1、长沙金外滩项目长沙金外滩项目长沙金外滩项目长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告整体定位与发展战略报告整体定位与发展战略报告整体定位与发展战略报告谨呈：湖南大韵置业投资有限公司 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2005GW542006.1.7本报告是严格保密的。3项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分工作工作工作工作最终最终最终最终成果成果成果成果 长沙市宏观经济背景研究 长沙市房地产市场调查与分析2、 长沙市消费者市场调研 项目的优劣势分析和地块价值挖掘 城市新中心案例研究与借鉴 综合体案例研究 滨江豪宅案例研究 项目经济测算至今工作2005/11/142005/12/07第三阶段项目营销战略与策略第二阶段启动区定位与物业发展建议第一阶段（中期）第一阶段（中期）第一阶段（中期）第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略 长沙房地产市场调查分析结果 项目的市场定位与发展战略（终稿）本报告是严格保密的。4项目解析与问题界定项目解析与问题界定项目解析与问题界定项目解析与问题界定客户目标客户目标客户目标客户目标项目约束条件项目约束条件项3、目约束条件项目约束条件项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定此类项目的一般解决方案现实市场情况现实市场情况现实市场情况现实市场情况矛盾发现问题解决问题的思考方向本报告要解决的本报告要解决的本报告要解决的本报告要解决的关键问题关键问题关键问题关键问题本项目的解本项目的解本项目的解本项目的解决思路决思路决思路决思路本报告是严格保密的。5项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题规的发展道路，项4、目成功的关键在于解决以下三个问题规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题3.263.263.263.26亿元亿元亿元亿元10101010亿元亿元亿元亿元地价拆迁成本2843284328432843元元元元/MMMM2 2 222274227422742274元元元元/MMMM2 2 22楼面地价5628562856285628元元元元/M M MM2 2 22总建筑面积46.6446.6446.6446.64容积率容积率容积率容积率4 4 4458.358.358.358.3容积率容积率容积率容积率5 5 55+开发成本4584458445、5844584元元元元/M M MM2 2 22目前长沙市场上滨江住宅最高卖到4500元/平米本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到4500元以上如何突破区域价格是项目成功的如何突破区域价格是项目成功的如何突破区域价格是项目成功的如何突破区域价格是项目成功的关键关键关键关键如何提高容积率，加大开发强度如何提高容积率，加大开发强度如何提高容积率，加大开发强度如何提高容积率，加大开发强度是项目成功的关键是项目成功的关键是项目成功的关键是项目成功的关键住宅利润空间较小，如何挖掘潜住宅利润空间较小，如何挖掘潜住宅利润空间较小，如何挖掘潜住宅利润空间较小，如何挖掘潜在的商业价值是项目成功的关键在的商6、业价值是项目成功的关键在的商业价值是项目成功的关键在的商业价值是项目成功的关键本报告是严格保密的。6项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目开发周期项目开发周期项目开发周期项目开发周期 5 5 5 5年年年年 年销售量约年销售量约年销售量约年销售量约10101010万平米万平米万平米万平米2万m23.16万m23.2万m23.8万m2沁园春江岸锦城创远景园景秀江山矛盾一：矛盾一：矛盾一：矛盾一：项目年销售量约是周边楼盘的项目年销售量约是周边楼盘的项目年销售7、量约是周边楼盘的项目年销售量约是周边楼盘的3 3 33倍倍倍倍市场上江景楼盘的年销售速度市场上江景楼盘的年销售速度市场上江景楼盘的年销售速度市场上江景楼盘的年销售速度目标目标目标目标现实情况现实情况现实情况现实情况本报告是严格保密的。7项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二、三二、三二、三二、三）矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约矛盾二：住宅均价超出周边楼盘约50%50%50%50%，商业均价超出周边约，商业均价超出8、周边约，商业均价超出周边约，商业均价超出周边约30%30%30%30%矛盾三：本项目矛盾三：本项目矛盾三：本项目矛盾三：本项目10101010万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾市场上江景楼盘和周边商业实现均价市场上江景楼盘和周边商业实现均价市场上江景楼盘和周边商业实现均价市场上江景楼盘和周边商业实现均价目标目标目标目标现实情况现实情况现实情况现实情况税后开发利润：税后开发利润：税后开发利润：税后开发利润：810810810810亿亿亿亿 住宅类均9、价达到住宅类均价达到住宅类均价达到住宅类均价达到5500550055005500元元元元/平米平米平米平米 商业类物业均价达到商业类物业均价达到商业类物业均价达到商业类物业均价达到25000250002500025000元元元元/平米平米平米平米 2005年华盛新外滩项目江景住宅均价3700元/m2 2005年项目周边商业均价19000元/m2商业量商业量商业量商业量 远远大于常规城市项目的商业体量，经营和销售都将面临较大的市场压力 商业类物业面积要达到商业类物业面积要达到商业类物业面积要达到商业类物业面积要达到10101010万平米以上万平米以上万平米以上万平米以上本报告是严格保密的。8金外10、滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市金外滩项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者场，不能成为老商业中心的补充者场，不能成为老商业中心的补充者场，不能成为老商业中心的补充者而是必须而是必须而是必须而是必须突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场突破区域，创造一个新的市场项目约束条件下项目约束条件下项目约束条件下项目约束条件下客户目标与现实情况的矛客户目11、标与现实情况的矛客户目标与现实情况的矛客户目标与现实情况的矛盾意味着：盾意味着：盾意味着：盾意味着：本报告是严格保密的。9项目解析与问题界定项目解析与问题界定项目解析与问题界定项目解析与问题界定客户目标客户目标客户目标客户目标项目约束条件项目约束条件项目约束条件项目约束条件项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定此类项目的一此类项目的一此类项目的一此类项目的一般解决方案般解决方案般解决方案般解决方案现实市场情况现实市场情况现实市场情况现实市场情况矛盾发现问题本报告要解决的本报告要解决的本报告要解决的本报告要解决的关键问题关键问题关键问题关键问题解决问题的思考方向本项目的解本项目的解本项12、目的解本项目的解决思路决思路决思路决思路本报告是严格保密的。10项目属性界定：城市中心、景观资源丰富项目属性界定：城市中心、景观资源丰富项目属性界定：城市中心、景观资源丰富项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目的大规模城市更新改造项目的大规模城市更新改造项目的大规模城市更新改造项目湘江、沿江风光带、橘子洲、岳麓山、坡子街、杜甫江阁、古潭街地块具有闹中取静的气质 历史人文资源一线江景 距离市级核心商圈五一商圈仅10分钟路程解放西路酒吧街、民俗美食坡子街是政府规划的精华特色商业街商业氛围浓厚，周边商业档次较高城市传统的老城区距离市级核心商圈仅10分钟路程属于长沙市经济发达、人13、口密集的行政区与城市交通网络对接良好，交通进入性好临街面长，昭示性好能充分共享老城区的成熟配套规模大河东市中心、市级商圈直接辐射区老城区行政区划属于天心区描述描述描述描述诠释诠释诠释诠释属性界定属性界定属性界定属性界定区位属性区位属性区位属性区位属性由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干道西湖路、太平路（规划）围合，近20条公交线路经过项目地块，交通极其便利约1.2千米临街面占地174亩，总建筑面积在50万平米左右项目属性项目属性项目属性项目属性本报告是严格保密的。11我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进14、我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例英国伯明翰市布林德利地区中心上海新天地柳州谷埠路国际商城英国诺维奇市河畔区美国巴尔的摩市内港区深圳岗厦河园片区本报告是严格保密的。12通过对城市中心区旧城更新改造案例的研通过对城市中心区旧城更新改造案例的研通过对城市中心区旧城更新改造案例的研通过对城市中心区旧城更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是：究，发现此类项目开发的关键是：究，发现此类项目开发的关键是：究，发现此类项目开发的关键是：重15、新定义区域价值，重新定义人们对区域的认知通过区域增值带动土地价值的持续增加复合功能体系，聚集能量和人气创造新的市场，最大化挖掘潜在的商业价值跳出原有区域范畴，走主动“中心化”道路，成为城市新中心，形成城市生活新的一极本报告是严格保密的。13项目解析与问题界定项目解析与问题界定项目解析与问题界定项目解析与问题界定客户目标客户目标客户目标客户目标项目约束条件项目约束条件项目约束条件项目约束条件项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定此类项目的一此类项目的一此类项目的一此类项目的一般解决方案般解决方案般解决方案般解决方案现实市场情况现实市场情况现实市场情况现实市场情况矛盾发现问题本报告要解决16、的本报告要解决的本报告要解决的本报告要解决的关键问题关键问题关键问题关键问题解决问题的思考方向本项目的解本项目的解本项目的解本项目的解决思路决思路决思路决思路本报告是严格保密的。14本项目的解决思路本项目的解决思路本项目的解决思路本项目的解决思路客户目标客户目标客户目标客户目标项目约束条件项目约束条件项目约束条件项目约束条件项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定现实市场情况现实市场情况现实市场情况现实市场情况本项目不能走常规发展道路，不能跟随市场，不能成为老商业中心的补充者而是必须突破区域，创突破区域，创造一个新的市场造一个新的市场此类项目成功的关键：跳出原有区域范畴，走跳出原有区域17、范畴，走主动主动 “中心化中心化”道道路，成为城市新中心路，成为城市新中心重新定义区域价值，重新定义人们对区域的认知，打造“大长沙”中心城区的新城标，长沙城市生活新的一极重新定义区域价重新定义区域价值，重新定义人们值，重新定义人们对区域的认知，打对区域的认知，打造造 “大长沙大长沙”中中心城区的新城标心城区的新城标 ，长沙城市生活新，长沙城市生活新的一极的一极本报告是严格保密的。15本报告解决的关键问题本报告解决的关键问题本报告解决的关键问题本报告解决的关键问题通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过怎样的物业组合分18、摊高昂的地价成本？在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？如何确定项目合理的容积率？如何确定项目合理的容积率？如何确定项目合理的容积率？如何确定项目合理的容积率？挖掘区域价值创造产品价值本报告是严格保密的。16我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判19、断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及20、分配 各物业类型定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的地价成本？地价成本？地价成本？地价成本？在高容积率下各在高容积率下各在高容积率下各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造价值？价值？价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理的容积率？21、的容积率？的容积率？的容积率？项目分期策略项目分期策略项目分期策略项目分期策略 项目分期 启动期策略 经济测算 项目分期 启动期策略 经济测算本报告是严格保密的。17城市新中心发展模式城市新中心发展模式城市新中心发展模式城市新中心发展模式金融保险高科技企业服务案例案例案例案例城市新中心城市新中心城市新中心城市新中心发展模式发展模式发展模式发展模式伦敦加纳利码头巴黎拉德方斯深圳蔡屋围金融中心世联模型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型模22、式三：商业驱动型行政文化商贸服务休闲娱乐旅游观光青岛行政中心南昌红谷滩行政中心长沙河西行政中心日本福冈博多运河城深圳华润中心柳州谷埠路国际商城宁波天一广场核心功能核心功能核心功能核心功能博览会展本报告是严格保密的。18本报告是严格保密的。19本报告是严格保密的。20长沙河西行政中心长沙河西行政中心长沙河西行政中心长沙河西行政中心新的行政中心大楼建设后的湘江西岸搬迁前三年GDP增长速度为10.8%10.8%10.8%10.8%搬迁后三年GDP增长速度为13.5%13.5%13.5%13.5%行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸3年来西岸地价上涨3倍多，人23、口增加了近2倍，形成一座“新城”老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁模式一：政务驱动型本报告是严格保密的。21KPI体系体系体系体系外因外因外因外因用地条件用地条件用地条件用地条件建设用地的适宜性、安全性等建设用地的适宜性、安全性等建设用地的适宜性、安全性等建设用地的适宜性、安全性等可操作性可操作性可操作性可操作性取地成本低、开发成本取地成本低、开发成本取地成本低、开发成本取地成本低、开发成本低低低低、操作难度小、操作难度小、操作难度小、操作难度小地理位置地理位置地理位置地理位置城市新区，为带动新区的发展，建24、立城市新区，为带动新区的发展，建立城市新区，为带动新区的发展，建立城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤过于拥挤过于拥挤过于拥挤交通可达性交通可达性交通可达性交通可达性地铁口地铁口地铁口地铁口/主干道沿线主干道沿线主干道沿线主干道沿线/便利停车便利停车便利停车便利停车与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展与城市发展战略、城市规25、划、城市经济、人口发展密切相关密切相关密切相关密切相关以政务为核心驱动力的城市中心的以政务为核心驱动力的城市中心的以政务为核心驱动力的城市中心的以政务为核心驱动力的城市中心的KPIKPIKPIKPI体系体系体系体系（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）（关键绩效指标体系）政府行为政府行为政府行为政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力以政府行政中心搬迁为核心驱动力以政府行政中心搬迁为核心驱动力以政府行政中心搬迁为核心驱动力内因内因内因内因建设条件建设条件建设条件建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等基础设施、交通、环境景观、昭示性等基础设施、交通、环境景观、昭示性等基础26、设施、交通、环境景观、昭示性等配套完善配套完善配套完善配套完善商场、居住、写字楼商场、居住、写字楼商场、居住、写字楼商场、居住、写字楼大规模，持续开发大规模，持续开发大规模，持续开发大规模，持续开发用地面积在用地面积在用地面积在用地面积在1 1 11平方公里以上平方公里以上平方公里以上平方公里以上本报告是严格保密的。22伦敦伦敦伦敦伦敦加纳利码头加纳利码头加纳利码头加纳利码头工业工业工业工业码头变身新兴码头变身新兴码头变身新兴码头变身新兴CBDCBDCBDCBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局，改变了伦敦市金融和商业中心的格局，改变了伦敦市金融和商业中心的格局，改变了伦敦市金融和商业中心的格27、局模式二：商务驱动型位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部规模占地面积：28.8万平米写字楼面积达111.48万平方米交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、Jubilee地铁延线入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合商务占95%，商业占5%建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里，已成为伦敦的地标本报告是严格保密的。23巴黎巴黎巴黎巴黎拉德方斯公司服务建设的典范拉德方斯公司服务建设的典范拉德方斯公司服务建设的典范拉德方斯公司服务建设28、的典范位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。规模 占地面积750万平米，350万平米建筑面积组成的集会展、政府/商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区。交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公司中的14个，全世界50个最大公司的15个。聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Societe，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等29、跨国公司的总部空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。功能组合 75%为商务、6%为零售、19为居住 土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物建筑 每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景观丰富多彩 标志性建筑，如“大拱门”共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”模式二：商务驱动型本报告是严格保密的。24深圳深圳深圳深圳 蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心模式二：商务驱动型东门商业东门商业东门商业东门商业圈圈圈圈罗湖中心区罗湖中心区罗湖中心区罗湖中心区罗湖中心区罗湖中心区罗湖中心区罗湖中心区福田中心区福田中心区福30、田中心区福田中心区福田中心区福田中心区福田中心区福田中心区蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心位置：位置：位置：位置：罗湖中心区交通：交通：交通：交通：深南大道沿线/地铁大剧院站产业聚集产业聚集产业聚集产业聚集友邦保险太平洋保险人保中保华泰保险联合证券大鹏证券中信证券华鑫证券金元证券南方证券鹏华基金深圳发展银行中信城市银行建设银行工商银行农业银行人民银行商业银行保险保险保险保险金融证券金融证券金融证券金融证券银行银行银行银行强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层超高层超高层/建筑群建筑群建筑群建筑群世界金融大厦地王大厦华润大厦发展银行大31、厦本报告是严格保密的。25深圳深圳深圳深圳 蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心蔡屋围金融中心人民南商贸圈人民南商贸圈人民南商贸圈人民南商贸圈东门商圈东门商圈东门商圈东门商圈都市名苑城市天地广场地王公寓名仕阁世界金融中心服务式公寓住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓中信城市广场华润万象城晶都酒店木棉花酒店华润酒店万德酒店地王大厦华润大厦深业中心发展银行大厦中信大厦万德大厦世界金融中心市级商业中心市级商业中心市级商业中心市级商业中心星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼功能化体系功能化体系功能化体系功能化32、体系本报告是严格保密的。26KPI体系体系体系体系外因外因外因外因强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层超高层超高层超高层/建筑群建筑群建筑群建筑群人文符号人文符号人文符号人文符号区域标识区域标识区域标识区域标识/步行系统步行系统步行系统步行系统/特色符号语言特色符号语言特色符号语言特色符号语言/纪纪纪纪 念性念性念性念性/风格化建筑（群）风格化建筑（群）风格化建筑（群）风格化建筑（群）一流的合作团队一流的合作团队一流的合作团队一流的合作团队地理位置地理位置地理位置地理位置城市核心区城市核心区城市核心区城市核心区/城市新区城市新区城市新区城市新区交通可达性交通可33、达性交通可达性交通可达性地铁口地铁口地铁口地铁口/主干道沿线主干道沿线主干道沿线主干道沿线/便利停车便利停车便利停车便利停车产业支撑产业支撑产业支撑产业支撑已形成产业簇群已形成产业簇群已形成产业簇群已形成产业簇群/引入核心客户带来相引入核心客户带来相引入核心客户带来相引入核心客户带来相关簇群关簇群关簇群关簇群/未来商务核心区未来商务核心区未来商务核心区未来商务核心区规划设计规划设计规划设计规划设计经营管理经营管理经营管理经营管理以商务为核心驱动力的城市中心的以商务为核心驱动力的城市中心的以商务为核心驱动力的城市中心的以商务为核心驱动力的城市中心的KPIKPIKPIKPI体系（关键绩效指标体系）34、体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）大规模，持续开发大规模，持续开发大规模，持续开发大规模，持续开发内因内因内因内因功能化体系功能化体系功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他写字楼带动其他功能，并定位其他写字楼带动其他功能，并定位其他写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次功能的规模与档次功能的规模与档次功能的规模与档次配套完善配套完善配套完善配套完善商场、公寓商场、公寓商场、公寓商场、公寓本报告是严格保密的。27位置：位置：位置：位置：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：交通：交通：交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占35、地面积：占地面积：占地面积：占地面积：3.44万建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：22.322.322.322.3万万万万容积率：容积率：容积率：容积率：6.486.486.486.48日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城概况概况概况概况模式三：商业驱动型案例详细内容案例详细内容本报告是严格保密的。28外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城关键驱动因素关键驱动因36、素关键驱动因素关键驱动因素本报告是严格保密的。29华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心概况概况概况概况模式三：商业驱动型项目概况项目概况项目概况项目概况占地面积：7.73万平方米建筑面积：48.1万平方米容积率：6.22车位：2,988个物业功能比例商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2案例详细内容案例详细内容本报告是严格保密的。30外因：外因：外因：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统37、领区域的商业形象。内因：内因：内因：内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心深圳华润中心关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素关键驱动因素本报告是严格保密的。31产生背景与条件产生背景与条件产生背景与条件产生背景与条件旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求已经无法满足消费者日益复合的消费需求已38、经无法满足消费者日益复合的消费需求已经无法满足消费者日益复合的消费需求旧改推动下房地产超常发展旧改推动下房地产超常发展旧改推动下房地产超常发展旧改推动下房地产超常发展1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促使楼市的发展更加均衡柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元，同比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售房收入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平方米，同比减少50%由于开展大规模城市建设，39、2003年全市的拆迁面积85万平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总拆迁量达120万平方米，同比增长595%本报告是严格保密的。32成功关键驱动力成功关键驱动力成功关键驱动力成功关键驱动力功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功能于一体，成为的体验式的消费“目的地”成为了城市地标本报告是严格保密的。33天一广场天一广场天一广场天一广场宁波城市新中心的诞生宁波城市新中心40、的诞生宁波城市新中心的诞生宁波城市新中心的诞生总占地面积：19.3万平方米总建筑面积：22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成项目总投资：14亿元 项目构成：商铺16.7万平方米，停车场2万平方米，64000平方米的绿地，水街6000平方米，演艺舞台1000平方米。基本定位：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体。模式三：商业驱动型案例详细内容案例详细内容新商业中心：天一广场新商业中心：天一广场新商业中心：天一广场新商业中心：天一广场旧中心：中山路旧中心：中山路旧中心：中山路旧中心：中山路本报告是严格保密的。34产生背景与条件产生背景与条件产生背景与条件产生背景与条件旧有只具有单41、一购物功能或购物功能一股独大的旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求房价高速增长房价高速增长房价高速增长房价高速增长宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居全国第一1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2742、29元/平方米2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%本报告是严格保密的。35成功关键驱动力成功关键驱动力成功关键驱动力成功关键驱动力功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体功能组合：融休闲、商贸、旅游、43、餐饮、购物功能于一体，成为体验式的消费“目的地”成为了城市地标本报告是严格保密的。36KPI体系体系体系体系外因外因外因外因以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的KPIKPIKPIKPI体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）内因内因内因内因需求背景需求背景需求背景需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置地理位置地理位置地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性交通可达性交通可达性交通可达性地铁口/主干道44、沿线/便利停车资源性资源性资源性资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府背景支持政府背景支持政府背景支持政府政绩工程、形象工程软性指标软性指标软性指标软性指标硬性指标硬性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念开发理念开发理念定位理念定位理念定位理念定位理念人文理念人文理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系产品设计体系产品设计体系产生背景产生背景产生背景产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快本报告是严格保密45、的。37内因内因内因内因软性指标软性指标软性指标软性指标硬性指标硬性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念开发理念开发理念定位理念定位理念定位理念定位理念人文理念人文理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系产品设计体系产品设计体系打造城市新中心/城市新地标/城市名片一流的团队合作/规划设计/经营管理商业为核心驱动功能/其它功能为辅城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应城市文化诉求点/城市文化代言功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮商业档次46、：国际品牌商家国内一线品牌商业形态：核心主力店带动商业经营功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数本报告是严格保密的。38产品设产品设产品设产品设计体系计体系计体系计体系单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式建筑建筑建筑建筑设计设计设计设计时间的魅力：时间的魅力：时间的魅力：时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力建筑集合的魅力：建筑集合的魅力：建筑集合的魅力：建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空47、间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告建筑细节的魅力建筑细节的魅力建筑细节的魅力建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜多功能多层次的建筑多功能多层次的建筑多功能多层次的建筑多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅合理的交通体系合理的交通体系合理的交通体系合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道人文符号人文符号人文符号人文符号精神归属中心：精神归属中心：精神归属中心：48、精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所人的活人的活人的活人的活动及心动及心动及心动及心理感受理感受理感受理感受人的活动引导：人的活动引导：人的活动引导：人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造圈层感和归属感人的消费心理引导：人的消费心理引导：人的消费心理引导：人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造紧凑都市的概念：紧凑都市的概念：紧凑都市的概念：紧凑都市的概念：高密度建筑集合体区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）体验体验体验体验元素元素元素元素设计设计设计设计本报告是严格保密的。39三种城市新中心发展模49、式三种城市新中心发展模式三种城市新中心发展模式三种城市新中心发展模式KPIKPIKPIKPI体系的总结体系的总结体系的总结体系的总结商贸服务、休闲娱乐、旅游观光金融保险、高科技、企业服务、博览会展行政文化核心核心核心核心功能功能功能功能软性指标：开发理念/定位理念/人文理念硬性指标：功能化体系/产品设计体系强制性的视觉冲击超高层/建筑群功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、会展、公寓人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群）专业的管理团队物业管理/经营管理用地条件建设用地的适宜性、安全性等建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等配套完50、善商场、居住、写字楼可操作性取地成本低、开发成本低、操作难度小内因内因内因内因需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快地理位置城市老核心商业区周边/CBD便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停车拥有自然景观资源、城市文化资源大规模，持续开发建筑面积20万以上政府政绩工程、形象工程地理位置城市核心区/城市新区交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发建筑面积20万以上政府行为以政府行政中心搬迁为核心51、驱动力地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤与城市发展战略、城市规划、城市经济人口发展密切相关交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车较大的规模占地面积1平方公里以上外因外因外因外因模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型本报告是严格保密的。40本项目所处的宏观环境及自身条件分析本项目所处的宏观环境及自身条件分析本项目所处的宏观环境及自身条件分析本项目所处的宏观环境及自52、身条件分析本项目被列入政府重点工程，对项目开发的档次、品质要求较高，要成为城市形象工程。政府要求政府要求政府要求政府要求由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干道西湖路、太平路（规划）围合，近20条公交线路经过项目地块，交通极其便利。交通状况交通状况交通状况交通状况城市传统的老城区，距城市老的核心商业圈仅10分钟路程。区位条件区位条件区位条件区位条件2003年、2004年住宅销售均价分别比前一年上升了3.9、7.61%，增速明显加快。城市发展城市发展城市发展城市发展拥有湘江、沿江风光带、橘子洲、岳麓山、坡子街、杜甫江阁、古潭街等自然景观资源及城市文化资源。资源条件资源条件资源条件资源条件五53、一商圈现有商业在物建筑形态、消费环境、业态组合等方面均属于传统的大百货、大卖场形式，功能单一、参与性弱、与消费者距离感强，缺少主题化、娱乐化、体验化、专业化的现代商业，不能满足消费者越来越多元化的消费需求。老商业中老商业中老商业中老商业中心发展心发展心发展心发展建筑面积在50万左右。规模规模规模规模近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2004年达到14.8%，处于高速增长期。2004年地区生产总值达到1108亿元，在全国省会城市中排第13位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位。宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境本报告是严格保密的。41三种模式三种模式三种模式三种模式KPIKPIKPI54、KPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商业驱动型的城市新中心合发展成为商业驱动型的城市新中心合发展成为商业驱动型的城市新中心合发展成为商业驱动型的城市新中心城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤符合不符合不符合判断判断判断判断政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力模式一模式一模式一模式一政务驱动型政务驱动型政务驱动型政务驱动型交通可达性55、地铁口/主干道沿线/便利停车占地面积1平方公里以上地理位置城市核心区/城市新区模式二模式二模式二模式二商务驱动型商务驱动型商务驱动型商务驱动型交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发建筑面积20万以上政府政绩工程、形象工程大规模，持续开发建筑面积20万以上拥有自然景观资源、城市文化资源便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停车旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置城市老核心商业区周边/CBD拟拟拟拟合情况合情况合情况合情况KPIKPIKPIKPI（外因）模式模式模式模式模56、式三模式三模式三模式三商业驱动型商业驱动型商业驱动型商业驱动型拟合度最高拟合度最低本报告是严格保密的。42商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系四条步行街2栋高层公寓5栋高层住宅12栋花园住宅1个酒店购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住柳州谷埠路国际商城1座超大型MALL室内购物中心1个由商业步行街串联而成的特大型室57、外娱乐休闲广场 2栋5A甲级写字楼1座超五星级商务大酒店酒店式服务公寓购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住深圳华润中心1个大型购物娱乐场所2个酒店1栋办公楼购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住日本福冈博多运河城物业组合物业组合物业组合物业组合主体功能主体功能项目项目商业驱动型城市新中心商业驱动型城市新中心商业驱动型城市新中心商业驱动型城市新中心功能化体系功能化体系功能化体系功能化体系商商商商业业业业功功功功能能能能商商商商务务务务功功功功能能能能酒酒酒酒店店店店居居居居住住住住功功功功能能能能高高高高档档档档住住住住宅宅宅宅公公公公寓寓寓寓大大大大型型型型购购购购物物物物中中中中心心心心商商商58、商业业业业街街街街写写写写字字字字楼楼楼楼本报告是严格保密的。43从案例得到商业驱动型城市新中心的功能化体系及物业类型组合后，我们对长沙房地产市场进行分析，对各项物业的市场支撑程度进行判断，综合客户目标和市场情况确定本项目的物业类型组合。本报告是严格保密的。44近年长沙住宅年销售量以每年近年长沙住宅年销售量以每年近年长沙住宅年销售量以每年近年长沙住宅年销售量以每年120120120120万平米的量增长，需万平米的量增长，需万平米的量增长，需万平米的量增长，需求旺盛；求旺盛；求旺盛；求旺盛；2004200420042004年开始房价增速加快，增长空间较大年开始房价增速加快，增长空间较大年开始房价59、增速加快，增长空间较大年开始房价增速加快，增长空间较大住宅市场小结住宅市场小结住宅市场小结住宅市场小结江景住宅在长沙属于高档住宅，河东均价约为3700元/平米，河西均价3100为元/平米，江景户型比非江景户型价格高出300800元/平米。价格核心驱动力：以江景资源核心驱动力，而非产品驱动力户型：以110130平米的三房、140170平米的四房为主，户型创新不多产品水平：产品打造较为粗糙，江景特征不明显（规划布局、江景元素运用：落地窗、转角凸窗等运用较少）园林景观主题不明显，组团和空间层次感较弱产品精神体验层次的元素运用较少，如生活方式产品销售情况未来供应客户年消化量200270套，按每套13060、平积计，约2.63.5万平米/年。滨江美寓和梦洁爱家园建筑面积不到10万平米面向全市，无明显区域界限，公务员、高新企业白领、大的私营业主、教师、医生、周边县市的财富阶层等。本地7080，外地2030。投资客20%，自住80%。客户关注价值点排序：景观资源周边成熟配套社区环境社区配套江景住宅由于经济适用房的冲击，长沙的房价在全国一、二线城市中排名在30位左右，2003年、2004年住宅销售均价分别比前一年上升了3.9、7.61%，价格增长速度加快价格20022005年长沙住宅销售面积呈现大幅增长趋势，2003年销售量相比2002年增加191万平米，2004年的销售量相比2003年增加129万平米61、，存量住宅逐步被消化，需求旺盛。2004年长沙市区人均居住面积约13平米，改善性住房的需求还有巨大的发展空间。目前老城区100亩以上的改造用地约5块，另有棚户改造的零散用地约200亩，由于采用生地转让、熟地挂牌的方式出让，目前没有开发商愿意介入，老城区可供开发的土地逐渐减少，住宅供应增量将有所压缩。市场整体供需小结小结小结小结项目项目本报告是严格保密的。45写字楼年销售量稳定在写字楼年销售量稳定在写字楼年销售量稳定在写字楼年销售量稳定在15151515万平米左右，万平米左右，万平米左右，万平米左右，2005200520052005年上半年施年上半年施年上半年施年上半年施工面积约工面积约工面积约62、工面积约57.857.857.857.8万平米，空置量约万平米，空置量约万平米，空置量约万平米，空置量约7.57.57.57.5万平米，投资性写字万平米，投资性写字万平米，投资性写字万平米，投资性写字楼集中放量使楼集中放量使楼集中放量使楼集中放量使06-0706-0706-0706-07年写字楼市场面临较大的租售压力年写字楼市场面临较大的租售压力年写字楼市场面临较大的租售压力年写字楼市场面临较大的租售压力写字楼市场小结写字楼市场小结写字楼市场小结写字楼市场小结销售/出租情况商务圈分布目前在售纯写字楼销售率在90%以上，出租率在40%50%，市场出现投资者比例较高、入住率较低的趋势依托特殊成熟的63、城市核心位置，五一广场商务圈的办公物业出租率在80%左右长沙写字楼主要分布在五一广场商务圈和芙蓉路金融商务圈两大区域，入住企业与周边“特定环境”相关，各商务圈特色鲜明长沙高档写字楼40006000元/，2005年6月，天心区办公物业均价为 5833元/平米价格写字楼市场的投资额和供应量持续增长，但增速放缓。20032004年办公物业年销售量稳定在15万平米左右。2005年上半年写字楼施工面积达57.8万平方米，新开工面积约12万平方米，竣工面积6.83万平方米近年来长沙市产业结构变化不明显，预计未来写字楼使用需求保持稳定，2005年6月底办公物业空置量达到7.75万平米，投资性写字楼集中放量会64、加剧出租压力，20062007年写字楼市场将面临较大的租售压力。市场整体供需小结小结小结小结项目项目本报告是严格保密的。462005200520052005年商务公寓平均价格为年商务公寓平均价格为年商务公寓平均价格为年商务公寓平均价格为3700370037003700元元元元/M/M/M/M2 2 22，销售速度快，投资者，销售速度快，投资者，销售速度快，投资者，销售速度快，投资者占到占到占到占到50%50%50%50%左右，已入伙商务公寓出租率在左右，已入伙商务公寓出租率在左右，已入伙商务公寓出租率在左右，已入伙商务公寓出租率在90%90%90%90%以上。五一商圈商以上。五一商圈商以上。五65、一商圈商以上。五一商圈商务公寓依托城市核心区位，出租率在务公寓依托城市核心区位，出租率在务公寓依托城市核心区位，出租率在务公寓依托城市核心区位，出租率在95959595以上以上以上以上商务公寓市场小结商务公寓市场小结商务公寓市场小结商务公寓市场小结2005年商务公寓平均价格为3700元/M2，受到市场的青昧，投资者占了50%左右价格消费者认知销售/出租情况商务公寓相对较低的租金与总价、宜商宜住，变换灵活的功能，受到处于成长中的中小型企业的青睐。投资者对商务公寓宜商宜住的投资价值的认可度高。在售商务公寓销售率在90%以上，销售较顺畅从五一商圈、芙蓉路部分入伙商务公寓分析，大多数商务公寓出租率在966、0%以上。50人以下的企业占到企业总数的73.90固定资产在50万以下的企业占到企业总数的56.30营业收入在100万以下的企业占到企业总数的48.00长沙企业特点小结小结小结小结项目项目本报告是严格保密的。47长沙酒店市场竞争激烈，长沙酒店市场竞争激烈，长沙酒店市场竞争激烈，长沙酒店市场竞争激烈，三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率在在在在75%75%75%75%左右，其中五星级酒店年均入住率为左右，其中五星级酒店年均入住率为左右，其中五星级酒店年均入住率为左右，其中五67、星级酒店年均入住率为60606060，酒店业发展前景看好，酒店业发展前景看好，酒店业发展前景看好，酒店业发展前景看好酒店市场小结酒店市场小结酒店市场小结酒店市场小结长沙酒店式公寓市场供应极少，2005年运达国际广场的酒店式公寓只有68套，50200平米均匀分布。依托于喜来登的品牌服务及五星级标准精装，售价约11000元/平米（装修费用预计在5000元/方米左右）。酒店式公寓2004年喜来登酒店签约进驻运达国际广场。另有皇冠假日酒店和香格里拉酒店处于筹备阶段。品牌酒店进驻情况客源入住率本地客人60，此类消费者包括市内大大小小公司的总经理，各行业的职业经理人，城市白领阶层以及部分公务员。国内外商务68、旅客30，包括长期在外经商的湖南人及来长沙的外省人士。团体客源10，多为会议团，部分领养团。酒店年平均入住率约为75%，淡旺季明显。一般上半年为旺季，客房入住率为80%100%，下半年为淡季，入住率为40%60%。长沙酒店主要分布在火车站、华天区域、贺龙体育中心区域三大区域，各区域市场细分和客源分布清晰分布长沙共有宾馆酒店200余家，其中五星级7家、四星级24家，三星级约70多家。长沙酒店业竞争激烈，三星级及以上酒店经营状况良好。酒店竞争主要表现为区域与区域之间的竞争，在一定的时间内，各区域的市场份额、市场结构、经营规模相对稳定目前在建和筹建3家五星级，未来存在一定的竞争压力竞争小结小结小结小69、结项目项目本报告是严格保密的。48商业物业年消化量约商业物业年消化量约商业物业年消化量约商业物业年消化量约60606060万平米，近三年空置量保持在万平米，近三年空置量保持在万平米，近三年空置量保持在万平米，近三年空置量保持在30303030万平万平万平万平米左右，米左右，米左右，米左右，2005200520052005年上半年施工面积年上半年施工面积年上半年施工面积年上半年施工面积143.35143.35143.35143.35万平米。万平米。万平米。万平米。五一商圈五一商圈五一商圈五一商圈主主主主要集中式商业出租率约要集中式商业出租率约要集中式商业出租率约要集中式商业出租率约100100170、00100，商铺出租率约，商铺出租率约，商铺出租率约，商铺出租率约85858585商业用房市场小结商业用房市场小结商业用房市场小结商业用房市场小结五一商圈集中式商业“同质化”现象突出，各商场均以百货类经营模式为主，业态和功能单一。无集购物、娱乐、餐饮、观光于一体的一站式购物中心。城市的消费群体已经对新的商业形态有了强烈需求，而它原有的商业结构里又没有产生相应的商业模式。商业配套档次中低档为主，缺少高档次综合型的娱乐休闲设施。五一商圈产品2004年竣工面积94.05万平米，销售面积68.33万平米，商业物业年消化量在60万平米左右。2003年2005年上半年商业物业的空置量都在30万左右，商业物71、业空置面积增加较大，供过于求。2005年上半年长沙市区商业用房施工面积143.35。市场整体供需销售/出租/经营情况商务圈分布五一商圈主要集中式商业出租率约100，经营情况良好，人流旺盛。五一商圈商铺出租率85%以上，1层租售状况良好，23层空置较多，说明商业物业在规划设计和业态安排上存在问题。五一商圈是长沙唯一的市级商圈，商业面积超过40万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占绝对领导地位。五一商圈辐射范围广，长沙本地人占到65.5%。2005年6月天心区商业营业用房均价19731元/平米。价格2004年，社会消费品销售总额达到525.13亿元，2005年上半年达到294.62亿元72、，近年平均增长12以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2004年长沙市城市居民的人均可支配收入达到11021元，在周边省会城市/直辖市中也只低于广州。近三年长沙市城市居民的恩格尔系数一直低于35，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30-40%间为富裕。长沙居民注重在娱乐、文教方面的消费，此项支出占其总支出的19%，仅次于食品支出。城市居民生活水平小结小结小结小结项目项目本报告是严格保密的。49本项目物业类型判定的价值构面本项目物业类型判定的价值构面本项目物业类型判定的价值构面本项目物业类型判定的价值构面地块资源条件好了，成熟度高、商业和居住价值高物业形象好，能够提升项目品牌5年完成项目73、开发物业市场售价增长较快，能实现较高收益回报率稳定，且住宅68，商用物业8-10物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高经营收益投资回报率回现速度市场竞争地块价值提升品牌地块条件地块条件地块条件地块条件客户目标客户目标客户目标客户目标市场实现度市场实现度市场实现度市场实现度内因内因内因内因外因外因外因外因宏观经济KPIKPIKPIKPI快速回现本报告是严格保密的。50各物业功能比较分析各物业功能比较分析各物业功能比较分析各物业功能比较分析商业商业商业商业+公寓公寓公寓公寓+住宅更符合客户的目标住宅更符合客户的目标住宅更符合客户的目标住宅更符合客74、户的目标市场实现度高稳定的现金流投资较小，资金回笼速度快销售住宅目标契目标契目标契目标契合度合度合度合度带来高额利润，但商铺销售无法控制档次与业态，影响形象稳定的现金流价格（租金）较高单价（租金）高，形成稳定的现金流为项目带来高形象，促进其他物业的销售和出租对于项目可能贡献对于项目可能贡献对于项目可能贡献对于项目可能贡献自用和投资需求量大，易于销售投资较小，资金回笼速度快销售/出租公寓商铺商场市场实现度高投资小，资金回笼速度快销售/出租市场面临产品的更新升级，有发展机遇未来写字楼租售压力大市场仍然缺乏高档次酒店市场实现度市场实现度市场实现度市场实现度投资高，前期少量资金回笼投资较高，资金回笼速75、度一般投资大，回收期长，前期无法回笼资金资金需求资金需求资金需求资金需求收益方式收益方式收益方式收益方式功能类别功能类别功能类别功能类别自行经营/出租商业销售/出租写字楼外包经营酒店拟合度最高拟合度最低本报告是严格保密的。51本项目物业类型组合建议本项目物业类型组合建议本项目物业类型组合建议本项目物业类型组合建议国际公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的酒店式公寓和偏办公的商务公寓。功能化体系功能化体系功能化体系功能化体系商商商商业业业业功功功功能能能能商商商商务务务务功功功功能能能能居居居居住住住住功功功功能能能能高高高高档档档档住住住住宅宅宅宅国国国国际际际际公公公公寓寓寓寓购购购购物物物物76、中中中中心心心心商商商商业业业业街街街街物业类型组合物业类型组合物业类型组合物业类型组合本报告是严格保密的。52我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析模式一：政务驱动型模式二77、：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的地价成本？地价成本？地价成本？地价成本？在高容积率下各在高容积率下各在高容积率下各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造类物业如何78、创造价值？价值？价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理的容积率？的容积率？的容积率？的容积率？项目分期策略项目分期策略项目分期策略项目分期策略 项目分期 启动期策略 经济测算 项目分期 启动期策略 经济测算本报告是严格保密的。53通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的通过滨江风情商业街的打造，弱化周边杂乱形79、打造，弱化周边杂乱形打造，弱化周边杂乱形打造，弱化周边杂乱形打造，弱化周边杂乱形打造，弱化周边杂乱形打造，弱化周边杂乱形打造，弱化周边杂乱形象，规避市场风险象，规避市场风险象，规避市场风险象，规避市场风险象，规避市场风险象，规避市场风险象，规避市场风险象，规避市场风险合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市合理的物业类型组合，规避市场风险场风险场风险场风险场风险场风险场风险场风险1.市场写字楼放量较大，竞争激烈，且入住率不高，投资比例较大；2.产业结构主80、要以中小型企业构成；3.商业供应量较大，且高层商业空置率较高；4.酒店市场供应量较大，市场竞争激烈；5.长沙外向型产业辐射力度不强，商务往来增长有限。WTWTWTWT战略战略战略战略STSTSTST战略战略战略战略威胁威胁威胁威胁-ThreatenThreatenThreatenThreaten通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效通过街坊式商业，有效解决容积率较高与噪音解决容积率较高与噪音解决容积率较高与噪音解决容积率较高与噪音解决容积率较高与噪音解决容积率较高与噪音解决容积率较高与噪音解决81、容积率较高与噪音的问题的问题的问题的问题的问题的问题的问题的问题着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，着力打造小区高品质，加强项目自身比较优加强项目自身比较优加强项目自身比较优加强项目自身比较优加强项目自身比较优加强项目自身比较优加强项目自身比较优加强项目自身比较优势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象势，弱化周边杂乱形象抓市场机会与空白点，通过物抓市场机会与空白点，通过物抓市场机会与空白点，82、通过物抓市场机会与空白点，通过物抓市场机会与空白点，通过物抓市场机会与空白点，通过物抓市场机会与空白点，通过物抓市场机会与空白点，通过物业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与业类型组合，实现快速回现与长期融资的目标长期融资的目标长期融资的目标长期融资的目标长期融资的目标长期融资的目标长期融资的目标长期融资的目标通过产品创新，全面升级产通过产品创新，全面升级产通过产品创新，全面升级产通过产品创新，全面升级产通过产品创新，全面升级产通过产品创新，全面升级产83、通过产品创新，全面升级产通过产品创新，全面升级产品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目品，走差异化路线，打造项目核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力1.目前市场供应的住宅、商业、商住公寓等产品，较为传统，产品创新空间大；2.城市内缺乏真正的城市滨江豪宅；3.规模社区型的滨江住宅市场较缺乏；4.城市内的商住公寓需求明显；5.酒店式公寓市场供应稀缺，基本属于空白；6.滨江特色商业街属市场空白点；7.客户对低总价回84、报高的商住公寓、商铺，投资意识较强；8.长沙娱乐发展旺盛，客户对娱乐消费投入较高；9.企业战略转型的意识，走在房地产发展趋势的前沿。WOWOWOWO战略战略战略战略SOSOSOSO战略战略战略战略机会机会机会机会-OpportunityOpportunityOpportunityOpportunity1.项目周边环境较为杂乱；2.项目拆迁难度较大，大部分拆迁物业为民宅；3.项目地块形状不规划，容积率较高，部分有插花地，部分旧建筑物需保存，规划难度较大4.项目部分有限高的要求，规划难度增大；5.项目与五一商圈之间有商业断层；6.项目大面积临路，噪音较大。1.地块的规模较大，是市区内为数不多大规模85、土地供应；2.地块属城市内的绝版地块，稀缺性无与伦比，同时具备了稀缺自然景观与较高的城市价值；3.项目具有城市一线江景，自然景观面较长；4.项目地块位置处于干道交汇处，交通便利，商业价值较高；5.地块位于城市核心商圈（五一商圈）的边缘，商业价值相对较高；6.项目物业类型及规划尚未形成，有较强的变动空间。SWOTSWOTSWOTSWOT劣势劣势劣势劣势-WeakWeakWeakWeak优势优势优势优势-StrengthStrengthStrengthStrength本报告是严格保密的。54项目战略发展方向项目战略发展方向项目战略发展方向项目战略发展方向通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商86、务办公、居住功通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务办公、居住功通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务办公、居住功通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务办公、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成长沙城市新中心。出区域竞争市场，形成长沙城市新中心。出区域竞争市场，形成长沙城市新中心。出区域竞争市场，形成长沙城市新中心。走业态互动、功能复合化、使用全时段的87、发展战略，通过项目功能走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。化体系的建立，规避市场风险。化体系的建立，规避市场风险。化体系的建立，规避市场风险。物业类型组合：物业类型组合：物业类型组合：物业类型组合：购物中心购物中心购物中心购物中心购物中心购物中心购物中心购物中心+商业街商业街商业街商业街商业街商业街商业街商业街+滨江高档住宅滨江高档住宅滨江高档住宅滨江高档住宅滨江高档住宅滨江高档住宅滨江高档住宅滨江高档住宅+商务公寓商务公寓商务公88、寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓+酒店酒店酒店酒店酒店酒店酒店酒店式公寓式公寓式公寓式公寓式公寓式公寓式公寓式公寓以滨江高档住宅、公寓、沿街商铺的售卖来实现项目快速回现；通以滨江高档住宅、公寓、沿街商铺的售卖来实现项目快速回现；通以滨江高档住宅、公寓、沿街商铺的售卖来实现项目快速回现；通以滨江高档住宅、公寓、沿街商铺的售卖来实现项目快速回现；通过购物中心的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型过购物中心的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型过购物中心的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型过购物中心的长期持有，为企业长期融资进而实现公司的战略转型提供契机。提89、供契机。提供契机。提供契机。打造以商业为核心驱动力的长沙城市新中心，打造以商业为核心驱动力的长沙城市新中心，打造以商业为核心驱动力的长沙城市新中心，打造以商业为核心驱动力的长沙城市新中心，从而重新定义区域认从而重新定义区域认从而重新定义区域认从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争。知，实现区域突破，规避竞争。知，实现区域突破，规避竞争。知，实现区域突破，规避竞争。通过全面领先市场的产品，打造长沙前所未有真正的都市滨江生活，通过全面领先市场的产品，打造长沙前所未有真正的都市滨江生活，通过全面领先市场的产品，打造长沙前所未有真正的都市滨江生活，通过全面领先市场的产品，打造长沙前所未有真正的都90、市滨江生活，形成项目核心竞争力。形成项目核心竞争力。形成项目核心竞争力。形成项目核心竞争力。开发战略开发战略开发战略开发战略竞争战略竞争战略竞争战略竞争战略本报告是严格保密的。55我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：商91、务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的地价成本？地价成本？地价成本？地价成本？在高容积率下各在高容积率下各在高容积率下92、各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造价值？价值？价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理的容积率？的容积率？的容积率？的容积率？项目分期策略项目分期策略项目分期策略项目分期策略 项目分期 启动期策略 经济测算 项目分期 启动期策略 经济测算本报告是严格保密的。56研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例项目功能比例项目93、功能比例项目功能比例 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位本报告是严格保密的。57我们的定位必须体现以下七点我们的定位必须体现以下七点我们的定位必须体现以下七点我们的定位必须体现以下七点是城市级的是城市级的是城市级的是城市级的是城市核心的是城市核心的是城市核心的是城市核心的是具有标志性的是具有标志性的是具有标志性的是具有标志性的是区域峰值地价的是区域峰值地价的是区域峰值地价的是区域峰值地价的是有强烈城市意向的是有强烈城市意向的是94、有强烈城市意向的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可回避竞争的是可回避竞争的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的辐射全长沙辐射全长沙辐射全长沙辐射全长沙是城市的新中心是城市的新中心是城市的新中心是城市的新中心能代表新时代的长沙，城市中的能代表新时代的长沙，城市中的能代表新时代的长沙，城市中的能代表新时代的长沙，城市中的“一极一极一极一极”平均地价高于城市中心任何区域平均地价高于城市中心任何区域平均地价高于城市中心任何区域平均地价高于城市中心任何区域可辩识，明显区别与其它区域可辩识，明显区别与其它区域可辩识，明显区别与其它区域可辩识，明显95、区别与其它区域拉开与其他地区的差距拉开与其他地区的差距拉开与其他地区的差距拉开与其他地区的差距采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段本报告是严格保密的。58我们要做能够代言长沙新时代的标志性形象我们要做能够代言长沙新时代的标志性形象我们要做能够代言长沙新时代的标志性形象我们要做能够代言长沙新时代的标志性形象上海有新天地上海有新天地上海有新天地上海有新天地上海有新天地上海有新天地上海有新天地上海有新天地武汉有江滩武汉有江滩武汉有江滩武汉有江滩武汉有江滩武汉有江滩武汉有江滩武汉有江滩大连有星海广场大连有星海广场大连有星海广场大连有星96、海广场大连有星海广场大连有星海广场大连有星海广场大连有星海广场长沙有什么？长沙有什么？长沙有什么？长沙有什么？长沙有什么？长沙有什么？长沙有什么？长沙有什么？我们不是在单纯的做项目我们不是在单纯的做项目我们不是在单纯的做项目我们不是在单纯的做项目而是在填补长沙都市化进程中的城市硬件缺失而是在填补长沙都市化进程中的城市硬件缺失而是在填补长沙都市化进程中的城市硬件缺失而是在填补长沙都市化进程中的城市硬件缺失传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！本报告是严格保密的97、。59制定以项目为中心的区域动态实施计划制定以项目为中心的区域动态实施计划制定以项目为中心的区域动态实施计划制定以项目为中心的区域动态实施计划立足整个中南地区，重新定义区域价值立足整个中南地区，重新定义区域价值立足整个中南地区，重新定义区域价值立足整个中南地区，重新定义区域价值代言长沙，代言时代代言长沙，代言时代代言长沙，代言时代代言长沙，代言时代颠覆传统、产品全面升级颠覆传统、产品全面升级颠覆传统、产品全面升级颠覆传统、产品全面升级都市重建计划都市重建计划都市重建计划都市重建计划 打造长沙最具活力的都市新中心打造长沙最具活力的都市新中心打造长沙最具活力的都市新中心打造长沙最具活力的都市新中心98、打造长沙最具活力的都市新中心打造长沙最具活力的都市新中心打造长沙最具活力的都市新中心打造长沙最具活力的都市新中心战略视野战略视野战略视野战略视野本报告是严格保密的。60项目形象定位推荐（项目形象定位推荐（项目形象定位推荐（项目形象定位推荐（1 1 11）万象万象万象万象万象万象万象万象 湘江湘江湘江湘江湘江湘江湘江湘江 50505050万万万万集商业、办公、居住集商业、办公、居住集商业、办公、居住集商业、办公、居住休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体休闲娱乐、旅游观光为一体的城市魅力体足以代言一个城市，一个时代足以代言一个99、城市，一个时代足以代言一个城市，一个时代足以代言一个城市，一个时代定位诠释：定位诠释：定位诠释：定位诠释：一个在城市成熟中心区优势资源基础上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升购物、人居、休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、金融、文化、教育以城市核心商业圈龙头优势全力构造主流生活圈，构建城市优势资源共享圈。本报告是严格保密的。61项目形象定位推荐（项目形象定位推荐（项目形象定位推荐（项目形象定位推荐（2 2 22）湘江湘江湘江湘江1 1 11号号号号滨江都市生活重建滨江都市生活重建滨江都市生活重建滨江都市生活重建湘江湘江湘江湘江1 1 11号号号号滨江都市生活重建滨江都市生活重建滨江都市生100、活重建滨江都市生活重建定位诠释：定位诠释：定位诠释：定位诠释：湘江东岸、汇集城市成熟中心区优势资源的绝版地块上打造的融合城市所有功能的湘江第一大盘。本报告是严格保密的。62研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位国内二线城市核心商业区案例借鉴成熟理论项目地块价值本报告是严格保密的。63101、本报告是严格保密的。64五四广场周边区域五四广场周边区域五四广场周边区域五四广场周边区域青岛市新的政治、经青岛市新的政治、经青岛市新的政治、经青岛市新的政治、经济、金融、文化中心济、金融、文化中心济、金融、文化中心济、金融、文化中心 五四广场核心区占地约20万平米，容积率79功能配比商业：酒店：办公：住宅：3：2：3：2周边分布着世纪大厦，中信金融大厦，华仁国际大厦，青岛世界贸易中心，环海凯莱商务酒店，维也纳大酒店核心区核心区核心区核心区案例二本报告是严格保密的。65以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具以中山广场为核心的人102、民路、三八广场区域一大连最大、最具以中山广场为核心的人民路、三八广场区域一大连最大、最具影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身影响力的集金融、保险、商业、船务、商贸等几大功能于一身的城市中心区的城市中心区的城市中心区的城市中心区 核心区占地约23万平米，容积率约 78。核心区功能配比商业：酒店：办公：居住3：1：3：3公寓：公寓：公寓：公寓：名仕国际公寓、天通金融大厦、宏孚旺苑、中山九号 写字楼：写字楼：写字楼：写字楼：安达商务大厦、中银大厦、天安国际大厦、虹源商务大厦、103、宝嘉大厦 酒店：富丽华大酒店、香格里拉大酒店、心悦大酒店、大连国际酒店核心区核心区核心区核心区 人民路中山人民路中山人民路中山人民路中山广场、三八广场、三八广场、三八广场、三八广场商务区广场商务区广场商务区广场商务区案例三本报告是严格保密的。66通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比商业区的功能比例对比分析确定本项目的功能配比商业区的功能比例对比分析确定本104、项目的功能配比商业：酒店：办公：居住3：1：3：3占地面积：约23万平米大连中山广场区域核心区商业：酒店：办公：居住3：2：3：2占地面积：约20万平米青岛五四广场区域核心区商业：酒店：办公：居住4：2：3：1商业：酒店：办公：居住5：1：2：2商业：酒店：办公：居住4：3：1：2功能配比功能配比功能配比功能配比占地面积：约30万平米南京新街口核心区占地面积：7.73万平方米深圳华润中心占地面积：3.44万日本福冈博多运河城规模规模案例案例一般规律：1.商业比例占到30%50%2.办公功能物业占到20%30%3.酒店功能物业占到10%-20%4.居住功能物业占到10%30%本报告是严格保密的。105、67峰值地价与土地承租能力模型峰值地价与土地承租能力模型峰值地价与土地承租能力模型峰值地价与土地承租能力模型根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐物业能够实现较高的地价，属于硬核（Hard Core）区零售商业、娱乐物业零售商业、娱乐物业零售商业、娱乐物业零售商业、娱乐物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业临时居住物业（酒店、公寓等）临时居住物业（酒店、公寓等）临时居住物业（酒店、公寓等）临时居住物业（酒店、公寓等）居家住宅物业居家住宅物业居家住宅物业居家住宅物业本报告是严格保密的。68峰值地价点所在区域成为核心区峰值地价点所在区域成为核心区峰值地价点所在区域成为核心区峰值地价点所在区106、域成为核心区本报告是严格保密的。69“核核核核-框理论框理论框理论框理论”的运用的运用的运用的运用核核核核-框理论的基本要点框理论的基本要点框理论的基本要点框理论的基本要点：在区域内，地面地价最高、同时容积率也是最高以及交通可达性最好的区域即为硬核（Hard Core）区，环绕硬核的区域即为核缘区。核缘即环绕硬核且处于核框间的连续过渡区域，是核的补充与支持，为其提供多方面的服务与辅助空间，它们有：停车场、交通枢纽、公寓式住宅、专业化市场、娱乐服务、部分零售、仓储空间等；框结构以外区域即核缘以外、中心边界内的区域，功能物业以纯居住住宅为主，兼有重工业区和天然屏障（如河流、山地等）1959年E.M107、.霍伍德和R.R.伯依斯提出了核框（Core-Frame）结构理论，这是一个较为完整的区域内部结构划分模式。“核核核核-框理论框理论框理论框理论”：核-框理论源于对区域空间划分的研究，该理论是一种有益的土地使用及功能模式理论，对于研究城市规划和再开发的空间安排、商务连接、城市交通、功能设施的安排等都非常适用。本报告是严格保密的。70结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断结合项目地块价值分析，对项目地块核框分布进行判断特点：特点：特点：特点：地面地价较高、容积率低于硬核区、交通可达性好功能：108、功能：功能：功能：停车场、交通枢纽、公寓式住宅、专业化市场、娱乐服务、部分零售、仓储空间特点：特点：特点：特点：峰值地价、容积率最高、交通可达性最好功能功能功能功能 ：零售商业、娱乐物业、办公特点：特点：特点：特点：容积率较低、交通可达性好功能：功能：功能：功能：纯居住为主坡子街D D DDE E EEF F FFC C CCA A AAB B BB大湘江道解放西路太平路湘江人民路 核缘区区区区硬核区 核缘以外本报告是严格保密的。71综合一般规律和本项目地块价值，判定本综合一般规律和本项目地块价值，判定本综合一般规律和本项目地块价值，判定本综合一般规律和本项目地块价值，判定本项目物业功能配比项109、目物业功能配比项目物业功能配比项目物业功能配比建议本项目整体功能比例商业：办公：居住20%：15%：65%建议本项目硬核区及核缘区功能比例商业：办公：居住40%：30%：30%注：因不建议本项目建设纯写字楼物业，硬核区及核缘区的居住功能和办公功能都是以公寓物业实现。本项目国际公寓分为偏居住的酒店式公寓和偏办公的商务公寓，因此办公物业和居住物业功能比例可调整。本报告是严格保密的。72研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容110、积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位案例借鉴项目地块价值本报告是严格保密的。73通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商通过国内外商业驱动型城市新中心及国内二线城市核心商业区的容积率对比分析初步确定项目硬核区的容积率业区的容积率对比分析初步确定项目硬核区的容积率业区的容积率对比分析初步确定项目硬核区的容积率业区的容积率对比分析初步确定项目硬核区的容积率78大连中山广场区域核心区79青岛111、五四广场区域核心区68南京新街口核心区6.22深圳华润中心6.48日本福冈博多运河城容积率容积率项目项目考虑到本项目的形象及舒适度要求，建议项目硬核区及核缘区容积率为：67本报告是严格保密的。74通过地块铺排验证，建议本项目硬核区及通过地块铺排验证，建议本项目硬核区及通过地块铺排验证，建议本项目硬核区及通过地块铺排验证，建议本项目硬核区及核缘区容积率为核缘区容积率为核缘区容积率为核缘区容积率为6 6 66验证：验证：验证：验证：本项目硬核区及核缘区面积约4.36万平米，按容积率67测算，建筑面积：26.1630.52万平米。按商业比例40计算，商业面积为10.4612.2万平米。按最大覆盖率6112、0计算，硬核区及核缘区可建设面积为4.36*602.62万平米。硬核区及核缘区满铺商业，10.46万平米相当于满铺4层商业，12.2万平米相当于满铺4.7 层商业。考虑到本项目地块的不规则增加土地利用难度、考虑到本项目地块的不规则增加土地利用难度、考虑到本项目地块的不规则增加土地利用难度、考虑到本项目地块的不规则增加土地利用难度、商业的市场实现性及办公、居住物业档次和舒适商业的市场实现性及办公、居住物业档次和舒适商业的市场实现性及办公、居住物业档次和舒适商业的市场实现性及办公、居住物业档次和舒适度要求，建议项目硬核区及核缘区容积率为：度要求，建议项目硬核区及核缘区容积率为：度要求，建议项目硬核113、区及核缘区容积率为：度要求，建议项目硬核区及核缘区容积率为：6 6 66本报告是严格保密的。75参考国内各城市城市中心高密度豪宅、江景楼盘容积率参考国内各城市城市中心高密度豪宅、江景楼盘容积率参考国内各城市城市中心高密度豪宅、江景楼盘容积率参考国内各城市城市中心高密度豪宅、江景楼盘容积率分布区间，建议本项目核缘以外住宅区容积率取上限分布区间，建议本项目核缘以外住宅区容积率取上限分布区间，建议本项目核缘以外住宅区容积率取上限分布区间，建议本项目核缘以外住宅区容积率取上限4 4 442.78沿江大道 武汉滨江苑 2.9滨江带赣州蓝波湾2.55莱山区海滨观光大道烟台海天名人广场2.9下关秦淮河口南京114、世茂滨江新城 2.45海珠滨江东路广州海珠半岛花园 41.343.17容积率容积率海珠滨江东路 广州珠江广场 海珠广州大道 广州珠江帝景苑 浦江东岸区位区位上海世茂滨江花园城市城市楼盘楼盘3.66宝安中心区深圳鸿荣源尚都3.05宝安中心区深圳深业新岸线3.67南山中心区深圳海印长城3.3宝安中心区深圳天悦龙庭3.982.8442.83.66容积率容积率宝安中心区深圳冠城世家中心区深圳雅颂居中心区深圳星河国际东门商圈中心区市中心区位区位深圳星光名庭深圳黄埔雅苑济南大舜天城城市城市楼盘楼盘城市中心高密度豪宅容积率（城市中心高密度豪宅容积率（城市中心高密度豪宅容积率（城市中心高密度豪宅容积率（343115、43434）江景楼盘容积率（江景楼盘容积率（江景楼盘容积率（江景楼盘容积率（24242424）本报告是严格保密的。76研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位本报告是严格保密的。77如何挖掘潜在的商业价值是本项目成功的关键，本项目商业要通过走差异化道路，打造有别于长沙市场现有传统商业形116、态的MALL街坊式商业，形成项目核心竞争力。本报告是严格保密的。78研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位商业定位商业定位商业定位商业定位公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位业态规划产品定位价格定位产品定位客户定位价格定位产品定位客户定位价格定位本报告是严117、格保密的。792004200420042004年长沙人均年长沙人均年长沙人均年长沙人均GDPGDPGDPGDP达到达到达到达到2262226222622262美元，城市化率达到美元，城市化率达到美元，城市化率达到美元，城市化率达到51.1951.1951.1951.19，从经，从经，从经，从经济发展与商业形式发展的关系来看济发展与商业形式发展的关系来看济发展与商业形式发展的关系来看济发展与商业形式发展的关系来看，长沙已进入现代商业发展阶段，长沙已进入现代商业发展阶段，长沙已进入现代商业发展阶段，长沙已进入现代商业发展阶段转型商业形式，个性消费综合性商业形式，多种需求满足单一购物需求消费者价格敏118、感特点4400以上2000-44001100-2000低于1100 人均GDP（美元）70%以上45%-70%25%-45%低于25%城市化率旅游地产、商务地产、物流 SHOPPINGMALL、大型购物中心、专卖店、精品店 百货商场、商业街、批发市场、超市庙会、地摊、集贸市场 表现形态广义商业广义商业广义商业广义商业 现代商业现代商业现代商业现代商业 传统商业传统商业传统商业传统商业 原始形态原始形态原始形态原始形态发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到1500美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。本报告是严119、格保密的。80五一商圈现有集中商业业态以大百货、大卖场为五一商圈现有集中商业业态以大百货、大卖场为五一商圈现有集中商业业态以大百货、大卖场为五一商圈现有集中商业业态以大百货、大卖场为主，单体规模偏小，同质化竞争严重主，单体规模偏小，同质化竞争严重主，单体规模偏小，同质化竞争严重主，单体规模偏小，同质化竞争严重2000家用电器劳动西路有有家电2000家用电器黄兴南路国美电器城2000家用电器黄兴南路苏宁电器2000通讯器材黄兴南路天心通讯器材商贸城专专业业市市场场5000以上综合黄兴南路好又多超市5000以上综合解放西路沃尔玛超市大大型型超超市市长1500米酒吧休闲解放西路解放西路酒吧一条街长2120、200米延长至黄兴路综合黄兴路黄兴路商业街商商业业街街10000以上百货黄兴南路平和堂10000以上百货解放西路万达购物广场10000以上百货黄兴南路春天百货10000以上百货黄兴南路友谊名店100000综合黄兴南路王府井购物广场百百货货营业面积营业面积经营特色经营特色位置位置商家名称商家名称五一商圈现有商业在物建筑形态、消费环境、业态组合等方面均属于传统的大百货、大卖场形式，功能单一、参与性弱、与消费者距离感强，缺少主题化、娱乐化、体验化、专业化的现代商业，不能满足消费者越来越多元化的消费需求。本报告是严格保密的。81我国我国我国我国已开业或即将开业的已开业或即将开业的已开业或即将开业的已开121、业或即将开业的 MALL MALL MALL MALL 排行榜排行榜排行榜排行榜 （1 1 11）16中华广场 广州 8 16大江购物中心 台北 8 17厦门SM城市广场 厦门 7 18和平商业广场 大连 6 18新光三越百货信义购物中心 台北 6 20欧亚购物中心 长春 5 20武广摩尔商业城 武汉 5 20兴隆大家庭 沈阳 5 20天一广场 宁波 5 20团结商贸城购物中心 武汉 5 21佛山时代广场 佛山 4 21海港城 香港 4 24新光三越百货台南购物中心 台南 3 24京华城 台北 3 24正大广场 上海 3 30大商摩尔商业城 大连 2 33虹桥购物乐园 上海 2 35新竹风城 122、台湾新竹 1 规模规模规模规模（万m2）MALLMALLMALLMALL名称名称名称名称 城市城市城市城市名次名次名次名次12新世纪商厦 上海浦东1313城市广场 南海1213福埔SM城市广场 福建福埔 1213新东安广场 北京12 13天河城 广州 12 13.8太平洋商业中心 杭州1114崇光SOGO百货广场 北京1014香港新世界百货 大连1014北京新世界中心 北京1015中华城 台北915中友百货 台中 915微风广场 台北 9 15又一城 香港915天母购物中心 台北915中信城市广场 深圳915大连华南国际商城 大连916MEGA大远百中本店 台湾 816新光三越百货台中店 台湾123、台中 8规模规模规模规模（万m2）MALLMALLMALLMALL名称名称名称名称城市城市城市城市名次名次名次名次本报告是严格保密的。82我国我国我国我国已开业或即将开业的已开业或即将开业的已开业或即将开业的已开业或即将开业的 MALL MALL MALL MALL 排行榜排行榜排行榜排行榜 （1 1 11）10铜锣湾广场 天津 14 10长兴购物中心 大连 14 10嘉华购物中心 济南 14 10罗马假日广场 成都 14 10江南城广场 广州 14 10影城购物中心 长春 14 10金鹰百货购物中心 昆明 14 10沈阳新玛特 沈阳 14 10时代广场 重庆 14 10大都会广场 重庆 14124、 10东方广场 北京 14 10黄浦新天地 香港 14 10时代广场 香港 14 12德安购物中心 台北 13 12美丽华购物中心 台北 13 12港汇广场 上海 13 12华宇广场 重庆 13 12元洪城广场 福州 13 规模规模规模规模（万m2）MALLMALLMALLMALL名称名称名称名称 城市城市城市城市名次名次名次名次 8金光华商业广场 深圳 16 8 Tiger City老虎城 台中 16 8龙岗世贸中心 深圳 16 8万国广场 广州 16 8王府井新厦购物中心 北京 16 8北京恒基中心商城 北京 16 8崇光SOGO百货 香港 16 8广百广场 广州 16 8友谊南方商城 上125、海 16 8同辉国际购物中心 成都 16 8新纪元生活广场 郑州 16 8铜锣湾广场-华侨城 深圳 16 9华联五角场购物中心 上海 15 9大利嘉城 福州 15 9九百城市广场 上海 15 9五彩广场 郑州 15 9台贸购物中心 台湾桃园 15 10ZOO MALL 台北 14 10银泰广场 上海 14 规模规模规模规模（万m2）MALLMALLMALLMALL名称名称名称名称 城市城市城市城市名次名次名次名次本报告是严格保密的。83在我国在我国在我国在我国73737373家家家家MALLMALLMALLMALL排行榜中，长沙没有排行榜中，长沙没有排行榜中，长沙没有排行榜中，长沙没有1 1 126、11家家家家上榜，长沙的现代商业明显落后了上榜，长沙的现代商业明显落后了上榜，长沙的现代商业明显落后了上榜，长沙的现代商业明显落后了长沙市社会消费长沙市社会消费长沙市社会消费长沙市社会消费品零售品零售品零售品零售总额以每年总额以每年总额以每年总额以每年16%16%的速度增长的速度增长的速度增长的速度增长长沙号称超过长沙号称超过长沙号称超过长沙号称超过1 1万平米的大型商场已达到万平米的大型商场已达到万平米的大型商场已达到万平米的大型商场已达到4040多家多家多家多家长沙是长沙是长沙是长沙是世界世界世界世界商业评论商业评论商业评论商业评论所所所所评选评选评选评选出來的出來的出來的出來的“中中中中127、国国国国100100最佳最佳最佳最佳商商商商业业业业城市城市城市城市”排行榜（包括排行榜（包括排行榜（包括排行榜（包括港澳台地区港澳台地区港澳台地区港澳台地区）的第）的第）的第）的第2929名名名名 。但是从我国但是从我国但是从我国但是从我国7373家家家家MALLMALL排行榜上可以看到，长沙的现代排行榜上可以看到，长沙的现代排行榜上可以看到，长沙的现代排行榜上可以看到，长沙的现代商业明显落后了！商业明显落后了！商业明显落后了！商业明显落后了！旧有单一购物功能商业物业已经无法满足消费者日益旧有单一购物功能商业物业已经无法满足消费者日益旧有单一购物功能商业物业已经无法满足消费者日益旧有单一购物128、功能商业物业已经无法满足消费者日益复合的消费需求。复合的消费需求。复合的消费需求。复合的消费需求。落后意味着发展机遇！落后意味着发展机遇！落后意味着发展机遇！落后意味着发展机遇！市场空白意味着发展机遇！市场空白意味着发展机遇！市场空白意味着发展机遇！市场空白意味着发展机遇！本报告是严格保密的。84通过公共空间、通过公共空间、通过公共空间、通过公共空间、合理动线、细节的设计打合理动线、细节的设计打合理动线、细节的设计打合理动线、细节的设计打造现代商业建筑形态造现代商业建筑形态造现代商业建筑形态造现代商业建筑形态本报告是严格保密的。85富于活力的业态组合：富于活力的业态组合：富于活力的业态组合：富129、于活力的业态组合：4 4 44家核心主力店店中店家核心主力店店中店家核心主力店店中店家核心主力店店中店主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，避免商品组合与竞争对手同质化。商业档次：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌，20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店四大领航国际品牌主力店1.国内一线品牌的时尚生活百货。2.以进口商品为特色的新概念超市。3.引入大型娱乐城，如华纳影城、魅力四射、热舞会所等世界知名、城市内知名娱乐店。4.奥林匹克标准真冰滑冰场。法国（法国（法国（法国（R R RR elelelel）体验体验130、体验体验时尚生活百货公司时尚生活百货公司时尚生活百货公司时尚生活百货公司 嘉禾影院嘉禾影院嘉禾影院嘉禾影院 华润万佳华润万佳华润万佳华润万佳City ValueCity ValueCity ValueCity Value奥林匹克标准奥林匹克标准奥林匹克标准奥林匹克标准真冰溜冰场真冰溜冰场真冰溜冰场真冰溜冰场 本报告是严格保密的。861 1 112 2 22层商业可灵活组合，层商业可灵活组合，层商业可灵活组合，层商业可灵活组合，3 3 33层可单独销售层可单独销售层可单独销售层可单独销售划铺、销售方式灵活划铺、销售方式灵活划铺、销售方式灵活划铺、销售方式灵活1、2层铺面复式结构自成一体出入便利3131、层可以单独销售，外挂楼梯，通过垂直动线减少垂直租金差。一层带动以上楼层销售，一拖三甚至更多。根据需要，客户自由组合，为经营带来更大的灵活性。价格定位价格定位价格定位价格定位参照2005年坡子街及解放西路临街商铺售价，考虑到本项目入市时间、定位、档次作适当修正，非常湘江 block Mall商铺均价25000元/平米。本报告是严格保密的。87都心街坊式商业生活都心街坊式商业生活都心街坊式商业生活都心街坊式商业生活既是对过去集市型商业精神的既是对过去集市型商业精神的既是对过去集市型商业精神的既是对过去集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化的需求回归，又迎合当代都市人个性化的需求回归，又迎合当132、代都市人个性化的需求回归，又迎合当代都市人个性化的需求无中心、多层次、混合就是活力无中心、多层次、混合就是活力无中心、多层次、混合就是活力无中心、多层次、混合就是活力小尺度设计使商业街更丰富、更亲切小尺度设计使商业街更丰富、更亲切小尺度设计使商业街更丰富、更亲切小尺度设计使商业街更丰富、更亲切街区生活：逛不完的街、看不完的人、街区生活：逛不完的街、看不完的人、街区生活：逛不完的街、看不完的人、街区生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的乐、找不完的乐、找不完的乐、找不完的乐、24242424小时不停息的都市疯狂小时不停息的都市疯狂小时不停息的都市疯狂小时不停息的都市疯狂本报告是严格保密的。88b133、lock Mallblock Mallblock Mallblock Mall业态业态业态业态混合、丰富，长沙时尚发源地混合、丰富，长沙时尚发源地混合、丰富，长沙时尚发源地混合、丰富，长沙时尚发源地业态包括：中西餐厅，特色美食酒吧、茶馆、KTV、美容美发各类品牌专卖店、精品店、特色店各类艺术品专卖店服务于社区居住和办公的各类业态工艺品精品服饰家庭影音保健药品美容美发花店便利店本报告是严格保密的。89财富湘江：精品专业特色街财富湘江：精品专业特色街财富湘江：精品专业特色街财富湘江：精品专业特色街本报告是严格保密的。90休闲湘江：长沙第一条滨江风情商业街休闲湘江：长沙第一条滨江风情商业街休闲湘江：134、长沙第一条滨江风情商业街休闲湘江：长沙第一条滨江风情商业街本报告是严格保密的。91本项目国际公寓通过产品创新打造有别于长沙市场现有的公寓产品，从而引领长沙公寓产品的升级，树立区域价值标竿。本报告是严格保密的。92研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位商业定位商业定位商业定位商业定位公135、寓定位公寓定位公寓定位公寓定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位业态规划产品定位价格定位产品定位客户定位价格定位产品定位客户定位价格定位本报告是严格保密的。93现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求，现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求，现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求，现有商务公寓产品：规模小，满足基本办公、居住需求，产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般产品不够精细、创新少，无社区氛围，配套服务一般芙蓉公馆芙蓉公馆芙蓉公馆芙蓉公馆汀兰雅苑汀兰雅苑汀兰雅苑汀136、兰雅苑图片图片图片图片初级概念，未脱离功能性居住本身，生活方式、创新意识、生活文化等附加值少 人文人文人文人文构面构面构面构面不注重大堂、通道等公共空间的打造，基本无会所等配套服务，物业管理品质一般五一新干线五一新干线五一新干线五一新干线景江东方景江东方景江东方景江东方配套配套配套配套服务服务服务服务户型设计单一，满足基本居住需要，着重室内功能，阳台、入户花园、楼中楼等创新和附加值少户型户型户型户型设计设计设计设计大多数立面设计不够简约现代，昭示性差建筑建筑建筑建筑风格风格风格风格BOBOBOBOBOBOBOBO国际国际国际国际本报告是严格保密的。94商务公寓发展阶段商务公寓发展阶段商务公寓发137、展阶段商务公寓发展阶段长沙市处于第二代长沙市处于第二代长沙市处于第二代长沙市处于第二代向第三代的过渡，产品存在提升空间向第三代的过渡，产品存在提升空间向第三代的过渡，产品存在提升空间向第三代的过渡，产品存在提升空间极品公寓时代纯概念公寓时代普通公寓时代类单身宿舍时代名称名称名称名称投资或享受型居住交通便利、配套成熟集酒店式居住、商务、娱乐休闲于一体重在产品创新，产品精致，配套完善，交通便利，有良好的社区氛围第四代投资或商住，过渡性居住要求交通便利、区域形象好引领一种生活方式 品质一般、有一定创新，更多的是概念创新，如SOHO、SOLO第三代满足基本居住需要交通便捷、对商服要求不高，关键是总价便138、宜追求套内居住的功能性出现成套的小户型，产品功能基本完备，基本能满足单身人士的居家要求第二代简单居住以工作为导向的，比如在大学城附近和工业产业基地无着眼于解决居住的基本需求，产品功能不全，多为单位建房第一代用途用途用途用途位置位置位置位置主打诉求主打诉求主打诉求主打诉求产品产品产品产品时代时代时代时代本报告是严格保密的。95商务公寓：公商务公寓：公商务公寓：公商务公寓：公建化建化建化建化的外立的外立的外立的外立面面面面提升项目品提升项目品提升项目品提升项目品质，提升项目财富标识质，提升项目财富标识质，提升项目财富标识质，提升项目财富标识强烈的视觉冲击力，强调昭示性。建筑具有公建化立面效果，建筑139、设计上做出通透感。本报告是严格保密的。96长沙上空造院长沙上空造院长沙上空造院长沙上空造院都市院风景都市院风景都市院风景都市院风景每六层建立一个共享空间公共院落每户大阳台私有院落小户型也有绝佳的风景本报告是严格保密的。97LOFTLOFTLOFTLOFT公寓公寓公寓公寓层高3.94.5米，上下两层复式户型买一层送一层，赠送面积可达30，加快销售速度营造丰富空间形式，方便商务办公本报告是严格保密的。98商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓普通户型，适度空间，标示项目高品质普通户型，适度空间，标示项目高品质普通户型，适度空间，标示项目高品质普通户型，适度空间，标示项目高品质本报告是严格保密的。99商务140、公寓的客户定位商务公寓的客户定位商务公寓的客户定位商务公寓的客户定位以长沙为主，周以长沙为主，周以长沙为主，周以长沙为主，周边区县为辅边区县为辅边区县为辅边区县为辅核心客户核心客户核心客户核心客户重要客户重要客户重要客户重要客户游离客户游离客户游离客户游离客户长沙投资客，如五一商圈的个体与私营业主、河西高长沙投资客，如五一商圈的个体与私营业主、河西高长沙投资客，如五一商圈的个体与私营业主、河西高长沙投资客，如五一商圈的个体与私营业主、河西高校老师等。校老师等。校老师等。校老师等。特点：对地产市场较关注、多次置业经验、相对理性、特点：对地产市场较关注、多次置业经验、相对理性、特点：对地产市场较关141、注、多次置业经验、相对理性、特点：对地产市场较关注、多次置业经验、相对理性、对总价敏感对总价敏感对总价敏感对总价敏感艺术类、建筑设计类、法律咨询类的创业型小公司；艺术类、建筑设计类、法律咨询类的创业型小公司；艺术类、建筑设计类、法律咨询类的创业型小公司；艺术类、建筑设计类、法律咨询类的创业型小公司；特点：看好片区发展前景、关注配套与便利性、关注特点：看好片区发展前景、关注配套与便利性、关注特点：看好片区发展前景、关注配套与便利性、关注特点：看好片区发展前景、关注配套与便利性、关注楼盘形象价值、总价敏感楼盘形象价值、总价敏感楼盘形象价值、总价敏感楼盘形象价值、总价敏感追求独立生活空间的年轻一族；142、追求独立生活空间的年轻一族；追求独立生活空间的年轻一族；追求独立生活空间的年轻一族；周边城市的投资客；周边城市的投资客；周边城市的投资客；周边城市的投资客；退休人员及老年人，例如公务员、知识分子；退休人员及老年人，例如公务员、知识分子；退休人员及老年人，例如公务员、知识分子；退休人员及老年人，例如公务员、知识分子；核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：1 1 111 1 11、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率143、的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营、看重项目升值潜力、高投资回报率的城市内投资意识较强的客户，如私营业主、高校老师、政府公务员、泛公务员业主、高校老师、政府公务员、泛公务员业主、高校老师、政府公务员、泛公务员业主、高校老师、政府公务员、泛公务员业主、高校老师、政府公务员、泛公务员业主、高校老师、政府公务员、泛公务员业主、高校老师、政府144、公务员、泛公务员业主、高校老师、政府公务员、泛公务员2 2 222 2 22、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的、追求市中心便利与高形象的 ，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司，改善办公环境的创业型小公司客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：年龄年龄年145、龄年龄年龄年龄年龄年龄25402540254025402540254025402540岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群岁之间，注重升值潜力与高形象的一群投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅投资为主，居住、办公为辅本报告是严格保密的。100核心目标客户关注点分析核146、心目标客户关注点分析核心目标客户关注点分析核心目标客户关注点分析长沙投资客、长沙投资客、长沙投资客、长沙投资客、中小规模中小规模中小规模中小规模草创草创草创草创型和成长型企业、自住白领型和成长型企业、自住白领型和成长型企业、自住白领型和成长型企业、自住白领地段区域发展前景和规划户型总价按揭方式升值潜力可商可住易于出租租金回报投资客地段总价实用率高办公和居住一体高性价比形象贴近写字楼商务配套齐全户型空间自由可变可24小时办公物业管理中小规模草创型企业/成长型企业地段总价低、首付低停车费、物管费、公用设施分摊费、空调费、热水费等生活成本产品设计 配套设施物业管理保值、升值潜力自住白领本报告是严格保147、密的。101价格策略价格策略价格策略价格策略根据市场比较法，对公寓均价做初步研究根据市场比较法，对公寓均价做初步研究根据市场比较法，对公寓均价做初步研究根据市场比较法，对公寓均价做初步研究根据定价影响因素通过对长沙市5个公寓楼盘进行市场比较定价，因为目前有许多不确定因素，所以以下为项目目前的初步均价。具体价格定位要到进入销售准备阶段视当时的条件确定。本项目公寓价格本项目得分本项目公寓价格本项目得分本项目公寓价格本项目得分本项目公寓价格本项目得分权重单价权重单价权重单价权重单价/权重总分权重总分权重总分权重总分 =85=85=85=85 3745.08/55.36 3745.08/55.36 3148、745.08/55.36 3745.08/55.36 5750.25750.25750.25750.2元元元元/平方米平方米平方米平方米574.088407567777983745.08销售单价销售单价权重权重358840003600370038005750.2销售单价销售单价/元元8.3212.8111.1311.3411.7655.36100权重权重得分得分16%21%21%21%21%100%100%权重权重526153545685100合计得分合计得分787881315升值潜力升值潜力66766910物业管理物业管理57776910周边环境周边环境55344710配套设施配套设施354149、44910户型创新户型创新56444910规划设计规划设计54445810使用率使用率3333335容积率容积率3422555规模规模10131212111315地理位置地理位置/交通交通E=E=E=E=芙蓉公馆芙蓉公馆芙蓉公馆芙蓉公馆D D DD五一新干线五一新干线五一新干线五一新干线C=C=C=C=景江东方景江东方景江东方景江东方B=B=B=B=汀兰雅苑汀兰雅苑汀兰雅苑汀兰雅苑A=BOBOA=BOBOA=BOBOA=BOBO国际国际国际国际本项目本项目本项目本项目标准案例标准案例标准案例标准案例 项目名称项目名称项目名称项目名称综合素质综合素质综合素质综合素质本报告是严格保密的。102商务150、公寓的商务公寓的商务公寓的商务公寓的价格定位价格定位价格定位价格定位既是本项目的目标，既是本项目的目标，既是本项目的目标，既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略也是项目差异化价值体系的策略也是项目差异化价值体系的策略也是项目差异化价值体系的策略项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，151、以目标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：本项目的商务公寓价格定位：需要说明的是，以上价格均作为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。5500580055005800550058005500580055005800550058005500580055005800元元元元元元元元/平方米平方米平方米平152、方米平方米平方米平方米平方米本报告是严格保密的。103国际品牌，带来国际高品质，提升项目顶级形象；国际品牌，带来国际高品质，提升项目顶级形象；国际品牌，带来国际高品质，提升项目顶级形象；国际品牌，带来国际高品质，提升项目顶级形象；加装五星级标准装修加装五星级标准装修加装五星级标准装修加装五星级标准装修本报告是严格保密的。104酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓客户客户客户客户定位定位定位定位核心客户核心客户核心客户核心客户重要客户重要客户重要客户重要客户游离客户游离客户游离客户游离客户跨国公司长驻管理层；跨国公司长驻管理层；跨国公司长驻管理层；跨国公司长驻管理层；国内知名企业长驻管理层；153、国内知名企业长驻管理层；国内知名企业长驻管理层；国内知名企业长驻管理层；追求身份标识的私营业主；追求身份标识的私营业主；追求身份标识的私营业主；追求身份标识的私营业主；本地大型企业管理层；本地大型企业管理层；本地大型企业管理层；本地大型企业管理层；城市内高收入阶层，如高校老师；城市内高收入阶层，如高校老师；城市内高收入阶层，如高校老师；城市内高收入阶层，如高校老师；周边城市的私营业主；周边城市的私营业主；周边城市的私营业主；周边城市的私营业主；演艺界人士；演艺界人士；演艺界人士；演艺界人士；核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：1 1 154、111 1 11、提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；提升企业形象，管理层福利的公司；2 2 222 2 22、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；、注重身155、份标识的、尊贵享受的城市富有阶层；本报告是严格保密的。105核心目标客户核心目标客户核心目标客户核心目标客户AIOAIOAIOAIO量表量表量表量表跨国公司、国内知名企业及跨国公司、国内知名企业及跨国公司、国内知名企业及跨国公司、国内知名企业及本地大型企业长驻管理层，追求身份标识的私营业主本地大型企业长驻管理层，追求身份标识的私营业主本地大型企业长驻管理层，追求身份标识的私营业主本地大型企业长驻管理层，追求身份标识的私营业主时间安排较自由夜生活比较丰富，有特定生活圈子购买名牌服饰不太关注电视、报纸广告，有特定的读物基本不在家做饭，三餐在外不喜欢和圈子以外的人交往A A AActionction156、ctionction（活动）顶级豪宅穿戴讲名牌喜欢文化品味身份标识Interestnterestnterestnterest（兴趣）讲求内外环境好相信口碑传播看重服务、产品品质Opinionpinionpinionpinion（观点）本报告是严格保密的。106酒店式公寓的酒店式公寓的酒店式公寓的酒店式公寓的价格定位价格定位价格定位价格定位既是本项目的目既是本项目的目既是本项目的目既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略标，也是项目差异化价值体系的策略标，也是项目差异化价值体系的策略标，也是项目差异化价值体系的策略高售价原因分析高售价原因分析高售价原因分析高售价原因分析1.依托喜来登的品牌157、服务。2.只有68套，稀缺性提升价值。3.五星级标准精装，每平方米的装修费用预计在5000元左右。项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照项目价格定位以运达国际广场的酒店式公寓为参照（不包括装修（不包括装修（不包括装修（不包括装修（不包括装修（不包括装修（不包括装修（不包括装修500050005000500050005000500158、05000元元元元元元元元/平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目平米），以产品为依托，以目标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位本项目的酒店式公寓价格定位（不包括装修）（不包括装修）（不包括装修）（不包括装修）（不包括装修）（不包159、括装修）（不包括装修）（不包括装修）需要说明的是，以上价格均作为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。5500580055005800550058005500580055005800550058005500580055005800元元元元元元元元/平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米68套规模规模规模规模50-200平米均匀分布户型户型户型户型浦发银行高管、私营业主、其他高收入者客户客户客户客户构成构成构成构成2005年1月开始订购，现已订完销售销售销售销售情况情况情况情况约11000元/平米左右价格价格价160、格价格运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓运达国际广场的酒店式公寓本报告是严格保密的。107研究内容研究内容研究内容研究内容 项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位 项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定项目功能比例确定 地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配地块容积率确定及分配 项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局项目整体功能布局 各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位各物业类型定位商业定位商业定位商业定161、位商业定位公寓定位公寓定位公寓定位公寓定位住宅定位住宅定位住宅定位住宅定位业态规划产品定位价格定位产品定位客户定位价格定位产品定位客户定位价格定位本报告是严格保密的。108市场上江景住宅产品打造较为粗糙，市场上江景住宅产品打造较为粗糙，市场上江景住宅产品打造较为粗糙，市场上江景住宅产品打造较为粗糙，以江景资以江景资以江景资以江景资源核心驱动力，而非产品驱动力源核心驱动力，而非产品驱动力源核心驱动力，而非产品驱动力源核心驱动力，而非产品驱动力欧陆经典欧陆经典欧陆经典欧陆经典服务、体验、身份、品牌等产品精神体验层次的元素运用较少人文构面人文构面人文构面人文构面物业管理水平较低，现有会所档次偏低配套162、服务配套服务配套服务配套服务较少运用江景元素及豪宅的尊贵享受元素户型设计户型设计户型设计户型设计华盛华盛华盛华盛 新外滩新外滩新外滩新外滩江岸锦苑江岸锦苑江岸锦苑江岸锦苑图片图片图片图片繁复和累赘，不够大气和现代建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格无豪华底层大堂设计，社区入口档次不高其他空间其他空间其他空间其他空间无主题、风格不突出，组团和空间层次感较弱创远景园创远景园创远景园创远景园景秀江山景秀江山景秀江山景秀江山园林景观园林景观园林景观园林景观多以行列式排布，无组团划分，规划布局较普通规划布局规划布局规划布局规划布局社区边界模糊，不能与周边区域形成差异社区边界社区边界社区边界社区边界沁园春沁园163、春沁园春沁园春本报告是严格保密的。109案例总结汇总案例总结汇总案例总结汇总案例总结汇总嘉里建设豪宅专家的品牌和黄品牌人文构面英式物管、休闲商务双会所会所、泳池超豪华商务会所双语幼儿园最大会所、泳池智能化保安体系中海物管配套超大弧型阳台、南北通透、主卧带套房户型通透、工人房分隔合理、高舒适度飘窗、凸窗、中庭、平台花园、跃式、从室内看外部景观复式、双阳台户型社区园林建筑风格整体特征容积率指标实体构面日式园林红棕色、大分隔外立面、顶部曲线处理尊贵、大气、通透4.5雅颂居岭南园林、小水景为主色系高档、社区入品气派高贵高档、气势2.8-3.1黄埔雅苑首创水景园林、有景观主轴线现代欧式、挺拔、高档蓝灰色164、高档、层次、开阔3.6大舜天成中心、景观轴线顶部雕塑感强、建筑挺拔、夜间灯光树立标志稳重、高档、大气4.5星河国际本报告是严格保密的。110城市中心高密度物业关键指标小结城市中心高密度物业关键指标小结城市中心高密度物业关键指标小结城市中心高密度物业关键指标小结绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式；道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装。建筑形象统一，与周边形成明显差异和对比；反复运用统一体系的建筑、小品符号。社区边界社区边界社区边界社区边界面积紧凑、功能完善。亮点较突出，平面户型中有尊贵享受的元素，主卧、客厅、阳台等局部奢华（通常采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式）165、。户型设计户型设计户型设计户型设计通过突出的概念亮点商务会所或双会所、恒温泳池等来构成核心价值点。配套服务配套服务配套服务配套服务通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势。多采用现代风格、欧式元素，避免立面风格的繁复和累赘，多体现现代感和国际感，通过丰富的细部或用材的考究来体现不凡的气质。建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格通过较大尺度的、高档装修的底层大堂，满足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求。通过抬高入口地坪、设置入口广场等方式表现城市物业的大气。其他空间其他空间其他空间其他空间较多强调中心园林和景观轴线，以体现尊贵感，多用水景来营造社区高档感。采用图案化、装饰化、层次感强的人166、工园林，在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击。采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景。园林景观园林景观园林景观园林景观布局透通、大气流畅，以中心园林、景观带、围合建筑、立体空间等手段形成规划核心，产生规划向心力，具备豪宅相。规划布局规划布局规划布局规划布局本报告是严格保密的。111规划布局：弧形设计并配以线形排列，实规划布局：弧形设计并配以线形排列，实规划布局：弧形设计并配以线形排列，实规划布局：弧形设计并配以线形排列，实现现现现“家家面江，户户有景家家面江，户户有景家家面江，户户有景家家面江，户户有景”项目主体建筑沿江弧形排列，鱼骨式的错落布置，解决排布置所造成的视线遮挡，设计使户167、户实现“家家面江，户户有景”。户型上采用三梯四户和三梯两户设计。本报告是严格保密的。112建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑建筑风格：以简捷、明快、挺拔高层建筑与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象与外观形象造成视觉冲击，树立地标形象本报告是严格保密的。113滨江滨江滨江滨江豪豪豪豪宅主力户型推荐宅主力户型推荐宅主力户型推荐宅主力户型推荐130 144130 144130 144130 144平米平米平米平米结论结论结论结论江景住宅市场上主力户型以11168、0-130平米的3房2厅2卫，140-170平米的4房2厅2卫为主；根据宏观调控，建议项目主力户型以130-144平米为主。1 1 111 1 11房房房房房房房房40-40-40-40-40-40-40-40-6060606060606060mmmmmmmm2 2 222 2 22普通消费者需求户型目前市场热销户型需求市场供应主力户型中高档住宅户型供应5 5 555 5 55房房房房房房房房170170170170170170170170mmmmmmmm2 2 222 2 22以以以以以以以以上上上上上上上上4 4 444 4 44房房房房房房房房140-140-140-140-140-14169、0-140-140-170170170170170170170170mmmmmmmm2 2 222 2 22小小小小小小小小3 3 333 3 33房房房房房房房房110-110-110-110-110-110-110-110-130130130130130130130130mmmmmmmm2 2 222 2 222 2 222 2 22房房房房房房房房90-90-90-90-90-90-90-90-110110110110110110110110mmmmmmmm2 2 222 2 22 户型户型户型户型户型户型户型户型判断标准判断标准判断标准判断标准判断标准判断标准判断标准判断标准5房3房3170、01451704房10%170-20020110130小三房10901102房30比例（面积比）比例（面积比）比例（面积比）比例（面积比）比例（面积比）比例（面积比）比例（面积比）比例（面积比）130144面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）面积（平米）舒适3房户型户型户型户型户型户型户型户型根据市场研究，建议本项目主力户型以130-144平方米为主；本报告是严格保密的。114滨江滨江滨江滨江豪豪豪豪宅户型特征借鉴：强调景观元素运宅户型特征借鉴：强调景观元素运宅户型特征借鉴：强调景观元素运宅户型特征借鉴：强调景观元素运用，将稀有江景引入室内用，将171、稀有江景引入室内用，将稀有江景引入室内用，将稀有江景引入室内运用景观强调元素：外飘窗、转角大飘窗、景观阳台，户户大尺度落地窗，大露台直面一线江景客厅及主卧室多朝江面，将稀有江景及园内美景引入室内转角飘窗转角飘窗转角飘窗转角飘窗观景观景观景观景阳台阳台阳台阳台转角飘窗转角飘窗转角飘窗转角飘窗大露台大露台大露台大露台观景观景观景观景阳台阳台阳台阳台本报告是严格保密的。115景观设计全面超越市场，提升项目品质景观设计全面超越市场，提升项目品质景观设计全面超越市场，提升项目品质景观设计全面超越市场，提升项目品质由于目前长沙市场中景观园林设计较为粗糙，且主题不明显，景观组团与层次不强，建议本项目景观设计172、中完面超越市场水平，提升项目品质从消费者分析可知，目前消费者越来越关注小区的内环境设计高品质形象高品质形象高品质形象高品质形象风格各异的组团园林风格具有核心景观轴线的园林体系采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景来营造社区高档感通过一些标志性雕塑展示形象与营造气氛在社区的主入口处以及核心景观处采用名贵树种创造可逗留的休憩场所，打造生活氛围本报告是严格保密的。116具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核具有核心景观的园林体系，不同风格的组团设计，并在核心景观节点处设置浅水泳池173、和休憩广场，提升项目品质心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质心景观节点处设置浅水泳池和休憩广场，提升项目品质本报告是严格保密的。117设计底层架空及连廊空间：丰富绿化环境及居民活动空设计底层架空及连廊空间：丰富绿化环境及居民活动空设计底层架空及连廊空间：丰富绿化环境及居民活动空设计底层架空及连廊空间：丰富绿化环境及居民活动空间，其间，其间，其间，其一层架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部一层架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部一层架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部一层架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部舒适度营造舒适度营造舒174、适度营造舒适度营造深圳中海湾畔底层架空深圳中海湾畔底层架空深圳中海湾畔底层架空深圳中海湾畔底层架空架空底层内部小品架空底层内部小品架空底层内部小品架空底层内部小品金地香蜜山底层架空金地香蜜山底层架空金地香蜜山底层架空金地香蜜山底层架空半山兰溪谷底层大堂半山兰溪谷底层大堂半山兰溪谷底层大堂半山兰溪谷底层大堂其他滨海楼盘底层架空案例：万科东海岸高层、万科金域蓝湾、金地金沙滩本报告是严格保密的。118较大尺度的、高档装修的底层大堂和大气较大尺度的、高档装修的底层大堂和大气较大尺度的、高档装修的底层大堂和大气较大尺度的、高档装修的底层大堂和大气的社区入口广场的社区入口广场的社区入口广场的社区入口广场满175、足城市高端客户会客、交流、休憩和彰显身份的要求本报告是严格保密的。119商务和休闲运动双会所，构成核心价值点商务和休闲运动双会所，构成核心价值点商务和休闲运动双会所，构成核心价值点商务和休闲运动双会所，构成核心价值点位置建议靠近中心景观园林处可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域本报告是严格保密的。120产品全面超越市场，树立区域价值标竿产品全面超越市场，树立区域价值标竿产品全面超越市场，树立区域价值标竿产品全面超越市场，树立区域价值标竿较大尺度的、高档装修的底层大堂，大气的社区入口广场无豪华底层达堂设计，社区入口档次不高其他空间其他空间其他空间其他空间运用统一的树种、小品符号、道路的色彩和材176、质与周边形成明显差异和对比不能与周边区域形成差异社区边界社区边界社区边界社区边界弧形设计并配以线形排列，实现“家家面江，户户有景”多以行列式排布，无组团划分，规划布局较普通规划布局规划布局规划布局规划布局采用大露台、观景阳台、转角飘窗等江景元素及入户花园、空中花园、阳光屋等尊贵享受的元素较少运用江景元素及豪宅的尊贵享受元素户型设计户型设计户型设计户型设计装修豪华、设施齐备的商务、休闲运动双会所现有会所档次较低配套服务配套服务配套服务配套服务具有核心景观轴线的园林体系，不同风格的组团设计无主题、风格不突出的园林设计园林景观园林景观园林景观园林景观繁复和累赘，不够大气原有江景住宅产品原有江景住宅产177、品原有江景住宅产品原有江景住宅产品简约、明快、挺拔的高层建筑体现现代感和国际感，丰富的细部和用材的考究来体现豪宅气质建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格本项目滨江豪宅本项目滨江豪宅本项目滨江豪宅本项目滨江豪宅本报告是严格保密的。121滨江豪滨江豪滨江豪滨江豪宅的客户定位宅的客户定位宅的客户定位宅的客户定位辐射全长沙，带辐射全长沙，带辐射全长沙，带辐射全长沙，带动周边区县动周边区县动周边区县动周边区县核心客户核心客户核心客户核心客户重要客户重要客户重要客户重要客户游离客户游离客户游离客户游离客户长沙注重品质生活的私营业主；长沙注重品质生活的私营业主；长沙注重品质生活的私营业主；长沙注重品质生活的私营178、业主；河西高校老师，如博导等；河西高校老师，如博导等；河西高校老师，如博导等；河西高校老师，如博导等；城市内企事业单位的管理层，如银行、证券城市内企事业单位的管理层，如银行、证券城市内企事业单位的管理层，如银行、证券城市内企事业单位的管理层，如银行、证券公司等。公司等。公司等。公司等。城市内具有稳定高收入群体，如省人民医院、城市内具有稳定高收入群体，如省人民医院、城市内具有稳定高收入群体，如省人民医院、城市内具有稳定高收入群体，如省人民医院、长沙中医院医生、律师、公务员；自由工长沙中医院医生、律师、公务员；自由工长沙中医院医生、律师、公务员；自由工长沙中医院医生、律师、公务员；自由工作，如演艺179、界人士等；作，如演艺界人士等；作，如演艺界人士等；作，如演艺界人士等；长沙周边城市的客户，例如湘潭、郴州等；长沙周边城市的客户，例如湘潭、郴州等；长沙周边城市的客户，例如湘潭、郴州等；长沙周边城市的客户，例如湘潭、郴州等；区域的原住民；投资客；区域的原住民；投资客；区域的原住民；投资客；区域的原住民；投资客；核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：核心驱动力：1 1 111 1 11、注重生活品质，有投资观念的私营业主、注重生活品质，有投资观念的私营业主、注重生活品质，有投资观念的私营业主、注重生活品质，有投资观念的私营业主、注重生活品质，有投资观念180、的私营业主、注重生活品质，有投资观念的私营业主、注重生活品质，有投资观念的私营业主、注重生活品质，有投资观念的私营业主2 2 222 2 22、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师、注重生活品质的高校老师3 3 333 3 33、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公务员、泛公务员、留恋区域的政府公181、务员、泛公务员4 4 444 4 44、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员、追求市中心的生活质量，改善居住环境的企业的工作人员客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：客户特征：年龄年龄年龄年龄年龄年龄年龄年龄35453545354535453182、545354535453545岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群岁之间，追求新生活品质的一群居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅居住为主，投资为辅本报告是严格保密的。122核心客户核心客户核心客户核心客户AIOAIOAIOAIO量表量表量表量表长沙注重品质生活的私营业长沙注重品质生活的私营业长沙注重品质生活的私营业长沙注重品质生活的私营业主、河西183、高校老师、城市内企事业单位的管理层主、河西高校老师、城市内企事业单位的管理层主、河西高校老师、城市内企事业单位的管理层主、河西高校老师、城市内企事业单位的管理层时间安排比较规范业余活动：与朋友一起进入娱乐场所消费，偶尔尝试高雅活动，爱好奢侈品。关注电视、报纸的楼盘信息，相信口碑传播关注政府的相关规划A A AActionctionctionction（活动）对单价比较敏感喜欢住宅的价值增加点、户型的实用性对楼盘品质要求较高Interestnterestnterestnterest（兴趣）喜欢聚居，喜欢热闹家庭观念较强，重视子女教育 对朋友的观点：愿意交流，社会关系资源网具有最大的价值。小区的档184、次应当能够彰显自己的身份，并能为自己的生活和商务提供高档次的环境，只愿和同一阶层的人住在同一小区。Opinionpinionpinionpinion（观点）本报告是严格保密的。123价格策略价格策略价格策略价格策略根据市场比较法，对住宅均价做初步研究根据市场比较法，对住宅均价做初步研究根据市场比较法，对住宅均价做初步研究根据市场比较法，对住宅均价做初步研究根据定价影响因素通过对长沙市湘江一线的6个江景楼盘进行市场比较定价，因为目前有许多不确定因素，所以以下为项目目前的初步均价。具体价格定位要到进入销售准备阶段视当时的条件确定。本项目住宅价格本项目得分本项目住宅价格本项目得分本项目住宅价格本项目185、得分本项目住宅价格本项目得分权重单价权重单价权重单价权重单价/权重总分权重总分权重总分权重总分 =87=87=87=87 3390/56.35 3390/56.35 3390/56.35 3390/56.35 5233.95233.95233.95233.9元元元元/平方米平方米平方米平方米7409256404653302903390销售单价销售单价销售单价销售单价权重权重权重权重3700370032003100330029005233.9销售单价销售单价销售单价销售单价/元元元元9.814.511.88.555.46.356.35100权重权重权重权重得分得分得分得分20%25%20%15%186、10%10%100%100%权重权重权重权重49585957546387100合计得分合计得分合计得分合计得分457858810物业管理物业管理物业管理物业管理577557810配套设施配套设施配套设施配套设施454344910户型创新户型创新户型创新户型创新758887710容积率容积率容积率容积率767667910使用率使用率使用率使用率444345910周边环境周边环境周边环境周边环境346556810内部景观内部景观内部景观内部景观464567910规划设计规划设计规划设计规划设计3858561010规模规模规模规模8876661010地理位置地理位置地理位置地理位置/交通交通交通交通187、F=F=F=F=欧陆经典欧陆经典欧陆经典欧陆经典E=E=E=E=华盛新外滩华盛新外滩华盛新外滩华盛新外滩D D DD创远景园创远景园创远景园创远景园C=C=C=C=景秀江山景秀江山景秀江山景秀江山B=B=B=B=江岸锦苑江岸锦苑江岸锦苑江岸锦苑A=A=A=A=沁园春沁园春沁园春沁园春本项目本项目本项目本项目标准案例标准案例标准案例标准案例 项目名称项目名称项目名称项目名称综合素质综合素质综合素质综合素质本报告是严格保密的。124滨江豪滨江豪滨江豪滨江豪宅宅宅宅的的的的价格定位价格定位价格定位价格定位既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略既是188、本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略既是本项目的目标，也是项目差异化价值体系的策略需要说明的是，以上价格均做为项目的目标控制性价格，在实际定价的过程中，项目的价格将会依据当时的市场状况、自身产品素质、项目开发阶段等进行调整。5000550050005500500055005000550050005500500055005000550050005500元元元元元元元元/平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目189、项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目项目价格定位以市场为参照，以产品为依托，以目标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：标为导向：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本项目的滨江豪宅价格定位：本报告是严格保密的。125商业商业商业商业项目各物业类型之间是相互限制的，同时也项目各物业类型之间是相互限制的，同时也项目各物业类型之间190、是相互限制的，同时也项目各物业类型之间是相互限制的，同时也是相互支持的是相互支持的是相互支持的是相互支持的住宅住宅住宅住宅商务商务商务商务公寓公寓公寓公寓酒店式酒店式酒店式酒店式公寓公寓公寓公寓酒店式公寓和商务公寓在面积、服务功能上形成分工和差异。商业的档次要求不能影响办公、居住环境利润最大化吸引人气、带热区域标志性为公寓和住宅提供完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心相互限制相互限制相互限制相互限制相互支持关系相互支持关系相互支持关系相互支持关系为商业带来商务消费人流资源平台、提升品质现金流来源为商业带来高消费人流和旅游租客资源平台、提升品质现金流来源标志性定义大盘形象定义档次为商业带来191、住家消费人流现金流来源本报告是严格保密的。126通过各类社区的特征比较，本项目建成后将是一个以商业为主导，通过各类社区的特征比较，本项目建成后将是一个以商业为主导，通过各类社区的特征比较，本项目建成后将是一个以商业为主导，通过各类社区的特征比较，本项目建成后将是一个以商业为主导，复合商务办公、居住功能的混合、活力、高效率的紧凑型都市社区复合商务办公、居住功能的混合、活力、高效率的紧凑型都市社区复合商务办公、居住功能的混合、活力、高效率的紧凑型都市社区复合商务办公、居住功能的混合、活力、高效率的紧凑型都市社区把尊重个人权益作为规划的首要目标，以人为本低成本蔓延利益至上规划理念规划理念规划理念规划192、理念多样化单一单一建筑形式建筑形式建筑形式建筑形式社区居民专属的多功能配套极度缺乏、缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套城市公共属性、快餐式配套、服务于流动人口配套情况配套情况配套情况配套情况适中，11.5之间极低，小于1.0极高，3.0左右建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度同一文化价值取向、放松、和谐、交流、邻里、社区氛围、归属感、一生居住同一收入阶层、短暂居住混杂、流动、五花八门、千变万化、密集、重叠、视觉超载、缺乏安全感生活形态生活形态生活形态生活形态平衡、适度融合、渗透离散、极度分离极度的集约与混合与城市的与城市的与城市的与城市的关系关系关系关系松散型都市社区松散型都市社区松散型都市社区松193、散型都市社区离散型郊区社区离散型郊区社区离散型郊区社区离散型郊区社区紧凑型都市社区紧凑型都市社区紧凑型都市社区紧凑型都市社区比较因素比较因素比较因素比较因素本报告是严格保密的。127我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路我们的研究思路本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断本项目物业类型组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断商业驱动型城市中心功能体系及物业组合长沙房地产专项市场分析本项目物业组合判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断本项目中心化发展模式判断模式一：政务驱动型模式二：194、商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型项目条件拟合度分析项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目战略发展方向判定项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目发展战略项目定位项目定位项目定位项目定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位 项目整体定位 项目功能比例 地块容积率确定及分配 各物业类型定位通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业通过怎样的物业组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的组合分摊高昂的地价成本？地价成本？地价成本？地价成本？在高容积率下各在高容积率下各在高容积率195、下各在高容积率下各类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造类物业如何创造价值？价值？价值？价值？如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？域成为长沙新中心？如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理如何确定项目合理的容积率？的容积率？的容积率？的容积率？项目分期策略项目分期策略项目分期策略项目分期策略 项目分期 启动策略 经济测算 项目分期 启动策略 经济测算本报告是严格保密的。128启动原则启动原则启动原则启动原则1.启动期回收13个亿的地价成本和拆迁成本。2.从项目商业价值最高的地块启动。3196、.启动位置要能与在建的坡子街项目联动，易于形成规模优势。4.从拆迁难度相对较小地块启动。5.打造商业驱动型城市新中心，首先启动商业，从而带动周边土地升值。6.7.2万平米的MALL作为明星成为项目的核心体验，给消费者以惊喜，带热片区。7.启动期通过国际公寓树立区域价值标杆，带动后期住宅的价值实现。本报告是严格保密的。1291-3期分期销售轨迹期分期销售轨迹期分期销售轨迹期分期销售轨迹07070707年年年年08080808年年年年09090909年年年年10101010年年年年11111111年年年年6 6 66月月月月住宅产品住宅产品住宅产品住宅产品公寓产品公寓产品公寓产品公寓产品以大型MA197、LL带热区域，打造主流产品启动策略，追求速度和资金回笼 主流年一期1-3期分期开发实施的策略分解期分期开发实施的策略分解期分期开发实施的策略分解期分期开发实施的策略分解利用创新产品和街坊式商业等核心体验点的营造，全面提升项目知名度 创新年二期通过社区中心景观、会所等主力价值的体现，完成项目从知名度到美誉度的转化，标榜成熟社区，稀缺之选，完成物业整体开发 价值年三期6 6 66月月月月商业产品商业产品商业产品商业产品06060606年年年年拆迁拆迁拆迁拆迁本报告是严格保密的。130测算前提测算前提测算前提测算前提2006年均价5500元/，以后每年增长5%销售期：2006年6月2010年底，年均198、销售面积相等租金：2008年按120元/计算，以后每两年增加10%。出租率：2008年第一季度出租率为60%，以后各年按照80%的出租率计算。出租经营期：2008年2020年（共12年）2500元/2006年均价25000元/，以后每年增长3%2006年均价20000元/，以后每年增长3%2006年均价5000元/，以后每年增长5%销售价格/租金销售期：2006年6月2010年底，年均销售面积相等销售期：2006年6月2010年底，年均销售面积相等销售期/出租经营期654321序号序号序号序号面积()物业类型116,287地下车库39,000商铺72,000集中商业73,000 酒店式公寓83199、,600商务公寓286,000住宅116,287 不计容积率面积()3.2553,747计容积率面积()3.1670,034总建筑面积()34.75 容积率2116,578 用地面积()1注：注：注：注：1.商业按12年经营期计算收益，残值未计入。2.地下车库面积不计入容积率，住宅车位销售70年使用权。本报告是严格保密的。131测算方案测算方案测算方案测算方案方案一方案一方案一方案一所有物业全部销售持有80%的集中商业，其他物业全部销售持有100%的集中商业，其他物业全部销售方案二方案二方案二方案二方案三方案三方案三方案三本报告是严格保密的。132三个方案比较三个方案比较三个方案比较三个方案比200、较537,732509,618397,164总经营收入（万元）总经营收入（万元）总经营收入（万元）总经营收入（万元）3 3 33265,910265,934266,030总投资（万元）总投资（万元）总投资（万元）总投资（万元）2 2 225.763.5346.5%52.36%133,049254,1277.23.5346.5%58.14%147,739254,127持有100%的集中商业，其他物业全部销售方案方案方案方案3 3 33方案方案方案方案2 2 223.53动态回收期（年）动态回收期（年）动态回收期（年）动态回收期（年）7 7 7746.4%年内部收益率（年内部收益率（年内部收益率（201、年内部收益率（5 5 55年总）年总）年总）年总）6 6 66方案方案方案方案1 1 110持有物业持有物业持有物业持有物业()8 8 88持有80%的集中商业，其他物业全部销售29.23%74,288254,127所有物业全部销售税后成本利润率税后成本利润率税后成本利润率税后成本利润率5 5 55税后利润（万元）税后利润（万元）税后利润（万元）税后利润（万元）4 4 44总开发成本（万元）总开发成本（万元）总开发成本（万元）总开发成本（万元）1 1 11项目项目项目项目序号序号序号序号本报告是严格保密的。133方案一敏感性分析结果表方案一敏感性分析结果表方案一敏感性分析结果表方案一敏感性分析202、结果表因素变化情况因素变化情况因素变化情况因素变化情况3.25 49.42%154,327 34.07%82,431 253,878 397,164 减少10%3.71 43.62%140,353 24.84%66,146 278,183 397,164 增加10%3.41 47.90%150,833 31.59%78,359 259,954 397,164 减少5%3.62 45.01%143,847 26.99%70,217 272,107 397,164 增加5%工程成本变化3.19 51.19%154,173 33.17%80,988 256,030 397,164 减少10%3.76203、 42.33%140,507 25.59%67,588 276,030 397,164 增加10%3.36 48.72%150,757 31.16%77,638 261,030 397,164 减少5%3.64 44.31%143,924 27.38%70,938 271,030 397,164 增加5%拆迁成本变化3.01 55.65%178,493 39.01%99,142 266,626 436,880 上升10%4.11 37.75%116,187 19.45%49,435 265,434 357,447 下降10%3.19 50.97%162,916 34.12%86,715 266204、,328 417,022 上升5%3.80 42.03%131,764 24.34%61,861 265,732 377,305 下降5%销售收入变化3.53 3.53 3.53 3.53 46.43%46.43%46.43%46.43%147,340 147,340 147,340 147,340 29.23%29.23%29.23%29.23%74,288 74,288 74,288 74,288 266,030 266,030 266,030 266,030 397,164 397,164 397,164 397,164 基本方案基本方案基本方案基本方案动态投资回收动态投资回收动态投资回205、收动态投资回收期（年）期（年）期（年）期（年）内部收益内部收益内部收益内部收益率率率率净现值净现值净现值净现值 （万元）（万元）（万元）（万元）税后成本税后成本税后成本税后成本利润率利润率利润率利润率税后利润税后利润税后利润税后利润（万元）（万元）（万元）（万元）总投资总投资总投资总投资（万元）（万元）（万元）（万元）经营收入经营收入经营收入经营收入（万元）（万元）（万元）（万元）本报告是严格保密的。134方案一项目敏感性分析方案一项目敏感性分析方案一项目敏感性分析方案一项目敏感性分析本项目的销售收入、拆迁成本、工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大206、。4.944.944.944.946.196.196.196.198.678.678.678.679.919.919.919.917.097.097.097.098.18.18.18.17.767.767.767.766.766.766.766.766.616.616.616.617.027.027.027.027.437.437.437.437.847.847.847.848.248.248.248.2445678910-10%-5%05%10%销售收变化率拆迁成本变化率工程成本变化率变化率变化率变化率变化率税后利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）本报告是严格保密的。207、135方案二敏感性分析结果表方案二敏感性分析结果表方案二敏感性分析结果表方案二敏感性分析结果表因素变化情况因素变化情况因素变化情况因素变化情况3.28 49.29%172,689 58.52%141,605 253,782 509,618 减少10%3.70 43.85%158,382 46.75%124,493 278,087 509,618 增加10%3.43 47.87%169,112 55.36%137,327 259,858 509,618 减少5%3.61 45.16%161,958 49.49%128,771 272,011 509,618 增加5%工程成本变化3.21 50.9208、3%172,505 57.38%140,090 255,934 509,618 减少10%3.74 42.65%158,565 47.71%126,008 275,934 509,618 增加10%3.38 48.63%169,020 54.82%136,569 260,934 509,618 减少5%3.63 44.51%162,050 49.99%129,529 270,934 509,618 增加5%拆迁成本变化3.51 46.81%168,117 55.17%140,191 265,934 521,503 上升10%3.54 46.19%162,954 49.54%125,907 26209、5,934 497,733 下降10%3.52 46.65%166,826 53.76%136,620 265,934 515,561 上升5%3.53 46.34%164,244 50.95%129,478 265,934 503,675 下降5%租金变化3.06 54.77%196,274 61.98%157,502 266,520 548,694 上升10%4.04 38.66%134,796 42.73%108,596 265,348 470,542 下降10%3.22 50.58%180,905 57.17%145,276 266,227 529,156 上升5%3.77 42.53210、%150,166 47.54%120,823 265,641 490,080 下降5%销售收入变化3.53 3.53 3.53 3.53 46.50%46.50%46.50%46.50%165,535 165,535 165,535 165,535 52.36%52.36%52.36%52.36%133,049 133,049 133,049 133,049 265,934 265,934 265,934 265,934 509,618 509,618 509,618 509,618 基本方案基本方案基本方案基本方案动态投资回动态投资回动态投资回动态投资回收期（年）收期（年）收期（年）收期（年211、）内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率净现值净现值净现值净现值 （万元）（万元）（万元）（万元）税后成本利税后成本利税后成本利税后成本利润率润率润率润率税后利润税后利润税后利润税后利润（万元）（万元）（万元）（万元）总投资总投资总投资总投资（万元）（万元）（万元）（万元）经营收入经营收入经营收入经营收入（万元）（万元）（万元）（万元）本报告是严格保密的。136方案二项目敏感性分析方案二项目敏感性分析方案二项目敏感性分析方案二项目敏感性分析本项目的销售收入、租金收入、拆迁成本、工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。10.8610.8610.861212、0.8612.0812.0812.0812.0814.5314.5314.5314.5315.7515.7515.7515.7514.0214.0214.0214.0212.9512.9512.9512.9514.0114.0114.0114.0113.6613.6613.6613.6612.612.612.612.612.4512.4512.4512.4512.8812.8812.8812.8813.313.313.313.313.7313.7313.7313.7314.1614.1614.1614.1612.9512.9512.9512.9512.5912.5912.5912.5913.6213、613.6613.6613.6610111213141516-10%-5%05%10%销售收变化率拆迁成本变化率工程成本变化率租金变化率变化率变化率变化率变化率税后利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）本报告是严格保密的。137方案三敏感性分析结果表方案三敏感性分析结果表方案三敏感性分析结果表方案三敏感性分析结果表因素变化情况因素变化情况因素变化情况因素变化情况3.29 49.26%177,279 64.63%156,399 253,758 537,732 减少10%3.70 43.91%162,889 52.23%139,080 278,063 537,732 增加10214、%3.43 47.87%173,682 61.31%152,069 259,834 537,732 减少5%3.61 45.19%166,486 55.11%143,409 271,987 537,732 增加5%工程成本变化3.22 50.87%177,088 63.44%154,865 255,910 537,732 减少10%3.74 42.73%163,080 53.24%140,613 275,910 537,732 增加10%3.39 48.61%173,586 60.73%151,302 260,910 537,732 减少5%3.63 44.56%166,582 55.64%1215、44,176 270,910 537,732 增加5%拆迁成本变化3.51 46.89%173,311 61.65%156,667 265,910 552,588 上升10%3.55 46.13%166,857 54.62%138,811 265,910 522,875 下降10%3.52 46.70%171,697 59.89%152,203 265,910 545,160 上升5%3.54 46.32%168,471 56.38%143,275 265,910 530,303 下降5%租金变化3.07 54.57%200,720 67.72%172,092 266,494 576,648 216、上升10%4.03 38.86%139,448 48.55%123,386 265,326 498,815 下降10%3.23 50.49%185,402 62.93%159,916 266,202 557,190 上升5%3.76 42.64%154,766 53.34%135,563 265,618 518,273 下降5%销售收入变化3.53 3.53 3.53 3.53 46.51%46.51%46.51%46.51%170,084 170,084 170,084 170,084 58.14%58.14%58.14%58.14%147,739 147,739 147,739 147,7217、39 265,910 265,910 265,910 265,910 537,732 537,732 537,732 537,732 基本方案基本方案基本方案基本方案动态投资回动态投资回动态投资回动态投资回收期（年）收期（年）收期（年）收期（年）内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率净现值净现值净现值净现值 （万元）（万元）（万元）（万元）税后成本税后成本税后成本税后成本利润率利润率利润率利润率税后利润税后利润税后利润税后利润（万元）（万元）（万元）（万元）总投资总投资总投资总投资（万元）（万元）（万元）（万元）经营收入经营收入经营收入经营收入（万元）（万元）（万元）（万元）本报告是严格保密218、的。138方案三项目敏感性分析方案三项目敏感性分析方案三项目敏感性分析方案三项目敏感性分析本项目的销售收入、租金收入、拆迁成本、工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响很大。12.3412.3412.3412.3413.5613.5613.5613.5615.9915.9915.9915.9917.2117.2117.2117.2115.6715.6715.6715.6714.4214.4214.4214.4215.4915.4915.4915.4915.1315.1315.1315.1314.0614.0614.0614.0613.9113.9113.9219、113.9114.3414.3414.3414.3414.7714.7714.7714.7715.2115.2115.2115.2115.6415.6415.6415.6414.3314.3314.3314.3313.8813.8813.8813.8815.2215.2215.2215.2212131415161718-10%-5%05%10%销售收变化率拆迁成本变化率工程成本变化率租金变化率变化率变化率变化率变化率税后利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）税后利润（亿元）本报告是严格保密的。139报告回顾报告回顾报告回顾报告回顾如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？如何通过项目开发使区220、域成为长沙新中心？如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？如何通过项目开发使区域成为长沙新中心？通过长沙第一通过长沙第一通过长沙第一通过长沙第一MALLMALLMALLMALL、街坊式商业街区街坊式商业街区街坊式商业街区街坊式商业街区BLOKC MALLBLOKC MALLBLOKC MALLBLOKC MALL、滨江风情商业街的打造，复滨江风情商业街的打造，复滨江风情商业街的打造，复滨江风情商业街的打造，复合居住、办公功能形成混合紧凑的、以商业为核心驱动力的长沙城市新中心。合居住、办公功能形成混合紧凑的、以商业为核心驱动力的长沙城市新中心。合居住、办公功能形成混合紧凑的、以商业为核心驱动力的长221、沙城市新中心。合居住、办公功能形成混合紧凑的、以商业为核心驱动力的长沙城市新中心。在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？在高容积率下各类物业如何创造价值？如何确定项目合理的容积率？如何确定项目合理的容积率？如何确定项目合理的容积率？如何确定项目合理的容积率？通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过怎样的物业组合分摊高昂的地价成本？通过通过通过通过购物中心购物中心购物中心购物中心+街坊式商业街区街坊式商业街区街坊式商业街区街坊式商业街区+滨江风情商业街滨江222、风情商业街滨江风情商业街滨江风情商业街+酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓+商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓+滨滨滨滨江豪宅江豪宅江豪宅江豪宅的物业组合分散风险，分摊地价成本。的物业组合分散风险，分摊地价成本。的物业组合分散风险，分摊地价成本。的物业组合分散风险，分摊地价成本。建议项目整体容积率建议项目整体容积率建议项目整体容积率建议项目整体容积率4.54.54.54.55 5 55，其中外城，其中外城，其中外城，其中外城6 6 66，内城，内城，内城，内城4 4 44。产品全面超越市场，通过精细化，树立区域价值标竿。产品全面超越市场，通过精细化，树立区域价值标竿。产品全面超越市场，通过精细化，树立区域价值标竿。产品全面超越市场，通过精细化，树立区域价值标竿。本报告是严格保密的。140预祝金外滩项目开发圆满成功！预祝金外滩项目开发圆满成功！预祝金外滩项目开发圆满成功！预祝金外滩项目开发圆满成功！魅力新长沙魅力新长沙魅力新长沙魅力新长沙 城市天际线城市天际线城市天际线城市天际线The End.The End.The End.The End.