1、2024/9/242024/9/24郑州橄榄城集中商业项目郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿终稿汇报稿谨呈：谨呈：中联创房地产开发公司中联创房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2中期汇报回顾中期汇报回顾问题问题1：对于本项目周边商业的细化研究：对于本项目周边商业的细化研究，如橄榄城一期商业、10号地商业，本项目地块南侧临街商业。研究未来本项目周边的商圈结构，及各部分商业间的关系与影响；问题问题2：公寓产品的深入分析，：公寓产品的深入2、分析，本项目地块南部（回迁安置区），已开发2.5万平米公寓产品，本项目的酒店式公寓、LOFT公寓与其公寓产品的关系，土地使用年限对居住产品的影响等；问题问题3：微观区域消费力细化研究，：微观区域消费力细化研究，2.5公里范围内2008-2010年规划经济适用房、回迁安置区的人口变化；以及项目核心商圈内的消费人群深入研究，如人群构成、消费特征、消费能力等相关数据的细化整理；问题问题4：关于百货，：关于百货，本项目百货业态表现相对低档，应保留弹性，应给出未来可能的操作方案，如OUTLETS、专业市场等方案的市场可行性如何，应给到百货未来可发展的几种方案，便于后期根据市场情况及时调整，保持弹性。以及3、集中商业可采用的操作模式：如Outlets、专业市场、购物公园等模式分析与建议。问题问题5：开发时序：开发时序对公寓产品的市场实现性把握不强，故开发时序以超市+商业街启动，然后根据市场状况及整体橄榄城项目进程，开发住宅物业，最后启动集中商业与公寓。（超市+商业街-住宅-裙楼+公寓）问题问题6：财务分析与经济评价：财务分析与经济评价问题问题7：内部空间设计建议：内部空间设计建议问题问题8：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式在2008.12.15的中期汇报中，双方就市场研究及超市、商业街、商务会所部分的业态定位达成共识，遗留问题如右，本次汇报主要针对问题逐项进行。在终稿中，将根据本部分调整、补4、充中期报告，形成最终研究成果。3Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位4经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路西：大学西：大学南路南路南：柴郭村、战马屯南：柴郭村、战马屯东：铁路线）人口分布如下东：铁路线）人口分布如下社区名城社区名城人口人口社区名城社5、区名城人口人口上元4500 春晖小区2400中心花园360 亚新美好佳苑4000丽城3100 晨曦小区4000绿岛港湾2100 冯庄小区6000大学名郡4800 健达世纪园2400花都港湾11000 锦龙小区1200台胞小区2800 贾砦村4000代庄小区4000 柴郭村3000富华佳苑2800 十八里铺3000洁云星苑2000 站马屯3000外阜花园1200 南刘庄1000铁路家属社区3200共计：约共计：约7.57.5万人万人市场名称市场名称人口人口市场名称市场名称人口人口万客来5000 华中酒批发城1200中陆商贸城10000 冯庄农贸市场1000鞋城50000 百货批发市场1200华中6、商业城1500 盈合万贸城 1600摩配城1500 五金塑料城 2000共计：约共计：约7.57.5万人万人加上周边学校，共计：约加上周边学校，共计：约1818万人万人经初步统计，本项目周边经初步统计，本项目周边2.52.5公里以内居民及各市场人员共计：公里以内居民及各市场人员共计：1818万人左右万人左右居民社区批发/商贸市场沿街商业设施2.5公里5橄榄城项目未来将有橄榄城项目未来将有3-53-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来房将带来2 2万居民，王胡砦项目规划将有万居民，王胡砦项目规划将有1010万居民万居民规模总人口数回迁安置区约30万8507、0人天擎花园约11万2000人经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房（B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计总计5-75-7万人万人橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区安置区安置区南三环南三环王胡砦城中村改造项目，安置房及商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：总建筑面积：400400万平方米万平方米安8、置面积安置面积62.62.5 5万平方米万平方米酒店3.5万平方米商品房商品房189189万平方米万平方米市场40万平方米社区商业7.5万平方米学校6万平方米城市商业79万平方米医院4.5万平方米办公6万平方米其他2万平方米6根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类消费者主要分为以下四类客户类型客户类型数量数量客户特征客户特征原社区、村砦居原社区、村砦居民民约约7.57.5万人万人（约1-2万村民、5万城市居民）以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计，现状人口约15-18万人周边大型批发商周边大型批发商贸市场的商户及贸市场的商户9、及从业人员从业人员约约7.57.5万人万人（航海路鞋城2万商户，中陆商贸城3000商户，万客来1000商户）日常生活主要在各市场周边完成，多在市场附近租房居住，活动半径较小。有部分商务往来，收入水平较高。学生学生黄河科技大学黄河科技大学2.52.5万人万人黄河科技大学及区域内院校新迁入居民新迁入居民约约15-1715-17万人万人（橄榄城项目约3-5万人，以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右）购买本区域内的住宅物业而迁入本地，经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围10、内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。7万客来商户（经营者）：万客来商户（经营者）：u住在花都，有小型超市，但日常生活不方便；u吃用本市场就有，大点的消费就去市里；u朋友来了就去市里吃饭休闲；摩配城商户（公司员工）：摩配城商户（公司员工）：u公司员工住的较远，生活消费一般不在这边；u吃饭、休闲一般去市里，去哪里不固定u公司有可能在这边买或者租公寓作为宿舍；u公司那边负责业务的来了，吃饭、住宿、娱乐休闲等总会有的五金塑料商户（雇员）：五金11、塑料商户（雇员）：u不少住在市场内，或者在附近村子里，平时做生意忙，下了班去市里不方便u市场里的人比较忙比较懒，衣服之类的也希望在附近买，我一般去高砦黄河大学学生：黄河大学学生：u不怎么在校外消费，周末会去其他学校找同学；u买衣服一般去火车站，休闲的为主；u玩一般去网吧、溜冰，吃饭一般一二十元村民（三环路南）：村民（三环路南）：u现在买东西不方便；u有时候会去世纪联华；u超市的东西比较贵，应该有菜市场会更方便居民（三环路北）：居民（三环路北）：u周边买东西挺方便的；u超市就去世纪联华，其他去市里；u南边建个超市也会去吧，看那边方便、便宜区域消费者访谈语录区域消费者访谈语录8核心商圈消费者研究小12、结核心商圈消费者研究小结q从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：原社区、村砦居民原社区、村砦居民生活型商业；商贸市场从业人员商贸市场从业人员生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；学生学生低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（市中端、中低端消费人口（5-105-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。q就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求13、较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。q核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。9Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空14、间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位10关键结论回顾关键结论回顾城市商业环境城市商业环境n南部城区未来发展趋势良好，但在可见时期内，区域的产业属性及居住密度变化不大；n南部城区规模化的集中商业设施较少，未出现区域型商业集中区；n居住人口密集区域的规模性商业项目，能够吸引区域人群消费，形成区域商业核心，从而与市域商圈形成互补；n城市整体商业市场供应以社区商业为主，集中商业相对较少；n升龙国际、中原新城以及王胡寨项目的入市，将对南部区域商业市场及商业物业市场带来巨大竞争。目的地型商业目的地型商业n郑州家居建材市场已经饱和，15、招商资源相对枯竭，在这种市场环境下，虽然南部区域存在市场空白，但难以和郑卞路竞争，市场风险大。n郑州餐饮、洗浴市场整体发展良好，目前市场增长速度快，商家扩张需求较为丰富；行业经营者对本项目区域认知较为积极、正面。区域商业市场区域商业市场n区域现状商业以日常生活型设施为主，餐饮娱乐设施较少，经营档次以低档为主，形象不佳，整体商业品质亟待升级；n区域新增人口仍以区域内商贸人员为主体，整体消费水平为中等偏低；n周边批发商贸市场带来大量商务活动，对于餐饮、休闲娱乐以及酒店的需求旺盛，但目前此类需求仍未被满足。n升龙商业广场为购物、餐饮、休闲娱乐为一体，将成为其周边辐射区域的消费核心区。11橄榄城内部商16、业概况橄榄城内部商业概况未来未来橄榄城内部商业总规橄榄城内部商业总规模将达到模将达到1313万平米左右，以冯庄路两侧最为集中万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号编号地块地块商业面积商业面积(平米平米)1A-2-012006.00 2A-3-0121616.00 3A-4-014753.00 4B-2-041263.00 5B-4-01/0211072.00 6B-9-032692.00 7B-11-01/0229678.20 8B-11-04(检察院)7215.00 9B-8-025831.29 10C-3-0122418.00 11C-3-045324.00 12C-4-0115913.2417、 合计合计129781.73129781.73213459116107812本本本本项项项项目目目目本项目规模：80930平米12“整合商业模式整合商业模式”满足消费者一站式消满足消费者一站式消费服务费服务整合商业模式整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多多种种业业态态、经经营营范范围围组组合合各各商商业业设设施施合合理理布布局局消费者需求发展模型消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物购物目的：休闲休闲目的：一站式一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店18、面声誉要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求13“整合商业模式整合商业模式”业态整合，以购物中心、超市、业态整合，以购物中心、超市、品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补其他社区商业小型便利店休闲娱乐餐饮家居、电器等专业店品牌折扣店大型超市购物中心u购物中心、大型超市和品牌折扣店作为核心磁力业态，u超市带来大量客流，充实购物中心客源，形成商业氛围；u同时发展小型便利店和社区商业，实现了多业态互补、品牌良性循环发展。购物中心、超市购物中心、超市小型便利店、社区商业小型便利店、社区商业购物中19、心品牌折扣店/家居、电器等专业店大型超市小型便利店其他社区商业中档中低档大众化14橄榄城商业整体规划橄榄城商业整体规划整合商业模式，四整合商业模式，四大商业体系大商业体系Lifestyle CenterLifestyle Center（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；大型超市；餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心邻里中心次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业学府商业针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书20、店等。社区商业社区商业社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；周边500米居民的日常消费。Lifestyle Lifestyle CenterCenter邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店邻里中心：次主力店如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：学府商业：学府商业：学府商业：如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等15Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q21、3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位16区域补缺：区域补缺：满足区域消费者需求；填补区域商业空白；实现区域商业升级。通过区域内部环境、专业市场以及业态创新通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会三个层面来判定核心主力商业的发展机会业态选择业态选择说明说明Living Mall综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居利用地缘优势，填补区域空22、白，但市场风险及操作难度较大；软饰类专业店（如宜家、特力屋等）有市场机会。鞋城/服装存在市场机会，区域内专业市场升级，京广路括宽，原鞋城面临拆迁；另一方面中陆项目竞争压力大。玩具城填补玩具专业市场发展不足，参考北京国际玩具城酒店用品市场酒店用品市场空白，参考北京经开万佳酒店用品市场品牌折扣店（OUTLETS）创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于渠道建设与维护；（OUTLETS参考案例见附件）专业市场：专业市场：区域专业市场升级/改造的机会;城市层面细分专业市场存在空白或发展不足。（专业市场选择说明见附件）业态创新：业态创新：橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考123、7本项目的角色与发展方向本项目的角色与发展方向Lifestyle CenterLifestyle CenterLifestyle CenterLifestyle Center（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）（生活体验式商业中心）整个橄榄城项目的核心功能区；区域商业价值峰值点；带动区域商业氛围形成，促进区域价值提升；与其它部分（邻里型、社区型）商业形成互补。Lifestyle Lifestyle CenterCenter本项目发展方向建议方向方向1 1：Living MallLiving Mall大型超市大型超市餐饮餐饮（餐饮街）休闲娱乐休闲娱乐（商务会所）方向24、方向2 2：品牌折扣店品牌折扣店(OUTLETS)(OUTLETS)大型超市大型超市餐饮餐饮（餐饮街）休闲娱乐休闲娱乐（商务会所）橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考专业市场专业市场大型超市大型超市餐饮餐饮（餐饮街）休闲娱乐休闲娱乐（商务会所）方向方向3 3：18本项目弹性考虑本项目弹性考虑商业发展方向的弹性商业发展方向的弹性qOutletsOutlets方向：方向：Outlets市场辐射能力强，将能辐射整个郑州以及中原城市圈，市场需求规模足够，后期运营能力要求相对不高；但由于二三线城市品牌资源不够丰富，Outlets的渠道建设相对困难，将成为工作的重中之重。qLiving25、 MallLiving Mall方向：方向：Living Mall作为区域的生活配套设施，对区域居住价值增值最大；核心商圈有足够的市场消费需求，同时，作为城市主流商业业态，招商资源丰富；但招商尤其是后期经营能力要求高。q专业市场方向：专业市场方向：在准确的选择专业内容的基础上，专业市场招商及后期运营要求相对不高；但本项目存在以下困难：项目规模小，难以形成市场垄断地位；项目物流仓储及交通配套不足，目标市场向全省、全国拓展有一定阻碍；专业市场形象对区域居住价值有一定负面影响。橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考OutletsLiving Mall专业市场专业市场19本项目弹性考26、虑本项目弹性考虑商业空间规划的弹性商业空间规划的弹性q规模增加的弹性考虑：规模增加的弹性考虑：超市部分在规划设计时留出未来增建两层的空间；Mall部分若商业方向选择Outlets或专业市场，规划建设时增加2层地下空间，规模可增加9000-18000平米。q业态变更的弹性考虑：业态变更的弹性考虑：集中商业的基本空间结构以满足购物中心为标准，为未来留足空间的灵活性，二次结构分割及装饰根据业态确定；超市部分采用钢结构，未来内外装修可根据形象需求进行改造；橄榄城集中商业橄榄城集中商业（本项目）思考（本项目）思考20商业形象定位商业形象定位聚集聚集聚集聚集都市都市活力活力活力活力展现展现展现展现国际国际27、时尚时尚时尚时尚共享共享共享共享便捷便捷生活生活生活生活Lifestyle CenterLifestyle Center郑州首席生活体验式商业中心郑州首席生活体验式商业中心橄榄商业广场21一个整合购物、超市、餐饮、休闲娱乐、家居生活的全业态魅力生活港全业态魅力生活港22一个全方位演绎现代城市生活、一个全方位演绎现代城市生活、2424小时活力小时活力四射的四射的全天候国际商业城全天候国际商业城23Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价28、与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位24依据橄榄城整体开发进程、竞争项目动态及区依据橄榄城整体开发进程、竞争项目动态及区域成熟度，制定本项目的开发时序域成熟度，制定本项目的开发时序20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年一期：564套三期：约1500套四期：约400套王胡砦（商品房200万平米）升龙国际，后续约70万住宅，高层为主亚星城市山水，共36万平米，高层为主橡树玫瑰城，后续约50万平米，以小高层、高层为主二期：约1170套回迁房入住约8000人天29、擎花园建成，入住，约2000人橄榄城二、三期入住，约4000人橄榄城一、二期入住，约2000人橄榄城四期入住，约1000人橄榄城整橄榄城整体进程体进程竞争项目竞争项目状况状况区域人口区域人口变化变化本项目开本项目开发进程发进程项目开发时序项目开发时序公寓销售商业招商主力商业招商主力商业建设开业商业街建设&销售集中商业/公寓建设住宅开发&销售2009年，第一阶段进行超市、餐饮、商务会馆等主力商业的招商；根据招商情况，开发建设商业设施并投入运营，建立商业形象，培养商业氛围。住宅部分视橄榄城整体开发进程；橄榄城二期(中联创)销售进入尾盘阶段，开始进行本项目的住宅开发&销售。超市进驻并开业后，随着周边30、居民数量增多，已具有一定的商业氛围；进行商业街的开发建设，随之进行销售（招商）最后阶段进行集中商业与公寓的开发建设：集中商业可采用整体招商或划铺销售的方式；公寓以销售为主。25项目开发时序解析项目开发时序解析项目开发时序项目开发时序2009年2010年2011年2012年超市超市超市超市商务会馆商务会馆商务会馆商务会馆/餐饮主力店餐饮主力店餐饮主力店餐饮主力店MallMall/公寓公寓公寓公寓住宅住宅住宅住宅餐饮街餐饮街餐饮街餐饮街超市是区域商业氛围最关键的业态；商务会馆、大型餐饮目的性及生存能力强，容易招商进驻，两者尽早建设，以树立商业形象，提供宣传支点，启动区域商业氛围的培育回笼资金，尽量31、早开发启动区销售基本完成，避免内部竞争超市建成开业，商业配套价值成为现实与其他项目的竞争核心磁力商业入驻，区域商业氛围初步形成，建设风情餐饮街，以打造区域特色商业形象区域商业氛围基本形成，习惯性消费规模较大，具备区域商圈建设条件项项目目开开发发进进程程开开发发时时序序考考虑虑26项目开发时序及分期示意项目开发时序及分期示意超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街MallMall公寓酒店式公寓月月光光路路123项目分期建议项目分期建议27Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q432、：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位28本项目总体指标汇总：总占地为本项目总体指标汇总：总占地为5 5万平米，总万平米，总建面建面12.512.5万平米万平米项目整体经济评价项目整体经济评价商业用地技商业用地技术指标术指标数值数值占地面积32372.00平米容积率2.5总建筑面积80930.00平米住宅用地技住宅用地技术指标术指标数值数值占地面积17718.58平米容积率2.5总建筑面积44296.45平米总指标总指标数值数值单位单位占33、地面积占地面积50090.58 50090.58 容积率容积率2.52.5总建筑面积总建筑面积125226.45125226.45其中：占比商业街100008%超市/会所2000016%MALL3000024%酒店式公寓100008%LOFT公寓109309%住宅4200034%住宅底商2296.452%住宅及商业地块指标汇总：住宅及商业地块指标汇总：29项目建设期安排及测算假设说明项目建设期安排及测算假设说明项目整体经济评价项目整体经济评价施工安排施工安排 20092009年年20102010年年20112011年年项目名称项目名称总计（平米）总计（平米）上半年上半年下半年下半年上半年上半年34、下半年下半年上半年上半年下半年下半年商业街10000.0010000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.0020000.00MALL30000.0030000.0030000.00酒店式公寓10000.0010000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.0010930.00住宅42000.0042000.0020000.0022000.00住宅底商2296.452296.452296.45合计125226.45125226.4525000.0025000.0025000.0025000.0024296.4524296.4550930.35、0050930.00占比20%20%20%20%19%19%41%41%假设项目由2009年下半年开始启动，09年下半年-10年进行超市及商业街开发，10年进行住宅开发及销售，2011年进行集中商业及公寓部分的开发；假设全部土地成本为自有资金，初期启动资金为银行贷款；相关销售价格及租金价格按照市场价格平台及增长率进行预测。30价格预测价格预测商业部分售价及租金预测商业部分售价及租金预测项目整体经济评价项目整体经济评价物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）售价（元售价（元/平米）平米）租金（元租金（元/天天.平米）平米）MALLMALL30000.00120002.00-5.00商业街商业街136、0000.00100002.00-3.00住宅底商住宅底商2296.4510000超市超市/会所会所20000.000.50-1.00说明：说明：本项目商业销售价格取值：本项目商业销售价格取值：1.08年上半年二七区商业物业平均价格为1.1万元/平米；2.升龙商业广场(集中商业)价格为2-5万元/平米；3.亚星盛世家园(临街商铺)为1.3万元/平米。项目周边租金参考项目周边租金参考业态业态租金租金(元元/天天.平米）平米）嵩山路亚星餐饮风情街 餐饮2.5京广南路日用2.5大学南路服装2.7航海中路黄河科技大学对面餐饮3本项目商业出租价格取值：本项目商业出租价格取值：1.项目周边商铺租金水平，临37、街商铺2-3元/平米.天；2.超市租金根据市场通常水平，0.5-1元/平米.天；3.升龙商业广场(集中商业)租金推算为5-7元/平米.天；4.大浪淘沙未来路店，租金约为0.7元/平米.天（2万平米，年租金500万）。本项目商业部分售本项目商业部分售价及租金：价及租金：31价格预测价格预测公寓及住宅部分价格预测公寓及住宅部分价格预测项目整体经济评价项目整体经济评价物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）售价（元售价（元/平米）平米）酒店式公寓酒店式公寓10000.004800LOFTLOFT公寓公寓10930.005500住宅住宅42000.004200说明：说明：本项目住宅价格取值：本项目住宅38、价格取值：从项目市场定位出发，取值应符合市场平台水平；参考周边项目价格及近期郑州市场整体表现，本项目住宅上市时，建议保持低价入市，提升性价比优势，住宅均价为4200元/平米；本项目公寓价格取值：本项目公寓价格取值：参考南部城区在售公寓项目价格；同时由于本项目位于南三环以外，区域成熟度不高，故本项目公寓价格应相对保守，体现价格优势。住宅项目参考住宅项目参考售价（元售价（元/平米）平米）升龙国际5400亚星城市山水4700橡树玫瑰城3900仁恒上元4100橄榄城一期4370/二期4250公寓项目参考公寓项目参考售价（元售价（元/平米）平米）升龙国际中心5250航海大厦5250时尚FC社区5500本39、项目住宅及公寓本项目住宅及公寓部分售价：部分售价：32物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）出售（平米）出售（平米）出租（平米）出租（平米）MALLMALL30000.003000超市超市/会所会所20000.0020000商业街商业街10000.0010000酒店式公寓酒店式公寓10000.0010000LOFTLOFT公寓公寓10930.0010930住宅住宅42000.0042000住宅底商住宅底商2296.452296.45总计总计125226.45125226.45105226.45105226.452000020000占比占比84%16%p方案一：商业以销售为主，集中商业、商业街40、全部销售，仅有超市/商务会馆持有出租；p出售物业总规模为105226.45平米，站总体的84%；p持有物业总规模为20000平米，占比为16%。方案方案11商业以销售为主商业以销售为主租售比例及租售计划，销售租售比例及租售计划，销售84%84%，出租，出租16%16%项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅42000平米底商2296.45平米全部出租20000平米33方案方案11项目总投资约为项目总投资约为4.634.63亿元亿元（包含土（包含土地成本、财务及销售费用）地成本、财务及销售费用）项目整体经济评价项目整体经济评价【方41、案方案1 1】序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式建筑面积（平米）建筑面积（平米）单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注一一地价地价3136.363136.3615710.2315710.23 地价成本按地价成本按207207万万/亩计算亩计算二二前期工程费前期工程费2.12.42.12.4125226.45125226.4564.0064.00801.45801.45 三三建筑安装工程费建筑安装工程费3.13.53.13.5125226.45125226.451950.341950.3424423.4724423.47 总建安成本总建安成本 商业街10000.001500.0042、1500.00 地上2-3层 MALL20000.001500.003000.00 地上2层，局部4层（超市+商务会所）超市/会所30000.002500.007500.00 地上4层4 酒店式公寓10000.002500.002500.00 建安1500+装修1000元/平米5 LOFT公寓10930.003000.003279.00 建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6 住宅42000.001500.006300.00 24层7 住宅底商2296.451500.00344.47 四四基础设施及配套费基础设施及配套费4.14.54.14.550090.5850090.5817043、.00170.00851.54851.54 五五园林景观园林景观20036.2320036.23200.00200.00400.72400.72 按照绿化率40%计算六六管理费用管理费用125226.45125226.4563.4363.43794.32794.32（二（二+三三+四四+五）五）*3%3%七七不可预见费不可预见费125226.45125226.4565.3365.33818.14818.14（二（二+三三+四四+五五+六）六）*3%3%八八财务费用财务费用125226.45125226.4511.4311.43143.19143.19 银行借款利息九九营销费用营销费用1252244、6.45125226.45186.37186.372333.872333.87 销售收入的3%十一十一合计（不含地价）合计（不含地价）(二二)()(九九)125226.45125226.452440.912440.9130566.7030566.70 十二十二开发成本开发成本(一一)()(九九)125226.45125226.453695.463695.4646276.9346276.93 34方案方案11项目销售项目销售/出租计划表出租计划表项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】项目名称项目名称总计总计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年45、年20132013年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年销销售售安安排排商业街10000.0010000.005000.005000.00MALL30000.0030000.0015000.0015000.00酒店式公寓10000.0010000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.0010930.00住宅42000.0042000.0020000.0022000.00住宅底商2296.452296.452296.45合计合计105226.45105226.455000.005000.0025000.0025000.0022000.46、0022000.0025000.0025000.0025930.0025930.00出出租租安安排排超市/会所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00合计合计20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0035方案方案11租售总收入约为租售总收入约为8.328.32亿元亿元项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】1 1销售销47、售/租金总收入（万元）租金总收入（万元）83175.2583175.251.11.1销售收入销售收入76747.95面积面积售价（元售价（元/平米）平米）1.1.1商业街销售收入(万元)10000.0010000.00100001.1.2 MALL销售收入(万元)36000.0030000.00120001.1.3 酒店式公寓销售收入(万元)4800.0010000.0048001.1.4 LOFT公寓销售收入(万元)6011.5010930.005000.001.4.5 住宅销售收入(万元)17640.0042000.004200.001.1.6 住宅底商销售收入(万元)2296.4522948、6.4510000.001.21.2租金收入租金收入6427.306427.30面积面积租金（元租金（元/天天平米）平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年）(万元)6427.30200000.70（每年递增5%）2 2销售税金及附加（万元）销售税金及附加（万元）1314.171314.172.1营业税及附加457.462.2 增值税831.752.3 印花税24.953 3销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)（万元）（万元）81861.0881861.08销售物业总收入为7.67亿元，出租物业10年租金收入为0.64亿元，总体租售收入约为8.32亿元。36方案方案1149、投资计划表（含财务费用及营销费投资计划表（含财务费用及营销费用）用）序号序号项目名称项目名称合计合计20092009年年20102010年年20112011年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1土地成本15710.2315710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.4724423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54851.54170.31150、70.31170.31170.31170.310.005园林景观400.72400.7280.1480.1480.1480.1480.140.006管理费用794.32794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用143.19143.1951.0051.0041.190.000.000.009营销费用2333.872333.870.00150.00409.67353.76692.05728.391111合计合计46276.9346276.9316851、52.124523.945057.304571.1714543.99728.39项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】37方案方案11现金流量表现金流量表项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】序号序号项目项目合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1 1现金流入现金流入83175.25 83175.25 0.00 52、0.00 5000.00 5000.00 13655.50 13655.50 11791.95 11791.95 23068.28 23068.28 24279.78 24279.78 563.38 563.38 591.55 591.55 621.12 621.12 652.18 652.18 684.79 684.79 719.03 719.03 754.98 754.98 792.73 792.73 1.1销售、租金收入83175.25 0.00 5000.00 13655.50 11791.95 23068.28 24279.78 563.38 591.55 621.12 652.1853、 684.79 719.03 754.98 792.73 2 2现金流出现金流出59333.87 59333.87 16852.12 16852.12 4602.94 4602.94 5273.06 5273.06 4757.48 4757.48 17258.61 17258.61 8757.37 8757.37 191.88 191.88 201.47 201.47 211.55 211.55 222.12 222.12 233.23 233.23 244.89 244.89 257.14 257.14 269.99 269.99 2.1 土地成本15710.23 15710.23 0.0054、 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 前期工程费801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3建筑安装工程费24423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4基础设施及配套费851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 155、70.31 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 园林景观400.72 80.14 80.14 80.14 80.14 80.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 管理费用794.32 158.86 158.86 158.86 158.86 158.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7 不可预见费818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63 0.00 0.00 0.056、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.8 财务费用143.19 51.00 51.00 41.19 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 营销费用2333.87 0.00 150.00 409.67 353.76 692.05 728.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10销售税金及附加1314.17 0.00 79.00 215.76 186.31 364.48 383.62 8.90 9.35 9.81 10.30 10.8257、 11.36 11.93 12.53 2.11 所得税11742.77 0.00 0.00 0.00 0.00 2350.14 7645.36 182.98 192.13 201.73 211.82 222.41 233.53 245.21 257.47 3 3净现金流量净现金流量23841.39 23841.39(16852.12)397.06 8382.44 7034.47 5809.66 15522.40 371.50 390.07 409.58 430.06 451.56 474.14 497.84 522.74 4 4累计净现金累计净现金流量流量(16852.12)(16455.0758、)(8072.62)(1038.16)4771.50 20293.90 20665.40 21055.47 21465.05 21895.11 22346.67 22820.81 23318.65 23841.39 5 5净现值净现值11871.67 11871.67(15603.82)340.41 6654.25 5170.54 3953.96 9781.75 216.77 210.74 204.89 199.20 193.67 188.29 183.06 177.97 6 6累计净现值累计净现值(15603.82)(15263.41)(8609.15)(3438.61)515.35 10259、97.09 10513.86 10724.60 10929.49 11128.69 11322.36 11510.65 11693.70 11871.67 38方案方案11现金流量图现金流量图项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】39方案方案11综合经济效益测算综合经济效益测算项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案1 1】序号序号项项 目目合计合计单位单位1总占地面积50090.58 平方米2总建筑面积125226.45 平方米3开发成本46276.93 万元4租售总收入83175.25 万元5销售税金及附加1314.17 万元6利润总额35584.16 万元7所得税1174260、.77 万元8净利润23841.39 万元9税前投资利润率77%10税后投资利润率52%11财务内部收益率（按半年计)26%12动态回收期2.9 年13静态回收期2.2 年40p方案二：商业以以自持出租为主，集中商业以自持为主，少部分商铺可出售，超市/商务会馆全部持有出租，商业街租售各占50%；p出售物业总规模为75226.45（占比60%）；p持有物业总规模为50000（占比40%）。方案方案22商业以自持出租为主商业以自持出租为主租售比例及租售计划，销售租售比例及租售计划，销售60%60%，出租，出租40%40%项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】出售5000平米出租250061、0平米出售5000平米出租5000平米全部出租20000平米物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）出售（平米）出售（平米）出租（平米）出租（平米）MALLMALL30000.00500025000超市超市/会所会所20000.0020000商业街商业街10000.0050005000酒店式公寓酒店式公寓10000.0010000LOFTLOFT公寓公寓10930.0010930住宅住宅42000.0042000住宅底商住宅底商2296.452296.45总计总计125226.45125226.4575226.4575226.455000050000占比占比60%40%全部出售住宅42000平62、米底商2296.45平米41方案方案22项目总投资约为项目总投资约为4.574.57亿元亿元（包含土（包含土地成本、财务及销售费用）地成本、财务及销售费用）项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式建筑面积（平米）建筑面积（平米）单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注一一地价地价3136.363136.3615710.2315710.23 地价成本按地价成本按207207万万/亩计算亩计算二二前期工程费前期工程费2.12.42.12.4125226.45125226.4564.0064.00801.45801.45 三三建筑安装工程费建63、筑安装工程费3.13.53.13.5125226.45125226.451950.341950.3424423.4724423.47 总建安成本总建安成本 商业街10000.001500.001500.00 地上2-3层 超市/会所20000.001500.003000.00 地上2层，局部4层（超市+商务会所）MALL30000.002500.007500.00 地上4层4 酒店式公寓10000.002500.002500.00 建安1500+装修1000元/平米5 LOFT公寓10930.003000.003279.00 建安1500+装修1500元/平米，层高5.6米6 住宅42000.64、001500.006300.00 24层7 住宅底商2296.451500.00344.47 四四基础设施及配套费基础设施及配套费4.14.54.14.550090.5850090.58170.00170.00851.54851.54 五五园林景观园林景观20036.2320036.23200.00200.00400.72400.72按照绿化率40%计算六六管理费用管理费用125226.45125226.4563.4363.43794.32794.32（二（二+三三+四四+五）五）*3%3%七七不可预见费不可预见费125226.45125226.4565.3365.33818.14818.1465、（二（二+三三+四四+五五+六）六）*3%3%八八财务费用财务费用125226.45125226.4511.4311.43502.15502.15银行借款利息九九营销费用营销费用125226.45125226.45186.37186.371388.441388.44销售收入的3%十一十一合计（不含地价）合计（不含地价）(二二)()(九九)125226.45125226.452440.912440.9129980.2329980.23十二十二开发成本开发成本(一一)()(九九)125226.45125226.453695.463695.4645690.4645690.4642方案方案22项目销售66、项目销售/出租计划表出租计划表项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】项目名称项目名称总计总计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年销销售售安安排排商业街5000.005000.005000.00MALL5000.005000.005000.00酒店式公寓10000.0010000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.0010930.00 住宅42000.0042000.0020000.0022000.00住宅底商2296.4567、2296.452296.45合计合计75226.4575226.4525000.0025000.0022000.0022000.0025930.0025930.00出出租租安安排排商业街5000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.0020000.00MALL25000.0025000.0025000.0025000.0025000.0025000.00合计合计50000.0050000.0025000.002568、000.0025000.0025000.0050000.0050000.0050000.0050000.0050000.0050000.0050000.0050000.0043方案方案22租售总收入约为租售总收入约为8.308.30亿元亿元项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】销售物业总收入为4.17亿元，出租物业10年租金收入为4.12亿元，总体租售收入约为8.30亿元。1 1销售、租金收入销售、租金收入82951.4082951.401.11.1销售收入销售收入41747.9541747.95面积面积售价（元售价（元/平米）平米）1.1.1商业街销售收入(万元)5000.00569、000.00100001.1.2MALL销售收入(万元)6000.005000120001.1.3酒店式公寓销售收入(万元)4800.001000048001.1.4LOFT公寓销售收入(万元)6011.501093050001.1.5住宅销售收入(万元)17640.004200042001.1.6住宅底商销售收入(万元)2296.452296.45100001.21.2租金收入租金收入41203.4541203.45面积面积租金（元租金（元/天天平米）平米）1.2.1超市/会所租金收入（2010-2019年）(万元)6427.3020000.000.70（每年递增5%)1.2.2商业街租金收70、入（2010-2019年）(万元)4590.935000.002.00（每年递增5%)1.2.3MALL租金收入（2011-2019年）(万元)30185.22250003.00（每年递增5%)2 2销售税金及附加销售税金及附加1310.631310.632.1营业税及附加456.232.2增值税829.512.3印花税24.893 3销售净收入销售净收入(=1-2)(=1-2)81640.7781640.7744方案方案22投资计划表（含财务费用及营销费投资计划表（含财务费用及营销费用）用）项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】序号序号项目名称项目名称合计合计20092009年年71、20102010年年20112011年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1土地成本15710.2315710.2315710.230.000.000.000.000.002前期工程费801.45801.45517.950.00283.500.000.000.003建筑安装工程费24423.4724423.470.003750.003750.003644.4713279.000.004基础设施及配套费851.54851.54170.31170.31170.31170.31170.310.005园林景观400.72400.7280.1480.1480.14872、0.1480.140.006管理费用794.32794.32158.86158.86158.86158.86158.860.007不可预见费818.14818.14163.63163.63163.63163.63163.630.008财务费用502.15502.1547.08227.54227.540.000.000.009营销费用1388.441388.440.000.00415.14359.23559.2054.861111合计合计45690.4645690.4616848.204550.485249.124576.6514411.1554.8645方案方案22现金流量表现金流量表项目整体73、经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】序号序号项目项目合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年20192019年年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年上半年上半年下半年下半年1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212131314141 1现金流入现金流入82951.40 82951.40 0.00 0.00 0.00 0.00 13838.00 13838.00 11974.474、5 11974.45 18640.15 18640.15 1828.65 1828.65 3840.17 3840.17 4032.17 4032.17 4233.78 4233.78 4445.47 4445.47 4667.74 4667.74 4901.13 4901.13 5146.19 5146.19 5403.50 5403.50 1.1销售、租金收入82951.40 0.00 0.00 13838.00 11974.45 18640.15 1828.65 3840.17 4032.17 4233.78 4445.47 4667.74 4901.13 5146.19 5403.5075、 2 2现金流出现金流出58864.69 58864.69 16848.20 16848.20 4550.48 4550.48 5467.76 5467.76 4765.84 4765.84 14705.66 14705.66 83.75 83.75 1261.56 1261.56 1373.30 1373.30 1441.97 1441.97 1514.07 1514.07 1589.77 1589.77 1669.26 1669.26 1752.72 1752.72 1840.36 1840.36 2.1 土地成本15710.23 15710.23 0.00 0.00 0.00 0.00 76、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2 前期工程费801.45 517.95 0.00 283.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3建筑安装工程费24423.47 0.00 3750.00 3750.00 3644.47 13279.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.4基础设施及配套费851.54 170.31 170.31 170.31 170.31 170.31 0.00 0.00 77、0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.5 园林景观400.72 80.14 80.14 80.14 80.14 80.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.6 管理费用794.32 158.86 158.86 158.86 158.86 158.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.7 不可预见费818.14 163.63 163.63 163.63 163.63 163.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0078、 0.00 0.00 0.00 2.8 财务费用502.15 47.08 227.54 227.54 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.9 营销费用1388.44 0.00 0.00 415.14 359.23 559.20 54.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.10销售税金及附加1310.63 0.00 0.00 218.64 189.20 294.51 28.89 60.67 63.71 66.89 70.24 73.75 77.44 81.31 85.79、38 2.11 所得税11863.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1200.88 1309.59 1375.07 1443.83 1516.02 1591.82 1671.41 1754.98 3 3净现金流量净现金流量24086.71 24086.71(16848.20)(4550.48)8370.24 7208.61 3934.49 1744.90 2578.61 2658.87 2791.82 2931.41 3077.98 3231.87 3393.47 3563.14 4 4累计净现金流累计净现金流量量(16848.20)(21398.68)(13080、28.44)(5819.83)(1885.35)(140.45)2438.16 5097.03 7888.84 10820.25 13898.23 17130.10 20523.57 24086.71 5 5净现值净现值6978.85 6978.85(15600.19)(3901.30)6644.57 5298.54 2677.75 1099.58 1504.59 1436.51 1396.60 1357.81 1320.09 1283.42 1247.77 1213.11 6 6累计净现值累计净现值(15600.19)(19501.49)(12856.92)(7558.38)(4880.6481、)(3781.06)(2276.46)(839.96)556.65 1914.45 3234.54 4517.97 5765.74 6978.85 46方案方案22现金流量图现金流量图项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】47方案方案22综合经济效益测算综合经济效益测算项目整体经济评价项目整体经济评价【方案方案2 2】序号序号项项 目目合计合计单位单位1总占地面积50090.6 平方米2总建筑面积125226.5 平方米3开发成本45690.5 万元4租售总收入82951.4 万元5销售税金及附加1310.6 万元6利润总额35950.3 万元7所得税11863.6 万元8净利润282、4086.7 万元9税前投资利润率79%10税后投资利润率53%11财务内部收益率（按半年计)15%12动态回收期5.6 年13静态回收期4.1 年48两种方案比较两种方案比较方案方案1 1短期内收益较高，回收期短；短期内收益较高，回收期短；方案方案2 2短期内收益性较低，长期收益及增值空间大短期内收益性较低，长期收益及增值空间大项目整体经济评价项目整体经济评价【两种方案比较两种方案比较】物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）出售（平米）出售（平米）出租（平米）出租（平米）MALLMALL30000.003000超市超市/会所会所20000.0020000商业街商业街10000.00100083、0酒店式公寓酒店式公寓10000.0010000LOFTLOFT公寓公寓10930.0010930住宅住宅42000.0042000住宅底商住宅底商2296.452296.45总计总计125226.45125226.45105226.45105226.452000020000占比占比84%84%16%16%序号序号项项 目目合计合计单位单位3开发成本46276.93 万元4租售总收入83175.25 万元5销售税金及附加1314.17 万元6利润总额35584.16 万元7所得税11742.77 万元8净利润23841.39 万元9税前投资利润率77%10税后投资利润率52%11财务内部收益率84、（按半年计)26%12动态回收期2.9 年13静态回收期2.2 年方案方案11商业以销售为主：商业以销售为主：销售销售84%84%，出租，出租16%16%物业类型物业类型规模（平米）规模（平米）出售（平米）出售（平米）出租（平米）出租（平米）MALLMALL30000.00500025000超市超市/会所会所20000.0020000商业街商业街10000.0050005000酒店式公寓酒店式公寓10000.0010000LOFTLOFT公寓公寓10930.0010930住宅住宅42000.0042000住宅底商住宅底商2296.452296.45总计总计125226.45125226.45785、5226.4575226.455000050000占比占比60%60%40%40%序号序号项项 目目合计合计单位单位3开发成本45690.5 万元4租售总收入82951.4 万元5销售税金及附加1310.6 万元6利润总额35950.3 万元7所得税11863.6 万元8净利润24086.7 万元9税前投资利润率79%10税后投资利润率53%11财务内部收益率（按半年计)15%12动态回收期5.6 年13静态回收期4.1 年方案方案22商业自持出租为主：商业自持出租为主：销售销售60%60%，出租，出租40%40%49Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄86、榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位50规划指标规划指标114.924 m114.924 m2 24 45 5.5 59 91 1 mm本项目本项目商业地块商业地块项目规划条件项目规划条件u总用地面积：总用地面积：32372mu总建筑面建筑面积：80930.01mu容积率：容积率：2.5u建筑密度：建筑密度：40%u车位：车位：32451超市超市商务商务会所会所南三环冯87、庄路寒山东路餐饮街餐饮街MallMall公寓酒店式公寓满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，使地块价值实现最大化使地块价值实现最大化规划布局建议规划布局建议层数层数单层面积单层面积总面积总面积MallMall地上4层7000左右30000独立商业独立商业超市超市地上2层7000-750010000-12000商务会馆商务会馆地上4层（1-2层部分面积给超市）8000-10000餐饮街餐饮街地上2-3层商业街区形式10000商业总规模商业总规模6000060000公寓公寓酒店式公寓：8000-10000平米 LOFT公寓：12000-13000平米21088、0021000总计总计8100081000绿化景观停车场52各物业初步尺寸如下图各物业初步尺寸如下图规划布局建议规划布局建议超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街MallMall公寓酒店式公寓1015101575209010245505051065355建筑密度为建筑密度为57%，稍大于规划要求，稍大于规划要求50401151053MallMall超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车动线的冲突动线的冲突车行交通主要在项目外围区域，车辆出入口车行交通主要在项目外围区域，车辆出入口89、设置在商业区东部，车辆从城南三环主干道进入项目停车场；人流动线主要为各商业设施周边，与车行道路相分隔，尽量实现人车分流。停车位设置：停车位设置：集中停车场可设置在公寓及商业群楼南侧，规模可容纳100-150辆车；冯庄路和地块东侧均可设置临街停车位200余位。车行流线车行流线人行流线人行流线停车及交通体系停车及交通体系54MallMall超市超市商务商务会所会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街餐饮街园林景观景观体系建议园林景观景观体系建议一心、三带、多点一心、三带、多点园林景观体系园林景观体系u在地块中部设置小型广场，形象突出，具有昭示性，提升项目的整体形象和档次，起到人流聚集的功能u餐业街景观带：餐90、业街景观带：利用餐饮街入口和街内一条景观主轴的打造，突出餐饮街休闲、时尚、舒适的特色风情u停车场中内可增添一些点式绿植，从细节景观 提升本项目整体形象和环境。中心景观中心景观主景观带主景观带点式景观点式景观u公寓景观带：公寓景观带：利用绿化带 把公寓和停车场、商业隔离，提高公寓价值；利用商业裙楼楼顶营造平台花园，并使其担负商业和住宅的转换功能u临街景观带：临街景观带：利用硬植广场、绿植和情趣小品的摆设，打造休闲、时尚、优雅的购物环境临街景观带临街景观带餐饮街景观带餐饮街景观带中心景观中心景观点式景观点式景观公寓景观带公寓景观带55三大主题服务区：三大主题服务区：生活服务区生活服务区+休闲娱乐区91、休闲娱乐区+餐饮服务区餐饮服务区商业物业服务商业物业服务功能体系功能体系生活商业区：生活商业区：板块功能：板块功能：核心主力商业Mall（Outlets/Living Mall/零售式专业市场）、大型综合超市等；商业形式：商业形式：商业群楼4层作为购物中心；独立建筑1-2层作为大型综合超市。休闲娱乐服务区：休闲娱乐服务区：板块功能：板块功能：餐饮旗舰店（品牌、大型餐饮设施），商务会所（洗浴休闲娱乐为主）；商业形式：商业形式：独立建筑部分3-4层为主餐饮服务区：餐饮服务区：板块功能：板块功能：以餐饮为主，中西餐、茶楼、咖啡店、快餐等为主，并有少量生活服务型商业；商业形式：商业形式：商业街区，地上92、2-3层，50-200平米/间，可任意分割或组合。生活商生活商生活商生活商业区业区业区业区休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐服务区服务区服务区服务区餐饮服务区餐饮服务区餐饮服务区餐饮服务区商业服务体系商业服务体系56商业物业发展体系商业物业发展体系MallMallMallMall特色餐饮街特色餐饮街超市超市/商务会所商务会所建筑形式与建筑风格：建筑形式与建筑风格：与橄榄城整体新德式风格协调，体现国际化、时尚感内部商业环境营造：内部商业环境营造：通过小品、装饰、内部景观等提升商业形象产品规划：产品规划：商铺自由组合，保证各商铺均好性，便于后期销售建筑风格：建筑风格：体现国际化，时尚、现代，充满活力93、的街区风格街区氛围营造：街区氛围营造：绿植、小品、灯光等营造街区环境，店标导视系统体现国际感广告、标识：广告、标识：外部设置大型昭示牌，内部统一商场导示，营造商业氛围建筑风格：建筑风格：与整体商业氛围相协调，体现标志性和档次感建筑形式：建筑形式：商务会所，地上4层，主要以洗浴、休闲娱乐为主整体空间划分：整体空间划分：超市与商务会馆的空间划分内部空间规划建议：内部空间规划建议：内部空间总体布局满足经营要求平面动线与垂直交通：平面动线与垂直交通：保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性建筑形式：建筑形式：地上2-3层，高低错落，活跃现代的时尚商业街区57利用利用公寓裙房公寓裙房，地上，地上4 4层94、，采用现代简约的建筑风层，采用现代简约的建筑风格，格，国际化国际化特征，与橄榄城整体新德式风格相协调特征，与橄榄城整体新德式风格相协调u建筑类型：建筑类型：公寓裙房，集中商业地上1-4 层，单层7000平米左右；u建筑形态：建筑形态：Mall呈“”形，其上为2栋公寓。u在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性；建筑形式与建筑风格建筑形式与建筑风格58商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质提升整体商业品质u外立面形象建议做到中档水平，内部消费可定位在中低档水平；u提升整体商业品质感，提供一个休闲、时尚、现代的大众消费场所。商业外95、立面形象商业外立面形象59内部空间建议内部空间建议50505040主入口主入口扶梯扶梯扶梯扶梯客梯客梯货梯货梯中庭中庭百货、购物中心选址需求（参考）百货、购物中心选址需求（参考）u层高：层高：首层不小于5米，23层不小于4米；u楼板荷载：楼板荷载：不小于550kg/平方米；u柱距：柱距：不小于8米8米；u配套设施：配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等u 停车位：停车位：100个以上首层层高：首层层高：5.4米2-42-4层层高：层层高：4.5米柱距：柱距：8.4 8.4米扶扶梯梯临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，与商业功能有效分隔与商96、业功能有效分隔本项目内部空间规划建议本项目内部空间规划建议考虑未来的弹性使用空间，建议基本空间结构规划以能满足购物中心要求为标准，二次空间划分和内部装修根据经营业态设定相应档次。60各大购物中心案例显示：一条人流主动线能保各大购物中心案例显示：一条人流主动线能保证铺面的均好性证铺面的均好性整整个购物场所只有个购物场所只有一条主动线，少量一条主动线，少量次要通道次要通道，绝大多数的店铺分布于主动线两旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性。北京北京东方新天地东方新天地北京北京国贸商城国贸商城北京北京华润万象城华润万象城上海上海西郊百联西郊百联平面动线与垂直交通平面动线与垂直交通61东97、方新天地街道研究东方新天地街道研究东方新天地一层主街道宽度9-16米米，次街宽度9.6-13米米；地铁层主街宽度7.6-16.8米米，次街宽度15米米。店铺面宽7.5-9米米，净层高3.6米米。16.87.61514991616190m139.6139.6两个核心景观之间的长度约190米米。街道曲折变化曲折变化，每个位置的宽度不一，配合地面不同风格的铺装，给人丰富、有情趣的购物感受。平面动线与垂直交通平面动线与垂直交通62国贸商城街道研究国贸商城街道研究相比较东方新天地宽敞大尺度的街道来说，国贸商城的街道尺度更经济实用。街道宽度从4.2米到米到15米不等米不等，随着店铺规模、业态和景观的变化而98、改变其尺度。同样的，国贸商城的街道也是曲折的街道也是曲折的，在商城内形成了一个环状通路。15米米8.4米米4.8米米5.8米米4.2米米6米米平面动线与垂直交通平面动线与垂直交通63人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性间的舒适度和各商业位置的均好性平面动线与垂直交通平面动线与垂直交通垂直交通：垂直交通：u保证大型卖场区进入的便利性，但不宜过多，以增加消费者的逗留时间；u选择合适的位置设置垂直交通，保证低层商铺的昭示性，充分利用垂直交通对人流的组织作用。平面平面动线：u整个百货只有条人流主动线，绝大多数的店铺分布于主动线两99、旁，从而最大程度避免了死角的出现，保证了铺面的均好性；u建议主通道宽度为3-5米，保证良好的视野和购物通道。次入口次入口次入口次入口50505040主入口主入口扶梯扶梯扶扶梯梯扶梯扶梯客梯客梯货梯货梯中庭中庭64通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场档次和价值，聚集人气档次和价值，聚集人气中庭设计实现以下目标：中庭设计实现以下目标：u丰富空间层次，强化商业氛围u形成交通枢纽，组织空间秩序u营造绿色景观，形成舒适空间u宣传企业品牌，美化商场形象u沿中庭设置绿化的休闲、休沿中庭设置绿化的休闲、休憩空间憩空间休憩空间休憩空间景观中庭景观中庭中庭中庭65绿植、100、雕塑、小品绿植、雕塑、小品结点设置小品、雕塑景结点设置小品、雕塑景观等，可以增强人在商场中的驻留性观等，可以增强人在商场中的驻留性 内部景观内部景观66地面铺装地面铺装动线指引性明确的地面铺装及标动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感志，细节体现品质感u地面铺装是在设计中容易被人忽视的方面，所以特色的地面铺装会给人意向不到的效果。u通过空间尺度、装饰材料、色彩、指示标志等元素，实现明确的动线指引。内部装饰内部装饰67统一时尚的商场导示，提升整体品质，营造良统一时尚的商场导示，提升整体品质，营造良好的购物环境好的购物环境统一导识统一导识u同一主题商铺统一标识，不同主题标识在材质、颜色等方101、面保持风格的一致性68通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集人气的效果达到吸引客流、聚集人气的效果外部景观场景外部景观场景69霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑计时应提前考虑户外广告建议户外广告建议广告塔广告塔屋顶式屋顶式墙面式墙面式悬悬幕幕式式悬悬挂挂式式门脸式门脸式突出式突出式橱窗式橱窗式活动式活动式蓬帐式蓬帐式u远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。u中距离确认：200米外，外墙大型店标。u近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。70Q1Q1：微观区域消费102、研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力商业业态探讨：核心主力商业业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位71商业招商与运营模式建议商业招商与运营模式建议1.1.商业招商安排建议商业招商安排建议2.2.商业运营模式建议商业运营模式建议72招商范围及各阶段招商重点招商范围及各阶段招商重点招招商商范范围围品牌家居、电器品牌家居、电器（如国美电器、特力屋等）前期前期（2009.1-2103、009.6）中期中期（2009.3-2010.3）后期后期（2010.3-）特色餐饮街特色餐饮街中小型特色餐饮、咖啡中小型特色餐饮、咖啡厅、茶艺室等厅、茶艺室等核心主力商业核心主力商业银行、邮局、药店、银行、邮局、药店、手机通讯营业厅等手机通讯营业厅等网吧、台球、棋牌室等网吧、台球、棋牌室等大众化娱乐设施大众化娱乐设施物物业业形形式式品牌连锁综合超市品牌连锁综合超市（如丹尼斯、家乐福等）超市超市商务会馆商务会馆大型餐饮酒楼大型餐饮酒楼（本地知名商家或全国连锁餐饮企业等）商务会馆商务会馆/娱乐中心娱乐中心/洗浴洗浴独立建筑，大型店铺独立建筑，大型店铺商业街区，中小型店铺商业街区，中小型店铺集中商104、业，内部商铺集中商业，内部商铺OutletsOutlets运营公司运营公司百货百货/购物中心经营商购物中心经营商（如丹尼斯、天虹集团等）专业市场运营商专业市场运营商商商业业业业态态便利店、洗衣房、药店、便利店、洗衣房、药店、美容美发、洗印美容美发、洗印/照相等照相等73招商计划招商计划招商目标招商目标l截止到2009年6月，确认超市、会所、餐饮主力店进驻意向。l截止到2009年9月，完成餐饮次主力店招商，完成可招商面积50%的招商任务。l截止到20010年6月，基本完成餐饮街整体招商任务，以及社区商业部分的招商。l截止到2010年12月，完成Mall招商、及住宅底商的社区商业招商。招商执行招商105、执行l自主招商：自主招商：超市、商务会所、餐饮主力店、Mall、电器/家饰等次主力店l委托招商：委托招商：餐饮街、社区商业74招商原则招商原则主力店原则主力店原则以主力店、次主力店招商为主；核心主力店先行，辅助店随后；尽量不参与小经营商的招商工作招商先行原则招商先行原则先招商，后建设，避免因建筑本体因素阻碍商家入驻，同时更好的控制财务成本严格控制原严格控制原则则选择符合项目定位、符合区域消费需求的商家，宁可缓建，不因为实现招商目标而放弃标准放水养鱼放水养鱼原则原则在前期区域商业氛围培育时期，免除或降低租金要求，与商家共同进行市场培育75招商与规划设计关系招商与规划设计关系招商先行，在初步方案设106、计完成前要与主力店达成进驻意向招商先行，在初步方案设计完成前要与主力店达成进驻意向76招商策略招商策略坐招+点渗透式策略相结合，做到有效招商。点渗透式策略主要体现为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略，包括直接上门拜访、DM单直投、重点商家突破 专业的招商网站和地产交易平台；行业协会、政府机构及各地商会；与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。招商模式招商模式招商渠道招商渠道77招商策略招商策略租金策略租金策略通用的招商价格策略：针对主力店、次主力店和一般商户，给予其不同的租金价格。不同因素差异的招商价格策略：本项目应根据各商铺经营业态、位置差异107、视觉效果差异、门面尺寸大小差异、交通动线差异等因素制定各商铺的具体租金价格 保证金策略：建议向经营者收取三个月的租金与管理费作为保证金，在租赁合同期满退场时予以退还。租金递增策略：在商铺培育期内（一般1-3年），针对本项目的经营商户应采取放水养鱼的策略，即在此期间，应该降低经营商户的进驻门槛和经营成本，促进经营商户能够持续、良好的经营，只有经营商户经营的好，项目才能良好发展。在经历了商铺培育期后，随着商场的经营步入正轨、经营状况蒸蒸日上，在续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%-8%。促销策略促销策略 针对商户的等级、重要程度和经营业态，给予其免租、送装修、租赁期限、物业费108、和管理费、老带新优惠、活动期间签约优惠、营销推广费用、赠送广告位等不同的促销政策。78商业招商与运营模式建议商业招商与运营模式建议1.1.商业招商安排建议商业招商安排建议2.2.商业运营模式建议商业运营模式建议79商业管理模式商业管理模式业主及业主联合会物业管理公司经营管理公司商家经营者政府管理部门商业设施产权所有者，可能是开发商、商业经营者，投资者产权所有者，或是租赁者公共设施部分的物业管理、安全、消防等管理大型商业设施管理，相关公共设施的管理招商，推广、营销，统一经营管理一一般般商商业业设设施施经经营营管管理理模模式式与与参参与与主主体体管理主体管理主体专业公司管理特点特点管理费用高，经济109、手段盈利状况盈利状况保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理设备管理特点特点定期维护设备，预防性维护与维修成本控制成本控制有效的成本控制，保持合理的利润空间商家商家看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的对商业的影响影响营造优质的商业经营环境提升商业价值备注备注香港模式，目前商业项目大多采用此种模式80类型类型所有权经营权统一经营权局部统一所有权分散，经营权分散产权属性产权属性产权单一产权分散产权分散经营属性经营属性所有权与经营权统一所有权与经营权局部分离统一经营所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营租售特点租售特点只租不卖，或自行经营租售110、混合或全部销售全部销售开发商要求开发商要求很强的商业经营管理能力不要求聘请专业经营管理公司不要求一般移交政府托管开发商职责开发商职责负责商业经营与物业管理协助火聘请专业公司管理工作商业街管理移交政府不参与后期经营管理开发商利润点开发商利润点 商业经营利润商铺销售收益商业经营收益分成商铺销售收益资金回收特点资金回收特点投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流快速回收部分投资快速回收全部投资适用范围适用范围集中商业（大型百货、购物中心）集中商业、商业街区临街铺面商业管理类型及特点商业管理类型及特点81大物业、大管理、大服务模式，引进主力店自大物业、大管理、大服务模式，引进主力店自行经营，开发商只提供支111、持服务行经营，开发商只提供支持服务项目商业项目商业管理模式管理模式控制但不参与：控制但不参与：对项目商业发展有关键影响的物业部分，持有产权（最低要持有经营权），选择符合项目商业定位和发展要求的主力店，由其独立经营，开发商只负责物业管理支持和相关协调工作对项目商业发展无关键影响的物业部分，分割出售，有产权所有人自行运营，开发商提供物业管理和相关协调工作，对其经营行为在物业管理和相关协调中给与一定的限制，确保不损害商业整体发展82以物业管理部门为主，配置少量商业经营管理以物业管理部门为主，配置少量商业经营管理专业人员专业人员项目商业项目商业管理机构管理机构总经理1人运营经理1人（总经理兼任）运营主112、管1人（兼前期招商）物业经理1人保安8人财务经理1人维修工程人员1人出纳1人保洁员8人共计19人83承租客商的选配承租客商的选配 ：选择与整体商业定位相一致的商家。相应关系管理：相应关系管理：对商业经营中发生的各类事件、关系进行管理协调。项目商业项目商业管理内容管理内容物业管理物业管理运营管理运营管理安全保卫管理安全保卫管理：巡查，并安装维护监控系统，保证良好安全消费环境。消防管理：消防管理：制定消防预案，建立消防团队，应变突发情况。车辆管理：车辆管理：负责指挥维持交通，安排车辆停放，同时要有专人负责车辆看管；设置不同车辆的专用停放场所。环境保洁与绿化管理环境保洁与绿化管理 ：维护经营场所、公113、共空间等的清洁，处理垃圾杂物等。房屋及附属设备设施管理：房屋及附属设备设施管理：供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告、电梯等设备定时、定期查巡。整体商业形象整体商业形象 ：建立公共商业楼宇良好形象，建立企业识别系统。物业管理为主，少量商业经营管理物业管理为主，少量商业经营管理84Q1Q1：微观区域消费研究：微观区域消费研究Q2Q2：橄榄城整体商业关系：橄榄城整体商业关系Q3Q3：核心主力业态探讨：核心主力业态探讨Q4Q4：开发时序：开发时序Q5Q5：财务评价与经济分析：财务评价与经济分析Q6Q6：内部空间规划建议：内部空间规划建议Q7Q7：商业招商、运营模式：商业招商、运营114、模式Q8Q8：公寓产品定位：公寓产品定位85公寓产品思考公寓产品思考本项本项本项本项目目目目小户型公寓：小户型公寓：5万平米，1200套。酒店式公寓：酒店式公寓：5万平米，1100套。酒店式公寓酒店式公寓+创新创新LOFTLOFT公寓公寓酒店式公寓，按照经济型酒店的建筑标准；高投资价值，同时满足周边市场商户的商务住宿需LOFT公寓，创新产品，赠送面积（买一送一），高性价比；针对区域过渡性居住人群，及商务接待需求.建议保留建议保留Loft产品，产品，Loft产品与回迁区公寓面对产品与回迁区公寓面对不同的消费需求，形成差异化竞争。但作为创新不同的消费需求，形成差异化竞争。但作为创新产品，增强市场认115、可还需要解决以下问题：产品，增强市场认可还需要解决以下问题：层高燃气、暖气入户（有一定的灵活性）水电收费标准（有一定的灵活性）产权年限（营销中解决：总成本低或增值性强）关于创新产品关于创新产品LoftLoft公寓公寓区域内已有相当规模的公寓产品，区域内已有相当规模的公寓产品，市场对市场对LoftLoft认知不足、对商业属性的公寓产品有一定的疑虑认知不足、对商业属性的公寓产品有一定的疑虑该部分物业有以下解决方向：该部分物业有以下解决方向：再做一座酒店式公寓取消Loft，增加Mall的规模变更土地属性为住宅用地做Loft产品，解决市场疑虑及抗拒认知86Thanks!Thanks!Thanks!Th116、anks!本报告是严格保密的。87附件附件1 1专业市场筛选专业市场筛选88专业市场筛选专业市场筛选区域区域专业市场（如鞋城），专业市场（如鞋城），存在升级更新的机会，但竞争压力大存在升级更新的机会，但竞争压力大中陆物流广场：中陆物流广场：占地0.7平方公里，总建筑面积160万平米，其中包括：中陆购物广场：中陆购物广场：11万平米，经营食品、酒、医药医疗器械、洗涤化妆品、小商品、办公用品、玩具、服装服饰及童装品牌折扣；洗化城：洗化城：洗涤、化妆品等鞋城：鞋城：皮鞋、运动鞋等茶城：茶城：茶叶、茶具等物流配送：物流配送：物流、配送等相关服务鞋帽鞋帽/服装服装机会：机会：京广路即将全线扩宽改造，从3117、0米拓宽到60米，原鞋城面临改造。本项目可利用此机会，发展服装鞋帽专业市场，替代原鞋城，并在硬件设施、配套功能等方面实现市场升级；竞争：竞争：中陆物流广场定位为集采购、展示、仓储、电子商务为一体的现代化批发销售中心。并已形成服装、鞋、洗化用品、茶等多种商品的专业市场聚合体。购物广场鞋城洗化城茶城专业市场筛选专业市场筛选89专业市场筛选专业市场筛选同时，我们统计出同时，我们统计出目前较为目前较为成熟的专业市场类型（如下成熟的专业市场类型（如下3636种）种）专业市场筛选专业市场筛选1.粮油肉蛋/食品饮品2.蔬菜水果/土特产 3.茶叶茶具交易 4.海味干货/调料干果 5.水产海鲜/肉类冷冻6.酒店118、用品 7.家电音响/电子游戏 8.五金交电/机电化工 9.玩具礼品/工艺饰品10.妇婴、儿童用品 11.灯饰照明/装饰材料 12.建材陶瓷/水暖油漆 13.旧货交易/二手交易 14.画品画框/画工艺品 15.图书音像/邮票钱币 16.文物古玩/珠宝玉器 17.庆典牌匾/锦旗佛教18.服装服饰/布匹辅料 19.内衣袜子/毛线针织 20.家具家俬/床品布艺 21.箱包鞋帽/皮具/小百货 22.皮革皮料/鞋具 23.计算机/手机/数码通讯24.汽车、摩托车配件 25.文化体育用品 26.新车、二手车交易 27.花鸟鱼虫/水族宠物28.眼镜钟表/摄影器材 29.日用杂品/炊具厨具 30.花卉/绿植/园119、艺31.药材药品/保健品 32.安全消防/橡胶塑料 33.油墨纸张/印刷包装 34.钢材/有色金属 35.缝纫设备/烫熨模特 36.冷冻设备 90专业市场筛选专业市场筛选根据项目开发目标及适应条根据项目开发目标及适应条件进步筛选，确定适合本项目的专业市场选择件进步筛选，确定适合本项目的专业市场选择专业市场筛选专业市场筛选项目开发目标项目开发目标及本体条件及本体条件专业市场的专业市场的影响因素影响因素可选类型可选类型提升区域价值，促进整个橄榄城项目的价值提升；项目属于大规模住宅开发的商业集中区，未来项目周边将以大规模居住区为主。竞争环境：在郑州市是否存在竞争，竞争强度如何；交通、周边资源、硬件条120、件等要求是否适合1.粮油肉蛋/食品饮品2.蔬菜水果/土特产 3.茶叶茶具交易 4.海味干货/调料干果 5.水产海鲜/肉类冷冻6.酒店用品 7.玩具礼品/工艺饰品8.五金交电/机电化工 9.家电音响/电子游戏 19.妇婴、儿童用品 20.灯饰照明/装饰材料 21.建材陶瓷/水暖油漆 22.旧货交易/二手交易 23.画品画框/画工艺品 24.图书音像/邮票钱币 25.文物古玩/珠宝玉器 26.庆典牌匾/锦旗佛教27.服装服饰/布匹辅料 10.内衣袜子/毛线针织 11.家具家俬/床品布艺 12.箱包鞋帽/皮具/小百货 13.计算机/手机/数码通讯14.汽车、摩托车配件 15.文化体育用品 16.新车121、二手车交易 17.花鸟鱼虫/水族宠物18.皮革皮料/鞋具 28.眼镜钟表/摄影器材 29.日用杂品/炊具厨具 30.花卉/绿植/园艺31.药材药品/保健品 32.安全消防/橡胶塑料 33.油墨纸张/印刷包装 34.钢材/有色金属 35.缝纫设备/烫熨模特 36.冷冻设备 酒店用品、玩具礼品酒店用品、玩具礼品（经初步筛选，酒店用品、玩具礼品专业市场与本项目的适应性较高，同时郑州市此类专业经营场所较少，市场相对空白）郑州部分专业市场统计：郑州部分专业市场统计：服装鞋帽、箱包、体育用品、儿童用品等主要集中于火车站商圈、京广路鞋城及中陆物流广场；妇幼用品：妇幼市场，丰产路靠近花园路；电子数码：文化路122、东风路交叉口科技市场；摄影器材：郑州西里路及文化路科技市场；花卉：陈砦花卉市场，市文化路与北环交叉口；古玩字画：古玩城，大学中路夕阳楼下；文化用品：规划文化用品市场，城区北部，主要经营文化旅游产品；汽配车饰：北环汽配车饰广场（310国道）；91专业市场筛选专业市场筛选玩具礼品，存在市场空白玩具礼品，存在市场空白参考案例：北京国际玩具城参考案例：北京国际玩具城参考案例：北京国际玩具城参考案例：北京国际玩具城地址：地址：北京市丰台区南三环中路；规模：规模：总建筑面积约3万平米；商业定位：商业定位：集玩具批发零售，仓储配送，品牌代理、产品展示推广、配套集散服务于一体的专业化玩具商城。商业规划：商业规123、划：项目分三个区，A、B区可售可租，C区整栋出售。铺位1000余间，分为电动玩具区、毛绒玩具区、木制玩具区等，主力铺位面积在1030之间，可实现多种组合，以满足不同商家需求。项目于2008年6月1日正式开业。楼层楼层经营内容经营内容F3玩具综合类、工艺礼品、饰品F2电子玩具、电动玩具、综合玩具、成人玩具F1毛绒玩具、塑料玩具、木制玩具、益智玩具临街店铺：玩具品牌店、配套商业B1玩具体验区、电子游戏品目前郑州玩具专业市场相对空白，仅在火车站商圈存在少量玩具经营商家，及中陆购物广场设有玩具专营区。其他经营玩具的商业设施较少。郑州玩具专业市场郑州玩具专业市场存在空白存在空白专业市场筛选专业市场筛选9124、2专业市场筛选专业市场筛选酒店用品，存在市场空白酒店用品，存在市场空白案例：北京经开万佳酒店用品市场案例：北京经开万佳酒店用品市场郑州目前主要经营酒店用品的市场主要集中在凤凰路中博厨具附近，大多是自发形成，规模小，分散，缺乏竞争力；而据河南省旅游局统计，截至2007年底，河南省拥有星级酒店近500家，其中已挂牌营业的五星级酒店4家，均在郑州市，运行情况良好，分别是中州皇冠假日、索菲特国际饭店、裕达国贸、兴亚建国饭店。郑州酒店用品专业郑州酒店用品专业市场存在空白市场存在空白参考案例：北京经开万佳国际酒店用品市场参考案例：北京经开万佳国际酒店用品市场地址：地址：位于北京京津塘高速公路与南四环交汇处125、；规模：规模：集中商业，地上2层，共3万平米；商业定位商业定位：华北地区最具规模化、专业化的酒店用品批发集散地经营内容：经营内容：厨房设备、炊事机械、冷冻设备、不锈钢制品、酒店用品、玻璃器皿、陶瓷制品、密胺制品、客房布草、一次性用品、金银餐具、酒店制服等。开业日期：开业日期：2004年10月30日开业。专业市场筛选专业市场筛选本报告是严格保密的。93附件附件2 2国内国内OUTLETSOUTLETS案例参考案例参考94集中商业业态选择集中商业业态选择OUTLETSOUTLETS，创新型商业业，创新型商业业态态OUTLETSOUTLETS参考案例参考案例经营特色：经营特色：nOUTLETS是欧美126、最为流行的零售业态之一，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心；n国际“品牌”以及“实惠”的价格，对消费者产生极大吸引力；经营方式：经营方式：n联合经营：主要通过招商或联营的方式，引入品牌厂家或生产厂家参与经营；难点：难点：n主要难点在于渠道建设及维护，通常需要专业的商业运营管理公司参与招商及渠道拓展。95国内第一家规范的品牌直销购物中心，于2002年12月18日开业。奥特莱斯（OUTLETS）是欧美最为流行的零售业态之一，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心；参考案例参考案例北京燕莎奥特莱斯购物中心北京燕莎奥特莱斯购物中心四环四环地址127、：地址：项目位于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路；规模：规模：一期建筑面积3.5万平方米（、座），二期建面10万平米（座）；经营范围：经营范围：各种名牌名牌时装、休闲装及时尚服饰；运动用品及服装；男女皮鞋、休闲鞋；箱包、儿童服饰、玩具；家居用品；图书音像等；二期项目中增加了国际名品街、珠宝展厅、化妆品、休闲餐饮、IT数码、家电等；品牌结构：品牌结构：世界顶级品牌占总面积的25%-30%；国际知名品牌占25%-30%；国内知名品牌占40%-50%。经营方式：经营方式：联合经营：主要通过招商或联营的方式，引入品牌厂家或生产厂家参与经营；品牌经营：主要由各品牌专卖店组成，突出品牌形象。市场表现：市128、场表现：2006年销售总额为9.4亿元“名牌名牌+实惠实惠=奥特莱斯奥特莱斯”，是燕莎奥特莱斯的经营理念，是燕莎奥特莱斯的经营理念“现代、简洁、舒适、方便现代、简洁、舒适、方便”，是燕莎奥特莱斯的经营风格，是燕莎奥特莱斯的经营风格“自然、自在、自我自然、自在、自我”，是燕莎奥特莱斯给顾客的三大体验，是燕莎奥特莱斯给顾客的三大体验OUTLETSOUTLETS参考案例参考案例96参考案例参考案例北京燕莎奥特莱斯购物中心北京燕莎奥特莱斯购物中心购物环境购物环境实用、简朴实用、简朴现代、轻巧的货架使商品重新返朴归真；整个货场宽敞、简洁而实用，没有任何的奢华装饰。彰显品牌，突出品质，不重时尚是燕莎奥特莱129、斯的特质。开放陈列开放陈列以品牌为选购导向，折扣幅度显著而醒目，每一品牌都包含此品牌的全系列商品。按照号码摆放的新颖方式，让消费者快速找到适合自己的商品。购物推车购物推车新颖实用的购物推车，配有上下二层货架筐，分别放置所购新衣及身穿的衣物，而货车上方横 杠上的多个挂衣架，可将所购新衣整齐地挂在上面。OUTLETSOUTLETS参考案例参考案例97基本情况基本情况地址：地址：A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，紧临上海外环；规规模模：占地面积160000平方米，总建筑面积约110000平方米，共23栋建筑，以一、二层为主；投投资资商：商：由上海百联集团、香港九龙仓集团共同投资；开开业时间业130、时间：2006年4月28日；参考案例参考案例上海青浦奥特莱斯购物广场上海青浦奥特莱斯购物广场外环外环经营理念：经营理念：“环环境境优优美美、价价格格实实惠惠”，区别于传统的仓储式奥特莱斯，更像是一个度假村，绿色广场与白墙红顶的建筑交相辉映，小桥流水、营造出中西合璧的江南水乡风韵；在购物的同时，配有餐饮和娱乐休闲场所，商景合一，打造一个休闲娱乐时尚的奥特莱斯购物广场。业态规划业态规划：三大功能区(A、B、C）国际品牌及餐饮娱乐区南南部部A A区区：40余个商铺，主要经营世界一线品牌服饰，如Armani、Boss等，另有专门的中西式快餐美食区；中中部部B B区区：100余个商铺，主要经营国际知名运131、动休闲品牌、国际二线品牌和国内著名品牌，如Adidas、Lacoste 等；北北部部CC区区：建筑面积3万平米，主要为大型餐饮娱乐区，现已入驻的有避风塘、星巴克、肯德基、老夜上海 等10 余家餐饮店和部分国际二线品牌店铺。OUTLETSOUTLETS参考案例参考案例98发发展情况：展情况：2006年4月28日开业以来，青浦奥特莱斯首先推出A、B区，营业情况非常好。据有效统计，至2006年8月8日前，其销售额已突破9000万元大关；在2006年5月，青浦奥特莱斯借此推出紧临自然景观带的C区，与星巴克、避风塘、意大利美食等知名商家签约，欲引进西式美食、风味特色、时尚快餐、饮品以及异域情调酒吧等休闲132、餐饮、娱乐等商家，突出“商景合一”的休闲时尚购物经营理念；成功要素：成功要素：区别于传统的仓储式，运用景观营造出休闲娱乐舒适的购物环境；区别于传统的仓储式，运用景观营造出休闲娱乐舒适的购物环境；合理划分经营区域，使其整体经营内容不冲突；合理划分经营区域，使其整体经营内容不冲突；严格进行品牌筛选，并在在前期成功招入国际一线品牌；严格进行品牌筛选，并在在前期成功招入国际一线品牌；合合理理的的安安排排开开发发时时序序，保保持持现现金金流流正正常常运运转转，进进一一步步推推动动“商商景景合合一一”的的经营理念。经营理念。参考案例参考案例上海青浦奥特莱斯购物广场上海青浦奥特莱斯购物广场OUTLETSOU133、TLETS参考案例参考案例99参考案例参考案例重庆太平洋西部奥特莱斯购物广重庆太平洋西部奥特莱斯购物广场场业态规划：业态规划：国际品牌区、国内品牌区、皮具箱包区、运动休闲区、儿童娱乐区、时尚快餐区等完善的配套服务区域。此外还设置了高档商务会所、豪华KTV、主题餐厅等附属休闲娱乐设施；重庆市区重庆市区太平洋西部奥特莱斯购物广场基本情况基本情况地址：地址：重庆经济技术开发区机场高速金渝立交处规规模：模：建筑面积8万平米，共300多间商铺；开开业业日期：日期：2008年9月20日经营经营理念：理念：“环环境最境最优优美、硬件最奢美、硬件最奢华华、价格最、价格最实实惠惠”;体现古典欧式与经典现代的完美结合和统一。意式风格的建筑设计和购物环境、琳琅满目的国际商品，实惠的价格，优质高效周到的服务，实现品质生活的奥特莱斯。核心竞争力：核心竞争力：实现实现“品牌品牌+实惠实惠”的商业模式的商业模式知名品牌，令人惊喜的低价，奢华优美的购物环境知名品牌，令人惊喜的低价，奢华优美的购物环境OUTLETSOUTLETS参考案例参考案例