1、谨呈：煤化集团开元路文化路项目 号楼可研性报告开元路文化路项目3号楼可研性报告合富辉煌(河南)房地产顾问有限公司二零一一年四月二零年四月本次策划的主要工作目标本次策划的主要工作目标对对公寓、写字楼公寓、写字楼物业市场进行针对性地研究，在现有定位物业的基础上对物业市场进行针对性地研究，在现有定位物业的基础上对目标物业进行深化目标物业进行深化，通过对市场客户需求进行系统分析通过对市场客户需求进行系统分析，找到目标物业合理找到目标物业合理目标物业进行深化目标物业进行深化，通过对市场客户需求进行系统分析通过对市场客户需求进行系统分析，找到目标物业合理找到目标物业合理的发展策略的发展策略首先，让我们来认2、识项目的基本属性区域位置：项目位于惠济区信息产业园内，区位条件优越，拥有便利的交通和技术资源便利的交通和技术资源 区位：项目所在区域属于惠济区，处在城市“北移东扩”的发展轴线上，但离中心商业区有一定距离区位：项目所在区域属于惠济区，处在城市“北移东扩”的发展轴线上，但离中心商业区有一定距离 交通交通：临开元路临开元路文化北路的交叉路口文化北路的交叉路口未来的郑州地铁未来的郑州地铁2 2号线惠济区段就在园区附近号线惠济区段就在园区附近交通条件便捷交通条件便捷项目项目 交通交通：临开元路临开元路、文化北路的交叉路口文化北路的交叉路口，未来的郑州地铁未来的郑州地铁2 2号线惠济区段就在园区附近号线惠3、济区段就在园区附近，交通条件便捷交通条件便捷 资源：项目处于省级首批外包园区的示范区资源：项目处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业园信息创意产业园内，有郑州的高校区提供相应的技术支持，人文气息浓厚内，有郑州的高校区提供相应的技术支持，人文气息浓厚项目项目郑东郑东CBD二七广场二七广场项目属性的界定项目属性的界定特点特点一一特点二特点二特点三特点三特点四特点四处于省级首批外包园区处于省级首批外包园区的示范区信息创意产业的示范区信息创意产业临近大学城，有高校区临近大学城，有高校区未来的郑州地铁2号线未来的郑州地铁2号线惠济区段就在园区附近惠济区段就在园区附近拥有三层裙楼商业、拥有三层裙楼商业、4、3栋塔楼栋塔楼(其中其中1#2#两两特点特点特点二特点二特点三特点三特点四特点四的示范区信息创意产业的示范区信息创意产业园内园内提供相应的技术支持提供相应的技术支持惠济区段就在园区附近惠济区段就在园区附近，属地铁站口物业，属地铁站口物业栋塔楼栋塔楼(其中其中1#、2#两两栋为准甲级写字楼）栋为准甲级写字楼）位于省级产业园区内大学城辐射区域地铁沿线位于省级产业园区内，大学城辐射区域，地铁沿线，拥有良好的地段和资源优势的、城市综合体项目拥有良好的地段和资源优势的、城市综合体项目对于综合体物业项目的整体定位取决于各物业发展的可对于综合体物业，项目的整体定位取决于各物业发展的可行性，因此首先需要对各物5、业进行深入的市场研究物业市场研究物业市场研究公寓物业写字楼物业公寓物业市场研究公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析公寓市场发展特征分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析房地产市场供应房地产市场供应20102010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，20102010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足26、0102010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，20102010年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，年上半年市场供应较为平稳，“金九银十”前夕供应集中爆发，后因“国五条”影响，市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足市场信心稍显不足房地产市场销售房地产市场销售受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场7、供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈2010201020102010年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳既未在政策出台后急既未在政策出台后急年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳既未在政策出台后急既未在政策出台后急受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈2010201020102010年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳既未在政策出台后急既未在政策出台后急年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳既未在政策出台后急既未在政策出台后急受政策调控和市场供需的8、双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈，受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈，2010201020102010年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳，既未在政策出台后急既未在政策出台后急年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳，既未在政策出台后急既未在政策出台后急转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈，受政策调控和市场供需的双重博弈受政策调控和市场供需的双重博弈，2010201020102010年市场整体销量相对平稳年市9、场整体销量相对平稳，既未在政策出台后急既未在政策出台后急年市场整体销量相对平稳年市场整体销量相对平稳，既未在政策出台后急既未在政策出台后急转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆转直下，也没有表现出旺季的火爆房地产销售价格房地产销售价格纵观纵观纵观纵观2010201020102010年商品房均价变化年商品房均价变化上涨态势明显上涨态势明显目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关调控政策的影响调控政策的影响年商品房均价变化年商品房均价变化上涨态势明显上涨态势明显目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关调控政策的影响调控政策的影响纵观纵观纵观纵观210、010201020102010年商品房均价变化年商品房均价变化上涨态势明显上涨态势明显目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关调控政策的影响调控政策的影响年商品房均价变化年商品房均价变化上涨态势明显上涨态势明显目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关调控政策的影响调控政策的影响纵观纵观纵观纵观2010201020102010年商品房均价变化年商品房均价变化，上涨态势明显上涨态势明显，目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关，调控政策的影响调控政策的影响年商品房均价变化年商品房均价变化，上涨态势明显上涨态势明显，目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关，调控政策的影响调控政策的影响在郑州房价上难11、寻踪影在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影纵观纵观纵观纵观2010201020102010年商品房均价变化年商品房均价变化，上涨态势明显上涨态势明显，目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关，调控政策的影响调控政策的影响年商品房均价变化年商品房均价变化，上涨态势明显上涨态势明显，目前已突破目前已突破“七千七千”大关大关，调控政策的影响调控政策的影响在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影在郑州房价上难寻踪影2010年供销情况2010年供销情况2010201020102010年年市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和但前端土地放量的不足致12、使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧年年市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧2010201020102010年年市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧年年市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧2010201020102010年年，市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地13、放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧年年，市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧2010201020102010年年，市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧年年，市场供不用求的态势有所缓和市场供不用求的态势有所缓和，但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧但前端土地放量的不足致使市场供应仍旧偏紧市场运行小结市场运行小结从政策影响来看，“新国八条”的调控力度前所未有，但本质14、上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；预判房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热稳定，而非快速、过热从销售方面看，商品住宅成交价继续拔升，且整体销量也未出现像之前政策出台时的迅速回落反应反应；总之，土地放量的不足致使市场供应偏紧，商品房销售价格逐渐上扬，政策影响减弱，四季度市场向好发展。市场供应偏紧，价格继续拉升，政策影响较弱，未来市场向好市场供应偏紧，价格继续拉升，政策影响较弱，未来市场向好政策对各类市场主体的影响政策对各类市场主体的影响政策对各类市场主体的影响政策对各类市场主体的影响?不同客户所受影响不同客户所受影响首次置业者（含本市、外地15、客户）受影响最小改善型客户影响较大，尤其是非本市户籍的改善型客户，达不到条件暂停在本市市区内购房高端客户也会受到较大影响购买新房的机会成本显著增大高端客户也会受到较大影响，购买新房的机会成本显著增大投资和投机性需求客户也受到一定影响，在住宅限购的情况下，会转向投资非住宅?不同物业类型受到的影响不同物业类型受到的影响首次置业的中小户型、中低价位住宅受影响不大大户型高总价住宅影响大此类物主针对改善性求或有多套住房者将到购大户型、高总价住宅受影响最大，因此类物业主要针对改善性需求或已有多套住房者，将受到限购、限贷等政策的显著影响此次限购，对非住宅物业是利好现象，因此此类物业不受贷款、限购政策的制约，16、甚至首付出现倒挂现象二手房市场也会受到一定程度的影响公寓界定及市场发展特征：商业性质的公寓项目不断呈现公寓的界定：公寓的界定：公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业 租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业 公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业公寓发展特征公寓发展特征公寓发展特征公寓发展特征:第四阶段第一阶段第二阶段第三阶段公寓概念泛化酒店式公寓产生公寓概念泛化酒店式公寓产生8080年代后年代后9090年代中后年代中后20002000年后年后服务式公寓兴起服务式公寓兴起20052005年年至至今今高速发展高速发展?房地产房地产市市场投资场投资热热点，得到越来越多客点，得到越来越多17、客户户追捧追捧年代后年代后依托星级酒店依托星级酒店年代中后年代中后酒店公寓供不应求酒店公寓供不应求年后年后投资概念兴起投资概念兴起年今年今高速发展高速发展趋趋市热市热户户?公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化?商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品趋趋势特势特征征?客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性客户以投资为主要置业目的，无明显的区域性征征公寓的分类：本项目为商业用地土地使用年限为40年公寓的分类：本项目为商业用地，土地使用年限为40年土地的属性及年限分类土地的属性及年限分类土18、地的属性及年限分类土地的属性及年限分类：公寓类型土地类别土地使用年限公寓类型土地类别土地使用年限住型寓住宅地年(个别地方年)居住型公寓住宅用地70年(个别地方50年)混合型公寓综合用地50年酒店型公寓商业用地40年酒店型公寓商业用地40年开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的开发项目的商业用地性质决定具备居住功能的公寓产品的类型极其服务、配套公寓产品的类型极其服务、配套商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户型公寓两者各具特点开发条件不型公寓，两者各具特点，开发条件不一在商业用地性质的公寓项目中，19、主要有两种方向：在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向：小户型公寓小户型公寓 典型代表：正弘蓝堡湾、红星蚂蚁SOHO 大户型公寓大户型公寓 典型代表：该类物业一线城市核心地段出现较多，郑州市场暂未出现此类产品商业用地性质的公寓项目的特征比较商业用地性质的公寓项目的特征比较小户型公寓大户型公寓小户型公寓大户型公寓出现原因出现原因写字楼供应量大，市场饱和，开发商为降低风高端住宅日渐稀缺，市场需求量增加，高开发商业用地性质的公寓项目的特征比较商业用地性质的公寓项目的特征比较出现原因出现原因险、快速回笼资金而发展回报驱使大户型产品出现发展条件发展条件临近办公区，生活配套齐全、交通便利区位条件优越，20、具景观资源，居住氛围良好，企业资金压力小开发优缺点开发优缺点客户层面广，销售快速，资金回笼快开发投入不大，资金压力较小档次难以达到高层次有利于树立标杆性项目形象前期及后期投入大，需要大量资金投资门槛高，客户接受程度低，销售时间长投资特点投资特点总价较低，投资门槛不高投资回报略低，但投资风险也较低出租容易可住可办公客源面广总价高，需承受较高投资风险投资回报率高租金高但难于出租容易空置出租容易，可住可办公，客源面广租金高，但难于出租，容易空置公寓物业市场研究公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析公寓市场发展特征分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析整体格局整体格局公寓分布与郑州商业发展趋势基本一致21、，从公寓分布与郑州商业发展趋势基本一致，从最早的二七商圈、金水商最早的二七商圈、金水商圈、紫金山商圈，慢慢向西区过度圈、紫金山商圈，慢慢向西区过度，近年万达的进入促进了中原区商业及公寓市场的发展，近年万达的进入促进了中原区商业及公寓市场的发展正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾目前公寓项目较少，分布较分散，目前公寓项目较少，分布较分散，零星分布在零星分布在郑东郑东CBDCBD和各大商圈和各大商圈景峰国际景峰国际红星蚂蚁红星蚂蚁SHOHO嘉辰时代公寓嘉辰时代公寓中原万达中原万达零星分布在零星分布在郑东郑东CBDCBD和各大商圈和各大商圈除中原万达区位稍偏西以外，其他除中原万达区位稍偏西以外，其他升龙国际中心公寓22、升龙国际中心公寓中原万达中原万达二七万达二七万达公寓项目基本处于人流量大的核心城区公寓项目基本处于人流量大的核心城区考虑到城市发展价值、市场发展水平、公寓物业的稀缺，市场上与本项目同期推售的考虑到城市发展价值、市场发展水平、公寓物业的稀缺，市场上与本项目同期推售的公寓物业均将成为本项目的竞争对象公寓物业均将成为本项目的竞争对象公寓物业均将成为本项目的竞争对象公寓物业均将成为本项目的竞争对象。在售公寓物业基本情况在售公寓物业基本情况项目名称规模容积率总户数用地性质物业入住时间项目名称规模容积率总户数用地性质物业入住时间红星蚂蚁SOHO占地面积:64699平方米建筑面积:75990平方米4.00123、535商业用地2#塔楼部分由三栋时尚现代的高层呈U字型，共24层，16F经营高档家居，7F为功能服务区域，824F住宅公寓2011-07正弘蓝堡湾（整体）占地28 466方米正弘蓝堡湾世豪小公馆（整体）占地面积:287466平方米建筑面积:253900平方米4.6 1502综合用地A座、B座2栋32层2013-10景峰国际总建筑面积54834.39平方米10.26645商业用地1#楼835层为公寓式酒店待定，整个楼已封升龙国际中心（整体）占面379.6亩总建120万平米5.50-住宅用地A-1公寓，A-5公寓6T31户，B-1、B-2公寓，B-5，C-3（3T11酒店式公寓25层）A地块：2024、11-04-19占地面积 9672平方米C座3个单元共24层每个平2011 6/7嘉辰时代公寓占地面积:9672平方米建筑面积:48000平方米3.50966 住宅用地C座3个单元，共24层，每个平层15-16户2011-6/7（具体待定）中原万达（整体）规划总用地面积92679.26，总建筑面积约53万4.551056商住两用万达商业广场上面两栋，6梯24户，6层底商2012-06（整体）规划用地总面积11 02公顷二七万达（整体）规划用地总面积11.02公顷；规划总建筑面积60.8万平方米；写字楼（8.6万平方米）4.43 待定待定写字楼三栋，万达商业广场上面两栋，沿街一栋，24层待定苏荷25、公寓占地面积：16123平方米，总建筑面积：112328平方米6.901120住宅用地一栋蝶状30层，每层40户（两层底商）2013年上半年112328平方米层底商）项目名称面积区间装修标准装修配置均价物业费物管公司服务内容推出情况销售速度项目名称面积区间装修标准装修配置均价物业费物管公司服务内容推出情况销售速度红星蚂蚁SOHO3888平米精装修家具家电68001.60元/月河南万厦物业公司一般标准目前仅剩44-88平米的当前可售401套，月均售50套正弘蓝堡湾世豪小公馆38-80平米精装酒店式双气地暖、面砖踢脚、墙面壁纸、精细化卫生88001.98元/月（含水电费）河南正弘物业管理有限公司酒26、店式服务标准2010年8月开始会员招募，2011年4月9日开盘：A座、B估计公寓A销售70%，公寓B销售30%；现总共余500套左右精间司座500套左右。景峰国际47精装单气、公寓酒店式配置（床、电视除外）28000-290007元/月北京国贸物业管理公司2008-06-28开盘仅剩10套除外）升龙国际中心47-52平米毛坯，五一后可能有精装待定70001.25元/平月河南升龙物业管理有限公司在售的为B-5、C-3（3T11酒店式公寓25层）月均售70-80套嘉辰时代公寓3251小户型、64116两房三房毛坯配备3部品牌高速电梯；双气62001.5元/平月郑州创基物业管理服务有限公司2010年27、4月4日开盘，2010年8月15日C座收官开盘月均售60-70套中原万达40-86精装空调、地板等价值600多元/6500（含精装）3元/月大连万达物业管理有限公司郑州分公司一般商业标准2011年4月16日开盘1000多套，已售出900多，仅15层以上有房源二七万达待定待定待定待定3元/月大连万达物业管理有限公司郑州分公司一般商业标准2011年4月24日二七万达售楼部开放暂未开售2011年4月28苏荷公寓62-75平米一居室，68-81平米二居室毛坯双气、高端智能技术待定待定河南山水物业有限公司360度全方位、“汤圆式”2011年4月28号35套商铺开盘销售，6月住宅开始认筹，8月份开盘暂未开28、售客户置业目的以物业投资为主，部分为自用需求，客户重视产品的长投资价值稳定的投资回报长远投资价值以及稳定的投资回报?现有市场的公寓买家多以投资为主，通过放租或物业升值获得丰厚的利润，部分有资产配置现有市场的公寓买家多以投资为主，通过放租或物业升值获得丰厚的利润，部分有资产配置、物业保值的倾向，重视长期投资价值、物业保值的倾向，重视长期投资价值?高品质公寓会存在少量自用型买家，但此类买家以一定期限自用为多，待物业升值后转手出高品质公寓会存在少量自用型买家，但此类买家以一定期限自用为多，待物业升值后转手出售售，也具有较强投资属性也具有较强投资属性售售，也具有较强投资属性也具有较强投资属性?可注册办29、公的公寓还存在极少量商务买家及SOHO一族，此类客户主要购置物业作为小型企业的办公楼或居住、商务二合一的场所可注册办公的公寓还存在极少量商务买家及SOHO一族，此类客户主要购置物业作为小型企业的办公楼或居住、商务二合一的场所数据来源：合富辉煌市调成果客户对45-75小面积公寓需求量大，小户型功能齐全的一房至两房产品市场接受度高客户对易于出租的产品需求较大客户对易于出租的产品需求较大目前单目前单客户对易于出租的产品需求较大客户对易于出租的产品需求较大，目前单目前单房和一房户型、实用率高的公寓、可注册公司的公寓出租率都较高，受到投资客户房和一房户型、实用率高的公寓、可注册公司的公寓出租率都较高，受30、到投资客户的青睐的青睐整体而言总价不高整体而言总价不高投资门槛较低投资门槛较低面积面积整体而言总价不高整体而言总价不高、投资门槛较低投资门槛较低，面积面积在在45-75产品45-75产品最受欢迎，需求量最大且销售速度最快最受欢迎，需求量最大且销售速度最快产品户型上，小户型产品单间占一定比例产品户型上，小户型产品单间占一定比例房供不应求房供不应求由于房功能相对齐全由于房功能相对齐全，一，一房供不应求房供不应求，由于由于一一房功能相对齐全房功能相对齐全，较好控制总价，便于出租，客户和租户都对一房产品需求增加，较好控制总价，便于出租，客户和租户都对一房产品需求增加公寓市场小结：公寓市场小结：产品情况31、：产品情况：公寓物业普遍容积率较高主要集中在4 5-7之间推出货量在1000套以上居多公寓物业普遍容积率较高，主要集中在4.5-7之间，推出货量在1000套以上居多，面积区间在30-120m2，单房-三房，主力户型集中在40-80m2单房-两房大多带精装修精装修均价6000 9000元元/m2个别物业因地段优势及高端定位价格凸显如景峰大多带精装修精装修，均价6000-9000元元/m2，个别物业因地段优势及高端定位价格凸显，如景峰国际商业用地40年产权已达到28000的高价供销情况供销情况：供销情况供销情况：市场大多项目不是纯公寓项目，整体推出货量较少，物业较为稀缺各项目月均销售量约月均销售量32、约60 80套套销售速度客观各项目月均销售量约月均销售量约60-80套套，销售速度客观客户情况：客户情况：客户置业目的以物业投资为主投资为主，部分为自用需求，客户重视产品的长远投资价值以及稳定的投资回报客户对45 75小面积公寓需求量大小户型功能齐全的单房至房产品市场接受度高客户对45-75小面积公寓需求量大，小户型功能齐全的单房至一房产品市场接受度高公寓物业市场研究公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析公寓市场发展特征分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析红星蚂蚁SOHO准准开发商上海红星美凯龙房地产有限公司物业地址中州大道与郑汴路交叉口东南售房电话037155558888标标准准层：20033、0平方米主力户型：一房(43m层：2000平方米主力户型：一房(43m2 2)、二房(66、72m)、二房(66、72m2 2)、复试(88m)、复试(88m2 2)物业类别写字楼、公寓占地面积64699平米总建筑面积75990平米标准层面积2000平米建筑风格U型建筑、现代风格、精装车位地上333、地下1167容积率4绿化率18.20%楼层24层（16层为商业、7层为会所及物业、823层为平层、3 2米层内部配套：内部配套：楼层及物业、823层为平层、3.2米层高；34层为复式、5.8米层高）梯/户8梯31户总户数1468项目7楼为功能配套区，为会所、物业办公及24小时便利店和洗衣房项目服务34、机构；会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室项目7楼为功能配套区，为会所、物业办公及24小时便利店和洗衣房项目服务机构；会所包括咖啡会所、餐吧、水吧、健身房、瑜伽室、多功能会议室产权状况40年（目前已剩35年）市政配套市政供水、无双气物业河南万厦物业公司等；7楼平台拥有近8000平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内等；7楼平台拥有近8000平米的空中生态花园，设有喷泉、叠水、慢跑步道、网球场、果林、迷你高尔夫、攀岩墙、许愿池等，由会所内部进入部进入均价75007500部进入部进入。产品分析产产品品户户型：型：产户35、产户厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的厨卫与客厅之间可做隔断，规避开放式厨房的油烟问题油烟问题朝向不同，朝向不同，同样户型的同样户型的客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性客厅与卧室之间可做隔断，提升卧室私密性同样户型的同样户型的差价在500元/平米左右差价在500元/平米左右封闭式洗衣房封闭式洗衣房兼做兼做封闭式洗衣房封闭式洗衣房，可，可兼做兼做阳台阳台产品细节相同朝向的同等户相同朝向的同等户型开间略有差异，C1户型开间4米靠型开间略有差异，C1户型开间4米靠上上提升室内空间提升室内空间上上，提升室内空间提升室内空间感感产品细节B1与B2户型差异为B1与B2户型差异为朝向、开间和进深；36、与A1、C1户型相比，朝向、开间和进深；与A1、C1户型相比，此类户型为封闭式厨房此类户型为封闭式厨房装修标准会所装修标准：会所装修标准：会所大堂会所大堂：水晶吊灯水晶吊灯刻花玻璃刻花玻璃会所大堂会所大堂：水晶吊灯水晶吊灯、刻花玻璃刻花玻璃、钛金饰面、拼花大理石墙（地）面艺术走廊：休闲吧、艺术画点缀、钛金饰面、拼花大理石墙（地）面艺术走廊：休闲吧、艺术画点缀其中；高档射灯营造艺术氛围餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板其中；高档射灯营造艺术氛围餐吧、咖啡吧、健身房、瑜伽室地面采用高档复合木地板装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述厅房厅房户或入户门防盗门盼盼或同档次品牌门槛37、石天然石材玄关地坪玻化砖（一房）东鹏、金意陶或同等品牌玄关地坪强化复合地板（二房及复式）品牌复合地板厅房地坪强化复合地板品牌复合地板墙面优质乳胶漆厅房墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚木踢脚玄关/走道顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶石膏板吊顶吊顶石膏板吊顶厅房顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶局部造型吊顶玄关/走道灯顶面筒灯雷士或同等品牌具雷士或同等品牌厅房灯具灯具雷士或同等品牌开关面板西蒙或同等品牌主灯业主自购顶面主灯业主自购装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述厨房厨房厨房电器脱排油烟机（中式L=750mm）老板或同等品牌厨房橱柜橱柜上柜品牌橱柜橱柜下柜及台面板品牌橱柜橱柜下柜38、及台面板品牌橱柜厨盆套厨盆摩恩或同等品牌沥水篮摩恩或同等品牌厨盆龙头摩恩或同等品牌厨盆龙头摩恩或同等品牌厨房墙地面墙砖东鹏、金意陶或同等品牌地砖东鹏、金意陶或同等品牌厨房顶面防水乳胶漆多乐士立邦或同等品牌厨房顶面防水乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌吊顶PVC吊顶厨房灯具筒灯雷士或同等品牌开关插座面板开关面板西蒙或同等品牌开关插座面板开关面板西蒙或同等品牌装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述卧室卧室卧室墙面墙面优质乳胶漆墙面踢脚木踢脚卧室地坪强化复合地板品牌复合地板卧室顶面顶面乳胶漆多乐士立邦或同等品牌卧室顶面顶面乳胶漆多乐士、立邦或同等品牌卧室灯具顶面射灯雷士或同等品牌日光灯带雷士或同等品39、牌顶面主灯业主自购顶面灯自购主卧衣柜模压板柜门单片层板加不锈钢挂衣杆卧室门两房有门、一房软帘轨道开关插座面板西蒙或同等品牌备注卧室双控开关设计，在床上也方便开关卧室或主卫灯具阳台阳台阳台地面防滑地砖东鹏、金意陶或同等品牌地漏不锈钢阳台灯具室外吸顶灯品牌吸顶灯阳台门LG塑钢门装修标准房间/系统产品名称/使用部位配置描述卫生间卫生间卫浴洁具座便器TOTO、科勒或同等品牌台盆TOTO、科勒或同等品牌淋浴间地面铺贴天然石材挡水条天然石材挡水条天然石材淋浴房龙头TOTO、科勒或同等品牌淋浴屏有（部分户型无）地漏地漏不锈钢地漏地漏不锈钢卫浴电器浴霸奥普或同等品牌台盆柜台盆台面品牌整体柜、配镜面台盆龙头台盆40、柜卫浴墙地砖墙砖东鹏、金意陶或同等品牌地砖卫浴顶面吊顶PVC吊顶卫浴灯具防雾筒灯雷士或同等品牌开关插座面板西蒙或同等品牌卫生间门门扇模压板造型门卫生间门门扇模压板造型门推售情况项目特色：项目特色：1，项目户型方正，实用性强，38平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台；2，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用；3，项目商业用地性质可以实现办公需要；1，项目户型方正，实用性强，38平米标间，依然能够做到一室一厅一厨一卫一阳台；2，部分复式户型可以实现两房变四房，充分实现空间利用；3，项目商业用地性质可以实现办公需要；4，两房户型大开间、小进深，提升客厅空间感；4，两房户型大开间、41、小进深，提升客厅空间感；推盘策略：推盘策略：由于项目U型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高由于项目U型格局限制，中低层部分北向拐角户型采光和通透性受到极大影响，据此，项目采用由低层到高层分批销售的策略层分批销售的策略，价格采用低开高走策略价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。层分批销售的策略层分批销售的策略，价格采用低开高走策略价格采用低开高走策略，以实现项目后期的顺利消化以及利润保证以实现项目后期的顺利消化以及利润保证。同时由于项目40年产权的属性，同时无双气接入，项目推广上主打办公属性42、，项目定价较低，目前销售均价7500/。同时由于项目40年产权的属性，同时无双气接入，项目推广上主打办公属性，项目定价较低，目前销售均价7500/。蓝堡湾二期世豪小公馆项目基本情况：项目基本情况：开发商金基不动产（郑州）有限公司物业地址东风路与花园路交汇处西公寓A公寓A公寓B公寓B1，项目属于花园路商圈、毗邻经三路金融圈、周边写字楼林立、与文化路教育圈接壤、同时与科技市场为邻，区位优势巨大；1，项目属于花园路商圈、毗邻经三路金融圈、周边写字楼林立、与文化路教育圈接壤、同时与科技市场为邻，区位优势巨大；售房电话69366666/9999物业类别住宅、写字楼、公寓、酒店占地面积93774平米2，二43、期由由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成；2，二期由由住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街区、百货中心等全功能综合业态共融而成；3 3，正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由2 2栋栋3 32 2层层总建筑面积575231平米标准层面积暂无建筑风格现代3 3，正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由正弘蓝堡湾二期世豪小公馆由 栋栋3 3 层层的精装修公寓组成，38-70酒店式精装小户公寓；4，项目隔路相望郑州最大生态圈滨河资源，自然景观资源显著；的精装修公寓组成，38-70酒店式精装小户公寓；4，项目隔路相望郑州最大生态圈滨河资源，自然景观资源显著；车位双层地下车44、位3125个容积率4.5绿化率36%正弘蓝堡湾二期世豪小公馆预计2011年4月开盘。正弘蓝堡湾二期世豪小公馆预计2011年4月开盘。楼层2栋32层梯/户公寓A4梯17户/公寓B6梯29户总户数总户数2929（当期968）产权状况45年市政配套双气、市政供水物业河南正弘物业管理有限公司均价92009200产品户型公寓公寓A A标准层平面图标准层平面图公寓公寓A A标准层平面图标准层平面图公寓B标准层平面图公寓B标准层平面图产品户型一房一厅户型，方正实用；卫生间干湿分一房一厅户型，方正实用；卫生间干湿分三角户型一室一厅，可以实现一房变两三角户型一室一厅，可以实现一房变两房房；弧形观景阳台弧形观景阳45、台，产品户型离，居住舒适；专设观景阳台，提升通透性离，居住舒适；专设观景阳台，提升通透性房房；弧形观景阳台弧形观景阳台，实用、观景两不误实用、观景两不误标准间户型设计中标准间户型设计中一房两厅户型不规一房两厅户型不规则造型则造型造成面积造成面积规中矩，餐厅与阳台连接，提升居家情趣规中矩，餐厅与阳台连接，提升居家情趣则造型则造型，造成面积造成面积浪费；大面积阳光房提升采光需要浪费；大面积阳光房提升采光需要景峰国际开发商郑州亿国金顺房地产开发有限公司物业地址郑东新区CBD商务外环路与商务东三物业地址街交汇处售房电话65686888/999物业类别精装写字楼、精装酒店式公寓占地面积4446平米项目地46、上35层，地下3层项目地上35层，地下3层1 17 7层层规划为星级酒店委托国际酒店管理公司管理经营占地面积4446平米总建筑面积54843平米标准层面积1200平米建筑风格现代风格1 17 7层层规划为星级酒店，委托国际酒店管理公司管理经营811层811层规划为酒店式公寓1213层1213层开发商自持，用作开发商办公，物业用房等车位地下三层车位，约1300余个容积率10.26绿化率20%141418层18层规划为酒店式公寓1935层1935层规划为精装写字楼项目背面裙房部分规划有总台项目背面裙房部分规划有总台、大大楼层35层梯/户8梯24户总户数645户产权状况40年项目背面裙房部分规划有总47、台项目背面裙房部分规划有总台、大大堂、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店公共用房以及配属服务用房堂、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室等等酒店公共用房以及配属服务用房产权状况40年均价2.8万物业国贸物业酒店管理有限公司代理商北京万通东方策略裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采光及通透性裙房楼顶规划有一部分规划全钢化玻璃屋顶，专设阳光四季厅，增强裙房部分的采光及通透性品质细节LOW-E玻璃幕墙与干挂石材相结合，透光、保温、节能；双大堂设计，写字楼大堂与酒店大堂分开，办公居住互不打扰；写字楼大堂挑高9米，大堂面积约130平米，进口大理石材墙面；LOW-E玻璃幕48、墙与干挂石材相结合，透光、保温、节能；双大堂设计，写字楼大堂与酒店大堂分开，办公居住互不打扰；写字楼大堂挑高9米，大堂面积约130平米，进口大理石材墙面；配备5部电梯，电梯品牌为芬兰通力，荷载16人，载重1250。配备5部电梯，电梯品牌为芬兰通力，荷载16人，载重1250。酒店大堂挑高约15米，与裙楼大厅相连；目前酒店入口在售楼部内，后期装修将售楼部打通与裙楼大厅连接，形成近1000平米超大酒店大堂；酒店大堂挑高约15米，与裙楼大厅相连；目前酒店入口在售楼部内，后期装修将售楼部打通与裙楼大厅连接，形成近1000平米超大酒店大堂；配备三部芬兰通力电梯，充分满足需求。配备三部芬兰通力电梯，充分满足49、需求。除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走除一层外，其余楼层写字楼与酒店公寓均可由走廊互通廊互通为办公人员住宿提供便利为办公人员住宿提供便利廊互通廊互通，为办公人员住宿提供便利为办公人员住宿提供便利电梯内墙为不锈钢面装修，精美灯饰吊顶，地面铺精美电梯内墙为不锈钢面装修，精美灯饰吊顶，地面铺精美地毯地毯楼层液晶显示屏靠近楼层按钮楼层液晶显示屏靠近楼层按钮便于观看便于观看；地毯地毯，楼层液晶显示屏靠近楼层按钮楼层液晶显示屏靠近楼层按钮，便于观看便于观看；强电配置系统、弱电及楼宇智能化系统、国际一流的烟感报警消防系统，提升高层的安全性。强电配置系统、弱电及楼宇智能化系统、国际一流的烟感报警消防50、系统，提升高层的安全性。户型产品项目户型主要有90.8平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，项目户型主要有90.8平米的一房一厅商务套房；圆形大客厅加上圆弧形大落地窗设计，观景无拘束；此户型一层仅有两套，分布于楼栋北端分布于楼栋北端，市场欢迎度较高市场欢迎度较高，目前已售罄目前已售罄。分布于楼栋北端分布于楼栋北端，市场欢迎度较高市场欢迎度较高，目前已售罄目前已售罄。标间户型面积47.57米，开间4.2米，户型方正厕所与淋浴间分开，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不标间户型面积47.57米，开间4.2米，户型方正厕所与淋浴间分开51、，独立开放式洗手池，使卫生间干湿分离，节省空间，互不打扰打扰；观景大落地窗设计观景大落地窗设计增强采光和观景情趣增强采光和观景情趣；此户型是项此户型是项打扰打扰；观景大落地窗设计观景大落地窗设计，增强采光和观景情趣增强采光和观景情趣；此户型是项此户型是项目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。目主力户型，单层有21套；目前剩余约26套，均为中间楼层，西向，采光差。景峰国际作为CBD内外环唯一在售精装酒店式公寓目前所剩房源不多，写字楼剩余34、35两层，均价3.5万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢；景峰国际作为CBD内外环唯一在售精装酒店式公寓目前52、所剩房源不多，写字楼剩余34、35两层，均价3.5万，顶层价格较高，开发商有意整层出售，所以去化较慢；公寓剩余约26套标准间户型，均价2.9万，客户来访量少；项目推广少，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。公寓剩余约26套标准间户型，均价2.9万，客户来访量少；项目推广少，基本无推广，开发商推售节奏随意，剩余户型等待行情，伺机涨价。户型产品卫生间洁污分开，相互独立，卫生间洁污分开，相互独立，互不打扰互不打扰私密卫生私密卫生；高档高档户型产品互不打扰互不打扰，私密卫生私密卫生；高档高档进口大理石墙面，于细节处的奢华。进口大理石墙面，于细节处的奢华。空间设计做到开放性与实空53、间设计做到开放性与实用性相结合用性相结合力求完美统力求完美统功能分区解决小户型的常规问题功能分区解决小户型的常规问题用性相结合用性相结合，力求完美统力求完美统一一开放式厨房，尽享生活情趣；开放式厨房，尽享生活情趣；同时橱柜两侧的推拉门在不同时橱柜两侧的推拉门在不同时橱柜两侧的推拉门在不同时橱柜两侧的推拉门在不做饭的时候可以关闭，营造独立统一的的感觉，同时避免串味的问题。做饭的时候可以关闭，营造独立统一的的感觉，同时避免串味的问题。装修细节处处体现对空间的把握装修细节处处体现对空间的把握户型产品高档实木复合地板，实木橱柜，衣柜，壁柜，高档实木复合地板，实木橱柜，衣柜，壁柜，颜色颜色造造中央空调系54、统分户计量，节中央空调系统分户计量，节省室内空间省室内空间低碳保低碳保客客装修细节处处体现对空间的把握装修细节处处体现对空间的把握户型产品木隔断木隔断颜色颜色一致，营一致，营造造统一和谐的感觉。统一和谐的感觉。省室内空间省室内空间，低碳低碳环环保保；客客厅与卧室均设液晶温控开关，实现温度精确控制，舒适节能。厅与卧室均设液晶温控开关，实现温度精确控制，舒适节能。高档吸声壁纸增强墙面立体感和私密性。高档吸声壁纸增强墙面立体感和私密性。厨卫设计紧凑，极大地节约厨卫设计紧凑，极大地节约了卧室面积了卧室面积使室内更具空使室内更具空了卧室面积了卧室面积，使室内更具空使室内更具空间感，小面积大利用。间感，小55、面积大利用。嵌入式壁柜，极大的节约了室内空间，壁柜内部分层结构，充分利用柜内每嵌入式壁柜，极大的节约了室内空间，壁柜内部分层结构，充分利用柜内每个角落个角落内推式的开柜方式设计，使壁柜整体更加和谐统一，更内推式的开柜方式设计，使壁柜整体更加和谐统一，更加节约空间加节约空间一一个角落个角落。加节约空间加节约空间。户型产品圆形落地窗圆形落地窗趣味十足趣味十足观景观景采光两不误采光两不误大面积落地窗尽显高端物业风范大面积落地窗尽显高端物业风范户型产品圆形落地窗圆形落地窗，趣味十足趣味十足，观景观景、采光两不误采光两不误；近50平米大客厅，障显套房品质；客厅设小型写字台，满足商务需求；近50平米大客厅56、，障显套房品质；客厅设小型写字台，满足商务需求；加厚剪绒地毯加厚剪绒地毯尽显舒适尽显舒适；加厚剪绒地毯加厚剪绒地毯，尽显舒适尽显舒适；但是，圆形客厅不利于家私的摆放。但是，圆形客厅不利于家私的摆放。大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度大面积落地窗增强空间感，增加居住舒适度卧室设置大面积落地窗，增大采光面；营造自然观感，增强观景感受；通透性十足，增强卧室空间感。卧室设置大面积落地窗，增大采光面；营造自然观感，增强观景感受；通透性十足，增强卧室空间感。典型项目装修明细曼哈顿公馆曼哈顿公馆1 1外墙外墙铝合金铝合金LOWLOW E E玻璃百叶幕墙玻璃百叶幕墙1 1、外墙外墙：铝合金铝合金LOWLO57、W-E E玻璃百叶幕墙玻璃百叶幕墙。2、内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。3、顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆、局部吊顶。4、地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内：大自然或圣象实木复合地板。2、内墙：大堂及电梯厅：土耳其米黄石材，公共走道及室内：高级墙纸。3、顶棚：大堂、电梯厅及公共走道：轻钢龙骨石膏板吊顶，室内：进口澳大利亚考拉漆、局部吊顶。4、地面：大堂及电梯厅：澳洲小金花石材，公共走道：玻化砖，室内：大自然或圣象实木复合地板。5 5、门窗门窗：玻璃幕墙玻璃幕墙高档钢质防盗入户门高档钢质防盗入户门。58、5 5、门窗门窗：玻璃幕墙玻璃幕墙，高档钢质防盗入户门高档钢质防盗入户门。6、厨房：无，提供食品操作台：蒙太奇人造石台面、汽车考拉漆底柜门板、玻璃门板吊柜、美的电磁炉。7、卫生间：内墙：高档印花墙砖，地面：高档防滑地砖，顶棚：轻钢龙骨防水石膏板。TOTO或西班牙乐家成品洁具（含座便器、面盆、卫浴五金配件），奥普或雷士浴霸及万家乐或海尔热水器。8、6、厨房：无，提供食品操作台：蒙太奇人造石台面、汽车考拉漆底柜门板、玻璃门板吊柜、美的电磁炉。7、卫生间：内墙：高档印花墙砖，地面：高档防滑地砖，顶棚：轻钢龙骨防水石膏板。TOTO或西班牙乐家成品洁具（含座便器、面盆、卫浴五金配件），奥普或雷士浴霸及万59、家乐或海尔热水器。8、阳台阳台：无。：无。阳台阳台9、电梯：上海三菱电梯。10、其他：有线电视、电话、宽带插口预留到位；电器插座安装到位；松下或雷士灯具，西门子或奇胜开关面板，彩色可视对讲。9、电梯：上海三菱电梯。10、其他：有线电视、电话、宽带插口预留到位；电器插座安装到位；松下或雷士灯具，西门子或奇胜开关面板，彩色可视对讲。精装修标准：800-1000元/平米精装修标准：800-1000元/平米1000元/平米的装修成本投入，即可比市场同类产品售价高2500-3000元/平米，额外收益1500-2000元/平米。1000元/平米的装修成本投入，即可比市场同类产品售价高2500-3000元/60、平米，额外收益1500-2000元/平米。典型案例小结与启示：重要启示1：在商业集中区域具备良好的地段、交通和资源条件的，依托综合性物业发展的公寓项目价值比较稀缺 重要启示2：目前具备较高投资价值的小户型公寓产品市场供应少，但客户需求大，销售速度快，其中面目前具备较高投资价值的小户型公寓产品市场供应少，但客户需求大，销售速度快，其中面积在45-75之间、总价得到控制的单间或一房产品销售最为理想 重要启示3：带精装修并配家电家具以及拥有高素质管理服务的公寓项目更有投资价值，得到投资客户认同，一手及二手售价不断推高公寓物业市场研究公寓市场发展特征分析公寓市场现状分析公寓市场发展特征分析典型项目分析61、成功案例分析典型项目分析史丹尼国际公寓（富力盈力大厦）依托综合性物业发展的公寓史丹尼国际公寓富力盈力大厦依托综合性物发展的公寓项目概况：项目概况：占地9,082，总建筑面积11.8万，总高为30层，北塔(A座)为摩根商务写字楼（纯甲级写字楼），南塔(B座)为史丹尼国际公寓（可注册公司）。北临黄埔大道，西临广州大道，地理位置优越，双地铁延线，交通便利，地段价值较高?项目由2栋30层带电梯楼宇组成，项目由 栋层带电梯楼宇组成，北塔为3-30层为写字楼，南塔4-30层为公寓，负一至负三层车库。?群楼西面三层会所功能包括健身桑拿书吧桌球室多功能会桑拿、书吧、桌球室、多功能会议室及休闲音乐咖啡厅等娱乐项62、目组成。外立面现代时尚，独具特色具备较强的视觉冲击力外立面现代时尚，独具特色具备较强的视觉冲击力项目命名融入国际知名金融服务公司“摩根士丹利”预示项目高端的客户定位并有效地提升项目的形象和档次；项目命名融入国际知名金融服务公司“摩根士丹利”预示项目高端的客户定位并有效地提升项目的形象和档次；?北塔写字楼部分，命名“摩根”商务写字楼?北塔写字楼部分，命名摩根商务写字楼?南塔公寓部分，命名“史丹尼”国际公寓史丹尼国际公寓的主力户型集中50平方米左右，提供24小时酒店式服务，智能化管理保证项目高档次，实现较好的租赁情况产品产品特特征：征：特特?户型：单身公寓、一房两厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅?63、面积区间：40216平米；主力户型：4067平米主力户型：4067平米?采用封闭式管理，由采用封闭式管理，由CBD物业管理提供优质管理，并实行物业管理提供优质管理，并实行24小时保安，清洁，全智能化小区管理系统。小时保安，清洁，全智能化小区管理系统。例：门禁系统可视对讲系统宽频网络有线电?24小时酒店服务式公寓?配套设施完善：冰箱、全自动烘干式洗衣机、电磁炉、微波炉、DVD、音响、液晶电视、温控式热水器及强力例：门禁系统，可视对讲系统，宽频网络、有线电视网络、电梯轿箱及停车场均设闭路电视监控。?内部配套：内部配套：会议中心、地下车库、中西餐厅、服务中心、完善的商务配套：中央泳池、露天茶座、首雨64、淋花洒、负离子吹风机、程控电话、宽频上网及数字电视、露天游泳池等服务项目中心、完善的商务配套：中央泳池、露天茶座、首层架空花园、商务休闲会所数据来源：合富辉煌市调成果商业用地性质，公寓可注册办公，为项目带来更广客源，租金及售价均较同档次项目高2009年珠江新城部分公寓售价及租金比较年珠江新城部分公寓售价及租金比较项目名称用地性质二手（元/）租金（元/月）项目名称用地性质二手（元/）租金（元/月）富力史丹尼公寓商业用地21000 2200060项目为商业用地，公寓可居住也可注册办公，使用灵活富力史丹尼公寓商业用地21000-2200060铂林国际公寓（复式）住宅用地22000-2300065嘉裕65、礼顿公寓住宅用地20000-2100056客源包括企业管理人员、高级白领及设计、贸易、顾问服务等类型中小企业较住宅用地性质的汇峰国际公寓住宅用地20000-2100050数据来源：合富置业型中小企业，较住宅用地性质的公寓客源面广，出租更容易，出租率长期超过85%租金及售价高于珠江新城同档次但为住宅用地性质的公寓项目富力威尔斯公寓因为可以注册办公，所以租客范围从个人扩展至中小企业，一直租金都很高、很稳定，基本有空置的单位就很快可以租出去。我和一些客户交流过发现他们不太在意50还是70年的产权，他们最关心的升值空间和出租的问题，像威尔斯这类商务公寓他们认为出租的客源更广，租金稳定，风险低，所以更愿66、意投资兴业地产资深物业顾问 李先生产资深物顾问 李先数据来源：合富辉煌市调成果史丹尼国际公寓对本项目的启示：史丹尼国际公寓对本项目的启示：启启在珠江新城在珠江新城商业地性质发商业地性质发兼住和办功能兼住和办功能的小户型寓产的小户型寓产启启示一：示一：在珠江新城在珠江新城，商业商业用用地性质地性质项目项目发发展展兼兼具居具居住和办住和办公公功能功能的小户型的小户型公公寓产寓产品，能够得到投资客和租赁客的认同；品，能够得到投资客和租赁客的认同；启示二：依托启示二：依托综合性物业综合性物业发展、具备发展、具备高素质管理服务高素质管理服务和和完善配套完善配套的公寓项目，复合价的公寓项目，复合价值更高，67、更有利于销售和出租；值更高，更有利于销售和出租；启示三：主力户型在启示三：主力户型在50平方米左右50平方米左右的公寓项目，销售和租赁情况都得到市场的验证。的公寓项目，销售和租赁情况都得到市场的验证。正佳万豪金殿商务核心区顶级服务式公寓正佳万豪金殿商务核区顶级服务式公寓项目概况：项目概况：?处于天河区核心区域的黄金地段，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化广场、天河城广场，后面是天河南一带的商业街?该项目共有41层，负一负二层是停车场，1-7层为商业店铺和休闲设施等，8层和24层是中空消防层，9层-23层为万豪酒店，25层-41层才是要出售的正佳万豪金殿（公寓部分）项目核心卖点：项目核心卖68、点：?9米高宫殿式大堂；100年年一一遇的国家级投资机会遇的国家级投资机会?4.65米层高（复式结构）；?买一层送一层（买一层送一层（100纯实用率）；纯实用率）；?60180平米灵活户型；年遇的国家级投资机会年遇的国家级投资机会家族财富的首要传承物业家族财富的首要传承物业?60180平米灵活户型；?6500元/奢华装修?与万豪酒店共享配套设施项目主推广语项目主推广语?万豪酒店物业管理（五星级物业管理）全景观复式产品，凸显景观与实用双重价值，迅速提升售价，投资型小户型产品占主导有力吸引投资客户型小户型产品占主导，有力吸引投资客户采用全高层设计，项目层高41层，9-23层为万豪酒店，25-41层69、为公寓，周边无高层项目遮挡能保证公寓每户有城市景观资源。周边无高层项目遮挡，能保证公寓每户有城市景观资源。产品全部为层高4.65m复式，属地段内罕有，实现买一层送一层，100%高实用率，提升产品附加值。户型区间61-200，61-78投资型小户型占了绝对主力61-78投资型小户型占了绝对主力，300万以下总价，对投资客户有较大吸引力。面积区间户型总价区间占比面积区间户型总价区间占比6161 7878房两厅房两厅220220 350350万万81 5%81 5%6161-7878一一房两厅房两厅220220-350350万万8181.5%5%137两房两厅500-620万3.7%147-150三70、房两厅550-680万11.1%137两房两厅500-620万3.7%147-150三房两厅550-680万11.1%200200四房两厅四房两厅750750 850850万万3 7%3 7%成交价超过37000元/，较同路段、同档次万菱君临国际公寓每平方高出11000元较同路段、同档次万菱君临国际公寓每平方高出11000元，并高于珠江新城江景豪宅项目博雅首府。200200四房两厅四房两厅750750-850850万万3 3.7%7%项目名称成交价（元/）出售套数（套）出售率（%）项目名称成交价（元/）出售套数（套）出售率（%）正佳万豪金殿3715114538.63715114538.6万菱君71、临国际公寓2612919150.52612919150.5博雅首府322295142.1322295142.1正佳万豪金殿样板间正佳万豪金殿样板间数据来源：合富辉煌市调成果正佳万豪金殿对项目的启示正佳万豪金殿对项目的启示启示启示：稀缺产品稀缺产品实现高价值实现高价值启示启示一一：稀缺产品稀缺产品，实现高价值实现高价值正佳万豪金殿全部为市中心地段罕见Loft复式产品，实用率超过100%；且公寓位于26-41层，全高层的做法绝无仅有，中轴景观尽收眼底，加之位处天河路核心商业地段，凸显稀缺性，天赋贵族气质，“地段+产品创新”实现45000/高售价创新”实现45000元/高售价。项目可采用策略：项目可72、采用策略：推出复式产品推出复式产品高价值产品设于高层高价值产品设于高层?启示二：以小户型为主，凸显项目投资价值启示二：以小户型为主，凸显项目投资价值项目80%产品为投资型小户型，总价220-350万，合乎客户投资要求。开盘4个月，即使总价高于其他投资项目80%产品为投资型小户型，总价220 350万，合乎客户投资要求。开盘4个月，即使总价高于其他投资型项目，但依然受到客户追捧，出售145套，销售率达38.6%。项目可采用策略：项目可采用策略：小户型产品为主力小户型产品为主力公寓物业市场深化研究总结：竞争市场启示竞争市场启示：政策对住宅有一定影响，此类物业具有住宅功能但属于商业用地性质，不受贷款73、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象政策对住宅有一定影响，此类物业具有住宅功能但属于商业用地性质，不受贷款、限购政策的制约，甚至首付出现倒挂现象竞争市场启示竞争市场启示 加强项目外部资源的整合和利用外部资源的整合和利用，充分发挥综合体的优势；主力发展4575m4575m2 2的小户型产品的小户型产品，以一房或两房为主一房或两房为主；可作为本项目的住宅配套，逐步完善其项目功能可作为本项目的住宅配套，逐步完善其项目功能 丰富室内区域空间变换形式室内区域空间变换形式形成产品亮点，提升附加值提升附加值；配备装修装修以及引进高素质管理服务高素质管理服务；建议产品精装修，提升项目品质，提高产品价格建议产74、品精装修，提升项目品质，提高产品价格重点项目研究启示：重点项目研究启示：郑州市场商业用地性质项目发展兼具居住和办公功能兼具居住和办公功能的小户型公寓产品得到市场和客户认得到市场和客户认同同；具备高素质管理服务高素质管理服务和完善配套完善配套的公寓项目，更有利于出售和出租；市场公寓项目供应较少，客户认可度高，需求量大，销售速度快市场公寓项目供应较少，客户认可度高，需求量大，销售速度快 丰富室内区域空间分隔及变换形式室内区域空间分隔及变换形式能够拉升产品价值拉升产品价值；本项目商业用地性质决定公寓产品具有办公功能，亦可针对中小企业作为本项目商业用地性质决定公寓产品具有办公功能，亦可针对中小企业作为75、SOHO办公产品使用，丰富其产品功能办公产品使用，丰富其产品功能物业市场研究物业市场研究公寓物业写字楼物业写字楼物业市场研究写字楼物业发展现状及趋势分析写字楼市场格局及竞争分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析郑州写字楼发展历程郑州写字楼发展历程郑州市写字楼始于上世纪郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期个发展时期个发展时期个发展时期：21世纪郑州CBD：城市核心商务区21世纪郑州CBD：城市核心商务区郑州办公物业发展郑州办公物业发展郑州办公物业起76、步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专业的写字楼较少，未来发展潜力较大业的写字楼较少，未来发展潜力较大业的写字楼较少，未来发展潜力较大业的写字楼较少，未来发展潜力较大郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上77、纯专郑州办公物业起步较慢，商住两用的办公楼曾一度受市场追捧，目前市场上纯专业的写字楼较少，未来发展潜力较大业的写字楼较少，未来发展潜力较大业的写字楼较少，未来发展潜力较大业的写字楼较少，未来发展潜力较大郑州早期的写字楼以裕达国贸、未来大厦、经纬大厦、广汇国贸、金博大商务中心、索克大厦为标志性代表；后来大批商住两用的办公楼出现、如经三路上的融丰花苑、西大街的日月星城、花园路上的金融光场等，曾一度占领写字楼主流市场；同期新一批商务写字楼仍不断大量出现，如合盛时代商务、金成国际、金成国贸等；目前纯专业的写字楼较少；目前纯专业的写字楼较少；随着东区CBD的发展，新的高端办公楼集群逐渐 形成。成。郑州办78、公物业特点郑州办公物业特点专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，未来专业写字楼发展空间较大未来专业写字楼发展空间较大未来专业写字楼发展空间较大未来专业写字楼发展空间较大专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格79、优势市场认可度较高，专业写字楼需求不足，商住楼因其灵活的功能设置和价格优势市场认可度较高，未来专业写字楼发展空间较大未来专业写字楼发展空间较大未来专业写字楼发展空间较大未来专业写字楼发展空间较大专业写字楼需求不足，但商住楼却得到了市场的热烈追捧；捧；商住楼以其宜商宜住的灵活多变的物业功能，居家投资两相宜的营销理念，在郑州的写字楼市场中异军突起其次，商住最初立项并非写字楼，售价远远低于写字楼、其价格优势明显；此外，目前郑州的创业型中小公司、私营企业居多，负担不起高档写字楼的租金成本；但由于政策因素商住楼受项目立项土地出让年限但由于政策因素、商住楼受项目立项、土地出让年限、银行政策等方面限制，商住80、楼开发量一度下降，许多开发公司开始把投资转向专业写字楼的开发。郑州办公物业分布郑州办公物业分布郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星分布分布分布分布郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公81、物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星分布分布分布分布本项目本项目本项目本项目郑东CBD郑东CBD二七二七广场广场广场广场郑州办公物业分布郑州办公物业分布金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内金水区写字楼多82、分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内金水路与未来路交汇处辐射区域曼哈顿、未来大厦、楷林国际、盛润白宫金水区金水区经三路沿线辐射区域经纬大厦、广汇国贸、金成国际紫荆山路与商城路交汇处辐射区域金成国贸大厦、裕鸿国际郑东新区郑东新区郑东新区CBD蓝码地王大厦、绿地千玺广场83、郑东新客站绿地之窗绿地原盛国际郑东新区郑东新区郑东新客站辐射区域绿地之窗、绿地原盛国际商住物流区商都6号、红星蚂蚁商住物流区商都6号、红星蚂蚁郑州办公物业历年发展郑州办公物业历年发展郑州市办公物业在郑州市办公物业在20062006年之前发展较为缓慢，但自年之前发展较为缓慢，但自0707年开始，发展迅速，市场需年开始，发展迅速，市场需郑州市办公物业在郑州市办公物业在20062006年之前发展较为缓慢，但自年之前发展较为缓慢，但自0707年开始，发展迅速，市场需年开始，发展迅速，市场需求攀升较快，市场供应开始出现压力求攀升较快，市场供应开始出现压力求攀升较快，市场供应开始出现压力求攀升较快，市场供84、应开始出现压力郑州市办公物业在郑州市办公物业在20062006年之前发展较为缓慢，但自年之前发展较为缓慢，但自0707年开始，发展迅速，市场需年开始，发展迅速，市场需郑州市办公物业在郑州市办公物业在20062006年之前发展较为缓慢，但自年之前发展较为缓慢，但自0707年开始，发展迅速，市场需年开始，发展迅速，市场需求攀升较快，市场供应开始出现压力求攀升较快，市场供应开始出现压力求攀升较快，市场供应开始出现压力求攀升较快，市场供应开始出现压力郑州办公物业历年价格郑州办公物业历年价格郑州市办公物业销售价格在郑州市办公物业销售价格在20042004年至年至20072007年攀升较快，年攀升较快，085、707-0909年写字楼销售均价年写字楼销售均价郑州市办公物业销售价格在郑州市办公物业销售价格在20042004年至年至20072007年攀升较快，年攀升较快，0707-0909年写字楼销售均价年写字楼销售均价基本稳定在基本稳定在50005000元以上，略高于商品住宅价格，而元以上，略高于商品住宅价格，而1010年比年比0909年高年高30003000多元多元/平米，平米，基本稳定在基本稳定在50005000元以上，略高于商品住宅价格，而元以上，略高于商品住宅价格，而1010年比年比0909年高年高30003000多元多元/平米，平米，近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！近一两年写字86、楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！郑州市办公物业销售价格在郑州市办公物业销售价格在20042004年至年至20072007年攀升较快，年攀升较快，0707-0909年写字楼销售均价年写字楼销售均价郑州市办公物业销售价格在郑州市办公物业销售价格在20042004年至年至20072007年攀升较快，年攀升较快，0707-0909年写字楼销售均价年写字楼销售均价基本稳定在基本稳定在50005000元以上，略高于商品住宅价格，而元以上，略高于商品住宅价格，而1010年比年比0909年高年高30003000多元多元/平米，平米，基本稳定在基本稳定在50005000元以上，略高于商品住宅价格，而元以上，略87、高于商品住宅价格，而1010年比年比0909年高年高30003000多元多元/平米，平米，近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！近一两年写字楼发展迅速近一两年写字楼发展迅速！写字楼销售情况写字楼销售情况0909年至年至1010年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策0909年至年至1010年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体88、市场供不应求，而且受调控政策年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策影响影响，影响影响，2010201020102010年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强0909年至年至1010年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策0909年至年至1010年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策年，郑州市写字楼需求迅速增长，整体市场供不应求，而且受调控政策影响影响，影响影响，20102010201020189、0年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强影响影响，影响影响，2010201020102010年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强影响影响，影响影响，2010201020102010年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强年非住宅类物业投资吸引力增强写字楼售价情况写字楼售价情况0909年至年至1010年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自201020100909年至年90、至1010年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自20102010年年6 6月开始，市场销售均月开始，市场销售均年年6 6月开始，市场销售均月开始，市场销售均价迅速飙升，稳定在价迅速飙升，稳定在80008000元以上，而到元以上，而到1111年年2 2月达到月达到1300013000元元价迅速飙升，稳定在价迅速飙升，稳定在80008000元以上，而到元以上，而到1111年年2 2月达到月达到1300013000元元0909年至年至1010年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自201020100909年至年至1010年上半91、年，写字楼销售价格一路走高，且自年上半年，写字楼销售价格一路走高，且自20102010年年6 6月开始，市场销售均月开始，市场销售均年年6 6月开始，市场销售均月开始，市场销售均价迅速飙升，稳定在价迅速飙升，稳定在80008000元以上，而到元以上，而到1111年年2 2月达到月达到1300013000元元价迅速飙升，稳定在价迅速飙升，稳定在80008000元以上，而到元以上，而到1111年年2 2月达到月达到1300013000元元2010年各区域供销情况2010年各区域供销情况郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占郑东新区随着企事业单位的入住和配套设92、置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占取市场绝大份额取市场绝大份额且区域市场供不应求且区域市场供不应求取市场绝大份额取市场绝大份额且区域市场供不应求且区域市场供不应求郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占郑东新区随着企事业单位的入住和配套设置的93、逐渐完善，对办公用房的需求逐渐加大，占取市场绝大份额取市场绝大份额且区域市场供不应求且区域市场供不应求取市场绝大份额取市场绝大份额且区域市场供不应求且区域市场供不应求取市场绝大份额取市场绝大份额，且区域市场供不应求且区域市场供不应求取市场绝大份额取市场绝大份额，且区域市场供不应求且区域市场供不应求取市场绝大份额取市场绝大份额，且区域市场供不应求且区域市场供不应求取市场绝大份额取市场绝大份额，且区域市场供不应求且区域市场供不应求写字楼市场小结写字楼市场小结郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBD附近；郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBD附近；商住楼因其灵活的功能设94、置和价格优势市场认可度较高，未来专业写字楼发展空间较大；10年1月至11年3月数据显示，郑州市写字楼需求迅速增长，市场较快发展，写字楼销售均价一路攀升，屡创新高；未来3-5年内将会是郑州市写字楼市场发展的黄金时期。办公物业集中分布，专业写字楼发展空间较大办公物业集中分布，专业写字楼发展空间较大0909-1010年写字楼市场迅速发展，未来市场向好年写字楼市场迅速发展，未来市场向好面对巨大的市场供应项目如何能够准确地找到市场机会和目面对巨大的市场供应，项目如何能够准确地找到市场机会和目标客户，实现更好的租赁？我们需要对写字楼市场格局及项目面对的竞争市场进行分析。写字楼物业市场研究写字楼物业发展情况95、及趋势分析写字楼市场格局及竞争分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析郑州办公物业分布郑州办公物业分布郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星分布分布分布分布郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星郑州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区郑96、州市办公物写字楼多集中分布在金水区东和郑东新区CBDCBD附近，其他区域零星附近，其他区域零星分布分布分布分布项目项目项目项目郑东郑东CBDCBD郑东郑东CBDCBD二七广场二七广场郑州办公物业分布郑州办公物业分布金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内金97、水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在金水区写字楼多分布在金水路东段、经三路沿线；郑东新区写字楼多分布在CBDCBD和郑东新和郑东新客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内客站的辐射区域内金水路与未来路交汇处辐射区域曼哈顿、未来大厦、楷林国际、盛润白宫金水区金水区经三路沿线辐射区域经纬大厦、广汇国贸、金成国际紫荆山路与商城路交汇处辐射区域金成国贸大厦、裕鸿国际郑东新区郑东新区郑东新区CBD蓝码地王大厦、98、绿地千玺广场郑东新客站绿地之窗绿地原盛国际郑东新区郑东新区郑东新客站辐射区域绿地之窗、绿地原盛国际商住物流区商都6号、红星蚂蚁商住物流区商都6号、红星蚂蚁市场格局分析总结及对项目的重要启示：金水路与未来路交汇处辐射区域曼哈顿未来大厦楷林国际盛润白宫金水区金水区交汇处辐射区域曼哈顿、未来大厦、楷林国际、盛润白宫经三路沿线辐射区域经纬大厦、广汇国贸、金成国际辐射区域紫荆山路与商城路交汇处辐射区域金成国贸大厦、裕鸿国际郑东新区CBD蓝码地王大厦、绿地千玺广场郑东新区郑东新区郑东新客站辐射区域绿地之窗、绿地原盛国际商住物流区商都6号、红星蚂蚁项目面对的竞争市场具有怎样的特征，将给项目带来怎样的重要启示99、和发展机会？来怎样的重要启示和发展机会？区域办公物业分布区域办公物业分布项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、传统办公楼等办公形式传统办公楼等办公形式传统办公楼等办公形式传统办公楼等办公形式项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、项目周边专业写字楼较少，区域100、周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、项目周边专业写字楼较少，区域周边零星分布，目前多属于商住楼、住宅小区、传统办公楼等办公形式传统办公楼等办公形式传统办公楼等办公形式传统办公楼等办公形式瀚宇商务国基大厦北辰小区航天商务大厦北辰小区润达商务融元广场润达商务鑫苑金融广场区域办公物业盘点区域办公物业盘点项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统办公楼等办公形式101、办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式融元广场融元广场花园路北站附近，商住性质的办公形式。周边配套较为完善花园路北站附近，商住性质的办公形式。周边配套较为完善租金水平租金水平0 80 8元元/天天融元广场融元广场租金水平租金水平0 0.8 8元元102、/天天北辰公寓北辰公寓文化路北环路住宅小区，环境较好，内部办公房较多，沿街集中商业较为发达，有家乐福超市、北辰服装市场文化路北环路住宅小区，环境较好，内部办公房较多，沿街集中商业较为发达，有家乐福超市、北辰服装市场等等等等租金水平0.6元/天租金水平0.6元/天航天商务航天商务大厦大厦文化路北环路交叉口商务办公楼性质，入住率40%文化路北环路交叉口商务办公楼性质，入住率40%租金水平租金水平0 90 9元元/天天大厦大厦租金水平租金水平0 0.9 9元元/天天区域办公物业盘点办公物项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多103、属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统项目周边办公零星分布，专业写字楼较少，目前多属于商住楼、住宅小区、传统办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式办公楼等办公形式鑫苑金融鑫苑金融广场广场经104、三路北环路交汇处，双塔设计。金座共27层为商务办公，其中地上14层为大型综合商业经三路北环路交汇处，双塔设计。金座共27层为商务办公，其中地上14层为大型综合商业金约金约广场广场租租金金水平水平约约1.0元/天1.0元/天金成国际金成国际广场广场北区比较具代表性的商务写字楼，入住率很高北区比较具代表性的商务写字楼，入住率很高租金水平约租金水平约1.21.2元元/天天广场广场租金水平约租金水平约1.21.2元元/天天居易国际居易国际广场广场分布于3#、4#、5#楼租金水平约0.7元/天分布于3#、4#、5#楼租金水平约0.7元/天区域办公物业特点区域办公物业特点区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市105、场支撑力不足，目前办公物业收益水平较区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业106、收益水平较区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展低，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展区域内办公物业发展较为缓慢，多为低端商住房办公方式；方式；区域内专业市场的粗放发展致使区域办公物业市场支撑力较弱；区域内办公物业收益较低，租金水平大多低于1.0元/天；区域内办公物业需求多为附近汽车服务行业、与电视台有业务联系107、的服务产业、与居民生活有关的服务产业；但根据区域未来交通优势和区域未来产业规划可以推断区域内办公物业需求属于可引导型断，区域内办公物业需求属于可引导型。区域状况详述小结区域状况详述小结区域交通区域优势较为明显，未来随着地铁线路的逐渐开工，区域交通优势会有所提升；区域内居住氛围浓厚，定位为城市居住环境优美的新兴居住区，目前居住社区较多，聚集了大量精英阶层，浓厚的生活气氛逐渐形成；区域内专业市场较多，休闲购物相对完善，随着众多居住小区的建成入住，区域生活、商业、休闲配套逐渐完善；区域办公物业发展缓慢，专业写字楼市场支撑力不足，目前办公物业收益水平较低但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业108、发展，但未来区域交通条件和区域产业规划能够支撑办公物业发展。区位优势逐渐改善，居住氛围良好，产业以汽车服务专业市场为主区位优势逐渐改善，居住氛围良好，产业以汽车服务专业市场为主区位优势逐渐改善，居住氛围良好，产业以汽车服务专业市场为主区位优势逐渐改善，居住氛围良好，产业以汽车服务专业市场为主办公物业目前发展缓慢，以商住办公为主，市场支撑力较弱办公物业目前发展缓慢，以商住办公为主，市场支撑力较弱办公物业需求需要引导未来具备发展空间但短时间内商务氛围难以形成办公物业需求需要引导未来具备发展空间但短时间内商务氛围难以形成办公物业需求需要引导，未来具备发展空间，但短时间内商务氛围难以形成办公物业需求需109、要引导，未来具备发展空间，但短时间内商务氛围难以形成写字楼物业市场研究写字楼物业发展情况及趋势分析写字楼市场格局及竞争分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析升龙环球广场开发商河南捷宏置业有限公司物业地址金水区郑汴路与凤台南路交叉口售房电话037160179999复合物业大型城市综合体项目：复合物业大型城市综合体项目：规划涵盖高尚住宅主商售房电话037160179999物业级别甲级占地面积17748平米宅、主题商业、精品公寓、星级酒店及智能商务等多种物业类型。总建筑面积93000平米标准层面积2000平米装修状况公共部分精装修等多种物业类型。车位地上200容积率5.24绿化率24.58%升龙环110、球广场楼宇总高98.8米，占据郑州东进“桥头堡”的绝版区位，建成后将成为驶入郑州市楼层两栋28层的高层面积区间1332055物业河南升龙物业管理有限公司建成后将成为驶入郑州市区的一栋大型标志性建筑。升龙凤凰城环球广场依托185万平方米升龙凤凰城物业河南升龙物业管理有限公司物业费5.5元/平方米月市政配套市政供水、无双气185万平方米升龙凤凰城国际城市综合体，成为郑汴商圈唯一的郑汴商圈唯一的5A甲级地标写字楼甲级地标写字楼均价12000元/平方米12000元/平方米品质细节品质细节总体规划以总体规划以“稳稳重、重、大气大气、舒适舒适、人性化人性化”为设计理念为设计理念?LOW-E全玻璃幕墙，五星111、级酒店装修标准打造10.5米罕有挑高大堂?配备8部三菱电梯总体规划以总体规划以稳稳大气大气舒适舒适人性化人性化为设计理念为设计理念?配备8部三菱电梯?多联机集中式空调，独立控温，自由掌握商务气候?新风系统嵌入，更是时刻保证写字楼内部清新空气?大开间，小进深，全方位的通风，全方位的采光升龙郑汴商圈首席郑汴商圈首席5A商务引擎商务引擎?办公自动化、通讯自动化、消防自动化、安保自动化、楼宇自动控制，自动控制，产品户型产品户型?户型面积区间1332055平米，户型方正；B座部分户型进深较长，但可在空间分割上变化调整空间舒适度调整空间舒适度?产品面积对于企业规模要求比较宽松，可任意分割，户型灵动性强A座112、标准层：座标准层：2000m2B座标准层：座标准层：1800m2兴达国贸开发商郑州日月潭房地产开发有限公司物业地址管城区紫荆山路与东西大街交汇处向北50米?最小面积为200平米，单层面积为3300平米，根据企业所需面积，整售房电话400-813-0000 转 59146物业级别甲级占地面积18461平米层内部可进行灵活组合?兴达国贸地下三层停车位配上智能化停车总建筑面积120000平米标准层面积3300平米装修状况公共部分精装修车位，配上智能化停车场管理系统，商务停车更方便。装修状况公共部分精装修车位地上停车+地下3层，比例为1：1容积率6.5率绿化率20%楼层一栋27层高层，其中1-4层为高113、档商业，5-27层为写字楼办公区面积区间2003300面积区间2003300物业北京国基伟业物业管理有限公司物业费4.9元/平方米月均价000000/方米方米均价1111000000元元/平平方米方米产品户型产品户型?外立面：外立面：高档石材+LOW-E玻璃+纯铝扣板；外墙外保温?商务大堂：商务大堂：兴达国贸总建筑面积12万，700全城奢华、超大、石材装修?电梯间：电梯间：石材+高档墙砖+大理石电梯门套装饰的?公共区域公共区域：中央空调+高档地砖+高档墙砖+石膏板艺术吊顶?公共区域公共区域：中央空调+高档地砖+高档墙砖+石膏板艺术吊顶彰显企业尊贵商务?卫生间：卫生间：采用防滑地砖+釉面瓷砖+品114、牌卫浴+金属铝板吊顶+进口干手器绿地之窗?集甲级办公楼星开发商河南绿地广场置业发展有限公司物业地址郑东新区东风东路与七里河南路交汇处?集甲级办公楼、星级酒店、以及大型主题商业于一体的商务综合体，是郑州综合郑州综合售房电话0371-69115555物业级别甲级占地面积551600平米交通枢纽中心首个配套工程交通枢纽中心首个配套工程?绿地之窗一期开盘占地面积平米总建筑面积480000平米标准层面积2000平米装修状况公共部分精装修?绿地之窗期开盘时间2010-08-21，入住时间2012-09-30，已售罄装修状况公共部分精装修车位地下停车容积率5.5绿化率10%楼层一期1栋24层高层，二期1栋3115、6高层面积区间一期90-260，二期最小130面积区间期，二期最小物业上海圣维仕物业管理有限公司物业费8.5元/平方米月均价1900019000/平方米平方米均价1900019000元元/平方米平方米产品户型产品户型?绿地之窗预计分四期开发，一期为一栋24层准甲级写字楼共264套房源主力房型及面积91 260平米字楼，共264套房源。主力房型及面积：91-260平米。标准层每层共分十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。?绿地之窗二期为一栋36层的准甲级写字楼共300套房?绿地之窗二期为栋36层的准甲级写字楼，共300套房源，最小面积130平米。竞争市场对项目的重要启示竞争市场对项目的116、重要启示：重要启示1：重要启示1：100m100m2 2-200m-200m2 2的中小面积办公单元的中小面积办公单元由于灵活性更强，情况普遍较好由于灵活性更强，情况普遍较好重要启示2：重要启示2：公共空间的高标准装修公共空间的高标准装修能体现进驻企业的形象和实力，有利于促进销售能体现进驻企业的形象和实力，有利于促进销售重要启示重要启示3 3：以中小面积单位为主的写字楼物业多选择以中小面积单位为主的写字楼物业多选择简单的室内装修标准简单的室内装修标准，方便企业直接入驻方便企业直接入驻重要启示重要启示3 3：以中小面积单位为主的写字楼物业多选择以中小面积单位为主的写字楼物业多选择简单的室内装修标117、准简单的室内装修标准，方便企业直接入驻方便企业直接入驻重要启示4：重要启示4：高素质的硬件设施和车位配套高素质的硬件设施和车位配套是吸引中小型企业进驻的重要因素是吸引中小型企业进驻的重要因素创新的休闲和商务套创新的休闲和商务套重要启示5：重要启示5：创新的休闲和商务创新的休闲和商务配配套套成为项目的亮点，有利于提升办公的舒适性，提高项目的出租率成为项目的亮点，有利于提升办公的舒适性，提高项目的出租率重要启示6：聘请著名的物业管理顾问能有效提升项目档次，但重要启示6：聘请著名的物业管理顾问能有效提升项目档次，但合理的管理费水平合理的管理费水平则更受中小型企业的则更受中小型企业的认同和青睐认同和青118、睐写字楼物业市场研究写字楼物业发展情况及趋势分析写字楼市场格局及竞争分析典型项目分析成功案例分析典型项目分析津滨腾越大厦：打造甲级生态写字楼，实现舒适生态性和高效低成本的完美结合项目概况：项目概况：地址：珠江新城CBD华夏路与华强路交汇处地址：珠江新城CBD华夏路与华强路交汇处 占地面积：6293.00平方米占地面积：6293.00平方米 总建筑面积总建筑面积：83195 0083195 00平方米平方米总建筑面积总建筑面积：8319583195.0000平方米平方米 户型范围：601360百变户型户型范围：601360百变户型 售楼均价：18000/平方米售楼均价：18000/平方米 租金:119、70-80元/月租金:70-80元/月CBD,专为专为新锐企业新锐企业打造的甲级生态写字楼打造的甲级生态写字楼津滨腾越大厦位于珠江新城CBD中轴线门户位置，座拥天河、CBD、琶洲三大商圈，天赋厚优，是CBD金融核心区唯一在售的、专为新锐量身打造的甲级生态写字楼。本着高效率、低成本、健康的办公原则量身打造的甲级生态写字楼。本着高效率、低成本、健康的办公原则，创造性隔层设置1400平方米空中花园，在注重企业形象同时，为新锐企业提供实用、健康、节能的高效商务空间，营造新锐企业进驻CBD的纯商务平台，助推新锐企业快速发展。建筑设计及室内装修标准有效兼顾档次与成本，更好地满足企业客户对高端办境低廉运营成120、本的需求户对高端办公环境、低廉运营成本的需求新锐商务代表甲级生态美学。新锐商务代表甲级生态美学。28层商务体，基于开放式、人性化的国际办公新概念，以U型的创新布局设计，形成环抱式内广场，实现户高效商务之道成本运营哲学。高效商务之道成本运营哲学。以U型的创新布局设计，形成环抱式内广场，实现户户自然采光；近1400平米空中花园及共享空间，彻底改变“密室”办公生活，打造阳光办公环境。挑高11米气派大堂：近600平米挑高约11米的阳光大堂，东入口实现写字楼内部空间与庭院空间的自然过渡与对流，西入口专用车行大堂彰显纯正商务的尊贵气质低辐射镀膜遮阳型LOW-E落地玻璃幕墙最大限度提高电梯厅电梯厅气质。低辐121、射镀膜遮阳型LOW-E落地玻璃幕墙，最大限度提高景观视野度，有效提升入驻企业品牌形象；出色的低能耗、隔热、恒温性能，节省空调成本。14台OTIS高速商务电梯采用双候分区设计专设高低14台OTIS高速商务电梯、采用双候分区设计，专设高低区转换层，构建高效便捷的垂直交通系统，有效缩短上落梯时间，为企业精英伙伴提速。451个高配比停车位；实现24小时办公、独立分户空调、宽频网络入户大堂入户大堂走廊走廊入户大堂入户大堂走廊走廊户型选择范围灵活多变，格局方正实用，大开间设计保证了项目高采光度采光度户型范围：601360百变户型?主力户型60-180，整层面积约1300，大开间浅进深的实用设计，户型方正实122、用，形成百变的办公浅进深的实用设计，户型方正实用，形成百变的办公格局，满足不同的商务需求。?每层预留CEO专属盥洗室接口，充分体现总裁身份的尊贵感。成功案例对本项目的启示成功案例对本项目的启示：启示1：启示1：避开避开与面向企业总部的甲级写字楼的与面向企业总部的甲级写字楼的正面竞争正面竞争，精准定位于具发展潜力，精准定位于具发展潜力“新锐“新锐企业”企业”，并为其打造，并为其打造高档次的、生态的、人性化服务的高档次的、生态的、人性化服务的办公环境办公环境启示2：以启示2：以小于200的办公单元作为主力户型小于200的办公单元作为主力户型，并预留可以，并预留可以灵活打通的空间灵活打通的空间，既降123、低了投资者的投资门槛，也方便了入驻企业根据自身发展状况调整租赁面积，既降低了投资者的投资门槛，也方便了入驻企业根据自身发展状况调整租赁面积写字楼物业市场深化研究总结：市场格局分析的重要结论：市场格局分析的重要结论：商业氛围浓厚的各大商圈是写字楼热点区域，是项目的重要竞争区域；目前市场上中小企业数量也在不断增加，需求不断扩大，但面向该类企业的、以中小面积产品为主的办公物业供应偏少面向该类企业的、以中小面积产品为主的办公物业供应偏少，存在市场切入空间竞争市场分析的重要结论：竞争市场分析的重要结论：100m100m2 2-200m-200m2 2的中小面积办公单元的中小面积办公单元由于灵活性更强，租124、赁情况租赁情况普遍较好较好；本项目所在区域专业写字楼较少，短时间内难以形成商务氛围，区域现状对于该物业销售有一定影响本项目所在区域专业写字楼较少，短时间内难以形成商务氛围，区域现状对于该物业销售有一定影响 公共空间的高标准装修、简单的室内装修标准、高素质的硬件设施和车位配套、独立空调、创新的休闲和商务配套以及合理的管理费水平是吸引中小型企业进驻的重要因素；鉴于市场鉴于市场上上写字楼物写字楼物业业有有一一定定空空置率置率，该类物该类物业业增加将带来部分的销售压力增加将带来部分的销售压力产品及户型分析的重要结论：产品及户型分析的重要结论：在形象塑造方面，需要强调未来升值潜力，强化区域城市感强化区域125、城市感；在产品打造方面在提升产品品质感的同时实现质素与成本的平衡实现质素与成本的平衡鉴于市场写字楼物有定置率鉴于市场写字楼物有定置率，该类物增加将带来部分的销售压力该类物增加将带来部分的销售压力 在产品打造方面，在提升产品品质感的同时，实现质素与成本的平衡实现质素与成本的平衡。成功案例对本项目的启示：成功案例对本项目的启示：避开与面向企业总部的甲级写字楼的正面竞争为小规模企业打造高档次的高档次的生态的生态的人性化服务的人性化服务的办写字楼产品建议做简单装修，便于减少空间分割造成的损失和活动性较大的中小企业直接入驻写字楼产品建议做简单装修，便于减少空间分割造成的损失和活动性较大的中小企业直接入驻126、 避开与面向企业总部的甲级写字楼的正面竞争，为小规模企业打造高档次的高档次的、生态的生态的、人性化服务的人性化服务的办公环境；以小于200的办公单元小于200的办公单元作为主力户型，并预留可以灵活打通灵活打通的空间。目已有两幢准甲级写字楼目已有两幢准甲级写字楼如现已有小面积单元的供应和灵活分隔功能如现已有小面积单元的供应和灵活分隔功能建议避免产品上的重复建议避免产品上的重复项项目已有两幢准甲级写字楼目已有两幢准甲级写字楼，如现已有小面积单元的供应和灵活分隔功能如现已有小面积单元的供应和灵活分隔功能，建议避免产品上的重复建议避免产品上的重复物业研判物业研判对于项目来说对于项目来说，结合区域发展和127、市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的对于项目来说对于项目来说，结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的对于项目来说对于项目来说，结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的对于项目来说对于项目来说，结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的结合区域发展和市场接受度打造高品质产品是实现快速销售的有效途径，经过物业对比，兼具有效途径，经过物业对比，兼具有效途径，经过物业对比，兼具有效途径，经过物业对128、比，兼具住宅住宅住宅住宅+办公办公办公办公功能的，具备功能的，具备功能的，具备功能的，具备高素质管理服务高素质管理服务高素质管理服务高素质管理服务+完善完善完善完善配套配套配套配套的的的的酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓为项目的发展方向为项目的发展方向为项目的发展方向为项目的发展方向汇报结束，谢谢！案例案例建外建外SOHO项目概况：项目概况：案例案例建外建外SOHO?项目占地13万，总建筑面积约为70万,有2069户。项目占地13万，总建筑面积约为70万,有2069户。?规划特点：规划特点：?由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套由18栋公寓、2栋写字楼、129、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设设施包施包括幼括幼儿儿园和园和会所。会所。设括幼园和设括幼园和?周边配套齐全且项目内部建设了齐全的配套设施。周边配套齐全且项目内部建设了齐全的配套设施。?产品特点产品特点：产品特点产品特点?以公寓为主，户型面积小，保证了单价的提升。以公寓为主，户型面积小，保证了单价的提升。?。建筑体建筑体建筑体建筑体?建外SOHO16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园建外SOHO16条步行商业小街，300个沿街店铺，20个双层花园，将把这里点缀成都市生活的乐园，将把这里点缀成都市生活的乐园?写字楼分为南北两座写字楼分为南北两座，整栋楼通整栋楼通写字楼分130、为南北两座写字楼分为南北两座，整栋楼通整栋楼通透明亮，简约现代透明亮，简约现代?27*27米的体量，体型细长，白27*27米的体量，体型细长，白天透明天透明，夜晚发亮夜晚发亮。SOHOSOHO公寓公寓天透明天透明，夜晚发亮夜晚发亮。SOHOSOHO公寓公寓楼18栋楼高低错落，异常生动楼18栋楼高低错落，异常生动?外部简约内在丰富，表面冷酷外部简约内在丰富，表面冷酷规划规划?其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门二层全部临街开门三层则乘滚梯三层则乘滚梯、二层全部临街开门二层全部临街开门，三层则乘滚梯三层则乘滚梯直达公共院落直达公共院落?建外131、SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小建外SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小建建喧闹交到宁静花喧闹交到宁静花?建建外SOHO从外SOHO从喧闹交喧闹交通通到宁静花到宁静花园从繁华商业到自然河景采用30旋转园从繁华商业到自然河景采用30旋转?在设计上突出了“无中心、多层次、混在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力合就是活力”的理念的理念使其商业街呈现使其商业街呈现合就是活力合就是活力的理念的理念，使其商业街呈现使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态出更丰富、更亲切的空间情态户型户型客户分析客户分析客户分析客户分析?置业目的：以投资为最终目的的买家已经占132、到置业目的：以投资为最终目的的买家已经占到70%70%以上，其余为自用买家。以上，其余为自用买家。?客户来源客户来源：外地客户的比例约占外地客户的比例约占5454%，外籍约占外籍约占1818%，北京本地客户仅占北京本地客户仅占2828%。?客户来源客户来源：外地客户的比例约占外地客户的比例约占5454%，外籍约占外籍约占1818%，北京本地客户仅占北京本地客户仅占2828%。?重点客群分析：2004年，购买金额超过1000万元的客户就有近180人。这些大客户虽然在人数上只占总客户数量10%，但他们的累计购买金额占整个项目总成交额的比例高达重点客群分析：2004年，购买金额超过1000万元的客户133、就有近180人。这些大客户虽然在人数上只占总客户数量10%，但他们的累计购买金额占整个项目总成交额的比例高达4040%左右左右4040%左右左右。这些大额投资客户主要来自三类领域：1.传统产业，如基础。这些大额投资客户主要来自三类领域：1.传统产业，如基础能源产业能源产业(煤炭、电力等)，属于利润、风险“双高”的行业，为了(煤炭、电力等)，属于利润、风险“双高”的行业，为了规避经营风险，将部分可用于扩大主营业务规模的资金转到房地产中来；2.劳动密集型的规避经营风险，将部分可用于扩大主营业务规模的资金转到房地产中来；2.劳动密集型的制造业制造业(如服装、农机、汽车配件等)，现金流稳定，行业利润率134、已经很(如服装、农机、汽车配件等)，现金流稳定，行业利润率已经很低低，不需要进行扩大再生产不需要进行扩大再生产，闲置资金需要进行新的投资闲置资金需要进行新的投资；低低，不需要进行扩大再生产不需要进行扩大再生产，闲置资金需要进行新的投资闲置资金需要进行新的投资；3.3.高级白领或专业人士高级白领或专业人士，如会计师、律师合伙人，这些人具有高额稳定的现金收入，且对 未 来 发 展 的 预 期 良 好，闲 置 收 入 需 要 指 向 稳 定 性 较 强 的 投 资 产 品 中。，如会计师、律师合伙人，这些人具有高额稳定的现金收入，且对 未 来 发 展 的 预 期 良 好，闲 置 收 入 需 要 指 135、向 稳 定 性 较 强 的 投 资 产 品 中。购房动机：购房动机：?该片区出租容易，升值潜力大该片区出租容易，升值潜力大在附近作在附近作边生活便利边生活便利?在附近在附近工工作作，周，周边生活便利边生活便利销售策略销售策略?国内首次最大规模且最成功网上拍卖拍卖时间：04年2月27日国内首次最大规模且最成功网上拍卖拍卖时间：04年2月27日拍卖物品拍卖物品：建外建外SOHOSOHO9 9号楼号楼2 2层半公寓层半公寓19651965平方米平方米拍卖物品拍卖物品：建外建外SOHOSOHO9 9号楼号楼2 2层半公寓层半公寓19651965平方米平方米拍卖价格：网上起拍总价累计为2986万元，网上136、成拍卖价格：网上起拍总价累计为2986万元，网上成交交总总价价为3477为3477万元万元交价交价万元万元拍卖结果：此次9号楼网上拍卖共推出5个单位，竞买者38名，拍卖的9号楼单价比刚结束销售的6号楼每平方拍卖结果：此次9号楼网上拍卖共推出5个单位，竞买者38名，拍卖的9号楼单价比刚结束销售的6号楼每平方米单价高2800元，达到17700元/平方米拍卖流程：他们需要先在北京天问拍卖公司签订协议米单价高2800元，达到17700元/平方米拍卖流程：他们需要先在北京天问拍卖公司签订协议并提交保证金并提交保证金而后获得新浪网的出价权限密码而后获得新浪网的出价权限密码并提交保证金并提交保证金，而后获得137、新浪网的出价权限密码而后获得新浪网的出价权限密码拍卖目的：此次拍卖价格将会成为今后建外SOHO剩余楼盘销售的定价参考的依据拍卖目的：此次拍卖价格将会成为今后建外SOHO剩余楼盘销售的定价参考的依据案例案例三里屯三里屯SOHO项目概况：项目概况：案例案例三里屯三里屯SOHO?项目占地5.1万，总建筑面积约为12万,有658户。?规划特点：?5个购物中心和5幢30层高的办写字楼和4幢30层高的公寓组成。?位于三里屯中心区域，众多国家使馆位中多家使环绕，毗邻酒吧街及工人体育场，邻东三环交通枢纽，距机场，地铁交通便利便利产品特点：产品特点：?以公寓为主，户型面积小，保证了单价的提升。单价的提升。销售价138、格：销售价格：?目前销售均价在44000元左右。建筑建筑?地上：地上（最高）28层；地上：地上（最高）28层；地下：4层层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米地下：4层层高：公寓3.1米；写字楼3.5米；商业：B1层5米，一层4.8米，二层4.3米，三层4.3米，四层4.5米装修装修公寓写字楼均为精装修公寓写字楼均为精装修装修装修：公寓公寓及及写字楼均为精装修写字楼均为精装修车位：地下二至四层，共三层，地面55辆，地下停2362辆，总共2417辆车位：地下二至四层，共三层，地面55辆，地下停2362辆，总共2417辆?三里屯139、SOHO裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高三里屯SOHO裙房（一至四层，局部五层）及地下一层将作为零售商业。高层(五层及以上)用作写字楼和公寓；地下 二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房层(五层及以上)用作写字楼和公寓；地下 二至四层用作停车场、设备机房和服务管理用房规划规划规划规划城市建筑史上里程碑式的项目城市建筑史上里程碑式的项目?体量巨无霸体量巨无霸：?体量巨无霸体量巨无霸：体量大，业态丰富，与相邻的单纯商业项目相比，三里屯SOHO作为一个大型城市综合体包含了五星级酒店、高档写字楼、公寓，改变了城市建筑原本单一的商业化运作模式。商形态差化商形态差化?商商业业形态差形态差异异化化：SOHO商业主要由具有创意、个性、时尚的店铺组成，追求随意、高人气、大人流，符合未来城市人群休闲消费的潮流风尚。?SOHO潮流号召力潮流号召力：?SOHO潮流号召力潮流号召力：SOHO文化个性鲜明，倡导都市商业消费文化理念在北京受到众多小资、白领和热爱生活的人士们的追捧。户型户型户型户型