1、 上海文化信息产业园项目发展报告上海文化信息产业园项目策划报告上海易居房地产研究院2007年06月12日上海易居房地产研究院 上海广延路140号 邮编：200072 电话：563886862007 年上海易居房地产研究院版权所有 本报告严格保密，仅限客户内部使用！ 上海文化信息产业园项目发展报告报告摘要：艺术借助科技的翅膀才能高飞！列奥纳多达芬奇（意大利）承蒙贵司信任，我司能参与上海文化信息产业园项目运作，进行该项目前期策划与定位工作。前段时间以来，项目组亲赴项目实地进行调研，系统详细了解项目立地条件与周边环境，走访相关人员，查阅相关资料，深入了解项目本质，不断挖掘项目特质，初步确定项目定位方2、向为数字内容产业园区。立足上海平台，聚焦中国数字内容产业，进行全球性思维与本土化整合。通过对上海文化信息产业发展研究，深度认知数字内容产业发展现状与精确掌握数字内容产业发展趋势。我司认为：上海发展数字内容产业具有先发优势，且已领跑国内其他城市；虽已形成一定竞争态势，但整体上未来发展空间转大、机会较多。根据对上海类文化信息产业园区发展研究与嘉定项目同质化区域房地产市场研究，结合此前项目分析，我们认为本项目：I. 具备产业园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。II. 项目开发同样获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合、迎合产业发展趋3、势等。III. 项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和市场竞争渐趋激烈的态势，机会与挑战共存。以下就报告的主题部分即项目的定位进行结论性地摘要，以便阅读！1项目定位可行性1.1项目定位着眼于上海的整体发展n 上海平台：作为中国经济中心的上海，其国际大都市形象定格，其城市平台效应彰显，成为国内外企业立足与发展的首选地。n SBD发展：随着上海城市化进程的加速，郊区城市化发展相对成熟，尤其是完善的多维交通体系将上海各区域有机地串联起来，上海SBD发展具备得天独后的条件1.2项目定位迎合数字内容产业发展趋势n 大势所趋：人类发展进入了信息化知识经济时代，数字内容产业作为新兴产业在各国发展中具4、有重大的战略地位，我国数字内容产业同样获取了快速的发展n 基础较好：作为国内数字内容产业发展的领先者的上海无疑具备了产业发展更为理想的基础与条件1.3项目定位立足自身用地条件n 自身条件：项目用地具备园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。n 外部环境：项目开发同样获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合等1.4项目定位符合产业园区自身发展规律n 商务花园兴起：通过对国外案例的研究，国外的传统的产业园区正在不断地向商务花园（Business Park）的形式发生转变。2项目整体定位阐述2.1项目主题定位文化、创意、信息、休闲产业城市5、经济综合体关键词：产业主导、综合体I. 产业主导，说明了项目是一个产业园区，而非单一的社区；说明本项目主要为文化、创意、信息、休闲产业类企业服务。II. 综合体，直接说明了本项目的复合性，既传达了项目为具备商务、商业、居住等复合功能的物业载体，又体现了园区集研发设计、孵化投资、服务培训、交易展示等多功能的平台属性。2.2项目形象定位上海生态型、数字内容文化产业名片I. 上海名片：一方面项目整体营造的品质与形象能够代表上海，另一方面项目所培育发展的产业所带来的经济增长同样能成为上海经济发展的重要节点。II. 生态型：突出项目的外部环境与内部建筑的生态环保性。III. 数字化：项目主要发展的文化产6、业是新兴的内容产业，其以数字化技术为手段与载体。同时也体现出园区的信息集成与智能化设施应用。IV. 内容产业：阐明园区导入的核心产业，体现园区产业发展特征。(项目形象支撑图示)2.3项目产业定位主要以发展3G移动娱乐、数字媒体、内容软件、宽带多媒体应用和多媒体展示等数字内容产业为核心产业。 核心产业配套产业关联产业3G移动娱乐、多媒体技术应用、数字游戏等数字内容产业休闲娱乐、生活居住、商业服务等创意设计、展示交易等服务业以及园区房地产开发2.4项目功能定位基于数字内容产业，致力于建设以满足各类型企业独立的商务办公需求为主，兼具提供咨询培训、展示贸易、信息交流、休闲娱乐、居住商服等复合型功能的新7、型商务花园。结合整体用地布局，建议设置商务办公、配套物业、产业服务等功能分区，且进行相对功能导入，其示意如下：生活居住生活商业商务办公企业总部文化旅游产业办公产业服务配套居住上海文化信息产业园主导功能辅助功能文化休闲商业展示培训教育酒店商服行政中心一个园区三大板块十大功能2.5项目概念定位龙在东方I. 硬实力与软实力之间的关系告诉我们，经济的崛起，背后必然有强势文化作为后盾。II. 在东方迅速崛起的今天，这里将出现一条传承与创新东方文化的产业巨龙III. 于心灵层面，这是一座东方文化主题公园，它是东方文化与商业经营的紧密结合，并达到东方文化与现代科技的极致融合文化概念示意东方文化产业集聚区东方8、生态居住区龙在东方东方儒家文化讲堂东方文化梦工厂东方文化体验中心东方文化休闲中心东方文化交流中心东方文化艺术街区东方美食鉴赏街区概念与功能互动“双引擎”： 双倍动力助推园区发展n 总体互动龙在东方上海智博汇东方文化产业集聚区商务办公区东方文化休闲体验区商业服务区东方生态居住区配套居住区n 商业服务区与东方文化休闲体验区互动概念建议功能特质东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店东方文化梦工厂孵化中心东方儒家文化讲堂咨询中心、培训中心东方文化艺术街区艺术品展馆、艺术长廊、创意集市东方文化休闲中心休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场东方美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚东方文化体验中心数码影院、数9、码体验馆、品牌展示中心、2.6项目物业配比建议结合项目用地条件、项目功能定位与概念定位等，我们对本项目预期上市建设物业分布建议如下：概念分区功能建议占地比例用地面积（）容积率建筑面积（）东方文化休闲体验区东方儒家文化讲堂、东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店、咨询中心、培训中心4%162922.540730东方文化休闲中心、东方文化梦工厂休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场、孵化中心8%325842.581460东方美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚3%122191.518329东方文化体验中心数码影院、数码体验馆、数码产品展示中心3%122191.518329东方文化艺术街区艺术品展馆、10、艺术长廊、创意集市2%81461.512219小计20%814602.10 171066东方文化产业聚集区企业商务区低层、联排产品办公40%1629200.9146628企业总部区双拼、独栋产品办公25%1018250.550913小计65%2647450.75 197541东方生态居住区白领公寓高层公寓6.5%26474.5252949服务公寓高层公寓3%12219224438专家楼独栋别墅5%203650.48146居住商业生活配套0.5%2036.524073小计15%610951.47 89606合计100%4073001.125458213目 录一、 上海文化信息产业研究.9二、上海11、典型文化信息产业园区研究.27三、嘉定与项目同质化区域房地产市场研究.34四、项目分析.771.项目认知.772.项目分析.873.项目分析总结.91五、项目定位.931.项目整体定位.942.商务办公区建议.1313.配套物业区建议.1364.商业服务区建议.139六、项目开发建议.1471.总体开发思路.1472.开发策略建议.1503.项目风险及控制.154相关附件：A.上海文化信息产业园区个案调研数据.36B. 商务别墅产品深度访谈研究.59C.上海SBD发展专题研究.95D.后工业服务园区模式“商务花园”研究. .100一、上海文化信息产业发展现状研究1文化产业与信息产业的互动融合随12、着中国加入WTO以及全球性的知识经济时代的到来，信息产业与文化产业同时成为21世纪的两大新兴产业。特别是现代信息技术，作为一种新的因素已经全面介入了传统产业和传统生活的各个领域中，它对文化产业的影响尤为巨大。在今天这种“高技术”与“大文化”结合的时代，信息产业的发展从根本上改变了众多文化产品的生产、传播和消费方式，深刻影响着文化产业的发展趋势；与此同时，信息产业对文化内涵的需求也在不断加大，文化因素同样已经深深渗透到科技领域，成为社会经济发展的重要产业。信息与文化两大产业的互动与融合已是大势所趋。 1.1信息产业的发展为文化产业提供了载体与动力支持现代信息技术为文化产品的品质提升提供了行之有效13、的新手段。文化产业的核心部分，是传统意义上的艺术创作，包括音乐、舞蹈、戏剧、文学，也包括现代影视艺术等。在信息技术进入人们社会生活的今天，优秀文化产品的创造往往是与先进技术的利用融为一体的，文化产品的创造无不是借助于完美的技术形态获得实现的。在许多领域，原创性的文化产品已经很难离开数字技术、现代网络技术、三维动画技术、宽带信息传输技术的支持。比如目前最先进的音乐、摄影、建筑、电影等艺术形式，已经广泛地与多媒体技术结合起来，从而使文化产品的质量达到了前所未有的精美。高新科技在文化产品中的先导作用十分突出。 现代信息技术开拓了新的信息文化产品的领域，增加了信息文化产品的种类和数量。通过数字技术和互14、联网，使得实物文化、行为文化、观念文化通过声像集成在具体的广播、影视和互联网中，使文化得以产品化，进入市场，产生利润；同时，也带动了与生产这些文化产品相关联的硬件设备等相关产业的发展。特别是以信息技术为依托的文化信息服务网络，各类图书馆信息网络，远程教育、远程医疗等文化市场管理及社会服务信息网络等，都鲜明体现出了信息产业与文化携手并进的巨大优势。 信息与数字技术使传统文化遗产能够以新的形式得到再现、保存和传播，展现出特有的魅力和风采。1.2文化产业的发展为信息产业健康发展保驾护航信息产业的发展同样需要文化的强有力支持。用精神形态的文化充实信息技术领域，促进信息技术健康合理的发展，这不仅是信息化15、社会的根本任务，也是文化产业健康发展的基本前提。 随着信息产业的迅速发展，社会信息化程度的加深，人们在精神文化、思想意识层面受到深刻影响。在信息技术日新月异的形势下，人类的生产劳动日趋智能化和信息化，文化传播方式和生活方式也有了全新的变化，信息技术不仅渗透到了经济领域，而且渗透到了文化领域。信息产业的健康发展有待于行之有效的文化监督和管理。由于互联网所具有的超时空、虚拟、自由等特点，使网络世界成为无序而复杂的交往和生存空间，其结果是造成对人类传统伦理道德关系的强烈冲击。要想扭转这种倾向，需要通过文化监督和管理，营造网络中健康、文明、诚信的文化环境，弘扬优秀的民族文化精神。只有借助于先进文化的力16、量统帅技术，支撑网络空间，才能够保证信息产业的发展具有良好的生态环境。 对现代社会而言，信息技术所体现的力量是一种外在表现，而文化能量则是一种内在表现，二者相辅相成，犹如翅膀之双翼。无论从国外发展的经验还是中国面临的实际情况看，促使信息产业与文化产业汇流，并且保持信息产业与文化产业的平衡发展是至关重要的。它们的协调发展不仅可以促进经济发展，同时也有利于文化繁荣。一言以蔽之，信息产业与文化产业有机互动与融合是造就文化竞争力的关键所在。2从文化产业到数字内容产业2.1数字内容产业迅速崛起我国当代文化产业已进入一个全面展开的新阶段。这一新阶段的重要标志之一就是内容产业成为新世纪文化经济世界大舞台的中17、心。近年来，以数字技术为载体的内容文化产业迅速崛起，在世界产业中的比重逐年增加，成为一个高速增长的产业，并引领着当代文化产业发展的新趋势这种内容产业以创意为动力，将各种“文化资源”与最新数字技术相结合，融会重铸，建立了新的生产和消费方式，产生了新的产业群落，培育出新的消费人群，并以高端技术带动传统产业实现数字化更新换代，创造出了惊人的经济社会价值。内容产业已逐步成为当代社会发展中的主流产业，未来更是前途无量。 1990年代后半叶，全球知识经济与数字化的狂潮曾使世界欣喜过望，巨量的资金投入了网络业，全世界各行各业都争相到网络业来“烧钱”，结果新经济的泡沫迅速膨胀。在新经济的泡沫破灭之后，人们痛定18、思痛，深刻地认识到，在科技设施、技术手段和传播交互方式工具的问题逐步解决之后，传播什么或发送什么就显得极为重要。也就是说，作为“上帝”的消费者们需要什么、消费什么，成了新经济发展的关键。事实证明，正是缺乏内容产业的有力支持，知识经济才落入低谷，面临着严重的危机。同样，正是短信这样最不起眼的“内容”以惊人的力量支持了新经济的复苏，支持了IT业的再度崛起。总之，人们想得到的是你所提供的文化内容，而不是内容所依附的介质。因而，从一定意义上说，网络等媒介产业的生存能力取决于“内容”的创造和消费，取决于与广大消费者的日常生活、工作与娱乐、休息的联系。没有千百万人需要或喜爱的文化节目，没有与千百万人的实际19、生活相关的内容，高新技术与新经济就没有了市场，没有了市场也就失去了持续发展的内在动力。从发展的环节看，内容产业已成为文化经济传播交流的“基础的基础”。 新的媒介革命形式下，原有文化艺术领域内部发生了行业内的大调整、大改组，新的艺术传播媒介如卫星电视、数字电视及网络游戏等高速发展，使得像电影这样一些昔日文化艺术界的“龙头老大”风光不再，转而成为电视业、音像业、网游业的补充。而网络游戏等先前的无名小卒，则后来居上，异军突起，具备了势不可挡的领军气魄。 以宽带为代表的新技术的广泛应用已风行水上，而依托于高技术的内容产业将占据经济发展重要地位。宽带将促使内容产业在新世纪重排座次，高技术娱乐将成为新娱乐20、业的领头羊。日益普及的宽带网络和无线应用，使人们对内容的需求远远超过从前。调查显示，拥有宽带的家庭，对娱乐和内容需求的平均消费量远高于没有使用宽带的家庭。调查指出，越来越多的人会借助于宽带技术“订购”娱乐。于是内容产业便历史地、合乎逻辑地登堂入室，并快步跨向舞台的中央。 2.2什么是数字内容产业？那么，什么叫内容产业呢？欧盟“Info2000计划”中把内容产业的主体定义为“那些制造、开发、包装和销售信息产品及其服务的产业。”内容产业的范围包括各种媒介上所传播的印刷品内容（报纸、书籍、杂志等），音响电子出版物内容（联机数据库、音响制品服务、电子游戏等）、音像传播内容（电视、录像、广播和影院）、用21、以消费的各种软件等。所以主导的内容产业将是视听传媒业。这些产业是经济价值的生产者，不管是通过票房收入、转播权等产值的直接增长，还是以不同的方式出售媒体产品获得收益。 数字化内容产业是指将图像、文字、影像、语音等内容，运用数字化高新技术手段和信息技术进行整合运用的产品或服务。数字化内容产业即流过那条“粗管子”光纤宽带电缆的所有节目。它涉及移动内容、互联网服务、游戏、动画、影音、数字出版和数字化教育培训等多个领域。未来的基于数字技术的信息内容和服务产业边界将会越来越扩大，今天日渐走热的短信、网络游戏和VOD点播、音乐下载，甚至QQ等都属于这种新兴的数字化内容产业。 内容产业有一个历史的发展变化过程22、，比如在日本，20世纪的50年代至60年代是电影业的成熟时期，70年代后电影业逐渐没落，代之兴起的是电视业。80年代末至90年代前半期，是早期电视业的兴盛时期，电视剧与综合性娱乐节目大行其道。90年代中期电视游戏软件业兴盛，90年代后半期电视节目日趋完善，在数字技术和全球网络的推动下，兴起了信息技术热、个人电脑热、手机热。近年以手机为代表的“移动通信产业”发展迅速，移动通信的手段（电子邮件、有照相功能的手机等）日新月异。内容产业进入了数字化时代。 3全球数字内容产业发展概况在全球范围内，数字内容产业以强力的发展支持了新经济的复苏。电脑动画和游戏软件等数字娱乐内容市场保持高速增长。全球电脑游戏行23、业已成为与电影、电视、音乐等并驾齐驱的最为重要的娱乐产业之一，其年销售额已超过好莱坞的全年收入。据普华永道在2003年初发布的调查数据，全球游戏市场规模未来5年可增长71%，达到860亿美元。 据分析，全球数字内容产值2005年达1,654亿美元。随着宽带普及率逐渐提高，数字内容应用日趋多元。根据APECTEL发布的数据指出，全球的数字内容产值，在2005年达到1,654亿美元，其中，动画、游戏、在线学习等名列前茅。从年平均复合增长率的角度来看，全球数字内容产业将以28%的幅度增长，其中，又以影片播放（internet movie）的增长幅度最为惊人，平均年复合增长率达到235%，其次依序是无24、线内容Wireless contents（90.6%）、数字出版（84.2%）、在线学习（54%）、数字音乐（29.1%）等。美国：2003年产值达7000亿美元，增长率约40%，是美国第一大出口产业，占出口总额的13以上 欧盟：2003年规模达到4330亿欧元，超过了通信业的2540亿欧元和IT制造业的2120亿欧元，占GDP的5%，并且连续三年增长率超过25%，带来了接近400万个就业机会。日本：2003年市场规模达到2 万亿1499亿日元，比上年增加了9.2，2004年达到2万亿4237亿日元比上年增加12.7，预计2010年将达到15万亿日元，海外出口许可规模将达到1.5万亿日元韩国：25、2002年的规模为28亿美元，出口额为12936.4万美元，比2001年增长了129.8%，其中游戏占34.6%，系统解决方案占34.0%，动画占11.5%，因特网内容占10.1%，移动内容占9.7% ，估计到2007年为188亿美元，到2010年为412亿美元。台湾：2002年达新台币1537亿元，较2001年增长15.18%，2003年达新台币1983亿元，公司总数大约1730家，员工人数达到43000人，外销比例大约占14%。预估未来可维持每年20%以上的增长率，到2006年产值大约相当于新台币3700亿元，公司总数大约3000家，员工人数达到70000人，外销比例提升到30%。可见，从26、世界范围看，文化内容产业是具有高增长性，能够创造高附加值的新型产业，而且对各国民族文化的宣传发扬、国家形象的塑造和提升，以及向其他产业领域进军都具有重要的现实意义。4.快速发展中的我国数字内容产业4.1产业发展历程在我国，数字化的内容产业正在以前所未有的速度迅速崛起。2003年下半年，我国政府宣布出台一项旨在促进信息内容和服务产业的政策。信息内容产业将被视同与软件产业同样的重要地位，并在税收、审批等方面享受相应的优惠政策。国家对于信息内容服务业的政策倾斜，标志着国家对数字化文化内容产业的推进。2003年8月，为了实现网络游戏核心技术的国产化，“网络游戏通用引擎研究及示范产品开发”等两个项目被正27、式纳入国家863计划。2003年12月，由上海市多媒体行业协会、中国国际贸易促进会浦东分会共同发起的，以数字内容为主题的大型综合性展会“D+(D-plus)上海国际数字内容展”在上海浦东正大广场举行。D+将数字内容的概念进一步推广到国内，致力于构建一座为国内外数字内容专业交流沟通的平台，吸引了众多国内外相关厂商参展，展示了与大众生活息息相关的数字内容产品。这一切，都为我国数字化内容文化产业的发展与腾飞奠定了良好的基础。 为了大力推进全国广播影视数字化和产业化，2004年国家广电总局正式确认该年为广播影视工作的“数字发展年”和“产业发展年”，并加快我国数字电视的发展。2006年3月，在中国政府提28、出的“十一五”规划纲要中明确提出未来5年我国政府对信息服务业的发展思路：鼓励教育、文化、出版、广播电视等领域的数字内容产业发展，丰富中文数字内容资源，发展动漫产业。未来5年，我国政府将加大对文化产业的投入力度，推进数字广播影视、数字出版等文化事业的发展，鼓励自主创新。这将为数字内容产业的发展提供一个更为广阔的平台。4.2产业发展规模目前在各项应用服务的逐步发展下，我国数字内容产业已初具规模，大量数字内容产业园区和基地在各地区纷纷涌现，数字内容产业发展环境已在各地政府、市场的带动下纷纷建立起来。目前中国数字内容产业市场规模已达2159.77亿元。预计随着今年数字内容在各地的深入建设，06年中国数29、字内容产业规模有望达到3005亿元而再创新高。而未来3年，随着我国数字娱乐和教育产业的发展，随着数字内容产业规模的逐步扩大，我国数字内容产业增长率将会逐渐趋于平缓，产业将步入成熟期。预计到2010年，我国数字内容产业规模将达到6000亿元。4.3产业发展结构根据中国电子信息产业发展研究院提供数据，2003年全国数字内容产业产值达820亿元人民币（未包括数字电视和数字教育的统计数），其中：数字游戏20.4亿，电脑动画13.5亿，移动内容148.8亿（短信137亿元），数字出版18.2 亿，网络服务106亿，内容软件390亿。根据预测2007年我国数字内容产业1956亿元人民币，到2010年我国数30、字内容产业将达3800亿元人民币。(详见附表1)附表1：全国数字内容产业结构和发展趋势内容2003年全国产值（亿元）预计到2007年（亿元）预计到2010年（亿元）数字游戏产业20.478.6154.8其中：网络游戏13.267140电脑动画13.523.432.1移动内容产业154.8399.91041.6其中：短信137355500其中：多媒体业务14.443.1260.5其中：其他数据业务3.436.5281.1数字影音383.6832.3网络服务产业106210350数字出版典藏：18.250.592.4数字出版9.632.465数字图书馆12.54.3各类数据库7.615.623.131、数字内容产业服务390610900合计82019563800 4.4产业发展布局目前国内数字内容产业、特别是游戏产业、动画产业的大部分公司都主要集中在北京、上海、成都等地。形成“三足鼎立”，各有特色；近期广东、湖南整体迅速推进，增势强劲。 北京以其独有的文化和人才的优势，一直领跑中国游戏产业，并为完善游戏产业的结构和发展起到决定性的作用；上海具有区域整体经济水平、资金、人才、管理等优势；成都无论从政策还是从基础建设上，当地决策者都为游戏产业提供了最有吸引力的生存空间。 近期，广东、湖南迅速崛起，正在逐渐改变上述“金三角”的国内区域布局。以网易、中国游戏中心、腾讯、金智塔为代表的一批新兴技术型游32、戏公司在广州、深圳形成声势，同时，政府看到企业良好的发展势头，也出台政策大力助推。 各地重视并积极发展数字内容产业，对上海而言，压力、竞争和挑战巨大。一是拼政策。目标调门越提越高、优惠政策越给越多、产业扶持越来越倾斜，无形中给上海政府下一步产业发展筑起政策壁垒；二是抢资源。资金、土地、人才等资源要素的配置在“众口夺食”的情况下越来越难，随着上海商务成本的提高，此方面的优势将所剩无几，而外地则空间巨大。其中，国内数字内容人才资源最为稀缺，各地上马项目势必造成人才分流；三是争市场。国内市场方兴未艾，潜力巨大，但事实已经证明，在自身发展尚处幼稚阶段，主要市场为国际巨头占据和挤压。而进入国际市场，对国33、内企业而言，若干年以内都只具“象征意义”。如果上海落后于其他城市的开发建设速度，那么原有的优势和领先地位将被迅速取代。 面对如此格局，上海数字内容产业只有在发展速度和发展质量上狠下功夫，确定重点、确保优势，独辟蹊径、发掘潜力，不断提高产业整体能级，才能继续保持领先地位，力争有所突破。5.上海数字内容产业发展现状5.1总体概述n 上海数字内容产业已形成竞争性发展态势长宁的上海多媒体产业园引来Dell等国际巨头，风险投资云集该园；闸北的上海多媒体谷建设步伐飞快，多媒体宽带应用有实质进展，上海互动电视项目在社区试运行。徐汇区把目光瞄准了数字娱乐产业，一期工程万多平米的上海数字娱乐大厦建成不久，美国、34、印尼及国内的100多家企业陆续入驻。长宁区多媒体产业园是全国第一家多媒体产业中心，现有200多家企业入驻，主要产业集中在动画制作、网络游戏和多媒体展览展示三方面，2004年税收超过1亿元。 现已扩展到690亩的闸北区多媒体谷定下2007年完成20亿元产值的目标。目前进驻企业已全面覆盖多媒体产业，尤以宽带网络的应用为特色。 上海数字娱乐中心成立于2005年，由徐汇软件基地联合上海互联网协会组建，以数字娱乐为主要发展方向。徐汇区副区长孙荣乾表示，将大力支持数字内容产业发展，未来五年将形成20万平方米的产业园区，希望通过上海数字娱乐中心打造完整的数字内容产业链、价值链及供应链，形成数字内容产业群。 35、n 上海数字内容产业在全国范围具有优势2004年5月和12月，盛大网络和第九城市先后在美国纳斯达克上市，开创了中国网络游戏公司在境外上市的先河。目前国内在Nasdaq上市的23家企业中，上海占到了8家，其中涉及数字内容的企业6家。吸引企业落户发展，使上海成为全国领先的数字内容产业基地，其基本因素是比较优越的整体商务环境。上海的优势首先是市场规范。优秀的企业需要的不是特殊待遇，而是清晰、透明和稳定的政策。其次是上海对人才的吸引、集聚效应，以及由人才流动而带动的信息获取上的便利与快捷。以网游产业为例，网游产业虽然兼有娱乐产业或文化产业的性质，但是在人才方面它具有与其他高新技术产业同样的性质。由于前36、阶段上海的网游企业主要是推行运营业务，它所需要的渠道和推广等方面、以及应用技术开发和维护等方面的人才，上海都能够较好地满足。上海市多年来为塑造一个适合各种人才生活、居住、就业和创业的环境而不懈努力，这正构成了网游产业人才集聚的优越条件。再者，上海地域文化的影响也不容忽视。上海的海派文化为集聚网游产业提供了广阔的人文环境。“追求卓越，海纳百川”正在成为这座城市的灵魂。在新一波互联网创业热潮当中，更多的上海本地企业发展起来，上海在数字内容产业的地位正不断加强。在这些基本条件的吸引下，上海在数字内容产业上形成了一个“扎堆”效应。 政府的扶持同样不可忽视。上海市政府在国内率先从政策上明确扶持内容产业的37、发展，同时，多年来业已形成的、各个产业角色之间存在的良性互动也相当活跃。早在2000年，数字内容产业就被上海市政府列入城市信息化发展计划，后多次进入政府工作报告。比如，2004年2月，上海市长韩正在代表新一届市政府所做的政府工作报告中提出，“依托数字电视平台、移动通信平台和宽带多媒体平台，培育以内容产业、网络增值为重点的信息服务业”。 n 上海数字内容产业孕育了新兴推动机制长期以来，上海孕育了一种新兴产业推进机制，对数字内容产业起到了一定的推进作用。一般来说，该机制的推进过程是专家介绍背景、提出倡议，政府官员从宏观政策法规把关，企业判断现实可行性，同时向政府提出相关要求，最后形成共识和建议。这38、些共识和建议由于事先经过了相关各方的“敲打”，因而可行性较强。许多时候，政策尚在形成中，企业已经实干起来。对于数字内容这样跨行业的产业链来说，这种非正规的机制有助于避开行业壁垒，促进相关部门人员间的直接沟通，对形成“官、产、学、研、金”合作的产业链起到了实实在在的推进作用。 5.2发展规模及产业结构据统计2003年上海市数字内容产业总产值达到86.27亿元（不包括数字学习和数字影音产业），占全国数字内容产值的10.5%，其中内容软件产业产值达到最大为40亿元，其次是移动内容产业和数字游戏产业，分别达到18.8亿元和8.58亿元，电脑动画产值3.2亿元，网络服务产值6亿元，数字出版产业产值为0.39、281亿元：n 游戏、移动内容已成为互联网经济领域中的明星产业中国近两年互联网经济中的热点都集中在数字内容产业中的两大领域：网络游戏和短信产业，上海一直是国内最主要的产业聚集地和主要消费市场。2003年上海短信收入13.83亿元，占全国10%。巨大的经济总量、成熟的商务环境、以及现实与潜在的消费市场，使得上海移动内容产业在市场规模、消费成熟度、新业务开拓和新技术采用等方面也处于全国领先地位；2003年，上海网络游戏市场销售额在8.58亿人民币，占全国65%，已成为全国网络游戏的运营中心，国内的一些代表性企业，如盛大、九城、光通、智冠、新浪乐谷等的游戏总部或运营中心都集中在上海。上海的互联网服务40、也处在全国的前列，虽总量相比北京略逊，但近年涌现出如携程、易趣等专业网站，且在自身发展同时，亦带动江浙等周边地区的互联网服务发展。 n 数字电视、动漫、数字典藏产业正处在大发展的前夜2003年1月1日开始正式商业化运营的上海，是国内最先启动数字电视商业化运营的地区之一，其用户数仅次于广东省，已到达3万户，已经推出包括自办节目31套的总共89套数字电视节目，数字节目播出已超过5万小时，每天更新650小时，规模居全国第一。2004年6月，文广新闻传媒集团连续与央视数字电视传媒的数字付费电视合作，与上海、江苏移动共同开发移动流媒体及相关增值内容服务的战略合作让业界看到跨平台、跨地区合作的美好前景。但41、相比于信息服务业的软件、电信服务、网络服务等其他产业，近几年上海广电服务业发展平缓，总量偏小（2003年销售收入为22.01亿元），增幅缓慢（2001销售收入为18.96亿元，2002为20.60亿元，2003年为22.01亿元）。以数字技术和漫画、动画、游戏、衍生产品结合产业链的新型动漫产业商业模式在国内还未形成，动漫产业链因为每个环节“各自为政”，成为断链状态；国际分工地位低下，主要仍以代工为主。上海一直是国内传统动漫产业的生产基地和主要市场，但是在资金、人才、技术、防止盗版等方面的困难和壁垒仍然较大，因而整体上制约了上海动漫产业的快速发展。 2003年，上海数字出版产值2810万元，其中42、网络出版三家企业，产值不到200万元，2003年全市33家出版社启动电子书出版，共新出电子书2279种，销售额139.8万元。严格的知识产权保护、模糊的盈利模式让出版、文博系统的产业化之路艰难，“空守一片金山”，目前更多是古籍的拯救保护和文献的浅层次发掘。重大问题的突破，更多涉及法律层面以及全国甚至全球范围。n 数字学习、内容软件产业还处于酝酿之中上海数字学习产业受传统体制的影响，市场化程度不高，目前出现的只是一些零星的交易，如以点卡计费的网络教育模式、E-BOOK的使用，但距真正形成产业和市场还尚需时日。5.3产业发展特征上海数字内容产业发展总体上呈平稳健康发展特征，其主要体现在以下五大方面43、。上海文化信息产业平稳健康发展的五大特点增长方式不断优化结构布局更加合理运行质量持续提升发展机制更为灵活综合效应得到显现高科技带动文化信息产业增长是增长方式优化的重要方面。广播电视传输、网络文化信息服务等具有高科技特征的文化信息服务产业增长快，特别是新兴电视媒体、信息化教育、媒体出版、数字电视电影等高科技文化业态创新发展成为现阶段重要的产业增长点。在文化信息服务业中，各大类产业都实现了一定额度的增加值。其中媒体出版和版权服务业增加值占全市增加值的13.7%；广播传输和数字电视电影服务业占7.9；文化艺术服务业占5.8；网络信息服务业占18.9；文化休闲娱乐服务业占26.7；其他文化信息服务业占44、27.1。 上海文化信息产业规模化正处在有序推进的进程中。规模化的新媒体市场已成型，上海移动电视终端已数超过15000个；网络游戏企业继续占有全国网络游戏市场主要市场份额，年运营总收入25.5亿元产业运行质量在不断规模化、完善化的过程中得到持续的提升。新型集团利用资本市场和产权交易市场实现投资结构多元化，建立了现代企业制度；一些中小文化企业积极利用境外风险投资以及在境外资本市场成功上市融资，加快发展速度；境外上市文化信息企业成为国际资本市场上一个亮丽板块。融合资本、技术、信息等要素市场，产业灵活发展。文化信产业的快速健康发展对拉动就业就有十分明显的作用，特别是电子游戏、多媒体网络服务业等行业的45、就业人数增长快速，对城市的稳定发展起到积极作用。此外，文化信息产业的发展也使得城市综合实力、文化品味以及信息化水平的能级得到了快速、有效的提升。5.4产业发展布局（详见其后上海典型文化信息产业园区研究）5.5产业发展规划根据上海市信息服务业三年行动计划和五年规划，将着力打造七大基地、六个中心和四大平台，实现“到2010年信息服务业年经营收入超过3000亿，实现增加值达到1400亿元，GDP占全市7%以上，从业人员达到50万人，培育10家以上年经营收入超过50亿的大型企业集团，内容服务业达到发达国家的90%左右的总体目标”。 七大基地 国家软件产业基地和国家软件出口基地 上海信息服务产业基地 徐46、汇数字内容产业基地 长宁多媒体产业基地 普陀国家级动漫、影视制作产业振兴基地 张江国家级网络游戏动漫产业基地 国际信息服务外包基地六大中心 旨在推进软件企业级别提升的软件能力推进中心 旨在缩短中小企业开发周期的软件测评中心 推动普陀区依托华师大国家级动漫基地，组建动漫游戏孵化中心 依托徐汇区数字内容产业基地建立数字内容产业研发中心 建立保护及有效利用知识产权信息资源及数字内容版权交易中心 建立信息服务行业人才培训中心四大平台 建设具有国际水平的数字电视播出平台 依托电信搭建的面向中小企业的ASP数据中心平台 由移动通信公司牵头的宽带多媒体平台 电子商务支付平台5.6未来前景分析随着知识经济时代47、与信息化时代的到来，全球数字内容产业异军突起，其新兴战略性产业地位逐渐得以确立。同时在政府的规划与指导下，我国数字内容产业得以迅速发展。各地重视并积极发展数字内容产业。目前国内数字内容产业、特别是游戏产业、动画产业的大部分公司都主要集中在北京、上海、成都等地。形成“三足鼎立”，各有特色。随着2004年5月和12月，盛大网络和第九城市先后在美国纳斯达克上市，开创了中国网络游戏公司在境外上市的先河；目前国内在纳斯达克上市的23家企业中，上海占到了8家，其中涉及数字内容的企业6家。而在新一波互联网热潮中，上海正在起到比以往更重要的角色。上海的数字内容产业发展无颖走在中国的最前端。尽管国内市场方兴未艾48、，潜力巨大，但事实已经证明，在自身发展尚处幼稚阶段，主要市场为国际巨头占据和挤压。而进入国际市场，对国内企业而言，若干年以内都只具“象征意义”。如果上海落后于其他城市的开发建设速度，那么原有的优势和领先地位将被迅速取代。 面对如此格局，上海数字内容产业只有在发展速度和发展质量上狠下功夫，确定重点、确保优势，独辟蹊径、发掘潜力，不断提高产业整体能级，才能继续保持领先地位，力争有所突破。上海大力发展数字内容产业，势在必行，且已富有成效。上海成为国内数字内容产业的龙头老大，这将不是一句空话。二、上海典型文化信息产业园区研究1研究前说明1.1研究范围界定研究关键字：上海区域、文化信息产业园区本报告研究49、将文化信息产业主要界定为数字内容产业发展方向。其典型园区将为上海目前在运营及正在发展中的具有代表意义的内容产业园区进行研究，其包含徐汇数字娱乐中心、长宁多媒体产业园、张江科技文化创意产业基地、杨浦区知识产权园等。数字内容产业以创意为动力，涵盖教育、文化、出版，广播影视、电脑动漫、移动内容、软件网络等领域，他将各种文化资源与最新的数字技术相结合，建立新的生产和消费方式，产生新的产业群，创造出巨大的经济社会效益。链接：上海市政府关于数字内容产业定位上海在2003年市政府工作报告中指出：内容产业是依托先进的信息基础设施与各类信息产品行销渠道，向用户提供数字化的图像、字符、影像、语音等信息产业与服务的50、新兴产业类型，它包括内容软件、信息化教育、媒体出版、数字音像、数字电视节目、电子游戏等产品与服务，是智力密集型的、高附加值的新兴产业。1.2研究方法说明坚持定性与定量相结合、坚持实地调研与文案资讯整理相结合。定量分析是依据大量的统计数据计算出分析对象的各项指标及其数值的一种方法；定性分析则是主要凭分析者的直觉、经验，凭分析对象过去和现在的延续状况及最新的信息资料，对分析对象的性质、特点、发展变化规律作出判断的一种方法。定性分析与定量分析是统一的，相互补充的；;定性分析是定量分析的基本前提，没有定性的定量是一种盲目的、毫无价值的定量；定量分析使之定性更加科学、准确，它可以促使定性分析得出广泛而深51、入的结论。2典型产业园区研究2.1园区分布目前文化信息产业这类新兴产业正处在快速发展的阶段，企业的成长与发展都得到市级、区级政府的大力支持，相关产业园区的建设已在本市颇具雏形，如长宁区的多媒体产业园、闸北区的多媒体谷、徐汇区的数字娱乐中心等项目已相继落成，漕河泾、张江等大型综合产业园区也已规划建设了“信息创意产业基地”。1、张江文化科技创意产业基地 2、上海多媒体产业园 3、上海多媒体谷4、上海联合数字内容产业园 5、上海数字娱乐中心 6、上广电信息创意产业园SVA越界7、上海知识产权园 8、外高桥保税区 9、漕河泾新兴技术开发区 2.2研究结论普通产业园区大型综合产业园区地理位置项目多位于城52、市中心地区，周边多有较成熟的居住区或商务区，交通较为便捷。项目多位于城市偏远地区，园区规模大，周边配套尚不成熟，进出园区多依靠厂办班车或园区环线等公交。产品形态受到地域及周边环境的限制，产品建筑形态多为高层/小高层的“办公楼”形态。以不同产业形态自居一片区域，“各自成营”，建筑形态以独栋产品居多。租金情况租金：3-5元/平方米*天（受地理位置及周边环境的影响，租金相对较高）物业费：0.8-1元/平方米*天租金：1.5-3元/平方米*天（租金相对较便宜）物业费：0.5-1元/平方米*天出租情况尚有少量办公楼可出租满租配套设施园区配套园区自身配套一般，配备有会议厅、餐厅、地下车位等基本配套；园区自53、身配套完善，除会议厅等基本商务配套外，多配有员工餐厅、咖啡吧、健身中心、园区商场（超市）、科研场所、宾馆、商住楼等相关生活配套。周边配套周边配套相对成熟周边配套不成熟产业定位影视动画、宽带多媒体应用、多媒体展示、数字游戏软件开发、媒体出版、动画动慢等文化信息类相关的产业。目标客户从事文化、信息类相关产业的企业相关优惠政策相关产业企业入住，可享受政府和园区对产业相关扶持政策，如减免税收、租金优惠等政策；企业申请专利或科技成果得到认可的亦有相关的政策予以优惠。2.3研究借鉴通过对上海典型文化信息产业园区研究，总结其成败经验教训，可得出以下启示，以供项目发展参考借鉴。n 园区选址科学：非常重视园区周54、边环境，均具备良好的地理区位，便捷的交通条件，较佳的生态环境。n 功能定位明晰：成功运营的开发园区，其功能定位均较为明晰，核心功能定位突出。n 主题产业集群：各园区均充分重视产业集群发展战略，而且都具有比较鲜明的主题产业发展战略，如多媒体产业园的产业定位就专注于“影视动画、宽带多媒体应用和多媒体展示”。n 政府强力支持：每个成功的园区都离不开政府的大力支持，尤其是园区发展前期政府的引导与各项优惠政策出台的支持，如市政府对张江的大力扶持、长宁对多媒体产业园的全力支撑。n 服务设施完善：每个园区为入驻企业提供了包括风险投资、中介机构、咨询培训等各方面比较完善的配套服务，同时提供健全的居住公寓、商业55、娱乐服务设施等。n 自主技术创新：各园区充分重视技术研发，在政府、学校支持研发的前提下，形成以企业为主体的研发力量，保护知识产权，推进企业技术自主创新。n 2.4典型个案 典型个案徐汇区数字娱乐中心长宁区多媒体产业园杨浦区知识产权园徐汇区漕河泾新兴技术开发区浦东新区张江文化科技创意产业基地n 上海数字娱乐中心徐汇区数字娱乐中心优势办公地处于徐家汇地铁站和轻轨凯旋路站之间，交通便捷；劣势规模小，自身配套不足，多依赖周边配套；单套出租面积较大，租金较高，中小企业有一定抗性；经营情况目前出租率约60%，大面积的单元出租较困难， 外立面效果图 外立面实景图 内部效果图n 上海多媒体产业园长宁区多媒体产56、业园优势位于中山公园商务圈，交通便捷，商务氛围好；拥有一部分商业配套，且园区其他各项配套也较齐全，有餐厅、会所、会议厅、报告厅等；已有多家知名企业入住，办公氛围佳；劣势租金、物业管理费较高，对部分企业（中小型或处于创业初期的企业）来说资金压力过大；经营情况已满租， 外立面效果图 外立面实景图 内部效果图n 上海知识产权园杨浦区知识产权园优势有政府大力支持，规划好；租金、物业管理费较低，一些中小企业比较容易接受；劣势周边是杨浦区的一些老厂区，环境不佳，交通配套一般；周边商务氛围较差，办公环境不理想；配套差，园区既没有自身的商务配套，周边相关的办公、生活配套也比较缺乏，给企业员工带来一些不便；旧厂57、房改造楼，外观形象不佳，不宜于企业树立自己的品牌形象；经营情况80%（新楼在建中），入住企业中乏知名企业 外立面效果图 外立面实景图n 上海漕河泾新兴技术开发区徐汇区漕河泾新兴技术开发区优势已成熟的新兴技术开发区；园区自身配套相当成熟，商场、宾馆、酒店式公寓、居家商住楼、健身中心等一应俱全；园区内有多家国内外知名企业，氛围较好；劣势园区较大，交通情况任存在一定问题；经营情况目前已基本满租；园区效果图 园区实景图n 上海张江文化科技创意产业基地浦东新区张江文化科技创意产业基地优势地处张江高科技园区内，享受园区相关优惠政策；基地内已有多家知名的企业入住；租金、物业管理费较为适中；劣势基地位于园区边58、缘，周边虽已有规划启动、但目前的环境较差；基地自身的商务配套任相对不足；经营情况目前已满租、任有新楼在建中 创意产业基地效果图 创意产业基地实景图 园区实景图上海易居房地产研究院 上海广延路140号 邮编：200072 电话：563886862007 年上海易居房地产研究院版权所有 第 155 页 共 156 页附件：上海类文化信息产业园区个案调研数据n 张江文化科技创意产业基地张江文化科技创意产业基地园区概况区位地址上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路1559号创意大厦园区规划位于上海张江高科技园区内，2004年8月1日由中共上海市委宣传部正式批复成立，并被上海市经委命名为“上海创意产业集聚59、区”。基地秉承规划先行、政策先行的方针，清理大枣孵化、研发、交易、展示和培训五大功能，力争成为中国最具规模、最具创新活力的文化创意产业集群。先期基地：利用张江园区房产存量资源，包括地铁站南边的张江商业广场、张江大厦、张江文化休闲展示区等物业，用于启动基地建设，引入首批项目。一期基地：规划面积为10万平方米，位于浦东软件园三期区域、上海浦东软件出口基地内，主要依托软件园现有的软件产业的技术优势和资源优势，用于文化科技创意产业方面偏重技术的软件产品的研发和制作。一期基地计划于2004年底前启动建设，2005年底竣工投入使用。二期基地：位于张江园区川杨河以南区域，规划面积20万平方米，主要用于发展文60、化创意产业及建立服务于产业发展的各类功能平台。是基地建设的重点区域，计划建设成为环境优美、设施一流、具有浓郁文化氛围的文化科技创意产业区域。产品建筑形态小高层总建面积3300平米主力面积60-120物业管理费0.5元/平方米*天车位有配套设施会议室有（1F）报告厅有产业定位新闻服务；出版发行和版权服务；广播、电视、电影服务；文化艺术服务；网络文化服务；文化休闲娱乐服务和其它文化服务。主力客户第九城市、盛大网络、领域传媒、城市动画园区租售情况租金/售价2.5元/平方米*天出租率/销售率100%（1号楼）2、3号楼在建中相关政策政府支持条件（优惠政策）特色支持1、出台文化科技创意企业认定办法，对经61、过认定的企业享受高新技术企业的各项优惠政策。2、建立文化科技创意产业发展专项资金。浦东新区政府将在张江专门设立扶持文化科技创意项目的基金，2005年和2006年每年投入6000万元n 上海多媒体产业园园区概况区位地址上海市长宁区1027号园区规划园区由凯旋路多媒体走廊自长宁路开始，至虹桥路结束。一个核心区域：“一楼（兆丰广场）、一园（中山公园）、一街（长宁路）”指，为核心，向整个中山公园商圈扩展；一条特色道路：凯旋路多媒体产业走廊计划沿凯旋路两侧打造，北起兆丰广场，南至虹桥路口，全长 2600米；一片辐射区域：以核心区域为依托，整合园区范围内的楼宇资源，通过市场化运作，推动区域经济的发展，成为62、“数字长宁”的亮点。产品建筑形态 主体建筑兆丰广场位于汇川路、长宁路交汇处，共42层，高159米，7-42层为办公区域。 拓展区域凯旋路走廊由多媒体设计主题园区、多媒体创意主题园区、数字媒体产业主题园区、数码维修主题园区、多媒体网络通讯主题楼、网络游戏主题群、影视文化传播主题楼7个项目组成，面积超过33000平方米总建面积35万平方米物业管理费22元/m2/月配套设施会议室可容纳28人、1500元/半天报告厅可容纳90人、2500元/半天餐厅兆丰广场7F是大众餐厅会所兆丰广场25F小型休闲会所（经营范围包括提供商务套餐、各类饮品、乒乓室、桌球室、棋牌室等）其他兆丰广场楼顶直升飞机停机坪产业定位63、产业方向包括影视动画、宽带多媒体应用和多媒体展示主力客户三家世界500强公司（DELL，LG，ACCENTURE），200多家数字媒体相关公司（水晶石，上海卡通等）多家多媒体专业机构（亚洲艺术科学学会、上海市多媒体行业协会等）。租售情况租金/售价4.5-6元/m2/天出租率/销售率100%政策支持政府支持条件（园区优惠政策） 对入驻多媒体园区，符合园区产业导向的企业，三年内，园区上缴流转税地方部分的40%给予楼宇业主扶持。 经认定的多媒体企业（不管园内或园外），自开办之日起三年内企业所得税（区实得地方），由财政安排专项资金给予扶持；之后三年，给予减半扶持。入驻园区范围内的多媒体企业，自开办之日64、起第一年企业上缴流转税地方部分的20%，由相应楼宇业主给予扶持。招商条件及措施运用“数码及多媒体”的主题，突破了一般意义上的纯商业化招商。n 上海多媒体谷园区概况区位地址上海市闸北区广中西路园区规划整体上:以发展多媒体产业为主导并带动相关高新技术行业，集产品研发、企业孵化、教育培训、技术转移、增值服务、生产制造、行业应用等功能为一体的产业基地、研发基地和应用基地。园区规划企业总部、研发中心、孵化中心、培训中心、应用中心五大功能组团，并配有五星级酒店、国际会展中心、酒店式公寓等商务配套。产品建筑形态1栋18层的高层，4栋5层的低层7，1栋2层的配套小楼，在建二栋高层总建面积81.5万平方米主力面65、积200平方米公共区域描述进户门、走廊：大理石； 大堂：高吊顶； 电梯厅：3部客梯1部货梯； 电梯品牌：东芝高速电梯；物业费大厦内15元/平方米/月 园区内5元/平方米/月车位300个以上配套设施会议室有餐厅1其他园区内建有餐饮服务部、咖啡店，健身馆等休闲体育和生活服务机构，以及小型的超市、美容美发、洗衣房以及银行等商业设施。产业定位多媒体产业化基地和上海市级多媒体技术研发基地，最终建成全国著名的多媒体产业中心主力客户飞利浦（中国）投资有限公司、东方CJ、凤凰数码科技、解放传媒、唐神传媒、中润广告、侨兴数码科技（入驻多媒体领域企业30家，主要从事软件开发、影视制作、创意科技、专业设计、设备制造66、和多媒体应用）租售租金/售价3.50元/平米*天政策条件政府支持条件（优惠政策）1、经国家科技部批准立项的创新基金项目可享受无偿资助或贷款贴息的支持政策。无偿资助数额一般不超过100万元，个别重大项目不超过200万元；贷款贴息的贴息总额可按贷款有效期内发生贷款的实际利息计算，贴息总额一般不超过100万元，个别重大项目不超过200万元。2、高新技术成果转化项目可享受上海市促进高新技术成果转化的若干规定的有关支持政策。3、软件企业和集成电路企业可享受关于本市鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策规定的有关支持政策。4、国家级和市级火炬计划项目、国家级和市级新产品试制（鉴定）计划项目、攻关项目、867、63项目等，可享受相应的支持政策。上海市促进高新技术成果转化的若干规定;关于本市鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策规定;招商条件及措施上海多媒体谷以其鲜明的产业特色和整体的发展理念，面向全球寻求合作，热诚盛邀世界上有志于推进与发展多媒体技术及其应用的企业或机构共同参与。n 上海数字娱乐中心园区概况区位地址上海市徐汇区虹桥路628号园区规划上海数字娱乐中心大厦位于上海市徐汇区商业中心虹桥路、番禹路口，距徐家汇港汇广场约0.8Km,处于地铁徐家汇站和轻轨凯旋路站之间，交通便利。大厦西侧为番禹公园，环境优美，与交通大学紧相为邻，高科技人才密集，科技氛围浓厚。该大厦具有5A 智能化标准设计 ，提68、供千兆到楼、百兆到户的宽带网络服务给入驻大夏的各企业。包含综合布线系统、计算机网络系统、自动化系统、影屏监控系统、中央空调、报警系统、电子巡更系统、公共广播、查询信息系统、公共设施管理系统。产品建筑形态该大厦主楼高度为48.15M；地下二层、地上十二层总建面积21500平方米主力面积100-300建筑外观描述其建筑外形南立面与东立面采用水平波状多孔金属遮阳板与大面积玻璃幕墙相结合的建筑设计手法所产生的新颖流畅、具有动感的建筑风格物业管理费28 元/月/平米车位80多个配套设施会议室有（F2）报告厅有（F2）餐厅1个（B1）会所/其他/产业定位上海数字娱乐中心徐汇创意空间大厦1.6万平方米的大楼69、改造工程正在积极开展之中，该基地以数字娱乐创意产业为定位，主要包括文化产业、设计类和建筑类三大块。作为现代服务业中最具发展潜力的产业，创意产业是二三产业的结合点。主力客户目前上海数字娱乐中心已与国内外著名企业（如TAPWAVE、ARM、VERIFONE公司等）以及专业化的互联网服务及管理结构的合作，成立了相应的专业化数字娱乐服务平台和组织。汉峰公司、 盎然信息技术有限公司、上海合数网络科技有限公司、上海谢晋影视科技有限公司园区租售情况租金/售价5元/平米*天出租率/销售率60%n 上海联合数字内容产业园园区概况区位地址上海市虹口区汶水东路园区规划1-2 楼为园区大堂、中西餐饮、自助银行、24小70、时便利店等商业配套； -1、3-8 楼为园区企业办公使用； 3楼为园区公共服务区：内设多功能会议室、培训教室、健身中心等公共设施；及部分园区企业办公使用。产品建筑形态1栋8层的低层总建面积76.5W主力面积130平方米公共区域描述电梯数量：2部 电梯品牌：开林 空调品牌：大金物业管理费5元/平方米/月车位数量30配套设施会议室1个、可容纳16人、价格300元/半天其他1楼配套酒店；现代化通信设备： DDN、ADSL、帧中继、FTTP+LAN产业定位1. 数字游戏： 2. 计算机动画： 3. 数位学习4. 数字影音应用5. 行动内容6. 网络服务7. 内容软件8. 数字出版典藏主力客户钢铁电子交71、易中心园区租售情况租金/售价办公房租金：1.4、1.8、2.2元/日/ ；商业配套租金：3.0、3.5元/日/ 出租率/销售率94%相关政策政府支持条件（优惠政策）园区政策园区内企业享受虹口区内企业的1/3退税措施其他政策1、 优先享受风险创业资金和担保资金的支持。2、 代理申报高新技术企业认定招商条件及措施一个集资源、服务、信息、孵化为一体的一种社会化、专业化、市场化的全方位创业服务体系中心，为创业者提供包括新办企业一门式服务、协助企业申请政府优惠政策、融资中介、管理咨询、法律咨询等相关服务，切实为园区中小型高科技企业提供配套、增值和高端的创业服务，作好政府与创业企业的桥梁与纽带，创造最好的72、创业环境和氛围，构建并实施园区的高新技术创业服务体系，建立起完整的、具有一定规模的数字内容产业体系，包括数字内容产业教育培训体系、数字内容产业交易市场和展示平台。n 上海知识产权园园区概况区位地址上海市杨浦区杨树浦路2310号园区规划“点、线、面”新的布局：点即上海知识产权园总部所在地白丽大厦为中心轴点；线紧邻知识产权园总部沿杨树浦路滨江一线改建为创意产业长廊；面在杨浦区所在高校、上海知识产权园周边建设一批有自主知识产权、产业技术集中、品牌积聚的特色园区基地；由上海专利中心、上海版权中心、上海品牌中心组成产品建筑形态上海版权中心原址系杨树浦路2310号上海制皂厂联合利华大厦：一层：约2800平73、方米，大空间，层高6米，展馆功能，可活动分割，各类展示和活动用二层：约2800平方米，层高6米，多功能会议厅、商务活动区域三层至八层：每层约2800平方米，办公层，办公区域以建面80平方米为出租单位（得房率为：62.5%），约有210个租赁单位上海品牌中心：一：馆（室）约4000M2 层高4.3米三层：展览馆约4000M2 层高4.3米中央阳光露台400 M2 四层：馆（室）约4000M2 层高4.3米五层：馆（室、铺）约4000M2 层高4.3米楼顶：休闲文化观景场地约2800 M2 物业形态：分AB两区，东侧A区，西侧B区，中间为动漫电影院。建筑共5层，1、2、4、5层为品牌、时尚、文化、74、创意功能定位层。其中3层作为展示厅，举行各种具有特色的展示活动。建筑总面积达21460 M2。层：馆（铺）约4000M2 层高5.5米 影院约400 M2（190座）物业费0.2元/平米*天车位有配套设施会议室有（1F）其他1层展示厅园区租售租金/售价1.5元/平米*天出租率/销售率80%（新楼在建中）招商条件及措施以“品牌、时尚、文化、创意、特色”为显著特点的企业办公n 上海紫竹科学园区园区概况区位地址上海市闵行区东川路园区规划 基础设施配套完备，环境 优美，商住功能齐全，集产、学、研为一体的高科技产业集聚的上海市现代高科技新兴综合城镇。 以上海交通大学、华东师范大学等高校为依托，形成上海市75、高层次人才培育基地。 使上海紫竹科学园区成为上海市新兴高科技产业和战略性产业孵化基地。 产品建筑形态由7栋高档涉外商务楼及大型绿地组成，每栋商务楼的建筑面积约为2万平方米，6-8层不等。总建面积117373.66平方米主力面积70-150公共区域描述三菱电梯：1号楼共配有两部观光电梯；4号楼共配有3部电梯，其中1部为观光电梯，2部为客梯；其余各楼每栋分别配备4部电梯，其中2部为观光电梯、2部为客梯物业管理费车位数量配套设施会议室1#楼2层VIP接待室、10至15人；1#楼2层贵宾会议室、9人；1#楼2层1号会议室、10人；1#楼2层2号会议室、20人；1#楼2层3号会议室、10人；1#楼2层476、号会议室、45至50人；4#楼2层外间会议室、30人；4#楼2层内间洽谈室、约10人150-300元/小时报告厅/餐厅上海紫竹信息数码港餐厅毗邻紫竹信息数码港喷泉水景池，环境幽雅，最高客容量达3000多人次会所/其他/产业定位以微电子技术、光电子技术、数字技术、软件技术、纳米科技、生命科学等六大类产业作为园区的主导产业主力客户英特尔亚太研发有限公司；英特尔投资（中国）有限公司；微软上海产业基地；微创软件有限公司；意法半导体（中国）投资有限公司；可口可乐（上海）饮料有限公司；欧姆龙（中国）研发中心；花王（中国）研究开发中心有限公司园区租售情况租金/售价0.26美元/平米/天出租率/销售率100%77、n 上海漕河泾新兴技术开发区园区概况区位地址宜山路900号C座503室园区规划园区规划面积60万平方米，将建成一个聚集众多跨国公司的花园式的科技园区产品建筑形态11#厂房外观为别墅式，共三层，设计建筑面积为4590m2,每层建筑面积1530 m2（可按765 m2 /765 m2分割）。 23、24号厂房均为三层标准厂房，设计建筑面积为2790m2,每层建筑面积930 m2。25、26号厂房均为二层标准厂房，设计建筑面积为3484 m2,每层建筑面积1742 m2。12、15号厂房均为五层标准厂房，设计建筑面积为10250m2,一至四层建筑面积为2380 m2（可按1650 m2/730 m278、分割），五层建筑面积为730 m2 。16、17号厂房均为五层标准厂房，设计建筑面积为9130m2,一至四层建筑面积为2100 m2（可按1370 m2/730 m2分割），五层建筑面积730 m2 总建面积 80万平方米主力面积60-150物业管理费车位数量配套设施会议室有报告厅有 餐厅有会所其他甲级办公楼26万平方米、科研楼14万平方米、5星宾馆4万平方米、酒店式公寓3.1万平方米、居家办公商住楼5.1万平方米、健身中心/商场/餐饮等配套设施5.8万平方米产业定位形成信息技术、新材料、生物医药、航天航空四大支柱产业主力客户上海林龙通信技术有限公司；新涛科技（上海）有限公司园区租售情况租金/79、售价0.46美元/平米.天上下出租率/销售率100%三、嘉定区与项目同质化区域房地产市场研究1.嘉定区商品房市场概述n 供求比分析2006年3月份以来至年底，区域供求比呈逐渐缩小趋势。进入2007年，区域商品房供应放量，成交渐少，供过于求态势持续。n 供应量分析总体供应中，商办产品供应最少，配套商品住宅总体供应量较大，而商品房住宅供应总体趋于稳定。n 成交量分析区域商品住宅成交量稳定且所占区域商品房总成交比例最大，商办等用房成交亦相对活跃。n 价格分析区域内商品房成交价格总体上呈现相对平稳阶段，其成交均价在6500元/左右2与项目同质化市场研究结合项目类办公产品功能及类别墅物业形态的产品开发定80、位，同时考虑到项目今后发展过程中需提供一定比例的配套商业服务设施要求，从而确定与项目同质化市场研究主要为区域办公市场研究、区域别墅物业市场研究、区域商业配套市场研究以及区域住宅市场研究。2.1 区域别墅物业市场分析2.1.1供求分析n 独立别墅市场供求分析嘉定区06年4月至07年4月独立别墅市场累积供应量76288平方米，成交量25566平方米，供求比值为1：0.34，供应量远大于成交量。自06年8月以来，区域独立别墅市场的月度成交量基本保持在一个较为平稳的走势中，月均成交量2700平方米。n 联排别墅市场供求分析嘉定区06年4月至07年4月联排别墅市场累积供应量150238平方米，成交量8781、162平方米，供求比值为1：0.58。年度区域联排别墅市场的一次集中供应出现在06年7-8月，上市项目为金地格林风范城和嘉怡别墅，之后几个月欧韵艺墅、浦发香舍等项目的相继推案也保证了联排别墅产品的上市量。2.1.2销售情况分析n 独立别墅市场销售分析受到个案成交的影响，区域内独立别墅的成交价格波动较明显（安亭高尔夫别墅的成交均价基本在26000-30000元/平方米，而区内其它独立别墅的成交均价基本在10000-15000元/平方米之间，同属性的产品由于品质、地段等各方面的差异形成的价格上的差异较为明显）。n 联排别墅市场销售分析区域内联排别墅产品的成交均价走势相对平稳，价格基本保持在100082、0-11000元/平方米左右。n 区域在售别墅市场销售分析楼盘名称浦发香舍顺驰兰郡颖奕博园安亭新镇二期嘉怡别墅金地格林世界一期楼盘地址上海市嘉定区福海路800弄上海市嘉定区百安路2999弄上海市嘉定区博园路6555弄上海市嘉定区安礼路228弄上海市嘉定区茹水路1180弄上海市嘉定区芳林路555弄环线位置郊环外郊环外郊环外郊环外外郊环外郊环开盘日期2007-3-312007-1-262007-1-252006-11-112005-7-172005-6-11开发商窗体顶端上海盛森置业发展有限公司窗体底端窗体顶端上海顺驰方城置业有限公司窗体底端窗体顶端上海新安亭置业有限公司窗体底端窗体顶端上海国际汽83、车城置业有限公司窗体底端上海新望房地产经营有限公司窗体顶端上海格林风范房地产发展有限公司窗体底端物业管理上海同进物业服务有限公司新虹桥物业第一太平洋上海海鸿福船物业公司深圳市金地物业管理有限公司总建面积130000220209900001475000116646938000容积率1.440.700.230.590.490.67别墅形态联排别墅联排别墅独栋别墅独栋、联排独栋、联排独栋、联排装修情况毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯已推出别墅套数12510552173181578已成交别墅套数1023069571290成交均价9367元/7195元/27633元/10645元/11105元/11121元/推84、案销售率82%29%12%55%39%50%嘉定区内目前在售的别墅产品不多，其中联排产品的价格基本在10000元/平方米以内；纯独立别墅的价格为27000元/平方米；混合型产品的成交均价基本在11000元/平方米左右。区内目前在售的别墅均为毛坯产品，产品的主力客户为本区域客户（嘉定区重点打造的新城区域依托F1赛车场、国际汽车城、高尔夫球场，吸引部分高端客户的入住）。n 销售速度分析1个月22个月21个月6个月3个月3个月2.1.3市场分析结论地理位置：产品开发区域由嘉定老城区、安亭、南翔向嘉定区重点规划发展区域嘉定新城板块发展。产品形态：联排别墅以及综合性产品（联排+独栋）成为区域别墅市场主流85、产品。产品类型：经济型别墅的去化速度较快，受市场欢迎程度较高，将逐步成为区域别墅市场的主力产品。产品特点：别墅产品的附赠面积设计以及建筑节能材料使用等方面逐步成为别墅市场的发展趋势。发展趋势：区内别墅产品的重点开发区域逐步向新城、马陆一带集中；项目周边目前缺乏别墅产品；未来高品质、具有附加值的经济型别墅将会成为区域市场开发的潜力产品。对项目初步建议l 项目周边区域内物业类型以低密度的别墅产品供应为主，别墅产品总体品质不高，但去化速度均较好，且发展方向逐步向新城马陆镇方向集中。l 基于吻合区域整体景观界面，体现项目低密度生态特质，创新企业商务办公产品，建议本项目可采取类别墅物业产品开发，即项目的86、外在建筑形态形同别墅产品，但其内在功能可以多样化，如办公、居住等。2.2区域商业配套市场分析2.2.1总体特征嘉定区内目前的商业配套完善程度较低，区域内目前仅有曹安路商圈及新城商圈两个商业圈，距离本项目的距离都比较远；项目周边目前多为办公住宅底商、社区沿街商铺等，缺乏成型的集中商业配套。新城商圈曹安路商圈区域内主要的销售型商铺一览商铺名称商业业态商铺状态租售类型曹安国际商城零售;专业店;办公底商;上海电子城零售;服务;餐饮;专业店;办公底商;兆地国际广场零售;服务;餐饮;专业店;办公底商;金沙丽晶广场零售;服务;餐饮;专业店;办公底商;好乐厚生商业广场零售;专业店;办公底商;天林商业广场零售;87、娱乐;服务;餐饮;百货;办公底商;上海国际汽车城零售;服务;餐饮;专业店;办公底商;嘉莲华国际商业广场零售;娱乐;服务;餐饮;卖场;办公底商;罗宾森购物广场零售;娱乐;服务;餐饮;专业店;办公底商;上海上工批零售;服务;专业店;销售型商场商铺;云翔寺周边商铺零售;专业店;销售型社区商铺;博泰景苑零售;服务;超市;专业店;销售型社区商铺;金地格林春岸城零售;服务;超市;专业店;销售型社区商铺;欧韵艺墅（商业用房）零售;服务; 餐饮;娱乐;金融机构;文化教育;超市;专业店;销售型社区商铺;宝钱公路5000弄零售;服务;专业店;专卖店;销售型社区商铺;嘉定颐景园零售;社区服务;超市;专业店;销售型社88、区商铺;澄浏中路3380弄零售;服务;超市;专业店;销售型社区商铺;澳丽映象嘉园零售;服务;专业店;专卖店;销售型社区商铺;2.2.2销售型商铺供求分析06年4月至07年4月嘉定区销售型商铺累计上市量345885平方米，成交量246976平方米；2006年9月，受张掖路商办楼、嘉莲华国际商业广场等项目集中上市的影响，区内商业类物业的供应量达到峰值，导致06年9月至07年1月这几个月内产品的成交有所放量，成交量逐月攀升。2.2.3销售型商铺价格走势受到个案上市集中成交的影响，区域内销售型商铺成交均价有所波动，06年9月的成交均价一度跌至7522元/平方米；此后价格有所回升，近半年以来的成交价格基89、本保持在11000元/平方米左右，走势趋于平稳。2.2.4商业业态分析区域内的商业多为底商及社区商铺，其业态业种分布有零售、服务、餐饮、娱乐及金融；其中餐饮业以及零售业所占比重较大。2.2.4嘉定商业规划商业配套发展规划南部板块“三产”综合开发区：充分利用市中心辐射，将南翔、江桥、真新建设成为市中心区的直接辐射区和延伸区。南翔地区依托高档住宅区和新建商贸区，江桥、真新地区实施曹安商贸城、上海西北物流、新镇建设，使之成为业态齐全、设施先进、人气旺盛的地区级商贸中心。中部板块-嘉定新城：积极整合嘉定新城范围内现有各类商业服务业设施，实施上海国际赛车场周边配套服务业规划建设，注重一条结构与区域性核心90、城市相适应，形成更大区域范围内的商业、商务、会展、金融、旅游文化和娱乐休闲等行业集聚的三产核心区，最终建立与中等城市相匹配的现代化商业中心和中央商务区。西部板块上海国际汽车城：紧紧依托国际汽车城建设，对安亭老镇进行改造，加快建设安亭新镇，重点发展商业、现代物流、商务、房产、旅游等，成为汽车衍生服务业集中区，同时又是嘉定地区级的商业中心。2.2.5市场分析结论l 周边区域内总体商业氛围较差，商业产品供应住宅底商及办公裙房等物业为主，且未形成传统意上的商业中心。l 随着新城区商业发展规划实施与商业设施的逐步开发，区域内商业产品供应渐趋放量，但成交开始呈现活跃状态，发展前景不断看好。l 商业产品的销91、售均价在11000元/平方米，且趋于平稳.l 区域内商业业态主要以餐饮、零售为主，其消费形态较为单一，消费层级提升空间较大。对项目初步建议l 随着嘉定新城开发的加速，区域商业发展前景看好，且商业发展空间提升空间较大，从而为项目商业发展提供了较好的条件。l 区域内真正意义的商业中心尚未出现，这对项目而言是个极好的机会。本项目具备营造区域级商业中心的条件与基础。l 传统型的社区底商面临着越来越多的挑战，以餐饮消费为主的商业功能设施及待提升，如何突破区域商业发展现状，创新商业服务产品，引领区域消费升级趋势？这将对于本项目而言，既是机会所在，同样亦是困难所在。2.3区域办公市场分析2.3.1总体概述嘉92、定区的办公商务区主要分布在三个区域，一是以上海罗宾森购物广场为中心的嘉定老城区；二是以嘉莲花国际商业广场、国际鞋城商务中心、曹安国际商城为中心的江桥板块；三是以安亭俱乐部一条街、上海国际汽车城大厦、嘉正国际为核心的安亭板块。详细分布见下图。嘉 定 区 商 务 圈 分 布嘉定老城区江桥商务区安亭商务区2.3.2嘉定老城区商务区嘉定老城区商务区主要集中在以塔城路、城中路为中心的区域，目前在售的楼盘主要有上海罗宾森购物广场等。罗宾森购物广场分析区位：上海罗宾森购物广场位于嘉定老城区，城中路138号，周边主要交通干道为清河路和城路中。交通：该购物广场位于嘉定城区，交通非常便利，上海11号地铁线城北站距93、罗宾森购物广场很近，还有高速到上海人民广场不到1小时的汽车距离；到苏州只有2.5小时汽车距离，到昆山只有半个小时汽车距离。规模：从规模上看，该楼盘占地35,800平方米，总建筑面积14万平方米，其中办公楼占地面积25152平方米，建筑面积25713平方米，目前已推案面积11441平方米，仅占办公楼面积的50%。销售价格：从价格上看，该楼盘以售均价19868元/平方米。从历月楼盘成交价格来看，2006年4月份成交均价最高，达20790元/平方米；最低成交价格是10月份，为6584元/平方米。日期成交面积（）成交套数（套）成交均价（元/）2006年4月11279207902006年5月16121294、204122006年7月2132173342006年11月152110821产品：从产品上看，该楼盘建筑层数为7层，其中1-4层为商铺，5-7层为办公楼。标准层净高3.0米，标准层面积8571平方米，得房率70%。户型上以小户型为主，面积集中在70 -90平方米之间。在设备配置上，空调为分体空调，4部三菱电梯，车位数200个。客户：从客户上看，由于该办公楼规模不大，以小户型为主，很难吸引国内外大型公司，主力客源以中小型公司为主，基本为本区域客户为主。去化状况：从去化率看，该楼盘2006年4月份开盘，目前已经销售6210平方米，去化率高达70.1%。从分月去化看，各月成交套数不一，成交最好的在595、月份，成交12套，4月份截至到目前已成交48套。 2.3.3曹安路商务区n 总体概况位于嘉定、普陀两区交界处，周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道以及312国道曹安路段等，规划中还有两条轨道交通线13号、14号经过该商圈，是上海城区与江浙经济联系的门户要冲。该商务区办公楼众多，目前在售楼盘主要有曹安国际商城、嘉莲华国际商业广场、国际鞋城商务中心和上海电子城等。n 典型个案：上海国际鞋城区位：上海国际鞋城位于曹安路1777号，由312国道（曹安路）、外环线和沪宁高速公路三条主干道围成”黄金三角区”，既是上海市区通往西北郊区和江浙两省的必经之路。项目定位：上海国际鞋城是曹安商贸城首个正式96、启动的项目，它集展示交易、平牌推广、商务办公、科研孵化、电子商务、订货会展现代物流等众多现代商贸功能于一身。规模：从规模上看，占地近2万平方米，总建筑面积达9万平方米，其中办公楼建筑面积3万平方米，目前已经全部推出。销售价格：从价格上看，曹安国际鞋城办公楼一直处于上扬态势，从06年4月份开盘以来，价格已经从12238元/上涨为17383元/。产品状况：该楼盘品质一般，属乙级写字楼；建筑形态上为2栋14层的小高层办公楼；标准层高4.8米，标准层面积1071得房率74%；在设备配置上，有分体空调，6部OTIS电梯，车位数400个；在户型面积分割上，该楼盘以户型为主，面积多集中在40-50间。2.397、.4国际汽车城商务区n 总体概况区位：国际汽车城商务区位于上海国际汽车城核心区中部，北临安驰路，东临米泉南路，南与步行街东广场相接，西临汽车品牌专卖店。距离11号，轻轨站300米。业态构成：国际汽车城包括星级商务酒店、产权式国际公寓、公寓式办公、休闲娱乐中心、沿街商铺等，汽车城商务广场用地面积为10,596平米，总建筑面积为 38,000平米，机动停车位250个。国际汽车城商务区包括安亭俱乐部一条街、上海国际汽车城大厦、嘉正大厦等国际汽车城大厦俱乐部一条街n 典型个案之一：上海国际汽车城大厦由上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司开发。项目座落于上海国际汽车城的核心贸易区，紧邻外环线、郊区环线、98、沪宁、沪嘉高速公路，以及312国道和在建的轨道交通11号线(R3线)等。大厦占地6587平方米，地上建筑面积31,876平方米，建筑高度99.9米，共23层，是一幢兼有会议、银行、商务及餐饮等功能的中高档甲级智能化办公楼，配有6部美国奥的斯电梯和三洋锅炉机组等，成为“汽车城的商务枢纽”。国际汽车城大厦租金价格0.25-0.37美元/.天，物业管理费18元/.月，主要租赁客户汽车贸易公司，大厦出租率60%。n 典型个案之二：汽车俱乐部街区位于安亭老镇和汽车城核心贸易区的结合地带。东接市区和国际赛车场，西临江苏省昆山市，规划占地10.9公顷。俱乐部一条街将建成与汽车城核心贸易区相呼应的集休闲娱乐、99、商务贸易、精品展示、餐饮购物等功能于一体的高档商贸服务休闲区。四星级酒店、娱乐总汇和购物中心等项目已全面开工建造。2.3.5区域办公市结论n 新城办公物业发展潜力较大从供应来看，嘉定区办公楼集中的江桥和安亭，而嘉定新城市场供应量较小，未来发展潜力较大。n 现有产品开发利润空间较小目前嘉定区在建的品质较高楼盘主要集中在成熟的商圈，成交均价维持在8300元/平方米左右，上涨空间已经不大。n 走传统办公物业开发，办公楼品质一般如果嘉定区已交付的写字楼在上海市整体市场来看，整体水平不高。写字楼规模不大，且基本都是乙级写字楼，高品质的写字楼较少。项目发展初步建议l 结合嘉定区发展规划，相对于嘉定现有商务100、集聚板块，位于嘉定新城南门户的本项目无疑具有一定的发展空间。l 在面临传统型办公产品发展受阻、现有产品利润空间有限、市场竞争渐趋激烈等一系列问题，项目走传统办公物业开发之路无疑面临较大的风险。l 从而，必须要求项目走差异化竞争的开发模式。本项目产品如何突破，如何创新将成为项目运营成功的关键要素之一。l 通过对一些具有代表性行业的中高层管理人员访谈，其实不少人士对商务别墅概念具有一定的认同度，这为项目产品创新发展提供可能。附件：商务别墅产品深度访谈记录通过对一些具有代表性行业的中高层管理人员访谈，其实不少人士对商务别墅概念具有一定的认同度且存有一定需要，这为项目产品创新发展提供可行性及市场发展空101、间。n 商务别墅适合于何种规模的企业目标企业应为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。 “你们千万不要定位在中小企业上，一是他们没那么多钱，二是他们不能接受这样的概念。”（访谈人士语）n 商务别墅适合于哪类行业目标行业大多属智力密集型行业，这些行业需要拥有优越的办公环境，才能有效激发员工的创意和灵感，那么环境优美且安静的商务别墅对他们会有较大的吸引力。“一些做创意的、咨询的或者广告类的行业可能会有一定的需求，他们对办公环境的要求度比较高。我前两天接触的102、一家加拿大设计公司，他们会对这个产品也会有兴趣的。” （访谈人士语）n 商务别墅的细部需求 面积面积需求较集中于1000-1200平方米与250-400平方米这两个面积段上。选择1000-1200平方米的企业多为实力较雄厚的中大型企业，预计配置员工数30-50人；选择250-400平方米面积段的多为中小型企业，配置员工数约20余人。“我们这幢别墅的面积大概1200平方米左右，是老板请法国设计师设计的，层数一共有三层，外面有一片大的绿地，里面有个内庭的设计，种着几根竹子，很有韵味。” （访谈人士语）“一般来说，我觉得300平方米左右的独立型别墅比较好，我们公司有20几名员工，进去还是蛮宽敞的。”103、 （访谈人士语） 装修鉴于各个行业的特性不同，他们对装修风格的要求也不尽相同，因此应该让业主根据自己的实际情况自行装修。“象广告类、设计类行业，一般都是比较另类的装修风格，还是交给他们自己装修好。”“你们提供装修的话不太合适吧。我们既然肯花这个价钱来买，对装修标准的要求自然很高，你们的装修即使能满足我们企业的要求，也不可能满足所有企业的要求。” （访谈人士语） 风格从商务办公的效率性角度考虑，商务别墅比较适合于现代式的建筑风格，事实上，上海地区现有的商务别墅也多采取这个建筑风格。“商务别墅就应该采取现代结构，要有大面积的玻璃，这样通透性会很好，员工的工作效率会因此得到提升。”“我认为传统的花园104、洋房并不是很适合办公。一个房间一个房间的，门一关员工在干什么都不知道。外国的情况就不一样了，一家美国的知名企业也是采用别墅办公的，是现代式风格的那种，三层楼面逐一退台，老板就在三楼办公，向下俯视一览无余。这很符合办公的要求。” （访谈人士语） 功能空间：商务别墅的主要功能虽然是商务办公，但其别墅的特殊性质也决定了对居住功能空间的要求，这是传统写字楼所不具备的，比如卧室与餐厅。商务别墅里的卧室主要是提供给老板休息使用，根据使用企业要求的不同，也可作为客房；餐厅主要是员工的用餐场所，一般不做厨房使用，但可以满足如煮咖啡等西点用餐习惯的要求。“我们这幢别墅在一楼有个小型的餐厅，员工们实行分餐制。餐厅105、里的墙壁都是刷白的，可以进行投影，所以也是我们的一个会议室。”“水城路上的那个商务别墅就为老板设置了一个专门的卧室，在他的办公室后面，供午休使用。” （访谈人士语） 周边配套商务别墅的商务功能决定着对所处地区的商业氛围很高的要求。其中必不可少的周边配套有：银行、邮局、餐饮场所、休闲娱乐场所、商务酒店。“商业配套一定要完善，为这个地方聚集人气，周边餐饮、休闲、娱乐都要很发达。我觉得你们这个地方比较冷清，要是在南方商城那肯定会很有市场，因为有强大的商业做支撑嘛。” （访谈人士语） 车位应该为这个商务别墅项目提供一个集中停车场所，这个停车场所最好是地库形式且能方便迅速地到达每个别墅。各幢商务别墅的使106、用企业可能对车位数量的要求是不同的，仅考虑为每幢别墅提供同样数量的车位是不可取的。 “我们曾经看中过虹口的一幢别墅，价格、面积、位置各方面都十分合适。只是因为它没有充足的停车位使得我们忍痛放弃。我们的中层员工大多有车，对车位数的要求大概是15-20个。”“我们这幢别墅只设计了三个车位，只是给老板专用的。幸好我们与警署关系比较好，员工的车子都是停在五原路上。” （访谈人士语）访谈者之一：某媒体公司中级管理人员性别：女 年龄：近30岁 学历：不详 家庭月收入：不详行业：媒体 职务：中级管理人员Q您好，您能先向我们介绍一下贵公司的情况吗？A我们公司是一家出版顾问公司，福布斯就是我们一本刊物。公司有1107、00个左右的员工，主要有编辑、销售等职务内容。Q您现在所处的办公场所就是商务型别墅（五原路380号），是原来的花园洋房改建的吗？A是的，这块地皮是我们老板几年前就买下来，后来重新改建而成。我们老板是恒隆的老板，他很喜欢这些东西，除了五原路的这幢外，我们还有另外两幢，比如高安路8号，闹中取静，真是一个好地方。Q你们为什么会选择别墅来进行办公呢？您觉得与高级写字楼相比，有什么优劣势？A这个各有利弊吧，我原来在中信泰富上班的，但总体来说我还是喜欢这里。首先空气很好，通透性很强，触目绿色，春秋两季根本就不用开空调的，但写字楼就不行了。Q这幢商务别墅有多少平方米？您能大致向我们介绍一下这房子的情况吗？A108、多少面积？我也说不清了，反正你们在外面应该可以大概估摸得到的吧（我们目测约1200平方米）。整幢房子是我们老板请的法国设计师来进行设计的。层数一共有三层，外面有一片大的绿地，有个内庭的设计，种着几根竹子。Q你们有配置厨房和餐厅吗？A有的，在一楼有个小型的厨房，我们是分餐制的，厨师原来是老板的御厨，后来在我们的要求下，也帮我们做饭了。餐厅的桌子是从宜家买来的，大理石的，就是吃过饭也不会显得有油腻，而且墙壁都是刷白的，可以进行投影，也是我们的一个会议室。加上这个，我们一共有三个不同大小的会议室。Q有几个车位呢？A三个Q会不会太少了呢？A那三个车位只是给老板停的，一般员工公司是不解决停车位的。不过好109、在我们与派出所关系很好，要停车就停在五原路上，没有什么关系的。Q你们有客房吗？A有的，一室两厅，里面的毛巾、牙刷什么的一直换，这点我们的阿姨是很注意的。这个客房一般是接待老板很要好的朋友。不过今天我不方便带你们去参观了。Q你们企业为什么不选择写字楼而使用这样的商务别墅呢？A我想这是与企业的经营产品路线有关吧。象我们的关系企业大多都是选择上海西区的老花园别墅进行办公，比较注重人文环境。而写字楼的商业气氛太浓，不是很适合我们。Q您认为我们这样的商务别墅适合哪类消费群体呢？A制造业，据我所知，很多制造业把总部设在厂区，但是那样办公环境太过吵闹，如果把总部放在市区的话，离厂区距离又太远了，比较不方便。110、而象你们这样的别墅正好处于市区的边缘，能够很好的起到厂区与市中心之间的摆渡的作用，可能会因此而吸引部分消费群体。另外闵行那边的漕河泾开发区里面的企业你们也应该考虑一下，毕竟两者距离比较近，而且他们是以高科技为主，对办公环境的要求也比较高。被访者之二：某贸易公司高层管理人员性别：男 年龄：35岁左右 学历：不详 家庭月收入：不详行业：贸易类 职务：副总经理Q我们这次来是想向您了解一下关于企业对于商务别墅的需求，您能就本行业的角度谈谈吗？A商务别墅？呵呵，我们自己原来就准备做商务别墅的，这个概念很好，很有前景。Q汇丽也想做商务别墅？在哪？您能谈谈吗？A我们当时准备在海南做的，就是博鳌，每年一度亚洲111、论坛的那个地方。那里会展业、旅游业、房地产业都很发达，而我们之所以想做商务别墅除了有个高尔夫外，也有很好的土地资源与自然景观。你们知道，亚洲论坛虽然是非盈利性组织，但那些首脑们不可能自己一个人来，商务活动、经济活动非常频繁。我们认为，在当地除了酒店外，还应该要有商务别墅，满足于消费群体对综合性功能的要求。Q您认为商务别墅的消费群体是那些呢？A购买商务别墅的是企业行为，以私营业主为主，是一种介乎于公司与个人之间的行为。Q您想像中的商务别墅是怎样的呢？A首先必须要有大的会务空间，可以用于举办家庭酒会，门前有大面积草坪，有时可以进行BBQ，游泳池也是应该要有的。如果是一个商务别墅群的话，应该设置一个112、集中停车场所，这个停车点的位置能方便迅速到达每个别墅。别墅的建筑面积大概几百平方米，现代结构的，大面积玻璃，通透性要高。应该是建造在自然景观优美的地方。当然，各个群体对商务别墅的理解是不同的。我们集团有两块地，一块60几亩，一块200多亩，我认为每块地就应该造一幢别墅，象城堡那样的，那才够气派。Q听您谈下来，您对商务别墅的理解似乎更注重休闲娱乐性，而非办公性？A是的，商务别墅包含着一个很重要的用途，就是私人聚会的性质，是企业家谈生意的一种较私人化的行为。很多事情通过正规途径谈可能效果并不是很好。谈生意，除了会带客户去五星级酒店就餐外，也可能会让他尝尝我太太的手艺，这样大家就容易相处得更加融洽。113、Q那么，请问您觉得商务别墅里是否应该配置客房以及餐厅呢？A客房是肯定要的，因为他本身还是个别墅的概念嘛。餐厅也是必须的，但这个餐厅只是用于招待客人的，绝对不是给员工用的。买别墅绝不是为了给员工们享受的。Q您觉得用于PARTY的会所是设置在家里还是别墅区有个统一的地方呢？A应该是在自己的别墅内，就是为了营造这样的感觉才购买别墅的，放在外面的话，还有什么意思？当然，这也要根据PARTY人数来看，一般来说，这样的商务别墅最多是十几个人的洽谈区域，如果人数过多的话，那还是去酒店租场地好。Q那您觉得这个商务别墅项目的消费群体是怎样类型的呢？A应该是中小企业的聚合场所吧。我是这么考虑的，对于中小公司来说，114、如果买别墅的钱比租楼的租金合算的话，最后还能永久拥有一所物业，何乐不为呢。行业方面不一定要单一性的，可以是高科技、环保的、生物工程、景观、设计类的。关键是看你们怎么去营造这个概念了。象泰康路上的尔冬强，索性搬到仓库里去了，紧随其后的就是更多人都搬进去了，似乎只有进了仓库就能获得灵感一样。这就是概念，你们就是应该去努力营造出某个概念。哦，对了，如果你们一个商务别墅的面积设置在1000平方米左右的话，那总价很高啊，中小企业是没有能力去承受的。这样不行，如果你们把面积设置小一点呢？那容积率又提得太高了。哎呀，这个项目难度蛮大的，不过你们易居向来能啃硬骨头，我就拭目以待吧。被访者之三，某信息服务公司董115、事性别：男 年龄：32 学历：大本 家庭月收入：5万元以上行业：电子贸易 职务：董事Q：企业及相关情况说明（企业日常行为、特质及行业对商务别墅的需求意向）A：对于电子行业来说，较适合于交通便利度高、档次较高的写字楼，最好在市中心的好地段，可承受租金为10000-20000元/月，面积约在200-300平方米，工作人员在20个人左右。我们公司的人员进出很频繁，也有许多具体货物的进出，所以必须要求交通便利。商务别墅？我们的意向不会很大，主要是交通不够便利，地理位置较偏远。不过，我认为其他行业可能会对商务别墅较感兴趣，比如象那些艺术类、广告类、科技类、研发类的公司，反正也没有什么客户往来，纯粹“闭门116、造车”的，那么环境优美且安静的商务别墅对他们可能会有吸引力。Q：对商务别墅的细部需求及配套需求A：如果我考虑购买或租用商务别墅，首先会看地段、其次小区环境、再次是成本。我觉得你们提出的这个概念肯定是有市场的，会受到外资设计公司的青睐。商务别墅的面积就很难说了，100多平方米或1000多平方米都有市场，一般控制在200-300平方米较好。应该有适当的符合办公条件的装修，可以配备一个专门的商务中心。在配套方面：首先是要有餐饮场所，然后是休闲娱乐方面的，还要有日用品超市。你们周边生态环境不错，这很好。Q：对于本项目的一些看法：A：商务别墅区与私人别墅区相混合，对商务别墅影响较小，但对私人别墅的影响很117、大，建议你们最好彻底分离。另外整个社区的布局也很重要，商务别墅也要求有相对的私密性。选择办公地点的首要因素首先是功能的实用性，而不是享乐性，从老板的角度考虑，总是要求利益最大化的。你们这个商务别墅目前最大的问题是：如何解决员工的上下班问题？对这个别墅我可以接受的总价是100多万，单价是7000-8000元/平方米，当然，具体要看楼盘的品质而定。被方者之四：某房地产开发公司高层管理人员性别：男 年龄：35岁左右 学历：不详 家庭月收入：不详行业：房地产开发 职务：总裁助理Q听说你们企业有商务别墅的需求？A是的，我们一直在外面找别墅，虹口公园看过，虹桥也看过。考虑是独门独院的，把总部放在那里，最多118、也就是50个人规模的别墅，就是那种花园式别墅。一定要有足够的停车库，大概15-20个车位。我们原来看过一个虹口的别墅，是申花的，价格很便宜，其他方面要很合适，两幢三层楼房，一幢六、七百平方米，另一幢四、五百平方米，正好一幢高级管理层，另一幢是普通员工，有所区分。最后没买的原因就是因为没有停车位。Q那么你们对商务别墅的需求意向大致是怎样的？A1000平方米左右，交通一定要方便，稍远一点也可以，但绝对不能超过自驾车半个小时的车程。若是有小块地、冠名权的话，很吸引诸如我们这样的企业，代表着一定的身份嘛，价格无所谓的。现在我们在仙乐斯，一年的租金要500多万元，买栋别墅只要利息不超过500万元就可以了119、。但1000平方米的别墅占地至少要一亩以上，这关系到一家企业的形象嘛，不过与地段也有一定的关系。如果你们土地不是很稀缺的话就要有一定大的面积。Q能谈谈商务别墅用于办公存在什么优劣势吗？A这个与公司文化很有关系。不过总的来说，我认为传统的别墅并不是很适合于办公。一个房间一个房间的，门一关员工干什么都不知道了。我原来参与过长阳路325号老别墅的改建工程，后来在企业的办公中就发现了这个问题，员工的惰性都很强。后来老板就在每个房间都装上摄像头，但只看得到画面听不到声音，于是又装上录音设备，就差没在卫生间装了。外国的情况就不一样了。有一年我去美国参观，有家企业也是用别墅办公的，三层楼，现代式的。他们就是120、开放式的大办公，别墅的结构采取退台式的，老板在三楼可以向下俯视，这样很符合办公的要求。另外，老别墅的折旧费与维修费都很高，一年要200多万元。Q那么对于商务别墅的细部需求是怎样的呢？A首先，装修是应该由企业自己完成，因为各个行业的要求都是不一样的。一定要有一个分批吃饭的地方，但绝对不能开伙仓的，否则买菜、洗菜、烧饭、变换口味要烦死的。这个地方可以煮煮咖啡什么的。商务别墅做起来很有难度，煤气、上下水都要做，卧房也应该设置一个，但这个卧房是只给老板专用，而不是接待客人的，工作是工作，生活是生活应该分割清晰。我在水城路改建的一个别墅，体量相对很大，4000平方米不到，里面就为他们的老板设置了一个专门121、的卧室，在办公室的后面，供他中午休息使用。Q您觉得商务别墅需要有哪些配套设施？A根据办公楼的氛围及服务特性，应该配置银行、邮局、小超市、集中的会所式的商务中心、提供集中的食堂，展室、商务型酒店。甲级写字楼有的你们都应该有，这样硬件配套成本会很大，企业类型也要好好研究。Q那您觉得哪类企业会对这个商务别墅有需求呢？A研发型、IT企业、投资、律师行，以脑力劳动为主的企业，大型国企和外资企业。不过有一点你们一定要注意，千万不要定位在中小企业上，一是他们没那么多钱，二是他们不能接受这样的概念，从高往下做容易，从低往上做就很难了。当然还有一些很有实力的民营企业，譬如新希望集团，据我所知他们就想在世纪公园自122、己建造一幢商务别墅。还适合于象我们这样的企业，我们的员工日常工作都不用出门，信息的传递都以EMAIL、传真为主，很合适。其实怎么吸引这个消费群体很关键，钱不是问题，而是在于我们去买能得到什么？你们一定要有独特创新的卖点，契合企业的需求，要有清晰的概念。2.4区域住宅市场分析2.4.1供应分析n 嘉定区住宅供应分析：占全市供应量6% 近三年逐年下跌 2001-2006年嘉定区住宅供应量图2004-2006年，嘉定区住宅供应量逐年递减，2006年全年住宅供应量约为125万平方米，约占上海市全年供应量的6%；预计2007年嘉定区住宅供应量为115万平方米，供应量持续下降。n 嘉定新城住宅供应分析：供123、不应求 月度供应量波动大图2-2-6：嘉定新城住宅供应量2.032006年1-11月份嘉定新城住宅供应总量为16.2万平方米；住宅的供应主要集中在嘉定老城区和菊园镇等，以清水颐园、和华明苑和嘉贤庄等楼盘为主，规划新城区部分尚无新盘面世。 2006年嘉定新城住宅月度供应量波动较大，最高点达到5.1万平方米，最低点为0.7万平方米，而且在7和10月市场间歇性出现零供应量。n 嘉定新城未来供应从目前土地出让的情况来看，嘉定新城主城核心区的建设正在加速进行，未来土地供应及楼盘供应将出现放量增长。从整个大板块的供应情况来看，未来供应可分为近、中、远三期：近期供应以在售楼盘的后续供应为主，总量达到11.8124、万平方米；序号项目名称开盘时间未来上市面积（）1清水颐园2006.6.24429272嘉贤庄2005.5.1574646总计117573中期供应以目前在建工程为主，总量为16.6万平方米；序号项目名称建筑面积（）1菊园5地块东侧商品住宅一期项目253602马陆东方花苑地块建造商品住宅项目738843马陆清水湾花园一期至五期149004叶城路600号地块建造一期商品住宅、二期商品住宅及公建配套用房51755总计165899远期供应以目前已出让未动工土地为主，总量约为118万平方米序号地块名称容积率用地性质占地面积（万）建筑面积（）1嘉定新城1-3、D12、D13号地块2住宅15.06813013125、622菊园新区B12地块1.2、2.0商业、住宅25.34643801963轨道交通11号线白银路站地块1.9、2.7住宅、商办6.99871609704嘉定新城马陆东方豪园东地块1.0、2.0住宅、商业22.6363339545总计701182073供应结论： 全市和嘉定区的供应量都呈现缩减趋势； 嘉定新城是嘉定未来开发的重中之重，是嘉定区未来供应量的主要集中区域； 近期和中期的供应量仍保持较低水平； 远期随着土地出让速度加快，2年后供应将大幅放量；2.4.2成交分析n 嘉定区住宅成交分析：与全市成交走势基本一致2005-2006年嘉定区住宅月度成交走势图2006.1-11嘉定区住宅成交量为126、100.3万平方米，约占全市成交量的5%。嘉定区住宅月度成交量走势与全市基本一致。住宅月度平均成交量约为9.0万平方米，与7.2万平方米的月度平均供应量相比，呈现供不应求的态势，表明市场依然有较大的需求空间。嘉定区住宅月度成交受到个案的影响较为明显，市场几个超级大盘去化速度直接影响到全区的成交量，如嘉城、金地格林风范城和安亭新镇等。n 嘉定新城住宅成交分析：成交平稳由于区域内供应较少，目前嘉定新城板块内的楼盘上市后都能得到较快的去化，成交比较平稳。2006年4-11月份住宅成交量为21.4万平方米，其中动迁配套成交2.5万平方米，商品住宅成交18.9万平方米。4-11月份嘉定新城的月度成交量为127、2.69万平方米。嘉定新城在4-6月份，住宅成交量与全市走势相同，成交量一度反弹，4月份成交量一度达到4.3万平方米；由于受到调控影响，5-11月份，成交量下跌中企稳； 2.69上海市嘉定新城主要在售楼盘去化情况名称开盘时间推案套数首月销售率（%）次月销售率（%）月均销售率（%）累计销售率（%）和华名苑2006.9.1520617241954清水颐园2006.4.2350562012852006.6.2478452520982006年嘉定新城板块只有两个楼盘有新增推案，销售情况都较为理想。尤其是区域大盘清水颐园，目前已开发到三期，前期已经入住，由于小区整体规划景观优美，社区商业也已经上马，获得128、了良好口碑，对其后期销售起到了良好的促进作用。今年两次推案，虽然正逢宏观调控，但仍取得了较高的首月销售率，目前基本已售空。而和华名苑由于是本地开发商开发，拥有一些关系客户，去化速度也较快。开盘三个月，已经售出100余套。整体来说，现阶段嘉定新城的住宅销售情况良好，主要基于下面几个方面的原因：首先，嘉定新城目前供应都集中在老城区，受土地供应限制，上市量较小，竞争不激烈；其次，嘉定新城板块聚集很多中小企业，部分员工及私营业主收入都较高，存在较大的需求量；最后，当地居民改善性需求也较高。这样的供求关系导致板块住宅去化保持较快速度。2.4.3价格分析n 上海市与嘉定区月度价格分析：全市波动明显 嘉定区129、上扬上海市与嘉定区住宅月度成交均价走势图嘉定区住宅月度成交价格走势较为平稳，基本呈上扬的态势。在5月份受到宏观调控的影响，嘉定区住宅价格出现短暂的下挫，7-10月嘉定区的住宅价格呈现出与全市走势基本相同走势，由5938元/平方米上涨到6962元/平方米。n 嘉定新城住宅月度价格分析：稳中有涨嘉定新城住宅月度成交均价走势图2006年1-11月份，嘉定新城住宅成交价格以4476，6749为区间围绕5540元/平方米上下波动；总体来说，受宏观调控影响不大，没有出现成交价格大幅下跌的局面。从目前主要在售的两个楼盘，和华名苑和清水颐园来说，其销售报价分别为5600-6055元/平方米，和5200-660130、0元/平方米；众宇花园（嘉贤庄）由于以别墅小区为主，其内配套的公寓销售价格偏高，达到6630元/平方米。2.4.4产品分析n 规模分析嘉定新城主要在售楼盘规模比重图从目前嘉定新城在售的楼盘看，规模在5-20万平方米以上的楼盘最多，比例达到54%，其次是20万平方米规模的楼盘，比例为31%，5万平方米以下楼盘的比例为15%。n 房型分析根据统计数据显示，嘉定新城的三房是绝对供应主力，总体比例达到76%；两房的供应比例仅为12%；复式和其他供应分别为8%和5%。n 主力面积分析嘉定新城在售楼盘房型普遍偏大：两房集中在90-110平方米，三房集中在130-160平方米，复式等大房型所占比重较小。市场131、上的小户型房源较少，清水颐园和鸿达嘉苑有部分90平方米左右的小户型产品，基本销售完毕；市场上130-160平方米的产品销售良好；200-240 平方米复式结构的产品由于总价相对较高，去化速度受到一定影响。嘉定新城主要在售楼盘主力面积分布图n 面积段分析嘉定新城主要在售楼盘各面积段比重图嘉定新城的90平方米以下的住宅供应量很小，约占9.4%；120-160平方米和160-200平方米面积段是供应的主力，约占总量的82%。主要个案调研数据汇总：项目名称建筑规模（）容积率销售价格（元/）主力户型（）户数户型比例建筑形态和华名苑299131.25853130-150206130-150：85%；100132、-110：7%；200-250：8%3栋11-12层小高层3栋5-6层多层清水颐园2700001.35295128-140200091-110:23%;128-140:67%;160-330:10%52栋5-7层的多层;2栋11层小高层鸿达嘉苑400001.0498093-9840093-98：80%；110-133：20%12栋6层多层;嘉定颐景园730001.0550690-11046590-110：47%；120-165：42%；207-220：11%；33栋5-7层多层9栋1-3层低层金地格林春岸1530001.25940240-250412240-250：60%；300-370：30133、%21栋5-7层多层;14栋3-4层低层;8栋11-14层小高层众宇花园1000000.328056160451140-160:69%;260-420:31%7栋9-11层高层99栋1-2层低层产品结论： 从建筑规模看，嘉定新城目前在售楼盘建筑规模多集中在15万平方米以下，大盘的开发数量较少； 从建筑形态看，目前嘉定新城在售楼盘的建筑形态以多层为主，小高层次之； 从户型比例看，各楼盘户型多集中110平方米以上，小户型产品比例供应较少；2.4.5客户分析n 以本地居民为主，用于自住占绝大多数嘉定新城楼盘的去化主要以嘉定镇为主，约占总成交量的85%；嘉定新城的楼盘可以辐射至马陆镇及周边；该区域的楼134、盘主要以嘉定本地人自住需求为主，以改善生活品质和婚房为主，而以投资为目的的客户相对较少，这与嘉定新城的规划和定位有关。嘉定新城客户类型分析一览表客户类别客户群体购买目的和华名苑以本地居民为主，动迁户、嘉定镇和马陆镇居民、周边工厂职工自住清水颐园本地居民，部分市区工作人员、当地企业工作人员自住投资嘉定颐景园本地居民，动迁户自住金地格林春岸本地居民，以改善生活品质为目的自住鸿达嘉苑本地居民，子女婚房为主自住众宇花园改善生活、公司私营企业主和中高层收入群体自住嘉定新城住宅的客户主要以自住为主，持有该目的的客户比重达到92%左右，以投资为目的的购房客户比重为5%，两者兼之的购房可以的比例为3%左右，这135、类客户大多数是在嘉定新城工作的年轻人，他们的目的是以短期自住，几年后投资，因此对面积的需求也相对较小。2.4.6住宅分析结论n 供应结论嘉定新城房地产市场现阶段和近期的供应量都不大，但随着嘉定新城主城区的开发建设，2年后市场供应将出现大幅放量，届时竞争将比较激烈。n 成交结论目前在售楼盘都保持良好的去化率；开盘首月销售可达到50套左右，正常期的销售每月也在20套左右。n 价格结论嘉定新城住宅价格基本在5000-6600元/平方米，在嘉定区也属于较低水平；随着区域公建配套和生活配套的成熟，轨道11号线的开通，嘉定新城区价格有一定上涨的空间。n 产品结论该区域产品以小高层、多层和底层为主，主力供应136、面积段130-160平方米，规模大盘较少，大户型产品为市场的接受度高，复式结构的产品去化速度较慢，对车位配比的要求不高。n 客户结论目前客户主要以嘉定镇本地居民购房为主力，改善性需求和婚房为主，部分私营企业主也是购房群体中不可忽视的群体。项目发展初步建议l 随着嘉定新城发展的不断加快，区域内房地产产品去化良好，区域项目住宅项目开发，具有一定的发展前景。l 新城区内现有普通商品住宅产品以多层为主，小高层次之，且项目品质整体有待提升，从而为区域发展精品公寓住宅提供了历史性与未来性选择。l 区域项目以当地区域内自住消费需求为主，尤其是位于区域内各私营企业主及各类企业职工为其消费的主力之一，这点对项目137、住宅开发非常值得引起重视。项目在满足园区内部配套生活物业需求的同时，如何与外部相关消费需求有效对接同样重要。四、项目分析1. 项目认知1.1地理位置项目位置n 上海文化信息创意产业园位于嘉定区n 地处规划中的嘉定新城东南n 项目西面紧挨沪嘉高速公路，北面接宝安公路。n 项目位其两路交汇处1.2项目现状n 项目地势平坦，地块较为规则，呈长方形状，南北长，东西短。n 项目区域内具有一定的待动拆迁民居及待征农民用地。n 项目周边工厂企业较多，且部分厂房已废弃，整体形象较为破败n 项目所处区域周边商务办公发展滞后，欠缺必备的办公氛围集聚。同时，周边商业服务设施稀少，生活配套机能缺失，商业氛围淡薄。1.138、3交通条件n 对外交通嘉定区离上海市中心人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。其对外交通十分便捷，境内路网密布。高速公路有沪嘉高速公路，沪宁高速公路、312国道、204国道、沪宁铁路、沪杭铁路，连接江苏的沿江高速公路。n 内部交通嘉定新城内有新城主城、上海国际赛车场、城北路和菊园四个公共交通枢纽，另外有新成路和新城核心区两个辅助交通枢纽。新城内的主干道基本已建设完工，次干道多数处于施工建设中。n 轨道交通根据上海市轨道交通系统规划，进入嘉定新城主城区内的轨道交通线是轨道交通R11号线，其一期北段工程将于2010年建成通车，终点为浦东三林，二期建设将139、从浦东三林开到南汇临港新城。轨道交通11号线北段工程主线起点为嘉定区城北路站，终点为浦东新区上南路站；支线是从嘉定新城站分岔，经过国际赛车场，终点墨玉路站。 在嘉定主城区内，轨道交通11号线共设6个站点：城北路、静宁路、白银路、嘉定新城、马陆镇、南翔车站。途经站点数量南翔站马陆站嘉定新城站城北路站汽车城站墨玉路站中山北路站 （换乘3号线）7910131314愚园路站（换乘2号线）91112151516徐家汇站（换乘1号线）111314171718根据上表，可以推算出11号线通车运行后，从嘉定新城站到上海市区的轨道交通换乘站中山北路站、豫园路站、徐家汇站的通勤时间分别在30分钟、36分钟和42分140、钟。通车后，从嘉定新城到上海市区将十分方便。1.4产业发展及周边1.4.1嘉定产业规划嘉定素有“江南历史文化名城”的美誉，同时也是著名的科技城和汽车城，其发展战略中定位了南、北、西、中“四大板块”。 嘉定发展战略规划图北部板块西部板块中部板块南部板块嘉定新城主城南翔以生活服务、现代物流、专业性市场为主综合发展板块。以汽车零配件、光电子、生物医药、IT产业为主先进制造业板块。集文化教育、科研培训、休闲度假、生活居住综合性现代化城区以汽车整车及零部件制造、汽车商贸博览研发为主国际汽车城板块。项目则位于四大板块中的中部板块。中部板块是嘉定主城板块，是集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住141、等功能于一体的综合性现代化城区。1.4.2嘉定新城产业规划新城主城区的产业规划以现代服务业和先进制造业为主，未来将建成集商务、商业、会展、休闲、中高档居住等多种功能于一体的上海西北部区域商务中心。嘉定新城主城区产业规划图本案公共服务设施用地产学研综合用地一、二级居住用地商住综合用地嘉定新城中心区位于嘉定新城主城区南部，东临市级都市工业园区、西接上海国际赛车场及其配套区。在行政区域上，中心区规划涉及马陆镇、安亭镇和嘉定工业区三大区域。其产业定位为以汽车产业为核心的现代服务业，重点培育以大型制造业、研发总部等的总部经济，同时促进体育运动业、商贸物流业以及文化教育业的发展，形成第三产业高地。而本案则142、位于嘉定新城的南部，周边以居住用地和商住综合用地为主，也有部分产学研综合用地规划。1.4.3周边园区及经济城解读n 上海希望经济城解读上海希望经济城成立于1993年7月, 是一个市级综合性经济开发区，占地12.8平方公里。至2004年7月，希望城已累计注册企业近8000家，其中，不乏全球500强及国内外知名企业，如麦当劳、百事，飞利浦，人头马，西口彩印，以及上海中铅股份、扬子木材、四川希望集团等。其内部希望花园酒店占地面积为30亩，按四星级宾馆设计、装潢和配置硬件设施，由综合主楼和七幢各具欧陆艺术风格特色的别墅群组成，服务于经济城内企业的会议、商务等群体活动。这些企业在行业分布上，以第三产业为143、主。其中对外贸易所占比重最大，占到总量的56%，服务业占到8%。另外，工业也占据了较大的比重，为18%。从企业性质看，目前希望城内的企业以私营企业为主，三资、国有、集体等多种经济综合发展的结构。希望城典型企业分类表外资企业史密斯（中国）有限公司、上海东康高热耐火制品有限公司、上海中荣弹簧有限公司、上海飞利浦照明有限公司、上海震旦办公设备有限公司、重机（上海）工业有限公司、伟创力电子科技（上海）有限公司民营高科技企业上信电子商务、长城计算机网络、上海威达集团有限公司、上海众望信息工程有限公司全国民营企业50强上海希望饲料有限公司、上海用友软件有限公司其他著名企业上海展望企业集团、上海紫澜门实业发144、展有限公司、上海华克斯实业有限公司、上海威达贸易有限公司、上海中曼置业有限公司、上海东方名流广告有限公司n 上海沪嘉经济城解读上海沪嘉经济发展区是1994年经嘉定区人民政府、市农委批准成立的经济发展区，是集商务咨询、注册办证、税收、会计代理等综合功能为一体的私营经济城。园区一直全面致力于内外资、一二三、大中小项目的招商和建设。累计注册企业8900多户，引进注册资本68多亿元，税收达17亿多元。沪嘉正以高速发展的态势在沪上崭露头角，扶持培养了一大批小巨人企业。年份注册企业注册资金(万元)税收总额(万元)19951898499277199690314550219971036619706199824145、3164689081999227186831549200020115040300620014243000076452002618390001143720031362122832214702004206719574631000200527741893094301520065964112048600沪嘉园区总体规划面积1000亩。园区内市政基础设施完备，已经实现路、水、电、气、排污、通讯、邮政和土地的“七通一平”，水资源和能源供应充足。 凡在沪嘉经济城（沪嘉经济发展区）内登记注册企业均可享受如下优惠政策：企业所得税按地方财政所得奖励100%；营业税按地方财政扶持奖励40%；新办企业免管理费；增值税146、年终一次性奖励，多交多奖！n 马陆市级工业园区园区成立于1996年7月，坐落于沪嘉高速公路马陆出口处两侧，是首批经上海市人民政府批准的市级工业区。马陆工业园区面积17平方公里，区内的道路、雨水、污水、自来水、电、通讯、煤气管线已形成区域网络，并建有各类厂房、商住楼，是一个综合性的经济开发区。 作为市级工业区及国家高新技术园区，马东以优良的投资环境、优惠的入园政策、优质完善的服务体系受到了世界各地企业的青睐，已经有258家企业落户于马东工业区，其中不乏国内外的知名企业，如：美国的麦当劳、日本的重机、西口彩印、震旦集团等。马陆市级工业园区与浦东新区享有同等优惠政策。凡在马陆工业区投资的项目，项目审147、批、土地征用、工程建设、水电供给、工商登记等实施一站式审定、一条龙服务，并提供包括海关、商检、保税仓库、外运、金融、生活娱乐等配套服务。投资者进区购买或租用厂房、土地，价格十分优惠。 马陆市级工业园区完善的基础设施、良好的投资环境和优惠的招商政策，已吸引了来自世界各地的投资项目。法国人头马公司，美国的伟创力、百事、麦当劳、ABC钢结构等公司，德国的东康、EGO公司，日本的尼普洛、三荣电器等公司，台湾的正峰工业、寰宇公司等一批世界著名工业公司已落户马陆市级工业园区。 2.项目分析2.1项目SWOT分析S-优势n 项目可依托优质的上海城市平台效应项目地处上海，位居嘉定新城东南门户。随着上海城市综合148、竞争力优势突出，国际大都市形象定格，其对长三角区域乃至国内外其他企业具有强大的凝聚力与号召力，大量的企业都将其研发中心、总部搬迁至上海。n 项目具有一定的区位优势本项目位于上海的西北嘉定区的“中国乡镇之星”马陆镇，扼守上海市城市发展规划中“三城七镇”的嘉定新城的西南门户，毗邻上海国际汽车城和F1国际赛车场。n 项目具备良好的交通可达性项目位于沪嘉高速公路与宝安公路交汇处，具备快速通达上海市区各重要节点的条件，同时规划建设中的轨道交通11号线亦途经本项目。n 项目周边生态环境较佳2006年，马陆镇获誉“全国环境优美镇”。项目周边区域整体生态绿化保护较好。n 项目自身用地属性较佳项目用地规则，地势149、平坦，综合容积率较低，且具备一定的开发规模。项目具备较高的得地率的同时，项目良好的物理属性为项目高起点规划与高水平的持续开发创造有利条件。n 区域具有良好的产业发展基础作为上海首屈一指的乡镇，马陆经济发展有目共睹，并以“稳二进三优一”的发展战略统领全镇经济，使马陆经济继续保持着高速发展态势。同时大量的内外资企业进驻区域，为区域商务升级提供良好的支撑。W-劣势n 项目周边商业办公氛围淡薄项目所处区域基本上为“纸上规划”处于待开发阶段，尤其是周边商务办公发展滞后，欠缺必备的办公氛围集聚。同时，周边商业服务设施稀少，生活配套机能有限，商业氛围淡薄。n 区域外在认知度单一有限马陆虽强调大力发展楼宇经济150、与打造现代服务业集聚带，但总体上仍处于一种待开发状态，区域外企业单位认知度依旧有限，仍更多是呈现给众多企业的是“工业强镇”的单一形象。O-机会n 迎合内容文化产业发展趋势近年来，以数字技术为载体的内容文化产业迅速崛起，在世界产业中的比重逐年增加，成为一个高速增长的产业，并引领着当代文化产业发展的新趋势。本项目产业发展立足于此，可谓抢占先机。n 市区镇各级政府的大力支持地块的立项开发，符合上海市现代服务产业发展、上海数字内容产业等相关发展规划，同时亦是地方政府的重点发展战略之一，其必将获取市区镇各级政府的大力支持。n 工业地产价值得以不断彰显随着楼宇经济、总部经济的发展以及工业用地集约化发展趋势151、等因素，城市郊区区域的工业地产价值得以不断彰显。n 三方强强联盟，资源整合优势凸现项目由上海东方网股份有限公司、上海市信息服务业行业协会、马陆镇政府共同营建，可谓强强联手，资源整合优势凸现。W-威胁n 上海各类数字内容产业园区兴起目前，上海各类数字内容产业园区兴起，如徐汇的上海数字娱乐中心、张江科技文化创意产业基地、上海多媒体产业园区、上海多媒体谷等，其他园区的相继兴建，将不可避免地对有效客户进行拦截与分流。尤其是各区根据经济发展所需，基本呈各自独立发展，竞争渐趋激烈。n 数字内容产业尚处于初级发展阶段尽管数字内容产业发展势在必行，但纵观整个产业的发展，数字内容产业发展的时间太短，缺乏数字内容152、产业的基础环境，产业链还没有完全形成，是目前制约数字内容产业发展的最大瓶颈。n 市场风险变化莫测项目规模较大，开发周期长。未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目商业市场风险凸显。综合评介综上所述，本项目地处上海，扼守嘉定新城南门户，傍依沪嘉高速公路及规划建设中的轨道交通11号线，再加上周边良好的生态环境、产业基础及良好的用地属性，项目具备高水平高品质产业园区开发的先天条件。迎合数字内容产业发展趋势，园区营建三方的资源强强整合，各级政府的大力支持，园区兴建将获取良好的外部发展环境。项目周边因开发滞后所带来的商业商务氛围的淡薄与公建配套设施的缺失，同时上海其他类似园区的上马与建设中、数153、字内容产业自身发展的起步阶段，无疑将为园区的发展定位及今后运营提出挑战，项目同样面临着一定的风险。因此本项目的开发必须在一个有效的开发策略支持下方能取得一定的竞争优势。2.2项目开发策略根据上述SWOT分析，对本项目发展策略作如下思考：SWOT矩阵分析优势 Strength劣势 Weak 良好的区位优势 交通可达性较佳 地块物理属性较好 生态环境佳 较好的产业基础 区域开发滞后 对外认知度有限 商务形象差机会 Opportunity策略一策略二 迎合产业发展趋势 政府大力支持 工业地产价值彰显 三方强强联盟发挥优势，抢占机会。利用机会，克服劣势。威胁 Threaten策略四策略三 园区竞争渐趋154、激烈 产业发展处于起步阶段 未来市场风险变化莫测发挥优势，转化威胁。弱化劣势，规避威胁。项目开发策略图示发挥优势，抢占机会S O战略“资源整合，建立优势”的市场竞争策略整合多方资源，建立竞争优势，形成项目“产业高地”。Action :地段资源整合/政策资源整合/产业资源整合/社会资源整合利用机会，克服劣势OW战略“招商先行，经营主导”的市场营销策略打破“重销售、轻经营”的传统思维，招商先行，租售并举，经营主导。Action :统一规划统一管理/招商先行/专业运营/发挥优势，转化威胁ST战略“尽快入市，抢占先机”的风险控制策略发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，规避市场风险。Actio155、n :建立项目比较优势/把握入市时机及开发节奏先配套后产业/等弱化劣势，规避威胁WT战略“品质设计，引领市场”的产品开发策略高标准规划设计，以“高性价比”建立产品竞争优势，从而引领市场。Action :主题产业园区设置/business park导入/生态环保办公概念等项目分析总结n 经过上述分析，可以明确本项目A. 具有园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。B. 项目开发同样获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合、迎合产业发展趋势等C. 项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和市场竞争渐趋激烈的态势，机会与挑战共存；n 156、结合市场形势和项目自身条件，提出以下项目发展策略“资源整合，建立优势”的市场竞争策略“招商先行，经营主导”的市场营销策略“品质优先，引领市场”的产品开发策略“尽快入市、抢占先机”的风险控制策略n 在上述策略指导下，本目策划必须做到高起点定位高标准规划高效率营销五、项目定位定位前的思考 概念营销、产品营销，孰先孰后？先营销概念，后营销产品。概念营销为产品营销营造良好的环境与氛围，即造势在先；产品营销为概念营销提供价值基点及内容支撑。两者良性互动，方能成就经典。 当下的市场需要什么样的产品？拥有文化内涵的产品。在产品竞争越来越趋于同质化竞争的今天。如何塑造产品的独特性进而在竞争中脱颖而出，增加产品157、内涵，尤其是注入与沉淀产品的文化价值，获取与消费者心灵上的沟通与精神层面的认同，显得至为重要。 展开营销工作的要点是什么？实现文化信息产业与房地产产品的无间融合。对于本项目今后营销工作的开展与执行，如何实现作为产业园区的项目价值体现与进行房地产项目开发所获取的利润收益有机结合，这将成为其首要解决问题。1.项目整体定位1.1整体定位契机l 项目定位着眼于上海的整体发展n 上海平台：作为中国经济中心的上海，其国际大都市形象定格，其城市平台效应彰显，成为国内外企业立足与发展的首选地。n SBD发展：随着上海城市化进程的加速，郊区城市化发展相对成熟，尤其是完善的多维交通体系将上海各区域有机地串联起来，158、上海SBD发展具备得天独后的条件l 项目定位迎合数字内容产业发展趋势n 大势所趋：人类发展进入了信息化知识经济时代，数字内容产业作为新兴产业在各国发展中具有重大的战略地位，我国数字内容产业同样获取了快速的发展n 基础较好：作为国内数字内容产业发展的领先者的上海无疑具备了产业发展更为理想的基础与条件l 项目定位立足自身用地条件n 自身条件：项目用地具备园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。n 外部环境：项目开发同样获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合等l 项目定位符合产业园区自身发展规律n 商务花园兴起：通过对国外案例的研究，国159、外的传统的产业园区正在不断地向商务花园（Business Park）的形式发生转变。链接1：上海SBD发展专题研究l 何为SBDSBD（Suburban Business District），即郊外商业商务中心。目前，国内外对其尚没有一个统一定义，综合多方面观点并结合当前实际，我们将其定义为：分布在大型城市或大型都市商业圈周边甚至是其卫星城镇的一系列组团式的功能性商业区域，它们通常位于若干条主要交通线路的交汇处，依托有便捷的交通优势。区域内将根据其地理、经济、文化以及人口分布等特点分布有特色商铺、购物中心、宾馆酒店、办公楼宇、高档住宅甚至体育中心、大型展馆、物流基地等设施，并以一定的辐射能力覆160、盖若干平方公里的范围，满足该区域内居民的商业和商务需求。l SBD的地位和作用从定义中可以看出，SBD具有规模较小、服务灵活、特色化以及交通便捷等优势，这些特点将使SBD成为中央商业商务区（Central Business District ,CBD）的有效补充，二者相互呼应，共同成为整个都市商圈合理布局的有机组成部分，体现出了“多轴、多中心、多组团和多样布局的特点”。l SBD的发展历程SBD的概念源于上世纪50年代的美国。当时，美国为解决城市规模过大、区域人口过于集中引起城市功能不足的问题，在大型城市周边建造了一系列组团式的功能区域，称为SBD。尤其是上世纪80年代，随着美国房地产泡沫的破161、灭，市区商业商务中心的辐射功能相对变弱，而所谓的“边缘城市”郊区商业商务中心（suburban business hub）开始发展壮大，当时比较著名的有美国休斯敦城郊的风雨商业街廊（Galleria）和绿点（Greens point）等。后来，美国的SBD模式逐步被世界上其他一些地区所采用并延伸出若干新的模式。区域内的服务项目也不再仅局限于单一的以大型百货商店分店（junior department store）, 杂货铺（a variety store）和大型特色商铺（larger specialty store）等为代表的shopping性质的服务，而逐渐发展为集办公、购物、休闲、娱乐、居162、住、展示以及商贸服务为一体的多功能商业区。其服务领域越来越广泛，服务种类也日趋多样化。目前，世界上最成功的SBD模式包括美国郊外商业商务中心、英国伦敦城镇生活中心和东京都圈商业商务中心3种。l 国外三大SBD成功模式n 美国郊外商业商务中心 主要被划分为商务区、商业服务区、住宅区、休闲和体育区四大主要区域。 商务区主要包括个性化、面积不等、低密度和低高度的企业总部办公楼；商业服务区则集中了购物、餐饮、银行、保险、酒店、学校、医院、信息和会议等配套服务，法律、会计和咨询等中介服务；在住宅区内，单体别墅、联排别墅和小高层等建筑形式以低密度、低容积和高绿化的方式建设；以网球场、高尔夫球场为主的高档休163、闲设施与公共健身等一般设施相结合，露天主题体育公园和封闭式体育馆相结合，形成休闲和体育区。n 英国伦敦城镇生活中心采用邻里结构模式。核心区内进行较高密度的开发；中心区土地混合使用，设置包括学校、医院和社区服务在内的设施；而居住区则集中布置在位于公共中心步行距离内。最终，实现开敞空间的网络化。n 日本东京都圈商业商务中心模式 类似于世界上众多大都市群所采用的卫星城模式。上世纪80年代以来，日本政府开始把东京都市中心的机能向外分散。东京周围有6个新城，包括有5个卧城和1个筑波科技城。每个新城都承担一定的城市功能，分担东京负担。在立川、八王子市形成了“校院都市”；在浦和、大宫（琦玉市）形成了都市周边164、的现代服务业据点；幕张新都心、横滨MM21新都心和临海新都心等东京湾沿线城市，则计划发展成大都市新兴商务核心城市。l SBD发展成功经验经过各国多年的实践尝试和经验总结,SBD的建设已经步入一个科学发展观指导下的轨道。布斯手册（Booths booklet）中提出了彻底改造美国郊区商业商务中心须遵循的十项基本原则（Ten Principles for Reinventing Americas Suburban Business Districts），即：（1）要充分了解你所处的市场位置 (2)在SBD的建设和完善过程中要尽量取得当地社区的支持 (3)在SBD的建设和完善过程中要有战略的眼光和长165、远的规划 (4)由于开发者常把市政规划及相关的计划章程视为SBD建设和改造过程中的绊脚石,所以政府有必要着重宣传并强调SBD建设的显著成效而不仅仅是相关的文件和章程,借以增强开发者们的信心和兴趣 (5)使所谓的连通性实现最优化,具体表现为公共运输线路的最优化和住宅到工作地点连接配置的最优化。(6)要采取有效的措施提高空间和设施的综合利用率。(7)充分考虑到人们的自然性需求,设立体现人文关怀的步行区域。(8)在规划过程中,设计者们应充分考虑到运输网络的合理规划以及布局密度等因素。(9)通过建立一个公有或私有的股份制企业来具体负责土地开发和建设的运作。(10)做好车辆泊放空间的分配和管理。这十条基166、本原则是基于对美国原已成型的SBD的改造和完善的过程做出的，是人们对美国多年来SBD建设和管理的经验总结，对未来我国尤其是上海的高起点SBD的规划建设具有非常强的指导意义。l 上海未来的SBD发展之路随着上海都市商圈的迅速发展，单一的中央商业商务区（CBD）渐渐已经无法满足上海建设国际“四大中心”的要求，更无法满足人们尤其是地处城郊的居民对商业和商务的需求。在这种大的背景下，SBD的建设将被提到上海“十一五”规划的决策日程。SBD的建设和发展将不但可以大大缓解中心商务区的负担，更将有利于上海都市商圈的合理化布局，为未来的发展储备充足的潜力。n 建设上海特色的SBD上海SBD是指以上海郊区新城和167、中心镇的核心地域为载体，服务上海全市及长三角周边省市的郊区现代服务业集聚区。由于依托重点区域和重点项目，并融合交通网络、区域功能、产业特色和人文环境等要素，SBD将拥有比较优势和较高能级。 上海SBD建设将主要采用新城中心紧凑型、交通干道沿线组团型和若干集群散落聚合型三大类型。朱桦透露，SBD将选择在大都市郊区新城、大型路网交通枢纽、产业园区密集地交汇区域等区域设立。其主要功能结构包括，大型郊外购物中心、大型品牌折扣店和大型专业店的购物休闲区；商务楼群、郊外型商务别墅组成的商务办公区；包含五星级宾馆、假日酒店、度假村和酒店式公寓的酒店宾馆区；以及以大型地面、地下停车场为主的其他配套区。上海未来168、几年将根据不同地域特色、产业资源和功能定位，形成若干个不同载体内涵、不同辐射范围、不同功能特色的SBD。朱桦透露，这些新兴的SBD将集酒店、办公室、停车场、购物、公共服务和公寓等于一体，统一规划建设。每个SBD总面积在10万-50万平方米，辐射1小时车程的上海市区及周边省市相关地区。每个区、县可有3-4个SBD，以体现多轴、多中心、多组团和多样布局的特点。n 上海未来六大SBD上海六大SBD的启动开始: 分别为南汇新城、嘉定新城、松江新城、南桥新城、浦东空港和青浦赵巷。SBD功能介绍 南汇新城南汇新城SBD还将建设有产业依托的中小型长期专业展馆。朱桦透露，南汇新城将鼓励制造商发展类似于五金、机169、械零配件展览等专业性展览活动，并将大大强化现场交易功能。嘉定新城嘉定新城SBD将依托沪宁线，以嘉定新城核心区为基础，规划F1赛车场辐射半径约3公里范围为重点区域，集商业、金融、办公、文化娱乐和高档居住服务为一体，形成以汽车服务、研发交易、会议展示和文化娱乐为特色的SBD。松江新城松江新城SBD将依托沪杭线，规划松江客运枢纽站及周边1平方公里为重点区域，以松江新客运中心陆上交通服务、站前商业服务为主，大力发展购物中心、办公楼、餐饮娱乐、五星级酒店和郊外别墅群，形成以商业服务、生产服务和教育文化服务为特色的SBD。主要包括松江新城、九亭、新浜三大郊外商业商务区。南桥新城南桥新城SBD将依托奉贤“通170、江达海”的区位优势，规划南桥新城A4、A30交界处为重点区域，以游艇生产、维修、展示和销售为产业基础，海湾度假、休闲娱乐和综合配套为特色的SBD。浦东空港浦东空港SBD将依托浦东航空枢纽港，以机场镇新建大型工厂直销店为重要载体，形成集民航运输、航空物流、品牌直销、免税商业、服务贸易、会议展览和旅游娱乐等功能于一体的SBD。青浦赵巷青浦赵巷SBD主要依托青浦毗邻苏浙区域优势和环淀山湖旅游资源优势，以OUTLETS（奥特莱斯）品牌直销广场为主体，宾馆、假日酒店为配套，集购物、观光、餐饮、娱乐和商务休闲为一体的SBD。链接2：国外案例研究：后工业服务园区模式“商务花园”l 何为BusinessPar171、kBusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，即选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。类型主要内容从产业类型来看Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。从地理区位来看主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性从园区功能来看已将传统的172、生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显从园区规划来看表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发哺生态。l 国际Business Park 演变历程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEW TOWN基本情况城市边缘，由多组小规模建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重于基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教173、育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素，与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区l BusinessPark的特征与产生条件n 产生条件 高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。 经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住 城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生174、存空间。n 具备特征 生态的 低密度的 低成本的 与城市联系紧密的 自成系统的 有足够人力资源支持l BusinessPark的客户特征l BusinessPark与CBD比较研究商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的175、载体客户群1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司呼叫中心、快递服务公司等2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。4.企业对自身形象展示的需要很高。客户心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成176、本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。l BusinessPark国外案例参考n 欧州商务花园案例杜柏林Park west西区商务花园 PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。 PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地177、区，都可以便捷的进入商务花园。 14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。 以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。 园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。 到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。n 亚洲商务花园案例 新加坡商务花园 新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 为了更178、集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力； 注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面179、积的15-40%。 商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；n 美国商务花园案例美国硅谷Silicon Valley 硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。 硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。 目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEW TOWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。如今的180、硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。 在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel 的商务花园规模与Oracle 园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel 园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。 1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。1.2 项目定位原则n 产业支持与长远发展：迎合数字内容产业发展趋势，确定项目发展的核心产业功181、能定位，引领基地产业集群化发展。n 打造复合功能区充分发挥项目优势，抓住机会点，保证产品的设计合理，产业支撑完整，功能配套完善，从而形成项目的复合功能区发展方向。n 打造项目自有生态链结合开发商和客户各自的利益，设计和创造市场领先产品，打造差异化产品，打造项目自有生态链，优化与提升区域生态办公环境。n 长短期收益结合通过项目开发带来快速的现金流回报，从而获得短期利润；同是考虑产业园区的培育与发展，为项目长远发展奠定基础。1.3 项目主题定位文化、创意、信息、休闲产业城市经济综合体关键词：产业主导、综合体n 产业主导，说明了项目是一个产业园区，而非单一的社区；说明本项目主要为文化、创意、信息、休182、闲产业类企业服务。n 综合体，直接说明了本项目的复合性，既传达了项目为具备商务、商业、居住等复合功能的物业载体，又体现了园区集研发设计、孵化投资、服务培训、交易展示等多功能的平台属性。1.4 项目形象定位上海生态型、数字内容文化产业名片n 上海名片：一方面项目整体营造的品质与形象能够代表上海，另一方面项目所培育发展的产业所带来的经济增长同样能成为上海经济发展的重要节点。n 生态型：突出项目的外部环境与内部建筑的生态环保性。n 数字化：项目主要发展的文化产业是新兴的内容产业，其以数字化技术为手段与载体。同时也体现出园区的信息集成与智能化设施应用。n 内容产业：阐明园区导入的核心产业，体现园区产业183、发展特征。1.5 项目产业定位主要以发展3G移动娱乐、数字媒体、内容软件、宽带多媒体应用和多媒体展示等数字内容产业为核心产业。 核心产业配套产业关联产业3G移动娱乐、多媒体技术应用、数字游戏等数字内容产业休闲娱乐、生活居住、商业服务等创意设计、展示交易等服务业以及园区房地产开发1.5.1核心产业对于核心产业，我们又把它区分为四个大类。这四个大类的产业是带动园区发展n 数字影音应用 数字化拍摄、传送、播放之数字影音内容； 传统影音数字化：传统音乐、电影、电视节目进行数字化数字影音创新应用； 数字音乐、数字KTV、互动随选影音节目等。 数字出版典藏：包括数字出版、数字典藏、电子数据库等n 数字游戏184、: 家用游戏机软件 (Console Game-PS2、XBOX、GameCube) 个人计算机游戏软件 (PC Game) 掌上型游戏软件 (PDA、Gameboy、手机游戏) 大型游戏机台游戏 (Arcade Game)n 多媒体技术应用 多媒体数据压缩、图像处理：它包括HCI与交互介面设计 、 多模态转换、压缩与编码和虚拟现实等。 音频信息处理：包括音乐合成、特定人与非特定人的语音识 别、文 字语音的相互转换等。 多媒体数据库和内容检索：包括多媒体数据库和基于多媒体 数据库的检索等。 多媒体著作工具：包括多媒体同步、超媒体和超文本等。 多媒体通信与分布式多媒体：包括CSCW、 会议系统 185、 VOD和系统设计等。 多媒体应用：CAI与远程教学、GIS与数字地球、多媒体远程监控等。n 网络服务及内容软件研发 网络服务：提供网络内容、联机、储存、传送、播放之服务包含各类网络服务(如ICP、ASP、ISP、IDC、MDC等) 内容软件：提供数字内容应用服务所需之软件工具及平台含内容工具/平台软件、内容应用软件、内容专业服务等。n 计算机动画 网络游戏：棋牌类休闲网络游戏、网络对战类游戏、角色扮演类大型网上游戏等 动漫产业：就是动画与漫画产业的间称，其利用数码特效技术的不断创新，满足大众文艺娱乐日多元化需求，出现FLASH动画、三维动画、全息动画等1.5.2配套产业n 创意文化n 研发186、设计n 投资咨询n 展示交易n 教育培训n 信息交流n 房地产开发1.5.3关联产业n 商贸流通n 物流配送n 休闲娱乐n 宾饱餐饮n 旅游观光n 生活居住1.6 项目功能定位基于数字内容产业，致力于建设以满足各类型企业独立的商务办公需求为主，兼具提供咨询培训、展示贸易、信息交流、休闲娱乐、居住商服等复合型功能的新型商务花园。结合整体用地布局，建议设置商务办公、配套物业、商业服务等功能分区，且进行相对功能导入，其示意如下：配套物业区:功能特质: 服务公寓、专家楼等商务办公区: 功能特质: 独立式花园办公服务商业服务区: 功能特质: 休闲体验、娱乐购物等服务项目功能结构图示生活居住生活商业商务办187、公企业总部文化旅游产业办公产业服务配套居住上海文化信息产业园主导功能辅助功能文化休闲商业展示培训教育酒店商服行政中心一个园区三大板块十大功能1.7 项目概念定位龙在东方 硬实力与软实力之间的关系告诉我们，经济的崛起，背后必然有强势文化作为后盾。 在东方迅速崛起的今天，这里将出现一条传承与创新东方文化的产业巨龙 于心灵层面，这是一座东方文化主题公园，它是东方文化与商业经营的紧密结合，并达到东方文化与现代科技的极致融合文化概念示意龙在东方东方儒家文化讲堂东方文化梦工厂东方文化体验中心东方文化休闲中心东方文化交流中心东方文化艺术街区东方美食鉴赏街区东方生态居住区东方文化产业集聚区概念与功能互动“双引188、擎”： 双倍动力助推园区发展n 总体互动龙在东方上海智博汇东方文化产业集聚区商务办公区东方文化休闲体验区商业服务区东方生态核心产业居住配套居住区n 商业服务区与东方文化休闲体验区互动概念建议功能特质东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店东方文化梦工厂孵化中心东方儒家文化讲堂咨询中心、培训中心东方文化艺术街区艺术品展馆、艺术长廊、创意集市东方文化休闲中心休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场东方美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚东方文化体验中心数码影院、数码体验馆、品牌展示中心、1.8 项目物业配比建议结合项目用地条件、项目功能定位与概念定位等，我们对本项目预期上市建设物业分布建议如下：概念分区189、功能建议占地比例用地面积（）容积率建筑面积（）东方文化休闲体验区东方儒家文化讲堂、东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店、咨询中心、培训中心4%162922.540730东方文化休闲中心、东方文化梦工厂休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场、孵化中心8%325842.581460东方美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚3%122191.518329东方文化体验中心数码影院、数码体验馆、数码产品展示中心3%122191.518329东方文化艺术街区艺术品展馆、艺术长廊、创意集市2%81461.512219小计20%814602.10 171066东方文化产业聚集区企业商务区低层、联排产品办公40%190、1629200.9146628企业总部区双拼、独栋产品办公25%1018250.550913小计65%2647450.75 197541东方生态居住区白领公寓高层公寓6.5%26474.5252949服务公寓高层公寓3%12219224438专家楼独栋别墅5%203650.48146居住商业生活配套0.5%2036.524073小计15%610951.47 89606合计100%4073001.1254582131.9项目规划建议1.9.1 规划思路以人为本 东方生态以人为本、发挥资源优势、提升产品品质、保证后期入住的优越性；寻求人与自然和谐相处、强调人的活动在规划中的参与性紧扣项目定位与功能191、需求，结合项目已有自然地理环境，坚持“以人为本、人与自然建筑和谐统一”之原则，充分营造一个布局合理、道路流畅、生态环境优美的具有国际竞争力的复合型数字内容产业园区。1.9.2 规划原则n 以人为本，实现人与建筑、自然的和谐统一n 尊重自然，尊重地域情感，尊重地块肌理n 运用现代景观语言阐述滨水休闲娱乐功能n 坚持生态原则，与周围和谐共生，构筑完整生态体系n 坚持效率优先，社会、经济、生态效益统一的原则。n 环境容量的弹性原则，可以满足最大程度地人流交通需要n 满足功能，清晰合理分区，强调项目的可操作性n 坚持快速发展与开发建设合理有序并重之原则1.9.3 规划布局建议根据地块的特点以及项目“一192、个园区、三大版块、十项功能”的定位，我们对项目的十大功能进行了规划上的布局安排。n 功能布局一个园区三大版块十项功能初步构想，将项目分为三大相对独立组团，即以商务办公区为核心区域，以商业服务区为重要组成、以配套物业区为有益补充。具体布局建议见下图。东方文化交流中心、东方儒家讲堂及东方文化梦工厂东方文化艺术街区东方文化休闲中心东方美食鉴赏街区东方文化体验中心东方文化产业聚居区(商务别墅)东方文化产业聚居区(企业总部)东方生态居住区n 天际线格局从项目的产品布局来看，在长条形的项目地块上，项目的北端拥有酒店、孵化中心等高层建筑，项目的南面拥有白领公寓等高层建筑，而中部则是低密度、低层的商务别墅，项193、目呈现出两端高、中间低的天际线。从天际线看，恰似一条迎风破浪行于东方的龙舟，富于“龙现天际”韵味，贴切了项目作为东方文化产业园区的意境。n 项目主出入口设在北区整个项目的主出入口设在项目的北区，即商业服务区。一方面结合高速与宝安公路的便利，另一方面有利于导入人口，为商业服务区带来人气的集聚。n 标志性建筑建议在项目北部的商业服务区规划一幢区域标志性的建筑，达到以看到这个标志性建筑物，就能够想到文化信息产业园的效果。在位置上，建议把该标志性建筑设置于主入口，以形成门户效应。n 商务别墅区格局从产业积聚区来看，考虑到西侧有高架影响，建议在地块沿高价一测设置较高密度的联排商务别墅产品，而在东侧则安排194、低密度的企业总部产品，实现地块属性的优化利用。1.9.4 建筑风格及调性建议简洁、现代、科技以东方元素打造“建筑收藏品”结合项目企业商务平台的发展方向，应突显出其“开放、大气、国际化”等特征，同时又不失彰显入驻企业的创意研发品性，建议本项目整体采用简洁明快的“现代简约主义建筑风格”。简约主义风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。因此，简约的空间设计通常非常含蓄，往往能达到以少胜多、以简胜繁的效果。效果示意1效果示意2作为一个东方文化主题产业园，如何把东方文化融入到这样一个现代简约的风格之中是一个重要的课题。建议设计师在充分尊重园区主题风格的195、基础上，在建筑立面、景观、绿化、街具、小品等各个细节方面运用中国文化元素。使得身处园区的人既不会感到这是一个过于东方化的园区，但同时又能够随时随地感到无处不在的东方韵味。东方文化的渗透，将为项目的产品抹上浓浓的历史底蕴。这时的建筑物已经不仅仅是一个拥有适用功能的物品，而将成为一个具有收藏品鉴价值的“收藏品”。1.9.5 项目景观建议“东方之韵” 主题景观建议在每个相对独立的板块设置东方文化主题景观，以主题为串联，在整体上形成以“东方之韵”为主题的系列景观。如以中国神话故事为系列主题，制作系列雕塑作为景观小品；或者以中国各地经典园林作为景观主题，设置系列景观点等等。如此一来，以东方文化为主题的景196、观成为了一条无形的线条，把园区的各个组团有机地组合起来。具体选择何种东方文化主题，建议在项目详细规划中进一步展开和落实。在融入东方文化的同时，坚持中国传统建筑围合式空间布局与西方开放式“OPEN BLOCK（开放式街区）”规划理念相融合，立足单体项目景观营造的同时，建设与共享公共景观空间。此外，景观设计还应充分利用项目内部的水系资源，使得水系不仅仅作为水系，而且作为重要景观轴线存在。1.9.6 项目绿化建议庭院式中心绿化+点式组团绿化+带状公共绿化结合项目商务花园定位，突出其低密度生态特质，建议项目打造“多层次、全绿化”概念，实现项目生态环境的提升。即建议本项目采用庭院式中心绿化，点式组团绿化197、同带状公共绿化相组合，层次分明；绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主；满足商务办公的静谧与舒畅环境要求的同时，也表现出园区办公商务的现代感。多层次的绿化设计，有利于园区绿化在“均好性”与“集中性”方面的和谐统一，为园区打造“处处有绿化，无处不生态”的特色。效果示意1效果示意21.9.7 项目其他建议n “无公害城区”规划除商业服务区之外，项目其他区域全部采用无污染的电瓶车，禁止机动车进入。把文化信息产业园打造成为“无公害城区”。n 24小时管家式服务建议本项目适当引进“英式管家服务”，采取24小时、以人为本的多层次的优质物业管理服务，即在提供常规性的公共服务的同时，亦提供针对性的专项服务，及满足部198、分企业客户的委托性的特约服务，进而做到“全面、有效地”服务于不同的企业客户需求。n 停车位设置问题建议设置集中式停车坪、停车库解决停车问题，做到以地下停车库为主，兼具地面停车位、位体停车库。根据项目整体定位，合理设计交通动线，进入企业商务办公区的车流全部停放在商业服务区下面设置的停车库内；同时商业服务区结合休闲广场等建筑设置一定量的地面停车位，一方面解决项目通往市区班车的停放，另一方面缓解地下停车库压力及建造成本。此外，有条件地设置一个立体停车库，进而解决园区的整体停车问题。n 生态环保设计依据循环经济理论和工业生态学原理，进行生态工业示范园区营造，进而实现“通过废物交换、循环利用、清洁生产等199、手段，最终实现园区的污染零排放”的目标。建议园区在规划设计参考国内外科技园区的成功经验。首先，其设计采用生态环保的施工方法，建筑物均符合绿色建筑评估标准与生态施工法。其次，公共基础设施至少包括排水系统、自来水、污水收集系统、污水处理厂，通过这些设施加强污水回收再利用，实现水的高利用率。再次，园区内还建设了废弃物收集系统、废弃物处理中心，所有园区内企业的生产和公用垃圾基本都被合理利用，此外，生态园区还积极促进能源使用最佳化，推广太阳能、风力、气、电共生或其它可再生能源的使用，真正实现“小循环”。n 高新技术应用采用智能建筑、家庭网络、无限网络、远程监控等新型技术，以反映文化信息产业的内在魅力； 200、绿色装饰材料：建造和装修材料精良，选用污染少的绿色环保产品。 园区智能化：建议采用安全系统、周遭报警系统、监视系统、巡更系统、门禁系统、物业管理系统、车位管理系统、远程抄表系统、电梯集中报警系统、环境监测系统等 单体智能化：建议统一采用的技术：远程付费系统、呼叫系统、远程监视系统等 太阳能的利用：步行景观大道，商业文化广场等区域的道路照明采用太阳能灯和常规电力采光灯结合的形式。 屋面、基础隔热技术：加厚屋面的保温层结构，采用优质的材料和工艺，解决顶层住户的节能保暖问题，加强外墙与地面处的保温隔热。 外墙采用面砖外挂隔热技术：建议住宅产品采用面砖外挂，达到优良的节能保暖效果和隔音效果。 设置高品201、质的分户和进户门：高品质的门所具有的隔音效果，应该是既“屏蔽”隐私，又防范室内噪音污染。 室内垃圾收集处理技术：垃圾处理系统由中央吸尘、食物垃圾处理和可回收分类垃圾周转箱三部分组成。户内微小的尘土经中央吸尘系统直接收集到专用垃圾桶。 卫生间的排水处理技术：采用新型建筑室内健康排水节水系统同层排水系统。2商务办公区建议2.1功能建议生态办公，绿色商务关键词: 生态. 低密度.商务主题概念：东方文化产业集聚区商务办公区，借鉴国外优秀园区发展，引入后工业服务园区模式“商务花园（BusinessPark）”理念，结合项目周边良好的生态环境，建造较低密度的、独立的低层或多层产品，并辅之于良好的景观绿化设202、计，从而为入驻的企业客户提供高品质的物业，营造良好的生态办公环境。2.2产品建议独立的、低密度的、类别墅产品具体表现如下：n 较低容积率，较高绿化率 n 建筑密度较低，小体量，低层或多层n 独立性：独门独院，占天占地，能够为企业提供独立冠名权 n 个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体 。2.3客户定位n 客户特征我们的客户对中心城区浓厚的商务依赖度相对较低,其比较注重商务花园注重的生态环境氛围。我们的客户中大多数依靠智力创造财富 ,对便捷的交通依赖型较强,同时亦看重自身的形象我们的客户更注重环境需求，而非地段，他们需要生态办公，他们提出健康需求，他们找寻灵感泉源我们的203、客户更看重产业集群发展，更需要较为完备产业链及良好的产业平台，更需要良好的配套设施。我们的客户着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。 n 客户来源 核心客户：数字内容产业链中不同规模的企业，如数字游戏、 计算机、新闻出版及印刷，多媒体应用、 数字影音应用、网络游戏、内容软件、数字出版典藏等 辅助客户：相关配套产业的相关企业，如创意文化、研发设计、投资咨询、展示交易、教育培训、信息交流等企业 辐射客户：关联产业中的相关企业，如商贸流通、物流配送、休闲娱乐、宾饱餐饮、旅游观光等行业中的企业2204、.4物业组合与配比结合项目整体定位及商务办公区发展，根据项目产品发展方向，建议商务办公区相对弹性地分为企业商务区、企业总部区等两个子平台。产品类型功能建议占地比例用地面积（）容积率建筑面积（）企业商务区低层、联排产品办公40%1629200.9146628企业总部区双拼、独栋产品办公25%1018250.550913小计65%2647450.75 197541考虑数字内容产业发展尚处于初级阶段，本产品主要以企业商务区与企业总部区供应产品为主。此外，预留部分办公面积服务于那些国内外相关产业的领军企业。预计未来本办公商务区可入驻数百家企业，这将有利于形成较为完善的数字内容产业发展链，这亦将是为其他205、产业园区所不具备的规模优势与集聚优势。各办公产品的供应均以独栋的物业形态出现，但其内部可以实现一定程度的分割，比如一个3000平方米的领袖企业区的独栋办公，可以有效地拆分出两个企业办公区域。同时，各办公楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。另外，在本块企业办公区内相应地设置一些休闲便利型商业设施如便利店、咖啡吧等，为商务区提供基本的商用服务。2.5项目价格建议n 周边类似产品价格说明结合项目周边市场调研，类似建筑物业形态的低密度别墅产品在售成交均价在11000元/左右楼盘名称安亭新镇二期嘉怡别墅金地格206、林世界一期楼盘地址安礼路228弄茹水路1180弄芳林路555弄容积率0.590.490.67别墅形态独栋、联排独栋、联排独栋、联排装修情况毛坯毛坯毛坯成交均价10645元/11105元/11121元/n 同一供需圈内产品价格参考本项目办公产品价值确定适宜采用通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间。根据项目定位及未来发展规划，通过从区位特点，内外部环境等方面的对比分析，本项目办公产品与松江新城、金桥南区等外郊环板块商务产品属于同一供需圈内的市场范畴。可比较个案中邦MOHO企业总部花园浦东国际机电数码港用地性质工业用地工业用地工业用地项目区位金桥出口加工区南区松江新城张江高科技产业东区综合容207、积率0.61.30.8物业形态独栋低层别墅独栋多层与低层独栋多层与低层装修情况毛坯毛坯毛坯成交均价7800元/7000元/6500元/结合项目用地条件与发展定位，由于其工业用地性质的不可更改，本产品价值应低于周边同类别墅物业产品价格，与同一供需圈内产品供应具有可比较性，建议本项目企业商务办公区销售价格在7500元/左右。 3配套物业区建议3.1功能定位关键词：生活中心主题概念：东方生态居住区一个为商务花园客户的后台服务区，主要提供专家楼、白领公寓、服务公寓，兼具商业休闲的生活中心。3.2产品建议主要以高层物业形态体现，构筑生活城相对独立组团。产品以服务式公寓、专家楼为主构筑精品社区。其占地面积208、约61095平方米，容积率在2，总建筑面积预期为89606平方米。服务公寓示意3.3客户定位入驻园区企业消费为主，投资客为辅n 核心客户：项目的客户主要定位服务于入驻园区企业中高层管理人员、技术人员、相关产业专家等n 辅助客户：同时吸引本区域内的尤其是其他产业园区的企业职工以及项目区域居民。n 辐射客户：一部分随着轨道交通实施而导入的外区域消费人群及少量来自于对该区域房地产价值看好的投资商人。3.4 物业配比与组合建议合理的居住功能是本区域产品必须具备的首要功能。考虑到多层次客户的存在，一方面可分为白领公寓、服务式公寓与专业楼等三类，另一方面可以设置从70平方米的一房到150平方米的三房。此外209、，本区域还应适当配置生活所需的商业配套。功能建议占地比例用地面积（）容积率建筑面积（）白领公寓高层公寓6.5%26474.5252949服务公寓高层公寓3%12219224438专家楼独栋别墅5%203650.48146居住商业生活配套0.5%2036.524073小计15%610951.47896063.5价格建议通过调研，项目周边区域物业形态以多层、低层物业供应为主，小高层次之，高层产品暂无。目前，区域周边小高层、高层物业产品供应稀缺。新城区目前在售的清水颐园的小高层对外销售报价在5500元/平方米之间。位于南翔镇的金地格林世界一期的小高层二手房售价在7500元/平方米左右。可比较个案清水210、颐园金地格林世界一期物业状况在售新房二手房项目区位嘉定新城南翔镇物业形态小高层+多层+联排别墅小高层+独栋别墅+联排别墅+叠加别墅项目总规模27万平方米94万平方米综合容积率1.30.67项目客户区域销售为主整个上海市及周边省市项目档次普通住宅开发，嘉定新城配套住区中高档房，品牌开发国际化大型社区装修情况毛坯毛坯成交均价5500元/7500元/根据项目整体定位，结合配套物业区域产品发展方向，若在项目能实现住宅产权性质及可分割的前提下，预计本项目产品（毛坯）销售价格建议为6800元/平方米。按精装修服务式公寓来考虑，则建议其精装修成本在1000元1500元/平方米左右，其销售价格则为8300元/211、平方米。专家楼销售价格建议参考此前类别墅办公物业售价，即在7500元/平方米左右。4 商业物业建议4.1功能定位关键字：项目商服集聚区+区域商业中心主题概念：东方休闲文化体验区形成项目商服设施集聚区，打造区域商业服务中心，在服务园区自身需求的同时，为周边区域提供系统优质的商业服务。4.2产品建议建议在产品的规划和设计上，可以形成较高覆盖率、较低层的建筑格局。即区域覆盖率较高，下面为沿街铺产品，上面为“盒子产品”（层高不高的相对独立的物业），进而形成商业街区，以便于商业氛围的形成。同时也可以适当降低建筑的高度，缩短开发周期降低成本。整个商业服务区以行政服务区、数码体验区、休闲娱乐区、购物商场区等212、相对独立组团形成。一方面继承与沿续项目商务办公区的数字多媒体产业相关定位，为园区发提供相关配套服务设施，另一方面形成区域商业服务中心，在为本项目服务的同时，亦可满足周边商服需求。n 行政服务区：星级酒店+会展中心+孵化中心+服务中心等主要以高层物业形态体现，形成行政中心相对独立组团。其中行政中心主要以星级酒店、会展中心、孵化中心等构成，建议其打造为标志性建造群，构成总体的建筑效果将极具视觉冲动力，同时结合其位于整个项目的最南面，犹如企业的船帆，打造成整个区域的标志性建筑。行政中心效果示意n 数码体验区：产品体验中心+品牌展示中心+数码影院+创意集市等数码体验区，主要承接企业商务办公区延伸服务，213、以终端产品体验应用为主，同时兼具创意设计集市形成。数码影院示意产品体验中心示意品牌展示区示意n 休闲娱乐区：休闲餐饮+娱乐中心+艺术集聚区等建议引进诸如一茶一坐、星巴克等品牌休闲餐饮以及如集艺术画廊、 养生文化馆、书香咖啡吧一体的文化城等，在满足园区配套服务的同时，承担为周边区域服务的功能，形成知名的区域时尚餐饮休闲中心。 整合相关娱乐资源，如集中洗浴、KTV、保龄球馆、健身场馆、美容SPA等休闲娱乐设施，设置娱乐中心，打造多功能的综合娱乐设施。n 购物卖场区：大卖场+零售店+专业店等建议于此区域设置一大卖场，同时引进几家相关专业店以及其他零售品牌店等。在为社区提供服务的同时，亦弥补了整个区域214、的零售商业网点的严重不足，也可以为项目商业中餐饮、休闲、娱乐等带来大量的人流与人气的聚集。中型卖场示意零售商业示意专业店示意4.3物业配比与组合建议结合项目整体定位及商业物业区功能定位，根据项目产品发展方向，建议商业物业区相对弹性地分为行政服务区、数码体验区、休闲娱乐区与卖场购物区等相对独立地组团。其中行政服务区由星级酒店、会展中心等组成，数码体验区由产品体验中心、品牌展示中心、数码影院等组成；休闲娱乐区以休闲餐展销饮、经济型酒店、娱乐中心等构成；卖场购物区主要由大卖场、零售物业等组。整个商业服务区按商业街区模式打造，形成较高覆盖率的建筑群落，从而打造项目成为项目南面的形象门户。概念分区功能建215、议占地比例用地面积（）容积率建筑面积（）东方儒家文化讲堂东方文化交流中心拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店、咨询中心、培训中心4%162922.540730东方文化休闲中心休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场5%200002.550000东方文化梦工厂孵化中心3%125842.531460东方美食鉴赏街区中外美食餐饮汇聚3%122191.518329东方文化体验中心数码影院、数码体验馆、数码产品展示中心3%122191.518329东方文化艺术街区艺术品展馆、艺术长廊、创意集市2%81461.512219小计20%814602.101710664.4客户定位n 消费客户立足园区，服务新城，辐射嘉定216、 核心客户：项目商业服务设施的消费客户主要以服务园区入驻企业、从业人员等及周边区域居民。 辅助客户：结合项目品质及其独特性、地标性，作为整个嘉定新城商业服务设施的重要组成部分，项目服务整个新城市民。 辐射客户：随着轨道交通的开通，在获取一定发展的基础及开发不断完善的前提下，辐射整个嘉定区以及上海市。同时也为来此旅游观光的外来人员提供完善的配套服务。n 购买客户以个人投资客户购买为主若项目具备产权物业出售条件，则项目物业分割后销售，其主要购买客户将来源于沪、江、浙等区域的个人投资，同时企业经营机构及专业投资机构（含QFII）购买亦将会占有一定比例。4.5价格建议通过对区域现有在售社区型商铺及纯商217、业设施销售价格调查，如以清水颐园为代表的社区型沿街商铺成交均价在8000元/平方米左右，纯商业设施如罗宾森广场成交均价在20000元/平方米左右。根据园区居住物业的销售价格在6800-7500元/平方米的建议，结合成熟发展区域经验参考，即一般商业物业产品售价为住宅产品售价的2倍左右。按此推理，取其中位值，则本项目商业销售价格在14500元/平方米左右。总体参考下来，建议本项目的商业销售均价在15000元/平方米。六、项目开发策略建议1项目总体开发思路1.1开发理念n 先规划，后开发坚持园区开发运营中的规划龙头地位，邀请国内外知名规划设计公司，统一进行园区规划，确定一个可行的高水平高质量规划方案218、，从而指导园区的后续开发与运营工作。n 先招商，后经营在园区立项目动工建设以前，一定要进行大量的有效的招商工作，在进一步了解意向客户且能够有效地给予满足其需求的同时，进一步明确产业园区发展方向，指导园区后续开发工作；另一方面亦为园区的今后产业的发展奠定坚实的客户基础。在园区开发过后，应坚持统一经营的指导原则，建议可以设置类似园区管理委员会的统一管理机构，有利于园区今后开发的有序进行与园区品牌的统一推广。n 先产业，后地产本项目开发成功的关键因素在于前期企业的导入与产业的发展。只有项目的商务办公区得以发展起来后，项目的其他配套物业与商业物业等房地产项目发展才能具有引擎拉动，即通过商务办公区的发展219、导入大量的外来人口以及培育区域的产业基础。n 先配套，后办公一个优质的商务办公区的营创，均离不开其周边具备一个完善系统的商务条件支撑。结合项目周边开发的滞后性及商服设施的稀缺，我们认为在项目开发中应该做到先做配套，即进行园区的相关配套设施建设与园区基础市政设施的先行，而当这具备一定的条件后，进行企业商务办公区的营造方而事半功倍。1.2园区运营模式建议通过对国内外成功的产业园区运营模式研究，我们总结出以下三个运营模式，以供参考。n 运营模式一：由大到小，再到大第二阶段：“小”吸引相关中小企业第一阶段：“大”即引入核心企业第三阶段：大确立核心产业群吸引其他大量的企业第一阶段：项目开发前，进行招商推220、广，引进核心企业，第二阶段：通过引进核企业后，带动与凝聚相关中小企业， 第三阶段：基本确定了产业集群发展，进而吸引理大量的企业，实现园区在规模化发展下的良性循环。n 运营模式二：由小到大，再到更大第二阶段：“大”竞争出一批大企业招商一批大企业第一阶段：“小”引入一群相互竞争的中小企业第三阶段：更大确立核心产业群吸引其他大量的企业第一阶段：吸引产业的一群相互竞争的中小企业第二阶段：竞争胜出一批大企业，招商引入一批大企业第三阶段：确立产业集群，吸引相关产业企业进而良性循环n 运营模式三：由大“生”小，再到大第一阶段：“引入大企业母体”将招商职责让渡大企业第二阶段：由大生小，大企业履行招商职责，吸引221、第三阶段：核心产业群吸引相关产业大企业，进而良性发展。链接：产业园区成功的KPI（关键绩效指标）体系任何一个产业园区走向成功，都是有多种因素所决定的。通过对国内外优秀产业园区的研究分析，我们得出产业园成功的KPI体系，其主要分为核心KPI、重要KPI、次要KPI等三个层级。 核心KPI重要KPI次要KPIn 核心KPI 形成核心产业与框架、政策扶植 交通较为便利、配套完善、高速信息网络n 重要KPI 良好的区域规划与前景、环境优美、低密度建筑 经营方式灵活、标杆企业带动 良好的商务基础、人力资源基础好 办公楼面积灵活多变、招商网络与代理体系完备等n 次要KPI 个性化的建筑形态、完善的服务体系222、特色化的服务2项目开发策略建议2.1开发周期与时序功能组团开发期数2007年2008年2009年2010年2011年3412341234123412商业服务区一期二期商务办公区一期二期配套物业区相关说明：l 上图中，每一年分四个季度进行，即“1”代表一季度，“2”代表二季度，结合项目总体建筑面积，建议项目开发周期为4年；l 根据各功能组团的物业组合与确定体量，建议各组团亦相对分期进行，即商业服务区分三期，商务办公区分为两期，配套物业区一次性开发。l 由于目前发展商已拿下部分地块（涉及建议中的办公区），则建议项目中办公区先行启动，预计开发周期1.5年,从2007年3季度到2008年底。l 项目223、前期开发中主要以办公商务区物业与商业服务区物业同步开发进行，待项目发展相对成熟后，启动项目的配套住宅区建设。2.2租售策略建议n 租售策略建议租售并举，以租为主；以租促售，以售带租根据项目发展定位，基于项目价值最大化考虑，建议本项目物业开发时，坚持租借与销售并举的策略，有区别地对待不同功能不同板块的物业，有的放矣，制定一个行之有效的租售策略。n 租售方案建议类型主要功能租售建议配套物业区居住、商业全部产权式销售商务办公区办公以租为主商业服务区办公、娱乐、商业、酒店、会展等以售为主2.3价格策略建议第一阶段：低开引爆，聚焦项目，启动市场建议项目首期价格低开，在突出远郊商务成本低廉的同时，进一步通224、过降低价格门槛，形成高性价比优势，从而引起市场的高度关注与聚焦本项目，达到快速启动市场的目标。第二阶段：平稳推进，坚守核心价值成长在有效启动市场的同时，进一步挖掘项目优势，塑造与完善的项目核心价值，从而培育项目价值基石，达到指导项目价格之平稳增长。第三阶段：高开高走，实现收益最大化在历经项目前两个阶段后，项目已获得了市场的接受与认同，同时其内在价值与市场价格得以进一步的夯实，为项目后期的价格高起奠定基础，从而达到实现项目收益的最大化的最终目标。链接：房地产项目定价四种基本策略说明n 高开低走在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质225、，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。如果市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，达到“高开高走”策略。n 低开高走在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能226、采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略n 平稳推进在房地产项目素质一般，规模较大，各楼座素质差距较小，而市场状况很好的情况下，有些项目也采取“平稳推进”的策略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满足，最终追求较好的市场业绩。n 波浪螺旋“平稳推进”的调价策略是一种较为理想的调价策略，在现实中很难维系。所以在房地产项目素质一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的情况下，多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准；227、同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整。2.4启动区策略建议n 产业方面 产业先行，引擎拉动。首期商务办公产品的建造，其相关产业企业的导入将成为其及后期产品开发的关键所在。从而前期就应该树立产业引擎的观念，进行相关产业导入与培育。 企业招商，由大带小。在进行企业的招商与导入中，优先引进相关行业的领军企业或核心主导企业，实现“火车头效应”，带动其他相关产业链的中小型企业进驻。n 产品方面 领先设计，标杆产品，样板塑造。万事开头难，但一个良好的开端将是项目成功的一半。首期产品塑造方面，应该本着“领先设计、标杆产品、样板塑造。”意识，其不仅具有市场前瞩性与领先性，同时亦为228、后期陆续产品形象奠定基石，即一期也是后面二期、三期、四期等最好的样板间。从而营造出项目整体在区域乃至上海范围内的标杆产品形象。n 营销方面 塑造区域价值，整盘品牌营造，持续有效推广。项目一期营期，就应着力“系统、长期、品牌、有效”地推广原则，在进行区域价值塑造与提升的同时，进行整体项目的统一推广宣传，且持续地进行。从而这项目后期价值不断提升的同时，亦有利于一期顺利地销售。 择机震撼登场，低开聚焦项目，成功启动市场。项目一期启动，有两点至为关键，一为入市时机的把握，这可以依据项目的进展、市场的发展情况及其前后相关事件的借势造势而定；二是价格策略的制定，我们建议项目首期价格低开，在突出远郊商务成本229、低廉的同时，进一步通过降低价格门槛，形成高性价比优势，从而引起市场的高度关注与聚焦本项目，达到快速启动市场的目标。3项目风险及控制3.1风险控制理念动态性、系统性、长期性房地产项目的风险管理是一个系统过程，它处于不断变化的动态之中，也是一个动态的管理过程，对项目风险进行管理的前提是建立一个行之有效的管理系统，把风险控制在系统之内，在不断变化的过程中进行管理。我们应力争做到以下： 具备风险意识，直面风险存在。 科学合理地进行风险预测，确定风险要素 制定风险管理计划，完备风险控制体系 重视项目风险的控制结果反馈 不断调整与优化项目风险控制实施方案3.2项目风险及控制3.2.1产业风险及控制项目发展230、主要定位为数字内容产业园区，其产业的导入与培育无疑将存在一定的风险，尤其是本项目定位发展的数字内容产业为新兴产业，其发展时间较短，产业链发展相对不成熟，从而这将在一定程度上会给本项目的开发带来挑战性。如何规避产业风险，无疑将是极为重要，我们建议如下： 最大程度地获取政府支持与政策优惠：借助地方各级政府的支持，参考其他类似产业园区优惠政策，为项目产业发展争取更大程度的政策倾斜，从而为产业的发展提供更为宽松的发展环境与有利条件。 整合各方资源，强势引进领军企业：建议在整合东方网等相关资源下，与更多的行业类强势企业、领军企业形成有效对接，积极地引进这些重点企业，为园区产业的集聚发展奠定基石。 树立长231、远发展理念，积极培育产业链。园区的发展，非一朝一夕所能成。在发展本产业园区的同时，应树立长远发展理念，积极培育与完善产业链发展。伴随着产业的发展壮大，园区的价值不断提升，从而形成“政府、入驻企业、项目开发商、运营商”等多方利益的有效获取。3.2.2土地风险及控制本项目的发展及运营是基于整体意向性用地（407300平方米）获取的前提下进行。根据目前现状，我们仅获取了其中的一部分土地。综合分析下来，要获取整体用地还存在以下风险：I. 一为政府就整体用地出让仅达成初步意向，但具体出让及交付时间并未明确；II. 二为区域内还存有一定量的民居住房的动拆迁，这将为地块的出让工作带来不确定性；III. 三是232、区域用地的功能配比及相关权属性质的模糊。这些风险无疑将为本项目今后的发展带来不确定性，如开发周期与节奏的掌控，产品营销的变数等。由此，建议开发商应与地方政府积极沟通，尽可能地获取政府及其相关部门的明确答复，确定获取整体用地的可行性方案，因时制宜的制定开发节奏。3.2.3财务风险及控制基于项目开发规模的庞大性及开发周期的长期性，对项目开发资金投入、回报、利润等财务指标方面，均具有一定的不确定性。I. 建议应该有效地制定投融资策略：储备合理的启动资金，争取获得良好的银行贷款，适当地引入外来资金，进行投资资金结构的优化。同是在确保资金周转的前提下，获取最大的投资收益。II. 成立或引进专业的管理运营团队：就项目的运营管理提出更高更专业的要求，以期获得稳定合理的财务回报。3.2.4市场风险及控制任何一个阶段的市场发展都具有不确定性，房地产市场亦不例外。考虑到项目开发的周期性，其未来市场发展肯定存在一定的不确定性。市场风险变化莫测，如市场经营的环境变化等。从而有必要对市场保持高度关注，且持续有效地、发展前瞩地研究与分析市场，以便从容应对。3.2.5社会风险及控制社会性风险主要是指整个社会面临的风险，诸如SARS、恐怖活动等一些不可抗拒的因素所带来的风险。世事难料，变化莫测。任何时候，我们都应居安思危，都应保持风险意识，对风险进行系统管理与控制，尽可能减少相关的不确定性。