1、1南京青和宝华项目发展战略与整体定位南京青和宝华项目发展战略与整体定位谨呈：南京青和投资集团有限公司谨呈：南京青和投资集团有限公司南京青和宝华项目南京青和宝华项目2趋势趋势发展发展特征特征演变演变阶段阶段城市化初期城市化初期0-20%0-20%城市化后期城市化后期70%-70%-后城市阶段后城市阶段人口集聚，城市区域扩张城市功能空间相对独立，多中心格局；绿地稀缺，交通拥堵使开阔空间变得不可能；都市住区与重叠、拥挤、密集和视觉超载联系在一起城市功能丰富浓缩；自然环境与流动开阔的空间成为都市外的磁场，成为卫星城；多元文化、建筑风格的冲突且融合；城市化景观和郊区化城市的混合体城市扩张缓慢，人口向郊区2、转移；城市依然是社会活动的主要场所，郊区限于居住；高科技广泛应用于社会各个方面严重空气污染、生活费用的高涨居住居住形态形态都市中心的密集居住区郊区的低密度居住社区生活方生活方式描述式描述居住环境自然透气，高科技实现了对人类尺度的充分尊重，多元文化混合、多元个性兼容，工作生活的共融等充分享受便利多彩的都市生活，节奏快、居住环境重叠密集、建筑的视觉超载、出现审美疲劳居住购物工作仍然将生活割裂为三个互不相容的部分；渴望远离都市的尘嚣；努力寻求精神的依托中心节点Downtown的区住区城市化中期城市化中期20%-70%20%-70%大量农村人口进入城市人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚 工业进程加3、快，商业开始繁荣城市功能空间混合，单中心格局进入城市成为身份的彰显；强烈地摆脱古老传统的束缚，投身现代都市世界的渴望城市居住区格子楼审美审美需求需求集体主义，观点趋同；追求现代元素、爱新鲜；传统“土气”，现代时髦在现代建筑的视觉超载中不断追求寻找现代、时尚、潮流的最高峰自我意识加强，出现分化；古老传统符号被认为是精神回归的依托，偏爱传统质朴元素现代时尚、传统古典完美融合的多元主义，精神家园的个性化满足中国大型都市城市化中国大型都市城市化率普遍达到了率普遍达到了60以以上，步入了城市化中上，步入了城市化中期的成熟阶段期的成熟阶段l天津：天津：60.5%l上海：上海：85%l北京：北京：75%l南4、京：南京：67%城市化进入后期以及后城市化时期：城市化进入后期以及后城市化时期：l必将带来生活模式的变化必将带来生活模式的变化l文化的营造文化的营造l传统的寻根以及价值的回归传统的寻根以及价值的回归l多元化的碰撞多元化的碰撞城市化发展将生活模式引向文化的回归城市化发展将生活模式引向文化的回归南京青和宝华项目南京青和宝华项目3紧凑型都市休闲区紧凑型都市休闲区离散型郊外住区离散型郊外住区松散型都市休闲区松散型都市休闲区与城市关系与城市关系通常位于城市核心区极度的集约与混合高度城市化特征通常位于城市远郊离散，极度分离去城市化特征通常位于城市边缘或近郊以人为中心，都市休闲功能与自然环境的协调平衡城市性5、特征，适度融合、渗透生活形态生活形态混杂，流动，五花八门，千变万化，密集，重叠，视觉超载，紧张，没有生活感同一高收入阶层短暂居所独立、封闭、没有交流并不脱离城市生活恬静、放松、和谐、交流社区氛围、归属感，一生居住建筑形式建筑形式集约型、综合体单一多样化、松散型容积率容积率较高、3.0左右或以上极低、小于0.5或更低适中、1.0左右之间配套情况配套情况城市公众专属快餐式叠加式配套服务于流动人口、强调便利缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套多功能配套强调城市性配套，满足文化、艺术、商务等多元化需求规划理念规划理念利益至上私有性、资源占有把尊重公共权益作为规划的首要目标以人为本，多元文化融合典型案例典6、型案例万象城，Mixcity十七英里、青城山杭州良渚文化村深圳华侨城文化回归之于区域开发：文化回归之于区域开发：松散型都市休松散型都市休闲区的涌现，功能的打造以人为本，最大的特点就是闲区的涌现，功能的打造以人为本，最大的特点就是功能多样性和休闲文化多元性功能多样性和休闲文化多元性观观南京青和宝华项目南京青和宝华项目4文化回归之于地产开发文化回归之于地产开发领先开发企业将文领先开发企业将文化融入地产的实践：万科化融入地产的实践：万科深圳深圳第五园第五园骨子里的中国骨子里的中国 原创现代中式原创现代中式文化元素的细节体现：文化元素的细节体现：l被供奉的徽式老建筑l入口虹桥l万科书院l有孔白墙l入户7、回廊社区的价值诉求：社区的价值诉求：l讲求“原创现代中式”，将传统文化置于现代的情景，绝非一味复古l将文化体现在建筑与规划细节中l物业类型丰富：别墅、叠院、高层l吸引客群有文化人士、商业精英等观观南京青和宝华项目南京青和宝华项目5文化回归之于地产开发文化回归之于地产开发领先开发企业将文领先开发企业将文化融入地产的实践：海尔进军地产的切入点化融入地产的实践：海尔进军地产的切入点文化文化“以住宅产业为载体的一次意义深远的文化运动以住宅产业为载体的一次意义深远的文化运动”“新生活方式新生活方式”“生命体验、精神家园、和谐社会、与后地产时代、告别贫困与远离奢华、后地产时代的新城市化、科技创造宜居生活”8、“新住宅运动不只关心物化的住宅建筑或小区从量到质的进步，更关注中国人新时代的居住文化在东西方文化交融之中的形成、成长和丰富”“新住宅运动新住宅运动”“以住宅业为背景的文化创新运动”“建筑哲学和审美范畴上的新东方主义”，“一种既不完全复古，也不全盘欧化，而是集传统与时尚为一体的新东方主义建筑风格”，“如果说古典主义代表公正，哥特式代表虔诚，文艺复兴式代表高雅，巴洛克式代表富贵，那么新东方主义则代表融合”初步实践初步实践发展理念发展理念小户大家规划理念小户大家规划理念“家居空间紧凑化，环境空间功能化，会所空间场所化，商业空间生活化，网络空间无域化”观观U-HOME系统系统美好住居生活解决方案（融合9、海尔家电优势，以科技贯穿生活）（融合海尔家电优势，以科技贯穿生活）南京青和宝华项目南京青和宝华项目6立足青和集团立足青和集团企业的发展目标及企业的发展目标及“创新、创新、文化、环保文化、环保”之理念正迎合着文化回归的发展趋势，之理念正迎合着文化回归的发展趋势，倡导着一种新的生活方式倡导着一种新的生活方式“选择操作本项目是集团发展战略方向调整的考虑，希望能够创造一种全新的发展模式。在这样的模式下，既可以进行房地产项目的开发，同时也可以进行地产相关项目的运营。而不局限于现在房地产业内通常的拿地开发或者囤地等涨。我们希望通过本项目的拿地、开发、经营，实现产品经营向资产运营方面的转变。通过持有经营部分10、物业，能够最大程度地获取土地价值和土地增值。并且用稳健的经营方式，形成相对成熟的运营模式，以复制和推广到后期项目中。”集团董事长曹董选择操作本项目是集团发展战略方向调整的考虑，希望通过本项目的拿地、开发、经营，实现产品经营向资产运营方面的转变并形成相对成熟的开发运营模式，以复制和推广到后期项目成熟的开发运营模式，以复制和推广到后期项目中战略战略目标目标财务财务目标目标品牌品牌目标目标开发开发目标目标创新创新新的模式、新的理念、新的盈利点文化文化文化融入项目、融入社区，居住精神和品味的提升环保环保尊重环境、利用环境盈利目标实现合理的利润最大化滚动开发目标拿地节奏的把握、开发时序和开发节奏的把握 11、品牌高地的建立，差异化发展路径和独特的品牌核心竞争力项目目标项目目标立立本项目承担着企业从战略到开发、财务、品牌等多层面的综合本项目承担着企业从战略到开发、财务、品牌等多层面的综合期望和目标要求，因此不能仅从利润最大化的角度考虑，应回期望和目标要求，因此不能仅从利润最大化的角度考虑，应回归本体，充分挖掘项目核心价值诉求归本体，充分挖掘项目核心价值诉求南京青和宝华项目南京青和宝华项目71 1、区位优势、区位优势句容是南京的后花园、宝华镇是句容是南京的后花园、宝华镇是句容句容融入南京的桥头堡，本项目可承接南京、镇融入南京的桥头堡，本项目可承接南京、镇江、句容三地人群导入江、句容三地人群导入拓展南北12、项目北临312国道，行政区属句容宝华镇；项目距离南京新街口37公里，距离镇江大市口33公里，距离句容市33公里，可承接三地人群导入项目距离宝华镇中心7公里，西离宝华山森林公园2公里，距离仙林新市区中心20公里，距离汤山18公里，可与四地资源共享南京南京镇江镇江句容句容37km37km34km34km33km33km汤山汤山仙林仙林龙潭龙潭宝华宝华宝华镇东临仙林新市区，北靠龙潭新城，南接汤山，与南京联系最为紧密；宝华是句容全面融入南京的桥头堡；目前已率先实现与南京水电气及有线电视接通；随着宝华新城不断融入南京，项目与南京之间的区域隔阂日趋减少句容是南京的东大门，其城市功能定位为承接南京制造业转移13、，着力发展旅游业和房地产业，发展成为“金陵后花园”；项目核心价值梳理项目核心价值梳理南京青和宝华项目南京青和宝华项目82 2、强势资源整合、强势资源整合南京历史悠久、文脉长远；句容是旅游之乡，南京历史悠久、文脉长远；句容是旅游之乡，本项目融合整合两地最强势资源，顺应发展潮流本项目融合整合两地最强势资源，顺应发展潮流南京南京.文化文化句容句容.旅游旅游&=作为“金陵后花园”的首站，项目可实现两地资源强强联合项目建设符合政府主导方向，顺应时代发展潮流项目项目南京青和宝华项目南京青和宝华项目93 3、交通优势、交通优势 项目与周边城市路网衔接良好，交通便利；随着城际项目与周边城市路网衔接良好，交通便14、利；随着城际轻轨和地铁二号线的开通，地块具备成为第一居所的可能轻轨和地铁二号线的开通，地块具备成为第一居所的可能轨道交通规划轨道交通规划沪宁城际轻轨，沪宁城际轻轨，宝华设站，2010年7月通车，全程时速300公里，全程75分钟，每三分钟一班，届时从宝华镇至南京火车站及镇江站仅需8分钟 地铁二号线地铁二号线，2010年5月通车，仙林体育学院站至新街口15站，预计时长35分钟，从项目接驳地铁二号线15公里，约需时15分钟；地铁二号线东延龙潭初步计划于2012年前开工可衔接的道路可衔接的道路汤龙公路：项目可快速到达汤山新城及句容市区，连接南京主城、杭州、禄口国际机场等地铁地铁2号线东延宝华号线东延宝15、华地铁地铁2号线终点号线终点沪宁城际轻轨沪宁城际轻轨-宝华站宝华站312国道汤龙公路沪宁高速项目地块项目地块村级公路宝华山风景区宝华山风景区目前进入地块的通道目前进入地块的通道北侧312国道，从地块东侧刘家边进入北侧312国道，从地块西侧宝华山森林公园门口进去东侧通道G312西侧通道南京青和宝华项目南京青和宝华项目104 4、自然资源、自然资源项目与宝华山丰富的自然资源一脉相承，生态指项目与宝华山丰富的自然资源一脉相承，生态指标独具优势，环境适宜居住标独具优势，环境适宜居住宝华山国家森林公园：宝华山国家森林公园：国家4A级景区，主峰海拔437.2米，仅次与紫金山，森林覆盖率高达98%，空气中负16、离子高达每立方厘米2万个；气候：气候：气候年均温154，四季明显；无霜期全年为233天，年降水量961毫米，78且份最多，适宜人居住；小环境：小环境：地块南北宝华山与光门山山脉绵延对峙，两山激荡产生水气，滋润空气，形成清润可宜的小气候环境长寿村：长寿村：前村中居住老人平均年龄达到83岁宝华山宝华山长寿村长寿村水库水库团山团山五里冲水库五里冲水库光门山光门山宝华山宝华山监狱监狱原生态与私密性：原生态与私密性：项目自然生态保护完好，内部阡陌纵横的田野和起伏的山地交错，光门山茂密的树林隔离了城市的喧嚣与污染；项目占地3624亩，其中租赁用地占2/3，可进一步提高绿化率宝华玉兰宝华玉兰地块内部地块内部17、南京青和宝华项目南京青和宝华项目115 5、人文资源、人文资源宝华山是宁镇地区早期文化发祥地，其在佛教界宝华山是宁镇地区早期文化发祥地，其在佛教界享有盛誉，历史文化沉淀丰厚享有盛誉，历史文化沉淀丰厚 宝华山丁沙地遗址隆昌寺秦淮河之源宝华山康熙题字-莲界云香水库佛教文化隆昌寺历史悠久，建寺于1500年的南朝目前国内最大的传戒道场宝华山被称为“律宗第一名山”在东南亚佛教国家中享有盛誉，是国际佛教文化交流的重要场所2名人轶事康熙登宝宝华书题殿额“莲界云香”、“众山点头”乾隆皇帝七下江南，六上宝华山宝华山，六进隆昌寺，为大雄宝殿亲笔题匾“光明法界”相传王安石曾在宝华山的钓鱼矶垂钓古人留下200多首赞叹18、宝华山的诗词 3文化摇篮宝华山“丁沙地遗址”距今近7000年，是“宁镇地区发现的最早的新石器时代遗址”之一宝华山是南京母亲河秦淮河的源头1南京青和宝华项目南京青和宝华项目126 6、企业资源、企业资源青和集团拥有复合型大盘开发的经验，集团拥有青和集团拥有复合型大盘开发的经验，集团拥有一定的文化资源，并倡导文化艺术与生活方式的融合一定的文化资源，并倡导文化艺术与生活方式的融合公司产品线覆盖住宅地产、商业地产、旅游地产；成功开发连云港久和国际新城，占地862，具备大盘打造的经验公司战略重点立足南京，涵盖连云港和长沙，具备跨区域操作的经验开发开发经验经验文化文化资源资源公司在2007年“中国地产2019、0强企业”中综合实力名列第72强；公司在南京地区已经成功塑造具有中国传统文化内涵的“江南”品牌 品牌品牌优势优势文化艺术是公司业务之一，公司下属南京青和文化艺术有限公司，并拥有南京青和当代美术馆和杂志ART视界 集团拥有打造文化气息产品的先例，江南文枢院，引入一百多户两院院士及江苏省委省政府333工程学科带头人级别的高级专家入住，使江南文枢苑充满文化气息南京青和宝华项目南京青和宝华项目13项目核心项目核心价值总结价值总结从长期角度看，项目的发展具备良好资源背景从长期角度看，项目的发展具备良好资源背景支撑，价值联想体现为三大关键词支撑，价值联想体现为三大关键词文化、文化、旅游、地产旅游、地产大都20、市适宜的距离大都市适宜的距离便捷的外部交通通达性便捷的外部交通通达性 大大区域作为经济型别墅区已获得市场认可区域作为经济型别墅区已获得市场认可一定的山水生态资源一定的山水生态资源隆昌寺的佛文化资源隆昌寺的佛文化资源文化？文化？文化？文化？旅游？旅游？旅游？旅游？地产？地产？地产？地产？青和集团的文化资源青和集团的文化资源。三者是怎样的互动关系？三者是怎样的互动关系？南京青和宝华项目南京青和宝华项目14基于城市发展大趋势以及项目资源条件，项目适宜怎样的发展模式基于城市发展大趋势以及项目资源条件，项目适宜怎样的发展模式？立足市场，项目又承载着怎样的使命？立足市场，项目又承载着怎样的使命？【发展模式21、及使命篇发展模式及使命篇】南京青和宝华项目南京青和宝华项目15发展模式分析发展模式分析南京青和宝华项目南京青和宝华项目16美国美国绿蔷薇庄园：位于纽约大都市圈，与周边大都市交绿蔷薇庄园：位于纽约大都市圈，与周边大都市交通联系便利，拥有较为强势的山水资源与一定的人文资源，通联系便利，拥有较为强势的山水资源与一定的人文资源，是美国著名的旅游度假圣地是美国著名的旅游度假圣地模式一模式一生态资源驱动生态资源驱动模式模式16l自然资源自然资源：位于美国西弗吉尼亚州白硫酸泉白硫酸泉，坐落在风景优美的阿勒格尼山下的阿勒格尼山下l人文历史资源人文历史资源：绿蔷薇庄园作为一个国家历史地标，始建于1778年l区位22、：区位：阿勒格尼山下，位于纽约大都市圈中心位置，与纽约大都市圈5个超大城市交通联系便利，很好的承接了都市圈的客户来源l规模：规模：度假村占地6500英亩l能级能级：Cond Nast Traveler杂志旅游胜地金奖名单700名之一南京青和宝华项目南京青和宝华项目17模式一小结：模式一小结：依托较为强势的生态资源，以疗养等旅游产品为核心，依托较为强势的生态资源，以疗养等旅游产品为核心，带动商务休闲与度假地产的发展，后期收入主要来源于别墅、酒店的带动商务休闲与度假地产的发展，后期收入主要来源于别墅、酒店的收益，居住与文化元素仅为配套收益，居住与文化元素仅为配套本体条件区位l阿勒格尼山下l纽约大都23、市圈，与周边超大城市有便利的交通联系，稳定客源自然资源l山体资源l硫酸泉资源人文资源l历史建筑l二战遗迹后天打造分期发展l基于并不稀缺的生态、人文资源，以高尔夫、温泉理疗为启动l由疗养度假发展成为商务度假，最终形成集疗养、商务、家庭休闲于一体的复合度假功能区投入与盈利模式l前期投入集中在大型旅游设施打造，投入巨大l收益来源主要集中在后期别墅销售收入、酒店经营收入南京青和宝华项目南京青和宝华项目18成都成都芙蓉古城：距离成都市区车程约芙蓉古城：距离成都市区车程约5050分钟，项目入分钟，项目入市时所在区域为市场完全陌生区域，主要受到同一方向市时所在区域为市场完全陌生区域，主要受到同一方向上资源绝24、佳的成熟别墅板块青城山的强有力竞争上资源绝佳的成熟别墅板块青城山的强有力竞争模式二模式二人文资源驱动人文资源驱动模式模式浣花溪浣花溪以绝对核心的区位、悠久的文脉资源以及自然资源为依托形成的档城市低密度居住区，具有高起的价格平台。华阳华阳城市未来发展方向、便捷交通以及城市配套建设形成的城市新富聚集区，价格上涨迅速。龙泉龙泉依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于东部片区传统认知的改变形成的中低档别墅聚集区。牧马山牧马山依托牧马山良好的自然资源、机场、以及高端休闲度假设施形成的高档近郊资源型别墅板块。青城山青城山依托稀缺自然资源形成的具备全国影响力的度假养老居住区。华阳华阳浣花溪浣花溪龙泉龙泉牧马山25、牧马山青城山青城山南京青和宝华项目南京青和宝华项目19模式二小结：模式二小结：依托城市文化底蕴，以传统文化为魂，融入地产、旅依托城市文化底蕴，以传统文化为魂，融入地产、旅游，先期小规模文化设施（传统中式长街、运动健身、特色客栈等）游，先期小规模文化设施（传统中式长街、运动健身、特色客栈等）启动展现社区理念，最终实现了旅游与居住的双轮驱动启动展现社区理念，最终实现了旅游与居住的双轮驱动本体条件区位l距离成都市中心50分钟车程l项目入市期间区域属于非成熟区自然资源l无强势自然资源人文资源l地块无文化资源载体l城市强烈的文化底蕴以及对文化的认可后天打造分期发展l为改变区域陌生性，先期小规模文化休闲旅26、游启动，作为实验区对项目理念进行极致展现，同时也作为项目住宅功能区的配套l住宅产品低价入市，以高性价比和高升值预期的产品打开市场，后期随项目及区域成熟，博取利润最大化投入与盈利模式l住宅为主导，文化旅游为配套l先期投入部分资金打造配套功能，打破区域陌生，回现主要源自居住物业的销售以及3A景区的旅游收入南京青和宝华项目南京青和宝华项目20华侨城是人文生态景观与休闲场所，华侨城是人文生态景观与休闲场所，“在花园中建城市在花园中建城市”的规的规划理念划理念 ；作为持续成长的城市休闲商务中心区在深圳城市化进；作为持续成长的城市休闲商务中心区在深圳城市化进程中发挥了重要作用，融合了程中发挥了重要作用，融27、合了“城市城市”与与“生态生态”两种特性两种特性模式三模式三主题产品驱动主题产品驱动模式模式华侨城农场原貌华侨城现状 华侨城是由国营华侨农场沙河分场于华侨城是由国营华侨农场沙河分场于19851985年改制而成，属于典年改制而成，属于典型的城市边缘区逐步发展起来的现代化城市中心。型的城市边缘区逐步发展起来的现代化城市中心。总面积总面积4.84.8平方公里，已建成平方公里，已建成4 4个国内最具影响力的主题公园、国个国内最具影响力的主题公园、国际连锁的大型超市、高档写字楼、高级酒店、美食步行街、艺术际连锁的大型超市、高档写字楼、高级酒店、美食步行街、艺术中心、体育运动中心。中心、体育运动中心。形成28、了完善的休闲商务体系，通过一个开放性的、处于良性动态形成了完善的休闲商务体系，通过一个开放性的、处于良性动态发展中的有机系统，打造出自己的发展中的有机系统，打造出自己的“城市意向城市意向”，每年吸引外来，每年吸引外来游客游客10001000万人次，成为深圳最繁荣的城市休闲商务中心。万人次，成为深圳最繁荣的城市休闲商务中心。南京青和宝华项目南京青和宝华项目21模式三小结：模式三小结：由于缺乏强势自然资源与人文资源，但与城市距离适宜，开发由于缺乏强势自然资源与人文资源，但与城市距离适宜，开发商以大规模的主题旅游产品投入实现区域价值提升，最终获取房地产开发溢价，商以大规模的主题旅游产品投入实现区域价29、值提升，最终获取房地产开发溢价，而文化元素全面融入主题旅游产品，本模式要求开发商在资金、旅游经营以及地而文化元素全面融入主题旅游产品，本模式要求开发商在资金、旅游经营以及地产开发等方面拥有较高的综合能力产开发等方面拥有较高的综合能力本体条件区位l大都市边缘地带l项目入市期间区域属于非成熟区自然资源l地块原为传统种植业，自然资源一般人文资源l地块本身无人文资源l城市本身人文底蕴不强势后天打造分期发展l以市场稀缺旅游产品主题乐园先期入市，造成市场轰动效应，最终带动房地产市场发展，形成旅游与地产的两轮驱动投入与盈利模式l先期投入大规模旅游地产打造，资金压力巨大l后期主要收入来源房地产与主题乐园旅游南30、京青和宝华项目南京青和宝华项目22上海八号桥：项目位于城市中心区，是依托老厂房改造上海八号桥：项目位于城市中心区，是依托老厂房改造的文化创意产业集聚区的文化创意产业集聚区模式四模式四创意产业驱动创意产业驱动模式模式区位：区位：l城市中心区：卢湾区建国中路8号历史资源：历史资源：l所在地前身是上汽集团所属上海汽车制动器公司规模规模：l占地7333平方米，建筑面积12000平方米 开发商：开发商：l上海华轻投资管理有限公司，香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发 南京青和宝华项目南京青和宝华项目23模式四小结：模式四小结：依托大都市中心区位优势以及工业遗产的实体载体，依托大都市中心区位优势以31、及工业遗产的实体载体，嫁接创意产业，最终成为文化创意产业集聚区，也成为都市休闲旅游嫁接创意产业，最终成为文化创意产业集聚区，也成为都市休闲旅游重要节点重要节点本体条件区位l大都市中心区位l项目入市期间区域属于成熟区自然资源l自然资源一般人文资源l地块前身是工业厂房，拥有工业美学的实体载体基础 后天打造分期发展l先期将工厂进行整体规划设计，成为LOFT办公群，进而吸引文化创意办公以及配套商业等，最终区域成为文化创意集聚区以及文化旅游景点投入与盈利模式l由于已有建筑物基础，先期投入主要在于规划与营销招商，盈利主要来源于办公租金以及一定旅游收入南京青和宝华项目南京青和宝华项目24良渚文化村位于杭州北32、郊的余杭区良渚镇，距离杭州约良渚文化村位于杭州北郊的余杭区良渚镇，距离杭州约2020公公里，交通便捷里，交通便捷,临近良渚文化遗址，拥有一定山水生态资源临近良渚文化遗址，拥有一定山水生态资源良渚文化村良渚文化村20km20kml“良渚文化村”位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心20公里，距离良渚遗址保护区2公里。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。l天目山余脉和东笤溪、京杭大运河贯穿其中，沪杭、沪宁高速公路在区内设有入口，104国道和宣杭铁路过境，得天独厚的文化、生态旅游资源与便捷的水陆交通，使整个区域具备开发的优越条件，并成为杭州城市发33、展最具潜力增长的区域之一，经过切实的保护与开发，尤其是随着良渚文化村的开发，未来的良渚板块有望建成集文化、人居、旅游为主的三大产业资源优势为一体的，具有世界级影响力的田园卫星城镇，并成为大杭州城市格局中的焦点。模式五模式五地产主导的复地产主导的复合驱动模式合驱动模式南京青和宝华项目南京青和宝华项目25模式五小结：模式五小结：依托并不强势的生态、人文资源，文化融入地产与旅依托并不强势的生态、人文资源，文化融入地产与旅游配套，并嫁接到产业游配套，并嫁接到产业文化主题设施作为配套做虚，并植入一定文化主题设施作为配套做虚，并植入一定的创意产业，主要作用是体现区域的气质与标签感；住宅作为主导功的创意产业34、，主要作用是体现区域的气质与标签感；住宅作为主导功能，实行滚动开发，平衡现金流压力能，实行滚动开发，平衡现金流压力本体条件区位l大都市近郊自然资源l一定的山水生态资源人文资源l一定的文化村遗址资源后天打造分期发展l各开发周期都有公建、商业、住宅等要素进行有机穿插投入与盈利模式l文化主题以博物馆等形式呈现，做虚，主导功能是居住，分期滚动开发，平衡现金流压力南京青和宝华项目南京青和宝华项目26发展模发展模式总结式总结结合企业财务平衡的目标及本体资源，建议项目采取地结合企业财务平衡的目标及本体资源，建议项目采取地产主导的复合驱动模式，即以居住功能为主、文化理念产主导的复合驱动模式，即以居住功能为主、35、文化理念植入规划与建筑、配套提升区域的品质与标签感植入规划与建筑、配套提升区域的品质与标签感发展模式发展模式驱动因素驱动因素文化、旅游与地文化、旅游与地产的关系产的关系成功关键要点成功关键要点代表案例代表案例生态资源驱动生态资源驱动模式模式l依托生态资源，打造相关旅游设施，如高尔夫、游艇基地等，实现旅游与居住地产的双向带动l旅游度假带动居住l文化功能弱化l区位、交通与历史决定的稳定客源l旅游设施打造经验l美国绿蔷薇庄园l成都麓山国际人文资源驱动人文资源驱动模式模式l依托历史遗迹或城市的历史文脉，多以复原手段打造文化功能载体，集旅游、休闲、居住于一体l文化融入旅游与地产l旅游度假带动居住，最终双36、轮驱动l城市强大的文化底蕴以及城市人对文化的强烈认同l旅游设施的打造经验l前期配套投入与经营能力l成都芙蓉古城主题产品驱动主题产品驱动模式模式l依托一定的人文、自然资源，以主题乐园提升土地价值与区域配套，最终推动居住地产的发展l文化融入旅游度假l旅游度假带动居住l旅游产品打造运营的综合实力l前期投入的资金实力l深圳华侨城创意产业驱动创意产业驱动模式模式l文化创意产业驱动，提升区域价值，最终实现办公与商业地产的发展l文化与产业结合l带动办公与商业发展l大都市的中心区位l历史文脉的实质载体l北京798l上海八号桥地产主导的复地产主导的复合驱动模式合驱动模式l依托不强势的自然与人文资源，居住地产与人37、文旅游共同发力l文化融入旅游与地产l多功能共同发力，地产功能为主l与城市的适宜距离l一定的生态、人文资源l文化与地产的融合方式l杭州良渚文化村那么，市场是否支撑这种发展模式？那么，市场是否支撑这种发展模式？南京青和宝华项目南京青和宝华项目27市场发展验证市场发展验证南京青和宝华项目南京青和宝华项目2828长三角市场范围中，旅游地产的复合区域呈现出四长三角市场范围中，旅游地产的复合区域呈现出四大发展趋势大发展趋势1.长三角旅游市场庞大，在区域经济一体化的情况下，长三角旅游市场庞大，在区域经济一体化的情况下，区域旅游将趋向一体化区域旅游将趋向一体化4.度假地投资置业成为了不可逆转趋势度假地投资置业38、成为了不可逆转趋势3.文化在旅游度假产品中地位上升成为主流文化在旅游度假产品中地位上升成为主流2.目前长三角的旅游已走向休闲度假为主的目前长三角的旅游已走向休闲度假为主的“富旅游富旅游”阶段阶段需求分析需求分析长三角市场趋势判研长三角市场趋势判研南京青和宝华项目南京青和宝华项目29长三角拥有全国最大的旅游市场，随着经济一体化的加快，区域旅游长三角拥有全国最大的旅游市场，随着经济一体化的加快，区域旅游市场将朝着一体化方向走向繁荣市场将朝着一体化方向走向繁荣2007年江浙沪的旅游人旅游人数数分别占全国的13.6%、11.2%和6.2%，分别排名2、4、10位，三地旅游总人数占全国1/32007年江39、浙沪的旅游收旅游收入入分别占全国的25.7%、19.9%和19.1%，分别排名1、4、5位，三地旅游总收入占全国的2/3以江苏为例，目前国内游的主要旅客来源为长三角，占比高达65%，这说明三省市正相互成为最大的国内客源市场和旅游目的地 随着宁杭城际铁路、沪宁城际轻轨、等长三角重要的城际干线开通，长三角经济一体化进程将进一步加快，区域旅游市场一体化将成为必然，呈现更加繁荣的局面南京青和宝华项目南京青和宝华项目3030根据近年游客停留时间和人均消费的变化，判断旅游业正走向以根据近年游客停留时间和人均消费的变化，判断旅游业正走向以休闲度假为主的休闲度假为主的“富旅游富旅游”阶段阶段目前长三角旅游产品40、涵盖以上三种形式，并相互形成交叉，因休闲度假具有高附加值，是长三角旅游市场的的趋势江浙沪三地游客人均消费不断升高，说明旅游消费内容的丰富化，并具备中高端消费的经济基础江浙沪游客平均停留时间长，说明度假性质的旅游项目受欢迎p 江浙沪三省市游客的人均消费不断增长江浙沪三省市游客的人均消费不断增长p 江浙沪三地国内外游客人均停留时间为江浙沪三地国内外游客人均停留时间为2-5天天数据来源：三省市旅游局统计资料天天三省市国内外游客平均停留时间三省市国内外游客平均停留时间8765元元三省市国内游客人均消费三省市国内游客人均消费87651978-19821982-19921992-至今形式 观光旅游游乐产品41、休闲度假产品 文物古迹风土人情游乐场和主题公园休闲、养生等特点内容固定单一停留时间短人均消费低回头率低经济效应低活动新颖可重复游玩注重体验易被模仿经济效应高停留时间长属于中高档消费具有可重复性经济效应高盈利方式 门票、餐饮门票、游乐项目、提供无形服务p 旅游产品发展阶段旅游产品发展阶段南京青和宝华项目南京青和宝华项目3131长三角各大城市的高速发展导致一系列大城市问题，受生活节奏长三角各大城市的高速发展导致一系列大城市问题，受生活节奏限制，长三角客户对区域内的休闲度假需求强烈限制，长三角客户对区域内的休闲度假需求强烈 现代工业社会，资源会自然地向少数城市集中，以取得“规模经济效应”，同时产生“42、大城市问题”“大城市病大城市病”的主要特征是公共资源十分紧张，人口与资源的矛盾极其尖锐目前上海内环线以内的人口密度是外环线以外的24倍，远远高于国际上其他大城市，空气质量不佳、堵车严重等城市较低的生活质量和巨大的压力大，致使“亚健康群体出现”、他们对于放松身心的渴望，引发了对休闲度假的需求上海、江浙已成为全国各度假区的重要客源市场；目前还是以区域内旅游为主；3.393.39万人万人/平方公里平方公里1.751.75万人万人/平方公里平方公里0.700.70万人万人/平方公里平方公里0.140.14万人万人/平方公里平方公里上海城区人口密度上海城区人口密度休闲度假停留时间分析休闲度假停留时间分析43、南京青和宝华项目南京青和宝华项目3232从旅游发展规律看，随着长三角度假需求的增长，在度假地从旅游发展规律看，随着长三角度假需求的增长，在度假地投资置业成为了不可逆转趋势投资置业成为了不可逆转趋势世界旅游组织认为，当人均GDP达到30003000美元美元以上，人们开始寻求在旅游度假地置业3000US$3000US$6000-US$300US$1000US$洲际旅游开始出现度假需求普遍产生，出现到周边国家旅游的热潮旅游需求膨胀，主要为国内大众观光旅游；多样化休闲需求开始出现旅游需求发展特征在度假地置业在度假地投资、置业购买休闲度假产品本地置业置业特征6000以上3000600010003000344、001000人均GDP（美元）减缓发展阶段减缓发展阶段平稳发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段快速发展阶段启动阶段启动阶段发展阶段长三角上海上海江苏江苏浙江浙江107535700607820082008年长三角三省市人均年长三角三省市人均GDPGDP（单位：美元）（单位：美元）南京青和宝华项目南京青和宝华项目33旅游产品中对于文化的塑造和追求不断凸显，成为一种潮流旅游产品中对于文化的塑造和追求不断凸显，成为一种潮流旅游产品取得成功的关键是营造特色文化是品牌的内涵，是区别于其他产品的核心，可塑空间大文化特色可供深度挖掘，文化特色可供深度挖掘，形成特色形成特色项目特色？项目特色？一定阶段可以聚集人气，45、但容易被复制和模仿经营特色？经营特色？良好的经营可以为项目培育忠实的客户，并形成自己的核心优势，但前期定位时不适用环境特色？环境特色？旅游产品环境大同小异，均山青水秀文化特色？文化特色？文化可以塑造品牌，文化可以提升品质，引起共鸣和认同 文化具有较大的挖掘空间，它可以是地方文化挖掘、历史禀赋资源的挖掘利用，也可以是外来文化的引进南京青和宝华项目南京青和宝华项目34横店横店横店横店温州温州温州温州杭州杭州杭州杭州上海上海上海上海案例一案例一集文化产业、观光、体验于一体的横店影视城近年来备受集文化产业、观光、体验于一体的横店影视城近年来备受市场追捧市场追捧 区位：浙江东阳市横店镇开发主体：横店集团46、规模：占地一万五千亩经营状况：2008年接待游客505万人次；至今拍摄影视剧600多部。荣誉：全球规模最大的影视拍摄基地、中国唯一的“国家级影视产业实验区”，被美国好莱坞报道杂志称为中国好莱坞。横店被誉为“江南第一镇”，距东阳市区18公里，距义乌市区36公里南京青和宝华项目南京青和宝华项目35案例二案例二依托石库门形成的特色文化、商业集聚区上海田子坊也成依托石库门形成的特色文化、商业集聚区上海田子坊也成为旅游产品中独具特色的新潮流指标为旅游产品中独具特色的新潮流指标“田子坊”被称为上海的苏荷，视觉创意的“硅谷”，上海创意产业的发源地田子坊创意产业集聚区新模式中的石库门民居开发当前主要集中在:田47、子坊的一条支弄即泰康路210弄12号23号底层空间中心；这种创意产业集聚区石库门民居开发又有居民自行操作的特点，其带头人是泰康路210弄15号底层居民周先生。月租金：7000-7500元 南京青和宝华项目南京青和宝华项目36度假休闲产品缺乏度假休闲产品缺乏南京都市圈范围内山水自然资源旅游南京都市圈范围内山水自然资源旅游景区以及人文历史旅游景区较多，但观光成分居多，休闲度景区以及人文历史旅游景区较多，但观光成分居多，休闲度假产品缺乏，旅游度假项目应进一步发展假产品缺乏，旅游度假项目应进一步发展南京-玄武湖南京-中山陵南京-珍珠泉南京-汤山滁州琅琊山滁州明皇陵芜湖石林芜湖方特欢乐世界马鞍山采石矶扬48、州大明寺扬州瘦西湖巢湖霸王祠巢湖半汤温泉巢湖陋室马鞍山雨山湖巢湖紫薇洞江宁江宁浦口浦口扬州扬州马鞍马鞍市市芜芜湖湖和县和县景景点点以汤山、老山、将军山、秦淮河为首瘦西湖、大明寺、个园 雨山湖，翠螺山等“山水诗都”汀棠公园、赭山风景区 鸡笼山、香泉湖、霸王祠功功能能观光旅游、生态疗养，少量运动休闲、少量商务会议观光旅游观光旅游生态休闲观光旅游、游乐体验观光旅游、生态疗养产产品品颐尚温泉度假村、珍珠泉风景区、大吉温泉度假村瘦西湖风景区采石矶、盆山度假村方特欢乐世界香泉湖国际度假中心特征总结特征总结p 功能功能：功能差异化不足，缺乏休闲度假、商务会议功能p 品质品质：高档产品供给较少，消费档次大众化49、偏多p 种类种类：项目种类复杂，缺乏统一规划供给分析供给分析泛南京市场发展概况泛南京市场发展概况南京青和宝华项目南京青和宝华项目37功能同质化功能同质化度假功能未与文化进行深入的融合度假功能未与文化进行深入的融合江宁江宁浦口浦口溧水溧水和县和县景点景点以汤山、秦淮河为首的“六山一水”以老山、珍珠泉为首的“一山三水”天生桥、无想寺和傅家边 鸡笼山、香泉湖、霸王祠功能功能观光旅游、生态疗养，少量运动休闲观光旅游、生态疗养，少量商务会议观光旅游、生态休闲观光旅游、生态疗养产品产品颐尚温泉度假村大吉温泉度假村森湖溪谷旅游休闲度假区 香泉湖国际度假中心档次档次中高档，少量高端客户中档，中高端客户少中档，50、中高端客户少中档，中高端客户少特征总结特征总结p 功能功能：功能差异化不足，缺乏运动休闲、商务会议功能p 品质品质：高档产品供给较少，消费档次大众化偏多p 种类种类：项目种类复杂，缺乏统一规划浦口-珍珠泉江宁-汤山溧水-天生桥和县-香泉湖南京青和宝华项目南京青和宝华项目38溧水溧水森湖溪谷森湖溪谷依托一定的山水资源，但基本为纯依托一定的山水资源，但基本为纯低密度生态别墅区，别墅产品品质一般，无法满足商务低密度生态别墅区，别墅产品品质一般，无法满足商务休闲、商务度假的市场需求休闲、商务度假的市场需求p概况：概况：项目位处于溧水傅家边现代农业园区内，总占地面积800亩，总建筑面积13万平方米，超低51、密度别墅区。p交通：交通：宁杭高速二期工程的竣工,南京到溧水车程缩短至二十分钟,溧水到杭州、上海车程将缩短至不到二小时p资源与配套：资源与配套：项目依山面水，有森、湖、溪、谷等自然生态环境，原创新现代主义建筑，新自然主义生态人居，欲打造生态型别墅区。公共配套面积1.3万平方米，按五星级酒店标准设计，含餐饮、会议、商务、客房、医疗、超市、恒温泳池、桑拿、健身、网球等。p客户来源：客户来源：80%客户是南京客户n没有特色资源没有特色资源：山水资源一般，没有特色，容易与周边项目形成同质化竞争；n区域价值一般区域价值一般：位于溧水傅家边现代农业园区内，区域价值一般；n别墅产品品质一般别墅产品品质一般：52、别墅采用的建筑材料品质一般，未能体现出生态别墅区的尊贵感；“光合建筑”理念尚需要市场验证泛南京市场代表性泛南京市场代表性项目分析项目分析南京青和宝华项目南京青和宝华项目39大吉温泉度假村大吉温泉度假村依托生态资源，但依托生态资源，但资源利用率不高，运动休闲设施资源利用率不高，运动休闲设施陈旧且近于荒废，度假别墅缺乏设计风格，尊贵感不足陈旧且近于荒废，度假别墅缺乏设计风格，尊贵感不足p概况：概况：南京浦口区汤泉镇，南依老山国家森林公园，东邻珍珠泉旅游风景区，占地1300多亩。p交通：交通：距南京禄口国际机场仅需30分钟车程，距南京市中心40分钟车程，离宁合高速入口仅需2分钟p度假功能区：度假功能53、区：温泉中心康乐温泉中心、室外阳光温泉天池接待中心贵宾接待中心、各种类型规模的会议设施、中西餐厅、酒吧休闲中心室内游泳馆、网球场、健身房、棋乌篷船、卡丁车场、垂钓、高尔夫水上发球台p客户来源：客户来源：南京及周边县市为主，少量长三角、台湾等客户n度假别墅尊贵感不足度假别墅尊贵感不足：别墅设计缺乏风格，采用的建筑材料品质不足，没有体现出度假别墅的尊贵感n没能充分利用项目资源没能充分利用项目资源：温泉：温泉资源利用不足，只有集中式温泉区，缺乏入户温泉的私密缺乏入户温泉的私密感感；配套：运动休闲设备陈旧，篮球场、水上高尔夫练习场近于荒废荒废南京青和宝华项目南京青和宝华项目40安徽安徽泰华温泉度假村泰54、华温泉度假村项目规模小，项目规模小，仅有温泉资源，目前商务需求旺仅有温泉资源，目前商务需求旺盛，但客房数有限，接待能力不足，致使部分客户外溢盛，但客房数有限，接待能力不足，致使部分客户外溢p概况：概况：位处安徽省和县香泉镇由安徽泰华集团全额投资兴建的一家国际四星级温泉度假村，集餐饮、客房、会议、娱乐为一体的温泉度假村。p交通：交通：距南京禄口国际机场需70分钟车程，距南京市中心60分钟车程p度假功能区：度假功能区：温泉中心康乐温泉中心、室外阳光温泉天池住宿中心拥有四星级标准客房、豪华套房共119间，以幽雅复古的中式客房为主会议中心具有同声传译功能容纳300人的大会议厅，2个小会议厅可以举办新闻55、发布会、大型会议、文艺演出休闲中心卡拉Ok、台球、健身房p客户来源：客户来源：以合肥客户为主，其他包括南京及周边县市客户n客房设计不合理客房设计不合理：部分客房没有卫生间提供，客人住宿不方便n资源一般，且利用率不足资源一般，且利用率不足：项目规模小，仅有温泉资源作支撑温泉资源利用不足，只有集中式温泉区，客房内缺乏入户温泉缺乏入户温泉n客房接待能力不足客房接待能力不足：南京的商务客户需求居多，但现有客房数不足，致使部分商务客户外部分商务客户外溢溢南京青和宝华项目南京青和宝华项目41汤山汤山颐尚温泉颐尚温泉极力打造五星级温泉度假村，现已做成汤山温泉利极力打造五星级温泉度假村，现已做成汤山温泉利用的56、典范，是客户赴汤山泡温泉的首选之地，是汤山板块温泉产品和酒用的典范，是客户赴汤山泡温泉的首选之地，是汤山板块温泉产品和酒店住宿最高端项目店住宿最高端项目p 概况：概况：由国旅联合股份有限公司投资开发，第一期投资2.5亿，占地13.14公顷。p 功能配套：功能配套：一期项目主体是由按五星级标准建设的度假酒店和大型户外温泉主题园区两部分组成，各种商务会议和休闲娱乐配套齐全，档次较高。一期：多功能会议室（100人）、小会议室（55人）、客房（67间标间，4间一房一厅的套房，9间大床房，15间汤屋）、餐厅、洗浴、ktv、棋牌室、美发中心、休息厅二期：经营性酒店式租赁公寓，客房、网球场、垂钓中心、会议中57、心。二期将扩展到200间客房，接待200-300人左右的会议。p 客户来源：客户来源：80%上海客户，20%苏锡常南京本地客户。n温泉产品优势突出温泉产品优势突出：温泉产品种类繁多，涵盖多种不同风格，以土耳其鱼浴、罗马浴、中草药浴为代表，吸引不同年龄段的客户群体。产品设计有优惠差别，住宿客户可以80元的优惠价格多次重复泡温泉。基本到汤山泡温泉的客户，都会选择颐尚作为首选消费地点。n服务定位高端服务定位高端：温泉和住宿均定位为板块内的高端层次，打造板块内最高端的温泉度假村。南京青和宝华项目南京青和宝华项目42市场现市场现状总结状总结从市场供求关系来看，项目应当抓住泛南京市场度从市场供求关系来看，58、项目应当抓住泛南京市场度假休闲市场文化回归以及置业投资等机遇，主动占假休闲市场文化回归以及置业投资等机遇，主动占位，填补市场空白位，填补市场空白市场需求分析市场需求分析市场供给分析市场供给分析长三角旅游市场庞大，在区域经济一体化的情况下，区域旅区域旅游将趋向一体化游将趋向一体化目前长三角的旅游已走向休闲休闲度假为主的度假为主的“富旅游富旅游”阶段阶段文化在旅游度假产品中地位上文化在旅游度假产品中地位上升成为主流升成为主流度假地投资置业度假地投资置业成为了不可逆转趋势 泛南京市场山水、人文资源丰富，但目前旅游产品主要以观光为主，但目前旅游产品主要以观光为主，度假功能不足度假功能不足 泛南京市场主59、要体现为生态资场主要体现为生态资源驱动型，对文化的嫁接与体现不源驱动型，对文化的嫁接与体现不足足 泛南京市场旅游产品功能较为功能较为同质化同质化访谈纪要：访谈纪要：l南京人是很好玩的南京人是很好玩的，前几天南京一直下雨，周末出了一下太阳，整个新街口的交通就瘫痪了，是因为人都趁着天晴出了逛街，现在南京周边都没啥可去的地方，想周末开车带小孩子出去，都想不出什么地方好，总不能一直去新街口的大商场去l如果能做一些文化地产类产品，如果能做一些文化地产类产品，应该还是会比较创新的，可以吸引一部分人的眼球 南京青和宝华项目南京青和宝华项目43以文化为魂，地产为体，旅游为辅，以文化为魂，地产为体，旅游为辅，立60、足南京，立足南京，辐射长三角，成为辐射长三角，成为泛南京市场度假休闲的新活力泛南京市场度假休闲的新活力极极使命使命文化为文化为魂魂旅游为旅游为辅辅地产为地产为体体载体载体指导指导理念理念指导指导理念理念载体载体配套配套带动带动Q1Q1解决思路：解决思路：趋势项目价值梳理项目价值梳理发展模式研究发展模式研究市场机会验证市场机会验证南京青和宝华项目南京青和宝华项目44针对项目的发展模式与既定使命，国内外可借鉴的案例有哪些？针对项目的发展模式与既定使命，国内外可借鉴的案例有哪些？这些成功案例其项目定位、成功举措、功能设置和盈利点如何？这些成功案例其项目定位、成功举措、功能设置和盈利点如何？本项目有哪61、些方面值得借鉴与参考？本项目有哪些方面值得借鉴与参考？案例研究总结篇案例研究总结篇南京青和宝华项目南京青和宝华项目45l案例案例1 1：万科良渚文化村：万科良渚文化村关键字：文化、自然生态、休闲度假、大力营销关键字：文化、自然生态、休闲度假、大力营销南京青和宝华项目南京青和宝华项目46良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约2020公里，交通公里，交通便捷，整体占地便捷，整体占地8 8平方公里，房地产开发用地平方公里，房地产开发用地60006000亩亩良渚文化村良渚文化村20km20km“良渚文化村”位于杭州市西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心20公里，距离良渚遗62、址保护区2公里。既紧靠著名的文化遗址，又有距杭州市区中心最近的丘陵绿地和水网平原相结合的生态环境。总占地面积约为12000亩（约8平方公里），其中房地产开发用地约6000亩，预计年接待游客100万人次，预计居住人口3万人。她超越了房产发展的现有模式，将休闲、旅游、居住、创业等要素有机穿插，是一个多种功能复合的原创性近郊小镇。项目概况项目概况南京青和宝华项目南京青和宝华项目47良渚文化村良渚文化村万科在杭州的万科在杭州的“美丽洲计划美丽洲计划”；定；定位：打造中国著名多元化休闲旅游的文化城邦；位：打造中国著名多元化休闲旅游的文化城邦；但但居住功能依然是项目的核心居住功能依然是项目的核心“良渚遗址63、”作为大遗址的特指概念逐渐形成，大型礼制性建筑、高等级祭坛、显贵墓地集聚一地，大量不同类型的遗址被不断发现，良渚遗址作为良渚时期的一个政治、经济、宗教和文化中心的观念，很快得到了学术界的普遍认同。“良渚文化村”的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇。她建立在著名的文化遗址上，倚山面水，生态环境优越。城镇内集中了国际性的良渚文化博物馆、“良渚圣地”公园、良渚五星级度假村、“良渚不夜城”、“良渚风情街”、良渚生态森林公园、乡村高尔夫俱乐部、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容。生态人文人居休闲良渚文化村64、所勾勒的是这样的形象一个环境宜人的城镇，容纳3万到5万常住人口，在良好的自然植被间，有博物馆、五星级度假酒店、学校、低密度写字楼和集市，可居可游。良渚文化遗址依托深远的良渚文化依托深远的良渚文化项目定位项目定位南京青和宝华项目南京青和宝华项目48从时间轴的角度来看，公建、商业、住宅等要素有机穿插从时间轴的角度来看，公建、商业、住宅等要素有机穿插以良渚文化为载体、生态环境为卖点、居住功能为核心、以良渚文化为载体、生态环境为卖点、居住功能为核心、度假休闲功能为先期发力点度假休闲功能为先期发力点2006年2007年2008年2009年2003年2005年白鹭湾君澜度假酒店签约；06年开工；08年3月65、试营业2005年3月，良渚文化博物馆开工建设；2007年初，玉鸟流苏开工，2008年5月一期交付教育配套：幼儿园、中小学相继开工良渚青少年活动中心社区大型卖场等商业配套将投入使用2005年，白鹭郡北开盘销售2006年3月，竹径茶语开盘销售2006年9月，阳光天际开盘销售2007年8月，白鹭郡东开盘销售2008年8月，白鹭郡南开盘销售文文化化、商商业业、公公建建配配套套住住宅宅度假酒店是良渚文化村前期的核心配套；酒店对项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现以标志性建筑良渚文化博物院的打造先期构成良渚文化村的精神内核发展历程发展历程以特色风情商业街玉鸟流苏的打造来满足项目开发期间需66、要的生活配套，导入人气社区配套进一步完善南京青和宝华项目南京青和宝华项目49构筑构筑“二轴二心三区七片二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种功的核心构架，打造多种功能复合的原创性近郊小镇能复合的原创性近郊小镇良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。良渚文化博物馆以及良渚圣地公园构成了良渚文化村的精神内核，良渚国际度假酒店、玉鸟流苏商业街区则充分展现了小镇商业、休闲和娱乐的多元和丰富。整体规划整体规划项目组团项目67、组团建筑面积建筑面积物业类型物业类型开发进度开发进度白鹭郡北17万多层公寓2005年开盘，已售完竹径茶语8.6万多层,坡地花园洋房,坡地叠排,坡地排屋 2006年3月开盘，已售完白鹭郡东14.5万 多层公寓2007年4月开盘白鹭郡南18.5万多层公寓、洋房2008年5月开盘阳光天际16.9万西班牙风格坡地联排2008年8月开盘劝学里-回迁安置区在建白鹭郡西-规划中金色水岸-规划中绿野花语-规划中动区动区静区静区小镇风情度假区森林生态休闲区核心旅游区南京青和宝华项目南京青和宝华项目50建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入传统的院落、街巷等空间建筑以沿街和围合式街区形态为主，融入传统的院落、街巷等68、空间形态；风格上未作硬性统一，融入了多元的设计元素，优秀的建筑形态；风格上未作硬性统一，融入了多元的设计元素，优秀的建筑设计扮演着打动居住置业客户的营销道具角色设计扮演着打动居住置业客户的营销道具角色建筑风格建筑风格项目组团项目组团建筑面积建筑面积物业类型物业类型开发进度开发进度白鹭郡北17万多层公寓2005年开盘，已售完竹径茶语8.6万多层,坡地花园洋房,坡地叠排,坡地排屋 2006年3月开盘，已售完白鹭郡东14.5万 多层公寓2007年4月开盘白鹭郡南18.5万多层公寓、洋房2008年5月开盘阳光天际16.9万西班牙风格坡地联排2008年8月开盘劝学里-回迁安置区在建白鹭郡西-规划中金色水69、岸-规划中绿野花语-规划中南京青和宝华项目南京青和宝华项目51项目设施了六大生活配套系统，以构成完备的小镇生活，项目设施了六大生活配套系统，以构成完备的小镇生活，并在配套中始终串联并在配套中始终串联“创意良渚创意良渚”的主线，自成一体的主线，自成一体整个良渚文化村是“创意良渚”的主要组成部分，致力于发展文化休闲旅游业、文化会展业和时尚消费业整个项目配套通过整个项目配套通过“创意良渚创意良渚”这一这一主线自成体系主线自成体系文化设施系统医疗保健系统道路交通系统商业配套系统教育设施系统休闲运动系统良渚博物馆、基督教堂、大雄寺班车、公交车、道路、古墩路延伸段与浙江省一院共建小区医疗系统玉鸟流苏商业街70、白鹭郡商业中心、商务酒店、社区超市双语幼儿园、中小学各大主题公园、度假酒店、拓展基地、休闲设施配套设施配套设施南京青和宝华项目南京青和宝华项目52一处标志性建筑一处标志性建筑良渚文化博物院构成了良渚文化村良渚文化博物院构成了良渚文化村的精神内核的精神内核良渚博物院占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米，是一个集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的标志性建筑与城镇精神导向，也是杭州城标志性建筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建筑，是传播良渚文化的市的文化标志性建筑，是传播良渚文化的集中展示地。集中展示地。文71、化设施文化设施名家设计名家设计中国最佳公共建筑奖第一名中国最佳公共建筑奖第一名由世界级建筑大师戴卫奇普菲尔德设计的良渚博物院，以“一把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。院内还设计了三个天井式主题庭院，庭院周围的美人靠以及源自玉琮、玉璧理念等建筑小品，体现了中国园林建筑的元素。良渚博物院主体建筑今年荣获美国商业周刊和建筑实录杂志评选的“中国最佳公共建筑奖”第一名。杭州作为国际知名的风景旅游城市正在向国际知名的文化休闲城市转变，西湖风景不再是杭州惟一的标签。良渚，作为杭州城市和中国玉文化的发祥地，再一次把杭州城市发展引领到了一个新的阶72、段。作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度配套建设配套建设南京青和宝华项目南京青和宝华项目53白鹭湾君澜度假酒店白鹭湾君澜度假酒店度假酒店是良渚文化村前期核心配套；度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始酒店对项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现显现商务度假商务度假酒店占地约酒店占地约274.8274.8亩，总建筑面积亩，总建筑面积7.37.3万平万平方米，并拥有方米，并拥有4 4万多平方米的水面及万多平方米的水面及2 2万平万平方米的道路与广场。方米的道路与广场。整体设计古朴73、典雅，气势宏伟，临湖而建的庭院式建筑主体分为连绵而成的十个区，环绕在丘陵绿地和湿地湖泊之中，营造出人文与自然生态景观融合的氛围，为来自世界各地的尊客提供高品质的休闲度假享受。酒店拥有雍容华贵的超大客房312套，多个中西式餐厅可同时容纳1000人就餐，960的大型多功能厅和其它大小会议室十余个，设施先进的室内外游泳池、壁球馆、健身房、棋牌房、垂钓区、烧烤区、婚庆广场、户外拓展、精品廊等，使这里成为高品质的商务、休闲、度假胜地。2008年3月：试营业2009年11月：周末入住率约在95%2005年：酒店签约2006年：动工配套建设配套建设南京青和宝华项目南京青和宝华项目54玉鸟流苏玉鸟流苏名家设计74、的全国唯一乡村创意聚落；已入驻商家包名家设计的全国唯一乡村创意聚落；已入驻商家包括画馆、艺术基地、商业、餐饮、药店、洗衣店、银行等，前期括画馆、艺术基地、商业、餐饮、药店、洗衣店、银行等，前期功能依然是以满足居住的配套功能为主功能依然是以满足居住的配套功能为主“创意良渚基地创意良渚基地”在内的杭州市十大文化创意产业在内的杭州市十大文化创意产业园。万科良渚文化村园。万科良渚文化村“玉鸟流苏玉鸟流苏”创意街区，是全创意街区，是全国唯一乡村创意聚落，作为国唯一乡村创意聚落，作为“创意良渚基地创意良渚基地”的核的核心，在当代生活中体现出良渚文化的精神内核心，在当代生活中体现出良渚文化的精神内核原创、首75、创、独创和面向未来的拓展力。原创、首创、独创和面向未来的拓展力。商业设施商业设施玉鸟流苏是创意良渚基地的主要产业集聚区。该街区地块类型类似鸟状，总占地总占地186111186111平方平方，规划建筑面积为规划建筑面积为4.64.6万方万方。总建筑分为5期，一期建设共8000平方米，已经交付使用；剩余正在规划设计中，预计2009年10月全部竣工。由四位中国当代实验建筑师张雷、齐欣、柳亦春、吴钢集群设计，作品获邀参加威尼斯国际双年展、香港建筑双年展等重要国际展览。创意办公创意办公休闲体验休闲体验时尚发布时尚发布配套餐饮配套餐饮娱乐总汇娱乐总汇玉鸟流苏创意文化街玉鸟流苏创意文化街区的创意主导产业区的76、创意主导产业配套建设配套建设南京青和宝华项目南京青和宝华项目55项目近项目近50005000亩非可建用地（含山体）主要用于亩非可建用地（含山体）主要用于各种主题公园及旅游休闲项目的开发建设各种主题公园及旅游休闲项目的开发建设配套建设配套建设南京青和宝华项目南京青和宝华项目56配合各主题公园，增设休闲娱乐设施和户外拓展基地配合各主题公园，增设休闲娱乐设施和户外拓展基地更丰富了休闲的功能，多元化的娱乐休闲已经成项目更丰富了休闲的功能，多元化的娱乐休闲已经成项目的标配的标配休闲娱乐设施休闲娱乐设施包括室内外游泳池、壁球馆、健身房、乒乓球室、台球房、运动吧、派对屋、棋牌房、足疗馆等，山水景色与建筑设施77、渗透契合，既具有先进的健身休憩功能，又独有城市中心无法采集到的自然气息，吸引热爱健身、崇尚健康的人士亲近它。户外拓展基地户外拓展基地以大自然为依托，包含小型足球场、篮球场，以及“携手并进”“乘风破浪”“礼让通行”“轮胎荡桥”“索道飞跃”“秋千桥”等拓展项目设施，适合各年龄层次客人、团队休闲锻炼，通过活动可以认识自身潜能，增强自信心，改善自身形象；克服心理惰性，磨练战胜困难的毅力；启发想象力与创造力，提高解决问题的能力；认识群体的作用，增进对集体的参与意识与责任心；改善人际关系，学会关心，更为融洽地与群体合作；学习欣赏、关注和爱护大自然配套建设配套建设南京青和宝华项目南京青和宝华项目57除此之外78、，还规划了大量城市商业和公建配套，是项除此之外，还规划了大量城市商业和公建配套，是项目逐步由文化旅游休闲地转变成为田园城市目逐步由文化旅游休闲地转变成为田园城市教育设施：幼儿园、中小学良渚文化村劝学里学校已经结顶，现正与国内一流的教育机构洽谈合作。医疗保健：保健体检中心已建成集体检、养生、医疗和健康指导于一体的保健体检中心已建成。交通配套：业主班车；公交一体化；古墩路延伸段万科良渚文化村已开通往返于市区的社区巴士，与余杭公交一体化也达成协议，四条公交线路使小镇交通出行日益便利。近期，古墩路延伸段已开始建设，未来从古墩路可直达万科良渚文化村，这将进一步拉近项目与市区的距离，小镇全面融入大城西优雅79、生活圈。文化设施：良渚文化博物院；基督教堂；大雄寺。良渚文化博物院已在2008年底正式对外开放；基督教堂，正在规划建设中；同时区域内还有大雄寺。休闲运动：度假酒店；白鹭公园；茶语公园；美丽洲公园；游山步道每个居住社区都拥有独立业主会所和健身娱乐设施。基地内的游山步道一期已经投入使用，闲暇时分登山赏景将成为小镇生活中的一部分。另一大商业中心另一大商业中心白鹭郡南商业中心白鹭郡南商业中心包括了创意体验沙龙、潮流运动馆、咖啡厅、酒吧、茶社、洗衣店、美容美发店、水果店、净菜超市、自助银行等多元业态。万科拟招商的大型品牌商业类有迪卡侬、麦德龙、邻里中心等外资卖场。各个组团内的社区各个组团内的社区商业中心80、商业中心包括室内恒温泳池、高档中餐厅、高级SPA、健身中心、便利超市、咖啡酒廊休闲中心、酒店客房等多种配套设施。配套建设配套建设南京青和宝华项目南京青和宝华项目58项目营销造势期间，名人云集，源源不断地文化项目营销造势期间，名人云集，源源不断地文化事件打造良渚文化村的艺术盛宴事件打造良渚文化村的艺术盛宴学术大师云集学术大师云集20082008中华文化高峰论坛开讲中华文化高峰论坛开讲“中华文化高峰论坛”由全国人大常委会原副委员长、语言学家许嘉璐，国学大师、2008奥运会艺术顾问季羡林，国学大师任继愈、诺贝尔物理学奖获得者杨振宁和著名作家王蒙共同发起。曾于2004年，以“弘扬中华文化”为主旨，在首81、都北京举办第一届文化高峰论坛，发表了甲申文化宣言，其“弘扬中华文化”的主旨被写入了党的十七大报告。今年为第二届，以探讨“中华文化的普适价值”为主题，10月20日将在万科良渚文化村召开，届时全国著名的学术大师、文化名流将云集万科良渚文化村。“中华文化高峰论坛”的召开，为万科良渚文化村作为文化重镇的战略目标奠定了理论基础与象征意义。声势浩大的良渚玉鸟艺术节声势浩大的良渚玉鸟艺术节活动内容包括：黑白木刻大赛、名家版画展览等。其中展览时间近一个月的名家版画展，将邀请众多当代版画艺术家作客万科良渚文化村，他们在华人版画界一直占据很重要的位置，此次展览的多为这些艺术家的代表作，为我们提供了一个欣赏中国版画82、艺术风貌的难得机会。万科良渚文化村是块风水宝地，学术泰斗、文艺大家、明星大腕等社会各界名流均偏爱有加。而源源不断的文化事件，更是成为小镇的生活传统。以良渚博物院开院为导向，万科良渚文化村作为文化重镇、创意高地，迎来社会各界重要的脚步与声音。还有：首届中国(杭州)吉他艺术节、良渚国际雕塑邀请展(、中国(良渚)民谣音乐节，2009年6月7日中华玉文化中心在良渚文化村成立等关键举措关键举措南京青和宝华项目南京青和宝华项目59案例启示案例启示大规模综合性项目开发须充分利用当地文化资源，将文化视作项目的大规模综合性项目开发须充分利用当地文化资源，将文化视作项目的精神内核，精神内核，成为标签成为标签，提升83、项目层次与影响力，提升项目层次与影响力1 1文化设施和高端酒店能文化设施和高端酒店能提升提升客户对项目的客户对项目的认知认知，同时完善项目初期的，同时完善项目初期的配套功能缺失配套功能缺失2 2项目通过多功能的完备配套体系，构建了真正的小镇生活，并以此消项目通过多功能的完备配套体系，构建了真正的小镇生活，并以此消除郊区大盘的陌生感除郊区大盘的陌生感3 3旅游用地或租赁山体用地旅游用地或租赁山体用地开发了各大主题公园和相关休闲度假设施，开发了各大主题公园和相关休闲度假设施，以导入旅游客群，带动人气，打响知名度，支撑项目整体开发销售以导入旅游客群，带动人气，打响知名度，支撑项目整体开发销售4 4规84、划方面注重动静分区，尊重自然生态等各大规划原则，以创新理念规划方面注重动静分区，尊重自然生态等各大规划原则，以创新理念打动客户打动客户5 5不同风格建筑，不同偏好客群，共同构成小镇生活的活力与交流不同风格建筑，不同偏好客群，共同构成小镇生活的活力与交流6 6丰富的文化事件丰富的文化事件既能提高项目的知名度，又能为项目注入活力既能提高项目的知名度，又能为项目注入活力7 7南京青和宝华项目南京青和宝华项目60关键字：花博会、国际风情园、聚集人气、主题乐园、风情居住区关键字：花博会、国际风情园、聚集人气、主题乐园、风情居住区l案例案例2 2：成都国色天乡：成都国色天乡南京青和宝华项目南京青和宝华项目85、61国色天乡新城位于成都近郊，涵盖了主题旅游、休闲国色天乡新城位于成都近郊，涵盖了主题旅游、休闲度假、高端商务居住的旅游地产项目度假、高端商务居住的旅游地产项目背景情况背景情况国色天乡位于温江生态名镇万春镇，规划占地6000亩，是集合主题乐园、五星级酒店、会议中心、高尚国际主题社区为一体旅游地产项目。该项目为西南首家体验式游乐基地，并被评为“国家重点生态示范区”。项目由成都置信实业（集团）有限公司投资，联合韩国三星爱宝乐园、美国蓝马克娱乐集团、加拿大FORREC集团等国际著名机构打造。地处成都的上风上水处，自然资源良好，坐拥10万亩原生态森林，3.5公里江安河自然河段。成都市成都市中心中心温江86、区温江区国色天乡国色天乡3公里公里鄯县鄯县20公里公里芙蓉大道芙蓉大道风溪大道风溪大道p四通八达的交通网络优势：四通八达的交通网络优势：光华大道、成温高速和建设中的芙蓉大道三线三方位进入距离成都中心城区20公里、30分钟车程。距离温江城区3公里。从成温邛高速上绕城高速到达机场只需40分钟成温高速成温高速项目概况项目概况光华大道光华大道通市中心通市中心南京青和宝华项目南京青和宝华项目62开发商在五年内成功地把成都近郊的成片农田打造成开发商在五年内成功地把成都近郊的成片农田打造成“旅游休闲地产旅游休闲地产”为一体的知名项目为一体的知名项目高端住宅物业开发高端住宅物业开发娱乐主题开发娱乐主题开发区域87、价值提升区域价值提升物业价值增加物业价值增加观光主题开发观光主题开发20052005年年8 8月月 8月和置信精典汽车联合主办房车联动，聚集乐园人气，为推出香颐丽都一期造势。20052005年年5 5月月 1 1日日打造第六届中国花卉博览会风情园区，占地987亩六国风情馆：中国馆、法国馆、比利时馆、德国馆、西班牙馆、日本馆和魔法岛，各国花卉文化的体验和展示以及互动的参与20052005年年1010月月 项目重新概念规划在风情馆上增加游乐项目，修建娱乐乐园20052005年年9 9月月 1818日日香颐丽都一期一批开盘一期占地120亩20072007年年9 9月月 2828日日20072007年88、年4 4月月 1414日日主题乐园开业，总投资20亿投资1亿引进国际顶尖游乐设施，美国集市主题游乐区域和其它游乐设施主题游乐、主题演艺与主题商业连接起九大主题游乐区域20062006年年3 3月月 2828日日香颐丽都一期二批开盘香颐丽都二期鹭湖宫开盘，占地303多亩；此时，开发面积达2000多亩，成为成都最大规模的房地产开发项目之一；香颐丽都三期蓝堡开盘，占地88多亩20092009年年3 3月月 20042004年年1212月月6日日国色天乡国际风情园正式动工该项目规划占地6000亩发展历程发展历程南京青和宝华项目南京青和宝华项目63国色天乡以国色天乡以“第六节花博会第六节花博会”为契机，89、一跃成为成都为契机，一跃成为成都热点区域热点区域 关键举措关键举措n2005年初，置信进入万春镇受到各方的质疑：2005年，温江区万春镇为陌生区域；镇区不通公交车，道路条件差。而且镇区范围小、配套缺乏；虽然距离市区仅3公里，本地人对万春镇心理距离比较大。n国色天乡与万春镇并同成为热点：2005年9月28日国色天乡乐园作为第六届中国花卉博览会的风情园区对外开放，开园仅10天，迎来30余万中外游客。国色天乡以其独特的风情赢得了无数游客的赞誉。国色天乡成为节假日理想的休闲地，万春镇也一跃为成都最具人气的热点区域之一。n置信抓住花博会机遇，联手打造花博会分会场，调整规划与开发思路：2005年9月28日90、，第六届中国花博会在温江举行；加大开发力度，与温江区政府联手在万春镇打造了国色天乡作为花博会分会场；置信对万春板块的开发进行了调整。新的“创意”从先前一个国色天乡乐园配合地产开发的模式，升级为对整个万春片区的全面包装打造。u万春镇距温江城区只有三公里，但就这么一段不长的路，却让当时的万春镇和外界形成了极大的心理距离。镇子地方小，就那么两条街，没什么可玩的，也没什么可看的，就是温江本地人那时也很少到万春镇，更别说外地人了。p第六届中国花卉博览会：于2005年9月在四川成都温江举办。本届花博会会期接待游客达133.59万人次，其中主展馆及花博园94.59万人次，实现综合收入约9000万元。p20091、7年开园当天半小时内涌入3万人，“五一”黄金周5天接待人数达48万。据不完全统计，2007年十二月截止，国色天乡累计接待游客数量已突破500万人次，单日最高游客数量近10万人次。南京青和宝华项目南京青和宝华项目64在建主题乐园期前后，国色天乡相继承办一系列活动，在建主题乐园期前后，国色天乡相继承办一系列活动，吸引大家的眼球，不仅聚集人气且保持媒介的关注度吸引大家的眼球，不仅聚集人气且保持媒介的关注度关键举措关键举措2005年6月18日：“2005七彩童星才艺竞赛”在置信国色天乡香江之恋滨河艺术长廊”盛大举行。2005年9月28日：国色天乡作为第六届花博会分会场2006年5月1日举办2006国色92、天乡五一欧美缤纷秀 2006年6月：举办“一个城市的生活方式 与美丽同行时尚魅力沙龙”、“一个一个城市的生活方式 伍佰超厉害成都歌友会”、“一个城市的生活方式 百人户外瑜伽活动”系列活动2006年9月17日：“国色天乡唱响天下”大型电视歌友会，邀请了李宇春、何洁、纪敏佳等四川超女2007年4月14日：国色天乡乐园正式开园国色天乡成为温国色天乡成为温州区的旅游名片州区的旅游名片国色天乡通过持续不断的营销活动，形成高度的知国色天乡通过持续不断的营销活动，形成高度的知名度与人气：名度与人气：通过不断推出的主题活动，持续吸引大家的关注“挑幸”国色国庆八天乐翻天 2009-9-17第59届世界小姐四川大93、赛 2009-8-27国色天乡欧式婚礼秀 2008-8-12国色天乡乐园“清凉一夏”之 爱要大声说出 2009-7-26国色天乡乐园“快乐家族”2009-7-20周笔畅2009最新专辑时间2009-6-20温情端午、“舞动”快乐 2009-5-26南京青和宝华项目南京青和宝华项目65（完善基础生活配套）（国际教育与保健卫生）（文化、体育、运动）n“旅游旅游+生态生态+休闲休闲+餐饮餐饮+住宅住宅”复合平台；复合平台；n每天从每天从“早早”到到“晚晚”都能在此享受的生活之都；都能在此享受的生活之都；n“10岁岁”到到“100岁岁”都能在此都能在此“享乐享乐”的一生之城；的一生之城；国色天乡功能结94、构与功能布局强调功能复合型，坚国色天乡功能结构与功能布局强调功能复合型，坚持以旅游、休闲、餐饮和居住等多功能复合发展持以旅游、休闲、餐饮和居住等多功能复合发展功能构成功能构成功功能能构构成成香颐丽都香颐丽都 国色天乡乐园国色天乡乐园1 1期期国色天乡乐园国色天乡乐园2 2期期水上世界水上世界（陆地探险公园）（运动公园）（城市温泉水疗片区）四大主题公园四大主题公园（旅游用地）（旅游用地）欧洲商业小镇欧洲商业小镇（天乡风情小镇）（五星级酒店）1 1期期香颐丽都香颐丽都2 2期期鹭湖宫鹭湖宫3 3期期蓝堡蓝堡4期5期(游乐板块总案名)(商业板块总案名)南京青和宝华项目南京青和宝华项目66国色天乡在花95、博会六国风情会馆基础上进行观光主题国色天乡在花博会六国风情会馆基础上进行观光主题开发，形成了九个具有异域风情的园区开发，形成了九个具有异域风情的园区由充满世界风情的中国龙城、樱花之都、慕尼黑小镇、印象法兰西、巧克力王国、斗牛城、米兰阳光、美国集市和梦幻岛九大主题游乐区域构成。园区内，湖水波光清澈，亭台楼阁，小桥流水，游廊花榭，环境优雅，繁华胜景，汇融中外建筑，生态休闲与互动体验完美结合。n中国馆：中国馆：中国传统建筑与特色园林完美结合。中式美食、茶酒文化等尽享华夏大悠情雅韵。n比利时馆：比利时馆：浓缩欧洲发展里程的建筑风格。特色小商品、花房、巧克力店，尽显比利时精致生活。n西班牙馆：西班牙馆：96、西班牙式的激情空间。风情剧院、室内运动场管等让热情活力无穷绽放。n日本馆：日本馆：精致细腻的日式建筑。花艺馆、花卉温泉、日式茶道，温润风情的弥漫。n德国馆：德国馆：蕴涵历史文化气息的现代建筑。啤酒天堂、书吧、艺术画廊。n法国馆：法国馆：法兰西无可救药的烂漫建筑气息。葡萄酒、咖啡、风情旅店、法式大餐等尽显法国情调生活。功能构成功能构成主题观光功能主题观光功能西班牙馆中国馆法国馆比利时馆德国馆 意大利馆 南京青和宝华项目南京青和宝华项目67旅游用地开发上，国色天乡联合韩国三星爱宝乐园进旅游用地开发上，国色天乡联合韩国三星爱宝乐园进行娱乐主题开发，形成主题游乐、主题演艺与主题商行娱乐主题开发，形成主97、题游乐、主题演艺与主题商业连接起九大主题游乐区域业连接起九大主题游乐区域世界四大主题公园之一的世界四大主题公园之一的韩国三星爱宝乐园，韩国三星爱宝乐园，以全程顾问的形式，向国色天乡乐园提供其积累了三十年的策划与运营管理经验。主题游乐主题游乐：极速风车、激流勇进、挑战者之旅、自旋滑车、勇敢救火车、海豚跳、桑巴气球、高空观览车、豪华双层转马、转转杯主题演艺主题演艺：俄罗斯国家大马戏魔马秀，让人们充分享受异国风情所带来的别样感受；华丽的绿野仙踪花卉巡游，激情四射的弗拉门戈舞功能构成功能构成主题娱乐功能主题娱乐功能南京青和宝华项目南京青和宝华项目68紧随国色天乡主题乐园对外开放的还有风格独特的主紧随国98、色天乡主题乐园对外开放的还有风格独特的主题商业、国际教育等配套功能题商业、国际教育等配套功能主题商业：品牌中餐、主题西餐、异国料理、专业SPA等等，不一而足，个性化，立体化的商业形态，让时尚的游乐体验得到最大程度的丰满和升华。公共配套：国际教育、保健卫生与主题运动特色活动配套：特色婚庆活动功能：与成都知名的婚庆公司联合，在国色天乡已有的特色风情园区内，举办各种婚庆活动，包括湖畔婚礼、草坪婚礼与通话婚礼等。功能构成功能构成配套功能配套功能南京青和宝华项目南京青和宝华项目69国色天乡乐园与房产板块唇齿相依，为房产板块带来了国色天乡乐园与房产板块唇齿相依，为房产板块带来了巨大的磁石效应，带动人气，促99、进了物业价值的增值巨大的磁石效应，带动人气，促进了物业价值的增值国色天乡主题乐园国色天乡主题乐园一期香颐丽都一期香颐丽都二期鹭湖宫二期鹭湖宫 三期蓝堡三期蓝堡功能构成功能构成居住功能居住功能市场反馈甚好：泛欧式建筑风格、临河绝佳地段、别墅与小高层配合的户型设计，都带给成都楼市惊喜整个香颐丽都为泛欧式建筑风格，是置信“丽都系”的巅峰力作。所有住宅均据有江安河最优美最生态的河段，亲水性非常好，零距离享受江安河活水水系。2005年9月2007年9月2009年3月u7500元/平方米(均价)u5500元/平方米(均价)均价一期香颐丽都二期鹭湖宫2007年4月主题乐园开园u11000元/平方米三期蓝堡南100、京青和宝华项目南京青和宝华项目70国色天乡在统一规划、分期开发、资源共享的基础上，国色天乡在统一规划、分期开发、资源共享的基础上，住宅区营建了系统化又不失个性的法兰西古典主义风格住宅区营建了系统化又不失个性的法兰西古典主义风格的建筑的建筑 功能构成功能构成建设风格建设风格沿河部分、叠拼部分、独栋部分和联排部分划分为四个板块，将相互渗透也相互对立的设计手法灵活运用，形成更多层次、更多理性、更多生态的景观空间。以新古典主义方式，将轻松浪漫的地中海氛围与尊贵典雅的景观空间相融合，简约而精致，同时兼顾空间的私密性与安全性分两批推出，首批推出叠拼别墅分两批推出，首批推出叠拼别墅1010栋栋270270户101、，联排别墅户，联排别墅3 3栋栋5252户；第二户；第二批为独栋别墅批为独栋别墅1111栋。栋。占地占地126126亩，建筑面积亩，建筑面积87686.987686.9平方平方米，容积率米，容积率0.950.95荣获荣获20062006年度年度“中国国际花园社区中国国际花园社区”金奖奖项。金奖奖项。设计的产品类型丰富设计的产品类型丰富独栋：818平米，8-9千/平米；双拼：422-469平米，8-9千/平米；叠拼：220-280平米，6500元/平米；花园洋房：110-160平米，5700-5800元/平米；小高层：80-160平米。在整个二期的中心，内河汇流的地方还将设置一个3000平方米左102、右的体能运动商务中心鹭湖宫以花园洋房、叠拼、双拼和鹭湖宫以花园洋房、叠拼、双拼和独栋别墅为主要建筑形态，占地独栋别墅为主要建筑形态，占地303.54303.54亩，其沿江安河区域将开凿亩，其沿江安河区域将开凿6000060000人工内湖，引入河水形成众人工内湖，引入河水形成众多水系，循环流经小区各个区域之后多水系，循环流经小区各个区域之后再汇入江安河，小区内保持再汇入江安河，小区内保持2424小时活小时活水恒流。水恒流。法国古典主义优雅、浪漫的风情，法国古典主义优雅、浪漫的风情，将法国文化、建筑品质与天然环境集将法国文化、建筑品质与天然环境集为一体的高档住宅区，体现出物业卓为一体的高档住宅区，103、体现出物业卓越不凡的豪华与尊贵。越不凡的豪华与尊贵。占地占地8989亩，建筑面积亩，建筑面积2811528115平方米，平方米，容积率容积率0.470.47以临河纯独栋别墅为主要形态，打以临河纯独栋别墅为主要形态，打造造5151栋栋2 2层独栋别墅，价格为层独栋别墅，价格为1100011000元元/平方平方南京青和宝华项目南京青和宝华项目71在规划上分割游玩区与居住区，进行动静分区，缔在规划上分割游玩区与居住区，进行动静分区，缔造住宅区的私密性和游乐的开放性；并有序启动各造住宅区的私密性和游乐的开放性；并有序启动各区域的开发区域的开发项目规划：国色天乡国际度假区由国色天乡四大主题乐园、2000104、亩高端别墅区和700余亩商业风情小镇、大型超五星级主题酒店以及各类商业、休闲、教育、市政等国际化城市配套设施组成；是一个集主题旅游、度假、居住、商业等多种业态为一体的旅游复合地产大作。开发周期：整个国色天乡国际度假区从2005年开始建设，建设周期将持续到2016年，长达10年。四大主题乐园总占地约3000多亩，共分四期开发。国色天乡别墅板块占地面积约2000亩，共分六期开发。香颐丽都香颐丽都鹭湖宫鹭湖宫303亩亩香颐丽都三期香颐丽都三期 331.38亩亩国色天乡乐园二期国色天乡乐园二期香颐丽都五期香颐丽都五期 860亩亩沿河商业用地沿河商业用地 110.48亩亩1.5公里的商业街用地公里的商业105、街用地 595亩亩五星级酒店五星级酒店 100亩亩国际双语学校国际双语学校香颐丽都四期香颐丽都四期 305.77亩亩国色天乡乐园一期国色天乡乐园一期 987亩亩香颐丽都一期香颐丽都一期 120亩（已售）亩（已售）整体规划整体规划南京青和宝华项目南京青和宝华项目72国色天乡的发展启示国色天乡的发展启示承担大城打造使命承担大城打造使命 旅游目的地发展战略旅游目的地发展战略 文化地产为己任文化地产为己任p国色天乡的开发，实际上等于建一座新城，承国色天乡的开发，实际上等于建一座新城，承担了太多的社会责任和城市职能。在提前做好担了太多的社会责任和城市职能。在提前做好社区配套的同时，推动社会配套的完善，很106、大社区配套的同时，推动社会配套的完善，很大程度地推进城市化进程与提升区域价值。程度地推进城市化进程与提升区域价值。p国色天乡着力形成的是一个国色天乡着力形成的是一个“以旅游业促进商以旅游业促进商业的进步，以商业、旅游等综合功能来带动高业的进步，以商业、旅游等综合功能来带动高档住宅开发档住宅开发”的良性互动发展格局。使旅游房的良性互动发展格局。使旅游房地产和主题酒店业、主题商业、主题文化产业地产和主题酒店业、主题商业、主题文化产业得到共同发展，最终形成一个产业集群和主题得到共同发展，最终形成一个产业集群和主题社区，同时也使项目本身成为成都一个重要的社区，同时也使项目本身成为成都一个重要的旅游目的107、地。旅游目的地。p成都置信董事长杨毫率领整个管理团队亲自走成都置信董事长杨毫率领整个管理团队亲自走访西欧、北欧、地中海沿岸等地三十多次，最访西欧、北欧、地中海沿岸等地三十多次，最后定位于以法国文化作为项目文化风格，并倾后定位于以法国文化作为项目文化风格，并倾力将法国文化的精髓发挥到极致，而使国色天力将法国文化的精髓发挥到极致，而使国色天乡的地产开发成功。乡的地产开发成功。1-1-承担城市功能职责，承担城市功能职责，完成大城打造使命完成大城打造使命2-2-通过商业、旅游与住通过商业、旅游与住宅的良性互动发展，使宅的良性互动发展，使区域成为重要的旅游目区域成为重要的旅游目的地的地3-3-地产开发需108、要注入文地产开发需要注入文化内涵，打造文化景观化内涵，打造文化景观与居住环境，这是地产与居住环境，这是地产开发成功的保证之一。开发成功的保证之一。项目启示项目启示南京青和宝华项目南京青和宝华项目73l案例案例3 3：上海泰晤士小镇：上海泰晤士小镇关键字：借势、英国风情、自造旅游资源、大力营销关键字：借势、英国风情、自造旅游资源、大力营销南京青和宝华项目南京青和宝华项目74上海泰晤士小镇位于上海松江新城，距离上海市中心上海泰晤士小镇位于上海松江新城，距离上海市中心城区城区3030公里，目前已成为上海市民皆知的标志性社区公里，目前已成为上海市民皆知的标志性社区背景：背景：泰晤士小镇是松江区落实上海109、城市发展战略中的一个标志性建筑，由上海松江新城建设发展有限公司联合上海恒和置业有限公司等几家大型房地产开发企业携手打造的，及由英国阿特金斯工程顾问公司担纲设计的欧式风格小镇规模规模项目规划面积1平方公里；总建筑面积35万平方米。区位状况区位状况离上海市区较远。配套不成熟。交通交通距市中心约30公里，1个小时的车程。比邻沪杭高速、正在建设中的轨道交通9号线从市中心徐家汇直达松江新城30公里项目概况项目概况南京青和宝华项目南京青和宝华项目75泰晤士小镇经过多年的发展成为上海新的热门休闲泰晤士小镇经过多年的发展成为上海新的热门休闲旅游景点旅游景点关键关键节点节点活动活动事件事件关键关键举措举措200110、22002年：泰晤士小镇工程开工年：泰晤士小镇工程开工20022002年年1010月：月：泰晤士小镇工程开工泰晤士小镇工程开工20042004年：年：泰晤士名列销售排行泰晤士名列销售排行TOP50TOP50排行排行榜榜20052005年：年：举办免费周末烧烤烟火派对举办免费周末烧烤烟火派对举办泰晤士之夜啤酒焰火晚会举办泰晤士之夜啤酒焰火晚会举办举办pchomepchome数码影像俱乐部数码影像俱乐部4 4周年庆典活动周年庆典活动举办举办20052005年年“松江新城松江新城”杯全国杯全国摩托艇精英对抗赛摩托艇精英对抗赛n开发商大型招商团赴英伦三岛招开发商大型招商团赴英伦三岛招商商n法国知名艺术111、雕塑作品落户泰晤法国知名艺术雕塑作品落户泰晤士小镇士小镇n20052005年：泰晤士小镇被知名广年：泰晤士小镇被知名广告公司选取为广告外景地告公司选取为广告外景地 20062006年：泰晤士小镇投入使用年：泰晤士小镇投入使用 20062006年：年：泰晤士小镇投入使用泰晤士小镇投入使用R9R9区区(及复式公寓区及复式公寓区)交房交房举办上海国际服装文化节泰晤士时尚生活举办上海国际服装文化节泰晤士时尚生活嘉年华嘉年华举办松江新城慈善之夜大型义捐活动举办松江新城慈善之夜大型义捐活动20062006上海国际地产大会上海国际地产大会举办举办“泰晤士小镇体验之旅招商会泰晤士小镇体验之旅招商会”举办摇滚音112、乐热舞狂欢夜举办摇滚音乐热舞狂欢夜20062006第第3333届环球国际小姐中国区总决赛暨届环球国际小姐中国区总决赛暨颁奖盛典颁奖盛典举办举办20062006“松江新城杯松江新城杯”摩托艇精英赛摩托艇精英赛举行由举行由3535对新人一起进行的集体婚礼对新人一起进行的集体婚礼举办系列庆典活动举办系列庆典活动20072007年：泰晤士小镇社区管理委员年：泰晤士小镇社区管理委员会，居民委员会成立会，居民委员会成立20072007年：年：多个电视节目与广告在泰晤士小镇多个电视节目与广告在泰晤士小镇拍摄拍摄法国电视台法国电视台于丹在泰晤士小镇做节目于丹在泰晤士小镇做节目召开召开20072007中外电影工113、作研讨会中外电影工作研讨会推出泰晤士小镇观光环保车定点游推出泰晤士小镇观光环保车定点游览线路览线路开通泰晤士小镇环镇专线开通泰晤士小镇环镇专线20082008年：年：20082008国际摄影周暨第九届上海国际国际摄影周暨第九届上海国际摄影艺术展览摄影艺术展览举办泰晤士第三届啤酒节举办泰晤士第三届啤酒节n五家婚纱摄影公司在小镇开业五家婚纱摄影公司在小镇开业n顶盛画廊顶盛画廊 TOP GAIN TOP GAIN 开业开业n上海茵堡音乐酒吧（上海茵堡音乐酒吧（IMP BARIMP BAR）试运营开）试运营开业业n观光游览线路与环镇专线开通观光游览线路与环镇专线开通n运动会所营业、立诗顿宾馆开业运动会114、所营业、立诗顿宾馆开业n城市规划展示厅、松江工业展览馆城市规划展示厅、松江工业展览馆相继开馆相继开馆n小区商业签约证大商业经营管理公小区商业签约证大商业经营管理公司司 区域知名度提升、区域价值增加区域知名度提升、区域价值增加热点旅游目的地热点旅游目的地物业价值增加物业价值增加项目开发与造势项目开发与造势发展历程发展历程南京青和宝华项目南京青和宝华项目76泰晤士小镇以动静分区的原则把艺术、商务、居住与泰晤士小镇以动静分区的原则把艺术、商务、居住与公共配套功能布局于区域内部公共配套功能布局于区域内部n泰晤士小镇以丰富的设施打造泰晤士小镇以丰富的设施打造完善的服务功能体系：完善的服务功能体系：p商务115、服务功能：商务服务功能：涉外商务区、宾馆饭店、环球餐厅、健身会所等。p艺术服务功能：艺术服务功能：松江美术馆、艺术中心、艺术体验区、名家工作室、艺术机构区等。p高档居住功能：高档居住功能：独立别墅、高档公寓等。p公共配套功能：公共配套功能：学校、超市、健身俱乐部、商业街区、医院、教堂、酒店等各类公共设施n泰晤士小镇以低容积率、公建配泰晤士小镇以低容积率、公建配套比率大为特点：套比率大为特点：p占地1平方公里，总建筑面积35万平方米，容积率0.35。p公共建筑与商业服务设施占28.6%。其中共建7万多平方米，商业3万多平方米。1414 康复中康复中心心15 15 高级中高级中学学别墅区（独立）别116、墅区（独立）公寓、别公寓、别墅、区墅、区（连体、（连体、独立）独立）公寓、别墅公寓、别墅区（独立）区（独立）艺术、商业与公共艺术、商业与公共服务区服务区别墅区（独立）别墅区（独立）规划布局规划布局南京青和宝华项目南京青和宝华项目77设计理念：泰晤士小镇以英式风貌为主要风格，街道、设计理念：泰晤士小镇以英式风貌为主要风格，街道、广场空间等周围的建筑均按照英国市镇的风貌设计广场空间等周围的建筑均按照英国市镇的风貌设计泰晤士小镇采用英国特有的红与黑相协调的建筑元素，配合乡村自然的田园生活氛围以英式风貌为主要风格，在各种居住空间中，穿插进英伦风情浓郁的文化及休闲会所、超市、酒店、诊所、学校、幼儿园等公117、建配套，着力塑造英国风情的生活情态。设计理念设计理念南京青和宝华项目南京青和宝华项目78商业规划：严格控制业态，主要以艺术相关的为主，商业规划：严格控制业态，主要以艺术相关的为主，凸显低调不张扬的个性定位凸显低调不张扬的个性定位 ABCDEGF婚庆服务区婚庆服务区主体餐饮区主体餐饮区艺术商业区艺术商业区娱乐休闲区娱乐休闲区英国特色商业区英国特色商业区户外用品区户外用品区亚洲美食区亚洲美食区英国特色商英国特色商品专卖店品专卖店 主要安排如威士忌制作工场、陈列室、销售店；英国特色纪念品、英超联赛俱乐部、系列纪念品和英国瓷器等特色商品的专卖店；英国腊像陈列馆；英国特色酒吧、咖啡、餐馆等。各类设计师各118、类设计师工作和展示工作和展示室室 主要安排建筑设计、室内设计、服装设计、包装设计等各类设计师的工作和展示室；各类广告公司的创作和展示室；各类陶艺、琉璃的制作和展示室。各种画家、琉璃艺术家、陶土艺术家的工作室和展示区。婚庆礼仪婚庆礼仪服务和礼品服务和礼品专卖专卖 由教堂和中央绿地及周围英式建筑景观组成，主要安排婚纱组照拍摄、婚庆宴会和婚礼礼品专卖店等，使小镇中心成为提供室内外结合景色的婚庆服务理想之地。中外知名菜中外知名菜系餐饮区系餐饮区主要安排以世界知名品牌菜系、中国名菜系列主流菜系为特色的大型餐饮酒楼。亚洲风情食亚洲风情食街街 主要安排中国、印尼、马来西亚和新加坡等地不同饮食特色的小型食肆。119、西餐西餐馆馆主要安排大型酒吧、大型西餐馆、大型休闲、家庭式旅馆、健身房等。日常生活区日常生活区 主要安排麦当劳、肯特基、匹萨等快餐店、银行、邮局、便利店、咖啡屋等泰晤士小镇整体商业生活配套设施，既可让人们享受到缤纷多彩的英伦商业生活服务，又可退居其中静享英式田园小岛生活的旖旎与浪漫。商业定位商业定位南京青和宝华项目南京青和宝华项目79商业街特为居家式商铺商业街特为居家式商铺 ，部分商家直接从英国招商，部分商家直接从英国招商引进引进“居家式商铺”就是融商铺、住家于一体的TOWNHOUSE，楼下是商铺、楼上既可以是住家也可以做办公的联体别墅“居家式商铺”的建筑风格融入了统一的英国特有的红与黑相协调120、的建筑元素；在199个“居家式商铺”中，面积也是大小各异，从50平方米至300平方米不等；“居家式商铺”或临街、或临水，簇拥在注重邻里和谐接触的英伦风情商业街上，显现出浓郁的英伦小镇生活氛围。商业配套商业配套南京青和宝华项目南京青和宝华项目80实施大规模、大气势、持续性的活动营销，使得泰晤实施大规模、大气势、持续性的活动营销，使得泰晤士小镇成为松江旅游的一个目的地士小镇成为松江旅游的一个目的地上海市市长韩正等领导来访上海市市长韩正等领导来访我们有两个意想不到的结果，首先是泰晤士小镇在2005年就被评价为全上海拍婚纱最佳的外景地，另一个是我们成了一个不是旅游景点的景点。”从来没有进行过旅游方面的121、宣传，然而，先是有附近居民来“逛逛”，直至口碑相传，再加上婚纱摄影的影响力，越来越多的人来到这里体验英伦风情，2007年开始，一些旅行社开始带着团队来这个不收门票的“景点”绕上一圈，泰晤士小镇在有意无意间，成为松江旅游的一个目的地。泰晤士小镇社区管理委员会主任 柳卫 营销措施营销措施南京青和宝华项目南京青和宝华项目81泰晤士小镇成功的启示泰晤士小镇成功的启示1 1利用先进的设计理念打造区域并聚集人气、扩大知名度利用先进的设计理念打造区域并聚集人气、扩大知名度：利用先进的设计理念，引进原汁原味的英伦城镇风情生活，建设松江区旅游新景点，以此聚集人气，扩展知名度2 2重力打造商业区以克服区位劣势、吸122、引人气：重力打造商业区以克服区位劣势、吸引人气：商业街将打造成独具特色的、原汁原味的英伦风格精品商旅休闲区，特点为居家式商铺。内部商家有些直接从英国招商而来，商品具有一定的垄断性，可在一定程度上克服区位劣势，吸引人气3 3占据占据“一城九镇一城九镇”规划的趋势规划的趋势：在由政府主导开发为主体的松江新城“一城九镇”建设背景下，泰晤士小镇以松江区落实上海城市发展战略中的一个标志性建筑来打造。以大力营销来扩大影响力、宣传知名度：以大力营销来扩大影响力、宣传知名度：实施大规模、大气势、持续性的活动营销。持续性举办多种大规模活动，扩大影响力，宣传知名度4 4挖掘文化与发展创意以保持活力：挖掘文化与发展123、创意以保持活力：深入挖掘文化内涵，并表现于载体。以艺术氛围环境的打造，借助系列的艺术活动，吸引来自国内外的知名艺术家入驻，引进婚庆公司、咖啡吧、美术馆，发展艺术产业5 5南京青和宝华项目南京青和宝华项目82类似案类似案例总结例总结通过案例的研究，总结出文化旅游复合地产通过案例的研究，总结出文化旅游复合地产成功打造的成功打造的KPIKPI体系体系区域联系通过互补来实现人文内涵需要进行深入挖掘创新理念设计提供吸引人气的载体需要让更多的人享受城市的文明，追求梦想之所功能多样化才能保证区域活力持有与城市有渊源的文化才有深度和厚重感城市文化渊源的载体，承担城市功城市文化渊源的载体，承担城市功能职责，完成124、造城使命能职责，完成造城使命 租赁或旅游用地以主题性公园开发租赁或旅游用地以主题性公园开发为主，辅之以产业经营，成为项目成为主，辅之以产业经营，成为项目成功的驱动功的驱动 创新的设计理念提升项目知名度创新的设计理念提升项目知名度 符合城市发展和居民潜在需求符合城市发展和居民潜在需求 功能复合，多元化保证区域的活力功能复合，多元化保证区域的活力区域成功打造的区域成功打造的KPIKPI体系体系 动静分区，注重私密性与开放型动静分区，注重私密性与开放型整整合合精精神神归归属属感感活活力力 以人文、故事或精神作为主线以人文、故事或精神作为主线规划规划开发开发Q3Q4那么，那么，“整合、活力、精神归属感125、及规划整合、活力、精神归属感及规划”如何在本项目中体现？如何在本项目中体现？l良渚文化艺术村良渚文化艺术村l成都国色天乡成都国色天乡l上海泰晤士小镇上海泰晤士小镇南京青和宝华项目南京青和宝华项目83要挖掘城市文化内涵，我们立足南京，其文化的精神内涵是什么？要挖掘城市文化内涵，我们立足南京，其文化的精神内涵是什么？传递着怎样的核心价值观？传递着怎样的核心价值观？本项目通过怎样的载体去传承？本项目通过怎样的载体去传承？n我们需要进行南京的文化内涵深入研究和梳理我们需要进行南京的文化内涵深入研究和梳理战略及定位篇战略及定位篇南京青和宝华项目南京青和宝华项目84“金陵自古帝王州金陵自古帝王州”，455126、455年的十代古都，留下了丰富年的十代古都，留下了丰富的文化遗产，繁华历史造就了南京人的历史荣耀感的文化遗产，繁华历史造就了南京人的历史荣耀感l春秋战国时期，南京地处“吴头楚尾”，为吴国置冶城于此l公元前472年，越王勾践灭吴后，在今中华门西南侧建城，开创了南京的城垣史l公元前333年，楚威王大败越国，于石头山筑城置金陵邑，金陵之称亦因此而得名 六朝古都六朝古都 l秦汉时期，南京地区随经济发展而建县渐多。汉末三国鼎立之初，公元229年，孙权在武昌称帝，9月即迁都于此，称作建业，为南京建都之始。公元317年，晋琅琊王司马睿建立东晋政权，以建康(今南京)为国都 l吴、东晋、宋、齐、梁、陈合称六朝，127、故南京被称为六朝古都金陵情怀金陵情怀天国风云天国风云南京有着近南京有着近25002500年的建城史，底蕴丰厚，是南年的建城史，底蕴丰厚，是南方文化和北方文化、吴文化和楚文化、内地文方文化和北方文化、吴文化和楚文化、内地文化和江海文化、尚武文化和重文文化、中华文化和江海文化、尚武文化和重文文化、中华文化和西方文化相碰撞、交叉的产物化和西方文化相碰撞、交叉的产物博爱之都博爱之都l1912年，孙中山在南京就任中华民国临时大总统，以南京为首都。l1949年4月2324日，中国人民解放军占领南京，成立南京市人民政府。l1952-1994年国务院中央机构编制委员会确定南京市行政级别为副省级 楚秦王气楚秦王128、气 五代杨吴立国，修缮金陵，以为西都。937年，徐知诰（李昪）代吴，南唐立国，定都金陵，改金陵府为江宁府。l1645年，清兵克南京。改南直隶为江南省，应天府为江宁府。1649年，清设两江总督于江宁。1853年，太平军攻克江宁，改江宁为天京，以为都城 南京青和宝华项目南京青和宝华项目85南京文化意象：南京文化意象：富贵。隐逸。文采。雅致。闲适。富贵。隐逸。文采。雅致。闲适。千里莺啼绿映红，水村山郭酒旗风。南朝四百八十寺，多少楼台烟雨中。模模糊糊的谈着明末的秦淮河的艳迹，如桃花扇及板桥杂记里所载的仿佛亲见那时华灯映水，画舫凌波的光景了。于是我们的船便成了历史的重载了。我们终于恍然秦淮河的船所以雅丽129、过于他处，而又有奇异的吸引力的，实在是许多历史的影象使然了。朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。转过山坡，穿花度柳，抚石依泉，过了荼蘼架，再入木香棚，越牡丹亭，度芍药圃，入蔷薇院，出芭蕉坞，盘旋曲折。忽闻水声潺潺，泻出石洞，上则萝薜倒垂，下则落花浮荡。众人都道：“好景，好景！”贾政道：“诸公题以何名？“众人道：”再不必拟了，恰恰乎是武陵源三个字。春花秋月何时了，往事知多少！小楼昨夜又东风，故国不堪回首明月中。雕阑玉砌应犹在，只是朱颜改。问君能有几多愁？恰似一江春水向东流。”桨声灯影里桨声灯影里的秦淮河的秦淮河浪浪 淘淘 沙沙红楼梦红楼梦乌衣巷乌衣巷江南春江南春南京青130、和宝华项目南京青和宝华项目86六朝古都的悠久历史蕴育了南京数量众多的士大夫阶层。这群中国古代的官僚人文知识分子往往是“学而优则仕，学而优则仕，仕而优则学仕而优则学”，治学、做官两不误。代表人物有我们熟知的范仲淹、欧阳修、王安石、司马光 等，无不是既有很高的社会地位，学问也做的漂亮出色既有很高的社会地位，学问也做的漂亮出色。士大夫是一个精英社会群体精英社会群体，中国的官员选拔制度（指“科举制度”）是其形成的制度保证制度保证。他们是社会与国家的中枢社会与国家的中枢，在朝辅助帝王共治天下，在野作为地方精英领导民间社会，同时又是中国文化艺术的创中国文化艺术的创造者、传承者造者、传承者。曾经，士大夫阶层131、是中国社会最有影响力、最有文化视野的社会人群。中国古代的士人，大致相当于今天的具有传统文化情结和具有传统文化情结和政治抱负的知识分子政治抱负的知识分子，新士大夫阶层正慢慢浮出水面同时熏陶出了南京士大夫阶层，成为同时熏陶出了南京士大夫阶层，成为“士人文化士人文化”的核心的核心主体主体精英社会群体精英社会群体南京青和宝华项目南京青和宝华项目87悠悠中华史，上下五千年，士人文化已成为中国传统文化中枢，融悠悠中华史，上下五千年，士人文化已成为中国传统文化中枢，融入到华夏子孙精神中且传承着入到华夏子孙精神中且传承着三皇五帝百家争鸣独尊儒术科举取士p士人文化孕育期：士人文化孕育期：三皇五帝-西周时期上古的132、传说为中国的传统文化提供原始的滋养，尚书周易、山海经等早期典籍及礼仪文化典籍及礼仪文化成为中国文字文明的早期溯源p士人文化萌芽期：士人文化萌芽期：春秋战国时代诸子百家的出现是中国传统文化的一次大爆发，各方思想争鸣，出现了最早期的士人文化阶层，但这个阶段但这个阶段“士士”的阶层相对较的阶层相对较狭窄，局限于游侠勇士等。狭窄，局限于游侠勇士等。文化代表四书五经、六艺、诸子思想等p士人文化发展期：士人文化发展期：西汉隋唐从西汉罢黜百家独尊儒术，正是确立了儒家在中国的正统地位，以儒生为代表的士人逐渐成为社会核心阶层以儒生为代表的士人逐渐成为社会核心阶层，其思想及行为习惯逐步奠定了士人文化的根基，史记汉133、书二十四史等p士人文化成熟期士人文化成熟期：宋明清从隋唐科举取士以来，中国的士人文化从体制层面迈入成熟期，逐步形成了一套体系完善的思想、行为、利益等士人文化体系体系完善的思想、行为、利益等士人文化体系资治通鉴、古典文学p士人文化破茧重立期：士人文化破茧重立期：建国后尽两千多年的封建社会刻画了中国的“士人文化”，其核心的价其核心的价值思想如值思想如“和和”、中庸之道、道德规范等仍在现代社会传承着、中庸之道、道德规范等仍在现代社会传承着并在新的时代背景下破而在立南京青和宝华项目南京青和宝华项目88进入现代社会，传统的士大夫阶层正适应新时代特点，孕育出进入现代社会，传统的士大夫阶层正适应新时代特点，134、孕育出 “新士大夫新士大夫”阶层，南京正在形成的阶层，南京正在形成的“新士大夫新士大夫”阶层特点阶层特点中国传统士大夫阶层特点及需求中国传统士大夫阶层特点及需求现代新士大夫阶层特点及需求现代新士大夫阶层特点及需求职业状态职业状态州郡县府的各层官员省府及市府官员；军政机关的团级以上干部；各教育机构的资深教授及职能领导；依托企事业单位资源及人脉关系致富的私营业主生活目标生活目标修身、齐家家庭和谐，个人能力和修养的提升家庭和谐，个人能力和修养的提升事业理想事业理想治国、平天下个人在政界/军界/教育界的最大影响力社会特征社会特征对皇权的无限崇拜和对等级制度的无条件服从对政府态度和政策导向的高度关注和对135、等级制度的基本服从制度保证制度保证皇权制度、科举制度现有中央集权的政治经济体系人文特点人文特点参政议政、国家权利参与度高、文化品味深厚社会权力阶层，绝对的利益驱动型人群财富来源财富来源官职俸禄、原家庭财富积累及大量的隐形收入工资、企事业单位福利及优厚补贴、大量的隐形收入消费习惯消费习惯买房置地纳妾、吟诗作对研学购置房产、社会应酬公关生活偏好生活偏好高尚、优雅、精致、舒适低调的奢华南京青和宝华项目南京青和宝华项目89他们他们优越感和压力感优越感和压力感并存，同时工作压力不断掏空他的智慧和体力，晚睡，并存，同时工作压力不断掏空他的智慧和体力，晚睡，身心高度紧张；身心高度紧张；他们可能是政府官员，可136、能是军政机要，可能属于教育界高知阶层；但他们必定他们可能是政府官员，可能是军政机要，可能属于教育界高知阶层；但他们必定是事业有成是事业有成有钱无闲有钱无闲的社会的社会特权阶层特权阶层；他们有强烈的他们有强烈的身份感身份感，因为他们是这个社会的，因为他们是这个社会的主导和主人主导和主人，或多或少都存，或多或少都存在一种霸权心态；在一种霸权心态；他们有冷静的他们有冷静的大局观和利益权衡大局观和利益权衡能力，关注政府态度和政策导向，具备成能力，关注政府态度和政策导向，具备成熟的人生经验；熟的人生经验；他们似乎他们似乎没有统一没有统一的趣味倾向，但他们的精神气质很接近，不仅追求宁静恬淡、的趣味倾向，但137、他们的精神气质很接近，不仅追求宁静恬淡、闲云野鹤般的闲云野鹤般的闲适自由闲适自由，更要，更要透露自己精致高雅的文化品格。透露自己精致高雅的文化品格。新的士大夫阶层来源多样，身份类别丰富，但他们具有共同新的士大夫阶层来源多样，身份类别丰富，但他们具有共同的精神气质，独特的的精神气质，独特的“士人士人”阶层认同感是他们的追求阶层认同感是他们的追求他们对自己的个人生活他们对自己的个人生活低调、含蓄，低调、含蓄，但追求自我欣赏的品味；但追求自我欣赏的品味；南京青和宝华项目南京青和宝华项目90时至今日，士文化正传承着国学的积极精神，构成中国及南京时至今日，士文化正传承着国学的积极精神，构成中国及南京“新138、士人新士人”文化阶层的核心价值观：文化阶层的核心价值观：格物、致知、诚意、正心、修格物、致知、诚意、正心、修身、齐家、治国、平天下、自然、超脱身、齐家、治国、平天下、自然、超脱古之欲明明德于天下者，先治其国；欲治其国者，先齐其家；欲齐其家者，先修其身；欲修其身者，先正其心；欲正其心者，先诚其意；欲诚其意者，先致其知；致知在格物。大学p中国士人情怀是一种被历代主流意识形态普遍认同的价值意识。它是镌刻在民族文化历史长廊上的一道价值烙印，是士人阶层高尚的、积极的、向上的、具有使命士人阶层高尚的、积极的、向上的、具有使命感和凝聚力的民族情感感和凝聚力的民族情感。p“格物”、“致知”、“诚意”、“正心”139、“修身”、“齐家”、“治国”、“平天下”是儒学展示的士人人生进修阶梯p儒家主张君子“穷则独善其身，达则兼善天下”，这也是中国历代士人的追求p时至今日，士文化同时涵盖儒教、道教、佛教积极精士文化同时涵盖儒教、道教、佛教积极精神神，对我们仍发挥着潜移默化的作用，或隐或显地影响着我们的思想和行动南京青和宝华项目南京青和宝华项目91代表士人代表士人学术修养、探索实践、实事求是的精神学术修养、探索实践、实事求是的精神，无，无论从历史性还是现实性看，论从历史性还是现实性看，探寻宇宙与人的关系，追探寻宇宙与人的关系，追求真理求真理始终是其核心始终是其核心“格物格物致知致知”古代古代伦理、道德伦理、道德 无140、论东方还是西方，无论古代还是现代，士人所追求的格物致知都源自于宇宙和无论东方还是西方，无论古代还是现代，士人所追求的格物致知都源自于宇宙和人性的思索，代表的是孜孜探索的士人治学精神人性的思索，代表的是孜孜探索的士人治学精神 现代现代自然、科学自然、科学中国古代士人的思想观在于追求天人合一的境界，格物致理的中心不在于规律的发现而在于道德和伦理体系的建立孟子认识尽其心者，知其性也；知其性则知天矣老子认识人法地，地法天，天法道，道法自然朱子认识所谓致知在格物者，言欲致吾之知，在即物而穷其理也。盖人心之灵，莫不有知，而天下之物，莫不有理。格物致知：科学规律，是近代西方文明破除神权、建立现代科学知识体系141、的产物。西方中世纪的神权与天文学的发现的矛盾最终引发了西方文明破旧立新，文艺复兴使得现代科学知识体系的地位最终得以确立随着时代的进步，科学的体系由天文逐步扩大，扩展到更多的知识门类南京青和宝华项目南京青和宝华项目92充分利用项目的资源优势，构筑充分利用项目的资源优势，构筑天文主题公园天文主题公园，重，重建士人对天人合一精神传统的回归建士人对天人合一精神传统的回归“格物格物致知致知”规划布局规划布局单体型态单体型态营销符号营销符号DIS文化符号文化符号配套设施配套设施项目优势条件项目优势条件功能塑造方式功能塑造方式p资源优势处于宝华山风景旅游区，气候资源环境优越p区位优势临近南京，可以借势南京紫142、金山天文台，便于营销素材的发挥p土地优势有大量的租赁用地可供项目功能主体设施的打造南京青和宝华项目南京青和宝华项目93由物及人，士人从精神世界由物及人，士人从精神世界解构自我解构自我，从情感世界建，从情感世界建立独立的立独立的世界观、人生观和价值观世界观、人生观和价值观，是士人发展的第，是士人发展的第二重境界二重境界“诚意诚意正心正心修身修身”在价值观的形成中，有三个为人们普遍接受的最高价值判断标准在价值观的形成中，有三个为人们普遍接受的最高价值判断标准真、善、美。真、善、美。诚：真心实意诚：真心实意正：纠正正：纠正修：价值认同修：价值认同探索世界，形成世界观，是“格物致知”，认识自我，萌发情143、感，形成人生观和价值观，就是“诚意正心”。这些都是人生不可逾越的发展阶段与己为善，与人为善，对社会和绝大多数人生存发展具有的正面意义和正价值。真是智的价值判断标准，即我们对外部世界和自身的一切认识都是以真为最终目的和最高标准的，直至认识事物本质。发展和提高自己的艺术欣赏和鉴赏的水平和能力，如文学、绘画、音乐、雕塑、建筑、舞蹈、表演、电影、戏剧、服装、装饰等真真善善美美南京青和宝华项目南京青和宝华项目94项目可契合士人阶层的情感价值观，以符合士人阶项目可契合士人阶层的情感价值观，以符合士人阶层审美的层审美的中国传统礼仪、民俗美艺中国传统礼仪、民俗美艺作为功能诉求点作为功能诉求点“诚意诚意正心正心144、修身修身”国学讲堂国学讲堂国学礼仪国学礼仪将民俗文化在参观的基础上，创新更多参与性强、可重复性强的体验活动互动、体验互动、体验参与、学习参与、学习学堂旨在传播中国传统文化，同时与现代自然科技、人问科学相结合，发展认知科学与生命科学民俗服装展民俗服装展插花艺术插花艺术南京青和宝华项目南京青和宝华项目95代表士人的责任感，追求家庭的圆满与和睦，本项目代表士人的责任感，追求家庭的圆满与和睦，本项目可以亲子互动与体验为主题，构筑可以亲子互动与体验为主题，构筑亲子体验区，亲子体验区，满足满足士人士人“和睦融融，天伦之乐和睦融融，天伦之乐”的诉求的诉求“齐家齐家”如：儿童职业体验教育（Babyboss），145、娱乐娱乐+儿童儿童+体验经济，体验经济，让小朋友亲身参与到模拟的社会职场环境当中来，以寓教于乐的游乐方式，不仅能让小朋友体验到各种职业的体型和兴趣，各种职业的体型和兴趣，了解了解社会职场环社会职场环境境；也让父母通过小朋友在职业体验过程中的实际活动情况，更了解小朋友的兴趣、行为、个性等 p全球首家儿童职业体验乐园HAJA于1997年在韩国诞生，1999年Kidzania（如今全球最大的儿童职业体验乐园集团）第一家旗舰店在墨西哥开业，目前KidZania在全球范围已建或在建的项目超过12个。p2008年大陆出现了第一家儿童职业体验乐园，发展非常迅猛，2009年则迎来了开业小高潮，目前已开业的项目146、包括上海、苏州、北京、天津、杭州、南京、沈阳等7家，正在筹建中的更是多达二十三家。南京青和宝华项目南京青和宝华项目96士人追求个人修养、个人价值的最高实现，古士人追求个人修养、个人价值的最高实现，古代代表登庙堂之高，现代意味着运筹帷幄代代表登庙堂之高，现代意味着运筹帷幄中国传统政治文化的思想体系形成了中心价值系统，这就是从哲学的高度认识自然，以伦理准则规范人生，最后的落脚点则是治国平天下，这是充满文化底蕴的思想体系 现代社会阶层演变趋势：掌握或运作经济资源的阶层在兴起壮大，社会中间层逐步扩展及构成成份将发生变化，社会结构底层部分在逐步缩小。故故“治国平天下治国平天下“的内涵已不再局限于为政途，147、商业精英、行业领的内涵已不再局限于为政途，商业精英、行业领袖、社会名流等在某一领域有巨大影响力的人都具备平天下的内涵袖、社会名流等在某一领域有巨大影响力的人都具备平天下的内涵“治国平治国平天下天下”士士文化阶层官官政治群体农农以农耕为主商商手工业生产者古古今今南京青和宝华项目南京青和宝华项目97本项目可打造以名流会所及论坛为主题的本项目可打造以名流会所及论坛为主题的商务交流商务交流区区，以提升项目调性，吸引高端商务人士，以提升项目调性，吸引高端商务人士“治国平治国平天下天下”n 承办承办商务派对、客户商务派对、客户接待、商务交流、企业接待、商务交流、企业年会圈层交友聚会等年会圈层交友聚会等舞蹈148、俱乐部舞蹈俱乐部商务俱乐部商务俱乐部私人企业会所私人企业会所雪茄俱乐部雪茄俱乐部文化休闲俱乐部文化休闲俱乐部北京南新仓的俱乐部承接法国电力、壳牌、美国田径运动员聚会等活动；位于北京的美洲俱乐部，发展于香港，主要会员为世界500强企业驻大陆的代表。每个月举行许多活动，比如会员聚会、女士之夜等。南京青和宝华项目南京青和宝华项目98挖掘道家养生文化精髓，结合项目原生态资源及文化底挖掘道家养生文化精髓，结合项目原生态资源及文化底蕴，构筑特色的蕴，构筑特色的养生休闲功能区养生休闲功能区，提供士人修身养性、，提供士人修身养性、陶冶情操，净化心灵的环境陶冶情操，净化心灵的环境“自然自然”宝华山国家森林公园：149、宝华山国家森林公园：国家4A级景区，主峰海拔437.2米，仅次与紫金山，森林覆盖率高达98%，空气中负离子高达每立方厘米2万个；气候：气候：气候年均温154，四季明显；无霜期全年为233天，年降水量961毫米，78且份最多，适宜人居住；小环境：小环境：地块南北宝华山与光门山山脉绵延对峙，两山激荡产生水气，滋润空气，形成清润可宜的小气候环境长寿村：长寿村：前村中居住老人平均年龄达到83岁道法自然（自然是道的一个特性），结合项目宝华山森林公园原生态环境及长寿村丰富道法自然（自然是道的一个特性），结合项目宝华山森林公园原生态环境及长寿村丰富的气候资源，融入道家养生文化精髓，结合中医疗养，打造文化养生150、馆及森林氧吧（或的气候资源，融入道家养生文化精髓，结合中医疗养，打造文化养生馆及森林氧吧（或生态生态SPASPA）等）等南京青和宝华项目南京青和宝华项目99士人至生最高境界，衔接养生文化，结合隆昌寺佛士人至生最高境界，衔接养生文化，结合隆昌寺佛文化资源，打造文化资源，打造佛文化活动交流区佛文化活动交流区，体验生命宇宙，体验生命宇宙的真谛的真谛“超脱超脱”佛学讲堂佛学讲堂瑜伽，改善人们生理、心理、情感和精神方面的能力，是一种达到身体、心灵与精神和谐统一的运动方式。佛是一个理智佛是一个理智,情感和能力都同时达到最圆满境界的人格。情感和能力都同时达到最圆满境界的人格。即即超超越自我，在超越自我的过程151、中，学得像宇宙万物那样逍遥自在越自我，在超越自我的过程中，学得像宇宙万物那样逍遥自在，可借势隆昌寺，定期邀请主持讲课，或组织佛学文化交流沙龙活动 南京青和宝华项目南京青和宝华项目100民俗风情商业街民俗风情商业街生态别墅庄园生态别墅庄园休闲健身广场休闲健身广场治国治国平天下平天下齐齐家家诚意诚意正气正气修身修身格物格物致知致知超脱超脱自然自然国学礼仪讲堂国学礼仪讲堂青和美术基地青和美术基地民俗文化艺术民俗文化艺术商务俱乐部商务俱乐部私人企业会所私人企业会所文化休闲俱乐部文化休闲俱乐部雪茄俱乐部雪茄俱乐部舞蹈俱乐部舞蹈俱乐部亲子体验区亲子体验区天文主题公园天文主题公园文化养生休闲文化养生休闲森林152、氧吧（生态森林氧吧（生态SPASPA）佛文化活动交流中心佛文化活动交流中心瑜伽瑜伽士文化士文化核心功能区核心功能区相关配套相关配套文化的挖掘及功能载体总结：文化的挖掘及功能载体总结：Q3Q3解决思路：解决思路：总结总结南京青和宝华项目南京青和宝华项目101本项目发展战略：本项目发展战略：立足南京，辐射泛南京，放眼长三角，以增加区域国学立足南京，辐射泛南京，放眼长三角，以增加区域国学精神内涵为核心驱动力，依托于宝华山山水森林生态价精神内涵为核心驱动力，依托于宝华山山水森林生态价值与极富盛名的佛教文化价值，打造长三角首个值与极富盛名的佛教文化价值，打造长三角首个以士文以士文化为魂，功能复合的开方式153、文化休闲体验区化为魂，功能复合的开方式文化休闲体验区101挖掘项目文化精神内涵挖掘项目文化精神内涵整合区域资源整合区域资源把握市场趋势把握市场趋势南京青和宝华项目南京青和宝华项目102这里是中华文化精髓的体现这里是中华文化精髓的体现是传统与现代的融合是传统与现代的融合 交融交融 和谐和谐与与项目形象定位：项目形象定位：长三角首席士文化休闲体验区长三角首席士文化休闲体验区案名推荐：国士园案名推荐：国士园南京青和宝华项目南京青和宝华项目103我们文化主题如何落地？我们文化主题如何落地？我们选择的这些文化元素如何排列？我们选择的这些文化元素如何排列？如何将租赁用地与可建设用地协同发展？如何将租赁用地154、与可建设用地协同发展？功能及规划篇功能及规划篇南京青和宝华项目南京青和宝华项目104针对主题及功能载体如何布局，在整体定位的指导下，我们针对主题及功能载体如何布局，在整体定位的指导下，我们有以下三个层面的综合考虑有以下三个层面的综合考虑地块解析地块解析案例借鉴案例借鉴理论研究理论研究123分析地块的特点、盘点地块的资源、明确限制性条件总结借鉴前面研究的国内外的经典类似案例，形成规划布局的一些基本原则研究国内外的区域布局的相关理论，从中寻找理论支撑项目的概念规划和用地布局项目的概念规划和用地布局多元、融合、文化多元、融合、文化南京青和宝华项目南京青和宝华项目105地块自身南北及地块东西外部均分布155、山体，一定程度上隔地块自身南北及地块东西外部均分布山体，一定程度上隔绝了地块与外部环境的紧密联系，形成相对独立的内部环绝了地块与外部环境的紧密联系，形成相对独立的内部环境，内部东西走向小道构成地块内外交通衔接的唯一路径境，内部东西走向小道构成地块内外交通衔接的唯一路径山体山体山体阻隔山体阻隔302国道东西小道目前进入地块的唯一入口唯一入口水库水库水库用地特征用地特征关键词：关键词：“阻隔、私密、山体、高差阻隔、私密、山体、高差阻隔、私密、山体、高差阻隔、私密、山体、高差”地块解析地块解析地势起伏明显，高差60米南京青和宝华项目南京青和宝华项目106结合地块通达性、昭示性、可建设性及景观资源四大156、因素结合地块通达性、昭示性、可建设性及景观资源四大因素分析，地块从可开发角度分为四类：分析，地块从可开发角度分为四类：一类，主要集中在现有的东西道路两侧，可达性最好，是最利于近期快速启动的区域，其商业价值最高。二类，在东西道路可辐射范围内，平地与山体衔接过渡处，可利用山体坡度，适度改造，进行相关住宅开发建设三类，租赁用地，开发模式受限。交通上通过山体小路可以联系外围，可达性较差，但面积最大，且景观资源价值高，适合于旅游景观配套建设，但要尽快将道路和基础设施建好才可以规模建设。四类，主要集中在北侧山体临高速公路区域，没有直接的道路进入，可达性差，可开发价值低，但昭示性良好，是最利于进行地块标志性157、建设的区域。地块解析地块解析南京青和宝华项目南京青和宝华项目107规划原则：租赁用地以主题性公园开发为主，辅之以产规划原则：租赁用地以主题性公园开发为主，辅之以产业经营，成为项目成功的驱动、动静分区，注重私密性业经营，成为项目成功的驱动、动静分区，注重私密性与开放型，同时以人文、故事或精神作为主线与开放型，同时以人文、故事或精神作为主线案例总结案例总结动区动区静区静区小镇风情度假区森林生态休闲区核心旅游区1414 14 康复康复中心中心15 15 15 高级高级中学中学别墅区别墅区（独立）（独立）公寓、公寓、别墅、别墅、区区（连（连体、体、独立）独立）公寓、公寓、别墅别墅区区（独（独立）立）艺158、术、商艺术、商业与公共业与公共服务区服务区别墅区（独别墅区（独立）立）良良渚渚文文化化村村国国色色天天乡乡泰泰晤晤士士小小镇镇南京青和宝华项目南京青和宝华项目108田园小城理论田园小城理论理论参考理论参考城与乡的完美结合体城与乡的完美结合体便捷的交通条件（轨道）便捷的交通条件（轨道）镇域规模的一定控制及外围生态农业区的设定镇域规模的一定控制及外围生态农业区的设定控制建设的密度、形式等规划限制控制建设的密度、形式等规划限制镇区分区（镇区分区（sector），并且各自自身形成一个相对完整的），并且各自自身形成一个相对完整的镇镇“低密度，给城镇一个近乎自然的环境低密度，给城镇一个近乎自然的环境镇中还159、有足够的空间来布局公共设施镇中还有足够的空间来布局公共设施镇的中心设置中央公园镇的中心设置中央公园p 以以“区区”（sectorsector）为构成城市的基本单位）为构成城市的基本单位p 土地使用区分成同心带状分布土地使用区分成同心带状分布p 居住区、功能区、农业区的调节居住区、功能区、农业区的调节p 辐射状林荫主要干道辐射状林荫主要干道p镇域花园中心镇域花园中心规划要点规划要点南京青和宝华项目南京青和宝华项目109规划理念一：规划理念一：“一生之居，精神之轴一生之居，精神之轴”士人的一生，伴随着精神和信仰的阶段性变化和发展，“当代士人”阶层依旧拟合着这样的规律，遵循着中国传统的精神轨迹儒家（160、教）儒家（教）道家（教）道家（教）佛家（教）佛家（教）孔子、孟子创始人创始人老子、庄子释迦牟尼本位本位主旨主旨社会意识社会意识人生阶段人生阶段人性自然超脱修身、齐家、治国、平天下道法自然、天人合一、平等包容积善抑恶、心佛一体、普度众生、解脱主义治世治身治心青年（天下兴亡，匹夫有责）中年（顺其自然，无为为美）老年（无私无欲，超脱自在）南京青和宝华项目南京青和宝华项目110“一轴三区”休闲休闲度假区度假区健康健康养生区养生区文化文化活力区活力区规划原则一：规划原则一：“一轴三区，自然过渡一轴三区，自然过渡”文化活力区休闲度假区健康养生区青中老南京青和宝华项目南京青和宝华项目111规划理念二：规划理161、念二：“活力中心，动静分区活力中心，动静分区”理想居住区的公共交流空间模式：理想居住区的公共交流空间模式：区域性区域性向心性向心性有序性有序性123有序性的实质在于居住区的动态结构，主体行为的有机化。在各种有序性中，空间序列的有序性最重要。主要表现在私密性空间到公共性空间的有序性 向心性可以是空间的，场所性的，也可以是实体的，标志性的。向心性是居住区的焦点，是主体共同生活的动力意向根源，使居住区开始发生向心性，没有向心性，居住区内部就是混沌的构成区域性的因素非常复杂模糊，往往是精神与物质的混合体。它的存在机制在于居住区主体的共同认同。区域性包容的范围无疑为主体提供了归属感“区域特质，活力中心区162、域特质，活力中心”“动静分区动静分区”南京青和宝华项目南京青和宝华项目112规划原则二：规划原则二：“三心两园，相辅相成三心两园，相辅相成”天文主题公园文化生活文化生活配套区配套区商务休闲商务休闲配套区配套区健康养生健康养生配套区配套区生态公园动区动区动区动区动区动区静区静区静区静区文化生活配套区商务休闲配套区健康养生配套区青中老商住游南京青和宝华项目南京青和宝华项目113规划理念三：规划理念三：“田园小城，群落相间田园小城，群落相间”“原生态原生态原生态原生态”是小城开发的基本前提：是小城开发的基本前提：是小城开发的基本前提：是小城开发的基本前提：所有规划、建筑、景观的结构都追求和自然状况相163、宜。这种“原生态”并非原原本本保留自然环境不予改变，而是通过从“整治”到“激活”，实现自然环境和城镇发展的良性循环。“群落群落群落群落”是现代社会向往的居住模是现代社会向往的居住模是现代社会向往的居住模是现代社会向往的居住模式：式：式：式：过快的城市化竖起了火柴盒式的楼宇，公共活动空间的确是，阻隔了最近距离的邻里相识。都市里的人都是孤独的人。而中国传统的乡间村落，以5-10分钟的步行距离为群落尺度，无论从居住还是社会都构建起了良好的居住沟通交流圈层。以道路组织：以道路组织：功能区内部通过道路组织，各组团挂靠在道路上，但也能直接或者间接的观赏水景，主要可以利用在山体不便于引水的区域。以开放空间组164、织：以开放空间组织：功能区内部各组团围绕开放的水系展开，围绕开放空间主要组织公共的或者半公共的活动区域，道路和水系呈自由状分散期间。“串珠串珠”发展发展村落用果园林阴道串联起来，村落就像珍珠，而这条变化多姿的村落用果园林阴道串联起来，村落就像珍珠，而这条变化多姿的道路就像珠链一样将村落群和商业区、旅游区串联成为一体。道路就像珠链一样将村落群和商业区、旅游区串联成为一体。南京青和宝华项目南京青和宝华项目114规划原则三：规划原则三：“六片住区，点缀其间六片住区，点缀其间”颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区群落模式，植入林中住区景观景观绿轴，疏密相间南京青和宝华项目南京青和宝华项目1165、15天文主题公园文化生活配文化生活配套区套区商务休闲配商务休闲配套区套区健康养生配健康养生配套区套区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区一条道路串起生活的全部二大公园围合世外的桃源三核配套满足多元的需求六组群落实现人生的理想“一轴、两园、三心、六区一轴、两园、三心、六区一轴、两园、三心、六区一轴、两园、三心、六区”南京青和宝华项目南京青和宝华项目116天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“一条道路串起生活的全部一条道路串起生活的全部一条道路串起生活的全部一条道166、路串起生活的全部”以林荫间行走串起各主题小镇的不同风情，以林荫间行走串起各主题小镇的不同风情，宛若隔世般，出得幽静，入得生活宛若隔世般，出得幽静，入得生活风情小镇的风情小镇的闲适生活点闲适生活点缀林间缀林间路侧疏密，路侧疏密，色泽变换，色泽变换，阐述内在的阐述内在的人生哲理人生哲理1南京青和宝华项目南京青和宝华项目117天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“二大公园围合世外的桃源二大公园围合世外的桃源二大公园围合世外的桃源二大公园围合世外的桃源”天文主题公园天文主题公园天文主题公167、园天文主题公园2“天关客星”“太空天眼”“和谐宇宙”观象台观象台天象历史故事演绎区当代天文气象体验区国学文化游览区古古今今未未时光穿梭传承升级国学文化国学文化游览区游览区南京青和宝华项目南京青和宝华项目118天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“二大公园围合世外的桃源二大公园围合世外的桃源二大公园围合世外的桃源二大公园围合世外的桃源”生态公园生态公园生态公园生态公园2观光采摘果园水果庄园葡萄酒庄园果林庄园主要以当地特色健康餐饮为主，并售卖果园产品。餐饮包括即榨果汁，果脯，鲜果，干168、果和水果宴。这里可以体验从采摘到制作的全过程。果林庄园也可以出租为林中休闲度假屋。集旅游、景观园林、果树园艺等于一体，是节假日旅游观光、休闲度假、赏花品果、采摘游乐、体验农村生活、享受田园风光的所在。南京青和宝华项目南京青和宝华项目119天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求”文化生活配套区文化生活配套区文化生活配套区文化生活配套区风情商业街学教文化区亲子体验区中小学教育配套文化艺术培训基地文169、艺风情商业街时尚风情商业街“Baby Boss”亲子游乐园3南京青和宝华项目南京青和宝华项目120天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求”商务休闲配套区商务休闲配套区商务休闲配套区商务休闲配套区艺术展示交流区文化交流区商务休闲区精英国学会所青和美术基地创意品交易街区商务俱乐部私人企业会所3商务会议酒店南京青和宝华项目南京青和宝华项目121天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配170、套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求三大配套满足多元的需求”健康养生配套区健康养生配套区健康养生配套区健康养生配套区健康养生体验区医疗服务中心私立医院机构中医理疗中心美食养生馆太极瑜伽中心森林SPA3文化交流区佛文化交流中心南京青和宝华项目南京青和宝华项目122天文主题公园文化生文化生活配套活配套区区商务休商务休闲配套闲配套区区健康养健康养生配套生配套区区生态公园颐尚社区高尚社区时尚社区时尚社区高尚社区颐尚社区“六组群落实现人生的理想六组群落实现人生的理想六组群落实现171、人生的理想六组群落实现人生的理想”6时尚社区时尚社区高尚社区高尚社区颐尚社区颐尚社区以不同风格的社区定位不同年龄阶段的人群，构筑24小时活力居所所在。以建筑点缀景观，在树下建筑社区，尊重自然，融于自然。南京青和宝华项目南京青和宝华项目123在这里在这里 自然环保健康舒适可以南京青和宝华项目南京青和宝华项目124在这里在这里 亲情爱情友情邻里之情南京青和宝华项目南京青和宝华项目125在这里在这里 精神 归属 梦想南京青和宝华项目南京青和宝华项目126在这里在这里 多元有三层含义：多元有三层含义：年龄的多元年龄的多元文化的多元文化的多元功能的多元功能的多元年龄的多元产生活力年龄的多元产生活力文化的172、多元产生交流文化的多元产生交流功能的多元产生融合功能的多元产生融合多元 共通 交融南京青和宝华项目南京青和宝华项目127趋势及项目思考趋势及项目思考本次报告关键结论回顾本次报告关键结论回顾南京青和宝华项目南京青和宝华项目128Q1发展模式及使命研究发展模式及使命研究本次报告关键结论回顾本次报告关键结论回顾基于城市发展大趋势以及项目资源条件，项目适宜怎样的发展模式？立足市场，项基于城市发展大趋势以及项目资源条件，项目适宜怎样的发展模式？立足市场，项目又承载着怎样的使命？目又承载着怎样的使命？南京青和宝华项目南京青和宝华项目129Q2案例研究总结案例研究总结本次报告关键结论回顾本次报告关键结论回顾173、针对项目的发展模式与既定使命，国内外可借鉴的案例有哪些？这些成功案例其项针对项目的发展模式与既定使命，国内外可借鉴的案例有哪些？这些成功案例其项目定位、成功举措、功能设置和盈利点如何？本项目有哪些方面值得借鉴与参考？目定位、成功举措、功能设置和盈利点如何？本项目有哪些方面值得借鉴与参考？南京青和宝华项目南京青和宝华项目130Q3战略及定位研究战略及定位研究本次报告关键结论回顾本次报告关键结论回顾要挖掘城市文化内涵，我们立足南京，其文化的精神内涵是什么？传递着怎样的核要挖掘城市文化内涵，我们立足南京，其文化的精神内涵是什么？传递着怎样的核心价值观？本项目通过怎样的载体去传承？心价值观？本项目通过174、怎样的载体去传承？南京青和宝华项目南京青和宝华项目131Q4功能及规划研究功能及规划研究本次报告关键结论回顾本次报告关键结论回顾我们文化主题如何落地？我们选择的这些文化元素如何排列？如何将租赁用地与可我们文化主题如何落地？我们选择的这些文化元素如何排列？如何将租赁用地与可建设用地协同发展？建设用地协同发展？南京青和宝华项目南京青和宝华项目132谢 谢 ！以上部分是就项目整体概念性以上部分是就项目整体概念性定位及初步功能构想部分工作定位及初步功能构想部分工作的阶段性成果汇报，请青和各的阶段性成果汇报，请青和各位领导予以指正位领导予以指正南京青和宝华项目南京青和宝华项目133附件附件南京青和宝华项175、目南京青和宝华项目134134美国南部各州美国南部各州客客户户类类型型旅客范围扩大至：纽约、华盛顿、旅客范围扩大至：纽约、华盛顿、里士满、亚特兰大、芝加哥等等，里士满、亚特兰大、芝加哥等等，主要来源纽约都市圈主要来源纽约都市圈旅客已遍布全国旅客已遍布全国阶段阶段1 区域内水疗中心区域内水疗中心阶段阶段2美国南部典型的铁路美国南部典型的铁路度假村度假村阶段阶段3美国目的型度美国目的型度假胜地假胜地阶段阶段4美国最好的度假酒店之一美国最好的度假酒店之一配套最为完备的酒店配套最为完备的酒店 发展历程：以水疗与高尔夫等旅游设施为启动，带发展历程：以水疗与高尔夫等旅游设施为启动，带动度假物业的发展，目前176、已成为商务休闲、家庭度动度假物业的发展，目前已成为商务休闲、家庭度假的复合功能区假的复合功能区疗养度假为驱动疗养度假为驱动社交度假为主社交度假为主要驱动要驱动商务休闲度假商务休闲度假为主要驱动为主要驱动复合型度假复合型度假家庭度假为主要驱动家庭度假为主要驱动功功能能 p水疗度假水疗度假l野餐野餐l登山、垂钓登山、垂钓等简单娱乐等简单娱乐l水疗度假水疗度假+矿物洗矿物洗浴浴l高尔夫高尔夫l室内游泳池室内游泳池l宴会、舞会宴会、舞会l登山、垂钓等简单登山、垂钓等简单娱乐娱乐l精品餐厅精品餐厅l水疗度假水疗度假+矿矿物洗浴物洗浴+健身健身中心中心l高尔夫（高尔夫（2个）个）l室内室内+外游泳外游泳池177、池l野餐野餐l宴会、舞会宴会、舞会l会议中心会议中心l赛马场赛马场l山体自行山体自行车等车等l商业街商业街l登山、垂登山、垂钓等简单娱钓等简单娱乐乐l康乐娱乐康乐娱乐l冒险乐园、儿童游乐冒险乐园、儿童游乐l冒险冒险l美食美食l娱乐娱乐l马术马术l高尔夫高尔夫l卫生与健卫生与健康康l孩子娱乐孩子娱乐l康乐康乐l度假度假l观光观光1010大功能板块：大功能板块：法官、律师、商人法官、律师、商人等资产阶级等资产阶级社交名流、资本家、政界人社交名流、资本家、政界人士；两位总统的度假之选士；两位总统的度假之选客客户户来来源源美国总统度假必美国总统度假必选选之地之地全美商务人士全美商务人士美加墨西哥等南美178、美加墨西哥等南美州以及世界各地高州以及世界各地高尔夫爱好者尔夫爱好者美中产阶级全家动员美中产阶级全家动员高尔夫赛季高尔夫赛季,充斥高尔夫球友充斥高尔夫球友美国绿美国绿蔷薇庄园蔷薇庄园南京青和宝华项目南京青和宝华项目135135功能分布特点：三个重点功能（酒店、水疗温泉、高尔夫）分布在主轴功能分布特点：三个重点功能（酒店、水疗温泉、高尔夫）分布在主轴的前，中、后端；中间填补其他配套，以点带面，全面驱动，开发期内的前，中、后端；中间填补其他配套，以点带面，全面驱动，开发期内不断以别墅、产权公寓实现价值最大化不断以别墅、产权公寓实现价值最大化SPA高尔夫高尔夫球场球场酒酒店店主主体体功能轴功能轴线线179、SPA别墅、产别墅、产权公寓权公寓别墅、产权酒店别墅、产权酒店Howards Creekl重点功能：重点功能：酒店水疗温泉高尔夫l配套功能：配套功能：度假居住餐饮人文资源观光运动康体南京青和宝华项目南京青和宝华项目136发展历程：以成都地域文化为主，集合各地民居风格，打造发展历程：以成都地域文化为主，集合各地民居风格，打造“出城不出尘出城不出尘”的古城文化意向，先期以旅游休闲启动市场，的古城文化意向，先期以旅游休闲启动市场，后期以住宅博取利润最大化后期以住宅博取利润最大化四合院01.501.5开盘开盘紫宸园 03.8.13开盘芝田居 04.7开盘开盘紫云园一期05.11.19.二期06.4.8180、开盘开盘紫宵园20062006开盘开盘价格价格产品产品配套配套规模规模跃层：1800元 别墅：2800元3300元3300元4500-4800元5880元联排：100-180平米跃层：80多平米独立四合院别墅 281.63平方米两联排、三联排为主,少数多联排240平米左右独栋别墅,双拼别墅218-293平米双拼：265左右、叠拼213-283左右、三拼260左右占地50万平米,建筑面积23万平米占地68亩，容积率0.6左右占地240亩建筑面积：20.43万平方米占地87亩，容积率为0.56首期配套设施先行建设，包括B区传统小吃广场、古风茶楼、购物超市形成独具特色的中式风情街；四季广场、室内室外181、游泳池、足球场、篮球场、网球场、儿童游乐场、特色客栈、社区诊所。内壁球馆、幼儿园 成都芙成都芙蓉古城蓉古城南京青和宝华项目南京青和宝华项目137规划理念与功能构成：复古古成都，体现规划理念与功能构成：复古古成都，体现“很成都、很中国很成都、很中国”的规划的规划理念，以居住功能为主导，同时芙蓉古城作为现代古城，也成为国家理念，以居住功能为主导，同时芙蓉古城作为现代古城，也成为国家级级3A3A景区景区规划理规划理念念功能构功能构成成客户来客户来源源l复古成都古城布局特色：强调内城外城护城河l整体建筑风格遵循传统建筑特色，体现“很成都，很中国”的理念l主导功能：居住l配套功能：复古商业街运动休闲标志182、性复古建筑（会所、博物馆）l有老成都情结的中老年人l“5+2”生活模式推崇者l三分之一为常住，三分之一休闲度假，三分之一投资南京青和宝华项目南京青和宝华项目138发展历程：华侨城经历了种植业发展历程：华侨城经历了种植业-工业工业旅游业旅游业房地产房地产休闲休闲商务业的转变，成为深圳的第三个中心；以主题乐园为切入，旅商务业的转变，成为深圳的第三个中心；以主题乐园为切入，旅游产业异军突起，提升了区域价值，带动了房地产市场的发展，游产业异军突起，提升了区域价值，带动了房地产市场的发展，最终使区域成为休闲中心最终使区域成为休闲中心时 间1985发展阶段改革前产业结构产业成熟阶段产业导入阶段阶段特征华侨183、城农场改制产业成长阶段1989199419982001标 志传统种植业华侨城农场单一农产品种植结构创业前期产业调整阶段产业基础相当薄弱制造业31%批发零售业14%建筑业11%教育产业8%金融产业5%租赁和商务服务5%卫生社保5%其他产业16%锦绣中华建成开园世界之窗建成开园欢乐谷建成开园沃尔玛开业房地产业地位凸显走向休闲商务中心区旅游产业异军突起第三产业快速扩张批发零售业33%制造业22%建筑业11%住宿餐饮业8%金融业6%体育娱乐业6%运输仓储邮政业5%其他产业8%产业数量38个74个160个459个655个批发零售业39%住宿餐饮业19%制造业13%租赁和商务服务8%居民服务和其他服务8%184、房地产业5%文化体育娱乐业4%其他产业4%批发零售业34%住宿餐饮业17%制造业15%居民服务和其他服务13%租赁和商务服务6%房地产业5%文化体育娱乐业4%信息传输计算机服务和软件产业4%批发零售业34.2%住宿餐饮业15.4%制造业15%居民服务和其他服务10.8%租赁和商务服务5.5%文化体育娱乐业3.7%产业发展 以旅游业为主导的以旅游业为主导的第三产业开始集聚和第三产业开始集聚和扩展；以制造业为代扩展；以制造业为代表的第二产业退出主表的第二产业退出主导行业导行业 区内商贸不发达；区内商贸不发达；制造业、公共事业制造业、公共事业单位是主要活动单单位是主要活动单位；产业基础相当位；产业基185、础相当薄弱薄弱 以旅游为主的第以旅游为主的第三产业进入快速扩三产业进入快速扩张阶段；餐饮业及张阶段；餐饮业及商务服务业的产业商务服务业的产业活动单位增幅最大活动单位增幅最大 旅游业演化为区旅游业演化为区域文化环境；房地域文化环境；房地产业成为动力引擎；产业成为动力引擎；房地产通过消费品房地产通过消费品零售零售-居民服务居民服务-餐饮餐饮-文化文化-娱乐的波及效娱乐的波及效应，促进产业结构应，促进产业结构重组和第三产业扩重组和第三产业扩张张 旅游与房地产的旅游与房地产的互动促进零售业、互动促进零售业、居民服务业的扩张；居民服务业的扩张；华侨城完成城市化华侨城完成城市化进程，以进程，以RBDRBD186、形式形式成为深圳市的新中成为深圳市的新中心心深圳深圳华侨城华侨城南京青和宝华项目南京青和宝华项目139功能组成：一座融文化主题娱乐、高尚生活、商业、高端科技开功能组成：一座融文化主题娱乐、高尚生活、商业、高端科技开发的城区发的城区 ，功能布局非常丰富，相互之间的互动混合，给城市，功能布局非常丰富，相互之间的互动混合，给城市带来了活力带来了活力地理位置地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里；规模规模：占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人；城区功能：城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团；规划状况：规划状况：187、总建筑面积约为218.96 万，其中高层住宅92.85万，多层住宅45.48 万，别墅3.38万，市政41.60万，商业及工厂占地34.56万，写字楼占地1.08万，旅游配套设施占地250万。深圳关内深圳关内华侨城华侨城4km4km居住区居住区商业区商业区旅游区旅游区文教文教体育体育居住区居住区产业区产业区产业区产业区居住区居住区旅游区旅游区旅游区旅游区南京青和宝华项目南京青和宝华项目140发展历程：发展历程：8 8号桥上海时尚创意中心原为上海汽车制动器厂，现号桥上海时尚创意中心原为上海汽车制动器厂，现已成为著名的创意产业区，出租率达已成为著名的创意产业区，出租率达9 9成成卢湾区8号桥时尚创188、意园区一期自2004年年底开幕，到2005年初就已满租，共吸引了50多家国内外创意时尚类企业入驻。8号桥一期成功招租了吴思远电影后期制作室、S.O.M、B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等大牌机构。“8号桥”已成为继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点，“8号桥”创建一年来，旅游业收入近5000万元。园区施工旧厂房20032004.42004.12.27创意园区开幕现在上海上海8号桥号桥南京青和宝华项目南京青和宝华项目141功能组成：功能组成：8 8号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能辅189、之以相关的餐饮娱乐配套功能大型展览：大型展览：创意办公创意办公 商业活动商业活动 p首届艺穗双周开幕式p盛夏重彩风画展p“瓷缘”展览p申凡画展p“邀请时间”画展ppBBH广告公司 p上海开发区协会 p伦敦艺术大学上海办事处 pELLE内衣展示厅p未设计公司p p香奈儿男表发布会p宝马汽车发布会p迪斯尼手机上市派对p普利斯通产品发布会p雪佛兰车友会娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮p恬美容保健会所p前院p潮流运动馆、健身场所pCan you 3S 发型概念店 pp璐娜宴会服务p后院咖啡p乐法贝餐厅p阿罗玛咖啡p清水町日本餐厅p 南京青和宝华项目南京青和宝华项目142项目驱动模式拟合分析：从企业财190、务平衡的目标出发，结合市场条件与项目驱动模式拟合分析：从企业财务平衡的目标出发，结合市场条件与本体资源，建议项目采取地产主导的复合驱动模式，将文化融入地产与本体资源，建议项目采取地产主导的复合驱动模式，将文化融入地产与旅游，以居住功能为主，文化理念植入规划与建筑；配套功能打造提升旅游，以居住功能为主，文化理念植入规划与建筑；配套功能打造提升区域的品质与标签感区域的品质与标签感区位区位l大都市圈近郊l区域已有一定市场认可度，发展尚未成熟生态生态l山林生态资源l水库资源人文人文l隆昌寺佛文化资源l长寿村养生资源l金陵文化底蕴，但认知度一般财务平衡财务平衡目标目标l前期以较少的投入启动l滚动开发，实现现金流平衡项目本体条件项目本体条件项目发展驱动模式适配性分析项目发展驱动模式适配性分析生态资源驱动模式生态资源驱动模式人文资源驱动模式人文资源驱动模式主题产品驱动模式主题产品驱动模式创意产业驱动模式创意产业驱动模式地产主导的复合驱动模式地产主导的复合驱动模式 143