1、本报告是严格保密的。武汉东西湖区国营柏泉农场项目武汉东西湖区国营柏泉农场项目区域整体发展战略及开发模式区域整体发展战略及开发模式：2006 GW-SZ-73版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2战略确立战略确立规划市场建议规划市场建议产业发展分析产业发展分析项目第一阶段研究工作项目第一阶段研究工作第二阶段第二阶段开发合作与运营模式研究开发合作与运营模式研究（终期）（终期）2006/11（中期）（中期）第一阶段第一阶段区域整体2、发展方向的市场研判区域整体发展方向的市场研判2006/122007/01第三阶段第三阶段启动期实施策略启动期实施策略区域本体研究区域发展模式判断区域产业研究旅游度假市场分析结合案例，制定产业发展计划项目整体定位区域功能规划建议开发计划初步安排项目研究背景项目研究背景模式分析模式分析城市解构城市解构典型案例研究典型案例研究本报告是严格保密的。3本次汇报内容本次汇报内容1.新农村解读新农村解读2.发展目标解析及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议3、规划建议本报告是严格保密的。4发展生产力是发展生产力是社会主义社会主义新农村建新农村建设设的的首要任务首要任务社会主义社会主义新农村的发展目标新农村的发展目标：社会主义社会主义新农村建新农村建设不设统设不设统一的标一的标准准,但有统但有统一的目标一的目标要求要求即即：十六届五中全会人民日报建建设社会主义设社会主义新农村的新农村的关键关键问题问题：1.合理选择现代农业的实现路径2.促进农村劳动力充分就业3.加强农村基础设施建设4.合理利用和保护农业资源“生产发展生产发展、生生活宽裕、乡风文明、活宽裕、乡风文明、村容整村容整洁、管理民主”洁、管理民主”新农村的新农村的政政策解读策解读世界各国发展农4、业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入本报告是严格保密的。50606年年1111月月发发布布的的武汉都市农业发展规划武汉都市农业发展规划为为项项目的发展目的发展创造了有利创造了有利的的政政策策环境环境u总总体发展战略体发展战略：立足武汉、面向武汉城市圈、辐射中部地区、走向全国，建设与武汉大都市发展目标相配套、具有国内先进水平的都市农业武汉农业发展武汉农业发展政政策策u现代现代都市农业都市农业应承担应承担的的功功能：能：1.产业经济功能2.生态平衡功能3.观光休闲功能4.文化科普功能5.辐射示范功能u发展目标发展目标：1.农民收入保持较快增长。全市农民人5、均纯收入年递增 8%以上。2.农业产业化经营格局基本形成。农业产业化种（养）面积和农户覆盖率 2010 年均达到60%以上，2020 年均达到 80%以上；农产品加工转化率 2010 年达到 1：2，2020 年达到 1：3。3.农业科技水平不断提高。科技在农业增长中的贡献率 2010年达到 65%，2020 年达到70%。4.农业机械化初步实现。农业综合机械化水平 2010 年达到70%，2020 年达到 80%。5.农业劳动生产率稳步提升。农业劳动力人均创造 GDP2010年达到 2 万元，2020 年达到4.3 万元。6.农村城镇化水平大幅提高。2010年农村城镇化率达到45%，20206、 年达到 60%。7.农村社会事业同步发展。2010 年，农村新型合作医疗农民参保率达到 100%，失地农民养老保险参保率达到 100%，农村劳动力中高中以上文化程度的达到 20%以上；2020 年，形成完善的农村社会保障体系；农村劳动力中高中以上文化程度的达到 30%以上。8.农村生态环境大为改善。2010 年，农村水体污染加重、土壤物理性质变差的趋势得到扭转，全市森林覆盖率达到 25%以上；2020 年，农业面源污染得到有效控制，工业与生活废水得到有效处理，全市森林覆盖率达到 30%以上。本报告是严格保密的。6农业发展规划农业发展规划对对东西湖区东西湖区和和柏泉农场的发展提出柏泉农场的发展7、提出了初步了初步的的设想设想u东西湖东西湖现代设现代设施农业区施农业区1.以现代设施农业为主体，在东西湖区惠安长廊和 107 国道沿线及周边地区，建设 10 万亩无公害、绿色、有机食品（蔬菜瓜果）生产基地，2 万亩优质鲜食杂粮基地，4万亩水生蔬菜基地。2.在辛安渡、东山农场等地，建设万头奶牛养殖基地。3.在柏泉、荷包湖、走马岭农场等地，建设 3 万亩特种水产养殖基地及 1 亿尾名特优水产苗种繁育基地。u农产农产品加品加工中工中心心1.以加工企业为龙头，在武汉城市圈规划建设一批农产品生产基地，引导畜禽、粮食、大路菜等农产品生产基地逐步向周边地区转移，大力发展农产品深加工和精加工，着力引进扶持一批8、大型农产品加工企业，重点打造国家级的东西湖食品工业区。u东西湖都市生东西湖都市生态旅游态旅游区区1.以金银湖生态旅游区、惠安生态长廊、柏泉农艺旅游度假区为主体，建设以体育休闲、农事体验、观光农业、水上运动、主题公园、度假休闲为主要旅游产品的东西湖都市生态旅游区。武汉农业发展武汉农业发展政政策策本报告是严格保密的。71、建立本区域新农村建设目标体系、建立本区域新农村建设目标体系2、对新农村整体战略的系统化重组、对新农村整体战略的系统化重组3、对区域的产业发展提出可行方案、对区域的产业发展提出可行方案4、对整体规划进行重新反思、对整体规划进行重新反思项目项目所亟待所亟待解解决决的问题的问题本报告是9、严格保密的。8柏泉农场柏泉农场应当通过应当通过新农村建新农村建设设项目项目承担起在大承担起在大武汉武汉都市融合都市融合趋势趋势下东西湖区新下东西湖区新增长极增长极的的使命使命位于城市北部，属于区域的发展主方向上,同时处于天河机场经济带与都市辐射区之间区区位位区域区域带带动力动力发展具有潜力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地各类产业发展有为自身及腹地提供居住、商贸、文化及相关服务的城市综合功能与武汉以及周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下的作用核心核心城市城市联系度联系度增长极增长极就是一个带动周边区域经济增长的区域功能中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最10、终扩散到不发达区域。资料来源：城市功能理论佩鲁增长极选择模型增长极增长极大大武汉武汉、新柏泉新柏泉本报告是严格保密的。9柏泉新农村柏泉新农村意味着。意味着。农民农民收入结构收入结构6%1%79%2005年目标工业收入三产收入农业收入35%25%40%产业结构产业结构21%34%45%2005年目标工业三产农业35%50%15%镇区面积镇区面积0.7平方公里2005年目标增长510倍人口结构人口结构12000人2005年目标30000人14000人本地人口外来就业人口柏泉新农村项目建柏泉新农村项目建设愿设愿景景指指标体标体系系35%本报告是严格保密的。10我们我们从从城市发展的城市发展的高高度为11、度为柏泉农场柏泉农场制定制定整体发展战略整体发展战略，努，努力力将将柏泉农场柏泉农场打打造造成成为为大大武汉都市中武汉都市中央休闲央休闲区（区（CEDCED），使使之变之变为为生产发生产发达，达，产业产业特色鲜特色鲜明明，生生活宽裕活宽裕，村容整村容整洁洁的新型区域的新型区域增长极增长极从从：经济经济规模规模小小、产产业业基础薄弱基础薄弱的农村的农村地地区区到到：经济繁荣，经济繁荣，产业产业特色鲜特色鲜明、明、生生活活舒适便舒适便利利的的活活力力地地区区中央休闲区，即包含了娱乐、休闲等功能，为城市商务旅游配套的一个特定休闲度假区域本报告是严格保密的。111.新农村解读新农村解读2.发展目标解析12、及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议规划建议本次汇报内容本次汇报内容本报告是严格保密的。12借助借助三三江集团江集团的资源的资源优优势势，通过通过新农村建新农村建设设来来提提高高农农民民收收入，改善入，改善农村农村面貌，面貌，提提升升区域区域价值，价值，实实现现区域的区域的可持续可持续发展发展政政府府区区域域开开发发目目标标规划实规划实现现战略目标战略目标重重大设大设施建施建设设进程进程实实现现利利益益实实现现提升整个区域价值，扩大区域知名13、度保护农民利益村镇一体化加速农村城市化和现代化形成布局合理的城镇功能结构扩大税收和就业机会进而服务社会合理利用土地，提高土地综合效益兼顾经济效益，社会效益，环境效益，增强经济辐射力改善投资环境，改善人居环境3年完成拆村并点实实现现地尽其地尽其利利三三年年的的时间时间环境环境改善改善就就业业机机会会经济经济增长增长税收税收增加增加提提升土地价值升土地价值功能功能形成形成政政府府目标目标政政府府对对于于柏泉项目柏泉项目要求要求u使整个地区实现可持续发展u不仅要展示区域形象，还要将生活与生产结合在一起，使普通百姓达到生活富足的满意状态u本报告是严格保密的。13长长期期持续持续开发开发成成功功启动启动14、企企业业目目标标通过社会主义新农村建设，实现东西湖区内土地指标调配使用的机会，为整个集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会区域成功启动，提升区域价值企企业的目标是业的目标是借助借助社会主义社会主义新农村建新农村建设设的的政政策策机遇，机遇，通过通过合合理理的项目运作的项目运作，推，推动区域的动区域的长长期期持续持续开发开发，并，并实实现现盈盈利利企企业目标业目标n短短期目标期目标：承接新农村建设的并点工程，获取建设收益获得2247亩的土地指标调配空间，进行项目深度开发n长长期目标期目标：为集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会n开发开发节奏节奏：拆迁并点工程约需要三年时间资资金条件15、金条件到到“拆拆村村并并点点”实施实施完毕完毕阶段阶段初步总初步总投投资资计计划划5亿元人亿元人民民币币企企业目标解构业目标解构社会社会责责任任实实现现三江作为国有大型企业，实现承担一定社会责任的目标本报告是严格保密的。14在现有在现有的的政政策策机遇机遇下下，如何获取土地并，如何获取土地并使使土地土地增增值？值？政政府府和和企企业业将将目目光光不不约而约而同同地地聚焦聚焦到到新农村建新农村建设设p解决三农问题，实现和谐社会p使本区域快速发展，成为东西湖区发展的新引擎p确立区域发展定位以及成功启动现现阶段的阶段的首要首要问题是问题是：如何如何解解决决新农村建新农村建设设问题问题？R2期期望结果16、望结果、我们想要、我们想要什么什么？（针针对对目标的规目标的规范范分析）分析）R1非非期期望结果望结果（不不作作为、为、自然自然发展的发展的结果结果）p按照目前柏泉农场的发展方向，如何在工业发展的情况下，同时解决三农问题中的农民就业，农民收入提高等问题，实现区域的可持续性发展？资料来源：世联模型核心核心问题问题传传统统农村农村现代现代化化农村农村传传统统农村农村转转变变为现代为现代化化新农新农传传统统农村农村转转变变为现代为现代化化新农新农村的村的途径途径、方式方式？村的村的途径途径、方式方式？。观念落后生产方式落后收入较低农民生活条件简陋观念时尚。就业机会增多生产方式先进收入提高，消费增强农17、民享受现代化生活环境本报告是严格保密的。15本次汇报内容本次汇报内容1.新农村解读新农村解读2.发展目标解析及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议规划建议本报告是严格保密的。16u武汉武汉位位于于京广纵京广纵向向经济经济带带，长长江江横横向向经济经济带带，的的“十十”字字中中心心占据占据中中部部“天天元元”地地位位u武汉是中武汉是中部部地地区的区的交交通通枢纽枢纽京广线连接中部2121个个大大中城市中城市长江连接中部1919个个大大中城市中城18、市u武汉是中武汉是中部部经济经济的产业的产业核心核心沿京广经济带城市经济占中部地区生产总值比重的32%，沿长江经济带城市经济占中部地区生产总值比重的19%，两者合计占中部总量的43%。中中部部“两两核核两两带带六圈六圈”格局格局中中原原城市城市群群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等城市，面积为5.87万平方公里武汉城市武汉城市圈圈以武汉为中心，包括黄石，鄂州，孝感，黄冈，咸宁，仙桃，潜江，天门八个周边城市；1+8武汉城市圈的人口占全省的50.4%，面积占全省的33%，经济总量则占全省的60%，工商业主要指标占全省的57%-60%。沿沿江江城市城市群群包括马鞍山19、，芜湖，铜陵，池州和安庆五个城市长长株潭株潭城市城市群群包括长沙，株洲，湘潭等三大城市太原太原城市城市群群包括太原和阳泉市城全部，包括晋中，介休，吕梁登市的部分区域昌九昌九城市城市群群以南昌为中心，形成与九江和景德镇相呼应的金三角成成为为中中部部地地区的战略区的战略支支点城市是武汉城市发展的目标点城市是武汉城市发展的目标；占据；占据中中部部“天天元元”地地位位的武汉是中的武汉是中部部地地区区最具最具有有扩张潜扩张潜力的城市力的城市区域区域宏观宏观形形势势研判研判战略战略支支点城市点城市功能功能特特点点n交通枢纽n产业牵引n要素集散n服务中心n管理中心n创新中心本报告是严格保密的。170500120、000150020002500武汉市黄石市十堰市宜昌市襄樊市鄂州市荆门市孝感市荆 州市黄 冈市咸 宁市随 州市恩施仙 桃市天门市潜江市神农架生产总值固定资产投资湖湖北北地地区区属属于于典型的典型的单单核极核极化化型型经济地经济地域域格局；格局；作作为为区域中区域中心心的武汉市的武汉市仍屈居仍屈居国内城市国内城市竞争竞争中的第二中的第二集团，集团，拓拓展展空空间间巨巨大大20052005年年湖湖北各县北各县市生产市生产总总值值/固固定定资产资产投投资资比较比较资料来源：湖北省统计年鉴；武汉市统计年鉴；世联分析u投资是拉动武汉经济的主导力量，消费和出口是经济增长的另外两大动力u武汉GDP年增长率逐21、年上涨，但整体增速在中部城市中并不是最高，虽然人口基数最大，但人均生产总值相对较高，表明武汉经济发展较好，且未来发展潜力大02000400060008000100001200014000160001800020000武汉黄石十堰宜昌襄樊鄂州荆门孝感荆州黄冈咸宁随州恩施仙桃天门潜江神农架20052005年年市市镇单镇单位位职职工的工的平均平均工资（工资（元元/年年）262382623822390 1896023968人均GDP（元）223822381007.7853.571519.90 GDP（亿元）14.7%14.7%16.8%16.9%14.9%增长率475.17南昌455.70合肥639.22、3长沙858858城市总人口（单位：万）武汉武汉省会城市20052005年年中中部部城市城市宏观数据宏观数据分析分析武汉武汉中中部部地地区第二区第二集团集团领军领军武汉武汉现现状状内内地地省级省级城市城市19个副省级城市经济比较u第一集团年度GDP3000亿元以上上海，北京，天津，广州和深圳u第二集团年度GDP 2000亿元左右武汉，青岛，杭州，南京，沈阳，重庆，大连，宁波，成都u第三集团年度GDP 1000-1600亿元哈尔滨，济南，西安，厦门，长春区域区域宏观宏观形形势势研判研判本报告是严格保密的。18国国际化际化都市发展都市发展进程进程模型（模型（以以东东京京为为例）例）l时间时间阶段阶23、段：20年代初l人人均均GDPGDP:约为270美元l交交通通方式方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接l城市发展阶段城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张l时间时间阶段阶段：50年代后期l人人均均GDP:GDP:约为640美元l交交通通方式方式：高速铁路继续向外延伸l城市发展阶段城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合性城市。东京大都市化逐渐形成单单中中心心城市城市扩张扩张大大都市都市化化形成24、形成都市都市群群形成形成主城副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城l时间时间阶段阶段：60年代l人人均均GDP:约为750美元l交交通通方式方式：高速道路网为主体的新交通体系，从而实现向高效率多心型城市结构的转变l城市发展阶段城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目前总人口为3,000多万，占全国人口25强。无论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作用都是举足轻重的。区域区域宏观宏观形形势势研判研判本报告是严格保密的。19武汉武汉主主城区的发展城区的发展呈轴射状圈25、层呈轴射状圈层式分式分布布格局格局，显显现现出出积积聚聚和和扩散扩散并并行行的典型都市融合的典型都市融合现现象象1.单单中中心心2.2.大大都市都市化化3.都市都市群群19961996年年规划规划最近最近规划规划武汉城市武汉城市圈圈规划规划武汉武汉在大在大都市都市化化中中呈呈现现的的特特征征1.武汉武汉正正在在扩扩展城市展城市骨骨架架，积积极极拓拓展市区的展市区的土地面土地面积积，组组团团强调强调功能功能分区分区突出主城引导都市发展区（外环线以内及附近地区）合理布局。以阳逻和北湖、庙山和九峰、纸坊和黄家湖、沌口和纱帽、吴家山和蔡甸、盘龙和武湖等新城建设为依托，形成六大新城组群，集中体现城市发展26、力.武汉十一五规划2.区域区域经济经济走走向一体向一体化化武汉实现区域经济一体化的重要举措是实现交通一体化；从武汉近年的投资走向分析，基础设施建设和道路交通建设占到相当大的比例；区域间交通体系的建设将直接促使资金快速在城市圈中流动3.三三镇镇中中心功能心功能近近似似，相互相互竞争竞争由于城市内过江交通的阻碍，相对独立的三镇中心未能集聚在一起，而三镇中心区的现代通讯、商务、物流、证券金融等现代服务业雷同，使武汉三镇内部面临着区域性的竞争。4.商商业中业中心心外移外移，武汉的中武汉的中心心感感模模糊糊。商业中心随着道路的延伸不断转型和外迁，餐饮业随客源而集聚和连锁经营，使城市中心变得模糊。区域区域27、宏观宏观形形势势研判研判本报告是严格保密的。20通过对通过对武汉城市武汉城市空空间间发展发展现现状状与规划与规划叠叠合合比较比较分析分析，以以下下四四个个趋势趋势将将对对本项目的发展产生本项目的发展产生深远影响深远影响趋势趋势一一武汉城市发展由沿江沿河发展逐渐向沿路发展过渡，利用交通来克服城市空间磨擦而产生的成本趋势趋势二二产业空间快速向城市郊区转移置换趋势趋势三三武汉经济结束单边工业经济的发展格局，城市综合功能得到大幅提升趋势趋势四四武汉城市由于地域性特征将持续非均衡发展，在发展过程中不断内聚填充都市融合及都市融合及主主城区城区边界边界的的扩张扩张必必然然催催生区域的生区域的功能功能板块板块28、化化武汉城市武汉城市快速快速发展发展也也使现有使现有板块板块功能功能模模糊糊产生的影响一：产生的影响二：本报告是严格保密的。21中中部部崛崛起起的的需需要加要加快快了了武汉都市融合的武汉都市融合的进程，将进程，将促促使使具具有有特定特定资源的区域资源的区域逐逐步步实实现现未未来来功能功能价值价值的的最最大大化化信息信息时时代代中国中国因素因素汽车汽车时时代代区域区域竞争竞争时时代代私车拥有率上升城际路网“距离的消失”主动郊区化&被动郊区化城市同质化市场一体化资本的快速流动区域间竞争格局的加剧区域开放争夺和吸引终端消费者价值中心化PK区域中心化“有土斯有财”不动产信用的基础生活方式的争论和突破p29、结结束束单单纯纯以以地地域解构域解构方式方式来来发展城市发展城市p在在都市融合中实都市融合中实现现区区域域价值价值的的最最大大化化在在传传统统的的地地域解构域解构受受到到四四个个强强有有的的冲击冲击，产生产生了了都市融合都市融合现现象象，同同时时这也这也是是重重构区域构区域核心核心价值价值的的前前奏奏区域区域宏观宏观形形势势研判研判本报告是严格保密的。22在大在大武汉武汉地地区都市融合区都市融合过过程程中中，非传非传统统中中心心区域柏泉区域柏泉面面临临特定特定功能功能中中心心化化、重重构区域构区域价值价值的的机机会会p都市融合现象，不是中心与边缘的问题，而是中心化与边缘化的问题。一个非地理中心30、的区域，将有机会依靠中心化举措奠定成功。中心化举措由于项目的不同选择也不尽相同p项目自身与其他项目的差异化已经不能解决现阶段的问题，从点到面，从卖点到全面整合资源，从各种战术到深层次的企业和项目策略是都市融合下解决问题的思路。重核心功能竞争力重竞争战略重战略、社区资源中心化与边缘化重重构区域构区域价值价值的方式的方式区域战略区域市场区域定位区域选择V SV S单纯品牌推广全面迎合消费者重项目差异中心与边缘传传统统地地域域结结构方式构方式p项目项目所所处处区域研判区域研判武汉作为中部的战略支点城市，处于大都市化阶段，出现了典型聚集和扩张并行的都市融合现象。具体表现在城市的交通和信息的一体化，资金31、流动加快，区域间竞争日益加剧。在大在大武汉武汉地地区都市融合区都市融合过过程程中中，非传非传统统中中心心区域柏泉区域柏泉面面临临特定特定功功能能中中心心化化、重重构区域构区域价值价值的的机机会会区域区域宏观宏观形形势势研判研判本报告是严格保密的。23项目区项目区位位柏泉柏泉武汉武汉核心核心区区东西湖区东西湖区柏泉柏泉位位于于武汉西武汉西北部北部东西湖区内东西湖区内，属属于于武汉武汉近近郊半郊半小小时经济时经济圈范圈范围围内内本报告是严格保密的。24面积：78平方公里四至：东北滨府河北边与黄陂区、孝感市相连南边以东西湖区径河农场相界西连东西湖区东山农场西南同东西湖区荷包湖农场,走马岭农场接壤现辖32、：12个农业大队（共65个自然村）计划列入新农村建设项目的为52个自然村未被列入此次新农村建设计划的13个自然村，包括集镇范围内的6个自然村和余刘湾、上湾等2个不宜复垦的自然村和已被划列入牧业园中心村建设的周陈梅、谢湾、钥匙墩、新建队、中心墩等5个自然村区域区域现现状状黄陂黄陂府府河河1041人进行新农建设村城镇人口6806人进行新农建设村农业人口38313831户户总总户户数数4217.88亩进行新农建设村占地46834683亩亩自然自然村村占占地地53005300人人镇镇区区人人口口73007300人人农业农业人人口口2427户进行新农建设村总户数1.745亩进行新农建设村户均占地面积3433、.37万平米进行新农建设村各类房屋总建筑面积柏泉农场柏泉农场面面积积为为7878平平方方公里公里；人人口口较较少少，分分布在布在中中心心镇镇和和6565个自然个自然村中村中；新农村建新农村建设设可进可进行行改改造造的村的村镇镇5252个个，占占地面地面积积42174217亩亩，涉涉及及38313831户户，78477847人人本报告是严格保密的。25柏泉区域柏泉区域外外部交部交通通条件条件通通达达性良好性良好，能能够迅速够迅速到达到达主主城城区区，但但是内是内部交部交通通状状况况仍仍需需优优化化改善改善对对外外交交通：通：p柏泉对外通达良好，从外部可沿金山大道从五五环大环大道或道或张张柏柏路路34、进入柏泉p武汉市外外环环路路自西向东，沿镇域南边穿行而过，并在镇域内留有一座互通出口p从外环线可以直接通达京珠高速、汉飞大道、107国道、武汉市中环线，距离都在10公里以内，外部交通优势非常明显p五环大道（双向六车道）内内部交部交通：通：p农场境内已经形成两横三纵的交通格局，但部分道路路况不好，一些通往景区的道路狭窄、颠簸，极大影响区域内旅游资源的充分发挥107国道中环线金山大道外环线汉飞大道（通往机场）张柏路五环大道京珠高速外部道路名称87654321序号张柏路9外环线5玉屏西路6玉屏东 路7东西湖堤顶公路8五环大道柏银路东湖路西湖路红星路内部道路名称104321序号交交通现通现状状汉汉口口35、汉汉阳阳距距京京珠珠高高速速5公公里里距距金金山山大大道道6公公里里距距107国国道道8公公里里柏 泉柏 泉23456781柏泉柏泉对对外外交交通通图图12345678910柏泉农柏泉农场场柏泉内柏泉内部部网络网络交交通通图图本报告是严格保密的。26东区东区交交通通可进入可进入性性、道路道路状状况况均均优于优于西区西区，未未来来承承接接城城市市辐辐射射的的能能力力强强交交通通条件条件分析分析东区东区与外界联系紧密，辐射能力强，开发条件好市外环线从区域穿过，并在杜公湖附近留有出口从东西湖区可沿五环路、张柏路、柏银路、东西湖堤顶公路进入区域西区西区位于柏泉镇西侧，交通条件相对薄弱，路网进入性差东西36、本报告是严格保密的。27柏泉农场柏泉农场用用地地构构成成以以农农地地和和水水域域为主为主，现有现有村村镇镇布布局局分分散散，在在拆拆村村并并点点后共后共有有2247.272247.27亩亩新新增增用用地地指指标标农场农场拆拆村村并并点点现现状状：p有商业街，茅庙集等9个自然村暂时不列入拆村并点范围，还有5个村已列入牧业园拆村并点范围p未来通过拆迁并点后柏泉将合并为一镇三村，合并后共可以腾出3197.27亩可建设用地，除去建设还建房所需的950亩土地外，柏泉农场可以新增用地指标2247.27亩用用地地构构成成p农地占到54%，农地中以耕地为主，占到农地总量的89%p水域占到35%p其它性质的用地37、面积比例均不超过5%柏泉农场柏泉农场土地价土地价格格p工业用地为每亩7万元，p房地产用地为每亩15.5万元p商业用地为每亩16万元（依照武汉市2005年出台的最低地价标准）耕地48.1%水域35.0%未利用土地3.2%园地2.6%林地2.9%城镇村庄工矿用地5.0%交通用地3.2%273.74245.68225.534139.01面积(公顷)未利用地水域城镇村庄工矿用地用地性质277.913008.70429.91面积(公顷)交通用地林地园地耕地用地性质中心镇中心村基层村1047柏泉农场中心镇1608.18西湖二队、北湖队园林队、南湖队红光队、连通湖一队基层村2396.58红星队、西湖一队东湖38、队、连通湖二队红卫队中心村占地面积（亩）村名等级土地土地利利用用现现状状本报告是严格保密的。28东区东区北部北部土地土地复杂复杂的的权权属属关系关系将将为旅游为旅游项目的整体开发项目的整体开发造造成成一一定定的的阻碍阻碍，需需政政府府统统一一协调协调开发开发东区东区北部北部土地土地权权属属关系关系较较复杂复杂在玉屏东路、玉屏西路附近资源条件较好的地区有约2600亩的土地已经被不同公司征用，但还未建成，复杂的权属关系影响到对自然资源、旅游资源的整体开发利用西区西区权权属属关系关系简简单单基本上是鱼塘和农田土地以柏泉农场的国有土地为主2586.519256.560012532570.5117.5139、00600400 占地（亩）总计武汉博大房地产有限公司武汉中佳体育产业发展有限公司武汉市汉西苗圃武汉市信托投资公司武汉东郊房地产有限公司休闲山庄用地武汉康九科技有限公司武汉龙泉科技有限公司武汉市花木公司柏泉苗圃用地已征未建用地权属占地（亩）已建成用地权属761.62308010995.6247总计武汉市酒店发展公司武汉怡奥药业有限公司武汉市玉屏山责任有限公司江汉区教委武汉市教委土地土地权权属属关系关系分析分析已征未建用地已建成用地东西本报告是严格保密的。29柏泉产业柏泉产业结结构构为“为“一一、二二、三三”；工业工业虽虽然然总总体规模体规模小，小，但但发展发展速速度度快快；第三产业发展第三产业40、发展相相对对迟缓迟缓，对对本区域的本区域的拉拉动动效效应应未得未得到到充充分体分体现现p利用被授予外高桥经济发展区的机会，柏泉工业总产值有了大幅度增长p从2001年的0.48亿增长到1.8亿元，工业水平有了所提高，新兴产业得到发展。p镇区内有工业企业31家，其中食品工业在镇区内已经达到7家，产业产业结结构构现现状状家具制造13%材料加工制造25%其它26%食品工业23%药品制造13%柏泉产业结构形式由2001年的“一、三、二”发展为2005年的“一、二、三”，产业结构得到逐步优化林 业1%牧 业14%渔 业42%农 业43%p第一产业目前仍然是柏泉的主导产业，但其所占比重在逐年下降p第一产业中41、以农业和渔业为主，牧业和林业的产值很低p近年以来，柏泉在农业资源开发上大力发展休闲农业和旅游农业p区域内的第三产业发展比较迟缓，尚未成为支柱产业p旅游业已经开始逐步发展，但对社会总体经济效益的拉动程度低第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业第三产业21%21.3%第三产业34%18.7%第二产业45%60%第一产业2005年2001年1.371.700.451.8000.511.522.533.5420012005从2001-2005年的农业和工业的产值变化看出工业的增长速度加快农业产值工业产值3885250592574812360501943963595长青慈惠走马岭径河荷包湖东山柏泉2042、05年东西湖区农场规模以上工业企业增加值相对于其他农场发展较慢本报告是严格保密的。30柏泉柏泉初步初步实实现了现了部部分分初初级级加加工工业工工业在在区域内的区域内的聚聚集集；对对区域区域发展的发展的带带动作动作用用初步初步显显现现现有现有工业规模工业规模：p现有工业企业35家，其中场内企业17家，场外入驻企业18家，规模工业企业4家p近几年柏泉工业总产值有了大幅度增长，从2001年的0.48亿增长到2004年的1.8亿元，p工业整体规模还很小，2005年柏泉实现工业增加值0.82亿元，只占东西湖区当年工业增加值的3.2%主要主要工业工业类类型型：p柏泉农场处于外高桥经济开发区内，在武汉市食品43、加工区总体规划中被设定为武汉市食品加工区的一部分p镇区内其它企业主要集中在药品制造、家具制造和材料加工制造几类，工业整体水平有所提高，新兴工业得到发展工业工业布布局局：p现有工业主要沿张柏公路两侧分布，规划中的杜公湖工业园作为工业园区还没有形成，聚集规模效益还没有出现11.4%22.8%5.7%22.8%25.7%11.4%其它药品制造家具制造材料加工制造工业园食品加工正国饲料天宝蜂业糊涂醉酒西毛食品金麦食品腊味香食品金鹰矿泉水乐百氏矿泉水三江健康用品香港回盛药业东明配送中心怡奥药业乾隆塑钢飞茂家私家华床垫新加坡宝利家私香港兴盛工艺品三佳电线电缆红宇环保诚成粘合剂选国保温材料金鑫农机香港百富环44、保工程舒星制氧东西湖区牧业园杜公湖东光工业园产业产业结结构构现现状状本报告是严格保密的。31柏泉农场农业柏泉农场农业人人口口所所占比占比重重大大，近近年年来人来人口外口外流严流严重，重，主主要要向向主主城区及东西湖区城区及东西湖区转转移移，面，面临临人人口口过过疏疏化化的的的的危险危险p2005年末柏泉现有常住人口12600人，人口呈递减趋势p农业农业人人口口所所占比占比重重大大，20052005年年全全镇镇农业农业人人口口比比重达到重达到56%56%p人口自然增长缓慢，富余劳动力主要由农村向主城区和东西湖区较发达地区转移12000122001240012600128001300013200145、34001360013800199720012005柏泉农场柏泉农场人人口口变变化化图图现在本地人在家种地的很少，多出去市里工作或打工柏泉居民访谈本地留下来的多是老弱妇孺出外做生意的人 基本上都不会回来了柏泉居民访谈人人口口和和消费消费本报告是严格保密的。32柏泉农场柏泉农场人人均均收入收入在在43004300元，元，不不及武汉市及武汉市人人均均收入收入的的一一半半，消费消费能能力力弱弱p武汉市人均可支配收入的增长最近3年保持在10%以上，预计2006年，武汉人均可支配收入将达到12000元6760.6873057820.288524.56956410849.728%8%7%9%13%12%046、200040006000800010000120002000200120022003200420050%10%20%人均可支配收入年增长率p2005年东西湖区职工平均工资10247元，比上年增长10%p2005年东西湖区农民人均纯收入4543元，比上年增长9%，收入水平高于武汉全市平均水平p20052005年年柏泉农场柏泉农场人人均均纯纯收入收入43074307元元2000-20052000-2005年年武汉市武汉市人人均均可可支支配配收入变收入变化化人人口口和和消费消费本报告是严格保密的。3310%55%4%20%1%6%1%3%工资性收入农业收入牧业收入渔业收入二产收入三产收入财产性收入转47、移性收入柏泉柏泉所在所在东西湖区农东西湖区农民民收入收入结结构构亟待亟待改善改善,其其中农业内中农业内收入收入占占到到总总收入收入的的79%79%，对对土地土地的的依赖依赖性性很很强强；其其他他产业产业收入收入均均低低于于武汉武汉平均平均水水平平，增加增加农业农业外外收入收入是是增加增加农农民民收入收入的的关键关键农业农业收入收入占占到到总总收入收入的的79%79%，说说明明农农民主要民主要的的收入来收入来源是农业源是农业收收入，入，对对土地土地的的依存依存度度高高二产二产收入收入占占到到总总收入收入的的1%1%三产三产收入收入占占到到总总收入收入的的6%6%20052005年年东西湖区农东西48、湖区农民民户户均均收入收入结结构构人人口口和和消费消费三产三产收入收入占占到到总总收入收入的的13.4%13.4%二产二产收入收入占占到到总总收入收入的的4.3%4.3%农业农业收入收入占占到到总总收入收入的的82.3%82.3%20052005年年武汉市农武汉市农民民户户均均收入收入结结构构根根据据农业农业部部软科学委员软科学委员会会研究研究调调查查：农农民民收入收入的的主要增长主要增长点是工资点是工资性性收入收入1997年以后农民的工资性收入对于农民收入的贡献率直线上升，由1994年26%的贡献率直线上升到2000年的107%；随着家庭经营性活动对收入的贡献率减少，农民收入增长的来源单一在49、农业收入增长困难的情况下非农就业应成为农民增加收入的重要来源根据农业部调查：农民首先选择在本地非农就业，在无法实现本地非农就业的情况下才选择外地的非农就业机会调查同时显示：在现阶段乡镇企业是主要的本地非农就业阵地资料来源：农业部软科学委员会办公室本报告是严格保密的。34镇镇区内区内自然自然环境环境相相对对保保持持了了原原有有的生的生态态面貌，面貌，拥拥有大有大面面积积的的水水体资源体资源可可供供利利用用p柏泉柏泉地地势势走走向向北北高高南低南低，区内生态环境保持了原生态平衡，地貌形态为低丘、垄岗湖积平原p镇区西北边有一夜山、架子山、陡山、斗山、玉屏山、瓠子山、岳家山等山体资源，但资源并不强势，50、最高的陡山山高只有71米左右p陡山相望的睡虎山是一座公墓，影响到对整片山体资源的开发p柏泉柏泉水水体资源体资源非非常丰富常丰富，整个镇区四面环水，内分布水系纵横交错，较大的水域资源有镇区北边的府河，西边的小罗塞湖，东边的古堤湖、上幺教湖和杜公湖p水体质量较高，分分布布较广；较广；玉屏玉屏湖湖，古堤古堤湖湖，上幺教上幺教湖湖，杜杜公公湖湖，小小罗塞罗塞湖湖以以及及地地块块内内府府河河的的水水域域面面积积约约为为14400亩亩山山体资源体资源水水体资源体资源岳家山6杜公湖9上幺教湖8睡虎山2陡山1一夜山4架子山3岳家山水库6祁家山水库5陈家湾水库4小罗塞湖3玉屏山5古堤湖7宋家山7昌家河府河21251、345678912345671自然自然资源资源本报告是严格保密的。35东区生东区生态态资源资源远远远远优于优于西区西区，东区东区更更适适宜宜进进行行大大规模的规模的休闲休闲产业开发产业开发；西区西区适适宜宜作作为大为大规模产业规模产业化化运作的运作的基地基地自然自然资源资源条件条件分析分析东区东区自然自然资源资源条件条件较较西区西区有有较较明明显显的的优优势势，水体总面积约13350亩n北部山体资源集中；水体资源丰富，较大的水体资源有府河、玉屏湖、古堤湖、上幺么湖；n区域南边的杜公湖水体面积大，完整性高，水体质量好，利用价值高西区西区自然自然资源资源条件条件处处于于劣劣势势n缺缺少山少山体资源52、体资源n水体资源可利用性低，以分散的鱼塘为主，区域北边有水体面积约1050亩的小罗塞湖，水体质量一般。东西本报告是严格保密的。36旅游旅游资源分资源分布布较较为为集集中中；人人文文资源资源主要主要分分布在布在玉屏玉屏山山、玉屏玉屏湖湖附附近；自然近；自然资源分资源分布在布在杜杜公公湖湖、玉屏玉屏湖湖附附近；近；西区西区旅游旅游资源资源单单一一，以以农农田田为主为主；目目前前区域内区域内大大规模的规模的系统系统开发开发尚尚未未出出现现北塞湖遗址9钥匙墩遗址10孙武故居天主教堂鳞木化石龙王台遗址余家嘴遗址张京墓柏泉古井景德寺张京父母墓景点景点名称名称1187654321序号序号碧溪园玉屏山庄岳家山53、度假村团鱼山休闲农庄柏泉休闲山庄柏泉古井旅游度假村旅游旅游产产品品171615141312序号序号p以古井、古寺、古墓、古树为主的反映历史文化的旅游资源比较有特色，但是整体知名度不高，开发力度不够p旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品p 旅游资源和产品相对集中在玉屏西路、红星路和规划中的古堤路、岳家山路围合的区域内，便于通过对区域内资源的整合来充分挖掘发展的潜力旅游旅游资源资源现现状状休闲休闲度度假假景点景点1234567891011121314151617人人文文景点景点1142312东西本报告是严格保密的。37本项目本项目具具有有一一定定的54、的旅游旅游资源资源和和自然自然资源资源基础，基础，但但同同周周边边其其他他旅游度旅游度假假区区相相比比，资源资源均均不不强强势势；区域内区域内游游项目的项目的经经营营状状况况一一般般资源资源等等级级柏泉古井旅游度假村、团鱼山休闲农庄疑海沙滩浴场、亲水平台休闲休闲类类鳞木化石张京父母墓、张京墓、柏泉古井、孙武故居上幺教湖、杜公湖、陡山景德寺、天主教堂柏泉柏泉地地区区东湖樱花园、鸟语林生生物物资源资源磨山楚文化游览区主主题题公公园类园类行吟阁人人文文古迹类古迹类东湖、磨山、枫多山、吹笛山自然自然风风光光类类无宗教类宗教类资源资源等等级级东湖东湖旅游风旅游风景区景区资源分资源分类类景景德寺德寺柏泉柏55、泉古井古井旅游度旅游度假假村村柏泉柏泉古井古井杜杜公公湖湖平常很少有人来柏泉旅游消费，农家乐除了周末有些人外，平常都没有什么人，显得很冷清武汉的士司机旅游旅游资源资源本报告是严格保密的。38柏泉柏泉在在武汉市武汉市民民中的中的认知认知程程度度较较低低配套配套建建设设消费者消费者态度态度投投资建资建设设n柏泉地区除中心镇、杜公湖 地区工业项目投资发展较快外，其他领域的投资建设相对贫乏n现阶段地区尚无其他成规模商品房项目的开发建设n柏泉农场因距离市区较远，区域发展受到限制，城镇配套建设档次低n由于本区域受东西湖区城市化辐射进程慢，与东西湖区金银湖地区、常青花园地区的城市基础配套建设相比，区域价值明56、显逊色n绝大部分的人知道东西湖区，也知道金银湖，但是对于柏泉90%不了解柏泉柏泉对大对大部部分武汉分武汉人来人来说说属属于于典型的典型的陌陌生区域生区域区域区域认知认知度度本报告是严格保密的。39项目资源盘点项目资源盘点小小结结1 1、交交通通条件便条件便利利柏泉周边路网完善，和武汉市区联系紧密，通过外环到达武汉市各区在30-50分钟内；2 2、具具备备规模规模优优势势与武汉市现有其他新农村建设项目对比：本项目属于规模最大的整体进行开发的新农村建设项目，使之具有整体资源调配优势，规避了区域内重复建设和投入的风险3 3、良好良好的的自然自然环境环境区域原生态资源保存很好，存在大面积水系，空气质量57、高，植被保存较好；4 4、具具备备一一定定的产业的产业基础基础区域内初级加工企业实现聚集，休闲农业和旅游农业得到一定的发展，为深入开发打下良好的基础1 1、交交通通条件便条件便利利柏泉周边路网完善，和武汉市区联系紧密，通过外环到达武汉市各区在30-50分钟内；2 2、具具备备规模规模优优势势与武汉市现有其他新农村建设项目对比：本项目属于规模最大的整体进行开发的新农村建设项目，使之具有整体资源调配优势，规避了区域内重复建设和投入的风险3 3、良好良好的的自然自然环境环境区域原生态资源保存很好，存在大面积水系，空气质量高，植被保存较好；4 4、具具备备一一定定的产业的产业基础基础区域内初级加工企业58、实现聚集，休闲农业和旅游农业得到一定的发展，为深入开发打下良好的基础1 1、郊郊区区陌陌生区域生区域：地处城市近郊，在整个武汉地区认知度低；旅游产品开发无特色；2 2、人人口口以以农业农业人人口口为主为主，收入来，收入来源源单单一一；外外迁迁问题问题突突出出，面，面临临人人口口过过疏疏化化危险危险3 3、并并非非强强势势的的自然自然资源资源水水平平：由于处于围垦区中，地块资源和武汉其他地区相比不够强势，地形不够生动；区域内景观资源较好的地方，土地权属复杂；4 4、区域内区域内道路道路建建设设落落后后，通通达达性性差差区内部部分道路路况差，尤其是部分通往景观聚集区的道路窄小崎岖1 1、郊郊区区陌59、陌生区域生区域：地处城市近郊，在整个武汉地区认知度低；旅游产品开发无特色；2 2、人人口口以以农业农业人人口口为主为主，收入来，收入来源源单单一一；外外迁迁问题问题突突出出，面，面临临人人口口过过疏疏化化危险危险3 3、并并非非强强势势的的自然自然资源资源水水平平：由于处于围垦区中，地块资源和武汉其他地区相比不够强势，地形不够生动；区域内景观资源较好的地方，土地权属复杂；4 4、区域内区域内道路道路建建设设落落后后，通通达达性性差差区内部部分道路路况差，尤其是部分通往景观聚集区的道路窄小崎岖项目项目优优势势条件条件相相对对弱弱势势因素因素本报告是严格保密的。40项目项目属属于于区域中区域中心心60、城市城市近近郊郊，具具有有一一定定生生态态资源的资源的大大规规模的模的，新农村建新农村建设设开发项目开发项目项目借助新农村建设的进行，希望达到农民增收，区域面貌改善，成为区域发展的增长极以以新农村建新农村建设为主设为主地处城市近郊，区域认知度低位位处郊处郊区区陌陌生区域生区域项目整体占地超过78平方公里，整体开发整体开发必必须须以以7878平平方方公里公里区区域的整体域的整体定定位为位为基础基础；因此在区域发展策略的制定中也必须考虑大大规模开发的规模开发的特特点点，在在形成形成区域区域持续持续竞争竞争力的力的基础基础上上建立分阶段开发策略建立分阶段开发策略。大大规模开发规模开发本区域所在的武汉61、市是湖北省会，占据全国交通枢纽的地位，属属于人于人流流，物流物流，资资金金流流和和信息信息流流的的交交汇汇之之处处，是本区域在未来辐射周边城市的基础。随着城市城市骨骨架拉架拉开开，城市的城市的快速快速扩扩展展，区域区域功能不明功能不明晰晰，给给与与地地处处地地理理边边缘缘的柏泉的柏泉通过通过特定特定功能功能中中心心化化、重重构区域构区域价值价值的的机机会会。中中部部地地区中区中心心城市城市项目项目界界定定本报告是严格保密的。41本次汇报内容本次汇报内容1.新农村解读新农村解读2.发展目标解析及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模62、式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议规划建议本报告是严格保密的。42通过通过国内国内外外案例案例总总结结：传传统统农村向农村向现代现代化化农村农村转化转化的的过过程程中中，生生产方式的产方式的转转变变是农是农民民生生活活方式方式转转变变的的关键关键因素因素，城市发展城市发展以以及及环环境境改变改变是是重重要要的的外外在在因素因素内内在在因素因素外外在在因素因素生生活活方式方式转转变变人人相互作用相互作用世世联联模型模型内在因素：生产方式的转变农业由土地利用型农业向技术集约型农业的转变农民务农转向务工等外在因素：经济的发展城市化的带动生活环境的63、改变本报告是严格保密的。43现代现代化化农村的农村的转转变变主要通过主要通过内内因因和和外因外因两个两个方向方向切切入，入，目目前前新农村建新农村建设设模式模式主要主要包含包含以以下下五五种种：u附加值包含居民利益的实现度，生产方式转变的速度城市化率低城市化率高附加值低附加值高韩韩国新村模式国新村模式松岗松岗模式模式华华西村模式西村模式城中村模式城中村模式韩韩国新村模式国新村模式城中村模式城中村模式华华西村模式西村模式松岗松岗模式模式模式模式1 1模式模式2 2模式模式3 3模式模式4 4新农村建新农村建设设模式模式三三圣圣乡乡模式模式模式模式5 5三三圣圣乡乡模式模式本报告是严格保密的。4464、武汉武汉正正处处于于大大都市都市化化阶段阶段，在在都市融合的背景下都市融合的背景下，我们我们应应选择选择与本项目与本项目自自身身发展发展条件条件相似相似的发展模式的发展模式单单中中心心城市城市扩张扩张川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城大大都市都市化化形成形成都市都市群群形成形成华华西村模式西村模式主城副城副城副城副城韩韩国新村模式国新村模式发展背景：快速城市化，出现典型都市融合驱动力：政府决策发展速度：慢速切入点：改善农民生活环境，扶持农业发展松岗松岗模式模式城中村模式城中村模式发展背景：快速城市化，出现典型都市融合65、驱动力：外部资本介发展速度：中速切入点：发展旅游休闲业，扶持工业，消化农民剩余劳动力发展背景：城市初级发展阶段驱动力：内部动力发展速度：中速切入点：发展工业，消化农村剩余劳动力发展背景：城市形成并超速扩张驱动力：城市化发展速度：快速在在中中远远期的发期的发展中展中，柏泉柏泉也也将面将面临临承承接接城市城市化化的的趋势趋势在初在初期的新期的新农村建农村建设设中中政政府府的的支支持持具具有有举足轻举足轻重重的作的作用用在在都市都市功能功能板块板块中中定定位位区域区域核心核心价价值值；边边缘缘地地区区功能功能中中心心化化，发展发展地地区区经济，改经济，改变地变地区区面貌面貌自自发发改变改变的的内内在66、在动力是动力是积聚积聚了了一一定定力力量量后后的的较较佳选择佳选择新农村动新农村动态态发展模式发展模式三三圣圣乡乡模式模式发展背景：以中心城市为核心、卫星城镇为纽带,远郊区域中心城鎮和小城鎮为依托的都市群框架基本形成驱动力：政府主导发展速度：中速切入点：发展农业观光休闲旅游，完善农业产业链，使农民就地享受城市化成果发展农业发展农业观观光休闲光休闲旅旅游游，拓拓展农展农业发展业发展空空间，间，带带动动相相关关产业发产业发展展，形成完，形成完善善的农业产的农业产业业链链条条本报告是严格保密的。45通过通过模式分析模式分析并并结结合柏泉合柏泉现现状状，项目项目现现阶段发展阶段发展应应参照参照韩韩国新67、国新村模式村模式、松岗松岗模式与三模式与三圣圣乡乡模式的模式的优优点点，构构筑筑自自身身的发展模式的发展模式松岗松岗模式模式驱动力类型三三圣圣乡乡模式模式国家政策发展机遇区域背景华华西村模式西村模式城中村模式城中村模式韩韩国新村模式国新村模式适应性条件(好，1分)(中，0.5分)(差，0分)区域背景发展机遇国家政策具有类似的城市发展进程背景，与周边城市发展紧密联系项目所在城市有一些可预见的特定时间和事件促进该区域的发展事件发生前提条件与本项目背景很类似与周边城市的发展存在经济联系，但关系不紧密项目所在城市内无特定的可预见的事件促进或阻碍该区域发展区域发展更多依靠区域自身发展，和周边城市关系不紧68、密项目所在区域内有一些可预见的事件会阻碍该区域的发展事件发生前提与本项目背景关联度弱驱动力类型国家宏观政策对于农业的发展大力支持国家宏观政策对农业没有特殊政策国家的宏观政策偏向于支持其他产业事件发生前提条件与本项目背景关联度相近标标准准的的定定义义及及符符号说号说明明各各被被选选模式模式综综合合评评定定本报告是严格保密的。46案例研究案例研究农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例韩国主要是努力发展农业，其发展举措是我们借鉴的关键农业关联产业发展借鉴提高农民收入的关键措施整体整体借借鉴鉴型案例型案例从区域发展战略，关键的实施举措等松岗发展中出现的问题，可以借鉴规避松岗松岗模式模式韩韩国新村模式国新村模69、式农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例n依靠大力发展农业观光休闲旅游，有效延伸农业产业链条的做法很值得本项目借鉴n政府在新农村建设初期的重要举措三三圣圣乡乡模式模式本报告是严格保密的。47农民农民收入结构收入结构6%1%79%1992年2006年工业收入三产收入农业收入35%25%40%产业结构产业结构镇区面积镇区面积0.1平方公里1992年2006年4平方公里就业就业12000人50000人14000人待业人口外来就业人口1992年2006年土地价值土地价值5万/亩1992年2006年49万/亩人口结构人口结构外外来人来人口口很很少少1992年2006年35%65%外外来人来人口口6 6万万人人70、本本地人地人口口3.23.2万万人人1992年2006年一产二产三产81%14%5%6%68%26%松岗松岗镇以镇以南南国国桃桃园园旅游旅游业业为为第三产业的第三产业的龙头龙头,推推动动和和促促进进了了一一、二产业的二产业的协调协调发展发展,实实现了现了综综合合经济经济实力实力快速快速提提高，其高，其发发展模式展模式也也被被称称作作“松岗松岗模式模式”松岗松岗模式模式成成果果20062006年年农农民民人人均均年年收入收入超超过过80008000年年整个第三产业的收入达到9.28亿元，服务业每年营业额达到近4亿人民币极少三产三产服服务务业业各各项项税收收入税收收入工业工业农业农业3.42亿元-71、松夏工业园：160家各种企业，主导产业家电制造，有龙头企业，工业投资总额超过40亿元，从业人数1.2万人乡镇小厂蔬菜，花木苗圃粮食，蔬菜20062006年年19921992年年指指标标变变化化本报告是严格保密的。48松岗松岗在大在大广广州州都市都市圈圈中中承担了承担了休闲休闲旅游和旅游和商商务会务会议的议的主要功能主要功能，形成，形成了了自自身身功能功能积聚积聚松岗松岗.南南国国桃桃园园松岗松岗模式模式区域发展区域发展本报告是严格保密的。49松岗松岗镇镇拥拥有有一一定定的的自然自然资源资源和和良好良好地地域域通通达达性性，被被经济经济相相对对发发达达城市合城市合围围，不不具具备备强强势势地地理72、理优优势势，但但拥拥有有消费消费巨巨大大的的旅旅游游市场市场区区位位分析分析:松岗松岗并并不不具具备很备很强强地地理理优优势势松岗镇隶属广东省佛山市南海区,镇域南北长8.8km，东西宽8.2km，面积42.49平方公里.地处珠江三角洲腹地,虽然位于广佛都市圈重要区位上，但是东南西北分别有三水、大沥、官窑、狮山，与其他城市相比：人流、物流、信息流都处于弱势自然自然资源分析资源分析:广广东东著著名名的的桃花桃花之之乡乡松岗镇东北部，包括平顶山、尖峰岭等十多个山岗是珠江三角洲内自然条件尚末受到人为破环、污染的地区之一。交交通通状状况况分析分析:已已经形成经形成了现代了现代化化的的交交通通网络网络东距73、广州，南抵佛山均12公里。禅炭公路、桂和公路、龙头路、山南大道呈“井”字型分布，50公里长的环镇公路把镇内交通网络连成一片,水路可直达广州。旅游旅游市场分析市场分析:珠珠三三角角是是我我国国最最为为发发达达、最具最具活活力的力的旅游旅游区域区域以广州、深圳为代表的珠三角城市群成为目前全国最富活力、旅游经济最为发达的区域，两市的旅游经济综合实力近年保持在全国同类旅游城市的前两位，旅游潜力巨大。开发开发南南国国桃桃园园旅游度旅游度假假区区大大力发展第三产业力发展第三产业松岗松岗模式模式资源分析资源分析本报告是严格保密的。50松岗松岗农业的发展农业的发展由由种种植粮食植粮食逐逐渐渐过过渡渡到到种种植74、花卉苗木植花卉苗木和和蔬菜蔬菜等等经济经济作作物物，主要主要供供应应广广州州和和佛佛山山市场市场，少少量量出出口口换换取取外外汇汇松岗松岗模式模式农业发展农业发展佛佛山山2001-20102001-2010年年规划规划:松岗在大佛山的规划中农业重点在于发展花卉苗木种植，并以松岗花卉交易市场为中心，与顺德和南海形成形成花卉花卉生产生产带带。有效调减粮食种植面积，用于蔬菜蔬菜和和花卉花卉等等经济经济作作物物桃花桃花种种植植发展发展现现状状：政政府府举举措措建设区域内最大的花卉交易市场南海花卉城协助举办一年一次的桃花节，扩大销售渠道，增加桃花交易量27%销往海外73%销往佛山和广州平均每只售价60元75、一年销售额：1600万元平均每年上市25万只为1200亩左右，占区域面积19%销销路路产产值值产产量量桃花桃花种种植植面面积积本报告是严格保密的。51松岗松岗的发展是的发展是利利用用优优势势农业资源发展农业资源发展休闲休闲业业为为第三产业的第三产业的主主导导产业产业，带带动动餐饮餐饮业业、房房地地产业产业和和休闲休闲娱乐娱乐业业兴旺兴旺发展发展，成，成功功促促进进了了本本地地的的快速快速发展发展19801980199219922004200420052005萌芽萌芽期期缓缓慢慢发展期发展期快速快速增长增长期期决定建建设设南南国国桃桃园园后，封山育林，区内的一草一木，一沙一石都不准乱砍、乱挖；周76、边一千米内不准建工厂，原有的逐步迁移。自1995年11月开园以来，南国桃园的游游客客量量每每年年以以25%25%的的比比例例上上升升。1992年底，松岗镇决定利用天然石林及山塘水库等自然风光开发开发南南国国桃桃园园旅游度旅游度假假区区.每年南国桃园接待的人流量达120万到130万人次，最多达到200万人次。政府有意向开发旅游业199519951999年被列为省级旅游度假区中央电视台南海影视城落户松岗南国桃园。19991999规划建设“松桃商业带”修建横纵两条共3公里的新路，实实现现新新城区城区和和南南国国桃桃园园有有效效对对接接。南国桃园2003年被评为佛山新八景之一后，名气大升200320077、32005年1月南海区划调整后，原松岗松岗镇镇与与狮狮山山街街道道、官窑官窑镇镇、小小塘塘镇镇合合并并为为狮狮山山镇镇旅游旅游业业发展发展历历程程松岗松岗模式模式三产启动三产启动旅游旅游者者变变化化轨轨迹迹本地游客广佛都市圈珠三角本报告是严格保密的。52南南国国桃桃园园利利用用现有现有自然自然资源资源积积极极吸引吸引外外资资，兴兴建建休闲休闲设设施施自然自然资源资源u通隆岩u鹭鸟保护区u碧波湖u南海观音寺央视南海影视城鹭鸟保护区南国桃花南国桃园占地8平方公里,由平顶山、尖峰岭组成，是广东著名的桃花之乡配套配套设设施施乡村俱乐部桃源夜总会野战俱乐部高尔夫训练场怡院酒店南海影视城桃源玉宇：四星级酒78、店桃源假日会所开发方式开发方式：引入了数十亿元外资进行开发，发展过程中成成功功引引进进中中央央电视台电视台南南海海影影视视城城，枫丹白鹭酒店枫丹白鹭酒店和和高高尔夫球尔夫球场场等高档项目，使南国桃园已成为一个品位和知名度较高的旅游度假区0501001502002501996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年单位：万人南国桃园年接待游客量松岗松岗模式模式三产启动三产启动本报告是严格保密的。53南南国国桃桃园园已已成成为为广广佛佛两两地地的都市的都市休闲休闲区区南海影视城、高尔夫球场、南海观音寺、野战俱乐部、碧波湖水上娱乐场、烧烤中心具具有有特色特色79、的体的体验验型型设设施施6-7家中大型饭店、多个居住社区、桃园小学、桃园中学、公交车等；但缺乏医疗、集中购物场所、银行等配套满满足足长长期期居居住住的生的生活活需需要要6-7家中大型饭店、烧烤中心、桃源玉宇大酒店、假日酒店、桃苑宾馆、乡村俱乐部满满足足短短期期度度假假的生的生活活需需要要枫丹白鹭酒店、会议中心满满足足商商务会务会议议/会会展展需需要要完善完善的的复复合合功能功能以以保保持人持人气气南国桃园内部园林、碧波湖、桃花谷公共公共休闲休闲娱乐娱乐设设施施碧波湖、桃花谷、观鹤楼自然自然环境环境的的观观赏赏型型设设施施丰富丰富的的休闲休闲功能功能以以吸引吸引人人气气道路两边差异化的植物、枫丹80、白鹭酒店雕塑鲜鲜明明的区域的区域识别识别性性广佛高速公路、广三高速公路良好良好的的交交通通通通达达性性距广州市、佛山市12公里与城市与城市保保持适持适当当距距离离鲜鲜明明的区域的区域感感与城市产生与城市产生差差异异化化松岗松岗模式模式三产启动三产启动本报告是严格保密的。54南南国国桃桃园园对对于于松岗松岗整体整体经济经济的的推推动作动作用用一一是有利于直接带动全镇饮食业、旅业、运输业、商品零售业等以服务为主的第三产业的迅速发展1993年，松岗只有两家略上档次的餐馆，一家供销社旅馆20多个床位到2002年截止，松岗拥有数十个大酒店，四星级宾馆一家，餐饮营业营业额额达到达到近近4亿人亿人民民币币二81、二是间接带动第二产业即工业的迅速发展90年代初全国经济低迷，招商引资困难重重随着南国桃园建设的推进，环境效应发挥了作用,使松夏工业园在周边镇众多工业园中，脱颖而出，至今已引入有一定规模的外来企企业业160家家，投，投资资总总额超额超过过40亿元，从亿元，从业业人人数数1.2万万人人三三是很大程度上解决“三农”即农村、农业、农民的发展问题大量的农村富余劳动力,农民生活贫困南国桃园的发展带旺了饮食业、旅业、运输业、商品零售业以及松夏工业园的开发，不但使松岗接接纳纳了了万多万多外外来来工工前前来来务务工工经经商商，而且最大限度地解决了本镇农村大量富余劳动力的就业问题四四是加快了城市化进程1980年左82、右，城区的面积仅有平方公里2004年左右，城区的城区的面面积积达到达到4平平方方公里公里松岗松岗模式模式三产启动三产启动本报告是严格保密的。55松岗松岗镇镇坚坚持持“工业立工业立镇镇”的发展方向的发展方向，确立确立以以家电家电产业产业为主为主导导产业产业，积积极极引引进进和和培育家电培育家电规模规模企企业业，南南国国桃桃园园旅游旅游业的业的发展发展同同时时也促也促进进松松夏夏工业工业园园的产业发展的产业发展200420061994松岗镇开发松夏工业园国内外家电产业的龙头企业入住松夏工业园，工业园二期开发已经开始20022002年，松岗镇成立家电技术创新中心和家电行业协会，政府引路发展家电产业。83、实现家电产业集群发展家电家电业业发展发展历历程程缓缓慢慢发展期发展期快速增长期快速增长期地地理位理位置置：松夏工业园位于松岗镇北侧的山岗荒地，占地面积约为10平方公里，工业园东距广州，南抵佛山和广州国际新机场都是25分钟车程,被誉为“珠三角首座园林式工业园”产业产业现现状状：松夏工业园现在共有企业160家，其中45家为家电企业，主导产业是家电产业；有家用电器（南海）、东芝家电制造、燕京啤酒、日本高木精工、华高空调、日田科技、立邦家用电器、爱庭家用电器等多家企业进驻落户90951001051101152002年2003年2005年38.54143.5入园企业投入资金园区快速发展期间入园企业和投资84、总量单位：亿元工业园和南国桃源的快速发展处在同一阶段，达到了互动的效果松岗松岗模式模式带带动二产动二产本报告是严格保密的。56松岗松岗政政府府以以发展发展旅游旅游业作业作为为发展的发展的切切入入点点，将，将中中心心镇镇区发展区发展作作为为经济持续经济持续发展的发展的突突破破口口，使使整整个个地地区的区的功能功能更更加加完善，完善，促促进进镇镇区区土地土地利利益益最最大大化化u确立三区确立三区互互动的战略动的战略2000年松岗确立了三区互动的战略，明确了新中心城区将以松岗河两岸为建设重点，深化实施“三区（南国桃园、松夏工业园和新城区）”互动发展战略，全力打造宜商宜居、环境优美、商机无限的小城镇u85、关键关键举举措措1.改造旧城区的环境、改造镇内的路网。2.加大对于镇中心生活配套设施的建设，共计投入万元建设松岗新医院，桃园小学等3.对有污染的企业严格把关，4.投入资金对松岗河一河两岸的整治松岗松岗模式模式发展中发展中心心镇镇松岗中心镇成为南国桃园以及江夏工业园的成熟配套区，同时由于人口，产业的聚集效应，中心镇的土地价值得到了很大提升2005年月日，南海区狮山镇松岗商业大道“大布田”（土名）地段，土地面土地面积积平平方方米米，土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限年。建筑密度：；容积率：；绿化率：，价价格格为为74517451万万元元。作为松岗新城区内超过百亩的地块对开发商有很大的吸引力，86、其不仅能有效控制成本，还可以开发一些目前市场上需求较大的中等住宅项目开发商访谈2005年本报告是严格保密的。5705001000150020002500300035001999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年松岗松岗的的房房地地产业产业随随着着二三产业的二三产业的平平衡衡发展发展和和城市城市配套配套设设施建施建设设，由由旅游度旅游度假类假类的第二的第二居居所所演演变成变成常常驻驻性性住住宅宅，价，价格格也也一一路路攀攀升升2005年1月南海区划调整后，原松岗镇与狮山街道、官窑镇、小塘镇合并为狮山镇元/平米狮山房地产价格的变化（均价）南国桃园87、里主要由三个大的楼盘：天安鸿基花园、汇江假日花园和香格里拉花园。近期开发的汇江假日花园已经明确表示楼盘定位是常住性住宅2004年2000年2001年开发开发时时间间南海濠迈置业有限公司60万m2别墅，洋房别墅，4000（送装修）香格里拉花园佛山市南海汇江物业有限公司天安投资有限公司开发开发商商佛山市区为主，大部分为私营业主，自住10万m2洋房、小高层、独立/联排别墅洋房、小高层：4200汇江假日花园客户多是度假，投资，外地居多60万m2别墅，洋房别墅：9000（送前后花园）天安鸿基花园客客户户占占地地建建筑筑类类型型均均价价名称名称松岗松岗模式模式房房地地产产本报告是严格保密的。58由由单单一88、的生产一的生产基地基地转转变变为为复复合合功能功能以以及及复复合产业的区合产业的区域域，并形成特定，并形成特定的的核心功能核心功能由由单单一产业一产业，单单一的一的功功能能区域区域演演化化为为复复合产业合产业以以及及复复合合功能功能的区域的区域，并形成特定，并形成特定核心功能核心功能周边城镇等同多元，农业外收入占一定比例周边城镇等同多元强具有一定竞争力复合但具有核心功能低单一，农业收入为主非常低单一，农业为主弱弱单一产业结构居民生活水平收入来源居民消费水平人口集聚力区域吸引力区域功能案例启案例启示示一一建建设现代设现代农业的农业的过过程程是与是与地地区工业区工业化化和和城城镇化镇化的的过过程程89、是是互互为为条件，条件，相相辅辅相相成成的的。本报告是严格保密的。59松岗松岗新农村建新农村建设设的发展的发展通通路路确立确立自自身身在大在大广广州州的的功能功能，发展发展休闲休闲和会和会议议旅游旅游带带动动旅游旅游服服务务业的业的发展发展，同同时时带带动二动二产产和和农业的发展农业的发展区域整体区域整体功能功能强强化化区域区域功能功能中中心心化化，经济，经济发展发展迅速迅速关键关键举举措措确立确立自自身身在在区域区域中的中的功能功能定定位位,整体开发整体开发n明确自身在周边区域大环境内的地位和功能，确立为都市“静板块”n以南国桃园的旅游休闲业为第三产业的主导产业启动发展引引入入知名知名旅游旅90、游休闲休闲项目项目成成功功启动启动n引进中央电视台南海影视城，枫丹白鹭酒店和高尔夫球场等高档项目n建设适当超前的配套设施，高档次的休闲娱乐设施等发展区域的发展区域的切切入入点点在在工业工业，以以解解决决农村农村剩余劳剩余劳动力动力就就业业，增加增加农农民民收入收入n着力点在于发展本区域经济，切入点是工业n以自身产业基础较好的家电业为主导产业，同时也关注产业与周边城市产业发展的关联度n起步阶段只要符合环保安全生产标准，不论规模大小，也不论二，三产，都可以引入n合理布局，节约利用土地，使之形成独立的产业带和产业聚集区重重视视中中心心镇镇发展发展n为了达到城镇经济的发展和人口的聚集，加强消费能力，集91、中力量建设中心镇n要有适当超前的市政配套设施和相对配套，有一定档次的教育，文化，医疗卫生，娱乐，体育等公共服务设施，要维护好环境，培养持续发展能力调调整农业产业整农业产业结结构构n农产品种植摆脱以粮食作物为主的农业结构，推广经济作物n适应广州地区对农产品的要求积极发展花卉种植案例启案例启示示二二本报告是严格保密的。60案例研究案例研究农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例韩国主要是努力发展农业，其发展举措是我们借鉴的关键农业关联产业发展借鉴提高农民收入的关键措施整体整体借借鉴鉴型案例型案例从区域发展战略，关键的实施举措等松岗发展中出现的问题，可以借鉴规避松岗松岗模式模式韩韩国新村模式国新村模式农业发92、展农业发展借借鉴鉴案例案例n依靠大力发展农业观光休闲旅游，有效延伸农业产业链条的做法很值得本项目借鉴n政府在新农村建设初期的重要举措三三圣圣乡乡模式模式本报告是严格保密的。61花卉产值花卉产值4124万元2000年2005年6560万元成成都市三都市三圣圣乡乡选择选择以以特色特色农业生产农业生产为为基础，基础，开发农业开发农业旅游旅游，推，推进进城城乡乡一体一体化化建建设设的发展模式的发展模式，取，取得得了了可可观观的的经济经济效效益益和社会和社会效效益，成益，成为有为有效效保保障障农农民利民利益，益，建建设社会主义设社会主义新农村的典新农村的典范范集体资产集体资产837.03万元2002年293、006年3583万元年增幅达122%，其中经营性资产占了2000万元以上“五朵金花”已接待游客1100万人次，实现旅游收入2.34亿元极少三产三产服服务务业业政政府税收收入府税收收入农业农业整个“五朵金花”片区的税收收入达到1200万元，年增幅达300%，餐饮行业的税率达到10.4%只有40.1万元全区农业产值占GDP的比重虽然下降到0.4%，但生产总值在五年间增长了6602万元，增幅达85.5%全区农业产值占GDP的1.0%改改造造后后改改造造前前指指标标变变化化土地租金土地租金1500元/亩改造前改造后2000元/亩周边地价周边地价周边地价周边地价50万元/亩2000年2005年200万元94、/亩以上片区生态环境的改变吸引了知名开发企业入住，家魁岸了城市东部副中心的开发建设三三圣圣乡乡模式模式区域发展区域发展本报告是严格保密的。62三三圣圣乡乡选择选择发展发展以以花卉花卉种种植植产业产业为为基础，基础，开发开发观观光休闲光休闲旅游为主旅游为主导导的农业的农业旅游旅游的模式的模式区区位位分析分析:受受到到“城市城市通风通风口口”特定特定区区位位的的限限制，制，不不适适合发展工业合发展工业位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大自然自然资源分析资源分析:富富有有传传统统的的花卉花卉农95、业农业优优势势三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。交交通通状状况况分析分析:已已经形成经形成了现代了现代化化的的交交通通网络网络三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，直接连接火车东站、南站及双流国际机场，交通十分便捷，为花卉产品的流通提供了有利条件。旅游旅游市场分析市场分析:乡乡村村旅游旅游深受深受成成都市都市广广大大农农民民的的喜爱喜爱，已已经成经成为为成成都市中都市中低低收入收入市市民民重重要要的的旅游旅游憩憩息息目的目的地地成都居民历来就有休闲生活习惯，对回归田园的雅趣生活的96、追求热情始终高涨，成都曾被喻为“休闲之都”，也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一。以以举举办办首首届届花卉花卉博览博览会为会为切切入入点点，发展发展以以花卉花卉种种植植产业产业为为基础，基础，以观以观光休闲光休闲旅游为主旅游为主导导的农业的农业旅游旅游三环路三环路环城高速环城高速三圣乡三圣乡成渝高速成渝高速三三圣圣乡乡富富有有传传统统的的花卉花卉农业农业优优势和势和良好良好地地域域通通达达性性，区区位位条条件件决决定其定其不不适适合发展工业合发展工业，但但拥拥有有消费消费巨巨大大的的乡乡村村旅游旅游消费消费市场市场三三圣圣乡乡模式模式资源分析资源分析本报告是严格保密的。6397、以以成成功功举举办办首首届届花卉花卉博览博览会为会为切切入入点点，三三圣圣乡乡因因地制地制宜宜、按按照照市场市场导导向向先先后后开发开发了了花花乡乡农农居居、幸福梅林幸福梅林、江江家菜家菜地地、东东篱菊篱菊园园和和荷荷塘塘月月色色“五五朵朵金金花花”，打，打造造出出5 5个具个具有有市场市场差差异异化化的农业的农业旅游旅游项目项目花乡农居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色2003年2004年2005年5月2005年10月开发项目开发项目规模规模项目特点项目特点3532亩2155亩5000余亩3000余亩1000余亩pAAAA级国家旅游风景区p五朵金花的核心区p以花卉种植销售为主，依托花卉发展旅游98、观光、休闲等相关产业p以梅花种植为主p围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业p以江家绿色蔬菜品牌为依托p通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动p主要栽种四季菊花，形成四季菊花景观p形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融p以种植莲偶和花卉为主p吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成2006年三三圣圣乡乡模式模式发展发展历历程程本报告是严格保密的。64三三圣圣乡乡突突破破原原有有的的单单纯纯以以农作农作物物生产生产销销售售的产业的产业链链条，条，积积极极推进推进花卉花卉种种植植产业的产业产业的产业化化经经营营，并，并以以花卉花卉种种植植为99、为基础，基础，发展农业发展农业观观光休闲光休闲旅游旅游，拓拓展展了了农业发展农业发展空空间间、带、带动动相相关关产业发展产业发展，形成，形成了了完善完善的农业产业的农业产业链链条条花卉花卉种种植植农农户户分分散散种种植植，农业产农业产业业化化程程度度低低农农民民贫穷贫穷落落后后，2002年年人人均均收入收入仅仅3000多多元元采采取取市场市场+基地基地（公公司司）+股股农农 科科技技的农的农业业经经营模式营模式，大大力发展力发展龙头龙头企企业业，形成，形成种种植植、加、加工工、销销售售为为一体的农业产业一体的农业产业化化经经营模营模式式，原原有有农农民民到企到企业业务务工工，获，获得得薪薪金收100、入金收入经济经济作作物物、花卉花卉种种植植花卉花卉加加工工改改造造前前农农业产业业产业链链改改造造后后农农业产业业产业链链花卉销花卉销售售休闲休闲观观光光旅游旅游农产农产品品销销售售缺缺少少统统一的一的大大型型销销售渠售渠道道农业产业农业产业链条缺矢链条缺矢农农民民依依托托农农居居从从事插事插花花、餐饮餐饮、茶茶社社等等经经营营活活动动完整的农业完整的农业产业链条产业链条农农民民生生活活水水平平有有了了本本质质的提的提高，高，红砂红砂村的村的人人均均收收入达到入达到6080元元兴兴建建10000平平方方米米的的花花卉卉交交易批易批发发市场市场三三圣圣乡乡模式模式农业发展农业发展本报告是严格保密101、的。65234政府在改造先期出资进行基础设施建设和对环境进行综合整治政府在改造先期出资进行基础设施建设和对环境进行综合整治对对新村建新村建设设进进行行整体规划整体规划1出资出资修修建建道路道路、饮饮用水用水、排排水水管管道道（含含电气电气管管道道）改改造造村村民民原原有有住房住房在村里组建土地合作社，由合作社代表出租土地农户与承租土地的公司谈判，在村里组建土地合作社，由合作社代表出租土地农户与承租土地的公司谈判，将全村将全村90%的耕地租给花卉公司，农民以土地承包经营权入股，形成股田制的耕地租给花卉公司，农民以土地承包经营权入股，形成股田制政府参与项目的投资，均以政府先期投入，进行市场化运作，102、营造和政府参与项目的投资，均以政府先期投入，进行市场化运作，营造和培植培植市市场，场，吸引企吸引企业参与合作，业参与合作，然后溢价退然后溢价退出出利利用成用成功举办功举办花花博会博会的的机遇机遇，举办各种活动举办各种活动，为景区为景区作作宣传扩大景区影响力宣传扩大景区影响力，形成形成品牌效益品牌效益通过“市场带动、基地生产、企业经营、政府服务”的模式，每平方公里城市化投入仅1500万元，整个“五朵金花”12平方公里总投入仅约1.8亿元政政府府按按照照“市场市场带带动动、基地基地生产生产、企企业业经经营营、政、政府府服服务”务”的的模式模式对对三三圣圣乡乡进进行行社会主义社会主义新村建新村建设设103、，在在建建设初设初期是期是绝绝对对的的主主导导力力量量和和积积极极的的扶扶持持者者政府政府实实施的施的关键举措关键举措三三圣圣乡乡模式模式政政府府举举措措本报告是严格保密的。66政政府府通过创造通过创造性性地地实施实施“减法减法”补贴补贴政政策策，统统一一将将原原有有村村民民住房住房改改装装为为川川西西民民居居风风格格，对对景区景区环境环境进进行行精精心心规划规划，成，成为为景区农景区农家乐吸引家乐吸引市市民民的一的一大大亮亮点点p改造初期，由政府补贴80%的改造款；改造工程中期，政府补贴50%；改造工程后期全部由农民自费p对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统104、一成川西民居风格；对于旧的农民房实行就地改造，给房屋穿衣戴帽p对于部分经营性物业，政府为提高经营者积极性，统一购买家私p注重细节，对一盏灯、一块石头都进行了精心考虑，重点突出文化品位三三圣圣乡乡模式模式政政府府举举措措本报告是严格保密的。67通过政通过政府府的的大大力力扶扶持持、农业产业农业产业链链的的延延长长，农农民民的的收入从收入从原原来来单单一的一的种种植植收入收入转转为为多多元收入元收入体体系系，生生活活质质量量有了明有了明显显的提的提高高农农民民的的收入从收入从原原来来单单一的一的种种植植收入收入转转为为由由土地土地房房产产租租金金、农业农业种种植植经经营营利利润润、入入股股股股息息105、打打工工薪薪水共水共同同构构成成的的多多元收入元收入体体系系124p农农民民达到达到社会社会保保障障条件条件后后，每每月月可可领领取取364.41364.41元元的的养老养老金金、报报销住销住院院费等费等“保保障障金金”收入收入3租租金金薪金薪金股股金金保障金保障金p农农民民到到农业农业龙头龙头企企业业或公或公司司务务工工，每每人人每每月月可获取可获取500500元元以以上上的的薪薪金收入金收入p依依托托农农居居从从事插事插花花、餐饮餐饮、茶茶社社等等经经营营活活动动，每每户户每每月月营业营业收入收入上上万万元元p农农户户以以宅宅基地基地和和土地土地承承包包经经营营权权入入股股的的形形式式参106、参与与乡乡村的村的经经营营，以以“保保底底+分分红红”的模式分的模式分享享收益收益p农农民民土地土地承承包包权权流流转转，每每亩亩每每年年可获可获得得18001800元元以以上上的的租租金金p农农民民宅宅基地基地出出租租，每每年年可获取可获取3-3-1010万万元元的的租租金金三三圣圣乡乡模式模式社会社会效效益益本报告是严格保密的。68三三圣圣乡乡的的社会主义社会主义新农村建新农村建设通过设通过一一系系列列措措施施使使村村民民就地就地享享受受了了城市城市化化的的文明文明成成果果，减减少少了对了对城市城市扩张扩张的的压压力力，消消除除了了新的新的“城中村城中村”形形成成p 按照“农民出资、政府补107、贴”，将农民房改造成老成都民居和仿欧式建筑p以城市道路、污水处理、天然气等生活设施标准，完善乡村基础建设p修建社区卫生服务中心、学校等现代化配套设施p打造生态化景观，营造优美的生态环境p通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式搞好土地整理，在不减少原有耕地面积的前提下，实现土地资源向土地资本的转变p构建农村保障体系，将农民纳入新型农村合作医疗，享有社会养老保险、城市最低生活保障金p构建城乡教育体系，取消乡管学校，对农村九年制义务教育阶段的学生部分学费进行全额补贴p构建农民就业体系，开发服务型岗位，自主型岗位，争取社会型岗位，支持创业型岗位，增加公益性岗位，加快了农民生产方式的改变p构建农村发108、展体系，加快农村集体经济改革，向股份化、公司化发展乡村基础设施的城市化建设乡村基础设施的城市化建设保障失保障失地农民地农民享有同享有同城市城市居居民相民相同同的权的权利、利、利益利益和和生活保障生活保障农农民民生生活活方式发生方式发生改改变，变，不不再把再把离离乡乡进进城作城作为为进入进入现代现代化化的的唯唯一一途途径径，而，而是是就地就地享享受受城市城市化化的的文明文明成成果果三三圣圣乡乡模式模式社会社会效效益益本报告是严格保密的。69三三圣圣乡乡建建设社会主义设社会主义新农村新农村取取得得成成功功的的关键关键因素因素案例启案例启示示u因地制宜，错位发展u乡镇进行景观化打造，城市化建设u使农109、民离土不离乡，就地市民化u延伸农业产业链条，加强农业产业化运作n充分利用城市通风口背靠大城市的地缘优势，因地制宜，打造“五朵金花”n由“农户出资、政府补贴”，按照宜散则散、宜聚则聚的原则将旧农房进行景观化改造n完善乡村基础设施建设n乡村配套设施现代化打造n乡村景观进行生态化打造n土地规模化经营，在不减少原有耕地面积的前提下通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式整理土地n完善农业产业链条，突破原有的单纯以农作物生产销售的产业链条，以花卉种植为基础，发展农业观光休闲旅游n将现代文化因子注入农业休闲观光，增加传统产业的文化附加值n加强农业产业化运作，大力扶持农业产业化龙头企业n构建农村保障体系n110、构建城乡教育体系n构建农民就业体系n构建农村发展体系本报告是严格保密的。70案例研究案例研究农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例韩国主要是努力发展农业，其发展举措是我们借鉴的关键农业关联产业发展借鉴提高农民收入的关键措施整体整体借借鉴鉴型案例型案例从区域发展战略，关键的实施举措等松岗发展中出现的问题，可以借鉴规避松岗松岗模式模式韩韩国新村模式国新村模式农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例n依靠大力发展农业观光休闲旅游，有效延伸农业产业链条的做法很值得本项目借鉴n政府在新农村建设初期的重要举措三三圣圣乡乡模式模式本报告是严格保密的。71韩韩国新村模式国新村模式发展背景发展背景发展历程工农业发展严重失调城111、市居民和农民的年平均收入差距加大p从1962年-1971年韩国政府实施的两个五年经济发展规划中，工农业发展的速度之差，从2.5个百分点扩大到8个百分点p1962年农户年平均收入是城市居民的71%，而1970年降到61%p农村人口的比例从1950年的70%降到1971年的46%带来诸多的城市问题和社会难题p农村社会劳动力老龄化、弱智化p农业后继无人部分农村地区农业濒临崩溃农业的相对落后导致国内工业产品市场的缩小和粮食进口外汇的浪费，威胁到工业和经济的可持续增长韩韩国国处处于于城市城市化化快速快速发展发展时时期期城城乡乡发展发展差差距距加大加大，引引发发了了城市问题城市问题和社会和社会难难题题，最112、最终终影响影响到到国国民民经济经济的的持续持续增长增长地价地价结结构构不不均均衡衡，城市城市地价地价飞飞速速上上涨涨，农村农村地价地价与本与本身身的的价值价值脱脱离离1975年，韩国城市用地仅为全国的1.9，但地价占了全国总地价的44城市化率从1960的39上升到1970的50国国际际、国内国内环境环境的的变变化化加大对加大对优优质质农产农产品品需需求求p韩国社会消费品逐渐向高档化发展，市民对优质农产品需求加大p国际环境的变化导致韩国市场开放，政府大力发展优质农产品来与进口农产品竞争农村人口大批流动韩国政府于1970年发起“新村运动”，以政府支援、农民自主和项目开发为基本动力和纽带，带动农民自113、发的进行建设活动韩韩国国政政府府在在城市城市化化快速快速发展发展时时期期，为为解解决决城城乡乡发展发展差差距距过大过大引引发的农村与发的农村与社会社会问题问题，于，于19701970年年启动启动了“了“新村运动新村运动”本报告是严格保密的。72韩韩国新村运动国新村运动，经，经历历了了开发开发主主体体由官由官主主导导，过过渡渡到到官官民民一体一体，最最后后实实现民主现民主导导的发展的发展历历程，程，使使韩韩国的农村国的农村环境环境和和经济经济发生发生了了巨巨大大变变化化p建设社区文明p发展农村经济p致力于国民伦理道德建设、共同意识教育和民主与法制教育p积极推动城乡流通业的健康发展p有助于农村经济114、文化发展的机构、活动内容和形式的组织机构应运而生p农业与农村经济发生了巨额大变化，农村居民与城市居民的收入差距进一步缩小1970年年1973年年1976年年1980年年1988年年目标目标采采取取的的关关键键举举措措成成效效p改善农民的居住条件p政府无偿提供水泥、钢筋等物质，激发农民自汉族建设新农村的积极性p建立全国性组织新村运动中央协议会p建立新村运动中央研究院，培养新村指导员p初步改变了农村的生活居住条件p引起了广大农民的共鸣p改善和提高农民的居住环境和生活质量p农民收入大幅度提高p农业连续实现丰收p新村运动迅速向城镇扩大，成为全国性的现代化建设运动p修建村民会馆和自来水设施p修建生产公115、用设施p发展多种经营p进行新村教育p对卓有成效的村庄提供贷款，并在各方面提供优惠政策p动员知识分子到农村推广知p识和技术p发展畜牧业、农产品加工业和特产农业p推动农村保险业发展p推动文化建设发展p为广大全农村提供各种建材p支援农村文化建设p支援农工开发区建设p社区经济开发日趋红火p新村运动从政府主导的“下乡式运动”转变为民间自发的，更加注重活动内涵、发展规律和社会实效的群众活动p调整农业结构，进一步发展多种经营，大力发展农村金融业、流通业p建立和完善全国性新村运动的民间组织p制定规划、协调、服务，提供财政、物质、技术支持和服务p农民的经济收入和生活水平已纪接近城市居民生活水准扩散扩散阶段阶段充116、充实实和和提提高高阶段阶段国国民民自自发运动阶段发运动阶段基础基础建建设设阶段阶段1993年年自自我我发展阶段发展阶段国国民民自自主主开发一开发一些些活活动动，政政府府主主要要负负责责通过通过规划规划、协调协调、服服务务推推动新村运动向动新村运动向深深度和度和广广度度发展发展89%74%50%1970年1985年2000年1970-2000年韩国城市发展曲线韩韩国城市国城市发展阶段发展阶段政政府府作作为为新村运动的新村运动的参参与与主主体体，启动新农村建启动新农村建设设，在初在初期期支支持持、协调协调、推进推进新村运动发展新村运动发展p韩国的城市发展均体现出既迅猛又集中的特点，工业发展集中，产117、业活动向沿海港口城市高度集聚p城乡收入差距大、农村人口出现过疏化问题致使部分农村地区农业濒临崩溃的边缘p发达的基础设施为加强各等级城镇间、城乡间的联系，实现城乡一体化发展提供可能p韩国城市群形成p由于经济的持续发展，交通的改善，城乡差距不断缩小韩韩国新村模式国新村模式发展背景发展发展历历程程本报告是严格保密的。73韩韩国新村运动中确立国新村运动中确立了了区域区域特特产产品为品为区域农业发展的区域农业发展的主要主要产产业业，开展开展了了一村一一村一品品运动运动，并，并运运用用多多种举种举措措来来扶扶持特持特产产品品的的发展（运动发展（运动早早期）期）u随着韩国信息时代的到来，国内经济和城市的发展118、，社会消费食品逐渐向高档化发展u开放的农产品市场中，韩国国内的农产品试图在质量上增强与进口产品的竞争力u区域产业的振兴开发背景开发背景u韩国开展区域特产品运动，选择区域性强的，商品化程度高的品种u产品包括：1。用米做的加工食品麦芽糖和韩国饼干2。豆类加工食品有酱油，豆面条，豆糖等3。用番茄，南瓜，番茄等果蔬做成的酒品4。以花类作的酒，香料以及家庭保健用品5。以鱼类为原料的各类特产品6。以家禽为原料的加工食品选择选择的产业的产业政政府府的的关键关键举举措措产产品品的的流流通通举举措措u确立区域特产品的战略精神：1。揭开地方化时代的序幕，自觉开发和发展区域经济以及社会文化2。对于传统特产品进行再开119、发和改进3。激发农民的勤勉，自立和自助精神，增强村民的实践欲望4。把农水产品作为特殊商品开发时，需要建设原料加工中心，加工工场，对农民进行技术培训5。区域特产品代表地区形象，要确保质量和信誉6。增强区域特产品的知名度，并在百货商场和超级市场设立专柜进行销售7。加强对拥有特产产品村落的支援u协助调查地区特产情况u成立专门的政府机构管理和进行技术上的支持u由于区域特产品的主要是城市消费者，出台两个重要战略出售特产品：1。通过一般渠道商品销售2。观光销售城市发展城市发展，经济，经济水水平平提提高，高，社会社会消费消费食食品品高高档档化化，产生产生了了巨巨大大的的需需求求选择选择农农特特产产品品作作为120、为发发展农业展农业经济经济的的主要主要产产业业之之一一确立区域发展战略确立区域发展战略成成立立专门专门机机构提构提供供技技术术支支持，持，保保证证产产品品的的质质量量，以以及产及产品品流流通通渠渠道道运运用用多多种种销销售渠售渠道道保保证证商商品品的的流流通通性性从韩国现在发展农特产品的趋势来看，在开发区域农特产品的同时，也需要开发区域文化的观光资源；在在区域区域特特产产品品的的概念概念中中包包括括古迹古迹和和观观光光资源资源，并同时出售特产品来吸引消费者，促进区域第三产业的发展韩韩国新村国新村一村一一村一品品高阳新村本报告是严格保密的。74韩韩国新村运动国新村运动对对于于区域产业的发展区域产121、业的发展重重点点主要主要还还是是投入投入在在农业方农业方面，面，在在运动运动后后期开期开始始发展发展地地区工业区工业韩韩国新村国新村一村一一村一品品高阳新村农农副副产产品品生产生产建立产业化模式，形成了特色产品生产基地产产品品深深加加工工建立大型农副产品交易市场、配送中心；农产品流通业企业积极推进农产品进超市产产品品销销售售建立农产品加工园、努力发展大型农产品加工龙头企业经济经济作作物种物种植植休闲休闲观观光光旅游旅游产业产业建立林业生态园、名优花卉品种种植基地、绿色食品生产基地建立集自然、人文、物种、果林、花卉、垂钓、餐饮、游乐于一体的各具特色的观赏、休闲景点农业产业链改善小改善小城城镇镇的122、的商商业业机机能能，使使农农民民直直接接参参与与到到交交易易活活动中动中去去，提提高高农农民民收入收入提提高高区域农业产区域农业产品品的的附附加加值值将将农业农业转化转化为为高收入，高收入，高高生产生产率率农业农业市场市场：满满足消费足消费者者需需求求提提供供优优质质，无无公公害害的的安安全全食食品品；满满足足城市城市居居民民休闲休闲观观光光的的需需求求保保证证区域中区域中有有完完整的农业产业整的农业产业系统系统的的举举措措：本报告是严格保密的。75韩韩国国政政府府设设定定了了特特别别开发区发展农业开发区发展农业，技术技术密密集集型型花卉花卉产业产业，文文化化休闲休闲观观光光业（运动业（运动后123、后期）期）开发背景开发背景u韩国由于工业化和快速城市发展，致使城市生活环境恶化，城市居民对于自然的亲切感越来越浓厚u韩国休假的时间增加，带来观光机会的增加，各类服务内容需要充实华和体系化u高阳市属于首尔的近郊，主要选择的产业是近郊园艺农业。（首尔作为韩国的首都，是一个拥有约1千多万人口的超级大都市）开发规模开发规模u韩国选择京畿道高阳市的20个村子作为特别开发区开发开发前前提提：u接受现在的土地利用模式u重点放在保证文化福利，改善生活基础设施和增加农民收入上住住宅宅改改良良计计划划：u先对统一路周边的村庄进行改良。每户的建筑面积是165-330平米，最少有三室，水冲式厕所，以及厨房，并在周边建124、成庭院，栽种观赏树，提高缓冲以及景观效果u定居体系的完备：u村庄主要由三部分组成，村庄中心区，居民组团中心区，以及居民组团；在村庄中心内设立各类服务机构。u建设花卉村：u规模为1公顷，建房20户，每户面积是330平米土地土地利利用用计计划划u第一阶段：利用统一路周边的文化和观光资源吸引游客，建成高收入的农业观光圈u第二阶段：利用现有的高尔夫球场为基础建成综合疗养院，体育活动圈u第三阶段：利用现有的花卉基地和蔬菜基地，建成尖端技术花卉圈开发目的开发目的u将该农村区域建设成城市与农村共存，具有舒适，方便生活和产业基础设施及环境保护计划的农村典型农业开发农业开发计计划划u原有耕地面积不做大的调整u每125、个农户最大面积限制在10%左右种植经济作物，例如人参，木耳等农业农业基础基础设设施建施建设设耕地整理工作，通过机械化提高水稻生产效率修建村庄入口和农用路修建村庄公用设施文文化观化观光光设设施施计计划划观光园艺农场自由修养林老人休养村观光农场体育场环境环境保保护护计计划划建设污水处理厂建设大型垃圾燃烧场和热利用发电厂项目所处属于大都市近郊，韩国城市发展迅速，城市环境恶化20个村庄一起大规模开发土地性质不做改变，增加农民收入为主城市与农村共存的新农村居民点组团式建设，设有中心区，配有各类服务设施主要开发项目有农业观光，体育运动圈，综合疗养院，技术密集型花卉圈农业生产为主，经济作物为辅建设农村基础设126、施韩韩国新村国新村一村一品高高阳阳新村新村本报告是严格保密的。76韩韩国国高高阳阳新村农业新村农业旅游旅游休闲休闲项目建项目建设利设利用用大大规模整体开发规模整体开发，合合理理调调配配资源资源，把把旅游和旅游和农业农业紧密紧密结结合合，合合理利理利用用现有现有土地土地资源资源韩韩国新村国新村一村一品高高阳阳新村新村韩韩国国高高阳阳新村项目建新村项目建设设启启示示：1.大规模统一开发2.合理利用现有的土地资源3.启动区沿路开始4.改变观念把旅游资源也算作农业特产品来开发本报告是严格保密的。77u增加固定收入的举措：使农村剩余劳动力在村中企业就业u进行教育和培训培养熟练工人，扩大农民可就业的能力u127、农村工业化为基础进行地区性开发为方向u发展工业，增加剩余劳动力的就业机会政府采取的关键举措产业选择主要驱动因素项目所处区域环境背景一产：特产品，农业产品，花卉等二产：农产品深加工，手工艺品加工等三产：文化观光农业，农贸交易行政推动u韩国由于工业化和快速城市发展，致使城市生活环境恶化u城市居民对于自然的亲切感越来越浓厚u韩国休假的时间增加u城市发展，经济水平提高，社会消费食品高档化，产生了巨大的需求韩韩国新村运动国新村运动总总结结韩韩国新村国新村总总结结u政政府机府机构的构的调调整整：在市或乡镇中成立新村运动协议会，在各村中设置新村开发委员会，来统筹兼顾，分工协作和保证信息畅通u政政府府财财务务128、援援助助：不采取平均分配政策，而是通过奖励先进，鼓励竞争的方式来提供支援，主要目的是调动农民投入家乡建设的积极性u重重点项目点项目支支持持：原则是与农民生活相关度紧密地建设工程为重点项目，例如公路，桥梁等，还有就是扶持能提高农民收入的项目，例如畜牧，特产作物等政政府府在在新村运动中的新村运动中的职职能能本报告是严格保密的。78韩韩国国耕耕地面地面积积少少，剩余劳剩余劳动力动力多多，所所以以其其农村发展战略农村发展战略为为把把剩余劳剩余劳动力动力直直接或接或间间接接的的转化转化为为生产力生产力，同同时时也也提提高高了了农农民民的的收入收入以以及及在社会在社会中的中的地地位位u进行教育和培训培养熟129、练工人，扩大农民可就业的能力u建立农业技术交流中心提提高高农农民民收入收入的的举举措措提提高高农业内农业内收入收入的的举举措措：耕耕地地较较少少的农的农民民耕耕地地较较多多的农的农民民帮助农民由土地利用型向技术利用型转化，生产技术含量高附加值高的经济作物使他们家中的剩余劳动力在本地就业，在本地消费，增加本地税收开发具有地区特色的农业外收入产业，例如工业，增加剩余劳动力的就业机会提提高高农业农业外外收入收入的的举举措措：改善小城镇的商业机能，使之直接参与到交易活动中去，从而增加收入例如建设农产品批发市场通过农村工业化，使地区所需要的消费材料由当地直接供给满足区域消费者需要，为之提供优质无公害的安130、全食品，满足高度工业化城市需求帮助农民向规模化农业发展，转化为技术集约型农业调整产业结构，增加农村剩余劳动力的就业机会，是农村和农业开发的方向，有利于提高农民在经济发展中的地位韩韩国新村国新村总总结结1.2.本报告是严格保密的。79本次汇报内容本次汇报内容1.新农村解读新农村解读2.发展目标解析及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议规划建议本报告是严格保密的。80通过通过模式研究模式研究，案例案例揭揭示示以以下产业下产业和和农业的农业的关关连131、连性强性强，对对新农村建新农村建设设中区域的发展产生中区域的发展产生较较大大拉拉动作动作用用房地产、商品零售业深深圳圳城中村城中村旅游休闲业、饮食业、运输业、商品零售业、房地产业旅游业休闲观光农业旅游业，农贸交易第三产业第三产业家电制造产业，农产品深加工等钢铁、纺织、化工、电子等农产品深加工，手工艺品加工等工业工业蔬菜，花卉苗木种植优质高效、生态观光农业生产技术含量高、附加值高的经济作物、蔬菜，花卉苗木种植农业农业松岗松岗镇镇华华西村西村韩韩国新农村国新农村农业经济作物花木苗圃生态观光农业农产品深加工手工艺品加工钢铁纺织化工电子旅游业饮食业运输业商品零售业房地产业本报告是严格保密的。81项目资132、源条件项目资源条件备选选择投入成投入成本本与都市与都市关联度关联度与农业发展与农业发展关联度关联度操操作实作实现现性性饮食业农产品深加工房地产业生物制药钢铁农贸交易结结合武汉市合武汉市、东西湖区东西湖区和和柏泉的产业柏泉的产业定定位位，以以及及发展发展现现状结状结合案例合案例总总结结进进行行重重点产业点产业筛筛选选研究研究经济作物种植生态观光农业运输业食品加工业纺织电子饮食业化工手工艺品加工农贸交易生态观光农业旅游休闲产业商品零售业旅游休闲产业房地产业旅游业那那么么根根据据武汉武汉现现状以状以及柏泉及柏泉自自身身条件，将重条件，将重点研究点研究现代现代都市农都市农业业、休闲休闲旅游旅游业业，科133、科技技生生态态型工业型工业等等相相关关产业产业对对于于农农民民收入收入拉拉动动过过滤滤条件条件：本报告是严格保密的。82u都市六大产品产量占农业总产值的78%u现代都市农业的发展在武汉已成主要发展趋势现代都市农业的功能体系与城市的关联度极强区位条件区域农业市场趋势武汉现代都市农业的发展态势区位条件符合现代都市农业发展的条件农业产品生产加强与城市需求关联程度要进行生态、社会等功能的开发，加强农业各项功能的开发，完善现代都市农业体系加强农业产业链的销售经营环节以增强为都市服务的功能柏泉农业发展柏泉农业发展现现状状与与现代现代都都市农业市农业关键指关键指标标参照参照高度集约化的经营方式国际市场趋势，134、国内和区域市场都显示出对于绿色食品以及和农业关联度高的休闲产品的强烈需求柏泉农业发展柏泉农业发展存存在在的问题的问题l农产品产业化程度还比较低，产业链条短，农产品增值效益差，农民收益没有得到显著提高l经济作物的播种比例比较低，还需要加大科技含量提高亩产效益柏泉农业发展规划柏泉农业发展规划l未来柏泉规划将建设水产养殖基地、水产苗种繁育基地，和柏泉现有的农业基础非常吻合，为柏泉未来农业发展提供了很大的机遇柏泉农业发展建议柏泉农业发展建议l发展绿色高效农业，发展绿色农产品加工业、创汇农业、旅游休闲农业等劳动密集型产业l延长农产品产业链，加强与城市需求的关联程度，增强为城市服务的功能，以达到提高农民收135、入的目的区域农业分析启区域农业分析启示示：柏泉柏泉应应以以增增强强都市都市服服务务的的功能为功能为原原则则，重，重点发展点发展绿绿色高色高效效农业农业，绿绿色色农产农产品加品加工业工业、创、创汇农业汇农业、旅游、旅游休闲休闲农业农业等等劳劳动动密密集集型产业型产业，积积极加极加强强与城市与城市需需求求的的联系联系，达到，达到提提高高农农民民收入收入的目的的目的本报告是严格保密的。83区域区域旅游旅游业分析启业分析启示示：柏泉柏泉应应避免避免在起步在起步阶段阶段陷陷入入大大众众休闲休闲度度假假市场的市场的激烈激烈竞争；竞争；应应针针对对市场市场空空缺缺的的商商务度务度假假市场发市场发挥挥自自身身136、的资源的资源、区区位位优优势势，迅速迅速确确立区域立区域旅游旅游市场的市场的高高端端品品牌牌；同；同时时稳妥稳妥积积极极的的推进推进农业农业旅游旅游的发展的发展，从，从扩扩大大产业产业链链的的角角度度出发解出发解决决新农村建新农村建设设中中面面临临的实的实际际问题问题u构筑区域形象uTextu以农业观光旅游作为新农村建设根本u支持新农村建设u以商务休闲旅游作为突破口建立区域形象u以文化休闲旅游提升区域文化内涵本报告是严格保密的。84u柏泉柏泉自自身身发展发展条件条件u大大武汉产业发展武汉产业发展层层面面u区域发展区域发展层层面面武汉发展武汉发展重重点产业点产业食品制造业已经成为武汉业的十大支柱137、产业之一，并且已经形成了自身的产业链东西湖区东西湖区重重点发展产业点发展产业东西湖板块拥有国家级食品加工区柏泉柏泉已已经形成企经形成企业业聚聚集集柏泉镇作为其一部分实现了农产品加工企业在区域内的聚集，具备了进一步发展的条件重重点发展农点发展农副副产产品品深深加加工业及工业及智智慧慧型型无污染无污染产业产业区域工业分析启区域工业分析启示示：柏泉柏泉具具备备了了发展农发展农副副产产品加品加工业的工业的条件，而条件，而且且与与农业发展农业发展关联度关联度高，高，对对于于区域发展区域发展拉拉动动态势明态势明显显本报告是严格保密的。85区域区域商商业分析启业分析启示示：柏泉柏泉现现阶段阶段不不具具备备建138、建设大设大型农产型农产品品批批发发交交易易市场市场条条件，件，建议建建议建设设以以水水产产品品交交易易为主为主的中的中小小型农产型农产品品批批发发交交易易市场市场，增加增加农农民民直直接接参参与农产与农产品品交交易易的的机机会会好镇区内可供市场建设土地资源较为丰富，低价较低土地土地资源资源条件条件较差镇区内除五环路外路况一般，供电、水、通信条件还需要改善公共公共设设施施条件条件一般与国道、港口、铁路的联系还不够紧密，市区主干道只有外环线从镇区杜公湖附近穿过，但是出入口收费，影响货物运输交交通通条件条件较差较差好与与要求要求条件条件的的匹匹配配程程度度东西湖区现有农、牧生产基地主要集中在惠安长廊139、辛安渡、东山农场地区，柏泉还不是处于主要农产品流量路径上东西湖区现在主要的农产品批发市场舵落口蔬菜批发市场、辛安渡农产品产地批发市场以及惠安现代生态农业长廊 集中在东西湖的西南部，柏泉镇内建设大型批发市场缺少竞争力镇区处于武汉中远郊地区，建设市场对城市生活干扰少柏泉柏泉现现状状提提高高运运行行效效益条件益条件提提高经高经营营效效益条件益条件环境环境保保护护条件条件从从柏泉柏泉现现状状与建与建设大设大型农产型农产品品批批发市场的发市场的要求要求条件条件匹匹配配情情况况看看，柏泉目柏泉目前前还还不不适适合建合建设大设大型的农产型的农产品品批批发市场发市场p柏泉目前已经初步形成了七大特色农业产业基140、地，农业发展形势好p水产品无论是产量还是生产效益在东西湖区占有绝对的优势p柏泉现在急需延长产品产业链，通过建立批发市场带动农业生产相关环节的发展我们我们建议目建议目前前在在柏泉建柏泉建设设以以水水产产品品交交易易为主为主的中的中小小型农产型农产品品批批发发交交易易市场市场p武汉商业处于规模化和多样化阶段，商业竞争激烈p项目所在地距传统商业发展轴仍有一定距离，零售商业优势不明显武汉武汉商商业发展背景分析业发展背景分析柏泉柏泉商商业发展背景分析业发展背景分析本报告是严格保密的。86区域区域房房地地产业分析启产业分析启示示：发展作发展作为为都市都市商商务务休闲休闲功能功能区区配套配套的的物物业是业是141、本项本项住住宅宅物物业市场的发展方向业市场的发展方向武汉武汉房房地地产产现现状状l购房自住为主l房价仍有上升空间l拆迁带动刚性需求l大量开发商进驻房房地地产产板块板块分析分析l各板块的高端房地产物业依托不同的资源各有发展l武汉市住宅小区开发空间依托产业迁移和政府主导向郊区拓展的趋势明显l武汉居住区空间布局呈现出明显的圈层分布特点，本项目正处于城市发展的第四圈层竞争竞争分析分析l金银湖片区依托其处于城郊结合部的区位优势以及丰富的度假休闲资源，社区规模较大，产品类型丰富l盘龙城片区依托土地资源优势以大规模、低容积率的纯高端住宅产品为主l汤逊湖片区和沌口片区依靠非常强势的湖景资源，在环湖地区大多修建142、纯高端住宅，普通物业类型住宅也占有一定的比例发展发展机机会会l汉口片区居住空间的郊区化进程沿西北方向快速发展，为本项目融入城市房地产发展提供了直接的机会发展作发展作为为都市都市商商务务休闲休闲功能功能区区配套配套的的物物业业是本项目是本项目房房地地产业的发展方产业的发展方向向本报告是严格保密的。87区域区域基础基础建建设设分析启分析启示示：从从武汉武汉现现阶段的阶段的重重大设大设施施和和项目的项目的投入投入的的情情况况来来看看，都市都市交交通通网络网络的的快速快速建立建立将将加加快快项目项目进入进入都市融合的都市融合的进程进程通过对武汉城市重大项目或设施投入的分析，我们认为公路公路交交通对通对143、柏泉发展柏泉发展影响影响巨巨大大发展发展近近期期 公路公路交交通通将将对对柏泉的发展产生柏泉的发展产生较较大大影响影响利好因素：不利因素：1.柏泉带来较多的发展机遇柏泉带来较多的发展机遇2.加强与主城的密切联系加强与主城的密切联系3.外环线的通车将迅速推动本区域发展外环线的通车将迅速推动本区域发展1.武汉主城的吸聚力依然较大武汉主城的吸聚力依然较大2.良好的交通也会带走一部分人流和资金流良好的交通也会带走一部分人流和资金流3.面临区域发展后劲不足的危险面临区域发展后劲不足的危险发展中期发展中期 轨轨道道交交通通需需要利要利用公路用公路交交通通配配合合使使用用，努，努力力扩扩大对大对于于柏泉柏泉144、地地区的区的辐辐射射程程度度；机机场的场的带带动动效效应。应。发展发展远远期期 未未来来王王家家墩墩大大快速快速发展发展将将为为东西湖区东西湖区以以及柏泉农场及柏泉农场带带来来远远期发展期发展机遇机遇本报告是严格保密的。88人人口口和和消费消费分析启分析启示示：武汉武汉居居民民的的投投资资意意识识逐逐渐渐增增强强，在在消费消费支支出出增长增长最最快快的是的是购购房房，旅游旅游休闲，休闲，文文化化娱乐娱乐以以及及饮食饮食消费消费，对对项目的发展项目的发展具具有有支支撑撑作作用用人人口口宏观宏观趋势：趋势：1.武汉外来人口近年来快速增加，这种趋势在武汉城市圈的建设中还将持续，这将直接影响整体经济走145、向2.由由于于城市城市外外来来居居民民的的快速快速增加增加，农农民在民在城市中城市中就就业的业的机机会大会大量量减减少少3.城市居民和农民的收入差距加大4.武汉人均收入上升潜力巨大城城镇居镇居民民收入收入消费消费特特点点：1.居民的投资意识增强，房地产是重要选择之一2.居民收入比高决定了消费者的需求多元性3.居民消费中增长最快的是购房，旅游休闲，文化娱乐以及饮食消费农村农村居居民民的的收入收入消费消费特特点点：1.武汉农村居民的恩格尔系数整体低于城镇10个百分点2.农业收入占到总收入的60%以上，对于土地的依赖性很强3.农民劳动报酬性收入是拉动收入的主要动力，增长源单一4.增加农业外收入是增加146、农民收入的关键本报告是严格保密的。89根根据据现现阶段区域发展的实阶段区域发展的实际际情情况况，本项目本项目应应重重点发展点发展高高效效农业农业、旅游、旅游业业、农农副副产产品加品加工产业工产业现现阶段产业发展阶段产业发展选择选择发展以绿色高效农业，绿色农产品加工业、创汇农业、旅游休闲农业为主的现代都市农业u农业u工业u旅游业农产品深加工业,生物制药及智慧型无污染产业是新镇工业发展方向以商务休闲市场作为打开局面的突破口，积极稳健的发展农业观光旅游本报告是严格保密的。90本次汇报内容本次汇报内容1.新农村解读新农村解读2.发展目标解析及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘147、点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议规划建议本报告是严格保密的。91领先者战略领先者战略主动站位主动站位在在武汉都市融合武汉都市融合加加快快的发展背景下的发展背景下，柏泉柏泉位位于于城市城市边边缘缘地地带带，应应该该主主动动站站位位，确立确立自自身身在大在大武汉武汉地地区的区的功能功能，获，获得得发展发展先先机机。以以核心功能核心功能积聚积聚的中的中心心化化策略策略来来实实现现特定特定功能功能中中心心化化、重重构区域构区域价值，达到价值，达到区区域域价值价值提提升，经济升，经济发展发展，居居民民富富裕148、裕，环境环境改善改善的目的的目的项目发展战略项目发展战略选择选择：本报告是严格保密的。92迎迎合武汉合武汉现代现代化化城市发展的城市发展的趋势趋势，通过通过产业产业结结构的构的主主动动调调整整纳纳入入都市融合的都市融合的进程进程中中，率先率先确立确立在在武汉都市武汉都市板块板块中的都市中的都市休闲休闲体体验验功能。功能。1.从都市发展角度进行总体功能的定位；2.区域便捷的交通、优良的环境、适宜的距离，解决了都市人渴望离市但不愿出市的心理矛盾；3.整体功能实现的首要问题是实现传统农业的升级换代，进而解放人口、土地等资源；4.工业化道路是增强区域竞争能力的基础，是解决人员安置，提高生产率的最佳选择149、5.旅游产业的发展是提升区域综合品质的重要手段，是吸引外界瞩目的便捷途径区域发展区域发展思思路路本报告是严格保密的。93单单纯纯品品牌牌推推广广柏泉产品丰富，但都不具有明显的品牌优势，就单个项目或产品的宣传达不到使区域核心价值提升的目的全全面面迎迎合合在区域战略不确定的情况下，面对各种层面的对于柏泉的希望和要求，面对周边区域的竞争，柏泉难以选择真正适合自己的发展道路，面临失去自身核心价值的危险重重项目项目差差异异柏泉是一个78平方公里的区域，如果一现状下分块分期分别个别发展，那么将在不久的将来面临自身区域内的竞争，这将极大地削弱柏泉自身在大武汉地区的竞争能力中中心心与与边边缘缘位于武汉城市边缘150、地带，不属于地理位置上的中心地带，该地区不被人们所知，所关注，直到被人遗忘传传统统地地域解构方式域解构方式区域战略区域战略区域市场区域市场区域区域定定位位区域发展区域发展方式方式选择选择V SV S重重核心功能核心功能竞争竞争力力在自我中心化的区域战略下确立区域发展计划，围绕自身核心功能和价值进行系统的，分期开发，使自身核心功能价值得到最大化，带动相关产品价值的提升重重竞争竞争战略战略在确定自身发展战略以及核心功能以后，对于周边环境的变化有既定的应对策略，在不同的阶段将采用不同的发展策略，避免重复建设，重复投资重重战略与资源战略与资源柏泉78平方公里的大规模新农村建设项目本身就具有大规模开发的151、优势，在确定战略以及定位后应该深入挖掘规模，产业等优势，在大武汉的发展大势下加快自身发展中中心心化化与与边边缘缘化化柏泉可以采取中心化举措，促使该地区成为人们关注的中心，从而实现区域价值的提升，以发展的眼光来看待自身价值重重构区域构区域价值价值的方式的方式将将柏泉建柏泉建设为设为以以休闲休闲功能为功能为亮亮点点以以产业产业功能为功能为基础基础以以新新镇镇为核心为核心的的都市休闲区都市休闲区本报告是严格保密的。94“让让自自己己的城市生的城市生活活停留停留在在自然自然感感觉觉中中，同同时时享享受受着着城市的城市的现代现代便便捷捷与与乡乡村的村的舒适舒适随随性性。”。”居居住住不能不能脱脱离离生生152、活活，休闲并，休闲并非非远远离离都市都市它是它是一一种生活种生活方方式式、生命状态生命状态它是它是一一种生活种生活方方式式、生命状态生命状态它是现代它是现代人的人的它是现代它是现代人的人的“奢侈奢侈奢侈奢侈”梦想梦想梦想梦想摆脱无休止劳作摆脱无休止劳作、摆脱都市喧闹摆脱都市喧闹、污染，回归自污染，回归自然然摆脱无休止劳作摆脱无休止劳作、摆脱都市喧闹摆脱都市喧闹、污染，回归自污染，回归自然然而又能拥有而又能拥有城城市时尚市时尚、活活力的力的现代生活以及创造精神现代生活以及创造精神而又能拥有而又能拥有城城市时尚市时尚、活活力的力的现代生活以及创造精神现代生活以及创造精神.随心所欲，以欣随心所欲，以153、欣然然之态做心爱之事之态做心爱之事随心所欲，以欣随心所欲，以欣然然之态做心爱之事之态做心爱之事以优雅以优雅的的姿态，自由自在姿态，自由自在的的生存生存以优雅以优雅的的姿态，自由自在姿态，自由自在的的生存生存都市都市休闲休闲主义主义本报告是严格保密的。95大大武汉的都市生武汉的都市生态态休闲休闲区区集集商商务务休闲休闲、生生态态体体验验、产业产业基地基地、科科技技孵孵化化于于一体的一体的综综合合性性区域区域，打，打造大造大武汉武汉地地区区一一流流的都市的都市休闲休闲体体验验区区，营营造造一一种种真真正正的的休休闲闲生生活活方式方式为为都市中向都市中向往往自然自然的的人人创造创造一一片片乐乐土，成154、土，成为现代为现代人人的的世世外外桃桃源源，不不张张扬扬，不不做做作作，成，成为为适适宜宜现代现代人人生生活活的的休闲高地休闲高地区域区域功能功能定定位位本报告是严格保密的。96战略战略举举措措战略战略举举措措1：确立柏泉确立柏泉在大在大武汉武汉地地区区所承担所承担的的核心功能为核心功能为“都市都市休闲休闲区区”战略战略举举措措2：确立产业确立产业互互动的发展战略动的发展战略，着着力发展力发展经济，经济，从从生产方式生产方式着着手手改变改变农农民民生生活活方式方式战略战略举举措措3：大大力发展中力发展中心心镇镇,从从外外部部环境环境提提高高农农民民生生活活质质量量本报告是严格保密的。97确立柏155、泉确立柏泉在在武汉武汉核心功能为“核心功能为“都市都市休闲休闲区区”，闹闹市中的市中的“静静区区”都市都市休闲休闲区区1.1.项目问题解析项目问题解析4.4.城市解构城市解构5.5.典型案典型案例分析例分析2.2.国内国内外外案案例分析例分析和和模模型研究型研究3.3.都市融都市融合合因素因素传传统统农村农村转转变变为现为现代代化化农村的农村的途径途径和和方式是方式是什么什么？松岗松岗模式启模式启示示：在：在都市都市功能功能板块板块中中定定位位区域区域核心核心价值价值在在武汉武汉快速快速都市融都市融合的下出合的下出现现典型典型现现象象分析分析从从武汉的武汉的人人口口，产业产业，土地，土地以以及156、及房房地地产分析产分析认认为为，柏泉柏泉具具备备发展都市发展都市休闲休闲区的区的条件条件区域发展战略研究区域发展战略研究战略战略举举措措1：本报告是严格保密的。98确立产业确立产业互互动的发展战略动的发展战略，着着力发展力发展经济，从经济，从生产方式生产方式着着手手改改变变农农民民生生活活方式方式，改善，改善农农民民收入收入结结构构，增加增加工业工业和和服服务务业业就就业业机机会会，实实行行产业产业联联动动吸纳吸纳更更多多的的就就业业人人口口战略战略举举措措2：提提高高农业内农业内收入收入农农民民由土地利用型向技术利用型转化，生产技术含量高附加值高的经济作物建议农产建议农产品品深深加加工工,生157、生物物制制药药是是镇镇区发区发展的展的主要主要产业产业，同同时时也也关关注注区域与区域与周周边边城市产业发展的城市产业发展的关联度关联度开发具有地区特色的农业外收入产业改善小城镇的商业机能，使之直接参与到交易活动中去，从而增加收入例如建设农产品批发市场通过农村工业化，使地区所需要的消费材料由当地直接供给满足区域消费者需要，为之提供优质无公害的安全食品，满足高度工业化城市需求向规模化农业发展，转化为技术集约型农业发展工业，增加农村剩余劳动力的就业机会，是农村开发的方向，有利于提高农民在经济发展中的地位提提高高农业农业外外收入收入发展以绿色高效农业，绿色农产品加工业、创汇农业、旅游休闲农业为主的现158、代都市农业让农民直接参与到产业链的销售环节中去，直接获利发展发展以以绿绿色高色高效效农农业业，绿绿色色农产农产品加品加工业工业、创、创汇农业汇农业、旅游旅游休闲休闲农业农业为主为主的的现代现代都市农业都市农业农业农业发展工业是前提、基础和关键，以此来就地转移农村剩余劳动力工业工业以都市休闲产业来带动地区的三产服务业的发展，同时也提供了就业机会生产加工原料由当地供给以以都市都市休闲休闲业的发展业的发展来重来重塑塑本区本区形形象象，带带动三产动三产服服务务业的发业的发展展，适，适度度发展发展镇镇区区商商业业三产三产本报告是严格保密的。99大大力发展中力发展中心心镇镇,从从外外部部环境环境入入手手，159、提提高高农农民民生生活活质质量量u为了达到城镇经济的发展和人口的聚集，加强消费能力，集中力量建设中心镇u要有适当超前的市政配套设施和相对配套，有一定档次的教育，文化，医疗卫生，娱乐，体育等公共服务设施，要维护好环境。培养可持续发展能力战略战略举举措措3：工业休闲业中心镇农业产业链延伸产业链延伸商贸物流提高经济作物产量，满足武汉地区高档农产品需求在大力发展农产品深加工的基础上建立针对东西湖区的中小型农产品批发市场配套配套工业、休闲业的发展必然带动当地经济的发展，农民通过介入其他产业的工作参与到当地经济的发展中农产品流通销售农产品原料提供给农产品深加工企业，延伸农业产业链农民直接参与到农产品的销售160、中去农业观光游建设适当超前的配套设施，高档次的休闲娱乐设施等本报告是严格保密的。100本次汇报内容本次汇报内容1.新农村解读新农村解读2.发展目标解析及问题的提出发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析都市融合下的产业分析6.发展战略发展战略7.规划建议规划建议本报告是严格保密的。101根根据据资源资源禀赋禀赋条件条件、体体验验感感知知过过程程、土地集约土地集约利利用用方式方式，进，进行行功能布功能布局局的合的合理理安安排排；将将用用地地范范围围划分划分为为以以中中心心镇镇为核心为核心的的两两大主要功能大主161、要功能片片区区，形成，形成一一核、核、两两片片、三点的三点的功能布功能布局局u一一核：核：1.柏泉中心镇u两两片片：1.产业示范区2.水乡休闲区u三点三点：1.特色产业基地2.杜公风韵3.楚汉馨香总体功能布局特色特色产业产业基地基地柏泉中柏泉中心心镇镇楚楚汉汉馨香馨香杜杜公公风风韵韵水水乡乡休闲休闲区区产业产业示示范范区区功能布功能布局局意意图图说说明明通过通过产业产业基地基地的的位位置置换置置换，强强化化进入进入通通路路上上生生态态都市都市休闲休闲区的区的特色，特色，保保持进入持进入环境环境的的统统一一协调协调，塑塑造造完完美美的的游游客客体体验验；突突出柏泉中出柏泉中心心镇镇的的枢纽枢纽作162、作用用，使使休闲休闲功能功能区与产业区与产业示示范范区区交交汇汇于于柏泉中柏泉中心心镇镇，能能够够形成形成良好良好的的互互动动并并保保持持各自各自相相对对的的独独立立。本报告是严格保密的。102改变改变原原有有线线性性发展模式发展模式，突突出柏泉中出柏泉中心心集集镇镇综综合合服服务务作作用用的的辐辐射范射范围围，通过通过与三与三个个不不同同功能功能产产品品的的组组合合关系关系，拉拉大大区域发展区域发展框框架架，迎迎接接都市融合都市融合带带来来的的挑挑战战功能布局思路说明楚楚汉汉馨香馨香杜杜公公风风韵韵中中心心镇镇特色特色产业产业外外部部影响影响旅游旅游区区工业区工业区中中心心镇镇外外部部影响影163、响u产业产业布布局局：1.抓住中心镇改造机会，突出集散、管理、交流等功能，全力塑造片区整体形象，形成都市休闲体验的展示中心；2.依托大规模平整耕地、水面，形成以特色产业基地为核心的高效农业产业示范集群；3.依托观光农业大力发展杜公风云、楚汉馨香等休闲度假产品，形成休闲产业集聚；u居居民民安安置置：柏泉原有居民,逐步向中心镇、楚汉馨香、特色产业基地三个片区集中，并提供充足的劳动力供给；通过杜公风韵吸引高素质人口的进入，提高整体人居环境。本报告是严格保密的。103以以主主客客共共享享的的理理念念兼顾兼顾内内部原部原住住民和民和外外来来游游客客的的双双重重需需要要，提提供供具具有有特色特色的的完善完164、善的的服服务务生生活活配套配套；提提供供开展开展经经济济活活动的场动的场所所，通过通过中中心心辐辐射射形成形成柏泉柏泉腾腾飞飞的新的新增长极增长极中心镇区设置u新新镇镇位位置置：原柏泉镇茅庙集，张柏公路以东u村村镇镇合合并并：候湾、蒋付湾、李家巷子、高彭湾、刘嘴湾、汪湾、店湾、孙湾、陈湾、陶湾、茅柴山、田付湾、石湾、合丰湾、窑上湾、肖咀湾、大黄宛、康西湾、六家湾、九方土、友喜湾、排楼、陈岑岗、东湖七队、东湖八队。u拟拟还还建建面面积积：400亩u拟腾拟腾出出面面积积1046亩本报告是严格保密的。104中心镇区构想功能功能定定位：位：u成为向外界展示的窗口柏泉的窗口；u形成居住，行政管理、交通枢165、纽、旅游服务、商贸活动等多功能为一体的新型小城镇；u通过城镇吸聚作用扩大城镇人口规模，吸引劳动力人口回流；产业产业定定位：位：u旅游服务中心u特色产品交易市场u行政服务中心u交通枢纽u房地产开发本报告是严格保密的。105以以高高效效农业农业示示范范园园和和特色特色产业产业基地基地构构成成产业产业核心核心地地带带，通过通过上上下下游游产业的产业的紧密紧密联系联系消消化化劳劳动力动力，增增强强区域区域经济经济实力实力，切切实解实解决决产业的产业的升升级级换换代代，并形成，并形成规模规模集集聚聚效效应应u产业产业基地基地位位置置：吴新公路以南、张柏公路以西u新村新村位位置置：吴新公路东柏公路交汇u合166、合并并村村镇镇：罗祖庙、老屋湾、新湾、小湾、杂湾、老王湾、杨湾、邱湾、周家门、汪付湾、王湾、沙帽山、大边湖村、张家墩、五支沟、魏湾、桥头村、新建队、排楼湾、冯田付湾、魏湾u拟拟还还建建面面积积：300亩u拟腾拟腾出出面面积积1110亩产业示范区设置特色特色产业产业基地基地柏泉中柏泉中心心镇镇新村新村本报告是严格保密的。106将特色将特色产业作产业作为为全全镇镇经济经济腾腾飞飞的的基础，基础，积积极极吸吸引引国内国内外外知名知名企企业业进入，进入，扩扩大大柏泉柏泉影响影响范范围围产业产业选择选择：u以农副产品深加工为主导产业u以生物制药、生物科技研发的关联产业为辅助扩大产业结构宽度u适度选择吸引167、无污染的智慧型产业进入特色产业基地本报告是严格保密的。107u改变原有的农业耕作模式，通过现代化机械和生产方式的运用提高农业生产效率；u改良农业产品结构，通过引进新的育种方式增强农产品的竞争力，占据农产品的高端消费市场；u成为武汉及华中地区的农产品品牌代言人。高效农业示范园本报告是严格保密的。108针针对对商商务务休闲打休闲打造造以以商商务务休闲休闲为核心为核心高高端端旅游旅游休闲休闲产产品系品系列列，针针对大对大众众休闲休闲市场市场，通过通过观观光光农业的农业的原原生生态态演演绎绎打打造造原原汁汁原原味味的生的生态态体体验验，通过文通过文化化脉脉络络的产业的产业延延伸伸提提升升内内在在价值价168、值u杜杜公公风风韵韵位位置置：绕城公路以南、张柏公路以东、柏银公路以西u楚楚汉汉馨香馨香位位置置：玉屏山水库、玉屏山东路以西；u府府河河流流波波位位置置府河流域湿地保护区u新村新村位位置置：红星公路以南、银景公路以西；u合合并并村村镇镇：八房湾、祝冲湾、花果园、万子山、彭湾、刘湾、鄢湾、大李湾u拟拟还还建建面面积积：150亩u拟腾拟腾出出面面积积291亩水乡休闲区设置楚楚汉汉风风韵韵杜杜公公风风韵韵新村新村必必须须要明要明晰晰现有现有玉屏玉屏山水山水库库周周边边的的土地土地权权属属关系关系，对对用用地地单单位位提出建提出建设设性性要求要求，进，进行行统统一一协调协调开发开发柏泉中柏泉中心心镇镇169、府府河河流流波波本报告是严格保密的。109商商务务休闲休闲的的核心核心吸引吸引物物；迎迎合合商商务务人人士追士追求求享享受受的的特特点点，突突出出商商务游务游憩憩的的概念概念，将，将紧紧张张的的商商务活务活动动安安排排在在悠悠闲闲的生的生态态体体验验中中，利利用用武汉发展武汉发展带带来来的的经济经济活活力力带带动区域的发展动区域的发展杜公风韵构想产产品品定定位：位：高素质的休闲产品结合幽静的生态环境，通过健康主题满足商务人士生活对高素质休闲度假的要求主要主要产产品品：u水健康主题度假会所水健康主题，将健康管理理念全面引入水域休闲产业，使健康产业和水域休闲产业有机地结合在一起以门票+会员制的管理170、方式，通过身体检测、SPA休闲、科学运动，保健理疗、合理膳食等一系列手段，开创了动感SPA的营运模式，为社会大众提供一个亚健康疗复和水域休闲的新乐园u动感水上运动基地为时尚一族提供动感刺激的水上运动，控制机动类水上项目的活动范围。主要活动如皮划艇、滑水等u休闲度假地产结合商务休闲的特开发相应的配套物业，增强区域活力u湖畔酒店本报告是严格保密的。110以以景景德寺德寺、柏泉柏泉古井古井为为载载体体，以以楚楚汉汉文文化化为为基础，基础，勾勒勾勒一一副副充充满满浓郁浓郁水水乡乡传传统文统文化化的的丰富丰富画画面，成面，成为为都市都市人人放放松松心心灵灵的的精精神神乐乐园园u功能功能详详解解：以景德寺171、和柏泉古井为核心，凭借优越的地理环境，充分反映武汉地区悠久的文化脉络，与天主教堂遥相呼应，体现武汉人胸怀宽阔的人文精神产产品设品设置置：深深度度开发景开发景德寺德寺及及周周边边配配套套设设施施，依依托托玉屏玉屏山山、玉玉屏屏湖的湖的优优越越自然自然环境环境，使使游游客客来来得得了、了、留留得得下下、走走了了还还想想再再来来楚汉馨香构想本报告是严格保密的。111保保护护现有现有的的湿湿地地环境环境，充充分展分展现现柏泉柏泉地地区区良好良好的的自然自然环环境境，成，成为为武汉武汉近近郊郊生生态系统态系统中中最最妩媚妩媚的一的一朵朵奇葩奇葩u功能功能详详解解：集中展示整个柏泉地区生态环境的现有风貌，172、通过充满生机的环境营造，培养游客热爱自然、亲近子让的愿望产产品设品设置置：尽尽量量避免避免永久永久性性建建筑筑，因因地制地制宜宜的构建的构建栈栈道道、木木屋屋等等生生态环态环保保的构的构筑筑性性旅旅游设游设施施。游游客客不不仅仅能能欣欣赏赏原原生生态态的的水水生生植植物物，还还可可以以获获得得夜宿夜宿小小船船的的独独特特探探险险经经历历府河流波构想本报告是严格保密的。112强调强调游游客客的的参参与与过过程，程，通过通过建建设设各各种种不不同同风风格格的的蔬菜蔬菜、花花卉卉、果果类等类等兼兼特特产产品品销销售售的的基地基地庄庄园园，既既满满足足农业生产的农业生产的需需要要，又又可可使游使游客客173、融融入入自然自然，体体验验不不同同的的劳劳作作乐乐趣趣u功能功能详详解解：通过大面积观光农业生态系统的培育，引领游客进入自然生态的生产过程中，体现自然生态的都市休闲理念，以农业经济循环利用为载体，以园区互动形式体现生态环境下的和谐生活u产产品品类类型型：以花卉、果类、蔬菜为主要种植作物u主主题产题产品：品：生态度假村、循环农业展示u目标市场目标市场主要针对家庭型、团队型游客市场观光农业构想本报告是严格保密的。113本项目的本项目的潜潜在风在风险险与与应对应对思思路路l随着本项目影响力建立，面向整个中部区域进行营销，丰富客户地域结构可规避单一游客来源地带来的潜在风险l旅游业作为受宏观政治经济形势174、影响波动较大的行业，旅游市场风险l建立完备的协调合作架构l进行详尽而准确的前期计划、研究、筹备工作l明确各种类型开发商的任务职责l成立专门的机构在施工过程中进行监督检查l78平方公里的区域开发需要吸引和组织相当数量的投资者共同参与，需要大量的协调工作，其难度主要体现在政府工程和开发商工程、开发商工程之间的施工协调上。如果在这些方面出现问题，很容易导致开发进程受阻区域开发协调风险l政府制定具有较高市场透明度的政策法规及推进举措，体现政府长期持续开发的决心和承诺，帮助投资者减小风险预期值，从而有效保持投资开发的市场活力l在开发初期就全力引进具有标杆效应的大型开发商和产业企业，通过示范效应带动投资者175、进入l对重点企业的区别对待，通过建立优惠条件吸引品牌企业进入l大规模区域开发，需要实力雄厚、经验丰富、具有先进开发模式和思路的大型品牌开发商参与，需要由国际视野的厂家进入。一旦产业招商进展不利，整个区域开发的进程和开发效果就会受到巨大挫折投资者引入风险l要按照市场规律开发，开发次序、功能布置和配比严格按照市场要求l通过规划体系的建立实施以确保实现区域的价值增值预期l政府的支持与协调，保证拆迁顺利进行l前期基建、拆迁与启动设施投入巨大。而土地价值的实现受到众多因素影响，土地价值增值不确定性导致了一级开发的风险l若拆迁不能按计划进行，将对项目的开发产生威胁一级开发风险l政府全方位的开发支持与保障，176、予以优先开发l在政府调控中保证重点项目的开发要求l通过产品类型和用途的多元化以及弹性开发规避政策风险l争取中央省市的各级政策支持l仅依靠拆村并点获取土地指标的土地推出规模有限，不利于区域立势l宏观调控力度不断加强，土地市场的波动会增加区域开发的不确定性l新政已经停止针对主题公园的用地审批政策风险应对应对思思路路风风险险详详解解本报告是严格保密的。武汉东西湖区柏泉农场项目武汉东西湖区柏泉农场项目开发实施策略开发实施策略暨暨开发模式研究开发模式研究谨呈：武汉三江航天兴隆投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得177、擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2006 GW-SZ-732007.04本报告是严格保密的。115开发合作模式研究开发合作模式研究盈盈利利模式分析模式分析2006/112007/03第三阶段第三阶段启动期实施策略启动期实施策略新农村建新农村建设设理理论论研究研究现代现代农业产业发展研究农业产业发展研究柏泉新农村实施建议柏泉新农村实施建议第二阶段项目研究工作内容第二阶段项目研究工作内容柏泉柏泉现现状状分析分析第二阶段第二阶段开发实施策略开发实施策略暨暨开发模式研究开发模式研究第一阶段第一阶段区域整体发展方向的市场研判区域整体发展方向的市场研判2007/04178、本报告是严格保密的。116u柏泉柏泉社会主义社会主义新农村的建新农村的建设设需需要通过要通过一一、三产的三产的互互动发展实动发展实现现区域的区域的腾腾飞飞；u对对比比国国外外现代现代农业的发展农业的发展历历程程和和柏泉柏泉自自身身的的条件条件我们我们发发现：为了现：为了达到达到区域区域腾腾飞飞的目的的目的必必须须联联合农业产业中的合农业产业中的各个各个环环节，节，整合整合现有现有资源资源，疏疏通通产业产业链链条，条，设设计适计适宜宜农业生产农业生产要要素充素充分分流流动的动的社会主义现代社会主义现代农业发展农业发展之之路路，目目前前应首应首先先解解决决制约制约农业发展的农业生产农业发展的农业生179、产要要素素价值价值整整理和理和提提升升；u旅游旅游产业是一产业是一个个多多主主体体多多课课题的题的复复合产业合产业，柏泉柏泉应当通过应当通过形形象象导导向模式开展向模式开展旅游旅游运作运作，根根据据柏泉柏泉旅游旅游的资源的资源、市场及区市场及区位位分析分析，先先确确定定区域区域旅游旅游的的形形象象，然然后后根根据据旅游旅游形形象象制定制定产产品品体体系系，根根据据产产品品性性质质选择选择具具体开发合作模式体开发合作模式；u三三江江作作为为优优势主势主体体参参与与到到柏泉柏泉社会主义社会主义新农村建新农村建设设中是体中是体制制的的创创新新，要通过要通过科学科学的的政政企企合作模式合作模式保保证证180、各各方方参参与与主主体的体的权权益，益，实实现现区域的区域的协调协调发展发展。内容内容摘摘要要本报告是严格保密的。1171 1、前前期研究期研究回回顾顾2 2、柏泉新农村建柏泉新农村建设设的的核心核心问题及解问题及解决决方式方式3 3、柏泉新农村建柏泉新农村建设总设总体开发模式体开发模式4 4、柏泉农业开发模式研究柏泉农业开发模式研究5 5、柏泉柏泉旅游旅游开发模式研究开发模式研究研究研究思思路路本报告是严格保密的。118柏泉柏泉位位于于武汉武汉近近郊郊，属属于于区域中区域中心心城市城市近近郊郊，具具有有一一定定生生态态资源资源，权权属属明明晰晰的的大大规模区域开发项目规模区域开发项目消费人口181、n人口呈递减趋势，面临人口过疏化的的危险n农业人口所占比重大产业结构n农业是柏泉的主导产业，产值占到柏泉总产值的45%n工业总体规模小n休闲农业和旅游农业得到初步发展用地构成n农地占到54%，农地中以耕地为主，占到农地总量的89%n水域占到35%n其它性质的用地面积比例均不超过5%资源具有一定的旅游资源和自然资源基础自然环境相对保持了原有的生态面貌，拥有大面积的水体资源可供利用武汉武汉核心核心区区柏泉柏泉n消费能力弱，不及武汉市人均收入的一半交通n区域外部交通条件通达性良好，能够迅速到达主城区p柏泉位于武汉西北部东西湖区内，属于武汉近郊半小时经济圈范围内p农场面积78平方公里，性质明确，权属集182、中，便于进行大规模的区域整体开发柏泉柏泉概概况况本报告是严格保密的。119在在武汉市都市融合的背景下武汉市都市融合的背景下，我们我们认认为通过为通过重重构区域构区域价价值，值，柏泉柏泉未未来来能能够够承担承担东西湖区新发展东西湖区新发展极极的作的作用用，并，并发展发展成成为大为大武汉的都市武汉的都市休闲休闲区区(CED)(CED)将将柏泉建柏泉建设为设为以以休闲休闲功能为功能为亮亮点点以以产业产业功能为功能为基础基础以以新新镇镇为核心为核心的的都市休闲区都市休闲区n柏泉农场面积78平方公里，人少地多，土地平整具有大规模开发的优势n区域与外部交通通达性良好，能够迅速到达主城区n区域内自然环境保持183、了原生态面貌，拥有一定的人文旅游资源n农业是柏泉的重要产业，休闲农业和旅游农业得到初步发展n人口呈现过疏化趋势，消费能力弱在武汉都市融合背景下通过对区域的整体规划，确定未来发展功能定位，通过整合自然资源和旅游资源，开发度假休闲、商务游憩项目发挥农业产业基础优势，延长产业链，发展现代农业通过中心镇及相关配套建设，提高区域活力功功能能定定位位重重组组功能功能定定位位区区域域价价值值重重构构本报告是严格保密的。120根根据据现现阶段柏泉区域发展的实阶段柏泉区域发展的实际际情情况况和和未未来来的区域的区域功能功能定定位位我们我们认认为现为现阶段阶段应应重重点发展点发展绿绿色高色高效效农业农业、旅游、旅184、游业业、农农副副产产品加品加工工业工工业，以以实实现现柏泉柏泉经济经济的的可持续可持续发展发展发展以绿色高效农业、机械农业、休闲农业为主的现代都市农业以商务休闲市场作为打开局面的突破口积极稳健的发展农业观光旅游发展农副产品深加工、生物制药及智慧型无污染工业产业产业定定位位农业农业农业农业工业工业工业工业旅游旅游业业旅游旅游业业本报告是严格保密的。121根根据据资源资源禀赋禀赋条件条件、体体验验感感知知过过程程、土地集约土地集约利利用用，我们我们将将划分划分为为以以中中心心镇镇为核心为核心的的两两大主要功能大主要功能片片区区，形成，形成一一核、核、两两片片、三点的三点的功能布功能布局局特色特色产185、业产业基地基地柏泉中柏泉中心心镇镇楚楚汉汉馨香馨香杜杜公公风风韵韵水水乡乡休闲休闲区区产业产业示示范范区区规划规划设想设想本报告是严格保密的。122柏泉柏泉社会主义社会主义新农村建新农村建设设既既要要实实现政现政府府的目标的目标，又又要要满满足足农农民民的的愿愿望望，实实现现企企业运作的合业运作的合理理回回报报，并，并最最终实终实现现柏泉柏泉自自身身经济经济的的可持续可持续发展发展v 现代农业体系建立v 城乡统筹发展v 发挥新农村建设示范作用v 区域价值提升v 区域经济可持续发展政政府府：示示范范可持续可持续发展发展社会主义社会主义新农村建新农村建设设农农民：民：收入收入提提高高环境环境改善改186、善企企业业：责责任任形形象象利利润润v 主动参与社会主义新农村建设v 实现三江集团相应以工补农的大型国有企业责任v 获得正常经济收益v 加入现代农业产业体系各环节生产，提高收入水平v 良好的居住条件、完善的生活配套发展目标体发展目标体系系本报告是严格保密的。1231 1、前前期研究期研究回回顾顾2 2、柏泉新农村建柏泉新农村建设设的的核心核心问题及解问题及解决决方式方式3 3、柏泉新农村建柏泉新农村建设总设总体开发模式体开发模式4 4、柏泉农业开发模式研究柏泉农业开发模式研究5 5、柏泉柏泉旅游旅游开发模式研究开发模式研究研究研究思思路路本报告是严格保密的。124柏泉农柏泉农民对民对新农村建新187、农村建设设发展的发展的要求要求梳梳理理本报告是严格保密的。125收入收入水水平平提提高高是开展新农村建是开展新农村建设设的的前前提提u农民收入来源少u种植分散，生产效率低u从事农作物生产收入低u工业企业缺少规模效益，对本地农民收入提高没有帮助现现状状新农村建新农村建设要能设要能让让我我挣挣到到更更多多的的钱钱工业企业劳动强度大，报酬低，变化大，对我们的吸引力不高，没有长期合同，劳工关系没有保证，对它没有太高期望目前人均收入4700元左右，水稻种植每亩投入每年500元左右，好年景收入在700元左右，水稻种植收入基本上是亏损的，要通过其他种植收入弥补通过瓜稻结合，平均每亩纯收入也就400元左右只要188、收入有提高，工作地点的变化是可以接受的租种面积的变化不是根本问题，只要收入提高，种多少地无所谓柏泉农场原住民访谈柏泉农柏泉农民意愿民意愿（一）（一）u农民收入来源多元化u龙头企业产、购、销一体化操作，使农民在提高农业内收入外享受农产品加工后的增殖收益目标目标本报告是严格保密的。126改善改善农业生产农业生产基础条件基础条件是农是农民民开展生产开展生产活活动的动的迫迫切切需需要要u居住分散u农业生产设施投入不足,科技成果转化率低u乡级公路路况差u农田基础设施改造投入力度小u耕地质量低现现状状乡级公路，路况很差，晴天都是土，雨天都是泥，车都不容易开进来场里本来没钱，所以目前农业设施的投入不够，近年189、来增加的不多农业设施改造有场里和私人两个部分，场里面的投入不高，个人的鱼塘改造又太贵，万一赔了就完了一个农场只有两个技术员，一个还是只懂养水稻的，根本顾不过来，希望能多来几个老师指导柏泉农场原住民访谈u农业生产物质装备现代化u农业高科技成果高效应用农田水利设施现代化u能够满足农民生产、生活需要的乡村公路u高质量、高标准农田目标目标柏泉农柏泉农民意愿民意愿（二）（二）本报告是严格保密的。127希希望望能能够够帮帮助助与市场与市场接接轨轨，延延伸伸产业产业链链末末端端，完善完善销销售售环环节节u难于获得市场需求信息u对市场信息不敏感u需要自己寻找销售途径u缺少大型农产品交易市场现现状状我们未来的希190、望能够是由懂市场的人指引我们搞大规模的生产最愁的是如何销售，最好是我们只管种，产品结构的调整和市场选择由企业来负责我们对市场的了解有限，能不能有企业能够帮助我们尽快地贴近市场，建立合适的销售的渠道保证产品的销售柏泉农场原住民访谈u充足的市场交易空间u多元化市场流通主体u大型龙头企业指导农民依照市场需求进行生产，对农产品统一收购目标目标柏泉农柏泉农民意愿民意愿（三）（三）本报告是严格保密的。128盼盼望望基础基础生生活活条件条件的的改善改善u居住配套不完善u生活社区环境差u医疗设施和服务质量不能满足农民要求u文化娱乐场所缺失现现状状这里卫生条件差，最需改善厕所，夏天蚊子太多生活配套，要干净，社区191、环境的整洁，上下水要整治，小区绿化我们不关心，因为本来柏泉的生态环境就好，主要是居住环境差看病太贵，农场医院的医疗设施和服务质量达不到我们要求农闲时期没有活动，容易滋生不必要的纠纷，原本每年的大戏今年也停了，大家都有怨言，最好能有个文化场馆新农村的改造不能让我为了搬家而背债柏泉农场原住民访谈u完善的居住配套u整洁的社区环境u现代化医疗设施，优质医疗服务u充足的文化娱乐场所，满足农民精神文化需求目标目标柏泉农柏泉农民意愿民意愿（四四）本报告是严格保密的。129国国家家对对新农村建新农村建设设的的要求和要求和具具体体任务任务本报告是严格保密的。130国国家家通过通过多多个个一一号号文文件件的发的发192、布布，确确定定了了新新时时期期“社会主义“社会主义新新农村建农村建设”设”工作的工作的重重要要性性，文文件件内容内容也也体体现了现了中中央央政政策目标策目标不不断断明明晰晰的的过过程程中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见中共中央国193、务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见u“三农”问题重中之重、核心地位贯穿中国农村工作的红线。u新世纪已连续4年出台了以“三农”为主题的中央“一号文件”。u要促进农民增产增收，提高农业综合生产能力，开创社会主义新农村建设的新局面。u要给农业健康发展、农民持续增收和农村长期稳定带来强劲的动力。2004年2004年2005年2005年2006年2006年2007年2007年新农村建新农村建设设的的重重要要性性本报告是严格保密的。131社会主义社会主义新农村建新农村建设初设初期期主要主要停留停留在“在“就就农农民民论论农农民”民”,“就就农村农村论论农村农村”,“就就农业农业论194、论农业农业”层层面面20042004年年中中共共中中央央国国务务院院关关于于促促进进农农民增加民增加收入收入若干若干政政策的策的意意见见20052005年年中中共共中中央央国国务务院院关关于进于进一一步加步加强强农村工作提农村工作提高高农业农业综综合生合生产产能能力力若干若干政政策的策的意意见见千千方方百百计计促促进进农农民增民增收收提提高高农业农业综综合生产合生产能能力力政政策策核心核心目的目的关键关键策略策略u粮食主产区政策倾斜u推进农业结果调整u发展农村二、三产业u改善农民进城就业环境，扩大就业u发挥市场机制作用搞活农产品流通u增大投入，加强农村基础设施建设u深化农村改革u坚持“多予少取195、放活”方针u稳定、完善和强化各项支农政策u加强农业基础设施建设u加快农业科技进步u继续调整农业和农村经济结构u进一步深化农村体制改革农农民民问题问题农村农村、农业问题农业问题关关注注点点政政策第一阶段目标策第一阶段目标本报告是严格保密的。132本阶段本阶段社会主义社会主义新农村建新农村建设设从从根根本本上上触触及及制约制约我我国农业国农业和和农村农村发展的发展的深深层层次次核心核心矛盾矛盾，实施战略实施战略性性转转变，变，逐逐渐渐跳跳出出“三农三农”解解决“决“三农三农”u社会主义新农村建设逐步形成比较完整的思路。u从根本上触及制约我国农业和农村发展的深层次核心矛盾较低生产力水平，以及生产关系196、不适应生产力发展。u从提升生产力水平和调整先进生产关系角度，提出促进新农村建设工作推进的战略性措施。u推进现代农业建设，强化农村产业支撑u加强农村基础设施建设，改善物质条件u加快发展农村社会事业，培养新型农民u统筹城乡经济社会发展u促进农民持续增收，夯实经济基础u全面深化农村改革，健全体制保障u加强农村民主政治建设，完善乡村治理机制u切实加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设生产力生产力生产生产关系关系2006200620062006年年年年中中共共中中央央国国务务院院关关于推进于推进社会主义社会主义新农村建新农村建设设的的若干若干意意见见中中共共中中央央国国务务院院关关于197、推进于推进社会主义社会主义新农村建新农村建设设的的若干若干意意见见政政策第二阶段目标策第二阶段目标本报告是严格保密的。133将将社会主义社会主义新农村建新农村建设系统设系统化化，将其定，将其定义为长义为长期期、宏宏大大的的系统系统工工程程；以；以农村农村经济经济发展作发展作为核心为核心目标目标，把把发展发展现代现代农业作农业作为着为着力点力点，推进，推进城城镇化镇化与城与城乡乡协调协调发展发展“转变”加快农业和农村经济增长方式战略“拓展”农业发展领域，构建产业体系战略“提升”农业自主创新能力和支撑保障能力战略关键关键举举措措全面推进农村的经济、政治、文化、社会和党的建设用统筹城乡经济社会发展取198、代城乡二元经济社会结构已进入以工补农、以城带乡阶段，初步具备提供农村公共产品的条件培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，给农民创造平等的自我发展的空间创创新点新点实施小城镇战略，走农村城镇化道路，提升成城乡融合发展的区域经济载载体体发展现代农业首要任务首要任务三增：粮食增产、农业增效、农民增收缩小城乡差距核心核心目标目标生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主总总目标目标0%20%40%60%80%100%产业结构就业结构城镇化水平非农业50%非农业85%农业50%农业15%40.5%2003年年中国农业与中国农业与非非农业农业经济经济指指标标政政策第二阶段目标策第二阶段目标本报告是严199、格保密的。134农业农业增增效效农农民增民增收收农村城农村城镇化镇化，全全面推进面推进社会主义社会主义新农村建新农村建设设新农村建新农村建设设目标体目标体系系社会主义社会主义社会主义社会主义新农村建新农村建设设新农村建新农村建设设农业产业化农业现代化农业市场化收入增加，物质生活水平提高农民知识化，精神生活水平提高农村社会经济快速发展城乡差距缩小目标二目标二目标二目标二农农民增民增收收农农民增民增收收目标一目标一目标一目标一农业农业增增效效农业农业增增效效目标三目标三目标三目标三农村城农村城镇化镇化农村城农村城镇化镇化本报告是严格保密的。135u新农村建设不是简单的新村庄建设，而是发展先进生产力200、。u发展现代农业是新农村建设的着力点，既是推进农村经济社会进步，又是促进农民增收的必要条件。明明确确指指出出现现阶段工作的阶段工作的首要任务首要任务是发展是发展现代现代农业农业，强调强调现代现代农农业的业的重重要要性性，并，并指指出出它既它既是是推进推进农村农村经济经济社会社会进进步步，又又是是促促进进农农民增民增收收的的必必要要条件条件20072007年年中中共共中中央央国国务务院院关关于于积积极极发展发展现代现代农业农业扎扎实实推进推进社会主义社会主义新农村建新农村建设设的的若干若干意意见见加大对“三农”的投入力度，建立促进现代农业建设的投入保障机制加快农业基础建设，提高现代农业的设施装备201、水平推进农业科技创新，强化建设现代农业的科技支撑开发农业多种功能，健全发展现代农业的产业体系健全农村市场体系，发展适应现代农业要求的物流产业培养新型农民，造就建设现代农业的人才队伍深化农村综合改革，创新推动现代农业发展的体制机制加强党对农村工作的领导，确保现代农业建设取得实效政政策第三阶段目标策第三阶段目标本报告是严格保密的。136“农业农业升升级级换换代代，统统筹筹城城乡乡发展发展”是柏泉建是柏泉建设社会主义设社会主义新农村新农村、实实现现整体区域发展的整体区域发展的核心核心问题问题政政府府目标目标u统统筹筹城城乡乡经济经济社会社会发展发展u推进推进现代现代农业建农业建设设，强强化化农村产业202、农村产业支支撑撑u促促进进农农民民持续持续增增收，收，夯夯实实经济基础经济基础u加加强强农村农村基础基础设设施建施建设设，改善，改善物物质质条件条件u加快发展农村社会事业，培养新型农民u全面深化农村改革，健全体制保障u加强农村民主政治建设，完善治理机制u切实加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设农农民民目标目标农业农业升升级级换换代代统统筹筹城城乡乡发展发展农业农业升升级级换换代代统统筹筹城城乡乡发展发展柏泉柏泉社会主义社会主义新农村新农村发展的发展的核心核心问题问题u提提高高农农民民收入，收入，实实现现收入来收入来源源多多元元化化u实实现现农业生产农业生产基础基础设设施施203、现代现代化化、科科技技化化u延延伸伸农业产业农业产业链链，完善，完善市场市场机制，机制，健健全全销销售售环环节节u改善改善生生活环境、活环境、完善完善配套配套设设施及施及服服务务，提提升升精精神神生生活活水水平平本报告是严格保密的。137实实现现农业产业的农业产业的升升级级换换代代急急需需进进行行农业农业全全面改面改造造，同同时从时从延延长长产业产业链链、稳稳定定发展的发展的角角度度需需要要积积极极发展发展旅游旅游业业和和农产农产品品深深加加业业农业农业升升级级换换代代农业（农业（主主导导）农业的升级换代需要切实解决现阶段柏泉区域农业的发展问题，要重新认识农业在区域发展中的地位，并主动地寻求变204、革旅游旅游业（业（辅辅助助）农业的升级换代将会对劳动力产生挤出效应，旅游业具有大规模吸纳劳动力的作用，发展旅游业将会稳定区域农业的快速均衡发展，旅游业也能刺激农业的产品需求农产农产品加品加工工（辅辅助助）农业生产的成果需要多种市场渠道快速消化，通过农产品加工业的聚集，可以实现产品附加值的提高，加少流通环节的浪费本报告是严格保密的。138旅游旅游业业能能够快速够快速提提升升区域区域价值，价值，解解决决农农民民实实际际收入收入问题问题，实实现现村村民民的的就地就地城市城市化化，对统对统筹筹城城乡乡发展发展起起到到强强力的力的推推动作动作用用统筹城乡发展统筹城乡发展村民能够就地享受城市化的文明成果乡205、村基础设施的城市化建设保障农民享有同城市居民相同的权利、利益和生活保障收入水平提高对旧镇区农民住宅的“穿衣戴帽”，改善农民生活环境和居住配套完善城市道路、污水处理、天然气等生活设施配套完善城市道路、污水处理、天然气等生活设施配套政府财政收入增加旅游业农业增加农民就业机会，提高农民农业外收入积极发展绿色、高效农业、观赏农业，提高农民农业内收入，从根本上解决农民收入问题由于劳动强度大，对农民生产技术水平要求高，报酬低，变化大，对柏泉农民吸引力不高（重重点）点）（基础基础）（推推动）动）吸纳农村劳动力，增加农民农业外收入农副产品加工工业本报告是严格保密的。139以以农业农业和旅游和旅游业的业的互互动206、发展模式动发展模式，解解决决实实现现柏柏泉泉社会主义社会主义新农村建新农村建设设的的关键关键问题问题现代农业为旅游业提供农村设备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自然环境、农村人文资源旅游业为农业发展提供更多的资金支持，促进农业的升级换代旅游业消化了农村劳动力，增加农民农业外收入现代农业与旅游业的相互促进作用在中心镇中得以最大程度体现，它既是现代农业的生产空间，又是供武汉市民旅游消费的场所，通过中心镇的辐射成为柏泉腾飞的增长极现代现代农业农业旅游旅游业业中中心心镇镇综综合解合解决决办法办法本报告是严格保密的。1401 1、前前期研究期研究回回顾顾2 2、柏泉新农村建柏207、泉新农村建设设的的核心核心问题及解问题及解决决方式方式3 3、柏泉新农村建柏泉新农村建设总设总体开发模式体开发模式4 4、柏泉农业开发模式研究柏泉农业开发模式研究5 5、柏泉柏泉旅游旅游开发模式研究开发模式研究研究研究思思路路本报告是严格保密的。141柏泉的柏泉的全全面面腾腾飞飞是一项是一项系统系统工工程，程，在在这这项工项工程程中中既既要要保保证证合合理理规划的实规划的实现现，又又要在要在健康健康有有序序的的节奏节奏下建下建设现代设现代农业发展体农业发展体系、系、构构筑筑区域区域价值，并价值，并保保证证各各方方参参与与主主体的体的经济经济目标目标得得以以实实现现 柏泉社会主义新农村建设不是单208、纯的旧村改造，而是以发展现代农业、统筹城乡发展为重点的长期、宏大的系统工程，是实现柏泉经济可持续发展、农民持续增收的重要举措 项目本身对于柏泉农民、政府和城市经济的影响深远柏泉柏泉社会主社会主义义新农村建新农村建设设目标实目标实现现规划实规划实现现 战略目标实战略目标实现现 功能功能形成形成 重重大设大设施建施建设设进程进程实实现现 区域区域有有序序建建设设 逐逐步步实实现现新农村发新农村发展目标展目标利利益益实实现现 现代现代农业生产体农业生产体系系建立建立 农农民民收入收入提提高高 农村农村面貌改善面貌改善 经济可持续经济可持续增长增长 就就业业机机会增加会增加 区域区域价值价值提提升升目209、标体目标体系系本报告是严格保密的。142基于基于柏泉农场发展柏泉农场发展现现状以状以及农业生产及农业生产各各参参与与主主体的体的特特征征分析分析，世世联联建议柏泉区建议柏泉区域发展域发展应应采采取取政政企企联联合开发模式合开发模式，在在建建立生产立生产要要素素市场市场化化流流动动框框架架体体系系下下，确确保保柏泉新农村建柏泉新农村建设设健康健康有有序序发展发展，实实现现柏泉区域发展整体的目标柏泉区域发展整体的目标。“政政府府政政府府+企企业业企企业业”联联合开发合开发联联合开发合开发政政府府企企业业土地土地政政策策支支持持资资金金、技术技术人人才才、市场市场农农民民本报告是严格保密的。143政210、政企企联联合开发是合开发是政政府府部部门门与与企企业业单单位联位联合合参参与与、共共担风担风险险、共共享享利利益益的一的一种种合作合作关系关系政政企企联联合开发的合开发的定定义义l是政府或非盈利组织与企业单位之间的一种合作关系l以期达到风险、资源和技能在项目运作中的共享l使得各参与方获利，并实现区域发展联联合合参参与与、共共担风担风险险、共共享享利利益益政政企企联联合开发的构建合开发的构建主主体体政政企企联联合开发合开发政政府府部部门门u中央政府、地方政府机构企企业业单单位位u私营组织及强势个体联联合合开开发发本报告是严格保密的。144政政企企合作开发的合作开发的特特点点u企业单位的期望值不是211、随着市场的变化而变化u企业单位对政治环境的变化非常敏感，容易受影响而发生变化u既作为土地的出售人，又作为土地的经营开发者的各自固有利益之间的潜在冲突u会弱化政府部门对项目的规划设计、开发建设的宏观控制力缺缺点点u创造更利于协作的政策环境u如果需要，政府可提供资金或政策支持u降低开发成本及商业风险u有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准的进程也会加快u减少了公建配套设施的投入u增加政府税收及潜在的非现金收益（政府形象、就业机会等）u充分利用开发商的开发经验及创造力u有利于加快项目的实施进程u政企合作关系会使政府通过整个进程加强对项目的控制，从而有利于实现更多的政府公共目标优优点点企企212、业业单单位位政政府府部部门门本报告是严格保密的。145政政企企合作模式合作模式关系关系框框架图架图东西湖区东西湖区政政府府柏泉新农村建柏泉新农村建设设领领导导小小组组三三江集团江集团旅游旅游项目开发项目开发农业农业基础投基础投资开发资开发关联关联企企业业公公私私合营合合营合同同村村镇镇集集体体原原住住居居民民政政企企合作合合作合同同体体系：系：1.BT项目合同2.PPP公司合同3.经营性合同4.管理性合同5.设施租赁合同6.政策优惠性援助协议7.其他能在公私合营定义范围内的合同其其他他相相关关项目开发项目开发选选择择项项目目内内容容协协调调开开发发进进程程三三江江兴兴隆隆本报告是严格保密的。1213、46政政府借助府借助三三江江的市场运作的市场运作能能力力进进行行社会主义社会主义新农村建新农村建设设，政政府府的的支支持持有利有利于于增增强强企企业业和和农农民民的的信信心心u区域整体发展增加了政府税收及潜在的非现金收益（政府形象、就业机会等）u农民、企业获得区域整体生产效率提高所带来的增值收益很好利利益益实实现现程程度度u政府的支持增强企业和农民参与新农村建设的信心，提升参与主体积极性，加快区域规划的实现很好进程进程控控制制速速度度u借助企业的市场运作能力和区域开发成功经验，提升政府对新农村建设的运营管理水平，增强区域规划实现的控制力u政企合作管理区域发展，增强各参与主体之间的有机结合、协调214、联动，促进生产要素合理分配与流动，保障规划顺利实施很好规划实规划实现现程程度度原原因因分析分析实实现现情情况况目标体目标体系系本报告是严格保密的。147在政在政企企联联合开发模式下合开发模式下，政政府府统统筹筹协调协调各各参参与与主主体合作体合作关系关系，三三江江负负责责具具体工作体工作的的落落实实施实实施，联联合合关联关联产业产业和和农农民民共共同同构构筑筑社会主义社会主义新农村产业体新农村产业体系系，推进，推进区域区域健康健康有有序序的发展的发展社会主义新社会主义新社会主义新社会主义新农村体系农村体系农村体系农村体系u政政府府区域区域管理者管理者u三三江江兴兴隆隆区域区域运营商运营商u农农215、民民生生产产参参与与者者u关联关联企企业业生生产组产组织者织者本报告是严格保密的。148政政府府作作为为区域区域管理管理者者，制定，制定区域发展目标区域发展目标和和方向方向，监督监督、协调协调各个各个主主体的体的活活动动，保保证证合作体合作体系系的的健康健康运作运作u负责与上级政府的沟通联系，争取资金、技术、人才、政策支持u鼓励合作社发展，给予优惠政策u扶持推广生态农业、有机农业、设施农业、观光农业u大力发展基础教育，提高农民自身素质水平u实行农业保险支持政策u发展农村社会保障，如教育、医疗、公用设施、生活服务等u建立建立完善完善的的保保障障系统系统u统筹管理区域开发运营管理u主导农业生产、加216、工、销售龙头企业的招商工作u解决农民问题，负责宣传、发送、解决纠纷、拆迁安置等工作u协调各参与企业的关系，促使生产各环节的有机结合，保证生产要素的充分流动u协调企业与农民的关系，保障农民与企业合作的合法权利，保证参与企业的农民的利益实现u监督监督、协调协调产业产业链上链上各各参参与与主主体的体的活活动动u制定制定区域发展目标区域发展目标和和方向方向u制定区域发展目标、发展方向与开发计划区域区域管理管理者者政政府府责责任任角角色色主主体体本报告是严格保密的。149政政府府通过对通过对柏泉规划与发展建柏泉规划与发展建设设的的控控制制管理管理，实实现现新农村建新农村建设设目标目标，促促进进区域区域全217、全面面发展发展利利益益权权力力l实现新农村建设目的，产业结构优化提升l增加税收，扩大政府财政收入l环境改善提高了区域价值，土地价值提升l区域综合实力增长，获得可持续健康发展的动力l增加就业机会，农民安居乐业，获得社会效益，提升政府公信力l实现国有资产的保值增值l通过对项目规划的最终审批权控制项目整体发展方向l对参与生产过程各参与主体生产活动的的监督权、管理权本报告是严格保密的。150三三江集团江集团作作为为区域发展运营区域发展运营商商，贯彻贯彻区域发展目标区域发展目标，依依托托自自身身资资源源组组织织多多方方主主体体进入进入区域发展区域发展活活动体动体系系中中，推进，推进区域区域快速快速发展发218、展u楚文化主题小镇的建设u农业科技观光旅游的开展u生态休闲区运作u推进推进旅游旅游项目实施项目实施u尽力协助政府引进龙头企业进入农业的生产、加工、销售环节u为政府提供资金、人才、管理技术的支持，提升政府运营管理能力u协助政府监督和协调各参与企业、企业与农民之间的关系，保证合作体系的健康运作u组组织织多多方方主主体体进入进入区域发展区域发展活活动体动体系系u基基本生产本生产要要素素整整理理u负责承担区域发展整体规划、城镇总体规划及旅游区、新镇建设规划的编制任务u受政府委托进行拆村并点、土地的复垦、农田基础设施更新改造u受政府委托进行农民生活设施的建设u筹措生产建设资金u对中心镇进行开发建设区域运219、营区域运营商商三三江集团江集团责责任任角角色色主主体体本报告是严格保密的。151三三江集团江集团通过通过协协助助政政府进府进行行生产生产要要素素整合整合以以及及协调协调管理管理区域开发区域开发，促促进进新农村建新农村建设设的实的实现现，并获，并获得得社会社会形形象象提提升升和和相相应应的资的资金收益金收益利利益益l享受新农村家园建设、土地复垦项目所涉及的地方人民政府颁布的各项优惠政策l确保享有环杜公湖地区和旅游区域的未来土地开发权利（不参与新农村工程以外的建设活动）l享有上一级政府赋予的对区域开发进行整体管理和协调的优先权利权权力力l投资农业基本生产要素整理的固定资金收益l区域开发收益及二级开220、发后对部分经营性物业经营管理的营业收益l三江集团作为有社会责任感的企业形象提升带来的社会效益本报告是严格保密的。152关联关联企企业作业作为为产业开发产业开发商商，完善，完善自自身身经经营营管理能管理能力力，提提高高生产生产力力，加加快快技术技术转化转化，紧密紧密联系联系市场市场，促促进进产业产业结结构构优优化化提提升升u农业产业链上各种关联企业积极加入到农业生产、加工、销售环节u设计经营适合柏泉形象定位的旅游产品。u生产、加工型企业积极采用农业机械化生产，将发达的科学技术和科学的产业管理方法应用到农业生产各个环节u销售型企业积极开拓市场，提高信息化程度，更新销售业态u信贷机构在政府支持下积极221、为农业生产提供低息贷款u学校、科研机构加强对农民的基础教育和农业生产技术的推广，将先进的科学技术尽快转化为生产力u对员工进行技能培训生产生产组组织织者者关联关联企企业业u组组织织生产生产u提提供供资资金金u技术技术支支持持责责任任角角色色主主体体本报告是严格保密的。153关联关联企企业业通过通过积积极极参参与与现代现代农业建农业建设设，获，获得得经经营营服服务务优优惠惠政政策策，实实现现经济经济效效益益最最大大化化利利益益l获得减免税费、租金等的政府优惠政策帮助l获得贴息贷款、贴息补助等政策性资金援助l简化办证审批手续权权力力l一般农作物生产型企业获得销售收益，花卉种植企业除了获得销售收益外还222、可以获得观光旅游收益l加工型企业一般获得销售收益，部分科研型企业还可以获得专利费的收取和技术转让收益l销售型企业除了获得销售收益外，销售市场还可以利用市场外资源获得端架、灯箱、广告收益l信贷机构获得贷款利息l学校科研机构可以在农业发展地区建立实验基地进行科学研究，提升自身的科研能力本报告是严格保密的。154农农民民作作为为生产生产者者，参参与实与实际际生产生产过过程，程，提提高高自自身身生产生产能能力力，拓拓宽宽收入收入渠渠道道，增加增加劳劳动动收益，就地收益，就地享享受受社会社会进进步步的的成成果果，获，获得得个个体体成成功功，实实现现自自身身价值价值u从单纯的从事农作物生产积极加入到加工、223、流通、销售等其他环节u参加农业技术培训，积极采用先进的生产工具、生产技术和管理方法，提高自身的生产能力u努力提高自身的素质水平，积极提升创业能力，实现自身价值生产生产参参与与者者农农民民u参参与与多多种类种类型的型的现现代代农业生产农业生产u在在合作合作指指导导下开展下开展农业农业观观光光旅游旅游u进入进入加加工工企企业业务务工工责责任任角角色色主主体体本报告是严格保密的。155农农民通过民通过积积极极参参与农业生产与农业生产过过程，程，实实现现多多元元化化经济收益经济收益的提的提升，升，享享有有完善完善的的社会社会保保障障，改善，改善生生活活状状况况利利益益l农民单独从事农业生产，销售后获得224、的收入l农民到农业龙头企业或公司务工，获得薪金收入l农民依托农居从事餐饮、茶社等经营活动，获得营业收入l农村社会保障体系建立完全后，农民达到社会保障条件可获得养老金、报销住院费等“保障金”收入l通过教育培训提升劳动技能l优先获得参与产业链各生产环节生产活动的权利l进入企业务工获得合理劳动收入的权利l与龙头企业签定生产合同和销售合同获得销售收入的权利l优先参加基础教育和农业技术培训的权利l享受农业价格补贴政策和相应农业低息贷款的权利权权力力本报告是严格保密的。1561 1、前前期研究期研究回回顾顾2 2、柏泉新农村建柏泉新农村建设设的的核心核心问题及解问题及解决决方式方式3 3、柏泉新农村建柏泉225、新农村建设总设总体开发模式体开发模式4 4、柏泉农业开发模式研究柏泉农业开发模式研究5 5、柏泉柏泉旅游旅游开发模式研究开发模式研究研究研究思思路路本报告是严格保密的。157柏泉农业发展柏泉农业发展需需要要进进行行深深层层次的次的变变革革社会主义社会主义新农村建新农村建设设是柏泉发展的是柏泉发展的必必然然选择选择本报告是严格保密的。158我我国农业发展国农业发展经经历历了了从从解解放放前前结结构分构分散散的的小小农农经济到经济到解解放放后后产产权权、经经营营权权集集中的中的人人民民公公社社时时期期和和产产权权集集中中、经经营营权权分分散散家家庭庭联联产产承承包包制时制时期期这这三三个个主要主要226、阶段阶段u生产效率低u生产积极性低u分散的土地所有制u私人所有u封建土地所有制u小农经济建国建国前前时时期期u初期调动了农民积极性，一定程度上推动了农业生产发展u后期生产要素分散带来高成本、低效率问题u为工业化提供资金积累增多u阻碍农业技术进一步升级，个体抗风险能力差u生产者积极性提升有限u经济收入增长缓慢u为工业化建设共提供5400多亿资金u效率成本、运行成本、监督维护成本高效果u在不改变农村土地所有权的情况下，给与农民承包期内的土地使用权u实行分户经营、自负盈亏，使农民获得生产和分配的自主权u“政社合一”组织，集体统一经营生产分配u提高公有化程度，扩大公有化规模核心内容u人民公社生产经营的227、高度集中不适应当时农业生产力的发展水平u小规模分散经营具有灵活、适应性强的经营方式u小农经济难以满足国民经济发展的需要u农业合作化、公有化程度越高，越能促进经济的发展形成原因u土地所有权集中，使用权一定程度的分离u土地为集体所有，承包给家庭经营u土地集体所有土地产权u农民自发的自下而上的制度创新u强制性的自上而下的制度变迁发展机制家家庭庭承承包包制时制时期期人人民民公公社社体体制时制时期期19491978中国农业发展中国农业发展历历程程本报告是严格保密的。159参参与与主主体体经经历历了了从从单单一的农一的农民民经经营向营向“政“政府府+农农民”民”的二的二元元结结构的构的过过渡渡，并，并逐逐228、渐渐向向“农农民民+政政府府+企企业业”的的多多元元化化方向发方向发展展，逐逐步步形成形成产业的产业的灵灵活活多多样样化化家家庭庭承承包包制制初初期期家家庭庭承承包包制制后后期期人人民民公公社社体体制时制时期期建国建国前前时时期期u统一组织农民加入人民公社u实行生产资料集中管理使用u对农产品实行统购统销，最大限度集中农业生产l实行粮食计划收购l严格管制粮食市场，严禁私商自由经营粮食业务u颁布严格的户籍管理制度u以社员形式从事基本农业生产工作u不能涉足流通领域政府农民u接受家庭联产承包责任制度并加以推广u提高了农产品收购价格u对基本粮食数量实行统购统销u户籍管理制度没有松动u获得承包期内土地使用229、权u获得的土地使用权是残缺的，土地使用权的有偿转让受到限制u小范围涉足流通领域u推行“工业反哺农业”，在农村推行“多予少取放活”的方针u全面改革统购统销体制u推进农村税费改革，减轻农民负担u放松户籍管理制度u可以合理的向城市流动，取得农业外收入u出现合作化方向发展的趋势，产生”公司+农户“、“合作组织+农户”、“批发市场+农户”等合作类组织u出现从事农产品生产、加工、销售的专业化公司企业194919781985参参与与主主体分析体分析逐逐渐渐加大对加大对农业的农业的投入投入力力度度，消消除除影响影响农业生产力发展的农业生产力发展的制制度度障障碍碍农农民民从从政政府府统统一一管理管理的农业生产的230、农业生产逐逐渐渐转化转化为为拥拥有有自自主主经经营营参参与农业产业与农业产业化化经经营营本报告是严格保密的。160u初期通过集中管理大力发展农田基本设施，大幅度提高农业生产效率u但统购统销制度限制压低了农产品的价格，农业生产的价格激励机制作用丧失；u分配制度上的“平均主义”、“大锅饭”限制了个体的发展u二元户籍制度限制农民从事其他产业活动的机会，剥夺了农民的选择权利。农农民民生产生产积积极极性受性受到制约到制约u实现了土地所有权和使用权一定程度的分离；u在不改变农村土地所有权的情况下给予农民承包期内的土地使用权。u农民的劳动价值得以正确衡量农农民民生产生产积积极极性性极大极大提提高高u家庭联产231、称承包责任制的制度变迁的冲击力释放完毕，制度缺口开始凸现；u小户经营的局限性和破坏性越来越明显；u一些农民组织的小型土地集约已经使农民尝到土地集约化利用的甜头。农农民对民对合作合作服服务、务、合作开合作开发发、合作合作积积累累和和合作合作保保障障的的需需求求十十分分强强烈烈家庭家庭承包制承包制初初期期家庭家庭承包制承包制后后期期人人民公社民公社体体制制时时期期农农民民积积极极性逐性逐步步提提升升人人民民公公社通过社通过集集中发展中发展，提提高高了了基基本农业生产力本农业生产力；家家庭庭承承包包将将农农民民从从束束缚缚中解中解放放出出来，来，提提高高了了农农民民的生产的生产积积极极性性；进入进入232、新新世世纪纪，农农民民突突破破小小农农经济经济局局限限性性，寻寻求求合作合作支支持持的的愿愿望望日日益益强强烈烈建建国前时国前时期期194919781985u为了维持生活的基本需要被被动的生动的生存存方式方式本报告是严格保密的。161农农民民收入收入水水平平低低、结结构构单单一一、增长、增长缓缓慢慢，与国与国家家经济经济发展发展不不相相匹匹配配，产业产业间间的的利利益益分分配配格局格局需需要要进进行行调调整整，使使农农民民充充分分享享受受到到社会社会经济经济的发展的发展农民政府/国家体制影响工农关系人人民民公公社社体体制时制时期期家家庭庭承承包包制时制时期期u农产品低价收入u“大锅饭”平均分配233、u其他农业外领域的收益的获取受到严格限制u农业生产增加，收入提高u不能通过市场价格获得征地补偿收益，某些地区仍受到限制u农民自建设施产权不归农民，直接影响农民收益u征收农村税费u抽取农业剩余资源，占农业积累额65%以上，最高达85.5%u农业为工业化建设提供年均210亿，农民平均提供农业剩余80元u征收农村税费u继续提取农业剩余资源u统购统销u集体公有制u平均分配制度u工占农利，以农养工u统购统销u农村土地产权制度不合理，影响利益分配u工占农利，以农养工19491978建国建国前前时时期期利利益益分分配配格局格局以以农农养养工工国国家家通过政通过政策体策体制制转转移移、分分配配农业生产的农业生234、产的剩余剩余价值价值保保障障工业资工业资金金积积累累农农民民收入收入低低，结结构构单单一一，增长增长缓缓慢慢本报告是严格保密的。162u政府选择和推行重工业优先发展战略使得资本过度集中于城市产业，劳动力过度集中于农业；u统购统销政策降低了城市的生活成本；u城市职工劳动生产率和报酬水平远远超过农村生产力。城城乡乡差差距距大大，城城乡乡消费消费比比率始率始终终保保持持在在2.3-2.92.3-2.9的的很很高高水水平平上上u实行家庭联产承包责任制提高农民积极性；u提高农产品收购价格，农民收入大幅度提高；u城市改革步伐相对缓慢，与农村改革相比，城市改革对企业利润和职工收入的直接效果小很多。城城乡乡差235、差距迅速距迅速缩缩小，小，城城乡乡消费消费比比率率持续持续下下降降，19851985年年下下降降到到最最低低点点u政府加快城市改革步伐，城市居民收入加快提高速度；u各种制度障碍限制着劳动力自由移动和人口迁移；u小户经营的局限性和破坏性越来越明显，阻碍和破坏了农业生产力的发展。城城乡乡差差距距整体整体上上呈扩呈扩大大趋势趋势1.51.71.92.12.32.52.72.93.1195219551958196219651969197219751978198019821984198619891991199520002002家庭家庭承包制承包制初初期期家庭家庭承包制承包制后后期期人人民公社民公社体体制236、制时时期期城城乡乡差差距逐距逐步加大步加大从从建国建国以以来到来到本本世世纪纪头头两两年年，我我国城国城乡乡差差距距呈呈现现出出先先缩缩小小后后扩扩大大的的走走势势，目目前前城城乡乡差差距距比比例及例及绝绝对对值值都都呈呈现现高高位位运运行行的的态势态势，严严重重影响影响农业生产的农业生产的投入投入建建国前时国前时期期194919781985本报告是严格保密的。163中国农业发展实中国农业发展实际际是是经经历历了不了不断断完善完善的的否否定之定之否否定定的的循循环环上上升升发展发展过过程程u中国农业经历了“小农经济集体经济小农经济”否定之否定的循环上升阶段。u生产力发展到现在的程度上，要求在肯237、定上次生产关系结构成功的基础上进行再提高小小农农经济经济小小农农经济经济集集体体经济经济集集体体经济经济小小农农经济经济小小农农经济经济建国前时期人民公社体制时期家庭承包制时期未来中国农业中国农业否否定之定之否否定定发展模型发展模型否否定之定之否否定定的的循循环环上上升升生产力水平农业发展农业发展历历程程总总结结本报告是严格保密的。164中国农业发展阶段的中国农业发展阶段的变变化化是是以以调调整农业生产整农业生产关系为关系为特特点点，通通过过生产生产要要素素的的改善改善和和相互相互关系关系的的转转变变以以提提升升综综合农业生产力合农业生产力水水平平的的过过程程建国建国前前人人民民公公社社体体制238、时制时期期家家庭庭承承包包制时制时期期u农村生产力水平发展到一定程度，需要对生产关系进行调整。u农业发展是改善农业生产要素和要素之间的关系，以促进生产力继续提升的过程。u中国农业发展阶段的变化实际是在寻找一个农村生产力如何能迅速提高的途径。u原始、落后的生产力u生产关系超前变革，不适应落后的生产力u初期调整生产关系以适应当时生产力u仍维持较低生产力水平u提升生产力水平u变更生产关系生产生产关系关系与生产力与生产力不不相相适适应应，必阻碍必阻碍生产力生产力水水平平提提升，制约升，制约农业发展农业发展生产力生产力生产力生产力生产关系生产关系生产关系生产关系农业发展农业发展历历程程总总结结本报告是严239、格保密的。165u农民收入低，收入来源少，收入不稳定性较大u柏泉财政收入在东西湖区排名最后u农业基础设施投入不足，缺乏技术指导，农业生产效率低u村庄建设滞后，生活环境欠佳，配套设施不能满足农民要求u市场信息不对称，市场销售渠道不健全u农民收入低，收入来源少，收入不稳定性较大u柏泉财政收入在东西湖区排名最后u农业基础设施投入不足，缺乏技术指导，农业生产效率低u村庄建设滞后，生活环境欠佳，配套设施不能满足农民要求u市场信息不对称，市场销售渠道不健全u改革农产品统购统销体制，允许企业和个人进入农业收购市场参与竞争u推进农村税费改革，减轻农民负担u户籍管理制度松动，农民收入结构多元化，开始工业反哺农业240、u出台中央“一号文件”对农村改革和农业发展作出具体部署uu改革农产品统购统销体制，允许企业和个人进入农业收购市场参与竞争u推进农村税费改革，减轻农民负担u户籍管理制度松动，农民收入结构多元化，开始工业反哺农业u出台中央“一号文件”对农村改革和农业发展作出具体部署u为解决生产关系与生产力不适应问题，政府不断推行多项旨在促进农业发展的新新举举措措为解决生产关系与生产力不适应问题，政府不断推行多项旨在促进农业发展的新新举举措措柏泉农业生产关系也逐渐与生产力水平不适应，导致农业新问题新问题的出现柏泉农业生产关系也逐渐与生产力水平不适应，导致农业新问题新问题的出现柏泉发展的柏泉发展的必必由由之之路路社会241、主义社会主义新农村建新农村建设设就就是是为了为了从从根根本本上上解解决决农业生产农业生产关系关系与与生产力生产力不不相相适适应应问题问题；农业的发展是柏泉整体区域农业的发展是柏泉整体区域升升级级发展发展的的基础基础中中央央政政府推进府推进社会主义社会主义新农村建新农村建设设中中央央政政府推进府推进社会主义社会主义新农村建新农村建设设建建设社会主义设社会主义新农村是柏泉发展的新农村是柏泉发展的必必由由之之路路建建设社会主义设社会主义新农村是柏泉发展的新农村是柏泉发展的必必由由之之路路本报告是严格保密的。166通过大面积观光农业生态系统的培育，发展观光休闲农业农产品流通需要建立销售市场以农业初级产242、品为基础，发展农副产品深加工农业农业农业农业农业农业中中心心镇镇中中心心镇镇中中心心镇镇工业工业工业工业工业工业休闲休闲业业休闲休闲业业休闲休闲业业工业的发展需要中心镇为其提供相关的生活配套设施旅游业的发展需要中心镇提供相关的硬件配套设施农业是区域发展的农业是区域发展的基础基础u农业是柏泉重要的支柱产业；柏泉也是武汉市及东西湖区政府发展农业的重点区域；农业发展在任何时候都不能放松u农业的发展将直接或间接地促进柏泉加工工业、观光休闲旅游业的发展以及中心镇的建设，是柏泉未来成功打造武汉都市休闲区的基础和发力点农业是柏泉区域发展的农业是柏泉区域发展的基础，基础，农业的农业的改善将改善将直直接接关系关243、系区域内农区域内农民民生生活活生产生产结结构的构的调调整整农业的农业的基础基础作作用用本报告是严格保密的。167将将柏泉建柏泉建设设成成为大为大武汉的武汉的CEDCED应应以以发展农业发展农业为为先先导导，实实现现农业与农业与其其它它产业产业之间之间的的良性互良性互动动u农业发展是区域农业发展是区域稳稳定定发展的发展的基础基础农业是柏泉发展农业是柏泉发展CEDCED的的先先导导条件条件u农业发展农业发展能能解解决决人人民民群群众众的的基基本生本生活活问题问题u农业生产力的提农业生产力的提高高能能够够扩扩充充柏泉作柏泉作为为CEDCED的实力的实力u农业生产农业生产环境环境的的改善改善能能满满足244、足建建设设CEDCED对对整体整体环境环境的的要求要求本报告是严格保密的。168柏泉农业发展柏泉农业发展现现状状及问题及问题本报告是严格保密的。169基础经济基础经济水水平较平较低低、财财政政转转移移支支付付能能力力较较弱弱导导致致现代现代化化大大型农业型农业设设施的施的投入投入乏乏力力三产二产一产70%30%无柏泉柏泉税收税收结结构构财财政政收入收入以以税收税收为主为主税收主要来源于二、三产农业无税收，需倒补贴100-200万元/年柏泉农场柏泉农场财财政政收入收入低低柏泉财政收入仅2900万元占东西湖区不到2%在区内（平均7000万元）排名靠后柏泉柏泉财财政政收入收入占占全全区区比比例例柏泉245、2900万元1.8%柏泉柏泉财财政现政现状状本报告是严格保密的。170农业产业农业产业收入收入偏偏低低、产业产业结结构构外外收入收入缺缺乏乏导导致致柏泉农柏泉农民民收入收入偏偏低低；柏泉农柏泉农民民没没有有自自身身进进行行农业生产农业生产要要素素改善改善的的能能力力武汉市东西湖区职工东西湖区农民柏泉人人均均收入收入（元元）108501024745434307柏泉农民总体收入水平低柏泉农民收入仅4307元/人年低于东西湖区平均水平不及武汉市人均收入的一半农业直接收入乏力蔬菜种植收入最高，水产收入稳定。粮食种植收入最低，仅能维持生活，每亩投入500元/年，收入最高约700元，但一般处于亏损。农民要246、通过种植其他产品来弥补粮食收入亏损，瓜稻结合平均纯收入约400元蔬菜园林水产莲藕粮食55002000-30001000-1500500-600柏泉农产柏泉农产品品收入收入（元元/亩亩）100柏泉农柏泉农民民收入收入现现状状10%55%4%20%1%6%1%3%工资性收入农业收入牧业收入渔业收入二产收入三产收入财产性收入转移性收入农业农业收入收入占占到到总总收入收入的的79%79%，说说明明农农民主要民主要的的收收入来入来源是农业源是农业收入，收入，对对土地土地的的依存依存度度高高二产二产收入收入占占到到总总收入收入的的1%1%三产三产收入收入占占到到总总收入收入的的6%6%20052005年年247、东西湖区农东西湖区农民民户户均均收入收入结结构构本报告是严格保密的。171柏泉农场柏泉农场可可利利用用农业生产的农业生产的土地面土地面积广积广，人，人均均耕耕地地占占有有指指数数远远高于高于全全国国平均平均水水平平，土地，土地权权属属明明晰晰便于便于统统一一协调协调u柏泉农场总用地面积78平方公里，总人口1.2万。u柏泉人均农用地为8亩，明显高于全国平均水平。柏泉柏泉全全国国8亩/人1.4亩/人耕地48.1%水域35.0%未利用土地3.2%园地2.6%林地2.9%城镇村庄工矿用地5.0%交通用地3.2%273.74245.68225.534139.01面积(公顷)未利用地水域城镇村庄工矿用地用248、地性质277.913008.70429.91面积(公顷)交通用地林地园地耕地用地性质土地土地资源资源优优势势本报告是严格保密的。172对对农业农业基础基础设设施建施建设设力力度度小，小，缺缺乏乏对对农农田田道路道路、水水利、利、现代现代农业农业物物质装质装备备的的投入，投入，缺缺少少大大型农业生产型农业生产基地基地和和农农产产品品深深加加工工基地基地农业农业基础基础设设施施现现状状柏泉农业柏泉农业基础基础设设施施现现状状发展方向发展方向本报告是严格保密的。173柏泉农业柏泉农业结结构一构一定定的产业的产业优优势势；水水产产品品养养殖殖无无论论在在产产量量还还是是亩亩产产效效益益上上在在东西湖区249、内东西湖区内排排名名领领先先；但但经济经济作作物物的的播播种种比比例例比较比较低低，还还需需要加大要加大科科技技含量含量提提高高亩亩产产效效益益17.41%17.41%13.40%13.40%1.17%1.17%25.41%25.41%24.02%24.02%3.05%3.05%6.70%6.70%柏泉柏泉所所占比占比例例407911272675205466464007818764535714合计2732140024971400662145生态园43532876农科所590536740040634502000牧业园2950028071510711524014633新沟镇654523103601250、25115715651三店5695560090894010150李家墩25000155015005293985311520540径河245003000300604933900东山77831311414695681705503172450辛安渡900003001405244412930000荷包湖8338573280230400560110000新沟2785021792533004220353545533走马岭208601342618013224571867慈惠117201599559121543151628070长青710007100036533653608608168916899625962251、55725723589935899柏泉柏泉家家禽禽存存笼笼牲猪牲猪存存栏栏牛奶牛奶产产量量禽蛋禽蛋产产量量水水产产品品水水果果蔬菜蔬菜、瓜瓜类类2.21%4831942253530992827315217经济作物22.71%467181378639342713046907409544粮食作物柏泉柏泉所所占比占比例例新新沟沟镇镇径径河河东东山山辛辛安安渡渡荷荷包包湖湖走走马岭马岭长长青青柏泉柏泉p柏泉的农作物产品中还是以传统的水稻种植为主，经济作物种植比例小。p在以牧业、林业、渔业、蔬菜瓜果为主的现代都市农业生产中，柏泉的渔业和畜牧业产量较高，特别是在水产品养殖和禽蛋生产方面，柏泉在东西湖区占有252、绝对的优势。p在产品效益上，柏泉在粮食作物和水产品的产品效益较高，亩产量均高于全区水平，经济作物和蔬菜瓜果类产品的的效益水平还需要提高。柏泉与东西湖区柏泉与东西湖区主要主要农业产农业产品品亩亩产产量量对对比比图图20052005年年东西湖东西湖主要主要农场农作农场农作物物产产量量20052005年年东西湖区东西湖区主要主要都市农产都市农产品品产产量量00.511.52粮食作物经济作物蔬菜瓜果渔业柏泉全区 柏泉农业产业柏泉农业产业优优势势本报告是严格保密的。174柏泉农业柏泉农业主要主要存存在在农业农业科科技技水水平平落落后后、产业产业化化程程度度低低、市场市场不不健健全全、农农民民素素质质低等253、低等主要主要问题问题，需需要通过要通过多多方方主主体的体的参参与与改变改变目目前前的的现现状状政政府府企企业业农农民民科科技技创创新新产业体产业体系系市场体市场体系系人人力资源力资源n对农业科技成果转化为农业生产力的推广力度不够n存在保护主义，对产前、产中、产后环节产业体系各参与企业管理和调控不够n对多元化、多层次的市场流通主体引导不够n未培育起来竞争有序的市场n没有建立对农民劳动素质的培养的培训教育体系n技术落后，设备陈旧，精深加工能力差n企业规模小，缺少大型龙头企业的参与n市场规模小，参与主体信息化程度低，销售业态落后n缺少使用先进科学技术进行农业生产的操作能力n仅能参与生产环节，无法参与254、到产前环节、产后环节n无法获得前沿市场信息，对信息不敏感n劳动素质低参参与与主主体体支支撑撑体体系系农业农业科学科学技术技术转化转化为为农业农业先先进进生产力生产力能能力力弱弱农业产业农业产业化化程程度度低低，缺缺少少大大型型龙头龙头企企业业参参与与市场开市场开放放程程度度低低、流流通主通主体体单单一一农农民民劳劳动动素素质质低低支支撑撑体体系系问题问题本报告是严格保密的。175虽虽然然柏泉农业柏泉农业结结构构不不断断优优化化，但但农业产业农业产业化化程程度度较较低低，产业产业链链未得未得到完到完全全有有效效延延长长，产业产业联联动动程程度度低低，一一、三产业三产业互互动动效效应应不不强强农产255、农产品品生产生产产产品品深深加加工工产产品品销销售售生产生产要要素素整整理理（缺缺失失）精深加工能力差、发展相对滞后缺少设施先进、功能完善、交易规范的农产品交易市场，流通业态陈旧柏泉农业产业柏泉农业产业链链现现状状产业化程度低，产业链连接不顺畅，农民、企业、中介组织和市场等主体要素缺少有机结合，一、三产业互动效应不强缺少大型龙头企业进行产业化经营与农业生产产生互动效应不强休闲休闲观观光光旅游旅游产业产业本报告是严格保密的。176现代现代农业发展研究农业发展研究本报告是严格保密的。177现代现代农业农业在在参参与与主主体体、生产方式生产方式、经经营方式营方式、技术技术运运用用等等诸诸多多方方面面256、与与传传统统农业农业有着有着显显著著区区别别u以保障农产品供给、增加农民收入、促进可持续发展为目标；u以提高劳动生产率、资源产出率和产品商品率为途径；u以现代科学技术和现代技术装备为支撑；u在家庭承包经营基础上，在市场机制与政府调控的综合作用下；u农工贸紧密衔接，产加销融为一体，多元化的产业形态和多功能的产业体系。农业部部长 杜青林规模经济小农经济经济规模智能型体力型劳动者技能联动型分割型产业结构创新型不变化生产技术完善和健全无社会化服务体系从市场购买农户自行解决投入生产要素高低资本和劳动投入比例高低土地、劳动生产率追求利润最大化自产自销生产目标新式的落后、传统生产手段集约型内涵式粗放型外延式257、增长方式开放式封闭式生产模式农业企业和家庭农场个体农户经营主体现代现代农业农业传传统统农业农业内容内容现代现代农业农业基基本内本内涵涵现代现代农业与农业与传传统统农业的区农业的区别别现代现代农业农业定定义义本报告是严格保密的。178现代现代农业的农业的特特征征生产生产手手段段科科技技化化u投入现代科技及装备u普及现代农业知识，培养新型农民要要素素投入集约投入集约化化u增加资本投入u应用科技与装备u适度集中土地u强化组织管理产业产业功能功能多多元元化化u提供农产品和工业原料u生活休闲u生态保护u旅游度假u文明传承u科普教育综综合合效效益益统统一一化化u经济效益u生态效益u社会效益资源资源配配置置258、市场市场化化u开放农产品市场u完善市场体系产业产业经经营一体营一体化化u延伸农业产业链，生产-加工-销售有机联系u一产向二、三产业延伸渗透，壮大产业体系u创造专业化合作组织本报告是严格保密的。179现代现代农业实农业实际际上上已已经经发展发展成成为为一一个个与发展农业与发展农业相相关、为关、为发发展农业展农业服服务务的产业的产业群群体体，包包括括产产前前-产中产中-产产后后三三大大领领域域，并并由由一产向二一产向二、三产三产延延伸伸渗透渗透u现代农业不再局限于传统的农业部门；u还包括生产资料工业、农副产品深加工等第二产业第二产业，交通运输、技术和信息服务等第三产业第三产业；u现代农业成为一个与259、发展农业相关、为发展农业服务的产业群体。农业机械水利设施科技支持政策协助资金保障可持续农业高效农业科技农业观光农业产后加工物流支持休闲度假产品销售管理输出产产前前领领域域产中产中领领域域产产后后领领域域现代现代农业产业农业产业链链本报告是严格保密的。180国国外外农业发展案例研究农业发展案例研究案例研究案例研究现代现代农业发展农业发展进程进程研究研究通过对国外农业发展进程的研究寻找推动现代化农业进程的关键因素日日本模式本模式现代现代农业发展农业发展进程进程研究研究农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例n机械化的运用提高了土地的产出，节约了人力n市场化的企业运作，自发的协调了各主体之间的关系美美国模式260、国模式农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例n科技的大规模使用增强了土地的利用价值n农协的参与协调了各方主体之间的关系本报告是严格保密的。181发发达达国国家家根根据据人人与与土地之间土地之间的的关系关系，划分划分为为两两种种发展实发展实现现的模式的模式日本、荷兰、韩国美国、加拿大、澳大利亚典型代表现代农业特点基本情况特征现代现代农业模式农业模式l先生物化学技术现代化l而后重点转到操作机械化，生产精确化l政府对农业投入较多的“保护”资金l先实现农业机械化l再转向农作物品种的改良及化肥的应用l最终实现生物化学化和信息化l耕地少而散l农户经营规模很小（户均耕地13公顷）l农产品供不应求l耕地充足l农户经261、营规模大（户均耕地100200公顷）l工业发达l劳动力缺乏人多地少人少地多集约集约农业农业规模农业规模农业国国外外农业发展实农业发展实证证本报告是严格保密的。182u日本现代农业以小规模农户经营为基础，生产逐渐规模化、功能多样化。u生产手段经历先化学化后机械化过程，向全自动化、设施化、智能化发展。走一条以人工资源投入替代土地资源的农业现代化道路。u政府政府十分重视农业生产的前期投入，实行农产品价格支持，还投入大量资金建设农业基础设施，实现土地集约经营，并通过政策调整保障农业发展。u农农协协是农民自愿建立的合作组织，组织农业生产资料供应和农产品收购、加工、贮运、销售等社会化服务，使农村供-产-销262、三大领域实现一体化。日日本本现代现代农业农业以以小小规模农规模农户户经经营营为为基础，经基础，经历历先先化化学学化化后后机机械械化化的的过过程，程，走走一一条条以以人人工资源工资源投入投入替替代代土地土地资源的农资源的农业产业业产业现代现代化化道路道路日日本农业本农业现代现代化化经经历历了了四四个个时时期期u日本属于典型的人人多多地地少少国家，农户耕地面积过小，平均每户仅1.2hm2，且地块零散。u日本现代农业以生生物物技术技术为农业技术创新重点，精耕细作，以缓解土地资源不足，提提高土地高土地产出产出率率。日日本农业本农业基基本本情情况况通过有实力的农业集团建设有特色的农副产品生产基地，依托先263、进科技进行深层次开发，形成具有国际竞争力的特色农业特色农业设立菜、稻、果树等田园，吸引游人参观体验，农业与旅游业相结合观光农业运用先进设施与现代农艺技术，四季生产无公害农副产品设施农业日日本本现代现代农业农业类类型型明明治维治维新新-1900-1900年年19001900年年-二战二战结结束束二战二战后后-1970-1970年代初年代初19701970年代年代以以后后学习西欧先进农业技术，以提高农业生产力改良劳动对象，多投入劳动，多施肥料劳动密集和土地密集结合的小型经营耕作技术体系通过农村民主化改革，促进现代农业技术的开发和应用建立起农业现代化的基本框架开发和推广应用高性能的农业机械大量推广应264、用化学技术和生物技术1234典型案例典型案例 1日日本本本报告是严格保密的。183多多种种主主体体参参与与到到现代现代农业产业农业产业链链中中，政政府府、农农民、民、农农协协及及企企业业有不有不同同的分工与合作的分工与合作，农农协协承担起承承担起承上上启下的启下的主要主要作作用用l建立农业科研和推广体系l推广农业技术l组织农户资金l发展农村社会保障，如教育、医疗、公用设施、生活服务等l经济立法、调整财政金融政策保障农业l投资、补贴农村社区建设、农民教育、环境保护、污染治理等l补贴农业技术推广l颁布法律促进町村合并，加快农村城镇化企企业业农农协协农农民民政政府府l私营企业几乎垄断畜产品销售l私营265、企业几乎垄断畜产品加工l专业大户租入或购入土地，集约化经营l农业企业制定生产环境、生产过程和工艺、农产品的标准化，全程跟踪服务l农产品加工企业付给农民预购订金，提供商品性农产品生产技术，如生物化学、机械技术等l银行、信贷机构为农民提供低息、免息贷款l工商企业直接投资办大型农场l储存、运输市场l进行产品销售指导l进行生产加工技术指导l接受农户委托，对农产品分级收购、统一包装l供应高科技含量种苗、农药、化肥及其他生产资料l供应生活资料l进行具体生产技术指导l组织农户，编制生产与经营计划l取得信贷资金l开发引进低成本高收益技术l推广优良品种l制定合理耕作制度l兼营他业l兼营他业l生产一两种产品，形成266、专业分工l根据企业技术要求生产优质农产品l利用政府补贴或贷款，购买生产材料和机械l自由买卖和出租土地l优惠农民税收l控制大米等主要粮食作物和烟草的收购l实行农产品价格补贴政策l以高关税、严格检疫制度等贸易保护措施限制国外农产品进口l鼓励城市工业化进程中的中小企业向农村发展l扶持大规模有机农业生产l出资建设水电气暖、广播、道路、通讯等农业基础设施l给予农业补助金l建立农业长期低息贷款制度l开垦荒地、围海造田、规划和平整土地l成立地域农业改良普及中心l废除土地转让限制，引导土地流转，集中土地产产品品销销售售产产品品深深加加工工农业农业要要素素增增值值整整理理产产前前环环节节产中产中环环节节产产后后267、环环节节现代现代农业生产农业生产保保障障系统系统典型案例典型案例 1日日本本本报告是严格保密的。184技术技术上上的的成成功加功加快快了了日日本农业产业本农业产业现代现代化化的的进程，进程，非非盈盈利利性性的农的农协组协组织织起起到到了关键了关键的的协调协调发展作发展作用用3.政政府府主要主要负负责责 出资进行农业基础设施建设 编制农业规划引导土地集中，集约开发 给予农业补助，优惠税收 投资农村社区建设及社会保障，加快农村城镇化 投资农业教育，推广农业技术 鼓励农协等合作组织的发展 利用补贴或贷款购买高科技含量生产材料和机械 采用先进技术生产优质产品 兼营他业，参与农业产加销环节 工商企业投资268、建设农场，集约化经营 提供生物化学、机械技术以及资金支持 负责产品收购、包装、储存、运输、销售，全程跟踪服务1.针针对对人人多多地地少少特特征征，重，重点点促促进进现代现代农业生产农业生产技术技术的开发的开发和应和应用用，以以提提高高土地土地产出产出率率，辅辅以以推推广广高高性性能能农业农业机机械械，以以提提升升劳劳动动效效率率。5.农农民主要民主要负负责责4.企企业业主要主要负负责责典型案例典型案例 1日日本本2.农农协协主要主要负负责责 组织农民集体与企业对接 提供基础生产资料的信息帮助，推广新技术 合理改造农业产业结构本报告是严格保密的。1853%-5%从事农业生产的人口产值占美国GDP269、的17%美美国国人人少少地地多多的农业资源的农业资源特特征征决决定定了了美美国农业发展国农业发展以以农业农业机机械械化化的的广广泛泛应应用用为主为主，结结合发合发达达的的科学科学技术技术和和科学科学的产业的产业管理管理来来实实现现农业农业现代现代化化u美国农业资源的特征是人少地多，劳动力供给短缺。u高成本的劳动力，诱导农民偏向劳动替代型技术的选择，美国的农业技术革命从机械技术开始。u再实现农业机械化后，美国农业转向农作物品种的改良及化肥的应用，实现生物化学化和技术化。u不仅重视农业生产技术的现代化，美国农业组织也十分重视农业组织管理现代化，大力推行农业专业化、一体化、社会化。n农民自发组织n个270、体具有独立性n单个农民出于自身产销利益的考虑，组织起来的互助合作经济组织农业合作农业合作社社n私人与工商企业通过合同建立一种相对稳定的联系n原有的工商企业和农场仍保持各自的独立地位不变n由私人工商企业与农场主签订合同，以直接的业务往来向农场主提供服务，把产供销统一起来工工商商企企业业n全部生产 一过程由一个企业组织完成n把农业生产同农用生产资料的生产、供应，或农产品的加工、销售过程的若干环节，纳入一个统一的经营体内农工农工综综合合企企业业特特点点组组织织方式方式合作合作组组织织美美国农业国农业现代现代化化经经历历三三个个阶段阶段典型案例典型案例 2美美国国田田间间作业作业机机械械化化阶段阶段（271、发展阶段）（发展阶段）半半机机械械化化阶段阶段（初初始始阶段）阶段）全全盘盘机机械械化化阶段阶段（成成熟熟阶段）阶段）12318世纪末到19世纪中期以人力和畜力驱动、按机械原理设计制造的改良农机具取代传统农具19世界末到20世纪初第二次科技革命带动了农业以机引（或电动）的大型农业机器代替改良的农机具的过程20世纪40-50年代到70-80年代不仅农机具数量增加，而且性能不断提高，设计和制造出适应精细作业要求的农业机械本报告是严格保密的。186政政府府、农农民、民、企企业是业是美美国农业发展的国农业发展的重重要要参参与与主主体体，企，企业业尤尤其其是农工是农工商商综综合体合体对对资源的资源的集集272、中中占占有使现代有使现代农业农业得得以以迅速迅速发展发展n随着专业化程度越来越高，不少农场退出产前、产后部门的经营，专务于农业生产n农工综合企业和工商企业将产供销统一起来n对外贸易支持政策n在工农收入差距、城乡差别拉大的情况下实行价格支持和补贴，后期逐步取消价格和收入补贴，使美国农场完全实现市场化n合作社对内为成员提供物资与资金、组织经营管理等，对外输出劳物和销售农副产品n给予合作社有限豁免待遇、税收优惠、提供信贷支持等多种优惠政策n免费拨土地给各州建立农业高等院校和拨款兴建农业实验站，在各州建立农业推广体系，为农业教育科研和推广拨款n建立由大学、政府、技术推广部门和农民代表组成的农业推广指导273、委员会n实行国家对农业保险提供保费补贴的农业保险支持政策n随着专业化程度越来越高，不少农场退出产前、产后部门的经营，专务于农业生产n农工综合企业和工商企业将产供销统一起来n推进农业一体化产业体系建立，通过严格的立法和合同制度保证农业工业化生产n利用政府补贴或贷款，购买生产材料和机械n广泛采用喷滴灌，建立完整的排水设施体系n联邦土地体系专门为农场主提供用于购买土地和房屋等不动产的抵押贷款n资助兴办灌溉工程，加强农地改良等n组织大批城市失业者到农村地区修公路、建水库等n建立农村电气化管理局，解决农村电力供应n建立农业信贷制度，以保证农场主生产所需资金n中间信贷银行向农场主提供中、短期贷款n家庭农场274、通过与农产品加工企业和农业供销合作社签定生产合同和销售合同，实现农业社会化生产企企业业n建立一整套种子繁育推广体系，制订有关种子管理的制度和法律文件n重视推广生态农业n立法实施水土保持和生态环境保护政策，实行可持续农业发展战略n投资向大农倾斜，支持大农业，消灭中、小农政政府府n农户之间通过联合与重组，扩大生产经营规模n积极采用机械化操作及生物、化学技术n实行土地普查建立土壤档案n将先进的管理技术运用到农场管理中农农民民产产品品销销售售产产品品深深加加工工农业农业要要素素增增值值整整理理产产前前环环节节产中产中环环节节产产后后环环节节现代现代农业生产农业生产保保障障系统系统典型案例典型案例 2美275、美国国本报告是严格保密的。187大大规模的规模的机机械械化化运作运作，农业农业企企业业对对生产生产要要素素资源的资源的集集中中占占有和现代有和现代化化管理使管理使用用，提提高高了了美美国国现代现代农业的生产农业的生产效效率率2.政政府府主要主要负负责责 为农业基础设施建设提供信贷支持和资金资助 推广生态农业、机械农业发展 推进农业一体化体系建设 对农产品价格进行补贴 发展农业教育、建立农业技术推广体系 支持农业合作社发展 提供农业保险支持政策 通过联合与重组以扩大生产经营规模 积极采用机械化操作及生物、化学技术提高生产效率 农业生产的各环节提供资金和技术支持 促进自身供销一体化建设、产业化经营276、1.人人少少地地多多、农农田田规模规模效效应明应明显显的的地地区区着着重重大大力发展农业力发展农业机机械械化化技术技术以以提提高高劳劳动生产动生产率率，辅辅以以现代现代科学科学技术技术和管理和管理技术技术的的应应用用以以提提高高生产生产效效益益。4.农农民主要民主要负负责责3.企企业业主要主要负负责责典型案例典型案例 2美美国国本报告是严格保密的。188现代现代化化农业发展农业发展必必须须引引入入多多方方主主体的体的参参与与，通过通过协协助助、合作合作、合资合资等等多多种种形形式式组组成完成完整的产业整的产业系统系统链链条条案例案例总总结结国国外外农业农业现代现代化化产业产业群群的的形形成成原277、原因因各各不不相相同同，发发挥挥关键关键作作用用的的主主体体各各不不相相同同，但但最最终终殊殊途同途同归归。社会主义现代社会主义现代化化农业建农业建设设的的关键应关键应是是尽尽快快构建一构建一个个适适合合自自身身条件条件的产业体的产业体系系，充充分发分发挥挥各各方资源的方资源的优优势势共共同同发展发展科科研研机机构构销售企销售企业业生生产产企企业业协协作组作组织织农农民民政府政府现现代农业代农业产业产业集群集群本报告是严格保密的。189通过通过针针对对农业生产农业生产要要素素的市场的市场化化运营运营，提提升升农业产农业产品品的的价值价值空空间，间，改善改善农业生产农业生产关系关系，是是增增强强278、现代现代化化农业产业生农业产业生命命力的力的关键关键；农业产农业产业业化化过过程程实实质质上上是农业是农业要要素素投入投入、增、增值值、流流动动、实实现现的市场的市场化化进程进程u土地作为农业生产的根本要素，是农民的安身之本；u土地作为农业生产的开发基础，是企业的立业之本；u分散经营的个体农民，没有能力进行深层次的生产关系变革；u专著农业科技研发生产的单位和企业，没有能力进行大规模的产业结构改造；u农业产业化实质上是农业要素资本化的市场进程，表现为物化资本的增加和人力资源价值的提升；u农业要素市场化的流动从根本上解决了各方参与主体之间的联系合作问题，使产业链发展变得通畅。u农农民民农业农业要要279、素素市场市场化化u企企业业、研发研发机机构构案例案例总总结结实实现现农业农业要要素素资本的市场资本的市场化化流流动是动是连连接接各各参参与与主主体体，改善，改善农业生产农业生产关系关系的的纽纽带带本报告是严格保密的。190国国外外农业发展案例研究农业发展案例研究案例研究案例研究现代现代农业发展农业发展进程进程研究研究通过对国外农业发展进程的研究寻找推动现代化农业进程的关键因素日日本模式本模式现代现代农业发展农业发展进程进程研究研究农业发展农业发展借借鉴鉴案例案例n机械化的运用提高了土地的产出，节约了人力n市场化的企业运作，自发的协调了各主体之间的关系美美国模式国模式农业发展农业发展借借鉴鉴案例280、案例n科技的大规模使用增强了土地的利用价值n农协的参与协调了各方主体之间的关系本报告是严格保密的。191基基本生产本生产要要素素的的改变改变带带来来整整个个农业生产农业生产关系关系的的深深层层次次变变革革，农业农业基础基础设设施的施的完善完善是国是国外外农业农业现代现代化化发展的发展的基础基础四十年代五十年代美美国国、加、加拿拿大、大、澳澳大利大利亚亚韩韩国国六十年代英英国国、法法国国、德德国国七十年代日日本本八十年代农业基础机械化的实现农业现代化的实现世世界界范范围围内内基基本实本实现现农业农业机机械械化比化比基基本实本实现现农业农业现现代代化化的的时间时间要要早早20302030年年u美国281、加拿大、英国、法国、德国、澳大利亚等发达国家，大多在20世纪4050年代开始农业机械化；u20世纪60年代前后相继实现了全面机械化；u农业现代化进程大体开始于20世纪40年代，在70年代后先后实现现代化；u在20世纪的50年代和70年代，日本、韩国分别开始发展水稻机械化。国国外外农业农业现代现代化化进程进程本报告是严格保密的。192工业工业园园区区通过通过土地土地资源资源要要素素的市场的市场化化运营运营、园园区内生产区内生产企企业的产业业的产业化化运营运营管理管理，最最终实终实现了现了园园区区土地土地资源资源价值价值的的最最大大化化体体现现u工业工业园园区区通过通过针针对对土地土地资源资源要282、要素素的整的整理理，满满足足工业工业企企业的业的生产生产需需要要u工业工业园园区区通过通过针针对对土地土地资源资源要要素素的整的整理理，满满足足工业工业企企业的业的生产生产需需要要u工业工业园园区的生产区的生产企企业运营业运营u工业工业园园区的生产区的生产企企业运营业运营u体体现在现在产产品品收益收益方方面面的的土地土地资源资源价值价值得得到到最最大大化化u体体现在现在产产品品收益收益方方面面的的土地土地资源资源价值价值得得到到最最大大化化u土地所有者针对产业发展需要进行土地的一级整理，通过道路管网等基础设施的修建，改善土地资源条件，吸引成熟企业进入u园区内吸引的生产企业通过产业化的规模集中运283、营，增加技术资金的投入，整合上下游关系，大幅度提高生产效率u通过产品的销售实现，将土地价值的最大化体现在，环境改善、人员就业、增加税收、整体科技提升等诸多方面生产生产要要素素改善改善在在二产发二产发展中的展中的成成功功实实践践本报告是严格保密的。193上上海海浦浦东新区东新区以以一一步步到到位位建建设设实施的实施的基础基础设设施开发施开发为为先先导导，将，将区域区域的的形形态态开发开发和功能和功能开发开发有有机机统统一一，使使得得物流物流、资资金金流流、信息信息流流、人人才才流流、和、和技术技术流流能能够够在在开发区内开发区内有有限限空空间间内内集集中中、充充分分地地流流动动，促促进进了了各各284、企企业业利利润润和和生产生产效效率率的的大大幅幅提提升升n浦东开发开放进入了一个实质性的启动阶段n政府组建浦东规划设计院，进行高标准规划n1990年开始第一个五年计划的十大基础设施建设n第一个五年计划的十大基础设施建设基础开发为主的建设基本完成n全面展开新一轮十大基础设施建设n功能开发提上议程n将浦东的主要经济功能定位在集散功能、生产功能、管理功能、服务功能和创新功能等几个方面，按照功能分区进行企业招商引资n第二个五年开发完成，浦东国际机场、地铁二号线、外高桥港区二期、上海信息港浦东枢纽等工程相继完工n建成陆家嘴金融贸易区、花木行政文化中心、张江高科技园区、金桥开发区等六大开发区，物流、资金流285、信息流、人才流、和技术流在开发区内充分流动n2005年城市基础设施投资额达到125.95亿n工业企业实现利润总额225.78亿元7.5126城市基础设施投资额（亿元）工业全员劳动生产率(百元/人)工业企业利润总额（亿元）1990年2000年2005年1995年34.7233.14225.78193.7466.4增长90%增长4.5倍增长3.8倍上上海海浦浦东新区东新区生产生产要要素素改善改善在在二产发展中二产发展中的的成成功功实实践践本报告是严格保密的。194通过通过土地土地资源资源要要素素的整的整理理，浦浦东新区的产业东新区的产业增加增加值值和和财财政政收收入入分分别别获获得得了了以以4 286、4倍倍和和2424倍倍于基础于基础设设施施投投资资速速度度的的增长增长，并取，并取得得了了良好良好的的社会社会效效益，成益，成为为中国中国最最有活有活力的发展力的发展地地区区之之一一414.65414.652108.792108.79920.63920.630 0500500100010001500150020002000199519952000200020052005产业产业增加增加值值（亿元亿元）107.9107.9144.08144.081001001051051101101151151201201251251301301351351401401451451501501995199520287、0020002003200320052005从从业业人人员员数数（万万人人）99959995331863318610010051005100101001010015100151002010020100251002510030100301003510035100199519952000200020052005职职工工平均平均工资工资(元元)19.8719.87103.21103.21494.94494.940 05050100100150150200200250250300300350350400400450450500500199519952000200020052005财财政政收入收入（亿元288、亿元）增长4倍倍增长24倍倍平均每年多吸纳3.6万万人人就业增长1.3倍倍城市基础设施投资额增长0.9倍倍经济效益大幅增加良好的社会效益土地价值得到最大化体现上上海海浦浦东新区东新区生产生产要要素素改善改善在在二产发展中二产发展中的的成成功功实实践践本报告是严格保密的。195昆昆山山经济经济开发区开发区大大规模的规模的基础基础设设施建施建设为设为其经济其经济的的全全面面迅速迅速发展发展奠奠定定了了坚坚实的实的基础，成基础，成为为中中外外客客商商投投资的资的热热土土；通过通过完完整的产业整的产业链链建建设设各各企企业生产业生产效效益益不不断断增加增加n高质量规划先行，进行五通一平建设n政府加大开289、发区基础设施建设力度，完善配套功能，建筑城市新区n开发区累计投入资金140亿元，用于交通、能源、电信等基础设施建设n在周边乡镇相继建立起十余个工业配套区，形成了庞大的工业区体系n台资企业先后落户开发区n欧美企业也相继进入n政府推动内外资企业配套协作，延伸产业链，促进了外企生根和民企壮大，同时也促进了产业集聚n已有欧美、日韩、港澳台等41个国家和地区的1000多家企业落户区内，初步形成了电子信息、精密机械、民生用品等三大主导产业n国内客商纷纷前来2005年1995年1990年1985年城市基础设施投资额（万元）外商投资额（万美元）利税总额（万元）3405182444537777231061544290、5421000年平均增长1.072倍年平均增长1.078倍年平均增长93%昆昆山山经济经济技术技术开发开发区区生产生产要要素素改善改善在在二产发展中二产发展中的的成成功功实实践践本报告是严格保密的。19618.618.653653684.6284.620 0100100200200300300400400500500600600199519952000200020052005总总产产值值（亿元亿元）增长28倍倍118431184354173254173289003890030 01000001000002000002000003000003000004000004000005000005000291、00600000600000199519952000200020052005财财政政收入收入（万万元元）增长44倍倍90589058230002300017593175930 0500050001000010000150001500020000200002500025000199819982003200320052005职职工工平均平均工资（工资（元元）增加14000元元对对昆昆山山经济经济开发区开发区土地土地资源资源要要素素的整的整理极大理极大推推动动了了区域生产区域生产总总值值和和财财政政收入收入的的快速快速增长增长，职职工工收入收入也也有了大有了大幅幅提提高，取高，取得得了了经济经济效效292、益益和社会和社会效效益益的的双双丰丰收，收，区域区域土地价值土地价值得得以最以最大大化化体体现现4 411110 02 24 46 68 81010121214142002200220062006工业工业用用地地价地地价（万万元元/亩亩）增长近2倍倍城市基础设施投资额增长6.35倍倍经济效益大幅增加良好的社会效益土地价值得到最大化体现昆昆山山经济经济技术技术开发开发区区生产生产要要素素改善改善在在二产发展中二产发展中的的成成功功实实践践本报告是严格保密的。197世世联联研究研究现代现代农业发展农业发展“钟摆钟摆”驱驱动模型动模型位位于于产业产业链链前前端端的农的农田田基础基础设设施施等等关键关293、键生产生产要要素素的建的建设设投入投入是是现现代代农业发展的农业发展的关键关键驱驱动动因素因素，赋赋予予产业产业链链活活力的源动力力的源动力生产生产要要素素建建设设投入投入装装备备现代现代化化高高新新技术技术应应用用土地集约土地集约化化做做强强龙头龙头企企业业提提高高农产农产品品深深加加工工企企业业技术技术水水平平更更新新先先进进设设备备提提高高农农民民生生活活水水平平建建设设设设施施先先进进功能功能完善完善交交易易市场规市场规范范现代现代农业发展农业发展现代现代农业发展农业发展本报告是严格保密的。198通过对通过对农业农业基基本本要要素素，诸诸如如农业农业用用地地、农业农业设设施的资本施的资294、本投入，改投入，改善善生产生产条件，条件，提提高高农业农业要要素素的的价值，价值，通过通过农产农产品品的生产的生产销销售售提提高高农农民民收入，收入，是是最最终实终实现社会主义现代现社会主义现代农业发展目标的农业发展目标的重重要要手手段段u通过通过资本的资本的投入，进投入，进行以行以土地土地资源资源为主为主的的农业生产农业生产要要素素综综合合基基础础整整理理u通过通过资本的资本的投入，进投入，进行以行以土地土地资源资源为主为主的的农业生产农业生产要要素素综综合合基基础础整整理理u吸引吸引专专业业企企业的业的进进入改善入改善生产生产关系关系，并并带带来来新的农业新的农业技技术术变变革革u吸引吸引295、专专业业企企业的业的进进入改善入改善生产生产关系关系，并并带带来来新的农业新的农业技技术术变变革革u形成完形成完整的农业整的农业产业产业链链关系关系，推，推进进农业产业农业产业现代现代化化的的形成形成u形成完形成完整的农业整的农业产业产业链链关系关系，推，推进进农业产业农业产业现代现代化化的的形成形成u作作为为农业生产的农业生产的直直接接参参与与者者，农农副副产产品品附附加加值值的的综综合提合提高高直直接接反映反映在在农农民民的农业生产的农业生产收益收益上上，实实现社会主义现社会主义现代现代化化农业发展的农业发展的最最根根本目标本目标u作作为为农业生产的农业生产的直直接接参参与与者者，农农副副296、产产品品附附加加值值的的综综合提合提高高直直接接反映反映在在农农民民的农业生产的农业生产收益收益上上，实实现社会主义现社会主义现代现代化化农业发展的农业发展的最最根根本目标本目标世世联联研究研究转转变变对对农业农业要要素素尤尤其其是农业是农业用用地地开发的开发的观观念念是提是提升升整整个个农业产业农业产业链链价值价值、发展发展社会主义现代社会主义现代农业的农业的关键关键本报告是严格保密的。199通过通过案例研究分析案例研究分析，世世联联认认为对为对农业生产农业生产要要素素的整的整理、理、吸引多吸引多方方参参与与主主体体、应、应用用现代现代生产生产技术技术、统、统一的一的组组织织协调协调、提提高297、高农农民民素素质质水水平平是是影响影响现代现代农业发展的农业发展的关键关键因素因素现代现代生产生产技技术术应应用用农业生产农业生产要要素素整整理理多多方方参参与与主主体体农农民民素素质质提提高高统统一的一的组组织织协调协调成成功功发展发展现现成成功功发展发展现现代代农业的农业的关关代代农业的农业的关关键键因素因素键键因素因素u位于产业链前端的农田基础设施等关键生产要素的投入是现代农业发展的关键驱动因素u转变对农业要素尤其是农业用地开发的观念是提升整个农业产业链价值、发展社会主义现代农业的关键u综合应用农业机械化、发达的科学技术和科学的产业管理方法u政府、政府性的民间组织或是综合型农业生产企业统298、一协调各参与企业的生产活动，以提高各产业之间的联动，促进生产要素的流动u政府、农民、企业等不同参与主体采取分工与合作方式加入农业产业链上各环节的生产活动u政府加大对农业生产技术的推广，提高农民的生产素质本报告是严格保密的。200柏泉农业发展解柏泉农业发展解决决方案方案本报告是严格保密的。2011.合合理理配配置置、科学科学利利用用农业生产农业生产要要素素2.提提高高农业农业综综合生产合生产能能力力和和市场市场竞争竞争力力3.推推动动传传统统农业向农业向现现代代农业农业转转变变现代现代农业的农业的综综合开发合开发意味着要意味着要素素的的投入，投入，效效率率和和效效益益的的平平衡衡柏泉农业解柏泉农299、业解决决方案方案提提高高农业农业综综合生合生产产能能力力和和农产农产品品商商品品率率改善改善和和保保护护农业生农业生态环境态环境，提提高高资源资源利利用用率率经济经济效效益益、社会、社会效效益益和和生生态态效效益益的的统统一一未未被被利利用用、利利用用不不充充分分不不合合理理的农的农业资源业资源未未被被利利用用、利利用用不不充充分分不不合合理理的农的农业资源业资源最终最终目目标标资资金金、物物资资、劳劳力力和和科科技技等等生产生产要要素素的的基基础投入础投入运运用用工工程程和和生生物物措措施施，进，进行广行广度和度和深深度度的开发的开发本报告是严格保密的。202农业生产农业生产要要素素增增值值300、整整理理建立产业建立产业集集群群组组织织大规模提升农业生产要素，解决制约现代农业发展的基础问题积极培育适合各方参与主体的产业结构组织，发挥各方优势，推动生产要素的合理流动生产生产要要素素增增值值整整理、理、产业产业集集群群组组织织建立是柏泉建立是柏泉发展发展现代现代农业农业急急需需解解决决的问题的问题柏泉发展柏泉发展现代现代农业农业急急需需解解决决的问题的问题发展发展现代现代农业农业，实实现现农业的农业的高高速速增长和长增长和长期期可持续可持续发展发展发展发展现代现代农业农业，实实现现农业的农业的高高速速增长和长增长和长期期可持续可持续发展发展本报告是严格保密的。203进进行行农业农业综综合开301、发合开发，通过大通过大规模农业生产规模农业生产要要素素的整的整理和理和投入，投入，解解决决制约制约现代现代农业发展的农业发展的基础基础问题问题，为为柏泉新农柏泉新农村建村建设设打打好好坚坚实实基础基础农业农业综综合开发合开发：农业农业综综合开发合开发：农业农业基础基础生产生产要要素素农业农业基础基础生产生产要要素素增增值值、整整理、理、升升级级增增值值、整整理、理、升升级级土地集约土地集约化化、规模规模化化利利用用土地集约土地集约化化、规模规模化化利利用用农农田田基础基础设设施建施建设设农农田田基础基础设设施建施建设设农业农业示示范范基地基地和和生产生产基地基地建建设设农业农业示示范范基地基地302、和和生产生产基地基地建建设设战略战略举举措措1 1：u进行农业用地的升级整理u进行包括水电气、道路、通讯、灌溉工程在内的农业基础设施改良u投入农业机械设备u发挥柏泉农产品优势，建设集国际先进农业生产技术、生产设备与工具、优良品种、现代农业管理技术为一体的绿色、高效农业示范基地和生产基地u进行拆村并点工程建设，将零散的土地集中到一起，实现农业的规模化生产，使土地生产效率最大化本报告是严格保密的。204依依照照建建设现代设现代农业的农业的要求要求，重，重构构完完整的整的现代现代农业产业农业产业链链，将，将所有所有涉涉农产业农产业、涉涉农农机机构构统统一一在现代在现代化化的农业产业的农业产业集集群群303、下下，形成形成产业产业群群的的竞争竞争合力合力产品销售产品深加工农业要素资本化运作产产前前环环节节产中产中环环节节产产后后环环节节产业产业链链支支撑撑要要素素现代农业生产产业产业链链各各环环节节参参与与主主体体农民政府生产企业农民加工企业农民专业市场销售企业支支撑撑要要素素参参与与主主体体城镇化建设资金科学技术信息服务培训政策仓储、物流政府、企业政府、企业金融机构政府科研机构科研机构企业科研机构政府企业农民政府投资企业战略战略举举措措2：休闲观光旅游产业农民政府投资企业本报告是严格保密的。205明明确柏泉农业产业确柏泉农业产业链上链上各各参参与与主主体的体的具具体体举举措措，吸引吸引投投资资企304、企业业进入，进入，解解决决重重要要的产的产前前生产生产要要素素整整理环理环节，节，充充分分利利用用社会社会资源实资源实现现柏泉区域柏泉区域腾腾飞飞的目的的目的n参与产品销售l统一储存、运往市场l进行产品销售指导n实行农产品价格补贴政策n引进龙头企业参与产品销售n给予企业适当优惠条件n保障农民与企业合作的合法权利n参加农业技术培训n加入合作社n推广农业技术n鼓励合作社发展，给予优惠政策n大力发展基础教育n兴建农业试验站，建立由大学、政府、技术推广部门和农民代表组成的农业推广指导委员会n实行农业保险支持政策n进行农村社区建设n发展农村社会保障，如教育、医疗、公用设施、生活服务等n参与产品深加工l进305、行产品加工技术指导l对农产品分级收购、统一包装n引进龙头企业参与产品深加工n给予企业适当优惠条件n保障农民与企业合作的合法权利l购购买买生产生产材料材料和和先先进机进机械械l投投资建资建设设农业农业基础基础设设施施，包包括括水水电气电气暖暖、广广播播、道路道路、通通讯讯、灌溉灌溉工工程程等等l平平整整土地，改土地，改良良农农田田l投投资建立农业生产资建立农业生产基地基地l银银行行、信信贷贷机机构提构提供低供低息息、免免息息贷款贷款l协调协调企企业与业与上上级级政政府府关系关系l争争取取财财政政拨款拨款l编编制制城城镇镇规划规划、农业产业规农业产业规划划l引导引导土地土地流流转转，集，集中中土地306、土地l给给予予农农民民购购买买生产生产材料材料和和机机械械补贴补贴n提供具体生产技术如生物化学、机械技术指导l制定生产环境、生产过程和工艺、农产品的标准化，全程跟踪服务企企业业n扶持推广生态农业、有机农业、设施农业、观光农业n引进农业龙头企业参与农业生产n给予企业适当优惠条件n保障农民与企业合作的合法权利政政府府n农户联合，扩大生产经营规模n积极采用机械化操作及生物、化学技术n采用先进的管理技术农农民民产产品品销销售售产产品品深深加加工工农业农业要要素素资本资本化化运作运作产产前前环环节节产中产中环环节节产产后后环环节节现代现代农业生产农业生产保保障障系统系统具具体实施体实施举举措措休闲休闲观307、观光光旅游旅游产业产业本报告是严格保密的。206柏泉农业开发模式研究柏泉农业开发模式研究本报告是严格保密的。207农业农业基础基础生产资生产资料料的的非竞争非竞争性性和和非非排排他他性性的的基基本本特特征征决决定定了了其其具具有有公共公共产产品和准品和准公共公共产产品品的的性性质质农业农业基础基础生产生产要要素素的的公共公共产产品品性性质质纯公共产品是私人产品的对称，是指具有消费或使用上的非竞争性和受益上的非排他性的产品准公共产品性质介于纯公共产品与私人产品之间，具有效益上的外溢性和消费过程中一定程度上的排他性与竞争性方面的特征u一部分人对某一产品的消费不会影响另一些人对该产品的消费u一些人从308、这一产品中受益不会影响其他人从这一产品中受益u受益对象之间不存在利益冲突u产品在消费过程中所产生的利益不能为某个人或某些人所专有，要将一些人排斥在消费过程之外，不让他们享受这一产品的利益是不可能的非竞争非竞争性性非非排排他他性性公共公共产产品品基基本内本内涵涵公共公共产产品品基基本本特特征征农田水电气暖道路通讯设施农业机械设备农业生产基地农业基础生产要素公共产品准公共产品本报告是严格保密的。208政政府府财财政政基础基础的的相相对对薄弱薄弱、社会、社会公共公共产产品品经济经济效效益益的的没没有有最最大大化化发发挥挥从从根根本本上上决决定定了了公共公共产产品品建建设设需需要要采采取取BTBT模式309、模式n社会公共产品是社会绝大多数人都能享受的产品，应当由国家财政主导建设n公共产品投入资金量大，建设和维护过程中会遇到各种各样的风险n公共产品由于长期被政府垄断，缺乏竞争机制的引用，没有发挥其最大的经济效益n社会公共产品建设往往需要大量财政投入，而现阶段财政基础相对薄弱n政府抗风险能力弱，需要独自承担建设和运营风险，牵扯工作精力，影响其作为社会公共机构的工作效率n政府由于缺乏专业技术人才，缺乏公共项目运营管理经验，对公共项目的投入往往是高投入，低效率，低效益采取BT模式进行公共产品建设采采取取BT模式模式进进行行公共公共产产品品建建设设的的必必要要性性本报告是严格保密的。209BT（Build310、Transfer）即建设转让方式，是BOT的一种变换模式，政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期内负责项目设计、融资、建设，当基础设施建设完工后，该项目的有关权利按协议由政府赎回。n是政府采用的一种融资手段n其结果是项目最终移交给政府n收入来源：政府赎回时支付给投资者的融资本金及约定的费用n项目建成后移交给政府的方式：项目建成后，投资者将项目直接有偿转让给政府BTBTBT是是政政府进府进行行公共公共设设施建施建设设采采用用的一的一种种融资融资手手段段，政政府府最最终终要要获获得得项目的项目的所有所有权权和使和使用权用权BTBT模式模式概念概念本报告是严格保密的。210采采用用311、BTBT模式模式进进行行公共公共产产品品建建设设的的最最大大益益处处在在于其于其弥弥补补了了政政府府财财政政资资金金的的不不足足，提提高高了了投投资项目的运资项目的运做做效效率率BT模式的模式的优优点点弥补我国社会公共项目资金的不足，减轻政府的财政负担为社会创造就业机会为当地引进先进的技术和管理经验提高投资项目的运作效率为政府增加财政收入分散政府投资社会公共项目的风险BT模式的模式的优优点点本报告是严格保密的。211采采用用BTBT模式的运作模式的运作流流程程项目的确项目的确定定与与拟拟定定项目的确项目的确定定与与拟拟定定招招标标招招标标投投标标投投标标开标确确定定评标排序谈谈判判谈谈判判政府312、列出建设项目清单并公诸于众私人机构提出BT模式建设建议并申请投标政府进行BT方案可行性研究政府或其委托机构发布招标广告向选择的数家私人机构发售招标文件对报名的私人机构进行资格预审规定政府和BT项目公司的权力和义务，决定双方的风险和回报对对于于确确定定以以BTBT方式建方式建设设的项目的项目也也可可以以不不采采用用招招标方式标方式而而直直接接与与有承担有承担项目项目意意向的向的私私人机人机构构协商协商建建设设建建设设移移交交移移交交私人机构将项目直接有偿转让给政府BTBT模式模式本报告是严格保密的。212市场市场风险风险是指由于供求关系变化和价格变化导致项目产品市场竞争力下降带来的风险，在原材料313、市场上可能会由于原材料涨价从而导致工程超支，这是另一种市场风险不可抗力风险不可抗力风险技术风险技术风险主要是由于制度上的细节问题安排不当带来的风险运营运营风险风险其他风险其他风险是指由于自然条件复杂，环境恶劣给项目带来损失的可能性，此种风险不仅会增加项目预防措施费用，而且风险一旦发生还可能造成巨大经济损失BT项目投资额大，涉及利益主体多，他们之间在项目投标、建设和运营期间能否协调好彼此的利益关系，相互协作，共同努力，对BT项目成败有极大影响包括合同风险、法律责任、保险纠纷，环保风险虽虽然然采采用用BTBT模式模式进进行行公共公共设设施建施建设设具具有有很很大大的的优优势势，但但由由于于从投从投314、标开标开始始到到中标中标直直至至进进行行移移交交整整个个过过程时间程时间长长，涉涉及及面面广广而而复杂复杂，不不可可避免避免地地会会遇到遇到各各种种各各样样的的风风险险BTBT模式模式风风险险是指由于汇率、利率和通货膨胀率的预期外的变化带来的风险融融资资风险风险本报告是严格保密的。213愿愿景景实现农业产业化、市场化，农民收入提升农村基础设施建设完善，满足现代农业生产要求协调好上级政府、农民以及参与农业产业链各环节的企业主体的关系大力发展现代农业，提高机械化水平和农业科学技术的应用农民素质提高，收入大幅度增长区域价值大幅提升柏泉农业生产柏泉农业生产要要素素整整理理参参与与主主体分析（体分析（政315、政府府）n柏泉农场是国有企业，政府是78平方公里土地的所有者，且大部分土地平整，便于对大规模的区域进行统一规划n具有组织协调能力，能够调动农场各部门的人员成立专门的组织统一协调新农村建设n与上级政府（区市省）联系n解决新农村建设中涉及到的对农民的宣传、发动、解决纠纷、退地、拆迁等问题n协调农业链产前、产中、产后环节生产体系各参与主体之间的关系优势优势n缺少懂大规模区域规划、懂农业科学技术、懂现代管理的专业人士n财政收入少，缺少进行农村基础设施建设、加大农业投入、改善农民生活质量的资金劣势劣势现现状状东西湖区东西湖区、柏泉柏泉街街道道办办两级两级政政府府具具有有高高效效的的组组织织协调协调能能力316、力，和和基础基础的的服服务务组组织织架架构构，但但依依靠靠财财政政补贴补贴的的专专项项投入投入不能不能解解决决柏泉整体发展的柏泉整体发展的全全部部需需要要解解决决问题问题关键关键解解决决问题问题关键关键积积极极协调协调参参与与现代现代农业产业农业产业链链各各主主体的体的关系关系，积积极极协调协调参参与与现代现代农业产业农业产业链链各各主主体的体的关系关系，融融通现在通现在农业发展农业发展过过程程中中各各种种生产生产要要素素投入投入所所需需要要的资的资金金融融通现在通现在农业发展农业发展过过程程中中各各种种生产生产要要素素投入投入所所需需要要的资的资金金本报告是严格保密的。214愿愿景景在保证其317、基本利益实现的前提下，积极参与现代农业生产要素投入和整理环节实现企业社会价值,建立其社会责任感形象n具有资金优势，有能力解决新农村建设中生产要素投入所需要的大规模资金n具有技术优势和人才优势,有丰富的二级开发能力,有能力解决好农村生产要素整理过程中建设技术层面上的各种问题n具有丰富的管理经验,提高建设项目的运作效率n具有出色的组织协调能力,协调好参于农村生产要素整理过程种各主体之间的关系,进行资源的充分整合优势优势n涉及到的前期运作问题会遇到政策上的瓶颈以及与农民利益的协调问题需要政府进行组织协调n缺少涉及农业方面的经营管理经验劣势劣势现现状状解解决决问题问题关键关键解解决决问题问题关键关键三318、三江集团江集团应在应在保保证证正正常常利利益益的实的实现现前前提下提下，利利用用其其资资三三江集团江集团应在应在保保证证正正常常利利益益的实的实现现前前提下提下，利利用用其其资资金金、技术技术、人人才才、管理、管理等等优优势势，积积极极参参与与到到现代现代农业发展农业发展过过程程中中金金、技术技术、人人才才、管理、管理等等优优势势，积积极极参参与与到到现代现代农业发展农业发展过过程程中中三三江企江企业业可可以以利利用用其完其完备备技术技术、资资金金、人人力力等等方方面面的资源的资源优优势势参参与与到到农业农业基础基础生产生产要要素素的整的整理理建建设设中中，在在保保证证其投其投资资收收益益前前319、提下实提下实现现其其社会社会价值价值柏泉农业生产柏泉农业生产要要素素整整理理参参与与主主体分析（三体分析（三江集团江集团）本报告是严格保密的。215通过对通过对柏泉农业生产柏泉农业生产要要素素参参与与主主体的分析体的分析，世世联联认认为对为对柏泉农业柏泉农业生产生产要要素素的整的整理应理应该该有有针针对对性性地地分分别别采采用用BTBT模式模式进进行行，在在完善完善柏柏泉农业泉农业基础基础设设施的施的同同时时发发挥挥农业农业公共公共产产品品的的最最大大经济经济效效益益农业生产要素具有公共产品和准公共产品性质n政府有进行农业生产要素整理的急切愿望，愿意为项目提供政策支持以及相应的风险担保措施n柏320、泉政府缺少建设资金、专业技术人才以及对公共产品的运营经验n三江集团具有资金实力和融通资金的能力n三江集团具有技术、人力、管理等方面的经验，愿意加入到新农村建设中柏泉农业生产要素整理采用BT模式农业生产基地拆村并点工程农业用地升级整理工程包括水电气、道路、通讯、灌溉工程在内的农业基础设施改良工程农业机械设备采用BT模式，三江建设完成后由政府完全赎回柏泉农业生产柏泉农业生产要要素素整整理理建建设设模式模式选择选择本报告是严格保密的。216柏泉农业生产柏泉农业生产要要素素整整理理采采用用BTBT模式的运模式的运做做流流程程农业农业基基本生产本生产要要素素整整理理涉涉及及具具体的项目的确体的项目的确定321、定农业农业基基本生产本生产要要素素整整理理涉涉及及具具体的项目的确体的项目的确定定建建设设建建设设托托管管托托管管移移交交东西湖区东西湖区政政府府移移交交东西湖区东西湖区政政府府谈谈判判谈谈判判建建设设建建设设移移交交东西湖区东西湖区政政府府移移交交东西湖区东西湖区政政府府柏泉柏泉政政府府直直接接与与三三江集团江集团协商协商规规定定东西湖区东西湖区政政府府和和三三江集团江集团的的权权力力和义务和义务，决决定定双双方的方的风风险险和和回回报报,签订签订一一系系列列合合同同农业生产农业生产基地基地拆拆村村并并点工点工程程农业农业用用地升地升级级整整理理工工程程包包括括水水电气电气、道路道路、通、通322、讯讯、灌溉灌溉工工程程在在内的农业内的农业基础基础设设施施改改良良工工程程农业农业机机械械设设备备BTBT模式模式项目项目初初期期协协助助柏泉农场柏泉农场进进行行生产生产企企业的业的招招商商，协协助助柏泉农场柏泉农场获获得得市场市场化化运作运作的的经经验验政政府府支支付付给给三三江集团江集团融融资本资本金金及及约定约定的的费费用用政政府府按按合合同同约定约定的的核核算算成成本的本的投投资资收益收益率率支支付付三三江集团江集团本报告是严格保密的。217三三江集团江集团在在采采用用BTBT模式模式进进行行农业生产农业生产要要素素整整理过理过程程的的不不同同阶段阶段主要主要存存在在运运营营风风险险、323、市场市场风风险险、技术技术风风险险和政和政治治风风险险，建立建立完善完善的合的合同同体体系系是合是合理理规规避避这这些些风风险险，分分散散风风险险、将将风风险险降降到到最最低低的的最最有有效效手手段段移移交交移移交交建建设设建建设设市场市场风险风险技术风险技术风险政治政治风险风险运营运营风险风险BT模式模式由于建材等原材料价格上涨、建筑设备租金上升导致的工程超支以及农产品市场竞争力下降的风险由于在承建过程中技术上的细节问题安排不当导致工程延期，缩短经营期从而导致工程回报减少的风险由于政府的换届、信誉问题而导致的三江没有得到投资回报的风险市场市场风险风险政治政治风险风险三江集团、建筑工程分包商、324、农产品购买方等利益主体彼此的利益冲突在项目建设运营过程的潜在风险运营运营风险风险技术技术风险风险柏泉柏泉在在采采用用BTBT模式模式进进行行农业生产农业生产要要素素整整理过理过程程中的中的风风险险分析分析三三江集团江集团在在农业生产农业生产要要素素整整理过理过程程中中遇到遇到的的主要风主要风险险三三江集团江集团在在农业生产农业生产要要素素整整理过理过程程中中遇到遇到的的主要风主要风险险风险所处阶段建立建立完善完善的合的合同同体体系系，规规避避和和分分散散风风险险本报告是严格保密的。218通过通过与与不不同同的的相相对关系对关系人人签签定定不不同同的合的合同同，明明确确不不同同相相对对人人的的权325、权利义务利义务，确确保保农业生产农业生产要要素素整整理理建建设设的的顺顺利利进进行行特特许许权协权协议议贷款贷款协协议议供供应应合合同同保险保险合合同同建建设设建建设设谈谈判判谈谈判判特许权协议设备/能源供应商承建商政府贷款银行保险公司工程建设合同贷款协议供应合同保险合同三三江集团江集团BTBT模式模式本报告是严格保密的。219各各种类种类型的合型的合同同主要主要涉涉及的内容及的内容和和条条款款协议约定贷款人向某一特许工程提供贷款，以该项目的预期收益偿还贷款，而无权向项目公司追偿。项目公司需要以其公司财产或权益作为抵押，政府可以提供某种形式的担保或承诺，以保证贷款的安全性。BOT项目特许权协议326、规定项目公司和政府在项目开发和运营过程中的权利与责任。政府授予项目公司在一定期限内（特许期内）建设和运营基础设施和权利，而项目公司则同意为项目进行投融资、建设、运营和维护。特许权协议确定在协议各方中分担风险的方式和范围，以及一旦在项目寿命期内发生不测事件，政府方提供的支持和各方应采取的行动。特许权协议特许权协议贷款协议贷款协议供应合同供应合同保险合同保险合同产品销售合同产品销售合同通常订有“照供不议条款”，即要求供应商以固定价格、稳定的质量品质为建设项目提供长期、可靠的建设材料，以减少原材料供应数量和价格变化的风险。往往载有“取否均付条款”,约定购买者即使在产品服务由于不可抗力或其它原因不能提327、供的情况下也必须支付一定的货款，以保障项目公司的最低利润率。通常主要包括与保险公司签定的财产保险合同与人身保险合同。BT项目特许权协议规定项目公司和政府在项目开发过程中的权利与责任。政府授予项目公司建设项目的权利，而项目公司则同意为项目进行投融资和建设。特许权协议确定在协议各方中分担风险的方式和范围，以及一旦在项目建设期内发生不测事件，政府方提供的支持和各方应采取的行动。BT项目特许权协议要特别明确政府收回项目时对投资公司投资费用和投资收益返还的标准、返还的期限以及进度以规避政府由于自身缺乏完善的偿债机制、信用机制带来得风险。合同类型合同类型合同主要涉及内容和条款合同主要涉及内容和条款本报告是328、严格保密的。2201 1、前前期研究期研究回回顾顾2 2、柏泉新农村建柏泉新农村建设设的的核心核心问题及解问题及解决决方式方式3 3、柏泉新农村建柏泉新农村建设总设总体开发模式体开发模式4 4、柏泉农业开发模式研究柏泉农业开发模式研究5 5、柏泉柏泉旅游旅游开发模式研究开发模式研究研究研究思思路路本报告是严格保密的。221区域区域旅游旅游开发模式开发模式受受制于制于资源资源、市场市场、产产品、功能品、功能等等诸诸多多方方面，并面，并由由此此产生产生了了四四种种旅游旅游区域的区域的主主导导开发模式开发模式旅游旅游开发模式开发模式类类型型u产产品品导导向向u市场市场导导向向旅游旅游区域开发区域开发329、u资源资源导导向向u形形象象导导向向本报告是严格保密的。222旅游旅游开发模式开发模式特特点点定义u特征资源资源导导向向市场市场导导向向产产品品导导向向注重现有资源的利用开发注重潜在市场需求的挖掘，忽略资源的特殊性在资源市场的分析基础上，偏重单体产品设计形形象象导导向向u在充分分析论证旅游市场和旅游资源的基础上，首先确定旅游地的旅游形象，依据旅游形象确定旅游产品及其组合结构，设计旅游网络，突出旅游地特色根据资源、市场确定功能形象根据形象要求制定产品u针对市场需求对旅游资源评估、筛选和加工，然后设计、制作、组合成适销对路的旅游产品，并推向市场u在市场机制下的旅游发展模式，最先的出发点，应该是旅游330、市场的需求，而其潜在的需求比现实的需求更为重要，不是有什么资源便开发什么，而是市场需要什么便开发什么u制定区域旅游发展战略主要以风景资源结构为基础，考虑接待服务设施现有状况和发展条件，去确定旅游行为层次结构，进而拟定相应的战略措施，以便进一步扩大旅游市场u代表传统风景名胜区不成功的主题公园早期的华侨城东部华侨城本报告是严格保密的。223重重视视旅游旅游地形地形象象的的打打造造，根根据据柏泉柏泉旅游旅游的资源的资源、市场及区市场及区位位分析分析，先先确确定定区域区域旅游旅游的的形形象象，然然后后根根据据旅游旅游形形象象制定制定产产品品体体系系，根根据据产产品品性性质质选择选择具具体开发合作模式体331、开发合作模式柏泉柏泉旅游旅游开发模式开发模式选择选择旅游旅游区域区域功能功能形形象象旅游旅游区域区域功能功能形形象象旅游旅游产产品品体体系系旅游旅游产产品品体体系系市场市场需需求求分析分析市场市场需需求求分析分析资源盘点资源盘点评评估估资源盘点资源盘点评评估估项目开发模式项目开发模式项目开发模式项目开发模式定定调调子子定定调调子子定定盘盘子子定定盘盘子子定定路路子子定定路路子子充充分展分展现现区域区域旅游旅游形形象象的的功能功能，对对区域区域旅游旅游业产生业产生直直接接驱驱动作动作用用本报告是严格保密的。224柏泉区内柏泉区内自然自然环境环境相相对对保保持持了了原原有有的生的生态态面貌，面貌，332、有大有大面面积积的的水水体资源体资源可可供供利利用用，生生态态资源资源、区区位位资源资源优优势明势明显显p柏泉柏泉地地势势走走向向北北高高南低南低，区内生态环境保持了原生态平衡，地貌形态为低丘、垄岗湖积平原p镇区西北边有一夜山、架子山、陡山、斗山、玉屏山、瓠子山、岳家山等山体资源，但资源并不强势，最高的陡山山高只有71米左右p陡山相望的睡虎山是一座公墓，影响到对整片山体资源的开发p柏泉柏泉水水体资源体资源非非常丰富常丰富，整个镇区四面环水，内分布水系纵横交错，较大的水域资源有镇区北边的府河，西边的小罗塞湖，东边的古堤湖、上幺教湖和杜公湖p水体质量较高，分分布布较广；较广；玉屏玉屏湖湖，古堤古堤333、湖湖，上幺教上幺教湖湖，杜杜公公湖湖，小小罗塞罗塞湖湖以以及及地地块块内内府府河河的的水水域域面面积积约约为为14400亩亩山山体资源体资源水水体资源体资源岳家山6杜公湖9上幺教湖8睡虎山2陡山1一夜山4架子山3岳家山水库6祁家山水库5陈家湾水库4小罗塞湖3玉屏山5古堤湖7宋家山7昌家河府河212345678912345671自然自然资源资源本报告是严格保密的。225旅游旅游景点景点集集中中于于玉屏玉屏山山、杜杜公公湖湖两两地，便于地，便于协调协调开发开发；但现有但现有景点景点在在市场市场知名知名度不度不高，高，在在区域区域竞争竞争中中处处于于劣劣势势北塞湖遗址9钥匙墩遗址10孙武故居天主教堂鳞木化石龙王台遗址余家嘴遗址张京墓柏泉古井景德寺张京父母墓景点景点名称名称1187654321序号序号碧溪园玉屏山庄岳家山度假村团鱼山休闲农庄柏泉休闲山庄柏泉古井旅游度假村旅游旅游产产品品171615