1、首钢海尔文化创意产业园项目整体定位与可行性研究2工业设计类专业展览场所/ “北京创意设计会展中心” “设计实验室”：入孵企业、中小设计企业展示最新作品，接受同行的专业评判 小型展厅：为园区企业提供的专业服务设施，园区企业优先预约租用，小规模的专业展示交流平台 大型展厅和会议中心：举办各项活动、展览、交流以及演讲 品牌企业的展销橱窗 产品推广展示中心 通过与终端消费者直接接触，起到产品推广销售作用，也推动市场营销方式的不断创新 未入驻园区的企业通过长期租用展厅亦可拥有自己的展示平台 后工业特色的消费体验设计工坊、酒吧、咖啡厅、迪士高、健身馆、影院等工艺品、饰品、家居用品、特色摄影、精品超市异国风2、情的西餐厅为主，可以有各式各样的中式菜餐厅参与休闲娱乐设计品位品味餐饮文化休闲娱乐零售/服务餐饮建筑特色 + 业态特色，兼顾居住区生活需求参与体验为主、还可以被鉴赏工业旅游目的地 工业厂房的外观、工业设计的内涵一段由外而内全方位的工业旅程，在改造的旧工业建筑中感受工业制造的昨天与今天，亲历建筑艺术洗礼，了解工业发展参观各种工业设计展览，观摩最前沿的工业设计作品，感受工业产品体验中心，观看有关园区历史和中国工业发展的图片展或短片，还可以体验一把由工业遗产改造而来的娱乐设施，真正融科教娱乐于一体展示体验区作为起点和核心，与园区其他部分一起构成北京代表性的特色工业旅游目的地功能定位研究设计办公展示体3、验居住配套综合服务中关村软件园作为最新规划建设的大型产业园，具备完善的综合服务功能信息技术服务：设有软件企业评估与认证中心、知识产权登记中心、软件产品质量评测中心、软件工程咨询中心等。其中，软件产品质量评测中心投资13.35亿建设全国最大的“三库四平台”（综合服务管理平台、软件质量管理平台、软件开发试验平台、软件测试平台、软件工具库、开放源码库和软件构件库），为软件企业的产品开发、质量管理等提供服务。出口服务中心为软件企业提供国际商务、会展、会议、贸易等服务；成立软件出口联盟，为软件出口企业提供拓展市场、资源共享等服务培训中心提供人才培训和人力资源服务。孵化器共28600平米，为中小企业提供孵4、化服务。康体中心位于软件广场西侧，总用地面积7.05公顷,可建设用地面积1.48公顷，总建筑面积14334平方米,绿化率86.7% ；主要有球类运动场所和游泳池软件广场工程建筑面积为57630平方米，地上四层，地下两层，建筑高度15.5米，绿化率15.2%，容积率1.95；是园区的公共交流中心，集展览、展示、会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体北京易豪酒店位于中关村软件园国际软件大厦内，拥有标准间客房及套房共计221间（套）、 120个餐位德风雅廊茶餐厅、4个豪华茶艺室以及一个容纳100人左右会务的酒店多功能厅综合服务 公共管理服务 商务服务一站式服务信息技术专业支持生产型创意企业孵5、化器 商务休闲配套酒店综合服务BECDA一站式入园服务和信息技术专业支持是园区企业有效运转的基本保障园区综合服务中心作为联系政府和企业的纽带，重点为企业提供注册代办、政策咨询等全方位、一站式便捷服务，“一站式”便捷服务：负责园区的政策宣传、园区企业入驻后的综合协调服务、搭建中介服务平台；负责为投资者提供咨询服务和包括内、外资企业工商注册等手续的全程代办业务；负责项目评估，协调企业办理规划、土地重用等基建工程相关手续等工作。非盈利性服务内容，开发专门的综合服务大楼，总建面2万平米一站式入园服务根据入驻企业类型和产业特点，提供信息技术专业支持，保障园区产业发展： 信息资源中心，包括专业信息和市场信6、息的共享 软硬件支持系统 产品测试中心 人才培训中心 此项内容投入较大，一般在20003000万以上，可申请北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金用于建设。信息技术专业支持北京市文化创意产业集聚区基础设施专项资金管理办法（试行）“第二条 专项资金的资金规模5亿元，分三年投入，市发展改革委按照市政府固定资产投资审批程序进行项目审核。” “第四条 专项资金用于支持经本市认定的文化创意产业集聚区内的环境整治、基础设施（主要包括水、电、气、热、通讯、非主干路等设施）、产业服务平台和共性技术平台建设等公共设施工程项目（以下简称“集聚区建设项目”）。” 孵化器创业服务：企业推介、法律咨询，财务顾问，工商7、登记，税务申报，专利注册优惠政策：入驻企业可享受市区政府对产业基地制定的相关优惠政策，主要是税收方面作用：扶植中小企业发展，为未来园区产业进一步聚集壮大奠定基础孵化面积：随着园区的不断成熟，分两期建设，共5万平米，出租。酒店及商务活动配套园区的公共交流中心，集会议、酒店、餐饮娱乐、康体健身、教育培训于一体其中酒店规模2万平米，其他约1万平米以保留的旧厂房建筑为核心，打造精品特色酒店及相关配套，配套服务于酒店，同时服务于产业区的商务活动，提供商务休闲和商务洽谈场所，以及商务服务设施盈利模式：酒店自持经营；商务活动配套作为商业出租老建筑特色酒店商务活动配套旧厂房改造的特色酒店案例：上海壹号码头PI8、ERONE HOTEL 由20世纪30年代的斯托维亚啤酒厂改造而成的壹号码头酒店是上海市中心的高级精品酒店，酒店座落于苏州河畔，工作环境舒适，特色精品服务为酒店长期的服务发展方向。 酒店MSuites，餐厅Mimosa，顶层酒吧Monsoon，俱乐部Minx，四部分组成了一个时尚的综合体。昔日的厂房，重建成24套客房的精品酒店，全都是非标式的，特点就是彼此之间不尽相同，房间有S型，有园型，有水景，有复式，还有沙滩式，变化多端。 顶层酒吧当年的酿酒车间保留室内的大烟炉与大柱子，改造成一座豪华的三层剧院式的西餐厅Mimosa北京酒店业（含度假村）市场总体特征两头小、中间大的市场结构截至2004年底9、在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。中心高、四周低的市场格局注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。图5.1 北京市星级酒店构成北京市星级酒店分布北京市四星级以上酒店分布北京市五10、星级酒店89%分布在城八区内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店2000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住宿率平均在60%-65%以上经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上升了23%和3%。未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：北京的对外开放与经11、济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展；私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩高档酒店的平均房价和入住率一直保持较高水平从00年到05年，四五星级的高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%入住率普遍在60以上1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较受08年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到2013年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%左右2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房12、约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管理顾问有限公司奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量13、的可望增加功能定位研究设计办公综合服务展示体验居住配套项目周边规划了几个大型住宅区，但目前还处于规划前期阶段，短期内无可见供应居住72（经济适用房）八大处地区八大处综合居住区居住70刘娘府地区刘娘府综合居住区居住、商业金融102.62老古城地区古城综合居住区居住189东邻玉泉路八宝山综合居住区居住58苹果园地区苹果园交通枢纽商务区土地用途建筑面积（万平方米）位置项目名称根据石景山区的住宅规划，在区内将建几个大规模的住宅区及住宅改造区，但目前还处于规划前期阶段，并未有楼盘短期内上市；根据北京市土地储备中心2008年第一批土地供给计划，石景山区内无住宅用地供应。古城居住区八宝山居住区苹果园居住区刘14、娘府居住区八大处居住区项目周边现有的新建住宅区市场实现状况良好，均价在1100018000之间，大多为地缘性二次置业及换房客，消化速度多在100套/月以上华富丽苑天鸿美域远洋山水万科紫台珠江峰景万科中粮假日风景长安新城远洋山水均价为13222元/平方米，月销售速度200套，目前售价达到16800元/平方米地源性客户，部队大院、国际广播电台等。多为自住，一期小户型投资较多，12居青年客户，23居以中年为主客户来源200套/月销售速度13222元/平方米均价3容积率200万平米建筑面积总204公顷，其中建设用地45.84公顷占地面积西4、5环之间，石景山区玉泉南路63号位置万科紫台均价为1642415、元/平方米，销售速度为30套/月，目前售价达到18000元/平方米以来自金融街区域的客户为主，少量来自中关村区域和田村区域 ；同时出现一定量的区域换房升迁客户，如：世纪城和紫金长安客户来源30套/月销售速度16424元/平方米均价2.5容积率530户规模13万平米建筑面积西四环岳各庄北桥向西约800米位置珠江峰景均价为149500元/平方米，客户当中二次置业较多地源性客户，西部各机关、部委，航空部，军区医院，中关村IT行业等；二次置业较多，中年居多客户来源2000套规模14500元/平方米均价2.4容积率32万平米建筑面积11.3万平米占地面积丰台区青塔西路58号位置天鸿美域均价为12000元16、/平方米，置业者多为地缘性客户地源性，机关、部委等，中年为主，航天部二院的二次置业多客户来源共2000多户规模12000元/平方米均价1.86容积率70万平米建筑面积28.1公顷占地面积丰台区卢沟桥小屯村，玉泉路南侧3500米位置万科假日风景均价为13474元/平方米，销售速度为120套/月，目前售价13900元/平米一期共1255套规模地源性客户，二次置业较多客户来源120套/月销售速度13474元/平方米均价1.93容积率40万平米建筑面积22.4万平米占地面积丰台区小屯村位置生活配套 情感 设计，引领未来生活 占地约300亩，容积率2.5，总建筑面积50万平米 前沿的建筑设计、环境设计、17、园林设计相关理念的实现 高标准精装，部分展示住宅产业化成果， 展示人居产业发展的最新成果 保留部分工业遗产，铁路、管道等，追忆似水年华以住宅及基本的生活配套设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计深入生活项目本体条件分析项目整体定位初步判断功能定位Part. 5Part. 3Part. 2Part. 1Part. 4项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想下一阶段工作安排Part. 6本体资源条件解析*项目地块内部多为旧厂房，资源良好，道路系统发达，工业建筑极具特色，具有较好的可塑性用地现状：厂区内现有老厂房，仓库，堆料场以及少许职工住宅及配套生活设施厂房分布与地块的各个18、部分，住宅用地集中在地块的东北，堆料场在地块的南端地块内部资源地块内部道路系统发达，树木及其他植被较多，内部环境较好首钢原厂房及生产车间具有浓厚的工业特色及建筑特色地块内部有多条废弃铁路延伸至地块的各个角落主要道路铁路烟囱地块内部保留着60年代的首钢厂房，建筑总体呈现跨度大，空间大的特点，但多已接近建筑物的使用末期地块内部现有建筑32万平方米，多为1959年和1960年的建筑 。考虑到建设部规定的建筑物设计使用年限50年基准期的标准，90%的建筑物已近使用末期 。地块北边的四个现有厂房为原机装车间、热处理车间柳焊车间及水压机厂房，建筑具有巨大的挑空结构，跨度大，空间大。是拟保留改建的建筑其余拟19、保留改造的厂房分布在地块东西两侧，同样具有鲜明的工业建筑特色工业改造案例的启示*工业区改造传统旧工业区改造已经有了众多成功先例，涉及几乎所有物业类型，指导本项目工业遗产利用美国soho区、天津万科水晶城 成都东郊博物馆、江南造船厂、中山岐江公园上海莫干山路50号、美国soho区、北京海淀区八里庄、北京天海商务深圳华强北、北京藏酷酒吧案例改造类型工业区改造Loft等创新性居住产品，承担工作室等类居住功能改造为向公众开放的空间、设施改造为办公场所，进行商务或研究创作等功能设施改造为商铺、酒店、酒吧等营业性功能设施住宅公共设施办公商业上海滨江传统工业重镇到现代新兴创意产业园德国亨利钢铁厂产区到城市公20、共开放空间艾姆舍尔公园美国SOHO破旧工厂区到集居住、商业、艺术为一身的完善社区万科水晶城玻璃厂到高品质居住区上海M50创意园很大程度上保留了旧厂房的原貌，极大的突出旧工业的建筑风格及色调上海M50创意园经上海春明粗纺厂改造而成，现在是上海市国际化创意园之一。园区内拥有从世纪年代年代的特色历史建筑群，是目前苏州河畔保留最为完整的民族纺织工业建筑遗存，园区内集聚了栋老厂房与相关建筑。规模：占地面积约23400平方米，建筑面积约41000平方米，容积率1.75M50旧厂房改造特点“原汁原味”地保留了旧厂房的原貌不改变厂房的构架结构，保留传统的砖木、砖混、钢混构架楼梯、窗户和厕所也大致未动，给人以老21、旧的整体印象保留厚重的黑漆铁门，原汁原味的铁栏杆把封闭式厂房的屋顶做成玻璃天窗，四周也大面积地换成玻璃，增强时尚感在水泥墙体上贴上黑色砖块，整体色调呈暗色楼内和楼外均留出大面积的公共空间供入驻者交流和休息绿化，灯光，小亭阁、咖啡吧等都继承工业厂房的建筑特点，营造出时尚而怀旧的氛围 北京798艺术区对厂房的改造以单体改造为主，最大限度保留原厂区的所有建筑，丰富厂房的文化内涵北京798艺术区是在原有工业建筑闲置空间的基础上逐渐发展成的以当代艺术为特色的艺术区 。艺术区总占地50万，七星所属29万，建筑面积22.5万平方米。艺术区基本上保留了原始厂房建筑，建筑强度不大，容积率仅为0.76。798艺22、术区对厂房的改造主要以单体改造为主，改造最大限度的保留了原始建筑的痕迹：大门依旧为原厂房厚重的大铁门墙体斑驳，上面保留着“文革”时的朱红标语 厂区纵横交错的管道被完全保留了下来厂房内部分机械也依旧保留成列旧厂房具有大跨度和大的层高。艺术区内把厂房9米的空高一分为二，楼下作为餐厅和聚会场所，还可将房间的一角设置舞台；楼上的一半改造成设计工作室，另一半是为廊式公共空间。在一个厂房内，实现工作、生活、交流、娱乐足不出户。厂房隔层的地面由钢材和玻璃架起，使之与厂房的建筑风格一致。并且为了增强视觉里的安全感，特地在玻璃下面加了一层铁丝网，这样既保留了原始建筑风格，又具备时尚感，打造创意空间。上海8号桥对23、厂房的改造强度大，只保留其柱子和钢结构，并注重房屋使用功能的改造上海8号桥原味废弃的上海汽车厂的零配件工厂，现改造成为上海著名的创意产业集聚园区 。规模：占地7000平方米，总建筑面积12000多平方米，容积率为1.7原厂房现状8号桥对原有厂房的改造具有以下特点：只留下柱子和钢结构，屋顶全部重做利用厂房原有的高空间，隔层的手法普遍用到改造中，建筑富有层次感注重房屋的功能性改造，比如增加防水、隔热措施，重新加固地基，改造排污管改造时预留了大块的玻璃窗和玻璃屋顶，并安装电动机，可以开闭，充分运用自然通风和采光照明结合工业厂区特质，设置了很多租户共享空间，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶和小花园等，激24、发创意灵感改造后的最大建筑特色是每一座建筑物都有天桥相连 ，使每座厂房内部空间互为贯通万科水晶城中国第一个以保留工业时代历史遗迹为主题的大型社区区位：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区，原天津玻璃厂厂址占地面积：50.75万建筑面积：38.41万利用园林造景手法将历史人文遗迹和原有植被资源融入小区景观规划中，成为社区的特色标志案例启示 改造后建筑密度和强度一般不大，容积率在1-1.7左右建筑强度保留的厂房多改造成为商业或商务办公，凸现建筑特色建筑用途尽可能保留其原有建筑风格及内部结构，以及管道、砖墙、烟囱等工业遗址；居住区则更多的是保留一些工业遗产作为园林景观的亮点保护利用融入现25、代化元素，如大玻璃天窗，增强时尚感；多采用隔层的形式，营造丰富的空间形态改造利用借鉴点：1、整个园区的容积率控制在1.5-1.7左右，不宜过高2、保留建筑集中在项目地块北端，适于改造成公建设施和创意设计办公楼3、南端居住用地只保留少量管道、铁路等工业遗产，作为景观的组成部分功能布局*功能布局原则 兼顾不同功能对环境、交通的要求 考虑各功能之间的互动联系 实现保留建筑的有效利用 动静相对分离功能布局示意图五大功能区： 总部设计中心 创意设计区 展示体验区 综合服务区 人居示范区创意设计区 展示体验区综合服务区总部设计中心 人居示范区 中国生产创意服务基地A01地块内旧厂房设计展示馆 建筑改造意象26、 大型展厅和会议中心，保留现有建筑的高空间、高跨度特点，加以装修利用，主要利用南北纵向的大楼 小型展厅、设计实验室及配套部分，在现有建筑基础上加建、改建，或在内部加设廊道、玻璃隔断，分割成为多个较小的灵活空间，便于利用A05地块内旧厂房创意设计区 建筑改造意向 外部增设空中走廊，从视觉上分割厂房之间的高大空间，增强整个空间的亲和力和舒适度 内部在现有厂房基础上加层，自由构建创意LOFTA07地块内旧厂房特色酒店 建筑改造意向功能构成比例创意设计区展示体验区综合服务区总部设计中心人居示范区居住区容积率：2.5产业区容积率：1.14083合计28展馆展示体验区3特色商业9063小计5020人居示范27、区总容积率：1.7综合服务区办公区功能区1商务配套25酒店5孵化器22服务枢纽2515创意设计区5033总部设计中心建面（万平米）占地（万平米）开发节奏安排参照中关村科技园、亦庄BDA和丰台总部基地的开发和消化速度参照周边住宅项目的销售速度根据各物业对整个园区发展的作用1402525283032合计(万)501010101010住宅(万)11商务配套(万)22酒店(万)22管委会大楼(万)751515151515写字楼(万)532孵化器(万)55会展及商业(万)2013年2012年2011年2010年2009年合计五期四期三期二期一期项目本体条件分析项目整体定位初步判断功能定位Part. 5P28、art. 3Part. 2Part. 1Part. 4项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想下一阶段工作安排Part. 6土地价值评估*进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和房地产估计规范，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售； 我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断； 本报告不考虑29、开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平； 本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。*市场比较法原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=交易地价交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数*市场比较法技术思路选择比较实例，选择实例30、与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤2确定各地块比较因素条件指数表步骤3计算各地块比较因素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤5步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内案例一案例二地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地 石景山区石槽住宅、商业及配套用地 位置丰台区东铁匠营石景山区31、石槽土地使用权人北京万科企业有限公司 远洋地产有限公司 用途居住居住占地面积()77800110097成交价格(万元)59000 165000 成交日期2007 年7 月19日2008 年1 月17日楼面地价(元/)31205322平米地价(元/)758314987案例一案例二案例三*步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）10410区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路交通便32、利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定33、，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）2.82.42.5容积率个别因素宗地面积(平方米)20010077800110097宗 地 形 状较不规则规则较规则相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二步骤三：制作地块比较因素条件指数表10395100临路状况104102100相邻土地利用状况105108100宗 地 形 状0。9270.9560.947容积率9590100宗地面积(平方米)个别因素11095100区域规划1059810034、环境质量条件105100100交通便利度10595100区域道路通达度105100100区域繁华程度100105100离市中心距离（公里）10085100基础设施状况区域因素100100100土地用途100100100土地使用年限100100100交易方式100100100交易情况10096100交易日期石景山区石槽丰台区东铁匠营石景山区吴家村路南侧位置比较因素 实例二实例一估价对象 估价对象与比较案例 步骤四：制作地块比较因素修正系数表0。7151.388修正系数合计100/103100/95临路状况100/104100/102相邻土地利用状况100/105100/108宗 地 形 状0.935、27/0.9470.956/0.947容积率100/95100/90宗地面积(平方米)个别因素 100/110100/95区域规划100/105100/98环境质量条件100/105100/100交通便利度100/105100/95区域道路通达度100/105100/100区域繁华程度100/100100/105离市中心距离（公里）100/100100/85基础设施状况区域因素100/100100/100土地用途100/100100/100土地使用年限100/100100/100交易方式100/100100/100交易情况100/100100/96交易日期149877853土地成交价格（元/）36、石景山区石槽丰台区东铁匠营位置 比较因素 实例二实例一 估价对象与比较案例 居住用地地价评估修正后的评估单价 = 实际交易单价 修正结果系数。 对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。 加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩； 居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。10711.1210896.14修正后评估单价（元/平方米）10785.13本项目评估单价（元/平方米）215810本项目居住用地评估总价（万元）项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数137、.3880.715步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块为综合用地同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三案例一案例二地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地 丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地 位置石景山区鲁谷 丰台区岳各庄土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司 北京京大昆仑房地产开发有限公司用途商业金融 综合体占地面积()8285.05 6435成交价格(万元)10399.332 3860成交日期2007年11月27日 2007 年10 月25日楼面地价(元/)3138408038、平米地价(元/)12551.925999*步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心距离（公里）1077区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心之一未来发展无明39、显利好地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）1.541.4容积率个别因素宗地面积(平方米)60030082856435宗 地 形 状较不规则较规则较规则相邻土地利用状况以住宅、工业为主以商40、业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二步骤三：制作地块比较因素条件指数表95108100临路状况102102100相邻土地利用状况105100100宗 地 形 状1.1070.7431.131容积率8885100宗地面积(平方米)个别因素90103100区域规划95100100环境质量条件97102100交通便利度92105100区域道路通达度95103100区域繁华程度102102100离市中心距离（公里）95105100基础设施状况区域因素100100100土地用途100100100土地使用年限10041、100100交易方式100100100交易情况9898100交易日期丰台区岳各庄 石景山区吴家村路南侧位置比较因素 实例二实例一估价对象 估价对象与比较案例 步骤四：制作地块比较因素修正系数表1.5880.588修正系数合计100/95100/108临路状况100/102100/102相邻土地利用状况100/105100/100宗 地 形 状1.107/1.1310.743/1.131容积率100/88100/85宗地面积(平方米)个别因素 100/90100/103区域规划100/95100/100环境质量条件100/97100/102交通便利度100/92100/105区域道路通达度10042、/95100/103区域繁华程度100/102100/102离市中心距离（公里）100/95100/105基础设施状况区域因素100/100100/100土地用途100/100100/100土地使用年限100/100100/100交易方式100/100100/100交易情况100/98100/98交易日期599912551.92土地成交价格（元/）丰台区岳各庄 石景山区鲁谷位置 比较因素 实例二实例一 估价对象与比较案例 *步骤五：地块价值加权评估修正后的评估单价 = 实际交易单价 修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。用加权平均的方法，得到本项目的土43、地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。95277384修正后评估单价（元/平方米）8456本项目评估单价（元/平方米）项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588本项目评估总价（万元）507604地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。经济效益测算*测算前提说明 开发节奏：参照项目周边大盘的年度开发量，结合自身地块规模，建议44、分5年开发：写字楼及住宅平均到5年进行开发，商业及会展作为本项目的展示区在第一期推出，孵化器分两期开发，酒店及配套在第二期开发； 地价取土地价值评估结果：住宅单价为720万/亩，商业金融用地560万/亩；土地成本根据开发进度分摊至各期；商品住宅、商铺及写字楼的价格上涨幅度根据近年来北京市价格变化趋势，较保守估计为5%；商业及写字楼租金涨幅为1%；本报告设定银行贷款情况，考虑银行贷款等所产生的财务费用。测算前提开发成本标准根据北京市的通用测算标准，前期工程费均为62元/平米；基础设施费为500元/平米；建安工程费商务办公为2元/平米，商业为2000元/平米，住宅为元/平米，酒店为元/平米11,545、68.202,738.202,818.203,333.70合计(不含地价)520847.551056.26405768.612617.75管理费用总计（1+2+3）*5%528.1128.1128.1153.875管理费用20847.551056.26405768.612617.75不可预见费总计（1+2+3）*5%528.1128.1128.1153.875不可预见费1,006.20176.2256.2256.2管理费用470000100025000300041000基础设施及配套工程费总计500500500500包括园林、小品、道路、红线内的小市政等3.1基础设施及配套工程费3337,0046、0.0020,000.00100,000.0012,000.00205,000.00建筑安装工程费总计（万元）10,000.002,000.002,000.002,500.00建筑安装工程费小计8,000.00 - - 建筑装饰工程费2.22,000.002,000.002,000.002,500.00建筑安装工程费2.1建安工程费2995112431003726355前期工程总计（万元）62626277.5前期工程小计建安费*0.6%12121215招投标费1.3建安费*1%20202025规划设计费1.2建安费*1.5%30303037.5勘察测量费1.1前期工程费1 备注 小计 酒店 住47、宅 商业 商务办公项目名称序号测算前提项目开发节奏项目分五期开发，写字楼从一期至五期每期开发15万平米，住宅从一期到五期每期开发10万平米；除此之外，一期开发2万平米的展示区及3万平米的特色商业，2万平米的孵化器；二期开发2万平米的管委会大楼，2万平米酒店及1万平米配套；三期开发3万平米的孵化器1402525283032合计(万)501010101010住宅11配套22酒店(万)22管委会大楼751515151515写字楼(万)532孵化器55会展及商业(万)2013年2012年2011年2010年2009年合计五期四期三期二期一期经济测算酒店收入测算依据：酒店客房数200间，平均房价根据北京48、市五星级酒店的平均水平，为1500元/日，入住率为70%；餐饮收入及其他收入分别为客房收入的100%及50%；运营成本为总收入的7%，税费为总收入的5.5%酒店的运营收入为18900万元/年，运营成本为14270万元/年，运营收益为4631万元/年由于酒店开发前期投入较大，动态回收期为17年，内部收益率9.35%-26720 -30690 -34978 -39608 0 累计净现金流现值3970 4288 4631 -39608 0 净现金流现值0.8573 0.9259 1.0000 1.0000 贴现系数-25717 -30347 -34978 -39608 0 累计净现金流4631 4649、31 4631 -39608 0 净现金流-14270 -14270 -14270 -39608 现金流出189001890018900现金流入5432120132012201120102009单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：项目分五年进行投资，投资额达到82.2亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中134,777 134,777 160,577 192,277 199,328 821,736 合计192,889 2,889 2,889 2,889 2,889 14,443 不可预见费102,850、89 2,889 2,889 2,889 2,889 14,443 管理费用9开发间接费用8住宅建安工程费77,500 7,500 9,000 10,000 11,000 45,000 基础设施建设费62,000 1000012,000 商业会展及配套建安工程费520,000 20,000 酒店建安工程费437,500 37,500 45,000 42,500 42,500 205,000 写字楼建安工程费36,851 6,851 前期工程费284,000 84,000 100,800 112,000 123,200 504,000 土地成本12013年2012年2011年2010年2009年51、年份投资金额项目名称序号项目从2009年开始销售，到2014实现总销售收入124.33亿元，销售净收入117.4亿元测算依据：参照总部基地，玉泉慧谷等产业园区写字楼价格水平，保守估计为15000元/平米，根据北京市今年写字楼涨幅平均水平，涨幅按5计算258,310246,010234,295223,138212,5131,174,266销售净收入4137130124118113622印花税3.44103913723543381,865教育费附加（营业税的3%）3.39579128688277884,351城市建设维护税（营业税的7%）3.213,67413,02312,40311,81311,52、25062,163营业税（销售额的5%）3.115,17914,45613,76713,11212,48869,001销售税金及附加3273,489260,466248,063236,250225,0001,243,267当期销售回款2100%100%100%100%100%写字楼销售率（%）1.1.318,23317,36416,53815,75015,00025,000写字楼平均售价(元/)1.1.2150,000150,000150,000150,000150,000750,000写字楼销售面积()1.1.1273,489260,466248,063236,250225,0001,24353、,267写字楼销售收入(万元)1.1273,489260,466248,063236,250225,0001,243,267销售收入12013年2012年2011年2010年2009年年份合计项目序号孵化器，展示区，特色商业及商业配套出租5年内可实现收益4.62亿元测算依据：项目周边产业园内写字楼租金水平为3.5元/平米*日；商业及会展租金参照北京798等创意产业园区内租金水平，为6元/平米*日；租金涨幅根据北京市今年涨幅的平均水平，保守估计为1物业出租以投入建成后的第二年开始计租金收入其中1万平米的配套按照商业租金计算100%100%100%80%商业出租率（%）1.3.31,5041,4854、91,4751,460商业平均租金(元/.年)1.3.240000400004000040000商业出租面积()13.16016.965957.45898.44672022,545商业出租收入(万元)1.350%50%50%50%会展出租率（%）1.2.31,5041,4891,4751,460会展平均租金(元/.年)1.2.220,00020,00020,00020,0000会展出租面积()1.2.11,5041,4891,4751,46005,928会展出租收入(万元)1.2100%100%100%80%孵化器出租率（%）1.1.31,3161,3031,2901,278孵化器平均租金(元55、/.年)1.1.250,00050,00020,00020,00000孵化器出租面积()1.1.16,5816,5162,5812,044017,721孵化器出租收入(万元)1.114,10213,9639,9548,176046,194出租收入12013年2012年2011年2010年2009年年份合计项目序号项目利润总额约31.7亿元，税后净利润23.7亿税前成本利润率为33.8%，税后成本利润率25.3%100,546.0086,108.9349,845.143,348.06239,848.14净利润1133,515.3328,702.9816,615.051,116.0279,949.56、38所得税10134,061.33114,811.9166,460.194,464.08-10,365.52319,797.51利润总额910,365.520.00补前期亏损8134,061.33114,811.9166,460.1914,829.60-10,365.52319,797.51营业利润70.007,200.0014,400.0017,120.0016,800.0055,520.00财务费用615,178.6314,455.8413,767.4713,111.8812,487.5069,001.32销售、经营税金及附加58,204.677,813.977,441.887,087.557、06,750.0037,298.01销售费用414,269.5014,269.5014,269.5042,808.50运营成本(出租)3134,777.02134,777.02160,577.02192,277.02199,328.02821,736.10开发成本20.000.000.000.000.00住宅销售收入1.418,900.0018,900.0018,900.0056,700.00酒店经营收入收入1.314,102.2413,962.629,953.558,176.000.0046,194.41 出租收入(孵化器和商业、会展）1.2273,488.91260,465.63248,058、62.50236,250.00225,000.001,243,267.03 写字楼销售收入1.1306,491.15293,328.24276,916.05244,426.00225,000.001,346,161.44经营收入120132012201120102009合计项 目序号单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目的经济测算分三种情况进行计算：住宅分五年进行开发，投资额为35.7亿元70,762 70,762 70,762 70,762 73,862 356,910 合计191,281 1,281 1,281 1,281 1,281 6,405 59、不可预见费101,281 1,281 1,281 1,281 1,281 6,405 管理费用9开发间接费用82000020000200002000020000100,000 住宅建安工程费75,000 5,000 5,000 5,000 5,000 25,000 基础设施建设费60 0 商业会展及配套建安工程费50 0 酒店建安工程费40 0 0 0 0 写字楼建安工程费33,100 3,100 前期工程费243,200 43,200 43,200 43,200 43,200 216,000 土地成本12013年2012年2011年2010年2009年年份投资金额项目名称序号项目从2009年60、开始销售，到2013实现总销售收入82.9亿元，销售净收入78.3亿元测算依据：售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计为5172,207164,007156,197148,759141,675782,844销售净收入49187837975414印花税3.42732602482362251,243教育费附加（营业税的3%）3.36386085795515252,901城市建设维护税（营业税的7%）3.29,1168,6828,2697,8757,50041,442营业税（销售额的5%）3.110,1199,6379,1788,61、7418,32546,001销售税金及附加3182,326173,644165,375157,500150,000828,845当期销售回款2100%100%100%100%100%住宅销售率（%）1.318,23317,36416,53815,75015,000住宅平均售价(元/)1.2100,000100,000100,000100,000100,000住宅销售面积()1.1182,326173,644165,375157,500150,000828,845住宅销售收入（万元）12013年2012年2011年2010年2009年年份合计项目序号项目利润总额约39.3亿元，税后净利润29.562、亿税前成本利润率为95.5%，税后成本利润率71.6%71981 66026 60355 53154 43045 294561 净利润1123994 22009 20118 17718 14348 98187 所得税1095975 88035 80473 70872 57393 392748 利润总额9 补前期亏损895975 88035 80473 70872 57393 392748 营业利润70 0 0 2400 5920 8320 财务费用610119 9637 9178 8741 8325 46001 销售、经营税金及附加55470 5209 4961 4725 4500 2486563、 销售费用40 0 0 运营成本(出租)370762 70762 70762 70762 73862 356910 开发成本2182326 173644 165375 157500 150000 828845 住宅销售收入1.40 0 商业配套销售收入1.30 0 0 0 0 0 出租收入(孵化器和商业、会展）1.20 0 0 0 0 0 写字楼销售收入1.1182326 173644 165375 157500 150000 828845 经营收入12013 2012 2011 2010 2009 合计项 目序号单考虑产业园、不考虑住宅的开发单考虑住宅的开发加上住宅，项目整体开发本报告对项目64、的经济测算分三种情况进行计算：项目分五年进行投资，投资额达到117.8亿元注：土地成本以每期开发面积占总开发面积比例分摊到各期当中205,539 205,539 231,339 263,039 273,190 1,178,646 合计104,170 4,170 4,170 4,170 4,170 20,848 不可预见费94,170 4,170 4,170 4,170 4,170 20,848 管理费用820000 20000 20000 20000 20000 100,000 住宅建安工程费712500 12500 14000 15000 16000 70,000 基础设施建设费62000 65、10000 12,000 商业会展及配套建安工程费520000 20,000 酒店建安工程费437500 37500 45000 42500 42500 205,000 写字楼建安工程费39951 9,951 前期工程费2127200 127200 144000 155200 166400 720,000 土地成本12013年2012年2011年2010年2009年年份投资金额项目名称序号项目共实现销售收入207.21亿元，销售净收入195.7亿元测算依据：商业及写字楼测算依据同前，住宅售价参照周边的远洋山水，万科紫台等项目平均售价，估计为15000元/平米，涨幅参照北京市今年平均涨幅保守估计66、为5430,517410,016390,492371,897354,1881,957,110销售净收入42282172071971881,036印花税3.46846516205915633,108教育费附加（营业税的3%）3.31,5951,5191,4471,3781,3137,252城市建设维护税（营业税的7%）3.222,79121,70520,67219,68818,750103,606营业税（销售额的5%）3.125,29824,09322,94621,85320,813115,002销售税金及附加3455,815434,109413,438393,750375,0002,072,167、12当期销售回款2100%100%100%100%100%住宅销售率（%）1.2.318,23317,36416,53815,75015,000住宅平均售价(元/)1.2.2100,000100,000100,000100,000100,000住宅销售面积()1.2.1182,326173,644165,375157,500150,000828,845住宅销售收入（万元）1.2100%100%100%100%100%写字楼销售率（%）1.1.318,23317,36416,53815,75015,00025,000写字楼平均售价(元/)1.1.2150,000150,000150,00015068、,000150,000750,000写字楼销售面积()1.1.1273,489260,466248,063236,250225,0001,243,267写字楼销售收入(万元)1.1455,815434,109413,438393,750375,0002,072,112销售收入12013年2012年2011年2010年2009年年份合计项目序号项目利润总额约72.4亿元，税后净利润54.2亿；税前成本利润率为56%，税后成本利润率42%172527 157535 112000 65116 35511 542689 净利润11 57509 52512 37333 21705 11837 1808969、6 所得税10 230036 210047 149334 86821 47347 723586 利润总额9 0 0 补前期亏损8 230036 210047 149334 86821 47347 723586 营业利润7 0 0 12000 18400 22400 52800 财务费用6 25298 24093 22946 21853 20813 115002 销售、经营税金及附加5 13674 13023 12403 11813 11250 62163 销售费用4 14270 14270 14270 0 0 42809 运营成本(出租)3 205539 205539 231339 2630370、9 273190 1178646 开发成本2 182326 173644 165375 157500 150000 828845 住宅销售收入1.4 18900 18900 18900 0 0 56700 酒店经营收入1.3 14102 13963 9954 8176 0 46194 出租收入(孵化器和商业、会展）1.2 273489 260466 248063 236250 225000 1243267 写字楼销售收入1.1 488817 466972 442291 401926 375000 2175006 经营收入1 2013 2012 2011 2010 2009 合计项 目序号项目本71、体条件分析项目整体定位初步判断功能定位Part. 5Part. 3Part. 2Part. 1Part. 4项目经济测算及可行性分析报告主要内容规划设计初步构想下一阶段工作安排Part. 6下一阶段工作安排 & 需要贵方提供的协助合作模式：探讨首钢和海尔合作开发方式 取地模式：土地性质问题，土地选择性转变性质； 如何保障一二级开发联动 海尔中心城市进入&“总部地产”研究： 国内外大企业总部发展状况及趋势研究； 海尔企业战略和企业业务构架分析综合性地产开发模式：住宅公建等不同物业规模比例确定； 不同物业的盈利方式选择 项目开发模式探讨深入的规划设计建议对项目自身资源进一步挖掘的基72、础上提出建筑设计建议，突出亮点、特色，指导后期规划设计协助内容： 联系首钢高层访谈：首钢对于本项目的开发意向和与海尔合作的前提；有关土地运作的具体细节；首钢发展战略及在项目区域设置首钢中心的具体想法等 提供海尔企业架构、企业未来发展战略相关资料汇报结束下面是讨论时间附件*工业用地相关政策根据北京市人民政府关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见（试行） ，年月日以后，北京工业用地全面进入招拍挂阶段，实行“勾地”制度。 “勾地”制：就是指单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。政府启动“勾地”制后，对于出价未达到政府评估价的土地，政府可选择“不出让73、”，至此申请方“勾地”失败。相反，申请方一旦出价合适而成功地把意向土地“勾出”，随之该宗土地将进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得；一旦无人竞价，则申请方应以“勾地价”将土地买入，买入价格不得低于其承诺的土地价格。 工业用地性质及相关风险工业用地相关政策工业园区配套占地面积原则上只能占到园区总面积的515工业用地用来开发办公物业等，也可以用来出售或出租，国家无明确政策限定，但通常来说，存在较多此类型现实操作案例，但出售多限于整栋出售。 若工业用地性质下开发写字楼分割成为单间写字楼出售，存在市场风险：产权问题，业主无法获得房屋的小产权，只拥有土地的大产权。但仍有此类案例存在，如朝阳区定福庄74、的非中心。转变原有的工业用地性质再进行开发，是政策上最安全的做法，但是：以商业居住性质入市，市场竞争将带来一定的取地风险；转性后，土地基准价格提高，导致土地出让价格必然相对变高；操作周期变长，土地转性的运作过程通常需要花费半年左右的时间，时间成本增大BDA国际企业大道工业厂房和配套办公用地均为整栋销售项目位置：大兴区景园北街2号 用地性质：工业用地和综合用地物业类型：厂房、写字楼 产权：工业、综合均是50年销售形式：整栋销售工业用地均价6644元/平米整栋销售33-49号楼，套均面积2000-2600平米工业用地和配套综合用地2006年5月15日办公用地均价9000元/平米整栋销售共9栋楼；套75、均面积4000-12000平米配套综合用地（办公）2007年3月19日工业用地均价5951元/平米整栋销售1931号楼（共12套）,套均2000-3800平米工业用地2005年5月12日价格销售形式栋数和户型用地性质销售时间工业用地建设办公楼，通常采取整栋销售方式非中心-中弘国际商务花园 工业用地上修建写字楼租售,有一定风险项目位置：朝阳区定福庄用地性质：工业用地物业类型：商务写字楼产权：工业50年 销售形式：可租可售；可划铺销售均价16000元/平米，租金4元/平米/天。 面积从400平米至整栋3000平米。 公司可以注册，但分割出售的写字楼业主只能获得大产权，而无小产权根据北京市基准地价表（京政发200232号文件），综合用地地价水平远高于工业用地北京市2008年工业用地出让情况*