1、南宁翡翠国际广场项目发展战略和整体定位谨呈：本报告是严格保密的。2项目策划工作内容及工作阶段划分2工作阶段提交成果时间节点p市场调研市场数据梳理及初步结论市调成果沟通，已提交p第一阶段项目机会挖掘城市经济及规划分析本报告内容，第一阶段汇报项目本体分析物业发展研判商业市场研究及发展研判写字楼、公寓市场研究及发展研判酒店市场研究及发展研判发展战略及整体定位项目SWOT分析案例研究发展战略及整体定位功能物业组合方案比选商业形态方案、物业组合方案、物业配比方案p第二阶段商业业态研判商业业态发展研究下一阶段报告内容业态类型选择商家论证主力类、次主力类商家商户论证商家论证结论分物业定位零售商业物业定位写字2、楼物业定位SOHO公寓、酒店式公寓定位物业发展建议及开发策略项目整体开发策略商业规划设计建议写字楼规划设计建议公寓规划设计建议经济测算项目成本分析、财务效益分析本报告是严格保密的。3访谈深度访谈40人，商家访谈14家3商家访谈商家访谈零售类零售类超市超市百货百货沃尔玛梦之岛华润万家休闲娱乐类休闲娱乐类KTV电影院电影院欧乐迪耀莱国际影城K歌迷星美国际影城K歌王餐饮类餐饮类好友缘小肥羊漓江村必胜客KFC亲子类亲子类奇乐儿童乐园合计合计14家家深度访谈职位数量（人）政府、媒体、专业人士访谈政府部门规划局科长1办事员1凤岭街道办1媒体广西日报房产频道主任1专业人士世联地产南宁分公司策划师2设计院设计3、师1工作项目职位数量（人）项目访谈商业类销售代表及置业顾问16住宅类写字楼中房公司员工3工作职业职位数量（人）商家访谈零售类拓展负责人3休闲娱乐拓展负责人5餐饮类拓展负责人5亲子类拓展负责人1合计共40人市调内容本报告是严格保密的。4商业市场调研共调研重点商业项目17个4市调内容广州友谊九一天地新梦之岛朝阳商圈七星路商圈航洋/万象城商圈五象广场商圈典型商业街调研典型商业街调研在售商业调研在售商业调研规划项目调研规划项目调研在建商业调研在建商业调研1.民生路步行街1.昌泰东盟园1.三祺投资1.万象城2.七星街2.领馆街2.香港街2.新民族电影院3.保利21街3.五洲国际3.澳门街4.荣和山水美地4、商业街5.财富广场6.阳光100商圈名称商圈名称调研项目调研项目朝阳路商圈朝阳路商圈南宁百货万达广场国贸中心百货大楼新朝阳广场西南商都永凯购物中心七星街商圈七星街商圈旧梦之岛五象广场商圈五象广场商圈广州友谊百货梦之岛水晶城南宁百货航洋航洋/万象城商圈万象城商圈航洋国际万象城利海亚洲国际盛天地其他其他新梦之岛九一天地本报告是严格保密的。5调研住宅楼盘26个；写字楼15个；公寓楼盘8个，酒店8家5凤凤岭岭片片区区住住宅宅扫扫描描凤岭南凤岭北凤岭北东盟商务区翡翠园凤岭名园保利21世家莱茵湖畔荣和山水美地五洲国际汇东郦城保利童心缘利海亚洲国际和美春天凤岭新新家园盛天铭城梦之岛花园荣和大地恒大苹果园在水5、一方阳光100上东国际凤岭春天昊然风景塞纳维拉花园升和绿城世界山语城文景园金龙理想一号鸣翠谷枫林蓝岸调研公寓调研公寓销售销售阳光100已售利海亚洲国际东盟财经中心航洋国际汇东国际中鼎万象东方昌泰东盟园在售天健国际会馆调研写字楼调研写字楼永凯现代广场已建成财富国际广场航洋国际利海亚洲国际地王大厦金源CBD东方曼哈顿德瑞大厦中国大唐东盟财经中心阳光100市长大厦在建/规划项目万象城三祺投资天龙财富中心调研五星级酒店调研五星级酒店品牌品牌万豪酒店国际品牌南宁饭店本地品牌南宁邕江宾馆沃顿国际大酒店红林大酒店南宁明园新都酒店金旺角大酒店桂景大酒店规划项目喜来登大酒店国际品牌君悦酒店国际品牌市调内容本报告6、是严格保密的。6 6凤岭北凤岭北凤岭南凤岭南仙葫区仙葫区航洋国际万象城东盟商务区东盟商务区立交桥立交桥消费者问卷样本家庭结构样本购物出行方式样本购物消费习惯样本购物消费环境喜好项目基本认知项目概念测试样本停车习惯消费者问卷调查：样本量共计86份，在凤岭片区、东盟商务区、仙葫区，随机拦截调查市调内容本报告是严格保密的。7项目属性界定项目属性界定发展战略及整体定位市场竞争分析物业类型及配比核心问题结构化项目机会挖掘核心结论回顾塔楼问题裙房问题本报告是严格保密的。8 8城市地位：项目位于南宁东西发展主轴，琅东凤岭新区边缘8属性界定区域属性项目属性本案五象广场旧城区五象新区琅东凤岭环城高速南宁整体向东7、发展，项目紧临城市东西向发展主轴民族大道；琅东凤岭新区借东盟自贸区之势，发展迅速；项目靠近现琅东收费站，步行约15分钟，处于新区边缘。民族大道意向本报告是严格保密的。9 9周边现状：项目周边住宅社区密集，但入住率不高；商业氛围不浓厚，生活配套不完善9地块周边大型居住区云集，居住环境较佳，但入住率不高；区域目前商业和商务气息较弱；地块与琅东较成熟片区被立交桥阻隔；地块北面临民族大道一侧被市政绿化带阻隔；民族大道立交桥地块西南角建筑地块南面翡翠园社区民族大道对面地块东南角翡翠园公交车站附近地块南面翡翠园幼儿园属性界定区域属性项目属性本报告是严格保密的。1010交通现状：城市主干道贯穿项目所在区域，8、但受隔离带影响，目前项目可进入性差区域属性项目属性航洋国际万象城本项目凤岭北凤岭南东盟商务区仙葫区道路情况：北面民族大道，城市东西向主轴道路，桂东进入南宁市区的主要道路，双向6车道，有绿化隔离带南面青林路，城市主干道，双向4车道，无隔离带东、西面社区级规划路公共交通：公交：翡翠园站，16条线路，可通往仙葫经济开发区p民族大道凤岭南路立交桥对地块的心理距离认知情况影响较大；p地块周边交通网络现状良好，但受地块绿化隔离带的影响，项目可进入性差；p青林路是目前进入项目最快捷的道路，未来将是项目人流导入的重要节点；p由东部经民族大道进入南宁市区的车流受绿化带影响进入项目难度大，被万象城截流。立交桥翡翠9、园公交车站琅东汽车站属性界定本报告是严格保密的。111111地块四至：项目北临城市主轴道路，南临城市主要道路，东西两面为社区规划路属性界定区域属性项目属性物管中心绿化带绿化带民族大道青林路北面临城市东西向主轴民族大道，临街面有宽约5米的绿化隔离带南面临城市主要道路青林路，连接仙葫经济开发区、凤岭、东盟商务区东、西面社区规划路（未建）本报告是严格保密的。121212地块内部：地块方正，长256米，宽141米，西北角与东南角高差4米，内部无景观资源区域属性项目属性物管中心绿化带绿化带民族大道民族大道青林路青林路256米141米112.35112.40112.67116.3115.31属性界定本报告10、是严格保密的。1313地块指标：占地约2.7万，总建筑面积24.6万，建筑高度超过150米属性界定区域属性项目属性规划用地面积：约4万净用地面积：约2.7万容积率：9.0建筑密度：50计容面积（地上）：约24.6万裙楼标准层面积：约1.36万项目用地性质为商住用地，可能开发的物业包括商业、公寓、写字楼、酒店和住宅；项目容积率高达9，属于高强度开发项目；本项目建筑高度将超过150米，属于超高层项目。u政府关于超高层规定：100200米部分，只算一半容积率，地层面积不算容积率。u停车位规定：每100平方，配备0.5个车位。本报告是严格保密的。1414二线省会城市东西发展轴、新区边缘地铁上盖的超高层11、综合体项目14属性界定城市层面：西南地区中心城市东盟自贸区核心城市区域层面：城市东西发展主轴新区边缘地铁上盖项目建筑高度150米项目层面：高容积率超高层多功能复合物业项目容积率9.0项目用地为商住用地，可能开发的物业包括商业、写字楼、公寓、酒店、住宅南宁地铁1号线将在本项目地块内设凤岭站，预计2015年投入使用项目位于琅东-凤岭片区边缘，是城市新兴发展区域项目紧临城市东西向主轴道路民族大道西南地区重要的交通枢纽，泛珠三角经济的重点承接城市东盟经济战略的重要落脚点，龙头城市本报告是严格保密的。15项目属性界定发展战略及整体定位市场竞争分析物业类型及配比核心问题结构化项目机会挖掘核心结论回顾塔楼问12、题裙房问题本报告是严格保密的。16以目标为导向,借由S-C-Q模型寻求解决问题路径u备注：R1由情景导致的非期望结果R2目标期望结果本报告是严格保密的。客户目标：目标目标uu在现金流内部平衡的条件下在现金流内部平衡的条件下在现金流内部平衡的条件下在现金流内部平衡的条件下利润最大化利润最大化利润最大化利润最大化uu保证保证保证保证持有物业的持续稳定增值持有物业的持续稳定增值持有物业的持续稳定增值持有物业的持续稳定增值uu项目要建立一定的项目要建立一定的项目要建立一定的项目要建立一定的城市影响力城市影响力城市影响力城市影响力uu两栋两栋两栋两栋150150米塔楼，元盛、中房各一栋米塔楼，元盛、中房13、各一栋米塔楼，元盛、中房各一栋米塔楼，元盛、中房各一栋uu商业全部持有，写字楼持有商业全部持有，写字楼持有商业全部持有，写字楼持有商业全部持有，写字楼持有11万平米（中房自用），其他销售万平米（中房自用），其他销售万平米（中房自用），其他销售万平米（中房自用），其他销售设想设想uu超高层要不要做五星级酒店？超高层要不要做五星级酒店？超高层要不要做五星级酒店？超高层要不要做五星级酒店？uu塔楼物业做什么利润最大塔楼物业做什么利润最大塔楼物业做什么利润最大塔楼物业做什么利润最大住宅住宅住宅住宅/公寓？经济型酒店？公寓？经济型酒店？公寓？经济型酒店？公寓？经济型酒店？uu商业商业商业商业超市怎么选？14、好友元、梦之岛需不需要？超市怎么选？好友元、梦之岛需不需要？超市怎么选？好友元、梦之岛需不需要？超市怎么选？好友元、梦之岛需不需要？困惑困惑本报告是严格保密的。18万象城区域将成为南宁第一商圈，且区域超高层扎堆S-市场沿民族大道超高层林立，项目150的高度被淹没其中华润大厦东盟商贸楼东盟金融中心300300米米+300300米米+西阳光100150150米米本案100100米米+天龙财富中心450450米米+东凤岭立交华润华润 150150米米150150米米260260米米1.8公里，超出消费步行意愿距离立交桥隔断之间的两者客流万象城商圈未来商业体量60万平米本项目项目商业与万象城区域隔离，15、无法借势本报告是严格保密的。19有进驻意向主力店较多，但月租金3060元/平米，按8%回报折算售价为45009000元/平米S-客户分类商户名称承租面积租金水平百货梦之岛4.5万4045元/月（或销售额6%7%）超市华润万家1.5万，单层不小于800030元/月（销售额的2.9%-3.5%）沃尔玛1.52万餐饮好有缘2万4060元/月电影院耀莱国际影城3500以上5060元/月左右星美国际影城KTV欧乐迪3000以上3050元/月左右K歌迷K歌王有进驻意向的主力店：有进驻意向的主力店：基本判断：基本判断：1.大型主力店租金3060元/平米2.超市、百货、电影院租期均在10年以上，年增长率2%516、%（与通胀水平持平或低）3.如果按8%的回报，月租金60元/平米，相当于售价相当于售价90009000元元/平米平米主主力店价值是低于销售物业的力店价值是低于销售物业的备注：水晶城梦之岛水晶城梦之岛年营业额10亿，开发商获得租金收益7000万/年5万平米，每平米的月均租金为120元/平米，相当于相当于1.81.8万万/平米，与销售物业价格相当平米，与销售物业价格相当本报告是严格保密的。20商业最多可做到9万平米左右，且塔楼众多，交通组织难度将会非常大S-项目1.占地2.7万平米，容积率9，建筑密度50%2.政府关于超高层规定：100200米部分，只算一半容积率，地层面积不算容积率；停车位最低标17、准每100平方配备0.5个车位基本判断：基本判断：1.标准层最大1.35万平米，剔除大堂、塔楼核心筒等，商业标准层按商业标准层按1.21.2万平米万平米2.商业车位按车位按100100平米平米0.60.6个车位个车位，每个车位35平米计算，需要车位数1430个，车位总面积车位总面积5 5万平米万平米3.地下地下可用标准层标准层面积1.81.8万平米，万平米，意味着地下车库需要三层地下车库需要三层4.在两栋在两栋150150米超高层能满足米超高层能满足9 9的容积率条件下，不建议拔高塔楼的高度的容积率条件下，不建议拔高塔楼的高度因为旁边塔楼在300米以上，即使提高到200米，意义不大，反而增加建18、安成本减少使用率5.塔楼至少五栋及以上，交通交通（各物业人流、车流、货流）组织将难度非常大组织将难度非常大如果商业地下做一层，地上做六层（万象城标准），总商业面积可做到9万平米左右本报告是严格保密的。21冲突一：超高层、商业均无法成为市场领导者，项目的城市影响力如何建立？C-R1vsR2项目的城市影响力如何建立？1.1.项目附近有四栋项目附近有四栋250250米以上米以上超高层（紧邻项目的超高层（紧邻项目的400400多米）多米），多栋（华润），多栋（华润）150150米左右超米左右超高层高层2.2.万象城商圈将有万象城商圈将有6060万商业体万商业体量，未来的城市第一商圈量，未来的城市第一商19、圈R1R11.1.项目塔楼高项目塔楼高150150米，商业最大米，商业最大可做到可做到9 9万平米左右万平米左右2.2.项目要建立一定的城市影响力项目要建立一定的城市影响力R2R2本报告是严格保密的。22冲突二：项目处于居住片区，塔楼物业该如何选择才能实现利润最大化？C-R1vsR2非超高层塔楼非超高层塔楼1.住宅容积率做不高，排除2.公寓居住公寓、商务公寓、公寓、酒店式公寓3.酒店高星级酒店、经济型酒店塔楼物业该如何选择才能实现利润最大化？需探讨的物业类型需探讨的物业类型写字楼、公寓（居住公寓、商务公寓、公寓、酒店式公寓）、酒店（高星级酒店、经济型酒店）本报告是严格保密的。23冲突三：万象城20、将是南宁商业的绝对领导者，项目该如何与之差异化竞争？C-R1vsR2华润万象城华润万象城1.商业面积27万2.国际先进的规划理念3.强品牌号召力4.强势主力店?项目项目1.1.商业面积9万平米左右2.可视性强可进入性差3.与万象城商圈仅仅相差1.8公里，且商脉被割断项目如何与万象城差异化竞争？本报告是严格保密的。24冲突四：多家主力店愿进驻，但体量大、租金低，主力店该如何选择？C-R1vsR2主力店该如何选择才能利润最大化？1.1.主力店面积要求大主力店面积要求大梦之梦之岛岛4.54.5万，超市万，超市1.51.5万，电影院万，电影院0.30.3万，好友元万，好友元2 2万万2.2.租金非常低21、租金非常低月租金月租金30603060元元/平米平米R1R1商业最大可做到商业最大可做到9 9万平米左右万平米左右体量有限体量有限R2R2本报告是严格保密的。25冲突五：高容积率、小规模地块的地铁物业，如何规划才能充分挖掘项目价值？C-R1vsR21.塔楼、裙房、地下空间如何协调？2.停车问题该如何解决？3.如何充分利用主力店、地铁等挖掘物业价值？如何规划才能充分挖掘项目价值？1.1.实际地上容积率达到实际地上容积率达到10102.2.地块近地块近2.72.7万平米万平米3.3.塔楼至少塔楼至少5 5栋栋多核心筒、多核心筒、多大堂多大堂4.4.停车面积需要停车面积需要5 5万平米万平米R1R122、商业最大可做到商业最大可做到9 9万平米左右万平米左右体量有限体量有限R2R2本报告是严格保密的。26项目核心问题：QQ核心问题一：激烈市场竞争下，项目如何建立城市级影响力？核心问题一：激烈市场竞争下，项目如何建立城市级影响力？核心问题二：如何选择配比能实现资金平衡、利润最大化？核心问题二：如何选择配比能实现资金平衡、利润最大化？1.1.1.1.周边超高层扎堆，本项目该如何突破？周边超高层扎堆，本项目该如何突破？周边超高层扎堆，本项目该如何突破？周边超高层扎堆，本项目该如何突破？2.2.2.2.距万象城距万象城距万象城距万象城2 2 2 2公里，本项目商业的市场空间在哪？公里，本项目商业的市场23、空间在哪？公里，本项目商业的市场空间在哪？公里，本项目商业的市场空间在哪？塔楼问题裙房问题1.1.1.1.超高层物业类型该如何组成？超高层物业类型该如何组成？超高层物业类型该如何组成？超高层物业类型该如何组成？2.2.2.2.非超高层物业类型该如何选择？非超高层物业类型该如何选择？非超高层物业类型该如何选择？非超高层物业类型该如何选择？1.1.1.1.如何差异化定位？主力店该如何选择？如何差异化定位？主力店该如何选择？如何差异化定位？主力店该如何选择？如何差异化定位？主力店该如何选择？2.2.2.2.商业该做多少层？体量多大？商业该做多少层？体量多大？商业该做多少层？体量多大？商业该做多少层？24、体量多大？核心问题三：高容积率下，如何规划才能充分挖掘项目价值？核心问题三：高容积率下，如何规划才能充分挖掘项目价值？1.1.1.1.塔楼、裙房、地下空间如何协调？塔楼、裙房、地下空间如何协调？塔楼、裙房、地下空间如何协调？塔楼、裙房、地下空间如何协调？2.2.2.2.停车问题该如何解决？停车问题该如何解决？停车问题该如何解决？停车问题该如何解决？3.3.3.3.如何充分利用主力店、地铁等挖掘物业价值？如何充分利用主力店、地铁等挖掘物业价值？如何充分利用主力店、地铁等挖掘物业价值？如何充分利用主力店、地铁等挖掘物业价值？本报告是严格保密的。2727解答问题一：项解答问题一：项目如何建立城市目如25、何建立城市级影响力？级影响力？u城市层面：宏观经济、城市规划、交通规划u区域层面：辐射区域、交通状况、市场竞争u项目本体：超高层、地块稀缺u写字楼：板块分布、未来供应、典型项目u商业：商圈迁移历程、商圈板块、典型项目解答问题二：解答问题二：物业如何配比物业如何配比以实现利润最以实现利润最大化大化竞争角度机会角度塔楼问题裙房问题可能发展的物业类型商业主题定位项目SWOT分析主题商业的发展模式案例借鉴u案例法客户/市场/项目分析树立城市影响力写字楼/公寓/酒店等探讨塔楼物业的选择及组合主力店的选择商业层数的选择集中商业的五种模式u经济测算u案例法裙房物业的选择及组合市场竞争分析物业类型及配比项目机26、会挖掘发展战略及整体定位本本阶阶段段内内容容规划布局建议经济测算解答问题三：通过规划提升项目价值动线、通道、中庭项目利润估算租售比的确定塔楼、裙房、地下空间停车位规划及地铁口利用下下阶阶段段内内容容本报告是严格保密的。项目属性界定发展战略及整体定位市场竞争分析物业类型及配比核心问题结构化项目机会挖掘核心结论回顾塔楼问题裙房问题本报告是严格保密的。292929城市层面u南宁2010年全市实现生产总值1800亿元，同比增长14.2%，06年-10年年均增长15%，在广西省内排名靠前，近五年GDP总量均高于广西其他城市；u南宁经济实力与其他西南省会城市相比，处于中等水平，在北部湾经济战略和东盟经济战27、略的推动下，整体经济发展形势较好；u南宁2010年固定资产投资1483亿元，同比增长42%，06年-10年年均增长33,%有力推动房地产及相关消费行业的快速发展447.22560.22693.441043.911483.020.23240.26270.23780.50640.423800000000003投资额（亿元）增长率20062007200820092010050010001500200000.10.20.30.40.50.62006-2010年南宁固定资产投资及增长率经济发展：在北部湾和东盟经济战略的推动下，整体经济发展形势较好，近两年固定资产投资平均增速45%870.151089.028、71320.431524.711800.41626.91738.04886.991031.581260.3595.52724.05817.45930.261108.6316.40%17.20%14.70%15.10%14.20%南宁生产总值（亿元）柳州生产总值（亿元）桂林生产总值（亿元）南宁增长率2006200720082009201002004006008001000120014001600180020000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%2006-2010南宁，柳州，桂林GDP，以及南宁增长率870.129、51089.071320.431524.711800.41617.24728.97876.82971.941121.821215.541425.4315341837.42120.3716.40%17.20%14.70%15.10%14.20%南宁生产总值（亿元）贵阳生产总值（亿元）昆明生产总值（亿元）南宁增长率12345050010001500200025000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%2006-2010南宁，昆明,贵阳GDP，以及南宁增长率本报告是严格保密的。303030城市层面人口数量：南宁市区人30、口270万,老城区人口向琅东新区疏解，琅东所属青秀区成为第二大城区，人口达55万u2010年南宁总人口707.37万人，市区人口270.74，2005至2010年市区人口年平均增长率为1.64%；u政府规划在2020年南宁市2020年市区人口达到470505万人，总人口780800万人，城镇化水平60-65；u2000年开始建设琅东新区，人口导向新区，琅东所在的青秀区逐渐发展成为人口密度最高的城区；u未来随着城市扩张及五象新区的建设，老城区人口向五象新区转移。671.89683.51691.69697.9707.37254.86259.77263.89267.14270.74全市户籍人口总量（31、万）市区人口（万）2006200720082009201002004006008002006-20102006-2010南宁市南宁市户籍人口和市区人口总量户籍人口和市区人口总量区域区域人口人口（万人）（万人）人口密度人口密度(人人/平方千米平方千米)青秀区54.83629 兴宁区31413 江南区40.2348 西乡塘区66590 良庆区29212 邕宁区32247 20082008年南宁市各区人口统计年南宁市各区人口统计本报告是严格保密的。3131社会消费：近五年人均可支配收入增长率超过14%，社会消费品零售总额增长率超过19%，消费能力居全省之首31城市层面u近年来,南宁市城镇居民收入稳步32、增加，2010年城镇居民人均可支配收入18032元，年均增长14.4%u南宁市城镇居民收入在全国平均水平以下，2009年开始超越省内相对发达城市（柳州、桂林）；u支出收入比维持在0.66-0.73，2010年支出收入比为0.68u南宁市社会消费品总额居全省首位，接近桂林、柳州的两倍，消费能力强101931187714446162541803273037882106691127112337收入（元）支出（元）20062007200820092010050001000015000200002006-20102006-2010南宁市人均可支配收入与人均支出南宁市人均可支配收入与人均支出收入（元）支出33、（元）1019311877144461625418032110021286614560.9116017177151071312908146361617317949117591378615781171751910910.76%16.52%19.95%11.90%10.94%南宁收入（元）柳州收入（元）桂林收入（元）全国收入（元）南宁增长率2006200720082009201005000100001500020000250000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2006-2010南宁，柳州，桂林，全国城镇居民可支配收入，以及南宁增长率435.51515.6263134、.68757.01905.93230.5274.08336.08400.98480191.17228.79284.77330.92391.5316.21%18.40%22.51%19.84%20.00%南宁零售额（亿元）柳州零售额（亿元）桂林零售额（亿元）南宁增长率20062007200820092010020040060080010000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2006-2010南宁，柳州，桂林社会消费品零售总额，以及南宁增长率本报告是严格保密的。3232城市定位：南宁在整个东盟经济战略中占据龙头地位，区域是东盟外事外务、高端商务活动中心32广西壮族35、自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能；承担西南地区交通枢纽的功能；泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽；北部湾经济区的核心城市；中国东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。城市层面本报告是严格保密的。3333城市规划：城市大规模扩张，南宁整体向东向南发展，五象新区是未来城市发展重点，而琅东片区成为城市的几何中心33城市层面南宁市城市总体规划（2010-2020）确定城市主导发展方向是：整体向东，重整体向东，重点向南点向南；2011年南宁市政府确定将环城高速向东外移16公里，预计2012年建成通车。城市继续36、向外东环扩张，由此琅东片区未来将琅东片区未来将成为成为城市的几何中心城市的几何中心所在所在。五象新区：以“再造一个新南宁再造一个新南宁”为规划目标，规划范围175平方公里，核心区范围18平方公里，成为继琅东之后，南宁又一个新的标杆区域，建成后，将成为新南新南宁的中心宁的中心。目前处于路网建设阶段。老城区老城区以商业、金融、旅游服务为主导功能琅东片区琅东片区以商务、会展为主导功能以商务、会展为主导功能五象新区五象新区以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能城市整体向东向南扩张，琅东成为城市几何中心，未来城市发展重心是五象新区！老城区琅东外东环五象新区环城高速本报告是严格保密的。3434交通规划：37、随着交通规划升级，火车东站建设、外环东移，琅东片区将成为南宁的城市门户，外围城市、珠三角经济发达城市进入南宁市区的重要接驳区域u西南最大，面向东盟的国际性交通枢纽中心南宁火车东站，落户琅东凤岭，区域成为南宁与外围城市、珠三角经济发达城市的重要接驳点；u外环线东移，城市东西向主轴向东延展，琅东片区成为由桂东进入南宁市区中心的必经区域；u根据规划，2009-2015年南宁市将首先建设城市轨道交通1号线一期和2号线，串联城市各个区域中心；u轨道交通建设将改变城市格局，扩大商圈辐射范围。34城市层面环城高速外东环琅东老城区南宁火车东站东西向主轴民族大道五象新区珠三角经济圈南宁火车东站，主要是南宁至广州38、高铁客运和南宁至桂林、北海、柳州等城际列车。本报告是严格保密的。353535区域层面凤岭北：凤岭北：总户数超过30000户，近10万人凤岭南：凤岭南：总户数超过25000户，近10万人仙葫区：仙葫区：以自建房为主，商品房约8600户，超过5万人航洋国际万象城东盟商务区东盟商务区：总户数超过12000户，近4万人立交桥立交桥辐射区域：受凤凰岭立交桥阻隔，项目可直接辐射区域是凤岭南北，未来可通过青林路辐射仙葫经济开发区琅东凤岭区域未来人口总量近30万；凤凰岭立交桥对项目商业辐射力有一定的阻隔，项目主要辐射区域是凤岭南北；凤岭是大型高端社区聚集地，未来人口近20万；项目可通过青林路连接仙葫经济开发区39、，未来人口超过5万，但该区目前以自建房为主，城市化水平较低，人口消费力不高。本报告是严格保密的。3636区域人口：项目辐射区域凤岭南北大盘云集，房地产开发接近尾声，目前入住率不高，预计未来人口数量超过20万36区域层面区域代表项目总建面总户数已开发量入住率预估未来人口数量（人）凤岭北在水一方35.65万4062100%/84855荣和大地150万1004430%40%凤岭春天32.7万232675%40%塞纳维拉花园23万1400100%/凤岭新新家园22万604100%50%枫林蓝岸12万207100%60%凤岭名园30.8万2000100%/绿城世界20万1320100%/山语城166万340、11680%/文景园4.6万286100%80%鸣翠谷8.3万376100%70%金龙理想1号16.8万1166/60%保利童心缘14万1378100%/凤岭南莱茵湖畔50万3651100%50%79644上东国际阳光10018.57万600100%50%翡翠园141万750040%30%汇东郦城41万3000100%50%和美春天10.5万600100%50%梦之岛花园12万100085%50%恒大苹果园160万1019750%60%总计968.92万54833164499注：对凤岭南、凤岭北主要楼盘户数的不完全统计本报告是严格保密的。3737人口结构：辐射区域是南宁高端消费群体聚集区，居民41、消费能力高，家庭结构以三口之家为主37区域层面区域区域项目名称项目名称 主流户型主流户型凤岭北在水一方79-100m2荣和大地89-260m2荣和山水美地80m2凤岭新新家园110m2金龙*理想1号90m2凤岭春天100m2枫林蓝岸154-290m2山语城洋房128-179m2公寓38-76m2文景园120-130m2鸣翠谷90m2保利*童心缘90-120m2凤岭南汇东郦城110m2莱茵湖畔90-120m2恒大苹果园100m2梦之岛花园100m2和美春天300-400m2翡翠园90m2昊然风景90m2居民家庭结构中，以夫妻二人和小孩占大多数，占比达42%；其次是三代同堂家庭，占比29；三口及以42、上的家庭结构占比超过70；从受访者年龄来看，区域以儿童及青少年家庭占主流；区域内户型以100以上的大户型为主流，是南宁市高端购房客户较为集中的区域；区域是高端消费群体聚集区，消费能力高。16%42%29%13%居民家庭结构居民家庭结构a夫妻或情侣二人b夫妻二人和小孩c父母、夫妻二人及小孩d单身一人1%2%11%27%42%7%10%受访者年龄受访者年龄a.15岁以下 b.1620岁 c.2125岁 d.2630岁 e.3140岁 本报告是严格保密的。3838人口导向：项目开业时区域人口90%以上已经入住38区域层面2015年区域基本成形：总体入住率50，总人口约10万住宅推货稳定增长，区域逐步43、成熟：总体入住率70，总人口约11.4万房地产开发基本完成，片区较成熟：总体入住率80，总人口约16万地铁开通，配套基本完善，片区成熟：总体入住率100，总人口约20万2011年2012年2013年2014年12万14万10万16万 20万本报告是严格保密的。3939交通状况：项目处于地铁口，成为区域人流的集散中心；对外围区域的辐射能也会大大增强39区域层面琅琅东东本项目本项目本项目本项目p预计2015年通车的地铁一号线沿城市东西向发展主轴布设，贯穿琅东片区，区域与中心城区融合度加强，减少与城市各区域中心的交通时间，缩短心理距离，未来区域置业人群继续增多，城市功能也将由老城区向新区转移疏解。地44、铁1号线p区域路网建设完善，内部及对外交通便利：经民族大道可往老城区中心，车程约30分钟；经青林路、仙葫大道可到达仙葫经济开发区，车程约1015分钟；项目步行时间20分钟以内，大型高端社区云集；琅东汽车站、规划中的南宁火车东站使区域对外交通便利；凤凰岭立交临近本项目，拉大了项目与片区内部分社区的心理距离。本报告是严格保密的。地铁将成为10分钟步行圈的绝对核心，第二影响圈层为15分钟u第一影响区域距离站点步行或者自行车距离5-10分钟，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高u第二影响区域距离站点通过其他交通方式15分钟内可以到达（包括交通以及换乘时间），是上述高等级功能的备选45、区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高（high)u第三影响区域距离站点通过其他交通方式需要15分钟以上的时间（包括交通以及换乘时间），取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容区域层面物业类型最大增值区显著增值区一般增值区距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度距离地铁站增值幅度住宅100200m30.62%200400m23.03%400600m16.95%轨道交通对深圳住宅物业价值的影响对比本报告是严格保密的。由于区域人口呈南北纵向分布，项目地铁口15分钟辐射范围无法圈覆盖，建议设立区域循环巴士（需进行政府公关），最大程度挖掘地铁价值区域46、层面火车站10分钟15分钟循环巴士连接南北人口与地铁口u将地铁优势发挥到极致1.凤岭南北循环巴士2.仙湖开发区公交接口3.重点关注南北道路的打通本报告是严格保密的。4242区域竞争：区域内商业供应量大，商业总量与老城区核心商圈持平，将是南宁未来又一重要商圈，但同时竞争激烈42区域层面板块板块项目项目商业体量商业体量总供应量总供应量航洋航洋国际15万15万东盟商务区万象城27.4万57.4万利海国际12万盛天地7万昌泰东盟园3万三祺投资8万凤岭财富广场5万14万本项目9万合计86.4万航洋国际，商业体量15万华润万象城，商业27.4万三祺投资，商业体量8万财富广场，5万利海亚洲国际，商业12万盛47、天地，商业7万昌泰东盟园，商业体量3万本项目新民族影城区域目前商业氛围单薄，但未来商业供应量大，大型商业集中；未来区域内商业体量达86.4万，与城市核心商圈朝阳路商圈体量持平；琅东区域未来将以时尚高端定位的万象城为核心，成为城市第一大商圈；未来商业供应集中在东盟商务区，本项目处于区域边缘，难以与其他商业形成合力。本报告是严格保密的。4343沿民族大道两旁已无土地供应，地块非常稀缺；万象城附近以商务人群为主体，项目区域以常驻人口为主体43人大常委人大常委会展中心会展中心航洋国际航洋国际国家税务国家税务中国人寿中国人寿水利电力水利电力永凯永凯广西新广西新闻中心闻中心皇巢世家皇巢世家大唐大唐边警宿舍48、边警宿舍中鼎万象中鼎万象德瑞花园德瑞花园华润万华润万象城在象城在建建国开行国开行桂冠电力小区桂冠电力小区交通设计院交通设计院荣和荣和三祺在三祺在建：东建：东盟商贸盟商贸中心办中心办公楼公楼&金融交金融交易中心易中心新民新民族影族影城在城在建建财富国际广场财富国际广场小山绿地小山绿地广西广西有色有色金属金属集团集团在建在建东盟东盟阳光阳光100100本案本案昊然昊然风景风景天龙天龙财富财富中心中心在建在建金旺金旺角酒角酒店店琅东琅东车站车站沿民族大道两侧用地已全部规划并在建，未来无土地资源供应项目本体本报告是严格保密的。4444项目的市场机会点在哪？机会机会挖掘挖掘城市层面城市层面区域层面区域层49、面项目本体项目本体项目处于城市东西主轴上，应把握城市向东扩张及区域发展带来的机遇项目处于城市东西主轴上，应把握城市向东扩张及区域发展带来的机遇1.1.沿民族大道再无土地供，项目沿民族大道再无土地供，项目地块稀缺地块稀缺2.2.万象城附近以商务人群为主体，万象城附近以商务人群为主体，项目区域以常驻项目区域以常驻人口为主体人口为主体外环东移，项目的边缘性被谈化外环东移，项目的边缘性被谈化火车东站建设，项目区域成为进城火车东站建设，项目区域成为进城门户门户经济向好，房地产市场平稳，人均消费力增强经济向好，房地产市场平稳，人均消费力增强机会挖掘东盟核心区域，是东盟外事、商务活动中心东盟核心区域，是东盟50、外事、商务活动中心城市向东扩张，东盟商务区成为城市向东扩张，东盟商务区成为南宁重要商务中心南宁重要商务中心地铁地铁出入口接驳项目，极其便利出入口接驳项目，极其便利项目区域楼盘集中，成为项目区域楼盘集中，成为高端住宅中心高端住宅中心本报告是严格保密的。项目属性界定发展战略及整体定位市场竞争分析物业类型及配比核心问题结构化项目机会挖掘核心结论回顾塔楼问题裙房问题本报告是严格保密的。4646南宁成熟商务区仅五象广场、民族大道沿线；五象新区还处于铺路网阶段，要有大量写字楼供应需五年以上u五象广场是目前南宁的CBD核心，商务形象相对高端，商务配套成熟；u民族大道沿线未来供应量大，成为企业办公首选，是以交51、通为主要导向的城市新兴商务区；u五象新区：政府重点打造的新行政、文化中心，未来CBD核心，目前处于路网建设阶段，区域成形至少需要58年，成熟至少需要1015年。46写字楼板块五象新区民族大道沿线五象广场本报告是严格保密的。4747民族大道沿线未来超高层写字楼聚集，区域成为高端商务集中区、新城市地标所在u民族大道沿线将建成至少4个超过200米的超高层写字楼项目；u紧临琅东汽车站的天龙财富中心项目规划建筑高度超过400米，未来将是南宁的新地标；47写字楼未来供应世贸中心天龙财富中心龙光集团五象总部广西钢铁基地总部汇东星城南宁塔东盟金融中心东盟物流中心南湖名都广场香港街主楼华润中心龙光水悦龙湾老城区52、老城区五象新区五象新区市长大厦龙光超高层地块五象广场五象广场民族大道民族大道本项目项目名称项目名称建筑高度建筑高度工程进度工程进度华润大厦200主体施工，预计2014年竣工市长大厦350+方案已公示，尚未动工，预计2015年建成东盟金融中心/物流中心200+地下工程，预计2013年竣工天龙财富中心400未开工，预计2015年建成龙光地块220+地下工程，预计2013年竣工本报告是严格保密的。4848南宁由普通写字楼向甲级写字楼迈进，国际甲级写字楼占比逐渐增加，未来地标高度也将继续攀升48写字楼发展形态2005年2006年2011年2014年建筑高度100米以下的自用办公楼为主，商务形象档次落后53、地王大厦，建筑高度：262米产品品质提升及新型立面材料使用，出现纯甲级写字楼，和超高层地标性写字楼华润大厦，建筑高度：260米高端形象超高层写字楼，完善高端商务配套，多物业组合价值联动地标高度再次拔高，高端超高层写字楼集中供应，区域高端CBD氛围形成天龙财富中心，建筑高度：400米三祺投资地块，建筑高度：300米本本本本项项项项目目目目本报告是严格保密的。49写字楼发展形态南宁高端写字楼正全面升级地王262米本报告是严格保密的。50华润260米左右三祺原来为47层、52层两栋，预计规划改为一栋300多米本报告是严格保密的。51总结n沿民族大道已成为企业办公的首选之地n南宁写字楼处于发展升级阶段54、，正由普通向国内/国际甲级过渡n项目周边超高层扎堆，竞争均以高度树立地标形象n项目虽然是超高层，但被淹没在华润/三祺等项目之中写字楼市场分析本报告是严格保密的。5252南宁现在分为四大商圈，以民族大道为轴横向展开u南宁商业主要集中在民族大道两侧，呈沿民族大道分布的特征。u形成以朝阳、七星/星湖路、五象广场、航洋/万象城四大商圈为核心的商业格局。u朝阳老商圈依旧兴旺；七星街因交通制约走向没落；五象广场发展成熟；航洋/万象城日渐状大。52广州友谊九一天地新梦之岛朝阳商圈朝阳广场万达广场南宁百货七星/星湖路商圈旧梦之岛航洋/万象城商圈航洋国际万象城五象广场商圈水晶城广州友谊主要商圈板块本报告是严格保55、密的。5353朝阳商圈：传统老商业中心，人气依旧兴旺，中档/中低档商圈u商品档次：中档/中低档u消费人群：中低档家庭消费、学生群体，外地进城人群u竞争优势：传统老商圈，名知度大，辐射范围广，中低阶层消费群体大。u存在问题：地处老城区，交通拥挤，形象及档次较差。万达广场：12万方（百盛百货：3.2万方）新兴购物中心，定位中端，百盛以女性消费者主主，购物环境较好，客流尚可。新朝阳广场：7.6万方，购物环境较差，档次低端，多为国内三四线品牌或无品牌，以学生、年轻消费人群主为，餐馆、电玩娱乐业态较吸引人，其它客流较差。南宁百货：9万方，历史悠久，较具品牌影响力，档次中端，多为国内二线品牌，客流尚可，以56、本地人群、外来人群及家庭消费为主。国贸中心：11.6万方，定位中低，以学生、年轻消费者为主，客流尚可。西南商都：已被百盛收购，目前正在装修。主要商圈分析本报告是严格保密的。54u商品档次：呈两极化严重，一边是以旧梦之岛为代表的国际奢侈品牌，一边是低端的沿街小店。u消费人群：市内及内外高档消费人群，周边沿街购物居民。u竞争优势：旧梦之岛树立的高端品牌形象，具一定的号召力和影响力。u存在问题：交通拥挤的瓶颈难以突破。王府井撤离，品牌店的撤出，昭示其渐步走向没落。七星/星湖商圈：受交通制约，在挣扎中走向没落（城市最高端的旧梦之岛位于此）原王府井百货：经营不佳，连续3年亏损，现已撤离。旧梦之岛：约1.57、5万方，南宁最高档购物中心之一，聚集国际一二线、国内一线品牌，定位南宁及周边高端消费人群。购物环境很好，但客流稀少。百汇苑商厦：一般小型沿街商业。沿街商铺，规模小，档次低，购物环境差。主要商圈分析54本报告是严格保密的。5555五象广场商圈：以广州友谊、水晶城为代表的新兴的白领消费区u商品档次：中档/中高档。u消费人群：以琅东为主白领人群、高端消费人群及外来商贸的中高档人群。u竞争优势：南宁目前商务中心，高档居住区域，高档人群聚集地。u存在问题：除广州友谊，梦之岛外缺少其它高档商业支撑。梦之岛水晶城：约5万方，档次中端，以白领及其它一般消费人群为主，客流尚可。广州友谊：约2.5万方，档次中高端58、，商品多为国际二线、国内一二线品牌为主。主要消费人群为白领及其它高收入人士，目前客流稀少。南宁百货：约4万方，在五象广场负一层，档次中低端，客流一般。主要商圈分析本报告是严格保密的。5656南宁商圈的变迁第一阶段火车站为核心，七星路细分典型项目开业时间南宁百货1956年，1996年（新楼开业）梦之岛古城店1995年10月18日开业梦之岛民族店2002 年 1 月 1 日开业王府井百货2000年南宁万达广场2004年万达百盛百货2004年7月17日试业梦之岛金朝阳优购百货2004 年 10 月 31 日新朝阳商业广场2005年9月1日梦之岛水晶店2006年10月29日开业广州友谊2007年7月五59、象广场2007年9月29航洋国际2007年巴黎春天2007年11月9日开业国贸中心2009年3月15日开业金源CBD现代城（金源名店）2009年5月九一天地2009年12月26日开业永凯现代城购物广场2010年8月56萌芽阶段萌芽阶段1995年之前1951年南宁站的建成，火车站周边形成小商品批发集散地1956年，南宁百货建成，95年前成为全市唯一百货商场七八十年代，七星路一带开始有临街商店及商品集散市场阶段一火车站周边形成小商品批发集散地七星路一带为临街商业和集散市场南宁百货商圈发展历程本报告是严格保密的。5757南宁商圈的变迁第二阶段城市东扩，商业中心移至新梦典型项目开业时间南宁百货195660、年，1996年（新楼开业）梦之岛古城店1995年10月18日开业梦之岛民族店2002 年 1 月 1 日开业王府井百货2000年南宁万达广场2004年万达百盛百货2004年7月17日试业梦之岛金朝阳优购百货2004 年 10 月 31 日新朝阳商业广场2005年9月1日梦之岛水晶店2006年10月29日开业广州友谊2007年7月五象广场2007年9月29航洋国际2007年巴黎春天2007年11月9日开业国贸中心2009年3月15日开业金源CBD现代城（金源名店）2009年5月九一天地2009年12月26日开业永凯现代城购物广场2010年8月57萌芽阶段萌芽阶段1995年之前1951年南宁站的建61、成，火车站周边形成小商品批发集散地1956年，南宁百货建成，95年前成为全市唯一百货商场七八十年代，七星路一带开始有临街商店及商品集散市场阶段一火车站周边形成小商品批发集散地七星路一带为临街商业和集散市场南宁百货起步阶段起步阶段1995年-2002年，城市延伸民族大道向东扩张1996年，南宁百货新楼建成，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等组成朝阳商圈。1995年，梦之岛古城店建成，2000年王府井百货建成。2002年梦之岛民族店建成，七星-古城商圈初具规模。阶段二南宁百货（新建）民族商场南方大酒店梦之岛古城店王府井（现已撤离）商圈发展62、历程本报告是严格保密的。5858南宁商圈的变迁第三阶段城市继续东扩，商业中心移动至水晶城典型项目开业时间南宁百货1956年，1996年（新楼开业）梦之岛古城店1995年10月18日开业梦之岛民族店2002 年 1 月 1 日开业王府井百货2000年南宁万达广场2004年万达百盛百货2004年7月17日试业梦之岛金朝阳优购百货2004 年 10 月 31 日新朝阳商业广场2005年9月1日梦之岛水晶店2006年10月29日开业广州友谊2007年7月五象广场2007年9月29航洋国际2007年巴黎春天2007年11月9日开业国贸中心2009年3月15日开业金源CBD现代城（金源名店）2009年5月63、九一天地2009年12月26日开业永凯现代城购物广场2010年8月58萌芽阶段萌芽阶段1995年之前1951年南宁站的建成，火车站周边形成小商品批发集散地1956年，南宁百货建成，95年前成为全市唯一百货商场七八十年代，七星路一带开始有临街商店及商品集散市场阶段一火车站周边形成小商品批发集散地七星路一带为临街商业和集散市场南宁百货起步阶段起步阶段1995年-2002年，城市延伸民族大道向东扩张1996年，南宁百货新楼建成，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等组成朝阳商圈。1995年，梦之岛古城店建成，2000年王府井百货建成。2002年64、梦之岛民族店建成，七星-古城商圈初具规模。阶段二南宁百货（新建）民族商场南方大酒店梦之岛古城店王府井（现已撤离）发展阶段发展阶段2004年-2007年，城市版图进一步向东扩张万达广场和新朝阳广场的建成完善了朝阳商圈。广州友谊，梦之岛水晶城相继成立，开始发展成熟。2005年阶段三新朝阳广场南宁百货万达广场梦之岛古城店广州友谊梦之岛水晶城商圈发展历程本报告是严格保密的。5959南宁商圈的变迁第四阶段城市继续东扩，未来商业中心必然是万象城典型项目开业时间南宁百货1956年，1996年（新楼开业）梦之岛古城店1995年10月18日开业梦之岛民族店2002 年 1 月 1 日开业王府井百货2000年南宁65、万达广场2004年万达百盛百货2004年7月17日试业梦之岛金朝阳优购百货2004 年 10 月 31 日新朝阳商业广场2005年9月1日梦之岛水晶店2006年10月29日开业广州友谊2007年7月五象广场2007年9月29航洋国际2007年巴黎春天2007年11月9日开业国贸中心2009年3月15日开业金源CBD现代城（金源名店）2009年5月九一天地2009年12月26日开业永凯现代城购物广场2010年8月59萌芽阶段萌芽阶段1995年之前1951年南宁站的建成，火车站周边形成小商品批发集散地1956年，南宁百货建成，95年前成为全市唯一百货商场七八十年代，七星路一带开始有临街商店及商品集66、散市场阶段一火车站周边形成小商品批发集散地七星路一带为临街商业和集散市场南宁百货起步阶段起步阶段1995年-2002年，城市延伸民族大道向东扩张1996年，南宁百货新楼建成，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等组成朝阳商圈。1995年，梦之岛古城店建成，2000年王府井百货建成。2002年梦之岛民族店建成，七星-古城商圈初具规模。阶段二南宁百货（新建）民族商场南方大酒店梦之岛古城店王府井（现已撤离）发展阶段发展阶段2004年-2007年，城市版图进一步向东扩张万达广场和新朝阳广场的建成完善了朝阳商圈。广州友谊，梦之岛水晶城相继成立，开始67、发展成熟。2007年阶段三新朝阳广场南宁百货万达广场梦之岛古城店广州友谊梦之岛水晶城繁盛阶段繁盛阶段2009年至今，城市重心继续东移，万象城引领着东 盟商务区的商业成熟发展。朝阳，五象商圈继续补充商业规模。七星路商业制约于交通走向衰落，旧梦之岛经业态调整后引入高端奢侈品牌。航洋国际开业、万象城的落成，预示着东盟商务商圈正强势崛起，将成为南宁第一高端商圈。2011年阶段四南宁百货万达广场梦之岛古城店梦之岛水晶城广州友谊航洋国际万象城商圈发展历程本报告是严格保密的。60同时，城市商业形态也从百货、百货+超市形态，向购物中心、城市综合体转变集市、街铺（1995年前）百货（19952007）大型购物中68、心（20022007）城市综合体（2007至今）火车站周边，朝阳路一带及其它沿街商铺。南宁百货等级高等级低华润万象城万达广场梦之岛水晶城广州友谊巴黎春天百货梦之岛古城店（新装修）梦之岛民族店王府井百货商圈形态发展历程本报告是严格保密的。6161商业形态变迁的同时，国际一线奢侈品也开始进驻南宁61611995年前2002年2007年2010年国际一线品牌国际二三线品牌国内一线品牌国内二三线品牌南宁百货：南宁百货：n金利来n梦特娇nPlayboy梦之岛古城梦之岛古城店：店：nLVnTODSnROLEX华润万象城：华润万象城：nGuccinDiorn宝姿广州友谊：广州友谊：n伯爵nHUGOBOSSn69、GIEVES&HAWKESnCERRUTI1881巴黎春天：巴黎春天：n欧米加nBMWn法拉利nversace梦之岛民族梦之岛民族店：店：n万宝路 nNavigaren百丽商圈品牌发展历程本报告是严格保密的。6262项目目前面临两大竞争对手15万平米的航洋国际、27万平米的万象城万象城：27万方，南宁商业标杆，将囊括国际一二线、国内一线品牌，成为南宁商档商品消费第一选择地。巴黎春天百货：约2万方，定位中高端，目前经营状况不佳，传闻将要撤离。航洋国际：15万方，除巴黎春天百货外，主要经营国内二三线品牌，客流不足。另有餐饮、儿童教育、美容美发等特色业态较受欢迎。u商品档次：高档/中高档u消费人群：70、琅东凤岭区域高端人群、南宁其它高收入人群、外来商务及高端人士。u竞争优势：万象城强大的品牌号召，琅东凤岭一带高收入人群住宅区，也是政府主导的新兴区域，东盟经济的预期看好。u存在问题：区域商业尚未成熟，周边人口入住率低。竞争分析本报告是严格保密的。6363航洋国际：集写字楼、酒店、购物于一体的大型综合体，琅东凤岭区域标志性建筑之一u区位：紧邻民族大道，正对国际会展中心，距万象城仅600米。u规模：占地5.4万平米，总建40万平米，商业13万平米。u配套：停车位2000多个，另有3.8万平米临时停车场。63恒富中心,发展中心（规划为公寓，现全改写字楼）资本中心（国际5A级写字楼）万豪酒店（国际五星71、级）购物中心竞争分析本报告是严格保密的。6464航洋国际：零售百货类经营不佳，巴黎春天百货连年亏损，传闻将要撤离u商品档次：中档/中高档，以国际二三线国内一二线品牌为主。u主力店：巴黎春天、沃尔玛超市、国美电器、百老汇电影城，超越健身等。u消费人群：本区域高收居民，外来高端消费者。u经营现状：经营状况不佳，客流量少。正寻求业态的调整。64F6激情运动城超越健身F5 疯狂娱乐城亲子教育，童装F4 享受生活城百老汇影城，电玩，美容美发F3 健康无限城管理中心，流行服饰，申格体育用品，餐饮F2 流行时尚城餐饮，淑女服饰，数码F1国际精品城餐饮，服装，珠宝，饰品B1 美食休闲城国美，美食城，数码城，停72、车场B2 欢乐购物城沃尔玛，国美，停车场餐饮、超市、亲子教育、电影院、美容美发等特色业态，较能吸引目的性消费人群。楼层业态布局竞争分析本报告是严格保密的。6565万象城：南宁商业第一标杆，体量巨大，档次高，南宁购物中心最高代表u区位：紧靠民族大道旁，居东盟商务区核心位置，交通极其便利。u规模：占地约9.8 万方，总建约57万方65物业组合商务中心万象城购物中心：27.4万华润大厦（超高层写字楼）：18万国际品牌五星级酒店：4万高端居住中心“幸福里”高端住宅：21万南宁万象城为继深圳、杭州、沈阳、成都后，第5个万象城，前4个万象均已成为当地购物中心最高代表。竞争分析本报告是严格保密的。6666万73、象城：定位高端，描准南宁最富裕阶层，辐射整个广西区域主力店百货：金百盛百货，约2万超市：ole超市，约3000电影城：沃美国际影城，接近2000个座位其他：玩具反斗城进驻品牌1F：Gucci、Dior等国际一线品牌2F：宝姿等国际二线品牌3F：雅莹、卓雅等国内一线品牌4F：国内一、二线品牌其他特色标准真冰溜冰场、儿童反斗城66u定位：定位中高档，辐射全市乃至西部地区。u品牌：80%为中高档，主要为国际一线、二线品牌；20%为中档，主要包括国内一线品牌及国外（以大中华地区为主）二、三线商家品牌。u消费者：主力消费者25-40 岁，以外国公司及国内大型企业商业人士、政府公务员、南宁居民、民营企业主74、为主。u业态比例：零售商业40%；休闲20%；娱乐20%；餐饮20%。金百盛百货：百盛集团内部划分的子品牌，定位高端，专营国际国内一二线品牌绿百盛百货：百盛子品牌，定位中低端2竞争分析本报告是严格保密的。6767其它商业项目：九一天地、梦之岛民族店、永凯城市商业广场梦之岛民族店：2002年开业，共4.7万方，定位中高端市场，主要客户为老城区居民、外来进城人士等中高收入人群，是目前南宁主流及中年人消费主要场所。九一天地：2009年开业，1.3万方共5层，只开了一二层。定位中高端市场。目前客流稀少，正进行业态调整。永凯城市商业广场：2010年开业，5万方，定位中低市场，主力店华润滑万家。竞争分析本75、报告是严格保密的。68总结商业市场分析n未来区域将成为南宁最高端、商业体量最大第一商圈n南宁商业形态正式升级为购物中心n万象城将成为南宁第一商业标杆，国际高端品牌集中地n项目最大的竞争对手是万象城，其次是航洋国际本报告是严格保密的。项目属性界定发展战略及整体定位市场竞争分析物业类型及配比核心问题结构化项目机会挖掘核心结论回顾塔楼问题裙房问题本报告是严格保密的。70优势-Strength劣势-Weak1.城市主轴，地块稀缺2.地铁物业3.主力商户均有进驻意向4.超高层双塔格局5.高端居住集中区1.项目周边商业、商务氛围弱2.地块可视性强，但进入性差3.高容积率、小规模地块机会-Opportuni76、tySO分析WO分析 1.城市东扩，边缘区位逐步弱化2.项目是火车站、东部进城门户3.仙湖进城的必经之地4.市场超高层均以高度取胜5.万象城以时尚白领消费为主6.外事、高端商务活动中心pp门户地标，而非城市地标门户地标，而非城市地标pp超高层避开高度层面竞争，要专注超高层避开高度层面竞争，要专注于建筑造型的特色于建筑造型的特色pp着力实现主力店层面上与万象城实着力实现主力店层面上与万象城实现差异化，避开时尚定位方向现差异化，避开时尚定位方向pp充分利用门户价值充分利用门户价值pp充分发挥青林路价值充分发挥青林路价值pp政府公关，化解进入性问题政府公关，化解进入性问题威胁-ThreatenST分77、析WT分析1.万象城是绝对商业领导者，覆盖广西高端消费人群2.超高层扎堆，项目高度优势不明显pp以地铁口为原点，锁定区域客户以地铁口为原点，锁定区域客户pp避免与万象城的正面竞争避免与万象城的正面竞争pp形成区隔于万象城的目的性消费场形成区隔于万象城的目的性消费场所所SWOT本报告是严格保密的。71几大核心观点：门户，双塔造型取胜地铁原点，锁定区域客户目的性消费，避开时尚定位主力店差异化，辐射南宁地标性地标性问题？问题？商业定位商业定位问题？问题？本报告是严格保密的。7272项目超高层地标性该如何打造？u退台形式：深圳发展大厦u艺术建筑：三亚凤凰岛u序列重复：北京万达广场、东方广场u反差对称：78、深圳卓越中心、迪拜绿洲湾大厦建筑高度城市地标打造城市地标打造建筑造型建筑成本高在超高层聚集的区域辨识度低建筑色彩广州市长大厦、深圳中银大厦、香港远东金融中心广州国际金融中心、上海金茂大厦、环球金融中心、台北101大厦本项目靠本项目靠“建筑造建筑造型型”+“+“建筑色彩建筑色彩”取胜取胜地标性地标性问题？问题？本报告是严格保密的。73打破超高层建筑生硬的线条，增加立面造型趣味性，成为城市地标形象感知点。73建筑造型建筑造型建筑造型建筑造型退台形式退台形式退台形式退台形式强烈的视觉冲击，文化气息浓厚，区域内可辨识度高，标志性极强。建筑造型建筑造型建筑造型建筑造型艺术艺术建筑建筑建筑建筑芝加哥特朗普79、国际酒店迪拜帆船酒店北京望京soho三亚凤凰岛深圳发展银行大厦香港渣打银行大厦本报告是严格保密的。7474造型的重复排列，营造秩序感、形式感，加深受众记忆，成为城市地标。建筑造型建筑造型建筑造型建筑造型序列重复序列重复序列重复序列重复强烈的视觉冲击，区域内可辨识度高，标志性极强。建筑造型建筑造型建筑造型建筑造型反差反差反差反差对对称称称称迪拜绿洲湾大厦深圳卓越中心韩国仁川双塔青岛东海路9号北京万达广场北京东方广场本报告是严格保密的。75建筑色彩建筑色彩建筑色彩建筑色彩北京国贸中心本报告是严格保密的。76建议采用双塔“反差对称”，突出立面颜色区隔本报告是严格保密的。77商业案例借鉴：商业定位商业80、定位问题？问题？项目背景及案例选择原则：城市门户商圈边缘竞争激烈与万象城竞争交通阻隔商脉隔断项目关键词案例选取原则：激烈竞争激烈竞争下如何实现差异化经营？下如何实现差异化经营？选取案例：深圳中信城市广场：与万象城的差异化竞争南京水游城：核心商圈边缘商业的差异化竞争香港青衣城：城市边缘商业的差异化竞争本报告是严格保密的。78深圳中信城市广场：距深圳时尚地标万象城仅1.5公里，错位竞争的典范78案例研究uu区位：区位：福田区深南中路深圳市委对面uu商圈：商圈：深南中信商圈uu占地：占地：5.1万平米uu总建面：总建面：19万平米uu开发商：开发商：中信集团uu停车位：停车位：719个uu营业时间：81、营业时间：2002.9.28uu目标客户群：目标客户群：高档客群uu物业组成：物业组成：中信大厦（4万）商业购物中心（7万）+星光广场（3万）uu招商：招商：出租率达100%，租金的年平均增长速度为6%8%华联大厦/购书中心深南中路上步南路同心路南园路新闻大厦荔枝公园深圳发展银行大厦地王大厦万象城深圳书城深圳博物馆深圳市委巴丁街商业街中信地铁商城新城大厦p位于东门与华强北两大商圈之间，毗邻岁宝百货、著名的老城区巴登街及南园路商业一条街，距离万象城约1.5公里中信城市广场本报告是严格保密的。79主力店吉之岛、西武百货、新南国影城及中航健身会79地上五层，地下三层主力店建筑面积楼层吉之岛百货（JU82、SCO）总2.3万平米（经营面积2万平米），其中，超市0.3万平米，美食广场0.1万平米LG西武百货总1.5万平米（经营面积1万平米）L1、L2、L3新南国影城3000平米L2、L3、L4中航健身会5000平米B1案例研究中信城市广场本报告是严格保密的。80规划特色1：星光广场3万的广场让中信广场成为深圳拥有最大规模露天广场的购物中心，深圳的深圳的“城城市名片市名片”80地面停车星光广场国际名店国际酒吧街国际酒吧街中信大厦u西门u东门u西武百货地面停车场东门西门酒吧街通道T8/Day and night bar/T8/Day and night bar/雨花餐厅酒吧街挪威森林Coko club83、Coko club（水中巴台）酒吧街Crystal barCrystal barBefore sunsetBefore sunset棒！约翰3万的星光广场是商业牺牲精神的体现，是深圳市大型活动及人流的聚集点，成为独特的城市景观案例研究中信城市广场本报告是严格保密的。81规划特色2：42部自动扶梯、22部直梯，垂直交通非常便捷81中庭的三部直梯（可至任意层）中庭直梯项目项目规模规模电梯数量电梯数量自动扶梯数量自动扶梯数量中信城市广场7万22部42部万象城18.8万29部69部金光华广场12万17部60部案例研究中信城市广场本报告是严格保密的。82经营状况：出租率很高，经营状况良好82pp出租率：84、出租率：100%100%pp租金水平：租金水平：lJUSCOJUSCO约6060元/月平米，联营区100-300100-300元/月平米；负一层其它租金可达10001000元/月平米l新南国影城8080元/座位（近5 5万元/月）l西武百货90-10090-100元/月平米案例研究中信城市广场本报告是严格保密的。83小结：大尺度的室外空间赋予项目城市空间的特质，与以室内购物为主导的万象城对比具备独特的魅力83中信城市广场万象城VS1.5公里商业规模：7万平方米主力店：西武百货、吉之岛、新南国影城定位：都市休闲主题规划l3万平方米露天星光广场，成为城市名片l42部自动扶梯，22部垂直梯商业规模：85、18.8万平方米主力店：REL时尚生活百货、Ol超级市场、嘉禾深圳影城定位：时尚、高端规划l室内购物空间为主导l国内首个真冰溜冰场l69部自动扶梯，29部垂直梯案例研究中信城市广场本报告是严格保密的。84南京水游城:核心商圈（新街口）边缘成功商业项目84夫子庙新街口商圈uu位置位置：南京中华路，新街口商圈与夫子庙商圈之间，距离南京地铁一号线三山站有500米左右的步行距离uu占地占地面积：面积：26770uu总建面：总建面：167333 uu容积率容积率：2.95uu绿化率绿化率：26%uu物业物业组成：组成：商业（10万）酒店（2.7万）公寓（1.2万）uu开业时间开业时间：2008年8月uu86、商家数量：商家数量：约200家uu年人流量：年人流量：约1100万uu租金：租金：楼层租金差异小，约450480元/月/水游城位于位于夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处。新街口商圈：全国最大的商业集中带，上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。夫子庙商圈：南京民俗文化的发源地，年均超过四千万的游客更为它带来了充沛的人气，是南京市传统的重要商业圈之一。南京水游城的定位：以水为主题，以水为主题，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等功能于一体，开启了体验式购物体验式购物新时代1.传统商圈边缘，商业氛围已成强弩之末，周边没有成型的商业氛围2.强势87、商圈与弱势交通的矛盾项目难点：案例研究南京水游城本报告是严格保密的。8585业态分布：以消费者需求为主导进行业态的组合，使各楼层商业价值均好业态占比零售60%餐饮20%娱乐15%其他生活服务5%u 改变传统的以商业类别进行分区，采取以消费者需求以消费者需求进行业态组合进行业态组合，每一层安排不同的业态进行组合，提升购物者的购物乐趣案例研究南京水游城本报告是严格保密的。8686建筑形式标新立异，穹宇型中庭、人工运河、水岸、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑设施；阳光、空气、流水、绿色植物等元素被自然地引入其中，处处体现了开放式购物公园的先进理念；水中表演舞台独具一格，观众可从88、里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过365365天全天候演出天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。规划特色：以运河水系为主线进行整体规划布局，水系贯穿整个商场，建筑形式标新立异案例研究南京水游城本报告是严格保密的。87主题定位和独特的品牌使水游城与新街口传统商圈形成差异化竞争87南京水游城新街口商圈VS主要品牌：ZARA、H&M UNQLO、SEPHROA、MUJI等南京未进驻品牌定位：家庭、文化特色主题特点：l以消费者需求为主导进行业态组合，营造舒适购物环境l以水为主题，内89、部设计以运河水系为主线，打造水中舞台，突出体验型消费代表项目：沃尔玛、家乐福、金鹰国际、万达广场、大洋百货、主要品牌：常见的国内一二线品牌定位：辐射市区范围日常购物特点：l传统商圈，购物环境相对呆板、落后l以满足辐射范围内日常消费购物为主案例研究南京水游城本报告是严格保密的。8888总结：差异化的特色主题定位、主题的极致落位是项目成功的关键以水为主题，整体规划以运河水系为主线，贯穿整个商场，打造独具一格的水中表演舞台，365天全天候表演，开创“时间性消费”的全新商业理念。主题的极致落位引进南京没有但深入人心的人气品牌，相对于新街口等传统商圈，达到了约60%的差异率，这使得它的客群表现出更大的广90、域性和循环性。品牌差异化改变传统的以商业类别进行分区，采取以消费者需求进行业态组合，每一层安排不同的业态进行组合，提升购物者的购物乐趣。业态布局差异南京水游城差异化定位案例研究南京水游城本报告是严格保密的。89香港青衣城：城市边缘商业项目89uu位置位置：新界青衣青敬路，位于机场与香港岛中心区之间uu占地占地面积：面积：46000uu层数层数：4uu商铺数目商铺数目：140+uu车位车位：220uu客流量客流量：50298/日平均人次uu交通状况交通状况：与地铁站接驳，机场快线在此交汇，约20条巴士线路uu出租率：出租率：100楼层业态组合重点商户G层餐饮+娱乐麦当劳、必胜客、青衣电影城等首层91、服饰+餐饮+美容保健+百货扒王之王、大家乐、香港赛马会二层家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓健医疗保健中心三层家居+家电+超市+餐饮+医疗保健家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、肯德基、百佳超市、东方红保健品等香港机场九龙香港岛青衣城案例研究香港青衣城本报告是严格保密的。90定位：香港第一个主题购物中心，以“海洋”概念建成，以海洋为主题形象进行包装90入口处以航海船为装饰造型入口处以航海船为装饰造型热带鱼景观热带鱼景观以海洋为主题形象进行包装装饰：p 造型：商场中庭及问讯处的超大轮船设计，以及海底元素的精美布置；p 装饰：拥有大自然海景的主题餐厅里竖起了帆船92、桅杆，两部扶手梯中间的百舸竞渡。p 点缀：一层有“海梦”大型鱼缸，养植了不少热带鱼类，犹如一个缩小版的海底世界，吸引众多消费者和游客的关注。p 灯光：在整个商场的灯光设计上，也融入了众多的海洋元素。p 整个商场都充满着无限的海洋气氛。蓝色的海洋灯光设计蓝色的海洋灯光设计案例研究香港青衣城本报告是严格保密的。91引进众多的海洋主题商户，成为香港青衣城很好诠释“海洋”主题的另一种抢眼方式 主题商户主题商户位置位置海洋主题豪华电影院G1潜艇主题西餐厅G14层楼高模型装修的中餐厅G1拥有大自然海景的主体餐厅各层穿插“海洋主题海洋主题”嘉禾青衣电影院嘉禾青衣电影院中庭精美布置帆船装饰造型扒王之王扒王之王93、“潜艇主题潜艇主题”西餐厅西餐厅案例研究香港青衣城本报告是严格保密的。9292青衣城消费人群：p 对于消费人群主要有以下几个部分构成：周边居民 来香港旅游的国内外游客 过境香港，机场一定时间停留的乘客p 青衣通过引入家用电器、超市等日常消费项目，以及新颖的概念设计以吸引周边客群p 通过在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店，以及划分成的小型店铺，保证了消费者的“一站式”消费，借助地铁等快速交通的优势，带来了全港的居民p 通过招商SASA等知名的专业性商店，吸引国内外游客。客户构成：作为连接机场与中心城区的大型购物中心，消费群体包括了社区居民和外地游客案例研究香港青衣城本报告是严格保密的。939394、总结：香港第一个主题购物中心的定位是青衣城成功的关键以海洋为主题，海洋概念设计是最大的特色，从建筑形式到形象包装都将主题展现得淋漓尽致，桅杆、船舱、船身的装饰相当传神。独特海洋主题定位结合项目特殊的区位，除了周边社区居民，在地铁和机场快线的支持下，打造特色目的型消费，引来大量区域外人流。客群差异化依据商场的规划，引入了既满足社区消费的百佳、丰泽等大型零售商户，又有吸引区域外消费的特色目的型娱乐、餐饮等功能。业态组合差异香港青衣城成功因素案例研究香港青衣城本报告是严格保密的。94商业案例总结激烈竞争下如何实现差异化经营？激烈竞争下如何实现差异化经营？建立在某一方面绝对的无法超越的比较优势，以此树95、立起差异化竞争格局主题定位将主题演绎到极致规划、业态、主力商家等与主题保持绝对的一致性，最大程度的放大比较优势极致演绎关键词：关键词：主题本项目该做什么“主题”呢？本报告是严格保密的。9595主题商业有五种模式Outlets、免税店南京1912深圳COCO Park、深圳中信城市广场香港青衣城、南京水游城、香港K11深圳抓抓儿童城案例模式五模式五模式四模式四模式三模式三模式二模式二模式一模式一主题模式主题主题特征是否适合本项目特定人群主题特定人群主题针对特定人群（如家庭、女人、儿童等），一般在人口密度高，特定人群较集中的区域。文化主题文化主题项目一般位于人口流动量较大，消费频次较低的区域。（项96、目区域内以固定居民重复性消费为主，且南宁非旅游城市，人口流动较少。）都市休闲主题都市休闲主题要求项目密度低，环境较好，以及有一定的景观资源。否（项目占地少，容积率高，且无环境资源）餐饮餐饮/休闲娱乐主休闲娱乐主题题餐饮/休闲娱乐业态占大比重，大多数位于城市外围，交通较便利。项目多以街区或开放式空间出现。折扣主题折扣主题专门折价销售名牌商品，要求有丰富的商家资源，多位于市郊或机场。否（无品牌商家资源）商业主题选择项目地块小且容积率过高，无法形成开发式的主题环境Outlets往往在城郊结合部，低密度，大量停车场免税店需要较强的外部资源，且体量难做大我们将从客户、竞争、项目三个层面来判断初步可行初步97、可行初步可行本报告是严格保密的。96项目周边区域将近30万人，其中25万是南宁最高端的群体市场项目客户凤岭北：总户数超过30000户，近10万人凤岭南：总户数超过25000户，近10万人仙葫区：以自建房为主，商品房约8600户，超过5万人航洋国际万象城东盟商务区：总户数超过12000户，近4万人立交桥本项目2015年区域基本成形：总体入住率50，人口约10万住宅推货稳定增长，区域逐步成熟：总体入住率70，人口约14万房地产开发基本完成，片区较成熟：总体入住率80，人口约16万地铁开通，配套基本完善，片区成熟：总体入住率100，人口20万2011年2012年2013年2014年14万16万10万98、18万近20万项目周边有大量的居住人口，核心辐射区域（凤岭南/凤岭北）人口接近20万。再加上东盟商务区及仙葫区，整个区域人口将达30万左右。目前项目区域内人口入住率不高，约50%左右，随着区域的逐步成熟，入住人口将增加。预计到2015年左右，可入住满。本报告是严格保密的。9797区域71%是有小孩家庭，29%是单身或夫妻/情侣全部为城市的中坚消费群体市场项目客户16%42%29%13%居民家庭结构居民家庭结构a夫妻或情侣二人b夫妻二人和小孩c父母、夫妻二人及小孩d单身一人1%2%11%27%42%7%10%受访者年龄受访者年龄a.15岁以下 b.1620岁 c.2125岁 d.2630岁 e.99、3140岁 f.4150岁 g51岁以上我们对凤岭南及凤岭北的居民进行调查，结果如下：p家庭结构特征明显。超过40%的居民家庭以夫妻二人及小孩的一家三口结构为主。p以中青年人群为主。42%居民届于3140岁之间，而在2630岁之间人群占27%。p区域人群质素较高，以高收入白领、政事业单位及商务人士为主。本报告是严格保密的。98项目未来的主要竞争对手为航洋国际、万象城以及利海/昌泰/三祺等形成的社区商业项目区域内主要竞争对手有：p航洋国际15万方p万象城27万方p其它社区商业 利海国际12万方 昌泰东盟园3万方 盛天地7万方 市场项目客户航洋国际万象城三祺8万财富广场利海国际盛天地昌泰东盟园本项100、目新民族影城本报告是严格保密的。99万象城：规划设计理念先进，带来全新购物感 受。u中庭采用类似杭州万象城的设计，广阔宽敞，更有利于聚集人流，同时还便于举办各种活动节目。u整个项目整体考虑地上地下交通，如项目内部停车不影响路面交通，公建停车场与住宅停车场连通，车位约6000个。u单体建筑有不同的特点，如购物中心建筑面积达27.43万平方米，空间动线、柱距和层高等指标在广西乃至全国都不多见，预留与地铁接驳，亦是全世界高档购物中心规划设计潮流；写字楼严格按照国际标准5A甲级标准设计，地下4层地上35层，层高4.2米，配网络地板，这在广西也仅此一家。u注重节能环保，从建筑材料的挑选到日常应用尽量减少101、能源的消耗，此外还采用了水蓄冷、光伏发电等节能环保技术。中庭设计宽阔地上地下均有停车场，设置合理，停车场便利。真冰溜冰场n 整个项目建设团队汇聚了在全球范围内顶尖的设计、建筑、监理、市场顾问公司，如美国RTKL、香港MVA交通、中国建筑、中海监理、戴德梁行等。楼层动线设置明朗，店面呈列科学，购物环境舒适。市场项目客户本报告是严格保密的。100100万象城：定位时尚、年轻、奢侈，缺少大型超 市，不能满足日常生活消费的需要。100万象城n引导南宁国际一二线品牌向东盟商圈集中n促进东盟商圈成熟发展n成为南宁第一商业标杆p时尚、年轻、奢侈p定位高端消费群p规划设计念先进p无本土品牌主力店p缺少大型超市市场项目客户本项目p配奋大型超市，满足日常消费需求p定位略低，满足大众消费p引进本土品牌主力店，增加影响力寻找差异