1、向市政问好！向市政问好！向市政问好！向市政问好！三“国”鼎立群雄争霸三“国”鼎立群雄争霸惠阳战线之惠阳战线之文化创意产业园文化创意产业园即将进入一场史无前例的即将进入一场史无前例的“城市运营城市运营”战役战役我 们 的 任 务 是 什 么？我 们 的 任 务 是 什 么？在项目操盘中在项目操盘中我们是我们是“闪电战闪电战”还是还是“持久战持久战”？or 我们必须有我们必须有我们必须有我们必须有非常的战略非常的战略非常的战略非常的战略四东文化创意产业园/城市运营方案四东文化创意产业园/城市运营方案中国品牌策划2009年7月中国品牌策划2009年7月关于本次提案的理解和说明关于本次提案的理解和说明2、?一份报告，一次提案不可能解决所有问题。一份报告，一次提案不可能解决所有问题。?目前，整体开发策略是主要矛盾，开发架构是首先要解决的问题目前，整体开发策略是主要矛盾，开发架构是首先要解决的问题?因此，本次提案汇报将重点围绕招商执行而展开。因此，本次提案汇报将重点围绕招商执行而展开。?菜谱可请高手，炒菜只能是已任。本提案以中建优秀执行为前提。菜谱可请高手，炒菜只能是已任。本提案以中建优秀执行为前提。大市篇(创意产业园的发展)大市篇(创意产业园的发展)项目篇(解读四东创意产业园)项目篇(解读四东创意产业园)定位篇(格局定位及启动战略)定位篇(格局定位及启动战略)营销篇(招商引资推广策略)营销篇(招3、商引资推广策略)中建篇(成功招商引资核心服务内容)中建篇(成功招商引资核心服务内容)中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：创意产业在世界创意产业在世界中国创意产业的发展中国创意产业的发展创意产业的经济效益创意产业的经济效益小结小结创意产业园的发展创意产业园的发展创意产业在世界创意产业在世界当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的直接现实，众观全球，发达国家的众创意产品，营销，服务，吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮，席卷世界，英国，美国，英国，美国，澳大利亚，韩国等国都是创意产业的典范国家，澳大利亚，韩国等国都是4、创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色，并产生了巨大的经济效益。近年来，中国创意产业有很大发展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度崛起。中国内地创意城市榜近年来，中国创意产业有很大发展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度崛起。中国内地创意城市榜北京：被市政府列为创意产业的影视，出版等6个中心。上海：宣布启动18个创业产业聚集区，目标是和伦敦，纽约，东京站在一起，成为“国际创意产业中心”广州：天河是广告，影视，媒体，IT等创意工作集聚区。深圳：创意产业主要包括印刷，动漫，建筑，服装等，深圳的木匾是“创意设计之都”。昆明：丽江向来被视为生活方式典范。这里5、是手工创意人群的天堂。三亚：世界小姐总决赛，新丝路中国模特大赛等证明了三亚艺术产业的地位。长沙：超级女生证明了长沙对于电视节目的创意。另外“蓝猫”销售着近3000多个品种的衍生产品，长沙卡通艺术开幕，金鹰卡通频道开通，长沙的创意城市特色有着独特的地位。杭州：杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟LOFT49，这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构。厦门：2005年12月28日，首届厦门（闽商）品牌与城市创意论坛举行。我们必须承认，如果闽商集体放弃广告，那么我们将看不到几乎所有的休闲食品和运动服装品牌广告。创意产业园的发展创意产业园的发展中国创意产业的发展中国创意产业的发展创意产业园的6、发展创意产业园的发展创意产业的经济效益创意产业的经济效益创意产业在发达国家和地区迅猛发展，并成为经济的主要推动力量。在英、美、日等国，创意产业附加值占到GDP的8%，8%，成为国家地区经济发展的支柱产业之一，支柱产业之一，带动相关产业发展，推动产业结构升级。在中国，北京在中国，北京创意产业发展势头良好，软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，创意产业产创意产业产值已占到市GDP的10.3%；杭州文化创意值已占到市GDP的10.3%；杭州文化创意产业园发展的战略重点为：信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文7、化会展业等八大行业。产业增加值占全市GDP比增加值占全市GDP比重高达12.1%重高达12.1%全国各地创意产业经济有了很大发展，带动地区经济产业发展，推动产业结构升级，与此同时，也改善了地区的社会面貌，树立地区新形象。目前，我国创意产业虽然存在着目前，我国创意产业虽然存在着市场不成熟，需求不稳定，产业市场不成熟，需求不稳定，产业链尚不完整链尚不完整等许多不利因素，但创意产业在中国的发展等许多不利因素，但创意产业在中国的发展前景十分广前景十分广阔，市场需求高速增长，经济效益非常诱人，阔，市场需求高速增长，经济效益非常诱人，创意产业目前在中国面临着风险与发展并存的局面，可以算既是风险产业，又是前8、景无限的朝阳产业。创意产业园的发展创意产业目前在中国面临着风险与发展并存的局面，可以算既是风险产业，又是前景无限的朝阳产业。创意产业园的发展小结小结中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：大市篇(创意产业园的发展)大市篇(创意产业园的发展)项目篇(解读四东文化创意产业园)项目篇(解读四东文化创意产业园)区域基本概况区域基本概况四东创意产业园理解四东创意产业园理解定位篇(格局定位及启动战略)定位篇(格局定位及启动战略)营销篇(招商引资推广策略)营销篇(招商引资推广策略)中建篇(成功招商引资核心服务内容)中建篇(成功招商引资核心服务内容)小结小结位置：位9、置：项目处于惠阳秋长镇，秋长镇东南与淡水镇相连，北距惠州市35公里，东南距惠州港北距惠州市35公里，东南距惠州港14公里，西南距深圳58公里，距盐田港50公里，14公里，西南距深圳58公里，距盐田港50公里，全程有高速公路直达深圳宝安机场和盐田港，总 面积达126平方公里。总 面积达126平方公里。人口：人口：全镇现辖12个12个村民委员会、1个1个居民社区、207个207个村民小组，总人口达6.3万6.3万。经济：经济：镇内商贸发达，2002年，秋长镇新签工业项目合同新签工业项目合同23宗，居惠阳第二惠阳第二，合同利用外资8934万美元，居惠阳首位。居惠阳首位。产业：产业：秋长镇已形成了以新10、秋公路为中轴的南、北两个工业园区，日本、美国、加拿大、台湾、香港等10多个国家和地区的客商纷纷前来投资办厂，全镇现有“三资”、“三来一补”、“民营”灯各类工业企业360多家，产品包括电子、家私、工艺品灯30多种，远销世界各地。电子、家私、工艺品灯30多种，远销世界各地。历史文化：历史文化：钟灵毓秀的秋长镇英才辈出，北伐名将叶挺将军的故里就位于秋长镇周田村。修缮后的“叶挺故居”叶挺故居”文物旅游胜地、著名“侨乡”“侨乡”以及“客家围墙”“客家围墙”的传统建筑。解读四东文化创意产业园解读四东文化创意产业园区域基本概况区域基本概况?本项目基本情况本项目基本情况本项目位于惠阳创意产业园位于惠州市的经济11、龙脉，历史文脉惠阳区，本项目占地面 积67.5公顷，容积率0.6，绿化率50%；周边现有“叶挺故居”叶挺故居”文物旅游胜地、著名“侨乡”“侨乡”以及“客家围墙”“客家围墙”的传统建筑等旅游产业聚集，产业方面有电子、家私、工艺品灯等产业聚集电子、家私、工艺品灯等产业聚集；解读四东文化创意产业园解读四东文化创意产业园四东创意产业园理解四东创意产业园理解SWOT分析SWOT分析优势S优势S劣势W劣势W?山环水抱，具生态优势；?部分地块有目标客户群聚集；?地形、地貌多样性，可满足多元产品开发；?区域拥有多处旅游景点、名胜古迹，多处旅游景点、名胜古迹，以客客家文化、侨乡文化和红色革命文化家文化、侨乡文化12、和红色革命文化三大文化为主，具文化旅游优势；?产业方面有电子、家私、工艺品灯等产业聚集；?偏远造成市民对本案地理的心理抗拒；?目前周边生活配套匮乏。?项目周边虽然有几条主干道相通，但目前项目附近公交路线站点不多，不利于出行。机遇O机遇O威协T威协T?惠阳经济发展势头良好，宏观经济形式将最终推动城市体量扩大。?政府对四东文化创意园资源倾斜，有助于提升地块价值?市场威胁在宏观调控的影响下，惠阳房地产市场需求相对减弱，房价呈减速增长。?先行开发商对楼盘品质提升也有不断地追求。对本案产品提出挑战。?目前态势看，惠阳城市开发速度大于经济发展速度。?发展目标发展目标?通过搭建以研发及信息交流平台，公共技术13、服务平台，融资变现平台，生活服以研发及信息交流平台，公共技术服务平台，融资变现平台，生活服务平台，文化旅游平台，休闲度假平台，国内交流平台等七大现代服务平台，务平台，文化旅游平台，休闲度假平台，国内交流平台等七大现代服务平台，打造一个有活力的灵性空间和创意文化场，致力于入驻企业提供一个软硬件环境有机组成的，系统的，集成的平台，而不只是提供办公室和花园；?通过周边现有的“叶挺故居”“客家围墙”“叶挺故居”“客家围墙”文物旅游胜地来融入本园区，共同打造惠阳旅游文化胜地。创意产业目前在中国仍处于初期发展阶段，存在着市场度不够成熟、产业链不够完善、企业认知度不够高等诸多问题，要成功发展直至成熟，仍需一14、段艰苦的过程。在全国各地纷纷效仿的“造园”同时，许多地区的创意产业园也出面临着创意产业目前在中国仍处于初期发展阶段，存在着市场度不够成熟、产业链不够完善、企业认知度不够高等诸多问题，要成功发展直至成熟，仍需一段艰苦的过程。在全国各地纷纷效仿的“造园”同时，许多地区的创意产业园也出面临着“招不进，引不来”“招不进，引不来”的尴尬局面让人担心。的尴尬局面让人担心。解读四东文化创意产业园解读四东文化创意产业园小结小结那么？那么？基于我们对区域及四东文化创意产业园本身的认知基于我们对区域及四东文化创意产业园本身的认知进行深挖核心价值,进行深挖核心价值,精准功能定位,精准功能定位,实现利润最大化!实现利15、润最大化!这就成为我们最需深入思考的问题。这就成为我们最需深入思考的问题。大市篇(创意产业园的发展)大市篇(创意产业园的发展)项目篇(解读四东创意产业园)项目篇(解读四东创意产业园)定位篇(战略定位及规划建议)定位篇(战略定位及规划建议)战略出路战略出路营销篇(招商引资推广策略)营销篇(招商引资推广策略)中建篇(成功招商引资核心服务内容)中建篇(成功招商引资核心服务内容)总体形象定位总体形象定位中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：城市运营城市运营整体发展定位整体发展定位产品概念体系定位产品概念体系定位总体规划建议总体规划建议战略出路战略出路大势把16、握：天作棋盘星作子大势把握：天作棋盘星作子站在“惠阳”的棋盘上定位项目站在“惠阳”的棋盘上定位项目城市居住需求城市居住需求百姓：百姓：需要健康需要健康富者：富者：需要豪宅需要豪宅贵者：贵者：需要投资需要投资四东文化创意产业园：一个集成百姓、富者、贵者三大城市居住需求的生态型高品质版块，占地基67.5公顷,综合性创意园，四东文化创意产业园：一个集成百姓、富者、贵者三大城市居住需求的生态型高品质版块，占地基67.5公顷,综合性创意园，立足惠阳,幅射珠三角立足惠阳,幅射珠三角“城市运营时代城市运营时代”催生催生“城市运营商城市运营商”世界经验表明：当城市化水平处于30%-70%时，城市化进入高速发展17、时期。1997年底，我国的城市化水平为29.9%，2000年城市化水平达到36.04%。也就是说，在今后一段时间内，我国将进入城市化高速发展时期。一方面，惠阳老城区的开发方兴未艾，楼盘供应量仍在上涨；另一方面，惠阳新城区的诞生迫在眉捷，未来产业布局需要空间扩张；“供应量”与“趋势”的博弈，使得惠阳的城市化进程更复杂。“供应量”与“趋势”的博弈，使得惠阳的城市化进程更复杂。本案角色在惠阳城市化进程中，市政公司既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于两者之间的新型城区开发商。1012亩大量、完整、成片的土地储备，为市政公司成为“城市运营商”创造了必要的条件。本案角色18、在惠阳城市化进程中，市政公司既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于两者之间的新型城区开发商。1012亩大量、完整、成片的土地储备，为市政公司成为“城市运营商”创造了必要的条件。本案角色本案角色在惠阳城市化进程中，市政公司既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于两者之间的新型城区开发商。1012亩大量、完整、成片的土地储备，为市政公司成为“城市运营商”创造了必要的条件。在惠阳城市化进程中，市政公司既不是纯粹市场型的大盘开发商，也不是纯粹政府导向的片区开发企业，而是介于两者之间的新型城区开发商。1012亩大量、完整、成片的土地储备，19、为市政公司成为“城市运营商”创造了必要的条件。理念创新：地为琵琶路为弦理念创新：地为琵琶路为弦四东文化创意产业园项目四东文化创意产业园项目是一个以山水为形，以生态为灵魂，以优质生活为内涵，以科技产业为先导的，整合旅游、体育、文教、商业、娱乐、房地产等产业，具有鲜明的、浓郁的城市运营特征的综合开发项目。战略定位：为项目找魂战略定位：为项目找魂首先首先本案而非单一意义上的社区，也不是惠阳郊区的一个大盘，而是一个地地道道的创意文化产业园。本案而非单一意义上的社区，也不是惠阳郊区的一个大盘，而是一个地地道道的创意文化产业园。其次其次四东文化创意产业园是惠阳面向国内文化创意、旅游、居住基中地，以生态环境20、名胜古迹、产业等科技旅游为特征的标志性园区；是以自然科技为引擎，带动相关的旅游、商业、度假和居住四个方面的文化创意产业园区。四东文化创意产业园是惠阳面向国内文化创意、旅游、居住基中地，以生态环境、名胜古迹、产业等科技旅游为特征的标志性园区；是以自然科技为引擎，带动相关的旅游、商业、度假和居住四个方面的文化创意产业园区。大企业、大地产商搭台中小企业及地产商唱戏大企业、大地产商搭台中小企业及地产商唱戏大企业、大地产商搭台中小企业及地产商唱戏大企业、大地产商搭台中小企业及地产商唱戏策略设计策略设计策略设计策略设计策略一开发模式策略一开发模式策略一开发模式策略一开发模式，解决“怎么做”的问题。走走“21、资源资源资源资源资产资产资产资产资金资金资金资金资本资本资本资本”之路，形成公司核心竞争力。之路，形成公司核心竞争力。商业模式从资源变资产，主要分三个步骤，第一步是资源的获得第二步是土地的获得（资源变资产）第三步是土地的出让（资产变资金）通过对项目整体的策划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入，将资产变成资金。通过对项目整体的策划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入，将资产变成资金。2、“三老策略”。2、“三老策略”。理好“三老”关系，特别是政府（老大）的支持是项目运作成败的关键。将项目和政府结成共同体，纳入政府的工作范畴，由政府通过政策和宣传引导核心企业及地产商参与，再由大的地产商和核心22、企业去吸引中小型的企业及地产商。3、“以点带面，蓄势引爆”策略。3、“以点带面，蓄势引爆”策略。我们在推广阶段，以某一项或几项得到政府大力支持的核心功能为起点，撕开一个市场缺口，再顺势扩大战果。而其他的区域基本功能部分则随着这个功能的需求走，通过这样把地块炒热，把“麻布”变成“锦缎”，把生地变成熟地、熟地变成旺地、旺地变成宝地。创意魅谷体验都汇创意魅谷体验都汇创意创意魅谷魅谷体验体验都汇惠阳地区创意产业基地示范区都汇惠阳地区创意产业基地示范区整体发展定位整体发展定位整体发展定位整体发展定位关键词：产业主导、综合体1、产业主导：关键词：产业主导、综合体1、产业主导：说明了项目是一个创意园区，而非23、单一的社区；说明本项目主要为文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业类服务。2、综 合 体：2、综 合 体：直接说明了本项目的复合性，既传达了项目为具备商务、旅游、商业、居住等复合功能的物业载体，又体现了园区集研发设计、孵化投资、服务培训、交易展示等多功能的平台属性。以生态为灵魂，以优质生活为内涵，以科技产业为先导的集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业城市经济综合体城市经济综合体城市经济综合体城市经济综合体产品概念体系定位产品概念体系定位产品概念体系定位产品概念体系定位产品定位产品定24、位1、四东：1、四东：一方面项目整体营造的品质与形象能够代表秋长四东，另一方面项目所培育发展的产业所带来 的经济增长同样能成为区域经济发展的重要节点。3、文化创意：3、文化创意：阐明园区导入的核心文化产业，也体现园区文化产业发展特征。总体形象定位：文化创意产业园总体形象定位：文化创意产业园总体形象定位：文化创意产业园总体形象定位：文化创意产业园整体案名整体案名四东文化创意产业园四东文化创意产业园以“四东文化创意产业园四东文化创意产业园”统一命名，形成板块概念各分区案名则独立。生活居住生活居住生活商业生活商业商务办公商务办公企业总部企业总部创创意产业意产业组组团团旅旅游服务游服务组组团团配配套居25、住套居住组组团团惠惠阳阳创创意意文文化化产产业业园园惠惠阳阳创创意意文文化化产产业业园园休休闲娱乐闲娱乐商商业展示业展示文文化旅游化旅游酒酒店商服店商服文文化创意化创意培培训教育训教育主主导功能导功能主主导功能导功能辅辅助功能助功能辅辅助功能助功能整体规划：一个园区、三大板块组团、十大功能整体规划：一个园区、三大板块组团、十大功能整体规划：一个园区、三大板块组团、十大功能整体规划：一个园区、三大板块组团、十大功能创意产业园三大组团规划图创意产业园三大组团规划图创意产业园三大组团规划图创意产业园三大组团规划图配套居住组团配套居住组团功能功能：生活居住、生活配套；产品产品：别墅、小高层洋房、会所、26、商业配套等；客户群：客户群：大中小地产商旅游服务组团旅游服务组团旅游服务组团旅游服务组团功能功能:休闲娱乐、商业展示、酒店服务、文化旅游；产品产品:名胜古迹、景观客户群:客户群:旅游地产投资公司；创意产业组团创意产业组团创意产业组团创意产业组团功能功能:企来总部、商务办公、创意产业、教育及展示；产品产品:办公、产品展示、白领公寓、会议中心；客户群:客户群:大中小企业；创意产业园三大组团规划比例图创意产业园三大组团规划比例图创意产业园三大组团规划比例图创意产业园三大组团规划比例图创意产业园的占地面积为67.5公顷（675000平方米），其中配套居住组团为创意产业园的占地面积为67.5公顷（67527、000平方米），其中配套居住组团为30.375公顷30.375公顷，旅游服务配套组团为，旅游服务配套组团为23.625公顷23.625公顷，创意产业组团为，创意产业组团为13.5公顷13.5公顷。其比例图如下所示：。其比例图如下所示：创意产业园三大组团比例图 比例45%35%20%配套居住旅游服务创意产业1、配套居住组团:配套居住组团:（别墅+小高层+高层+会所+商业配套）迅速回笼资金；2、旅游服务组团:旅游服务组团:（休闲度假+商业展示+酒店服务+文化旅游）品质拉升价格；3、创意产业组团创意产业组团创意产业组团创意产业组团:（企业总部+商务办公+创意产业+教育及展示）借势旅游和居住来营造了良28、好的条件，再加上概念的宣传，长时间的筹备，更能保证创意产业的稳定发展。土地整体开发顺序土地整体开发顺序土地整体开发顺序土地整体开发顺序综上所述，我司建议：项目开发顺序：“配套居住组团配套居住组团”“旅游服务组团旅游服务组团”“创意产业组团创意产业组团创意产业组团创意产业组团”旅游服务组团/主题演绎旅游服务组团/主题演绎案名演绎案名建议案名演绎案名建议：“鹅城游记”：“鹅城游记”案名由来：案名由来：、惠州，广东历史名城，有“岭南名郡”之称，简称“鹅城”。、“游记”二字取自徐霞客游记，徐霞客旅行至中国各名胜古迹，游而记之，传颂古今。寓意可以此处为据，游览惠州各旅游名胜，领略三大文化（客家文化、华侨29、文化、红色文化）。主题演绎主题演绎鹅城游记，神游之地鹅城游记，神游之地居住服务组团/主题演绎居住服务组团/主题演绎案名演绎案名建议案名演绎案名建议：“秋水长天”：“秋水长天”1、案名取自古诗名句：“落霞与孤鹜齐飞,秋水共长天一色。”落霞与孤鹜齐飞，强调意境美，极富诗情画意。秋水共长天一色，强调水境，天蓝水净，景色优美。实为高尚住宅享受之境。2、案名中秋长镇“秋长”二字蕴含其中，令人印象深刻，容易形成记忆点。3、有别于一般的楼盘案名，标新立异。创意产业组团/主题演绎创意产业组团/主题演绎案名演绎案名建议案名演绎案名建议：“创意空间”：“创意空间”案名由来：以“空间”为后缀，表明创意产业园对创意的30、作用，也阐述了群体的独特性，此处为产业的集合地，是精英的汇集之所，创意之源。总案名与分案名关系总案名与分案名关系总案名与分案名关系总案名与分案名关系惠阳秋长文化创意产业园为总案名，为园区概念名称惠阳秋长文化创意产业园为总案名，为园区概念名称“鹅城游记”“秋水长天”“创意空间”“鹅城游记”“秋水长天”“创意空间”分别为分案名，各自独立分别为分案名，各自独立犹如犹如“母”与“子”“母”与“子”关系，互相承应，前后照料！关系，互相承应，前后照料！我们已有了初步的定位，接下来我们我们已有了初步的定位，接下来我们又该怎样打破常规又该怎样打破常规突破的招商引资困局突破的招商引资困局达致社会效益、经济效益双31、丰收呢？达致社会效益、经济效益双丰收呢？中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：大市篇(创意产业园的发展)大市篇(创意产业园的发展)项目篇(解读四东创意产业园)项目篇(解读四东创意产业园)定位篇(发展定位及启动战略)定位篇(发展定位及启动战略)营销篇(招商引资推广策略)营销篇(招商引资推广策略)中建篇(成功招商引资核心服务内容)中建篇(成功招商引资核心服务内容)招商推广主题招商推广主题招商执行策略招商执行策略招商推广总思路招商推广总思路招商执行重心招商执行重心招商总控图招商总控图招商推广主题招商推广主题招商推广主题招商推广主题创意魅谷体验都汇集文化、32、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业集文化、创意、旅游、居住、休闲娱乐产业城市经济综合体城市经济综合体城市经济综合体城市经济综合体以生态旅游为灵魂，以优质生活为内涵，以科技产业为先导的招商推广总思路招商推广总思路招商推广总思路招商推广总思路四东文化创意产业园四东文化创意产业园（案名）四东文化创意产业园四东文化创意产业园（案名）功能(功能(生活居住、生活配套)功能功能(生活居住、生活配套)产品(产品(别墅、小高层、高层、会所、商业配套)产品产品(别墅、小高层、高层、会所、商业配套)客户群(客户群(大中小地产商)客户群客户群(大33、中小地产商)秋水长天秋水长天(配套居住组团)秋水长天秋水长天(配套居住组团)鹅城游记鹅城游记(旅游服务组团)鹅城游记鹅城游记(旅游服务组团)创意空间创意空间(创意产业组团)创意空间创意空间(创意产业组团)主导功能主导功能主导功能主导功能辅助功能辅助功能辅助功能辅助功能功能(功能(休闲度假、商业展示、酒店服务、文化旅游)功能功能(休闲度假、商业展示、酒店服务、文化旅游)产品(产品(名胜古迹、生态景观)产品产品(名胜古迹、生态景观)客户群(客户群(旅游地产投资公司)客户群客户群(旅游地产投资公司)功能(功能(办公、创意产业、教育及展示)功能功能(办公、创意产业、教育及展示)产品(产品(办公、产品展34、示、白领公寓、会议中心)产品产品(办公、产品展示、白领公寓、会议中心)客户群客户群(大中小地产商)客户群客户群(大中小地产商)未来运动未来运动(招商执行方向)未来运动未来运动(招商执行方向)通过对项目整体的策划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入通过对项目整体的策划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入通过对项目整体的策划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入通过对项目整体的策划、规划和前期包装，引进企业及地产商进入掌握市场(崛起崛起 未来未来)掌握市场(崛起崛起 未来未来)掌握客户(未来未来 先锋力量先锋力量)掌握客户(未来未来 先锋力量先锋力量)掌握前景(未来未来 创世纪创世纪)掌握前景35、(未来未来 创世纪创世纪)招商执行重心招商执行重心招商执行重心招商执行重心未来未来财富永动力财富永动力未来未来财富永动力财富永动力未来未来生活原动力生活原动力未来未来生活原动力生活原动力未来未来梦想核动力梦想核动力未来未来梦想核动力梦想核动力重心节点重心节点重心节点重心节点执行重心执行重心执行重心执行重心9月10月11月12月1月2月3月4月崛起崛起 未来未来崛起崛起 未来未来未来运动未来运动未来运动未来运动未来未来 先锋力量先锋力量未来未来 先锋力量先锋力量未来未来 创世纪创世纪未来未来 创世纪创世纪品牌导入品牌导入品牌导入品牌导入旅游服务组团旅游服务组团旅游服务组团旅游服务组团配套居住组团36、配套居住组团配套居住组团配套居住组团创意产业组团创意产业组团创意产业组团创意产业组团品牌形成品牌形成品牌形成品牌形成品牌建造品牌建造品牌建造品牌建造招商总控图招商总控图招商总控图招商总控图时间时间时间时间园区签约线园区签约线启动城市线启动城市线3月3月2月2月1月1月12月12月4月4月11月11月9月9月招商阶段招商阶段招商阶段招商阶段展示安排展示安排展示安排展示安排租售目标租售目标租售目标租售目标活动营销活动营销活动营销活动营销招商物料招商物料招商物料招商物料外部导示牌、路牌、招商引资接待中心包装外部导示牌、路牌、招商引资接待中心包装投资指南、招商手册、沙盘、规划图及效果图、宣传片投资指南37、招商手册、沙盘、规划图及效果图、宣传片10月10月推广计划推广计划推广计划推广计划签约达40%签约达85%路牌、报纸（软文）、网络、行业协会、产业资源、政府资源、地理文化资源路牌、报纸（软文）、网络、行业协会、产业资源、政府资源、地理文化资源招商引资项目推介会招商引资项目推介会招商引资项目推介会招商引资项目推介会行业高端论坛行业高端论坛行业高端论坛行业高端论坛招商执行部署招商执行部署招商执行部署招商执行部署第一步第一步启动启动城市线：城市线：（2009年9月10月）园区板块炒作（2009年9月10月）园区板块炒作一、阶段目的一、阶段目的客户积累资料收集、招商物料的准备工作及园区炒作客户积累资38、料收集、招商物料的准备工作及园区炒作二、招商前期工作的准备二、招商前期工作的准备1、项目案名确立、项目VI、平面视觉表现设计完成2、区域导示牌、路牌包装；3、招商物料到位，包括沙盘、效果图、招商手册、招商投资指南、土地运营合同等宣传印刷品；4、客户资源收集；三、广 告 落 实三、广 告 落 实提炼园区价值提炼园区价值提炼园区价值提炼园区价值铸就铸就铸就铸就09090909经典经典经典经典四东文化创意园一期“配套居住组团配套居住组团配套居住组团”配套居住组团”倾情上演部分地产商客户资料展示部分地产商客户资料展示部分地产商客户资料展示部分地产商客户资料展示部分地产商客户资料展示部分地产商客户资料展39、示部分地产商客户资料展示部分地产商客户资料展示第二步第二步园区园区签约线签约线：（2009年11月10年4月）项目导入、客户签约：（2009年11月10年4月）项目导入、客户签约一、阶段目的一、阶段目的在创意产业园的大背景下，园区三大组团项目认知、发展方式认可；张扬创意产业园对前景，使项目形象整体明朗化，消除市场的疑虑；最终达到核心地产商签约成功；二、资源整合策略二、资源整合策略充分整合城市的文化资源、产业资源、政府资源、行业协会资源、地理资源等，扩大市场客户面，打造惠州及文化资源、产业资源、政府资源、行业协会资源、地理资源等，扩大市场客户面，打造惠州及至国内首屈 一指的产业园区。至国内首屈 40、一指的产业园区。三、准确出击策略三、准确出击策略有通过前期的对园区的招商工作及方向目标基本定位，再接下来制定营销推广方案、制定精密的招商计划资源合作计划，然后有效组织招商团队，分地区、分行业的产业集中、信息集中区域进行招商，分地区、分行业的产业集中、信息集中区域进行招商，热量商执行方案的周密性是项目招商工作的要点之一。四、渠道招商引资策略四、渠道招商引资策略我们可以通过渠道拓展策略来使各种渠道将资金与企业引进来，就本项目而言，除传统的招商方式外，“网络，“网络平台招商”与“活动平台招商”平台招商”与“活动平台招商”是不可忽视的平台。招商引资项目推介会活动招商引资项目推介会活动招商引资项目推介会41、活动招商引资项目推介会活动活动时间：活动时间：2009年12月中旬2009年12月中旬主 办 方：主 办 方：四东文化创意园四东文化创意园活动目的：活动目的：?积累客户资源，扩大四东文化创意园在市场上的知名度，为园区造势提升品牌价值；积累客户资源，扩大四东文化创意园在市场上的知名度，为园区造势提升品牌价值；?刺激客户签约欲望；刺激客户签约欲望；?提高大中小企业及地产商对本项目的关注度，在通过招商引资项目推介会活动达成签约；提高大中小企业及地产商对本项目的关注度，在通过招商引资项目推介会活动达成签约；招商引资项目推介会活动招商引资项目推介会活动招商引资项目推介会活动招商引资项目推介会活动执行流程42、执行流程执行流程执行流程招商引资项目推介会活动招商引资项目推介会活动会议报到会议报到发放会议资料发放会议资料赐名片赐名片客商登记入住客商登记入住惠阳房地产开发招商引资项目推介会预备会议惠阳房地产开发招商引资项目推介会预备会议惠阳人民政府与银行合作备忘录签订仪式惠阳人民政府与银行合作备忘录签订仪式惠阳房地产开发招商引资项目推介会开幕式暨项目推介项目推介惠阳房地产开发招商引资项目推介会开幕式暨项目推介项目推介惠阳房地产开发招商引资项目对接洽谈会惠阳房地产开发招商引资项目对接洽谈会惠阳房地产开发招商引资项目签订仪式惠阳房地产开发招商引资项目签订仪式惠阳房地产开发招商引资项目会答谢宴会惠阳房地产开发招43、商引资项目会答谢宴会前期工作安排：前期工作安排：?由中建委派招商人员异地招商，及请柬的派发，形成异地宣传的外围攻势。由中建委派招商人员异地招商，及请柬的派发，形成异地宣传的外围攻势。?确定媒体、广告公司；确定媒体、广告公司；?确定受邀嘉宾及新闻媒体；确定受邀嘉宾及新闻媒体；?活动现场布置策划；活动现场布置策划；?签约活动的策划；签约活动的策划；最终效果:使第一批理性的核心地产商签约成功;最终效果:使第一批理性的核心地产商签约成功;中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：中建品牌策划前期深入思考工作方法框图如下：大市篇(创意产业园的发展)大市篇(创意产业园的发展)项目篇(解读四东创意产业园)项44、目篇(解读四东创意产业园)定位篇(发展定位及启动战略)定位篇(发展定位及启动战略)营销篇(招商引资推广策略)营销篇(招商引资推广策略)中建篇(成功招商引资核心服务内容)中建篇(成功招商引资核心服务内容)收费方式收费方式服务内容服务内容合作方式合作方式一、合作总体原则我们与开发商针对本项目合作的原则是一、合作总体原则我们与开发商针对本项目合作的原则是：“风险共担，利益共享”：“风险共担，利益共享”二、合作方式协助招商引进大中小地产商进驻四东文化创意园对项目进行整体策划和全面招商对四东文化创意园进行营销策划、广告策划及城市运营代理二、合作方式协助招商引进大中小地产商进驻四东文化创意园对项目进行整体45、策划和全面招商对四东文化创意园进行营销策划、广告策划及城市运营代理合作模式建议合作模式建议合作模式建议合作模式建议三、收费方式及标准对本项目我们拟采取“分阶段、分类别”收费方式，具体如下：1、本合同签定后开发商只需预付定金20万元，我们即全面开展工作，从签定合同之日起历经与地产商签约、设计修改、营销策划直至推广活动开始前的过程。2、营销推广活动开始后将依据施工进度，确定推广分期，分期收费方式如下：1）在双方商定的时间内完成当期城市运营（出售项目土地）的20%销售额前不收取任何费用；2）在完成当期城市运营（出售项目土地）的三、收费方式及标准对本项目我们拟采取“分阶段、分类别”收费方式，具体如下：46、1、本合同签定后开发商只需预付定金20万元，我们即全面开展工作，从签定合同之日起历经与地产商签约、设计修改、营销策划直至推广活动开始前的过程。2、营销推广活动开始后将依据施工进度，确定推广分期，分期收费方式如下：1）在双方商定的时间内完成当期城市运营（出售项目土地）的20%销售额前不收取任何费用；2）在完成当期城市运营（出售项目土地）的20%签约销售额后，按双方约定的代理费标准按按实际成交的土地总价的2%收取佣金。签约销售额后，按双方约定的代理费标准按按实际成交的土地总价的2%收取佣金。收费方式及标准收费方式及标准收费方式及标准收费方式及标准1、项目概述1、项目概述1）宗地区位及用地1）宗地区47、位及用地2）宗地自然环境2）宗地自然环境3）区域社区配套3）区域社区配套4）区域人文环境4）区域人文环境5）交通状况5）交通状况2、市场总体概况2、市场总体概况1）国内旅游类地产发展现状及发展趋势1）国内旅游类地产发展现状及发展趋势2）广东省的旅游类地产发展状况？2）广东省的旅游类地产发展状况？3）惠州旅游类房地产现状？3）惠州旅游类房地产现状？4）惠州旅游地产资源状况？4）惠州旅游地产资源状况？5）区域市场的旅游类地产发展走势？5）区域市场的旅游类地产发展走势？3、调查部分3、调查部分1）惠州市在售/在经营类的旅游地产项目1）惠州市在售/在经营类的旅游地产项目2）与项目有相关可比价值旅游类项48、目调查表2）与项目有相关可比价值旅游类项目调查表报告一：惠州市四东文化创意产业园项目市场调研报告报告一：惠州市四东文化创意产业园项目市场调研报告报告一：惠州市四东文化创意产业园项目市场调研报告报告一：惠州市四东文化创意产业园项目市场调研报告3）项目环境调查及分析交通状况金融、证券饮食、娱乐、购物文教设施、商业配套与周边项目主要居民分布4、项目区域与周边区域物业发展前景预测国内同类成功案例借鉴同类型项目特点同类型项目服务半径同类型项目与产业互动5、市场调查小结通过上述各项市场要素的研究，在本部分将进行系统总结，并根据研究结论提出相应之市场运作方向性建议3）项目环境调查及分析交通状况金融、证券饮食49、娱乐、购物文教设施、商业配套与周边项目主要居民分布4、项目区域与周边区域物业发展前景预测国内同类成功案例借鉴同类型项目特点同类型项目服务半径同类型项目与产业互动5、市场调查小结通过上述各项市场要素的研究，在本部分将进行系统总结，并根据研究结论提出相应之市场运作方向性建议中建篇中建篇成功招商核心服务内容成功招商核心服务内容园区核心服务菜单园区核心服务菜单报告二：惠州市四东文化创意产业园项目定位、规划及财务分析报告二：惠州市四东文化创意产业园项目定位、规划及财务分析报告二：惠州市四东文化创意产业园项目定位、规划及财务分析报告二：惠州市四东文化创意产业园项目定位、规划及财务分析1、项目基本情况回顾50、1、项目基本情况回顾1）地理位置、自然环境、交通条件、人文环境、街区功能1）地理位置、自然环境、交通条件、人文环境、街区功能2）优势和劣势、综合评价、物业发展初步建议2）优势和劣势、综合评价、物业发展初步建议3）区域内短期规划及长远规划3）区域内短期规划及长远规划4）基本情况分析4）基本情况分析5）项目周边已建、在建、待建、同类项目分析5）项目周边已建、在建、待建、同类项目分析6）项目所处地块的综合评述6）项目所处地块的综合评述2、市场经济状况分析总结2、市场经济状况分析总结1）惠州近年旅游地产市场具体运行情况1）惠州近年旅游地产市场具体运行情况2）前、去年度市场情况和未来13年市场前瞻2）前51、去年度市场情况和未来13年市场前瞻3）惠州旅游地产市场格局分析3）惠州旅游地产市场格局分析4）区域城市规划对房地产市场的影响4）区域城市规划对房地产市场的影响3、市场需求分析3、市场需求分析1）区域人口特征-区域人口变迁1）区域人口特征-区域人口变迁2）项目的市场空间和消费潜力评估，消费对象拟定2）项目的市场空间和消费潜力评估，消费对象拟定4、项目目标市场及目标消费者的定位分析4、项目目标市场及目标消费者的定位分析1）项目的优劣势、潜在的机会、面临的成功和风险因素分析1）项目的优劣势、潜在的机会、面临的成功和风险因素分析2）项目定位2）项目定位3）市场定位4）销售对象比例定位5）价格定位建议52、5、竞争分析1）惠州市场容量分析2）竞争对手分析（现实的和潜在的）3）竞争策略：战略和战术6、可比案例借鉴7、项目产品开发模式建议1）开发思路2）、开发主题3）市场定位4）商业整体规划5）业态布局6）建筑设计要点7）景观和配套8）细节处理9）物业初步装修标准10）其他方面8、项目的形象定位及依据3）市场定位4）销售对象比例定位5）价格定位建议5、竞争分析1）惠州市场容量分析2）竞争对手分析（现实的和潜在的）3）竞争策略：战略和战术6、可比案例借鉴7、项目产品开发模式建议1）开发思路2）、开发主题3）市场定位4）商业整体规划5）业态布局6）建筑设计要点7）景观和配套8）细节处理9）物业初步装修标53、准10）其他方面8、项目的形象定位及依据1）项目发展的宗旨、理念、目标2）项目开发的建议3）项目的形象定位4）建筑风格定位5）项目的视觉形象设计9、项目可行性分析1）地块综合分析2）土地价值评估投资环境与市场状况3）开发及经济技术方案设计4）开发建设及经营组织与实施计划5）投资构成，总投资估算，资金安排6）财务数据的选定与预测7）经济效益分析8）风险性分析9）可行性研究与结论10、开发成本构成一览1）土地成本2）建安工程造价3）前期费用4）开发期税、费1）项目发展的宗旨、理念、目标2）项目开发的建议3）项目的形象定位4）建筑风格定位5）项目的视觉形象设计9、项目可行性分析1）地块综合分析2）土54、地价值评估投资环境与市场状况3）开发及经济技术方案设计4）开发建设及经营组织与实施计划5）投资构成，总投资估算，资金安排6）财务数据的选定与预测7）经济效益分析8）风险性分析9）可行性研究与结论10、开发成本构成一览1）土地成本2）建安工程造价3）前期费用4）开发期税、费5）红线内、外公建配套工程费6）销售税、费7）财务费用8）所得税9）增值税10）不可预见费用11、投资回报分析1）投资利润率2）投资收益率12、项目风险分析评价1）、资金风险与解决对策2）、市场风险与解决对策。3）、盈亏平衡点及其它不确定因素分析与评价。4）、敏感性分析5）红线内、外公建配套工程费6）销售税、费7）财务费用8）55、所得税9）增值税10）不可预见费用11、投资回报分析1）投资利润率2）投资收益率12、项目风险分析评价1）、资金风险与解决对策2）、市场风险与解决对策。3）、盈亏平衡点及其它不确定因素分析与评价。4）、敏感性分析报告三：惠州四东文化创意产业园项目招商方案及推广策略报告三：惠州四东文化创意产业园项目招商方案及推广策略报告三：惠州四东文化创意产业园项目招商方案及推广策略报告三：惠州四东文化创意产业园项目招商方案及推广策略（1）市场推广战略（1）市场推广战略市场推广战略将是项目形象推广发展的一个总体纲领。市场推广战略将是项目形象推广发展的一个总体纲领。招商引资推广的总体安排；招商引资推广的总体安排；56、项目不同周期的推广划分;项目不同周期的推广划分;市场推广与项目建设的统筹市场推广与项目建设的统筹(2)项目形象推广(2)项目形象推广不同推广阶段的推广主题不同推广阶段的推广主题推广手段推广手段重点招商活动建议重点招商活动建议媒体组合、计划媒体组合、计划宣传资料设计建议宣传资料设计建议宣传费用宣传费用（3）招商渠道（3）招商渠道招商对象的确定招商对象的确定招商渠道的开拓招商渠道的开拓商户的洽谈流程的确定商户的洽谈流程的确定招商引资政策等配套招商引资政策等配套（4）阶段推广安排（4）阶段推广安排不同阶段的招商引资活动策划；不同阶段的招商引资渠道的整合。（如协会、中介、政府、东西部合作等）；配合不同57、阶段的推广媒体配合；不同阶段的费用预算计划。（5）项目现场的包装（5）项目现场的包装现场气氛的营造十分关键，需要配合广告的宣传。项目处于一个新开发的工业园区，预期在推广期内，周边落成项目不会很多。这就需要对现场包装给予高度重视，需要进行的工作包括：现场展示厅的设计重点执商区域的展示厅设计（如果有）项目专案模型设计宣传资料陈列现场视察路线及车辆安排项目介绍（6）推广工具及招商文件的建议（6）推广工具及招商文件的建议鉴于项目庞大，在招商政策、招商工具和招商文件的准备方面，我们也需要认真选择准备：招商引资手册建议宣传单张/折页建议展示板建议专案模型建议特色条幅建议大型喷绘广告牌建议VCD宣传片建议平58、面广告建议直接邮递建议推荐会建议展销会及大型展览活动建议等（7）招商文件的准备（7）招商文件的准备招商引资流程协议书招商引资条件招商引资人员的培训资料招商引资的统一说辞其他相关文件第四阶段：土地运营及招商引资的执行阶段策略第四阶段：土地运营及招商引资的执行阶段策略第四阶段：土地运营及招商引资的执行阶段策略第四阶段：土地运营及招商引资的执行阶段策略在项目的上述工作都逐步落实到位后，即可全面展开项目的土地运营，招商工作，内容包括：在项目的上述工作都逐步落实到位后，即可全面展开项目的土地运营，招商工作，内容包括：1、招商执行内容：1、招商执行内容：（1）项目现场的包装落实。（1）项目现场的包装落实。59、（2）招商引资资料的落实。（2）招商引资资料的落实。（3）推广方式及综合策略。其中包括：（3）推广方式及综合策略。其中包括：电视广告建议、报纸广告建议、各种礼仪活动建议、展销活动建议、宣传推广建议、推广费用建议等；电视广告建议、报纸广告建议、各种礼仪活动建议、展销活动建议、宣传推广建议、推广费用建议等；（4）招商引资的现场组织。其中包括：（4）招商引资的现场组织。其中包括：专业招商人员进行客户接待、业务洽谈及成交；专业招商人员进行客户接待、业务洽谈及成交；成交统计、客户调查及招商策略调整；成交统计、客户调查及招商策略调整；阶段促销策略建议；阶段促销策略建议；展销活动的组织与实施；展销活动的组织与实施；辅助人员的安排建议。辅助人员的安排建议。（5）项目运作的其它方面（5）项目运作的其它方面我司可在项目运作中为贵司推荐相关协作单位通力合作，确保项目的顺利运作，具体协作单位包括：我司可在项目运作中为贵司推荐相关协作单位通力合作，确保项目的顺利运作，具体协作单位包括：广告公司、宣传媒体、礼仪公司、模型公司、其他政府部门等广告公司、宣传媒体、礼仪公司、模型公司、其他政府部门等谢谢聆听祝本项目圆满成功!谢谢聆听祝本项目圆满成功!