1、首钢首钢海尔文化创意产业园项目整体海尔文化创意产业园项目整体定位与开发可行性研究初步沟通文件定位与开发可行性研究初步沟通文件版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排2、下一阶段工作安排Part.6本报告是严格保密的。本项目位于西四环和西五环之间，地理上在丰台区境内，本项目位于西四环和西五环之间，地理上在丰台区境内，行政上隶属石景山区行政上隶属石景山区u项目位置：位于石景山区与丰台区的交界处，西四环与西五环之间，地处丰台区境内，行政上隶属于石景山区。石石景景山山丰丰 台台宣 武西 城海 淀三环三环四环四环本报告是严格保密的。地块北临吴家村路，南临规划路，东西邻村屋，占地面积地块北临吴家村路，南临规划路，东西邻村屋，占地面积12001200亩；地块只有南北两个出入口，进入性较差亩；地块只有南北两个出入口，进入性较差北边吴家村路南边正修建的市政路项目东南边界外道路3、主进入口主进入口次进入口次进入口地块对外主要出入口地块对外主要出入口北边主进入口：临吴家村路，连接鲁谷大街向北直通长安街，向东连接西四环，路南侧即为二通厂正门，进入性较好。南边次进入口：地块南侧小门连接正在修建的市政规划路，此路直通西客站，并连接京石高速。门两侧堆满垃圾，环境较差。北入口南入口项项目目四四至至：北临吴家村路，南邻规划路，东邻小屯村屋，西邻张仪村屋项项目目规规模模：二通厂区总占地841930平方米，除去厂区外铁路占地13856平方米，可用地约为82.8万平方米西边村屋本报告是严格保密的。项目地块与城市主干道直接连通，距八宝山地铁站项目地块与城市主干道直接连通，距八宝山地铁站3 34、公里，公里，且有多路公交车经过，与京西主要功能区联系便捷且有多路公交车经过，与京西主要功能区联系便捷项目周边现状交通项目周边现状交通距离城市中心较近：距离城市中心较近：距金融街距离30分钟车程路路网网发发达达：南距京石高速公路2.5公里，北临莲石路1公里，距西长安街3公里，通过吴家村路直接通至西四环 公公共共交交通通：有多条公交线路经过，连接项目与京西地区；距地铁八宝山站只有3公里，多路公交车直达中关村中关村公主坟公主坟金融街金融街436436路至公主坟路至公主坟851851路至海淀路至海淀751751路至中关村路至中关村620620路至广安门路至广安门八宝山地铁站八宝山地铁站长安街长安街西西5、五五环环西西四四环环京石高速京石高速莲石路莲石路吴家村路吴家村路规划路规划路（在建）（在建）张张仪仪路路小小屯屯路路本报告是严格保密的。车管所车管所村村屋屋村村屋屋北京重型电机厂北京重型电机厂村屋村屋市地铁基市地铁基地公司地公司市城建工市城建工程机械厂程机械厂京仪液压京仪液压机械厂机械厂重兴嘉园重兴嘉园京汉旭城京汉旭城华富丽苑华富丽苑天鸿美域天鸿美域远洋山水远洋山水万科紫台万科紫台珠江风景珠江风景万科中粮万科中粮假日风景假日风景沿街商业沿街商业周边分布许多工厂企业；商业均为临街小店铺，生活配周边分布许多工厂企业；商业均为临街小店铺，生活配套缺乏套缺乏u商业及娱乐等配套缺乏：商业及娱乐等配套缺乏6、：商业主要分布与项目北边的吴家村路南侧，均为一些小店铺，如小杂货店、复印店，满足附近居民的日常生活用品供应；周边小胡同内分布着更为低档的杂货店，大多为平房。周边无商场、写字楼及娱乐场所。u住住宅宅较较多多，水水平平参参差差：地块附近少有新建楼盘，周边临近的重兴嘉园，京汉旭城，华富丽苑，长安西点，天鸿美域均售完，目前在售的有远洋山水，万科紫台，珠江峰景，万科中粮假日风景，均价在14000-18000元/平方米之间。项目周边大多为村里自建的平房及小楼房外，还有的就是周边单位的职工住房。u产产业业氛氛围围浓浓：项目周边分布着北京重型电机厂、北京市城建工程机械厂、市地铁基地公司等大型企业。本报告是严格7、保密的。地块内具有形态丰富的工业特色建筑，是宝贵的工业遗产，地块内具有形态丰富的工业特色建筑，是宝贵的工业遗产，可进行保留改造和改建，打造特色的后工业区可进行保留改造和改建，打造特色的后工业区项目地块内工业建筑形态丰富，是宝贵的工业遗产u大型厂房u烟囱u管道u铁轨u水塔u运煤通道本报告是严格保密的。项目地块属于首钢资产，在首钢工业区改造范围内，规划项目地块属于首钢资产，在首钢工业区改造范围内，规划定位为定位为“西部综合服务中心西部综合服务中心”、“后工业文化创意产业区后工业文化创意产业区”u 根据首钢工业区改造规划，2010年首钢涉钢产业搬迁调整后，首钢工业区的功能定位是城市城市西部综合服务中8、心西部综合服务中心和后工业文化创意产业区后工业文化创意产业区，将承载起行政办公商务区、工业文化遗产保护、工业主题游览、休闲旅游等特色服务功能。u项目地块的土地运作，包括从土地拆迁、整理到土地性质转变等，已明确由首钢负责。首钢主生产区本项目序序 号号区域位置区域位置占地面积占地面积单位名称单位名称备备 注注一主生产区808.19万m21.石景山厂区709.75万m2(1)主厂区域650.45万m2(2)厂南区域59.30万m2丰沙铁路以南2.京原路南区域71.08万m23.煤泥坑区域16.19万m24.设备处区域11.17万m2二二通用机械厂通用机械厂80.1880.18万万m m2 2丰台区丰9、台区首钢工业区包含区域：首钢石景山厂区占地7.1平方公里；京原路南二耐火厂、煤泥坑及设备处等零星占地0.98平方公里；通用机械厂通用机械厂0.80.8平方公里平方公里，合计8.88平方公里。本报告是严格保密的。针对项目情况和客户前期委托顾问工作内容安排，世联本次沟针对项目情况和客户前期委托顾问工作内容安排，世联本次沟通主要解决项目的经济可行性评价通主要解决项目的经济可行性评价项目属性项目属性工业改造区；工业遗产资源；创意产业园项目客户介入阶段客户介入阶段未取地；未规划；合作决策待定客户下一步工作推进客户下一步工作推进项目合作模式谈判项目规划编制项目开发策略制定世联顾问解决问题世联顾问解决问题项10、目整体定位；功能定位；经济可行性初步评价；合作模式；取地模式；项目规划发展建议海尔总部进入研究；第一阶段：经济可行性评估第一阶段：经济可行性评估第二阶段：第二阶段：指导项目实际操作指导项目实际操作本报告是严格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part.6本报告是严格保密的。整体定位研究思路框架整体定位研究思路框架项目定位项目定位北京文化创意11、产业北京文化创意产业发展现状及趋势发展现状及趋势先进案例先进案例研究研究项目本体项目本体资源特点资源特点本报告是严格保密的。文化创意产业的概念和分类文化创意产业的概念和分类u定义：定义：文化创意产业又叫创造性产业、创意经济，是源自个人创意、技巧及才华，通过运用知识产权，创造财富和就业潜力的行业。通常包括广告、建筑、艺术及古董、漫画、电影、电视、音乐、表演艺术、出版和资讯科技服务等行业。u特征：特征：文化创意产业的共同特点是：以创意为核心，依托科技，集群式增长，政府引导。u分类：分类：文化创意产业一般可细分为13大类。文化文化经济经济科技科技文化文化创意产业创意产业细分产业类型细分产业类型主要内12、容主要内容视觉艺术从事艺术品的创作及经营表演艺术从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营文化展演设施从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理工艺从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等电影从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等广播电视从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营及节目制作供应出版从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业。不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行广告从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告设计产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问数字休13、闲娱乐从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务设计品牌时尚从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通创意生活源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行、教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体验活动建筑设计包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业本报告是严格保密的。文化创意产业对国民经济发展贡献巨大，与发达国家相比，文化创意产业对国民经济发展贡献巨大，与发达国家相比，我国文化创意产业还处在起步期，未来存在较大发展空间我国文化创意产业还处在起步期，未来存在较大发展空间u在英国、美国14、日本等国家，创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的。目前，创意产业在中国经济中的比例相对较小，仅为3；u我国2006的文化创意产业产值只是2001年伦敦文化创意产业产值的1/3；u全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以5的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14，英国为12。（2006年行业资料）2006年文化创意产业的平均增长速度8%3%文化创意产业占GDP比例中国英国%全球18%日本20%美国文化创意产业人口占总就业人口比例本报告是严格保密的。北京文化创意产业近年发展迅速，年增长率高于北京文化创意产业近年发展迅速15、，年增长率高于GDPGDP总值增速，总值增速，到到20062006年底产值已占年底产值已占GDPGDP的的10.3%10.3%，成为经济重要支柱产业之一，成为经济重要支柱产业之一u根据北京市文化创意产业十一五规划最新数据显示，2006年，北京市文化创意产业创造增加值812亿元，占全市增加值的10.3，同比增长15.9；资产总额达6161亿元，同比增长19.9；实现收入3614.8亿元，同比增长29.4。u2006年111月，北京市规模以上文化创意产业单位上缴税金99.8亿元，增长19.3%，增幅高于上年15.8个百分点；从业人员达到45.9万人，比上年增长1.6万人。北京市历年文化创意产业产值16、对比图北京市文化创意05/06年指标对比本报告是严格保密的。目前北京的文化创意产业以软件、网络及计算机服务和传媒业目前北京的文化创意产业以软件、网络及计算机服务和传媒业（新闻出版、广播电视电影）为主导，设计服务业等增长迅速（新闻出版、广播电视电影）为主导，设计服务业等增长迅速05-06年文化创意产业细分产业增长率对比05-06年文化创意产业细分产业收入比较本报告是严格保密的。随着随着北京市文化创意产业十一五规划北京市文化创意产业十一五规划的出台，政府明确了文化创意的出台，政府明确了文化创意产业的重要发展地位，文化创意产业成为后奥运经济建设的重点内容产业的重要发展地位，文化创意产业成为后奥运经济17、建设的重点内容u规划规划提出，文化创意提出，文化创意产业将放在优先发展位置，产业将放在优先发展位置，强化首都功能定位强化首都功能定位，紧抓奥运发展机遇，通过文化和科技的融合，扶持优势产业，打造驰名品牌，逐步形成高端、高效、高辐射力的文化创意产业集群，大力提升北京的文化软实力和城市影响力，促进北京经济文化社会和谐发展。u规划规划预计文化创意产预计文化创意产业增加值年均增长业增加值年均增长15%15%左右，左右，到到20102010年，文化创意产业实年，文化创意产业实现增加值占全市现增加值占全市GDPGDP超过超过12%12%。北京文化创意北京文化创意产业规划的九产业规划的九大重点大重点出版发行和18、版权贸易中心文艺演出中心广播影视节目制作和交易中心动漫和网络游戏研发制作中心广告和会展中心古玩和艺术品交易中心设计创意中心文化旅游中心文化体育休闲中心本报告是严格保密的。文化创意产业的许多细分产业在北京均有发展基础并形成文化创意产业的许多细分产业在北京均有发展基础并形成了一定的产业氛围，产业聚集区开始形成了一定的产业氛围，产业聚集区开始形成1中关村创意产业先导基地2005年5月28日揭牌，企业约400家，软件设计与互联网集中度高，包括雅虎中国、搜狐、新浪、腾讯等顶尖IT企业，创意产业的企业约150家，动漫及游戏行业4家，政府已经给动漫游戏项目投了1000多万元，并有意增加支持2北京数字娱乐示范19、基地位于石景山CRD，已投入建设资金5亿元，形成了研发孵育区、体验娱乐区、数字交易区、人才培养区等四个功能区，已入驻数位红、光宇维思、三辰动漫等业界颇具规模企业100余家。下一步，基地将投资9亿元建设大型室内主题乐园，投入3亿元建设国内第一个真人实景数字游乐项目。3国家新媒体产业基地位于大兴区魏善庄镇，星光影视集团、北普陀影视城、北京榆垡国际影视娱乐基地、北京大学软件与微电子学院、北京印刷学院，新媒体产业的框架已在大兴渐渐成型。5朝阳大山子艺术中心目前已容纳了画廊、设计公司、特色酒吧、高档餐馆和个性化的家居服饰品店，是明星、雅客、文艺青年和国内外游客的时尚文化区和旅游景点。4东城区文化产业园在20、北京的北二环的雍和宫东部，中关村雍和园的旗舰项目,由歌华集团整体运作，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口交易中心6德胜园工业设计创意产业基地包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块2005年7月启动，数十家国内外知名品牌设计公司先后进驻DRC，06底基地入驻企业已达孵化面积的80%以上。78怀柔影视基地 北京潘家园古玩艺术品交易园区 2006年底，北京市文化创意产业领导小组为北京的10个文化创意产业基地和聚集区颁发了认定证书宋庄原创艺术与卡通产业聚集区圆明园画家村迁移此地后宋庄已形成了一个超大型艺术家群落，散居的画家达上千名。中关村软件园 92006-2021、07北京市文化创意产业版图本报告是严格保密的。798798国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京乃至全国的合文化艺术产业模式，成为北京乃至全国的SOHOSOHO艺术聚落代艺术聚落代表和时尚地标表和时尚地标本报告是严格保密的。798798艺术工厂充分利用了原厂区空间关系清晰、建艺术工厂充分利用了原厂区空间关系清晰、建筑实用、可塑性强的特点，将现代时尚融入其中筑实用、可塑性强的特点，将现代时尚融入其中规划原则：u1、保护原有建筑风貌u2、在保护的前提下发展展览音乐会书店咖啡馆u798艺术区总占地50万，七星所属29万22、，建筑面积22.5万平方米。u798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑。艺术区内原有建筑物被充分利用。本报告是严格保密的。798798进驻机构除了画廊进驻机构除了画廊/艺术中心艺术中心/工作室外，餐饮业、时尚业、工作室外，餐饮业、时尚业、媒体产业、设计媒体产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重广告公司目前在园区中已经占有很大的比重教育教育教育教育/培训机构培训机构培训机构培训机构设计公司设计公司设计公司设计公司/媒体媒体媒体媒体/文化传媒文化传媒文化传媒文化传媒时尚业（服饰、家居精品店铺）时尚业（服饰、家居精品店铺）时尚业（服饰、家居精品店铺）时尚业（服23、饰、家居精品店铺）餐饮餐饮餐饮餐饮艺术家工作室艺术家工作室艺术家工作室艺术家工作室画廊画廊画廊画廊/艺术中心艺术中心艺术中心艺术中心u长征空间u仁艺术中心u北京东京艺术工程u北京当代唐人艺术中心u东八时区空间u大窑炉音画影剧场u尤伦斯当代艺术中心u时态空间u东成西就艺术空间u中国当代画廊u北京长青画廊uu艺术产业艺术产业u季节咖啡u洞房咖啡u闲着也是闲着u798料阁子u老工厂u天下盐u江湖餐馆u爱心旺uu 商业商业u商务商务u艺术车间u朱钧工作室u八方艺术写作计划工作室u“抽 abstract office”uu影子的服装店u原色生活u新东方风格u银舒+东又西u现代书店艺术书屋u风栖梧u领物食24、品工作室uu中郝时尚u丰良国际艺术公社uu艺酷网u清华工美u北京盛世春天文化传播有限公司u北京万众创意文化传媒有限公司u大维广告u天维源创u中国互动媒体集团u联合空间技术公司u脉雨空间u世纪光年集团u灰色地壳u弘泰武广告u思想手设计u本报告是严格保密的。具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点为园区最主要的盈利点798798生态系统生态系统艺术创作艺术创作工作室、画室工作室、画室艺术交流艺术交流画廊、沙龙画廊、沙龙衍生服务衍生服务特色餐饮、零售特色餐饮、零售798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：艺艺术术创创作作园园25、区区发发展展的的核核心心驱驱动动力力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺艺术术交交流流园园区区面面向向社社会会的的营营销销窗窗口口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。衍衍生生服服务务园园区区主主要要的的商商业业收收入入来来源源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。特色餐饮目前在园区中已经占有很大的比重。这里的咖啡店、酒吧、餐厅与其他地方的有些不同，更突出文化艺术氛围。随着越来越多的商业进驻，园区的租金由刚入住时的26、0.3元/平米*天上涨至现在的2-5元/平米*天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。园区每年的租金收入在2000万以上。本报告是严格保密的。798798是外向型，靠近使馆区是外向型，靠近使馆区/时尚人群，有对外展示的先天意识。随时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的改变，着租户类型的改变，798798从艺术创作区逐渐转向艺术品交易从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，交流区，展示平台的角色日趋明显展示平台的角色日趋明显798独特建筑风格相对低廉租金中央美术学院艺术聚集，影响日趋扩大，国内外媒体吸引到798国际关注、步入公众视野05年画廊入驻高峰年旅游目的地中央美术学院被商业27、挤到城市边缘，直到2001年才搬到望京小区的花家地的新校址。艺术家工作室现代书店、二万五千里文化传播中心、东京画廊798已经初具艺术区雏形 0.3-0.6元/平米04年李象群向北京市人大递交了保留艺术区提案空白空间请施罗德出席“中德当代艺术展”，园区艺术家/机构不断举办艺术展览10家画廊、摄影室餐饮、酒吧服饰品设计店05年9月，尤伦斯艺术基金会正式与七星物业签订合同，租下5000平米的空间索尼/Moto/摩西时装/欧米伽表/宝马/格丽珠宝发布会 40多家画廊广告公司、艺术专业出版社部分艺术家离开了7981.2-1.5元/平米，第一批入驻厂区的艺术家大多合约期满 影响事件价格入驻企业关键因素1928、982003.419982003.4年年自然发展期自然发展期2003.42004.12003.42004.1艺术区快速发展艺术区快速发展20052005年年时尚地时尚地/文化地标文化地标2006 2006 年年-至今至今文化创意产业园区文化创意产业园区文化创意产业大众旅游景点一系列艺术活动时尚活动频繁06年,798被政府定位为“文化艺术创意产业园区100多家画廊手工艺品商店承租价格2元/平米转租价格4-8元/平米0.6-1.2元/平米本报告是严格保密的。北京首个北京首个创意意产业基地位于北京海淀区，毗基地位于北京海淀区，毗邻海淀海淀图书城、北京大学科技城、北京大学科技园、清园、清华大学科技园、29、人民大学文化大学科技园、人民大学文化产业园、北太平庄园、北太平庄动漫画漫画设计中等众中等众多高等院校科研机构多高等院校科研机构u中关村创意产业先导基地中关村创意产业先导基地北临北四环，南至海淀大街东段，东为彩和坊路与中关村西区相接，西至海淀大街西端。占地9.89公顷，建设用地7公顷，总建筑面积约30万平方米。u目前已建成了第三极大厦、理想国际大厦、辉煌时代大厦、银科大厦、创富大厦、大河庄苑大厦、华海大厦、华奥大厦、育新大厦、天创科技大厦、中国电子大厦、首创拓展大厦和瀚海国际大厦等高档写字楼。写字楼租金水平约48 元/平米*日。u基地未来重点发展动漫游戏、创意设计、软件开发、数字媒体与出版、网络30、内容增值服务等产业,大力发展网络服务等现代信息服务业,依托海淀图书城特色商业街,促进图书出版、发行与经营等图书产业发展。本报告是严格保密的。该产业园所属的海淀区文化创意产业主要以软件该产业园所属的海淀区文化创意产业主要以软件网络计算机服务为主，发展态势良好网络计算机服务为主，发展态势良好整体产业格局：整体产业格局：海淀区已经形成了以电子信息产业为主导，新材料和新能源及环境科学、光机电一体化、生物医药等为辅的多元化高科技技术产业格局；服务业以交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、批发和零售业、金融业、房地产业等产业为主，合计占二、三产业主营业务收入的比例超过60%。文化创意产业发展现31、状：文化创意产业发展现状：u2005年海淀区文化创意产业增加值达320亿元，占全市的总增加值700.4亿的45.7%。年更是达到了近。u文化创意产业中发展最好的软件网络及计算机服务业，占据了海淀区文化创意产业总收入的57.4%。本报告是严格保密的。海淀区主要依托国家级高新技术产业带以及雄厚的海淀区主要依托国家级高新技术产业带以及雄厚的教育资源基础，推动高科技产业的自主创新教育资源基础，推动高科技产业的自主创新u位处中关村高科技产业带，紧邻中关村西区电子信息产业基地。u发展与高科技产业融合的文化创意产业，重点发展动漫游戏、创意设计、软件开发、数字媒体与出版、网络内容增值服务等产业,大力发展网络服32、务等现代信息服务业，推动高科技产业自主创新。u具备发展游戏动漫产业的先天优势：中关村游戏动漫孵化器在先导基地内初具规模。孵化器总投资为3782万元，孵化器投资、建设期两年，从2006年3月至2008年3月。孵化器建成后，将在五年内吸引入孵企业（团队）50家，毕业企业30家，将在园区范围内形成200家以上的企业（团队）聚集，并通过提供虚拟远程孵化服务形成全国范围500家以上的企业（团队）聚集（虚拟园区），在五年后实现产值20亿元，上缴利税2亿元。本报告是严格保密的。未来海淀区将以中关村创意产业先导基地为核心，大力未来海淀区将以中关村创意产业先导基地为核心，大力发展信息、网络、软件、数字内容等相关33、创意产业发展信息、网络、软件、数字内容等相关创意产业n 中关村创新园：电信和互联网服务业中关村创新园：电信和互联网服务业n 中关村创意园：数字游戏、电脑动画、数字学中关村创意园：数字游戏、电脑动画、数字学习、数字影音、网络无线通讯、数字出版习、数字影音、网络无线通讯、数字出版n 中关村软件园：软件研发等中关村软件园：软件研发等n 清华科技园创意产业基地：广播电视公共信号清华科技园创意产业基地：广播电视公共信号建设、信息发布系统、数字内容产业创作与培训、建设、信息发布系统、数字内容产业创作与培训、三维动画等三维动画等n 中关村创意产业先导基地中关村创意产业先导基地n 学院路动漫游戏设计产业带学院34、路动漫游戏设计产业带nu海淀区已建成和规划建设的创意产业基地大部分都是信息、网络、软件和数字内容相关产业本报告是严格保密的。目前中关村创意产业园入驻企业延续中关村产业特色，以软件目前中关村创意产业园入驻企业延续中关村产业特色，以软件和计算机服务、网络游戏、动漫创意为主，辅以商业休闲设施和计算机服务、网络游戏、动漫创意为主，辅以商业休闲设施u基地涉及到的行业有互联网、软件、游戏、创意设计、动漫画、数字内容、出版传媒等。新浪、百度、腾讯、华旗资讯、联众、光线传媒等近百家国内国际领先的创意企业。u截止到2006年底,入驻企业总数115家,其中挂牌后入驻企业5家,骨干企业达到15家,主要研发企业91家35、,专利及授权数量102件。u营业收入达到204.3亿元人民币,利润18.1亿元人民币,上缴税金4.8亿元人民币。u商业配套不断完善。海淀图书城商业街海淀图书城商业街海淀图书城商业街海淀图书城商业街ITIT网络网络网络网络uYAHOO中国u腾讯u百度u新浪u搜狐u网易u亚信uUTstarcomuu 产业产业u配套配套u微软uIBMuHPuBELLu NECuu中国书店u中国书店旧书廊u雪芹书画社u向阳文体用品商店 uu第三极书局u亚惠美食广场 u可口可乐概念店 uLavazza咖啡店 u素餐厅荷塘月色 u“阿拉丁”地中海风格餐厅 u亚拉泊珠宝u百达百利饰品店u钛度空间 u第三极文化商城第三极文化36、商城第三极文化商城第三极文化商城游戏游戏游戏游戏u金山u联众u技术服务技术服务技术服务技术服务u北京科技交易促进中心u鸿商富（北京）技术开发中心u北京中科普惠科技发展有限公司u本报告是严格保密的。德胜门德胜门DRCDRC工业设计创意产业基地未形成足够的影工业设计创意产业基地未形成足够的影响力，未来发展空间有限响力，未来发展空间有限2005年 6月在中关村高科技园区德胜园启动，该创意基地将建设成为北京设计产业的核心、国家创意产业的资源中心、国际设计资源的交流中心。利用原邮电部电话设备厂旧厂房进行改造，建设面积（一期）为8800平方米，可持续发展面积（二期）达50000平方米。包括材料展示中心、C37、NC手板模型中心、逆向工程中心（实验室）、设计培训中心、快速印刷中心、会议展览中心、中国创新设计红星奖博物馆、设计师之家、创意空间、培训中心。一期工程包括2500平方米公共条件平台和1740平方米的企业孵化器，目前企业孵化器部分已经满租，租金约元平米天。工业设计产业发展较为迅速，有了一定的技术、人才、服务基础，孵化功能和官方设计服务机构聚集作用相对突出，但是面临发展空间有限、整合难度较大等一系列问题，难以实现产业聚集效应。本报告是严格保密的。石景山区在首钢搬迁之后缺乏支柱产业，规划以数字娱乐为石景山区在首钢搬迁之后缺乏支柱产业，规划以数字娱乐为引擎的引擎的CRDCRD首都休闲娱乐区，建设全国动38、漫游戏产业中心首都休闲娱乐区，建设全国动漫游戏产业中心 u以泽洋大厦为核心的数字交易区；u以八大处科技园为核心的研发孵育区；u以游乐园、中国电子竞技中心为核心的体验娱乐区；u以北方工业大学为核心的人才培育区。u设立了网络游戏中心、测试推广中心、数字交易中心、体验竞技中心、动画漫画中心、移动游戏中心、数字信息中心、人才培养中心八个以科技为支撑的特色中心。本报告是严格保密的。石景山石景山CRDCRD发展刚起步，对经济的贡献尚未体现出来；目发展刚起步，对经济的贡献尚未体现出来；目前文化创意产业主要为辅助服务、新闻出版及设计服务业前文化创意产业主要为辅助服务、新闻出版及设计服务业u从收入和单位个数来看39、，石景山区的文化创意产业中新闻出版业新闻出版业和设计服务业设计服务业具有相对优势。u目前石景山区的文化创意产业收入主要依靠其他辅助服务其他辅助服务（其他辅助服务主要包括（1）文化用品、设备及相关文化产品的生产、（2）文化用品、设备及相关文化产品的销售、（3）文化商务服务。）u全力打造的数字娱乐、旅游、休闲娱乐和文化艺术等CRD主导产业的发展相比较为弱小，仅处于起步阶段。u目前石景山区CRD文化创意产业的发展尚处于起步阶段，对本项目不能起到实质带动作用。本报告是严格保密的。北京文化创意产业发展现状结论：整体发展快速，但是旨北京文化创意产业发展现状结论：整体发展快速，但是旨在提升制造业附加值的生产40、性文化创意产业相对薄弱在提升制造业附加值的生产性文化创意产业相对薄弱终端文化消费终端文化消费新兴高科技新兴高科技产业产业提升制造业提升制造业附加值附加值消费结构升级带来的不断增长的文化创意产品的最终消费性需求文化创意产品的最终消费性需求 产业结构升级带来的对文化创意产业的生产性需求生产性需求 文化体制改革带来的对文化创意产业的政策性及体制性需求政策性及体制性需求 三种需求推动北京文化创意产业发展三种需求推动北京文化创意产业发展 本报告是严格保密的。从文化创意构成来看，以设计研发为主的生产性创意产业对从文化创意构成来看，以设计研发为主的生产性创意产业对推动产业结构升级的作用突出推动产业结构升级的41、作用突出消费性文化创意产消费性文化创意产业业生产性文化创意产业生产性文化创意产业定义定义直接生产满足大众消费产品的文化产业，可产生消费作用完善各产业的产业链条的中间环节，即为包括文化产业在内的各产业提供中间产品产品产品u电影电视作品u电子游戏u文学作品u音乐u表演艺术u美术品、工艺品制作uu剧本u服装设计u工业品外观设计u广告方案u软件u建筑设计 u作用作用服务于个人的精神文化消费需求，丰富人们生活，拉动内需；但不能实现相关产业的升级服务于生产领域提升产品附加值、经济发展中提升产业结构的要求，明显突出“生产性服务业”的性质；实现从“制造”到“创造”的关键所在英国创意产业英国创意产业成为仅次于金42、成为仅次于金融服务业的第融服务业的第二大产业，以二大产业，以软件与计算机软件与计算机服务业为核心，服务业为核心，带动英国经济带动英国经济向创意服务型向创意服务型转变转变日本文化创意日本文化创意产业以动漫为产业以动漫为核心竞争力，核心竞争力，其发展在自身其发展在自身产生价值的同产生价值的同时提高了相关时提高了相关制造业的附加制造业的附加值值本报告是严格保密的。旨在提高产业附加值的中国制造向中国创造的战略转变，旨在提高产业附加值的中国制造向中国创造的战略转变，为生产性创意产业发展提供了广阔的发展空间为生产性创意产业发展提供了广阔的发展空间u我国目前已有100多种制造产品数量位居世界第一。如今，全世43、界销售一半的摄像机、30%的电视机和空调、25%的洗衣机和20%的冰箱都贴着“中国制造”的标签。u根据美国全球财经研究公司的预测，中国会在20082008年底之前成为世界上制造业规模最大的国家年底之前成为世界上制造业规模最大的国家。u但总总体体规规模模仅仅相相当当于于美美国国的的1/51/5，日日本本的的1/41/4强强；制造业的人均劳动生产率远远落后于发达国家，仅为美国的1/25、日本的1/26、德国的1/20；技术创新能力十分薄弱，产业主体技术依靠国外，有自主知识产权的产品少，依附于国外企业的组装业比重大，工业增加值率仅为26%，远低于美国的49%、日本的38%、德国的48.5%；低水平生44、产能力严重过剩。增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！本报告是严格保密的。工业设计产业是制造业的龙头，其内涵丰富，核心就是为产品提工业设计产业是制造业的龙头，其内涵丰富，核心就是为产品提供高附加值供高附加值l据1990年美国工业设计协会调查统计，美国企业平均工业设计每投入1美元，其销售收入为2500美元；l日本日立公司统计数字表明，每增加1000亿日元的销售额，工业设计的作用占51%，而技术改造的作用仅占12%。l2004年9月20日，英国议会发布一项研究结果表明，英国增长最快的公司在制造中明显增加了45、工业设计的利用。在快速增长的企业中，71%的公司认为，设计、革新以及创新是和公司运做融为一体的。相比之下，上年没有增长的公司中有67%没有设计活动。可以看出，工业设计在产品中所占的技术含量之高，为产品创造的附加值已经超出了技术改造。u产品设计产品设计 ：根据产品的功能、性能、形式、价格、使用环境的定位，结合材料、技术、结构、工艺、形态、色彩、表面处理、装饰、成本等因素，从社会的、经济的、技术的角度进行创意设计。u企业形象设计企业形象设计(CIS)(CIS)企业识别系统由统一的企业理念、规范的企业行为及一致的视觉形象所构成。u环境设计环境设计(人与硬件之间的界面设计)环境设计着重解决城市中人与建46、筑物之间的界面的一切问题，如：信息、信号系统、环保方案等，从而也参与解决社会生活中的重大问题。u设计管理设计管理(DM)(DM)设计活动作为企业运作中重要的一部分，在项目管理、界面管理、设计系统管理等产品系列发展的管理中，善于运用设计手段，贯彻设计导向的思维和行为，并将之与战略或技术成果转化为产品或服务的过程。商业领域内容细化广告设计 包括报纸、杂志、招贴画、宣传册、商标等 展示设计 铺面、橱窗、展示台、招牌、展览会、广告塔等 包装设计 包装纸、容器、标签、商品外包装等 装帧设计 杂志、书籍、插图、卡通与版面设计等 工业设计的内容工业设计的内容工业设计在商业领域的应用工业设计在商业领域的应用工47、业设计定义工业设计定义国际工业设计联合会（国际工业设计联合会（ICSIDICSID）u目的设计是一种创造性的活动，其目的是为物品、过程、服务以及它们在整个生命周期中构成物品、过程、服务以及它们在整个生命周期中构成的系统的系统建立起多方面的品质。因此，设计既是创新技术人性化的重要因素，也是经济文化交流的关键因素。u任务设计致力于发现和评估下列项目在结构、组织、功能、表现和经济上的关系：增强全球可持续性发展和环境保护（全球道德规范）给全人类社会、个人和集体带来利益和自由 最终用户、制造者和市场经营者（社会道德规范）在世界全球化的背景下支持文化的多样性（文化道德规范）赋予产品、服务和系统以表现性的形48、式（语义学）并与它们的内涵相协调（美学）u设计关注于由工业化（而不只是由几种工艺）所衍生的工具、组织和逻辑创造出来的产品、服务和系统。限定设计的形容词“工业的（industrial）”必然与工业（industry）一词有关，也与它在生产部门所具有的含义，或者其古老的含义“勤奋工作（industrious activity）”相关。也就是说，设计是一种包含了广泛专业的活动，产品、服务、平面、室产品、服务、平面、室内和建筑内和建筑都在其中。这些活动都应该和其他相关专业协调配合，进一步提高生命的价值。本报告是严格保密的。工业设计产业是工业国家发展进程中的必然产物，围绕工业设计工业设计产业是工业国家发49、展进程中的必然产物，围绕工业设计衍生出的大量市场需求正逐步形成规模衍生出的大量市场需求正逐步形成规模1000美元2000美元发达国家的工业设计发展史3000美元设计在经济运行中的价值开始被关注设计将成为经济发展的重要主导因素之一社会进入以创新领导实现价值增值的经济发展阶段工业设计就会成为先导产业，成为创新资源、增加社会财富、增强综合国力的重要组成部分。l现代工业设计在中国成为一种职业始于80年代初轻工业产品高速发展时期，当时中国轻工业产品在国外遭遇“地摊货”待遇，因此引发了国内对工业设计概念的引进和发展，至今已经二三十年。历经了中国轻工业行业，家电行业，通讯行业发展的几个阶段，工业设计在企业中50、逐步形成相对成熟的职业形态。l我国第一个工业设计主题园区无锡（国家）工业设计园，经过3年多的发展，不仅成就了设计产业，而且建成国内惟一的国家级工业设计园。至今，已集聚了115家具有一定规模和自主创新设计能力的企业，成为带动无锡地区乃至长三角企业产品研发、技术创新和增强品牌竞争力的重要阵地。2006年，整个园区载体建设累计总投资达20多亿元，设计研发用房总建筑面积达到50多万平方米，已入驻工业设计类企业130家，设计人员上千人，技工贸总收入超过15亿元。企业形态设计类 咨询类 OEM企业产品设计专业领域工业产品设计消费类产品设计工业成品设计咨询高科技产品研发设计咨询产品艺术设计咨询本报告是严格保51、密的。整体定位研究思路框架整体定位研究思路框架项目定位项目定位相关案例相关案例研究研究项目本体项目本体资源特点资源特点北京文化创意产业北京文化创意产业发展现状及趋势发展现状及趋势本报告是严格保密的。从城市功能布局及产业特征来看，项目所在的西部侧重于从城市功能布局及产业特征来看，项目所在的西部侧重于发展基于数字技术以及工业建筑设计的生产性创意产业发展基于数字技术以及工业建筑设计的生产性创意产业u 时尚生活时尚生活 VS VS 高端产业：高端产业：东西呈现不同特点，东部重点发展重点发展传媒产业、传媒产业、古玩艺术、演出展示、时尚消费、古玩艺术、演出展示、时尚消费、设计与咨询和知识产权服务设计与咨询52、和知识产权服务等产业；而西部则侧重软件与信息服务业、软件与信息服务业、数字动漫游戏、数字媒体出版、数字动漫游戏、数字媒体出版、数字影音、无线增值内容、网络数字影音、无线增值内容、网络内容增值服务内容增值服务等基于数字技术的文化创意高端产业，以及工业和工业和建筑设计建筑设计等创意产业环节 u成熟创意产业区案例798798 和中关村中关村重点产业重点产业：文化艺术产业、时尚休闲娱乐业及传媒业等依托资源依托资源：CBD及使馆区的时尚消费人群；艺术家群体；央视和北京电视台活动人群活动人群：CBD白领为主，外籍人士未来趋势未来趋势：消费性创意产业聚集，时尚消费地，引领消费结构升级重点产业重点产业：网络、53、动漫、软件和信息服务业及设计服务业等依托资源依托资源：中关村科技园，院校科研机构、技术人才，高端产业的产学研一体化活动人群活动人群：中关村技术人员、院校和军队政府等大型机构工作人员未来趋势未来趋势：偏重生产性创意产业，产业升级的动力源和示范区本报告是严格保密的。项目所在区域拥有大量工业建筑相关类教育及研发设计机项目所在区域拥有大量工业建筑相关类教育及研发设计机构构u项目所在区域有着丰富的教育资源和研发资源，中科院研究生院、中国测绘研究院等国内顶尖研究院都分布在项目周围，并且还有北方工业大学、首钢工学院等高校。u项目周边有着中国国际广播电台、中国电子报社等文化传媒；工业企业较多也是本区域的一个特54、点。1234123411225341中科院研究生院 北京财经专修学院中国测绘研究院北方工业大学首钢总设计院 阿尔西集团北京重型电机厂北京中铁建筑工程公司市地铁基地公司市人民检察院市第一中级人民法院中国电子报社八一电影制片厂 中国国际广播电台 石景山区文化馆 石景山游乐园 国际雕塑公园 银河万达广场鼎城12153241234121234112本报告是严格保密的。此外，靠近西三环的甘家口地带依托大型建筑设计机构和此外，靠近西三环的甘家口地带依托大型建筑设计机构和学校，聚集了一批建筑设计相关企事业单位学校，聚集了一批建筑设计相关企事业单位位于中关村科技园南端聚集了北京建筑工程学院、建设部建筑设计研究55、院、北京市建筑设计研究院、城市规划设计研究院、中国建筑装饰协会设计委员会、建筑书店等大型国有工业和城市设计单位和学校甘家口大厦等写字楼聚集了一批建筑设计公司，目前租金水平达到3.3元/平米天继续发展的空间有限，是本项目发展可依托的重要资源。本报告是严格保密的。同时，丰台区产业上以物流业、制造业为主，文化创意产同时，丰台区产业上以物流业、制造业为主，文化创意产业发展相对滞后业发展相对滞后u丰台区拥有中关村科技园区丰台园，着力发展总部经济，吸引高科技产业和现代服务业企业入驻；丰台区拥有物流物流企业442家，占全市9.7%，主营物流企业191家，占全市19.6%；丰台区拟建10平方公里的制造业制造业56、区。u“十一五”发展规划中，着重强调做强五大核心产业：建立以高新技五大核心产业：建立以高新技术和房地产为龙头，以现代服务、术和房地产为龙头，以现代服务、商贸物流和文化旅游为主体的产业商贸物流和文化旅游为主体的产业体系体系。u丰台自身的文化创意产业发展较滞后，十一五期间主要发展方向为文文化旅游、花卉产业和图书物流业化旅游、花卉产业和图书物流业。u丰台地区丰富的物流资源、高科技产业和制造业的发展，为本项目发展生产型创意产业带来了重要机遇。中关村丰台园作为北京市唯一一个国务院直属的高新技术开发区的一部分，自1993年开始建设至今，已形成了一期电子信息，生物医药，光机电一体化为主导的产业格局。二期以B57、usiness Park为主题，三期定位为集汽车博物馆，汽车展示，汽车销售为一体的汽车博览城。本报告是严格保密的。整体定位研究思路框架整体定位研究思路框架项目定位项目定位相关案例相关案例研究研究项目本体项目本体资源特点资源特点北京文化创意产业北京文化创意产业发展现状及趋势发展现状及趋势本报告是严格保密的。综合了开发、设计、综合了开发、设计、展示、办公等多种展示、办公等多种工业设计相关功能，工业设计相关功能，促进产业发展促进产业发展工业或建筑研发设计工业或建筑研发设计反映工业设计产业特点反映工业设计产业特点我们研究了日本两大工业设计中心成功发展案例，指导本项目整我们研究了日本两大工业设计中心成功58、发展案例，指导本项目整体定位与功能构成体定位与功能构成案例案例选取选取标准标准日产汽车全球设计日产汽车全球设计中心中心日本积水建房综合日本积水建房综合住宅研究展示中心住宅研究展示中心案例案例特点特点本报告是严格保密的。日产汽车公司全球设计中心日产汽车公司全球设计中心 日产的日产的“神经中枢神经中枢”u日产汽车有限公司全新的全球设计中心坐落于神奈川县厚木，经过多次改建和扩建，目前占地四万两千平方米。u日产全球设计中心被称为“想象力工厂”，共有三层，除拥有独立的Infiniti 英菲尼迪品牌工作室外，还设有设计师工作区、模型制作区、设计策略组、日产工作室、信息画廊以及信息厨房等。u自2001年起，59、日产就开始全面执行增强及扩大其全球设计力量和设施的计划，新设计工作室的落成是该计划的一部分，同时也是日产全球范围设计工作室优化工程的最后一站。该设计中心的三大核心目标就是：l开拓创新工作方式”合作和交流”；l营造创意环境；l推动数字化进程u日产在全球六个地区设有区域设计机构，分别位于：日本的厚木和原宿、美国的圣地亚哥和底特律、英国伦敦和中国台湾的苗栗。案例一案例一 本报告是严格保密的。u设计师工作室u专门的品牌工作室u设计相关的辅助设施齐全，如大型投影屏幕、可以放置汽车实物供设计师研究的大型工作间等日产汽车全球设计中心日产汽车全球设计中心设计办公区设计办公区Infiniti Infiniti 60、英菲尼迪品牌工作室、设计师工作室、日产工作室英菲尼迪品牌工作室、设计师工作室、日产工作室本报告是严格保密的。u先进的硬件支持系统：先进的硬件支持系统：世界顶级全尺寸新式气体动力学风洞，由六部大型电脑与六部中型电脑联结五百部图形终端机，与六百四十部文字终端机相呼应；而由美国Cary Research超级电脑主控制的CAD系统、室内安全检测系统、四轮传动实验设施及引擎性能测试设备也一应俱全。日产汽车全球设计中心日产汽车全球设计中心技术服务区技术服务区硬件支持系统、模具模型环节配合、信息交流平台硬件支持系统、模具模型环节配合、信息交流平台u模型制作区：模型制作区：方便设计环节和模具制造环节的联通衔接61、u信息厨房：信息厨房：信息资源中心，汇集各种设计相关的图书、杂志及数据资料等，同时也是设计师的交流平台。本报告是严格保密的。u展示大厅：展示大厅：室内、室外部分共同构成，主要展示日产汽车的设计理念、设计活动及设计产品，包括内部、外部设计、颜色设计、部件设计和效果设计等，承担对外展示宣传功能。u信息画廊：信息画廊：设计相关的专业展示，激发设计师灵感。日产汽车全球设计中心日产汽车全球设计中心展示区展示区展示厅、信息画廊展示厅、信息画廊本报告是严格保密的。日本积水建房综合住宅研究展示中心日本积水建房综合住宅研究展示中心位于日本京都府相乐郡木津町，环境良好，高速公路及铁路直达市区中心由30多个部门组成62、，是房屋综合研究和销售的综合型基地主要业务有：1.别墅、公寓、住宅的设计和开发和销售2.建筑装修材料的设计和研发3.新型房屋、建材及装修材料展示4.不同装修风格展示5.建材贸易案例二案例二 本报告是严格保密的。日本积水建房综合住宅研究中心日本积水建房综合住宅研究中心展示区展示区纳得工房（纳得工房（1 1）：房屋设计、工艺、材料展示区）：房屋设计、工艺、材料展示区采用新的外立面设计和坡顶设计，使房屋更加舒适和保温根据客户不同的要求进行不同风格的装潢设计新型材料、工艺的设计和采用根据不同的地理位置、客观条件和客户要求采用不同的结构设计和配套设施设计新型三角天窗工艺新型三角天窗工艺钢梁柱钢梁柱本报告63、是严格保密的。纳得工房（纳得工房（2 2）：房屋使用展示中心）：房屋使用展示中心纳得工房提供了一纳得工房提供了一个直观的展示体验个直观的展示体验区，参观者可以亲区，参观者可以亲身体验房屋及设施身体验房屋及设施的使用感受，并接的使用感受，并接受专业知识的讲解受专业知识的讲解本报告是严格保密的。日本积水建房综合住宅研究展示中心日本积水建房综合住宅研究展示中心实验区实验区太阳能采暖实验墙壁承力实验智能化卫生间无围墙式房屋实验新型钢结构住宅建造实验区研发中心本报告是严格保密的。日本积水建房综合住宅研究所日本积水建房综合住宅研究所办公贸易区办公贸易区富有特色的Loft 工作室首层Reception后的F64、loor Guide和具有不同造型的休息座椅办公协调中心形状奇异的设计师办公中心本报告是严格保密的。日本积水建房综合住宅研究中心是集设计、展示和贸易于一体日本积水建房综合住宅研究中心是集设计、展示和贸易于一体的综合中心的综合中心展示区信息展示区信息研发信息研发信息设计、贸易设计、贸易区信息区信息日本积水建房综合住宅研究中心是联系住宅产业日本积水建房综合住宅研究中心是联系住宅产业整个产业链的最生动直观的住宅产业化综合中心整个产业链的最生动直观的住宅产业化综合中心纳得工房是联系消费者与其它部门的纽带消费者信息反馈通过纳得工房传递给其他机构涉及住宅产业上下游所有相关产业最直观的展示生成最直接的需求信65、息本报告是严格保密的。1.1.房屋设计、工艺展示房屋设计、工艺展示2.2.外立面设计外立面设计3.3.绿色环保建材设计绿色环保建材设计4.4.家装材料设计家装材料设计5.5.装修设计装修设计6.6.建筑结构设计建筑结构设计7.7.能源配套装置设计能源配套装置设计8.8.房屋装潢工艺展示房屋装潢工艺展示9.9.不同设计风格展示不同设计风格展示1.商务洽谈2.行政办公3.商务会议1.能源实验室 2.消音室3.结构实验场 4.人工气象室5.承重墙反作用力实验室1.Loft 工作间2.薪型材料设计室3.展区协调办公中心日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区 实66、验区设计办公区贸易区展示区（纳得工房）本报告是严格保密的。日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区日本积水建房综合住宅研究展示中心功能分区纳得工房纳得工房（核心展示区）（核心展示区）实验区办公贸易区设计区本报告是严格保密的。案例总结：围绕工业设计产业链，为设计研发活动以及相关技术服务、案例总结：围绕工业设计产业链，为设计研发活动以及相关技术服务、展示以及商贸交流提供活动空间是工业设计中心成功的前提与基础展示以及商贸交流提供活动空间是工业设计中心成功的前提与基础工业设计产业链结构图工业设计产业链结构图工业设计产业链结构图工业设计产业链结构图 u 基于工业设计的产业特点，工业设计中心涉及主要功基于67、工业设计的产业特点，工业设计中心涉及主要功能：能：设计办公 技术支持服务平台 材料、产品展示 商贸交流 u 根据位置、规模和地理位置，工业设计中心的各种功能根据位置、规模和地理位置，工业设计中心的各种功能的重要性和规模会有所差异的重要性和规模会有所差异 设计公司和企业设计部门是设计产业的主体，生产企业和消费者是设计产业的应用和消费者，设计规划调研、设计教育培训、设备、软件供应和设计模型模具、设计测试等环节都属于设计支援体系。大型生产企业一般都拥有自己的前端设计部门。本报告是严格保密的。以工业、建筑设计研发为主导，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计等的中国生产创意服务基地68、汲取国际案例全新发展理念汲取国际案例全新发展理念聚集国内外工业设计及展销中心聚集国内外工业设计及展销中心引领中国实业腾飞引领中国实业腾飞引领北京创意产业发展趋势、充分利用本体资源优势特点，借引领北京创意产业发展趋势、充分利用本体资源优势特点，借鉴先进案例发展特点，提出项目整体理念鉴先进案例发展特点，提出项目整体理念 CHINA CREATIVE CENTERCHINA CREATIVE CENTER“中国创造中国创造”中心中心后工业时代特色办公环境后工业时代特色办公环境 先进设计、材料的中央秀场先进设计、材料的中央秀场 贸易、信息交流的专业平台贸易、信息交流的专业平台形象定位形象定位本报告是严69、格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part.6本报告是严格保密的。本项目功能构成研究本项目功能构成研究设计办公设计办公设计办公设计办公居住配套居住配套居住配套居住配套综合服务综合服务展示体验展示体验展示体验展示体验n 总部办公功能n 创意办公功能本报告是严格保密的。继上个世纪制造业全球大转移之后，服务外包如今已成为继上个世纪制造业全球大转70、移之后，服务外包如今已成为不可逆转的新一轮全球产业革命和产业转移趋势不可逆转的新一轮全球产业革命和产业转移趋势 n服务外包是指企业将IT系统开发和架构、应用管理、业务流程优化等自身业务需求通过外包由第三方（即服务外包提供商）来完成，以专注企业核心业务，更好实现企业经营目标的经济活动 n20世界80年代开始，以信息技术外包(ITO)及业务流程外包(BPO)为主的服务外包产业应运而生，并从20世纪90年代开始快速发展。n随着部分发达国家的本国适龄劳动力数量持续下滑、各行业面临的竞争和利润压力与日俱增，服务外包和离岸正成为跨国企业全球布局、应对竞争并提升国际竞争力的重要手段。n全球财富1000强中971、5%的企业已经制定了公司离岸战略。平均每周有5到10家企业在可能的离岸目的地进行实地考察。服务离岸在全球化发展中正起着日益重要的作用n2005年，世界ITO市场总额达2045.032045.03亿美元,BPO市场总额则达1204.251204.25亿美元。而联合国预测未来几年全球服务外包市场将以每年30%-40%的速度递增。预计2007年，全球服务外包份额将达到1.21.2万亿美元万亿美元。n近两年来,爱尔兰、印度、加拿大等外包服务业发达的国家已经不能满足日益扩大的市场需求,向包括中国在内的第二批服务外包基地转移的趋势日益明显,从而在这些国家以及这些国家的城市中引起新的一轮产业竞争本报告是严格72、保密的。大规模的企业流程外包已经成为服务业外包发展新趋势，大规模的企业流程外包已经成为服务业外包发展新趋势，中国大城市正在成为该方面服务中心，催生国际企业总部中国大城市正在成为该方面服务中心，催生国际企业总部服务外包发展阶段一：服务外包发展阶段一：1990s1990sn 主要集中在IT领域n编码以及程序n小范围的运营n固定电话业务以及电话服务服务外包发展阶段二：服务外包发展阶段二：1990s1990s末末n企业商务流程外包，不限于ITn呼叫中心、会计、金融、运营、应用服务n每个分包通常规模在500-1000个职位服务外包发展阶段三：服务外包发展阶段三：2121世纪初世纪初n大型综合企业流程服务73、外包，包括呼叫中心、会计服务、人力资源服务以及部分运营研发n每个分包通常规模在1000个职位以上在降低成本的前提下最大限度地提高客户满意度呼叫中心外包应运而生。全球快速发展。统计显示目前美国300万个呼叫中心中有10%为外包，到2009年将达到15%。19982004年，中国的呼叫中心市场规模缓慢递增;2004年一2010年预测将呈增幅递增的上升趋势，到2008年将达到17%。呼叫中心外包呼叫中心外包呼叫中心外包呼叫中心外包（客服外包）（客服外包）（客服外包）（客服外包）将快速发展将快速发展将快速发展将快速发展近年来日本动漫产业不断向中、韩外包，工序90%已依赖海外。中国动漫人才数量众多、素质74、较高、成本较低，承接日本外包日益增加。北京、上海、成都成为重点区域。动漫外包动漫外包动漫外包动漫外包正在崛起正在崛起正在崛起正在崛起集中在电子行业、药物行业。知识产权保护标准有待进一步加强。国内：随着大学扩招，人才增加而成本降低，使得研发外包迅猛发展。研发外包研发外包研发外包研发外包发展迅猛发展迅猛发展迅猛发展迅猛发达国家金融外包规模仅次于制造业外溢，居产业转移规模第二。覆盖银行、保险、证券、投资等各类金融机构，主要发包市场在美、欧、日等国家和地区。对中国意味着高薪职位、优质GDP。上海国内首家金融外包业务示范基地。金融外包金融外包金融外包金融外包方兴未艾方兴未艾方兴未艾方兴未艾本报告是严格保75、密的。北京具有发展总部经济的优势北京具有发展总部经济的优势地理位置优势北京具有得天北京具有得天独厚的发展总独厚的发展总部经济的优势部经济的优势集群效应优势人才、教育、科技资源优势本报告是严格保密的。北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外北京总部经济发展情况良好，吸引了国内外众多有实力的公司设立总部众多有实力的公司设立总部近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北近年来，北京的总部经济发展的风生水起，在北京市落户的京市落户的跨国公司地区总部已经达跨国公司地区总部已经达3535家家。财财富富杂志世界杂志世界500500强强企业中，已经有企业中，已经有185185家家企业来企业来京投资，其中京投资，76、其中7 7家在北京设立了地区总部。家在北京设立了地区总部。目前在北京市落户的目前在北京市落户的跨国公司地区总部跨国公司地区总部中，经中，经商商务部认定务部认定的地区总部有的地区总部有1616家家，北京市认定北京市认定的地区的地区总部有总部有2929家家，其中包括了众多国际知名的大型跨，其中包括了众多国际知名的大型跨国集团公司：国集团公司：省市省市 100100强企业家数强企业家数 500500强企业家数强企业家数 北京4691上海1644广东1054山东538江苏440天津224浙江142四川11020052005年中国企业年中国企业100100强和强和500500强总部分布（按营业收入）强总77、部分布（按营业收入）资料来源：北京市第一次全国经济普查总部经济发展分析 除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷除了跨国公司争相入驻北京以外，内资企业总部也纷纷落户北京。截至落户北京。截至20042004年底，在京的年底，在京的大型企业集团有大型企业集团有266266家，家，金融企业集团金融企业集团（不包括证券公司）（不包括证券公司）4141家家。按营业收入排名，按营业收入排名，20052005年年中国企业中国企业500500强中（以强中（以20042004年各企业年各企业数据为基础），北京有数据为基础），北京有9191家家，占，占18.2%18.2%；100100强中强中，北京有，北78、京有4848家家，占占48%48%；前前1010名中名中，更是有，更是有9 9家总部设在北京家总部设在北京。20042004年，国务院年，国务院国资委监管下的国资委监管下的187187家国有企业家国有企业中，有中，有147147家企业总部设在北京家企业总部设在北京，占占78.6%78.6%。爱立信（中国）有限公司（瑞典）摩托罗拉（中国）投资有限公司（美国）丰田汽车（中国）投资有限公司（日本）卡夫食品（中国）有限公司（日本）IBM（中国）有限公司（美国）诺基亚（中国）投资有限公司（芬兰）本报告是严格保密的。北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显现北京总部基地发展逐步走向成熟，聚集效应开始显79、现企业总部在空间上聚集是总部经济企业总部在空间上聚集是总部经济发展的显著特征。西城金融街、朝发展的显著特征。西城金融街、朝阳阳CBDCBD、中关村科技园区海淀园、中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，对于大、相对成熟的总部聚集区，对于各自所在区域的发展推进作用已经各自所在区域的发展推进作用已经凸显出来。凸显出来。CBDCBD亦庄亦庄亦庄亦庄金融街金融街金融街金融街中关村中关村中关村中关村科技园科技园科技园科技园丰台总丰台总丰台总丰台总部基地部基地部基地部基地本报告是80、严格保密的。各总部基地带来了巨大的经济效益各总部基地带来了巨大的经济效益总部基地总部基地名称名称发展状况发展状况金融街金融街形成北京金融业投资进驻的热土，基本形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区占地面积近1平方公里的金融街，2004年企业缴纳的各项地方税款高达9.4亿元,占西城区当年全部地税收入的12%CBDCBD入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外；聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构；中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家占地不足朝阳区总面积1%的CBD地区，2004年实现税金81、总额高达42.7亿元，其中地税20.3亿元，占朝阳区地税收入的14.4%亦庄开发区亦庄开发区入驻企业达1051家，实现增加值153亿元，共吸纳从业人员7.9万人外商投资企业有196家，共实现增加值100亿元，占开发区GDP的近2/3丰台丰台总部基地总部基地总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元中关村中关村科技园科技园入驻企业达13880家，世界500强企业设立了113家分支机构，其中研发机构42家实现增加值751.9亿元，占当年全市GDP的12.4%，占全国53家高新区的1/10本报告是严格保密的。中关村软件园内写字楼只租不售，租金水平为中关村软件园内写82、字楼只租不售，租金水平为3.73.7元元/平米平米/天，天，入驻企业多为高新技术行业入驻企业多为高新技术行业基本指标总建筑面积：60万平米；容积率：0.44；绿地率：60%产品形式独栋办公楼为主地理位置北京市海淀区东北旺配套设施软件广场（展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身教育培训）；14334平方米康体中心；高速网络；保证永不断电。政策环境高科技企业优惠政策、软件行业优惠政策客户状况甲骨文软件研究开发中心(北京)有限公司、北京汉王科技有限公司、东软软件股份有限公司、中国银联、西门子、INOA亚太研发中心等租金（元/平米/天）3.7元/平米/天入园方式土地出让、楼宇出售、楼宇出租（现只有83、出租）租售情况已租售95%左右本报告是严格保密的。总部基地已建成三期，目前三期整售价格为总部基地已建成三期，目前三期整售价格为1300013000万元万元/平米，零租租金水平在平米，零租租金水平在2.2-2.52.2-2.5元元/平米平米/天天基本指标总建筑面积：140万平米；容积率：2.1；绿地率：50%产品形式独栋办公楼规模1200至6000平米的总部楼500余座 地理位置西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园配套设施六星级酒店、公寓、大型停车场、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等 政策环境中关村科技园区优惠政策客户状况中国诚通控股公司、中国质量认证中心、中84、华通信系统有限公司，中成进出口股份有限公司，国航天时代电子公司，三星公司，中船重工中南装备有限责任公司 等 价格（元/平米/天）13000万元/平米(三期，整售)2.2-2.5元/平米/天(租)租售情况目前三期在售，将建四期。年均消化面积约万平米本报告是严格保密的。BDABDA国际企业大道国际企业大道售价为售价为70007000元元/平方米，月均销售平方米，月均销售1.21.2万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企业万平方米入驻企业多为国内高科技及研发类企业基本指标总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，容积率为0.77产品形式独栋办公楼 地理位置亦庄北京经济开发区 配套设施配套有 385、700平米会所（康体、娱乐、就餐）单位面积一期单栋1000-3000平米，二期单体面积4000-12000平方米，标准层面积为500800平方米客户状况以国内企业为主，高科、研发类企业占了60，其他的包括服装企业（白领、kappa等，中民燃气、NABARRO售价7000元/平方米项目特色定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策本报告是严格保密的。非中心售价为非中心售价为1650016500元元/平米，客户以外企居多，国内企业也多平米，客户以外企居多，国内企业也多有国际业务有国际业务基本指标总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，30万平米写字楼；容积率为1.15产86、品形式独栋办公楼 地理位置朝阳区定福庄集团区域内配套设施10万平方米会展中心、2.65万平米会所、11000平米酒店及酒店式公寓 单位面积单栋面积最小的是2300平方米，最大的是3400平方米。可售面积从400平米至整栋3000平米客户状况外企多，国内企业少，国内企业也多有国际性业务，如中国船东互保协会、杜邦保险，基金金融公司，贸易公司、外国企业代表处等售价16500元/平方米，租金2.8元/月项目特色组团式规划，以“泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态本报告是严格保密的。项目优越的本体条件加之目前北京总部经济发展的优良态势，项目优越的本体条件加之目前北87、京总部经济发展的优良态势，决定了本项目具备发展总部基地的良好条件决定了本项目具备发展总部基地的良好条件本体条件优势本体条件优势便捷的交通条件距离市中心区较近大型创意产业园，具备产业聚集效应政府的大力引导和支持本项目具备发展本项目具备发展总部基地的良好总部基地的良好条件和前景条件和前景总部经济的良好发展态势总部经济的良好发展态势众多国内外知名公司纷纷在北京设立区域总部，推进了总部经济快速发展北京各总部基地发展良好，为区域发展产生强大推动，行业聚集效应凸显本报告是严格保密的。总部设计中心总部设计中心工业、建筑等行业的国内外领先企业驻工业、建筑等行业的国内外领先企业驻北京的设计研发中心的聚集地，代表88、本北京的设计研发中心的聚集地，代表本产业园区的核心竞争力，确立区域在整产业园区的核心竞争力，确立区域在整个北京市的地位个北京市的地位u无保留建筑，全部新建，现代化花园式办公环境，建筑密度和高度适中u规模：占地约30万平米，总建面50万平米左右u盈利模式：整栋（定制）出售，09年上市售价约15000元/平米本报告是严格保密的。企业研发设计的总部基地企业研发设计的总部基地研发设计中心代表了工业、建筑等行业领头企业的核心竞争力，全球领先企业都有着遍布世界的研发设计中心，以便针对各国的具体情况设计出更贴近市场需求的产品。u 国内知名企业发展的更高舞台国内知名企业发展的更高舞台，吸收首都优秀人才，促进企89、业发展，迈向国际市场，扩大影响力u 外国企业进入中国市场的门户外国企业进入中国市场的门户，针对中国市场的研发设计中心，利用中国的高级设计人才，应对变化中的中国市场SAMSUNGSAMSUNG在全球拥有伦敦、东京、旧金山、首尔四个设计中心 LG LG 全球共有五大工业设计中心分布米兰、纽约、首尔、上海及东京 DELLDELL拥有五个设计中心，分布在美国、新加坡、台湾、印度和上海 通用汽车欧洲设计中心通用汽车欧洲设计中心本报告是严格保密的。生产型企业的展销中心生产型企业的展销中心入驻园区的企业总部将借助这个舞台确立在首都、在全国的影响力基础，为企业进行从不停歇的宣传营销。u 创新产品、前沿设计理念90、的秀场u 国际型展销中心u 企业形象和企业文化的宣传橱窗本报告是严格保密的。海尔中心海尔中心l l海尔国际性全方位企业营销平台海尔国际性全方位企业营销平台海尔国际性全方位企业营销平台海尔国际性全方位企业营销平台 扩大企业影响力扩大企业影响力扩大企业影响力扩大企业影响力l l海尔产业研发总部海尔产业研发总部海尔产业研发总部海尔产业研发总部 推动中国实业发展推动中国实业发展推动中国实业发展推动中国实业发展l l海尔体验中心海尔体验中心海尔体验中心海尔体验中心 引领中国工业旅游潮流引领中国工业旅游潮流引领中国工业旅游潮流引领中国工业旅游潮流本报告是严格保密的。首钢中心首钢中心u首钢集团是以钢铁业为主91、，兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等跨行业、跨地区、跨所有制、跨国经营的大型企业集团，集团对非钢产业的发展一直非常重视，从90年代末期开始就提出大力发展高新技术产业、房地产业、服务业，要求非钢产业形成首钢集团新的产业支柱，目前非钢产业的销售收入已超过钢铁产业收入。在向非钢产业延伸的过程中，首钢集团在工业设计、研发创意、咨询服务、工业旅游等文化创意产业领域拥有了良好的基础。u首钢集团钢铁产业主体已于2005年开始向河北曹妃甸搬迁，但首钢集团总部仍保留在北京。u除了钢铁产业，首钢开始加强对机电电子业、建筑房地产业、资源业以及现代服务业四大非钢产业的投入。l l首钢非钢产业的设计92、中心首钢非钢产业的设计中心首钢非钢产业的设计中心首钢非钢产业的设计中心l l首钢集团的实习培训中心首钢集团的实习培训中心首钢集团的实习培训中心首钢集团的实习培训中心l l首钢工业文化博览馆首钢工业文化博览馆首钢工业文化博览馆首钢工业文化博览馆本报告是严格保密的。功能定位研究功能定位研究设计办公设计办公设计办公设计办公居住配套居住配套居住配套居住配套综合服务综合服务展示体验展示体验展示体验展示体验n 总部办公功能n 创意办公功能本报告是严格保密的。案例研究表明企业总部研发设计中心周边通常聚集了大量中小型相关案例研究表明企业总部研发设计中心周边通常聚集了大量中小型相关配套服务企业，本项目总部设计办93、公的发展会带来相关办公需求配套服务企业，本项目总部设计办公的发展会带来相关办公需求曼彻斯特商务花园曼彻斯特商务花园爱尔兰爱尔兰parkwestparkwest商务花园商务花园新加坡裕廊国际商务花园新加坡裕廊国际商务花园以总部办公为核心商务花园配套特点以总部办公为核心商务花园配套特点：u在周边配套设施不完备的情况下配备规模较大的集中性服务中心，业态以餐饮类为主；u设置集中办公物业，满足服务于公司总部的服务类企业办公需要，此类办公面积占总部办公面积50%左右；本报告是严格保密的。虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但虽然项目现状周边多为政府机关等国有单位办公场所，但近期将有商务办公项目94、入市，区域商务氛围有望得到提升近期将有商务办公项目入市，区域商务氛围有望得到提升u项目周边目前缺乏商务办公氛围，多为政府机关等国有单位办公场所。u项目周边大多数企业办公需求是在自建或租赁的厂区内解决的。一些小企业在街边的门脸房中办公。万达广场是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮为一体的大型城市商业综合体，占地近7万平方米，总建筑面积近30万平米，其中写字楼建筑面积约10万平方米。鼎城总用地面积6.54公顷，规划总建筑面积约22万平方米，是集大型商业、特色商铺、高档住宅、精装小公寓、高中档写字楼为一体的大型综合建筑群，其中写字楼建筑面积约4万平方米，开盘时间未定。石景山区规划的几大商务中95、心石景山区规划的几大商务中心名称京西会展商务区苹果园交通枢纽商务区TSM时代购物花园商务区银河商务区京燕商务区位置石景山古城地区石景山苹果园地区八角地区石景山鲁谷地区八角地区本报告是严格保密的。本项目交通便捷，邻近市中心，而且周边多大型优质单位和权威机构，本项目交通便捷，邻近市中心，而且周边多大型优质单位和权威机构，对于不论资源型设计公司还是国际型、市场型设计公司都具有吸引力对于不论资源型设计公司还是国际型、市场型设计公司都具有吸引力本报告是严格保密的。西南三环四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在西南三环四环区域及西四、五环区域的部分写字楼市场租金多在2.52.53 3元元/平方米96、平方米天，售价天，售价13000130002000020000元元/平方米，市场实现良好平方米，市场实现良好商务办公楼商务办公楼概况概况产品形式产品形式租金租金/售价水平售价水平国润商务大厦国润商务大厦乙级写字楼，位于丰台区西四环南路，占地面积11734.4平米，总建筑面积47019平方米，容积率为3.2高档商务公寓和独栋写字楼 1.90 2.35 元/平米/日顺驰蓝调国际顺驰蓝调国际商住公寓，位于丰台区西二环菜户营桥西北角莲花河东岸，占地面积12万平米，总建筑面积22万平方米，容积率为2商住公寓20000元/平方米华睦国际华睦国际甲级写字楼，位于宣武区马连道11号，总建筑面积74000平方米97、，容积率为3.5独栋写字楼（AB座）13000元/平方米，2.4 元/平米/日泽洋大厦泽洋大厦位于石景山区阜石路166号，占地面积14000平米，总建筑面积43000平方米，容积率为3.39 独栋写字楼2.5元/天/平方米西山赢府国际西山赢府国际商务中心商务中心位于海淀区四季青杏石口路99号，占地面积8.21公顷，总建筑面积84853平方米，容积率为0.846幢4层高的独体建筑围合而成 19800元/平方米嘉豪国际中心嘉豪国际中心甲级写字楼，位于海淀区车道沟桥西南角，占地面积16820平米，总建筑面积84335平方米，容积率为4独栋写字楼3.8元/平米/日朗琴国际朗琴国际位于宣武区广安门手帕口98、桥南街甲一号，占地面积19000平米，总建筑面积65000平方米，容积率为6.57独栋写字楼21000元/平方米道乐蒙恩商务道乐蒙恩商务街街位于海淀区莲花池西路，占地面积13000平米，总建筑面积44700平方米，容积率为2.46商务街13500元/平方米本报告是严格保密的。创意设计区创意设计区汇集中小型工业设计公司、设计师工作室，服务于园区的大公司总部及区汇集中小型工业设计公司、设计师工作室，服务于园区的大公司总部及区域内非本园区的众多工业、建筑设计类机构域内非本园区的众多工业、建筑设计类机构u LOFT形式，建筑设计感强u 规模：总占地约15万平米，建筑面积25万平米u盈利模式：作为商务办99、公写字楼分割出售典型案例：上海八号桥由上海一汽厂房15000平方米的旧厂房改造装修，大量采用连廊和LOFT等建筑形式，现代感十足，汇集了建筑设计公司、艺术教学机构等创意企业，已经成为上海新的时尚地标和工业旅游示范点。根据世联经验，大型产业园内中小企业办公规模约为总部办公的50%。本报告是严格保密的。功能定位研究功能定位研究设计办公设计办公设计办公设计办公居住配套居住配套居住配套居住配套综合服务综合服务展示体验展示体验展示体验展示体验本报告是严格保密的。国际上常见的工业设计类展示中心均集会展、体验、消费国际上常见的工业设计类展示中心均集会展、体验、消费国际上常见的工业设计类展示中心均集会展、体验100、消费国际上常见的工业设计类展示中心均集会展、体验、消费功能于一身功能于一身功能于一身功能于一身u 丹麦设计中心于1978年创立，其宗旨在于推进本国工业设计，引进国外新技术新资讯，带动国家整体设计环境进步，刺激其他相关产业的提高。u无论是经典主流的还是时尚先锋的，设计师们都可以在此预约展览。中心经常举行各项活动、展览、交流以及演讲，同时出版画册、杂志和工具书，收入来源有展览收取的费用、商店的盈利以及会议中心的租金。u这里的展厅分为临时展厅、临时展厅、永久陈列厅和设计试验室永久陈列厅和设计试验室，现增加了咖啡厅、商店和会咖啡厅、商店和会议中心议中心，如今每年参观者可达89万，是北欧重要的设计信息101、来源和引领之地。u主要功能构成：主要功能构成：展厅、设计实验室、咖啡厅、商店、创意超市、会议中心丹麦设计中心通过专业活动和展览引领丹麦设计中心通过专业活动和展览引领丹麦设计中心通过专业活动和展览引领丹麦设计中心通过专业活动和展览引领北欧工业设计发展北欧工业设计发展北欧工业设计发展北欧工业设计发展u位于临海副都心的台场，靠近东京湾。u三层大楼，总建面24000平米。u展示体验功能为主，兼有销售服务功能，包含展示区、体验区、销售服务区、购物餐饮区、配套服务区等主要功能区。东京台场的丰田汽车馆功能复合，成为东京东京台场的丰田汽车馆功能复合，成为东京东京台场的丰田汽车馆功能复合，成为东京东京台场的丰田102、汽车馆功能复合，成为东京重要旅游目的地重要旅游目的地重要旅游目的地重要旅游目的地展示区展示区汽车历史展示厅汽车历史展示厅车模、图片收集展示区车模、图片收集展示区未来汽车发展展示区未来汽车发展展示区名名车车收收藏藏展展示示厅厅主展区：展示主展区：展示ToyotaToyota各款轿各款轿车、赛车、概念车、摩托车车、赛车、概念车、摩托车购物餐饮购物餐饮咖啡厅咖啡厅MEGA纪念品店纪念品店汽车装配商场汽车装配商场 汽车、摩托车体育运动品商店汽车、摩托车体育运动品商店驾驶体验区驾驶体验区Ride OneRide OneE-Com RideE-Com Ride本报告是严格保密的。北京市的大型商圈距离本项目103、都较远，本项北京市的大型商圈距离本项目都较远，本项目不隶属商业氛围成熟区目不隶属商业氛围成熟区u北京市的大型成熟商圈：王府井，西单，燕莎，崇文门商圈，中关村商圈都距离本项目较远u本项目也远不在公主坟商圈辐射范围内燕莎商圈燕莎商圈王府井商圈王府井商圈崇文门商圈崇文门商圈西单商圈西单商圈中关村商圈中关村商圈公主坟商圈公主坟商圈本报告是严格保密的。石景山区打造北京石景山区打造北京CRDCRD，目前已规划多处大型集中商业区，目前已规划多处大型集中商业区，总建筑面积约总建筑面积约200200万平方米万平方米项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途TSM时代购物花园商务区八角地区40.68商业北京国际雕塑104、园地下文化娱乐中心雕塑公园11.7文化娱乐银河商务区鲁谷地区57.07商业金融、文化娱乐京燕商务区八角地区23商业京西商务中心老古城地区34.4商业金融苹果园交通枢纽商务区苹果园地区18.95商业金融金鼎商贸区石景山区杨庄22商业石景山区加大建设北京CRD的力度，规划了各具特色的商业区，总建筑面积达到200200万平方米万平方米。这些项目交通条件优越，大多围绕着地铁站及主要干道建设，建成后规模效益显著。本报告是严格保密的。项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底项目周边无大型商业，商业均为住宅小区底商，销售价格在商，销售价格在23000-3200023000-32000元元/平方米之间平方米之间105、万科紫台万科紫台售价：23000元/平方米，在售珠江峰景珠江峰景售价：32000元/平方米，在售长安新城长安新城售价：26000元/平方米，已售完远洋山水远洋山水售价：30000元/平方米，在售万科中粮假日风景万科中粮假日风景尚未开盘，春节后开盘，预计售价30000元/平方米华富丽苑华富丽苑天鸿美域天鸿美域远洋山水远洋山水万科紫台万科紫台珠江峰景珠江峰景万科中粮万科中粮假日风景假日风景长安新城长安新城本报告是严格保密的。根据本项目区位和周边商业环境，目的地型商根据本项目区位和周边商业环境，目的地型商业是本项目商业适宜选择的业态类型业是本项目商业适宜选择的业态类型业态类别业态类别主要特征主要特征106、具体业态具体业态本项目适宜性本项目适宜性拦截型（邻里商业）（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足住区生活需要的必备商业类型替代型（区域商业）（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-6000平107、米左右）等未来将面临镇中心商业以规模为优势的强劲竞争目的地型（特色商业）（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业和专业市场特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、大型超市（2万平方米以上）、大型娱乐场所等较不受区位限制，结合自有资源和区域资源有发挥空间资料来源：世联模型本报告是严格保密的。展示体验展示体验设计展示馆设计展示馆 特色商业街特色商业街产业服务功能与大众科教娱乐功能相结合，产业服务功能与大众科教娱乐功能相结合，成为整个项目对外展示的窗口，体现中国成为整个项目对外展示的窗口，体108、现中国生产创意服务基地的后工业特色和独特的生产创意服务基地的后工业特色和独特的建筑品位建筑品位u设计展示馆设计展示馆：专业会展交流空间和面向大众的展览体验空间。陆续不断的开展各种活动，激发行业活力，推动产业聚集，提升园区的认知度和人气。u特色商业街特色商业街：延伸会展中心的工业旅游功能，发展更多的衍生服务行业，如特色商店、设计工坊、特色摄影、餐饮、精品超市等。u规模：展馆总建面2万平米，包含展厅、会议中心，配合开发特色商业街3万平米。u盈利模式：展示区租赁给企业或大型工业设计展览活动主办者；商业部分依靠商铺租赁盈利。本报告是严格保密的。工业设计类专业展览场所工业设计类专业展览场所/“北京创意设109、计会展中心北京创意设计会展中心”u“设计实验室设计实验室”：入孵企业、中小设计企业展示最新作品，接受同行的专业评判u 小型展厅小型展厅：为园区企业提供的专业服务设施，园区企业优先预约租用，小规模的专业展示交流平台u 大型展厅和会议中心：大型展厅和会议中心：举办各项活动、展览、交流以及演讲 本报告是严格保密的。品牌企业的展销橱窗品牌企业的展销橱窗u 产品推广展示中心u 通过与终端消费者直接接触，起到产品推广销售作用，也推动市场营销方式的不断创新u 未入驻园区的企业通过长期租用展厅亦可拥有自己的展示平台 本报告是严格保密的。后工业特色的消费体验后工业特色的消费体验餐饮零售/服务休闲娱乐异国风情的西110、餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅工艺品、饰品、家居用品、特色摄影、精品超市设计工坊、酒吧、咖啡厅、迪士高、健身馆、影院等品味餐饮文化设计品位参与休闲娱乐l建筑特色建筑特色+业态特色，兼顾居住区生活需求业态特色，兼顾居住区生活需求l参与体验为主、还可以被鉴赏参与体验为主、还可以被鉴赏本报告是严格保密的。工业旅游目的地工业旅游目的地u 工业厂房的外观、工业设计的内涵一段由外而内全方位的工业旅程，在改造的旧工业建筑中感受工业制造的昨天与今天，亲历建筑艺术洗礼，了解工业发展u参观各种工业设计展览，观摩最前沿的工业设计作品，感受工业产品体验中心，观看有关园区历史和中国工业发展的图片展或短片，还可以体111、验一把由工业遗产改造而来的娱乐设施，真正融科教娱乐于一体u展示体验区作为起点和核心，与园区其他部分一起构成北京代表性的特色工业旅游目的地本报告是严格保密的。功能定位研究功能定位研究设计办公设计办公设计办公设计办公展示体验展示体验展示体验展示体验居住配套居住配套综合服务综合服务综合服务综合服务本报告是严格保密的。中关村软件园作为最新规划建设的大型产业园，具备完善中关村软件园作为最新规划建设的大型产业园，具备完善的综合服务功能的综合服务功能u信息技术服务：设有软件企业评估与认证中心、知识产权登记中心、软件产品质量评测中心、软件工程咨询中心等。其中，软件产品质量评测中心投资1.35亿建设全国最大的“112、三库四平台”（综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发试验平台、软件测试平台、软件工具库、开放源码库和软件构件库），为软件企业的产品开发、质量管理等提供服务。u出口服务中心为软件企业提供国际商务、会展、会议、贸易等服务；成立软件出口联盟，为软件出口企业提供拓展市场、资源共享等服务u培训中心提供人才培训和人力资源服务。u孵化器共28600平米，为中小企业提供孵化服务。康体中心位于软件广场西侧，总用地面积7.05公顷,可建设用地面积1.48公顷，总建筑面积14334平方米,绿化率86.7%；主要有球类运动场所和游泳池软件广场工程建筑面积为57630平方米，地上四层，地下两层，建筑高度15.5米113、，绿化率15.2%，容积率1.95；是园区的公共交流中心，集展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体北京易豪酒店位于中关村软件园国际软件大厦内，拥有标准间客房及套房共计221间（套）、120个餐位德风雅廊茶餐厅、4个豪华茶艺室以及一个容纳100人左右会务的酒店多功能厅本报告是严格保密的。综合服务综合服务 公共管理服务公共管理服务 商务服务商务服务一站式服务信息技术专业支持生产型创意企业孵化器 商务休闲配套酒店综合服务综合服务综合服务综合服务B B B BE E E EC C C CD D D DA A A A本报告是严格保密的。一站式入园服务和信息技术专业支持是园区企业有效运114、转一站式入园服务和信息技术专业支持是园区企业有效运转的基本保障的基本保障u园区综合服务中心作为联系政府和企业的纽带，重点为企业提供注册代办、政策咨询等全方位、一站式便捷服务，“一站式”便捷服务：负责园区的政策宣传、园区企业入驻后的综合协调服务、搭建中介服务平台；负责为投资者提供咨询服务和包括内、外资企业工商注册等手续的全程代办业务；负责项目评估，协调企业办理规划、土地重用等基建工程相关手续等工作。非盈利性服务内容，开发专门的综合服务大楼，总建面2万平米一站式入园服务一站式入园服务一站式入园服务一站式入园服务根据入驻企业类型和产业特点，提供信息技术专业支持，保障园区产业发展：u 信息资源中心，包115、括专业信息和市场信息的共享u 软硬件支持系统u 产品测试中心u 人才培训中心u 此项内容投入较大，一般在20003000万以上，可申请北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金用于建设。信息技术专业支持信息技术专业支持信息技术专业支持信息技术专业支持北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金管理办法北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金管理办法（试行）（试行）“第二条 专项资金的资金规模5亿元，分三年投入，市发展改革委按照市政府固定资产投资审批程序进行项目审核。”“第四条 专项资金用于支持经本市认定的文化创意产业集聚区内的环境整治、基础设施（主要包括水、电、气、热、通讯、非主干路等设施）、产业服116、务平台和共性技术平台建设等公共设施工程项目（以下简称“集聚区建设项目”）。”本报告是严格保密的。孵化器孵化器u创业服务：企业推介、法律咨询，财务顾问，工商登记，税务申报，专利注册u优惠政策：入驻企业可享受市区政府对产业基地制定的相关优惠政策，主要是税收方面u作用：扶植中小企业发展，为未来园区产业进一步聚集壮大奠定基础u孵化面积：随着园区的不断成熟，分两期建设，共5万平米，出租。本报告是严格保密的。酒店及商务活动配套酒店及商务活动配套园区的公共交流中心，集会议、酒店、餐饮娱乐、园区的公共交流中心，集会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体康体健身、教育培训于一体u其中酒店规模2万平米，其他117、约1万平米u以保留的旧厂房建筑为核心，打造精品特色酒店及相关配套，配套服务于酒店，同时服务于产业区的商务活动，提供商务休闲和商务洽谈场所，以及商务服务设施u盈利模式：酒店自持经营；商务活动配套作为商业出租老老建建筑筑特特色色酒酒店店商商务务活活动动配配套套本报告是严格保密的。旧厂房改造的特色酒店案例：旧厂房改造的特色酒店案例：旧厂房改造的特色酒店案例：旧厂房改造的特色酒店案例：上海壹号码头上海壹号码头上海壹号码头上海壹号码头PIERONE HOTELPIERONE HOTELPIERONE HOTELPIERONE HOTELl 由20世纪30年代的斯托维亚啤酒厂改造而成的壹号码头酒店是上海市118、中心的高级精品酒店，酒店座落于苏州河畔，工作环境舒适，特色精品服务为酒店长期的服务发展方向。l 酒店MSuites，餐厅Mimosa，顶层酒吧Monsoon，俱乐部Minx，四部分组成了一个时尚的综合体。昔日的厂房，重建成24套客房的精品酒店，全都是非标式的，特点就是彼此之间不尽相同，房间有S型，有园型，有水景，有复式，还有沙滩式，变化多端。顶层酒吧顶层酒吧当年的酿酒车间保留室内的大烟炉与大柱子，改造成一座豪华的三层剧院式的西餐厅Mimosa本报告是严格保密的。北京酒店业（含度假村）市场总体特征北京酒店业（含度假村）市场总体特征图图5.1 北京市星级酒店构成北京市星级酒店构成北京市星级酒店分布119、北京市星级酒店分布北京市四星级以上酒店分布北京市四星级以上酒店分布l两头小、中间大的市场结构两头小、中间大的市场结构u截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。l中心高、四周低的市场格局中心高、四周低的市场格局u注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。l高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面120、近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。u北京市五星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县u2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店本报告是严格保密的。20002000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在总121、体上来说较好，住宿率平均在60%-65%60%-65%以上以上u经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。u未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：u北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；u作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；u作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展；u私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩本报告是严格保密的。高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平高档酒店的平均房价和入住122、率一直保持较高水平u从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%u入住率普遍在60以上1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较本报告是严格保密的。受受0808年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到20132013年，年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%70%左右左右u2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。u20123、08年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管理顾问有限公司p奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加本报告是严格保密的。功能定位研究功能定位研究设计办公设计办公设计办公设计办公综合服务综合服务综合服务综合服务展示体验展示体验居住配124、套居住配套居住配套居住配套本报告是严格保密的。项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应阶段，短期内无可见供应项目名称位置建筑面积（万平方米）土地用途苹果园交通枢纽商务区苹果园地区5858居住八宝山综合居住区东邻玉泉路189189居住古城综合居住区老古城地区102.62102.62居住、商业金融刘娘府综合居住区刘娘府地区7070居住八大处综合居住区八大处地区7272（经济适（经济适用房）用房）居住根据石景山区的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市；根据北125、京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。古城古城居住区居住区八宝山八宝山居住区居住区苹果园苹果园居住区居住区刘娘府刘娘府居住区居住区八大处八大处居住区居住区本报告是严格保密的。项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在11000110001800018000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在100100套套/月以上月以上华富丽苑华富丽苑天鸿美域天鸿美域远洋山水远洋山水万科紫台万科紫台珠江峰景珠江峰景万科中粮万科中粮假日风景假日风景长安新城长安新城本126、报告是严格保密的。远洋山水均价为远洋山水均价为1322213222元元/平方米，月销售速度平方米，月销售速度200200套，目套，目前售价达到前售价达到1680016800元元/平方米平方米位置位置西4、5环之间，石景山区玉泉南路63号占地面积占地面积总204公顷，其中建设用地45.84公顷建筑面积建筑面积200万平米容积率容积率3均价均价13222元/平方米销售速度销售速度200套/月客户来源客户来源地源性客户，部队大院、国际广播电台等。多为自住，一期小户型投资较多，12居青年客户，23居以中年为主本报告是严格保密的。万科紫台均价为万科紫台均价为1642416424元元/平方米，销售速度为平127、方米，销售速度为3030套套/月，月，目前售价达到目前售价达到1800018000元元/平方米平方米位置位置西四环岳各庄北桥向西约800米建筑面积建筑面积13万平米规模规模530户容积率容积率2.5均价均价16424元/平方米销售速度销售速度30套/月客户来源客户来源以来自金融街区域的客户为主，少量来自中关村区域和田村区域；同时出现一定量的区域换房升迁客户，如：世纪城和紫金长安本报告是严格保密的。珠江峰景均价为珠江峰景均价为1450014500元元/平方米，客户当中二次置业较多平方米，客户当中二次置业较多位置位置丰台区青塔西路58号占地面积占地面积11.3万平米建筑面积建筑面积32万平米容积率128、容积率2.4均价均价14500元/平方米规模规模2000套客户来源客户来源地源性客户，西部各机关、部委，航空部，军区医院，中关村IT行业等；二次置业较多，中年居多本报告是严格保密的。天鸿美域均价为天鸿美域均价为1200012000元元/平方米，置业者多为地缘性客户平方米，置业者多为地缘性客户位置位置丰台区卢沟桥小屯村，玉泉路南侧3500米占地面积占地面积28.1公顷建筑面积建筑面积70万平米容积率容积率1.86均价均价12000元/平方米规模规模共2000多户客户来源客户来源地源性，机关、部委等，中年为主，航天部二院的二次置业多本报告是严格保密的。万科假日风景均价为万科假日风景均价为13474129、13474元元/平方米，销售速度为平方米，销售速度为120120套套/月，目前售价月，目前售价1390013900元元/平米平米位置位置丰台区小屯村占地面积占地面积22.4万平米建筑面积建筑面积40万平米容积率容积率1.93均价均价13474元/平方米销售速度销售速度120套/月规模规模一期共1255套客户来源客户来源地源性客户，二次置业较多本报告是严格保密的。生活配套生活配套 情感情感 设计，引领未来生活设计，引领未来生活u 占地约300亩，容积率2.5，总建筑面积50万平米u 前沿的建筑设计、环境设计、园林设计相关理念的实现u 高标准精装，部分展示住宅产业化成果，展示人居产业发展的最新成果130、u 保留部分工业遗产，铁路、管道等，追忆似水年华以住宅及基本的生活配套设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计深以住宅及基本的生活配套设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计深入生活入生活本报告是严格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part.6本报告是严格保密的。本体资源条件解析115本报告是严格保密的。项目地块内部多131、为旧厂房，资源良好，道路系统发达，工项目地块内部多为旧厂房，资源良好，道路系统发达，工业建筑极具特色，具有较好的可塑性业建筑极具特色，具有较好的可塑性用用地地现现状状：厂区内现有老厂房，仓库，堆料场以及少许职工住宅及配套生活设施厂房分布与地块的各个部分，住宅用地集中在地块的东北，堆料场在地块的南端地块内部资源地块内部资源地块内部道路系统发达，树木及其他植被较多，内部环境较好首钢原厂房及生产车间具有浓厚的工业特色及建筑特色地块内部有多条废弃铁路延伸至地块的各个角落主要道路铁路烟囱本报告是严格保密的。地块内部保留着地块内部保留着6060年代的首钢厂房，建筑总体呈现跨度大，年代的首钢厂房，建筑总体呈132、现跨度大，空间大的特点，但多已接近建筑物的使用末期空间大的特点，但多已接近建筑物的使用末期u地块内部现有建筑32万平方米，多为1959年和1960年的建筑。考虑到建设部规定的建筑物设计使用年限50年基准期的标准，90%的建筑物已近使用末期。u地块北边的四个现有厂房为原机装车间、热处理车间柳焊车间及水压机厂房，建筑具有巨大的挑空结构，跨度大，空间大。是拟保留改建的建筑u其余拟保留改造的厂房分布在地块东西两侧，同样具有鲜明的工业建筑特色本报告是严格保密的。工业改造案例的启示118本报告是严格保密的。工业区改造工业区改造传统旧工业区改造已经有了众多成功先例，传统旧工业区改造已经有了众多成功先例，涉及133、几乎所有物业类型，指导本项目工业遗产利用涉及几乎所有物业类型，指导本项目工业遗产利用工业区改造工业区改造商业商业办公办公公共设施公共设施住宅住宅改造类型改造类型改造为商铺、酒店、酒吧等营业性功能设施改造为办公场所，进行商务或研究创作等功能设施改造为向公众开放的空间、设施Loft等创新性居住产品，承担工作室等类居住功能案例案例深圳华强北、北京藏酷酒吧上海莫干山路50号、美国soho区、北京海淀区八里庄、北京天海商务成都东郊博物馆、江南造船厂、中山岐江公园美国soho区、天津万科水晶城 上海滨江上海滨江传统工传统工业重镇到现代新兴创业重镇到现代新兴创意产业园意产业园德国亨利钢铁厂德国亨利钢铁厂产区134、到城市公共开放产区到城市公共开放空间艾姆舍尔公园空间艾姆舍尔公园美国美国SOHOSOHO破旧工厂破旧工厂区到集居住、商业、艺区到集居住、商业、艺术为一身的完善社区术为一身的完善社区万科水晶城万科水晶城玻璃厂到高品质玻璃厂到高品质居住区居住区本报告是严格保密的。上海上海上海上海M50M50M50M50创意园很大程度上保留了旧厂房的原貌，极大的创意园很大程度上保留了旧厂房的原貌，极大的创意园很大程度上保留了旧厂房的原貌，极大的创意园很大程度上保留了旧厂房的原貌，极大的突出旧工业的建筑风格及色调突出旧工业的建筑风格及色调突出旧工业的建筑风格及色调突出旧工业的建筑风格及色调u上海M50创意园经上海春明135、粗纺厂改造而成，现在是上海市国际化创意园之一。园区内拥有从世纪年代年代的特色历史建筑群，是目前苏州河畔保留最为完整的民族纺织工业建筑遗存，园区内集聚了栋老厂房与相关建筑。u规模：占地面积约23400平方米，建筑面积约41000平方米，容积率1.75M50M50旧旧厂厂房房改改造造特特点点“原原汁汁原原味味”地地保保留留了了旧旧厂厂房房的的原貌原貌不改变厂房的构架结构，保留传统的砖木、砖混、钢混构架楼梯、窗户和厕所也大致未动，给人以老、旧的整体印象保留厚重的黑漆铁门，原汁原味的铁栏杆把封闭式厂房的屋顶做成玻璃天窗，四周也大面积地换成玻璃，增强时尚感在水泥墙体上贴上黑色砖块，整体色调呈暗色楼内和楼136、外均留出大面积的公共空间供入驻者交流和休息绿化，灯光，小亭阁、咖啡吧等都继承工业厂房的建筑特点，营造出时尚而怀旧的氛围 本报告是严格保密的。北京北京北京北京798798798798艺术区对厂房的改造以单体改造为主，最大限度艺术区对厂房的改造以单体改造为主，最大限度艺术区对厂房的改造以单体改造为主，最大限度艺术区对厂房的改造以单体改造为主，最大限度保留原厂区的所有建筑，丰富厂房的文化内涵保留原厂区的所有建筑，丰富厂房的文化内涵保留原厂区的所有建筑，丰富厂房的文化内涵保留原厂区的所有建筑，丰富厂房的文化内涵u北京798艺术区是在原有工业建筑闲置空间的基础上逐渐发展成的以当代艺术为特色的艺术区。u艺137、术区总占地50万，七星 所 属 29万，建 筑 面 积22.5万平方米。艺术区基本上保留了原始厂房建筑，建筑强度不大，容积率仅为0.76。798艺术区对厂房的改造主要以单体改造为主，改造最大限度的保留了原始建筑的痕迹：大门依旧为原厂房厚重的大铁门墙体斑驳，上面保留着“文革”时的朱红标语 厂区纵横交错的管道被完全保留了下来厂房内部分机械也依旧保留成列旧厂房具有大跨度和大的层高。艺术区内把厂房9米的空高一分为二，楼下作为餐厅和聚会场所，还可将房间的一角设置舞台；楼上的一半改造成设计工作室，另一半是为廊式公共空间。在一个厂房内，实现工作、生活、交流、娱乐足不出户。厂房隔层的地面由钢材和玻璃架起，使之138、与厂房的建筑风格一致。并且为了增强视觉里的安全感，特地在玻璃下面加了一层铁丝网，这样既保留了原始建筑风格，又具备时尚感，打造创意空间。本报告是严格保密的。上海上海上海上海8 8 8 8号桥对厂房的改造强度大，只保留其柱子和钢结构，号桥对厂房的改造强度大，只保留其柱子和钢结构，号桥对厂房的改造强度大，只保留其柱子和钢结构，号桥对厂房的改造强度大，只保留其柱子和钢结构，并注重房屋使用功能的改造并注重房屋使用功能的改造并注重房屋使用功能的改造并注重房屋使用功能的改造上海8号桥原味废弃的上海汽车厂的零配件工厂，现改造成为上海著名的创意产业集聚园区。规模：占地7000平方米，总建筑面积12000多平方米139、，容积率为1.7原厂房现状8号桥对原有厂房的改造具有以下特点：只留下柱子和钢结构，屋顶全部重做利用厂房原有的高空间，隔层的手法普遍用到改造中，建筑富有层次感注重房屋的功能性改造，比如增加防水、隔热措施，重新加固地基，改造排污管改造时预留了大块的玻璃窗和玻璃屋顶，并安装电动机，可以开闭，充分运用自然通风和采光照明结合工业厂区特质，设置了很多租户共享空间，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶和小花园等，激发创意灵感改造后的最大建筑特色是每一座建筑物都有天桥相连，使每座厂房内部空间互为贯通本报告是严格保密的。万科水晶城万科水晶城万科水晶城万科水晶城中国第一个以保留工业时代历史遗迹为主题的大型社区中国第一个140、以保留工业时代历史遗迹为主题的大型社区中国第一个以保留工业时代历史遗迹为主题的大型社区中国第一个以保留工业时代历史遗迹为主题的大型社区u区位：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区，原天津玻璃厂厂址u占地面积：50.75万u建筑面积：38.41万uu利用园林造景手法将历史利用园林造景手法将历史利用园林造景手法将历史利用园林造景手法将历史人文遗迹和原有植被资源融人文遗迹和原有植被资源融人文遗迹和原有植被资源融人文遗迹和原有植被资源融入小区景观规划中，成为社入小区景观规划中，成为社入小区景观规划中，成为社入小区景观规划中，成为社区的特色标志区的特色标志区的特色标志区的特色标志本报告是严格141、保密的。案例启示案例启示 改造后建筑密度和强度一般不大，容积率在1-1.7左右建筑强度建筑强度保留的厂房多改造成为商业或商务办公，凸现建筑特色建筑用途建筑用途尽可能保留其原有建筑风格及内部结构，以及管道、砖墙、烟囱等工业遗址；居住区则更多的是保留一些工业遗产作为园林景观的亮点保护利用保护利用融入现代化元素，如大玻璃天窗，增强时尚感；多采用隔层的形式，营造丰富的空间形态改造利用改造利用借鉴点：借鉴点：1 1、整个园区的容积率控制在、整个园区的容积率控制在1.5-1.71.5-1.7左右，不宜过高左右，不宜过高2 2、保留建筑集中在项目地块北端，适于改造成公建设施和创意设计办公楼、保留建筑集中在项142、目地块北端，适于改造成公建设施和创意设计办公楼3 3、南端居住用地只保留少量管道、铁路等工业遗产，作为景观的组成部分、南端居住用地只保留少量管道、铁路等工业遗产，作为景观的组成部分本报告是严格保密的。功能布局125本报告是严格保密的。功能布局原则功能布局原则p 兼顾不同功能对环境、交通的要求p 考虑各功能之间的互动联系p 实现保留建筑的有效利用p 动静相对分离本报告是严格保密的。功能布局示意图功能布局示意图五大功能区：五大功能区：p 总部设计中心p 创意设计区p 展示体验区p 综合服务区p 人居示范区创意设计区创意设计区 展示体验展示体验区区综综合合服服务务区区总部设计中心总部设计中心 人居示143、范区人居示范区 中国生产创意服务基地中国生产创意服务基地中国生产创意服务基地中国生产创意服务基地本报告是严格保密的。A01A01地块内旧厂房地块内旧厂房设计展示馆设计展示馆 建筑改造意象建筑改造意象u 大型展厅和会议中心，保留现有建筑的高空间、高跨度特点，加以装修利用，主要利用南北纵向的大楼u 小型展厅、设计实验室及配套部分，在现有建筑基础上加建、改建，或在内部加设廊道、玻璃隔断，分割成为多个较小的灵活空间，便于利用本报告是严格保密的。A05A05地块内旧厂房地块内旧厂房创意设计区创意设计区 建筑改造意向建筑改造意向u 外部增设空中走廊，从视觉上分割厂房之间的高大空间，增强整个空间的亲和力和舒144、适度u 内部在现有厂房基础上加层，自由构建创意LOFT本报告是严格保密的。A07A07地块内旧厂房地块内旧厂房特色酒店特色酒店 建筑改造意向建筑改造意向本报告是严格保密的。功能构成比例功能构成比例创意设计区创意设计区展示体验展示体验区区综综合合服服务务区区总部设计中心总部设计中心人居示范区人居示范区功能区功能区占地占地（万平米）（万平米）建面建面（万平米）（万平米）办公区办公区总部设计中心总部设计中心总部设计中心总部设计中心33335050创意设计区创意设计区创意设计区创意设计区15152525综合服务区综合服务区综合服务区综合服务区服务枢纽服务枢纽2 22 2孵化器孵化器5 5酒店酒店5 5145、2 2商务配套商务配套1 1展示体验区展示体验区展示体验区展示体验区展馆展馆8 82 2特色商业特色商业3 3小计小计63639090人居示范区人居示范区人居示范区人居示范区20205050合计合计8383140140产业区容积率：产业区容积率：1.1.居住区容积率：居住区容积率：2.52.5总容积率：总容积率：总容积率：总容积率：1.71.71.71.7本报告是严格保密的。开发节奏安排开发节奏安排uu参照中关村科技园、亦庄参照中关村科技园、亦庄参照中关村科技园、亦庄参照中关村科技园、亦庄BDABDABDABDA和丰台总部基地的开发和消化速度和丰台总部基地的开发和消化速度和丰台总部基地的开发和146、消化速度和丰台总部基地的开发和消化速度uu参照周边住宅项目的销售速度参照周边住宅项目的销售速度参照周边住宅项目的销售速度参照周边住宅项目的销售速度uu根据各物业对整个园区发展的作用根据各物业对整个园区发展的作用根据各物业对整个园区发展的作用根据各物业对整个园区发展的作用一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年会展及商业会展及商业(万万)5 55 5孵化器孵化器(万万)2 23 35 5写字楼写字楼(万万)151515151515151515157575管委会大楼管委会大楼(万万)2 22147、 2酒店酒店(万万)2 22 2商务配套商务配套(万万)1 11 1住宅住宅(万万)101010101010101010105050合计合计(万万)32323030282825252525140140本报告是严格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容报告主要内容规划设计初步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part.6本报告是严格保密的。土地价值评估134本报告是严格保密的。135进行土地价值评估的前148、提条件和假设进行土地价值评估的前提条件和假设n报告中各评估方法测算依据城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；n本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；n本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；n 我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；n 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；n 本报告中现状土地价值149、是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。本报告是严格保密的。136市场比较法市场比较法原理和公式原理和公式原理：原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：公式：估价对象比准地价=交易地价交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数本报告是严格保密的。137市场比较法市场比较法技术思路技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用150、途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤步骤1 1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤步骤2 2确定各地块比较因素条件指数表步骤步骤3 3计算各地块比较因素修正系数表步骤步骤4 4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤步骤5 5本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：近期成交近期成交用途一致原则：地块主要用途为居住地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内地块位于同一供求范围内案例一案151、例一案例二案例二地块名称地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地 石景山区石槽住宅、商业及配套用地 位置位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使用权人土地使用权人北京万科企业有限公司 远洋地产有限公司 用途用途居住居住占地面积占地面积()77800110097成交价格成交价格(万元万元)59000 165000 成交日期成交日期2007 年7 月19日2008 年1 月17日楼面地价楼面地价(元元/)31205322平米地价平米地价(元元/)758314987案例一案例二案例三本报告是严格保密的。139步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）152、区域因素区域因素基础设施状况基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）离市中心距离（公里）10104 41010区域繁华程度区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路交通便利度交通便利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划区域规划首钢153、改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地块比较因素条件（区域地块比较因素条件（区域因素）因素）本项目案例一案例二本报告是严格保密的。地块比地块比较因素较因素条件条件指数表指数表编制规编制规则则u本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；u而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；u若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100100，反之则小于，反之则小于100100；u条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说154、明表（个别因素）步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件地块比较因素条件（个别因素）（个别因素）个别因个别因素素宗地面积宗地面积(平方米平方米)20010077800110097宗宗 地地 形形 状状较不规则规则较规则容积率容积率2.52.42.8相邻土地利用状况相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二本报告是严格保密的。步骤三：制作地块比较因素条件指数表步骤三：制作地块比较因素条件指数表 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 估价对象估价对象实例一实例一实例二实例二比较155、因素比较因素 位置位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期交易日期10096100交易情况交易情况100100100交易方式交易方式100100100土地使用年限土地使用年限100100100土地用途土地用途100100100区域因素区域因素基础设施状况基础设施状况10085100离市中心距离（公里）离市中心距离（公里）100105100区域繁华程度区域繁华程度100100105区域道路通达度区域道路通达度10095105交通便利度交通便利度100100105环境质量条件环境质量条件10098105区域规划区域规划10095110个别因素个别因素宗地面积宗地面积(平方米平方米156、)1009095容积率容积率0.9470.9560。927宗宗 地地 形形 状状100108105相邻土地利用状况相邻土地利用状况100102104临路状况临路状况10095103本报告是严格保密的。步骤四：制作地块比较因素修正系数表步骤四：制作地块比较因素修正系数表 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 实例一实例一实例二实例二 比较因素比较因素 位置位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元土地成交价格（元/）785314987交易日期交易日期100/96100/100交易情况交易情况100/100100/100交易方式交易方式100/100100/100土地使用年限土地使用年限100157、/100100/100土地用途土地用途100/100100/100区域因素区域因素基础设施状况基础设施状况100/85100/100离市中心距离（公里）离市中心距离（公里）100/105100/100区域繁华程度区域繁华程度100/100100/105区域道路通达度区域道路通达度100/95100/105交通便利度交通便利度100/100100/105环境质量条件环境质量条件100/98100/105区域规划区域规划100/95100/110个别因素个别因素 宗地面积宗地面积(平方米平方米)100/90100/95容积率容积率0.956/0.9470.927/0.947宗宗 地地 形形 状状1158、00/108100/105相邻土地利用状况相邻土地利用状况100/102100/104临路状况临路状况100/95100/103修正系数合计修正系数合计1.3880。715本报告是严格保密的。居住用地地价评估居住用地地价评估u修正后的评估单价修正后的评估单价 =实际交易单价实际交易单价 修正结果系数。修正结果系数。u 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。u 加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩；u 居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。项目案例一案例二交易单价（元/平方米159、）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12本项目评估单价（元/平方米）10785.13本项目居住用地评估总价（万元）215810本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时点原则：近期成交近期成交用途一致原则：地块为综合用地地块为综合用地同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三案例一案例一案例二案例二地块名称地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地 丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地 位置160、位置石景山区鲁谷 丰台区岳各庄土地使用权人土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司 北京京大昆仑房地产开发有限公司用途用途商业金融 综合体占地面积占地面积()8285.05 6435成交价格成交价格(万元万元)10399.332 3860成交日期成交日期2007年11月27日 2007 年10 月25日楼面地价楼面地价(元元/)31384080平米地价平米地价(元元/)12551.925999本报告是严格保密的。145步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因区域因素素基础设施状况基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心161、距离（公里）离市中心距离（公里）101077 7区域繁华程度区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心之一未来发展无明显利好地块比较因素条件地块比较因素条件（区域因素）（162、区域因素）本项目案例一案例二本报告是严格保密的。地块比较地块比较因素条件因素条件指数表编指数表编制规则制规则u本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外）；u而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；u若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100100，反，反之则小于之则小于100100；u条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件地块比较163、因素条件（个别因素）（个别因素）个别因个别因素素宗地面积宗地面积(平方米平方米)60030082856435宗宗 地地 形形 状状较不规则较规则较规则容积率容积率1.441.5相邻土地利用状况相邻土地利用状况以住宅、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二本报告是严格保密的。步骤三：制作地块比较因素条件指数表步骤三：制作地块比较因素条件指数表 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 估价对象估价对象实例一实例一实例二实例二比较因素比较因素 位置位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄 交易日期164、交易日期1009898交易情况交易情况100100100交易方式交易方式100100100土地使用年限土地使用年限100100100土地用途土地用途100100100区域因素区域因素基础设施状况基础设施状况10010595离市中心距离（公里）离市中心距离（公里）100102102区域繁华程度区域繁华程度10010395区域道路通达度区域道路通达度10010592交通便利度交通便利度10010297环境质量条件环境质量条件10010095区域规划区域规划10010390个别因素个别因素宗地面积宗地面积(平方米平方米)1008588容积率容积率1.1310.7431.107宗宗 地地 形形 状状1165、00100105相邻土地利用状况相邻土地利用状况100102102临路状况临路状况10010895本报告是严格保密的。步骤四：制作地块比较因素修正系数表步骤四：制作地块比较因素修正系数表 估价对象与比较案例估价对象与比较案例 实例一实例一实例二实例二 比较因素比较因素 位置位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄 土地成交价格（元土地成交价格（元/）12551.925999交易日期交易日期100/98100/98交易情况交易情况100/100100/100交易方式交易方式100/100100/100土地使用年限土地使用年限100/100100/100土地用途土地用途100/100100/100区域因素区域166、因素基础设施状况基础设施状况100/105100/95离市中心距离（公里）离市中心距离（公里）100/102100/102区域繁华程度区域繁华程度100/103100/95区域道路通达度区域道路通达度100/105100/92交通便利度交通便利度100/102100/97环境质量条件环境质量条件100/100100/95区域规划区域规划100/103100/90个别因素个别因素 宗地面积宗地面积(平方米平方米)100/85100/88容积率容积率0.743/1.1311.107/1.131宗宗 地地 形形 状状100/100100/105相邻土地利用状况相邻土地利用状况100/102100/1167、02临路状况临路状况100/108100/95修正系数合计修正系数合计0.5881.588本报告是严格保密的。149步骤五：地块价值加权评估步骤五：地块价值加权评估u修正后的评估单价修正后的评估单价 =实际交易单实际交易单价价 修正结果系数。修正结果系数。u对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。u用加权平均的方法，得到本项目的本项目的土地单价为土地单价为84568456元元/平方米，即平方米，即564564万元万元/亩；亩；900900亩商业用地总价为亩商业用地总价为50.850.8亿。亿。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0168、.5881.588修正后评估单价（元/平方米）73849527本项目评估单价（元/平方米）8456本项目评估总价（万元）507604本报告是严格保密的。地块价值评估结果地块价值评估结果u本项目居住用地部分的土地单价为本项目居住用地部分的土地单价为1078510785元元/平方米，合平方米，合720720万元万元/亩；亩；300300亩居住亩居住用地总价为用地总价为21.621.6亿元。亿元。u本项目产业园部分的土地单价为本项目产业园部分的土地单价为84568456元元/平方米，合平方米，合560560万元万元/亩；亩；900900亩商业用亩商业用地总价为地总价为50.450.4亿。亿。本报告是169、严格保密的。经济效益测算151本报告是严格保密的。测算前提说明测算前提说明n 开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发；n 地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期；n商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%；n本报告设定银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用。本报告是严格保密的。测算前提测算前提开发成本标准开170、发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2元/平米，商业为2000元/平米，住宅为元/平米，酒店为元/平米序号序号项目名称项目名称商务办公商务办公 商业商业 住宅住宅 酒店酒店 小计小计 备注备注 1前期工程费前期工程费1.1勘察测量费37.5303030建安费*1.5%1.2规划设计费25202020建安费*1%1.3招投标费15121212建安费*0.6%前期工程小计前期工程小计77.5626262前期工程总计（万元）前期工程总计（万元）6355372310012499512建安工程费建安工程费2.1建筑安装工程费2,171、500.002,000.002,000.002,000.002.2建筑装饰工程费 -8,000.00建筑安装工程费小计建筑安装工程费小计2,500.002,000.002,000.0010,000.00建筑安装工程费总计（万元）建筑安装工程费总计（万元）205,000.0012,000.00100,000.0020,000.00337,000.003基础设施及配套工程费基础设施及配套工程费3.1包括园林、小品、道路、红线内的小市政等包括园林、小品、道路、红线内的小市政等500500500500基础设施及配套工程费总计基础设施及配套工程费总计410003000250001000700004管理费172、用管理费用256.2256.2176.21,006.20不可预见费153.875128.1128.1528.1（1+2+3）*5%不可预见费总计12617.75768.664051056.220847.55管理费用153.875128.1128.1528.1（1+2+3）*5%管理费用总计12617.75768.664051056.220847.555合计合计(不含地价不含地价)3,333.702,818.202,738.2011,568.20本报告是严格保密的。测算前提测算前提项目开发节奏项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除173、此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期合计合计20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年会展及商业会展及商业(万万)55孵化器孵化器235写字楼写字楼(万万)151515151575管委会大楼管委会大楼22酒店酒店(万万)22配套配套11住宅住宅101010101050合计合计(万万)3230282525140本报告是严格保密的。经济测算经济测算酒店收入酒店收入测算依据：酒店客房数2174、00间，平均房价根据北京市五星级酒店的平均水平，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营成本为总收入的7%，税费为总收入的5.5%n酒店的运营收入为18900万元/年，运营成本为14270万元/年，运营收益为4631万元/年n由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17年，内部收益率9.35%2009201020112012201312345现金流入189001890018900现金流出-39608-14270-14270-14270 净现金流0-39608 4631 4631 4631 累计净现金流0-39608-34978-30347-257175、17 贴现系数1.0000 1.0000 0.9259 0.8573 净现金流现值0-39608 4631 4288 3970 累计净现金流现值0-39608-34978-30690-26720 本报告是严格保密的。单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告是严格保密的。项目分五年进行投资，投资额达到项目分五年进行投资，投资额达到82.282.2亿元亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中序号序号项目名称项目名称投资金额投资金额年176、份年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1土地成本504,000 123,200 112,000 100,800 84,000 84,000 2前期工程费6,851 6,851 3写字楼建安工程费205,000 42,500 42,500 45,000 37,500 37,500 4酒店建安工程费20,000 20,000 5商业会展及配套建安工程费12,000 100002,000 6基础设施建设费45,000 11,000 10,000 9,000 7,500 7,500 7住宅建安工程费8开发间接费用9管理费用14,443177、 2,889 2,889 2,889 2,889 2,889 10不可预见费14,443 2,889 2,889 2,889 2,889 2,889 1919合计合计821,736 821,736 199,328 199,328 192,277 192,277 160,577 160,577 134,777 134,777 134,777 134,777 本报告是严格保密的。项目从项目从20092009年开始销售，到年开始销售，到20142014实现总销售收入实现总销售收入124.33124.33亿元，亿元，销售净收入销售净收入117.4117.4亿元亿元测算依据：参照总部基地，玉泉慧谷等产业178、园区写字楼价格水平，保守估计为15000元/平米，根据北京市今年写字楼涨幅平均水平，涨幅按5计算序号序号项目项目合计合计年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1 1销售收入销售收入1,243,2671,243,267225,000225,000236,250236,250248,063248,063260,466260,466273,489273,4891.11.1写字楼销售收入写字楼销售收入(万元万元)1,243,2671,243,267225,000225,000236,250236,250248,063248,063260179、,466260,466273,489273,4891.1.1写字楼销售面积()750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/)25,00025,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）100%100%100%100%100%2 2当期销售回款当期销售回款1,243,2671,243,267225,000225,000236,250236,250248,063248,063260,466260,466273,489273,4893 3销售税金及附加销售税金及附加69,0016180、9,00112,48812,48813,11213,11213,76713,76714,45614,45615,17915,1793.1营业税（销售额的5%）62,16311,25011,81312,40313,02313,6743.2城市建设维护税（营业税的7%）4,3517888278689129573.3教育费附加（营业税的3%）1,8653383543723914103.4印花税6221131181241301374 4销售净收入销售净收入1,174,2661,174,266212,513212,513223,138223,138234,295234,295246,010246,010181、258,310258,310本报告是严格保密的。孵化器，展示区，特色商业及商业配套出租孵化器，展示区，特色商业及商业配套出租5 5年内可实现收益年内可实现收益4.624.62亿元亿元测算依据：项目周边产业园内写字楼租金水平为3.5元/平米*日；商业及会展租金参照北京798等创意产业园区内租金水平，为6元/平米*日；租金涨幅根据北京市今年涨幅的平均水平，保守估计为1物业出租以投入建成后的第二年开始计租金收入其中1万平米的配套按照商业租金计算序号序号项目项目合计合计年份年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1 1出租收入出租收入46182、,19446,19408,1769,95413,96314,1021.11.1孵化器出租收入孵化器出租收入(万元万元)17,72117,72102,0442,5816,5166,5811.1.1孵化器出租面积()0020,00020,00050,00050,0001.1.2孵化器平均租金(元/.年)1,2781,2901,3031,3161.1.3孵化器出租率（%）80%100%100%100%1.21.2会展出租收入会展出租收入(万元万元)5,9285,92801,4601,4751,4891,5041.2.1会展出租面积()020,00020,00020,00020,0001.2.2会展平183、均租金(元/.年)1,4601,4751,4891,5041.2.3会展出租率（%）50%50%50%50%1.31.3商业出租收入商业出租收入(万元万元)2222,545545046725898.45957.46016.9613.1商业出租面积()400004000040000400001.3.2商业平均租金(元/.年)1,4601,4751,4891,5041.3.3商业出租率（%）80%100%100%100%本报告是严格保密的。项目利润总额约项目利润总额约31.731.7亿元，税后净利润亿元，税后净利润23.723.7亿亿税前成本利润率为税前成本利润率为33.8%33.8%，税后成本利184、润率，税后成本利润率25.3%25.3%序号序号项项 目目合计合计20092009201020102011201120122012201320131经营收入经营收入1,346,161.44225,000.00244,426.00276,916.05293,328.24306,491.151.1 写字楼销售收入1,243,267.03225,000.00236,250.00248,062.50260,465.63273,488.911.2 出租收入(孵化器和商业、会展）46,194.410.008,176.009,953.5513,962.6214,102.241.3酒店经营收入收入56,700185、.0018,900.0018,900.0018,900.001.4住宅销售收入0.000.000.000.000.002开发成本开发成本821,736.10199,328.02192,277.02160,577.02134,777.02134,777.023运营成本运营成本(出租出租)42,808.5014,269.5014,269.5014,269.504销售费用销售费用37,298.016,750.007,087.507,441.887,813.978,204.675销售、经营税金及附加销售、经营税金及附加69,001.3212,487.5013,111.8813,767.4714,455186、.8415,178.636财务费用财务费用55,520.0016,800.0017,120.0014,400.007,200.000.007营业利润营业利润319,797.51-10,365.5214,829.6066,460.19114,811.91134,061.338补前期亏损补前期亏损0.0010,365.529利润总额利润总额319,797.51-10,365.524,464.0866,460.19114,811.91134,061.3310所得税所得税79,949.381,116.0216,615.0528,702.9833,515.3311净利润净利润239,848.143,34187、8.0649,845.1486,108.93100,546.00本报告是严格保密的。单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告是严格保密的。住宅分五年进行开发，投资额为住宅分五年进行开发，投资额为35.735.7亿元亿元序号序号项目名称项目名称投资金额投资金额年份年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1土地成本216,000 43,200 43,200 43,200 43,200 43,200 2前188、期工程费3,100 3,100 3写字楼建安工程费0 0 0 0 0 4酒店建安工程费0 0 5商业会展及配套建安工程费0 0 6基础设施建设费25,000 5,000 5,000 5,000 5,000 5,000 7住宅建安工程费100,000 20000200002000020000200008开发间接费用9管理费用6,405 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 10不可预见费6,405 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1919合计合计356,910 356,910 73,862 73,862 70,762 70,762 70,762 189、70,762 70,762 70,762 70,762 70,762 本报告是严格保密的。项目从项目从20092009年开始销售，到年开始销售，到20132013实现总销售收入实现总销售收入82.982.9亿元，销亿元，销售净收入售净收入78.378.3亿元亿元测算依据：售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5序号序号项目项目合计合计年份年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1 1住宅销售收入（万元）住宅销售收入（万元）828,845828,845150,0190、00150,000157,500157,500165,375165,375173,644173,644182,326182,3261.1住宅销售面积()100,000100,000100,000100,000100,0001.2住宅平均售价(元/)15,00015,75016,53817,36418,2331.3住宅销售率（%）100%100%100%100%100%2 2当期销售回款当期销售回款828,845828,845150,000150,000157,500157,500165,375165,375173,644173,644182,326182,3263 3销售税金及附加销售税金及附191、加46,00146,0018,3258,3258,7418,7419,1789,1789,6379,63710,11910,1193.1营业税（销售额的5%）41,4427,5007,8758,2698,6829,1163.2城市建设维护税（营业税的7%）2,9015255515796086383.3教育费附加（营业税的3%）1,2432252362482602733.4印花税41475798387914 4销售净收入销售净收入782,844782,844141,675141,675148,759148,759156,197156,197164,007164,007172,207172,207192、本报告是严格保密的。项目利润总额约项目利润总额约39.339.3亿元，税后净利润亿元，税后净利润29.529.5亿亿税前成本利润率为税前成本利润率为95.5%95.5%，税后成本利润率，税后成本利润率71.6%71.6%序号序号项项 目目合计合计2009 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 1经营收入经营收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 1.1 写字楼销售收入0 0 0 0 0 0 1.2 出租收入(孵化器和商业、会展）0 0 0 0 0 0 1.3商业配套销售收入0 0 1.4住宅销售193、收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 2开发成本开发成本356910 73862 70762 70762 70762 70762 3运营成本运营成本(出租出租)0 0 0 4销售费用销售费用24865 4500 4725 4961 5209 5470 5销售、经营税金及附加销售、经营税金及附加46001 8325 8741 9178 9637 10119 6财务费用财务费用8320 5920 2400 0 0 0 7营业利润营业利润392748 57393 70872 80473 88035 95975 8补前期亏损补前期亏损 9利润总额利润总194、额392748 57393 70872 80473 88035 95975 10所得税所得税98187 14348 17718 20118 22009 23994 11净利润净利润294561 43045 53154 60355 66026 71981 本报告是严格保密的。单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：本报告是严格保密的。项目分五年进行投资，投资额达到项目分五年进行投资，投资额达到117.8117.8亿元亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分195、摊到各期当中序号序号项目名称项目名称投资金额投资金额年份年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1土地成本720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2前期工程费9,951 9951 3写字楼建安工程费205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4酒店建安工程费20,000 20000 5商业会展及配套建安工程费12,000 10000 2000 6基础设施建设费70,000 16000 15000 14000 12500 12500 7住宅建安工程费100196、,000 20000 20000 20000 20000 20000 8管理费用20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 9不可预见费20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 1010合计合计1,178,646 1,178,646 273,190 273,190 263,039 263,039 231,339 231,339 205,539 205,539 205,539 205,539 本报告是严格保密的。项目共实现销售收入项目共实现销售收入207.21207.21亿元，销售净收入亿元，销售净收入195.7195.7亿元亿元测算197、依据：商业及写字楼测算依据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5序号序号项目项目合计合计年份年份20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年1 1销售收入销售收入2,072,1122,072,112375,000375,000393,750393,750413,438413,438434,109434,109455,815455,8151.11.1写字楼销售收入写字楼销售收入(万元万元)1,243,2671,243,267225,000225,000236198、,250236,250248,063248,063260,466260,466273,489273,4891.1.1写字楼销售面积()750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2写字楼平均售价(元/)25,00025,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3写字楼销售率（%）100%100%100%100%100%1.21.2住宅销售收入（万元）住宅销售收入（万元）828,845828,845150,000150,000157,500157,500165,375165,375173,644173,644182199、,326182,3261.2.1住宅销售面积()100,000100,000100,000100,000100,0001.2.2住宅平均售价(元/)15,00015,75016,53817,36418,2331.2.3住宅销售率（%）100%100%100%100%100%2 2当期销售回款当期销售回款2,072,1122,072,112375,000375,000393,750393,750413,438413,438434,109434,109455,815455,8153 3销售税金及附加销售税金及附加115,002115,00220,81320,81321,85321,85322,94200、622,94624,09324,09325,29825,2983.1营业税（销售额的5%）103,60618,75019,68820,67221,70522,7913.2城市建设维护税（营业税的7%）7,2521,3131,3781,4471,5191,5953.3教育费附加（营业税的3%）3,1085635916206516843.4印花税1,0361881972072172284 4销售净收入销售净收入1,957,1101,957,110354,188354,188371,897371,897390,492390,492410,016410,016430,517430,517本报告是严格保201、密的。项目利润总额约项目利润总额约72.472.4亿元，税后净利润亿元，税后净利润54.254.2亿；税前亿；税前成本利润率为成本利润率为56%56%，税后成本利润率，税后成本利润率42%42%序号项 目合计2009 2010 2011 2012 2013 1 经营收入2175006 375000 401926 442291 466972 488817 1.1 写字楼销售收入1243267 225000 236250 248063 260466 273489 1.2 出租收入(孵化器和商业、会展）46194 0 8176 9954 13963 14102 1.3 酒店经营收入56700 0 0202、 18900 18900 18900 1.4 住宅销售收入828845 150000 157500 165375 173644 182326 2 开发成本1178646 273190 263039 231339 205539 205539 3 运营成本(出租)42809 0 0 14270 14270 14270 4 销售费用62163 11250 11813 12403 13023 13674 5 销售、经营税金及附加115002 20813 21853 22946 24093 25298 6 财务费用52800 22400 18400 12000 0 0 7 营业利润723586 4734203、7 86821 149334 210047 230036 8 补前期亏损0 0 9 利润总额723586 47347 86821 149334 210047 230036 10 所得税180896 11837 21705 37333 52512 57509 11 净利润542689 35511 65116 112000 157535 172527 本报告是严格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析项目整体定位初步判断项目整体定位初步判断功能定位功能定位Part.5Part.3Part.2Part.1Part.4项目经济测算及可行性分析项目经济测算及可行性分析报告主要内容报告主要内容规划设计初204、步构想规划设计初步构想下一阶段工作安排下一阶段工作安排Part.6本报告是严格保密的。下一阶段工作安排下一阶段工作安排&需要贵方提供的协助需要贵方提供的协助合作模式：合作模式：探讨首钢和海尔合作开发方式 取地模式：取地模式：土地性质问题，土地选择性转变性质；如何保障一二级开发联动 海尔中心城市进入海尔中心城市进入&“&“总部地产总部地产”研究：研究：国内外大企业总部发展状况及趋势研究；海尔企业战略和企业业务构架分析综合性地产开发模式：综合性地产开发模式：住宅公建等不同物业规模比例确定；不同物业的盈利方式选择 1.1.项目开发模式探讨项目开发模式探讨项目开发模式探讨项目开发模式探讨2.2.深入的205、规划设计建议深入的规划设计建议深入的规划设计建议深入的规划设计建议对项目自身资源进一步挖掘的基础上提出建筑设计建议，突出亮点、特色，指导后期规划设计协助内容：协助内容：u 联系首钢高层访谈：首钢对于本项目的开发意向和与海尔合作的前提；有关土地运作的具体细节；首钢发展战略及在项目区域设置首钢中心的具体想法等u 提供海尔企业架构、企业未来发展战略相关资料本报告是严格保密的。汇报结束下面是讨论时间本报告是严格保密的。附件附件172本报告是严格保密的。工业用地相关政策工业用地相关政策u根据北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行），年月日以后，北京工业用地全面进入招拍挂阶段，206、实行年月日以后，北京工业用地全面进入招拍挂阶段，实行“勾地勾地”制度。制度。u“勾地勾地”制：制：就是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。政府启动“勾地”制后，对于出价未达到政府评估价的土地，政府可选择“不出让”，至此申请方“勾地”失败。相反，申请方一旦出价合适而成功地把意向土地“勾出”，随之该宗土地将进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；一旦无人竞价，则申请方应以“勾地价”将土地买入，买入价格不得低于其承诺的土地价格。本报告是严格保密的。工业用地性质及相关风险工业用地性质及相关风险u工业用地相关政策工业园区配套占地面积原则上只能占到园区总207、面积的515u工业用地用来开发办公物业等，也可以用来出售或出租，国家无明确政策限定，但通常来说，存在较多此类型现实操作案例，但出售多限于整栋出售。u 若工业用地性质下开发写字楼分割成为单间写字楼出售，存在市场风险：产权问题，业主无法获得房屋的小产权，只拥有土地的大产权。但仍有此类案例存在，如朝阳区定福庄的非中心。u转变原有的工业用地性质再进行开发，是政策上最安全的做法，但是：以商业居住性质入市，市场竞争将带来一定的取地风险；转性后，土地基准价格提高，导致土地出让价格必然相对变高；操作周期变长，土地转性的运作过程通常需要花费半年左右的时间，时间成本增大本报告是严格保密的。BDABDA国际企业大道208、国际企业大道工业厂房和配套办公用地均为整栋工业厂房和配套办公用地均为整栋销售销售u项目位置：大兴区景园北街2号 u用地性质：工业用地和综合用地u物业类型：厂房、写字楼u 产权：工业、综合均是50年u销售形式：整栋销售销售时间用地性质栋数和户型销售形式价格2005年5月12日工业用地1931号楼（共12套）,套均2000-3800平米整栋销售工业用地均价5951元/平米2006年5月15日工业用地和配套综合用地33-49号楼，套均面积2000-2600平米整栋销售工业用地均价6644元/平米2007年3月19日配套综合用地（办公）共9栋楼；套均面积4000-12000平米整栋销售办公用地均价90209、00元/平米工业用地建设办公楼，通常采取整栋销售方式本报告是严格保密的。非中心非中心-中弘国际商务花园中弘国际商务花园 工业用地上修建写字楼租工业用地上修建写字楼租售售,有一定风险有一定风险u项目位置：朝阳区定福庄u用地性质：工业用地u物业类型：商务写字楼u产权：工业50年 u销售形式：可租可售；可划铺销售u均价16000元/平米，租金4元/平米/天。u面积从400平米至整栋3000平米。公司可以注册，但分割出售的写字楼业主只能获得大产权，而无小产权本报告是严格保密的。根据北京市基准地价表（京政发根据北京市基准地价表（京政发200220023232号文件），综号文件），综合用地地价水平远高于工业用地合用地地价水平远高于工业用地本报告是严格保密的。北京市北京市20082008年工业用地出让情况年工业用地出让情况