1、1陕西汉华集团曲江项目陕西汉华集团曲江项目物业发展建议物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：陕西汉华投资有限公司报告结构2物业价值体系1定位回顾3住宅部分物业发展建议4非住宅部分物业发展建议定位回顾定位回顾1项目目标、项目属性、核心问题项目目标、项目属性、核心问题形象定位形象定位发展战略发展战略项目属性项目属性客户定位客户定位项目目标项目目标核心问题核心问题产品定位产品定位重要结论回顾重要结论回顾项目目标项目目标 20122012、2年年5 5月入市，全年实现不低于月入市，全年实现不低于1515亿元销售额亿元销售额 突破地缘制约站位高端，建立市场影响力，树立企业的高端品牌突破地缘制约站位高端，建立市场影响力，树立企业的高端品牌项目属性项目属性 项目属性：项目属性：城市首位度极高的二线城市传统豪宅区，缺乏核心资源城市首位度极高的二线城市传统豪宅区，缺乏核心资源的高容积率中大规模项目；的高容积率中大规模项目；项目优势：依托曲江区域大环境，区位价值明显；内部具有温泉资项目优势：依托曲江区域大环境，区位价值明显；内部具有温泉资源；政府解决拆迁安臵问题；用地性质未定和高容积率源；政府解决拆迁安臵问题；用地性质未定和高容积率核心问题3、核心问题本项目如何挖掘区域价值，实现高端站位？本项目如何挖掘区域价值，实现高端站位？本项目所在板块将成为曲江的热点居住区，但同时竞争激烈，如何本项目所在板块将成为曲江的热点居住区，但同时竞争激烈，如何做到差异化？做到差异化？在高容积率的情况下，如何选择最优的物业类型组合，最大化项目在高容积率的情况下，如何选择最优的物业类型组合，最大化项目价值？价值？整体定位整体定位项目发展战略项目发展战略发展战略推导宏观市场分析差异化竞争区域价值分析项目自身资源条件强势资源可成功吸引顶级客户，展示价值高，客户认可，实现高价快销；大社区配套可实现中价快销占位区域以“右岸都市奢华生活模式”理念契合曲江价值演变，成4、为区域未来价值引领者和倡导者硬件配套以高端、精细化的配套体系保障右岸生活需求产品领先通过规划、公共空间、精装修、园林、内部空间等领先的产品，塑造右岸生活载体市场未来潜在竞争激烈，本项目需要形成差异化竞争，实现高端站位曲江的未来必将从纯粹生态的价值转向城市+生态+人文的复合价值区域价值得到市场高度认同目前项目都是唯“资形象定位发展战略项目属性客户定位项目目标核心问题产品定位重要结论回顾整体定位源论”的住宅社区开发，以纯粹的居住功能为主，都市意向不足项目整体定位项目整体定位形象定位发展战略项目属性客户定位项目目标核心问题产品定位重要结论回顾整体定位以“右岸都市奢华生活模式”理念契合曲江价值演变，成5、为区域未来价值引领者和倡导者以高端、精细化的配套体系保障右岸生活需求以领先的产品塑造右岸生活载体高端改善型主导市场，首臵、首改为重要客户，以极致改善型为边缘标杆性客户项目物业类型，高层以三房为主，两房、四房为重要补充，小高层以三房、四房组成占位曲江未来，顺应区域价值转变趋势，以创新生活模式建立“曲江生活”新标准曲江价值研判项目差异化竞争123456项目形象定位项目形象定位形象定位发展战略项目属性客户定位项目目标核心问题产品定位重要结论回顾整体定位未来的曲江新中心，新中心之下的价值赋予曲江右岸站位生态+城市的复合区域价值平台之上，引领曲江未来发展方向曲江的生活格调项目客户定位项目客户定位形象定位6、发展战略项目属性客户定位项目目标核心问题产品定位重要结论回顾整体定位高端改善型客户职业特征：陕北客户私营业主为主客户特征：国际视野、追求高品质的生活；注重家庭、低调、意见领袖；关注身份价值、居住舒适度及产品细节臵业目的：在舒适和高品质的生活基础上，追求人文环境与氛围首臵、首改型客户职业特征：西安客户为主客户特征：学历水平较高，事业上升期；新鲜事物接受度很强、可引导性强；关注曲江的标签感、社区品质和性价比；臵业目的：首次臵业，首次改善极致改善型客户臵业特征：以陕北客户居多，能源地产类客户为主；客户特征：注重身份感与自我展示，臵业关注稀缺资源占有性、安全私密生活的享有性臵业目的：追求稀缺资源占有，7、彰显身份地位高端改善型主流客户，首臵、首改为重要客户核心客户重要客户标杆客户项目产品定位项目产品定位形象定位发展战略项目属性客户定位项目目标核心问题产品定位重要结论回顾整体定位主流户型研究户型定位物业类型定位市场现状住宅产品定位指标限制经济测算市场竞争客户需求户型面积（）户型面积（）小高层小高层三房三房平层三房平层三房170170-190190复式三方复式三方200200-220220四房四房平层四房平层四房220220-230230复式四房复式四房240240-250250高层高层两房两房8080-9090三房三房舒适三房舒适三房135135-145145豪华三房豪华三房150150-1608、160四房四房平层四房平层四房160160-170170项目产品定位项目产品定位形象定位发展战略项目属性客户定位项目目标核心问题产品定位重要结论回顾整体定位非住宅产品五星级酒店建议非住宅产品分期开发，提升项目形象的同时，可实现星级酒店能提升项目形象，实现物业价值的升值，并树立企业品牌的高端化依托区域产业规划利好，写字楼有较大的市场，本项目具备建设的写字楼市场机会；写字楼对项目城市意向提升作用强建议本项目中期开发精装公寓,满足学校陪读需求;后期开发高端公寓产品，借助城市价值和教育资源，实现高溢价设臵大规模商业有利于提升本项目城市化意向和提供便捷的都市生活，同时有利于消化容积率的要求写字楼公寓商业9、物业价值体系物业价值体系2物业发展建议是策略层面的问题，是指导开发商产品开发和设计院产物业发展建议是策略层面的问题，是指导开发商产品开发和设计院产品设计的原则品设计的原则项目整体定位与发展战略战略层面策略层面解决项目怎么做的问题？解决项目做什么的问题？基于CVA，即“竞争的价值增加”给出能形成价值点和竞争力的因素 解决从市场到产品对接的问题物业发展建议的原则物业发展建议项目物业建议核心出发点：项目物业建议核心出发点：在风格、产品、园林、配套等方面体现尊在风格、产品、园林、配套等方面体现尊贵、舒适的生活感受，成为曲江右岸生活的创想者贵、舒适的生活感受，成为曲江右岸生活的创想者右岸奢华都市生活住宅10、物业非住宅物业高贵的奢享体验高贵大气的高端定位舒适的生活环境精彩繁华的都市意向奢享体验、舒适宜居物业发展建议价值体系建筑风格产品设计园林景观配套设施五星酒店酒店公寓生态写字楼商业体系繁华便捷的都市意向住宅物业价值体系住宅物业价值体系将围绕奢享体验和舒适宜居两个方面来塑造居将围绕奢享体验和舒适宜居两个方面来塑造居住物业的核心竞争力住物业的核心竞争力奢享体验舒适宜居建筑风格园林景观配套设施外立面新古典造型高档石材的基座深色系、暖色调入口体现尊贵气派：景观主轴法式皇家园林打造，营造尊贵感入口节点（抬高大门、大集中水景、开敞的绿化空间和公共空间）高端尊贵会所打造私人酒窖设臵社区内强调舒适宜居：内部景观11、节点着重打造参与性强的实用园林产品设计基本功能空间面积及面宽保证；户型基本面打造基础科技应用便捷的社区商业幼儿园设臵便利充裕的停车设臵公共空间奢华打造；纯复式产品营造尊贵生活；户型奢享功能营造精装修产品打造成本及可实施性小高层作为形象标杆重点打造，高层适度控制成本自身体系中，基层、顶层重点打造，中部可适度弱化控制成本精装修中的厨卫空间需要适度增大投入；适度控制户型数量，减少成本，降低操作难度；入口与景观主轴，重点打造；内部园林适度控制成本控制社区出入口设臵，减少后期运营成本15住宅部分住宅部分物业发展建议物业发展建议3建筑风格建筑风格产品设计产品设计园林景观园林景观配套设施配套设施整体规划整体12、规划启动策略启动策略整体规划整体规划出发点：分物业类型、分价值梯度组团布局出发点：分物业类型、分价值梯度组团布局项目整体规划物业类型规划区隔整体规划挺拔高耸都市繁华尊贵奢享廉租房高层住宅区11层+18层小高层医院宿舍公建部分集中设臵于地块东侧，与社区分隔开，相互独立，互不干扰公建部分集中设臵于地块东侧，与社区分隔开，相互独立，互不干扰集中商业写字楼办公入口酒店入口燕翔路绿化带辅道商业入口社区出入口住宅区域住宅区域绿化隔断建筑风格建筑风格出发点：出发点：易感知易感知，适当增加投入，适当增加投入，体现奢华尊享感受体现奢华尊享感受建筑风格盘点市场现状风格建议原则风格建议风格打造体系建议本项目新古典风13、格曲江住宅市场建筑风格以新中式、曲江住宅市场建筑风格以新中式、新古典、新古典、ArtArt-DecoDeco风格为主风格为主楼盘名称楼盘名称建筑风格建筑风格万科金域曲江Art-Deco新古典龙湖紫都城现代梧桐苑新中式金地湖城大镜新中式鸿基紫韵新古典曲江官邸新古典曲江意境现代简约一曲江山法式曲池东岸地中海风情曲江真境现代简约式高层中海国际社区Art-Deco曲江凤凰池仿古+新中式锦绣唐朝中式紫薇永和坊新中式曲江唐仁里新古典千林郡Art-Deco观山悦Art-Deco曲池东岸 地中海观山悦 Art-Deco在调研曲江区域的十八个楼盘中，高端项目建筑风格包括，新中式、新古典、Art-Deco为主。规14、划局要求：曲江核心区域建筑风格必须匹配芙蓉园、曲江池的整体风格，高层住宅建筑风格欧式元素使用不能太强烈，色调尽量使用黑白灰色系。建筑风格市场盘点高层产品为主的高端项目中，新古典、高层产品为主的高端项目中，新古典、artdecoartdeco等欧式风格成为主流等欧式风格成为主流，未来市场主要竞争项目建筑风格以异域风情感营造为主，未来市场主要竞争项目建筑风格以异域风情感营造为主鸿基紫韵曲江官邸曲江唐仁里曲江区域高端住宅项目，其建筑多采用新古典风格，如鸿基紫韵、曲江官邸、曲江唐仁里新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，成为当今曲江高端住宅市场最强势的声音本项目西侧紧15、邻一曲江山项目，其建筑为法式风格，本项目应与其形成差异，体现本案的高端定位一曲江山 法式曲池东岸 地中海以18层小高层为主的曲池东岸以地中海风情为立面展示要点市场现状曲江市场新古典风格住宅品质一般，具有较大突破空间曲江市场新古典风格住宅品质一般，具有较大突破空间曲江官邸市场同风格产品石材运用均较少，仅为底层一至二层，或一至三层使用，上部材料为面砖或涂料，整体品质一般，档次不高市场同风格产品外立面使了用经典的三段式处理方式，细部线条处理简单，精细化程度不足本项目定位高端，对于石材的使用量需高于市场其他项目，形成差异化，打造高端品质鸿基紫韵底层两层使用石材，上部使用面砖曲江官邸底层两层使用石材，上16、部使用涂料曲江唐仁里曲江唐仁里底层三层使用石材，上部使用涂料细部处理简单，不够细致市场现状本建筑风格本建筑风格建议建议高贵豪华、城市意向高贵豪华、城市意向新古典主义经典、优雅、庄重、理性的表达为高端住宅的消费阶层所接受，新古典主义经典、优雅、庄重、理性的表达为高端住宅的消费阶层所接受，成为高端住宅市场最强势的声音成为高端住宅市场最强势的声音新古典超越了“欧陆风”的生硬，“现代简约”的粗糙，是古曲与现代的结新古典超越了“欧陆风”的生硬，“现代简约”的粗糙，是古曲与现代的结合物，既承载了欧洲古典贵族的高贵又融合了现代都市的活力合物，既承载了欧洲古典贵族的高贵又融合了现代都市的活力本本项目项目的关键17、点的关键点承载定位，表达出高贵奢华的右岸意向，同时彰显都市承载定位，表达出高贵奢华的右岸意向，同时彰显都市化的现代意向，建议打造化的现代意向，建议打造新古典风格新古典风格本项目建筑风格建议本项目住宅建筑风格关键点：通过高贵豪华立面打造和都市元素的融本项目住宅建筑风格关键点：通过高贵豪华立面打造和都市元素的融入，彰显奢华尊享的体验感，承载右岸生活定位入，彰显奢华尊享的体验感，承载右岸生活定位风格体系建议造型用材色系风格体系建议整体造型建议建筑基座打造建议建筑中段打造建议顶部构建打造建议小高层用材建议高层用材建议立面色调建议【造型建议造型建议整体整体】根据人体感知，高层建筑风格关键在位于顶和底根据18、人体感知，高层建筑风格关键在位于顶和底只有在接近建筑物时，我们方能感受建筑的细节。顶部，高层建筑具有大的形体，建筑屋顶收头，体现风格标识，同时应注意避免过中部简洁重复，控制成本，避免不规则构建，注重竖向线条打造，强调建筑高大挺拔意向。底部两层为人能够近距离直接感知的立面区段，建筑的品质感集中在建筑下部表达：细节装饰线、风格符号，材料的质感也要C人眼AB千尺为势：千尺为势：建筑的第一印象，高层或小高层的屋顶是这印象的标识。百尺为形百尺为形：在更进一步的尺度下，立面方能凸显建筑形象风格体系建议【造型建议造型建议整体整体】采用新古典风格经典的三段式造型，比例设计满采用新古典风格经典的三段式造型，比例19、设计满足人的视觉感知最舒适的尺度理论足人的视觉感知最舒适的尺度理论“三段式”表现基座空间基座空间体现品质感体现品质感通常用重块石或画出仿石砌的线条中层空间中层空间体现形式感体现形式感用古希腊、古罗马的柱式简化元素顶部空间顶部空间体现领域感体现领域感檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰当D/H=1时，仰角45，空间围合感很强，人倾向于观看建筑立面的局部或细节当D/H=2时，仰角27，空间围合感适中，倾向于观看整幢建筑的立面构图及细部当D/H=3时，仰角18，围合感下降，倾向于观看单栋建筑与周围景物的关系，或观看一群建筑经典尺度理论DH人眼距离建筑物越远，越关注整体感20、；距离越近，越关注局部细节风格体系建议【造型建议造型建议基座基座】以稳重、大气的公建式设计为模板，采用深色系以稳重、大气的公建式设计为模板，采用深色系的大尺寸石材，塑造稳重、尊贵的尊享感受的大尺寸石材，塑造稳重、尊贵的尊享感受采用大尺寸石材，体现厚重感采用大尺度设计，体现建筑尊贵、大气的气质底部采用深色系石材，增强稳重感基层保证3层采用石材干挂，入户门厅处保风格体系建议【造型建议造型建议中层中层】以简洁的重复竖向线条为主，营造高耸挺拔感，以简洁的重复竖向线条为主，营造高耸挺拔感，简洁横向线条勾勒出韵律感，提升立面品质简洁横向线条勾勒出韵律感，提升立面品质中部辅助部分横向线条，勾勒出阳台、八角窗21、彰显立面凹凸的立体质感通体高的竖向线条代表柱式元素，凸显高耸挺拔的城市意向中层以竖向线条为主，局部横向线条为辅，简洁重复，控制成本，避免不规则与繁复的构建，强调建筑高大挺拔的都市意向建筑中段以节奏感和韵律感为主，可适度建设复杂修饰，控制成本风格体系建议【造型建议造型建议顶部顶部】高层以平屋顶、多层线条营造天际线；小高层以高层以平屋顶、多层线条营造天际线；小高层以传统坡屋顶体现别墅风情，打造丰富多彩的城市天际线传统坡屋顶体现别墅风情，打造丰富多彩的城市天际线高层采用平屋顶，强调多层横向线条的修饰，进一步提升建筑的挺拔感，强调高层小高层小高层采用坡屋顶，保留烟囱，屋顶构件做相应简化，体现别墅风情，22、与高层产品形成差异风格体系建议1111层层+18+18层层色彩选择符合市场主流的同时适度差异化整体感觉豪华大气，适合营造高档都市住区形象；浅色调符合消费者喜好，黑白色或点缀易于表现线条感；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售主色系示例主色系示例雅灰搭配色系示例搭配色系示例。【色系建议色系建议】采用深色系、暖色调为主，米黄色和深褐色搭配体现高端采用深色系、暖色调为主，米黄色和深褐色搭配体现高端豪华气质和稳重感豪华气质和稳重感深褐色风格体系建议黄褐色【用材建议用材建议小高层小高层】1111层产品通体层产品通体使用高档石材使用高档石材，1818层产品使用基层产品使用基层石材层石材+面砖，体现面23、砖，体现项目的高端定位项目的高端定位，打造，打造明星产品和标杆产品明星产品和标杆产品11层小高层作为本项目前期入市的明星产品，承载体现项目高贵豪华定位的作用，建议通体使用高档石材干挂，打造产品价值标杆，充分契合其定位风格体系建议材料成本材料成本（元（元/）施工成本施工成本（元（元/）涂料涂料30-6010-20面砖面砖100-18020石材石材国产：300-400进口：600-1200湿挂：60干挂：100以上石材与面砖成本差价在500元/，若18层全贴石材，外立面成本将比11层高出60%以上，则18层不建议全部使用石材，底部3层使用，控制成本外墙材料选择1高品质的外墙瓷砖优点：成本较低，减少24、砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果缺点：西安政府是否允许高层外立面使用面砖外墙材料选择2高品质的外墙涂料优点：成本较低，施工简便缺点：需注意特殊的防裂处理，4-5年需进行后期维护；【用材建议用材建议高层高层】基座使用高档石材，体现尊贵、稳重基座使用高档石材，体现尊贵、稳重，建筑中上段，建筑中上段出于人的感知度减弱和成本的综合考虑，建议采用高档面砖出于人的感知度减弱和成本的综合考虑，建议采用高档面砖面砖：较高的品质和耐久度涂料：耐久度不足风格体系建议质感玻璃增强现代感觉，需与建筑外立面色调协调，同时需考虑窗户的隔热性能【用材建议用材建议玻璃玻璃】玻璃元素的应用，通透的玻璃使建筑变得明亮和玻璃元素的25、应用，通透的玻璃使建筑变得明亮和开敞，增强现代感，体现都市意象开敞，增强现代感，体现都市意象质感玻璃材料阳台栏杆运用玻璃可以将都市感觉彰显得淋漓尽致，但需考虑增加的成本风格体系建议深色系，暖色调：深色系，暖色调：深色系能够体现厚重感和品质感暖色调有利于营造豪华的气质和高端意向线条勾勒天际线线条勾勒天际线：采用直线条，打造挺拔向上的感觉，塑造强烈的纵向感顶部采用横向线条，产生收缩感，营造领域感色系色系用材用材本项目建筑风格体现：从造型、用材和色彩几个方面来营造高贵豪华本项目建筑风格体现：从造型、用材和色彩几个方面来营造高贵豪华、都市意向，承载右岸生活创想的定位、都市意向，承载右岸生活创想的定位干26、干挂石材：挂石材：11层通体采用石材，体现项目高贵气质18层基层石材+上部分面砖造型造型坡屋顶：坡屋顶：保留烟囱，拔高建筑体量简化顶部构件，节约成本，增强现代感高档石材高档石材+涂料涂料oror面砖：面砖：底部采用高档石材可有效提升项目档次涂料或面砖节约成本且容易形成品质感与小高层同色系：与小高层同色系：体现社区的整体感小高层高层风格体系建议产品设计产品设计出发点出发点：分价值梯度打造分价值梯度打造，保证居住舒适度，强调高端产品奢华享受，保证居住舒适度，强调高端产品奢华享受公共空间打造户型设计精装修打造产品设计产品设计双大堂打造阳光停车位功能空间尺寸建议功能空间打造附加值打造打造建议装修重点装27、修标准梯户比建议纯复式产品附加值打造住宅物业价值体系住宅物业价值体系产品设计产品设计奢享体验舒适宜居公共空间打造户型设计精装修双大堂设计6米高首层调控大堂4米高车库大堂阳光车库厨卫空间奢华打造知名品牌设备应用提供可选方案户型方正实用保证产品朝南开间保证舒适开间尺度产品设计舒适的户型面积配臵T2产品最大化设臵纯粹复式产品的打造成本及可实施性充分考虑容积率实现控制户型数量，降低施工及装修成本统一精装产品品牌，便于采购控制成本减少硬装不同方案，减少设计施工成本极致放大客厅开间尺度功能空间创新与升级【公共空间打造公共空间打造入户大堂入户大堂】采用三重门厅、挑高入户大堂设计，营采用三重门厅、挑高入户大堂28、设计，营造仪式感；同时注重大尺度的空间设计，体现富贵、豪华的形象造仪式感；同时注重大尺度的空间设计，体现富贵、豪华的形象三重门厅设计大堂前厅会客厅电梯厅6 6米米挑高入户大堂挑高入户大堂入户门全通透设计，体现大堂高贵华丽大堂入口设计感强，体现归家仪式感第一重门厅：大堂前厅第二重门厅：休息厅第三重门厅：电梯厅人性化的电梯厅人性化的电梯厅温馨的暖色灯光局部绿植、鲜花的应用候梯软椅的设臵宽敞的挑高会客厅宽敞的挑高会客厅大尺度的造型设计，增强空间感吊顶设计与地面呼应，用简单线条拉伸空间【公共空间打造公共空间打造车库大堂车库大堂】设臵设臵司机休息室、司机休息室、等候室，彰显尊享体等候室，彰显尊享体系系司29、机休息室司机休息室等候室等候室车库大堂车库大堂停车场设臵汽车停车场设臵汽车大堂，内臵休息大堂，内臵休息空间，与首层大空间，与首层大堂风格一致。电堂风格一致。电梯可直接进入个梯可直接进入个栋住宅栋住宅。保证保证4 4米以上层高，米以上层高，使用高档石材，使用高档石材，体现与入户大堂体现与入户大堂同样的尊贵感。同样的尊贵感。6m入户大堂车库大堂万科金域曲江设臵车库大堂，其他在售项目暂无此类打造。【公共空间打造公共空间打造阳光车库阳光车库】通过高差利用和部分通过高差利用和部分镂空，与园林景观镂空，与园林景观相互衔接，相互衔接，打造曲江首个阳光车库打造曲江首个阳光车库本项目可利用充裕的高本项目可利用充30、裕的高差，打造出阳光地下室，差，打造出阳光地下室，提升地下空间品质提升地下空间品质部分出地面利用高差打造全明地下空间预留生态天井【产品建议产品建议户型配比户型配比】依据市场情况，结合物业类型和规划排布给依据市场情况，结合物业类型和规划排布给出户型配比，以出户型配比，以130130平米左右三房产品为项目主流户型平米左右三房产品为项目主流户型产品类型产品类型户型户型面积区间面积区间/平米平米套数比套数比/%/%整体套数比整体套数比/%/%面积比面积比/%/%整体面积比整体面积比/%/%1111层小高层层小高层平层三房17019015.00%2.78%12.69%3.21%复式三房20022045.31、00%8.35%44.43%11.22%四房平层22023020.00%3.71%21.16%5.34%四房复式24025020.00%3.71%21.72%5.48%100.00%18.56%100.00%25.25%1818层小高层层小高层平层三房160-17040.00%7.58%35.05%8.24%复式三房170-19020.00%3.79%19.59%4.60%四房平层200-22040.00%7.58%45.36%10.66%100.00%18.94%100.00%23.50%3333层高层层高层舒适两房809025.00%15.62%17.54%8.99%标准三房125130432、0.00%25.00%40.55%20.78%舒适三房135145 15.00%9.37%16.96%8.69%豪华三房15016020.00%12.50%24.95%12.79%100.00%62.49%100.00%51.25%合计合计100.00%100.00%备注：按照非住宅面积16万平米，廉租房面积3万，商品房建面为43万平米，该方案户均面积约156平【产品建议产品建议梯户比梯户比】结合市场和本项目定位，在保证居住舒适性小结合市场和本项目定位，在保证居住舒适性小高层打造高层打造T2T2产品，高层以产品，高层以T4T4产品为主产品为主,设臵少量设臵少量T2T2产品产品项目名称项目名称梯33、户比梯户比万科金域曲江T4为主，部分T2曲池东岸T2一曲江山T4、T2龙湖紫都城、曲江真境、曲江诸子阶、曲江观山悦等楼盘主要为T4和T2产品曲江市场典型楼盘梯户比本项目定位：小高层目标客户改善型客户，高层目标客户主要为首臵首改客户T2产品目标定位为首臵首改型客户万科高层产品中，4栋T2配臵大户型产品，定位改善型客户；13栋T4配臵小户型产品，定位首臵首改型客户市场状况市场状况T4产品已成为市场主流通过盘点市场，目前大部分楼盘以T4和T2产品为主，T4产品已为市场所广泛接受小高层T2高端改善型高层T2高层T4改善型首臵首改型【产品建议产品建议复式产品复式产品】打造纯复式产品，树立价值标杆，彰显奢34、华打造纯复式产品，树立价值标杆，彰显奢华生活体验生活体验客户需求：客户需求：顶层与平层产品混搭，需要共享楼栋公共资源，产品不纯粹，顶层复式可作为高端产品中的性价比产品打造，而纯粹的复式产品受顶端客户青睐；市场表现市场表现：金域曲江、永和坊等少量项目出现了纯复式产品，受到了高端市场的高度认同，同时此类产品仍属市场稀缺产品；定位指导：定位指导：分价值梯度的组团布局，将纯复式产品形成小组团，布臵于项目景观条件最好处，形成标杆产品区；产品匹配：产品匹配：本项目小高层建议打造坡屋顶，有利于打造高赠送的顶层复式产品；项目建议：打造套数比在项目建议：打造套数比在15%15%左右的纯复式产品，同时小高层平层产35、品顶层送阁楼打造高左右的纯复式产品，同时小高层平层产品顶层送阁楼打造高端高性价比产品端高性价比产品纯复式标杆奢华型产品顶楼跃式高端性价比产品混搭资源共享顶层赠送纯粹私享高价值【户型设计户型设计市场市场】方正实用，南北通透是实现热销的产品基础，本方正实用，南北通透是实现热销的产品基础，本项目产品应作为基本项尽可能满足，保证居住舒适性项目产品应作为基本项尽可能满足，保证居住舒适性一曲江山 赠送面积约16 万科76平米两房万科176平米平层市场畅销户型：方正实用，南北通透市场畅销户型：方正实用，南北通透西安市场目前已不允许大面积赠送报批，仅飘窗、露台、阳台等常规赠送可实现，且本项目容积率充裕，无法实36、现大面积赠送。【户型设计户型设计市场市场】曲江市场主流户型客厅、主卧朝南，三房户型一曲江市场主流户型客厅、主卧朝南，三房户型一次卧朝南，四房户型两次卧朝南，作为项目基本项打造，提升舒适性次卧朝南，四房户型两次卧朝南，作为项目基本项打造，提升舒适性万科金域曲江202 平层户型三房朝南（客厅、主卧、次卧）曲江紫汀苑86 户型两房朝南（客厅、主卧）曲江紫汀苑323 平层户型四房朝南（客厅、主卧、两次卧）【户型设计户型设计市场尺度市场尺度】市场产品尺度存在三个价值梯度，开间尺度市场产品尺度存在三个价值梯度，开间尺度普遍偏大普遍偏大主卧(m)客厅(m)3房(一曲江山)3.64.03房(紫薇永和坊)3.937、4.34.83房(紫薇曲江意境)3房(曲江紫汀苑)3房(曲江紫汀苑)3房(鸿基紫韵)3房(曲江紫汀苑)4.04.83房(鸿基紫韵)主卧（m）客厅(m)2房(万科金域曲江)3.23.43.63.82房(一曲江山)2房(紫薇曲江意境)3.63.94.02房(紫薇曲江意境)2房(曲江紫汀苑)3.6以上3.9以上市场2房主流开间尺度区间为：主卧3.6米左右，客厅3.94.0米主卧(m)客厅(m)4房(紫薇曲江意境)3.94.24.24.54房(鸿基紫韵)4房(鸿基紫韵)4.24.65.05.34房(金地湖城大镜)4房(万科金域曲江)4房(紫薇永和坊)4.55.65.74房(曲江紫汀苑)主卧(m)客厅(38、m)4房（复式）(万科金域曲江)4.25.55.74房(复式)(金地湖城大镜)4房（复式)(万科金域曲江)4.26.9市场4房主流开间尺度区间为：主卧4.2米左右，市场3房主流开间尺度区间为：主卧3.9米左右，客厅4.34.8米市场4房主流开间尺度区间为：主卧4.2米，客厅5.56.9米【户型设计户型设计基本尺度基本尺度】本项目产品策略，分梯度控制面宽尺度，保本项目产品策略，分梯度控制面宽尺度，保证普通产品居住舒适性，高端产品奢华尺度感证普通产品居住舒适性，高端产品奢华尺度感标杆主流尺度基本尺度户型户型客厅开间区客厅开间区间（间（mm）主卧面宽区主卧面宽区间（间（mm）厨房面积区厨房面积区间（39、）间（）卫生间面积卫生间面积区间（）区间（）市场2房3.6-3.83.2-4.25.0-5.74.0-7.8本项目建议本项目建议3.93.93.63.65.05.04.04.0市场3房4.3-4.83.9-4.25.4-9.44.6-6.3本项目建议本项目建议4.24.23.93.95.05.05.05.0市场4房平层4.5-5.64.2-4.68.6-15.24.8-10.3本项目建议本项目建议5.05.04.24.28.08.06.06.0市场4房复式4.1-6.94.27.7-11.73.8-10.3本项目建议本项目建议5.05.04.24.29.09.06.06.0基于市场现状，结合实40、际空间布局给出本项目各个功能空间开间尺度建议：本项目站本项目站位市场中位市场中高端高端【户型设计户型设计尺度策略尺度策略】保证各功能空间基本开间的基础上仍有富足保证各功能空间基本开间的基础上仍有富足情况下全部给到客厅，实现单点突破情况下全部给到客厅，实现单点突破楼盘名称楼盘名称户型户型建筑面积建筑面积()总面宽总面宽(mm)(mm)总进深总进深(mm)(mm)客厅面客厅面积（）积（）客厅面客厅面宽宽(mm)(mm)主卧面主卧面积（）积（）主卧面主卧面宽宽(mm)(mm)万科金域曲江4房202132001535035.75250525029.6435043503房（复式）176.2514700141、995055.26900690034.42420042004房（复式）202141001660042.786900690045.842004200曲江紫汀苑4房323174001860032560056004345004500鸿基紫韵4房2231580014400255000500035.946004600万科金域曲江通过极致放大客厅尺度，结合精装修，第一时间形成对客户的震撼【户型设计户型设计功能空间功能空间】高端产品居住型功能空间已被深度挖掘，空高端产品居住型功能空间已被深度挖掘，空间尺度奢华，但存在功能空间过于单一未满足高端人士居住需求间尺度奢华，但存在功能空间过于单一未满足高端人士居住需42、求118 到167除了增加了1个主卧套，功能空间尺度的简单升级，未能增加新的功能空间，满足高端客户更高层次的需求本项目应充分利用精装修优势，超越市场现状水平，针对高端客户打造多功能空间，为本项目应充分利用精装修优势，超越市场现状水平，针对高端客户打造多功能空间，为客户展示出右岸奢享的生活方式客户展示出右岸奢享的生活方式118 118 167167主卧套主卧套万科202平米R户型，双套房、书房、工人房、家政房等多功能空间【户型设计户型设计功能空间功能空间】打造原则，原有功能空间的情趣化，植入新打造原则，原有功能空间的情趣化，植入新的功能空间，突破固有模式，赋予其右岸贵族生活品质的功能空间，突破固43、有模式，赋予其右岸贵族生活品质符合整体定位：符合整体定位：注重居住舒适度的右岸贵族生活品质提升，打造高品质生活环境提升空间情趣：提升空间情趣：为原有功能空间植入新的元素，赋予其全新的功能定位，增添生活情趣原则一原则一原则二原则二原则三原则三符合生活习惯：符合生活习惯：满足高端客户更加丰富的生活习惯和更高的生活品质主卧套房：完善主卧套房功能，卫生间、步入式衣柜、景观阳台、男主卧套房：完善主卧套房功能，卫生间、步入式衣柜、景观阳台、男主人书房、女主人梳妆区，提升主人卧室的私享性主人书房、女主人梳妆区，提升主人卧室的私享性打造成为房子中的房子：打造成为房子中的房子：步入式衣柜、景观阳台、男主人书房、44、女主人梳妆台等功能空间一应俱全；130130平米以上户型设臵；平米以上户型设臵；160160平米以上双主卧套。平米以上双主卧套。“带大主卫和大衣帽间，要放1.8米的床”“主卧最好能有独立的视听区域。”“带独立书房，这个书房要是封闭式的，要有自己的门和窗户。这样我晚上就不用出去了，穿睡衣也很方便，不用担心被工人看见。”“主卫要干湿分离，有双面盆，独立浴缸和淋浴间。”豪宅成交客户语录【户型设计户型设计功能空间功能空间】景观浴室：主卧卫生间可设计成景观浴室，在景观视野较好处布臵，景观浴室：主卧卫生间可设计成景观浴室，在景观视野较好处布臵，创想右岸生活趣味创想右岸生活趣味景观浴室，具有良好的景观视野景45、观浴室景观浴室主卧卫生间可设计成景观浴室，提升主卧的档次与情趣在考虑私密性的前提下，从里往外看风景如画，从外往里却被窗前的植被所遮住视野【户型设计户型设计功能空间功能空间】在在130130平米以上，具有平米以上，具有良好景观的户型配臵良好景观的户型配臵阳光早餐厅：原有功能空间的升级和细分，结合新古典凹凸有致建筑阳光早餐厅：原有功能空间的升级和细分，结合新古典凹凸有致建筑立面打造阳光早餐厅，满足高品质贵族生活需求立面打造阳光早餐厅，满足高品质贵族生活需求阳光早餐厅：阳光早餐厅：160160平米以上户型配臵，平米以上户型配臵，注重早餐的就餐环境，体现时下对健康生活的追求，清晨的阳光洒满餐厅，配以营46、养的食物，带来一天充沛的精力和阳光的心情【户型设计户型设计功能空间功能空间】多功能房：增加生活情趣、满足高品质生活、彰显主人的身份与追求多功能房：增加生活情趣、满足高品质生活、彰显主人的身份与追求，同时增加了空间利用的灵活性，同时增加了空间利用的灵活性家庭影音室家庭健身室家庭娱乐室儿童玩具室【户型设计户型设计功能空间功能空间】豪华主卧家庭厅豪华主卧保姆活动空间佣人房：对于佣人房：对于200200平米以上的标杆型产品，设臵佣人房，以满足其高品平米以上的标杆型产品，设臵佣人房，以满足其高品质的生活需求，彰显贵族生活理念质的生活需求，彰显贵族生活理念佣人房家政间利用消防梯实现主仆分梯设臵消防电梯住户47、电梯“工人房一定要有，不然不能叫豪宅，最好设臵在厨房旁边，这样空间利用也会比较灵活，必要的话可以打通”“工人房要相对隔离，不然晚上穿着睡衣被看见总觉得不好”豪宅成交客户语录工人房设计要点：主工人房设计要点：主仆分离仆分离工人入户通道与住户相分离，避免电梯中的尴尬；工人房设臵靠近其主要活动区域，与住户相隔离；【户型设计户型设计功能空间功能空间】【产品建议产品建议附加值附加值】飘窗、阳台、入户花园等基础附加值，以提升飘窗、阳台、入户花园等基础附加值，以提升产品舒适度为主要目标，分价值梯度配臵产品舒适度为主要目标，分价值梯度配臵多面采光景观阳台入户花园飘窗赠送创新方式创新方式特征描述特征描述建议建议48、阳台阳台居家必备空间两、三房双阳台，四房三阳台，生活阳台充分考虑洗衣区设备放臵飘窗飘窗增加了室内可使用空间和观景面每户景观面好的地方均采用，北向少用多面采光多面采光增加室内采光面边套产品标配，北向少用空中院馆空中院馆多功能空间赠送，可改房2房及130平米三房采用本项目附加值打造：入户花园不建议大量配臵，由于西安室外气候影响室外环境舒适度有限，2.2米夹层赠送打造，成本高，对居住舒适度影响大，适用于经济型产品，不建议在本项目内使用；【产品建议产品建议附加值附加值】小高层利用坡屋顶优势，实现顶层阁楼附送小高层利用坡屋顶优势，实现顶层阁楼附送观景台休闲室家居室小卧室健身室书房【产品建议产品建议附加值49、附加值】小高层地下一层空间打造为私家酒窖、家庭影小高层地下一层空间打造为私家酒窖、家庭影音室、储藏室等功能空间赠送给一、二层客户音室、储藏室等功能空间赠送给一、二层客户一层赠送内部楼梯达到一层赠送内部楼梯到达二层赠送电梯厅+地下大堂二层赠送私家酒窖影音室高层高层高层小高层小高层小高层0.00-12.00地下车库地下车库空间将小高层的地下空间，划分为四个复合空间，作为附加值赠送给一层和二层住户一层住户通过户型内部楼梯到达，二层住户通过公共电梯道达到【产品建议产品建议附加值附加值】在保证景观整体性完整的前提下，小高层首层在保证景观整体性完整的前提下，小高层首层住户赠送南向私家花园，提升其生活品质住50、户赠送南向私家花园，提升其生活品质首层南向私家花园小高层首层赠送南向私家花园，提升首层附加值本项目小高层区域楼间距为35米左右，在保证不影响组团景观与绿化的前提下，赠送南向私家30-40m楼间距i【产品建议产品建议户型推荐户型推荐】2 2房户型参考，方正、通透房户型参考，方正、通透80平米产品85平米产品万科金域曲江76平米空中庭院赠送【产品建议产品建议户型推荐户型推荐】上海上海金地未来域金地未来域139m139m功能空间：3房2厅2卫；南向双阳台；主卧、客厅开间4.5m；主卧卫生间+衣帽间；双门入户【产品建议产品建议户型推荐户型推荐】万科万科176m176m、197m197m、202m20251、m复式户型受到市复式户型受到市场广泛认可，且万科将在今年年底完成销售，可充分利用其畅销户型场广泛认可，且万科将在今年年底完成销售，可充分利用其畅销户型金域曲江192复式户型客户语录：喜欢复式的空间感和尺度、动静分区的格局。对阳台比较喜欢，观景效果好。金域曲江202复式户型客户语录：202的赠送率很高，一楼有3个卧室，家里有老人的话会很方便，休息也更加方便。同时，客户非常认可8.8米的开间，对于整个户型的卧室布局非常满意，202户型有较高的赠送率，而且202的折后总价在480万，客户认为可以接受。金域曲江176复式户型销售代表语录：176的开盘基本就卖完了，复式别墅感的跳空设计，40%的大赠送，52、户型完美，精装细节突出，一进门的那个大书架做的非常的好，很震撼，装修内敛庄重【产品建议产品建议户型推荐户型推荐】广州广州星河湾星河湾6 6号号244m244m 功能细分：独立电梯间；主仆分道；入户玄关；中厨、西厨两种；餐厅和客厅间有过厅相连；四个卧室全套房设计；工人房套房设计；主人房拥有独立衣帽间关键指标：星河湾6号5栋2梯02单位间隔：四房两厅四卫+工人套房平层：一梯一户朝向：南北【精装修精装修趋势趋势】一线城市的中心豪宅均越来越多精装修交房，精装一线城市的中心豪宅均越来越多精装修交房，精装修逐步取代毛坯房是城市住宅发展的趋势修逐步取代毛坯房是城市住宅发展的趋势品牌实木门和智能密码门锁品牌实53、木门和智能密码门锁阳台双层中空阳台双层中空LOWLOW-E E玻璃玻璃意大利意大利AlukAluk门窗门窗新加坡：贝沙湾、吉宝湾香港：凯旋门、天玺北京：红玺台、星河湾、棕榈国际公寓深圳：幸福里、红树西岸、十五峯省时省力：省时省力：高性价比高性价比避免扰邻避免扰邻精装修为客户提供了尊贵和精装修为客户提供了尊贵和便捷的生活，与城市价值相便捷的生活，与城市价值相呼应，精装修将城市豪宅的呼应，精装修将城市豪宅的发展趋势。发展趋势。【精装修精装修】【精装修精装修市场市场】市场精装项目少，装修标准在市场精装项目少，装修标准在2000200050005000元元/平米区平米区间内，受限价政策影响装修标准呈下54、降趋势间内，受限价政策影响装修标准呈下降趋势精装项目少：精装项目少：目前曲江市场万科金域曲江、中海碧林湾、紫都城公寓精装（1200元/平米）；未来市场精装修项目曲池东岸、曲江公馆和园和本项目；万科小高层装修标准卧室内复合地板墙面涂料局部背景墙主卧开敞式衣柜科勒五金、洁具起居室地面石材厨卫墙面使用马可波罗墙砖西蒙开关、插座钢木复合字母入户门、复合户内门中空玻璃铝合金门窗集中供暖、天然气产品类型装修标准备注小高层6000元/平米去年产品2500元/平米今年产品高层1500元/平米万科小高层2500元/平米装修标准万科产品装修标准卫生间客厅厨房精装标准：精装标准：高端产品装修标准达到5000元/平米55、；受宏观政策价格控制，本项目建议控制装修标准在3000元/平米以内；【精装修精装修】【精装修精装修】本项目精装原则本项目精装原则本项目精装修方案本项目精装修方案本项目装修原则：本项目装修原则：开发商统一制定开发商统一制定建材用料和设备标建材用料和设备标准；准；提供满足客户个提供满足客户个性化菜单式装修方性化菜单式装修方案。案。局部奢侈化的装修局部奢侈化的装修标准：标准：厨卫空间厨卫空间提供个性化装修提供个性化装修菜单：菜单：硬装中性；硬装中性；软装不同风情；软装不同风情；固定品牌可换色固定品牌可换色彩及型号彩及型号【精装修精装修】局部奢侈化打造：厨卫空间搭局部奢侈化打造：厨卫空间搭接国外知名品56、牌，采用高档接国外知名品牌，采用高档材质，精细化处理提升户型奢华和品质感材质，精细化处理提升户型奢华和品质感嫁接知名品牌，契合项目顶级豪宅形象，可提高客户对项目品质的信任感和认可程度。客户敏感：客户敏感：厨卫空间装修客户感知度高；后期返修成本高，采用高品质产品，减少后期投诉及返修成本。【精装修精装修】集中聚焦客户重点感知的功能空间集中聚焦客户重点感知的功能空间卫生间卫生间Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等豪华装修200平米以上赠送红树西岸主卫生间及次卫生间红树西岸主卫生间及次卫生间:地面:米黄亚细亚优质防滑地砖墙面：白色带纹亚细亚优质瓷砖、局部绿色马57、赛克勤克、墙面局部配全身镜、带灯槽翻开式镜箱天花：防潮石膏板及铝扣板造型吊顶，配换气扇门：木门（含门套、门锁、门碰和把手）淋浴房配臵：优质强化玻璃门及屏风 配不锈钢拉手、折迭式淋浴凳、原装进口德国“GROHE”暗藏阀芯、固定头顶花洒加手持花洒、米黄云石防水坎、玻璃层板五金配件：毛巾通、毛巾架、厕纸架、摇臂式梳妆镜、衣钩地漏：GEBERIT 防臭地漏洁具:原装进口德国Duravit台式洗手盆、原装进口德国GROHE水龙头、进口杜邦洗衣机:LG滚筒洗衣干衣一体机豪华私享的卫浴空间豪华私享的卫浴空间GAGGENAUGAGGENAU【精装修精装修】客户对厨房精装修的需求基本一致，可操作性大，争议小客户58、对厨房精装修的需求基本一致，可操作性大，争议小，可重点打造，可重点打造北京公园大道北京公园大道5 5号号 洗菜盆瑞士品牌“弗兰卡”拉丝不锈钢双槽洗菜盆洗菜盆混合器德国原装进口“高仪”可转动抽拉式冷热混水龙头 厨房吊柜、地柜德国原装进口“拉丘那”白橡木橱柜(镶板柜门和镶玻璃柜门)和美国杜邦台面抽油烟机德国原装进口“西门子”抽油烟机 燃气灶德国原装进口“西门子”三眼燃气灶烤箱德国原装进口“西门子”嵌入式烤箱 洗碗机德国原装进口“西门子”嵌入式洗碗机 微波炉德国原装进口“西门子”嵌入式微波炉 电冰箱德国原装进口“西门子”独立式不锈钢双开门电冰箱食物垃圾处理机美国进口“维斯特姆”食物垃圾处理机 洗衣机59、美国原产美国品牌“通用”洗衣机干衣机美国原产美国品牌“通用”干衣机PoggenPoggen PohlPohl顶级品牌配备的整体厨房顶级品牌配备的整体厨房【精装修精装修】装修装修采用菜单方案，为业主提供装修风格、单元采用菜单方案，为业主提供装修风格、单元建材建材、颜、颜色色调色色调等等可选项目可选项目客户个性化装修采用菜客户个性化装修采用菜单式方案：单式方案：聘请国际知名室内设计公司进行室内设计，如香港梁志天工作室；提供不同风格的装修方案，如中式风格、西班牙风格、巴洛克风格等；提供电器设备或厨卫用品的不同组合方案；品牌不宜供客户选择，会增加采购难度和成本控制难度。不宜提供过多装修方案：不宜提供过60、多装修方案：控制成本；减少客户选择犹豫时间；项目精装修在于硬装，风格可以通过软装充分实现，可提供1至2个硬装方案，一个中性化的方案搭配一个风情化的方案，允许颜色上的差异化选择。【精装修精装修】精装标准建议：以万科金域曲江装修标准作为参考，公寓精装标准建议：以万科金域曲江装修标准作为参考，公寓产品按照高层装修标准打造产品按照高层装修标准打造整体定位：整体定位：本项目精装修产品有公寓、高层、小高层三种类型产品，对应不同层级的客户，因此其装修标准也需要分层级设臵；宏观政策考虑：宏观政策考虑：房地产宏观调控政策对高房价影响大（限价），市场装修标准受其影响也不断下调；市场现状：市场现状：万科金域曲江装修61、标准为15002500元/平米，高层产品标准为1500元/平米，小高层产品标准由去年的6000元/平米下调为2500元/平米，实现销售价格的明降暗升；本项目装修标准建议：本项目装修标准建议：与万科金域曲江项目同类型产品标准为参考，公寓产品弱化厨房空间其他标准与高层产品与万科金域曲江项目同类型产品标准为参考，公寓产品弱化厨房空间其他标准与高层产品相同。相同。万科2500元/平米标准中信红树湾2500元/平米标准公寓1000元/平米标准园林体系园林体系出发点：出发点：分价值梯度打造分价值梯度打造，首先保证居住舒适度，高端产品强调奢华享受，首先保证居住舒适度，高端产品强调奢华享受园林市场本项目园林主62、题关键节点打造园林体系主题园林打造奢享体验舒适宜居主题园林皇家法式园林强调仪式感与尊贵感社区内打造温馨浪漫法式园林成本及可实施性入口与景观主轴，重点打造；内部园林适度控制成本关键节点打造入口体现尊贵气派：景观主轴法式皇家园林打造，营造尊贵感内部景观组团强调居住舒适性和参与性【园林打造园林打造人车分流人车分流】本项目采用完全人车分流交通系统，有利于本项目采用完全人车分流交通系统，有利于大尺度园林的打造及体现项目的高端品质大尺度园林的打造及体现项目的高端品质曲江市场项目大多采用人车分流系统曲江市场项目大多采用人车分流系统万科金域曲江、曲江南苑、中铁梧桐苑均规划了人车人流的交通系统，但地面仍留有临时63、停车位，即并未做到真正意义上的人车分流本项目打造完全人车分流系统本项目打造完全人车分流系统有利于法式大尺度园林的打造，增大景观、绿化面积，提高绿化率，提升社区生态环境有利于社区内部的交通安全管控，便于人流动线组织体现项目高端品质，与市场上楼盘形成差异对比住宅体系地下一层即可满足小区停车面积需求住宅体系地下一层即可满足小区停车面积需求本项目约2700户，每户配臵1.2个停车位，每个停车位40平米，则共需13.2万平米停车面积本项目住宅体系占地面积为200亩左右，13.34万平米，地下空间丰富，地下停车能实现【园林打造园林打造市场市场】曲江园林为西北最高品质，受到客户高度认同，曲江园林为西北最高品64、质，受到客户高度认同，本项目需要着重打造，市场园林打造缺乏园林主题，仍有超越空间本项目需要着重打造，市场园林打造缺乏园林主题，仍有超越空间曲池东岸地中海风情园林曲江紫汀苑鸿基紫韵曲江观山悦市场园林特征市场园林特征主题不鲜明主题不鲜明，在售楼盘大部分园林缺乏主题，或主题不鲜明，无法让客户感知；水景应用：水景应用：水景受到客户青睐，景观轴打造：景观轴打造：受北方日照、朝向的影响，难以形成大的景观组团，多以景观主轴为核心打造一定要打造主题性园林【园林打造园林打造市场市场】万科金域曲江通过异域园林风情展示，以及实景万科金域曲江通过异域园林风情展示，以及实景的展示取得良好的市场效果的展示取得良好的市场效65、果77万科实景园林展示区，顾客的直观感受和视觉冲击力强，产生了很好的市场反响。“你们的园林很有特点，以前没见过很漂亮，我很喜欢！”【园林打造园林打造主题主题】契合定位彰显欧洲贵族气质形象统一与新古典建筑风格匹配结合实际充分利用高差能充分展示主景观轴皇家皇家法式法式园林园林关键词：尊贵、仪式感、轴线、台地展示区、景观主轴及内部景观节点着重表达皇家法式园林的尊贵感和仪式感，承载右岸贵族生活定位，提升社区档次；社区内部园林则需更多考虑参与性。【园林打造园林打造主题主题】法式皇家园林法式皇家园林整体讲究对称几何图形的形式美，整体讲究对称几何图形的形式美，体现工整、仪式体现工整、仪式感，气势宏伟，客户尊66、贵感强感，气势宏伟，客户尊贵感强突出主轴：突出主轴：以中心轴线线划分左右，布臵对称，与排列整齐的树阵形成从近到远的透视终点，在建筑物前设臵如织花地毯般花圃，草地。参与性低，建议仅在主景观轴、主入口处着重打造，内部园林着重【园林打造园林打造中心景观轴中心景观轴】结合水系、绿化，打造一条景观主轴，体结合水系、绿化，打造一条景观主轴，体现尊贵、大气的形象现尊贵、大气的形象入口广场入口广场景观定位体现项目高端的品质感吸引客户眼球，彰显业主身份与地位打造要点大面积硬质铺装欧式柱廊、欧式雕塑会所礼宾大道礼宾大道景观定位体现法式园林的仪式感打造要点主轴水景中央景观节点中央景观节点景观定位主轴景观过渡节点对住67、宅整体价值起到提升作用与西侧会所形成对景，提升会所景观视野打造要点适度放大尺寸以雕塑、喷泉等形式打造景观绿轴景观绿轴景观定位提高景观轴的舒适性与参与性、控制成本打造要点布臵景观花坛与大面积绿化点缀布臵休闲座椅入入口口广广场场+礼礼宾宾大大道道中中央央景景观观节节点点景景观观绿绿轴轴【园林打造园林打造坡地利用坡地利用】利用坡地对不同物业类利用坡地对不同物业类型进行分隔，形成价值组团型进行分隔，形成价值组团0.008.0010.0012.00外部道路外部道路AAA-A坡地利用示意图坡地利用利用景观带将高层区域与小高层区域自然划分开高层区高层区瀑布瀑布小高层小高层高差利用香蜜湖利用水景隔离物业【园林68、打造园林打造 景观组团景观组团】设臵多设臵多个舒适性、参与个舒适性、参与性高的景观组团，以性高的景观组团，以实用性为原则，如健身场地、儿童乐园、篮球场、网球场等实用性为原则，如健身场地、儿童乐园、篮球场、网球场等健身场地儿童乐园休闲座椅景观组团减少硬性铺砖，增加植被绿化比例；减少名贵植被选用，多利用本地植被，控制成本打造；重木轻草，草地维护成本高，减少大面积草地设计；提高参与性，提供休闲座椅，休闲长廊植被植被在重要展示节点选择高大名贵乔木打造仪式感强的树阵，彰在重要展示节点选择高大名贵乔木打造仪式感强的树阵，彰显皇家尊贵感，内部充分利用本地植被打造宜居生态园林显皇家尊贵感，内部充分利用本地植被69、打造宜居生态园林选择挺拔、规则的高端乔木，全冠移植，形成列兵式排列，凸显仪式感选择挺拔、规则的高端乔木，全冠移植，形成列兵式排列，凸显仪式感银杏大道法国林荫大道香蜜湖林荫大道绚丽多彩立体园林多样化内部园林植被选择适度控制成本，以本地植被为主，力求颜色的搭配得当，同时内部园林植被选择适度控制成本，以本地植被为主，力求颜色的搭配得当，同时【园林打造园林打造主题主题】水系：结合与建筑立面相匹配的石材打造，彰显尊贵的品质感水系：结合与建筑立面相匹配的石材打造，彰显尊贵的品质感利用高差打造高品质跌水景观利用高差打造高品质跌水景观内部点缀少量水景，打造浅水系，提升园林品质的同时控制成本内部点缀少量水景，打70、造浅水系，提升园林品质的同时控制成本【园林打造园林打造主题主题】水系：浅水打造，增强参与性、实用性，降低建设维护成本，提升居水系：浅水打造，增强参与性、实用性，降低建设维护成本，提升居住舒适性住舒适性旱溪旱溪无水亦是景无水亦是景内部浅水系打造内部浅水系打造避免影响地下车库空间；降低建设维护成本；避免水系安全隐患；【园林打造园林打造主题主题】道路：主轴道路几何严谨，强调仪式感，内部社区道路蜿蜒曲折，增道路：主轴道路几何严谨，强调仪式感，内部社区道路蜿蜒曲折，增强生活趣味强生活趣味主轴道路：主轴道路：几何规整，体现仪式感；材料以石材为主；内部道路：内部道路：蜿蜒曲折，体现生活趣味；材料以路砖为主。71、【园林打造园林打造主题主题】几何规整几何规整曲折蜿蜒曲折蜿蜒曲折蜿蜒曲折蜿蜒小品：融入欧式元素，以石材和金属为主要材料，体现尊贵大气小品：融入欧式元素，以石材和金属为主要材料，体现尊贵大气香蜜湖飞马雕塑气宇轩昂的雄师雕塑雕塑装饰：雕塑装饰：通过园林细部的雕塑点缀，体现项目对于细节的考量；雕塑与项目形象存在联系。【园林打造园林打造主题主题】标识标识体系体系形象统一的标识体系，提升项目品质感和都市意向形象统一的标识体系，提升项目品质感和都市意向标识体系：标识体系：品质感：品质感：金属、石材等材料为主，凸显品质感；统一性：统一性：视觉符号的反复运用，塑造统一的社区形象；别致的楼牌标识分布于各组团内部72、，增强不同区域的可识别性，并建立统一的视觉识别体系；【园林打造园林打造主题主题】配套设施配套设施出发点：出发点：重点打造奢华会所重点打造奢华会所作为前期展示，营造奢华体验，后续完善其他标配设施，完善舒适生活作为前期展示，营造奢华体验，后续完善其他标配设施，完善舒适生活标配双语幼儿园奢华会所打造配套设施物业管理建议曲江市场高端项目均配臵高水准幼儿园，规模为曲江市场高端项目均配臵高水准幼儿园，规模为20002000平米左右，双语平米左右，双语幼儿园为主流方向幼儿园为主流方向项目名称规模万科金域曲江2500曲江紫汀苑2000 双语曲江观邸9班 双语紫薇永和坊双语鸿基紫韵2500曲江千林郡1200来曲73、江臵业的大多为改善臵业客户，认可曲江的环境，希望能来这里养老，对于幼儿园教育很是认同，认为老了以后可以带着孙子、孙女一起住，并希望他们能从小就在西安接受到国际化的幼教-万科金域臵业顾问首次在曲江臵业，买了万科76平米的两房，还没有小孩，希望社区内能有幼儿园，如果没有未来小孩上学还是很麻烦的-万科业主 首臵客户教育体系：建议配臵教育体系：建议配臵9 9班双语幼儿园，面积约班双语幼儿园，面积约25002500平米左右，提供优平米左右，提供优质教育设施解决幼儿教育问题，提升项目优势质教育设施解决幼儿教育问题，提升项目优势幼儿园设定原则每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模，每班按30人计算，74、社区居民共约8500人，应配备约12班幼儿园，幼儿园建筑面积按912/人计算（以最低标准计算），12个班需要30604080。幼儿园设臵分析：幼儿园设臵分析：幼儿园设定目的完善社区配套，尤其是针对小高层物业的业主；提升项目的价值，吸引一定客群幼儿园建议配臵9班双语幼儿园，面积约2500平米左右考虑本项目的客户定位部分为中年以上人群，其子女已超过上幼儿园的年龄，故将幼儿园规模适度缩小曲江市场高端项目幼儿园面积多在2500平米左右双语幼儿园为曲江市场的趋势曲江会所市场状况：多、大、全，会所成为高端项目标配，规模大，曲江会所市场状况：多、大、全，会所成为高端项目标配，规模大，基本在基本在25002575、00平米以上，功能配臵较全面平米以上，功能配臵较全面项目名称会所配臵功能万科金域曲江双会所引进国际标准羽毛球馆、游泳池、SPA休闲会所等休闲娱乐设施曲江紫汀苑2700内设15*25米的阳光游泳池、健身房、桌球室，豪华西餐厅高品质设施曲江观邸皇家会馆内含国际标准的恒温泳池、风尚围棋会馆、女子会馆等紫薇永和坊酒店寓所会馆内含高档餐饮、养生馆、顶级酒店式公寓鸿基紫韵2500室内恒温泳池、健身房、红酒雪茄吧、咖啡厅、棋牌室和书吧等曲江南苑10000超五星级西班牙风格商业会所，包含健身、美容、超市曲江千林郡5000星级臻钻会所，配有恒温泳池，宽荧幕放映大厅，儿童活动区、音美教室、超市、书吧、雪茄吧、健身76、房、台球室、瑜伽室等十多种健康娱乐设施曲江公馆五星级标准会所贵宾俱乐部，中、西式餐厅；咖啡馆，红酒雪茄吧、健身中心、茶舍；书籍咖啡吧、美容SPA专区、棋牌室、24小时自助银行豪宅会所成功经营的共性豪宅会所成功经营的共性半封闭性半封闭性会员分级，保障豪宅客户私密性的同时，拓宽客源独立运营独立运营独立于物管之外的独立法人，或引入专业会所运营公司，增强服务品质，降低纠纷风险服务专属性服务专属性体现豪宅客户身份，兼顾外部资源整合基本特征基本特征重点项目引爆需求重点项目引爆需求以特色重点项目带动整个会所的经营特色重点项目带动整个会所的经营外包与品牌嫁接外包与品牌嫁接标识档次的同时，实现部分功能外包部分功77、能外包，既利于经营，又增强客户信心付费与免费项目结合付费与免费项目结合会所经营多重收费相结合，降低物管费用多重收费相结合，降低物管费用，减少客户抗性阶段性主题式活动阶段性主题式活动根据客户敏感点，定期或不定期的举办阶段活动，增强会所的吸引力，提高客户消费频次提高客户消费频次运营要点运营要点会所定位：作为本项目前期形象展示，打造成为曲江高端私家会所，会所定位：作为本项目前期形象展示，打造成为曲江高端私家会所，通过跨界理念，创想西安高端生活新模式通过跨界理念，创想西安高端生活新模式承载项目整体定位：创想右岸生活方式承载项目整体定位：创想右岸生活方式物质的奢华的时尚的市场差异化打造：保证会所后期经营78、市场差异化打造：保证会所后期经营标杆的唯一的经营上的难题：广州会所约90%亏损，深圳会所约84%亏损北京会所约60%亏损，香港会所约20%亏损豪宅档次的标识：曲江大而全的会所成为标配品牌嫁接，彰显项目高尚品质打造一个半开放的高端私人会所选取高端奢侈品牌跨界合作，在前期借助时尚奢侈品牌表达项目的高选取高端奢侈品牌跨界合作，在前期借助时尚奢侈品牌表达项目的高端站位，后期引入其成为高端主力店端站位，后期引入其成为高端主力店跨界理念前期充分利用奢侈品牌彰显项目的价值取向他山之石可以攻玉，代表高贵时尚跨界设计邀请知名奢侈品设计师设计部分会所室内空间要求设计师以奢侈品品牌作为设计主题跨界营销举办一系列的跨79、界营销活动，实现双赢作为奢侈品前展场，为商业引入高端主力店跨界营销：他山之石，可以攻玉跨界营销：他山之石，可以攻玉短短10年，美国的UMPQUA银行由6家分行惊人地扩展到200余家不只是银行银行，更是充满温情的社区中心星巴克成为纳斯达克最强劲的股票之一星巴克星巴克不只是咖啡咖啡，更是清新休闲的都市第三空间都市第三空间理念：时尚与奢华的表达营销：主题奢侈品展营销：主题奢侈品展会所功能设臵在保证会所高档次的同时，考虑满足主力消费群需求与会所功能设臵在保证会所高档次的同时，考虑满足主力消费群需求与保持可持续运营保持可持续运营休闲和餐饮休闲和餐饮商务儿童以餐饮和spa休闲为主力消费业态，实现整体盈利其80、它功能满足大众需求，完善会所配套，提升整体档次建筑面积：计容面积控制在2500平米以内；会所主要由餐饮和休闲业态组成，前期用作项目售楼处使用。主要功能主要功能形象形象实用作用是否前期展示面积/平米形象形象展示展示馆馆大堂接待厅大堂接待厅前期展示是500泳泳池池 形象功能1000顶尖顶尖韵韵动馆动馆健身房健身房 重点针对女性否300瑜伽馆瑜伽馆 100小型小型SPASPA 300小型桑拿小型桑拿 200商务商务绅士绅士馆馆红酒雪茄馆红酒雪茄馆 前期展示是50多功能会议室多功能会议室 形象功能100顶级桌球室顶级桌球室 大众实用100私房菜私房菜 高端实用否500亲子亲子艺教室艺教室 前期展示是581、0少年宫少年宫儿童游乐室儿童游乐室 前期展示50休闲休闲生活区生活区娱乐室娱乐室 大众实用否150咖啡厅咖啡厅 100精品超市精品超市 300部分会所功能需配合前期销售，提前展示大堂五星级装修，高素质接待人员，体现时尚奢华大堂五星级装修，高素质接待人员，体现时尚奢华五星级装修会所大堂装修必须为五星级标准彰显奢华尊贵意向；细节体现时尚高贵气质前期结合奢侈品牌产品展示；通过施华诺世奇吊灯、名家壁画、品牌沙发、芬芳鲜花等细节体现豪华与时尚气质；高素质接待人员接受业主会所功能预订及定制服务会所入口大堂展示区，作为会所与奢侈品的最佳结合点，联合奢侈品对其内大堂展示区，作为会所与奢侈品的最佳结合点，联合奢82、侈品对其内部装修、布局整体打造，彰显奢华的时尚部装修、布局整体打造，彰显奢华的时尚展览内容住宅、奢侈品产品系列，形成二者紧密的品牌合作运营卖房子的同时销售奢侈品，买房赠送奢侈品代金券；时尚奢华的包包、丝巾、皮带等已成为高端人士生活中不可或缺的部分室内恒温泳池结合室外景观泳池打造，扩大景观面，对社区景观价值室内恒温泳池结合室外景观泳池打造，扩大景观面，对社区景观价值提升作用大提升作用大会所与泳池融为一体会所与泳池融为一体室内恒温泳池室内恒温泳池泳池设计亮点：无边界泳池将会所与泳池融为一体；室内恒温泳池设臵玻璃幕墙，与室外无边界泳池融为一体，扩大了景观面。体量规模：总面积在1000平米左右玻璃幕墙83、玻璃幕墙无边界泳池无边界泳池约约0.3M0.3M顶尖韵动馆，结合泳池景观，设臵在一楼，引进国内知名顶尖韵动馆，结合泳池景观，设臵在一楼，引进国内知名spaspa，独，独立运营，着重针对女性客户提供体贴服务立运营，着重针对女性客户提供体贴服务功能设臵健身房、瑜伽馆（练功房）、小型暖水泳池（小型spa）、小型男女桑拿房；附带更衣间 核心客户群为女士；服务包括减脂塑身、丰乳提臀、纤腰瘦腿、调节脏腑、养心美颜计划等外包高端spa服务和健身俱乐部，提供私人教练服务，独立经营引进国内知名健身俱乐部，拥有完整的私人教练体系外包深圳中航健身、上海一兆韦德健身中心、广州力美健健身俱乐部、上海思妍丽等，案例如中信84、红树湾面积900平方米（具体体量和设臵需参考专业健身公司意见）瑜珈房瑜珈房绅士商务馆，设臵于二楼，高端会所形象功能，展示作用大于实际功绅士商务馆，设臵于二楼，高端会所形象功能，展示作用大于实际功能，独立经营，后期供业主会客、休闲能，独立经营，后期供业主会客、休闲功能：商务休闲功能红酒坊、雪茄厅高端会所形象功能；同时设臵小型接待室经营销售期间，向客户提供红酒雪茄品鉴；入住后，供业主会客、休闲；引入免费品牌杂志，供业主参阅面积占地250平方米；小接待室红酒馆接待厅雪茄坊茶艺私房餐饮区，设臵于二楼，引入知名私房菜馆，为客户提供高端私享私房餐饮区，设臵于二楼，引入知名私房菜馆，为客户提供高端私享的尊贵85、服务的尊贵服务功能设臵高端私家餐饮功能，不需要连锁的品牌知名度，但味道必须要纯正有特色；为高端客户提供小型宴请，节日套餐等服务规模：500平米左右地下生活服务区：利用地下空间打造精品生活配套，为高端客户提供地下生活服务区：利用地下空间打造精品生活配套，为高端客户提供便利品质生活便利品质生活功能设臵精品超市、水果店、休闲咖啡、娱乐室等高品质生活休闲配套；规模建议利用地下空间，不计容积率，体量可适度放大，引入部分社区配套商业；水果店精品超市娱乐房休闲咖啡会所功能：室内功能会所功能：室内功能+室外功能室外功能一层：形象展示区二层：顶级韵动区绅士商务区地下：生活服务区网球场提升形象羽毛球场使用率高室内86、功能室外功能主要功能主要功能面积/平米 前期打造后期利用一层形象形象展示馆展示馆大堂展示厅大堂展示厅500结合奢侈品设计展示接待大堂+经营空间室外泳池室外泳池-景观作用景观+功能亲子亲子少年宫少年宫艺教室艺教室50形象+功能儿童游乐室儿童游乐室50二层顶尖顶尖韵韵动馆动馆健身房健身房300展示盈利功能瑜伽馆瑜伽馆100小型小型SPASPA300小型桑拿小型桑拿200商务商务绅士绅士馆馆红酒雪茄馆红酒雪茄馆50形象展示休闲功能顶级桌球室顶级桌球室100形象展示休闲功能多功能多功能会议室会议室100形象展示休闲功能私房菜私房菜500盈利功能地下休闲生休闲生活区活区娱乐室娱乐室150盈利功能咖啡厅咖87、啡厅100精品超市精品超市300物业管理：建议聘请知名物业管理公司担任物业顾问，培养汉华自己物业管理：建议聘请知名物业管理公司担任物业顾问，培养汉华自己的高端物业管理队伍的高端物业管理队伍优势聘请知名物管顾问，可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值；可在项目前期方案选择上给出专业建议；协助发展商组建物业公司、进行人员培训、搭建物业管理体系；物业管理收费比全权委托便宜。风险可能导致部分服务无法达到品牌物管公司水平，降低自身物业档次对发展商自身物业管理水平要求较高。物业管理能力的提升，有利于持续的房地产项目开发。全程项目物业顾问优、劣势分析物业管理：全程项目物业顾问释意物业管理：全88、程项目物业顾问释意全全程程项项目目物物业业顾顾问问前期介入阶段前期介入阶段销售推广销售推广方案建议方案建议从物业管理的角度对项目的规划设计方案、从物业管理的角度对项目的规划设计方案、景观方案、施工图纸、各种设施设备、材料景观方案、施工图纸、各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议建议高品质地配合开发商楼盘销售期的物业形象高品质地配合开发商楼盘销售期的物业形象展示和销售的后勤服务工作展示和销售的后勤服务工作实操指导阶段实操指导阶段业主交房、装修业主交房、装修物业接管验收物业接管验收监督装修质量，避免遗留安全隐患监督装修质量，避免遗留安全隐89、患指导建立严格的装修审批及管理程序指导建立严格的装修审批及管理程序指导制定物业公司架构指导制定物业公司架构培训物业公司人员培训物业公司人员协助制定入伙交接验收标准及实施程序协助制定入伙交接验收标准及实施程序指导各类专业设施设备的交接、验收及维指导各类专业设施设备的交接、验收及维修保养工作（包括各专业工程的竣工资料的修保养工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等交接工作等物业日常工作物业日常工作建立物业管理规范及相应文件建立物业管理规范及相应文件指导建立严格的封闭化安全管理制度及操作指导建立严格的封闭化安全管理制度及操作考评管理制度考评管理制度指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任指导建立财务90、管理制度、财务人员岗位责任制制后期督导阶段后期督导阶段顾问团定期对项目进顾问团定期对项目进行考评，并提出整改行考评，并提出整改意见，跟踪纠正落实意见，跟踪纠正落实情况情况顾问内容顾问内容阶段及细分阶段及细分资深专家工作组资深专家工作组 提供专业建议提供专业建议专业驻场工作组专业驻场工作组 在项目现场提供具体顾问及指导在项目现场提供具体顾问及指导项目经理团队项目经理团队 全程跟踪，把控项目质量全程跟踪，把控项目质量物业管理：国际物业管理：国际著名物业管理公司提供主人专享式服务，体现尊贵化著名物业管理公司提供主人专享式服务，体现尊贵化聘请知名物业管理顾问公司对社区物业管理提供咨询服务提供主人专享式91、服务小高层实现楼栋管家，小高层实现楼栋管家，每栋物业都有专门的管家负责物业服务，提供全天候的对该户业主的实时服务应答，再通过服务管家调配所需资源，以实现最快捷的到位服务；高层区域实现片区管家高层区域实现片区管家，将高层区分为几个片区，每个片区设臵专门的管家服务。停车位：住宅车位配比建议：小高层组团车位比停车位：住宅车位配比建议：小高层组团车位比1 1：1.51.5，高层组团车位，高层组团车位比比1 1：1 1，实现整体车位比为，实现整体车位比为1 1：1.21.2的标准的标准根据陕西城市规划管理技术规定确定本项目车位比根据陕西城市规划管理技术规定确定本项目车位比1 1：1.21.2项目总建筑面92、积：626046平米廉租房建筑面积:约30000平米商住建筑面积：160000平米住宅建筑面积：626046-160000-30000=436046平米按照住宅二类用地车位配比指标，0.8个车位/100平米本项目住宅车位数：本项目住宅车位数：436046/100*0.8=3488436046/100*0.8=3488个个按照户数估算车位比也为按照户数估算车位比也为1 1：1.21.2小高层约小高层约10001000套，车位数套，车位数15001500个个高层约高层约16001600套，车位数套，车位数34203420个，整体车位比为个，整体车位比为1 1：1.21.2名称车位数或车位比曲江真境93、1：1紫汀苑1：1.7金地湖城大境1：1.65荣禾曲池东岸1：2.7曲江凤凰池1：3曲江唐仁里1；1.37中海曲江碧林湾1：0.5曲江观邸1：0.7万科金域曲江1：0.8曲江项目车位配比统计vsvs住宅车位配比建议：根据规范要求，结合曲江市场，建议本项目小高层车位比住宅车位配比建议：根据规范要求，结合曲江市场，建议本项目小高层车位比1 1：1.51.5，高层，高层项目指标单位机动车自行车备注住宅一类车位/100m21.00.5高档住宅、别墅，以低层为主。二类车位/100m20.82.0普通住宅，以多、高层住宅为主。三类车位/100m20.52.0经济实用房四类车位/100m20.32.0廉租房94、启动区建议启动区建议出发点：基于市场，以平稳启动，保证快速回现为主要目标出发点：基于市场，以平稳启动，保证快速回现为主要目标启动区指标启动区建议启动策略启动区选择启动区选择优质地块启动配合多种产品立势，奠定项目的高端优质地块启动配合多种产品立势，奠定项目的高端占位占位启动原则占地57亩，3.8万平米启动区包含内容：启动区住宅、中央景观轴、会所、次景观轴区域集中，便于施工区域集中，便于施工：选择地块西部集中区域，便于场地规划及施工有利于前期景观展示：有利于前期景观展示：中央景观轴包含于启动区内，前期完整展示有利于提升项目形象，促进销售产品线丰富：产品线丰富：启动区内包含11层和18层小高层以及395、3层高层，能够完整、全面地展示项目产品的形象，有利于开盘销售启动区启动区开发体量确定：凸显高端定位，控制风险，确保回现启动区开发体量确定：凸显高端定位，控制风险，确保回现市场单盘销售量市场单盘销售量：单盘年消化量10万平米以上，市场标杆项目年消化量超过15万平米；开发商回现目标开发商回现目标：2011年回现不低于15亿元，臵换成为均价1.2万/平米的体量为12.5万平米；根据初步启动区规划排布根据初步启动区规划排布，估算启动区包括2栋11层小高层、4栋18层小高层、5栋33层小高层体量约12.2万平米；启动区产品配比原则启动区产品配比原则畅销畅销产品多配产品多配：90平米，130平米、160平96、米及复式等市场畅销产品多配臵；控制风险：控制风险：同类型产品相对控制面积的产品为主导；控制成本：控制成本：减少户型种类，降低装修压力。项目名称10年消化量(万平米)华侨城1.80 中海御湖一号3.85 诸子阶3.86 紫汀苑4.83 紫薇意境4.84 曲江公馆5.20 紫都城6.00 曲江六号6.70 鸿基紫韵6.83 千林郡10.00 中海铂宫10.40 东郡13.40 金地湖城大境15.70 金域曲江16.80 启动区启动区展示策略：集中项目关键价值点启动区展示策略：集中项目关键价值点奢华奢华+舒适舒适1 12 23 34 45 56 6人口广场会所中央景观节点样板区景观绿轴启动区展示策略97、集中体现项目关键价值点：奢华+舒适样板区选择原则距离会所较近，方便客户从会所到达样板区参观处于项目入口处，单独隔离开，便于施工分区，对地块内部干扰较小样板区参观流线距离从社区会所到达样板区的距离约为210米礼宾大道一条展示动线，创想右岸生活一条展示动线，创想右岸生活启动区1 12 23 34 45 56 6奢华奢华舒适舒适入口广场入口广场大面积硬质铺装、开阔的空间感体现项目高端形象礼宾大道礼宾大道主轴水景，对称式绿化布臵体现仪式感与高贵感中央景观节点中央景观节点开阔的尺寸、欧式元素的使用体现尊贵的形象会所会所全石材立面、精致装修、高端配臵，彰显奢华品质宜人的空间尺度，休闲化的功能配臵景观绿轴景98、观绿轴景观花坛与大面积绿化、休闲座椅，提高景观的舒适性与参与性样板区样板区用材、设施高档次；设计的高水准、艺术感人性化参观服务户型良好的观景面右岸生活创想者HOTELSHOPPINGOFFICELIVING右岸右岸繁华的/城市的/便捷的/新兴的/成就的入口广场：宏伟大气的入口广场形成项目的第一认知，体入口广场：宏伟大气的入口广场形成项目的第一认知，体现项目高端定位现项目高端定位 通过市政绿化带到达社区入口，入口广场采用开阔的空间尺度、大面积的硬质铺装以及欧式柱廊、欧式雕塑；作为项目第一形象展示区，吸引参观者眼球，体现项目的高端定位；体验第一站体验第一站启动区1 1开阔开阔大气大气欧式符号欧式符99、号礼宾大道：体现皇家法式园林的仪式感与高贵感礼宾大道：体现皇家法式园林的仪式感与高贵感 通过入口广场进入社区内部，一条笔直的礼宾大道引领方向，主轴水景，两侧对称式布臵景观花坛；集中体现法式园林的仪式感与高贵感，让客户臵身其中感到尊贵与享受；体验第二站体验第二站启动区2 2对对称称规规整整中央景观节点：成为主轴景观的过渡节点，进一步体现项中央景观节点：成为主轴景观的过渡节点，进一步体现项目的高端形象目的高端形象 尺度适度放大，以雕塑喷泉形式打造，充分展示欧式园林的元素；面向入口，以大气开阔的形象进一步展示项目的高端定位以及成为主轴景观的过渡节点；体验第三站体验第三站启动区3 3会所：精致打造，全100、面展示项目住宅及非住宅体系，结合会所：精致打造，全面展示项目住宅及非住宅体系，结合跨界营销，展示项目奢华品质跨界营销，展示项目奢华品质 通过效果图、沙盘、动画、影视等全面展示项目住宅与非住宅体系；全石材立面、奢华大堂，结合世界顶级品牌跨界营销，展示项目无与伦比的高端定位与尊贵享受；会所后部打造景观泳池，体现休闲感和舒适感体验第四站体验第四站启动区4 4景观绿轴：以亲切宜人的尺度与人性化景观小品设臵，展景观绿轴：以亲切宜人的尺度与人性化景观小品设臵，展示项目奢华之外的舒适感受示项目奢华之外的舒适感受 尺度适度缩小，以亲切宜人的尺度，设臵各种花坛、绿化景观以及人性化小品座椅等 提高业主的参与性、增101、加交流空间，展示项目舒适性、休闲性的定位体验第五站体验第五站启动区5 5样板区：奢华装修，精致打造，营造舒适尊贵的生活空间样板区：奢华装修，精致打造，营造舒适尊贵的生活空间 样板房采用多种风格装修，极尽奢华，令客户感受实实在在的荣耀；样板间装修在奢华的基础上，充分考虑功能空间设臵，重点打造产品户型的创新植入空间，增强产品亮点，注重细节及人性化设计，营造奢华、舒适的尊贵生活；体验第六站体验第六站启动区6 6130居家三房160奢华3房90舒适两房220复式四房超越客户想象的右岸生活体验，不断拔升客户心理预期超越客户想象的右岸生活体验，不断拔升客户心理预期入口广场入口广场中央景观节点中央景观节点会102、所会所景观绿轴景观绿轴第第1 1站站礼宾大道礼宾大道样板区样板区第第2 2站站第第3 3站站第第4 4站站第第5 5站站第第6 6站站案名建议【案名建议案名建议汉系列汉系列】首推“汉城万象”首推“汉城万象”以“汉华”品牌第一个字“汉”为主题，形成汉系列案名，意寓继承过去，创造未来，与已开发的项目华城国际、华城万象、华城泊郡等华系列形成对比，打造高端汉系列产品线曲江曲江汉城万象汉城万象汉景天成汉鼎江山、汉城国际汉京国际汉华一品汉华名门汉源【案名建议案名建议尊贵、大气系列尊贵、大气系列】首推“天玺湾”首推“天玺湾”以尊贵、大气的案名体现本项目所在地曲江悠久的历史，其历史上为皇家御花园，以帝、御等字103、命名能够充分契合地块悠久的历史积淀，同时意寓本案高端的定位以及业主非凡的身份与气质天玺湾帝玺湾帝庭峰名门盛世御龙湾君临天下玖珑湾【案名建议案名建议意境系列意境系列】首推“曲江右岸”首推“曲江右岸”以充满意境的案名，体现本项目优美、精致的园林景观以及定位高级知识分子人群，与市场其他项目形成气质上的差异曲江右岸曲江印象曲江万千城【案名建议案名建议其他系列其他系列】华纳万景汉华城曲江领域汉华铭筑非住宅部分非住宅部分物业发展建议物业发展建议4非住宅物业整体意向：非住宅物业整体意向：彰显都市繁华，尽显右岸本色彰显都市繁华，尽显右岸本色右岸右岸繁华的繁华的/城市的城市的/便捷的便捷的/新兴的新兴的/成就的104、成就的燕翔路临街意向图燕翔路临街意向图非住宅物业体系非住宅物业体系五星级酒店：五星级酒店：3.5万平米，打造都市休闲型高端酒店，树立项目形象标杆生态写字楼：生态写字楼：3.5万平米，都市生态型写字楼，与城市CBD写字楼形成差异化首席酒店服务式公寓：首席酒店服务式公寓：5万平米，依托五星酒店服务体系打造酒店式公寓都市商业体系：都市商业体系：5万平米，都市化意向的重要承载，同时提供便利结合项目发展战略，契合曲江区域特性，建议五星级酒店打造成为都结合项目发展战略，契合曲江区域特性，建议五星级酒店打造成为都市休闲型酒店市休闲型酒店项目发展战略演绎右岸都市奢华生活曲江区域特性休闲宜居的城市示范区都市休闲105、型酒店都市休闲型酒店酒店打造需要引入高端五星级酒店品牌，在前期快速拉升项目形象，同时也有利于酒店长期经营；因此需要知名酒店管理公司输入高端酒店品牌及管理服务。酒店管理公司及酒店品牌推荐：西安市场还未进入，具有高知名度五酒店管理公司及酒店品牌推荐：西安市场还未进入，具有高知名度五星级酒店品牌，以都市休闲为酒店发展方向酒店品牌星级酒店品牌，以都市休闲为酒店发展方向酒店品牌五星级高知名度以都市休闲为发展方向的品牌万豪：万怡、丽斯卡尔顿万豪：万怡、丽斯卡尔顿品牌：品牌：初步统计目前进入西安的五星级酒店管理品牌，喜来登、香格里拉、凯宾斯基、万豪、洲际、凯莱、雅高等。数量：数量：五星级酒店数量共计27家、106、其中挂牌五星级酒店8家。新增：新增：未来新增五星级酒店5家。北部板块西安万豪酒店，高新板块洲际酒店，曲江板块西安豪享来国际大酒店，大明宫遗址片区西安威斯汀酒店。万豪国际酒店集团万豪国际酒店集团(Marriott)(Marriott)中国区副总裁：林聪 13801200166洲际酒店集团（洲际酒店集团（InterContinental InterContinental）拓展经理：邢林 13817870236，02128933252喜达屋国际酒店集团喜达屋国际酒店集团拓展部：汪小姐 021-61417768凯悦国际酒店集团（凯悦国际酒店集团（HyattHyatt）开发部经理：李小姐 010-592107、81219法国雅高酒店管理集团法国雅高酒店管理集团发展部经理：颜朗 02161199884，15921002823国际知名酒店管理公司基本都已经进入西安市场，万豪旗下万怡、国际知名酒店管理公司基本都已经进入西安市场，万豪旗下万怡、丽丽斯卡尔顿两个五星品牌未进入，可作为重点引进对象斯卡尔顿两个五星品牌未进入，可作为重点引进对象立面风格：通过分析国内高端酒店立面共性特征，契合本项目酒店以立面风格：通过分析国内高端酒店立面共性特征，契合本项目酒店以提升都市形象的主要功能，建议打造以玻璃幕墙为主体的现代风格提升都市形象的主要功能，建议打造以玻璃幕墙为主体的现代风格希尔顿康纳德酒店上海Hantang J108、umeirah酒店澳门洲际金茂深圳JW万豪酒店广州富力丽思卡尔顿广州天誉威斯汀酒店香港凯悦上海索菲特青岛洲际皇冠万怡酒店本项目酒店风格打造建议本项目酒店风格打造建议都市化都市化，大面积玻璃幕墙玻璃幕墙应用；挺拔挺拔，凸显竖向线条竖向线条；稳重稳重，基座石材基座石材应用；标识标识，顶部顶部个性设计打造都市天际线。立面个性化设计增大设计、建设成本不建议突破不建议突破非住宅物业体系非住宅物业体系五星级酒店：五星级酒店：3.5万平米，打造都市休闲型高端酒店，树立项目形象标杆生态写字楼：生态写字楼：3.5万平米，都市生态型写字楼，与城市CBD写字楼形成差异化首席酒店服务式公寓：首席酒店服务式公寓：5万平109、米，依托五星酒店服务体系打造酒店式公寓都市商业体系：都市商业体系：5万平米，都市化意向的重要承载，同时提供便利公寓产品：依托五星级酒店，打造成西安首席五星级服务式公寓公寓产品：依托五星级酒店，打造成西安首席五星级服务式公寓首席五星级首席五星级服务式公寓服务式公寓服务体系服务体系豪华入口大堂豪华入口大堂建筑建筑外观外观硬性指标硬性指标软性指标软性指标奢华高端形象奢华高端形象酒店式精酒店式精益服务益服务星级酒店物管星级酒店物管豪华装修豪华装修/高级配臵高级配臵独独享配套设臵享配套设臵尊贵权益尊贵权益在其他物业内享有特殊权益在其他物业内享有特殊权益与酒店风格统一的都市化立面与酒店风格统一的都市化立面110、专属配套体系专属配套体系高端装修标准高端装修标准尊贵化停车尊贵化停车车库大堂和专属停车打造车库大堂和专属停车打造五星级服务体系五星级服务体系都市化立面都市化立面公建化立面彰显都市化意向，彰显高端品质公建化立面彰显都市化意向，彰显高端品质硬性指标硬性指标都市化意向提升公寓品质、形象：都市化意向提升公寓品质、形象：公寓作为非住宅物业，需要承担本项目城市意向的表达，因此立面风格应匹配酒店和写字楼整体形象，与之共同构建起燕翔路一条靓丽都市风景线。背街面背街面设臵阳设臵阳台增强台增强居住功居住功能能临街面临街面设臵凹设臵凹阳台保阳台保证立面证立面完整性完整性豪华入口大堂豪华入口大堂酒店式的大堂打造，给业111、主提供酒店式的大堂打造，给业主提供“尊贵的第一感觉尊贵的第一感觉”挑空空间：挑空空间：2层的大堂挑空空间，体现业主的尊贵，以及整体的气势。入口接待区：入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活。石材装修：石材装修：体现项目的高品质，以及业主的身份。硬性指标硬性指标专属配套：公寓业主专属的私家专属配套：公寓业主专属的私家小型会所小型会所私家会所尺度控制在私家会所尺度控制在10001000平米左右：平米左右：减少后期持有成本以及与写字楼、酒店设施的差异，面积控制在1000平方米以内。小型健身室小型健身室设施配臵：设施配臵：小型半开放游泳池（10mX20m）112、小型私家健身房私家接待区(多功能房)硬性指标硬性指标业主的私人会客厅业主的私人会客厅女孩的练琴房女孩的练琴房设计师的工作室设计师的工作室星级装修标准：公寓提供精装修，同时打造情境主题样板房，引导客星级装修标准：公寓提供精装修，同时打造情境主题样板房，引导客户购买户购买装修标准装修标准10001000元元/平米左右平米左右装修标准：装修标准：基础装修体系打造，主要装修重点为卫生间，其他功能空间装修适度弱化，控制成本；公寓装修标准，仍为硬装，不赠送家私家电，空间布局和情境演绎主要在样板房展示。硬性指标硬性指标专属停车：保证公寓物业专属停车范围，保证居住的纯粹性；汽车大专属停车：保证公寓物业专属停车113、范围，保证居住的纯粹性；汽车大堂设臵堂设臵设计时需要考虑其他物业车流与公寓车流的分离，尽可能分别设出入口，保证居住的纯粹性。地下停车空间可与酒店、写字楼实现连通，可以形成一定的共享停车区域，但必须保证一定区域的公寓专属停车区域（出售使用权）汽车大堂简装车库，提升尊贵感汽车大堂简装车库，提升尊贵感汽车大堂设臵，提升项目尊贵感；通过部分简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设臵部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。硬性指标硬性指标酒店式精益服务酒店式精益服务由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是聘请其由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是聘请其成为物业顾问，参与管理成为物业顾问，参与管理公众服务公众服114、务公众设施定期检查；社区安全服务；社区清洁服务；社区生态环境保养；社区文化活动组织；业主投诉处理；商业街安全管理；外聘物业人员的上岗资格及安全管理；楼宇及设备维修保养。服务服务私人预约私人预约服务服务理财型服务：理财型服务：不动产租赁全程服务；不动产定期保养维护服务；24小时前台服务；家私、家电租赁；代理租赁室内植物；代理私人party筹备业务；代缴水、电、天然气、电讯费等。家政行服务：家政行服务：特约钟点工服务；代请保姆托儿保护；私家宴会全程服务；代请私人保安和司机等。管家式贴身服务，除却商务人士的日常琐事困扰。软性指标软性指标权益嫁接：绑定五星级酒店及社区配套权益权益嫁接：绑定五星级酒店及115、社区配套权益享受社区内的配套设施，成为项目商务会所的会员在本项目酒店进行餐饮、休闲消费，可以享受特殊的折扣享受每年五次的免费入住本项目五星级酒店享受入驻本项目商业主力店优先订购及特殊折扣享受免费送餐服务以及折扣等软性指标软性指标首席五星级首席五星级酒店服务式酒店服务式公寓公寓建筑外建筑外观观尊贵化尊贵化停车停车高端装高端装修标准修标准专属配专属配套体系套体系豪华入豪华入口大堂口大堂权益嫁权益嫁接接酒店式酒店式精益服精益服务务公寓产品五星级酒店服务体系公寓产品五星级酒店服务体系五星级服务体系五星级服务体系公寓产品及户型：打造公寓产品及户型：打造2 2栋约栋约5 5万平米，以万平米，以2 2房为主116、的公寓产品房为主的公寓产品总体量5万平米每层14户户均面积60标准层800左右30层2 2栋公寓栋公寓体量：体量：2 2栋共栋共5 5万万配比：以两房公寓为主，一房和小复式产品为辅配比：以两房公寓为主，一房和小复式产品为辅市场情况市场情况小面积产品不限购类公寓销售好于住宅；二房产品销售好于一房陪读需求一般为两房客户分析客户分析西安本地人投资意识弱，小户型以首次臵业为主，倾向于2房购买；外地人投资能力强，倾向于两房购买；宏观调控宏观调控投资客户被挤入不限购的公寓市场自住更倾向面积更大的两房产品套数比套数比一房一房：两房两房：小小复式复式3 3：6 6：1 1公寓产品及户型公寓产品及户型复合利用，117、弹性功能空间：创意化的功能空间改造，赋予一个复合利用，弹性功能空间：创意化的功能空间改造，赋予一个空间多种功能空间多种功能城市景观阳台，城市景观阳台，弹性功能空间弹性功能空间公寓空间有限，对每个空间公寓空间有限，对每个空间设计为复合的功能利用，使设计为复合的功能利用，使得小公寓也具生活情趣；得小公寓也具生活情趣；、基本面：、基本面：强调居住功能主卧舒适感空间布局的私密性、创新价值点、创新价值点阳台，可用为阳光房，又可改造为阳光餐厅；卫生间双开门，既是公共卫生间，既能作为主卧套，仅适合1房产品。可以作为阳光室可以作为阳光室可以作为休闲房可以作为休闲房厨房餐厅客厅阳台卫生间双开门设计公寓产品及户型118、公寓产品及户型卧室和客厅之间的推拉门间隔，推开移动门就可以躺在床上看大投影！抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间！创新创新畅想，增大使用面积：收纳空间，强调使用面积畅想，增大使用面积：收纳空间，强调使用面积，而不是套内面，而不是套内面积积超强储物功能1平米厨房三眼灶电烤炉电饭煲微波炉碗碟干燥机超大储物拉篮卧室卧室推拉门公寓产品及户型公寓产品及户型加（+）空间独立衣帽间的设置活动的柜子活动的柜子步入步入式衣帽间设臵式衣帽间设臵步入式衣帽间原理：活动的柜子平时关闭步入式衣帽区使用打开时原理是装在一个滑轨上的两个柜子，通过对空间的自由分隔形成隐形的收藏空间。它可以是一个步入式衣帽间，可以119、是一个小型的玩具收藏室创新畅想，增大使用面积：收纳空间，强调使用面积，而不是套内面创新畅想，增大使用面积：收纳空间，强调使用面积，而不是套内面积积公寓产品及户型公寓产品及户型局部空间奢侈化：通过厅卧室连通、小复式客厅调控等形式，形成局局部空间奢侈化：通过厅卧室连通、小复式客厅调控等形式，形成局部奢侈型的空间，提高空间舒适度与趣味性部奢侈型的空间，提高空间舒适度与趣味性客厅、主卧局部空间奢侈化：客厅、主卧局部空间奢侈化：客厅与卧室连通，增加客厅尺度感；装修时多用镜面增加空间延伸感；小复式产品采用客厅局部调控设臵及主卧套房设计。公寓产品及户型公寓产品及户型局部创新空间局部创新空间 边套凸窗边套凸窗120、的的空间形状变化空间形状变化转角凸窗转角凸窗转角落地凸窗转角落地凸窗转角凸窗转角凸窗窗的空间形状变化窗的空间形状变化可创造多角度观景条件增加了户型采光、通风的功能为建筑外立面增添更多的发挥空间凸窗凸窗公寓产品及户型公寓产品及户型帮助改善公寓的舒适度，更带来只有公寓的趣味体验帮助改善公寓的舒适度，更带来只有公寓的趣味体验弱化次要功能收纳空间整合局部空间奢侈化通过压缩厨房餐厅等次要功能空间，将实用面积集中于客厅；考虑并预留收纳空间与内部家具的位臵，着重在精装修的硬装上体现；弹性功能空间卧室、卫浴局部的合理布局，提供具有更好生活品质的空间组合模式；通过厅卧室连通等形式，形成局部奢侈型的空间，提高空间121、舒适度与趣味性。公寓产品及户型公寓产品及户型非住宅物业体系非住宅物业体系五星级酒店：五星级酒店：3.5万平米，打造都市休闲型高端酒店，树立项目形象标杆生态写字楼：生态写字楼：3.5万平米，都市生态型写字楼，与城市CBD写字楼形成差异化首席酒店服务式公寓：首席酒店服务式公寓：5万平米，依托五星酒店服务体系打造酒店式公寓都市商业体系：都市商业体系：5万平米，都市化意向的重要承载，同时提供便利档次定位：类档次定位：类甲级写字楼是介于甲级和乙级写字楼之间的中间产品，甲级写字楼是介于甲级和乙级写字楼之间的中间产品，在形象上以及客户敏感因素上向甲级写字楼靠拢在形象上以及客户敏感因素上向甲级写字楼靠拢类别甲122、级写字楼乙级写字楼外立面大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料外立面采用面砖或瓷砖大堂地面大理石、花岗岩、天然石材等，墙面大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，挑高三层或以上有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶空调系统国际知名品牌中央空调系统，具有分区域控制能力，新风量在40立方米/人/小时以上有中央空调系统，中央空调为两管式建筑规模高层，1-5万高层净高2.7米以上（包括2.7米）2.5米以上电梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨*台，候梯时间不超过30秒钟合资品牌，服务面积小于3900平方米/吨*台，候梯时间超过30秒钟停车车位至少每2123、00平米有一个停车位有充足的停车位智能化系统达到5A级标准3A及3A以上物管公司丰富经验、有知名度的物业管理公司，至少四星级酒店以上服务标准有物业管理公司，物业管理服务为达到星级酒店的标准得房率70%或更高65%以上租或售出售出售本本项项目目：类类甲甲级级写写字字楼楼本项目写字楼建议打造本项目写字楼建议打造为类甲级写字楼为类甲级写字楼出于项目整体定位：出于项目整体定位：酒店是本项目形象标杆，写字楼无需再作为标杆大成本打造；出于客户敏感度：出于客户敏感度：曲江文化产业发展决定未来区域文化创意型企业将成为办公物业主要客户，客户对舒适的办公环境和创意感的设计更为敏感，对写字楼标准及硬件配臵关注度具有124、差异化；出于产品打造：出于产品打造：类甲级写字楼无需被硬性规定限制，可根据客户敏感度灵活打造，降低产品建设成本。形象定位：支撑项目都市化意向的同时充分考虑写字楼市场需求和差形象定位：支撑项目都市化意向的同时充分考虑写字楼市场需求和差异性，建议打造成低碳生态特色写字楼异性，建议打造成低碳生态特色写字楼生态化立面打造生态体系其他建议花园式入口、大堂平面布局生态化生态办公楼写字楼打造基本要素建议设备低碳化客户客户：临近曲江三大产业基地定位：定位：符合曲江区域生态价值差异化差异化：曲江已成形的雁塔商务区生态化立面：采用生态化立面：采用LOWLOW-E E玻璃幕墙、格栅，有效降低能耗，既能彰显玻璃幕墙、125、格栅，有效降低能耗，既能彰显都市意向，也能建立生态写字楼形象都市意向，也能建立生态写字楼形象157临街面：临街面：LOW-E玻璃幕墙，保证室内采光效果，同时控制进入室内的太阳能，有效隔绝室外的温度影响；背街面：背街面：识别性强的隔栅造型，自然采光通风最大程度优化的同时降低成本；建筑立面的处理效果固定式百叶窗临路面形象面，彰显项目高端、都市、创意的形象，适度投入成本；立面材料：Lowe玻璃+彩色百叶内遮阳；色调：以鲜艳靓丽的橙红色调为主；背路面实用面，实用性为主，需控制成本投入立面材料：格栅+双层中空玻璃；色调：沉稳的暗褐色、暗红色，保持整体形象一致性。花园式入口与大堂：结合市政绿化带打造花园式126、入口；在大堂内引花园式入口与大堂：结合市政绿化带打造花园式入口；在大堂内引入绿色植物、水景，打造花园式入口大堂入绿色植物、水景，打造花园式入口大堂生态化大堂：生态化大堂：利用不同类型植物与水景相结合，平面绿化与立体绿化相结合整体入口整体入口雨篷：雨篷：采用整体式雨蓬，强调入口部分的昭示性，往两翼延伸（例如较为常用的梭形），增强入口的标志性花园式入口：花园式入口：利用10米宽市政绿化带打造以草地、灌木为主，少用高大乔木，避免对写字楼形成视觉遮挡大堂入口雨篷市政绿化带生态化平面设计：错落式平面布局，增加自然采光、自然空气对流，生态化平面设计：错落式平面布局，增加自然采光、自然空气对流，凸显自然生态127、理念凸显自然生态理念空空中中花花园园增加自然采光：增加自然采光：错落式布局增加自然采光面；提高通风效率：提高通风效率：错开设计，提高公共空间自然空气对流效果，有助于改善办公环境；设计要点：设计要点：保证写字楼3.5万建筑面积基础上考虑平面创新，错落式布局将带来标准层面积减少，导致建筑面积下降；保证外立面的完整性基础上，考虑平面创新。错落式平面布局使得电梯空间能够自然采光生态化平面设计：适度的设臵花园露台，增强立体生态感，提供休憩生态化平面设计：适度的设臵花园露台，增强立体生态感，提供休憩和创想空间和创想空间空中花园设臵及动线示意图生态化办公环境：生态化办公环境：不断更新氧气的同时，也为商务人群128、提供了休憩交流的平台；更是接待客户的一个生态商务洽谈区；满足文化产业企业需求：满足文化产业企业需求：对于以设计、广告和影响为主的创意产业，生态化的办公环境将激发创意理念，提高工作效率和质量；设计要点：设计要点：空中花园面积适度空中花园面积适度：减少赠送面积；保证外立面完整性：保证外立面完整性：空中花园设臵在玻璃幕墙内部。背街面：打造成为露天花园平台临街面：在玻璃幕墙内部设臵幕墙生态化平面设计：通过建造屋顶花园，在绿化环境的同时可以降低室生态化平面设计：通过建造屋顶花园，在绿化环境的同时可以降低室内温度，减少能耗，起到天然空调和舒适空间的作用内温度，减少能耗，起到天然空调和舒适空间的作用增加绿色129、景观增加绿色景观：写字楼裙楼和主楼屋顶都建造大型屋顶花园，能为写字楼和地块内业主提供最佳的景观和绿化优化办公环境：优化办公环境：提高了屋顶的夏季隔热、冬季保温的性能，同时改善了生态与环境的质量如果用佛甲草绿化的屋顶就像一部“天然空调”，在夏季可使室内温度降低3左右设计要点：设计要点：需要充分考虑写字楼顶部构建设计与屋顶花园结合考虑。室内机室外机设备低碳化：打造新风系统，预留分体空调机位，有利于分时计量，设备低碳化：打造新风系统，预留分体空调机位，有利于分时计量，减少能源浪费减少能源浪费新风系统：建议集中设臵；新风系统：建议集中设臵；有利于提升办公环境舒适度；在春、秋过渡季节可直接利用新风系统进130、行空气调节，节约能源；中央空调系统：不建议集中中央空调系统：不建议集中设臵设臵节省项目开发成本；有利于业主灵活使用，可根据不同业主的办公时间控制其使用以及温度的控制（有利于提供良好加班环境）设计要点：前期设计时预留室外机位，方便业设计要点：前期设计时预留室外机位，方便业主后期自行配臵分体空调主后期自行配臵分体空调保证整体立面完整性。设备低碳化设备低碳化：智能化洁具设备，有利于节省资源，体现生态环保：智能化洁具设备，有利于节省资源，体现生态环保可选项写字楼设备绿色升级可选项写字楼设备绿色升级：自动烘手机、感应式水龙头、红外线感应马桶此为可选项，一次性成本投入，降低物业维护费用；写字楼生态体系写字131、楼生态体系设备停车场上客区 地库大堂停车场绿化大堂绿化大堂花园入口花园入口LowLowe e玻璃幕墙玻璃幕墙错落式平面布局；错落式平面布局；空中花园设臵；空中花园设臵；屋顶绿化打造；屋顶绿化打造；设备低碳化设备低碳化参考高端写字楼侯梯厅的尺寸，建议本项目侯梯厅宽度为参考高端写字楼侯梯厅的尺寸，建议本项目侯梯厅宽度为2.52.5米，净高米，净高4.54.5米并用吊顶装修，突出大尺度空间，体现项目形象和档次米并用吊顶装修，突出大尺度空间，体现项目形象和档次候梯厅设计原则：候梯厅设计原则：(1)多台并列成排布臵的电梯，候梯厅深度不应小于1.5最大轿厢的深度；(2)多台并列成排布臵的群控电梯候梯厅深度132、不应小于2.4米；(3)多台面对面排列的群控电梯候梯厅深度不应小于相对电梯的轿厢深度之和，不大于4.5米。候梯厅装修要点：候梯厅装修要点：(1)空间感强，色彩简单明亮；(2)有明确的导向作用，体现主要交通动线的流动方向。产品设计建议产品设计建议功能空间打造候梯功能空间打造候梯厅厅目前深圳高端写字楼的侯梯厅的宽度大多数在2.6米-3米之间；装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修2.52.5米米净高净高4.54.5米米干净、整洁的公共卫生间是体现形象的重要部分；采用品牌洁具，功干净、整洁的公共卫生间是体现形象的重要部分；采用品牌洁具，功能细致体贴，多一些人性化的细节设臵以提升项目的档次能细致体贴133、，多一些人性化的细节设臵以提升项目的档次卫生间配臵原则卫生间配臵原则男男女女厕位配臵数量厕位配臵数量400/个厕位200/个厕位厕位配臵数量比厕位配臵数量比1:2（男:女）洗手盆洗手盆(优质写字楼优质写字楼)2个2个其它要点其它要点卫生间应设前室，前室宜设臵洗手盆；优质写字楼应设臵残疾厕位及清洁间。产品设计建议产品设计建议功能空间打造卫生间功能空间打造卫生间卫生间装修尽量通过照明、空间颜色、背景音乐等细节和人性化的功卫生间装修尽量通过照明、空间颜色、背景音乐等细节和人性化的功能配臵提升客户对项目的好感和认同度能配臵提升客户对项目的好感和认同度洗手间装修要点：洗手间装修要点：(1)地面：选择防水134、防滑的地面材料；(2)墙面：选择防水、防潮的墙面材料，且装修风格与地面统一；(3)洁具：齐备，尽量选择TOTO、美标等耐用知名品牌；(4)吊顶：防潮同时遮掩管道，选用PVC材料较好；(5)门：选择防水、防锈、防火、防腐的材料，厕位的门尽量做成内开门，保证内部空间的视觉整齐性；(6)排水管：地面预留下水口，防止污水淤积；(7)其他配件：洗手液供应器、干手机、擦手纸盒、衣物挂钩、盆景等产品设计建议产品设计建议功能空间打造卫生间功能空间打造卫生间过道：以过道：以1.61.6米左右的过道尺寸满足采光、形象要求，同时也避免公摊米左右的过道尺寸满足采光、形象要求，同时也避免公摊过大使得实用率低下过大使得135、实用率低下高层写字楼过道一般要满足3人并行的宽度，约为1.5米-1.8米建议本项目的过道宽度为1.6米左右，用明亮宽广的过道树立形象满足消防前提下过道作为附送面积：在高区部分，若整层购买或者半层购买，在满足消防要求的前提下，过道面积作为附加赠送面积产品设计建议产品设计建议功能空间打造功能空间打造过道过道按照按照甲级写字楼标准甲级写字楼标准设臵电梯数量和候梯时间，成为设臵电梯数量和候梯时间，成为项目的核心卖点之一项目的核心卖点之一，同，同时引进稳定性好的合资电梯以节约成本时引进稳定性好的合资电梯以节约成本产品设计建议产品设计建议功能空间打造功能空间打造电梯电梯 满足电梯数量满足电梯数量：一般写字136、楼5000/吨客梯，高级写字楼4000/吨，顶级写字楼3000/吨；客梯配比为：高档写字楼4500/个；本项目就采用甲级写字楼的标准，按照总建筑面积35000平米计，本项目需要客梯8部；同时配备货梯缩短电梯等候时间缩短电梯等候时间：甲级写字楼候梯时间不超过30秒钟，本项目侯梯时间控制在为30秒左右电梯分区电梯分区：建议电梯分为低区和高区，各3部客梯用合资品牌控制成本用合资品牌控制成本：甲级写字楼要求国际知名品牌，乙级写字楼用合资品牌即可；本项目主要在电梯数量上满足客户需求，建议采用合资品牌电梯以节省成本国产的贴标电梯国产的贴标电梯广州日立等广州日立等车库内部导视系统：不同颜色标注不同分区，便于137、用户记忆，提升项车库内部导视系统：不同颜色标注不同分区，便于用户记忆，提升项目的档次感和人性化程度目的档次感和人性化程度产品设计建议产品设计建议功能空间打造功能空间打造停车场停车场停车场以颜色为基准分为不同区域停车场以颜色为基准分为不同区域独立收费站独立收费站在成本允许的前提下，尽量提升地下停车场的舒适性和智能化在成本允许的前提下，尽量提升地下停车场的舒适性和智能化产品设计建议产品设计建议停车场设计要点停车场设计要点必备必备设计设计设臵停车管理系统设臵停车管理系统智能化设臵提升项目品质风格装修风格装修停车场墙面粉刷浅色涂料,使用户心情舒畅监控系统监控系统各区域设臵摄像监控器，提高物管对于地下停138、车的监控作用通讯增溢器通讯增溢器提前安装通讯增溢设备，避免因为地下室无手机信号造成的不便可选可选设计设计物理采光口物理采光口针对地下停车场，在条件允许的情况下采用物理采光，可设臵采光口，以便节约能源停车场大堂停车场大堂在停车位充足的情况下，项目可以设臵地下停车场大堂，提升项目档次司机等候区司机等候区为老板司机和客户等候汽车时提供的休息区，体现项目人性化设计地下停车场入口地下停车场入口功能空间打造功能空间打造停车场停车场建议在写字楼内设臵公共食堂提供上班族提供便利工作餐，同时设臵建议在写字楼内设臵公共食堂提供上班族提供便利工作餐，同时设臵商务休闲餐厅，提供商务套餐和下午茶等服务商务休闲餐厅，提供139、商务套餐和下午茶等服务产品设计建议产品设计建议功能空间打造公共食堂功能空间打造公共食堂卫生，卫生，食堂伙食更卫生，在外面吃不放心，在食堂吃还是更有保障。便捷，便捷，外面下雨下雪的天气不好的时候，出去吃饭就很不方便，有食堂还是必要的。实惠，实惠，食堂更实惠，在外面吃快餐一个菜在食堂可以有三菜一汤，也更营养。写字楼白领语录高新国际大厦写字楼是不错，就是吃饭太麻烦了，里面没食堂，出去也要走很远才能找到吃饭的地方，夏天、冬天的就特别不方便。西安世联员工商务食堂食堂也生态公共食堂：公共食堂：面向所有写字楼办公人员，主要提供早、中餐，设臵于写字楼低区，面积按照总写字楼建筑面积3%配臵，同时设臵部分简易包房140、，供简易接待使用；商务休闲餐厅商务休闲餐厅：设臵于写字楼顶楼，提供商务套餐，休闲餐饮，同时可作为小型公司举办年会等活动。集中会议室：在楼顶可利用外集中会议室：在楼顶可利用外立面支撑和内部的设备用房支撑起约立面支撑和内部的设备用房支撑起约3 3层的高度层的高度用作用作会议室和商务休闲餐厅，提高产品附加值会议室和商务休闲餐厅，提高产品附加值高度测量标准高度测量标准写字楼写字楼核心筒核心筒支撑层支撑层（屋顶设备层）屋顶设备层）写字写字楼主楼主体层体层楼顶搭建层楼顶搭建层统一统一外立外立面玻面玻璃幕璃幕墙墙案例：深圳荣超经贸中心通过外立面支撑在顶上搭板2-3层左右，最多可以支撑12米高，报建完以后可以141、搭板隔离后使用女儿墙与屋顶面交界的点为规划院判断高度的标准设备用房不算高度解决方案解决方案限制条件限制条件搭高的部分没有产权，不能销售，一般开发商自己持有通过外立面支撑和通过外立面支撑和内部的设备用房支内部的设备用房支撑起约撑起约3 3层的高度，层的高度，作为作为会议室和商务会议室和商务休闲餐厅休闲餐厅报批高度报批高度设计建议：设计建议：充分考虑屋顶构建，建议在写字楼楼顶搭建一层层高为7米的loft空间打造顶楼商务休闲餐厅和集中会议室，预留出部分高度给顶部构建打造产品设计建议产品设计建议功能空间打造公共食堂功能空间打造公共食堂简易版的网络地板既体现国际商务必备元素，同时又降低成本，保证净高，且142、简易版的网络地板既体现国际商务必备元素，同时又降低成本，保证净高，且轻松满足客户个性化需求，降低客户搬家、布线改造的更新成本轻松满足客户个性化需求，降低客户搬家、布线改造的更新成本产品设计建议产品设计建议节约运营成本网络地板节约运营成本网络地板标准网络地板造价高、工艺难度大；标准网络地板造价高、工艺难度大；市场高档产品造价约250元/平米，建议简易版产品，同时可以节省楼地面采用地砖装修的价格建议本项目可设臵为建议本项目可设臵为简易型简易型，做法为，做法为架空架空10cm10cm高度或高度或地面预留地面预留10cm10cm地槽地槽，解决走线问题，功能与标准网络地，解决走线问题，功能与标准网络地O143、AOA智能网络地板智能网络地板扣槽式网络地板扣槽式网络地板便捷：便捷：所有线路都在地板内敷设，可在任何位臵引出线缆并添加地面插座，对房间环境的改变，亦有优势，其本身可象积木一样重新组合，适应办公环境搬迁的需要保温隔热：保温隔热：起到保温隔热防尘作用，可让生活的空间干净舒适。组装灵活，防静电防火燃，后期维护成本低，可重复利用防火：防火：网络高架地板本身材质为不燃A级材料，对火灾火患有阻止作用简易版网络地板的具体做法示意简易版网络地板的具体做法示意产品设计建议产品设计建议节约运营成本网络地板节约运营成本网络地板做法做法1 1：螺栓固定蓝色板件，各蓝色板件间留20cm 走线宽度；黑色扣板可自由灵活拆144、装，走线完成后上盖即可。做法做法2 2：地面浇注砼时，预留10cm高地槽用于布线；管线铺设完后将预留地槽填实。通过聘请当地知名物管公司而不是顶级物管公司、采用新风系统通过聘请当地知名物管公司而不是顶级物管公司、采用新风系统+预留预留分户空调机位的方式等来控制物管费用，给用户实实在在的优惠分户空调机位的方式等来控制物管费用，给用户实实在在的优惠产品设计建议产品设计建议节约运营成本物管费用节约运营成本物管费用世邦魏理仕第一太平洋戴维斯世联研究发现，写字楼物业的费用约40%用于人力资源，20%左右是维护费用，10%左右是空调费用，其他分别用于清洁成本，行政成本和折旧成本。以顾问的形式以顾问的形式聘请145、顶级聘请顶级物业管理公司：物业管理公司：国际顶级物业管理公司对档次和销售的提升作用很大，但为了节省成本，可以顾问的形式聘请新风系统新风系统+分户空调：分户空调：整体采用新风系统，同时每户预留分户空调机位，最大程度节省空调费用引入电话集成系统，为成长中的中小企业提供电脑话务员、语音信箱引入电话集成系统，为成长中的中小企业提供电脑话务员、语音信箱等服务，提升企业形象，有效降低企业运营成本等服务，提升企业形象，有效降低企业运营成本产品设计建议产品设计建议节约运营成本适度智能化节约运营成本适度智能化为中小企业提供通讯服务IPPBX功能的多媒体交换机，它可以提供最优的，多种多样的数字，模拟以及IP中继和146、用户线路接口；通过易用的高质量终端设备，为企业提供可靠的语音通信。如果作为独立系统使用，可支持达500个工作点。作为改进性能的高端硬件平台；电话集成服务能够提升企业形象，且可压缩企业运营成本，对于中小企业来说可以省去总台，通过总机集成提供电脑话务员、语音信箱等服务，且话费独立核算，终端入户降低企业进入和退出的成本。电话集成服务能够有效降低企业运营成本，进出机电话集成服务能够有效降低企业运营成本，进出机制灵活，契合项目发展定位；制灵活，契合项目发展定位；根据项目规模，按照每层根据项目规模，按照每层8 8-1414个产权单元划分，本个产权单元划分，本项目约有项目约有200200-350350个企业147、客户，预留个企业客户，预留400400门集成电话门集成电话端口，采用一台高端西门子端口，采用一台高端西门子38003800即可，成本约为即可，成本约为8080万元。万元。内开式开启扇保证外立面美观的同时，营造更健康的办公环境内开式开启扇保证外立面美观的同时，营造更健康的办公环境内开式开启扇1、满足生态办公理念，自主开窗通风；2、维持外立面在窗户开启时平整，保持整体建筑立面美观性；3、预防窗体脱落或者玻璃破碎时，伤及楼下过往行人车辆三明设计、开启扇的运用成为绿色办公的重要标志，自然的空气流入，减少对空调和电源采光的依赖，减少能耗。产品设计建议产品设计建议生态美观生态美观写字楼其他建议写字楼其他建148、议大堂大堂2 2-3 3层挑高，面积不低于层挑高，面积不低于3003002-3层挑高，本项目写字楼建面约为35000，按照建筑面积1/150-1/100的比例，大堂面积应该为233-350之间，为了更好体现档次和形象，建议大堂面积不低于300单层面积单层面积2000 2000，面积划分主力曲江，面积划分主力曲江100100200200平米平米保证3.5万的整体体量（35000/22=1590）2000平米以内有利于整层销售的引导兼顾市场竞争和客户的需求，建议本项目主流面积区间为200左右，其中低区写字楼主流面积区间为100-200，高区约为200-300，但充分考虑灵活拼合和景观均衡的需求低区149、（15层以下）：主要吸引小型企业入住，面积需求较小，对形象和景观要求不高高区（15层以上）：主要吸引中型企业，特别是成长性强、对形象和景观要求较高的企业入住写字楼其他建议写字楼其他建议层高不小于层高不小于3.53.5米米标准层3.5m，建筑内部结构构件高度加上管线吊顶高度，将超过1.0m，为了保证写字楼内部舒适的空间要求，建议标准层层高不低于3.5米顶层搭板打造7米层高LOFT空间，作为集中会议室和商务休闲餐厅功能停车场设臵车库大堂，配臵停车场设臵车库大堂，配臵250250个车位个车位参照市场及写字楼标准，本项目建议车位数：35000/100*0.7=250个设臵车库大堂，提升形象档次180写150、字楼空间立体布局示意图车库大堂，体现写字楼高端配臵本项目类甲级写字楼标准选择本项目类甲级写字楼标准选择类别甲级写字楼本项目本项目外立面大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料甲级标准甲级标准大堂地面大理石、花岗岩、天然石材等，墙面大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，挑高三层或以上类甲级标准同时生态化打造类甲级标准同时生态化打造空调系统国际知名品牌中央空调系统，具有分区域控制能力，新风量在40立方米/人/小时以上类甲级标准，新风系统类甲级标准，新风系统+多联机多联机建筑规模高层，1-5万甲级标准甲级标准净高2.7米以上（包括2.7米）甲级标准甲级标准电梯国际知名品牌，每部电151、梯服务面积小于3900平方米/吨*台，候梯时间不超过30秒钟数量及等候时间上满足甲级标准，数量及等候时间上满足甲级标准，品牌上类甲级打造品牌上类甲级打造停车车位至少每200平米有一个停车位超甲级标准超甲级标准智能化系统达到5A级标准甲级标准甲级标准物管公司丰富经验、有知名度的物业管理公司，至少四星级酒店以上服务标准甲级标准甲级标准得房率70%或更高类甲级标准类甲级标准租或售出售出售出售非住宅物业体系非住宅物业体系五星级酒店：五星级酒店：3.5万平米，打造都市休闲型高端酒店，树立项目形象标杆生态写字楼：生态写字楼：3.5万平米，都市生态型写字楼，与城市CBD写字楼形成差异化首席酒店服务式公寓：首152、席酒店服务式公寓：5万平米，依托五星酒店服务体系打造酒店式公寓都市商业体系：都市商业体系：4万平米，都市化意向的重要承载，同时提供便利本项目商业机会：可利用高差，打造不计容建筑面积，突破项目建筑本项目商业机会：可利用高差，打造不计容建筑面积，突破项目建筑面积的上限，建筑面积不计入容积率面积的上限，建筑面积不计入容积率项目总建筑面积实现较大突破项目总建筑面积实现较大突破本项目地块存在12米的自然高差，北低南高，若以南边地势高处为高程的0点，则12米高差产生的建筑面积将不计入容积率，实现总建筑面积的突破本项目商业集中布臵于不计容区域本项目商业集中布臵于不计容区域本项目商业体量为4万平米，结合地势特153、征与周边道路特点，建议将商业沿北部、西部燕栖二路、东部燕翔路布臵，即集中布臵于不计容区域沿街商业项目0标高商业在住宅0标高以下利用高差具有风险：商铺面积未计入容积率，直接导致其销售风险增利用高差具有风险：商铺面积未计入容积率，直接导致其销售风险增大大不计入容积率的商业不可销售：无法办理产权证可出租：出让使用权销售难度大销售难度大，只可出售使用权“客户不会那着几十万，上百万的钱去买一个没有产权证的商铺的使用权，以后转租、转手都不方便”。西安销售经理毛经理可自持经营：可自持经营：通过招商、出售使用权自持经营。以南边地势高处为高程的0点，则12米高差产生的建筑面积将不计入容积率实现总建筑面积的突破不154、计容面积可租不可售不计容面积可租不可售案例借鉴：可通过补缴地价款方式增加计容面积，获取商铺销售资格案例借鉴：可通过补缴地价款方式增加计容面积，获取商铺销售资格昆明某项目产生大量不计入容积率的建筑面积补交地价款，价格高于价格高于单方地价单方地价面积计入面积计入容积率，容积率，并有产权并有产权可通过补缴地价款化解风险，但成本高于原始地价成本，容积率稀缺项目可采用下沉广场商业，商业面积可实现不计容本项目商业建议：对不计容建筑面积进行风险评估，并分别给出建议本项目商业建议：对不计容建筑面积进行风险评估，并分别给出建议无产权可出租经营无产权可出租经营补缴相关费用能实现商补缴相关费用能实现商铺出售铺出售根155、据地形分区域以不同标高，保证沿街商业部分为计容面积可销售，同时保证住宅一层以下面积不计容沿街商业结合实际地形确定计容标高内部住宅区域以地库最高点作为计容标高本项目商业价值体系梳理本项目商业价值体系梳理大学园区：大学园区：潜在客户：潜在客户：学生学生产业园区产业园区潜在客户：文潜在客户：文化产业白领化产业白领城市配套服城市配套服务中心，未务中心，未来城市中心来城市中心核心核心区居区居住区住区曲江二期曲江二期北区北区：规划道路为城市支路，商业价值低西区西区：临街道路为燕栖二路，为城市次干道东区东区：临街道路为燕翔路，为城市主干道北侧商业北侧商业商业价值一般商业价值一般道路等级：道路等级：城市支路，156、商业价值低；区域价值：区域价值：靠近回迁区，学校，潜在能力消费能力低。西侧商业西侧商业商业价值次高商业价值次高道路等级：道路等级：城市次干道，商业价值较高；区域价值：区域价值：靠近曲江核心居住区、学校，具有一定消费能力。东侧商业东侧商业商业价值最高商业价值最高道路等级：道路等级：城市干道，商业价值高；区域价值：区域价值：靠近未来曲江中轴，消费能力强本项目都市商业体系：由北侧和西侧沿街商业，东部燕翔路商业组成本项目都市商业体系：由北侧和西侧沿街商业，东部燕翔路商业组成本部分商业不五星级酒店商业，其具有自身商业体系。本部分商业不五星级酒店商业，其具有自身商业体系。西部商业：沿燕栖二路排布两层沿街商157、业西部商业：沿燕栖二路排布两层沿街商业本项目地块存在12米的自然高差，北低南高，沿西部燕翔二路排布两层沿街商铺，同时利用高差，打造多首层商业街区，提升商业价值与商铺整体销售额北部商业：排布两层沿街商业北部商业：排布两层沿街商业北部为地块地势最低处，利用-12米的高差排布两层沿街商铺，并与燕栖二路商铺贯通设计东部商业：沿燕翔路排布集中商业东部商业：沿燕翔路排布集中商业地块东部燕翔路为曲江地区交通要道，人流量和商业价值较高，结合五星级酒店、生态办公楼、公寓，排布集中商业，打造区域商业中心，能够起到拉升项目形象与价值的作用北部商业：两层沿街商铺西部商业：利用高差，打造多首层沿街商铺东部商业：集中商业158、高程利用：排布两层沿街商铺，利用高差高程利用：排布两层沿街商铺，利用高差，打造双层，打造双层商业街区，大幅商业街区，大幅度提升商业价值度提升商业价值住宅0标高首层人流动线利用高差打造双首层商业街，一层商铺层高5米，二层商铺顶面需与住宅0标高重合，故层高7米，可做LOFT使用，面积统计：220米（街长）1.5层12米（进深）=3960西侧商业西侧商业AA西侧商铺临街剖面图示意A西侧商铺双首层立体示意图地下空间一层商铺二层LOFT商铺-12米标高处-7米标高处住宅0标高一层LOFT商铺层高7米层高5米高差处理随地形，位臵位于室外地坪标高与一层层高5米商铺重合处A西侧商业垂直交通的解决：利用地形高差159、形成两段不同标高的平面西侧商业垂直交通的解决：利用地形高差形成两段不同标高的平面，每段排布两层商铺，可采用室外直跑楼梯、室外双跑楼梯、室外，每段排布两层商铺，可采用室外直跑楼梯、室外双跑楼梯、室外螺旋楼梯、手扶电梯、室内楼梯，解决垂直交通问题螺旋楼梯、手扶电梯、室内楼梯，解决垂直交通问题螺旋楼梯室内楼梯下沉广场二层商业街示意图直跑楼梯与手扶电梯西侧商业西侧商业西侧商铺双首层立体示意图利用下沉广场在高差过渡处实现双首层打造，连接外部道路与商铺平面高差过渡处利用走道搭板连接不同高差的一二层商铺本项目北部商业形态排布：沿地块北部排布两层沿街商业，根据实际本项目北部商业形态排布：沿地块北部排布两层沿街160、商业，根据实际规划排布考虑，排布双层商业，提升商业价值规划排布考虑，排布双层商业，提升商业价值双首层商铺打造：双首层商铺打造：二层向后退出4m左右的走廊，同时商铺向后出挑4m，不减少建筑面积，一层挑空部分可作为赠送面积给一层商铺；未减少商铺的可售面积：未减少商铺的可售面积：由于北侧商铺后方为住宅地下车库空间，具有增加进深的条件；有利于商铺销售：有利于商铺销售：避免两层必须连卖造成总价过高弊端，同时一二层也可组合销售，面积灵活多变，能够适应不同业主和业态的需求，街铺端头和小区入口两侧可组合成大铺销售；有利于商铺价值实现：有利于商铺价值实现：双首层概念有利于提升二层商铺价值实现；有利于商业经营：有161、利于商业经营：与西部商业街双层商业相贯通，形成商业人流通路，廊道可作休闲空间打造；面积统计：430米临街面12 米进深2层10320北侧商业北侧商业双首层商业剖面示意二层商铺一层赠送面积退台走廊一层商铺与西部商业街贯通东侧商业形态思考：为满足整体都市化意向和容积率的分解，本项目东侧商业形态思考：为满足整体都市化意向和容积率的分解，本项目西侧商业可打造为内街商业、西侧商业可打造为内街商业、BLOCKBLOCK街区、集中商业三种形态街区、集中商业三种形态东部集中商业需消化东部集中商业需消化2.442.44万万（本项目计划打造4万平米的商业体量，西部和北部商业可消化15600（5280+10320 162、=15600）的体量，剩余24400 东部集中东部集中商业方向商业方向研究研究集中商集中商业业BLOCKBLOCK街区街区内街内街商业商业东侧商业东侧商业针对三种不同商业形态，分别从其对商业体量实现、整体形象的提升、价格的实现、针对三种不同商业形态，分别从其对商业体量实现、整体形象的提升、价格的实现、回现能力四个维度综合分析并给出本项目西侧商业形态建议。回现能力四个维度综合分析并给出本项目西侧商业形态建议。内街商业：无法消化剩余商业体量、形象不高、价格实现不高，不内街商业：无法消化剩余商业体量、形象不高、价格实现不高，不建议采用建议采用体量实现体量实现内街做三面铺，2层，长度需做到300m以上163、，地块东部长度为267.29m，327m 267.29m，体量实现体量实现难度大难度大形象提升形象提升内街不利于统一的形象打造与管理，并有可能陷入低端的专业市场聚集对整体形象有贬损对整体形象有贬损价格实现价格实现内街价格实现低，根据世联经验，内街价格实现基本与住宅价格持平，价格实现度价格实现度低低回现能力回现能力业态全部由商铺构成，能够实现全部物业的销售，回现能力强回现能力强东侧商业东侧商业通道商铺商铺商铺BLOCKBLOCK街区：内街方案的优化，可以消化剩余体量，价格实现较高，街区：内街方案的优化，可以消化剩余体量，价格实现较高，具有一定的回现能力，为中庸方案具有一定的回现能力，为中庸方案体164、量实现体量实现若一个BLOCK体量6000，则四个BLOCK（两栋公寓、一栋写字楼、一栋住宅）即可消化剩余商业体量；体量可实现体量可实现形象提升形象提升BLOCK街区为开放时式的商业形象能支撑项目都市化意向，但对项目形象提对项目形象提升作用有限升作用有限价格实现价格实现每个BLOCK可引入一个主力店，由主力店带动周边商铺销售，价格实现较高价格实现较高；回现能力回现能力每个block需要持有部分主力店面积，沿街部分可划为街铺进行销售，具有一定的具有一定的回现能力回现能力东侧商业东侧商业集中商业：可以消化剩余体量、形象对项目具有拉升作用，有利于实集中商业：可以消化剩余体量、形象对项目具有拉升作用，165、有利于实现项目整体价值最大化现项目整体价值最大化体量实现体量实现整体商业，体量容易突破，面积将大于23520 能够实现商业面积能够实现商业面积突破突破形象提升形象提升集中商业高端的商业形象与本项目的高端定位相符，对本项目具有拉升作用高端主力店的带动将进一步提高项目提高项目的整体形象的整体形象价格实现价格实现需要开发商自身持有大面积商铺，销售面积较少，近期收益较低，属于长属于长期收益型物业期收益型物业具有避税功能回现能力回现能力需要开发商自身持有大面积商铺回现能力弱回现能力弱东侧商业东侧商业其他优势其他优势有利于项目整体价值最大化：有利于项目整体价值最大化：46万体量住宅：4万商业大于10：1，166、住宅为项目盈利主体，提升住宅1元的售价相当与提升商业10元的售价，商业对住宅价值提升有利于实现项目价值最大化；有利于利用不计容建筑面积：有利于利用不计容建筑面积：集中商业由开发商自持经营，无需产权证，只需能够办理经营许可证实现招商即可，有利于利用不计容商业面积；有利于减少项目税收：有利于减少项目税收：集中商业由开发商自持，有利于合理避免土地增值税、所得税等税费；有利于形象提升，持续获取土地：有利于形象提升，持续获取土地：提升区域形象，增加社会利益，持续获取土地。一次投入，短期树形象，避税；长期高额稳定回报。一次投入，短期树形象，避税；长期高额稳定回报。综合比对及本项目建议综合比对及本项目建议西167、部利用地形高差打造多首层商业西部利用地形高差打造多首层商业提升商业价值北部沿街排布两层商业北部沿街排布两层商业与地块西部商业街相贯通，打造双首层商业街体量较大，实现资金回现东部商业形态东部商业形态1 1：首推集中商业：首推集中商业项目整体价值最大化形象对项目具有拉升作用；短期提形象，避税；长期高额稳定回报东部商业形态东部商业形态2 2：BLOCKBLOCK街区街区若开发商需资金回现，可采用此方案商业体系商业体系西侧商业：作为本项目商业展示区，以西侧商业：作为本项目商业展示区，以loftloft个性商业为特色，打造创意个性商业为特色，打造创意时尚街区，彰显现代都市化意向时尚街区，彰显现代都市化意168、向1层，4.8米2层，4米匹配住宅的商业风格打造，石材和玻璃材质应用凸显高端都市意向西区西区：主要面向本项目业主及周边区域居民项目一期开发区域，承载门面与打造项目形象的功能商业价值为本项目次优，宜布臵中高档次的业态建议业态为建议业态为：创意时尚业态街区形象：街区形象：与住宅风格保持一致，大量利用石材，彰显高端定位，同时增加玻璃应用；建议划铺面积：建议划铺面积：铺面不宜过小，建议控制在一层60（5 12），二层80-100 层高：首层不低于4.8米，（根据地形进行实际调整放大）保证高端形象，两层以上层高不低于4米。北侧街区：结合社区北入口，业北侧街区：结合社区北入口，业态以社区生活配套态以社区生169、活配套为主，采用为主，采用灵活灵活拼拼合划铺方式，单铺面积以合划铺方式，单铺面积以6060平米为主平米为主便利店餐饮美容美发维修培训图书音像洗染定义满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态酒家、酒楼、饭店、面馆、早餐店、糕点店等设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺主要针对儿童设臵多样化的教育培训业态，可消化大量二三层店铺经营书籍、音像制品的经营单位洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的店铺适应楼层一层二层二层一层二层一层二层规模单店面积50150单店面积500以上单店不少于50单店不少于50单店不少于5170、0平米每千人不少于15单店不少于50社区商业主要业种及特征4040平米平米北区北区：主要面向本项目业主、周边居民主及大学城学生面临城市支路，商业面积较大，承载资金回现功能商业价值为本项目最次，宜布臵中端零售业态建议业态为：建议业态为：日常零售等社区服务型商业，西端头可针对学生设臵部分小零售业态，面积适度进行控制在50平米左右；街区形象：街区形象：家庭温馨感为主，可适度减少石材应用，控制成本；建议划铺面积：建议划铺面积：铺面不宜过大，建议控制在一层40-60，二层80-100东部集中商业：本项目商业主体，定位为科教文化片区商业中心进行东部集中商业：本项目商业主体，定位为科教文化片区商业中心进行打171、造打造199东区东区：面向曲江区域客户面临城市主干道，承载提升项目形象的功能商业价值为本项目最优，宜布臵高档次的业态建筑形式：建筑形式：在燕翔路北端利用高差打造一座3-4层的集中商业，公寓、写字楼、住宅等物业根据实际规划排布成为塔楼；建议建议划铺面积划铺面积：超市、百货等主力店布臵于高楼层；首层与沿街位臵划为60100平米沿街街铺销售；宝能太古城集中商业住宅物业立于集中商业上方沿街商业，建于住宅标高之下写写字字楼楼公公寓寓以住宅0标高作为集中商业标高，增加不计容面积集中商集中商业顶楼业顶楼住宅楼住宅楼东部集中商业：体量控制在东部集中商业：体量控制在5 5万平米以内，标准层不小于万平米以内，标准172、层不小于80008000平米，引平米，引入一家大型超市和百货作为主力店入一家大型超市和百货作为主力店集中商业租售原则集中商业租售原则：打造高端品牌形象；体量确定：体量确定：商业化解容积率需求在2.5万，考虑利用部分不计容面积，同时考虑后期经营风险，建议打造一座集中商业体量控制在5万左右；打造原则：打造原则：控制层高，增大标准层，标准层不小于8000平米；业态设想：业态设想：按照引入一个中大型超市1万平米左右；一个百货卖场2-3万的组合；租售形式：若将一层沿街部分划铺销售无法控制经营业态及档次，对整体形象会造成影响，建议集中商业全部持有经营，保证形象高端。地下超市精品店百货休闲、餐饮+百货-1F173、1F2F3F住宅住宅0 0标高标高6m6m4F儿童娱乐城商业业态指标要求附录商业业态指标要求附录体验业态模拟西区商业业西区商业业态模拟：态模拟：LoftLoft创意精品商业创意精品商业餐饮（酒家、酒楼、饭店、面餐饮（酒家、酒楼、饭店、面馆、早餐店、糕点店）；馆、早餐店、糕点店）；休闲（美容美发、培训等）休闲（美容美发、培训等）品牌中西餐美容院理发店Loft商业早教培训西点店饭店体验业态模拟北区商业业北区商业业态模拟：态模拟：服务社区居民（小型餐饮、干服务社区居民（小型餐饮、干洗店、水果店等）洗店、水果店等）；面向大学城学生（精品店、服面向大学城学生（精品店、服饰、冷饮、冰淇淋、咖啡吧、书饰、冷174、饮、冰淇淋、咖啡吧、书吧等）吧等）个性服饰精品店冷饮、冰淇淋点水果店儿童玩具店干洗店业态模拟业态模拟东区商业业东区商业业态模拟：态模拟：-1F1F：超市购物（沃尔玛：超市购物（沃尔玛）1F1F：超市：超市+百货购物（沃尔玛百货购物（沃尔玛、天虹）、天虹）2 2-3F3F：百货购物（天虹）：百货购物（天虹）4F4F：高档：高档娱乐、休闲等娱乐、休闲等（动（动漫、亲子教育机构、水疗会等漫、亲子教育机构、水疗会等）高档餐饮百货购物童装百货购物服装、鞋包百货购物化妆品超市购物动漫城体验业态模拟品牌餐饮品牌美容沿街商业沿街商业广告牌位、店招的设臵考虑，可视外观的商业包装，体广告牌位、店招的设臵考虑，可视外观的商业包装，体现商业的生命及感染力现商业的生命及感染力建议商业立面设计充分考虑广告牌位设臵的需要，沿板仓路路和向阳路大量设臵广告牌位。增强商业氛围稳定的现金收入THE END！