1、时代地产佛冈项目时代地产佛冈项目发展战略与整体定位发展战略与整体定位谨呈：佛冈时代地产开发有限公司谨呈：佛冈时代地产开发有限公司：2006 GW-SZ-65 本报告是严格保密的。佛冈县位于珠三角边缘，广州佛冈县位于珠三角边缘，广州1 1小时都市圈范小时都市圈范围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市围内，行政隶属清远市，紧邻广州从化市位置：位置：v佛冈县属清远市所辖的八县之一，县城面积约9.7平方公里，人口约10.4万人v佛冈县比邻从化市v京珠高速贯穿全境，在佛冈县有三个出入口距离距离v佛冈县距离广州76公里，距离花都国际机场45公里v属于珠三角1小时都市圈范围内项目概况项目概况1 12本报告是严2、格保密的。经济比较薄弱，目前承接珠经济比较薄弱，目前承接珠三角产业转移：三角产业转移：v2005年全县GDP约30亿元v本地基本无产业支撑，农业在佛冈县占据着十分重要的地位，工业以金属加工和机械制造为主。v目前投资项目多在启动阶段，比如澳门羊角山旅游度假区，恒大项目等旅游资源比较丰富：旅游资源比较丰富：v温泉比较丰富，但宣传力度不大，名气不大。v其他旅游项目有羊角山漂流等v黄花属于佛冈县比较有名的树种，一年四季，花开十月房地产市场处于较低水平：房地产市场处于较低水平：v佛冈县城内较大开发商开发项目不多。佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，佛冈县基本无产业支撑，经济实力较弱，旅游资源比较丰富，无3、污染旅游资源比较丰富，无污染佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、佛冈县由石角镇、龙山、汤塘、水头、径头和高岗镇等六镇组成水头、径头和高岗镇等六镇组成县政府位于石角镇县政府位于石角镇项目概况项目概况2 23本报告是严格保密的。项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范项目位于京珠高速佛冈出口处，项目用地范围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用围已经纳入佛冈县总体规划，规划为居住用地地地块位置地块位置v位于京珠高速佛冈入口处，京珠高速南侧。v位于县城老城区南侧v从广州出发，不经过任何县城和村镇，直接达到本地块地块现状：地块现状：v目前地块内有少量村庄以及森林用地v地块周边存在两个规模比较小的村庄地块规划：地块4、规划：v目前地块规划为城市建设用地和森林公园京珠高速京珠高速佛冈县总体规划佛冈县总体规划项目概况项目概况3 34本报告是严格保密的。但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未但佛冈县总体规划尚未审批，正在调整，项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地完全纳入土地利用总体规划，土地性质全部为集体土地佛冈总体规划情况：佛冈总体规划情况：v佛冈总体规划目前正在调整v整个县城规划面积扩大v现106国道调整为城市市政道路，原106国道分为环绕县城的两个方向v与县政府签订的建设框架协议，规定文明路口2008年上半年修通等本项目研究的规划基础：本项目研究的规划基础：本项目的研究基础5、为现状规本项目的研究基础为现状规划，但地块内全部按照建设划，但地块内全部按照建设用地考虑用地考虑京珠高速京珠高速文明路口文明路口县城现状县城现状县城规划县城规划106106国道国道规划规划106106国道国道106106国道国道项目概况项目概况4 45本报告是严格保密的。项目周边及本身自然资源丰富，环境优项目周边及本身自然资源丰富，环境优美，可利用和再造的资源较多美，可利用和再造的资源较多地块资源说明：地块资源说明：v资源比较丰富，环境优美v地块内含有多个面积不等的小水库，面积最大的约100亩v地块被小路环绕v地块内有大片的果园，种植有桔子、杨桃、荔枝还有成片的茶园羊角山羊角山果园果园环绕地块6、的道路环绕地块的道路山间小水库山间小水库山间小平原山间小平原田田 地地项目概况项目概况5 56本报告是严格保密的。项目目前正处于取地阶段，在征土地约项目目前正处于取地阶段，在征土地约30003000亩，但尚未取得土地使用权亩，但尚未取得土地使用权征地协议征地协议与石角镇签订征地协议，与佛冈县政府签订建设框架协议，协议规与石角镇签订征地协议，与佛冈县政府签订建设框架协议，协议规定土地增值收益分成为时代：佛冈定土地增值收益分成为时代：佛冈=9=9：1 1出让指标出让指标佛冈县每年出让指标为佛冈县每年出让指标为800800亩亩/年，协议保证本项目每年年，协议保证本项目每年600600亩的额亩的额度度7、征地成本征地成本 取地费用总约取地费用总约6 6万元万元/亩，征地补偿每亩亩，征地补偿每亩4 4万元万元总体规划总体规划佛冈县总体规划正在修编，本项目规划尚未完全纳入土地利用总体佛冈县总体规划正在修编，本项目规划尚未完全纳入土地利用总体规划规划土地性质土地性质项目用地需要转性，转变为国有土地项目用地需要转性，转变为国有土地项目概况项目概况6 67本报告是严格保密的。佛冈时代对项目研究的需求和要求佛冈时代对项目研究的需求和要求1、实现公司的战略布局、实现公司的战略布局2、区别于郊区别墅盘，实现较高强度的开发、区别于郊区别墅盘，实现较高强度的开发3、项目开发周期在1015年4、项目首期启动资金基本8、无限制项目开发方面项目开发方面1、在经营性土地指标被严格控制的情况下，顺利完成明年征得6000亩土地的计划2、如何控制土地的问题、如何控制土地的问题取地和控地取地和控地方面方面1、说服合作伙伴、股东和海外基金2、如何规避和降低政策对项目的影响其他方面其他方面8本报告是严格保密的。根据项目的难点和需求，将本报告分为根据项目的难点和需求，将本报告分为两部分两部分我们要解决的问题我们要解决的问题u城市大盘发展研究u“新城”模式研究u发展战略与整体定位发展战略与整体发展战略与整体定位定位我们要解决的问题我们要解决的问题u风险分析u案例借鉴u策略建议取地风险分析与取地风险分析与策略建议策略建议说明：本项9、目的研究，是以符合当前国家政策的前提下进行的说明：本项目的研究，是以符合当前国家政策的前提下进行的9本报告是严格保密的。2006.10.182006.11.30佛冈项目启动区物业发展建议本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第本项目顾问工作分三阶段完成，本报告是第一阶段：项目发展战略与整体定位的研究一阶段：项目发展战略与整体定位的研究工作内容工作内容佛冈项目发展战略与整体定位 模块模块1发展战略与整体定位研究发展战略与整体定位研究模块模块2启动模式研究启动模式研究第一阶段工作第一阶段工作项目属性界定类似国内外案例研究发展模式研究城市发展研究项目优劣势分析和竞争分析项目发展模式选择项目发展战略与整10、体定位项目规划建议类似案例启动模式研究分析项目启动区选择项目启动产品和配套建议主要工作主要工作最终成果最终成果v项目发展战略与整体定位项目发展战略与整体定位v项目规划建议项目规划建议v项目启动模式研究项目启动模式研究佛冈项目营销10本报告是严格保密的。在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读佛冈项目，对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和对项目的发展方向、定位、启动以及取地和控地策略进行了广泛的调查和有针对性的研究有针对性的研究实地调研与踏勘实地调研与踏勘深度访谈深度访谈国内外案例分析国11、内外案例分析专题研究专题研究调研内容调研内容：城市发展现状城市总体规划广州房地产市场状况自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查调研区域：调研区域：佛冈石角镇佛冈汤塘镇广州花都区广州从化广州广园东板块华南板块南沙板块政府官员：政府官员：佛冈县规划局吴主任佛冈县国土局宋局长佛冈县旅游局杨局长专业人士与消费者：专业人士与消费者：南航碧花园李经理雅宝新城旷经理东方夏湾拿陈总世联广州公司陈总世联广州公司陶经理参考性案例：参考性案例：天津京津新城北京万年花城上海绿地21城北京孔雀城碧桂园假日半岛祈福新村雅居乐凤凰城金碧御水山庄东方夏湾拿万科东丽湖斯蒂文乃奇（英国）密尔顿凯恩斯（英国）尔湾（美国12、）筑波科学城（日本）里斯顿新城（美国）哥伦比亚新城（美国）现状研究：现状研究：佛冈房地产市场项目本体条件分析广州房地产市场广州客户市场城市规划研究针对性问题研究：针对性问题研究：拿地、控地方面的研究郊区大盘启动模式的研究城市发展研究类似项目开发模式研究新城发展模式的研究TOD专项研究11本报告是严格保密的。第一部分第一部分 取地风险分析与策略建议取地风险分析与策略建议12本报告是严格保密的。在进行风险分析之前，首先明确当前国在进行风险分析之前，首先明确当前国家农用地转为建设用地的程序家农用地转为建设用地的程序项目可行性研究报告立项、规划、环保许可手续项目用地正式申请农用地转用补充耕地征地/供地13、方案补偿安置协议，办理征地手续建设用地批准书签订国有土地有偿使用合同取得土地使用权开发建设转让选定用地范围土地利用总体规划编制审批规定编制建设项目可行性论证提交用地申请选址意见书国土局建设项目用地预审报告书建设规划环保规划局建设局国土局限制供地项目目录eg.高尔夫球场项目国土资源部许可 建设局补偿完成国土局国土局规划用地单位执行政府部门执行农用地转为建设农用地转为建设用地程序：用地程序：土地利用总体规划城市建设总体规划土地利用年度计划国务院批准基本农田耕地35公顷其他70公顷前提前提条件条件13本报告是严格保密的。时代目前辅助政府征收本项目用地，前时代目前辅助政府征收本项目用地，前期投入用于冲14、抵地价期投入用于冲抵地价拟定土地征收方案拟定土地征收方案审查报批和公告审查报批和公告制定补偿和安置方案制定补偿和安置方案支付征地补偿费支付征地补偿费土地储备中心土地储备中心政府征地政府征地时代支付征地资金时代支付征地资金政府出让政府出让招标、拍卖和挂牌招标、拍卖和挂牌14本报告是严格保密的。我们认为本项目在取地过程中，风险也我们认为本项目在取地过程中，风险也是项目的难点主要集中在以下三个环节是项目的难点主要集中在以下三个环节规划规划与土地控制与土地控制用地指标用地指标土地增值土地增值收益流转收益流转15本报告是严格保密的。项目规划目前未完全纳入到土地利用总体规项目规划目前未完全纳入到土地利用总15、体规划划v城市总体规划基本确定，但因城市总体规划基本确定，但因为本项目需要对城市总规进行为本项目需要对城市总规进行修编修编v项目规划尚未纳入到土地总体项目规划尚未纳入到土地总体规划范围内规划范围内v土地性质为集体土地土地性质为集体土地v征地刚刚开始征地刚刚开始规划与土地控制规划与土地控制16本报告是严格保密的。项目用地不能纳入到城市建设用地项目用地不能纳入到城市建设用地供应体系内，时代无法取得用地指标供应体系内，时代无法取得用地指标保质足额保质足额补充所占耕地补充所占耕地符合国家符合国家土地供应政策土地供应政策城市建设城市建设总体规划总体规划土地利用土地利用年度计划年度计划农用地转用必须符合以16、下条件农用地转用必须符合以下条件v纳入总体规划是农用地转用和项目立项的首要条件纳入总体规划是农用地转用和项目立项的首要条件v土地出让指标必须纳入土地年度出让计划土地出让指标必须纳入土地年度出让计划17本报告是严格保密的。纳入总体规划之后，经营性用地必须招纳入总体规划之后，经营性用地必须招拍挂，后期土地控制存在风险拍挂，后期土地控制存在风险地价评估地价评估集体会审集体会审拟定土地供应方案拟定土地供应方案报批和公告报批和公告接受咨询和报名接受咨询和报名招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌同一平台竞争，存同一平台竞争，存在后期土地控制的在后期土地控制的风险风险经营性国有土地出让程序经营性国有土地出让程序招标拍卖17、挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ：第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。18本报告是严格保密的。世联关于后期土地成功控制的案例世联关于后期土地成功控制的案例案例一：组织保证案例一：组织保证u项目位置：项目位置：河北省县规模：规模：平方公里u概况概况：发展商参与土地的一级开发，赚取土地增值利润，控制部分土地用于二级开发u操作手法：操作手法：与县政府成立管理委员会，县长为主任，发展商一管理层为副主任，主要管理实权比如：资金、审批和招商等归副主任所有案例二：公建换土地案例二：公建换土地u项目位置：项目位置：江西省南昌市规模18、：规模：平方公里u概况概况：发展商进行本区域的市政建设u操作手法：操作手法：公建成本冲抵地价或控制后期土地案例三：设置障碍案例三：设置障碍u项目位置：项目位置：江苏省市规模：规模：平方公里u概况概况：发展商代政府建设体育馆u操作手法：操作手法：将土地和体育馆打包出让，设置出让障碍19本报告是严格保密的。建议建议1 1：参照以往成功的模式，以建设：参照以往成功的模式，以建设“佛佛冈新城冈新城”的名义，成立建设管理委员会的名义，成立建设管理委员会主任主任副主任副主任委员委员佛冈县县长佛冈县县长时时 代代佛佛 冈冈 县县国土局规划局建设局土地储备中心佛冈新城建设管佛冈新城建设管理委员会理委员会审批审19、批招商招商资金资金出让出让管理本项目用地管理本项目用地的一切事宜的一切事宜政府与时代捆绑，对本项目进行管理和开发政府与时代捆绑，对本项目进行管理和开发屏蔽屏蔽20本报告是严格保密的。建议建议2 2：在本项目用地范围内建设符合本项：在本项目用地范围内建设符合本项目的部分公建，促进当地的经济发展目的部分公建，促进当地的经济发展 政政 府府开发商开发商地区经济发展地区经济发展财政收益财政收益社会效益社会效益政治成就政治成就经济回报经济回报品牌增值品牌增值区域开发区域开发土地增值土地增值土地控制土地控制建设区域配套成本，冲抵后期土地地价建设区域配套成本，冲抵后期土地地价成功的案例表明：开发商可以在前期20、主动承担城市配套设成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如污水处理厂、学校、图书馆等，可以承担部施建设，比如污水处理厂、学校、图书馆等，可以承担部分城市功能并获得政府信任，并换取后期土地的优先使用分城市功能并获得政府信任，并换取后期土地的优先使用权。权。区域配套建设成本区域配套建设成本土地优惠的价格土地优惠的价格21本报告是严格保密的。建议：在项目用地范围内建设公建，建议：在项目用地范围内建设公建，与后期土地捆绑出让，设置障碍与后期土地捆绑出让，设置障碍图书馆图书馆污水处理厂污水处理厂公建公建捆绑捆绑后期土地后期土地22本报告是严格保密的。与县政签订建设框架协议，保证项目21、每年与县政签订建设框架协议，保证项目每年600600亩的土地出让指标，不能满足项目要求亩的土地出让指标，不能满足项目要求土地出让指标土地出让指标年份(年)200720082009201020112012201320142015合计征地规模(亩)6006006006006006006006006005400征用土地获取指标转为国有取得土地开发建设物业销售v政策规定，2007年征地指标不能超过上年指标，按今年指标800亩作为2007年能获得的征地指标；v以后按能获得广东省审批上限800亩的征地权限严格按照协议和国家政策取地，每年严格按照协议和国家政策取地，每年600600亩，至亩，至201520122、5年才取年才取地地54005400亩，与项目开发计划不符，取地周期长，项目存在亩，与项目开发计划不符，取地周期长，项目存在较大的风险较大的风险23本报告是严格保密的。从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的从去年以来政策控制逐渐上升到土地利用的源头，大大增加土地征用的不确定性源头，大大增加土地征用的不确定性2005年“新八条”和七部委关于做好稳定住房价格工作的意见2006年3月关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知2006年5月30日关于当前进一步从严土地管理的紧急通知2006年8月31日国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006年9月18日关于做好报国务院批准建设用地审23、查报批有关工作的通知2006年11月20日财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知加大土地供应调控力度，严格土地管理。严格控制高档住房用地供应，加大对闲置土地的清理力度。严格征地管理，维护被征地农民的合法权益。不得违反土地利用总体规划和年度计划用地，从严审批各类非农建设用地规范土地出让收支管理；禁止擅自将农用地转为建设用地；强化对土地管理行为的监督检查；严肃惩处土地违法违规行为。提高建设用地审批门槛，新增建设用地必须遵循“占多少，垦多少”的耕地占补原则。严格控制申请占用基本农田项目范围，控制占用基本农田数量和比例，并要求补划基本农田的措施到位。从二0024、七年一月一日起，一新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍二是地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库 结构性控制结构性控制加大对征地（土地利用源头）的控制加大对征地（土地利用源头）的控制24本报告是严格保密的。随着征地政策限制和要求越来越严，征地成随着征地政策限制和要求越来越严，征地成本越来越高，按照指标取地项目成本与风险本越来越高，按照指标取地项目成本与风险增加增加u位于 市豫龙镇、总投资40亿元计划占地5000亩的中原国际小商品城一期工程，曾被业界誉为中国最大的小商品城的项目，由浙商投资和经营。但是，据消息人士透露，目前，就连其开工建设奠基仪式占用的120余亩土地，也尚未获得相关政25、府部门的批准（网上消息）。u“中原小商品城涉及到基本农田的土地一点都没有征”市市国土局 市中原小商品城的用地困境市中原小商品城的用地困境国务院关于加强土地调控有关国务院关于加强土地调控有关问题的通知问题的通知u被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。u新增建设用地土地有偿使用费标准提高一倍 2 006年11月20日财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知25本报告是严格保密的。在未取得足够的土地使用权之前，加快征地在未取得足够的土地使用权之前，加快征地进26、度，则前期投入资金多，风险大进度，则前期投入资金多，风险大征地征地获得指标获得指标 获得土地获得土地v由于将集体土地征为国有土地，其土地价值会发生提升，根据所获得的征地指标，或根据预期所能获得的土地指标，判断其市值，然后投入不大于该值的资金，进行征地，这样将能保障投入资金的安全性。征地成本为5万元/亩，由获得的征地指标和土地市值可推算出来，能够保证投资安全的征地规模为4000亩。预期能够获得1000亩征地指标，估计其市值为20万1000亩=2亿元。严格按指标取得1000亩土地。征地资金投入征地资金投入取得土地的市场价值取得土地的市场价值举举 例例26本报告是严格保密的。建议：建议：尽早寻求省里27、指标调配或与能取尽早寻求省里指标调配或与能取得土地指标的公司联合取地与开发得土地指标的公司联合取地与开发 可能取得的途径规模大小获得方式年度土地出让指标清远市一般不会太大。清远市2000亩直接与清远市市政府进行协商确定广东省可能会比较大。省级政府会保有一定的征地指标在全省范围内进行调配需要在广东省相关部门寻求突破时代时代 公司公司27本报告是严格保密的。与县政府签订协议，规定土地增值收益与县政府签订协议，规定土地增值收益比为时代：佛冈县政府比为时代：佛冈县政府=9=9：1 1土地增值收益流转土地增值收益流转协议对土地出让金分成不合法，不受法律保护协议对土地出让金分成不合法，不受法律保护以世联经28、验，到目前为止，还没有一个与政府土地增以世联经验，到目前为止，还没有一个与政府土地增值收益分成的成功案例值收益分成的成功案例农用地农用地生地生地熟地熟地征地、拆迁征地、拆迁基础设施基础设施出让出让一级开发费用一级开发费用合法主体：政府授权一级开发公司合法主体：政府授权一级开发公司或土地储备中心或土地储备中心所有费用全部采取财政拨款所有费用全部采取财政拨款土地出让金土地出让金土地市场国家垄断，土地市场国家垄断，土地出让金纳入国库，土地出让金纳入国库，收支两条线收支两条线直接分成直接分成渠道不畅渠道不畅28本报告是严格保密的。世联关于发展商与政府签订协议，保障世联关于发展商与政府签订协议，保障失败29、的案例失败的案例案例一：签订补充协议，补交地价万元案例一：签订补充协议，补交地价万元u项目位置：项目位置：江西省南昌市规模：规模：平方公里u概况概况：与政府签订建设框架协议，低价取地u结果：结果：待土地开发时，区域升值，政府强硬签订补充协议，补交地价万元案例二：政府协议取地万亩，后仅取得亩案例二：政府协议取地万亩，后仅取得亩u项目位置：项目位置：山东省青岛市规模：规模：万亩u概况概况：发展商与政府签订建设框架协议，保证万亩用地u结果：结果：发展商前期投入巨资进行区域运营，待区域成熟，政府以防止国有资产流失为由，拍卖后期土地，该发展商仅取得亩的土地使用权29本报告是严格保密的。在与政府分成土地收30、益之前，首先明确在与政府分成土地收益之前，首先明确国家关于土地出让金的政策国家关于土地出让金的政策土地出让金收支管理办法土地出让金收支管理办法收支两条线：资金收缴与支出使用分渠道运作，其收收支两条线：资金收缴与支出使用分渠道运作，其收支活动处于财政部门直接，全面的监督之下支活动处于财政部门直接，全面的监督之下土地出让金全额上交国库土地出让金全额上交国库费用按预算核拨费用按预算核拨国库或财政专户国库或财政专户土地出让金土地出让金相关费用相关费用征地、拆迁、基础征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂设施费用、招拍挂费用、贷款利息等费用、贷款利息等财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整财政部、国土资源部31、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知：从二00七年一月一日起，地方新增建设用地土地有偿使用费全额缴入省级国库 通知通知对新增建设用地土地有偿使用费征管、收缴程序、清欠、监督检查等也作出了规定。30本报告是严格保密的。建议建议1 1：在：在“收收”线，设置公司保证线，设置公司保证的土地增值收益的土地增值收益佛冈新城开发有限公司佛冈新城开发有限公司股东股东A A股东股东B B股东股东CC大股东大股东时代控股时代控股90%90%股东股东D D股东股东A、B、C、D等时代背景的股东所占的股份都不超过政府所占的股份，保证公司的国有控股32、性质，但他们的股份之和超过政府股份。关于股份公司中政府股关于股份公司中政府股份来源的设想份来源的设想政府可能没有资金入股，可以考虑让政府通过土地入股。如，政府可以以旧城改造项目、新区开发项目土地入股。董事长董事长董事董事A A董事董事B B董事董事CC董事董事D D董事会董事会总经理总经理时代地产担任时代地产担任90%90%流转到时代流转到时代10%10%流转到政府流转到政府政府控股政府控股10%10%v保证时代对佛冈新城开发股份公司的控制权保证时代对佛冈新城开发股份公司的控制权v保证该公司的政府背景和进行一级开发的权利保证该公司的政府背景和进行一级开发的权利31本报告是严格保密的。建议建议233、 2：在：在“支支”线，签订配套协议保证线，签订配套协议保证9090的土地增值收益的土地增值收益与政府签订一系列的配套协议，与政府签订一系列的配套协议，比如协议规定公建或基础设施比如协议规定公建或基础设施配套建设利润等配套建设利润等国库或财政专户国库或财政专户土地出让金土地出让金相关费用相关费用征地、拆迁、基础征地、拆迁、基础设施费用、招拍挂设施费用、招拍挂费用、贷款利息等费用、贷款利息等32本报告是严格保密的。第二部分第二部分 发展战略与整体定位发展战略与整体定位33本报告是严格保密的。研究思路研究思路1.1.定位之前的思考定位之前的思考1.11.1 项目属性界定1.2 1.2 核心问题聚焦34、1、定位之前的、定位之前的 思考思考2、发展方向、发展方向研判研判4、发展战略、发展战略与整体定位与整体定位3、发展模式、发展模式研究研究5、分区与启动、分区与启动4.4.发展战略与整体定位发展战略与整体定位4.14.1 发展战略4.2 整体定位4.3 形象定位5.5.分区与启动分区与启动5.15.1 项目规划设计原则5.25.2资源利用与再造5.35.3项目分区5.45.4项目开发模式5.55.5启动策略2.2.发展方向研判发展方向研判2.12.1 区域价值研究2.22.2 发展模式反思3.3.发展模式研究发展模式研究3.13.1 国外城市发展规律研究3.2 3.2 案例分析与研究3.3 成35、功关键因素3.4 发展模式分析34本报告是严格保密的。定位之前的思考定位之前的思考1.1 1.1 项目属性界定项目属性界定1.2 1.2 核心问题聚焦核心问题聚焦第一部分第一部分35本报告是严格保密的。广州为珠三角城市群中心城市，城市经广州为珠三角城市群中心城市，城市经济实力强，辐射范围广济实力强，辐射范围广广州城市地位广州城市地位v珠三角为中国三大都市群之一，广州为珠三角区域中心广州辐射力广州辐射力v珠三角的辐射中心，连接珠三角腹地广州经济发展广州经济发展v广州城市发展迅猛，经济发展极具潜力v2005年城市GDP5000多亿大事件大事件v亚运会，广州在2010年亚运会之前，城市基础设施投入236、000亿v一年两届的广交会，中国第一展 第一部分：定位之前的思考第一部分：定位之前的思考项目属性界定核心问题聚焦36本报告是严格保密的。广州目前处于从单中心到多中心过渡的广州目前处于从单中心到多中心过渡的发展阶段发展阶段中心城中心城单中心大都市区单中心大都市区多中心大都市圈多中心大都市圈大都市连绵带大都市连绵带城市化发展过程城市化发展过程广州广州所处阶段所处阶段城市病开始出城市病开始出现，城市存在现，城市存在郊区化趋势郊区化趋势37本报告是严格保密的。项目所在地佛冈位于广州项目所在地佛冈位于广州1 1小时辐射圈范围内，与小时辐射圈范围内，与广州通过京珠高速相连，环境优美，旅游资源丰富广州通过京37、珠高速相连，环境优美，旅游资源丰富从化市从化市广州广州半小时半径半小时半径1 1小时半径小时半径北部现状北部现状v珠三角的边缘地区，经济比较落后v具有旅游资源特色优势v目前，温泉已经形成板块v较多香港和广州消费者到汤塘温泉度假区休闲度假北部发展趋势北部发展趋势v广州总体规划，北部发展采取“北优”发展战略v北部为珠三角的森林水源涵养地，环境重点保护区域，限制污染型企业的发展，优先发展旅游业与房地产业38本报告是严格保密的。初步考虑案例初步考虑案例v万科城v香港愉景湾v凤凰城v孔雀城v佛罗里达州滨海镇v加州西拉古纳市v万科东丽湖v京津新城v21新城v斯蒂文乃奇（英国，伦敦）v密尔顿凯恩斯（英国，伦38、敦）v尔湾（美国，加州）v筑波科学城（日本，筑波）v里斯顿新城（美国，华盛顿）v哥伦比亚新城（美国，马里兰州）vl项目依托大城市辐射的项目依托大城市辐射的l项目所在区域类似的项目所在区域类似的l项目规模有借鉴意义的项目规模有借鉴意义的l发展模式可参考的发展模式可参考的重点参考案例：重点参考案例：v斯蒂文乃奇（英国，伦敦）v密尔顿凯恩斯（英国，伦敦）v尔湾（美国，加州）v筑波科学城（日本，筑波）v里斯顿新城（美国，华盛顿）v哥伦比亚新城（美国，马里兰州）我们研究了与本项目具有类似特征的多个我们研究了与本项目具有类似特征的多个案例案例39本报告是严格保密的。根据国内外成功的案例，对项目进行属性根据39、国内外成功的案例，对项目进行属性界定，确定项目的研究重心和研究范围界定，确定项目的研究重心和研究范围项目属性界定项目属性界定 依附城市处于向郊区化过渡的发展阶段依附城市处于向郊区化过渡的发展阶段 通过快捷交通与城市相联系通过快捷交通与城市相联系 大规模区域运营项目大规模区域运营项目48KM24KM高速公路网哥伦比亚新城哥伦比亚新城密尔顿密尔顿 凯恩斯凯恩斯参考案例参考案例v斯蒂文乃奇（英国，伦敦）v密尔顿凯恩斯（英国，伦敦）v尔湾（美国，加州）v筑波科学城（日本，筑波）v里斯顿新城（美国，华盛顿）v哥伦比亚新城（美国，马里兰州）v奥润柯（美国，波特兰）v多摩新镇（日本，东京都）v东京临海副中心40、新城（日本，东京）v堪培拉（澳大利亚）v佛罗里达州滨海镇v加州西拉古纳市v.项目位于大都市边缘项目位于大都市边缘40本报告是严格保密的。定位之前的思考定位之前的思考1.1 1.1 项目属性界定项目属性界定1.2 1.2 核心问题聚焦核心问题聚焦第一部分第一部分41本报告是严格保密的。广州大盘最早发展于华南板块，华南板广州大盘最早发展于华南板块，华南板块的开发创造了广州大盘开发热潮块的开发创造了广州大盘开发热潮项目名称开发时间规模祈福新村19927500亩广地花园19981200亩华南碧桂园20002000亩星河湾20011200亩南国奥林匹克花园 20013000亩锦绣香江 20014000亩41、华南新城 20013000亩雅居乐20024500亩第一部分：定位之前的思考第一部分：定位之前的思考项目属性界定核心问题聚焦42本报告是严格保密的。广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园广州大盘目前已经形成了番禺、花都和广园东三大板块的布局，项目处于三大板块之外东三大板块的布局，项目处于三大板块之外华南板块：华南板块：广州雅居乐广地花园星河湾锦绣香江华南碧桂园南国奥园华南新城南沙滨海祈福新村广园东：广园东：凤凰城翡翠绿洲山前大道：山前大道：假日半岛南航碧花园金碧御水山庄雅宝新城从化：从化：夏湾拿逸泉山庄Q1：如何确保本项目：如何确保本项目10101515年开发周期的顺利运作的同时，实现企业年开42、发周期的顺利运作的同时，实现企业的的成功战略布局？43本报告是严格保密的。广州正在形成广州正在形成“一主三副两片一主三副两片”的多中心格的多中心格局，三大板块位于城市发展方向局，三大板块位于城市发展方向汽车城：汽车城：v累计落户汽车城的企业共家，投资额为亿元人民币，预计到年将形成万辆的汽车产能 南沙：南沙：v广州港南沙港区一期工程4个5万吨级多功能泊位建成投产，南沙港区投产一年就实现集装箱吞吐量突破100万标箱，地铁：地铁：v地铁二、三号线首通段和大学城专线试验段开通运营，四号线、五号线建设稳步推进基础设施：基础设施：v南沙港快速路、新机场高速三元里至新市段、广佛放射线等一大批高（快）速路先后43、建成居住板块：居住板块：v形成了华南、广园东、琶洲、黄埔、花都、科学城、南沙、大学城等居住板块44本报告是严格保密的。广州购房置业郊区化趋势明显，广州购房置业郊区化趋势明显，20062006上上半年郊区消化量约占半年郊区消化量约占38%38%广州房地产市场状况广州房地产市场状况v广州年消化量平均在1000万平方米v2006年上半年消化506.16万平方米v城市住房价格呈上涨趋势，2006年十区均价为6067元/平方米v房地产总的局面为“价量齐升”2006年上半年各区消化量和均价年上半年各区消化量和均价郊区占广州郊区占广州市消化量的市消化量的38%38%v年消化量约年消化量约10001000万万44、平方米平方米v价量齐升价量齐升资料来源：广州市国土房管局45本报告是严格保密的。20062006年土地计划出让年土地计划出让850850万平方米，远郊土万平方米，远郊土地约占地约占79%79%，达，达558558万平方米，郊区用地增万平方米，郊区用地增多多南沙南沙增城增城从化从化萝岗萝岗郊区住宅用地郊区住宅用地比重比重79%79%21%21%79%79%萝岗萝岗南沙南沙增城增城从化从化 20062006年土地出让计划年土地出让计划850850万万平方米平方米 其中住宅用地面积为其中住宅用地面积为707.6707.6万万平方米，占总出让面积的平方米，占总出让面积的83.2%83.2%远郊地区住宅45、用地面积为远郊地区住宅用地面积为558558万万平方米，占总住宅用地平方米，占总住宅用地的的79%79%20062006年土地出年土地出让计划让计划46本报告是严格保密的。花都、从化正在开发的项目存量土地约花都、从化正在开发的项目存量土地约2 2万万亩，正在立项或计划建设的项目用地近亩，正在立项或计划建设的项目用地近2 2万万亩亩正在建设项目用地正在建设项目用地正在立项或计划建设正在立项或计划建设项目项目南航碧南航碧 花园花园10001000亩亩恒大恒大1000010000亩亩假日半岛假日半岛70007000亩亩侨鑫侨鑫规划规划2929平方公里平方公里夏湾拿夏湾拿1000010000亩亩温泉镇46、卫东温泉镇卫东村地块村地块20742074亩亩逸泉山庄逸泉山庄20002000亩亩太平镇莲塘太平镇莲塘村地块村地块878878亩亩合计合计约约2 2万亩万亩约约2 2万亩万亩47本报告是严格保密的。本项目相对于广州目前正在开发的大盘，本项目相对于广州目前正在开发的大盘，特别是三大板块实际距离和心理距离较特别是三大板块实际距离和心理距离较远远从化市从化市广州广州半小时半径半小时半径1 1小时半径小时半径广园东广园东广州广州番禺番禺 广州广州花都花都 广州广州夏湾拿夏湾拿 广州广州本项目本项目广州广州3030分钟分钟3030分钟分钟4040分钟分钟4040分钟分钟心理距离和实际距离比心理距离和实际47、距离比较远较远v行政上不属于广州范围v佛冈位于珠三角边缘，经济薄弱，区域比较陌生Q2：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的项目市场地位该如何定义？该如何定义？5050分钟分钟48本报告是严格保密的。大盘多强调住宅而非社区，大盘多强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城卧卧 城城1 5 4 3 2 1：缺乏多元化的：缺乏多元化的交通服务体系交通服务体系2：缺乏多元化的：缺乏多元化的配套配套3：缺乏多元化的：缺乏多元化的社区文化社区文化48、4：缺乏多样性的：缺乏多样性的功能功能5：缺乏多样性的：缺乏多样性的公共空间公共空间49本报告是严格保密的。多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动多倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力道路功能：道路功能：私人汽车交通通道私人汽车交通通道街区功能：街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通 提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃街区街区vsvs道路道路网络状道网络状道 路结构路结构线性或曲线线性或曲线 不规则结构不规则结构线性或曲线49、不规则结构：线性或曲线不规则结构：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往网络道路结构：网络道路结构：更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便 步行和交往步行和交往VSVS50本报告是严格保密的。配套较封闭集中，居住人生活不便利配套较封闭集中，居住人生活不便利v将大盘的配套全部集中在一起v社区规模太大，配套集中造成居民生活极大的不便利v配套集中造成社区内部缺乏活力v易造成交通堵塞 集集 中中配套配套未形成未形成 系系 统统 封封 闭闭v不与外部形成良好的衔接v新陈代谢能力不强v发展商过多的承担政50、府的角色，压力和风险较大v不能有效利用城市配套v点式配套，未形成系统v功能单一，即使能“安居”也不能“乐业”51本报告是严格保密的。广州大盘发展至今，形成标准化、一致广州大盘发展至今，形成标准化、一致化化 的开发模式，缺乏特色的开发模式，缺乏特色假日半岛假日半岛凤凰城凤凰城雅宝新城雅宝新城逸泉山庄逸泉山庄夏湾拿夏湾拿祈福酒店祈福酒店假日半岛假日半岛金碧御水山庄金碧御水山庄南航碧花园南航碧花园配配套套建建筑筑与与园园林林欧美建筑的欧美建筑的“翻版翻版”，缺乏特色，缺乏特色52本报告是严格保密的。别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民别墅价格低过豪华洋房，市场日趋平民化消费化消费18000-2000051、18000-200001800018000城区别墅与豪华洋房价格对比城区别墅与豪华洋房价格对比金海湾、凯旋会金海湾、凯旋会洋房洋房珠江新城别墅珠江新城别墅8000-100008000-1000080008000郊区别墅与豪华洋房价格对比郊区别墅与豪华洋房价格对比雅居乐天域（雅居乐天域（2222层）层）星河湾星座星河湾星座绿茵岛别墅绿茵岛别墅南沙滨海花园等南沙滨海花园等广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖碧桂园研发中心陶先生目前广州郊区多数别墅置业者基本上看重的是低价格，很多都是小老板与城市白领，对别墅的认知度和理解不深 珠江地产陈副总经理“白领也可住别墅”“52、你的一生因70万而改变”“平过自己起屋”53本报告是严格保密的。广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文广州不缺别墅，不缺大盘，缺乏的是文化与品味化与品味广州人广州人省外省外海外人海外人士士70%70%17%17%上海人上海人省外省外海外人海外人士士港澳台港澳台港澳台港澳台11%11%2%2%38%38%27%27%26%26%9%9%广州别墅消费者构成广州别墅消费者构成上海别墅消费者构成上海别墅消费者构成经过访谈与市调，港澳台与外籍人士对广州别墅明显的表经过访谈与市调，港澳台与外籍人士对广州别墅明显的表现出现出“不屑不屑”，别墅平民化导致徒有外形的，别墅平民化导致徒有外形的“表表”，少了，少了内在53、的内在的“魂魂”港澳人士港澳人士“舍近取远舍近取远”，北上上海、北京置业，北上上海、北京置业54本报告是严格保密的。难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真难道广州人能够体验的生活仅限于此吗？真正的郊区休闲度假和居住的人应该是正的郊区休闲度假和居住的人应该是受西方商业文明和民主思想熏陶受西方商业文明和民主思想熏陶有国外留学和学习考察背景有国外留学和学习考察背景自由自由经常穿梭于世界各地经常穿梭于世界各地创业成功人士创业成功人士38-5638-56岁之间岁之间大公司主要负责人大公司主要负责人娱乐界知名人士娱乐界知名人士他们已脱离他们已脱离“5“52”2”模式的束缚，郊区大盘置业追求日模式的束缚，郊54、区大盘置业追求日常生活远离都市喧嚣的休闲，又要求市区生活的便利常生活远离都市喧嚣的休闲，又要求市区生活的便利Q3：未来的广州人向往的新生活：未来的广州人向往的新生活如何通过项目的运作树立如何通过项目的运作树立 “新广州人生活观”？90%90%10%10%广州别墅约广州别墅约90%90%的消费者为中产的消费者为中产阶级，真正富人购买的不到阶级，真正富人购买的不到10%10%55本报告是严格保密的。佛冈处于韶关、清远、从化黄金旅游三角佛冈处于韶关、清远、从化黄金旅游三角的中心，区位优势明显，理想的居住地的中心，区位优势明显，理想的居住地旅游价值：旅游价值：v广州北部旅游资源丰富，其中较为成熟的有清55、远、从化和韶关。v佛冈处于三大旅游区域的中心v近年来旅游开发日渐成熟，已经形成多个旅游度假项目56本报告是严格保密的。项目周边旅游资源丰富，无工业污染，项目周边旅游资源丰富，无工业污染，空气清新空气清新观音山观音山汤塘温汤塘温泉镇泉镇从化温从化温泉镇泉镇项目资源项目资源v背靠羊角山，生态环境比较好v水面比较小旅游资源：旅游资源：v从化温泉v观音山旅游区v汤塘温泉度假区v聚龙湾温泉度假村聚龙湾温泉度假村观音山观音山澳门羊角山度假区澳门羊角山度假区 羊角山羊角山57本报告是严格保密的。环境优美，但区域陌生，区域形象市场环境优美，但区域陌生，区域形象市场尚未认知尚未认知京珠高速京珠高速Q4：如何发挥56、项目规模，区位利好，将资源系统整合，在：如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统整合，在区域增值的条件下实现价值最大化？的条件下实现价值最大化？58本报告是严格保密的。Q1：如何确保：如何确保10101515年开发周期的本项目顺利运作的同时，实年开发周期的本项目顺利运作的同时，实现企业的现企业的成功战略布局成功战略布局？Q2：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的：不是城市的发展方向，如何冲破各区域的竞争藩篱，未来的项目市场地位项目市场地位该如何定义？该如何定义？Q3：未来的广州人向往的新生活：未来的广州人向往的新生活如何通过项目的运作树立的如何通过项目的运作树立的“新广州生活观新57、广州生活观”？Q4：如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统整合，在如何发挥项目规模，区位利好，将资源系统整合，在区域增区域增值值的条件下实现价值最大化？的条件下实现价值最大化？一、通过确定项目的定位建立区域形象，树立全新的生活空间和生活方式，突破三大板块的竞争二、确定合理的发展模式和开发次序，使得区域土地价值增长，从而实现项目的高强度开发项目的愿景盈利模式59本报告是严格保密的。发展方向研判发展方向研判2.1 2.1 区域价值研究区域价值研究2.2 2.2 发展模式反思发展模式反思第二部分第二部分60首先，我们需要清醒认识区域的价值11/21/202461本报告是严格保密的。广州经济极具增长后58、劲，基本建设投资广州经济极具增长后劲，基本建设投资20052005年近年近800800亿，正在形成华南的区域中心亿，正在形成华南的区域中心经济经济GDP GDP 2005年,广州市实现地区生产总值5115.75亿元，比上年增长13%，全国排名第三人均人均 2005年，广州市职工平均工资为33839元，比上年增长9.1%；城市居民人均可 支配收入为18287元，增长8.3%；人均消费性支出14468元，增长10.3%。基础设施基础设施 基本建设投资7.23亿元，增长16.8%外资外资全年实际利用外资金额28.41亿美元，增长14.7%消费额消费额全年城市居民家庭人均消费性支出14468元，增长159、0.3%第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判发展模式反思区域价殖研究62本报告是严格保密的。广州市的发展规划为广州市的发展规划为“北优、西联、东进、北优、西联、东进、南拓南拓”，项目所在区域发展战略为，项目所在区域发展战略为“北优北优”v北部地区是广州主要的水源涵养地，是在严格控制的前提下，适度开发的区域。广州市重点区域建设、重点基础设施、重点产业布局均未布置在北部。v从化被认为具有良好的农业生产条件和优秀的旅游资源，可利用其独特的环境和旅游资源优势，发展三高农业和旅游产业。广州市总规广州市总规63本报告是严格保密的。目前花都、萝岗目前花都、萝岗-新塘、南沙正在形成广新塘、南沙正在形成60、广州的副中心，产业布局已经完成州的副中心，产业布局已经完成主城副城副城副城副城v广州确定“一主三副”的未来城市空间结构：将以中心主城区为“一主”，在中心主城区南、东、北各发展一个副城区，即南沙、萝岗新塘、花都副城区。v花都花都5 5年内，汽车生产占广州总产量的一半年内，汽车生产占广州总产量的一半v花都已初步形成了汽车、空港物流、皮革皮具花都已初步形成了汽车、空港物流、皮革皮具等支柱和重要产业，三年来经济年均增长速度为等支柱和重要产业，三年来经济年均增长速度为13.813.8v依托广州开发区和科学依托广州开发区和科学城新塘逐步承接广州旧城城新塘逐步承接广州旧城区的传统产业转移，形成区的传统产业转61、移，形成较为密集的产业经济发展较为密集的产业经济发展带带v南沙提出再建一个广州南沙提出再建一个广州的口号的口号v南沙已集中钢铁、造船、南沙已集中钢铁、造船、汽车、石油化工四大基地汽车、石油化工四大基地64本报告是严格保密的。广州北部地区早已确立了广州北部地区早已确立了“北优北优”的发的发展模式，要求在保护环境的前提下开发展模式，要求在保护环境的前提下开发建设建设12.5%12.5%v20052005年从化年从化GDPGDP增长增长12.5%12.5%，固定资产投资基本增长，固定资产投资基本增长18.4%18.4%，其中房地产投资增长了，其中房地产投资增长了94.9%94.9%65本报告是严格保62、密的。相对于花都、南沙、增城等地雄厚的产业基础，相对于花都、南沙、增城等地雄厚的产业基础，北部薄弱的工业却使当地保持了良好的生态环境北部薄弱的工业却使当地保持了良好的生态环境v花都、南沙、增城是广州未来主要的城市发展方向，也是主要的产业基地。v大规模的基础建设和工业开发不仅带来了城市的发展，同时也对环境造成了难以挽回的破坏。v而佛冈仍属于典型的山区县，农业在国民经济中仍占有较大比重，工业基础薄弱，城市化水平低。v较低的工业化和城市化程度使佛冈保留了难得一见的良好生态环境。66本报告是严格保密的。目前三大板块大盘失去低价取地的优势和机目前三大板块大盘失去低价取地的优势和机会，北部房地产开发起步较63、晚，发展空间较会，北部房地产开发起步较晚，发展空间较大大v广州大盘随着城市化的进程、产业的本地化，已逐渐向第一居所转变。v现在所谓的度假楼盘已随着周边的开发建设渐渐失去的度假的氛围。v在佛冈，已经有广州恒大、澳门公司和深圳地产商进入，看中的正是这里便利的交通、适度的距离、周边优秀的旅游度假资源以及不可复制的原生态环境这些度假产品必不可少的元素。v继继20052005年，番禺和花都两区年，番禺和花都两区纳入广州市管理后，南沙、萝纳入广州市管理后，南沙、萝岗、从化和增城相继纳入全市岗、从化和增城相继纳入全市规划规划v广州市住宅用地实行广州市住宅用地实行“招拍挂招拍挂”制度，制度，“价高者得价高者得64、”的出让的出让方式，令土地价格继续攀升方式，令土地价格继续攀升v20062006年上半年出让的年上半年出让的1414块用块用地中，地中，6 6块超出拍卖底价的块超出拍卖底价的80%80%33%33%67本报告是严格保密的。在国内外，城市发展均最终出现截然不同的在国内外，城市发展均最终出现截然不同的两极：山水生活与新城市主义两极：山水生活与新城市主义(New(New banism)banism)香蜜湖香蜜湖东海岸东海岸深圳三大板块三大板块北部片区北部片区广州*“山水生活山水生活”生活方式的转变生活方式的转变 “他们在这里，完全与城市的喧嚣隔离，所感受到的是太平洋的辽阔，加利福尼亚群山的静谧，连呼65、吸的空气也是洁净的”王受之*“新城市主义新城市主义”就业与居住质量的提升就业与居住质量的提升 核心“三大思想”：（1）重视区域规划，强调城市从区域整体的高度看 待和解决问题；（2）以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对人类社会生活的支持性；（3）尊重历史和自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。王慧新城市主义的理念与实践、理想与现实，载国外城市规划68本报告是严格保密的。距离北京距离北京1-21-2小时车程的山水自然环境良好的怀柔、小时车程的山水自然环境良好的怀柔、门头沟和房山等远郊区县已经形成了山水居住板块门头沟和房山等远郊区县已经形成了山水居住板块v资源型别墅集中区域有三个重要特66、征（1）所在区域具有较高的认知价值；（2）与度假生活相匹配的生活配套；（3）良好甚至稀缺的自然资源。v资源型别墅通常分布在城市的远郊区，距离城市中心的时间距离在2个小时左右。v以北京市别墅分布为例，资源型别墅都分布在远郊区，如延庆、怀柔、密云。市场案例市场案例R=56km房山房山门头门头沟沟昌平昌平怀柔怀柔顺义顺义燕郊燕郊香河香河廊坊廊坊69本报告是严格保密的。广州三大板块鼎立的格局在数年平衡之后，广州三大板块鼎立的格局在数年平衡之后，必将寻求突破，寻找新的发展空间必将寻求突破，寻找新的发展空间边际利润界限边际利润界限广州郊区大盘广州郊区大盘大盘边际利润降到极限，土地市场收紧，价格趋高，大盘边67、际利润降到极限，土地市场收紧，价格趋高，到北部或内地取地扩张成为趋势到北部或内地取地扩张成为趋势长沙碧桂园长沙碧桂园 京津新城京津新城江门碧桂园江门碧桂园 鹤山碧桂园鹤山碧桂园山前大道山前大道广州广州从化从化广州广州番禺、南番禺、南沙沙广州广州广园东广园东广州广州广清高速广清高速广从高速广从高速华南快速华南快速广园快速广园快速？广州广州京珠高速京珠高速70本报告是严格保密的。地块周边目前多个项目处于启动阶段，较大地块周边目前多个项目处于启动阶段，较大的项目有羊角山旅游度假区，区域价值日益的项目有羊角山旅游度假区，区域价值日益显现显现v羊角山旅游度假区羊角山旅游度假区：l紧邻本项目，目前已经动工68、l澳门一赌城公司投资的具有旅游、度假和休闲娱乐等多功能的旅游度度假区v深圳美景花城深圳美景花城l本地块对面，目前已经动工l别墅项目v聚龙湾温泉度假村聚龙湾温泉度假村l距离本项目10分钟的高速路程，位于佛冈汤塘镇l聚龙湾周边已经形成温泉度假板块v从化板块从化板块l从化紧邻佛冈，但佛冈到从化交通不方便l从化目前正在开发的较大的项目为东方夏湾拿和逸泉山庄l从化已经形成温泉度假板块恒大恒大聚龙湾温泉度假村聚龙湾温泉度假村观音山观音山深圳美景花城深圳美景花城 澳门羊角山度假区澳门羊角山度假区 恒大地块恒大地块夏湾拿夏湾拿羊角山羊角山旅游区旅游区美景花城美景花城观音山观音山温泉度假村温泉度假村逸泉山庄逸泉69、山庄夏湾拿夏湾拿71本报告是严格保密的。北部独特的区位和资源，随着城市的发北部独特的区位和资源，随着城市的发展，必将形成广州大盘板块的第四极展，必将形成广州大盘板块的第四极花都板块花都板块华南板块华南板块本项目本项目广园东板块广园东板块山山水水温泉温泉新鲜新鲜 空气空气静谧静谧远离远离 都市都市无产业无产业山山水水产业产业海海山山水水产业产业产业产业山山水水资源资源板块板块72本报告是严格保密的。发展方向研判发展方向研判2.1 2.1 区域价值研究区域价值研究2.2 2.2 发展模式反思发展模式反思第二部分第二部分73本报告是严格保密的。反思项目能不能按照广州大盘的模式开发？项目能不能按照广州70、大盘的模式开发？123？按照此种模式能不能建立广州大盘板块按照此种模式能不能建立广州大盘板块“第四极第四极”核心？核心？实现企业的战略布局？实现企业的战略布局？74本报告是严格保密的。配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星配套集中配置，组团内基本无配套，基本为五星级酒店、国际学校、商业中心以及交通中心等级酒店、国际学校、商业中心以及交通中心等v集中设置社区配套，形成社区中心，是广州大盘普遍的做法。v广州大盘普遍存在公共交通设施不足的问题，对于大部分没有私家车的业主来说，楼巴是必不可少的。所有组团无生活配套所有组团无生活配套第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思71、大盘特征175本报告是严格保密的。工业化规模开发，标准化快速复制，积工业化规模开发，标准化快速复制，积累了丰富的大盘开发经验累了丰富的大盘开发经验1992年1998年2000年2004年2006年顺德碧桂园3000亩广州碧桂园800亩华南碧桂园2000亩凤凰城10000亩假日半岛13000亩2002年长沙威尼斯城2500亩凤凤 凰凰 城城广州雅居乐广州雅居乐假日半岛假日半岛60006000亩亩48004800亩亩60006000亩亩2002-20062002-20062002-20062002-20062002-20062002-20064 4年年第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区72、域价值研究发展模式反思大盘特征276本报告是严格保密的。拥有完整的房地产链条，将成本控制做拥有完整的房地产链条，将成本控制做到极致到极致市政基础市政基础设施建设设施建设七通一平七通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资碧桂园碧桂园 雅居乐雅居乐 城建城建 合生合生 珠江珠江建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理建筑材料、施工队、策划、销售、酒店管理、超市、物业管理第二部分：发展方向研判第二部73、分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征377本报告是严格保密的。低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利低价取地，前期带装修低价倾销，将边际利润做到极限，后期赚取土地增值利润润做到极限，后期赚取土地增值利润配套配套中心中心周边周边预留预留发展发展用地用地v*包括建筑主体、绿地、停车场、装修等v*包括前期预备成本、配套设施等v*以现时市场状况估算总建筑成本 卖价*17%17%其他成本*销售成本及税务土地成本建筑成本*净营业额算 例前期利润策略前期利润策略低价取地成本控制低利润v在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，预留用地会有较大幅度的增值，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取利润74、低价格第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征478本报告是严格保密的。一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为一般在资源相对较好的区域启动，规模至少为10001000亩，资源较差的区域土地增值后开发亩，资源较差的区域土地增值后开发项目启动规模雅居乐1000假日半岛2000凤凰城3000逸泉山庄1000夏湾拿1100高尔夫练习场2万平方米会所万平方米会所02-3-102-1203-3-103-10-104-3-1304-11-2005-1-2305-3-2605-5-105-4-1606-5-1v启动模式至少启动模式至少10001000亩亩v资源利用次序：较75、好资源利用次序：较好最优最优较差较差第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征579本报告是严格保密的。广州已经形成具有相当影响力和品牌号召力的大广州已经形成具有相当影响力和品牌号召力的大盘开发商，在陌生区域进行区域运营风险较低盘开发商，在陌生区域进行区域运营风险较低品牌品牌发发展商展商产产品特色品特色社区文化社区文化代表楼代表楼盘盘碧桂园碧桂园大众豪宅满足大众心态的豪宅社区凤凰城假日半岛侨侨鑫鑫集集团团尊贵、内敛、讲求艺术品味的豪宅看不见的名流生活汇景新城合生（珠江）合生（珠江）集集团团凸显拉丁风格的建筑风情温馨的家庭、和谐的社区夏湾拿富力富力集集团团以中低76、档高层产品为主营造一种小康人家的社区碧涛湾、富力半岛花园雅居雅居乐乐雍容、华贵的洋房和别墅为主平民化豪宅广州雅居乐奥园奥园集集团团现代、简洁的多层和小高层为主营造健康、教育文化社区南国奥林匹克花园保利保利集集团团以精致园林、精致产品为卖点文化韵味浓及较为柔和的人文气氛保利百合花园保利林语山庄雅居乐、碧桂园在大众已经形成很强的品牌号召力，特别是在顺德雅居乐、碧桂园在大众已经形成很强的品牌号召力，特别是在顺德南海，假日半岛客户多是以前的老客户。南海，假日半岛客户多是以前的老客户。碧桂园研发中心陶先生第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘特征680本报告是严格保密的77、。广州大盘成功的关键因素广州大盘成功的关键因素KPI体系体系工业化、规模化生产，标工业化、规模化生产，标准化复制准化复制启动规模至少为启动规模至少为1000亩亩打通产业链，控制成本打通产业链，控制成本低价取地、低价倾销，赚低价取地、低价倾销，赚取后期增值利润取后期增值利润p广州大盘均推广成熟体系、克隆经典户型，达到规模化生产的目的p广州大盘启动规模均在千亩以上，前期造势p形成了原材料、设计、施工、销售等一条龙产业链，将控制成本做到极限在社区中心往往预留部分用地，待社区成熟后，再用来开发中高层住宅，以最大限度的获取后期土地增值利润强大的市场号召力，形成强大的市场号召力，形成品牌溢价品牌溢价p雅居78、乐、碧桂园等均培养了一批忠实客户，为他们在陌生区域开发提供了信心配套集中配置、先行展示配套集中配置、先行展示p五星级酒店、交通中心、商业中心先行展示第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思大盘成功因素总结81本报告是严格保密的。我们按照已有大盘成功模式开发，能否成为未来广我们按照已有大盘成功模式开发，能否成为未来广州第四极的核心，完成企业的战略布局？州第四极的核心，完成企业的战略布局？82本报告是严格保密的。按照广州目前的大盘开发模式，我们应按照广州目前的大盘开发模式，我们应该采取的战略与策略该采取的战略与策略战略体系体系走低价路线，价格竞争走低价路线，价格竞争强大79、的品牌号召力强大的品牌号召力大规模起势大规模起势p与广州其他大盘进行低价竞争p利用品牌号召力和影响力，吸引客户挖掘城市规划前景挖掘城市规划前景p充分挖掘城市规划的前景、利好平民化别墅定位平民化别墅定位p客户定位城市中产阶级，走平民化路线p1000亩以上规模起势低成本运作低成本运作p控制成本第二部分：发展方向研判第二部分：发展方向研判区域价值研究发展模式反思83本报告是严格保密的。走平民化路线，客户定位于城市中产阶走平民化路线，客户定位于城市中产阶级，客户置业价格因素排在第一位级，客户置业价格因素排在第一位置业因素排序置业因素排序平民化别墅定位平民化别墅定位置业因素排序：置业因素排序：价格、区位80、品牌、配套、区域资源环境、舒适价格、区位、品牌、配套、区域资源环境、舒适相比高端客户，中产阶级注重的是居住条件的改善，有了自己的独立空间，但对价格的承受能力仍然有限配套品牌区位价格84本报告是严格保密的。根据以往案例以及客户访谈，本项目至少形根据以往案例以及客户访谈，本项目至少形成成1000150010001500元的价格势能差才能吸引客户元的价格势能差才能吸引客户置业置业v一个小时车程是可以接受的，但只能打价格、拼环境了 珠江地产陈总时间：时间：1 1小时小时v从广州中信广场出发，需要时间约为1小时费用：费用：6060元元v从天河区中信广场到本项目整个高速路收费为40元，通勤成本较高范围范81、围：v已出广州市范围走低价路线，价格竞争走低价路线，价格竞争85本报告是严格保密的。我们认为时代地产相对于其他大盘开发商在大我们认为时代地产相对于其他大盘开发商在大盘开发方面以及成本控制方面不具有优势盘开发方面以及成本控制方面不具有优势20022002翠依家园 占地1.4万20032003时代玫瑰园 占地1.4万时代花园 占地4万时代豪园 占地24万20042004时代廊桥 占地2.3万时代新都会20062006依云小镇 占地4.6万时代集团时代集团时时代代投投资资时时代代名名苑苑时时代代中中通通时时代代佛佛冈冈旅旅游游诚诚信信物物业业管管理理派派软软科科技技翠翠逸逸投投资资新新都都汇汇商商业82、业管管理理胜胜誉誉投投资资低成本运作低成本运作86本报告是严格保密的。广州目前已经形成多家具有品牌号召力的开发商，广州目前已经形成多家具有品牌号召力的开发商，而且限于别墅市场容量，靠规模启动风险较大而且限于别墅市场容量，靠规模启动风险较大广州市广州市1-101-10份别墅价格走势份别墅价格走势广州市广州市1-101-10份别墅消化量份别墅消化量全年全年4040万万平方平方米米大盘大盘价格价格受品受品牌影牌影响大响大 大规模起势大规模起势品牌号召力品牌号召力87本报告是严格保密的。广州郊区重点发展区位为花都、番禺南沙、广州郊区重点发展区位为花都、番禺南沙、萝岗萝岗-增城等区域，而本区域规划前景相83、对较增城等区域，而本区域规划前景相对较差差城市规划前景与利好城市规划前景与利好广州萝岗番禺花都南沙88本报告是严格保密的。目前大盘开发模式使项目处于边际利润界限目前大盘开发模式使项目处于边际利润界限外，风险较大，与时代对项目的期望不符外，风险较大，与时代对项目的期望不符项目高投入配套建设和更低的价格，且项目处于边际项目高投入配套建设和更低的价格，且项目处于边际利润界限之外，实现不了项目的愿景利润界限之外，实现不了项目的愿景边际利润界限边际利润界限本项目本项目竞争力模型竞争力模型高高低低本项目本项目低低雅居乐等大盘雅居乐等大盘89本报告是严格保密的。项目采用广州大盘的发展模式，将与恒项目采用广州84、大盘的发展模式，将与恒大产生激烈的竞争大产生激烈的竞争汤塘汤塘恒大恒大从化从化本项目本项目恒大恒大本项目本项目恒大恒大区位区位品牌品牌资金资金价格价格成本成本资源资源恒大恒大恒大恒大恒大恒大恒大恒大本项目本项目本项目本项目本项目本项目本项目本项目恒大已经形成金碧系恒大已经形成金碧系列，且项目多定位中列，且项目多定位中低档次低档次竞争分析竞争分析与恒大在相同的平台和相同的客户层面竞争，项目综合与恒大在相同的平台和相同的客户层面竞争，项目综合条件处于劣势，客户存在被截流的风险，首期风险大条件处于劣势，客户存在被截流的风险，首期风险大广州广州90本报告是严格保密的。首期等于整体，项目启动的成功与否，85、首期等于整体，项目启动的成功与否，对后续开发能否成功起决定性作用对后续开发能否成功起决定性作用首期首期=整体整体有利于建立形象尽可能实现土地增值尽可能缩短开发周期有利于市场培育有利于后期土地控制完成企业战略完成企业战略布局布局91本报告是严格保密的。时代地产多注重精细化的产品打造，产品在珠三时代地产多注重精细化的产品打造，产品在珠三角地区口碑极好，有自己的独特的品牌影响角地区口碑极好，有自己的独特的品牌影响有自己特色的品牌发展道路有自己特色的品牌发展道路p时代花园在2002年独获广州市十佳精品社区的四项金奖；p中通时代豪园（山东）成为山东省最具有示范性的楼盘；p时代玫瑰园在2004年被国家建设86、部评为“国家科技示范工程”暨全国唯一的“人文社区”；2005年荣获广州市民十大最喜爱楼盘；在居住社区引入国家级美术馆得到广泛认可；p依云小镇2005年被评为中国别墅100强；。92本报告是严格保密的。本项目不适合采用广州大盘的开发模式本项目不适合采用广州大盘的开发模式以及成功经验以及成功经验战略体系体系走低价路线，价格竞争走低价路线，价格竞争强大的品牌号召力强大的品牌号召力大规模起势大规模起势p与广州其他大盘进行低价竞争p利用品牌号召力和影响力，吸引客户挖掘城市规划前景挖掘城市规划前景p充分挖掘城市规划的前景、利好平民化别墅定位平民化别墅定位p客户定位城市中产阶级，走平民化路线p1000亩以上87、规模起势低成本运作低成本运作p控制成本没有最大化的没有最大化的发挥时代优势发挥时代优势93本报告是严格保密的。按照这种模式必然高投入建设配套，采取更按照这种模式必然高投入建设配套，采取更低的价格，使项目陷入激烈的低水平竞争低的价格，使项目陷入激烈的低水平竞争低高竞争模型竞争模型低差异化、有特色的项目广州大盘广州大盘规模相对较小或开发档次相对较低的楼盘缺乏缺乏本项目本项目广地花园标准化一致化严重标准化一致化严重无差异化，无多样性无差异化，无多样性不能突破竞争不能突破竞争不树立新的生活方式，不树立新的生活方式，没有文化和品味不能形成核心没有文化和品味不能形成核心94本报告是严格保密的。真正的度假客88、户享受不到度假的乐趣，居家的体验不到生活的便利，没特色，无差异化难道在广州，大盘开发仅此一种模式？难道在广州，大盘开发仅此一种模式？住郊区大盘能够体验的生活仅限与此？住郊区大盘能够体验的生活仅限与此？我们能否在这块土地上讲述新广州人的故事？我们能否在这块土地上讲述新广州人的故事？95本报告是严格保密的。发展模式研究发展模式研究3.1 3.1 国内外城市发展规律研究国内外城市发展规律研究3.2 3.2 案例分析与研究案例分析与研究3.3 3.3 成功关键因素成功关键因素3.4 3.4 发展模式分析发展模式分析第三部分第三部分96本报告是严格保密的。城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化城市规律89、：大都市发展经过三个阶段：城市化郊区化郊区化逆城市化，广州也正在遵循这样的规律在发展逆城市化，广州也正在遵循这样的规律在发展城市化城市化城市发展规律郊区化郊区化逆城市化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔纽约、伦敦、东京、德国鲁尔二战开始、20世纪60年代时间时间城市特征城市特征20世纪70年代20世纪80年代二战开始、20世纪60年代交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势人口迁移人口迁移城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中高收入阶层趋向90、郊区中低收入者趋向城市二次产业外迁高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源中低收入者趋向城市边缘或郊区 GDP3000-50003000-5000美元美元GDP:5000-10000GDP:5000-10000美元美元GDP:10000GDP:10000美元美元都市人口都市人口59%59%40%40%郊区人口郊区人口41%41%60%60%广广 州州所所 处处阶阶 段段第三部分：发展模式研究第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析97本报告是严格保密的。大都市从城市化到郊区化阶段演变过程大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征中的关键特征城市化城市化91、郊区化郊区化1 12 24 43 3城市边缘形成多个新城城市边缘形成多个新城经济结构发生变化经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层产生大量的知富阶层v城市由单中心向多中心都市演变v产业由于成本的压力，开始外迁v城市大力发展通往城市郊区的快捷交通v在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城 、港口、产业基地等v城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层v受过良好教育、综合素质高、有生活品位v城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品信息v二次产业转向郊区v零售、92、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征v城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市v知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择98本报告是严格保密的。在城市郊区化过程中，大都市边缘出现了在城市郊区化过程中，大都市边缘出现了多个不同发展模式的新城多个不同发展模式的新城筑波科学城筑波科学城东京临海副中心东京临海副中心多摩新镇多摩新镇CanberraCanberraMiltonKeynesMiltonKeynesStevenageStevenageColombiaColombiaRestonRestonSeaside Walton countySeaside Wa93、lton countymoist Kemoist KeGulfGulfLaguna West,Laguna West,Sacramento Sacramento CountryCountry 99本报告是严格保密的。不同的发展模式具有不同的驱动因素，根据新城不同的发展模式具有不同的驱动因素，根据新城发展条件拟合，本项目适合生活新城的发展模式发展条件拟合，本项目适合生活新城的发展模式新城新城案例案例驱动因素驱动因素拟合拟合产业新城产业新城p尔湾（美国，加州）p筑波科学城（日本，筑波）产业聚集广州产业布局已经形成花都、增城与南沙副中心副中心新城副中心新城东京临海（日本，东京）城市副中心大广州战略“94、一主三副两片”行政中心新城行政中心新城堪培拉（澳大利亚）省级以上政府迁移不可能TODTOD新城新城p奥润柯（美国，波特兰）p多摩新镇（日本，东京都）捷运系统发达广州市规划本区域无轻轨等快捷交通机场新城机场新城北京顺义希思罗机场紧邻机场距离机场较远港口新城港口新城上海临港新城靠近港口无港口生活新城生活新城p里斯顿新城（美国，华盛顿）p哥伦比亚新城（美国，马里兰州）位于郊区资源资源良好内部极具城市化100本报告是严格保密的。生活新城依靠当地良好的自然资源成为大都生活新城依靠当地良好的自然资源成为大都市中高收入阶层理想的休闲度假与居住之地市中高收入阶层理想的休闲度假与居住之地生活新城演绎什么样的生活95、方式？特色和多样生活新城演绎什么样的生活方式？特色和多样性体现在哪些方面？性体现在哪些方面？101本报告是严格保密的。各年各年龄层龄层次和生活方式的居民次和生活方式的居民们对们对郊区的家情有独郊区的家情有独钟钟每天下班，经由5号或405号高速公路驱车一小时回到郊区的家中，与妻儿共进晚餐。周末，与朋友一起回到郊区的家，驾驶悍马在山地中过把瘾，晚上在公园举行小型酒会。情人节，携女友一起漫步林野，互述衷肠，夜晚家中共享烛光晚餐。圣帕特里克节与邻居们共同到教堂礼拜。感恩节，儿女们从各地来到郊区的家与父母团圆，合家品尝美味的火鸡。102本报告是严格保密的。配套齐全、尽享生活便利配套齐全、尽享生活便利u零96、售店、教堂、幼儿园、学校等一应俱全，步行尺度到达。103本报告是严格保密的。绝对休闲生活的完美体验绝对休闲生活的完美体验u原生的环境，融入自然的居住、休闲氛围极好地契合了客户需求104本报告是严格保密的。内部城市化，提供便利的休闲生活配套，与内部城市化，提供便利的休闲生活配套，与外部乡村良好的生态环境，形成强烈的对比外部乡村良好的生态环境，形成强烈的对比都市社区与生态环境都市社区与生态环境碰撞融合碰撞融合秩序和自然秩序和自然碰撞融合碰撞融合他们追求的是日常生活远离都市的休闲，又他们追求的是日常生活远离都市的休闲，又要求市区生活的便利要求市区生活的便利105本报告是严格保密的。发展模式研究发展模97、式研究3.1 3.1 国内外城市发展规律研究国内外城市发展规律研究3.2 3.2 案例分析与研究案例分析与研究3.3 3.3 成功关键因素成功关键因素3.4 3.4 发展模式分析发展模式分析第三部分第三部分106本报告是严格保密的。里斯顿新城在美国各项指标评比中，连里斯顿新城在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位续二十年排名前两位里斯顿新城在美国各项评比中，里斯顿新城在美国各项评比中，连续二十年位列前两名连续二十年位列前两名v美国每年会根据居民受教育程度在本科以上的比例、人均经济收入达到一定程度的比例、创新企业所占的比例、文化配套的数量、绿地覆盖率等综合指标对全国的社区进行排名，里斯顿新城98、连续二十年位列前两名区位：位于大都市边缘区位：位于大都市边缘Reston距华盛顿35公里，兴建于1962年，是美国最早的现代城市。主要特点：主要特点：v提供适合各年龄和收入阶层的各种类型的住宅v丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施v公共配套设施完善第三部分：发展模式研究第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析107本报告是严格保密的。开发目标：为居民建设一个终身的居所，开发目标：为居民建设一个终身的居所，创造一个与众不同的高品质新城创造一个与众不同的高品质新城虽然与大都市近在咫尺，里斯顿却保持着恬虽然与大都市近在咫尺，里斯顿却保持着恬淡与平静淡与平静v其设计99、者罗伯特E西蒙先生是该城的第一批居民，直到86岁时仍然住在这里，长达50多年中从未离开108本报告是严格保密的。休闲度假区与居住生活区适当区隔，休休闲度假区与居住生活区适当区隔，休闲配套和居住配套相互补充闲配套和居住配套相互补充度假，可以享受到标准高尔夫球场、五星级酒店以及度假，可以享受到标准高尔夫球场、五星级酒店以及商务会议的尊贵服务商务会议的尊贵服务居家，可以体验到城市生活的便利居家，可以体验到城市生活的便利生活方式生活方式109本报告是严格保密的。社区功能多样，休闲、度假、商务、居社区功能多样，休闲、度假、商务、居住甚至就业在里斯顿新城和谐的发展住甚至就业在里斯顿新城和谐的发展内部城市化100、与外部乡村生态环境强烈对比内部城市化与外部乡村生态环境强烈对比1.城市元素：艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区城市元素：艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区2.郊区的自然、闲适、宽松：生态公园、社区广场、大面积绿地、湖泊郊区的自然、闲适、宽松：生态公园、社区广场、大面积绿地、湖泊社区功能多样社区功能多样110本报告是严格保密的。里斯顿建筑和活动围绕中心展开里斯顿建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定基础基础新城中心新城中心邻里中心邻里中心社区中心社区中心1 12 23 3三级中心构建了完美101、的生活体系，使居民最大限度的节约花三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间空间公共空间多样公共空间多样111本报告是严格保密的。v公交车站距离在0.81.6KM之间，车程不超过10分钟；区内汽车时速不能超过25KM；v以公交站点为中心、以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心v其特点在于对开发地区内土地的“混合使用”，将就业、居住、商业、娱乐、休憩等功能复合化。公交站点公交站点公交线路公交线路理想步行距离理想步行距离400800400800米米0102、.80.81.6KM1.6KMTOD住宅区住宅区商业区商业区开放空间开放空间公共设施公共设施公交公交公交公交里斯顿新城内部采用里斯顿新城内部采用TODTOD模式，完全体验里斯模式，完全体验里斯顿生活的便利顿生活的便利内部交通多样内部交通多样112本报告是严格保密的。配套齐全，步行尺度即可到达，尽享生配套齐全，步行尺度即可到达，尽享生活便利活便利步行半径步行半径超超 市市便利店便利店餐餐 馆馆书书 店店药店药店教堂教堂生活配套多样生活配套多样113本报告是严格保密的。产品设计和资源利用：产品设计和资源利用：混合式的房屋建筑型式是混合式的房屋建筑型式是这里的主要特点这里的主要特点v例如：位于安娜湖103、畔的第一村，混合式的房屋建筑型式创造出都市中田园生活的意境。水景的利用是这里的环境水景的利用是这里的环境的特色的特色v所有的房屋设计和连接5个邻区步行小径都面对水的设计。这也就是“有品质的生活”的动机在早期社区建设中的体现。产品形式与风格多样化，满足多样化需求，充产品形式与风格多样化，满足多样化需求，充分利用水景资源是项目分利用水景资源是项目“高品质生活高品质生活”体现体现产品设计与资源利用多样产品设计与资源利用多样生活生活度假度假114本报告是严格保密的。特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感扩大社区内就业机会，增强社区归属104、感v尺度适中的街道,小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.v在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.有特色才有吸引力有特色才有吸引力街区特色街区特色115本报告是严格保密的。不同年龄和文化背景的人和谐相处，社不同年龄和文化背景的人和谐相处，社区文化多元，营造社区归属感区文化多元，营造社区归属感社区归属感社区归属感居住人群同质化，邻里文化，配套为自己服务社区参与，安全社区文化多元社区文化多元116本报告是严格保密的。豪斯登堡仿效荷兰城市与建筑形式的，豪斯登堡仿效荷兰城市与建筑形式的，集休闲娱乐、集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城市旅游观光、饮105、食居住为一体的综合性海滨度假城市v区外交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟。v“豪斯登堡”第二个荷兰村的造城计划（第一个荷兰村就是原来极小規模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面的西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，首期开发118万平米，年接待游客400多万；v区位：九州长崎县佐世保市大村湾北部；荷兰村荷兰村豪斯登堡豪斯登堡第三部分：发展模式研究第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析117本报告是严格保密的。从从“立异立异”起步，突出文化与艺术品位，将起步，突出文化与艺术品位，将“特106、色特色”发挥到极致，并将环保理念贯彻于项目开发始终发挥到极致，并将环保理念贯彻于项目开发始终v6公里长的运河环绕并流贯全城，为游客增添水域风光，是豪斯登堡的核心旅游景区；v建造荷兰式风车群；v共有四家古典雅致、情调各异的饭店可供选择；v重要建筑准确模仿荷兰现存历史性古建筑；v建筑、街道、广场充分体现人本主义思想v中心与边沿、高潮与序曲既对比又协调。v环境保护与经济发展双赢的可持续发展战略，在宣传策略上高举环保大旗，并成为其主要卖点。城市构思特色城市构思特色118本报告是严格保密的。功能丰富，建筑形式多样，城市具有艺功能丰富，建筑形式多样，城市具有艺术和文化色彩术和文化色彩城市功能多样城市功能多107、样v一应俱全的旅游设施：11座博物馆与13处游乐设施、餐饮、购物、旅馆、乘坐运河游艇与海上帆船，体验 人与海的交流等；v富有艺术和文化色彩的园内表演活动。游乐游乐公寓公寓别墅别墅博物馆博物馆酒店酒店运河运河119本报告是严格保密的。发展模式研究发展模式研究3.1 3.1 国内外城市发展规律研究国内外城市发展规律研究3.2 3.2 案例分析与研究案例分析与研究3.3 3.3 成功关键因素成功关键因素3.4 3.4 发展模式分析发展模式分析第三部分第三部分120本报告是严格保密的。生活新城保持特色和多样性，成为理想的休闲度生活新城保持特色和多样性，成为理想的休闲度假和居住之地，须在硬件和软件上具备108、以下因素假和居住之地，须在硬件和软件上具备以下因素KPI体系体系良好的自然资源公共空间的打造1.0左右适中的开发强度与大都市保持适当的距离多元社区文化强烈的体验感、突出特色社区度假气氛浓厚多样性社区功能硬硬件件因因素素软软件件因因素素p山水海阳光沙滩清新的空气无工业污染p三级中心增加社区向心力和社区归属感p公共空间重要于私人利益p能保持休闲度假和居住的协调p距离能保持新城的恬淡与安静p多元化的人群年龄和文化背景p酒店、商务会议、高尔夫以及休闲度假市场等p远离城市喧嚣，感受群山的静谧，呼吸清新的空气p体验休闲、体验生活、体验角色的变幻多元化的产品设计与建筑功能的复合p建筑风格、建筑形式多样p功能109、复合，度假、居住、商务和谐发展p内部TOD模式使生活配套步行尺度以内第三部分：发展模式研究第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析121本报告是严格保密的。发展模式研究发展模式研究3.1 3.1 国内外城市发展规律研究国内外城市发展规律研究3.2 3.2 案例分析与研究案例分析与研究3.3 3.3 成功关键因素成功关键因素3.4 3.4 发展模式分析发展模式分析第三部分第三部分122本报告是严格保密的。紧凑型都市社区紧凑型都市社区离散型郊区纯居住区离散型郊区纯居住区松散型都市社区松散型都市社区与城市的关系与城市的关系极度的集约与混合极度的集约与混合离散，极110、度分离离散，极度分离平衡平衡适度融合、渗透适度融合、渗透生活形态生活形态混杂，流动，五花八门，混杂，流动，五花八门，千变万化，密集，重叠，千变万化，密集，重叠，视觉超载，缺乏安全感，视觉超载，缺乏安全感，紧张，没有生活紧张，没有生活同一收入阶层同一收入阶层短暂居所短暂居所同一文化价值取向同一文化价值取向放松，和谐，交流放松，和谐，交流邻里、社区氛围、归属感，邻里、社区氛围、归属感，一生居住一生居住建筑形式建筑形式单一单一单一单一多样化多样化容积率容积率较高。较高。3.03.0左右左右极低。小于极低。小于1.01.0适中。适中。1-1.51-1.5之间之间配套情况配套情况城市公众专属城市公众专属111、快餐式配套快餐式配套服务于流动人口服务于流动人口极度缺乏极度缺乏缺少医疗、购物、教育、文缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套化艺术配套多功能配套多功能配套规划理念规划理念利益至上利益至上低成本蔓延低成本蔓延无序无序把尊重公共权益作为规划把尊重公共权益作为规划的首要目标的首要目标以人为本以人为本里斯顿新城属于生活新城第三代发展模式里斯顿新城属于生活新城第三代发展模式松松散型都市社区，最大的特点是多样性和保持特色散型都市社区，最大的特点是多样性和保持特色多样性多样性多元化多元化第三部分：发展模式研究第三部分：发展模式研究国内外城市发展规律案例分析与研究成功关键因素发展模式分析123本报告是严格保密的112、。松散型都市社区和广州大盘是两种不同松散型都市社区和广州大盘是两种不同的发展模式的发展模式项目项目松散型都市社区松散型都市社区广州大盘广州大盘中心中心三级中心单中心公共空间公共空间公共空间至上注重私人利益社区文化社区文化活力和多元单一配套配套分散和系统集中和点式功能功能复合，有安居有乐业单一卧城居住人群居住人群各种年龄和文化背景，包括老人和孩子阶层单一居家居家步行尺度即可到达、内部采用TOD模式依靠私人交通或社区巴士度假度假度假和生活和谐统一度假和生活不协调特色特色活力活力可持续发展可持续发展标准化标准化模式化模式化同质化同质化124突破了目前广州大盘标准化的开发模式，以活力、特色和人文体验营113、造一种全新的生活方式；传递给了人们感观和心理巨大冲击的惊艳感觉生活新城能体现 城市与乡村城市与乡村 公共空间与私人住宅公共空间与私人住宅 休闲与生活休闲与生活 文化与品位文化与品位 完美结合 最大特点是：社区功能复合、多样，社区文化多元，与广州目前大盘形成强烈的差异化与广州目前大盘形成强烈的差异化11/21/2024125本报告是严格保密的。本项目能否采用生活新城的发展模式？本项目能否采用生活新城的发展模式？126本报告是严格保密的。三大板块都处于广州市城市规划范围，基础设施三大板块都处于广州市城市规划范围，基础设施投资大，且未来趋势必将形成大都市的居住区投资大，且未来趋势必将形成大都市的居住114、区区域价值再挖掘区域价值再挖掘127本报告是严格保密的。北部板块将成为过度工业化的广州乃至北部板块将成为过度工业化的广州乃至珠三角真正的纯郊区板块珠三角真正的纯郊区板块区域价值再挖掘区域价值再挖掘128本报告是严格保密的。通过对关键因素的分析，我们认为通过对关键因素的分析，我们认为“社区功能多样性社区功能多样性”是需要本是需要本项目论证的环节，其他环节在本报告规划、分区建议部分就可解项目论证的环节，其他环节在本报告规划、分区建议部分就可解决决KPI体系体系良好的自然资源公共空间的打造1.0左右适中的开发强度与大都市保持适当的距离多元社区文化强烈的体验感、突出特色社区度假气氛浓厚多样性社区功能多115、样性社区功能硬硬件件因因素素软软件件因因素素p山水海阳光沙滩清新的空气无工业污染p三级中心增加社区向心力和社区归属感p公共空间重要于私人利益p能保持休闲度假和居住的协调p距离能保持新城的恬淡与安静p多元化的人群年龄和文化背景p社区文化产生的场所p酒店、商务会议、高尔夫酒店、商务会议、高尔夫以及休闲度假市休闲度假市场场等p远离城市喧嚣，感受群山的静谧，清新的空气p体验休闲、体验生活、体验角色的变幻多元化的产品设计与建筑功能的复合p三级中心增加社区向心力和社区归属感p公共空间重要于私人利益p内部TOD模式使生活配套步行尺度以内129本报告是严格保密的。本项目的精确制导系列1。区别于广州大盘无特色，116、标准化开发，营造项目特色和新的生活方式2。企业的战略布局，广州新的一极，项目就是新一极的核心3。整体高强度开发的问题本项目本项目就是核就是核心心Mixed and Active本项目采用生活新城的发展模式，意在与本项目采用生活新城的发展模式，意在与广州大盘形成差异化，成为第四极领导者广州大盘形成差异化，成为第四极领导者深圳美景花城深圳美景花城广州恒大广州恒大侨鑫项目侨鑫项目夏湾拿夏湾拿逸泉山庄逸泉山庄130本报告是严格保密的。酒店与高尔夫经营问题酒店与高尔夫经营问题1 1 休闲度假市场休闲度假市场2 2 高尔夫经营情况高尔夫经营情况3 3 四星级酒店经营情况四星级酒店经营情况131本报告是严格117、保密的。珠三角自驾游形成规模，度假和商务市珠三角自驾游形成规模，度假和商务市场需求旺盛，香港客户占很大比例场需求旺盛，香港客户占很大比例v珠江三角洲是全国人均汽车拥有量最高的地区，东莞居全国首位。v调查显示，选择同家人和朋友度假出行的人数分别占70%和40%，随团出行主要为商务活动。v2004年，广州437万入境游旅客中，香港同胞237万人，占54%酒店、高尔夫市场及经营问题酒店、高尔夫市场及经营问题休闲度假市场高尔夫经营问题酒店经营问题单位：辆/百户132本报告是严格保密的。假日半岛休闲度假客户比例约占假日半岛休闲度假客户比例约占2/32/3，主要以，主要以广州客户为主，也已证明广州存在休闲118、度假市广州客户为主，也已证明广州存在休闲度假市场场v2005.10正式开卖，开盘销售额7个多亿，三个月卖光。v销售最好的是总价约为50万的联排别墅，总价在80100万的小独栋别墅销售也很不错，洋房销售差强人意。v客户主要为私营业主，公务员也有部分高级管理人员v广州客户占2/3，也有部分花都和清远客户，但花都和清远客户预期的要少。v南海存在碧桂园的忠诚客户，南海市场强于花都，山西推广和深圳推广不是很成功v假日半岛客户超过60%为纯度假客户，提倡“4+3”生活模式v假日半岛已经验证了广州休闲度假市场存在很大的潜力133本报告是严格保密的。广州酒店市场容量巨大，酒店凭每年两届的广交会广州酒店市场容量119、巨大，酒店凭每年两届的广交会基本可收回当年经营成本，酒店经营不存在市场问基本可收回当年经营成本，酒店经营不存在市场问题题广交会广交会v广交会期间，广州酒店广州酒店房价普遍上浮房价普遍上浮3535倍倍。v调查显示，每年两届广交会期间酒店的收入足够一年的支出。v广州“一小时交通圈”内的东莞、佛山东莞、佛山等市的酒店房间也呈现紧缺状态。“非常紧张，客人来了没地方坐，很多客人在大堂过夜。我们广州宾馆，最多住了900多日本人，我们只有400间房间，每个房间住两个人还要加床。”-广州宾馆李经理“如果没有广交会，广州酒楼宾馆每年起码少赚一半。”-广州外经贸局局长肖振宇134本报告是严格保密的。本区域旅游资源120、丰富，酒店经营已有成本区域旅游资源丰富，酒店经营已有成功案例，规模一般在功案例，规模一般在180-300180-300间之间间之间房型前段价休会期后段价豪华房780400780豪华套房11807001180公寓套房（1房）780360780公寓套房（2房）980430980公寓套房（3房）11806001180高级房680360680高级套房980600980聚龙湾酒店聚龙湾酒店夏湾拿酒店夏湾拿酒店v酒店拥有188套客房、独立豪华别墅（相当于总统套房）及28套酒店式公寓。v酒店还配有SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池等设施。v酒店针对广交会市场推出了特价客房、免费接送、接机121、服务，展会期间客房比较紧张。v聚龙湾天然温泉度假村拥有300余间现代化高标准商务客房，20余栋风格各异的高档度假别墅，可一次性接待2000余名游客。v各种大中小型会议室、宴会厅、中西美食餐厅等 135本报告是严格保密的。一个标准的一个标准的1818洞高尔夫球场洞高尔夫球场酒店、高尔夫市场及经营问题酒店、高尔夫市场及经营问题休闲度假市场高尔夫经营问题酒店经营问题v占地占地：近2000亩；v就业人数就业人数：300400人，包括球会运作、球场保养人员、球童等；v投资成本投资成本：平均为1.5亿元；v维护费用维护费用：1000万元左右，是球场最高的单项开支，取决于众多因素，包括追求的目标（最重要）、122、球场地点、球场类型、当地季节、草种、人工水平、球场规模；v投资回收期投资回收期：平均在12年或以上；v会员人数会员人数：最多只能有1200名终身会员（根据国际惯例）；v日容纳人数日容纳人数：俱乐部一天最高可容纳打球人口数量与球场长度、日照时间长短有关。在没有灯光设施的情况下，最高为310人136本报告是严格保密的。高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人高尔夫球会的管理方式有两种：一种是私人俱乐部（或称会员制），另外一种是公众球俱乐部（或称会员制），另外一种是公众球场场按经营方按经营方式分类式分类半封闭球会半封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内(一般是123、按球场的土地使用年限)可按约定的权益优先使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，球场在满足会员的权益之后，可将球场对外开放经营 全封闭球会全封闭球会：球场为业主所有，业主把球场的使用权分售给若干个会员，会员在约定的年限内(一般是按球场的土地使用年限)可按约定的权益使用球场，业主对球场的盈亏负全部责任，除会员及会员所携嘉宾外，球场不对外经营。私人球会私人球会：球场为全体会员共同拥有，也只为会员(和会员所携嘉宾)提供服务，所有会员共同承担球会的全部责任，球场不对外经营 优点优点资源集聚效能，避免周转资金不足的风险 形成比较稳定的客流，附带消费创造更大的经济效益交际机会资源，提升球场的品牌价值了解会员124、需求，专业的会员服务根据客源信息对球场生产要素进行有效配置，提高球场运营效率 会员制会员制球会球会球会运营球会运营137本报告是严格保密的。自高尔夫自高尔夫19841984年被引进以来，年被引进以来，“半封闭球会半封闭球会会员制会员制”是国内高尔夫球会的主导模式是国内高尔夫球会的主导模式v日常运营收入是高尔夫的长期盈利点;v会籍和地产收入是高尔夫盈利的突出贡献点;v附属设施大都为了吸引顾客，一般不能获得较高的盈利；主主要要的的盈盈利利点点会籍收入国内高尔夫球场的一个会籍价格10-30万日常运营收入国内一个18洞球场平均每年接待两万人，其中会员每人每天大约消费200元，非会员每次大概要800到1125、000元。总的看来，人均消费400元，平均每个球场每年的营业额约为1000万 地产收入较多为别墅物业 酒店、娱乐等附属设施收入 各个球场有很大差异球会运营球会运营138本报告是严格保密的。一个球场经营模式的定位和经营的成功与否，一个球场经营模式的定位和经营的成功与否，基本取决于以下四个方面：基本取决于以下四个方面：1.1.球场所在的区位球场所在的区位：构成要素包括球场所在地区的经济发达程度、交通条件、人文、地理条件、气候条件、人口密度、当地消费观念、消费意识等；2.2.球场的品位、档次球场的品位、档次：包括设计水平、建造水平、球场的独特性、风格、挑战性、趣味性、周边环境、唯一性等；3.3.球场126、所采用的经营模式球场所采用的经营模式：一个球场的经营模式一经采用，便不宜变换，特别是会员制球会的设立，必须定位准确，必须十分重视会规、会章的制定，重视对会员权利义务的承诺和界定，重视这些规章制度对经营管理的长期影响；4.4.球场的管理水平球场的管理水平：是能否吸引客人到场的重要因素，衡量四个方面，.球场品质(指球场场地质量)；.运作水平；.服务水平；.管理成本。这基本决定了一个球场的经济效益。经营成功的关键因素经营成功的关键因素139本报告是严格保密的。区域高尔夫球场的供需状况，以及球会会籍区域高尔夫球场的供需状况，以及球会会籍的稀缺性都会影响会员证的投资价值的稀缺性都会影响会员证的投资价值会127、籍的稀缺性会籍的稀缺性p个人终身会籍形式以外会籍的出售（年卡、商务卡等）首先会影响终身会员下场的频率；p一年或者几年的短期会籍，实质上是一种变相的降价行为，会影响终身会籍的升值会籍价值的影响因素会籍价值的影响因素u上海汤臣的会员证最初价值5.8万美元，半年前涨到87万人民币，目前涨到新高93万人民币；u海南博鳌高尔夫球场的创始会员价格是9万人民币u上海佘山球场严格控制会员证的发放，会籍在一年多的时间内涨至18万美金，不打折，最近传闻要涨到30万美金u深圳观澜高尔夫球会的钻石个人卡(可办附属卡、打十个场)原价为80万人民币，转让价格为53万人民币；个人金卡原价为50万，转让价格为24万，还可办附128、属卡2张打四个场球场供应少，需求旺，会籍升值空间大球场供应少，需求旺，会籍升值空间大大上海地区大上海地区p上海以及周边地区的球会才30家左右，是珠三角地区的1/2；p上海打高尔夫的人群以韩国、日本、台湾商人为主，还有香港、欧美国家的商务人士，高级白领和私营企业主也逐渐增加；每到周末很多人都订不到场；p上海地区不再批准建设高尔夫球场，按政策和发展趋势，上海的球场将供不应求，长期来说，会籍投资升值空间大。球场供应大，无持续稳定的客流，会籍升值空间有限球场供应大，无持续稳定的客流，会籍升值空间有限海南地区海南地区p海南成为中国高球特批区域，将兴建大量高尔夫球场；p海南本地打球人口很少；p主要的消费者129、是外地球友，一般一年才打几场球，很少购买会员卡；p球场淡旺季太明显，平时冷清，春节期间爆满140本报告是严格保密的。球会根据自身的经营模式调整价格策略吸引球球会根据自身的经营模式调整价格策略吸引球手时，应避免价格降低所带来的负面影响手时，应避免价格降低所带来的负面影响 B.B.球场经营压力导致价格混乱：球场经营压力导致价格混乱：打球价格的影响因素打球价格的影响因素A.A.在市场压力下，球会对于价格体系的控制力越来越弱在市场压力下，球会对于价格体系的控制力越来越弱：球会旅行社团体价格低于球会给予的价格（亏）旅游团住宿、娱乐及其它消费（薄利）A球会B球会旅行社故意通报双方底价价格战投资成本压力加快130、回收投资成本&缓解球会运营成本困境1.由于近年球场数量扩张，会籍购买者存量减少且日趋理性，会籍发售困难；2.降低打球价格或者发售短期会籍，会造成球场会籍产品价格难以维持；3.不降低价格，平日打球人少，经营成本压力巨大经营模式会员制+散客C.C.丢弃球场的核心价值，加剧了球会降价的压力：丢弃球场的核心价值，加剧了球会降价的压力：负面影响负面影响球球会会降降低低价价格格体体系系高尔夫旅游的兴起，很多球会通过旅行社来增加客流量，但旅行社经常打乱球会的价格：1.果岭券标价非常高，但价格不真实，团体可打低折扣，使人感觉场地费用不重要；2.要求球友缴纳球童、球车费，但这些服务在国外是可选的；1.牺牲一部分131、球场服务；2.会籍价格下降141本报告是严格保密的。高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，高尔夫消费者大多是出于工作和商务需求的成熟人士，购买高尔夫会籍的人将近购买高尔夫会籍的人将近30%30%都是通过朋友圈子介绍，都是通过朋友圈子介绍，因此圈层营销是关键因此圈层营销是关键 u北京InfoYou专业高尔夫市场调研公司一项调查表明，参与高尔夫运动的人群当中，35岁至65岁的人占总人数的3/4以上u买高尔夫会籍的人将近30%都是通过朋友圈子介绍 u据高球先生杂志关于高尔夫爱好者结构划分的抽样调查显示，中国500万高尔夫消费者高尔夫消费者高尔夫消费者142本报告是严格保密的。四星级酒店经营132、情况四星级酒店经营情况总经营支出一总经营支出一般占年经营收入的般占年经营收入的70%70%左右左右酒店、高尔夫市场及经营问题酒店、高尔夫市场及经营问题休闲度假市场高尔夫经营问题酒店经营问题酒店总经营支出酒店总经营支出：1.1.营业成本营业成本 一般占总年经营收入的一般占总年经营收入的18%-25%18%-25%2.根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调料、配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。2.2.营业费用营业费用一般一般占总年经营收入的占总年经营收入的25%-30%25%-30%营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服133、装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。3.3.管理费用及财务费用管理费用及财务费用一般一般占总年经营收入的占总年经营收入的10%10%管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏帐损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。4.4.相关税费相关税费一般一般占总年经营收入的占总年经营收入的8%8%143本报告是严格保密的。发展战略与整体定位发展战134、略与整体定位4.1 4.1 发展战略发展战略4.2 4.2 整体定位整体定位4.3 4.3 形象定位形象定位第四部分第四部分144本报告是严格保密的。项目的定位必须符合项目的愿景、目标项目的定位必须符合项目的愿景、目标和采取的发展模式和采取的发展模式发展目标：发展目标：区域价值：区域价值：发展模式：发展模式：完成企业的战略布局完成企业的战略布局广州新的一极，第四极广州新的一极，第四极新城模式：松散型都市社区新城模式：松散型都市社区第四部分：战略与定位第四部分：战略与定位发展战略整体定位形象定位145本报告是严格保密的。本项目应发展为：本项目应发展为：以原始生态环境为特色，以休闲度假配套为依托，135、以差异化模以原始生态环境为特色，以休闲度假配套为依托，以差异化模式为驱动，打造具有文化内涵，满足珠三角都市圈高品位休闲式为驱动，打造具有文化内涵，满足珠三角都市圈高品位休闲度假需求，华南首个度假需求，华南首个纯粹郊区休闲生活之城纯粹郊区休闲生活之城146本报告是严格保密的。为追求最高生活品质的人而准备为追求最高生活品质的人而准备为追求最高生活品质的人而准备为追求最高生活品质的人而准备中国首个松散型都市社区中国首个松散型都市社区第四部分：战略与定位第四部分：战略与定位发展战略整体定位形象定位147本报告是严格保密的。形象定位形象定位是什么？是什么？如何体现项目所演绎的生如何体现项目所演绎的生活方136、式？活方式？如何体现形象资源？如何体现形象资源？与其他区域形成差异？与其他区域形成差异？发展定位是什么？发展定位是什么？形象定形象定位必须与整体定位匹配位必须与整体定位匹配有什么形象资源？有什么形象资源？形象定形象定位必须与形象资源相匹配位必须与形象资源相匹配三大板块形象特点有什么差异？三大板块形象特点有什么差异？形象定位必须体现本区域的形象定位必须体现本区域的独特性独特性在形象定位之前，需要盘点区域的资源和清晰项目的发展定在形象定位之前，需要盘点区域的资源和清晰项目的发展定位位形象定位最重要的目的：体现项目所演绎形象定位最重要的目的：体现项目所演绎的生活方式的生活方式第四部分：战略与定位第四137、部分：战略与定位发展战略整体定位形象定位148本报告是严格保密的。同质化和标准化严重社区文化和社区功能单一度假气氛不浓，居家生活不便有特色有特色活力和多元活力和多元度假居家两相宜度假居家两相宜项目所在区域与广州三大板块区域的形象对比项目所在区域与广州三大板块区域的形象对比城市副中心周边遍布产业喧嚣和城市痕迹严重青山青山绿水绿水清新的空气清新的空气丰富的温泉等旅游资源丰富的温泉等旅游资源与大都市的区隔与大都市的区隔项目的整体定位项目的整体定位中国首个松散型都市社区中国首个松散型都市社区149本报告是严格保密的。“时间已没有任何重要意义，而瞬间倒有了独特的时间已没有任何重要意义，而瞬间倒有了独特的138、意味意味”我们形象定位要达到这样的效果我们形象定位要达到这样的效果当你听到这个名字的时候，你会联想到一种悠闲的生活一杯路边咖啡店的奶油咖啡，一座带锻铁钟楼的教堂尖顶。你会不由得联想到欧洲夹竹桃、油橄榄和薰衣草以及地中海的阳光StStTropezTropez是法国南部的度假胜地，是欧洲成功人士渴望的地方，聚集了全世是法国南部的度假胜地，是欧洲成功人士渴望的地方，聚集了全世界的名流界的名流150本报告是严格保密的。闪闪发光的闪闪发光的ST TROPEZST TROPEZ小镇有一种不经意小镇有一种不经意的高雅，是一个被时尚追逐的字眼的高雅，是一个被时尚追逐的字眼p2000年的夏利豪银色钻石腕表是以S139、aint Tropez为名；p2003年Gucci男装也不忘点缀Saint Tropez的欧式度假风格；pYSL的2004早春系列中的Saint Tropez度假手袋；p纪梵希最新推出2005春夏男装，更是喊出“今天你圣托贝了吗(DOO YOO DOO YOO St Tropez)”的口号，标榜今日是Saint-Tropez的黄金年代。漂亮彩色的老房子和城漂亮彩色的老房子和城中央高地上暖红暖黄彩中央高地上暖红暖黄彩色小教堂。色小教堂。年代久远雕花木门，上年代久远雕花木门，上下起伏小巷子和两边的下起伏小巷子和两边的手工艺作坊让人赏心悦手工艺作坊让人赏心悦目。目。151本报告是严格保密的。圣圣 特140、特 洛洛 佩佩中国首个松散型都市社区中国首个松散型都市社区将法国小镇文化在这里嫁接将法国小镇文化在这里嫁接152本报告是严格保密的。我们的“新城愿景”形象统领：广州|新生活观圣圣特洛佩特洛佩 新城的内涵：有文化内涵的，有活力和特色的休闲生活之城“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活，一些我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活，一些新的生新的生活活替代它。替代它。”不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调Saint-TropezMixed and Active153本报告是严格保密的。我们设想的我们设想的圣圣特141、洛佩特洛佩应该是应该是新城体系体系功能设施商务休闲度假会议五星级酒店果岭别墅会议中心湖滨别墅特色商业街国际高尔夫球场居住旅游活力社区154 我们畅想的在圣特洛佩可以享受的广州新生活应该是11/21/2024155本报告是严格保密的。在圣特洛佩，你可以体会时光交替 案例借鉴：上海新天地亦亦传传统统亦亦时时尚尚亦亦雅雅致致亦亦激激情情156本报告是严格保密的。在圣特洛佩，你可以体会空间交错，角色变换 案例借鉴：美国佛罗里达美国佛罗里达 Wannado City 157本报告是严格保密的。在圣特洛佩，你可以体会商务、休闲同时进行案例借鉴：美国威斯康星 Kalahari Hotel158本报告是严格保142、密的。在圣特洛佩，你可以体验生活的便利159本报告是严格保密的。如何落实项目中国首个松散型都市社区如何落实项目中国首个松散型都市社区一生之一生之城的定位？城的定位？如何达到项目高强度开发的要求？如何达到项目高强度开发的要求？解决以上两个问题，需要在规划建议、分期与启动三个方面综合回答160本报告是严格保密的。分区与启动分区与启动5.1 5.1 项目规划设计原则项目规划设计原则 5.2 5.2 资源利用与再造资源利用与再造5.3 5.3 项目分区项目分区5.4 5.4 项目开发模式项目开发模式5.5 5.5 项目启动策略项目启动策略第五部分第五部分161本报告是严格保密的。第五部分第五部分 分区143、与启动分区与启动规划设计原则项目资源利用与再造项目分区项目开发模式项目启动策略我们从顾问的角度强调我们从顾问的角度强调项目项目松散型都市社区松散型都市社区中心中心三级中心公共空间公共空间公共空间至上社区文化社区文化活力和多元配套配套分散和系统功能功能复合，有安居有乐业居住人群居住人群各种年龄和文化背景，包括老人和孩子居家居家步行尺度即可到达、内部TOD度假度假度假和生活和谐统一规划的总体原则规划的总体原则v体现特色和活力以及文化品位的大都市边缘松散型社区v社区规划的相对开放性v三级中心与居住社区内部采用TOD模式设计v对周边资源的整合，与佛冈县城有区隔有联系v有适量的就业功能公共空间的规划公共144、空间的规划v公共空间规划大于私人利益v三级中心的规划：新城中心社区中心邻里中心v配套系统和分散v特色街区的规划和应用度假和居家相对分开度假和居家相对分开v度假区域相对居家区域开发早产品的规划和设计多样性产品的规划和设计多样性v产品类型、户型、风格的多样性162本报告是严格保密的。在分期之前，首先将地块内资源进行盘在分期之前，首先将地块内资源进行盘点，并对资源利用和再造点，并对资源利用和再造规划路规划路果园果园水系水系水库水库村庄村庄第四部分：分区与启动第四部分：分区与启动规划设计原则项目资源利用与再造项目分区项目开发模式项目启动策略163本报告是严格保密的。资源再造依据资源再造依据1 1：资源145、的再造需要纳入到：资源的再造需要纳入到区域增值体系（区域增值体系（CVACVA）中）中增值措施增值措施土地增值效果土地增值效果房价增长（典型案例）房价增长（典型案例）案例名称案例名称 房价增长幅度（元房价增长幅度（元/平米平米)资源资源 再造再造水资源开发地价增幅将可达28%以上Pacific Harbour$18.5万/套绿地地价增幅将可达15%20%Twin Water$27万/套娱乐项目地价增幅将可达10%15%杭州宋城RMB1000以上公园地价增幅将可达10%15%淮南民生RMB600以上生态农场地价增幅将可达20%30%深圳光明农场RMB600（18002400）164本报告是严格保146、密的。资源再造依据资源再造依据2 2：与佛冈县城的区隔联系以：与佛冈县城的区隔联系以及项目区域和周边村庄以及工厂的边界界定及项目区域和周边村庄以及工厂的边界界定165本报告是严格保密的。资源再造依据资源再造依据3 3：公共空间的打造和生活：公共空间的打造和生活方式的营造方式的营造166本报告是严格保密的。资源再造资源再造1 1：公共系统：公共系统围绕京珠高速建立休围绕京珠高速建立休闲景观带，建立项目与佛冈县城的区隔和联系闲景观带，建立项目与佛冈县城的区隔和联系项项目目佛佛冈冈县县城城167本报告是严格保密的。案例：英伦湖区案例：英伦湖区资源再造资源再造2 2：公共系统：公共系统将地块内水库将地147、块内水库打造成公共空间，营造湖区生活打造成公共空间，营造湖区生活入选国家地理杂志评选的入选国家地理杂志评选的“人一生一定要去的人一生一定要去的5050个地方个地方”英伦湖区是英国人最英伦湖区是英国人最热衷的度假胜地，有热衷的度假胜地，有英国英国“后花园后花园”之称，之称，有柔美的山峰，茂密有柔美的山峰，茂密的森林和蔚蓝的湖水，的森林和蔚蓝的湖水，也是英国浪漫派诗人也是英国浪漫派诗人的故乡的故乡 168本报告是严格保密的。资源再造资源再造3 3：公共系统：公共系统 体验式休闲路体验式休闲路线线星光水栈星光水栈水的边缘与开敞水的边缘与开敞空间体系空间体系连续的步行系统连续的步行系统尽可能地提供亲水148、尽可能地提供亲水 的条件的条件 面水侧面水侧下沉式处理形成场所下沉式处理形成场所/挑台设挑台设 计，更亲近水体计，更亲近水体环环 境境标志性铺地标志性铺地/喷泉喷泉/街道家具街道家具 /招贴招贴/灯塔灯塔/伸出水面的码伸出水面的码 头和栈道头和栈道169本报告是严格保密的。资源再造资源再造4 4：原生态果园或农田的保护，：原生态果园或农田的保护，强化社区内外的对立与融合强化社区内外的对立与融合170本报告是严格保密的。1 1：休闲景观带：休闲景观带3 3：英伦湖区：英伦湖区2 2：星光水栈：星光水栈4 4：田园农庄：田园农庄资源再造总图资源再造总图171本报告是严格保密的。对地块进行坡度分析和149、坡向分析，以便对地块进行坡度分析和坡向分析，以便评价地块优劣评价地块优劣坡度分析图坡度分析图坡度坡度10%10%以下以下坡度坡度10%-25%10%-25%坡度坡度25%25%以上以上坡向分析图坡向分析图平地平地向阳向阳背阴背阴第四部分：分区与启动第四部分：分区与启动规划设计原则项目资源利用与再造项目分区项目开发模式项目启动策略172本报告是严格保密的。对地块分区，我们主要考虑了以下因素对地块分区，我们主要考虑了以下因素分区分区资源的再造和利用资源的再造和利用“四个一四个一”启动区的考虑启动区的考虑取地难易程度取地难易程度建设成本因素建设成本因素佛冈规划的影响佛冈规划的影响资源利用的平衡资源利150、用的平衡173本报告是严格保密的。根据以上因素，我们将地块分为四个区根据以上因素，我们将地块分为四个区域，并确定分阶段开发次序域，并确定分阶段开发次序174本报告是严格保密的。一条体验路将四大体验点、三大驱动因一条体验路将四大体验点、三大驱动因素和三级中心紧密联系，体现项目特色素和三级中心紧密联系，体现项目特色休闲景观带休闲景观带英伦湖区英伦湖区田园农庄田园农庄星光水栈星光水栈新城中心新城中心湖滨别墅湖滨别墅国际高尔夫球场国际高尔夫球场五星级级酒店五星级级酒店175本报告是严格保密的。项目首期最重要的是项目首期最重要的是“造势造势”和形象高和形象高度的建立度的建立大盘规则：“一期=整体”“造势151、 造市产品”大盘推广：“形象产品”形象建立高度第四部分：分区与启动第四部分：分区与启动规划设计原则项目资源利用与再造项目分区项目开发模式项目启动策略176本报告是严格保密的。广州进入休闲度假高层次发展阶段，项广州进入休闲度假高层次发展阶段，项目前期以休闲度假市场启动风险较小目前期以休闲度假市场启动风险较小指指标人均人均GDP300GDP300$300300人均人均GDP1000 GDP1000$10001000人人GDP3000 GDP3000$30003000人均人均GDP5000GDP5000 GDP5000$阶段阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶152、段休闲度假高层次发展阶段特征特征n产生观光旅游动机n居民开始选择近距离观光旅游n观光旅游快速发展n旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富n休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。n观光旅游占据主导地位。n观光旅游增长减缓。n休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。n休闲度假产品供应相应增长。n观光旅游保持平稳。n休闲度假目的地向远程及跨国化发展。n休闲度假目的地向置业目的地发展。n休闲度假产业逐步成熟。休闲旅游市场发展规律休闲旅游市场发展规律177本报告是严格保密的。而且项目本身条件决定了只能采取开发而且项目本身条件决定了只能采取开发强度先低后高的模式强度先低后高的模式广州雅居乐模式广州雅153、居乐模式高强度开发高强度开发深圳万科城模式深圳万科城模式特征特征模式模式1.01.0R R1.01.0R R178本报告是严格保密的。项目采取四阶段开发模式，整体开发强项目采取四阶段开发模式，整体开发强度保持在度保持在1.0-1.51.0-1.5之间之间目的：造势；容积率：目的：造势；容积率：0.50.5以下以下休闲度假配套和产品启动，定位第二居所启动阶段启动阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段目的：造市；容积率目的：造市；容积率0.5-1.00.5-1.0项目形象的持续建立，营造活力社区二级中心和三级中心的建立目的：做产品；容积率目的：做产品；容积率1.01.0左右左右配套系统的建立，项目定154、位的转型为第一居所第四阶段第四阶段目的：赚取土地增值利润；容积率目的：赚取土地增值利润；容积率0.8-1.50.8-1.5最大化挖掘项目价值，利益最大化；品牌延续过程，为后续开发服务。179项目的开发模式模拟项目的开发模式模拟交通中心交通中心资源利用资源利用休闲度假休闲度假资源再造和配套的完善资源再造和配套的完善水上乐园水上乐园 成功产品的结合延展成功产品的结合延展增值体系增值体系产品规划产品规划资源利用资源利用休闲度假休闲度假开放空间展示开放空间展示区域界定区域界定新城中心和特色商业新城中心和特色商业度假配套和产品度假配套和产品 启动区启动区第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段休闲观光带休闲观155、光带DSSDSS系统系统/配套配套/纲领性文件纲领性文件开发高强度产品开发高强度产品整合项目全部资源再造整合项目全部资源再造第四阶段第四阶段赚取土地增值利润赚取土地增值利润活力社区活力社区 建立整体形象建立整体形象新城体系完善新城体系完善松散型活力社区打造松散型活力社区打造完成企业战略布局完成企业战略布局11/21/2024180如何启动？如何启动？启动区域的选择，规模、配套以及产品的建议是本启动区域的选择，规模、配套以及产品的建议是本部分需要解决的问题部分需要解决的问题11/21/2024181本报告是严格保密的。项目的区位、面临的竞争决定了项目前期必须以低密项目的区位、面临的竞争决定了项目156、前期必须以低密度的休闲度假产品启动，同时需要一定的休闲配套驱度的休闲度假产品启动，同时需要一定的休闲配套驱动动竞争竞争区位区位资源资源v区位外面临的三大板块的竞争区位外面临的三大板块的竞争v已开发项目土地存量约已开发项目土地存量约4 4万亩万亩v客户面临恒大、侨鑫以及美景花城以及从化夏湾客户面临恒大、侨鑫以及美景花城以及从化夏湾拿和逸泉山庄等项目的截流的可能拿和逸泉山庄等项目的截流的可能v20062006年年79%79%的土地出让在郊区的土地出让在郊区v广州别墅年消化量仅广州别墅年消化量仅2000-25002000-2500套套v区域目前比较陌生区域目前比较陌生v旅游资源品牌宣传力度不大旅游资157、源品牌宣传力度不大v没有项目开发，认知度低没有项目开发，认知度低v距离广州相对较远距离广州相对较远v资源相对不强势资源相对不强势需需 要要 驱驱 动动第四部分：分区与启动第四部分：分区与启动规划设计原则项目资源利用与再造项目分区项目开发模式项目启动策略182本报告是严格保密的。增值措施增值措施土地增值效果土地增值效果房价增长（典型案例）房价增长（典型案例）案例名称案例名称 房价增长幅度（元房价增长幅度（元/平米平米)功能与设功能与设施增值施增值高尔夫开发地价增幅度至少约50-250%观澜高尔夫RMB2000公共主题广场地价增幅将可达15%20%华侨城波托菲诺RMB3000五星级酒店地价增幅将可158、达15%20%深圳威尼斯RMB1000以上特色商业街区地价增幅将可达50%80%万科城RMB600会议中心地价增幅将可达35%40%海南博鳌会议中心RMB2000我们研究了国内外拥有一定资源的度假区或者别墅区物业价格，我们研究了国内外拥有一定资源的度假区或者别墅区物业价格，得出了不同设施或者资源对于物业价格的提升程度得出了不同设施或者资源对于物业价格的提升程度183本报告是严格保密的。根据市场案例以及配套的研究、限于区域陌生和地块资源根据市场案例以及配套的研究、限于区域陌生和地块资源不强势，我们认为修建高尔夫球场有很大必要性不强势，我们认为修建高尔夫球场有很大必要性假日半岛2004.12月酒店159、开业，碧桂园有自己的酒店体系，在做了酒店推广以后，酒店生意特别好，一直有客人来这里打高尔夫球。假日半岛销售人员：钟燕清30%-116%20%-63%13%8%高尔夫山地公园配套设施Peregian Springs度假区不同资源对物业价值的贡献度75%-379%湖面Twin water度假区不同资源对物业价值的贡献度0%-141%高尔夫184商业水街复合活力社区业态拟定引入声誉很好的高档餐厅，环境优美、宁静，作为高端客户聚会、交流的必选之地，同时也奠定了社区商业高档形象。兴建异域风情的酒吧和咖啡厅、甜品店，是工作之余放松身心的好去处。结合水系打造一个提供多层次感受生活形态的水岸商业街区结合水系打160、造一个提供多层次感受生活形态的水岸商业街区沿商业沿商业街建餐饮娱乐设施，为客户提供聚会、交流、放松的场所街建餐饮娱乐设施，为客户提供聚会、交流、放松的场所11/21/2024185本报告是严格保密的。我们建议项目启动以五大配套启动我们建议项目启动以五大配套启动前期启动配套前期启动配套 1 5 4 3 2 高尔夫球场高尔夫球场五星级度假酒店五星级度假酒店新城中心新城中心（公共主体广场）（公共主体广场）水上公园水上公园商业水街商业水街186本报告是严格保密的。产品启动突破广州其他大盘的模式，本产品启动突破广州其他大盘的模式，本项目以果岭别墅与湖岸别墅等高端产品项目以果岭别墅与湖岸别墅等高端产品启动161、启动以强势资源和高端产品带装修销售启动以强势资源和高端产品带装修销售启动湖滨别墅湖滨别墅高尔夫别墅高尔夫别墅187本报告是严格保密的。建筑风格和园林有别于当前大盘的体系建筑风格和园林有别于当前大盘的体系星河湾星河湾假日半岛假日半岛凤凰城凤凰城广州雅居乐广州雅居乐188本报告是严格保密的。因为本项目位于价位走势的最低端，价格定因为本项目位于价位走势的最低端，价格定位不能脱离市场体系，建议首期相对低价定位不能脱离市场体系，建议首期相对低价定位位基准地价走势图：元平方米基准地价走势图：元平方米200020006806802002001501502002002802801001002000020000162、00000010000100006000600010000100008000800070007000房价走势图：元平方米房价走势图：元平方米189本报告是严格保密的。产品的突破点不在于面积大！而在于加产品的突破点不在于面积大！而在于加强体验的感觉和产品的高品质！强体验的感觉和产品的高品质！u项目容积率定为0.3-0.4，可以有混合物业；u启动区的户型面积应在200-250平方米（地上）；u高性价比前提：降低建筑成本前提：降低建筑成本广州市场容量非常大，所以做项目时在这方面不需要考虑太多，更多的要专注在产品方面 专业人士访谈190本报告是严格保密的。项目首期以广州市区真正的度假客户为项目首期以广163、州市区真正的度假客户为核心核心出生年代出生年代1950195019681968年；年龄在年；年龄在38385656岁之间岁之间少年经历少年经历在文革浩劫中度过少年和青春岁月在文革浩劫中度过少年和青春岁月精神精神经历经历19891989年学潮洗礼，回归现实精神和实用主义，年学潮洗礼，回归现实精神和实用主义，大部分具有国外留学和学习考察背景，受西方商业文明和民主思想熏大部分具有国外留学和学习考察背景，受西方商业文明和民主思想熏陶。陶。工作工作主要工作地和生意在广州或者珠珠三角城市。私营企业老板、跨国公主要工作地和生意在广州或者珠珠三角城市。私营企业老板、跨国公司中国区主要负责人或核心人物、海归创业164、成功人士、艺术和娱乐界司中国区主要负责人或核心人物、海归创业成功人士、艺术和娱乐界知名人士。知名人士。家庭家庭一般是典型的三口之家。配偶和子女可能有时在国外一般是典型的三口之家。配偶和子女可能有时在国外生活状态生活状态自由：由于工作关系经常穿梭于世界各地。但已脱离自由：由于工作关系经常穿梭于世界各地。但已脱离“5“52”2”模式对模式对一般管理人员的束缚。一般管理人员的束缚。文化背景文化背景海派文化的影响较深，学贯中西，阅历丰富，视野开阔海派文化的影响较深，学贯中西，阅历丰富，视野开阔追求完成对财富的追求之后，不同于享乐主义的完成对财富的追求之后，不同于享乐主义的“丰盛人生丰盛人生”价值观价值165、观核心客户特征核心客户特征191本报告是严格保密的。结合启动产品和配套，并考虑广州别墅市场结合启动产品和配套，并考虑广州别墅市场年消化量，建议启动区规模在年消化量，建议启动区规模在300-500300-500亩范亩范围内围内独栋别墅：独栋别墅：240240套，双套，双拼别墅：拼别墅：200200套套300300亩的启动规模别墅亩的启动规模别墅总建面总建面1010万平米万平米192本报告是严格保密的。关于减少启动资金和降低占用用地指标关于减少启动资金和降低占用用地指标的建议的建议高尔夫球场高尔夫球场山顶水上公园山顶水上公园高速路城市公园高速路城市公园降低启动降低启动资金资金降低占用降低占用指标指166、标建筑成本建筑成本资源再造资源再造高尔夫球场分高尔夫球场分两期建设，先两期建设，先期建设洞期建设洞高尔夫球场采高尔夫球场采用租赁形式用租赁形式纳入佛冈城市纳入佛冈城市总规，建设成总规，建设成开放性公园，开放性公园，成为佛冈县城成为佛冈县城配套配套v选择建筑选择建筑成本低的建成本低的建筑形式筑形式v尽量减少尽量减少山体的开发山体的开发和破坏和破坏资源再造分期资源再造分期建设建设不占用用地指不占用用地指标标不占用用地指不占用用地指标标纳入佛冈城市纳入佛冈城市总规，建设成总规，建设成开放性公园，开放性公园，成为佛冈县城成为佛冈县城配套配套N/AN/AN/AN/A193本报告是严格保密的。项目在启动之167、前，我们认为项目启动之项目在启动之前，我们认为项目启动之前必须完成的前必须完成的1 1件事件事政政 府府v将新城纳入到城市总体规划范围内将新城纳入到城市总体规划范围内v将基本农田调出启动区范围内将基本农田调出启动区范围内v确保启动区纳入首期征地范围确保启动区纳入首期征地范围v确保文明路在项目启动之前，修建完毕确保文明路在项目启动之前，修建完毕v成立成立“佛冈新城建设管理委员会佛冈新城建设管理委员会”，整合国土、规划、建设等部，整合国土、规划、建设等部门，加快推进项目启动期手续报建，尽早控制后期用地门，加快推进项目启动期手续报建，尽早控制后期用地时代时代v广东省争取用地指标广东省争取用地指标v推动加快启动区的征地推动加快启动区的征地v控制征地范围，确保按照启动期和项目分期顺序征地控制征地范围，确保按照启动期和项目分期顺序征地v推进政府修建文明路推进政府修建文明路v办理高尔夫用地的租赁手续办理高尔夫用地的租赁手续194本报告是严格保密的。汇报结束汇报结束 Thanks!195