1、建设公司工程部成本结算审批及合同管理制度手册编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录一、成本管理制度与流程3工程结算审批工作程序4工程结算复核实施细则7工程成本检查调研工作指引14企业成本核算指导18工程付款审核工作程序29工程付款审批工作程序34工程预结算管理办法36扣款审批工作程序48工程预结算管理规范49责任成本管理体系指引52目标成本科目分类61新项目发展管理制度66设计变更与现场签证管理规范88零星工程管理规范91零星用现金购买物品、材料管理规范93工程及成本管理制度清理工作流程及计划98工程材料设备限价管2、理规范100工程合同管理规范102招投标监控管理规范105有关与造价咨询单位的合作管理规范107成本管理部日常工作管理116成本档案管理办法117成本管理软件操作指引124二、国家政策法规132估价管理规范133建筑工程施工发包与承包计价管理办法151一、 成本管理制度与流程工程结算审批工作程序1. 目的符合结算要求，使结算审批规范化、结算资料完整化，为清算付款提供依据。2. 适用范围勘察设计、土建安装工程、装修工程、环境绿化、零星工程、配套工程、甲供料结算等工程类结算3. 操作程序3.1. 主办人在上报结算前应先检查结算资料是否完整，是否具备结算条件。3.2. 合同文本复印件一份。（若无合同3、，则提供零星工程委托单原件）3.3. 竣工图原件1套。3.4. 工程竣工验收证明单原件。3.5. 经设计部经理签字认可的设计文件原件。3.6. 经项目总经理签字认可的签证变更单原件。3.7. 施工单位上报的结算书1份。3.8. 有甲供材料的工程，必须提供甲供材料领料单原件。3.9. 有扣款的工程，必须提供有效的扣款单。4. 流程：4.1. 主办人按结算审批表要求填写“项目部职责及意见”一栏后报项目总经理审批。4.2. 项目总经理审批完由项目秘书登记后送工程管理部。4.3. 工程管理部对工程质量进行确认并对结算资料进行审核，审核完成后报成本管理部。4.4. 经成本管理部审核结算后上报分管副总审批4、。（若结算总价超出原预算价的20%，成本管理部应提供“造价分析”）4.5. 若该项目须送社会审价机构审计，则应在社会审价机构提供审定单作为4.6. 结算附件上报分管副总审批。4.7. 分管副总审批同意后，下发成本管理部，并由成本管理部统一下发项目秘书。4.8. 项目秘书保留结算原件存档，复印件交主办人办理付款申请。5. 成本管理部保留结算复印件1份。工程竣工清算管理规范1. 目的根据工程结算的审价报告，对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款。2. 范围项目主体及变电站、水泵房、会所等附属工程，且已完成结算社会审价工作的工程。3. 管理规范3.1. 工程结算审核价：3.1.1.5、 根据审价单位的结算审价报告确定工程结算价。3.2. 甲供材料的清算3.3. 与材料供货商清算3.4. 根据工程部提供的甲供材料数量，核对相应的厂方供料单，施工单位的签收单，确定甲供材料的实供数量。3.5. 分析材料损耗的缘由，根据合同约定，整理材料扣款单。3.6. 供货商材料清算量：供货量-材料扣款单数量3.7. 与施工单位清算3.7.1. 根据审价结果和现场签证数量，确定甲供材料的合理使用量。3.7.2. 根据施工单位签收的材料供货单，确定甲供材料实际合格产品的供应量。3.7.3. 根据以上两项的差额，若施工单位未退还材料，则向乙方开材料扣款单。多供甲供料扣款=材料单价*（甲方供应量-乙方6、使用量）4. 工期奖罚清算4.1. 开竣工的时间：根据施工合同界定的时间，复核有关备忘、工期签证及验收单时间，确定实际发生的总工期。4.2. 工期签证：复核有关工期签证，在实际发生工期中予以扣除。根据合同及有关签证进行4.3. 质量奖罚清算4.3.1. 复核质检站对工程项目的质检评定表。4.3.2. 根据合同及有关签证进行质量奖罚的清算。4.4. 工程保修金根据合同条款预留屋面及土建、安装的保修金。4.5. 工程扣款汇总施工过程中签认的工程扣款单，确定工程扣款金额。4.6. 水电费清算4.6.1. 复核的水电费清算的票据资料。（须由物业公司盖章确认及工程主办人审核）。4.6.2. 根据定额规定7、及水电实用量，确定水电费清算金额。4.7. 已付工程款施工单位、成本管理部及财务部三方对帐，确定已付工程款。4.8. 确定工程尾款根据以上各项的复核，确定工程尾款。4.9. 整理清算资料，填写工程清算报告。4.10. 主办工程师根据清算报告填报付款申请，按付款审批程序执行付款的审批工作。5. 附件工程竣工清算报告工程竣工清算报告序号内容金额（额）备注1土建工程审定造价见审价报告2安装工程审定造价见审价报告3附属工程审定造价见审价报告4审定造价合计1+2+35质量奖罚56工期奖罚67水电费补差78扣多供甲供料89扣款单内容910扣保修金1011扣屋面保修金1112清算总价合计4+5+6+7+8+8、9+10+1113工程已付工程款1314应付尾款12-13工程结算复核实施细则1. 目的为加强某某集团所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，避免和减少结算过程中的错漏，提高工程结算质量，制定本工作实施细则。2. 范围本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司成本管理人员。3. 职责集团财务部成本审算中心负责本细则的制定、修改、解释、指导、监督检查。集团所属各房地产公司从事工程结算复核及其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法。4. 复核方法与过程控制4.1. 有关概念4.1.1. 本实施细则中的工程结算是指土建、安装、社区管网、园林建造、室内外高级装修等建造工程的结算。4.1.2. 本实施细则中9、的结算复核是指针对已完成初步审核的结算书，进行工程造价的再确认的过程。4.1.3. 本实施细则中的已复核项目是指项目单价已核准，且项目工程量经复核人全面核验或抽查后确认的项目。4.2. 工程结算复核原则4.2.1. 廉洁公正原则:工程结算复核工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，不应将私人情感带入工作中。应廉洁严明、公正、客观地进行复核工作。4.2.2. 准确高效原则:工程结算复核工作是在工程结算初步结果已产生的情况下开展的，也是工程结算数据产生的最后一关。要求以极高的准确性和高效性来完成。4.2.3. 可复查性原则:工程结算复核工作应保存10、好真实、完善的工程资料、复核期间的会议资料和审批记录、复核情况登记表格等，具备完全的可复查性。4.2.4. 责任共担原则：工程结算经复核人员确认复核完毕后，复核人员将与初审人员（咨询公司）一起负责结算数据的准确性，共同承担相应责任。4.3. 一般规定4.3.1. 复核人有权要求经办人员提供工作所需的文件、档案资料等,并有权对经办人员无故拖延或拒绝提供相关资料的行为向主管领导汇报；4.3.2. 复核人有权要求经办人员对初步审核结果及审核内容进行解释和说明并配合复核工作,并有权对经办人员无故拒绝配合的行为向主管领导汇报；4.3.3. 复核人有权对复核工作中发现的问题提出修改意见，自行修改或对工程量11、经抽查发现有误的项目要求经办人员重新验算修改；4.3.4. 复核人有权就经办人员或外委单位的审核工作质量向主管领导建议给予适当奖励或惩罚；4.3.5. 复核人应对经办人员提供的文字资料进行核验，查实；4.3.6. 复核人应对工程结算中有疑问的地方进行现场勘查、现场测量，并召集经办人员和知情人员问明情况；4.3.7. 复核人应在复核工作完成后,将工程档案资料及填写好的工程结算复核情况登记表归档整理完毕,不得有缺、漏、丢失的情况；4.3.8. 复核人应如实向主管领导汇报复核情况并提出改进工作的建议；4.3.9. 复核人对未进行资料审查、现场踏勘承担失查责任；4.3.10. 复核人对工程结算最终结果12、承担30%责任；4.3.11. 复核人对在复核工作阶段进行的调整承担全部责任。4.4. 复核的基本方法4.4.1. 开展复核工作前,先检查工程资料的完整性与真实性。开始复核时，以初审的结算书为基础，先对比初审结果的各项经济技术指标，如：单方造价、钢筋含量、混凝土含量等指标以及主要材料的消耗量和脚手架、垂直运输费等费用占工程造价比例。将以上数据与同类工程历史经验数据对比，发现哪部分偏高则重点复核哪部分。4.4.2. 复核中采用全部复核与抽查复核相结合，重点复核与一般性复核相结合的方法。易于计算的工程量如土建中的脚手架、安装中的设备、绿化中的树木等项目应全部复核；不易全部复核工程量的项目如钢筋、混13、凝土、管线等项目宜抽查复核，举一反三。工程造价较大的项目如土建中的垂直运输费、防水单价、安装中的主材与设备费、绿化中的苗木价格等应重点复核，而对造价影响不大的项目如安装中的油漆工程等则一般性复核。4.5. 复核工作量的基本要求单价的复核要求工程量的复核要求除造价小于3000元的子项单价可选择复核，其余各子项的单价均要求复核确认挑选单价高、总价大的子项的工程量的复核，复核的子项数量占总数量的比例30%，且满足本细则中4.7.4条的要求备注：对子项工程量的全面核验或抽查后确认，均视为工程量已复核。4.6. 复核工作时间要求：复核工作内容是以对比、抽查为主，要求高效而准确。复核工作的持续时间应控制在14、初审时间跨度的1/5内，例如：初审历时15个工作日，则复核工作应在3个工作日内完成。如发现初审结果有重大错漏，则持续时间可视情况顺延。4.7. 复核工作的过程控制4.7.1. 对工程资料的复核4.7.1.1. 针对工程资料完整性的复核。工程资料包括：u 经初步审核的结算书（含工程量计算底稿）；u 工程合同（包括合同审批表），补充协议；u 材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；u 招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方某一致的预算书等）；u 施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；u 双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；u 工程竣工验收15、资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；u 其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。在上述工程资料中又要进一步核查完整性。例如：对工程签证单应检查其三方签章是否齐备；竣工图上是否在存在变更的地方盖有变更图章等。4.7.1.2. 针对工程资料真实性的复核。例如：除合同有约定外，倒土费的结算应有承建单位提供的收款凭据，并根据凭据，到倒土地点核实收费情况；在抽水台班的签证单上，应注意是否对水泵型号予以确认，并向现场管理人员核实其真实性；4.7.2. 对工程取费的复核对工程取费的复核是指：复核结算是否严格按合同或协议的条款规定，正确计取各项费用。包括：工程类别、取费的16、时段、造价下浮、甲供材料的扣减、水电费的扣减、材料价差的确定、扣款项目、总包管理费、施工组织措施费、预算包干费等。以上费用往往是有活口的地方，重点复核其依据是否充分。4.7.3. 对工程子目真实性的复核对工程子目真实性的复核是指：核实结算中的工程子目是否实际发生、是否与实际做法一致，防止“无中生有”、“货不对板”以及“工程内容重复”的情况。复核工程子目真实性要求复核人员了解工程情况、对有疑问的变更签证资料进行必要的现场踏勘。4.7.4. 对工程量的复核对工程量的复核，是以抽查、验算为主，应以初审时的计算工作稿为基础,在初审人员配合下进行工程量的复核。并按下列要求复核工程量。4.7.4.1. 土17、建工程土建工程量复核要求项目分类七层以下七十四层十四层以上钢筋工程量复核一层复核一至二层复核二至三层混凝土工程量复核一层复核一至二层复核二至三层模板工程量复核一层复核一至二层复核二至三层砌体工程量复核一层复核一至二层复核二至三层土石方工程量全部复核全部复核全部复核脚手架工程量全部复核全部复核全部复核垂直运输费全部复核全部复核全部复核其他根据具体情况处理注：结构形式相同或相似的建筑，选取有代表性的一幢建筑进行复核即可。4.7.4.2. 安装工程安装工程工程量的复核要涵盖50以上的子目，具体要求如下：项目复核要求重要设备(盘箱柜等)全部复核可按户型计算工程量的项目(灯具洁具开关插座等)对某几种型号18、抽查管道、线缆等抽查4.7.4.3. 社区管网工程：参考安装工程进行4.7.4.4. 园林环境工程园林绿化工程量复核要求项目工程量复核要求绿化工程乔木全部复核，灌木及草地抽查复核建筑小品抽查道路广场全部复核围墙建设全部复核4.7.4.5. 精装修工程-主要核查占造价比重较大的项目的工程量。4.7.5. 对子目单价的复核结算书中的子目单价分套用和非套用定额单价(一般以独立费表示)两种。原则上所有项目都应执行合同或协议约定单价或参照定额单价执行。4.7.5.1. 套用定额单价的子目，复核时应根据设计图纸、施工组织结合现场实际情况核验其套用的定额项目是否准确;对有换算内容的项目,注意复核换算方法和数19、据的准确性。4.7.5.2. 非套用定额的子目，有合同或协议确定价格的，按约定执行；双方未约定价格的，复核时应询问初审人员确定单价的依据，分析其合理性。对依据不足又造价较大的项目单价，应通过细分构成、询问同行、找同类工程资料、市场调查等方式重新确认，并详细记录核实过程,将修改内容填入工程结算复核情况登记表。4.7.6. 复核资料整理4.7.6.1. 委托咨询公司审核的情况复核人应在存档的工程结算书上对已复核的项目明确标识，初审结果中的偏差填入工程结算复核情况登记表，归入工程档案资料；4.7.6.2. 内部复核的情况复核人应在存档的工程结算书上对已复核的项目明确标识，初审结果中的一般化偏差经口头20、沟通调整，重大事项须填入工程结算复核情况登记表中记录，并归入工程档案资料。4.7.7. 奖励与惩罚4.7.7.1. 奖励与惩罚的具体条款由各分公司自行制订，以书面形式确定；4.7.7.2. 复核人在年度工作中，认真负责，多次发现问题，避免公司资产的流失，建议各地分公司在年终考评、评优、晋级、加薪等方面予以优先考虑；4.7.7.3. 复核人在年度工作中失职，未能及时发现问题，间接造成资产流失，建议各地分公司主管领导视情况予以离岗培训、批评、通报批评、降薪、降职、解聘等处罚措施，有违纪违法行为者还应追究其法律责任。5. 表格工程结算复核情况登记表工程结算复核情况登记表填表日期:合同名称合同编号复核21、开始日期复核结束日期初审情况初审造价审核人（单位）复核情况复核造价复核项目比例%复核调整事项记录序号分部分项工程名称初审复核调整金额（元）工程量单价小计（元）工程量单价小计（元）合计调整金额元调整金额占造价%复核人员对初审结果意见及评价初审单位签章日期复核人签章日期填表说明：内部复核时，初审单位签章一栏无需填写。工程成本检查调研工作指引1. 方式与方法1.1. 方式：成本检查调研工作以集团成本审算中心外派人员到工程所在地为主，主要的检查方式为抽查，各分公司安排结算经办人予以配合。1.2. 方法：1.2.1. 工作流程制定检查调研计划发出检查调研通知调整抽查的具体工程检查调研准备工作检查调研踏勘22、熟悉项目情况核查、分析工程结算资料形成初步检查调研报告检查结果咨询、沟通完成检查调研报告1.2.2. 制定检查调研计划成本检查调研计划由集团成本审算中心根据各分公司工程成本的预计完成情况并结合审计法务部的审计任务进行编制，应在每年年初编制完成。主要内容应包括：计划进行成本检查调研的工程项目名称及大致开展工作的时间，报集团成本与开发计划委员会批准备案。成本审算中心可根据具体情况进行调整。1.2.3. 发出检查调研通知1.2.3.1. 根据年度成本检查调研计划，集团成本审算中心应与分公司成本管理部就检查的项目和时间积极沟通。1.2.3.2. 在确定检查项目时，应以下列单位工程为重点确定目标：采用23、费率招标的工程、合同暂估价的工程、成本价与合同价差额较大的工程及变更签证费用较高的工程；同时还要考虑工程类别的全面性，即：应涵盖总包与分包、土建与园建等工程类别；结算经办人的全面性，即：检查项目的经办人应既包括成本管理部成员还应包括社会中介机构。1.2.3.3. 检查调研通知应在开始实施前10个工作日向分公司成本管理部发出。通知的具体内容及格式详见附件一关于工程成本检查调研工作的通知。1.2.4. 检查调研准备工作检查调研通知发出以后，成本审算中心调研检查经办人员应阅读分公司提供的部分电子文档资料（如项目概况、招投标情况、成本分析资料等）并充分熟悉项目基本情况，并做好调研检查的准备工作。1.224、.5. 开展检查调研工作1.2.6. 调整抽查的具体工程：检查调研人员应根据成本资料进行初步分析、判断，可对待查的工程项目进行调整，以便更好的反映成本管理工作的现状。1.2.7. 踏勘、熟悉项目情况：工程检查调研人员应对检查调研的项目进行踏勘，了解、熟悉项目的具体情况；分公司对接人员应结合成本情况作适当的介绍。1.2.8. 核查、分析工程成本资料：检查工作要求全面、高效、准确。总体而言，工作计算底稿是否完整、工程取费是否正确、子目单价套用是否准确（主要是单价中有没有扣除甲供材价格）、签证内容结算是否与合同内容重复、材料结算方式是否按合同条款进行等应该是共同的检查重点，同时，针对不同工程类别的特25、点应有不同的检查侧重点。1.2.8.1. 桩基工程：桩基工程往往涉及土方、降水、护坡等相关工程项目，具有子目较少、造价较大、隐蔽工程多的特点，应予以全面检查。包括：土方、钢筋、砼等项目的工程量和单价，相关的签证工程也必须仔细检查；1.2.8.2. 主体建筑工程：主体建筑工程特点是：工程子目多、变更签证多、造价大的特点，全面检查不可行，建议抽查其中的钢筋、砼项目，模板工程量可考虑以定额含量验算（*市的老定额就是以砼量乘以定额含量计算模板量）。至于脚手架工程量、超高补贴费等应重点检查。非工程量清单招标的主体建筑工程的子目单价，重点检查子目换算的正确性，子目单价抽查即可。1.2.8.3. 铝合金门窗26、外墙涂料等重要材料单价一般在招标阶段定下来，故一般不予检查单价，抽查工程量即可；1.2.8.4. 园林绿化工程工程量计算复杂，如要检查，建议仅检查子目单价；1.2.8.5. 对于影响造价大的费用：如施工组织措施费中的费用建议重点检查1.2.8.6. 装修工程较为复杂，建议结合招标资料适量检查。1.2.9. 形成初步检查调研报告：在核查、分析过程中，应对成本情况作客观的分析，对存在的问题应进行全面的记录、分析和说明，并与结算经办人沟通了解情况，编写初步检查调研报告。1.2.10. 检查结果的咨询和沟通成本检查调研的结果不影响原结算结果的有效性；在初步成本检查调研报告形成后，检查调研人员应与分公27、司成本管理部成员及分管领导针对成本中存在的问题举行一次沟通会，通过沟通，某促进工作的目的。1.2.11. 完成检查调研报告检查调研工作结束后，检查调研人员应在五个工作日内，完成最终的工程成本检查调研报告，并经成本审算中心负责人批准后，报送集团成本与开发计划委员会、分公司分管领导（或总经理）及成本管理部负责人审阅。如报告内容对其他分公司有较大的帮助或借鉴意义，则经成本与开发计划委员会批准，可抄送全集团成本负责人及以上管理人员阅览。2.附件附件某某集团工程成本检查调研工作的通知*集团工程成本检查工作通知致：*地产公司成本管理部：根据集团成本与计划开发委员会批准的*年度集团成本工作计划，集团成本审算28、中心拟派遣*、*、*、*工程师赴你公司进行工程成本检查调研工作。一、 检查工作时间安排：*年月日至月日。二、 检查内容及主要负责人员：1、四季花城一期工程结算*；2、近期完成的工程招投标*；3、综合成本管理情况*。三、 检查所需资料：1、 结算分析报告、单位工程结算说明；2、 工程造价结算书（含计算底稿、备忘录等）、复核情况表及审批表；3、 工程合同（包括合同审批表）；4、 材料价格确定资料（包括甲供材料、限价材料等）；5、 双方确认的所有工程变更签证及相应的结算书；6、 招投标文件资料（包括投标书、澄清谈判记录、评标、定标等）；7、 竣工图、施工组织设计方案（总包工程）。请于月日前准备好检查29、工作实施所需资料，并安排经办人员或相关人员予以配合。特此通知。集团成本审算中心年月日企业成本核算指导1. 目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。2. 范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。3. 职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在30、的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4. 方法和过程控制4.1. 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2. 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3. 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6. 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发31、成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7. 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。4.1.8. 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2. 成本核算对象的确定4.2.1. 成本核算对象的确定原则4.2.1.1. 满足成本计算的需要；4.2.1.2. 便于成本费用的归集；4.2.1.3. 利于成本的及时结算；4.2.1.4. 适应成本监控的要求。4.2.2. 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。32、4.2.2.1. 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。4.2.2.2. 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.3. 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4. 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3. 33、成本费用项目及核算内容4.3.1. 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1. 土地获得价款4.3.1.2. 开发前期准备费4.3.1.3. 主体建筑工程费4.3.1.4. 主体安装工程费4.3.1.5. 社区管网工程费4.3.1.6. 园林环境工程费4.3.1.7. 配套设施费4.3.1.8. 开发间接费4.3.2. 各成本项目的核算内容4.3.2.1. 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税34、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。a) 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。b) 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。c) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2. 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：a) 勘察设计费勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测35、试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费b) 报批报建增容费(1)报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体36、性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。(2)增容费：包括水、电、煤气增容费a) “三通一平”费：(1)临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2)临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3)临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4)场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。a) 临时设施费(1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2)临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(37、4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用。4.3.2.3. 主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：a) 基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。b) 结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。c) 门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。d) 公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的38、精装修费用。e) 户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。4.3.2.4. 主体安装工程费A、室内水暖气电管线设备费；(1)室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；(2)室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；(3)室内燃气系统费；(4)室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费(1)通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2)电梯及其安装费；(3)发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；(4)消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火39、防排烟工程费；(5)人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1)居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2)对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；(3)三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；(4)有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5)电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；(6)宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用。4.3.2.5社区管网工程费A、室外给排水系统费(1)室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2)雨污水系统费用B、室外采暖系统费40、：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站D、室外电气及高低压设备费(1)高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2)室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3)室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1)停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2)小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3)周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4)小区门禁系统费用；(5)电子巡更系41、统费用；(6)电子公告屏费用4.3.2.6园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括：A、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。4.3.2.7配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支42、出。主要包括以下几类：A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入某本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配43、套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施；B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；C、幼儿园：建造成本及配套资产购置；D、学校：建造成本及配套资产购置；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施。4.3.2.8开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。A、工程管理费(1)工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；(2)预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；(344、)行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(4)施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5)工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(6)安全监督费：建设主管部门的安监费；(7)工程保险费。B、营销设施建造费(1)广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2)销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；(3)售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；(4)样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样45、板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；(5)其他。C、资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。D、物业管理完善费包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。4.3.2.9期间费用包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见某某集团费用核算规范。三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细46、界定与核算办法详见某某集团费用核算规范。4.4会计科目与帐簿设置4.4.1“开发成本”科目该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级、四级明细数据在成本管理软件中保存。成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。成本核算对象的具47、体设置参见下图：项目在建一期住宅商铺在建二期写字楼拟开发土地待分摊成本项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期”。具体核算要求详见某某集团存货核算规范。4.4.2“开发间接费”科目该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。4.4.3“预提费用”科目核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。4.4.348、.1费用预提的时间：至少每季度末预提一次；4.4.3.2费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；4.4.3.2费用预提的金额：以成本管理软件中的动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。4.4.3.3核算方法：预提时，借记“开发成本成本预提及结转”，贷记本科目；次月月初，再将上述分录用红字冲回。4.4.4“待摊费用”科目按权责发生制原则核算在本期发生但应由本期及以后各期共同负担的、分摊期限在一年以内的费用。4.4.5“完工开发产品”科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的库存实际成本。具体核算要求详见某某集团存货核算规范。房地产成本核算科目明细表一级科49、目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按前述明细各成本核算对象成本核算对象可分层次设立。开发前期准备费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体建筑工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象主体安装工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象社区管网工程费按前述明细按前述明细各成本核算对象园林环境工程费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细按前述明细各成本核算对象自一级科目开发间接费转入成本预提及结转各成本核算对象开发间接费项目名称工程管理费按前述明细定期转入开发成本营销费用按前述明细资本化利息物业管理完善费其他完工开发产品项目名称具体苑或栋或50、期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、车库及车位、其他4.5成本费用的归集与分配4.5.1土地获得价款一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：4.5.1.1按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到51、小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。4.5.1.2按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面积来分摊。4.5.2开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应52、成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象：成本项目分摊标准开发前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费扣除直接费用后，按建筑面积分摊；根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；主体安装工程费扣除直接费用后，按建筑面积分摊；根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊4.5.3开发间接费4.5.3.1应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间53、接费的实际发生数，在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。具体分配及核算方法参见某某集团费用核算规范4.5.3.2车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。4.6成本核算工具成本管理软件是成本核算的主要工具，金蝶财务软件是成本核算的辅助工具，其数据可由成本管理软件引入。4.6成本报表成本报表是成本信息管理的中心，通过成本报表可动态了解项目成本总体情况、与目标成本的偏差情况、成本管理中存在的问题等信息。各公司都应完整、详细、动态的编制成本报表。成本报表种类、编报时间及要求详见结算报表格式及集团成本审算中心的有关规定。4.7附则本规范未54、涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。附：“开发成本”科目编号一览表科目名称编号开发成本4301土地获得价款4301.401政府地价及市政配套费4301.401.01合作款项4301.401.02红线外市政配套费4301.401.03拆迁补偿费4301.401.04开发前期准备费4301.402勘察设计费4301.402.01勘察丈量费4301.402.01.01规划设计费4301.402.01.02建筑研究用房4301.402.01.03报批报建费4301.402.02政府报批报建费4301.402.02.01增容费4301.402.02.02三通一平费4301.4055、2.03临时道路4301.402.03.01临时用电4301.402.03.02临时用水4301.402.03.03场地平整费4301.402.03.04临时设施费4301.402.04临时围墙4301.402.04.01临时办公室4301.402.04.02临时场地占用费4301.402.04.03临时围板4301.402.04.04主体建筑工程费4301.403基础工程4301.403.01土方4301.403.01.01护壁（坡）4301.403.01.02桩基4301.403.01.03桩基检测4301.403.01.04降水4301.403.01.05结构及粗装修工程4301.40356、.02混凝土框架4301.403.02.01砌体4301.403.02.02找平及抹灰4301.403.02.03防水4301.403.02.04门窗工程4301.403.03单元门4301.403.03.01入户门4301.403.03.02防火门4301.403.03.03户内门4301.403.03.04窗、阳台门4301.403.03.05公共部位精装修4301.403.04大堂精装修4301.403.04.01楼梯间精装修4301.403.04.02屋面精装修4301.403.04.03外立面精装修4301.403.04.04电梯厅精装修4301.403.04.05单元入口精装修4357、01.403.04.06外墙外保温4301.403.04.07栏杆4301.403.04.08室内装修4301.403.05厨房精装修4301.403.05.01卫生间精装修4301.403.05.02厅房精装修4301.403.05.03阳台、露台、地面精装修4301.403.05.04主体安装工程费4301.404室内水暖气电管线设备费4301.404.01室内供排水系统费4301.404.01.01室内采暖系统费4301.404.01.02室内燃气系统费4301.404.01.03室内电气系统费4301.404.01.04室内设备及其安装费4301.404.02通风空调系统及安装费43058、1.404.02.01电梯及其安装费4301.404.02.02发电机及其安装费4301.404.02.03人防设备及其安装费4301.404.02.04消防系统及其安装费4301.404.02.05弱电系统费4301.404.03居家防盗系统费用4301.404.03.01宽带网络费用4301.404.03.02有线电视费用4301.404.03.03三表远传费用4301.404.03.04对讲系统费用4301.404.03.05电话系统费用4301.404.03.06社区管网工程费4301.405室外给排水系统费4301.405.01室外给水系统4301.405.01.01雨污水系统43059、1.405.01.02室外采暖系统费4301.405.02管道系统4301.405.02.01热交换站4301.405.02.02锅炉房4301.405.02.03室外燃气系统4301.405.03管道系统4301.405.03.01调压站4301.405.03.02室外电气及高低压设备费4301.405.04高低压配电设备及安装4301.405.04.01室外强电管道及电缆敷设4301.405.04.02室外弱电管道埋设4301.405.04.03室外智能化系统费4301.405.05停车管理系统4301.405.05.01小区闭路监控系统4301.405.05.02周界红外防越4301.460、05.05.03小区门禁系统4301.405.05.04电子巡更系统4301.405.05.05电子公告屏4301.405.05.06园林环境工程费4301.406绿化建设费4301.406.01建筑小品4301.406.02道路及广场建设费4301.406.03围墙建造费4301.406.04室外照明4301.406.05室外背景音乐4301.406.06室外零星设施4301.406.07配套设施费4301.407游泳池4301.407.01会所4301.407.02幼儿园4301.407.03学校4301.407.04球场4301.407.05设备用房4301.407.06-开发间接费4361、01.408工程管理费4301.408.01工程监理费4301.408.01.01预结算编审费4301.408.01.02行政管理费4301.408.01.03施工合同外奖金4301.408.01.04工程质量监督费4301.408.01.05安全监督费4301.408.01.06工程保险费4301.408.01.07-资本化借款费用4301.408.02营销设施建造费4301.408.03广告设施及发布费4301.408.03.01现场包装费4301.408.03.02接待厅装修装饰费4301.408.03.03样板间费用4301.408.03.04销售模型费4301.408.03.05-物62、业管理完善费4301.408.04成本预提及结转4301.41工程付款审核工作程序1. 目的严格按合同条款第一时间及时、准确审核各项工程、材料款,杜绝错付、超付、以确保工程进度、控制成本。2. 范围2.1. 主体工程工程款审核（预付款、进度款、结算款）2.2. 其他工程（除主体工程外）工程款审核2.3. 材料、设备付款审核2.4. 各项工程费用（设计、监理等）付款审核2.5. 保修金的付款审核3. 工作程序3.1. 主体工程工程款审核3.1.1. 工程预付款审核3.1.2. 项目预算员审核预付款申请资料的完整性。须备资料：3.1.2.1. 主办工程师明确付款事项的付款审批表3.1.2.2. 合63、同有关付款条款的复印件3.1.2.3. 付款通知书3.1.2.4. 发票3.1.3. 项目预算员审核预付款金额的正确性：预付款=合同金额预付%3.2. 工程进度款审核3.2.1. 乙方应根据合同在每月25日前将工程进度报表上报项目主办工程部。3.2.2. 项目主办工程师及监理代表3天内审核工程形象进度及该月完成工程量，签字确认后送项目预算员审核。3.2.3. 项目预算员审核工程进度报表内容的完整性。有三方面内容：3.2.3.1. 工程师、监理确认的当月各分部的形象进度及当月完成的工程量。3.2.3.2. 施工单位上报的当月完成工程量费用清单。3.2.3.3. 每月完成的单位工程的质量安全综和评64、定单。3.2.3.4. 当月已审核的设计变更、签证汇总表及其它费用汇总表。3.2.4. 项目预算员5天内完成当月进度款的各项费用的审核，填写工程进度款审核表。3.2.5. 工程进度款量审核表由项目预算员、主办工程师和施工单位预算员三方签字确认，原件由预算组保留，复印件发放工程主办人员填报。3.2.6. 工程结算尾款3.2.6.1. 按工程竣工清算工作程序执行，确定工程尾款。3.2.6.2. 工程师根据竣工清算报告填报付款申请单。3.3. 其他工程（除主体工程外）工程款审核3.3.1. 工程预付款审核3.3.2. 主办工程师填报工程付款申请3.3.3. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包65、括：3.3.3.1. 主办工程师明确付款事项的付款审批表3.3.3.2. 合同有关付款条款的复印件3.3.3.3. 付款通知书3.3.3.4. 发票3.3.4. 项目预算员预付款金额的正确性：预付款=合同金额预付%3.4. 工程进度款审核3.4.1. 主办工程师填报工程付款申请3.4.2. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：3.4.2.1. 付款审批表(主办工程师明确施工实施进度)3.4.2.2. 合同有关付款条款的复印件3.4.2.3. 付款通知书3.4.2.4. 发票3.4.3. 项目预算员审核进度款金额的正确性：进度款=合同金额（预算价）合同明确的付款进度%。3.4.4. 工66、程结算付款审核3.4.4.1. 主办工程师填报工程付款申请3.4.4.2. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：a. 付款审批表b. 工程结算审批表复印件c. 合同有关付款条款的复印件d. 付款通知书a. 发票3.4.4.3. 项目预算员审核结算付款组成的正确性：a. 核对已付工程进度款b. 根据合同扣留保修金c. 汇总工程扣款单3.4.4.4. 工程结算尾款的确定：工程结算款=结算价-保修金（或扣留金额）-已支付工程款-工程扣款3.4.4.5. 零星工程（3万元以下）结算付款：结算付款=结算价-扣留费用工程为合格：扣留费用=结算价*2%*40%工程为优良：扣留费用=结算价*2%*267、5%3.5. 保修金付款审核3.5.1. 主办工程师填报工程付款申请3.5.2. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：3.5.2.1. 付款审批表3.5.2.2. 合同有关保修金退还条款的复印件3.5.2.3. 物业公司盖章认可的无质量问题的证明单3.5.2.4. 保修期内的扣款单3.5.2.5. 付款通知书3.5.2.6. 发票3.5.3. 项目预算员复核退回保修金的金额退回保修金=原扣留保修金保修期内扣款3.6. 材料、设备付款审核3.6.1. 材料、设备预付款审核3.6.2. 主办工程师填报工程付款申请3.6.3. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：3.6.3.1.68、 主办工程师明确付款事项的付款审批表3.6.3.2. 合同有关付款条款的复印件3.6.3.3. 付款通知书3.6.3.4. 发票3.6.4. 项目预算员预付款金额的正确性：预付款=合同金额预付%3.6.5. 材料进度款审核3.6.5.1. 主办工程师填报工程付款申请3.6.5.2. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：a. 付款审批表(主办工程师明确施工实施进度)b. 合同有关付款条款的复印件c. 主办工程师签字的材料送货单、入库单d. 付款通知书e. 发票3.6.5.3. 项目预算员审核进度款金额的正确性：进度款=合同金额（预算价）合同明确的付款进度%。3.6.6. 材料结算付款审69、核3.6.6.1. 主办工程师填报工程付款申请3.6.6.2. 项目预算员审核付款申请资料的完整性，必须包括：a. 付款审批表b. 合同有关付款条款的复印件c. 主办工程师确认的收料单d. 付款通知书e. 发票3.6.6.3. 项目预算员审核结算付款组成的正确性：a. 核对已付工程进度款b. 根据合同扣留保修金c. 汇总材料扣款单d. 审核实际供货量3.6.6.4. 工程结算尾款的确定：材料结算尾款=结算价-保修金-已支付工程款-材料扣款上述各项付款审核后，依据付款审批工作程序进行付款的审批工作。5.附件工程进度款审核表年月份工程进度款审核表建设项目施工单位上报工程款审核工程款土建预算内容完成70、费用现场签证设计变更安装预算内容完成费用现场签证设计变更其他合计备注施工单位：工程部：预算组：工程付款审批工作程序1. 目的制定合理付款审批流程，确保工程进度，并避免错付、超付以控制成本。加强各部门信息沟通，合理安排付款时间。2. 范围2.1. 工程施工类付款2.2. 设计类付款2.3. 材料设备类付款3. 工作原则3.1. 主办人应按照合同条款及实际工程进度，仔细审核每项付款。3.2. 主办人与成本管理部应保持良好沟通，避免不必要的错误发生。3.3. 主办人、成本管理部应及时做好台帐，严格核对“已付款”，避免超付。3.4. 项目秘书应做好付款流转登记工作以备查，并在第一时间上报付款。3.5.71、 财务部应合理安排好资金，做到急事急办。3.6. 项目秘书应做好发放支票、收齐发票工作。4. 工作程序4.1. 项目主办人将“付款申请单”以及所附资料送交项目总经理审批。4.2. 项目总经理审批后由项目秘书统一登记后上报成本管理部审核。4.3. 成本管理部按付款审核工作程序审核各项付款内容并做好相应台帐。4.4. 经成本管理部经理签字认可后上报分管副总审批。4.5. 分管副总审批后，再由成本管理部转交财务部审核。4.6. 财务部审核后上报总经理审批。4.7. 总经理审批后，由财务部安排资金付款并同时知会成本管理部。4.8. 成本管理部在第一时间通知项目秘书领取支票并做好台帐登记。4.9. 项目72、主办人到项目秘书处领取支票后发放给各施工单位。4.10. 项目主办人必须做好付款台帐。5. 付款审批时限规定5.1. 各类付款从送至成本管理部当日起，成本管理部需1至2个工作日完成审核工作。6. 相关说明6.1. 本程序文件对非工程施工类、设计类、材料设备采购类付款的审批不适用。如：营销类、企划类等。7. 附件项目付款审批表工程预结算管理办法1.目的为加强某某集团所属各房地产公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司。3.职责3.1集团总部财务管理部成73、本管理组负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3.2集团所属各房地产公司从事工程预结算的计价、审批及其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法。4.方法与过程控制（包括原则、一般规定、工程预算管理、工程结算管理、其他规定）4.1工程预结算工作应遵循的原则4.1.1廉洁奉公原则：工程预结算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物，如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。4.1.2多级审核原则：工程预结算应建立起预结算人员之间、部门之间等的编制及审核控制体系；工程预结算皆须经过多级审核，各级在审核过程中应认真仔细，有关手74、续资料的签字、盖章等务必齐全、有效，否则不得办理预结算。4.1.3准确高效原则：工程预结算中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很高的准确度，体现出较高的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高的工作效率，做到及时帐清，以适应工程招标、成本核算、工期等多方面的要求。4.1.4可复查性原则：工程预结算工作的全过程应有详细、真实的记录及完善的资料管理制度，量价计算过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查性。4.1.5合理低价原则：工程预结算工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格75、确定工程造价。4.1.6方案优化原则：成本管理部在工程预结算工作中，应积极协同设计、工程管理等单位、部门充分应用价值工程理论，进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。4.1.7信息通达原则：工程预结算在编制时应考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要，对资料、信息应及时整理，并根据工作需要及时提供给设计、工程管理部、项目部等部门；对于当地公司财务管理部、总部的财务管理部成本管理组，除尚未公开的标底情况外，其他情况，如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有信息资料。4.2工程预结算工作的一般规定4.2.1成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算工作负主要责任，项目部、工程76、管理部、财务管理部应积极配合、参与并负相应责任。4.2.2工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。4.2.3施工图预算由本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。4.2.4工程结算和实行总价包干的工程预算的编审应委托造价咨询机构进行，但如某工程的预算已委托了造价咨询机构进行编审、并签署了总价包干协议，则该工程的竣工结算可不再进行外委编审。4.2.5委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及77、与承包单位核对后的预结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。4.2.6由成本管理部组织，工程管理部、项目部等积极配合，及时整理齐全工程预结算工作所需的必备资料，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档；工程预结算工作的必备资料主要包括：4.2.6.1材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；4.2.6.2招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方某一致的预算书等）；4.2.6.3工程合同（包括合同审批表）；4.2.6.4施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；4.2.6.5双方确认的所有工程变更签证及相应的预算78、书；4.2.6.6工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；4.2.6.7其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。4.2.7工程预结算的划分按照某某集团房地产企业成本核算指导进行，共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。4.3工程预算管理4.3.1所有工程应编制施工图预算，并填写某某企业股份有限公司工程预算审批表。4.3.2集团主张在进行工程招标之前，编制好施工图预算，并作为工程招标之标底。4.3.3项目主体工程确因工期紧张需采用费率招标，应严格按某某企业股份有限公司工程招标管理办79、法有关内容办理；当施工图齐备后，成本管理部应立即要求承包单位编制施工图预算，同时成本管理部应对施工图预算进行编审或委托造价咨询机构编审，而后，成本管理部应督促并始终参与施工图预算的核对工作，按核定的预算价签定补充工程合同。上述所有工作，应在施工图完备后60天内完成。4.3.4费率招标情况下，为防止承包商高估冒算而增加工程预算的核对难度，合同中应约定控制办法。比如：若承包单位报送的施工图预算造价超出最终核定预算造价10%时，发包单位将按预算高报部分的一定比例进行扣款（具体扣款办法可参照工程结算相关内容各公司自定），乃至取消其今后对某某工程的投标资格。4.3.5如果仅是委托造价咨询机构进行施工图预80、算的编制，造价咨询酬金一般按总造价的一定比例计取；如果是委托编制预算并负责审核承包单位编制的预算，造价咨询酬金可采取按总造价的一定比例并结合核减额的一定比例计价的方式计取。4.3.6成本管理部在工程预算外委时还应作好如下工作：4.3.6.1对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；4.3.6.2跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，仔细审查咨询机构的编制结果；同时要求各有关部门作好必要的保密工作：所有工程在招标工作完成之前，委托编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密；在实行费率招标的情况下，在编制预算阶段81、，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密，同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称等情况。4.3.7工程预算编制的方法：4.3.7.1根据工程量计算规则，按详细的施工图、确定的施工方案并结合现场实际情况计算工程量；4.3.7.2分项工程的子项如无合适定额套用，且不能换算，则应编制补充定额单价；造价工程师要主动发现施工图中标注不清、前后矛盾、缺项、漏项等问题，并明确标注、落实调整，以减少或避免设计变更及签证，同时准确掌握工程动态成本。4.3.8工程预算确定后，及时对目标成本进行修改，以目标成本为上限，监督各相关部门，采取有效措施控制工程造价。4.4工程结算管理4.4.1项目部在向成本管理82、部提交的工程结算工作交接单中详细说明合同价款、设计变更现场签证之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题。4.4.2结算造价咨询酬金的计取尽量采取按造价核减额的一定比例的方式计取，或采取固定金额加核减额的一定比例计价的方式，并与造价咨询机构在委托合同中明确。4.4.3工程结算程序：发出工程结算通知书项目部、工程管理部、成本管理部、财务管理部统一意见后，由项目部发给承包单位工程结算通知书确认达到竣工结算条件后，由项目部向成本管理部递交工程结算工作交接单发出工程结算工作交接单承包单位将整理齐全的工程结算资料，报送项目部承包单位报送结算资料监理公司审核并签字，造价工83、程师收到齐备的结算资料后，全面负责审核并签字，项目部、工程管理部等须全力配合工程结算全面审核部门内部复审成本管理部内部进行复审，经理及其他复审工程师签字如果工程结算并非在施工图总价包干的基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，尽量按造价核减额计取咨询酬金工程结算外审相关部门审核公司领导审批外审结果经成本管理部复查，财务管理部复核后，主管副总签署意见，报公司总经理批示签署竣工结算价款协议书成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余款等4.4.4所有工程结算须填写某某企业股份有限公司工程结算审批表。4.4.5为防止承包单位高估结算，应与承包单84、位在工程合同中约定控制办法。比如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5以内（含5）的造价咨询酬金由甲方支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包方支付；若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10（含10）时，承包单位除造价咨询酬金外，发包单位可进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取消今后对某某工程的投标资格（应在工程结算通知单强调此内容）。4.4.6为方便客户入住，供电、自来水、煤气、电话等市政工程的结算优先办理；主体工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后6个月内核定（包括多级审核）完毕，其余工程结算在承包方提供全部竣工结算资料后3个月85、内核定（包括多级审核）完毕。4.4.7驻项目的成本管理工程师必须建立三方和甲供材料的领用台帐及付款台帐，对领用单原件进行存档，便于结算扣减。4.4.8结算编制的方法:4.4.8.1结算的工程量以竣工图为准，竣工图不清之处，预算人员应到工地现场实地测算；4.4.8.2结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定；4.4.8.3扣除甲供材料的多用材料费（领用甲方材料数量减预算用量的差量乘甲方订货单价）；4.4.8.4材料价差严格按材料限价调整；4.4.8.5按工程合同确定的结算方式计算结算总价，在审核结算书、与承包方核对时参照合同进行甲供材料86、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配合管理费、总包服务费、保修金等费用的计算、扣除；4.4.8.6结算总价=预算造价+设计变更+现场签证+（人工补差+材料差价）+增加项目-减少项目。4.4.9工程结算分析：竣工结算完成之后，应编制工程结算成本和目标成本的对比分析，协助考核相关部门的责任成本，并总结项目目标成本控制的经验和教训。4.5其他规定4.5.1各公司的造价工程师（预算员）由成本管理部统一管理，驻项目部的造价工程师（预算员）归属公司成本管理部管理；4.5.2负责工程造价计价、审核的执业专业人员和工程造价咨询机构必须持有造价工程师注册证书或预算员从业资格证书或工程造价咨询单位87、资质证书；并在经办的工程造价文件上注明单位名称、执业人员的姓名和证书号码。4.5.3发包单位、承包单位双方对建设工程施工合同执行过程中的工程价格争议，可通过双方协商、合同约定的办法、仲裁或向人民法院起诉的办法解决；在争议处理中，涉及工程价格鉴定的，由工程所在地工程造价管理机构或法院指定的具有相应资质的工程造价咨询机构办理。4.5.4某某集团内部造价信息的整理利用4.5.4.1某某集团所属房地产公司的成本管理部应及时总结成本管理的经验和教训，并写出专题总结分析报告，上传到总部成本管理网页供集团范围内共享；4.5.4.2某某集团所属房地产公司成本管理部作好各项目的成本分类汇总，分析各项技术经济指标88、；集团财务管理部成本管理组负责集团各公司工程造价资料的调查、收集、整理、分析，形成工程造价资料信息库供各公司采用。4.5.5集团总部财务管理部成本管理组在日常工作中，通过多种工作方式对某某集团所属房地产公司的房地产项目预结算、动态成本以及对成本管理办法的执行等情况等进行了解、检查，并将不定期地对工程预结算进行审查。.5.5某某集团所属房地产公司务必严格执行本管理办法，如在执行过程中有与实际情况不适合之处，可根据实际情况作相应修改之请示，报送总部财务管理部成本管理组核实，由分管领导批准后方可实施。5.相关表格某某企业股份有限公司工程预算审批表某某企业股份有限公司工程结算审批表某某企业股份有限公司89、竣工结算造价协议清单工程结算通知书工程结算工作交接单工程预算审批表编号:版本：表格生效日期：序号:项目名称施工单位合同编号工程内容预算造价名称金额(人民币元)备注成本管理部（施工单位报送）编制预算造价（监理公司审核造价）成本管理部审核造价造价咨询机构审核造价甲乙双方最终确认审定预算造价人民币大写：会签栏成本管理部财务管理部其他部门及公司领导工程结算审批表编号:版本：表格生效日期：序号:项目名称施工单位合同编号工程内容结算造价名称金额(元)备注合同造价施工单位报送结算造价监理审核造价成本管理部审核造价造价咨询机构审核造价甲乙双方最终确认审定结算造价人民币大写：会签栏成本管理部财务管理部其他部门及90、公司领导竣工结算造价协议清单编号:版本：表格生效日期：序号:项目名称施工单位合同编号工程内容序号结算项目名称金额(元)备注合同造价施工单位报送结算造价1双方确认最终审定结算造价人民币大写：2其中应扣款项：2.1已付工程款2.2某某垫付款2.3工程水电费2.4代购材料、设备费2.5代购物业所投入的费用2.6零星返修工程费2.7其他费用3保修款4应付余款（1-2-3）人民币大写：甲方：（盖章）乙方：（盖章）代表：（签字）代表：（签字）日期：年月日日期：年月日工程结算通知书致：现工程已经竣工，具备了结算条件，请贵公司准备完整的结算资料，按合同规定的计价条款、本着实事求是的原则，于年月日之前报送结算资91、料，报送的结算资料内容不得弄虚作假、高估冒算。如果贵公司报送的结算造价最终核减额在审核总价5以内（含5），则造价咨询酬金由我公司支付，若结算造价最终核减额超出5，则因造价超出部分而引起的造价咨询酬金之增加部分由贵公司支付；若贵公司报送的结算金额超出最终审定结算金额10（含10）时，贵公司除支付因超出最终核减额5而增加的造价咨询酬金外，我公司将按照工程造价%的比例收取罚款；如情节严重，将取消今后参与我公司工程的投标资格。特此通知。公司名称（盖章）年月日工程结算工作交接单致成本管理部：本部经办的以下工程项目，已竣工验收，完全符合办理结算的条件，请成本管理部安排办理工程竣工结算。工程名称承包方合同名92、称合同开竣工日期合同编号实际开竣工日期工程质量其他根据工程现场实际情况，在工程结算中需特别注意如下事项（合同签证变更之外的增减款事项、工程遗留、合同违约、施工现场清理、甲供材料、隐蔽工程等问题）：项目部（签字）： 成本管理部（签字）：日期：年月日 日期：年月日扣款审批工作程序1. 目的使扣款审批规范化，并确保落实扣款。2. 适用范围2.1. 各类工程维修、设备在保修期内被损坏且原施工单位因各种原因不能提供保修项目2.2. 因房屋质量造成赔偿的费用2.3. 各类代付须扣回费用3. 操作程序3.1. 主办人须提供扣款原始资料并说明扣款原因及维修后的质量情况说明。3.1.1. 主办人填写“扣款通知单93、”。3.1.2. 主办人请被扣款单位负责人签字并盖单位公章。若被扣款单位拒绝扣款，则请表明拒绝扣款的原因，主办人应提供充分依据及原始资料，以便将来强行扣除。3.1.3. 主办人将扣款单报项目总经理审批。3.1.4. 项目总经理审批后交项目秘书统一登记后上报成本管理部预算员审核。3.1.5. 预算员审核后交综合管理员复核扣款内容后报成本管理部经理审批。3.1.6. 成本管理部经理审批后，由综合管理员将扣款单下发项目秘书存档。3.1.7. 成本管理部保留复印件1份，为以后落实扣款审核。3.1.8. 项目秘书须保存扣款单原件（扣款单存档应分项目、施工单位进行分类，以备查阅），并将复印件1份交主办人存94、档。3.1.9. 主办人落实扣款时，应到项目秘书处凭扣款单复印件换出扣款单原件作为正式凭证。同时，项目秘书对登记的扣款单进行销号。4. 附件扣款通知单工程预结算管理规范1. 目的合理安排预结算的编制和审核工作，及时掌握开工、竣工阶段的工程造价，为工程进度款的支付、成本控制、造价分析提供依据。第二条 范围公司所有工程的预算及结算。第三条 项目主体工程的预结算管理成本管理部选择社会造价咨询单位全面参与项目的预结算工作。1. 选择优质的社会造价咨询单位，签订项目的预结算造价咨询合同。（详见有关与造价咨询单位的合作管理规范）2. 施工图预算的编制程序2.1. 成本管理部收到施工图后，分别对造价咨询单位95、及施工单位提出预算编制的任务单，开始编制施工图预算。有关预算编制的时间及编制要求：2.1.1 主体工程一般要求一个月内完成预算的编制。2.1.2 每一份预算按楼号进行汇总。2.1.3 每一楼号的土建工程分项：地下室、桩基、基坑措施、基础、上部结构、装饰工程。2.1.4 每一楼号的安装工程分项：煤气、给排水、强电、通讯工程、安保工程、电视工程。2.1.5 其他特殊的编制要求。2.2. 组织社会造价咨询单位参加图纸会审工作。2.3. 组织社会造价咨询单位与施工单位的相关工作会议，由咨询单位对施工单位明确预算编制中的统一口径及标准。2.4. 造价咨询单位编制完预算后及时递交甲方，甲方作为合同价、前期96、工程进度款的依据。2.5. 施工单位完成预算编制后将由成本管理部递送造价咨询单位进行审核。2.6. 成本管理部全过程跟踪预算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核。2.7. 成本管理部对预算结果的确认：必须分专业2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认方可生效。2.8. 经成本管理部、施工单位及审价单位三方确定后的预算为最终的施工图预算价，并作好施工图预算编制备忘。2.8.1施工图预算编制备忘要详细，包含图纸编号、套用的定额、计费的标准、人工补差、材料价格等编制依据，以及说明不包含的项目、不清楚而暂定的项目等。2.9. 施工图预算价是工程结算价的一部分，除预算编制备忘中说明的事项外，其余97、项目在结算时均不得调整。2.10. 根据审核后的施工图预算价确定或调整工程合同价，并作为工程进度款的支付依据。3.竣工结算的编制程序3.1 工程竣工取得竣工验收单后十五天内施工单位上报工程结算文件至项目主办工程师。3.2 项目经理部主办工程师根据工程情况填报工程结算审批表，经项目总经理签字同意结算后，报送工程管理部。3.3 必须经工程管理部对工程质量的复核及确认后，成本管理部才能对项目进行结算。3.4 成本管理部复核结算资料的完整性：3.4.1 结算审批表3.4.2 工程竣工质量验收单3.4.3 工程竣工结算造价汇总表3.4.4 工程结算书3.4.5 各项工程结算编制依据3.4.6 施工合同、98、补充协议的复印件3.5 竣工结算价组成：结算价=预算价+预算备忘调整价+设计变更价+现场签证价+其他费用3.5.1 施工图预算价：原三方审核确定的施工图预算价。3.5.2 预算调整价：根据预算编制备忘中注明的事项对预算价进行调整汇总。3.5.3 设计变更费用：汇总每月设计变更的审核造价。（详见设计变更及现场签证管理规范）3.5.4 签证费用：汇总每月现场签证的审核造价。（详见设计变更及现场签证管理规范）3.5.5 其他费用：在合同期间政府造价管理部门对定额取费标准有新规定而引起的调整等。3.6 成本管理部与施工单位完成结算资料的核对后，施工单位确认工程竣工结算审价资料清单，同时签订工程结算审价99、承诺书。3.7 造价咨询单位根据结算资料及承诺书在一个月内完成工程的竣工结算的审核工作。3.8 成本管理部全过程跟踪结算的审核情况，并按抽查法、对比法进行复核。3.9 成本管理部对结算审核稿必须分专业2人以上的相互交叉抽查复核及经理的共同核实签认，并填工程结算审价结果审批表送公司总经理层审批确定。3.10 甲、乙及审价单位三方审核确定后的结算为最终工程竣工结算价。3.11 造价咨询单位根据成本管理部的要求完成结算造价的分析工作。第四条 零星工程预算及结算管理详见零星工程管理规范。第五条 特殊工程预算及结算管理水、电、煤气等特殊工程若主办部门强制执行行业定额计取费用，则主办工程师需对情况进行说明100、，并附相关的政府文件。第六条 附件工程预结算任务委托单施工图预算编制备忘工程竣工结算审价资料清单项目工程结算审价承诺书工程竣工结算审价结果审批表责任成本管理体系指引1.目的为提高集团成本管理水平，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，特制定本管理指引。2.范围本管理指引旨在为集团所属各地产公司建立责任成本体系，适用于某某集团所属各地产公司。3.职责3.1某某集团成本管理委员会负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。3.2某某集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。4.方法与过程控制4.1责任成本体系释义4.1.1房地产业务操作过程是程序性很101、强的专业合作过程，各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。4.1.2房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。4.1.3某某责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。4.1.4某某责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的责任成本体系。4.2责任成本体系组成要素4.2.1责任主体：以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。4.2.2责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按102、成本项目划分责任范围。4.2.3责任目标：按公司成本管理宗旨：以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。4.2.4反馈指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性，单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。4.2.5评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上，就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。4.2.6某某责任成本体系之要素概括表责任范围责任主体配合部门评价部门土地、报批报建费项目发展部财务部建造成本103、责1、建造内容、建筑形式合理化设计部销售部成本部任2、结构指标合理化及施工图质量设计部工程部成本部目3、获取竞争性的合理低价工程部成本部项目经理部招标领导小组标4、现场成本管理、施工质量与效率项目经理部工程部工程部销售费用销售部财务部管理费用各职能部门财务部4.3责任成本体系的范例某某集团房地产有限公司责任成本体系表主导部门配合部门反馈指标考核部门土地获得成本项目发展部销售部每平米地价土地获得时间财务管理部开发前期准备费-报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部-设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部-三通及临时设施费工程部设计部主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建104、造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计设计部销售部项目部规划设计周期成本管理部结构、安装设计工程部设计部每平米钢筋含量成本管理部每平米含砼量成本管理部招标及签约工程部成本部招标比率成本管理部项目经理部最低价定标比率成本管理部材料采购工程部成本部甲定材料占造价比率成本管理部项目经理部统购材料购买率设计变更设计部工程部变更比率成本管理部工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部工程结算成本部工程部项目部结算错漏率工程管理部开发间接费-工程管理费项目经理部工程管理部每平米管理费财务管理部-利息财务管理部-营销支持费用销售部客户事务部每平米营销费管理费用各部门人均行政费用财务管理部105、每平米管理费用人均销售收入销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部每平米广告费用人均销售员面积税金财务部实际交纳税率集团财务部物业经营损益物业管理公司物业实际盈亏额财务管理部上表供各公司建立责任成本体系参考用，其中：责任成本范围至少应包括上述划分范围，但可作更明细的划分。4.4责任成本体系建立程序4.4.1由公司总经理牵头，成本管理部具体组织，按本指引划分责任成本范围，确定责任主体和配合部门，并进一步细分职责；4.4.2各公司可可根据本指引选择、调整具体反馈指标，可自行协商确定反馈指标的合理区间。4.4.3经各部门讨论、总经理批准，整理形成适用于本公司的“责任成本管理办法”，报总部备案106、；并在公司内作普及宣传和具体执行；4.4.4根据本公司管理能力和项目情况，制定适用于本公司的阶段性目标,譬如：招标金额定价比例90%以上设计变更占造价的比例3%以下钢筋含量的合理控制比率90%以上每平米质量维修成本5元/平米规模经济成本优势50元/平米每平米售后物业净支出0元/平米销售费用占销售收入比率2.50%公司司成本管理部会同财务管理部按项目定期公布“责任成本考核报告”，并抄报集团成本管理委员会。5.支持文件VKCW03-23-F1成本指标明细表反馈指标单位计算公式备注土地获得成本每平米地价元/平米=土地获得成本/总建筑面积与听证会通过时的指标相比较土地获得时间天从购地签约到土地按约定使107、用功能落实到某某名下时为止。与听证会通过时的指标相比较开发前期准备费-报批报建费报建费用节减率%=（按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建费）/按政策应交纳费用报批报建费可用广义概念，将土地出让金等包括在内。-设计费每平米设计费元/平米=设计费总额/总建筑面积可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观设计费-三通及临时设施费每平米三通费用元/平米=三通费用总额/总面积数每平米临时设施费元/平米=临时设施费用总额/总建筑面积主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）:规划设计规划设计周期天自土地协议签署日（或上一期动工之日）至施工图108、完毕之日可区分为规划方案周期和方案实施周期结构安装设计每平米钢筋含量公斤/平米=钢筋总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构、屋面的钢含量每平米含砼量立方/平米=砼总用量/总建筑面积可分类计算基础、上部结构、屋面的砼含量，注明砼标号。招标及签约招标比率%=通过招标定价的合约总额/造价总金额也可按合同次数来统计。最低价定标比率%=最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额材料采购甲定材料占造价比率%=甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程成本总额统购材料购买率%=参与集团统购的材料金额/统购品种的材料总额设计变更变更比率%=设计变更造价总额/工程造价总额可分类计算设计错漏、市场变更、客户要求109、的变更比率工程签证签证比率%=现场签证的成本总额/工程造价总额工程结算结算错漏率%=（甲乙方结算价格-审核后结算价格）/审核后结算价格开发间接费-工程管理费每平米管理费元/平米=项目工程管理费总额/项目建设总面积-利息-营销支持费用每平米营销费元/平米=项目营销费用总额/项目建设总面积管理费用人均行政费用元/人=行政费用总额/当年加权总人数每平米管理费用元/平米=管理费用总额/当年结算面积人均销售收入元/人=销售收入总额/当年加权总人数销售费用每平米销售费用元/平米=销售费用总额/当年销售面积每平米广告费用元/平米=广告费用总额/当年销售面积人均销售员面积元/人=销售面积总数/当年加权销售人员110、数税金实际交纳税率%=实际交纳的税额/计税税基分类计算所得税、契税、营业税率。物业经营损益物业实际盈亏额元/平米=当年售后物业总支出-当年物业总收入集团目标成本管理实施细则1.目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2.范围本实施细则适用于某某集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。3.职责3.1某某集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。3.2某某集团所属各地产公司负责贯彻实施。4.方法与过程控制4.1目标成本释义4.1.1目标成本是公司基于市111、场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。4.1.2目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表目标成本控制责任书动态成本月评估。4.1.3目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4目标成本控制责任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。4.1.5动态112、成本月评估报告反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议4.2目标成本管理原则4.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。4.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。4.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。4.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。4.3目标成本科目的分类：详附件目标成本科目分类4.4目标成本文件制订的步骤及时间113、要求4.4.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底某一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议，以此指导实施方案的造价控制。4.4.2实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对项目成本测算表进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和114、计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成施工图设计阶段的成本控制建议，作为设计任务指导书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。4.4.3施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和“某某责任成本体系”的要求，编制正式的目标成本控制责任书，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。4.4.4各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指115、导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。4.5目标成本测算表的编制4.5.1目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。4.5.2目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。4.5.3成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后成本测算表中的工程量，应是按116、图实际计算的结果。4.5.4成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。4.5.5产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。4.5.6施工图预算完成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。4.5.7投资分析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金117、额，但需注明参考依据。4.5.8各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。4.6目标成本控制责任书的编制4.6.1目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。4.6.2目标成本控制责任书的制定，应按照某某集团责任成本管理体系要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。4.6.3目标成本控制责任书应包含以下内容：项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。开发前期准备费用控制：118、目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详某某责任成本管理体系指引）4.6.4营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是119、卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。4.6.5目标成本控制责任书由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，某一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。4.7目标成本的执行4.7.1在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份项目动态成本月评估，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。4.7.2项目动态成本月评估应包括“变更签证120、统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务部成本审算中心。（可在成本管理软件中完成）4.7.3成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。4.7.4如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报。4.7.5在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况121、；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。4.7.6项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照目标成本控制责任书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。4.7.6工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。4.7.7项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。4.8目标成本的修订4.8.1施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外122、不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月评估中反映即可。4.8.1工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。5.支持文件某某集团责任成本管理体系指引某某成本管理软件操作实施细则附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）目标成本科目分类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施123、费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费报批报建费1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批124、费2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等增容费水、电、煤气增容费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费125、施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水u 给排水自来126、水、排水u 直饮水系统u 热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟u 水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统u 电消防系统烟感、温感、报警、消防广播u 气体灭火系统u 防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、127、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁128、系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费1工程管理费工程监理费支129、付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销设施建造费广告设施及发布费车站广告、路牌广告现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆接待厅装修、装饰费设计、工程、装饰等样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。销售模型费售楼沙盘、户型模型等其他3资本化利130、息直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。4物业管理完善费开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费九期间费用目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见某某集团费用核算办法1管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见某某集团费用核算办法媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用展销费展位费、布置费、制作费等促销活动费设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品现场销售器具费饮水机、家私等销售人工费工资、奖金、补贴等看楼交通费131、看楼专车运行费、修理费、司机行车费用万客会费用销售代理费及佣金支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。中介策划及咨询费支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用总产权登记费政府收费分户产权转移登记费政府收费房屋交易费政府收费其他新项目发展管理制度1. 目的：为适应集团公司业务规模的发展，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。2. 范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。3. 职责：3.1. 集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督；3.2. 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司均有对本制度提出修改之权力和义132、务；3.3. 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司第一负责人负责执行本制度；3.4. 本制度解释权归企划部。4. 释义4.1. 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：4.2. 集团公司：指某某企业股份有限公司4.3. 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司4.4. 企划部：指集团企划部4.5. 决策委员会：指某某企业股份有限公司投资决策委员会4.6. 小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构5. 操作规范5.1. 新项目发展信息通报一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见新项目发展信息通报表133、格。5.2. 项目发展工作小组5.2.1. 小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。5.2.2. 小组成员34人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。5.2.3. 原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。5.2.4. 小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。5.2.5. 工作内容和流程：5.2.5.1. 对重点介入的项目，一线公司向企划部提交成立项目发展工作小组的申请和项目资料。5.2.5.2. 企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集134、团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。5.2.5.3. 决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。5.2.5.4. 小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、法律室部门第一负责人。5.2.5.5. 一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。5.2.5.6. 一线公司应于听证会召开两周前135、向小组报送项目可行性报告初稿或某某企业股份有限公司上会项目概况。具体格式参见上会项目概况表格。5.2.5.7. 小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交召开项目听证会申请。5.2.5.8. 一线公司应提前一周向小组报送召开项目听证会申请和项目可行性报告。5.2.5.9. 小组根据项目可行性报告和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到召开项目听证会申请2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。5.2.5.10. 决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一136、线公司、其他与会人员发出会议通知和项目可行性报告、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。5.2.5.11. 项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。5.2.5.12. 小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。5.3. 论证报告5.3.1. 进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写城市发展和住宅市场调研报告。5.3.2. 项目立项，必须编写项目可行性报告，具体内容可参照某某企业股份有限公137、司房地产项目可行性报告内容指引。5.4. 项目听证会5.4.1. 除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。5.4.2. 会务组织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。5.4.3. 会议主持人：“决策委员会”指定。5.4.4. 评委成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），集团直属二级公司第一负责人，集团财务部、资金结算中心、企划部、规划设计部、工程管理部、法律室第一负责人。5.4.5. 与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。5.4.6. 会议形式：现场、远程会议。5.4.7. 138、相关工作内容：5.4.7.1. 实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。5.4.7.2. 评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。5.4.7.3. 小组负责在听证会召开3个工作日前将项目可行性报告报送各位评委。5.4.7.4. 评委应认真研究分析项目可行性报告和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。5.4.7.5. 听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。5.4.7.6. 会议召开时，项目所在公司可摘要介绍项目可行性报告内容，主要工作是回答评委疑问和意见139、。5.4.7.7. 评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写某某集团新项目投资听证会评审意见表，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。5.4.7.8. 企划部应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。5.4.8. 评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述理由。5.4.9. 听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（140、2），以（3）作为最终论证结果，反之则以（2）作为最终论证结果。5.4.10. 会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。5.4.11. 签署合作意向。已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：5.4.11.1. 于签署意向两周前向企划部报送项目资料。5.4.11.2. 小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。5.4.11.3. 小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议141、，报“决策委员会”主任和集团主管领导。5.4.11.4. “决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。5.5. 签署正式协议。项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：5.5.1. 召开项目听证会，并通过。5.5.2. 报送集团董事会，并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。5.5.3. 合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决142、。5.6. 向合作方（土地方）付款审批程序5.6.1. 支付定金（或诚意金）：5.6.1.1. 合作意向书中关于支付定金（或诚意金）有约定条款的，可按相关条款支付。5.6.1.2. 合作意向书中关于支付定金（或诚意金）没有约定条款或签署合作意向书之前支付：金额超过人民币100万元（不含100万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由，小组在收到付款申请后及时报送集团总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任；金额不超过人民币100万元，一线公司需将付款情况报小组备案。5.6.2. 支付地价款：一线公司在签署正式协议后，方可按照签约合143、同条款支付地价款。5.7. 简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和企划部共同组织。对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：5.7.1. 新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下；5.7.2. 新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。5.7.3. 新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。5.7.4. 集团相关144、管理制度规定的其他情形。5.8. 附则5.8.1. 本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度，对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的，可另行制定具体管理办法。5.8.2. 项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。5.8.3. 本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。5.8.4. 本制度自发布之日起执行。某某企业股份有限公司*年*月附件：1、 新项目发展信息通报表格2、 提交听证会项目概况表格3、 房地产项目可行性报告内容指引附件1：新项目发展信息通报说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为145、止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到集团企划部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，项目发展小组邮箱：xmteam；3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。填报单位：填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属土地使用权归属合作方土地规划用途占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包146、括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地价格付款条件交地标准其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注填报单位：填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主147、要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2：某某企业股份有限公司提交听证会项目概况表格表一、宗地概况土地方全称项目宗地概况位置区域位置所在区四至范围东南西北地段及等级现状地形地貌地下情况待动迁情况148、需要安置或动迁的居民户人涉及单位或生产队个需要迁移的企业或工厂个其它交通出行公交线路在宗地及其周边的起始站轨道交通距宗地最近的站点快速干道市中心距宗地最快可达线路其它现状公共服务设施（距宗地3000米范围内列明数量、名称、距离）教育设施（列数量）小学中学大专院校幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体育公园运动场馆图书馆游泳馆其它医院大市政配套周边环境表二、经济技术指标经济技术指标项目宗地用地平衡表依据面积（公顷）比例现状用地性质居住用地住宅用地公建用地区内道路用地绿地公共绿地退道路绿化带市政用地道路用地总用地规划批准经济技术指标情况依据总建筑面积万平方米比例其中住宅面积多层住宅149、高层住宅公建面积经营性公建非经营性公建公建项目主要内容分类项目名称建筑面积占地面积经营性公建项目1234N非经营性公建项目1234N综合指标容积率综合容积率住宅容积率其它指标建筑覆盖率绿化率控高备注表三、合作条件合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等主要内容）合作依据政府批文、权证名称审批机关备注计划立项批准文件规划用地批准文件征地批文及其附图方案设计批准文件建设用地批准文件其他政府文件合作要求土地成本（成本构成、楼面地价）付款条件其他要求项目所在地政府税、费标准表四、投资收益预测项目投资收益测算规划指标用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）150、合计住宅多层住宅高层住宅公建经营性非经营性成本预测项目总金额（万元）单价（元/平方米）一直接成本小计1土地获得价款2开发前期准备费3主体建筑工程费4主体安装工程费5红线内市政工程费6环境及配套设施费7开发间接费其中：营销费用利息支出二管理费用总计投资收益测算序号项目总金额/万元单价/元/备注1销售收入2直接成本3销售税金及附加4管理费用5总投资6毛利率%7税前利润8税后利润9销售净利率10总投资回报率11内部收益率12启动资金13最大资金占用附件3：房地产项目可行性报告内容指引一、 前言随着集团公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作151、，提高工作效率，规避签约风险，提升集团公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在*市的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地152、位（是否核心项目）；2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡153、谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，154、包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可155、辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管156、径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 157、控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属土地使用权归属土地的他项权力（如抵押权）土地的用途有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）计划手续项目是否已经立项立项主体是否能够变更立项变158、更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）规划手续1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）土地手续征地批文土地使用权出让合同拆迁安置补偿有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序描述取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）土地性质变更的程序描述和理由土159、地性质变更的政策支持或障碍土地性质变更需要的工作日政策性风险评估政府资源利用的评估：当地政府对外来投资的态度；当地政府职能部门的办事作风；当地政府对该项目的关注程度；地块周边已有开发商项目成败的政府因素；与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响：城市规划限制或更改；突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式：合作方式描述例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、160、共同设立公司等。选择合作方式的主要原因主要合作条件双方的主要权利义务描述，包括但不限于：报批报建手续办理拆迁安置补偿付款内容和条件交地标准除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。合作风险评估：通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；土地使用年限；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地方的信用；付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我161、方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势区域内供应产品特征各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年162、区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。确定目标客户市场定位整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划163、设计初步分析一、规划设计的可行性分析既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。周边自然环境和人文环境对规划设164、计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。技术概念：计划采用的重要新技术及其165、与规划设计的关系。可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分：工程及销售计划截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）第六部分：投资收益分析成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择166、时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本合计管理费用销售费用财务费用项目总投资税务分析营业税及附加所得税土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。经济效益分析经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额167、（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发各期的利润体现经济指标年年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一168、定百分比来比较，如：经济指标预测售价90%预测售价预测售价110%预测售价120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率盈亏平衡点分析保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T169、1：表示营业税率T2：表示所得税率项目资金预测资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启170、动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合某某一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合某某一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容主要指标测算预测直接建造成本（不包括地价）、售价投资收益分析（参考以下格式）：经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注：A171、代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。根据需要，可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1R2R3注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部收益率等。竞争对手分析主要背景，控股股东情况总资产、净资产、净利润（每股利润）资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本操作水平，主要开发的项目，土地储备情况近期或未来的发展战略参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价172、。销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构某届时一定提供融资服务的协议。第十部分：在新城市开发需要补充的内容市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。各类型产品的市场特征：价位区分173、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。各行政区市场比较：量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征客户的购买偏好、购买关注的要素重点楼盘描述需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：有关宗地情况的补充174、证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。按照某某集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程财务部经济测算标准报表欲签定的意向书和合同文本新城市开发的市场调研报告设计变更与现场签证管理规范1. 目的1.1. 规范设计变更、现场签证的工作程序1.2. 加强工程造价的事中控制1.3. 完工后及时处理发生费用，减少了事后结算的扯皮现象，并能动态反映当前工程造价2. 范围2.1. 设计变更2.1.1. 由于设计院设计图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。2.1.2. 由于设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代175、换或其它变更事项。2.1.3. 由于工程管理部、项目部、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。2.1.4. 由于销售部、客户服务中心及业主要求提出变更，导致发生做法变更、材料代换或其它变更事项。2.2. 现场签证2.2.1. 在施工过程中出现的各种技术措施处理。2.2.2. 在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。2.2.3. 施工过程中出现的奖励和索赔问题。3. 设计变更的操作程序3.1. 设计变更发生前，设计部主办人对变更进行立项，并填报设计变更单，明确工作176、内容后下发至项目经理部，同时抄送成本管理部。3.2. 成本管理部根据变更内容，按施工单位及工程类别统一工程类编号。3.3. 项目经理部主办工程师签收设计变更单并下发至施工单位。3.4. 施工单位收到设计变更单后五天内完成设计变更的估价，并报甲方成本管理部主办人。3.5. 项目经理部主办工程师及现场监理监督设计变更的实际执行情况。3.6. 设计变更完成施工后，项目主办人5天内在设计变更单上填写变更的实施及完成情况，并与监理、施工单位三方会签。3.7. 施工单位每月25日汇总上月20日至本月20日的已完工并确认的设计变更，并按“一单一价”原则完成费用结算。汇总表每月25日送甲方成本管理部。3.8.177、 成本管理部按月及时完成设计变更费用的审核，并建立相关台帐。4. 现场签证的操作程序4.1. 现场签证发生前，项目经理部主办人对现场签证进行立项，并填报现场签证单，明确工作内容，统一编号后下发至施工单位，同时报送成本管理部主办人。4.2. 施工单位收到现场签证后五天内完成估价，并报甲方成本管理部主办人。4.3. 原则上不允许发生人工签证。除了配合四大公司发生的零星人工外（人工单价必须与成本管理部洽谈后而定），若现场要发生人工签证，则必须先以书面报告通过项目经理的审批，人工单价以定额单价或定额站公布的市场人工单价为标准。4.4. 项目经理部主办工程师及现场监理监督现场签证的实际执行情况。4.5.178、 现场签证完成施工后，项目主办人在现场签证单上填写施工现场的实际情况，并与监理、施工单位三方会签。4.6. 施工单位每月25日汇总上月20日至本月20日的已完工并确认的现场签证，并按“一单一价”原则完成费用结算。汇总表每月25日送甲方成本管理部主办人。4.7. 成本管理部及时完成现场签证费用的审核，并建立相关台帐。5. 相关说明5.1. 设计变更及现场签证的编号原则：工程类别编号（如：土建001）。5.2. 原则上设计变更，签证都应先立项后实施。若有特殊情况，设计、工程主办人发出口头变更指令，则必须在48小时内对口头指定进行确认，补填报变更、签证单。5.3. 设计师、工程师对于实际工程减少的项179、目也应及时填变更单。5.4. 每一份设计变更、签证单只申报一项内容。5.5. 工程开工前与施工单位签订关于设计变更、现场签证事项的协议。6. 附件设计变更单现场签证单关于设计变更、现场签证事项的协议*市某某房地产有限公司年月日返回返回返回零星工程管理规范1. 目的单体工程合同未能包含且工程造价3万元（含）以下的工程项目。2. 范围降低工程成本，明确程序和责任，加强零星工程成本管理可控性。3. 管理规范3.1. 零星工程立项原则3.1.1. 工程费用在3万元以下。3.1.2. 必须详细注明立项原因。3.1.3. 一般由项目主办工程师进行立项，同时必须经过项目经理审批后实施。3.1.4. 公司其它180、部门（含工程管理部、设计部、销售部、物业公司等）如要求项目部进行零星工程施工，必须提交经公司职能部门批复的书面文件（文件阅处单等），作为“零星工程立项文件”，项目工程师根据此文件，确定工程项目，填写零星工程委托书。3.2. 零星工程委托原则3.2.1. 原则上各标段内的工程都应由主体施工单位完成。3.2.2. 若由于工期等因素，主体施工单位无法施工时，必须报项目经理审批后，按工程类别委托已签订零星工程委托协议的施工单位进行施工。3.2.3. 工程保修期内的维修工程一般由原施工单位完成，若特殊原因委托零星工程施工单位施工，则必须办好对原施工单位的扣款事项及相关手续。3.3. 零星工程施工单位的选181、择3.3.1. 零星工程的施工单位必须通过招投标确定。项目开工前，由项目经理部牵头，工程管理部和成本管理部共同参加，开展招投标工作。3.3.2. 零星工程按工程类别分别进行招投标，分类参考已建项目。（如：土建安装类、配套类、园林景观类等）。3.3.3. 每个项目零星工程的承包单位不得多于3个。3.4. 零星工程的合同签订3.4.1. 确定中标单位后，签订施工总合同，明确工程要求及费用结算的各项条款。3.5. 零星工程实施是通过零星工程委托单开展工作的。3.5.1. 每一项工程必须先立项后施工，特殊紧急工程允许现场工程师发口头指令，但必须在口头指令发出后24小时内补发零星工程委托单。3.5.2.182、 施工过程中，现场工程师、监理必须对施工质量把关，若有隐蔽工程，则必须在工程隐蔽前完成对实际施工工程量的复核。3.5.3. 工程结束验收后，填报工程竣工验收单，主办工程师负责对工程量的审核。3.5.4. 在零星工程施工中，不得签认点工，如因特殊原因（配合四大配套公司施工），确需发生点工且数量较大时，项目部应向公司作专项汇报，经公司同意后，方可实施，项目主办工程师应做好现场记录，列明具体配合工作内容及工作量。3.6. 零星工程的预结算管理3.6.1. 根据零星工程委托单的工程内容施工单位1天内完成零星工程概算编制，成本管理部1天完成概算审核工作。3.6.2. 项目工程师每月5号汇总上月已竣工零星183、工程项目，上报工程结算单。3.6.3. 成本管理部复核结算资料的完整性。3.6.4. 成本管理部定期对零星工程结算送造价咨询单位审核。3.6.5. 工程结算审核价若超过委托书的20%，项目预算员填写工程造价分析表。3.6.6. 根据审核造价及合同约定支付工程进度款。4. 附件零星工程委托书零星工程竣工验收单结算造价分析表*市某某房地产有限公司年 月 日零星用现金购买物品、材料管理规范1. 目的令使用现金购买零星物品、材料的操作流程规范化，且全过程处于可控状态。2. 适用范围项目上需要使用现金购买的属于工程范畴的物品、材料。若所购买的物品、材料属于公司固定资产的范畴，则同时执行公司固定资产管理办184、法。3. 管理规范3.1. 现金领用参照财务制度执行。3.2. 主办人外出购买物品、材料必须两人以上（专业人员）。3.3. 主办人必须说明所购物品、材料的用途。3.4. 主办人须提供所购商店的名称、地址、柜台号。3.5. 若所购物品、材料经过同类产品比价，则须说明比价产品的生产厂家、产品单价以及产品优缺点比较。3.6. 采购完毕，主办人应填写零星用现金购买物品、材料采购单，并附上发票作为报销凭证。4. 附件零星用现金购买物品、材料采购单装饰工程材料、物品确定及购买工作指引1. 适用范围：公司项目的装饰工程的材料、物品确定及购买工作。2. 规范目的：为公司项目装饰工程前期材料及布置阶段物品的指引185、，加强对项目装饰工程施工前期材料的监控及后期布置物品购买的监控，达到确保效果、控制成本的目的、确保质量，特编制此指引规程。3. 指引内容：装饰工程施工材料及物品购买指引流程图定金购买制作签定合同报价验收供货费用领取费用申请NONOYES接装修设计管理流程图部门领导主要物品主要材料前期材料、物品确定阶段实施细则3.1. 装饰材料的收集工作重点理解设计意图选择恰当的装饰材料，要在方案确定后及时着手进行；多利用有效资源，自己或他人的成功案例，利用较新且有效果的材料，主要为石材、瓷片、玻璃、墙纸（布）、饰面板、布料等。3.2. 施工前期装饰材料的选择及确定3.2.1. 工作重点对于重点工程（开盘样板间186、大堂、电梯厅、会所等）的主要装饰材料的选择及确定，保证工期及最终装饰效果。3.2.2. 具体细则3.2.2.1. 主要装饰材料须提前选择。布料、墙纸等进口材料：定货周期为15天左右；瓷片、石材：定货周期7天左右；一些需要特殊定加工的材料须预留定货周期。3.2.2.2. 将选择的样板用A4-A2的卡纸制成统一样板，提供给领导汇报。3.2.2.3. 一般工程的饰材料的确定，须经主任设计师以上领导（含主任设计师）确认，确认后将确认标签贴于样板上以便今后验收之用。3.2.2.4. 重点工程的主要装饰材料的确定，必须经主任设计师以上领导确认，确认后将确认标签贴于样板上用信封封存，以便今后验收之用。3.187、3. 主要物品（包括：家具定制、橱柜、窗帘等）的选择及确定3.3.1. 工作重点在装修方案确定后及时的收集资料，进行讨论将家具、橱柜、窗帘的款式、用料确定，挑选厂家进行报价。3.3.2. 具体细则3.3.2.1. 主要物品的提前选择及确定。家具：定货周期20天左右橱柜：定货周期10天左右窗帘：定货周期10天左右3.3.2.2. 对主要物品（包括：家具定制、橱柜、窗帘等）各选择三家单位进行报价，根据价格、质量、服务，由装饰部经理确定一家合作单位。3.3.2.3. 签定购销合同，由装饰部经理确认。3.3.2.4. 如果合作单位是第一次，就有一个定金的问题，要求经办人须在此前将备用金（购买饰品的费用188、）申请好。3.4. 后期饰品购买阶段3.4.1. 工作重点根据设计风格，选定相应的有特色的饰品，做到有目的的购买。3.4.2. 某办法3.4.2.1. 在设计阶段确定饰品的形式、位置、数量。3.4.2.2. 对仓库进行核对，看有无可利用物品。3.4.2.3. 在施工中期按设计，到市场寻找相关饰品信息；可提前订购（有些特色饰品是要定制的）。3.4.2.4. 设计方案确定后两个工作日内，制定费用明细表，进行备用金申请。费用分为：限额支票：一般按一万、五千、三千、两千几种面额进行申请，大面额可付给家具、橱柜、窗帘等项目；小面额购买饰品较方便，且浪费较小；支票购买时，大部分商店不能马上提货，要钱到帐后189、方可提货（岁宝百货除外），时间大约为两天；现金：受控制只可申请总额的15%，以备急需和不能使用支票时使用。3.4.2.5. 申请批复后，一个工作日内制定支票费用、现金费用领取计划报相关领导审批，交财务。3.4.2.6. 购买前按计划向财务借取费用，购买饰品时，要求两人一同进行购买活动；购买时支票同现金应尽量分开使用，分开开发票，以后报帐时较清楚、方便。3.4.2.7. 布置前及时协同仓库人员进行物品验收及对发票签收，以防以后物品混淆不易清对。3.4.2.8. 相关附件：GFJS01-08-饰01-F16费用明细表3.5. 验收阶段：3.5.1. 工作重点3.5.1.1. 检查定制物品是否按图施190、工，施工质量是否符合公司规范要求，能否达到预期装饰效果。3.5.1.2. 对不符合公司要求的地方，下整改通知书，限期整改完毕。3.5.1.3. 物品移交给相关部门3.5.2. 相关部门：3.5.2.1. 房产仓库、物业管理处3.6. 报帐阶段：3.6.1. 及时填写报销单，与财务部部门结清借款。3.6.2. 填写报销单时，支票发票与现金发票分开填写，如有混用情况则将发票复印分别报帐3.6.3. 报帐详见http:/nb.*.com工程款一览。发布部门：*市建筑设计顾问有限公司发布日期： 年 月 日工程及成本管理制度清理工作流程及计划1. 工作流程及方法：各公司分析说明细则与集团制度的差异对各公191、司细则逐个进行分析、研讨报集团成本与计划开发管理委员会审批通过否是一线公司遵照执行一线公司按规定格式上报资料各公司自我检查、清理工程及成本制度1.1. 各公司在收到清理通知后，应组织工程管理部和成本管理部对相关管理制度进行全面的清理，清理的范围不包括质量控制等现场管理规范。1.2. 在具体对各公司制度进行清理时，各公司需安排两位熟悉各公司操作细节的对接人员（工程和成本各一人），负责与集团专项工作小组的配合工作，必要时需安排对接人员到总部协助整理、分析及研讨工作。1.3. 各公司须按规定格式上报资料，具体内容包括：工程或成本管理实施细则、各实施细则与集团管理制度的差异说明、按集团管理制度执行的说192、明、有无修订计划（修订时间），具体格式如下表：序号业务阶段制度名称制度文件或说明差异分析修订计划备注1、综合管理目标成本管理实施细则举例责任成本管理实施细则按集团文件执行无无举例工程档案管理办法成本档案管理办法2、招标阶段材料设备采购管理规定（包括供应商审查、履约评估等）工程招标管理办法3、签约阶段工程合同管理办法合同分类编号规则4、施工阶段设计变更、现场签证管理办法5、竣工结算阶段预结算管理办法结算复核工作实施细则2. 制度清理工作初步计划：清理工作小组将按计划逐个对各公司制定的实施细则进行分析、研讨，同时与一线公司进行沟通、讨论，提出书面意见，并向集团成本与计划开发管理委员会进行专项汇报。193、初步计划安排如下表：序号计划清理工作时间公司名称1、*市公司2、武汉公司3、长春公司4、广州公司5、集团工程管理部、财务管理部工程材料设备限价管理规范1. 目的明确各类材料的价格确定依据，规范工程材料的成本管理，避免材料价格确定的不及时、不规范对项目成本控制造成不良影响。2. 范围工程建设中所用材料2.1. 甲供材料2.2. 乙供甲控材料2.3. 乙供材料3. 材料价格确定程序3.1. 甲供材料价格确定3.1.1. 10万元以上的甲供材料根据目标成本确定的限价，选择材料厂商，根据招投标管理办法实行，确定材料的合同价。3.1.2. 10万元以下的甲供材料的确定必须进行询价。询价单位原则上不得少于194、3家，询价可通过电话、传真等方式，并做好询价记录。通过质量，价格比选后签订合同，确定材料合同价。3.2. 甲控乙供材料价格确定3.2.1. 甲控乙供材料的确定必须在施工前进行询价。3.2.2. 询价单位原则上不得少于3家，询价可通过电话、传真等方式，并做好询价记录。3.2.3. 通过质量，价格比选后甲方选定材料供应商及材料价格，该材料价为工程结算价，并与施工单位确认无中准价乙供材料设备采购情况表，并作为材料的结算价。3.2.4. 通过乙方与材料供应商签订采购合同。3.3. 乙供材料价格确定3.3.1. 乙供材料的结算价格确定依据必须在施工合同中明确。一般分为：3.3.2. 材料中准价：材料价格195、按定额站每月发布的*市造价信息的材料中准价执行。3.3.3. 合同固定价：对于特殊材料或市场变化较大的材料在施工招投标时予以明确，一般在合同中表现为固定单价或固定总价形式。3.3.4. 无中准价的材料。3.3.4.1. 基本以市场价为基础，双方协商确定材料的价格。3.3.4.2. 若金额较大，非常规性材料的采购，需提前征得项目工程师的同意。3.3.4.3. 若工程结算时，乙方要求以采购发票结算时，必须附无中准价乙供材料设备采购情况表及材料发票原件，预算员根据材料市场信息，审核采购情况表的内容，确定材料结算价。4. 附件无中准价乙供材料设备采购情况表*市某某房地产有限公司年 月 日工程合同管理规196、范1. 目的使合同审批工作流程进一步规范化，加强各流转部门的信息传递，确保在第一时间内正确解决问题，配合好各项目完成合同审批工作。2. 范围三万元以上的工程必须签订合同。2.1. 工程施工类合同审批2.2. 设计类合同审批2.3. 材料设备类合同审批3. 工作程序3.1. 合同编制3.1.1. 成本管理部组织编制公司标准化合同文本。3.1.2. 工程管理部编制有关合同专业技术性条款。3.1.3. 成本管理部编制有关经济性条款。3.2. 成本管理部全面审核合同编制的严密性、规范性。3.2.1. 合同签订的审批3.2.1.1. 合同主办人上报合同审批资料。3.2.1.2. 完整的合同资料应包括：a197、) 四份乙方已盖章的合同正本、两份副本。b) 乙双方审核确定的预算书1份。c) 对10万元以上的合同应附上招投标全过程内容（招标文件、施工单位投标书、决标备忘）（详见招投标管理文件）。d) 对10万元以下，3万元以上不进行招投标的工程或材料设备选购合同，应附上货比三家的具体资料及情况说明。e) 若发生工程、材料设备须在下一项目中延用的情况，主办人必须以公司文件阅处单的形式上报公司分管副总审批，经分管副总审批同意后方能延用。在主办人上报合同审批时将该文件阅处单作为合同附件一同上报。f) 因设计要求签订合同，该合同必须经设计部相关人员及其部门负责人签字确认，同时须有设计部签发的相关书面文件。g) 198、主办人根据以上已具备的合同资料，正确填写合同审批表中“项目部职责及意见”（要求字迹端正）后报项目总经理审批。h) 项目总经理审批后，交由项目秘书统一登记后上报成本管理部审核合同及相关资料。i) 合同文本经成本管理部审核后立即上报分管副总审批。j) 分管副总审批后，由成本管理部报财务部审批。k) 财务部审批后上报总经理审批。l) 总经理审批同意后，由办公室同意盖章、编号并保存原件后下发成本管理部。m) 成本管理部直接对口下发各项目秘书。各项目秘书必须在收到合同后的第一时间内发给各工程主办人执行。3.3. 合同存档3.3.1. 办公室保存合同正本1份；项目秘书保存副本1份，图纸、预算各1份。4. 199、合同审批流程主办人项目总经理审批项目秘书成本管理部分管副总财务部总经理审批集团工程部集团法律事务部反馈送回总经理秘书办公室敲章编号存档成本管理部项目秘书主办人5. 特急项目合同审批说明各项目部若发生特急项目来不及办理正常的合同审批手续，则请填写特急项目合同审批表，直接上报公司总经理审批。经总经理审批同意后可先行执行，但仍须补办正常的合同审批手续，且主办人必须在2天以邮件形式知会成本管理部。在补办手续时，请将特急项目合同审批表作为合同附件一同上报。若无此附件，成本管理部不予审批。（特急项目合同审批表附后。）6. 合同审批时限规定各类合同（协议）从送至成本管理部当日起，成本管理部需1至2个工作日完200、成审核工作。7. 相关说明本程序文件对非工程施工类、设计类、材料设备采购类合同的审批不适用。如：营销类、企划类等。8. 附件项目合同（协议）审批表特急项目合同（协议）审批表招投标监控管理规范1. 目的明确成本管理部在招投标工作中的监控职责，加强招标投标管理，确保以合理最低成本选择最佳中标单位；加强规范化管理，监督招投标工作的公证、公平。2. 范围2.1. 工程勘察、监理招投标工作2.2. 10万元以上的工程施工招投标工作2.3. 10万元以上的工程材料、设备招投标工作3. 第三条监控工作内容及原则3.1. 全面招标和整体招标的原则。凡是符合招标条件的工程项目都要招标，禁止将项目肢解或化整为零，201、规避招标。3.2. 招标方式：除政府规定要公开招标的项目以外，均应采用邀请招标的形式，但无论采取何种方式，都至少要有3家以上投标单位参加竞标。3.3. 审核主办工程师编制的工程、材料招标文件。3.4. 参与工程施工单位、材料设备供货商的考察工作。3.5. 参与招标发标会议，解答有关报价的相关问题。3.6. 所有回标文件均送至成本管理部成本组，成本组审查投标文件的合格性。3.6.1. 投标文件是否密封并加盖公章3.6.2. 投标人身份及法人委托书3.6.3. 投标书到达时间3.7. 参与开标工作。3.8. 参与评标，负责有关经济条款的回标分析，为决标分析提供依据。3.9. 有关开标后询标规定：3202、.9.1. 询标工作指开标后，对投标书中不明确事项进行说明。3.9.2. 询标过程中不得再次更改投标报价。3.9.3. 中标单位应是在满足招标项目各项要求的前提下，报价最低且合理。必须符合合理最低价中标原则。3.9.4. 招投标过程应遵循透明、协作原则。整个招标过程应实现充分的透明度，各部门间充分配合、加强沟通、信息共享，杜绝黑箱操作。3.9.5. 招投标过程应遵循保密性原则。要做好标底、投标文件及评标定标的保密工作，以防影响招标的公证和评标结果的准确。有关与造价咨询单位的合作管理规范1. 目的严格选择优质的审价单位，确定双方合作的方式，为工程造价把关。2. 范围造价咨询单位按项目签订造价咨询203、合同，全过程的参与项目的预结算工作。3. 管理规范3.1. 选择审价单位3.1.1. 审价单位必须具有*市一级审价资质。3.1.2. 由于审价工作的重要性，优先考虑曾合作过的可靠的审价机构。3.1.3. 选择审价单位中优秀的审价工程师。3.2. 签订造价咨询合同3.2.1. 造价咨询的合作方式：全过程参与项目预结算工作。3.2.2. 造价咨询收费：以*市沪建建（98）第0269号文为基础，根据项目特征协商而定。3.2.3. 造价咨询周期（基本要求）：主体预算编制（审核）为30（20）天，主体结算审核为20天，附属工程预结算均为20天。3.2.4. 根据项目特点，确定造价咨询补充协议。3.3. 204、造价咨询合同审批3.3.1. 双方对合同都认可后，由造价咨询单位先签字盖章确认。3.3.2. 由成本管理部报公司审批合同。3.4. 造价咨询工作的实施3.4.1. 成本管理部与造价咨询单位必须以统一的造价咨询工作联系单开展工作。3.4.2. 每一份预结算造价咨询工作，成本管理部必须以造价咨询任务委托单的形式发送造价咨询单位。3.4.3. 造价咨询的相关资料双方应办好签收手续。3.4.4. 造价咨询单位的工程主办人必须参加甲方组织的主要工程图纸会审工作。3.4.5. 造价咨询单位的工程主办人员必须每月到施工现场。了解施工现场的情况，处理工程造价的相关纠纷问题，并提供甲方月工作报告，总结当月完成的205、工作及发现有关工程造价的问题。3.4.6. 成本管理部全过程跟踪造价咨询工作，并保持与咨询单位的良好沟通。3.4.7. 对于预结算的审价初稿，成本管理部按抽查、对比的方式进行复核与确认工作。3.4.8. 审价报告生效后，整套造价咨询资料返回成本管理部存档，并做好资料退还签收手续。3.5. 造价咨询单位提供的相关服务3.5.1. 配合成本管理部完成各项工程造价测算及分析工作。3.5.2. 提供国内及本市工程项目的造价咨询业务有关法律、法令、条例、规定、标准、规范和一般惯例的咨询服务。3.5.3. 提供材料、设备、工程等造价信息的咨询。3.5.4. 为甲方提供专业管理的相关培训3.6. 根据每个项206、目预结算工作的开展情况，对造价咨询工作作好评估。3.7. 与造价咨询单位保持良好的沟通，并关注各造价公司的发展，建立相应的信息库，为选择优质的咨询单位提供信息。4. 附件造价咨询工作联系单造价咨询任务委托单造价咨询资料清单异地造价咨询公司在深申办分公司的条件和程序经向*市建设局建管处咨询，异地造价咨询公司在深申办分公司原则上按在申办地主管部门申报新成立企业程序办理。*市建设局相关规定如下：1. 申办条件1.1. 企业法人；1.2. 具体条件见工程造价咨询单位管理办法（建设部第74号令）。1.3. 符合建设部文件关于工程造价咨询机构与政府部门实行脱钩改制的通知（建标【】208号及建办标【】50号207、）2. 审批时限15个工作日（审批时间从分批受理截止时间起计算，网上公示时间不计入审批时限内）3. 重要提示3.1. 对于未取得企业法人营业执照的申请，按照新设立的程序办理，批准设立的企业持批复办理工商、税务、人员调动和社会保险手续后按照核定资质程序申请核定资质；对于已取得企业法人营业执照，但未取得过造价咨询单位资质的企业，申请资质按照核定资质的程序办理；已取得造价咨询单位资质的企业，申请升级的企业按照升级的程序办理。3.2. 我局受理申请按照分期分批的原则，每年两批，分别在4月、8-9月上旬(具体时间以网上通知为准)；由于需核查相关资料原件，办理每家企业的申请受理工作需时间较长，请申请企业不208、要集中在截止时间的最后两天提交申请，我局将严格按照时间受理，超过时间办文系统将自动停止受理，逾期由企业自己负责。3.3. 工程造价咨询单位分为甲、乙级两个级别，乙级资质由我局审批、发证，甲级资质经我局审查同意后送省建设厅初审后报建设部审批、发证；3.4. 新设立企业只能申请乙级资质；3.5. 企业取得资质三年后方可申请升级；3.6. 申请新设立企业资质的企业在提交资料前到我局业务办理中心购买建设部统一申报软件，并在网上（www.dein.gov.dn）上报数据；增营和升级企业，在提交资料前使用原已购光盘在网上上报数据；3.7. 申请资料应按照A4纸张大小装订成册；3.8. 提供复印件的资料均需209、核查原件；3.9. 资料按照目录顺序排列，每个人员的资料集合在一起并按照申请表的人员顺序排列。3.10. 设立企业应在取得批复后办理注册造价工程师重新注册手续，到我局业务办理中心领取资质证书；3.11. 工程造价咨询单位隐瞒真实情况、弄虚作假申请资质的，由资质管理部门注销工程造价咨询单位资质证书，并处以1万元以上3万元以下的罚款。4. 办事程序4.1. 新设立企业4.1.1. 企业在规定的时间内在网上上报数据后，将申请资料提交到我局业务办理中心。4.1.2. 窗口人员在www.dein.gov.dn查询企业已在网上上报数据后，核对企业提供的资料与原件一致，并在复印件上加盖原件已核章，资料齐全的210、受理后填写办文回执并发给申请企业；不齐全的不予受理，并书面告知；（即到即办）。4.1.3. 我局组织审查资料（12个工作日）。4.1.4. 我局将审查情况在*市建设信息网（www.szjs.gov.dn）上公示10天（不计入审批时限）。4.1.5. 对于公示有投诉和要求复议的企业，我局作办文中止处理，并开展调查；将其余企业的审批结果形成公告文件在*市建设信息网上公告。(3个工作日)4.1.6. 企业持申请回执到我局业务办理中心办理：（1）同意新设立的企业领取批复；（2）不同意的企业，领取批复、3份申请表和申请资料。（即到即办）4.1.7. 获批准企业凭批复办理工商、税务登记和人员调动、社会保险211、手续后，申请核定资质。4.2. 核定资质4.2.1. 企业在规定的时间内在网上上报数据（已批准新设立的企业使用批准时的资料即可）后，将申请资料提交到我局业务办理中心。4.2.2. 窗口人员在www.dein.gov.dn查询企业已在网上上报数据后，核对企业提供的资料与原件一致，并在复印件上加盖原件已核章，资料齐全的受理后填写办文回执并发给申请企业；不齐全的不予受理，并书面告知；（即到即办）。4.2.3. 我局组织审查资料和现场考察企业（12个工作日）。4.2.4. 我局将审查情况在*市建设信息网（www.szjs.gov.dn）上公示10天（不计入审批时限）。4.2.5. 对于公示有投诉和要求212、复议的企业，我局作办文中止处理，并开展调查；将其余企业的审批结果形成公告文件在*市建设信息网上公告。(3个工作日)4.2.6. 企业持申请回执到我局业务办理中心办理：（1）获批准的企业领取批复；（2）不同意的企业，领取批复、3份申请表和申请资料。（即到即办）4.2.7. 获批准企业凭批复到我局业务办理中心、省注册中心办理造价工程师注册单位变更（具体办理程序见造价工程师注册单位变更办理程序）。4.2.8. 企业凭批复、变更后的造价工程师证书原件和复印件到我局业务办理中心领取资质证书。（即到即办）4.3. 升级4.3.1. 企业在规定的时间内在网上上报数据（已批准新设立的企业使用批准时的资料即可）213、后，将申请资料提交到我局业务办理中心。4.3.2. 窗口人员在www.dein.gov.dn查询企业已在网上上报数据后，核对企业提供的资料与原件一致，并在复印件上加盖原件已核章，资料齐全的受理后填写办文回执并发给申请企业；不齐全的不予受理，并书面告知；（即到即办）。4.3.3. 我局组织审查资料和现场考察企业（12个工作日）。4.3.4. 我局将审查情况在*市建设信息网（www.szjs.gov.dn）上公示10天（不计入审批时限）。4.3.5. 对于公示有投诉和要求复议的企业，我局作办文中止处理，并开展调查；将其余企业的审批结果形成公告文件在*市建设信息网上公告。(3个工作日)4.3.6. 214、企业持申请回执到我局业务办理中心办理：（1）同意申报甲级资质的企业，领取申请表和资料，由企业向省建设厅申报；（2）不同意的企业，领取批复、3份申请表和申请资料。（即到即办）5. 提交资料清单5.1. 新设立企业5.1.1. 工程造价咨询单位资质申请表（4份）及其软盘（1份）；5.1.2. 工商局出具的企业名称预先核准通知书复印件；5.1.3. 企业章程复印件；5.1.4. 企业法定代表人身份证、任命文件复印件；5.1.5. 企业经理、企业技术、财务负责人的任职文件、职称证书、学历证书、身份证复印件；5.1.6. 注册造价工程师资格证书（附原注册单位同意调出证明）、职称证书、身份证、聘用退休人员215、的退休证、个人简历、从事工程造价专业工作年限证明复印件；5.1.7. 工程技术和经济管理人员的学历证书、职称证书、资格证书复印件；5.1.8. 企业人员中2049岁育龄妇女计划生育证明复印件（加盖我市居住地街道办计划生育登记章）；5.2. 核定资质企业申请核定资质的企业分为两类：1、经我局批准同意新设立的企业；2、已取得营业执照，但未经我局批准新设立的企业。5.2.1. 经我局批准同意新设立的企业5.2.1.1. 业法人营业执照副本复印件；5.2.1.2. 企业人员社会保险缴交明细表（社保部门加盖公章）复印件5.2.2. 已取得营业执照，但未经我局批准新设立的企业5.2.2.1. 工程造价咨询216、单位资质申请表（4份）及其软盘（1份）；5.2.2.2. 企业法人营业执照副本复印件；5.2.2.3. 企业章程复印件；5.2.2.4. 企业法定代表人身份证、任命文件复印件；5.2.2.5. 企业经理、企业技术、财务负责人的任职文件、职称证书、学历证书、身份证复印件；5.2.2.6. 注册造价工程师资格证书（附原注册单位同意调出证明）、职称证书、身份证、聘用退休人员的退休证、个人简历、从事工程造价专业工作年限证明复印件；5.2.2.7. 工程技术和经济管理人员的学历证书、职称证书、资格证书复印件；5.2.2.8. 企业人员社会保险缴交明细表（社保部门加盖公章）复印件；5.2.2.9. 企业人217、员中2049岁育龄妇女计划生育证明复印件（加盖我市居住地街道办计划生育登记章）；5.3. 升级企业5.3.1. 工程造价咨询单位资质申请表（4份）及其软盘（1份）；5.3.2. 企业法人营业执照副本复印件；5.3.3. 资质证书副本复印件；5.3.4. 企业章程复印件；5.3.5. 企业法定代表人、企业经理、企业技术、财务负责人的任职文件、职称证书、学历证书、身份证复印件；5.3.6. 注册造价工程师资格证书、职称证书、身份证、聘用退休人员的退休证、个人简历、从事工程造价专业工作年限证明复印件；5.3.7. 工程技术和经济管理人员的学历证书、职称证书、资格证书复印件；5.3.8. 企业人员社会218、保险缴交明细表（社保部门加盖公章）复印件；5.3.9. 企业人员中2049岁育龄妇女计划生育证明复印件（加盖我市居住地街道办计划生育登记章）；5.3.10. 企业上年度的财务决算年报表（指资产负债表、损益表）复印件；5.3.11. 企业完成的有关的业绩材料及业务委托合同复印件；5.3.12. 需要出具的有关证件、资料、办公场所的产权证明或租赁合同等复印件。在向*市建设局了解过程中，建设局相关人员介绍到，对于异地具有资格在全国开展造价咨询业务的公司在深申办业务的企业，因明确规定，可先提交申请报建设局相关领导批准。附件：某某集团成本审算中心年 月 日成本管理部部门架构及工作职责1. 工作原则1.1219、. 以客观事实、经济合同和有关规定为依据，忠于职守，廉洁奉公，以公司利益最大化、成本经济合理性最大化为出发点。1.2. 在成本发生之前，已提前经过充分的估算和预算，已经过主动地选择和控制。1.3. 所有预结算成本范围内的成本，都必须以经济合同明晰地界定彼此的经济权益和义务。1.4. 在成本发生过程中，及时、动态、准确地知悉项目成本已发生的数额，客观准确地评估已发生成本与项目目标成本的差距。1.5. 预结算工作须全过程采取有效的内部控制制度，接受所在公司的财务监督和总部的检查、审计，预结算工作结果应委托外部公证审价机构审查。1.6. 预结算工作应达到一流的专业水准和管理水准，全过程应有良好的记录220、和档案管理，工作结果应具备100%的可复查性。2. 部门职责2.1. 编制项目目标成本指导书2.1.1. 搜集、整理历史成本资料2.1.2. 确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点2.1.3. 汇总编辑项目目标成本指导书文件2.2. 预结算管理工作2.2.1. 组织编制及审核工程施工图预算2.2.2. 全面审核竣工工程结算2.2.3. 根据结算报告完成各项工程清算2.3. 成本信息管理2.3.1. 汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验2.3.2. 建立、维护工程造价和材料设备价格信息资料库2.3.3. 收集同行业工程造价信息及成本管理先进举措，加以吸收利用2.3.4. 定期221、或不定期进行专题或综合的成本分析和研究2.3.5. 与各审价单位保持良好的合作伙伴关系，及时获取有关工程造价的信息2.4. 合同管理2.4.1. 标准合同文本的组织编制及审核2.4.2. 审核并及时办理各项合同的审批工作2.4.3. 审核并及时办理各项付款的审批工作2.4.4. 审核并及时办理各项结算的审批工作2.4.5. 建立合同及付款的各项台帐2.4.6. 按不同类别进行合同归档2.5. 监控2.5.1. 参与工程、材料及设备的招投标工作2.5.2. 参与合同有关经济条款的审核2.5.3. 通过设置成本台帐，定期动态报告目标成本的执行情况，并提出下一步成本管理的工作重点2.5.4. 定期和222、不定期抽查评估各项目的成本管理工作2.6. 制度建设2.6.1. 制定成本管理的有关规范2.6.2. 制定目标成本的动态报告及评估的模式2.7. 指导2.7.1. 组织成本管理规范的培训2.7.2. 为项目部提供预算、结算和成本管理的业务指导2.7.3. 编制、修改工程系统管理文件经理（1人）综合管理员（成本管理2人）优诗美地（1人）华尔兹（1人）春 申（2人）综合管理员（合同管理1人）宝 山（待聘）浦 东（待聘）金 丰（待聘）项目成本管理员3. 部门架构4. 岗位职责4.1. 经理4.1.1. 负责项目前期的成本测算、调研，便于公司高层领导决策4.1.2. 协调与公司各部门的关系，培养业务骨223、干4.1.3. 负责组织项目目标成本指导书的编制4.1.4. 参与主体施工单位及大型设备材料的招标，检查、监督各项目的招标工作的公正、合理性4.1.5. 定期检查控制目标的执行情况，提出相关改善措施。4.1.6. 制定部门工作计划及工作目标，合理安排、定期检查、及时调整4.1.7. 严格审核合同及付款4.1.8. 组织制定成本管理制度，便于规范管理与控制4.1.9. 组织对项目部一系列成本管理制度执行情况的评估4.2. 综合管理岗位4.2.1. 编制项目目标成本指导书，细化并确定各分项的目标造价，提出各环节的成本控制要点4.2.2. 跟踪目标成本执行情况，定期进行成本动态报告，并指出下阶段成本224、控制要点。4.2.3. 审核工程合同相关专业经济条款4.2.4. 负责合同、结算、付款的各项审批工作4.2.5. 按工程类别分别建立合同、付款、结算、扣款台帐，并对各项资料进行分类整理、归档，为部门内部查阅、分析提供依据4.2.6. 负责预结算社会审价工作4.2.7. 参与并监督项目重大工程招投标工作4.2.8. 制定部门工作制度，细化成本管理各环节的管理规范4.2.9. 建立成本管理评估制度，定期对项目的成本管理工作进行评估4.2.10. 收集、分析我司已建工程成本和同行业地产项目的工程成本，建立工程成本信息库4.2.11. 开展成本管理业务的培训，提高公司全员的成本意识4.2.12. 部门225、与总部成本组及其他各公司成本管理部的协调工作4.3. 项目成本管理岗位4.3.1. 配合综合管理员进行前期建造成本测算4.3.2. 配合审价单位开展施工图预结算的编制工作4.3.3. 参与项目施工工程招投标，审核招标文件有关经济的条款，监督招投标过程操作的规范性4.3.4. 审核合同中有关经济条款，审核合同申报程序的规范性4.3.5. 负责甲供材料工程量的计算及复核4.3.6. 负责项目设计变更、现场签证的管理工作4.3.7. 负责项目新型材料、新施工工艺的工程造价分析4.3.8. 与综合管理员组保持良好的沟通，及时通报各项成本的执行情况*市某某房地产有限公司成本管理部日常工作管理1. 内部沟226、通1.1. 积极加强部门内公司综合管理员与项目成本管理员的沟通工作。1.2. 每一周成本管理部必须召开一次部门工作例会。1.3. 每周项目成本管理员必须填写项目周工作小结及下周工作计划表，并于周五上报综合管理员。1.4. 综合管理员每月十五日前编制工作半月报，每月月底编制工作月报。2. 外部沟通2.1. 积极加强与设计部、项目部、财务部等相关部门沟通工作。2.2. 定期或不定期的组织相关部门进行有关成本管理的培训，加强公司全员成本意识。2.3. 成本管理部与公司总部成本组保持良好的沟通联系，及时把握公司有关成本管理的新动态。2.4. 积极与审价单位保持良好的伙伴关系，及时获得各类造价信息。三、227、 附件附件1：成本管理部工作会议记录表附件2：成本管理部工作联系函附件3：项目成本管理周工作小结表附件4：项目成本管理周工作计划表成本档案管理办法1.目的为规范某某集团成本档案管理，现结合集团成本管理的实际情况，制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于某某集团所属各房地产公司成本管理部。3.职责3.1某某集团总部财务管理部成本组负责本管理办法的制订、修改、指导、解释与检查。3.2某某集团所属各房地产公司成本管理部负责本管理办法的贯彻执行。4.方法与过程控制4.1总则4.1.1成本档案是指各房地产公司在项目开发过程中形成的与工程成本有关的且有保存价值的工程预结算、工程合同、工程变更及现场签证、招228、投标、相关管理制度、成本数据库、成本管理软件内容、付款台帐、图纸等应归档保存的各种纸张书面文件资料、电子文档以及其他与成本管理有关的图表、照片、录相录音、当地工程造价定额、造价信息等资料的总称；成本档案管理的工作内容包括对成本档案的收集、分类、编制、存档、查阅、保密及作废等方面的管理。4.1.2成本档案必须具备真实性、统一性。成本档案必须真实、准确地记载公司成本管理活动过程中形成的内容；成本档案的各组成部分必须统一，不同载体（书面纸张资料、成本数据库、成本管理软件电子文档）上的同一文件资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。4.1.3成本档案（书面纸张资料）分为三类，即工程成本类、规范制度229、类、其他文件资料类；其中工程成本类又分为工程合同类、工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类；工程成本类在分类时，还要按不同的竣工项目、在建项目以及不同的建设项目、开发期数进行区分。4.1.4成本档案必须具备可复查性，对每项工程，以合同为主线进行存档。首先，对于每份工程合同文本，必须把其评定标审批表（或议标、直接委托审批表）、工程合同审批表、工程预、结算审批表直接作为其附件，并合在一起存档，同时做好相互对应的编号链接标识；而后，将隶属该合同的其他有关工程预结算类、工程变更及现场签证类、工程招投标类文件资料也依次附后存档。4.1.5成本档案必须具备安全性及对外保密性。成本档案实行统一归档230、集中存放，不得将集团、公司、部门的成本档案以个人名义保存在个人手中；严禁任何人未经公司、部门的批准，就以个人名义超出某某集团的范围私自外借（复印或邮件发送等方式）集团或公司的成本文件资料或泄露成本管理方法、成本数据等行为；如有关人员的换岗或离职，则必须及时做好资料的移交、回收及登记工作。4.1.6成本数据库及成本管理软件的内容也是成本档案的重要组成部分，不断充实和完善成本数据库以及持续应用和改进成本管理软件是成本管理部日常的重要工作。4.1.7 成本管理部应设一兼职档案管理员,该人员应具备档案基础理论知识，熟练掌握自己所负责的档案管理及相关业务，对工作认真负责、细致耐心。4.2主要成本档案的231、组成及其管理办法4.2.1工程合同资料4.2.1.1资料组成已竣工项目的完整的合同文本：前期合同（包括规划、设计、勘察、监理、造价咨询）、施工合同（包括建筑、安装、装饰、市政）、材料设备采购合同（包括材料采购、甲方付款乙方收货的三方合同、设备购买及安装）、园林环境合同（包括室外环境的设计、施工）、营销包装合同（包括样板间装修、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷，成本管理部结合本公司的具体情况决定此类合同是否保管）。正在开发项目的的合同文本。成本管理软件、成本数据库所包括的各类合同内容。4.2.1.2资料管理使用专用档案盒，按不同建设项目、不同开发期的单项工程的合同进行分类存档232、，档案盒上须注明编号并粘贴资料目录清单，资料目录清单中的合同部分采用成本管理软件中相应的合同清单（打印即可）。对每项工程，以合同为主线进行存档,每项工程的工程合同文本必须把其评定标审批表（或议标、直接委托审批表）、工程合同审批表、工程预、结算审批表作为附件，合在一起存档，同时作好相互对应的编号链接标识，以便快速复查。工程合同审批表统一印制成固定格式（可手写复印的），一式四联，第某办公室存档，第二联工程管理部存档，第三联成本管理部存档，第四联项目部存档。合同文本原件（包括合同文本、相关补充协议、合同审批表等）是由公司总办保管，成本管理部应备有合同文本等资料的原件或复印件（复印件存档，需加盖总办的233、专用章以示确认）。其他有关规定，结合某某企业股份有限公司工程合同管理办法执行。4.2.2工程预结算资料4.2.2.1资料组成已竣工项目的完整的决算书、结算书、预算书、估算书、预结算审批表、工程结算协议清单（或承包方确认书）、付款台帐、项目后评估报告等。正在开发项目的估算书、预算书、结算资料、付款台帐等。成本数据库及成本管理软件所包括的目标成本、动态成本、预结算等内容。4.2.2.2资料管理 以合同为主线进行每项工程预结算资料的归类存档,即每项工程的工程合同文本须把相关的预结算资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。 工程预、结算审批表统一印制成固定格式（可手写复印的），一式三联，第某办公室存234、档，第二联成本管理部存档，第三联工程管理部存档。 一份完整的工程预结算书应包括编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表、计价依据。其中的计价依据又包括：材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）、施（竣）工图、图纸会审记录、工程变更签证的预算书、工程竣工验收资料、其他与工程结算相关的甲乙双方确认的协议等。 编制说明、分部分项工程预结算表、工料分析、工程量计算表合订成册；计价依据作为附件，可分职能部门、分类别进行保管，但计价依据资料也必须具备全面、快速复查的条件。 使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程预结算补充资料目录备注清单。不同载体（各书面资料、成本235、数据库、成本管理软件电子文档、光盘、服务器）的同一工程预结算资料的名称、编号、内容、数据等必须完全一致。对于项目竣工结、决算书，在完成其书面纸张资料归档保存的同时，还须将其电子文档刻录成光盘，或者在某某成本管理软件的基础资料设置中把项目竣工结、决算书的电子文档“打包”并上传至服务器，以方便保存与使用。其他有相关规定，结合某某企业股份有限公司工程预、结算管理办法执行。4.2.3工程变更与现场签证资料4.2.3.1资料组成已竣工项目的完整的工程变更、现场签证资料。正在开发项目的工程变更、现场签证资料。成本管理软件、成本数据库所包括的工程变更、现场签证内容。4.2.3.2资料管理以合同为主线进行每项236、工程预结算资料的归类存档,即每项工程的工程合同文本须把相关的工程变更及现场签证的资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。工程变更通知单、现场签证单统一印制成固定格式（可手写复印的），一式四联，第某项目部存档，第二联施工单位存档，第三联成本管理部存档，第四工程管理部联存档（四联皆须盖有甲方的工程变更及现场签证专用章）；工程变更通知单、现场签证单统一进行编号。使用专用档案盒，并粘贴除合同目录清单之外的工程变更及现场签证的补充资料目录备注清单。 其他有关规定，结合某某企业股份有限公司工程工程变更与现场签证管理办法执行。4.2.4工程招投标资料4.2.4.1资料组成已竣工项目的完整工程招标资料（评定237、标评审表、招标文件、答疑记录、开标评标记录等）、工程投标资料（主要是中标单位的）。正在开发项目的工程招投标资料。成本管理软件、成本数据库所包括的工程招标内容。4.2.4.2资料管理以合同为主线进行每项工程招投标资料的归类存档,即每项工程的工程合同文本须把相关的工程招投标资料依次附后，合在一起存档，以便快速复查。评定标审批表及议标、直接委托审批表统一印制成固定格式（可手写复印的），一式三联，第某办公室存档，第二联成本管理部存档，第三联工程管理部存档。项目招投标资料（评定标评审表、招标文件、投标文件、承包商考察结果审批表、答疑记录、开标和评标的记录、相关会议纪要等）的收集、整理、归档、保管工作由工238、程管理部负责。但评定标评审表（或议标及直接委托审批表）、中标单位投标文件中报价书、招标文件等作为工程预结算必要依据的招投标资料，成本管理部则应每项皆保存其原件或复印件。其他有关规定，结合某某企业股份有限公司工程招标管理办法执行。4.2.5制度类文件4.2.5.1文件组成国家及当地政府工程造价管理等有关部门颁发的与成本管理有关的规章制度、管理规范、通知、决定等文件资料。集团总部颁发的与成本管理有关的规章制度、管理办法、操作指引、操作流程通知、决定等文件资料。本公司及本部门制订的与成本管理有关的管理办法、实施细则、通知、决定、相关会议纪要等文件资料。4.2.5.2文件管理成本管理制度要求在集团总部239、本公司网站的相应“管理制度”栏中存放（政府有关部门颁发的法规文件可除外），以便网上查询。主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，装订成册（活页形式，可及时更新），以便书面查询、使用。4.2.6其他文件资料其他文件资料包括目标成本、有关设计阶段成本控制的资料、相关会议纪要、同行成本比较资料、工程造价分析、相关往来文件、当地工程造价定额、信息月刊、图集等工程造价有关专业书籍等。这类文件资料也是实行资料管理员专人负责，分类保管。4.3成本档案管理的其他规定4.3.1归档与立卷 项目立项后，资料管理员即应制定该项目文件资料的收集整理工作计划，设定阶段性归档的时间，按照边工作边收集、整理、终结240、卷成的要求，就每个环节上形成的技术经济文件资料，随时加以收集，并存放于事先准备好档案盒中，以备整理。对工程造价影响较大的文件资料需原件存档，复印件存档须加盖公司相应资料主管部门的印章以示确认。 在项目开发的过程中形成的与成本有关的文件资料均需统一归档、立卷，以合同为主线、以项目为单位进行立卷，一个项目的文件资料应立成一卷或数卷，一卷即装成一个档案盒。 对卷内无页号的文件资料应逐页在有文字的资料的正面右下角用阿拉伯数字顺序编写页号，并在合适处标明案卷题名、案卷号、存档人及时间等。卷内文件资料的排列次序为：开发前期准备、主体建安工程、社区管网工程、园林环境工程、配套设施工程类。每卷成本档案编号由部241、门统一拟定编号方案；各类档案必须固定存放在卷柜内，排列方法为自左至右，从上到下。对立好的案卷，成本档案管理员应定时进行检查，对不符合要求的应及时予以完善或返工。4.3.2编目与装订卷内文件资料目录按卷内文件资料的排列顺序和内容并结合成本管理软件的相应内容进行编写：第一列顺序号，以文件资料排列先后顺序逐件填写；第二列字号，填写文件资料制发部门的发文字号；第三列责任者，填写对文件资料的署名者，即对文件资料负有责任的部门和个人；第四列题名，即文件资料标题，一般应照实抄录；没有标题或标题不能说明文件内容的文件，可自拟标题，外加“”以示区别；第五列日期，文件资料的形成时间；第六列页号，填写文件资料起止页242、号。档案案卷装订的基本要求：在建工程的档案做活页装订，已竣工工程的档案做固定页装订。装订时，去除文件上的金属物；破损和褪色的文件材料，应进行修补或复制；文件资料应使用A4大小纸张，装订部分过窄或有字的，用纸加宽装订；纸面小的，加贴在标准的A4纸上；卷内文件资料，一般不超过二百页为宜，超过的可根据文件资料内容的阶段性分卷装订；装订要牢固、整齐、美观、装订时文件的右边和下边要取齐，不丢页、不压字、不损坏文件、不妨碍阅读；文件资料字迹难以辨认的，应附抄件并加以说明。4.3.3保管与使用 归集、接收成本档案，档案管理员必需认真检验，并办理好登记、交接手续。 成本档案要求集中存放于部门档案柜，由档案管理243、员管理，部门各职员手中只能持有正在处理的文件资料。成本档案保管必须做到七防，即防火、防盗、防光、防潮、防尘、防有害生物、防污染。 在现阶段，保存期在十年之内的成本档案原则上皆不能作废，须保存；保存期超过十年的成本档案如需销毁，须经公司及总部的主管部门、领导的批准。 对易褪色、易磨损的图纸、材料等，档案员要进行定期检查，档案的修补对借阅次数频繁、易损的案卷，可制作副本借阅，以加强对正本的保存。为维护成本档案的真实性与安全性，任何人未经批准，不得擅自涂改成本档案；每天下班要锁好档案柜。如因工作需要，公司内有关部门或人员借用成本档案时，须填写成本档案借阅登记表（见支持文件一），经部门或公司负责人（一244、般由成本管理部经理批准，重要档案的借阅还应得到成本管理部主管副总的批准）批准后方可借阅；档案管理员负责档案的借阅经办工作，办理档案借阅的登记手续，在借阅人归还档案时，还应负责检查档案的完好情况，借出的文件资料由档案管理人员负责及时收回并检查完整情况，如发现遗失，需在成本档案借阅登记表的“备注”栏加以注明，追究借阅者责任。在与某某集团之外的公司进行学习交流时,在维护成本档案的机密性的同时，还要注意双方应进行对等交流。集团总部正常开展的审计、工作检查，则成本管理部须全力配合，并做好资料借阅的登记、回收工作。应建立成本档案台帐，以记载档案收进、发出、保管、利用情况及兼职档案管理人员的变动情况,档案人245、员还要做好统计工作，统计数据以原始数据为准，以便输入计算机，充分利用计算机进行工程成本档案的辅助管理。 集团所属各房地产公司成本管理部务必严格执行本管理办法，在执行过程中，如与实际情况有不适合之处，各公司成本管理部可根据实际情况作修改之请示，报集团财务管理部成本组核实，经总部分管领导批准后方可实施。 本管理办法自*年*月*日起试行。5.相关表格5.1工程成本档案借阅登记表VKJTCW-021-001成本档案查阅登记表编号:VKJTCW-021-001版本表格生效期：序号:借阅日期借阅部门/人文件资料名称数量借阅期限借阅用途档案管理员审批人签名归还日期归还人签名备注备注：借阅资料归还时，成本档案246、管理员（兼）须在备注栏里签名予以确认。成本管理软件操作指引1.目的为提高集团成本管理软件应用水平，促进成本管理软件的全面使用，特制定本指引。2.范围本指引适用于某某集团所属各地产公司。3.职责3.1某某集团财务管理部负责本指引的制订、修改、指导、解释并检查执行情况。3.2某某集团所属各地产公司负责贯彻实施。4.方法与过程控制4.1成本管理软件使用总体要求4.1.1成本管理软件能够及时、准确、完整地反映项目成本情况，成为成本数据的反馈中心、存储中心。4.1.2各部门在操作成本管理软件过程中应分工合理、运作协调，提高效率并减少重复劳动；4.1.3成本管理软件应涵盖各地产公司在建和新建的所有项目。4247、.2成本管理软件各功能模块的使用要求4.2.1基础资料设置：4.2.1.1开发项目设置为三级：一级为公司名称，二级为项目名称，三级为跨期分摊、一期、二期、，能确定开发期数的项目应尽量将各期列出，一般不设后期，如项目期数和方案较难确定，可设置后期。三级即为开发项目设置的最低级，其下不设置子级项目，不同类型产品（多层、商业等）的成本反映由软件的成本功能分摊模块完成。开发项目设置结果及核算内容如下：项目设置核算内容*市地产（SZ）四季花城（SJ）核算项目的全部成本，为三级之和。跨期分摊（KQ）核算跨期合同，目标成本本项目为零一期（1Q）核算各期直接成本以及由待分摊转入的成本二期（2Q）后期HQ（一般248、不设）核算暂未确定开发规划方案的后续土地成本金域蓝湾（JY）跨期分摊（KQ）一期（1Q）二期（2Q）开发项目及机构简码如下：名称简码名称简码*市地产SZX项目X取项目名称前二字拼音首字母*市地产SH跨期分摊XKQ北京地产BJY期YQ（Y为数字）*市地产SY后期HQ天津地产TJ成都地产CD*市地产NJ武汉地产WH长春地产CC南昌地产NC4.2.1.2集团成本科目及代码统一设置，具体参照某某集团房地产企业成本核算指导，一级(如401)、二级(如01)成本科目及代码不能改变，三级成本科目以下（如4301.401.01以下科目）可根据项目的具体情况自行增减，但应与财务核算保持一致。设置情况如下表：成本249、科目代码成本科目名称合计4301开发成本4301.401土地获得价4301.401.01政府地价4301.401.02合作款项4301.401.03红线外市政配套费4301.402开发前期费4301.403主体建筑工程费4301.404主体安装工程费4301.408开发间接费4302期间费用基础资料“项目及成本科目设置”结果参见下图：4.2.1.3“跨期分摊”（KQ）的成本项目设置土地获得价款、开发前期准备费、配套设施费三大类成本科目，录入并归集所有开发分期均受益的成本合同及事项，在录入成本事项的同时，应根据规划分期情况，及时拆分到相应期别的成本科目，平时该项目下成本合同应“完全拆分”状态，当250、规划条件变化引起拆分标准变化，在本软件没有应用“自动拆分”功能之前，应立即手工再行拆分。虽属上述三大类科目但非为所有开发期别受益的成本事项，不归集到“KQ”项目，直接记入开发当期，如分期发生的土地出让金、分别开展的施工图设计费等。主体建安、社区管网、园林环境、开发间接费等科目发生的成本事项，如在受益当期的同时也受益于其他开发期，该成本合同或事项直接录入合同发生的开发当期，并按当时标准拆分相应成本给其他受益的开发期，此后若建筑规划面积调整，引起分摊标准变化，也可不再重新改变成本拆分金额。4.2.1.4同一开发期中，包含不同类型的产品，应在基础资料中设置成本分摊对象：成本对象可为：别墅、多层、小高251、层、高层、车库、商业、幼儿园等；按给定分摊标准“占地面积、建筑面积、可售面积”输入参数，当规划和设计数据变动，应及时更新该基础数据。应输入分摊对象及参数如下表：分摊对象建筑面积可售面积占地面积其他别墅多层小高层高层商业4.2.2目标成本：4.2.2.1估算录入模块录入可行性研究报告成本测算数据（暂可不使用），并直接将可行性研究报告成本测算表上传到目标成本录入模块的项目文档中。4.2.2.2目标成本必须分期确定，不设置跨期分摊成本（即跨期分摊为0），目标成本应录入工作量、单位、单价、说明等项目，并应将施工图阶段最终确定目标成本电子文档（集团统一格式）上传至相应项目各期项目文档。在项目概念设计和规252、划设计阶段，目标成本测算一稿、二稿等各可作为一次修订反映，施工图确定后的测算稿为最终目标成本，目标成本除规划条件变化、政府政策变化等情况外，一经确定，不得随意修订。4.2.2.3目标成本录入时，可研报告成本测算表的引入由成本管理部完成。目标成本中土地成本、工程管理费、利息、物业完善费、配套设施的分摊等由财务管理部完成，其余由成本管理部完成。成本管理部和财务管理部应对目标成本进行交叉审核。4.2.3预算管理：本模块可暂不使用。4.2.4合同管理：4.2.4.1合同录入应及时，一般应在合同签订后3个工作日完成。4.2.4.2合同录入信息必须全面，其中合同类型、合同编号、合同名称、签约乙方、合同金额253、造价性质、合同性质、签约时间、形成方式以及招标项目的招标信息必须填完整。4.2.4.3合同在录入的同时必须上传相应的电子文档。电子文档的存储及上传程序如下：A、工程合同书面文稿签定的同时，应提供电子文档底稿。B、办公室经办人员在工程合同文稿签章时，应同时检查电子文档是否提供（可直接发送工程合同专储邮箱或由办公室经办人员转发）、电子文档与书面文稿是否相符，未提供电子文档或所提供电子文档与书面文稿不符者，不得签章。C、对于政府部门出版之书面的格式化文件，由总办人员在盖章后3天内扫描输入；D、工程合同电子文档存储办法：在各地产公司邮件服务器上新建一个邮箱（例如：szht）用于专储工程合同电子文档，254、设置该邮箱的相关权限并授权相关人员可在Outlook上打开该邮箱，该邮箱显示地址列在各地产公司成本管理部地址簿后。成本管理软件合同录入人员在录入工程合同摘要时必须将工程合同电子文档同时上传至成本管理软件。（邮箱具体设置权限及使用方法请各地分公司电脑管理员协助设置。）4.2.4.4直接录入各期的合同，原则上应在合同的录入同时进行拆分，对于不能立即拆分的合同（仅限于金额不能确定或预计变化很大的合同）可在合同金额确定后再拆分。录入待分摊的合同在各期分摊标准确定以后进行拆分。分摊至后期的成本，待规划方案确定后对待分摊合同进行二次分摊，后期更改为相应各期。4.2.5合同执行：4.2.5.1变更与签证按对255、应的合同录入，其中合同调整类型、调整单编号、调整单名称、调整时间、提出部门、调整金额、调整说明、归属成本科目等项必须填写。如果现场签证较多，不能做到一单一结的，可以按合同汇总录入合计数，但每月月末必须汇总录入一次。4.2.5.2合同结算：所有录入的合同必须进行结算，合同执行完成后应及时进行合同的结算，并将结算录入成本管理软件。4.2.5.3结算拆分：在合同结算录入的同时应进行结算拆分，结算拆分条件一般与合同拆分条件相同。4.2.6资金计划：4.2.6.1付款计划暂不作要求。4.2.6.2付款录入：每次合同付款时均应将付款金额录入，并生成付款凭证，付款录入需填写编号、付款说明、合同完成摘要、金额256、付款日期、对应计划ID和审核人，没有付款计划的付款录入应将“对应计划ID”后的空格双击打开再关闭即可保存。4.2.6.3付款数据引入：从金蝶财务软件录入的付款应及时从本模块引入。4.2.7动态成本：4.2.7.1非合同性成本录入引入：非合同性成本应及时从本模块录入引入。4.2.7.2待发生成本预测：待发生成本必须经常调整，否则动态成本反映不准确，待发生成本预测时，应详细列出待发生成本的工程量、单价，并作必要的说明；待发生成本的调整至少每月一次，并在月初的3个工作日内完成；待发生成本预测中的土地成本、工程管理费、利息、物业完善费等由财务管理部完成，其他成本预测由成本管理部完成。4.2.7.3同257、一开发期中，包含不同类型的产品，应使用“功能分摊成本表”模块将各期动态成本分摊到各类型产品，分摊时各成本费用项目应按不同的标准进行选择，各产品成本的分摊遵循配比性原则，无经营净收入（或甚微）的配套设施均计入成本科目的配套设施费，不分摊保留成本。成本分摊方案参考如下：成本项目多层TOWNHOUSE商业地上车库地下室幼儿园土地获得价按占地面积分摊；若各区容积率相差不大按可售分不能取得租售收入，不保留成本；可租售，留部分成本，但不超过售价50或10年净租金收入总和。可获稳定出租净收入，按建筑面积300元/平米保留成本其中：市政配套费按建筑面积或可售面积分摊前期准备费按可售面积分摊主体建筑工程费（1）258、扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊；主体安装工程费（1）扣除直接费用后，按建筑面积分摊；（2）根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊；社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊配套设施费按可售面积分摊开发间接费按可售面积分摊4.2.7.4全项目动态成本表必须能准确地反映项目实际动态成本情况，成本管理软件使用过程中发现动态成本表出现错误时，应及时查找原因并进行修正。4.2.7.5其他功能模块如万能报表、数据查询、数据引出等功能可根据使用人员需求操作。4.3成本管理软259、件执行程序4.3.1成本管理软件使用人员相关领导：总经理、分管财务/成本的副总经理、财务总监、成本总监；相关部门及人员：成本管理部、财务管理部、总办合同管理员、工程管理部4.3.2权限设置各公司应设置一名成本管理软件用户管理员（由成本经理指定），由用户管理员给各用户设置权限，具体权限设置参考如下：使用人员权限用户管理员权限设置、查询权、管理权公司领导查询权、管理权财务总监查询权、管理权财务经理查询权、管理权成本经理查询权、管理权成本操作员所操作模块的查询权、管理权其他人员查询权（可设置公共用户）Dbadministrator可删除工程项目，密码仅提供给公司除总经理外的成本最高负责人4.3.3职260、责划分成本管理软件的使用由地产公司成本管理部负责协调，由财务管理部、成本管理部及其他相关部门负责录入相关功能模块，具体职责划分如下：4.3.3.1系统维护、预算管理、合同管理、合同执行主要由成本管理部完成，财务管理部进行必要的配合，系统维护由电脑系统管理员配合完成。其中用户管理员应定时对成本帐套数据备份，备份方法为：“开始”“程序”-k3系统中间层金蝶帐套管理菜单帐套帐套自动批量备份，选中成本帐套，时间间隔24小时，自动每天定时备份数据。4.3.3.2资金计划由财务管理部完成。4.3.3.3动态成本中非合同性成本引入/录入由财务管理部完成；成本功能分摊表由成本管理部和财务管理部共同完成。成本管261、理软件职责明细表：功能模块功能明细责任部门（人）目标成本估算录入、估算修订暂不执行目标成本录入、修订成本部/财务部预算管理预算录入、修订、拆分暂不执行合同管理合同录入、修订、拆分成本部/财务部合同执行变更与签证成本管理部结算录入、拆分成本部/财务部资金计划付款计划、付款录入财务管理部付款引入财务管理部动态成本非合同性成本引入、录入财务管理部待发生成本预测成本部/财务部成本功能分摊表成本部/财务部系统维护基础资料设置成本管理部用户管理成本经理指定万能报表使用人4.3.4成本管理软件操作要求各使用部门分清责任、有机协调与相互配合。4.3.5集团财务管理部负责成本管理软件使用的考核，成本管理软件的使262、用将作为各公司部门年度考核重点之一。集团对成本管理软件应用考核参考评分表：功能模块功能明细分值评分标准总体5职责明确、页面设置美观5目标成本目标成本录入、修订10可行性测算成本电子文档上传2，目标成本及明细录入5，电子文档上传3预算管理预算录入、修订、拆分0暂不要求合同管理合同录入、修订、拆分25合同录入及时4，信息完整5，电子文档上传10，合同拆分6合同执行变更与签证10录入及时、信息完整10结算录入、拆分10录入拆分及时、信息完整10资金计划付款计划0暂不要求，但鼓励实施，酌情额外加3-5分。付款引入、付款录入8录入、引入及时、信息完整、正确8动态成本非合同性成本引入、录入5引入/录入及时263、信息完整5待发生成本预测12及时、准确，明细构成相符和总价相符；成本功能分摊表5分摊准确5系统维护基础资料设置5完整、正确5用户管理5用户管理良好，数据传送及时5合计1005.支持文件5.1某某成本管理软件使用说明书5.2某某工程合同管理办法二、 国家政策法规估价管理规范总则1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法等法律、法规的有关规定，制定本规范。1.0.2本规范适用于房地产估价活动。1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、264、规范的规定。2术语2.0.1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2.0.2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2.0.3估价对象subjectproperty一个具体估价项目中需要估价的房地产。2.0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。2.0.5估价时点apprai265、saldate，dateofvalue估价结果对应的日期。2.0.6客观合理价格或价值value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。2.0.7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。2.0.8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。2.0.9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方266、面与估价对象相同或相近的房地产。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。2.0.11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。2.0.12市场比较法marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.13收益法incomeapproach，in267、comecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.0.16基准地价修正法landdatumvaluemethod在268、政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。2.0.17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。2.0.19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。2.0.20净收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。2269、.0.21建筑物重置价格replacementcostofbuilding采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。2.0.23物质上的折旧physicaldepreciation，physicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。2.0.24功能上的折旧functionaldeprec270、iation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。2.0.25经济上的折旧economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。2.0.26估价结果conclusionofvalue关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。2.0.27估价报告appraisalreport全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。3估价原则3.0.1房地产估价应遵循下列原则：1合法原则；2最高最佳使用271、原则；3替代原则；4估价时点原则。3.0.2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3.0.3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予272、以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；5上述情形的某种组合。3.0.4遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。3.0.5遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。4估价程序4.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1明确估价基本事项；2拟定估价作业方案；3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8估价资料归档。4.0.2明确估价基本事项主要应包括下列内容：1明确估价目的；2明确估价对象；3明确估价时点。注：1估价目的应由委托方提出；2273、明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；3估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。4.0.3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：1拟采用的估价技术路线和估价方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3预计所需的时间、人力、经费；4拟定作业步骤和作业进度。4.0.4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：1对房地产价格有普遍影响的资料；2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3相274、关房地产交易、成本、收益实例资料；4反映估价对象状况的资料。4.0.5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。4.0.6完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。5估价方法5.1估价方法选用5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。5.1.2对同一估价对275、象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。5.2市场比较法5.2.1运用市场比较法估276、价应按下列步骤进行：1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正；7进行个别因素修正；8求出比准价格。5.2.2运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4成交日期；5付款方式。5.2.3根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：1是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不宜超过一年；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。5.2.4选取可比实例后，277、应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1统一付款方式；2统一采用单价；3统一币种和货币单位；4统一面积内涵和面积单位。注：1统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清；2不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。5.2.5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：1有利害关系人之间的交易；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；5交易278、双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6相邻房地产的合并交易；7特殊方式的交易；8交易税费非正常负担的交易；9其他非正常的交易。注：1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。5.2.6进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。5.2.7进行区域因素修正，应将可比实例在其外279、部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。5.2.8进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面280、的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。5.2.9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。5.2.10选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。5.2.11市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中281、有关参数的求取。5.3收益法5.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料；2估算潜在毛收入；3估算有效毛收入；4估算运营费用；5估算净收益；6选用适当的资本化率；7选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。5.3.2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：1出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担282、，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。5.3.3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限283、制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。5.3.4在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变；2每年基本上按某个固定的数额递增或递减；3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4其他有规则的284、变动情形。5.3.5资本化率应按下列方法分析确定：1市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：RMRM（1M）RE（5.3.5）式中R资本化率（）；M贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率；RM抵押285、贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE自有资本要求的正常收益率（）。4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。5.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：ROLRLBRB（5.3.6）式中RO综合资本化率（），适用于土地与建筑物合一的估价；RL土地资本化率（），适用于土地估价；RB建筑物资本化率（），适用于建筑物估价；L土地价值占房地价值的比率（）；B建筑物价值占房地价值的比率（），LB100。5.3.7计算收益价格时应根据未来净收286、益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。收益法的基本公式如下：nAiV-（5.3.7）i=1（1R）i式中V收益价格（元，元/m2）；Ai未来第i年的净收益（元，元/m2）；R资本化率（）；n未来可获收益的年限（年）。5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用287、的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。5.3.9当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：AOVBRBVL-（5.3.91）RL当利用土地与地上建筑物共同产288、生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：AOVLRLVB-（5.3.92）RB式中AO土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；VL土地价值（元，元/m2）；VB建筑物价值（元，元/m2）。5.4成本法5.4.1运用成本法估价应按下列步骤进行：1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置价格或重建价格；3估算折旧；4求出积算价格。5.4.2重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：1土地取得费用；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税289、费；6开发利润。注：开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5.4.2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。5.4.4同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。5.4.5求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。5.4.6建筑物的重置价格或重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比290、较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。5.4.7成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。5.4.8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。5.4.9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：1直291、线法下的建筑物现值计算公式：tVC（CS）-（5.4.91）N2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：2VC（1-）t（5.4.92）N3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：VCq（5.4.93）式中V建筑物现值（元，元/m2）；C建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；S建筑物预计净残值（元，元/m2）；t建筑物已使用年限（年）；N建筑物耐用年限（年）；q建筑物成新率（）。注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。5.4.10建筑物耐292、用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。5.4.11估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：1建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；2建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；3建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。5.4.12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。5.4.13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。5.5假设开发法5.5.1运用假设开发法估价应按下列步骤进行：1调查待开发房地产的基本情况；2选择最佳的开发利用方式；3估