1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11/21/202420122012年南山项目产品定位报告年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计建议商业街定位和商业规划设计建议世联研究案例本报告是严格保密的。当城市融合自然时，传统意义的豪宅都将可能黯然失色，尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代本报告是严格保密的。当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时，城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。本报告是严格保密的。然而，在深圳，豪宅往往与郊野化的观念相连，城市豪宅在价值定义上遭遇贬损本报告是严格保密的。ANGLE视角视角本报告是严格保密的。发现 2012年南山项目产品定位报告上篇：项目价值体系的界定2、The Value of Luxury House 本报告是严格保密的。位于南头成熟居住区中心，城市资源丰富位于南头成熟居住区中心，城市资源丰富项目印象项目印象人人乐人人乐天虹天虹商场商场家乐福家乐福实验小学实验小学实验学校实验学校协和医院协和医院妇幼医院妇幼医院中信银行中信银行田厦田厦项目项目文体中心文体中心荔香荔香公园公园南头商业城南头商业城百安居百安居邮政储蓄邮政储蓄南山政府南山政府南山分局南山分局活动中心活动中心公交站 地铁站 公交站 公交总站步行步行1515分钟分钟步行步行1010分钟分钟本报告是严格保密的。交通通达性良好，同时规避主干道噪音干扰交通通达性良好，同时规避主干道噪音干扰3、与主干道快速连接动线1：地块南光路（南）辅道桃园路。动线2：地块南头街（西）南山大道。噪音、人流干扰小北侧成熟居住区东侧南光路车流较少东面市政荔香公园东南路口车流人流均较少南侧南头街属于辅路项目印象项目印象本报告是严格保密的。享有深圳一线品牌教育配套资源享有深圳一线品牌教育配套资源项目印象项目印象本报告是严格保密的。周边社区生活氛围浓厚，居家条件良好周边社区生活氛围浓厚，居家条件良好项目印象项目印象本报告是严格保密的。城市中央公园景观资源城市中央公园景观资源l昭示性、展示性：地块通过荔香公园至南海大道、桃园路之间，基本无建筑遮挡，来形象展示价值极高。沿南光、南头街两侧沿路，展示性强于周的已入住4、社区。l视野：地块与南海大道之间无任何建筑遮挡。大角度的公大角度的公园景观视野园景观视野项目地块项目印象项目印象独占性景观资源价值独占性景观资源价值独占性景观资源价值独占性景观资源价值城市稀缺开阔性视野城市稀缺开阔性视野城市稀缺开阔性视野城市稀缺开阔性视野标志性昭示效果标志性昭示效果标志性昭示效果标志性昭示效果本报告是严格保密的。现有的视角：现有的视角：问题思考：问题思考：l成熟住区新楼盘成熟住区新楼盘l学位房学位房l景观房景观房l在现有的视角下，项目目价值提升的空间？可实现价值检验可实现价值检验本报告是严格保密的。现有视角下的项目价值检验现有视角下的项目价值检验项目周边项目周边l项目周边同样5、具有实验学校小学部配套的楼盘。本报告是严格保密的。项目周边目前供应全部为二手楼盘项目周边目前供应全部为二手楼盘价值检验价值检验1 12 23 34 45 56 67 78 89 9名称名称套数套数主力主力主力面积主力面积荔林春晓 5443、4房110、130、170荔秀华庭563、4房130、180明舍御园1054房140-230前海华庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178阳光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序号序号楼盘楼盘序号序号楼盘楼盘1荔秀华庭6明舍御园2秀林新6、居7阳光荔景3馨荔苑8荔林春晓4前海华庭9悠然天地5荔香源备注：荔香源为军产房。本报告是严格保密的。周边典型二手项目分析周边典型二手项目分析悠然天地悠然天地基本指标：基本指标：l项目用地面积:30000.40l建筑面积:93356m2l商业面积:2062.36m2l住宅面积:65234m2l会所面积:1600m2l幼儿园面积：2100l总户数：524户l车位:262(68)l容积率:2.43l覆盖率:17.08%户型户型面积区间（）面积区间（）套数比套数比二房二厅80-9013.74%三房二厅100-11534.35%四房二厅130-15042.75%四房二厅（带工人房）170-1809.167、%户型比例：户型比例：三级市场价格三级市场价格l带学位户型：21000-24000元/平米；l带学位和景观户型：22000-26000元/平米评价：l配套在区内相对较齐，拥有社区商业、幼儿园、会所。价值检验价值检验本报告是严格保密的。明舍御园明舍御园基本指标：基本指标：l项目用地面积:5000.7l建筑面积:24996m2l容积率:3.6l总户数：105户l车位:149l覆盖率:25.1%户型户型面积区间（）面积区间（）套数比套数比三房二厅（带工人房）140-16080%四房二厅（带工人房）180-20010%四房两厅（带工人房）200-23010%户型比例：户型比例：三级市场价格三级市场价格8、l带学位和景观户型：26000-2800元/平米；评价：l依靠内部园林和观景户型成为片区内品质相对最高的楼盘。价值检验价值检验周边典型二手项目分析周边典型二手项目分析本报告是严格保密的。主要置业群体动机和构成主要置业群体动机和构成价值检验价值检验l片区内目前置业客户主要动主要动机为购买学位房机为购买学位房，占70%。l另外纯粹的改善型换房约30%，主要是看重区域的生活便利性和荔香公园景观。置业动机l片区内目前置业客户60%来来自南山自南山，30%来自福田。l客户职业不集中，包括本片区原住居民、科技园改善型换房、华侨城、福田北区的学位需求客户等。客户组成本报告是严格保密的。周边市场主要置业群体户9、型和价格承受力周边市场主要置业群体户型和价格承受力价值检验价值检验l片区内客户主要登记需求面积集中在3房户型，以131-150平米面积段最多，占23%。l需求3房的客户以改善型自住为主，70%70%需求集中在购需求集中在购买学位房买学位房。户型需求l片区内客户价格承受力，主要承受单价在25000以下，占85%。l片区内客户需求户型以自住型为主，显然价格承受力一价格承受力一般。般。价格承受力本报告是严格保密的。现有视角下的项目现有视角下的项目可实现价值可实现价值问题思考：问题思考：l在学位房和景观房在学位房和景观房的价值观念下，项目的价值观念下，项目价值受制于目前区域价值受制于目前区域二手楼盘的10、价值制约。二手楼盘的价值制约。l能否在学位房和景观房视角以外，发现更大的项目价值，跳出二手楼盘的制约？更深层次的视角更深层次的视角本报告是严格保密的。l显性价值（可见）：显性价值（可见）：区位区位地段地段配套配套项目价值审视的项目价值审视的“冰山模型冰山模型”l隐性价值（需深入思考和挖掘）：隐性价值（需深入思考和挖掘）：城市城市土地土地规划规划替代性替代性“冰山运动之所以雄伟壮观，是因为他的绝大部分在水面以下。”项目的真正价值，最终是由隐性的价值决定。本报告是严格保密的。项目地块属于深圳稀缺性的开发建设用地项目地块属于深圳稀缺性的开发建设用地l深圳市城市更新办法提升了关内现有存量、可直接开发建11、设用地的价值。l从城市意义看，项目土地价值具有极高的城市发极高的城市发展价值。展价值。占地面积占地面积5749.67平米建筑面积建筑面积24000平米容积率容积率4.17商业面积商业面积1393平米套型限制套型限制90/90限高限高80米隐性价值隐性价值极度的稀缺性。本报告是严格保密的。深圳未来唯一城市中心公园区开发的楼盘深圳未来唯一城市中心公园区开发的楼盘隐性价值隐性价值福田中心公园片区周围已无可直接开发用地。无可直接开发用地。南山中山公园片区破旧的破旧的附近居民区形象荔香公园片区良好的良好的附公园景观和居住氛围唯一性的、不可再生性。本报告是严格保密的。唯一城市中心资源与自然资源融合的新盘唯12、一城市中心资源与自然资源融合的新盘隐性价值隐性价值家乐福人人乐深圳大学南山实验学校协和深圳医院南山妇幼医院区政府区公安局城市中心资源城市中心资源自然景观资源自然景观资源独占性的资源优势本报告是严格保密的。未来珠三角和深圳城市的核心未来珠三角和深圳城市的核心隐性价值隐性价值l前海：未来将发展位于产业链最高端的一系列产业。其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角。l后海：未来将建设与纽约曼哈顿相当的世界级金融商务中心。l华侨城：深圳和国家著名主题旅游文化和高尚住宅区。l科技园：人均产值最高的国家级高新技术开发区。l项目片区：居于以上各区域项目片区：居于以上各区域的中心，共享以上区域的规的中心，共享以13、上区域的规划利好，同时独占的成熟城划利好，同时独占的成熟城市生活资源和景观资源。市生活资源和景观资源。无可替代的城市中心的核心无可替代的城市中心的核心本报告是严格保密的。显性价值视角下的梳理显性价值视角下的梳理中原认为，仅看到显性价值忽略了：l城市土地资源稀缺性对地块价值空间挖掘的利润要求利润要求l中央公园景观与城市成熟配套资源融合后的独特性价值独特性价值l未来珠三角中心地区的城市中心的不可替代性不可替代性l成熟住区成熟住区l学位房学位房l景观房景观房l l片区新盘片区新盘片区新盘片区新盘l l片区新的景观和学位房片区新的景观和学位房片区新的景观和学位房片区新的景观和学位房l居家型景观大宅居家14、型景观大宅 本报告是严格保密的。中原价值观点：中原价值观点：l片区市场供应短缺引发的供需矛盾决定项目未来不存在平稳销售的难题l未来土地供应的稀缺性决定项目必须寻求价值最大化价值最大化开发路径l教育、配套、交通、路网、公园、视野等为项目未来的物业高端化发展基础性物业高端化发展基础性价值价值l地块的独特的城市资源与公园景观融合价值将形成项目未来非比较级竞争卖点非比较级竞争卖点l未来城市土地供应稀缺性带来的市场供需矛盾所引发的土地价值膨胀效应l l城市中央公园景观价值与城市成熟城市中央公园景观价值与城市成熟城市中央公园景观价值与城市成熟城市中央公园景观价值与城市成熟配套资源共融的独有价值配套资源共融15、的独有价值配套资源共融的独有价值配套资源共融的独有价值l l珠三角中心的核心珠三角中心的核心l l不可替代的城市中心区域的核心不可替代的城市中心区域的核心不可替代的城市中心区域的核心不可替代的城市中心区域的核心本报告是严格保密的。“所谓的豪宅，首要条件就是地点的不可取代性和稀缺性。”国际知名豪宅设计专家，美国加利福尼亚州帕萨迪纳艺术中心设计学院教授王受之项目的豪宅价值项目的豪宅价值本报告是严格保密的。项目豪宅价值体系项目豪宅价值体系豪宅基础性价值公园景观 城市资源 交通路网 教育配套 开阔视野独占性非比较级价值独占性非比较级价值城市资源与公园景观的城市资源与公园景观的融合价值融合价值溢价平价本16、报告是严格保密的。海景资源占有型海景资源占有型深圳豪宅深圳豪宅价值价值海怡湾、半岛城邦星河丹堤山景资源占有型山景资源占有型城市资源占有型城市资源占有型独创资源稀有型独创资源稀有型幸福里、大中华公寓三湘海尚非比较级竞争卖点诠释：非比较级竞争卖点诠释：城市资源与公园景观融合价值？双重资源独占型双重资源独占型双重资源独占型双重资源独占型项目独特、不可替代的豪宅价值资源本报告是严格保密的。独占性/非比较级/公园豪宅项目属性定位l独占性：独占性：深圳再无同时拥有城市资源与公园景致的融合价值产品，稀深圳再无同时拥有城市资源与公园景致的融合价值产品，稀缺价值的独有性决定竞争层次缺价值的独有性决定竞争层次l非17、比较级：非比较级：生活资源与自然资源共融的综合价值填补了高档住宅产品生活资源与自然资源共融的综合价值填补了高档住宅产品甄选的价值体系，成为未来城市豪宅新的标杆尺度，也将成为未来项甄选的价值体系，成为未来城市豪宅新的标杆尺度，也将成为未来项目溢价的最重要利润卖点目溢价的最重要利润卖点l公园豪宅公园豪宅：区别于传统意义的城市豪宅，进一步清晰项目的核心价值：区别于传统意义的城市豪宅，进一步清晰项目的核心价值本报告是严格保密的。NEVERNEVER BEFOREBEFORE形象表达：本报告是严格保密的。NEVER AGAIN静溢繁华，不可再有形象表达：本报告是严格保密的。项目属性项目属性问题思考：问题18、思考：l具有独特城市资源与公园景致的城市豪宅。l深圳豪宅市场新的价值标杆。l已有的世界大都市相似区域的价值表现。世界大都市案例世界大都市案例本报告是严格保密的。世界级成熟都市案例：l北京l上海l纽约l伦敦大都市案例大都市案例世界成熟大都市核心城区价值巅峰案例世界成熟大都市核心城区价值巅峰案例北京北京上海上海纽约纽约伦敦伦敦l成熟的大都市l成熟的大都市价值功能分区本报告是严格保密的。大都市案例大都市案例北京朝阳公园板块屹立核心城区价值巅峰北京朝阳公园板块屹立核心城区价值巅峰北京朝阳公园板块：l历史：北京文化中心l城市：北京城市轴线核心区l土地：主城区土地价值最高的地区经典豪宅项目：l棕榈泉国际公19、寓l公园大道l观湖国际l泛海国际l招商公园1872主流价格：主流价格：35000-35000-6000060000本报告是严格保密的。大都市案例大都市案例上海世纪公园板块新兴豪宅板块上海世纪公园板块新兴豪宅板块上海世纪公园板块：l世纪公园属于上海打造生态环境中高档住宅区，属于上海继古北社区等传统高端社区滞后的另一高档住宅区。典型豪宅项目：l仁恒河滨花园公园l香梅花园（三期）l丽晶博园主流价格：主流价格：50000-50000-8000080000。世纪公园本报告是严格保密的。大都市案例大都市案例纽约中央公园板块引领全美最昂贵地产板块纽约中央公园板块引领全美最昂贵地产板块纽约中央公园板块：l历史20、：纽约城市的起源地。l城市：美国和全球高端商务生活最齐备的区域l土地：世纪豪宅聚聚区经典豪宅项目：l圣里摩大楼l黄金国大楼l帝王大楼l 成交价格：单套最成交价格：单套最高高3.83.8亿元人民币亿元人民币（20092009年）年）本报告是严格保密的。大都市案例大都市案例伦敦海德公园创全球最高高层豪宅单价记录伦敦海德公园创全球最高高层豪宅单价记录伦敦海德公园区域：l历史：伦敦最知名的公园。十八世纪前这里是英王的狩鹿场。l现在为全球富豪投资置业的首选城市中心区域。经典豪宅项目：l爱敦阁(Updown Court)吧 l“海德公园一号”（单价（单价6666万万/平米）平米）本报告是严格保密的。世界大21、都市现状世界大都市现状问题思考：问题思考：l具有城市资源与公园具有城市资源与公园景致的价值的城市豪宅，景致的价值的城市豪宅，具有领导整个城市豪宅具有领导整个城市豪宅市场高价值表现。市场高价值表现。l项目所在区域目前相对深圳豪宅的价值地位。深圳城区豪宅市深圳城区豪宅市场扫描场扫描本报告是严格保密的。南头南头片区片区科技园科技园片区片区华侨城华侨城片区片区前海前海片区片区后海后海片区片区蛇口蛇口片区片区南油南油/中中心片区心片区城区豪宅市场城区豪宅市场l在售项目：首地容御、香山里、纯水岸。l在售项目：三湘海尚、宝能太古城、鸿威海怡湾、君汇新天。l前海中心，深圳新的市级中心，未来珠三角的“曼哈顿”。22、本报告是严格保密的。项目区域价值现状逊于豪宅片区项目区域价值现状逊于豪宅片区价值区间2800018000350005000022000华侨城后海城市自然40000项目片区l项目所在片区主力价值区间为2200028000，明显低于后海片区的40000-50000和华侨城片区的35000-40000的价格区间。本报告是严格保密的。如何摆脱目前区域对产品如何摆脱目前区域对产品未来溢价的制约？未来溢价的制约？实现项目豪宅价值的客户支撑实现项目豪宅价值的客户支撑本报告是严格保密的。支撑 富士投资荔香公园项目产品定位报告中篇：项目目标客户的价值The Foundation of Luxury House 23、本报告是严格保密的。分析思路分析思路竞争片区研究典型客户研究价值实现方向本报告是严格保密的。后海区后海区天骄华庭分行天骄华庭分行深圳市南山区工业八路天骄华庭234号楼13商铺部分卓越维港分行卓越维港分行深圳市南山区工业八路天骄华庭234号楼13商铺部分深圳市南山区后海大道名仕花园7幢127号铺蔚蓝海岸分行蔚蓝海岸分行深圳市南山区后海大道名仕花园7幢127号铺滨海之窗分行滨海之窗分行深圳市南山区后海大道滨海之窗花园2号楼08号商铺愉康片区愉康片区麒麟分行麒麟分行深圳市南山区艺园东路缤纷年华家园商业裙楼A06、79号学府分行学府分行南山区学府路康乐大厦K1002B铺南山南山E E区区蔚蓝海岸三期分24、行蔚蓝海岸三期分行南山区后海大道登良路蔚蓝海岸三期29栋102A、B号铺西海湾分行西海湾分行深圳市南山区后海创业路西海湾花园50号商铺观海台分行观海台分行深圳市南山区观海台3、5-7#铺前海前海B B区区缤纷分行缤纷分行深圳市南山区南光路缤纷假日D幢118号商铺现代城分行现代城分行深圳市南山区现代城华庭1-5栋A015铺南头高新区南头高新区阳光荔景分行阳光荔景分行深圳市南山区南山大道东梅源路北荔香园6号铺星海沁园分行星海沁园分行南山区深南大道与前海路交汇处星海名城组团三商铺C之一海雅片区海雅片区厚德品园分行厚德品园分行南山区学府路厚德品园商铺6-7华彩天成分行华彩天成分行深圳市南山区文心二路(25、海雅百货后面)华彩新天地商城121号店中原地产三级市场客户资源利用中原地产三级市场客户资源利用客户研究客户研究l为了确保本次汇报完全符合客观的客户需求，项目组特地走访了中原地产在南山的南头、后海、前海、中心区的15家三级市场分行。l期间共访谈区域经理2人，分行经理13人，以填写或者邮件方式获得客户问卷112份，其中区内52份，区外64份。本报告是严格保密的。区域内高价成交客户研究区域内高价成交客户研究客户研究客户研究l选择在项目本片区成交，同时在其它豪宅片区（以后海片区为主，部分有华侨城的客户）同时有成交情况的客户。l该类客户共获得现场填写和电子问卷共计28份。本报告是严格保密的。面积段面积段26、110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例比例0.0%15.8%42.1%26.3%10.5%5.3%按照成交价格进行客户筛选按照成交价格进行客户筛选客户研究客户研究l根据市场调研，项目片区带学位二手住宅单价基本在2000020000以上，不带学位的二手住房单价基本在20000以下。l基于利润最大化的考虑，项目组从中原地产片区内三级市场成交户型中，筛选了2011年-2012年5月份成交单价在20000以上的户型进行了分析。其中成交比例最高的是131-170平米面积段，占三级市场总成交套数的68.4%。成交单价在成交单价在2500025000以上，全部是以上27、，全部是131-190131-190平米大户型。平米大户型。面积段面积段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000以上25000以上（信息来源：中原地产三级市场研究中心/深港研究院）本报告是严格保密的。片区内成交客户访谈片区内成交客户访谈客户研究客户研究l项目组在地块周边片区9个楼盘的三级市场成交客户中，筛选了4个成交单价在25000以上的客户进行了面谈。l本次调研获得片区内客户现场访谈案例4组，电话和邮件问卷28份。序号序号片区内成交客户典型置业楼盘片区内成交客户典型置业楼盘1阳光荔景228、荔林春晓3悠然天地4明舍御园本报告是严格保密的。访谈对象访谈对象叶先生职业职业小企业老板成交单位成交单位190平米/4房2厅成交单价成交单价约25000访谈要点l之前住在华侨城，在宝能太古城也有房产。这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。叶先生表示，400多万的价格又带学位的房子，科技园那里也有不少。来南头这里主要是买个区域成熟，周围环境好，这在深圳是很少的。区域成熟，周围环境好，这在深圳是很少的。另外这个区域生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。l叶先生认为这里房子比较旧，社区设计又比较一般，25000多的价格算是合理的水平访谈结论访谈结论1.改善型客户对于户型设计更29、看重。2.社区物业相对较旧，制约了片区物业整体的价值。阳光荔景客户访谈阳光荔景客户访谈访谈对象访谈对象林先生职业职业科技园中兴管理成交单位成交单位141平米/4房2厅成交单价成交单价24800访谈要点l已经在海怡东方置业，住的是3房，此次过来主要是换个区域居住。觉得后海生活不成熟，选择了本区域。在这个区域看了一些盘，最终落定在荔林春晓，主要原因是买的户型128平米，觉得结构很好，能看到社区的中心位置，视野也开阔。关于是否看重学位，林先生认为其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选择这里，主要是生活成熟，又有公园景观。l关于是否认可后海的价格高于本片区，林先生认为后海未来规划很好，以后一定是30、新的富人区。南头这里生活气氛更好，只是社区有些旧，规划和园林也只是社区有些旧，规划和园林也很一般，要不价格有可能卖的更高。很一般，要不价格有可能卖的更高。访谈结论访谈结论客户认同区位和景观价值，不认同现在的社区规划设计。荔林春晓客户访谈荔林春晓客户访谈本报告是严格保密的。访谈对象访谈对象刘女士职业职业政府公务员成交单位成交单位140平米/4房2厅成交单价成交单价29000访谈要点访谈要点l原来住海印长城，08年在卓越维港买了高层。现在为了小孩上学买了悠然天地3房。l问到为什么会买这样高的总价，同区域内其它带学位的小些的户型为什么不去挑选，刘女士认为，这回是换大房，除了给孩子上学，以后还有几十年31、是要自己住的。当然要选择环境舒适、户型合理的社区了。当然要选择环境舒适、户型合理的社区了。访谈结论访谈结论学位是置业的首选因素，但不是核心决定因素，社区和户型是最终决定因素，也是客户愿意支付高价格的动力。悠然天地客户访谈悠然天地客户访谈访谈对象访谈对象陈先生职业职业福田贸易公司小老板成交单位成交单位173平米/4房2厅成交单价成交单价27500访谈要点访谈要点l已经在华侨城有房子（房子比较老），这次过来首先是为了小孩子上学。l快500万的总价，为什么不去其它区域选择带学位的房子。陈先生说其实已经在多个片区考虑过，包括科技园和后海那里，但是科技园和后海的人气不旺，配套不齐全是一个，另外明舍御园的32、社区设计很精致，园林做的很好明舍御园的社区设计很精致，园林做的很好，陈先生很喜欢这些。户型也能看公园景观，陈先生觉得这样的房子，500万买的还是能够接受的。访谈结论访谈结论本片区高价格成交的支撑点是成熟配套、学位房和社区设计，阻碍更高价格的是，社区规划设计的附加值低。明舍御园客户访谈明舍御园客户访谈本报告是严格保密的。区域外高价成交客户研究区域外高价成交客户研究客户研究客户研究本报告是严格保密的。典型成交客户访谈典型成交客户访谈客户研究客户研究l除了在本片区进行已成交客户调研外，同时获得在本片区看房在本片区看房但是未成交、在片区外成交的客户案例。但是未成交、在片区外成交的客户案例。l本次获得客33、户现场访谈案例6组，电话和邮件问卷64份。序号序号流失客户主要置业楼盘流失客户主要置业楼盘1皇庭港湾2三湘海尚3鸿威海怡湾4浪琴半岛5博海名苑6宝能太古城本报告是严格保密的。访谈对象访谈对象詹先生职业职业前海某公司管理层访谈要点访谈要点l购买皇庭港湾F座177平米大3房。l曾经去项目周边看过明舍御园二手房，非常认可荔香公园附近的环境和配套，但是认为社区有些旧，对于明舍御园的173平米4房，詹先生认为一是主卧不够开阔，没有衣帽间。其它的几个卧室又偏小，觉得不够宽敞。厨房和餐厅距离又远。客厅是从侧面看荔香公园，角度不好。l认为皇庭港湾三梯两户的设计理念感觉很舒适感觉很舒适，外墙用材非常高档。置业敏34、感点置业敏感点户型、景观访谈结论访谈结论舒适型/奢享型客户看重的是户型空间与外部景观的结合。皇庭港湾客户访谈皇庭港湾客户访谈访谈对象访谈对象徐先生职业职业南山中心区企业高管访谈要点访谈要点l今年初计划拿出400万购买一套140-150的3房，曾去过悠然天地看一套143平米的4房户型，能看到荔香公园。同时又到鸿威海怡湾看了一套143平米的观海户型，l400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，鸿威海怡湾这套户型算下来上了500万。问其为何超出预算购买这套户型，徐先生认为主要是海景高层，户型设计很好，能看到深圳湾和香港景观。户型设计很好，能看到深圳湾和香港景观。l另外，后海地区未来升值潜35、力很大，加上海景和育才小学学位，徐先生下定决心多掏了100多万买这套户型。置业敏感点置业敏感点景观、户型、区域、学位。访谈结论访谈结论户型设计始终是户型优化的核心。鸿威海怡湾客户访谈鸿威海怡湾客户访谈本报告是严格保密的。访谈对象访谈对象朱女士职业职业福田企业高管访谈要点l家住华侨城，购买了三湘海尚A座140平米三房，主要是考虑买房未来居住。目前是作为资产投资使用。l曾经在中原地产荔香源分行看过悠然天地和明舍御园的140多平米3房，目的是买个学位房，房产肯定是能保值。按照朱女士的话讲，就是好学校和公园附近的房子一定会升值，加上自己的儿子已经3岁了，考虑找个好的学校。l当被询问到学位、公园景观和户36、型设计，哪个最重要的时候，朱女士说，改善型的话，肯定是户型设计是第一位的户型设计是第一位的。学位和景观是增值加分的因素。l问及为何还是去了后海买房子，朱女士说主要是三湘的户型要好于南头这一片的设计，毕竟后海是新区，而且她以后也要住的，当然会先考虑产品了。置业敏感点置业敏感点户型、升值访谈结论访谈结论改善型客户首先关注的还是使用功能。三湘海尚客户访谈三湘海尚客户访谈访谈对象访谈对象彭先生职业职业科技园中管访谈要点l之前住的已有几套住房，这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。l户型能看到社区的中心位置，比较喜欢。l400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选37、择荔林春晓，主要是户型设计比较好，大阳台，能看到社区中央景观。型设计比较好，大阳台，能看到社区中央景观。l另外这个区域生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。置业敏感点置业敏感点学位、户型、景观访谈结论访谈结论客户看重的是户型设计结合项目区域优势。浪琴半岛客户访谈浪琴半岛客户访谈本报告是严格保密的。访谈对象访谈对象严女士职业职业小企业老板访谈要点访谈要点l严女士一家之前已经是阳光带海滨城业主，曾经在中原地产缤纷假日分行登记过，看看南头这片的大户型情况。最后就是去了明舍御园，看到173平米的户型有3个房面积都很小，干脆就不看了。l谈到学位和景观的问题，严女士说自己小孩已经在南外有了学位，不会再考38、虑南头。但是，她说她的朋友有可能会考虑南头这里带学位的二手房。但是会认真考虑户型、园林景观这些因素的。l“花了那么多钱，我们肯定会考虑和别的区域相比较会考虑和别的区域相比较了。”置业敏感点置业敏感点学位、户型、景观访谈结论访谈结论学位不是唯一优势，学位、景观和楼盘产品结合才是优势的基础。博海名苑客户访谈博海名苑客户访谈访谈对象访谈对象秦先生职业职业南山企业主访谈要点访谈要点l秦先生在宝能太古城和明舍御园都买了房子，宝能买的是155平米4房，总价快500万，明舍御园买的是173平米，总价430万。l对比宝能和明舍御园的区别，秦先生认为买明舍御园现在是图个学位，以后的话还可以住，那里离秦先生现在的39、家很近，大阳台上可以看到整个荔香公园景观，生活也方便。买宝能基本就是为了投资，后海这里价格肯定还要涨。l关于户型设计，秦先生说当然宝能的户型好多了，赠送面积多，面宽也足够，赠送面积多，面宽也足够，要不他也不会一平米多花出快1000010000买买宝能的户型。置业敏感点置业敏感点户型、区域、景观访谈结论访谈结论户型设计始终是产品价值的核心。宝能太古城宝能太古城/明舍御园客户访谈明舍御园客户访谈本报告是严格保密的。客户价值总结客户价值总结问题思考：问题思考：l认可本片区的成熟生活、学位配套和公园景观。l不认可现有的社区规划设计，不愿意再为更高的价格买单。l现有楼盘较滞后的物业规划设计水平，阻碍了本40、区域潜在的豪宅价值释放。l需挖掘目标客户的价值需求点。目标客户研究目标客户研究本报告是严格保密的。调查客户基本情况统计调查客户基本情况统计客户研究客户研究l被调查客户主要居住区域仍然以南山为主，占58%，福田占24%。区域来源l被调查客户的置业较分散，比较多的是公司高管、高级职称公务员、事业单位中级人员和公司企业的总经理、小老板、中高管。职业构成本报告是严格保密的。项目目标客户群体项目目标客户群体客户研究客户研究核心客群l主要来自南山区域；l科技园和其它企业中高层管理、技术人员。l中高级别公务员；l文卫事业单位高级别人员。重要客群l主要来自南山、福田区域；l科技园和其它大企业高级管理、中小型企41、业老板/总经理。l高级别公务员（含退休）；l文卫事业单位领导（处级干部以上）；l本区域的已入住楼盘大户型（130平米以上）业主。外围客群l主要来自罗湖区域；l中大型企业公司中高层管理、技术人员；l私企小老板；l以名校学位为导向的置业需求。综合客户访谈和市场调研，能够承担高成交价格的客群，分为3大层面。本报告是严格保密的。调查客户对于本片区认同度分析调查客户对于本片区认同度分析客户研究客户研究l被调查客户对于项目区域，最认同的是生活配套成熟和公园景观。客户认同度未来预期l关于项目区域未来价格能否接近后海等豪宅区域价格，被调查客户多数认为存在接近后海价格的可能性。（信息来源：中原地产二三级市场成交42、客户调研）本报告是严格保密的。l项目的目标客户群认同区域的城市中心资源和公园景观优势。l客户总体认可项目区域未来的价值上升空间。客户研究客户研究深入思考深入思考l项目摆脱目前区域的制约在于打造自身的社区物业价值。l从客户认同的物业价值借鉴项目物业未来的发展方向。竞争片区的物业竞争片区的物业价值体系价值体系本报告是严格保密的。分析思路分析思路竞争片区研究典型客户研究价值实现方向本报告是严格保密的。竞争片区评级竞争片区评级片区片区教育资源教育资源景观景观区内主要楼盘区内主要楼盘后海片区育才四小、南外初中滨海部深圳湾海景海怡湾、海月花园三期、海月五期、后海公馆、皇庭港湾、太古城（南区）、曦湾、卓越维43、港 科技园南片区南外科苑部、南外高新部深圳湾海景滨福庭园、博海名苑、纯海岸、浪琴半岛、阳光带海滨城2期、中信海阔天空、卓越浅水湾花园 竞争片区说明竞争片区说明竞争片区评级竞争片区评级片区片区评级评级评级说明评级说明后海片区重点参照重点参照l从2007年至今每年连续存在新盘供应，其户型比例能够较真实的体现市场产品需求。l客户以南山区域为主，与本片区客户存在重叠性。科技园南片区简单借鉴l科技园南片区连续2年内无新盘供应，三级市场成交比例存在一定的偏差。l客户的区域性较强，外溢置业的比例一般。竞争研究竞争研究本报告是严格保密的。片区片区项目片区项目片区后海片区后海片区科技园南片区科技园南片区教育资源44、教育资源实验学校小学部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景观景观荔香公园深圳湾海景生活配套生活配套完全成熟的生活配套生活配套较少生活配套不齐全客户流通性客户流通性南山和福田为主，高流动性南山和福田为主，高流动性以科技园高端客户为主，流动性较低后续供应后续供应未来2-3年内暂无大户型项目未来2-3年内供应充足，片区内竞争激烈土地使用接近饱和，未来新盘少规划利好规划利好一般世界金融港高新产业基地共享关系共享关系可以部分共享后海片区规划利好不能共享项目片区成熟的生活配套片区间竞争研究片区间竞争研究竞争研究竞争研究本报告是严格保密的。后海片区竞争项目价值体系后海片区竞争项目价值体系竞争研究竞争45、研究项目项目项目价值点项目价值点项目共性价值项目共性价值卓越维港海景、立面材料、大赠送海景、增送面积皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑宝能太古城赠送空间、集中式商业、地铁上盖君汇新天大赠送、高性价比鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积本报告是严格保密的。项目项目项目价值点项目价值点项目个性价值项目个性价值价值属性价值属性卓越维港海景、立面材料、大赠送立面材料附加值皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯豪华大主卧、主佣分梯户型设计三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑属性科技智能建筑属性物业附加值君汇新天大赠送、高性价比大开间户型设计鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积卓越浅水湾纯4房，交46、错露台设计露台设计户型设计博海名苑低梯户比，大面积赠送露台露台设计户型设计浪琴半岛首家观光电梯、无边际按摩式泳池、下沉式商业街、赠送面积观光电梯、无边际泳池、下沉式商业街物业附加值中信岸芷汀兰最后的湾区大宅竞争片区典型项目价值体系竞争片区典型项目价值体系竞争研究竞争研究l共性价值：户型大尺度空间设计、赠送面积、产品的内部空间打造、物业附加值本报告是严格保密的。豪宅市场后续供应后海片区唱主角豪宅市场后续供应后海片区唱主角竞争研究竞争研究片区片区未来供应量未来供应量资源价值资源价值户型优化预判户型优化预判后海住宅供应量约70万平米基本处于二线地带，海景资源较弱。面积段与目前后海片区主流间户型面积区47、间相同，主要是增加户型空间价值和物业附加值。科技园南无后续供应土地l后海至未来2-3年，始终是深圳高端住宅市场的风向标。目前产品面积段已经被市场高端客户群认可并将持续2-3年，证明目前借鉴的后海片区面积段是符合市场主流趋势。后海后市l本项目以后海片区作为户型面积参照区间，是符合市场发展主流趋势的。l与后海产品实现差异化，主要在于产品自产品自身空间创新和附加值身空间创新和附加值打造。打造。结论结论本报告是严格保密的。分析思路分析思路竞争片区研究典型客户研究价值实现方向本报告是严格保密的。方向2：l打造项目自身的豪宅价值体系，突破片区现有的价值约束，同时与后海片区实现差异化的豪宅价值。方向1：l凸48、显项目城市中央豪宅的城市中央和自然景观的双重独占优势。l以现在和未来主流豪宅板块产品面积段为基本依据。方向3：l价值最大化原则l风险最小化原则项目豪宅价值的实现项目豪宅价值的实现本报告是严格保密的。实现 富士投资荔香公园项目产品定位报告下篇：豪宅价值体系的建立Forging Luxury House本报告是严格保密的。说明说明l在中原地产第一轮汇报沟通之后，发展商方面提出了若干问题：1.80米限高问题；2.车位数量问题；3.入户泳池和车位同层问题。l针对发展商关心的问题，中原地产项目组联合中原地产建筑技术中心进行了新的查询和论证，重新对于第一轮汇报的要点进行了合理化的修正和补充，以下部分即针对49、项目实际情况提出了调整后的汇报。本报告是严格保密的。价值实现价值实现溢价动作户型定位其它动作价格预判本报告是严格保密的。基准区间确定基准区间确定户型定位户型定位l根据项目片区入住楼盘整体户型比例确定l根据项目片区三级市场成交活跃户型修正l根据参考片区户型供应比例演变修正比例l根据所在片区三级市场客户需求比例验证本报告是严格保密的。片区内片区内110-170110-170平米面积段为主要供应区间平米面积段为主要供应区间户型定位户型定位l由于距离荔香公园不同，片区内楼盘之间景观质素差距较大，需选取与项目地块相临、且共同具有公园景观房的楼盘对比。面积段面积段90以下91-110111-130131-50、150151-170171-190190以上套数比例套数比例11%14%25%29%19%2%1%片区整体片区整体项目周边项目周边面积段面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御园荔秀华庭悠然天地荔香源本报告是严格保密的。根据片区内重点参照户型初定面积段配比根据片区内重点参照户型初定面积段配比户型定位户型定位l根据对片区内4个借鉴意义最大的楼盘户型面积段配比分析可知，110-170平米3房、4房户型是经过市场检验过的面积段配比，初步符合项目的户型面积段配比。l110平米以下户型整体比例较小，且不符51、合项目的价值要求，因此剔除该面积段。l171-190平米整体比例极少，不符合基本的设计要求，因此去掉该区间面积算。初定配比初定配比面积段面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例比例3%5%16%34%38%3%1%调整方向调整方向取消取消保留保留保留取消调高户型户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段面积段111-130131-150151-170190以上比例比例18%36%39%7%（数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研究部）l根据问卷调查分析，131-150平米客户倾向于设计为大3房，151-170平米客户倾向于设计为中大452、房。本报告是严格保密的。第一次修正第一次修正户型定位户型定位l根据项目片区入住楼盘整体户型比例确定l根据项目片区三级市场成交活跃户型修正l根据参考片区户型供应比例演变修正比例l根据所在片区三级市场客户需求比例验证本报告是严格保密的。片区内三级市场换手片区内三级市场换手/转手比例统计转手比例统计户型定位户型定位（数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研究部）调整方向调整方向户型户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段面积段111-130131-150151-170190以上比例比例18%36%39%7%换手率换手率16.7%48.6%58.3%44.4%调整方向调整方向适当降低比例提高比例微53、调高保持不变本报告是严格保密的。片区内三级市场成交活跃度修正片区内三级市场成交活跃度修正户型定位户型定位初定配比初定配比户型户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段面积段111-130131-150151-170190以上比例比例18%36%39%7%第一次修正第一次修正户型户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段面积段111-130131-150151-170190以上比例比例8%44%42%6%（数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研究部）本报告是严格保密的。第二次修正第二次修正户型定位户型定位l根据项目片区入住楼盘整体户型比例确定l根据项目片区三级市场成交活跃户型修正l根据参考片54、区户型供应比例演变修正比例l根据所在片区三级市场客户需求比例验证本报告是严格保密的。后海南片区户型供应趋势（重点参照）后海南片区户型供应趋势（重点参照）户型定位户型定位入市时间入市时间项目项目111-130111-130131-150131-150151-170151-170171-190171-190190190以上以上2007年海月花园三期 42.0%45.0%13.0%2008年后海花半里 76.0%2009年后海公馆50%2010年卓越维港 10%45.0%45.0%皇庭港湾 83.0%9.0%8.0%2011年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鸿威海怡湾47.8%2455、.6%1.0%总套数200490817358340比例9%22%37%16%15%l111-130平米逐渐退出主流供应，并且比例降至最低，可以预计该面积段未来不是市场需求热点，可取消该区间段。l保持131-150和151-170区间的比例。调整方向调整方向本报告是严格保密的。竞争片区户型供应趋势结论竞争片区户型供应趋势结论户型定位户型定位第二次修正第二次修正户型户型大3房中大4房5房及复式面积段面积段131-150151-170190以上比例比例53%42%5%第一次修正第一次修正户型户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段面积段111-130131-150151-170190以上比例比例856、%44%42%6%（数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研究部）本报告是严格保密的。第三次修正第三次修正户型定位户型定位l根据项目片区入住楼盘整体户型比例确定l根据项目片区三级市场成交活跃户型修正l根据参考片区户型供应比例演变修正比例l根据所在片区三级市场客户需求比例验证本报告是严格保密的。根据套均面积估算各面积段套数根据套均面积估算各面积段套数户型定位户型定位占地面积占地面积5749.67平米建筑面积建筑面积23976.12平米容积率容积率4.17商业面积商业面积1393平米套型限制套型限制90/90限高限高100米基本指标基本指标第三次修正后第三次修正后户型户型大3房中大4房5房及复式57、面积段面积段131-150151-170190以上套均面积套均面积140160200比例比例53%42%5%户型户型大3房中等4房5房及复式面积段面积段131-150151-170190以上套均面积套均面积140160200套数套数77617（数据来源：中原地产三级市场/中原集团市场研究部）本报告是严格保密的。户型面积段的套数与诚意客户登记量比对户型面积段的套数与诚意客户登记量比对户型定位户型定位第二次修正第二次修正户型及面积段户型及面积段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套数套数77617诚意登记量诚意登记量34526132比例比例448.1%427.9%457.1%第58、三次验证第三次验证户型户型大3房中大4房5房及复式面积段面积段131-150151-170190以上比例比例53%42%5%（备注：以上比例仅是根据市场供求关系推导，最终需根据户型排布确定。）本报告是严格保密的。价值实现价值实现溢价动作户型定位其它动作价格预判本报告是严格保密的。抬高式、双景观规划布局抬高式、双景观规划布局溢价动作溢价动作l以最大化公共空间对于室外景观的占有。l以抬高式的区隔设计实现项目豪宅形象提升。本报告是严格保密的。从景观最大化角度，建议以下平面布局从景观最大化角度，建议以下平面布局规划优化规划优化l按照根据市场销售判断的户型配比，结合项目地块面积和形状，初步建议项目设置259、个单元楼栋平面布局。l每栋单体为3 3梯梯3 3户设计，可实户设计，可实现现1 1户对应户对应1 1梯的尊贵设计梯的尊贵设计。面积最大的4房在突出的一户，能够实现景观最大化。本报告是严格保密的。规划布局能够满足各边户型的景观视角规划布局能够满足各边户型的景观视角规划优化规划优化1.地块资源最大化原则：充分利用资源，规避劣势。2.规划资源最优化原则：规划协调资源、创造资源3.景观最优化原则：栋均、户均资源占有最优资源竞争的布局原则竞争的布局原则该布局能够每一户都具有最好的公园景观观察视角。本报告是严格保密的。形成内外双景观的建筑单体排布形成内外双景观的建筑单体排布规划优化规划优化住宅23层，标准60、层高3M地下停车场总高约80M中央景观会所会所电梯荔香公园景观层高5M层高5M本报告是严格保密的。楼体沿街排布，形成内外双重景观。楼体沿街排布，形成内外双重景观。规划优化规划优化荔香公园荔香公园最大限度的利用荔香公园景观，相当于在视觉上荔香公园成为业主的前庭院，即项目占地增加了，在视觉上大大降低了容积率。本报告是严格保密的。抬高式、双景观规划简析抬高式、双景观规划简析l主选择在车流、人流较少的南光路段北侧。l车行设置在靠近南山大道最近的位置。入口l原则上可以与规划局沟通实现不计容。l抬高后实现了社区档次形象区别化。l可以增加地面停车场面积，减少地下室开挖面积，节约成本，并增加抬高园林面积。抬高61、地面l南光路车流、人流较少，对社区噪音和粉尘小。l靠前排布，实现社区园林和公园园林的内外结合。l减少与隔壁2个楼盘之间对视问题。双景观规划优化规划优化本报告是严格保密的。l项目的核心购买决策人主要入户方式是从地下车库开始。l从地下室车库电梯等候大堂，即设计成为与一层入户大堂相同档次的装修标准。双首层、双大堂的尊贵入户方式双首层、双大堂的尊贵入户方式规划优化规划优化本报告是严格保密的。设计豪宅户型设计豪宅户型溢价动作溢价动作l以最大化的增加室内空间与室外公园景观的结合为标准。l豪宅客户尊贵化设计做到突破常规。l项目单体形状凹槽较多，适合镂空和搭板。本报告是严格保密的。规划布局优化下的户型比例最终62、确定规划布局优化下的户型比例最终确定户型优化户型优化原建议户型比例原建议户型比例户型户型大3房中大4房5房及复式面积段面积段131-150151-170190以上比例比例53%42%5%l基于平面层6户的排布原则，顶层设置4户复式。l需要对原户型面积段上限和户均面积进行调整根据规划的最终比例根据规划的最终比例户型户型大3房中大4房复式面积段面积段131-155156-175套均面积套均面积150170475套数套数84424总面积总面积1260071401880面积比例面积比例58%33%9%以上户型配比为初步的概念性建议，最终确定需要与设计院沟通后正式确定。本报告是严格保密的。主卧景观最大化63、设计主卧景观最大化设计主卧室可考虑设计圆形落地窗，实现大的观景效果，并能够增加主卧室的采光。主卧室或者可考虑设计大角度观景阳台，增强业主与自然的融通。该设计适合全部3房及以上户型设计建议户型优化户型优化本报告是严格保密的。利用镂空赠送大面积室内观景空间利用镂空赠送大面积室内观景空间l单体凹槽较多，镂空赠送面积不会改变外形。l入户花园向外部分做成挖空的花架形式，由于不逢墙，验收前不计算面积。验收后填满花架挖空部分，即可作为独立的景观入户阳台。该设计适合大3房及以上全部户型。设计建议户型优化户型优化本报告是严格保密的。结构搭板赠送大阳台，最大结构搭板赠送大阳台，最大270270度的占有公园度的占有64、公园景观。景观。l验收前大阳台不做结构板，因此不计算建筑面积。l验收后搭板做成阳台，能够观看到整体荔香公园景观。l挑出宽度注意悬臂梁设计。该设计适合大3房及以上全部户型。设计建议户型优化户型优化本报告是严格保密的。设计天际墅明星豪宅户型设计天际墅明星豪宅户型溢价动作溢价动作天际墅l赠送大面积屋顶平台和入户花园。l平台设计观景天际花园，将荔香公园和远处海景尽收眼底。赠送挑空客厅（不超过20%）和大入户花园。l在阳台、入户花园设计方面突出大景观设计效果。借鉴案例：香港城市豪宅上林。本报告是严格保密的。电梯直接花园入户，户内直接控制电梯。电梯直接花园入户，户内直接控制电梯。溢价动作溢价动作3梯3户的65、设计，可实现电梯直接入户住户进入电梯无须按钮，实行智能“一卡通”，无论是身在大堂，还是在地下车库，智能卡只需轻轻一刷，电梯就可直达居住层面，出电梯即是自家花园，空间面积利用到极致，不但减少了公摊，尊贵府邸的超然气派也由此显现；电梯直接入户，充分保证主人生活的私密感和安全感，能够充分展现出住家的尊贵感及私享权，提高用户对私密性的心里满足。参考案例：三湘海尚等。本报告是严格保密的。设计观光电梯设计观光电梯l观光梯是饱览美景的绝佳载体，回家的路也是一道风景，利于本项目最大限度容纳荔香公园景观；l观光电梯占用公共空间相对一般电梯少，利于本项目延展空间溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。商业优化设计商业66、优化设计溢价动作溢价动作l提升项目档次、最大化项目可利用的不计容空间面积为出发点。l尽量满足业主的私密性、尊贵性要求与景观资源享受的结合。本报告是严格保密的。分散式街铺设计不利于项目豪宅档次提升分散式街铺设计不利于项目豪宅档次提升商业优化商业优化l项目周边街铺尚未形成良好的整体经营氛围。商铺形象较差，业态经营混乱。l目前周边社区二手商铺售价在35000-42000元/平米之间，二手租金在120-150元/平米/月之间。结论：l传统的沿街商铺形式严重影响项目的豪宅档次，不建议采取商铺外围的布局。l建议采取住宅下层设置集中会所的形式，提高项目档次。本报告是严格保密的。l调查客户对于会所功能，最多的67、是希望开设健身康体类，尤其是对游泳池的需求较多。l其次是对于商业服务类的需求，包括咖啡、酒吧等。l考虑到项目会所推荐设置在住宅下层，因此不建议设置中式餐饮的服务，避免油烟扰民。主要分类主要分类常见功能设置常见功能设置康体类健身房、游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心*消闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室豪宅客户对于会所功能的敏感点豪宅客户对于会所功能的敏感点商业优化商业优化本报告是严格保密的。住宅底层实现全部改为会所面积住宅底层实现全部改为会所面积前提：l抬高部分不计容（可通过与规划局沟通解决）。l剩68、余的车位问题需开挖地下一层解决。商业优化商业优化l计容会所面积按照规划指标为1393平米，整体抬高后，可考虑在沿街部分增加不计容的会所部分。本报告是严格保密的。项目会所功能设置建议项目会所功能设置建议l项目会所二层建议该层集中设置1-2项功能。由于视野良好，并能够享受中央景观，并与室外泳池活动相配合，因此建议在西式餐吧、酒吧、商务咖啡厅等性质。l下层功能建议集中康体和消闲类功能。l上层：上层：商业/服务类功能l下层：下层：康体/消闲类功能设置说明商业优化商业优化本报告是严格保密的。豪华接待前台豪华业主私人家宴自住商务酒廊高级商务洽谈本报告是严格保密的。水疗SPA房高档健身房本报告是严格保密的。69、设计会所专用电梯，增强专属和尊贵感设计会所专用电梯，增强专属和尊贵感溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。项目会所经营模式建议项目会所经营模式建议城市会所开放情况城市会所运营方式l项目在所研究的案例中，城市会所是否对外开放的比例也较为均衡，有47%的城市会所对外开放。而在其运营模式中，选择由物业公司管理或外包给专业会所运营公司的比例各占46%，其余8%的会所由开发商自营，这些专业的运营更能够满足客户需求。l建议本项目会所外包给专业会所管包给专业会所管理公司，开放模式建议可对外部高理公司，开放模式建议可对外部高端客户，采取会员制。端客户，采取会员制。（信息来源：中原地产技术资源平台）溢价动作溢价动70、作本报告是严格保密的。参与式的园林设计参与式的园林设计溢价动作溢价动作l根据目标客户问卷调研，项目园林设计以休憩型硬质景观和泳池水景为主，突出参与性。本报告是严格保密的。园林设计以参与式的功能为主园林设计以参与式的功能为主l可参与的园林设计，提供业主的休憩和商务休闲功能，形成项目会所的外延部分，在社区内部实现了项目城市核心区豪宅与城市核心区豪宅与自然园林的有机融合。自然园林的有机融合。休憩走廊平台泳池溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。抬高后中央园林硬质部分强化驻留人流设计抬高后中央园林硬质部分强化驻留人流设计溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。独特的建筑立面独特的建筑立面溢价动作溢价动作l独71、特的城市核心区豪宅价值，需要独特的立面风格表现形式支撑。l实现对于现有豪宅立面造型的突破，也是项目打造明星豪宅的重要环节。本报告是严格保密的。目前周边楼盘风格雷同、色调接近目前周边楼盘风格雷同、色调接近l项目周边楼盘基本在2008年前已经入市，建筑设计较为滞后，风格比较雷同，色调基本以淡黄为主，区分度低，难以体现楼盘档次。溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。后海和科技园片区楼盘以现代风格为主。后海和科技园片区楼盘以现代风格为主。君汇新天鸿威海怡湾三湘海尚皇庭港湾卓越维港岸芷汀兰卓越浅水湾博海名苑关键词：关键词：l现代风格现代风格溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。在现代风格的基础上实现造型的差72、异化在现代风格的基础上实现造型的差异化关键词：关键词：造型差异化造型差异化l保持立面竖向造型的挺拔感和横向线条的变化性。溢价动作溢价动作本报告是严格保密的。价值实现价值实现溢价动作户型定位其它动作价格预判本报告是严格保密的。其它其它动作作户型基本设计动作户型基本设计动作l根据问卷调查和市场调研，确定豪宅户型设计的基本设计要点。本报告是严格保密的。序号序号问题问题结论结论Q1131-150平米面积段的户型选择建议设计为大3房Q2151-170平米面积段的户型选择建议设计为中大4房Q3客厅是否带阳台建议带阳台Q4客厅与餐厅是否分开建议相连增强宽敞Q5是否希望带入户花园实用性强的入户花园Q6您对于小73、孩房的要求能够容纳书桌Q7您希望厨房设计中式厨房还是中西双厨大4房以上可以考虑Q8您希望带佣人房吗？大4房以上可以考虑Q9您对于卫生间的个数.至少2个，5房以上建议3个Q10您希望的主卧里面带不带书房建议不带，大4房可以考虑Q11您希望主卧外带设计形式？建议设计Q12您希望设计2个主卧吗建议5房、复式户型考虑Q13您对阳台设计的形式要求根据建筑外形考虑直线和波浪形Q14您希望书房是否带阳台建议不设计Q15您希望客厅是否挑空？建议复式户型挑空目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析户型优化户型优化本报告是严格保密的。基于市场调研的大面积高层住宅户型借鉴序号序号项目名称项目名称74、1君汇新天170平米2皇庭港湾171平米3新世界四季山水151平米4圣莫丽斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鸿威海怡湾143平米8浪琴半岛170平米9蝴蝶谷240平米顶复10三湘海尚280平米顶复根据客户问卷和市场调查，筛选借鉴户型根据客户问卷和市场调查，筛选借鉴户型户型优化户型优化本报告是严格保密的。客户不认同：书房带阳台，实用性差，并计算入一半面积。客户认同：主卧带大阳台，增强室外景观。君汇新天君汇新天170170平米平米皇庭港湾皇庭港湾171171平米平米客户认同：客厅、主仆分区清晰客户不认同：圆形阳台实用性差本报告是严格保密的。客户认同：双厨设计、大面宽客厅和观景阳75、台客户不认同：主卧无阳台设计四季山水四季山水151151平米平米圣莫丽斯圣莫丽斯166166平米平米客户认同：大面宽客厅和观景阳台、套房式主卧。客户不认同：分区混乱本报告是严格保密的。三湘海尚三湘海尚170170平米平米客户认同：l套房式主卧，自带书房。客户不认同：l动区空间面积浪费多。首地容御首地容御142142平米平米客户不认同：l动线交叉，布局混乱进门见厅，与厅对视。主卧阳台使用率低，存在死角。本报告是严格保密的。海怡湾海怡湾143143平米平米客户认同：l大尺度观景阳台、大面宽客厅+餐厅、户内花园浪琴半岛浪琴半岛170170平米平米客户认同：l主卧与书房套房设计、双主卧设计客户不认同：76、l主卧无阳台本报告是严格保密的。l超豪华主卧空间，配置多功能弧形景观大露台l电梯直接入户花园l多功能弧形景观大露台：可打造天际泳池、露天SPA、空中花园l内凹式户内花园可打造阳光书房l挑高客厅，尽显雍容空间l中空部分可搭板，为自由改造空间蝴蝶谷蝴蝶谷240240平米复式平米复式l复式下层l复式上层本报告是严格保密的。l缺少佣人区三湘海尚三湘海尚280280平米顶复平米顶复l复式下层l复式上层l二层主人私属空间l多功能景观大露台l客厅挑空6米l五大景观大阳台环绕l入户花园l私家会客室l全明书房本报告是严格保密的。基于客户问卷和市场调查户型设计基本动作基于客户问卷和市场调查户型设计基本动作户型优化77、户型优化必备动作1：适用性强的入户花园必备动作2：大面宽客厅（至少4.8以上）必备动作3：L型或U型大厨房（至少1个中式厨房）必备动作4：套房式主卧必备动作5：大尺度阳台基本基本动作动作l适用性强的入户花园；l大面宽客厅；l套房式主卧（至少带主卫和步入式衣帽间）；l大尺度阳台（至少客厅一面）；l至少1个中式厨房设计（至少设计为L型）本报告是严格保密的。基于客户问卷和市场调查户型设计规避动作基于客户问卷和市场调查户型设计规避动作户型优化户型优化规避动作1：无玄关设计空间规避动作2：交通区浪费过多规避动作4：主卧无阳台规避动作3：动静不分区，动线交叉规避动作4：小面宽房间，使用极其尴尬规避规避动作78、动作l入口无玄关空间；l交通区面积过大；l卧室和客厅交叉分区；l小面宽房间设计；l主卧无阳台；本报告是严格保密的。房型房型主力面积主力面积功能配置功能配置三房130-155三房+两厅+两卫四房170四房+两厅+两卫+工人房复式户均475六房+家庭厅+两厅+三卫+工人房3 3房尺度建议房尺度建议基本建议基本建议建筑面积建筑面积厅开间厅开间厅进深厅进深客厅面积客厅面积餐厅面积餐厅面积主卧面积主卧面积130-1504-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次卧面积次卧面积阳台面积阳台面积厨房面积厨房面积主卧卫生间主卧卫生间公共卫生间公共卫生间厨房厨房9-125.6-9.36-7479、-6.54.5-68-11建筑面积建筑面积厅开间厅开间厅进深厅进深客厅面积客厅面积餐厅面积餐厅面积主卧面积主卧面积150-1704.1-66-1024-4811.6-25.715-38次卧面积次卧面积客厅阳台客厅阳台主卧阳台主卧阳台入户花园入户花园主卧衣帽间主卧衣帽间主卧卫生间主卧卫生间7-16.56-185-1810左右3-55-8公共卫生间公共卫生间厨房面积厨房面积工人房是否带卫生间工人房是否带卫生间2-68.4-12是4 4房尺度建议房尺度建议本报告是严格保密的。其它其它动作作其它豪宅发展建议其它豪宅发展建议本报告是严格保密的。入口建议以与路面高度齐平的直接进入形式入口建议以与路面高度齐80、平的直接进入形式主入口形式：l选择在车流、人流较少的南光路。l设计形式以直接进入的入口为宜。其他动作其他动作本报告是严格保密的。入口处精致景观设计入口处精致景观设计其他动作其他动作本报告是严格保密的。参考三湘海尚，建议智能化按照中高端标准参考三湘海尚，建议智能化按照中高端标准住宅类别住宅类别常用系统常用系统备选系统备选系统完整度完整度客户类型客户类型豪华住宅豪华住宅中央控制系统、智能开关（智能窗帘/智能照明/智能家电）、背景音乐、安防、门禁、远程控制家庭AV、家用中央吸尘及新风系统、宠物设备、智能卫浴、车库智能换气、自动浇花、自动给排水70-90%奢享型需求中高档住宅中高档住宅中央控制系统、智81、能开关（智能窗帘/智能照明/智能家电）、安防高效能门窗、新风系统、外墙保温40-60%舒适型普通住宅普通住宅安防无/或者少数10-30%经济型/便利型l在完成基本的安防措施基础上，能为项目价值加分的智能化主要集中在客户能够直接感知、直接体验直接感知、直接体验的设备上，因此建议在门窗、新风系统、家居控制方面和外墙保温增加配置，同时建议控制成本，不采用昂贵的设备控制成本，不采用昂贵的设备。其他动作其他动作本报告是严格保密的。智能化基本层次需满足安防要求智能化基本层次需满足安防要求楼宇可视对讲系统吸顶探测器闭路电视监控有线电视及卫星电视系统车库管理系统智能门锁其他动作其他动作本报告是严格保密的。引入82、成本合理的家居智能系统，增加舒适度。引入成本合理的家居智能系统，增加舒适度。电梯刷卡系统电梯智能卡智能控制弱电箱中央控制器智能温控智能窗帘其他动作其他动作本报告是严格保密的。新风系统和保温系统是客户比较敏感的配置新风系统和保温系统是客户比较敏感的配置l干挂幕墙起到“遮阳伞”的功能，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可以抵挡辐射。l外保温方式防止冷/热桥产生，优于内保温l流动空气层挥发保温板水汽，永久保持保温板的干燥及保温效果。l将传热系数降至很低的数值。室内室外断桥加厚混凝土外墙加厚保温层流动空气层干挂砖幕墙干挂幕墙进气散热伸缩缝空气层外保温混凝土层干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架其他动作其他动作本报告是严83、格保密的。事项事项说明说明客户认可度成本控制度成本范围250元/平米以内（德国旭格在（德国旭格在1500-20001500-2000元元/平）平）事项事项说明说明客户认可度成本控制度成本范围（楼面）100元/平米（含镀膜160左右）断热铝材断热铝材LOW-E玻璃玻璃高效窗户保温系统，减少室外热对流高效窗户保温系统，减少室外热对流其他动作其他动作本报告是严格保密的。置换式新风换气系统主要是针对：l室内的空气污染较室外更严重l低能耗建筑必须考虑有组织的通风换气l通风的耗能与节能l置换式通风的概念l热湿分离的空气处理概念保证室内外空气的流通，改善通风耗能保证室内外空气的流通，改善通风耗能其他动作其他84、动作本报告是严格保密的。事项事项说明说明优点l新风在冬夏均以比室温低的温度送入室内，使人体始终吸入的是新鲜空气，而人体呼出的废气亦随上升气流带走，让人始终处在健康的新风环境中。使用案例当代MOMA、上海中鹰黑森林、南京朗诗国际客户认可度成本控制度成本范围（楼面）50-60元/平米一年四季处于健康的新风环境中一年四季处于健康的新风环境中其他动作其他动作本报告是严格保密的。设计阳光车库设计阳光车库l设置地下室阳光车库，配以部分绿化景观，通过侧面或天井采光，形成人性化的阳光车库其他动作其他动作本报告是严格保密的。车位比建议做到车位比建议做到2 2：1 1项目项目车位比车位比红树西岸1.46：1三湘海85、尚2.25：1香密湖一号2：1皇庭港湾2：1卓越维港1.94：1幸福里2：1鸿威海怡湾1.19：1君汇新天2.3：1客户调研结论客户调研结论市场调研结论市场调研结论l访谈客户中，半数以上的客户拥有2台车。近4成客户家中有1部车。少数客户家庭中有3辆车以上。l建议在车位比例分配时至少建议在车位比例分配时至少做到做到1 1：2 2，即，即1 1户户2 2个车位个车位。l按照市场调研情况，深圳主要高端物业项目的车位比基本在2：1的平均水平。其他动作其他动作本报告是严格保密的。价值实现价值实现溢价动作户型定位其它动作价格预判本报告是严格保密的。价格价格项目入市价格预估项目入市价格预估l根据项目定位和物86、业价值的溢出预估。l根据项目土地价值稀缺性预估。l根据片区未来和共享豪宅片区未来规划利好预估。本报告是严格保密的。豪宅价值驱动力40000-5000055000550006000060000土地增值，稳步上涨高溢价空间2200028000独占城市核心和市政景观双重稀缺资源的豪宅项目，价值无可复制和比较后海片区典型豪宅毛坯价格（鸿威海怡湾、宝能北区)项目区域二手成交价格参考【未来利润实现预期未来利润实现预期】观点一：前海中心规划实施/地铁1、2号线/后海世界金融港逐步实施/项目周边市政商业文体配套开始进入服务阶段l南山规划逐步落地，主要豪宅区规划利好逐渐释放，项目区域在建配套投入使用，豪宅价值持87、续提升。50000-55000观点二：土地的稀缺性价值导致项目自身价值增长。l关内直接开发土地日益稀缺，项目土地价值自然增长。结论三：项目基本价值已经脱离了简单的学位房和景观房，而是深圳豪宅板块的一个不可复制、无比较级的城市核心区豪宅。l项目占据城市核心区和公园景观的豪宅优势，自身豪宅物业产品价值的打造，完全脱离了现有片区的价格约束，与后海片区现有价格区间接近。静态价格预估大都市核心区土地价值极度稀缺的溢价评估本报告是严格保密的。本次汇报主要观点本次汇报主要观点观点1：项目周边的公园景观、城市资源、教育配套，属于项目的基础性价值。观点2：项目拥有的城市资源与公园景观的双重稀缺资源的融合价值，是88、本项目成为豪宅并具有高溢价能力的核心价值。观点3：按照价值最大化和风险最小化的原则，凸显项目城市中央豪宅的城市中央和自然景观的双重独占优势，打造项目自身独特的豪宅价值体系，在产品面积段方面与主流豪宅片区现有尺度保持一致。观点4：根据项目定位和物业价值的溢出预估、项目土地价值稀缺性预估和片区未来和共享豪宅片区未来规划利好3方面，中原地产认为本项目未来2年入市之际能实现的价格为55000-60000元/平米。本报告是严格保密的。附件附件附件附件1 1：客户敏感点问卷调查：客户敏感点问卷调查附件附件2 2：三湘海尚业主智能化调查：三湘海尚业主智能化调查附件附件3 3：新规下拼合户型设计要点：新规下拼89、合户型设计要点附件附件4 4：入户泳池和车位同层问题：入户泳池和车位同层问题附件附件5 5：项目规划布局：项目规划布局6 6次修正稿次修正稿附件附件6 6：区域内未来入市项目概览：区域内未来入市项目概览本报告是严格保密的。附件附件1客户敏感点问卷调查客户敏感点问卷调查l根据调研目标客户问卷调查分析。l全部客户数据来自于中原地产二/三级市场成交客户数据库。本报告是严格保密的。l在131-150平米的面积段户型结构中，客户多倾向于舒适型3房。l可见我们的客户群体注重的更多是舒适度。Q1:131-150平米面积段的户型选择l在151-170的面积段户型结构中，7成客户选择舒适4房。Q2:151-1790、0平米面积段的户型选择l9成以上的客户希望客厅带大阳台。l首先客厅带有阳台是舒适型大宅的必备l其次在有荔香公园美景的前提下，客厅的大阳台更能为业主带来舒适的享受。Q3：客厅是否带阳台目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。l7成的客户倾向两厅相连。l连同两厅可以增加厅堂的开间尺度，体现宽敞舒适的大宅风范。Q4：客厅与餐厅是否分开l近5成客户在面积合适的情况下会考虑入户花园；另外近4成客户则不希望有。l原因在于花园可以有赠送面积并且可以体现大宅的舒适度。但另一方面，入户花园会浪费一定的面积，对于小面积户型来说实用性不高。Q5：是否希望带91、入户花园l6成的客户需要保证孩子卧室能同时放下床和书桌。l所以在以后设计产品的时候，应该注意次卧和儿童房的进深以及开间。Q6:您对于小孩房的要求目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。l超过6成的客户选择中式厨房。l32%的客户选择中西双厨设计，主要是由于该部分客户是选择了大4房或者5房以上的户型格局。Q7：您希望厨房设计中式厨房还是中西双厨l62%绝大多数选择3房的客户不希望带佣人房，没有必要也不使用。l29%选择选择4房以上的客户则倾向于带佣人房，方便照顾家人生活起居。l建议在产品设计的时候分户型来设置佣人房。Q8：您希望带佣人房92、吗？l超过6成以上的客户仅需要2个洗手间。l因为在访问客户中倾向舒适3房的客户占多数。3房两卫是最合理的安排。l其余倾向舒适4房的客户则因为家中人员更多，会选择3个及以上的卫生间来满足生活需要。Q9：您对于卫生间的个数目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。l近6成的客户不希望主卧带书房。l选择3房的人数多于4房。而3房的户型中主卧带书房的结构并不实用。l建议在户型设计的时候注意分房型来设计书房位置。5房等户型可以考虑主卧带书房。Q10：您希望的主卧里面带不带书房l希望主卧设计带落地窗或者阳台的客户比例接近。l希望获得观看荔香公园景观93、，是被调查客户选择的重要原因。Q11：您希望主卧是否带阳台？l选择3房的客户倾向一个主卧的结构，选择4房的客户倾向2个主卧的结构。l这取决于客户家中的人口结构，有老人的三代同堂更倾向于2个主卧，生活的舒适度更高。Q12：您希望设计2个主卧吗目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。l客户对阳台形式的选择上倾向有造型的阳台。选择波浪形和圆形的客户占将近半数。l建议在阳台设计的时候能够更多的考虑每户的景观，有造型的阳台景观面更广。Q13:您对阳台设计的形式要求l被调查客户基本都不选择书房带阳台。l该调查结果表明客户对于类似书房的次空间设计以94、实用为主，不追求过大的尺度。Q14：您希望书房是否带阳台l目标客户群属于多次置业、比较成熟的客群，对于小地块项目，景观适合集中并且易参与，因此选择硬质景观的客户最多。Q15：您希望客厅是否挑空？目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析Q16：您喜欢的社区入口风格。Q17：您喜欢的社区入口设计形式l关于入口设计风格的选择，71%的客户选择了外部精致、内部别有洞天的设计形式。l说明高端客户群体已经转向了追求偏于低调、私密的生活方式。l关于入口设计形式的选择，66%的客户选择了私密95、性的直接进出的设计形式。l与入口风格选项一样，深圳高端客户群体更加不事张扬的行事风格。客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。l选择现代风格大类的客户占了绝对比例（现代风格、现代科技风格、滨海风格），表明目标客户群的认同现代风格的简洁、线条感。l建议本项目大方向保持现代风格，具体路线实现突破。Q18：您认同的建筑风格l目标客户群属于多次置业、比较成熟的客群，对于小地块项目，景观适合集中并且易参与，因此选择硬质景观的客户最多。Q19：您喜欢的园林特点（已说明本项目地块较小）目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析l访谈客户中，半数以上的客户拥有2台车。近4成客户家中有1部车。96、少数客户家庭中有3辆车以上。l建议在车位比例分配时至少做到1：2，即1户2个车位。Q20：您自家拥有私家车数量客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。l选择健身和商业服务类会所的客户超过60%。l建议在会所的配套设置上，以健身和商业服务为主。Q21:您对于会所的功能需求目标客户物业敏感点问卷调查分析目标客户物业敏感点问卷调查分析l社区智能化配套的选择中，安防系统和生活舒适化系统占据近8成。l建议在产品设计上注意安防和生活舒适化系统的设置和完善。Q22:您对社区智能化配套的需要（可选2项）l针对生活舒适化系统，家居新风系统和外墙保温隔热系统占据首位，电梯管理系统次之。l建议产品设计时优先考虑新风97、系统和电梯管理系统的优化。Q23：生活舒适化系统，您希望引入什么设备？客户敏感点客户敏感点本报告是严格保密的。附件附件2三湘海尚业主智能化调查三湘海尚业主智能化调查l根据调研目标客户问卷调查分析。l全部客户数据来自于中原地产代理三湘海尚成交客户问卷。本报告是严格保密的。三湘海尚业主对于智能化的敏感点三湘海尚业主对于智能化的敏感点智能化智能化三湘海尚三湘海尚1010大科技配套大科技配套A.毛细管中央空调系统B.Crestron 定制式智能化系统C.中央吸尘系统D.干挂进口石材幕墙立面E.德国原装旭格门窗系统F.变隔音楼板系统G.直饮水系统H.同层排水系统I.双向流全热交换新风系统J.纳米光触媒空98、气净化系统l项目组从三湘海尚已成交客户进行60组业主的问卷抽查，目的是确认三湘海尚10大智能化配套中，客户敏感段最高的配套设施。l60组问卷，每组限制选择3个，得到以下统计数据。（数据来源：中原地产三湘海尚项目组）本报告是严格保密的。附件附件3新规下拼合户型设计要点新规下拼合户型设计要点l根据深圳新设计规范下对于拼合户型和赠送面积的解读。本报告是严格保密的。20112011深圳新规范解读深圳新规范解读户型优化户型优化序号序号规范内容规范内容1阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户建筑总面积的18%18%；2高度为两层及两层以上的阳台不超过阳台总面积的50%.50%.其它类99、型建筑的阳台投影面积不超过建筑面积的10%.3l住宅建筑空间为复式时，层数按照自然层计算，单套住宅透空部分与该户型的建筑面积比例不超过20%.20%.4单一层高住宅层高一般为2.8米，最大不超过3.33.3米。本报告是严格保密的。新规范下的拼合户型格局设计实例新规范下的拼合户型格局设计实例A部分：l阳台面积需小于拼合前A部分建筑面积的18%。l露台占阳台总面积的比例不大于A部分阳台总面积的50%。B部分：l阳台面积需小于拼合前B部分建筑面积的18%。l露台占阳台总面积的比例不大于B部分阳台总面积的50%。户型优化户型优化本报告是严格保密的。新规范下的拼合户型格局设计实例新规范下的拼合户型格局设100、计实例l阳台面积需小于上下层整体建筑面积的18%。l透空部分比例需小于上下层整体建筑面积的20%。复式下层复式上层户型优化户型优化本报告是严格保密的。拼合户型设计借鉴拼合户型设计借鉴三湘海尚三湘海尚拼前原始户型（拼前原始户型（74+74)74+74)拼后（三房两厅拼后（三房两厅148148平米，实用平米，实用113113平米）平米）l拼合前户型使用功能极差，避免以后销售过程中的客户单独购买一套造城剩余一套滞销。客户不认同：l动静两区过渡空间面积浪费多。客户认同：套房式主卧，自带书房、衣帽间客户认同：厨房带大露台客户认同：双套房设计（父母房）户型优化户型优化本报告是严格保密的。拼合户型设计借鉴拼101、合户型设计借鉴鸿威海怡湾鸿威海怡湾户型变化要点：户型变化要点：c、d户型之间红色虚线的墙体打通，客厅、餐厅、书房合为大客厅、餐厅，d户型阳台与客厅之间墙体向内移，将阳台做成次卧，c户型阳台与客厅之间墙体向内移，将阳台扩大，c户型卫生间作为主卧独立卫生间，c户型厨房改为工人房。合拼前：c户型 约78 1房2厅1卫1书房 d户型 约78 1房2厅1卫1书房合拼后：c+d户型 155 3房2厅2卫1工人房cd户型优化户型优化本报告是严格保密的。附件附件4入户泳池和车位同层问题入户泳池和车位同层问题本报告是严格保密的。入户花园赠送空中泳池，集室内外景观一线。入户花园赠送空中泳池，集室内外景观一线。l通102、过镂空后填满空格的做法，实现大的入户花园赠送泳池。l泳池带有水底音乐的室内恒温泳池，业主露出水面就听不到音乐，既防止了音乐扰众，又平添趣味。借鉴案例：广州/成都合景泰富顶级豪宅誉峰项目原方案原方案本报告是严格保密的。增加升降机，形成私家车与住户同层停放增加升降机，形成私家车与住户同层停放原方案原方案本报告是严格保密的。从成本控制和技术落实角度不建议采用从成本控制和技术落实角度不建议采用方案说明方案说明经过中原地产项目组与中原地产建筑技术中心的翔实查询和论证，第一轮汇报中涉及的入户泳池和车位入户问题，从技术上可行，但是增加了施工难度和工程量。l入户泳池在交付使用后实用性同时较差，不及赠送面积后改103、为观景休闲房间实用性更强。l车位入户对于结构设计和施工要求的技术很高，同时由于国内尚无此类相关的配套供应商，因而成本较高。从成本控制和技术落实便利性的角度，中原地产在此次汇报中不建议采取此类技术。本报告是严格保密的。附件附件5项目规划布局项目规划布局6 6次修正稿次修正稿本报告是严格保密的。项目剖面建议一（传统布局）项目剖面建议一（传统布局）布局优化布局优化层高5M30层，标准层高3M商铺地下停车场总高约99.5M路面室外正负零电梯中央景观架空层进深12M本报告是严格保密的。项目总平初步建议（传统布局）项目总平初步建议（传统布局）布局优化布局优化社区主入口社区主入口南头街南头街南光路南光路车行104、车行入口入口中央园林中央园林街铺街铺街铺街铺主入口：建议选择在车流、人流较少的南光路段北侧、街铺：估算面长约100米，主要从人流较大的南头街开始分步。车行入口：设置在靠近南山大道最近的位置。本报告是严格保密的。项目剖面初步建议二（改进方案）项目剖面初步建议二（改进方案）层高5M30层，标准层高3M商铺停车场总高约99.5M路面屋顶平台及室外正负零电梯中央景观进深12M布局优化布局优化本报告是严格保密的。方案一、二的商业布局不利于项目高端形象方案一、二的商业布局不利于项目高端形象布局优化布局优化项目周边街铺尚未形成良好的整体经营氛围。商铺形象较差，业态经营混乱。结论：l不建议采取商铺外围的布局。105、本报告是严格保密的。项目剖面建议三（优化布局）项目剖面建议三（优化布局）布局优化布局优化层高5M30层，标准层高3M会所1F地下停车场总高约99.5M路面室外正负零电梯中央景观架空层会所2F会所3F层高3M层高5M进深12M本报告是严格保密的。项目总平初步建议（优化布局）项目总平初步建议（优化布局）布局优化布局优化社区主入口社区主入口南头街南头街南光路南光路车行车行入口入口中央园林中央园林主入口：建议选择在车流、人流较少的南光路段北侧、会所：按照进深12米估算，每层面宽33米，分为3层设计。车行入口：设置在靠近南山大道最近的位置。会所本报告是严格保密的。会所会所项目剖面建议四（推荐方案）项目剖106、面建议四（推荐方案）布局优化布局优化30层，标准层高3M地下停车场总高约99.5M路面中央景观层高5M层高4.5M电梯本报告是严格保密的。项目总平初步建议（推荐方案）项目总平初步建议（推荐方案）布局优化布局优化社区主入口社区主入口南头街南头街南光路南光路车行车行入口入口中央园林中央园林主入口：建议选择在车流、人流较少的南光路段北侧、会所：置于住宅架空层和架高部分。车行入口：设置在靠近南山大道最近的位置。本报告是严格保密的。形成内外双重景观的楼体排布形成内外双重景观的楼体排布 （最终方案）（最终方案）30层，标准层高3M地下停车场总高约99.5M南光路中央景观层高5M会所会所电梯荔香公园景观布局107、优化布局优化本报告是严格保密的。楼体沿街排布形成内外双重景观（最终方案）楼体沿街排布形成内外双重景观（最终方案）社区主入口社区主入口南头街南头街南南光光路路车行车行入口入口中央园林中央园林荔香公园荔香公园主入口：l建议选择在车流、人流较少的南光路段北侧。车行入口：l设置在靠近南山大道最近的位置。布局优化布局优化本报告是严格保密的。项目总平布局项目总平布局5 5种方案比较种方案比较布局方案整体是否抬高商业形式商业位置评价方案1不抬高街铺沿街l地下室开挖成本较高。l商铺设计影响形象，并阻碍社区内视野。方案2抬高街铺沿街l整体抬高成本低于开挖成本，并有利于提高社区整体高档形象。l商铺设计影响形象，并108、阻碍社区内视野。方案3抬高集中会所沿街l整体抬高成本低于开挖成本，并有利于提高社区整体高档形象。l集中会所有利于提高形象，但是沿街布置容易阻碍社区内视野。方案4抬高集中会所建筑1-2Fl整体抬高成本低于开挖成本，并有利于提高社区整体高档形象。l集中会所有利于提高形象，布置于建筑1-2F增强私密性。方案方案5 5抬高抬高集中会所集中会所建筑建筑1-2F1-2Fl同方案同方案4 4。l楼体前置可以形成前后双景观，同时减少邻近楼体前置可以形成前后双景观，同时减少邻近2 2个楼盘的对视干扰。个楼盘的对视干扰。布局优化布局优化本报告是严格保密的。限高调整为限高调整为8080米后的最终方案（剖面）米后的最109、终方案（剖面）布局优化布局优化住宅23层，标准层高3M地下停车场总高约80M中央景观会所会所电梯荔香公园景观层高5M层高5M本报告是严格保密的。限高调整为限高调整为8080米后的最终方案（平面）米后的最终方案（平面）布局优化布局优化本报告是严格保密的。附件附件6区域未来入市项目概览区域未来入市项目概览本报告是严格保密的。项目区域内项目区域内2-32-3年内无适合大户型地块入市年内无适合大户型地块入市地块研究地块研究1.田厦项目1.建筑面积：:205530.3平方米。2.户型：30-6030-60平米平米，大面积产品返迁村民。2.旧改项目1 12 23 34 41.建筑面积：约8万平米。2.入市时间不确定，目前无任何动静，预计未来2-32-3年内年内动迁可能性较小动迁可能性较小。3.悠然天地西侧1.建筑面积：待定。2.地块较狭长，紧邻深南路路，噪音较大，不适合做大不适合做大户型。户型。3.入市时间不确定。4.阳光里雅居1.建筑面积：71125平米。2.主力户型为中小面积户中小面积户型。型。3.目前进入桩基施工阶段，预计2011年入市。