厅；b.有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅(或简易西餐厅)。能提供自助早餐、西式正餐；c.有宴会单间或小宴会厅。能提供宴会服务；d.有专门的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；e.餐具按中西餐习惯成套配置，无破损，卫生、光洁；f.菜单及饮品单装帧精致，完整清洁，出菜率不低于90%。6.4.14 厨房a.位置合理、布局科学，传菜路线不与其他公共区域交叉；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽、有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜46、间内有空气消毒设施；d.粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供给充足；e.有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库并及时清理过期食品；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持清洁通畅；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施。476.4.15 会议康乐设施有会议康乐设施设备，并提供相应服务。6.4.16 公共区域a.有足够的停车场；b.3层以上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；另配有服务电梯；c.有公用电话，并配47、备市内电话簿；d.各主要区域均有男女分设的间隔式公共卫生间；e.有商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.有商务中心，代售邮票，代发信件，提供电报、传真、复印、打字、国际长途电话和电脑出租等服务；g.代购交通、影剧、参观等票务；h.提供市内观光服务；i.主要公共区域有闭路电视监控系统；j.有应急供电系统和应急照明设施。k.走廊地面满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚醒目，位置合理。6.4.176.4.176.4.176.4.17 在选择项目中至少具备在选择项目中至少具备在选择项目中至少具备在选择项目中至少具备26262626项48、。项。项。项。482、项目经营规模建议、项目经营规模建议在目前的情况下，确定项目的经营规模，需考虑以下几个方面的因素：在目前的情况下，确定项目的经营规模，需考虑以下几个方面的因素：1.区域市场上可参考的项目规模情况；1.区域市场上可参考的项目规模情况；2.我司对未来市场竞争的判断；2.我司对未来市场竞争的判断；3.开发商项目定制高度为30层；3.开发商项目定制高度为30层；4.贵司运作此项目的成本价值方面；4.贵司运作此项目的成本价值方面；491.区域市场上可参考的项目规模情况；1.区域市场上可参考的项目规模情况；对于项经营规模的定位，先参照一下区域类比项目：对于项经营规模的定位，先参照一下区49、域类比项目：名称总建筑面积客房数量泰达国际酒店31000231套美华大厦54500229套快捷假日酒店-297套国贸世纪公寓（北京）-420套丽苑公寓（北京）-199套奥城酒店式公寓40000864套嘉里公寓（北京）-195套大区域可参考的项目经营规模较小，一般控制在大区域可参考的项目经营规模较小，一般控制在450套以下450套以下。502.我司对未来市场竞争的判断2.我司对未来市场竞争的判断?项目所在区域（塘沽区）范围属于项目所在区域（塘沽区）范围属于第二圈层第二圈层，整体区域竞争不如第一圈层（开发区）；，整体区域竞争不如第一圈层（开发区）；?项目临近出现一类似的试水项目项目临近出现一类似的50、试水项目快捷假日酒店，其规模快捷假日酒店，其规模控制在300套以下；控制在300套以下；?项目周边范围将来会出现几个同类型的项目，在市场启动的初期，项目周边范围将来会出现几个同类型的项目，在市场启动的初期，酒店类物业市场空间存在不稳定性导致市场风险，过酒店类物业市场空间存在不稳定性导致市场风险，过大的经营规模定制存在经营风险；大的经营规模定制存在经营风险；我司主要从以下几点因素对未来市场竞争情况进行简析；我司主要从以下几点因素对未来市场竞争情况进行简析；51?项目经营规模综合建议项目经营规模综合建议结合贵司初定项目经营规模为高度30层及项目成本等各方面因素而言，我司确定项目经营规模上限为60051、套，但460套左结合贵司初定项目经营规模为高度30层及项目成本等各方面因素而言，我司确定项目经营规模上限为600套，但460套左右的规模是比较均衡的。右的规模是比较均衡的。结合贵司初定项目经营规模为高度结合贵司初定项目经营规模为高度结合贵司初定项目经营规模为高度结合贵司初定项目经营规模为高度30303030层及项目成本等各方面因素而言，我司确层及项目成本等各方面因素而言，我司确层及项目成本等各方面因素而言，我司确层及项目成本等各方面因素而言，我司确定项目定项目定项目定项目经营规模经营规模经营规模经营规模上限为上限为上限为上限为600600600600套套套套，但，但，但，但460460460452、60套左套左套左套左右右右右的规模是的规模是的规模是的规模是比较均衡的比较均衡的比较均衡的比较均衡的。523、项目包租与不包租比例建议、项目包租与不包租比例建议在此，首先理清一些情况：在此，首先理清一些情况：本项目酒店式公寓是实行物业产权与经营权分离的原则，基于这一原则，本项目酒店式公寓是实行物业产权与经营权分离的原则，基于这一原则，?对于物业产权而言，有项目开发商和买主两种载体；对于物业产权而言，有项目开发商和买主两种载体；?对于物业经营权，载体只有专业的酒店经营管理机构或物业管理公司；对于物业经营权，载体只有专业的酒店经营管理机构或物业管理公司；包租与不包租的物业在产品、服务上并没有明显的53、区别；只是在项目的销售过程中，对物业产权进行销售，是对买主实行包租与不包租两种销售方式而已；包租与不包租的物业在产品、服务上并没有明显的区别；只是在项目的销售过程中，对物业产权进行销售，是对买主实行包租与不包租两种销售方式而已；由于市场变化性很强，硬性地量化定制项目包租与不包租的比例是不适宜，但大体可以遵守以下的基本原则：由于市场变化性很强，硬性地量化定制项目包租与不包租的比例是不适宜，但大体可以遵守以下的基本原则：53不包租不包租不包租不包租包租包租包租包租不包租不包租不包租不包租包租包租包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店规模比例31%69%规模144套320套产权出售出售出售投资方式-固54、定年回报使用功能业主自住或出租酒店管理机构负责物业费收费收费-产品及服务一样一样物业层数上层下层图示：图示：项目的规模比例可视市场情况项目的规模比例可视市场情况的变化做10%浮动的调整。的变化做10%浮动的调整。54?项目包租与不包租楼层分布界定项目包租与不包租楼层分布界定不包租不包租不包租不包租包租包租包租包租物业名称酒店式公寓产权式酒店楼层楼层21-28层21-28层4-20层4-20层规模144套320套物业层数上层下层不包租不包租不包租不包租包租包租包租包租4层4层20层20层28层28层除包租方式外,业主也可直接将物业交由除包租方式外,业主也可直接将物业交由酒店管理公司托管,每年享受55、固定回报,酒店管理公司托管,每年享受固定回报,而不须签定租赁合同.而不须签定租赁合同.554、项目户型配比建议、项目户型配比建议对于项目户型配比的定位，先看一下区域同类似项目，在此，我司选取了以下几个项目：对于项目户型配比的定位，先看一下区域同类似项目，在此，我司选取了以下几个项目：（1）泰达国际公寓；（1）泰达国际公寓；（2）美华大厦；（2）美华大厦；（3）国贸世纪公寓（北京）；（3）国贸世纪公寓（北京）；（4）丽苑公寓（北京）；（4）丽苑公寓（北京）；（5）嘉里公寓（北京）；（5）嘉里公寓（北京）；（6）新世界太华公寓（北京）；（6）新世界太华公寓（北京）；56（1）泰达国际公寓（1）泰达56、国际公寓户型户型建筑面积建筑面积套数套数比例比例类型类型一室一厅72-765022%一室一厅80、817030%二室二厅113-1225022%小计小计17074产权式酒店产权式酒店一室一厅72-81125%二室二厅113167三室二厅167115%三室二厅208115%三室二厅217115%小计小计6126%酒店式公寓合计酒店式公寓合计231酒店式公寓产权式酒店57（2）美华大厦（2）美华大厦房间类型房间类型单套面积单套面积套数套数 比例比例类型类型标准间37、45、5312483%产权式酒店套间78、932517%产权式酒店小计149100%117、178、20180酒店式公寓58（3）国57、贸世纪公寓（北京）（3）国贸世纪公寓（北京）户型户型使用面积（平米）使用面积（平米）比例比例一居室58-60687885101-105101-10560%二居室二居室二居室三居室豪华三居室10%30%59（4）丽苑公寓（4）丽苑公寓户型户型建筑面积（平米）建筑面积（平米）比例比例开间6097、135、141130、146、158235、23720%一居室30%二居室30%三居室20%60（5）嘉里公寓（5）嘉里公寓户型户型建筑面积（平米）建筑面积（平米）比例比例一居室100.46138.82、167.62224.47238.44-525.9325%两居室50%三居室豪华套房:三-五居室25%658、1（6）新世界太华公寓（6）新世界太华公寓户型户型建筑面积（平米）建筑面积（平米）比例比例开间6010715023030%一居室35%二居室25%三居室10%62?项目户型配比建议项目户型配比建议户型户型建筑面积建筑面积户数比例户数比例备注备注标间30-4015%40%二居室70-8030%三居室120-15015%数量在上层数量比例放大一居室50-60包租部分分布在上层，视野及景观价值高，同时目标客户群体存在自住的比例，因此，户型面积方面适度加大二、三居室的比例，保证一定的产品吸引力。包租部分分布在上层，视野及景观价值高，同时目标客户群体存在自住的比例，因此，户型面积方面适度加大二、三居室的59、比例，保证一定的产品吸引力。634-10层11-28层29-30层4-10层11-28层29-30层单层单层单层单层套数套数套数套数合计合计合计合计4-10层20套140套11-28层18套324套2929-3030层层层层CEO CEO 商务官邸商务官邸商务官邸商务官邸合计464套?项目户型配比立体描述项目户型配比立体描述644-10层单层平面图（18套）4-10层单层平面图（18套）11-28层单层平面图（18套）11-28层单层平面图（18套）6套套（标（标间）间）1套（21套（2居）居）电梯电梯间间1套（套（3居）居）1套（套（2居）居）6套套（标（标间）间）1套（套（3居）居）1套（60、套（3居）居）1套（套（3居）居）5套套（1居）居）6套套（1居）居）电电梯梯间间1套（套（2居）居）1套（套（3居）居）2套（套（2居）居）1套（套（2居）居）1套（套（2居）居）1套（套（3居）居）备注：项目平面分布图仅供参考建议。备注：项目平面分布图仅供参考建议。?项目户型配比平面描述项目户型配比平面描述65?项目顶上两层CEO商务官邸建议项目顶上两层CEO商务官邸建议对于项目29、30层的物业产品定位来说，我司通过与贵司沟通，确定建议两层产品定位于做两套CEO商务官邸：对于项目29、30层的物业产品定位来说，我司通过与贵司沟通，确定建议两层产品定位于做两套CEO商务官邸：30层29层361、0层29层1 21 2CEO商务官邸按照CEO商务官邸按照纵向上下两层纵向上下两层纵向上下两层纵向上下两层（如图）划分，每套官邸面积过（如图）划分，每套官邸面积过1000100010001000。66?CEO商务官邸把CEO商务官邸把酒店式服务公寓与商务酒店式服务公寓与商务酒店式服务公寓与商务酒店式服务公寓与商务文化的高度复合，这种复合聚集在企业的灵魂人物文化的高度复合，这种复合聚集在企业的灵魂人物CEO身上；CEO身上；?CEO商务官邸打造的理念及产品建议：CEO商务官邸打造的理念及产品建议：办公室；（下层）私人书房（下层）大型会议室；下层,可召开股东会议或企业年会健身房；（上层）一或二居室62、的休息房；（上层）休闲娱乐功能房（上层）?CEO商务官邸CEO商务官邸产品功能产品功能产品功能产品功能划分 如下：划分 如下：?CEO商务官邸具备CEO商务官邸具备居家、生活、办公、商务居家、生活、办公、商务居家、生活、办公、商务居家、生活、办公、商务等多种元素的特质及功能，也是等多种元素的特质及功能，也是个性化个性化个性化个性化很强的表现载体；很强的表现载体；675、项目建筑元素细则建议、项目建筑元素细则建议对于项目的建筑元素建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：对于项目的建筑元素建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：（1）项目设施设备建议；（1）项目设施设备建议；（2）项目外部整体装修建议63、；（2）项目外部整体装修建议；（3）项目室内各局部装修建议；（3）项目室内各局部装修建议；（4）项目室内装修造价建议；（4）项目室内装修造价建议；（5）项目软件服务建议；（5）项目软件服务建议；68（1）项目设施设备建议（1）项目设施设备建议对于项目的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面：对于项目的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面：?电梯系统；电梯系统；?供暖及空调系统；供暖及空调系统；?消防系统；消防系统；?供水、供电、供气系统；供水、供电、供气系统；69?周边区域同类物业中电梯品牌的选择上日本东芝电梯 等的；周边区域同类物业中电梯品牌的选择上日本东芝电梯64、 等的；?考虑到本项目的市场定位及目标客群定位，电梯的安装成本、日常运营费用等诸多因素，同时为更为有效地提升公寓的品质，显示住户的尊贵，建议配备考虑到本项目的市场定位及目标客群定位，电梯的安装成本、日常运营费用等诸多因素，同时为更为有效地提升公寓的品质，显示住户的尊贵，建议配备2424小时运行的知名小时运行的知名小时运行的知名小时运行的知名品牌的高档电梯（采用中外合资产品）；品牌的高档电梯（采用中外合资产品）；品牌的高档电梯（采用中外合资产品）；品牌的高档电梯（采用中外合资产品）；?数量建议采用四部。数量建议采用四部。数量建议采用四部。数量建议采用四部。?电梯系统电梯系统70?供暖及空调系统供65、暖及空调系统由于本案市场定位是提供精装的高档公寓，为了便于本案后期的室内装修和物业管理，建议采用由于本案市场定位是提供精装的高档公寓，为了便于本案后期的室内装修和物业管理，建议采用中央空调系统来供中央空调系统来供中央空调系统来供中央空调系统来供暖和制冷暖和制冷暖和制冷暖和制冷，既节约空间、使用灵活，又不影响外立面效果和房间的整体美观。为业主提供高品质舒适方便的生活。，既节约空间、使用灵活，又不影响外立面效果和房间的整体美观。为业主提供高品质舒适方便的生活。71?消防系统消防系统建议公寓内部走廊及户内建议公寓内部走廊及户内设置烟感报警设置烟感报警设置烟感报警设置烟感报警探测器、温感报警探测器等消66、防设施。探测器、温感报警探测器等消防设施。探测器、温感报警探测器等消防设施。探测器、温感报警探测器等消防设施。采用一类防火建筑技术，设报警控制器、联动控制台、采用一类防火建筑技术，设报警控制器、联动控制台、CRT显示器、消防专用电话、对讲录音、消防广播，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。显示器、消防专用电话、对讲录音、消防广播，按消防规范，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。烟感探测器：烟感探测器：2个个/100喷淋口：每隔喷淋口：每隔4米安装米安装1个个72?供水、供电、供气系统供水、供电、供气系统A供水A供水铺设管道矿泉直饮水系统矿67、泉直饮水系统矿泉直饮水系统矿泉直饮水系统，用户将得到比使用瓶装纯净水、太空水、桶装水更优的服务和质量、更可靠的保证，而价格只及桶装水的1/7-1/3。对于高品质生活要求的高端客户群及外籍客户来讲，更是体贴周到，有利健康；并建议酒店式公寓部分提供2424小时管道热水小时管道热水小时管道热水小时管道热水,提升物业的服务档次。B供电系统B供电系统供电系统要求负载功率较大，可以承受未来家电发展趋势。建议公寓电表建议公寓电表建议公寓电表建议公寓电表容量容量容量容量10A10A、每户用电负荷、每户用电负荷、每户用电负荷、每户用电负荷10KW10KW以上以上以上以上，照明、插座、空调分设回路。C供水、供电、68、供气系统的计量C供水、供电、供气系统的计量采用远程抄表系统远程抄表系统远程抄表系统远程抄表系统，迎合目前物业的发展趋势。73（2）项目外部整体装修建议（2）项目外部整体装修建议对于项目的外部整体装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：对于项目的外部整体装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：?项目外立面；项目外立面；?项目大堂；项目大堂；?项目电梯候梯间；项目电梯候梯间；?项目公共通道；项目公共通道；74?项目外立面项目外立面四星级酒店的气质同时，应更多的倾向公建色彩，造型现代而时尚；材质上玻璃幕墙更利于酒店高端形象的表现，但造价过高并不适合本案采用，这里推荐涂料与玻璃结合四星级酒店的气质69、同时，应更多的倾向公建色彩，造型现代而时尚；材质上玻璃幕墙更利于酒店高端形象的表现，但造价过高并不适合本案采用，这里推荐涂料与玻璃结合这是控制这是控制低成低成低成低成本和表现外立面现代感本和表现外立面现代感本和表现外立面现代感本和表现外立面现代感最为理想的结合主式。最为理想的结合主式。75?项目大堂项目大堂要达到四星甚至五星级的标准，即要装修上的要达到四星甚至五星级的标准，即要装修上的富丽堂富丽堂富丽堂富丽堂皇皇皇皇，而且面积、层高、人流线和区域的功能划分都是要提前做好考虑的。，而且面积、层高、人流线和区域的功能划分都是要提前做好考虑的。本案原一层的层高不足4米，这对支撑一个四星级酒店的大堂高70、度是远远不够的，经过与建筑设计公司的商谈，建议做到本案原一层的层高不足4米，这对支撑一个四星级酒店的大堂高度是远远不够的，经过与建筑设计公司的商谈，建议做到4.54.5米米米米，同时损失，同时损失二层商业二层商业二层商业二层商业面积做大堂同区域五分之二面面积做大堂同区域五分之二面面积做大堂同区域五分之二面面积做大堂同区域五分之二面积的挑空。积的挑空。积的挑空。积的挑空。76大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作品等挂件，增添环境71、的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。77?项目电梯候梯间项目电梯候梯间电梯厅人流集中，也是体现酒店品质的重要区域，在电梯厅人流集中，也是体现酒店品质的重要区域，在灯光设计与装修调性上与灯光设计与装修调性上与灯光设计与装修调性上与灯光设计与装修调性上与大堂风格统一大堂风格统一大堂风格统一大堂风格统一，如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配，如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰时尚壁饰时尚壁饰时尚壁饰，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪，电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。，明亮温暖的灯光效72、果会减弱等待者的焦急情绪，电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。78?项目公共通道项目公共通道公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，避免过暗或过亮，墙面为壁纸，配嵌入式装饰画或小型雕像，题材可选择天津名胜、海天津名胜、海天津名胜、海天津名胜、海洋风光或国际风情等洋风光或国际风情等洋风光或国际风情等洋风光或国际风情等，地面铺设地毯，各户户门选用，地面铺设地毯，各户户门选用高档实木材质，色调与高档实木材质，色调与高档实木材质，色调与高档实木材质，色调与环境相谐调。环境相谐73、调。环境相谐调。环境相谐调。79（3）项目室内各局部装修建议（3）项目室内各局部装修建议对于项目的室内各局部的装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：对于项目的室内各局部的装修建议，我司主要从以下几个方面进行阐述：?门窗；门窗；?厅室；厅室；?厨房；厨房；?卫生间；卫生间；80a a门窗门窗?户门户门户门户门：国际品牌的四防门，密码门锁，如：国际品牌的四防门，密码门锁，如“恩源恩源”或或“霍曼霍曼”户门；户门；?内门内门内门内门：卧室采用高档实木复合门；橱卫采用玻璃造型门，通过对玻璃表面进行磨砂、喷砂、刻绘等工艺处理，可在居室中创造出亦虚亦实、半明半透的完美视觉效果；：卧室采用高档实木复合门74、；橱卫采用玻璃造型门，通过对玻璃表面进行磨砂、喷砂、刻绘等工艺处理，可在居室中创造出亦虚亦实、半明半透的完美视觉效果；?外窗外窗外窗外窗：高档铝木复合窗，隐形纱窗，石材窗台，实木踢脚。：高档铝木复合窗，隐形纱窗，石材窗台，实木踢脚。81b厅室b厅室?玄关、客厅及餐厅地面玄关、客厅及餐厅地面玄关、客厅及餐厅地面玄关、客厅及餐厅地面：公共活动空间的地面可依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，例如木地板或石材等，建议本案采用知名品牌高档环保型产品，如：欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板等。?卧室卧室卧室卧室：卧室的地面依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，建议本案采用高档环保型75、实木复合地板，如：欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板。?墙面、天花及踢脚墙面、天花及踢脚墙面、天花及踢脚墙面、天花及踢脚：墙面采用立邦、多立士或同级品牌的高档环保型乳胶漆；天花采用石膏局部吊顶；踢脚采用木线条装饰。?开关及插座开关及插座开关及插座开关及插座：采用松本电工、西门子或同级品牌的安全型开关和插座。82c厨房c厨房?地面及墙面：地面及墙面：地面及墙面：地面及墙面：地面铺设品牌高档防滑地砖，墙面使用优质瓷砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。?天花：天花：天花：天花：进口的铝扣板吊顶。?橱柜：橱柜：橱柜：橱柜：厨房配备进口知名品牌的组合橱柜，采用阿尔诺、柏丽或同级的品牌。?厨房设施配制：厨房设76、施配制：厨房设施配制：厨房设施配制：采用国外品牌的灶具、抽油烟机和洗涤槽、水龙头等。83?洁具：洁具：洁具：洁具：采用美标或同级品牌的洁具及钢化玻璃淋浴屏等，配换气扇。?龙头、花洒龙头、花洒龙头、花洒龙头、花洒：采用美标或同级品牌的花洒；高档合资品牌的龙头等。?浴室挂件：浴室挂件：浴室挂件：浴室挂件：高档进口产品。d卫生间d卫生间?地面及墙面：地面及墙面：地面及墙面：地面及墙面：地面铺设高档防滑地砖，墙面使用高级优质墙砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。?天花：天花：天花：天花：高档进口金属孔板或铝扣板吊顶。84（4）项目室内装修造价建议（4）项目室内装修造价建议经过与贵司商讨，初步确定项目77、室内装修造价的情况：经过与贵司商讨，初步确定项目室内装修造价的情况：?装修造价：不超过800元/；装修造价：不超过800元/；?家电价格：控制在12000元以内；家电价格：控制在12000元以内；?全屋家私、家具价格：15000元以内；全屋家私、家具价格：15000元以内；85（5）项目软件服务建议（5）项目软件服务建议?智能化配套建议；智能化配套建议；?物业管理服务建议；物业管理服务建议；对于项目的软件服务的建议，我司主要从以下两个方面进行阐述：对于项目的软件服务的建议，我司主要从以下两个方面进行阐述：86类别类别功能功能最低标准最低标准 普及标准普及标准较高标准较高标准社区管理中心*闭路电78、视监控*电子巡更系统*防灾及应急联动*社区停车场管理*三表计量（IC卡或远传）*给排水、变配电集中监控*电梯、供暖监控*区域照明自动控制*社区电子广告牌*社区机电设备监控社区公共安全防范物业管理及安防物业管理及安防?智能化配套建议（1）智能化配套建议（1）87?智能化配套建议（2）智能化配套建议（2）类别类别功能功能最低标准最低标准普及标准普及标准较高标准较高标准社区信息服务平台*社区综合信息管理*综合通信网络*消防报警系统*音频*视频*数据*家庭通信总线接口*管网铺设管网铺设根据功能要求同意设计、铺设管网按二级功能按一级功能按一级功能家庭电器自动化控制住宅智能化住宅智能化信息通讯服务与管理信79、息通讯服务与管理88以上等级按投资成本分为高中低三档，即最低标准（成本约为3000-5000元/户）、普及标准（成本约为6000-8000元/户）、较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%或10000元/户）。以上等级按投资成本分为高中低三档，即最低标准（成本约为3000-5000元/户）、普及标准（成本约为6000-8000元/户）、较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%或10000元/户）。建议本案应建议本案应提高楼宇的高科技含量提高楼宇的高科技含量提高楼宇的高科技含量提高楼宇的高科技含量，但相对比周边其他高档公寓，建议项目采用，但相对比周边其他高档公寓，建议项目采用较高标准的智能化设置80、较高标准的智能化设置较高标准的智能化设置较高标准的智能化设置。在为业主提供便利生活、提高物业管理效率的同时，可大大提高公寓的。在为业主提供便利生活、提高物业管理效率的同时，可大大提高公寓的“功能价格比功能价格比功能价格比功能价格比”，使发展商获取高科技增值利润。，使发展商获取高科技增值利润。89?物业管理服务建议物业管理服务建议提供酒店式提供酒店式“全程影子服务全程影子服务”管理：管理：A特色服务（部分为收费项目）A特色服务（部分为收费项目）?户门钥匙的酒店化管理户门钥匙的酒店化管理住户可将户门钥匙存放于前台或保安部，在有住户书面委托函的确认下，您的“商务小秘书”可启封钥匙处理家中发生的紧急情81、况（如跑水、火险等），也可代客看房、户内清洁、户内修理等，实现酒店前台功能。?送餐服务送餐服务餐厅及酒吧将印制精美的菜单、酒单置于房间内，住户在需要时可随时拨打送餐电话，服务员会迅速地将所点的菜品或酒水送至房间。90?入户清洁入户清洁住户可委托您的“商务小秘书”指定专职服务员或小时工进行入户清洁,之后有领班或主管进行检查并记录,完全按酒店的标准操作。?总机服务总机服务电话总机24小时接听电话，并可提供叫早、约会提醒、留言等服务。?保险箱服务保险箱服务在前台设有保险箱，住户可将贵重物品放在保险箱，以突出管理特色。?医疗服务医疗服务前台配备紧急用医疗箱，以备客户急用。同时，引入医疗服务站提供家庭护82、理等工作。91B无偿服务B无偿服务?日常家政服务日常家政服务装饰布置咨询，介绍保洁员、小时工，代办电话开户，代订牛奶，代办收订报刊，特快专递，送邮件上门。?医疗服务医疗服务配备急救箱，急救药品，生病代为联系急救车。?安全服务安全服务定期检查电器设备的安全使用情况，检查安防设施的可靠性，义务宣传安全用电常识，宣传消防知识。?商务、礼仪服务商务、礼仪服务代订火车、机票，代联系摄影、摄像，代购、代送鲜花。92C有偿服务(所有配套设施保修期内只收器件成本费，免收维C有偿服务(所有配套设施保修期内只收器件成本费，免收维修费)修费)?临时照顾小孩（按钟头计）；?拆换电源开关、插座、电话、电视、数据面板；?83、贴墙砖、铺地砖（普通），贴壁纸，墙面重新粉刷；?安装空调架，换门锁，换水龙头，换水表，木门维修；?疏通下水管道，修理、更换水阀、各类软管；?修理洗脸盆、洗菜盆下水管，马桶水箱配件，修理窗帘、拉窗等；?地毯清洗（化纤类），地毯清洗（纯毛类）；?清洗挂毯、地毯，清洗软包墙面；?清洗布椅子、布艺沙发、皮沙发，单卫生间、厨房清洁；?室内全套保洁，入住前开荒清洁；?其它清洁服务，木地板抛光、打蜡，家具（门窗）保洁；?洗车、车打蜡，钟点工（1小时起计），传真、复印、打字。93塔楼定位塔楼定位商业裙楼定位商业裙楼定位商业裙楼定位商业裙楼定位项目整体定位项目整体定位（二）项目裙楼商业定位（二）项目裙楼商业定位84、确立了项目是塔楼的定位后，那么项目群楼商业定位将如何定度呢？94（二）项目裙楼商业定位（二）项目裙楼商业定位对于项目商业部分的定位，经过我司研究商讨后，确定商业的总体定位为：对于项目商业部分的定位，经过我司研究商讨后，确定商业的总体定位为：?酒店式服务公寓配套商业（集中式商业）；酒店式服务公寓配套商业（集中式商业）；?临街（商业）；临街（商业）；?酒店式服务公寓配套商业（集中式商业）；酒店式服务公寓配套商业（集中式商业）；酒店式服务公寓配套商业（集中式商业）；酒店式服务公寓配套商业（集中式商业）；?临街（商业）；临街（商业）；临街（商业）；临街（商业）；（1）商业外立面建议（1）商业外立面建议85、（2）商业各层业态布局建议（2）商业各层业态布局建议95（1 1）商场外立面建议）商场外立面建议）商场外立面建议）商场外立面建议外立面风格配合商场的经营特性，以时尚、简洁、炫目的色彩。多使用玻璃通透式的外墙玻璃通透式的外墙玻璃通透式的外墙玻璃通透式的外墙，令外界可以看见场内的经营情况，再搭配色彩丰富的广告画面给途人强烈的视觉冲击力。96由于项目周边小环境对项目支持不多，所以项目外立面外立面外立面外立面的夜视效果的夜视效果的夜视效果的夜视效果需要凸显以表现高档次。97（2 2）商业各层业态布局建议）商业各层业态布局建议）商业各层业态布局建议）商业各层业态布局建议首层业态结构示意图首层业态结构示意86、图首层业态结构示意图首层业态结构示意图特色中餐厅特色中餐厅海鲜（酒楼）海鲜（酒楼）便利店便利店西餐厅西餐厅商务中心商务中心临街商铺临街商铺（精品）（精品）98二层业态结构示意图二层业态结构示意图二层业态结构示意图二层业态结构示意图特色中餐厅特色中餐厅海鲜（酒楼）海鲜（酒楼）酒店公寓酒店公寓配套配套西餐厅西餐厅日用百货日用百货99健身健身休闲娱乐休闲娱乐沐足沐足美容纤体美容纤体三层业态结构示意图三层业态结构示意图三层业态结构示意图三层业态结构示意图100（3 3）商业各层业态产品面积定制建议）商业各层业态产品面积定制建议）商业各层业态产品面积定制建议）商业各层业态产品面积定制建议户型户型面积（平87、米）面积（平米）品牌组合品牌组合特色中餐厅1000800500便利店200-日用百货500-沐足400知名品牌店美容500知名品牌店健身500知名品牌店休闲娱乐500-西餐厅玛克西姆临街精品LV、新秀丽等知名品牌店备注：以上面积及品牌组合仅供参考建议；备注：以上面积及品牌组合仅供参考建议；101（三）项目目标客户定位（三）项目目标客户定位对于项目的目标客户定位，切入酒店式物业而言，我司划分为物业投资者和物业使用者两个层面，并进行描述：对于项目的目标客户定位，切入酒店式物业而言，我司划分为物业投资者和物业使用者两个层面，并进行描述：客户类型客户类型行为模式行为模式使用心态使用心态物业投资者购买产88、权投资或自住物业使用者使用物业租用1021.天津（塘沽及开发区）本地具备投资观念的私企老板阶层；天津（塘沽及开发区）本地具备投资观念的私企老板阶层；2.天津知名企业集体购买；天津知名企业集体购买；3.外地具备投资理念的投资团体（山西、河北、东北、北京等地区）；外地具备投资理念的投资团体（山西、河北、东北、北京等地区）；?投资物业者描述：投资物业者描述：外籍人士（60%）：外籍人士（60%）：?外资及合资的高层管理人员（含技术顾问，专家等）；外资及合资的高层管理人员（含技术顾问，专家等）；?外资及合资的中层管理人员；外资及合资的中层管理人员；?外资及合资的驻津领事馆人员；外资及合资的驻津领事馆人89、员；中方人士（40%）：中方人士（40%）：?合资、外资企业中的中方高层管理人士（含技术顾问、专家等）；合资、外资企业中的中方高层管理人士（含技术顾问、专家等）；?中资企业的高层管理人员；中资企业的高层管理人员；?私企业主等；私企业主等；?使用物业者描述：使用物业者描述：103销售周期销售周期销售面积任务销售面积任务销售面积销售面积单价单价销售额销售额认购期储备客户-开盘期40%1.289000元/1.152亿强销期30%0.9610670元/1.024亿尾盘期30%0.9610670元/1.024亿备注酒店的销售面积按备注酒店的销售面积按3.2万，均价万，均价1万万/计算；计算；（四）项目销90、售周期及资金回收（四）项目销售周期及资金回收1041.将项目设定为投资产品是实现快速销售的有效途径，也只有1.将项目设定为投资产品是实现快速销售的有效途径，也只有突出其投资价值突出其投资价值突出其投资价值突出其投资价值才能支持10000元以上的均价。而投资产品就应设定有吸引力的才能支持10000元以上的均价。而投资产品就应设定有吸引力的投资回报、信用投资回报、信用投资回报、信用投资回报、信用担保、经营管理保障担保、经营管理保障担保、经营管理保障担保、经营管理保障，而带租约销售是对投资回报的充分保障，能有效增强投资信心。，而带租约销售是对投资回报的充分保障，能有效增强投资信心。2.国内酒店式公寓91、产品投资2.国内酒店式公寓产品投资“问题问题”案例不少，投资者对其案例不少，投资者对其投资风险、稳定性投资风险、稳定性投资风险、稳定性投资风险、稳定性有不同程度的顾虑，有不同程度的顾虑，只有在充分保障投资回报、提供信用担保并有品牌经营管理公只有在充分保障投资回报、提供信用担保并有品牌经营管理公只有在充分保障投资回报、提供信用担保并有品牌经营管理公只有在充分保障投资回报、提供信用担保并有品牌经营管理公司的参与方可赢得投资市场。司的参与方可赢得投资市场。司的参与方可赢得投资市场。司的参与方可赢得投资市场。同时也是缩短销售周期的有效手段，在国内，不同时也是缩短销售周期的有效手段，在国内，不同时也是缩92、短销售周期的有效手段，在国内，不同时也是缩短销售周期的有效手段，在国内，不能承诺投资回报而使销售受阻、销售周期延长的案例屡见不鲜。能承诺投资回报而使销售受阻、销售周期延长的案例屡见不鲜。能承诺投资回报而使销售受阻、销售周期延长的案例屡见不鲜。能承诺投资回报而使销售受阻、销售周期延长的案例屡见不鲜。3.酒店式公寓的3.酒店式公寓的经营管理水平、服务档次经营管理水平、服务档次经营管理水平、服务档次经营管理水平、服务档次是维持其保值增值的必要条件，也是推广中是维持其保值增值的必要条件，也是推广中树立高端形象树立高端形象树立高端形象树立高端形象的要求，因此酒店式公寓的要求，因此酒店式公寓部分产权出售但93、统一经营管理部分产权出售但统一经营管理部分产权出售但统一经营管理部分产权出售但统一经营管理，是项目价值最大化的保障，分散经营将不利于形象建立、销售推进。而，是项目价值最大化的保障，分散经营将不利于形象建立、销售推进。而统一经营统一经营的前提就是能向投资客提供固定的投资回报。的前提就是能向投资客提供固定的投资回报。（五）项目销售策略建议（五）项目销售策略建议4-20层带租约(回报)销售，回报率8-10%（依据其包租年限有所区别）,21-28层独立产权出售，投资人或住或租，但其售价略高于包租部分的物业。基于以下原因提出该策略：4-20层带租约(回报)销售，回报率8-10%（依据其包租年限有所区别）,21-28层独立产权出售，投资人或住或租，但其售价略高于包租部分的物业。基于以下原因提出该策略：105THE ENDTHE END谢谢！谢谢！谢谢！谢谢！